Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Spanje mikt op heffing van 100% voor huizenkopers van buiten de EU»?1

Ja.

Vraag 2

Hoeveel huizen worden in Nederland jaarlijks gekocht door kopers van buiten de Europese Unie en hoeveel geld is hiermee gemoeid?

Hieronder is inzichtelijk gemaakt hoeveel woningen er in 2024 zijn gekocht door kopers van binnen en buiten de Europese Unie (EU). Hierbij is gekeken of de koper is geboren binnen of buiten de EU (wat niets zegt over nationaliteit) en/of het laatste woonadres (herkomst) van binnen of buiten de EU is. Daarnaast is onderscheid gemaakt tussen eigenaar bewoners en particuliere investeerders. Bedrijfsmatige investeerders zijn niet meegenomen in deze analyse, omdat van deze partijen vaak niet inzichtelijk is of het moederbedrijf van binnen of de buiten de EU is. In de meeste gevallen zal de woning gekocht worden door een bedrijf dat gevestigd is binnen de EU, ook als het moederbedrijf van buiten de EU is. Uit de analyse blijkt dat het aantal aankopen door kopers met een herkomst van buiten de EU zeer beperkt is. Van het totaal aantal geanalyseerde woningtransacties (ruim 220 duizend) is in circa 760 gevallen (0,3%) het laatste woonadres van de koper(s) afkomstig van buiten de EU. Dit betreft kopers die zowel binnen als buiten de EU geboren zijn.
Geboren binnen EU
Gemiddelde prijs
Totaal bedrag (mln)
Herkomst binnen EU
Eigenaar bewoner
194.646
€ 451.599
€ 87.902
Particuliere investeerder(s)
4.469
€ 548.810
€ 2.453
Geboren binnen EU
Gemiddelde prijs
Totaal bedrag (mln)
Herkomst buiten EU
Eigenaar bewoner
529
€ 661.750
€ 350
Particuliere investeerder(s)
54
€ 561.296
€ 30
Geboren buiten EU
Gemiddelde prijs
Totaal bedrag (mln)
Herkomst binnen EU
Eigenaar bewoner
19.859
€ 463.529
€ 9.205
Particuliere investeerder(s)
478
€ 477.762
€ 228
Geboren buiten EU
Gemiddelde prijs
Totaal bedrag (mln)
Herkomst buiten EU
Eigenaar bewoner
171
€ 599.725
€ 103
Particuliere investeerder(s)
<10
Onbekend
Onbekend
Bron: Kadaster

Vraag 3

In hoeverre hebben deze aankopen volgens u een prijsopdrijvend effect op de huizenmarkt?

Over het algemeen heeft meer vraag, in een markt van vraag en aanbod, een prijsopdrijvend effect. In de huidige Nederlandse woningmarkt, waarin het aanbod van woningen schaars is, vindt dat effect versterkt plaats. Het is moeilijk om het effect van deze aankopen op de huizenprijzen exact vast te stellen, omdat er vele factoren zijn die hierop invloed uitoefenen. Aangezien woningkopers van buiten de EU maar een zeer gering percentage van het totaal aantal woningaankopen uitmaken (0,3%) is het prijsopdrijvende effect van de marktactiviteiten van deze groep naar alle waarschijnlijkheid zeer beperkt. In de Staat van de Volkshuisvesting 2024 is toegelicht dat met name de gestegen inkomens en lagere rentepercentages de voorbije jaren hebben bijgedragen aan een stijging van de vraag, en de daaropvolgende stijging van woningprijzen. Ook de toegenomen huishoudensverdunning heeft hier invloed op.2

Vraag 4

Wat zou de opbrengst zijn van een verhoogde overdrachtsbelasting van 100 procent voor huizenkopers van buiten de Europese Unie?

Het verhogen van de overdrachtsbelasting voor huizenkopers die op het moment van aankoop in het buitenland wonen naar 100% zal niet leiden tot een opbrengst, maar een budgettaire derving van € 14 miljoen per jaar. De verwachting is dat de meeste kopers uiteindelijk niet het verhoogde tarief zullen betalen. Op dit moment is de totale opbrengst in de overdrachtsbelasting door aankopen van natuurlijke personen buiten de EU circa € 25 miljoen per jaar. Als het tarief van de overdrachtsbelasting stijgt naar 100% blijft deze opbrengst gelijk voor eigenaar-bewoners (nu € 11 miljoen) en loopt deze terug naar € 1 miljoen per jaar voor particuliere investeerders (nu € 15 miljoen).
De opbrengst bij eigenaar-bewoners blijft gelijk omdat zij hoogstwaarschijnlijk voortaan eerst een huurwoning zullen betrekken in Nederland of een ander land in de EU, voordat ze een woning kopen in Nederland. Hierdoor zouden zij niet meer onder een heffing van 100% vallen, maar – als zij voldoen aan het hoofdverblijfcriterium – onder het verlaagde tarief van overdrachtsbelasting van 2% (of onder de startersvrijstelling blijven).
De opbrengst bij particuliere investeerders loopt naar verwachting terug. Bij deze groep is het gedrag minder goed te voorspellen. Zij kunnen ervoor kiezen om zich in te laten schrijven in Nederland of een ander land in de EU alvorens zij een woning kopen in Nederland, maar in tegenstelling tot eigenaar-bewoners, zal deze groep er vaak voor kiezen om in totaal minder of geen woningen meer aan te schaffen in Nederland, ook niet via een omweg. Hierdoor ontstaat er een derving van € 14 miljoen per jaar.

Vraag 5

Wat zijn verder de voor- en nadelen van een dergelijke maatregel in Nederland?

Het doel van de verhoging van de overdrachtsbelasting voor kopers van buiten de EU naar 100% zou zijn om het prijsopdrijvend effect van deze kopers te remmen. Echter, zoals uit het antwoord op vraag 2 blijkt, is het aantal aankopen door kopers van buiten de EU en dus het effect op huizenprijzen beperkt. Daarom is de verwachting dat een verhoging van de overdrachtsbelasting voor deze groep naar 100% geen of een zeer beperkt effect heeft op de huizenprijzen.
Per 1 januari 2026 wordt het tarief van 10,4% verlaagd naar 8% voor aankopen voor de verkrijging van woningen, niet zijnde hoofdverblijf. Het kabinet is tot deze maatregel gekomen om investeren in huurwoningen aantrekkelijker te maken. Het eventueel introduceren van een tarief van 100% zal voor onzekerheid bij potentiële kopers zorgen en mogelijk wenselijke investeringen van buiten de Europese Unie in de huurmarkt belemmeren. Dit mogelijke nadeel wordt beperkt doordat de meeste investeringen worden gedaan door bedrijven gevestigd binnen de EU, ook als het moederbedrijf van buiten de EU is. Wel zouden de tarieven in de overdrachtsbelasting in een aantal jaren meermaals worden aangepast, wat de voorspelbaarheid en daarmee het algehele vertrouwen in de markt geen goed doet.
Een dergelijke maatregel raakt ook kopers met een Europese, waaronder de Nederlandse, nationaliteit, bijvoorbeeld kopers uit het Koninkrijk de Nederlanden zoals Aruba, die vanuit hun woonplaats in derde landen of vanuit het Koninkrijk aankopen in Nederland doen, waarbij getoetst zou moeten worden of een dergelijke heffing is toegestaan.
Op grond van artikel 63 van het Verdrag betreffende de werking van de Europese Unie, geldt in beginsel dat beperkingen in het kapitaalverkeer tussen lidstaten onderling en tussen lidstaten en derde landen verboden zijn. Het opleggen van een tarief van 100% overdrachtsbelasting op aankopen van onroerend goed door kopers die een woonplaats hebben buiten de Europese Unie zou een dergelijke beperking kunnen betreffen. Dit zou getoetst moeten worden om te bezien of deze beperking gerechtvaardigd en proportioneel is. In het geval sprake is van zogenoemde dwingende redenen van algemeen belang zou de vrijheid van kapitaal ingeperkt kunnen worden en zou het mogelijk toegestaan zijn een dergelijke beperkende maatregel in te voeren. Een dwingende reden van algemeen belang ziet het kabinet echter niet. Zoals blijkt uit het antwoord op vraag 2 wordt een zeer klein aantal van de huizen gekocht door kopers met een woonplaats in derde landen.
Volledigheidshalve merkt het kabinet op dat het invoeren van een extra tarief niet bijdraagt aan de doelstelling van dit kabinet om te komen tot een doelmatiger belastingstelsel dat ook voor de Belastingdienst beter uitvoerbaar is. Voor de uitvoering van de overdrachtsbelasting door de Belastingdienst en het notariaat zou verdere differentiatie van de overdrachtsbelasting, op basis van het al dan niet kwalificeren als EU-ingezetene door de verkrijger, een significante impact hebben op de bestaande processen en systemen. Voor de handhaving zou een extra tarief leiden tot een toename van de complexiteit, omdat in alle gevallen waarin er een woning wordt verkregen zou moeten worden vastgesteld of de verkrijger van een woning wel of niet een EU-ingezetene is. Op dit moment maakt deze toets geen onderdeel uit van het proces. Daarnaast zou nagegaan dienen te worden of zowel de Belastingdienst als de notaris voor de overdrachtsbelasting in staat is te verifiëren wat de woonplaats van iemand is. Ook is inpassing van een extra tarief in de ICT-systemen op korte termijn niet mogelijk.
Ten slotte, zoals genoemd in het antwoord op vraag 4 zou het introduceren van een tarief van 100% in de overdrachtsbelasting een budgettaire derving van € 14 miljoen per jaar met zich meebrengen, waarvoor dekking gevonden zal moeten worden.

Vraag 6

Is het kabinet bereid om een dergelijke maatregel in te voeren?

Gelet op het antwoord op de vragen 4 en 5 is het kabinet niet bereid een dergelijke maatregel in te voeren.

Vraag 1

Bent u bekend met het artikel «Duizenden Amsterdammers wacht erfpacht-strop: Van tientje naar 216 euro per maand» in De Telegraaf?1

Ja, ik ben bekend met dit artikel.

Vraag 2

Kunt u aangeven of de bedragen die in het artikel worden genoemd overeenkomen met de verwachting van het Ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening ten aanzien van de erfpacht?

Het Ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening heeft geen verwachtingen van bedragen ten aanzien van erfpacht. De kosten die voor het gebruiksrecht worden gerekend zijn afhankelijk van veel factoren en de specifieke erfpachtvoorwaarden die op het recht van toepassing zijn. Erfpachtkosten en ontwikkelingen van deze kosten worden niet door het ministerie gemonitord.

Vraag 3

Vindt u het acceptabel dat huizenbezitters mogelijk 216 euro per maand moeten gaan betalen aan erfpacht? Waarom wel, waarom niet?

Zoals aangegeven in antwoord op vraag 2 is het bedrag dat huizenbezitters aan erfpacht moeten betalen van vele factoren afhankelijk. Als Minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening heb ik geen oordeel over, en kan ik geen oordeel geven over de hoogte van de canon van een specifiek erfpachtrecht. Zie ook mijn antwoord op vraag 2 en vraag 7.
Ik vind het wel van belang dat gemeenten beter rekening houden met de belangen van de erfpachters. De vorig jaar opgestelde Handreiking erfpacht voor gemeenten (zie Kamerstukken II, 2023–2024, 32 847, nummer 1179) is dan ook bedoeld om te helpen bij het creëren van meer eenduidigheid bij het toepassen van erfpacht door gemeenten en het beter kunnen borgen van de rechten van erfpachters. De handreiking helpt bij het creëren van eenduidigheid bij het toepassen van erfpacht door gemeenten en biedt gemeenten handvatten bij het opstellen of actualiseren van hun erfpachtbeleid of erfpachtvoorwaarden. Dit wordt gedaan aan de hand van de kernbegrippen rechtsbescherming, rechtszekerheid, rechtsgelijkheid, transparantie en participatie. Met behulp van deze begrippen is een afwegingskader vormgegeven. Dat kader helpt gemeenten bij het opstellen van erfpachtvoorwaarden waarbij zij rekening houdt met de bescherming van de rechten van erfpachters.

Vraag 4

Deelt u de mening dat we er alles aan moeten doen om de woonlasten van een eigen huis betaalbaar moeten houden? Waarom wel, waarom niet?

Vanzelfsprekend ben ik voor passende woonlasten voor alle huishoudens. Ik werk hier ook hard aan met alle betrokken partijen. Zo zet ik bijvoorbeeld in op tweederde betaalbaar voor de nieuwbouw.

Vraag 5

Vindt u het acceptabel dat een huizenbezitter zelf moet bewijzen dat de grond minder waard is, dan de inschatting die de gemeente Amsterdam maakt? Waarom wel, waarom niet?

In Amsterdam staan veel woningen op erfpacht. De grond is vaak lang geleden in erfpacht uitgegeven onder de toen geldende erfpachtvoorwaarden. De canon wordt na 50 of 75 jaar, afhankelijk van de van toepassing zijnde voorwaarden, herzien. In veel gevallen stuurt de gemeente Amsterdam een voorstel voor de canon van het nieuwe tijdvak. Wanneer de erfpachter zich hier niet in kan vinden, kan aan (minimaal) drie deskundigen worden gevraagd de canon te bepalen. Nadat een zogenaamde drie deskundigen procedure gevoerd is kan ook nog naar de burgerlijke rechter gegaan worden. Het is logisch dat degene die het bij de burgerlijke rechter aanhangig maakt, zijn standpunt onderbouwt.
De gemeente Amsterdam biedt erfpachters met een woonbestemming daarnaast ook de mogelijkheid over te stappen naar eeuwigdurende erfpacht. Deze overstap is vrijwillig en de gemeente stuurt erfpachters een aanbod. Een erfpachter kan er altijd voor kiezen het voortdurende erfpachtrecht voort te zetten en het aanbod voor eeuwigdurende erfpacht niet te accepteren.

Vraag 6

Bent u in gesprek met de Stichting Erfpacht Belang om te zoeken naar mogelijke oplossingen voor deze lastenstijging? Indien hier nog geen sprake van is, bent u van plan dit wel te gaan doen?

Ik ben op dit moment niet in gesprek met de Stichting Erfpachters Belang Amsterdam. De Stichting Erfpachters Belang Amsterdam is de afgelopen jaren door het ministerie betrokken bij gesprekken over erfpacht, zoals bijvoorbeeld het geval was bij het tot stand komen van de Handreiking erfpacht voor gemeenten. Het is niet mijn taak mij te mengen in discussies over specifieke erfpachtrechten.

Vraag 7

Bent u in gesprek met de gemeente Amsterdam om een oplossing te zoeken naar deze extreme lastenstijging? Indien hier nog geen sprake van is, bent u van plan dit wel te gaan doen?

