Nr. 6 NOTA NAAR AANLEIDING VAN HET VERSLAG

Met belangstelling heb ik kennis genomen van de vragen van de fracties van de VVD, de SP, de PvdA, het CDA, D66, De ChristenUnie en de SGP. In deze nota beantwoord ik de gestelde vragen. In de gestelde vragen heb ik aanleiding gezien twee wijzigingen voor te stellen in artikel I, onderdeel c, en artikel II, onderdeel B. Deze wijzigingen betreffen de termijn voor het bekendmaken van de veilingvoorwaarden op de website en een verbetering van een verwijzing in artikel 3:267 lid 4 Rv. De wijzigingen zijn in deze nota bij de betreffende artikelen nader toegelicht (Kamerstukken II 2013/14, nr. 7).

De leden van de VVD-fractie vragen of de regering zich herkent in de bezwaren van de Afdeling advisering van de Raad van State (hierna: de Afdeling) op het vlak van de aankondiging van de veiling via internet. De Afdeling adviseert ten aanzien van de aankondiging van de veiling via internet in de toelichting te verduidelijken dat ook de aankondiging via internet ten minste dertig dagen raadpleegbaar moet zijn. Ik heb dit advies ter harte genomen en in de toelichting (p. 5) heb ik bevestigd dat de eis van dertig dagen uit artikel 516 Rv ook voor internetveilingen geldt.

De leden van de VVD-fractie stellen een aantal vragen over het huurbeding. Zij vragen hoe ver de verplichting van de hypotheekhouder reikt om een eventuele huurder te achterhalen en wat de gevolgen voor de hypotheekhouder, de executiekoper en de huurder zijn wanneer er zich onverhoopt toch een huurder in het executoriaal verkochte object zou bevinden.

Wanneer een verhuurder een zaak overdraagt waarop een huurovereenkomst betrekking heeft, gaan de rechten en plichten van de verhuurder over op de nieuwe eigenaar (artikel 7:226 BW). Dit wordt ook wel «koop breekt geen huur» genoemd. Omdat deze regel de verkoopprijs drukt, wordt in bijna alle hypotheekakten een huurbeding opgenomen. In het huurbeding staat bijvoorbeeld dat de hypotheekgever het goed niet mag verhuren zonder toestemming van de hypotheekhouder. Naar huidig recht kan de hypotheekhouder het huurbeding tegen de nieuwe eigenaar en de huurders inroepen wanneer het goed executoriaal wordt verkocht. Kort gezegd breekt koop dan wel huur. Als de hypotheekhouder nalaat het huurbeding in te roepen, kan de nieuwe eigenaar met een huurder blijven zitten die een beroep doet op het huurbeding. Kopers bieden vanwege dit risico minder hoge bedragen voor een pand dat executoriaal wordt verkocht. De voorgestelde wijziging van artikel 3:264 BW verplicht de hypotheekhouder het huurbeding in te roepen voorafgaand aan de openbare verkoop van een woning. Deze verplichting geldt in drie gevallen niet. De verplichting geldt niet als de woning met de huurovereenkomst meer zal opbrengen dan zonder, als de woning ook met een huurovereenkomst voldoende opbrengt om de hypotheekhouders te voldoen of als er geen personen krachtens huurovereenkomst gebruik kunnen maken van de woning. De enkele omstandigheid dat er zich in het object van de executoriale verkoop, naar de inschatting van de hypotheekhouder, nog een huurder bevindt, vormt dus geen uitzondering op de verplichting om het huurbeding in te roepen. Een hypotheekhouder is niet verplicht om uit te zoeken of er zich in de woning daadwerkelijk huurders bevinden. Dat zou inderdaad belastend zijn. De hypotheekhouder kan volstaan met het in alle gevallen inroepen van het huurbeding. Slechts wanneer de hypotheekhouder het huurbeding niet wil inroepen, moet hij vaststellen dat zich in de woning geen huurders bevinden. Wanneer de hypotheekhouder het huurbeding niet inroept terwijl geen sprake was van een van de uitzonderingsgronden, heeft de hypotheekhouder niet voldaan aan de wettelijke eis van voorgesteld artikel 3:264 BW. Als het huurbeding niet is ingeroepen, gaan de rechten en verplichtingen uit de huurovereenkomst over op de nieuwe eigenaar van de woning op grond van de hoofdregel uit artikel 7:226 BW. De huurder krijgt dan een nieuwe verhuurder. Voor de schade die ontstaat door het handelen in strijd met deze wettelijke plicht kan de nieuwe eigenaar de hypotheekhouder aansprakelijk stellen op grond van onrechtmatige daad (artikel 6:162 BW).

De leden van de VVD-fractie vragen ook of dit voorstel past in het financieringssysteem van de banken. Zij vragen of het klopt dat particuliere kopers voornamelijk in staat zullen zijn om een onroerende zaak via een executieveiling te kopen als zij reeds een som geld voorhanden hebben.

Om te voorkomen dat huiseigenaren met een restschuld blijven zitten, is het bedrag dat een koper mag lenen beperkt. In 2013 kan een hypotheek worden afgesloten tot 105% van de waarde van de woning (inclusief 2% overdrachtsbelasting). Vanaf 2018 kan in principe geen hogere hypotheek meer kan worden verkregen dan de waarde van het huis. Een executieveiling brengt bijkomende kosten met zich mee. Het totaal bedrag van de waarde van de woning, de overdrachtsbelasting, de notariskosten en de veilingkosten kunnen het bedrag dat maximaal kan worden geleend dus te boven gaan. Voor het gedeelte dat de potentiële koper niet kan lenen, zal deze inderdaad eigen geld moeten meebrengen. Door te sparen voordat men een huis koopt, op een veiling of via de reguliere weg, verkleint men het risico om met een schuld te blijven zitten bij latere verkoop van het huis. Hiermee past het voorstel in het financieringssysteem van de banken.

