Vraag 1

Bent u bekend met het artikel «Huurders opgelicht door gesjoemel met energielabels»?1

Ja.

Vraag 2

Wat vindt u ervan dat in Groningen op grote schaal huurders zijn opgelicht en veel te hoge huren moesten betalen?

Ik ben op de hoogte van de uitspraak van de Huurcommissie over te hoge huren door onjuiste energielabels in Groningen. Dit soort praktijken vind ik, evenals het vragen van te hoge huren in zijn algemeenheid (zeker in de gereguleerde sector), uiterst onwenselijk. Daarom neem ik diverse maatregelen om deze problematiek aan te pakken, zoals het wetsvoorstel goed verhuurderschap en het dwingend maken van het woningwaarderingsstelsel (WWS).

Vraag 3

Vermoedt u ook dat dit veel meer en breder voorkomt in Nederland? Heeft u inzicht hoeveel huurders dit ongeveer treft en hoeveel huur zij ten onrechte betaalden?

Sinds een jaar loopt er een pilot bij de Huurcommissie omtrent twijfels over het energielabel in relatie tot de huurprijs. Bij 84% van de zaken in de pilot betreft het complexen in Groningen, waardoor het probleem zich daar momenteel lijkt te concentreren.
In meer algemene zin ben ik ermee bekend dat het in Nederland voorkomt dat huurders een huur betalen die hoger is dan de maximale huur bij toepassing van het WWS. Het landelijke Woononderzoek Nederland (WoON2021) toont aan dat ongeveer de helft van de circa 284.000 private huurwoningen tot 145 punten (rond de liberalisatiegrens) voor een hogere huurprijs wordt verhuurd dan het WWS-maximum. Deze huurders betalen gemiddeld circa € 150,- boven op het WWS-maximum. Middels het wetsvoorstel goed verhuurderschap en het dwingend maken het WWS ben ik voornemens dit probleem aan te pakken.

Vraag 4

Zo nee, bent u bereid hier onderzoek naar te doen om dit probleem in kaart te brengen en actie te ondernemen om huurders recht te doen?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 5

Bent u bereid het vragen van te hoge huren strafbaar te stellen, zodat sneller kan worden opgetreden tegen huisjesmelkers?

Ik ben het met u eens dat het vragen van te hoge huren aan banden moet worden gelegd en dat tegen verhuurders die toch te hoge huren vragen opgetreden moet worden. Ik kies er daarom voor om het WWS dwingend te maken en daar bestuursrechtelijke handhaving op mogelijk te maken. Dat doe ik op de eerste plaats door gemeenten via het wetsvoorstel goed verhuurderschap de mogelijkheid te geven om via de gebiedsgerichte verhuurvergunning het WWS af te dwingen richting verhuurders. Daarnaast werk ik aan een separaat wetsvoorstel om het WWS landelijk dwingend te maken.
Het aanpakken van dit probleem via het strafrecht acht ik niet wenselijk, omdat handhaving op huurprijzen daarmee een taak wordt van het Openbaar Ministerie (OM). Daarmee wordt handhaving afhankelijk van de prioriteitsstelling van het OM. Ook zou het er voor zorgen dat er een samenloop tussen drie verschillende rechtsgebieden op dit onderwerp ontstaat: privaat- (Huurcommissie en kantonrechter), bestuurs- (gemeenten in het kader van het wetsvoorstel goed verhuurderschap) en strafrecht (OM). Een dergelijke stapeling van rechtsgebieden zou een grote complicerende werking hebben en is daarom niet wenselijk.

Vraag 6

Bent u ermee bekend dat, zelfs als objectief door de huurcommissie is vastgesteld dat labels onjuist zijn, labels onveranderd kunnen blijven zodat volgende huurders wederom teveel huur betalen? Bent u bereid ervoor te zorgen dat foute labels worden aangepast?

Ja, ik ben ermee bekend dat de toets van de Huurcommissie in de pilot niet leidt tot het registreren van een nieuw energielabel. Dit heeft te maken met de taak van de Huurcommissie, die zich beperkt tot uitspraken over de huurprijs. Om te voorkomen dat een nieuwe huurder opnieuw te veel huur betaalt door het energielabel dat geldig is gebleven ondanks de uitspraak van de Huurcommissie, heb ik met de Huurcommissie afgesproken dat zij als onderdeel van de pilot de certificerende instelling informeert. Deze partij kan als onderdeel van het kwaliteitsborgingssysteem van het energielabel wel handelen. Controle door een certificerende instelling kan resulteren in het verbeteren of intrekken van een energielabel.
De reguliere steekproeven van certificerende instellingen kunnen er ook toe leiden dat een onjuist energielabel wordt aangepast of ongeldig wordt verklaard, waardoor op voorhand wordt afgevangen dat een huurder naar de Huurcommissie zou moeten stappen.
Momenteel wordt de pilot van de Huurcommissie geëvalueerd. Ik ben bereid om na deze pilot te bezien welke rol de Huurcommissie kan vervullen met betrekking tot het geregistreerde energielabel.

Vraag 7

Laat u het niet teveel aan gemeenten over om dit landelijke probleem op te lossen? Bent u bereid ook zelf actie te ondernemen om deze fraude aan te pakken?

Nee, de gemeente heeft geen rol in de kwaliteitsborging van het energielabel. In de regelgeving wijs ik een kwaliteitsborgingssysteem aan waarbij onder meer steekproeven worden getrokken op geregistreerde energielabels om de kwaliteit daarvan te controleren. In mijn brief van 30 november 2022 (Kamerstuk 30 196, nr. 804) heb ik maatregelen aangekondigd om het kwaliteitsborgingssysteem te verbeteren. De maatregelen richten zich op het scherper monitoren van de prestaties van de energieadviseur en bij constatering van fraude kan de vakbekwaamheid ingetrokken worden.
Daarnaast loopt er, zoals aangegeven in mijn antwoord op vraag 6, momenteel een pilot bij de Huurcommissie. Ik heb deze afgelopen jaar samen met de Huurcommissie gestart met het oog op huurders die twijfels hebben over het energielabel met een mogelijke invloed op hun huurprijs. Komende tijd evalueer ik de pilot en besluit ik hoe hier mee verder te gaan. Tegelijkertijd werk ik aan het beter beschikbaar stellen van het label aan de huurder via MijnOverheid.
Bij al deze acties heb ik geen rol neergelegd bij de gemeente.

Vraag 8

Bent u bereid bij fraude met energielabels ook consequenties voor verhuurders op te nemen in de nog door de Kamer te bespreken Wet goed verhuurderschap?

Gemeenten krijgen op basis van het wetsvoorstel goed verhuurderschap de mogelijkheid om via de gebiedsgerichte verhuurvergunning het WWS af te dwingen richting verhuurders. Verhuurders dienen zich bij het bepalen van het puntenaantal van een gereguleerde woning te baseren op een geregistreerd label in EP-online. Een verhuurder mag er in beginsel vanuit gaan dat het daarin opgenomen label kloppend is. Indien de verhuurder zich bij het puntenaantal op een ander label heeft gebaseerd en dit een hogere huurprijs tot gevolg heeft, wordt niet voldaan aan de vergunningsvoorwaarde. De gemeente kan hier dan op grond van het wetsvoorstel reeds tegen optreden (bijvoorbeeld via boetes).

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Woningbouw loopt vast: kopers én bouwers haken af» uit De Telegraaf?1

Ja.

Vraag 2

Wat is de prognose van het aantal op te leveren nieuwbouwwoningen in 2023?

In 2022 zijn 74.217 woningen toegevoegd door nieuwbouw (CBS – voorlopige cijfers). Prognoses vanuit verschillende organisaties (bijvoorbeeld de prognoses van EIB2, banken en de NVM) lopen uiteen en zijn met onzekerheden omgeven. Samen met medeoverheden, marktpartijen werken we eraan om de productie te verhogen. Hierover maken we afspraken in de woondeals, heb ik een plan van aanpak opgesteld over het versnellen van processen en procedures, zijn er financiële regelingen, zoals de WBI om de woningbouwproductie te stimuleren en wordt geïnvesteerd in een groot aantal locaties via de MIRT afspraken (6 miljard euro in woningbouw en infrastructuur en 1,6 miljard in versnellingsmaatregelen). Ik heb uw Kamer hierover op 7 februari 2023 geïnformeerd.3 Over de prognoses over 2023 en verder, informeer ik uw Kamer medio dit jaar.

Vraag 3

Wat is het effect van overheidsmaatregelen, zoals de regulering van de middenhuur, voor de woningbouwprojecten die enerzijds binnenkort van start gaan en die anderzijds nog moeten worden ontwikkeld?

Door de regulering van het middensegment bepaalt het woningwaarderingsstelsel (WWS) per 2024 voor woningen tot 187 de maximale huurprijs. Woningen die op basis van punten in het middensegment thuishoren, maar nu een hogere huurprijs hebben, zullen dan bij een nieuwe verhuring hun prijs moeten verlagen. Voor nieuwbouw geldt dat er voor de start van de bouw rekening wordt gehouden met een bepaalde huurprijs. Door de regulering kan het zijn dat een woning voor minder verhuurd kan worden dan hetgeen waar de ontwikkelaar rekening mee had gehouden. Het geïsoleerde effect van de regulering is echter niet eenduidig te bepalen. Ook andere factoren, zoals de ontwikkeling van de rente en bouwkosten beïnvloeden de nieuwbouw.
Ondanks de regulering moet het voldoende aantrekkelijk blijven om te investeren in nieuwbouw. Hier heb ik bij de vormgeving van de regulering veel aandacht voor gehad. Zo heb ik ervoor gekozen om het WWS te moderniseren, zodat de kwaliteit van een woning beter wordt gewaardeerd en het stelsel beter aansluit bij de kwaliteit van middenhuurwoningen die nu gebouwd worden. Een onderdeel van deze moderniseringsslag is dat betere energielabels meer punten krijgen en slechtere energielabels aftrekpunten. Daarnaast wil ik een tijdelijke opslag invoeren voor nog op te leveren nieuwbouwwoningen ter hoogte van 5% op de maximale huurprijs voor 10 jaar. Uitgangspunt is dat dit geldt voor middenhuurwoningen die worden opgeleverd na 1 januari 2024 en waarvan de bouw gestart is voor 1 januari 2025.4 Deze opslag moet helpen om dat geplande projecten door te kunnen laten gaan. Daarna acht ik het redelijk dat partijen hebben kunnen anticiperen op de regulering.

Vraag 4

Welke verklaring heeft u voor het feit dat grote institutionele beleggers Nederland op dit moment volledig links zouden laten liggen ten aanzien van de bouwopgave, terwijl deze beleggers juist nodig zijn om de woningmarkt vlot te trekken met hun investeringen in grote woningbouwprojecten?

Ik deel de opvatting dat ook beleggers nodig zijn voor de woningbouw. Tegelijkertijd deel ik uw opmerking niet dat grote institutionele beleggers Nederland op dit moment volledig links zouden laten liggen. Samen met gemeenten en provincies neem ik de regie op woningmarkt. In de regionale woondeals wordt de woningbouwprogrammering tot en met 2030 afgesproken door provincie, gemeenten en Rijk. Om deze aantallen woningen te realiseren zullen gemeenten de instrumenten die ze daarvoor hebben ook moeten inzetten. Zij moeten daarbij nauw samenwerken met marktpartijen. Daarin worden ook plannen gemaakt voor middenhuur die ook door institutionele beleggers moeten worden gerealiseerd.

Vraag 5

Bent u het met de stelling in het artikel eens dat het niet slim is om vooral de focus te leggen op gestapelde bouw in binnensteden? Zo nee, waarom bent u het hier niet mee eens?

Om de woningbouwopgave te realiseren moeten alle kansrijke locaties benut worden: binnenstedelijk en buitenstedelijk. Om aan te sluiten bij de woonbehoefte worden er daarbij zowel eengezinswoningen gebouwd als gestapelde woningen: zowel binnenstedelijk als aan randen van steden en dorpen. Volgens gegevens van ABF betreft ongeveer 51% procent van de woningen eengezinswoningen en 49% appartementen. Om de woningbouwbouwdoelstelling van 900.000 woningen tot en met 2030 te halen is het vooral van belang om overal kansrijke locaties te ontwikkelen: binnenstedelijk én buitenstedelijk. Zie ook mijn brief aan uw Kamer van 7 februari 2022 over de ontwikkeling van (grootschalige) woningbouwlocaties.5

Vraag 6

Onderschrijft u dat er meer kansen liggen voor buitenstedelijk bouwen, mede gelet op het feit dat binnenstedelijke projecten gevoelig zijn voor economische fluctuaties?

Ik constateer dat woningbouw voor alle locaties ingewikkelder wordt vanwege stijgende bouwkosten, gebrek aan menskracht en marktomstandigheden die veranderen. Dat geldt zowel voor binnenstedelijke als buitenstedelijke locaties. Zo kan er bij buitenstedelijke ontwikkelingen ook sprake zijn van complexiteit vanwege een samenhang van ruimtelijke opgaven zoals, infrastructuur, water en bodem, ligging in de nabijheid van natuurgebieden, of nabij windparken. Daarom is mijn inzet gericht op versnelling van de woningbouw, op zowel grote en kleinere locaties die snel te realiseren zijn, in de stad en aan de randen van gemeenten. De potentie van buitenstedelijke locaties wordt nu ook al benut. ABF raamt dat 35 à 40% van de huidige woningbouwplannen buiten bestaand bebouwd gebied ligt.
Ik wil buitenstedelijke locaties benutten zonder daarbij afbreuk te doen aan de uitgangspunten rondom zuinig ruimtegebruik en de bescherming van belangen zoals landschap en natuur. In dat verband is ook de Ladder voor duurzame verstedelijking van belang. Zoals in mijn brief van 7 februari aangegeven, wordt onderzoek gedaan naar de werking van de Ladder voor duurzame verstedelijking6. Daarbij ga ik naast gemeenten en provincies ook in gesprek met bouwondernemingen, projectontwikkelaars en hun marktorganisaties om zo een beter en vollediger beeld te krijgen van de knelpunten die zij ervaren en welke oplossingen daarvoor kunnen worden gevonden. Over de uitkomsten informeer ik uw Kamer in het tweede kwartaal van dit jaar.

Vraag 7

Deelt u de mening dat we, juist in tijden van grotere economische onzekerheid, moeten blijven doorbouwen om te voorkomen dat we een herhaling van zetten krijgen?

Ja, die mening deel ik met u. Juist vanwege de moeilijke omstandigheden is het belangrijk dat we samen optrekken in de uitvoering van het beleid gericht op de realisatie van de woningbouwplannen. Zorgen dat we tempo maken met de ontwikkeling van locaties is daarbij een belangrijk onderdeel. Daartoe informeerde ik u in januari over het plan van aanpak om de totstandkoming van woningen te versnellen. Ook versterk ik samen met provincies en gemeenten de regie op de woningbouw, door via woondeals af te spreken wanneer welke woningen worden gebouwd voor welke doelgroepen.
Alle betrokken partijen, overheden, marktpartijen zoals ontwikkelaars, bouwers en beleggers en ook de corporaties zijn daarbij onmisbaar. Partijen hebben in de intentieverklaring «Samen doorbouwen in onzekere tijden» naar elkaar uitgesproken om ervoor te zorgen dat er ook ten tijde van onzekerheden en stijgende bouwkosten kan worden doorgebouwd.

Vraag 8

Welke oplossingen ziet u om ook daadwerkelijk door te blijven bouwen in 2023?

Met de woondeals versterken we de samenwerking rond de volkshuisvesting. De woningbouwprogrammering per regio en gemeente klikken we vast. We nemen locaties op die van belang zijn om de afgesproken woningbouwaantallen te realiseren. Iedereen weet dan hoeveel, voor wie en waar er gebouwd kan worden. Corporaties en marktpartijen weten wat ze kunnen bouwen. Afgesproken is om de woondeals jaarlijks te herijken. Ook bespreken we waar kansen liggen voor nieuw te ontwijkkelen locaties. Verder blijven we gemeenten financieel ondersteunen met nieuwe tranches van de Woningbouwimpuls (WBI). De WBI is er voor gemeenten met een publiek tekort op een grondexploitatie, die ontstaat doordat de publieke opbrengsten lager zijn dan de publieke investeringen zoals het uitplaatsen van bedrijvigheid, het aanleggen van de openbare ruimte of nieuwe wegen. Met de eerste vier tranches worden 113 projecten financieel ondersteund, waarmee we bijdragen aan de ontwikkeling van 165.000 woningen waarvan 68% betaalbaar. Een deel van de ontwikkelingen worden in 2023 opgeleverd of gestart. Tijdens het Commissiedebat van 9 februari heb ik toegezegd in het tweede kwartaal u te informeren over de inzet van financiële instrumenten met het oog op de veranderende economische omstandigheden.

Vraag 9

Hoe gaat u ervoor zorgen dat corporaties blijven doorbouwen en daarmee financiers zijn van woningbouwprojecten met twee derde betaalbare woningen, mede gelet op het afschaffen van de verhuurderheffing?

Met de afschaffing van de verhuurdersheffing is de investeringscapaciteit van de corporaties verstevigd. Met die corporaties zijn nationale prestatieafspraken gemaakt om woningen te bouwen. Deze afspraken worden doorvertaald naar de woondeals: ik vraag gemeenten om voldoende bouwlocaties op te nemen voor de bouw van deze woningen. De Taskforce Nieuwbouw Corporaties ondersteunt hierin. Over de voortgang houden we samen vinger aan de pols.

Vraag 10

Deelt u de mening dat commitment van investeerders en aannemers noodzakelijk is, en dat alleen bestuurlijke afspraken onvoldoende zijn om de bouwambitie van 100.000 woningen ook daadwerkelijk te halen? Zo ja, welke rol krijgen zij binnen de regionale woondeals die in 2023 worden afgesloten tussen gemeentes en het Rijk?

Ik deel de mening dat commitment van investeerders en aannemers en andere betrokken partijen noodzakelijk is. Daarom zetten wij hier ook op in, door onder meer een intentieverklaring «Samen doorbouwen in onzekere tijden» op te stellen, waarin naar elkaar is uitgesproken om ervoor te zorgen dat er ook ten tijde van onzekerheden en stijgende bouwkosten kan worden. Daarnaast vind ik het essentieel dat de marktpartijen en corporaties ook betrokken worden bij de uitvoering van de woondeals. Onderdeel van de afspraken in de woondeals is dat regionale versnellingstafels worden ingericht waarin afspraken gemaakt worden gemaakt om specifieke woningbouwprojecten te versnellen en thematische knelpunten op te lossen.
Naast de provincie, de gemeente(n) en het Rijk, sluiten ook marktpartijen en corporaties aan. Partners aan deze tafel prioriteren met elkaar de te bespreken gebiedsspecifieke thema’s. Als er sprake is van landelijke thema’s kunnen deze worden besproken aan de landelijke versnellingstafel.

Vraag 11

Kunt u deze vragen één voor één beantwoorden?

Ja.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht dat statushouders de komende drie maanden in Horst aan de Maas voorrang krijgen?1

Ja.

Vraag 2

Deelt u de mening dat het feit dat Eric en Annemarie ten faveure van Bilal en Fatima mooi de rambam kunnen krijgen de reinste discriminatie is? Zo ja, wat is uw inzet om af te zien van deze voorrang voor statushouders?

Nee, die mening deel ik niet.

Vraag 3

Klopt het dat u in interviews heeft gesteld dat u in immigratie de grote aanjager van de huidige woningnood ziet? Zo ja, wanneer gaat u immigratiebeperkende maatregelen treffen? Graag een gedetailleerd antwoord.

Demografische ontwikkelingen zijn van grote invloed op de woningmarkt en andere voorzieningen in Nederland. De laatste jaren groeit de bevolking vooral door een positief migratiesaldo. Het gaat om remigratie (mensen met de Nederlandse nationaliteit die terugverhuizen naar Nederland) en arbeids-, studie-, asiel- en liefde-/gezinsmigratie. Arbeidsmigratie vormt de grootste stroom. Mede gezien de huidige woningtekorten, wil dit kabinet meer grip krijgen op migratie. De Adviesraad Migratie (voorheen ACVZ) heeft hierover een advies opgesteld dat op 22 december 2022 naar uw Kamer is gestuurd. De kabinetsreactie op dit rapport volgt op een later moment. Verder verwijs ik naar het door de Staatssecretaris van Justitie en Veiligheid gestarte traject voor een fundamentele heroriëntatie op het huidige asielbeleid en de inrichting van het asielstelsel. Over de opzet daarvan is uw Kamer op 23 december jl. geïnformeerd.2

Vraag 1

Bent u bekend met het artikel «Tienduizenden Nederlanders slachtoffer van dubieuze grondhandel»?1

Ja

Vraag 2

Herkent u de geschetste problematiek waarbij dubieuze grondhandelaren stukken grond opknippen en deze verkopen met de belofte dat hier spoedig gebouwd mag worden?

Ja, al strookt het gestelde in de vraag over de «belofte dat er op korte termijn gebouwd mag worden» niet met de praktijk waarbij deze handelaren dit omzichtiger formuleren dan een «belofte».

Vraag 3

Het opknippen van deze percelen is een uitwas van grondspeculatie. Wat gaat u doen om grondspeculatie verder tegen te gaan?

Bij het opknippen van percelen wijst het artikel erop dat het vaak gaat om percelen waarop geen concrete bouwbestemming is voorzien en dat de handelaren die percelen opknippen en deze snippers aanbieden, veelal een te positief beeld schetsen van de potentie. De kopers zijn ingegaan op een speculatieve mogelijkheid in de hoop hiermee geld te verdienen. Dat mensen ingaan op zulke speculatieve mogelijkheden is geen nieuw fenomeen. Nieuwe regelgeving moet echter afgewogen worden tegen de hinder die andere markttransacties hiervan kunnen ondervinden. Zo zijn er geen instrumenten om het opknippen van agrarische percelen zonder meer tegen te gaan. Over hoe kan worden omgegaan met versnippering als toekomstige ruimtelijke doelen zoals woningbouw toch geraakt worden, heeft de Minister van Financiën eerder geantwoord op de vragen van lid Van Eijs (18 maart 2021). De overheid kan met het voorkeursrecht versnippering voorkomen als zij een bouwmogelijkheid voorziet, en zij kan tevens op reeds versnipperde grond een eerste recht van koop vestigen. Daarnaast staat haar onteigening ter beschikking wanneer de eigenaren van de snippers niet bereid en/ of in staat zijn het plan met bouwmogelijkheden dat de overheid voor ogen staat te realiseren.

Vraag 4

Hoe beoordeelt u de rol van notarissen en de zorgplicht die bij hun beroep hoort in het licht van deze grondhandel?

De Minister voor Rechtsbescherming hecht een groot belang aan de naleving van de zorgvuldigheidsnormen zoals deze gelden voor het notariaat. De beoordeling van de rol van notarissen en de daarbij behorende zorgplicht in het licht van grondhandel is voorbehouden aan de notariële tuchtrechter. Daarbij geldt het uitgangspunt dat de omstandigheden van het geval een grote rol spelen. Die omstandigheden dient een notaris steeds te beoordelen en over de nakoming van de beroepsmatige zorgvuldigheidsnormen waakt de tuchtrechter.
In dat kader kan worden gewezen op drie recente tuchtuitspraken van het Gerechtshof Amsterdam van 24 mei 20222, 12 juli 20223 en 22 november 20224 waarin de tuchtrechter heeft geoordeeld dat de notaris bij de koop van grond in lijn heeft gehandeld met de vereiste informatieplicht en zorgplicht. Tevens wijst de Minister voor Rechtsbescherming op de tuchtuitspraak over grondinvesteringen van het Gerechtshof Amsterdam van 2 februari 2021, waarin is geoordeeld dat er sprake is van een zeer ernstige tekortkoming van de betrokken notaris en van structureel laakbaar handelen gedurende een langere periode. Het Gerechtshof heeft, gelijk aan de uitspraak in eerste aanleg de maatregel van ontzetting uit het notarisambt opgelegd. In een andere (civiele) uitspraak over grondinvesteringen heeft het Gerechtshof Amsterdam op 21 januari 2020 geoordeeld dat zich geen situatie voordeed op grond waarvan de betrokken notaris zijn ministerieplicht had moeten weigeren en dat geen schending van de zorgplicht van de notaris werd vastgesteld. Ook in de tuchtuitspraak over grondinvesteringen van het Gerechtshof Amsterdam van 22 april 20145 en de civiele uitspraak over grondinvesteringen van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 15 december 20156 is geoordeeld dat de betrokken notaris zijn informatieplicht en zorgplicht niet heeft geschonden.

Vraag 5

Over dubieuze grondhandel en de rol die notarissen hierbij spelen zijn eerder vragen gesteld door het lid Van Eijs («Particuliere beleggers slepen notarissen voor de rechter vanwege rol in dubieuze grondhandel», 10 februari 2021). Toen gaf het kabinet aan zich niet te herkennen in de signalen dat notarissen particulieren onvoldoende beschermen tegen de risico’s bij grondinvesteringen. Hoe kijkt u hier nu naar?

Het beeld over dubieuze grondhandel en de rol van notarissen dienaangaande is ongewijzigd. Onder verwijzing naar mijn antwoord onder vraag 4 zal er bij de beoordeling van dit soort zaken altijd sterk naar de omstandigheden van het geval moeten worden gekeken en de rol die de notaris daar bekleedde. Die omstandigheden dient de notaris steeds te beoordelen en over de nakoming van de beroepsmatige zorgvuldigheidsnormen zal de tuchtrechter waken. In de drie recente tuchtuitspraken van het Gerechtshof Amsterdam d.d. 24 mei 2022, 12 juli 2022 en 22 november 2022 is geoordeeld dat de notaris zijn informatieplicht en zorgplicht niet heeft geschonden.

Vraag 6

In de eerdere beantwoording kwam naar voren dat om aan de zorgplicht te voldoen‘actieve wilscontrole, kritische beoordeling van de onderliggende transacties, doorvragen, onafhankelijke advisering en alertheid op onverklaarbare prijsstijgingen» hierbij van belang zijn. In de praktijk wordt bij de levering van de grond vaak gebruik gemaakt van een volmacht. Hoe beoordeelt u de mogelijkheden van notarissen om te voldoen aan deze zorgplicht bij een (schriftelijke) volmacht? Zou een verplichte voorlichting van de kopers door de notaris bij dit soort zaken wenselijk zijn?

De informatieplicht en zorgplicht van de notaris bij een (schriftelijke) volmacht wordt aan dezelfde maatstaven beoordeeld als wanneer een koper zelf verschijnt bij het verlijden van de akte.
De notaris moet de koper informeren over het speculatieve karakter van de koop en de risico’s daarvan en moet zich ervan vergewissen dat de koper zich goed bewust is van dat speculatieve karakter en de transactie desondanks wil. De notaris geeft die informatie altijd in een rechtstreeks contact met de koper. De notaris kan dit schriftelijk of mondeling doen. Het heeft de voorkeur dat de koper daartoe wordt uitgenodigd op het kantoor van de notaris. De zorgplicht van de notaris brengt met zich mee dat hij in zijn dossier schriftelijk vastlegt dat en op welke wijze hij de koper heeft geïnformeerd en dat de koper zich bewust is van het speculatieve karakter van de transactie, en dat de koper deze transactie wil. Die zorgplicht brengt ook met zich mee dat de notaris een en ander schriftelijk bevestigd aan de koper. De notaris geeft de koper tijdig tevoren de gelegenheid van de inhoud van de akte van levering kennis te nemen door hem een ontwerp van de akte toe te sturen. De notaris volgt deze handelwijze ook als de koper niet zelf wil verschijnen bij het verlijden van de akte, maar daarvoor een volmacht wil geven7. Deze omschreven handelwijze is met voldoende waarborgen omkleed om de notariële zorgplicht uit te voeren, ook wanneer de koper middels een volmacht het verlijden van een akte laat plaatsvinden.

Vraag 7

In het recente verleden werden al een aantal keren tuchtzaken aanhangig gemaakt tegen notarissen met betrekking tot (speculatieve) grondhandel. De tuchtrechters oordeelden in vergelijkbare zaken zeer verschillend. Hoe beziet u het feit dat tuchtrechters hierin niet uniform oordelen? Is een aanscherping van de wet noodzakelijk om meer uniformiteit in de beoordeling door tuchtrechters te bewerkstelligen?

Zoals bij de beantwoording van vraag 4 en 5 ook al is aangegeven is de beoordeling door de tuchtrechter van de rol van notarissen met betrekking tot (speculatieve) grondhandel sterk afhankelijk van de omstandigheden van het geval. Dat houdt in dat de notaris in elke zaak door de tuchtrechter aan dezelfde maatstaf wordt getoetst of deze heeft voldaan aan zijn informatieplicht en zorgplicht die voortvloeit uit het notarisambt, maar dat de beoordeling van de rol van de notaris door de omstandigheden van het geval een andere uitkomst kunnen hebben. Dit houdt dus niet in dat tuchtrechters niet uniform oordelen, maar dat de aan hen voorgelegde gevallen niet gelijk zijn. Een aanscherping van de wet is derhalve niet aan de orde.

Vraag 8

Uit de beantwoording van de eerdere vragen bleek verder dat de ACM en de AFM toezicht houden op de naleving van de regels omtrent het beschermen van particulieren tegen misleidende informatie bij verkoop, waaronder de verkoop van grond. Toen waren er nauwelijks meldingen bij de ACM en AFM bekend over dit onderwerp. Wat is de huidige stand van zaken wat betreft meldingen bij ACM en AFM hieromtrent? Mochten er wederom weinig meldingen bekend zijn, hoe kunnen ACM en AFM proactief particulieren beschermen bij de verkoop van grond?

De ACM ontvangt nog steeds nauwelijks meldingen over dit onderwerp. Via de website ACM ConsuWijzer geeft de ACM proactief voorlichting over de rechten van consumenten. Het betreft praktisch advies gericht op algemene onderwerpen (zoals misleiding bij verkoop) en een aantal specifieke onderwerpen (zoals de energietransitie). Consumenten kunnen bellen of de website raadplegen.
Ook de AFM ontvangt nauwelijks signalen over dit onderwerp. Daarnaast blijkt bij het beoordelen van een dergelijk signaal regelmatig dat de aanbieding waarover dit signaal gaat buiten haar toezicht valt, aangezien deze aanbieding bijvoorbeeld niet voldoet aan de criteria die gelden voor een beleggingsobject. De AFM en ACM blijven individuele casussen op dit terrein beoordelen en op grond van hun mandaat daartegen optreden als dat mogelijk en noodzakelijk is.

Vraag 9

Kunt u deze vragen afzonderlijk beantwoorden?

Ja

Vraag 1

Bent u bekend met dit bericht en wat vindt u hiervan?1

Ja, het betreft een kort bericht over een specifieke casus. Ik constateer dat een aantal vragen reeds door u zijn gesteld ten aanzien van soortgelijke casuïstiek en gezien de grote hoeveelheid vragen die u in algemene zin stelt, wil ik u benadrukken dat dit veel capaciteit kost.

Vraag 2

Wat vindt u ervan dat het juridische onmogelijk zou zijn om het huurcontract te verlengen, aangezien het hier een tijdelijk huurcontract betreft dat maximaal twee jaar mag duren waarna een contract voor onbepaalde tijd gegeven dient te worden?

Generieke tijdelijke huurcontracten kunnen na 2 jaar niet worden verlengd. Doel hiervan is te voorkomen dat huurders een stapeling van tijdelijke contracten krijgen en dat de verhuurder weer beschikking kan krijgen over de woning.

Vraag 3

Deelt u de mening dat dit een negatieve consequentie van de Wet doorstroming huurmarkt is? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Deelt u de mening dat deze mensen niet dakloos gemaakt mogen worden? Zo ja, hoe gaat u hiertegen optreden? Zo nee, waarom niet?

Of iemand dakloos is geworden als direct gevolg van het beëindigen van een tijdelijk huurcontract is lastig te bepalen. Er kunnen meerdere factoren spelen waarom iemand dakloos is geworden, zoals ook geconstateerd is door de Raad voor Volksgezondheid en Samenleving.2 Dat kan bijvoorbeeld financiële bestaansonzekerheid zijn, maar ook het tekort aan betaalbare woningen. Ik vind het belangrijk om de strijd tegen dakloosheid te voeren. Daarom werk ik samen met de Staatssecretaris van Jeugd en Preventie aan een aanpak hiervan, als vervolg op de Brede Aanpak Dak- en Thuisloosheid.

Vraag 5

Had een contract op basis van de Leegstandwet dit probleem kunnen voorkomen? Kunnen deze tijdelijke huurders alsnog een contract op basis van de Leegstandwet krijgen?

Op grond van de Leegstandwet kan een verhuurder een vergunning aanvragen bij de gemeente voor de verhuur van een woonruimte die bestemd is voor afbraak of voor vernieuwbouw. De looptijd van zo een vergunning is maximaal zeven jaar. Op deze wijze kan een woning in de aanloop naar de vernieuwbouw toch tijdelijk worden verhuurd. Ik geef de voorkeur aan tijdelijke verhuur onder de Leegstandwet indien er sprake is van vernieuwbouw omdat de tijdelijke huurovereenkomst in dat geval maximaal zeven jaar kan blijven lopen totdat de werkzaamheden daadwerkelijk aanvangen. Het is uiteindelijk aan de huurder en verhuurder welke huurovereenkomst wordt aangegaan. Als het bijvoorbeeld evident is dat een complex binnen een jaar wordt gesloopt, is het gebruik van generieke tijdelijke contracten een meer efficiënte oplossing dan een vergunning aan te vragen bij de gemeente voor verhuur onder de Leegstandwet.

Vraag 6

Deelt u de mening dat dit artikel en andere artikelen over leegstandbeheer bewijzen dat het beheer van leegstaande woningen bij de verhuurder zou moeten blijven? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Het is aan de verhuurder of zij de verhuur uitbesteden aan een makelaar of leegstandbeheerder. Leegstandbeheer kan in veel situaties een goede tijdelijke oplossing zijn. Als een verhuurder/eigenaar van vastgoed (ook een corporatie of gemeente) kiest voor antikraakbewoning geef ik er de voorkeur aan dat er een leegstandbeheerder wordt ingeschakeld die gecertificeerd is met een keurmerk van het Keurmerk Leegstandbeheer (KLB) of een leegstandbeheerder die de voorwaarden hanteert zoals die ook worden gehanteerd door het KLB.

