Nr. 3 VERSLAG HOUDENDE EEN LIJST VAN VRAGEN EN ANTWOORDEN

Antwoord:

De inkomsten die voortkomen uit de inkomensafhankelijke hogere huurverhoging (IAH) komen terecht bij de woningcorporatie die deze huurverhoging toepast. Het afschaffen van de IAH kost het rijk daarom niets, maar betekent dat corporaties deze (extra) inkomsten mislopen.

Antwoord:

Uitgaande van de op dit moment verwachte maximaal toegestane gemiddelde huurstijging (huursomstijging) voor woningcorporaties van 5,3% in 2024 kost een huurbevriezing in 2024 in het gereguleerde segment woningcorporaties naar verwachting ca. € 750 miljoen. Deze inkomstenderving werkt door in volgende jaren.

Bij dat bedrag is nog geen rekening gehouden met eventuele toepassing van de inkomensafhankelijke hogere huurverhoging.

Antwoord:

Uitgaande van de op dit moment verwachte maximaal toegestane huurstijging van 5,8% in 2024 voor het gereguleerde segment kost een huurbevriezing in 2024 in het gereguleerde segment commerciële verhuurders naar verwachting ca. € 200 miljoen. Deze inkomstenderving werkt door in volgende jaren.

Bij dat bedrag is nog geen rekening gehouden met eventuele toepassing van de inkomensafhankelijke hogere huurverhoging.

Antwoord:

Uitgaande van de op dit moment verwachte maximaal toegestane huurstijging van 4,9% in 2024 voor het geliberaliseerde segment, kost een huurbevriezing in 2024 in het geliberaliseerde segment commerciële verhuurders naar verwachting ca. € 300 miljoen. Deze inkomstenderving werkt door in volgende jaren.

Wellicht ten overvloede wijs ik erop dat ik niet beschik over een bestaand instrument om commerciële verhuurders financieel tegemoet te komen voor een eventuele huurbevriezing in het geliberaliseerde segment.

Voor een eventuele huurbevriezing een wetswijziging vereist, omdat de maximaal toegestane huurverhoging in de wet is vastgelegd.

Antwoord:

Uitgaande van de op dit moment verwachte maximaal toegestane huurstijging van 4,9% in 2024 voor het geliberaliseerde segment kost een huurbevriezing in 2024 in het geliberaliseerde segment woningcorporaties naar verwachting circa € 50 mln. Deze inkomstenderving werkt door in volgende jaren.

Wellicht ten overvloede wijs ik erop dat ik niet beschik over een bestaand instrument om woningcorporaties financieel tegemoet te komen voor een eventuele huurbevriezing in het geliberaliseerde segment.

Voor een eventuele huurbevriezing een wetswijziging vereist, omdat de maximaal toegestane huurverhoging in de wet is vastgelegd.

Antwoord:

In de afgelopen 10 jaar (2014–2023) is de kale huur in het gereguleerde segment in totaal gestegen met respectievelijk 18,3% (excl. harmonisatie) en 23,6% (incl. harmonisatie).

Antwoord:

In de afgelopen 10 jaar (2014–2023) is de kale huur in het geliberaliseerde segment in totaal gestegen met respectievelijk 23,4% (excl. harmonisatie) en 33,2% (incl. harmonisatie).

Antwoord:

De gevraagde uitsplitsing van grondeigendom is niet beschikbaar. Er is een veelvoud aan verschillende commerciële partijen die om verschillende redenen grond in bezit kunnen hebben. Hieronder kunnen ook gronden met woonbestemmingen vallen. Van deze partijen is niet bekend welke partijen bij hun besluit om grond in bezit te nemen speculatieve doeleinden hebben.

Antwoord:

De gevraagde uitsplitsing van grondeigendom is niet beschikbaar. Het Rijk en medeoverheden kunnen verschillende redenen hebben om grond in eigendom te hebben. De gronden van overheden hebben veel verschillende bestemmingen, waaronder ook woonbestemmingen.

