Nr. 3 MEMORIE VAN TOELICHTING

Het is de verwachting dat de verkoper hierdoor zodanig zal worden gestimuleerd om het label aan te schaffen, dat die maatregel in de praktijk niet toegepast zal hoeven te worden. De eerste stap in het verkoopproces is vroegtijdige communicatie aan verkopers en kopers van gebouwen over het energielabel. Het is immers de bedoeling dat het energielabel zo vroeg mogelijk in het verkoopproces wordt aangeschaft zodat de informatieve waarde van het energielabel door potentiële kopers meegenomen kan worden in hun afweging om tot aankoop van het gebouw over te gaan.

De invoering van deze wijziging zal naar verwachting leiden tot uitvoerige communicatie van de kant van o.a. de makelaardij, de adviseurs, het notariaat en de overheid. Dit om te stimuleren dat verkopers het energielabel in een vroeg stadium van het verkoopproces aanschaffen. Het gaat hier vooral om het informeren van gebouwverkopers dat het energielabel één van de verplichte documenten is bij het passeren van de akte bij de notaris. In het onderzoek dat de notaris verricht voorafgaand aan de levering, zal ook naar de aanwezigheid van een geldig energielabel gekeken worden. Er zijn reeds afspraken gemaakt met het notariaat en de makelaarsbranche omtrent communicatie rondom het energielabel.

Uiteraard heeft de verkoper enige tijd nodig om het label te verkrijgen, maar dit zal in de regel niet meer tijd in beslag nemen dan het regelen van de financiering door de koper.

Bij het ontwikkelen van dit wetsvoorstel is deze maatregel getoetst aan artikel 1 van het Eerste Protocol bij het Verdrag tot Bescherming van de Rechten van de Mens en de Fundamentele Vrijheden. Dat artikel bevat bepalingen over de bescherming van eigendom.

Het artikel maakt een onderscheid tussen eigendomsontneming en regulering van eigendom. Van ontneming is slechts sprake wanneer ieder zinvol gebruik van eigendom wordt weggenomen (EHRM (Europees Hof voor de rechten van de mens) 7 juli 1989, series A, vol. 159, par. 45).

Hiervan is bij deze sanctie geen sprake. Wel is sprake van regulering van eigendom. Daaraan stelt het Eerste Protocol minder zware eisen dan bij eigendomsontneming.

Artikel 1, tweede lid, Eerste Protocol bepaalt dat de bepalingen over eigendomsontneming op geen enkele manier het recht aantasten, dat een Staat heeft om die wetten toe te passen, die hij noodzakelijk oordeelt om het gebruik van eigendom te reguleren in overeenstemming met het algemeen belang. Uit het verband tussen dat tweede lid en de overige bepalingen van artikel 1 heeft het EHRM het vereiste afgeleid dat een onder het tweede lid vallende inbreuk op het recht op ongestoord genot van eigendom slechts toegestaan is, wanneer er een «fair balance» is getroffen tussen het algemeen belang enerzijds en de bescherming van individuele rechten anderzijds. Dit vereist het bestaan van een «reasonable relationship of proportionality between the means employed and the aim sought to be realised», een redelijke mate van evenredigheid tussen de gebruikte middelen en het doel dat ermee nagestreefd wordt (zie bv. EHRM 5 januari 2000, NJ 2000, 571 (Beyeler/Italië), § 114).

Aan het vereiste van een «fair balance» is niet voldaan, indien er sprake is van een «individual and excessive burden», een individuele en buitensporige last, voor de betrokken persoon (zie bv. het arrest inzake Sporrong en Lönnroth/Zweden, Serie A nr. 52, p. 26, § 69, en EHRM 21 februari 1986, Serie A nr. 98 (James e.a.), p. 34, § 50). Bij deze maatregel is mede van belang of de maatregel in strijd is met eerder door de overheid gewekte verwachtingen (zie bv. EHRM 19 oktober 2000 (Ambruosi/Italië), § 32).

Waar het gaat om de beoordeling van wat in het algemeen belang is en de keus van de middelen om dit belang te dienen, komt de wetgever een «wide margin of appreciation» toe (zie bv. EHRM 29 april 1999 (Chassagnou e.a./Frankrijk), Rep. 1999-III p. 23–224, NJ 1999, 649, § 75; EHRM 26 september 2000 (Andrews/Verenigd Koninkrijk)). Dat het gestelde doel ook met een lichter middel kan worden bereikt, is op zichzelf niet voldoende om te concluderen dat de inbreuk ongerechtvaardigd is (zie bv. EHRM 19 december 1989, Serie A nr. 169 (Mellacher e.a./Oostenrijk), p. 28, § 53). Wel kan de aanwezigheid van alternatieven worden meegewogen bij de proportionaliteitstoets (zie bv. EHRM 22 september 1994, Serie A nr. 296A (Hentrich/Frankrijk), § 47).

