Nr. 9 NOTA NAAR AANLEIDING VAN VERSLAG

Woningcorporaties zijn niet vergelijkbaar met particuliere of commerciële verhuurders. Beide type verhuurders verhuren ook woningen aan huurders met lage(re) inkomens, maar anders dan particuliere of commerciële verhuurders hebben woningcorporaties als kerntaak het bieden van betaalbare huisvesting. Zij hebben dat ook als dienst van algemeen economisch belang opgedragen gekregen en ontvangen daar ook staatssteun in de vorm van lagere rente door WSW-borging met overheidsachtervang, lagere grondprijzen bij nieuwbouw vanwege de gemeente, en sanerings- en projectsteun.

Dat ligt anders bij particuliere verhuurders, die geen wettelijke taak hebben om te zorgen voor betaalbare huisvesting en die slechts zeer beperkt tegemoet zullen worden gekomen via de verlaging van het tarief van de verhuurderheffing. De tegemoetkoming komt slechts voor 5% ten goede van particuliere verhuurders. Verhuurders zijn immers verhuurderheffing verschuldigd indien zij meer dan 50 woningen met een huurprijs die niet hoger is dan de huurtoeslaggrens (2020: € 737,14) verhuren. Particuliere verhuurders die geen verhuurderheffing betalen kunnen niet tegemoet gekomen worden met een tariefswijziging van de verhuurderheffing.

Dat neemt niet weg dat deze verhuurders maatwerk kunnen bieden aan huurders die een (periodieke) inkomensdaling doormaken. In het statement, gesloten in maart met verhuurdersorganisaties, zijn hierover afspraken gemaakt. Uit de uitgezette enquêtes van de achterban van deze verhuurdersorganisaties, blijkt dat hieraan gehoor is gegeven. Het aantal meldingen bij het registratiepunt van de Huurcommissie geeft ook geen aanleiding om aan te nemen dat dit maatwerk niet wordt toegepast. Daarnaast komen huurders van particuliere en commerciële verhuurders mogelijk in aanmerking voor bijzondere bijstand bij de gemeente, zoals de woonkostentoeslag.

De leden van de fractie van de PvdA vragen waarom het principe van huurstijgingen boven 5% overeind blijft, terwijl huurders te maken hebben met een woonquote die veel hoger ligt dan van andere groepen. Juist in tijden van crisis zouden deze huurstijgingen beperkt moeten worden. Ze vragen zich af of de regering daartoe bereid is. Een generieke oplossing voor de te hoge woonquote van huurders is nodig. Daarvoor is een wetswijziging nodig die huurstijgingen beperkt, waarom is er niet voor gekozen daar serieus werk van te maken, zo vragen zij zich af.

Uit de meest recente cijfers2 blijkt dat de gemiddelde huurverhoging met 2,4% voor zittende huurders dit jaar onder inflatie (2,6%, 2019) is gebleven. Zoals aangegeven in het vorige antwoord zal het kabinet bezien welke aanvullende maatregelen mogelijk zijn om de betaalbaarheid van wonen te verbeteren.

De grootste groep huurders die in aanmerking komt voor huurverlaging wegens laag inkomen en hoge huur, zal van de woningcorporatie een huurverlagingsvoorstel krijgen. In het wetsvoorstel is immers geregeld dat woningcorporaties begin 2021 van de adressen waarop zij een woning verhuren met een huurprijs boven de lage aftoppingsgrens (2020: € 619,01) bij de Belastingdienst de inkomenscategorie voor de huurder over 2019 aanvragen. Als uit de inkomensindicatie blijkt dat het huishoudinkomen in 2019 lager dan of gelijk was aan de toepasselijke inkomensgrens voor passend toewijzen (€ 23.225 voor eenpersoonshuishoudens, € 23.175 voor eenpersoonsouderenhuishoudens, € 31.550 voormeerpersoonshuishoudens en € 31.475 voor meerpersoonsouderenhuishoudens (2020)), dan zal de woningcorporatie vóór 1 april aan de huurder een huurverlaging voorstellen tot de toepasselijke aftoppingsgrens (2020: € 619,01 voor huishoudens van een of twee personen en € 663,40 voor huishoudens van drie of meer personen) als de huurder een hogere huurprijs betaalt.

Ik zal de woningcorporaties later dit jaar informeren over deze voorgestelde regeling en met praktische informatie komen over hoe zij de inkomenscategorieën bij de Belastingdienst moeten aanvragen. De Belastingdienst informeert de betreffende huurders, in verband met de Algemene verordening gegevensbescherming (AVG), dat de woningcorporatie de inkomenscategorie van het huishoudinkomen heeft opgevraagd voor de huurverlaging voor huurders met een laag inkomen.

Daarnaast kunnen huurders die een huur betalen die hoger is dan de voor hun huishouden toepasselijke aftoppingsgrens, zelf om een huurverlaging vragen als zij niet op basis van hun huishoudinkomen van 2019 een huurverlaging krijgen voorgesteld, maar hun inkomen inmiddels niet hoger is dan de toepasselijke inkomensgrens voor passend toewijzen. Zij moeten dan aantonen dat hun inkomen in de laatste zes maanden voorafgaand aan hun huurverlagingsverzoek niet hoger was dan de (de helft van de) inkomensgrens voor passend toewijzen. Dit sluit aan bij de werkwijze die wordt gehanteerd bij de toepassing van specifiek maatwerk conform de afspraken uit het Sociaal Huurakkoord 2018.

In het wetsvoorstel is verder een informatieplicht voor de woningcorporatie opgenomen om haar huurders te informeren over de mogelijkheid van huurverlaging voor huurders met een inkomen onder de toepasselijke inkomensgrens voor passend toewijzen en een huur boven de voor het huishouden toepasselijke aftoppingsgrens.

Op de websites rijksoverheid.nl en van de Huurcommissie zal informatie beschikbaar komen voor huurders over deze mogelijkheid om huurverlaging te vragen en zonodig een uitspraak van de Huurcommissie te vragen. Ook in de jaarlijkse circulaire over het huurprijsbeleid zal aandacht worden besteed aan de mogelijkheid voor huurders van woningcorporaties om in 2021 huurverlaging aan te vragen als het inkomen tot onder de inkomensgrens voor passend toewijzen is gedaald. De rijksoverheid zal gemeenten over deze mogelijkheid van huurverlaging informeren, zodat gemeenten huurders die zich bij de gemeente melden met betalingsproblemen op die huurverlagingsmogelijkheid kunnen wijzen. Ook de Woonbond zal op zijn website huurders over de huurverlagingsmogelijkheid informeren.

Een generieke huurverlaging van € 10 voor corporatiebewoners van gereguleerde huurwoningen, ongeacht de hoogte van het huishoudinkomen en zonder minimum huurprijs, zou corporaties naar schatting zo’n € 236 miljoen aan huurinkomsten kosten. Bij een generieke huurverlaging van € 100 loopt dit op tot € 2.356 miljoen.

Bij dezelfde huurverlagingen voor alleen dure scheefwoners – de doelgroep van het wetsvoorstel, waarbij de huur tot ten laagste de aftoppingsgrens wordt verlaagd – leidt dit naar schatting tot zo’n € 28 miljoen en € 144 miljoen aan minder huurinkomsten.

Doordat de huren met het wetsvoorstel sneller in verhouding zijn met het inkomen wordt het huidige beleid, dat gericht is op betaalbaarheid van huren, verder versterkt en worden de achterliggende doelen van het Sociaal Huurakkoord 2018 eerder bereikt. Het toepassen van specifiek maatwerk blijft achter doordat niet alle huurders er gebruik van maken. Door deze wettelijke regeling en de verplichting om inkomenscategorieën op te vragen zorgt ervoor dat huurders sneller en beter worden bereikt.

Dit wetsvoorstel sluit aan bij het beleid van passend toewijzen. Passend toewijzen heeft als doel om te zorgen dat huurders een woning toegewezen krijgen die past bij hun inkomen om duur scheefwonen te voorkomen.

In aanvulling daarop zijn in het Sociaal Huurakkoord 2018, gesloten tussen Aedes en de Woonbond, afspraken gemaakt om huurders met een laag inkomen en hoge huur op hun verzoek specifiek maatwerk (huurbevriezing of -verlaging) te bieden. Voor de huurders die in het verleden niet passend zijn toegewezen of na de woningtoewijzing te maken hebben gekregen met inkomensterugval maakt het kabinet het mogelijk om een passende huur te verkrijgen met dit wettelijke recht op eenmalige huurverlaging. Anders dan in het Sociaal Huurakkoord 2018 is er bij dit wetsvoorstel gekozen voor een eenmalig recht en een huurverlaging tot de toepasselijke aftoppingsgrens in plaats van een huurbevriezing. Voor huurverlaging op basis van het Sociaal Huurakkoord 2018 komen huurders pas in aanmerking als zij een laag inkomen hebben en een huur betalen boven de huurtoeslaggrens (thans € 737,14). Deze grens ligt hoger dan de aftoppingsgrens (€ 619,01 of € 663,40). Met een huurverlaging in plaats van bevriezing en het hanteren van lagere grenzen omtrent de hoogte van de huur worden de achterliggende doelen van het Sociaal Huurakkoord 2018 sneller bereikt.

Het digitale loket van de Belastingdienst waar woningcorporaties – net als voor de inkomensafhankelijke hogere huurverhoging – de inkomenscategorieën van hun huurders kunnen opvragen, opent naar verwachting in januari 2021. De bijna 300 woningcorporaties kunnen dan een account aanvragen voor het gebruik van het digitale loket. Nadat ze het account hebben gekregen en geactiveerd, kunnen woningcorporaties via dit account de adressen aanleveren waarvoor zij de inkomenscategorie willen weten voor de huurverlaging. De Belastingdienst zal huurders wier inkomenscategorie wordt opgevraagd, hierover schriftelijk informeren. Woningcorporaties vragen niet voor al hun woningen maar alleen voor de woningen waarvan de geldende huur hoger is dan de lage aftoppingsgrens (2020: € 619,01), de inkomenscategorie aan. Huurders die niet meer huur betalen dan de lage aftoppingsgrens komen immers per definitie niet in aanmerking voor de in dit wetsvoorstel geregelde huurverlaging. Het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties en de Belastingdienst zijn thans in overleg over de verwachte doorlooptijd van het aanvragen van inkomenscategorieën.

De Belastingdienst zal – net als bij de inkomensafhankelijke hogere huurverhoging – niet het huishoudinkomen van de huurder verstrekken, maar alleen melden of het huishoudinkomen boven de toepasselijke inkomensgrens voor passend toewijzen valt of niet (kort gezegd: «laag inkomen» of «geen laag inkomen») zonder daarbij de toepasselijke inkomensgrens te vermelden. Als het inkomen in de inkomenscategorie «laag inkomen» valt, zal de Belastingdienst ook het aantal ingeschreven bewoners vermelden zodat de woningcorporatie kan bepalen welke aftoppingsgrens van toepassing is (2020 € 619,01 voor huishoudens van een of twee personen en € 663,40 voor huishoudens van drie of meer personen). Zo verstrekt de Belastingdienst slechts de minimaal noodzakelijke gegevens die woningcorporaties nodig hebben om te bepalen of zij de huur moeten verlagen of niet.

Twee groepen huurders komen in aanmerking voor huurverlaging. Ten eerste de groep huurders die op basis van het jaarinkomen van 2019, van wie de woningcorporatie de inkomenscategorie opvraagt bij de Belastingdienst, in aanmerking komt voor huurverlaging. Daarnaast is er de tweede groep huurders die meer recent een inkomensdaling hebben doorgemaakt. Deze laatste groep dient op basis van actuele bronnen over het inkomen aan te tonen dat zij de laatste 6 maanden een inkomen hebben gehad onder de (de helft van de) toepasselijke inkomensgrens.

De eerste groep huurders krijgt huurverlaging op basis van objectieve gegevens en gegevens welke zijn gebaseerd op een jaarinkomen. Nu onderhavige maatregel zoveel mogelijk aansluit bij passend toewijzen zal deze groep een structurele huurverlaging krijgen. Sinds de introductie van passend toewijzen is niet gebleken dat goedkoop scheefwonen is toegenomen. Het ligt dan ook niet in de lijn der verwachting dat dit nu wel het geval zal zijn. WoON2018 laat daarnaast zien dat ongeveer de helft van deze huurders als belangrijkste inkomensbron een uitkering heeft, een kwart van de huishoudens heeft AOW of pensioen als belangrijkste inkomensbron en de overige kwart bestaat voornamelijk uit mensen met een kleine baan of ZZP’ers. Van een aanzienlijk deel van deze huurders zal het inkomen niet meer met grote sprongen stijgen, bijvoorbeeld omdat zij een pensioen ontvangen. Gelet op de samenstelling van deze groep lijkt het niet proportioneel deze groep opnieuw te toetsen. Mocht het inkomen stijgen zal deze groep mogelijk via de inkomensafhankelijke huurverhoging wel weer doorgroeien naar een huur passend bij het inkomen.

Voor de groep huurders die meer recent een inkomensdaling hebben doorgemaakt, zal de woningcorporatie in 2024 kunnen nagaan of het huishoudinkomen in 2022 is gestegen en of de huurder in 2022 nog steeds een huishoudinkomen had onder de toepasselijke inkomensgrens (nota van wijziging, Kamerstukken II 2020/21, 35 578, nr. 7). Omdat het hier gaat om acute inkomensterugval, al dan niet gerelateerd aan de coronacrisis, kan in 2024 op basis van objectieve gegevens worden nagegaan of het huishoudinkomen weer is gestegen en of de toegekende huurverlaging achteraf zal worden aangemerkt als een tijdelijke huurkorting, conform het gelijknamige wetsvoorstel (35 516), of zal worden aangemerkt als een permanente huurverlaging. Door extra toetsing ontstaat een maatwerkoplossing voor huurders die tijdelijke inkomensterugval doormaken, bijvoorbeeld vanwege corona. Deze maatwerkoplossing biedt een passende balans bij onzekerheid rondom economische situatie.

Sinds de invoering van passend toewijzen in 2016 is het aantal huishoudens dat duur scheefwoont al afgenomen, blijkt uit WoON2018. Met dit wetsvoorstel worden naar verwachting circa 260.000 huishoudens die duur scheefwonen bereikt. Dit zijn voor een deel huishoudens met een lager inkomen die in de periode voor 2016 niet passend zijn toegewezen. Dit neemt niet weg dat ik continue aandacht heb voor de betaalbaarheid voor huurders. Er kunnen situaties ontstaan waarbij huurders een inkomensterugval doormaken waardoor ze duur scheefwonen. Door deze huishoudens bij verhuizing passend toe te wijzen zal dit probleem wel flink kleiner worden.

Voor huurders die na 2021 duur scheefwonen kunnen afspraken zoals uit het Sociaal Huurakkoord of het wetsvoorstel Tijdelijke Huurkorting (35 516) een oplossing bieden. Woningcorporaties en de Woonbond hebben zich bereidwillig getoond om aanvullende afspraken te maken om de betaalbaarheid voor deze huurders te verbeteren.

