Nr. 11 NOTA NAAR AANLEIDING VAN HET NADER VERSLAG

Enkele van uw vragen hebben betrekking op de overige huurmaatregelen uit het regeerakkoord.

Conform het regeerakkoord zal ik overgaan tot een vereenvoudiging van het woningwaarderingsstelsel. Hierbij geldt voor mij als randvoorwaarde dat deze vereenvoudiging niet leidt tot verlaging van de feitelijke huren en dat de potentiële huurruimte voor verhuurders niet vermindert.

Ten aanzien van de eveneens in het regeerakkoord genoemde huurmaatregelen, te weten de huursombenadering en de tijdelijke buitenwerkingstelling van de maximale huurprijs voor huurders met een inkomen boven € 43.000 geldt dat ik hier zo invulling aan zal geven, dat ik een goede balans krijg tussen enerzijds het belang van doorstroming en anderzijds van een beheerste woonlastenontwikkeling.

Voorliggende maatregel, de inkomensafhankelijke huurverhoging, is reeds door het vorige kabinet ingezet en door het huidige kabinet in het regeerakkoord overgenomen.

Deze maatregel is van groot belang voor een beter werkende woningmarkt. Als gevolg van de inkomensafhankelijke huurverhoging zal meer marktwerking en een betere doorstroming op de huurwoningmarkt worden bereikt. Deze maatregel kent daarnaast reeds een geruime tijd van voorbereiding.

Voor huishoudens met een inkomen boven € 33.614 heeft deze maatregel inkomensgevolgen. Dit is een beoogde prikkel om alternatieven te zoeken in de geliberaliseerde huursector of in de koopmarkt.

Voor huishoudens met een inkomen onder € 33.614 geldt geen inkomensafhankelijke huurverhoging. Wel kunnen deze huishoudens te maken krijgen met de in het regeerakkoord opgenomen extra huurverhoging van 1,5% boven inflatie. Voor de gevolgen hiervan worden huurders met huurtoeslag grotendeels gecompenseerd door een toename van de huurtoeslag. Later in deze nota naar aanleiding van het nader verslag ga ik nader op de inkomenseffecten in.

Zoals aangegeven tijdens de plenaire behandeling van het wetsvoorstel Huurverhoging op grond van inkomen (33 129) bestaat het theoretische risico dat huurders strategisch gedrag zullen gaan vertonen door een of meerdere leden van het huishouden kort voor de voorgestelde ingangsdatum van de huurverhoging (doorgaans 1 juli) te laten uitschrijven en zich later weer op het adres in te schrijven. Daarbij is aangegeven dat het niet de verwachting is dat dit een methode is die veel zal worden gebruikt. Bij die uit- en weer inschrijving is de medewerking van de gemeente nodig, die de uitschrijving en inschrijving in de gemeentelijke basisadministratie moet registeren.

In de gevallen waarin inderdaad een verdienend lid van het huishouden tussen de datum van het huurverhogingsvoorstel en de voorgestelde ingangsdatum van de huurverhoging uit de woning is verhuisd en aftrek van het inkomen van dat vertrokken lid van het huishouden er toe leidt dat het huishoudinkomen de bovenste of onderste inkomensgrens voor inkomensafhankelijke huurverhoging niet overschrijdt, kan de huurder op die grond bezwaar maken tegen de voorgestelde huurverhoging en aantonen dat het huishoudinkomen onder de gehanteerde inkomensgrens ligt.

De verhuurder kan ter beoordeling van dat bezwaar van de huurder een nieuwe inkomensindicatie opvragen bij de Belastingdienst, waarin de uitschrijving van het vertrokken lid van het huishouden is verwerkt. De Belastingdienst gaat bij die nieuwe verklaring uit van de gegevens waarover de dienst op dat moment beschikt. Als uit die verklaring blijkt dat het huishoudinkomen door het vertrek van het lid van het huishouden de bij het huurverhogingsvoorstel gehanteerde inkomensgrens niet overschrijdt, kan de verhuurder zijn huurverhogingsvoorstel aanpassen en verlagen tot het toegestane niveau.

Verschillende malen lezen de leden van de SP-fractie in de nota naar aanleiding van het verslag dat woningcorporaties door verkoop en huurverhoging nieuwe huurwoningen kunnen bouwen, waardoor de doorstroom op gang blijft. De leden van de SP-fractie vragen om een cijfermatige onderbouwing hiervan, waarbij de verhuurderheffing van € 2 miljard moet worden betrokken.

De leden van de SP-fractie vragen voorts naar een reactie op het bericht dat corporaties voor € 3 miljard aan bouwprojecten schrappen in de komende jaren en of kan worden aangegeven in welke regio’s wordt verwacht dat er dankzij dit wetsvoorstel veel nieuwbouw zal plaatsvinden.

Het kabinet sluit niet uit dat bepaalde huishoudens die in aanmerking komen voor een inkomensafhankelijke huurverhoging gezien hun specifieke omstandigheden op korte of langere termijn geen hypotheeklening kunnen verkrijgen of niet kunnen doorstromen naar het geliberaliseerde segment. Zoals al eerder aangegeven is de bevordering van doorstroming het primaire doel van de inkomensafhankelijke huurverhoging. Maar huurders worden niet verplicht te verhuizen, zij kunnen om hen moverende redenen (bijvoorbeeld gezinssamenstelling, levensfase en arbeidsmarkt) een afweging maken in de verhuiskeuze. Zij kunnen ervoor kiezen in hun woning te blijven wonen en dan – op termijn – een huurprijs te gaan betalen die meer in overeenstemming is met de kwaliteit van de woning.

Van sommige huishoudens wordt geen doorstroming vereist omdat zij al in een voor hen bedoelde woning wonen. Te denken valt aan gehandicapten in een aan die handicap aangepaste woning en ouderen in ouderenhuisvesting. Verhuurders kunnen in die gevallen met beleid omgaan met de inkomensafhankelijke huurverhoging. Het wetsvoorstel sluit deze huishoudens echter niet bij voorbaat uit van inkomensafhankelijke huurverhoging, omdat in sommige gevallen sprake kan zijn van een zeer lage huurprijs. In die gevallen kan de verhuurder enige jaren toch gebruik maken van de inkomensafhankelijke huurverhoging zonder dat daarmee beoogd wordt dat deze huishoudens een andere geschikte woonruimte zoeken, maar om de huurprijs meer in overeenstemming te brengen met de kwaliteit van de woonruimte.

Het aantal huurders met huurtoeslag en een huur boven de kwaliteitskortingsgrens (en onder de aftoppingsgrens) bedraagt ongeveer 730.000 en met een huur boven de aftoppingsgrens 165.000. Deze huurders worden gecompenseerd voor de huurstijgingen omdat deze huurgrenzen vanaf 2014 meestijgen met het basishuurverhogingspercentage (inflatie + 1,5%), met inachtneming van de toepasselijke kwaliteitskortingspercentages.

Voor een alleenstaande AOW-er met een belastbaar inkomen van € 21.000 met een huur van bijvoorbeeld € 665 bestaan de koopkrachteffecten uit ongeveer € 10 huur per maand extra.

