Vraag 1

Kent u het artikel dat gemeente Midden-Groningen er een potje van maakt met recreatiepark De Leine»?1

Ja.

Vraag 2

Herkent u de signalen dat gemeente Midden-Groningen jacht maakt op mensen die in een recreatiewoning wonen?

Het is mij bekend dat de gemeente Midden-Groningen wil handhaven op permanente bewoning van recreatiewoningen.

Vraag 3

Hoe rijmt u het bovenstaande met de aangenomen motie-Van Eijs c.s.2 over het toepassen van de menselijke maat in de handhaving op de permanente bewoning van recreatiewoningen?

De gemeente Midden-Groningen geeft aan zich bewust te zijn van de menselijke maat in handhaving en hierbij oog te hebben voor kwetsbare bewoners en hun vervolghuisvesting. De bewoners krijgen de tijd om vervolghuisvesting te zoeken.

Vraag 4

Herkent u het in het artikel geschetste beeld dat de gemeente Midden-Groningen nog te veel kijkt naar wat er niet kan in plaats van wat er wel kan met de permanente bewoning van recreatieparken?

De gemeente heeft als lokale overheid het beste zicht op de verschillende belangen die spelen en de mogelijke toekomstperspectieven met betrekking tot dit specifieke park. Het is aan de gemeente om deze afwegingen te maken.

Vraag 5

Wat is de stand van zaken van de aangenomen motie-Koerhuis/ Van Eijs3, de nieuwe regeling voor de permanente bewoning van recreatiewoningen en het aanjaagteam voor de herbestemming van recreatieparken4?

Zoals ik in mijn brief5 van 15 december 2020 heb aangegeven, streef ik ernaar om het ontwerpbesluit betreffende de wijziging van het Besluit Omgevingsrecht (Bor) in maart aan uw Kamer voor te hangen.
In dezelfde brief heb ik aangegeven dat het «aanjaag- en expertteam transformatie van recreatieparken» rond de zomer van 2021 operationeel zal zijn.

Vraag 6

Deelt u de mening dat het herbestemmen van het zogeheten «smurfendorp» De Leine een goede oplossing is voor de leefbaarheid van het recreatiepark? Bent u bereid het aanjaagteam hiervoor in te zetten?

De lokale overheid heeft het beste zicht op de ter zake doende belangen en mogelijkheden van een specifiek park. Met het aanjaag- en expertteam zal, op verzoek van een gemeente, worden bekeken of en waar mogelijkheden liggen.

Vraag 7

Bent u bereid de gemeente Midden-Groningen aan te spreken op uw oproep in de Kamerbrief5 d.d. 8 december 2020 om tijdens de tweede coronagolf niet mensen uit te zetten die in een recreatiewoning wonen?

Naar aanleiding van uw vragen heb ik contact opgenomen met de gemeente Midden-Groningen en mijn oproep om de menselijke maat te hanteren in de handhaving op permanente bewoning onder de aandacht gebracht.

Vraag 8

Bent u bereid uw oproep in de Kamerbrief d.d. 8 december 2020 te herhalen in een expliciete brief aan VNG, colleges van B&W en gemeenteraden?

In de brief van 8 december7 heb ik nogmaals de oproep gedaan om de menselijke maat te hanteren. Uit mijn gesprekken met gemeenten wordt duidelijk dat mijn oproep bekend is. Rond de zomer zal ik een kwaliteits- en afwegingskader opleveren, waarmee ik gemeenten ondersteun om tot een complete afweging te komen aangaande het vraagstuk van permanente bewoning en eventuele handhaving. In dit kader zal ook mijn oproep om de menselijke maat te hanteren bij handhaving worden verwerkt.

Vraag 1

Herinnert u zich de antwoorden op Kamervragen (ingezonden op 25 augustus 2020) over het bericht dat huizenbezitters honderden euro’s extra kwijt zijn aan taxaties?1

Ja.

Vraag 2

Wat heeft u in de tussentijd gedaan om te voorkomen dat huizenbezitters honderden euro’s extra kwijt zijn aan taxaties?

In onze Kamerbrief van 11 februari jl. hebben de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) en ik uitgebreid stilgestaan bij de stappen die gezet zijn om de kwaliteit van woningtaxaties te verbeteren, onder andere door het verbeteren van het doorlopend toezicht op taxaties.2 In deze brief ben ik ook ingegaan op het feit dat het door de richtsnoeren van de Europese Bankenautoriteit (EBA) inzake de initiëring en monitoring van leningen per 30 juni a.s. voor bancaire hypotheekverstrekkers niet meer mogelijk is om enkel gebruik te maken van een modelmatige waardering bij het verstrekken van een hypothecair krediet. Een betrouwbare modelmatige waardering kan nu nog gebruikt worden voor het afsluiten van een hypothecaire lening tot 90 procent van de woningwaarde voor de aankoop van een woning, of voor het oversluiten of verhogen van een bestaande hypothecaire lening tot 90 procent van de woningwaarde.
De richtsnoeren laten wel ruimte voor een zogenaamde hybride taxatie. Dit betreft een taxatievorm waarbij een modelmatige waardering het uitgangspunt is, die vervolgens door een taxateur wordt gecontroleerd. Op dit moment zijn de banken, taxateurs en modelleveranciers met elkaar in gesprek over het inrichten van een hybride taxatieproces. Ik vind dat positief, want het is in het belang van de consument dat er straks een goed hybride taxatieproduct beschikbaar is. Bij een hybride taxatie versterken taxateurs en modellen elkaar. Voor consumenten kan een hybride taxatie daardoor resulteren in een meer betrouwbare taxatie dan enkel een modelmatige waardering. Bovendien worden de risico’s op tekortkomingen in het risicomanagement van banken met hybride taxeren beperkt vanwege de hogere betrouwbaarheid van hybride taxaties ten opzichte van enkel modelmatige taxaties, wat een bijdrage levert aan de financiële stabiliteit. De Minister van BZK en ik hebben nauw contact met de sector over de ontwikkeling van het nieuwe hybride taxatieproces en kijken met hen waar we ondersteuning kunnen bieden.

Vraag 3

Bent u bekend met het bericht «De computer mag de taxateur straks niet meer vervangen bij bepalen waarde woning» uit het Financieele Dagblad?2

Ja.

Vraag 4

Wat zijn de verschillen in betrouwbaarheid tussen een computergegenereerde taxatie, een fysieke taxatie en een hybride taxatie? Welke onderzoeken wijzen dat uit?

Ik vind het belangrijk dat een taxatie kwalitatief goed en betrouwbaar is. Bij een onnauwkeurige taxatie kan het risico ontstaan dat kopers meer kunnen lenen dan verantwoord is. Ook kan een onjuiste waarde van de woning tekortkomingen creëren in het risicomanagement van kredietverstrekkers.
Een modelmatige waardering kan voor een deel van de woningvoorraad betrouwbaar worden afgegeven. Dit is bijvoorbeeld vaak het geval bij recent gebouwde en redelijke uniforme woningen. In andere gevallen, bijvoorbeeld door een slechte onderhoudsstaat van de woning of door het gebruik van onbetrouwbare referentiewoningen, bestaat het risico dat de waardering een onjuiste waarde geeft van de woning. Bij een fysieke taxatie kan de taxateur bijvoorbeeld de onderhoudsstaat van de woning, mogelijke funderingsproblematiek of de energetische kwaliteit van de woning beoordelen en meewegen in de waardebepaling, waardoor ook unieke en relatief oude woningen betrouwbaar kunnen worden vastgesteld. Het risico op een onjuiste waardebepaling is echter voor elke afzonderlijke (modelmatige) waardering verschillend. Ik ben niet met bekend met onderzoeken waarin de betrouwbaarheid van fysieke en modelmatige taxaties met elkaar zijn vergeleken.
De hybride taxatie is nog in ontwikkeling. Daarom kunnen er nog geen harde uitspraken gedaan worden over de betrouwbaarheid hiervan. Wel is mijn verwachting dat een hybride taxatie de betrouwbaarheid van een modelwaarde kan vergroten. De afgegeven modelwaarde wordt bij een hybride taxatie namelijk nog door een taxateur gecontroleerd.

Vraag 5

Welke EU-landen maken nu gebruik van een computergegenereerde taxatie en bij welke EU-landen gaat dit veranderen na invoering van de richtlijn van de Europese Bankautoriteit (EBA)?

Ook in Noorwegen4 en Zweden5 is het mogelijk om gebruik te maken van een modelmatige waardering als onderdeel van een aanvraag van een hypothecair krediet. Het verschilt per land, en zelfs per kredietverstrekker, hoe en onder welke voorwaarden modeltaxaties kunnen worden ingezet. Deze verschillen zien bijvoorbeeld op de maximale hoogte van de hypotheeklening, type woning en betrouwbaarheid van de modelmatige waardering. Indien een modelmatige waardering, al dan niet gecontroleerd door een persoon, niet betrouwbaar genoeg wordt geacht, dan wordt een taxateur ingezet om de woning te waarderen op basis van een inspectie.
De EBA heeft op haar website een overzicht gepresenteerd waarin uiteen is gezet in hoeverre de autoriteiten in alle EU-landen de EBA richtsnoeren zullen toepassen in het toezicht.6 Uit dit overzicht blijkt dat de autoriteit in Noorwegen voornemens is de richtsnoeren per 30 juni a.s. toe te passen en de autoriteit in Zweden de richtsnoeren zal toepassen. Ik kan niet beoordelen in hoeverre de manier waarop banken in Noorwegen en Zweden gebruik maken van modelmatige waarderingen reeds compliant is met de EBA-richtsnoeren, of dat hier – net als in Nederland – nog processen voor te dienen worden aangepast.

Vraag 6

Hoe gaan andere EU-landen de EBA-richtlijn invoeren? Kunt u daar een overzicht van geven?

De autoriteiten in alle EU-landen, behalve in Frankrijk7 en Slovenië8, zullen alle richtsnoeren toepassen in het toezicht of zijn voornemens dit te doen. Ook de Europese Centrale Bank (ECB), waar het prudentiële toezicht op systeemrelevante banken is belegd, is voornemens de richtsnoeren toe te passen, net als de EVA-landen IJsland, Liechtenstein en Noorwegen.

Vraag 7

Welke sectorpartijen zitten in de stuurgroep die moet bepalen aan welke regels de taxatie van de toekomst moet voldoen?

Het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs, banken, Nationale Hypotheek Garantie, brancheorganisaties van taxateurs en het Nederlands Woning Waarde Instituut zitten in de stuurgroep waarin het hybride taxatierapport wordt ontwikkeld. Daarnaast zijn modelleveranciers voor enkele overleggen uitgenodigd.

Vraag 8

Wat is de precieze werkwijze van een hybride taxatie en/of desktoptaxatie?

Een hybride taxatie is een taxatievorm waarbij een modelmatige waardering het uitgangspunt is, die vervolgens door een taxateur wordt gecontroleerd. Indien de modelmatige waardering voldoende betrouwbaar is en aan bepaalde criteria voldoet, kan deze controle van op afstand worden uitgevoerd. Een bezoek aan de woning is hierbij dus niet altijd noodzakelijk. De taxateur is verantwoordelijk voor de definitieve waardebepaling van de woning. Omdat de banken, taxateurs en modelleveranciers op dit moment met elkaar in gesprek zijn over de inrichting van het hybride taxatieproces, is het nog te vroeg om te kunnen zeggen hoe dit straks precies in zijn werk gaat.

Vraag 9

Wat zijn de gevolgen van een taxatie volgens de EBA-richtlijn voor de duur van het hypotheekproces? Welke groepen hebben daar het meest last van?

Alvorens een kredietverstrekker een renteaanbod en later een definitieve offerte voor een hypotheek uitbrengt, moet de consument diverse documenten verzamelen en aanleveren. Denk hierbij bijvoorbeeld aan een werkgeversverklaring, een loonstrook en ook een taxatierapport. Dit taxatierapport kan worden aangevraagd terwijl de andere documenten nog worden verzameld. Deze fase duurt volgens Vereniging Eigen Huis nu gemiddeld 8 tot 28 werkdagen.9
Ik heb van de sector begrepen dat het hybride model naar verwachting een doorlooptijd heeft van maximaal een dag. Pas nadat de hybride taxatie is ontwikkeld wordt duidelijk hoe lang de doorlooptijd daadwerkelijk is. Gegeven het feit dat het voor de consument vaak al een week duurt om alle benodigde documenten voor een hypotheekaanvraag aan te leveren, hoeft de hybride taxatie naar verwachting niet te leiden tot een vertraging in het gehele aanvraagproces. Overigens zal een hybride taxatie veelal sneller aangeleverd kunnen worden dan een reguliere taxatie waarbij een taxateur een bezoek brengt aan de woning.

Vraag 10

Deelt u de zorgen dat als gevolg van een eventueel langere duur van het hypotheekproces de kosten voor hypotheekverstrekkers en hypotheekaanvragers fors gaan stijgen? Zo ja, wat gaat u daaraan doen? Zo nee, waarom niet?

Ik verwacht niet dat een hybride taxatie zal leiden tot een langere duur van het hypotheekproces, met als gevolg hogere kosten voor de consument en kredietverstrekker. Wel zal het laten uitvoeren van een hybride taxatie voor de consument meer kosten met zich meebrengen dan bij het gebruik van enkel een modelmatige waardering. De exacte kosten zijn nog niet bekend en hangen samen met de definitieve inrichting van het hybride taxatieproces. Een hybride taxatie zal meer kosten dan een modelmatige waardering omdat tussenkomst van een taxateur noodzakelijk is, maar waarschijnlijk beduidend minder dan de kosten voor een fysieke taxatie, omdat de taxateur de woning niet altijd hoeft te bezichtigen. Ik vind het van belang dat partijen zich er voor inspannen om de kosten van een hybride taxatie beperkt te houden. Een hybride taxatie kan ook een betrouwbaar alternatief zijn voor een fysieke taxatie tegen lagere kosten en met een kortere doorlooptijd.

Vraag 11

Deelt u de zorgen dat als gevolg van een eventueel langere duur van het hypotheekproces er mogelijk wachtrijen gaan ontstaan voor het aanvragen van een hypotheek? Zo ja, wat gaat u daaraan doen? Zo nee, waarom niet?

Ik verwacht niet dat een hybride taxatie zal leiden tot een langere duur van het hypotheekproces, en ik voorzie daarom niet dat door de hybride taxaties er wachtrijen zullen ontstaan voor het aanvragen van een hypotheek. Van belang is dat de sector per 1 juli een kwalitatief goed hybride taxatieproces heeft ingericht. De Minister van BZK en ik hebben nauw contact met de sector over de ontwikkeling van het nieuwe hybride taxatieproces en kijken waar ondersteuning kan worden geboden.

Vraag 12

Deelt u de mening dat u samen met De Nederlandsche bank (DNB) een uitzonderingspositie moet aanvragen in de EU voor computergegenereerde taxaties? Zo nee, waarom niet?

Met het oog op het invoeren van consistente, efficiënte en effectieve toezichtpraktijken binnen het Europees Systeem voor Financieel Toezicht (ESFS) en het verzekeren van de gemeenschappelijke, uniforme en consistente toepassing van het Unierecht, kunnen Europese toezichthoudende autoriteiten (ESA’s) richtsnoeren of aanbevelingen vaststellen die zich richten tot nationale autoriteiten of financiële instellingen.10 Zij moeten zich tot het uiterste inspannen om aan de richtsnoeren of aanbevelingen te voldoen. Met de richtsnoeren inzake de initiëring en monitoring van leningen wordt door de EBA nadere duiding gegeven aan hoe bancaire kredietverstrekkers om moeten gaan met het waarderen van onroerende goederen ten behoeve van het bepalen van het kapitaalbeslagzoals voorgeschreven in de Europese verordening kapitaalvereisten11. Het doel van deze richtsnoeren is om een opbouw van niet-presterende leningen op de bankbalansen te voorkomen.
Voor de richtsnoeren geldt het «pas toe of leg uit» principe, waarbij nationale autoriteiten de ruimte hebben om gemotiveerd af te wijken van de richtsnoeren.Het prudentiële toezicht op systeemrelevante banken is belegd bij de ECB. De ECB zal de richtsnoeren toepassen in het toezicht. Ook DNB, toezichthouder op de minder significante of kleine banken in Nederland, zal de richtsnoeren toepassen in het toezicht.12 Het is aan DNB en de ECB als zelfstandige en onafhankelijke autoriteiten om te bepalen hoe zij de richtsnoeren zullen toepassen in het toezicht.

Vraag 13

Deelt u de mening dat huizenbezitters niet onnodig op kosten moeten worden gejaagd?

Ja, ik deel de mening dat huizenbezitters niet onnodig op kosten moeten worden gejaagd. De richtsnoeren van EBA doen dit naar mijn mening ook niet. Een hybride taxatie is namelijk wel toegestaan. Bij een hybride taxatie versterken taxateurs en modellen elkaar. Dit kan voor consumenten resulteren in hogere kosten dan bij enkel het gebruik van een modelmatige waardering, maar wel tot een waardering met een hogere betrouwbaarheid. Tevens kan een hybride taxatie een betrouwbaar alternatief zijn voor een fysieke taxatie tegen lagere kosten en met een kortere doorlooptijd. Bovendien worden de risico’s op tekortkomingen in het risicomanagement van banken met hybride taxeren beperkt vanwege de hogere betrouwbaarheid van hybride taxaties ten opzichte van enkel modelmatige taxaties, wat een bijdrage levert aan de financiële stabiliteit.

Vraag 14

Kunt u deze vragen één voor één beantwoorden?

Ja.

Vraag 1

Herinnert u zich de beantwoording van Kamervragen over de digitale inkomenstoets?1

Ja.

Vraag 2

Kunt u aangeven waarom de pilot met betrekking tot de digitale inkomenstoets nog steeds niet gestart is, terwijl alle betrokken partijen al in 2019 in de zogenaamde «Proof of Concept» bij aanvang van het pilot-traject hebben aangegeven dat er geen juridische (noch technische) belemmeringen zijn voor een praktijk-pilot? Wilt u hierbij een uitleg geven?

Het is van belang dat de inrichting van de pilot voor een digitale inkomenstoets zorgvuldig gebeurt. Hoewel de verwachting was dat begin 2020 kon worden gestart met de eerste digitale inkomenstoetsingen in de pilotomgeving2, heeft het langer geduurd. Oorzaak hiervoor was dat de technische complexiteit groter was dan voorzien, waardoor het ontwikkeltraject minder snel kon starten en ook in een minder hoog tempo kon worden uitgevoerd. Daarnaast ontstond eind 2020 onduidelijkheid over de juridische grondslag voor het verstrekken van identificerende persoonsgegevens van aspirant-huurders uit de BRP, die nodig is voor de pilot. Deze onduidelijkheid is inmiddels opgelost en de verwachting is dat de pilot dit voorjaar kan starten.

Vraag 3

Waarom zijn er nu bezwaren tegen het delen van BRP (Basis Registratie Persoons-) gegevens die eerder bij aanvang geen juridisch beletsel vormden, die de burger zelf via MijnOverheid verstrekt en die de burger sowieso al zelf (maar dan via kopie/pdf) aan de corporatie verstrekt bij toewijzing van een sociale huurwoning?

De benodigde verstrekking van persoonsgegevens door de overheid moet zorgvuldig worden geregeld, zodat dit in overeenstemming gebeurt met de eisen die de wet daaraan stelt. Voor de digitale inkomenstoets pilot is het nodig om ter verificatie van het inkomensgeven ook identificerende gegevens van de aspirant-huurders vanuit de BRP te verstrekken. Tijdens de voorbereidingen voor de pilot leverde een nadere analyse en ontwerp van de processen onduidelijkheid op over de juridische grondslag voor het verstrekken van de BRP-gegevens, die zich in een eerder stadium nog niet als zodanig hadden afgetekend. Deze onduidelijkheid is inmiddels opgelost.

Vraag 4

Kun u aangeven waarom de bezwaren voor het verstrekken van de BRP gegevens pas zo laat in het proces aan het licht zijn gekomen?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 5

Kunt u bewerkstelligen dat de pilot met digitale verstrekking van de benodigde gegevens (inkomen, voornaam, achternaam, geboortedatum, adres) door de burger via MijnOverheid aan de corporatie uiterlijk februari 2021 start? Kunt u als dat nodig is met spoed een grondslag daarvoor creëren?

De pilot zal naar verwachting dit voorjaar starten. Door de deelnemers wordt nu de laatste hand gelegd aan de voorbereidingen, waaronder het autorisatiebesluit voor de Belastingdienst om toegang tot de BRP te krijgen en de laatste technische voorbereidingen.

Vraag 6

Indien het niet mogelijk is om de gegevensverstrekking zoals bedoeld in vraag 5 te bewerkstelligen, bent u dan bereid de deelnemende corporaties schadeloos te stellen voor de gedane investeringen?

Zie antwoord vraag 5.

Vraag 1

Kunt u een overzicht geven van de bij u bekende en geïnventariseerde funderingsproblematiek (in steden en het landelijk gebied)? Zo nee, waarom niet?

Er zijn verschillende onderzoeken naar de problematiek rond funderingen1. Deze onderzoeken zijn alle gebaseerd op schattingen, omdat de problematiek complex en divers is. In de praktijk is vaak onbekend op welk type fundering een pand staat. Daar komt bij dat de problematiek zich goeddeels ondergronds afspeelt en de situatie zelfs binnen een straat kan verschillen, waardoor bodemonderzoek per fundering het enige middel is op een volledig beeld te krijgen. De schattingen kennen daarom flinke reikwijdtes.
Funderingsproblemen doen zich vooral voor in gebieden met een veenbodem, grofweg het westen en het noorden van Nederland. Het gaat hier vaak om op houten palen gefundeerde woningen, waarvan de palen als gevolg van schimmels of bacteriën worden aangetast. Daarnaast kunnen er ook problemen ontstaan, doordat de dalende bodem de houten palen ongelijkmatig mee trekt. In het rivierenland ontstaan vooral problemen bij woningen die ondiep zijn gefundeerd («op staal»), wanneer door droogte de grond inklinkt. Een aantal gemeenten, waar sprake is van een grote problematiek, heeft een redelijk adequaat beeld van de staat van de fundering(en), zoals bijvoorbeeld Rotterdam, Zaanstad en Schiedam. Ook de gemeenten Gouda en Haarlem hebben in de afgelopen jaren veel onderzoek gedaan.

Vraag 2

Hoe staat het met de gesprekken met de bij het funderingslabel betrokken partijen?

Het funderingslabel is ontwikkeld door de private Stichting KCAF. Hierbij is mijn ministerie niet betrokken geweest. Na de lancering van het funderingslabel is vanuit mijn ministerie contact gezocht het KCAF. Het verzoek was om gezamenlijk met het ministerie en een aantal onderzoeksbureaus te werken aan het vergroten van het inzicht in de kwaliteit van funderingen. KCAF heeft hierop afwijzend gereageerd.

Vraag 3

Wat zijn de verwachte kosten voor huiseigenaren als gevolg van funderingsschade?

In een recent rapport van Deltares is de verwachting opgenomen dat de schade tot 2050 door paalrot en verschilzetting van panden gefundeerd op staal bij een onveranderd klimaat tussen 5 en 39 miljard € ligt. Door toename van droogte bij klimaatverandering (KNMI scenario WH+) kan dit met 3 tot 15 miljard euro toenemen2. In dit rapport wordt ook aangegeven dat de onzekerheid van deze schatting erg groot is door ontoereikende data. De verdeling van deze schade over huiseigenaren vindt plaats op basis van 5 schadeklassen. De schadeklassen 1 tot en met 3 betreft herstelkosten tussen de € 500,– en € 10.000,–. De schadeklassen 4 en 5 betreft herstelkosten tussen de € 10.000,– en € 120.000,–. De schadeklassen 4 en 5 betreffen naar schatting maximaal 80.000 woningen. Deze schatting is inclusief funderingen die mogelijk al hersteld zijn in het verleden.

Vraag 4

Hoe werkt het Fonds Duurzaam Funderingsherstel, waar huiseigenaren die de fundering van hun woning moeten repareren, een lening kunnen krijgen? In hoeverre sluit dit voldoende aan bij de praktijk en problemen van huiseigenaren? Hoeveel gebruik wordt hiervan gemaakt?

