Nr. 3 MEMORIE VAN TOELICHTING

Het wetsvoorstel voorziet in het recht op eenmalige huurverlaging voor huurders met een laag inkomen en een (voor dat inkomen) hoge huur die een woning huren bij een woningcorporatie. Het gaat hierbij om huurders die duur scheefwonen1. Dit betekent dat huurders recht krijgen op huurverlaging wanneer hun inkomen onder de inkomensgrens van passend toewijzen ligt en zij een huur hebben die hoger is dan de voor hen toepassing zijnde aftoppingsgrens.

Hiermee sluit het wetsvoorstel aan op het beleid van passend toewijzen2 van gereguleerde huurwoningen bij woningcorporaties. In de periode voor 2016 werden huishoudens met lage inkomens niet passend toegewezen. In 2016 is passend toewijzen aan huishoudens die qua inkomen recht hebben op huurtoeslag ingevoerd om duur scheefwonen te voorkomen. Daarmee hebben huurders van woningcorporaties bij verhuizing reeds een huur welke past bij het inkomen (en niet te hoog is in relatie tot het inkomen). In aanvulling daarop zijn in het Sociaal Huurakkoord 2018, gesloten tussen Aedes en de Woonbond, afspraken gemaakt om huurders met een laag inkomen en hoge huur op hun verzoek specifiek maatwerk (huurbevriezing of -verlaging) te bieden.

Voor de huurders die in het verleden niet passend zijn toegewezen of daarna te maken hebben gekregen met inkomensterugval maakt het kabinet het mogelijk om een passende huur te verkrijgen met dit wettelijke recht op eenmalige huurverlaging. Hiermee worden de achterliggende doelen van het Sociaal Huurakkoord 2018 sneller bereikt. De huidige economische onzekerheid als gevolg van de coronacrisis versterkt het belang om de aanpak van dure scheefwoners te versnellen door een eenmalige recht op huurverlaging voor deze huishoudens voor te stellen. Huishoudens die duur scheefwonen hebben een grotere kans om betalingsrisico’s te lopen en zij hebben een grotere kans om schulden op te bouwen. Het is daarom noodzakelijk om nu met wetgeving te komen die het beoogde evenwicht tussen inkomen en huur sneller bereikt

Daarnaast kan de huurder ook zelf verzoeken om een huurverlaging. Dan moet de huurder gegevens bijvoegen waaruit blijkt dat het inkomen in de laatste zes maanden voorafgaande aan het verzoek lager was dan de toepasselijke inkomensgrens voor passend toewijzen (zie verder onderdelen 1.2 en 3). Dit huurverlagingsvoorstel kan worden afgedwongen. Als de huurder niet instemt met het huurverlagingsvoorstel van de woningcorporatie, bijvoorbeeld omdat de huurder van mening is dat de huur niet voldoende verlaagd wordt, dan kan hij een uitspraak van de Huurcommissie vragen. Dat kan hij ook als de woningcorporaties niet op zijn verzoek een voorstel tot huurverlaging doet. Mochten de verstrekte gegevens gerede twijfel met zich meebrengen over de vraag of de huurder in aanmerking komt voor huurverlaging, bijvoorbeeld omdat hieruit niet duidelijk wordt dat de huurder minimaal 6 maanden een laag inkomens heeft, kan de woningcorporatie besluiten geen voorstel te doen. Indien de huurder van mening is dat hij wel recht heeft op de huurverlaging kan dit vervolgens voorgelegd worden aan de Huurcommissie.

Woningcorporaties krijgen door de verplichte huurverlaging die uit dit wetsvoorstel volgt een taakverzwaring wat betreft de betaalbaarheid van het huren. Met de tevens in het wetsvoorstel geregelde tegemoetkoming – via tariefverlaging van de verhuurderheffing – voor deze taakverzwaring, wordt woningcorporaties voldoende ruimte geboden om te blijven sturen op de balans tussen de verschillende opgaven (betaalbaarheid, verduurzaming en nieuwbouw) binnen hun maatschappelijke taak.

Tegelijkertijd brak in 2020 de coronacrisis uit. De hieruit voortvloeiende lockdown en beperking van personenverkeer, omwille van de bestrijding van het coronavirus, brengen economische gevolgen met zich mee. Huurders kunnen hierdoor een structurele of tijdelijke inkomensdaling doormaken. Voor deze huurders neemt de betaalbaarheid van het huren (verder) af. Voor de huurders die te maken krijgen met een tijdelijke inkomensdaling heeft de Minister voor Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties een wetsvoorstel Tijdelijke Huurkorting (35 516) waarmee de belemmeringen voor verhuurders worden weggehaald om een tijdelijke huurkorting toe te passen. De Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties heeft daarnaast aan de Eerste Kamer toegezegd7 dat zij aan de hand van de gerealiseerde huurontwikkeling in 2020 en de koopkrachtontwikkeling van huurders in 2020 onderzoekt of aanvullende maatregelen voor de betaalbaarheid van het huren nodig zijn.

Uit enquêtes, uitgevraagd door Aedes, IVBN, Vastgoed Belang en Kences, blijkt vooralsnog niet dat (veel) meer huurders kampen met betalingsachterstanden of grotere betaalrisico’s. Ook blijkt dat de gemiddelde huurverhoging van afgelopen jaar voor zittende huurders onder inflatieniveau ligt. Het beeld geeft aan dat een maatregel als generieke huurbevriezing waarde Eerste Kamer om heeft verzocht8 niet het meest doelmatig en effectief is. Een dergelijke maatregel zal voor alle huurders gelden en heeft daarbij een grote financiële impact voor verhuurders, terwijl verhuurders tegelijkertijd voor een grote nieuwbouw- en verduurzamingsopgave staan. Daarom is gekozen voor een gerichte maatregel voor de eerder omschreven groep huurders met een lager inkomen en een voor dat inkomen hoge huur. Deze groep kent mogelijke betaalrisico’s. Dat wil zeggen dat zij problemen kunnen ondervinden met het opbrengen van de noodzakelijke lasten, zoals energiekosten, verzekeringen en lokale lasten en ook woonlasten. Hierdoor ontstaat er ook extra risico op het ontwikkelen van financiële problematiek, zoals problematische schulden.