Het is niet aan mij om te oordelen of een canonstijging extreem is en hierover ben ik dan ook niet gesprek met de gemeente Amsterdam. De stijging is bijvoorbeeld afhankelijk van de het jaar waarin de erfpacht oorspronkelijk gevestigd is. Als de canons 50 of 75 jaar niet zijn aangepast, kan de stijging uiteraard aanzienlijk zijn, dit alleen al als gevolg van autonome prijsontwikkeling, laat staan eventuele specifieke omstandigheden van de locatie.

Vraag 8

Ziet u de herstelregeling, genoemd in het artikel, als mogelijke oplossing voor dit probleem?

Het is aan het gemeentebestuur van Amsterdam het gesprek aan te gaan met erfpachters die een probleem hebben en om met eventuele oplossingen te komen.

Vraag 9

Welke maatregelen kunt u tegen de gemeente Amsterdam treffen om deze erfpacht-strop te voorkomen, mochten de mogelijke gesprekken die u voert met de gemeente Amsterdam tot niets leiden?

Voor wat betreft erfpacht heb ik geen wettelijke basis waarop ik een ingreep in de tussen erfpachter en erfverpachter overeengekomen erfpachtcanon, inclusief de procedure om tot een nieuwe canon te komen, kan baseren. De ruimte om hier eenzijdig een voor de erfpachter gunstige correctie op aan te brengen, ligt bij het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amsterdam. Ook de gemeenteraad kan het college aanspreken op het gevoerde beleid.

Vraag 10

Op welke manier kunnen mensen worden ondersteund die wonen op erfpacht in Amsterdam en te maken krijgen met deze maatregel van de gemeente Amsterdam en niet makkelijk bij machte zijn om tegen dit besluit in opstand te komen?

De gemeente Amsterdam heeft ter ondersteuning van minder draagkrachtige erfpachters een beleid «tegemoetkoming canonverhoging bij canonherziening einde tijdvak of overstap einde tijdvak». Erfpachters die daarvoor in aanmerking menen te komen kunnen daar een beroep op doen.
Daarnaast geeft de gemeente Amsterdam op haar website uitleg over erfpacht en verwijst zij op haar website naar verschillende organisaties die opkomen voor erfpachters, waaronder Vereniging Eigen Huis, de ombudsman metropool Amsterdam en de eerder in vraag 6 aangehaalde Stichting Erfpachters Belang Amsterdam.

Vraag 11

Kunt u deze vragen, gelet op de enorme lastenstijging voor huizenbezitters in Amsterdam, zo spoedig mogelijk beantwoorden?

Bij dezen.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het AD-artikel?1

Ja.

Vraag 2

Houden het CBS en/of het Kadaster gegevens bij van het aandeel van eigen geld bij het aangaan van een hypotheek?

Het CBS en het Kadaster houden geen officiële cijfers bij van het aandeel eigen geld bij het aangaan van een hypotheek. Het Hypotheken Data Netwerk (HDN) heeft echter wel cijfers over het aandeel eigen geld/inbreng. HDN is een samenwerking tussen relevante spelers in de hypotheekmarkt. Vrijwel alle grote hypotheekaanbieders, financieel adviseurs en IT leveranciers zijn hierbij aangesloten2.
Om deze vragen te kunnen beantwoorden is een definitie van «eigen geld» van belang. In het AD artikel wordt verwezen naar een analyse van Munt hypotheken op basis van hun eigen hypotheekportefeuille. De dataset van HDN kent een bredere spreiding en geeft daarmee een completer beeld. HDN en de analyse van Munt Hypotheken definiëren beiden «eigen inbreng» als het verschil tussen de hypothecaire lening en de koopsom van de woning. Bij een woning van € 400.000,– en een hypotheek van € 350.000 wordt de overige € 50.000,– dus gezien als «eigen inbreng». Dit kan gaan om spaargeld, maar ook om een erfenis, een schenking of een familiehypotheek. Bij doorstromers wordt inbreng van overwaarde ook gezien als eigen inbreng.
Dit laatste punt is van belang omdat in het analyse van Munt Hypotheken wordt gekeken naar kopers onder de 35 jaar i.p.v. kopers van een eerste woning. De meeste kopers onder de 35 jaar zijn starters, maar er zitten ook doorstromers tussen die overwaarde inbrengen. Bij de cijfers van HDN worden starters wel gedefinieerd als kopers van eerste woning.

Vraag 3

Kunt u aangeven, op basis van deze cijfers wat het beeld is als we kijken naar de afgelopen jaren: 2020-2021-2022-2023-2024?

Figuur 1 laat de ontwikkeling zien van de eigen inbreng van starters over de afgelopen jaren. De inbreng is redelijk stabiel. Achter deze gemiddelde cijfers zit natuurlijk een bandbreedte, met starters die meer of minder eigen inbreng meenemen dan het gemiddelde. Dit kan ook regionaal verschillen. Munt hypotheken geeft in hun eigen analyse aan dat starters in het hogere segment, en in de randstad oververtegenwoordigd zijn in hun hypotheekportefeuille3. Dit, in combinatie met de eerder genoemde leeftijdsgrens verklaart het verschil tussen de cijfers van HDN en de cijfers van Munt hypotheken.
Bron: HDN, 2025
Het jaar 2022 kent een opvallende piek ten opzichte van andere jaren. Dit komt omdat 2022 het laatste jaar was waarbij de schenkingsvrijstelling eigen woning van max € 106.671 (in de volksmond jubelton genoemd) volledig benut kon worden. In 2023 is dit bedrag verlaagd tot € 27.231 en in 2024 afgeschaft4. Ouders mogen echter ook na 2024 nog eenmalig een maximaal bedrag van € 32.195 (2025) belastingvrij schenken voor een vrij te besteden doel. De ontvanger dient wel tussen de 18 en 40 jaar te zijn. Dit bedrag mag vrij besteed worden, dus ook aan de aankoop van een woning. Het is echter aannemelijk dat deze schenkingsvrijstelling minder direct effect heeft op woningbiedingen dan de eerdere schenkingsvrijstelling die zich specifiek op woningen richtte.

Vraag 4

Als er geen officiële cijfers zijn, kunt u dan aangeven of u dat wenselijk vindt en waarom wel of niet?

De cijfers van HDN geven een goed marktbreed beeld van de ontwikkeling van het aandeel eigen geld bij het aangaan van een hypotheek. Verdere cijfers acht ik niet noodzakelijk.

Vraag 5

Wat zijn voordelen en nadelen van het meebrengen van steeds grotere aandelen eigen geld?

Zoals aangegeven in vraag 3 is het geen gegeven dat het aandeel eigen geld substantieel gestegen is. Het staat iedereen vrij om eigen geld mee te brengen bij de aanschaf van een woning. Het inbrengen van eigen geld heeft voordelen, want het maakt individuele huishoudens en uiteindelijk Nederland minder kwetsbaar voor fluctuaties op de huizenmarkt. Tegelijkertijd hanteert Nederland een zogenoemde LTV-ratio (Loan to Value) van 100%, wat betekent dat het ook zonder eigen geld mogelijk is om een huis te kopen. Wel is het zo dat in een gespannen woningmarkt de inbreng van eigen geld kan doorwerken in de huizenprijzen. Daarmee maakt het de woningmarkt voor starters die geen eigen geld kunnen meebrengen relatief minder toegankelijk.

Vraag 6

Welke relatie ziet u tussen het meebrengen van steeds grotere sommen eigen geld en overbieden?

Vraag 7

Welke verhouding ziet u tussen het meebrengen van steeds grotere sommen eigen geld en de stijgende prijs van een «betaalbare koopwoning»?

Vraag 8

Wordt het meebrengen van eigen geld gebruikt om de eigen woningschuld te verkleinen of om te overbieden?

Vraag 9

Kunt u deze vragen één voor één, binnen drie weken en in ieder geval voor het commissiedebat Woningbouwopgave en koopsector op maart 5 aanstaande beantwoorden?

De Kamervragen zijn beantwoord voor het commissiedebat Woningbouwopgave en koopsector van 19 maart aanstaande. Alle vragen zijn beantwoord, maar voor de leesbaarheid zijn antwoorden soms samengevoegd.

Vraag 1

Bent u bekend met dit artikel?1

Ja.

Vraag 2

Klopt het dat in 2024 het laagste aantal woningen gesplitst is sinds 2018?

Precieze cijfers over het aantal splitsingen zijn niet bekend. De CBS-cijfers betreffen de optelsom van twee aspecten: hoe vaak woningen gesplitst worden, maar ook hoe vaak woningen samengevoegd worden. Het cijfer is daarom geen directe weerspiegeling van het aantal woningsplitsingen. De volledige cijfers over 2024 zijn nog niet beschikbaar, dus of het (saldo) woningsplitsingen (en samenvoegingen) het laagste is sinds 2018, is niet bekend. De huidige stand van zaken is dat het saldo splitsingen en samenvoegingen in 2020 het laagst is – waarbij het saldo van het totaal aan overige toevoegingen in 2023 en 2020 ongeveer gelijk was.
In de tabel hieronder zijn deze cijfers sinds 2018 weergegeven. De nieuwbouwcijfers hebben betrekking op nieuwe gebouwen met een woonbestemming. Het saldo van de overige toevoegingen gaat om bestaande gebouwen die (na verbouw) van functie wijzigen zoals transformaties of om bestaande woningen die gesplitst worden. Het kan ook gaan om «optopwoningen». Deze laatste categorie kan door het CBS niet afzonderlijk worden onderscheiden, maar is onderdeel van de categorie «overige verbouw». Het CBS geeft verder aan dat het mogelijk is dat een deel van de optoppingen abusievelijk als woningsplitsing wordt geboekt, omdat dit niet altijd goed van elkaar onderscheiden kan worden.
De post overige toevoegingen en onttrekkingen betreft een saldo. Er worden woningen gesplitst, maar er worden ook woningen samengevoegd. Gebouwen die voorheen een andere bestemming hadden krijgen een woonfunctie, maar dat geldt andersom ook. Vandaar dat het hier altijd om een saldo gaat.
2018
82.680
66.585
16.095
12.210
1.105
3.265
– 485
2019
87.556
71.548
16.008
12.480
1.270
2.910
– 652
2020
84.788
69.985
14.805
10.215
1.020
4.215
– 640
2021
89.175
71.221
17.955
10.480
1.550
5.120
+ 850
2022
90.208
74.560
15.650
9.565
1.430
4.310
+ 345
2023
87.886
73.368
14.520
8.755
1.040
4.970
– 245
2024
82.171
68.995
13.176
–
–
–
–
Bron: CBS BAG en CBS Overige toevoegingen en onttrekkingen in detail
De cijfers betreffen deels voorlopige cijfer.

Vraag 3

Zo ja, kunt u verklaren wat de oorzaak is van het lage aantal woningsplitsingen dat plaatsgevonden heeft in 2024?

Zoals bovenstaand beschreven zijn de volledige cijfers over 2024 nog niet bekend, waardoor we deze nog niet kunnen duiden. Zoals onder antwoord 2 gesteld, betreffen de cijfers m.b.t. splitsingen een saldo. Dat betekent dat het cijfer een optelsom is van twee aspecten: hoe vaak woningen gesplitst worden maar ook hoe vaak woningen samengevoegd worden. Het cijfer is daarom geen directe weerspiegeling van het aantal woningsplitsingen. Precieze cijfers over het aantal splitsingen zijn niet bekend. Ook is het saldo al jarenlang beperkt van omvang. Een verklaring zoeken voor schommelingen van minder dan 500 woningen die daarbovenop ook nog de trend volgen van de afgelopen jaren lijkt daarmee niet opportuun. Ik zie wel een sterke potentie voor het verhogen van het saldo door het splitsen van woningen verder te stimuleren. Gemeenten erkennen vaak al de voordelen van woningsplitsing als een oplossing voor woningtekorten, maar stellen ook voorwaarden om overlast te voorkomen en om de negatieve gevolgen voor de kwaliteit van het woonklimaat en de sociale leefbaarheid te verminderen. Dit beperkt de mogelijkheden tot woningsplitsen.

Vraag 4

Deelt u de mening dat voor de woningzoekende een perspectiefloze situatie ontstaat door het achterblijven van realisatie van woningen uit zowel de nieuwbouw als bestaande voorraad en kunt u uw antwoord verklaren?

Ik ben van mening dat het tekort aan woningen ingrijpend is voor woningenzoekenden en dat het terugdringen daarvan urgent is.

Vraag 5

Hoe ver bent u bereid te gaan om een doorbraak te forceren waarmee 100.000 woningen gerealiseerd worden?

Ik ben bereid om daarvoor alles op alles te zetten met inzet van alle partijen die nodig zijn om dit te realiseren. Daarom is het belangrijk dat bij de Woontop is afgesproken dat het Rijk, overheden, corporaties en marktpartijen de handen ineen slaan om de woningnood op te lossen. Om de woningbouwproductie te verhogen wordt meer grond beschikbaar gesteld, worden nieuwe gebieden aangewezen voor grootschalige woningbouw, worden procedures voor de bouw van woningen versneld en heeft dit kabinet € 5 miljard beschikbaar gesteld voor de financiële ondersteuning van woningbouwprojecten. Daarnaast investeert het kabinet € 2,5 miljard in infrastructuur ten behoeve van woningbouwlocaties. Ook ga ik met het programma STOER inzetten op aanpassen van regelgeving om te versnellen en meer woningen te bouwen met minder kosten.

Vraag 6

Welke concrete doorbraken heeft u de afgelopen zes maanden geforceerd en hoeveel woningen worden er daardoor naar verwachting in 2025 extra opgeleverd?

