Vraag 1

Bent u bekend met het artikel in het Financieel Dagblad «onderverhuur en samenwonen kunnen woningtekort voor «flink deel» oplossen»?1

Ja.

Vraag 2

Hoe kijkt u naar de optie om de huidige woningvoorraad beter te benutten via het verhuren van een deel van het huis en hoe kunnen we dit verder stimuleren?

In zijn algemeenheid geldt dat het beter benutten van de woningvoorraad – bijvoorbeeld via het verhuren van een deel van een eigen woning – een bijdrage kan leveren aan het verkleinen van het woningtekort. De mogelijkheden om de bestaande voorraad in de komende jaren zo goed mogelijk te benutten betrek ik bij de Nationale Woon- en Bouwagenda (NWBA), waarover ik uw Kamer onlangs heb geïnformeerd.

Vraag 3

Kunt u toelichten hoe de kamerverhuurvrijstelling in de inkomstenbelasting werkt?

De kamerverhuurvrijstelling is geregeld in artikel 3.114 van de Wet inkomstenbelasting 2001. De vrijstelling regelt dat inkomsten uit de verhuur van woonruimte in de eigen woning tot een bepaald bedrag zijn vrijgesteld voor de inkomstenbelasting. Indien wordt voldaan aan de voorwaarden van de kamerverhuurvrijstelling blijft de verhuurde woonruimte deel uitmaken van de eigen woning, hetgeen betekent dat het voordeel wordt vastgesteld aan de hand van het eigenwoningforfait en de financieringskosten aftrekbaar blijven. Om de kamerverhuurvrijstelling te kunnen toepassen dient voldaan te zijn aan de volgende cumulatieve voorwaarden:
Op basis van artikel 3.97 Wet inkomstenbelasting 2001 kan de kamerverhuurvrijstelling, naar keuze van de belastingplichtige, ook worden toegepast bij het houden van kostgangers op het deel van de opbrengsten dat betrekking heeft op het ter beschikking stellen van de woonruimte.

Vraag 4

Wat is de ratio achter de vrijstelling en wat is de ratio achter de gekozen hoogte van de vrijstelling?

De kamerverhuurvrijstelling die in 1993 in de wet is opgenomen heeft vergroting van het kameraanbod door eigenwoningbezitters ten doel. De vrijstelling is er met name op gericht op het stimuleren van het aanbod van studentenkamers door hospita’s. De kamerverhuurvrijstelling is weliswaar vormgegeven als een algemene vrijstelling en niet gekoppeld aan een bepaalde groep huurders, maar in de memorie van toelichting en verdere parlementaire behandeling is de vrijstelling steeds in verband gebracht met vraagstukken rondom studentenhuisvesting2.
Bij de invoering van de kamerverhuurvrijstelling gold een vrijstelling indien de huuropbrengsten niet meer bedroegen dan 5.000 gulden per jaar (ongeacht het aantal verhuurde kamers). De grens van 5.000 gulden is gebaseerd op een advies van de Raad voor de Volkshuisvesting (Ravo). De Ravo komt op dit bedrag van 5.000 gulden op grond van de redenering dat een fiscale vrijstelling van zodanige omvang moet zijn dat daarvan voldoende prikkel uitgaat om tot verhuur van ten minste één kamer over te gaan. De Ravo heeft vastgesteld dat in schaarstegebieden de netto kamerhuurprijzen van hospitakamers (volgens het puntensysteem van de Huurprijzenwet woonruimte) in de regel het bedrag van 5.000 gulden per jaar niet te boven gaan3.
Het grensbedrag van de kamerverhuurvrijstelling wordt jaarlijks geïndexeerd door het te vermenigvuldigen met de verhouding van de indexcijfers van de woninghuren over juli van het voorafgaande jaar tot dat indexcijfer over juli van het tweede voorafgaande kalenderjaar.

Vraag 5

Is de gekozen hoogte nog steeds verdedigbaar met oog op de huidige hoogte van de gemiddelde huurprijs voor een kamer?

De hoogte van de kamerverhuurvrijstelling is in 2022 € 5.711 aan totale huuropbrengsten, hetgeen per maand neerkomt op een bedrag van afgerond € 475. Uit de landelijke monitor studentenhuisvesting van 20214 blijkt dat de gemiddelde kostprijs voor een kamer met gedeelde voorzieningen € 420 is. Omdat het vrijgestelde bedrag per maand reeds hoger is dan de gemiddelde kostprijs voor een kamer met gedeelde voorzieningen vind ik de gekozen hoogte van de kamerverhuurvrijstelling verdedigbaar en verwacht ik dat de effecten van het verhogen van de kamerverhuurvrijstelling op het verkleinen van het woningtekort vrijwel nihil zullen zijn. Bovendien zou een verhoging van de vrijstelling kunnen leiden tot prijsopdrijvende effecten, omdat hiermee de vrijstelling ook van toepassing is op een hogere (vrijgestelde) huurprijs.

Vraag 6

Wat zijn de effecten op de woningmarkt wanneer de kamerverhuurvrijstelling zou worden verhoogd? Zou dit kunnen leiden tot meer samenwoonvormen? Met welke andere effecten zou rekening moeten worden gehouden?

Zie antwoord vraag 5.

Vraag 7

Wat zijn de budgettaire gevolgen als de kamerverhuurvrijstelling zou worden verhoogd naar 10.000 euro per jaar?

Zoals in het antwoord op de vragen 5 en 6 is beschreven verwacht ik dat de effecten van het verhogen van de kamerverhuurvrijstelling op het verkleinen van het woningtekort vrijwel nihil zullen zijn. Om deze reden verwacht ik dan ook geen grote budgettaire gevolgen indien de kamerverhuurvrijstelling verhoogd zou worden tot € 10.000.

Vraag 8

Wat zijn de fiscale gevolgen voor een belastingplichtige wanneer de kamerverhuurvrijstelling wordt overschreden?

Als niet aan de voorwaarden wordt voldaan, komt het verhuurde deel van de woning in box 3 terecht. De waarde van het verhuurde gedeelte en een even groot deel van de eigenwoningschuld valt dan in box 3 en niet meer in box 1. De rente over het verhuurde deel mag dan niet worden afgetrokken.

Vraag 9

Wat is de belastingdruk voor een belastingplichtige die alleen een AOW ontvangt als alleenstaande waarbij de huurinkomsten 7.500 euro in een jaar zijn en deze belastingplichtige verder geen inkomen of kosten heeft in box 1? En hoe is die belastingdruk voor andere type belastingplichtigen met een groter inkomen?

Zonder nadere gegevens is de belastingdruk voor een belastingplichtige die niet voor de kamerverhuurvrijstelling in aanmerking komt niet te bepalen. Stel dat de woning voor 15% wordt verhuurd. Dan wordt in box 1 85% van het eigenwoningforfait en 85% van de aftrekbare hypotheekrente in aanmerking genomen. In box 3 wordt 15% van de woningwaarde belast en wordt de hypotheekschuld voor 15% meegenomen. Of dit leidt tot (extra) heffing in box 3 is afhankelijk van of het totale box 3-vermogen van de belastingplichtige boven het heffingsvrij vermogen uitkomt.

Vraag 1

Kunt u aangeven welke regels er gelden rondom het in rekening brengen van servicekosten bovenop de kale huur? Kunt u daarbij ingaan op hoe vrij verhuurders zijn om kosten onder het mom van servicekosten in rekening te brengen bij huurders?

Verhuurders hebben in het algemeen de vrijheid om bij de woning een keuze te maken voor de met de woning aan te bieden leveringen en diensten. Dit is anders in het geval van woningcorporaties. Daarvoor gelden wettelijke eisen aan de taken die zij op zich mogen nemen. Zo geldt bij woningcorporaties dat zij bij de levering van diensten aan de eigen bewoners niet in oneigenlijke concurrentie treden met andere maatschappelijke organisaties of marktpartijen die deze diensten aanbieden.
Voor hetgeen kan worden aangeduid als servicekosten gelden wettelijke regels. Het gaat daarbij met name om de artikelen 7: 233 en 237 BW. Deze bepalingen komen erop neer, dat er geen servicekosten in rekening worden gebracht voor onroerende onderdelen van de woning. Een verhuurder kan dus bijvoorbeeld geen servicekosten vragen voor een verhuurd vertrek van de woning; hij kan dat vertrek wel in rekening brengen via de huurprijs.
Inzake de hoogte van de servicekosten is met name 7: 259 BW van belang. Deze bepaling geeft aan, dat het bedrag voor de servicekosten een redelijke vergoeding moet betreffen, en dat de verhuurder elk jaar een overzicht van de kosten verstrekt.
In het gereguleerd huursegment kan de huurder zich tot de huurcommissie wenden indien hij het niet eens is met de in rekening gebrachte servicekosten. Het beleid van de huurcommissie houdt in, dat in dat geval de kosten worden opgevraagd bij de verhuurder. Uitgangspunt is dus, dat de huurcommissie uitgaat van de reëel gemaakte kosten.

Vraag 2

Hoe kijkt u aan tegen verhuurders die adverteren met de kale huurprijs terwijl door servicekosten en andere bijkomende kosten de werkelijke huur veel hoger ligt dan geadverteerd?

Ik vind het onwenselijk als huurders verrast worden doordat zij moeten vaststellen dat zijn in werkelijkheid totaal veel meer voor een huurwoning moeten betalen dan in eerste instantie is aangegeven. Met het wetsvoorstel Goed verhuurderschap streef ik ondermeer naar een helder en transparant selectieproces, het schriftelijk vastleggen van de afspraken in de huurovereenkomst, conform wettelijke vereisten en het verstrekken van duidelijke en begrijpelijke informatie aan de huurder over diens rechten en plichten.

Vraag 3

Bent u op de hoogte van gevallen waarbij projecten zijn gestart die een lage (kale) huurprijs beloven en door hoge servicekosten toch veel te duur zijn voor starters of studenten?

Nee. Ik ben niet op de hoogte van gevallen zoals aangegeven in de vraag. Zoals ik aangaf in mijn antwoord op vraag 2 vind ik dergelijke gevallen echter onwenselijk. Ik verwacht dan ook dat het wetsvoorstel Goed verhuurderschap leidt tot de nodige mogelijkheden om hiertegen op te treden.

Vraag 4

Waarom heeft het kabinet het voornemen om de bij de hoogte van de huurtoeslag de servicekosten niet meer mee te nemen? Waarom bezuinigt u via deze weg op huurders?

De huurprijs die wordt gebruikt voor de berekening van het huurtoeslagbedrag is de zogenaamde rekenhuur. Deze bestaat uit de kale huur en vier specifieke servicekostposten: 1) kosten voor schoonmaak van gemeenschappelijke ruimten, 2) kosten energie voor gemeenschappelijke ruimten (niet de eigen woning), 3) kosten voor de huismeester en 4) kosten voor dienst- en recreatieruimten. Voor elk van deze vier kostenposten kan maximaal € 12,– per maand bij de subsidiabele huurprijs worden opgeteld, dus in totaal maximaal € 48,– per maand.
Het niet meer meenemen van de servicekosten in de huurtoeslagberekening is op een aantal punten een vereenvoudiging. Zo moet de burger deze kostenposten apart opgeven bij de aanvraag, waarbij de burger soms eerst moet uitzoeken welk deel van hun servicekosten ze mogen opgeven, en jaarlijks aanpassen als deze bij een huurverhoging wijzigen. Dit is een extra belasting voor de burger en vergroot de kans op fouten bij het invullen van de huurtoeslagaanvraag. Daarnaast is het niet meer meenemen van servicekosten een vereenvoudiging voor Belastingdienst Toeslagen, omdat zij niet meer hoeven te controleren op de hoogte en aanwezigheid van de servicekosten. Dit is dan ook geen reden meer voor een mogelijke terugvordering. Tot slot is er een verschil bij het systeem van passend toewijzen door corporaties en de toekenning van huurtoeslag.
Het passend toewijzen gaat uit van de kale huur (exclusief servicekosten), terwijl de huurtoeslagberekening dus uitgaat van de rekenhuur zijnde kale huur met bepaalde subsidiabele servicekosten. Dit kan ertoe leiden dat de woning wel wordt toegewezen, maar dat de rekenhuur te hoog is om in aanmerking te komen voor huurtoeslag. Dit levert verwarring en ongewenste grensgevallen op. Met het weghalen van de servicekosten uit de huurtoeslag is de rekenhuur voortaan gelijk aan de kale huur en verdwijnen de onduidelijkheid en de grensgevallen.
Het niet meer subsidiëren van de servicekosten is onderdeel van een breder pakket van vereenvoudigingen in de huurtoeslag en de maatregel om het wettelijk minimumloon te verhogen. Er wordt nog gekeken naar de precieze uitwerking van de maatregelen en daar worden natuurlijk de gevolgen voor de huurders in meegenomen.

Vraag 5

Deelt u de mening dat services die nu onder servicekosten vallen bij bepaalde verhuurders, bijvoorbeeld atelierskosten, geen noodzakelijke kosten zijn en dat een huurder het recht moet hebben om geen gebruik te maken van deze services? Zo nee, waarom niet?

Ik ben van mening dat een verhuurder er voor kan kiezen om een woning te verhuren in combinatie met een atelier. Hij kan vervolgens via de servicekosten leveringen en diensten in rekening brengen die zijn verbonden aan dat atelier. Een verhuurder mag dan alleen servicekosten in rekening brengen die een redelijke vergoeding betreffen van de gemaakte kosten. Een huurder kan bezwaar maken tegen de servicekosten bij de verhuurder.

Vraag 6

Wat is uw oordeel over een bij vragensteller bekend voorbeeld van een atelierwoning, waarmee werd geadverteerd voor € 633,25, maar er onverwacht hoge servicekosten bijkwamen van € 326,50? Wat is hierover uw oordeel? Is er een maximum aan door te berekenen servicekosten?

Zie mijn antwoord op vraag 2: ik vind het ongewenst dat verhuurders zodanig adverteren dat dit tot verrassingen leidt op het moment dat de huurovereenkomst wordt afgesloten.
Inzake het maximum van de servicekosten verwijs ik naar mijn antwoord op vraag 1.

Vraag 7

Bent u bereid om een minder ruime definitie van servicekosten vast te stellen zodat alleen zaken die een verhuurder noodzakelijkerwijs moet doorberekenen aan een huurder hierin passen? Zo nee, waarom niet?

Ik ben niet bereid om een minder ruime definitie van servicekosten vast te stellen. De maatregelen die zich richten op de hoogte van de servicekosten vind ik voldoende om de belangen van een huurder te borgen. Wel wil ik de positie van de huurder verbeteren om een goed inzicht te krijgen in het hetgeen de huurovereenkomst met zich meebrengt. Hierop richt ik mij met het wetsvoorstel Goed verhuurderschap.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht in het AD «Legionellabesmetting werd Patricia (50) bijna fataal: «Ik ben ziek geworden van mijn huis»» d.d. 24 januari jongstleden?1

Ja.

Vraag 2

Bent u bekend met het bericht in het AD «Trees woonde 1,5 jaar in hotel vanwege huurhuis vol schimmel, nu moet ze 11.000 euro betalen» d.d. 3 januari jongstleden?2

Ja.

Vraag 3

Kunt u zich voorstellen dat ik hier een zeer lange lijst met krantenberichten kan benoemen van huurders uit het hele land die enorm veel last van vocht en schimmel hebben?

Ja.

Vraag 4

Wat vindt u ervan dat huurders van woningcorporatie Woonbron in de wooncomplexen Oostblok, Waterblok en Stille Putten te Delft in de afgelopen tien jaar steeds vaker in de winter zonder verwarming zitten?

Voorop staat dat een verhuurder, dus ook een woningcorporatie, zich als goed verhuurder dient te gedragen en dat een huurder recht heeft op een technisch goede en veilige woning. Op verzoek van uw Kamer heb ik u geïnformeerd over zorgen die er bestaan over de onderhoudsstaat van complexen van woningcorporatie Woonbron heb ik op 28 februari jl. (uw kenmerk: file:///O:/Downloads/kamerbrief-reactie-op-brief-over-toestanden-bij-woningcorporatie-woonbron.pdf).