Woningcorporaties worden verplicht om de huur (op basis van een door de Belastingdienst verstrekte verklaring over de inkomenscategorie) of op verzoek van huurders met een laag inkomen en een voor dat inkomen hoge huur, te verlagen. De woningcorporaties moeten hiervoor bij de Belastingdienst een verklaring opvragen over de inkomenscategorie voor de huurders die potentieel in aanmerking komen voor een huurverlaging. Woningcorporaties zorgen al voor betaalbare huurwoningen voor de doelgroep. Dit is de taak die ze opgedragen hebben gekregen en waarvoor ze in aanmerking komen voor staatssteun (met name via door het WSW geborgde leningen). Aan deze taak zijn verschillende voorwaarden verbonden, waaronder het passend toewijzen. Dit wetsvoorstel sluit hierbij aan.

Anders dan in het Sociaal Huurakkoord 2018 is gekozen voor een eenmalig recht en een huurverlaging in plaats van een huurbevriezing. De reden om wettelijk recht op huurverlaging te regelen is om de achterliggende doelen van het Sociaal Huurakkoord 2018 sneller te bereiken en de betaalbaarheid, waar het huidige kabinetsbeleid op gericht is, te verbeteren. De gevolgen van de coronacrisis en de onzekerheid waarmee dit is omgeven versterkt deze wens. Na de huurverlaging op basis van deze tijdelijke regeling kan de woningcorporatie de betreffende woning na afloop van deze eenmalige regeling weer in haar reguliere huurverhogingsregime meenemen.

Uit het onderzoek opgaven middelen blijkt dat de verlaging van de verhuurderheffing effectief is om de middelen in de corporatiesector te vergroten. Met oog op het tekort dat uit hetzelfde onderzoek voor de corporatiesector blijkt, krijgen gelijktijdig verhuurders daarom een tariefverlaging in de verhuurderheffing. Met deze tegemoetkoming wordt beoogd dat woningcorporaties de balans kunnen houden in het uitvoeren van de verschillende maatschappelijke opgaven.

Dit wetsvoorstel voorziet in twee mogelijkheden: (1) Huurverlaging op initiatief van de woningcorporatie en (2) de huurder dient een verzoek in tot huurverlaging.

Woningcorporaties vragen voor woonadressen waarvan de geldende huurprijs hoger is dan de lage aftoppingsgrens (in 2020 € 619,01) een verklaring over de categorie van het huishoudinkomen van 2019. Als uit de verklaring van de Belastingdienst blijkt dat het huishoudinkomen van 2019 lager was dan de toepasselijke inkomensgrens voor passend toewijzen én de geldende huurprijs hoger is dan de voor het huishouden toepasselijke aftoppingsgrens9, stelt de woningcorporatie een huurverlaging voor. De Woningcorporatie heeft tot uiterlijk 1 april 2021 om een huurverlaging voor te stellen tot het bedrag dat gelijk is aan de toepasselijke aftoppingsgrens.

Om deze maatregel goed te kunnen te laten werken en alle huurders die daar recht op hebben te bereiken, is het noodzakelijk om de woningcorporaties op aanvraag bij de Belastingdienst bekende gegevens te verstrekken. Dan weten de woningcorporaties welke huishoudens recht hebben op de in dit wetvoorstel voorgestelde huurverlaging. Aan de hand van de van de Belastingdienst verkregen gegevens10 kunnen de woningcorporaties de huurverlaging gericht toepassen. Tevens wordt zo een optimaal gebruik van deze maatregel mogelijk gemaakt en worden meer huurders bereikt.

Huurders met een laag inkomen13 en een huurprijs boven de voor hen van toepassing zijnde aftoppingsgrens14, kunnen op basis van de afspraken uit het Sociaal Huurakkoord 2018 om huurbevriezing vragen bij de woningcorporatie. Op het moment dat een huishouden verhuist naar een andere corporatiewoning in het DAEB-segment, dan moeten woningcorporaties die huishoudens in de meeste gevallen (jaarlijks minimaal 95%) op grond van de Woningwet huisvesten in een woning met een huurprijs onder of gelijk aan de toepasselijke aftoppingsgrens15.

Het blijkt dat woningcorporaties in laatste jaren in meer dan 98% van die gevallen passend hebben toegewezen. Deze verplichting voor passend toewijzen geldt sinds 2016, voor die tijd werd een groter deel van de groep lage inkomens tegen een huur boven de aftoppingsgrens gehuisvest. Huurders die voorafgaand aan passend toewijzen een woning kregen toegewezen, hebben daardoor (mogelijk) een te hoge huur voor het inkomen. Dit zijn huurders die duur scheefwonen. Zij zouden gebaat zijn bij een lagere huur maar het is echter niet altijd mogelijk of wenselijk om te verhuizen, mede gezien het aantal vrijkomende woningen met een passende huur.

