Nr. 3 MEMORIE VAN TOELICHTING

ALGEMEEN

1. Inleiding

In deze kabinetsperiode hebben hervormingen op de woningmarkt centraal gestaan. Ook in de huursector zijn vele wijzigingen doorgevoerd. Zo zijn tijdelijke huurcontracten mogelijk gemaakt, zijn huurstijgingen gematigd, wordt passend toegewezen en is het woningwaarderingstelsel (WWS) aangepast. Al deze maatregelen beogen een beter functionerende woningmarkt, met minder verstoring van de woonkeuze, betere doorstroming en betere mogelijkheden om vraag en aanbod op elkaar af te stemmen. Tegelijkertijd betekent dit ook dat de huursector in transitie is. Hier zullen alle partijen in de huursector, in meer of mindere mate, iets van merken. In een dergelijke fase staat het belang van goede en laagdrempelige geschilbeslechting buiten kijf. Voor huurders, omdat zij een drempel kunnen ervaren om de gang naar de rechter te maken, en omdat het voor hen soms lastig kan zijn regels en rechten goed te kennen. Maar ook verhuurders hebben er baat bij als de regels juist worden toegepast, omdat dit bijdraagt aan het vertrouwen van huurders en de aantrekkelijkheid van de sector. In de huursector is de Huurcommissie de wettelijk bevoegde geschillenbeslechter als geschillen gaan over onder meer de huurprijs en de hoogte van servicekosten. Jaarlijks worden er zo’n 11.000 verzoeken ingediend en beslecht. De Huurcommissie heeft zich hiermee gepositioneerd als een herkenbaar loket, dat goed vindbaar is voor huurders en verhuurders.

Het functioneren van de Huurcommissie wordt doorlopend gemonitord door het bestuur van de Huurcommissie, door belangenorganisaties van huurders en verhuurders via de Raad van Advies van de Huurcommissie, en door het Ministerie. Ook is het agentschap Dienst Huurcommissie (DHC) doorgelicht. De resultaten van die doorlichting zijn op 2 september 2015 aan beide Kamers verzonden.1 Het Zelfstandig Bestuursorgaan Huurcommissie is in het najaar van dit jaar geëvalueerd. Een verslag hiervan is op 22 december 2016 aan beide Kamers verzonden,2 een en ander conform artikel 39, eerste lid, van de Kaderwet ZBO. Dit wetsvoorstel bevat de nadere invulling van de geschetste oplossingsrichtingen. Allereerst wordt voorgesteld om de positie van de Huurcommissie verder te verstevigen door de taken van de Huurcommissie uit te breiden. Dit wordt toegelicht in paragraaf 2. Daarnaast is de Huurcommissie op een aantal aspecten toe aan modernisering en meer harmonisering met andere geschillenbeslechters. Dit ziet op de wijze van bekostiging, de werkwijze en de governance. Deze onderwerpen worden achtereenvolgens besproken in paragraaf 3, 4 en 5. De toelichting vervolgt met de financiële gevolgen, de Privacy Impact Assessment (PIA), administratieve lasten en de consultatie in achtereenvolgens de paragrafen 6, 7, 8 en 9.

2. Uitbreiding taken

2.1 Inleiding

In Nederland kennen we een lange traditie van buitengerechtelijke geschillenbeslechting met een hoog niveau van professionaliteit en kwaliteit.3 De geschillenbeslechting is vaak per branche georganiseerd. Zo is het Klachteninstituut Financiële Dienstverlening (Kifid) de geschillenbeslechter in de financiële sector, de Stichting Klachten en Geschillen Zorgverzekeringen (SKGZ) die op het gebied van zorgverzekeringen en zijn onder de Stichting Geschillencommissie (SGC) meerdere geschillencommissies georganiseerd die ieder een branche vertegenwoordigen. Deze geschillenbeslechtende instanties zijn door een besluit van de verantwoordelijke Minister aangewezen als instantie tot buitengerechtelijke geschillenbeslechting op hun werkterreinen. Dat vloeit voort uit artikel 16 van de Implementatiewet buitengerechtelijke geschillenbeslechting consumenten (Implementatiewet). Het voornemen bestaat om de Huurcommissie ook aan te wijzen als buitengerechtelijke geschillenbeslechting zoals bedoeld in de Implementatiewet. Daarmee wordt een betekenisvolle stap gezet in de richting van het hebben van één herkenbaar en deskundig loket voor geschillen over huuraangelegenheden.

Het werkterrein van de Huurcommissie wordt gevormd door het gereguleerde deel van de huursector. Als huurders en verhuurders in conflict raken over onder meer de hoogte van huurprijzen of de servicekosten en er onderling niet uitkomen, doet de Huurcommissie op verzoek uitspraak in deze geschillen. Sinds 2012 beslecht de Huurcommissie ook geschillen in het kader van de Wet op het overleg huurders verhuurder (Wohv) en met ingang van 2013 de geschillen als gevolg van de inkomensafhankelijke huurverhogingen. Het verbreden van het takenpakket van de Huurcommissie naar andere voorkomende consumentengeschillen tussen huurder en verhuurder, past binnen de algemene praktijk waarin geschillenbeslechting branchebreed is ingericht.

2.2 Uitbreiding taken Huurcommissie

Voorgesteld wordt nu om aan de onderwerpen die aan de Huurcommissie kunnen worden voorgelegd, toe te voegen de geschillen die voortvloeien uit klachten van huurders over de door de verhuurders geleverde producten en verrichte diensten. Op dit moment hebben huurders wanneer de klacht niet, of niet naar tevredenheid wordt behandeld, alleen de mogelijkheid om rechtstreeks naar de rechter te stappen.

De taakuitbreiding geldt voor zowel private verhuurders als woningcorporaties. Geschillenbeslechting is echter beperkt tot de gevallen waarin tussen de huurder en verhuurder een gereguleerd huurcontract bestaat. Wanneer een huurder met een klacht een geliberaliseerd huurcontract heeft, kan de Huurcommissie indien beide partijen daarom vragen wel een advies uitbrengen zoals bedoeld in artikel 5, derde lid, van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (Uhw). Hiermee wordt de voor de Huurcommissie gebruikelijke afbakening gehandhaafd.

