| Ingediend | 31 december 2021 |
|---|---|
| Beantwoord | 17 januari 2022 (na 17 dagen) |
| Indiener | Jaco Geurts (CDA) |
| Beantwoord door | Kajsa Ollongren (minister defensie) (D66) |
| Onderwerpen | bouwen en verbouwen huisvesting kopen en verkopen |
| Bron vraag | https://zoek.officielebekendmakingen.nl/kv-tk-2021Z24323.html |
| Bron antwoord | https://zoek.officielebekendmakingen.nl/ah-tk-20212022-1351.html |
Ja.
Het arrest van de Hoge Raad van 26 november 2021 zal bij woningbouwplannen waar de overheid de grond levert en er geen selectieprocedure is gevoerd die voldoet aan de eisen die het arrest stelt, tot vertraging kunnen leiden. De woningbouwopgave waar we voor staan verandert er echter niet door.
Het arrest van de Hoge Raad gaat over de situatie dat een gemeente, in casu de gemeente Montferland, een aan hem toebehorende onroerende zaak verkoopt voor de realisering van een nieuwe ontwikkeling. Ook bij privaatrechtelijk handelen moeten overheidslichamen zoals gemeenten de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, waaronder het gelijkheidsbeginsel, in acht nemen. Het gelijkheidsbeginsel brengt met zich dat een overheidslichaam bij verkoop van een onroerende zaak (zoals bijvoorbeeld ook de uitgifte van bouwrijpe grond) gegadigden, die interesse hebben in de aankoop van deze onroerende zaak, een gelijke kans moet bieden. Daarvoor moet het overheidslichaam criteria opstellen aan de hand waarvan de koper wordt geselecteerd. Deze criteria moeten objectief, toetsbaar en redelijk zijn.
Partijen gingen er tot het arrest vanuit dat een een-op-een selectie bij de verkoop van een onroerende zaak (bebouwd of onbebouwd) zonder meer mogelijk was.3 Met een een-op-een-selectie nodigt een overheid zelf één marktpartij uit voor het project en gaat ze met deze ene marktpartij over tot contractvorming. Het werd gezien als een goede, simpele en snelle wijze om tot gebiedsontwikkeling te komen.
Als gevolg van het arrest zal bij verkoop van onroerende zaken door een overheidslichaam een selectieprocedure gevolgd moeten worden tenzij door het overheidslichaam kan worden aangenomen er slechts één serieuze gegadigde is. Dit dient te worden vastgesteld op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria. Het voornemen tot verkoop aan de enige serieuze gegadigde zal tijdig voorafgaand aan de verkoop bekend moeten worden gemaakt op een zodanige wijze dat een ieder daarvan kennis kan nemen.
Zijn er meer serieuze gegadigden, dan moet een selectieprocedure worden gevolgd aan de hand van objectieve, toetsbare en redelijke criteria. Aan de beschikbaarheid van de onroerende zaak, de selectieprocedure, de criteria en het tijdschema dient bekendheid te worden gegeven op zodanige wijze dat ieder die geïnteresseerd kan zijn in de aankoop van deze onroerende zaak daarvan kennis kan nemen.
Overheden moeten bekijken of zij hun werkwijze moeten herijken naar aanleiding van het arrest zodat het voldoet aan de gestelde voorwaarden in het arrest. Dit kost tijd. Daarnaast kost ook het doorlopen van een selectieprocedure tijd en geld voor zowel de betreffende overheid als de marktpartijen die willen meedingen. Het zal enige tijd vergen voordat de nieuwe werkwijze gemeengoed is. Bovendien zijn er ook nog veel vragen die pas kunnen worden beantwoord na rechterlijke uitspraken.
Ja, naar aanleiding van het arrest heb ik advies ingewonnen bij de landsadvocaat. Het ontvangen advies zend ik Uw Kamer als bijlagen4 bij deze beantwoording. Dit advies is de basis voor de «Factsheet uitgifte van onroerende zaken en het bieden van gelijke kansen» die op 10 januari 2022 is gepubliceerd op www.woningmarktbeleid.nl. Deze factsheet zal op gezette tijden worden aangevuld met nieuwe inzichten.
Het is niet zo dat verkoop van een aan de overheid behorende onroerende zaak zonder openbare selectieprocedure onmogelijk is geworden. Er zijn alleen voorwaarden aan verbonden om recht te doen aan het gelijkheidsbeginsel (objectieve, toetsbare en redelijke criteria op basis waarvan er slechts één serieuze gegadigde is en het vooraf kenbaar maken van de voorgenomen verkoop).