Vraag 7

Wat vindt u ervan dat leeg te komen woningen in de flats bij de Beatrixbrug wederom op basis van de Wet doorstroming huurmarkt verhuurd worden voor de maximale duur van twee jaar en niet op basis van de Leegstandwet?

Zie antwoord vraag 5.

Vraag 8

Wanneer komt u met het landelijk Sociaal Statuut naar de Kamer?

Volgens artikel 55b, lid 1 van de Woningwet zijn woningcorporaties verplicht een reglement op te stellen voor sloop- en renovatieprojecten. Dit wordt ook wel een sociaal statuut genoemd. Over dit reglement moet de woningcorporatie op basis van de Wet op het overleg huurders verhuurder overleg voeren met de huurdersorganisatie. De corporatie kan alleen schriftelijk gemotiveerd van het advies van de huurdersorganisatie afwijken. In dit sociaal statuut kan onder meer worden vastgelegd dart huurder een garantie op terugkeer in een woning in de oude buurt, bij de eigen of een andere corporatie krijgen.
Samen met Woonbond en Aedes ga ik hierover komende maanden in gesprek. Het landelijk statuut ziet alleen op woningcorporaties. Ik ben daarbij graag bereid te kijken naar lokale afspraken die al gemaakt zijn en lessen die daaraan ten grondslag liggen. Mijn ambitie is om het landelijke sociaal statuut voor de zomer af te ronden.

Vraag 9

Bent u bereid de lessen uit de sloop van de Peperstraat, de Tweebosbuurt, de wijk Jericho, Den Haag Zuid West en andere sloopprojecten mee te nemen naar het nieuwe landelijk Sociaal Stattuut? Zo ja, hoe gaat u dat doen? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 8.

Vraag 10

Vindt u het nog steeds een goed idee dat mensen als gevolg van anti-kraakcontracten binnen één maand op straat gezet kunnen worden, terwijl er sprake is van de grootste wooncrisis sinds de Tweede Wereldoorlog en mensen dus geen keuze hebben?

Antikraakbewoning is geen huur maar bruikleen. Derhalve is bij deze vorm van bewoning geen huur(prijs)bescherming van toepassing. De sector heeft een keurmerk opgericht waarmee bewoners niet meer na enkele dagen op straat kunnen worden gezet maar een maand de tijd hebben op elders iets te vinden. Om te voorkomen dat dergelijke panden leeg zouden komen te staan zie ik leegstandbeheer als een goede oplossing om tijdelijke bewoning mogelijk te maken. Zo kunnen leegstaande panden en woningen tijdelijk beschikbaar worden gesteld voor bewoning en wordt verloedering en kraken voorkomen.

Vraag 11

Kunt u aangeven hoe het recht op behoorlijke huisvesting van bewoners met een anti-kraakcontract gewaarborgd is als zij geen woonzekerheid hebben, terwijl woonzekerheid een fundamenteel mensenrecht is?

Zie antwoord vraag 10.

Vraag 12

Deelt u de mening dat woningzoekenden geen keuze hebben en wel moeten kiezen voor een contract op basis van de Wet doorstroming huurmarkt of de Leegstandwet waardoor inmiddels één op de vijf recent verhuisden een tijdelijk contract heeft?

Als er sprake is van sloop of vernieuwbouw ligt het niet in de rede dat er een vast huurcontract wordt aangeboden. Ik deel wel uw mening dat er in algemene zin te veel generieke tijdelijke huurcontracten worden afgesloten. Het Kabinet zet zich met het programma Betaalbaar Wonen in voor het beter betaalbaar maken van wonen door een groter deel van de huurwoningenvoorraad onder het woningwaarderingsstelsel (WWS) te brengen en het WWS daarbij dwingend te maken. Hiermee wordt voor het grootste deel van de huurwoningen de negatieve prikkel om tijdelijke huurcontracten te gebruiken om de aanvangshuur telkens de verhogen gemitigeerd omdat, indien van toepassing, de woning onder het WWS is komen te vallen. Dit zal het gebruik van generieke tijdelijke huurcontracten moeten gaan dempen, waardoor vaste huurcontracten de norm blijven. Dit komt ten goede aan de woonzekerheid van huurders. Daar waar hoge doorstroming ongewenst is, zoals in kwetsbare wijken waar de leefbaarheid onder druk staat, moeten gemeenten in staat worden gesteld misbruik van deze contractvorm alsnog aan te pakken. Dit wil ik regelen met een wijziging van de Wet goed verhuurderschap nadat deze wet in werking is getreden.

Vraag 13

Vindt u dat bewoners bij de sloop van hun (t)huis altijd een urgentieverklaring zouden moeten krijgen, ondanks dat ze een hoger inkomen hebben?

Op grond van artikel 7:274, eerste lid van het Burgerlijk Wetboek kan een verhuurder wegens dringend eigen gebruik de huur opzeggen. Dat kan wanneer sprake is van sloop. Indien je als huurder niet akkoord gaat, moet de verhuurder dit via de rechter laten bekrachtigen. Een huurder heeft dan recht op herhuisvesting in een «vergelijkbare woning», verhuiskostenvergoeding en/of ondersteuning bij het vinden van een nieuwe woning. Vanwege deze in de wet opgenomen bescherming is een urgentieverklaring dus niet nodig. Indien gemeenten een urgentieregeling in hun huisvestingsverordening hebben opgenomen, hebben zij wel vaak stadsvernieuwingsurgenten als urgentiecategorie opgenomen. Zo kunnen de huurders in een gebouw dat gesloopt wordt zelf kiezen of zij met de urgentieverklaring onder de arm op zoek gaan naar een nieuwe woning, of het aanbod van de verhuurder aannemen. Ik vind het een keuze van gemeenten of zij stadsvernieuwing als reden voor een urgentieverklaring in de verordening willen opnemen. Hierom zie ik geen reden om dit in het landelijk sociaal statuut op te nemen.

Vraag 14

Bent u bereid om in het landelijk Sociaal Statuut op te nemen dat huurders die geconfronteerd worden met de sloop van hun woning te allen tijde een urgentieverklaring moeten krijgen?

Zie antwoord vraag 13.

Vraag 15

Stroken de antwoorden van uw voorganger met het Zwartboek dat bewoners van de Peperstraat opgesteld hebben? Zo ja, waar blijkt dat uit? Zo nee, wat zijn de verschillen?2, 3

Zonder verder in te gaan op deze specifieke casus kan ik in algemeenheid aangeven dat de bewoners het volste recht hebben om een zwartboek op te stellen waarin zij aangeven op welke punten zij ontevreden zijn. De gemeente Zaanstad heeft dit zwartboek ook openbaar gemaakt. In een mogelijke evaluatie kunnen deze punten door de bewoners worden aangedragen. Voorts ben ik in algemene zin tegen intimidatie van huurders. In het wetsvoorstel Goed verhuurderschap is daarom in de algemene regels opgenomen dat verhuurders zich moeten onthouden van iedere vorm van intimidatie. Het wetsvoorstel geeft gemeenten de bevoegdheid om de algemene regels van goed verhuurderschap te handhaven. Wanneer het wetsvoorstel in werking treedt, is het de taak van de gemeente om alle relevante informatie te verzamelen om te onderzoeken of er sprake is van intimidatie.

Vraag 16

Deelt u de mening dat de in het Zwartboek genoemde punten (op bladzijde 4, 5 en 6) stress en onzekerheid, consequenties, financieel en tevredenheid van bewoners niet stroken met de antwoorden van uw voorganger op Kamervragen van de SP?

Zie antwoord vraag 15.

Vraag 17

Bent u het eens met de kritiek die deze bewoners hebben geuit over de verhuurder (zie bladzijde 6, de woningcorporaties (zie bladzijde 6), en het college (zie bladzijde 3)?

Zie antwoord vraag 15.

Vraag 18

Deelt u de mening dat de intimidatie van deze bewoners door juridische dreigbrieven of anderszins per direct gestopt moet worden?

Zie antwoord vraag 15.

Vraag 19

Deelt u de mening dat bewoners die onder druk van alle intimidatie, stress en onzekerheid eerder dan de peildatum vertrokken zijn, hun opgebouwde woonrechten als gevolg van de inschrijvingsduur op het woningnet moeten terugkrijgen en bent u bereid om opgebouwde woonrechten onderdeel te laten worden van het nieuwe landelijk sociaal statuut? Zo nee, waarom niet?

Huurders die inschrijvingsduur hebben opgebouwd op woningnet kunnen daar ingeschreven blijven staan als zij een woning accepteren van een andere verhuurder dan een corporatie. De woningen in de Peperstraat worden niet verhuurd door een corporatie.

Vraag 20

Deelt u de mening dat het recht op terugkeer naar de buurt c.q. complex onderdeel is van het recht op adequate huisvesting zoals vastgelegd is «Basic principles and guidelines on development-based evictions and displacement» (A/HRC/4/18, annex 1) en nogmaals door de Speciale Rapporteurs van de Verenigde Naties in hun brief van 19 april 2021 aan de Nederlandse regering bevestigd is? Zo ja, bent u bereid om deze basisprincipe op te nemen in het nieuwe landelijk sociaal statuut en daarbij de terugkeer financieel mogelijk te maken door de minimale vergoeding voor verhuis- en inrichtingskosten toe te kennen? Zo nee, waarom niet?

Samen met Woonbond en Aedes ga ik de komende maanden over het sociaal statuut in gesprek. Ik ben daarbij graag bereid te kijken naar mogelijkheden om terug te keren naar de eigen wijk. Mijn ambitie is om het landelijke sociaal statuut voor de zomer af te ronden.

Vraag 21

Deelt u de mening dat zeggenschap c.q. serieuze consultatie c.q. betekenisvolle participatie van bewoners bij sloop onderdeel is van aanspraken die voortvloeien uit het recht op adequate huisvesting en derhalve betekenisvolle participatie/zeggenschap geen gunst is die verleend moet worden, maar onderdeel is van fundamentele mensenrechten?

Ik ben van mening dat bewoners betrokken zouden moeten worden bij sloopprojecten. In de Wet op het overleg huurders verhuurder (ook wel Overlegwet genoemd) is bepaald dat verhuurders de betrokken huurdersorganisaties en bewonerscommissies moet informeren over voorgenomen sloop en renovatie van wooncomplexen; en daarover met hen moeten overleggen als de huurdersorganisatie(s)/bewonerscommissie(s) dat wensen en hen de gelegenheid moet geven om schriftelijk advies uit te brengen. Dat geldt voor particuliere verhuurders en institutionele beleggers die 25 of meer woningen in Nederland verhuren; en voor alle woningcorporaties, ongeacht het aantal woningen dat zij verhuren.
Voor corporaties is in de Woningwet aanvullend geregeld dat zij een reglement voor sloop/renovatie moeten hebben waarin de betrokkenheid van de bewoners is vastgelegd. Bij commerciële verhuurders is het aan de gemeente, bewoners en de verhuurder zelf om tot afspraken over een reglement te komen.
En renovatie-/sloopvoorstellen moeten inderdaad schriftelijk worden gedaan aan huurders van woonruimte. Dat is zo bepaald in art.7:220 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek; dit geldt voor alle verhuurders van woonruimte.

Vraag 22

Wat verstaat u onder betekenisvolle participatie/zeggenschap van bewoners bij sloop en op welke manier heeft u het recht op betekenisvolle participatie/zeggenschap vertaald c.q meegenomen in uw definitie?

Zie antwoord vraag 21.

Vraag 23

Deelt u de mening dat de besluitvorming rondom het recht op terugkeer voor deze bewoners niet correct verlopen is, omdat bewoners geen terugkeergarantie hebben gekregen aangezien de nieuwe woningen volgens de verhuurder wellicht niet passend zijn?

Er zijn geen wettelijke regels over terugkeergarantie als gevolg van sloop. Er kunnen wel lokale afspraken worden gemaakt over terugkeergaranties (naar de woning of naar de buurt) of in het reglement voor sloop/renovatie dat de woningcorporatie met de huurdersorganisaties heeft opgesteld.

Vraag 24

Hoe kan het dat uw voorganger aangeeft dat bewoners van de Peperstraat vooraf om input gevraagd is terwijl deze bewoners aangeven niet in het besluitvormingsproces gekend te zijn door de gemeente Zaanstad noch door de verhuurder?

Zie antwoord vraag 23.

Vraag 25

Begrijpt u dat ook deze huurders door de sloopbrief in augustus 2019 overvallen zijn, terwijl de intentieovereenkomst tussen de gemeente en de verhuurder al in oktober 2018 was ondertekend?

Ik begrijp dat wanneer bewoners te horen krijgen dat hun woning wordt gesloopt, dit onzekerheid meebrengt. Ongeacht wanneer een intentieverklaring is getekend.

Vraag 26

Klopt het dat de eis van het college (zie collegebesluit 2019/14 719), waarin wordt aangegeven dat er overeenstemming tussen de partijen over het sociaal plan bereikt moest worden, niet nageleefd is?

Dat is mij niet bekend. Het is aan het college om toe te zien in hoeverre er uitvoering wordt gegeven aan gemaakte afspraken.

Vraag 27

Deelt u de mening dat de gemeente Zaanstad voor deze bewoners juist alles in het werk moet stellen om het hele proces rondom de herhuisvesting te vergemakkelijken omdat van deze bewoners een ultieme offer gevraagd wordt, namelijk de sloop van hun huis en hun thuis in de gemeenschap? Zo nee, waarom niet? Zo ja, deelt u de mening dat dat hier niet het geval is en kunt u dit antwoord nader toelichten?

Zie het antwoord op vraag 21 en 22.

Vraag 28

Klopt het dat het college van de gemeente Zaanstad de hardheidsclausule niet toepast terwijl dit is toegezegd?

Zie antwoord vraag 27.

Vraag 29

Vindt u het gerechtvaardigd dat mensen, die nu in het gereguleerd segment huren, vanwege inkomen gedwongen worden om naar een woning in de vrije sector te verhuizen, terwijl die huren vaak (veel) te hoog liggen?

Huurders met een inkomen boven de voor hun huishouden toepasselijke DAEB-inkomensgrens zijn niet in alle gevallen gedwongen om een huurwoning in de vrije sector (van een woningcorporatie of een andere verhuurder) te gaan huren. Bij verhuizing naar huurwoningen van woningcorporaties geldt in de meeste gevallen een (maximum) inkomensgrens. Maar woningcorporaties hebben jaarlijks ruimte om 7,5% van de vrijgekomen woningen toe te wijzen aan huishoudens met een inkomen boven de toepasselijke DAEB-inkomensgrens. Woningcorporaties, gemeenten en huurdersorganisaties kunnen in de prestatieafspraken afspreken dat er lokaal een grotere vrije toewijzingsruimte is dan 7,5%, maar niet groter dan 15%.
Voor huurwoningen van andere verhuurders dan woningcorporaties geldt geen wettelijke maximuminkomensgrens. Andere verhuurders dan woningcorporaties hebben dus de vrijheid om hun vrijgekomen huurwoningen te verhuren aan huishoudens naar keuze; tenzij de gemeente een huisvestingsvergunning voor die huurwoningen vereist en aan die huisvestingsvergunning inkomenseisen stelt.

Vraag 30

Vindt u het gerechtvaardigd dat deze bewoners nog steeds in het ongewisse zijn en blijven of de nieuwbouwwoningen passend voor hen zijn qua grootte (gezinssamenstelling) en/of prijs (huur- koopprijzen)? Zo ja, waarom? Zo nee, deelt u dan de mening dat woonzekerheid hier als onderdeel van het recht op behoorlijke huisvesting geschonden is? Zo nee, waarom niet? Zo ja, hoe gaat u deze schending van dit mensenrecht herstellen?

Bij beëindiging van huurcontracten die vanwege sloop in de vorm van een tijdelijk huurcontract is gesloten (tijdelijke huurcontracten op basis van de Leegstandwet of tijdelijke huurcontracten van maximaal twee jaar voor zelfstandige woningen) is de verhuurder niet verplicht om andere passende woonruimte aan te bieden. Ook bij huurbeëindiging van vaste huurcontracten wegens sloop is de verhuurder niet verplicht andere passende woonruimte aan te bieden, maar in dat geval moet hij wel aantonen dat voor de huurder andere passende woonruimte beschikbaar is. Ingeval van antikraakbewoning is doorgaans geen sprake van huur, maar van bruikleen. De huurregelgeving is op bruikleenovereenkomsten niet van toepassing.

Vraag 31

Deelt u de mening dat een renovatie (waaronder eveneens sloop/nieuwbouw wordt verstaan) door elke verhuurder aan huurders moet worden gepresenteerd met een redelijk schriftelijk voorstel (art.7:220 lid 2 BW)? Zo ja, kunt u aangeven of daar bij de sloop van de Peperstraat sprake van is geweest? Zo nee, waarom niet?

Verhuurders (woningcorporaties en andere verhuurders zijn wettelijk verplicht om renovatie-/sloopvoorstellen schriftelijk aan de betreffende huurders uit te brengen. Dit is geregeld in artikel 7:220 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek.
In de Woningwet is aanvullend opgenomen dat een woningcorporatie een reglement moet opstellen bij sloop en vernieuwbouw, waarbij ook aandacht moet zijn voor het betrekken van de bewoners. Zoals u weet ziet de Woningwet niet op commerciële verhuurders. In die gevallen is het aan de gemeente, bewoners en de verhuurder zelf om tot afspraken te komen.
Of een renovatie-/sloopvoorstel redelijk is, is ter beoordeling van de rechter als huurder en verhuurder daarover in geschil zijn. Daar ga ik als Minister niet over.

Vraag 32

Indien er geen sprake hoeft te zijn van een redelijk voorstel, deelt u dan de mening dat een verplicht redelijk voorstel het hele proces rondom de renovatie (waaronder eveneens sloop/nieuwbouw wordt verstaan) enorm verbetert en versnelt? Zo ja, bent u dan bereid om de wet- en regelgeving hieromtrent te wijzigen? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 31.

Vraag 33

Deelt u de mening dat het vinden van een goede passende woning in de eigen omgeving in deze tijd erg moeilijk is, waardoor binnen één jaar verhuizen (onnodig) heel veel stress met zich meebrengt? Immers de goede woningen met een goed energielabel komen minder vaak vrij dan slechte woningen met vaak slechtere energielabels. Vaak willen huurders alleen in de eigen omgeving blijven vanwege onder andere medische vraagstukken, het sociaal netwerk, school of werk. Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Ja, helder is dat het vinden van een passende woning in deze tijden een uitdaging is. Ik snap goed dat mensen willen blijven wonen in hun eigen buurt.

Vraag 34

Deelt u de mening dat een verhuizing in deze tijd veel meer kost dan de minimale wettelijke vergoeding voor verhuis- en inrichtingskosten?

De wettelijke minimumbijdrage voor verhuis- en herinrichtingskosten bij door renovatie of sloop noodzakelijke (tijdelijke) verhuizing is sinds 1 maart 2023 € 7.156.
Ik deel niet de mening dat een verhuizing per definitie meer kost dan ruim € 7.000. In gevallen waarin de huurder weinig hoeft te doen aan stoffering van de nieuwe woning, zullen de kosten lager liggen dan ruim € 7.000. Aan de andere kant zullen sommige verhuizingen (en dan met name de herinrichtingskosten) wel meer kosten dan ruim € 7.000; maar dit wettelijke bedrag is een minimumbijdrage, het staat verhuurder en huurder vrij om een hogere tegemoetkoming af te spreken.
Dit wettelijke minimumbedrag voor verhuis- en herinrichtingskosten geldt overigens niet bij huurbeëindiging van tijdelijke huurcontracten van maximaal twee jaar door het aflopen van de afgesproken huurtermijn of van tijdelijke huurcontracten op grond van de Leegstandwet.

Vraag 35

Kunt u garanderen dat de bewoners aan de Peperstraat niet dakloos raken?

Zie mijn antwoord op vraag 1.

Vraag 36

Heeft de gemeente Zaanstad in de prestatieafspraken met woningcorporaties opgenomen dat de vrije bestedingsruimte van 7,5% verdubbeld wordt zodat deze bewoners aan de Peperstraat met een hoger inkomen makkelijker gehuisvest kunnen worden? Zo nee, waarom heeft de gemeente die afspraken niet gemaakt aangezien dit probleem al enige tijd speelt en dus ook bekend is?

Het vormgeven van prestatieafspraken is een lokaal proces tussen de gemeente, corporaties en huurdersorganisaties. Ik heb geen zicht in de overwegingen die hebben meegespeeld bij het tot stand komen van de prestatieafspraken in Zaandam.

Vraag 37

Kunt u begrijpen dat bewoners enorm in onzekerheid verkeren omdat van hen verlangd wordt dat ze wel naar een tijdelijke woning verhuizen maar nog niet weten of de nieuwbouwwoning passend is? Zo ja, vindt u dat gerechtvaardigd? Zo nee, waarom niet?

Natuurlijk kan ik begrijpen dat huurders in onzekerheid verkeren als zij nog niet weten of de woning waarnaar zij zullen verhuizen passend voor hen is. Zie verder het antwoord op vraag 30.

Vraag 38

Wat zijn voor deze bewoners de consequenties in het geval de nieuwbouwwoning niet passend is, maar zij inmiddels voor de tijdelijke woningen wel een tijdelijk contract hebben? Wordt hiermee het recht op woonzekerheid van deze bewoners geschonden temeer zij uit een positie komen waarin zij wel woonzekerheid hadden als gevolg van een huurcontract voor onbepaalde tijd?

Als een vast huurcontract vanwege sloop of renovatie is geëindigd, is daarmee de huurbescherming die de huurder voor dat huurcontract had vervallen. In dat geval geldt de huurbescherming die geldt bij het huurcontract dat voor de tijdelijke woning is gebruikt. Als dat een tijdelijk huurcontract is, geldt voor de huurder een beperkte huurbescherming.
Als een huurder tijdelijk verhuist, maar het huurcontract voor de te renoveren woning doorloopt, dan houdt de huurder de aan het huurcontract voor de te renoveren woning bescherming; als hij de te renoveren woning met een vast huurcontract huurt, houdt hij dus huurbescherming, ook na terugverhuizing naar de gerenoveerde woning; als hij de te renoveren woning met een tijdelijk huurcontract huurt en die huurtermijn is nog niet verstreken, dan houdt de huurder de beperkte huurbescherming die bij tijdelijke huurcontracten geldt.

Vraag 39

Wat gebeurt er op het moment dat deze bewoners naar de nieuwbouwwoning verhuizen maar vanwege een verandering in de persoonlijke of inkomenssituatie die nieuwbouwwoning niet meer passend is? Kunt u daarbij aangeven of er een spijtoptantenregeling is waar deze bewoners gebruik van kunnen maken?

Voor huurders voor wie de nieuwbouwwoning na de verhuizing daarnaartoe door wijziging in inkomen of huishoudenssamenstelling niet meer passend is, geldt hetzelfde als voor huurder die om andere redenen naar een andere woning verhuisd zijn. Er is geen speciale wettelijke spijtoptantenregeling voor huurders die vanwege sloop of renovatie hebben moeten verhuizen.
Bij een inkomensdaling kan de huurder schriftelijk om een tijdelijke huurkorting (van maximaal drie jaar) vragen, om in die periode van tijdelijke huurkorting naar andere, goedkopere woonruimte uit te kijken. De verhuurder is niet verplicht om aan een verzoek om tijdelijke huurkorting tegemoet te komen, ook een woningcorporatie niet.
Als de woning vanwege uitbreiding van de omvang van het huishouden niet meer passend is, zal de huurder als hij wenst te verhuizen moeten reageren op vrijgekomen huurwoningen van de woningcorporatie of van andere verhuurders.

Vraag 40

Is er voor deze bewoners een regeling voor mantelzorgers, waardoor mantelzorgers ook eventueel mee kunnen verhuizen? Zo nee, vindt u dat er bij gedwongen verhuizingen te allen tijde een regeling voor mantelzorgers aanwezig moet zijn?

In algemene zin kan ik zeggen dat indien een gemeenten een urgentieregeling in haar huisvestingsverordening heeft opgenomen, zij thans verplicht is daar in ieder geval mantelzorgontvangers of verleners als urgentiecategorie in op te nemen. Gemeenten zijn nu nog niet verplicht een urgentieregeling te hebben waardoor het ook per gemeente verschilt of mantelzorgontvangers of verleners urgentie kunnen krijgen. Met het wetsvoorstel versterken regie op de volkshuisvesting dat 16 februari 2023 in consultatie is gegaan, ga ik gemeenten verplichten om een urgentieregeling (en hiermee dus een huisvestingsverordening) te implementeren. Daarin moeten zij verplicht een aantal wettelijke urgentiecategorieën opnemen. Mantelzorgontvangers en verleners zullen daar onderdeel van uitmaken.

Vraag 41

Wat mag een verhuurder aan medische informatie bij een huurder opvragen en is de huurder verplicht daaraan mee te werken?

Het opvragen en vervolgens verwerken van medische gegevens is een verwerking van bijzondere persoonsgegevens. Het verwerken van bijzondere persoonsgegevens is slechts toegestaan indien voldaan is aan een van de voorwaarden, bedoeld in artikel 9, tweede lid van de Algemene verordening gegevensbescherming (AVG) of paragraaf 3.1 van de UAVG. In het algemeen mogen verhuurders geen medische gegevens van huurders verwerken. In bepaalde gevallen zijn deze gegevens echter noodzakelijk voor het aanpassen van een woning of het toewijzen van een woning met bijzondere voorzieningen. Om medische gegevens voor deze gevallen te kunnen verwerken zal doorgaans om toestemming van de (kandidaat) huurder worden gevraagd. Toestemming dient vrijelijk, ondubbelzinnig en geïnformeerd te worden gegeven door middel van een actieve handeling, waaruit duidelijk blijkt dat de huurder instemt met de voorgestelde verwerking van zijn medische gegevens. Stilzwijgende toestemming, het gebruik van reeds aangekruiste vakjes, inactiviteit of impliciete toestemming gelden bijvoorbeeld niet als toestemming in de zin van de AVG. Verder moet de verhuurder aan kunnen tonen dat toestemming is gegeven en kan de huurder zijn toestemming ten alle tijde intrekken. Als de huurder zijn toestemming intrekt, heeft de verhuurder geen grondslag meer voor het verwerken van deze persoonsgegevens. Dat betekent dat het verwerken daarvan gestaakt moet worden en dat de persoonsgegevens vernietigd moeten worden.

Vraag 42

Welke verantwoordelijkheden c.q verplichtingen heeft een commerciële verhuurder indien deze verhuurder om zijn moverende redenen huurders dwingt te verhuizen?

Als de woning is verhuurd met een vast huurcontract (huurcontract voor onbepaalde tijd), kan de verhuurder het huurcontract alleen opzeggen met een van de in de wet genoemde opzeggingsgronden van dringend eigen gebruik. En als de huurder niet met de huuropzegging instemt, kan alleen de rechter de huur beëindigen. De verhuurder zal dan aan de rechter moeten aantonen dat huurbeëindiging in het betreffende geval redelijk is.
Als de woning met een tijdelijk huurcontract (tijdelijk huurcontract van maximaal twee jaar voor zelfstandige woningen of tijdelijk huurcontract op grond van de Leegstandwet) is verhuurd, eindigt de huur van rechtswege na het verstrijken van de afgesproken huurtermijn; de huurbescherming van vaste huurcontracten geldt dan niet.

Vraag 43

Welke (inspannings)verplichtingen heeft een huurder als deze ongeacht het motief van de verhuurder gedwongen wordt om te verhuizen?

Als de rechter oordeelt dat een vast huurcontract eindigt, of als een tijdelijk huurcontract van rechtswege eindigt, moet de huurder de woning op de einddatum van het huurcontract leeg opleveren aan de verhuurder.
Doorgaans maken verhuurder en huurder afspraken over hoe de huurder de woning moet opleveren. Wettelijk gezien maakt het verschil of er bij aanvang van de huur een opnamestaat van de woning is opgemaakt. Zo ja, dan moet de huurder de woning opleveren zoals die bij aanvang van de huur was. Zo nee, dan moet de huurder de woning in redelijke staat opleveren.

Vraag 44

Kunt u zich voorstellen dat veel mensen in het algemeen participatiemoe zijn, omdat velen aangeven dat er weinig tot niks met hun inbreng gedaan wordt? Zo ja, hoe gaat u het participatieproces betekenisvol inrichten c.q. gaat u bij het maken van het nieuwe landelijk sociaal statuut hier rekening mee houden? Zo nee, waarom niet?

Ik juich iedereen toe om te participeren in de samenleving. Dat wil overigens niet zeggen dat men altijd wordt gehoord. In de Woningwet is opgenomen dat een corporatie een reglement moet opstellen bij sloop en vernieuwbouw waarbij ook aandacht moet zijn voor het betrekken van de bewoners. In het landelijk sociaal statuut wordt opgenomen op welk moment en hoeveel inspraak de huurders hebben. Zoals u weet ziet de Woningwet niet toe op commerciële verhuurders. In die gevallen is het aan de gemeente, bewoners en de verhuurder zelf om tot afspraken te komen. Zoals is opgenomen in art.7:220 lid 2 BW dient de verhuurder met een schriftelijk voorstel te komen.

Vraag 45

Bent u bereid om met de bewonerscommissie van de Peperstraat in gesprek te gaan en te leren van de grote problemen die bewoners meemaken bij de sloop van hun (t)huis?

Ik zie geen aanleiding met de betrokken partijen het gesprek aan te gaan. Dit betreft een lokale casus waarbij de gemeente, bewoners en de verhuurder zelf tot afspraken moeten komen.

Vraag 46

Deelt u de mening dat de plannen niet samen mét deze bewoners gemaakt zijn en derhalve niet voldoen aan het centrale uitgangspunt «nothing about us, without us»?

Zie antwoord vraag 45.

Vraag 47

Deelt u de mening dat er bij ingrijpende maatregelen zoals sloop te allen tijde eerst daadwerkelijk een bewonerscommissie opgericht dient te worden voordat er besluiten genomen mogen worden, zodat deze tijdig de legitieme gesprekspartner wordt voor de verhuurder en eventueel de gemeente?

In de Woningwet is opgenomen dat een corporatie een reglement moet opstellen bij sloop en vernieuwbouw waarbij ook aandacht moet zijn voor het betrekken van de bewoners. De Woningwet ziet niet op commerciële verhuurders. In die gevallen is het aan de gemeente, bewoners en de verhuurder zelf om tot afspraken te komen. Zoals is opgenomen in art.7:220 lid 2 BW dient de verhuurder met een schriftelijk voorstel te komen.

Vraag 48

Deelt u de mening dat er een verplichting is om ervoor te zorgen dat mensen, die als gevolg van een herstructurering moeten verhuizen, goed terecht moeten komen?

Deze gegevens worden niet bijgehouden. Het lijkt mij ook niet uitvoerbaar om te monitoren wat er gebeurt met mensen die als gevolg van herstructurering moeten verhuizen. Het is de verantwoordelijkheid van de corporatie om bij sloop en renovatie een reglement op te stellen. Bij commerciële verhuurders is het aan de gemeente, bewoners en de verhuurder zelf om tot afspraken te komen. Zoals is opgenomen in art.7:220 lid 2 BW dient de verhuurder dan met een schriftelijk voorstel te komen.

Vraag 49

Deelt u de mening dat monitoring verplicht is c.q. zou moeten zijn van mensen die als gevolg van een herstructurering moeten verhuizen om te bepalen of zij inderdaad goed terecht zijn gekomen?

Zie antwoord vraag 48.

Vraag 50

Indien u niet van mening bent dat monitoring verplicht is c.q. zou moeten zijn, deelt u dan de mening dat het onmogelijk is om na te gaan of specifieke groepen in (extra) kwetsbare situaties disproportioneel geraakt worden? Immers dit kan duiden op discriminerend beleid, hetgeen verboden is en per direct gestopt moet worden, en wijzen op extra maatregelen die getroffen moeten worden om deze groepen extra te beschermen.

Zie antwoord vraag 48.

Vraag 51

Wordt er door u en/of door de gemeenten gemonitord op wat er met mensen gebeurt die als gevolg van een herstructurering moeten verhuizen? Zo ja, wat zijn de resultaten van die monitoring(en)? Zo nee, bent u bereid om dit landelijk te monitoren dan wel bereid om de gemeenten te vragen of zij deze monitoring willen verrichten?

Zie antwoord vraag 48.

Vraag 52

Bent u bereid om bij het inwinnen van informatie om vragen aangaande de bewoners van de Peperstraat te kunnen beantwoorden ook informatie in te winnen bij de bewonerscommissie van de Peperstraat, zodat u niet eenzijdig door de verhuurder en/of de gemeente geïnformeerd wordt?

Ik zie geen aanleiding met de betrokken partijen het gesprek aan te moeten gaan. Dit betreft een lokale casus waarbij de gemeente, bewoners en de verhuurder zelf tot afspraken moeten komen.

Vraag 53

Wilt u de vragen gelieve apart beantwoorden en niet clusteren?

De antwoorden zijn zo veel als mogelijk apart beantwoord.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Veel minder huurwoningen, verhuursite ziet verkoopgolf onder beleggers» van RTL Nieuws?1

Ja.

Vraag 2

Kunt u reflecteren op de stelling in het artikel dat gemeenten lokaal maatregelen invoeren om beleggers dwars te zitten? In hoeverre gaat de bij de Kamer aanhangige Wet goed verhuurderschap toezien op de verhouding tussen landelijke en gemeentelijke regels?

Met de opkoopbescherming en de zelfbewoningsplicht hebben gemeenten de mogelijkheid om lokaal maatregelen in te voeren om de opkoop van woningen voor verhuur te beperken. Het doel van deze mogelijkheden is lokaal uitwassen tegen te gaan waarbij woningen op grote schaal worden opgekocht door beleggers en tegelijkertijd starters een betere kans te geven op een woning. Dit sluit aan bij de problematiek die gemeenten ervaren. Daarnaast beoog ik met het wetsvoorstel goed verhuurderschap gemeenten meer mogelijkheden te geven om huurders te beschermen tegen misstanden bij het verhuren van woon- of verblijfsruimten. Het doel van deze mogelijkheden voor gemeenten is niet om beleggers dwars te zitten, maar om excessen op de woningmarkt tegen te gaan.
Het wetsvoorstel goed verhuurderschap ziet op het gedrag van verhuurders en verhuurbemiddelaars in relatie tot woningzoekenden en huurders. Met het wetsvoorstel worden ten eerste landelijke algemene regels geïntroduceerd. Er komt een landelijke basisnorm voor goed verhuurderschap die ziet op het gedrag dat van goede verhuurders en verhuurbemiddelaars verwacht mag worden in relatie tot woningzoekenden en huurders. In aanvulling op de algemene regels kunnen gemeenten lokaal een verhuurvergunning instellen. Zowel de vergunningsvoorwaarden als de weigerings- en intrekkingsgronden zijn limitatief bepaald in het wetsvoorstel. Gemeenten kunnen dan ook geen andere gemeentelijke regels hierover stellen.