Het voorliggend wetsvoorstel is een uitwerking van een maatregel uit het akkoord tussen het toenmalige kabinet en de fracties van VVD, CDA, D66, GroenLinks en de ChristenUnie, Begrotingsakkoord 2013. De maatregel luidt: «Als additionele prikkel om scheefwonen tegen te gaan, krijgen verhuurders de mogelijkheid om vanaf 2013 de huren voor huurders met een inkomen van 33.000 – 43.000 euro per jaar met 1% + inflatie te verhogen.». Het huidige kabinet heeft deze maatregel in het regeerakkoord overgenomen, maar daarbij de 1% extra huurverhoging toegepast op een basishuurverhogingspercentage van inflatie + 1,5 procentpunt in plaats van op inflatie.

Met de inkomensgrens werd aangesloten bij de inkomensgrens die geldt voor de toewijzing van huurwoningen met een gereguleerde huurovereenkomst van woningcorporaties. Die inkomensgrens is per 1 januari 2011 geïndexeerd naar € 33.614. Om bij de inkomensafhankelijke huurverhoging te blijven aansluiten bij die inkomensgrens voor toewijzing van huurwoningen met een gereguleerde huurovereenkomst van woningcorporaties is de inkomensgrens voor de maximaal 1% extra huurverhoging met de nota van wijziging (Kamerstukken II, 2012/13, 33 330, nr. 9) verhoogd naar € 33.614 en is bij de indexering van de inkomensgrenzen aangesloten bij de indexering die gehanteerd wordt bij de indexering van de inkomensgrens voor toewijzing van huurwoningen met een gereguleerde huurovereenkomst van woningcorporaties. Het streven is erop gericht het gereguleerde segment beschikbaar te houden voor de huishoudens met lagere inkomens dan € 33.614, door de doorstroming te bevorderen van huishoudens met een inkomen boven € 33.614.

In het wetsvoorstel Huurverhoging op grond van inkomen (33 129) is door een amendement van het lid Lucassen (PVV) al voorzien in de mogelijkheid om de inkomensafhankelijke huurverhoging tegen te houden of te verlagen, indien de huurder kan aantonen dat het huishoudinkomen in het kalenderjaar na het inkomenspeiljaar (t-1) onder de inkomensgrens van € 43.000 of zelfs die van € 33.614 lag. Bij een eenmalig hoger inkomen kan de huurder dus met succes bezwaar maken tegen de inkomensafhankelijke huurverhoging. De aard van de jaarlijkse huurverhoging is dat deze jaarlijks plaatsvindt en cumulatief werkt. Wanneer de huurder geen bezwaar maakt tegen de huurverhoging geldt deze als overeengekomen. Het ligt daarom niet in de rede om eerdere huurverhogingen terug te draaien. Een huurverlaging na een of meerdere jaren inkomensafhankelijke huurverhoging zou betekenen dat de verhoogde huurprijs een voorlopige huurprijs is, hetgeen de bedrijfsvoering van verhuurders zal bemoeilijken. Ook in de huidige situatie is er geen sprake van huurverlaging in het geval dat een huishouden een forse inkomensdaling doormaakt. Wel kunnen huishoudens die daarvoor na de inkomensdaling in aanmerking komen een beroep doen op huurtoeslag.

Gezien deze factoren is in het voorliggende wetsvoorstel niet voorzien in een regeling voor huurverlaging wegens inkomensdaling na een of meerdere jaren inkomensafhankelijke extra huurverhoging.

Voorliggende maatregel betreft een inkomensafhankelijke huurverhoging, geen inkomensafhankelijke huurprijs. Zowel een inkomensstijging als een inkomensdaling werkt door in de hoogte van die huurverhoging.

De maximale huurprijs is (nu) gekoppeld aan de kwaliteit van de woning en niet aan het inkomen van het huishouden. Omdat er ca. 760.000 huishoudens zijn met een gereguleerde huurovereenkomst, maar met een inkomen boven € 33.614, heeft het vorige kabinet ter stimulans van de doorstroming voorstellen gedaan voor een hogere jaarlijkse huurverhoging voor huishoudens met een inkomen boven (inmiddels) € 33.614 en € 43.000. Op die manier kan de huurprijs van de woningen van deze huishoudens – op termijn – meer in overeenstemming gebracht worden met de kwaliteit van de woning. Bij een inkomensdaling tot onder € 43.000 betaalt de huurder een huurprijs die past bij de geboden kwaliteit van de woning, namelijk een huurprijs die de maximale huurprijsgrens niet overschrijdt.

Het wetsvoorstel voor de 5% extra huurverhoging (Huurverhoging op grond van inkomen, 33.129) voorziet overigens al in de mogelijkheid om de – recentste – inkomensafhankelijke huurverhoging tegen te houden of te verlagen als de huurder kan aantonen dat het huishoudinkomen in het kalenderjaar na het inkomenspeiljaar (t-1) tot onder de bij het huurverhogingsvoorstel gehanteerde inkomensgrens is gezakt.

Een huurverlaging wordt niet georganiseerd, omdat een nieuwe hogere huur «immers nog in overeenstemming met de kwaliteit van de woning» is. De leden van de SP-fractie vragen of dit kan worden onderbouwd. Voorts vragen die leden of een advies kan worden gegeven aan de volgende groepen huurders die na enkele huurverhogingen een daling in het huishoudinkomen krijgen en dus blijven zitten met een hoge huur die niet past bij hun inkomen?

• – Een ZZP’er die minder opdrachten krijgt;

• – een of meerdere mensen stoppen met werken en AOW krijgen in plaats van loon;

• – Een huishouden waar door ziekte of werkeloosheid het inkomen daalt;

• – Een huishouden waar een kind met een baan, na jaren wachtlijst eindelijk een eigen huis krijgt.

De maximale huurprijsgrens is gekoppeld aan de kwaliteit van de huurwoning. Aan die kwaliteit wordt door middel van het woningwaarderingsstelsel een maximale huurprijsgrens gekoppeld. Als de feitelijke huurprijs de maximale huurprijsgrens niet overschrijdt, is de huurprijs in overeenstemming met de kwaliteit van de woning.

In het wetsvoorstel Huurverhoging op grond van inkomen (33 129) is door een amendement van het lid Lucassen (PVV) al voorzien in de mogelijkheid om de inkomensafhankelijke huurverhoging tegen te houden of te verlagen, indien de huurder kan aantonen dat het huishoudinkomen in het kalenderjaar na het inkomenspeiljaar (t-1) onder de inkomensgrens van € 43.000 of zelfs die van € 33.614 lag. Bij een eenmalig hoger inkomen kan de huurder dus met succes bezwaar maken tegen de inkomensafhankelijke huurverhoging. De aard van de jaarlijkse huurverhoging is dat deze jaarlijks plaatsvindt en cumulatief werkt. Wanneer de huurder geen bezwaar maakt tegen de huurverhoging geldt deze als overeengekomen. Het ligt daarom niet in de rede om eerdere huurverhogingen terug te draaien. Een huurverlaging na een of meerdere jaren inkomensafhankelijke huurverhoging zou betekenen dat de verhoogde huurprijs een voorlopige huurprijs is, hetgeen de bedrijfsvoering van verhuurders zal bemoeilijken. Ook in de huidige situatie is er geen sprake van huurverlaging in het geval dat een huishouden een forse inkomensdaling doormaakt. Wel kunnen huishoudens die daarvoor na de inkomensdaling in aanmerking komen een beroep doen op huurtoeslag.

In het voorliggend wetsvoorstel is daarom niet voorzien in een regeling voor huurverlaging wegens inkomensdaling na een of meerdere jaren inkomensafhankelijke extra huurverhoging.