De voorgestelde maatregel reikt verder dan de afspraken uit het Sociaal Huurakkoord 2018 over specifiek maatwerk. Deze maatregel gaat uit van de inkomensgrenzen zoals die zijn bepaald bij passend toewijzen en waarmee huurders betaalbaar kunnen wonen. Dit zijn hogere inkomensgrenzen dan die in het Sociaal Huurakkoord worden gehanteerd17. Als aansluiting wordt gezocht bij deze lagere grenzen valt een deel van de huurders buiten het bereik van de maatregel en kunnen zij geen beroep doen op huurverlaging.

Ten tweede gaat deze maatregel, voor huishoudens met een huur boven de aftoppingsgrens, uit van huurverlaging tot de aftoppingsgrens (2020: € 619,01 / € 663,40). Het Sociaal Huurakkoord gaat uit van een huurbevriezing bij een huurprijs boven de toepasselijke aftoppingsgrens. Pas bij een huurprijs boven de maximale huurtoeslaggrens (2020: € 737,14) gaat het Sociaal Huurakkoord uit van huurverlaging, tot een huurprijs onder € 737,14.

De inspanningen van het kabinet zijn al geruime tijd op gericht op betaalbaarheid. Onder andere het beleid van passend toewijzen van huurwoningen door woningcorporaties heeft hieraan bijgedragen. Verder ontvangt het kabinet signalen dat het maatwerk zoals afgesproken door Aedes en de Woonbond vaker kan worden benut.

Huishoudens die duur scheefwonen hebben een grotere kans om betalingsrisico’s te lopen en zij hebben een grotere kans om schulden op te bouwen. Deze risico’s nemen toe in combinatie met de actuele crisis die voor een grotere groep huurders leidt tot een laag inkomen. Het is daarom noodzakelijk om nu met wetgeving te komen om duur scheefwonen te verminderen.

Hiermee sluit het wetsvoorstel aan op het beleid van passend toewijzen van gereguleerde huurwoningen door woningcorporaties dat in 2016 weer is geïntroduceerd. In de periode voor 2016 werden huishoudens met lage inkomens niet passend toegewezen. Vanwege de huidige economische onzekerheid als gevolg van de coronacrisis vindt het kabinet het van belang om de aanpak van dure scheefwoners te versnellen door een eenmalige recht op huurverlaging voor deze huishoudens voor te stellen.

Door deze verdergaande regeling kan de achterliggende doelstelling van de afspraken over specifiek maatwerk uit het Sociaal Huurakkoord 2018 met de door het kabinet voorgestelde regeling sneller worden gerealiseerd. Immers, met de afspraken uit het Sociaal Huurakkoord 2018 worden huren enkel bevroren, waardoor het langer duurt tot de huur past bij het inkomen. Hierdoor duurt de periode waarin huurders mogelijk betalingsrisico’s hebben langer.Inherent aan een eenmalige regeling is dat na het eindigen van die regeling bepaalde groepen mogelijk net niet meer kunnen profiteren. De regeling geldt voor het jaar 2021. Met deze eenmalige regeling doet het kabinet een correctie op het ontbreken van passend toewijzen in het verleden. Bovendien biedt het verplicht passend toewijzen aan huishoudens met een laag inkomen in combinatie met een maximale huursomstijging op inflatieniveau ((voldoende waarborg voor het voorkomen van nieuwe dure scheefwoners binnen het DAEB-segment van woningcorporaties.

Voorgesteld wordt woningcorporaties eenmalig in 2021 te verplichten om op eigen initiatief of op verzoek van de huurder de huur te verlagen tot de toepasselijke aftoppingsgrens voor huishoudens met een inkomen tot de inkomensgrens voor passend toewijzen.

Met deze eenmalige regeling wordt de doelstelling van het Sociaal Huurakkoord 2018 (verbetering betaalbaarheid voor huurders met een laag inkomen) versneld gerealiseerd. Daarnaast worden hogere huren van huishoudens met een laag inkomen (bijvoorbeeld van huurders aan wie de woning voor 1 januari 2016, de datum waarop passend toewijzen weer is ingevoerd, is toegewezen of van huurders van wie het inkomen in de loop der jaren is gedaald) versneld naar een meer bij het inkomen passend niveau gebracht. Ook biedt deze eenmalige regeling een extra vangnet in deze economisch onzekere tijden voor huurders met een laag inkomen.

De maatregel past binnen de primaire taak van woningcorporaties om huishoudens met de laagste inkomens goed en betaalbaar te huisvesten.

Voor het toepassen van huurverlagingen op initiatief van de woningcorporatie doorlopen de woningcorporaties de volgende stappen.

Woningcorporaties vragen voor woonadressen waarvan de geldende huurprijs hoger is dan de lage aftoppingsgrens een verklaring over de categorie van het huishoudinkomen van 2019. Als uit de verklaring van de Belastingdienst blijkt dat het huishoudinkomen van 2019 niet hoger was dan de actuele toepasselijke inkomensgrens voor passend toewijzen en de geldende huurprijs hoger is dan de voor het huishouden toepasselijke aftoppingsgrens18, stelt de woningcorporatie uiterlijk 1 april 2021 een huurverlaging voor tot het bedrag dat gelijk is aan de voor het huishouden toepasselijke aftoppingsgrens.

In afwijking van artikel 7:252 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek, ligt de voorgestelde ingangsdatum van de huurverlaging niet later dan de eerste dag van de tweede maand na dagtekening van het huurverlagingsvoorstel.

De huurder kan met de voorgestelde huurverlaging instemmen door vanaf de voorgestelde ingangsdatum van de huurverlaging de voorgestelde huurprijs (vermeerderd met het overeengekomen voorschot voor servicekosten, indien van toepassing) te gaan betalen.

