Vraag 1

Kent u diverse initiatieven van wooncoöperaties in Nederland? Zo ja, bent u bereid een overzicht te geven van de vorderingen van de verschillende alternatieven?

Ik vind het van belang om eerst te wijzen op de betekenis van de term «wooncoöperatie», deze is gelijk gaan staan aan een verscheidenheid van verschillende initiatieven waarbij coöperatief wonen voorop staat. De term wooncoöperatie wordt gebruikt voor verenigingen, stichtingen, coöperatieve verenigingen maar ook andere rechtsvormen die tot doel hebben het tot stand brengen en/of onderhouden van een coöperatieve woonvorm. Het kan hier gaan om initiatieven van ouderen die in een wooncoöperatie willen gaan wonen en zich hier na verkoop van hun woning inkopen. Maar er zijn ook gemeenten die deze woonvormen ondersteunen om hun jongeren of middeninkomens een kans te geven op een betaalbare woning. Bij deze initiatieven kan sprake zijn van nieuwbouw waarbij de grond al dan niet in bezit is of was van een gemeente. Bij sommige initiatieven is daarentegen sprake van overname van bestaand bezit van een particuliere eigenaar, een gemeente of woningcorporatie. Het staat de initiatieven vrij om zelf keuzes te maken (binnen de grenzen van de wet en hun statuten). In de Woningwet wordt de wooncoöperatie gedefinieerd als een vereniging die zich ten doel stelt om haar leden in staat te stellen zelfstandig haar woningen te beheren en te onderhouden. De Woningwet stelt ook aanvullende regels als een woningcorporatie korting wil geven bij de verkoop van bestaand bezit aan een wooncoöperatie.
Ik ken diverse initiatieven. Een volledig overzicht van alle initiatieven is niet te geven, initiatieven kunnen zich in allerlei vormen en (informele) stadia bevinden en hoeven zich niet bij mij te registreren of hun voortgang te rapporteren. Alleen woningcorporaties die bestaand bezit wensen te verkopen aan wooncoöperaties moeten zich melden bij de Autoriteit woningcorporaties (Aw). Een zeer uitgebreid overzicht is wel te vinden op de website van Cooplink, het kennisnetwerk voor wooncoöperaties. Op dit moment zijn daar 67 wooncoöperaties geregistreerd. Veel initiatieven hebben daarnaast een eigen website waarop hun voortgang wordt bijgehouden.

Vraag 2

Erkent u de mogelijkheden die deze wooncoöperaties kunnen hebben bij het aanbieden van betaalbare woningen voor lagere en middeninkomens, zeker omdat zij geen winstoogmerk hebben en statutair is vastgelegd dat woningen niet verkocht kunnen worden?

Ja, wooncoöperaties kunnen een rol spelen bij het aanbieden van betaalbare woningen voor lagere- en middeninkomens. Om deze reden heb ik ook diverse initiatieven ontplooid om de ontwikkeling van wooncoöperaties te stimuleren (zie ook het antwoord op vraag 3), Deze zien met name op wooncoöperaties in de zin van de Woningwet. Zoals reeds aangegeven in mijn antwoord op vraag 1 bestaan wooncoöperaties overigens in verschillende vormen die niet altijd zonder winstoogmerk zijn of waarvan verkoop van woningen niet is toegestaan. Verkoop van individuele woningen door wooncoöperaties die toepassing hebben gegeven aan de Woningwet 2015, het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting en de Beleidsregel experimentverkoopregels wooncoöperaties is wettelijk alleen mogelijk onder de volgende voorwaarde: als een eventueel toegepaste korting van meer dan 10% is toegepast dient sprake te zijn van terugbetaling van de korting en deling in de waardeontwikkeling aan de woningcorporatie waarvan het bezit destijds is overgenomen. Zo blijft het maatschappelijk kapitaal behouden voor de doelgroep. De standaardstatuten van een wooncoöperatie verbieden overigens niet de verkoop van individuele woningen.

Vraag 3

Welke mogelijkheden ziet u om de rol van wooncoöperaties te vergroten in het aanbod van betaalbare woningen? Welke initiatieven heeft zij daartoe ondersteund?

Wooncoöperaties kunnen een rol spelen in het aanbod van betaalbare woningen. In de praktijk blijkt dat de schaal klein is. Het kan dus vooral een aanvulling zijn op andere maatregelen om het aanbod van betaalbare woningen te vergroten, bijvoorbeeld door woningcorporaties. Ik zie dat de rol van gemeenten van groot belang is bij het stimuleren van wooncoöperaties. Hierbij denk ik aan het beschikbaar stellen van locaties en andere ondersteunende maatregelen vanuit gemeentelijke voorzieningen.
Met het oog op de rol die wooncoöperaties kunnen spelen bij betaalbare huisvesting, ben ik een actieprogramma wooncoöperaties gestart waarover ik uw kamer in juli 2018 heb geïnformeerd1. Ik heb vanuit dat actieprogramma verschillende initiatieven genomen:
De laatste twee initiatieven zijn nog in ontwikkeling en zijn breder dan alleen de wooncoöperatie in de zin van de Woningwet. Na de zomer, als het onderzoek naar financiering is afgerond en de eerste ervaringen met de pilots via Platform 31 zijn opgedaan, zal ik uw Kamer informeren over de stand van zaken met betrekking tot wooncoöperaties.

Vraag 4

Welke knelpunten ziet u voor wooncoöperaties? Bent u ermee bekend dat wooncoöperaties dikwijls tegen tal van praktische problemen aanlopen, zoals (de voorfinanciering van) plankosten voor de bouw, grondprijzen die onvoldoende aansluiten bij het maatschappelijk doel, de starheid van de Autoriteit Woningcorporaties als er corporaties bij betrokken zijn, etc.?

Ik ben bekend met het feit dat wooncoöperaties tegen tal van praktische vragen aanlopen waaronder financieringsvraagstukken. Omdat ik initiatieven ken die nieuwbouw in de middenhuur wensen te realiseren maar ook initiatieven die een bestaand pand wensen aan te kopen zie ik een verscheidenheid aan financieringsvraagstukken. Financiering is echter ook nauw verbonden met financiële haalbaarheid: zo zullen bij de aankoop van een bestaand pand de huren wel verband moeten houden met de aankoopprijs, anders is financiering bij voorbaat niet haalbaar. Het is aan verkopers van een bestaand pand of grond zelf om (binnen de grenzen van de wet) de prijs te bepalen. Omdat het over een verscheidenheid aan situaties gaat heb ik opdracht gegeven om het financieringsvraagstuk op al deze facetten te onderzoeken. Over de uitkomsten van dit onderzoek zal ik uw Kamer, zoals ook aangegeven in het antwoord op vraag 3, na de zomer informeren.
De Aw heeft de wettelijke taak toe te zien op de naleving van de regels die gesteld zijn in (of krachtens) de Woningwet. De regels met betrekking tot de activiteiten (werkdomein) en financiën van woningcorporaties zijn erop gericht dat het maatschappelijk kapitaal van woningcorporaties ook wordt ingezet waar het voor bedoeld is, voor de volkshuisvesting. Er zijn mij geen gevallen van starheid van de Aw bekend, maar het is mogelijk dat initiatieven dit zo ervaren vanwege de regels die voor woningcorporaties zijn vastgelegd in de Woningwet.

Vraag 5

Bent u, gezien de woningnood en de grote problemen voor ook middeninkomens om betaalbare huizen te vinden, om deze belemmeringen met een actieplan stuk voor stuk weg te nemen?

Zoals in het antwoord op vraag 3 aangegeven, kunnen wooncoöperaties een aanvulling zijn op andere maatregelen om het aanbod van betaalbare woningen te vergroten. Hierbij ligt ook een belangrijke rol bij de gemeente. Het vorige actieprogramma heeft zich met name gericht op de wooncoöperatie in de Woningwet en het vergroten van de bekendheid daarvan bij huurders, gemeenten en corporaties. Daarnaast heeft het actieprogramma een belangrijke rol gespeeld bij het vullen van een gereedschapskist waardoor de oprichting van een wooncoöperatie eenvoudiger wordt. Bijvoorbeeld door het opstellen van standaardstatuten en handreikingen voor huurders en corporaties. In mijn brief van juli 2018 heb ik aangegeven dat de focus in de nieuwe fase vooral moet liggen op het daadwerkelijk realiseren van initiatieven. De acties die ik hiertoe heb ondernomen zijn genoemd in het antwoord op vraag 3.
Aan de hand van mijn bevindingen naar aanleiding van de pilots (via Platform31) en het onderzoek naar financiering van wooncoöperaties zal ik de Tweede Kamer informeren over de stand van zaken met betrekking tot wooncoöperaties en eventueel te nemen maatregelen.

Vraag 6

Bent u bereid een aantal experimenten op te zetten, waarbij initiatiefnemers worden geholpen en bijgestaan om enkele stevige wooncoöperaties op te zetten, waarbij geldt dat deze geen winstoogmerk mogen hebben en de doelstelling hebben om nu en in de toekomst betaalbaar wonen te realiseren?

Ja, daar ben ik ook al mee gestart. Meerdere initiatieven, zowel nieuwbouw als overname van bestaand bezit (al dan niet van een woningcorporatie) worden door mij als pilot, via Platform31, ondersteund.

Vraag 7

Bent u bereid daar zowel financieel als bestuurlijk (bijvoorbeeld door met een experimenteerstatus meer ruimte te laten aan gemeenten en de Autoriteit Woningcorporaties) mee te werken, zodat dit naast de vrije sector bouw, de zelfrealisatie, voor woningcorporaties een nieuwe vorm kan worden in Nederland om betaalbaar wonen te realiseren?

Aan de hand van mijn bevindingen naar aanleiding van de pilots (via Platform31) en het onderzoek naar financiering van wooncoöperaties zal ik de Tweede Kamer informeren over de stand van zaken met betrekking tot wooncoöperaties en eventueel te nemen maatregelen. Ik wil hier niet op vooruit lopen. Zoals aangegeven in de antwoorden op vraag 2 geeft de Beleidsregel experimentverkoopregels wooncoöperaties op dit moment al de mogelijkheid om een korting op de verkoopprijs te geven als een wooncoöperatie bestaand bezit koopt van een woningcorporaties.

Vraag 8

Bent u bekend met de initiatieven op dit gebied in landen als Zweden, Denemarken, Duitsland, Zwitserland en Oostenrijk?

Ik ben bekend met sommige initiatieven en welke rol wooncoöperaties spelen in enkele andere Europese landen. Er bestaan grote verschillen tussen landen en initiatieven.

Vraag 9

Bent u bereid een extensief overzicht te geven van initiatieven in deze landen? Hoeveel betaalbare woningen zijn daar de afgelopen jaren voor welke doelgroepen gerealiseerd? Wat is het aandeel van coöperatieve woningen in deze landen? Wat is de ontwikkeling van de betaalbaarheid van deze woningen in deze landen ten opzichte van de vrije markt?

Het is niet haalbaar om een extensief overzicht te geven van alle initiatieven. Zelfs alleen voor Nederland, waar wooncoöperaties (nog) niet veelvuldig voorkomen is een dergelijke lijst niet op te stellen, zie ook het antwoord op vraag 1. Door de grote verschillen tussen landen en soorten initiatieven is het bovendien niet mogelijk om vergelijkbaar overzicht te geven. In genoemde landen worden verschillende definities voor doelgroepen gehanteerd zodat niet goed is te bepalen wat onder sociale huur of midden huur valt. Zo is bijvoorbeeld in Zweden de publieke huisvesting toegankelijke voor iedereen, ongeacht inkomen. Wooncoöperaties functioneren in sommige landen als een aanbieder van sociale huisvesting maar ook als aanbieder van middeldure huur of het topsegment. Een vergelijking van wooncoöperaties zou dan puur alleen op de juridische vorm zijn en niet over welke bijdrage zij leveren voor de doelgroepen. In sommige landen (waaronder Zwitserland) is het heel gebruikelijk om vermogen in de wooncoöperatie te brengen, en dat ook weer uitgekeerd te krijgen als verhuisd wordt. Ook hierdoor is vergelijking niet mogelijk omdat dit een vertekenend beeld geeft van de bijdrage voor de doelgroepen, die doorgaans niet voldoende vermogen hebben om in te brengen. Het uitlichten van alleen wooncoöperaties die betrokken zijn bij sociale huisvesting of middenhuur zou daarnaast een vertekend beeld geven omdat dit geen recht doet aan hoe systemen van volkshuisvesting in verschillende landen zijn gegroeid. Zo kent Nederland een zeer grote corporatiesector maar hebben sommige andere landen een zeer beperkte of helemaal geen sector maar wel weer meer wooncoöperaties.

Vraag 10

Bent u bekend met het Fonds de Roulement in Zwitserland? Wat is uw oordeel over de Zwitserse aanpak? Bent u bereid daaruit lessen te trekken en goede onderdelen over te nemen voor Nederland?

Ja, daar ben ik mee bekend. Bij de Zwitserse Genossenschaften die worden ondersteund door het Fonds de Roulement ligt de focus niet op woongemeenschappen maar op het gezamenlijk in eigen beheer ontwikkelen en exploiteren van woningen. De financieringsconstructies hierbij vereisen meestal een vermogensinbreng van huurders, participatie van private partijen en goedkope of renteloze leningen (fonds) en subsidies. Bij inzet van het fonds spelen vaak aanvullende voorwaarden die verschillen per regio. Nadeel is dat vaak alleen de initiatiefnemers profiteren van de faciliteiten en voordelen die leiden tot een lage huur, terwijl nieuwe huurders zich vaak duur in moeten kopen met vermogen of hogere woonlasten moeten accepteren. Wel hebben burgers in dit model meer invloed op hun woonomgeving. In het onderzoek naar financiering van wooncoöperaties zal gekeken worden naar alle aspecten van financiering inclusief inzet van een fonds, zoals in Amsterdam. In mijn brief aan de Tweede Kamer zal ik u nader informeren.

Vraag 11

Bent u bereid een revolverend fonds op te zetten dat het deelnemers, naast een eigen bijdrage en onder voorwaarde van een deugdelijk plan en doelstelling, mogelijk maakt om de plankosten voor te financieren, aangezien banken dat in de praktijk niet (kunnen) doen?

Zoals hiervoor al aangegeven zal in het onderzoek naar financiering van wooncoöperaties ook gekeken worden naar inzet van een fonds. In mijn brief aan de Tweede Kamer zal ik u nader informeren over de uitkomsten van het onderzoek en eventuele voorstellen.

Vraag 1

Kent u het bericht «Ministerie trekt 100 miljoen uit voor versnellen duurzame renovatie huurwoningen»?1

Ja.

Vraag 2

Deelt u de mening dat het uittrekken van subsidie voor de versnelde verduurzaming van huurwoningen – zeker in tijden van corona- en wooncrisis – een totaal verkeerde prioriteitstelling is? Deelt u de mening dat de huidige crises niet aangegrepen mogen worden voor het doordrukken van peperdure duurzaamheids- en klimaatmaatregelen?

Die mening deel ik niet. De subsidieregeling van de Renovatieversneller was al gepland te verschijnen begin 2020 en loopt door tot en met 2023. Deze regeling maakt onderdeel uit van de uitvoering van het Klimaatakkoord en heeft als doel om te leiden tot reductie van de kosten van de verduurzaming van bestaande woningen.

Vraag 3

Wat bedoelt u met uw uitspraak dat er met deze subsidie «doorgewerkt kan worden» en «dat we het ons niet kunnen permitteren dat de bouw vertraagt»? Deelt u de conclusie dat deze subsidie aantoont dat het «klimaatneutraal» maken van woningen allesbehalve rendabel is en de bouw juist belemmert?

De crisis heeft tot gevolg dat de vraag naar nieuwbouw, renovatie en verduurzaming in de woning- en utiliteitsbouw afneemt. Deze vraaguitval brengt de realisatie van de woningbouwopgaven en klimaatdoelen in gevaar. Dit kunnen wij ons niet permitteren. De Renovatieversneller is in mijn ogen een welkome stimulans voor zowel behoud van werkgelegenheid als noodzakelijke productiecapaciteit in de bouwsector.

Vraag 4

Deelt u de conclusie dat het huidige tekort van meer dan 300.000 woningen het gevolg is van jarenlang overheidsbeleid? Deelt u de mening dat de bouw er pas echt bij gebaat is als u afziet van de door u bejubelde duurzaamheidseisen, zoals aardgasvrij bouwen, die vertragend en prijsopdrijvend werken?

Het huidige woningtekort is niet terug te leiden naar één specifieke factor. Het woningtekort wordt veroorzaakt door een verschil tussen de woningvraag en het woningaanbod. Beide worden beïnvloed door marktomstandigheden, demografische ontwikkelingen en overheidsbeleid van de verschillende overheden. De maatregelen om aardgasvrij te bouwen hebben geen zichtbare dip veroorzaakt in de aangevraagde woningbouwvergunningen. Daarnaast is het stellen van duurzaamheidseisen aan nieuwbouwwoningen veel efficiënter dan op een later moment bestaande woningen verduurzamen.

Vraag 5

Wat bedoelt u met uw uitspraak dat door deze subsidie «de kosten per woning omlaag gaan»? Hoeveel gaan de kosten per woning omlaag en voor wie zijn die kosten? Welke gevolgen heeft dit voor de maandelijkse woonlasten van de huurders? Hoe gaat u voorkomen dat, als gevolg van renovatie, de huurprijzen niet juist omhoog gaan?

De gedachte achter de Renovatieversneller is dat door schaalvergroting, standaardisatie, ketensamenwerking en industrialisatie de investeringskosten voor verhuurders lager worden. Het streven in het klimaatakkoord is een kostenreductie van 20–40% te bereiken. Investeringen in energiebesparing en duurzame installaties in huurwoningen leiden over het algemeen tot een lagere energierekening voor de huurder. Verhuurders en huurders hebben in het sociaal huurakkoord afgesproken dat de huren niet meer zullen stijgen dan de besparing op de energierekening. Hierdoor wordt voorkomen dat als gevolg van verduurzaming de woonlasten omhoog gaan.

Vraag 6

Deelt u de mening dat huurders pas echt gebaat zijn bij lagere woonlasten? Bent u ertoe bereid de huurverhoging per 1 juli 2020 te schrappen en ervoor te zorgen dat de huurprijzen omlaag gaan?

Ik ben van mening dat huurders gebaat zijn bij betaalbare woonlasten. Een verlaging van de energierekening door verduurzaming kan daarbij helpen. Ik heb uw Kamer op 20 mei 2020 geïnformeerd op welke wijze ik uitvoering geef aan de motie Kox c.s. van de Eerste Kamer over een tijdelijke huurstop (Kamerstuk 35 431, D).2

Vraag 1

Hoeveel extra, permanente betaalbare huurwoningen zijn gerealiseerd door de verschillende kortingen op de verhuurderheffing via de «Regeling Vermindering Verhuurderheffing» (RVV)? Kunt u dit uitsplitsen naar de verschillende kortingstypen (dus ook de regelingen die al zijn stopgezet, zoals de sloopregeling) en de hoeveelheid woningen? Kunt u tevens per kortingstype de hoeveelheid nog geplande huurwoningen aangeven?1

In onderstaande tabel kunt u voor de heffingsverminderingen die in 2018 zijn gesloten vinden hoeveel aanvragen zijn ingediend, hoeveel heffingsverminderingen nog voorlopig zijn afgegeven (en waarvan de investering dus nog niet gerealiseerd is) en hoeveel heffingsverminderingen definitief zijn afgegeven (en waarvan de investering dus gerealiseerd is). De aanvragen die niet onder openstaand of gerealiseerd vallen, zijn afgewezen of ingetrokkenen doordat niet aan de voorwaarden is voldaan of de investering niet binnen de termijn is gerealiseerd. De peildatum van deze stand is mei 2020. Overigens betreffen alleen de categorieën nieuwbouw en transformatie daadwerkelijk direct de realisatie van nieuwe woningen.
Heffingsvermindering
Totaal aantal aanvragen
Openstaand (voorlopige investeringsverklaring)
Gerealiseerd (definitieve investeringsverklaring)
Afgewezen/ ingetrokken
Verbouw
8.718
3.944
2.263
2.511
Nieuwbouw
60.440
42.483
11.560
6.397
Samenvoeging
449
69
142
238
Sloop
16.708
7.210
5.397
4.101
Transformatie
26.563
9.975
13.350
3.238
Daarnaast is in 2019 een heffingsvermindering voor verduurzaming ingevoerd. Hiervoor zijn tot 1 juli 2019 meer dan 90.000 aanvragen ingediend. Hiervan moet het grootste deel nog gerealiseerd worden. Sinds 1 januari 2020 is een nieuwe heffingsvermindering voor nieuwbouw aan te vragen. Op peildatum 4 mei waren hier meer dan 75.000 aanvragen voor ingediend.

Vraag 2

Wat wordt concreet bedoeld met «langere tijd» in uw eerdere antwoord dat «de intentie van deze maatregel is dat deze huur voor langere tijd in het gereguleerde segment moet blijven» en op welke wijze wordt de huurprijsontwikkeling van deze woningen bijgehouden?2

De kern van de regeling bestaat uit het opleveren van de woning met een aanvangshuur onder de aftoppingsgrens (of liberalisatiegrens voor specifieke aanvragen in Rotterdam-Zuid). Er is geen concrete invulling opgenomen in de regeling hoe lang een huur onder een bepaalde grens moet blijven. De huur van een woning kan pas excessief verhoogd worden indien de eerste bewoner besluit de huur van de woning stop te zetten. In het overgrote deel van de woningen vindt mutatie niet op korte termijn plaats. De gemiddelde bewoner van een sociale huurwoning woont 12,5 jaar in een woning.
Ik heb er vertrouwen in dat zeker corporaties hun huren op korte termijn niet verhogen tot een prijs boven de liberalisatiegrens van de huurtoeslag. Indien er wel bewijs is en RVO signalen ontvangt dat de huur op korte termijn na realisatie van de woning excessief is gestegen, heeft RVO de mogelijkheid over te gaan tot intrekking van de definitieve heffingsvermindering.

Vraag 3

Bent u bereid om een termijn van 20 jaar te hanteren, gelijk aan de termijn van de vrijstelling van 20 jaar van de verhuurderheffing voor aangekochte particuliere huurwoningen in krimpregio’s door woningcorporaties, zodat nieuwe huurwoningen die gerealiseerd zijn met een korting op de verhuurderheffing minimaal 20 jaar in de sociale sector blijven? Zo nee, waarom niet?3

Bij het aanhouden van een bepaalde termijn, dient voor de volle lengte van de termijn gemonitord te worden of de woningen onder een bepaalde huurgrens blijven. Dit zorgt voor een verzwaring van de lasten in de uitvoering en in de administratieve lasten van de aanvrager. Dit is moeilijk uitvoerbaar en past niet in het kader van de eenvoudige en robuuste heffing die het kabinet voor ogen heeft.

Vraag 4

Bent u ervan op de hoogte dat Vestia nabij de Tweebosbuurt in Rotterdam-Zuid 137 sociale huurappartementen bouwt en daarvoor een korting krijgt op de verhuurderheffing, maar dat de huurprijzen van de appartementen al na één mutatie (wisseling van huurder) worden geliberaliseerd? Is dit conform de voorwaarden van de RVV of is hier sprake van oneigenlijk gebruik van de Regeling? Kunt u uw antwoord toelichten?

Zulke berichten zijn mij bekend. Er is echter geen bewijs dat dit daadwerkelijk gebeurt. In de voorwaarden van de RVV is niet opgenomen dat de huurprijs na 1 mutatie niet mag worden geliberaliseerd. Of een dergelijke actie zoals geschetst in de vraag oneigenlijk gebruik is van de Regeling hangt af van het moment en de achtergrond van de mutatie.

Vraag 5

Wanneer huurprijzen van nieuwe woningen aantoonbaar niet lang in het gereguleerde (sociale) segment blijven, wat gebeurt er dan? Bent u bereid om een verhuurder ertoe te bewegen om de huurprijzen te laten zakken, aangezien u het «onwenselijk vindt als de huren van zulke woningen op korte termijn stijgen naar een prijs boven de liberalisatiegrens», of gaan de Rijksdienst Voor Ondernemend Nederland (RVO) en/ of de Belastingdienst over tot het intrekken van de korting op de verhuurderheffing? Kunt u uw antwoord toelichten?4

Indien een verhuurder de huur van een woning waarvoor een heffingsvermindering is afgegeven binnen een zodanig beperkte tijd en in excessieve mate verhoogt dat aannemelijk is dat op de aanmelding een andere beslissing zou zijn genomen indien dit bij de beoordeling daarvan al bekend zou zijn geweest, biedt de wet maatregelen woningmarkt 2014 II de mogelijkheid dat de uitvoerder van de heffingsverminderingen (RVO) de definitieve heffingsvermindering weer intrekt. Dit zal onder meer toegepast kunnen worden als aannemelijk is dat een dergelijke huurverhoging door de aanvrager al voorzien en beoogd is op het moment dat de aanvraag voor de heffingsvermindering is gedaan.