Vraag 5

Wat vindt u ervan dat huurders van woningcorporatie Woonbron in de wooncomplexen Oostblok, Waterblok en Stille Putten te Delft al jaren enorm veel last van vocht- schimmel hebben?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 6

Wat vindt u ervan dat bewoners van eerdergenoemde wooncomplexen ernstig ziek worden van hun eigen woning?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 7

Wat vindt u ervan dat huurders van Vestia in Den Haag en andere steden ook soortgelijke problemen hebben waarbij zij jaren op herstel moeten wachten terwijl de gezondheid aangetast wordt?

Zoals hiervoor al aangegeven staat voorop dat een verhuurder, dus ook een woningcorporatie, zich als goed verhuurder dient te gedragen en dat een huurder recht heeft op een technisch goede en veilige woning.

Vraag 8

Wat vindt u ervan dat huurders niet durven terug te keren naar hun eigen woning?

Zie antwoord vraag 7.

Vraag 9

Kunt u zich voorstellen dat vele huurders niet gehoord worden die niet de media weten te vinden of minder assertief zijn waarbij zij dus al jaren in een vocht- en schimmelwoning wonen omdat de problemen niet verholpen worden?

Vocht- en schimmel hoort niet in een huis. Ik ben het volstrekt eens met de noodzaak om vocht en schimmel aan te pakken. Zoals aangegeven in de beantwoording op schriftelijke vragen (Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2021–2022, nr. 611) vraagt het wegnemen en voorkomen van vocht en schimmel om een brede aanpak die zich zowel richt op huiseigenaren en verhuurders, als op bewoners zelf. De aanpak is laagdrempelig, mede in het belang van mogelijk minder assertieve huurders. De brede aanpak bestaat uit de volgende onderdelen:
Het aanpakken van vocht- en schimmel vraagt blijvend om aandacht. In het WoON2021 zijn uitgebreide vragen opgenomen over vocht- en schimmel in woningen. Uit de antwoorden kunnen wellicht nieuwe inzichten volgen die helpen bij de succesvolle aanpak.

Vraag 10

Wat gaat u doen om ervoor te zorgen dat deze en vele andere tienduizenden huurders in een gezonde en veilige woning kunnen wonen?

Zie antwoord vraag 9.

Vraag 11

Deelt u de mening dat vocht en schimmel in een woning de gezondheid van huurders ernstig kan aantasten?

Ja, dat is in individuele gevallen mogelijk, afhankelijk van de specifieke omstandigheden.

Vraag 12

Bent u ook van mening dat het uitermate schrijnend is dat ook vele kinderen en baby’s door de aanwezigheid van vocht en schimmel in een woning getroffen worden?

Ook voor kinderen en baby’s is het van belang dat ze wonen in een huis zonder vocht en schimmel. In hoeverre de aanwezigheid van schimmel en vocht in een woning gevaarlijk is voor de gezondheid van een kind of een baby, zodanig dat sprake zou zijn van een gevaarlijke woonomgeving is niet in algemene zin aan te geven.

Vraag 13

Deelt u de mening dat kinderen en baby’s die in een vocht- of schimmelwoning opgroeien blootgesteld worden aan een gevaarlijke woonomgeving?

Zie antwoord vraag 12.

Vraag 14

Is de blootstelling van kinderen en baby’s aan vocht en/of schimmel in een woning een schending van het Kinderrechtenverdrag? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Artikel 24 van het Kinderrechtenverdrag bevestigt het recht van het kind op het genot van de grootst mogelijke mate van gezondheid. Het VN-Kinderrechtcomité, dat toezicht houdt op de naleving van het Kinderrechtenverdrag, geeft in haar commentaar bij dit artikel (General comment No. 15) aan dat onder andere de afwezigheid van schimmel in de woning een vereiste is voor een gezonde opvoeding en ontwikkeling. Staten die partij zijn bij het Kinderrechtenverdrag dienen alle passende wettelijke, bestuurlijke en andere maatregelen te nemen om het recht op gezondheid voor kinderen te verwezenlijken, in de ruimste mate waarin de hun ter beschikking staande middelen dit toelaten. In de context van de onderhavige vraag voldoet Nederland aan deze verplichting, doordat wij regelgeving hebben die verhuurders verplicht tot het verhelpen van vocht en schimmel, en we mogelijkheden bieden aan huurders om juridische stappen te ondernemen als de verhuurder in gebreke blijft.

Vraag 15

Is de kwaliteit van een woning onderdeel van het internationale recht op en van een nationale zorgplicht van het Rijk voor behoorlijke huisvesting?

Ja.

Vraag 16

Deelt u de mening dat vocht- en schimmelwoningen een schending zijn van het recht op behoorlijke huisvesting? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Het recht op huisvesting zoals dat is neergelegd in artikel 22, tweede lid, van de Grondwet, behelst met name een opdracht aan de overheid om te zorgen voor voldoende huisvesting die ook van voldoende kwaliteit is. Ook in het internationale recht is het recht op behoorlijke huisvesting in de eerste plaats een opdracht aan de overheid. Er kan in beginsel geen individueel recht aan worden ontleend jegens de overheid op een kwalitatief goede of gezonde woning. De overheid moet zorgen voor regelgeving die verhuurders verplicht tot het verhelpen van vocht en schimmel en voor mogelijkheden voor huurders om juridische stappen te ondernemen als de verhuurder in gebreke blijft. Deze regelgeving is er.

Vraag 17

Deelt u de mening dat de ondermaatse kwaliteit van vele woningen een (belangrijk) onderdeel is van de huidige wooncrisis? Zo ja, welke crisismaatregelen hebt u tot dusver genomen? Zo nee, waarom niet?

Het overgrote deel van de (sociale) woningen in Nederland is van goede kwaliteit. Bij een deel van de woningvoorraad is renovatie en verbetering nodig. Dit is de verantwoordelijkheid van verhuurders. Gemeenten zien toe op de kwaliteit van woningen. Zoals ik in mijn eerdere antwoorden heb toegelicht voer ik een brede aanpak voor het oplossen van vocht- en schimmelproblematiek.

Vraag 18

Bent u ook van mening dat de aanpak vocht- en schimmelwoningen tot topprioriteit benoemd moet worden gezien de (enorme) gezondheidsschade die het kan toebrengen?

Zoals uit mijn eerdere antwoorden blijkt worden er verschillende inspanningen verricht in het kader van de aanpak van vocht en schimmel, waarbij sprake is van een brede aanpak.

Vraag 19

Kan de aanwezigheid van vocht en/of schimmel in een woning van invloed zijn op de levensverwachting van mensen?

Of en in hoeverre schimmel de levensverwachting van een persoon beïnvloed is niet in algemeenheid aan te geven. Ook kan niet in zijn algemeenheid gesteld worden dat in geval van gezondheidsschade een recht zou bestaan op compensatie voor huurders. Mocht in een specifiek geval een huurder bij de verhuurder verzoeken om compensatie voor opgelopen gezondheidsschade, dan zullen daarvoor alle omstandigheden van het geval moeten worden beoordeeld.

Vraag 20

Moeten huurders ook gecompenseerd worden voor de gezondheidsschade die zij oplopen als gevolg van vocht en/of schimmel in de woning? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Zie antwoord vraag 19.

Vraag 21

Deelt u de mening dat woningcorporaties een ultimatum moeten krijgen wanneer zij de vocht- en schimmelproblematiek opgelost dienen te hebben, aangezien de volksgezondheid in het geding is? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Het stellen van een ultimatum aan woningcorporaties vind ik geen verstandige route. De aanpak van vocht- en schimmelproblematiek is complex en vraagt om een brede waaier aan maatregelen. Zoals ik in mijn eerdere antwoorden heb toegelicht voer ik actief beleid om verhuurder en gemeenten te stimuleren om maatregelen te nemen om vocht- en schimmelproblematiek aan te pakken. Ook bestaan er mogelijkheden voor huurders om onderhoudsproblemen aan de orde te stellen.

Vraag 22

Bent u bekend met het cijfer dat bijna één op de vijf huishoudens last heeft van vocht of schimmel en dat wij dus praten over ruim 1,5 miljoen huishoudens?3

Ja.

Vraag 23

Heeft u een zorgplicht voor de honderdduizenden huurders die in meer of mindere mate last van vocht en/of schimmel hebben? Zo ja, welke maatregelen hebt u reeds genomen om dit te voorkomen en op te lossen en wat gaat u verder ondernemen om deze problemen te voorkomen en op te lossen en wanneer?

Verhuurders zijn primair verantwoordelijk voor de staat en het onderhoud van hun woningen. Laat het onderhoud van woningen (zeer) te wensen over, dan hebben gemeenten de bevoegdheid om hierop te handhaven. Als Minister heb ik een stelselverantwoordelijkheid voor de corporatiesector. Mijn brede aanpak om vocht- en schimmelproblemen aan te pakken heb ik in mijn eerdere antwoorden toegelicht.

Vraag 24

Begrijpt u de omvang en importantie van het vocht- en schimmelprobleem? Kunt u dit nader toelichten?

Ja, ik begrijp de omvang en de urgentie van deze problematiek en voer daarom een brede aanpak om dit op te lossen.

Vraag 25

Ervaart u urgentie bij dit belangrijke en zeer omvangrijke probleem? Zo ja, waaruit blijkt dat?

Zie antwoord vraag 24.

Vraag 26

Deelt u de mening dat een landelijk meldpunt voor vocht en schimmel ervoor kan zorgen dat de problematiek beter in kaart gebracht kan worden en ervoor kan zorgen dat er meer expertise in huis is om huurders verder te begeleiden? Zo ja, wanneer kunnen wij een voorstel voor een dergelijk landelijk meldpunt verwachten? Zo nee, waarom niet?

Verhuurders zijn primair verantwoordelijk voor de staat en het onderhoud van hun woningen. Laat het onderhoud van woningen (zeer) te wensen over, dan hebben gemeenten de bevoegdheid om hierop te handhaven. Ook hebben huurders de mogelijkheid via de Huurcommissie of desnoods de rechter een slechte onderhoudssituatie te laten oplossen. Ik voer met alle betrokken partijen een brede aanpak om vocht- en schimmelproblemen op te lossen. Tegen deze achtergrond zie ik geen toegevoegde waarde in een landelijk meldpunt.

Vraag 27

Waarom hebben huurders veel meer last van vocht en schimmel dan eigenaar-bewoners en zou dit verschil mogen bestaan?4

Zie antwoord vraag 26.

Vraag 28

Wat vindt u ervan dat verhuurders soms jarenlang niets aan de aanpak van vocht- en schimmelwoningen doen?

Zie antwoord vraag 26.

Vraag 29

Deelt u de mening dat in een tijd van een enorme toename van longklachten als gevolg van astma de aanwezigheid van vocht en/of schimmel in een woning de leefsituatie nog gevaarlijker maakt?

Vanuit gezondheidsoogpunt is de aanwezigheid van vocht en schimmel in een woning niet bevorderlijk.

Vraag 30

Bent u het ermee eens dat er een versnelde procedure moet komen om huurders in staat te stellen de vocht- en schimmelproblematiek te verhelpen, aangezien hun gezondheid in het geding is? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Huurders hebben al verschillende manieren om een oplossing af te dwingen voor deze problematiek. Zo kunnen zij naar de Huurcommissie, de rechter of de gemeente te stappen. Een nieuwe, versnelde procedure is in dit geval niet de oplossing, maar het is wel van groot belang dat de bestaande procedures goed werken. Daarom draag ik er zorg voor dat de Huurcommissie deze huurders snel kan helpen door snel uitspraak te doen. Zoals ik uw Kamer eerder heb laten weten, werkt de Huurcommissie aan het terugdringen van haar achterstanden, zodat partijen snel geholpen worden.5 Ik zal uw Kamer binnenkort informeren over de resultaten van het actieplan over 2021 en de stand van zaken van de Huurcommissie.

Vraag 31

Kan het zo zijn dat een (tijdelijke) huurverlaging, nadat de verhuurder daartoe door de Huurcommissie gedwongen wordt, voor de verhuurder goedkoper is om deze situatie aan te houden dan daadwerkelijk de gebreken te verhelpen? Zo ja, wat gaat u doen om deze situaties te voorkomen?

Als de Huurcommissie in haar uitspraak de huur verlaagt, dan blijft deze verlaging gelden totdat het gebrek wordt verholpen. Het is daarom in het belang van verhuurder om het gebrek zo snel mogelijk op te lossen, omdat de gederfde huuropbrengsten blijven stijgen. Alleen bij een contract dat zeer snel zal aflopen kan het – afhankelijk van de huurprijs en de kosten van het verhelpen van het gebrek – in theorie mogelijk zijn dat de verhuurder goedkoper uit is door de gebreken niet te verhelpen. Mij zijn geen signalen bekend dat dit in de praktijk voorkomt. Ook in dat geval heeft de huurder alsnog de mogelijkheid om via de kantonrechter of de gemeente onderhoud af te dwingen.

Vraag 32

Waarom geeft u steevast het antwoord dat een gang naar de Huurcommissie de oplossing voor huurders is die last van vocht en schimmel hebben?

De Huurcommissie is niet de enige oplossing voor huurders die met deze problematiek kampen, maar vormt wel een laagdrempelige en efficiënte manier om een oplossing af te dwingen. Zoals ik in mijn eerdere antwoorden heb toegelicht voer ik een brede aanpak die ook verhuurders aanspreekt op hun verantwoordelijkheden.

Vraag 33

Deelt u de mening dat een gang naar de Huurcommissie een vorm van symptoombestrijding is?

Zie antwoord vraag 32.

Vraag 34

Wat kunt u via wet- en regelgeving, bijvoorbeeld via het Bouwbesluit, doen om het probleem zoveel mogelijk te voorkomen?

Alle gebouweigenaren dienen aan de geldende bouwvoorschriften te voldoen. In artikel 204, tweede lid artikel en 206 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek is daarnaast geregeld dat de huurder recht heeft op huurgenot en dat de verhuurder op een verzoek van de huurder gebreken dient te verhelpen, tenzij dit redelijkerwijs niet van de verhuurder kan worden verwacht. Daarmee is gewaarborgd dat huurders recht hebben op een woning van goede kwaliteit.

Vraag 35

Stelt u nog steeds voor dat honderdduizenden door vocht en schimmel getroffen huurders een gang naar de Huurcommissie moeten maken? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Zoals ik in mijn eerdere antwoorden heb toegelicht voer ik voor het oplossen van vocht- en schimmelproblemen een brede aanpak die ook verhuurders aanspreekt op hun verantwoordelijkheden. De Huurcommissie is niet de enige oplossing voor deze problematiek, maar vormt wel een laagdrempelige en efficiënte manier voor een individuele huurder om een oplossing af te dwingen. Het klopt dat niet iedereen de gang naar de Huurcommissie weet te vinden. In sommige gevallen geldt bijvoorbeeld dat sprake is van een gebrek aan kennis over de mogelijkheden of dat een taalbarrière een rol speelt. Om alle huurders te kunnen bereiken, is het belangrijk dat de Huurcommissie de toegankelijkheid van haar informatiebronnen, zoals de website en het telefonisch contact, vergroot. Zo zijn eerder al de website van de Huurcommissie herschreven in taalniveau B1 en ook toegankelijk gemaakt voor Engelssprekenden. In 2022 werkt de Huurcommissie verder aan het ontsluiten van haar informatie. Over deze maatregelen zal ik uw Kamer binnenkort nader informeren.

Vraag 36

Deelt u de mening dat niet iedereen de gang naar de Huurcommissie weet te vinden?

Zie antwoord vraag 35.

Vraag 37

Bent u het ermee eens dat een gang naar de Huurcommissie geen oplossing is voor dit structurele en zeer omvangrijke probleem? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Zie antwoord vraag 35.

Vraag 38

Deelt u de mening dat de Huurcommissie de verhuurder moet kunnen opleggen dat het gebrek of de gebreken binnen een afzienbare tijd opgelost moeten zijn, aangezien de gezondheid van huurders in het geding is? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

De Huurcommissie is een onafhankelijke geschillenbeslechter. Indien sprake is van een gebrek, kan zij per uitspraak de huur verlagen tot het gebrek is verholpen. De Huurcommissie is echter geen handhavende partij en ziet niet toe op naleving van de uitspraak. Hiervoor kan de huurder naar de kantonrechter of gemeente stappen.