Verhuurders voeren nu reeds bij vrijgekomen woningen een verkoopbeleid en een huurprijsbeleid dat is afgestemd op de lokale woningmarkt (huurprijsharmonisatie). Woningcorporaties voeren daarnaast een huurprijsbeleid dat is afgestemd op de woningbehoefte van huishoudens met een lager inkomen en op hun eventuele prestatieafspraken met gemeenten. De voorgaande huur is niet van belang bij de beoordeling of bij een nieuwe verhuring een geliberaliseerde huurovereenkomst zal worden afgesloten. Wanneer de woning een voldoende hoge maximale huur heeft, kan deze geliberaliseerd verhuurd worden. Het kabinet kan niet garanderen dat alle vrijgekomen huurwoningen in het gereguleerde segment wederom gereguleerd verhuurd worden, maar woningcorporaties hebben de taak om te voorzien in de huisvesting van huishoudens met een lager inkomen.

Woningcorporaties zullen er niet voor kiezen om grote delen van hun voorraad geliberaliseerd te verhuren en daarmee buiten het DAEB-deel van de corporatie te brengen.

De huurprijs kan – op termijn – door de inkomensafhankelijke hogere huurverhoging tot boven de vigerende liberalisatiegrens/huurtoeslaggrens (die jaarlijks wordt geïndexeerd) stijgen. Huishoudens komen dan niet meer in aanmerking voor huurtoeslag bij een inkomensdaling tot onder de op dat huishouden toepasselijke huurtoeslaginkomensgrens. Dit effect is voorzien bij de uitwerking van de wetsvoorstellen voor inkomensafhankelijke huurverhoging. Indien het huishoudinkomen zover gedaald is dat het huishoudinkomen aan de inkomensgrens voor huurtoeslag voldoet, komt het huishouden in ieder geval in aanmerking voor een andere, goedkopere huurwoning van een woningcorporatie omdat het huishoudinkomen dan ook tot onder de inkomensgrens voor toewijzing van huurwoningen met een gereguleerde huurovereenkomst van woningcorporaties gedaald is. De huurprijs van die andere woning van een woningcorporatie ligt dan onder de vigerende liberalisatie-/huurtoeslaggrens, waardoor het huishouden in aanmerking kan komen voor huurtoeslag.

Uiteraard staat het verhuurders vrij om de huurprijs van een lopende huurovereenkomst te verlagen tot onder de huurtoeslaggrens, indien de huurder kan aantonen dat het huishoudinkomen tot onder de inkomensgrens voor toewijzing van huurwoningen van woningcorporaties met een gereguleerde huurprijs is gezakt.

De leden van de CDA-fractie vragen om aan te geven met welke maximale huurprijs de verhuurders rekening moeten gaan houden bij verhoging van de huur in 2013 en verder.

De leden van de CDA-fractie vragen voorts of van de verhuurders wordt verwacht dat ze gebruik maken van de extra huurverhoging indien de huurprijs reeds rond de maximaal redelijke markthuurprijs is en of hiervoor prognoses bekend zijn.

Dit wetsvoorstel betreft slechts de inkomensafhankelijke huurverhoging voor hogere inkomens. Ten aanzien van de overige huurmaatregelen uit het regeerakkoord verwijs ik u naar de inleiding bij deze nota.

Een verhuurder zal niet blijvend een hogere dan marktconforme huur kunnen vragen, immers op grond van het marktmechanisme zal hij dan geen huurder voor zijn woning kunnen vinden.

Het kabinet heeft geen voornemen voor een beëindiging van de mogelijkheid van inkomensafhankelijke huurverhoging en ziet het als een blijvende stimulans voor doorstroming.

Het is aan verhuurders om te kiezen of zij elk jaar en voor alle in aanmerking komende huishoudens gebruik maken van deze mogelijkheid van inkomensafhankelijke huurverhoging, zij zijn daartoe niet verplicht.

Ook wanneer woningen in de toekomst voor een lage huurprijs verhuurd worden aan huurders met een laag inkomen is het redelijk dat zij op een later moment, in geval van een inkomensstijging, een meer marktconforme huur gaan betalen.

Het kabinet vindt het wenselijk dat verhuurders gebruik maken van de mogelijkheid van inkomensafhankelijke extra huurverhoging om de doorstroming binnen de huurmarkt te bevorderen. Maar verhuurders zijn daartoe niet verplicht.

Omtrent de relatie tussen de inkomensafhankelijke huurverhoging, de verhuurderheffing en de financiële positie van woningcorporaties heb het Centraal ik Volkshuisvesting om een nadere analyse gevraagd.

Met de inkomensgrens van € 33.000 werd aangesloten bij de inkomensgrens die geldt voor de toewijzing van huurwoningen met een gereguleerde huurovereenkomst van woningcorporaties. De systematiek van het wetsvoorstel gaat uit van een inkomenspeiljaar van het tweede kalenderjaar dat voorafgaat aan het kalenderjaar waarin de voorgestelde ingangsdatum van de inkomensafhankelijke huurverhoging ligt (t-2). Ten tijde van de uitwerking van het wetsvoorstel was dat inkomenspeiljaar (t-2) nog 2010 en de inkomensgrens voor toewijzing van huurwoningen met een gereguleerde huurovereenkomst van woningcorporaties lag in 2010 op € 33.000. De inkomensgrens in de Tijdelijke regeling diensten van algemeen economisch belang toegelaten instellingen volkshuisvesting is per 1 januari 2011 geïndexeerd naar € 33.614. Om bij de inkomensafhankelijke huurverhoging te blijven aansluiten bij die inkomensgrens voor toewijzing van huurwoningen met een gereguleerde huurovereenkomst van woningcorporaties is de inkomensgrens voor de maximaal 1% extra huurverhoging met de nota van wijziging (Kamerstukken II, 2012/13, 33 330, nr. 9) verhoogd naar € 33.614 en is bij de indexering van de inkomensgrenzen aangesloten bij de indexering die gehanteerd wordt bij de indexering van de inkomensgrens voor toewijzing van huurwoningen met een gereguleerde huurovereenkomst van woningcorporaties.

De inkomensgrens van € 43.000 heeft geen directe relatie met de inkomensgrens voor toewijzing van huurwoningen met een gereguleerde huurprijs van corporatiewoningen, behalve dan dat de inkomensgrens van € 43.000 ruim boven de inkomensgrens voor toewijzing van corporatiewoningen in het gereguleerde segment valt. Omdat er geen directe relatie is met de inkomensgrens uit de Tijdelijke regeling diensten van algemeen economisch belang toegelaten instellingen volkshuisvesting, is niet gekozen voor een indexering voorafgaande aan de inwerkingtreding van het wetsvoorstel Huurverhoging op grond van inkomen (33 129). Wel wordt de inkomensgrens van € 43.000 na inwerkingtreding van de wet jaarlijks per 1 januari geïndexeerd.

De leden van de CDA-fractie vragen of een toename van formele uitschrijvingen uit de gemeentelijke basisadministratie wordt voorzien, omdat samenwonen of inwonende gezinsgenoten boven de 23 jaar niet langer loont gelet op de consequentie van (forse) huurverhogingen, zo vragen die leden.

De leden van de CDA-fractie vragen voorts of deze verwachting niet extra handhavingskosten bij gemeenten en woningcorporaties om deze vorm van «woonfraude» te voorkomen met zich meebrengt.