Dit toetsingskader overziende, kan geconcludeerd worden dat de in het voorgestelde artikel 11c, tweede lid, van de Woningwet opgenomen maatregel verenigbaar is met artikel 1 van het Eerste Protocol. Het gaat hierbij om het algemeen belang van energiebesparing in de bouw in verband met de toenemende schaarste aan fossiele brandstoffen en de noodzaak om maatregelen tegen de CO₂-uitstoot te treffen. Ook levert energiebesparing een bijdrage aan het betaalbaar houden van de woonlasten of huisvestingskosten voor gebouweigenaren.

De maatregel is op basis van artikel 27 van de herziene EPBD-richtlijn voorzienbaar, mede gezien het vereiste in dat artikel dat de sanctie effectief en afschrikkend moet zijn. Er is een redelijke mate van evenredigheid tussen de gebruikte middelen en het doel dat ermee nagestreefd wordt. De aanwezigheid van een energielabel zal één van de te regelen zaken vormen binnen het verkoopproces. In beginsel wordt de overdracht van een gebouw niet vertraagd door de eis van aanwezigheid van een energielabel. De notarissen zullen er naar moeten streven dat het transport plaatsvindt op een tijdstip dat het energielabel er is, net zoals dit geldt voor andere verplichte documenten bij verkoop van gebouwen.

Ten slotte is er geen sprake van een buitensporige en individuele last van de verkoper, aangezien het niet moeilijk en niet duur is en er geen lange wachttijden mee gemoeid zijn om een energielabel voor het gebouw te verkrijgen.

Bij de besluitvorming voor wat betreft een sanctie voor het niet verstrekken van een energielabel aan de koper bij de eigendomsoverdracht of oplevering van een gebouw dan wel de eigendomsoverdracht van een deelnemings- of lidmaatschapsrecht dat recht geeft op het gebruik van een gebouw zijn naast de gekozen maatregel verschillende andere mogelijke bezien. Overwogen zijn de last onder dwangsom, de bestuurlijke boete en het in mindering brengen van een bepaald bedrag op de koopprijs.

Een last onder dwangsom is bij het ontbreken van een energielabel bij verkoop van een woning geen doeltreffende sanctie. Bovendien zou de sanctie niet rechtsgeldig opgelegd kunnen worden. Pas nadat de verkoop en overdracht heeft plaatsgevonden kan vastgesteld worden of de verkoper niet aan de plicht om een energielabel te overhandigen heeft voldaan. Op het moment dat de overdracht heeft plaatsgevonden kan de verkoper zich zonder medewerking van de koper of nieuwe eigenaar geen toegang (meer) tot het gebouw verschaffen ten einde de keuring ten behoeve van de verkrijging van het label te laten doen. Kortom, in een groot aantal gevallen kan de verkoper niet langer aan de last, het alsnog verwerven van een energielabel van het verkochte gebouw, voldoen. Volgens vaste jurisprudentie is het kunnen voldoen aan de opgelegde last een vereiste om de sanctie rechtsgeldig te kunnen opleggen.

Een bestuurlijke boete kan in algemene zin doeltreffend, afschrikkend en evenredig zijn. Echter, in het geval van een sanctie bij het ontbreken van een energielabel bij verkoop van een gebouw ligt een bestuurlijke boete volgens de regering niet voor de hand. Ten eerste kan het nalaten van de verkoper pas worden vastgesteld nadat de overdracht heeft plaatsgevonden. Het opleggen van een boete aan die verkoper resulteert in beginsel niet in een energielabel voor het gebouw dat deze verkoper heeft verkocht. De hoogte van de boete zou dan ook dermate hoog moeten zijn dat er een sterk preventieve werking vanuit gaat. Tegelijkertijd moet de hoogte van de boete wel evenredig zijn ten opzichte van de overtreding. Een tweede belangrijk aspect is dat het in de praktijk, gezien het grote aantal transacties, niet mogelijk zal zijn alle verkooptransacties te controleren. Dit komt de doeltreffendheid en afschrikkende werking niet ten goede. Ten slotte valt het te verwachten dat de uitvoering van de bestuurlijke boete bemoeilijkt wordt doordat verkopers in voorkomende gevallen niet of zeer moeilijk traceerbaar zijn. Immers, nadat de overdracht heeft plaatsgevonden zal de verkoper binnen afzienbare tijd niet langer via het adres van het verkochte gebouw aan te spreken zijn. Zeker in het geval van woningen zal een verkoper in de regel relatief snel verhuizen.