Antwoord:

Deze uitsplitsing van grondeigendom is niet beschikbaar. Het is niet duidelijk op hoeveel grond die in handen is van eigenaren die vallen binnen de beroepsgroep boeren, met commerciële partijen een recht op eerste aankoop is overeengekomen, hoeveel van deze partijen projectontwikkelaars zijn, en hoeveel van deze projectontwikkelaars speculatieve motieven hebben.

Antwoord:

Op basis van de dPi-gegevens 2018–2022 kan ik u informeren over de afboeking vanwege sloop voor de periode 2018–2022. Dit betreft steeds een schatting aan het einde van het jaar.

Antwoord:

In onderstaande tabel is op basis van de in de dPi2022 opgenomen sloopplannen van corporaties de afboeking voor 2023 tot en met 2027 opgenomen. Hierbij is wel van belang dat deze prognoses in het algemeen hoger liggen dan de realisaties. In de doorrekening van de Nationale Prestatieafspraken is gerekend met 87.100 te slopen woningen in de jaren 2022–2030, dus circa 9700 woningen per jaar.

Antwoord:

Woningcorporaties hebben de afgelopen tien jaar in totaal 89213 woningen en 14347 woningen verkocht aan toekomstige bewoners vanuit respectievelijk de DAEB tak en de niet-DAEB tak. Daarnaast hebben woningcorporaties in dezelfde periode in totaal 61674 en 10640 woningen verkocht aan andere partijen vanuit respectievelijk de DAEB tak en de niet-DAEB tak. Tot deze laatste categorie worden ook woningverkopen aan collega woningcorporaties gerekend. Dit betreft het merendeel van de verkoop aan overigen. Bijvoorbeeld van de circa 15.000 verkopen aan overigen in 2020 (DAEB en niet-DAEB samen) is ca. 10.000 aan andere woningcorporaties.

Antwoord:

Het aantal woningen met een huur onder de liberalisatiegrens in de niet-DAEB-tak is tussen 2017 en 2021 met 4000 gedaald. Tegelijkertijd zijn er netto 2000 woningen van de niet-DAEB-tak naar de DAEB-tak overgebracht. Op basis hiervan is mijn inschatting dat hooguit enkele duizenden woningen zijn geliberaliseerd in deze periode. De betreffende woningen kunnen ook verkocht zijn, of door inkomensafhankelijke huurverhogingen boven de liberalisatiegrens terecht zijn gekomen. Ook in de huurenquête zijn slechts een zeer beperkt aantal liberalisaties terug te vinden. Te weinig om betrouwbare uitspraken te kunnen doen.

Antwoord:

In de dPi 2022 geven corporaties aan te verwachten dat het aantal woningen met een huur onder de liberalisatiegrens tussen eind 2022 en eind 2027 met 3900 woningen af zal nemen. De transacties tussen DAEB-tak en niet-DAEB-tak leiden netto tot een zeer beperkte verschuiving. Op basis hiervan is mijn inschatting dat hooguit enkele duizenden woningen geliberaliseerd zullen worden in deze periode. De betreffende woningen kunnen ook verkocht worden, of door inkomensafhankelijke huurverhogingen boven de liberalisatiegrens terecht komen.

16

Vraag: Hoeveel gereguleerde woningen in bezit van commerciële partijen zijn er nu minder sinds 2015 (of een ander tijdvak waarvan de gegevens wel bekend zijn)? Kunt u indien mogelijk een uitsplitsing maken naar als gevolg van verkoop en liberalisatie?

Antwoord:

Het aantal gereguleerde huurwoningen van commerciële partijen is afgenomen met ongeveer 77.000. In 2021 verhuurden commerciële partijen ongeveer 482.000 huurwoningen in het gereguleerde segment. In 2015 was dit ongeveer 559.000 (Bron: CBS). Het is niet mogelijk om een uitsplitsing te maken naar mutaties als gevolg van verkoop en liberalisatie.