Vraag 39

Deelt u de mening dat huurders de mogelijkheid moeten krijgen om tijdelijk elders te wonen op kosten van de verhuurder als deze niet op tijd het gebrek of de gebreken oplost? Zo ja, wat gaat u doen om dit te bewerkstelligen? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Als een huurder wordt geconfronteerd met (zeer) ernstige gebreken in of aan de woning, dan kan de huurder de verhuurder civielrechtelijk aansprakelijk stellen als die de gebreken niet verhelpt en schadevergoeding vorderen, omdat de gehuurde woonruimte niet voldoet aan de eisen die daaraan redelijkerwijs mogen worden gesteld. Met de schadevergoeding kan de huurder zo nodig vervangend verblijf bekostigen.

Vraag 40

Welke aanpassingen in wet- en regelgeving kunt u maken om de verhuurder te dwingen om het gebrek of de gebreken te verhelpen zodat huurders (weer snel) in een gezonde en veilige woning kunnen wonen zonder o.a. vocht en schimmel?

Ik zie op dit moment geen aanknopingspunten om wet- en regelgeving aan te passen om verhuurders te dwingen problemen met vocht en schimmel sneller aan te pakken.

Vraag 41

Ziet u nu het belang in voor een APK voor woningen gezien het enorme aantal van ruim 1,5 miljoen huishoudens en de mogelijke grote gezondheidsschade voor volwassenen, kinderen en baby’s? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Ik ben geen voorstander van een verplichte algemene periodieke keuring voor huurwoningen. Dit zou een enorme operatie zijn en het zou ook leiden tot een groot aantal keuringen van woningen waar helemaal geen problemen zijn. Ik zet daarom in op maatwerk, zoals toegelicht in mijn eerdere antwoorden.

Vraag 42

Deelt u de mening dat de mogelijkheid van een gang naar de Huurcommissie het aantal vocht- en schimmelwoningen niet omlaag gebracht heeft? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

De Huurcommissie helpt huurders om hun recht te halen in het geval van een vocht- of schimmelwoning. Zoals ik in mijn eerdere antwoorden heb aangegeven is een brede aanpak nodig voor het oplossen van deze complexe problematiek.

Vraag 43

Wat is de status van de motie leden Beckerman en Koerhuis5 die uitspreekt om de vocht- en schimmelwoningproblematiek standaard onderdeel van de prestatieafspraken tussen gemeente, corporaties en huurdersorganisaties te laten worden?

De motie Beckerman en Koerhuis is uitgevoerd door middel van het opnemen van de aanpak van vocht- en schimmelproblemen in de volkshuisvestelijke prioriteiten. Op grond van de Woningwet moet een corporatie de volkshuisvestelijke prioriteiten betrekken bij het bod aan de gemeente en huurdersorganisatie(s) om te komen tot prestatieafspraken. Daarnaast is zoals gezegd met Aedes afgesproken dat corporaties de komende vijf jaar 100 mln. extra investeren in onderhoud en verbetering met specifieke focus op schimmelproblematiek als gevolg van gebrekkige kwaliteit van de woning, brandveiligheid en loden leidingen. Ook deze afspraak zal worden opgenomen in de volkshuisvestelijke prioriteiten en zijn beslag krijgen in de lokale prestatieafspraken.

Vraag 44

Mag ervan worden uitgegaan dat de in de vorige vraag genoemde motie vanaf 2023 standaard een onderdeel van de prestatieafspraken wordt?

Zie antwoord vraag 43.

Vraag 45

Hoe is de motie van de leden Beckerman en Koerhuis6, die verzoekt om de aanpak van vocht- en schimmelproblematiek in het helde land te laten gelden, uitgevoerd?

Deze motie heb ik uitgevoerd door middel van de brede aanpak die ik voer.

Vraag 46

Hoeveel woningen zijn er sinds de in de vorige vraag genoemde motie d.d. 15 januari 2020 in het kader van de vocht- en schimmelproblematiek aangepakt?

Deze aantallen worden niet specifiek bijgehouden. Wel zal in het onderzoek «Woon2021» beter inzicht worden gegeven in deze problematiek.

Vraag 47

Hoeveel woningen dienen er nog in het kader van de vocht- en schimmelproblematiek aangepakt te worden?

Zie antwoord vraag 46.

Vraag 48

Hoe is motie van het lid Beckerman c.s.7, die uitspreekt om in het kader van de volksgezondheid een integrale, landelijke aanpak te bewerkstelligen om schimmel- en vochtproblematiek te voorkomen en te verhelpen, uitgevoerd?

Deze motie heb ik uitgevoerd door middel van de brede aanpak die ik voer.

Vraag 49

Kunt u deze vragen alstublieft ieder afzonderlijk behandelen en niet clusteren?

Dat heb ik zoveel mogelijk gedaan. Daar waar het voor de helderheid van de beantwoording van de gestelde vragen dienstig is, heb ik vragen samengenomen in de beantwoording.

Vraag 1

Kunt u bevestigen dat mensen alleen recht hebben op huurtoeslag wanneer zij vanaf het begin van een kalendermaand woonachtig zijn op een adres waar zij de toeslag voor willen ontvangen?

Huurders die voor het eerst een huurwoning betreden, kunnen inderdaad alleen huurtoeslag aanvragen vanaf de eerste maand dat ze de hele maand woonachtig zijn op het adres. Als zij tussen huurwoningen verhuizen waarover zij huurtoeslag kunnen aanvragen, blijft het recht op huurtoeslag voor de oude woning nog de hele maand bestaan.

Vraag 2

Waarom is er niet gekozen voor een systematiek waarbij een gereduceerd bedrag aan huurtoeslag uitgekeerd kan worden evenredig met het aantal dagen van bewoning?

De voorwaarde dat wijzigingen in omstandigheden die zich voordoen na de eerste dag van de maand, pas vanaf de eerste dag van de daaropvolgende maand worden meegenomen, is opgenomen in artikel 5 van de Algemene wet inkomensafhankelijk regelingen (Awir). Deze voorwaarde geldt voor alle inkomensafhankelijke regelingen en dus ook voor de huurtoeslag.
Er is voor deze systematiek gekozen om de toeslagen begrijpelijk te houden voor de burger en uitvoerbaar te houden voor de uitvoerder. Met deze voorwaarde krijgen beide slechts één keer per maand te maken met een wijziging in het toeslagbedrag. Als wijzigingen in de omstandigheden – niet alleen verhuizingen, maar ook bijvoorbeeld wijzigingen in de huishoudsamenstelling – per direct verwerkt moeten worden, kan het voorkomen dat het toeslagbedrag meerdere keren per maand bijgesteld moet worden.
Burgers die voor het eerst een huurwoning betreden, kunnen hierdoor inderdaad een deel van de eerste maand mogelijk geen huurtoeslag ontvangen. Daar staat tegenover dat deze systematiek bij verhuizing en andere levensgebeurtenissen voorspelbaarder is voor de burger en dat onverwachte onderbrekingen van de huurtoeslag worden voorkomen. Ook blijft bij een beëindiging van het huurcontract tijdens de maand de huurtoeslag die gehele maand nog doorlopen.

Vraag 3

Is het mogelijk om een aanpassing te maken zodat mensen een toeslag ontvangen vanaf het moment van bewoning in plaats van vanaf de eerste volle maand van bewoning? Zo nee, waarom niet? Zo ja, bent u bereid daar naar te kijken?

Ik vind het niet wenselijk om de huidige systematiek aan te passen naar een systeem waarbij wijzigingen per direct verwerkt worden. De huurtoeslag is ingericht op maandelijkse berekening. Aanpassen van deze systematiek is complex, vraagt veel capaciteit en zou moeten worden bezien in het bredere stelsel van inkomensafhankelijke regelingen.

Vraag 4

Onderkent u dat mensen die wel recht hebben op toeslag maar door dit criterium niet in aanmerking komen voor een toeslag moeite kunnen hebben om de eerste maand aan huur te voldoen? Zo ja, bent u het ermee eens dat dit een extra drempel is voor mensen?

Het kan voorkomen dat burgers die gedurende de maand verhuizen naar een woning waarover zij voor het eerst huurtoeslag gaan ontvangen, moeite zullen hebben deze maand aan de huur te voldoen. Verhuurders kunnen rekening houden met deze voorwaarde door hun huurcontract vanaf de eerste dag van een maand in te laten gaan. Hierover zou de huurder in overleg kunnen gaan met de verhuurder. Huurcontracten worden doorgaans eerder ondertekend dan dat ze ingaan. Huurders kunnen hun verhuizing aan de gemeente doorgeven vanaf het moment dat zij een huurcontract hebben getekend, dus ook als het contract nog niet is ingegaan. Hiermee kan de huurder ervoor zorgen dat de verhuizing op tijd in het BRP is verwerkt en kunnen zij zo vroeg mogelijk hun toeslagaanvraag voor de eerste maand doen. Als de verhuurder niet bereid is de startdatum van het huurcontract aan te passen, is het soms mogelijk om een betalingsregeling te treffen om de periode zonder huurtoeslag te overbruggen.

Vraag 5

Wat kunnen mensen doen wanneer zij door het missen van de huurtoeslag voor de eerste maand in betalingsproblemen komen?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 6

Bent u bereid om dit probleem aan te probleem pakken en gelijktijdig te kijken naar de problemen rondom «non take up» waardoor mensen geen gebruik maken van een toeslag waar ze recht op hebben?

Zoals aangegeven is dit niet alleen een voorwaarde voor de huurtoeslag, maar geldt deze voorwaarde voor alle inkomensafhankelijke regelingen. Een overstap naar een systeem van directe verwerking van wijzigingen in omstandigheden betekent niet voor alle burgers een verbetering, maar soms ook meer complexiteit. Daarnaast kent dit verregaande gevolgen voor de uitvoering.
Tot slot heeft het tegengaan van niet-gebruik van toeslagen de blijvende aandacht. Ook bij de evaluatie van de Awir wordt gekeken naar niet-gebruik van toeslagen.

Vraag 1

Bent u bekend met het verschijnsel dat oplichters advertenties van te koop staande huizen gebruiken om deze voor de verhuur aan te bieden?1

Ja.

Vraag 2

Wat vindt u van het feit dat mensen de dupe worden van dit soort oplichting? Welke rol speelt de krapte aan woningen volgens u bij dit soort trucs?

Iedere vorm van fraude en oplichting is verboden en onacceptabel, zo ook de hier aangehaalde praktijk. Ik kan mij voorstellen dat de krapte aan woningen dit verschijnsel in de hand werkt. Dit vind ik een zorgelijke ontwikkeling, omdat mensen de schaarste aan woningen dan misbruiken en zichzelf daarmee financieel verrijken ten koste van anderen.

Vraag 3

Welke mogelijkheden ziet u om oplichting bij de verhuur van een woning tegen te gaan? Welke rol kan verdere regulering van het verhuurproces daarbij een rol spelen?

Oplichting is niet toegestaan en strafbaar. Dit moet dan ook aangepakt worden. Dit kan op verschillende manieren.
Op de eerste plaats verdient het de aanbeveling om je als woningzoekende goed te (laten) informeren over de aangeboden woningen en de aanbieder daarvan. Voorts werk ik aan een verdere regulering van het verhuurproces via het wetsvoorstel Goed Verhuurderschap. Onderdeel van dit voorstel is het introduceren van een landelijke basisnorm die ziet op goed verhuurderschap. Door de introductie van deze norm wordt het voor verhuurders en verhuurbemiddelaars duidelijk hoe het gedrag dat van hen verwacht mag worden er in de praktijk uit ziet. Deze norm wordt wettelijk vastgelegd in de vorm van algemene regels en heeft betrekking op alle fases van het verhuurproces. Naast bewustwording biedt het voorstel de mogelijkheid dat gemeenten handhavend kunnen optreden als verhuurders of verhuurbemiddelaars ongewenst gedrag vertonen en daarmee de norm overtreden. Dit wetsvoorstel moet er zodoende aan bijdragen dat het verhuurproces correct verloopt en dat de informatiepositie van woningzoekenden en huurders verbetert.
Verder vind ik dat ook platforms een verantwoordelijkheid dragen en dat van hen verwacht mag worden dat zij hun eigen maatregelen nemen om fraude te voorkomen. Dit doen zij bijvoorbeeld al door het stellen van gebruikersvoorwaarden aan adverteerders, waarbij het overtreden van deze voorwaarden kan leiden tot verwijdering van de advertentie. Zodra een platform er weet van heeft dat er onrechtmatige content op de website is geplaatst, dient zij deze te verwijderen. De Autoriteit Consument & Markt (ACM) ziet erop toe dat tegen misleiding door adverteerders (op platforms) wordt opgetreden en kan bij overtreding bestuursrechtelijk richting de adverteerder optreden, bijvoorbeeld in de vorm van een last onder dwangsom of een boete. De ACM heeft de woningmarkt dit jaar benoemd als agendathema en daarmee als prioriteit. Dit betekent onder andere dat signalen over misleidende huuradvertenties met voorrang worden behandeld.
Tot slot kunnen gedupeerden, behalve bij de ACM, ook terecht bij het Landelijk Meldpunt Internetoplichting van de politie en de Fraudehelpdesk.

Vraag 4

Deelt u de mening dat platforms waarop deze frauduleuze advertenties worden aangeboden ook een verantwoordelijkheid dragen? Zo ja, wat mogen consumenten volgens u verwachten van platforms die deze advertenties hosten wanneer ze worden opgelicht?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 5

Treedt u op tegen dit soort praktijken? Bent u het ermee eens dat ook deze vorm van oplichting aangepakt moet worden?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 1

Deelt u de zorg dat er een huurexplosie dreigt nu de hoogte van de huren is gekoppeld aan de inflatie en de inflatie nu op het hoogste niveau is sinds 40 jaar?

De basis voor de toegestane huurverhoging per 1 juli 2022 (tot en met 30 juni 2023) is de inflatie van 1 december 2020 tot 1 december 2021, te weten 2,3%. De inflatie in 2019 was hoger (2,6%). In een separate brief die gelijktijdig met deze beantwoording naar uw Kamer wordt gestuurd, licht ik dit besluit nader toe.
In de komende periode werk ik samen met huurders en verhuurders aan bredere afspraken over huurbeleid. Daarbij houd ik ook de inflatieontwikkeling in de gaten. De augustusbesluitvorming kan waar nodig ook worden benut.

Vraag 2

Wat gaat u doen om een huurexplosie te voorkomen?

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 3

Deelt u de mening dat een huurstijging van maximaal 3,3% zoals komend jaar in de vrije sector zal gelden voor veel huurders veel teveel is?

Door de initiatiefwet van het lid Nijboer (PvdA) geldt nu sinds 1 mei 2021 voor een periode van drie jaar een maximering van de jaarlijkse huurstijging voor geliberaliseerde huurovereenkomsten (ook wel vrije sector genoemd). Daarvóór was de jaarlijkse huurstijging vrij overeen te komen.
De in de wet geregelde maximering is inflatie + 1 procentpunt. In 2021 was dat 2,4% en in 2022 is dat 3,3%.
Ik deel de mening dat 3,3% huurverhoging voor veel huurders veel te veel is niet. Wel kan een huurverhoging van 3,3% voor een deel van de huurders in de vrije sector fors zijn, met name bij de hogere huren. Of 3,3% voor huurders (veel) te veel is, hangt af van andere factoren zoals bijvoorbeeld de hoogte van het inkomen en de inkomensontwikkeling.
Overigens merk ik op dat de huurverhoging maximaal 3,3% is; als in het huurcontract een lagere huurverhoging is afgesproken, geldt die lagere huurverhoging.

Vraag 4

Welke impact verwacht u van nieuwe huurverhogingen op het besteedbaar inkomen van huurders nu de huren gemiddeld de afgelopen 10 jaar met 35% zijn gestegen?