Zoals aangegeven tijdens de plenaire behandeling van het wetsvoorstel Huurverhoging op grond van inkomen (33 129) bestaat het theoretische risico dat huurders strategisch gedrag zullen gaan vertonen door een of meerdere leden van het huishouden kort voor de voorgestelde ingangsdatum van de huurverhoging (doorgaans 1 juli) te laten uitschrijven en zich later weer op het adres in te schrijven. Daarbij is aangegeven dat het niet de verwachting is dat dit een methode is die veel zal worden gebruikt. Bij die uit- en weer inschrijving is de medewerking van de gemeente nodig, die de uitschrijving en inschrijving in de gemeentelijke basisadministratie moet registeren.

In de gevallen waarin inderdaad een verdienend lid van het huishouden tussen de datum van het huurverhogingsvoorstel en de voorgestelde ingangsdatum van de huurverhoging uit de woning is verhuisd en aftrek van het inkomen van dat vertrokken lid van het huishouden er toe leidt dat het huishoudinkomen de bovenste of onderste inkomensgrens voor inkomensafhankelijke huurverhoging niet overschrijdt, kan de huurder op die grond bezwaar maken tegen de voorgestelde huurverhoging en aantonen dat het huishoudinkomen onder de gehanteerde inkomensgrens ligt.

De verhuurder kan ter beoordeling van dat bezwaar van de huurder een nieuwe inkomensindicatie opvragen bij de Belastingdienst, waarin de uitschrijving van het vertrokken lid van het huishouden is verwerkt. De Belastingdienst gaat bij die nieuwe verklaring uit van de gegevens waarover de dienst op dat moment beschikt. Als uit die verklaring blijkt dat het huishoudinkomen door het vertrek van het lid van het huishouden de bij het huurverhogingsvoorstel gehanteerde inkomensgrens niet overschrijdt, kan de verhuurder zijn huurverhogingsvoorstel aanpassen en verlagen tot het toegestane niveau.

Als iemand huurtoeslag voor een woning aanvraagt, kan die aanvraag in principe alleen worden gehonoreerd als de huurprijs niet hoger is dan de maximum huurgrens van de huurtoeslag; deze is gelijk aan de liberalisatiegrens. Uitzondering hierop is mogelijk, als de woning is aangepast voor de handicap van een van de leden van het huishouden. Ook is een uitzondering mogelijk als de woning geschikt is voor een huishouden van ten minste acht personen en het huishouden van de aanvrager ook daadwerkelijk die omvang heeft. Ten slotte kan huurtoeslag voor een woning met een huurprijs boven de maximale huurgrens worden verstrekt als de aanvrager al huurtoeslag ontving voor deze woning voordat de huurprijs de maximumgrens overschreed.

In al deze gevallen wordt het deel van de huurprijs dat boven de maximale huurgrens uitkomt niet meegerekend bij de bepaling van de hoogte van de huurtoeslag.

De maximale huurstijging heeft vanaf 1 juli 2007 op inflatieniveau gelegen.

De staat van de Nederlandse overheidsfinanciën vereist echter forse ombuigingen. Hierdoor zijn maatregelen noodzakelijk die velen in Nederland, individuen en instellingen, zullen treffen. Ook van de huursector wordt een bijdrage gevraagd in de vermindering van het begrotingstekort van Nederland, net als van de koopwoningsector door beperking van de hypotheekrenteaftrek.

Daarom heeft het kabinet bepaald dat de jaarlijkse maximale huurverhogingspercentages over de gehele linie met 1,5 procentpunt stijgen. In het regeerakkoord is dat verwoord als maximaal 1,5% boven inflatie, maximaal 2,5% boven inflatie en maximaal 6,5% boven inflatie. Omdat in de wetsvoorstellen voor de inkomensafhankelijke huurverhoging (33 129 en 33 330) de extra huurverhoging nog werd toegepast op het inflatiepercentage, is dat met de nota van wijziging veranderd in het basishuurverhogingspercentage; de inkomensafhankelijke huurverhoging wordt daarmee maximaal 1% en maximaal 5% boven het basishuurverhogingspercentage.

Het voorliggend wetsvoorstel heeft geen invloed op de hoogte van de huurtoeslag die huurders ontvangen. De inkomensafhankelijke huurverhoging is immers van toepassing op huishoudens die een inkomen hebben dat ruim boven de huurtoeslaginkomensgrens ligt.

Huurders met huurtoeslag worden gecompenseerd voor de gevolgen van de extra huurverhoging van 1,5% boven inflatie uit het regeerakkoord. Bij de totstandkoming van het Regeerakkoord is hiervoor geld vrijgemaakt om de effecten van de extra huurverhoging te compenseren. De effecten van de reguliere huurverhoging voor huurders met huurtoeslag zijn gering, want ze worden gecompenseerd door de huurtoeslag.

Om een beeld te geven van de effecten van de inkomensafhankelijke huurverhoging worden hieronder de effecten van de reguliere huurverhoging en van de inkomensafhankelijke huurverhoging op de huurquote gegeven bij vier inkomenscategorieën en twee huren. De gepresenteerde effecten betreffen de effecten per jaar, bij volledige benutting van de ruimte voor huurverhoging door verhuurders. In de tabel staan voor de vergelijkbaarheid de belastbare inkomens. Voor de effecten op de huurquote is uitgegaan van netto besteedbare inkomens behorend bij deze belastbare inkomens.

In 2006 is de verplichting om een huurverhogingsvoorstel boven inflatieniveau te motiveren met een puntenwaardering van de woning, komen te vervallen in het kader van de terugdringing van de administratieve lasten. Verhuurders zijn nu dus niet verplicht om een puntenwaardering van de woning bij een huurverhogingsvoorstel te voegen. Het zou een goede zaak zijn als verhuurders in het huurverhogingvoorstel aangeven wat de maximale huurprijsgrens van de woning is, zodat de huurder kan zien of de voorgestelde huurprijs in de buurt van de maximale huurprijsgrens ligt of er nog ver van verwijderd is en door dit perspectief beter geïnformeerd wordt voor de woonplannen op de langere termijn.

Indien de huurder twijfelt of de voorgestelde huurprijs de maximale huurprijsgrens niet overschrijdt kan hij een puntenwaardering van de woning opvragen bij de verhuurder. Mocht de verhuurder onverhoopt niet beschikken over een gespecificeerde puntenwaardering, dan kan de huurder via de websites van de Huurcommissie en de Woonbond zelf een puntenwaardering van zijn woning maken om te kunnen beoordelen of de voorgestelde huurprijs de maximale huurprijsgrens overschrijdt of niet. Indien de huurder op grond van de door de verhuurder verstrekte puntenwaardering of van de door hem zelf opgestelde puntenwaardering van mening is dat de voorgestelde huurprijs de maximale huurprijsgrens overschrijdt, kan de huurder op die grond bezwaar maken tegen de voorgestelde huurverhoging.

Het vigerende huurprijsrecht stelt een grens aan de huurverhoging, omdat de huurprijs niet tot boven de maximale huurprijsgrens mag stijgen.

Ten aanzien van de overige huurmaatregelen uit het regeerakkoord verwijs ik u naar de inleiding bij deze nota.

De leden van de ChristenUnie-fractie vragen mede in dit verband om een nadere reactie op de onderstaande casussen:

Een alleenstaande met een inkomen van € 41.000 en een huur van € 450,– kan met het wetsvoorstel een extra huurverhoging van 2,5% boven inflatie krijgen, terwijl een gezin met twee kinderen met een gezamenlijk inkomen van € 44.000 en een huur van € 640,–, te maken kan krijgen met een huurverhoging van 6,5% boven inflatie. De leden van de ChristenUnie-fractie vragen om een nadere onderbouwing.