Wanneer de verhuurder tevens een woningcorporatie is, worden klachten op dit moment vaak afgehandeld door een in house of regionaal georganiseerde klachtencommissie van de woningcorporatie.4 Naar aanleiding van de herziening van de Woningwet per 1 juli 2015 heeft het kabinet uitgesproken dat de klachtenbehandeling van woningcorporaties aan de Implementatiewet moet voldoen.5 Aan dit oordeel wordt met deze wetswijziging invulling gegeven. Er is met Aedes en de Woonbond overleg gevoerd over de invulling. Eén variant die op draagvlak kan rekenen is de instandhouding van de huidige in house klachtenbehandeling, met de mogelijkheid om geschillen bij een centrale geschillenbeslechter aanhangig te kunnen maken. Het idee is dat eerst de klachtenprocedure bij de woningcorporatie wordt doorlopen. Als de interne klachtenbehandeling bij de woningcorporatie niet heeft geleid tot een bevredigende oplossing, kunnen huurder en verhuurder voortaan terecht bij een geschillenbeslechter. Met het idee in het achterhoofd om tot één branchebreed loket voor geschillen over huuraangelegenheden te komen, is de Huurcommissie de aangewezen partij om ook deze geschillen te behandelen. Met het voorgestelde artikel 4, vijfde lid, van de Uhw de wordt deze taakuitbreiding van de Huurcommissie mogelijk gemaakt.

De klachten van een huurder over de verhuurder waar de Huurcommissie bevoegd wordt, kunnen bijvoorbeeld gaan over gedragingen van (een medewerker van) de verhuurder, en de overdracht van de woning bij het intrekken en vertrekken van de huurder. Op dit moment kan alleen rechtstreeks naar de rechter worden gestapt als dit zich voordoet. Met deze voorgestelde wetswijziging wordt hier een extra mogelijkheid aan toegevoegd namelijk het verzoeken om een uitspraak door de Huurcommissie. Indien partijen zich niet binnen acht weken na de uitspraak van de Huurcommissie tot de rechter hebben gewend, worden zij geacht te zijn overeengekomen wat in de uitspraak is vastgesteld (artikel 7: 262 van het Burgerlijk Wetboek (BW)). In alle gevallen, ongeacht of de Huurcommissie een geschil in behandeling heeft genomen, blijft het mogelijk om een geschil bij de rechter aanhangig te maken. Als door de Huurcommissie een uitspraak is gedaan, dan toetst de rechter (de betwiste onderdelen) nog steeds inhoudelijk. Met de taakuitbreiding van de Huurcommissie worden de mogelijkheden dus uitgebreid, niet vervangen.

De Huurcommissie zal alleen bevoegd zijn geschillen in behandeling te nemen die qua aard niet zo zwaar zijn dat ze leiden tot huisuitzetting, afsluiten van nutsvoorzieningen of waar sprake is van wanbetaling. Over dergelijke geschillen kan alleen een rechter uitspraak doen. Ook moet het niet gaan om klachten van een derde persoon, niet zijnde de huurder, over de woningcorporatie. Zo kan een buurman van de huurder niet bij de Huurcommissie klagen over het handelen of nalaten van de woningcorporatie wanneer onenigheid bestaat tussen buren.

3. Herziening financiering van de Huurcommissie; bijdrage verhuurders en wijziging legesregeling

3.1 Inleiding

Naast uitbreiding van taken bevat dit wetsvoorstel ook voorstellen voor herziening van de financieringsstructuur. Wanneer de wens bestaat om de taken van de Huurcommissie uit te breiden, is het van belang dat de organisatie hier ook op is ingericht. Dit betekent dat er een bekostigingsstructuur moet zijn die solide en toekomstbestendig is. Die ontbreekt nu. Door het vergroten van de bijdrage van verhuurders wordt deze solide en structurele bekostigingsstructuur gecreëerd. Ook wordt hiermee de bekostiging van de Huurcommissie meer in lijn gebracht met hoe het werkt bij andere geschillenbeslechters. Hieronder wordt het voorstel omtrent de bekostiging verder toegelicht. De nieuwe bekostigingsstructuur bestaat uit een aantal maatregelen, te weten:

• – er wordt een vaste bijdrage van verhuurders geïntroduceerd;

• – het onderscheid natuurlijke persoon/rechtspersoon bij verhuurders komt te vervallen;

• – het voorschotbedrag voor de leges voor verhuurders wordt verlaagd (bij algemene maatregel van bestuur), en

• – er komt een gedifferentieerd legestarief voor veelgebruikers.

Deze voorstellen komen aan de orde in de paragrafen 3.2 en 3.3.

3.2 Bijdrage van verhuurders

3.2.1. Hoeveel en waarom

De Huurcommissie wordt op dit moment hoofdzakelijk gefinancierd met een bijdrage vanuit het Rijk. De baten uit leges vormen 5% à 6% van de totale inkomsten. Zie ook de tabel hieronder:

	Rijksbijdrage (x 1.000)	Baten uit leges (x 1.000)	Baten anderszins (x 1.000)
2012	14.085	986	1.498
2013	13.300	983	3.785
2014	12.182	966	2.340
2015	11.416	888	2.970

De vaste bijdrage van verhuurders en uit leges wordt gesteld op circa € 4,9 miljoen in 2017 oplopend tot € 6,6 miljoen in 2021. De verdeling tussen de Rijksbijdrage en externe financiering is dan op termijn ongeveer 50/50:

(Bedragen x € 1.000)1

Baten	2017	2018	2019	2020	2021
Rijksbijdrage	8.326	7.340	6.641	6.641	6.641
Totaal bijdrage verhuurders en leges	4.910	5.896	6.595	6.595	6.595
Totaal baten	13.236	13.236	13.236	13.236	13.236

In voorgaande jaren bedroegen de legesinkomsten circa € 900.000 tot € 1 miljoen. De verwachting is dat de Huurcommissie minder inkomsten uit leges zal ontvangen als de Huurcommissie meer gaat bemiddelen en een drempelbedrag zal gaan hanteren voor ontvankelijkheid bij bepaalde geschillen (zie ook hierna in paragraaf 4), en als de leges voor verhuurders die tevens rechtspersoon zijn worden verlaagd (zie ook paragraaf 3.3.2). De daling van Rijksbijdrage en legesinkomsten kan worden opgevangen door de vaste bijdrage van verhuurders.

Met het introduceren van een bijdrage van verhuurders wordt de bekostiging van de Huurcommissie geharmoniseerd met andere geschillenbeslechters. Het is niet gebruikelijk dat een geschillenbeslechter slechts voor een zeer gering deel door de ondernemers gefinancierd wordt die actief zijn in de branche waar de geschillenbeslechting op ziet, en voor het overgrote deel gefinancierd wordt door de overheid. Als wordt gekeken naar de andere geschillenbeslechters is namelijk sprake van een omgekeerde situatie. Zo is het Kifid altijd volledig door de aangesloten ondernemingen gefinancierd, en worden de SKGZ en het SGC voor een belangrijk deel gefinancierd door de sector. Dit strookt ook met het idee dat de private sector de kosten (mede) draagt van de met haar dienstverlening verbonden activiteiten, waaronder een goede geschilbeslechting.