Antwoord:

Op basis van de cijfers uit de jaarrekeningen van woningcorporaties valt op te maken dat woningcorporaties in de periode 2013 tot en met 2021 (cijfers over 2022 zijn nog niet beschikbaar) in totaal circa € 2,9 miljard hebben betaald aan vennootschapsbelasting, zie onderstaande tabel. Deze bedragen kunnen in de praktijk nog enigszins afwijken, aangezien de bedragen niet zijn gebaseerd op de definitieve aanslagen van de Belastingdienst. Aangiftecijfers van de Belastingdienst over de afgelopen jaren laat echter zien dat er tussen de in de jaarrekeningen opgenomen bedragen en de (voorlopige) aangiften geen groot verschil zit.

Antwoord:

Uit de aangiftecijfers van 2019 blijkt dat over 2019 voor € 1.139 miljoen aan rente in aftrek beperkt is vanwege de earningsstrippingmaatregel. Effectief heeft dit geleid tot € 88 miljoen aan extra betaalde vpb in 2019. Een groot aantal woningcorporaties had nog compensabele verliezen waardoor de renteaftrekbeperking niet tot extra te betalen vpb in 2019 leidde. De aangiftecijfers over 2020 en latere jaren zijn nog niet van alle woningcorporaties in een overzicht beschikbaar, zodat daar nog geen uitspraken over gedaan kunnen worden met betrekking tot de extra winstbelasting als gevolg van de earningsstrippingmaatregel.

Antwoord:

Wij hebben geen inzicht in de jaarlijkse verkoopaantallen van gereguleerde woningen van commerciële partijen. Het is daarom niet mogelijk om een inschatting te maken van hoeveel geld er bij benadering jaarlijks nodig is om de verkoop van gereguleerde woningen van commerciële partijen over te nemen.

Antwoord:

Wat een betaalbare huur is, verschilt per huishouden. In het programma Betaalbaar wonen zijn indicatieve huurquotes opgesteld. Deze huurquote, die op basis van onder meer de NIBUD-normen zijn opgesteld, geven op huishoudensniveau aan wat de verhouding is tussen woonlasten en besteedbaar inkomen, uitgedrukt in een percentage. De indicatieve streefwaarde beoogt om in ieder geval voor de groep tot 120% van het minimum inkomensijkpunt uit de huurtoeslag de NIBUD-basisbudgetten veilig te stellen. De groep boven de 120% tot de DAEB-toewijzingsgrens kan een iets groter deel van hun inkomen aan wonen uitgeven. Bij hen is gekozen voor een indicatieve huurquote die dicht bij de Nibud-normbudgetten ligt om financiële kwetsbaarheid zoveel mogelijk te vermijden. In 2021 waren er circa 264.000 huishoudens in een huurwoning met een laag inkomen die meer dan vijf procent boven deze indicatieve huurquote zaten.

Hierbij moet worden opgemerkt dat de huurquotes uitgaan van gemiddelden en een indicatie geven van wat als betaalbaar gezien kan worden voor verschillende inkomens en huishoudtypen. Het is geen harde norm waar iedereen aan moet voldoen. De financiële ruimte voor woonlasten hangt niet alleen af van het inkomen en de gezinssamenstelling, maar ook van het persoonlijk (gewenste) uitgavepatroon, schulden of de zorgkosten. Het kan hierdoor niet zonderneer worden gezien als een definitief getal van huishoudens die onvoldoende geld over houden om noodzakelijke uitgeven te kunnen doen. Daarnaast moeten mensen ook een prikkel overhouden om zelf de keuzes te maken die zij voor hun situatie nodig vinden.

Antwoord:

In het programma Betaalbaar wonen zijn voor verschillende inkomensgroepen indicatieve huurquotes (zie vraag 20) opgesteld. In onderstaande tabel (bron: «Programma Betaalbaar Wonen» 19 mei 2022 pag. 56/57) is op basis van WoON2021 te zien hoeveel huishoudens naar inkomensgroep een hogere huurquote hebben dan de indicatieve huurquote (voor lage en hoge middeninkomens is dit niet beschikbaar).

Antwoord:

Het woningwaarderingsstelsel (WWS) geldt op dit moment alleen in de gereguleerde sector (tot circa 145 punten). Op dit moment vragen commerciële verhuurders bij ongeveer 146.000 huurwoningen tot 145 punten meer dan volgens het WWS zou mogen (Bron: WoON). Gemiddeld vragen deze verhuurders 149 euro per maand meer dan volgens het WWS zou mogen.