Vraag 3

Heeft u kennisgenomen van de Pararius Huurmonitor die stelt dat ten opzichte van een jaar geleden het aantal vrije sector huurwoningen dat vrijkwam voor nieuwe huurders daalde met 8,9 procent?2

Ja. In het artikel gaat Pararius onder andere in op de ontwikkeling van de huurprijzen en het aantal huurwoningen dat in 2022 vrijkwam voor nieuwe huurders. Pararius geeft aan het aantal huurwoningen dat vrijkwam voor nieuwe huurders gedaald is ten opzichte van 2021. Ook geeft Pararius in het bericht aan dat ze signalen krijgen dat verhuurders zich genoodzaakt zien om hun woning te verkopen.

Vraag 4

Hoe beoordeelt u de berichtgeving in het artikel dat voornamelijk in de Randstad de voorraad (nu nog) vrije sector, afneemt?

De vrije huursector is de afgelopen jaren flink gegroeid. Het vrije huursegment telde in 2015 iets meer dan 400 duizend woningen. In 2021 is dat gegroeid naar bijna 650 duizend woningen3. Deze groei komt mede doordat koopwoningen zijn opgekocht door particuliere verhuurders (buy-to-let). De lage rente en aantrekkelijke rendementen maakten dat het opkopen van koopwoningen voor de verhuur populair was. In 2020 werd in de vier grote steden bijna 1 op de 5 te koop staande koopwoningen gekocht door beleggers. Sinds 2021 is de opkoop van koopwoningen weer gedaald naar het niveau van voor de forse stijging (in 2021 en de eerste helft van 2022 werd ongeveer 9 procent van de te koop staande koopwoningen in de G4 gekocht door een belegger).4
Er is nog geen cijfermatig beeld van de omvang van de vrije huursector in 2022. Pararius ziet dat het aantal te huur aangeboden woningen het afgelopen jaar is afgenomen. Voor deze daling zijn verschillende oorzaken mogelijk, zoals de gestegen rente en de verhoging van de overdrachtsbelasting. Ook kan de forse stijging van de koopprijzen het minder aantrekkelijk maken om nog in te stappen als belegger. De opkoopbescherming zal de opkoop voor verhuur mogelijk verder inperken. Deze omstandigheden kunnen een verklaring zijn voor de afname van het aantal nieuw aangeboden huurwoningen. Er kunnen echter ook andere verklaringen zijn: zo kan het zijn dat huishoudens die eigenlijk willen kopen langer moeten sparen en daardoor langer in een huurwoning verblijven, waardoor een huurwoning minder snel muteert.

Vraag 5

Hoe verhoudt deze ontwikkeling zich tot de aangekondigde huurregulering, met lagere huuropbrengsten, voor verhuurders?

In de vrije huursector zijn de prijzen de afgelopen jaren ondanks het fors toegenomen aanbod sterk gestegen. Steeds vaker komen er excessen voor, waarbij de huur niet meer in verhouding staat tot de kwaliteit van de woning. Juist om die reden ga ik de huren in het middenhuursegment reguleren. Door die regulering worden woningen die kwalitatief gezien in het middensegment thuishoren weer betaalbaar.
Daarbij is het belangrijk dat het ondanks de regulering aantrekkelijk genoeg blijft om nieuwe middenhuurwoningen bij te bouwen. Hier heb ik bij de vormgeving rekening mee gehouden. Institutionele beleggers en ontwikkelaars hebben zich eraan gecommitteerd om zich in te spannen om 50.000 middenhuurwoningen te gaan realiseren. Daarmee worden er samen met de woningcorporaties minimaal 100.000 middenhuurwoningen toegevoegd aan de voorraad.
Uiteraard zullen er ook beleggers zijn die ervoor kiezen om hun woning bij een huurderswisseling te verkopen. Op dit moment hoor ik dat er verhuurders zijn die willen verkopen. Of zij ook daadwerkelijk gaan verkopen zal ik de komende tijd in de gaten houden. Daarbij wil ik opmerken dat ik uitponding niet in alle gevallen als een probleem zie, zeker als het huurwoningen betreft die voor een hoge huur in het vrije segment aan worden geboden en na uitponding ofwel terecht komen bij een verhuurder die een middenhuur vraagt ofwel bij een koper met een middeninkomen.

Vraag 6

Ziet u de afname van de voorraad, oftewel de verkoop door eigenaren, als bevestiging van de negatieve analyses die voortkwamen uit de rapporten «Regulering Middenhuur» van de Stec Groep en de «Reflecties van Hoogleraren», die zijn uitgevoerd ter onderbouwing van de aangekondigde huurregulering?3 Waarom wel of niet?

Zoals bij antwoord 4 geschetst is niet duidelijk of er een daling is in het aantal huurwoningen en als hier sprake van is, kunnen er verschillende oorzaken zijn. Het is mogelijk dat de beoogde regulering ook een rol speelt in de keuzes die beleggers nu maken. Zoals ook in de beantwoording van de Kamervragen van Kamerlid Van Haga aangegeven is het niet goed te zeggen hoe vaak beleggers woningen gaan verkopen. Overigens krijgen verhuurders na ingang van de wet, pas na verhuurderswissel te maken met de regulering.

Vraag 7

Heeft u inzichtelijk aan wie of wat investeerders hun huurwoning verkopen? Zijn dit nieuwe investeerders die de woning uiteindelijk weer in de verhuur brengen of kopers die zelf in de woning gaan wonen? Indien u dit niet inzichtelijk heeft, heeft u de mogelijkheid dit wel inzichtelijk te maken?

Het kadaster brengt periodiek in kaart wie de verkoper en de koper van een verkochte woning is. Onderstaand grafiek geeft de situatie weer van 2019 t/m de eerste helft van 2022. Daarin is te zien dat een groot deel van de woningen van investeerders gekocht wordt door andere investeerders, maar ook door eigenaar bewoners. Dat betekent overigens niet automatisch dat het aantal woningen in bezit van investeerders daalt, omdat ook woningen van eigenaar-bewoners worden gekocht door investeerders.
Grafiek 1: verkoper betreft investeerder (zowel particulier, bedrijfsmatig als institutioneel)
* Zowel particulier, bedrijfsmatig als institutioneel
NB: alleen eerste helft van 2022 is meegenomen.
Bron: Kadaster

Vraag 8

Bent u het eens dat deze ontwikkeling niet aansluit bij de doelstelling om het aantal huurwoningen voor middeninkomens te laten groeien?

Zoals in antwoord 4 geschetst, is op basis van de cijfers van Pararius niet goed te zeggen in hoeverre het aantal huurwoningen daalt. Daarnaast zijn er verschillende beleidswijzigingen en veranderingen in de economie die van invloed zijn op het aantal huurwoningen. De wijzigingen (een toename als gevolg van nieuwbouw of een afname door uitponding) in de middenhuursector zal ik monitoren, waarbij ik ook kijk naar de woningen die muteren en bij welke groepen die terechtkomen.

Vraag 9

Wat gaat u de komende periode doen om de doelstelling, namelijk de omvang in stand houden en laten groeien, gestand te doen?

Zoals in antwoord 5 geschetst heb ik er bij de beoogde vormgeving van de regulering rekening mee gehouden dat het voor investeerders aantrekkelijk moet blijven om in middenhuurwoningen te blijven investeren. Dat is ook één van de pijlers van de middenhuurregulering. Op basis van de beoogde vormgeving hebben institutionele beleggers en ontwikkelaars aangegeven om zich in te spannen om 50.000 middenhuurwoningen te gaan realiseren. Daarmee worden er samen met de woningcorporaties minimaal 100.000 middenhuurwoningen toegevoegd aan de voorraad. Daarnaast zal ik, zoals ook aangegeven, de effecten van de beoogde regulering monitoren.

Vraag 10

Wat is uw reactie op het in de Pararius Huurmonitor genoemde rapport van De Nederlandsche Bank (DNB) ten aanzien van de regulering van de middenhuur, waarin conclusies zijn opgenomen dat het rendement op middenhuurwoningen voor verhuurders totaal verdampt?

DNB benadrukt het belang van de vrije huurmarkt en noemt hier verscheidene redenen voor. Dit belang onderschrijf ik. Het is belangrijk dat er voldoende aanbod is, maar het is ook belangrijk dat het aanbod betaalbaar is. Vandaar dat dit kabinet maatregelen neemt. Dat door de maatregelen het rendement van beleggers die hoge huren vragen daalt is evident. In hun analyse geeft DNB aan dat zij niet kan vaststellen wat het effect is van de geschatte daling van rendementen op het uiteindelijke aanbod van middenhuurwoningen. DNB heeft overigens de beoogde modernisering van het WWS niet meegenomen in de analyse.

Vraag 11

Hoe weegt u de conclusie dat volgens DNB de voorraad middenhuurwoningen over langere termijn zal afnemen in plaats van een toename van het aanbod middenhuurwoningen, wat een van de doelen is van de aangekondigde regulering?

DNB stelt dat een daling van het rendement van investeerders kan leiden tot een kleiner middensegment. DNB kan niet aangeven in hoeverre er sprake zal zijn van verkoop van woningen. DNB geeft aan dat het meer laten meetellen van de marktwaarde het effect op het rendement kan dempen. Eén van de pijlers van mijn beleid is dat er voldoende aanbod van middenhuurwoningen blijft. Het moderniseren van het WWS draagt er aan bij dat voor woningen met bijvoorbeeld een goed energielabel een hogere huur gevraagd kan worden. Zoals aangegeven ga ik monitoren wat het effect is op het aanbod.

Vraag 12

Bent u het eens dat het een zorgwekkend beeld is, en een beeld dat aansluit op de conclusies van DNB, dat verhuurders woningen nu al onttrekken aan de markt nog voordat de regulering is ingegaan? Zo ja, kunt u hierop reflecteren? Zo nee, waarom bent u het hier niet mee eens?

Zoals in de bovenstaande beantwoording aangegeven zou de potentiële regulering van de middenhuur een effect kunnen hebben op de keuze van investeerders om hun huurwoningen te verkopen. Daarbij heb ik ook aangegeven de wijzigingen (een toename als gevolg van nieuwbouw of een afname door uitponding) in de middenhuursector te monitoren.

Vraag 13

Wanneer kan de Kamer het onderzoek naar de stapeling van maatregelen op de verhuurmarkt verwachten?

Ik verwacht het onderzoek het eerste kwartaal naar uw Kamer te kunnen sturen.

Vraag 14

Kunt u deze vragen één voor één beantwoorden?

Ja.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht dat nieuwe daglichteisen de bouw onbetaalbaar maken?1

Ja.

Vraag 2

Klopt het dat per 1 januari 2023 de daglichttoetredingsberekeningsmethodiek NEN 2057 is afgeschaft en is vervangen door de NEN-EN 17037?

Nee, wel is er op 22 september 2022 een wijziging van het Besluit Bouwwerken Leefomgeving (Bbl) gepubliceerd (Staatsblad 2022, 360) met nieuwe daglichteisen op basis van de NEN-EN 17037 in plaats van de NEN 2057. Deze eisen zijn nog niet werking getreden. Het moment van inwerkingtreding wordt door mij nog nader bepaald. Van belang daarbij is dat aanvullend op het Bbl door mij nog gewerkt wordt aan een wijziging van de Omgevingsregeling, zoals in mijn antwoorden hierna is toegelicht.

Vraag 3

Waarom volstond de NEN 2057 methode niet meer?

Uit een beleidsstudie van de NEN-commissie Daglicht2 volgt dat de Europese norm NEN-EN 17037 beter aansluit bij de daadwerkelijke gewaarwording van daglicht door gebruikers van gebouwen dan de huidige Nederlandse norm NEN 2057. Verder is er de algemeen geldende lijn binnen de bouwregelgeving dat de Nederlandse bouwregelgeving Europese normen gebruikt als deze beschikbaar zijn.

Vraag 4

Hoe bent u tot het besluit gekomen om nieuwe daglichteisen in het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) op te nemen?

Op basis van de beleidsstudie van de NEN-commissie Daglicht (zie antwoord 3) heb ik een voorstel voor de nieuwe daglichteisen voorgelegd aan de Juridisch-Technische Commissie (JTC) en vervolgens aan het Overlegplatform Bouwregelgeving (OPB)3. Het OPB heeft positief geadviseerd over deze wijziging. Hierna is de wijziging in (internet)consultatie gegaan en afsluitend op 26 april 2022 aan uw Kamer ter voorhang voorgelegd. Hierbij zijn door uw Kamer geen opmerkingen zijn gemaakt of vragen zijn gesteld. De consultatie heeft niet geleid tot aanpassing van de nieuwe eisen en het wijzigingsbesluit is uiteindelijk op 22 september 2022 gepubliceerd (Staatsblad 2022, 360). Wel heeft NEN naar aanleiding van de consultatie haar beleidsstudie verder verduidelijkt en worden door mij in de Omgevingsregeling nog de parameters en randvoorwaarden vastgelegd die moeten worden gehanteerd bij het gebruik van de NEN-EN 17037.

Vraag 5

Heeft u voorafgaand aan dit besluit contact gehad met de bedrijven uit de sector die daglichtberekeningen maken? Zo ja, wat was hun oordeel over de nieuwe daglichteisen en de berekeningsmethodiek?

Ja, zoals beschreven in mijn antwoord 4 heb ik de wijziging voorgelegd aan het JTC/OPB met daarin de brancheverenigingen BNA en NL-Ingenieurs, die de architecten- respectievelijk ingenieursbureaus vertegenwoordigen. Verder hebben een aantal bureaus gereageerd bij de internetconsultatie. Voorts zitten in de genoemde NEN-commissie Daglicht ook commissieleden die werkzaam zijn bij bureaus die zelf daglichtberekeningen maken. De inbreng vanuit deze bureaus had vooral te maken met de diverse keuzemogelijkheden die in de NEN-EN 17037 worden gegeven ten aanzien van parameters en randvoorwaarden. Zoals gemeld in antwoord 4 worden deze parameters en raadvoorwaarden door mij nog eenduidig vastgelegd in de Omgevingsregeling. Deze wijziging van de Omgevingsregeling is al voorgelegd aan het JTC/OPB en zal naar verwachting in maart ter (internet)consultatie worden gepubliceerd. Inwerkingtreding van de nieuwe daglichteisen is daarbij voorzien op 1 januari 2024.

Vraag 6

Deelt u de zorg van de indiener dat de nieuwe methodiek ertoe leidt dat het maken van een daglichtberekening veel langer duurt en een bewoner niet langer zelf een berekening kan maken, waardoor de nieuwe methodiek kostenverhogend werkt?

Nee. Voor de nieuwe eisen is een lastenonderzoek door Sira4 uitgevoerd en de resultaten hiervan staan in de Nota van toelichting in de gepubliceerde wijziging van het Bbl (Staatsblad 2022, 360). Hieruit volgt dat de kosten voor het berekenen van het daglicht in gebouwen gelijk blijven. Bij nieuwbouw worden de daglichtberekeningen in het algemeen gemaakt door professionele adviseurs (architecten en ingenieurs) waarbij gebruik wordt gemaakt van computerprogramma’s.
Voor bestaande bouw veranderen de daglichteisen en de bepaling volgens de NEN 2057 niet. Voor bewoners die hun eigen woning verbouwen gelden de daglichteisen voor bestaande bouw, waardoor voor deze bewoners niets veranderd.

Vraag 7

Wat vindt u van de constatering dat er bij de bepalingsmethode aspecten een rol spelen die in de bouwregelgeving geen rol zouden mogen spelen, zoals de kleurstelling van de wanden en de reflectie van vloeren, wanden en het plafond?

Het klopt dat er in de NEN-EN 17037 de mogelijkheid is om met de daadwerkelijk kleurstelling van de wanden en de reflectie van vloeren, wanden en plafond te rekenen. Van deze mogelijkheden wordt bij de toepassing in het Bbl echter geen gebruik gemaakt en wordt gewerkt met vaste rekenwaarden hiervoor, die worden vastgelegd in de Omgevingsregeling (zie antwoord 5). Het voldoen aan de daglichteis is daarmee niet afhankelijk van de daadwerkelijk toegepaste kleurstelling.

Vraag 8

Wat vindt u van de stelling dat de NEN-EN 17037 strijdig is met het beginsel van vrije indeelbaarheid, een van de uitgangspunten die ten grondslag ligt aan de Nederlandse bouwregelgeving?

Bij de nieuwe daglichteisen geldt ook dit beginsel van vrije indeelbaarheid. De beoogde toepassing van de NEN-EN 17037 is hiermee niet strijdig. De eisen worden net als de huidige daglichteisen gesteld op het niveau van verblijfsgebied en op het niveau van verblijfsruimte.

Vraag 9

Deelt u de zorg van de indiener dat de nieuwe berekeningsmethodiek toezicht en handhaving door de gemeente op daglichteisen bij bestaande bouw ingewikkeld, zo niet onmogelijk maakt?

Nee. In het betreffende artikel gaat het daarbij om het eventueel veranderen van de kleuren van de wanden door bewoners. Zoals in mijn antwoord op vraag 5 gesteld, is de eis niet afhankelijk van de daadwerkelijke kleurstelling. Toezicht en handhaving door de gemeente hierop is dus niet aan de orde.

Vraag 10

Op 16 februari 2022 is er een Besluit tot wijziging van het Besluit bouwwerken leefomgeving in verband met de brandveiligheid van parkeergarages en normen voor daglicht (Kamerstuk 33 118, nr. 218) voorgehangen, waar in de Nota van Toelichting werd gesteld «De toekomstige eisen over daglicht in gebouwen zijn vergelijkbaar met de huidige eisen».Verder werd gesteld onder 5.2.2: "Ook de kosten voor het berekenen van het daglicht in gebouwen blijven gelijk. In het algemeen zullen voor deze berekeningen computerprogramma’s worden gebruikt. De lastenverzwaring van het aanschaffen van een computerprogramma is ongeveer gelijk aan de lastenverlichting die ontstaat doordat berekeningen voor daglicht relatief sneller worden gemaakt.» De indiener heeft begrepen dat een daglichtberekening per woning gemiddeld 1 uur bedroeg en met 3D tekenen via een softwarepakket nu zo’n 3–4 uur: bent u nog van mening dat hetgeen gesteld wordt in de toelichting correct is?

Zoals staat in mijn antwoord 6 volgt de informatie in de Nota van toelichting uit het uitgevoerde lastenonderzoek door Sira. Hieruit volgt dat in de praktijk nu al gewerkt wordt met software voor het 3D tekenen en toetsen van woningen en woongebouwen. Deze bestaande software kan worden uitgebreid met een module voor deze daglichteisen, waardoor de nieuwe eisen volgens Sira relatief sneller kunnen worden gemaakt.

Vraag 11

Op welke wijze kan de daglichtberekeningsmethodiek worden vereenvoudigd?

De daglichtberekeningsmethodiek volgens NEN-EN 17037 wordt al vereenvoudigd met de vaststelling van de parameters en randvoorwaarden in de Omgevingsregeling (zie mijn antwoord op vraag 5). Daarnaast heeft NEN een Nederlandse Praktijkrichtlijn (NPR 4057) bij de NEN-EN 17037 gepubliceerd om de bouwpraktijk verder op weg te helpen bij de toepassing van de nieuwe methodiek.

Vraag 1

Bent u bekend met de inhoud van het rapport van Stec Groep met als titel «Rapport Regulering Middenhuur» de dato 1 november jongstleden?1

Ja.

Vraag 2

Welke conclusies trekt u uit dit rapport anders dan hetgeen u zeer beknopt hebt verklaard in uw Kamerbrief over de regulering van middenhuur de dato 9 december jongstleden?

In de bijlage bij de Kamerbrief over de regulering ga ik meer uitgebreid in op de conclusies uit het Stec Groep onderzoek. Hierin schets ik onder meer het feit dat het in de rekenvoorbeelden van Stec gaat om indicatieve voorbeelden, maar dat zij wel inzicht geven in de wijze waarop regulering door kan werken in de business case van een belegger. Bij de door Stec gekozen voorbeelden is er een vrij groot verschil tussen de markthuur en de wws-huur (circa 180–275 euro). Op het moment dat de markthuur hoger ligt dan de wws-huur is er een negatieve impact op de business case en kan de business case zelfs negatief worden. Het onderzoek geeft derhalve meer inzicht in de factoren die van invloed zijn op de business case van een belegger, maar op basis van de resultaten zijn er geen algemene conclusies voor de hele huurvoorraad te trekken.
Het uitgangspunt voor de vormgeving van de regulering van de middenhuur is dat er een balans is tussen het verbeteren van de woonlasten voor huurders enerzijds en het borgen dat het aanbod aan middenhuur op peil blijft anderzijds. Om inzicht te krijgen in hoeverre regulering van invloed is op het aanbod van middenhuur heb ik verschillende onderzoeken laten doen. Zo is er met de botsproeven gekeken naar de aandachtspunten uit de praktijk. Om meer inzicht te krijgen in de business case van beleggers heeft Stec een aantal rekenvoorbeelden gemaakt waarbij het effect op de business case bij verschillende uitgangspunten inzichtelijk wordt. DNB heeft een studie gedaan naar het effect van middenhuurregulering op het rendement van beleggers. Een aantal hoogleraren is weer gevraagd om te reflecteren op de voorstellen voor regulering van de middenhuur. Brink heeft in opdracht van IVBN en NEPROM en in samenwerking met BZK een onderzoek gedaan naar de gevolgen voor projecten in de pijplijn. Ten slotte heeft Abf research onderzoek gedaan naar mogelijke modernisering van het woningwaarderingsstelsel.
Het onderzoek van Stec is derhalve één van de onderzoeken waarop ik de uiteindelijke regulering van de middenhuursector heb vormgegeven. Op basis van de resultaten van het Stec-onderzoek en de andere onderzoeken heb ik de contouren van de regulering aangepast en besproken met verschillende stakeholders, waaronder institutionele beleggers en ontwikkelaars. Deze partijen hebben op basis van de vormgeving van de regulering, gecommitteerd om zich in te spannen om 50.000 middenhuurwoningen te realiseren.

Vraag 3

Bent u van mening dat uw conclusie dat of een business case negatief wordt, afhangt van verschillende factoren, recht doet aan de verschillende scenario’s die in het betreffende rapport zijn geduid en waarom?

Ja. Stec rekent voor een beperkt aantal voorbeeldwoningen een aantal scenario’s door. Het gaat dan onder andere om scenario’s zoals regulering zonder of met cap op de woz en regulering met een opslag op het wws. In de voorbeelden is sprake van een grote huurdaling waarbij de business case negatief wordt. Bij nieuwbouwprojecten laten de voorbeelden zien dat er een negatief effect is op de residuele grondwaarde. Overigens merkt Stec zelf ook op dat het doorrekeningen op hoofdlijnen zijn. Specifieke (type) partijen of projecten op specifieke locaties kunnen altijd een sterk positiever of sterk negatiever resultaat laten zien. De mate van huurdaling heeft een groot effect op de business case.
Daarbij moet worden opgemerkt dat Stec voor de regulering uitgaat van het plat doortrekken van het wws naar 187 punten, hetgeen niet overeenkomt met de uiteindelijke vormgeving van de regulering waarbij het woningwaarderingsstelsel is gemoderniseerd. Het is dus waarschijnlijk dat de business case op basis van de uiteindelijke vormgeving er positiever uitkomt.

Vraag 4

Hoe kijkt u aan tegen het feit dat meerdere projecten – waaronder het Haagse project «The Grace» – die juist zullen zorgen voor een positieve bijdrage aan uw ambitieuze nieuwbouwambitie, nu spaak lopen vanwege uw plannen?2

Ieder project kent zijn eigen business case die al dan niet maakt dat een individueel project door verschillende factoren vertraging op kan lopen. Hierbij spelen de specifieke afspraken met de gemeente een rol, maar ook de bouwkosten of de geraamde inkomsten. Deze inkomsten kunnen wijzigen door een veranderend economisch tij of door te anticiperen op de regulering van de middenhuur. Het is moeilijk om één oorzaak zoals de regulering van de middenhuur als oorzaak aan te wijzen die maken dat een project vertraging oploopt.
Vanuit marktpartijen heb ik juist vernomen dat zij behoefte hebben aan duidelijkheid omtrent de vormgeving van de regulering van de middenhuur. Dat is ook de reden geweest dat ik op 14 oktober en op 9 december brieven aan de TK heb gestuurd met een nadere duiding van hoe ik de regulering voor mij zie. Daarnaast heb ik met veel verschillende stakeholders gesproken, waaronder institutionele beleggers en ontwikkelaars. Ik vind het belangrijk dat de nieuwbouw doorgang kan blijven vinden. Daarom ben ik voornemens om een tijdelijke opslag toe te staan voor nog op te leveren nieuwbouwwoningen ter hoogte van maximaal 5% op de maximale huurprijs voor 10 jaar. Dit moet de investeringsruimte vergoten. Uitgangspunt is dat dit geldt voor middenhuurwoningen die worden opgeleverd na 1 januari 2024 en waarvan de bouw gestart is voor 1 januari 2025. Daarna acht ik het redelijk dat partijen hebben kunnen anticiperen op de regulering.

Vraag 5

Wat is uw visie op het feit dat uit de praktijk blijkt dat door uw eigen plannen eveneens uw duurzaamheidsambitie in gevaar komt, daar de kosten voor verduurzaming onder uw regels niet meer gehaald kunnen worden uit investeren in de aankoop van oudere woningen met de intentie om te verduurzamen?

In mijn brief van 9 december 2022 (Kamerstuk 27 926, nr. 372) heb ik de balans tussen betaalbaarheid en investeringsbereidheid benoemd en vier pijlers aangegeven waarop ik mijn beleid baseer en de maatregelen die ik daarvoor neem. Een van die pijlers is dat ik met de regulering de verduurzaming van huurwoningen wil stimuleren. Om tot deze maatregelen te komen heb ik niet alleen gebruik gemaakt van het genoemde STEC-rapport, maar ook van botsproeven, een onderzoek door Brink, onderzoek op basis van het WoON en onderzoek van ABF. Voor mijn visie wijs ik u dan ook op mijn brief van 9 december 2022 en de maatregelen die ik in mijn brief heb geschetst, waarmee meen ik tot een evenwichtig pakket te zijn gekomen.

Vraag 6

Hoe kijkt u aan tegen de aanzienlijke mogelijkheid dat er – vanwege uw beleid – sprake zal zijn van een grote hoeveelheid gebroken bezit op de gehele woningmarkt, waardoor verduurzamen een nog groter obstakel zal vormen?

De rekenvoorbeelden van STEC Group laten zien dat een business case negatief kan worden als de markthuur (een stuk) hoger ligt dan de WWS-huur. Een negatieve business case kan ertoe leiden dat woningen niet worden aangekocht of dat woningen worden verkocht. Op basis van deze studie is echter niet te zeggen hoe vaak de business case negatief wordt. In de eerste plaats bestrijd ik daarom uw stelling dat er grote hoeveelheden gebroken bezit zullen zijn doordat beleggers woningen verkopen. En zelfs als dit het geval is, zal het effect op de woningmarkt beperkt zijn omdat de particuliere huurmarkt nu al versnipperd is: ca. 90% van de particuliere beleggers heeft 1–2 woningen in de verhuur.3 Als er al versnippering zou optreden zie ik in de tweede plaats geen nadelig effect voor de verduurzaming. Het is immers goed mogelijk om één of twee afzonderlijke woningen te verduurzamen. Verduurzaming wordt ook dan gestimuleerd doordat het energielabel zwaarder mee zal wegen in het WWS.

Vraag 7

Vindt u ook niet dat uw plannen met betrekking tot de regulering van middenhuur in de praktijk contraproductief blijken? Indien niet, waarom niet?

Met de regulering van de middenhuur heb ik gezocht naar een evenwicht tussen het verbeteren van de woonlasten voor huurders enerzijds en het borgen dat het aanbod aan middenhuur op peil blijft anderzijds. Als u het heeft over het feit dat de regulering mogelijk contraproductief zou kunnen zijn, dan ga ik ervan uit dat u doelt op de geluiden in de markt dat er mogelijk uitgepond zal worden. De regulering zal in combinatie met veranderde marktomstandigheden het gedrag van beleggers beïnvloeden. Beleggers kunnen kiezen voor verkoop van woningen als hun business case negatief uitpakt. Door verkoop kan het totaal aantal huurwoningen verminderen en het aantal koopwoningen toenemen. Daarbij hangt het ook af wie de woning uiteindelijk koopt (bijvoorbeeld een middeninkomen die eerder aangewezen was op huur). De wijzigingen (een toename als gevolg van nieuwbouw of een afname door uitponding) in de middenhuursector zal ik monitoren, waarbij ik ook kijk naar de woningen die muteren en bij welke groepen die terechtkomen. Daarbij wil ik opmerken dat ik uitponding niet in alle gevallen als een probleem zie, zeker als het huurwoningen betreft die voor een hoge huur in het vrije segment aan worden geboden en na uitponding ofwel terecht komen bij een verhuurder die een middenhuur vraagt ofwel bij een koper met een middeninkomen.

Vraag 8

Wat doet u concreet met de vragen en de zorgen van woningbeleggers in verband met de aangetoonde negatieve effecten van uw plannen met betrekking tot de regulering van de middenhuur?

Wanneer het wetsvoorstel in consultatie gaat is er ruimte voor iedereen om zijn of haar zorgen ten aanzien van de regulering kenbaar te maken. In het uiteindelijke wetsvoorstel bezie ik in hoeverre ik daar gevolg aan kan geven. Daarnaast spreek ik geregeld beleggers over de regulering, maar ook over de bredere ontwikkelingen op de woningmarkt en hoe wij samen een bijdrage kunnen leveren aan een gezonde woningmarkt.

Vraag 9

Wat is uw reactie op de zorg dat uw beleid ertoe zal leiden dat de toevoer van nieuwe woningen in het middensegment zal afnemen, waardoor de woningnood alleen maar groter wordt?

Zie het antwoord op vraag 4.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Veluws vakantiepark wil woonwijk worden, maar dat mag niet: «Onbegrijpelijk»»?1

Ja.

Vraag 2

Hoe beoordeelt u de situatie van het vakantiepark, zoals genoemd in het artikel, die al jarenlang wil transformeren naar een woonwijk, mede omdat er geen recreatieve functies zijn, maar de gemeente dit niet toestaat?

Bij de afweging om een park al dan niet te transformeren naar een woonbestemming, is de (potentiële) economische vitaliteit van een park een belangrijke factor. Wanneer er geen recreatief toekomstperspectief meer is, pleit dit voor het veranderen van functie. Tegelijkertijd zijn er nog tal van andere factoren die een rol spelen in de afweging van gemeenten, zoals ook beschreven is in het kwaliteits- en afwegingskader «wonen in recreatiewoningen», dat vanuit het Ministerie van BZK is ontwikkeld om gemeenten te ondersteunen in een afweging rondom transformatievraagstukken.2
Vanuit de landelijke overheid is er onvoldoende zicht op alle relevante factoren, die ter plekke een rol kunnen spelen. Het is daarom aan de gemeente om een afweging te maken hoe om te gaan met de wens van de eigenaar-bewoners van park Maheki. De gemeente Putten is van mening dat het park Maheki, binnen het cluster van recreatieparken waarin het zich bevindt, een toeristisch toekomstperspectief heeft en gaat daarom niet over tot transformatie naar Wonen.

Vraag 3

Deelt u de mening dat er een duidelijk onderscheid is tussen recreatieparken die nooit toeristisch zijn geweest of niet meer zijn, en dus ook niet de daarbij behorende voorzieningen hebben, en recreatieparken die wel een toeristische doel hebben? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Deelt u de mening dat dit park precies het voorbeeld is zoals beschreven in de motie-De Groot (Kamerstuk 32 847, nr. 942) met betrekking tot kansrijke transformatie naar een woonwijk? Kunt u het uiteenzetten waarom u het er wel of niet mee eens bent?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 5

Hoe staat het in zijn algemeenheid met de uitvoering van de genoemde motie?

Ik geef opvolging aan uw motie door middel van een inventarisatie naar het transformatiepotentieel van vakantieparken. Om het goede gesprek met gemeenten en provincies te kunnen voeren, is eerst meer zicht nodig op de aard en omvang van het transformatiepotentieel. Ik heb aan provincies gevraagd deze inventarisatie uit te voeren. Zoals toegezegd in het WGO van 14 november 2022, kom ik eind Q1 daar bij u op terug. Dit doe ik in samenhang met de toezegging aan uw Kamer om een vervolg op de actie-agenda vakantieparken vorm te geven.
Daarnaast vinden er regelmatig gesprekken plaats met gemeenten en provincies over transformatie van recreatieparken. Ook ondersteun ik gemeenten in het transformeren van vakantieparken door de inzet van het expert- en aanjaagteam «transformatie van vakantieparken».
Er wordt nu niet in kaart gebracht hoeveel parken zich hebben verenigd in een VvE. Daarbij betekent het bestaan van de wens tot transformatie naar Wonen van een VvE niet noodzakelijkerwijs dat een park daadwerkelijk geschikt is om te transformeren naar Wonen. Het is aan gemeenten, binnen provinciale kaders, om deze afweging te maken. Daarom heb ik provincies gevraagd de inventarisatie uit te voeren. Een VvE kan zich uiteraard wel tot gemeente en provincie wenden om de wens tot transformatie kenbaar te maken.
Het aanjaagteam is niet betrokken bij deze inventarisatie en het maken van de afweging om al dan niet te transformeren; zij gaat aan de slag, daar waar al het besluit is genomen om een park te transformeren. Het aanjaagteam versnelt de transformatie door gemeenten te ondersteunen met expertise bij het oplossen van knelpunten rondom bijvoorbeeld eigendomssituaties, participatie en omgevingsfactoren.

Vraag 6

Hoe bent u op dit moment de regie aan het vormgeven om gemeenten die zelf niets zien in transformaties alsnog te bewegen om akkoord te gaan met de transformatie, wanneer de bewoners van de recreatieparken zelf het initiatief hebben genomen om aan alle eisen te voldoen en collectief de wens hebben om te transformeren naar een woonwijk?

Zie antwoord vraag 5.