Vraag 6

Wanneer de (toekomstige) kortingen op de verhuurderheffing voor Vestia onrechtmatig zijn verkregen of zelfs worden teruggevorderd, wat betekent dat dan voor het Herijkt Verbeterplan en wat betekent het voor de Tweebosbuurt? Op welke manier gaat u ervoor zorgen dat de pijn niet weer bij de huurders terecht komt?

Vestia is een corporatie die zich in de financiële sanering bevindt. Op grond van deze situatie worden handelingen van Vestia intensief gemonitord door de monitoringscommissie, bestaande uit de saneerder, de borgingsvoorziening van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en de toezichthouder Autoriteit woningcorporaties (Aw). Eventuele nieuwe inzichten worden daarbij, net als gewijzigde wet- en regelgeving, periodiek vertaald in nieuwe financiële prognoses voor Vestia voor de aankomende tien jaar. Afhankelijk van deze financiële prognoses kan Vestia desgewenst haar beleid aanpassen. Bijstelling van het beleid door Vestia gebeurt in dat geval via een verzoek aan de gemandateerd saneerder, die voor haar beoordeling niet alleen de financiële consequenties maar ook de volkshuisvestelijke consequenties meeweegt.

Vraag 7

Is het toegestaan om heffingsverminderingen aan te wenden voor andere doelen dan zoals ze staan omschreven in de aanvragen voor heffingsvermindering en zijn corporaties verplicht om hier melding van te maken bij de RVO? Kunt u uw antwoord toelichten?

Een heffingsvermindering wordt definitief afgegeven als de investering van de maatschappelijke opgave waarvoor de heffingsvermindering is aangevraagd, daadwerkelijk is gerealiseerd. In het geval van de heffingsvermindering voor nieuwbouw betekent dit dus dat pas indien er een nieuwe woning is gerealiseerd, de heffingsvermindering definitief wordt afgegeven en ingezet kan worden om in mindering te brengen op de te betalen verhuurderheffing. Bij de heffingsvermindering voor sloop zal de woning ook daadwerkelijk gesloopt moeten zijn. Om in aanmerking te komen voor de heffingsvermindering moet dus voldaan worden aan de gestelde voorwaarden, wat ook betekent dat daadwerkelijk geld geïnvesteerd is in het beoogde maatschappelijke doel.

Vraag 8

Bent u bereid om bij de evaluatie van de verhuurderheffing ook de financiële problemen bij Vestia en andere corporaties te betrekken, omdat het schrappen van de verhuurderheffing nog steeds de minst bureaucratische en meest rechtvaardige oplossing is om corporaties te laten investeren in hun woningen en de betaalbaarheid van huurwoningen te verbeteren? Kunt u uw antwoord toelichten?

Ik voer momenteel een onderzoek uit naar de opgaven en middelen van corporaties in heel Nederland, in het kader van de motie-Ronnes c.s. (Kamerstuk 35 000 VII, nr. 52). Daarbij wordt in kaart gebracht of, en op welke wijze, woningcorporaties in alle woningmarktregio’s in staat zijn hun opgave te realiseren. In dit onderzoek wordt de financiële uitgangspositie van alle woningcorporaties betrokken, dus ook de financiële positie van Vestia. De resultaten van dit onderzoek verwacht ik voor de zomer 2020 aan de Tweede Kamer te versturen.

Vraag 9

Wilt u bovenstaande Kamervragen per vraag beantwoorden en niet clusteren?

Ja.

Vraag 1

Heeft u kennis genomen van het bericht «Discriminatie bij veel makelaars»?1

Ja, indien u doelt op het bericht van de Telegraaf met als kop: «Deel makelaars discrimineert bij verhuur». Mijn ministerie houdt nauw contact met de steden die zelf een aanpak ontwikkelen wat betreft discriminatie op de woningmarkt. De activiteiten die deze steden ondernemen, dragen bij aan het ontwerp van het onderzoek naar discriminatie op de woningmarkt dat dit jaar wordt uitgevoerd.

Vraag 2

Deelt u de mening dat het onacceptabel is dat makelaars op grote schaal bereid zijn rekening te houden met discriminerende verzoeken van verhuurders terwijl ze weten dat dit verboden is?

Ja.

Vraag 3

Worden de overtredende makelaars strafrechtelijk vervolgd? Zo nee, waarom niet?

Het is niet aan mij maar aan het Openbaar Ministerie om te beoordelen of sprake is van een strafbaar feit en te beslissen of tot strafrechtelijke vervolging wordt overgegaan. Discriminatie op de woningmarkt in de uitoefening van een ambt, beroep of bedrijf kan strafbaar zijn op grond van artikel 137g en artikel 429quater van het Wetboek van Strafrecht. Zoals ook uit de Aanwijzing discriminatie blijkt is een concrete aangifte een zeer bepalende factor in de afweging of een opsporing en vervolging wordt opgestart. Het Openbaar Ministerie heeft mij laten weten niet bekend te zijn met een aangifte.

Vraag 4

Nu blijkt dat makelaars en verhuurders in Utrecht, Rotterdam en Amsterdam op grote schaal discrimineren, bent u nog steeds van mening dat «bewustwording» voldoende is om discriminatie aan te pakken?

In de brief van de Minister voor Milieu en Wonen van 11 november 20192 bent u nader geïnformeerd over de aanpak van discriminatie op de woningmarkt. Samengevat betreft dit:
In hoeverre deze aanpak op termijn voldoende is, kan nu nog niet beoordeeld worden. Wel zie ik dat in het Amsterdamse onderzoek de bereidheid om aan discriminerende verzoeken mee te werken aanzienlijk lager is dan in het
onderzoek van de Groene Amsterdammer uit 2018. Een betrouwbare methode om de mate van discriminatie vast te stellen en een regelmatige herhaling ervan is nodig om het effect van deze aanpak vast te stellen. Daarom wordt het in de brief van 11 november 2019 aangekondigde onderzoek dit jaar uitgevoerd. Naar verwachting kan ik u begin 2021 over de resultaten ervan berichten.

Vraag 5

Bent u bereid een landelijk keurmerk voor makelaars in te voeren, nu makelaars hier zelf om vragen? Zo nee, waarom niet? Zo ja, op welke termijn?

In het kader van Goed Verhuurderschap wordt onder meer de mogelijkheid bezien om een keurmerk voor verhuurmakelaars in te voeren. Ik volg het verloop van een mede hierop gerichte pilot in Tilburg, voor hierop verdere stappen te zetten.

Vraag 6

Bent u bereid een makelaarsvergunning in te voeren, die kan worden ingetrokken bij strafbaar en onacceptabel gedrag zoals discriminatie? Zo nee waarom niet?

Ik verwijs naar mijn antwoord op vraag 5, omdat naar mijn oordeel een keurmerk en een vergunningsstelsel voor makelaars nauw samenhangen.

Vraag 7

Deelt u de mening dat een verhuurdersvergunning, die kan worden ingetrokken als verhuurders discrimineren, wel een effectieve manier kan zijn om discriminatie van woningzoekenden te bestrijden? Zo ja, waarom bevordert u de invoering daarvan niet? Zo nee, waarom niet?

Malafide verhuurders maken zich schuldig aan ongeoorloofde praktijken zoals discriminatie. In de zoektocht naar een effectief instrumentarium tegen de malafide verhuurder passeren ook systemen met verhuurdervergunningen de revue. Via pilots ondersteun ik initiatieven in Groningen en Schiedam op het gebied van verhuurdervergunningen en daarmee bevorder ik de invoering daarvan. Ook in andere steden zijn er interessante initiatieven. Daarbij is het wezenlijk dat lokale problematiek vaak om een vorm van maatwerk vraagt. De bevindingen uit de pilots worden gedeeld met andere geïnteresseerde steden en benut ik bij het verder vormgeven van beleid.

Vraag 8

Op welke termijn gaat u conform de aangenomen motie-Nijboer/Ronnes risico’s wegnemen voor gemeenten om een verhuurdersvergunning in te voeren?2

Ik steun in het kader van de aanpak Goed Verhuurderschap pilots van gemeenten, die zien op het invoeren van een vergunningplicht voor verhuurders. Door uitvoering van de pilots ontstaat zicht op de risico’s van dergelijke systemen en wat er voor nodig is om deze weg te nemen. Waar blijkt dat lokale initiatieven aanlopen tegen juridische belemmeringen, wordt dat meegenomen in de uitwerking van een wettelijke grondslag voor gemeenten die de mogelijkheid biedt om maatregelen te treffen tegen malafide verhuurders. Daarover informeerde de Minister voor Milieu en Wonen u eerder per brief.4

Vraag 1

Wat is uw reactie op de berichten dat huurders weer klappen te verwerken krijgen omdat Vestia niet mag investeren in hun sociale woningvoorraad, waardoor bijvoorbeeld schimmelwoningen niet worden opgeknapt?1 2

De situatie bij Vestia is in de afgelopen jaren verbeterd maar de financiële mogelijkheden blijven aan beperkingen onderhevig. In mijn brief van 9 december 2019 over het herijkt verbeterplan van Vestia en de reactie van de saneerder daarop (Kamerstuk 29 453, nr. 496), heb ik u geïnformeerd over het herijkt verbeterplan van Vestia en de consequenties daarvan voor de investeringsmogelijkheden van de corporatie. De in de vraag aangehaalde krantenberichten zijn een reflectie daarop.
Vestia zal de komende 10 jaar ca. € 886 miljoen investeren in de verbetering van bestaand bezit en het onderhoudsbudget voor vooral het binnenwerk van woningen wordt verhoogd met € 7,8 miljoen per jaar. Vestia is gehouden tot goed verhuurderschap, hetgeen betekent dat gebreken aan woningen moeten worden hersteld. Daarnaast zal het overgrote deel van de geraamde investeringen van € 274 mln. in nieuwbouw worden ingezet voor sloop-nieuwbouw in herstructureringswijken. Doordat Vestia een saneringscorporatie is zijn de inspanningen die zij kan leveren op voornamelijk de verduurzamingsambitie en de volkshuisvestelijke wensen (sloop en nieuwbouw) in de regio wel beperkt.

Vraag 2

Waarom mag Vestia geen investeringen meer doen van de toezichthouder, aangezien die toezichthouder afgelopen december nog constateerde dat de sanering «negatieve consequenties heeft gehad voor de volkshuisvestelijke inzet» waardoor o.a. de betaalbaarheid en de kwaliteit van Vestiawoningen onder druk staan? Kunt u uw antwoord toelichten?3

Het is onjuist dat Vestia geen investeringen meer mag doen. De focus van Vestia ligt echter wel op investeringen in haar bestaande bezit. In het kader van het Herijkt Verbeterplan heeft Vestia een onderhouds- en investeringsprogramma opgesteld voor de komende tien jaar waarmee Vesta verwacht haar bezit in voldoende mate in stand te kunnen houden. Zie hiervoor ook het antwoord op vraag 8, waar een overzicht wordt gegeven van de voornemens van Vestia zoals deze zijn opgenomen in het Herijkt Verbeterplan, dat door de saneerder is goedgekeurd.
In het algemeen geldt dat Vestia voor een grote opdracht staat waarin het langjarig werkt aan financieel herstel, terwijl ze haar volkshuisvestelijke taken uitvoert. Ondanks dat Vestia in de komende jaren een grotere volkshuisvestelijke bijdrage zal kunnen leveren, zal het volledige financieel herstel nog enige tijd vergen. Dit kan spanning opleveren met de verduurzamingsambitie en de volkshuisvestelijke wensen (sloop en nieuwbouw) in de regio. Hiervoor zal dan een groter beroep moeten worden gedaan op andere corporaties in de regio. Hiervoor heeft de Autoriteit woningcorporaties (Aw) in haar beleidssignaal aandacht heeft gevraagd. In dit verband merk ik op dat de financiële mogelijkheden van de corporaties in de Metropoolregio Rotterdam-Den Haag worden onderzocht in het kader van de motie Ronnes (Kamerstuk 35 000 VII, nr. 52). Dan zal blijken of de gezamenlijke middelen van corporaties per regio voldoende zijn om de volkshuisvestelijke opgaven aldaar te kunnen oppakken.

Vraag 3

Waarom heeft Vestia zo weinig aan woningverbetering gedaan de afgelopen jaren hoewel daar wél budget voor was begroot, te weten 290 miljoen euro waarvan nog geen 50% is gerealiseerd, en hoe verhoudt dit zich tot het stoppen van nieuwe investeringen door de Autoriteit Woningcorporaties (AW)? Op welke manieren is het restant van de 290 miljoen euro ten goede gekomen aan (het woongenot van) huurders?4

Zoals Vestia in haar herijkt verbeterplan aangeeft, is vanaf 2014 het accent bij Vestia voor woningverbetering komen te liggen op het renoveren van bestaande woningen. Dit is qua proces complex en tijdrovend, waardoor Vestia achter is komen te lopen in de realisaties van de voorgenomen renovaties. Projecten zijn doorgeschoven naar toekomstige jaren. Zoals in antwoord op vraag 2 toegelicht verhoogt Vestia de komende jaren de budgetten voor investeringen en onderhoud. Er is geen sprake van een stop op investeringen door Aw en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Realisatie van de voorgenomen investeringen en onderhoud aan het bestaande bezit is een aandachtspunt dat actief aan de orde komt in de monitoring van de sanering van Vestia door de gemandateerd saneerder WSW.

Vraag 4

Hoe verhoudt het niet langer doen van investeringen zich tot de constatering van de AW dat «Vestia het investerings- en onderhoudsbudget voor de komende jaren verhoogt»? Wat gebeurt er dan met deze budgetten en kan dit worden toegelicht?

Zoals aangegeven bij het antwoord op vraag 2 is de aanname onjuist dat Vestia niet investeert. Vestia geeft voorrang aan verbetering van het bestaande bezit. In het herijkt verbeterplan is een overzicht opgenomen van investeringen die de komende jaren zullen worden gedaan en die door de saneerder zijn goedgekeurd.

Vraag 5

Hoe kan Vestia zich houden aan het Sociaal Huurakkoord, waarin is afgesproken dat huurbevriezing of huurkorting voor huurders die teveel betalen mogelijk is aangezien Vestia de afgelopen jaren maximale huurverhogingen heeft geëist van huurders?5

Voor deze afspraak uit het Sociaal Huurakkoord geldt maatwerk per corporatie. Zoals opgenomen in het herijkt verbeterplan gaat Vestia de komende jaren 1300 woningen extra onder de eerste aftoppingsgrens brengen. Daarmee wordt de betaalbare woningvoorraad van Vestia groter. Het is aan Vestia om te bepalen welke woningen dit zijn, waarbij geldt dat dit onderwerp aan de orde kan komen in de jaarlijkse gesprekken over prestatieafspraken met gemeenten en huurdersorganisaties.

Vraag 6

Op welke manier(en) kan Vestia maatwerk leveren aan huurders die in financiële problemen komen door de coronacrisis, zoals u heeft gezegd in antwoord op mijn eerdere Kamervragen? Kunt u uw antwoord toelichten?6

Woningcorporaties hebben verschillende mogelijkheden om maatwerk te leveren, afhankelijk van de individuele behoefte van de huurder en de mogelijkheden van de corporatie. Te denken valt hierbij aan bijvoorbeeld huurbevriezing, huurverlaging en het treffen van een betalingsregeling; of aan het zoeken naar een meer passende woning indien de inkomensdaling blijvend en structureel is. Corporaties zullen per geval bekijken wat het meest in de rede ligt. Dat geldt ook voor Vestia, dat aangeeft dat huurders die in de financiële problemen zijn gekomen, bijvoorbeeld vanwege de coronacrisis, contact kunnen opnemen voor het bespreken van oplossingen en het maken van afspraken. Ook monitort Vestia het ontstaan van huurachterstanden, waarbij de huurder actief wordt benaderd om te vragen wat er speelt en om hulp te bieden.

Vraag 7

Hoe gaat u bij Vestia de motie Kox c.s. om een tijdelijke huurbevriezing mogelijk te maken voor zowel de sociale sector als de vrije sector, uitvoeren en op welke termijn?7

In mijn brief over generieke en specifieke maatregelen voor betaalbaar huren, die ik op 5 juni 2020 aan de Eerste Kamer (Kamerstuk 35 431, I) en in afschrift aan uw Kamer zond, ben ik ingegaan op de motie-Kox c.s.

Vraag 8

Klopt het dat het tekort van Vestia 10 miljard euro is, en hoe groot is dat precies op dit moment? Wat betekent dit voor de aanpak van schimmelwoningen, achterstallig onderhoud, de betaalbaarheid, de beschikbaarheid, verduurzaming en het investeren van leefbaarheid in buurten door Vestia op lange termijn?

Nee, het tekort van Vestia is geen 10 miljard euro. Dit is ongeveer de omvang van de marktwaarde van de leningenportefeuille van Vestia. In mijn brief van 9 december 2019 (Kamerstuk 29 453, nr. 496) heb ik u geïnformeerd over de financiële positie van Vestia. In deze brief heb ik u eveneens een overzicht gegeven van de voornemens van Vestia voor de komende jaren:
Circa 1.300 extra huurwoningen (in de steden Delft, Den Haag, Rotterdam en Zoetermeer) worden onder de eerste aftoppingsgrens gebracht, zodat Vestia een grotere bijdrage de komende jaren kan leveren aan een betaalbare voorraad.
Een inflatievolgend huurbeleid met in 2021 en 2022 0,5% boven inflatie in gemeenten waar Vestia veel investeert in renovatie, verduurzaming, nieuwbouw en herstructurering (Rotterdam, Den Haag en Delft). Dit zal aan de orde komen bij de overleggen over de prestatieafspraken in deze steden.
De komende tien jaar investeert Vestia € 886 miljoen in de verbetering van bestaand bezit. Daarnaast zal het overgrote deel van de geraamde investeringen van € 274 mln. in nieuwbouw worden ingezet voor sloop-nieuwbouw in herstructureringswijken. Tevens wordt het onderhoudsbudget voor vooral het binnenwerk van woningen verhoogd met € 7,8 miljoen per jaar.
No regret duurzaamheidsmaatregelen, dat wil zeggen maatregelen die kunnen worden gecombineerd met al voorziene investeringen in het kader van onderhoud en renovatie en waarvan het uitstellen tot hogere kosten later zou kunnen leiden, voor het aardgasloos maken van woningen voor 67 miljoen.
Lopende herstructureringen waarvoor reeds verplichtingen zijn aangegaan, zoals in kader van Nationaal Programma Rotterdam-Zuid, worden uitgevoerd binnen haar jaarlijkse investeringsvolume van ca. € 150 miljoen. Voor nieuwe herstructureringen zal met collega-corporaties naar gewenste oplossingen moeten worden gezocht.
De mogelijkheid om circa 10.000 woningen in de zogenaamde maatwerkgemeenten te verkopen aan collega-corporaties. Hiertoe zijn op 12 mei 2020 intentieovereenkomsten afgesloten tussen zestien woningcorporaties, zes gemeenten, twee provincies, Aedes en BZK
Voor wat betreft de aanpak van schimmelwoningen en achterstallig onderhoud is Vestia gehouden, evenals andere verhuurders, tot goed verhuurderschap. Dat betekent dat gebreken hersteld moeten worden. De verhoging van het onderhoudsbudget voor vooral het binnenwerk van woningen met € 7,8 miljoen per jaar draagt daaraan bij.

Vraag 9

Waarom zijn de rentebetalingen, die Vestia niet hoeft te betalen maar worden opgebracht door andere woningcorporaties, alleen in 2014 aan de Kamer gemeld en daarna niet meer, hoewel dit inmiddels 20 miljoen euro betreft? Hoeveel aan rentebetaling zal in 2020 naar verwachting nodig zijn?8

Bij de goedkeuring van het verbeterplan van Vestia in 2014 (Kamerstuk 29 453, nr. 351) bent u uitgebreid geïnformeerd over de aan Vestia te verstrekken saneringssteun. In het antwoord waarnaar in bovenstaande vraag wordt verwezen ben ik ingegaan op het bedrag aan rentebetalingen dat onderdeel was van de afgesproken saneringssteun. Voor 2020 worden geen rentebetalingen meer verwacht, omdat dit een eenmalige betaling was die te maken had met de subsidieverstrekking.

Vraag 10

Deelt u de mening dat gezien de eerdere saneringssteun, de opbrengsten van schikkingen in rechtszaken á 235 miljoen euro, de kortingen op de verhuurderheffing en gezien de opbrengsten van de verkoop van vastgoed á 1,66 miljard euro het tijd is om de huurders op de eerste plaats te zetten? Bent u bereid om huurverlagingen en onderhoud van kwalitatief slechte woningen bij Vestia mogelijk te maken? Kunt u uw antwoord toelichten?9 10

Indien een corporatie in de financiële problemen komt, wordt bekeken welke volkshuisvestelijke activiteiten minimaal moeten worden uitgevoerd om vervolgens te bezien op welke wijze deze activiteiten uitgevoerd kunnen worden. Hetzij door de corporatie zelf, hetzij door overname van taken door andere corporaties. Daarbij wordt eveneens bezien op welke wijze de bedrijfsvoering bij de corporatie in financiële problemen kan worden geoptimaliseerd, passend binnen de geldende wet- en regelgeving en met oog voor de volkshuisvestelijke opgave. Zoals eerder aangegeven, bevindt Vestia zich nog steeds in de situatie waarin het langjarig werkt aan financieel herstel, terwijl ze haar volkshuisvestelijke taken uitvoert. Dit kan spanning veroorzaken met gewenste volkshuisvestelijke ambities indien het niveau hiervan hoger ligt dan opgenomen in de geldende wet- en regelgeving. Alle corporaties, dus ook corporaties in de financiële problemen, zijn wel gehouden aan goed verhuurderschap. Dit betekent dat de huurder de verhuurder kan aanspreken, wanneer de kwaliteit van woningen leidt tot gebreken. Mocht de verhuurder daar naar mening van de huurder onvoldoende op reageren, dan kan de huurder een procedure starten bij de huurcommissie. De huurcommissie kan in dat geval, rekening houdend met de ernst van de gebreken, tot het oordeel komen dat een huurverlaging in de rede ligt.

Vraag 11

Waarom is er geen administratie die bijhoudt of woningcorporaties, die korting hebben gekregen op de verhuurderheffing bij sloop/ nieuwbouw in Rotterdam-Zuid, de huurprijs excessief verhogen na een verhuizing of bij huurverhoging, zoals u antwoordde op Kamervragen? Kunt u deze gegevens alsnog achterhalen, dan wel bijhouden vanaf nu?11

Excessieve huurverhogingen voor zittende bewoners zijn ongewenst en zijn ook niet mogelijk. De huurstijging voor een zittende bewoner is gemaximeerd. Ik ben van mening dat iedereen in een goede en betaalbaar woning moet kunnen wonen huren. Het is echter niet uit te sluiten dat verhuurders bij een mutatie van de bewoner de huur harmoniseren en laten stijgen. Dit is een keuze van de verhuurder en moet per casus bekeken worden of dit wenselijk is. Ik vind het net als u belangrijk dat woningen voor langere tijd in het sociale segment behouden blijven. Elke casus is echter anders en in sommige gevallen kan het wenselijk zijn om de woningen eerder te liberaliseren, om bijvoorbeeld segregatie te voorkomen of vanwege een beperkte vraag naar goedkope huurwoningen. Om in te kunnen spelen op de lokale situatie, maken gemeenten, huurdersorganisaties en corporaties hier prestatieafspraken over.
Indien er signalen zijn dat verhuurders van plan zijn om op te korte termijn de huren van een woning excessief te verhogen, kan er een gesprek plaatsvinden tussen de desbetreffende verhuurder en de uitvoerder van de heffingsverminderingen, Rijksdienst voor ondernemend Nederland (RVO), en eventueel het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. Daarnaast zal er binnenkort ook gestart worden met het steekproefsgewijs opvragen van de huren van woningen die zijn gerealiseerd met behulp van een heffingsvermindering. Mocht daaruit blijken dat de huren van woningen die gebouwd zijn met een heffingsvermindering op korte termijn sterk zijn verhoogd na een eerste verhuring, is er de mogelijkheid om een heffingsvermindering in te trekken.
Een integrale administratie van de huren van alle woningen waar een heffingsvermindering voor is aangevraagd zou zorgen zorgt voor een ernstige verzwaring van de administratieve lasten voor corporaties en voor een excessieve verzwaring van de uitvoeringslasten van RVO. Vele jaren na oplevering zou per woning gemonitord moeten worden of een huur excessief verhoogd is. Dit past niet in het karakter van de heffing en haar heffingsverminderingen, die robuust en eenvoudig zijn vormgegeven.