Ik erken dat in de komende periode moet worden ingezet op de betaalbaarheid van het wonen, daarom kom ik ook met een programma Betaalbaarheid. En voor 2022 sta ik voor het gereguleerde segment een gematigde huurverhoging toe, zie mijn antwoord op vraag 5.
Toch hecht ik eraan een completer beeld rond de betaalbaarheid in de afgelopen jaren te schetsen.
Ten eerste betreft de geschetste huurontwikkeling van 33% de nominale ontwikkeling van alle huurprijzen, inclusief huren in de corporatiesector en de vrije sector, alsmede huurstijgingen bij bewonerswissel. Gecorrigeerd voor inflatie is de gemiddelde huurstijging in die periode ongeveer 8–9% (reële huurstijging).
Ten tweede zijn de inkomens van veel mensen in die periode ook gestegen. Wellicht niet van iedereen in gelijke mate, maar de WoON-onderzoeken laten zien dat het besteedbaar inkomen van huurders tussen 2012 en 2018 met zo’n 8% is toegenomen en dat de gemiddelde huurquote tussen 2015 en 2018 licht is gedaald. Daarnaast was de gemiddelde huurverhoging voor zittende huurders vanaf 2018 zeer gematigd, bij woningcorporaties op of zelfs onder inflatie. Ook de huurharmonisatie (huurverhoging bij bewonerswissel) is sinds 2018 afgenomen, met een lichte stijging in 2021 – vermoedelijk vanwege de beperkte ruimte voor huurverhoging bij zittende huurders.
Ten slotte is er de huurtoeslag voor de betaalbaarheid. In 2010 ontvingen 1,17 miljoen huurders in totaal ongeveer 2,2 miljard euro aan huurtoeslag, in 2020 ging dat om 1,5 miljoen huurders en 3,8 miljard euro huurtoeslag. De verwachting is dat dit (na definitieve vaststelling van de huurtoeslag van 2021) in 2021 verder oploopt naar ongeveer 4 miljard euro.

Vraag 5

Met welk percentage mogen de sociale huren vanaf 1 juli stijgen?

Voor alle kamers, woonwagens en standplaatsen is vanaf 1 juli 2022 een huurverhoging van maximaal inflatieniveau toegestaan, te weten 2,3%.
Voor zelfstandige woningen in het gereguleerde segment sta ik een gedifferentieerde huurverhoging toe. De «reguliere» huurverhoging is maximaal 2,3% (inflatie).
Daarnaast sta ik voor zelfstandige woningen twee specifieke hogere huurverhogingen toe:
Voor alle maximaal toegestane huurverhogingen geldt dat die toegestaan zijn zolang daarmee niet de maximale huurprijsgrens van de woonruimte wordt overschreden. Die maximale huurprijsgrens wordt bepaald door het woningwaarderingsstelsel (hoe meer punten des te hoger de maximale huurprijsgrens). In een brief aan uw Kamer die gelijktijdig met de beantwoording van deze vragen aan u wordt verzonden, licht ik het besluit nader toe.

Vraag 6

Bent u bereid de huren voor de komende regeerperiode ten minste te bevriezen? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 5.

Vraag 7

Hoe hoog wordt de in het regeerakkoord aangekondigde huurverhoging voor sociale huurders met een hoger inkomen?

Ik zal de toegestane huurverhoging(en) vanaf 2023 en de in het coalitieakkoord aangekondigde huurmaatregeling in onderlinge samenhang bezien en uitwerken in het programma Betaalbaarheid onder de Nationale Wonen en Bouwen Agenda (NWBA). Ik zal de grote lijnen van dat programma in een separate brief aan uw Kamer schetsen.

Vraag 8

Draagt u met deze huurverhoging niet bij aan de negatieve spiraal waarbij woningprijzen alsmaar blijven stijgen? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Zie antwoord vraag 7.

Vraag 9

Bij welk inkomen legt u de grens voor de huurverhoging?

De in het coalitieakkoord aangekondigde stapsgewijze huurverhoging naar de markthuurprijs zal in uitwerken in het programma Betaalbaarheid.
Voor de huurverhoging per 1 juli 2022 ligt de inkomensgrens voor de inkomensafhankelijke hogere huurverhoging op € 47.948 voor eenpersoonshuishoudens en € 55.486 voor meerpersoonshuishoudens.
Voor eenpersoonshuishoudens met een inkomen hoger dan € 47.948 maar niet hoger dan € 56.527 is een huurverhoging van maximaal € 50 op de maandhuur toegestaan; bij huishoudens van twee of meer personen is dat bij een inkomen hoger dan € 55.486 maar niet hoger dan € 75.369.
Voor eenpersoonshuishoudens met een inkomen dat hoger is dan 56.527 en voor huishoudens van twee of meer personen met een inkomen dat hoger is dan 75.369 is een huurverhoging van maximaal € 100 op de maandhuur toegestaan
Het gaat dan om het inkomen in 2020 van de gezamenlijke huidige bewoners.
Overigens geldt dat de huur met de huurverhoging niet boven de maximale huurprijsgrens van de woning mag stijgen. De maximale huurprijsgrens wordt bepaald met het woningwaarderingsstelsel: hoe meer punten de woning waard is, des te hoger de maximale huurprijsgrens1 van de woning. Als de voorgestelde nieuwe huurprijs hoger is dan de maximale huurprijsgrens van de woning, kan de huurder met succes bezwaar maken tegen de voorgestelde huurverhoging.

Vraag 10

Wat gebeurt er met de nieuwe verhoogde huurprijs als het inkomen enkele jaren later (drastisch) daalt?

De huidige wet voorziet in een terugvaloptie bij inkomensdaling. Die terugvaloptie is per 2022 verruimd: de recentste drie jaarlijkse huurverhogingen kunnen (voor de toekomst) gecorrigeerd worden naar het huidige, lagere inkomen na inkomensdaling. Voorheen gold dat voor de recentste twee jaarlijkse huurverhogingen.
De huurder kan dan aan de verhuurder een huurverlaging voorstellen naar de huurprijs die zou hebben gegolden als het inkomen bij de recentste drie jaarlijkse huurverhogingen op het huidige, lagere niveau zou hebben gelegen.
Daarnaast bestaat nog een tweede huurverlagingsrecht: indien de huurprijs door de inkomensafhankelijke hogere huurverhogingen in de afgelopen jaren tot boven de huurtoeslaggrens (2022: € 763,47) is gestegen en het inkomen is gedaald tot onder de toepasselijke inkomensgrens voor passend toewijzen2, dan kan de huurder een huurverlaging tot onder de huurtoeslaggrens voorstellen, zodat hij daarna in aanmerking komt voor huurtoeslag.
Die huurverlaging werkt niet terug, maar gaat (conform huurverhogingsvoorstel-len) minimaal twee maanden na het huurverlagingsvoorstel in. Als de verhuurder niet met de huurverlaging instemt, kan de huurder die via de Huurcommissie afdwingen.

Vraag 11

Wat houdt de in het coalitieakkoord aangekondigde huurbevriezing voor huurders in 2024 in?

Vraag 12

Voor wie gaat die huurbevriezing gelden?

Vraag 13

Waarom geldt die huurbevriezing alleen in 2024?

Vraag 14

Deelt u de mening dat die huurbevriezing in 2024 voor grote groepen huurders onvoldoende is, omdat zij nu al iedere maand geld tekort komen om in levensonderhoud te voorzien? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Vraag 15

Voor welke groepen gaat de in het coalitieakkoord aangekondigde huurverlaging voor huurders met een lager inkomen gelden?

Vraag 16

Geldt deze huurverlaging ook voor mensen die recht hebben op een sociale huurwoning maar noodgedwongen in de vrije marktsector huren? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Vraag 17

Hoe groot is de groep mensen die te duur woont gezien het inkomen dat ze genieten? En geldt de huurverlaging ook voor deze mensen? Zo nee, waarom niet?

Uit WoON 2018 blijkt dat het aantal dure scheefwoners met circa 56.000 was gedaald naar circa 346.000 in 2018. Informatie uit WoON 2021 komt in het voorjaar beschikbaar.
In 2021 gold de eenmalige huurverlaging voor huurders in een woningcorporatiewoning met een laag inkomen en een voor dat inkomen te hoge huur. Ik beschik niet over gegevens van alle huurverlagingen, maar van ca. 160.000 huurtoeslagontvangers die van een woningcorporatie huren is de huur in 2021 verlaagd.
De precieze uitwerking van de in het coalitieakkoord genoemde huurverlaging voor huurders met een laag inkomen volgt nog in het programma Betaalbaarheid.

Vraag 18

Wanneer bent u van plan om deze huurverlaging in te voeren?

Vraag 19

Met hoeveel wordt de huur verlaagd en waar wordt deze huurverlaging op gebaseerd?

Vraag 20

Wat zullen de effecten van de in het coalitieakkoord aangekondigde huurverhoging op de betaalbaarheidsrisico’s worden?

Vraag 21

Kunt u garanderen dat huurders geen extra betaalbaarheidsrisico lopen als gevolg van de in het coalitieakkoord aangekondigde huurverhoging?

Vraag 22

Waarom wilt u de huurprijs voor mensen die (iets) meer verdienen verhogen? Kunt u hierbij ingaan op welk doel u hiermee wilt dienen en of de woningcorporaties hierom gevraagd hebben?

Vraag 23

Deelt u de mening dat mensen die net iets meer verdienen door deze huurverhoging hard geraakt kunnen worden? Zo ja, zou u er dan voorstander van zijn om de huurverhoging niet voor iedereen even hoog te laten worden? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Vraag 24

Deelt u de mening dat huurders, die door deze huurverhoging geraakt zullen worden, kunnen besluiten om minder te gaan werken omdat het extra salaris niet opweegt tegen de huurverhoging? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Vraag 25

Begrijpt u dat huurders de huurverhoging als een straf kunnen zien omdat ze meer zijn gaan verdienen? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Vraag 26

Realiseert u zich dat deze huurverhoging een negatieve incentive kan zijn voor mensen om meer te gaan verdienen? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Vraag 27

Deelt u de menin dat de woningmarkt op slot zit?

Vraag 28

Bent u het ermee eens dat een huurverhoging geen zin heeft om mensen naar een duurdere woning te bewegen, omdat de woningmarkt op slot zit? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Vraag 29

Deelt u de mening dat voor deze huurders het kopen van een woning geen alternatief is gezien het beperkte aanbod en de inmiddels enorm gestegen woningprijzen? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Vraag 30

Deelt u de mening dat mensen die door deze huurverhoging geraakt zullen worden en zich gedwongen voelen om te verhuizen naar een andere woning terecht kunnen komen in een onzekere woonsituatie aangezien er steeds meer tijdelijke huurcontracten afgesloten worden? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Vraag 31

Kunt u zich een voorstelling maken dat huurders het gevoel krijgen dat zij gestraft worden omdat zij nog in een betaalbare woning zitten terwijl zij niets kunnen doen aan de woningmarkt die op slot is? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Vraag 32

Is het rechtvaardig om deze huurders opeens te confronteren met een enorm gestegen huurprijs, terwijl eigenaar-bewoners hun maandlasten zien dalen?

Vraag 33

Houdt u bij deze huurverhoging rekening met de inmiddels gestegen woonlasten als gevolg van de gestegen energieprijzen?

Vraag 34

Houdt u bij deze huurverhoging rekening met de hoge inflatie?

Vraag 35

Op welk belastingjaar baseert u het inkomen van huurders die door deze huurverhoging getroffen worden?

Dat zal bij de uitwerking van de maatregel van stapsgewijze huurverhoging naar de markthuurprijs vastgesteld worden. Maar de huidige regeling voor de inkomensafhankelijke hogere huurverhoging gaat uit van het inkomen van twee jaar geleden (in 2022: het inkomen in 2020). Daarvoor is gekozen omdat de inkomens van dat belastingjaar ten tijde van het doen van het huurverhogingsvoorstel (doorgaans in april, voor de huurverhoging per 1 juli) grotendeels definitief zijn vastgesteld door de Belastingdienst. Daardoor zullen er minder geschillen zijn tussen verhuurder en huurder over de hoogte van het huishoudinkomen.

Vraag 36

Wat kan een huurder doen als deze een wisselend inkomen heeft en door deze huurverhoging geraakt wordt?

Dat zal bij de uitwerking van de maatregel van stapsgewijze huurverhoging naar de markthuurprijs vastgesteld worden. Zie voor nadere toelichting over huurverlaging na inkomensdaling mijn antwoord op vraag 10. Daarnaast kan de huurder volgens de huidige wet bezwaar maken tegen een inkomensafhankelijk hoger huurverhogingsvoorstel van 2022 (dat uitgaat van inkomen 2020) als de hij kan aantonen dat zijn huishoudinkomen van 2021 onder het in het huurverhogingsvoorstel gehanteerde inkomensgrens ligt.

Vraag 37

Kan deze huurverhoging ervoor zorgen dat huurders een huurprijs moeten gaan betalen die boven de liberalisatiegrens uitkomt?

Dat zal bij de uitwerking van stapsgewijze huurverhoging naar de markthuurprijs vastgesteld worden. Overigens wijs ik erop dat de huurprijs (ook) volgens de huidige regelgeving door jaarlijkse huurverhogingen boven de actuele liberalisatiegrens (2022: € 763,47) kan en mag uitkomen. Dat is het geval als de maximale huurprijsgrens van de woning (die bepaald wordt met het woningwaarderingsstelsel) hoger is dan de liberalisatiegrens. Ter illustratie: de tabel met maximale huurprijsgrenzen voor zelfstandige woningen per 1 juli 2022 loopt van € 208,05 bij 40 punten tot € 1.386,29 bij 250 punten.

Vraag 38

Wat betekent deze huurverhoging voor de uitgave aan huurtoeslag?

Dat hangt af van de uitwerking en van de te kiezen inkomensgrenzen. Ik zal, zoals gezegd, de in het coalitieakkoord aangekondigde huurmaatregelen, onder meer rond de huurverhoging naar de markthuurprijs en rond de huurtoeslag, in onderlinge samenhang bezien.
In de huidige regelgeving liggen de inkomensgrenzen van de inkomensafhankelijke hogere huurverhoging (zie ook mijn antwoord op vraag 9) ruim hoger dan het inkomensbereik van de huurtoeslag. De huidige inkomensafhankelijke hogere huurverhoging heeft dus geen effect op de uitgaven voor de huurtoeslag.

Vraag 39

Kan het zo zijn dat als gevolg van hogere uitgave aan huurtoeslag en/of de extra uitgave in het kader van saneringstrajecten als gevolg van betaalbaarheidsrisico’s deze huurverhoging de schatkist geld kost? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Zie antwoord vraag 38.

Vraag 40

Deelt u de mening dat de overzichtelijkheid voor huurders straks verdwenen is als deze huurverhoging doorgevoerd wordt gezien alle aangekondigde en nog aan te kondigen huurverhogingen en eenmalige huurverlagingen? Kan deze onoverzichtelijkheid juist leiden tot meer betaalbaarheidsrisico’s? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Sinds 2013 bestaat een inkomensafhankelijke hogere huurverhoging, naast de «reguliere» (inkomensonafhankelijke) toegestane huurverhoging. En in 2021 gold de eenmalige huurverlaging voor huurders in een woningcorporatiewoning met een laag inkomen en een voor dat inkomen hoge huurprijs. Daarnaast bestaat, onafhankelijk van het huishoudinkomen van de huurder, het recht op huurverlaging als de geldende huurprijs hoger is dan de maximale huurprijsgrens van de woning.
De verwachting is dat het samenstel van huurverhogingsmogelijkheden en recht op huurverlaging niet onoverzichtelijker wordt dan in de huidige situatie. Maar ik zal de verschillende huurmaatregelen uit het coalitieakkoord, zoals gezegd, in onderlinge samenhang bezien.

Vraag 41

Wat houdt een stapsgewijze huurverhoging in?

Een stapsgewijze huurverhoging houdt in dat de huurprijs niet in één keer wordt verhoogd naar de markthuur, maar in jaarlijkse toegestane huurstappen. Vergelijkbaar met de huidige regelgeving waarin de verhuurder de huur voor huishoudens met een hoger (midden)inkomen met jaarlijkse stappen kan verhogen tot aan de geldende maximale huurprijsgrens van de woning op basis van het woningwaarderingsstelsel. Zie ook mijn antwoord op vraag 37.

Vraag 42

Wanneer bent u van plan om deze huurverhoging in te voeren?

