| Ingediend | 3 juni 2021 |
|---|---|
| Beantwoord | 25 augustus 2021 (na 83 dagen) |
| Indiener | Derk Jan Eppink (Libertair, Direct, Democratisch) |
| Beantwoord door | Kajsa Ollongren (viceminister-president , minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (D66) |
| Onderwerpen | huisvesting organisatie en beleid |
| Bron vraag | https://zoek.officielebekendmakingen.nl/kv-tk-2021Z09719.html |
| Bron antwoord | https://zoek.officielebekendmakingen.nl/ah-tk-20202021-3778.html |
Ja, dit rapport is opdracht van de gemeenteraad van Amsterdam geschreven. Het is op 30 juni 2021 in de raadscommissie besproken. Het college heeft aangegeven het te betrekken bij haar eigen onderzoek naar erfpacht. Behandeling van het erfpachtbeleid en het rapport is nog volop gaande in de gemeente Amsterdam.
Erfpacht is een zakelijk recht waarbij de erfpachter voor een bepaalde duur het recht heeft de onroerende zaak van een ander te gebruiken tegen een vergoeding (de canon). Er kunnen daarbij voorwaarden van toepassing zijn. Erfpacht, en de van toepassing zijnde voorwaarden, kunnen als complex worden ervaren.
In 2016 is het erfpachtstel in Amsterdam herzien en eeuwigdurende erfpacht ingevoerd. In 2017 heeft het gemeentebestuur de overstapregeling vastgesteld. Deze overstapregeling maakt het voor erfpachters van woningen met oudere algemene bepalingen mogelijk over te stappen naar eeuwigdurende erfpacht. Deze eeuwigdurende erfpacht kan voldaan worden tegen een jaarlijkse, met inflatie gecorrigeerde vergoeding, of deze kan eeuwigdurend afgekocht worden. In het laatste geval benadert erfpacht economisch gezien eigendom.
Tijdens deze herziening heeft het gemeentebestuur de gelegenheid gegeven tot inspraak over de voorstellen. Daarnaast vonden en vinden er in de gemeenteraad geregeld openbare debatten plaats over het erfpachtbeleid waarbij de belangen van de erfpachters ook aan bod komen. Het erfpachtbeleid van de gemeente Amsterdam wordt onder andere gepubliceerd op haar webpagina. In het licht van het voorgaande kan ik u dan ook niet ondersteunen in de uitspraak dat de gemeente Amsterdam de belangen van de erfpachters veronachtzaamt.
In Amsterdam staat een aanmerkelijk deel van de woningen op grond van de gemeente en deze grond is in erfpacht uitgegeven. Deze erfpachtrechten zijn vrij verhandelbaar. Slechts in uitzonderlijke gevallen is toestemming van de erfverpachter, de gemeente Amsterdam, nodig. In de vestigingsakte van erfpacht zijn de bijzondere en algemene bepalingen vastgelegd. Bij aankoop van een recht van erfpacht zijn deze bekend.
Uit de contractsvrijheid vloeit daarnaast voort dat het elke erfpachter vrij staat om al dan niet op het aanbod van de gemeente voor overstappen op eeuwigdurende erfpacht in te gaan. Gaat de erfpachter er niet op in, dan blijven de eerder overeengekomen voorwaarden van toepassing.
De methode waarmee de erfpachtcanon en de BSQ (buurtstraatquote) worden bepaald, ligt vast in het beleid Grondwaardebepaling bestaande erfpachtrechten. Ik ben het met u eens dat de uitvoering van de rekenmethodiek moeilijk te controleren is. De oorzaak hiervoor lijkt te liggen in de grote hoeveelheden informatie en berekeningen. Een deel van de informatie is niet openbaar beschikbaar.
De afgelopen jaren heeft het college van B&W van de gemeente Amsterdam, voordat zij de BSQ vaststelt, de berekening laten controleren door het bureau SEO Economisch Onderzoek en heeft hierop een second opinion plaatsgevonden door prof. dr. H.L.F de Groot. De wethouder voor Grondzaken van Amsterdam heeft op 24 november 2020 per brief2 laten weten hoe zij verder tegemoet komt aan de wens voor meer transparantie. Tevens heeft zij op 30 juni 2021 in de raadscommissie RO aangegeven te verwachten dat een grote hoeveelheid documenten binnen afzienbare tijd openbaar zal worden gemaakt.
Een van de doelstellingen van de vernieuwing van het erfpachtstelsel in 2016 (invoering eeuwigdurende erfpacht) en 2017 (vaststellen overstapregeling) was om de onzekerheid bij de canonherziening einde tijdvak in het voortdurende erfpachtstelsel weg te nemen3. Wanneer een erfpachter overstapt naar eeuwigdurende erfpacht wordt de canon vastgelegd en wordt deze alleen nog aangepast aan de inflatie of kan de erfpachter, zoals aangegeven, kiezen voor eeuwigdurende afkoop. Daarmee is de onzekerheid van de canonsprong bij einde tijdvak van voortdurende erfpacht weggenomen.
Na een informatiecampagne van de gemeente Amsterdam en enkele malen een brief aan alle erfpachters die het betreft, heeft circa 85% van de woningerfpachters besloten een verzoek tot overstappen op eeuwigdurende erfpacht te doen. 25.000 erfpachters zijn inmiddels ook daadwerkelijk overgestapt op eeuwigdurende erfpacht, circa 19% van de erfpachters die een aanvraag voor overstap hebben gedaan. De onzekerheid over de nieuwe canon bij einde tijdvak komt na overstap op eeuwigdurende erfpacht te vervallen. Het feit dat veel erfpachters de keuze hebben gemaakt over te stappen op eeuwigdurende erfpacht duidt erop dat zij eeuwigdurende erfpacht als een vooruitgang beoordelen ten opzichte van voortdurende erfpacht.