De huurprijs kan – op termijn – door de inkomensafhankelijke hogere huurverhoging tot boven de vigerende liberalisatiegrens/huurtoeslaggrens (die jaarlijks wordt geïndexeerd) stijgen als de woning daarvoor voldoende kwaliteit heeft. Huishoudens komen dan niet meer in aanmerking voor huurtoeslag bij een inkomensdaling tot onder de op dat huishouden toepasselijke huurtoeslaginkomensgrens. Dit effect is voorzien bij de uitwerking van de wetsvoorstellen voor inkomensafhankelijke huurverhoging. Indien het huishoudinkomen zoveel gedaald is dat het huishoudinkomen aan de inkomensgrens voor huurtoeslag voldoet, komt het huishouden in ieder geval in aanmerking voor een andere, goedkopere huurwoning van een woningcorporatie omdat het huishoudinkomen dan ook tot onder de inkomensgrens voor toewijzing van huurwoningen met een gereguleerde huurovereenkomst van woningcorporaties gedaald is. De huurprijs van die andere woning van een woningcorporatie ligt dan onder de vigerende liberalisatie-/huurtoeslaggrens, waardoor het huishouden in aanmerking kan komen voor huurtoeslag.

Uiteraard staat het verhuurders vrij om de huurprijs van een lopende huurovereenkomst te verlagen tot onder de huurtoeslaggrens, indien de huurder kan aantonen dat het huishoudinkomen tot onder de inkomensgrens voor toewijzing van huurwoningen van woningcorporaties met een gereguleerde huurprijs is gezakt.

Huurders die nu recht hebben op huurtoeslag behouden dat recht. Indien de woningkwaliteit toestaat dat de huurprijs door de boveninflatoire huurverhoging (1,5%) tot boven de huurtoeslaggrens stijgt, blijven die huishoudens huurtoeslag ontvangen tot aan de op dat moment vigerende huurtoeslaggrens. Het deel van de huurprijs dat de huurtoeslaggrens overstijgt, wordt dan niet gecompenseerd.

In het voorgestelde artikel 19a, eerste lid, van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte wordt de zogenoemde doelbinding verwoord. De betreffende gegevens mogen uitsluitend worden gebruikt voor het doel van het doen van een voorstel tot verhoging van de huurprijs als bedoeld in artikel 7:252a, eerste lid, van het Burgerlijk Wetboek. Het voorgestelde artikel 19a, tweede lid, van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte biedt een waarborg tegen het langer bewaren van de inkomensindicaties en andere gegevens die overeenkomstig artikel 7:252a, vierde lid, van het Burgerlijk Wetboek zijn verstrekt, dan noodzakelijk is voor de verwerkelijking van het doel. Hiermee wordt de bewaartermijn gestalte gegeven. Dat betekent dat het gebruik van de gegevens voor een ander doel dan het doen van een voorstel tot boveninflatoire huurverhoging, onrechtmatig is. Het voorgestelde artikel 19a, derde lid, van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte betreft regels over de te voeren administratie en geeft een waarborg ten behoeve van de transparantie van de maatregel. Verhuurder weet dus waar hij zich aan te houden heeft. In het voorgestelde artikel 19a, vierde lid, van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte is de geheimhoudingsplicht opgenomen. Tot slot is in het voorgestelde artikel 19a, vijfde lid, van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte de sanctie opgenomen dat als een verhuurder in strijd met voormelde bepalingen handelt, het afgeven van de verklaring kan worden geweigerd. Voormelde bepalingen zijn min of meer ook opgenomen in de akkoordverklaring van de verhuurder alvorens deze toegang verkrijgt tot het systeem van de Belastingdienst.

Voorts kan nog het volgende worden gemeld. Indien zou blijken dat de gegevens niet veilig zijn opgeslagen of gegevens worden misbruikt zijn er verscheidene maatregelen voorhanden. Gebruik van de informatie voor een ander doel is onrechtmatig. De Belastingdienst kan bij constatering daarvan optreden. De Belastingdienst en ook gedupeerde derden hebben de mogelijkheid om een procedure tegen de verhuurder aan te spannen, eventueel een kort geding. Daarmee is de beschikbaarheid van rechterlijke controle gegarandeerd, waarmee een belangrijke waarborg is gegeven voor een behoorlijke procedure. Ook kan de toezichthouder, het College bescherming persoonsgegevens, worden ingelicht. Op grond van artikel 272 van het Wetboek van Strafrecht bestaat er zelfs een strafrechtelijke procedure. Gedupeerden kunnen aangifte doen bij het Openbaar Ministerie. De FIOD is – naast de politie – bevoegd ter zake het opsporingsonderzoek te verrichten.

De Belastingdienst laat duidelijk weten in de algemene voorwaarden dat een verhuurders alleen een verklaring mogen opvragen in het kader van een inkomensafhankelijke huurverhoging en niet voor andere doelen. De verhuurder stemt vooraf in met dit uitgangspunt.

Als huurders van mening zijn dat verhuurders ten onrechte beschikken over het inkomensgegeven dat betrekking heeft op de woning die deze huurders huren, dan kunnen ze informeren bij de Belastingdienst of een verklaring is verstrekt. De Belastingdienst logt alle verstrekkingen, zodat kan worden vastgesteld dat er mogelijk ten onrechte een verklaring is verstrekt. De betrokken huurders kunnen dan in rechte actie ondernemen en ook de Belastingdienst kan dan (sanctie)maatregelen tegen de verhuurder nemen of zelfs aangifte doen van een mogelijk strafbaar feit.

Ook indien geconstateerd wordt dat de verstrekte inkomensindicaties voor een ander doel worden gebruikt dan voor de inkomensafhankelijke huurverhoging, kunnen door de Belastingdienst (sanctie)maatregelen genomen worden of aangifte gedaan worden.

Daar waar in het Lenteakkoord is gesproken over bezwaar en beroep rondom de hoogte van het inkomen, is gedoeld op de mogelijkheid van de huurder om bezwaar te maken en eventueel beroep aan te tekenen tegen een aanslag inkomstenbelasting. Dit gaat uiteraard op de gebruikelijke wijze en via de reguliere kanalen bij de Belastingdienst. Juist vanwege deze trajecten is bij de beoordeling van het huishoudinkomen gekozen voor t-2 (het huishoudinkomen over het kalenderjaar dat twee jaar is gelegen voor het kalenderjaar waarin de voorgestelde ingangsdatum van de huurverhoging ligt). Immers, alsdan zal meer zekerheid bestaan over de juistheid van het alsdan berekende huishoudinkomen.

De door de verhuurder opgevraagde verklaring is niet voor bezwaar en beroep vatbaar. Het betreft immers slechts een verklaring waarin staat vermeld of het huishoudinkomen al dan niet beneden of onder de grenzen, bedoeld in artikel 10, tweede lid, van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte liggen, dan wel dat geen inkomensgegevens beschikbaar zijn. Daarnaast zijn laatstgenoemde gegevens niet herleidbaar tot individuele personen.

Op grond van de artikelen 51 en 52 van de Wet bescherming persoonsgegevens heeft het College bescherming persoongegevens ter zake een toezichtstaak en een adviestaak, uit te voeren in onafhankelijkheid.