3.2.2. Welke verhuurders dragen bij en hoe wordt de bijdrage bepaald

Belangrijke criteria voor de verdere invulling van de verhuurderbijdrage aan de Huurcommissie zijn dat deze wordt gebaseerd op een stabiele en structurele grondslag, en dat de bijdrage doelmatig wordt vormgegeven. Deze criteria zijn dan ook doorslaggevend geweest in de keuze om de bijdrage te baseren op de gegevens die beschikbaar komen als gevolg van de aangifte verhuurderheffing op grond van de Wet maatregelen woningmarkt 2014 II. Dit betekent dat de bijdrage zal worden gevraagd van de verhuurders met woningen in de gereguleerde sector. In afwijking van de verhuurderheffing wordt de hoogte van de bijdrage gebaseerd op het aantal woningen van de verhuurder, en niet de waarde op basis van de Wet waardering onroerende zaken (WOZ waarde) van deze woningen. Dit omdat het aantal woningen een betere peiler is voor het potentieel aantal geschillen dat kan ontstaan. Een ander voordeel is dat de uitvoeringslasten lager zijn als de WOZ waarde geen variabele is. Recent heeft de Tweede Kamer ingestemd met het wetsvoorstel tot wijziging van de Wet maatregelen woningmarkt 2014 II naar aanleiding van de evaluatie van de verhuurderheffing (Kamerstukken I 2016/17, 34 548, nr. A). Een van de elementen van het wetsvoorstel betreft het verhogen van de heffingsvrije voet voor de verhuurderheffing van 10 naar 50 huurwoningen. Dit betekent dat verhuurders tot en met 50 woningen geen verhuurderheffing zullen betalen. Vooruitlopend op de inwerkingtreding van deze wijziging wordt in het voorliggende wetsvoorstel ook rekening gehouden met een heffingsvrije voet van 50 woningen. Als het aantal woningen van verhuurders de grondslag vormt voor de bijdrage, en de bijdrage per woning afhankelijk is van de beoogde opbrengst, kan de bijdrage per verhuurder worden berekend met de volgende formule:

(Aantal woningen -(50 woningen))* tarief per woning = Bijdrage per verhuurder

Ter illustratie: als voor enig jaar beoogd wordt een bijdrage van € 5 miljoen te vragen, en er behoren, rekening houdend met de heffingsvrij voet van 50 woningen, 2.250.000 miljoen woningen met gereguleerde contracten in bezit van verhuurders tot de grondslag van de bijdrage, dan betaalt iedere verhuurder € 2,22 per woning min de heffingsvrije voet. Voor een verhuurder met 100 woningen komt dit neer op de volgende rekensom:

(100-(50 woningen)) * € 2,22 = € 166,50

Zie hieronder een weergave van wat verhuurders gemiddeld zouden gaan bijdragen bij dit tarief:

Gemiddelde bijdrage per verhuurder bij aantal woningen

10–25 woningen	–
25–50 woningen	–
50–100 woningen	€ 44,42
100–200 woningen	€ 198,45
200–500 woningen	€ 582,20
500–1.000 woningen	€ 1.520,48
1.000–2.000 woningen	€ 3.166,33
2.000–5.000 woningen	€ 7.230,22
5.000–10.000 woningen	€ 15.762,18
>10.000 woningen	€ 47.068,55

3.2.3. Uitvoering en kosten

De uitvoeringskosten moeten in verhouding staan tot de beoogde opbrengst van de verhuurderbijdrage. De uitvoeringskosten blijven beperkt doordat gebruik kan worden gemaakt van gegevens die reeds bekend zijn bij de Belastingdienst. De Belastingdienst zal deze gegevens verstrekken aan de Huurcommissie. Daartoe is in het wetsvoorstel voor de Belastingdienst een wettelijke verplichting opgenomen. De verhuurderbijdrage zal op basis van de Uhw worden geïnd door de Huurcommissie. De Huurcommissie kan deze gegevens één op één overnemen, zonder zelf nog een selectie uit te moeten voeren. De uitvoeringskosten zijn in deze systematiek ook beperkt omdat het niet nodig is om een registratiesysteem op te zetten waar verhuurders zich bij moeten aanmelden als bijdrageplichtige. Op dit moment wordt een dergelijk register nergens bijgehouden.

Het voorstel is om de verhuurderbijdrage te baseren op de gegevens die bekend zijn op 1 juli van het jaar dat volgt op het jaar waarin aangifte verhuurderheffing is gedaan. Hiermee wordt 1 juli het «fotomoment». Voor 2017 geldt dan dus dat de Huurcommissie na 1 juli 2017 gegevens zal ontvangen uit de aangifte verhuurderheffing 2016. Als na 1 juli de aangifte verhuurderheffing wijzigt, dan wordt dit niet verwerkt in de gegevens die worden verstrekt aan de Huurcommissie. Dit heeft als voordeel dat van actuele gegevens uit kan worden gegaan. Het verkleint het risico dat verhuurders die niet langer actief of insolvent zijn een rekening ontvangen. Het nadeel hiervan is dat de hoogte van de verhuurderbijdrage niet wordt aangepast als de aangifte verhuurderheffing wordt aangepast. De kans dat die situatie zich voordoet wordt echter als klein ingeschat. Tot nu toe zijn nagenoeg alle aangiften inclusief naheffingen binnengekomen op 1 juli. Ook is de verwachting dat indien de aangifte verhuurderheffing nog wel zou wijzigen, dit het gevolg is van bezwaren tegen de WOZ waarde, en niet tegen het aantal woningen.

De tijdlijn voor de verhuurderbijdrage is dan als volgt:

De uitvoeringskosten die door de Belastingdienst worden gemaakt bedragen incidenteel € 62.000 en structureel € 10.000. De uitvoeringskosten die door de Huurcommissie worden gemaakt bedragen incidenteel € 250.000 en structureel € 48.000.

3.3 Wijzigingen legesregeling

3.3.1. Inleiding

Doordat gebruik gemaakt wordt van de aangiftegegevens uit de verhuurderheffing betalen kleine verhuurders met minder dan 51 huurwoningen niet mee aan de bijdrage. Dit strookt met het idee dat de (inning van de) bijdrage doelmatig moet zijn. Naast het feit dat geen gegevens van deze verhuurders beschikbaar zijn, zouden de kosten van inning bij deze verhuurders ook hoog zijn in verhouding tot de hoogte van de verhuurderbijdrage. De keerzijde hiervan is dat zo niet alle verhuurders meebetalen aan de Huurcommissie. Om hieraan tegemoet te komen wordt voorgesteld om het legestarief voor alle verhuurders gelijk te trekken, het legestarief voor verhuurders te verlagen, en om een gedifferentieerd tarief te introduceren voor veelgebruikers.

