| Ingediend | 7 januari 2022 |
|---|---|
| Beantwoord | 15 februari 2022 (na 39 dagen) |
| Indiener | Sandra Beckerman |
| Beantwoord door | Kajsa Ollongren (minister defensie) (D66) |
| Onderwerpen | huisvesting huren en verhuren |
| Bron vraag | https://zoek.officielebekendmakingen.nl/kv-tk-2022Z00158.html |
| Bron antwoord | https://zoek.officielebekendmakingen.nl/ah-tk-20212022-1696.html |
De basis voor de toegestane huurverhoging per 1 juli 2022 (tot en met 30 juni 2023) is de inflatie van 1 december 2020 tot 1 december 2021, te weten 2,3%. De inflatie in 2019 was hoger (2,6%). In een separate brief die gelijktijdig met deze beantwoording naar uw Kamer wordt gestuurd, licht ik dit besluit nader toe.
In de komende periode werk ik samen met huurders en verhuurders aan bredere afspraken over huurbeleid. Daarbij houd ik ook de inflatieontwikkeling in de gaten. De augustusbesluitvorming kan waar nodig ook worden benut.
Zie antwoord vraag 1.
Door de initiatiefwet van het lid Nijboer (PvdA) geldt nu sinds 1 mei 2021 voor een periode van drie jaar een maximering van de jaarlijkse huurstijging voor geliberaliseerde huurovereenkomsten (ook wel vrije sector genoemd). Daarvóór was de jaarlijkse huurstijging vrij overeen te komen.
De in de wet geregelde maximering is inflatie + 1 procentpunt. In 2021 was dat 2,4% en in 2022 is dat 3,3%.
Ik deel de mening dat 3,3% huurverhoging voor veel huurders veel te veel is niet. Wel kan een huurverhoging van 3,3% voor een deel van de huurders in de vrije sector fors zijn, met name bij de hogere huren. Of 3,3% voor huurders (veel) te veel is, hangt af van andere factoren zoals bijvoorbeeld de hoogte van het inkomen en de inkomensontwikkeling.
Overigens merk ik op dat de huurverhoging maximaal 3,3% is; als in het huurcontract een lagere huurverhoging is afgesproken, geldt die lagere huurverhoging.
Ik erken dat in de komende periode moet worden ingezet op de betaalbaarheid van het wonen, daarom kom ik ook met een programma Betaalbaarheid. En voor 2022 sta ik voor het gereguleerde segment een gematigde huurverhoging toe, zie mijn antwoord op vraag 5.
Toch hecht ik eraan een completer beeld rond de betaalbaarheid in de afgelopen jaren te schetsen.
Ten eerste betreft de geschetste huurontwikkeling van 33% de nominale ontwikkeling van alle huurprijzen, inclusief huren in de corporatiesector en de vrije sector, alsmede huurstijgingen bij bewonerswissel. Gecorrigeerd voor inflatie is de gemiddelde huurstijging in die periode ongeveer 8–9% (reële huurstijging).
Ten tweede zijn de inkomens van veel mensen in die periode ook gestegen. Wellicht niet van iedereen in gelijke mate, maar de WoON-onderzoeken laten zien dat het besteedbaar inkomen van huurders tussen 2012 en 2018 met zo’n 8% is toegenomen en dat de gemiddelde huurquote tussen 2015 en 2018 licht is gedaald. Daarnaast was de gemiddelde huurverhoging voor zittende huurders vanaf 2018 zeer gematigd, bij woningcorporaties op of zelfs onder inflatie. Ook de huurharmonisatie (huurverhoging bij bewonerswissel) is sinds 2018 afgenomen, met een lichte stijging in 2021 – vermoedelijk vanwege de beperkte ruimte voor huurverhoging bij zittende huurders.