Als een huurder instemt met het huurverlagingsvoorstel van de woningcorporatie, dan gaat die voorgestelde huurverlaging in op de voorgestelde ingangsdatum. Wanneer een huurder een verzoek doet tot verlaging, heeft de woningcorporatie 3 weken de tijd om een huurverlagingsvoorstel te doen. De voorgestelde ingangsdatum van de huurverlaging ligt niet later dan de eerste dag van de tweede maand na dagtekening van het huurverlagingsvoorstel.

De voorwaarden voor de in dit wetsvoorstel geregelde huurverlaging en welke huurverlaging de woningcorporatie moet voorstellen zijn duidelijk. De verwachting is dat huurders in de meeste gevallen zullen instemmen met de door de woningcorporatie voorgestelde huurverlaging.

Het kan echter zijn dat de huurder niet instemt met het huurverlagingsvoorstel van de woningcorporatie of dat de woningcorporatie weigert een huurverlagingsvoorstel te doen. Als de huurder en verhuurder er onderling niet uitkomen, bijvoorbeeld wanneer de huurder onvoldoende kan aantonen de afgelopen zes maanden een laag inkomen te hebben gehad, dan kan de huurder zijn verzoek om huurverlaging voorleggen aan de Huurcommissie. Omdat de toetsingscriteria van de in deze regeling voorgestelde huurverlagingsvoorstellen vanwege een lager inkomen afwijken van de bestaande criteria voor huurverlagingsvoorstellen, worden in deze wet afwijkende toetsingscriteria voor de in dit wetsvoorstel bedoelde huurverlagingsvoorstellen geregeld in een (tijdelijk) toegevoegd artikel 14a van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte.

De in dit wetsvoorstel geregelde huurverlaging voor huurders die van een woningcorporatie huren en een laag inkomen hebben is een permanente huurverlaging. Dat wil zeggen dat woningcorporaties na de huurverlaging de reguliere jaarlijkse huurverhoging kunnen voorstellen. Indien het inkomen van de huurder fors is gestegen kan ook de inkomensafhankelijke hogere huurverhoging worden voorgesteld.

Ook is de huurverlaging niet vrijwillig voor woningcorporaties, maar afdwingbaar door huurders.

Omdat geen sprake is van (vrijwillige) tijdelijke huurkorting zoals bedoeld in het wetsvoorstel Tijdelijke huurkorting (35 516), is de in dat wetsvoorstel geregelde «inhaalhuurverhoging» tot het huurniveau van vóór de huurverlaging vermeerderd met opgeschorte huurverhogingen, niet van toepassing op huurders van wie de huur op grond van voorliggend wetsvoorstel (op grond van artikel 54a Woningwet) is verlaagd.

Onlangs is het onderzoek Opgaven en middelen woningcorporaties afgerond waarin de verhouding tussen de opgaven en de financiële mogelijkheden voor woningcorporaties is bezien19. De conclusie van het onderzoek was dat woningcorporaties over onvoldoende middelen beschikken om alle maatschappelijke opgaven tot en met 2035 op te pakken.

Bij handhaving van het huidig beleid en bij het volledig oppakken van de berekende maatschappelijke opgave, ontstaan vanaf 2024 op regionaal niveau financiële knelpunten en is er vanaf 2028 sprake van een sectorbreed tekort. Bij de aanbieding van het onderzoek aan de Tweede Kamer is aangegeven dat om de besluitvorming over structurele verbeteringen zo goed mogelijk te ondersteunen, op basis van de beleidsopties uit dit rapport en uit de evaluatie van de heffingsverminderingen en rapportage verhuurderheffing enkele oplossingsrichtingen worden uitgewerkt, met de fundamentele afwegingen die daarbij spelen. Het volgend kabinet zal hierin keuzes moeten maken voor een structurele oplossing.

Met het oog op de met dit wetsvoorstel opgelegde verzwaring van de opgave van woningcorporaties, en vooruitlopend op het structureel in lijn brengen van opgaven en middelen, is als onderdeel van dit wetsvoorstel een verlaging van de verhuurderheffing voorgesteld van € 138 miljoen per jaar die wordt vormgegeven via een tariefsverlaging.

In de vormgeving van de voorliggende maatregel en door het tegelijk verlagen van de verhuurderheffing is rekening gehouden met dit vraagstuk. Het vraagstuk niet verder vergroot en de mogelijkheden voor het volgend kabinet om een keuze te maken over passende structurele oplossingen wordt niet beperkt.

De voorgestelde verplichting voor woningcorporaties dient een legitiem doel, is noodzakelijk in een democratische samenleving en bereikt het beoogde effect.

Het overheidsbeleid op het gebied van Wonen is sinds jaar en dag gericht op het zo goed mogelijk realiseren van betaalbare huisvesting voor alle inwoners. De woningcorporaties en het daaromheen opgetuigde wettelijke stelsel spelen daarin een belangrijke rol. Ondanks de inspanningen van overheid en woningcorporaties, zowel wat betreft het realiseren van voldoende aanbod aan woningen als het matigen van de huurprijzen voor die woningen, zijn er nog grote aantallen huurders die in verhouding tot hun inkomen een te hoge huurprijs betalen. Naar gelang het aanbod van betaalbare woningen groeit, en daar zijn de inspanningen op gericht, zal deze situatie zich steeds minder vaak voordoen. Omdat door allerlei omstandigheden het realiseren van voldoende betaalbare woningen veel tijd kost, is het wenselijk en gezien de actuele economische omstandigheden in veel gevallen noodzakelijk op een andere manier een betere balans te creëren tussen het inkomen van de huurders en de huurprijzen. Het doel kan niet op korte termijn op een andere manier bereikt worden en de noodzaak doet zich als gevolg van de economische problemen steeds meer voelen. Ook de afspraken tussen de woningcorporaties en de Woonbond, het Sociaal Huurakkoord 2018, blijken (in tempo) nog onvoldoende tot het gewenste resultaat te leiden.