Onlangs is de tweede nota van wijziging voor het wetsvoorstel «versterking regie volkshuisvesting» ingediend. Met het wetsvoorstel versnellen we de behandeling van beroepszaken over woningbouw bij de rechter. Zo wordt sneller duidelijk of een project door kan gaan. De tijdswinst daarvan is ongeveer een jaar. Vooruitlopend op deze wet heeft de Raad van State een andere werkwijze ingevoerd waardoor voor 65.000 woningen dit jaar duidelijkheid komt of ze kunnen doorgaan. Ook het realiseren van mantelzorgwoningen en familiewoningen op eigen erf wordt versneld in dit wetsvoorstel. MantelzorgersNL heeft berekend dat er behoefte is aan 100.000 van deze kleine woningen op eigen erf voor mantelzorg. Ik schat in dat het potentieel voor woningen op het erf voor familiewoningen eveneens groot is. Met het wetsvoorstel kunnen deze voortaan vergunningvrij worden gerealiseerd. Daarnaast maken we afspraken met provincies en gemeenten over hoeveel, voor wie en waar we bouwen. Met het Wetsvoorstel «versterking regie volkshuisvesting» zijn deze afspraken niet vrijblijvend: deze afspraken worden door provincies en gemeenten doorvertaald naar lokaal niveau en onderdeel van het volkshuisvestingsprogramma. Zo is voor iedereen duidelijk wat er wordt verwacht. Dus ook het aantal betaalbare woningen: sociale huur en middensegment. Wanneer een gemeente achterblijft of bij een impasse over een woningbouwlocatie kunnen Rijk of provincie via een instructiebesluit – op grond van de Omgevingswet – waar nodig een opdracht geven om in het omgevingsplan te voorzien in voldoende locaties voor betaalbare woningen.
Ik zet ook in op doorbraken op concrete locaties, groot en klein. Dat gebeurt onder meer via publiek private samenwerking in de versnellingstafels, maar ook via bestuurlijke interventies. Ik noem daarbij Kronenburg, waar ik op 16 januari 2024 afspraken heb gemaakt met de gemeente Amstelveen. Er wordt in Kronenburg een plan opgesteld voor de ontwikkeling van circa 438 woningen, en een verbetering van de leefomgevingskwaliteit, als eerste fase van ontwikkeling van dit gebied. Ook in de Gnephoekpolder worden woningen gerealiseerd. In september 2024 verstrekte ik een toekenningsbeschikking aan de gemeente Alphen aan de Rijn. In de brief deelde ik hen mee dat zij een rijksbijdrage van € 50 mln. exclusief btw (€ 60,5 mln. inclusief btw) zouden ontvangen. Met die rijksbijdrage wordt de gemeente in staat gesteld om vanaf 2029 5.500 woningen te realiseren, waarvan 60% procent betaalbaar en minimaal 30% in het sociale huursegment. Een soortgelijke doorbraak is gerealiseerd in Bleizo (5.000 woningen) en Lisserbroek en Nieuw Vennep West (tenminste 6.500 woningen).

Vraag 7

Kunt u per bouwmethode aangeven hoeveel woningen er gerealiseerd zijn in 2024 door woningen te splitsen, op te toppen en leegstaande panden te transformeren?

De (in eerste instantie voorlopige) realisatiecijfers van het CBS komen maandelijks beschikbaar met een vertraging van iets meer dan een maand. Deze cijfers zijn uitgesplitst in nieuwbouw en de overige toevoegingen en onttrekkingen. De verder uitgesplitste cijfers zoals die zijn weergegeven in tabel 2 komen met een grotere vertraging beschikbaar. Op dit moment is het saldo van splitsingen en samenvoegingen voor de eerste twee kwartalen van 2024 bekend. Dit betreft (per saldo) 555 woningen. De post overige verbouw waaronder optoppen bedraagt voor de eerste twee kwartalen 1.220 woningen. Voor transformaties zijn cijfers beschikbaar over de eerste drie kwartalen. Dit cijfer bedraagt 5.765 woningen. Bij deze aantallen gaat het om voorlopige cijfers.

Vraag 8

Deelt u de mening dat er veel meer moet gebeuren om een doorbraak te forceren, in acht nemend dat de potentie van woning splitsen alleen al rond de 12.000 woningen per jaar ligt waar er buiten nieuwbouw om in totaal circa 14.500 woningen gerealiseerd zijn?

Ja. Ik zie veel potentie in het splitsen van grotere woningen in het koopsegment, daar ligt namelijk 60% van de potentie. Corporaties hebben, met ongeveer 25% van de potentie, ook bezit dat geschikt is om te splitsen. En gemeenten kunnen maatregelen nemen om via beleid het woningsplitsen te stimuleren. Om deze drie doelgroepen de juiste handvatten te geven voor het splitsen van woningen, ontwikkel ik een Splitsgids. Ook heb ik op 20 februari een handreiking gepubliceerd voor gemeenten over woningdelen en splitsen. Gemeenten hebben namelijk een sleutelrol: zij kunnen woningsplitsen juridisch zowel mogelijk als gemakkelijker maken, zodat woningcorporaties en particulieren aan de slag kunnen. Daarom ga ik ook bezien of eenvoudige woningsplitsingen onder voorwaarden vergunningvrij kunnen worden. Verder ga ik gemeenten in staat stellen om de potentie voor woningsplitsen in hun gebied in kaart te brengen door hen te assisteren bij het uitvoeren van potentiescans die de integrale potentie voor verschillende vormen van beter benutten analyseren.

Vraag 9

Kunt u aangeven welke concrete stappen er gezet worden door het kabinet om het splitsen van woningen ook fiscaal aantrekkelijker te maken?

Het kabinet neemt maatregelen om investeringen in huurwoningen aantrekkelijker te maken. Zo wordt de overdrachtsbelasting voor investeerders in woningen verlaagd naar 8% per 1 januari 2026 en is de maximale renteaftrek in de vennootschapsbelasting verhoogd van 20% naar 24,5% van de gecorrigeerde winst (EBITDA). Deze maatregelen maken indirect het splitsen van woningen met als doel om deze te verhuren aantrekkelijker.

Vraag 10

Kunt u de vragen één voor één en binnen 3 weken beantwoorden?

Vanwege interne afstemming is beantwoording binnen drie weken niet mogelijk geweest.

Vraag 1

Wat is uw reactie op de berichtgeving dat het bedrijf KaFra Housing asielzoekers huisvest op plekken die oorspronkelijk bedoeld waren voor arbeidsmigranten?1

Vraag 2

Bent u op de hoogte van de huisvestingslocaties van KaFra Housing in Venlo en Maasbree waar asielzoekers worden gehuisvest? Zo ja, wat is hiervan het proces geweest?2

Vraag 3

Is het volgens u wenselijk dat, nadat een vergunning voor huisvesting van arbeidsmigranten is verstrekt en deze onherroepelijk is, het mogelijk is om het bestemmingsplan aan te passen en hier asielzoekers te huisvesten? Zo ja, waarom? Zo nee, wat gaat u hier aan doen?

Vraag 4

Dragen gemeenten bij aan de financieren van de huisvestingslocaties van KaFra? Zo ja, met welk bedrag en hoe liggen die bedragen in relatie tot andere huisvestingsorganisaties voor asielzoekers? Mochten hier geen gegevens van zijn, bent u bereid om dit in kaart te brengen?

Vraag 5

Kloppen volgens u de constateringen dat de huisvestingskwaliteit op verschillende plekken abominabel slecht is voor arbeidsmigranten? Sluit u uit dat misstanden zoals bij huisvestingslocaties voor arbeidsmigranten nu voorkomen in de locaties waar nu asielzoekers worden geplaatst? Zo nee, wat gaat u hier aan doen?

Vraag 6

Wat is uw reactie op de quote van oprichter van KaFra Housing, Frank van Gool, dat vluchtelingen en statushouders een nieuwe «markt» zijn?3 Vindt u dat het huisvesten van asielzoekers bovenal een publieke aangelegenheid is? Zo nee, waarom niet?

Vraag 7

Vindt u het in algemene zin wenselijk dat publiek geld wordt aangewend om KaFra Housing winstgevende opvang te laten faciliteren?

Vraag 8

Bent u bereid een onderzoek te starten naar de huisvestingslocaties van KaFra Housing waar asielzoekers geplaatst zijn om inzage te krijgen in de woonomstandigheden? Indien deze informatie al beschikbaar is, wilt u deze delen met de Kamer?

Vraag 9

Bent u bereid met belanghebbende partijen in gesprek te gaan en indien nodig maatregelen te treffen om deze constructies tegen te gaan? Zo nee, waarom niet?

Vraag 10

In hoeverre kunnen de werkzaamheden van KaFra gecategoriseerd worden als een verdienmodel zoals gedefinieerd in de aangenomen motie-Dijk?4 Bent u van plan de motie op te volgen en deze praktijken te doen stoppen? Zo nee, waarom niet?

Vraag 11

Kunt u aangeven of er sprake is van een unieke casus of is dit volgens u een praktijk die veelvuldig in Nederland plaatsvindt? Bent u bereid een onderzoek te starten naar soortgelijke constructies waarin er sprake is van commerciële huisvesting van asielzoekers met slechte woonomstandigheden?

Vraag 12

Zijn er arbeidsmigranten werkzaam in de locaties van KaFra die werkzaamheden uitvoeren ten dienste van de asielzoekers? Wie zorgen er bij de locaties voor de beveiliging, catering, schoonmaak, groenonderhoud en reparaties? Via welke werkgever of uitzender voeren de werknemers deze werkzaamheden uit?

Vraag 1

Bent u bekend met de brandbrief die Amsterdamse kerken stuurden in verband met het gebrek aan fysieke ruimte om hun diensten en activiteiten plaats te laten vinden? Hoe luidt uw reactie op deze brief?1

Vraag 2

Herkent u het beeld dat kerkelijke gemeenschappen in toenemende mate te kampen hebben met ruimtegebrek, door groei van het aantal kerkgangers, doordat huurcontracten van zaalruimte worden opgezegd of doordat noodgedwongen gebruik wordt gemaakt van eigenlijk ongeschikte locaties voor erediensten? Hoe luidt uw reactie hierop?

Vraag 3

Erkent u dat kerkelijke gemeenschappen overal in Nederland, maar zeker ook in Amsterdam, een nauwelijks te onderschatten bijdrage leveren aan het functioneren van onze samenleving, bijvoorbeeld op het gebied van vrijwilligerswerk, welzijnswerk, eerstelijnszorg en armoedebestrijding? Hoe waardeert u dit gegeven? Bent u ook bang dat doordat geen ruimte wordt geboden aan kerkelijke gemeenschappen ook dergelijke maatschappelijke initiatieven zullen verdwijnen?

Vraag 4

Kunt u bevestigen dat het in vrijheid uitoefenen van het recht op godsdienst (artikel 6 van de Grondwet) óók behelst dat er voldoende fysieke ruimte beschikbaar is om erediensten te houden?

Vraag 5

Wat vindt u in het licht van voorgaande vraag van de uitlatingen van het Amsterdamse college van burgemeester en Wethouders «Daarnaast hebben we een scheiding tussen kerk en staat. Ik vind het geen overheidstaak om in de gebiedsontwikkeling in religieuze huisvesting te voorzien» en «principieel vind ik niet dat wij in huisvestingsplannen een x aantal vierkante meters moeten reserveren voor religieuze instellingen»?2

Vraag 6

Wat is volgens u een historisch juiste interpretatie van het begrip «scheiding tussen kerk en staat»?

Vraag 7

Deelt u de mening dat de scheiding van kerk en staat gemeenten niet belemmert om het gesprek aan te gaan en te spreken over uitdagingen op het gebied van fysieke ruimte om samen te komen? Deelt u de mening dat de scheiding van kerk en staat gemeenten niet belemmert om fysieke ruimte aan kerkelijke gemeenschappen te faciliteren?

Vraag 8

Bent u bereid het Amsterdamse college aan te spreken op de grote verantwoordelijk die zij heeft om de vrijheid van godsdienst te waarborgen, ook in de vorm van het faciliteren van voldoende fysieke ruimte om erediensten te laten plaatsvinden? Zo nee, waarom niet?

Vraag 9

Herinnert u zich dat de gemeente Rotterdam in 2017 besloot kerkelijke gemeenschappen uit te sluiten van verhuur van buurthuizen?3 Hoe luidt uw reactie daarop? Deelt u de mening dat het een zorgelijke trend is dat gemeenten onder het mom van «neutraliteit» de uitoefening van de vrijheid van godsdienst onder druk zet?

Vraag 10

Ziet u ook in dat het uitoefenen van de vrijheid van godsdienst onder druk komt te staan als meer en meer gemeenten kerkelijke gemeenschappen uitsluiten van het gebruik van hun gemeentelijk vastgoed en weigeren onvoldoende ruimte voor kerkelijke gemeenschappen te reserveren bij stedelijke ontwikkelingen?

Vraag 11

Hoe gaat u zich inspannen om gemeenten bewuster te maken van de rol die zij hebben om de uitoefening van het recht op godsdienst te faciliteren door hier ruimte voor beschikbaar te stellen? Kan een herijking van de landelijke handreiking hier een rol in spelen?

Vraag 12

Hoe gaat u zich inspannen om voldoende fysieke ruimte voor kerken te waarborgen en kerkelijke gemeenschappen zoals in Amsterdam en Rotterdam perspectief te bieden?

Vraag 13

Bent u bereid een verplichting op te nemen om gemeenten in hun Omgevingsvisie of volkshuisvestelijk programma aandacht aan te laten schenken aan voldoende huisvesting voor kerkelijke gemeenschappen? Zo nee, waarom niet?

Vraag 14

Op welke wijze geeft u in de rol van Minister van Eredienst invulling aan het waarborgen van voldoende fysieke ruimte voor kerkelijke gemeenschappen? Bent u bereid de kwestie van voldoende fysieke ruimte voor kerkelijke gemeenschappen aan te kaarten in het regulier overleg met de vertegenwoordigers van de kerkelijke gemeenschappen?

Vraag 1

Bent u bekend met dit artikel?1

Vraag 2

Wat vindt u van het gegeven dat woningbouwers stellen dat wanneer hobbels weggenomen zijn en alle vergunningen verleend zijn, zij alsnog niet kunnen starten met bouwen?

Vraag 3

Hoe gaat u ervoor zorgen dat na het verlenen van vergunningen voor bouwprojecten, er bij deze projecten ook echt gestart kan worden met de bouw?

Vraag 4

Welke financiële gevolgen zijn er voor de bouwers en projectontwikkelaars wanneer, ondanks dat vergunning verleend zijn, zij niet kunnen starten met de bouw?

Vraag 5

Wat betekent het niet kunnen starten met de bouw voor de hypotheken die mensen nu afgesloten hebben voor hun betaalbare koopwoning?

Vraag 6

Welke oplossingen bent u bereid te bieden aan de bouwers, projectontwikkelaars en kopers ten aanzien van de financiële gevolgen die zij ondergaan door het niet kunnen starten met de bouw wanneer vergunningen verleend zijn?

Vraag 7

Kunt u deze vragen binnen drie weken één voor één beantwoorden?

Vraag 1

Waarom luistert u niet naar de signalen van de Algemene Rekenkamer, ILT en de Arnhemse omgevingsdienst, die u waarschuwen voor de risico’s van verkeerde toepassingen van immobilisaat?1

Vraag 2

Deelt u de mening van de Omgevingsdienst Arnhem, dat immobilisaat een tikkende tijdbom is? Zo nee, waarom niet?

Vraag 3

Welke stappen gaat u nemen om verdere vervuiling van het milieu door immobilisaat bij bedrijventerrein 7Poort in Zevenaar te voorkomen?