De leden van de VVD-fractie zijn door de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB) benaderd over een aan de executoriale verkoop voorafgegane fase, waar in Frankrijk goede ervaringen mee zijn opgedaan. Het betreft de zogenaamde «vente amicale». Deze leden vragen de regering dit systeem uiteen te zetten en aan te geven welke invloed dit systeem in Frankrijk heeft op de opbrengst van een onroerende zaak die anders via een executoriale verkoop zou zijn verkocht. Deze leden vragen of een dergelijke voorfase in Nederland navolging zou verdienen. De leden van de SP-fractie en de D66-fractie vragen eveneens om een reactie op de vente amicale of «Vente Amiable et Purguante».

Bij de Franse «vente amicale» wordt een woning nadat de executie is aangezegd eerst onderhands op internet te koop aangeboden. Bij de vente amicale is net als bij de executieveiling sprake van executie door de hypotheekhouder. De koper heeft bij de vente amicale echter anders dan bij een veiling wel bedenktijd en hij kan een financieringsvoorbehoud maken. Op deze manier kunnen veel potentiele particuliere kopers worden bereikt met een zo hoog mogelijke verkoopprijs tot gevolg. Exacte gegevens over de invloed van de vente amicale op de opbrengst ontbreken echter. Naar huidig Nederlands recht is de onderhandse executoriale verkoop al mogelijk. Daar wordt steeds meer gebruik van gemaakt. Bij een vrijwillige gedwongen onderhandse verkoop werkt de hypotheekgever vrijwillig mee aan de onderhandse verkoop. De hypotheekhouder biedt het pand aan bij een makelaar of handelaar en de verkoop wordt afgehandeld door een notaris met een onherroepelijke volmacht voor onderhandse verkoop. Naast de vrijwillige onderhandse executoriale verkoop kent het Nederlandse recht ook de gerechtelijke onderhandse executoriale verkoop. De Nederlandse onderhandse executoriale verkoop hanteert het systeem van de first price sealed-bid auction. Daarbij geschiedt de verkoop bij inschrijving. Bieders moeten meteen hun eindbod indienen bij de notaris (artikel 547 lid 2 Rv). De notaris stuurt het hoogste bod naar de hypotheekhouder en de hypotheekgever. Beide hebben de keuze om met de bieder een koopovereenkomst aan te gaan (artikel 547 lid 3 Rv jo artikel 3:268 lid 2 BW). Vervolgens wordt de koopovereenkomst ter goedkeuring aan de voorzieningenrechter voorgelegd (artikel 3:268 lid 2 jo artikel 548 Rv). Wanneer de hypotheekhouder verwacht dat een onderhandse executoriale verkoop meer oplevert dan een openbare executieveiling staat het de hypotheekhouder vrij te kiezen voor de onderhandse executoriale verkoop. Vanwege de verwachte hogere opbrengst wordt bij gedwongen verkoop steeds minder gebruik gemaakt van openbare executoriale verkoop (bron: Kadaster). Het verplichten van een onderhandse verkoop voorafgaand aan een executieveiling acht ik dus niet nodig.

De leden van de SP-fractie willen weten of ervaringen zijn uitgewisseld met andere landen of dat onderzoek is gedaan naar de wijze waarop executieveilingen van onroerende zaken plaatsvinden in andere landen en welke ervaringen er elders met online veilingen zijn. Het European University Institute (EUI)/European Private Law Forum in Florence en het Deutsches Notarinstitut (Dnotl) uit Würzburg hebben rechtsvergelijkend onderzoek gedaan naar het registergoederenrecht in een aantal EU-lidstaten. De resultaten daarvan zijn gepubliceerd in 2005 (zie www.eui.eu ). Daarnaast heb ik kennis genomen van de resultaten van het rechtsvergelijkend onderzoek van I. Visser (De executoriale verkoop van onroerende zaken door de hypotheekhouder, diss. 2013, p. 407–425). Visser onderzocht de executoriale verkoop in België, Bulgarije, Hongarije, Italië, Roemenië en Spanje. In de meeste landen blijkt het aantal executoriale verkopen sterk te zijn toegenomen. Nederland blijkt in vergelijking met de meeste andere landen een korte executoriale verkoopprocedure te hebben. Het gebruik van internet bij executieveilingen verschilt per land. In België, Duitsland, Hongarije en Italië wordt internet gebruikt voor de aankondiging of informatievoorziening. In Hongarije en Italië is het gebruik van internet wettelijk geregeld maar in België en Duitsland niet. Van de onderzochte landen wordt alleen in Hongarije internet ook gebruikt voor de veiling zelf. In Hongarije kan voorafgaand aan de openbare veiling worden geboden op internet. Tijdens de veiling zelf kan in Hongarije niet via internet worden geboden. Nederland gaat met dit wetsvoorstel dus nog wat verder met het gebruik van internet dan Hongarije omdat het voorstel ook voorziet in bieden via internet ten tijde van de veiling.

De leden van de CDA-fractie onderschrijven de wens van de regering executieveilingen transparanter en toegankelijker te maken. Zij vragen de regering of dit wetsvoorstel daartoe toereikend is. Het voorliggende voorstel maakt executieveiling via internet mogelijk. De veiling wordt aangekondigd op internet en kopers kunnen online bieden. Wie geen gebruik wil maken van internet kan tegelijkertijd ook in de veilingzaal bieden. Een executoriale verkoop wordt dus maximaal transparant en toegankelijk voor particulieren wereldwijd.