Woningcorporaties huisvesten het overgrote deel van de huurders met een laag inkomen. Een relatief klein aantal verhuurders huisvest daarmee de ruime meerderheid van de huurders die met de voorgestelde maatregel worden geholpen. Door de voorgestelde verplichting op te leggen aan de woningcorporaties wordt het beoogde doel op relatief eenvoudige wijze bereikt.

Voor de «fair balance» ten aanzien van woningcorporaties is dus van belang of de woningcorporaties door deze maatregel onevenredig worden getroffen in hun mogelijkheden om aan hun taken en doelstellingen te voldoen. In het algemeen geldt dat de voorgestelde verplichting niet onevenredig zwaar zal drukken op de woningcorporaties. Aedes en de Woonbond hebben, zoals hiervoor al opgemerkt, in het Sociaal Huurakkoord 2018 afgesproken de huurders met een laag inkomen op verzoek een huurverlaging of huurbevriezing aan te bieden. Uit die afspraak blijkt dat het voor woningcorporaties niet ondoenlijk is om die groep huurders huurverlaging te bieden.

Om het nadelige effect van de verplichting om de huurprijs te verlagen te beperken, voorziet het wetsvoorstel in een tegemoetkoming voor de verhuurders die verhuurderheffing betalen. Het tarief van de verhuurderheffing wordt met ingang van 2021 verlaagd, waarmee de afdracht door de verhuurders omlaag gaat. Het nadelige effect van de verhuurderheffing wordt daarmee voor het grootste deel weggenomen. Voor het deel dat overblijft is niet aannemelijk dat dit leidt tot een onevenredige last voor woningcorporaties.

Wat betreft de effecten voor individuele corporaties zullen bij slechts een klein aantal corporaties niet meer dan een (zeer) beperkte aanpassing van de meerjarenplannen worden gevergd. Dit zal naar verwachting van zodanig beperkte omvang zijn dat dit binnen het werkgebied van de woningcorporatie opgelost kan worden. Er zijn geen aanwijzingen dat de financiële continuïteit van de corporatiesector als geheel of van individuele corporaties met dit voorstel niet langer gewaarborgd is. Het kabinet acht dit acceptabel gezien het doel om huurders bij woningcorporaties met een laag inkomen maar hoge huur bij verschillende woningcorporaties zo gelijk mogelijk te behandelen.

Het wetsvoorstel voorziet in een verplichting voor woningcorporaties om huurders met een laag inkomen en een relatief hoge huur een huurverlagingsvoorstel te doen. De overige verhuurders van woningen met een gereguleerde huurovereenkomst, de particuliere of commerciële verhuurders krijgen die verplichting niet.

Als woningcorporaties vergelijkbaar zouden zijn met particuliere of commerciële verhuurders dan zou het genoemde verschil kunnen leiden tot strijd met het gelijkheidsbeginsel, onder andere vastgelegd in artikel 1 van de Grondwet.

Woningcorporaties zijn echter niet vergelijkbaar met particuliere of commerciële verhuurders. Beide type verhuurders verhuren woningen aan huurders met lage(re) inkomens maar anders dan particuliere of commerciële verhuurders hebben woningcorporaties als kerntaak het bieden van betaalbare huisvesting Dit verschil in doelstelling maakt dat van ongelijke behandeling van gelijke gevallen ten aanzien van de woningcorporaties en de particuliere/commerciële verhuurders geen sprake is.

Woningcorporaties zullen een huurverlagingsvoorstel doen aan huurders van wie uit de door de woningcorporatie bij de Belastingdienst aangevraagde inkomenscategorie blijkt dat hun huishoudinkomen niet hoger is dan de voor hen toepasselijke inkomensgrens voor passend toewijzen en de huurder een geldende huurprijs heeft die hoger is dan de voor zijn huishouden toepasselijke aftoppingsgrens.

Maar ook huurders zelf kunnen een verzoek tot huurverlaging bij hun woningcorporatie indienen, als zij gebruik willen maken van de voorgestelde huurverlaging voor huishoudens met een lager inkomen maar uit de door de Belastingdienst verstrekte inkomenscategorie niet blijkt dat hun huishoudinkomen 2019 de voor hen toepasselijke inkomensgrens niet overschrijdt.

Huurtoeslagontvangers zullen de Belastingdienst moeten informeren over de verlaagde huur in verband met de te ontvangen huurtoeslag.

Woningcorporaties zullen inkomenscategorieën bij de Belastingdienst moeten opvragen voor huishoudens die een geldende huurprijs boven de lage aftoppingsgrens hebben, vervolgens aan de huishoudens die blijkens de inkomenscategorie binnen de toepasselijke inkomensgrens voor passend toewijzen vallen – en die een geldende huurprijs boven de voor het huishouden toepasselijke aftoppingsgrens hebben – een huurverlagingsvoorstel moeten doen tot de toepasselijke aftoppingsgrens en daarnaast de huurverlagingsverzoeken van huurders moeten beoordelen en verwerken in hun administratie.

Naar verwachting zal slechts een klein deel van de huurverlagingsverzoeken van huurders, maximaal 2,5%21, leiden tot een geschil tussen huurder en woningcorporatie. In geval van een geschil kan de huurder de Huurcommissie om een uitspraak vragen.

Voor de (maximaal) extra 6.500 huurverhogingsgeschillen, genoemd in onderdeel 9.1, zijn de extra kosten voor de Huurcommissie in 2021: € 500 x 6.500 = € 3.250.000.