Vraag 4

Welke stappen gaat u nemen om te voorkomen dat afvalstoffen vrijkomen op de nieuwbouwlocatie waar 11.000 heipalen door de fundering zijn geramd, zoals aangegeven door de Omgevingsdienst Arnhem?2

Vraag 5

Bent u bereid de rekening voor het opruimen van het milieu te sturen naar opdrachtgevers en aannemers die verantwoordelijk zijn voor deze milieuvervuiling?

Vraag 6

Wat is uw reactie op het advies van de Arnhemse Omgevingsdienst, om gebruik van immobilisaat te verbieden in en rondom gebieden waar drinkwater wordt gewonnen?

Vraag 7

Bent u van mening dat alleen een informatieplicht voldoende is om omwonenden te beschermen tegen immobilisaat? Zo nee, welke verdere stappen gaat u zetten?

Vraag 8

Wat gaat u doen om ervoor te zorgen dat bedrijven de regels rondom immobilisaat goed naleven?

Vraag 9

Kunnen we uw uitspraak dat recyclen nuttig is, maar niet ten koste mag gaan van de kwaliteit van de bodem, interpreteren dat de belangen van volksgezondheid en milieu zwaarder wegen dan de belangen van de industrie?3 Zo ja, hoe gaat u dit waarmaken?

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het NOS-artikel?1

Vraag 2

Wat vindt u van situaties waarin huurders naast de huur die ze betalen daarboven op een bedrag onder de radar af moeten staan aan de verhuurder?

Vraag 3

Kunt u aangeven in welke mate deze situaties, waarbij huurders onder de radar een extra bedrag betalen aan de verhuurders, zich ontwikkelen c.q. zijn verergerd?

Vraag 4

Deelt u de zorgen over wat er in de praktijk met huurders gebeurt, ondanks de beschermende werking die uit moet gaan van wetten als de Wet goed verhuurderschap en de Wet betaalbare huur en kunt u uw antwoord onderbouwen?

Vraag 5

Kunt u aangeven welke concrete resultaten er geboekt zijn met het ingaan van de Wet goed verhuurderschap op 1 juli 2023?

Vraag 6

Bent u bereid om de Wet goed verhuurderschap na twee jaar te evalueren in plaats van na vijf jaar, zoals in de evaluatiebepaling van de wet staat en kunt u uw antwoord onderbouwen?

Vraag 7

Kunt u aangeven waarom u wel of niet tevreden bent met de geboekte resultaten van de Wet goed verhuurderschap?

Vraag 8

Kunt u aangeven in hoeverre alle gemeenten in Nederland voorzien zijn van een meldpunt waar huurders bij terecht kunnen?

Vraag 9

Kunt u aangeven hoeveel huurders zich gemeld hebben bij gemeenten en in hoeveel gevallen er actief opgetreden is tegen verhuurders die te hoge huren van hun huurders verlangden?

Vraag 10

Welke bestuursrechtelijke instrumenten staan gemeenten precies ter beschikking om op te kunnen treden tegen verhuurders die te hoge (woeker)huren vragen c.q. huren die niet in overeenstemming zijn met het puntensysteem van het woningwaarderingsstelsel?

Vraag 11

Hoe ziet u de relatie tussen enerzijds de gemeente waarvan het college geacht wordt in voorkomend geval op te treden op grond van de Wet betaalbare huur en anderzijds de bestaande huurcommissies die daarin eveneens een taak hebben?

Vraag 12

Wat vindt u van het gegeven dat huurders, zolang de gewenste bouwopgaven van 100.000 woningen per jaar niet gerealiseerd worden, afhankelijk zijn van handhaving?

Vraag 13

Hebben de gemeenten de capaciteit om te (blijven) handhaven en huurders die nu ten onrechte uitgeknepen worden te beschermen tegenover verhuurders met kwade bedoelingen?

Vraag 14

Kunt u deze vragen één voor één en binnen drie weken beantwoorden?

Vraag 1

Wat is de onderliggende databron waar cijfers over onder andere woningsplitsen vandaan komen?1 2

Vraag 2

Wat is de rol van de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) bij het verkrijgen van data, aangezien ook de status van verblijfsobjecten, verleende vergunningen, etc. daarin worden bijgehouden?

Vraag 3

Is er een probleem met het hanteren van de definities waardoor u aangeeft dat het verschil niet altijd gemaakt kan worden tussen optoppen en splitsen?

Vraag 4

Wat is de oplossing voor het geconstateerde probleem rond definities en hoe snel kan dit worden opgelost?

Vraag 5

Wanneer zijn de volledige cijfers over 2024 wel beschikbaar?

Vraag 6

Hoe komt het dat er op 7 maart 2025 alleen cijfers beschikbaar zijn over de eerste twee kwartalen van 2024?

Vraag 7

Wat moet er, indachtig de aangenomen motie van het lid Welzijn over sturingsinformatie per kwartaal, gebeuren om aan sturingsinformatie op kwartaalbasis te komen voor nieuwbouw, transformatie, splitsen en optoppen?

Vraag 8

Wat is de startbouw en de verwachtte oplevering van de projecten waarvan u aangeeft dat u er doorbraken heeft geforceerd (Kronenburg, 438 woningen, Gnephoekpolder 5.500 woningen, Bleizo 5.000 woningen, Lisserbroek/Nieuw Vennep tenminste 6.500 woningen)?

Vraag 9

Wanneer is de scan naar splitspotentie in gemeenten afgerond?

Vraag 10

Hoe gaat het programma Schrappen Tegenstrijdige en Overbodige Eisen en Regelgeving (STOER) invloed hebben op het realiseren van meer woningen door splitsen?

Vraag 11

Hoe gaat u erop toezien dat gemeenten de verschillende handvaten die u aanreikt zoals de splitsgids en de mogelijkheid om in sommige gevallen vergunningsvrij te splitsen, ook actief gebruiken om woningen te realiseren middels splitsen?

Vraag 12

Kunt u deze vragen binnen drie weken één voor één beantwoorden?

Vraag 1

Passen de resultaten van de peiling van Vastgoedinsider.nl onder 368 respondenten bij uw beeld van de belangrijkste redenen voor uitponding van verhuurd vastgoed met een zwaartepunt bij Box 3, de combinatie Box 3 en de Wet Betaalbare Huur?1

Vraag 2

Deelt u de mening dat, ondanks dat dit geen formele steekproef betreft, deze peiling onder vastgoedbeleggers wel een signaal geeft over de belangrijkste redenen waarom vastgoedbeleggers overgaan tot uitponding?

Vraag 3

Bent u het met ons eens dat de redenen voor de verkoopgolf zo snel mogelijk ook door de ministeries van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening én Financiën moeten worden onderzocht, zowel door gesprekken met de sector, als ook door actualisering van het onderzoek naar de effecten van stapeling van fiscale en niet-fiscale maatregelen, zodat we zo snel mogelijk gerichte maatregelen kunnen nemen?

Vraag 4

Indien ja, op welke termijn kan de Kamer uitkomsten van een dergelijk stapelingsonderzoek verwachten?

Vraag 5

Hoe kijkt u naar aanpassingen in de voorgenomen tegenbewijsregeling onder het overbruggingsstelsel op korte termijn, waar ook een meerderheid van de Kamer om heeft gevraagd, om verdere uitponding te voorkomen?

Vraag 6

Indien u niet bereid bent hier stappen op te zetten, wat is hiervan de reden?

Vraag 1

Bent u bekend met het nieuwsbericht «Huurders eisen actie tegen schimmel in huis: «Te lang was de boodschap: eigen schuld, dikke bult»»?1

Vraag 2

Hoe verklaart u dat ondanks de aangenomen motie van het lid Wijen-Nass (Kamerstuk 32 847, nr. 1267), waarin de regering wordt verzocht extra aandacht te besteden aan de problematiek van schimmelwoningen en concrete afspraken te maken met woningcorporaties, nog steeds 25% van de huurwoningen te kampen heeft met schimmel?

Vraag 3

Welke concrete maatregelen gaat u nemen om dit percentage te verlagen?

Vraag 4

Erkent u dat woningcorporaties onvoldoende verantwoordelijkheid genomen hebben in het verleden bij de aanpak van schimmelproblemen?

Vraag 5

Welke stappen gaat u nemen om ervoor te zorgen dat woningcorporaties hun verantwoordelijkheid in de toekomst wel nemen?

Vraag 6

Hoe gaat u ervoor zorgen dat woningcorporaties daadwerkelijk structurele oplossingen bieden voor schimmelproblemen, in plaats van oppervlakkige maatregelen (bijvoorbeeld nieuwe verf)?

Vraag 7

In hoeverre bent u het eens met het advies van de Woonbond om eerst naar het eigen handelen van huurders te kijken voordat ze contact opnemen met de verhuurder?

Vraag 8

Bent u bereid om te onderzoeken of de huidige wet- en regelgeving voldoende is om de gezondheid van huurders te beschermen, gezien het feit dat vocht en schimmel een verhoogd risico geven op longproblemen, en zo nodig aanpassingen door te voeren?

Vraag 1

Zou u willen reageren op de problemen zoals geschetst in het artikel Schimmel en vocht zorgt in één op de vier huurwoningen voor problemen van Kassa?1

Vraag 2

Deelt u de opvatting dat het tijd is voor een Nationaal Aanvalsplan Schimmelwoningen? Zo nee, waarom niet?

Vraag 3

Deelt u opvatting dat elke corporatie zou moeten (kunnen) beschikken over schimmel-expertiseteams of schimmel-brigades, die na een melding de volgende dag op de stoep (kunnen) staan, met mensen om de keukentafel gaan zitten, samen een plan maken om de schimmel aan te pakken, en niet vertrekken voordat alle schimmel weg is uit de woning?

Vraag 4

Deelt u de opvatting dat het daarbij cruciaal is dat huurder en corporatie samen een specifieke aanpak voor die woning vaststellen?

Vraag 5

Deelt u de opvatting dat ook nazorg, van corporatie richting huurder, na een ruim jaar cruciaal is, aangezien je pas zeker kunt zijn dat je woning schimmelvrij is nadat deze de vier seizoenen achtereen schimmelvrij is?

Vraag 6

Zou u in overleg met corporaties zich ervoor willen inspannen dat elke corporatie kan beschikken over specialistische aannemers op het gebied van schimmel, die de vier fasen van schimmelaanpak (een oorzaakanalyse, daarna reinigen, schimmels doden, vervolgens sauzen met schimmelwerende saus) kunnen uitvoeren?

Vraag 7

Hoe reflecteert u op het feit dat voor huurders die te maken hebben met schimmel in hun huurwoning, hun huis geen haven is waar je thuiskomt, maar een bron van stress?

Vraag 8

Hoe kan het dat mensen al tien jaar of langer aan de bel trekken, maar de schimmelproblematiek in hun woning nog niet is opgelost?

Vraag 9

Hoe reflecteert u op het feit dat schimmelproblematiek al zo lang niet wordt aangepakt, dat mensen zich niet serieus genomen voelen, gaan twijfelen aan zichzelf en het vertrouwen in de corporatie en de overheid verliezen?

Vraag 10

Deelt u de opvatting dat er hier ook voor de rijksoverheid en de Minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening een taak weggelegd is? Zo ja, welke?

Vraag 11

Hoe reflecteert u op het feit dat mensen op deze wijze vast komen te zitten in het systeem?

Vraag 12

Zou u willen reflecteren op de vraag hoe het kan dat de schadelijkheid en ziekmakendheid van schimmel al jarenlang bekend is, maar vandaag de dag één op de vier huurwoningen te maken heeft met schimmelproblematiek?

Vraag 13

Deelt u de analyse van de Woonbond dat er al snel gekeken wordt naar de aantallen voor woningbouw, maar dat de kwaliteit van woningen een ondergeschoven kindje is? Zo nee, waarom niet?

Vraag 14

Zou u inzicht willen geven in de precieze afspraken op het gebied van de aanpak van schimmel in de Nationale Prestatieafspraken en de 200 miljoen euro per jaar extra die corporaties hieraan gaan besteden?

Vraag 15

Zou u in overleg en samenwerking met de corporaties een globale uitsplitsing naar categorie aanpak (schimmel, loden leidingen, asbest, etcetera) willen maken van waar deze 200 miljoen euro per jaar extra aan zal worden uitgegeven?

Vraag 16

Zou in overleg willen treden met de corporaties en een inschatting willen maken of de corporaties dit bedrag jaarlijks krijgen weggezet?

Vraag 17

Is 200 miljoen euro per jaar extra per jaar extra voldoende om alle huurwoningen waar schimmelproblematiek is aan te pakken?

Vraag 18

Indien dit niet het geval, zou u in overleg met corporaties willen bezien hoeveel er dan nodig is om schimmelproblematiek op die grondige wijze aan te pakken?

Vraag 19

Wat is de voortgang van de afspraak in de Nationale Prestatie Afspraken dat corporaties en gemeenten lokaal afspraken gaan maken over vocht en schimmel en de structurering hiervan?

Vraag 20

Hoe gaat u grip houden op de vraag of elke gemeente en corporatie deze afspraken maakt?

Vraag 21

Registreert het ministerie of gemeenten en corporaties deze afspraken maken?

Vraag 22

Wat gaat u doen als gemeenten of corporaties deze afspraken niet maken, of als deze afspraken onvoldoende zijn?

Vraag 23

Hoe pakt het Rijk de regie als gemaakte afspraken over de aanpak van schimmel niet worden nageleefd?

Vraag 24

Welke tools heeft uw ministerie in handen om gemaakte afspraken te handhaven?

Vraag 25

Na hoeveel jaar komt er een evaluatie of gemeenten en corporaties aan lokaal gemaakte afspraken houden?

Vraag 26

Welke lessen zijn er geleerd van de landelijke aanpak die de ambitie had om voor 2026 alle huizen die last hebben van schimmel te renoveren of te slopen?

Vraag 27

Zou u inzicht willen geven in de voortgang van het Nationaal Isolatieprogramma en in het bijzonder van de onderdelen daarvan die samenhangen met de aanpak van schimmel?

Vraag 28

Hoe krijgt u in beeld welke corporaties de helpende hand van de rijksoverheid kunnen gebruiken bij het opstarten, sneller opschakelen of intensiveren van schimmelaanpak?

Vraag 29

Zou u inzicht willen geven hoe de verschijningsvormen maar ook de intensiteit van schimmelproblematiek variëren op plekken met een hoog of juist laag grondwaterpeil?

Vraag 30

Zou u voorgaande vraag ook willen beantwoorden voor gebieden waar het grondwaterpeil juist verhoogd of verlaagd wordt?

Vraag 31

Zou u inzicht willen geven hoe schimmelproblematiek in woningen samenhangt met funderingsproblematiek, en het feit dat niet alleen het ministerie, maar ook andere overheidsinstanties met funderingsproblematiek bezig zijn? Welke coördinerende rol voor het ministerie ligt hier?

Vraag 32

Zou u inzicht willen geven in wat een strenge winter doet met de toename van schimmelproblematiek in woningen?