Huiseigenaren, die op de reguliere hypotheekmarkt geen lening kunnen krijgen om de fundering van hun woning te herstellen, kunnen in aanmerking komen voor een lening bij het Fonds Duurzaam Funderingsherstel (FDF). De woning moet zijn gelegen in een gemeente die een samenwerkingsovereenkomst heeft gesloten met het FDF. Gemeenten (voor het LTI-tekort) en banken/NHG (voor het LTV-tekort) dragen in voorkomende gevallen bij aan het fonds. De hypothecaire lening heeft een vaste looptijd van 30 jaar en een rentepercentage van nu 2,3%.
Sinds de oprichting van het fonds zijn 34 leningen verstrekt. Dit aantal leningen blijft ver achter bij de verwachtingen ten tijde van de oprichting van het fonds. Ik heb u hierover eind 2019 geïnformeerd3. Het fonds heeft maatregelen genomen om eventuele belemmeringen voor deelname aan het fonds weg te nemen. De effecten van deze maatregelen moeten nog zichtbaar worden. Andere factoren die mogelijk een rol spelen zijn de Corona-pandemie, waardoor de procesbegeleiding bij bouwblokgewijs funderingsherstel wordt bemoeilijkt. Daarnaast zijn sinds de start van het fonds de woningprijzen verder gestegen en is de rente aanhoudend laag gebleven, waardoor meer mensen bij de bank een lening kunnen krijgen en dus minder mensen een beroep hoeven doen op het fonds. Teneinde de werkingssfeer van het fonds te vergroten onderzoek ik de mogelijkheden om het fonds onder voornoemde voorwaarde toegankelijk te maken voor inwoners van alle gemeenten.

Vraag 5

Kunt u aangeven wat het pallet van oorzaken van funderingsschade is (in steden en op het platteland? Kan bij elke oorzaak ook worden aangegeven welke oplossing(en) daarvoor zijn, welke pilots er op dit moment in de praktijk uitgevoerd worden en wat de voorlopige resultaten daarvan zijn? Zo nee, waarom niet?

Bij funderingsproblematiek gaat het met name om funderingen met houten funderingspalen en funderingen op staal (dat wil zeggen: ondiep gefundeerd). Houten paalfunderingen werden vooral voor 1970 toegepast. Beide funderingstypen kunnen kwetsbaar zijn, waarbij onder meer bodemgesteldheid (slappe of stevige bodem op verschillende niveaus in de bodem), bodembeweging, droogte en grondwaterstanden een rol spelen.
Voor houten funderingspalen zijn er oorzaken als aantasting door schimmels bij droogstand, aantasting door bacteriën (ook onder water) en negatieve kleef, waarbij funderingspalen naar beneden worden getrokken bij inklinking of bodemdaling. Daarbij speelt ook de soort funderingshout een rol.
Soms zijn er andere oorzaken die bij beide soorten fundering een rol spelen; de fundering is niet (meer) berekend op het huidig gewicht (door verbouwing) of er is beschadiging door planten en boomwortels. Tenslotte komt het ook voor dat de oorspronkelijke fundering kwalitatief onvoldoende was.
Veelal is er sprake van een combinatie van oorzaken. Inzicht in de achtergrond van de problematiek en de mogelijke oplossingen vergen dus ook goed onderzoek en maatwerk en dienen van keer tot keer bepaald te worden.
In het verleden heeft RVO gezamenlijk met KCAF een aantal handreikingen ontwikkeld, zoals voor eigenaren en voor gemeenten. Voorts heb ik bijgedragen aan een aantal pilots in dit kader.
Het gaat hierbij bij voorbeeld om een onderzoek om te komen tot preventieve maatregelen tegen bacteriële aantasting van houten funderingspalen en een onderzoek naar digitale monitoring van de staat en achteruitgang van funderingen (project Code Oranje).
Daarnaast zijn er onder meer nog pilots naar actief grondwaterpeilbeheer in bebouwd gebied (Deltaprogramma Ruimtelijke adaptatie), naar de ontwikkeling van een handelingsperspectief voor bewoners/eigenaars in veenweidegebied (Regiodeal bodemdaling Groene Hart) en een pilot sloop-nieuwbouw als optie voor particuliere eigenaars bij de combinatie funderingsherstel en verduurzaming.
Tenslotte is er de uit het Deltafonds gefinancierde Impulsregeling klimaatadaptatie, die onder voorwaarden voorziet in (co-)financiering aan overheden bij de aanpak van klimaat gerelateerde knelpunten zoals watertekorten of -overlast.

Vraag 6

Deelt u de mening dat zeker niet in alle gevallen het verhogen van het waterpeil de oplossing is voor funderingsschade? Zo nee, waarom niet? Zo ja, kunt u hiervan de wetenschappelijke onderbouwing delen?

Ik deel de mening dat zeker niet in alle gevallen het verhogen van het waterpeil de oplossing is voor funderingsschade. Zo staat de aantasting van met name grenen palen door een bepaalde soort bacteriën los van het waterpeil. De Stichting Houtresearch doet hiernaar sinds 1997 onderzoek en krijgt een steeds preciezere inzage in het probleem. Daarnaast kunnen er bijvoorbeeld ook funderingsproblemen ontstaan als gevolg van diepe bodemdaling door mijnactiviteiten.
Een wetenschappelijke onderbouwing treft u bijvoorbeeld aan in de risicoanalyse zoals Deltares die heeft opgesteld, waarbij ook ingegaan wordt op zettingsschade naast grondwaterstanden.
Daarnaast dient te worden opgemerkt dat er buurten en gebieden in Nederland zijn, bijvoorbeeld in Schiedam, waarbij grondwaterverhoging weliswaar een oplossing is voor woningen met houten funderingspalen, maar tegelijk schade oplevert voor op staal gefundeerde woningen in datzelfde gebied. Deze laatste woningen zijn juist gebaat bij een lagere grondwaterstand.

Vraag 7

Kunt u aangeven welke partijen (inclusief overheden) allemaal betrokken zijn bij het dossier funderingsschade en de oplossing daarvan, inclusief rollen, taken en verantwoordelijkheden? Wat is de rol en toekomst van het Kenniscentrum Aanpak Funderingsproblematiek (KCAF), inclusief financiering, en ook voor de landelijke loketfunctie voor woningeigenaren?

De belangrijkste partijen betrokken bij het dossier funderingsschade zijn:
De rol en toekomst van het KCAF is de verantwoordelijkheid van de Stichting KCAF. Mijn ministerie heeft in het verleden tijdelijke bijdragen verleend aan KCAF. Hierbij is altijd het oogmerk geweest dat KCAF zich op zo’n manier zou ontwikkelen, dat eigen inkomsten gegenereerd worden opdat de stichting onafhankelijk van de steun van het Rijk zou kunnen voortbestaan. BZK heeft aangegeven onder voorwaarden van een goede taakverdeling en samenwerking met RVO via het Rijksprogramma Aanpak Funderingsproblematiek (RPAF) bereid te zijn bepaalde taken van KCAF nog te willen blijven ondersteunen. KCAF heeft hiervan afgezien.

Vraag 8

Is het waar dat een aantal activiteiten van het KCAF ondergebracht zijn bij RVO? Kunt u toelichten welke taken/activiteiten overgeheveld zijn naar RVO en wat de gevolgen van dit besluit zijn geweest in het kader van kennisontwikkeling, kennisvergaring, meldpunt van funderingsproblematiek, (aanjagen van) innovaties?

Het KCAF is een onafhankelijke stichting die haar eigen activiteiten bepaalt. Echter, met het oog op de gebleken kwetsbaarheid van KCAF als kleine organisatie, afhankelijk van een personeelslid en een vrijwillig bestuur en gelet op de opgave die op ons afkomt, is BZK in samenspraak met de gemeenten Rotterdam en Zaanstad en KCAF eind 2017 tot de conclusie gekomen dat het de voorkeur verdient dat KCAF zich bij een andere professionele organisatie aansluit. KCAF heeft hiertoe de keuze gemaakt voor RVO, waarmee al enkele jaren werd samengewerkt. In samenspraak met KCAF is een Rijksprogramma Aanpak Funderingsproblematiek opgezet, waarbij verschil van inzicht over de gewenste wijze van samenwerking is ontstaan. KCAF heeft zich vervolgens uit deze samenwerkingsrelatie teruggetrokken. Mede daardoor is het Rijksprogramma nog niet goed van de grond gekomen. Onlangs heeft RVO een uitvraag onder de stakeholders laten houden over de invulling van het Rijksprogramma. Dit wordt nu verder vormgegeven in 2021. KCAF is hiervoor ook benaderd, maar wilde geen medewerking verlenen.

Vraag 9

Kunt u een overzicht geven van het aantal meldingen en vragen die het KCAF jaarlijks heeft ontvangen (een overzicht van de afgelopen 5 jaar per jaar)? Hoeveel vragen of meldingen ontvangt RVO per jaar over de funderingsproblematiek?

Tot maart 2020 heeft KCAF het Funderingsloket uitgevoerd in opdracht van en gefinancierd door aanvankelijk BZK, later RVO. Vanuit BZK/RVO is daarom steeds naar het Funderingsloket verwezen. RVO ontvangt per jaar enkele tientallen vragen over funderingsproblematiek. Deze komen veelal uit het bestaande netwerk, meestal in relatie tot concrete activiteiten of kennisproducten. Vorig jaar was er een piek aan meldingen door de communicatie van KCAF over het funderingslabel. Daarnaast is er contact met woningmarktpartijen, als makelaars en taxateurs over de funderingsviewer indicatieve aandachtsgebieden, die wordt gehost door RVO. Hierover gaan ook de meeste vragen die RVO ontvangt. De website van funderingsviewer krijgt dagelijks 1500–2000 hits.
Ik ben niet op de hoogte van het aantal meldingen dat KCAF in de afgelopen 5 jaar heeft ontvangen. Dit omdat er lange tijd geen heldere administratie bleek van het aantal meldingen en de afkomst daarvan. Ook heb ik vanaf 2018 geen jaarverslagen van KCAF meer ontvangen en deze ook niet kunnen traceren.

Vraag 10

Kunt u aangeven welke best practices er in het land zijn voor het oplossen van funderingsschade?

De verschillende aanpakken van funderingsproblematiek zoals in Zaanstad, Schiedam, Rotterdam, Haarlem en Gouda, zijn goede voorbeelden voor andere gemeenten. Deze gemeenten werken aan de ontwikkeling van kennis over de lokale problematiek, zijn daar transparant over naar burgers, faciliteren inwoners bij herstel door middel van bijvoorbeeld een loket, voorlichting, procesbegeleiding, funderingsonderzoek en/of een leenfaciliteit.
Ook de provincie Friesland en een aantal Friese gemeenten is actief op dit front. Eerder heeft ook Dordrecht haar lessen over de aanpak gedeeld in een uitgebreide publicatie.
Daarnaast zien we dat een aantal corporaties, waaronder enkele Rotterdamse en Noord-Hollandse woningbouwverenigingen, veel nuttige ervaring heeft opgedaan met de aanpak van funderingsschade. Het Rijksprogramma Aanpak Funderingsproblematiek (RPAF) verwerkt deze kennis momenteel in een handreiking.
Ten aanzien van burgerinitiatieven hebben we veel waardering voor de initiatieven die zijn of worden ondernomen om funderingsschade juist te voorkomen, veelal gericht op actief grondwaterpeilbeheer (Goed gefundeerd, Land van Valk).
De afgelopen jaren participeerden deze partijen ook steeds met groot enthousiasme en actief om hun ervaringen en lessen te delen met anderen op kennisdelingsbijeenkomsten georganiseerd door KCAF en gefaciliteerd door BZK en RVO.

Vraag 11

Welke budgetten zijn er beschikbaar op rijksniveau? Wat doet het Rijk?

BZK stelt budget beschikbaar voor de uitvoering van het Rijksprogramma Aanpak Funderingsproblematiek (RPAF), zowel voor menskracht als middelen. Daarnaast is in het verleden herhaaldelijk (financieel) bijgedragen aan pilots en kennisdeling en is daar ook dit jaar weer budget voor beschikbaar. Een voorbeeld is de huidige RPAF-bijdrage voor de update van de bestaande maar verouderde richtlijnen voor funderingsonderzoek. Voor het overige verwijs ik naar de beantwoording van eerdere Kamervragen van de leden Nijboer en Gijs van Dijk5.

Vraag 12

Hoe wordt innovatie gestimuleerd voor het oplossen van funderingsschade? Wilt u dit voor alle oorzaken aangeven?

BZK en RVO hebben in het verleden diverse pilots en innovaties ondersteund. Het onderzoek naar bacteriële aantasting door SHR, digitale monitoring van verzakkingen (Code Oranje) en het burgerinitiatief Goed Gefundeerd. Veelal gebeurde dit door KCAF te betrekken of KCAF als trekker de mogelijkheid te bieden te werken aan innovaties. RVO heeft ook actief geparticipeerd in het Kennisprogramma Bodemdaling, vanuit de insteek dat innovatieve projecten en ontwikkelingen daar het funderingsdossier konden ondersteunen. Ik verwijs hierbij tevens naar mijn antwoord op vraag 8.

Vraag 13

In hoeverre zijn er bijvoorbeeld voor de bacterie-aantasting van funderingen ook innovatieve oplossingen beschikbaar of in ontwikkeling? Zo ja, welke?

Zie antwoord op vraag 5

Vraag 14

Is het waar dat een verzoek voor een proef voor een oplossing van de bacterie-aantasting (één van de oorzaken van funderingsschade) van het KCAF niet is gehonoreerd door het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties? Zo ja, waarom niet? Wie staat wel aan de lat om dit soort innovaties te stimuleren?

Nee. In het kader van de bij vraag 5 genoemde EFRO-aanvraag voor subsidie voor een praktijkproef met betrekking tot bacteriële aantasting van houten palen is een consortium samengesteld van partijen die een noodzakelijke rol hebben in een praktijktest. De rol van het KCAF is hierin ook benoemd, zijnde het organiseren van informatie-avonden voor de bewoners van het woonblok waar de praktijktest plaats zou vinden en het plaatsen van een deel van de sensoren om het effect van de behandeling van de funderingspalen te monitoren. De inzet van het KCAF is meegenomen in de begroting van de EFRO-aanvraag. Deze is zoals bij vraag 5 aangegeven helaas niet gehonoreerd door Op Oost.
Zoals eerder aangegeven heeft RVO via het Rijksprogramma Aanpak Funderingsproblematiek (RPAF) eind november 2020 de Stichting Houtresearch uitgenodigd in gesprek te gaan om te bekijken of een vervolg mogelijk is.

Vraag 15

Welke rol heeft het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, dan wel andere relevante ministeries zoals Landbouw, Natuur en Voedselkwaliteit en Infrastructuur en Waterstaat, bij (het stimuleren van) innovatie voor het oplossen van de funderingsproblematiek?

Voor het antwoord op deze vraag verwijs ik naar de beantwoording van eerdere Kamervragen van de leden Nijboer en Gijs van Dijk (zie ook het antwoord op vraag 11).

Vraag 16

Wat zou de rol van de innovatiegezant, die vanuit Landbouw, Natuur en Voedselkwaliteit aan het werk gaat, kunnen zijn bij het oplossen van de funderingsschade?

De innovatiegezant heeft de focus op mest- en stalinnovaties, dit onderwerp wordt geen onderdeel van zijn/haar verantwoordelijkheid.

Vraag 1

Kent u het bericht «Huren van de corporatie terwijl je 59 panden bezit»?1

Ja.

Vraag 2

Wat is uw reactie op dit bericht?

Het is ongewenst als een huurder een sociale huurwoning van de woningcorporatie «bezet houdt», als hij niet op die woning is aangewezen om te voorzien in zijn woonbehoefte vanwege het bezit van één of meer koopwoningen. Sociale huurwoningen zijn bedoeld voor mensen met een smallere beurs, die op de woningmarkt niet zelfstandig kunnen voorzien in betaalbare en kwalitatief goede huisvesting. Het is van belang de situatie goed te bezien en daarbij oog te houden voor de verschillende omstandigheden van het geval. Ik ga nader onderzoeken wat de omvang van het probleem precies is, en in hoeverre de problematiek de sociale verhuur door woningcorporaties betreft.

Vraag 3

Is het waar dat er ruim duizend sociale huurwoningen worden verhuurd aan mensen die twee of meer koopwoningen bezitten?

Uit onderzoek van het Kadaster is naar voren gekomen dat 1.055 personen een woning bij een woningcorporatie huren en tegelijk twee of meer koopwoningen in eigendom hebben. Het Kadaster heeft niet onderzocht hoeveel mensen met één koopwoning in een corporatiewoning wonen, omdat hier veel tijdelijke situaties tussen zitten zoals mensen die doorstromen naar de koopsector of andersom, of bijvoorbeeld situaties van mensen in een scheiding. Uiteraard kan ook het hebben van één koopwoning een indicatie zijn dat een sociale huurwoning niet noodzakelijk is om te kunnen voorzien in woonruimte.
In het onderzoek van het Kadaster is geen uitsplitsing gemaakt naar eigenaars van woningen die een corporatiewoning huren in de sociale woningvoorraad, of een duurdere corporatiewoning in de vrije sector.

Vraag 4

Hoeveel sociale huurwoningen worden verhuurd aan mensen die één of meer koopwoningen bezitten? Kunt u dit uitsplitsen naar het aantal koopwoningen dat een huurder van een sociale huurwoning bezit?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 5

Heeft u ook een overzicht van mensen die één of meer koopwoningen in het buitenland bezitten?

Het Kadaster heeft geen overzicht van eigendommen in het buitenland.

Vraag 6

Deelt u de mening dat sociale huurwoningen niet bedoeld zijn voor mensen die een koopwoning bezitten? Zo ja, wat zijn de mogelijkheden dit aan te pakken binnen de huidige wet- en regelgeving? Zo nee, waarom niet?

Het stelsel van sociale verhuur is bedoeld om te voorzien in betaalbare en kwalitatief goede woningen voor de mensen met een smallere beurs. Dit is moeilijk te rijmen met de beschreven situatie. Het is onwenselijk wanneer sociale huurwoningen onterecht «bezet» worden door mensen die niet tot de doelgroep behoren of door mensen die intussen voordeel behalen uit gelijktijdig bezit van één of meer koopwoningen.
Deze problematiek hangt samen met de wijze waarop sociale huurwoningen worden toegewezen en hoe de corporatie gedurende de huurperiode zicht houdt op de financiële positie van de huurder. Bij de toewijzing van sociale huurwoningen wordt op basis van de wet- en regelgeving het huishoudinkomen getoetst om te bepalen of iemand tot de doelgroep behoort en welk soort woning zou moeten worden toegewezen. De inkomenstoets behelst het inkomen inclusief het «inkomen uit sparen en beleggen» uit box 3. Het vermogen telt dus bij de toewijzing van de sociale huurwoning indirect mee. Tijdens de looptijd van het huurcontract vindt geen toets op inkomen meer plaats, behalve voor het kunnen toepassen van het instrument inkomensafhankelijke hogere huurverhoging. Wanneer een huurder inkomen verwerft uit de eigendom van woningen en het huishoudinkomen (mede) daardoor stijgt tot boven de daarvoor geldende inkomensgrens, kan de woningcorporatie een hogere huurverhoging doorvoeren. Op deze manier kan de woningcorporatie ook na de woningtoewijzing een prikkel toepassen voor doorstroming zodat de huurwoning beschikbaar komt voor een volgende huurder.
Huurders van sociale huurwoningen genieten – net als iedere huurder – huurbescherming. Opzegging van het huurcontract door de verhuurder is alleen mogelijk in die gevallen die de wet expliciet noemt.2 In het geval dat de huurder in de sociale huurwoning woont, zijn huur betaalt en geen overlast veroorzaakt voor de omgeving, voldoet de huurder aan zijn huurcontract en kan de verhuurder de huur niet opzeggen.
Binnen de huidige regelgeving zou opzegging in beginsel mogelijk zijn indien:
Als de huurder niet met de huuropzegging instemt, kan alleen de rechter de huur beëindigen. De rechter zal in dat geval het belang van de verhuurder om de huur te beëindigen afwegen tegen het belang van de huurder om de huur voort te zetten.

Vraag 7

Welke mogelijkheden zijn er nu om mensen uit een sociale huurwoning te zetten die bijvoorbeeld, zoals in het artikel wordt genoemd, 59 koopwoningen bezitten?

Zie antwoord vraag 6.

Vraag 8

Bent u bereid te onderzoeken of corporaties de mogelijkheid gegeven kan worden om een vermogenstoets uit te voeren bij de toewijzing van een sociale huurwoning? Bent u bereid corporaties ook de mogelijkheid te geven die vermogenstoets uit te voeren gedurende een huurcontract?

Ik vind het belangrijk om te onderzoeken hoe groot de problematiek is die in het eerdergenoemde artikel is geagendeerd en welke mogelijkheden er zijn om dit aan te pakken. Als de problematiek goed in beeld is kan ik de mogelijke oplossingen beoordelen.

Vraag 9

Welke oplossingen ziet u om sociale huurders op te sporen die één of meer koopwoningen bezitten die volledig zijn gefinancierd? Bent u bereid met Aedes om tafel te gaan om deze huurders aan te pakken?

Ik heb naar aanleiding van het eerdergenoemde artikel met Aedes afgesproken om hier samen naar te kijken. Zoals in antwoord op vraag 6 en 7 beschreven is inzicht nodig in de omvang van het probleem voordat hiervoor oplossingen bedacht kunnen worden.

Vraag 10

Herkent u de oproep van diverse lokale bestuurders en corporaties dat zij meer mogelijkheden nodig hebben om tegen misbruik van sociale huurwoningen op te treden? Zo ja, hoe wilt u deze mogelijkheden verruimen? Zo nee, bent u bereid zo snel mogelijk met hen contact op te nemen?

Ik ben bekend met de oproep van lokale bestuurders en corporaties. Om deze lokale bestuurders en woningcorporaties tegemoet te komen werk ik samen met de VNG en Aedes om te kijken welke obstakels bestaan voor de aanpak van woonfraude en hoe we die kunnen wegnemen. Het overleg hierover zet ik voort en ik zal bezien hoe dit in verband kan worden gebracht met de problematiek die in dit artikel naar voren is gebracht.

Vraag 11

Bent u bekend met de pilot die corporatie TIWOS uit Tilburg met de politie wil draaien om wietplantages in sociale huurwoningen op te sporen? Wat doet u om ervoor te zorgen dat corporaties en politie informatie kunnen uitwisselen om criminele activiteiten in sociale huurwoningen tegen te gaan?

Woningcorporatie Tiwos heeft mij laten weten dat er geen specifieke pilot is, maar dat de jarenlange aanpak van wietproblematiek in Tilburg plaatsvindt volgens het lokale Hennepconvenant. De problematiek zoals in het krantenartikel beschreven valt binnen een afspraak uit het Convenant Wonen Tilburg 2020–2025 dat woningcorporaties en de gemeente met elkaar opstellen. Daarin is opgenomen dat gemeente en woningcorporaties samen zoeken naar juridische mogelijkheden om onrechtmatig gebruik van sociale huurwoningen tegen te gaan.
Een woningcorporatie kan (vermoedens van) strafbare activiteiten die een huurder in de woning begaat melden bij de politie. Ik voer momenteel gesprekken met Aedes en andere partijen óf – en zo ja in hoeverre – er aanvullende mogelijkheden wenselijk zijn om informatie-uitwisseling tussen corporaties en politie mogelijk te maken.

Vraag 12

Ziet u andere mogelijkheden voor corporaties om sociale huurders op te sporen die één of meer koopwoningen hebben, en hen geen sociale huurwoning toe te wijzen of een huurcontract te ontbinden?

Zie mijn antwoorden op vraag 6 tot en met 9.

Vraag 13

Kunt u deze vragen één voor één beantwoorden?

Waar de vraagstelling gerelateerde onderwerpen betreft heb ik de beantwoording van de vragen samengenomen.

Vraag 1

Kent u het bericht «Kosten nieuwbouw stijgen met 16 procent door BENG-eisen»?1

Ja.

Vraag 2

Hoe verklaart u de, ook als gevolg van het aardgasvrij bouwen, kostenstijging van 16 procent?