Vraag 12

Hoe vaak en bij welke projecten is een korting op de verhuurderheffing ingetrokken door de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO)? In hoeverre let de RVO extra op Vestia, omdat die corporatie de huurprijzen maximaal heeft verhoogd, veel woningen heeft geliberaliseerd en dat blijft doen om uit de financiële problemen te komen?

Er is op dit moment nog geen korting ingetrokken vanwege een excessieve huurprijsverhoging. Elke corporatie wordt hetzelfde behandeld. Zodra er signalen zijn dat er een excessieve huurprijsverhoging is bij woningen waarvoor een heffingsvermindering voor nieuwbouw is aangevraagd, kan er worden gekozen om in te grijpen (zie hiervoor antwoord op vraag 11).

Vraag 13

Bent u bereid om de wet- en regelgeving te verduidelijken zodat de intentie van de regelingen omtrent kortingen op de verhuurderheffing, namelijk dat de huurprijs voor langere tijd in het gereguleerde segment moet blijven, beter recht wordt gedaan? Bent u bereid hier een concrete en ruime termijn aan te verbinden? Kunt u uw antwoord toelichten?

Ik zie op dit moment geen noodzaak om de regelgeving nader te verduidelijken. Het is duidelijk dat de huur bij aanvang aan bepaalde voorwaarden moet voldoen, en dat de intentie moet zijn om de huur op een dergelijk niveau te houden. In de praktijk zal dit ook het geval zijn omdat huren alleen bij mutatie fors verhoogd kunnen worden, en de gemiddelde woonduur in het sociale segment 12,5 jaar bedraagt. Indien een verhuurder de huur van een woning waarvoor een heffingsvermindering is afgegeven binnen een zodanig beperkte tijd en in excessieve mate verhoogd dat aannemelijk is dat op de aanmelding een andere beslissing zou zijn genomen indien dit bij de beoordeling daarvan al bekend zou zijn geweest, biedt de Wet maatregelen woningmarkt 2014 II de mogelijkheid dat de uitvoerder van de heffingsverminderingen (RVO) de definitieve heffingsvermindering weer intrekt. Dit zal onder meer toegepast kunnen worden als aannemelijk is dat een dergelijke huurverhoging door de aanvrager al voorzien en beoogd is op het moment dat de aanvraag voor de heffingsvermindering is gedaan.

Vraag 14

Bent u bereid de vragen één voor één te beantwoorden en de antwoordtermijn in acht te nemen?

Op 25 mei jl. heb ik uw Kamer bericht dat de beantwoording van de vragen meer tijd vergen. De vragen zijn afzonderlijk beantwoord.

Vraag 1

Hoe gaat u uitvoering geven aan de aangenomen motie-Kox c.s. in de Eerste Kamer om de huurprijzen tijdelijk te bevriezen?1

Ik heb de Eerste Kamer en uw Kamer op 20 mei 2020 met de brief «Huurbeleid in tijden van corona: Gericht problemen voorkomen» (27 926, nr. 320) en op 5 juni 2020 met de brief Betaalbaar huren: generieke en specifieke maatregelen geïnformeerd op welke wijze ik uitvoering geef aan de motie-Kox c.s. van de Eerste Kamer. Ik herken dat er een groep huishoudens met een laag inkomen is die betalingsrisico’s heeft. Het Nibud geeft daarbij aan dat de hoogte van de woonlasten niet altijd het probleem is, maar dat ook de hoogte van het inkomen een rol speelt. Bij huishoudens met een laag inkomen is er vaker sprake van hoge woonlasten in relatie tot het inkomen dan bij huishoudens met een hoger inkomen. Het kabinet heeft aandacht voor deze huishoudens met een laag inkomen en vindt het belangrijk om de risico’s voor deze groep in een breder perspectief te bekijken. In de kabinetsreactie op het IBO Toeslagen (31 066, nr. 624) heeft het kabinet al aangekondigd dat het met een bredere blik wil kijken naar de ondersteuning van betaalbaar wonen, waarbij inkomensbeleid, de subsidiëring op de huur- en koopmarkt alsmede de verhuurdersheffing in samenhang worden bezien. Ik ga daartoe in overleg met de Staatssecretaris van SZW om verder te onderzoeken hoe de woonlasten, de betalingsrisico’s en mogelijke betaalproblemen er voor deze huishoudens uitzien.
Daarnaast zie ik huurders die mogelijk een betalingsprobleem hebben als gevolg van de coronacrisis. Ik schets hier welk maatwerk reeds bestond, welk aanvullend maatwerk is afgesproken sinds de coronacrisis en welke mogelijkheden ik zie voor generiek maatwerk voor de huurders met de lagere inkomens.
In het Sociaal Huurakkoord 2018 hebben Aedes en de Woonbond afgesproken om de huursomstijging op inflatievolgend niveau2 te zetten. Ik heb deze afspraak vastgelegd met de wet Wijziging huursomstijging (35 254), die op 15 februari 2020 in werking is getreden. Deze generieke maatregel geldt voor woningcorporaties, omdat zij een taak hebben om huishoudens met een laag (midden)inkomen betaalbaar te huisvesten. Het Sociaal Huurakkoord bevat daarnaast afspraken om specifiek maatwerk toe te passen bij individuele huurders met een structureel laag inkomen3.
Al aan het begin van deze crisis heb ik met Aedes, IVBN, Vastgoed Belang en Kences afspraken gemaakt over het toepassen van maatwerk bij huurders met acute betalingsproblemen door de coronacrisis. Deze afspraken zijn dus breder dan de afspraken die al gemaakt waren in het kader van het Sociaal Huurakkoord. Uit de huurenquête van Aedes blijkt dat 8 op de 10 woningcorporaties aangeeft aanvullend maatwerk te bieden vanwege de coronacrisis. De andere verhuurderorganisaties houden ook vinger aan de pols over de toepassing van het maatwerk. Naar aanleiding van de motie Kox c.s. (Kamerstukken I 2019/20, 35 431, D) hebben de verhuurdersorganisaties en ik een nadere invulling van het eerdere statement gegeven4. Daarnaast heb ik besloten om de maatregel tijdelijke huurkorting uit het wetsvoorstel Huur en inkomensgrenzen separaat en zo spoedig mogelijk in te dienen bij de Tweede Kamer. Hiermee maak ik een tijdelijke huurstop of huurverlaging mogelijk. Ik heb de Autoriteit Woningcorporaties verzocht om alvast te anticiperen op dit voorstel. Ik heb daarnaast aangekondigd dat ik op zeer korte termijn een meldpunt ga inrichten bij de Huurcommissie waar huurders zich kunnen melden als hun verhuurder geen maatwerk wil bieden. Ik vind het belangrijk dat er hoor en wederhoor wordt toegepast, daarom zal ik met verhuurdersorganisaties en huurdersorganisaties in gesprek gaan hoe dit kan worden ingericht.
Het kabinet heeft diverse maatregelen genomen om inkomensondersteuning te geven aan huishoudens tijdens deze coronacrisis en op deze wijze zoveel mogelijk een inkomensdaling te mitigeren.
Het nu maximeren of generiek uitstellen van de huurverhogingen die gebruikelijk plaats vindt op 1 juli getuigt niet van behoorlijk bestuur, vanwege twee redenen: De maatregelen zijn niet tijdig aangekondigd en niet proportioneel. De motie Kox c.s. is 21 april jongstleden ingediend, waardoor het voor verhuurders niet tijdig voorzienbaar zou zijn geweest dat de gemaakte afspraken in het huurcontract of de gebruikelijke jaarlijkse huurverhogingsronde geen doorgang konden vinden. Verhuurders zijn wettelijk verplicht om minimaal twee maanden van tevoren aan te kondigen welke huurverhoging zij voorstellen aan huurders. Omdat tot dusver circa 0,5% – 2% van de huurders hebben gemeld met betalingsproblemen, acht ik een dergelijke inbreuk op het eigendomsrecht op dit moment niet proportioneel en rechtvaardig. De Eerste Kamer vroeg daarbij om compensatie via de verhuurderheffing. Ik acht compensatie via de verhuurderheffing onvoldoende omdat op deze wijze enkel de verhuurders met meer dan 50 gereguleerde huurwoningen worden bereikt. Dit betekent dat er niet wordt gecompenseerd bij tenminste 50.000 woningen in het gereguleerde segment en bij ruim 540.000 geliberaliseerde woningen. Overigens zou compensatie structureel honderden miljoenen per jaar vergen, want alleen al voor de woningcorporaties is de inschatting dat de kosten ruim 400 miljoen euro bedragen5. Compensatie zou niet alleen nodig zijn omdat het anders ten koste gaat van het investeringsvermogen van verhuurders, maar ook omdat het doorwerkt in de rendementen die gemaakt worden ten behoeve van pensioenen.
Tijdens het debat in de Eerste Kamer heb ik aangegeven dat ik in augustus kan overzien of aanvullende maatregelen nodig zijn. Ik neem hierbij de volgende stappen:
Het CBS voert jaarlijks op mijn verzoek een monitor uit naar de huurverhogingen in de gereguleerde en geliberaliseerde huursector. Ik verwacht de voorlopige resultaten hiervan in augustus.
Samen met verhuurderorganisaties wil ik daarnaast monitoren of het maatwerk wordt toegepast bij huurders die in de betalingsproblemen zijn gekomen door de coronacrisis. Ik wil hiervoor de meldingen bij het meldpunt bij de Huurcommissie inzetten. Daarnaast zal ik alle individuele woningcorporaties verzoeken om mij te berichten over de wijze waarop zij hun maatwerk inrichten.
In augustus heb ik daarnaast een beter beeld van de toegepaste huurverhogingen en de economische nasleep van de coronacrisis en de impact op de koopkracht voor huurders met de lagere inkomen. Ik heb daarnaast al aangekondigd dat ik verder in gesprek ga met de Staatssecretaris van SZW over onderzoek naar huishoudens met betalingsrisico’s en hun woonlasten. Ik heb het beeld dat de kwetsbare groep in deze coronacrisis de huishoudens zijn die al een betalingsrisico hebben en als belangrijkste inkomensbron een kleine baan hebben of zzp’er zijn.
Op basis van de bovenstaande stappen heb ik in augustus een verder beeld gevormd van de toegepaste huurverhogingen, het toegepaste maatwerk, de groep huurders met betalingsrisico’s en de effecten die de coronacrisis heeft. Ik wil dan bezien welke aanvullende maatregelen, bijvoorbeeld op basis van generiek maatwerk, kunnen worden genomen om deze huishoudens bij te staan. Ik sluit hierbij op voorhand geen maatregelen uit, ook geen generieke huurmaatregelen. Generieke huurmaatregelen zullen met het oog op bestuurlijke zorgvuldigheid tijdig worden aangekondigd. Met de Eerste Kamer besprak ik ook de mogelijkheden voor generiek maatwerk. Hieronder geef ik een schets van opties met generiek maatwerk die hiervoor in aanmerking kunnen komen.
Huurders met een lager (midden)inkomen komen in aanmerking voor huurtoeslag. De hoogte van de huurtoeslag is onder andere afhankelijk van het inkomen van de huurder. Dit maakt het een passend instrument om de groep huurders bij te staan met lagere inkomens. Een eventuele huurverhoging wordt veelal dan ook voor een groot deel gecompenseerd door een stijging van het recht op huurtoeslag. In augustus bespreekt het Kabinet de inkomenspositie van huishoudens in Nederland en beziet of nadere maatregelen nodig zijn. Hierbij speelt ook de positie van huurders in relatie tot de huurverhogingen een rol. Naast meer generieke maatregelen met betrekking tot het inkomensbeeld kunnen daar ook aanvullende maatregelen in de huurtoeslag in beeld zijn.
Huurders met betalingsproblemen, bijvoorbeeld als gevolg van een huurachterstand, kunnen zich melden bij hun gemeente. Ondersteund vanuit het Ministerie van SZW lopen er diverse campagnes6 om huishoudens te wijzen op deze mogelijkheden. Aanvullend heeft de Staatssecretaris van SZW een voorstel tot wijziging van de Wet gemeentelijke schuldhulpverlening t.b.v. de uitwisseling van persoonsgegevens in voorbereiding (35 316). Dit wetsvoorstel is door uw Kamer aangenomen en ligt nu ter behandeling in de Eerste Kamer. Bij inwerkingtreding, voorzien op 1 januari 2021, ontstaat een duidelijke juridische grondslag voor alle verhuurders om een signaal over de betaalachterstanden naar de gemeente te sturen. De wetswijzing regelt ook dat alle gemeenten deze huurders vervolgens een aanbod tot hulpverlening doen. Een belangrijke belemmering voor het opschalen van deze bewezen effectieve aanpak voor de vroegsignalering van schulden wordt hiermee weggenomen. Indien in augustus blijkt dat het nodig is, zal ik daarbij onderzoeken welke rol deze loketten verder kunnen spelen, of ze daar voldoende toe in staat zijn en of dat daar extra ondersteuning nodig is bij het bieden van generiek maatwerk aan huurders in een vroeg stadium, bijvoorbeeld door bemiddeling met de verhuurder.
Mocht blijken dat deze maatregelen niet afdoende zijn of mocht blijken dat de economische nasleep van de coronacrisis groter is dan verwacht, heb ik een doorkijk gegeven van de mogelijkheden voor generiek maatwerk die ik kan inzetten.
Daarnaast heb ik in mijn brief «Betaalbaar wonen voor starters en mensen met een middeninkomen» van 15 mei 2020 aangekondigd dat ik de jaarlijkse huurstijgingen in de vrije sector ga maximeren op inflatie + 2,5%. Dit vergt een wetswijziging, waardoor het nog niet per 1 juli 2020 zal gelden.
Gebaseerd op de huurverhogingen in de vrije sector van de laatste jaren verwacht ik dat verhuurders ook bij de komende huurprijsverhoging al rekening houden met deze maximering. Ik moedig verhuurders ook aan om – helemaal in deze uitzonderlijke periode – goed te kijken naar de huurverhoging die echt nodig is.

Vraag 2

Welke stappen gaat u nemen in de vrije sector om de huren te bevriezen en bent u bereid dit zo snel mogelijk te doen, zodat zo min mogelijk huurders in de financiële problemen hoeven te blijven of komen?

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 3

Welke stappen gaat u nemen in de sociale sector om de huren te bevriezen en bent u bereid dit zo snel mogelijk te doen, zodat zo min mogelijk huurders in de financiële problemen hoeven te blijven of komen?

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 4

Bent u bereid om woningcorporaties te compenseren als zij in de financiële problemen komen door tijdelijke huurderving, bijvoorbeeld door de derving op te vangen met een korting op de verhuurderheffing? Kunt u uw antwoord toelichten?

Woningcorporaties passen individueel maatwerk toe voor huurders die door de coronacrisis in betalingsproblemen komen. En Aedes en Woonbond hebben in het Sociaal Huurakkoord 2018 afspraken gemaakt over individueel maatwerk voor huurders met een structureel laag inkomen en een voor dat inkomen hoge huur. Aangezien ik verhuurders niet verplicht om alle huren tijdelijk te bevriezen is compensatie van de woningcorporaties niet noodzakelijk.

Vraag 5

Bent u bereid om -in aanvulling op de generieke huurbevriezing- vooruitlopend op de behandeling van de nieuwe wet over inkomens- en huurgrenzen de daarin voorziene tijdelijke huurkorting alvast mogelijk te maken? Kunt u uw antwoord toelichten?2

Zoals ik heb aangekondigd in mijn brief «Huurbeleid in tijden van corona: Gericht problemen voorkomen» van 20 mei 2020 (27 926, nr. 320), zal ik de maatregel tijdelijke huurkorting uit het conceptwetsvoorstel Huur en inkomensgrenzen nog deze maand als enkelvoudig wetsvoorstel indienen. Ik vind het belangrijk om verhuurders zo snel mogelijk zekerheid te geven over deze wettelijke mogelijkheid, zodat zij niet als gevolg van hun coulance geconfronteerd worden met een onbedoelde permanente huurverlaging of om deze reden geen gebruik willen maken van de mogelijkheid van een tijdelijke huurkorting, terwijl een tijdelijke huurkorting gerichte mogelijkheid biedt om maatwerk te bieden voor huurders die in betalingsproblemen komen als gevolg van de coronacrisis.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Onderzoek: een op drie Amsterdamse makelaars bereid om te discrimineren»?1

Ja. Mijn ministerie houdt nauw contact met de steden die zelf een aanpak ontwikkelen wat betreft discriminatie op de woningmarkt. De activiteiten die deze steden ondernemen, dragen bij aan het ontwerp van het onderzoek naar discriminatie op de woningmarkt dat dit jaar wordt uitgevoerd.

Vraag 2

Deelt u de mening dat discriminatie op de woningmarkt onacceptabel is en met alle mogelijke maatregelen dient te worden bestreden? Zo ja, gaat u aanvullende maatregelen nemen? Zo nee, waarom niet?

Ik deel de mening dat discriminatie op de woningmarkt onacceptabel is. In de brief van 11 november 20192 van de Minister voor Milieu en Wonen bent u geïnformeerd over de aanpak. Samengevat is die aanpak:
Het vergt enige tijd om de effecten van deze maatregelen waar te kunnen nemen.

Vraag 3

Hoe vaak gaat u dit jaar mystery-guest-onderzoek en praktijktest-onderzoek onder makelaars en bemiddelaars laten doen? Zijn hier al resultaten van bekend?

Conform de aankondiging in genoemde brief van 11 november 2019 wordt dit onderzoek uitgevoerd. In het belang van zo reëel mogelijke resultaten van dit onderzoek, kan ik er nu geen verdere mededelingen over doen. Zodra de resultaten bekend zijn, zal ik uw Kamer hierover informeren. Naar verwachting zal dat begin 2021 het geval zijn.

Vraag 4

Treden brancheorganisaties, conform de motie-Azarkan2, al voldoende op tegen discriminerende makelaars, waaronder door het uit de brancheorganisatie gooien van discriminerende bedrijven? Zo ja, hoe vaak is dit reeds toegepast? Zo nee, op welke wijze gaat u ervoor zorgen dat brancheorganisaties meer gaan doen om discriminatie op de woningmarkt tegen te gaan?

De brancheorganisaties van verhuurmakelaars werken zoals afgesproken mee aan mijn aanpak van discriminatie op de woningmarkt. Zo wordt aan dit onderwerp meer aandacht besteed in interne voorlichting en scholing. Ook zijn vertegenwoordigers van mijn ministerie gestart met het voor het voetlicht brengen van mijn aanpak op bijeenkomsten van de brancheorganisaties. Ook in het vervolg van mijn aanpak zal ik nauw samenwerken met deze brancheorganisaties.
Op dit moment spelen er, voor zover bekend, geen intern tuchtrechtelijke zaken binnen deze brancheorganisaties die met dit onderwerp samenhangen.

Vraag 5

Hoe staat het met het onderzoek naar een actieve meldplicht voor bemiddelaars en makelaars op de woningmarkt van discriminerende verzoeken die bij hen binnenkomen?

Verhuurmakelaars komen in de praktijk zeer weinig van dit soort verzoeken tegen (zie het onderzoek van de Radboud Universiteit dat met de brief van 11 november 2019 aan u is gestuurd). En zoals de Minister voor Milieu en Wonen in deze brief van 11 november 2019 al aangaf, behoeft een dergelijke meldplicht een wettelijke basis en zijn er twijfels bij de handhaafbaarheid ervan. Om die reden zet ik in op een betere aangifte- en meldingsbereidheid van potentiële huurders die gediscrimineerd worden.

Vraag 6

Hoe staat het met uw onderzoek om het selectieproces voor het selecteren van een potentiële huurder transparanter te maken, waardoor het eenvoudiger wordt om eventuele discriminatie te bewijzen?

In samenwerking met de brancheorganisaties bekijk ik op welke wijze de screening kan worden georganiseerd, zodat discriminatie zoveel mogelijk wordt tegengegaan. Het is echter niet eenvoudig het proces van selectie van potentiële huurders zodanig te organiseren dat discriminatie nagenoeg onmogelijk wordt. Het gaat niet alleen om de uiteindelijke keuze uit de twee of drie kandidaten die overblijven, maar ook (of misschien wel juist) om het proces dat daaraan vooraf gaat: hoe komt een makelaar van 10 tot 20 belangstellenden tot de twee of drie die hij aan de verhuurder voordraagt? Om die reden is ook hier bewustwording een belangrijke eerste stap, die samen met een grotere kans om op discriminatie betrapt te worden er toe moet leiden dat we discriminatie terugdringen.

Vraag 7

Welke activiteiten gaat u dit jaar ontplooien om de meldingsbereidheid en aangiftebereidheid van woningmarktdiscriminatie te vergroten?

Het gaat hier om een van de vormen van bewustwording zoals bedoeld in de brief van 11 november 2019. Ik ben voornemens zo snel mogelijk te starten met de hierbij horende activiteiten, die zich vooral richten op voorlichting en communicatie.

Vraag 8

Bent u bereid om discriminerende verhuurders en makelaars publiekelijk aan de schandpaal te nagelen? Zo nee, waarom niet?

Zoals ik op dit onderwerp al eerder heb gezegd: discriminatie is verboden in Nederland en wie erop betrapt wordt kan worden vervolgd en eventueel worden veroordeeld. Ik bezie op welke wijze ik het voor de rechter of voor het College voor de Rechten van de Mens brengen van deze soorten van discriminatie kan bevorderen. Ook bezie ik de mogelijkheid om, onder meer met behulp van de brancheorganisaties, verhuurders en verhuurmakelaars aan te spreken op verwijtbaar gedrag. Hierbij is van groot belang dat de discriminatie of de intentie daartoe op een correcte wijze wordt vastgesteld.

Vraag 9

Bent u bereid om de middelen die verscheidene gemeenten van uw ministerie ontvangen voor pilots om woningmarktdiscriminatie tegen te gaan voor een langere periode toe te kennen? Zo ja, voor hoe lang? Zo nee, waarom niet?

Ik ben zeer positief over de gemeenten die zelf een actief programma ontwikkelen om de discriminatie op de woningmarkt in hun gemeente tegen te gaan. Juist het lokale bestuur is nodig om een aanpak van deze vorm van discriminatie succesvol te laten zijn. Dat is ook de reden dat ik enkele steden deze middelen verschaf. In hoeverre een voortzetting daarvan aan de orde is, zal ik bezien als de pilots zijn afgerond.

Vraag 1

Kent u het bericht «Tijdelijke huurders Hoflaan in de knel door crisis»?1 Zo ja, wat is hierop uw reactie?

Ja.

Vraag 2

Is er contact geweest vanuit het ministerie met Portaal, de gemeente Leiden en de leegstandbeheerder over deze situatie? Zo ja, wat is er uit deze gesprekken gekomen? Zo nee, bent u bereid om hier alsnog over in contact te treden?

Er is vanuit het ministerie contact geweest met de betrokken woningcorporatie en de leegstandsbeheerder. Uit deze gesprekken komt naar voren dat deze partijen mijn standpunt delen dat het belangrijk is dat er geen mensen op straat belanden tijdens de coronacrisis. Dit betekent dat de leegstandsbeheerder ook contact heeft gezocht met de bewoners van het pand om hen te vragen of zij vervangende woonruimte hebben. Uit dit contact blijkt dat een groot deel van de bewoners dat ook heeft. De leegstandsbeheerder en de woningcorporatie hebben aangegeven bereid te zijn om de huurders te helpen die geen vervangende woonruimte hebben.

Vraag 3

Is het waar dat leegstandbeheerder in kwestie Ad Hoc Beheer in een brief aan de bewoners aangeeft dat de eigenaar van het pand de overeenkomst met Ad Hoc heeft opgezegd en het pand weer wil gaan gebruiken voor andere doeleinden of het pand wordt gesloopt / gerenoveerd? Zo ja, welke doeleinden zijn dit? Is dit volgens u op dit moment een legitieme reden om de bruikleenovereenkomst op te zeggen?

De woningcorporatie is reeds voor de coronacrisis contractuele verplichtingen aangegaan met derden over sloop (en daarna nieuwbouw). De bewoners zijn hier al ruim voor de coronacrisis van op de hoogte gesteld. Ik vind dat er daarbij een balans moet zijn tussen de belangen van huurders en verhuurders in deze buitengewone omstandigheden. Ik vind het belangrijk dat de bouw- en verduurzamingopgave doorgang kan blijven vinden in deze tijd.

