Nr. 166 VERSLAG VAN EEN ALGEMEEN OVERLEG

Mevrouw Voortman (GroenLinks): Het is inderdaad een belangrijke aanpassing dat het nu gaat om een aantal regio's waar het aantal woonwaarderingspunten omhoog gaat en waar de huurruimte voor corporaties dus zal toenemen.

Dit is een compromis tussen de fractie van GroenLinks en het kabinet, voor zover je dat zo kunt noemen, want zo voelt het niet. Dit compromisvoorstel lost echter nog niets op, want het zet de woningmarkt in de Randstad en omstreken nog verder op slot. We hebben de vorige keer al aangegeven, dat het gevolg daarvan zal zijn dat de huren omhoog gaan zonder dat daar kwaliteit voor terugkomt.

De minister is teruggefloten, want hij moet zich aan het regeerakkoord houden. Hij komt nu terug met een voorstel. Als ik afga op zijn eigen woorden van 18 maart, dan is het arbitrair, bureaucratisch en zal daarnaast voor honderdduizenden beroepszaken zorgen. De minister heeft dat toen heel duidelijk aangegeven. Ik lees hierover echter geen woord meer terug in het voorstel van de minister. Ik wil graag weten hoe dit zit. Heeft hij ons toen verkeerd voorgelicht of laat hij deze informatie bewust buiten beschouwing?

De minister bagatelliseert ook dat de huren gematigd zullen stijgen. Dat blijkt namelijk uit het onderzoek van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV). De minister geeft aan dat hij niet precies weet wat er zal gebeuren, maar zowel uit het onderzoek van het CFV als uit de reactie die wij van Aedes kregen, blijkt dat met een heffing van 9 mld. voor de kiezen corporaties wel zullen moeten kiezen voor het maximaal verhogen van de huren. Het is eigenlijk, zoals de minister de vorige keer al aangaf, net een ballonnetje. Als je aan de ene kant drukt, dan krijg je een bult aan de andere kant. Hoe kan het dat de minister toen zo gedetailleerd aangaf waarom dat verschil in regio's geen goede oplossing zou zijn, terwijl hij dat nu wel een goed idee vindt?

Wij vinden dat voorstel daarom niet goed en wij vinden ook dat er nog een aantal zaken moet gebeuren voordat wij definitief besluiten over dit voorstel. Ten eerste moet er een onderzoek komen naar alternatieven. De Nederlandse Woonbond heeft bijvoorbeeld een voorstel gedaan. De CDA- en de GroenLinks-fractie hebben gevraagd om uitwerking van de alternatieven, maar dat is nog niet gebeurd. Wat ons betreft moet dat eerst gebeuren. Ik neem aan dat de CDA-fractie daar ook zo over denkt. Ten tweede is de doorrekening van het CFV gebaseerd op invoering van de maatregelen uit het regeerakkoord per 1 juli 2011. Dat betekent dat nu een nieuwe doorrekening zou moeten komen. Pas als wij die doorrekening hebben, kunnen wij oordelen over dit plan. Mocht de meerderheid van deze Kamer al die extra cijfers niet nodig vinden, dan wil ik er op wijzen dat we nog een Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB) zouden krijgen. Hebben we daar niet alsnog een wetswijziging voor nodig? Het lijkt me dan logisch dat de AMvB hier in de Kamer besproken zal worden. Wat ons betreft is het zeker nog geen gelopen race.

De heer Verhoeven (D66): Voorzitter. De Nederlandse woningmarkt is ziek. Aan de koopkant zitten we met de hypotheekschuld en het dalend aantal verkopen en aan de huurkant groeien de wachtlijsten en wonen steeds meer huurders scheef. Voor steeds meer mensen zijn er steeds minder mogelijkheden. Voor de D66-fractie heeft een gezonde woningmarkt hoge prioriteit. Voor de huurmarkt betekent dit dat de huren zo veel mogelijk marktconform moeten zijn. Wie dat kan, moet de werkelijke waarde van zijn woning betalen. De D66-fractie beschouwt in dat opzicht ook de relatief lage prijs van een corporatiewoning als een vorm van subsidie die mogelijk is gemaakt door de overheid. Dat is prima, maar vooral als dat terechtkomt bij de mensen die die korting het hardst nodig hebben. In die zin is D66 ook voorstander van het aanpassen van het woningwaarderingsstelsel (WWS), waar de minister nu een tweede voorzet voor doet. Wij vinden het daarbij vooral van belang dat de lokale situatie en de gewildheid van de woning meer tot uitdrukking komen in de prijs.

Het bleek zojuist al bij de inbreng van collega Voortman dat de brief van minister Donner toch veel vragen oproept. De minister legt namelijk in zijn brief van twee kantjes eerst de nadruk op 10 van de 40 gebieden van de Coördinatie Commissie Regionaal Onderzoeksprogramma (COROP) waar krapte is, dus de schaarstegebieden. Daarna stapt hij, zonder het causale verband aan te geven, over naar een toverformule, waarbij hij via de gemiddelde woningprijs, de WOZ-waarde per vierkante meter, een stijging van 15 of 25 punten doorvoert. De hamvraag is of er ook extra punten, dus hogere huren, kunnen komen voor woningen buiten die tien COROP-gebieden. De minister schrijft dat vooral in schaarstegebieden extra WOZ-punten kunnen worden toegekend. Vooral. Dat sluit dus alle huurhuizen buiten deze regio niet uit, integendeel. Later in de brief wordt ook niet verder over die COROP-gebieden gesproken. Geldt dit voorstel voor het hele land of blijft het beperkt tot de tien schaarsteregio’s? Beperkt de regeling zich tot de COROP-regio's of is de regeling daarop gebaseerd? Dat is natuurlijk een cruciaal verschil. Graag duidelijkheid voor de miljoenen sociale huurders in ons land.

De minister koos in zijn vorige, door de Kamer verworpen voorstel voor de generieke verhoging van 25 punten. Dat deed hij vanwege een aantal praktische bezwaren, namelijk de bezwaarprocedures tegen de WOZ-waarde en de grenseffecten bij de keuze voor bepaalde gebieden. In dit plan zijn er ook grenzen, want er is gekozen voor die tien gebieden. Zijn de bezwaren die de minister eerder noemde nu wel ondervangen?

Hoe je het nieuwe voorstel van de minister ook leest, hoe je het ook interpreteert, hoe het ook bedoeld is, het belangrijkste bezwaar blijft, want deze regeling betekent nog steeds een verhuisboete. Immers, degene die beweegt die gaat betalen, want het geldt alleen voor nieuwe gevallen. De meeste huurders zullen daardoor geprikkeld worden om stil te blijven zitten. Dat pakt de problemen van het scheefwonen en de wachtlijsten niet aan, integendeel, het wordt er zelfs erger door. Ik weet dat de minister ook nog werkt aan een plan om de huren te verhogen vanaf een bepaald inkomen om zo het scheefwonen aan te pakken. Dit plan gaat juist precies de andere kant op en daar maken wij ons zorgen over. Voor de D66-fractie is dat scheefwonen als oorzaak van de wachtlijsten een belangrijk punt. Mensen die geleidelijk goed zijn gaan verdienen maar nog steeds in een gesubsidieerd huurhuis wonen, houden een plek bezet voor iemand die die plek harder nodig heeft. Wij willen dat voorkomen, maar deze maatregel voorkomt dat dus niet en de andere maatregel is uitgesteld. De D66-fractie doet daarom vandaag zelf een voorstel om de wachtlijsten weg te werken en het scheefwonen aan te pakken. Wij doen dat door middel van een doorstroomcontract. We focussen daarbij op de sociale huurwoningen, want daar is het probleem van het scheefwonen het grootst. Het idee is eigenlijk heel simpel: als een huurder in een gemeente waar lange wachtlijsten zijn wat meer verdient dan de norm voor een sociale huurwoning, dan kan hij kiezen tussen verhuizen binnen zes maanden of meer marktconforme huur betalen. Dat is net als bij de campuscontracten bij studentenhuisvesting, waar een huurder ook door moet schuiven wanneer hij tot een nieuwe categorie gaat behoren, zodat de woning vrijkomt voor degene voor wie de woning eigenlijk bedoeld is. Met dit voorstel pakken we de wachtlijsten ook doelgericht aan op de plekken waar het het hardst nodig is, namelijk die plekken waar mensen het langst moeten wachten voordat ze eindelijk in een sociale huurwoning kunnen. Het idee is dat er financieel of fysiek wordt plaatsgemaakt. Als huurders meer gaan betalen, krijgen woningbouwcorporaties meer huurinkomsten, waarmee ze weer woningen kunnen gaan bouwen voor de mensen die op de wachtlijsten staan. Ik wil de minister het voorstel hierbij aanbieden.

De heer Verhoeven (D66): De minister en het kabinet denken op dit moment na over een aantal plannen. Ze zijn aan het kijken hoe het zit en wat we moeten doen. Ik breng ons idee daarom vandaag in. Het is een moment van transitie, waarbij het beleid gevormd wordt. Mevrouw De Boer stelt een terechte vraag. Wij denken dat het een onderdeel van het huurcontract zou kunnen zijn en dus binnen de huurwetgeving zou kunnen passen. Je zou het ook op een aanvullende manier kunnen doen. Je kunt ook uitgaan van een intentie in plaats van wettelijke hardheid. Je kunt verschillende varianten kiezen.