Vraag 7

Wat is uw aanpak om juist willekeur bij gemeenten rondom kansrijke transformatie naar wonen tegen te gaan?

In het kader van de Actie-agenda Vakantieparken 2021–22 heb ik een kwaliteits- en afwegingskader gepubliceerd, dat gemeenten helpt om zoveel mogelijk relevante factoren mee te nemen in de afweging over het transformeren naar Wonen. Het kwaliteits- en afwegingskader helpt gemeenten om een complete afweging te maken. De weging van de verschillende factoren blijft aan gemeenten. Het is aan hen om een afweging te maken welke factoren en belangen prevaleren in de lokale context.

Vraag 8

Hoe beoordeelt u gelet op de voorgaande vraag de conclusie van het rapport van Berenschot «Effecten wijziging Bor permanente bewoning recreatiewoningen» waarin staat dat gemeenten veelal niet bereid zijn om over te gaan tot het mogelijk maken van permanente bewoning?

Zie antwoord vraag 7.

Vraag 9

Kunt u toelichten hoe het staat met de uitvoering van de motie-De Groot (Kamerstuk 32 847, nr. 942) over landelijke regie nemen in een zorgvuldige transformatie van specifieke recreatieparken naar woonwijken?

Zie antwoord vraag 5.

Vraag 10

Wat is de stand van zaken met betrekking tot het inventariseren welke recreatieparken in aanmerking zouden komen voor transformatie?

Zie antwoord vraag 5.

Vraag 11

Wordt er bij de inventarisatie ook gekeken naar hoeveel recreatieparken zich hebben verenigd in een Vereniging van Eigenaren (VvE)?

Zie antwoord vraag 5.

Vraag 12

Zou het voor de inventarisatie niet beter zijn wanneer een VvE, die met een meerderheid van stemmen heeft besloten dat hun recreatiepark graag een woonpark wil worden, zich direct kunnen aanmelden bij het aanjaagteam van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties?

Zie antwoord vraag 5.

Vraag 13

Hoe kan als gevolg van vraag 12 sneller worden beoordeeld door het aanjaagteam of deze aanmelding van de VvE voldoet aan het afwegingskader voor transformatie naar wonen? Waarom wel of waarom niet?

Zie antwoord vraag 5.

Vraag 14

Wanneer kan de Kamer een de aanpak verwachten om het transformeren van de recreatieparken naar woonwijken in goede banen te leiden?

Zie antwoord vraag 5.

Vraag 15

Wanneer gaat u starten met de uitvoering van het begeleiden van transformaties? Kunt u een tijdlijn schetsen?

Zie antwoord vraag 5.

Vraag 16

Kunt u deze vragen één voor één beantwoorden?

De ruime overlap tussen een aantal vragen geeft mij reden om de beantwoording op een aantal punten te bundelen.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Stijging erfpacht wekt wrevel: «Waarom geen plafond, net als bij huren?»» van AT5?1

Ja, ik ben bekend met dit bericht.

Vraag 2

Deelt u de mening dat een dusdanige exorbitante stijging van de erfpacht niet door de beugel kan, gelet op de stijgende inflatie en hoge energiekosten?

De inflatie was het afgelopen jaar ongekend hoog, het college van de gemeente Amsterdam kiest er voor deze inflatie door te berekenen in de canonbetaling van de erfpachters. Erfpachters zijn met de gemeente een overeenkomst aangegaan waarbij de erfpacht met de inflatie gecorrigeerd wordt, in zoverre wordt voldaan aan het met beider instemming overeengekomen contract.
Het college staat op basis van de afgesloten erfpachtovereenkomsten in zijn recht. Ik zie in het land tal van gemeenten die de hoge inflatie niet in gemeentelijke tarieven, zoals leges, doorberekenen. Voor erfpacht had evengoed, eenzijdig door het college kunnen worden besloten deze canonstijging voor particuliere woonbestemmingen te matigen.

Vraag 3

Deelt u de mening dat deze kostenstijging voor huiseigenaren om de begroting van de gemeente Amsterdam rond te krijgen ronduit oneerlijk is?

Ik ga er niet vanuit dat de doelstelling van het college hier het rondkrijgen van de begroting van de gemeente Amsterdam is. Zie verder ook mijn antwoord op vraag 2.

Vraag 4

Heeft u mogelijkheden om deze exorbitante stijging van de erfpacht tegen te gaan? Bent u voornemens in te grijpen in deze exorbitante stijging van de erfpacht?

Voor wat betreft erfpacht heb ik, in tegenstelling tot bij huurovereenkomsten, geen wettelijke basis waarop ik een ingreep in de inflatiecorrectie in de overeengekomen erfpachtcanon kan baseren. De ruimte om hier eenzijdig een voor de erfpachter gunstige correctie op aan te brengen, ligt bij het college van burgemeester en wethouders. Weliswaar is erfpacht een collegebevoegdheid, maar dat sluit niet uit dat het college vanuit de gemeenteraad op het gevoerde beleid kan worden aangesproken.

Vraag 5

Verwacht u dat meer gemeentes dusdanige stijgingen door gaan voeren en wat gaat u eraan doen om dit te voorkomen?

Ik zie in het land tal van gemeenten die de hoge inflatie niet in gemeentelijke tarieven, zoals leges, doorberekenen. Er is vanwege de veelvoud aan de bij uitgegeven erfpachtrechten geldende algemene bepalingen geen goede inschatting te maken van hoeveel gemeenten deze inflatie gaan doorrekenen. In tegenstelling tot bij huurovereenkomsten, heb ik geen wettelijke basis waarop ik een ingreep in de overeengekomen erfpachtcanon kan baseren.

Vraag 6

Welke mogelijkheden heeft u om te sturen op meer regulering van het gehele erfpachtstelsel, mede gelet op het feit dat u regie neemt en wel ingrijpt in alle andere huursegmenten?

Erfpacht is een privaatrechtelijk instrument, beschreven in het Burgerlijk Wetboek (Boek 5, Titel 7). Een gemeentebestuur kan het inzetten als onderdeel van haar grondbeleid. Erfpacht is een beperkt recht dat een eigenaar kan vestigen om een ander het gebruik van de eigendom te geven. In het geval dat de gemeente haar eigendom in erfpacht uitgeeft, stelt dit haar in staat nadere, privaatrechtelijke, voorwaarden te stellen aan het gebruik van de grond. Dat doet zij door een (periodieke) vergoeding te vragen voor het gebruik.

Vraag 7

Deelt u de mening dat, gezien de extreme omstandigheden, de stijging van het erfpachtcanon niet meer gekoppeld zou moeten zijn aan inflatie, maar aan de stijging van de lonen?

Deze mening deel ik niet. In deze casuïstiek zou een canonstijging gebaseerd op de gemiddelde stijging van lonen gunstiger zijn geweest voor de erfpachter. Een andere grondslag zou in andere situaties voor de erfpachter ongunstige uitkomsten kunnen bieden. De toekomstige stijging van lonen is immers, evengoed als de toekomstige inflatie, ongewis.

Vraag 8

Wat betekent deze situatie voor de mensen van het zelfbouwproject in Oost als zij de stijging niet kunnen betalen, gelet op het feit dat ze de eerste vijf jaar niet mogen verkopen en dus geen kant op kunnen?

Wat dit betekent voor mensen in het zelfbouwproject verschilt sterk per huishouden. Zo wisselt de canon voor woningen door de stad heen sterk, afhankelijk van de locatie en type woning. Als deze huishoudens een canon van € 5.200 per jaar betalen, betekent de indexering een toename van 8,6%, zijnde ca. € 450. Voor de erfpachtcanon geldt dat hij in de regel fiscaal aftrekbaar is voor de inkomstenbelasting. De bovengenoemde canonstijging wordt daarmee dus gedempt. Het gaat om een brutonettoverschil van ongeveer 1/3e van de canonstijging.
De geschetste situatie kan, zeker met oog op de prijsstijgingen die huishoudens ook ervaren op de andere kosten van wonen en levensonderhoud, resulteren in een moeilijke situatie voor de bewoners. Ik vertrouw er echter op dat de gemeente deze keuze ook met oog op de bewoners weloverwogen heeft gemaakt. De bewoners zijn echter zelf met de gemeente een overeenkomst aangegaan waarbij de erfpacht met de inflatie gecorrigeerd wordt, en daar kan ik niet op ingrijpen.
Het college van burgemeester en wethouders van Amsterdam verwacht in antwoord op vragen uit de gemeenteraad echter dat er nagenoeg geen erfpachter-bewoners in financiële problemen komen door de canonstijging2. Erfpachters die hun canon niet kunnen betalen kunnen bij de gemeente Amsterdam een betalingsregeling aanvragen voor de canon.
Op de zelfbouwwoningen in Oost zit een verkoopbeding, om speculatie te voorkomen. Mochten de zelfbouwers om financiële redenen onder dit verbod uit willen komen dan biedt de gemeente daar mogelijkheden voor. Het is dus niet zo dat de erfpachter-bewoners geen kant op kunnen.

Vraag 9

Kunt u reflecteren op het feit dat de gemeente ervoor heeft gezorgd dat een negatieve inflatie – deflatie – niet resulteert in een lagere erfpacht?

Dat negatieve inflatie niet resulteert in een lagere canon is het resultaat van privaatrechtelijke afspraken tussen een erfpachter en erfverpachter. Hoe de inflatie wordt doorberekend in de canon is derhalve niet door de gemeente opgelegd, maar door de erfpachter en erfverpachter overeengekomen. Uiteraard kan de gemeenteraad ook hierover het college aanspreken.
Naast een belangrijke rol voor de gemeenteraad, vind ik het ook uitermate belangrijk dat beide partijen bij een dergelijke privaatrechtelijke overeenkomst goed op de hoogte zijn van de inhoud van hun recht. Het gaat dan om de overeengekomen rekenmethodes, de mogelijkheden om op te komen tegen wijzigingen, hoe betalingsachterstanden te voorkomen en welke rechterlijke procedures worden gevolgd indien erfpachtgeschillen niet in der minne met de eigenaar (gemeente) opgelost worden.
Ik wijs er nog op dat naar aanleiding van de moties (moties Geurts en Grinwis3) die tijdens de behandeling van de Initiatiefnota van het lid Koerhuis over erfpacht zijn aangenomen, een onderzoek naar erfpachtvoorwaarden heb laten uitvoeren. De resultaten van dit onderzoek zijn op dinsdag 7 februari met uw Kamer gedeeld4. In vervolg daarop, en mede op basis van deze moties, zal ik ook een handreiking over gemeentelijke erfpacht opstellen.
Deze handreiking zal gemeenten ondersteunen bij het opstellen van moderne erfpachtvoorwaarden en zo bijdragen aan de verbetering van de positie van erfpachter. Het gaat daarbij vooral om «best practices» die, mede op basis van het onderzoek dat u binnenkort zult ontvangen, naar voren zijn gekomen. De wijze waarop met onder meer inflatie, canonbetalingen en afkoop kan worden omgegaan zal hiervan mede onderdeel worden.

Vraag 10

Kunt u deze vragen één voor één beantwoorden en kunt u deze vragen op korte termijn beantwoorden zodat excessen tijdig kunnen worden tegengegaan?

Ja, dat kan ik. Ik heb er echter voor gekozen het antwoord op vragen 2 en 3 te bundelen in mijn antwoord op vraag 2.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Raad van State zet streep door nieuwe woonwijk bij Schiphol»?1

Ja.

Vraag 2

Deelt u de mening dat woningbouw in de huidige woningcrisis voorrang moet krijgen boven vliegen?

Het kabinet acht zowel woningbouw als luchtvaart belangrijk. Vanuit het programma Woningbouw wordt vol ingezet op het opschroeven van de bouwproductie. Door de aanwezigheid van de luchthaven Schiphol is Nederland via de lucht uitstekend verbonden met de rest van de wereld. Het kabinet zet in op het verminderen van de negatieve effecten van luchtvaart op mens en milieu. Dit vraagt om een integrale oplossing die zekerheid biedt voor zowel de hubfunctie van Schiphol als voor de omgeving van de luchthaven. Voor het gebied rondom Schiphol wordt binnen de NOVEX Schiphol op integrale wijze gekeken naar de mogelijke ruimtelijke invulling van het gebied.

Vraag 3

Bent u bekend met het feit dat de KLM tegen het bestemmingsplan in beroep is gegaan vanwege de vrees «dat de woningbouw de uitbreidingsmogelijkheden van Schiphol zal beperken»?2

In de uitspraak van de Raad van State waar u naar refereert wordt gesteld dat KLM «vreest dat haar bedrijfsvoering zal worden belemmerd, omdat bij de woningen geen sprake zal zijn van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat als gevolg van het proefdraaien en het grondgeluid van haar vliegtuigen.» Ik ben bekend met deze uitspraak van de Raad van State.

Vraag 4

Hoe verhoudt zich dat tot het besluit van uw collega Minister om het aantal vliegtuigbewegingen te laten krimpen omwille van rechtszekerheid, gezondheids- en milieuschade? Heeft de Raad van State dat besluit meegewogen in haar uitspraak over de nieuwe woonwijk in Badhoevedorp?

Het beroep van de KLM inzake het bestemmingsplan betreft het proefdraaien en het grondgeluid van vliegtuigen. Dit zogenaamde industrielawaai valt niet onder de Wet luchtvaart, maar onder de Wet geluidhinder. Het toekomstige aantal vliegtuigbewegingen staat hier in principe los van.

Vraag 5

Zijn er andere gevallen bekend waar de KLM, Schiphol of andere bedrijven die actief zijn op luchthaven Schiphol, actief procederen of bezwaar maken tegen woningbouwplannen? Zo ja, kunt u hiervan een overzicht geven?

Ik heb geen totaaloverzicht van gevallen waarin op de luchthaven Schiphol gevestigde bedrijven procederen tegen woningbouwplannen. Het is wel bekend dat het vaker voorkomt dat bedrijven procederen tegen woningbouwplannen als die woningen veel geluidbelasting ondervinden van hun activiteiten. Elke rechtspersoon en natuurlijke persoon heeft het recht om in beroep te gaan als zijn belang rechtstreeks bij een besluit is betrokken, zoals in dit geval bij het bestemmingsplan Schuilhoeve.

Vraag 6

Wat vindt u van het feit dat een bedrijf waar de Nederlandse staat aandelen in heeft procedeert of bezwaar maakt tegen woningbouwplannen? Komt de ambitie van het kabinet om 900.000 woningen te bouwen hiermee niet in gevaar? Kunt u uw antwoord uitgebreid toelichten?

Als aandeelhouder van KLM staat de Nederlandse staat op afstand van de onderneming. De raad van bestuur is verantwoordelijk voor de dagelijkse bedrijfsvoering van de onderneming en de raad van commissarissen is verantwoordelijk voor het toezicht daarop. Dit is conform geldende wet- en regelgeving. KLM is geen onderdeel van de overheid en zij mogen zich, net als alle andere ondernemingen in Nederland, (juridisch) uitspreken over initiatieven of maatregelen waar zij zich wel of niet in kunnen vinden.
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State heeft in haar uitspraak op 14 december 2022 verklaard de beroepen van de KLM gegrond te verklaren, omdat de gemeenteraad niet deugdelijk heeft onderbouwd dat er sprake zal zijn van een goed woon- en leefklimaat.
Het plan voor deze nieuwe wijk in Badhoevedorp maakt onderdeel uit van de plancapaciteit (woningen opgenomen in woningbouwplannen) van de provincie Noord-Holland. Om, ondanks planuitval en vertraging, voldoende woningen te realiseren is de plancapaciteit binnen een provincie vaak hoger dan de bruto nieuwbouwopgave (het aantal te realiseren woningen).
In de provincie Noord-Holland is de bruto nieuwbouwopgave 183.600 (dit is tevens het aandeel van de provincie Noord-Holland in de 900.000), de plancapaciteit betreft 246.000 woningen. Dat betekent dat de maatschappelijke opgave van het bouwen van 900.000 woningen niet direct in gevaar komt als een project uitvalt of vertraging oploopt.

Vraag 7

Deze nieuwe wijk met 700 woningen in Badhoevedorp is niet de eerste woningbouwlocatie die geen doorgang kan vinden vanwege Schiphol. Eerder stond Schiphol ook al de bouw van meer dan 2.500 studentenwoningen in Amstelveen (Kronenburg) in de weg. Kunt u aangeven hoe het staat met het ambtelijk overleg dat plaats vindt tussen het Ministerie van Infrastructuur en Waterstaat (IenW) en het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) waarin de mogelijkheden worden verkend voor locaties in de regio rond Schiphol, zoals u aangaf in uw antwoorden op de schriftelijke vragen van de leden Boulakjar, Boucke en Podt van 14 juli 2022?

Er vindt ambtelijk overleg plaats tussen het Ministerie van Infrastructuur en Waterstaat en het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. Zodra hier meer over bekend is zal ik uw Kamer daarover informeren. In het kader van de NOVEX-aanpak is het streven om in het derde kwartaal van dit jaar een ontwikkelperspectief te hebben opgesteld voor de NOVEX-Schiphol.

Vraag 8

Kunt u de vragen apart van elkaar beantwoorden?

Ja.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «BKR wil hypotheken registreren en gegevens delen met belwinkels en postorderbedrijven»?1

Ja.

Vraag 2

Is het voornemen van het BKR met u besproken? Zo ja, wat was uw reactie? Zo nee, wanneer bent u op de hoogte gesteld van dit idee van het BKR?

BKR pleit al langere tijd voor positieve registratie van hypotheken en heeft dit eerder ook kenbaar gemaakt aan het Ministerie van Financiën. Het voornemen om te consulteren over verplichte registratie van bepaalde hypotheken, is niet met de ministeries besproken. Wel heeft BKR in april jl. aan het Ministerie van Financiën een consultatiedocument gestuurd. Het ministerie heeft zich onthouden van reactie, omdat het ministerie een wetsvoorstel in voorbereiding heeft. Het wetsvoorstel beoogt meer waarborgen voor gegevensverwerking bij kredietregistratie en regelt welke overeenkomsten moeten worden geregistreerd. In het wetsvoorstel wordt kredietregistratie een wettelijke taak, met overeenkomstige bevoegdheden voor de Minister van Financiën. Ik zie op dit moment nog geen reden om hypotheken voor de eigen woning altijd te registeren. Dit element zal nadrukkelijk aan de orde komen in de consultatie van het wetsvoorstel, die ik voornemens ben begin 2023 te starten.

Vraag 3

Welke gegevens is het BKR precies van plan te gaan registreren?

Bij BKR worden op dit moment hypotheken voor de eigen woning pas geregistreerd wanneer sprake is van een betalingsachterstand van drie maanden of langer. Dit wordt een negatieve registratie genoemd. Wanneer een kredietovereenkomst bij het aangaan direct wordt geregistreerd, zoals het geval is bij consumptief krediet (bijvoorbeeld persoonlijke leningen) dan heet dit een positieve registratie.
BKR heeft geconsulteerd over verplichte positieve registratie van woninghypotheken voor specifieke doelgroepen. Het gaat om startersleningen en maatwerkleningen die worden gefinancierd door het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting en energiebespaarhypotheken die worden gefinancierd door het Nationaal Warmtefonds. BKR heeft te kennen gegeven dat verschillende organisaties BKR hebben verzocht over te gaan tot registratie, in het licht van de zorgplicht voor de consument. Verder heeft BKR geconsulteerd over de mogelijkheid voor kredietverstrekkers om reguliere hypotheken positief te registeren. Hypotheekverstrekkers zouden dan de keuze hebben om hun eigen, nieuw verstrekte hypotheken positief te registreren. BKR heeft in de consultatie voorgesteld dezelfde gegevens over hypotheken op te nemen als bij andere overeenkomsten die thans bij BKR worden geregistreerd. Zie hiervoor mijn antwoord op vraag 5.

Vraag 4

Op basis van welk mandaat kan het BKR besluiten om deze gegevens te registreren en te delen? Welke publieke controle of wettelijke grondslag geldt daarvoor?

BKR is nu nog een private stichting. Het bestuur van de stichting is verantwoordelijke voor de besluitvorming. Op grond van de Wet op het financieel toezicht moeten kredietaanbieders aangesloten zijn bij een stelsel van kredietregistratie en het stelsel raadplegen wanneer zij krediet van meer dan 250 euro verstrekken. Het stelsel van kredietregistratie is niet wettelijk geregeld. In de praktijk is er één stelsel van kredietregistratie, namelijk BKR. Er is dan ook geen specifieke wetgeving over hetgeen in het kredietenregister van BKR moet worden opgenomen. In het wetsvoorstel dat ik voornemens ben begin 2023 te consulteren, zullen dergelijke bepalingen wel worden opgenomen. Kredietregistratie wordt hiermee een wettelijke taak, met bijbehorende bevoegdheden voor de Minister en dus ook publieke controle.
Op de gegevensverwerking bij kredietregistratie is de Algemene Verordening Gegevensbescherming (AVG) van toepassing. De grondslag voor gegevensverwerking bij kredietregistratie binnen de privacywetgeving is het bestaan van een gerechtvaardigd belang (artikel 6, eerste lid, onder f, AVG).

Vraag 5

Welke privacygevoelige gegevens worden nu door het BKR-verzameld en welke gegevens mogen met derden worden gedeeld?

Welke persoonsgegevens door BKR worden verwerkt en met wie deze gegevens mogen worden gedeeld is neergelegd in het Algemeen Reglement van BKR.
In artikel 9 van het Algemeen Reglement van BKR is opgenomen welke persoonsgegevens BKR verwerkt. Het betreft de geboortenaam, geboortedatum, initialen, geslacht en adresgegevens (inclusief postcode) van natuurlijke personen, de overeenkomst die met de kredietgever is aangegaan, de achterstanden, herstelmeldingen en bijzonderheden die zich voordoen gedurende de looptijd van die overeenkomst(en) en de beëindiging van die overeenkomst.
In de artikelen 5 en 6 van het Algemeen Reglement van BKR is neergelegd aan wie BKR gegevens verstrekt. Gegevensverstrekking geschiedt met name aan de aangesloten kredietverstrekkers die ook gegevens bij BKR registreren. Uit artikel 3 van het Algemeen Reglement volgt dat BKR persoonsgegevens verwerkt voor het verstrekken van informatie aan aangesloten instellingen zodat deze partijen een zorgvuldige afweging kunnen maken of aan de consument een krediet kan worden verstrekt, voor het beheer van hun (krediet)portefeuille en in het kader van de juistheid en volledigheid van de geregistreerde kredietportefeuille (datakwaliteit). Daarnaast levert BKR voor haar zakelijke klanten een bijdrage aan het beperken van de financiële risico’s bij kredietverlening en aan het voorkomen en bestrijden van misbruik en fraude.

Vraag 6

Welke inspraak heeft de Staat bij de stichting BKR en in hoeverre kan het BKR eigenstandig besluiten om hypotheken toe te voegen aan hun registraties?

Op grond van de Wet op het financieel toezicht dienen aanbieders van krediet aangesloten te zijn bij een stelsel van kredietregistratie. Er zijn op dit moment geen voorschriften over een stelsel van kredietregistratie. In de praktijk is er één stelsel van kredietregistratie, namelijk BKR. BKR is op initiatief van een aantal kredietverstrekkers in 1965 opgericht. BKR is een van de overheid onafhankelijke organisatie en het ministerie heeft geen inspraak op de besluitvorming van BKR. Ik vind het belangrijk dat het stelsel van kredietregistratie met meer (publieke) waarborgen wordt omkleed. Op grond van het wetsvoorstel dat ik in voorbereiding heb wordt kredietregistratie daarom een wettelijke taak waaraan door de Minister voorschriften kunnen worden verbonden, en kan via wet- en regelgeving worden vastgelegd welke overeenkomsten worden geregistreerd en op wat voor wijze.

Vraag 7

Kunnen mensen die weigeren om inzage te geven in hun hypotheekgegevens nog steeds bijvoorbeeld een telefoon op afbetaling kopen? Zo nee, wat vindt u daarvan?

De gegevensverwerking bij kredietregistratie is nu gebaseerd op gerechtvaardigd belang. Er is daarbij geen toestemming van de consument vereist om de gegevens aan te leveren aan BKR door een hypotheek- of kredietverstrekker. Het is dan ook niet mogelijk om te weigeren dat gegevens worden geregistreerd. Wel kunnen mensen bezwaar maken tegen een registratie of een klacht indienen bij het Klachteninstituut Financiële Dienstverlening. Daarbij wordt een afweging gemaakt tussen het belang van een zorgvuldige en volledige kredietregistratie – wat dient ter voorkoming van overkreditering – en het belang van de kredietnemer om zijn gegevens uit het BKR te laten aanpassen.
Er zijn geen automatische gevolgen verbonden aan registratie bij BKR. Het uitgangspunt is dat kredietaanbieders bij iedere aanvraag zelf beslissen of zij krediet willen verstrekken op basis van de situatie van de aanvrager. De kredietaanbieder moet informatie inwinnen over de financiële positie van een consument om overkreditering tegen te gaan. De kredietaanbieder moet beoordelen hoe hij met de informatie uit BKR omgaat en of hij het verantwoord vindt om krediet te verstrekken. Het voornemen van BKR brengt hier geen verandering in. Ik kan daarom niet generiek beoordelen of het missen van informatie over een hypotheek ertoe leidt dat kredietaanbieders niet tot kredietverlening overgaan; dat besluit is aan de kredietaanbieder.

Vraag 8

Welke indicaties zijn er dat hypotheekschulden aanleiding vormen problematische schulden en/of een indicator zijn voor mogelijke betalingsproblemen en hoe verhoudt dit zich tot de argumentatie op basis waarvan het BKR gegevens verzamelt?

Er zijn geen indicaties dat hypothecaire kredieten de aanleiding vormen voor problematische schulden of een indicator zijn voor potentiële betalingsproblemen. Bij het aangaan van een hypotheek worden huishoudens mede door de wettelijke inkomensnormen goed beschermd tegen overkreditering en potentiële betalingsproblemen. Mede hierdoor is het aandeel niet-presterende hypotheken met ca. 1 procent in Nederland relatief laag. In Nederland hebben ruim 3 miljoen huishoudens een koopwoning gefinancierd met een hypothecair krediet. Eind april 2022 hadden ca. 35 duizend huishoudens een betalingsachterstand van minimaal drie maanden op de hypotheek.2 Ook blijkt uit cijfers van NVVK, de grootste branchevereniging voor schuldhulp en financiële dienstverlening, dat aanbieders van hypothecair krediet niet bij de top vijf schuldeisers behoren van mensen met problematische schulden.3 Ik zie op dit moment nog geen reden om over te gaan tot positieve registratie van hypotheken in BKR. Zoals ook opgenomen in de beantwoording van vraag 2, zal dit element nadrukkelijk aan de orde komen in de consultatie van het wetsvoorstel, die ik voornemens ben begin 2023 te starten.

Vraag 9

Hoeveel mensen zouden er een BKR-registratie krijgen als het BKR ook hypotheekschulden gaat registreren en is hoe beoordeelt u de doelmatigheid en proportionaliteit hiervan in het licht van het uitgangspunt dat men zo terughoudend mogelijk omgaat met het verzamelen en bewaren van persoonsgegevens?

Het voornemen van BKR is om kredietverstrekkers de mogelijkheid te geven om nieuwe hypotheken positief te registreren. Op voorhand kan niet gezegd worden hoeveel mensen een BKR-registratie zouden krijgen omdat niet duidelijk is hoeveel kredietverstrekkers daadwerkelijk over zouden gaan tot registratie. In 2021 zijn ca. 500 duizend hypotheken verstrekt. In totaal hebben ruim 3 miljoen huishouden een hypotheek. Op basis van het consultatiedocument van BKR kan ik niet opmaken of BKR de doelmatigheid en proportionaliteit van het voornemen heeft beoordeeld. Zelf zie ik in ieder geval op dit moment nog geen reden om over te gaan tot positieve registratie van hypotheken.

Vraag 10

In hoeverre bent u van mening dat de hoogte van de hypotheekschuldan sich niet zoveel zegt over de liquiditeit van huishoudens als hier niet ook de inkomens- en vermogenspositie in wordt meegenomen? In hoeverre is een betalingsachterstand op de hypotheekrente die reeds wordt geregistreerd door het BKR, niet een veel betere en meer doelmatige voorspeller van eventuele betalingsproblemen en/of een indicator van de kredietwaardigheid van huishoudens?

Bij het verstrekken van een hypothecair- of consumptief krediet moet een kredietverstrekker in het belang van de consument informatie inwinnen over diens financiële positie en beoordeelt hij, ter voorkoming van overkreditering, of het verstrekken van het krediet verantwoord is. Ik deel uw mening dat de hoogte van de hypotheekschuld op zich niets zegt over de kredietwaardigheid van een huishouden. Een betalingsachterstand op de hypotheek kan wel een goede voorspeller zijn van eventuele betalingsproblemen. Het is belangrijk dat bij kredietverstrekking de corresponderende maandelijkse hypotheeklasten goed worden meegenomen bij de inkomsten- en lastentoets. Dit gebeurt in de praktijk al.

Vraag 11

Hoe verhoudt het besluit van het BKR zich tot de voorzichtigheid die wordt betracht bij het aansluiten van betalingsachterstanden op de hypotheekschuld bij gemeentelijke vroegsignalering van schulden?

Voor de vroegsignalering is het doorgeven van betalingsachterstanden van belang. Het positief registreren van hypotheekschulden waar geen betalingsachterstanden spelen staat hier los van.
Sinds de inwerkingtreding van de wijziging van de Wet gemeentelijke schuldhulpverlening (Wgs) op 1 januari 2021 zijn woningcorporaties, energie- en drinkwaterbedrijven en zorgverzekeraars verplicht om beginnende betalingsachterstanden door te geven aan de gemeente. Gemeenten krijgen mensen met schulden tijdig in beeld en kunnen hen schuldhulpverlening aanbieden. De Wgs biedt experimenteerruimte (artikel 10) zodat onderzocht kan worden of met behulp van andere signalen over betalingsachterstanden mensen met financiële problemen in beeld komen die nog eerder niet bekend waren bij vroegsignalering en schuldhulpverlening. In dit kader is een experiment gestart met het doorgeven van hypotheekachterstanden met als doel het bereiken van huiseigenaren met financiële problemen. Voor het vroegsignaal vanuit de hypotheekverstrekkers worden beginnende betalingsachterstanden gebruikt die hypotheekverstrekkers doorgeven aan de gemeenten. Pas wanneer is gebleken dat het delen van dit signaal effectief is om een nieuwe groep mensen met beginnende betalingsachterstanden in beeld te brengen is dit aanleiding om hiervoor een wettelijke basis te creëren.

Vraag 12

Bestaat er een risico dat registratie van hypotheekschulden bij het BKR vooral de mogelijkheden van starters om te lenen zal raken?

Nee, die zorgen heb ik niet. Starters hebben immers nog geen hypotheek dus zal het voornemen van BKR om hypotheken positief te registreren hen niet raken.
Zoals ik in andere antwoorden schrijf, zie ik op dit moment geen reden om hypotheken voor de eigen woning altijd te registeren.

Vraag 13

Wat is de toegevoegde waarde van een eventuele registratie bij het BKR ten opzichte van de huidige registratie bij het Kadaster?

BKR heeft in het consultatiedocument vier argumenten genoemd waarom beschikbaarheid van de informatie bij het Kadaster niet voldoende is. Volgens BKR moeten kredietverstrekkers twee registers raadplegen, raadplegen kredietverstrekkers in de huidige praktijk het Kadaster niet (met uitzondering van hypotheekverstrekkers om te controleren of er al een hypothecaire inschrijving is op het onderpand), is de informatie bij het Kadaster gerelateerd aan het object (de woning) en niet het subject (de kredietnemer) en staat de hypothecaire inschrijving vermeld, maar kan dat dit bedrag hoger liggen dan de hoofdsom. Zoals hierboven beschreven zal de registratie van hypotheken aan de orde komen in de consultatie van het wetsvoorstel, die ik voornemens ben begin 2023 te starten.

Vraag 14

Bent u bereid om met het BKR in gesprek te treden om dit besluit op te schorten totdat meer inzicht is gegeven in de doelmatigheid en proportionaliteit hiervan?

Ja. Ik ben met BKR in gesprek over hun consultatie, mede in het licht van mijn voornemen om met een wetsvoorstel te komen.

Vraag 15

Kunt u deze vragen uiterlijk vijf werkdagen voor het commissiedebat over de bestrijding van witwassen en terrorismefinanciering van 21 december 2022 beantwoorden, dus voor 14 december 2022?

Mijn streven is om de beantwoording op zo kort mogelijke termijn aan uw Kamer te sturen.

Vraag 1

Bent u bekend met de serie «Kraken doe je zo» van NPO 3?1

Ja.

Vraag 2

Bent u ervan op de hoogte dat het kraakverbod sinds 2010 inwerking is getreden en bent u ermee bekend dat kraken op grond van artikel 138a Wetboek van Strafrecht een misdrijf is?

Ja, daar ben ik mee bekend. Sinds 1 juli 2022 is bovendien een op initiatief van de fracties van VVD en CDA wetswijziging in werking getreden waardoor de procedure rond de ontruiming van kraakpanden wordt versneld.

Vraag 3

Deelt u de mening dat kraken diefstal is?

Die mening deel ik in zoverre dat zowel in het geval van kraken als diefstal wederrechtelijkheid een element van de delictsomschrijving is. Diefstal en kraken verschillen in zoverre van elkaar dat een kraker zich, anders dan een dief, fysiek niet van het object kan distantiëren dat hij wederrechtelijk – als ware hij rechthebbende – betrokken heeft.

Vraag 4

Vindt u dat een serie waarin met onthutsend en ongebreideld enthousiasme wordt uitgelegd hoe een misdrijf gepleegd moet worden in overeenstemming is met de publieke waarden zoals bedoeld in artikel 2.1 lid 2 Mediawet?

Het is niet aan het kabinet om een oordeel te geven over de inhoud van afzonderlijke programma’s of uitlatingen die daarin worden gedaan. Het kabinet onderschrijft het belang dat het media-aanbod van publieke omroepen voldoet aan hoge journalistieke en professionele kwaliteitseisen, zoals voorgeschreven in artikel 2.1, lid 2 onder e van de Mediawet. Het Commissariaat voor de Media is als toezichthouder belast met het toezicht op de naleving van de Mediawet. Als aangifte is gedaan bij de politie en het Openbaar Ministerie zou tot strafrechtelijke vervolging overgaan, dan bepaalt de rechter als onafhankelijke instantie of de grenzen van het recht zijn overschreden.