De voorgestelde regeling is een inkomensafhankelijke regeling. Daardoor is het noodzakelijk dat de woningcorporatie over inkomensgegevens van de huurder beschikt om te kunnen toetsen of de huurder aan de voorwaarden van de regeling voldoet.

De regeling is zo uitgewerkt dat de woningcorporatie in voorjaar 2021 op eigen initiatief een huurverlaging voorstelt aan huishoudens waarvan hij weet dat zij recht hebben op huurverlaging.

Daarnaast houdt de huurder het recht om zelf om huurverlaging te verzoeken.

Als een woningcorporatie huurverlaging aan huurders met een laag inkomen (en een voor dat inkomen hoge huur) moet voorstellen, moet zij eerst achterhalen aan welke van zijn huurders zij zo’n hogere huurverlaging moet voorstellen.

Ten behoeve van de inkomensafhankelijke hogere huurverhoging is reeds in de wet (artikel 7:252a BW) de bevoegdheid voor verhuurders opgenomen om bij de Belastingdienst per woonadres te vragen in welke inkomenscategorie het gezamenlijk huishoudinkomen van de bewoners op het betreffende woonadres valt. Dat wil zeggen of het huishoudinkomen van de huurder een inkomensafhankelijke hogere huurverhoging rechtvaardigt of niet. De Belastingdienst verstrekt alleen informatie of het huishoudinkomen boven de inkomensgrens voor de inkomensafhankelijke hogere huurverhoging valt23 of niet. Het exacte inkomensgegeven wordt niet verstrekt.

In datzelfde wetsartikel is al bepaald dat de Belastingdienst verplicht is op verzoek van verhuurders de toepasselijke inkomenscategorie te verstrekken alsmede welke informatie de Belastingdienst dan aan de verhuurder moet verstrekken.

De rechtmatigheid van de gegevensverstrekking door de Belastingdienst voor de inkomensafhankelijke hogere huurverhoging is beoordeeld ten tijde van het opstellen van de wet van 14 maart 2013 tot wijziging van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek en de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (huurverhoging op grond van inkomen) (Stb. 2013, 89) waarmee artikel 7:252a BW is geïntroduceerd en de Wet doorstroming huurmarkt 2015. Voor die beoordeling wordt verwezen naar Kamerstukken II 2011/12, 33 129, nr. 3, p. 3–7 en Kamerstukken II 2015/16, 34 373, nr. 3, p. 26–29.

In voorliggend wetsvoorstel wordt een soortgelijke bevoegdheid voor woningcorporaties en verplichting voor de Belastingdienst geregeld, maar dan ten behoeve van de huurverlaging voor huurders met een laag inkomen.

Om te kunnen achterhalen aan welke huishoudens zij die huurverlaging moeten voorstellen, vragen zij in voorjaar 2021 bij de Belastingdienst van de woningen met een geldende huurprijs boven de lage aftoppingsgrens (2020: € 619,01) bij de Belastingdienst een verklaring aan over de inkomenscategorie over het huishoudinkomen van 2019 (hoger dan wel niet hoger dan de voor het huishouden toepasselijke actuele inkomensgrens voor passend toewijzen). Dat opvragen van inkomenscategorieën ten behoeve van de huurverlaging voor huishoudens met een laag inkomen gaat conform de werkwijze van het vragen van inkomenscategorieën ten behoeve van de inkomensafhankelijk hogere huurverhoging op grond van artikel 7:252a BW. De Belastingdienst vermeldt naast de inkomenscategorie voor de huurverlaging voor huishoudens met een laag inkomen tevens het getal van het aantal bewoners dat op het betreffende woonadres staan ingeschreven; dat gegeven heeft de woningcorporatie nodig om te bepalen welke aftoppingsgrens van toepassing is.

Als uit de op aanvraag verstrekte inkomenscategorie van de Belastingdienst blijkt dat het huishoudinkomen niet hoger is dan de voor het huishouden toepasselijke inkomensgrens voor passend toewijzen, stelt de woningcorporatie de huurder uiterlijk 1 april 2021 een huurverlaging voor tot de toepasselijke aftoppingsgrens (2020: € 619,01 / € 663, 40) indien de geldende huurprijs hoger is dan die toepasselijke aftoppingsgrens.

Daarmee doet de woningcorporatie gericht huurverlagingsvoorstellen. Tevens ontzorgt de woningcorporatie de huurders en wordt zoveel mogelijk voorkomen dat huurders die recht hebben op huurverlaging er geen gebruik van maken.

Als uit de op aanvraag door de Belastingdienst verstrekte inkomenscategorie niet blijkt dat het huishoudinkomen lager is dan of gelijk is aan de toepasselijke inkomensgrens voor passend toewijzen, stelt de woningcorporatie geen huurverlaging voor. Maar dat laat onverlet dat de huurder zelf om een huurverlaging kan verzoeken. Huurders zijn niet verplicht om de woningcorporatie te vragen een huurverlagingsvoorstel te doen. Wanneer de huurder een verzoek doet, zal hij gegevens over zijn huishoudinkomen moeten verstrekken, zodat de woningcorporatie (en bij een eventueel geschil de Huurcommissie) kan toetsen of het huishoudinkomen in de zes maanden voorafgaand aan het verzoek onder de toepasselijke inkomensgrens voor passend toewijzen (voorheen de maximale inkomensgrens voor huurtoeslag) lag.