In de huidige legesregeling wordt door de partij die het geschil aanhangig maakt leges bij wijze van voorschot betaald. Als de indiener van het geschil een huurder of verhuurder natuurlijk persoon is, bedragen de leges € 25 en als de indiener een verhuurder rechtspersoon is € 450. Als de indiener van het geschil in het gelijk wordt gesteld door de Huurcommissie dan krijgt de indiener de leges terug van de Huurcommissie. De in het ongelijk gestelde partij wordt dan de leges verschuldigd. Indien de huurder of verhuurder natuurlijk persoon is, moet hij € 25 betalen en indien de verhuurder rechtspersoon is, betaalt die € 450. Als beide partijen deels gelijk, deels ongelijk krijgen, worden zij beide in de helft van het desbetreffende legesbedrag veroordeeld. Deze legesregeling, opgenomen in artikel 7 van de Uhw, geldt als het een geschil betreft over gereguleerde huurcontracten en het geschil gaat over onderwerpen genoemd in artikel 4 van de Uhw. Het gaat dan om onderwerpen als de huurprijs, de jaarlijkse huurverhoging en de servicekosten. Dit betreft het overgrote deel van de zaken waarover de Huurcommissie een uitspraak doet. Voorts doet de Huurcommissie op basis van artikel 4a van de Uhw uitspraak bij geschillen op basis van de Wohv. Tot slot geeft de Huurcommissie een advies indien partijen bij een geliberaliseerd huurcontract verzoeken om geschilbeslechting. Bij die laatste twee soorten geschillen geldt dat de indiener betaalt.

3.3.2. Verlagen leges en één tarief voor verhuurders

Met de Wet van 23 december 2009 tot wijziging van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (instelling van een landelijke huurcommissie)6 werd in het kader van de legesregeling het onderscheid rechtspersoon en natuurlijke persoon gemaakt. Verhuurders die natuurlijke personen zijn, komen vanaf dat moment in aanmerking voor het lage legestarief van € 25. Dit omdat de aanname werd gemaakt dat verhuurders die natuurlijke personen zijn minder draagkrachtig en minder professioneel zijn. Verhuurders die rechtspersonen zijn betalen € 450. De vraag is of de verschillen tussen beide groepen verhuurders dit grote verschil in leges wel rechtvaardigen. Daarnaast is onder grote verhuurders, die vrijwel altijd rechtspersoonlijkheid hebben, weinig draagvlak voor de mate waarin de tarifering uit elkaar loopt. Met de verhuurderbijdrage wordt wederom een groep verhuurders ontzien. De verhuurders die nu worden vrijgesteld voor de bijdrage, zijn voor een deel ook dezelfde verhuurders die nu lage leges betalen. Om te voorkomen dat de verschillen nog verder toenemen wordt voorgesteld één legestarief voor verhuurders te introduceren in combinatie met een verlaging van de leges van € 450 naar € 300. Het gelijktrekken van natuurlijke personen en rechtspersonen vereist een wijziging van de Uhw. De verlaging van het legestarief vereist een wijziging van het Besluit huurprijzen woonruimte (Bhw).

3.3.3. Gedifferentieerd legestarief voor veelgebruikers

Het kan voorkomen dat één bepaalde verhuurder veel vaker betrokken is bij geschillen die aan de Huurcommissie worden voorgelegd, dan andere verhuurders. Deze «veelgebruikers» doen een groot beroep op de Huurcommissie. Doordat in de verhuurderbijdrage geen rekening kan worden gehouden met dergelijk gedrag draaien andere verhuurders hier voor op. Om hieraan tegemoet te komen wordt voorgesteld een gedifferentieerd legestarief voor zogenoemde «veelgebruikers» te introduceren. Het gedifferentieerd legestarief zal alleen gelden voor geschillen die gaan over de aanvangshuur (artikel 7:249 van het BW) en over het splitsen van all-in huurprijzen (artikel 7:258 van het BW). Voor het verzoek tot toetsing van de aanvangshuurprijs geldt dat deze eenvoudig kan worden vastgesteld door verhuurders rekening houdend met het WWS puntensysteem op basis van openbare informatie op de website van de Huurcommissie. Bij all-in huurprijzen geldt eveneens dat op de website van de Huurcommissie eenduidig staat beschreven hoe all-in huren kunnen worden gesplitst. Wanneer een verhuurder hier vaak geschillen over heeft, en deze ook herhaaldelijk verliest, dan worden hoge kosten gemaakt die de verhuurder had kunnen voorkomen door gebruik te maken van de openbare informatie over het puntensysteem of het splitsen van all-in huren. Bij geschillen over andere onderwerpen, zoals servicekosten, woningverbetering en gebreken, geldt vaak dat minder evident is wat een verhuurder zou moeten doen of nalaten.

Het gedifferentieerde legestarief loopt met één tussenstap op totdat het huidige kostendekkende niveau van € 1.400 is bereikt. Bovenstaande leidt tot de volgende legesstaffel:

	1ee maal ongelijk	2e maal ongelijk	3e maal ongelijk: verhoogd legestarief	Vanaf 4e maal ongelijk: kostendekkend legestarief
Verhuurder	€ 300	€ 300	€ 700	€ 1.400

4. Starten met bemiddeling en werken met drempelbedragen

4.1 Inleiding

In dit hoofdstuk worden twee voorstellen gedaan waarmee de Huurcommissie beter in staat wordt gesteld om de dienstverlening af te stemmen op de omstandigheden bij het geschil. Het eerste voorstel houdt in dat de Huurcommissie gaat starten met bemiddelen. Dit wordt toegelicht in paragraaf 4.2. Voorts zal de Huurcommissie bij sommige geschillen gaan werken met drempelbedragen. Dit wordt uitgewerkt in paragraaf 4.3.

4.2 Bemiddelen

De Huurcommissie is sinds juli 2016 gestart met een regionale pilot met bemiddelen. Uit de pilot blijkt dat huurders en verhuurders graag een geschil willen oplossen via bemiddeling door de Huurcommissie, dat geschillen tussen huurders en verhuurders zich hier inhoudelijk ook voor lenen, en dat geschiloplossing op deze manier veel sneller gaat. Het uitbreiden van de werkwijze met bemiddelen is ook één van de aanbevelingen die worden gedaan naar aanleiding van de evaluatie van de Huurcommissie.7 Vanaf januari 2017 zal de Huurcommissie de pilot bemiddeling landelijk gaan uitrollen. De belangrijkste wijziging ten opzichte van de huidige situatie is dat meer opties worden geboden aan partijen bij het geschil. De verschillende opties komen al in een vroeg stadium aan de orde namelijk tijdens de intake van het geschil. Hiermee wordt de intake uitgebreider dan nu het geval is. Het aanbieden van bemiddelen vergt op zichzelf geen wetswijziging. Wel wordt ter ondersteuning aan deze werkwijze via dit wetsvoorstel de legessystematiek gewijzigd.