De leden van de D66-fractie vragen om een reactie op het voorstel van de KNB om een woning nadat de executie is aangezegd, eerst enige tijd onderhands te koop aan te bieden. Voor de reactie op de mogelijkheid om een tot bewoning bestemde onroerende zaak, nadat de executie is aangezegd, eerst enige tijd onderhands te koop aan te bieden, verwijs ik naar mijn antwoord hiervoor op de vragen van de VVD-fractie en de SP-fractie over de vente amicale.

De leden van de SGP-fractie vragen of met het wetsvoorstel wordt beoogd de kosten van ontruiming enkel te betrekken op die situaties waarin de ontruiming aan de koper wordt overgelaten. Het voorgestelde artikel 524a Rv bepaalt dat bij de executoriale verkoop van een woning aan de koper geen andere kosten in rekening worden gebracht dan de overdrachts- en omzetbelasting, het honorarium van de notaris, Kadasterkosten en de kosten van ontruiming. In beginsel is aangesloten bij de kostenverdeling zoals deze bestond op basis van de veilingvoorwaarden die door de hypothecair financiers in 1993 zijn opgesteld (AVVE 1993). In artikel 9 AVVE 1993 worden de kosten van ontruiming niet beperkt tot die situaties waarin de ontruiming aan de koper wordt overgelaten. In het voorgestelde artikel 524a geldt die beperking evenmin. De in artikel 524a Rv genoemde kosten van ontruiming zijn de daadwerkelijk gemaakte kosten om een pand te ontruimen pand en zijn niet afhankelijk van de vraag wie het pand heeft ontruimd of heeft laten ontruimen.

De leden van de SP-fractie merken op dat in 2007 de opbrengst van een onroerende zaak op een executieveiling gemiddeld 30 procent lager lag dan bij onderhandse verkoop. Deze leden vragen of inmiddels bekend is hoe groot dit verschil in een recenter verleden is, bijvoorbeeld in 2011–2012 en hoe groot dit verschil is in andere landen. Uit onderzoek van de Tilburg University (D. Brounen en M. de Jong-Tennekes, «Executieveilingen: verbeteren of voorkomen?, 2011), blijkt dat in de periode 2006–2011 de opbrengst van woningverkopen bij executieveilingen in Nederland gemiddeld 34 procent onder de marktprijs ligt. Uit het onderzoek van Visser (p. 425) blijkt dat in Duitsland, Hongarije, Italië, Roemenië en Spanje de gemiddelde opbrengst van een executoriale verkoop 11 tot 40% lager ligt dan de marktwaarde. In België en Bulgarije is de opbrengst ongeveer gelijk aan de marktwaarde.

De leden van de SP-fractie vragen of notarissen en hun medewerkers controleren welke stappen een hypotheeknemer heeft genomen de executieveiling te voorkomen in het kader van het beheersen van de schuld. Deze leden vragen in hoeverre getracht wordt telefonisch contact te zoeken met hypotheekgevers voordat wordt besloten (slechts) per brief te communiceren. Deze leden vragen ook of hier eenduidig beleid voor zou moeten komen en of ik hierover in gesprek ga met de KNB.

Het is gebruikelijk dat de notaris nagaat of de hypotheekgever daadwerkelijk in verzuim is. De notaris maakt hiervoor gebruik van de informatie die hij krijgt van de bank, die kan variëren van de opeisingsbrief tot het hele dossier. De notaris zal proberen met de hypotheekgever contact op te nemen. Telefonisch contact is in eerste instantie vaak niet mogelijk omdat het telefoonnummer vaak onbekend is. De notaris zal de hypotheekgever een termijn geven om te reageren, alvorens de veiling op te starten. Hierdoor kan de executie alsnog worden voorkomen. De hierboven beschreven wijze van handelen volgt uit hetgeen de notaris uit hoofde van zijn zorgplicht is voorgeschreven. Notariële vastgoedveilingen worden steeds vaker per regio georganiseerd. Dat draagt bij aan de eenduidigheid.

De genoemde leden vragen om een reactie op de constatering van de Vereniging voor makelaars en taxateurs dat hypothecaire financiers momenteel al niet in staat zijn in de reguliere koopmarkt voldoende financiële middelen en producten beschikbaar te stellen. Deze leden vragen welke maatregelen de regering gaat nemen. De leden van de CDA-fractie stellen in paragraaf 3 een vergelijkbare vraag. Voor de financiële positie van banken en huiseigenaren is het van belang dat de hypotheek niet hoger is dan de waarde van de woning. Daarmee wordt de kans kleiner dat burgers met een restschuld blijven zitten en dat banken een lening deels moeten afschrijven. In een markt van dalende huizenprijzen is het een teken van verstandig financieel beleid dat banken voorzichtig zijn met het verstrekken van hypothecaire leningen. Om rekening te houden met een eventuele verdere daling van de huizenprijzen kunnen banken van hypotheekgevers verlangen dat zij een deel van de woning met eigen geld betalen. Dat vraagt dus van burgers dat zij een deel sparen voor de aankoop van een woning.