Bureau Berenschot schetst in zijn rapport de verschillen die er tussen erfpachters onderling kunnen zijn doordat er verschillende afspraken gelden (andere afspraken in de erfpachtakte en/of andere bijzondere en/of algemene bepalingen) en tussen erfpachters en eigenaren van woningen op eigen grond. De onderliggende contracten, afspraken of eigendomssituatie verschillen. Er zijn bij mij geen aanwijzingen dat gelijke gevallen door de gemeente Amsterdam ongelijk behandeld zouden worden.
Het is mij niet bekend of er erfpachters zijn die verhuizen vanwege de erfpachtkosten. De gemeente Amsterdam heeft een zogenaamde tegemoetkomingsregeling4 voor erfpachters die na herziening van de canon, bij einde van het tijdvak van het voortdurende erfpachtrecht of bij einde tijdvak na overstap op eeuwigdurende erfpacht, de nieuwe canon niet kunnen betalen. Ik acht het in de eerste plaats een lokale aangelegenheid eventueel nader onderzoek te doen naar de relatie tussen verhuizingen en de erfpachtkosten.
Het erfpachtbeleid wordt per gemeente bepaald en is daarmee in mijn ogen in de eerste plaats een gemeentelijke aangelegenheid. Ik heb geen onderbouwing voor de stelling dat het erfpachtbeleid van Amsterdam een verstorende werking heeft op de woningmarkt. Wel vind ik het belangrijk dat consumenten waar dan ook, goed worden geïnformeerd over de woning die zij willen kopen. Ook de erfpachtregeling die geldt hoort daarbij. De gemeente heeft een rol in het beschikbaar stellen van informatie. Verder hebben ook makelaars, notarissen en banken een verantwoordelijkheid bij het informeren van woningkopers en is het aan de woningkoper zelf om actief informatie te vergaren.
Er zijn zowel voor- als nadelen te benoemen ten aanzien van zowel vol eigendom als erfpacht. Bovendien verschillen deze afhankelijk van het perspectief; de woningkoper, de woningverkoper of de gemeenschap. Er zijn bijvoorbeeld duidelijk voordelen voor de gemeenschap als zij een deel van de publieke kosten kan betalen uit de opbrengsten van haar gemeenschappelijk grondbezit, in erfpacht uitgegeven gronden. Een woningkoper kan met een lagere hypotheek toe als hij of zij de grond niet hoeft te kopen maar canon kan betalen voor het gebruik van de grond. Een nadeel voor de woningverkoper is dat niet alle waardestijging verdisconteerd wordt in de woningprijs bij verkoop van een woning op erfpacht waarbij de canon periodiek wordt geactualiseerd.
Er is geen eenduidig antwoord op uw vraag. Er zijn argumenten voor en tegen het laten toevallen van een algemene waardestijging aan de gemeenschap. Ik kan niet beoordelen of erfpacht het juiste instrument is wanneer een gemeente kiest voor het laten toekomen van de waardestijging aan de gemeenschap.
De betaalbaarheid van woningen in Nederland is een punt van zorg. Ik heb verschillende maatregelen genomen of maatregelen in voorbereiding om woningen in het betaalbare segment te krijgen en te houden. Allereerst draagt de Woningbouwimpuls bij aan de versnelling van woningbouwplannen waarvan minimaal 50% van het woonprogramma valt in het betaalbare segment. Daarnaast heb ik:
De betaalbaarheid van woningen is een probleem dat in meer steden speelt, niet alleen in Amsterdam. Het is ook geen specifiek Nederlands probleem. Veel grote steden in de wereld hebben een betaalbaarheidsprobleem op de woningmarkt. Ook met erfpacht kunnen maatregelen worden getroffen om de betaalbaarheid te verbeteren. Amsterdam kan via haar erfpachtbeleid bijvoorbeeld zorgen voor verdere regulering van de huurprijzen en een zelfbewoningplicht opleggen.
De mening dat de gemeente Amsterdam «zoveel mogelijk» financieel voordeel uit het Amsterdams woningbezit probeert af te romen, deel ik niet. Ik constateer bijvoorbeeld dat de gemeente kortingen heeft gegeven bij overstappen op eeuwigdurende erfpacht en de BSQ beperkt tot maximaal 49%. Doordat een aanmerkelijk deel van de woningen in Amsterdam op grond in bezit van de gemeente Amsterdam staat, is de gemeenschap van Amsterdam gezamenlijk eigenaar. Dat brengt met zich mee dat de gemeente Amsterdam bij het vaststellen van haar erfpachtbeleid een afweging maakt tussen de belangen van de individuele erfpachters en de belangen van de gemeenschap als grondeigenaar.
Hierbij deel ik u mede dat de aan mij gestelde vragen van het lid Eppink (JA21) over het Amsterdamse erfpachtstelsel (ingezonden op 3 juni 2021), met kenmerk 2021Z09719, niet binnen de termijn van drie weken kunnen worden beantwoord. Voor de antwoorden op de gestelde vragen is meer tijd nodig. Daarnaast komt het college van B&W van Amsterdam binnenkort met een bestuurlijke reactie. Graag wacht ik deze reactie af voordat ik de vragen beantwoord. Uw Kamer ontvangt de antwoorden zo spoedig mogelijk.