Vraag 33

Zou u inzicht willen verschaffen in hoe schimmelproblematiek samenhangt met hoge energieprijzen?

Vraag 34

Zou u inzicht willen geven in hoe bij renovatie de verduurzaming van woningen schimmelproblematiek kan versterken doordat het soms moeilijker wordt om woningen te ventileren?

Vraag 35

Deelt u de opvatting dat schimmelproblematiek in woningen een collectief probleem is, waarvoor de rijksoverheid vanuit haar volkshuisvestelijke taak een verantwoordelijkheid heeft? Zo ja, wat houdt die verantwoordelijkheid in uw ogen precies in?

Vraag 36

Deelt u de opvatting dat ook het feit dat woningen op termijn gesloopt gaan worden, niet zou moeten betekenen dat schimmel niet wordt aangepakt, omdat daarmee de rekening en de gevolgen worden gelegd bij de mensen die erin wonen?

Vraag 37

Zou u op een rij willen zetten welke prikkels de Wet betaalbare huur geeft aan verhuurders om te investeren in woningen en in te zetten op isolatie en ventilatie, en de aanpak van schimmel?

Vraag 38

Hoe kunnen deze prikkels uitgebouwd worden?

Vraag 39

Zou u op een rij willen zetten hoe de Wet betaalbare huur heeft bijgedragen aan de positionering van de Huurcommissie als aanspreekpunt voor huurders, ook op het gebied van schimmelproblemen?

Vraag 1

Hoe beoordeelt u de signalen dat verhuurders, sinds de inwerkingtreding van de Wet vaste huurcontracten, verschillende constructies bedenken om de wet te omzeilen?1

Vraag 2

In hoeverre heeft u zicht op de omvang van dit probleem?

Vraag 3

Deelt u de mening dat het zeer onwenselijk is dat de wet wordt omzeild? Zo nee, waarom niet? Zo ja, wat gaat u hieraan doen?

Vraag 4

Deelt u voorts de mening dat het beter is problemen te voorkomen dan te genezen? Zo ja, wat wilt u doen om «shortstaycontracten» en andere ontwijkingsconstructies te voorkomen?

Vraag 5

Zijn er concrete cijfers of onderzoeken beschikbaar over het aantal klachten of meldingen bij de huurcommissie over schijnconstructies zoals «shortstaycontracten» of «friends-contracten»? Zo nee, bent u bereid hier onderzoek naar te laten doen?

Vraag 6

Hoeveel «shortstaycontracten» zijn er vorig jaar afgesloten en hoeveel in de jaren daarvoor?

Vraag 7

Welke maatregelen neemt u om handhaving en toezicht op schijnconstructies bij huurcontracten te verbeteren?

Vraag 8

Overweegt u aanvullende regelgeving of strengere sancties om deze ontwijkingsstrategieën te ontmoedigen?

Vraag 9

Bent u het ermee eens dat het aanbieden van gemeubileerde woningen tegen hoge huren, waarbij onduidelijk is welk deel van de huurprijs betrekking heeft op de meubels en services, misbruik in de hand kan werken en hoe kan transparantie hierover verbeterd worden?

Vraag 10

Deelt u de zorgen dat huurders in de huidige krappe woningmarkt vaak weinig keus hebben en daardoor genoodzaakt zijn akkoord te gaan met onduidelijke of onredelijke huurvoorwaarden?

Vraag 11

Welke stappen zet u om huurders beter te beschermen tegen dergelijke praktijken?

Vraag 12

De huurcommissie grijpt nu in bij «shortstaycontracten». Deelt u de mening dat dit een goed en duidelijk signaal is?

Vraag 13

Deelt u voorts de mening dat niet alleen de huurcommissie moet ingrijpen, maar ook uzelf?

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het AD-artikel?1

Ja.

Vraag 2

Houden het CBS en/of het Kadaster gegevens bij van het aandeel van eigen geld bij het aangaan van een hypotheek?

Het CBS en het Kadaster houden geen officiële cijfers bij van het aandeel eigen geld bij het aangaan van een hypotheek. Het Hypotheken Data Netwerk (HDN) heeft echter wel cijfers over het aandeel eigen geld/inbreng. HDN is een samenwerking tussen relevante spelers in de hypotheekmarkt. Vrijwel alle grote hypotheekaanbieders, financieel adviseurs en IT leveranciers zijn hierbij aangesloten2.
Om deze vragen te kunnen beantwoorden is een definitie van «eigen geld» van belang. In het AD artikel wordt verwezen naar een analyse van Munt hypotheken op basis van hun eigen hypotheekportefeuille. De dataset van HDN kent een bredere spreiding en geeft daarmee een completer beeld. HDN en de analyse van Munt Hypotheken definiëren beiden «eigen inbreng» als het verschil tussen de hypothecaire lening en de koopsom van de woning. Bij een woning van € 400.000,– en een hypotheek van € 350.000 wordt de overige € 50.000,– dus gezien als «eigen inbreng». Dit kan gaan om spaargeld, maar ook om een erfenis, een schenking of een familiehypotheek. Bij doorstromers wordt inbreng van overwaarde ook gezien als eigen inbreng.
Dit laatste punt is van belang omdat in het analyse van Munt Hypotheken wordt gekeken naar kopers onder de 35 jaar i.p.v. kopers van een eerste woning. De meeste kopers onder de 35 jaar zijn starters, maar er zitten ook doorstromers tussen die overwaarde inbrengen. Bij de cijfers van HDN worden starters wel gedefinieerd als kopers van eerste woning.

Vraag 3

Kunt u aangeven, op basis van deze cijfers wat het beeld is als we kijken naar de afgelopen jaren: 2020-2021-2022-2023-2024?

Figuur 1 laat de ontwikkeling zien van de eigen inbreng van starters over de afgelopen jaren. De inbreng is redelijk stabiel. Achter deze gemiddelde cijfers zit natuurlijk een bandbreedte, met starters die meer of minder eigen inbreng meenemen dan het gemiddelde. Dit kan ook regionaal verschillen. Munt hypotheken geeft in hun eigen analyse aan dat starters in het hogere segment, en in de randstad oververtegenwoordigd zijn in hun hypotheekportefeuille3. Dit, in combinatie met de eerder genoemde leeftijdsgrens verklaart het verschil tussen de cijfers van HDN en de cijfers van Munt hypotheken.
Bron: HDN, 2025
Het jaar 2022 kent een opvallende piek ten opzichte van andere jaren. Dit komt omdat 2022 het laatste jaar was waarbij de schenkingsvrijstelling eigen woning van max € 106.671 (in de volksmond jubelton genoemd) volledig benut kon worden. In 2023 is dit bedrag verlaagd tot € 27.231 en in 2024 afgeschaft4. Ouders mogen echter ook na 2024 nog eenmalig een maximaal bedrag van € 32.195 (2025) belastingvrij schenken voor een vrij te besteden doel. De ontvanger dient wel tussen de 18 en 40 jaar te zijn. Dit bedrag mag vrij besteed worden, dus ook aan de aankoop van een woning. Het is echter aannemelijk dat deze schenkingsvrijstelling minder direct effect heeft op woningbiedingen dan de eerdere schenkingsvrijstelling die zich specifiek op woningen richtte.

Vraag 4

Als er geen officiële cijfers zijn, kunt u dan aangeven of u dat wenselijk vindt en waarom wel of niet?

De cijfers van HDN geven een goed marktbreed beeld van de ontwikkeling van het aandeel eigen geld bij het aangaan van een hypotheek. Verdere cijfers acht ik niet noodzakelijk.

Vraag 5

Wat zijn voordelen en nadelen van het meebrengen van steeds grotere aandelen eigen geld?

Zoals aangegeven in vraag 3 is het geen gegeven dat het aandeel eigen geld substantieel gestegen is. Het staat iedereen vrij om eigen geld mee te brengen bij de aanschaf van een woning. Het inbrengen van eigen geld heeft voordelen, want het maakt individuele huishoudens en uiteindelijk Nederland minder kwetsbaar voor fluctuaties op de huizenmarkt. Tegelijkertijd hanteert Nederland een zogenoemde LTV-ratio (Loan to Value) van 100%, wat betekent dat het ook zonder eigen geld mogelijk is om een huis te kopen. Wel is het zo dat in een gespannen woningmarkt de inbreng van eigen geld kan doorwerken in de huizenprijzen. Daarmee maakt het de woningmarkt voor starters die geen eigen geld kunnen meebrengen relatief minder toegankelijk.

Vraag 6

Welke relatie ziet u tussen het meebrengen van steeds grotere sommen eigen geld en overbieden?

Vraag 7

Welke verhouding ziet u tussen het meebrengen van steeds grotere sommen eigen geld en de stijgende prijs van een «betaalbare koopwoning»?

Vraag 8

Wordt het meebrengen van eigen geld gebruikt om de eigen woningschuld te verkleinen of om te overbieden?

Vraag 9

Kunt u deze vragen één voor één, binnen drie weken en in ieder geval voor het commissiedebat Woningbouwopgave en koopsector op maart 5 aanstaande beantwoorden?

De Kamervragen zijn beantwoord voor het commissiedebat Woningbouwopgave en koopsector van 19 maart aanstaande. Alle vragen zijn beantwoord, maar voor de leesbaarheid zijn antwoorden soms samengevoegd.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht dat er 10.000 inschrijvingen zijn geweest voor 200 middenhuurwoningen in de nieuwe woontoren Benelux901 in Utrecht?1

Vraag 2

Hoe beoordeelt u de enorme vraag naar middenhuurwoningen in relatie tot het huidige en toekomstige woningaanbod?

Vraag 3

Deelt u de zorgen van vastgoedontwikkelaars en beleggers dat onder de huidige regelgeving en economische omstandigheden (zoals stijgende rente en bouwkosten) de bouw van nieuwe middenhuurwoningen ernstig onder druk komt te staan?

Vraag 4

Welke maatregelen heeft u genomen om te voorkomen dat projecten in de middenhuursector niet meer rendabel zijn vanwege de gestegen bouwkosten, rente en strengere eisen?

Vraag 5

Welke maatregelen heeft u genomen of overweegt u te nemen om de bouw van middenhuurwoningen aantrekkelijker te maken voor ontwikkelaars en beleggers?

Vraag 6

Klopt het dat door de invoering van de Wet betaalbare huur, woningen in dit prijssegment een stuk kleiner zijn geworden, omdat projecten anders niet uit kunnen? Wat vindt u van deze ontwikkeling en hoe gaat u ervoor zorgen dat er ook grotere huurwoningen in het middensegment worden gebouwd voor gezinnen met kinderen?

Vraag 7

Acht u de huidige huurprijsgrens voor middenhuurwoningen realistisch, gezien het ontbreken van huurtoeslag en de relatief hoge inkomenseisen voor de woningen?

Vraag 8

Wat is uw reactie op de waarschuwingen uit de sector dat de recente wet- en regelgeving, zoals bijvoorbeeld de Wet betaalbare huur en strengere gemeentelijke eisen, de bouw van middenhuurwoningen eerder zal ontmoedigen dan stimuleren?

Vraag 9

Wat gaat u doen om te voorkomen dat gemeenten bovenwettelijke exploitatie-eisen stellen bij de realisatie van koop- en huurwoningen in het middensegment?

Vraag 1

Heeft u kennis genomen van het bericht Ophef rond plannen voor sloop in Heerlense wijk Meezenbroek en Boze Heerlenaren in verzet tegen sloopkogel door historische volksbuurt?1 2

Vraag 2

Wat vindt u van de voorgenomen sloop in Meezenbroek? En hoe beoordeelt u het feit dat bewoners zich onvoldoende gehoord voelen in dit proces?

Vraag 3

Wat vindt u ervan dat bewoners van huizen die gesloopt moeten worden jarenlang niet in hun eigen buurt kunnen wonen en mogelijk tegen een veel hogere huur gedwongen worden elders te huren?

Vraag 4

Bent u het met ons eens dat bewoners die al jarenlang in een corporatiewoning wonen altijd zouden moeten kunnen terugkeren na renovatie of sloop?

Vraag 5

Op welke manier worden de belangen en de mogelijkheden tot inspraak van bezorgde bewoners die bang zijn niet terug te kunnen keren naar hun eigen woning, zoals in de wijk Meezenbroek, op dit moment in wet- en regelgeving geborgd?

Vraag 6

Op welke manier kan het instemmingsrecht van bewoners dat geldt bij renovatie verbreed worden in het geval van sloop?

Vraag 7

Wat gaat u doen om bewoners te helpen die mogelijk permanent moeten verhuizen omdat ze de huur van hun nieuwe woning niet meer kunnen betalen?

Vraag 8

Heeft u in beeld hoeveel historische volkswijken met sociale huurwoningen in Nederland gesloopt dreigen te worden omdat renovatie financieel niet uit kan? Zo ja, kunt u een lijst geven van volkswijken die mogelijk gesloopt gaan worden?

Vraag 9

Wat zijn de gevolgen voor de sociale cohesie in een wijk zoals Meezenbroek wanneer bewoners niet kunnen terugkeren?

Vraag 10

Bent u het met ons eens dat wijken van historische waarde, zoals Meezenbroek, moeten worden beschermd? Zo ja, hoe gaat u dat faciliteren? Zo nee, waarom niet?

Vraag 11

Klopt het dat een woning bij sloop en nieuwbouw op dezelfde plek voor een veel hogere prijs verhuurd mag worden, terwijl die mogelijkheid bij renovatie beperkt is? Zo ja, wat is het effect hiervan op de keuzes die corporaties maken als het gaat om sloop/nieuwbouw of renovatie?

Vraag 12

Als reden voor het (deels) slopen van de wijk geeft de corporatie aan dat renoveren te duur is. Aedes geeft aan dat corporaties op de lange termijn steeds minder geld over houden voor onder andere renovatie en verduurzaming.3 Zouden er minder historische sociale huurwoningen gesloopt hoeven worden als corporaties meer financiële ruimte zouden hebben?

Vraag 13

Klopt het dat voor de sloop van woningen een natuurvergunning aangevraagd moet worden en dat het in het licht van de stikstofuitspraak van 18 december jl. beter kan zijn om te kiezen voor renovatie in plaats van sloop en nieuwbouw? Wat betekent dit voor de sloopplannen van wijken zoals Meezenbroek?

Vraag 14

Door de waarde van vermeden CO2 uitstoot mee te nemen komt sloop juist duurder uit dan renovatie.4 Op welke manier zorgt de Minister dat corporaties alle maatschappelijke kosten en baten meewegen bij het verduurzamen van historische wijken?

Vraag 15

Bent u bereid om in uw gesprekken met corporaties te verkennen hoe de sloop van oude volksbuurten met historische waarde zo veel mogelijk voorkomen kan worden? Zo ja, kunt u de Kamer informeren over de voortgang van deze gesprekken? Zo nee, waarom niet?