Vraag 43

Bent u voornemens om eerst te laten doorrekenen wat de huurverhoging voor effect op de bestedingsruimte van deze huurders heeft? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Vraag 44

Deelt u de mening dat een eventuele huurverhoging aan een maximum gebonden zou moeten worden gezien de hoge inflatie, gestegen energieprijzen, minder hard gestegen CAO-lonen en de betaalbaarheidsrisico’s? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Vraag 45

Klopt het dat het volgens het NIBUD zo is dat honderdduizenden huurders iedere maand zulke hoge woonlasten hebben dat zij te weinig geld overhouden om alle andere kosten voor levensonderhoud te kunnen betalen?

Het Nibud heeft in 2019 (op basis van het Budgetonderzoek 2015 van het CBS) geconcludeerd dat circa 800.000 huurders een betalingsrisico hebben3. Het gaat daarbij met name om huishoudens met een zeer laag inkomen.
In de Staat van de Woningmarkt 20214 (pag. 65–67) heb ik laten zien dat deze groep gemiddeld de laagste huren hebben en de meeste huurtoeslag ontvangen. Deze mensen hebben geen hoge woonlasten, maar wel een hoge woonquote en moeite om alle kosten van levensonderhoud te betalen. Dit komt door een laag inkomensniveau. Het Nibud heeft vorig jaar ook geconstateerd dat huurders met een bijstandsuitkering meer geholpen zijn met een stijging van hun uitkering dan met een huurverlaging5.
In het coalitieakkoord is een stijging van het wettelijk minimumloon en de uitkeringen voorzien. Voor mensen met een inkomen op of boven het sociaal minimum tot aan een middeninkomen werk ik aan verbetering van de betaalbaarheid van wonen in het programma betaalbaarheid. Ik ben voornemens daar concrete doelstellingen aan te verbinden.

Vraag 46

Welke verwachting heeft u gezien de hoge inflatie ten aanzien van de huurverhoging na 1 juli 2022?

De basis voor de toegestane huurverhoging per 1 juli 2022 (tot en met 30 juni 2023) is de inflatie van 1 december 2020 tot 1 december 2021, te weten 2,3%.
In de komende periode werk ik samen met huurders en verhuurders aan bredere afspraken over huurbeleid. Daarbij houd ik ook de inflatieontwikkeling in de gaten. De augustusbesluitvorming kan waar nodig ook worden benut. Zie ook mijn antwoord op vraag 1.

Vraag 47

Waar is een marktconforme huur op gebaseerd?

Vraag 48

Deelt u de mening dat de huidige marktconforme huur soms een irreële huurprijs is aangezien er sprake is van een wooncrisis en dus huurders bereid zijn om veel meer huur voor een woning te betalen dan wanneer er geen sprake zou zijn van een wooncrisis? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Vraag 49

Deelt u de mening dat huurprijzen en woningprijzen communicerende vaten zijn? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Vraag 50

Kunt u deze vragen beantwoorden voor het debat over de regeringsverklaring?

Nee, dat is mij niet gelukt; mede doordat ik niet eerder dan medio februari, na overleg met Woonbond en Aedes, heb besloten wat de toegestane huurverhoging per 1 juli 2022 voor het gereguleerde segment wordt.

Vraag 1

Bent u bekend met het gegeven dat in de afgelopen tien jaar zo’n 62.000 huishoudens die een nieuwe woning kochten hun oude woning hebben verhuurd in plaats van verkocht1?

Ja.

Vraag 2

Merkt u dat deze trend steeds sterker wordt? Zo ja, uit welke cijfers blijkt dit?

In 2021 heeft het Kadaster in opdracht van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties onderzoek gedaan naar het zogeheten «keep-to-let», waarbij woningeigenaren bij verhuizing naar een nieuwe koopwoning hun oude koopwoning aanhouden voor de verhuur2. Om te bepalen of het om een keep-to-let woning gaat, kijkt het Kadaster of de oude koopwoning na een verhuizing naar een nieuwe koopwoning na een jaar nog in bezit is van de betreffende eigenaar. Als dit het geval is, wordt aangenomen dat het om een keep-to-let woning gaat. Het is dan aannemelijk dat de woning is aangehouden voor verhuur. Omdat het Kadaster eigendomssituaties registreert en niet het gebruik van de woning is dit niet met zekerheid te stellen, het kan ook zijn dat de woning niet wordt verhuurd en bijvoorbeeld leeg staat.
Keep-to-let kwam veel voor in de periode van 2009 tot 2012. Dit houdt naar alle waarschijnlijkheid verband met de trage verkoop van de vorige woning in deze crisistijd. Na de crisis is het aandeel keep-to-let woningen redelijk gestabiliseerd tot ongeveer 4% van de woningtransacties, waarbij er de laatste jaren sprake is van een lichte stijging (figuur 1). Het zogeheten «buy-to-let», waarbij een woning wordt aangekocht voor de verhuur, kende na de crisis een sterkere opwaartse beweging.
Figuur 1: ontwikkelingen aandelen keep-to-let en buy-to-let1
Bron: Kadaster

Vraag 3

Hoe kijkt u aan tegen de gevolgen voor de woningmarkt wanneer op deze manier steeds meer woningen aan de koopvoorraad worden onttrokken?

Zowel door keep-to-let als door buy-to-let worden koopwoningen omgezet naar huurwoningen. Dat hoeft op zichzelf geen probleem te zijn. Er worden immers geen woningen aan de woningvoorraad onttrokken (zolang de woningen niet leeg staan) en er is ook een behoefte aan (betaalbare) huurwoningen. In de huidig krappe markt betekent de omzetting van koop naar huur wel dat het voor starters mogelijk lastiger wordt om een koopwoning te bemachtigen. Daarbij worden woningen steeds vaker duur verhuurd, waardoor de woningen niet betaalbaar zijn voor groepen als middeninkomens. Het rendement voor de verhuurder kan daarentegen fors zijn, zeker als de woning in een gunstigere markt is aangekocht. Dat voelt onrechtvaardig.
Ik vind het belangrijk dat wonen betaalbaar is en starters een kans krijgen op de koopwoningmarkt. Het vorige kabinet heeft al verschillende maatregelen genomen die eraan bijdragen dat starters meer kans krijgen op een koopwoning, huren betaalbaarder wordt en er meer balans komt in het fiscale regime voor particulieren en woningbeleggers. Zo kunnen gemeenten sinds 1 januari 2022 een opkoopbescherming invoeren om de opkoop voor de verhuur te beperken en is de overdrachtsbelasting reeds gedifferentieerd waardoor starters3 éénmalig vrijgesteld zijn van overdrachtsbelasting en woningbeleggers het algemene tarief van 8% betalen. Dit kabinet wil een stap verder gaan door dit algemene tarief in 2023 verder verhogen van 8% naar 9%. Tevens werkt het kabinet aan een nieuw box 3 stelsel, waarbij inkomsten uit vermogen worden belast op basis van werkelijk rendement. Vooruitlopend daarop zal de leegwaarderatio worden afgeschaft, waardoor de belasting van het rendement op verhuurd vastgoed in box 3 meer zal gaan aansluiten bij de praktijk. Ook krijgen middenhuurwoningen een vorm van huurprijsbescherming. Het uitgangspunt bij deze huurprijsbescherming is dat wonen voor middeninkomens enerzijds betaalbaar wordt én het anderzijds rendabel blijft voor institutionele beleggers om in deze woningen te investeren. In het kader van het programma Betaalbaar wonen, dat half april aan uw Kamer wordt gepresenteerd, zal ik u hier nader over informeren.

Vraag 4

Deelt u de zorgen van de in het artikel aangehaalde financieel adviseur en hypotheekdeskundige Jos Koets dat deze ontwikkeling nadelige gevolgen heeft voor starters, gelet op het afnemende aanbod en de stijgende prijzen die deze praktijk tot gevolg heeft?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 5

Deelt u het vermoeden van Koets en de eveneens in het artikel aangehaalde Paul de Vries, woningmarktdeskundige bij het Kadaster, dat veel van de woningen in kwestie verhuurd worden in strijd met de hypotheekvoorwaarden die door de bank zijn gesteld? Zo nee, waarom niet?

Wanneer een woningeigenaar verhuist, de oude woning aanhoudt ten behoeve van verhuur en hier de oude hypotheek op laat rusten, geldt er in algemene zin een meldingsplicht bij de kredietverstrekker. Bij toestemming van de geldverstrekker is het mogelijk om de oude woning aan te houden en te verhuren. Dit voor zover hier geen additionele regelgeving vanuit bijvoorbeeld de gemeente in de weg staat. De voorwaarden en eventuele de rente van de financiering worden op de verhuur aangepast.
Kredietverstrekkers willen dat de klant verhuur meldt. Dit omdat het verhuren van de woning bijvoorbeeld invloed heeft op de waarde van het onderpand. Bij verhuur is de woning in verhuurde staat minder waard bij een eventuele (executie)verkoop. Ook heeft het invloed op de benodigde verzekeringen. Kredietverstrekkers geven aan dat zij niet verwachten dat in alle gevallen het verhuren van een woning wordt gemeld.
Het is voor kredietverstrekkers lastig te achterhalen hoe vaak verhuur niet wordt gemeld. Hier is naar geïnformeerd tijdens de jaarlijkse gesprekken met kredietverstrekkers en hypotheekadviseurs in het platform hypotheken. Uit deze steekproef blijkt dat kredietverstrekkers het aandeel niet gemelde verhuur laag inschatten, namelijk minder dan 10% van hun portefeuille. Ook zijn er geen zorgen geuit door kredietverstrekkers over de gevolgen van niet gemelde verhuur. Ik zie daarom geen aanleiding voor het laten uitvoeren van aanvullend onderzoek. Wel zal ik ook voor het platform hypotheken van 2022 weer uitvragen bij kredietverstrekkers hoe hoog zij het aandeel niet gemelde verhuur inschatten.

Vraag 6

Zo ja, bent u bereid onderzoek te laten verrichten naar de omvang van het tegen de hypotheekvoorwaarden in verhuren van koopwoningen?

Zie antwoord vraag 5.

Vraag 1

Klopt het dat artikel 31 van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte behelst dat de zittingsvoorzitter en/of -leden voor aanvang van de behandeling kunnen worden gewraakt?

Ja. Op basis van artikel 31 van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (hierna: Uhw) kan alleen worden gewraakt vóór aanvang van de behandeling op zitting.

Vraag 2

Is het correct om aan te nemen dat dit wetsartikel ervoor zorgt dat in geval van een gedurende de hoorzitting opkomende (schijn van) partijdigheid niet kan worden gewraakt aangezien dat niet voor aanvang van de zitting is?

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 3

Klopt het dat deze gang van zaken afwijkt van het gebruik bij een gang naar de rechter waar een wrakingsverzoek ook gedurende een proces kan worden gedaan (gebaseerd op artikel 36 Wetboek van burgerlijke rechtsvordering)?

Het klopt dat de systematiek van artikel 31 Uhw verschilt met die van artikel 36 van het Wetboek van burgerlijke rechtsvordering. Het huidige artikel 31 Uhw vloeit voort uit artikel 15 van de Wet op de huurcommissies, die voorheen gold. Bij invoering van de Wet op de huurcommissies in 1979 is gekozen om dezelfde wrakingsregels te hanteren als in de reguliere rechtspraak. Door een latere aanpassing van het Wetboek van burgerlijke rechtsvordering zijn de artikelen anders komen te luiden.

Vraag 4

Waarom is bij de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte afgeweken van dit principe? Is hier bij het maken van de wet destijds een goede reden voor geweest? Zo ja, welke?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 5

Deelt u de mening dat huurders dezelfde rechten zouden moeten hebben tijdens een hoorzitting als tijdens een regulier proces? Zo nee, kunt u dit onderbouwen?

Ja. Het gaat niet om een bewust onderscheid en daarom ben ik voornemens om een wijziging van de wet op dit punt te onderzoeken.

Vraag 6

Beschouwt u deze discrepantie als een lacune in de wet? Zo ja, bent u bereid hiernaar te kijken en een aanpassing van de wet voor te stellen? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 5.

Vraag 1

Klopt het dat de hypotheekrenteaftrek door een gemeente als inkomen wordt gezien en zodoende wordt ingehouden op een bijstandsuitkering?

Ja, de (voorlopige) belastingteruggave in verband met hypotheekrenteaftrek moet als inkomen, in de zin van artikel 32 Participatiewet, worden aangemerkt. De bijstand biedt immers een laatste vangnet waarbij rekening wordt gehouden met alle middelen waarover iemand beschikt of redelijkerwijze kan beschikken, tenzij het middelen betreft die op grond van artikel 31, tweede lid, Participatiewet zijn uitgezonderd.

Vraag 2

Wat is de reden dat de hypotheekrenteaftrek wel wordt ingehouden op de bijstandsuitkering en de huurtoeslag niet?

De bijstandsuitkering is een vangnet en wordt afgestemd op de omstandigheden, mogelijkheden en middelen van de belanghebbende. De voorlopige belastingteruggave hypotheekrenteaftrek1 wordt op grond van artikel 32 Participatiewet gezien als inkomen en daarmee als middel in de zin van artikel 31 Participatiewet waarmee rekening moet worden gehouden in het kader van bijstandsverlening.
De huurtoeslag is op grond van artikel 1 lid 1 onder 2 Wet op de huurtoeslag een tegemoetkoming van het Rijk als bedoeld in artikel 2, eerste lid, onderdeel h, van de Algemene wet inkomensafhankelijke regelingen in de kosten van het huren van een woning. Bovendien worden, op grond van artikel 31, tweede lid, onder d van de Participatiewet, tegemoetkomingen in de zin van de Algemene wet inkomensafhankelijke regelingen, niet tot de middelen van de belanghebbende gerekend en hoeft daarmee dus geen rekening te worden gehouden bij het berekenen van de bijstand.

Vraag 3

Bent u het eens dat het onwenselijk is om mensen uit hun eigen woning, vanwege het mislopen van de hypotheekrenteaftrek, te jagen als zij in de bijstand zitten?

Het is, ongeacht de oorzaak, heel vervelend als iemand in betaalproblemen komt en hierdoor is gedwongen zijn woning te verlaten. Huiseigenaren met betaalproblemen worden daarom door kredietverstrekkers en hypotheekadviseurs opgeroepen om tijdig contact op te nemen. De kredietverstrekker kan in samenspraak met de klant maatwerk oplossingen aanbieden en informeren over de mogelijkheden voor (schuld)hulpverlening, bijvoorbeeld via Geldfit.nl. Welke oplossing het meest passend is hangt af van de (financiële) positie van de klant. Daarnaast hebben mensen recht op (tijdelijke) bijzondere bijstand in de vorm van woonkostentoeslag wanneer er in hun situatie naar het oordeel van het college sprake is van, uit bijzondere omstandigheden voortvloeiende noodzakelijke kosten, die niet uit de aanwezige middelen kunnen worden voldaan. Ik begrijp uit u vraag dat bovengeschetste ondersteuning geen automatisme is. Ik wil binnen het traject rond verbetering van de Participatiewet kijken waar eventueel aanpassingen noodzakelijk zijn, zodat ook eigenwoningbezitters indien zij over een inkomen op minimum niveau beschikken, toereikende financiële ondersteuning ontvangen.

Vraag 4

Bent u het eens dat dit, vanwege de woningnood, er toe kan leiden dat mensen gewoonweg op straat belanden?

Zoals in het vorige antwoord is weergegeven, wordt bij betaalproblemen altijd samen met de klant gezocht naar een passende oplossing en op mogelijkheden voor hulp gewezen. Daarbij zijn de inspanningen van de kredietverstrekkers erop gericht dat klanten in hun huis kunnen blijven wonen. Ik ondersteun op dit moment een experiment met vroegsignalering van hypotheekachterstanden van een aantal hypotheekverstrekkers en gemeenten: de hypotheekverstrekker geeft een signaal aan de gemeentelijke schuldhulpverlening als de hypotheekachterstand minimaal twee maanden bedraagt en andere oplossingen voor de financiële problemen niet hebben gewerkt. In vervolg op het signaal doet de gemeentelijke schuldverlening de inwoner met de betaalachterstand een hulpaanbod.2 In het geval dat de klant geen uitzicht op een verbetering van zijn financiële situatie heeft, kan uiteindelijk verhuizen noodzakelijk zijn om grotere financiële problemen te voorkomen.