Sociale woningbouw wordt mogelijk gemaakt door de overheid via de corporaties. Iemand kan daar gebruik van maken, terwijl hij niet meer tot de doelgroep behoort omdat hij bijvoorbeeld consultant is geworden en € 50 000 per jaar verdient. Net als bij het campuscontract, moet hij plaatsmaken en als dat niet kan vanwege de krapte op de woningmarkt, dan moet hij meer marktconforme huur betalen. We gaan nog uitzoeken of dat juridisch helemaal afgedekt is, maar ik denk natuurlijk van wel.

Wij bieden dit voorstel vandaag aan de minister aan, in de hoop dat hij dit wil betrekken bij het plan van vandaag en bij het plan over de € 43 000. Zie het als een handreiking. Een helpende hand op de huurmarkt. Er moet nog wel naar een aantal technische details van dit plan gekeken worden. De komende maanden gaan we met de geïnteresseerde fracties en een aantal deskundigen verder praten, om zo het voorstel verder uit te werken en te verfijnen. Wij hopen dat het een doorbraak is in de vastlopende discussie over de huurmarkt.

Tot slot heb ik nog een vraag over de brief over de doorrekening die ook op de agenda staat. De minister heeft me geleerd dat ik altijd alle stukken moet noemen. Klopt het dat deze doorrekening inmiddels alweer achterhaald is door het aangepaste puntenplan waar we vandaag ook over spreken? Kan de minister aangeven wat ongeveer de inkomenseffecten zijn voor de woningcorporaties als dat het geval is? Hoeveel lopen zij dan mis? Ik overhandig het voorstel aan de minister.

Mevrouw De Boer (VVD): Voorzitter. Dit was the moment of fame van de heer Verhoeven.

De VVD-fractie kon zich heel goed vinden in het oorspronkelijke voorstel van minister Donner om de huurpunten generiek met 25 punten te verhogen. Je zou daarmee bewerkstelligen dat bij wisseling de huren in schaarstegebieden iets meer zouden worden verhoogd dan in bijvoorbeeld Delfzijl, waar je toch al niet meer huur kan vragen. Dat was prima en in de geest van het regeerakkoord. Ik kijk even naar links waar mijn coalitiepartners zitten. Ik vind het jammer dat we nu via een omweg proberen hetzelfde te bereiken. De minister maakt nu gebruik van COROP-gebieden. Beter iets dan niets. De VVD-fractie gaat daarom ook akkoord, want we realiseren ons dat dit waarschijnlijk het dichtst bij de uitwerking van het regeerakkoord komt. Binnen de COROP-gebieden zullen waarschijnlijk ook schaarstegebieden zijn en gebieden waar geen huurverhoging nodig is. Misschien zijn in andere delen van het land juist wel wat extra punten nodig om het scheefwonen tegen te gaan. We vinden het dus een beetje een gemiste kans, dat we het niet generiek kunnen doen. Het is echter ook een gemiste kans als we vandaag geen besluit nemen. Het kindje is geboren, het verdient misschien geen schoonheidsprijs, maar het is het liefste kind dat we ooit hebben gezien. Met deze maatregel wordt een stapje gezet om een betere relatie te leggen tussen prijs en kwaliteit.

In die zin hebben wij ook kennisgenomen van het voorstel van de Woonbond. Dat is ook een sympathiek voorstel. De Woonbond vindt dat kwalitatief betere woningen een iets hogere huurverhoging kunnen hebben dan kwalitatief slechtere woningen. Het is namelijk woonbeleid en geen inkomensbeleid. Hiermee kom je dichterbij de kwaliteit van de woning. De Woonbond stelt daarbij wel voor om dat in de plaats te stellen van het besluit waar wij het vandaag over hebben. Wat mij betreft is het voorstel van de Woonbond wel een bespreking waard in de toekomst. Vandaag nemen we echter een besluit, maar in de toekomst wil ik daar best verder over spreken.

Mevrouw De Boer (VVD): Ik bekijk het plan van de Woonbond wel degelijk serieus, maar wat mij betreft is het en-en.

Dan de andere brief die vandaag ter agendering is voorgelegd over het rapport van het CFV. In het regeerakkoord stonden meerdere maatregelen op het gebied van de huren en het verhogen van de huren. Het was echter de bedoeling dat een aantal maatregelen dit jaar in zou gaan. Heeft de vertraging inderdaad ongewenste effecten en komen we daarmee een stukje verder af te staan van het hetgeen wij eigenlijk afgesproken hebben in het regeerakkoord? Mijn fractie zou dat bijzonder jammer vinden.

Wij hebben laatst – correct me if I'm wrong – de minister horen zeggen dat het huurpuntensysteem niet van toepassing zou zijn op studentenhuisvesting. Nu heb ik vanuit de praktijk begrepen dat het wel zo is. Ik heb geen idee, maar misschien kan de minister hier een toelichting op geven. Dat zou investeringen in studentenhuisvesting misschien wel tegen kunnen houden.

Vanochtend was ik in Rotterdam en gisteren in Amsterdam. Rotterdam valt niet binnen die COROP-gebieden. Nu zijn er twee stromingen onder mijn contacten in Rotterdam. De één zegt dat het niets uitmaakt als er daar wat punten bijkomen. De andere zegt dat het zelfs wel goed zou zijn, omdat er een eenzijdig samengestelde woningvoorraad is met echt lage huren. Door een huurverhoging in sommige wijken, zou je net iets meer gemengde buurten en wijken krijgen. De kwaliteit van de woning moet dat natuurlijk wel trekken, maar misschien is het een idee. Ik stel het hier nog niet concreet voor, maar zou de minister hier misschien naar kunnen kijken? Misschien na overleg met het bestuur van Rotterdam natuurlijk. In Amsterdam is dringend behoefte aan woningen met een huur tussen € 650 en € 800. Wij beogen met het besluit van vandaag, dat er meer woningen in dit segment zullen vallen wanneer ze vrijkomen. We hebben natuurlijk een heel groot aandeel sociale woningbouw in Amsterdam, dus na een verhoging van huren zouden meer woningen in dat segment terecht kunnen komen. Dat zou ook weer investeringen kunnen lostrekken in deze stad en dat zou heel goed zijn. Hoe groot is echter de kans dat die huren misschien doorstijgen en door die grens van € 800 heen schieten? Is daar misschien een beeld van? Als de minister nu niet direct een antwoord kan geven, dan komt dat wel op een later moment.

Mevrouw Karabulut (SP): Voorzitter. Wij spreken hier over een aangepast voorstel. Het is een aanpassing van het WWS met 25 punten of 15 punten in de tien populaire gebieden in Nederland. Wanneer mensen verhuizen, zullen de huren met € 72 tot € 120 gaan stijgen. Ik vond het eerdere voorstel, waarin stond dat de 25 punten toegepast zouden worden in heel Nederland niks en ik vind dit voorstel ook niks. Ik zal ook uitleggen waarom. In die gebieden waar het toch al lastig is voor mensen met lagere of middeninkomens om aan een betaalbare woning te komen, zal het op langere termijn voor hen onmogelijk worden om op A-locaties te gaan wonen. Die mensen worden daar eigenlijk weggejaagd en alleen een dikke portemonnee maakt de kans groter op een goede, betaalbare woning. Daarmee wordt segregatie gevoed. Ik denk dat wij in Nederland niet toe moeten naar meer gesegregeerde buurten en wijken. De extra punten kunnen pas bij mutatie in rekening worden gebracht. Maar wie gaat er nog verhuizen, wanneer bekend is dat het kabinet van plan is de huren te verhogen? In die gespannen markt wordt het alleen nog maar spannender als deze maatregel doorgaat. Mensen met bescheiden inkomens zullen blijven zitten waar ze zitten. Mensen die daarheen willen, komen er gewoon niet meer in. Het CFV rekent hier met een mutatiegraad van 8%, maar in de praktijk ligt dit in Amsterdam al onder de 4%. De minister zet hiermee de huurmarkt verder op slot. De corporaties zullen deze maatregel ook niet snel kunnen uitvoeren en zullen vervolgens in de financiële problemen komen gezien de heffing.

Waarom heeft de minister bij de puntenaanpassing weer gekozen voor een systeem waarbij toekenning van de punten onafhankelijk is van de grootte van de woning? Voor een piepkleine woning, bijvoorbeeld een appartementje in Amsterdam, betaal je een even grote toelage als voor een groot appartement. Dat lijkt me niet helemaal de bedoeling. Graag een reactie van de minister.

De minister zegt dat hij die extra punten toekent op basis van de gewildheid van de woning. De minister en ik verschillen daar van mening; het is een eeuwig discussiepunt. Ik hoop dat de andere partijen daar ook nog eens naar willen kijken. Nu kan ik de minister vertellen dat in mijn stad Amsterdam de meeste sociale huurwoningen niet zozeer gewild zijn omdat ze over gouden kranen en marmeren badkamers beschikken, maar omdat er gewoon te weinig woonruimte is. Volgens de SP-fractie kun je schaarste alleen oplossen door woningen bij te bouwen. Wat de minister nu doet is huurders met extra punten belonen voor het in stand houden van de schaarste.

Mevrouw Karabulut (SP): Ik denk dat de heer Verhoeven het probleem groter maakt dan dat het is. Misschien bestaat het voor een heel klein deel, maar ik denk niet dat daar het grootste knelpunt zit.