De leden van de SP-fractie wijzen op een onderzoek naar malafide activiteiten in de vastgoedsector uit 2007 waaruit bleek dat bij executieveilingen sprake kan zijn van intimidatie en bedreiging en vragen wat daartegen wordt gedaan. De ACM (de Autoriteit Consument en Markt, de voormalige Nederlandse Mededingingsautoriteit (Nma) is in 2009 een kartelonderzoek gestart naar prijsafspraken bij executieveilingen. Inmiddels is dit onderzoek afgerond en heeft de NMa eind 2011 aan 14 handelaren en vervolgens nog eens aan 65 handelaren boetes opgelegd van in totaal € 10,4 miljoen. Er is geen onderzoek gedaan naar het effect van het Nma-onderzoek. Ongeacht waar intimidatie of bedreiging plaatsvindt, op een veiling of elders, is het raadzaam daarvan aangifte te doen bij de politie. Ik heb geen signalen ontvangen dat intimidatie en bedreiging bij executieveilingen sinds 2009 zijn toe-of afgenomen. Wat mij wel bekend is, is dat bij gedwongen verkoop op een executieveiling het verkochte goed veel minder oplevert dan bij onderhandse verkoop. Die lagere prijs heeft verschillende oorzaken. Dit voorstel neemt een groot aantal van deze oorzaken weg. Door betere bekendheid van de veiling door publicatie op internet, beter inzicht in de kosten en betere toegankelijkheid door online bieden, verwacht ik dat meer particulieren zullen meedoen aan executieveilingen. Ik verwacht dat door een grotere vraag de executieopbrengst zal stijgen. Dat is gunstig voor de verkoper die zonder of met een lagere restschuld blijft zitten en gunstig voor de hypotheekhouders die een groter deel van het door hen geleende geld terug krijgen.

De leden van de CDA-fractie merken op dat er voor particulieren een drempel is om een onroerende zaak op een executoriale veiling te kopen. Deze leden vragen of dit wetsvoorstel deze drempel weg haalt of dat meer maatregelen nodig zijn zoals verplichte onderhandse verkoop.

Dit voorstel beoogt inderdaad de drempel voor particulieren om te bieden op een executoriale veiling weg te nemen. Mijn verwachting is dat particulieren eerder online mee zullen bieden dan in een veilingzaal waar men zich wellicht onwennig voelt. Dit wetsvoorstel bevat tevens een aantal maatregelen om de risico’s die een veilingkoper loopt, te beperken. De voorgestelde regeling maakt de bijkomende kosten inzichtelijk, verkleint de kans dat de koper onverwachts met huurders wordt geconfronteerd aanzienlijk en zorgt ervoor dat het risico van het gekochte goed pas overgaat op de koper op het moment dat de koper eigenaar is geworden. Mijn verwachting is dat de executieopbrengst bij internetveiling hoger zal zijn dan bij de bestaande wijze van veilen. Het is goed mogelijk dat de opbrengst van een onderhandse verkoop nog steeds meer zal opleveren dan een executoriale verkoop op de veiling. Hypoheekhouders doen er daarom goed aan per geval te bekijken welke vorm van verkoop naar verwachting de hoogste opbrengst zal genereren. Dat zullen hypotheekhouders ook doen omdat zij zelf gebaat zijn bij een zo hoog mogelijke opbrengst. Een verplichting tot onderhands verkopen is dus niet nodig. Bovendien is onderhandse verkoop niet in alle gevallen de beste weg. Als er geen potentiële kopers te verwachten zijn bij een onderhandse verkoop gaat er onnodig veel tijd verloren indien verplicht wordt om drie maanden te wachten voordat men het goed op internet mag veilen. De schuld van de koper loopt in de tussentijd immers alleen maar op. Ook in de situatie dat er juist heel veel gegadigden zijn, kan een veiling meer opleveren dan onderhandse verkoop omdat men dan tegen elkaar op zal bieden. Per geval zal worden gekozen voor de wijze van verkoop die naar verwachting het meeste opbrengt.

De leden van de CDA-fractie vragen of de regering heeft onderzocht in welke mate er in Nederland sinds het uitbreken van de financiële crisis (vanaf 2008) sprake is geweest van onterechte huisuitzettingen door banken. Deze leden refereren in dit kader aan onder meer een recente schikking die inhoudt dat tien grote Amerikaanse hypotheekverstrekkers in totaal 6,5 mld. betalen aan huiseigenaren die door de hypotheekcrisis ten onrechte uit hun woning zijn gezet. Deze leden vragen de regering te reageren op deze schikking, ook in Nederlands perspectief. Deze leden vragen of banken ook in Nederland nadrukkelijker moeten worden gestimuleerd bij te dragen aan integrale oplossingen die executieverkoop in crisistijd waar mogelijk voorkomen.

Wanneer een hypotheekgever van oordeel is dat de bank ten onrechte maatregelen zoals een executoriale verkoop neemt, kan hij naar de rechter (zie bijvoorbeeld de uitspraak van de voorzieningenrechter te Amsterdam van 13 mei 2013, zaak nr. C/13/541232 / KG ZA 13–543 SR/SvE). Het is aan de rechter om te beoordelen of de maatregel gerechtvaardigd is en wanneer dat niet het geval is, of de bank schadevergoeding moet betalen. Een belangrijke maatregel om te voorkomen dat een pand executoriaal moet worden verkocht is niet te veel te lenen. Het kabinet heeft daartoe banken aan regels gebonden voor wat betreft de hoogte van hypothecaire leningen. Dit jaar mag een lening nog maximaal 105% bedragen van de waarde van de woning (inclusief 2% overdrachtsbelasting). Vanaf 2018 mag de hypotheek in principe niet hoger zijn dan de waarde van de woning.

Voornoemde leden vragen verder of een gebrek aan informatie over een te veilen object een drempel vormt voor particuliere kopers en voor hypotheekverstrekkers. De genoemde leden vragen ook hoe de regering in dit verband de samenloop ziet als de potentiële hypotheekverstrekker ook partij is bij het veilingproces als de bank die overgaat tot een veiling.