Ten slotte is er de huurtoeslag voor de betaalbaarheid. In 2010 ontvingen 1,17 miljoen huurders in totaal ongeveer 2,2 miljard euro aan huurtoeslag, in 2020 ging dat om 1,5 miljoen huurders en 3,8 miljard euro huurtoeslag. De verwachting is dat dit (na definitieve vaststelling van de huurtoeslag van 2021) in 2021 verder oploopt naar ongeveer 4 miljard euro.
Voor alle kamers, woonwagens en standplaatsen is vanaf 1 juli 2022 een huurverhoging van maximaal inflatieniveau toegestaan, te weten 2,3%.
Voor zelfstandige woningen in het gereguleerde segment sta ik een gedifferentieerde huurverhoging toe. De «reguliere» huurverhoging is maximaal 2,3% (inflatie).
Daarnaast sta ik voor zelfstandige woningen twee specifieke hogere huurverhogingen toe:
Voor alle maximaal toegestane huurverhogingen geldt dat die toegestaan zijn zolang daarmee niet de maximale huurprijsgrens van de woonruimte wordt overschreden. Die maximale huurprijsgrens wordt bepaald door het woningwaarderingsstelsel (hoe meer punten des te hoger de maximale huurprijsgrens). In een brief aan uw Kamer die gelijktijdig met de beantwoording van deze vragen aan u wordt verzonden, licht ik het besluit nader toe.
Zie antwoord vraag 5.
Ik zal de toegestane huurverhoging(en) vanaf 2023 en de in het coalitieakkoord aangekondigde huurmaatregeling in onderlinge samenhang bezien en uitwerken in het programma Betaalbaarheid onder de Nationale Wonen en Bouwen Agenda (NWBA). Ik zal de grote lijnen van dat programma in een separate brief aan uw Kamer schetsen.
Zie antwoord vraag 7.
De in het coalitieakkoord aangekondigde stapsgewijze huurverhoging naar de markthuurprijs zal in uitwerken in het programma Betaalbaarheid.
Voor de huurverhoging per 1 juli 2022 ligt de inkomensgrens voor de inkomensafhankelijke hogere huurverhoging op € 47.948 voor eenpersoonshuishoudens en € 55.486 voor meerpersoonshuishoudens.
Voor eenpersoonshuishoudens met een inkomen hoger dan € 47.948 maar niet hoger dan € 56.527 is een huurverhoging van maximaal € 50 op de maandhuur toegestaan; bij huishoudens van twee of meer personen is dat bij een inkomen hoger dan € 55.486 maar niet hoger dan € 75.369.
Voor eenpersoonshuishoudens met een inkomen dat hoger is dan 56.527 en voor huishoudens van twee of meer personen met een inkomen dat hoger is dan 75.369 is een huurverhoging van maximaal € 100 op de maandhuur toegestaan
Het gaat dan om het inkomen in 2020 van de gezamenlijke huidige bewoners.
Overigens geldt dat de huur met de huurverhoging niet boven de maximale huurprijsgrens van de woning mag stijgen. De maximale huurprijsgrens wordt bepaald met het woningwaarderingsstelsel: hoe meer punten de woning waard is, des te hoger de maximale huurprijsgrens1 van de woning. Als de voorgestelde nieuwe huurprijs hoger is dan de maximale huurprijsgrens van de woning, kan de huurder met succes bezwaar maken tegen de voorgestelde huurverhoging.
De huidige wet voorziet in een terugvaloptie bij inkomensdaling. Die terugvaloptie is per 2022 verruimd: de recentste drie jaarlijkse huurverhogingen kunnen (voor de toekomst) gecorrigeerd worden naar het huidige, lagere inkomen na inkomensdaling. Voorheen gold dat voor de recentste twee jaarlijkse huurverhogingen.
De huurder kan dan aan de verhuurder een huurverlaging voorstellen naar de huurprijs die zou hebben gegolden als het inkomen bij de recentste drie jaarlijkse huurverhogingen op het huidige, lagere niveau zou hebben gelegen.