Het is moeilijk te zeggen of het arrest de bouwproductie op de lange termijn zal schaden. Op de korte termijn zijn er nadelige gevolgen te verwachten voor onder meer de doorlooptijd van projecten in situaties waarin gemeenten zelf de benodigde grond leveren. Lopende procedures moeten worden bekeken en mogelijk (gedeeltelijk) opnieuw worden doorlopen. Werkwijzen moeten mogelijk worden aangepast. Aan de andere kant betekent het doorlopen van een selectieprocedure ook dat kaders helder moeten worden vastgelegd en dat procedures transparanter worden. Na selectie zijn beide partijen hieraan gebonden. Er is minder ruimte voor heronderhandelen of het stellen van extra eisen en dat kan de snelheid van de woningbouw ten goede komen.
Het is mij bekend dat gemeenten lopende processen om tot de verkoop van aan hen toebehorende onroerende zaken te komen (tijdelijk) stilleggen. Daarom heb ik- in overleg met de VNG en de Neprom – een factsheet opgesteld om gemeenten handvatten te bieden. Deze factsheet zal nog verder worden aangevuld. Daarnaast ben ik met de VNG en Neprom ook in overleg over het aanpassen van de Reiswijzer Gebiedsontwikkeling. Het Expertteam Woningbouw is voor gemeenten ook beschikbaar om ondersteuning te bieden bij specifieke casussen.
Het is niet mogelijk dergelijke vragen in zijn algemeenheid te beantwoorden. Gebiedsontwikkeling is bij uitstek een lokale opgave en de specifieke omstandigheden en overeenkomsten kunnen van locatie tot locatie verschillen op essentiële punten. Specifiek juridisch advies zal vaak noodzakelijk zijn. Gemeenten kunnen zich ook wenden tot het Expertteam Woningbouw.
Voor meer algemene vragen, zoals de vraag hoe de openbare verkoopprocedure kan worden vormgegeven, helpt de bij vraag 4 genoemde factsheet. Ook zal ik in samenwerking met de VNG en de Neprom de Reiswijzer Gebiedsontwikkeling gaan aanpassen naar aanleiding van het arrest.
Uit het arrest volgt dat een selectieprocedure voor verkoop van grond en/of vastgoed in het kader van een gebiedsontwikkeling aan de volgende vereisten moet voldoen:
Zie verder ook het advies van de landsadvocaat in de bijlage5.
Zoals ik ook bij vraag 6 en 7 heb aangegeven ben ik in overleg met de VNG en de Neprom over het aanpassen van de Reiswijzer Gebiedsontwikkeling. Mocht het voor de hand liggen naast het aanpassen van de Reiswijzer ook nog met een aparte handreiking te komen, dan zal ik daar het initiatief toe nemen. Het aanpassen van de Reiswijzer zal tijd vergen. Er zijn nog veel vragen waarop het antwoord pas kan worden gegeven als er meer jurisprudentie ter beschikking komt naar aanleiding van dit arrest.
Ja.
Nee, er lopen geen onderzoeken op de genoemde onderwerpen op mijn initiatief. Wel is de Autoriteit Consument en Markt een onderzoek begonnen naar de werking van de grondmarkt. Zij hebben mij hierbij betrokken.
Het vorige kabinet heeft in 2020 een onderzoek naar de rol van de overheid in het beperken van de cycliciteit van woningmarkt afgerond. De uitkomsten van dit onderzoek zijn op 20 mei 2020 aan uw Kamer gezonden (Kamerstukken II, 2019/20, 32 847, nr. 649)8. In het rapport staan verschillende aanbevelingen voor beleidsmaatregelen voor een stabielere woningmarkt. Voornamelijk de structurele beleidsmaatregelen met een grote effectiviteit verminderen naar verwachting ook de bouwcycliciteit.
Tevens zijn er in 2020 extra maatregelen genomen om te zorgen dat er door gebouwd is tijdens de coronacrisis (Kamerstukken II, 2019/20 32 847, nr. 681)9. Dit kabinet zet verder in op een stabiele woningbouwproductie via onder andere de middelen voor de bouw van extra woningen en het afschaffen van de verhuurderheffing.
Ja.