Vraag 1

Kent u het bericht «Na stikstof dreigt ook CO2-uitstoot een probleem te worden: «Stop de sloop»? waarin onder andere voormalig Rijksbouwmeester Floris Alkemade voor een stop op sloop pleit?1

Vraag 2

Deelt u de conclusie over sloop van van Alkemade dat: «We niet dwangmatig moeten door blijven gaan op een pad waarvan je van mijlenver ziet dat het doodloopt.»?

Vraag 3

Wat vindt u van de voorgenomen sloop van 90 woningen in de wijk Meezenbroek? Erkent u dat bewoners zich niet betrokken voelen bij de plannen voor sloop en er veel onzekerheid en ongerustheid is?

Vraag 4

Waarom wordt er zonder gedegen proces samen met bewoners gekozen voor de ingrijpende sloopoptie?

Vraag 5

Erkent u dat jarenlang achterstallig onderhoud te vaak wordt gebruikt om woningen daarna te kunnen slopen?

Vraag 6

Wat vindt u van de voorgenomen sloop in de wijk Versiliënbosch in eveneens Heerlen?

Vraag 7

Erkent u dat het zowel bij Meezenbroek als Versiliënbosch gaat om voormalige mijnwerkerswijken en deze wijken behoren tot ons historisch erfgoed?

Vraag 8

Herkent u zich in het pleidooi van het Cuypersgenootschap, een stichting die zich inzet voor het behoud van bouwkundig erfgoed uit de negentiende en twintigste eeuw, om Meezenbroek niet te slopen maar juist een monumentale status te geven?2

Vraag 9

Kent u het pleidooi van de Bond Heemschut tegen de sloop van karakteristieke volkswijken?3

Vraag 10

Deelt u de zorgen van de erfgoedorganisatie dat de identiteit van buurten verdwijnt als gekozen wordt voor sloop?

Vraag 11

Wat vindt u van de voorgenomen sloop van 42 woningen in de buurt Prinsejagt in Woensel (gemeente Eindhoven)? Erkent u dat het zeer ingrijpend is dat bewoners via een brief wordt meegedeeld dat hun woningen gesloopt gaan worden?

Vraag 12

Erkent u dat het ministerie al in zomer 2023 is geïnformeerd over de sloop in Prinsejagt en in oktober 2023 deze locatie is uitgekozen voor de pilot parallel plannen terwijl bewoners pas in voorjaar 2024 geïnformeerd zijn?4

Vraag 13

Vindt u het wenselijk dat bewoners zo laat worden geïnformeerd over zo’n ingrijpend besluit en dit een «sloopoverval» noemen? Hoe verhoudt het achterhouden van informatie voor direct betrokken bewoners zich met de doelstellingen van parallel plannen? Gaat dit vaker voorkomen?

Vraag 14

Wat vindt u van de uitspraak van de projectleider gebiedsontwikkeling: «Participatie over de locatie van de te slopen woningen is bewust niet gevoerd, omdat de gemeente en Woonbedrijf het erover eens zijn dat deze locatie het meest voor de hand ligt voor het toevoegen van appartementen»? Is het bewust bewoners niet laten participeren wenselijk binnen het programma parallel plannen?

Vraag 15

Erkent u dat deze sloopplannen voor veel stress en verdriet zorgen bij bewoners en een deel straks niet terug kan keren naar hun geliefde plek omdat er geen gezinswoningen worden gebouwd?

Vraag 16

Wat vindt u van de voorgenomen sloop van de Pompenburgflat in Rotterdam? Erkent u dat het pijnlijk is dat dit icoon van de volkshuisvesting gesloopt dreigt te worden?

Vraag 17

Deelt u de mening dat dit gebouw een monumentale status zou moeten krijgen, mede als eerbetoon voor de deze maand overleden architect Carel Weeber?

Vraag 18

Weet u dat ook bij de voorgenomen sloop van dit icoon bewoners slecht betrokken zijn en in de krant moesten lezen over de voorgenomen sloop? Hoe oordeelt u hierover?

Vraag 19

Erkent u dat de Pompenburgflat erg duurzaam is en sloop onnodig omdat door optoppen van de flat er meer sociale huurwoningen kunnen worden toegevoegd dan dat er bij nieuwbouw gerealiseerd worden?

Vraag 20

Ziet u eveneens een patroon waarbij huurders te laat en te weinig worden betrokken bij dit soort ingrijpende besluiten?

Vraag 21

Wilt u zorgen dat huurders meer te zeggen krijgen bij sloop? Nu is het bijvoorbeeld zo dat wel 70% van de huurders moet instemmen bij renovatie, waarom is dat niet zo bij sloop?

Vraag 22

Deelt u de mening dat blij sloop van woningen soms ook gemeenschappen worden gesloopt? Erkent u dat terugkeer niet altijd mogelijk is vanwege hogere huren?

Vraag 23

Vorig jaar heeft de Ombudsman ook aandacht gevraagd voor de impact die sloop heeft op bewoners en hun gemeenschappen, welke lessen trekt u uit dit rapport?5

Vraag 24

Recent bleek uit cijfers van het CBS dat er vorig jaar 11.800 woningen zijn gesloopt, erkent u dat er nog te vaak onnodig woningen gesloopt worden in Nederland?

Vraag 25

In uw afspraken gemaakt op de Woontop lezen we dat er tot 2035 nog 93.009 sociale huurwoningen gesloopt worden, hoe is gekomen tot dit aantal?

Vraag 26

Dit aantal komt zeer specifiek over, kunt u de achterliggende berekeningen met de Tweede Kamer delen? Welke corporatie wil hoeveel woningen slopen en waar bevinden die woningen zich?

Vraag 27

Welke afwegingen en argumenten zijn gebruikt om tot deze optelsom te komen?

Vraag 28

Hoe staat u tegenover het pleidooi van onder andere architecten dat sloop ook gezien de klimaatdoelen die behaald moeten worden in veel gevallen onwenselijk is?

Vraag 29

Erkent u dat Nederland 24 megaton bouwafval per jaar produceert, omgerekend 760 kilo per seconde? Deelt u de mening dat het om de uitstoot van de bouwsector omlaag te krijgen verstandig is om niet te slopen en de gebouwen die er al zijn te blijven gebruiken?6

Vraag 30

Voormalig Rijksbouwmeester Alkemade stelt dat de CO2-uitstoot nog onvoldoende wordt meegewogen in de afweging aangaande sloop, herkent u dat?

Vraag 31

Hoe weegt u zijn uitspraak: »Binnen de klassieke manier van het doorrekenen van een bouwproject is sloop goedkoper» maar dat hier duurkoop is?7

Vraag 32

Kent u het bericht «Architecten worden de nieuwe activisten: weg met de sloopkogel en bouwen met wat er is»?8

Vraag 33

Bent u eveneens onder de indruk van de plannen en pleidooien van architecten om extra woonruimte creëren in bestaande gebouwen?

Vraag 34

Hoe staat u tegenover de voorgestelde paradigma shift naar: «in principe blijft elk pand behouden, tenzij het echt niet anders kan»?9

Vraag 35

Erkent u dat creatiever denken en het betrekken van oa architecten cruciaal zijn om uit de wooncrisis te komen? Zo ja, welke stappen wilt u zetten om dit te bereiken?

Vraag 36

Hoe staat u tegenover het initiatief «recht op renovatie» van HouseEurope!?10

Vraag 1

Kent u het bericht «Dakloos door zwarte lijsten van woningcorporaties, «dit is onmenselijk»»?1

Vraag 2

Erkent u dat, nu voor het tweede jaar op rij het aantal dakloze mensen is gestegen, er veel meer moet gebeuren om recht te doen aan de Nederlandse handtekening onder de Verklaring van Lissabon die als doel heeft «een einde aan dakloosheid in 2030»?

Vraag 3

Erkent u dat één van de doelen van de Verklaring van Lissabon is dat «huisuitzettingen moeten voorkomen worden en niemand mag uit huis gezet worden zonder dat er alternatief onderdak wordt geboden»?

Vraag 4

Erkent u voorts dat doordat corporaties zwarte lijsten mogen bijhouden van huurders mensen alsnog dakloos raken?

Vraag 5

Hoeveel mensen staan er in Nederland op een zwarte lijst van woningcorporaties, en hoeveel corporaties in hoeveel regio’s houden een zwarte lijst bij?

Vraag 6

Hebben al deze corporaties een vergunning van de Autoriteit Persoonsgegevens om dit te mogen doen?

Vraag 7

Hoeveel mensen met kinderen staan op een zwarte lijst?

Vraag 8

Hoeveel mensen met een beperking of een ernstige medische beperkingen staan op een zwarte lijst?

Vraag 9

Hebben huurders die onterecht op een zwarte lijst zijn geplaatst genoeg (juridische) mogelijkheden zich hiertegen te verweren?

Vraag 10

Hoe wordt voorkomen dat huurders dakloos worden gemaakt door een zwarte lijst?

Vraag 11

Herkent u dat hoewel zwarte lijsten weliswaar regionaal werken, huurders in de praktijk ook elders moeilijk aan onderdak kunnen komen vanwege het ontbreken van een positieve verhuurverklaring?

Vraag 12

Herkent u dat mensen weliswaar vaak voor enkele jaren op een zwarte lijst staan, maar ook daarna moeilijk aan woonruimte komen vanwege het ontbreken van een positieve verhuurverklaring?

Vraag 13

Zal er, wanneer u zwarte lijsten van huurders wil laten bestaan, en gelet op het doel een einde te maken aan dakloosheid in 2030, toch voor alternatieve woonruimte voor deze groep worden gezorgd? Hoe gaat u daarvoor zorgen? Zo niet, hoe strookt dit met het doel uit het Nationaal Actieplan Dakloosheid?

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Spanje mikt op heffing van 100% voor huizenkopers van buiten de EU»?1

Ja.

Vraag 2

Hoeveel huizen worden in Nederland jaarlijks gekocht door kopers van buiten de Europese Unie en hoeveel geld is hiermee gemoeid?

Hieronder is inzichtelijk gemaakt hoeveel woningen er in 2024 zijn gekocht door kopers van binnen en buiten de Europese Unie (EU). Hierbij is gekeken of de koper is geboren binnen of buiten de EU (wat niets zegt over nationaliteit) en/of het laatste woonadres (herkomst) van binnen of buiten de EU is. Daarnaast is onderscheid gemaakt tussen eigenaar bewoners en particuliere investeerders. Bedrijfsmatige investeerders zijn niet meegenomen in deze analyse, omdat van deze partijen vaak niet inzichtelijk is of het moederbedrijf van binnen of de buiten de EU is. In de meeste gevallen zal de woning gekocht worden door een bedrijf dat gevestigd is binnen de EU, ook als het moederbedrijf van buiten de EU is. Uit de analyse blijkt dat het aantal aankopen door kopers met een herkomst van buiten de EU zeer beperkt is. Van het totaal aantal geanalyseerde woningtransacties (ruim 220 duizend) is in circa 760 gevallen (0,3%) het laatste woonadres van de koper(s) afkomstig van buiten de EU. Dit betreft kopers die zowel binnen als buiten de EU geboren zijn.
Geboren binnen EU
Gemiddelde prijs
Totaal bedrag (mln)
Herkomst binnen EU
Eigenaar bewoner
194.646
€ 451.599
€ 87.902
Particuliere investeerder(s)
4.469
€ 548.810
€ 2.453
Geboren binnen EU
Gemiddelde prijs
Totaal bedrag (mln)
Herkomst buiten EU
Eigenaar bewoner
529
€ 661.750
€ 350
Particuliere investeerder(s)
54
€ 561.296
€ 30
Geboren buiten EU
Gemiddelde prijs
Totaal bedrag (mln)
Herkomst binnen EU
Eigenaar bewoner
19.859
€ 463.529
€ 9.205
Particuliere investeerder(s)
478
€ 477.762
€ 228
Geboren buiten EU
Gemiddelde prijs
Totaal bedrag (mln)
Herkomst buiten EU
Eigenaar bewoner
171
€ 599.725
€ 103
Particuliere investeerder(s)
<10
Onbekend
Onbekend
Bron: Kadaster

Vraag 3

In hoeverre hebben deze aankopen volgens u een prijsopdrijvend effect op de huizenmarkt?

Over het algemeen heeft meer vraag, in een markt van vraag en aanbod, een prijsopdrijvend effect. In de huidige Nederlandse woningmarkt, waarin het aanbod van woningen schaars is, vindt dat effect versterkt plaats. Het is moeilijk om het effect van deze aankopen op de huizenprijzen exact vast te stellen, omdat er vele factoren zijn die hierop invloed uitoefenen. Aangezien woningkopers van buiten de EU maar een zeer gering percentage van het totaal aantal woningaankopen uitmaken (0,3%) is het prijsopdrijvende effect van de marktactiviteiten van deze groep naar alle waarschijnlijkheid zeer beperkt. In de Staat van de Volkshuisvesting 2024 is toegelicht dat met name de gestegen inkomens en lagere rentepercentages de voorbije jaren hebben bijgedragen aan een stijging van de vraag, en de daaropvolgende stijging van woningprijzen. Ook de toegenomen huishoudensverdunning heeft hier invloed op.2

Vraag 4

Wat zou de opbrengst zijn van een verhoogde overdrachtsbelasting van 100 procent voor huizenkopers van buiten de Europese Unie?

Het verhogen van de overdrachtsbelasting voor huizenkopers die op het moment van aankoop in het buitenland wonen naar 100% zal niet leiden tot een opbrengst, maar een budgettaire derving van € 14 miljoen per jaar. De verwachting is dat de meeste kopers uiteindelijk niet het verhoogde tarief zullen betalen. Op dit moment is de totale opbrengst in de overdrachtsbelasting door aankopen van natuurlijke personen buiten de EU circa € 25 miljoen per jaar. Als het tarief van de overdrachtsbelasting stijgt naar 100% blijft deze opbrengst gelijk voor eigenaar-bewoners (nu € 11 miljoen) en loopt deze terug naar € 1 miljoen per jaar voor particuliere investeerders (nu € 15 miljoen).
De opbrengst bij eigenaar-bewoners blijft gelijk omdat zij hoogstwaarschijnlijk voortaan eerst een huurwoning zullen betrekken in Nederland of een ander land in de EU, voordat ze een woning kopen in Nederland. Hierdoor zouden zij niet meer onder een heffing van 100% vallen, maar – als zij voldoen aan het hoofdverblijfcriterium – onder het verlaagde tarief van overdrachtsbelasting van 2% (of onder de startersvrijstelling blijven).
De opbrengst bij particuliere investeerders loopt naar verwachting terug. Bij deze groep is het gedrag minder goed te voorspellen. Zij kunnen ervoor kiezen om zich in te laten schrijven in Nederland of een ander land in de EU alvorens zij een woning kopen in Nederland, maar in tegenstelling tot eigenaar-bewoners, zal deze groep er vaak voor kiezen om in totaal minder of geen woningen meer aan te schaffen in Nederland, ook niet via een omweg. Hierdoor ontstaat er een derving van € 14 miljoen per jaar.