Het valt de leden van de fractie van de ChristenUnie op dat in het wetsvoorstel verondersteld lijkt te worden dat de inkomensdaling op basis waarvan de huur verlaagd wordt permanent is. Het ligt voor de hand om ook ruimte te houden voor een huurstijging naar het oorspronkelijke niveau bij een latere inkomensstijging. Als die ruimte er niet is vervang je duur scheefwonen uiteindelijk voor goedkoop scheefwonen. Deze leden zien dat de Raad van State terecht waarschuwt voor een risico dat huurders na een korte inkomensterugval weer meer gaan verdienen en als gevolg een te lage huur betalen in verhouding tot hun inkomen. Hoe heeft het kabinet rekening gehouden met het mogelijke tijdelijke karakter van een inkomensdaling en de [structurele] consequenties hiervan voor de huurprijs, vragen deze leden.

Voor de groep huurders die meer recent een inkomensdaling heeft doorgemaakt zal de woningcorporatie in 2024 na kunnen gaan of het huishoudinkomen in 2022 is gestegen of dat de huurder in 2022 nog steeds een huishoudinkomen had onder de toepasselijke inkomensgrens (nota van wijziging, Kamerstukken II 2020/21, 35 578, nr. 7). Op basis van objectieve gegevens kan worden nagegaan of het inkomen weer is gestegen en of de toegekende huurverlaging achteraf zal worden aangemerkt als een tijdelijke huurkorting, conform het gelijknamige wetsvoorstel (35 516), of zal worden aangemerkt als een permanente huurverlaging.

De leden van de fractie van de SP vragen zich af waarom de regering ervoor kiest om alleen huurders van woningcorporaties met een lager inkomen een eenmalig huurverlaging te geven. De leden van de fractie van de SP concluderen dat slechts 8% van alle huurders hiervoor in aanmerking zal komen. Waarom worden alle andere huurders (92%) uitgesloten van een eenmalige huurverlaging, vragen zij. Niet alleen huurders met een laag inkomen kunnen immers financiële problemen ondervinden.

De meeste huurders kunnen hun huur goed betalen. Er zijn echter ook huurders die duur scheefwonen en daardoor mogelijk betalingsrisico’s hebben. Dit wetsvoorstel beoogt die huurders te helpen. Met deze regeling wordt aangesloten bij de afspraken over individueel maatwerk uit het Sociaal Huurakkoord 2018, die alleen voor huurders in het gereguleerde segment (sociale huur) van woningcorporaties gelden. Ook de voorgestelde regeling geldt alleen voor huurders in het gereguleerde segment van woningcorporaties. Met de voorgestelde regeling wordt hetzelfde doel beoogd als dat van de afspraken over individueel maatwerk uit het Sociaal Huurakkoord 2018, namelijk het tegengaan dat huurders met een laag inkomen een voor dat inkomen te hoge huur moeten betalen, maar wordt dat doel op kortere termijn behaald.

De regering erkent dat niet alleen huurders met een laag inkomen financiële problemen kunnen ondervinden. Daarom heeft de regering het wetsvoorstel Tijdelijke huurkorting (35 516) ingediend, dat het verhuurders mogelijk maakt om tijdelijke huurkorting toe te kennen aan huurders die daarom vragen. Op die manier kunnen verhuurders – naast andere instanties waarvan de huurder vaste lasten heeft, zoals gemeente, energieleverancier, waterleverancier, verzekeraar, etc. – huurders die bijvoorbeeld een plotselinge inkomensdaling doormaken helpen om in de periode van de tijdelijke huurkorting (eventueel met de verhuurder) een structurele oplossing te zoeken. Deze mogelijkheid van tijdelijke huurkorting geldt voor alle verhuurders (woningcorporaties, particuliere en commerciële verhuurders) en in zowel de sociale huur (gereguleerd huursegment) als in de vrije sector.

Ook heb ik toegezegd met een wetsvoorstel te komen waarin de jaarlijkse huurverhoging in de vrije sector voor drie jaar wordt gemaximeerd3.

De gemiddelde woonquotes zijn in de periode vanaf 2015 tot 2018 gedaald, blijkt uit WoON2018. Ook door het in 2016 weer ingevoerde passend toewijzen van woningcorporatiewoningen aan huishoudens met een laag inkomen, is de betaalbaarheid voor huurders verbeterd. En de hogere toegestane huurverhoging voor huishoudens met een hoger of middeninkomen draagt eraan bij dat de investeringen voor nieuwbouw en verduurzaming niet eenzijdig ten laste van de huurders met de laagste inkomens komen. Tegelijkertijd leveren de inkomsten uit de inkomensafhankelijke hogere huurverhoging ook een passende bijdrage aan het betaalbaar houden van de huren voor huishoudens met een lager inkomen.

De voorgestelde huurverlaging is geen generieke maatregel om alle huren te verlagen. Als alle verhuurders de huur niet zouden mogen verhogen (generieke huurbevriezing) zou dat negatieve gevolgen hebben voor het investeringsvermogen van verhuurders voor nieuwbouw en verduurzaming, maar het zou ook doorwerken in de rendementen die gemaakt worden ten behoeve van pensioenen. Bij een generieke huurverlaging zouden die gevolgen voor het investeringsvermogen en voor de rendementen ten behoeve van pensioenen nog groter zijn. Tegemoetkoming via de verhuurderheffing zou onvoldoende zijn omdat daarmee enkel de verhuurders met meer dan 50 gereguleerde huurwoningen worden bereikt. Dit betekent dat er geen tegemoetkoming zou zijn bij tenminste 50.000 woningen in het gereguleerde segment en bij ruim 540.000 geliberaliseerde woningen.

Met de voorgestelde gerichte maatregel krijgen huurders die al enige tijd «duur scheefwonen» in het gereguleerde segment van woningcorporaties, dus een huur betalen die hoog is voor hun inkomen, huurverlaging. Het gaat om huurders die als zij zouden verhuizen naar een andere woningcorporatiewoning, een huur die niet hoger is dan de voor hen toepasselijke aftoppingsgrens zouden krijgen. Met de voorgestelde maatregel krijgen die huurders die huurverlaging zonder te hoeven verhuizen. Daarnaast kunnen huurders die recentelijk een lager inkomen hadden of een inkomensdaling hebben gehad, zelf een huurverlaging vragen bij hun woningcorporatie.

Door de inkomensafhankelijke hogere huurverhoging zijn in de afgelopen jaren de hogere huurverhogingen gericht toegepast bij huishoudens met een hoger of middeninkomen, huishoudens met een lager inkomen kwamen slechts in aanmerking voor de «reguliere» huurverhoging. En door de maximale huursomstijging konden woningcorporaties niet aan alle huurders met een lager inkomen de maximaal toegestane huurverhoging (inflatie + 2,5 procentpunt) voorstellen. Ook is de huur van een deel van de huurwoningen in de afgelopen jaren gedaald, ook bij bewonerswissel (2,5% tot 5% per jaar). Dat de gemiddelde huurverhoging in 2020 hoger lag dan in afgelopen jaren, komt doordat de inflatie in 2019 (2,6%) hoger lag dan in de voorgaande jaren. De gemiddelde huurverhoging voor zittende huurders (2,4%) was lager dan de maximaal toegestane huurverhoging van 2020 en lager dan de inflatie van 2019. Veel lonen zijn in het afgelopen jaar gestegen, net als het minimumloonniveau en ook de uitkeringen worden geïndexeerd. De uitkeringsbedragen, waaronder AOW, worden twee keer per jaar, op 1 januari en op 1 juli geïndexeerd met de stijging van het minimumloonniveau. In 2020 zijn de uitkeringen met 1,1% per 1 januari 2020 en met 1,5% per 1 juli 2020 (1,6%) geïndexeerd. Voor 2020 wordt een lagere inflatie verwacht (rond 1,5%), waardoor de maximaal toegestane huurverhoging en daardoor ook de gemiddelde huurverhoging in 2021 lager zal uitvallen.

De leden van de leden van de SP-fractie merken op dat de regering stelt dat in 2018 346.000 mensen te duur huurden en vragen welke percentage van hun inkomen deze huishoudens kwijt waren aan huur en welk percentage aan woonlasten. Daaruit volgen de vragen hoe het aantal hurende huishoudens en die percentages er in 2020 uitzien, mede gezien grote huurstijging van dit jaar. Graag ontvangen deze leden de laatste cijfers. Het bevreemdt de leden van de fractie van de SP waarom het voorliggende wetsvoorstel maar 260.000 huishoudens gaat helpen en niet alle 346.000 hurende huishoudens die een te hoge huur betalen. Kan de regering dit uitleggen, vragen de leden van de fractie van de SP.

De 346.000 dure scheefwoners uit het WoON2018 zijn zowel huurders van corporatiewoningen als van particuliere woningen. Dit wetsvoorstel richt zich op huurders van woningcorporaties. Het aanbieden van betaalbare huisvesting is een van de kerntaken van woningcorporaties. Hierdoor neemt de gemiddeld huurquote van deze huishoudens af van gemiddeld 28% naar 24,3%.

Zie daarnaast ook het antwoord op de vragen van de leden van de fractie van de PvdA, ChristenUnie, GroenLinks over het beperken van de reikwijdte van dit wetsvoorstel tot woningcorporaties.

Ook vragen de leden van de fractie van de SP of het klopt dat deze 346.000 huishoudens allemaal huurtoeslag ontvingen. Wanneer de regering dit beaamt dan luidt de vraag waarom er alleen naar huurtoeslaghouders is gekeken. Huurders die bijvoorbeeld net buiten de boot vallen voor huurtoeslag kunnen immers ook een te groot deel van hun inkomen kwijt zijn aan huur en aan woonlasten. De leden van de fractie van de SP vragen wat de regering acceptabel vindt en waar de grenzen liggen. Welk percentage van het inkomen mag een huurder kwijt zijn huurlasten en welk percentage van het inkomen mag een huurder kwijt zijn woonlasten volgens de regering? Deze leden vragen dit uit te splitsen in eenpersoons- en meerpersoonshuishoudens.

De dure scheefwoners uit het WoON zijn zowel huurders van corporatiewoningen als van particuliere woningen. Hoewel de gehele groep al deze huurders qua inkomen tot de doelgroep huurtoeslag behoren, betekent dit niet dat zij ook allemaal huurtoeslag ontvangen. Dit is namelijk ook afhankelijk van de hoogte van de huur, en die kan hier juist te hoog voor zijn. Mogelijk hebben deze huurders na de huurverlaging wel recht op huurtoeslag. Zoals uiteengezet zijn er verschillende redenen waarom dit alleen voor huurders van corporatiewoningen afdwingbaar is.

De hoogte van woonquotes zegt daarbij niet of de woonlasten passen binnen het budget van het huishouden. Dat hangt af van de overige uitgaven van het huishouden, waarbij gedacht kan worden aan uitgaven voor boodschappen, kleding en recreatie. Dit vraagt een bredere blik en wordt derhalve in het gehele koopkrachtbeeld bezien. De Staatssecretaris van SZW stelt daarnaast extra middelen beschikbaar voor de bijzondere bijstand, waarmee ook huurders die onverwachts in de problemen komen, tegemoet gekomen kunnen worden.

Doordat dit wetsvoorstel zorgt dat de huren sneller in verhouding zijn met het inkomen wordt het huidige beleid, dat gericht is op betaalbaarheid van huren, verder versterkt en worden de achterliggende doelen van het Sociaal Huurakkoord 2018 eerder bereikt. Dit wetsvoorstel sluit aan bij passend toewijzen en voert daarmee verder dan de afspraken uit het Sociaal Huurakkoord ten aanzien van specifiek maatwerk. Passend toewijzen heeft als doel om te voorkomen dat huurders een woning toegewezen krijgen met een huur boven de aftoppingsgrens terwijl het inkomen onder de toepasselijke inkomensgrens ligt (duur scheefwonen).

In aanvulling daarop zijn in het Sociaal Huurakkoord 2018, gesloten tussen Aedes en de Woonbond, afspraken gemaakt om huurders met een laag inkomen en hoge huur op hun verzoek specifiek maatwerk (huurbevriezing of -verlaging) te bieden. Voor de huurders die in het verleden niet passend zijn toegewezen of daarna te maken hebben gekregen met inkomensterugval maakt het wetsvoorstel het mogelijk om een passende huur te verkrijgen met dit wettelijke recht op eenmalige huurverlaging. Anders dan in het Sociaal Huurakkoord 2018 is er bij dit wetsvoorstel gekozen voor een eenmalig recht en een huurverlaging in plaats van een huurbevriezing. Voor huurverlaging, op basis van het Sociaal Huurakkoord, komen huurders pas in aanmerking als zij een laag inkomen hebben en een huur betalen boven de liberalisatiegrens (thans € 737,14). Deze grens ligt hoger dan de aftoppingsgrens (thans € 619,01 of € 663,40). Met een huurverlaging in plaats van bevriezing en het hanteren van lagere grenzen omtrent de hoogte van de huur worden de achterliggende doelen van het Sociaal Huurakkoord 2018 sneller bereikt.

Tevens vragen de leden van de fractie van de SP op basis waarvan de regering tot de conclusie komt en op welke manieren het voorliggende wetsvoorstel zich verhoudt tot de andere wetsvoorstellen die momenteel voorliggen in de Tweede Kamer op het gebied van volkshuisvesting.

Met verschillende wetsvoorstellen die op dit moment voorliggen in de Tweede Kamer wordt als doel gesteld om bij te dragen aan de betaalbaarheid voor huurders en een betere verdeling van betaalbare huurwoningen.

• – De maatregelen in het wetsvoorstel Huur en inkomensgrenzen (35 518) dragen bij aan een betere verdeling van betaalbare huurwoningen in de bestaande voorraad en het in lijn brengen van de huur met de kwaliteit van de woning gegeven de draagkracht van de huurder. De voorgestelde grenzen schuiven zodanig op dat de hoogste inkomens meer huur betalen, maar deze hebben hier ook meer ruimte voor (o.b.v. Nibud).

• – Het wetsvoorstel Tijdelijke huurkorting (35 516) haalt de belemmeringen weg om een tijdelijke huurkorting overeen te komen en draagt hiermee bij aan de mogelijkheden die een verhuurder heeft om een huurder tegemoet te komen bij wie de betaalbaarheid tijdelijk onder druk staat. Dit wetsvoorstel kan als vangnet fungeren als huurders in de toekomst toch duur scheefwonen.

  Het kabinet heeft daarnaast aangekondigd om de huurverhogingen in de vrije sector te maximeren en het mogelijk te maken om een opkoopbescherming te introduceren.

In het bovenstaande antwoord zijn de verschillen met de afspraken uit het Sociaal Huurakkoord 2018 weergegeven.