Het in mindering brengen van een bepaald bedrag op de koopprijs houdt in dat de koper een bepaald bedrag niet verschuldigd is aan de verkoper. Dat bedrag zou bij voldoende opbrengst door de notaris bij de eindafrekening van de verkoper worden ingehouden of door de verkoper, daartoe gesommeerd door de notaris, aan de koper worden betaald. De extra kosten die een notaris daarvoor maakt kunnen voor rekening komen van de verkoper. Ook aan deze vorm van sanctioneren kleven aanzienlijke nadelen. In de praktijk vormt dit in veel gevallen een moeilijk of zelfs niet uitvoerbare sanctie. Zo kan er sprake zijn van het ontbreken van opbrengsten, het werken met bankgaranties of beslagleggingen door crediteuren. Een dergelijke sanctie zal daardoor in de praktijk in veel gevallen niet doeltreffend zijn. Bovendien verkrijgt de notaris met de introductie van een dergelijke sanctie een rol als uitvoerder van punitief getinte maatregelen hetgeen niet passend is bij diens rol als onafhankelijke en onpartijdige procesbewaker.

De handhaving in de zogenoemde gereguleerde huursector heeft vorm gekregen via de wet van 7 april 2011 (Stb. 191) tot wijziging van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (wettelijke grondslag verschillende waardering energieprestaties huurwoningen) en de op basis daarvan ontwikkelde waardering van het energielabel binnen het woningwaarderingsstelsel. Het op basis van die wetswijziging in het Besluit huurprijzen woonruimte neergelegde systeem van toekenning van punten voor het energielabel zorgt voor een stimulans tot het verstrekken van het energielabel aan huurders. Er is gekozen voor een stelsel waarbij de punten voor de waardering van de energieprestatie zodanig over de energielabelklassen zijn verdeeld dat een goede energieprestatie gemiddeld hoger wordt gewaardeerd dan een slechte energieprestatie.

De stimulans tot het verstrekken van een energielabel bestaat voorts uit het waarderen van de energieprestatie aan de hand van een zogenoemde bouwjaarklassetabel in de gevallen dat dat label niet aan de huurder is verstrekt. In die tabel wordt met een hoger aantal punten gerekend naarmate de woning korter geleden is gebouwd. Die tabel houdt echter geen rekening met aan de woningen aangebrachte voorzieningen die leiden tot een betere energieprestatie. Die voorzieningen leiden via het energielabel meestal wel tot een hogere energielabelklasse en daarmee tot meer punten. De verhuurder is door het aan de huurder verstrekken van het energielabel dus beter af.

In de zogenoemde geliberaliseerde woonruimte en bij de utiliteitsbouw is de regulering van de huurprijs via de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte niet (volledig) van toepassing en is dientengevolge gekozen voor een andere oplossing. Voorgesteld wordt te regelen dat de huurders van deze gebouwen 10% van de huurprijs niet verschuldigd zijn totdat het energielabel door de verhuurder is overhandigd. De huurder moet de verhuurder schriftelijk op de hoogte stellen

van een inhouding op de huurprijs die het gevolg is van het ontbreken van het energielabel.

Dit in de Woningwet neer te leggen wettelijke recht betekent dat de huurder geen gang naar de rechter hoeft te maken om de verhuurder tot het verstrekken van een energielabel te kunnen bewegen. Hiermee wordt een maximale laagdrempeligheid voor de huurder beoogd. Uit Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek is geen aanwijzing te destilleren dat de introductie van dit recht de positie van de huurder zou verzwakken waar het gaat om een vordering door de verhuurder tot beëindiging van de huurovereenkomst als bedoeld in artikel 272 lid 2 van dat boek, of om ontbinding van die overeenkomst.

De structurele administratieve lasten bedragen € 3,2 miljoen per jaar voor bedrijven en € 4,8 miljoen per jaar voor burgers. Voor burgers gaat het om 80 000 uur per jaar. De structurele administratieve lasten bedragen € 3,2 miljoen per jaar voor bedrijven en € 4,8 miljoen en 80 000 uur per jaar voor burgers.