Vraag 4

Hoe kunt u garanderen dat wanneer deze bewoners het pand moeten verlaten op een veilige manier kunnen verhuizen met in achtneming van de richtlijnen, zoals vastgesteld door het RIVM?

Het is belangrijk dat we maatregelen treffen om de verspreiding van het Coronavirus een halt toe te roepen en er is daarbij een verantwoordelijkheid voor alle burgers in deze samenleving om te voldoen aan de richtlijnen van RIVM, ook tijdens verhuizingen. De «Erkende Verhuizers» geven aan dat verhuizingen, met inachtneming van de richtlijnen, door kunnen gaan3.

Vraag 5

Deelt u de mening dat de beste manier om deze groep bewoners en daarmee ook de rest van de samenleving te beschermen is om hen op dit moment zoveel mogelijk thuis te laten blijven, zodat de verspreiding van het Coronavirus een halt kan worden toegeroepen?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 6

Deelt u de mening dat er geen absolute noodzaak is om deze groep bewoners op dit moment uit huis te plaatsen? Zo nee, waarom niet?

Ik deel de mening dat deze groep bewoners op dit moment niet op straat moet komen te staan. Maar de betrokken woningcorporatie en leegstandbeheerder zijn er naar eigen zeggen toe bereid om gezamenlijk de bewoners die geen alternatieve woonruimte hebben te helpen.
Van de woningcorporatie begreep ik dat de woningen ondanks de coronacrisis toch nu vrij moeten komen omdat in de komende periode, voorafgaand aan de daadwerkelijke sloop, in de woningen asbestonderzoek gedaan gaat worden. Dat asbestonderzoek kan tot gevaar voor bewoners leiden en om dat te voorkomen worden de betrokken bewoners nu naar alternatieve woonruimte begeleid. Een groot deel van de betrokken bewoners beschikt al over alternatieve woonruimte.

Vraag 7

Bent u bereid om in dit geval te bemiddelen tussen verhuurders, leegstandbeheerders en huurders om, gezien de coronacrisis, uitstel van oplevering te vragen zolang de crisis duurt plus de gebruikelijk opzegtermijn? Zo nee, waarom niet?

Zoals ik in het antwoord op vraag 6 heb aangegeven, beschikken de meeste van de betrokken bewoners al over alternatieve woonruimte. Om in aanmerking te komen voor een bruikleenovereenkomst dient de huurder namelijk te beschikken over een zogenoemd «achtervangadres». De betrokken woningcorporatie en leegstandbeheerder zetten naar eigen zeggen gezamenlijk en in overleg met de bewoners alles op alles om voor de bewoners die nog niet over alternatieve woonruimte beschikken tijdig andere woonruimte te vinden.

Vraag 8

Deelt u de mening dat deze doelgroep van zogenoemde antikraak bewoners op dit moment in nog grotere onzekerheid leeft en daarom extra beschermd dient te worden zolang de coronacrisis voortduurt? Zo ja, hoe bent u van plan dit te gaan regelen?

Volgens de betrokken woningcorporatie en leegstandbeheerder beschikken de meeste van de betrokken bewoners al over alternatieve woonruimte of kunnen zij gebruik maken van een achtervangadres. Deze betrokken bewoners leven niet in onzekerheid. De betrokken woningcorporatie en leegstandbeheerder zetten naar eigen zeggen gezamenlijk en in overleg met de bewoners alles op alles om voor de bewoners die nog niet over alternatieve woonruimte beschikken tijdig andere woonruimte te vinden.

Vraag 9

Is er volgens u een groter economisch belang dat de gedwongen verhuizing van deze groep bewoners boven hun eigen veiligheid en dat van de samenleving plaatst?

De betrokken bewoners worden juist vanwege hun veiligheid nu naar alternatieve woonruimte begeleid, omdat de woningcorporatie naar eigen zeggen voorafgaande aan de sloop asbestonderzoek in de woningen gaat uitvoeren, wat tot gezondheidsgevaar van bewoners zou kunnen leiden. Ook als dat asbestonderzoek nog niet in de eigen huurwoning geschiedt kan asbestonderzoek in omliggende woningen en in de gemeenschappelijke ruimten tot gezondheidsgevaar leiden.
De woningcorporatie wil de sloop en daarna nieuwbouw vanwege het woningtekort in Leiden (na de asbestonderzoeken) volgens planning uitvoeren. Daarbij geven de betrokken woningcorporatie en leegstandbeheerder naar eigen zeggen aan gezamenlijk de bewoners, die nog geen alternatieve woonruimte hebben en in overleg met hen, naar alternatieve woonruimte te begeleiden.

Vraag 1

Waarom heeft u ervoor gekozen om een statement op te stellen met betrokken partijen zoals institutionele beleggers, commerciële en sociale verhuurders en niet een spoedwet te maken?1

In de huidige crisisperiode is het van belang dat alle partijen hun verantwoordelijkheid nemen om eraan bij te dragen dat niemand op straat belandt. Vanuit de verhuurders is er grote bereidwilligheid getoond om huisuitzettingen als gevolg van de coronacrisis te voorkomen. Hierbij geldt als gezamenlijke lijn in het statement dat huisuitzettingen voorlopig worden uitgesteld gedurende de crisisperiode, tenzij er evidente redenen zijn, zoals criminele activiteiten of extreme overlast. Voor procedures tot huisuitzetting die voor 12 maart jongsleden reeds liepen zal de verhuurder de individuele situatie beoordelen. Verhuurders geven daarbij ook aan dat zij zich daarbij maximaal inspannen binnen hun mogelijkheden om te zoeken naar maatwerkoplossingen voor huurders die in de betalingsproblemen zijn gekomen door het coronavirus. Zo zullen verhuurders geen incassokosten doorberekenen aan huurders die door het coronavirus in de problemen zijn gekomen. De Woonbond en LSVb geven aan dat zij tevreden zijn met dit statement. Ik blijf de vinger aan de pols houden, indien er onwenselijke situaties naar voren komen, zal ik de mogelijkheden voor gerichte, nadere maatregelen onderzoeken.

Vraag 2

Hoe is het mogelijk dat u stelt in antwoord op Kamervragen «dat kort gedingen van verhuurders en woningcorporaties om mensen uit huis te zetten niet worden aangemerkt als «urgente zaken». De Behandeling van dergelijke vorderingen wordt in dat geval aangehouden. Behandeling van dit type zaken is uitsluitend mogelijk als de rechter «superspoed» aanwezig acht. Van superspoed is sprake in zeer uitzonderlijke gevallen zoals in geval van crimineel handelen of bij ernstige overlast», maar dat er sprake was van een uitzetting van een gezin met kinderen hoewel er geen sprake is van criminaliteit of overlast? Kunt u uw antwoord toelichten? Op welke «zwaarwegende reden» of «de door de Minister met marktpartijen gemaakte afspraak» kunnen advocaten zich beroepen, zoals de geanonimiseerde brief laat zien?2

Uit de bijlage kan ik niet opmaken wat de reden voor het ontruimingsvonnis van de rechter is geweest en kan dus niet beoordelen of de beslissing van de deurwaarder om in de betreffende zaak wel tot ontruiming over te gaan in strijd is met de gemaakte afspraken. Uit signalen die mij hebben bereikt heb ik begrepen dat het hierbij mogelijk ging om een tijdelijk contract dat afliep, waarna niet over werd gegaan tot verlenging. Om deze reden maak ik via een spoedwet mogelijk om deze tijdelijke contracten te verlengen, hierbij houd ik in het oog welke zwaarwegende belangen de verhuurder heeft om niet over te gaan tot tijdelijke verlenging. Ik denk hierbij onder meer aan verkoop van de woning.

Vraag 3

Kunt u ervoor zorgen dat reeds geplande (bijvoorbeeld van vóór uw statement) huisuitzettingen en rechtszaken daartoe niet doorgaan? Zo nee, waarom niet?

In het statement met verhuurders is afgesproken dat «voor procedures tot huisuitzetting die voor 12 maart jongsleden reeds liepen zal de verhuurder de individuele situatie beoordelen». Ik verwacht dat in dergelijke gevallen maatwerk wordt toegepast. De beroepsorganisatie van gerechtsdeurwaarders heeft al dringend geadviseerd om in deze tijd van Coronacrisis voorlopig geen ontruimingen en boedelbeslagen uit te voeren. Dit om fysiek contact tussen mensen in deze dagen tot een minimum beperken en «social distancing» zoveel mogelijk te kunnen toepassen. Daarnaast moeten mensen zoveel mogelijk binnen blijven. Daarbij passen geen ontruimingen. Overigens hebben gerechtsdeurwaarders voor ontruimingen een gerechtelijk bevel nodig. De rechter beoordeelt alle feiten en omstandigheden bij zijn oordeel over ontruiming. Bij de planning van de uitvoering hebben gerechtsdeurwaarders soms speelruimte. Die moeten ze op advies van de KBvG maximaal benutten om de ontruimingen zoveel mogelijk uit te stellen, tot de overheidsmaatregelen ter bestrijding van het Coronavirus weer opgeheven worden.

Vraag 4

Waarom wil u geen spoedwet tegen huisuitzettingen, maar wél tegen het aflopen van tijdelijke huurcontracten tijdens de coronacrisis?3

Het is op dit moment niet mogelijk om een tijdelijk huurcontract te verlengen voor een tijdelijke periode. Het voorstel om te komen tot een spoedwet waarmee tijdelijke huurcontracten voor een periode kunnen worden verlengd is ingegeven vanuit het besef dat door de coronacrisis het dagelijks leven van velen op zijn kop staat. In deze tijden past het niet om van huurders te verwachten dat zij hun volle aandacht kunnen richten op het zoeken naar andere woonruimte, terwijl opzegtermijn van de verhuurder voor hun tijdelijke huurcontract dichtbij is. Zowel huurders als verhuurders signaleren dat hier mogelijk een probleem kan ontstaan. In combinatie met het statement creëert de mogelijkheid van verlenging van het tijdelijke huurcontract voor de huurder rust omdat hij kan blijven wonen in de woning. Voor de verhuurder biedt het de zekerheid dat de condities waaronder het huurcontract zijn gesloten niet veranderen. Daarmee wil ik voorkomen dat er huurders op straat komen als gevolg van de coronacrisis. Zie ook mijn antwoord op vraag 6.

Vraag 5

Wat betekent het statement van u en verhuurders voor de huisuitzettingen voor mensen die wonen op een antikraakcontract? Wordt aan deze mensen een tijdig, veilig en betaalbaar alternatief geboden, zodat er geen mensen op straat komen te staan? Op welke manier helpt u gemeenten hierbij?

Leegstandbeheerders zijn geen juridisch eigenaar van het vastgoed waarvoor zij het beheer verzorgen. In aansluiting op het statement met verhuurders hebben leegstandbeheerders in een eigen verklaring4 aangegeven hoe ze omgaan met hun bewoners in deze crisistijd. Zij geven daarbij aan dat zij «nadrukkelijk een appel doen op eigenaren van onroerend goed die tijdelijke bewoning op basis van bruikleen te blijven faciliteren en waar mogelijk te verlengen of zelfs uit te breiden, met als doel om de voorraad van betaalbare bruikleenwoningen te maximaliseren in deze moeilijke tijden». Indien een gemeente zelf gebruik maakt van leegstandsbeheer voor haar bezit, ligt het in de rede dat zij een tijdelijk alternatief bieden voor de bewoner wanneer de tijdelijke bewoning afloopt.

Vraag 6

Bent u alsnog bereid om met een spoedwet te komen om huisuitzettingen op te schorten tijdens de coronacrisis, zodat mensen zichzelf en anderen adequaat kunnen beschermen tegen het coronavirus? Kunt u uw antwoord toelichten?

Ik verwacht dat er met deze afspraken, in combinatie met de spoedwet ter introductie van de mogelijkheid om de tijdelijk huur te verlengen, passende stappen zijn gezet om ten tijde van de coronacrisis geen huisuitzettingen te doen. Indien blijkt dat afspraken niet nageleefd worden of verhuurders die niet aangesloten zijn bij een verhuurderorganisatie toch overgaan tot huisuitzettingen, sluit ik een gerichte wettelijke maatregel niet uit.

Vraag 7

Wat gaat u doen voor bewoners van campings en vakantieparken die nu gesloten (gaan) worden door de aangescherpte maatregelen van het kabinet, omdat deze mensen jarenlang zijn gedoogd als bewoners, niets hebben misdaan en u het «in de huidige crisissituatie het zeer onwenselijk is dat mensen uit hun huis worden gezet»?4

Veiligheidsregio’s kunnen op basis van de noodverordening COVID-19 vakantieparken en andere recreatieve locaties zoals jachthavens sluiten in verband met het coronavirus, of een verbod op recreatief nachtverblijf instellen. Ik roep gemeenten en de veiligheidsregio’s op om daarbij een uitzondering te maken voor bewoners van dit soort locaties6. Dat is eenvoudig te doen door de uitzonderingsbepalingen voor arbeidsmigranten en andere mensen die hier (al dan niet tijdelijk) wonen ruimhartig toe te passen.
Daarmee wordt het park gesloten voor toeristen, maar blijft het open voor mensen die hier in een recreatieobject wonen.

Vraag 8

Waar kunnen mensen als mevrouw Van Gelder (78 jaar), die geen ander huis heeft, naartoe als het vakantiepark sluit? Op welke manieren waarschuwt u de Veiligheidsregio’s, die noodverordeningen in (gaan) stellen, voor dakloosheid tijdens de coronacrisis en hoe worden deze negatieve gevolgen van noodverordeningen voorkomen?5

Mijn inzet is dat mevrouw van Gelder gedurende de crisis op dit vakantiepark kan blijven wonen. In deze uitzonderlijke situatie kan de veiligheidsregio op basis van uitzonderingsgronden voor het verbod op recreatief verblijf in de noodverordening COVID-19 maatwerk toepassen.

Vraag 9

Waar kunnen Dinie en Eric terecht als de camping waar zij verblijven wordt gesloten, omdat er waarschijnlijke besmette familieleden in hun permanente huis wonen en andere familieleden al besmet zijn?6 7

Mijn inzet is dat Dinie en Eric gedurende de coronacrisis op de camping kunnen blijven wonen. Deze uitzonderlijke situatie vergt toepassing van maatwerk, waartoe de Veiligheidsregio een uitzonderingsgrond in de noodverordening kan opnemen.

Vraag 10

Kunt u erop toezien dat mensen, die in soortgelijke situaties zitten als mevrouw Van Gelder en als Dinie en Erik, een veilig en betaalbaar alternatief krijgen aangeboden, zodat mensen niet blootgesteld hoeven te worden aan het coronavirus?

Mijn inzet is dat mensen gedurende de coronacrisis kunnen blijven wonen waar zij nu wonen, tenzij daar een onveilige situatie is. Zoals eerder genoemd, heb ik de Veiligheidsregio’s opgeroepen de uitzonderingsgrond in de noodverordeningen COVID-19 ruimhartig toe te passen voor mensen die aantoonbaar hun recreatiewoning als hoofdverblijf hebben10. Daarnaast ben ik met de VNG in gesprek over hoe gemeenten gedurende de coronacrisis met bewoning van vakantieparken en jachthavens om kunnen gaan.

Vraag 11

Waar kunnen mensen terecht die dakloos dreigen te raken? Is dat nog steeds de gemeente en zijn gemeenten hierop toegerust tijdens de coronacrisis?

Het kabinet spant zich op allerlei manieren in om te voorkomen dat mensen in de knel raken door de gevolgen van het coronavirus. Indien mensen toch onverhoopt dakloos raken, kunnen ze nog steeds terecht bij gemeenten. VWS heeft samen met VNG en Valente een richtlijn11 opgesteld die de maatregelen beschrijft die gemeenten moeten nemen om dak- en thuisloze op een goede manier te helpen gedurende de maatregelen van het kabinet.

Vraag 12

Bent u bekend met voorbeelden van huurders die gedwongen worden om dubbele huurlasten te betalen, dus zowel voor hun oude als voor hun nieuwe woning hoewel zij niet kunnen verhuizen door de coronacrisis, zoals het meegestuurde, geanonimiseerde voorbeeld laat zien?8

Bij verhuizingen is een maand dubbele woonlasten haast niet te vermijden, bijvoorbeeld in de periode waarin de huurder nog zijn oude woning huurt, maar ook het huurcontract van de nieuwe woning is ingegaan. Ook als huurders op dit moment door de Coronacrisis nog niet kunnen verhuizen, dan kunnen zij als de huur van de nieuwe woning bijvoorbeeld per 1 april 2020 ingaat en de huurders dus over de sleutel beschikken al wel voorbereidende werkzaamheden in de nieuwe woning (laten) uitvoeren. Ik raad de betreffende huurders aan om gezien de maatregelen ter bestrijding van het Coronavirus nogmaals te proberen met de betreffende verhuurder tot aangepaste afspraken te komen.

Vraag 13

Gaat u ervoor zorgen dat mensen tijdens de coronacrisis geen dubbele huurlasten hoeven te betalen omdat zij nog niet kunnen verhuizen tijdens de coronacrisis? Op welke manier(en) gaat u dit doen bij zowel woningcorporaties als verhuurders in de vrije sector?

Zoals ik in het antwoord op vraag 12 heb vermeld vallen enige dubbele lasten bij verhuizing meestal niet te voorkomen. Ik zal in mijn overleggen met verhuurders een oproep aan hen doen om binnen hun mogelijkheden coulance te betrachten en zo mogelijk de aanvang van de huur enige tijd uit te stellen als de betreffende huurder door de maatregelen ter bestrijding van het Coronavirus nog niet kan verhuizen noch de voorbereidende werkzaamheden in de nieuwe woning kan (laten) uitvoeren.

Vraag 14

Op welke manier(en) zorgt u ervoor dat huurders of woningzoekenden hun inschrijftijd of opgebouwde woonpunten voor een huurwoning niet verliezen omdat zij tijdens de huidige crisis niet tijdig kunnen reageren, niet kunnen bezichtigen of niet kunnen verhuizen?

Er hebben mij tot dusver geen signalen bereikt dat hier een acuut probleem ontstaat voor huurders of woningzoekenden. Indien er wel problemen ontstaan heeft een woningcorporatie de ruimte om in dergelijke gevallen maatwerk en coulance toe te passen.

Vraag 15

Wilt u deze vragen per stuk beantwoorden en niet clusteren?

Ja.

Vraag 16

Wilt u deze vragen en de eerdere Kamervragen over de (mogelijke) sluiting van vakantieparken en over de huisvesting van arbeidsmigranten tijdens de coronacrisis beantwoorden vóór het debat over de ontwikkelingen rondom het coronavirus van 1 april 2020?9

Het is helaas niet gelukt om deze en de eerdere Kamervragen over de huisvesting van arbeidsmigranten tijdens de coronacrisis te beantwoorden vóór het debat van 1 april. Voor de beantwoording van laatstgenoemde vragen heb ik overleg gevoerd met mijn collega van het Ministerie van Sociale Zaken en Werkgelegenheid.

Vraag 1

Deelt u de zorgen van mensen met een huurwoning die als gevolg van wegvallende inkomsten door de coronacrisis mogelijk de komende maanden niet (tijdig) hun huur kunnen betalen?

Ja ik deel die zorgen. De Minister voor Milieu en Wonen heeft daarom op 25 maart jl. een bestuurlijk overleg met Aedes, Vastgoed Belang, IVBN, Kences en VLBN (leegstandsbeheerders) gehad. Hieruit is een gezamenlijk statement naar voren gekomen dat ook door de Woonbond en LSVB wordt ondersteund.1 Al deze partijen onderschrijven het belang van prettig wonen, juist ook tijdens deze crisis. Zij zien het als een gedeelde verantwoordelijkheid van eenieder om huurders daar nu in bij te staan. Via maatwerkoplossingen spannen verhuurders zich binnen hun mogelijkheden in om betalingsproblemen van huurders op te lossen. Verhuurders zullen bijvoorbeeld geen incassokosten doorberekenen aan huurders als zij wegens de coronacrisis de huur niet kunnen betalen.

Vraag 2

Deelt u de mening dat het zeer onwenselijk zou zijn wanneer huurders uit hun woning zouden worden gezet door het de komende maanden niet kunnen betalen van huur vanwege wegvallende inkomsten?

Ik deel die mening. Het kabinet neemt daarom diverse maatregelen om huishoudens te helpen, om werkgevers te ondersteunen zodat mensen hun baan kunnen houden en maatregelen voor ZZP’ers en flexwerkers in het bijzonder om hen in hun inkomstenvoorziening te ondersteunen. In het bestuurlijk overleg met bovengenoemde partijen is dit besproken. In het statement is opgenomen dat huisuitzettingen voorlopig worden uitgesteld gedurende de crisisperiode, tenzij er evidente redenen zijn, zoals criminele activiteiten, extreme overlast of structurele en niet-coronagerelateerde wanbetaling. Overigens kunnen mensen alleen hun huis worden uitgezet door tussenkomst van een rechter. Huisuitzettingen zijn door de rechtspraak niet aangemerkt als urgente zaken en voorlopig vinden er daarom geen mondelinge behandelingen plaats, tenzij de rechter in kort geding oordeelt dat een zitting moet doorgaan (bijvoorbeeld bij criminele activiteiten of extreme overlast). De Koninklijke Beroepsvereniging voor Gerechtsdeurwaarders heeft leden ook geadviseerd ontruimingen tijdens de crisis zoveel mogelijk op te schorten.2
Naast deze huisuitzettingen kan het ook zo zijn dat er tijdelijke huurcontracten zijn die in deze periode van coronacrisis aflopen en huurders in deze periode moeilijker naar andere woonruimte kan zoeken. Maandag 6 april is daarom een wetsvoorstel naar de Tweede Kamer gestuurd om het mogelijk te maken dat tijdelijke huurcontracten kunnen worden verlengd voor een tijdelijke periode tijdens deze crisis3. Uw Kamer heeft dit wetsvoorstel inmiddels aanvaard.

Vraag 3

Is het juridisch mogelijk om als crisismaatregel tijdelijk een verbod in te stellen op huisuitzettingen vanwege betalingsachterstanden tijdens de coronacrisis? Zo ja, moet hiervoor de wet worden aangepast of kan dit ook via lagere regelgeving? Kunt u dit antwoord met verwijzing naar wet- en regelgeving en eventueel jurisprudentie toelichten?

Wanneer een huurder in gebreke blijft met betalen kan de verhuurder een verzoek tot ontbinding en ontruiming indienen bij de kantonrechter. Als de rechter dat verzoek toewijst kan met het vonnis een deurwaarder worden ingeschakeld die de ontruiming kan uitvoeren. Op basis van de huidige wetgeving is het juridisch niet mogelijk om dit op dit moment te verbieden. In mijn brief van 15 april 2020 over amendement nr. 21 heb ik aangegeven waarom ik een verbod onwenselijk vind en ruimte wil laten aan de rechter om belangen te wegen. Een verbod op huisuitzetting is een zwaar middel. Een verhuurder kan een zwaarwegend belang hebben om de huur te beëindigen, bijvoorbeeld het waarborgen van de continuïteit van verhuurder. Een rechter kan op basis van feiten en alle omstandigheden van het geval een belangenafweging maken tussen partijen.
Zoals ik in het antwoord op vraag 1 heb aangegeven, hebben de verhuurdersorganisaties verklaard in deze tijd geen huurders uit te zetten die door de coronacrisis in financiële problemen komen en er met maatwerkoplossingen naar streven om betalingsproblemen van huurders op te lossen. Verhuurders zullen daarnaast geen incassokosten doorberekenen aan huurders als zij wegens de coronacrisis de huur niet kunnen betalen.

Vraag 4

Bent u bereid om als tijdelijke crisismaatregel een verbod op huisuitzettingen vanwege betalingsachterstanden in te stellen? Zo nee, waarom niet?

Zoals ik heb toegelicht in mijn brief van 15 april 2020 ben ik op dit moment niet voornemens een algeheel verbod in te stellen.

Vraag 5

Deelt u ook de zorgen van mensen die een tijdelijk huurcontract hebben dat binnenkort mogelijk afloopt en vanwege de coronacrisis en de hieruit voortvloeiende begrijpelijke maatregelen lastig een nieuwe woning kunnen vinden?

Ja, ik deel die zorgen. In deze tijden past het niet om van huurders te verwachten dat zij hun volle aandacht kunnen richten op het zoeken naar andere woonruimte, terwijl opzegtermijn van de verhuurder voor hun tijdelijke huurcontract dichtbij is. Om die reden wil het kabinet het via spoedwetgeving mogelijk maken dat tijdelijke huurcontracten kunnen worden verlengd voor een tijdelijke periode tijdens deze crisis.