Voor het toepassen van tijdelijke huurkorting – welke mogelijkheid ook voor particuliere en commerciële verhuurders geldt en ook voor de vrije sector – stelt de overheid geen voorwaarden. Verhuurder en huurder kunnen vrijelijk een tijdelijke huurkorting (huurbevriezing of huurverlaging) afspreken. Wel zijn de mogelijkheden tot het weer terug verhogen naar de huur vóór de huurkorting beperkt in die zin dat de huur tot maximaal de maximale huurtoeslaggrens kan worden verhoogd, ook als de huur voor de huurkorting boven de maximale huurtoeslaggrens lag. Deze beperking van huurverhoging tot maximaal de actuele huurtoeslaggrens dient ertoe om de blijvende betaalbaarheid niet eenzijdig ten laste van de huurtoeslag te laten komen, maar gedeeltelijk ook ten laste van de verhuurder. Hiermee wordt de misbruikgevoeligheid van de tijdelijke huurkorting beperkt. Na een huurverlaging tot onder de maximale huurtoeslaggrens kan de huurder immers huurtoeslag aanvragen als hij daar qua inkomen voor in aanmerking komt.

De leden van de fractie van het CDA vragen de regering naar een overzicht van de meest recente cijfers over scheefwonen. Welk deel daarvan woont «te hoog scheef» en welk deel daarvan woont «te laag scheef», vragen deze leden zich af.

Het aandeel goedkoop scheefwonende huishoudens is in 2018 16% van alle huurders, het aandeel te duur wonende huishoudens 12%.6

De leden van de fractie van het CDA vragen of het gezien de uitwerking van onderhavig wetsvoorstel klopt dat er in 2021 geen dure scheefwoners meer zijn in de gereguleerde sector en dat er na 2021 alleen nog mensen in deze groep vallen die met inkomstenterugval te maken hebben gekregen. Klopt het dat dat er dan in 2021 nog 86.000 dure scheefwoners over zijn in de geliberaliseerde sector? De leden vragen hierbij wat er gebeurt wanneer de mensen in de groep die met inkomstenterugval te maken hebben gekregen in de toekomst weer meer gaan verdienen? Wordt de huur dan weer terug omhoog bijgesteld of groeit dan de groep die scheefwoont in een te goedkope woning.

Twee groepen huurders komen in aanmerking voor huurverlaging. Ten eerste de groep huurders die op basis van het jaarinkomen van 2019, welke de woningcorporatie de inkomenscategorie opvraagt bij de Belastingdienst, in aanmerking komt voor huurverlaging. Daarnaast is er de tweede groep huurders die meer recent een inkomensdaling hebben heeft doorgemaakt. Deze laatste groep dient op basis van actuele bronnen over het inkomen aan te tonen dat laatste 6 maanden een inkomen hebben gehad onder de toepasselijke inkomensgrens. Er vanuit gaande dat al deze huurders een beroep doen op huurverlaging zullen er inderdaad geen dure scheefwoners meer zijn die huren bij een woningcorporatie en een gereguleerd huurcontract hebben.

Van een aanzienlijk deel van deze huurders zal het inkomen niet meer met grote sprongen stijgen, bijvoorbeeld omdat zij een pensioen ontvangen. Mocht het inkomen stijgen zal deze groep mogelijk via de inkomensafhankelijke huurverhoging wel weer doorgroeien naar een huur passend bij het inkomen.

Voor de groep huurders die meer recent een inkomensdaling hebben doorgemaakt zal in 2024 de woningcorporatie op eenzelfde wijze als in 2021 nagegaan kunnen worden of het inkomen in 2022 is gestegen en of de huurder in 2022 nog steeds een inkomen had onder de toepasselijke inkomensgrens (nota van wijziging Kamerstukken II 2020/21, 35 578, nr. 7). Op basis van deze objectieve gegevens kan worden nagegaan of het inkomen weer is gestegen en of de toegekende huurverlaging zal worden bezien als een tijdelijke huurkorting, conform het gelijknamige wetsvoorstel, of zal worden aangemerkt als een permanente huurverlaging. Hiermee wordt voorkomen dat een periodieke inkomensdaling als gevolg heeft dat de huur permanent wordt verlaagd en de groep die goedkoop scheef woont groeit.

De leden van de fractie van de PvdA zien dat betaalbaar wonen steeds meer onder druk staat: volgens recent onderzoek van NIBUD hebben 800.000 huurders moeite met rondkomen. De leden van de fractie van de PvdA vragen of de regering onderzoek heeft gedaan naar de kenmerken van deze groep, en de oorzaken van hun betalingsproblemen. Hoe hoog is hun huur doorgaans, wat is hun inkomen, hebben ze recht op huurtoeslag, met hoeveel medebewoners delen ze hun woning etc.? Zo nee, dan vragen de leden van de fractie van de PvdA of de regering het niet relevant acht op welke wijze de betaalbaarheid voor huurders kan worden verbeterd? Waarom heeft de regering het wetsvoorstel niet gebaseerd op een breder onderzoek, zo vragen voornoemde leden. Waarom streeft de regering er niet naar de betalingsproblemen van de volledige groep huurders te verbeteren, zo vragen zij zich af. De leden van de PvdA-fractie verwijzen naar het rapport «Hoe gaan mensen om met hoge woonlasten?»7.

Dat neemt niet weg dat er een groep huishoudens met een laag inkomen is die betalingsrisico’s heeft. Het kabinet heeft aandacht voor deze huishoudens met een laag inkomen en vindt het belangrijk om de risico’s voor deze groep in een breder perspectief te bekijken, waarbij andere lasten ook in ogenschouw worden genomen. In de kabinetsreactie op het IBO Toeslagen (31 066, nr. 624) heeft het kabinet al aangekondigd dat het met een bredere blik wil kijken naar de ondersteuning van betaalbaar wonen, waarbij inkomensbeleid, de subsidiëring op de huur- en koopmarkt alsmede de verhuurdersheffing in samenhang worden bezien.

De leden van de fractie van de PvdA vragen of de regering, met de PvdA-fractie, erkent dat het onredelijk is om van deze groep te verwachten dat ze zomaar verhuizen naar een andere woning, aangezien die veelal niet beschikbaar zijn.

Met de voorgestelde gerichte maatregel krijgen huurders die al enige tijd «duur scheefwonen» in het gereguleerde segment van woningcorporaties en dus een huur betalen die hoog is voor hun inkomen, huurverlaging. Het gaat om huurders die als zij zouden verhuizen naar een andere woningcorporatiewoning een huur die niet hoger is dan de voor hen toepasselijke aftoppingsgrens zouden krijgen. Met de voorgestelde maatregel krijgen die huurders een voor hun inkomen passende huur zonder te hoeven verhuizen.

Daarnaast kunnen huurders die recentelijk een lager inkomen hadden of een inkomensdaling hebben gehad, zelf een huurverlaging vragen bij hun woningcorporatie

Met deze maatregel kunnen naar inschatting circa 260.000 huishoudens huurverlaging krijgen. Zoals uiteengezet in antwoord op vragen van onder andere van de fractie van PvdA vindt de regering dat zij een verplichte huurverlaging niet kan opleggen zoals eerder uiteengezet aan andere verhuurders dan woningcorporaties. Ten eerste hebben woningcorporaties de wettelijke taak om huishoudens met een laag inkomen te huisvesten en krijgen zij hiervoor staatssteun. Andere verhuurders hebben die wettelijke taak en voordelen niet. Daarnaast kunnen verhuurders die niet meer dan 50 huurwoningen in het gereguleerde segment hebben en verhuurders in de vrije sector niet tegemoet gekomen worden door een tariefverlaging van de verhuurderheffing, doordat zij niet heffingsplichtig zijn voor de verhuurderheffing. Om die redenen beperkt het wetsvoorstel zich tot huurders met een laag inkomen in een dure woningcorporatiewoning in het gereguleerde segment en strekt het wetsvoorstel zich niet uit tot alle huurders die een betaalrisico hebben.

Voor huurders met een lager inkomen bestaat de huurtoeslag. In 2020 zijn daarvoor de maximale inkomensgrenzen komen te vervallen waardoor de huurtoeslag bij een stijging van het inkomen geleidelijk en over een langer inkomenstraject wordt afgebouwd, maar waardoor ook meer huurders in aanmerking komen voor huurtoeslag. Met het wetsvoorstel Tijdelijke huurkorting (35 516) krijgen verhuurders, ook particuliere en commerciële verhuuders en ook in de vrije sector, de mogelijkheid om op verzoek van de huurder een tijdelijke huurkorting (huurbevriezing of huurverlaging) te geven. Bijvoorbeeld als een huurder een plotselinge inkomensdaling doormaakt.

De leden van de fractie van de SP vernemen graag waarom is gekozen voor de aftoppingsgrens en niet voor andere grenzen, zodat meer huurders in aanmerking zouden kunnen komen voor huurverlaging. De leden van de fractie van de SP vragen:

• – Hoeveel hurende huishoudens zouden in aanmerking komen voor huurverlaging als een huurquote van 25% zou worden gehanteerd?

• – Hoeveel hurende huishoudens zouden in aanmerking komen voor huurverlaging als een woonquote van 25% zou worden gehanteerd?

• – Hoeveel hurende huishoudens zouden in aanmerking komen voor huurverlaging als de kwaliteitskortingsgrens (432,51 euro in 2020) zou worden gehanteerd?

Er is gekozen voor de aftoppingsgrens omdat hiermee aangesloten wordt bij de uitgangspunten van passend toewijzen en de geldende definitie van «duur scheefwonen».

Volgens WoOn2018 wonen er in huurwoningen van woningcorporaties met een huurprijs onder de liberalisatiegrens in totaal circa 675.000 huurders (38% van de huurders binnen dit eigendoms- en prijssegment) met een netto huurquote van 25% of meer. Bij niet een netto huurquote maar een netto woonquote van 25% of meer als criterium gehanteerd wordt, dan betreffen het 1,47 miljoen huurders (82%). Er zijn in dit segment 1,53 miljoen huurders met en huur. Indien een huurprijs boven de kwaliteitskortingsgrens als criterium wordt gehanteerd, dan betreft dit 1,53 miljoen huurders (85%).

De leden van de fractie van D66 lezen dat de woningcorporatie tot uiterlijk 1 april 2021 heeft om de huurverlaging voor te stellen. Deze leden vragen of dit voor woningcorporaties haalbaar is en op welke wijze deze verplichting richting de corporaties wordt gecommuniceerd en de naleving wordt geborgd, zo vragen zij zich af.

Het digitale loket van de Belastingdienst waar woningcorporaties – net als voor de inkomensafhankelijke hogere huurverhoging – aanvraag kunnen indienen voor de inkomenscategorieën van hun huurders, opent naar verwachting in januari 2021. De bijna 300 woningcorporaties kunnen dan een account aanvragen voor het gebruik van het digitale loket. Nadat ze het account hebben gekregen en geactiveerd (kost maximaal 2 weken maar meestal minder) kunnen woningcorporaties de adressen aanleveren waarvoor zij de inkomenscategorie willen weten voor de huurverlaging. Woningcorporaties vragen niet voor al hun woningen maar alleen voor de woningen waarvan de geldende huur hoger is dan de lage aftoppingsgrens (2020: € 619,01) de inkomenscategorie aan. Huurders die niet meer huur betalen dan de lage aftoppingsgrens komen immers per definitie niet in aanmerking voor de in dit wetsvoorstel geregelde huurverlaging. Het Ministerie van BZK en de Belastingdienst zijn thans in overleg over de verwachte doorlooptijd van aangevraagde inkomenscategorieën.

Het Ministerie van Binnenlandse Zaken zal in samenwerking met de Belastingdienst de woningcorporaties (naar verwachting in november 2020) met een mailing informeren over de nieuwe huurverlagingsverplichting en over hoe woningcorporaties de inkomenscategorieën bij de Belastingdienst kunnen aanvragen. Woningcorporaties die geen account aanvragen of die wel een account aanvragen maar geen inkomenscategorieën aanvragen zullen worden gerappelleerd. Maar als een woningcorporatie niet vóór 1 april 2021 een huurverlagingsvoorstel heeft gedaan en de huurder denkt daar wel voor in aanmerking te komen, dan kan de huurder binnen zes weken na 1 april 2021 de Huurcommissie om een uitspraak vragen, zo is in het wetsvoorstel geregeld. De huurder verstrekt dan zelf gegevens over het huishoudinkomen van 2019 (een door hem zelf opgestelde en ondertekende verklaring over de samenstelling van zijn huishouden en inkomensverklaringen van de Belastingdienst (voorheen IB60-formulieren, gratis verkrijgbaar bij de Belastingdienst) van de leden van zijn huishouden, met uitzondering van eventuele (minder- en meerderjarige) kinderen.

De werkwijze van het verzoeken om een inkomensverklaring bij de Belastingdienst laat zien dat de aftoppingsgrenzen en inkomensgrenzen administratief ingewikkeld zijn. De woningcorporatie gaat namelijk naar de Belastingdienst voor alle woningen boven de lage aftoppingsgrens. Dan geeft de Belastingdienst aan of het huishoudinkomen lager is dan de van toepassing zijnde inkomensgrens, wat er vier kunnen zijn, en de Belastingdienst geeft aan hoeveel personen er in het BRP staan ingeschreven op het adres, zodat de woningcorporatie weet of de lage of de hoge aftoppingsgrens van toepassing is. De leden van de fractie van het CDA vragen de regering of dat niet beter vereenvoudigd kan worden. Kan de regering aangeven wat de reden is dat er een hoge en een lage aftoppingsgrens is? Het komt de leden van de fractie van het CDA voor dat de hoge aftoppingsgrens voornamelijk gaat gelden bij de geboorte van het eerste kind in een gezin, want dat is het moment dat je van een tweepersoons- naar een driepersoonshuishouden overgaat. In dat moment zien deze leden nu niet bepaald een rechtvaardiging voor een huurverhoging. Kan de regering tevens aangeven wat de achtergrond is van de iets lagere inkomensgrenzen voor ouderen die namelijk € 75 of € 80 meer inkomen mogen hebben per jaar? Liggen deze inkomensgrenzen niet zo dicht bij elkaar dat het zou lonen om ze naar elkaar toe te laten groeien? Dat zou immers de uitvoerbaarheid voor de verhuurder en de Belastingdienst ten goede komen en de begrijpelijkheid voor de huurder vergroten.

Er is aangesloten bij de regels zoals die gelden voor passend toewijzen. Deze hebben een relatie met de huurtoeslag. Bij het passend toewijzen worden twee aftoppingsgrenzen gehanteerd omdat ervan uit wordt gegaan dat grotere huishoudens ook een grotere woning (met een hogere huur) nodig hebben. De hogere aftoppingsgrens geldt ook binnen de huurtoeslag waar voor grotere huishoudens pas bij een hogere huur de hogere kwaliteitskorting doorwerkt.