Er is bij nieuwbouw geen sprake van 16 procent kostenstijging door BENG-eisen. Cobouw heeft dit dan ook al snel gerectificeerd2. Volgens het door Cobouw geciteerde BDB (het kenniscentrum dat Arcadis adviseert) -rapport is de verwachte aan BENG-eisen gerelateerde kostenstijging geen 16%, maar 4–8%. Dit is door BDB op basis van referentieprojecten als prognose berekend. Volgens de geïnterviewden in hetzelfde Cobouw-artikel van 9 februari 2021, is in de praktijk – dus niet op basis van referentieprojecten – vooralsnog maximaal 3% van de kostenstijging BENG-eisen gerelateerd.
De overige kosten zouden volgens BDB aan de Wet VET (Wet Voortgang Energietransitie) gerelateerd zijn. Deze wijziging is per 1 juli 2018 ingegaan en regelt dat de aansluitplicht voor aardgas vervalt. Deze wet valt onder de verantwoordelijkheid van de Minister van Economische Zaken en Klimaat.

Vraag 3

Is het waar dat de bouwkosten door Arcadis binnen een jaar fors omhoog zijn bijgesteld? Wat was de verwachte kostenstijging voor verschillende gebouwtypes op basis van de kostenoptimalisatiestudie?

Nee, dat is niet waar. De bijstelling van BDB wordt veroorzaakt doordat door BDB nu de kosten voor aardgasvrij bouwen integraal zijn meegenomen. Deze waren in het eerste rapport niet meegenomen. Zonder het aardgasvrij bouwen wordt, om aan de BENG-eisen te voldoen, nog steeds door BDB eenzelfde kostenstijging van 4–8% verwacht. De verwachte bouwkosten zijn dus niet omhoog bijgesteld. Zie ook mijn antwoord op vraag 2.
Wat de verwachte kostenstijging voor verschillende gebouwtypes op basis van de kostenoptimalisatiestudie betreft het volgende: in de brief die ik uw Kamer op 11 juni 2019 stuurde3 heb ik o.a. toegelicht dat er voorafgaand aan de introductie van de BENG-eisen een Kostenoptimaliteitsstudie (KOS) is gedaan De KOS is uitgevoerd om richting te geven aan de hoogte van de BENG-eisen voor alle gebouwen in Nederland. Doelstelling daarbij is om zoveel mogelijk energie te besparen tegen zo weinig mogelijk kosten.
Deze KOS systematiek is door Europese Unie voorgeschreven, op basis van de gedachte van de Trias Energetica en Total Cost of Ownership (over de gehele economische levensduur, dus inclusief gebruiksfase). Op basis van de KOS zijn de eisen op een kosten optimaal niveau vastgesteld.
Voor de verwachte initiële bouwkostenstijging voor verschillende gebouwtypes verwijs ik naar het onderzoek «Effectmeting wijzigingen Bouwbesluit en Regeling Bouwbesluit» dat SIRA Consulting in opdracht van BZK heeft gemaakt4.
In tabel 1 van dit rapport worden per referentiewoning de meerkosten genoemd. Deze lopen uiteen, afhankelijk van de gekozen oplossingen. Circa 1/3 van deze meerkosten is volgens dit SIRA-rapport BENG-Eisen gerelateerd, de overige meerkosten zijn Wet Vet gerelateerd.
Net als voor de kosten die aan de Wet VET gerelateerd zijn, geldt ook voor de kosten die BENG-gerelateerd zijn dat het weliswaar om hogere initiële kosten gaat, maar dat exploitatiekosten (in de vorm van maandlasten) lager zullen zijn. Een energiezuinige woning en een woning die deels zelf energie opwekt, levert een lagere energierekening op.

Vraag 4

Hoe ziet u de kostenstijging van 16 procent in samenhang met de benchmark van AEDES die stelt dat de kosten onder de BENG-eisen voor woningen die op een warmtenet worden aangesloten juist lager zijn dan woningen die op aardgas worden aangesloten? Kunt u een overzicht naar de Kamer sturen welk percentage nieuwbouwwoningen welke aansluiting heeft (aardgas, warmtenet, warmtepomp etc) en dit uitsplitsen per type woning?

Zoals ik in mijn antwoorden bij de vraag 2 aangaf, is er geen sprake van 16% kostenstijging door de invoering van de BENG-eisen.
In onderstaande tabel treft u de door u gevraagde verdeling aan. Deze cijfers zijn gebaseerd op 67.850 energieprestatieberekeningen, welke zijn ingevoerd in Bouwtrend 2020 «Op vergunningsaanvraag indienmoment». Bouwtrend houdt niet bij of woningen daadwerkelijk worden gerealiseerd.
In 18,4% van de gevallen is er sprake van «externe warmtelevering». Omdat deze woningen zelf geen warmte hoeven op te wekken is het gevolg dat dit minder bouwkosten met zich meebrengt.

Vraag 5

Kunt u een overzicht naar de Kamer sturen van de verwachte kostenstijging als gevolg van het overstappen van de EPC-eis van 0,4 naar de BENG-eisen en dit uitsplitsen per type woning? Hoe was uw inschatting vorig jaar en hoe is uw inschatting dit jaar?

Voor de verwachte bouwkostenstijging voor verschillende gebouwtypes verwijs ik u naar het eerdergenoemde SIRA-Rapport (zie mijn antwoord op vraag 3) waar in tabel 1 per referentiewoning aan BENG-eisen gerelateerde meerkosten worden genoemd. Het is te verwachten dat de kosten op de langere termijn zullen dalen, waardoor de meerkosten op termijn afnemen. De meerkosten die in dit rapport zijn berekend, kunnen dan ook beschouwd worden als een «worst-case»-scenario. Sommige eerste praktijkervaringen komen inmiddels lager uit.

Vraag 6

Kunt u een overzicht sturen van andere (verscherpte) eisen die er aan komen die kostenstijging zijn, ook in samenhang met de BENG-eisen, zoals de MPG-eis en laadpalen-eis? Kunt u per eis de verwachte kostenstijging aangeven en dit uitsplitsen per type woning?

Hieronder treft u wat nieuwbouwwoningen betreft de gevraagde informatie aan.
Wat de MPG-eis (MPG staat voor Milieuprestatie Gebouwen) betreft is in het kader van de wettelijke procedure onderzoek uitgevoerd naar de lasteneffecten van deze maatregel5. De conclusie van dit onderzoek is dat de extra kosten van deze aanscherping van de milieuprestatie eis tot 0,8 beperkt zijn tot niet-materiële kosten in het bouwproces en incidentele kosten om kennis te nemen van de maatregel. De niet-materiële kosten zijn geschat op maximaal 0,1 miljoen euro per jaar voor de gehele jaarlijkse bouwproductie; de incidentele kosten voor bedrijven zijn geschat op eenmalig 1,2 miljoen euro op het moment van invoering van de maatregel. Deze kosten zijn dermate laag dat zij niet zullen leiden tot een merkbare kostenverhoging in de bouw. De aanscherping leidt niet tot duurdere bouwmaterialen en -producten. De niet-materiële en incidentele kosten zijn niet verschillend per woningtype. Bij de berekeningen die zijn uitgevoerd om inzicht te krijgen in de mogelijkheden voor een scherpere eis, is uitgegaan van aardgasvrije woningen, gebouwd conform BENG-eisen6. Uit de berekeningen is gebleken dat het mogelijk is om met nu al beschikbare technieken woningen met een scherpere milieuprestatie dan de huidige milieuprestatie-eis te bouwen die tevens voldoen aan de BENG-eisen.
Wat de laadpalen-eis betreft, geldt dat voor eigenaren van gebouwen vanaf 10 maart 2020 in het Bouwbesluit 2012, voor nieuwbouw of een ingrijpende renovatie, de volgende verplichtingen gelden als het gaat om laadinfrastructuur voor elektrisch vervoer op privaat terrein7:
Deze laatste verplichting geldt overigens pas vanaf 2025.
De kosten hiervan bedragen tussen de € 64,– tot € 118,– per lege buis en € 2.000,– tot € 3.000,–- per oplaadpunt8.
Voor de volledigheid wijs ik erop dat er dit jaar nog een eis volgt voor een minimale hoeveelheid hernieuwbare energie bij ingrijpende renovatie. De noodzaak om deze eis in te voeren, vloeit voort uit de herziene Europese richtlijn voor hernieuwbare energie9, hierna REDII. De REDII bevat een verplichting voor lidstaten om een hoeveelheid hernieuwbare energie voor te schrijven bij nieuwbouw en ingrijpende renovatie. Voor een deel is deze verplichting al geïmplementeerd. Voor nieuwbouw geldt namelijk vanaf 1 januari 2021 een eis voor de minimum hoeveelheid hernieuwbare energie via het Besluit BENG. Voor ingrijpende renovatie is er op dit moment nog geen eis in de regelgeving opgenomen. Hiervoor volgt nog een wijzigingsvoorstel dat nog aan de Tweede Kamer zal worden voorgelegd. Op dat moment zal worden ingegaan op de financiële effecten van deze nieuwe eis.

Vraag 7

Hoe hebben de bouwkosten zich sinds 2017 ontwikkeld? Klopt het dat er ten tijde van een oplopend woningtekort sprake is van eveneens oplopende bouwkosten?

Het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) houdt dit overzicht bij10. Hieruit blijkt dat er inderdaad sprake is van oplopende bouwkosten, vanaf 2017 tot eind 2020 totaal ca. 7,5%. Een groot gedeelte van deze kostenstijging wordt door marktomstandigheden bepaald. In het CBS-overzicht is onder andere aangegeven dat de looncomponent ca. 8,5% is gestegen en de materiaal component ca. 5,3%.

Vraag 8

Wat zijn de oorzaken van de kostenstijgingen in de bouw sinds 2017?

De kostenstijgingen kunnen op hoofdlijnen worden verklaard door stijgende kosten voor bouwmaterialen, arbeid en nieuwe wettelijke eisen.
De werkelijke kostenstijging als gevolg van de «Wet VET» en de invoering van de BENG-eisen, is op dit moment nog niet bekend, anders dan de prognose kostenstijging die BDB en SIRI Consulting laten zien. Als we echter kijken naar trend van kostenstijgingen die CBS in de jaren voorafgaand aan 2017 laat zien, zien we na 2017 geen afwijkende trend.

Vraag 9

Hoe ziet u al deze kostenstijgingen in het licht van de fors stijgende woningprijzen de afgelopen jaren? Deelt u de mening dat deze kostenstijgingen zoveel mogelijk beperkt moeten worden?

In zijn algemeenheid deel ik de mening dat de kostenstijging zoveel mogelijk beperkt moeten worden. Een groot gedeelte van de kostenstijgingen wordt echter door de marktomstandigheden bepaald. Zo zien we o.a. de afgelopen jaren dat bouwmaterialen in prijs stijgen, lonen stijgen en dat aannemers nu met hogere marges rekenen, daar waar dit gedurende de bouwcrisis niet het geval was.
Kosten die uit wettelijke eisen voortvloeien volgen uit politieke en maatschappelijke doelstellingen, zowel op Europees als Nationaal niveau, waarbij binnen deze kaders de regelgeving zo kosten optimaal mogelijk wordt geïmplementeerd. Initiële kosten zijn daarbij in sommige gevallen onontkoombaar hoger, waar vervolgens lagere exploitatiekosten, in de vorm van lagere maandlasten, tegenover staan.

Vraag 10

Hoe bent u van plan te voorkomen dat de huizenprijzen nog meer stijgen door oplopende bouwkosten? Bent u bereid aanscherpingen van bestaande eisen te heroverwegen om te voorkomen dat de bouwkosten nog verder stijgen? Zo nee, waarom niet?

Zoals ik bij het antwoord op de vorige vraag heb aangegeven, worden oplopende bouwkosten voor een groot deel door marktomstandigheden bepaald. Ik heb daar geen invloed op. Voor zover bouwkosten uit wettelijke eisen voortvloeien, worden deze eisen binnen de gegeven politieke kaders zo kosten optimaal mogelijk vormgegeven. Het kosten optimale niveau wordt daarbij gedefinieerd als het prestatieniveau dat gedurende de geraamde economische levensduur de laagste kosten met zich meebrengt. Initiële kosten zijn daarbij in sommige gevallen onontkoombaar hoger, waar vervolgens lagere exploitatiekosten, in de vorm van lagere maandlasten, tegenover staan.
Verder werk ik samen met de ontwerp-, bouw- en technieksector aan kostenreductie en innovatie.11 Dit doe ik bijvoorbeeld door onderzoek en ontwikkeling op het gebied van industrialisering (o.a. prefab), standaardisering en digitalisering te stimuleren. Deze samenwerking met de sector vindt plaats via bijvoorbeeld de Bouwagenda, het missie gedreven innovatiebeleid en bijbehorende innovatie- en subsidieregelingen.

Vraag 11

Deelt u de mening dat gezien het grote woningtekort en de hoge huizenprijzen het beleid erop gericht moet zijn om de bouwkosten te verlagen en zo de woningbouw te vergroten? Welke maatregelen neemt u hiervoor?

Ik deel uw mening dat de Nederlandse woningmarkt een grote krapte kent en dat de vraag naar woningen sterk is toegenomen, terwijl de bouw van woningen is achtergebleven. Ik vind het belangrijk dat iedereen in Nederland prettig kan wonen. Prettig wonen betekent dat er genoeg woningen zijn voor elke portemonnee en elke levensfase. Woningen die qua grootte, prijs, locatie en omgeving aansluiten op de woonwensen. Het Rijk helpt en stimuleert provincies, gemeenten, woningcorporaties en ontwikkelaars met verschillende instrumenten om de woningbouw te versnellen. We zetten hiertoe beleidsprogramma’s in zoals «Woningbouwimpuls» en «Versnellen Woningbouw». Wat het verlagen van de bouwkosten betreft, verwijs ik naar mijn antwoord op vraag 10.

Vraag 1

Kent u het bericht «gemeente als huurbaas geen pretje»?1

Ja

Vraag 2

Is het waar dat het voor ondernemers onmogelijk is om met de gemeente Amsterdam in gesprek te gaan over een lagere huur?

Alle gemeentelijke huurders in Amsterdam kunnen sinds maart 2020 uitstel van betaling krijgen, met als doel direct financiële ruimte te bieden. De regeling is verlengd en loopt nu tot 1 april 2021. Veel huurders maken hier gebruik van. Daarnaast kunnen huurders met een huurschuld een beroep doen op een rentevrije terugbetalingstermijn van twee jaar. In geval van dreigend faillissement kunnen huurders kwijtschelding van de huur aanvragen. De gemeente heeft hiervoor 2 miljoen euro gereserveerd uit haar noodkas.
Op 17 februari heeft de gemeente Amsterdam naar buiten gebracht dat zij 10 miljoen euro zal reserveren om korting te geven aan ondernemers die gemeentelijke panden huren. Daarnaast wordt de betaling van de huur voor de meeste huurders opgeschort tot 1 juli van dit jaar. De terugbetalingstermijn voor de opgeschorte huur is verlengd van 2 naar 6 jaar.

Vraag 3

Klopt het dat een bedrijf eerst in een uitstel van betaling moet terechtkomen voor de gemeente Amsterdam huurkorting wil overwegen?

Als een huurder failliet dreigt te gaan en de huurschuld daar in belangrijke mate aan bijdraagt, is de gemeente Amsterdam bereid de huurschuld kwijt te schelden.
Daarnaast heeft de gemeente op 17 februari aangegeven bepaalde ondernemers in een eerder stadium te willen helpen met een korting op de huur. Er komt geen generieke korting voor alle huurders. Het is nog onduidelijk wat de voorwaarden zullen zijn om hiervoor in aanmerking te komen. De gemeente wil deze voorwaarden in overleg met ondernemersorganisaties vaststellen.

Vraag 4

Zijn er signalen bij u bekend van andere gemeenten die een net zo kil beleid voeren als de gemeente Amsterdam? Kunt u de Kamer een overzicht sturen van het beleid inzake huurkorting voor ondernemers in coronatijd van alle gemeenten met meer dan 100.000 inwoners?

Op dit moment zijn mij geen signalen bekend van andere gemeenten die een vergelijkbaar beleid inzake huurkorting voor commerciële huurders zouden hanteren, als Amsterdam voor 17 februari. De meeste gemeenten hebben de afgelopen jaren overigens hun commercieel vastgoed grotendeels afgestoten.
Er is geen overzicht beschikbaar van het beleid inzake huurkorting voor ondernemers in coronatijd van alle gemeenten met meer dan 100.000 inwoners.

Vraag 5

Deelt u de mening dat de oproepen die gedaan zijn aan commerciële verhuurders om in coronatijd maatwerk aan huurders te leveren ook aan gemeenten gericht moeten worden?

In aanvulling op de steunmaatregelen van het Rijk spannen tal gemeenten zich in om met aanvullende lokale steunmaatregelen zoveel mogelijk ondernemers door deze moeilijke tijd heen te slepen. De invulling van dit lokale beleid is afgestemd op lokale behoeften en omstandigheden. Het beleid ten aanzien van huurkorting voor commerciële huurders kan hiervan niet los worden bezien. Binnen deze context is het goed wanneer gemeenten oog hebben voor de financiële situatie van hun commerciële huurders. Daarbij is het belangrijk dat gemeenten gelijke gevallen ook gelijk behandelen.

Vraag 6

Deelt u de mening dat het schaamteloos is dat er een ondernemer is, zoals uit het bericht blijkt, die met al zijn commerciële verhuurders wel afspraken kon maken over huurkorting en met de gemeente Amsterdam niet? Deelt u de mening dat een gemeente juist een voorbeeldfunctie zou moeten vervullen?

Het is aan de gemeente Amsterdam zelf om invulling te geven aan haar rol als verhuurder, waarbij ik opmerk dat overheidsorganisaties in deze tijd een voorbeeldfunctie hebben en kunnen laten zien hoe de pijn in de keten op een verantwoorde manier verdeeld kan worden.

Vraag 7

Bent u bereid om ook gemeenten op te roepen in coronatijd maatwerk aan huurders te leveren?

Zie het antwoord op vraag 5.

Vraag 1

Kent u het bericht dat Vestia jaren na derivatendrama opnieuw hulp van andere corporaties wil?1

Ja.

Vraag 2

Hoe ziet u dit bericht in verhouding tot de stelling van Vestia in haar jaarverslag 2019 bijna € 1 miljard totaal jaarresultaat te hebben geboekt en bijna € 100 miljoen operationeel jaarresultaat?

Uit de openbare jaarverslagen van Vestia blijkt dat het jaarresultaat € 929 mln. na belastingen bedroeg. Deze jaarresultaten zijn bijna geheel ontstaan door de niet-gerealiseerde waardeverandering van de vastgoedportefeuille/bezit van Vestia. Alleen bij verkoop van bezit kan deze waardeverandering worden gerealiseerd. Niet-gerealiseerde waardeverandering levert geen kasstromen op. Het operationele resultaat van Vestia was in 2019 circa € 100 miljoen. Dit operationele resultaat heeft Vestia nodig om de investeringen in haar bestaande bezit te financieren en daarmee de kwaliteit van het bezit op peil te houden, zoals afgesproken in het Herijkt Verbeterplan in het kader van de sanering van Vestia. Daarnaast moet de marktwaarde van het vastgoed ook worden beschouwd in het licht van de zeer hoge marktwaarde op de leningenportefeuille. De marktwaarde van het vastgoed is marginaal hoger dan die op de leningen. In de zogenaamde dekkingsratio en de hoge rentelasten komt de kern van het probleem van Vestia naar voren.

Vraag 3

Hoe ziet u dit bericht in verhouding tot de stelling van Vestia in haar jaarverslag 2019 geen tweede saneringsaanvraag te gaan indienen?

De huidige saneringsperiode loopt tot in 2022. Vestia kan aan het einde van deze saneringsperiode besluiten een nieuwe saneringsaanvraag in te dienen. Dat Vestia de conclusie trekt dat zij een definitief standpunt inneemt na afloop van de lopende saneringsperiode kan ik daarom volgen. Op de vraag of Vestia een nieuwe saneringsvraag indient en de haalbaarheid daarvan kan ik niet voorruitlopen. Beoordeling van een eventuele aanvraag geschiedt te zijner tijd op basis van aanvraag en de situatie op dat moment.

Vraag 4

Onderschrijft u de conclusie die Vestia in haar jaarverslag 2019 trekt dat een beroep op een tweede saneringsbijdrage op grond van de huidige wet- en regelgeving weinig kans van slagen heeft?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 5

Onderschrijft u de conclusie die Vestia in haar jaarverslag 2019 trekt dat een definitief standpunt over een aanvullende saneringsbijdrage hoort te volgen na afloop van de lopende saneringsperiode eind 2021?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 6

Kunt u bevestigen dat na 2021 voor een «structurele» oplossing voor Vestia € 180 miljoen nodig is ofwel € 18 miljoen per jaar?

Nee. Op 18 januari jl. (Kamerstuk 29 453, nr. 527) heb ik u geïnformeerd over de structurele oplossing die door de sector aangedragen is. Het voorstel is dat collega-corporaties de hoge rentelast van Vestia structureel verlagen met 28 miljoen euro per jaar gedurende 40 jaar.

Vraag 7

Klopt het dat Vestia in haar jaarverslag 2019 stelt € 235 miljoen aan schikkingen met banken te hebben getroffen, inclusief de recente schikking met Deutsche Bank van € 175 miljoen? Kunnen die schikkingen worden afgetrokken van de zogenoemde oplossing? Zo nee, waarom niet?

De schikkingen met Deutsche Bank en ABN Amro zijn gebruikt voor financieel herstel en zijn als zodanig meegenomen in de startpositie van het Herijkt Verbeterplan. Bij de voorgestelde structurele oplossing gaat het om een jaarlijkse bijdrage over een periode van ongeveer 40 jaar door middel van leningenruil. Er is geen rekening gehouden met mogelijke eenmalige opbrengsten uit toekomstige schikkingen.

Vraag 8

Verwacht u dat Vestia meer schikkingen gaat treffen? Zo ja, hoeveel verwacht u dat Vestia aan schikkingen gaat treffen? Zo nee, bent u bereid in gesprek te gaan dat Vestia meer schikkingen gaat treffen?

Corporaties, zo ook Vestia, dienen zich in te spannen om geleden schade te verhalen. De Aw ziet daarop toe. In het onderhandelingsproces beoordeelt de Aw of Vestia zich in voldoende mate inspant om de volkshuisvestelijke schade bij de betrokken banken te verhalen. Vestia onderzoekt actief de mogelijkheden om de andere derivatenbanken ook aansprakelijk te stellen voor de geleden schade. Vestia laat zich hierbij ondersteunen door een professioneel team met externe experts. De Autoriteit woningcorporaties (Aw) geeft aan dat hier verder geen mededelingen over gedaan kunnen worden, omdat dit het verloop van de onderhandelingen tussen deze partijen niet ten goede komt.

Vraag 9

In hoeverre is de zogenoemde oplossing voor Vestia nodig als Vestia meer schikkingen met banken gaat treffen?

Zie antwoord vraag 8.

Vraag 10

Klopt het dat er een periode van zes weken is, na afloop van de lopende saneringsperiode, waarin u moet beoordelen of de in 2012 gegeven saneringssteun van € 675 miljoen (in de vorm van een achtergestelde lening) kan worden terugbetaald. Zo ja, kan deze periode verlengd worden?

Dit klopt, dit is de uiterlijke termijn. Het verlengen van deze periode kan niet binnen het besluit.

Vraag 11

Hoe staat het met de uitvoering van de aangenomen motie Koerhuis c.s. over de winst van Vestia, waarbij wordt gevraagd uit te zoeken of, hoe en op welke termijn Vestia de € 675 miljoen saneringssteun kan terugbetalen?2

Bij brief van 11 september 2018 (Kamerstuk 29 453, nr. 482) heb ik u gemeld dat een terugbetalingsregeling reeds onderdeel uitmaakt van het saneringsbesluit voor Vestia (besluit nr. 79). In dit besluit is opgenomen dat de saneringssteun is verstrekt in de vorm van een renteloze lening en dat uiterlijk in 2022 vastgesteld dient te worden welk deel van de verstrekte saneringssteun aan Vestia wordt omgezet in een gift. De beoordeling voor het omzetten van de verstrekte lening in een gift wordt uitgevoerd door de gemandateerd saneerder, het WSW, en dient gebaseerd te worden op de voorwaarden die gesteld zijn in het saneringsbesluit (besluit nr. 79).