Vraag 6

Bent u in gesprek met de huurdersorganisaties (woonbond) en verhuurders (Aedes en de belangenbehartigers van particuliere verhuurders) om nadere afspraken te maken over het zoveel mogelijk voorkomen van het eindigen van tijdelijke huurovereenkomsten gedurende de coronacrisis? Zo ja, wat is volgens u de gewenste uitkomst?

Ja, hierover is gesproken. In het antwoord op vraag 1 aangehaalde statement is afgesproken dat verhuurders niet tot huisuitzetting over zullen gaan als huurders door de coronacrisis betalingsproblemen hebben. Daarnaast is, zoals eerder aangehaald, een wetsvoorstel ingediend bij de Tweede Kamer om tijdelijke huurcontracten opnieuw tijdelijk te kunnen verlengen. Dit biedt verhuurders en huurders de mogelijkheid om de huur ten tijde van de coronacrisis tijdelijk voort te zetten.

Vraag 7

Deelt u de zorgen dat ook wanneer er afspraken worden gemaakt tussen huurders- en verhuurdersorganisaties, dit geen soelaas biedt voor de huurders die een tijdelijke huurovereenkomst hebben met een verhuurder die niet aangesloten is bij een van de verhuurdersorganisaties? Zo ja, wat kunt hier voor deze huurders betekenen?

De tijdelijke wet die het kabinet voorstelt zal te gebruiken zijn voor elke verhuurder en elke huurder van een tijdelijk contract van maximaal 2 jaar (voor zelfstandige woningen) en 5 jaar of korter (voor onzelfstandige woningen). Over die tijdelijke wet heeft het kabinet de verhuurdersorganisaties (Aedes, IVBN, Vastgoed Belang en Kences) en de Woonbond en LSVb al geïnformeerd. Via communicatie via verschillende kanalen, zoals via www.rijksoverheid.nl, www.woningmarktbeleid.nl en het uitbrengen van persberichten worden zoveel mogelijk huurders en verhuurders op de hoogte gebracht van de mogelijkheid om een tijdelijk huurcontract te verlengen.
In het wetsvoorstel is opgenomen dat een huurder een verzoek tot verlenging kan indienen. Uitgangspunt is dat het huurcontract vervolgens wordt verlengd. Het verzoek kan worden afgewezen als een verhuurder zich kan beroepen op een weigeringsgrond of een ander (door de rechter te toetsen) zwaarwegend belang.

Vraag 8

Is het juridisch mogelijk om als tijdelijke crisismaatregel tijdelijke huurcontracten van rechtswege met enkele maanden te verlengen? Zo ja, moet hiervoor de wet worden aangepast of kan dit ook via lagere regelgeving? Kunt u dit antwoord met verwijzing naar wet- en regelgeving en eventueel jurisprudentie toelichten?

Op basis van de huidige wetgeving is het op dit moment niet mogelijk om tijdelijke contracten opnieuw tijdelijk te verlengen. Het contract wordt na het verstrijken van de overeengekomen, behoudens de tijdige schriftelijke kennisgeving over het einde van de huurovereenkomst, verlengd tot een contract voor onbepaalde tijd. Het eerder aangehaalde wetsvoorstel maakt het mogelijk om een tijdelijke huurovereenkomst tijdelijk te verlengen. Het uitgangspunt hierbij is dat de huurovereenkomst conform het verzoek van huurder wordt verlengd, behoudens de gevallen dat een verhuurder zich kan beroepen op een weigeringsgrond of een ander zwaarwegend belang.

Vraag 9

Bent u bereid om als tijdelijke crisismaatregel de tijdelijke huurovereenkomsten van rechtswege te laten verlengen tot het einde van de coronacrisis? Zo nee, waarom niet?

Uitgangspunt is dat zoveel mogelijk tijdelijke huurcontracten kunnen worden verlengd.
Het van rechtswege verlengen van alle tijdelijke huurcontracten vind ik niet wenselijk. Sommige verhuurders zullen al vóór 1 april contractuele verplichtingen met een derde zijn aangegaan voor de woning voor de periode na afloop van het tijdelijke huurcontract. Hierbij kan onder andere worden gedacht aan het verkopen of het reeds opnieuw verhuurd hebben van een woning. Ook is extreme overlast, of een huurder die de woning gebruikt om criminele activiteiten uit te voeren, een reden voor een verhuurder om niet over te gaan tot verlenging.
In het wetsvoorstel zijn een aantal redenen benoemd waarom de verhuurder niet over hoeft te gaan tot verlenging. De huurder kan dan aan de rechter vragen om alsnog over te gaan tot verlenging. De rechter zal vervolgens de belangen wegen.

Vraag 10

Bent u bereid deze vragen één voor één en zo spoedig als mogelijk te beantwoorden?

Ja.

Vraag 1

Heeft u kennis genomen van het bericht «Zorgen over tijdelijke huur van woningen, steeds meer klachten»?1

Ja.

Vraag 2

Hoe rijmt u de uitspraak van de toenmalig Minister voor Wonen en Rijksdienst bij de behandeling van de wet in 2015: «Het huurcontract voor onbepaalde tijd blijft wat mij betreft de norm»2 met de bevinding in het artikel dat het aantal tijdelijke huurcontracten toeneemt?

De wet Doorstroming Huurmarkt heeft als doelstelling de flexibiliteit en doorstroming van de huurmarkt te bevorderen. Uitgangspunt is dat bij «reguliere» verhuur contracten voor onbepaalde tijd worden afgesloten. Zo mogen bijvoorbeeld woningcorporaties enkel in bijzondere gevallen een tijdelijk huurcontract van maximaal 2 jaar aanbieden.
Ook brancheverenigingen Vastgoed Belang en IVBN gaven eerder aan dat hun leden er in de regel baat bij hebben om langdurige huurovereenkomsten aan te gaan. Een nieuwe huurder brengt namelijk kosten met zich mee, voor bijvoorbeeld de eindinspecties en mogelijke leegstandderving. Daarnaast zijn er kosten gemoeid bij het inschakelen van een bemiddelaar om een nieuwe huurder te vinden.
Over het gebruik van tijdelijke contracten kan ik, op basis van de monitor tijdelijke verhuur van het CBS5, het volgende zeggen. Per 31 december 2018 verhuren particuliere verhuurders en institutionele beleggers 880 duizend woningen. Bij 72 duizend van deze woningen wordt daarbij gebruik gemaakt van een vorm van tijdelijke verhuur. Hiermee is het aandeel tijdelijke contracten bij dat type verhuurders circa 8%. Van de circa 2,2 miljoen woningen die woningcorporaties verhuren, gaat het bij 61 duizend om een vorm van tijdelijke verhuur. Hier betreffen tijdelijke huurcontracten bijna 3% van het totaal.
Het toepassen van tijdelijke huurcontracten kan wel degelijk gewenst zijn in bepaalde situaties. Met de wet Doorstroming huurmarkt 2015 werden bepaalde categorieën huurders, zoals jongeren en grote gezinnen, aangewezen bij wie het huurcontract kan worden beëindigd op het moment dat de huurder niet meer tot die doelgroep behoort. Op deze manier kan de verhuurder de woning weer toewijzen aan een huurder die wel tot de betreffende doelgroep behoort. Dit verhoogt de slagingskans van woningzoekenden binnen deze doelgroepen en bevordert de doorstroming naar passende huisvesting.

Vraag 3

Bent u van mening dat de wet, anders dan voorzien, heeft bijgedragen aan toegenomen onzekerheid bij huurders over hun woonsituatie zoals naar voren komt in het bericht? Zo ja, kunt u aangeven hoeveel tijdelijke contracten niet worden verlengd? Zo nee, waarom niet?

Ook voor dat de wet Doorstroming Huurmarkt van kracht was, was het mogelijk om tijdelijk te verhuren, zoals bijvoorbeeld via zogenoemde «çampuscontracten» voor studenten. Voorafgaand aan de wet gebruikten verhuurders regelmatig huurovereenkomsten met een gebruik dat naar zijn aard slechts van korte duur is (de wetgever dacht bij dit type huurcontracten aan vakantieverhuur). De huurder heeft bij dit type huurovereenkomsten geen huurbescherming en geen huurprijsbescherming. Met de introductie van tijdelijke huurovereenkomsten van maximaal 2 jaar voor zelfstandige woningen en maximaal 5 jaar voor kamers) is beoogd om verhuurders en huurders bij het sluiten van de huurovereenkomst zekerheid te geven dat het huurcontract na de overeengekomen huurperiode eindigt. Daartegenover staat dat de huurder bij die huurcontracten wel huurprijsbescherming heeft. Dit heeft bijgedragen aan een verbetering van de rechtspositie van huurders.
Bij de doelgroepcontracten hebben huurders dezelfde huurprijsbescherming als huurders bij «reguliere» huurcontracten.
Op het moment dat er sprake is van tijdelijke verhuur dient dat aan de voorkant te blijken uit het af te sluiten huurcontract. Een huurder weet dus van tevoren dat het contract tijdelijk is en dat het contract automatisch zal eindigen op de afgesproken datum of wanneer de verhuurder opzegt omdat de huurder niet meer tot een bepaalde doelgroep behoort6. In dat geval dient de huurder op zoek te gaan naar andere woonruimte. Ik kan mij voorstellen dat dat niet in alle gevallen makkelijk is en daarom zijn er diverse maatregelen om deze huurders te ondersteunen, zoals de mogelijkheid om de inschrijftijd te behouden of hulp bij het zoeken van een woning.
Uit de monitor tijdelijke verhuur van het CBS over 2018 blijkt dat tijdelijke contracten over het algemeen niet worden verlengd. Van de in 61 duizend tijdelijke contracten (waar alle soorten van tijdelijke verhuur onder vallen) die woningcorporaties sloten werden er 200 verlengd. 1200 contracten werden voortijdig opgezegd door de huurder zelf. Woningcorporaties gebruik tijdelijke contracten met name voor de doelgroep studenten. Op het moment dat zij niet meer tot de doelgroep behoren, wordt het contract beëindigd. De woningen blijven dan beschikbaar voor de specifieke doelgroep.
Van de 18 duizend contracten die institutionele beleggers sloten werden er 1200 verlengd en werden er 900 voortijdig door de huurder beëindigd. De 54 duizend tijdelijke contracten die particuliere verhuurders sloten werden vrijwel niet verlengd. Deze verhuurders gebruiken tijdelijke contracten met name voor specifieke doelgroepen en daarnaast in het kader van leegstandbeheer (naast het gebruik van tijdelijke huurcontracten van maximaal 2 jaar voor zelfstandige woningen en maximaal 5 jaar voor kamers).
Een vergelijking met tijdelijke contracten voordat de wet Doorstroming Huurmarkt van kracht was, is lastig te maken. Met de wet zijn verschillende vormen van tijdelijke huurcontracten geïntroduceerd die eerder niet bestonden en waarvan dus ook geen gebruik kon worden gemaakt. Omdat dergelijke tijdelijke contracten niet bestonden konden ze simpelweg ook niet worden opgezegd (doelgroepcontracten) of verlengd naar onbepaalde tijd (tijdelijke huurcontracten van maximaal 2 jaar voor zelfstandige woningen en maximaal 5 jaar voor kamers).

Vraag 4

Heeft de wet tot een toename van het aantal tijdelijke huurcontracten geleid? Zo ja, kunt u aangeven hoeveel extra tijdelijke huurcontracten door de wet tot stand zijn gekomen?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 5

Kunt u aangeven of de invoering van de wet geleid heeft tot een toename in het aanbod van huurwoningen?

In de evaluatie van de wet Doorstroming huurmarkt zal ik verder aandacht aan de toename van het aanbod van huurwoningen na invoering van de wet.

Vraag 6

Kunt u per groep huurders (studenten, starters, ouderen) aangeven hoe vaak een tijdelijk huurcontract wordt gehanteerd?

Ik kan niet aangeven hoe vaak er een tijdelijk contract wordt aangeboden aan starters en ouderen. Starters zijn geen aangewezen doelgroep op basis waarvan het huurcontract kan worden beëindigd als zij niet meer tot die doelgroep behoren. Ik beschik daardoor niet over specifieke cijfers over deze groepen.
Van studenten (alsmede promovendi, jongeren en grote gezinnen) zijn deze cijfers wel beschikbaar. Deze cijfers zijn afkomstig uit de eerder aangehaalde monitor tijdelijke verhuur van het CBS.
Huurcontracten afgesloten door corporaties
Huurcontracten afgesloten door bedrijven
Huurcontracten afgesloten door particulieren
Studenten
36,9
5,9
14,4
Promovendi
0,7
-
-
Jongeren
3,3
1,6
-
Grote gezinnen
0
0,1
-
x 1.000

Vraag 7

Kunt u aangeven hoeveel tijdelijke huurcontracten uiteindelijk zijn omgezet in vaste huurcontracten? Zo ja, worden er meer of minder tijdelijke huurcontracten omgezet in vaste huurcontracten na invoering van de wet?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 8

Bent u op de hoogte van gevallen waarin de tijdelijke huurcontracten worden gebruikt om na de huurperiode een hogere huur op te leggen? Zo ja, kunt u cijfers overleggen in welke mate dit gebeurt?

Ik beschik niet over cijfers over deze gevallen en ik kan niet zeggen of, en zo ja in welke mate, dit gebeurt. Een nieuwe huurder heeft, ook bij tijdelijke contracten, wel de mogelijkheid om de huurprijs te laten toetsen bij de Huurcommissie.

Vraag 9

Gezien de toename van het aantal tijdelijke huurcontracten, bent u bereid om de evaluatie die wettelijk verplicht is binnen een termijn van 5 jaar nu al op te starten? Zo ja, bent u bereid om in de evaluatie mee te nemen of de wet heeft geleid tot meer onzekerheid voor huurders? Zo nee, waarom niet?

Op dit moment ben ik reeds begonnen met de voorbereidingen voor de evaluatie, zodat de evaluatie gereed is binnen de termijn van 5 jaar7. Hoe de wet wordt ervaren door huurders en verhuurders in de praktijk is een onderdeel van de evaluatie.

Vraag 10

Bent u het ermee eens dat het ontbreken van een registratieplicht voor tijdelijke contracten van commerciële verhuurders leidt tot beperkt zicht op de omvang van het aantal tijdelijke contracten? Zo ja, bent u bereid om te onderzoeken of een registratieplicht voor tijdelijke contracten ingevoerd kan worden?

Het CBS onderzoekt via de eerdergenoemde monitor voor tijdelijke verhuur hoeveel tijdelijke huurcontracten er worden gesloten. Op dit moment heb ik geen aanleiding om te veronderstellen dat de daarin genoemde cijfers niet kloppen. Een registratieplicht acht ik daarom nu niet nodig, mede gezien de administratieve lastenverzwaring die dit met zich mee zou brengen.

Vraag 11

Bent u het ermee eens dat huurders bescherming verdienen tegen malafide pandjesbazen? Zo ja, bent u bereid toezicht te intensiveren op personen en/of bedrijven die zich schuldig maken aan het uitknijpen van huurders door misbruik te maken van de onzekerheid over de verlenging van het huurcontract?

In 2018 is gezamenlijk met vertegenwoordigende partijen uit de sector, huurders en gemeenten de aanpak Goed Verhuurderschap gestart. In dat kader wordt door middel van pilots kennis opgedaan en gedeeld met alle belanghebbenden en wordt een wettelijke grondslag uitgewerkt voor gemeenten om excessen tegen te gaan en malafide verhuurders aan te pakken. Kern is dat een lokale aanpak van malafide verhuurders zo gericht moet kunnen worden dat deze goed aansluit bij de lokale problematiek die van gemeente tot gemeente verschilt. In gesprek met gemeenten onderzoek ik daarom welke elementen onder zo’n lokale aanpak zouden kunnen vallen.
Specifiek voor het gebruik van contractvormen is de bestaande wetgeving leidend. Als partijen een tijdelijke overeenkomst willen aangaan dient dat te blijken uit het huurcontract. De verhuurder dient vervolgens bij tijdelijke huurcontracten van maximaal 2 jaar voor woningen en maximaal 5 jaar voor kamers 1 tot 3 maanden voor het verstrijken van de overeengekomen huurtermijn de huurder schriftelijk over de afgesproken einddatum van het huurcontract te informeren. Als de verhuurder dat niet doet wordt het contract van rechtswege verlengd tot een huurcontract voor onbepaalde tijd («regulier huurcontract) en heeft de huurder volledige huurbescherming.
Binnen de termijnen die de wet stelt dient de verhuurder dan ook duidelijkheid te verschaffen over het eindigen of verlengen van het tijdelijk contract.
Bij de zogenoemde doelgroepcontracten kunnen verhuurders alleen de huur opzeggen als de huurder niet meer tot de betreffende doelgroep behoort. Daarbij moet de verhuurder de wettelijke opzegtermijn8 in acht nemen.

Vraag 12

Deelt u de opvatting dat zekerheid voor huurders essentieel is en een woning niet alleen een stapel stenen is maar een thuis? Zo ja, bent u bereid te onderzoeken in welke mate een aanscherping van de wet, door tijdelijke contracten in te perken, kan leiden tot een afname van een aaneenschakeling van tijdelijke huurcontracten en de bevordering van vaste huurcontracten? Zo nee, waarom niet?

Ik deel de mening dat een woning meer is dan een stapel stenen. Daarom is reguliere verhuur (verhuur voor onbepaalde tijd) nog steeds de norm. Dat neemt niet weg dat het in bepaalde gevallen passend is om een tijdelijke huurovereenkomst te sluiten. Bijvoorbeeld als de verhuurder zonder de mogelijkheid van tijdelijke verhuur niet tot verhuur van de woonruimte zou zijn overgegaan of niet aan de betreffende doelgroep. Naast de eerdergenoemde doelgroepcontracten kan er bijvoorbeeld ook gedacht worden aan tijdelijke huurcontracten voor spoedzoekers die in een flexwoning gaan wonen.
Het is daarbij zo dat een tijdelijk huurcontract van 2 jaar of korter (zelfstandige woning) of 5 jaar of korter (onzelfstandige woning) niet nogmaals kan worden verlengd met een tijdelijke periode wanneer het dezelfde huurder betreft. Het is alleen mogelijk om te verlengen met een contract van onbepaalde tijd. Een aaneenschakeling van tijdelijke contracten is dus juridisch niet mogelijk.
Het kan wel gebeuren dat een huurder bijvoorbeeld eerst een tijdelijk contract heeft gehad als student en daarna voor een andere woning, bijvoorbeeld als promovendus, ook een doelgroepcontract aangeboden krijgt. Het idee hierachter is dat dergelijke woningen en/of kamers beschikbaar blijven voor die specifieke doelgroep. De huurder die afgestudeerd of gepromoveerd is wordt geacht door te stromen.
Ik wil de evaluatie gebruiken om verder inzicht te krijgen of de wet de beoogde doelstellingen behaalt en of er geen sprake is van ongewenste neveneffecten. Ook kan dan worden bezien of- en zo ja op welke punten, het wenselijk is om de wet aan te passen.

Vraag 1

Kent u het bericht «Vestia onderzoekt extra huurverhoging»?1 Zo ja, wat is hierop uw reactie?

Ja. In de brief met kenmerk 29 453 nr. 496 die ik op 9 december aan de Kamer heb verzonden heb ik dit beleid van Vestia ook benoemd.

Vraag 2

Wat vindt u ervan dat Vestia de huurprijzen met 0,5% bovenop de inflatie wil verhogen in 2021 en 2022 en daarmee hun huurders extra op kosten jaagt in tegenstelling tot de prestatieafspraken die met hen en de gemeente Den Haag zijn gemaakt voor 2020?

Met de inwerkingtreding van de wet Huursom per 1 januari 2020 geldt dat corporaties de huursom met maximaal inflatie mogen laten stijgen. Wel mogen corporaties in hun prestatieafspraken met huurders en de gemeente afspreken om lokaal de huursom met meer dan inflatie te laten stijgen, maar dan niet meer dan 1 procentpunt boven inflatie. In dit kader zou een huursomstijging van 0,5% boven inflatie passen binnen de wet- en regelgeving, indien de lokale partijen hier gezamenlijk afspraken over maken. Momenteel zijn in de gemeente Den Haag nog geen prestatieafspraken gesloten voor 2021 en 2022 en betreft dit nog uitsluitend een voornemen van Vestia.

Vraag 3

Zijn deze voornemens afgestemd met de Huurdersraad van Vestia, aangezien de Huurdersraad expliciet heeft aangegeven de prijs-kwaliteitsverhouding van de huurwoningen ondermaats te vinden?2

Vestia geeft aan dat zij de huurdersraad heeft geïnformeerd over deze voornemens bij de totstandkoming van het herijkt verbeterplan. Vestia’s inzet bij het verbeterplan was om niet meer het wettelijk maximum (inflatie + 1% extra huurverhoging) te hoeven vragen.

Vraag 4

Op welke wijze(n) gaat Vestia aan het gemaakte voorbehoud van de Huurdersraad inzake de prijs-kwaliteitsverhouding tegemoetkomen, door deze verhouding wel rechtvaardig en acceptabel te maken voor hun huurders? Bent u bereid om Vestia hierop aan te spreken? Kunt u uw antwoord toelichten?

Vestia geeft aan dat ze bij de jaarlijkse huurverhoging, binnen haar financiële mogelijkheden, wel rekening houdt met de verbetering van de prijs-kwaliteitverhouding van de woningen door bij de huurverhoging staffels toe te passen: woningen met een relatief hoge huur (dit is een huur die in verhouding al dichtbij de maximale huur ligt) geven ze een lagere huurverhoging dan woningen met een relatief lage huur. Corporatie, de gemeente en de huurdersorganisaties kunnen in de prestatieafspraken, binnen de wettelijke regels, afspraken maken over het lokale huurbeleid en de passendheid daarvan.

Vraag 5

Waarom is in het herijkt verbeterplan een huurverhoging van 0,5% bovenop de inflatie opgenomen voor Den Haag, Delft en Rotterdam? En wat betekent dit voor de huurprijzen van Vestiawoningen in gemeenten die niet tot deze «kern» behoren?3

In Den Haag, Delft en Rotterdam heeft Vestia een relatief grote investeringsopgave in de bestaande voorraad. Wettelijk gezien hebben corporaties de mogelijkheid om via de prestatieafspraken met de gemeente en huurdersorganisatie een huursomstijging van 1,0% bovenop de inflatie overeen te komen. Partijen kunnen hiertoe bijvoorbeeld besluiten bij een grote investeringsopgave. De investeringsopgave in Den Haag, Delft en Rotterdam is de reden waarom Vestia met huurdersorganisaties en gemeenten wil afspreken om in 2021 en 2022 een huursomstijging van 0,5% bovenop de inflatie te vragen. In de overige gemeenten wordt een inflatievolgend huurbeleid gevoerd.

Vraag 6

Hoe verhouden de extra inkomsten voor investeringen en verduurzaming van de woningvoorraad, die Vestia zegt nodig te hebben, tot de massale verkoop van sociale huurwoningen en de maximale huurverhogingen die de afgelopen zeven jaren al hebben plaatsgevonden? Bent u van mening dat deze extra kosten moet worden opgebracht door de Vestia-huurders? Kunt u uw antwoord toelichten

Vestia staat voor een grote opdracht waarin het langjarig werkt aan financieel herstel, terwijl ze haar volkshuisvestelijke taken uitvoert. Ondanks dat Vestia in de komende jaren een grotere volkshuisvestelijke bijdrage zal kunnen leveren, zal het volledige financieel herstel nog enige tijd vergen. Dit kan spanning opleveren. Zo bestaat er bij Vestia een spanning tussen gewenste extra volkshuisvestelijke investeringen en verduurzaming waarvoor ook extra inkomsten gewenst zijn. Daarbij geldt de vigerende wet- en regelgeving als kader voor de mogelijkheden van Vestia om extra inkomsten te genereren ter financiering van de extra volkshuisvestelijke investeringen en verduurzaming.

Vraag 7

Betalen huurders van Vestiawoningen in de «kerngemeenten» van Vestia (Den Haag, Delft en Rotterdam) op dit moment gemiddeld een hogere huurprijs dan huurders bij andere woningcorporaties in vergelijkbare woningen, en wat is het verschil? Kunt u uw antwoord verklaren en toelichten?