De gehanteerde inkomensgrenzen komen voort uit de maximum inkomensgrenzen zoals die tot 2020 in de huurtoeslag golden. Mogelijke vereenvoudigingen, waaronder het harmoniseren van de aftoppingsgrenzen en inkomensgrenzen worden bezien in het kader van het vervolg van IBO toeslagen.

De leden van de fractie van het CDA vragen de regering wat er gebeurt als de Belastingdienst nog onvoldoende gegevens heeft van de huurder over het jaar 2019 en daardoor niet kan aangeven in welke inkomenscategorie de huurder valt. Krijgt de woningcorporatie daarvan bericht? Wordt de huurder dan verzocht zelf inkomensgegevens aan te leveren, zo vragen zij zich af.

De Belastingdienst verstrekt op aanvraag van de woningcorporatie de inkomenscategorie op basis van de (voorlopige of definitief vastgestelde) inkomensgegevens over 2019 die hij heeft. Als de Belastingdienst niet over inkomensgegevens over 2019 voor het betreffende huishouden beschikt (bijvoorbeeld omdat de huurder toen nog geen inkomen had), vermeldt de Belastingdienst dat het huishoudinkomen in de categorie «geen laag inkomen» valt. De Belastingdienst heeft dan immers niet kunnen vaststellen dat het huishoudinkomen in de categorie «laag inkomen» valt.

Als de woningcorporatie niet voor 1 april 2021 met een huurverlagingsvoorstel komt en de huurder denkt daar op basis van zijn huishoudinkomen wel voor in aanmerking te komen, dan kan de huurder binnen zes weken na 1 april 2021 een uitspraak van de Huurcommissie vragen, zo is in het wetsvoorstel geregeld. De huurder verstrekt dan zelf gegevens over het huishoudinkomen van 2019 (een door hem zelf opgestelde en ondertekende verklaring over de samenstelling van zijn huishouden en inkomensverklaringen van de Belastingdienst (voorheen IB60-formulieren, gratis verkrijgbaar bij de Belastingdienst) van de leden van zijn huishouden, met uitzondering van eventuele (minder- en meerderjarige) kinderen. Deze situatie zou zich bijvoorbeeld kunnen voordoen als er bij het opvragen van de inkomenscategorie nog een bezwaar tegen de Belastingaanslag liep en dat daarna is afgewikkeld of als de woningcorporatie het adresgegeven van de betreffende woning niet juist aan de Belastingdienst heeft aangeleverd (kan bijvoorbeeld voorkomen bij woningen met huisnummertoevoegingen).

De leden van de fractie van de PvdA vragen of er een verplichting rust op woningcorporaties om onderzoek te doen of een huurder in aanmerking komt voor huurverlaging. Zo nee, waarom is hier niet voor gekozen en hoe worden woningcorporaties dan wel bewogen om tot actie over te gaan, zo vragen zij zich af. Woningcorporaties zijn verplicht om de bij de Belastingdienst na te gaan welke huurders in aanmerking komen voor huurverlaging. Zij dienen deze huurders zelf een voorstel tot huurverlaging te doen. Hierdoor wordt deze groep huurders ontzorgd. Huurders kunnen ook zelf een verzoek tot huurverlaging indienen, bijvoorbeeld wanneer zij meer recent een inkomensdaling hebben doorgemaakt en deze gegevens nog niet bekend zijn bij de Belastingdienst. Indien er geen voorstel tot huurverlaging wordt ingediend of de woningcorporatie deze (onterecht) afwijst heeft de huurder de mogelijkheid het verzoek voor te leggen aan de Huurcommissie, welke bevoegd is om een huurverlaging uit te spreken. In het wetsvoorstel is een informatieplicht voor de woningcorporatie opgenomen over de mogelijkheid van huurverlaging

AOW-gerechtigden zijn nu nog uitgezonderd van de extra jaarlijkse huurverhoging, waar de regering aan refereert op pagina 18. Kan de regering een inschatting geven hoe vaak het naar verwachting voorkomt dat betrokkenen hiervan niet op de hoogte zijn en de verhuurder er geen rekening mee houdt? Is hier al onderzoek naar verricht? Is extra voorlichting op dit punt wenselijk, vragen de leden van de fractie van 50PLUS zich af. Voor het toepassen van de inkomensafhankelijke hogere huurverhoging moeten verhuurders een inkomenscategorie van het huishouden opvragen bij de Belastingdienst. Als het huishouden onder de uitzonderingsgroep valt (een huishouden met één of meer AOW-gerechtigden en huishoudens van vier of meer gezinnen), dan zoekt de Belastingdienst niet naar inkomensgegevens van dat huishouden omdat het niet voor de hogere huurverhoging in aanmerking komt, ongeacht het inkomen. De Belastingdienst geeft dan aan de verhuurder door dat het huishouden tot de uitzonderingsgroep behoort, waarvoor geen inkomensafhankelijke hogere huurverhoging is toegestaan. De verhuurder kan dan geen inkomensafhankelijke hogere huurverhoging voorstellen, want hij kan bij zijn huurverhogingsvoorstel geen verklaring van de Belastingdienst voegen dat het huishoudinkomen boven de inkomensgrens voor de inkomensafhankelijke hogere huurverhoging ligt. Daardoor is geen extra voorlichting vereist. Mocht een verhuurder onverhoopt een inkomensafhankelijke hogere huurverhoging voorstellen zonder een verklaring van de Belastingdienst bij te voegen dat het huishoudinkomen boven de inkomensgrens voor inkomensafhankelijke hogere huurverhoging ligt, dan kan de huurder daar met succes bezwaar tegen maken.

Begin 2020 zijn voor 932 AOW-huishoudens abusievelijk toch inkomenscategorieën verstrekt doordat de in het Pensioenakkoord afgesproken vertraging van de stijging van de AOW-leeftijd nog niet in het betreffend geautomatiseerde systeem van de Belastingdienst was verwerkt. De Belastingdienst heeft dit weer hersteld en de betrokken 139 verhuurders gebeld en gevraagd om in het geval dat zij een hogere huurverhoging (meer dan 5,1%) hadden voorgesteld, dat terug te draaien omdat voor het AOW-huishouden geen inkomensafhankelijke hogere huurverhoging is toegestaan. Zie ook beantwoorde Kamervragen (Aanhangsel van de Handelingen II, 2019–2020, nr. 4378).

In het Wetsvoorstel huur en inkomensgrenzen zijn senioren met een hoger (midden)inkomen straks niet meer uitgezonderd van deze extra huurverhoging. Wat is de eerstvolgende gelegenheid waarop er over dit wetsvoorstel kan worden gedebatteerd, zo vragen de leden van de fractie van de 50PLUS. Uw Kamer heeft op 16 september 2020 schriftelijke vragen ingediend over het wetsvoorstel (Verslag, 35 518, nr. 6). Ik verwacht de Nota naar aanleiding van het Verslag op zeer korte termijn naar de Kamer te kunnen sturen. Wanneer er dan over het wetsvoorstel wordt gedebatteerd is aan uw Kamer.

Het Sociaal Huurakkoord ging uit van een periode van 6 maanden, maar dat akkoord stamt uit 2018 ruim voor de coronacrisis. Met name in onvoorspelbare tijden, zoals de huidige coronaperiode, is het voor bijvoorbeeld ZZP’ers van belang dat de regering rekening houdt met mensen met een wisselend inkomen en hier ruimhartig mee om te gaan. Graag vernemen de leden van de fractie van de SP hier een reactie op. Bij de aanvang van de coronacrisis is met verhuurders middels een gezamenlijk statement afgesproken maatwerk te bieden aan huurders die een inkomensdaling doormaken. Bij een acute inkomensterugval kan er beroep worden gedaan extra rijksregelingen, zoals de TOZO. Ook komen huurders mogelijk in aanmerking voor extra toeslagen of andere uitkeringen. Het maatwerk dat verhuurders daarnaast kunnen bieden kan bijvoorbeeld bestaan uit het treffen van betalingsregeling, het opschorten van de huur en het toekennen van tijdelijke huurkorting. Uit de enquêtes uit de achterban van de aangesloten brancheorganisaties blijkt dat hieraan gehoor is gegeven. Het beperkte aantal meldingen bij de Huurcommissie geeft geen aanleiding om iets anders te veronderstellen. Bij de afweging welk maatwerk wordt toegepast is het belangrijk om het perspectief op een inkomensstijging in ogenschouw te nemen. Bij een tijdelijke inkomensdaling of wisselende inkomsten past een tijdelijke maatregel en maatwerk, bij structurele lage inkomens past een meer structurele maatregel.

De leden van de fractie van D66 vragen op welke wijze huurders geholpen kunnen worden bij het doen van een verzoek tot huurverlaging. Tevens vragen deze leden of de reactietermijn van 3 weken voldoende is voor woningcorporaties om het verzoek in behandeling te nemen. Tot slot vragen deze leden wat de gevolgen zijn voor de woningcorporatie wanneer zij niet binnen de 3-wekentermijn reageren. Tot slot vragen deze leden of er vormvereisten zijn ten aanzien van de manier waarop corporaties huurders over hun rechten informeren en hoe dit wordt geborgd, vragen zij. Twee groepen huurders komen in aanmerking voor huurverlaging. Ten eerste de groep huurders die op basis van het jaarinkomen van 2019, welke de woningcorporatie de inkomenscategorie opvraagt bij de Belastingdienst, in aanmerking komen voor huurverlaging. Zij krijgen voor 1 april 2021 een voorstel tot huurverlaging.

Daarnaast is er de tweede groep huurders die meer recent een inkomensdaling hebben doorgemaakt. Deze laatste groep dient op basis van actuele bescheiden aan te tonen dat zij een inkomensdaling hebben doorgemaakt en de laatste 6 maanden een inkomen hebben gehad onder de toepasselijke inkomensgrens. Verhuurders hebben een informatieplicht om deze huurders te wijzen op de mogelijkheid van huurverlaging, uiterlijk gelijktijdig met het huurverhogingsvoorstel. Tezamen met Aedes zal worden bezien of hiervoor standaardteksten beschikbaar kunnen worden gesteld. Ook zal er via rijksoverheid.nl worden gecommuniceerd over de mogelijkheid om huurverlaging aan te vragen. Woningcorporaties hebben ervaring opgedaan met het toetsen van inkomensgegevens om specifiek maatwerk aan te bieden. Zij kunnen een huurder hierin bijstaan.

Indien de verhuurder niet tijdig een voorstel tot huurverlaging doet na een verzoek van de huurder hiertoe, heeft de huurder de mogelijkheid zijn verzoek aanhangig te maken bij de Huurcommissie. Deze kan toetsen of de huurder in aanmerking komt voor verlaging en dit uitspreken. De Huurcommissie functioneert zodoende als achtervang voor correcte naleving van deze maatregel.

De memorie van toelichting vermeldt dat de huurder in aanmerking komt voor een huurverlaging als zijn inkomen gedurende een periode in de laatste zes maanden voorafgaand aan het verzoek lager was of gelijk was aan de voor het toepasselijke actuele inkomensgrens voor passend toewijzen. De leden van de fractie van het CDA vragen de regering te bevestigen dat het inkomen van de huurder de gehele periode van zes maanden onder de inkomensgrens moet liggen om in aanmerking te komen voor de huurverlaging. De huurder verstrekt bij zijn verzoek «een zelf opgestelde verklaring over de actuele samenstelling van het huishouden». Op welke wijze kan de woningcorporatie de verklaring van de huurder controleren? Kan de verhuurder daarvoor het aantal ingeschrevenen in het BRP checken? Of kan de verhuurder bij de Belastingdienst navraag doen hoeveel personen er in het BRP op het desbetreffende adres staan ingeschreven? Hoe kan de woningcorporatie controleren of de huurder bescheiden heeft vertrekt van zijn gehele inkomen? Voor de regeling is aangesloten bij de regels zoals die gelden voor passend toewijzen. Daarvoor is in artikel 56, lid 1 sub a van het BTIV is geregeld dat de huurder die de woning wenst te betrekken aan de toegelaten instelling een verklaring moet overleggen door hem opgesteld en ondertekend over de samenstelling van het huishouden. En de huurder moet voor de huurverlaging met eigen inkomensgegevens aantonen dat het huishoudinkomen in de voorafgaande zes maanden niet hoger was dan (de helft van) de toepasselijke inkomensgrens voor passend toewijzen. Hierbij valt te denken aan recente salarisstroken, uitkeringsspecificaties of een verklaring van de boekhouder indien de huurder ZZP’er is.

De regering belooft al jaren het «geliberaliseerde segment» aan te gaan pakken. Drie jaar lang is gesproken over een noodknop voor de vrije sector, maar deze is er nooit gekomen. De leden van de fractie van de SP vragen waarom de noodknop er nog niet is en wanneer deze komt. Met mijn brief aan de Tweede Kamer van 15 mei 2020 «Betaalbaar wonen voor starters met een middeninkomen» heb ik maatregelen aangekondigd voor het verbeteren van de betaalbaarheid van woningen voor mensen met een middeninkomen en starters en het aanpakken excessen in de woningmarkt. Ik ga onder andere de jaarlijkse huurprijsverhoging in de vrije sector maximeren, conform de maximering in de sociale sector. Dit geldt voor alle huurcontracten in de vrije sector voor een periode van drie jaar. Met deze maatregel weten ook huurders in de vrije sector wat hen de komende tijd te wachten staat en kunnen zij niet geconfronteerd worden met onverwachte excessieve huurverhogingen.

Ik voer tegelijkertijd gesprekken met de sector om samen meer transparantie te creëren voor huurders over hoe de aanvangshuurprijs tot stand komt. De afspraken die hieruit voortvloeien zullen resulteren in een convenant met de sector; deze afspraken kunnen vervolgens verankerd worden in wetgeving. Daarnaast geef ik gemeenten de mogelijkheid om voor de buurten waar dat echt nodig is een opkoopbescherming in te voeren voor betaalbare koopwoningen. Ik heb de Tweede Kamer aangegeven met bovenstaande maatregelen uitvoering te hebben geven aan de motie Van Eijs/Ronnes8 en op deze wijze is invulling gegeven aan het verzoek om een noodknop.

De leden van de fractie van de SP vragen tevens waarom er geen beperking of afschaffing komt van de WOZ-waarde in het meetellen van de huurprijs, wat de regering ook meermaals heeft benoemd als mogelijkheid. Zoals aangegeven in de brief van 17 september 2019 (Kamerstukken II 2019/20, 32 847, nr. 555) zal het kabinet het aandeel van de WOZ in het puntenstelsel beperken tot 33 procent.

Hiervoor is een aanpassing nodig van het Besluit huurprijzen woonruimte. Deze wijziging is in consulatie geweest en thans worden de reacties hierop verwerkt. Ik verwacht de voorhangprocedure bij het parlement in het najaar te kunnen starten en het ontwerpbesluit daarna voor advies voor te kunnen leggen aan de Afdeling advisering van de Raad van State zodat de wijziging spoedig in werking kan treden.