Daarnaast bestaat nog een tweede huurverlagingsrecht: indien de huurprijs door de inkomensafhankelijke hogere huurverhogingen in de afgelopen jaren tot boven de huurtoeslaggrens (2022: € 763,47) is gestegen en het inkomen is gedaald tot onder de toepasselijke inkomensgrens voor passend toewijzen2, dan kan de huurder een huurverlaging tot onder de huurtoeslaggrens voorstellen, zodat hij daarna in aanmerking komt voor huurtoeslag.
Die huurverlaging werkt niet terug, maar gaat (conform huurverhogingsvoorstel-len) minimaal twee maanden na het huurverlagingsvoorstel in. Als de verhuurder niet met de huurverlaging instemt, kan de huurder die via de Huurcommissie afdwingen.
Uit WoON 2018 blijkt dat het aantal dure scheefwoners met circa 56.000 was gedaald naar circa 346.000 in 2018. Informatie uit WoON 2021 komt in het voorjaar beschikbaar.
In 2021 gold de eenmalige huurverlaging voor huurders in een woningcorporatiewoning met een laag inkomen en een voor dat inkomen te hoge huur. Ik beschik niet over gegevens van alle huurverlagingen, maar van ca. 160.000 huurtoeslagontvangers die van een woningcorporatie huren is de huur in 2021 verlaagd.
De precieze uitwerking van de in het coalitieakkoord genoemde huurverlaging voor huurders met een laag inkomen volgt nog in het programma Betaalbaarheid.
Dat zal bij de uitwerking van de maatregel van stapsgewijze huurverhoging naar de markthuurprijs vastgesteld worden. Maar de huidige regeling voor de inkomensafhankelijke hogere huurverhoging gaat uit van het inkomen van twee jaar geleden (in 2022: het inkomen in 2020). Daarvoor is gekozen omdat de inkomens van dat belastingjaar ten tijde van het doen van het huurverhogingsvoorstel (doorgaans in april, voor de huurverhoging per 1 juli) grotendeels definitief zijn vastgesteld door de Belastingdienst. Daardoor zullen er minder geschillen zijn tussen verhuurder en huurder over de hoogte van het huishoudinkomen.
Dat zal bij de uitwerking van de maatregel van stapsgewijze huurverhoging naar de markthuurprijs vastgesteld worden. Zie voor nadere toelichting over huurverlaging na inkomensdaling mijn antwoord op vraag 10. Daarnaast kan de huurder volgens de huidige wet bezwaar maken tegen een inkomensafhankelijk hoger huurverhogingsvoorstel van 2022 (dat uitgaat van inkomen 2020) als de hij kan aantonen dat zijn huishoudinkomen van 2021 onder het in het huurverhogingsvoorstel gehanteerde inkomensgrens ligt.
Dat zal bij de uitwerking van stapsgewijze huurverhoging naar de markthuurprijs vastgesteld worden. Overigens wijs ik erop dat de huurprijs (ook) volgens de huidige regelgeving door jaarlijkse huurverhogingen boven de actuele liberalisatiegrens (2022: € 763,47) kan en mag uitkomen. Dat is het geval als de maximale huurprijsgrens van de woning (die bepaald wordt met het woningwaarderingsstelsel) hoger is dan de liberalisatiegrens. Ter illustratie: de tabel met maximale huurprijsgrenzen voor zelfstandige woningen per 1 juli 2022 loopt van € 208,05 bij 40 punten tot € 1.386,29 bij 250 punten.
Dat hangt af van de uitwerking en van de te kiezen inkomensgrenzen. Ik zal, zoals gezegd, de in het coalitieakkoord aangekondigde huurmaatregelen, onder meer rond de huurverhoging naar de markthuurprijs en rond de huurtoeslag, in onderlinge samenhang bezien.
In de huidige regelgeving liggen de inkomensgrenzen van de inkomensafhankelijke hogere huurverhoging (zie ook mijn antwoord op vraag 9) ruim hoger dan het inkomensbereik van de huurtoeslag. De huidige inkomensafhankelijke hogere huurverhoging heeft dus geen effect op de uitgaven voor de huurtoeslag.