Terecht stellen de genoemde leden dat de hoeveelheid informatie over een te executeren goed van invloed is op de interesse van kopers en hypotheekverstrekkers. Wanneer weinig informatie beschikbaar is, zal een potentiële koper afzien van de koop of een risico incalculeren en een lager bod doen dan hij bij volledige informatie zou doen. Banken die het risico van het verstrekken van een lening voor een goed onvoldoende kunnen inschatten doordat de informatie onvolledig is, zullen terughoudend zijn met het verschaffen van een lening. Met de introductie van de internetveiling wordt het eenvoudiger om kopers en banken van informatie te voorzien. Op de website waar de veiling van het goed wordt aangekondigd, kan niet alleen een beschrijving van het goed maar kunnen ook foto’s, kadastrale kaarten en keuringsrapporten worden opgenomen. Kopers en banken kunnen zich zo een goed beeld vormen van het te koop aangeboden goed.

De voornoemde leden vragen of de regering de verplichting onderschrijft voor notarissen bij aantoonbaar terechte dan wel onvermijdbare executieverkoop meer, duidelijkere en completere informatie te verstrekken over het te veilen pand. Deze leden vragen op welke wijze hier invulling aan kan worden gegeven, op welke wijze het internet hiervoor kan worden gebruikt.

Bij een «gewone» verkoop heeft de verkoper tegenover de koper op grond van artikel 7:15 BW een mededelingsplicht ter zake van bijzondere lasten en beperkingen. Het gaat hier bijvoorbeeld om beperkingen die voortvloeien uit een huurovereenkomst. In geval van executie kan de koper echter geen beroep doen op de mededelingsplicht van de verkoper (artikel 7:19 BW), tenzij de executerende verkoper de last of beperking kende. Bij een executoriale verkoop heeft de notaris de verplichting informatie over het pand aan het publiek te verstrekken. De notaris is voor het verkrijgen van deze informatie deels afhankelijk van de informatie die hij van de verkoper krijgt maar hij moet ook zelf onderzoek doen. De Hoge Raad heeft bepaald dat de notaris bij een openbare executoriale verkoop een hoge mate van zorgvuldigheid in acht moet nemen (HR 22 maart 1996, NJ 1996, 688 (Kromjongh/Van Dijk c.s.). De tuchtrechter heeft bepaald dat de plicht tot het in acht nemen van een hoge mate van zorgvuldigheid ook geldt voor de informatieverstrekking met betrekking tot de «feitelijke, zoals de bouwkundige, situatie van de te veilen zaak» (Hof Amsterdam (tuchtr.) 30 mei 1996, PW 21008). Uit de jurisprudentie blijkt dat voor de notaris de zorgvuldigheidseis ten aanzien van informatie over de juridische staat van het pand wel hoger is dan ten aanzien van feitelijke informatie. Met de introductie van de internetveiling wordt het voor de notaris veel eenvoudiger om het publiek te informeren over de juridische en de feitelijke status van het te executeren pand. Op de veilingwebsite kunnen bijvoorbeeld foto’s, kadastrale kaarten en keuringsrapporten worden geplaatst die door alle potentiele kopers kunnen worden bekeken. De verwachting is dat daar ruimhartig gebruik van zal worden gemaakt. Een wettelijke plicht daartoe acht ik op dit moment daarom niet nodig.

De leden van de CDA-fractie vragen ook hoe de kosten worden verevend. Het voorgestelde artikel 524a Rv geeft aan welke kosten bij de koper van een woning in rekening mogen worden gebracht. Alleen de overdrachts- en omzetbelasting, het honorarium van de notaris, het kadastrale recht en de kosten van kadastrale recherche en de kosten van ontruiming mogen bij de koper van een woning in rekening worden gebracht. Andere kosten, zoals de kosten in verband met informatie over het pand, mogen niet aan de koper in rekening worden gebracht. Naar huidig recht is dat op grond van de veilingvoorwaarden van de hypothecaire financiers van 1993 en 2006 anders. Op grond van de huidige veilingvoorwaarden worden meer kosten bij de koper in rekening gebracht. Het gaat hier bijvoorbeeld om inzetloon, de kosten van doorhaling van de inschrijvingen van hypotheken en beslagen; de kosten van advertentie en de kosten van executie ter voorbereiding en organisatie. Het voorgestelde artikel 524a Rv maakt een einde aan deze lijst van kosten die bij de koper in rekening worden gebracht. De andere kosten blijven voor rekening van de verkoper. Alleen de in de wet genoemde kosten kunnen nog bij de koper in rekening worden gebracht. Van deze kosten moet de notaris of de financier van te voren bovendien naar beste weten een inschatting maken. De koper krijgt dus meer zekerheid over de hoogte van de kosten dan nu het geval is en dat maakt de financiering iets makkelijker.