Woningcorporaties zijn niet vergelijkbaar met particuliere of commerciële verhuurders. Beide type verhuurders verhuren woningen aan huurders met lage(re) inkomens maar anders dan particuliere of commerciële verhuurders hebben woningcorporaties als kerntaak het bieden van betaalbare huisvesting.

Als tegemoetkoming voor de huurverlaging wordt het tarief van de verhuurderheffing aangepast. Verhuurders zijn verhuurderheffing verschuldigd indien zij 50 of meer woningen verhuren. Particuliere verhuurders die geen verhuurderheffing betalen kunnen niet bereikt worden met een tariefswijziging van de verhuurderheffing.

De leden van de fractie van de VVD vragen waarom er is gekozen voor een mogelijke huurverlaging tot de aftoppingsgrens, en niet tot verder, vragen zij. Met dit wetsvoorstel is aansluiting gezocht bij de bestaande systematiek van passend toewijzen. Dit is een effectieve maatregel om de betaalrisico’s te doen laten afnemen. Een verdergaande huurverlaging heeft daarnaast meer impact op de financiële positie van de woningcorporaties en zou niet evenredig zijn.

De leden van de fractie van D66 constateren dat sommige dure scheefhuurders buiten de boot vallen vanwege de gekozen grenzen. Deze leden vragen daarom of er geen hardheidsclausule is overwogen voor zware gevallen, zodat ook maatwerk kan worden toegepast voor huurders die niet binnen de reikwijdte van het voorstel passen

Met brancheorganisaties, waaronder Vastgoed Belang en IVBN, is medio maart middels een statement afgesproken dat huurders die een inkomensdaling doormaken tegemoet worden gekomen. Uit uitgezette enquêtes en het lage aantal meldingen bij de Huurcommissie blijkt dat hier gehoor aan is gegeven. Daarnaast kunnen huurders mogelijk een beroep doen op bijzondere bijstand vanuit de gemeente, zoals de woonkostentoeslag. Woningcorporaties staat het vrij om ook voor andere huurders hardheid toe te passen. Met het wetsvoorstel Tijdelijke Huurkorting ontstaat er meer ruimte om maatwerk te leveren.

De leden van de fractie van de SGP lezen dat de coronacrisis, en de daaruit volgende verslechterde financiële situatie van huurders, een van de redenen van dit wetsvoorstel is. Dit wetsvoorstel maakt het mogelijk dat huurders zelf een huurverlaging aan kunnen vragen als zij in de laatste zes maanden voorafgaand aan het verzoek een huishoudinkomen hadden dat niet hoger was dan de toepasselijke inkomensgrens. De huurder moet dit feit zelf aantonen, met behulp van gegevens van bijvoorbeeld de Belastingdienst. Klopt het dat de Belastingdienst niet of nauwelijks over deze noodzakelijke gegevens beschikt, omdat het gaat om zeer actuele gegevens betreffende een half jaar? Hoe ziet de regering in dat licht de uitvoerbaarheid en doeltreffendheid van deze mogelijkheid? Welke gevolgen heeft dit voor de positie van de huurder die de aanvraag doet, vragen zij. De Belastingdienst stelt inkomensgegevens over een kalenderjaar achteraf vast en beschikt niet over vastgestelde inkomensgegevens over perioden van zes maanden. Daarom moet de huurder die om huurverlaging vraagt omdat zijn huishoudinkomen in de voorafgaande zes maanden onder de toepasselijke inkomensgrens lag, zelf zijn huurverlagingsverzoek onderbouwen. De huurder verstrekt bij dat verzoek gegevens waaruit blijkt dat het huishoudinkomen in de laatste zes maanden voor het verzoek onder de actuele inkomensgrens voor passend toewijzen lag. Hierbij valt te denken aan recente salarisstroken, uitkeringsspecificaties of een verklaring van de boekhouder indien de huurder ZZP’er is. Woningcorporaties hebben hier ervaring mee, want deze gegevens en stukken moeten huurders ook verstrekken bij woningtoewijzing, als zij niet over jaarinkomensgegevens van de Belastingdienst beschikken.

Ook verstrekt hij, net als bij woningtoewijzing, een zelf opgestelde verklaring over de actuele samenstelling van het huishouden, zodat de verhuurder kan toetsen of hij de inkomensgegevens van alle relevante bewoners heeft gekregen (inkomen van minderjarige en meerderjarige kinderen telt niet mee) en welke aftoppingsgrens (lage of hoge) van toepassing is.

De woningcorporatie toetst, zoals zij gewend is bij de woningtoewijzing, of het actuele huishoudinkomen onder de toepasselijke inkomensgrens voor passend toewijzen ligt. Indien huurder en woningcorporatie het niet eens zijn over of en, zo ja, welke huurverlaging van toepassing is en zij er onderling niet uitkomen, kan de huurder zijn verzoek om huurverlaging voorleggen aan de Huurcommissie. De positie van de huurder die om huurverlaging verzoekt is dus dezelfde als huurders die een huurverlaging voorstellen op de grond dat de geldende huurprijs hoger is dan de maximale huurprijsgrens van de woning op basis van het woningwaarderingsstelsel (bestaand recht). Hij kan de huurverlaging via de Huurcommissie afdwingen als hij aan de voorwaarden voldoet. De woningcorporatie kan in 2024 vervolgens toetsen of het vastgestelde jaarinkomen van 2022 aanleiding geeft om de huurverlaging als tijdelijke huurkorting te beschouwen of dat er sprake dient te zijn van een permanente huurverlaging.

De leden van de fractie van de SGP vragen of het juist is dat de huurverlaging permanent is. Hoe is dat te rijmen met de tijdelijkheid van de inkomensteruggang, dat de reden van de huurverlaging is? Is de regering het eens dat dit voor bijvoorbeeld woningcorporaties grote gevolgen kan hebben, omdat zij enkele jaren niet de huur ontvangen die past bij de kwaliteit van de huurwoning en het inkomen van de huurder (totdat de huur dusdanig gestegen is dat deze aansluit op het inkomen)? Waarom is niet aangesloten bij de systematiek van de wet Tijdelijke huurkorting, waarbij de verhouding tussen het inkomen en de huur beter gegarandeerd is, vragen zij. De regering heeft dat onderkend. De samenstelling van de groep die op basis van de inkomenscategorie in aanmerking komt voor huurverlaging is zodanig dat de afweging is gemaakt dat een eenmalige correctie via dit wetsvoorstel, passend is. Het grootste gedeelte van deze huurders ontvangt een inkomen uit pensioen of uitkering. Na deze eenmalige correctie fungeert tijdelijke huurkorting als achtervang en als toekomstig uitgangspunt. Mede in navolging op de opmerking van de Afdeling advisering van de Raad van State ter zake, is een nota van wijziging (35 578, nr. 7) ingediend waarin wordt voorgesteld om woningcorporaties de mogelijkheid te geven om in 2024 bij de Belastingdienst een inkomensverklaring over 2022 op te vragen van de huurders die op eigen verzoek een huurverlaging hebben gekregen op basis van het door henzelf opgegeven inkomen over de zes maanden voorafgaand aan het verzoek (het voorgestelde artikel 54a, vierde lid, van de Woningwet). Hiermee kan worden vastgesteld of het inkomen van de huurder structureel lager is dan de toepasselijke inkomensgrens en of het inkomen (achteraf) hoger blijkt te zijn dan bij het toekennen van de huurverlaging werd aangenomen.

Indien uit de inkomensverklaring over 2022 blijkt dat het huishoudinkomen van de huurder ook in 2022 in de «categorie lage inkomens» valt, wordt de huurverlaging permanent. Indien uit die inkomensverklaring blijkt dat het huishoudinkomen in 2022 hoger was, kan de woningcorporatie de huur verhogen naar het niveau van de huurprijs voorafgaand aan de verlaging, vermeerderd met de niet doorgevoerde huurverhogingen in de tussenliggende jaren. Er is geen sprake van terugvordering van de beëindigde huurkorting. Deze mogelijkheid is gelijk aan die in het wetsvoorstel Tijdelijke huurkorting (35 516).

Antwoord op VVD XXIV en PvdA VIII

Hier is geen vaste sleutel van toepassing, omdat de inkomens niet gelijk verdeeld zijn, zodat het aantal huishoudens dat extra in aanmerking komt afhangt van het punt vanaf waar de verhoging wordt ingezet. Corporatiewoningen zijn vaker bewoond door huurders met een laag inkomen, ofwel de doelgroep van passend toewijzen en van het wetsvoorstel, dan door huurders met een hoger inkomen.

Met de voorgestelde inkomensgrenzen is aangesloten bij de inkomensgrenzen voor passend toewijzen.

Wat zijn de kosten of opbrengsten als de huur gemiddeld met 10 euro extra verlaagd wordt, vragen de leden van de fractie van de VVD. Als de huren van de doelgroep uit het wetsvoorstel tot € 10 lager dan de aftoppingsgrens worden verlaagd, leidt dit naar schatting tot zo’n € 35 miljoen extra huurverlaging en € 20 miljoen extra inverdieneffect huurtoeslag.

De leden van de fractie van de VVD vragen hoe voorkomen wordt dat corporaties alsnog tot «inhaalverhogingen» overgaan. In de voorlichting zal benadrukt worden dat de in dit wetsvoorstel geregelde huurverlaging geen tijdelijke huurkorting in de zin van wetsvoorstel Tijdelijke huurkorting (35 516) is en dat daarna dus geen «inhaalhuurverhoging» is toegestaan.

In het wetsvoorstel staat geregeld dat als de huur tot de aftoppingsgrens verlaagd is in datzelfde kalenderjaar de huur niet verhoogd wordt. Als een woningcorporatie toch een huurverhoging voorstelt, kan de huurder daar dus met succes bezwaar tegen maken.

En als een woningcorporatie in het jaar na de huurverlaging een «inhaalhuurverhoging» voorstelt, dus met een hoger percentage dan de «regulier» toegestane maximale huurverhoging, dan kan de huurder ook daartegen met succes bezwaar maken.

De leden van de fractie van de PVV vraagt de regering om nader toe te lichten welke overige maatregelen leiden tot een licht positief beeld voor de kasstromen van de woningcorporaties.

Naast de verlaging van de verhuurderheffing betreft dit de nieuw opengestelde heffingsvermindering verduurzaming, de uitbreiding van het budget van de heffingsvermindering nieuwbouw en het verlengen van de termijnen voor bestaande heffingsverminderingen. In totaal betreffen de heffingsverminderingen circa 1 miljard euro voor de periode tot en met 2024.

De leden van de fractie van de D66 constateren dat er op basis van de inkomensgegevens over 2019 wordt overgegaan toe het toekennen van de huurkorting door corporaties. Deze leden vragen in hoeverre het voor huishoudens mogelijk is om eventuele inkomensterugval na deze periode mee te laten rekenen om voor de huurkorting in aanmerking te komen? In het bijzonder vragen deze leden hoe huishoudens met een wisselend inkomen aan deze vereisten dienen te voldoen, zo vragen zij.

In het wetsvoorstel is geregeld dat woningcorporaties uit eigen beweging een huurverlagingsvoorstel doen op basis van de op aanvraag verkregen inkomenscategorie van het huishoudinkomen in 2019. Maar daarnaast is geregeld dat huurders ook zelf om huurverlaging kunnen verzoeken op basis van hun inkomen in de voor het verzoek voorafgaande zes maanden. Dus als het inkomen in 2019 niet in de lage inkomenscategorie viel, maar in 2021 wel, dan kan de huurder op basis van dat inkomen van (een deel van) 2021 om een huurverlaging verzoeken.

De Belastingdienst stelt het betrokken huishouden in kennis van het feit dat de woningcorporatie een verklaring over het huishoudinkomen 2019 heeft gekregen. De leden van de fractie van het CDA vernemen van de regering graag wat er in die kennisgeving aan het huishouden staat. Geeft de Belastingdienst hierbij ook aan dat de verklaring is afgegeven in het kader van een mogelijke huurverlaging? Of kan dezelfde verklaring aan de woningcorporatie ook gebruikt worden voor een inkomensafhankelijke huurverhoging, vragen zij. In de kennisgevingsbrief zal de Belastingdienst vermelden dat het gaat om een verstrekking van de inkomenscategorie voor de huurverlaging voor huurders met een voor hun inkomen hoge huur. De woningcorporatie kan de verklaring over de inkomenscategorie voor de huurverlaging niet gebruiken voor een inkomensafhankelijke hogere huurverhoging, omdat daarvoor een andere inkomensgrens geldt. Voor het toepassen van een eventuele inkomensafhankelijke hogere huurverhoging zal de woningcorporatie dus apart een huishoudverklaring voor de inkomensafhankelijke hogere huurverhoging moeten aanvragen.

Overigens is in het wetsvoorstel bepaald dat als de huur op basis van het huishoudinkomen is verlaagd naar de toepasselijke aftoppingsgrens, in datzelfde kalenderjaar de huur niet verhoogd mag worden.

Als het inkomen lager is dan de inkomensgrens dient de woningcorporatie binnen drie weken een voorstel tot huurverlaging aan de huurder te doen toekomen. Is deze termijn lang genoeg voor de woningcorporaties om alle aanvragen en verklaringen van de Belastingdienst te verwerken, vragen de leden van de fractie van het CDA?

De termijn van drie weken geldt als de huurder zelf om een huurverlaging verzoekt op basis van zijn inkomensgegevens van de voorafgaande zes maanden en een verklaring omtrent de samenstelling van het huishouden. Als de huurder zijn verzoek nog met aanvullende gegevens moet aanvullen, begint die drie-wekentermijn zodra de woningcorporatie een gecompleteerd verzoek heeft ontvangen. Deze korte termijn is werkbaar en gerechtvaardigd, omdat de woningcorporatie dan over alle benodigde gegevens beschikt en de huurder belang heeft bij een spoedige huurverlaging als die met een inkomensdaling is geconfronteerd.

Voor huurverlagingen die woningcorporaties op eigen initiatief moeten doen geldt dat ze die voór 1 april 2021 moeten doen. Daarvoor kunnen ze in de loop van januari 2021 een account aanvragen voor het digitale loket bij de Belastingdienst en als zij het account hebben verkregen de inkomenscategorieën opvragen.

De regering geeft aan dat bezien vanuit alle maatregelen die corporaties raken, waaronder de vennootschapsbelasting, er een neutraal tot licht positief beeld ontstaat voor de kasstromen van corporaties. De leden van de fractie van het CDA vragen de regering naar dit totaaloverzicht van de effecten van de verschillende maatregelen op de liquiditeit van woningcorporaties.

De kaseffecten op woningcorporaties van de kabinetsmaatregelen in de Miljoenennota 2021 zijn als volgt in te schatten. Exogene ontwikkelingen zoals ten aanzien van prijzen, huren, rente, exploitatielasten en WOZ-waarde zijn hierin niet meegenomen. Voor de Vpb zijn geen sectorale ramingen beschikbaar; de hier opgevoerde bedragen zijn gebaseerd op prognosegegevens van corporaties zelf. Het bedrag voor de OVB betreft een inschatting van het structurele effect; van jaar op jaar kunnen sterke fluctuaties optreden.