Wanneer denkt de minister met zijn nieuwe voorstel te komen? De minister zag de vorige keer 1001 beren op de weg, het was onuitvoerbaar en ingewikkeld. Zijn die problemen nu als sneeuw voor de zon verdwenen? Als het een AMvB wordt, dan wil ik dat eerst hier besproken hebben. Komen er wetsvoorstellen?

Natuurlijk moeten verhuurders over voldoende middelen beschikken om te kunnen bouwen, maar dat gaan we met deze maatregel niet bereiken. Als er al extra huuropbrengsten zijn, dan komt daar de heffing van het kabinet overheen. Die 760 mln. zal onttrokken worden aan de huursector en gaat vervolgens in het gat van de rijksbegroting in plaats daar huizen van te bouwen. Huurders in die tien populairste regio's moeten meebetalen aan de huurtoeslag van de huurders in heel Nederland. Ik wil graag van de minister weten waarom hij dit geld niet bij de villabezitters gaat halen, aangezien het eigen woningbezit jaarlijks met 12 mld. aan hypotheekrenteaftrek wordt gesubsidieerd. Het is sowieso maar de vraag of de huurders de heffing van 760 mln. kunnen betalen met het aangepaste voorstel van de minister. De doorrekening van het CFV gaat namelijk uit van een puntenstijging over het gehele bezit en dat is nu veranderd. Gaat de minister het op dit punt nog eens door laten rekenen? Het CFV gaat ook op andere punten uit van heel positieve en gunstige scenario's, bijvoorbeeld met de verkoop van woningen. Ik heb daar mijn twijfels bij. De invoering van die heffing komt er wat mijn fractie betreft sowieso niet. Daar gaan wij ons best voor doen.

De heer Lucassen (PVV): Voorzitter. De PVV zit zoals bekend niet in de coalitie. Wij gedogen deze coalitie. Wij hebben in die rol van gedoger onze handtekening gezet onder de financiële paragraaf van het regeerakkoord en die afspraken staan voor ons. Dat wil ook zeggen dat wij die afspraak bewaken. We waren dan ook verbaasd over de vorige uitwerking van de minister. Hij wilde dat voorstel vervatten in een AMvB, waarbij alle huurwoningen er eventueel 25 punten bij zouden kunnen krijgen. Het regeerakkoord spreekt duidelijk over een beperktere maatregel, die uitgaat van een maximumaantal van 25 punten in gespannen of schaarstegebieden en dan ook nog eens gerelateerd aan de WOZ-waarde.

Voor de PVV is de financiële paragraaf leidend. Wij staan achter onze handtekening en wij bewaken dus de afspraak. Een algemene toekenning was voor ons dan ook niet aan de orde en we zijn dus ook blij dat in dit voorstel de elementen die zijn afgesproken in het regeerakkoord, wel naar voren komen.

De heer Lucassen (PVV): Dat is heel leuk geprobeerd van mevrouw Karabulut, dat doet ze wel vaker. De PVV-fractie bewaakt het betaalbare wonen. Wij hebben het over de maatregelen die nu voorliggen. Ik kan helemaal geen verhalen houden over algemene koopkracht, want dat valt niet binnen mijn portefeuille. Ik kan wel zeggen dat het voorstel dat vandaag voorligt, recht doet aan wat we hebben afgesproken. De insteek van de PVV-fractie is dat we aan de ene kant zorgen voor rust op de woningmarkt en aan de andere kant het betaalbaar wonen waarborgen voor de mensen die het echt nodig hebben. We zullen ook blijven bewaken of dat aan de orde blijft.

Uiteraard heeft het nieuwe voorstel dat nu voorligt gevolgen voor de doorrekening van het CFV, een onderwerp dat ook voorligt tijdens dit AO. Wij willen dan ook van de minister weten in hoeverre deze uitwerking van het voorstel de doorrekening beïnvloedt en wat de veranderingen zijn.

Voor de PVV-fractie is één aspect van cruciaal belang voor de woningmarkt in zijn geheel en dat is vertrouwen. Vertrouwen dat je je huis op een gegeven moment kunt verkopen en ook vertrouwen in de woningmarkt an sich. Dat vertrouwen zal op een gegeven moment ook weer de beweging geven in de woningmarkt die zo hard nodig is.

Wij zullen ons houden aan de afspraken die wij hebben gemaakt in het regeerakkoord en daar zullen wij voor staan. We bewaken de afspraken op wat wij hebben afgesproken in dat regeerakkoord.

De heer Van Bochove (CDA): Voorzitter. Opvallend is dat de brief van de minister in dit overleg al op verschillende manieren is uitgelegd, terwijl die volgens mij heel duidelijk was. De eerste twee woordvoerders gaven daar al een duidelijk beeld van. Om die reden is het misschien goed om te schetsen vanuit welk perspectief ik deze brief beoordeel. De minister kan mij daar dan ook op aanspreken. In de brief gaat het om verhoging van maximaal 25 punten in gebieden die op de kaart zijn aangegeven als zogenaamde COROP-gebieden. Voor andere gebieden geldt die regeling niet. Er komen maximaal 25 punten bij als je boven het gemiddelde van de WOZ-waarde zit en maximaal 15 punten als je onder dat gemiddelde zit. Ik heb het voorstel van de minister beoordeeld aan de hand van het uitgangspunt dat het voor de rest van Nederland niet geldt. Het vorige AO opende ik met de zin: «We handhaven de afspraken die zijn gemaakt in het regeerakkoord». Ik kom die zin in de brief van de minister opnieuw tegen. Om alle misverstanden uit te sluiten: dat is in lijn met wat daar in het CDA-verkiezingsprogramma over staat. Nu hoeft niemand mij meer daarnaar te vragen. Het voorliggende voorstel voldoet aan waar wij om hebben gevraagd. Het zal de minister dan ook niet hoeven te verbazen, dat wij dit voorstel steunen. Ik ben mij ervan bewust dat er sprake is van een voorrangprocedure en dat de minister op basis van de discussie hier het stuk naar de Raad van State moet sturen ter advies. Ik ga ervan uit dat de minister in dat verband heeft meegewogen of dit voorstel ook past binnen de regelgeving. Ik verwijs daarbij ook naar opmerkingen die anderen daarover hebben gemaakt. Kan het op deze manier of is daar een wetswijziging voor nodig?

Dan kom ik bij een drietal andere punten. In de eerste plaats het voorstel van de Woonbond. In het vorige overleg heb ik, in tegenstelling tot wat mevrouw Voortman suggereerde, de minister gevraagd of hij dat voorstel van de Woonbond nog eens zou willen bekijken, mede in relatie tot zijn eigen idee. Ik heb helemaal niet gezegd dat ik dat een voorwaarde vond tot, of iets van dien aard. Ik heb het zeer zorgvuldig geformuleerd. Ik heb vanmorgen nog een verdere uitwerking van die voorstellen gezien en ik wil blijven kijken naar de ideeën die uit het veld naar voren komen om een aantal problemen op de woningmarkt op te lossen. Dat laat de procesgang van dit document onverlet, want die is namelijk zeer zorgvuldig. In de komende periode kunnen we nog kijken of het mogelijk is dezelfde doelstelling te bereiken via andere voorstellen. Ik zeg helemaal niet dat ik daarmee het voorstel van de Woonbond omarm. Ik zeg alleen dat ik er positief kritisch naar kijk en dat is precies hetzelfde als de vorige keer. Ik kan me daarnaast voorstellen dat we ook in de komende periode ideeën aangereikt krijgen om de woningmarkt die op slot zit te benaderen en aan te pakken.

De heer Van Bochove (CDA): Als mevrouw Voortman goed naar mijn opmerking van zojuist geluisterd had, dan had ze mijn antwoord geweten. Ja, we gaan deze weg. Elke AMvB kan echter vervangen worden door een andere. Ik ben daarom bereid om op elk moment na te denken over wat we beter kunnen doen. Er zijn alternatieven, de Woonbond komt er met één, maar die vind ik op dit moment nog onvoldoende uitgewerkt. Ik zou het bijvoorbeeld heel plezierig vinden als het document gedragen wordt door huurders en verhuurders, want daarmee wint het enorm aan waarde. Als mevrouw Voortman mij echter vraagt of het voorliggende AMvB doorgaat, dan luidt mijn antwoord ja.

Er is nog een ander vraagstuk met betrekking tot schaarste en dat betreft de grens van € 33 614. Dat bracht de Woonbond vandaag ook nog aan. We moeten nadenken over hoe we in de toekomst met eventueel daaruit voortvloeiende maatregelen moeten omgaan. In de eerste plaats verwijs ik op dat punt naar de motie-Van Bochove die op 28 oktober 2010 aangenomen is en waarvan de minister heeft gezegd dat hij die ook gaat uitvoeren. Wanneer ziet hij voldoende reden om actie richting Brussel te nemen? Wij moeten bekijken wat de afspraken tussen huurders en verhuurders betekenen voor het huurbeleid, ook als het om schaarste gaat.

Ik heb in algemene zin kennisgenomen van het voorstel van de heer Verhoeven. Hij heeft gezegd dat hij met partijen uit de Kamer verder wil praten. Ik ga graag met hem het gesprek op dat punt aan.