Vraag 12

Is het waar wat Vestia in haar jaarverslag 2019 schrijft dat een rentedaling het belangrijkste risico is en dus dat Vestia speculeert op rentes? Zo ja, waarom heeft u dat toegestaan?

De marktwaarde van de leningen en derivaten van Vestia zijn gevoelig door de relatief hoge rente en lange looptijden. Bij een daling van de rente heeft dit tot gevolg dat de marktwaarde van de leningen van Vestia nog verder stijgt. De ontwikkeling van de marktwaarde van de leningen van Vestia is relevant aangezien deze onderdeel is van de discontinuïteitsratio’s (marktwaarde van de leningen gedeeld door de marktwaarde van het bezit) van Vestia. Deze ratio’s voldoen niet aan de door WSW en AW gestelde normen en als de rente daalt worden ze slechter. Als de rente verder daalt wordt het duurder om leningen vervroegd af te lossen. Op dit moment worden alle verkoopopbrengsten ingezet om leningen af te lossen. Bij verdere daling van de rente draagt het aflossen van leningen mogelijk niet meer bij aan het financieel herstel, daarom wordt dit door Vestia als risico aangemerkt. De nominale waarde van de leningen van Vestia verandert niet als gevolg van een rentedaling. Hierdoor is er geen sprake van speculatie door Vestia.

Vraag 13

Is het waar dat de negatieve marktwaarde van de derivatenportefeuille van Vestia is gestegen met € 70 miljoen in 2019 door een rentedaling? Zo ja, waarom heeft u dat toegestaan?

Vestia heeft nog een portefeuille van € 75 miljoen aan payer swaps bij BNG. De bij Vestia resterende derivaten zijn rente-instrumenten zonder liquiditeitsrisico’s die afhankelijk zijn van dezelfde renteontwikkeling als de rest van de leningenportefeuille. Omdat hier geen direct opeisbare verliezen uit voortvloeien, is deze resterende derivatenportefeuille niet afgekocht. Daarnaast is vanuit verslaggevingsregels voorgeschreven dat onderdelen van bepaalde leningen in de balans worden opgenomen onder de post derivaten. De waardeveranderingen van deze posten komen als boekwinst of-verlies tot uiting, maar leiden niet tot uitgaven of ontvangsten. De ontwikkeling van deze marktwaarde wordt gedreven door de ontwikkeling van de marktrente. Deze is bepalend voor de waardering van de derivatenportefeuille op de balans. Dit is een exogene factor waar Vestia geen invloed op heeft. De financiële krapte bij Vestia wordt bepaald door de gehele marktwaarde van de leningenportefeuille, zie antwoord vraag 12.

Vraag 14

Klopt het dat de zogenoemde oplossing voor Vestia € 70 miljoen hoger uitvalt als gevolg van de € 70 miljoen derivatenverliezen van Vestia? Zo ja, hoe ziet u dit? Hoe legt u dit uit aan corporaties die de zogenoemde oplossing moeten betalen?

Nee dat is niet correct. Zoals in antwoord 12 toegelicht is de marktwaarde van de leningen van grote invloed, de overgebleven derivaten van Vestia zijn daaraan gelinkt en vormen geen aanmerkelijk groter risico daarin.

Vraag 15

Heeft u wat gedaan om te voorkomen dat de derivatenverliezen van Vestia in 2020 nog hoger uitvallen? Zo ja, wat heeft u gedaan? Zo nee, wat gaat u alsnog doen?

Zoals aangegeven in antwoord 12 is de ontwikkeling van de marktwaarde van de derivatenportefeuille evenals van de rest van de leningenportefeuille exogeen bepaald.

Vraag 16

Bent u bekend met uw brief betreffende het Belastingplan 2021 rondom woningcorporaties?3

Ja.

Vraag 17

Is het waar dat de ongeveer 10.000 woningen die Vestia gaat overgedragen door u worden vrijgesteld van overdrachtsbelasting?

De invulling van de voorwaarden van deze vrijstelling leidt in de praktijk bij taakoverdrachten tussen woningcorporaties (waaronder saneringscorporaties) tot discussie. Zoals in mijn brief van 4 december jl. (Kamerstuk 35 576, nr. G) is aangekondigd, wordt de regelgeving met betrekking tot de vrijstelling van overdrachtsbelasting bij taakoverdracht tussen ANBI’s in het Uitvoeringsbesluit belastingen van rechtsverkeer (Ubr) verduidelijkt, waardoor het duidelijker is wanneer taakoverdrachten door saneringscorporaties, zoals Vestia, aan andere corporaties onder deze vrijstelling vallen.
Daarentegen wordt met de voorgenomen aanpassing in het BTIV de toepasbaarheid van de vrijstelling bij andere taakoverdrachten tussen woningcorporaties (niet-saneringssituaties) wel breder. Naar verwachting zal door de aanpassing in het BTIV de komende jaren in het kader van een taakoverdracht tussen woningcorporaties (niet-saneringssituaties) voor circa 500 woningen per jaar een beroep op de vrijstelling worden gedaan. De vrijstelling levert de sector als geheel daarmee een lastenverlichting op van ongeveer 7 miljoen euro per jaar. Dekking daarvoor is gevonden in de vertraagde indexatie van de woningwaardegrens die geldt voor toepassing van de startersvrijstelling in de overdrachtsbelasting.

Vraag 18

Hoeveel belastinginkomsten verwacht u dat de rijksbegroting misloopt als gevolg van de door u gegeven vrijstelling voor Vestia? Welke financiële dekking heeft u hiervoor?

Zie antwoord vraag 17.

Vraag 19

Hoe hoog verwacht u dat de steun voor Vestia is als gevolg van de door u gegeven vrijstelling voor Vestia?

Zie antwoord vraag 17.

Vraag 20

In hoeverre is de door u gegeven steun voor Vestia nodig als Vestia meer schikkingen gaat treffen?

Er is geen sprake van nieuw gegeven steun zoals ik in vraag 19 heb toegelicht.

Vraag 21

In hoeverre is de door u gegeven steun voor Vestia nodig als gevolg van de € 70 miljoen derivatenverliezen van Vestia?

Er is geen sprake van nieuw gegeven steun zoals ik in vraag 19 heb toegelicht.

Vraag 22

Kunt u deze vragen beantwoorden voor de behandeling van de wijziging van de Woningwet op 14 januari 2021?

Het wetgevingsoverleg vindt plaats op 28 januari. U ontvangt hierbij de antwoorden op uw vragen voor het wetgevingsoverleg.

Vraag 1

Kent u het artikel «Hoogleraren: stop de strijd tegen permanente bewoning van vakantiehuizen»?1

Ja.

Vraag 2

Herkent u de signalen dat er «in de meeste gemeenten nog steeds jacht wordt gemaakt op mensen die illegaal in een recreatiewoning wonen»?

Het verschilt per gemeente hoe wordt omgegaan met handhaving op illegale permanente bewoning van recreatiewoningen. Ik ben van mening dat het toepassen van de menselijke maat van groot belang is in de handhaving op permanente bewoning, zoals ik verder zal toelichten in mijn antwoord op vraag 3.

Vraag 3

Hoe rijmt het bovenstaande met de aangenomen motie-Van Eijs c.s. over het toepassen van de menselijke maat in de handhaving op permanente bewoning van recreatieparken?2

Ik vind het van groot belang dat de menselijke maat wordt toegepast in de handhaving op permanente bewoning, zeker tijdens de coronacrisis. In de brief van de Minister voor Milieu en Wonen van 3 april 2020, is dit reeds benoemd en ik heb dit herhaald in de brief van 8 december 2020. Gemeenten staan als lokale overheid dicht bij de burger en kunnen zodoende de menselijke maat betrekken in de afweging of en hoe er wordt gehandhaafd op permanente bewoning van recreatiewoningen. In deze afweging worden individuele situaties en eventuele uitzichten op vervolghuisvesting van bewoners meegewogen.
Later dit jaar kom ik met een kwaliteits- en afwegingskader voor gemeenten. De beslissing om al dan niet te handhaven op permanente bewoning en de vormgeving van eventuele handhaving zijn complex. Op en rond recreatieparken spelen veel verschillende belangen, zoals ook duidelijk wordt in het artikel «Hoogleraren: stop de strijd tegen permanente bewoning van vakantiehuizen».
Met het kwaliteits- en afwegingskader worden verschillende belangen die gemeenten mee dienen te nemen om tot een integrale afweging te komen inzichtelijk gemaakt. Zo kunnen gemeenten met behulp van dit kader een goed afgewogen, integraal besluit nemen aangaande permanente bewoning van recreatiewoningen en het al dan niet handhaven.

Vraag 4

In hoeverre ondersteunt u de oproep in het artikel dat gemeenten veel meer gebruik zouden kunnen maken van dubbelbestemmingen, om zo wonen en recreatie mogelijk te maken?

Het is aan gemeenten om een afweging te maken om te kiezen voor een eventuele dubbelbestemming van een recreatiepark. Per park zal deze belangenafweging verschillen.
Wanneer gemeenten over willen gaan tot transformatie naar de bestemming wonen van (een gedeelte) van een park, kunnen zij expertise inschakelen van het Aanjaag- en expertteam transformatie van recreatieparken, dat ik momenteel voorbereid.

Vraag 5

Deelt u de mening dat gemeenten de menselijke maat in het bijzonder moeten toepassen op recreatieparken die worden herbestemd als gewone woonwijken onder toezicht van uw aanjaagteam voor de permanente bewoning van recreatiewoningen?3

Ik heb gemeenten eerder opgeroepen om de menselijke maat te betrekken in handhaving op permanente bewoning van recreatiewoningen in algemene zin. Deze oproep geldt onverkort, ook voor parken waar het aanjaag- en expertteam expertise levert ten behoeve van een transformatie naar de bestemming Wonen.

Vraag 6

Herkent u de in het artikel geschetste beeld dat gemeenten nog te veel kijken wat er niet kan ten opzichte van permanente bewoning van recreatiewoningen, in plaats van ook de kansen te zien?

Gemeenten zijn als lokale overheid de aangewezen overheid om een integrale afweging te maken over hoe om te gaan met permanente bewoning van recreatiewoningen. Waar gemeenten kansen zien om tot transformatie van recreatieparken naar de bestemming Wonen over te gaan, ondersteun ik hen met expertise. Zoals het artikel «Hoogleraren: stop de strijd tegen permanente bewoning van vakantiehuizen»benoemt, zijn er echter ook situaties voorstelbaar waarin gemeenten kanttekeningen plaatsen bij de geschiktheid van transformatie naar Wonen op een bepaalde locatie.

Vraag 7

Deelt u de mening dat gemeenten, nu tijdens de tweede golf van de coronacrisis, mensen die in recreatiewoningen wonen niet op straat moeten zetten en lasten onder dwangsom moeten opschorten?

In de bij het antwoord op vraag 3 genoemde brief heeft de Minister voor Milieu en Wonen gemeenten opgeroepen om te kijken naar de mogelijkheden om termijnen van lasten onder dwangsom tijdelijk op te schorten, zodat mensen niet tijdens de eerste golf van de coronacrisis alternatieve huisvesting moesten zoeken. Tijdens deze tweede coronagolf vraag ik nog steeds voorzichtigheid van gemeenten bij handhaving en in het opleggen van lasten onder dwangsom, wanneer geen zicht is op alternatieve huisvesting van de betrokkene.

Vraag 8

Bent u bereid uw oproep richting de gemeenten d.d. 3 april 2020 tijdens de eerste golf van de coronacrisis, nu tijdens de tweede golf te herhalen?4

In mijn brief van 8 december 2020 aan uw Kamer heb ik reeds gemeld dat deze oproep onverkort geldt tijdens de tweede coronagolf.

Vraag 9

Kunt u deze vragen een voor een beantwoorden?

Ja.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht: «Bewoners Transvaal zitten al dagen bibberend thuis: «Niemand wil ons helpen»» en de eerdere berichtgeving over deze problematiek?1 2

Ja.

Vraag 2

Is het waar dat de bewoners in deze wijk die aangesloten zijn op het collectieve warmtenet pas vanaf eind oktober warmte geleverd krijgen, terwijl hun oude verwarmingssysteem is verwijderd en dat er ook na oktober meermaals problemen zijn (geweest) met de warmtelevering?

Navraag bij Staedion wijst erop dat dit niet juist is. Een deel van de woningen (Hertzogsstraat en Kritzingerstraat) zijn huurwoningen van Staedion. De overige woningen (Morgenzonlaan) zijn geen eigendom van Staedion. De woningen in de Hertzogstraat hadden inderdaad voor de renovatie een individueel verwarmingssysteem, maar zijn na de renovatie/groot onderhoudswerkzaamheden in 2009 aangesloten op het collectieve systeem.
In mei, augustus en december 2020 hebben zich storingen voorgedaan in het systeem, waardoor enkele bewoners (ca. 50 woningen) geen warmte en warm tapwater hebben gehad gedurende één of meerdere dagen. De storing in mei 2020 heeft langere tijd geduurd. De bewoners hebben hiervoor een compensatie ontvangen. Dit geldt zowel voor huurders van Staedion als voor bewoners die hun woning niet van Stadion huren. Ook zijn alternatieven aangeboden om te kunnen douchen/wassen in leegstaande woningen van Staedion. In augustus en december 2020 hebben zich ook storingen voorgedaan die, in tegenstelling tot de storing in mei, een klein deel van de woningen (ca. 20) betroffen en waarvoor op grond van de Warmtewet geen compensatie behoefde te worden uitgekeerd.

Vraag 3

Klopt het dat met de bewoners in deze wijk is afgesproken dat hun energierekening niet zou stijgen, dit achteraf wel het geval bleek en de warmtelevering bovendien hapert?

Ik heb Staedion van begrepen dat dergelijke afspraken niet zijn gemaakt. Voor de tarieven van Energiek 2 b.v. worden de voorgeschreven maximumtarieven van de ACM gevolgd. De bewoners en huurders betalen een lagere bijdrage voor vastrecht dan het maximum van de ACM. Daar waar sprake is van een eventuele stijging heeft dit betrekking op eindafrekeningen en over (meer) verbruik van warmte en/of warm tapwater. Voor het tweede gedeelte van de vraag verwijs ik graag naar mijn antwoord op vraag 2.

Vraag 4

Wat vindt u ervan dat deze bewoners überhaupt maar een deel van het jaar warmte geleverd krijgen? Deelt u de opvatting dat dit in strijd is met art. 2 van de Warmtewet?

Elke bewoner heeft recht op warmte en geniet hiertoe wettelijke bescherming. Bewoners zijn wettelijk beschermd tegen situaties waarin wel warmte gevraagd wordt, maar dit niet geleverd wordt. Ingeval van levering aan de huurders van Staedion loopt die bescherming via het huurrecht. Ingeval van levering aan anderen dan de huurders van Staedion gelden de bepalingen van de Warmtewet.
Verhuurders zijn gehouden eventuele gebreken aan de verhuurde woonruimte (waaronder een warmtesysteem) te verhelpen. Bij geschillen ligt voor huurders de weg naar de rechter of Huurcommissie open. Dit geldt ook indien een corporatie warmte aan haar huurders levert via een dochteronderneming die voor 100% in eigendom van de corporatie is, zoals het geval is bij Energiek 2 b.v. 3
Bij levering aan anderen dan de huurders van Staedion heeft ACM op grond van de Warmtewet een handhavende taak. Het is niet aan mij om te beoordelen of er strijdigheid is met de bepalingen van het huurrecht of de Warmtewet. In deze specifieke situatie wijs ik op het feit dat de ACM eerder heeft geoordeeld dat een warmteleverancier waarop de bepalingen van de Warmtewet van toepassing zijn, gedurende het gehele jaar warmte moet kunnen leveren indien de verbruiker dat wenst.4

Vraag 5

Hoeveel gezinnen hebben één of meerdere dagen zonder warm water en verwarming gezeten door deze storingen?

Tijdens de storing van mei 2020 hebben ca. 50 woningen één of meerdere dagen geen warmte, koude en warm tapwater gehad. Tijdens de storingen van augustus en december 2020 heeft dit zich beperkt tot ca 20 woningen en voor een korte periode (minder dan 8 uur).

Vraag 6

Klopt het dat deze woningen worden verhuurd door corporatie Staedion en de warmtelevering plaatsvindt door Energiek 2 b.v., dat voor 100% eigendom is van Staedion?3

Een deel van de woningen (Hertzogsstraat en Kritzingerstraat) zijn huurwoningen van Staedion. De overige woningen (Morgenzonlaan) zijn geen eigendom van Staedion. Deze woningen zijn in het bezit van een belegger die deze woningen in de vrije sector verhuurt. Alle woningen worden door Energiek 2 b.v. van warmte voorzien.

Vraag 7

Hoe verhoudt het aanleggen en exploiteren van warmtenetten door een corporatie zich met art. 45 Woningwet, waarin de kerntaken van corporaties zijn omschreven? Worden deze bevoegdheden gewijzigd door het wetsvoorstel «wijziging van de Woningwet naar aanleiding van de evaluatie van de herziene Woningwet»?

Corporaties spelen een belangrijke rol in de verduurzaming van de gebouwde omgeving en moeten hun vastgoed daarvoor optimaal kunnen inzetten. Artikel 45 van de Woningwet en bijbehorend artikel 47 van het Besluit toegelaten instellingen 2015 (BTIV) leggen vast wat corporaties binnen het domein van de volkshuisvesting kunnen doen aan verduurzaming. Diensten die door nutsbedrijven geleverd kunnen worden zijn enkel toegestaan als dat geschiedt met gebruikmaking van een in of nabij de woongelegenheid aanwezige voorziening (bv. een zonnepaneel). Die diensten mogen geleverd worden aan de eigen bewoners en, indien sprake is van een VvE of een bouwkundig geheel met corporatiewoningen, aan bewoners van woningen van andere eigenaren.
Het gevolg van die begrenzing is dat verduurzamingsmaatregelen aan het gebouw of bijbehorende grond zijn toegestaan, maar niet grootschalige energieopwekking of energieopwekking buiten het bezit om. Het is immers niet de bedoeling dat corporaties activiteiten oppakken die primair de verantwoordelijkheid van anderen zijn, zoals energieleveranciers. Over de situatie rondom Staedion en Energiek 2 b.v. heeft de Autoriteit woningcorporaties (Aw) geoordeeld dat deze is toegestaan onder het overgangsrecht, dat geldt voor werkzaamheden waarmee reeds voor de inwerkingtreding van de herziene Woningwet aanvang is gemaakt.
Het wetsvoorstel «wijziging van de Woningwet naar aanleiding van de evaluatie van de herziene Woningwet» (hierna: wetsvoorstel) verduidelijkt verder welke bevoegdheden corporaties op het gebied van verduurzaming hebben en onderstreept dat het verbeteren van de energetische kwaliteit van corporatiewoningen tot het gebied van de volkshuisvesting behoort. Het wetsvoorstel brengt geen veranderingen teweeg in de bevoegdheden die corporaties hebben rondom het aanleggen en/of exploiteren van warmtenetten.

Vraag 8

Op grond van welke wettelijke bepaling is toegestaan dat een corporatie warmtenetten aanlegt en exploiteert?

Zie antwoord vraag 7.

Vraag 9

Hoeveel corporaties houden zich bezig met de aanleg en/of exploitatie van warmtenetten?

Er zijn geen cijfers beschikbaar over hoeveel corporaties zich bezighouden met bestaande of nog aan te leggen warmtenetten. Warmtenetten zijn onderdeel van de aanpak om wijken aardgasvrij te maken en het is aannemelijk dat veel corporaties met warmtenetten te maken hebben. Dat blijkt ook uit het Startmotorkader, dat is ondertekend door 37 corporaties en waarin corporaties en andere partijen toezeggen een groot aantal woningen versneld aan te sluiten op warmtenetten. Van belang is wel dat zij zich daarbij aan de eerder benoemde wettelijke kaders houden en zich niet bezighouden met de aanleg en/of exploitatie van grootschalige collectieve warmtenetten die het eigen bezit overstijgt.

Vraag 10

Vindt u het aannemelijk dat corporaties de kennis en kunde in huis hebben om warmtenetten aan te leggen?

De aanleg van grootschalige (collectieve) warmtenetten los van het eigen bezit is een activiteit die primair bij energieleveranciers belegd is. Zij hebben daarvoor de benodigde kennis en ervaring in huis. Corporaties beschikken over het algemeen niet over die expertise. Wel mogen ze hun woningen (laten) aansluiten op een warmtenet of zelf een kleinschalig warmtenet (bv. WKO of blokverwarming) voor het eigen bezit aan laten leggen. Hiervoor is minder expertise nodig.

Vraag 11

Hoe vaak is door bewoners uit deze wijk melding gemaakt bij de ACM over problemen in de warmtelevering met het warmtenet van Energiek? Wat heeft de ACM met deze meldingen gedaan?

Als het gaat om meldingen van huurders van Staedion is niet de ACM, maar de rechter of Huurcommissie het juiste loket. Wanneer huurders langere tijd zonder warmtelevering zitten, kunnen zij naar de huurcommissie stappen. Mij hebben geen signalen bereikt over meldingen die bij de Huurcommissie zijn gedaan over het warmtenet van Energiek 2 b.v. Bij meldingen van bewoners heeft de ACM wel een rol.
In algemene zin kan ik over die rol het volgende meegeven. De ACM is belast met het toezicht op de naleving van de Warmtewet. Onderdeel van die taak is dat de ACM zo goed als mogelijk informatie aan verbruikers en leveranciers verstrekt over de rechten en plichten uit de Warmtewet, maar ook het onderscheid tussen bescherming via de Warmtewet en via het huurrecht toelicht. Dit doet de ACM door informatie op de website te geven of antwoorden te geven op specifieke vragen die binnenkomen per mail of telefonisch. Indien nodig wordt een gesprek ingepland om een nadere toelichting te geven. Daarnaast behandelt de ACM eventuele handhavingsverzoeken van belanghebbenden.

Vraag 12

Hoe vaak wordt landelijk melding gedaan bij de ACM van problemen met warmtenetten?

De ACM krijgt met enige regelmaat vragen binnen over de Warmtewet. Die komen dan telefonisch of per mail binnen. In 2020 heeft de ACM 417 vragen en signalen ontvangen over diverse onderwerpen en zijn enkele handhavingsverzoeken ingediend. Die handhavingsbesluiten worden openbaar gemaakt op de website van ACM.

Vraag 13

Heeft de ACM voor het warmtenet van Energiek in Transvaal een vergunning afgegeven? Zo ja, kan de ACM op basis daarvan handhavend optreden en is de ACM dat ook van plan te doen?

Energiek 2 b.v. heeft op 8 maart 2016 op basis van de Warmtewet zoals die op dat moment luidde een vergunning gekregen voor de levering van warmte aan verbruikers. Voor eventueel handhavend optreden is niet noodzakelijk dat een warmteleverancier een vergunning heeft. Ook leveranciers zonder vergunning moeten zich, voor zover de Warmtewet van toepassing is, houden aan de verplichtingen uit de Warmtewet. Voor zover nodig kan de ACM handhavend optreden.
De ACM gaat nooit in op de vraag in hoeverre zij in een specifiek geval handhavend op gaat treden. Het gaat dan overigens uitsluitend om de levering van warmte aan anderen dan de huurders van Staedion, aangezien de levering aan huurders niet onder de Warmtewet valt (zie antwoord 14). Eventuele geschillen die in dat kader ontstaan kunnen worden voorgelegd aan de rechter of Huurcommissie.

Vraag 14

Waarom zijn corporaties als categorie uitgezonderd van de vergunningsplicht voor het aanleggen van warmtenetten? Bent u van plan dit te herzien, aangezien bewoners door een slecht aangelegd warmtenet enorm in de problemen kunnen komen en dit niet eenvoudig te herstellen is?