De leden van de fractie van het CDA lezen dat de regering van mening is dat dit wetsvoorstel geen direct onderscheid maakt ten aanzien van huurders. Zij vragen de regering dit nader te motiveren, aangezien huurders van een woningcorporatie wel het eenmalige recht krijgen op een huurverlaging en huurders van een andere verhuurder, al dan niet binnen de gereguleerde sector, niet. Waarom zou de wet dan geen direct onderscheid maken ten aanzien van huurders, vragen zij. Het wetsvoorstel richt zich primair tot de woningcorporaties. De woningcorporaties krijgen de verplichting opgelegd om, in het verlengde van de regeling voor passend toewijzen en het Sociaal Huurakkoord 2018, hun huurders met een laag inkomen een huurverlaging te bieden. Zoals in de memorie van toelichting bij het wetsvoorstel (Kamerstukken II 2020/21, 35 578, nr. 3) uit een is gezet, is het opleggen van een dergelijke verplichting aan de overige verhuurders van woningen niet gerechtvaardigd. Het recht van de huurders die een woning van een woningcorporatie huren op een huurverlaging is een afgeleid recht van de verplichting voor de woningcorporaties om de huurverlaging te bieden. De huurders krijgen geen directe rechten opgelegd door het wetsvoorstel. Het wetsvoorstel leidt daardoor dus niet tot direct onderscheid tussen huurders die een woning huren van een woningcorporatie en overige huurders.

De leden van de fractie van het CDA begrijpen dan ook niet waarom de toepassing van het wetsvoorstel beperkt wordt tot huurders van woningcorporaties. De problemen van het scheefwonen gelden exact hetzelfde voor mensen met een private verhuurder en voor mensen met een huur boven de liberalisatiegrens en die geen kant op kunnen. Waarom heeft de regering de toepassing van de wet niet verbreed, vragen zij. Zoals hiervoor is opgemerkt omvat het wetsvoorstel een verplichting voor woningcorporaties om hun huurders met een laag inkomen een huurverlaging aan te bieden. Die verplichting voor woningcorporaties ligt in het verlengde van de regeling voor passend toewijzen en de afspraken die zijn gemaakt in het Sociaal Huurakkoord 2018. Noch de regeling voor passend toewijzen noch het Sociaal Huurakkoord zijn van toepassing op andere verhuurders dan woningcorporaties en die overige verhuurders hebben evenmin een maatschappelijke opgave. Daar komt bij dat de verhuurderheffing maar voor een zeer beperkt deel door de categorie overige verhuurders wordt opgebracht; het overgrote deel van de overige verhuurders kan niet langs die weg worden tegemoetgekomen. Daarom zijn voorgestelde verplichtingen zo vormgegeven dat deze alleen van toepassing zijn op woningcorporaties. Het van die verplichting afgeleide recht voor de huurders op de huurverlaging kan daarmee ook alleen maar van toepassing zijn op huurders van woningen van een woningcorporatie.

Huurders die een woning met een (aanvangs)huur boven de liberalisatiegrens huren, verkeren in een andere situatie. Zo is de huurprijsregulering niet van toepassing, is er geen recht op huurtoeslag en geldt voor woningen van woningcorporaties met een (aanvangs)huur boven de liberalisatiegrens de regeling voor passend toewijzen niet. De maatschappelijke opgave van de woningcorporaties strekt evenmin uit tot woningen met (aanvangs)huur boven de liberalisatiegrens. Voor verhuurders geldt voorts dat woningen met een (aanvangs)huur boven de liberalisatiegrens niet betrokken worden in de verhuurderheffing. Dit alles is voor de regering voldoende aanleiding om het wetsvoorstel niet van toepassing te laten zijn op huurders die een woning huren met een (aanvangs)huur boven de liberalisatiegrens.

Andersom merken de leden van de fractie van het CDA in navolging van de Raad van State op dat het onrechtvaardig is dat er particuliere verhuurders zijn die wel een korting krijgen op de verhuurheffing, maar die niet verplicht zijn om te voldoen aan het verzoek tot huurverlaging. Kan de regering aangeven hoe groot deze groep is van particuliere verhuurders die onder de verhuurheffing vallen en hoeveel huurders zij naar verwachting hebben die duur scheefwonen, vragen zij. Uit de rapportage verhuurderheffing die eind mei aan uw Kamer is aangeboden blijkt dat in 2019 499 overige verhuurders (niet zijnde woningcorporaties) onder de verhuurderheffing vielen. Het ging daarbij om 162 duizend woningen. De inkomens van de daarin wonende huishoudens zijn echter niet bekend, evenmin als de huur van de betreffende woningen. Het is daarom niet aan te geven hoeveel huurders in deze woningen duur scheefwonen.

De leden van de fractie van het CDA zijn met stomheid geslagen door een opmerking van de regering in antwoord op dit zorgpunt van de Raad van State. De regering schrijft daar dat woningcorporaties de taak hebben om voor betaalbare huisvesting te zorgen voor huishoudens met een laag inkomen en dat ze voor deze taak in aanmerking komen voor staatssteun. Als bij dezen is vastgesteld dat woningcorporaties in aanmerking komen voor staatssteun, waarom zag de regering dan geen enkele mogelijkheid om woningcorporaties een uitzondering te geven op de earningsstrippingmaatregel uit ATAD2, zoals andere lidstaten wel hebben, omdat dan sprake zou zijn van staatssteun, vragen zij.

Woningcorporaties kunnen staatssteun krijgen op grond van de DAEB-beschikking uit 2009 van de Europese Commissie (EC). De vormen van staatssteun die corporaties kunnen krijgen voor hun DAEB-activiteiten zijn daarbij limitatief vastgesteld en beperkt tot lagere rente door WSW-borging met overheidsachtervang, lagere grondprijzen bij nieuwbouw vanwege de gemeente, en sanerings- en projectsteun. Het maken van een groepsuitzondering voor corporaties van de earningsstrippingregel uit ATAD1 zou nieuwe staatssteun betekenen die moet worden gemeld bij de Europese Commissie (EC) en pas zou kunnen worden ingevoerd nadat de EC daarvoor goedkeuring zou hebben gegeven.

Dit betekent onder meer dat Nederland moet kunnen aantonen dat de extra staatssteun voor corporaties noodzakelijk is voor de uitvoering van hun DAEB-taken en tevens dat de DAEB-beschikking uit 2009 integraal opnieuw wordt beoordeeld. Dit is een lang toetsingstraject met een zeer onzekere uitkomst.

De regering geeft in antwoord op de Raad van State aan dat slechts ongeveer 5% van de verhuurderheffing wordt opgebracht door overige verhuurders, dus andere verhuurders dan woningcorporaties. Het was te complex om deze verhuurders geen verlaging van de verhuurderheffing te geven. Waarom heeft de regering in het wetsvoorstel dan niet opgenomen dat voor deze categorie overige verhuurders die onder de verhuurderheffing vallen ook de verplichting tot eenmalige huurverlaging geldt, zo vragen de leden van de fractie van het CDA. De overige verhuurders die onder de verhuurderheffing vallen zijn niet eenduidig in beeld. Het is niet op voorhand duidelijk welke verhuurders in enig jaar verhuurderheffing zullen moeten betalen. Dat maakt een verplichting zoals het wetsvoorstel bevat voor woningcorporaties omvat voor die overige verhuurders onuitvoerbaar.

Daar komt bij dat zoals hiervoor opgemerkt het wetsvoorstel aansluit bij de regeling voor passend toewijzen en bij de afspraken die gemaakt zijn in het Sociaal Huurakkoord 2018. Noch de regeling voor passend toewijzen noch het Sociaal Huurakkoord zijn van toepassing op andere verhuurders dan woningcorporaties en die overige verhuurders hebben evenmin een maatschappelijke opgave.

Het is niet zo dat de woningcorporaties een verplichting tot huurverlaging opgelegd krijgen omdat de verhuurderheffing verlaagd wordt. Het voorstel is om de woningcorporaties die verplichting op te leggen vanwege hun maatschappelijke opgave en wettelijke taak en als aanvulling op de regeling voor passend toewijzen. Om de woningcorporaties tegemoet te komen in de kosten van deze maatregel wordt voorgesteld de verhuurderheffing te verlagen. Omdat de overige verhuurders die opgave en wettelijke taak niet hebben, krijgen zij ook de verplichting niet opgelegd.

Huurtoeslagontvangers moeten de Belastingdienst informeren omtrent de verlaagde huur in verband met de te ontvangen huurtoeslag. Kan de regering aan de leden van de fractie van de PVV aangeven hoe wordt voorkomen dat huurtoeslagontvangers in de toekomst geconfronteerd worden met navorderingen in verband met de huurtoeslag in het onverhoopte geval dat een huurtoeslagontvanger niet direct een melding heeft gemaakt bij de Belastingdienst, vragen zij. Er vindt gegevensuitwisseling plaats tussen de woningcorporaties en de Belastingdienst. Heeft de regering onderzocht of, en zo ja in welke mate, het mogelijk is om direct (geautomatiseerd) melding bij de Belastingdienst te doen van een lagere huur? Voorts vraagt de PVV-leden van de fractie van de PVV naar andere onderzochte opties door de regering die tot strekking hebben om de melding van de huurverlaging bij de Belastingdienst zo veel mogelijk gelijk te laten lopen met de daadwerkelijke huurverlaging.

Om deze huurders te ontzorgen en om een groei van het aantal terugvorderingen achteraf te voorkomen, worden woningcorporaties in de voorgestelde nota van wijziging verplicht om de verlaagde huurprijs binnen drie weken door te geven aan de Belastingdienst. Hierdoor kan de Belastingdienst de nieuwe hoogte van de huurtoeslag bepalen en verwerken in haar systemen. Daarnaast blijven huurders de mogelijkheid houden om ook zelf de huurverlaging door te geven aan de Belastingdienst. Hiermee wordt ingezet op het zoveel mogelijk vermijden van navorderingen.

De leden van de fractie van de SP vragen wat er gebeurt als de Belastingdienst niet of te laat meewerkt aan het verstrekken van de inkomensgegevens van een huurder en er daardoor termijn worden overschreden. Welke mogelijkheden rest dan woningcorporaties of afzonderlijke huurders? De Belastingdienst gaat de inkomenscategorieën verstrekken van de huishoudens van de woonadressen die de woningcorporaties bij de Belastingdienst aanvragen. Maar het zou kunnen voorkomen dat een woningcorporatie pas in latere instantie de juiste adresgegevens bij de Belastingdienst heeft aangeleverd (bijvoorbeeld bij woningen met huisnummertoevoegingen worden die huisnummertoevoegingen vaak op verschillende wijzen genoteerde en geregistreerd) en de Belastingdienst daardoor de inkomenscategorie pas laat in maart of begin april kan verstrekken. Het staat de woningcorporatie dan uiteraard vrij om op basis van die laat verkregen inkomenscategorieën alsnog een huurverlaging voor te stellen, ook na 1 april 2021.

Maar in het wetsvoorstel is een achtervang geregeld voor het geval dat een woningcorporatie niet voor 1 april 2021 met een huurverlagingsvoorstel komt en de huurder er wel voor in aanmerking denkt te komen. Want in dat geval kan de huurder binnen zes weken na 1 april 2021 een uitspraak van de Huurcommissie. De huurder kan dan zelf zijn huishoudinkomen over 2019 aantonen met een verklaring omtrent de samenstelling van zijn huishouden en inkomensverklaringen (voorheen IB60-formulieren) van alle bewoners met uitzondering van (minder- of meerderjarige) kinderen. Die inkomensverklaringen zijn gratis verkrijgbaar bij de Belastingdienst.

De leden van de fractie van D66 constateren dat de Belastingdienst inkomensverklaringen moet afgeven zodat woningcorporaties inkomen kunnen toetsen. Deze leden vragen of een enorme aanvraag aan inkomensverklaringen voor de Belastingdienst uitvoerbaar is. De leden van de fractie van D66 vragen of de Huurcommissie wel geëquipeerd is om huishoudinkomen vast te stellen, of op basis van de verstrekte gegevens van de Belastingdienst in het geval van een dispuut tussen huurder en corporatie is toegerust om de voor de huurder toepasselijke aftoppingsgrens als huurprijs uit te spreken, vragen zij. Zowel de Belastingdienst als de Huurcommissie hebben in hun uitvoeringstoetsen aangegeven dat dit wetsvoorstel uitvoerbaar is. De Belastingdienst verstrekt op verzoek van de woningcorporatie of een huishouden valt in de inkomenscategorie «lage inkomens» en hoeveel personen wonen op het betreffende adres. Hiermee wordt direct duidelijk of dit huishoudens in aanmerking komt voor huurverlaging op basis van dit wetsvoorstel. Zie ook de tabel in het antwoord op vraag 31. Dit biedt de Huurcommissie in het geval van een geschil tussen huurder en verhuurder duidelijke informatie op basis waarvan zij kan beslissen of de huurder recht heeft op huurverlaging of niet.

Huurders kunnen daarnaast tot 31 december 2021 een huurverlaging vragen indien zij in de voorafgaande 6 maanden een lager inkomen hadden. De huurder dient dan aannemelijk te maken dat hij een inkomensdaling heeft doorgemaakt en aantonen dat het huishoudinkomen in de voorgaande zes maanden niet hoger was dan (de helft van) de toepasselijke inkomensgrens voor passend toewijzen, op basis van recente salarisstroken, uitkeringsspecificaties of een verklaring van de boekhouder indien de huurder ZZP’er is. De Huurcommissie kan daarna uitspreken of de huurder in aanmerking komt voor huurverlaging.

De leden van de fractie van het CDA vragen de regering welke gegevens de Belastingdienst exact moet geven op de verklaring huishoudinkomen 2019 en welke handelingen de Belastingdienst daarvoor moet uitvoeren. Hoeveel verzoeken tot inkomensverklaringen van woningcorporaties worden er door de Belastingdienst verwacht? Het wetsvoorstel leidt voor 260.000 huishoudens tot een huurverlaging en dat zijn alleen nog de positieve inkomensverklaringen, laat staan hoeveel verzoeken er gedaan zullen worden voor huishoudens die een te hoog inkomen zullen blijken te hebben. De leden van de fractie van het CDA willen daarbij graag weten welke termijn de Belastingdienst heeft voor het geven van de verklaring en of dat voldoende aangezien is de verklaringen voor een enorme groep huurders allemaal in dezelfde periode benodigd zijn. De Belastingdienst heeft aangegeven dit verstrekken van inkomenscategorieën ten behoeve van de huurverlaging voor «dure scheefwoners» van woningcorporaties te kunnen uitvoeren. Zie ook de bij de memorie van toelichting gevoegde uitvoeringstoets van de Belastingdienst.