De meerwaarde van bemiddeling is dat – naast het oplossen van het geschil – gefocust wordt op het verbeteren van de kwaliteit van de relatie tussen huurder en verhuurder. Een goede relatie tussen huurder en verhuurder draagt bij aan een oplossing van het conflict en kan nieuwe conflicten in de toekomst voorkomen. Zeker huurders, die niet altijd een onafhankelijke positie ten opzichte van verhuurders ervaren, kunnen zich gesterkt voelen wanneer een derde persoon het gesprek begeleidt. Bij andere geschillenbeslechters zoals Kifid, SGC en SKGZ maakt bemiddeling al onderdeel uit van de dienstverlening. Vanuit financieel oogpunt is bemiddelen aantrekkelijk omdat er kortere en lichtere procedures kunnen worden gevolgd dan bij geschillenbeslechting. Dit vergt minder werkzaamheden van de Huurcommissie. Wanneer wordt gekozen voor bemiddeling ligt het dan ook voor de hand om dit terug te laten komen in een lager legestarief. Voorgesteld wordt nu om succesvolle bemiddeling gratis aan te bieden. Deze systematiek is in het wetsvoorstel verwerkt.

Om de drempelwerking die het huidige systeem van betalen van voorschotten ook te behouden bij bemiddeling, wordt wel nog steeds een voorschot leges gevraagd. Daarnaast zal voorafgaand aan bemiddeling altijd een intake plaatsvinden waarin allereerst wordt uitgezocht of de kwestie zich leent voor bemiddeling of dat gezien de aard van het geschil geschillenbeslechting meer voor de hand ligt. Kwesties die zich beter lenen voor geschilbeslechting zijn bijvoorbeeld kwesties over aanvangshuren. In de meeste gevallen zal het dan namelijk nodig zijn voor een medewerker van de Huurcommissie om een bezoek te brengen aan de huurder in zijn woning. Dergelijke handelingen vragen al meer van de Huurcommissie dan beoogd is bij bemiddeling, waarbij de nadruk vooral ligt op het gesprek tussen de verhuurder en huurder en de advisering daarin door de Huurcommissie. Bij de intake zal ook worden nagegaan of de verhuurder bepaalde inspanningen heeft gepleegd om de kwestie op te lossen. Zo niet, dan wordt van de verhuurder eerst verlangd om de kwestie zelf op te lossen.

Als na de intake wordt overgegaan tot bemiddeling en dit leidt tot een succesvolle afhandeling van het geschil, dan wordt het legesvoorschot terugbetaald. Bemiddeling wordt aangenomen succesvol te zijn als bemiddeling heeft geleid tot het ondertekenen van een vaststellingsovereenkomst door beide partijen. Als bemiddeling niet succesvol is, dan wordt de indiener gevraagd of deze het geschil wil laten beslechten door de Huurcommissie. Als dat het geval is dan zal de Huurcommissie allereerst een voorbereidend onderzoek doen en hierover rapporteren. Deze rapportage wordt gedeeld met beide partijen. Het kan voorkomen dat de indiener naar aanleiding van de rapportage alsnog afziet van het voorleggen van het geschil aan de Huurcommissie. Omdat het dan niet komt tot een zitting, zijn hier minder werkzaamheden voor de Huurcommissie mee gemoeid. Om die reden wordt de helft van het voorschot leges terugbetaald aan de indiener. Hiermee wordt het aantrekkelijker voor een indiener om het traject te stoppen na de rapportage. Doet de indiener dit niet dan zal over het geschil een uitspraak volgen via geschillenbeslechting, waarbij volgens de bestaande legessystematiek de partij die in het ongelijk is gesteld wordt veroordeeld in het betalen van leges.

Het voorgaande leidt tot de volgende tarifering:

	Huurder = Indiener	Verhuurder = indiener
Hoogte voorschot leges	€ 25	€ 300
Tarief succesvolle bemiddeling	€ 0 (Teruggave legesvoorschot)	€ 0 (Teruggave legesvoorschot)
Tarief vrijwillig afzien van geschillenbeslechting na onderzoeksrapport	€ 12,50 (Teruggave helft legesvoorschot)	€ 150 (Teruggave helft legesvoorschot)
Tarief geschillenbeslechting	€ 0 bij gelijk (Teruggave legesvoorschot) € 25 bij ongelijk (Geen teruggave legesvoorschot)	€ 0 bij gelijk (Teruggave legesvoorschot) € 300 bij ongelijk (Geen teruggave legesvoorschot)

Om voorschotten terug te betalen na succesvolle bemiddeling of na een rapportage dient de Uhw te worden gewijzigd.

4.3 Geen geschillenbeslechting bij een zeer gering belang

Het komt regelmatig voor dat geschillen slechts een zeer klein financieel belang dienen. Ter illustratie; in 2015 gingen circa 900 verzoeken over huurverlaging en huurverlaging bij gebreken over een bedrag kleiner dan € 3 per maand. In de praktijk blijkt dat huurders of verhuurders bij deze geschillen vaak andere, niet-financiële, belangen hebben. Die verzoeken komen bijvoorbeeld voort uit slechte onderlinge verhoudingen tussen de huurder en verhuurder, gebrekkige communicatie, of iets is een principekwestie geworden. Die geschillen lenen zich beter voor bemiddeling dan voor geschillenbeslechting. Enerzijds omdat dan aandacht kan worden besteed aan het werkelijke probleem achter het geschil, anderzijds omdat dan een lichtere procedure kan worden gevolgd die beter in verhouding staat tot het financiële belang. Het voorstel is om bij bepaalde verzoeken de voorwaarde te stellen dat het geschil gaat over een bedrag van € 3 per maand of meer. Dit drempelbedrag wordt ingevoerd bij verzoeken over:

• – Huurverlaging, als bedoeld in artikel 7:254 van het BW;

• – Huurverhoging bij woningverbetering, als bedoeld in artikel 7:255, tweede lid, van het BW, en

• – Huurverlaging bij gebreken, als bedoeld in artikel 7:257, tweede lid, van het BW.

In het huidige artikel 9, derde en vierde lid, van de Uhw zijn al drempelbedragen opgenomen ten aanzien van de verzoeken op grond van de artikelen 7:260, eerste lid (nutsvoorzieningen individuele meter en servicekosten), en 7:261, derde lid (voorschot nutsvoorzieningen individuele meter), van het BW.

5. Open benoemingsprocedure zittingsleden en onafhankelijke leden van de Raad van Advies, en uitbreiden betrokkenheid huurders en verhuurders

5.1 Inleiding

Het moderniseren van de governance ziet op de benoemingsprocedure voor de onafhankelijke leden van de Raad van Advies en zittingsleden. Het voorstel is om deze procedures meer open in te richten. Dit wordt toegelicht in paragraaf 5.2. Daarnaast wordt voorgesteld om koepelorganisaties meer te betrekken bij de Huurcommissie. Het voorstel daarvoor wordt beschreven in paragraaf 5.3.