De lasten voor de burgers zijn gebaseerd op de aanname dat de kosten van de projectontwikkelaar voor het energielabel bij oplevering van nieuwe gebouwen wordt doorgerekend aan de gebouweigenaar. De 80 000 uur voor burgers is gebaseerd op de aanname dat er per jaar gemiddeld 80 000 nieuwe woningen worden opgeleverd en dat woningeigenaren een uur nodig hebben om de opname van het energielabel in hun woning bij te wonen.

De omschrijving van het begrip «energieprestatie» in het voorgestelde nieuwe onderdeel q van artikel 1, eerste lid, van de Woningwet is overgenomen uit artikel 2, onder 4, van de herziene EPBD-richtlijn. De omschrijving van het begrip «energieprestatiecertificaat» in het voorgestelde nieuwe onderdeel r van dat artikellid sluit aan bij een aantal elementen uit die richtlijn. In artikel 2, onder 12, van die richtlijn staat dat in het certificaat het resultaat van de berekening van de energieprestatie van een gebouw wordt vermeld. Dat element is opgenomen in onderdeel r, onder 1°. De onder 2° van dat onderdeel opgenomen eis dat in het certificaat bepaalde referentiewaarden worden vermeld, is ontleend aan artikel 11, eerste lid, van de herziene EPBD-richtlijn. De onder 3° van dat onderdeel opgenomen eis dat het certificaat aanbevelingen voor kostenoptimale verbetering van de energieprestatie bevat, is ontleend aan artikel 11, tweede lid, van die richtlijn.

In artikel 1.1 van het Besluit energieprestatie gebouwen is ook de geldigheidsduur van het energielabel een element van de definitie. Die geldigheidsduur is echter geen element van het energielabel als zodanig. In de herziene EPBD-richtlijn is deze ook buiten de definitie om geregeld, in artikel 11, achtste lid. Om deze redenen is in het wetsvoorstel een aparte bepaling over die geldigheidsduur opgenomen. Verwezen wordt naar onderdeel B, het voorgestelde artikel 11b, derde lid, van de Woningwet.

Het voorgestelde tweede lid bevat een aantal categorieën gebouwen, waarvoor de verplichtingen uit deze afdeling niet zullen gelden. Artikel 12, zesde lid, van de herziene EPBD-richtlijn maakt het de lidstaten mogelijk om dergelijke uitzonderingen te maken.

Redactioneel is aangesloten bij artikel 4, tweede lid, van die richtlijn, bij het Bouwbesluit 2003 en bij begripsbepalingen in andere nationale wetgeving.

Onderdeel a is opgenomen, omdat artikel 2, onderdeel 1, van de herziene EPBD-richtlijn het begrip «gebouw» inperkt tot constructies waarvoor energie gebruikt wordt om het binnenklimaat te regelen. Dat element ontbreekt in de definitie van het begrip «gebouw» in de Woningwet, en is te specifiek om daaraan toegevoegd te worden.

Met onderdeel b (monumenten) wordt vormgegeven aan de uitzondering die in artikel 4, tweede lid, van de herziene EPBD-richtlijn is opgenomen. Aangesloten is bij de tekst van bijlage II, artikel 5, bij het Besluit omgevingsrecht. Daarmee vallen ook de «voorbeschermde» monumenten (monumenten waarvoor een gemeentelijke of provinciale aanwijzingsprocedure loopt) onder dit onderdeel. In de herziene EPBD-richtlijn is deze uitzondering ingevolge artikel 12, zesde lid, gelezen in samenhang met artikel 4, tweede lid, onderdeel a, beperkt tot monumenten van welke hun «karakter of aanzicht» niet op onaanvaardbare wijze zou veranderen door de toepassing van bepaalde minimumeisen inzake energieprestatie. Deze beperking is niet overgenomen, omdat dergelijke energetische eisen die het karakter of het aanzicht van monumenten op onaanvaardbare wijze zouden veranderen in de praktijk niet aan monumenten worden gesteld.

Onderdeel c is ontleend aan artikel 4, tweede lid, onderdeel b, van de herziene EPBD-richtlijn.