Het digitale loket van de Belastingdienst waar woningcorporaties – net als voor de inkomensafhankelijke hogere huurverhoging – aanvraag kunnen indienen voor de inkomenscategorieën van hun huurders, opent naar verwachting in januari 2021. De bijna 300 woningcorporaties kunnen dan een account aanvragen voor het gebruik van het digitale loket. Nadat ze het account hebben gekregen en geactiveerd (kost maximaal 2 weken maar meestal minder) kunnen woningcorporaties de adressen aanleveren waarvoor zij de inkomenscategorie willen weten voor de huurverlaging. Woningcorporaties vragen niet voor al hun woningen maar alleen voor de woningen waarvan de geldende huur hoger is dan de lage aftoppingsgrens (2020: € 619,01) de inkomenscategorie aan. Huurders die niet meer huur betalen dan de lage aftoppingsgrens komen immers per definitie niet in aanmerking voor de in dit wetsvoorstel geregelde huurverlaging. Hoeveel woningen met een huur boven de lage aftoppingsgrens verhuurd worden is nog niet goed in te schattenbekend omdat de aftoppingsgrenzen voor 2021 nog niet bekend zijn (de aftoppingsgrenzen worden per 1 januari 2021 geïndexeerd. Het Ministerie van BZK en de Belastingdienst zijn thans in overleg over de verwachte doorlooptijd van aangevraagde inkomenscategorieën.

De Belastingdienst zal – net als bij de inkomensafhankelijke hogere huurverhoging – niet het huishoudinkomen van de huurder verstrekken, maar alleen melden of het huishoudinkomen boven de toepasselijke inkomensgrens voor passend toewijzen valt of niet (kort gezegd: «laag inkomen» of «geen laag inkomen»). Zonder daarbij de toepasselijke inkomensgrens te vermelden. Als het inkomen in de inkomenscategorie «laag inkomen» valt, zal de Belastingdienst ook het aantal ingeschreven bewoners vermelden zodat de woningcorporatie kan bepalen welke aftoppingsgrens van toepassing is (2020 € 619,01 voor huishoudens van een of twee personen en € 663,40 voor huishoudens van drie of meer personen). Zo verstrekt de Belastingdienst de minimaal noodzakelijke gegevens die woningcorporaties nodig hebben om te bepalen of zij de huur moeten verlagen of niet.

Het verbaast de leden van de fractie van het CDA dan ook dat de uitvoeringstoets aangeeft dat de gehele verwerking van alle verzoeken handmatig plaatsvindt en dat daarvoor incidenteel maar 1 fte nodig is. Als deze leden ervan uitgaan dat alle verzoeken aan de Belastingdienst plaatsvinden tussen januari 2021 en april 2021, dan zijn er gedurende deze drie maanden 4 medewerkers geraamd. Dat betekent dat deze medewerkers minstens 1.300 verzoeken per dag handmatig moeten verwerken, waarbij op elk verzoek gereageerd moet worden met zowel een inkomensverklaring als een kennisgeving aan de huurder. Aangezien de uitvoeringstoets aangeeft dat gestreefd wordt naar toepassing van het vier-ogenprincipe komt dit per saldo neer op het dubbele aantal verzoeken. De leden van de fractie van het CDA weten dat er fantastische en getalenteerde mensen in dienst zijn bij de Belastingdienst, maar toch hebben zij twijfels of het wel haalbaar is om zoveel verklaringen en kennisgevingen in zo’n korte tijd af te geven. Graag vernemen zij van de regering een nadere toelichting op de haalbaarheid van de verwerking van de verzoeken door de Belastingdienst. De Belastingdienst heeft aangegeven dit verstrekken van inkomenscategorieën ten behoeve van de huurverlaging voor «dure scheefwoners» van woningcorporaties te kunnen uitvoeren. Zie ook de bij de memorie van toelichting gevoegde uitvoeringstoets van de Belastingdienst.

Het digitale loket van de Belastingdienst waar woningcorporaties – net als voor de inkomensafhankelijke hogere huurverhoging – aanvraag kunnen indienen voor de inkomenscategorieën van hun huurders, opent naar verwachting in januari 2021. De bijna 300 woningcorporaties kunnen dan een account aanvragen voor het gebruik van het digitale loket. Nadat ze het account hebben gekregen en geactiveerd (kost maximaal 2 weken maar meestal minder) kunnen woningcorporaties de adressen aanleveren waarvoor zij de inkomenscategorie willen weten voor de huurverlaging. Woningcorporaties vragen niet voor al hun woningen maar alleen voor de woningen waarvan de geldende huur hoger is dan de lage aftoppingsgrens (2020: € 619,01) de inkomenscategorie aan. Huurders die niet meer huur betalen dan de lage aftoppingsgrens komen immers per definitie niet in aanmerking voor de in dit wetsvoorstel geregelde huurverlaging. Hoeveel woningen met een huur boven de lage aftoppingsgrens verhuurd worden is nog niet goed in te schatten omdat de aftoppingsgrenzen voor 2021 nog niet bekend zijn (de aftoppingsgrenzen worden per 1 januari 2021 geïndexeerd). Het Ministerie van BZK en de Belastingdienst zijn thans in overleg over de verwachte doorlooptijd van aangevraagde inkomenscategorieën.

De Belastingdienst zal – net als bij de inkomensafhankelijke hogere huurverhoging – niet het huishoudinkomen van de huurder verstrekken, maar alleen melden of het huishoudinkomen boven de toepasselijke inkomensgrens voor passend toewijzen valt of niet (kort gezegd: «laag inkomen» of «geen laag inkomen»). Zonder daarbij de toepasselijke inkomensgrens te vermelden. Als het inkomen in de inkomenscategorie «laag inkomen» valt, zal de Belastingdienst ook het aantal ingeschreven bewoners vermelden zodat de woningcorporatie kan bepalen welke aftoppingsgrens van toepassing is (2020 € 619,01 voor huishoudens van een of twee personen en € 663,40 voor huishoudens van drie of meer personen). Zo verstrekt de Belastingdienst de minimaal noodzakelijke gegevens die woningcorporaties nodig hebben om te bepalen of zij de huur moeten verlagen of niet.

Met «handmatige verwerking» wordt bedoeld dat het genereren van de inkomenscategorie en het terugleveren van de bestanden aan de woningcorporatie – anders dan bij de inkomensafhankelijke hogere huurverhoging – niet geheel geautomatiseerd gebeurt. Dit gebeurt niet een voor een per woning, maar per aanvraagbestand van een woningcorporatie. In het aanvraagbestand vermeldt de woningcorporatie de adresgegevens van de woningen waarvoor zij een inkomenscategorie aanvraagt. Het gaat dus om ca 300 aanvragen.

De uitvoeringstoets vermeldt het aanzienlijke probleem dat de huurverlaging kan leiden tot een lager recht op huurtoeslag. Toeslaggerechtigden moeten hierdoor zelf een wijziging doorgeven aan de BelastingdienstToeslagen. In de uitvoeringstoets is opgenomen dat in samenwerking met BZK en de woningbouwcorporaties wordt bezien hoe de gevolgen voor de huurtoeslag van de huurders zoveel mogelijk kunnen worden voorkomen. De leden van de fractie van het CDA vragen hoe het met dit overleg staat en of het al duidelijk is hoe deze terugvorderingen kunnen worden voorkomen. Herhaling: Nadat op basis van de voorliggende wet een verlaging van de huurprijs van kracht is geworden, leidt dit voor huurders die huurtoeslag ontvangen mogelijk tot een lager recht op deze toeslag. Om deze huurders te ontzorgen en om een groei van het aantal terugvorderingen achteraf te voorkomen, worden woningcorporaties in de voorgestelde nota van wijziging verplicht om de verlaagde huurprijs binnen drie weken door te geven aan de Belastingdienst. Hierdoor kan de Belastingdienst de nieuwe hoogte van de huurtoeslag bepalen en verwerken in haar systemen. Daarnaast blijven huurders de mogelijkheid houden om ook zelf de huurverlaging door te geven aan de Belastingdienst. Hiermee wordt ingezet op het zoveel mogelijk voorkomen terugvorderingen, welke mogelijk kunnen leiden tot schuldenproblematiek.

In de uitvoeringstoets staat ook vermeld dat zowel de inkomensafhankelijke huurverhoging als de inkomensafhankelijke huurverlaging tegelijkertijd van toepassing kunnen zijn. Dit komt door het partnerbegrip en het al dan niet meetellen van het inkomen van inwonende kinderen. Kan de regering een voorbeeld geven van een dergelijke situatie waarin de huurverhoging en -verlaging tegelijkertijd van toepassing zijn, vragen de leden van de fractie van het CDA. Theoretisch zou een huishouden tegelijkertijd in aanmerking kunnen komen voor een huurverlaging voor «dure scheefwoners» als voor een inkomensafhankelijke hogere huurverhoging. Bijvoorbeeld als een of meer kinderen van de huurder een (ruim) inkomen hebben. Voor de inkomensafhankelijke hogere huurverhoging worden immers de inkomens van alle bewoners meegeteld, zij het dat van inwonende kinderen die nog geen 23 jaar oud zijn alleen het inkomen dat boven het minimumloonniveau uitstijgt wordt meegeteld. En voor passend toewijzen wordt het inkomen van (minder- en meerderjarige) kinderen buiten beschouwing gelaten.

Maar in het wetsvoorstel wordt bepaald dat als de huur op basis van het huishoudinkomen tot de toepasselijke aftoppingsgrens is verlaagd, in datzelfde kalenderjaar de huur niet wordt verhoogd. Ook niet met een inkomensafhankelijke hogere huurverhoging. Hiermee wordt deze denkbare samenloop in de praktijk voorkomen.

De leden van de fractie van het CDA missen in de uitvoeringstoetsen en de memorie van toelichting nog een aantal bottlenecks. Ten eerste de definitie van het inkomen voor de inkomensverklaring. Om de huur van 2021 te berekenen wordt het inkomen uit 2019 genomen. Echter de huishoudsamenstelling kan veranderd zijn, bijvoorbeeld door het overlijden van de partner. Hoe wordt het relevante inkomen in 2019 vastgesteld als de partner in 2019 of 2020 overleden is, vragen de leden zich af. De Belastingdienst hanteert als peildatum 1-1-2021.Als de huurder niet in aanmerking komt voor huurverlaging op basis van de opgevraagde inkomenscategorie zou de huurder zelf een verzoek tot huurverlaging kunnen indienen. De huurder die op grond van het voorgestelde artikel 54a, vierde lid, van de Woningwet een verzoek tot huurverlaging doet, moet bij dat verzoek een door hem opgestelde verklaring en ondertekende verklaring omtrent de samenstelling van zijn huishouden voegen. De datum van het indienen van het verzoek geldt als peildatum.

De leden van de fractie van het CDA willen ook stil staan bij de vaststelling van het inkomen in de afgelopen zes maanden. Huurders mogen immers individueel om verlaging vragen als ze zes maanden voorafgaand aan de aanvraag een laag inkomen hebben gehad. Bruto is dat nog enigszins te doen met loonstrookjes en dergelijke. Maar voor het huishoudinkomen van 2019 kijkt de Belastingdienst naar het verzamelinkomen van een heel jaar. Op welke wijze mag de individuele huurder dan rekening houden met zaken als aftrekposten, vakantiegeld dat in één maand wordt uitbetaald, maar per maand wordt opgebouwd en andere onregelmatigheden in het inkomen? Op welke wijze kan een zzp’er aannemelijk maken wat hij in zes maanden netto verdiend heeft en hoe kan een woningcorporatie dat controleren zonder inzage in de inkomensgegevens? Kan de regering dus duidelijk maken wat de huurder moet overleggen om aan te tonen wat zijn of haar inkomen was in de afgelopen zes maanden? Kunnen de huurcommissies de vragen aan bij individuele aanvragen en verklaringen dat de huurders in de zes maanden voorafgaand aan de aanvraag een laag inkomen hadden De huurder komt in aanmerking voor een huurverlaging als zijn of haar inkomen gedurende een periode in de laatste zes maanden voorafgaande aan het verzoek lager was dan of gelijk was aan de voor het toepasselijke actuele inkomensgrens voor passend toewijzen. De huurder verstrekt bij dat verzoek gegevens waaruit blijkt dat het huishoudinkomen onder de actuele inkomensgrens voor passend toewijzen lag. Hierbij valt te denken aan recente salarisstroken, uitkeringsspecificaties of een verklaring van de boekhouder indien de huurder ZZP’er is. Ook verstrekt hij een zelf opgestelde verklaring over de actuele samenstelling van het huishouden.

Corporaties hebben voor de eerstkomende jaren voldoende middelen om de investeringen te verhogen. Op de middellange termijn ontstaan knelpunten. Het is aan het volgende kabinet om hiervoor een oplossing te bieden. Als een halvering van de verhuurderheffing bijdraagt aan extra investeringen door woningcorporaties, zoals SEO aanneemt, dan kan dit een positieve impact hebben op de economische groei. Verlaging of afschaffing van de verhuurderheffing zorgt echter weliswaar voor meer financiële ruimte voor corporaties, maar niet direct tot meer gebouwde woningen. Er zijn ook andere belemmeringen zoals de woningbouwlocaties, de organisatiecapaciteit van corporaties en de beschikbaarheid van bouwpersoneel zijn andere knellende factoren. Ook geldt dat dat de dekking van een eventuele verlaging van de verhuurderheffing door hogere belastingen of ombuigingen op andere rijksuitgaven een negatief effect kan hebben op de economische groei. Dit effect laat SEO buiten beschouwing.

Daarnaast willen de leden van de fractie van de SP de volgende vragen stellen:

• – Welke mogelijkheden voor kortingen op de verhuurderheffing er in totaal zijn, naast de voorliggende 138 miljoen?

• – Hoeveel er in deze kabinetsperiode is geïnvesteerd in volkshuisvesting totaal?

• – Hoeveel is er geïnvesteerd in en is er bezuinigd op de volkshuisvesting en de huurtoeslag in de kabinetten Rutte, graag uitgesplitst in de drie kabinetten en naar investering en bezuiniging.

De € 138 miljoen betreft een verlaging van het tarief verhuurderheffing. Ook in 2019 is een dergelijke verlaging van het tarief doorgevoerd (van toen € 100 miljoen). Daarnaast kent de verhuurderheffing de mogelijkheid tot vrijstellingen en heffingsverminderingen. Een overzicht hiervan is gegeven in het antwoord op vraag 56 in de op 5 oktober 2020 aan uw Kamer gezonden antwoorden op de schriftelijke vragen bij de begroting 2021 van BZK.