Bij het opstellen van haar herijkt verbeterplan heeft Vestia de gevolgen van haar huurbeleid in kaart moeten brengen. Daarbij is ook door WSW en Aw een benchmark opgesteld. In de beoordeling van het herijkt verbeterplan heeft de saneerder daarover aangegeven dat uit de WSW/Aw-benchmark met vergelijkbare woningcorporaties blijkt dat het gevoerde huurbeleid van Vestia niet heeft geresulteerd in bovengemiddelde huren in absolute zin in de DAEB-tak van Vestia. Ook geeft de saneerder aan dat gegeven deze benchmark en het feit dat Vestia binnen de wettelijke normen opereert er geen indicaties zijn dat betaalbaarheid van het bezit van Vestia onder druk staat als gevolg van de financiële positie van Vestia en het voorstel in het herijkt verbeterplan. Wel is door de saneerder geconstateerd dat Vestia ten opzichte van vergelijkbare woningcorporaties relatief hoge huren vraagt ten opzichte van de maximaal toelaatbare huren onder het woningwaarderingsstelsel (WWS). Vestia blijft hierbij echter ruimschoots binnen de voorgeschreven maximale huurprijzen.

Vraag 8

Hoe gaat u ervoor zorgen dat huurders niet langer de dupe (zullen) zijn van financieel wanbeleid van Vestia of van welke corporatie dan ook? Kunt u uw antwoord toelichten?

Door de Woningwet, het toezicht van de Aw en de rol van de borger moet wanbeleid bij woningcorporaties worden voorkomen. Nu en in de toekomst. Bij onwenselijke situaties heeft de Aw de mogelijkheid om te interveniëren. In het toezicht op woningcorporaties werkt de Aw samen met het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW).
Daarnaast worden huurders beschermd door het huurprijsbeleid, waarin de maximale huurprijzen en maximale huurprijsstijging zijn geregeld. Bij geschillen over deze punten kunnen huurders zich tot de huurcommissie wenden.

Vraag 9

Hoeveel financiële ruimte voor investeringen, als onderhoud, verduurzaming en rechtvaardige huurprijzen, zou er bij Vestia zijn als er geen verhuurderheffing en geen belasting in het kader van ATAD betaald hoeft te worden? Kunt u in uw antwoord uitsplitsen hoeveel Vestia jaarlijks moet betalen aan deze bellastingsposten en hoe dat er in de toekomst uit zal zien als het beleid niet wijzigt?

Uit de verantwoordingsinformatie van Vestia over het jaar 2018 blijkt dat Vestia een bedrag van € 42 miljoen aan verhuurderheffing heeft betaald. De cijfers over de betaalde verhuurderheffing over het jaar 2019 zijn nog niet vastgesteld. Dat geldt ook voor de gevolgen voor de vennootschapsbelastingpositie van woningcorporaties als gevolg van de earningsstrippingmaatregel uit ATAD14. Inschattingen voor de toekomst kunnen hierbij niet worden gegeven, omdat deze van meerdere factoren afhankelijk zijn en daardoor te speculatief zijn. In zijn algemeenheid geldt echter dat als een belastingplichtige geen verhuurderheffing, dan wel een lager bedrag aan vennootschapsbelasting verschuldigd zou zijn doordat de earningsstrippingmaatregel5 uit ATAD1 niet van toepassing zou zijn deze bedragen ingezet kunnen worden voor investeringen zoals nieuwbouw, onderhoud of verduurzaming of voor huurverlaging. Hierbij geldt bij Vestia geen vermenigvuldigingsfactor, omdat Vestia aan haar maximale leencapaciteit zit. Daarnaast zal het huur- en investeringsbeleid van Vestia in samenspraak met de saneerder moeten worden bezien, gezien de financiële situatie van Vestia.

Vraag 10

Bent u bereid om gezien de financiële omstandigheden bij woningcorporaties en de druk op hun huurders, de lastendruk bij woningcorporaties te verminderen en de verhuurderheffing en de belasting inzake ATAD te heroverwegen? Zo nee, waarom niet? Zo ja, op welke termijn wilt u dit gaan doen?

Zoals eerder aangekondigd, werk ik aan een evaluatie van de verhuurderheffing en voer ik een onderzoek uit naar de opgaven en middelen van corporaties. Beide onderzoeken verwacht ik voor de zomer van 2020 af te ronden. Het kabinet ziet, zoals ook eerder met uw Kamer gedeeld6, geen mogelijkheid om binnen de earningsstrippingmaatregel een uitzondering op te nemen voor woningcorporaties, aangezien zo’n uitzondering niet past binnen het huidige staatssteunbesluit van de Europese Commissie.

Vraag 11

Kunt u de vragen apart beantwoorden en niet clusteren?

Ja

Vraag 1

Bent u bekend met de oproep van onder andere Stichting Urgenda en een aantal woningcorporaties om zonnestroom op huurwoningen een boost te geven door een deel van de verhuurdersheffing eenmalig in 2020 in te zetten voor versnelde uitrol van zonnepanelen op sociale huurwoningen via een uitbreiding op de bestaande RVV-regeling?1

Ja.

Vraag 2

Wat is de huidige stand van zaken wat betreft het aantal huurwoningen waarop zonnepanelen aanwezig zijn?

In 2019 had 7,3% van de corporatiewoningen zonnepanelen2.

Vraag 3

Hoeveel huurwoningen zullen daar voor het einde van 2020 nog bijkomen bij voortzetting van het huidige beleid?

Ik heb geen cijfers over het aantal zonnepanelen dat in 2020 bij corporatiewoningen wordt geplaatst. Op basis van de cijfers van de afgelopen jaren verwacht ik dat het aantal zal toenemen (2015: 2,0%, 2017: 3,3%, 2018: 4,9%).

Vraag 4

Welke mogelijkheden ziet u, zowel binnen het huidige beleid en regelgeving als door middel van mogelijke nieuwe maatregelen, om het aantal sociale huurwoningen met zonnepanelen nog dit jaar substantieel te vergroten en daarmee maatregelen te treffen die voordeel kunnen opleveren voor financieel kwetsbare huishoudens?

Binnen het huidige beleid en de regelgeving is het zowel voor huurders als verhuurders mogelijk om het initiatief tot het plaatsen van zonnepanelen te nemen. De huurder kan dan ook gebruik maken van de salderingsregeling. Wanneer de huurder het initiatief neemt en op eigen kosten zonnepanelen plaatst moet hij toestemming hebben van de verhuurder.
Ook de verhuurder kan het initiatief nemen voor het plaatsen van zonnepanelen. De verhuurder moet dan vooraf met de huurder overstemming bereiken over de aanpassing van de huurprijs of de servicekosten. De huurder zal daarbij de afweging maken in hoeverre plaatsing van panelen financieel voordeel oplevert.
Zoals ik in antwoorden op Kamervragen3 heb aangegeven, wordt de regelgeving voor corporaties aangepast zodat zij dezelfde maatregelen kunnen treffen als andere vastgoedeigenaren aan hun gebouwen. Daarmee wordt energieopwekking op of aan het eigen vastgoed mogelijk zonder dat dit een directe dienst aan bewoners betreft. Een wetsvoorstel naar aanleiding van de evaluatie van de herziene Woningwet, dat dit mogelijk maakt, is in consulatie gebracht. De consultatie is inmiddels gesloten. Ik verwacht het voorstel voor de zomer bij uw Kamer te kunnen indienen. Dit kan een impuls geven om meer zonnepanelen op corporatiewoningen te plaatsen.

Vraag 5

Welke mogelijkheden ziet u om deze maatregelen voor extra zonnestroom op sociale huurwoningen te treffen in combinatie met andere maatregelen aan de woning, zoals renovatie of isolatie?

Bij renovatie of isolatie van woningen kan de verhuurder ertoe overgaan ook zonnepanelen te plaatsen. De verhuurder moet dan met de huurder afspraken maken over aanpassing van de huurprijs. Zonnepanelen kunnen leiden tot een verbetering van het energielabel. In dat geval kan het ook leiden tot een hogere maximale huurprijs op grond van het woningwaarderingsstelsel.
Bij nul op de meterwoningen waar naast huur en servicekosten een energieprestatievergoeding (EPV) mogelijk is, maken zowel zonnepanelen als isolatie onderdeel uit van de renovatievoorstellen.

Vraag 6

Deelt u de mening dat de voorkeur hierbij uit dient te gaan naar het gebruik van reeds bestaande regelingen om zodoende extra uitvoeringskosten te voorkomen?

Die mening deel ik.

Vraag 7

Binnen welke regeling zou het extra stimuleren van zonnestroom op huurwoningen en het nog dit jaar substantieel vergroten van het aantal sociale huurwoningen met zonnepanelen het beste passen?

Om zonnestroom te stimuleren op huurwoningen ligt inzet van de SDE+ het meest voor de hand. Zoals in de brief van de Minister van Economische Zaken en Klimaat van 4 maart4 is aangeven is besloten is het budget voor de voorjaarsronde van de SDE+ op te hogen met 2 miljard euro naar 4 miljard euro. Ik verwacht dat corporaties daar ook gebruik van maken. Ook bij de start van de SDE++ in het najaar van 2020 is het mogelijk om subsidie aan te vragen voor het aanleggen van zonnepanelen op daken.

Vraag 8

Hoe verhoudt de oproep van onder andere Stichting Urgenda en een aantal woningcorporaties zich tot het kabinetsstreven naar woonlastenneutraliteit voor zoveel mogelijk mensen?

Urgenda en de woningcorporaties roepen op een eenmalige korting te geven van 260 miljoen euro op de verhuurdersheffing, om het aantal nieuwe zonnesystemen op huurwoningen in 2020 te verdriedubbelen.
De verhuurderheffing en de mogelijkheden tot heffingsvermindering bieden die mogelijkheid niet. Zoals aangeven in antwoord 7 ligt de inzet van SDE+ of SDE++ middelen, die juist inzetten op stimulering van duurzame energie, meer voor de hand.
Zonnepanelen kunnen bijdragen aan lagere woonlasten voor huurders. De verduurzamingsopgave van huurwoningen is uiteraard groter. Het gaat bijvoorbeeld ook om het isoleren van woningen. Bij het streven naar woonlastenneutraliteit gaat het om de vraag of een hogere huur vanwege deze maatregelen gecompenseerd kunnen worden door een lagere energierekening.

Vraag 9

Deelt u de mening van de initiatiefnemers dat hun voorstel bijdraagt aan draagvlak voor de energietransitie door het financiële voordeel dat zonnepanelen op sociale huurwoningen kan bieden aan huurders? Zo nee, waarom niet?

Het plaatsen van zonnepanelen op daken van huurwoningen kan het draagvlak voor de energietransitie vergroten wanneer dat een financieel voordeel voor huurders oplevert. Zoals aangegeven in antwoord op vraag 8 is de opgave bij huurwoningen echter breder dan alleen het plaatsen van zonnepanelen. Woningen zullen ook geïsoleerd moeten worden. Voor dit samenstel van maatregelen geldt dat de verduurzaming voor de huurders haalbaar en betaalbaar moet zijn. Het streven is dat dit woonlastenneutraal gebeurt.

Vraag 10

Hoe past dit voorstel bij de maatregelen die worden genomen naar aanleiding van de Urgenda-uitspraak en de urgentie om duurzame energie opwekking dit jaar te versnellen met het oog op Europese verplichtingen om 14% duurzame opwekking te realiseren?

Verwachting is dat de ophoging van het budget voor de SDE+ van 2 naar 4 miljard euro zal bijdragen om de doelstelling van 14% duurzame energie dichterbij te brengen.

Vraag 11

Zijn er voldoende technici beschikbaar om dit voorstel op korte termijn te kunnen realiseren?

Gezien de druk op de arbeidsmarkt, met name voor technisch personeel, is dit inderdaad een aandachtspunt van mij en van de bouw- en installatiesector. Bedrijven zelf zetten volop in op het opleiden van nieuw personeel en op efficiëntere werkwijzen zodat er meer werk kan worden uitgevoerd. Ik ondersteun vraagstukken omtrent arbeidsmarkt en scholing onder andere via de Bouwagenda.

Vraag 12

Hoe verhoudt dit voorstel zich tot andere initiatieven voor meer zon op dak en hoe kan worden voorkomen dat dit voorstel ten koste gaat van die andere initiatieven?

Zoals in antwoord op vraag 8 is aangegeven vind ik dit voorstel niet de meest aangewezen weg om het aandeel zon op daken van huurwoningen uit te breiden. Daarvoor kan beter de SDE+ of SDE++ worden ingezet.

Vraag 13

Kunt u, mede op basis van bovenstaande vragen, een appreciatie geven van het voorstel van onder andere Stichting Urgenda en een aantal woningcorporaties en van de oproep om op korte termijn een expertwerkgroep in te stellen om haalbaarheid en uitvoerbaarheid van het voorstel uit te werken?

Ik sta positief tegenover het initiatief van Urgenda en woningcorporaties om het aantallen zonnepanelen op daken uit te breiden. Zoals in eerdere antwoorden is aangegeven zie ik geen mogelijkheden om dat via een vermindering van de verhuurderheffing vorm te kunnen geven. Als partijen voorstellen kunnen ontwikkelen om dat via de SDE++ te realiseren sta ik daar positief tegenover. Voor de aanvragen zullen de criteria van de SDE++ gelden.
Het kabinet zal op korte termijn een aanvullend pakket presenteren met maatregelen die bijdragen aan het behalen van het Urgenda-vonnis. Hierover wordt u separaat geïnformeerd.

Vraag 1

Kent u het bericht «Huren vrije sectorwoningen blijven stijgen»? Zo ja, wat is hierop uw reactie?1

Ja. Ik ben mij bewust dat met name in de gebieden met schaarste de betaalbaarheid van woningen voor mensen met een middeninkomen onder druk kan komen te staan. Dit is zorgelijk; dit werkt kansenongelijkheid in de hand. Tegelijkertijd lijken de huurprijsstijgingen in het geliberaliseerde segment af te zwakken; dit wordt ook vermeld in het artikel waarnaar u verwijst. Deze afzwakking is vooral zichtbaar in de grote steden. Dit dient mogelijk als voorbode voor de toekomstige ontwikkeling van huurprijzen in de rest van het land.
Het is momenteel nog lastig om de impact van de coronacrisis goed te duiden. Pararius signaleerde eerder deze maand een substantiële toename van het aanbod aan huurwoningen, mede omdat de vraag naar onderkomen voor kort verblijf onder expats en toeristen sterk terugloopt. Hierdoor zal de druk op huurprijzen in stedelijke gebieden verder afnemen. De daadwerkelijke impact hiervan op de betaalbaarheid van wonen op de lange termijn zal echter sterk afhankelijk zijn van de verdere ontwikkeling van het coronavirus en de daarop afgestemde contactbeperkende maatregelen.

Vraag 2

Heeft u inzicht in hoe groot de groep huurders uit de vrije sector is die liever een huis wil kopen?

Het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties verricht iedere drie jaar het WoonOnderzoek Nederland (WoON). Dit onderzoek geeft inzicht in de woonsituatie van Nederlandse huishoudens, hun wensen ten aanzien van hun woonruimte en de keuzes die zij maken op de woningmarkt. De laatste editie is het WoON2018.
Het laatste WoON toont aan dat van huishoudens die wonen in een huurwoning binnen het geliberaliseerde segment, ongeveer 20,4% een besliste verhuiswens heeft. Van deze huishoudens wil ongeveer 77,7% verhuizen naar een koopwoning. Het WoON indiceert dus dat ongeveer 15,2% van alle huishoudens met een huurwoning in het geliberaliseerde segment graag wil verhuizen naar een koopwoning. Dit zijn circa 82.200 huishoudens in het geliberaliseerde huursegment.

Vraag 3

Wat vindt u van het feit dat veel mensen die huren in het vrije segment wel vaak meer dan 1.000 euro kunnen betalen aan huur, maar geen hypotheek kunnen krijgen voor datzelfde of lager bedrag per maand?

Er zijn belangrijke verschillen tussen de financiële risico’s die huurders en woningeigenaren ervaren. Daarom benadrukte ik eerder al dat de maandelijkse toegestane huur- en hypotheeklasten niet een-op-een te vergelijken zijn2.
Hoewel voor het aangaan van huurcontracten met particuliere verhuurders geen wettelijke inkomenscriteria gelden, hanteren veel verhuurders eigen inkomenscriteria om te toetsen of nieuwe huurders de voorgestelde huurlasten structureel kunnen dragen. Het is namelijk ook voor verhuurders niet wenselijk dat relatief hoge huurlasten voor huurders de kans op achterstallige betalingen verhogen.
Het Nibud heeft vorig jaar op mijn verzoek de inkomenscriteria voor huurders en kopers vergeleken. Hoewel de inkomenscriteria van verhuurders van vrijesectorwoningen uiteenlopen, blijkt uit het onderzoek Inkomenscriteria voor huurders en kopersdat bij vergelijking de hypotheeknormen meestal niet strenger zijn dan de huurregelingen. In deze analyse hield men rekening met bijkomende kosten voor woningeigenaren, zoals extra heffingen, verzekeringen en onderhoudskosten. Verder werd benadrukt dat de financiële en vermogensrisico’s bij een koopwoning groter zijn, mede omdat een hypotheek een langlopende financiële verplichting is.

Vraag 4

Kunt u de huidige stand van zaken geven rondom de ontwikkeling van de zogeheten «noodknop middenhuur»? Bent u voornemens om deze «knop» te introduceren? Zo ja, kunt u aangeven op welke termijn? Zo nee, waarom niet?

Op 15 mei jl. informeerde ik uw Kamer met de Kamerbrief Betaalbaar wonen voor starters en mensen met een middeninkomen over mijn beleidsvoornemens om voor mensen met een middeninkomen de betaalbaarheid en toegankelijkheid van de woningmarkt te verbeteren. Hierin lichtte ik toe dat ik het maximeren van de jaarlijkse huurprijsstijging op inflatie + 2,5% een treffende maatregel vind om te voorkomen dat huishoudens gedurende de looptijd van hun huurcontract worden overvallen door een excessieve huurprijsstijging. Gelet op de omstandigheden vind ik dit de meest gepaste vormgeving van de noodknop middenhuur. Ik streef ernaar het wetsvoorstel zo spoedig mogelijk aan uw Kamer te presenteren.

Vraag 5

Bent u bereid om een wettelijk maximum in te voeren voor huur in de vrije sector? Zo nee, waarom niet?

Ik snap dat berichten over stijgende huren de wens voeden om met ingrijpende beleidsmaatregelen de toegankelijkheid van het middenhuursegment te borgen. Ik vind het belangrijk dat een huurwoning in het middenhuursegment een reële optie is voor mensen met een middeninkomen. Tegelijkertijd vind ik het belangrijk dat fatsoenlijke investeerders in staat zijn om redelijke rendementen te behalen; zij kunnen namelijk een belangrijke bijdrage leveren aan de verdere ontwikkeling van het middenhuursegment.
Op 15 mei jl. heb ik uw Kamer een pakket gepresenteerd dat rechtdoet aan de bovenstaande uitgangspunten. Naast het wettelijk vastleggen van de maximale huurprijsstijging voor lopende contracten zal ik met de sector bespreken hoe men huurders meer inzicht kan bieden in de wijze waarop de aanvangshuurprijs tot stand komt. Ik verwacht dit najaar een convenant met afspraken hierover met uw Kamer te kunnen delen. Deze afspraken kunnen vervolgens verankerd worden in wetgeving, zodat zij bindend worden voor de gehele sector.
Verdergaande regulering van het middenhuursegment, bijvoorbeeld in de vorm van het doortrekken van het Woningwaarderingsstelsel, schiet mijn doelstelling van excessen tegengaan voorbij. Ik vrees dat dit de nieuwbouwproductie van middenhuurwoningen disproportioneel zal verstoren, waarmee het de toegankelijkheid van dit huursegment op de lange termijn schaadt.

Vraag 6

Bent u bereid om de puntentelling door te laten lopen voor woningen boven de huidige huurgrens?

Zie de beantwoording van vraag 5.

Vraag 7

Bent u bereid om verhuurders van vrije sector woningen te verplichten om huurders binnen een bepaalde termijn op de hoogte te brengen van huurverhoging?

Ik zal dit meenemen in de uitwerking van het wetsvoorstel over de maximering van de jaarlijkse huurprijsstijging.

Vraag 8

Bent u bereid om huurders uit de vrije sector met een geschil dezelfde rechten toe te kennen als huurders uit de sociale sector, zodat ook zij naar de huurcommissie kunnen? Zo nee, waarom niet?

Ik zal dit punt eveneens meenemen in de uitwerking van het wetsvoorstel over de maximering van de jaarlijkse huurprijsstijging.

Vraag 1

Deelt u de opvatting van uw voorganger dat tijdelijke huurcontracten niet de norm mogen worden, of zoals uw voorganger zei in een debat: «Ik deel absoluut de notie die eigenlijk iedereen uitsprak: een huurcontract voor onbepaalde tijd is de norm, dat is de standaardregel»?1

Ja, bij reguliere verhuur is een huurcontract voor onbepaalde tijd de norm. Met de aanpassing van de Wet Doorstroming Huurmarkt 2015 is destijds niet beoogd afbreuk te doen aan de bestaande praktijk, maar een aanvullend instrument aan te bieden om zo in te spelen op de behoefte aan de mogelijkheid om tijdelijk te verhuren. Deze behoefte was er in uiteenlopende gevallen, bleek uit gesprekken met meerdere partijen. Er kan hierbij onder andere worden gedacht aan huurdersgroepen zoals arbeidsmigranten, mensen die begeleid wonen of mensen die net gescheiden zijn. Met tijdelijke huurovereenkomsten kregen verhuurders meer mogelijkheden om die specifieke doelgroepen te bedienen.

Vraag 2

Op welke manieren stimuleert u verhuurders om de norm van huurcontracten voor onbepaalde tijd (de standaardregel) te hanteren, en waar blijkt dit uit?

Woningcorporaties mogen geen tijdelijke huurcontracten van 2 jaar of korter aanbieden aan reguliere huurders, maar alleen aan een aangewezen groep huurders2. De norm bij woningcorporaties bij reguliere verhuur is verhuren voor onbepaalde tijd. Daarnaast kunnen woningcorporaties, net als andere verhuurders, gebruik maken van de zogenoemde doelgroepencontracten indien zij woningen voor die betreffende doelgroepen (bijv. studenten, jongeren of grote gezinnen) hebben bestemd en beschikbaar willen houden.
Vastgoed Belang en IVBN geven aan dat leden met name huurcontracten voor onbepaalde tijd aanbieden. Zij benadrukken dat het sluiten van tijdelijke contracten een risico op leegstand met zich meebrengt omdat een verhuurder op zoek dient te gaan naar een nieuwe huurder. Daarnaast zijn er kosten gemoeid bij het vinden van een nieuwe huurder. Hierbij kan worden gedacht aan kosten die een makelaar in rekening brengt voor de bemiddeling en het opstellen van een nieuw huurcontract en kosten die zijn gemoeid met de voor- en eindinspectie van de woning.

Vraag 3

Hoe is het mogelijk dat, wanneer tijdelijke huurcontracten niet de norm mogen worden, maar liefst 93% van de nieuwe verhuringen in 2018 van woningcorporatie De Key bestaat uit tijdelijke huurcontracten, terwijl het overgrote deel van hun woningvoorraad bestaat uit sociale huurwoningen? Kunt u uw antwoord toelichten?2

In Amsterdam is in de prestatieafspraken van 2015 – 2019 afgesproken dat woningcorporaties, de gemeente en de huurdersorganisatie(s) jongeren een kans willen bieden op een zelfstandige huurwoning door te zorgen voor voldoende aanbod. In de prestatieafspraken 2020–2023 is jongerenhuisvestiging opnieuw een aandachtspunt.
De Key heeft in haar beleid bijzondere aandacht aan het huisvesten van studenten en jongeren. In 2018 heeft de Key voornamelijk doelgroepencontracten gesloten met jongeren en studenten4. Deze huurovereenkomsten kunnen worden opgezegd op het moment dat de huurder niet meer tot deze specifieke doelgroep behoort. Hiermee blijft de woonruimte beschikbaar voor de doelgroep waarvoor deze is bestemd.
Dit zijn andere (tijdelijke) huurovereenkomsten dan huurovereenkomsten voor maximaal 2 jaar voor zelfstandige woningen (eengezinswoningen, appartementen) respectievelijk maximaal 5 jaar voor onzelfstandige woningen (kamers), zoals die onder vraag 2 worden besproken. In de prestatieafspraken hebben de gemeente, woningcorporaties en huurdersorganisatie(s) afgesproken dat in 2021 het effect en functioneren van de jongerencontracten wordt geëvalueerd.
Doordat jongeren en studenten (veel) sneller verhuizen dan reguliere huurders, komen voor jongeren en studenten bestemde woningen frequenter vrij en zijn daardoor gemiddeld genomen veel van de nieuw aangegane overeenkomsten een tijdelijk huurcontract. Reguliere huurders van de Key huren gemiddeld 30 jaar een woning, aldus de Key.