De heer Monasch (PvdA): Voorzitter. Betaalbare kwaliteit en de mogelijkheid voor alle bevolkingsgroepen om ook in populaire gebieden te kunnen wonen, dat is waar de PvdA-fractie voor staat. Als er bezuinigd moet worden en efficiënter geopereerd moet worden, dan verwachten wij dat ook woningcorporaties hun bijdrage leveren. De vraag is echter wel hoe die bezuinigingen worden opgehoest. De brief van de minister laat daar geen misverstand over bestaan: de huurder betaalt de rekening. Huurverhogingen tot € 120 per maand worden mogelijk, dat is € 1 440 per jaar.

Wij wachten alweer geruime tijd op de woonvisie van het kabinet. Er circuleren allerlei concepten, maar nog steeds is er geen witte rook. Uit deze stukken blijkt weer dat er eigenlijk maar één visie is, namelijk die van deurwaarder Donner en incassobureau Rutte. Er moet geld komen. Een visie op de woningmarkt wil maar niet loskomen, maar dat geld dat moet er wel komen. Zelfs de argumentatie kent geen schaamte meer. Het nu voorliggende voorstel werd vorige maand door minister Donner zelf nog van de hand gewezen met argumenten als: te complex, nodigt uit tot een onvoorzienbare berg bezwaarschriften en is niet precies genoeg. Nu blijken die bezwaren ineens niet meer aan de orde, als minister Donner zijn geld maar krijgt. De huurder wordt opgezadeld met een verkapte belastingverhoging. De PvdA-fractie vindt dit visieloos bezuinigen in plaats van de noodzakelijke, breed gedragen hervorming van de woningmarkt. Zonder die visie worden deze voorstellen pervers. Als we de brief namelijk goed lezen, kunnen we daaruit opmaken dat het kabinet vindt dat als de marktwaarde van een huurhuis omhoog gaat de huurders meer huur moeten betalen, maar als de marktwaarde van een koophuis omhoog gaat dan krijgen kopers meer aftrek.

De heer Monasch (PvdA): Als je niet kan antwoorden op een reactie, dan moet je kennelijk vluchten in dit soort kwalificaties.

Nog een perverse bijwerking van dit beleid is, dat als het totale gebruik van de huurtoeslag toeneemt door deze voorliggende huurstijgingen, er gekort wordt op de individuele huurtoeslag. Als de totale hypotheekrenteaftrek echter toeneemt, blijft de individuele aftrek gegarandeerd. Dat is ook pervers beleid.

We zijn in ieder geval blij dat de minister het rapport met de bevindingen van het CFV heeft gevonden. Het was even zoeken, maar het is dan ook een groot departement met veel aan het hoofd. Het rapport laat zien hoe de heffing tot een contantewaardeverlies van 9 mld. leidt, de solvabiliteit en de dekkingsgraad dalen dramatisch en dat moet bovenal gerepareerd worden door de verruiming van het aantal WWS-punten. Voor de echte gevolgen voor de huurder moeten we doorlezen tot de bijlage van het rapport, al wordt in dat beeld voortdurend over gemiddelden gesproken. Ik heb daarom een serie vragen over dat rapport. In het rapport ontbreekt het beeld van hoeveel van de heffing gehaald kan worden middels de huurverhoging. Hoeveel kan er gehaald worden uit de bedrijfslastenbesparingen en hoeveel uit de verkoop? Graag ziet de PvdA-fractie een cijfermatige uitsplitsing over hoe de heffing gaat uitpakken voor woningcorporaties en huurders. Op bladzijde 30 van het rapport wordt gemeld dat de stijging van de WWS-punten gemiddeld een huurstijging van 5% en € 20 per maand zal opleveren. Maar, zo stelt het CFV expliciet, in de gebieden die onder druk staan zal de verruiming van het WWS tot hogere huurstijgingen leiden. Kan de minister aangeven hoeveel hoger deze huurstijging is? Graag in bedragen en in percentages. Kan de minister duidelijk maken of het gaat om de huurstijgingen waar het CFV op doelt? Is het exclusief of inclusief de huurharmonisatie? In dat geval zou het iets meevallen, maar het CFV wekt een andere indruk.

Een van de mogelijkheden die het CFV schetst om de financiële positie van de woningcorporaties te verbeteren, is het terugbrengen van de bedrijfslasten. Dat streven steunen wij. Nu wil het geval dat juist in de schaarstegebieden de woningcorporaties hogere bedrijfslasten kennen door investeringen in de leefbaarheid van de wijk, investeringen in buurtconciërges en het aanleggen van pleinen. Is het de bedoeling van de minister dat dit soort taken wordt afgestoten door deze woningcorporaties om zo de heffing te kunnen betalen?

De heer Monasch (PvdA): Dat is een zeer goede vraag. De woningcorporaties hebben twee taken. Ten eerste moeten ze zorgen voor betaalbare woningen voor groepen die op de woningmarkt niet terechtkunnen. Dat zijn dus lage en lage middeninkomens en in schaarstegebieden ook de middeninkomens. Ten tweede moeten ze, zoals een goed beheerder betaamt, zorgen dat hun bezit er netjes bijligt en in een wijk staat die niet hard achteruit holt want daarmee zou de waarde van hun bezit ook achteruit gaan. Het lijkt mij niet alleen een liberaal maar ook een zeer sociaal principe, als woningcorporaties het als hun taak zien om te zorgen dat de buurt waar hun bezit staat op orde is, dat er goed geleefd kan worden en dat die gewild is.

De berekeningen van het CFV laten zien dat de huren voor de inkomens boven € 43 000 met een kleine 40% zullen stijgen. Acht de minister het na de invoering van die maatregel nog wenselijk om additionele projecten rond scheefwonen uit te voeren? De D66-fractie doet daar een voorstel voor, maar we kennen ook het project Huren op Maat. Zijn dat soort projecten nog nodig of vindt de minister dat we met die huurstijging voldoende doen?

In het vorige AO heeft de PvdA-fractie expliciet gevraagd naar de inkomenseffecten van deze maatregel, bijvoorbeeld voor de verpleegster, de onderwijzer en de politieagent in Leiden, Utrecht, Amsterdam of Eindhoven, die een huis gaan huren met geharmoniseerde huur en daar bovenop de extra 25 punten. Hoeveel meer gaan zij betalen dan de vorige bewoner die dat huis voor € 400 huurde? Graag ontvangen we de berekening van de huurprijs die de minister verwacht dat zij gaan betalen in die steden en het effect op hun inkomen.

Het CFV wijst erop dat door de huurstijging steeds meer woningen boven de liberalisatiegrens zullen stijgen. Hoeveel woningen zullen naar schatting van de minister als het gevolg hiervan aan de socialewoningvoorraad worden onttrokken?

In het verlengde daarvan, wil ik weten wat de gevolgen zijn van deze maatregel op de toegankelijkheid, dat is de mogelijkheid van lage inkomensgroepen om nog te wonen in schaarstegebieden? Graag een cijfermatige onderbouwing.

De berekeningen zijn uitgegaan van een gemiddelde verhuisintensiteit van 8%. Nu is de verhuisintensiteit in de schaarstegebieden tot een historisch dieptepunt van 4% à 5% gedaald. Deze maatregelen zijn ook nog eens een verhuisboete. In hoeverre ondermijnen deze trend en deze cijfers de berekeningen van het CFV?

Als deze maatregel alleen van toepassing is op de schaarstegebieden, wat betekent dat voor de heffingtoeslag voor woningcorporaties in krimpgebieden of in gemiddelde gebieden? Zij hebben niet de mogelijkheid om de huren te laten stijgen. Dat is op zich een lief ding, maar de heffing van de minister komt wel langs. Welke mogelijkheid hebben deze woningcorporaties om aan de eisen van de heffing te voldoen? Wat als de opbrengsten aantoonbaar achterblijven? Er zijn onzekerheden in deze berekening, dat heeft het CFV gezegd. Woningcorporaties in twee van de drie woningmarktgebieden hebben soms niet de mogelijkheid om hun huur te verhogen. Mocht deze opbrengsten aantoonbaar achterblijven, moeten ze dan toch betalen of is er ruimte voor overleg met de minister?

Minister Donner: Voorzitter. Ik bedank de Kamer omdat zij op zo'n korte termijn over de brief wilde spreken met daarin mijn conclusies over de bespreking van de AMvB zoals die was voorgehangen. Hierin staat mijn voornemen om het kabinet voor te stellen om de AMvB aan te passen.

Er was enige verwarring, maar in mijn voorstel beperk ik de verhoging tot de tien COROP-gebieden. Dat zijn de gebieden met de hoogste gemiddelde WOZ-waarde. Binnen die gebieden wordt er een verder onderscheid gemaakt. Woningen met een WOZ-waarde beneden het gemiddelde krijgen er 15 punten bij en woningen met een hogere WOZ-waarde 25 punten.