Vraag 5

Klopt het dat woonkostentoeslag alleen betrekking mag hebben op de hypotheekrente, opstalverzekering, onroerendezaakbelasting (ozb), erfpachtcanon, onderhoudskosten, bijdrage Vereniging van Eigenaren (VvE), rioolrecht en waterschapsbelasting?

De woonkostentoeslag kan betrekking hebben op de in de vraag genoemde kostenposten. De woonkostentoeslag is een vorm van bijzondere bijstand die kan worden toegekend als door onvoorziene omstandigheden de noodzakelijke kosten niet meer kunnen worden betaald. Het is aan de gemeenten om dit per individuele situatie te beoordelen.

Vraag 6

Klopt het dat bij de woonkostentoeslag die gemeenten kunnen verstrekken, gemeenten uitgaan van de woonlasten minus de hypotheekrenteaftrek? Zo ja, kan het dan voorkomen dat mensen die hierdoor onder de huurtoeslaggrens, die wordt gehanteerd om de woonlasten te berekenen, komen, waardoor zij vervolgens geen aanspraak kunnen maken, vanwege te lage woonlasten, op de woonkostentoeslag?

Individuele gemeenten hebben de ruimte en bevoegdheid om nader invulling te geven aan de eisen die worden gesteld aan het recht op woonkostentoeslag. Bij de beoordeling van een aanvraag voor woonkostentoeslag kijkt het college naar de draagkracht van de aanvrager en de daadwerkelijke noodzakelijke kosten. Daarbij ligt het voor de hand dat het college kijkt naar alle middelen waarover de betrokkene beschikt en voor dit doel kan inzetten. De belastingteruggave in verband met hypotheekrenteaftrek wordt daarbij meegenomen. Ofwel als inkomen zoals in de antwoorden op vraag 1 en 2 gezegd of wel als verlaging van de woonlasten.
Dit kan er inderdaad toe leiden dat het college vaststelt dat er geen recht op een woonkostentoeslag is omdat er voldoende middelen zijn of de woonkosten laag zijn.
De verstrekking van bijzondere bijstand is en blijft daarbij maatwerk. Als de individuele situatie daarom vraagt, biedt de wet ruimte en ik ga gemeenten ook oproepen om – mede gelet op de situatie op de huidige woningmarkt – van die ruimte gebruik te maken.

Vraag 7

Bent u het eens dat deze manier van berekenen leidt tot een catch-22 voor mensen die hoge woonlasten hebben?

Zie antwoord vraag 6.

Vraag 8

Wat zijn de (financiële) gevolgen als eigenwoningbezitters de teruggave belasting en premie, zoals de hypotheekrenteaftrek, kunnen behouden en deze niet wordt ingehouden op hun bijstandsuitkering?

Op dit moment werkt de bijstand zo dat een eventuele hypotheekrenteaftrek op de algemene bijstand in mindering wordt gebracht, waarna betrokkene in aanmerking kan komen voor woonkostentoeslag indien zijn woonkosten dusdanig zijn dat hij deze niet volledig vanuit de bijstand inclusief neveninkomsten kan voldoen. Zou de hypotheekrenteaftrek buiten beschouwing worden gelaten. Dan leidt dit binnen het huidige systeem ertoe dat de woningeigenaar dubbel wordt gecompenseerd.
Een verandering hierin zou een wijziging van de Participatiewet vereisen. Op grond van het huidige artikel 32 jo. artikel 31, tweede lid onderdeel f, Participatiewet is een belastingteruggave, zoals die in verband met hypotheekrenteaftrek, een middel dat gekort moet worden op de bijstandsuitkering. Hiermee wordt uitwerking gegeven aan de bijstand als laatste vangnet, waarbij rekening wordt gehouden met middelen die de aanvrager redelijkerwijs tot zijn beschikking kan hebben.

Vraag 9

Kunt u deze vragen beantwoorden voor het nog in te plannen commissiedebat Armoede- en schuldenbeleid?

Ja.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht dat corporaties bezorgd zijn over commerciële partijen die sociale huurwoningen bouwen?1

Ja. Deze signalen zijn ook eerder ter sprake gekomen in gesprekken die ik met uw Kamer en stakeholders heb gevoerd. Mede naar aanleiding daarvan heb ik een onderzoek gestart. Ik heb toegezegd voor de zomer uw Kamer hierover te informeren.

Vraag 2

Wat vindt u ervan dat er een verschil bestaat in verplichtingen, bijvoorbeeld bij het huisvesten van doelgroepen, tussen corporaties en commerciële partijen bij het bouwen van sociale huurwoningen?

Woningcorporaties hebben een volkshuisvestelijke taak. Vanuit deze taak vragen wij op sommige gebieden meer van woningcorporaties dan van commerciële partijen. Woningcorporaties komen ten behoeve van deze taak in aanmerking voor staatssteun en commerciële partijen niet.

Vraag 3

Is het mogelijk dat er sociale huurwoningen gebouwd worden, mede dankzij financiering vanuit het Rijk, die in een relatieve korte periode naar de markt c.a. naar de vrije sector worden overgeheveld? Aan welke regels zijn ontwikkelaars gebonden als zij woningen bouwen met financiële steun in het sociale segment?

Met de Woningbouwimpuls (WBI) draagt het Rijk bij aan gebiedsontwikkelingen met een publiek tekort. Deze subsidie gaat naar gemeenten. In de eerste drie tranches is de voorwaarde gesteld dat minimaal 50% van het woningprogramma uit betaalbare woningbouw bestaat. Er worden geen directe eisen gesteld aan hoe dit geborgd wordt. In de beoordeling van aanvragen voor de Woningbouwimpuls zijn de opbouw van het woningbouwprogramma, de borging daarvan en de mate waarin maatregelen zijn getroffen om woningen langjarig betaalbaar te houden een expliciet onderdeel van de beoordeling. Gemeenten kunnen, afhankelijk van de lokale situatie, maatwerkafspraken maken met daarin eisen en voorwaarden rondom het bouwen van (sociale) huurwoningen. Gemeenten kunnen dit regelen in de gronduitgifte overeenkomst (wanneer de gemeente grondeigenaar is), in de anterieure overeenkomst en/of in lokale verordeningen.

Vraag 4

Deelt u de mening dat de verhouding van nieuw te bouwen sociale huurwoningen te rooskleurig wordt voorgesteld wanneer een aanzienlijk deel gebouwd door de private sector na een aantal jaren wegstroomt naar de vrije sector? Zo nee, waarom niet?

Het is belangrijk dat woningen echt beschikbaar zijn voor de doelgroep waarvoor er wordt gebouwd. Ze moeten niet via constructies alsnog onbereikbaar worden voor die doelgroep. Ook is het onwenselijk als door afname van het bestaande aanbod, zonder dat het wordt aangevuld, de doelgroep niet kan worden gehuisvest.

Vraag 5

In hoeverre kunnen gemeenten nog sturen op de ontwikkeling van sociale huurwoningen wanneer veel grond reeds in private handen is?

Het is voor gemeenten mogelijk om in bestemmingsplannen – of op het moment dat de Omgevingswet in werking treedt in een omgevingsplan – percentages op te nemen ten aanzien van de woningbouwcategorieën sociale huurwoningen, sociale koopwoningen, geliberaliseerde woningen voor middenhuur («middeldure huurwoningen») of particulier opdrachtgeverschap (vrije kavels). Middels een zogenoemde doelgroepenverordening legt de gemeente daarnaast de instandhoudingstermijn, van ten minste 10 jaar, vast.2 Op deze manier kan een gemeente via het bestemmingsplan waarborgen dat een bepaald percentage van nieuw te bouwen woningen sociale huurwoningen moet betreffen. Hiermee kan een gemeente publiekrechtelijk via het bestemmingsplan sturen op de ontwikkeling van sociale huurwoningen, ook op gronden die in private handen zijn.

Vraag 6

Wat vindt u ervan dat er een kwaliteitsverschil bestaat in zowel prijs als grootte van sociale huurwoningen afhankelijk van of een corporaties of private partij deze ontwikkeld? Deelt u de mening dat zulke verschillen niet zouden moeten bestaan?

Voor de huurprijs van huurwoningen in het gereguleerde segment geldt het woningwaarderingsstelsel (WWS). Zowel corporaties als private partijen zijn hieraan gebonden. Het staat verhuurders vrij om binnen wat volgens het WWS toegestaan is een huurprijs te bepalen. Als een verhuurder zich bij het verhuren van een woningen met een gereguleerde huurprijs niet aan het WWS houdt, kan de huurder bij de Huurcommissie de huurprijs naar beneden laten bijstellen.

Vraag 7

Kunt u ingaan op de toekomstbestendigheid van woningen wanneer deze zeer klein gebouwd worden en niet ruim genoeg zijn om verschillende toekomstige doelgroepen te voorzien van een betaalbare woning?

Het is belangrijk dat er per gemeente een balans is in het woningaanbod, zodat er voldoende woonruimte is voor alle verschillende doelgroepen. Er kan ook behoefte zijn aan kleine woningen, denk bijvoorbeeld aan alleenstaande starters en studenten. De toekomstbestendigheid komt echter in het gedrang als het woningaanbod onvoldoende aansluit bij de verschillende doelgroepen.

Vraag 8

Wat is de toekomstige verhouding van sociale huurwoningen in de grootste 10 gemeenten uitgesplitst naar eigendom in de tijd? Is er een krimp van sociale huurwoningen in eigendom van corporaties als percentage van de totale voorraad voorzien? Zo ja, wat vindt u daarvan?

Ik beschik niet over cijfers over de toekomstige verhoudingen van sociale huurwoningen. Op dit moment doe ik onderzoek naar de omvang en achtergrond van nieuwbouw van sociale huur door marktpartijen. Ik verwacht de resultaten van dit onderzoek voor de zomer met uw Kamer te kunnen delen.
Op nationaal en regionaal niveau laten prognoses zien dat het aandeel sociale huurwoningen kan dalen door demografische en economische ontwikkelingen. Zie Staat van de Woningmarkt 2021 p. 31. Het aantal corporatiewoningen zal wel stijgen, maar minder snel dan de andere sectoren.

Vraag 9

Bent u bereid gemeenten meer instrumenten te geven om te sturen op de woningen die gebouwd worden? Kunt u ingaan op mogelijke instrumenten die voorhanden zijn?

Zoals hierboven aangegeven in antwoord op vraag 5, hebben gemeenten reeds een instrument tot hun beschikking. Ik heb contact met gemeenten, Aedes en andere stakeholders om deze problematiek scherper in beeld te krijgen en te kunnen duiden of hier extra maatregelen nodig zijn, bijvoorbeeld ook in mijn eigen instrumentarium of dat van gemeenten. Dat beeld zal ik betrekken bij mijn programma-aanpak. Zoals ik in het antwoord op vraag 1 heb aangegeven, ben ik mede op basis van signalen die ook in uw Kamer aan de orde zijn geweest een onderzoek gestart. Ik streef ernaar dit onderzoek voor de zomer met uw kamer te delen.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van een advertentie die online staat waarin wordt aangegeven dat buitenlanders er niet kunnen wonen, omdat er een «anti-migrantenbeleid» geldt?1

Ja.

Vraag 2

Deelt u de mening dat dergelijke discriminerende voorwaarden stellen aan een potentiële huurder volstrekt onacceptabel is?

Ja, die mening deel ik. Discriminatie is niet toegestaan en wordt niet getolereerd, ook niet op de woningmarkt. Iedereen in Nederland heeft recht op een prettige woning en een gelijke kans om een goed bestaan op te bouwen. Afkomst, seksuele gerichtheid, geloof of welke grond dan ook mogen hier niet van invloed op zijn.

Vraag 3

Kunt u bevestigen dat met de Wet Goed Verhuurderschap die in voorbereiding is dergelijke discriminerende verzoeken kunnen worden aangepakt? Zo nee, waarom niet?

Ja. In het wetsvoorstel Goed Verhuurderschap ben ik voornemens landelijke algemene regels te introduceren voor verhuurders en verhuurbemiddelaars, die onder meer zien op het tegengaan van discriminatie. Concreet ben ik voornemens voor te schrijven dat zowel verhuurders als verhuurbemiddelaars tijdens alle verhuurfases een helder en transparant selectieproces moeten hanteren, waarbij zij verplicht gebruik maken van objectieve en niet-discriminerende selectiecriteria en de keuze voor de uiteindelijke huurder motiveren. Die regels kunnen vervolgens door gemeenten bestuursrechtelijk gehandhaafd worden bijvoorbeeld via een last onder dwangsom of bestuurlijke boete. Hiermee kunnen deze discriminerende verzoeken worden aangepakt.

Vraag 4

Wat kunt u naast de Wet Goed Verhuurderschap doen om dergelijke discriminerende verzoeken aan te pakken en tegen te gaan? Op welke wijze kunt u met de aangenomen motie Jetten cs.2 over een meldplicht bij dergelijke verzoeken hiertegen optreden?

Naast de maatregelen in het wetsvoorstel Goed Verhuurderschap ben ik aan het onderzoeken of een meldplicht een aanvullend instrument kan zijn om discriminatie aan te pakken. Hiervoor wil ik eerst een goed beeld krijgen hoe een meldplicht voor verhuurbemiddelaars zou kunnen werken in de praktijk. Daarom heb ik de gemeente Utrecht bereid gevonden om daar in een pilot onderzoek naar te doen. Hiermee hoop ik in de zomer van 2022 inzicht te krijgen in de uitvoerbaarheid, effectiviteit en handhaafbaarheid van dit instrument. Dit onderzoek heb ik nodig om te bepalen in hoeverre de aanpak van discriminatie door middel van een meldplicht doeltreffend kan zijn en welke rol gemeenten kunnen spelen.
Daarbij vind ik het ook belangrijk te investeren in voorlichting en monitoring van discriminatie op de woningmarkt. Op 8 november jl.3 heb ik de Kamer geïnformeerd over het vervolgonderzoek op de Monitor discriminatie bij woningverhuur. Uit het onderzoek bleek onder meer dat gesprekken door brancheorganisaties en lokale antidiscriminatievoorzieningen (ADV’s) met aanbieders van huurwoningen de bewustwording over discriminatie kunnen vergroten. Naar aanleiding van het onderzoek heb ik aangegeven te zullen bezien of dit past bij het takenpakket van ADV’s. Daarnaast intensiveren we vanuit het Ministerie de informatievoorziening voor een bredere bewustwording. Tot slot kondigde ik in bovengenoemde brief aan de landelijke Monitor jaarlijks te willen herhalen.

Vraag 5

Bent u bereid om samen met makelaarsorganisaties en woningplatforms te bezien hoe dergelijke advertenties kunnen worden geweerd?

De afgelopen jaren heb ik in de aanpak van discriminatie voortdurend samengewerkt met partijen uit het veld waaronder organisaties van makelaars. Discriminatie staat bij hen op het netvlies en zij nemen eigen maatregelen. Ook de platforms zijn hier alert op. Met het eerdergenoemd wetsvoorstel goed verhuurderschap en eventueel aanvullend een meldplicht ga ik nog een stap verder door landelijk afdwingbare maatregelen voor te schrijven. In voorbereiding hierop overleg ik ook met deze partijen: het ophalen van signalen uit de praktijk vind ik essentieel om tot een effectieve aanpak te komen.

Vraag 6

Kunt u deze vragen binnen drie weken beantwoorden?

Ja.

Vraag 1

Heeft u kennis genomen van de overlast die veroorzaakt wordt door reclamedoeken die voor de gevels van woningen worden gehangen door de verhuurder?1

Ja, ik heb kennisgenomen van het aangehaalde artikel.

Vraag 2

Kunt u uiteenzetten wat de landelijke regels zijn omtrent het adverteren op gebouwen of door middel van spandoeken aan gevels of steigers door een verhuurder?