Vraag 5

Deelt u de mening dat het abnormaal en abject is dat met belastinggeld betaalde en verspreidde video’s aanmoedigen tot het plegen van misdrijven?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 6

Hoe is deze serie tot stand gekomen en wie heeft goedkeuring gegeven voor het maken en verspreiden van deze serie?

Volgens BNNVARA is de serie tot stand gekomen op de gebruikelijke manier volgens het intekenproces: de omroepvereniging, in dit geval BNNVARA, heeft – tegen de achtergrond van de huidige woningcrisis – het idee om een programma te maken over kraken gepitcht bij de NPO. Deze serie is bedoeld voor een jonge doelgroep omdat vooral zij nu te maken hebben met woningnood. Om die reden is door BNNVARA gekozen voor plaatsing via het platform Youtube en heeft de serie deze titel gekregen. De NPO heeft de serie vervolgens toegekend. Het programma is intern gemaakt en aangeleverd bij de NPO. De NPO heeft het vervolgens geplaatst op Youtube.

Vraag 7

Bent u bereid de NPO te verzoeken deze serie per ommegaande van de eigen kanalen van de NPO en breder van het internet af te halen? Zo nee, waarom niet?

Zie het antwoord op vraag 4 en 5.

Vraag 8

Bent u bereid het Commissariaat voor de Media te laten onderzoeken of de Mediawet met deze serie overtreden wordt? Zo nee, waarom niet? Zo ja, kunt u de Kamer op de korte termijn informeren wat de uitkomst van dit onderzoek is?

Het is van belang dat elke organisatie binnen het mediabestel vanuit zijn eigen rol en taak functioneert. Het Commissariaat houdt als onafhankelijk toezichthouder toezicht op programma’s. Als het Commissariaat concludeert dat de omroep zich niet houdt aan de Mediawet, dan is het Commissariaat bevoegd om onderzoek te doen.

Vraag 9

Bent u er mee bekend dat sinds 2022, op initiatief van de VVD en het CDA, krakers makkelijker uit panden kunnen worden gezet?

Ja, daar ben ik mee bekend. Overigens is voor de ontruiming een rechterlijke toets vereist (artikel 551a Sv). Sinds 2022 vindt die rechterlijke toets op vordering van de officier van justitie voorafgaand aan de ontruiming plaats. De rechter-commissaris dient binnen drie dagen na de vordering van de officier van justitie te beslissen. Doel van deze wetswijziging was versnelling van de procedure, niet zozeer om krakers makkelijker uit panden te kunnen zetten.

Vraag 10

Staat het kabinet achter de wetgeving waarmee gekraakte huizen binnen drie dagen kunnen worden ontruimd?

Het kabinet staat volledig achter geldende wetgeving.

Vraag 11

Is het aantal krakers de afgelopen jaren toegenomen of afgenomen? Kan de Minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening dit cijfermatig onderbouwen?

Er vindt momenteel onderzoek plaats naar onder andere deze vraag. De Minister van Justitie en Veiligheid zal u daar komend voorjaar nader over informeren.

Vraag 12

Heeft de Minister voldoende juridische instrumenten en capaciteit om het aantal krakers terug te dringen?

Het strafrechtelijk instrumentarium, dat met opeenvolgende wetswijzigingen is aangescherpt, biedt voldoende aanknopingspunten om op te treden. Daarnaast kunnen gemeenten gebruik van de Leegstandwet en kunnen eigenaren van vastgoed leegstandbeheerders inschakelen teneinde te voorkomen dat een pand wordt gekraakt.

Vraag 13

Zo ja, wat gaat de Minister doen om het kraakverbod beter te handhaven en het aantal krakers terug te dringen?

Zie het antwoord op vraag 12.

Vraag 14

Bent u bereid de NPO aan te moedigen om met hetzelfde enthousiasme waarmee deze kraakserie is gemaakt, ook een vervolgserie te laten maken waarin krakers een gekraakt pand weer uitgezet worden?

Het kabinet heeft geen rol in de programmering van de NPO. Het is aan de omroepen om conform de Mediawet artikel 2.88 vorm en inhoud van de programma’s van de publieke omroep te bepalen. De NPO coördineert het aanbod.

Vraag 15

Op welke wijze gaat u het feit dat kraken een misdrijf is onder een breder publiek bekend maken?

Ik zie geen aanleiding daartoe een initiatief te ondernemen. Het is algemeen bekend dat kraken in Nederland niet is toegestaan.

Vraag 16

Wilt u deze vragen op een zeer korte termijn beantwoorden, zodat de serie per ommegaande van de eigen kanalen van de NPO en breder van het internet afgehaald kan worden?

Op 23 december 2022 heb ik uw Kamer schriftelijk om uitstel verzocht aangezien de antwoorden interdepartementaal moesten worden afgestemd. Zie voor het overige het antwoord op vraag 4 en 5.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Vraagtekens over brandveiligheid Riekerhaven: «Als dit ’s nachts was gebeurd, was de ellende niet te overzien»?1

Ja

Vraag 2

Wat vindt u van dit bericht?

Over de inhoud van dit bericht heeft u hieronder diverse vragen gesteld. Met de beantwoording van deze vragen reageer ik op dit bericht.

Vraag 3

Bent u enorm geschrokken van de volgende uitspraak; «Wat dat betreft is het een geluk bij een ongeluk dat de brand in de ochtend plaatsvond, meent Vos. «Als dit ’s nachts was gebeurd, was de ellende niet te overzien geweest.»?

Ik vind de brandveiligheid van woningen belangrijk. De betreffende brand heeft ook op mij indruk gemaakt qua omvang en gevolgen. Gelukkig zijn bij deze brand geen slachtoffers gevallen. Het klopt dat in een nachtelijke situatie de brand mogelijk grotere gevolgen kunnen hebben.

Vraag 4

Deelt u de mening van deze brandexperts dat de brandveiligheid van deze containerwoningen in het geding is? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Ik ben van mening dat met unitbouw (waaronder met containers) brandveilige woningen kunnen worden gebouwd. Aan de betreffende woningen worden in het Bouwbesluit 2012 ook brandveiligheidseisen gesteld. Ik begrijp wel dat de betreffende brand vragen oproept over de brandveiligheid van unitbouw. Van belang daarbij zijn de bevindingen van de Veiligheidsregio Amsterdam-Amstelland over deze brand (4) en het verdere onderzoek in Amsterdam bij 24 unitbouwcomplexen (2). Ik wil de uitkomsten van de Amsterdamse onderzoeken bestuderen en aansluitend in samenspraak met brandveiligheidsdeskundigen, de Vereniging Bouw- en Woningtoezicht Nederland en Brandweer Nederland bezien of nadere (landelijke) acties nodig zijn.

Vraag 5

Vindt u dat er per direct een onafhankelijk onderzoek moet komen naar de rol van de gemeente Amsterdam en de woningcorporatie Lieven de Key? Zo ja, wanneer kunt u de Kamer hierover informeren? Zo nee, waarom niet?

Nee. De zorg voor de brandveiligheid van een gebouw is aan de gebouweigenaar. Toezicht en handhaving is belegd bij de gemeente (bevoegd gezag). De gemeenteraad kan burgemeester en Wethouders aanspreken op de uitvoering hiervan. Uit de raadsbrief van 18 november2 bij het onderzoeksmemo van de Veiligheidsregio (4) blijkt dat de gemeente hieraan invulling geeft richting de woningcorporatie. Ik heb hierbij geen rol.

Vraag 6

Deelt u de mening dat er per direct een onafhankelijk onderzoek moet komen naar de (brand)veiligheid van (deze) containerwoningen in Nederland, zoals door de brandweer is geadviseerd, mede gezien het feit dat de gemeente Amsterdam nu besloten heeft om onderzoek te doen naar 24 complexen, die bekendstaan als «tijdelijke unitbouw met woonfunctie»?2

De Veiligheidsregio heeft het onderzoek naar andere unitgebouwen alleen geadviseerd voor de gemeente Amsterdam en niet voor heel Nederland. Ik wil de uitkomsten van de Amsterdamse onderzoeken bestuderen en aansluitend in samenspraak met brandveiligheidsdeskundigen, de Vereniging Bouw- en Woningtoezicht Nederland en Brandweer Nederland bezien of nadere (landelijke) acties nodig zijn, waaronder eventuele verduidelijking of aanpassing van de wetgeving. Het betrekken van de brandweer bij de beoordeling van nieuwe unitbouw, is in algemene zin aan de gemeente als bevoegd gezag.

Vraag 7

Indien u niet bereid bent om onderzoek te doen naar alle containerwoningen, bent u dan wel bereid, zoals door de brandweer is geadviseerd, om containerwoningen die vóór 2007 met schildakconstructies gebouwd zijn met spoed te onderzoeken op brand- en veiligheidsrisico’s?3

Zie antwoord vraag 6.

Vraag 8

Bent u het met de brandweercommandant eens dat er een aanpassing van de wetgeving moet komen en dat de brandweer, totdat er een aanpassing van wet- en regelgeving komt, bij nieuwe situaties van (tijdelijke) unitbouw betrokken zou moeten worden, zodat zij een risicogerichte advies met aanbevelingen kunnen uitbrengen? Zo ja, per wanneer komt u met deze aanpassing van wet- en regelgeving naar de Kamer? Zo nee, waarom niet?4

Zie antwoord vraag 6.

Vraag 9

Herkent u dat ik eerder Kamervragen stelde over de veiligheid van deze containerwoningen in de Riekerhaven? Staat u nog achter uw antwoorden?5

Bij deze Kamervragen heeft u in relatie tot de Riekerhaven alleen vragen gesteld over de schade aan het dak door de storm Eunice. Ik sta nog achter deze antwoorden.

Vraag 10

Waarom heeft u toen niet ingegrepen?

Het is aan gebouweigenaren te zorgen dat hun gebouwen veilig zijn en ten minste voldoen aan het Bouwbesluit. Het is aan de gemeente om als bevoegd gezag hierop toezicht te houden.

Vraag 11

Welke lessen trekt u uit de brand in de containerwoningen in de Riekerhaven?

Ik verwijs hierbij naar mijn antwoord op de vragen 6, 7 en 8.

Vraag 12

Herkent u dat ik eerder Kamervragen stelde over de (brand)veiligheidseisen van flexwoningen? Staat u nog achter uw antwoorden?6

Ja, ik sta nog achter deze antwoorden.

Vraag 13

Moeten flexwoningen aan dezelfde (brand)veiligheidseisen voldoen als permanente woningen?

Voor flexwoningen gelden ten minste de Bouwbesluiteisen voor tijdelijke bouw. Als basis betreft dit de eisen voor bestaande bouw maar voor (brand-)veiligheid, gezondheid en energiezuinigheid geldt een hoger niveau.
De Woonstandaard (van het netwerk conceptueel bouwen en Aedes) kent ook flexwoningen met het niveau permanente bouw. Deze moeten voldoen aan de (brand)veiligheidseisen van het Bouwbesluit voor (permanente) nieuwbouw. We zien dat – afhankelijk van locatie en andere overwegingen – steeds meer wordt gekozen voor flexwoningen met deze kwaliteit.

Vraag 14

Hoeveel flexwoningen voldoen nu nog steeds niet aan het Bouwbesluit voor nieuwbouw?

Ik heb hierover geen informatie.

Vraag 15

Bent u nu wel bereid om een APK-keuring in te stellen voor flexwoningen? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Nee. Bij de bouw van flexwoningen zal steeds een omgevingsvergunning moeten worden aangevraagd. De gemeente als bevoegd moet daarbij het bouwplan toetsen en kan vervolgens toezicht houden op de bouw. Ik vind het niet proportioneel om aanvullend een wettelijke periodieke beoordeling voor flexwoningen in te stellen. De bouw van grondgebonden flexwoningen gaat straks ook vallen onder de Wet Kwaliteitsborging voor het Bouwen (Wkb) waarmee een verbetering van de bouwkwaliteit wordt beoogd.

Vraag 16

Bent u bereid om na alle ellende met containerwoningen af te zien van de bouw van nog meer containerwoningen? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Nee. Ik ben van mening dat met unitbouw ook (brand)veilige woningen kunnen worden gebouwd. Zie verder mijn antwoord op vraag 4.

Vraag 17

Bent u bekend met het bericht; «Extra veiligheidsmaatregelen wooncomplex Riekerhaven na advies brandweer»?7

Ja.

Vraag 18

Wat vindt u van de uitspraak; «Het complex voldoet aan de wet- en regelgeving, zo blijkt uit de behorende vergunning. Toch stelt de brandweer dat er sprake is van een brandonveilige situatie»?8

De Veiligheidsregio spreekt in haar onderzoeksmemo (4) uit dat «uit documenten behorende bij de vergunning blijkt dat er sprake is van een brandveiligheidsniveau dat voldoet aan wet- en regelgeving». Daarmee is nog niet gezegd dat het gebouw ook daadwerkelijk is gebouwd volgens de vergunning. De Veiligheidsregio heeft na de brand ter plaatse een visuele inspectie uitgevoerd en daarbij enkele gebreken geconstateerd. Ook is de Veiligheidsregio van oordeel dat de schilconstructie in het dak tot een brandonveilige situatie leidt. Ik snap de uitspraak van de Veiligheidsregio, maar ook hierbij verwijs ik naar mijn antwoord op de vragen 6, 7 en 8.

Vraag 19

Bent u het met de brandweer eens? Zo ja, wat gaat u vervolgens hieraan doen? Zo nee, waarom niet?

Ik verwijs hiervoor naar mijn vorige antwoord.

Vraag 20

Hoeveel containerwoningen zijn er landelijk vóór 2007 met schildakconstructies gebouwd?

Ik heb hierover geen landelijke informatie. In de Amsterdamse raadsbrief van 18 november 2022 staat dat onderzoek tot nu erop lijkt te duiden dat Riekershaven het enige complex in Amsterdam van vóór 2007 met een schildakconstructie.

Vraag 21

Waarom zijn er geen aanvullende maatregelen getroffen zoals verwoord in de «Wegwijzer brandveiligheid Unitbouw» (2007, VROM) waarin de aanbevelingen uit deze publicatie van belang zijn om een veiliger situatie te verkrijgen?

Deze wegwijzer, een publicatie van de toenmalige VROM-inspectie, geeft voor unitbouw aanwijzingen in relatie tot het voldoen aan het Bouwbesluit en voor het nemen van verdere brandveiligheidsmaatregelen.
Unitbouw moet ten minste voldoen aan de eisen van het Bouwbesluit en de wegwijzer kan hierbij worden gebruik. Toepassing van de wegwijzer is echter niet verplicht. Uit het onderzoeksmemo van de veiligheidsregio (4) maak ik op dat volgens de veiligheidsregio bij Riekershaven deze wegwijzer niet is gevolgd.

Vraag 22

Kunt u bij de brandveiligheidseisen bij containerwoningen en andere tijdelijke bouwwerken ingaan op de volgende aspecten:

Unitbouw (waaronder containerwoningen) en andere tijdelijke bouwwerken moeten ten minste voldoen aan de brandveiligheidseisen van het Bouwbesluit. Een belangrijke eis in het Bouwbesluit daarbij is de brandcompartimentering van een bouwwerk.
De in vraag 21 genoemde «Wegwijzer brandveiligheid Unitbouw» geeft aanwijzingen voor een goede brandcompartimentering bij unitbouw. De genoemde drie aspecten komen uit deze wegwijzer en spelen een belangrijke rol bij het volden aan de Bouwbesluiteisen.
Bij woningbouw is in het algemeen iedere unit een afzonderlijke woning en geldt er tussen de units (woningen) een brandwerendheidseis in het Bouwbesluit. Om te voldoen aan deze eis zullen kabel- en leidingdoorvoeringen moeten zijn afgedicht. Ook moeten bij ventilatiekanalen brandkleppen zijn aangebracht. Verder moet de uitbreiding van brand naar andere units via holle (loze) ruimten worden beperkt. Compartimentering van deze holle ruimten of opvulling met onbrandbaar materiaal is daarbij een oplossing.
Bij het bezien van verdere acties in relatie tot de brandveiligheid van unitbouw zoals genoemd in mijn antwoord op de vragen 6, 7 en 8 betrek ik ook deze wegwijzer.

Vraag 23

Moeten de containerwoningen aan de Riekerhaven die in z’n totaliteit langer dan 15 jaar bestaan aan het Bouwbesluit nieuwbouw voldoen? Zo ja, kunnen we dan concluderen dat de containerwoningen aan de Riekerhaven niet of onvoldoende (brand)veilig waren? Zo nee, is het verplaatsen van containerwoningen binnen 15 jaar dan niet gewoon een middel om aan de strengere eisen van (brand)veiligheid te ontkomen en zo ja, vindt u dat hierdoor mensenlevens op het spel staan zoals nu gebleken is?

Deze woningen hoeven niet te voldoen aan het Bouwbesluit 2012 nieuwbouwniveau. Uit het onderzoeksmemo (4) van de Veiligheidsregio blijkt dat het betreffende woonblok eerder in 2004 op een andere locatie was geplaatst en in 2015 is verplaatst naar de Riekerhaven. Bij verplaatsing kan volgens het Bouwbesluit 2012 worden volstaan met het (brand)veiligheidsniveau van het oorspronkelijke woonblok (het zogenaamde rechtensverkregen niveau). Bij de bouw van het oorspronkelijk woonblok in 2004 moest worden voldaan aan het niveau voor tijdelijke bouw in het Bouwbesluit 2003.
Het veiligheidsniveau voor tijdelijke bouw in het Bouwbesluit ligt tussen het veiligheidsniveau voor bestaande bouw en nieuwbouw in. Vanwege de financiële haalbaarheid van tijdelijke bouw is gekozen voor dit veiligheidsniveau. Bij tijdelijke bouw (tot 15 jaar) is sprake van een kortere afschrijvingstermijn en bij het verplaatsen ervan zijn er kosten. Ik heb geen aanwijzingen dat er voor tijdelijke bouw wordt gekozen om onder de hogere eisen voor nieuwbouw uit te komen.

Vraag 24

Welke conclusies trekt u uit het feit dat de containerwoningen aan de Riekerhaven die in 2015 geplaatst zijn slechts hoeven te voldoen aan het Bouwbesluit uit 2003 en niet aan het nieuwste bouwbesluit?

In mijn antwoord op vraag 23 heb ik de achtergrond bij de Bouwbesluit-eisen gegeven. Ik kan nog geen conclusies trekken en verwijs daarvoor naar mijn antwoord op de vragen 6,7 en 8.

Vraag 25

Klopt het dat de rookmelders niet op elkaar waren aangesloten en/of niet goed functioneerden?

De informatie die ik hierover heb staat in het onderzoeksmemo van de Veiligheidsregio (4). Daarin wordt gemeld dat «alle woningen zijn voorzien van een rookmelder aangesloten op het lichtnet, maar sommigen zijn onklaar gemaakt».

Vraag 26

Hoeveel containerwoningen hebben landelijk nog geen rookmelder?

Ik heb hierover geen informatie.

Vraag 27

Kan de gemeente Amsterdam handhavend optreden als deze containerwoningen niet voldoen aan het Bouwbesluit? Zo ja, waarom heeft de gemeente Amsterdam niet handhavend opgetreden? Zo nee, waarom niet?

Ja, de gemeente Amsterdam kan handhavend optreden als niet wordt voldaan aan het Bouwbesluit. Uit de raadsbrief van 18 november volgt dat de gemeente Amsterdam richting de corporatie optreedt.

Vraag 28

Wat vindt u van de volgende uitspraak; ««Die containers zijn gemaakt van staal,» zegt voormalig brandweerman Fred Vos. «Eigenlijk zijn het dus gestapelde metalen blokkendoosjes. Als bouwmateriaal is dat zeer warmteleidend.»»?9

Allereerst merk ik op dat uit het onderzoeksmemo van de Veiligheidsregio (4) volgt dat het woningblok dat getroffen is door brand niet bestond uit stalen containers maar uit houtskeletbouwunits.
Er bestaat ook unitbouw met stalen containers en deze moet eveneens voldoen aan de brandveiligheidseisen van het Bouwbesluit.

Vraag 29

Wat vindt u van de volgende uitspraken; ««Omdat het staal zo veel hitte doorgeeft, is het van cruciaal belang dat de containers goed worden geïsoleerd en gecompartimenteerd. Vos: «Dat houdt in dat de brandwerendheid van alle wanden ervoor zorgt dat een brand beperkt blijft tot een bepaalde afmeting van het vloeroppervlak. Die containers zijn met elkaar verbonden via verbindingsruimten en gangen. Omdat de stalen wanden zo geleidend zijn, is het bijna onmogelijk om in de gangen een toereikende isolatie te hebben. Ook de dakruimte vormt een gevaar, aldus Suurenbroek. «Het gevaar zit »m in de verloren ruimtes boven en rondom de containers»»?10

Zoals ik in mijn eerdere antwoord heb gemeld moet ook unitbouw met stalen containers voldoen de brandveiligheidseisen van het Bouwbesluit. Bij de nadere beschouwing van de brandveiligheid van unitbouw (zie mijn antwoord op de vragen 6, 7 en 8) zal ook unitbouw met stalen containers worden betrokken.

Vraag 30

Wat vindt u van de volgende uitspraak; «Bovendien ziet Suurenbroek dat woningen in dit soort complexen vaak aangesloten zijn op hetzelfde ventilatiesysteem dat de af- en aanvoer van lucht regelt. «Zo verspreidt de rook zich snel naar andere containers. En rook wordt vaak gevolgd door brand.»»?11

Het Bouwbesluit 2012 stelt eisen aan de brandcompartimentering tussen woningen. Dit geldt ook voor unitbouw. Bij deze compartimentering moet ook de branduitbreiding via het ventilatiesysteem worden voorkomen.

Vraag 31

Vindt u dat om het zekere voor het onzekere te nemen alle bewoners in de Riekerhaven zo spoedig mogelijk allemaal een vervangende woonruimte moeten krijgen, aangezien in de memo door de brandweercommandant geconcludeerd wordt dat er sprake is van een brandonveilige situatie die in de nacht met beperkt zicht en waakzaamheid een negatief effect kan hebben op het verloop van de brand? Zo ja, hoe gaat u er zorg voor dragen dat dit op een goede manier gebeurt waarin de bewoners maximaal tegemoet wordt gekomen? Zo nee, waarom niet?

Uit de raadsbrief van 18 november volgt dat de Veiligheidsregio aanvullend heeft geconcludeerd dat met het nemen van (tijdelijke) maatregelen, de woningen in Riekerhaven veilig kunnen worden bewoond. Het is aan de gemeente en gebouweigenaar om hier verder invulling aan te geven, zoals beschreven in de raadsbrief.

Vraag 32

Wat kunt u richting de gemeente Amsterdam en woningcorporatie Lieven de Key voor mensen betekenen die niet naar die containerwoningen willen terugkeren?

Ik begrijp dat er bewoners zijn die na de brand liever niet willen terugkeren naar de woningen, ondanks dat er volgens de gemeente met tijdelijke maatregelen sprake is van een veilige situatie. Ik zie voor mij geen rol hierbij.

Vraag 33

Waarom is er een lange huurstaking nodig voordat Lieven de Key overstag gaat bij een simpele eis als het wegwerken van achterstallig onderhoud?

Ik vind dat woningcorporaties moeten zorgen voor goede en veilige woningen. Onderhoud en de kwaliteit van woningen komen nadrukkelijk aan bod in de Nationale prestatieafspraken die in juni 2022 zijn ondertekend door IPO, Aedes, Woonbond en de VNG13. Ik ga er vanuit dat iedere corporatie hier goede invulling aangeeft, zo ook Lieven de Key.

Vraag 34

Wat vindt u van de volgende uitspraak; «Ja, het startcomplex heeft inmiddels een geschiedenis van ellende en klachten over de slechte staat van de containerwoningen. In februari blies storm Eunice tot twee keer toe grote delen van het dak van het complex. Eén woning werd doorboord met een dakplaat.»?12

In mijn antwoorden op uw eerdere vragen (9) ben ik ingegaan op de stormschade. Bij de storm Eunice was sprake van een heftige storm die in heel het land schade heeft veroorzaakt.

Vraag 35

Hoe kan het gezien bovenstaande uitspraak en volgens bewoners iedereen allang wist dat het complex niet brandveilig was en ook brandexperts hun vraagtekens zetten, dat woonstichting Lieven de Key de signalen over onveiligheid niet kent?

Dat weet ik niet, het bevoegd gezag ligt bij gemeente. Uit de raadsbrief van 18 november constateer ik dat zowel de gemeente als de woonstichting nu actie onderneemt om te komen tot een brandveilige woonsituatie voor de bewoners.

Vraag 36

Bent u bereid om met studentenvakbond ASVA in gesprek te gaan over de veiligheid van containerwoningen en studentenhuisvesting in zijn algemeenheid? Zo ja, kunt u de Kamer informeren over de uitkomsten van dit gesprek? Zo nee, waarom niet?

Ik vind dat studentenhuisvesting veilig moet zijn. In het Landelijk actieplan studentenhuisvesting 2022–2030 dat ik 7 september 2022 aan uw Kamer zond (TK 33 194, nr. 30), wordt hieraan ook aandacht besteed. Een gesprek met ASVA ligt wat mij betreft nu niet in de rede.

Vraag 37

Begrijpt u nu aan de hand van de volgende uitspraak; ««Dit is een plek voor skere (arme) mensen,» zegt voornoemde overbuurvrouw»13, wat ik bedoel met tweederangsburgers als gevolg van de flexibilisering van de volkshuisvesting zoals ik dat ook eerder aangekaart heb in mijn eerder gestelde Kamervragen14?

In mijn antwoorden op uw eerdere Kamervragen (9) ben ik hierop eerder ingegaan. Flexwoningen dragen bij aan het vergroten van de toegankelijkheid van de woningmarkt voor veel mensen.

Vraag 38

Begrijpt u dat mensen met een lager inkomen aangeven dat zij niet hetzelfde recht op een veilige woning hebben als mensen met een hoger inkomen, aangezien containerwoningen (vooral) bedoeld zijn voor mensen met een lager inkomen? Zo nee, waarom niet? Zo ja, is dit voor u een reden om af te zien van de bouw van flexwoningen? Zo nee, waarom niet?

Ik benadruk graag dat tijdelijke unitbouw en flexwoningen moet voldoen aan de eisen van het Bouwbesluit. Flexwoningen dragen bij aan het vergroten van de toegankelijkheid van de woningmarkt voor veel mensen.

Vraag 39

Neemt Lieven de Key signalen wel serieus genoeg gezien ook de verschillende uitspraken in het artikel van AT5 d.d. 17 november jongstleden?15

Ik beschik over onvoldoende informatie om hierover een uitspraak te doen. Uit de raadsbrief van 18 november constateer ik dat zowel de gemeente als de woonstichting nu actie onderneemt om te komen tot een brandveilige woonsituatie voor de bewoners.

Vraag 40

Kan woningcorporatie Lieven de Key nalatigheid worden verweten, nu zij zelfs trots was op de (brand)veiligheid van deze containerwoningen?

Ik beschik over onvoldoende informatie om hierover een uitspraak te doen. Uit de raadsbrief van 18 november constateer ik dat zoveel de gemeente als de woonstichting nu actie onderneemt om te komen tot een brandveilige woonsituatie voor de bewoners.

Vraag 41

Wat vindt u van de uitspraak; «Dit is een wijzende vinger naar de organisatie waarmee ik drie jaar lang heb samengewerkt op het gebied van brandveiligheid. Drie jaar lang heb ik als een alarmklok gefunctioneerd bij een organisatie die in coma ligt. Want hoe je het ook wendt of keert, Lieven de Key doet er gewoon niets mee»?16

Ik beschik over onvoldoende informatie om hierover een uitspraak te doen.

Vraag 42

Kan woningcorporatie Lieven de Key gezien hetgeen nu en eerder gebeurd is, bestempeld worden als een malafide verhuurder of is deze titel alleen voorbehouden aan particuliere verhuurders? Kunt u uw antwoord nader toelichten en kunt u daarin betrekken wanneer een woningcorporatie als malafide verhuurder aangemerkt kan worden? Als het negeren van signalen over (brand)onveiligheid niet tot malafide verhuurpraktijken gerekend kan worden, wat dan wel?

Ik beschik over onvoldoende informatie om een uitspraak te doen over het handelen van deze woningcorporatie in relatie tot deze gebouwen.

Vraag 43

Wat vindt u van de uitspraak; «Hoewel het nieuwe brandmeldsysteem is geïnstalleerd, leidt het wekelijks tot valse brandalarmen met lakse reactietijd onder bewoners tot gevolg. Het verzuim van Lieven de Key na tal van mailwisselingen, belletjes, talloze valse brandalarmen en bezoekjes van de brandweer maakt dat de mantra over Lieven de Key zo collectief geaccepteerd is»?17

Ik beschik over onvoldoende informatie om hierover een uitspraak te doen.

Vraag 44

Wat vindt u ervan dat de brandweercommandant (Tijs van Lieshout) in zijn definitieve memo constateert dat er ook geen verzoeken bekend zijn van het bevoegd gezag om op locatie te komen controleren, terwijl er wel degelijk voldoende signalen door de bewoners geuit waren (zeker na het wegwaaien van het dak) en, wat uit bovengenoemde uitspraak blijkt, waren deze signalen er ook niet veel eerder?18

Het is aan de gemeente Amsterdam (bevoegd gezag) om de brandweer al dan niet te betrekken bij de beoordeling van de brandveiligheid van een gebouw. In relatie tot de Riekerhaven zijn er door de gemeente blijkbaar geen verzoeken gedaan aan de brandweer om op locatie controles uit te voeren.

Vraag 45

Herkent u dat ik eerder Kamervragen stelde over brandgevaarlijke containerwoningen in het studentencomplex aan de Vrydemalaan in Groningen waar in de winter het water door de meterkast stroomt en in de zomer Saharatemperaturen voor ondraaglijke omstandigheden zorgen, wetende dat twee maanden later op 25 augustus ook daar brand is uitgebroken? Staat u nog achter uw antwoorden?19 20

Uw eerdere vragen over dit studentencomplex en mijn antwoorden daarop hadden betrekking op de brandveiligheid in relatie tot de waterschade in de meterkast. Ik sta nog steeds achter deze antwoorden. Wel ga ik de brandveiligheid van unitbouw nader bezien zoals gemeld in mijn antwoord op vraag 4.

Vraag 46

Hoe kijkt u mijn eerder gestelde Kamervragen over bijvoorbeeld de veiligheid van containerwoningen aan nu ook uit de definitieve memo van de brandweercommandant blijkt dat enkele bouwkundige gebreken zijn geconstateerd en deze brandweercommandant aangeeft dat de brandwerende scheiding niet overal voldoende is zoals bijvoorbeeld bij sommige schachten die tevens uitkomen op het dak?21

Zoals gemeld in mijn antwoord op vraag 4 ga ik de brandveiligheid van unitbouw nader bezien.

Vraag 47

Indien u niet bereid bent om af te zien van de bouw van nog meer containerwoningen, bent u dan wel bereid om de (brand)veiligheidsvoorschriften van containerwoningen gelijk te stellen aan de (brand)veiligheidsvoorschriften voor permanente woningen?

Zoals gemeld in mijn antwoord op vraag 4 ga ik de brandveiligheid van unitbouw nader bezien.

Vraag 48

Kunt u de vragen apart beantwoorden en gelieve niet te clusteren?

Dit is zoveel mogelijk gedaan.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Utrecht doorbreekt impasse: bewoners gedwongen van gas af»?1

Ja.

Vraag 2

Wat vindt u van de uitspraak van de Utrechtse GroenLinks-wethouder Lot van Hooijdonk: «Dit is het einde aan de vrijblijvendheid [van gasvrij wonen] en het voorland van hoe we het in Nederland gaan doen»?

In mijn ogen is dit het begin van het einde aan de vrijblijvendheid. Het is namelijk echt niet zo dat we per direct bij iedereen de gaskraan dichtdraaien. Op termijn zal iedereen wel over moeten stappen van aardgas naar een alternatief. In 2050 moeten namelijk alle woningen en gebouwen in Nederland goed geïsoleerd zijn en met duurzame energiebronnen worden verwarmd. Het gaat hier om aanpassing van circa 7,5 miljoen woningen en 1 miljoen andere bestaande gebouwen. Deze opgave verloopt zowel via de wijkgerichte aanpak als via een individueel spoor – deze zijn complementair en versterken elkaar. De wijkgerichte aanpak is de aanpak waarmee – onder de regie van de gemeente – wijk voor wijk aan de slag wordt gegaan met de overstap van aardgas naar een duurzaam alternatief. Ik vind het – net zoals Lot van Hooijdonk – onwenselijk om in die wijkaanpak voor een paar bewoners in de wijk het aardgasnet in stand te houden, gezien de onevenredig hoge kosten die dit met zich meebrengt. Ik vind overigens keuzevrijheid – wat betreft de duurzame alternatieven – van groot belang en zal dat ook borgen in de wettelijke kaders.

Vraag 3

Deelt u de mening dat de klimaat- en duurzaamheidsgekte dictatoriale trekken begint te vertonen? Deelt u de conclusie dat dat volledig in lijn is met uw eigen uitspraak dat «dwang uiteindelijk onvermijdelijk is»?2

Ik deel uw mening niet. Het Klimaatakkoord is destijds tot stand gekomen met – en ondertekend door – heel veel verschillende stakeholders waaronder medeoverheden, maatschappelijke organisaties, werknemer- en werkgeversorganisaties en instellingen. De afspraken uit het akkoord en de visie die daarin geschetst wordt voor 2050 worden dus breed gedragen. Daarbij wordt de wijkgerichte aanpak van de gemeente vormgegeven door middel van instrumenten uit de Omgevingswet. De Omgevingswet borgt het belang van goede participatie en een helder democratisch proces. De transitie naar duurzame warmte of andere alternatieven zal worden gerealiseerd met betrokkenheid van bewoners (waaronder huurders), gebouweigenaren en andere partijen in de omgeving waar deze overstap aan de orde is. Een aanwijsbevoegdheid is uiteindelijk wel de nodige stok achter de deur zodat de transitie niet onnodig wordt gefrustreerd ten koste van de andere bewoners en gebouweigenaren in de wijk en de totale kosten niet onnodig oplopen.

Vraag 4

Waarop is de aanname gebaseerd dat de betreffende huurders € 150 tot € 200 goedkoper af zouden zijn? Wat zijn de kosten per woning van deze verduurzamingsoperatie en hoe wegen die op tegen de baten?