Veel woordvoerders hebben gevraagd hoe het kan dat ik een maand geleden zei dat het wel kon, maar dat dat wetswijziging vergde. In die discussie heb ik inderdaad een aantal effecten aangegeven die deze aanpassing zonder meer heeft. Er zal zeker een verschil ontstaan tussen de COROP-gebieden, waar spanning op de markt is, en andere gebieden. Dat ontken ik ook niet. Ik heb echter gekeken hoe ik met het voorstel zoveel mogelijk draagvlak kon vinden. In het vorige debat werd zeer gehecht aan het doorwerken van de WOZ-waarde. Ik heb dat meegenomen, enerzijds via de selectie van de COROP-gebieden en anderzijds via de gemiddelde WOZ-waarde en het effect daarvan op de punten. Ik wilde daarmee naar een systematiek zonder de consequenties van het voorstel dat mij de vorige keer voor ogen stond. We hadden het er toen over dat de punten de variatie in de WOZ-waarde zouden volgen. Dat zou inderdaad tot gevolg hebben gehad dat iedere huurder direct belanghebbende werd bij de vaststelling van de WOZ-waarde en daardoor potentieel belang zou hebben om in beroep te gaan tegen die vaststelling. Dit voorstel heeft dat bezwaar niet. Ik relateer de punten niet meer direct aan de WOZ-waarde, maar doe dat in een afgeleide vorm via de selectie van de gebieden en via de vaststelling van een bedrag, want zo zal het in de criteria worden opgenomen. Ik meen daarmee een oplossing te hebben gevonden die het mogelijk maakt dit bij AMvB vast te stellen zonder dat er een wetswijziging nodig is. Ik denk dat dit geheel past binnen de procedure zoals die nu aan de orde is. Vier weken voordat de AMvB wordt vastgesteld, wordt die hier voorgehangen teneinde daar met de Kamer over te kunnen spreken. Dat heeft plaatsgevonden. Ik zal het kabinet voorstellen om definitief een andere maatregel te nemen en het kabinet zal dan naar de Raad van State gaan voor advies.

Ik denk dat de invulling zoals die mij nu voor ogen staat, past binnen het wettelijk kader. In dit voorstel zit inderdaad een differentiatie naar gebieden. In het vorige voorstel zat dat niet. Mevrouw De Boer wees daar al op en dat is inderdaad een beperking. Vergeleken met de doorrekening van de CFV, zal het vermoedelijk een enigszins negatief effect hebben ten aanzien van de verwachte opbrengst. Dat rapport berust in hoge mate op de perceptie die ik had bij het oorspronkelijke voorstel. De mate van verruiming hangt in hoge mate af van de lokale marktomstandigheden. Binnen dat aangewezen gebied zal de voorgestelde beperking niet leiden tot een verdere verhoging ten opzichte van het vorige voorstel. Buiten dat gebied zal er echter geen verhoging plaatsvinden, terwijl dat onder het vorige voorstel wel kon. Dat is uiteraard uitgezonderd de normale huurharmonisatie, want die is wel mogelijk.

Zowel bij de nieuwbouw als bij de bestaande bouw zit een groot verschil tussen de huur die maximaal gevraagd mag worden onder het huidige WWS en wat er daadwerkelijk gevraagd wordt. Dat maakt de discussie over de voorstellen enigszins theoretisch. Het lijkt alsof de voorstellen leiden tot directe aanpassing van huren dan wel aanpassing na verhuizing, maar dat wordt op geen enkele wijze gestaafd door de werkelijkheid.

Mevrouw Voortman vroeg zich af wat dit voorstel doet met de woningmarkt. De woningmarkt zit in een aantal segmenten op slot, althans er vinden op dit moment aanzienlijk minder mutaties plaats dan normaal, zowel op de koopmarkt als op de huurmarkt. Voor de woonmarkt moeten we de marktmechanismen herstellen. Niet dat de woonmarkt ooit een gewone markt zal worden die volledig door het vraag- en aanbodmechanisme zal worden bepaald, want het gaat om een voorziening die een eerste levensbehoefte betreft en derhalve bescherming nodig heeft. In de loop van de tijd hebben we allerlei mechanismen op de woningmarkt losgelaten. We moeten kiezen of we nog meer wieltjes en knopjes willen toevoegen aan dat mechanisme of dat we iets meer ruimte willen creëren voor het marktmechanisme. Dit voorstel behoort tot die laatste categorie. Het maakt het namelijk mogelijk om tot een betere prijs-kwaliteitverhouding te komen met betrekking tot de woningen die worden aangeboden. De beoogde verruiming van het vorige voorstel, blijft ook in het aangepaste voorstel overeind, tenminste voor de aangewezen gebieden. Zittende huurders worden echter beschermd door het inflatievolgend huurbeleid.

Het kabinet is voornemens om ook de verkoop van de relatief goedkope corporatiewoningen verder te bevorderen, zodat ook op dat punt een hogere mate van marktwerking mogelijk is.

De heer Monasch heeft terecht gevraagd hoe het zit met de woningvisie. Het opstellen van die visie verloopt goed. De heer Monasch moet echter niet afgaan op alles dat zich presenteert als woningvisie.

De berekening van het CFV was primair gericht op de vraag of de corporatiesector de heffing kan opbrengen, ook gegeven de overige maatregelen. Een groot aantal van de detailvragen van de heer Monasch, ook met betrekking tot de heffing, kan ik op dit moment niet beantwoorden. Op dit moment ligt er namelijk nog geen voorstel voor een heffing, en de antwoorden op zijn vragen zullen afhankelijk zijn van het voorstel voor die heffing. Om dezelfde reden kan ik geen antwoord geven op zijn vraag over het effect van de verhoging op de koopkracht van de groepen die hij noemde. Dat veronderstelt kennis. Ik neem aan dat in de COROP-gebieden de verdeling over de verschillende groepen hetzelfde is als overal in Nederland, maar ik weet niet hoeveel verpleegsters in de corporatiewoningen wonen. Ik zou dan weten wat het concrete effect is van deze verruiming op de daadwerkelijke huren, maar dat weet ik niet. Deze raming gaat uit van gemiddelden en van de drie gebieden en laat zien dat het totale effect een vrij beperkt percentage zal zijn. Ik weet niet hoe dat zich verdeelt over de concrete woningen, want dat veronderstelt een inzicht in de woningmarkt dat ik op dit moment niet heb. Ik weet ook niet of dat inzicht er ooit zal zijn.

Minister Donner: Ik heb de beoogde doelen net geschetst, namelijk meer marktwerking en verruiming van de prijs-kwaliteitverhouding in de markt. Ik weet niet hoe dat kwantitatief precies uitwerkt in de concrete huren bij mutatie. Het is voor deze maatregel ook niet relevant. Het is hooguit relevant voor de vraag of het voldoende is voor de heffing die we te zijner tijd zullen plegen. De berekeningen van het CFV, zoals de Kamer die heeft gekregen, hadden betrekking op het draagvlak voor die heffing. Daarvoor is deze maatregel relevant, maar op dit moment staat de heffing niet ter discussie. Er ligt hier geen voorstel voor de heffing. Wanneer dat aan de orde komt, dan zullen we dat bespreken in het licht van de maatregelen zoals ze dan getroffen zijn. Deze maatregel berust echter niet op een bepaald bedrag aan inkomsten. De stelling dat de berekeningen van het CFV nu fundamenteel anders zijn, is onjuist. Ik heb net geschetst dat het CFV in zijn argumentatie uitgaat van een onderscheid tussen de overspannen gebieden, de normale gebieden en de onderspannen gebieden. Bij het aanwijzen van die tien gebieden hebben we specifiek de overspannen gebieden gekozen en derhalve zal het grootste deel van het effect uit de berekeningen zich nog steeds blijven voordoen. De gebieden waarvan het CFV in zijn berekeningen al niet verwachtte dat er veel effect zou zijn, die krijgen geen extra punten en die effecten zullen er nu dus helemaal niet zijn. Het gaat daar echter om marginale effecten. Uiteraard kan ik de vragen doorgeleiden, maar ik acht ze niet nodig om te besluiten over de AMvB.

Mevrouw Voortman gaf aan dat het CFV in de berekeningen uitging van de inwerkingtreding per 1 juli 2011. Dat wil ik corrigeren. In het rapport staat op pagina 8 dat wordt uitgegaan van inwerkingtreding van de huurmaatregelen op 1 juli 2012.

Mevrouw Voortman verwees ook naar de doorrekening van het CFV. De vraag aan het CFV was heel specifiek, namelijk of er voldoende draagvermogen is bij de corporaties voor de heffing zoals die ons globaal voor ogen staat in het regeerakkoord. Die vraag was aan de orde, niet de vragen over de effecten van deze maatregel.

Ik hoop dat ik duidelijk heb gemaakt wat de reikwijdte van dit voorstel is. Inderdaad is de regeling beperkt, want deze regeling zal slechts betrekking hebben op zelfstandige woningen. Dat betekent dat studentenhuisvesting daar niet onder valt, behalve als het zelfstandige woningen zijn. Wel geldt daar een apart WWS met een zeker puntensysteem. Bij de onzelfstandige woningen vindt toerekening plaats op basis van gebruik van een keuken of badkamer. Dat is dus een andere berekeningssystematiek en deze regeling heeft daar geen betrekking op.