Corporaties en hun dochterondernemingen zijn niet per definitie uitgezonderd van de vergunningsplicht. Bij de Wijziging van de Warmtewet (wijzigingen naar aanleiding van de evaluatie van de Warmtewet) is in artikel 1a, eerste lid, onderdeel a, bepaald dat de levering van warmte door een leverancier die tevens optreedt als verhuurder voor de verbruiker aan wie hij warmte levert ten behoeve van de betreffende huurwoning niet langer onder de Warmtewet valt. Met deze beperking van de reikwijdte is bereikt dat de levering van warmte door een verhuurder aan haar huurder uitsluitend nog onder de beschermende bepalingen van het huurrecht valt en niet langer onder zowel het huurrecht als de Warmtewet (zie paragraaf 4.1 van de memorie van toelichting bij de wijziging van de Warmtewet)6. Gelet op het feit dat de Warmtewet niet van toepassing is op verhuurders die uitsluitend warmte aan hun huurders leveren, is de in de Warmtewet opgenomen vergunningplicht in dergelijke gevallen ook niet meer van toepassing.
Voor Energiek 2 geldt de vergunningplicht nog wel, omdat zij ook warmte levert aan anderen dan de huurders van Staedion. Een corporatie die niet onder de Warmtewet valt wordt nog steeds door de Woningwet beperkt in welke activiteiten zij mag ondernemen, zoals beschreven bij het antwoord op vraag 8.
Er zijn geen voornemens om de beperking van de reikwijdte van de Warmtewet te herzien. Zoals gezegd bieden de bepalingen van het huurrecht huurders die warmte geleverd krijgen door hun verhuurder voldoende bescherming. Met het wederom van toepassing verklaren van de Warmtewet zouden de uit de evaluatie naar voren gekomen en in de memorie van toelichting genoemde problemen die mede aanleiding waren voor het beperken van de reikwijdte weer terugkomen. Dat acht ik ongewenst en gelet op het voorgaande ook niet nodig.

Vraag 1

Kent u het bericht «Particuliere woningverhuur groeit ondanks alles gestaag door»?1

Ja.

Vraag 2

Kunt u verklaren hoe het hoge percentage van 40% woningaankopen door particuliere beleggers tot stand is gekomen?

Het Kadaster heeft voor het Financieele Dagblad (FD) een schatting gemaakt op basis van een brede definitie van particuliere beleggers. In deze definitie hebben zij natuurlijke personen die drie of meer woningen bezitten, bedrijven die minder dan 500 woningen bezitten, en bedrijven die meer dan 500 woningen bezitten (inclusief institutionele beleggers) meegenomen. Daarnaast hebben zij uit de categorieën «overig» en «onbekend» niet-natuurlijke personen en eigenaren die meerdere woningen in bezit hebben meegenomen in hun schatting van het aandeel particuliere belegger. De categorie «overig» bevat bijvoorbeeld kerken, overige stichtingen en gemeenten. De onderstaande tabel geeft inzicht in hoe het cijfer uit het FD-artikel tot stand is gekomen. Tweede woningen wordt niet meegenomen in de gebruikte definitie van particuliere belegger omdat deze groep diffuus is. Een tweede woning kan bijvoorbeeld een woning zijn die tijdelijk nog in het bezit is van een persoon die gaat verhuizen, maar dit kan ook een woning zijn die wordt verhuurd en dus eigenlijk in bezit is van een belegger. Er is geen schatting te maken van het onderscheid.
Categorie
Aandeel (%)
Natuurlijk persoon ≥ 3 woningen
10,4
Bedrijfsmatig < 500 woningen
20,0
Bedrijfsmatig > 500 woningen + institutioneel1
0,4
Subtotaal
30,8
Niet-natuurlijke personen en eigenaren die meerdere woningen verhuren in onbekend + overig
8,3
Totaal
39,1
Bron: eigen bewerking op basis van data Kadaster.
De definitie «bedrijfsmatig > 500 woningen + institutioneel» wordt als volgt bepaald: een woning in het bezit van een bedrijf met één van de volgende kenmerken: heeft na transactie meer dan 500 woningen, staat op lijst met institutionele investeerders of is een pensioenfonds.
Het begrip particuliere belegger blijft een lastig begrip omdat deze niet eenduidig wordt gebruikt. De cijfers in het FD-artikel zijn gebaseerd op de bovenstaande brede definitie, terwijl in een andere context met particuliere beleggers enkel wordt gedoeld op natuurlijke personen met drie of meer woningen.
In de communicatie richting uw Kamer vind ik het belangrijk om de gegevens zo objectief mogelijk in beeld te brengen. Daar waar wordt gevraagd naar «particuliere belegger» zal ik op basis van data van het Kadaster onderscheid maken tussen alle typen beleggers waarvan ik zeker weet dat het daadwerkelijk beleggers zijn, en het over beleggers als geheel hebben. Dit betekent dat ik onderscheid maak tussen natuurlijke personen die drie of meer woningen bezitten, bedrijven die minder dan 500 woningen bezitten, en bedrijven die meer dan 500 woningen bezitten (inclusief institutionele beleggers). De groepen «overig» en «onbekend» neem ik niet mee onder de noemer belegger, omdat niet met zekerheid vast te stellen is of en hoeveel van deze woningen in daadwerkelijk bezit zijn van een belegger.
Verder benadruk ik graag dat waar cijfers gebruikt zijn over eind 2019 en de eerste helft van 2020 het nog gaat om voorlopige cijfers. Deze cijfers worden gedurende dit jaar definitief gemaakt.

Vraag 3

Betreft het genoemde percentage aankopen uitsluitend de koopwoningmarkt of vallen ook onderlinge verkopen van particuliere beleggers en verkopen van corporaties aan particuliere beleggers onder dit percentage?

Dit percentage is ten opzichte van alle eigendomsoverdracht. Ook onderlinge verkopen van particuliere beleggers en verkopen van corporaties aan particuliere beleggers vallen onder dit percentage.

Vraag 4

Welke definities zijn gehanteerd? Vallen bijvoorbeeld institutionele vastgoedbeleggers ook onder de gebruikte definitie van particuliere beleggers?

Zie hiervoor de beantwoording van vraag 2 waarin ik de gehanteerde definitie nader duid.

Vraag 5

In hoeveel procent van de aankopen door particuliere beleggers gaat het om transacties tussen corporaties en institutionele vastgoedbeleggers, waarbij dus geen koopwoningen betrokken zijn?

In 2019 was de verdeling van de woningen die door beleggers werden gekocht van corporaties, als volgt:
Natuurlijk persoon ≥ 3 woningen
Bedrijfsmatig < 500 woningen
Bedrijfsmatig > 500 woningen + institutioneel
Totaal beleggers
Aantal aankopen van corporaties
356
411
148
915
Totaal aangekocht
22.277
22.816
3.263
48.356
% afkomstig van corporaties
1,6%
1,8%
4,5%
1,9%
Bron: eigen bewerking op basis van data Kadaster.
In de G4 was deze verdeling als volgt:
Natuurlijk persoon ≥ 3 woningen
Bedrijfsmatig < 500 woningen
Bedrijfsmatig > 500 woningen + institutioneel
Totaal beleggers
Aantal aankopen van corporaties
94
31
0
125
Totaal aangekocht
5.295
7.343
492
13.130
% afkomstig van corporaties
1,8%
0,4%
0,0%
1,0%
Bron: eigen bewerking op basis van data Kadaster

Vraag 6

Wat zijn de mutaties per categorie koper en verkoper in absolute aantallen (eigen woningbezitter, particuliere verhuurder, corporatie, institutionele vastgoedbelegger, etc.)?

De onderstaande tabel geeft de verandering van aantallen woningen in bezit weer voor de verschillende categorieën over de periode april 2019 – oktober 2020. Het gaat hier om gegevens over de woningvoorraad. Bij gegevens over de woningvoorraad gebruikt het Kadaster de definitie «grote verhuurder» in plaats van «Bedrijfsmatig > 500 woningen + institutioneel». Onder de tabel wordt de definitie toegelicht.
Categorie
Mutatie
Eigenaar-bewoner
+ 52.971
Tweede woning
+ 13.460
Natuurlijk persoon ≥ 3 woningen
+ 18.241
Bedrijfsmatig < 500 woningen
+ 15.655
Grote verhuurder (a)
+ 1.994
Woningcorporaties
+ 4.035
Overig
+ 4.644
Onbekend
+ 4.549
Bron: eigen bewerking op basis van data Kadaster.
Grote verhuurder: Woning in het bezit van een bedrijf met één van de volgende kenmerken: heeft meer dan 500 woningen, is een pensioenfonds of heeft in de naam staan «Achmea».

Vraag 7

Wat is de peildatum van het Kadaster-onderzoek? In hoeverre worden de cijfers vertekend door het dat het verhoogde aantal transacties tussen beleggers onderling vanwege de verhoogde overdrachtsbelasting voor vastgoedbeleggers per 1 januari 2021?

De cijfers gaan over de eerste helft van 2020. In deze periode was de verhoogde overdrachtsbelasting nog niet aangekondigd. De cijfers worden daarom niet vertekend door het verhoogde aantal transacties tussen beleggers onderling vanwege de verhoogde overdrachtsbelasting voor vastgoedbeleggers per 1 januari.

Vraag 8

Wat is de ontwikkeling van het aandeel Buy-To-Let aankopen door particuliere beleggers in de G4 in de afgelopen vijf jaar?

De hier gehanteerde definitie van buy-to-let is: woningen die beleggers kopen van eigenaar-bewoners. Hieronder is te zien hoeveel woningen er van eigenaar-bewoners werden gekocht door de verschillende categorieën beleggers in de G4 zoals gedefinieerd onder vraag 2. Buy-to-let komt vooral voor bij natuurlijke personen en in mindere mate bij kleinere bedrijfsmatige verhuurders. Bij grote bedrijfsmatige verhuurders en institutionele beleggers komt buy-to-let vrijwel niet voor.
2015
2016
2017
2018
2019
Natuurlijk persoon ≥ 3 woningen
6,9%
8,8%
10,6%
11,1%
10,4%
Bedrijfsmatig < 500 woningen
4,2%
4,3%
4,7%
5,0%
4,5%
Bedrijfsmatig > 500 woningen + institutioneel
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
Totale percentage beleggers
11,1%
13,1%
15,3%
16,1%
14,9%
Bron: eigen bewerking op basis van data Kadaster.

Vraag 9

Wat is de ontwikkeling van het aandeel aankopen door koopstarters in de G4 in de afgelopen vijf jaar?

De onderstaande tabel geeft het aandeel koopstarters2 in woningtransacties in de G4 weer voor de periode 2015 – 2019. Het gaat hier om het aandeel in alle woningtransacties, dus niet alleen de woningen die zij van eigenaar-bewoners kopen, maar ook de woningen die zijn gekocht van andere groepen zoals beleggers en woningcorporaties zijn hierin meegenomen.
Jaar
Percentage
2015
24,3%
2016
23,0%
2017
23,3%
2018
22,6%
2019
23,2%
Bron: eigen bewerking op basis van data Kadaster.

Vraag 10

Hoeveel verkopen door corporaties en institutionele vastgoedbeleggers aan eigenaar-bewoners staan er tegenover de Buy-To-Let aankopen in de G4? En in de rest van Nederland?

In onderstaande tabel is te zien hoeveel woningen er door de verschillende partijen aan eigenaar-bewoners zijn verkocht in 2019.
Verkopende partij
Aantal gekocht door eigenaar-bewoner (totaal is 209.401)
Percentage van aankopen door eigenaar-bewoner
Natuurlijk persoon ≥ 3 woningen
5.677
2,7%
Bedrijfsmatig < 500 woningen
6.937
3,3%
Bedrijfsmatig > 500 woningen + institutioneel
1.613
0,8%
Woningcorporatie
7.543
3,6%
Bron: eigen bewerking op basis van data Kadaster.
Verkopende partij
Aantal gekocht door eigenaar-bewoner (totaal 23.332)
Percentage van aankopen door eigenaar-bewoner
Natuurlijk persoon ≥ 3 woningen
1.261
5,4%
Bedrijfsmatig < 500 woningen
1.222
5,2%
Bedrijfsmatig > 500 woningen + institutioneel
239
1,0%
Woningcorporatie
1.666
7,1%
Bron: eigen bewerking op basis van data Kadaster.

Vraag 11

Wat is het aandeel van particuliere beleggers in de totale woningvoorraad? Hoe heeft dat aandeel zich ontwikkeld in de afgelopen vijf jaar? Hoe verhoudt zich dit aandeel tot de ons omringende landen?

Het Kadaster heeft het aandeel van de verschillende categorieën in de totale woningvoorraad vanaf 2017 op een aantal momenten gemeten. De onderstaande tabel geeft de stand weer op oktober 2017, oktober 2018, januari 2020 en oktober 2020. Voor 2017 werd er nog geen data volgens deze indeling opgeslagen.
Okt-2017
Okt-2018
Jan-2020
Okt-2020
Natuurlijk persoon ≥3 woningen
3,2%
3,5%
3,6%
3,7%
Bedrijfsmatig <500 woningen
2,2%
2,3%
2,5%
2,6%
Grote verhuurder
2,1%
2,1%
2,1%
2,1%
Totale percentage beleggers
7,5%
7,9%
8,2%
8,4%
Bron: eigen bewerking op basis van data Kadaster.
De ons omringende landen kennen een andere verdeling. In Duitsland is de huursector in zijn algemeenheid een stuk groter dan in Nederland en komt eigenwoningbezit dus minder voor; in Nederland is het eigenwoningbezit 56,83% tegenover 45,5% in Duitsland. In Duitsland was in 2019 13,9% van alle woningen in bezit van een particuliere verhuurder (natuurlijk persoon). 7% werd verhuurd door bedrijven, dit zijn zowel institutionele beleggers als bedrijfsmatige particuliere verhuurders. 13% wordt verhuurd door (semi)publieke partijen, die vaak deels in bezit van gemeenten of Bundesländer. Deze (semi)publieke woningen zijn veelal gericht op mensen met een lager inkomen, dit is te vergelijken met de corporaties in Nederland (maar kent wel enkele verschillen). Kortgezegd worden er dus aanzienlijk meer woningen in Duitsland verhuurd door beleggers (particulier en institutioneel), en aanzienlijk minder door (semi)publieke organisaties.4 In Vlaanderen was in 2018 72% van de woningen in bezit van eigenaar-bewoners. 19% was in bezit van private partijen, en 7% was sociale huur. Ook in Vlaanderen is dus een hoger percentage van de woningen in bezit van private partijen. Het is echter niet goed mogelijk om deze percentages direct met de Nederlandse percentages vergelijken, omdat de regelgeving en voorwaarden om te huren tussen de landen verschilt.5

Vraag 12

Deelt u de mening dat een particuliere huursector onmisbaar is voor een goede werking van de woningmarkt?

We hebben beleggers nodig voor een stabiele woningmarkt. Gezien de historische krapte op de woningmarkt is het belangrijk dat er snel meer en betaalbare woningen worden gebouwd. Met de woningbouwimpuls en de woondeals zet ik in op vergroten van het aanbod aan betaalbare woningen. Een belangrijk resultaat is dat van de eerste tranche van de woningbouwimpuls maar liefst 60 procent is gegaan naar betaalbare woningen voor het middensegment, het gaat hierbij om 32.500 betaalbare woningen van de in totaal 51.000 woningen. Ook beleggers spelen een belangrijke rol bij het vergroten van het woningaanbod. Dankzij het kapitaal en initiatief van beleggers kunnen we woningen toevoegen aan de woningvoorraad door woningen te bouwen of bestaande bouw te transformeren voor bewoning. Dit leidt tot meer woningen, onder andere in het middenhuursegment. Tegelijkertijd ontstaan er door de huidige krapte ook excessen op de woningmarkt, waardoor het voor diverse groepen, zoals starters en mensen met een middeninkomen, steeds lastiger wordt om een passende en betaalbare woning te vinden. Ik vind het belangrijk dat deze excessen worden aangepakt en wil dat de positie van starters en mensen met een middeninkomen wordt verbeterd. Om de positie van starters te verbeteren ten opzichte van beleggers heeft het kabinet per 1 januari de overdrachtsbelasting gedifferentieerd waardoor starters6 geen overdrachtsbelasting betalen en voor beleggers het tarief wordt verhoogd tot 8%. Ook heb ik een voorstel gedaan om een opkoopbescherming in te voeren. Hiermee kunnen gemeenten in wijken waar dat echt nodig is ervoor zorgen dat betaalbare koopwoningen niet kunnen worden opgekocht voor ongewenste vormen van verhuur. Woningzoekenden, waaronder starters en mensen met een middeninkomen, krijgen hierdoor meer kans op een woning. Daarnaast zal de jaarlijkse huurprijsstijging in de vrije sector worden gemaximeerd, waardoor ook de huurders in de vrije sector worden beschermd tegen onverwachte excessieve huurverhogingen.

Vraag 1

Kent u de nieuwe omgevingsverordening Noord-Holland 2020?1

Ja.

Vraag 2

Deelt u de zorgen dat met de nieuwe omgevingsverordening onder andere als gevolg van de invoering van «Bijzonder Provinciaal Landschap» (BPL) buitenstedelijk bouwen bijna onmogelijk wordt gemaakt? Zo nee, waarom niet?

De aanwijzing tot Bijzonder Provinciaal Landschap vindt plaats op basis van ecologische, cultuurhistorische, aardkundige of landschappelijke kwaliteiten. Dat kan leiden tot een beperking van ruimtelijke ontwikkelingen in dat gebied, tenzij ze de kernkwaliteiten niet aantasten.
De plancapaciteit van de provincie Noord-Holland bevat zowel binnen- als buitenstedelijke locaties. Met name in de Metropoolregio Amsterdam is dat ook nodig om in de omvangrijke bouwopgave te voorzien. De zorg dat buitenstedelijk bouwen bijna onmogelijk wordt gemaakt, deel ik dus niet.

Vraag 3

Is er voldoende wettelijke basis voor de invoering van BPL? Zo ja, wat is die wettelijke basis? Zo nee, bent u bereid in de provincie Noord-Holland in te grijpen?

De wettelijke basis is vastgelegd in de Wet natuurbescherming in artikel 1.12 en luidt: gedeputeerde staten kunnen gebieden gelegen buiten het natuurnetwerk Nederland aanwijzen die van provinciaal belang zijn vanwege hun natuurwaarden of landschappelijke waarden, met inachtneming van hun cultuurhistorische kenmerken. Deze gebieden worden aangeduid als «bijzondere provinciale natuurgebieden», onderscheidenlijk «bijzondere provinciale landschappen». Hiermee is er een basis voor de invoering van BPL. Uit de vaststelling van de omgevingsverordening spreekt dat de Provincie in haar ruimtelijk beleid zowel landschappen aanwijst die beschermd moeten worden, als ook zich committeert om voldoende woningbouw tot stand te brengen. De provincie behartigt meerdere belangen en past dat in de ruimte in. Dus prima dat ze ook heel bewust kiest voor gebieden die expliciet beschermd moeten worden (dat is des te belangrijker naarmate je ook meer ruimte beschikbaar moet stellen voor extra woningbouw). Daarmee worden expliciete keuzes gemaakt.

Vraag 4

Deelt u de zorgen dat met de nieuwe omgevingsvergunning bovenwettelijke milieu- en klimaateisen worden gesteld waardoor bouwen überhaupt bijna onmogelijk wordt gemaakt? Zo nee, waarom niet?

Een ruime planvoorraad alleen is niet voldoende om de komende jaren het tekort terug te dringen. Woningen moeten ook met voldoende snelheid gerealiseerd worden. Betaalbaarheid is van belang, maar ook toekomstbestendig bouwen in een prettige leefomgeving. In mijn aanpak van het woningtekort stuur ik daarom ook op snel voldoende woningen, betaalbaarheid en op investeren in verduurzaming en leefbaarheid. Ik verwacht dat gemeenten die, binnen de ruimte die zij daartoe onder de Omgevingswet krijgen, extra eisen willen stellen aan duurzaamheid dat op een verstandige wijze afwegen tegen de benodigde snelheid en betaalbaarheid, zodat deze niet in het geding komen. We staan gezamenlijk aan de lat voor het terugdringen van het woningtekort.

Vraag 5

Deelt u de mening dat er zowel binnenstedelijk als buitenstedelijk gebouwd moet worden om de woningnood in Nederland op te lossen?

Zoals ik reeds heb aangegeven, is alleen binnenstedelijk bouwen niet voldoende om de bouwopgave in te vullen. Dit beeld is niet overal in het land hetzelfde, en met name in de regio’s met een groot woningtekort en een sterke stijging van de woningbehoefte is het nodig gelijktijdig binnen- en buitenstedelijke locaties in beeld te brengen. In mijn brief over de nationale omgevingsvisie (Kamerstukken 2019–2020, nr 34 682) heb ik het proces beschreven. Het Kabinet kiest voor het maken van regionale verstedelijkingsstrategieën voor gebieden met de grootste groei in het Stedelijk Netwerk Nederland. Daarin worden binnen- en buitenstedelijke mogelijkheden voor noodzakelijke woningbouw in beeld gebracht. Ook in relatie tot leefomgevingskwaliteiten en de samenhang met de (ontwikkeling en verduurzaming van) verschillende vervoerswijzen en -diensten. Zodat met tempo én kwaliteit gebouwd kan worden.
In de Nationale Omgevingsvisie is vastgelegd dat het binnenstedelijk bouwen van woningen, bedrijven en voorzieningen in de bereikbaarheid van een OV knooppunt de voorkeur verdient en dat deze ruimte optimaal benut dient te worden; waar die ruimte onvoldoende is, is realisatie aan de randen van verstedelijkt gebied aan de orde. In alle gevallen is het belangrijk dat dit gebeurt met oog voor ruimtelijke en landschappelijke kwaliteit.
In de woondeals hebben we gezamenlijk locaties aangewezen die een substantiële bijdragen leveren aan de bouwopgave. Daarnaast zet ik in op de realisatie van 14 grootschalige woningbouwlocaties die een substantiële bijdrage leveren aan de woningbouwopgave. Het betreft zowel binnenstedelijke verdichtingslocaties als transformatielocaties en uitleglocaties.

Vraag 6

Hoeveel al geplande (harde of zachte) plannen moeten worden afgebroken als gevolg van de nieuwe omgevingsverordening?

Bij de potentiële locaties maken we een onderscheid in zachte en harde plannen.
Door de provincie is onderzocht en in een notitie aangegeven welke locaties in discussie zijn (zie bijlage Notitie discussielocaties).2 Uit de informatie blijkt dat het gaat om enkele kleine locaties met zachte plannen met in totaal ca. 1200 woningen. Er worden enkele plannen belemmerd, omdat die vallen binnen het Bijzonder Provinciaal Landschap (BPL), in sommige gevallen in combinatie met de LIB-5 contour (als gevolg van vliegverkeer). In de meeste gevallen waren deze zachte plannen ook al niet te realiseren onder de vorige verordening, de PRV (Provinciale Ruimtelijke Verordening), bijvoorbeeld vanwege de ligging in een weidevogelleefgebied, bufferzone of de 20 Ke-contour. Waar het harde plannen betreft, geldt uiteraard dat de provincie deze planologische rechten respecteert.

Vraag 7

Hoe past de beperking van de provincie Noord-Holland om buitenstedelijk te bouwen in de nationale bouwambitie, de nationale bouwopgave en de nationale woningnood?

Voor mij staat voorop dat provincies ruim voldoende ruimte bieden aan de realisatie van bouwplannen om invulling te geven aan de regionale bouwopgave, met oog voor de bouw van voldoende betaalbare woningen in een prettige leefomgeving. In regio’s met een groot woningtekort stuur ik er met provincies op dat ervoor minstens 130% van de woningbehoefte plannen beschikbaar zijn. Dat geldt ook voor de provincie Noord-Holland. Zoals ik in mijn Kamerbrief d.d. 7 december3 heb aangegeven is het daartoe nodig dat de planvoorraad in een aantal provincies verder groeit. In Noord-Holland is voor de benodigde productie tot 2030 al 127% plancapaciteit beschikbaar. Dit is exclusief aanvullende afspraken die in het kader ven het MIRT zijn gemaakt over aanvullende woningbouw in een aantal stadsharten. Voor de regio MRA overschrijdt de plancapaciteit wel de vereiste 130%. Deze plancapaciteit bevat zowel binnen- als buitenstedelijke plannen.