5.2 Benoemingsprocedure

De Huurcommissie is een zelfstandig bestuursorgaan (ZBO). De ondersteuning is ondergebracht in de Dienst van de Huurcommissie (een agentschap). De Huurcommissie kent een bestuur, bestaande uit een voorzitter en een plaatsvervangend voorzitter, zeven zittingsvoorzitters en 54 zittingsleden (in 2015). De zittingsvoorzitters en de zittingsleden zijn primair belast met het beslissen over de geschillen. Daarnaast nemen zij deel aan vergaderingen met het ZBO bestuur. Tijdens deze vergaderingen kunnen zittingsvoorzitters en zittingsleden aan het bestuur zwaarwegende adviezen uitbrengen over de conceptversies van het jaarplan en het jaarverslag. De Huurcommissie kent ook een Raad van Advies. De Raad van Advies adviseert het bestuur van de Huurcommissie over de uitvoering van de wettelijke taken, de meerjarenbeleidsstrategie, het concept jaarverslag en het concept jaarplan.

De huidige benoemingsprocedure bij zittingsleden en leden van de Raad van Advies volgt uit de Uhw; zij worden benoemd, geschorst en ontslagen door de Minister voor Wonen en Rijksdienst. De Minister draagt er zorg voor dat bij de benoeming van zittingsleden de belangen van huurders en verhuurders gelijkelijk zijn vertegenwoordigd. Bij iedere benoeming van een zittingslid, kunnen de organisaties die geacht kunnen worden de belangen van de huurders en de verhuurders te behartigen een aanbeveling doen. De Raad van Advies dient te bestaan uit drie huurdersleden, drie verhuurdersleden en drie onafhankelijke leden. Ook hier geldt dat bij iedere benoeming de Minister de organisaties die de belangen van de huurders en de verhuurders behartigen en onafhankelijke organisaties in de gelegenheid stelt een aanbeveling te doen.

Hiermee zijn de benoemingsprocedures in feite «gesloten» procedures. Nadelen hiervan zijn dat derden geen aanspraak kunnen maken op de functie ondanks dat zij wel geschikt kunnen zijn, en dat de procedure niet transparant is voor buitenstaanders. Ook blijkt dat het aanbevelen door onafhankelijke organisaties in de praktijk weinig toegevoegde waarde heeft omdat deze organisaties niet actief of voldoende georganiseerd zijn. Voorgesteld wordt om de benoemingsprocedure van zittingsleden en de drie onafhankelijke leden van de Raad van Advies «open» in te richten, door vacatures voor deze functies voortaan open te stellen voor eenieder. Het bestuur van de Huurcommissie zal vervolgens een geschikte kandidaat voordragen voor benoeming door de Minister voor Wonen en Rijksdienst. Daarbij blijft de mogelijkheid bestaan dat de belangenorganisaties in eigen kring geschikte kandidaten verzoeken te solliciteren. Het is nadrukkelijk niet de bedoeling om te tornen aan de vertegenwoordiging van huurders en verhuurders in de zittingscommissies en de Raad van Advies. Daarom behouden de organisaties die de belangen van huurders en verhuurders behartigen hun aanbevelingsrecht voor de overige leden van de Raad van Advies. Ook blijft de wettelijke bepaling die voorschrijft dat de Minister bij de benoemingen van zittingsleden rekening houdt met de gelijkelijke vertegenwoordiging van huurders en verhuurders onverminderd van kracht. Daarnaast wordt voorgesteld dat het bestuur alleen een kandidaat als zittingslid kan voordragen, als voorafgaand aan de voordracht het bestuur met de aangewezen belangenorganisaties overleg heeft gevoerd. Deze raadpleging alsmede het «open» inrichten van de benoemingsprocedure vereisen wijziging van de Uhw.

5.3 Betrokkenheid koepelorganisaties

5.3.1. Inleiding

Wanneer verhuurders gaan bijbetalen aan de bekostiging van de Huurcommissie, ligt het in de rede dat zij ook meer worden betrokken bij de Huurcommissie. Tegelijkertijd staat voorop dat de Huurcommissie te allen tijde onafhankelijk is, en de vrijheid moet hebben en voelen om onafhankelijk te handelen zonder externe druk. Ook geldt dat waar verhuurders meer inspraak krijgen, dezelfde inspraakmogelijkheden moeten worden gecreëerd voor huurders. Voorgesteld wordt om de betrokkenheid van koepelorganisaties te vergroten via de Raad van Advies. Dit wordt hieronder toegelicht.

5.3.2. Verzwaring rol Raad van Advies

De Raad van Advies bestaat uit negen leden. De leden zijn afkomstig uit de belangenorganisaties van huurders en verhuurders, en onafhankelijke organisaties of personen. Voorgesteld wordt nu om de betrokkenheid van huurders en verhuurders bij de Huurcommissie te vergroten door de rol van de Raad van Advies te verzwaren. Dit gebeurt enerzijds door de onderwerpen waar advies op kan worden uitgebracht uit te breiden met de ontwerpbegroting en de concept jaarrekening. Anderzijds gebeurt dit door de bestaande en nieuwe taken van de Raad van Advies te verankeren in de Uhw, waar dit nu alleen is opgenomen in het bestuursreglement, bedoeld in artikel 3f van de Uhw.

6. Financiële gevolgen

Er zijn financiële gevolgen voor de Huurcommissie, voor de overheid, voor verhuurders en voor huurders. De gevolgen voor de overheid, de verhuurders en de huurders worden eerst hieronder kwantitatief weergegeven. Vervolgens worden de financiële gevolgen voor de Huurcommissie beschreven, en waar mogelijk gekwantificeerd.

Onderwerp	Overheid	Verhuurders	Huurders
Uitbreiding taken	Neutraal	Neutraal	Neutraal
Verhuurderbijdrage	Positief	Negatief	Neutraal
Gedifferentieerde legestarieven	Neutraal	Negatief voor «veelgebruikers»	Neutraal
Zelfde leges voor alle verhuurders en verlagen leges naar € 300	Neutraal	Positief voor verhuurders-rechtspersonen Negatief voor verhuurders-natuurlijke personen	Neutraal
Gratis bemiddeling	Neutraal	Positief	Positief
Drempelbedragen	Neutraal	Neutraal	Neutraal

De financiële gevolgen voor de Huurcommissie als gevolg van:

• – Uitbreiding van taken met geschillen die voortkomen uit klachten van huurders: de eenmalige kosten bestaan uit het opleiden van het zittende personeel van de Huurcommissie. Naar schatting bedraagt dit € 25.000. Structurele kosten bestaan uit het aantal verzoeken vermenigvuldigd met de kosten die gemaakt worden om deze geschillen te beslechten (p x q). Bij 250 extra geschillen bedraagt dit € 350.000 per jaar. In dit bedrag wordt nog geen rekening gehouden met de legesinkomsten. Als legesinkomsten zouden worden meegerekend dan zou dit bedrag lager uitvallen.