De gemeente heeft mij verteld dat de voordelen voor de bewoners met name zitten in het vervallen van het vastrecht op aardgas, aangezien zij ook al vastrecht betaalden voor elektriciteit en het warmtenet. Wat de exacte kosten en baten per woning of bewoner zijn in de Utrechtse wijk Overvecht-Noord en waar zij deze berekeningen op hebben gebaseerd kunt u het beste vragen aan de gemeente zelf. Dit zal namelijk per geval wat af kunnen wijken, afhankelijk van de hoeveelheid energie die men gebruikt bij het koken.
De gemeente Utrecht heeft vooruitlopend op de aanwijsbevoegdheid experimenteerruimte gekregen onder de Crisis- en herstelwet (Chw). Met dit experiment grijpt de gemeente Utrecht een natuurlijk moment aan om in Overvecht-Noord huishoudens over te laten gaan op elektrisch koken. Een aantal gasleidingen in de wijk moet om veiligheidsredenen worden vervangen; doordat nu de bewoners kunnen overstappen op elektrisch koken wordt een deel van die vervanging, en dus een desinvestering, voorkomen. Utrecht heeft mij verzekerd dat bewoners geen kosten hebben als gevolg van deze overstap, wat ook een voorwaarde was voor het toekennen van de experimenteerruimte in de Chw.

Vraag 5

Erkent de Minister dat deze huishoudens, als zij van het gas af zijn, juist veel méér elektriciteit gaan gebruiken? Hoeveel precies, en wat doet dat met hun energierekening?

Milieu Centraal heeft berekend er voor koken op aardgas gemiddeld 37 m3 gas per jaar wordt verbruikt en bij koken op inductie 175 kWh3. Omgerekend betekent dit dat bij koken op aardgas zo’n 370 kWh aan energie wordt verbruikt, wat veel meer is dan bij koken met inductie. De energieprijzen, zowel voor aardgas als voor elektriciteit zijn op dit moment erg volatiel. Het variabele leveringstarief bij nieuwe contracten voor aardgas lag in november 2022 op €1,82 per m3, voor elektriciteit bedroeg dit €0,5266 per kWh4. Onder die prijzen, met het gemiddelde energieverbruik voor koken, zijn de variabele kosten voor koken op inductie €92,16 per jaar en voor koken op aardgas €67,34 per jaar. Doordat de woningen helemaal geen aardgas meer verbruiken vervalt ook het vastrecht op aardgas met bijbehorende kosten (vast leveringstarief en transsporttarief) van €237,88 per jaar. In totaal is de besparing op aardgas dus ongeveer €300,– en zijn de extra kosten voor elektriciteit ongeveer €100,–; dat leidt tot een totale besparing van ongeveer €200,–.

Vraag 6

Waar moet deze elektriciteit volgens u vandaan komen? Uit kolencentrales die het kabinet sluiten? Of uit gascentrales die door de klimaatgekte juist harder zijn gaan draaien – met een hoger nationaal gasverbruik tot gevolg?

Door de verwachte elektrificatie van de industrie, de transportsector en ook de gebouwde omgeving/huishoudens zal in Nederland in de toekomst meer elektriciteit verbruikt worden. Het kabinet zet zich in voor forse uitbreiding van elektriciteitsproductie elektriciteit, zoals wind op land, wind op zee, zonne-energie en de ontwikkeling van groene waterstof. Daarnaast wordt gewerkt aan de ontwikkeling van meer flexibiliteit in het energiesysteem door bijvoorbeeld uitbreiding van opslagmogelijkheden, vraagrespons, en interconnectiecapaciteit om elektriciteit in te voeren.

Vraag 7

Deelt u de conclusie dat dwang aantoont dat huishoudens niet op deze klimaatdictaten zitten te wachten? Deelt u de mening dat verduurzaming altijd vrijwillig moet zijn én blijven?

Zoals ook in de casus in Utrecht te zien is, zien veel bewoners het nut en de noodzaak in van de transitie naar een aardgasvrije gebouwde omgeving. Het stemt mij positief dat 92% van de bewoners in Utrecht heeft ingestemd met het voorstel van de gemeente. Ook bij andere proeftuinen is veel enthousiasme te zien. Ik deel de conclusie dat dwang aantoont dat huishoudens niet op deze klimaatdictaten zitten te wachten dus niet. Echter zie ik ook dat er bewoners en gebruikers zijn die vanuit principiële overwegingen zich (blijven) verzetten tegen de energietransitie. Als we voor deze bewoners en gebouweigenaren een dubbele infrastructuur in stand moeten houden met alle kosten voor de samenleving van doen of het gehele proces van de wijkgerichte aanpak voor iedereen frustreren en vertragen terwijl de aardgasprijzen oplopen, vind ik het een gerechtvaardigd en noodzakelijk sluitstuk.

Vraag 8

Waarom wilt u eigenlijk van het gas af, aangezien zelfs de EU – met klimaatpaus Timmermans voorop – gas als «duurzaam» en «groen» heeft bestempeld?3

Deze schriftelijke vraag is door uw fractie tweemaal eerder gesteld. Ik verwijs gemakshalve naar de antwoorden van Minister van ’t Wout van 19 april 20216 en van Minister Jetten van 17 mei 20227.

Vraag 9

Deelt u de mening dat het tegengaan van de enorme woningnood veel urgenter is dan dit klimaatgeneuzel? Immers, wat heb je aan een gasvrije woning als je onder de brug leeft? Dus wanneer gaat u doen waarvoor u in de eerste plaats bent aangesteld, namelijk zorgen voor voldoende betaalbare woningen, waar momenteel weinig tot niets van terecht komt?

Nee. De heer Kops verbindt hier twee zaken aan elkaar waarvan ik vind dat we die beter uit elkaar kunnen houden. Ik doe zowel mijn uiterste best om zoveel mogelijk woningen te realiseren als tempo te maken met de verduurzaming van alle woningen die er al staan. Het dient uiteindelijk wel hetzelfde doel: dat iedereen in Nederland in een comfortabel en duurzaam huis woont.

Vraag 1

Bent u bekend met het persbericht van Vereniging Eigen Huis1 inzake de verlenging van de Tijdelijke wet COVID-19, waardoor digitaal vergaderen voor VvE’s voorlopig mogelijk blijft?

Ja.

Vraag 2

Vindt u dat het digitaal vergaderen drempels verlaagt om tot snelle en rechtsgeldige besluitvorming te komen, doordat er bijvoorbeeld geen vergaderlocatie meer geregeld hoeft te worden en er meer mensen aanwezig kunnen zijn bij een vergadering?

Ik ben het met u eens, dat in de praktijk behoefte blijkt te bestaan aan het permanent mogelijk maken van digitaal vergaderen. Digitaal vergaderen kan vanwege de laagdrempeligheid gemakkelijker worden georganiseerd en kan bevorderen dat leden beter betrokken worden bij de organisatie. Leden kunnen dan gemakkelijker en zelfs op grote afstand bij een vergadering aanwezig zijn. Daar waar zij zich bij een fysieke vergadering mogelijk zouden afmelden, kunnen zij langs de digitale weg alsnog deelnemen. Verder zorgt digitaal vergaderen voor een besparing op het huren van een externe vergaderruimte, van reistijd, reiskosten en een vermindering van het aantal reisbewegingen. Een digitale vergadering is daarmee een tijd- en kostenefficiënt en duurzaam alternatief voor een fysieke vergadering.4
Op 7 december 2022 is het voorstel voor de Wet digitale algemene vergadering voor privaatrechtelijke rechtspersonen in consultatie gegaan. Het wetsvoorstel beoogt mogelijk te maken dat privaatrechtelijke rechtspersonen (onder meer BV’s/NV’s, verenigingen, VvE’s, onderlinge waarborgmaatschappijen en coöperaties) in de toekomst volledig digitaal kunnen vergaderen.5 Op dit moment hebben VvE’s, wanneer dit in hun statuten is opgenomen, al de mogelijkheid een zogenoemde hybride vergadering te beleggen waarbij leden digitaal aan een «fysieke» vergadering kunnen deelnemen.6 Ik ben ermee bekend dat veel VvE’s die mogelijkheid niet hebben opgenomen in hun statuten. Daarom is in het wetsvoorstel de mogelijkheid opgenomen om een volledig digitale vergadering mogelijk te maken tenzij de statuten dit uitsluiten. Wel is daartoe dan nog noodzakelijk dat degene die bevoegd is de vergadering bijeen te roepen door de leden gemachtigd wordt dit in hybride of volledig digitale vorm te laten plaatsvinden. Ik ben in afwachting van de consultatiereacties van particulieren en belangenorganisaties.
Ik ga er vanuit dat de inzet van digitale vergaderingen kan bijdragen aan het vereenvoudigen en versnellen van besluitvorming over werkzaamheden ten behoeve van onderhoud en verduurzaming van de gemeenschappelijke delen van het gebouw waar de VvE verantwoordelijk voor is. Zoals in de brief7 van de Minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening aan uw Kamer van 23 december jl. is bericht, spelen hiervoor ook andere en vaak meer zwaarwegende factoren mee, zoals de verschillende belangen van de individuele appartementseigenaars en hun financiële draagkracht in combinatie met de omvang van het reservefonds.

Vraag 3

Vindt u dat dit belangrijk is voor een versnelling van onderhoudswerkzaamheden en verduurzaming van de gebouwde omgeving?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Waarom is er nu niet voor gekozen om digitaal vergaderen permanent mogelijk te maken?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 5

Deelt u de zorg dat het iedere keer verlengen van de tijdelijke wet veel onzekerheid oplevert voor leden van VvE’s?

De Tijdelijke wet COVID-19 Justitie en Veiligheid2 is gericht op het treffen van tijdelijke voorzieningen indien de COVID-19-pandemie dat vereist. De wet maakt het op die grond mogelijk om ook besluitvorming door middel van een volledig digitale algemene vergadering te faciliteren en het houden van hybride vergaderingen te vereenvoudigen. Zoals ten aanzien van de meeste van de voorzieningen die op grond van deze wet getroffen zijn, zal ook de mogelijkheid om volledig digitaal te vergaderen bij gelegenheid van de volgende verlengingsdatum (1 februari 2023) niet opnieuw worden verlengd. Reden daarvoor is dat de omstandigheden niet meer van dien aard zijn dat het behoud daarvan nog langer noodzakelijk zal zijn, ook niet indien het aantal besmettingen verder zou toenemen. Overigens kan, indien vóór die datum toch blijkt van een ingrijpende wijziging van de omstandigheden, alsnog tot verdere verlenging worden besloten. Daarbij valt dan te denken aan de situatie dat bijvoorbeeld mutaties van het virus zouden leiden tot een veel grotere besmettelijkheid daarvan of tot ernstiger ziektebeelden dan we nu waarnemen. Met de reeds aangekondigde3 beëindiging per 1 februari a.s. is uitvoering gegeven aan de toezegging dat dit tenminste twee maanden van te voren zal worden aangekondigd. Dat geeft belanghebbenden de gelegenheid rekening te houden met deze wijzigingen.

Vraag 6

Bent u bereid om te onderzoeken of het permanente wettelijk kan worden toegestaan voor VvE’s om hun officiële vergaderingen digitaal te beleggen?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 7

Onderschrijft u dat hierin gewaarborgd zou moeten worden dat minder vaardige appartementseigenaren ook hun stem moeten kunnen uitbrengen door bijvoorbeeld schriftelijk vooraf te stemmen of middels hybride oplossingen?

De huidige wetgeving waarborgt de mogelijkheid tot fysieke deelname aan een algemene ledenvergadering. Het voorschrift van een statutaire grondslag voor de hybride vergadering vervalt met het wetsvoorstel. Om wel te zorgen voor voldoende draagvlak onder de leden, wordt in plaats daarvan geregeld dat de algemene ledenvergadering een machtiging kan verlenen aan het bestuur van de vereniging om een hybride of volledig digitale vergadering te houden. Het afgeven van een machtiging zorgt ervoor dat de vereniging in dialoog moet treden met de leden om hun instemming te verkrijgen. Op deze wijze kunnen ook technisch minder vaardige appartementseigenaren en leden die wensen fysiek aan de vergaderingen deel te nemen hun standpunt laten horen en kunnen de leden gezamenlijk een oplossing zoeken, bijvoorbeeld door te kiezen voor een hybride vergadering. Van het voorschrift om eerst een machtiging van de algemene ledenvergadering te vragen kan worden afgeweken in de statuten. Ook de statutaire aanpassing die hiervoor nodig is, moet aan alle leden worden voorgelegd. De inhoud van de machtiging wordt overgelaten aan de (leden van) VvE’s zelf. Zij kunnen dus kiezen of en zo ja, voor hoe lang, er digitaal of hybride wordt vergaderd en onder welke verdere voorwaarden. Overigens blijft ook bij een volledig digitale vergadering altijd de mogelijkheid bestaan voor leden die niet kunnen of willen deelnemen, zich tijdens de algemene ledenvergadering bij volmacht te laten vertegenwoordigen en aldus hun stem uit te brengen.

Vraag 1

Bent u bekend met het «comply or explain»-principe dat van toepassing is op beleid- en besluitvorming voor Caribisch Nederland? Kunt u toelichten op welke wijze dit principe is toegepast op de Nationale aanpak Klimaatadaptie gebouwde omgeving? Wat was het resultaat?1

Ja, ik ben bekend met het principe van «comply or explain» dat van toepassing is op beleid- en besluitvorming voor Caribisch Nederland.
In 2016 is de Nationale Klimaatadaptatie Strategie (NAS) vastgesteld. De NAS was het Nederlandse antwoord op de oproep van de Europese Commissie om uiterlijk in 2017 een klimaatadaptatiestrategie vast te stellen. De NAS geeft een breed overzicht van de belangrijkste klimaatrisico’s voor verschillende sectoren. De gebouwde omgeving en ruimtelijke ordening zijn twee van deze sectoren. De Nationale aanpak Klimaatadaptatie gebouwde omgeving is daarmee een uitwerking van de NAS.
De NAS heeft betrekking op Europees Nederland. Daarom is er voor gekozen ook de Nationale aanpak Klimaatadaptatie gebouwde omgeving betrekking te laten hebben op Europees Nederland. De klimaatproblematiek in Caribisch Nederland is significant anders en vereist een afzonderlijk plan2. Hiervoor lopen diverse trajecten zoals eerder aan de Tweede Kamer gemeld3.

Vraag 2

Deelt u de mening dat de door u geschetste problematiek als gevolg van klimaatverandering, evenzeer en misschien wel met een nog grotere urgentie geldt voor het Caribisch deel van het Koninkrijk der Nederlanden en kunt u dit antwoord nader toelichten? Zo nee, waarom niet?

Het kabinet maakt zich zorgen over de gevolgen van klimaatverandering voor alle Nederlanders, dus ook die van de bewoners van Caribisch Nederland. Diverse rapporten laten zien dat Caribisch Nederland niet ontkomt aan de gevolgen van klimaatverandering (zie bijvoorbeeld ook Kamerstuk 30 825, nr. 218 over de staat van instandhouding van de natuur in Caribisch Nederland). Klimaatverandering raakt een breed spectrum van thema’s en maatschappelijke functies waarvan de belangrijkste zijn: bescherming tegen overstromingen, gevolgen van wateroverlast, droogte, zoetwatervoorziening, functioneren van netwerken, biodiversiteit.
We zullen zowel in Europees als Caribisch Nederland tijdig voorbereid moeten zijn op de gevolgen van klimaatverandering. Er zijn uiteraard verschillen in de aard van de gevolgen, waar de grootste urgentie ligt en de benodigde aanpak. Daar waar in Europees Nederland de nadruk ligt op bescherming tegen overstromingen, ligt het handelingsperspectief in Caribisch Nederland in het tijdig waarschuwen van de bewoners en het inzetten van de crisisorganisatie om voorbereid te zijn op stormen en orkanen.

Vraag 3

Kunt u nader toelichten of het vaststellen van een aanpak voor klimaatadaptatie in de gebouwde omgeving een rijkstaak of eilandelijke taak is? Kunt u dit nader toelichten?

De openbare lichamen zijn allereerst zelf verantwoordelijk voor het ontwikkelen van adaptatiestrategieën en het (ruimtelijk) sturen op een transitie naar meer weerbaarheid. Het Rijk zal de openbare lichamen hierbij ondersteunen. Dit wordt onder andere gefaciliteerd via de samenwerking op het Natuur en milieubeleidsplan 2020–2030 (NMBP) voor Caribisch Nederland, dat door zowel de openbare lichamen als BZK, IenW en LNV getekend is. In het kader van dit beleidsplan zal in 2023 een bredere beoordeling plaatsvinden van de gevolgen van klimaatverandering voor de eilanden. Ook is Bonaire voornemens om een Klimaattafel op te zetten om de gevolgen van klimaatverandering zo goed mogelijk op te vangen en een aanpak te formuleren die aansluit op de lokale context. De Minister voor Klimaat en Energie stelt hiervoor een kwartiermaker beschikbaar. Hierbij zal zowel mitigatie als adaptatie aan de orde komen. Het Rijk zal bovendien de openbare lichamen ondersteunen bij het opstellen van een adaptatiestrategie: in de vorm van klimaatscenario-ontwikkeling door KNMI en van klimaateffect-atlassen die de basis vormen voor de stresstesten en risicodialogen van de openbare lichamen. Ook is in het kader van het kennisprogramma zeespiegelstijging een quickscan gedaan naar zeespiegelstijging in Caribisch Nederland.

Vraag 4

Kunt u toelichten waarom u, zoals aangekondigd in de Kamerbrief, wel in overleg treedt met provincies, gemeenten en waterschappen, maar de openbare lichamen van Bonaire, Sint-Eustatius en Saba niet in het rijtje van beoogde overlegpartners zijn opgenomen?

Zie ook het antwoord van vraag 1. Omdat er voor is gekozen de Nationale aanpak Klimaatadaptatie gebouwde omgeving betrekking te laten hebben op Europees Nederland is er overleg en afstemming geweest met de koepels van provincies, gemeenten en waterschappen. Het lag niet voor de hand de openbare lichamen van Bonaire, Sint Eustatius en Saba te betrekken bij de aanpak van Europees Nederland. Uiteraard vindt er wel overleg en afstemming plaats daar waar het de specifieke problematiek van Caribisch Nederland betreft.

Vraag 5

Bent u bereid om alsnog de openbare lichamen te betrekken bij de uitwerking van de aangekondigde aanpak? Zo nee, waarom niet?

Zie ook de antwoorden van vraag 1 en 4. Het is niet passend om de openbare lichamen te betrekken bij de uitwerking van de aanpak voor Europees Nederland. Maar uiteraard wel bij de activiteiten die betrekking hebben op de specifieke problematiek in Caribisch Nederland.

Vraag 6

De Minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening heeft eerder dit jaar een bezoek gebracht aan Caribisch Nederland, en heeft per brief de Kamer geïnformeerd en toegezegd om een ruimtelijk ontwikkelingsprogramma op te stellen voor Caribisch Nederland.2 Wanneer wordt de Kamer geïnformeerd over de beleidsagenda Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening Caribisch Nederland, welke stappen heeft u intussen gezet en wat is het verdere tijdpad?

Van 13 tot 17 juni 2022 heeft de Minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening een bezoek gebracht aan Bonaire, Sint Eustatius en Saba. Tijdens dit bezoek is gesproken over de problemen op het terrein van volkshuisvesting en ruimtelijke ordening én welke maatregelen passend zouden zijn. Dit vormde de basis voor de beleidsagenda. De concept-beleidsagenda is vervolgens in afstemming met de eilandelijke overheden opgesteld. Momenteel wordt gewerkt aan een definitieve tekst. De Kamer zal de beleidsagenda Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening voor Caribisch Nederland in januari 2023 ontvangen.
Eén van de aangekondigde maatregelen in de beleidsagenda is het opstellen van een ruimtelijk ontwikkelingsprogramma voor Caribisch Nederland. In de eerste helft van 2022 is een verkenning uitgevoerd naar de mogelijke inhoud van dit programma en het te voeren proces. De verkenning heeft onder andere geleid tot een voorlopige opzet met thema’s voor het programma, die is gedeeld met de departementen en de eilandbesturen. Op basis hiervan zal in de eerste helft van 2023 in samenwerking met deze partners een definitief programma worden opgesteld. Daarbij zal vanzelfsprekend ruimte zijn voor participatie en inspraak door de eilandbewoners, maatschappelijke organisaties en ondernemers. Het programma zal na de zomer van 2023 naar de Tweede Kamer worden gezonden.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Sociale huurwoningen entrepotdok: «Stop de massale uitverkoop»»1?

Ja.

Vraag 2

Wat vindt u van dit bericht?

Ik vind het wenselijk dat verkopen van corporatiewoningen in het goed overleg tussen woningcorporatie, gemeente en huurdersorganisatie aan de orde komen. Inmiddels heb ik begrepen dat de gemeente Amsterdam en de Alliantie in overleg zijn over de voorgenomen verkoop van woningen, en dat de Alliantie besloten heeft om de verkoop tijdelijk te staken. De Alliantie en de gemeente Amsterdam vinden het van groot belang dat de samenwerking tussen gemeente en corporatie goed blijft. In goed overleg is besloten om samen een mediation-traject in te gaan om na te gaan of er daadwerkelijk conform de Samenwerkingsafspraken, zoals vastgesteld in het overleg tussen gemeente en de woningcorporaties, is gewerkt.

Vraag 3

Staan deze en andere verkopen van sociale huurwoningen niet haaks op wat u in de Nationale Prestatieafspraken afgesproken hebt waarin de volgende afspraak is vastgelegd; «Gegeven de huidige lange wachtlijsten is het wenselijk met prioriteit in te zetten op het realiseren van meer sociale huurwoningen. Op het moment dat de sociale voorraad weer groeit, ontstaat meer ruimte om woningen zo mogelijk te verkopen aan zittende huurders of andere huurders in de corporatiesector. Daarmee kan het betaalbare koopsegment groeien zonder dat de sociale huursector hierdoor afneemt.»? Zo ja, hoe gaat u hiertegen optreden? Zo nee, waarom niet?

Verkopen van woningen door corporaties zijn een onderdeel van een gezonde bedrijfsvoering, en als zodanig zijn verkopen van sociale huurwoningen dus niet strijdig met de Nationale Prestatieafspraken. De Nationale Prestatieafspraken hebben onder meer tot doel om de voorraad sociale huurwoningen in Nederland zoveel mogelijk te laten toenemen door de bouw van 250.000 sociale huurwoningen. Om dit mogelijk te maken zullen in sommige gevallen ook verkopen van woningen nodig zijn, zoals ook in de Nationale Prestatieafspraken zelf is toegelicht.

Vraag 4

Deelt u de mening dat deze verkoop en andere verkopen mede op basis van de afspraken in de Nationale Prestatieafspraken geen doorgang moeten vinden? Zo nee, waarom niet? Zo ja, bent u dan bereid om naleving van de gemaakte afspraken te eisen, hetzij met woningcorporatie De Alliantie en/of Aedes? Kunt u uw antwoord nader toelichten en kunt u in uw antwoord een onderscheid maken in deze en andere verkopen?

Zie antwoord op vraag 3.

Vraag 5

Vindt u dat De Alliantie, vanwege het feit dat zij haar financieel belang boven het (inter)nationaal recht op behoorlijke huisvesting van mensen stelt die door inkomen niet makkelijk een woning kunnen vinden, zich als marktpartij opstelt in plaats van volkshuisvester? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Het feit dat een woningcorporatie, in dit geval de Alliantie, sociale huurwoningen verkoopt, betekent niet per definitie dat zij daarmee haar financieel belang boven het (inter)nationaal recht op behoorlijke huisvesting stelt. Evenmin betekent dit dat de woningcorporatie zich daarmee opstelt als een marktpartij. De opbrengsten van de verkoop moeten ten goede komen aan de volkshuisvesting en kunnen worden aangewend voor een uitbreiding van de sociale woningvoorraad en/of aan een betere kwaliteit daarvan. Ter informatie: in 2022 heeft de Alliantie 257 woningen verkocht, en 1.029 woningen gebouwd. Zij leveren daarmee een waardevolle volkshuisvestelijke bijdrage. In Amsterdam alleen gaat dit om 509 nieuwbouwwoningen (waarvan 474 sociaal en 35 middensegment), en 131 verkochte woningen (waarvan 128 woningen uit het sociale segment).

Vraag 6

Wat vindt u van de volgende uitspraak: «Hochstenbach is kritisch op het woonbeleid en de alsmaar slinkende sociale huurvoorraad. Hij wijst woningcorporaties, die zich gedragen als marktpartijen, aan als een van de oorzaken.»2?

Ik heb hiervoor aangegeven dat het streven van het kabinet is om het aantal sociale huurwoningen te laten toenemen. De woningcorporaties onderschrijven deze ambitie. Sinds 2018 groeit de sociale huurvoorraad ook jaar op jaar weer, na een afname tussen 2013 en 2017.

Vraag 7

Wat vindt u van de volgende uitspraak: «Volgens de buurtbewoners van het Entrepotdok worden met de plannen van De Alliantie de lage- en middeninkomens uit het centrum van de stad verdreven.»3?

Ik herken dat, gezien de gewilde locatie, de betreffende woningen in het Entrepotdok na verkoop waarschijnlijk niet meer beschikbaar zullen zijn voor lagere en middeninkomens. Dit betekent niet automatisch dat daarmee deze inkomensgroepen uit het centrum worden verdreven, dat is van veel meer factoren afhankelijk, zoals de nieuwbouw van betaalbare woningen, het passend toewijzen en het bevorderen van de doorstroming.
De woningcorporaties maken hier afspraken over met de gemeente Amsterdam. In die afspraken worden de bouw- en verkoopactiviteiten van de verschillende corporaties gekoppeld aan de investeringsopgave (verduurzaming en nieuwbouw). Zo worden in het centrum van Amsterdam ook sociale huurwoningen gebouwd. In Centrum-Oost, de wijk waarin het Entrepotdok ligt is het aandeel sociale huurwoningen 40%. De voorraad sociale- en middenhuurwoningen van de corporaties is hier sinds 2020 met 614 woningen gegroeid.

Vraag 8

Ziet u in dat sociale huurders steeds minder in het centrum kunnen wonen waar ze over het algemeen wel moeten werken? Zo ja, gaat u hier iets tegen doen (en wat)? Zo nee, waarom niet?

Zie hiervoor mijn antwoord op vraag 7.

Vraag 9

Deelt u de mening dat met deze verkoop bevolkingspolitiek wordt bedreven? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Ik deel deze mening niet, zie mijn antwoord op vraag 7.

Vraag 10

Klopt het dat deze verkoop ook niet past in de gemeentelijke prestatieafspraken waarin is afgesproken dat in marktgebied I, waar het Entrepotdok onder valt, het aandeel sociale huurwoningen niet onder de 45% van het totaal mag dalen? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

In de afspraken tussen gemeente en corporaties is afgesproken dat in Centrum Oost, waar het Entrepotdok onder valt, de woningcorporaties terughoudend zijn met verkoop van sociale huurwoningen. Daarnaast is voor Centrum Oost afgesproken dat de absolute voorraad sociale en middeldure huurwoningen minimaal gelijk blijft in het gebied.
In de prestatieafspraken en de bijbehorende «uitvoeringsovereenkomst verkoop» is geen percentage genoemd, maar een aantal vastgelegd. «Corporaties zorgen ervoor dat er tenminste 47.000 woningen in het geheel van de stadsdelen Centrum en Zuid en de gebieden Oud West, Oostelijk Havengebied, Overhoeks en Houthavens in hun bezit blijven (deze gebieden tezamen werden eerder aangeduid als marktgebied4». Op de laatste peildatum (1-1-2022) was het aantal sociale huurwoningen in deze gebieden 48.485.

Vraag 11

Begrijpt u dat de vraag «van wie is de stad» steeds vaker gesteld wordt? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

De gemeente en de Amsterdamse woningcorporaties hebben afspraken gemaakt over de betaalbare woningvoorraad in verschillende delen van de stad, zie mijn antwoord op vraag 10.

Vraag 12

Klopt het dat De Alliantie in het verleden zou hebben gezegd dat de sociale huurwoningen in het Entrepotdok nooit verkocht zouden worden?

Ik kan geen uitspraken doen over uitlatingen van individuele medewerkers van de Alliantie. De Alliantie geeft aan dat het beleid van de woningbouwcorporatie jarenlang was gericht op het behouden van huurwoningen op het Entrepotdok. Als gevolg van de grote maatschappelijke opgave (nieuwbouw en verduurzaming) is de verkoop van een aantal woningen in Entrepotdok toch in beeld gekomen. De verwachting is dat er maximaal 3 a 4 woningen per jaar verkocht kunnen gaan worden.

Vraag 13

Welke gevolgen heeft deze ruimtelijke segregatie voor onder andere scholen, sportverenigingen en voorzieningen?

Het lokale beleid is gericht op het behoud van een betaalbare voorraad in de gewilde delen van de stad, zie mijn antwoord op de vragen 10 en 11.

Vraag 14

Deelt u de mening dat in tijden van een enorm tekort aan sociale huurwoningen deze niet verkocht mogen worden zolang deze schaarste aanwezig is? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Zie mijn antwoord op vraag 3.

Vraag 15

Past deze verkoop in uw beleid om mensen betaalbaar te laten wonen, aangezien het percentage van mensen in Amsterdam dat te duur woont significant te hoog is (bijna één op de vijf)4? Zo ja, op welke manier? Zo nee, wat gaat u hiertegen doen om de betaalbaarheidscrisis in Amsterdam niet verder te laten oplopen?

De oplossing voor zowel beschikbaarheid als betaalbaarheid moet komen van het uitbreiden van de voorraad woningen in het sociale en het midden huursegment. Daar is het beleid van het kabinet op gericht, zoals ook blijkt uit verschillende van mijn programma’s en de Nationale Prestatieafspraken. Daarbij is in het bijzonder ook de uitbreiding van de huurprijsregulering naar het middensegment van belang.

Vraag 16

Deelt u de mening dat de overheid in beginsel moet zorgen voor voldoende betaalbare en passende huisvesting, met name voor de groepen voor wie de toegang een probleem is in casu mensen met een laag inkomen? Zo nee, waarom niet? Zo ja, past deze verkoop in deze zorgverplichting? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

De overheid heeft de taak om zorg te dragen dat alle burgers goede en betaalbare huisvesting kunnen vinden, dus zeker ook voor degenen met een lager inkomen. In Nederland beschikken we over een, ook in internationale vergelijking, grote sociale huursector. Verder is een groot deel van de huursector gereguleerd, en deze regulering wordt nu ook verder uitgebreid naar het middensegment. De verkoop van individuele woningen of complexen door woningcorporaties doet daar niets aan af.

Vraag 17

Deelt u de mening dat een vermindering van de sociale woningvoorraad, terwijl er sprake is van een tekort aan sociale huurwoningen, in beginsel niet in lijn is met het recht op behoorlijke huisvesting? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Zie mijn antwoord op de vragen 3 en 16.

Vraag 18

Klopt het dat verschillende onderzoeken uitwijzen dat huisvesting de sleutel is voor het voorkomen en uitbannen van dakloosheid en dat u deze ambitie samen met uw collega bewindspersonen van Volksgezondheid Welzijn Sport en Sociale Zaken en Werkgelegenheid uitgesproken heeft? Zo ja, hoe passen deze verkoop en andere verkopen van sociale huurwoningen in uw ambitie om dakloosheid te voorkomen en uit te bannen? Zo nee, waarom niet?

Bij het voorkomen en uitbannen van dakloosheid is huisvesting naast preventie van groot belang. In het Nationaal Actieplan Dakloosheid, dat wij afgelopen december lanceerden, zetten we daarom stevig in op huisvesting en preventie. Mijn beleid is erop gericht om te komen tot een betere beschikbaarheid en betaalbaarheid van woningen voor iedereen. De verkoop van individuele woningen of complexen door woningcorporaties doet daar niets aan af.

Vraag 19

Vindt u dat mensen die dakloos zijn, volgens sommige woningmarktexperts is dat aantal 100.000, nog langer dakloos blijven als sociale huurwoningen nog steeds verkocht kunnen worden terwijl er al een enorm tekort aan sociale huurwoningen aanwezig is? Zo ja, waarom vindt u het dan belangrijker dat sociale huurwoningen verkocht moeten worden terwijl u de consequenties hiervan kent? Zo nee, waarom niet?

Zie mijn antwoord op de vragen 3, 15, 16 en 18.

Vraag 20

Kunt u uitleggen hoe deze en andere verkopen van sociale huurwoningen in uw programma «een thuis voor iedereen» passen?

Zie hiervoor mijn antwoord op de vragen 3, 16 en 18.

Vraag 21

Kunnen deze en andere verkopen van sociale huurwoningen gezien worden als negatieve consequenties van uw (toekomstig) beleid om in elke gemeente minimaal 30% van de totale voorraad sociaal te laten zijn waardoor grote gemeenten zoals Amsterdam meer sociale huurwoningen laat verkopen, omdat in de gemeente Amsterdam meer dan 30% van de totale voorraad sociaal is? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Nee. Het streven naar 30% sociale huur per gemeente moet zorgen voor een betere regionale spreiding in de sociale huurvoorraad. Daarover moeten gemeenten samen het gesprek voeren. Gemeenten die al meer dan 30% sociale huur hebben kunnen zich meer richten op de bouw van woningen voor middeninkomens. Dat betekent niet automatisch dat het aantal sociale huurwoningen in die gemeenten moet afnemen. Mijn doel is dat de sociale huurvoorraad de komende jaren zoveel mogelijk groeit. Het is vervolgens aan lokale partijen om de omvang van de sociale woningvoorraad, de samenstelling daarvan en de spreiding over wijken en buurten te bepalen.

Vraag 22

Vindt u dat 110.000 twintigers en dertigers die noodgedwongen bij hun ouders wonen omdat ze geen sociale huurwoning kunnen vinden, door de verkoop, sloop en liberalisatie van sociale huurwoningen nog langer bij hun ouders moeten blijven wonen met als gevolg dat zij hun leven moeten uitstellen met alle gevolgen van dien? Zo ja, waarom vindt u het dan belangrijker dat sociale huurwoningen verkocht moeten worden terwijl u de consequenties hiervan kent? Zo nee, waarom niet?

De oplossing voor de woningnood moet komen uit het vergroten van de woningvoorraad. Het beleid van het kabinet is daarop gericht. Zie verder mijn antwoord op vraag 3.