Vraag 8

Bent u bekend met het feit dat de provincie Noord-Holland buitenstedelijke ontwikkelingen (ook nog voorwaardelijk) tot 11 woningen toestaat, wat precies de grens is van stedelijke ontwikkelingen uit de jurisprudentie? Bent u het ermee eens dat dit weinig mogelijkheden biedt om de bouwambities en de bouwopgave te halen? Bent u bereid om de grens van stedelijke ontwikkeling op te rekken tot 50 woningen?

In aansluiting op de ladder voor duurzame ontwikkeling is er door de provincie voor gekozen om onderscheid te maken tussen stedelijke ontwikkelingen en kleinschalige (woningbouw)ontwikkelingen. Onder een kleinschalige ontwikkeling wordt nieuwe bebouwing voor stedelijke functies verstaan die gelet op de kleinschaligheid en beperkte ruimtelijke gevolgen niet wordt aangemerkt als een stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid onder i, van het Besluit ruimtelijke ordening.
Uit de jurisprudentie vloeit voort dat vanaf 12 woningen er sprake is van een stedelijke ontwikkeling. Een kleinschalige woningbouwontwikkeling als bedoeld in artikel 6.4 van de verordening omvat dus maximaal 11 woningen. Het oprekken van het aantal woningen is aan de provincie en gemeenten en afhankelijk van de invulling van de ladder voor duurzame verstedelijking.

Vraag 9

Wat is uw inschatting van de verwachte stijging van de bouwkosten als gevolg van de bovenwettelijke milieu en klimaateisen?

Zoals ik reeds in mijn antwoord onder vraag 4 heb aangegeven gaat het er voor mij om dat er voldoende woningen met snelheid worden gerealiseerd, die ook voldoende betaalbaar en toekomstbestendig zijn, en in een prettige leefomgeving gebouwd worden. Als gemeenten er onder de Omgevingswet en binnen de ruimte die zij daarmee krijgen, voor kiezen om aanvullende eisen te stellen dan verwacht ik dat zij met marktpartijen bespreken of de extra kosten van die wensen te accommoderen zijn zonder daarvoor andere genoemde aspecten op te offeren.

Vraag 10

Wat is uw inschatting hoeveel al geplande (harde of zachte) plannen niet langer rondgerekend kunnen worden als gevolg van de bovenwettelijke milieu en klimaateisen?

Onder de Crisis- en herstelwet is de mogelijkheid gecreëerd om via een experiment aanvullende eisen te stellen aan de duurzaamheid van nieuwbouwwoningen. De gemeente Amsterdam heeft hier gebruik van willen maken, en is na bezorgde reacties van enkele marktpartijen een constructief gesprek met hen aangegaan om te bezien hoe deze aanvullende voorwaarden binnen de mogelijkheden van deze partijen te accommoderen zijn. Het gemeenschappelijke belang van alle partijen is dat de plannen doorgang vinden. Vooralsnog heb ik dus geen signalen dat er plannen niet langer doorgang kunnen vinden als gevolg van deze experimenteerruimte.

Vraag 11

Bent u bereid de regie te pakken en in de provincie Noord-Holland in te grijpen om die provincie aan de nationale bouwopgave te laten voldoen? Zo ja, welke stappen gaat u ondernemen? Zo nee, waarom niet?

Zoals ik heb aangegeven onder vraag 7 voldoet de planvoorraad in de provincie Noord-Holland op dit moment bijna aan de gezamenlijk gestelde ambitie, maar is daarnaast ook de realisatie van deze plannen van groot belang. Ik heb met de provincie en regio afspraken gemaakt over goede monitoring van te realiseren en gerealiseerde woningen om tijdig maatregelen te kunnen nemen. Bovendien werken we binnen de woondeal MRA samen aan de realisatie van concrete bouwplannen.

Vraag 12

Waarom heeft u de eerdere schriftelijke vragen van het lid Terpstra2 en van het lid Koerhuis3 over de beperking van de provincie Noord-Holland om buitenstedelijk te bouwen niet binnen de gestelde termijn van 6 weken beantwoord?

De beantwoording van vragen van lid Terpstra en lid Koerhuis vergde afstemming met de provincie Noord-Holland. De beantwoording van de ingekomen zienswijzen op de Omgevingsverordening Noord-Holland 2020 en de besluitvorming door provinciale staten waren van belang voor beantwoording van de vragen. De provinciale omgevingsverordening is op 17 november in werking getreden.
U ontvangt van mij tevens het gevraagde afschrift van mijn reactie op de brief die de Neprom op 28 september aan de provinciale staten van Noord-Holland heeft gestuurd.

Vraag 13

Bent u bereid om zowel deze schriftelijke vragen als de eerdere schriftelijke vragen4 5 één voor één te beantwoorden voor het algemeen overleg Bouwen d.d. 9 december 2020?

Vraag 1

Kent u het bericht «27.000 statushouders moeten volgend jaar huis krijgen»?1

Ja.

Vraag 2

Deelt u de zorg dat de taakstelling om 27.000 statushouders te huisvesten heel ingewikkeld is voor veel gemeenten?

Ja, die zorg deel ik. Met name omdat de taakstelling voor 2021 substantieel hoger is dan de taakstelling van 13.000 van afgelopen jaar. Deze hoge taakstelling stelt gemeenten voor een enorme huisvestingsopgave in een moeilijke tijd vanwege bestaande woningtekorten. Aan de Landelijke Regietafel Migratie en Integratie (LRT) van 28 oktober jongstleden heb ik daarom samen met de Staatssecretaris van Justitie en Veiligheid, de Minister van Sociale Zaken en Werkgelegenheid (SZW), de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) en het Interprovinciaal overleg (IPO) en het Centraal Orgaan opvang Asielzoekers (COA) besproken hoe gemeenten geholpen kunnen worden om deze piek zo goed mogelijk op te vangen. In een brief van de LRT van 3 november jongstleden, zijn ondersteuningsmaatregelen aangekondigd die gemeenten moeten helpen bij het halen van deze forse taakstelling.

Vraag 3

Wat is het effect op de wachtlijsten voor sociale huurwoningen als (een groot deel van) die 27.000 statushouders worden gehuisvest in sociale huurwoningen? Hoe waarschijnlijk is dit zonder extra maatregelen?

Wat precies het effect is van de komende taakstelling op de wachtlijsten voor de sociale huurwoningen is mij niet bekend, maar duidelijk is dat bij een gelijkblijvend aanbod en een toenemende vraag, de druk toeneemt. Nog belangrijker dan de toewijzing van woningen is daarom de beschikbaarheid van voldoende woningen. Door veel partijen wordt daarom gezamenlijk hard gewerkt om het aanbod te vergroten. Daarbij is het van belang te zorgen voor meer flexibiliteit op de woningmarkt en betere aansluiting met de asielopvang te creëren. Het kabinet heeft daarom al eerder 3 miljoen euro beschikbaar gesteld voor een tiental pilots waarbij wordt geëxperimenteerd met flexibele opvang- en/of huisvestingsoplossingen. Te denken valt aan het tijdelijk en gemixt huisvesten van verschillende doelgroepen alsook het aanbieden van opvangoplossingen in de buurt van de gemeente van uitplaatsing. De eerste pilots zijn gestart (zie ook het antwoord op vraag 5).
Eveneens wijs ik op het beschikbaar stellen van 50 miljoen euro voor 2020 als stimulans voor de bouw van (flexibele) huisvesting voor kwetsbare groepen. Deze woningen kunnen doorgaans snel geplaatst worden, doordat een impuls wordt gegeven aan concrete projecten die snel te realiseren zijn. Een deel van deze projecten voorziet ook in de huisvesting van statushouders. In 2021 zal het Kabinet nogmaals 50 miljoen euro vrijmaken voor de huisvesting van kwetsbare groepen.
Volledigheidshalve merk ik nog op dat tijdige huisvesting niet alleen in het belang van statushouders is, maar ook in het belang van de Nederlandse samenleving. Dan kunnen zij tenslotte sneller participeren in en bijdragen aan de Nederlandse samenleving. Bovendien zorgt een snelle doorstroom naar huisvesting ervoor dat de maatschappelijke impact en financiële kosten die gepaard gaan met de opvang van asielzoekers beperkt worden gehouden.

Vraag 4

Deelt u de mening dat gemeenten ook aan hun taakstelling voldoen als (een groot deel van) die 27.000 statushouders worden gehuisvest in sobere tijdelijke huisvesting?

Gemeenten zoeken veelal in samenwerking met corporaties naar passende woonruimte voor verschillende doelgroepen in de gemeente, ook voor asielzoekers waarvan is bepaald dat zij verblijfsrecht in Nederland hebben. Dat kunnen sociale huurwoningen zijn, maar gemeenten kunnen er ook voor kiezen om bepaalde doelgroepen op een andere wijze te huisvesten, zoals in verbouwde kantoren of zorgvastgoed, in verplaatsbare woningen of in een gemengd wonen project. Als statushouders op deze manieren worden gehuisvest, telt dat gewoon mee in het behalen van de taakstelling.

Vraag 5

Hoe lopen de pilots tijdelijke huisvesting statushouders in Rotterdam, Haarlemmermeer en Castricum?

De projecten bevinden zich in verschillende stadia van planvorming en voorbereiding. De belangrijkste knelpunten, die naar voren komen in de pilots zijn de rendabiliteit van de business case en het vormgeven van burgerparticipatie op een efficiënte, maar gedegen wijze.

Vraag 6

Bent u bereid om meer pilots in gemeenten te starten, om te voorkomen dat volgend jaar (grote) problemen ontstaan bij het huisvesten van statushouders?

Ja. Ik zal voor volgend jaar binnen de extra middelen voor de huisvesting van kwetsbare groepen € 3 miljoen beschikbaar stellen voor voorbeeldprojecten die voorzien in de flexibele huisvesting van vergunninghouders en andere doelgroepen. Vereisten daarbij zijn dat gemeenten deze projecten snel realiseren en dat ze grotendeels bestemd zijn voor statushouders. Hiermee bouwen we verder op de bestaande pilots, maar sluiten we ook aan bij de vraagstukken en mogelijkheden van gemeenten en bij de ervaringen die reeds in de praktijk zijn opgedaan.

Vraag 7

Hoe lang duurt het gemiddeld tot tijdelijke woningen of flexwoningen kunnen worden geplaatst?

Hoe lang het duurt voordat met de bouw/plaatsing van flexwoningen kan worden gestart, is mede afhankelijk van de vraag of het project voldoet aan het geldende bestemmingsplan. Indien dat het geval is, kan een vergunning sowieso binnen 8 weken worden verleend en in werking treden. Als het bouwplan in strijd is met het bestemmingsplan, duurt de procedure om tot vergunningverlening te komen in principe zes maanden. De fase voorafgaand aan de indiening, de planontwikkeling, van een aanvraag neemt vaak de meeste tijd in beslag, blijkt uit het onderzoek De bouw van tijdelijke woningenvan het Expertisecentrum Flexwonen2, onder meer vanwege ambtelijke voorbereiding en afstemming, onderzoek en participatie. Veruit de meeste projecten voor tijdelijke en flexibele woningbouw worden ondanks een soms lange planvormingsfase nog steeds sneller gerealiseerd dan reguliere woningbouw.

Vraag 8

Welke maatregelen ziet u om procedures voor het plaatsen van tijdelijke woningen of flexwoningen te versnellen?

Via zogeheten Versnellingskamers Flexwonen bied ik gemeenten actief ondersteuning aan bij het verkorten van de planfase. Gemeenten doen hier ook steeds vaker een beroep op.
Daarnaast is het op grond van artikel 4 van bijlage II bij het Besluit omgevingsrecht (de zo wel genoemde kruimellijst) al mogelijk gemaakt om voor transformaties van bijvoorbeeld kantoren naar wonen, vergunningen voor de afwijking van het bestemmingsplan met de reguliere procedure (binnen acht weken) te verlenen. Dat geldt ook voor tijdelijke nieuwbouw in afwijking van het bestemmingsplan met een duur van maximaal tien jaar.
Een beperking in die mogelijkheid geldt echter voor projecten waarvoor beoordeeld moet worden of een milieueffectrapport moet worden gemaakt. Dat is bijvoorbeeld aan de orde bij een zogenoemd stedelijk ontwikkelingsproject. Ook als is geoordeeld dat voor zo’n project geen milieueffectrapport behoeft te worden gemaakt, geldt toch dat de uitgebreide voorbereidingsprocedure (zes maanden) moet worden toegepast.
Via de Crisis- en herstelwet is al een experiment mogelijk gemaakt om aanvullend de reguliere procedure toe te passen. Maar ook daar is er de beperking dat alleen projecten voor aanwijzing in aanmerking kunnen komen, als van te voren al duidelijk is dat daarvoor geen milieueffectrapport opgesteld hoeft te worden. Om de aanwijzing van projecten verder te kunnen verruimen, zal ik de regeling van dit experiment zo aanpassen dat voor aangewezen projecten alleen de uitgebreide procedure hoeft te worden toegepast als wordt vastgesteld dat er een milieueffectrapport moet worden opgesteld. Omdat na deze wijziging uit het experiment zelf voortvloeit dat de uitgebreide procedure moet worden toegepast als een milieueffectrapport opgesteld moet worden, ontstaat er een veel ruimere mogelijkheid projecten hiervoor aan te wijzen. En omdat voor het merendeel van de projecten geen milieueffectrapport hoeft te worden opgesteld, zal de reguliere procedure daardoor ook veel vaker van toepassing kunnen zijn. Ik zal hiertoe op korte termijn een wijziging meenemen in de twintigste tranche van het Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet, opdat deze mogelijkheid ook optimaal benut kan worden voor de bouw van (tijdelijke of flexibele) woningen.

Vraag 9

Bent u bereid om voor het einde van het jaar met spoedwetgeving te komen, bijvoorbeeld onder de Crisis-en herstelwet, om tijdelijke woningen of flexwoningen bijvoorbeeld binnen 6 maanden te kunnen plaatsen en om te voorkomen dat volgend jaar (grote) problemen ontstaan bij het huisvesten van statushouders?

Met de hierboven beschreven wijziging in de twintigste tranche van het Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet, is er geen aparte spoedwetgeving nodig om tijdelijke woningen of flexwoningen binnen 6 maanden te kunnen plaatsen en geef ik eveneens invulling aan de aangenomen motie van de leden Koerhuis en Terpstra3, ingediend tijdens het wetgevingsoverleg Wonen en Ruimte van 9 november jl.

Vraag 10

Kunt u deze vragen beantwoorden voor het wetgevingsoverleg Wonen en Ruimte?

Gegeven de beperkte tijdspanne is dat niet gelukt.

Vraag 1

Bent u bekend met het feit dat meneer Zilverentent zijn woning in Beverwijk wordt uitgezet door corporatie WoonOpMaat, nadat zijn partner met MS waar hij mantelzorger voor was in een instelling is opgenomen?

Naar aanleiding van uw vragen laat de betreffende woningcorporatie mij desgevraagd weten dat er in het geval van de betrokkene geen sprake is van een huisuitzetting of ontruiming. Het zou een vrijwillige opzegging van een aangepaste WMO-woning betreffen, waarvan de huuropzegging mede zou zijn ondertekend door de betrokkene.

Vraag 2

Is het waar dat de desbetreffende meneer op 28 oktober 2020, na zelf contact op te nemen met de corporatie, te horen kreeg dat hij 6 november uit zijn huis moet?

De betreffende woningcorporatie laat mij desgevraagd weten dat de reguliere opzegtermijn een maand is en daarom de huurovereenkomst op 6 november 2020 zou eindigen. Op 28 oktober jl. was er contact tussen de verhuurder en de betrokkene, waarbij hij aangaf nog geen zicht op een andere woning te hebben. De betrokkene is door de woningcorporatie uitgenodigd voor een gesprek, dat plaatsvond op 30 oktober. De woningcorporatie laat mij weten dat de betrokkene in dat gesprek heeft verzocht hem tot januari 2021 de tijd te geven een andere woning te zoeken. De woningcorporatie heeft daarmee ingestemd.

Vraag 3

Klopt het dat hem een jaar eerder is toegezegd dat hij 6 maanden de tijd zou krijgen om een nieuwe woning te vinden in het geval dat zijn partner noodgedwongen het huis zou verlaten?

De woningcorporatie laat mij desgevraagd weten dat van een dergelijke toezegging aan de betrokkene geen sprake is geweest.

Vraag 4

Deelt u de mening dat bij een ingrijpende gebeurtenis verwacht mag worden dat corporaties de menselijke maat hanteren? Deelt u de mening dat iemand mededelen dat die persoon een week heeft om een nieuwe woning te vinden, in geen enkel geval een menselijke maat is?

Ja, ik deel de mening dat we van corporaties mogen verwachten dat zij de menselijke maat hanteren. Ik ben van mening dat die menselijke maat in deze casus is gehanteerd.
De betrokkene heeft volgens de woningcorporatie samen met de huurster de huuropzegging ondertekend. In dit specifieke geval was bij de verhuurder onbekend dat de inwonende betrokkene de mantelzorger van de huurster is en hij geen zicht op een andere woning had. Toen dat wel bekend werd, stemde de verhurende woningcorporatie in met een langere opzegtermijn van de woning, waardoor de betrokkene nu tot 4 januari 2021 in de woning mag blijven.

Vraag 5

Vindt u dat corporatie WoonOpMaat in strijd handelt met de afspraak dat er tijdens de coronacrisis geen huisuitzettingen plaatsvinden, tenzij er sprake is van criminaliteit of ernstige overlast? Zo ja, gaat u de corporatie hier indringend op aanspreken? Zo nee, waarom niet?

Zoals ik bij de beantwoording van vraag 1 aangaf betreft het hier geen huisuitzetting maar een vrijwillige opzegging van de huurovereenkomst door de huurder, medeondertekend door de inwonende betrokkene. De afspraken die ik met de verhuurdersorganisaties, en brancheorganisaties heb gemaakt over huisuitzettingen door huurachterstanden door corona, zijn daarom niet van toepassing op deze casus. Ik ben van mening dat de corporatie handelt in overeenstemming met het doel van de afspraken met verhuurders waar de indiener aan refereert. Ondanks dat een huisuitzetting door betaalachterstanden hier niet aan de orde is, is de corporatie een op maatwerk gerichte oplossing met de betrokkene overeengekomen.

Vraag 6

Is het waar dat het doel van de afspraak «geen huisuitzettingen tijdens Corona» is dat huurders tijdens de COVID-19 crisis niet op straat komen te staan? Deelt u de mening dat de corporatie in strijd met het doel van deze afspraak handelt?

Zie antwoord vraag 5.

Vraag 7

Bent u bereid op korte termijn, voor 6 november, de corporatie te wijzen op de afspraken die in maart met Aedes zijn gemaakt over het voorkomen van huisuitzettingen en aan te dringen op een oplossing?

Zoals reeds hierboven beschreven laat de woningcorporatie mij weten dat zij met de betrokkene heeft afgesproken dat hij tot 4 januari 2021 in de woning mag blijven wonen en zo de tijd heeft te zoeken naar een andere woning.

Vraag 1

Kent u de uitzending van Kassa 3 oktober jl. en de oproep van Vereniging Eigen Huis?

Ja, ik ben bekend met de uitzending van Kassa van 24 oktober jl. over onder meer asbestdaken en de oproep van Vereniging Eigen Huis.

Vraag 2

Is het waar dat in de aangeboden Woonverzekering van Centraal Beheer een beperking is aangebracht voor de dekking van de schade aan asbestdaken, waarbij de dekking in snel tempo wordt afgebouwd naar slechts 5% en niet aan andere daken? Zo ja, is hier ook sprake van bij andere verzekeraars?

Ik heb geen zicht op voorwaarden van verzekeraars. Het Verbond van Verzekeraars heeft mij laten weten dat zij een dergelijk overzicht ook niet heeft.
Achmea heeft mij desgevraagd gemeld dat zij voor schades in 2019 nog 20% vergoedt. De vergoeding wordt ieder jaar met 5% verminderd en daarmee wordt vanaf 2022 nog 5% van de waarde van de nieuwe dakbedekking vergoed. De afschrijvingsregeling geldt alleen voor asbestdakbedekking; niet wordt afgeschreven op de binnenzijde van het dak, het dakbeschot en de binnenbeplating. In de woonverzekering heeft Achmea in 2018 een afschrijvingsregeling voor asbestdakbedekking in hun voorwaarden opgenomen. Achmea laat verder weten dat ook vóór 2018 al de mogelijkheid bestond om een afschrijving op herstelkosten toe te passen en dat deze regeling omwille van duidelijkere communicatie in 2018 concreter is gemaakt.
Ook enkele andere verzekeraars lieten in hun reactie aan Kassa weten dat zij hebben gekozen voor afbouw van de dekking van asbestdaken, onafhankelijk van het feit dat de wetwijziging die asbestdaken zou verbieden niet door is gegaan. Maar een andere verzekeraar vermeldt in een reactie aan Kassa de eerder verlaagde dekking juist terug te draaien naar 100%.

Vraag 3

Wat vindt u ervan dat woningeigenaren een groot financieel risico lopen en zich hier niet tegen kunnen verzekeren? Hoe verhoudt dit zich tot de opvattingen van de branche over universele dienstverlening?

Sanering van asbestdaken is al langer het advies vanuit de overheid aan woningeigenaren. Op 9 maart 2020 heeft de Staatssecretaris van Infrastructuur en Waterstaat u geïnformeerd over de samenwerkingsverklaring die zij met provincies, gemeenten en andere partijen heeft getekend op 2 maart 2020.1 Doel hiervan is om op een veilige manier het saneren van de resterende asbestdaken in Nederland te versnellen. In de samenwerkingsverklaring zijn acties afgesproken die zijn gericht op bewustwording en communicatie, oprichting van een (leningen)fonds, het ontzorgen van gemeenten, het gebruik maken van koppelkansen, het vereenvoudigen van saneringen en monitoring. Aan deze acties wordt nu hard gewerkt.
Het is vervelend als woningeigenaren bij schade minder krijgen uitgekeerd dan waar zij dachten aanspraak op te kunnen maken. Indien een consument meent dat op grond van de polisvoorwaarden ten onrechte te weinig wordt uitgekeerd, kan hij de zaak voorleggen aan het Kifid of de burgerlijke rechter. In de polisvoorwaarden van een verzekering wordt geregeld welk type schade wordt gedekt. Wanneer iemand een verzekering heeft, betaalt hij of zij premie waar deze afgesproken dekking tegenover staat. Wanneer de dekking of de premie wijzigt, wordt de verzekeringnemer daarover geïnformeerd.
Het kan echter zo zijn dat, op basis van de geldende voorwaarden, de vervanging van asbestdaken door bepaalde verzekeraars niet of niet geheel is gedekt. Ook wanneer de schadeoorzaak bijvoorbeeld brand of storm is. Wanneer schade is ontstaan aan een asbestdak, kan doorgaans niet worden volstaan met enkel reparatie van het dak, maar zal het asbestdak volgens de geldende wet- en regelgeving met het oog op eventuele gezondheidsrisico’s (deels) vervangen moeten worden. Daarmee heeft een asbestdak een relatief hoge schadelast. Wanneer een element met een relatief hoge schadelast onder de dekking valt kan dit een weerslag krijgen in de premie van dat verzekeringsproduct. Dit kan consequenties hebben voor de premie van andere verzekeringnemers die een woonverzekering hebben afgesloten bij die verzekeraar, omdat verzekeringen voor een belangrijk deel op het beginsel van solidariteit berusten. Een verzekeraar maakt daarin onder meer een afweging tussen de dekking en de consequenties voor de totale groep verzekerden. Voor zover in de vraag met de opvatting van de sector over universele dienstverlening wordt gedoeld op het streven dat de sector heeft uitgesproken om te zorgen voor een zo goed mogelijke toegankelijkheid van verzekeringen, speelt daarin, naast solidariteit, ook de inzet op preventie een grote rol. Met de eerdergenoemde maatregelen voor het saneren van asbestdaken dragen woningeigenaren en de overheid ook bij aan preventie; met preventie wordt schade voorkomen.

Vraag 4

Hoeveel woningeigenaren hebben een dak waar asbest in zit? Is het waar dat deze woningeigenaren bij schade die niets te maken heeft met asbest, straks onverzekerd zijn of een veel lagere uitkering krijgen dan waarvoor ze jarenlang premie betaald hebben?