Antwoord:

De gemiddelde kale huur in het gereguleerde segment bij woningcorporaties bedraagt per 1 juli 2023 550 euro per maand.

Antwoord:

De gemiddelde kale huur in het gereguleerde segment bij commerciële partijen bedraagt per 1 juli 2023 645 euro per maand.

Antwoord:

In totaal hebben commerciële partijen ongeveer 971.000 woningen in bezit. Hiervan vallen er circa 482.000 in het gereguleerde segment, circa 282.000 in het middensegment en circa 207.000 in het dure segment (Bron: CBS).

Antwoord:

Alle middelen op artikel 3 (woningmarkt) van de begroting van het Ministerie van BZK draagt de Rijksoverheid bij aan wonen en worden in dit artikel apart uitgesplitst en toegelicht. Alle middelen op subartikel 4.1 van de begroting van het Ministerie van BZK zijn grotendeels aan te wijzen als subsidies, regelingen of bijdragen in relatie tot verduurzaming van gebouwen. Dit betreft de verduurzaming van woongebouwen, maar ook verduurzaming van andere gebouwen zoals maatschappelijk vastgoed. We hebben voor u de woningbouwimpuls, het volkshuisvestingsfonds en de fiscale regelingen (deze zijn ook te vinden in de miljoenennotabijlage tabel 9.3.2.) uitgelicht

Antwoord:

Afgelopen maanden is de juridisch financiële uitwerking van het Fonds geregeld. Dit bleek nog behoorlijk lastig. Er is veel tijd gaan zitten in de vraag of en hoe een uitvoering die zo dicht mogelijk bij de wensen van uw Kamer blijft zich verhoudt tot de geldende wet- en regelgeving rond aanbestedingen en staatssteun. Over de uitkomsten heb ik u per brief geïnformeerd (Kamerstukken II 2023/24, 32 847, nr. 1097).

Ik hecht er veel waarde aan dat de structuur van het fonds robuust en toekomstbestendig is. Daarom leek een start in 2023 niet meer verantwoord en zijn de middelen doorgeschoven naar 2024. Wanneer de uitwerking van het Fonds afgerond is zal ik uw Kamer zo spoedig mogelijk informeren.

Antwoord:

Dat is op dit moment nog niet te zeggen. Ik ben bezig met de uitwerking van een stimuleringsaanpak voor wooncoöperaties. Daarin speelt ook de € 10 mln. die daarvoor in 2023 is vrijgemaakt een rol. Ik streef ernaar om uw Kamer zoals ik heb toegezegd een brief over mijn voorgenomen aanpak te sturen voor het rondetafelgesprek over wooncoöperaties dat uw Kamer heeft gepland op 11 oktober a.s.

Antwoord:

In de eerste twee kwartalen van 2023 zijn circa 2.100 flexwoningen opgeleverd. Afgelopen juli waren er in totaal voor circa 12.000 flexwoningen (vergevorderde) plannen om flexwoningen te plaatsen voor in 2023. is het risico substantieel dat een deel van deze plannen vertraagt of niet doorgaat. Hierover heb ik u ook geïnformeerd in mijn brief van 15 september jl. (Kamerstukken II, 2023/24, 32 847, nr. 1096).

Antwoord:

In het stookseizoen zullen effectmetingen worden gedaan waardoor we beter kunnen inschatten hoeveel energiefixers worden ingezet. Daarnaast zijn gemeenten gevraagd om achteraf aan te geven hoe de middelen zijn ingezet. Deze verantwoording vindt ook plaats in de jaarrekening van de gemeente.

Antwoord:

Regelingen voor de bouw van woningen:

• • Met Woningbouwimpuls (Wbi) is tot nu toe in vijf tranches bijgedragen aan de bouw van 184.367 betaalbare woningen. 65% hiervan is betaalbaar voor lagere en middeninkomens. De gemiddelde bijdrage per woning is € 5.048. Voor tranche 6 is nog € 300 mln. gereserveerd.