De leden van de VVD-fractie vragen of het systeem van opbod en afmijning wel het juiste systeem is voor het veilen van onroerende zaken via het internet. Zij vragen of er in de afmijnfase een congestie van biedingen zou kunnen ontstaan en of artikel 519, eerste lid, zou moeten worden aangepast. Naar huidig recht geschiedt de executoriale verkoop bij opbod en vervolgens bij afmijning (artikel 519 Rv). De voorgestelde internetveiling wijzigt dit systeem niet. De gekozen wijze van opbod en afmijning heeft tot doel een zo hoog mogelijke opbrengst te bereiken en werkt als volgt. Vaak staat een eerste inzet in de veilingvoorwaarden. Vervolgens kunnen potentiële kopers op de veiling over elkaar heen bieden. Wanneer geen van de bieders meer wil bieden, staat het maximumbedrag vast. Op dat moment wordt de veiling bij opbod gesloten. Daarna vindt de afmijning plaats. De notaris start met het hoogste bedrag van de verkoop bij opbod plus een zeker percentage. Degene die «mijn» roept is de koper en aan hem wordt de zaak toegewezen. Vaak moet de notaris de prijs laten zakken, afslag genoemd, voordat iemand «mijnt». Met het na het mijnen toewijzen van de zaak is de eigendom overigens nog niet overgegaan. Op grond van artikel 525 Rv verkrijgt de koper het recht op de verkochte zaak door inschrijving van het proces-verbaal van toewijzing. Het mijnen kan evengoed in een veilingzaal als op internet. De notaris heeft de taak vast te stellen wie het eerst mijnt. Bij mijnen via internet is het tijdstip van mijnen zelfs eenvoudiger vast te stellen dan in de zaal omdat op de website meteen een tijdstip bij het mijnen kan worden vermeld. Praktische problemen met opbod en afmijning op een internetveiling voorzie ik daarom niet.

De genoemde leden vragen ook of in artikel 519, tweede lid, Rv ter verduidelijking kan worden toegevoegd «die in de veilingvoorwaarden is vermeld». Het voorgestelde artikel 519 lid 2 Rv bepaalt dat de openbare verkoop ook uitsluitend of gelijktijdig via internet kan plaatsvinden via een algemeen toegankelijke website. Op grond van artikel 519 lid 3 Rv bepaalt de notaris via welke website er kan worden geboden. Op grond van het voorgestelde artikel 517 lid 2 Rv worden de veilingvoorwaarden geplaatst op de in artikel 516 bedoelde algemeen toegankelijke websites. Derden kunnen dus kennis nemen van de veilingvoorwaarden wanneer ze al op de veilingwebsite zitten. Het vermelden van de veilingwebsite in de veilingvoorwaarden heeft dan weinig toegevoegde waarde.

De leden van de VVD-fractie lezen dat de kosten die extra aan de executiekoper in rekening worden gebracht naar beste weten moeten worden geschat. Deze leden vragen welke foutmarge er mag worden gehanteerd en in welke mate dit alsnog belemmerend zou kunnen werken voor particuliere kopers die een onroerende zaak willen verkrijgen via een executieveiling.

Artikel 524a lid 2 Rv bepaalt dat aan de koper voorafgaand aan de veiling naar beste weten een indicatie moet worden gegeven van de maximale hoogte van de kosten en heffingen die hem in rekening worden gebracht. Op grond van artikel 524a lid 1 Rv mogen slechts vier kostenposten bij de koper in rekening worden gebracht. Voor een deel van deze kostenposten geldt dat de notaris of financier deze van te voren heel nauwkeurig moet kunnen aangeven. Dat zijn de kosten van de notaris en het Kadaster. De belasting is een percentage van de koopprijs en die staat pas na de executieverkoop vast. Bij de kosten van ontruiming kan een onzekerheid bestaan. De kosten van ontruiming zijn bijvoorbeeld afhankelijk van de mate waarin de huidige bewoner meewerkt aan de ontruiming. Artikel 524a Rv geeft de koper een grote mate van zekerheid omtrent de kosten. Ik verwacht dat deze bepaling een belangrijke bijdrage levert aan het wegnemen van belemmeringen voor de koper om een huis op de veiling te kopen.

Voornoemde leden stellen vast dat artikel 524a Rv de kosten regelt die de veilingkoper in rekening worden gebracht wanneer het gaat om een tot bewoning bestemde onroerende zaak. Deze leden vragen of de definitie van dit soort zaken in de memorie van toelichting kan worden opgenomen.

Artikel 524a Rv is van toepassing op tot bewoning bestemde onroerende zaken. Hiermee worden dezelfde zaken bedoeld als de tot bewoning bestemde onroerende zaak als genoemd in artikel 7:2 lid 1 BW. De definitie staat dus in de wet. Het gaat om een gebouw dat woondoeleinden heeft. Daarvoor is bepalend de feitelijke situatie ten tijde van de totstandkoming van de koopovereenkomst (zie ook Kamerstukken I 2002/03, 23 095, nr. 38a, p. 8–9 en MvA, Kamerstukken I, 2001/02, nr. 178b, p. 15).

Deze leden vragen ook of aan artikel 524a, eerste lid, Rv aan «heffingen» kan worden toegevoegd «ter zake van de overdracht van de juridische eigendom».

In het voorgestelde artikel 524a lid 1 Rv staat dat aan de koper geen andere kosten of heffingen in rekening worden gebracht dan de overdrachts- en omzetbelasting, het honorarium van de notaris, het kadastrale recht en de kosten van kadastrale recherche en de kosten van ontruiming. Het voorgestelde staat in de tweede afdeling van Titel 3 van Boek 2 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering. Die afdeling is toepasselijk op de executoriale verkoop van onroerende zaken. Daarmee is mijns inziens voldoende duidelijk dat de genoemde heffingen betrekking hebben op de eigendomsoverdracht van de executoriaal te veilen woning.

De leden van de PvdA-fractie ontvangen graag een nadere toelichting op de in het wetsvoorstel voorgestelde kostenstructuur voor consumenten. Zij willen de regering meegeven dat zij graag een kostenstructuur zien die is gebaseerd op redelijke tarieven voor de dienstverlening waarbij vaste tarieven de voorkeur hebben in plaats van tarieven gerelateerd aan de veilingopbrengst.