De voorliggende maatregel zal zijn effect vooral moeten hebben uit de huurharmonisatie. Dat klopt, dat hebben we de vorige keer ook al besproken. Ik wil het beeld bestrijden dat dat een last legt op verhuizen. Het suggereert namelijk dat als iemand verhuist, men dan deze last krijgt. Bij een verhuizing zal men sowieso met een huurverhoging worden geconfronteerd. Alleen kan die door deze maatregel hoger zijn, maar dat zal niet meespelen bij de keuze om te verhuizen. In het algemeen speelt wel de vraag een rol of iemand tegen een gelijke prijs kan huren of met een hogere huur wordt geconfronteerd. Dat speelt echter nu ook al. Nee, ik vind het geen last op verhuizen, maar de maatregel zal wel zijn effect hebben bij het verhuizen. Natuurlijk ben ik me ervan bewust dat dat één effect is van het geheel. Er zijn nog andere maatregelen als het gaat om het scheefwonen, zoals de verruiming van de huren boven de inkomensgrens van € 43 000 die op dit moment voorbereid wordt.

Het voorstel van de Woonbond is bedoeld als alternatief voor deze maatregel. Ik heb het afgewogen, maar ik denk dat ik daar nu niet verder in meega. Het voorstel heeft echter ook zelfstandig betekenis, want er staat een andere invalshoek in voor de verbetering van de prijs-kwaliteitverhouding. Die maakt over de hele linie een huurverhoging mogelijk voor woningen waar de prijs-kwaliteitverhouding dat rechtvaardigt. Uiteraard zal daar de stop op zitten van de totale huursom die niet of beperkt verandert. Het is een andere benadering die zich niet primair richt op het moment van verhuizen, maar op het huren als dusdanig. Het zal derhalve vele malen meer mensen raken, dan de maatregel zoals die nu voorligt. Ieder jaar weer. Wanneer er mutaties zijn van 4% per jaar, dan valt na tien jaar 40% onder die maatregel. Ik geef toe dat dat een lekenberekening is, want dat is niet correct. Het voorstel van de Woonbond is een fundamenteel andere benadering van het vraagstuk dan zoals dat hier ligt. Op dit moment kies ik ervoor vast te houden aan deze benadering. Dat laat echter onverlet dat ik dat soort gedachten en voorstellen zeker mee zal wegen bij de bredere discussie over de problematiek op de woonmarkt en het feit dat de huurmarkt op slot zit. Net zoals ik het voorstel van de heer Verhoeven daarin mee zal wegen. Dat is namelijk ook een andere benadering van het probleem van scheefwonen. Hetzelfde geldt voor het Huur op Maat-beleid, waar een SEV-advies over gevraagd is. Als dat advies er is, dan zal ik dat bekijken en zien wat er nodig is op de huurmarkt.

Mevrouw Karabulut verwijst iedere keer naar de problematiek op de koopmarkt. Ik herinner haar eraan dat de kopers in deze gebieden met een hogere WOZ-waarde per definitie al met hogere prijzen zijn geconfronteerd vanwege de spanning op de markt. Het is dus niet zo dat deze maatregel enkel de huurders treft en de kopers niet. Huurders zullen nu ook potentieel met die mogelijkheid te maken hebben bij wisseling van de woning, net als kopers bij wisseling geconfronteerd worden met hogere prijzen. Overigens blijkt uit berekeningen die ik op het departement heb laten maken, dat voor de verschillende inkomenssegmenten de woonquote bij huren en kopen ongeveer gelijk is. Als ik de totalen neem – de heer Monasch waarschuwde mij net voor gemiddelden – dan zal de woonquote bij huurders hoger zijn, maar dat komt omdat er meer huurders zijn in bepaalde segmenten.

Minister Donner: Mevrouw De Boer plaatste de problematiek van Rotterdam en Amsterdam tegenover elkaar. In Rotterdam zal deze maatregel inderdaad geen effect hebben, omdat Rotterdam, ook los van de eventuele gebiedsbeperking, een woningmarkt heeft die gekenmerkt wordt door overaanbod. Ik hoor gesis naast mij, dus dat zal wel te ongenuanceerd zijn.

De 800 eurogrens kan ik niet helemaal lokaliseren. Voor zover er verruiming zal plaatsvinden, zal dat tot gevolg hebben dat meer woningen boven die grens komen, maar daar heb ik geen zicht op.

Mevrouw De Boer (VVD): Mijn opmerking had te maken met de woningen die de middengroep kunnen ontstijgen door de extra punten. Het is misschien de moeite waard om dat eens kwantitatief te bekijken. Dat is namelijk niet de bedoeling, want je wilt meer woningen beschikbaar hebben voor het middensegment.

Als je ook in Rotterdam in staat zou zijn om 25 punten extra toe te kennen, dan zou dat investeringen lostrekken in die markt. Nu zijn er namelijk alleen woningen in dat lage segment. Ik kijk naar de coalitiepartner en de gedoogpartner, of zij dat ook de moeite waard vinden. Rotterdam kent nu een eenzijdig aanbod van woningen in een heel lage huurcategorie. Het zou misschien investeringen voor woningen tussen de € 650 en € 800 kunnen lostrekken.

Minister Donner: Ik geef alleen aan wat ik op dit moment doe met de voorgehangen AMvB en de consequenties die ik daaraan verbind. Wij zullen ongetwijfeld nader spreken over de woningbouwsituatie in Rotterdam, al was het alleen al in het kader van de problematiek van Rotterdam-Zuid, waar ook het rapport van de heer Deetman over uitgebracht is.

Er bestaat geen misverstand over dat mevrouw Karabulut de woningmarkt op een andere wijze zou aanpakken dan het kabinet voor ogen staat. Het voorstel van de Woonbond heeft echter ook gevolgen voor zittende huurders. Mevrouw Karabulut wijst naar het voorstel van de Woonbond, maar dat berust op dezelfde analyse. Voor een segment van de woningmarkt raken de prijs-kwaliteitverhoudingen achterop door het inflatievolgend beleid en dat leidt tot verstoring van de woningmarkt. Het kabinet probeert dit op twee manieren aan te pakken. Enerzijds met de extra huurverhoging van 5% voor inkomens boven € 43 000 en anderzijds door deze maatregel. De benadering van de Woonbond heeft wel degelijk merites, vanwege de perceptie die men heeft van de problematiek, maar op dit moment zie ik dat niet als alternatief. We kunnen aan de hand van het voorstel wel bekijken wat we nog extra moeten doen.

De zittende huurders gaan met dit voorstel inderdaad niet meer betalen. Het geldt alleen voor diegenen die gaan verhuizen. Mevrouw Karabulut vroeg zich af in hoeverre dit potentieel gevolgen heeft voor het extra inkomen van de corporaties, inkomen dat mogelijk ook gebruikt zal worden voor de heffing. Dat is inderdaad een mogelijkheid, maar dat is ook onderdeel van de berekeningen van het CFV. Het komt aan de orde op het moment dat we met de voorstellen voor de heffing komen en niet op dit moment.

Is in de berekening van het CFV van wel heel positieve verwachtingen uitgegaan, bijvoorbeeld ten aanzien van de verkoop van huurwoningen? Dat wil ik bestrijden, want de doorrekening trekt de huidige prestaties door naar de komende jaren, ook met betrekking tot de verkoop. Het CFV stelt dat meer verkopen positief zouden uitwerken, maar dat zit niet in de doorrekening. Het CFV is wel degelijk uitgegaan van de meer sombere realiteit. Uit cijfers van het CFV blijkt wel dat de verkoop in 2010 hoger lag dan in 2009.

Het CFV gaat in zijn berekeningen uit van een verhoging van 25 punten in heel Nederland. Ik heb al aangegeven dat deze maatregel alleen maar geldt voor bepaalde gebieden en dat de gebieden buiten beschouwingen gelaten worden die blijkens de berekening van het CFV toch al niet zwaar meewogen.

Minister Donner: Ze blijven er eventueel wonen omdat ze met een te lage huur in een mooie woning wonen. Er is maar een bepaalde hoeveelheid van dat soort woningen in een wijk en mevrouw Karabulut denkt het probleem op te lossen met een wachtlijst. Dat is namelijk het effect als je bij de meergewilde woningen de prijs laag houdt. Bij deze maatregel kan de huurprijs van de meer gewilde woningen hoger worden, tenminste als de WOZ-waarde dat rechtvaardigt. De huur zal dan zwaarder meetellen bij de beslissing of iemand daar wil wonen. Het leidt daarmee op termijn tot een betere doorstroming en dat is goed in verband met scheefwonen. Deze maatregel is echter niet specifiek bedoeld om het scheefwonen tegen te gaan. Eén ding is echter zeker: de woningen die met deze maatregel een hogere huur krijgen, vertrekken daarmee niet uit de wijk. Het betekent eerder dat de mensen die deze hogere huur kunnen betalen naar de wijk toekomen. De wijk wordt dus meer gemengd. Ik meen daarom dat we meer marktwerking moeten hebben op een aantal segmenten van de woningmarkt, omdat we anders met overheidsbeleid kunstmatig allerlei scheidingen in stand houden.

Ik heb al aangegeven hoe het voorstel van de Woonbond zich verhoudt tot dit voorstel. De gedachte achter die visie zal ongetwijfeld nog verder aan de orde komen als we het later hebben over wat er nog verder op de huurmarkt nodig is.