De woningcorporatie beschikt immers niet over recente inkomensgegevens. De woningcorporatie ontvangt alleen bij toewijzing van de woning inkomensgegevens van de huurder, ter toetsing of het huishoudinkomen onder de DAEB-inkomensgrens ligt, en eventueel onder de inkomensgrens voor passend toewijzen; of in voorjaar 2021 op aanvraag van de Belastingdienst het gegeven of het huishoudinkomen in 2019 al dan niet hoger is dan de voor het huishouden toepasselijke (actuele) inkomensgrens voor passend toewijzen

Als de huurder een huurverlaging wil omdat zijn inkomen laag is en zijn huur boven de toepasselijke aftoppingsgrens voor de huurtoeslag ligt, moet hij zijn verzoek aan de woningcorporatie – conform de wijze waarop de huurder inkomens- en huishoudensgegevens verstrekt voor specifiek maatwerk op grond van het Sociaal Huurakkoord 2018 – onderbouwen met de volgende gegevens:

• – Een door hem zelf opgestelde en ondertekende verklaring over de samenstelling van zijn huishouden;

• – En gegevens waaruit het huishoudinkomen blijkt, of op grond waarvan dat inkomen zo nauwkeurig als redelijkerwijs mogelijk kan worden geschat.

Inschatting is dat deze afhandeling van huurverlagingsverzoeken voor woningcorporaties 30 minuten tijd per verzoek kost:

(maximaal) 65.000 * 30 minuten * € 39 per uur = circa € 1,3 miljoen en (maximaal) 65.000 * € 1 = € 65.000 aan verzendkosten. De huurverlaging volgt enkel na een verzoek daartoe van de huurder.

Bij naar schatting maximaal 2,5% van de huurverlagingsvoorstellen en verzoeken, dus bij maximaal 6.500 verzoeken, zal het verzoek tot een geschil tussen woningcorporatie en huurder leiden. In dat geval kan de huurder een uitspraak van de Huurcommissie vragen. Dit vraagt een tijdsbeslag voor huurders van 20 minuten per huurder à € 15 per uur (circa 6.500 * 20 minuten * € 15 = ca. € 32.500) en een bedrag van circa € 6.500 (6.500 * € 1 aan verzendkosten).

Deze verzendkosten zijn afhankelijk van de wijze waarop de huurders hun verzoek om uitspraak bij de Huurcommissie indienen, want het is ook mogelijk om verzoeken om uitspraak digitaal in te dienen bij de Huurcommissie.

De totale administratieve lasten voor woningcorporaties komen op (maximaal) eenmalig (€ 1,3 miljoen + € 1,3 miljoen + € 211.250 =ca) € 2,8 aan uren en € 65.000 aan verzendkosten.

De totale verwachte administratieve lasten voor huurders op eenmalig (maximaal) (€ 975.000 + € 32.500 + 1,95 miljoen = ca.) € 3 miljoen en (€ 65.000+ € 6.500 = ca.) € 71.500 aan verzendkosten.

Dit betekent het volgende:

• – Incidentele kosten voor het bedrijfsleven: administratieve lasten in het eerste jaar voor woningcorporaties: maximaal ca. € 2,8 miljoen in uren en ca. € 65.000 aan verzendkosten.

• – Incidentele kosten voor burgers: de administratieve lasten voor huurders in het eerste jaar komen op (maximaal) € 3 miljoen in uren en € 71.500 aan verzendkosten.

Het gevolg van deze individuele verschillen is dat een aantal woningcorporaties een grotere tegemoetkoming ontvangt dan de gegeven huurverlaging, terwijl andere woningcorporaties in de kasstroom een negatief effect van tot 50–75 euro per woning per jaar kunnen verwachten. Dit is echter wel een tijdelijk effect. De huurverlaging heeft alleen effect voor zittende huurders. Bij vertrek van deze huurders kan de corporatie zelf de huur vaststellen en heeft dit wetsvoorstel geen effect meer. Op de lange termijn zal naar verwachting voor alle woningcorporaties het saldo positief zijn. Voor sommige woningcorporaties kan dit wel 10–15 jaar duren.

Voor praktisch alle corporaties zal gelden dat de beleidswaarde en daarmee de «loan to value» (LTV) niet of nauwelijks zal dalen, er zullen welke een aantal woningcorporaties zijn met een tijdelijk lagere rentedekkingsgraad (Interest Coverage Ratio, ICR).).

ATR wijst op het belang om de huurverlaging tijdig door te geven aan de Belastingdienst om het risico op terugbetaling daarvan te voorkomen. Dit advies zal ter harte worden genomen en er zal actief op dit punt communicatie worden ingezet. Niet alleen aangaande de huurtoeslag zal ingezet worden op communicatie, ook het bestaan van onderhavige maatregel zal actief onder de aandacht worden gebracht.

Verder adviseert ATR om toe te lichten hoe voorliggend wetsvoorstel zich verhoudt tot het wetsvoorstel Tijdelijke huurkorting (35 516) en de daarin geregelde mogelijkheid van een inhaalhuurverhoging na maximaal drie jaar huurkorting. De toelichting is op dit punt aangevuld (in onderdeel 3).

ATR adviseert tevens om toe te lichten of en hoe vertegenwoordigers van woningcorporaties en huurders zijn betrokken bij de voorbereiding van dit wetvoorstel. Dat is in dit onderdeel toegelicht.

Ten slotte geeft ATR in overweging om te benoemen welke stappen er worden genomen om ook de betaalbaarheid voor huurders in het geliberaliseerde segment te vergroten. Die stappen zijn in onderdeel 1.3 benoemd.

De Huurcommissie heeft berekend wat de uitvoeringskosten zijn voor de behandeling van de mogelijke geschillen over de in dit wetsvoorstel geregelde huurverlaging (zie onderdeel 5). De Huurcommissie geeft daarnaast aan dat de (mogelijke) groei aan geschillen wellicht kan worden voorkomen door te voorzien in een toegankelijke en heldere publieksvoorlichting over de gevolgen van het wetsvoorstel, zoals een rekentool.