Er is naar schatting nog 80 miljoen m2 asbestdaken in Nederland. Dit is grofweg in te delen in daken van particulieren (25 miljoen m2) en zakelijke dakeigenaren (55 miljoen m2). Uit de cijfers over de totale oppervlakten kan niet het aantal particuliere eigenaren worden afgeleid. Het is dus niet bekend hoeveel particuliere eigenaren nog een asbestdak hebben.
Zoals toegelicht in het antwoord op vraag 3 kan het zo zijn dat de vervanging van asbestdaken door bepaalde verzekeraars niet of niet geheel is gedekt, terwijl de schadeoorzaak niet de asbest zelf is, maar bijvoorbeeld brand of storm. Maar dat is dan altijd op basis van de in dat geval geldende voorwaarden.
Volledigheidshalve merk ik op dat het bij een verzekering niet zo is dat een verzekeringnemer recht heeft op een hogere uitkering vanwege de eerdere inleg in premies. Dat zou afbreuk doen aan de solidariteit en zou ook betekenen dat wanneer verzekeringsnemers pas net de verzekering hebben afgesloten, zij vrijwel niets uitgekeerd zou krijgen omdat zij nog nauwelijks premie hebben betaald. Men verzekert zich tegen bepaalde voorwaarden en op het moment dat zich schade voordoet wordt er op basis van de geldende voorwaarden uitgekeerd.

Vraag 5

Hoe vaak wordt per jaar een claim ingediend voor schade aan een dak of gevel? Welk bedrag is hier in totaal mee gemoeid?

Over de frequentie van schadeclaims aan specifiek daken en gevels is geen informatie beschikbaar. Het Verbond van Verzekeraars heeft aangegeven dat verzekeraars wel een meer generiek beeld hebben van het aantal schadeclaims als gevolg van bijvoorbeeld brand, maar dat er geen overzicht is van schade aan bepaalde delen van een woning.

Vraag 6

Welk bedrag wordt naar verwachting minder uitgekeerd door het uitsluiten van woningeigenaren met asbest in het dak?

Het is niet bekend welk effect deze wijziging in polisvoorwaarden door één of meerdere verzekeraars heeft of zal hebben op de uit te keren bedragen bij woonverzekeringen.

Vraag 7

Wat is de gemiddelde schadepost bij schade aan het dak van een woning? Is het waar dat door de aanscherpingen van de polisvoorwaarden, mensen die jarenlang netjes hun premie betaald hebben straks helemaal zelf moeten opdraaien voor de schade?

Ik beschik niet over informatie over de gemiddelde schadepost bij schade aan het dak van een woning. Zoals boven beschreven is het aan verzekeraars om te bepalen of en tegen welke prijs zij een verzekering aanbieden. Daarmee kunnen de polisvoorwaarden van elkaar afwijken en ook het type schade dat is gedekt evenals de gedekte som. De uitkering is afhankelijk van de polisvoorwaarden en niet van de looptijd van de verzekering en de eerdere betaling van verzekeringspremies. Dit zou immers afbreuk doen aan de solidariteit.

Vraag 8

Is het waar dat het hebben van een asbestdak niet illegaal is?

Het is niet illegaal om een asbestdak te hebben. Volgens artikel 1a van de Woningwet moet er echter wel voor worden gezorgd dat als gevolg van de staat van een bouwwerk geen gevaar voor de gezondheid of veiligheid ontstaat.

Vraag 9

Deelt u de mening dat woningeigenaren met deze wijziging van de dekking in de knel worden gebracht? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 10

Bent u bereid om met deze verzekeraar en andere verzekeraars in gesprek te gaan over het feit dat een grote groep huiseigenaren onverzekerbaar dreigt te worden? Kunt u er in dit gesprek op aandringen dat deze wijziging van de dekking wordt teruggedraaid en een nette oplossing wordt gevonden? Zo nee, waarom niet?

De Staatssecretaris van Infrastructuur en Waterstaat heeft mede namens mij het Programmabureau Versnellingsaanpak Asbestdaken gevraagd om met verzekeraars in gesprek te gaan. Het doel hiervan is om meer helderheid te krijgen over de al dan niet veranderende voorwaarden, zodat het Programmabureau hier duidelijk over kan communiceren.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Steen door de ruit en dreigbrief Molukse wijk in Elst» en ook met eerdere berichtgeving over soortgelijke incidenten zoals «Molukse jongeren maken afspraken om wijk Maastricht «Moluks te houden»?1 2

Ja.

Vraag 2

Klopt het dat er in Nederland afspraken zijn tussen gemeenten en woningcorporaties over «Molukse wijken» en over het verstrekken van voorrang voor een woning aan mensen met een Molukse achtergrond? Kunt u toelichten wat de achtergrond en de huidige stand is van dit beleid?

Na de beëindiging van het Nederlandse bestuur over Nederlands-Indië zijn in 1951 veel Zuid-Molukkers die beroepssoldaat waren in het Koninklijk Nederlandsch-Indisch Leger met hun familie naar Nederland gebracht3. Aanvankelijk werden zij opgevangen in zogenoemde woonoorden. Vanaf het begin van de jaren zestig ging de overheid ervan uit dat deze mensen langdurig in Nederland zouden verblijven en werden de woonoorden opgeheven. De bewoners werden gehuisvest in voor hen bestemde woonwijken. Deze woonwijken werden aanvankelijk beheerd door Dienst der Domeinen (nu Domeinen Roerende Zaken) van het Ministerie van Financiën. In deze wijken gold een voorrangsregeling voor Molukkers die er zich wilden huisvesten. Vanaf de jaren 80 zijn die wijken vanuit de Dienst der Domeinen overgedragen aan woningcorporaties, hetgeen leidde tot onenigheden met de bewoners omdat de voorrangsregeling zou verdwijnen. Daarom sloot de regering in 1986 een overeenkomst met de grootste Molukse organisatie, waarin onder meer werd overeengekomen dat het Molukse karakter van deze wijken zou worden behouden. In de meeste van die wijken krijgen Molukkers nog steeds voorrang bij toewijzing van een woning.

Vraag 3

Hoeveel wijken zijn er in Nederland waarvoor een toewijzingsbeleid op basis van (culturele) afkomst en/of nationaliteit wordt toegepast?

In 2017 was er in ongeveer 45 gemeenten een zogenaamde Molukse wijk, waar zo’n 40 procent van de ongeveer 45.000 Nederlandse Molukkers woonden.4 Zo’n wijk kan bestaan uit een paar straten maar er zijn ook buurten met meer dan 1500 bewoners. In de meeste van die wijken krijgen Molukkers voorrang bij toewijzing van een woning op basis van de eerdergenoemde afspraken.

Vraag 4

Welke afspraken zijn er met de gemeenschap(pen) gemaakt over wijken waarvoor een toewijzingsbeleid op basis van (culturele) afkomst en/of nationaliteit wordt toegepast? Kunt u hierbij nader toelichten waarom deze afspraken zijn gemaakt en waar deze afspraken zijn vastgelegd? Welke andere afspraken met bijvoorbeeld woningcorporaties of gemeenten zijn er ten aanzien van de betreffende aparte wijken?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 5

Klopt het dat deze wijken vroeger onder de verantwoordelijkheid van het Ministerie van Financiën vielen? Kunt u toelichten wat de actuele eigendomsconstructie van deze wijken is?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 6

In hoeverre deelt u het beeld dat er sprake is van een terugkerende discussie in gemeenten met een aangewezen Molukse wijk, omdat spanningen ontstaan als niet-Molukkers een woning willen betrekken met soms zelf veiligheidsincidenten tot gevolg?

Dat beeld deel ik niet. In het merendeel van de gevallen zijn er geen problemen bij de toewijzing van woningen. Slechts in uitzonderlijke gevallen leidt dit tot een incident. In bijna alle gevallen kunnen zulke incidenten voorkomen worden door goede afspraken tussen de woningcorporatie en de bewoners van de wijk.

Vraag 7

Deelt u de mening dat, indien het uitgangspunt is dat de aangewezen Molukse wijken zijn gesticht om historisch begrijpelijke redenen, deze context niet generatie op generatie zonder meer gelijk blijft?

Zoals hierboven beschreven, zijn er met de Molukse gemeenschap afspraken gemaakt over voorrang bij toewijzing van woningen in bepaalde wijken. Ik ben van mening dat deze specifieke afspraak niet los van de historische context gezien kan worden. Buiten de incidenten waarvan de Gelderlander en de NOS melding hebben gemaakt, zijn mij vooralsnog geen signalen bekend die aanleiding geven tot een herijking van deze afspraak.

Vraag 8

Deelt u het algemene uitgangspunt dat het niet bevorderlijk is voor een samenleving wanneer bevolkingsgroepen in etnisch gesegregeerde wijken leven en dat in tijden van krapte op de woningmarkt het moeilijk te verdedigen is dat de ene bevolkingsgroep voorrang krijgt boven de andere? Zo ja, bent u bereid het gesprek aan te gaan met de Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG) en de Molukse gemeenschap over de spanningen die in deze wijken kunnen ontstaan en de wenselijkheid van voortzetting van dit beleid?

Zie antwoord vraag 7.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Linda's zoon (13) is over een paar maanden wees»?1

Ja.

Vraag 2

Deelt u de mening dat hier sprake is van een tragische situatie en schrijnend geval?

Het is onmiskenbaar triest dat een 13-jarige jongen, van wie de vader al eerder is overleden, nu ook zijn moeder heeft verloren.

Vraag 3

Kunt u aangeven hoe vaak minderjarige kinderen als wees een erfenis krijgen? Heeft u inzicht of deze specifieke situatie vaker voorkomt? Zo ja, hoe vaak?

Uit aangiftegegevens van de Belastingdienst blijkt dat in de periode van 2012 tot en met 2016 in totaal ongeveer 140 minderjarige kinderen als wees een erfenis hebben ontvangen. In ongeveer driekwart van deze gevallen was er belasting verschuldigd over de erfenis. Ik heb geen inzicht in hoe vaak de specifieke situatie uit het bericht voorkomt.

Vraag 4

Zijn er, omdat een minderjarige geen rechtshandelingen kan plegen zoals het aangaan van een lening of hypotheek, andere mogelijkheden om in deze situatie tot een oplossing te komen zodat deze jongen na het overlijden van zijn moeder in het huis van zijn overleden ouders kan blijven wonen? Zo nee, waarom niet?

Een minderjarige kan inderdaad niet zelfstandig een lening aangaan of zekerheid verstrekken in de vorm van een hypotheek. Het is in beginsel wel mogelijk dat de wettelijke vertegenwoordiger voor rekening van de minderjarige met machtiging van de kantonrechter een lening aangaat. Indien beide ouders zijn overleden is de voogd de wettelijke vertegenwoordiger. De kans dat een bank of andere geldverstrekker een lening zal (en mag) verstrekken aan een minderjarig kind met geen of weinig bestendige inkomsten is echter zeer gering. In het antwoord op vraag 7 ga ik in op de mogelijkheid van uitstel van betaling. Wat mij betreft ligt daarin de oplossing om situaties zoals deze te voorkomen. Of en zo ja welke andere mogelijkheden dan betalingsuitstel er voor Linda’s zoon zouden zijn geweest om in de woning te blijven wonen, valt zonder verdere kennis van de specifieke omstandigheden van de situatie niet aan te geven.

Vraag 5

Kunt u aangeven of er in de wet waarin de erfbelasting geregeld is (Wet van 28 juni 1956, inzake de heffing van de rechten van successie, van schenking en van overgang (Successiewet)) een hardheidsclausule is opgenomen die in deze situatie een oplossing kan bieden?

In de Algemene wet inzake rijksbelastingen is de zogenoemde hardheidsclausule opgenomen. Deze geldt ook voor de erfbelasting. Op grond van de hardheidsclausule kan een tegemoetkoming (vermindering) van belasting worden verleend als sprake is van een «onbillijkheid van overwegende aard». Daarvan is volgens bestendig gevoerd beleid alleen sprake als de toepassing van de wettelijke regels in een bepaalde situatie leidt tot een heffing die anders is dan de wetgever bij de totstandkoming van de wetgeving had voorzien. De hardheidsclausule ziet op de heffingvan erfbelasting. De betaling van verschuldigde erfbelasting moet daarvan worden onderscheiden. Dit laatste komt aan bod bij de beantwoording van vraag 7. Bij de heffing van erfbelasting wordt eerst de waarde van de erfrechtelijke verkrijging vastgesteld. Daarbij wordt geen onderscheid gemaakt tussen de aard van de verkregen goederen; schulden worden in aftrek gebracht. Over het saldo van de verkrijging wordt dan erfbelasting geheven. Als een kind erft van zijn ouder is de eerste circa € 21.000 aan waarde vrijgesteld van erfbelasting. Over de volgende ruim € 126.000 is 10% erfbelasting verschuldigd en over de resterende waarde 20%. De vrijstelling van € 21.000 geldt voor ieder kind, ongeacht de leeftijd. Vóór 2010 werd ook rekening gehouden met de leeftijd van het kind. Hoe jonger het kind was, hoe hoger de vrijstelling. Bij de herziening van de Successiewet 1956 per 1 januari 2010 heeft de wetgever er echter bewust voor gekozen om de getrapte vrijstelling voor jonge kinderen te laten vervallen en daarvoor in de plaats slechts één bedrag voor de verkrijging door een kind in wet op te nemen.2 Hoezeer ik ook meevoel met de trieste omstandigheden van de situatie, de heffing van erfbelasting met inachtneming van de kindvrijstelling en het kindtarief is een voorzien gevolg van de wetgeving. Het verlenen van een vermindering van erfbelasting met toepassing van de hardheidsclausule is daarom niet mogelijk. Ook de persoonlijke omstandigheden waarin de erfgenaam verkeert, kunnen daar geen verandering in brengen.

Vraag 6

Kunt u aangeven of er binnen de Algemene nabestaandenwet mogelijkheden zijn die tot een oplossing kunnen leiden?

De Algemene nabestaandenwet (Anw) biedt geen mogelijkheden die voor deze situatie een directe oplossing zouden kunnen bieden. De Anw biedt kinderen die ouderloos zijn geworden wel een maandelijkse uitkering indien de laatst overleden ouder verzekerd was voor de Anw. De hoogte van de wezenuitkering hangt af van de leeftijd van de wees. Voor een wees tussen de 10 en 16 jaar bedraagt de uitkering op dit moment € 615,23 bruto per maand inclusief tegemoetkoming maar zonder vakantiegeld. Het maakt voor deze uitkering niet uit of een kind andere inkomsten heeft. De wezenuitkering stopt in beginsel op het moment dat een wees 16 jaar wordt. De uitkering kan worden verlengd tot 21 jaar onder voorwaarden die samenhangen met het volgen van onderwijs of de zorg voor een huishouden. Vaak hebben kinderen van een overleden ouder ook recht op een uitkering van de pensioenuitvoerder. Dit is het wezenpensioen. De voorwaarden voor het wezenpensioen verschillen per pensioenregeling.

Vraag 7

Welke mogelijkheden zijn er voor uitstel van de erfbelasting, zodat een kind dat zijn ouders verliest niet vanwege fiscale verplichtingen ook nog gedwongen is het huis van zijn ouders te verkopen? Bent u bereid dit te overwegen en daarbij een (langjarige) betalingsregeling te hanteren?

In deze gevallen kan (de wettelijke vertegenwoordiger van) het kind schriftelijk een verzoek om uitstel van betaling indienen bij de Ontvanger van de Belastingdienst. In beginsel kan hij een betalingsregeling van maximaal twaalf maanden verzoeken. In bijzondere omstandigheden kan, onder voorwaarden, de Ontvanger een langere betalingsregeling gunnen. Of in deze situatie aanleiding bestaat voor een langdurige betalingsregeling, hangt af van alle omstandigheden van het geval, die de Ontvanger zorgvuldig zal moeten afwegen en beoordelen. Dat kinderen in gevallen als deze onder de huidige regelgeving niet zonder meer recht hebben op langdurig uitstel van betaling, vind ik niet wenselijk. Bovendien zou ingeval van langdurig uitstel invorderingsrente verschuldigd zijn, wat voor een kind uiteindelijk kan leiden tot een aanzienlijke schuld. Dat vind ik niet gewenst. Ik ben daarom voornemens om door middel van een wijziging in wet- en regelgeving een oplossing te bieden voor deze en andere schrijnende situaties waarbij het in rekening brengen van invorderingsrente niet wenselijk wordt geacht en het gewenst is om renteloos uitstel van betaling te verlenen.

Vraag 8

Bent u bereid om deze vragen zo snel mogelijk te beantwoorden?

De beantwoording van deze vragen heeft langer geduurd dan beoogd. De reden daarvan is dat de huidige mogelijkheden voor uitstel van betaling geen toereikende oplossing bieden voor situaties als deze. Zoals in het antwoord op vraag 7 aangegeven, is onderzocht op welke wijze een oplossing kan worden geboden en ben ik voornemens die oplossing te bieden door middel van een wijziging in wet- en regelgeving.

Vraag 1

Kent u de berichten «Proefproject «van gas af» stilgelegd»1, «Ineens was er een brief: voorlopig gaat uw wijk toch niet van het gas af»2 en «Proef in Purmerend met gasvrij maken van woonwijk ligt stil»?3

Ja.

Vraag 2

Op welke momenten is door de gemeente Purmerend gecommuniceerd over de voortgang van de proeftuin in de wijk Overwhere-Zuid? Kunt u hierbij expliciet aangeven welke voortgangsstatus van het project op die momenten gecommuniceerd is naar het Programma Aardgasvrije Wijken en uw ministerie?

Over alle 27 proeftuinen is regelmatig ambtelijk contact tussen de gemeenten en het Programma aardgasvrije wijken (PAW). Eén keer per jaar is er een voortgangsgesprek tussen de verantwoordelijke wethouder en de programmadirecteur van het PAW in het kader van de reflectieve monitor. De kennis en leerervaringen die in het lopende jaar worden opgedaan, worden in het eerste kwartaal van ieder jaar gerapporteerd aan de Tweede Kamer in de voortgangsrapportage over het PAW.
Specifiek over de communicatie over de voortgang van de proeftuin tussen Purmerend en het PAW kan het volgende worden gemeld.
Op 19 juni 2020 heeft Purmerend aan mij bericht dat de pilot binnen de proeftuin met 95 particuliere woningen en één school wordt afgerond.
In de bestuurlijke stuurgroep «aardgasvrij» worden de lessen van de gemeente en de partners gedeeld. De lessen die Purmerend heeft opgedaan middels de pilot zijn gedeeld in de bestuurlijke stuurgroep van 20 augustus 2020 en komen terug in de evaluatie van het eerste deelgebied. Deze evaluatie wordt nu opgesteld en wordt eind 2020 besproken in de gemeenteraad. Het PAW neemt geen deel aan deze stuurgroep, maar is wel op de hoogte gesteld van de lessen. Op basis hiervan werkt Purmerend aan een nadere uitwerking voor de opschaling naar de gehele proeftuin.
Op 22 september 2020 is ambtelijk contact geweest over een aantal vraagstukken die spelen met betrekking tot deze opschaling. Dit contact was mede bedoeld voor het overleg in het kader van de reflectieve monitor met Purmerend dat gepland staat voor 11 november.

Vraag 3

Op welke datum is uw ministerie geïnformeerd dat de proeftuin in Overwhere-Zuid tegen problemen opliep?

Zie vraag 2.

Vraag 4

Op welke datum is uw ministerie geïnformeerd dat de proeftuin in Overwhere-Zuid stilgelegd zou worden door de gemeente Purmerend?

De verantwoordelijke wethouder van Purmerend, Paul van Meekeren, heeft op 16 oktober 2020 schriftelijk aan de gemeenteraad van Purmerend gemeld dat de proeftuin in Overwhere-Zuid niet is stilgelegd. De gemeente heeft er voor gekozen meer tijd te nemen om de pilot met de eerste 95 woningen en een school, waarvan er 88 woningen en de school van het aardgas zijn afgehaald, te evalueren. Voor opschaling naar de schaalgrootte van de gehele proeftuin, 1.276 woningen en andere gebouwen, komen hier belangrijke lessen uit naar voren waar de gemeente samen met haar partners in de proeftuin goed bij stil wil staan. De gemeente heeft daarom aangegeven de komende periode te benutten voor deze evaluatie en voor het maken van nadere (bestuurlijke) afspraken voor het vervolg van de proeftuin. De conclusie dat de proeftuin is stilgelegd is dus niet correct, wel zal de proeftuin vertraging oplopen ten opzichte van de oorspronkelijke planning. Hierover zijn de gemeente en het PAW in contact, zoals aangegeven onder vraag 2.

Vraag 5

Herkent u de analyse van de projectleider dat sprake is van een «waslijst aan issues» en dat het project «keihard tegen een muur opgelopen» is? Zo nee, waarom is het project dan stilgelegd? Zo ja, kunt u de Kamer een uitputtende lijst sturen van de problemen waar dit project sinds de start tegenop gelopen is?

Zie ook het antwoord onder vraag 4. De gemeente heeft op basis van de leerervaringen uit de pilot aangegeven dat voor de verdere opschaling eerst een aantal issues moet worden opgelost en uitgewerkt om te komen tot een haalbaar en betaalbaar aanbod voor de bewoners in de gehele proeftuin. Het betreft op hoofdlijnen de volgende issues:
Wat de effecten hiervan zijn op de business case wordt momenteel onderzocht en zal resulteren in een uitvoeringsstrategie die eind dit jaar gedeeld zal worden met de gemeenteraad van Purmerend. Dit zal ook aan de orde komen tijdens het voortgangsoverleg met het PAW op 11 november 2020.

Vraag 6

Deelt u de vrees dat deze problemen ook bij veel andere projecten spelen, aangezien Overwhere-Zuid eerder een «lichtend voorbeeld» werd genoemd? Kunt u een uitputtende lijst sturen welke problemen door gemeenten gesignaleerd zijn bij de bestaande proeftuinen? Kunt u hierbij tevens expliciet vermelden op welk moment deze problemen gesignaleerd zijn?

Nee, ik deel deze vrees niet. Het feit dat bovenstaande issues in naar boven komen is begrijpelijk. De opgave richting een aardgasvrije gebouwde omgeving is voor iedereen nieuw en Purmerend kan als koploper nog nauwelijks bouwen op eerdere ervaringen van andere gemeenten. Het PAW is er juist om te leren op welke wijze de wijkgerichte aanpak kan worden ingericht en opgeschaald. De gemeenten lopen in de verschillende proeftuinen aan tegen een diversiteit aan knelpunten waarvan geleerd wordt. Ook worden oplossingen bedacht en gedeeld met elkaar zoals via het kennis- en leerprogramma van het PAW.
Een overzicht van de voortgang bij de proeftuinen zal ik aan uw Kamer sturen in het eerste kwartaal van 2021 middels de jaarlijkse voortgangsrapportage van het PAW.

Vraag 7

Welke les trekt u voor het programma uit het feit dat verduurzaming niet goed te combineren blijkt met het vervangen van riolering? Is het waar dat uw ministerie als standpunt hanteert om verduurzaming zoveel mogelijk te combineren met andere werkzaamheden? Deelt u de mening dat dit standpunt herzien moet worden naar aanleiding van de problemen die in de praktijk blijken? Zo nee, waarom niet?

De conclusie dat verduurzaming niet goed te combineren is met het vervangen van de riolering onderschrijf ik niet. Uit de verschillende ervaringen moet blijken in hoeverre er mogelijkheden zijn voor synergie tussen de vervanging van het riool en de aanleg van een warmtenet en wat ervoor nodig is dit te realiseren.
In algemene zin ben ik van mening dat het goed is de verduurzaming te combineren met andere activiteiten die in de wijk nodig zijn. Dit betreft niet alleen werkzaamheden in de ondergrond, maar in sommige gebieden bijvoorbeeld ook maatregelen op het gebied van leefbaarheid, veiligheid en stedelijke vernieuwing.
Ik deel niet de mening dat dit standpunt herzien moet worden naar aanleiding van de berichtgeving rond Purmerend. In de 2e ronde proeftuinen heb ik ook een aantal gemeenten geselecteerd waarin het verbinden van de energietransitie met andere opgaven in de wijk centraal staat.