De heer Van Bochove vroeg of de motie-Van Bochove uitgevoerd was. Ik ben enigszins in verwarring, omdat er twee moties-Van Bochove zijn. Althans, er zijn ongetwijfeld vele moties-Van Bochove, maar er zijn er maar twee die verband houden met de 33 000 eurogrens. De eerste bespraken wij in oktober vorig jaar en die ging over in hoeverre er nog een demarche naar Brussel plaats zal vinden met betrekking tot de 33 000 eurogrens. Die demarche heeft plaatsgevonden en daar heb ik de Kamer ook over ingelicht. De tweede motie betreft de verruiming en het onderzoek naar de mogelijkheid om een andere grens te hanteren voor de sociale woningbouw als het gaat om ouderen en mensen die behoefte hebben aan aanpassingen in de woning. Op dit moment ben ik aan het onderzoeken wat het effect zou van een dergelijk verzoek in Brussel. Als er nog een andere motie-Van Bochove ligt, dan moet de heer Van Bochove dat zeggen.

Minister Donner: Ik heb die motie over het hoofd gezien. We zijn bezig met de uitvoering. We bezien nog of de 33 000 eurogrens tot knelpunten leidt. De Woonbond is vandaag gekomen met zijn bevindingen. Ik weet ook dat de VROM-raad bevallen is van een advies. Bij gebrek aan harde signalen tot dusver, had ik nog geen aanleiding om te kijken naar de indeling van de gebieden. Op basis van deze informatie zal ik er echter opnieuw naar kijken.

De heer Monasch vroeg mij welk effect het heeft als de opbrengsten van de maatregelen uit het regeerakkoord achterblijven bij de verwachtingen en of er dan nog ruimte is voor overleg. Er zijn een aantal maatregelen die ik nu voorstel of die in voorbereiding zijn. Wij verschillen niet van mening over het belang van die voorstellen. Ik ben bezig om in kaart te brengen waar de knelpunten in de markt zitten en wat de mogelijke oplossingen zijn. Ik laat niet alle oplossingen liggen totdat ik dat beeld heb, alleen als ik het gevoel zou hebben dat dingen haaks op elkaar staan. Het gaat om maatregelen die we nodig hebben om de woningmarkt weer op gang te krijgen. Andere maatregelen hebben effect op de overheidsfinanciën en ik vermoed dat de heer Monasch dat bedoelt wanneer hij het heeft over de opbrengsten die kunnen tegenvallen. Als dat aan de orde is, dan zullen we binnen het kabinet moeten bezien welke aanvullende maatregelen nodig zijn. Het behoort tot de meer onaangename bezigheden van een kabinet om voortdurend bij te stellen wanneer de opbrengsten tegenvallen. Ik heb daar op dit moment echter geen aanleiding toe. Deze maatregel behoort daar ook niet toe, want hij is bedoeld om in de woningmarkt verruiming te brengen in de prijs-kwaliteitverhouding en zal geen directe effecten hebben op de inkomsten van de overheid.

De heer Verhoeven (D66): Je gaat dan meer huur betalen. De woningcorporatie krijgt meer inkomsten en kan daardoor bijbouwen op de plekken waar dat nodig is. Dat is nu juist het idee.

Ik twijfel nog over de verschillen tussen het nieuwe en het oude plan. De opbrengst zal minder zijn, maar dan toch weer niet zoveel minder. Ik heb eigenlijk het gevoel dat het oude en nieuwe plan niet zoveel van elkaar verschillen. In die zin vind ik dat de coalitiepartners zich wel heel erg makkelijk laten overtuigen.

Ik ben er wel blij mee dat de minister bereid is om zijn ministerie mee te laten denken over mijn voorstel en dat te betrekken bij de woonvisie. Ik vind dat zeer prettig. Wanneer komt die woonvisie, want er schijnen allerlei concepten te circuleren? Bepaalde collega's schermen daar ook mee. Ik heb zelfs het idee dat iemand al de hand heeft weten te leggen op het stuk, dus graag wat openheid en duidelijkheid over wanneer we die visie kunnen verwachten. Is het juist dat er al een concept circuleert?

Voor ons is het scheefwonen het grootste probleem op de huurmarkt. Scheefwonen is geen mythe, zeg ik tegen mijn collega's. Sociale huurwoningen zijn namelijk niet voor alle Nederlanders bedoeld, maar alleen voor diegenen die het nodig hebben. Het is namelijk gewoon een gesubsidieerde vorm van huur.

De heer Verhoeven (D66): Het lijkt me prima om nog een keer verder te praten over de definitie van scheefwonen. Ik sta daar zeer voor open. Wij hanteren vooralsnog de norm die geldt voor het toewijzen van nieuwe sociale huurwoningen, namelijk € 33 614. Het kabinet hanteert een wat hogere grens, dus er zijn al een heleboel grenzen. Het gaat mij wat te ver om nu te zeggen wat wel en wat niet.

De heer Monasch zegt altijd dat 2,5 mld. naar de huurders gaat en 11 mld. via de hypotheekrenteaftrek naar de kopers. Het corporatiestelsel met de lagere huren kost echter ook miljarden aan overheidsgeld, want je kunt niet een lagere huur aanbieden zonder dat dat iemand geld kost. Het moet ergens vandaan komen.

De minister heeft een punt als hij zegt dat het meer marktconform moet. De prijs-kwaliteitverhouding moet meer ruimte krijgen en de werkelijke waarde moet betaald worden. Wij zijn daar ook voor. Wij willen niet dat er gesubsidieerd wordt, waar dat niet nodig is. Dat is de goede kant van zijn verhaal. Het punt van het scheefwonen wordt vervolgd. Voor de rest van de plannen kunnen wij meegaan met de gedachte van de minister.

De heer Monasch (PvdA): Voorzitter. Ik wil aansluiten bij de vorige interruptie. Bij de berekening van de effecten van het regeerakkoord zie je dat er woningen boven de liberalisatiegrens uitkomen als je er 25 punten bij doet. In de berekening gaat het CFV uit van de huuropbrengsten, want anders kan het niet bepalen of er voldoende inkomsten zijn uit de heffing. Volgens mij moeten die cijfers er zijn. Wat politiek echter belangrijker is, is wat we doen met die woningen. Er zal een enorme toename zijn van woningen die boven de liberalisatiegrens komen en dat is nog steeds niet geregeld. De urgentie wordt veel groter. Ik probeer hierbij een coalitie met de VVD te vormen. Dat zou vrij uniek zijn, maar laten we de kans grijpen als deze zich voordoet. Die woningen moeten op enige manier beschermd worden, zodat ze ten goede komen van de groepen met middeninkomens die nu buiten de boot vallen. Als woningcorporaties de markthuur mogen gaan vragen, dan kan je in Amsterdam voor die corporatiewoning zo € 1 400 tot € 1 500 gaan betalen. Hoe kijkt de minister daartegen aan?

De minister zegt steeds dat hij die 25 WWS-punten er wel bij doet, maar dat dat niet zo'n vaart loopt, want corporaties rekenen nu toch niet de maximale huur op basis van de punten. Waarom moeten er dan 25 WWS-punten bij? Is dat niet gewoon omdat de minister de corporatie wil dwingen om de huren te verhogen? Wat is anders de logica achter de opmerking van de minister dat het niet zo'n vaart loopt omdat ze die ruimte toch al hebben? Als ze die ruimte toch al hebben, waarom krijgen ze dan die WWS-punten erbij? Dit is jammer voor iemand die uit de traditie van woningcorporaties als Patrimonium komt en zo voor marktwerking is. Als de minister dit echter toch wil, waarom gaan er in krimpgebieden dan niet 25 WWS-punten af, zodat de huren naar beneden gaan?

Ik mis in dit voorstel de berekeningen rond het effect op de huurtoeslag. In het vorige voorstel zat dat er wel bij. Wil de minister die consequenties voor de Kamer inzichtelijk maken?

Mevrouw De Boer (VVD): Voorzitter. Het is wel een beetje hogere wiskunde; tien maal 4% is 40% en drie keer twee is zes, gedeeld door twee is drie.

Ik moet de discussie pareren. Andere partijen willen toch weten hoe het zit met die doorrekeningen, iedereen is daar natuurlijk benieuwd naar. Het regeerakkoord hebben we geschreven voordat het rapport van het CFV er was. Deze partijen hebben daarin een denkrichting aangeven en vervolgens hebben ze met elkaar een akkoord gesloten. We willen met zijn allen die kant op. Sommige andere woordvoerders zullen dat niet met mij eens zijn, maar in ieder geval wil de VVD-fractie graag het scheefwonen in een aantal gebieden aanpakken.

Het zou me een lief ding waard zijn als we kunnen bekijken of we niet massaal door die huurgrens van € 800 heen schieten. Ik weet ook dat het verzoek van Amsterdam bij het ministerie ligt. Kan de minister een indruk geven van hoe dat precies zit? Ik hoef geen twee cijfers achter de komma, maar ik wil weten of veel woningen door die 800 eurogrens heen zullen schieten. Het lijkt me goed om daar op een ander moment op terug te komen, want ik kan het hier ook niet bedenken.

Het belangrijkste argument van de heer Verhoeven om tegen het voorstel te zijn, is dat dat de markt op slot zet. Met zijn eigen voorstel is dat ook zo. Ik ben niet tegen het voorstel dat er nu ligt. Ik denk namelijk dat de markt nu al op slot zit en dat het er niet heel veel erger van kan worden. Dat is ook niet mijn argument om tegen het voorstel van de heer Verhoeven te zijn. De heer Verhoeven moet zich wel realiseren, dat als mensen bij verhuizing een nieuw huurcontract krijgen, het dan ook niet aantrekkelijk is om te verhuizen. Bij meer loon krijgen mensen van de D66-fractie een hogere huur of ze moeten verhuizen. De heer Verhoeven ontkent dat nu, maar het is zijn eigen argument dat tegen hem gebruikt wordt.