Uiteraard zal de rijksoverheid op www.rijksoverheid.nl heldere publieksvoorlichting geven.

De Belastingdienst biedt al een rekentool om proefberekening van de huurtoeslag te maken, ook voor mensen die nog geen huurtoeslag ontvangen25; daarmee kunnen huurders ook zien wat de huurtoeslagbijdrage wordt als de huurprijs is verlaagd tot de toepasselijke aftoppingsgrens. De mogelijkheden voor aanvullende informatie of rekentools zullen worden bezien.

Dit wetsvoorstel leidt in relatie tot de uitvoering bij de Belastingdienst enkel tot een tariefsverlaging van de verhuurderheffing. Voor deze maatregel geldt dat de Belastingdienst deze uitvoerbaar acht per de voorgestelde datum van inwerkingtreding. De gevolgen voor de uitvoering zijn beschreven in de uitvoeringstoets die als bijlage is bijgevoegd.

De kosten worden geraamd op € 100.000 incidentele automatiseringskosten en € 100.000 incidentele personeelslasten.

De woningcorporaties zijn verplicht om hun huurders van zelfstandige woningen een voorstel tot huurverlaging te doen. Hiermee wordt afgeweken van artikel 7:246 BW dat bepaalt dat de huurprijs voor een woning de prijs is die partijen zijn overeengekomen tenzij onderafdeling 7.4.5.2 van het BW anders bepaalt. Deze verplichting geldt niet ten aanzien van huurwoningen waarop een geliberaliseerde huurovereenkomst van toepassing is. Voorts geldt deze verplichting slechts ten aanzien van huurder met een huishoudinkomen dat niet hoger is dan het voor zijn huishouden toepasselijke norminkomen, genoemd in artikel 14, eerste lid, van de Wet op de huurtoeslag. De huurprijs wordt in ieder geval verlaagd tot de aftoppingsgrens (het in artikel 20, tweede lid, van de Wet op de huurtoeslag genoemde bedrag dat voor het huishouden van de huurder van toepassing is). Voor één- en tweepersoonshuishoudens is dat € 619,01, voor meerpersoonshuishoudens is dat € 663,40 per maand.

De woningcorporatie moet voor 1 april 2021 een voorstel tot huurverlaging doen aan de huurders van wie het inkomen onder de in 2019 geldende inkomensgrenzen ligt blijkens de door de Belastingdienst verstrekte inkomensverklaring (over 2019). Deze datum hangt samen met de gebruikelijke datum voor het doen van voorstellen tot huurverhoging. De woningcorporatie moet het in een jaar voorgenomen beleid met betrekking tot huurverhogingen voorleggen aan de huurdersorganisaties. Dat beleid wordt mede bepaald door de regels omtrent de huursomstijging, waardoor het zaak is voor de woningcorporatie om voordat het huurbeleid wordt vastgesteld te weten hoeveel huurders in aanmerking komen voor huurverlaging op grond van artikel 54a van de Woningwet.

Het huurverlagingsvoorstel is een voorstel als bedoeld in artikel 7:252 BW. Dat betekent onder meer dat de ingangsdatum van de verlaging minimaal twee maanden na het verzoek tot huurverlaging van de huurder ligt.

Op grond van artikel 7:252 lid 3 BW moet een voorstel tot huurverlaging vergezeld gaan van een puntentelling. Die verplichting heeft in deze situatie geen meerwaarde omdat het verplichte huurverlagingsvoorstel uitsluitend afhangt van het huishoudinkomen van de huurder, en daarom wordt die verplichting buiten toepassing gelaten.

Dit artikellid is gemodelleerd op artikel 7:252a BW – de huishoudverklaring ten behoeve van de inkomensafhankelijke huurverhoging.

De belastinginspecteur is verplicht om op verzoek van de woningcorporatie de inkomensgegevens van de huurder te verstrekken. Artikel 54a, tweede lid, van de Woningwet beperkt de verplichting en daarmee het recht van de woningcorporatie om de gegevens op te vragen tot de huurders van huurwoningen met een huurprijs boven de laagste aftoppingsgrens. De verplichting van de belastinginspecteur strekt dus ook niet verder, waarbij de inspecteur mag afgaan op het verzoek van de woningcorporatie. De woningcorporatie is verantwoordelijk voor de rechtmatigheid van het verzoek om inkomensgegevens; de belastinginspecteur is gehouden de gevraagde gegevens te verstrekken.

Omdat deze verplichting alleen in 2021 bestaat, is het mogelijk om de verplichting toe te spitsen op de inkomensgegevens over 2019. Dat komt overeen met de regeling in artikel 7:252a BW op grond waarvan de inkomensgegevens over het tweede jaar voor het jaar waarin het verzoek wordt gedaan worden verstrekt.

Omdat de omvang van het huishouden bepaalt welke aftoppingsgrens van toepassing is, wordt van de belastinginspecteur gevraagd dat hij de woningcorporatie meldt hoeveel mensen volgens de basisregistratie inkomen op adres van de huurder bekend zijn.

Op het afgeven van de inkomensverklaring is de Uitvoeringsregeling verklaring rijksbelastingdienst over huishoudinkomen voor een inkomensafhankelijke huurverhoging van toepassing.

De verlagingen op voet van het eerste lid blijven buiten beschouwing bij de berekening van de huursomstijging op grond van artikel 54 van de Woningwet.

In 2022 en volgende jaren vallen de op grond van dit artikel verlaagde huurprijzen onder de gewone regels voor huurprijsstijgingen – het wettelijk maximum op grond van artikel 3 van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte en de maximale huursomstijging op grond van artikel 54 van de Woningwet.