Onderdeel d bevat de categorie gebouwen die in het Bouwbesluit 2003 (en later het Bouwbesluit 2012) vallen onder de zogenoemde industriefunctie. Hieronder vallen de categorieën gebouwen die in artikel 4, tweede lid, onderdeel c, van de herziene richtlijn zijn aangeduid als industriepanden, werkplaatsen en niet voor bewoning bestemde gebouwen van landbouwbedrijven.

De onderdelen e, f en g zijn ontleend aan artikel 4, tweede lid, onderdelen c, d respectievelijk e, van die richtlijn. In onderdeel g is daarbij een keuze gemaakt voor gebouwen die gedurende maximaal vier maanden per jaar feitelijk worden bewoond, met maximaal een kwart van het «normale» energieverbruik. Ten slotte zijn in onderdeel h de gebouwen opgenomen, die bij minnelijke overeenkomst als bedoeld in artikel 17 van de Onteigeningswet worden verkregen en die met het oog op de uitvoering van het werk waarmee die verkrijging verband houdt, zullen worden gesloopt. In de gevallen dat dergelijke gebouwen gesloopt worden, is het eisen van een energielabel niet zinvol.

Ten aanzien van het niet nakomen van deze verplichting wordt blijkens het voorgestelde tweede lid beoogd bepaalde huurders de mogelijkheid te bieden om, zonder tussenkomst van anderen, actie te ondernemen om de verhuurder tot die nakoming te bewegen.

Deze huurders zijn 10 procent van de huurprijs niet verschuldigd. Dat betekent dat ze hetzij dat bedrag kunnen inhouden op de huurprijs, hetzij dat bedrag als ten onrechte betaald kunnen terugvorderen. Hiervoor is geen tussenkomst van de rechter nodig, in tegenstelling tot bij bijvoorbeeld een vermindering van de huurprijs bij een vermindering van het huurgenot ten gevolge van een gebrek (artikel 207 lid 1 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek). De gedachte hierachter is dat het van groot belang is dat het snel tot overhandiging van een energielabel komt. Deze huurders moeten daarom niet genoodzaakt zijn om zich tot de rechter te wenden om op deze wijze druk op de verhuurder te kunnen uitoefenen.

Deze mogelijkheid zal openstaan voor de huurders van zogenoemde geliberaliseerde woonruimte, waarop de bepalingen over huurbescherming in de artikelen 246 tot en met 265 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek slechts gedeeltelijk van toepassing zijn, en de huurders van gebouwen die niet bestemd zijn om voor bewoning te worden gebruikt, waarop die bepalingen in het geheel niet van toepassing zijn. De huurders van zogenoemde gereguleerde woonruimte, waarvoor de genoemde huurbeschermingsbepalingen in volle omvang gelden, kunnen bij de aanvang van de huurovereenkomst de door de verhuurder voorgestelde huurprijs ter toetsing aan de huurcommissie voorleggen, waarna de huurcommissie bij het niet beschikbaar zijn van het energielabel een lagere maximale huurprijs als redelijk zal aanmerken dan in de situatie dat dat label wel beschikbaar is. Dit mechanisme is sinds 1 juli 2011 in de huurprijsregelgeving ingebouwd.

In dit artikel is overeenkomstig artikel 13, eerste en tweede lid, van de herziene EPBD-richtlijn een specifiek voorschrift opgenomen ter zake van het energieprestatiecertificaat voor grotere overheidsgebouwen met een publieksfunctie, en voor andere grotere gebouwen die veelvuldig door het publiek worden bezocht, zoals winkels, hotels, banken en schouwburgen. Het gaat daarbij om veelvuldig door het publiek bezochte gebouwen met een gebruiksoppervlakte van ten minste 500 m², die door een overheidsinstelling worden bezet, of die anderszins frequent door het publiek worden bezocht. Met betrekking tot die overheidsgebouwen was in artikel 2.4 van het Besluit energieprestatie gebouwen al een vergelijkbare regeling getroffen, met betrekking tot die andere grotere gebouwen niet.

De eigenaar van genoemde overheidsgebouwen dient permanent (dus niet alleen bij de bouw of bij verkoop of verhuur) over een energieprestatiecertificaat te beschikken, en moet dat bovendien op een voor het publiek duidelijk zichtbare plaats in dat gebouw aanbrengen.

Voor grotere gebouwen, niet zijnde overheidsgebouwen, die veelvuldig door het publiek worden bezocht, geldt dit alleen indien er als gevolg van een mutatie, dat wil zeggen verkoop of verhuur aan een nieuwe huurder, een energielabel aanwezig dient te zijn.