• • In de Startbouwimpuls (SBI) is de maximale bijdrage per woning is vastgesteld op € 12.500. De regeling moet nog van start gaan. Hiervoor wordt € 300 mln. gereserveerd.

Bij zowel en Wbi als de SBI is het een vereiste dat minimaal 50% van het project bestaat uit betaalbare woningen.

• • Het Volkshuisvestingsfonds (VHF) is gericht op sloop/nieuwbouw en verduurzaming van woningen. Maar ook kosten op het gebied van inponding, transformatie, renovatie en het inrichten van de openbare ruimte kunnen worden ingediend voor een subsidiebijdrage. Het gaat specifiek om woningen met energielabel D of lager in kwetsbare gebieden. Hierdoor zijn dit over het algemeen woningen in het betaalbare segment. De gemiddelde bijdrage per woning is tot nu toe € 19.000. Voor komende tranches van het VHF is € 560 mln. beschikbaar.

• • Voor de bouw van huisvesting voor aandachtsgroepen in het betaalbare segment is er de Regeling Huisvesting Aandachtsgroepen (RHA). In 2022 is € 52,1 mln. aan gemeenten verstrekt voor de realisatie van ca. 4.800 flexwoningen en circa 3.000 aan permanente woonruimten. In 2023 was er € 34,7 mln. en dat is overtekend. Toekenning volgt in kwartaal 4 van dit jaar, hierdoor is het bedrag per woning nog niet bekend.

Met de stimuleringsregeling flex- en transformatiewoningen zullen gemeenten ca. 12.000 woningen gaan realiseren waarvoor zij maximaal € 8.300 per woning ontvangen. De stimuleringsregeling Flexwonen en de Regeling huisvesting Aandachtsgroepen zijn beiden gericht op sociale woningbouw, dus geheel gericht op het betaalbare segment.

• • Voor investeerders (doorgaans woningcorporaties) is in mei 2023 de financiële herplaatsingsgarantie (FHG) opengesteld. Hiervoor heeft het Rijk een bedrag van € 220 mln. beschikbaar gesteld, waarmee de bouw en exploitatie van naar verwachting 30.000 flexwoningen ondersteund kan worden.

Bijdragen uit bovengenoemde regelingen worden uitgekeerd aan gemeenten en in het geval van de herplaatsingsgarantie zijn dat investeerders. Zij staan aan de lat voor de uitvoering van de projecten. In sommige gevallen beleggen zij de uitvoering bij andere partijen. Voor gemeenten en investeerders is er tevens een handzaam overzicht met alle regelingen en mogelijkheden voor ondersteuning. Deze is te vinden op www.volkshuisvestingnederland.nl

Regelingen voor de Verduurzaming van woningen:

In de onderstaande tabel staan de beschikbare subsidies en fiscale regelingen voor de verduurzaming van woningen. Per regeling is de doelgroep beschreven. De salderingsregeling van EZK, het amendementsdeel van de ISDE voor zakelijk gebruikers met subsidie voor zonnepanelen en kleine windmolens, de Warmtenet Investeringssubsidie (WIS), de bij voorjaarsbesluitvorming beschikbaar gestelde middelen voor verduurzaming in Groningen en de lage BTW op arbeidskosten voor verduurzaming zijn niet in het overzicht opgenomen.

In vraag 34 is gevraagd welk deel van de subsidies en regelingen besteed is aan betaalbare woningen. De SAH, de afschaffing van de verhuurderheffing, de SVOH en de RVV-verduurzaming zijn -gezien de voorwaarden en doelgroep van de regelingen- grotendeels of geheel besteed aan huurwoningen in de gereguleerde huursector, De SPUK voor het Nationaal Isolatieprogramma is vooral gericht op woningen met een lage WOZ-waarde. De SPUK voor energiearmoede zal- gezien de doelgroep- naar verwachting grotendeels terecht komen bij betaalbare woningen. Bij de aanvragen voor de andere subsidies voor koopwoningen wordt niet gevraagd naar de (historische) koopprijs of de WOZ-waarde van de bestaande woning. Een goed beeld van de besteding voor betaalbare woningen bij die regelingen zou een onderzoek vergen.