Vraag 4

Hoeveel tijdelijke huurcontracten voor nieuwe verhuringen zijn er in 2017, in 2018 en in 2019 in ons land afgesloten? Kunt u dit uitsplitsen naar de sociale huursector en de vrije huursector, en per jaar en per type tijdelijk contract weergeven?

In 2017 is een eerste onderzoek gedaan naar het gebruik van tijdelijke huurcontracten onder particuliere verhuurders. Dit zag op verhuurderheffingplichtige verhuurders waardoor een deel van verhuurders werd gemist. In 2018 is deze ontbrekende groep wel betrokken en in 2019 is gewerkt aan verbetering van de onderzoeksopzet, waardoor in 2019 betrouwbare informatie over het gebruik van tijdelijke huurcontracten beschikbaar is gekomen. De uitkomsten van het onderzoek heeft het CBS op haar website gepubliceerd.5 Men dient deze cijfers, gezien de beperkingen van eerdere onderzoeken, als nulmeting te zien.
In zijn algemeenheid valt over het gebruik van tijdelijke huurcontracten het volgende te zeggen. Per 31 december 2018 verhuren particuliere verhuurders en bedrijven, niet zijnde woningcorporaties, 880 duizend woningen. Bij 72 duizend van deze woningen gaat het om een vorm van tijdelijk verhuur. Hiermee is het aandeel tijdelijke contracten bij dat type verhuurders ca. 8%.
Van de 2,21 miljoen die door woningcorporaties verhuren, gaat het bij 61 duizend om een vorm van tijdelijke verhuur. Hier betreft tijdelijke huurcontracten bijna 3% van het totaal. Het CBS zal het gebruik van tijdelijke huurcontracten het komende jaar verder monitoren.

Vraag 5

Is er sprake van een slechte of onvoldoende registratie van het aantal tijdelijke huurcontracten en zijn de aantallen bij het CBS een onderschatting? Zo ja, hoe wordt dat verbeterd?3

Zoals weergegeven in het voorgaande antwoord heeft het CBS het onderzoek op een aantal punten verbeterd ten opzichte van de eerdere onderzoeken. Vooralsnog is er geen aanleiding om aan te nemen dat het CBS de huidige cijfers onderschat en ga ik uit van de juistheid van deze cijfers.

Vraag 6

Ziet u ook een afname van de duur van tijdelijke huurcontracten en wat is uw mening daarover, met name bezien in het licht van groeiende onzekerheid door tijdelijke arbeidscontracten en woningnood op veel plaatsen in het land? Kunt u uw antwoord toelichten?

Ik beschik niet over gegevens waaruit ik een afname van de duur van tijdelijke huurcontracten kan constateren. Vanuit het licht van een verhuurder bezien is het ook niet per definitie wenselijk om de duur van huurcontracten te verkorten, omdat een verhuurder dan sneller op zoek zou moeten gaan naar een nieuwe huurder met de bijbehorende kosten van dien.
Overigens kunnen huurders er baat bij hebben dat een gedeelte van de woningen met tijdelijke huurcontracten wordt verhuurd en daardoor sneller vrijkomen; bijvoorbeeld spoedzoekers zoals mensen die na een relatiebreuk een andere woning zoeken of arbeidsmigranten en kenniswerkers.

Vraag 7

Hoe verhoudt de groei van het aantal tijdelijke huurcontracten zich tot de primaire levensbehoefte van mensen voor betaalbare woonruimte en de verantwoordelijkheid die de overheid voor voldoende woonruimte draagt? Kunt u uw antwoord toelichten?4

De Wet Doorstroming Huurmarkt 2015 heeft als doelstelling de doorstroom op de huurmarkt te bevorderen en daarmee het aanbod te vergroten. Het vergroten van het aanbod en een mogelijkheid bieden om een huurcontract te sluiten voor (al dan niet) tijdelijke verhuur en de daarmee gepaard gaande doorstroming, kan voor huurders die snel op zoek zijn naar een (tijdelijke) woning een goede oplossing bieden. Verhuurders die voorheen niet de mogelijkheid hadden om tijdelijk te verhuren, hebben die mogelijkheid na de aanpassing van de wet wel. Hierdoor zouden zij eerder genegen kunnen zijn om over te gaan tot verhuur, waardoor het huuraanbod wordt vergroot en meer woningen beschikbaar blijven voor reguliere huurders.
Bij tijdelijke huurcontracten geldt dezelfde huurprijsbescherming als bij huurcontracten voor onbepaalde tijd. Zo hebben alle huurders het recht om binnen de eerste zes maanden van het huurcontract de huurprijs laten toetsen bij de Huurcommissie. Bij tijdelijke huurcontracten van maximaal 2 jaar mag dat zelfs tot zes maanden na het einde van dat huurcontract.
Dat neemt niet weg dat ik het belangrijk vind om in de evaluatie van de Wet Doorstroming huurmarkt 2015 aandacht te hebben voor de effecten voor huurders en verhuurders over deze tijdelijke huurcontracten.

Vraag 8

Bent u bereid onderzoek te doen naar de effecten van (de groei van) tijdelijke huurcontracten op de beschikbaarheid en betaalbaarheid van woningen, alsmede naar de economische en psychologische gevolgen voor huurders en/ of woningzoekenden? Zo nee, waarom niet?

Ik ga de Wet Doorstroming huurmarkt 2015 binnenkort evalueren. De start van de onderzoeken voor de evaluatie van de wet staan voor de tweede helft van 2020 gepland, zodat ik de Kamer voor 1 juli 2021 over de uitkomsten daarvan kan informeren. Ik wil deze evaluatie gebruiken om verder inzicht te krijgen of de wet de beoogde doelstellingen behaalt en of er geen oneigenlijk gebruik optreedt. De ervaringen van huurders zullen ook worden meegenomen in deze evaluatie.

Vraag 9

Deelt u de mening dat juist ten tijde van een wooncrisis huurders beschermd moeten worden en niet minder bescherming moet worden geboden, zoals gebeurt met tijdelijke huurcontracten? Zo nee, waarom niet? Zo ja, hoe gaat u de huurder met een tijdelijk contract meer huur(prijs)bescherming bieden?

Voorafgaand aan de Wet Doorstroming Huurmarkt 2015 gebruikten verhuurders regelmatig huurovereenkomsten met een gebruik dat naar zijn aard slechts van korte duur is. De huurder heeft bij dergelijke huurovereenkomsten geen huurbescherming en huurprijsbescherming. Dit was onwenselijk.
Mede in het licht hiervan zijn de tijdelijke huurovereenkomsten van maximaal 2 jaar voor zelfstandige woningen en maximaal 5 jaar voor kamers geïntroduceerd. Met deze tijdelijke huurovereenkomsten heeft de verhuurder vooraf de zekerheid dat het huurcontract na het einde van de afgesproken huurperiode eindigt (mits hij de huurder tijdig schriftelijk aan de einddatum herinnert), maar heeft de huurder wel huurprijsbescherming.
Bij tijdelijke huurcontracten van maximaal 2 jaar kan de huurder in plaats van de gebruikelijke termijn van zes maanden na aanvang van die huurovereenkomst zelfs tot zes maanden na afloop van dat tijdelijke huurcontract (ook bij verlenging) de aanvangshuurprijs door de Huurcommissie laten toetsen (zie ook het antwoord op vraag 7). Bovenstaande wordt ook toegelicht in de reactie op de motie van lid Beckerman c.s.8

Vraag 10

Waar kan bijvoorbeeld een hurend, jong gezin in een grote stad naar toe als het tijdelijke huurcontract afloopt, er geen andere betaalbare huurwoningen zijn en een koophuis niet haalbaar is in de huidige overspannen huizenmarkt?

Ik herken de zorgen om (snel) een passende en prettige woning te vinden. In de Nationale Woonagenda 2018–2021 hebben we afgesproken om 75 duizend woningen per jaar te realiseren. In de woondeals zijn er regionale afspraken gemaakt die eraan bij moeten dragen om de krapte terug te dringen. Met de woningbouwimpuls van 1 miljard euro wordt gewerkt aan het inlopen van het woningtekort en het meerjarig hoog houden van de bouwproductie. Ik heb tot doelstelling dat hiermee meer betaalbare woningen worden gebouwd.

Vraag 11

Bent u bereid het aantal tijdelijke huurcontracten dat een verhuurder mag aanbieden te maximeren, zodat er nooit meer tijdelijke contracten dan huurcontracten voor onbepaalde tijd kunnen worden afgesloten? Kunt u uw antwoord toelichten?

Op dit moment ben ik niet voornemens om het aantal tijdelijke huurovereenkomsten te maximeren. Uit de cijfers van het CBS, zoals die blijken uit de Monitor Tijdelijke verhuur en besproken in vraag 4, blijkt dat het overgrote merendeel van de lopende huurovereenkomsten, overeenkomsten voor onbepaalde tijd zijn.
Zoals eerder aangegeven zal ik later dit jaar beginnen aan de evaluatie van de wet. Afhankelijk van die uitkomsten zal ik bezien of er sprake is van oneigenlijk gebruik en of beperkende maatregelen aangewezen zijn.

Vraag 12

Wilt u deze vragen afzonderlijk beantwoorden en niet samenvoegen?

Ja.

Vraag 1

Kent u het bericht «Gebod huurcontract: Krapte huurmarkt Amsterdam alleen maar nijpender»?1

Ja.

Vraag 2

Deelt u de conclusie dat de nieuwe huisvestingsverordening van de gemeente Amsterdam het woningdelen vrijwel onmogelijk maakt? Zo ja, wat is uw visie daarop? Zo nee, waarom niet?

Woningdelen is en blijft mogelijk in Amsterdam. Op dit moment zijn er naar schatting van de gemeente zo’n 10.500 adressen waar sprake is van kamerverhuur. Amsterdam hanteert hierbij het principe: wat legaal is, blijft legaal. De regels voor het pand- en wijkquotum en het individueel huurcontract gaan per 1 april 2020 in. Tot die tijd kunnen verhuurders gebruik maken van de huidige, ruimere regels en een vergunning aanvragen om, zoals Amsterdam dat noemt, zo «schoon door de poort te gaan». Ook na 1 april 2020 blijft woningdeling, weliswaar onder strengere voorwaarden, mogelijk.

Vraag 3

Deelt u de visie dat excessen van verkamering tegengegaan moeten worden en dat huurders meer rechten zouden moeten hebben, maar dat de maatregelen niet dermate rigoureus mogen zijn dat er te veel nadelen ontstaan? Kunt u uw antwoord toelichten?

Aan woningdelen en verkamering zitten twee kanten. Woningdelen kan een bijdrage leveren aan het zo doelmatig mogelijk gebruik maken van de schaarse woningvoorraad. Aan de andere kant kan het gezinnen verdringen en, afhankelijk van de schaal waarop het gebeurt, de leefbaarheid van buurten en wijken beïnvloeden. Om hier de juiste balans in te vinden heeft een gemeente de mogelijkheid om door middel van een huisvestingsverordening hiervoor regels te stellen. De gemeente Amsterdam maakt hier gebruik van en daar heb ik begrip voor.

Vraag 4

Deelt u de conclusie dat het wenselijk is dat meerdere mensen naar eigen inzicht een woning zouden moeten kunnen delen? Hebben au pair en mantelzorg daarbij een specifieke plaats?

Het is zeker wenselijk dat meerdere mensen een woning moeten kunnen delen. In Nederland is dit wel aan regels gebonden met betrekking tot de huurbescherming van de mensen die de woning delen en mogelijk met betrekking tot de woningvoorraad van de gemeente waarin het woningdelen plaats vindt. Indien gewenst kan, zoals eerder aangegeven, de gemeente hier regels voor stellen, met inbegrip van regels voor au pairs en mantelzorgers.

Vraag 5

Zijn de gevolgen van het Amsterdamse beleid in beeld indien randgemeenten van Amsterdam of andere grote steden het Amsterdamse voorbeeld gaan volgen?

In verschillende andere steden/gemeenten wordt nagedacht over strengere regels voor woningdelen en verkamering. Veel gemeenten willen de toenemende verkamering stoppen vanwege de mogelijke gevolgen voor de betaalbaarheid van koopwoningen (het opkopen van woningen om die via verkamering voor een hoge huur in de markt te zetten drijft de prijs op), vanwege de hoge huren en voor de leefbaarheid in wijken en buurten. De aantrekkelijkheid van het verkameren van woningen zit in de mogelijkheid om hogere huren te vragen en de daarmee gepaard gaande rendementen.
Het ligt in de rede dat als meerdere randgemeenten een strenger beleid gaan voeren wat betreft woningdelen, dit concept minder vaak zal worden gebruikt. Hierdoor komen meer woningen beschikbaar om door gezinnen te worden bewoond. Tegelijk dienen de personen die niet meer van het woningdelen gebruik kunnen maken alternatieven te vinden, wat in veel gemeenten niet eenvoudig is.

Vraag 6

Kunt u kwantificeren hoeveel personen, die nu huisvesting hebben dankzij een «friends-contract», dan een beroep zullen doen op zelfstandige woonruimte?

Voor Nederland als geheel zijn hier geen gegevens over bekend. Wat betreft de Amsterdamse situatie zijn alle bestaande legale situaties ook na 1 april 2020 nog legaal. Het gaat nu dus om nieuwe gevallen die onder de oude regels wel een woning mogen delen maar onder de nieuwe niet meer, als gevolg waarvan de verhuurder afziet van een dergelijke verhuurwijze en om oude bestaande niet gelegaliseerde gevallen, die na 1 april 2020 nog steeds niet gelegaliseerd zijn en waarvan de verhuurder op zeker moment wil afzien van deze verhuring om hij (ook) niet aan de nieuwe regels wil voldoen. Ook hiervan is geen kwantificering te geven. Op dit moment zijn er naar schatting 10.500 adressen in Amsterdam waar kamerverhuur plaats vindt op een totaal van 432.000 woonruimten (cijfer 2018). Deze 10.500 adressen kunnen in stand blijven indien ze legaal zijn of gelegaliseerd worden. De gemeente Amsterdam verwacht dat dit het overgrote deel van deze 10.500 adressen betreft. Derhalve verwacht ik van deze nieuwe regels voor woningdelen geen grote effecten.

Vraag 7

Acht u het verdedigbaar en uitlegbaar dat de grote gemeenten het begrip «huishouden» in hun huisvestingsverordening zo verschillend hebben gedefinieerd (Amsterdam twee volwassenen, Den Haag drie volwassenen en Rotterdam vier volwassenen)?

De volkshuisvesting is in Nederland gedecentraliseerd om goede redenen. Op lokaal niveau kan het best worden vastgesteld welke problematiek speelt en op welke wijze deze het best kan worden aangepakt. Ik acht het daarom aanvaardbaar dat op lokaal niveau er verschillen zijn in aanpak van wat wellicht oppervlakkig gezien hetzelfde probleem is. De definiëring van wat als een huishouden wordt gezien valt hier wat mij betreft ook onder, aangezien in de Huisvestingswet 2014 geen definitie van een huishouden is opgenomen.

Vraag 8

Deelt u de conclusie dat studenten, starters en expats een fors onderdeel van de groep woningdelers zijn? Zo ja, waar moeten deze woonruimte-zoekers nu hun heil zoeken?

Er is weinig bekend over wie precies de woningdelers zijn. Derhalve heb ik geen cijfers die uw conclusie kunnen schragen. Welke groepen het ook betreft: als woningdelen niet meer mogelijk is, moeten ze elders terecht.

Vraag 9

Acht u de kans groot dat het kameraanbod bij woningdelen door de aanscherping drastisch zal inkrimpen, zo niet verdwijnen? Wat zal daarbij de toekomst zijn voor dispuuts- en studentenhuizen, die niet langer worden toegestaan?

De kans dat het kameraanbod door woningdelen drastisch zal inkrimpen, zo niet verdwijnen, schat ik niet hoog in. Alle bestaande legale situaties waar sprake is van woningdelen kunnen immers blijven bestaan. Op dit moment, zo verneem ik van de gemeente, worden in Amsterdam nog vele bestaande situaties gelegaliseerd en worden nog aanvragen gedaan voor nieuwe gevallen. Alleen in Amsterdam is na 1 april 2020 sprake van de verplichting om een individueel huurcontract aan te bieden aan de huurders en dan alleen nog in die situaties waarbij de vergunning na 1 april 2020 wordt aangevraagd (dit betekent dat wat betreft de maximale huurprijs het waarderingspuntensysteem voor kamers geldt). Verhuurders die voor die datum een vergunning hebben of hebben aangevraagd zijn niet gebonden aan het individueel huurcontract, ook niet als na 1 april 2020 bijvoorbeeld één van de huurders vertrekt. Voor het overgrote deel van de bestaande gevallen in Amsterdam verandert er daarmee niets.
Dispuuts- en studentenhuizen worden niet verboden in Amsterdam. Zij blijven gewoon toegestaan. Als een dispuuts- of studentenhuis in Amsterdam geen vergunning heeft voor verkamering (een omzettingsvergunning), die overigens al sinds 1993 verplicht is, dan kan alsnog een vergunning worden aangevraagd. Gebeurd dit voor 1 april 2020 dan hoeft er geen individueel huurcontract met de huurders te worden afgesloten. Wel moet aan bepaalde geluidseisen worden voldaan. Indien er sprake is van verhuur voor vier kamers dan hoeft aan die eisen pas per 1 juli 2022 te worden voldaan. De regels voor dispuuts- en studentenhuizen zijn per 1 januari 2020 verruimd. Tot die tijd werden in sommige stadsdelen met weinig grote woningen (West en Centrum) geen omzettingsvergunningen afgegeven voor verkameren naar vijf of meer kamers. Sinds 1 januari 2020 is verkamering naar vijf of meer kamers in de hele stad toegestaan. Bij verkamering naar zeven kamers of meer wordt extra gelet op de leefbaarheid bij het verlenen van de vergunning, maar hier zal ruimhartig mee worden omgegaan.

Vraag 10

Deelt u het kennelijke standpunt van Amsterdam dat drie volwassenen meer overlast veroorzaken dan een gezin met kinderen, nu een van de motieven om strengere regels op te leggen, overlastbeperking is? Deelt u de gedachte dat bij overlast ook volstaan zou kunnen worden met de reguliere handhaving op overlast?

Amsterdam heeft er in de nieuwe huisvestingsverordening voor gekozen de geluidseisen voor het omzetten naar drie onzelfstandige woonruimten te laten vervallen omdat het bewonen van drie kamers wat betreft de geluidsoverlast weinig verschilt van reguliere bewoning door een huishouden, bijvoorbeeld een gezin2. Gemeenten mogen op basis van de Huisvestingswet weigeringsgronden vastleggen in de huisvestingsverordening ten aanzien van het verlenen van een vergunning voor het onttrekken, samenvoegen, omzetten of splitsen van woonruimte of voor woningvorming. Hierbij kan gedacht worden aan de samenstelling van de woonruimtevoorraad met het oog op schaarste, wijkverbetering en leefbaarheid3.

Vraag 11

In hoeverre verdringt woningdelen gezinnen, aangezien (drie) volwassenen meer huur kunnen betalen dan één gezin? Vindt het woningdelen vooral in vrije sectorwoningen plaats, waarvan de huur bij 1.000 euro begint of in de gereguleerde sector?

Zoals ik al eerder aangaf, is er weinig bekend over woningdelen. Het is echter redelijk te veronderstellen dat drie volwassenen meer kunnen betalen dat een gezin en dat derhalve er soms sprake zal zijn van verdringing. Woningdeling en verkamering vindt vooral plaats in de private sector. Tegelijkertijd is een ontwikkeling dat het aantal eenpersoonshuishoudens stijgt en dat woningdelen, zoals eerder gezegd, een bijdrage kan leveren om doelmatig om te gaan met schaarse woonruimte.

Vraag 12

Bent u bereid om de evaluatie die Amsterdam in de zomer wenst te doen aan de Kamer voor te leggen?

In september wordt een monitor gemaakt over woningdelen in Amsterdam. Indien daar behoefte aan is, kan deze na publicatie worden gedeeld met de Tweede Kamer.

Vraag 1

Bent u op de hoogte van de situatie van huurders in het aardbevingsgebied die in hun nieuwe huurwoning opnieuw in de ellende terecht zijn gekomen?1 Wat is hierop uw reactie?

Ja, ik ken het bericht van RTV Noord. Mijn reactie hierop geef ik in de onderstaande antwoorden.

Vraag 2

Hoe komt het dat deze nieuwe woningen opnieuw vocht en schimmel hebben? Voldoen de woningen aan de kwaliteitseisen waaraan energie neutrale woningen moeten voldoen? Zo ja, hoe verklaart u dan opnieuw de schimmel? Zo nee, hoe komt dat volgens u?

Woongroep Marenland geeft aan dat de corporatie heeft geconstateerd dat er geen vocht- en schimmelproblemen zijn. Tijdens de bouw heeft regenwater enkele houtskeletwanden beschadigd, wat lijkt op schimmel. Deze onderdelen zijn vervangen of gereinigd.
De woningen voldoen aan de kwaliteitseisen waar energieneutrale woningen aan moeten voldoen en worden EPC0 opgeleverd. Dat betekent dat de energie voor verwarming en ventilatie van de woning wordt opgewekt door PV-panelen.
Op het moment dat huurders een klacht hebben, kunnen ze dat melden bij Woongroep Marenland zodat voor een oplossing kan worden gezorgd. Dit is ook gedaan voor de niet naar behoren werkende warmtepompen. Bouwgroep Dijkstra Draisma zorgt er samen met de installateur voor dat de klachten met betrekking tot de warmtepompen worden verholpen.
Woongroep Marenland benadrukt dat het overgrote deel van huurders tevreden is en dat het een aantal incidentele gevallen betreft waarbij het proces niet goed loopt en waar huurders ontevreden over zijn. Woongroep Marenland laat weten dat deze gevallen alle aandacht hebben en er alles aan wordt gedaan om er met bewoners uit te komen. Dat vind ik bemoedigend. De huurders hebben evenwel hun zorgen ook met mij gedeeld en ik houd een vinger aan de pols.

Vraag 3

Hoe bestaat het dat mensen uit het aardbevingsgebied die al jaren wachten op onderhoud van hun woning of een nieuwe woning nu opnieuw in een huis komen waar ze ziek van kunnen worden?

Volgens Woongroep Marenland gaat het om woningen waarvan de kwaliteit van het binnenklimaat goed is. Er zijn bij de corporatie geen klachten gemeld dat mensen ziek worden door de staat van de woning. Als bewoners hiervan melding maken, wordt deze klacht onderzocht en worden de noodzakelijke maatregelen getroffen.

Vraag 4

Wat vindt u ervan dat opnieuw blijkt dat Woongroep Marenland voor de zoveelste keer in conflict is met huurders in onveilige woningen?

Zoals gecommuniceerd in mijn brief van 19 december hecht ik erg aan het goed betrekken van huurders in het versterkingsproces aangezien het om hun woning en hun veiligheid gaat. Goede verhoudingen tussen huurders en verhuurders zijn cruciaal. BZK is om die reden met de acht woningcorporaties in het aardbevingsgebied (de KR8) in gesprek getreden en heeft separaat met Woongroep Marenland en enkele huurders gesproken. Na deze gesprekken heeft BZK Woongroep Marenland verzocht om passende maatregelen te treffen en de zorgen die leven bij de betreffende huurders waar mogelijk weg te nemen. In reactie hierop heeft Woongroep Marenland BZK per brief geïnformeerd hoe de corporatie omgaat met deze zorgen. Een kopie van deze brief is meegezonden als bijlage 2.