Vraag 23

Vindt u dat ouderen die afhankelijk zijn van een sociale huurwoning op de beneden verdieping (en eventueel gebruik willen maken van de Van Hoog naar Laag regeling) door de verkoop van sociale huurwoningen op de beneden verdieping steeds moeilijker een woning in het eigen stadsdeel kunnen vinden? Zo ja, waarom vindt u het dan belangrijker dat deze sociale huurwoningen verkocht moeten worden terwijl u de consequenties hiervan kent? Zo nee, waarom niet?

Gemeenten kunnen ouderen voorrang geven bij de toewijzing van vrijgekomen sociale huurwoningen op de begane grond. Dit is vaak een maatwerkoplossing. De sociale huurwoningen die deze ouderen achterlaten komen dan weer beschikbaar voor andere woningzoekenden. Het is verder niet gezegd dat verkopen leiden tot een afname van de sociale huurwoningvoorraad in een buurt of wijk, zoals ik in verschillende eerdere antwoorden heb toegelicht.

Vraag 24

Wat vindt u van de volgende uitspraken: «Nu in 2022 is woningnood erger dan ooit, lijkt het», zegt Zwetsloot. «Dit is het moment om de handen ineen te slaan», meent Nemeth. Zwetsloot knikt. «Ik merk veel onvrede. Ook van mensen zoals wij, die eigenlijk best een goede woning hebben. En bij keurige, burgerlijke types zoals mijn vriendin – zelfs die zijn kwaad. Uit onvrede sloot hij (Rob Willemse) zich vorige maand aan bij de bewonerscommissie Entrepotdok»5?

Ik zie deze uitspraken als signalen dat burgers zich – terecht – zorgen maken over de woningnood in Nederland en over de betaalbaarheid van het wonen. Mijn beleid is erop gericht dat te verbeteren.

Vraag 25

Begrijpt u dat mensen kwaad zijn?

Ik kan mij goed voorstellen dat mensen die niet, of pas na lang wachten, een passende woning kunnen vinden daar onvrede over voelen.

Vraag 26

Hoe passen deze verkoop en andere verkopen van sociale huurwoningen in uw doelstelling om de volkshuisvesting in ere te herstellen, aangezien de onderklasse hierdoor steeds moeilijker een woning kan vinden met soms dakloosheid tot gevolg?

Zie mijn antwoord op eerdere vragen.

Vraag 27

Wat vindt u van de volgende uitspraken: «Dat De Alliantie de sociale huurwoningen heeft aangeboden de woningen te verkopen aan huurders is geen oplossing, vindt Jonneke Bekkenkamp, lid van de bewonerscommissie Entrepotdok. «Onze woningen werden tussen 1984 en 1989 opgeleverd tegen kostprijs van omgerekend 40.000 euro. In 2007 waren deze woningen volgens de architect door de maandelijkse huuropbrengst al ruim afbetaald.»»6?

Ik kan hierover zonder verdere toelichting geen oordeel over geven. Ik vind dit ook niet direct relevant, omdat een huurprijs bij sociale verhuurders niet wordt bepaald op grond van afschrijving maar op grond van hun sociale taakstelling en de noodzaak om ook in de toekomst over middelen te beschikken voor het invullen van hun sociale taak. Woningcorporaties hebben de opbrengsten van hun woningen, zij het uit verhuur dan wel uit verkoop, nodig om ook in de toekomst voor voldoende goede sociale huurwoningen te kunnen zorgen. Door huurders woningen ver onder de marktprijs aan te bieden, wordt het streven om de voorraad sociale huurwoningen te laten toenemen ondermijnd.

Vraag 28

Wat vindt u ervan dat bewoners aangeven dat investeringen in achterstallig onderhoud uitbleven terwijl de huren stegen?

De Alliantie geeft aan dat zij samen met de andere eigenaren van de VvE heeft geïnvesteerd in het onderhoud van het pand, waardoor er geen achterstallig onderhoud is.

Vraag 29

Wat vindt u van de volgende uitspraak: «Terwijl kopers slapend rijk zijn geworden, zijn wij een vermogen aan huur kwijtgeraakt. Dat is de voornaamste reden waarom huurders hun eigen woning niet kunnen kopen tegen de huidige taxatiewaardes van 375.000 tot 550.000 euro. Haar onderbuur en mede-opsteller van de petitie Rob Willemse sluit zich daarbij aan. «De meeste mensen hier zijn niet in staat hun woning te kopen, die krijgen de hypotheek niet rond.»»7?

Ik kan niets zeggen over de inkomens- en vermogenssituatie van de betrokken huurders. Wel wil ik benadrukken dat de woonsituatie van de huidige huurders van het complex Entrepotdok niet verandert: zij blijven gewoon huren van de Alliantie.

Vraag 30

Bent u het met deze bewoners eens dat het merendeel van deze sociale huurders geen woning kan kopen met een taxatiewaarde van 375.000 tot 550.000 euro?

Zie mijn antwoord op vraag 29.

Vraag 31

Klopt het dat in 2021 de verkoop van sociale huurwoningen door woningcorporatie De Alliantie voor slechts 33 procent naar huishoudens met een laag inkomen of middeninkomen tot 56.750 euro ging en betekent dat dus dat sociale huurwoningen voor het overgrote deel naar de hoge inkomensgroep gaan? Zo ja, overweegt u de verkoop van sociale huurwoningen aan banden te leggen nu duidelijk is dat juist de hoge inkomensgroep profiteert van de verkoop van sociale huurwoningen? Zo nee, waarom niet?

Dat sommige woningen alleen gekocht kunnen worden door huishoudens met een hoger inkomen, is geen reden om verkopen aan banden te leggen. De hogere opbrengsten die deze verkopen opleveren kunnen opnieuw worden ingezet voor de vele opgaven waar de woningcorporaties voor staan. Daarmee kan een corporatie dus blijven investeren in het vergroten van de sociale voorraad, in lijn met de doelstelling uit de Nationale Prestatieafspraken.

Vraag 32

Kunnen we concluderen dat de verkoop van sociale huurwoningen aan sociale huurders die daar wonen voor velen geen realistische optie is vanwege de enorm hoge prijzen per m2 in Amsterdam en elders? Zo nee, waarom niet? Zo ja, kunnen we dan ook concluderen dat deze verkoop bedoeld is om de bevolkingssamenstelling in dat gebied te wijzigen doordat lagere inkomensgroepen daar niet meer kunnen wonen ten gunste van de hogere inkomensgroepen? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Ik deel de stellingen in uw vraag niet. Zie voor de toelichting hierop verschillende van mijn eerdere antwoorden.

Vraag 33

Wat vindt u van de volgende uitspraak: «Huren is als het laagste op de ladder van je wooncarrière.»8

Ik kan mij niet vinden in deze uitspraak. Het doet geen recht aan de kwalitatief goede sociale huisvesting die wij in Nederland hebben gerealiseerd. Mensen kunnen heel tevreden hun hele wooncarrière in een (sociale) huurwoning doormaken.

Vraag 34

Wat vindt u van de volgende uitspraak: «De woningcorporatie zegt dat de «ambitie om het woningaanbod te vergroten» zwaarder weegt dan bezwaren van de bewonerscommissie.»?

De woningnood in de Metropoolregio Amsterdam is groot. De Amsterdamse woningcorporaties moeten alle zeilen bijzetten om het tekort in te lopen. In de Woondeal MRA leggen we vast hoeveel woningen zij tot 2030 zullen toevoegen. Het rapport Opgaven & Middelen laat zien dat woningcorporaties de verkoop van bestaand bezit nodig hebben om deze opgave het hoofd te bieden. Woningcorporaties, huurdersorganisaties en de gemeente maken prestatieafspraken over de groei van de voorraad en de bouw. In Amsterdam betreffen deze afspraken de netto groei van de voorraad: 3.000 sociale huurwoningen erbij in de periode 2020-2023. Deze afspraken vormen het kader voor het strategische portefeuilleplan van de corporaties. Indien een corporatie de strategie van een complex wijzigt, hoort zij de bewonerscommissie hiervan op de hoogte te stellen. Een woningcorporatie heeft daarbij wel bredere belangen te wegen dan de bewonerscommissie, wat ertoe kan leiden dat zij het niet altijd met elkaar eens zullen zijn.

Vraag 35

Deelt u de mening dat bewonerscommissies in het kader van de Wet op het overleg huurders verhuurder weinig in te brengen hebben, aangezien de verhuurder de adviezen van bewonerscommissies te allen tijde (gemotiveerd) naast zich neer kan neerleggen? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Ik deel niet de mening dat bewonerscommissies (en huurdersorganisaties) in het kader van de Wet op het overleg huurders verhuurder weinig in te brengen hebben doordat een verhuurder gemotiveerd van hun adviezen kan afwijken. Woningcorporaties hebben over het algemeen meer belangen mee te wegen in hun besluiten dan bewonerscommissies, en ik vind het daarom gerechtvaardigd dat zij hierin enige ruimte hebben. Dat doet niets af aan het belang van goede overleg met bewonerscommissies.

Vraag 36

Vindt u dat huurders in het kader van de Wet op het overleg huurders verhuurder nooit gelijkwaardig aan de verhuurder kunnen zijn terwijl huurders volgens internationale verdragen serieuze zeggenschap moeten hebben? Zo nee, waarom niet? Zo ja, bent u voornemens om in dat kader de zeggenschap van huurders beter in wet- en regelgeving vast te leggen? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

De Wet op het overleg huurders verhuurder biedt mijns inziens het juiste evenwicht tussen inspraak – in de zin van gekwalificeerd adviesrecht – en beslissingsrecht. Eventuele geschillen over de wijze waarop de verhuurder invulling geeft aan het informatie-, overleg- en adviesrecht van de bewonerscommissies (en huurdersorganisaties) kunnen aan de Huurcommissie en de rechter worden voorgelegd.

Vraag 37

Wat vindt u van het advies van de bewonerscommissie om de sociale huurwoningen niet te verkopen vanwege de gemeenschapsopbouw, de diversiteit van bewoners en de betaalbaarheid?

Het is aan lokale partijen, de woningcorporatie, de gemeente en de huurdersorganisatie om in onderling overleg afspraken te maken over de omvang, de samenstelling en spreiding van de sociale huurwoningvoorraad in de gemeente. De Alliantie heeft het voorgenomen beleid besproken met de huurdersorganisatie. Daarnaast is de strategiewijziging besproken met de bewonerscommissie van het complex aan het Entrepotdok. Uiteindelijk maakt de Alliantie zelf, binnen de kaders van de gemaakte afspraken, de afweging tussen de belangen en wensen van bewoners en woningzoekenden.

Vraag 38

Wat vindt u van de volgende uitspraak: «De Alliantie beaamt dat ze nu de goedkopere woningen verkopen, omdat hun duurdere appartementen in de vrije sector dienen als onderpand voor leningen. De woningcorporatie wil niet reageren op gedane koop-verzoeken in het verleden.»?

De scheiding tussen woningen uit het DAEB-deel en het niet-DAEB-deel van een woningcorporatie komt voort uit de Woningwet. Voor beide delen moet een gescheiden financiële administratie gevoerd worden. Om die reden zou er geen causaal verband moeten kunnen zijn tussen enerzijds de verkoop van sociale huurwoningen (waarvan de opbrengst in de DAEB beschikbaar blijft), en anderzijds de rol van vrije sectorwoningen als onderpand voor (niet-DAEB-) financiering.
De Alliantie geeft aan in haar besluit om specifiek deze woningen te verkopen te hebben gekeken naar verschillende factoren zoals de Samenwerkingsafspraken, de financiële aspecten en naar praktische zaken, zoals een afgegeven splitsingsvergunning.

Vraag 39

Betekent dit dat sociale huurwoningen te allen tijde of veel vaker opgeofferd zullen worden, omdat duurdere appartementen in de vrije sector vanwege het onderpand niet verkocht kunnen worden? Zo ja, vindt u dat rechtvaardig aangezien de onderklasse dan altijd/vaak het onderspit moet delven ten faveure van de hogere klasse? Zo nee, waarom niet?

Zie mijn antwoord op vraag 38.

Vraag 40

Kunt u reflecteren op sociale huurwoningen die gezien worden als een (tijdelijke) voorziening in plaats van een volwaardige woning?

Zie hiervoor mijn antwoord op vraag 33.

Vraag 41

Hoeveel sociale huurwoningen heeft de Alliantie verkocht en hoeveel echte sociale huurwoningen (dus geen flexwoningen) heeft de Alliantie in de afgelopen 10 jaar (of het tijdvak waarin deze gegevens bekend zijn) gebouwd?

Naar opgave van de Alliantie zijn de afgelopen jaren de volgende aantallen woningen nieuw gebouwd en verkocht
Nieuwbouw
914
600
762
841
637
1061
666
5481
Verkoop
249
408
261
193
157
147
535
1950
Specifiek voor Amsterdam betreft dit
Nieuwbouw
474
108
262
238
247
653
180
2162
Verkoop
128
200
112
101
88
57
202
888
Bron: jaarverslagen de Alliantie

Vraag 42

Hoeveel flexwoningen heeft de Alliantie in de afgelopen jaren gebouwd?

De Alliantie heeft in totaal 476 flexwoningen gebouwd in o.a. Amsterdam en Almere.

Vraag 43

Vindt u het bouwen van flexwoningen, waarin voornamelijk mensen met een lager inkomen gehuisvest worden, recht doen aan uw doelstelling om de volkshuisvesting in ere te herstellen, aangezien volkshuisvesting voornamelijk gezien wordt als echte sociale huurwoningen gebouwd werden?

Het bouwen van flexwoningen past mijns inziens zeker bij de doelstelling om de volkshuisvesting in ere te herstellen. Het kwaliteitsniveau van nieuwe flexwoningen doet doorgaans niet onder voor woningbouw die niet verplaatsbaar is. De kwaliteit van flexwoningen is de afgelopen jaren dusdanig gegroeid dat ik daarom ook spreek over permanente woningen op een tijdelijke locatie. Het belangrijkste is echter het doel, opgenomen in de Nationale Prestatieafspraken, om tot en met 2030 in totaal 250.000 sociale huurwoningen te bouwen. Dit is, op een totaal doel van 900.000, dus bijna een derde. Daar maken flexwoningen ook een onderdeel van uit, en wel een onderdeel dat sneller te realiseren is dan andere veel woningen.

Vraag 44

Wat is de gemiddelde wachttijd voor een sociale huurwoning inclusief urgenten en exclusief urgenten in Amsterdam?

De gemiddelde wachttijd van Stadsregio Amsterdam is 14,2 jaar (cijfers uit de trendanalyse van Woningnet 2022).

Vraag 45

Wat betekenen deze en andere verkopen van sociale huurwoningen voor de wachtlijst voor een sociale huurwoning in Amsterdam?

Deze verkopen moeten worden gezien in de bredere ambities in Amsterdam met de sociale huurvoorraad. In de Samenwerkingsafspraken is overeengekomen dat de voorraad sociale huurwoningen in Amsterdam met 3.000 moet toenemen van 2020 tot en met 2023. In de periode 2020 en 2021 is de voorraad zelfstandige sociale huurwoningen in Amsterdam met 609 toegenomen. In 2022 heeft de groei zich verder doorgezet. Het cijfer hiervoor wordt later dit jaar bekend. De afgelopen 20 jaar is er een afname geweest van de sociale woningvoorraad in Amsterdam en in 2021 heeft er voor het eerst weer een groei plaatsgevonden. De verwachting is dat de komende jaren ook een groei zal plaatsvinden in Amsterdam. Deze groei moet eraan bijdragen dat de wachtlijsten verminderen.

Vraag 46

Vindt u dat verkoop van sociale huurwoningen om geld vrij te maken voor de bouw van nieuwe sociale huurwoningen ervoor zal zorgen dat de wachtlijst zal toenemen aangezien de bouw vele jaren later plaatsvindt?

Zie mijn antwoord op vraag 45.

Vraag 47

Kunnen we concluderen dat het argument «we verkopen sociale huurwoningen om er meer voor terug te bouwen» niet opgaat, aangezien de laatste acht jaar er meer sociale huurwoningen verkocht zijn dan er gebouwd zijn?

Nee. Zoals in mijn antwoord op vraag 41 te zien heeft de Alliantie de afgelopen jaren veel meer gebouwd dan verkocht, op landelijk niveau is de voorraad sociale huurwoningen toegenomen van 2,087 miljoen in 2018 naar 2,097 miljoen woningen in 2020 (bron: Staat van de corporatiesector 2021).

Vraag 48

Deelt u de mening dat de bouw van sociale huurwoningen vanwege allerlei factoren enorm onder druk staat en de doelstelling daardoor minimaal de komende jaren niet gehaald zal worden en derhalve de onttrekking aan de sociale woningvoorraad tot nul beperkt moet worden, omdat anders de problemen met het huisvesten van de onderklasse nog verder vergroot zullen worden? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Die mening deel ik niet. Verkopen kunnen noodzakelijk zijn om de gewenste aantallen nieuwbouw van sociale huurwoningen mogelijk te maken. Het onmogelijk maken van verkopen zal daardoor leiden tot minder sociale huurwoningen dan nodig, hetgeen juist grotere problemen voor het huisvesten van huishoudens met een lager inkomen oplevert.

Vraag 49

Vindt u dat deze verkoop een (verdere) verslechtering oplevert van het grondrecht op wonen voor mensen die op het sociale huursegment in Amsterdam aangewezen zijn, aangezien in zeven jaar tijd (vanaf 2014 tot en met 2020) het percentage corporatiewoningen met 5,1% is gedaald9? Zo nee, waarom niet? Zo ja, moet u als eindverantwoordelijke voor het mensenrecht op behoorlijke huisvesting zoals vastgelegd in internationale en Europese verdragen niet direct tot actie overgaan, aangezien het Rijk mensenrechten moet respecteren, promoten en beschermen en verslechteringen derhalve niet zijn toegestaan? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Zie hiervoor mijn eerdere antwoorden over de rol van verkopen in het beleid van corporaties en de doelstelling om de sociale huurvoorraad te laten toenemen.

Vraag 50

Hoeveel woningzoekenden in het sociale huursegment zijn er in Amsterdam?

Het aantal ingeschreven woningzoekenden is 444.020. Hiervan zijn ongeveer 68.901 actieve woningzoekenden. Deze gegevens komen uit de Trendanalyse van Woningnet 2022.

Vraag 51

Hoeveel sociale huurwoningen worden er ieder jaar in Amsterdam aan de sociale voorraad door verkoop, liberalisatie en sloop onttrokken? Kunt u dat per onttrekking inzichtelijk maken?

Hierbij de cijfers over de verkoop, liberalisatie en sloop door woningcorporaties in Amsterdam. Bron: Monitor Samenwerkingsafspraken over 2021. Voor de particuliere sociale voorraad zijn deze cijfers niet beschikbaar.
Hierbij moet worden opgemerkt dat de gemeente en woningcorporaties meerjarige afspraken maken, waardoor de eerste jaren soms een lager netto resultaat hebben als gevolg van sloop. In de daaropvolgende jaren wordt een toevoeging door nieuwbouw in hogere aantallen gerealiseerd. De komende jaren zal er daardoor naar verwachting sprake zijn van een hoger netto resultaat.
Nieuwbouw zelfstandige sociale huurwoningen
1.372
1.930
Aankoop sociale huurwoningen
1
0
Verkoop sociale huur particulieren
627
868
Verkoop sociale huur overig (o.a. collega-corporatie /belegger)
51
0
Sloop sociale huurwoningen
435
156
Aantal liberalisaties sociale huurwoningen bij mutatie (incl. «ontliberalisatie»)
316
287
Dit betreft de complexmatige verkoop van 5 woningen aan een woongroep.

Vraag 52

Kunnen we concluderen dat een afname van de sociale woningvoorraad door verkoop, liberalisatie en sloop van sociale huurwoningen (zonder vervangingsbouw in het gereguleerd segment) leidt tot een verslechtering van het recht op behoorlijke huisvesting voor mensen die op het sociale huursegment aangewezen zijn? Zo ja, betekent een verslechtering in de huidige wooncrisis per definitie dat deze handelingen strijdig zijn met het fundamenteel mensenrecht waar de Nederlandse regering zich aan gecommitteerd heeft en derhalve gestopt moet worden? Zo nee, waarom niet?

Zoals in eerdere antwoorden toegelicht is mijn beleid gericht op het vergroten van de sociale woningvoorraad, conform de Nationale Prestatieafspraken.

Vraag 53

Wat heeft u geleerd van het «Right to Buy» debacle in Groot Brittannië en hoe heeft zich dit vertaald in (toekomstig) beleid?

De situatie in het Verenigd Koninkrijk ten aanzien van de volkshuisvesting is niet te vergelijken met die in Nederland en ik zie dan ook beperkt lessen om te leren van het beleid aldaar. In Nederland is de sociale huursector naar verhouding veel groter, er is geen verplichting voor woningcorporaties om woningen te verkopen, er worden over o.a. verkopen prestatieafspraken gemaakt door lokale partijen, er gelden regels ten aanzien hypotheekverstrekking die burgers beschermen tegen overkreditering en er is de Nationale Hypotheekgarantie.

Vraag 54

Ziet u een correlatie tussen het niet meer kunnen wonen in het gebied waar iemand werkt en de impact op het klimaat? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

In het algemeen is het goed voor het klimaat wanneer er minder vervoersbewegingen nodig zijn.

Vraag 55

Kunt u bij benadering aangeven hoeveel woningen van de 250.000 nieuw te bouwen sociale huurwoningen flexwoningen zullen zijn?

In de Nationale Prestatieafspraken is overeengekomen dat een deel van de nieuwbouwopgave als flexwoningen gerealiseerd kan worden. Er zijn daarbij geen aantallen afgesproken.

Vraag 56

Ziet u een verschuiving van echte sociale huurwoningen, die verkocht, gesloopt (zonder vervangingsnieuwbouw in het sociale segment) en geliberaliseerd worden, naar flexwoningen? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Ik zie deze verschuiving niet. We streven naar meer flexwoningen én naar meer permanente woningen. Flexwoningen kunnen juist dienen om sneller extra woningen toe te voegen.

Vraag 57

Hoeveel sociale huurwoningen komen er bij benadering netto (dus na aftrek van verkoop, sloop en liberalisatie van sociale huurwoningen) bij tot aan 2030, uitgaande van een brutotoevoeging van 250.000 sociale huurwoningen tot aan 2030? En kunt u aangeven of deze netto toevoeging significant vindt?

In de Nationale Prestatieafspraken is afgesproken om 250.000 nieuwe sociale huurwoningen te bouwen en te streven naar een zo groot mogelijke groei van de sociale huurvoorraad. Dat moet vorm krijgen in het lokale gesprek tussen partijen, en daarover zijn dan ook geen specifieke afspraken gemaakt.

Vraag 58

Kunt u aangeven of deze geschatte netto toevoeging voldoende is om dakloosheid uit te bannen en andere woningzoekenden zoals twintigers en dertigers die nog steeds noodgedwongen bij hun ouders wonen of op de bank elders slapen of van sloopproject/tijdelijk contract naar sloopproject/tijdelijk contract gaan, te kunnen huisvesten?

Zie mijn antwoord op vraag 58.

Vraag 59

Monitort u op dit moment landelijk hoeveel sociale huurwoningen er door woningcorporaties verkocht worden en stuurt u hierop? Zo ja, hoe wordt hierop gestuurd?

Woningcorporaties zijn verplicht om elk jaar hun beleidsvoornemens, waaronder ten aanzien van de aantallen te verkopen wooneenheden, te melden bij de Autoriteit woningcorporaties in de zogenoemde Prognostische Informatie (dPI). De daadwerkelijke realisatie van de beleidsvoornemens moet jaarlijks eveneens worden gemeld, de Verantwoordingsinformatie (dVI). Zie verder mijn antwoord op vraag 58.

Vraag 60

Vindt u dat er onvoldoende gestuurd wordt op het aantal verkochte sociale huurwoningen door woningcorporaties? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Zie het antwoord op vraag 58.

Vraag 61

Kunt u de vragen ieder afzonderlijk beantwoorden en gelieve niet te clusteren?

Vraag 1

Kunt u aangeven waarom u bij het wetgevingsoverleg Wonen en Ruimte van 14 november 2022 in reactie op motie van het lid Van Esch stelt dat «het gewoon allemaal een beetje anders zit (...) middels de bouwvrijstelling is niets vergund»?1

In de genoemde motie werd gesteld dat dankzij de bouwvrijstelling projecten zijn vergund. Ik had in mijn antwoord moeten preciseren dat door de bouwvrijstelling projecten doorgang konden vinden waarvoor geen natuurvergunning is verleend, omdat deze alleen in de realisatiefase tot stikstofdepositie leidden en waarvoor ook om andere redenen dan stikstof geen natuurvergunning vereist was. Die projecten vielen dan buiten de vergunningplicht en werden dus als zodanig niet vergund.

Vraag 2

Kunt u bevestigen dat er, dankzij de bouwvrijstelling allerlei projecten door mochten gaan die de overheden anders niet hadden mogen laten doorgaan/vergunnen gezien het feit dat u stelt dat er middels de bouwvrijstelling niets is vergund?

Het klopt dat er projecten doorgang konden vinden die zonder bouwvrijstelling mogelijk een natuurvergunning voor de realisatiefase hadden moeten aanvragen. Overigens zou bij sommige van die projecten na een voortoets van de gevolgen voor het aspect stikstof (via een berekening) alsnog geconcludeerd kunnen worden dat de projecten niet vergunningplichtig waren, vanwege het ontbreken van het risico van significante gevolgen.

Vraag 3

Kunt u aangeven hoeveel projecten doorgang hebben gekregen dankzij de bouwvrijstelling die anders niet hadden mogen worden vergund, vanwege significante effecten? Zo nee, waarom niet?

Het is niet mogelijk om een dergelijk overzicht te geven. Dit kan, ten eerste, niet omdat er geen totaaloverzicht of registratie van bouwprojecten in Nederland bestaat. Het is daarom niet mogelijk om inzicht te bieden in de stikstofemissies van geïnitieerde projecten.
Ten tweede bevatte de bouwvrijstelling een vrijstelling van rekenwerk. Dit hield in dat initiatiefnemers voor wat betreft stikstofdepositie die werd veroorzaakt door bouwwerkzaamheden in de realisatiefase van een project konden verwijzen naar de bouwvrijstelling bij de beoordeling of het project al dan niet significante gevolgen had voor Natura 2000-gebieden. Het is daarom niet te zeggen welke projecten wel of niet vergunningplichtig zouden zijn geweest.

Vraag 4

Kunt u in kaart brengen hoeveel stikstofdepositie er door deze projecten, die zijn toegestaan op basis van de bouwvrijstelling, is en nog zal worden veroorzaakt? Zo nee, waarom niet?

Nee, zie ook het antwoord op vraag 3.
In zijn algemeenheid is wel te zeggen dat de bijdrage van bouwactiviteiten aan de landelijke stikstofdeken niet groot is. Het beeld is dat het totaal van bouw en industrie samen zo’n 10% van de stikstofdeposities in Nederland veroorzaken (de deposities van de bouw worden niet als zodanig geregistreerd). Voor de bouw gaat het om stikstofdioxiden die vrijkomen bij verbrandingsprocessen in bouwmaterieel. Bouwmachines veroorzaken een kleine 3% van de landelijke emissies.

Vraag 5

Gaat u de stikstofdepositie, die dankzij de bouwvrijstelling extra is en zal worden veroorzaakt maar die niet veroorzaakt had mogen worden vanwege de slechte staat van de natuur, alsnog compenseren? Zo nee, waarom niet?

De gevolgen van de stikstofdepositie in de realisatiefase van projecten zijn in deze gevallen niet per activiteit beschouwd. Dat betekent niet automatisch dat die depositie niet veroorzaakt had mogen worden. Bij een voortoets had alsnog geconstateerd kunnen worden dat de activiteiten voor het aspect stikstof geen potentiële significante gevolgen zouden hebben. Het kabinet zet zich in om op korte termijn een forse daling van emissies te bewerkstelligen, en om op langere termijn een blijvend dalende lijn in te zetten. Ik verwijs u hiervoor naar de Kamerbrief van 25 november 2022 (Kamerstukken I 2022/23, 30 252, G).

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Missende rookmelders en enige vluchtroutes vol spullen: veiligheid ver te zoeken in oude portiekflats»1?

Ja.

Vraag 2

Wat vindt u van dit bericht?

Over de inhoud van dit bericht heeft u hieronder diverse vragen gesteld. Met de beantwoording van deze vragen reageer ik op dit bericht.

Vraag 3

Wat vindt u van de uitspraak: «Ik ben mij kapot geschrokken toen de brandweer mij vertelde dat mijn dochter en ik niet meer hadden geleefd als wij wél naar beneden waren gegaan.»?

Ik vind de brandveiligheid van woningen belangrijk. Ik begrijp dat deze mevrouw is geschrokken.

Vraag 4

Deelt u de mening dat dit fatale gevolgen zou kunnen hebben?

Ja. Als de enige vluchtroute naar beneden vol rook staat, is het inderdaad veiliger om in de woning of op het balkon te wachten op de inzet van de brandweer.

Vraag 5

Wat vindt u van de uitspraak: «De angst van Wendy voor nóg een brand is zeker gegrond. De brandveiligheid in oude portiekflats laat namelijk vaak te wensen over. «Portiekflats hebben maar één vluchtroute en daarnaast hoeven de oudere gebouwen niet aan de nieuwste brandveiligheidseisen te voldoen», aldus brandveiligheidsexpert Ynso Suurenbroek.»?

Er gelden in het Bouwbesluit brandveiligheidseisen voor portiekflats. Bij portiekflats is sprake van een enkele vluchtroute. Van belang bij een enkele vluchtroute is dat deze gedurende een bepaalde tijd gevrijwaard is van brand en rook zodat bewoners kunnen vluchten. Het Bouwbesluit stelt daartoe specifieke eisen aan een enkele vluchtroute. De eisen hiervoor zijn in Bouwbesluit voor nieuwe portiekflats inderdaad hoger dan voor bestaande portiekflats. Dit lagere niveau is afgestemd op het veiligheidsniveau waarmee deze bestaande portiekflats in het verleden rechtmatig zijn gebouwd.

Vraag 6

Waarom neemt u deze ernstige klachten van huurders onvoldoende serieus?

Ik neem klachten van huurders serieus, maar het is uiteindelijk aan de verhuurder om iets te doen. Onderhoud en de kwaliteit van sociale huurwoningen komen daartoe nadrukkelijk aan bod in de Nationale prestatieafspraken die in juni 2022 zijn ondertekend door IPO, Aedes, Woonbond en de VNG. Dit heeft ook betrekking op brandveiligheid.

Vraag 7

Hoeveel klachten moeten er nog geuit worden en hoeveel slachtoffers moeten er vallen voordat u ingrijpt?

Ik heb al actie genomen om de brandveiligheid te verbeteren ik verwijs hiervoor naar mijn antwoord op vraag 6 en op vraag 9.

Vraag 8

Deelt u de mening dat deze bewoners in een onveilige flat wonen? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Deze flat moet ten minste voldoen aan de brandveiligheidseisen uit het Bouwbesluit 2012 voor bestaande bouw. De corporatie als eigenaar is hiervoor verantwoordelijk. De gemeente Amersfoort is bevoegd gezag. Ik heb navraag gedaan bij de corporatie en de gemeente. Het college van B&W heeft op 10 november 2022 de gemeenteraad geïnformeerd over haar acties als bevoegd gezag bij de flats van de Alliantie op Vreeland2. Hieruit blijkt dat flats op hoofdlijnen voldoen aan de brandveiligheidseisen. Een adviesbureau ondersteunt de Alliantie om de restpunten op te lossen. Daarnaast overweegt de Alliantie om een aantal aanvullende maatregelen te nemen die de brandveiligheid verder ten goede komen. De gemeente houdt «een vinger aan de pols» ten aanzien van de verbeteringen en werkzaamheden door de Alliantie aan de Vreeland-flats.

Vraag 9

Bent u het met deze brandveiligheidsexpert eens dat de brandveiligheid in oude portiekflats vaak te wensen overlaat? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Ik ben het eens dat bij bestaande woongebouwen (waaronder portiekflats) meer aandacht moet zijn voor de brandveiligheid. Dat dit nodig is, is gebleken uit het rapport van de Onderzoeksraad voor Veiligheid over de Flatbrand Arnhem en het onderzoek dat het Nederlands Instituut Publieke Veiligheid (NIPV) in opdracht van mij heeft uitgevoerd bij 32 woongebouwen. Ik heb uw Kamer op 11 februari 2022 geïnformeerd over mijn reactie aan de Onderzoeksraad daaromtrent. Ter verbetering van de brandveiligheid van woongebouwen in de gebruiksfase heb ik aansluitend acties in gang gezet. Ik verwijs daarbij ook naar mijn brief van 12 april 2022 (Kamerstuk 28 325, nr. 237). Ik heb het NIPV opdracht gegeven voor het begeleiden van gebouweigenaren om de brandveiligheid van woongebouwen (waaronder portiekflats) in de gebruiksfase te verbeteren

Vraag 10

Waarom hoeven oudere gebouwen niet aan de nieuwste brandveiligheidseisen te voldoen?

De brandveiligheidseisen voor nieuwbouw zijn in de loop der jaren steeds verder aangescherpt. Bij nieuw te bouwen gebouwen kunnen de maatregelen hiervoor eenvoudig worden gerealiseerd bij de bouw. Bij bestaande bouw is dit achteraf niet altijd goed mogelijk of kostbaar. Verder is bestaande bouw in het verleden rechtmatig tot stand gekomen uitgaande van de toen geldende eisen. De bouwregelgeving gaat daarom uit van het beginsel van verworven rechten wat inhoudt dat bestaande bouwwerken zoveel mogelijk worden ontzien, wanneer eisen worden aangescherpt of nieuwe eisen worden geïntroduceerd. Wel geeft de bouwregelgeving de mogelijkheid aan gemeenten (bevoegd gezag) om bij afzonderlijke gebouwen hogere eisen op te leggen tot en met het nieuwbouwniveau als de noodzaak hiervoor door de gemeente wordt gemotiveerd (maatwerk). De hiervoor beschreven opzet van de bouwregelgeving geldt al sinds het eerste landelijke Bouwbesluit in 1992 en daarvoor was sprake van een vergelijkbare aanpak in de gemeentelijke bouwverordeningen.
Hoewel in beginsel de eisen voor bestaande bouw dus niet worden aangepast, kan hiervan worden afgeweken als een aanpassing proportioneel en uitvoerbaar is. Hiervan is gebruik gemaakt bij de invoering van de wettelijke verplichting voor rookmelders bij bestaande woningen die geldt per 1 juli 2022. Verder heb ik een wijziging van het Besluit Bouwwerken Leefomgeving (Bbl) met een aanscherping van de gebruikseisen voor vluchtroutes in woongebouwen eind 2022 in publieke internetconsultatie gebracht. Deze eisen gaan zowel gelden voor nieuwbouw als bestaande bouw. Ik verwacht deze Bbl-wijziging begin april 2023 aan Uw Kamer te kunnen sturen ter voorhang.