Op grond van het voorgestelde artikel 524a Rv kunnen in vergelijking met de huidige situatie veel minder kosten bij de koper in rekening worden gebracht. Onder meer de inzetpremie, het afslagersloon en de kosten op grond van bijzondere veilingvoorwaarden kunnen niet meer bij de koper in rekening worden gebracht. Bij de koper kunnen wel notariskosten, kadastraal recht en de kosten van kadastrale recherche betalen in rekening worden gebracht. Het Kadaster hanteert vaste tarieven. Sinds 2003 gelden voor de notaris vrije tarieven. Ik ben niet voornemens dit te veranderen.

De leden van de SP-fractie vinden het een goede ontwikkeling dat de kosten van de executieveiling beter worden verdeeld en een (particuliere) koper niet onnodig ontmoedigd wordt door extra kosten die bij een normale verkoop niet in rekening worden gebracht. Deze leden vragen of bekend is hoe andere landen deze kosten verdelen en of dit een positief effect heeft op de opkomst en de opbrengst.

Met de leden van de SP-fractie deel ik de verwachting dat een betere kostenverdeling een positief effect zal hebben op de opbrengst. Recent is een rechtsvergelijkend onderzoek gepubliceerd naar onder meer de kosten van een executieveiling (I. Visser, De executoriale verkoop van onroerende zaken door de hypotheekhouder, diss. RuG 2013, p. 423). Uit dat onderzoek blijkt dat Nederland wat de kosten betreft in de middencategorie zit. De kosten bedragen op basis van het huidige recht zo’n 6–10% van de opbrengst. Het voorgestelde artikel 524a Rv zal de kosten voor de koper in vergelijking met de huidige situatie doen dalen. In Duitsland, Italië en Roemenië zijn de kosten lager dan in Nederland (1–5% van de opbrengst) en in Bulgarije en Spanje hoger (11–15% van de opbrengst). De kostenverdeling verschilt ook per land. In België, Duitsland en Italië worden sommige kosten voldaan uit de opbrengst en andere kosten gedragen door de koper. In Hongarije, Roemenië en Spanje worden de kosten voldaan uit de opbrengst. In Bulgarije betaalt de schuldenaar alle kosten.

Voorts vragen voornoemde leden of aan het derde lid van artikel 525 Rv naast een subjectief criterium ook een objectief criterium kan worden toegevoegd, zoals «en ook niet als bewoner of gebruiker is opgenomen in enig basisregister».

Het voorgestelde derde lid van artikel 525 Rv bepaalt dat de geëxecuteerde, alsmede degene die zich op het moment van de inschrijving van het proces-verbaal van toewijzing zonder recht of titel in de verkochte zaak bevindt en als zodanig niet bekend was aan de koper, op grond van het proces-verbaal tot ontruiming zal worden genoodzaakt. Bepalend is dus of de bewoner of gebruiker een recht of titel had om zich in de verkochte zaak te bevinden. Dit is voldoende objectief vast te stellen. Wanneer de bewoner zich bijvoorbeeld in het pand bevindt op grond van een huurovereenkomst mist het derde lid toepassing. Wanneer de bewoner het pand kraakt, kan het pand wel worden ontruimd op grond van het derde lid. Toevoeging van het criterium dat de bewoner is opgenomen in enig basisregister zal voor de toepassing van het derde lid weinig toegevoegde waarde hebben. Bewoners zonder recht of titel om zich op een bepaald adres te bevinden zullen bijvoorbeeld in de Gemeentelijke Basisadministratie niet op dat adres zijn ingeschreven. Andersom zou het ook merkwaardig zijn wanneer iemand door enkel inschrijving in het GBA recht op bewoning van een bepaald pand zou krijgen.

Voornoemde leden stellen dat er ook sprake kan zijn van huurders die niet door de hypotheekhouder zijn getraceerd. Deze leden vragen of het mogelijk is onbekende (onder)huurders of andere feitelijke gebruikers met recht op verblijf tijdig te alarmeren zodat zij de tussenkomst van de rechter kunnen inroepen. Deze leden vragen ook een reactie van de regering op het voorstel dat het exploot van het huurbeding ook uitgebracht kan worden zonder dat genoemde naam bekend is. De voornoemde leden vragen of het de bedoeling is van het derde lid dat een huurder wiens aanwezigheid niet door de hypotheekhouder vóór de veiling is getraceerd een procedure moet aanvangen ter voorkoming van zijn ontruiming. Het derde lid van artikel 525 is niet van toepassing op huurders. Zij bevinden zich met recht of titel in de verkochte zaak. Voor het ontruimen van een verhuurde woning is verlof van de voorzieningenrechter nodig (artikel 3:264 lid 5). Tegen de huurder moet in beginsel een afzonderlijke executoriale titel tot ontruiming worden verkregen. De huurder moet hiervoor worden opgeroepen met behulp van een deurwaarder en is dus op de hoogte van een aanstaande ontruiming. De huurder kan zijn zienswijze bij de rechter bekend maken. Als de voorzieningenrechter het verlof tot ontruiming verleent, stelt hij daarbij een termijn vast. De leden van de ChristenUnie-fractie vragen waarom niet is gekozen voor een langere termijn bijvoorbeeld zeven dagen en de voorzieningenrechter in bijzondere gevallen de mogelijkheid te geven extra ontruimingstermijn te verlenen, bijvoorbeeld wanneer een gezin met kinderen op straat zou komen te staan zonder dat er adequate opvangmogelijkheden zijn. Artikel 525 Rv is alleen toepasselijk op de ontruiming van de geëxecuteerde zelf en degenen die zich zonder recht in het pand bevinden. Artikel 525 is dus niet toepasselijk op huurders. Zij genieten op grond van artikel 3:264 meer bescherming tegen ontruiming. Het voorgestelde artikel 525 Rv zorgt ervoor dat ook bewoners die zich zonder recht of titel in de woning bevinden van te voren op de hoogte zijn van de ontruiming. Voortaan geldt dat de executoriale titel tot ontruiming moet worden betekend (art. 430 Rv) en dat er drie dagen voor de ontruiming een bevel tot ontruiming wordt gegeven (art. 555 Rv). De rechter kan in bijzondere gevallen, bijvoorbeeld indien het gaat om een gezin met kinderen zonder goede opvangmogelijkheden, een langere termijn voor ontruiming geven (zie bijvoorbeeld Vznr Rb Almelo 7 september 2010, LJN BN6816).