Voor buitenreclame (reclame in de openbare ruimte) gelden verschillende landelijke wetten. De Woningwet verplicht gemeenten een welstandsnota op te stellen en vergunningplichtige bouwwerken daaraan te toetsen. De Woningwet bepaalt samen met de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) voor welke bouwwerken een omgevingsvergunning vereist is.
Gemeentelijke bestemmingsplannen kunnen bepalingen bevatten voor het reguleren van buitenreclame. Alle buitenreclame dient in overeenstemming te zijn met het bestemmingsplan. En verder bevatten de gemeentelijke Algemene Plaatselijke Verordeningen (APV) voorschriften voor de openbare orde en veiligheid.
Er is geen landelijke regelgeving specifiek over steigerdoekreclame. Gemeenten hebben verschillend beleid ten aanzien van steigerdoekreclame. Zo heeft Amsterdam heeft met ingang van 1 januari 2021 steigerdoekreclame verboden; een afbeelding van de gevel op het steigerdoek is wel toegestaan. In Rotterdam, waar de betreffende casus speelt, is op basis van de APV een vergunning vereist voor steigerdoek (met of zonder reclame) als dat op, aan of boven de openbare weg wordt geplaatst. Voor de bedrukking van het steigerdoek heeft Rotterdam de volgende vereisten voor het verkrijgen van een vergunning:

Vraag 3

Wat vindt u van de praktijk dat dit soort spandoeken worden gebruikt om inkomen te generen voor de verhuurder terwijl het tot overlast leidt voor huurders?

Pandeigenaren die steigers moeten plaatsen voor gevelwerkzaamheden zijn op grond van de Arbowetgeving vaak verplicht steigerdoek aan te brengen. De gebruikers van het pand zullen dat steigerdoek moeten gedogen, zolang de tijd die de bouwwerkzaamheden vergen redelijk is.
Indien de pandeigenaar het pand verhuurt, heeft hij als verhuurder de plicht om daarbij zo min mogelijk overlast voor zijn huurders te veroorzaken. Een verhuurder van woonruimte heeft de plicht zijn huurders het rustig woongenot te gunnen en dus overlast gevende situaties te voorkomen dan wel te verhelpen, ongeacht of de verhuurder uit de overlast gevende situatie inkomen genereert of niet.

Vraag 4

In hoeverre heeft u signalen ontvangen dat gevelreclame op grotere schaal overlast veroorzaakt voor huurders?

Behalve over het betreffende geval in Rotterdam zijn mij geen signalen bekend van huurders die overlast ervaren van (reclame op) steigerdoeken tijdens gevelrenovatie of onderhoud aan de gevel.

Vraag 5

Deelt u de mening dat verhuurders verantwoordelijk zijn voor fatsoenlijke huisvesting en dat reclame maken niet tot hun taak behoort? Zo nee, waarom niet?

Voor verhuurders van woonruimte hoort reclame maken niet tot hun taken als verhuurder. Dat betekent niet dat verhuurders per definitie geen reclame mogen maken op of aan hun woonruimten. Maar de reclame-uiting mag niet leiden tot overlast voor de huurder(s) van de betreffende woonruimte(n) of, indien van toepassing, voor zijn huurders van de omliggende woningen. Zoals toegelicht in het antwoord op vraag 3, heeft de verhuurder van woonruimte de verplichting om zijn huurders het rustig woongenot te leveren en dus om overlast gevende situaties te voorkomen dan wel te verhelpen.
Daarnaast moet de verhuurder, net als andere pandeigenaren met reclame op of aan hun gebouw(en), voldoen aan de gemeentelijke regels over reclame in de buitenruimte.

Vraag 6

Wat vindt u ervan dat een huurder maanden zonder daglicht zit? Dit is toch onacceptabel? Waarom gebeurt dit dan toch?

Ik vind het naar voor de huurders dat zij, zoals ik uit het aangehaalde mediabericht begrijp, enkele maanden overdag verminderde daglichttoetreding en daarentegen ’s avonds en ’s nachts overlast van felle verlichting door reclame op steigerdoek hebben ervaren en nog wel zonder dat er gevelwerkzaamheden zijn verricht.
Zoals toegelicht in het antwoord op vraag 2 hebben gemeenten eigen beleid ten aanzien van reclame in de buitenruimte en is voor reclame op steigerdoek vaak een vergunning vereist. De gemeente kan dan bepalen of de voorgenomen reclame binnen die regels valt en als het gaat om woonruimte of bedrijfsruimte of die reclame niet leidt tot overlast voor de gebruikers van het betreffende pand of voor gebruikers van omliggende woningen. Bij overlast gevende reclame kan de gemeente de vergunning weigeren. In Amsterdam is reclame op steigerdoek vanaf 1 januari 2021 verboden, daar is alleen een afbeelding van de achterliggende gevel op het steigerdoek toegestaan.
En vanuit het huurrecht hebben verhuurders van woonruimte de verplichting om hun huurders het rustig woongenot te gunnen en overlast gevende situaties te voorkomen dan wel te verhelpen. Als de verhuurder dat niet doet, kan de huurder dat via rechter of gemeente afdwingen. Huurders in het gereguleerd huursegment (niet vrije sector) kunnen daarnaast bij de Huurcommissie om tijdelijke huurverlaging vragen. Zie ook het antwoord op vraag 7.

Vraag 7

Welke mogelijkheden hebben huurders om tegen dit soort praktijken op te treden naast vaak langdurige juridische procedures? Kunnen zij ook voor dit soort problematiek terecht bij de Huurcommissie? Kan de gemeente optreden?

Ik begin het antwoord met wat de gemeente kan doen. Indien, zoals in deze casus, de pandeigenaar een omgevingsvergunning van de gemeente had moeten hebben maar die niet heeft aangevraagd of verkregen, dan kan de gemeente handhavend optreden. Uit andere mediaberichten3 heb ik begrepen dat de pandeigenaar de steigerdoeken zonder vereiste vergunning boven de openbare weg (trottoir) had aangebracht en dat de gemeente Rotterdam de pandeigenaar met een last onder dwangsom heeft gedwongen de steigerdoeken te verwijderen; en dat de pandeigenaar de steigerdoeken op 2 november 2021 heeft verwijderd.
Huurders kunnen het verhelpen van een overlast gevende situatie (een gebrek) afdwingen via de rechter (al dan niet in kort geding), of eventueel via de gemeente als die handhavend kan optreden tegen de overlastsituatie (zoals in het betreffende geval is gebeurd). Via de rechter kan ook huurvermindering afgedwongen worden totdat de gemelde overlast gevende situatie is verholpen.
Huurders met een gereguleerd huurcontract kunnen daarnaast de Huurcommissie om tijdelijke huurverlaging vragen, als een verhuurder een (onderhouds)gebrek ondanks verzoek daartoe niet verhelpt. De Huurcommissie kan niet afdwingen dat een gebrek (in dit geval een overlast gevende situatie) verholpen wordt, maar wel de huurprijs tijdelijk verlagen. Die tijdelijke huurverlaging kan de verhuurder stimuleren het gebrek te verhelpen.
Onvoldoende daglichttoetreding staat in de C-lijst van het Gebrekenboek van de Huurcommissie, wat betekent dat onvoldoende daglichttoetreding kan leiden tot huurverlaging naar 40% van de geldende huurprijs. Lichtoverlast, te weten te veel licht in de avond/nacht, staat als zodanig niet in het Gebrekenboek van de Huurcommissie.
Huurders in de vrije sector kunnen alleen bij de Huurcommissie terecht als in het huurcontract is afgesproken dat geschillen (onder andere over onderhoudsgebreken) aan de Huurcommissie voorgelegd kunnen worden. De Huurcommissie kan dan geen uitspraak doen, maar wel een advies geven.
Huurders (zowel in het gereguleerde segment als in de vrije sector) kunnen bij Het Juridisch Loket4 terecht voor gratis juridisch advies bij geschillen met hun verhuurder.

Vraag 1

Kent u het bericht «Nieuwe werkwijze Huurcommissie onrechtmatig, huurders de dupe»?1 Wat is hierop uw reactie?

Ja. Ik herken het beeld dat in het bericht wordt geschetst niet. Het toepassen van de kennelijke voorzittersuitspraak volgt uit de wet en is niet onrechtmatig. Huurders zijn juist geholpen met deze werkwijze, aangezien zij eerder duidelijkheid krijgen over hun geschil. Bovendien zorgt de Huurcommissie ervoor dat de kwaliteit van de geschilbeslechting en de rechten van partijen geborgd zijn en blijven. Voor een toelichting op deze waarborgen verwijs ik naar mijn antwoord op vraag 9, 12 en 13.

Vraag 2

Hoeveel huurders en verhuurders zijn er in 2020 en 2021 uitgenodigd om te verschijnen op zitting? Hoe verschilt dit met voorgaande jaren toen de Huurcommissie de nieuwe werkwijze nog niet had geadapteerd?

In 2020 zijn in totaal in 694 zaken partijen uitgenodigd voor een zitting. In 2021 is dit tot en met oktober in 2.236 zaken gebeurd. In onderstaande tabel zijn de cijfers van de afgelopen jaren opgenomen:
Geschillen op zitting behandeld
Waarvan met partijen
2018
2.997
2.872
2019
3.575
3.329
2020
917
694
2021 (t/m oktober)
3.195
2.236
Dat de cijfers over 2020 ten opzichte van voorgaande jaren lager uitvallen, is primair een gevolg van het feit dat de Huurcommissie in 2020 door de maatregelen tegen het coronavirus tijdelijk de zittingen heeft moeten stilleggen. Het aantal zaken dat nu op zitting wordt behandeld loopt daardoor nu weer op: zo zijn in 2021, tot en met oktober, in 2.236 zaken partijen uitgenodigd voor een zitting. Een definitief beeld van 2021 is pas te geven na afloop van het jaar. Zoals ik u eerder heb toegezegd,2 zal ik uw Kamer in voorjaar 2022 een overzicht bieden van de resultaten van het actieplan.

Vraag 3

Wat was de doorlooptijd van zaken in 2020 en 2021?

De gemiddelde wachttijden bij de Huurcommissie verschillen per soort geschil en wanneer deze zijn ingediend. Voor zaken die in 2020 zijn afgehandeld golden de volgende gemiddelde wachttijden:
Zaaksoort
Gemiddelde wachttijd (in dagen)
Huurprijsgeschillen
134
Servicekosten
204
Huurverhoging
23
WOHV
50
Klachten (art. 4.5 Uhw)
71
Verzet
121
Totaal
97
Ik vind het belangrijk om deze cijfers te duiden, aangezien zij een vertekend beeld geven. Zoals ik in mijn antwoord op vraag 2 heb toegelicht, zijn in 2020 veel zaken op de plank blijven liggen, omdat door de coronamaatregelen tijdelijk geen zittingen of onderzoeken ter plaatse konden worden gehouden. De zaken die in 2020 wel konden worden afgewikkeld zijn over het algemeen de minder complexe zaken. De complexe zaken uit 2020 zullen grotendeels pas in 2021 worden afgerond. Hierdoor zullen de gemiddelde wachttijden over 2021 naar verwachting hoger uitvallen. De gemiddelde wachttijden over 2021 kunnen nog niet gegeven worden, omdat deze veel fluctueren over het jaar. Dat neemt niet weg dat de gemiddelde doorlooptijden in de afgelopen jaren te lang zijn geweest. Dit is dan ook aanleiding voor het Actieplan Aanpak Achterstanden, waarmee de achterstanden worden weggewerkt en de doorlooptijden mee verkort worden.

Vraag 4

Hoeveel zaken zijn volgens deze nieuwe werkwijze afgehandeld en hoeveel zaken zijn nog per fysieke zitting afgehandeld? Kunt u dit in een overzicht weergeven?

In 2021 is de nieuwe werkwijze volledig van start gegaan. Daarmee wordt bij elke nieuwe zaak gekeken of deze zich leent voor behandeling op zitting of een kennelijke voorzittersuitspraak. Na behandeling op zitting volgt zonder meer een commissie-uitspraak. Hierbij wordt overigens geen onderscheid gemaakt tussen fysieke zittingen of videozittingen.
Indien een voorzittersuitspraak wordt gedaan kan daartegen verzet worden aangetekend, zodat de partijen hun geschil alsnog mondeling kunnen toelichten aan een voltallige commissie. Na deze zitting volgt dan alsnog een commissie-uitspraak. Overigens kunnen partijen, als geen verzet is aangetekend binnen 3 weken na de voorzittersuitspraak, ook naar de rechter gaan binnen 8 weken na een voorzittersuitspraak.
In 2021 zijn tot en met oktober 7.722 zaken volgens de nieuwe werkwijze van een inhoudelijke voorzittersuitspraak afgehandeld. En in dit jaar zijn 3.195 zaken op een zitting behandeld (maar nog niet allemaal administratief afgewikkeld). Voor een volledig beeld van de gehouden zittingen verwijs ik naar de tabel in mijn antwoord op vraag 2.

Vraag 5

Hoeveel zaken zijn per videozitting behandeld? Waarom kan tegen deze uitspraak geen verzet worden aangetekend?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 6

Hoeveel zaken in 2020 en 2021 zijn schriftelijk in verzet gegaan na de schriftelijke uitspraak?

Naar aanleiding van het Actieplan worden er meer kennelijke inhoudelijke voorzittersuitspraken gedaan. In 2020 zijn bij kennelijke inhoudelijke voorzittersuitspraken 20% van de partijen in verzet gingen. In haar brief van 6 oktober 2021, die ik aan uw Kamer heb doorgeleid3, geeft de Huurcommissie aan dat het percentage verzetszaken bij kennelijke voorzittersuitspraken zich dit jaar heeft gestabiliseerd rond de 28%.

Vraag 7

Is deze nieuwe werkwijze van de Huurcommissie met u geëvalueerd? Zo ja, wat waren hiervan de uitkomsten? Zo nee, wanneer gaat dit gebeuren?

Om voor de beste resultaten te zorgen wordt de nieuwe werkwijze doorlopend geëvalueerd door de Huurcommissie, in regulier overleg met het departement. De kennelijke voorzittersuitspraken worden gecontroleerd door een auditteam en ook de uitspraken in verzetszaken worden geanalyseerd.
De uitkomsten van deze verschillende mechanismen geven aan dat de werkwijze werkt: partijen krijgen sneller uitspraak en de achterstanden worden hiermee teruggedrongen. De resultaten van deze doorlopende evaluatie worden gebruikt om de werkwijze waar mogelijk te verbeteren. Ditzelfde geldt voor de resultaten van het klanttevredenheidsonderzoek dat de Huurcommissie doorlopend uitvoert. De tevredenheid over de kennelijke voorzittersuitspraken vertoont een stijgende lijn.

Vraag 8

Klopt het dat deze werkwijze is geïntroduceerd vanwege de Coronacrisis zoals u toelicht in uw brief van 2 november 2020?2 Kan men er daarom vanuit gaan dat deze maatregel van voorbijgaande aard is? Kunt u dit toelichten? Wanneer wordt deze opgeheven?

De werkwijze is al sinds 2019 in voorbereiding, met als doel om onnodige zittingen te voorkomen en de Huurcommissie verder te professionaliseren. De werkwijze is dus niet specifiek geïntroduceerd als crisismaatregel naar aanleiding van het coronavirus. Wel heeft de coronacrisis, waardoor de zittingen tijdelijk moesten worden stilgelegd, de urgentie van de maatregel benadrukt.
De mogelijkheid tot het doen van deze kennelijke voorzittersuitspraken bestond al in het huidige wettelijke kader waarin de Huurcommissie werkt. Zoals ik in mijn brief van 8 november 20205 heb toegelicht gaat het niet om een tijdelijke, maar om een blijvende werkwijze.

Vraag 9

Verwacht u dat deze manier van handelen van de Huurcommissie de inhoudelijke oordelen van de organisatie sterker of juist zwakker maakt? Kunt u dit toelichten?