Zie antwoord vraag 38.
Sinds 2013 bestaat een inkomensafhankelijke hogere huurverhoging, naast de «reguliere» (inkomensonafhankelijke) toegestane huurverhoging. En in 2021 gold de eenmalige huurverlaging voor huurders in een woningcorporatiewoning met een laag inkomen en een voor dat inkomen hoge huurprijs. Daarnaast bestaat, onafhankelijk van het huishoudinkomen van de huurder, het recht op huurverlaging als de geldende huurprijs hoger is dan de maximale huurprijsgrens van de woning.
De verwachting is dat het samenstel van huurverhogingsmogelijkheden en recht op huurverlaging niet onoverzichtelijker wordt dan in de huidige situatie. Maar ik zal de verschillende huurmaatregelen uit het coalitieakkoord, zoals gezegd, in onderlinge samenhang bezien.
Een stapsgewijze huurverhoging houdt in dat de huurprijs niet in één keer wordt verhoogd naar de markthuur, maar in jaarlijkse toegestane huurstappen. Vergelijkbaar met de huidige regelgeving waarin de verhuurder de huur voor huishoudens met een hoger (midden)inkomen met jaarlijkse stappen kan verhogen tot aan de geldende maximale huurprijsgrens van de woning op basis van het woningwaarderingsstelsel. Zie ook mijn antwoord op vraag 37.
Het Nibud heeft in 2019 (op basis van het Budgetonderzoek 2015 van het CBS) geconcludeerd dat circa 800.000 huurders een betalingsrisico hebben3. Het gaat daarbij met name om huishoudens met een zeer laag inkomen.
In de Staat van de Woningmarkt 20214 (pag. 65–67) heb ik laten zien dat deze groep gemiddeld de laagste huren hebben en de meeste huurtoeslag ontvangen. Deze mensen hebben geen hoge woonlasten, maar wel een hoge woonquote en moeite om alle kosten van levensonderhoud te betalen. Dit komt door een laag inkomensniveau. Het Nibud heeft vorig jaar ook geconstateerd dat huurders met een bijstandsuitkering meer geholpen zijn met een stijging van hun uitkering dan met een huurverlaging5.
In het coalitieakkoord is een stijging van het wettelijk minimumloon en de uitkeringen voorzien. Voor mensen met een inkomen op of boven het sociaal minimum tot aan een middeninkomen werk ik aan verbetering van de betaalbaarheid van wonen in het programma betaalbaarheid. Ik ben voornemens daar concrete doelstellingen aan te verbinden.
De basis voor de toegestane huurverhoging per 1 juli 2022 (tot en met 30 juni 2023) is de inflatie van 1 december 2020 tot 1 december 2021, te weten 2,3%.
In de komende periode werk ik samen met huurders en verhuurders aan bredere afspraken over huurbeleid. Daarbij houd ik ook de inflatieontwikkeling in de gaten. De augustusbesluitvorming kan waar nodig ook worden benut. Zie ook mijn antwoord op vraag 1.
Nee, dat is mij niet gelukt; mede doordat ik niet eerder dan medio februari, na overleg met Woonbond en Aedes, heb besloten wat de toegestane huurverhoging per 1 juli 2022 voor het gereguleerde segment wordt.
Op 7 januari 2021 heeft het lid Beckerman (SP) vragen gesteld over het coalitieakkoord (2022Z00158). Tot mijn spijt kunnen de vragen niet binnen de gebruikelijke termijn worden beantwoord. De reden van het uitstel is het grote aantal vragen en dat de vragen onder andere ingaan op de langetermijneffecten van het huidige en nog vorm te geven huurbeleid. De beantwoording vraagt derhalve meer tijd. Ik zal u zo spoedig mogelijk de antwoorden op de Kamervragen doen toekomen.