Vraag 5

Wat zijn verder de voor- en nadelen van een dergelijke maatregel in Nederland?

Het doel van de verhoging van de overdrachtsbelasting voor kopers van buiten de EU naar 100% zou zijn om het prijsopdrijvend effect van deze kopers te remmen. Echter, zoals uit het antwoord op vraag 2 blijkt, is het aantal aankopen door kopers van buiten de EU en dus het effect op huizenprijzen beperkt. Daarom is de verwachting dat een verhoging van de overdrachtsbelasting voor deze groep naar 100% geen of een zeer beperkt effect heeft op de huizenprijzen.
Per 1 januari 2026 wordt het tarief van 10,4% verlaagd naar 8% voor aankopen voor de verkrijging van woningen, niet zijnde hoofdverblijf. Het kabinet is tot deze maatregel gekomen om investeren in huurwoningen aantrekkelijker te maken. Het eventueel introduceren van een tarief van 100% zal voor onzekerheid bij potentiële kopers zorgen en mogelijk wenselijke investeringen van buiten de Europese Unie in de huurmarkt belemmeren. Dit mogelijke nadeel wordt beperkt doordat de meeste investeringen worden gedaan door bedrijven gevestigd binnen de EU, ook als het moederbedrijf van buiten de EU is. Wel zouden de tarieven in de overdrachtsbelasting in een aantal jaren meermaals worden aangepast, wat de voorspelbaarheid en daarmee het algehele vertrouwen in de markt geen goed doet.
Een dergelijke maatregel raakt ook kopers met een Europese, waaronder de Nederlandse, nationaliteit, bijvoorbeeld kopers uit het Koninkrijk de Nederlanden zoals Aruba, die vanuit hun woonplaats in derde landen of vanuit het Koninkrijk aankopen in Nederland doen, waarbij getoetst zou moeten worden of een dergelijke heffing is toegestaan.
Op grond van artikel 63 van het Verdrag betreffende de werking van de Europese Unie, geldt in beginsel dat beperkingen in het kapitaalverkeer tussen lidstaten onderling en tussen lidstaten en derde landen verboden zijn. Het opleggen van een tarief van 100% overdrachtsbelasting op aankopen van onroerend goed door kopers die een woonplaats hebben buiten de Europese Unie zou een dergelijke beperking kunnen betreffen. Dit zou getoetst moeten worden om te bezien of deze beperking gerechtvaardigd en proportioneel is. In het geval sprake is van zogenoemde dwingende redenen van algemeen belang zou de vrijheid van kapitaal ingeperkt kunnen worden en zou het mogelijk toegestaan zijn een dergelijke beperkende maatregel in te voeren. Een dwingende reden van algemeen belang ziet het kabinet echter niet. Zoals blijkt uit het antwoord op vraag 2 wordt een zeer klein aantal van de huizen gekocht door kopers met een woonplaats in derde landen.
Volledigheidshalve merkt het kabinet op dat het invoeren van een extra tarief niet bijdraagt aan de doelstelling van dit kabinet om te komen tot een doelmatiger belastingstelsel dat ook voor de Belastingdienst beter uitvoerbaar is. Voor de uitvoering van de overdrachtsbelasting door de Belastingdienst en het notariaat zou verdere differentiatie van de overdrachtsbelasting, op basis van het al dan niet kwalificeren als EU-ingezetene door de verkrijger, een significante impact hebben op de bestaande processen en systemen. Voor de handhaving zou een extra tarief leiden tot een toename van de complexiteit, omdat in alle gevallen waarin er een woning wordt verkregen zou moeten worden vastgesteld of de verkrijger van een woning wel of niet een EU-ingezetene is. Op dit moment maakt deze toets geen onderdeel uit van het proces. Daarnaast zou nagegaan dienen te worden of zowel de Belastingdienst als de notaris voor de overdrachtsbelasting in staat is te verifiëren wat de woonplaats van iemand is. Ook is inpassing van een extra tarief in de ICT-systemen op korte termijn niet mogelijk.
Ten slotte, zoals genoemd in het antwoord op vraag 4 zou het introduceren van een tarief van 100% in de overdrachtsbelasting een budgettaire derving van € 14 miljoen per jaar met zich meebrengen, waarvoor dekking gevonden zal moeten worden.

Vraag 6

Is het kabinet bereid om een dergelijke maatregel in te voeren?

Gelet op het antwoord op de vragen 4 en 5 is het kabinet niet bereid een dergelijke maatregel in te voeren.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Rotterdam: meeste leegstand woningen bij particuliere verhuurders»?1

Ja.

Vraag 2

Bent u het ermee eens dat leegstand van woningen, zeker in de huidige wooncrisis, niet uitlegbaar is?

Ik ben van mening dat langdurige leegstand van woningen ongewenst is maar veelal wel uitlegbaar. Het aantal langdurig leegstaande woningen is volgens het CBS2 met circa 64.000 woningen die een jaar eerder ook leeg stonden de afgelopen jaren stabiel gebleven. Een groot deel van die 64.000 langdurig leegstaande woningen verbruikt volgens het CBS toch nog energie en zijn derhalve (deels) in gebruik. Als daarvoor wordt gecorrigeerd staan begin 2024 circa 30.000 woningen administratief langdurig leeg. Separaat aan de evaluatie heb ik het CBS gevraagd een nadere analyse te maken over mogelijke redenen waarom de genoemde 30.000 woningen langer dan een jaar leegstaan en deze bevindingen aan de jaarlijkse monitor toe te voegen. In de meest recente leegstandmonitor zijn de meest voorkomende redenen voor de langdurige leegstand na correctie voor energieverbruik als aparte tabel toegevoegd. Hieruit is op te maken dat dit met name te maken heeft met sloop/verbouwing, dat de eigenaar ergens anders woont, het ligt in een krimpgebied of dat de laatste bewoner is overleden. Deze langdurig leegstaande woningen staan dus veelal om een begrijpelijke reden leeg en zijn derhalve niet (direct) te benutten. Als hiervoor wordt gecorrigeerd blijven er circa 12.600 langdurig leegstaande woningen waarvoor geen verklaring is gevonden.

Vraag 3

Hoeveel woningen staan er op dit moment leeg in Nederland?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Bent u zich ervan bewust dat gemeenten al meer dan vijftien jaar lang vragen om meer mogelijkheden om leegstand te kunnen bestrijden, zoals een leegstandsheffing?2

Op 20 december 2024 heb ik uw Kamer geïnformeerd over de evaluatie van de Leegstandwet die door het onderzoeksbureau Rigo is uitgevoerd (kamerstuk 31 560 nr. 54). Uit de evaluatie blijkt dat gemeenten wisselend denken over de effectiviteit van een leegstandbelasting. Rigo heeft daarnaast in de evaluatie beschreven wat de voor- en nadelen zijn van een leegstandbelasting naar Vlaams model. Enerzijds blijkt dat een nationale leegstandheffing te weinig maatwerk biedt voor gemeenten, terwijl een lokale leegstandbelasting juist gericht ingezet kan worden om excessen tegen te gaan. Anderzijds vraagt een nationale leegstandsheffing minder inzet van gemeenten, terwijl een lokale variant meer ambtelijke capaciteit vergt. In de evaluatie worden door Rigo ook aanbevelingen gedaan. Rigo adviseert om de Leegstandwet op enkele punten te wijzigen. Eén van deze aanbevelingen is om de tijdelijke extra mogelijkheden onder het experiment in de Crisis en Herstelwet te verankeren in de Leegstandwet zodat de gemeenten meer slagkracht krijgen om leegstand te bestrijden. De positieve ervaringen hiermee in de gemeenten Amsterdam en Utrecht vormen de aanleiding hiertoe. Het zetten van deze stappen is volgens Rigo doeltreffender dan het invoeren van een leegstandbelasting. Rigo adviseert een dergelijke belasting pas te overwegen als blijkt dat de hierboven genoemde aanpassingen van de Leegstandwet tot onvoldoende resultaat leiden. Zoals ik in mijn bovengenoemde brief heb aangegeven neem ik deze aanbevelingen over en tref ik thans de voorbereidingen voor de uitwerking van een wetsvoorstel om gemeenten meer slagkracht te geven bij de aanpak van leegstand.

Vraag 5

Bent u bekend met de leegstandsheffing die in Vlaanderen is ingevoerd?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 6

Kunt u de voor- en nadelen van (verschillende varianten van) een nationale of gemeentelijke leegstandsheffing aan de Kamer sturen?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 7

Bent u bereid om een nationale leegstandsheffing in te voeren?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 1

Bent u bekend met het artikel «Duizenden Amsterdammers wacht erfpacht-strop: Van tientje naar 216 euro per maand» in De Telegraaf?1

Ja, ik ben bekend met dit artikel.

Vraag 2

Kunt u aangeven of de bedragen die in het artikel worden genoemd overeenkomen met de verwachting van het Ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening ten aanzien van de erfpacht?

Het Ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening heeft geen verwachtingen van bedragen ten aanzien van erfpacht. De kosten die voor het gebruiksrecht worden gerekend zijn afhankelijk van veel factoren en de specifieke erfpachtvoorwaarden die op het recht van toepassing zijn. Erfpachtkosten en ontwikkelingen van deze kosten worden niet door het ministerie gemonitord.

Vraag 3

Vindt u het acceptabel dat huizenbezitters mogelijk 216 euro per maand moeten gaan betalen aan erfpacht? Waarom wel, waarom niet?

Zoals aangegeven in antwoord op vraag 2 is het bedrag dat huizenbezitters aan erfpacht moeten betalen van vele factoren afhankelijk. Als Minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening heb ik geen oordeel over, en kan ik geen oordeel geven over de hoogte van de canon van een specifiek erfpachtrecht. Zie ook mijn antwoord op vraag 2 en vraag 7.
Ik vind het wel van belang dat gemeenten beter rekening houden met de belangen van de erfpachters. De vorig jaar opgestelde Handreiking erfpacht voor gemeenten (zie Kamerstukken II, 2023–2024, 32 847, nummer 1179) is dan ook bedoeld om te helpen bij het creëren van meer eenduidigheid bij het toepassen van erfpacht door gemeenten en het beter kunnen borgen van de rechten van erfpachters. De handreiking helpt bij het creëren van eenduidigheid bij het toepassen van erfpacht door gemeenten en biedt gemeenten handvatten bij het opstellen of actualiseren van hun erfpachtbeleid of erfpachtvoorwaarden. Dit wordt gedaan aan de hand van de kernbegrippen rechtsbescherming, rechtszekerheid, rechtsgelijkheid, transparantie en participatie. Met behulp van deze begrippen is een afwegingskader vormgegeven. Dat kader helpt gemeenten bij het opstellen van erfpachtvoorwaarden waarbij zij rekening houdt met de bescherming van de rechten van erfpachters.

Vraag 4

Deelt u de mening dat we er alles aan moeten doen om de woonlasten van een eigen huis betaalbaar moeten houden? Waarom wel, waarom niet?

Vanzelfsprekend ben ik voor passende woonlasten voor alle huishoudens. Ik werk hier ook hard aan met alle betrokken partijen. Zo zet ik bijvoorbeeld in op tweederde betaalbaar voor de nieuwbouw.

Vraag 5

Vindt u het acceptabel dat een huizenbezitter zelf moet bewijzen dat de grond minder waard is, dan de inschatting die de gemeente Amsterdam maakt? Waarom wel, waarom niet?

In Amsterdam staan veel woningen op erfpacht. De grond is vaak lang geleden in erfpacht uitgegeven onder de toen geldende erfpachtvoorwaarden. De canon wordt na 50 of 75 jaar, afhankelijk van de van toepassing zijnde voorwaarden, herzien. In veel gevallen stuurt de gemeente Amsterdam een voorstel voor de canon van het nieuwe tijdvak. Wanneer de erfpachter zich hier niet in kan vinden, kan aan (minimaal) drie deskundigen worden gevraagd de canon te bepalen. Nadat een zogenaamde drie deskundigen procedure gevoerd is kan ook nog naar de burgerlijke rechter gegaan worden. Het is logisch dat degene die het bij de burgerlijke rechter aanhangig maakt, zijn standpunt onderbouwt.
De gemeente Amsterdam biedt erfpachters met een woonbestemming daarnaast ook de mogelijkheid over te stappen naar eeuwigdurende erfpacht. Deze overstap is vrijwillig en de gemeente stuurt erfpachters een aanbod. Een erfpachter kan er altijd voor kiezen het voortdurende erfpachtrecht voort te zetten en het aanbod voor eeuwigdurende erfpacht niet te accepteren.

Vraag 6

Bent u in gesprek met de Stichting Erfpacht Belang om te zoeken naar mogelijke oplossingen voor deze lastenstijging? Indien hier nog geen sprake van is, bent u van plan dit wel te gaan doen?

Ik ben op dit moment niet in gesprek met de Stichting Erfpachters Belang Amsterdam. De Stichting Erfpachters Belang Amsterdam is de afgelopen jaren door het ministerie betrokken bij gesprekken over erfpacht, zoals bijvoorbeeld het geval was bij het tot stand komen van de Handreiking erfpacht voor gemeenten. Het is niet mijn taak mij te mengen in discussies over specifieke erfpachtrechten.

Vraag 7

Bent u in gesprek met de gemeente Amsterdam om een oplossing te zoeken naar deze extreme lastenstijging? Indien hier nog geen sprake van is, bent u van plan dit wel te gaan doen?

Het is niet aan mij om te oordelen of een canonstijging extreem is en hierover ben ik dan ook niet gesprek met de gemeente Amsterdam. De stijging is bijvoorbeeld afhankelijk van de het jaar waarin de erfpacht oorspronkelijk gevestigd is. Als de canons 50 of 75 jaar niet zijn aangepast, kan de stijging uiteraard aanzienlijk zijn, dit alleen al als gevolg van autonome prijsontwikkeling, laat staan eventuele specifieke omstandigheden van de locatie.

Vraag 8

Ziet u de herstelregeling, genoemd in het artikel, als mogelijke oplossing voor dit probleem?

Het is aan het gemeentebestuur van Amsterdam het gesprek aan te gaan met erfpachters die een probleem hebben en om met eventuele oplossingen te komen.

Vraag 9

Welke maatregelen kunt u tegen de gemeente Amsterdam treffen om deze erfpacht-strop te voorkomen, mochten de mogelijke gesprekken die u voert met de gemeente Amsterdam tot niets leiden?