Indien de verhuurder voornemens is een huurverhoging voor te stellen van meer dan inflatie plus 1,5% dient hij bij de Belastingdienst een verklaring betreffende het huishoudinkomen van de huurder op te vragen. Deze verklaring is niet voor bezwaar en beroep vatbaar nu die slechts vermeldt of dat huishoudinkomen beneden of boven de huishoudinkomensgrenzen, bepaald in het wetsvoorstel, ligt. Daarbij wordt in de verklaring uitgegaan van het huishoudinkomen in het jaar t-2, om zodoende in zoveel mogelijk gevallen het inmiddels definitief vastgestelde huishoudinkomen te kunnen opnemen. Voorts kan in de verklaring zijn opgenomen dat geen gegevens beschikbaar zijn. De verhuurder is overigens niet verplicht om een huurverhogingsvoorstel te doen. Indien de verhuurder van die mogelijkheid gebruik maakt, kan de huurder – zoals te doen gebruikelijk – bezwaar maken bij de verhuurder. De verhuurder beoordeelt de door de huurder geleverde gegevens op zijn merites en kan vervolgens dit bezwaar honoreren met als gevolg dat de extra huurverhoging niet doorgaat. De verhuurder kan ook het bezwaar van de huurder niet honoreren met als gevolg dat hij zich tot de huurcommissie zal moeten wenden. Als de verhuurder een verzoek tot huurverhoging vergezeld doet gaan van een verklaring en het inkomen voorwerp van geschil is, kan de huurder ook bij de huurcommissie verweer voeren. Hij dient daarbij uiteraard ten opzichte van het huishoudinkomen als vermeld in de verklaring, tegenbewijs te leveren. Dit kan hij doen aan de hand van een zogenoemd IB60-formulier. Daarbij worden zo min mogelijk gegevens betreffende het inkomen openbaar (gemaakt). De gegevens op dat formulier die voor een beoordeling van het geschil niet relevant zijn, kan hij zelfs «zwart maken». Zo wordt de privacy optimaal gewaarborgd.

Zou de bewoningssituatie tot discussie leiden en de huurder bij zijn bezwaar aanvoert dat er minder personen dan aangegeven op de verklaring woonachtig zijn en wellicht daardoor minder inkomen genereren, heeft de verhuurder de mogelijkheid een tweede verklaring op te vragen, die actueler zal zijn dan de eerste verklaring. Als gevolg hiervan zou de verhuurder tot de beslissing kunnen komen het voorstel tot huurverhoging alsnog in te trekken of aan te passen. Zou deze kwestie bij de huurcommissie voorliggen, heeft deze de mogelijkheid om bij het GBA na te gaan wie er op het betreffende adres woonachtig is.

Overigens, indien de huurder niet ingevolge artikel 7:253, eerste lid, tweede volzin (bij het bezwaar bij de verhuurder), of tweede lid, tweede volzin (bij het verzoek door de huurder), gegevens met betrekking tot dat huishoudinkomen heeft verstrekt, kan de huurcommissie gemotiveerd uitspreken dat de verhuurder de aan de Staat verschuldigde vergoeding niet is verschuldigd. Zo wordt de verhuurder beschermd tegen het niet in een vroegtijdig stadium door de huurder leveren van tegenbewijs.

De leden van de VVD-fractie vragen waarom in de voorgaande beantwoording wordt gesteld dat «wat betreft de systematiek, de rechtsbescherming en de bescherming van de privacy er geen enkel verschil bestaat tussen beide wetsvoorstellen.», terwijl in het Lente-akkoord staat vermeld:

«Bezwaar en beroep rondom de hoogte van het inkomen loopt via de reguliere kanalen bij de Belastingdienst. Door de ervaring van de Belastingdienst met dergelijke privacygevoelige gegevens is deze hiermee maximaal gewaarborgd. Het CBP houdt conform de wet bescherming persoonsgegevens toezicht op het proces. Dit betreft dan de aanlevering van de inkomenscategorie per huishouden door de Belastingdienst en de verwerking daarvan door de verhuurders.»

In eerste uitwerkingen van de inkomensafhankelijke huurverhoging is uitgegaan van de optie dat de verhuurder ofwel eerst aan alle huurders inkomensgegevens opvraagt en aan de hand daarvan al dan niet een inkomensafhankelijke huurverhoging voorstelt ofwel dat de verhuurder aan alle huurders 5% extra huurverhoging voorstelt en dan bekijkt welke huurders aangeven dat hun huishoudinkomen niet hoger is dan € 43.000. Bij deze optie bleken echter de administratieve lasten voor verhuurders en huurders echter zeer hoog te zijn. Bovendien zouden met deze uitwerking circa 2 miljoen huishoudens aan de verhuurder moeten aantonen dat hun inkomen niet hoger is dan € 43.000.

Door gebruik te maken van de reeds bij de Belastingdienst beschikbare inkomensgegevens kunnen verhuurders de inkomensafhankelijke extra huurverhoging gericht inzetten en worden 1,6 miljoen huishoudens niet belast met de taak om aan te tonen dat hun huishoudinkomen niet hoger is dan € 33.614 of € 43.000. Bovendien is ervoor gekozen dat de Belastingdienst geen gespecificeerde inkomenscijfers verstrekt, maar alleen een indicatie in welke inkomenscategorie het huishoudinkomen valt en als het huishoudinkomen meer dan € 33.614 bedraagt het aantal personen dat dit huishoudinkomen bijeen heeft gebracht. Op die manier wordt de privacy van huurders minder geschonden dan wanneer alle huurders hun gespecificeerde inkomensgegevens aan de verhuurder hadden moeten verstrekken.

Het kabinet wilde de doorstroming van huishoudens met een inkomen boven € 33.614 bevorderen en de huishoudens met een inkomen tot aan € 33.614 ontzien door voor hen een lagere maximale huurstijging toe te staan. Daardoor was een op een bepaalde inkomensgroep gerichte maatregel nodig. Een inkomensgerichte maatregel is niet mogelijk zonder kennis van het betreffende inkomen, maar door slechts aan te geven in welke categorie het huishoudinkomen valt verkrijgt de verhuurder niet van alle huurders de gespecificeerde inkomenscijfers, waarmee de privacy van huurders zoveel mogelijk wordt beschermd.

Zoals het kabinet heeft aangegeven in zijn brieven aan de Eerste Kamer (Kamerstukken I, 2012/13, 33 129, G en I) is een huurbelasting ook geen goed alternatief voor de voorgestelde mogelijkheid van inkomensafhankelijke extra huurverhoging, omdat de Belastingdienst niet over de benodigde gegevens over huurprijs, maximale huurprijsgrens, en over het feit of de belastingplichtige huurder is en zo ja of hij een gereguleerde of geliberaliseerde huurovereenkomst heeft, noch langs objectieve weg deze gegevens kan verkrijgen. Dat maakt de uitvoering erg fraudegevoelig waardoor veel controle vereist is wat veel menskracht kost. De uitvoeringskosten bij de Belastingdienst zouden zeer fors hoger liggen dan bij de digitale uitwisseling van inkomensindicaties aan verhuurders.

Er zijn dus wel andere opties overwogen, maar het kabinet heeft om redenen van privacybescherming van huurders en beperking van administratieve lasten voor verhuurders en huurders niet voor die andere opties gekozen.

De regeling dient noodzakelijk te zijn in een democratische samenleving. Daarvan is sprake bij aanwezigheid van een dringende maatschappelijke behoefte («pressing social need») en indien een redelijke verhouding bestaat tussen de ernst van de inbreuk en de zwaarte van het belang dat met de inbreuk wordt gediend (proportionaliteit).