Vraag 5

Welke stappen zijn er inmiddels gezet in de uitvoering van de moties Beckerman c.s. over een toereikende verhuisvergoedingsregeling en zeggenschap voor huurders, ingediend die na het conflict in Middelstum?2 3

De afgelopen maanden heb ik meerdere gesprekken gevoerd met zowel huurders, woningcorporaties, huurdersverenigingen en wethouders om een goed beeld te krijgen van de problematiek en mogelijke oplossingen.
Huurders in het aardbevingsgebied hebben te maken met een langdurig en bijzonder impactvol versterkingsproces. Ook de woningcorporaties en hun bedrijfsvoering hebben te maken met de complexiteit van het gebied en dit vraagt grote inspanning van hen.
Begin januari heb ik in dat kader nader overlegd met de KR8-corporaties. Daar is gesproken over een structurele oplossing ook in het licht van de toekomstige opgave. In dat overleg heb ik nogmaals een beroep op hen gedaan om tot een oplossing te komen voor een aantal specifieke casussen.
De woningcorporaties laten weten dat zij zich goed realiseren wat de impact op de huurders is en dat zij zich onverkort inspannen om de huurders zo goed mogelijk te begeleiden en tegemoet te komen. Zij hebben daartoe een sociaal statuut opgesteld in aanvulling op de wettelijke vergoedingen. De KR8-corporaties hebben samen met de huurdersorganisaties BZK een brief gestuurd met daarin een voorstel hoe om te gaan met de problematiek. Deze brief stuur ik als bijlage mee 5.
Om de voortgang te borgen zal ik samen met de KR8-corporaties, huurdersverenigingen, gemeenten en NCG een overlegstructuur, een corporatietafel, inrichten om de toekomstige opgave van de versterking goed vorm te kunnen geven. Hierbij zullen de positieve ervaringen van de aanpak van batch 1588 worden betrokken. Hierin kan onder meer de aanpak van de batch 1.588 waar ook de woningcorporaties naar refereren worden betrokken evenals de vergoedingensystematiek. Ik zal het initiatief nemen om nog deze maand bijeen te komen.
Tenslotte heb ik naar aanleiding van een punt waar zowel huurders als de woningcorporaties aan refereren, de immateriële en emotionele schade, contact gezocht met de Tijdelijke commissie Mijnbouwschade Groningen (TCMG). Zoals eerder aan uw Kamer bericht wordt er gewerkt aan een regeling voor immateriële schade. Het nog op te richten Instituut Mijnbouwschade Groningen (IMG) krijgt de taak de verschillende vormen van schade te vergoeden, waaronder ook immateriële schade. Hoewel het aan het IMG is om te bepalen of huurders voor immateriële schadevergoeding in aanmerking komen en zo ja alsdan een werkwijze te bepalen, heb ik de TCMG meegegeven daarbij ook aandacht voor de positie van de huurders van woningcorporaties te hebben.

Vraag 6

Wat vindt u van de houding dat Marenland bemiddeling heeft geweigerd en liever de gang naar de rechter maakt zoals beschreven in uw brief?4

Zoals ik in die brief heb laten weten betreur ik deze keuze. Uit de bijgevoegde brief van Woongroep Marenland heeft deze corporatie mij laten weten dat ze in overleg zijn met de huurders en dat de stap naar de rechter nog niet is gezet.

Vraag 7

Hoe verhoudt het afwijzen van arbitrage of een mediator zich tot de Wet Overleg Huurder-Verhuurder en wat kan en gaat u doen om de woningcorporatie zover te krijgen huurders centraal te stellen en het gesprek toch aan te gaan?

Op basis van de Wet overleg Huurder-Verhuurder hebben huurders verschillende rechten. Het betreft:
De wet geeft niet aan dat huurders recht kunnen doen gelden op bemiddeling of mediation; wel hebben zij, net als de verhuurder, het recht een externe deskundige uit te nodigen om deel te nemen aan het overleg of om een schriftelijk advies uit te brengen.
Huurdersorganisaties van woningcorporaties kunnen verschillende mogelijkheden benutten om een meer centrale rol te spelen als de situatie daarom vraagt. Zij kunnen zich tot de klachtencommissie van de corporatie wenden, zij kunnen naar de Huurcommissie stappen en zij kunnen zaken voor het voetlicht brengen via prestatieafspraken met de gemeente en de corporatie. Zij kunnen bij problemen van bouwkundige aard naar gemeentelijk Bouw- en woningtoezicht stappen.
Dit onderwerp zal ook een plek krijgen bij de «corporatietafel».

Vraag 8

Wat gaat u doen om rechtszaken vanwege dwingend eigen gebruik te voorkomen?

Ik ben van mening dat de gang naar de rechter zoveel mogelijk moet worden voorkomen en geschillen op een laagdrempelige manier moeten worden weggenomen. De KR8-corporaties en huurderorganisaties onderschrijven dit en geven in hun gezamenlijke brief aan dat men tot het uiterste gaat om juridische procedures te voorkomen tussen corporatie en huurders. Tijdens overleg van de «corporatietafel» met onder andere de KR8-corporaties en gemeenten zal ik hier blijvend aandacht voor vragen.

Vraag 9

Welke juridische hulp is er voor de huurders?

Zie mijn antwoord op vraag 7. Huurdersorganisaties kunnen zich voor advies en ondersteuning ook wenden tot de Woonbond.
Tevens kunnen huurders terecht bij de Huurcommissie. De Huurcommissie biedt de huurder en de verhuurder meerdere mogelijkheden voor het oplossen van hun conflict. Naast geschilbeslechting waarbij het conflict eindigt met een uitspraak, biedt de Huurcommissie ook bemiddeling aan. In een bemiddeling wordt het conflict opgelost zonder dat de Huurcommissie een uitspraak doet.
Huurders kunnen zich bijvoorbeeld tot de Huurcommissie wenden om in geval van achterstallig onderhoud huurbevriezing of huurverlaging te vragen. Zo heeft de Huurcommissie met betrekking tot één pand in de Gerrit Raapstraat in het voordeel van de huurder een uitspraak gedaan in 2019 (uitspraak van de huurcommissie, d.d. 31 mei 2019, nr. 43333). De uitspraak houdt mede in dat de huurder tijdelijk huurverlaging krijgt van € 475,29 per maand naar € 285,17 per maand. Dit is de geëigende weg om compensatie te vragen en deze weg staat ook open voor andere huurders.

Vraag 10

Bent u inmiddels in overleg geweest met corporaties, gemeenten en huurdersorganisaties zoals u ook in bovengenoemde brief schrijft? Zo ja, wat is daarvan de uitkomst? Zo nee, wanneer gaat dit overleg plaatsvinden?

Zie het antwoord op vraag 5.

Vraag 11

Kunnen huurders terecht bij NCG voor ondersteuning? Zo nee, waarom niet en waar kunnen ze dan wel terecht? Zo ja, worden huurders hier specifiek op gewezen? Hoeveel huurders hebben zich gemeld met klachten?

Voor algemene informatie over onder meer de versterkingsopgave kunnen huurders terecht bij de NCG. Verder kunnen huurders terecht bij de Woonbond en de Huurcommissie.

Vraag 12

Wat gaat u doen om deze mensen tegemoet te komen en ervoor te zorgen dat ze heel snel in een veilig en gezond huis wonen?

Woongroep Marenland geeft aan dat er volgens de corporatie geen vocht- en schimmelproblemen zijn en dat het slecht functioneren van de warmtepomp door het installatiebedrijf verholpen wordt.
Zoals gesteld in antwoord op vraag 5 heb ik de afgelopen maanden verschillende gesprekken gevoerd met huurders, gemeenten en de corporaties om passende oplossingen te verkennen. Alle partijen zijn ervan doordrongen dat vaart moet worden gemaakt met het versterken dan wel slopen en bouwen van veilige, gezonde en energiezuinige woningen. Inmiddels is de bouwstroom op gang gekomen bijvoorbeeld in Appingedam en Delfzijl. Er zal verder een «corporatietafel» worden ingericht om ervoor te zorgen dat alle partijen de toekomstige opgave oppakken. Vooral de afspraken die gemaakt zijn m.b.t. batch 1588, waaronder 1.100 woningen van corporaties, zijn richtinggevend voor de komende periode.

Vraag 13

Kunt u de vragen separaat beantwoorden voor 6 februari in verband het geplande algemeen overleg?

Ja.

Vraag 1

Herkent u het beeld dat pachters van agrarische hoeven grote zorgen en veel onzekerheden ervaren over de in sommige gevallen erbarmelijke staat van hun hoeve? Zo nee, waarom niet? Zo ja, op welke manier zet u zich in om deze zorgen weg te nemen?

Vraag 2

Deelt u de mening dat 130 klachten op een totaal van 164 hoeven1, voldoende reden moet zijn om alles op alles te zetten om daadwerkelijk zo snel als mogelijk over te gaan op herstelwerkzaamheden voor al deze hoeven? Zo nee, waarom niet? Zo ja, graag een toelichting?

Vraag 3

Vindt u zich, gezien datgene geschetst in vraag 1 en 2, een goede rentmeester?

Vraag 4

«In januari 2020 worden de inspecties voltooid en een plan van aanpak afgerond»; wanneer wordt er nu daadwerkelijk begonnen met de herstelwerkzaamheden aangezien het Rijksvastgoedbedrijf eerder heeft aangegeven de onderhoudsinspecties eind 2018 al rond te willen hebben?

Vraag 5

Kunt u toelichten hoe de Grondkamer aan pachters te kennen geeft op welke manier het verzoek kan worden gedaan de pachtprijs te herzien? Hoeveel pachters van specifiek deze 164 hoeven hebben de afgelopen jaren daadwerkelijk een herzieningsverzoek ingediend bij de Grondkamer? En wat waren de uitkomsten van deze herzieningsverzoeken?

Op de website van de grondkamers is aangegeven op welke manier pachters een verzoek kunnen indienen voor herziening van de pachtprijs.4 Pachters dienen een verzoekschrift bij de grondkamers in te dienen (zie: artikel 19 lid 1 Uitvoeringswet grondkamers). Op genoemde website van de grondkamers is daarvoor een modelformulier beschikbaar. In het afgelopen jaar hebben drie pachters van het Rijksvastgoedbedrijf een herzieningsverzoek ingediend bij de Grondkamer. In één geval leidde dit tot een voorlopig oordeel, waarin de pachtprijs naar beneden is bijgesteld. Een definitieve uitspraak wordt op korte termijn verwacht. De andere twee zijn nog onderhanden.

Vraag 6

Bent u bekend met de recente uitspraak van de Grondkamer over een geschil over de hoogte van de pachtnorm tussen een Flevolandse pachter en het Rijksvastgoedbedrijf?2

Ja.

Vraag 7

Wat zegt deze uitspraak over de pachtnormen nu blijkt dat er in deze specifieke zaak door de Grondkamer alleen nog maar naar de doelmatigheid van de hoeve is gekeken en nog niet naar de staat van de hoeve terwijl dit gebouw al ongeveer 70 jaar niet is gerenoveerd? Zijn de pachtnorm en de systematiek om deze te berekenen nog wel adequaat en actueel gezien de vergelijkbare staat van een groot aantal pachthoeven en deze uitspraak van de Grondkamer? Zo ja, graag een toelichting? Zo nee, waarom niet?

De pachtnormen als zodanig staan op basis van de uitspraken van de Grondkamer niet ter discussie. De pachtregelgeving biedt ruimte om bij het taxeren rekening te houden met achterstallig onderhoud en bedrijfseconomische veroudering. Dit betreft de staat van de hoeve en gaat dan ook verder dan de doelmatigheid van de hoeve. De doelmatigheid van bedrijfsgebouwen kan door achterstallig onderhoud worden beïnvloed als bijvoorbeeld door een lekkend dak de opslag van producten en/of het stallen van machines niet goed mogelijk is. Voorts houden de Grondkamers rekening met bedrijfseconomische veroudering. Voorbeelden zijn te kleine toegangsdeuren voor moderne machines of een inefficiënte indeling van het bedrijfsgebouw. Bij de pachttaxatie van woningen wordt rekening gehouden met eventueel achterstallig groot onderhoud als het woongenot hierdoor nadelig wordt beïnvloed, zoals bij vochtproblemen. Voor agrarische woningen wordt door de Grondkamer een puntensysteem gehanteerd. De pachtwetgeving voorziet in maatwerk en daarom acht ik de systematiek adequaat en actueel.

Vraag 8

Bent u bereid om in gesprek te gaan met de betrokkenen naar aanleiding van de uitspraak van de Grondkamer? Erkent u dat de uitspraak van de Grondkamer voor andere pachters terecht reden geeft ook naar de Grondkamer te stappen? Zo nee, waarom niet? Zo ja, waarom wel?

Het Rijksvastgoedbedrijf is reeds in gesprek met de belangenbehartigers van de pachters en en over de procedures bij de grondkamers in het algemeen met de grondkamers. Op voorhand kan ik naar aanleiding van de laatste uitspraak van de Grondkamer geen conclusies trekken voor andere pachters, omdat de situatie per hoeve verschilt.

Vraag 9

Komt de 1,6 miljoen euro die extra wordt vrijgemaakt voor de aanpak van achterstallig onderhoud bovenop de structurele 0,5 miljoen en de eenmalige 1,3 miljoen die op dit moment beschikbaar zijn voor de onderhoudswerkzaamheden?

Op dit moment is voor onderhoud van de pachtboerderijen € 0,5 miljoen structureel op de begroting beschikbaar. In 2019 is dit budget eenmalig met € 1,3 miljoen verhoogd. De in de vraag genoemde € 1,6 miljoen herken ik niet.

Vraag 10

Kunt u een inschatting geven van de raming voor de totale kosten van het onderhoud? En kunt u, als de definitieve raming bekend is, dit zo spoedig mogelijk met de Kamer delen?

De huidige inschatting van de totale kosten bedraagt rond de € 24 miljoen om de onderhouds- en asbestsaneringswerkzaamheden uit te kunnen voeren. De financiering hiervan is onderdeel van de voorjaarsbesluitvorming.

Vraag 11

Is de wijze waarop het beleid met betrekking tot het onderhoud van de hoeven vergelijkbaar met de andere onderhoudstaken en onderhoudsniveaus van gebouwen in eigendom van het Rijksvastgoedbedrijf? Zo ja, waaruit blijkt dat? Zo nee, waarom niet?

Nee, het onderhoud van de hoeven en het onderhoud van gebouwen in eigendom van het Rijk is onvergelijkbaar. Het Rijksvastgoedbedrijf is conform de algemene pachtvoorwaarden verantwoordelijk voor het onderhoud aan, met name, de schil van het gebouw. Dit is een andere verantwoordelijkheid dan de verantwoordelijkheid voor gebouwen in eigendom en in beheer van het Rijksvastgoedbedrijf.

Vraag 12

Kunt u een toelichting geven op de uitgangspunten van het behoud van de hoeven op basis van strategische gronden? Heeft dit specifiek te maken met hoeven, de gronden of beide?

Op twee manieren kunnen de agrarische gronden én hoeven bijdragen aan de realisatie van publieke doelen. In de eerste plaats kunnen agrarische gronden in de toekomst een andere planologische bestemming krijgen. Dit zijn de zogenoemde strategische gronden. In de tweede plaats kunnen agrarische gronden die vrij van (erf)pacht komen, worden aangewend als compensatiegrond voor agrarische ondernemers die elders in het land hun bedrijf moeten verlaten vanwege publieke doelstellingen, bijvoorbeeld vanwege de stikstofproblematiek. Voor bedrijfsverplaatsingen zijn zowel de gronden als de hoeven noodzakelijk. Mijn beleid ten aanzien van strategische gronden heb ik u uiteengezet in de Kamerbrief van 18 oktober 2018 inzake actualisatie van het beleid voor agrarisch gronden van de Staat6.

Vraag 13

Kunt u toelichten hoe het behoudt van hoeven op basis van het mogelijk inzetten in de toekomst van een verkoop tegen een marktconforme grondvergoeding voor de strategische opgaven valt te rijmen met de huidige hoge te verwachten ramingen voor de noodzakelijke en achterstallige herstelwerkzaamheden van de 164 hoeven?

153 hoeven zijn strategisch.

Vraag 1

Wat vindt u van het oordeel van Ontzorgd Wonen dat het pand ongeschikt is voor 24-uurszorg? Is u bekend op welke analyse dit oordeel stoelt?1

De Inspectie Gezondheidszorg en Jeugd (IGJ) ziet toe op kwalitatief goede en veilige zorg. Het is de verantwoordelijkheid van de instelling om de randvoorwaarden voor goede en veilige zorg te creëren. De IGJ heeft de bestuurder van Ontzorgd Wonen gesproken. Tijdens dit gesprek gaf de bestuurder aan dat het pand niet langer geschikt is voor het verlenen van zorg en dat deze grondig gerenoveerd moet worden voor de cliënten met een (steeds complexere) zorgvraag. Zo zijn er geen tilliften, antisliptegels, beugels etc. in de woning aanwezig en is de draaicirkel (voor bijvoorbeeld rolstoelen) tevens te klein. De eigenaar van het pand en Ontzorgd Wonen zijn niet tot overeenstemming gekomen over een renovatie. De IGJ vindt het besluit van de bestuurder in deze situatie te volgen en ik heb geen reden om aan dit oordeel van de IGJ te twijfelen. Dat neemt niet weg dat ik, zoals ik in de antwoorden op uw eerdere vragen2 aangaf, ook begrijp dat de verhuizing voor deze ouderen een ingrijpende gebeurtenis was. Ik vind het dan ook zeer vervelend dat de ouderen in deze situatie terecht zijn gekomen.

Vraag 2

Heeft de inspectie onderzoek gedaan naar de geschiktheid van het pand om 24-uurszorg te leveren? Wat was het oordeel van de inspectie daarover?

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 3

Wat vindt u ervan dat Ontzorgd Wonen zonder overleg met de bewoners is gestopt met het betalen van de huur aan Coltavast, terwijl de bewoners wel netjes de huur betaalden? Acht u het juridisch houdbaar dat Ontzorgd Wonen is gestopt met het betalen van de huur?

In deze kwestie was er een overeenkomst tussen Ontzorgd Wonen en Coltavast waarbij Ontzorgd Wonen huur verschuldigd was aan Coltavast. De details van deze overeenkomst ken ik niet. Zoals in het krantenbericht stond, heeft er op 9 oktober een rechtszaak plaatsgevonden tussen de vastgoedeigenaar, Coltavast, en de huurder, Ontzorgd wonen. Uit het bericht maak ik op dat de rechter het niet juridisch houdbaar vond dat Ontzorgd Wonen stopte met het betalen van de huur.
De bewoners hebben een huurovereenkomst afgesloten met Ontzorgd Wonen. Zij betalen huur voor het gebruik van de woning. Als zij beschikking hebben over hetgeen is vastgelegd in hun contract met Ontzorgd wonen hebben zij de huur niet ten onrechte betaald. Dat hun verhuurder geen huur heeft betaald aan de vastgoedeigenaar (zijn/haar verhuurder), doet daaraan niets af.

Vraag 4

Hebben de bewoners recht op teruggave van de huur nu blijkt dat Ontzorgd Wonen maandenlang geen huur heeft betaald?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 5

Vindt u dat Ontzorgd Wonen fatsoenlijk en zorgvuldig heeft gehandeld, nu de bewoners op stel en sprong hebben moeten verhuizen? Heeft de onbehoorlijke termijn waarbinnen de verhuizing plaats moest vinden mogelijk gevolgen voor de gezondheid?

Zoals ik in de antwoorden op uw eerdere vragen schreef, vind ik het heel vervelend dat deze ouderen in deze situatie terecht zijn gekomen. Om mij in de situatie te verdiepen heb ik contact opgenomen met de verschillende betrokken partijen, te weten Coltavast, Ontzorgd Wonen, het zorgkantoor ZilverenKruis, de IGJ en de gemeente Utrecht. Uit deze contacten, artikelen in het AD en een uitzending van het televisieprogramma Radar van 2 december 2019 blijkt dat het een complexe situatie is. Daarnaast is er een conflict geweest tussen de vastgoedbezitter, Coltavast, en de zorgaanbieder, Ontzorgd Wonen, wat tot een rechtszaak heeft geleid. Dit maakt dat ik terughoudend ben in mijn oordeel omdat ik niet wil treden in de beoordeling van de rechter en niet alle details ken.
Voor de mensen met een Wlz indicatie geldt dat vooral van belang was dat hun zorg werd gecontinueerd. Ontzorgd Wonen heeft de IGJ geïnformeerd hoe zij de continuïteit van zorg borgt tot de laatste cliënt is overgedragen aan een andere zorgaanbieder of aan een andere locatie. Ontzorgd Wonen heeft aangegeven dat een deel van de bewoners naar een andere locatie van Ontzorgd Wonen is verhuisd; hun nieuwe appartement is opgeknapt (gesausd en vloer gelegd). De bewoners die naar een zorgaanbieder (in Utrecht) zijn gegaan hebben een verhuisvergoeding ontvangen. In de hoogte van het bedrag is Ontzorgd Wonen geadviseerd door de NZa. Álle bewoners konden gebruik maken van een verhuisservice. Van de IGJ heb ik begrepen dat Ontzorgd Wonen, binnen de mogelijkheden die er waren, elke cliënt van een passende plek heeft voorzien.
De bewoners die zonder Wlz indicatie in de Keizershof woonden, konden ervoor kiezen in de Keizershof te blijven wonen, zoals ik ook beschreef in de antwoorden op uw eerdere vragen3. Echter zou het aantal voorzieningen wel afnemen en de mensen die zorg en ondersteuning nodig hebben, zouden zo nodig wel een nieuwe zorgaanbieder moeten zoeken. Voor deze groep geldt de reguliere huurwetgeving.
Een verhuurder kan een huurder in dat geval dwingen (tijdelijk) te verhuizen in het geval van een renovatie. De huurder heeft dan recht op een tegemoetkoming in de verhuis- en herinrichtingskosten van minimaal € 6.095. Ook heeft de huurder in dat geval recht op inspraak op grond van de Wet op het Overleg Huurders Verhuurder.

Vraag 6

Welke rechten en plichten hebben bewoners bij gedwongen verhuizing? Hebben zij recht op inspraak? Op welke termijn dienen zij geïnformeerd te worden? Hebben zij recht op een verhuisvergoeding? Heeft Ontzorgd Wonen overeenkomstig gehandeld?

Zie antwoord vraag 5.

Vraag 1

Bent u op de hoogte van de uitspraak van de kantonrechter met betrekking tot de uitzetting van bewoners van de Tweebosbuurt, als gevolg van de sloopplannen van woningcorporatie Vestia en de gemeente Rotterdam?1

Vraag 2

Deelt u de mening dat de sloopplannen van Vestia, om honderden sociale huurwoningen in de Tweebosbuurt te slopen, wegens de uitspraak van de kantonrechter geen doorgang meer kunnen vinden? Zo nee, waarom niet?

Vraag 3

Deelt u de mening dat het sloopbesluit betreffende de woningen in de Tweebosbuurt niet rechtmatig is met het oog op de uitspraak van de kantonrechter? Zo nee, waarom niet?

Vraag 4

Deelt u de mening dat de sloopplannen van woningcorporatie Vestia in de Tweebosbuurt geen toegevoegde waarde hebben, als de rechter heeft beoordeeld dat Vestia niet kan aantonen dat de nieuwbouw zorgt voor een sociaal-maatschappelijke verbetering? Zo nee, waarom niet?

Vraag 5

Bent u bereid om er bij het College van B&W in Rotterdam op aan te dringen om het slopen van woningen in de Tweebosbuurt stop te zetten? Zo nee, waarom niet?

Vraag 6

Bent u bekend met de kerntaak van de woningcorporatie, die inhoudt ervoor te zorgen dat personen in verband met een laag inkomen goed en betaalbaar kunnen wonen?

Vraag 7

Hoe beoordeelt u de sloopactiviteiten van woningcorporatie Vestia met betrekking tot de kerntaak van deze organisatie?

Vraag 8

Hoe beoordeelt u dat woningcorporatie Vestia de bewoners geen mogelijkheid heeft geboden om na sloop en nieuwbouw in de wijk terug te keren en daar ook geen verplichting toe ziet?

Vraag 9

Hoe beoordeelt u dat de bewoners van de Tweebosbuurt niet of nauwelijks hulp hebben gekregen van woningcorporatie Vestia om een andere geschikte woonruimte te vinden?

Vraag 10

Deelt u de mening dat er in Rotterdam sprake is van een tekort aan sociale huurwoningen? Zo nee, waarom niet?

Vraag 11

Hoe beoordeelt u dat er geen sprake is geweest van het daadwerkelijk betrekken van de bewoners bij de ontwikkeling van de plannen voor herstructurering, en pas na de bekendmaking van de sloopacties om input is gevraagd?

Vraag 12

Ziet u de mogelijkheid een onderzoek te starten naar woningcorporatie Vestia?

Vraag 13

Deelt u de mening dat dit opnieuw bewijs is voor het falen van woningcorporaties?

Vraag 14

Welke middelen en bevoegdheden heeft u om in te grijpen bij Vestia of andere woningcorporaties?

Vraag 15

Bent u bereid om met de gemeente Rotterdam, de woningcorporatie Vestia en de buurtbewoners van Tweebosbuurt om tafel te gaan zitten? Zo nee, waarom niet?

Vraag 16

Kunt u de Kamer op de hoogte stellen van eventuele stappen die u bereid bent te ondernemen voor het behouden van de woningen in de Tweebosbuurt?