De leden van de fractie van de SGP lezen dat de verwachte inkomensderving voor corporaties als gevolg van het wetsvoorstel circa 160 miljoen euro bedraagt. De spreiding van deze inkomensderving is afhankelijk van de spreiding van dure scheefwoners tussen corporaties. Tegelijk worden de lasten voor woningcorporaties verlaagd met 131 miljoen euro. De spreiding van de lastenverlichting is naar verwachting gelijk verdeeld tussen woningcorporaties en particuliere verhuurders. De leden van de fractie van de SGP vragen of de regering wat dieper in kan gaan op de verdeling van de lastenverlichting. De lastenverlichting zal voor circa 95% terecht komen bij woningcorporaties. Corporaties brengen ook 95% van de verhuurderheffing op. Hierbij zijn er wel verschillen tussen corporaties, vooral door verschillen in gemiddelde WOZ-waarde. De verhuurderheffing wordt geheven als percentage van de WOZ-waarde. De gemiddelde WOZ-waarde van een corporatiewoning was in 2018 ca. 160.000. Een klein aantal corporaties heeft een gemiddelde WOZ-waarde van minder dan 100.000.

Tevens vragen deze leden of de regering een beeld heeft van de spreiding van de lastenverzwaring tussen corporaties. Komt de lastenverzwaring naar verwachting bij een (klein) deel van de corporaties terecht? Welke andere mogelijkheden zijn overwogen om woningcorporaties tegemoet te komen bij hun inkomensderving, zo vragen de leden van de fractie van de SGP. Ik heb beperkt inzicht in de verschillen tussen corporaties. Pas in 2022 zal precies duidelijk zijn met welk bedrag aan huurverlaging corporaties te maken krijgen. Gemiddeld gaat een corporatie het eerste volledig jaar er netto circa 13 euro per woning op achteruit, maar voor individuele corporaties kan al vanaf het eerste jaar het saldo positief zijn, of het eerste jaar nog 50 tot 75 euro negatief. De huurverlaging heeft alleen effect voor zittende huurders. Bij vertrek van deze huurders kan de corporatie zelf de huur vaststellen en heeft dit wetsvoorstel geen effect meer. Op de lange termijn zal hierdoor voor alle woningcorporaties het saldo positief zijn. Het overgrote deel van de corporaties kan een eventueel negatief saldo voor de kortere termijn zonder aanvullende maatregelen opvangen, blijkt bijvoorbeeld uit de Indicatieve Bestedingsruimte Woningcorporaties 2020.

De regering ziet geen andere praktische mogelijkheden voor tegemoetkoming. Een directe koppeling aan de te verstrekken huurverlaging door corporaties is administratief zeer complex en daarmee niet doelmatig. De verhuurderheffing is het meest geëigende bestaand instrument waarmee corporaties gecompenseerd kunnen worden.

De leden van de fractie van de SP hebben regelmatig zorgen geuit over de financiële positie van woningcorporaties. Hun lastendruk is onevenredig gezien de maatschappelijke taken zonder winstoogmerk die zij hebben. Veel van de lasten die corporaties moeten ophoesten komen op het bordje van de huurder neer, wat de betaalbaarheid onder druk doet staan. Daarom vragen de leden van de fractie van de SP nogmaals om de al bestaande lastendruk (met onder meer de verhuurderheffing, vennootschapsbelasting en ATAD) te heroverwegen. Voor het antwoord op deze vraag wordt verwezen naar het antwoord op de vraag van de leden van de CDA-fractie direct onder 4.1 Eigendomsrecht beschermd door EVRM.

Daarnaast vragen de leden van de fractie van de SP hoe voorliggend wetsvoorstel zich verhoudt tot het voorstel om tot een hoger tarief van de overdrachtsbelasting te komen. De leden van de fractie van de SP vragen hoeveel extra belasting corporaties naar verwachting zullen moeten betalen en vragen woningcorporaties uit te zonderen van een hogere overdrachtsbelasting. Corporaties gaan ook per 1 januari 2021 het verhoogde tarief van 8% overdrachtsbelasting betalen. Dit leidt tot een extra last voor de gehele corporatiesector van € 34 mln. Het is helaas niet mogelijk corporaties uit te zonderen van het standaardtarief omdat dit tot staatssteunproblemen leidt. Corporaties worden op andere terreinen tegemoetgekomen. Het gehele pakket aan maatregelen leidt tot een neutraal financieel beeld voor corporaties in 2021 en 2022 en licht positief in de jaren daarna, vanwege een aanvullende verlaging van de verhuurderheffing. Zie ook het antwoord op de vraag van het CDA over de liquiditeit van woningcorporaties in het derde hoofdstuk «hoofdlijnen van het voorstel».

De afgelopen jaren hebben sommige huurders grotere huurverhogingen gekregen dan anderen. Huurders van bijvoorbeeld Vestia betalen al jaren de volle mep door wanbestuur uit het verleden. De leden van de fractie van de SP vinden dat juist ook deze huurders in aanmerking moeten kunnen komen voor huurverlaging. Dat geldt tevens voor huurders bij andere woningcorporaties die er financieel zwak voor staan. Wat betekent een verhoging van de overdrachtsbelasting voor de financiële positie van financieel zwakkere corporaties en wat betekent dat voor de mogelijkheden tot huurverlaging, huurkorting en huurbevriezing, zo vragen de leden van de fractie van de SP. Voor het effect van de verhoging van de overdrachtsbelasting op corporaties verwijs ik naar de antwoorden op de vragen bij het betreffende wetsvoorstel. De huurverlaging vanuit dit wetsvoorstel is een wettelijke verplichting, ook voor Vestia en andere corporaties die er financieel zwak voorstaan. Ook voor deze corporaties geldt echter dat de beperking van de verhuurderheffing hen financieel voordeel biedt en dat hiermee de kosten voor de verplichte huurverlaging grotendeels gedekt zouden moeten worden. Voor deze corporaties zal wel blijven gelden dat er beperkte mogelijkheden zijn voor overige huurverlagingen en bevriezingen.

De leden van de fractie van D66 constateren dat de verlaging van de verhuurderheffing vanwege de verschillen in het aandeel dure scheefwoners niet evenredig neerslaat bij alle woningcorporaties. Deze leden vragen of er nader geduid kan worden in welke mate deze verschillen tussen corporaties optreden. Deze leden hebben daarnaast gevraagd hoeveel woningcorporaties geen voordeel genieten van de verlaging van de verhuurderheffing terwijl zij wel huren dienen te verlagen? Voor een antwoord op deze vraag verwijs ik u naar het antwoord op de vraag van de leden van de fractie van de SGP over de spreiding van de lastenverzwaring tussen corporaties en de tegemoetkoming bij hun inkomensderving,

De kosten van de huurverlaging bedragen € 160 miljoen en de verlaging van de verhuurderheffing komt neer op een lastenverlichting van € 131 miljoen voor woningcorporaties. Op welke wijze moeten woningcorporaties de overige € 29 miljoen bekostigen, zo vragen de leden van de fractie van het CDA. Waarom is er niet voor gekozen om de verhuurderheffing met € 160 miljoen te verlagen? Klopt het dat het wetsvoorstel structureel leidt tot € 131 miljoen extra inkomsten voor corporaties omdat nieuwe huurders die passend worden toegewezen een hoger inkomen hebben en dus een hogere huur betalen, vragen zij zich af. De maatregel sluit aan bij passend toewijzen en de gemaakte afspraken in het Sociaal Huurakkoord. Zonder voorgestelde maatregel zullen na (langere) verloop van tijd het overgrote deel van de huurders van corporaties, door passend toewijzen en het toekennen van specifiek maatwerk, ook een huur betalen behorend bij de toepasselijke inkomensgrens van passend toewijzen. Voor dit beleid worden woningcorporaties niet tegemoetgekomen. Met de onderhavige maatregel wordt dit proces versneld en worden huren sneller verlaagd. Hiervoor worden woningcorporaties deels tegemoet te komen.

De leden van de fractie van de PvdA constateren dat de verhuurderheffing met 138 miljoen euro wordt verlaagd, waarvan 131 miljoen ten goede komt aan woningcorporaties. De leden van de fractie van de PvdA lezen eveneens dat met de huurverlaging kosten van 157 miljoen euro gemoeid zijn, die slechts worden opgebracht door woningcorporaties. Voornoemde leden vragen de regering waarom zij kiest voor een constructie waardoor de investeringscapaciteit van woningcorporaties daalt? Kan de regering onderbouwen welke gevolgen dit heeft voor de nieuwbouwproductie gedurende de komende jaren? Waarom heeft de regering er niet voor gekozen om de verhuurderheffing zo te verlagen, dat de volledige huurverlaging daarmee bekostigd kan worden, vragen deze leden zich af. De regering heeft gekeken naar het totaalpakket voor de corporatiesector van de Prinsjesdagmaatregelen. Dit heeft een neutraal tot licht positief effect op de kasstromen van corporaties. Daarmee verwacht de regering niet dat de combinatie van maatregelen een negatief effect op de nieuwbouwproductie heeft. Ik verwijs u ook naar de tabel over de liquiditeit van woningcorporaties in het antwoord op de leden van de fractie van het CDA.

Graag willen de leden van SP-fractie weten hoeveel lastenverzwaring er voor huurders is geweest in de kabinetten Rutte, graag uitgesplitst naar Rutte 1, 2 en 3. Lastenverzwaring en -lastenverlichting voor huurders maakt over het algemeen onderdeel uit van algemene lastenverzwaring en lastenverlichting voor burgers. Hierbij wordt in de regel geen onderscheid gemaakt tussen huurders of andere huishoudens. Specifieke lastenverzwaring (en lastenverlichtingen) voor huurders geschiedt via de huurtoeslag. In 2012 is sprake geweest van een bezuiniging van € 100 miljoen oplopend naar € 150 miljoen in 2013.

Ook vragen de leden van de fractie van de SP hoeveel lastenverlichting er voor huurders is geweest in de kabinetten Rutte, graag uitgesplitst naar Rutte 1, 2 en 3. Kortheidshalve wordt verwezen naar voorgaand antwoord.

De leden van de fractie van de SP vragen hoe bovenstaande cijfers zich verhouden tot de korting van 138 miljoen uit voorliggend wetsvoorstel. De € 138 miljoen is een korting op de verhuurderheffing, deze heeft geen gevolgen voor huurders. Voor de huurders, die als gevolg van het wetsvoorstel een verlaagde huur krijgen is sprake van een positief inkomenseffect.

De leden van de fractie van D66 vragen hoeveel huishoudens in totaal naar schatting er op vooruit zullen gaan naar aanleiding van dit wetsvoorstel. Tevens vragen deze leden naar het gemiddelde bedrag dat deze huishoudens er maandelijks op vooruit gaan. Voor deze maatregel komen circa 260.000 huishoudens in aanmerking, die er gemiddeld ruim € 40 euro per maand op vooruit zullen gaan.

Het betreft een eenmalige regeling waarna de woningcorporatie de betreffende woning weer in haar reguliere huurverhogingsregime meenemen, de budgettaire effecten op het vlak van belastingderving en inverdieneffect huurtoeslagbudget zijn permanent en structureel. Kan de regering aan de leden van de fractie van de PVV een nadere toelichting verstrekken omtrent de permanente structurele budgettaire effecten, vragen zij. De eenmalige huurverlaging leidt ertoe dat bij zo’n 260.000 huurders de huur kan worden verlaagd in de loop van 2021. Uitgaande van een huurverlaging halverwege het jaar gaat het in 2021 om een zo’n € 80 miljoen lagere huurinkomsten in het jaar 2021. Vanaf 2022 ligt de huur dan zo’n € 160 miljoen lager dan zonder deze huurverlaging het geval zou zijn. Deze huurverlaging is permanent voor de huishoudens die op basis van de gegevens van de Belastingdienst een huurverlaging hebben gekregen. Voor de huishoudens die op basis van eigen inkomensgegevens huurverlaging krijgen, kan het inkomen in 2024 opnieuw worden getoetst. Bij deze huishoudens kan de huurverlaging tijdelijk zijn. Vanaf 2022 kan de reguliere huurverhoging doorgevoerd worden, maar wel op de huur die geldt na de huurverlaging. Daarmee blijft langjarig de huursom € 160 miljoen onder het bedrag liggen dat zonder het wetsvoorstel zou hebben gegolden. Immers, ook zonder het wetsvoorstel zouden de komende jaren reguliere huurstijgingen worden doorgevoerd. Daarom is ook de geraamde doorwerking op de huurtoeslag met € 38 miljoen in de raming structureel opgenomen. De tariefsverlaging verhuurderheffing met € 138 miljoen is eveneens structureel van aard.

Kan de regering aan de leden van de fractie van de PVV nader toelichten of de tariefverlaging verhuurderheffing al dan niet moet worden beschouwd als een separate maatregel die in beginsel los staat van de eenmalige huurverlaging voor huurders? De tariefsverlaging verhuurderheffing moet worden gezien als onderdeel van het totale pakket aan maatregelen. Er is niet uitsluitend een verbinding met de eenmalige huurverlaging voor huurders. Bij de beoordeling van het uiteindelijke beeld is gekeken naar de totale uitwerking van het pakket, rekening houdend met de verschillende elementen en de samenhang daartussen. Het totaal aan maatregelen heeft een neutraal tot licht positief effect op de investeringscapaciteit van corporaties.

De leden van de fractie van de VVD vragen in algemene zin op alle onderdelen van het Belastingplan 2021 afzonderlijk een overzicht van de gevolgen van het Belastingplan voor de verschillende uitvoeringsorganisaties: welke taken krijgen deze organisaties erbij? Op basis van welke beoordeling is duidelijk geworden dat dit zonder gevolgen een extra taak kan zijn voor de betreffende uitvoeringsorganisatie? Hebben de uitvoeringsorganisaties meegekeken naar het ontwerp en de specifieke uitvoering van de regeling? Zo ja, waar blijkt dit uit? Zo nee, waarom niet, vragen zij zich af.

De leden van de fractie van de VVD vragen naar een afzonderlijk overzicht van de gevolgen van het wetsvoorstel voor de verschillende uitvoeringsorganisaties, zoals de Belastingdienst. Voor de Belastingdienst zijn de uitvoeringsgevolgen te vinden in de verzameling uitvoeringstoetsen die als bijlage is meegestuurd met de memorie van toelichting [Bijlage bij Kamerstukken II, 2020/21, 35 578, nr. 3]. Ook voor de andere wetsvoorstellen die deel uitmaken van het pakket Belastingplan 2021 zijn uitvoeringstoetsen opgesteld die als bijlage bij de Memories van Toelichting zijn gevoegd.

De leden vragen tevens of de uitvoeringsorganisaties hebben meegekeken bij de totstandkoming van de regeling. De Belastingdienst is betrokken bij de totstandkoming van de betreffende wetgeving. De leden vragen verder op basis van welke beoordeling duidelijk is geworden dat dit voorstel zonder gevolgen een extra taak kan zijn voor de betreffende uitvoeringsorganisatie. Omdat het voorstel inkomensafhankelijke huurverlaging een eenmalig en tijdelijk karakter heeft, de Belastingdienst exclusief beschikt over inkomensgegevens en het voorstel uitvoerbaar is met beperkt extra inzet, is geaccepteerd dat het voorstel aanvaardbaar is binnen het afwegingskader niet-fiscale taken.