Voor wat betreft erfpacht heb ik geen wettelijke basis waarop ik een ingreep in de tussen erfpachter en erfverpachter overeengekomen erfpachtcanon, inclusief de procedure om tot een nieuwe canon te komen, kan baseren. De ruimte om hier eenzijdig een voor de erfpachter gunstige correctie op aan te brengen, ligt bij het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amsterdam. Ook de gemeenteraad kan het college aanspreken op het gevoerde beleid.

Vraag 10

Op welke manier kunnen mensen worden ondersteund die wonen op erfpacht in Amsterdam en te maken krijgen met deze maatregel van de gemeente Amsterdam en niet makkelijk bij machte zijn om tegen dit besluit in opstand te komen?

De gemeente Amsterdam heeft ter ondersteuning van minder draagkrachtige erfpachters een beleid «tegemoetkoming canonverhoging bij canonherziening einde tijdvak of overstap einde tijdvak». Erfpachters die daarvoor in aanmerking menen te komen kunnen daar een beroep op doen.
Daarnaast geeft de gemeente Amsterdam op haar website uitleg over erfpacht en verwijst zij op haar website naar verschillende organisaties die opkomen voor erfpachters, waaronder Vereniging Eigen Huis, de ombudsman metropool Amsterdam en de eerder in vraag 6 aangehaalde Stichting Erfpachters Belang Amsterdam.

Vraag 11

Kunt u deze vragen, gelet op de enorme lastenstijging voor huizenbezitters in Amsterdam, zo spoedig mogelijk beantwoorden?

Bij dezen.

Vraag 1

Bent u bekend met dit artikel?1

Ja.

Vraag 2

Klopt het dat in 2024 het laagste aantal woningen gesplitst is sinds 2018?

Precieze cijfers over het aantal splitsingen zijn niet bekend. De CBS-cijfers betreffen de optelsom van twee aspecten: hoe vaak woningen gesplitst worden, maar ook hoe vaak woningen samengevoegd worden. Het cijfer is daarom geen directe weerspiegeling van het aantal woningsplitsingen. De volledige cijfers over 2024 zijn nog niet beschikbaar, dus of het (saldo) woningsplitsingen (en samenvoegingen) het laagste is sinds 2018, is niet bekend. De huidige stand van zaken is dat het saldo splitsingen en samenvoegingen in 2020 het laagst is – waarbij het saldo van het totaal aan overige toevoegingen in 2023 en 2020 ongeveer gelijk was.
In de tabel hieronder zijn deze cijfers sinds 2018 weergegeven. De nieuwbouwcijfers hebben betrekking op nieuwe gebouwen met een woonbestemming. Het saldo van de overige toevoegingen gaat om bestaande gebouwen die (na verbouw) van functie wijzigen zoals transformaties of om bestaande woningen die gesplitst worden. Het kan ook gaan om «optopwoningen». Deze laatste categorie kan door het CBS niet afzonderlijk worden onderscheiden, maar is onderdeel van de categorie «overige verbouw». Het CBS geeft verder aan dat het mogelijk is dat een deel van de optoppingen abusievelijk als woningsplitsing wordt geboekt, omdat dit niet altijd goed van elkaar onderscheiden kan worden.
De post overige toevoegingen en onttrekkingen betreft een saldo. Er worden woningen gesplitst, maar er worden ook woningen samengevoegd. Gebouwen die voorheen een andere bestemming hadden krijgen een woonfunctie, maar dat geldt andersom ook. Vandaar dat het hier altijd om een saldo gaat.
2018
82.680
66.585
16.095
12.210
1.105
3.265
– 485
2019
87.556
71.548
16.008
12.480
1.270
2.910
– 652
2020
84.788
69.985
14.805
10.215
1.020
4.215
– 640
2021
89.175
71.221
17.955
10.480
1.550
5.120
+ 850
2022
90.208
74.560
15.650
9.565
1.430
4.310
+ 345
2023
87.886
73.368
14.520
8.755
1.040
4.970
– 245
2024
82.171
68.995
13.176
–
–
–
–
Bron: CBS BAG en CBS Overige toevoegingen en onttrekkingen in detail
De cijfers betreffen deels voorlopige cijfer.

Vraag 3

Zo ja, kunt u verklaren wat de oorzaak is van het lage aantal woningsplitsingen dat plaatsgevonden heeft in 2024?

Zoals bovenstaand beschreven zijn de volledige cijfers over 2024 nog niet bekend, waardoor we deze nog niet kunnen duiden. Zoals onder antwoord 2 gesteld, betreffen de cijfers m.b.t. splitsingen een saldo. Dat betekent dat het cijfer een optelsom is van twee aspecten: hoe vaak woningen gesplitst worden maar ook hoe vaak woningen samengevoegd worden. Het cijfer is daarom geen directe weerspiegeling van het aantal woningsplitsingen. Precieze cijfers over het aantal splitsingen zijn niet bekend. Ook is het saldo al jarenlang beperkt van omvang. Een verklaring zoeken voor schommelingen van minder dan 500 woningen die daarbovenop ook nog de trend volgen van de afgelopen jaren lijkt daarmee niet opportuun. Ik zie wel een sterke potentie voor het verhogen van het saldo door het splitsen van woningen verder te stimuleren. Gemeenten erkennen vaak al de voordelen van woningsplitsing als een oplossing voor woningtekorten, maar stellen ook voorwaarden om overlast te voorkomen en om de negatieve gevolgen voor de kwaliteit van het woonklimaat en de sociale leefbaarheid te verminderen. Dit beperkt de mogelijkheden tot woningsplitsen.

Vraag 4

Deelt u de mening dat voor de woningzoekende een perspectiefloze situatie ontstaat door het achterblijven van realisatie van woningen uit zowel de nieuwbouw als bestaande voorraad en kunt u uw antwoord verklaren?

Ik ben van mening dat het tekort aan woningen ingrijpend is voor woningenzoekenden en dat het terugdringen daarvan urgent is.

Vraag 5

Hoe ver bent u bereid te gaan om een doorbraak te forceren waarmee 100.000 woningen gerealiseerd worden?

Ik ben bereid om daarvoor alles op alles te zetten met inzet van alle partijen die nodig zijn om dit te realiseren. Daarom is het belangrijk dat bij de Woontop is afgesproken dat het Rijk, overheden, corporaties en marktpartijen de handen ineen slaan om de woningnood op te lossen. Om de woningbouwproductie te verhogen wordt meer grond beschikbaar gesteld, worden nieuwe gebieden aangewezen voor grootschalige woningbouw, worden procedures voor de bouw van woningen versneld en heeft dit kabinet € 5 miljard beschikbaar gesteld voor de financiële ondersteuning van woningbouwprojecten. Daarnaast investeert het kabinet € 2,5 miljard in infrastructuur ten behoeve van woningbouwlocaties. Ook ga ik met het programma STOER inzetten op aanpassen van regelgeving om te versnellen en meer woningen te bouwen met minder kosten.

Vraag 6

Welke concrete doorbraken heeft u de afgelopen zes maanden geforceerd en hoeveel woningen worden er daardoor naar verwachting in 2025 extra opgeleverd?

Onlangs is de tweede nota van wijziging voor het wetsvoorstel «versterking regie volkshuisvesting» ingediend. Met het wetsvoorstel versnellen we de behandeling van beroepszaken over woningbouw bij de rechter. Zo wordt sneller duidelijk of een project door kan gaan. De tijdswinst daarvan is ongeveer een jaar. Vooruitlopend op deze wet heeft de Raad van State een andere werkwijze ingevoerd waardoor voor 65.000 woningen dit jaar duidelijkheid komt of ze kunnen doorgaan. Ook het realiseren van mantelzorgwoningen en familiewoningen op eigen erf wordt versneld in dit wetsvoorstel. MantelzorgersNL heeft berekend dat er behoefte is aan 100.000 van deze kleine woningen op eigen erf voor mantelzorg. Ik schat in dat het potentieel voor woningen op het erf voor familiewoningen eveneens groot is. Met het wetsvoorstel kunnen deze voortaan vergunningvrij worden gerealiseerd. Daarnaast maken we afspraken met provincies en gemeenten over hoeveel, voor wie en waar we bouwen. Met het Wetsvoorstel «versterking regie volkshuisvesting» zijn deze afspraken niet vrijblijvend: deze afspraken worden door provincies en gemeenten doorvertaald naar lokaal niveau en onderdeel van het volkshuisvestingsprogramma. Zo is voor iedereen duidelijk wat er wordt verwacht. Dus ook het aantal betaalbare woningen: sociale huur en middensegment. Wanneer een gemeente achterblijft of bij een impasse over een woningbouwlocatie kunnen Rijk of provincie via een instructiebesluit – op grond van de Omgevingswet – waar nodig een opdracht geven om in het omgevingsplan te voorzien in voldoende locaties voor betaalbare woningen.
Ik zet ook in op doorbraken op concrete locaties, groot en klein. Dat gebeurt onder meer via publiek private samenwerking in de versnellingstafels, maar ook via bestuurlijke interventies. Ik noem daarbij Kronenburg, waar ik op 16 januari 2024 afspraken heb gemaakt met de gemeente Amstelveen. Er wordt in Kronenburg een plan opgesteld voor de ontwikkeling van circa 438 woningen, en een verbetering van de leefomgevingskwaliteit, als eerste fase van ontwikkeling van dit gebied. Ook in de Gnephoekpolder worden woningen gerealiseerd. In september 2024 verstrekte ik een toekenningsbeschikking aan de gemeente Alphen aan de Rijn. In de brief deelde ik hen mee dat zij een rijksbijdrage van € 50 mln. exclusief btw (€ 60,5 mln. inclusief btw) zouden ontvangen. Met die rijksbijdrage wordt de gemeente in staat gesteld om vanaf 2029 5.500 woningen te realiseren, waarvan 60% procent betaalbaar en minimaal 30% in het sociale huursegment. Een soortgelijke doorbraak is gerealiseerd in Bleizo (5.000 woningen) en Lisserbroek en Nieuw Vennep West (tenminste 6.500 woningen).

Vraag 7

Kunt u per bouwmethode aangeven hoeveel woningen er gerealiseerd zijn in 2024 door woningen te splitsen, op te toppen en leegstaande panden te transformeren?

De (in eerste instantie voorlopige) realisatiecijfers van het CBS komen maandelijks beschikbaar met een vertraging van iets meer dan een maand. Deze cijfers zijn uitgesplitst in nieuwbouw en de overige toevoegingen en onttrekkingen. De verder uitgesplitste cijfers zoals die zijn weergegeven in tabel 2 komen met een grotere vertraging beschikbaar. Op dit moment is het saldo van splitsingen en samenvoegingen voor de eerste twee kwartalen van 2024 bekend. Dit betreft (per saldo) 555 woningen. De post overige verbouw waaronder optoppen bedraagt voor de eerste twee kwartalen 1.220 woningen. Voor transformaties zijn cijfers beschikbaar over de eerste drie kwartalen. Dit cijfer bedraagt 5.765 woningen. Bij deze aantallen gaat het om voorlopige cijfers.

Vraag 8

Deelt u de mening dat er veel meer moet gebeuren om een doorbraak te forceren, in acht nemend dat de potentie van woning splitsen alleen al rond de 12.000 woningen per jaar ligt waar er buiten nieuwbouw om in totaal circa 14.500 woningen gerealiseerd zijn?

Ja. Ik zie veel potentie in het splitsen van grotere woningen in het koopsegment, daar ligt namelijk 60% van de potentie. Corporaties hebben, met ongeveer 25% van de potentie, ook bezit dat geschikt is om te splitsen. En gemeenten kunnen maatregelen nemen om via beleid het woningsplitsen te stimuleren. Om deze drie doelgroepen de juiste handvatten te geven voor het splitsen van woningen, ontwikkel ik een Splitsgids. Ook heb ik op 20 februari een handreiking gepubliceerd voor gemeenten over woningdelen en splitsen. Gemeenten hebben namelijk een sleutelrol: zij kunnen woningsplitsen juridisch zowel mogelijk als gemakkelijker maken, zodat woningcorporaties en particulieren aan de slag kunnen. Daarom ga ik ook bezien of eenvoudige woningsplitsingen onder voorwaarden vergunningvrij kunnen worden. Verder ga ik gemeenten in staat stellen om de potentie voor woningsplitsen in hun gebied in kaart te brengen door hen te assisteren bij het uitvoeren van potentiescans die de integrale potentie voor verschillende vormen van beter benutten analyseren.

Vraag 9

Kunt u aangeven welke concrete stappen er gezet worden door het kabinet om het splitsen van woningen ook fiscaal aantrekkelijker te maken?

Het kabinet neemt maatregelen om investeringen in huurwoningen aantrekkelijker te maken. Zo wordt de overdrachtsbelasting voor investeerders in woningen verlaagd naar 8% per 1 januari 2026 en is de maximale renteaftrek in de vennootschapsbelasting verhoogd van 20% naar 24,5% van de gecorrigeerde winst (EBITDA). Deze maatregelen maken indirect het splitsen van woningen met als doel om deze te verhuren aantrekkelijker.

Vraag 10

Kunt u de vragen één voor één en binnen 3 weken beantwoorden?

Vanwege interne afstemming is beantwoording binnen drie weken niet mogelijk geweest.

Vraag 1

Bent u bekend met de plannen van een woningstichting in Enschede om over te stappen op digitale sloten voor studentenwoningen?

Vraag 2

Bent u bekend met de zorgen hierover vanuit de studenten en de gemeenteraad van Enschede?1 2

Vraag 3

Kunt u toelichten hoe u denkt over de plannen om over te stappen op digitale sloten en de mogelijke risico's, waaronder privacyrisico’s, die hierbij spelen?

Vraag 4

Deelt u de mening dat het onwenselijk is dat van bewoners wordt geacht dat zij een smartphone met daarop een app zouden moeten gebruiken om hun woning of woongebouw te kunnen betreden?

Vraag 5

Deelt u de mening dat het onwenselijk is dat digitaal wordt geregistreerd wanneer bewoners hun woning in- en uitgaan?

Vraag 6

Beschikt u over een volledig of gedeeltelijk overzicht van woningen en/of woongebouwen in Nederland waar digitale sleutels vereist zijn voor het betreden van de woningen of waar het betreden of verlaten van de woningen digitaal wordt geregistreerd? Zo ja, kunt u dit overzicht met de Tweede Kamer delen?

Vraag 7

Hoe oordeelt u over het in gebruik nemen van digitale sleutels, zoals voorgenomen in Enschede, gelet op artikel 8 EVRM en de AVG in het licht van een eerdere uitspraak van de Finse privacytoezichthouder die het bij een soortgelijke praktijk onrechtmatig achtte?3 4