• – Verhuurderbijdrage: de gevolgen van de verhuurderbijdrage voor de Huurcommissie bestaan uit de uitvoeringskosten. Zie daarvoor paragraaf 3.2.3.

• – Gedifferentieerde legestarief: het aantal geschillen over aanvangshuurprijzen en all-in huren fluctueert jaarlijks. Een raming van de extra legesinkomsten als gevolg van deze regeling gebaseerd op voorgaande jaren is dus altijd zeer onzeker. Ter grove indicatie: in 2015 zouden circa 40 verhuurders mogelijk in aanmerking zijn gekomen voor de verhoogde legestarieven bij geschillen over aanvangshuren. Rekening houdend met het aantal geschillen dat door deze verhuurders is verloren zouden de extra legesinkomsten maximaal € 36.000 bedragen. gratis bemiddeling:. Bij all-in huur zouden enkele verhuurders in 2015 mogelijk een hoger legestarief hebben gekregen.

• – Leges: het ramen van leges is met veel onzekerheden omgeven. Het aantal verzoeken is de afgelopen jaren afgenomen, maar het is onzeker of dit ook duidt op een trend. Inkomsten uit leges zullen wijzigen als gevolg van het gewijzigde tarief voor verhuurders, als gevolg van het starten met bemiddeling en drempelbedragen en door de introductie van gedifferentieerde legestarieven voor veelgebruikers. De financiële gevolgen van bemiddeling zijn afhankelijk van hoeveel zaken worden afgehandeld met succesvolle bemiddeling, en hoeveel zaken worden beëindigd na ontvangst van de onderzoeksrapportage van de Huurcommissie. Door het ontbreken van historische gegevens is het lastig in te schatten welke verzoeken straks succesvol worden bemiddeld en welke verzoeken worden beëindigd na ontvangst van het onderzoeksrapport.

• – Naar schatting kan door bemiddeling en het introduceren van drempelbedragen het aantal verzoeken voor een uitspraak met 40% afnemen. Uitgaande van circa 11.000 geschillen per jaar, gaat het dan om 4.400 geschillen. Als voor de resterende geschillen verhuurders in dezelfde mate in het ongelijk worden gesteld als in de voorgaande jaren, dan zal aan legesinkomsten circa € 1.000.000 resteren. In deze raming is geen rekening gehouden met ontvangsten uit gedifferentieerde leges.

7. Gegevensbescherming en Privacy Impact Assessment

Het voorschrift moet voldoende nauwkeurig zijn omschreven:

Het voorschrift moet adequate en effectieve waarborgen bevatten tegen ongeoorloofde inbreuken:

De privacy-inbreuk moet worden gerechtvaardigd door een «pressing social need» en moet in overeenstemming zijn met de beginselen van proportionaliteit en subsidiariteit:

De gegevens die door de Belastingdienst aan het bestuur worden verstrekt behelzen in wezen «slechts» de NAW-gegevens en het aantal woningen van de verhuurder. In de vormgeving hiervan is het verstrekken van persoonlijke informatie zoveel mogelijk beperkt. Doordat de verklaring van de Belastingdienst uitsluitend die gegevens verstrekt, wordt de privacy van verhuurders zo min mogelijk aangetast. Daarmee is de verstrekking van gegevens proportioneel. De Belastingdienst zal na de verstrekking van de gegevens geen nadere informatie verstrekken en zal zich ook niet (laten) mengen in een bezwaar-, verzoekschrift- of beroepsprocedure. Voorts zullen alleen gegevens worden verstrekt van verhuurders die meer dan 50 huurwoningen bezitten. Nu de Tweede Kamer heeft ingestemd met verhoging van de heffingsvrije voet naar 50 woningen neemt het aantal verhuurders waarover gegevens worden verstrekt af met 650 verhuurders.

Op de wijze zoals voorgesteld, wordt heel gericht gewerkt; er wordt immers gebruik gemaakt van een bestaand bestand. Op deze wijze is uiteindelijk gekozen voor een werkwijze die zo min mogelijk ingrijpt in de privacybescherming.

Het beginsel van de «doelbinding»:

In het wetsvoorstel is dit vormgegeven door te vermelden dat de gegevens «uitsluitend» worden gebruikt ter uitvoering van het opleggen van een bijdrage (artikel 19d, eerste lid, van de Uhw).

Het transparantiebeginsel:

8. Regeldruk/administratieve lasten

Regeldruk valt uiteen in administratieve lasten en inhoudelijke nalevingskosten. Administratieve lasten zijn de tijd die besteed wordt en de kosten die gemaakt worden omdat voldaan moet worden aan informatieverplichtingen aan de overheid. Inhoudelijke nalevingskosten zijn de directe kosten die worden gemaakt om wettelijke verplichtingen na te leven.

Verhuurders

Tegen de verhuurderbijdrage kan bezwaar worden gemaakt. Het aantal bezwaarschriften dat verwacht wordt is beperkt. Omdat verhuurders het aantal woningen zelf moeten aangegeven bij de aangifte verhuurderheffing, ligt het niet voor de hand dat verhuurders tegen dit onderdeel van de verhuurderbijdrage bezwaar zullen maken. De mogelijkheid bestaat dat verhuurders bezwaar maken omdat zij het oneens zijn met het principe van de verhuurderbijdrage. Door verhuurdersorganisaties goed te betrekken bij de begroting van de Huurcommissie, kan dit helpen het aantal bezwaren vanuit principiële overwegingen tot een minimum te beperken.

Administratieve lasten	Afname (mln.)	Toename (mln.)	Saldo (mln.)
Structureel	€ 0,52	€ 0,05	– € 0,47
Eenmalig	€ 0,00	€ 0,23	€ 0,23

Nalevingskosten	Afname (mln.)	Toename (mln.)	Saldo (mln.)
Structureel	€ 0,00	€ 0,03	€ 0,03
Eenmalig	€ 0,00	€ 0,00	€ 0,00

Huurders

Bij bemiddeling is minder focus op onderzoek, en meer op begeleiding, waardoor minder gegevens verstrekt hoeven te worden. Zie hieronder een raming van de administratieve lasten en regeldruk:

	Afname in hele uren en euro's		Toename in hele uren en euro's		Saldo in hele uren en euro's
	Uren	Kosten	Uren	kosten	Uren	kosten
Structureel	12.610	€ 5.563	772	€ 577	– 11.838	– € 4.986
Eenmalig	0	€ 0,00	0	€ 0,00	0	€ 0,00

9. Consultatie

Het wetsvoorstel is ter consultatie voorgelegd aan Aedes, de Woonbond, IVBN en Vastgoedbelang. Hun opmerkingen bij de onderwerpen uit het wetsvoorstel, en de reacties hierop, zijn hierna opgenomen.