De vraag hierbij is of het belang van de maatregel, het voorstel van huurprijsverhoging afhankelijk van het huishoudinkomen, een eventuele inbreuk op de privacy rechtvaardigt. Betreffende maatregel is gericht op het bevorderen van doorstroming van huurders met een hoger inkomen. Het is logischerwijs niet mogelijk de doorstroming van deze groep te bevorderen zonder informatie over het huishoudinkomen. Gezien het publieke belang van het bevorderen van doorstroming in de woningmarkt en het beperken van de administratieve lasten voor verhuurders en huurders wordt de verstrekking van een verklaring gerechtvaardigd geacht. Derhalve is er geen strijd met Nederlands dan wel Europees recht.

Zoals hiervoor vermeld, is het wetsvoorstel 1% qua systeem identiek aan het wetsvoorstel 5%. Dit geldt dus eveneens voor de rechtsbeschermings- en de privacy-aspecten. Het College bescherming persoonsgegevens heeft laatstelijk op 24 juli 2012 over het wetsvoorstel 1% geadviseerd, maar in feite betreft het een advies over de systematiek die al met het wetsvoorstel 5% is geïntroduceerd. In het advies vraagt het College bescherming persoonsgegevens:

• a. aan te tonen dat een inkomensafhankelijke huurverhoging de doorstroming kan bevorderen;

• b. een onderbouwing waarom voor het aanpakken van scheefwonen niet kan worden volstaan met minder ingrijpende – niet-inkomensafhankelijke – middelen;

• c. de doorbreking van de geheimhoudingsplicht van de Belastingdienst verder te motiveren in het kader van de beginselen van proportionaliteit en subsidiariteit;

• d. aandacht te schenken aan de situatie waarin een medebewoner niet meewerkt en de huurder hiervan de dupe wordt.

In de brief van 24 augustus 2012 is hierop uitvoerig ingegaan (Kamerstukken II 2011/12, 33 330, nr. 5). Het advies gaf geen aanleiding om het wetsvoorstel aan te passen.

De Belastingdienst laat duidelijk weten in de algemene voorwaarden dat verhuurders alleen een verklaring mogen opvragen in het kader van een inkomensafhankelijke huurverhoging en niet voor andere doelen. De verhuurder stemt vooraf in met dit uitgangspunt.

Als huurders van mening zijn dat verhuurders ten onrechte beschikken over het inkomensgegeven dat betrekking heeft op de woning die deze huurders huren, dan kunnen ze informeren bij de Belastingdienst of een verklaring is verstrekt. De Belastingdienst logt alle verstrekkingen, zodat kan worden vastgesteld dat er mogelijk ten onrechte een verklaring is verstrekt. De betrokken huurders kunnen dan in rechte actie ondernemen en ook de Belastingdienst kan dan (sanctie)maatregelen nemen of zelfs aangifte doen van een mogelijk strafbaar feit.

Ook indien geconstateerd wordt dat de verstrekte inkomensindicaties voor een ander doel worden gebruikt kunnen door de Belastingdienst (sanctie)maatregelen genomen worden of aangifte gedaan worden

Voorliggende maatregel is reeds door het vorige kabinet ingezet en door het huidige kabinet in het regeerakkoord overgenomen.

Van het pakket aan maatregelen in het regeerakkoord dat tot doel heeft een beter werkende woningmarkt te bereiken is deze maatregel een belangrijk onderdeel. Als gevolg van de inkomensafhankelijke huurverhoging zal meer marktwerking en een betere doorstroming op de huurwoningmarkt worden bereikt. Het is daarom van belang dat deze maatregel, die al een geruime tijd van voorbereiding kent, zo spoedig mogelijk zijn beslag krijgt.

Ten aanzien van de overige huurmaatregelen uit het regeerakkoord verwijs ik u naar de inleiding bij deze nota.

Het kabinet heeft een stevige bezuinigingsopgave en daarbij past het niet om het huurtoeslagbudget fors te verhogen. Bovendien speelt ook bij een integraal hoger huurverhogingspercentage het risico dat de huurprijs daardoor – op termijn – tot boven de huurtoeslaggrens uitstijgt, waardoor huishoudens die na een inkomensdaling huurtoeslag willen aanvragen niet voor huurtoeslag in aanmerking komen.

Het kabinet heeft gekozen voor een maatregel waarbij huishoudens met een inkomen waardoor zij niet (meer) tot de doelgroep van de gereguleerde huursector behoren, worden gestimuleerd door te stromen naar een andere woning. Deze huishoudens mogen er ook voor kiezen in de woning te blijven wonen maar gaan dan – op termijn – een huurprijs betalen die meer in overeenstemming is met de kwaliteit van de woning. Daarom is gekozen voor een maatregel die gericht is op huishoudinkomens boven € 33.614.

Het is niet mogelijk om op basis van de genoemde indicatieve effecten op het niveau van het huishouden een betrouwbare macroraming te maken van de effecten van het wetsvoorstel. Dit hangt sterk af van de daadwerkelijke gedragingen van huishoudens en verhuurders, de vraag of huishoudens inderdaad met een hogere huur geconfronteerd worden, als gevolg daarvan al dan niet gaan verhuizen, en als ze gaan verhuizen of dit naar een andere huurwoning is of naar een koopwoning. Ook speelt een rol hoe de verhuurder zal omgaan met eventueel vrijkomende woningen.

In de afgelopen jaren werden er jaarlijks ongeveer 15.000 corporatiewoningen verkocht. Het kabinet heeft geen gegevens over de jaarlijkse kosten van de genoten hypotheekrenteaftrek, doordat er geen gegevens bekend zijn over, verkoopprijzen, inkomensprofielen van de kopers, de hoogte van de hypotheekleningen en van de hypotheekvormen die de kopers gekozen hebben.

• • Worden de huurstijgingen voor groepen met een laag inkomen volledig gecompenseerd door de huurtoeslag?

• • Is de uitbereiding van de huurtoeslag, zoals voorgesteld in het regeerakkoord, toereikend om de effecten van de voorgestelde huurmaatregelen zonder koopkracht-effecten voor huurtoeslagontvangers uit te voeren?

• • Kan de regering de effecten van de voorgestelde huurverhogingen op de koopkracht van huurders uitwerken in koopkrachtplaatjes van diverse voorbeeldsituaties, zowel onder als net boven de huurtoeslaggrens?

• • Hoeveel huurtoeslagontvangers zullen niet volledig worden gecompenseerd omdat hun huur door de huurstijgingen boven de kwaliteitskortingsgrens heen zal stijgen? Wat is het effect hiervan op hun koopkracht?

• • Hoeveel huurtoeslagontvangers zullen hun recht op huurtoeslag kwijtraken doordat hun huur door de huurverhoging zal stijgen boven de liberalisatiegrens? Wat is het effect hiervan op hun koopkracht?

• • In hoeverre werkt deze wet strategisch gedrag van huurders in de hand, aangezien de peildata voor de hoogte van het huishoudinkomen en de samenstelling van het huishouden niet gelijk zijn? In hoeverre houdt de regering rekening met discussies over de juistheid van de gegevens als de huurder al voor 1 mei te horen krijgt op basis van welke inkomens zijn huishoudinkomen van 1 juli zal worden berekend?