Vraag 8

Bent u van mening dat het stilleggen van dit project «een zaak is van de gemeenteraad», zoals geciteerd in de NRC? Wat is uw verantwoordelijkheid in dit hele programma dan precies en waar is die vastgelegd?

De uitvoering van een proeftuin is inderdaad een zaak van de gemeente zelf. Het is de gemeente die de regie heeft en samen met de betrokken stakeholders en bewoners beslist op welke wijze de proeftuin wordt uitgevoerd. Het college van de gemeente legt hierover verantwoording af aan de gemeenteraad.
Mijn verantwoordelijkheid is dat ik samen met de Minister van EZK en de medeoverheden ervoor zorg dat met de proeftuinen en het kennis- en leerprogramma gewerkt wordt aan de inrichting en opschaling van de wijkgerichte aanpak. Zoals u weet is dit ook recent onderzocht door Rebel en de KWINK Groep middels een tussentijdse evaluatie van het PAW4. Hier komt het beeld naar voren dat het PAW een belangrijke rol vervult bij de aardgasvrije opgave van gemeenten. Rebel en KWINK Groep constateren dat de proeftuinen, het kennis- en leerprogramma en de beleidsagenda logische instrumenten zijn om invulling te geven aan de leerdoelstellingen van het programma en dat zij elkaar aanvullen. Ook geven ze aan dat de monitoringssystematiek van het programma goed is uitgewerkt. Rebel en KWINK Groep doen ook aanbevelingen voor verbetering en doorontwikkeling. Ik heb hierover uw Kamer bericht en aangegeven dat ik in het eerste kwartaal een aangepast programmaplan zal publiceren.

Vraag 9

Hoe verhoudt het standpunt dat hier sprake is van «een zaak van de gemeenteraad» zich tot het gegeven dat hier sprake is van kabinetsbeleid, met een programma waarin het Rijk projecten goedkeurt en subsidie verleent voor deze projecten? Deelt u de mening dat u alleen al op grond van art. 4:23 Algemene wet bestuursrecht een wettelijke verantwoordelijkheid heeft als subsidieverlenende Minister in deze casus? Zo nee, waarom niet?

Mijn rol betreft het maken van een selectie van proeftuinen op basis van aanvragen door gemeenten en het toekennen van een decentralisatie-uitkering via het gemeentefonds. Gemeenten hoeven bij deze uitkeringsvorm over de uitgave geen verantwoording af te leggen aan het Rijk. De financiële verantwoording verloopt via de jaarrekening van de gemeente.
Daarnaast zijn met alle proeftuingemeenten bestuurlijke afspraken gemaakt over de samenwerking op het vlak van leren en monitoring. Deze afspraken zijn vastgelegd in een convenant en hebben betrekking de opbouw van kennis en ervaring met betrekking tot het aardgasvrij maken van de wijk, het leveren van een bijdrage aan het kennis- en leerprogramma en het verwerven van inzicht in de condities die nodig zijn om de gekozen aanpak te consolideren, op te schalen en elders toe te passen. De gemeente spant zich vanuit haar rol als regisseur in om de proeftuinwijk conform de aanpak in het uitvoeringsplan en binnen de daarin genoemde termijn aardgasvrij te maken. Eventuele afwijkingen van het uitvoeringsplan worden met BZK besproken en vastgelegd. De convenanten zijn openbaar en gepubliceerd in de Staatscourant.

Vraag 10

Vindt u dat u verantwoordelijk bent voor de uitvoering van het klimaatbeleid in de gebouwde omgeving? Zo nee, hoe verhoudt dit zich tot het standpunt dat het stilleggen van projecten in het programma aardgasvrije wijken een exclusieve aangelegenheid van de gemeenteraad zou zijn?

Ja, samen met de Minister van EZK en de medeoverheden deel ik die verantwoordelijkheid. Zie verder mijn antwoord op vraag 8 en 9.

Vraag 11

Waarom is in de tussentijdse evaluatie door de Kwink groep en Rebel naar aanleiding van de motie Koerhuis4 nergens melding gemaakt van de problemen die spelen in Overwhere-Zuid? Deelt u de mening dat dit opmerkelijk is, aangezien er door de onderzoekers wel met de gemeente Purmerend is gesproken en het rapport Overwhere-Zuid aanhaalt als project waar inmiddels de eerste woningen aardgasvrij zijn gemaakt?

Vraag 12

Wist u ten tijde van het Algemeen Overleg klimaatakkoord gebouwde omgeving op 12 oktober j.l. van de problemen die speelden in Purmerend en dat de gemeente voornemens was dit project stil te leggen? Zo ja, waarom heeft u de Kamer voorafgaand of tijdens dat AO niet geïnformeerd over deze problemen?

Ik was op de hoogte van de actuele stand van zaken met betrekking tot de voortgang zoals beschreven bij vraag 2 t/m 5.

Vraag 13

Bent u van mening dat u het programma aardgasvrije wijken onder controle heeft? Welke concrete stappen zijn er, sinds u geïnformeerd bent, ondernomen om herhaling van de problemen uit Purmerend in andere gemeenten te voorkomen?

Middels de tussentijdse evaluatie van het PAW en mijn reactie naar uw Kamer heb ik aangegeven hoe het PAW ervoor staat en op welke wijze verbeteringen mogelijk zijn.
Er is geen reden om op basis van de ervaringen van Purmerend specifieke acties te ondernemen om het PAW anders in te richten. Om de leerervaringen uit Purmerend en andere proeftuinen vast te leggen en breed te kunnen delen met alle gemeenten en belanghebbenden vinden jaarlijks reflectieve monitoringsgesprekken plaats. Zoals aangegeven onder vraag 2 zal dit gesprek binnenkort ook met Purmerend plaatsvinden.

Vraag 14

Kunt u deze vragen beantwoorden voor het WGO Wonen en Ruimte op 9 november a.s.?

Ja.

Vraag 1

Kent u de berichten «Microwoning: een «echt» huis voor minder dan 2 ton»1 en «Flexwoningen, wel te huur niet te koop»?2

Ja.

Vraag 2

Hoeveel projecten zoals beschreven in het eerste bericht worden op dit moment gerealiseerd of zijn al opgeleverd in Nederland?

Hoewel het CBS daaraan werkt, is er nog geen landelijke registratie of monitor van micro- of flexwoningen. Het antwoord op uw vraag moet ik u daarom schuldig blijven. Wel blijkt uit diverse onderzoeken van het Expertisecentrum Flexwonen dat de bouw van flexwoningen toeneemt. Het CBS verwacht in de loop van 2021 een eerste monitor inclusief tijdelijke woningen gereed te hebben.

Vraag 3

Bent u bereid dit soort projecten te stimuleren?

Mijn Stimuleringsaanpak Flexwonen is gericht op de totstandkoming van meer flexwoningen. Er ontstaan op de woningmarkt meer mogelijkheden voor diverse groepen woningzoekenden door het toepassen van flexibele woningbouw, zoals microwoningen. Starters kunnen hier bijvoorbeeld mee geholpen zijn.

Vraag 4

Is het waar dat de microwoningen/flexwoningen uit dit bericht aan te schaffen zijn met een hypothecaire lening?

De Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) en het Verbond van Verzekeraars zeggen dat financiering met een hypothecaire lening in principe mogelijk is. Wel dient een microwoning of flexwoning te voldoen aan de eisen en voorwaarden die een kredietverstrekker stelt. Specifiek voor flexwoningen dient er gekeken worden of er sprake is van een bijzondere eigendomssituatie waardoor het vestigen van hypotheek niet mogelijk is, of de aanwezigheid van een tijdelijke woonbestemming. In dat laatste geval dient na afloop van deze bestemmingsperiode de hypotheek volledig te zijn afgelost. Dit omdat de woningeigenaar mogelijk gedwongen wordt de woning te verplaatsen en de geldverstrekker dan geen hypotheekrecht meer heeft.
Als een microwoning of flexwoning aan de Voorwaarden & Normen van NHG voldoet is ook financiering met NHG mogelijk. Voor flexwoningen kan bijvoorbeeld in de Voorwaarden & Normen (V&N) van NHG de mogelijkheid om woonwagens (inclusief standplaats) te financieren worden gebruikt. Hiervoor geldt (per 1 januari 2021) een kostengrens van € 197.000 (inclusief standplaats).

Vraag 5

Denk u dat de optie van het aangaan van een hypothecaire lening voor het aanschaffen van een flexwoningen een groot aandeel kan leveren in het oplossen van de huidige woningnood en het behalen van de gestelde ambitie van het plaatsen van 15.000 flexwoningen per jaar in Nederland? Zo nee, waarom niet?

Zoals is genoemd in het antwoord op vraag 3 ontstaan er op de woningmarkt meer mogelijkheden door het toepassen van flexibele woningbouw. Daarom stimuleer ik deze ontwikkeling ook. Als, zoals het artikel suggereert, gebruik gemaakt wordt van overgeschoten stukjes grond nabij grotere bouwprojecten voor verplaatsbare woningen of als gekeken wordt naar slimme oplossingen om binnenstedelijk te verdichten, bijvoorbeeld door optopping of door gebruik te maken van blinde kopgevels, kunnen interessante typologieën aan de bestaande woonprogramma’s worden toegevoegd. Dit blijkt ook uit de voorlopige resultaten van de ontwerpstudie die ik samen de Rijksbouwmeester laat uitvoeren naar de mogelijkheden van verdichten (of herstructureren) met flexibele woningbouw.
Het kunnen aanschaffen van dit type woningen met behulp van een hypothecaire lening, zal de projectontwikkeling en innovaties op dit terrein zeker bevorderen. Flexwoningen kunnen ook gehuurd worden of de aankoop ervan kan op andere wijze dan een hypotheek worden gefinancierd. In hoeverre de optie tot hypothecaire financiering bijdraagt aan de door de Tweede Kamer uitgesproken doelstelling van 15.000 flexwoningen per jaar, kan ik dus op voorhand niet inschatten.

Vraag 6

Is het ook mogelijk een hypotheek te krijgen voor microwoningen/flexwoningen als de woning geplaatst is op erfpachtgrond? Zo nee, hoe verhoudt zich dat ten opzichte van vaste woningen in Amsterdam die op erfpachtgrond zijn gebouwd, waarvoor wel een hypotheek wordt verschaft?

Ja, de voorwaarden voor financiering op erfpacht voor bestaande woningen en nieuwbouwwoningen zijn ook van toepassing op microwoningen en flexwoningen. Het is dus mogelijk om een hypotheek te krijgen voor microwoningen en flexwoningen op erfpachtgrond.

Vraag 7

Kan een hypotheek ook verschaft worden voor een flexwoning die voor 15 jaar op een bepaalde locatie bestemd is? Zo nee, waarom is dit niet mogelijk en hoe kan dit wel mogelijk gemaakt worden?

Ja, dit is mogelijk. Bij het verstrekken van een hypotheek zal de looptijd logischerwijs aangepast worden op de termijn waarop de woning in gebruik mag zijn. In dit geval is een lening die langer loopt dan 15 jaar niet in het belang van de klant en de geldverstrekker. De NVB heeft aangegeven dat er partijen zijn die ook voor kortere looptijden, zoals 15 jaar, een hypotheek aanbieden. Een deel van de geldverstrekkers biedt echter geen hypotheek met een looptijd van 15 jaar.
Consumenten kunnen dus een korter lopende hypotheek afsluiten. Wel dienen de hogere maandlasten die horen bij een aflossing van 15 jaar uiteraard te passen binnen hun financiële mogelijkheden. Omdat de woningwaarde en koopsom voor flex- en microwoningen vaak lager is, wordt de gevraagde hypotheek ook lager. Dit kan de hogere maandlasten van een korte looptijd weer mitigeren.

Vraag 8

Hoeveel kost het voor een projectontwikkelaar van flexwoningen om zijn flexwoning-locatie te voorzien van nutsvoorzieningen, zoals water, riolering en stroom?

Dat zal per project verschillen en afhankelijk zijn van de locatie die het betreft. Over het algemeen is de aansluiting op het riool een gemeentelijke dienst en zijn de overige geprivatiseerd. In het geval van tijdelijke woningen dient rekening te worden gehouden met kosten voor aan- én afsluiting. De kosten voor aansluiting op het riool en de nutsvoorzieningen zijn afhankelijk van de aanbieders. Als voorbeeld kan het overzicht dat in 2016 is gemaakt voor de BouwEXPO Tiny Housing in Almere voor de aansluitingen (dus niet de afsluitingen) worden genomen. Hierbij kwamen de kosten uit op circa € 800 voor elektra, circa € 1.160 voor water; € 500 voor riolering en circa € 7.000 voor stadswarmte. Eventueel kunnen de eenmalige kosten voor aan- en afsluiting worden verlaagd door gebruik te maken van centrale aansluitingen waarbij de rekening gelijk over gebruikers of via tussenmeters wordt verdeeld.

Vraag 9

Deelt u de mening dat een koopwoning voor iedereen bereikbaar moet zijn, ook in de vorm van een flexwoning?

Ik vind het belangrijk dat mensen een woning kunnen kopen of huren die zo veel mogelijk aansluit op hun wensen. Door flexibele woningbouw ontstaan er meer mogelijkheden op de woningmarkt voor diverse groepen woningzoekenden. Het is afhankelijk van de persoonlijke situatie en wensen welk type woning passend is. De bereikbaarheid van een koopwoning hangt af van de financieringsmogelijkheden van een consument. Als een hypotheek passend is bij de financiële situatie van de consument en de in het antwoord op vraag 4 genoemde aspecten niet belemmerend zijn, is een financiering met een hypotheek ook mogelijk.

Vraag 10

Bent u bereid in gesprek te gaan met al de nodige partijen om de mogelijkheden van een hypothecaire lening voor flexwoningen die maar bestemd zijn voor 15 jaar, te bespreken en de Kamer hier nader over te informeren?

Verschillende geldverstrekkers bieden deze mogelijkheid, zoals aangegeven in het antwoord op vraag 7. Ik zie daarom op dit moment geen aanleiding om hierover in gesprek te gaan met geldverstrekkers.

Vraag 11

Wilt u deze vragen voor het geplande wetgevingsoverleg Wonen en Ruimte op maandag 9 november beantwoorden?

Voor de beantwoording van de vragen heb ik informatie verzameld bij verschillende instanties en marktpartijen. Dit vergde enige tijd, waardoor beantwoording niet voor 9 november gelukt is. Hierover heb ik uw Kamer middels een uitstelbrief op 4 november geïnformeerd.

Vraag 1

Kent u het bericht «Krotbeleggen: «triest» spel van een beursfonds drijft gemeentes tot wanhoop»?1

Ja.

Vraag 2

Kunt u reageren op de beschreven praktijk? Hebt u hierover contact met de betrokken gemeenten of met de VNG?

Het is in het algemeen onwenselijk dat gebouwen en monumenten slecht worden onderhouden, los van het motief waarmee van het noodzakelijke onderhoud wordt afgezien. Dat kan de monumentale waarde van een bouwwerk aantasten en het bouwwerk kan een gevaar opleveren voor gebruikers en de omgeving.
Gemeenten zijn in dit soort gevallen het bevoegd gezag voor toezicht en handhaving. Elke gemeente heeft dezelfde mogelijkheden om op te treden. Zij kunnen handhavend optreden op grond van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) respectievelijk de Woningwet wegens achterstallig onderhoud. De kosten van de herstelmaatregelen en de ambtelijke kosten die daarmee gepaard gaan, kunnen op de eigenaar worden verhaald. Als het gaat om monumenten, verleent de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed (RCE) desgevraagd assistentie bij handhavingszaken. Dat gebeurt ook in het geval van Huis Ivicke.
De eigenaar van dit pand heeft noodzakelijke instandhoudingsmaatregelen niet uitgevoerd. De gemeente Wassenaar is daarom een bestuursrechtelijk handhavingstraject gestart om de eigenaar hiertoe te bewegen. Daarnaast heeft de gemeente bij de politie aangifte gedaan van opzettelijke verwaarlozing van het rijksmonument. De last onder bestuursdwang heeft als resultaat gehad dat de eigenaar op 4 januari 2020 is begonnen met het uitvoeren van een aantal door de gemeente voorgeschreven noodmaatregelen, zoals het opnieuw wind- en waterdicht maken van de dakkapellen. Inspecteurs van de gemeente Wassenaar constateerden echter dat de werkzaamheden niet op de juiste manier werden uitgevoerd en hebben de werkzaamheden stilgelegd. Hierna heeft de eigenaar een kort geding aangespannen. Volgens het vonnis dat het Financieel Dagblad in handen heeft, concludeerde de rechter «dat het plan van de eigenaar op sommige punten afwijkt van de eerder opgelegde bestuurslast, waardoor de gemeente terecht mocht vrezen voor «een overtreding». Mede gelet op het «algemeen belang» mocht de gemeente de boel stilleggen.» 2

Vraag 3

Deelt u de mening dat het bewust laten verkrotten van monumenten omwille van grondposities niets meer of minder is dan parasiteren op de samenleving? Deelt u het moreel appèl dat de Wassenaarse VVD heeft gedaan?

Het is niet wenselijk als monumenten niet goed worden onderhouden. De aanleiding en motieven om monumenten niet te onderhouden, lopen uiteen en zijn vaak lastig te achterhalen. Maar als een monument bewust niet wordt onderhouden, is dat vanzelfsprekend zeer onwenselijk.
Een moreel appèl op beleggers om niet te investeren in ondernemingen die bewust monumenten laten verkrotten, is sympathiek. Tegelijkertijd mag verondersteld worden dat beleggers in dit beursfonds in de regel over voldoende kennis en ervaring beschikken om de aanzienlijke risico’s te zien van ondernemingen die bewust monumenten laten verkrotten. De grondposities zijn veel minder rooskleurig dan wellicht door één van de geïnterviewden in het artikel in het Financieel Dagblad wordt verondersteld. De praktijk van het verkrotten van een monument wijzigt namelijk niet de status en de bescherming die het monument op grond van de aanwijzing als monument geniet. De eigenaar van een monument kan, zoals hiervoor in vraag 2 is weergegeven, door de gemeente worden gedwongen om herstelmaatregelen te treffen waarbij de kosten van de herstelmaatregelen en de daarbij gepaard gaande ambtelijke kosten in principe op de eigenaar worden verhaald. Uitbreidings -of verbouwingsmogelijkheden van een monument zijn beperkt en alleen mogelijk als daarvoor vooraf vergunning wordt verleend. Bestemmingsplanregels die van toepassing zijn op monumenten, zijn doorgaans conserverend van aard. Ook in Wassenaar is dat het geval. Het is aan de gemeente om te beslissen om meer bouwmogelijkheden te bieden. De gemeenteraad van Wassenaar heeft recent het conserverende karakter van percelen met een monumentaal karakter nog eens onderstreept door in 2018 het Paraplubestemmingsplan Cultureel Erfgoed Wassenaar (gewijzigd) vast te stellen.

Vraag 4

Is het mogelijk vennootschappen van de beurs te weren als hun activiteiten rechtstreeks ingaan tegen elk maatschappelijk belang? Zo ja, geldt dat alleen voor nieuwe noteringen of ook voor vennootschappen waarvan de aandelen reeds genoteerd zijn? Is de bestaande wet- en regelgeving hiervoor toereikend, welke middelen staan ter beschikking en wie moet die inroepen? Welke rol heeft de Autoriteit Financiële Markten (AFM) hierin?

De Europese Noteringsrichtlijn stelt regels over de toelating van effecten tot de officiële notering aan een effectenbeurs en de informatie die over deze effecten moet worden gepubliceerd.3 Marktpartijen die een effectenbeurs exploiteren kunnen op basis van deze richtlijn zelf regels stellen over de notering van effecten op de door hen geëxploiteerde effectenbeurzen. Euronext heeft deze bepalingen opgenomen in het Euronext Rule Book. Dit Rule Book kent algemene noteringsvereisten voor effecten en de uitgevende instellingen. Euronext kan een aanvraag tot toelating tot de handel van een effect op haar markten weigeren op basis van iedere passende reden, waaronder begrepen de situatie dat de uitgevende instelling niet voldoet aan de toepasselijke regels van Euronext.
Daarnaast kan Euronext met betrekking tot effecten die zijn toegelaten tot de handel op haar effectenmarkt iedere maatregel treffen die zij noodzakelijk acht om een eerlijke, ordelijke en efficiënte werking van haar markten te bewerkstelligen. Tot die maatregelen behoren onder andere het opleggen van specifieke voorwaarden om te bewerkstelligen dat de toepasselijke regels van Euronext worden nageleefd, het schorsen van de handel of het uitsluiten van de betreffende effecten van de handel. Tot slot kan Euronext de effecten die zijn toegelaten tot de notering of handel op haar markten uitsluiten. Een dergelijke uitsluiting op initiatief van Euronext kan plaatsvinden, indien de betrokken uitgevende instelling niet voldoet aan de voorgeschreven verplichtingen of indien er feiten of omstandigheden plaatsvinden die schadelijk zijn voor de reputatie van Euronext.
Euronext beschikt daarmee binnen de kaders van haar Rule Book over een discretionaire bevoegdheid om een aanvraag tot toelating tot de handel van een effect op haar markten te weigeren dan wel effecten die reeds zijn toegelaten tot de handel op haar markten van die handel uit te sluiten. Als het gaat om de uitoefening van deze bevoegdheid is terughoudendheid gepast. Een besluit tot het uitsluiten van de handel van bepaalde effecten tast namelijk de belangen aan van de personen die in deze effecten hebben belegd. Een dergelijke ingrijpende maatregel kan alleen in uitzonderlijke omstandigheden gerechtvaardigd zijn.4
Het toezicht van de AFM op uitgevende instellingen ziet met name op beoordeling van het prospectus bij uitgifte, de naleving van regelgeving met betrekking tot de publicatie van voorwetenschap en op de financiële verslaggeving. De AFM kan toezichtsbevoegdheden inzetten als een uitgevende instelling niet aan de geldende wet- en regelgeving op deze terreinen voldoet. De AFM heeft geen wettelijk mandaat voor de beoordeling van het maatschappelijk belang van de activiteiten van een uitgevende instelling.

Vraag 5

Bent u bereid vervolgstappen te ondernemen om deze activiteiten te bestrijden? Zo ja, welke? Zo nee, waarom niet?

Zoals aangegeven is het van belang dat als monumenten verkrotten, deze worden hersteld en dat het achterstallig onderhoud op de juiste wijze wordt gepleegd. Gemeenten beschikken op grond van de huidige wetgeving (Wabo en Woningwet) en de Omgevingswet over ruime mogelijkheden om het achterstallig onderhoud alsnog te laten uitvoeren. Uit de casus Wassenaar blijkt dat de gemeente de haar ter beschikking staande dwangmaatregelen inzet, maar dat ook de eigenaar de hem ter beschikking staande rechtsmiddelen inzet. Ook al is het een vermoeden, het zal in de praktijk niet gemakkelijk zijn om aan te tonen dat een onderneming een monument uitsluitend verwerft om een grondpositie te verkrijgen en daarom een monument laat verkrotten. Via het bestemmingsplan – en vanaf 2022 via het omgevingsplan – kunnen gemeenten bovendien voorkomen dat aan monumenten ruimere bouwmogelijkheden worden toegekend.
Maatregelen die interveniëren in beursnoteringen, of bovengenoemde dwangmaatregelen, zijn zeer ingrijpend en tasten het eigendomsrecht en het vrije economische verkeer van goederen en rechten aan. Onze indruk is dat over het algemeen een beperkte inzet van bestuurlijke dwangmaatregelen richting een eigenaar passender en in veel gevallen voldoende is om noodzakelijk onderhoud te laten plegen. Het ligt op basis van deze – casuïstische – uitzondering op de regel niet voor de hand verdergaande, algemene, dwangmaatregelen te initiëren. Zulke maatregelen zullen hun weerslag hebben op het maatschappelijk en juridisch draagvlak en het is de vraag in hoeverre nieuwe, algemeen geldende dwangmaatregelen in de praktijk effectief en uitvoerbaar zullen zijn. Verwacht mag worden dat het opleggen van deze maatregelen ieder voor zich ook weer kunnen leiden tot gerechtelijke procedures. Om die reden zien wij geen aanleiding voor vervolgstappen.