Vraag 11

Neemt u niet een risico om deze gebouwen niet aan de nieuwste brandveiligheidseisen te laten voldoen? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Ik ben mij bewust van brandveiligheidsrisico’s bij bestaande woongebouwen (waaronder portiekflats). Om deze risico’s te verkleinen heb ik daarom diverse acties genomen zoals beschreven in de antwoorden op de vragen 6, 9 en 10.

Vraag 12

Wat vindt u van de volgende uitspraak: «Je moet dan denken aan een open verbinding tussen de bergingen en het trappenhuis (en eventueel ook een open verbinding tussen de zolders en het trappenhuis), onvoldoende brandwerende deuren en geen drangers.»? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Bij oudere portiekflats kan er inderdaad sprake zijn dat er geen brandwerende scheiding is tussen de bergingen (kelder/zolder) en het trappenhuis. Bij de bouw van deze flats was dit niet verplicht. Het Bouwbesluit 2012 staat dit ook toe bij bestaande woongebouwen zolang de omvang van deze berging niet meer is dan 100m2. Zie verder mijn antwoord op vraag 13.

Vraag 13

Hoe gaat u erop toezien dat oudere portiekflats alsnog voldoende brandwerende deuren en drangers, open verbinding tussen de bergingen en het trappenhuis (en eventueel ook een open verbinding tussen de zolders en het trappenhuis) krijgen?

Bij oudere portiekflats moeten de woningtoegangsdeuren al brandwerend zijn uitgaande van de eisen die het Bouwbesluit 2012 stelt voor bestaande bouw. Het is primair aan de gebouweigenaren om te zorgen dat hieraan wordt voldaan en het is aan de gemeente (bevoegd gezag) hierop toe te zien. Met de in antwoord 9 genoemde opdracht aan het NIPV wordt door mij onder andere beoogd dat gebouweigenaren er zorg voor dragen dat hun woongebouwen ten minste voldoen aan de Bouwbesluiteisen voor bestaande bouw.
Het toepassen van deurdrangers is in het Bouwbesluit 2012 niet verplicht voor bestaande woongebouwen, maar wel voor nieuwbouw en daar waar verbouw plaatsvindt. Wel kan zoals gemeld in het antwoord op vraag 10 de gemeente (bevoegd gezag) bij een specifiek woongebouw deze nieuwbouweisen opleggen. Voorgaande geldt ook voor de brandwerende scheiding tussen bergingen en het trappenhuis.

Vraag 14

Wat vindt u van de volgende uitspraak: «Maar dat is niet alles. «De woningen zitten tevens vaak vol kieren, gaten en openingen en ook zijn er meestal niet brandbestendige bouwmaterialen als hout en kunststof isolatiematerialen gebruikt. Heel gevaarlijk allemaal, want hierdoor kan de portiek, oftewel de enige vluchtroute, in zeer korte tijd vol rook komen te staan. Rook die door kieren en gaten ook nog eens makkelijk de woningen in kan komen. En vergeet dan vooral niet: je hebt niet veel giftige rook nodig om bewusteloos te raken, of erger.»»?

Als woningen vol kieren, gaten en openingen zitten, wordt aannemelijk niet voldaan aan de brand- en rookwerendheidseisen die het Bouwbesluit 2012 stelt aan oude portiekflats. Ook worden in het Bouwbesluit eisen gesteld aan de brandklasse van toegepaste bouwmaterialen. Het is primair aan de gebouweigenaren om te zorgen dat hieraan wordt voldaan en het is aan de gemeente (bevoegd gezag) hierop toe te zien. Met de in antwoord 9 genoemde opdracht aan het NIPV wordt door mij onder andere beoogd dat gebouweigenaren er zorg voor dragen dat hun woongebouwen ten minste voldoet aan de Bouwbesluiteisen voor bestaande bouw.

Vraag 15

Hoe gaat u de veiligheid van woningen in oudere portiekflats, die vol met kieren, gaten en openingen en niet brandbestendige bouwmaterialen als hout en kunststof isolatiematerialen zitten, garanderen?

Ik verwijs hierbij naar mijn antwoorden op de vragen 13 en 14.

Vraag 16

Wat vindt u van de volgende uitspraak: «Maar als de brandveiligheid in oude portiekflats zo te wensen overlaat, zijn andere dingen op het gebied van brandveiligheid dan wel goed in orde? Denk onder andere aan rookmelders in woningen, die per 1 juli dit jaar verplicht zijn. Nee, leert een rondgang die het AD deed in Amersfoort.»?

De wettelijke verplichting voor rookmelders in woningen per 1 juli is gecombineerd met een door mij gefinancierde publiekscampagne door het NIPV, Brandweer Nederland en de Brandwondenstichting. Doel van deze campagne was naleving te bereiken. In het verlengde van deze campagne laat ik begin 2023 een landelijk onderzoek uitvoeren naar het percentage woningen met rookmelders. Ik wacht de resultaten hiervan af.

Vraag 17

Bent u ook zo geschrokken van deze uitspraak?

Ik verwijs hiervoor naar mijn antwoord op vraag 16.

Vraag 18

Wat vindt u van de uitspraak: «In een portiekflat aan de Kapelweg is de situatie namelijk niet anders. Lang niet iedereen heeft rookmelders in huis, vluchtroutes liggen vol met spullen van bewoners en verschillende woningen zijn in zo’n slechte staat, dat het een wonder is dat er nog geen brand is uitgebroken.»?

Dat de vluchtroutes vol spullen liggen van bewoners is niet de bedoeling. De vluchtroute moet juist vrij worden gehouden van (brandbare) spullen. Om dit in de praktijk beter te bewerkstelligen, is de in mijn antwoord op vraag 10 genoemde aanscherping van de gebruikseisen voor vluchtroutes bedoeld. De in antwoord 9 genoemde opdracht aan het NIPV beoogt onder andere dat gebouweigenaren zorg dragen dat bewoners de vluchtroutes daadwerkelijk vrij houden van spullen. In mijn antwoord op de vragen 13 en 14 ben ik al ingegaan op het feit dat woningen ten minste moeten voldoen aan de Bouwbesluiteisen voor bestaande bouw. En voor de rookmelders verwijs ik naar mijn antwoord op vraag 16.

Vraag 19

Wanneer gaat u de bestaande woningvoorraad controleren op het bestaan van rookmelders?

Zoals in mijn antwoord op vraag 16 gemeld, laat ik begin 2023 een landelijk onderzoek uitvoeren naar het percentage woningen met rookmelders.

Vraag 20

Hoeveel portiekflats hebben maar één vluchtroute? Met andere woorden, hoe groot is dit probleem? Indien u niet over deze informatie beschikt, bent u dan bereid om hier onderzoek naar te verrichten?

Bij portiekflats is in het algemeen altijd sprake van één vluchtroute. Op basis van het WoON2021-onderzoek is de schatting dat er circa 2,5 miljoen woningen zijn in een woongebouw. Daarvan hebben er circa 45% een voordeur in een gedeeld portiek. Dit komt dan neer op 1,125 miljoen woningen in een woongebouw met een portiek.

Vraag 21

Wat vindt u van de uitspraak: «Dominique Bosman (26), huurder van een zolderkamer in het complex, maakt zich daar zorgen over. Hij slaapt onder een onafgewerkt dak dat enkel is bespoten met purschuim. «Ik heb de verhuurder, een particulier, weleens aangesproken op gebreken in de woning, maar hij doet niks. En de staat van de woning is echt heel slecht. Verder hebben wij ook geen rookmelders in huis, terwijl het wel wettelijk verplicht is. Ik heb er nu uiteindelijk maar zelf een in mijn eigen kamer opgehangen. Dat is in ieder geval iets.»»?

In het Bouwbesluit worden eisen gesteld aan de brandklasse van toegepaste bouwmaterialen. Als hier niet aan wordt voldaan en de verhuurder wil hieraan niets doen, dan kan de verhuurder een verzoek tot handhaving doen bij de gemeente (bevoegd gezag). Dit geldt ook voor het niet hebben van een rookmelder of zaken die niet voldoen aan het Bouwbesluit. De gemeente Amersfoort geeft aan geen melding te hebben ontvangen.

Vraag 22

Vindt u dat bewoners zoals Dominique Bosman terecht moeten kunnen bij landelijke of lokale huurdersondersteuning, zodat deze ernstige klachten opgepakt worden? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Ja. Huurders kunnen bij klachten terecht bij diverse organisaties. Met de Wet op het overleg huurders verhuurder (WOHV) is de positie geregeld van huurdersorganisaties en bewonersorganisaties bij corporaties en bij private verhuurders met meer dan 25 woongelegenheden. De WOHV regelt dat de verhuurder deze organisaties moet betrekken bij onder meer het onderhouds- en renovatiebeleid. Een huurder kan daardoor terecht bij zijn huurder- of bewonersorganisatie. Deze kan zich vervolgens wenden tot de verhuurder. Regionaal kunnen huurders zich ook wenden tot het Juridisch Loket en in verschillende gemeenten ook tot zogenoemde Huurteams. Ook wil ik de Woonbond noemen als organisatie die beschikbaar is voor huurders en voor huurderorganisaties. Om de positie van de huurder op de woningmarkt te versterken, verstrek ik aan de Woonbond een structurele subsidie. Tenslotte kunnen huurders bij klachten over de verhuurder, een handhavingsverzoek indienen bij de gemeente als bevoegd gezag.

Vraag 23

Wat vindt u van de uitspraak: «Suurenbroek schrikt als hij het verhaal van Dominique hoort. «Levensgevaarlijk. Een klein beetje hitte is maar nodig om dit hele dak in lichterlaaie te zetten en de rook die ervan af komt is dan ook nog eens direct hartstikke giftig.» Voor de oud-brandweerofficier is het meer dan duidelijk: «Het gaat echt niet goed met de brandveiligheid in oude portiekflats. Er is duidelijk werk aan de winkel.»»?

Ik verwijs hierbij naar mijn antwoorden op vraag 9 en 11. Ik ben ik het eens dat bij bestaande woongebouwen (waaronder portiekflats) meer aandacht moet zijn voor de brandveiligheid en heb daartoe diverse actie genomen.

Vraag 24

Bent u het met deze oud-brandweerofficier eens dat het niet goed gaat met de brandveiligheid in oude portiekflats en dat er duidelijk werk aan de winkel is? Zo nee, waarom niet? Zo ja, wat gaat u hieraan doen?

Zie antwoord vraag 23.

Vraag 25

Bent u het eens met de volgende oplossingen: «Een mogelijke oplossing om de brandveiligheid van oude portiekflats bouwtechnisch te verhogen, zou een luik bovenaan het trappengat in de portiek zijn, dat wordt geactiveerd door middel van rookdetectie. Rook kan dan op de bovenste verdieping ontsnappen en zal zich niet meer zo snel ophopen in de portiekflat. «Ik zie hier wel heil in. Het voordeel is dat de vluchtroute zo langer veilig blijft en bewoners langer de tijd hebben om te ontsnappen. Een goede brandwerende deur tussen de bergingen en het trappenhuis en een snelle brandbestrijding helpen daar ook bij», aldus de expert.»? Zo ja, per wanneer kunnen deze oplossingen geïmplementeerd worden? Zo nee, waarom niet?

Naar aanleiding van het rapport van de Onderzoeksraad over de Flatbrand Arnhem (zie mijn antwoord op vraag 9) heb ik het NIPV ook opdracht gegeven voor een herijking van de enkele vluchtroute in woongebouwen, waaronder portiekflats. Dit heeft betrekking op nieuwbouw. Ook voor nieuwbouw is een enkele vluchtroute namelijk toegestaan in het Bouwbesluit (straks het Bbl). Het NIPV zal in haar onderzoek mogelijke aanpassingen van de bouwregelgeving beschouwen in relatie tot de veilige toepassing van de enkele vluchtroute. Daarbij zal ook gekeken naar het rookvrij houden van deze vluchtroute. Oplossing daarvoor is het genoemde luik en rookdetectie. Het rapport van NIPV verwacht ik juli 2023. Aan de hand van dit rapport kan ik dan de eventuele aanpassing van de bouwregelgeving nader bezien voor de enkele vluchtroute bij nieuwe portiekflats. Voor bestaande bouw ligt aanpassing van de bouwregelgeving niet in de rede, maar is er de mogelijkheid van maatwerk door de gemeente, zoals beschreven in mijn antwoord op de vragen 10 en 13.

Vraag 26

Wat vindt u van de volgende uitspraak: «Suurenbroek: «Oude portiekflats blijven altijd brandgevaarlijke objecten. Maar niks doen en blijven wachten tot het fout gaat, is natuurlijk ook geen optie.»»?

Ik verwijs hiervoor naar mijn antwoord op vraag 23 en 24.

Vraag 27

Bent u het met hem eens dat oude portiekflats bij niets doen altijd brandgevaarlijke objecten blijven? Zo nee, waarom niet? Zo ja, wat gaat u hiertegen doen?

Zie antwoord vraag 26.

Vraag 28

Wat vindt u van de volgende uitspraak: «We zijn heel blij met de aandacht voor brandveiligheid in portiekflats, maar het is nog veel beter om brandveiligheid in zijn algemeenheid op de kaart te zetten. Mensen moeten zich namelijk veel bewuster worden van wat ze moeten doen bij brand. Dat redt levens.»?

Ik ben het eens met deze uitspraak. Zie verder ook mijn antwoord op vraag 29

Vraag 29

Wordt naar uw mening brandveiligheid in zijn algemeenheid door verhuurders voldoende op de kaart gezet? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Hierbij is naar mijn mening verbetering mogelijk. De in antwoord 9 genoemde opdracht aan het NIPV beoogt dat gebouweigenaren (waar onder verhuurders) dit ook meer op de kaart zetten. De opdracht omhelst ook de communicatie met de bewoners over brandveiligheid en wat te doen bij brand.

Vraag 30

Hoe verhoogt u het bewustzijn van mensen voor wat ze moeten doen bij brand?

Ik verwijs hiervoor naar mijn antwoord op vraag 29

Vraag 31

Begrijpt u nu dat deze en andere honderdduizenden bewoners in een kwaliteitscrisis (brandveiligheid, tocht, vocht, schimmel, onderhoudsklachten en gebreken) zitten en dat zij zeer ontevreden zijn met uw eerder antwoord over deze kwaliteitscrisis, namelijk dat u vindt dat er geen kwaliteitscrisis is? Zo ja, komt u met een meerjarig kwaliteitsprogramma om deze kwaliteitscrisis op te lossen? Zo nee, waarom begrijpt u dat niet?

Er zijn meer dan 2 miljoen sociale huurwoningen in Nederland, waarvan het overgrote deel van goede kwaliteit. Bij een deel van de woningvoorraad is renovatie en verbetering nodig. Daar zetten we ook op in. Voor vocht- en schimmelproblematiek heb ik een brede aanpak met alle betrokken partijen ingezet. Deze aanpak lijkt effect te hebben, getuige dat uit het WoON 2021 blijkt dat het aandeel corporatiehuurders dat last heeft van vocht en/of schimmel is afgenomen van 28% in 2018 tot 24%. Dat aantal blijft desalniettemin te hoog, vandaar dat ik in de Nationale prestatieafspraken die in juni zijn ondertekend met Aedes, Woonbond en de VNG ook aandacht heb voor onderhoud en woningkwaliteit. In de Nationale prestatieafspraken is afgesproken dat corporaties ervoor zorgen dat er vanaf 2026 geen woningen meer zijn met een slechte staat van onderhoud (categorie 5 of 6) en dat corporaties tot en met 2030 jaarlijks €200 miljoen extra investeren in woningverbetering, met een focus op een versnelde aanpak van vocht en schimmel, loden leidingen, asbest en brandveiligheid.

Vraag 32

Klopt het dat de verhuurder, woningcorporatie De Alliantie, al maanden geen werk maakt van de brandveiligheid? Indien deze informatie bij u niet bekend is, bent u dan bereid om hier ook navraag bij de bewonerscommissie te doen? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Nee. Ik verwijs daarbij naar mijn antwoord op vraag 8.

Vraag 33

Zijn de klachten van deze bewoners met betrekking tot schimmel, vocht en tocht al opgelost? Indien deze informatie bij u niet bekend is, bent u dan bereid om hier ook navraag bij de bewonerscommissie te doen? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Voor klachten over de staat van de woning kunnen huurders terecht bij hun verhuurder. De Alliantie heeft mij laten weten de huurders persoonlijk benaderd te hebben om navraag te doen over reparatiemeldingen. Vervolgens zijn alle bewoners die een melding hebben gedaan gebeld om te vragen hoe zij de afwikkeling hebben ervaren. In de informatiebrieven naar de bewoners heeft de Alliantie nogmaals aangegeven dat als er reparatieverzoeken zijn, bewoners dit bij de Alliantie (al dan niet opnieuw) kunnen melden, zodat de Alliantie dit kan oppakken en oplossen. Er staat een beperkt aantal meldingen open, deze worden allen opgepakt door de Alliantie.

Vraag 34

Is er nu wel of geen asbest gevonden? Zo ja, zijn de asbestprotocollen op de juiste manier doorlopen en zijn de bewoners hierover tijdig en goed geïnformeerd? Indien deze informatie bij u niet bekend is, bent u dan bereid om hier ook navraag bij de bewonerscommissie te doen? Kunt u uw antwoord nader toelichten? Zo nee, heeft u dit ook bij de bewonerscommissie nagevraagd?

Het college van B&W van Amersfoort heeft op 10 november 2022 de gemeenteraad geïnformeerd over de flats van Alliantie op Vreeland3. Hieruit blijken geen afwijkingen ten aanzien van de asbestregelgeving.

Vraag 35

Deelt u de mening dat dit wederom het zoveelste bewijs is dat er snel een landelijke Apk-keuring moet komen voor gebouwen om slachtoffers te voorkomen? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Nee, deze mening deel ik niet. Ik ben geen voorstander van een wettelijke periodieke beoordeling van gebouwen. Dit zou een enorme operatie zijn en een behoorlijke last voor gebouweigenaren. Het zou ook leiden tot keuringen van gebouwen waar helemaal geen veiligheids- of gezondheidsproblemen zijn.

Vraag 36

Durft u nog steeds de veiligheid van deze mensen te garanderen?

Het is aan gebouweigenaren te zorgen dat hun gebouwen veilig zijn. Het is aan de gemeente om als bevoegd gezag hierop toezicht te houden. In relatie tot de Vreeland-flats verwijs ik naar de informatie van de gemeente Amersfoort4 van 10 november 2022 waaruit blijkt dat hier lokaal invulling aan wordt gegeven.

Vraag 37

Waarom wilt u niet met een landelijk kwaliteitsprogramma komen om de bestaande woningvoorraad naar een veilig en acceptabel niveau te brengen?

Zie mijn antwoord op vraag 31

Vraag 38

Bent u bekend met geluidsoverlast tijdens de verbouwing? Zo ja, begrijpt u dat huurders daarover klagen omdat zij bijvoorbeeld niet vanuit huis kunnen werken bij geluidsoverlast? Zo nee, bent u bereid om hiernaar te informeren bij zowel de woningcorporatie als de opgerichte bewonerscommissie? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

De Alliantie heeft mij laten weten dat dit speelt bij de verbouwing van de balkons. Geluidsoverlast bij deze verbouwing is vervelend, maar onvermijdelijk bij deze werkzaamheden. Het is een noodzakelijk kwaad om de problemen met de balkons op kunnen te lossen.

Vraag 39

Hebben deze bewoners recht op een andere tijdelijke woning tijdens de verbouwing? Kunt u uw antwoord nader toelichten? Zo ja, hebben ze dan ook recht op een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten? Zo nee, waarom niet?

Een verhuurder is wettelijk verplicht om de huurder het genot te verschaffen, dat redelijkerwijs mag worden verwacht, van een goed onderhouden woning. Indien er onverhoopt sprake is van een gebrek, houdt deze verplichting in de eerste plaats in dat een verhuurder maatregelen neemt om de inbreuk op het woongenot zo veel mogelijk te beperken. Daar waar een verhuurder dat niet doet, kan dat op grond van het Burgerlijk Wetboek leiden tot onder meer een lagere huurprijs en een verplichting tot schadevergoeding. Welke maatregelen een verhuurder moet nemen om de gevolgen van een gebrek te beperken en of en zo ja tot hoeveel schadevergoeding dat moet leiden, is afhankelijk van de specifieke omstandigheden.
Of een verhuurder bij een verbouwing, die noodzakelijk is in het geval van gebreken, verplicht is een tijdelijk vervangende woning aan te bieden in combinatie met een verhuis- en onkostenvergoeding, is ook afhankelijk van de specifieke omstandigheden.
In die gevallen waar hierover geschil ontstaat tussen een huurder en verhuurder, kan de huurder zich tot de rechter wenden. De rechter kan dan een oordeel geven gezien de specifieke omstandigheden.

Vraag 40

Hebben deze bewoners recht op een ongeriefsvergoeding? Zo ja, hoe hoog? Zo nee, waarom niet?

Zoals aangegeven in het antwoord op vraag 39 is een verplichting tot schadevergoeding afhankelijk van de specifieke omstandigheden. Bij een geschil daarover met zijn verhuurder kan de huurder naar de rechter.

Vraag 41

Waarom zijn er geen landelijke regels voor verbouwingen (c.q. renovaties en woningverbeteringen) zoals u dat ook gaat doen bij sloop gevolgd door nieuwbouw in een nieuw landelijk Sociaal Statuut?

Anders dan de vraag stelt, zijn er landelijke algemene regels voor verbouwingen in verband met dringende werkzaamheden en renovaties. Ik verwijs hiervoor naar mijn antwoord op vraag 39. De huurder kan zich tot de rechter wenden indien hij meent dat de verhuurder in strijd handelt met deze regels.

Vraag 42

Vindt u dat er landelijke regels bij verbouwingen (c.q. renovaties en woningverbeteringen) moeten komen ter bescherming van huurders? Zo ja, wanneer komt u met aanvullende wet- en regelgeving? Zo nee, waarom niet?

Nee, de huidige wet- en regelgeving volstaat.

Vraag 43

Deelt u de mening dat huurders bij verbouwingen (c.q. renovaties en woningverbeteringen) standaard ondersteuning moeten krijgen om de belangen van huurders te behartigen om zo een iets gelijkwaardigere positie te creëren aangezien verhuurders veel meer kennis in huis hebben en kunnen halen dan huurders? Zo ja, hoe gaat u daar zorg voor dragen? Zo nee, waarom niet?

Nee, de huidige vorm van ondersteuning volstaat.

Vraag 44

Vindt u dat woningcorporatie De Alliantie zich als een goed verhuurder gedraagt?

Ik heb geen aanleiding om te veronderstellen dat de Alliantie zich niet als een goed verhuurder gedraagt.

Vraag 45

Heeft de gemeente Amersfoort handhavend opgetreden? Zo ja, wanneer en wat zijn de uitkomsten? Zo nee, deelt u de mening dat de gemeente handhavend moet optreden tegen woningcorporatie De Alliantie? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Uit de informatie van de gemeente Amersfoort5 van 10 november 2022 blijkt dat zij als bevoegd gezag bij de Vreeland-flats acties heeft ondernomen.

Vraag 46

Vindt u dat er een onafhankelijk onderzoek moet komen naar de (brand)veiligheid van deze portiekflats van woningcorporatie De Alliantie? Zo ja, per wanneer kunnen we de resultaten van dit onderzoek verwacht? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 45.

Vraag 47

Hoe kan het dat de gemeente Amersfoort niet ingegrepen heeft terwijl experts aangeven dat deze portiekflats niet veilig zijn?

Zie antwoord vraag 45.

Vraag 48

Hoe kan het dat uit het technisch onderzoek dat De Alliantie zelf heeft laten uitvoeren niet is gebleken dat deze portiekflats brandgevaarlijk zijn?

Zie antwoord vraag 45.

Vraag 49

Vindt u nog steeds dat woningcorporatie De Alliantie deze huurders serieus neemt? Zo nee, wat gaat u eraan dat deze huurders eindelijk serieus genomen worden? Zo ja, bent u bereid om niet alleen bij De Alliantie informatie in te winnen maar ook bij de bewonerscommissie?

Ik heb geen aanleiding te veronderstellen dat de Alliantie deze huurders niet serieus neemt.

Vraag 50

Deelt u de mening dat de problemen dermate groot en ernstig zijn dat woningcorporatie De Alliantie voorlopig geen huur mag rekenen totdat alle problemen verholpen zijn? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Ik kan hierover geen uitspraak doen. Een huurder kan zich bij ernstige gebreken tot de Huurcommissie wenden om een huurverlaging af te dwingen naar 20%, 30% of 40% van de huurprijs. De omvang van de huurverlaging is afhankelijk van de ernst van de gebreken. Indien de huurder van oordeel is dat er een huurverlaging van 100% moet plaatsvinden, moet hij zich tot de rechter wenden.

Vraag 51

Vindt u na deze berichtgeving nog steeds dat De Alliantie de veiligheid van deze bewoners qua prioriteit op nummer één gezet heeft? Zo nee, wat gaat u hiertegen doen? Zo ja, bent u bereid om niet alleen bij De Alliantie informatie in te winnen maar ook bij de bewonerscommissie?

In de antwoorden op eerdere vragen heb ik aangegeven dat de Alliantie actie neemt en de gemeente daarop toeziet.

Vraag 52

Vindt u na deze berichtgeving het nog steeds niet nodig, net als het antwoord op mijn eerder gestelde vragen over hetzelfde onderwerp (zie vraag 9 ingezonden op 2 mei 2022), dat deze bewoners ondersteuning moeten krijgen van bijvoorbeeld een bouwkundige en/of een jurist of een meldpunt dat gespecialiseerd is in bijvoorbeeld bewoners bijstaan die een gang naar de Huurcommissie of rechter kunnen maken?

Nee, er zijn voldoende kanalen waar bewoners terecht kunnen. Daarnaast is de gemeente betrokken en heeft zij invulling gegeven aan haar rol als bevoegd gezag. Ik heb er vertrouwen in dat dit lokaal goed wordt opgepakt, zoals uit mijn antwoorden op de vragen 8 en 33 blijkt.

Vraag 53

Kunnen we, gezien de vele vragen die de SP-fractie gesteld heeft over vele verschillende horrorflats, vaststellen dat uw verwijzing voor al deze problemen naar de gemeenten en afzonderlijke woningcorporaties niet helpt aangezien er weinig voorbeelden zijn waarin gemeenten handhavend optreden en woningcorporaties deze problemen al decennia laten voortborduren? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Dat kan ik niet constateren op basis van het aantal vragen gesteld door uw fractie. Ik kan me onmogelijk bezighouden met de individuele kwaliteit van alle corporatiewoningen. We hebben in Nederland een stelsel ingericht waarbij de bevoegdheden en verantwoordelijkheden bij verschillende instanties zijn belegd.

Vraag 54

Kunnen we vaststellen dat er sprake is van één en/of meerdere levensgevaarlijke situatie(s) en dat ingrijpen van de Autoriteit Woningcorporaties (AW) niet alleen gewenst maar zelfs dringend is? Zo nee, waarom niet? Zo ja, wanneer gaat de AW ingrijpen?

Ik ben niet in de positie om vast te stellen of hier sprake is van een levensgevaarlijke situatie. Woningcorporaties verhuren ruim 2 mln. woningen en er zijn geen signalen dat er structureel problemen zijn die ingrijpen van de Aw rechtvaardigen. De Aw kan een aanwijzing geven in het belang van de volkshuisvesting als dit wel het geval is. Elke individuele situatie waarin problemen ontstaan is vervelend. Wanneer een individuele huurder klachten heeft over zijn of haar woning, kan de huurder hiervoor naar de Huurcommissie stappen. Tevens hebben gemeenten de taak om te handhaven op de kwaliteit van woningen als dat nodig is.

Vraag 55

Heeft de AW inmiddels één of meerdere gesprekken met de Raad van Bestuur en/of de Raad van Commissarissen van De Alliantie gevoerd? Zo ja, wat is hieruit gekomen? Zo nee, gaat u de AW vragen om een gesprek met deze raden te voeren? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Dat is mij niet bekend, de Aw is onafhankelijk toezichthouder op naleving van de Woningwet. De Aw communiceert in haar openbare oordeelsbrieven over individuele corporaties.

Vraag 56

Waarom vindt u dat er bij woningcorporaties geen sprake is van een structureel probleem als het bijvoorbeeld gaat om vocht- en schimmelproblematiek, gebreken en achterstallig onderhoud terwijl het Woononderzoek 2021 uitwijst dat het hier gaat om honderdduizenden huishoudens die te maken hebben met vocht en schimmel (en waardoor huurders te maken kunnen krijgen met aantasting van hun gezondheid als gevolg van deze ongezonde woningen)?

De in uw vraag genoemde problematiek behoeft en krijgt structureel aandacht. Bij bepaalde typen oudere woningen, is de problematiek hardnekkig. Het vraagt om een gezamenlijke aanpak van alle betrokken partijen. Zie mijn antwoord op vraag 31 voor een overzicht van deze aanpak.

Vraag 57

Deelt u de mening dat gemeenten en verhuurders als eerste moeten beginnen met de aanpak van deze horrorflats (waar de SP u meerdere keren over heeft bevraagd) en andere horrorflats die nog niet in het vizier zijn? Zo ja, hoe gaat u daar voor zorgen? Zo nee, waarom niet?

Ik ben van mening dat de meeste aandacht moet uitgaan naar de woningen die er het slechtst aan toe zijn. Daarom heb ik in de Nationale prestatieafspraken met de corporaties afgesproken dat er vanaf 2026 geen woningen meer zijn met een slechte staat van onderhoud (categorie 5 en 6), tenzij er voor deze woningen concrete sloopplannen zijn. Met de Nationale prestatieafspraken is geborgd dat er hiertoe extra inzet en budget beschikbaar is.

Vraag 58

Hoe lang duurt het nog voordat de problemen in alle horrorflats in Nederland opgelost zijn?

In reactie op deze vraag verwijs ik naar mijn antwoord op vraag 57.

Vraag 59

Welke afspraken heeft u gemaakt over onderhoud en het uitbannen van de vocht- en schimmelproblematiek?

Voor vocht- en schimmelproblematiek heb ik een brede aanpak met alle betrokken partijen ingezet. In de Nationale prestatieafspraken die in juni zijn ondertekend met Aedes, Woonbond en de VNG is ook aandacht voor onderhoud en woningkwaliteit. Er is afgesproken dat corporaties ervoor zorgen dat er vanaf 2026 geen woningen meer zijn met een slechte staat van onderhoud (categorie 5 of 6) en dat corporaties tot en met 2030 jaarlijks €200 miljoen extra investeren in woningverbetering, met een focus op een versnelde aanpak van vocht en schimmel, loden leidingen, asbest en brandveiligheid.

Vraag 60

Hoeveel corporatiewoningen en hoeveel particuliere woningen verkeren in matige tot zeer slechte conditie?

Ik heb hier geen gegevens over.

Vraag 61

Hoeveel corporatiewoningen en hoeveel particuliere woningen hebben loden leidingen?

Voor loden leidingen werk ik aan een verbod op loden leidingen bij huurwoningen zoals ik uw Kamer heb geïnformeerd op 4 februari 2022 (Kamerstuk 27 625, nr. 567). Eind 2022 is de publieke internetconsultatie van de betreffende wijziging van het Besluit Bouwwerken Leefomgeving (Bbl) gestart. Ik verwacht deze Bbl-wijziging vervolgens begin april 2023 aan uw Kamer te kunnen sturen ter voorhang. In het kader van de internetconsultatie is door Sira Consulting in beeld gebracht dat er naar verwachting nog 20.000 tot 40.000 huurwoningen zijn met loden leidingen.

Vraag 62

Kunt u garanderen dat de gemaakte afspraken met Aedes met betrekking tot het extra investeren van € 100 mln. per jaar in de komende vijf jaar (in zeer grote mate) zal leiden tot een einde aan de vocht- en schimmelproblematiek, achterstallig onderhoud, (brand)onveiligheid en loden leidingen? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Ik kan niet garanderen dat er een einde komt aan alle problemen, wel dat er een grote inzet gepleegd wordt en dat dit zowel mijn aandacht als die van de corporaties heeft.

Vraag 63

Waarom bent u bij uw verwijzing naar de Huurcommissie als het om de vocht- en schimmelproblematiek gaat niet bang voor een run op de Huurcommissie, maar bij het instellen van enkel glas en/of slechte energielabels als wettelijk gebrek bent u wel bang voor een run op de Huurcommissie?

Ernstige vochtproblemen en ernstige schimmel zijn gebreken waarvoor de huurder zich op grond van de bestaande regelgeving kan wenden tot de Huurcommissie. De organisatie van de Huurcommissie is er dan ook op ingericht, dat huurders van deze mogelijkheid gebruik maken. Slechte energielabels of enkel glas zijn op grond van de bestaande regelgeving geen gebrek. De Huurcommissie is er hierdoor niet op ingericht dat huurders zich hiervoor tot de Huurcommissie kunnen wenden. De mogelijkheid dat huurders zich hiervoor wel tot de Huurcommissie kunnen wenden vergt dan ook in elk geval een toets op de uitvoeringsgevolgen daarvan voor de Huurcommissie.

Vraag 64

Kunt u iedere vraag afzonderlijk beantwoord en gelieve niet te clusteren?

Ik heb de vragen zoveel mogelijk afzonderlijk beantwoord. Ik bewonder de gedrevenheid en betrokkenheid van u en uw fractie. En toch, wellicht mag ik u dan vragen zich in het vervolg te bezinnen alvorens 64 vragen te stellen, en daarbij de befaamde uitspraak «in der Beschränkung zeigt sich erst der Meister» van Johann Wolfgang von Goethe ter harte te nemen. Iedere set schriftelijke vragen van uw hand die ik in het afgelopen jaar heb mogen beantwoorden bevat namelijk vele tientallen vragen. We kunnen onze ambtelijke capaciteit maar een keer inzetten en ik zou die capaciteit graag eerlijk willen verdelen over de verschillende onderwerpen die om onze aandacht vragen.