Bijdrage van verhuurders

Eén legestarief voor verhuurders van € 300

IVBN geeft aan naar hogere leges te willen, om meer recht te doen aan het «veroorzaker betaalt» principe. IVBN is van mening dat er meer evenwicht in de legesafdracht moet komen. IVBN acht het verschil van € 25 tegenover € 450 te groot. Bij IVBN bestaat het beeld dat de bijdrage van huurders van € 25 geen drempel vormt om naar de Huurcommissie te gaan. IVBN noemt het verschil in legesbedragen voor verhuurders die natuurlijke personen zijn en verhuurders die rechtspersonen zijn ook onevenwichtig. Vastgoed Belang sluit zich hierbij aan voor zover het gaat om het grote verschil in leges tussen huurders en verhuurders die rechtspersonen zijn. Vastgoed Belang is het oneens met de verhoging van het legestarief voor verhuurders tevens natuurlijke personen, en vindt de verlaging van leges voor verhuurders tevens rechtspersonen positief. Vastgoed Belang pleit voor het gelijk trekken van de leges voor zowel verhuurders als huurders. Woonbond en Aedes zijn het eens met het gelijk houden van het legestarief voor huurders op € 25. De reactie hierop is dat door één legestarief voor verhuurders te hanteren de kosten evenwichtiger verdeeld worden onder verhuurders, en er een verantwoorde balans ontstaat tussen de leges per geschil en de vaste bijdrage van verhuurders.

Hogere leges voor veelgebruikers

Partijen kunnen zich vinden in het idee dat als dezelfde verhuurders vaak geschillen verliezen bij de Huurcommissie, zij hogere leges zouden moeten betalen. Over de invulling die aan dit principe is gegeven in dit wetsvoorstel lopen de meningen uiteen. IVBN zou graag zien dat aan huurders die herhaaldelijk met vergelijkbare geschillen naar de Huurcommissie gaan, hogere leges worden gevraagd. Woonbond merkt op dat in deze regeling verhuurders met veel woningen eerder te maken kunnen krijgen met de regeling dan verhuurders met weinig woningen. Hier is tegenin gebracht dat van een professionele verhuurder mag worden verwacht dat deze de systematiek om de aanvangshuur vast te stellen juist kan toepassen.

Meer betrokkenheid van koepelorganisaties bij de Huurcommissie

Bemiddelen en uitbreiden taken

ARTIKELSGEWIJS

Artikel I, onderdelen B en C, onder 2, 3 en 5

Met de voorgestelde wijzigingen in de artikelen 3d, eerste en vierde lid, en 3g, derde, vierde en zesde lid, van de Uhw en het voorgestelde vervallen van artikel 3d, vijfde lid, van de Uhw wordt de benoemingsprocedure van de zittingsleden van de huurcommissie, bedoeld in artikel 3a, tweede lid, van de Uhw en de onafhankelijke leden van de Raad van Advies, bedoeld in artikel 3g van die wet gemoderniseerd.

Artikel I, onderdeel C, onder 1 en 4

Artikel I, onderdelen D, E, F, onder 1a, L en M

Voorts is in het voorgestelde artikel 4, vijfde lid, van de Uhw een taakuitbreiding van de Huurcommissie opgenomen. Het betreft hier geschillen die voortvloeien uit klachten van de huurder over het handelen of nalaten van de verhuurder in het kader van de door de verhuurder geleverde producten en verrichte diensten aan de huurder. Uitgezonderd voor de behandeling door de Huurcommissie zijn die geschillen die tot de exclusieve bevoegdheid van de rechter behoren. Voor een uitgebreide toelichting hierop wordt verwezen naar het algemeen deel van deze memorie van toelichting onder hoofdstuk 2 (artikel I, onderdeel D, onder 2).

De voorgestelde wijzigingen in de artikelen 4, eerste lid, 6, eerste lid, onderdeel a, 7, eerste lid, eerste volzin, 28, eerste lid, en 39, eerste lid, van de Uhw lopen hierbij mee (het voorgestelde artikel I, onderdelen D, onder 1, E, F, onder 1a, L en M).

Artikel I, onderdeel F, onder 1b

In de voorgestelde wijziging van artikel 7, eerste lid, tweede volzin, is bepaald dat de hoogte van de aan de Staat verschuldigde vergoeding, die in het Bhw is opgenomen, mede afhankelijk is van het aantal malen binnen een kalenderjaar dat de Huurcommissie uitspraak heeft gedaan op basis van een verzoek als bedoeld in de artikelen 7: 249 en 7:258, derde lid, van het Burgerlijk Wetboek, en daarbij, gelet op de strekking van het verzoekschrift, heeft geoordeeld dat de verhuurder de in het ongelijk gestelde partij is. Voor een uitgebreide toelichting hierop wordt verwezen naar het algemeen deel van deze memorie van toelichting onder paragraaf 3.3.3.

Artikel I, onderdelen F, onder 1c, 3 en 4, G en H

Met de voorgestelde wijzigingen in de artikelen 7, achtste en negende lid, en 7a, derde lid, en het voorgestelde vervallen van de artikel 7, eerste lid, derde volzin, en 8, tweede volzin, van de Uhw komt het onderscheid natuurlijke persoon en rechtspersoon te vervallen. Voor een uitgebreide toelichting hierop wordt verwezen naar het algemeen deel van deze memorie van toelichting onder paragraaf 3.3.2.

Artikel I, onderdeel F, onder 2

Artikel I, onderdelen I en K

Artikelen 8a en 8b

Artikel 8c

Ter zake van één huurwoning kunnen er meerdere genothebbenden zijn. Bijvoorbeeld echtgenoten die samen het genot krachtens eigendom, bezit of beperkt recht hebben van een huurwoning. Voor de verhuurderheffing wordt een dergelijke huurwoning in aanmerking genomen bij degene aan wie de WOZ-beschikking van die huurwoning is bekendgemaakt (zie artikel 24, vierde lid, van de Wet WOZ). Dit is veelal de oudste genothebbende. Deze huurwoning telt dus bij hem of haar mee bij de beantwoording van de vraag of hij of zij bijdrageplichtig is voor de verhuurderbijdrage.

De artikelen 8d, 8e en 8f

Artikelen 19c en 19d

Artikel I, onderdeel J

De Minister voor Wonen en Rijksdienst, S.A. Blok