De zinsnede «veelvuldig door het publiek bezocht» impliceert dat het gebouw voor het publiek toegankelijk moet zijn. Die gebouwen die niet voor het publiek toegankelijk zijn, vallen daarmee niet onder de bepaling.

Onder een overheidsinstelling (eerste lid, onderdeel a) worden zowel onderdelen van de centrale overheid als van medeoverheden begrepen. Hierbij moet worden gedacht aan bijvoorbeeld ministeries, provincies, gemeenten, rechtbanken en waterschappen. Van het in gebruik zijn bij een overheidsinstelling is sprake in tal van situaties, zoals een stadsdeelkantoor of een gemeentelijke sportaccommodatie. Een soortgelijk in gebruik zijn door anderen dan overheidsinstellingen valt buiten de reikwijdte van het voorschrift. Een particuliere sportaccommodatie, waaronder ook begrepen een door een overheidsdienst aan een particulier verpachte sportaccommodatie, behoeft dus geen energieprestatiecertificaat aan te brengen.

Dat is anders als 500 m² of meer van die accommodatie veelvuldig door het publiek wordt bezocht; in dat geval valt deze, en vallen vergelijkbare situaties, onder onderdeel b van het eerste lid van dit artikel. Het daarin opgenomen vereiste is alleen van toepassing, als na de inwerkingtreding van dit tot wet verheven wetsvoorstel sprake is van een mutatie, dat wil zeggen een verkoop of een verhuur aan een nieuwe huurder.

Het bepaalde in het eerste lid, onderdeel a is niet van toepassing op gebouwen die weliswaar door een overheidsinstelling worden gebruikt, maar die niet of niet vaak door het publiek worden bezocht. In het algemeen zal geen certificaat aangebracht dienen te worden in gebouwen waarin uitsluitend zogenoemde backoffice-taken worden verricht. Voor de toepassing van dit onderdeel is bepalend of een groot aantal mensen het gebouw bezoekt. Er wordt hierbij van uitgegaan dat een meer dan incidenteel bezoek hieronder valt. Ook bijvoorbeeld een ministerie waar in de hal informatiemateriaal verkrijgbaar is, moet worden beschouwd als een gebouw dat veelvuldig door het publiek wordt bezocht.

Het vereiste van een voor het publiek duidelijk zichtbare plaats betekent dat het certificaat zo moet worden opgehangen of neergezet, dat het in een algemene ruimte van het gebouw zonder moeite goed zichtbaar is. Dit kan bijvoorbeeld door het ophangen bij of naast de receptie of de uitgang. Het ophangen van het certificaat in een spreekkamer is niet toereikend.

Bij het niet nakomen van deze verplichting kan een last onder dwangsom worden opgelegd. Dit is neergelegd in het voorgestelde artikel 104a van de Woningwet, opgenomen in artikel I, onderdeel F. Deze sanctie is het meest gericht op het bereiken van het doel, het alsnog op een voor het publiek duidelijk zichtbare plaats aanbrengen van het energieprestatiecertificaat. Door het invoeren ervan wordt bijgedragen aan een systeem van doeltreffende, evenredige en afschrikkende sancties, tot het invoeren waarvan artikel 27 van de herziene EPBD-richtlijn de lidstaten verplicht.

Voorgesteld wordt om de VROM-inspectie een rol te geven bij de handhaving van de in de Woningwet op te nemen verplichtingen rond het energieprestatiecertificaat. Zij kan als toezichthouder een belangrijke rol vervullen bij de controle of de verhuurders van de gebouwen waarvoor die verplichtingen gelden aan hun verplichtingen voldoen, en kan steekproefsgewijze controles uitvoeren van overheidsgebouwen en winkels, restaurants e.d. om na te gaan of het certificaat duidelijk zichtbaar voor het publiek is opgehangen. Het belangrijkste voordeel van toezicht en handhaving door de VROM-inspectie is dat zij landelijk opereert en dus voorkomen wordt dat er regionale verschillen optreden. Aan toezicht door de gemeente is het nadeel verbonden dat de gemeente zelf de instantie is die verplicht is het energielabel zichtbaar in haar (grotere) gebouwen aan te brengen; in die gevallen zou de gemeente dus zichzelf controleren, wat ongewenst is.

Met de wijzigingen in de artikelen 92 (onderdeel C), 93 (onderdeel D), 96 (onderdeel E) en 105a (onderdeel G) van de Woningwet wordt deze rol in die wet verankerd.