Ook vragen deze leden waarom er voor is gekozen de bekendmaking door aanplakking te schrappen. De bekendmaking door aanplakking is geschrapt omdat deze ouderwetse wijze van bekendmaking maar een beperkt bereik heeft. Gekozen is voor bekendmaking op internet omdat deze wijze een veel breder bereik heeft.

De leden van de D66-fractie vragen om een reactie op de suggestie van de NOvA voor een onderzoek naar de vraag of en onder welke voorwaarden hypotheekhouders zouden kunnen worden verplicht toestemming voor verhuur te geven. Hypotheekhouders lenen geld uit aan hypotheekgevers voor bijvoorbeeld de aanschaf van een woning. In het verleden werden leningen afgesloten waarbij niet zelden het geleende bedrag ten minste even hoog was als de waarde van het onroerend goed. Een verhuurd pand is in de meeste gevallen minder waard dan een niet-verhuurd pand. Wanneer hypotheekhouders verplicht zouden worden toestemming te geven voor verhuur betekent dit dat de hypotheekhouders minder zekerheid hebben. Dit zou tot gevolg hebben dat banken minder geld willen uitlenen. In de situatie waarin de financiële en de huizenmarkt zich nu bevinden, acht ik een dergelijke verplichting niet wenselijk.

De vraag over de ontruimingstermijn van de fractie van de ChristenUnie heb ik hiervoor reeds beantwoord.

De leden van de ChristenUnie-fractie constateren dat op grond van de voorgestelde wettekst van artikel 525, derde lid, Rv degene die zich zonder recht of titel in de verkochte zaak bevindt en als zodanig niet bekend was aan de koper op grond van het proces-verbaal van toewijzing tot ontruiming zal kunnen worden genoodzaakt. Deze leden stellen ook vast dat wordt voorgesteld het inroepen van het huurbeding verplicht wordt, tenzij sprake is van een uitzonderingsgrond. Genoemde leden vragen een reactie van de regering op de stelling van de NOvA dat verder ingevuld moet worden welke eisen er gelden voor de vergewisplicht.

Het voorgestelde eerste lid van artikel 3:264 BW bevat drie uitzonderingen op de plicht om het huurbeding in te roepen. De derde uitzondering betreft de situatie dat er geen personen krachtens huurovereenkomst gebruik kunnen maken van het bezwaarde goed op het moment van bekendmaking van de executoriale verkoop, bedoeld in artikel 516 Rv. In de toelichting is een voorbeeld genoemd van een dergelijke situatie. Genoemd is het voorbeeld dat de hypotheekhouder bekend is met de feitelijke situatie ter plaatse en zich ervan vergewist heeft dat er geen ander personen dan de eigenaar en zijn huisgenoten wonen. De Adviescommissie Huurrecht vraagt wat onder de term «vergewissen» moet worden verstaan. Voorop staat dat deze term niet in de wet staat maar in de toelichting. De uitleg van artikel 3:264 lid 1 BW is uiteindelijk aan de rechter. Deze kan daarbij het in de toelichting genoemde voorbeeld met het begrip «vergewissen» gebruiken maar is bij de uitleg van het artikel daartoe niet beperkt. Ik heb in de toelichting met het genoemde voorbeeld gedacht aan de situatie waarin de hypotheekhouder bijvoorbeeld met eigen ogen heeft gezien dat het pand leeg staat. Andere situaties zijn echter ook denkbaar.

De leden van de VVD-fractie vragen of de risicoverschuiving ook voor de onderhandse executoriale verkoop geldt. Voorts vragen zij of het vooruit plaatsen van het moment van risicoverschuiving zal leiden tot een toenemend aantal geschillen over de aansprakelijkheid van gebreken aan panden die via een executoriale verkoop zijn verkocht. Deze leden vragen of daarom bepaald zou moeten worden dat een deurwaarder verplicht een proces-verbaal van constatering opstelt kort na het moment van bezichtiging. Bovendien vragen deze leden of artikel 7:19 BW wijziging behoeft. Ten slotte vragen deze leden de regering om aan te geven hoe deze risicoverschuiving moet worden beoordeeld in het geval de koper in verzuim blijft met het betalen van de koopprijs. Deze leden vragen in dat kader of de schade die is ontstaan nadat de koopprijs had moeten worden betaald maar voordat deze daadwerkelijk is betaald, voor risico van de hypotheekgever komt.

Het voorgestelde artikel 3:267a BW is een nieuwe bepaling en verplicht de hypotheekgever en eventuele huurder om mee te werken aan bezichtiging van het te executeren pand. De verplichting geldt op grond van lid 2 pas vanaf het moment dat de executie als bedoeld in artikel 544 Rv is aangezegd. In de regel zal na de aanzegging van de executie een veiling volgen. Op grond van artikel 548 Rv kan echter ook worden verzocht om onderhandse verkoop. Ook in dat geval geldt de plicht uit artikel 3:267a BW.