Zoals aangegeven tijdens de plenaire behandeling van het wetsvoorstel Huurverhoging op grond van inkomen (33 129) is aangegeven dat het theoretische risico bestaat dat huurders strategisch gedrag zullen gaan vertonen door een of meerdere leden van het huishouden kort voor de voorgestelde ingangsdatum van de huurverhoging (doorgaans 1 juli) te laten uitschrijven en zich later weer op het adres in te schrijven. Daarbij is aangegeven dat het niet de verwachting is dat dit een methode is die veel zal worden gebruikt. Bij die uit- en weer inschrijving is de medewerking van de gemeente nodig, die de uitschrijving en inschrijving in de gemeentelijke basisadministratie moet registeren.

In de gevallen waarin inderdaad een verdienend lid van het huishouden tussen de datum van het huurverhogingsvoorstel en de voorgestelde ingangsdatum van de huurverhoging uit de woning is verhuisd en aftrek van het inkomen van dat vertrokken lid van het huishouden er toe leidt dat het huishoudinkomen de bovenste of onderste inkomensgrens voor inkomensafhankelijke huurverhoging niet overschrijdt, kan de huurder op die grond bezwaar maken tegen de voorgestelde huurverhoging en aantonen dat het huishoudinkomen onder de gehanteerde inkomensgrens ligt.

De verhuurder kan ter beoordeling van dat bezwaar van de huurder een nieuwe inkomensindicatie opvragen bij de Belastingdienst, waarin de uitschrijving van het vertrokken lid van het huishouden is verwerkt. De Belastingdienst gaat bij die nieuwe verklaring uit van de gegevens waarover de dienst op dat moment beschikt. Als uit die verklaring blijkt dat het huishoudinkomen door het vertrek van het lid van het huishouden de bij het huurverhogingsvoorstel gehanteerde inkomensgrens niet overschrijdt, kan de verhuurder zijn huurverhogingsvoorstel aanpassen en verlagen tot het toegestane niveau.

• • Wordt er gecontroleerd of verhuurders inkomensindicaties opvragen van huurders die niet in een gereguleerde huurwoning wonen?

• • Wordt er opgetreden tegen verhuurders die onrechtmatig de verstrekte inkomensindicaties hebben gebruikt voor andere doelen dan het doen van een voorstel tot boveninflatoire huurverhoging, zoals door het naar buiten brengen van informatie over de algemene situatie over scheefwonen? Zo ja, op welke manier?

De Belastingdienst laat duidelijk weten in de algemene voorwaarden dat verhuurders alleen een verklaring mogen opvragen in het kader van een inkomensafhankelijke huurverhoging en niet voor andere doelen. De verhuurder stemt vooraf in met dit uitgangspunt.

Als huurders van mening zijn dat verhuurders ten onrechte beschikken over het inkomensgegeven dat betrekking heeft op de woning die deze huurders huren, dan kunnen ze informeren bij de Belastingdienst of een verklaring is verstrekt. De Belastingdienst logt alle verstrekkingen, zodat kan worden vastgesteld dat er mogelijk ten onrechte een verklaring is verstrekt. De betrokken huurders kunnen dan in rechte actie ondernemen en ook de Belastingdienst kan dan (sanctie)maatregelen nemen of zelfs aangifte doen van een mogelijk strafbaar feit.

Ook indien geconstateerd wordt dat de verstrekte inkomensindicaties voor een ander doel worden gebruikt kunnen door de Belastingdienst (sanctie)maatregelen genomen worden of aangifte gedaan worden.

• • In 2012 zijn door de Belastingdienst 1,8 miljoen inkomensindicaties afgegeven. De regering verwacht voor 2013 dat er maximaal 1,6 miljoen aanvragen voor inkomensindicaties zullen komen. Waarop baseert de regering deze verwachting?

• • Wat zijn de redenen dat de regering het advies van het CBP, om de wet zo niet in te voeren, naast zich neerlegt?

Zoals hiervoor vermeld, is het wetsvoorstel 1% qua systeem identiek aan het wetsvoorstel 5%. Dit geldt dus eveneens voor de rechtsbeschermings- en de privacy-aspecten. Het College bescherming persoonsgegevens heeft op 24 juli 2012 over het wetsvoorstel 1% geadviseerd, maar in feite betreft het een advies over de systematiek die al met het wetsvoorstel 5% is geïntroduceerd. In het advies vraagt het College bescherming persoonsgegevens:

• a. aan te tonen dat een inkomensafhankelijke huurverhoging de doorstroming kan bevorderen;

• b. een onderbouwing waarom voor het aanpakken van scheefwonen niet kan worden volstaan met minder ingrijpende – niet-inkomensafhankelijke – middelen;

• c. de doorbreking van de geheimhoudingsplicht van de Belastingdienst verder te motiveren in het kader van de beginselen van proportionaliteit en subsidiariteit;

• d. aandacht te schenken aan de situatie waarin een medebewoner niet meewerkt en de huurder hiervan de dupe wordt.

In de brief van 24 augustus 2012 is hierop uitvoerig ingegaan (Kamerstukken II 2011/12, 33 330, nr. 5). Het advies gaf geen aanleiding om het wetsvoorstel aan te passen.

• • Hoe worden huurders op zorgvuldige wijze vooraf geïnformeerd over het verstrekken van hun inkomensindicatie?

• • Hoe kan de procedure voor bezwaar en beroep maximaal gewaarborgd worden?

Daar waar in het Lenteakkoord is gesproken over bezwaar en beroep rondom de hoogte van het inkomen, is gedoeld op de mogelijkheid van de huurder om bezwaar te maken en eventueel beroep aan te tekenen tegen een aanslag inkomstenbelasting. Dit gaat uiteraard op de gebruikelijke wijze en via de reguliere kanalen bij de belastingdienst. Juist vanwege deze trajecten is bij de beoordeling van het huishoudinkomen gekozen voor t-2 (het huishoudinkomen over het kalenderjaar dat twee jaar is gelegen voor het kalenderjaar waarin de voorgestelde ingangsdatum van de huurverhoging ligt). Immers, alsdan zal meer zekerheid bestaan over de juistheid van het alsdan berekende huishoudinkomen.

De door de verhuurder opgevraagde verklaring is niet voor bezwaar en beroep vatbaar. Het betreft immers slechts een verklaring waarin staat vermeld of het huishoudinkomen al dan niet beneden of onder de grenzen, bedoeld in artikel 10, tweede lid, van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte liggen, dan wel dat geen inkomensgegevens beschikbaar zijn. Daarnaast zijn laatstgenoemde gegevens niet herleidbaar tot individuele personen.

• • Hoe kan het toezicht van het CBP vorm worden gegeven?

• • Is de regering voornemens huishoudens met een inkomen boven € 43.000,– tegen woekerhuren te beschermen met een vorm van maximumhuurprijs of is de regering voornemens deze categorie huurders tijdelijk uit te sluiten van deze vorm van huurprijsbescherming?

• • Wanneer kan de Kamer de wijziging van de maximumhuurprijs, waarbij € 648,– per maand als maximum zal gelden voor huishoudens met een inkomen tot € 43.000, zoals aangekondigd door de regering, tegemoet zien?

• • Waarom is het voornemen van de regering, dat sociale huurwoningen die worden verlaten door huurders met een inkomen boven € 43.000,– terugvallen aan de sociale woningvoorraad, niet in het voorliggende wetvoorstel opgenomen? Wanneer zal dit alsnog gebeuren?