Mevrouw Karabulut (SP): Voorzitter. Ten eerste constateer ik dat het kabinet en de gedoogpartner tot nu toe visieloos te werk zijn gegaan, want de visie is er nog niet. Ten tweede klopt de berekening van de effecten van de kabinetsmaatregelen die wij hebben gekregen niet. Ten derde kan de minister niet aangeven wat voor effect dit zal hebben en ook niet wat het zal bijdragen aan de financiële doelstellingen die hieraan ten grondslag liggen. Hij geeft alleen aan dat zijn doel meer marktwerking is. Hierdoor zullen de woningnood, de wachtlijsten en de segregatie groeien. De minister gaat wel uit van een aantal veronderstellingen. De minister zegt dat de woonquote voor huurders gelijk is aan dat van kopers. Dat is onjuist. Ik wil de berekening en de onderbouwing van de minister zien. Bij gelijke inkomens, zegt de minister. Ja, dat is nogal logisch, mensen met lage inkomens wonen niet in villa's. Dat is gewoon onzin.

De minister veronderstelt ook dat de huren nu te laag zijn. Ik vind de huren absoluut niet te laag. Mensen zijn een heel groot deel van hun inkomen kwijt aan huur en komen naast in woningnood nu ook in inkomensnood. Ik zou ook daarvan de berekening willen zien.

Wij krijgen de doorrekening van het CFV opnieuw. De minister heeft tot nu toe samen met de CDA-, de PVV- en de VVD-fractie de mensen met lage en middeninkomens uit de buurten en wijken gepest. De VVD-fractie is daar tenminste eerlijk over, want zij zegt wel marktwerking te willen voor de huurders, maar niet voor de villasubsidie van 12 mld. De minister wil één grote grachtengordel creëren in tien gebieden in Nederland. Ik zal mij daar tegen blijven verzetten. Ik ben erg benieuwd naar wat in de visie van de minister komt te staan en in hoeverre hij openstaat voor alternatieven. Graag een reactie van de minister.

De heer Van Bochove (CDA): Voorzitter. Ik heb genoteerd dat wij nog een aantal zaken van de minister tegemoet mogen zien.

Het voorstel dat nu voorligt, de AMvB zoals de minister die wil invoeren, leidt ertoe dat voor bepaalde categorieën vrijkomende woningen de huur meer passend zal zijn bij de lokale omstandigheden, de WOZ-waarde van de woning en het inkomen van de huurder. Dat geldt alleen indien corporaties die maatregel gaan gebruiken, want het is geen verplichting. Voor de zittende huurders verandert er echter niets. In dat opzicht is het een verstandige maatregel. Ik denk wel eens terug aan de periode dat ik wethouder was, verantwoordelijk voor de regionale woningmarkt. De maatregel die nu voorligt is een geweldige kans voor lokale bestuurders en corporatiebestuurders om in goede samenspraak een woonbeleid tot stand te brengen dat enerzijds de kwaliteit van de woning recht doet en anderzijds leidt tot een goede spreiding van inkomens in wijken. Dat kan leiden tot een volkshuisvestingsbeleid waar vele mensen op lokaal niveau hun voordeel bij hebben. Het bestrijden van dure scheefheid is een bijkomend voordeel en dan heb ik heb het niet eens over de goedkope scheefheid. Kortom, de CDA-fractie steunt het voorstel van de minister.

Minister Donner: Voorzitter. De heer Verhoeven had een afweging en geen vragen. Ik bedank hem voor zijn eindconclusie. Wij zullen nog nader te spreken komen over het totale effect op de huurmarkt. Ik zal zijn voorstel daar aandachtig bij betrekken en ik zal tevens op zijn voorstel reageren.

Ik had nog een vraag van de heer Monasch uit de vorige termijn openstaan over het effect op de liberalisatiegrens. Op pagina 30 van het rapport van het CFV staat dat het effect van de 25 punten op de liberalisatie dusdanig gering is, dat er verder geen rekening mee gehouden wordt.

De heer Monasch vroeg naar de effecten van de voorgestelde maatregel op de huurtoeslag. De maatregel is vooral gericht op de woningen met een hogere WOZ-waarde, en het effect op de huurtoeslag zal daarom groter zijn in neerwaartse zin dan het effect op de totale inkomsten. Ik kan daar echter geen exacte schatting van geven.

De vraag over de woningen die boven de inkomensgrens van € 33 000 uitkomen, wil ik in het licht zien van de adviezen van de VROM-raad. Ik kan daar nu dus nog niet op ingaan, maar dat zal ik op enig moment wel doen.

Het blijft een catch-22-redenering. Op dit moment wordt maar beperkt gebruikgemaakt van de maximale mogelijkheden van het WWS. De heer Monasch vraagt waarom we dan überhaupt de 25 punten erbij krijgen, terwijl men er niet om vraagt. Dit komt door de gemiddelden waar we bij dit soort berekeningen van uitgaan. Bij de nieuwbouw heeft het merendeel van de woningen een prijs die lager is dan wat maximaal mogelijk is. Bij de bestaande woningen is dat rond de 45%. De andere 55% van de woningen heeft wel de maximale huur. We beogen daar een verruiming te maken, waarbij de prijs-kwaliteitverhouding van invloed kan zijn. De twee vaststellingen liggen eerder met elkaar in lijn, dan dat ze elkaar tegenspreken.

Mevrouw De Boer vroeg hoeveel woningen er door de 800 eurogrens zullen gaan. In het CFV-rapport wordt ervan uitgegaan dat het effect op de liberalisatie beperkt zal zijn. Ik zal kijken in hoeverre een antwoord gegeven kan worden op deze vraag en dan kom ik daar op terug, zo nodig schriftelijk.

Mevrouw Karabulut stelde een aantal punten aan de orde, waar onmiskenbaar uit blijkt dat zij en ik een verschillende inschatting hebben. Ik blijf echter het beeld bestrijden dat deze maatregel ertoe leidt dat binnen de wijken een grotere scheiding zal plaatsvinden. Het is niet zo dat met deze maatregel in hele wijken de huur omhoog zal gaan. Voor enkele woningen binnen een wijk zal dat wel het geval zijn en dat heeft als voordeel dat er een grotere verruiming plaatsvindt omdat niet iedereen zich concentreert op dezelfde woningen. Tegen de mensen die wachtlijsten zien als een zekere indicator van de spanning op de woningmarkt, wil ik zeggen dat dat enigszins gerelativeerd moet worden. Het is bekend dat mensen zich op wachtlijsten laten zetten om op enig moment zeker te zijn van een woning en sommige mensen blijven op de wachtlijst staan terwijl ze al lang een woning hebben. De lengte van de wachtlijst geeft dus toch niet zoveel houvast voor het beleid.

Mevrouw Karabulut gaat ervan uit dat de berekeningen van het CFV opnieuw moeten. Ik bestrijd dat. De nieuwe aanpak wijkt niet af van de vorige, hooguit dat het op een beperkter gebied betrekking heeft dan waar het CFV van uitgaat. Er zal zonder meer een aanvullende analyse komen ten aanzien van het totale effect, wanneer we het gaan hebben over de heffing.

Het beeld van mevrouw Karabulut dat ik van de aangewezen gebieden één grote grachtengordel maak, wil ik bestrijden. Stel dat dat wel juist zou zijn, dan bevestigt zij mijn analyse dat de huren te laag zijn. De huurprijzen zouden anders niet omhoog gaan, omdat er dan geen huurders voor zouden zijn. Mevrouw Karabulut gaat van een heel andere definitie uit, namelijk de meer communistische. Vinden mensen dat ze een te hoge huur betalen en kunnen ze eventueel meer huur betalen? Dat is een heel ander criterium. Dat is een criterium dat eventueel bij de huurtoeslag speelt, maar dat nooit via de aanbodzijde beheerst mag worden. Daar hebben we de huurtoeslag voor en deze maatregel zal daar ook wel effect hebben. De verdeling van de woningvoorraad moet wel plaatsvinden op basis van vraag en reële prijzen. Als in alle aangewezen gebieden de huren tot het maximum omhoog kunnen en er dan nog steeds vraag naar is, dan bevestigt dat mijn veronderstelling dat er iets mis is met de prijs-kwaliteitverhouding.

Minister Donner: Die onderbouwing heb ik gegeven. Die berust namelijk op de veronderstelling dat de huren op bepaalde plaatsen omhoog zullen gaan. Of mevrouw Karabulut heeft geen gelijk met die veronderstelling en dan zal er weinig effect zijn. Of zij heeft wel gelijk en dan leidt het tot een gelijkmatige spreiding van de woningen. We hebben ook gebieden – er is al gewezen op Rotterdam – die duidelijk een zeer ruime markt hebben. Ik heb geen empirisch model van de woningmarkt; dit was ook de onderbouwing waar het CFV van uitgaat.

De heer Lucassen vroeg in hoeverre de heffing zal leiden tot ander gedrag bij de corporaties en of de kerntaken voorop moeten staan. Ik ben het met hem eens, maar ook dat is een punt dat aan de orde komt als we de heffing en de effecten daarvan bespreken.

De heer Van Bochove gaf vooral aan dat hij het eens was met deze maatregel.