Door bij kennelijke zaken, waarbij de uitkomst duidelijk is, geen onnodige zittingen te houden, kan de organisatie deze zaken snel afhandelen. Huurders en verhuurders hebben hier voordeel van. De Huurcommissie kan zich daarnaast richten op complexe zaken die juist baat hebben bij een zitting. Dit komt de algehele kwaliteit van de geschilbeslechting ten goede. Huurders en verhuurders vragen daar ook om, zo blijkt uit de klanttevredenheidsonderzoeken van de Huurcommissie.
Zoals ik eerder met uw Kamer heb besproken heeft de Huurcommissie verschillende controlemechanismen ingericht om de kwaliteit van de schriftelijke voorzittersuitspraken te bewaken. Deze uitspraken worden alleen ingezet wanneer de uitkomst van het geschil duidelijk is. De Huurcommissie heeft daarvoor criteria opgesteld. Ook is een twijfelteam ingesteld voor «randgevallen», waaraan ook een zittingsvoorzitter deelneemt en geldt voor de kennelijke voorzittersuitspraken onder meer een extra collegiale toets.
Bovendien kunnen partijen tegen een schriftelijke voorzittersuitspraak zonder bijkomende kosten bij een voltallige commissie in verzet gaan, waarna de zaak opnieuw getoetst wordt. Zoals ik uw Kamer onlangs heb geïnformeerd,7 wordt tegen circa 28% van de kennelijke voorzittersuitspraken verzet aangetekend en wordt in circa 25% het verzet gegrond verklaard. De uitkomsten van deze verzetszaken worden geanalyseerd en gebruikt om de werkwijze verder te verbeteren.
Door de werkwijze kunnen bovendien de achterstanden worden teruggedrongen, zodat huurders en verhuurders eerder geholpen zijn. Dit zorgt voor kortere wachttijden, hogere klanttevredenheid en minder klachten. De eerste tekenen uit het doorlopende klanttevredenheidsonderzoek van de Huurcommissie stemmen dan ook positief. Bovendien is ook de snelheid van dienstverlening onderdeel van de kwaliteit daarvan. Ik ben daarom van mening dat deze nieuwe werkwijze leidt tot een verbetering van de geschilbeslechting voor alle partijen en de laagdrempeligheid van de Huurcommissie ten goede komt.

Vraag 10

Onderschrijft u de in het artikel van de NOS genoemde argument, dat door het dalen van het budget van de Huurcommissie de initiële achterstand is opgelopen? Kunt u dit toelichten?

Nee, ik deel deze conclusie niet. Voor de toelichting hierop verwijs ik naar mijn antwoord op vraag 16.

Vraag 11

Wat heeft de Huurcommissie gedaan met de interne kritiek van de zittingsleden die de nieuwe werkwijze «onrechtmatig» en «onhoudbaar» noemen?

Zoals ik eerder met uw Kamer heb gedeeld, is de werkwijze van de Huurcommissie tot stand gekomen na uitvoerig overleg met alle betrokkenen, te weten: de dienst, de zittingsvoorzitters, de zittingsleden, de Raad van Advies en het departement. Eind 2019 is de nieuwe werkwijze vastgesteld door het bestuur. Na interne kritiek is dit besluit heroverwogen en bij verschillende partijen advies ingewonnen, waaronder een externe begeleidingscommissie en het departement. Op basis van alle beschikbare informatie heeft de Huurcommissie een weloverwogen keuze gemaakt, die gemotiveerd aan alle partijen is gecommuniceerd. Uiteraard blijft de Huurcommissie voortdurend investeren in de kwaliteit van haar dienstverlening, onderzoeksrapporten en uitspraken. Overigens ben ik het er niet mee eens dat deze werkwijze onrechtmatig is. De bevoegdheid om kennelijke zaken, waarvan de uitkomst vaststaat, met een kennelijke voorzittersuitspraak af te doen volgt uit de wet.

Vraag 12

Onderschrijft u de conclusie van journalistiek platform Investico dat huurders steeds minder goed terecht kunnen om binnen de afgesproken termijn een gedegen uitspraak op zitting van de Huurcommissie te krijgen?3

Zie antwoord vraag 9.

Vraag 13

Bent u van mening dat de kwaliteit vooruit of achteruit is gegaan sinds de invoering van de nieuwe werkwijze van de Huurcommissie? Kunt u dit toelichten?

Zie antwoord vraag 9.

Vraag 14

Bent u van mening dat het fundament van de Huurcommissie van hoor en wederhoor door deze nieuwe werkwijze wordt aangetast?

De rechten van partijen, waaronder het recht op hoor en wederhoor, zijn expliciet geborgd in de werkwijze van de Huurcommissie, zoals ik in mijn antwoord op vraag 9, 12 en 13 heb toegelicht. Indien partijen het niet eens zijn met de kennelijke voorzittersuitspraak, kunnen ze daartegen te allen tijde kosteloos verzet aantekenen. De zaak wordt dan alsnog door een voltallige commissie op zitting behandeld. Daarmee is hoor en wederhoor geborgd.

Vraag 15

Vindt u dat de huidige werkwijze van de huurcommissie de rechten van de huurders voldoende waarborgt? Kunt u dit toelichten?

Zie antwoord vraag 14.

Vraag 16

Klopt het dat het budget van de Huurcommissie in tien jaar tijd is gedaald van 23 naar 14 miljoen euro? Deelt u de mening dat de grote achterstanden bij de Huurcommissie deels veroorzaakt zijn door het dalende budget?

Het beeld dat de achterstanden veroorzaakt zijn door een dalend budget herken ik niet. De achterstanden van de Huurcommissie zijn voornamelijk veroorzaakt door een plotselinge stijging van de instroom van nieuwe geschillen in 2018. Hierdoor verdubbelde de werkvoorraad dat jaar. De werkvoorraad steeg in 2020 doordat als gevolg van de coronacrisis tijdelijk geen zittingen en onderzoeken ter plaatse konden worden gehouden.
Het budget van de Huurcommissie heeft deze achterstanden niet veroorzaakt. Het budget van de Huurcommissie fluctueert jaarlijks en wordt bepaald op basis van de offerte van de Huurcommissie. Het budget bestaat voor een deel uit reguliere uitgaven voor de geschilbeslechting en voor een deel uit incidentele investeringen in de bedrijfsvoering. De reguliere uitgaven worden grotendeels bepaald door de instroom van geschillen en de productieprognose voor het betreffende jaar. De incidentele investeringen betreffen projecten zoals ICT-verbeteringen, een reorganisatie en aparte projecten om de geschilbeslechting te verbeteren.
Het klopt dat het budget van de Huurcommissie in 2010 circa € 23 miljoen bedroeg en in 2020 circa € 14 miljoen. Schommelingen in het budget van de Huurcommissie zijn echter normaal: ten eerste zijn de reguliere uitgaven voor de geschilbeslechting sterk afhankelijk van de productieprognose van de Huurcommissie voor dat jaar. Ten tweede variëren de incidentele investeringen per jaar sterk en vertekenen zij het beeld rondom het budget van de Huurcommissie. Ze zijn immers eenmalig: investeringen in het werkproces die in 2010 zijn gedaan, hoeven in 2011 niet opnieuw gedaan te worden.
De budgettaire verschillen tussen de jaren 2010 en 2020 worden voornamelijk veroorzaakt door deze incidentele investeringen: in 2010 was € 5,4 miljoen nodig aan eenmalige investeringen, ten opzichte van € 0,8 miljoen in 2020. De kosten van het reguliere werkproces van geschilbeslechting verschilden tussen deze 2 jaargetallen slechts € 1,7 miljoen. Dit verschil wordt verklaard door een lagere productieprognose van het betreffende jaar en door de behaalde efficiencyslagen door de eerder gedane incidentele investeringen in het werkproces. Schommelingen in het budget zijn dus niet de oorzaak van de achterstanden van de Huurcommissie.

Vraag 17

Bent u bereid om te onderzoeken waar recent gesloten zittingslocaties weer heropend kunnen worden en dit te combineren met een verhoging van het budget van de Huurcommissie en het aantal commissieleden? Zo nee, waarom niet? Zo ja, kunt u toelichten hoe u dit gaat vormgeven en op welke termijn?

Nee. De Huurcommissie beheert geen eigen zittingslocaties, maar huurt deze locaties in als ze nodig zijn voor de geschilbeslechting. Er zijn dan ook geen zittingslocaties gesloten. De Huurcommissie beziet doorlopend hoeveel zittingen gehouden moeten worden en welke en hoeveel locaties daarvoor nodig zijn. Ik vind het belangrijk dat de Huurcommissie flexibel is en kan inspelen op de wisselende noodzaak om bepaalde zittingslocaties te gebruiken. Daarbij speelt ook het gebruik van videozittingen een belangrijke rol.
Zoals ik in mijn antwoord op vraag 16 heb toegelicht, ontvangt de Huurcommissie de benodigde middelen voor de geschilbeslechting op basis van de jaarlijkse raming die zij maakt voor het aantal geschillen dat het komende jaar moet worden behandeld. Om de achterstanden terug te dringen, heb ik in 2021 aanvullende middelen vrijgemaakt voor de uitvoering van het actieplan «Aanpak achterstanden».

Vraag 18

Op welke manieren kunnen huurders nu collectief bezwaar maken bij de Huurcommissie, omdat bijvoorbeeld in de hele straat gebreken zijn? Ziet u mogelijkheden om deze manier van bezwaar maken uit te breiden? Kunt u dit toelichten?

Het staat huurders vrij om (nagenoeg) gelijkluidende verzoeken tegelijkertijd in te dienen. De Huurcommissie kan deze verzoeken dan gevoegd behandelen. Daarnaast kunnen huurders van een woonruimte in een wooncomplex met (nagenoeg) gelijkluidende verzoeken kunnen deze verzoeken collectief bij de Huurcommissie indienen.
In de praktijk geldt dat casussen onderling vaak veel verschillen en dat collectieve behandeling daarom slechts in uitzonderlijke gevallen winst biedt. Ik zie daarom geen meerwaarde om een en ander uit te breiden.

Vraag 19

Wat vindt u van het idee om een onafhankelijk huurcheck in te voeren voor zowel huurders in de sociale als in de vrije sector zonder termijn?

Ik ben met u eens dat het belangrijk is voor huurders om inzicht te hebben in hun huurprijs. Conform motie Beckerman/Nijboer8 onderzoek ik op welke manieren het WWS-systeem inzichtelijk uitlegbaar kan worden gemaakt zodat huurders zelf ook beter zicht hebben op wat een eerlijke en rechtvaardige huur zou moeten zijn. Tegelijkertijd werk ik aan de inzichtelijkheid van aanvangshuurprijzen in het traject Transparantie huurprijzen.
De wet bepaalt dat huurders met een geliberaliseerde huurovereenkomst binnen 6 maanden na aanvang van de overeenkomst de Huurcommissie kunnen verzoeken om de aanvangshuurprijs te toetsen. Deze termijn is gekozen zodat ook huurders in de vrije sector toegang hebben tot een onafhankelijke huurcheck. Tegelijkertijd is rechtszekerheid voor verhuurders ook van belang: zij moeten weten waar ze aan toe zijn. Vanuit dit oogpunt is het niet wenselijk om deze termijn aan te passen. Overigens heb ik voor huurders die een tijdelijk contract hebben geregeld dat zij de aanvangshuurprijs kunnen laten toetsen tot zes maanden na afloop van hun tijdelijke huurovereenkomst. Indien huurders en verhuurders ook andere type geschillen willen voorleggen aan de Huurcommissie, bijvoorbeeld over de servicekosten, dan kunnen zij de mogelijkheid hiertoe in de huurovereenkomst regelen. Sinds de inwerkingtreding van de Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten (op initiatief van het lid Nijboer) kunnen huurders en verhuurders met een geliberaliseerd huurcontract tevens hun geschil over de huurverhoging bij de Huurcommissie voorleggen.

Vraag 20

Wanneer krijgen huurders uit de vrije huursector dezelfde toegang tot de Huurcommissie als huurders in de sociale sector?

In mijn antwoord op vraag 19 heb ik aangegeven welke mogelijkheden huurders en verhuurders in de vrije sector hebben om naar de Huurcommissie te gaan. Ik zie op dit moment geen wettelijke basis om partijen in de vrije sector verder toegang tot de Huurcommissie te geven. In de brief van 21 september9 heb ik aangekondigd om zogeheten botsproeven te gaan doen om te bezien hoe een regulerende maatregel in de praktijk zou uitwerken en wat daar verder voor nodig zou zijn. Ik heb hierbij oog voor de uitvoering en zal daarbij ook specifiek naar de rol van de Huurcommissie kijken. Ik vind het daarnaast van belang dat de Huurcommissie haar taak zorgvuldig en tijdig kan uitvoeren. Daarom werkt zij nu met het actieplan aan het terugdringen van de achterstanden, zodat huurders en verhuurders eerder hun uitspraak kunnen ontvangen. De Huurcommissie is voortvarend met het actieplan aan de slag gegaan. Zoals de Huurcommissie echter in haar brief van 6 oktober 2021 aan mijn departement aangeeft,10 is er evenwel nog veel werk te verzetten. Ik vind het daarom op dit moment niet wenselijk om de taken van de Huurcommissie sterk uit te breiden.

Vraag 21

Bent u bereid om mogelijk te maken dat huurders die in het gelijk worden gesteld door de Huurcommissie niet alleen een huurverlaging kunnen krijgen, maar ook het afdwingbaar recht om onderhoudsgebreken aan te laten pakken?

Nee. Dit past niet bij het karakter van de Huurcommissie als buitengerechtelijke geschilbeslechter. De Huurcommissie kan in het geval van onderhoudsgebreken de huur verlagen, totdat het gebrek is verholpen. Vaak wordt met deze financiële prikkel het probleem verholpen. Indien een huurder een afdwingbare uitspraak wil, kan men hiervoor naar de rechter stappen.
Zoals ik eerder in mijn antwoord op Kamervragen over de onderhoudssituatie bij sociale huurwoningen11 heb toegelicht, hebben huurders met een gebrekkige onderhoudssituatie verschillende mogelijkheden om deze op te lossen. Naast een gang naar de Huurcommissie of de rechter kunnen zij gebreken onder voorwaarden zelf herstellen en de kosten op de verhuur verhalen op de verhuurder. Ook speelt de gemeente een rol in de handhaving op de kwaliteit van de woningen. Daarmee hebben huurders naar mijn mening voldoende mogelijkheden om onderhoud af te dwingen.

Vraag 22

Kunt u deze vragen apart beantwoorden en niet clusteren alstublieft?

Ik heb de vragen zo veel mogelijk apart beantwoord. U heeft echter verschillende vragen over dezelfde onderwerpen gesteld. Om deze vragen goed te kunnen beantwoorden, heb ik deze vragen samengevoegd.

Vraag 1

Heeft u kennis genomen van het bericht «Oververhitte huurmarkt perfecte voedingsbodem voor oplichters»?1

Ja.

Vraag 2

Wat vindt u van de praktijk dat oplichters nepadvertenties aanbieden aan mensen die wanhopig op zoek zijn naar een woning?

Het beginsel van het verbod van misbruik is een algemeen beginsel van het Unierecht. Iedere vorm van fraude en oplichting is dan ook verboden en onacceptabel, zo ook de hier aangehaalde praktijk.

Vraag 3

Wat voor stappen neemt u om aan dit soort oplichtingspraktijken een einde te maken?

In beginsel mag een verhuurder vrij bepalen op welke wijze en via welk medium het zijn of haar woning aanbiedt. Voor mij staat voorop dat een verhuurproces in alle fases – werving, beoordeling, bezichtiging, selectie en de uiteindelijke verhuur – ordentelijk en op een correcte wijze dient te verlopen. Hier werk ik voortdurend aan in samenwerking met alle partijen die hierbij betrokken zijn. Daarnaast heb ik het wetsvoorstel «goed verhuurderschap» in voorbereiding dat onder meer een landelijke basisnorm zal gaan introduceren in de vorm van algemene regels die zien op het gedrag dat van goede verhuurders en verhuurbemiddelaars verwacht mag worden in relatie tot woningzoekenden en huurders. Zie ook het antwoord op de vragen 6, 7, 8 en 9.

Vraag 4

Hoe kijkt u er tegenaan dat de verhuur van woningen en kamers volledig vrij is en vaak geschiedt op sociale mediaplatforms als Facebook waardoor elke vorm van controle op de ordentelijkheid van het verhuurproces ontbreekt?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 5

Waarom krijgen woningzoekenden wanneer zij aangifte doen van dit soort oplichting te horen dat er te weinig bewijs is van de politie?

Ik heb geen zicht op de bewijslast die de politie in specifieke casussen tot haar beschikking heeft en kan hier dus geen uitspraak over doen.

Vraag 6

Welke stappen gaat u zetten om te zorgen dat oplichters in dit soort gevallen wel aangepakt worden?

Het is onacceptabel dat woningzoekenden en huurders de dupe worden van ongewenste gedragingen van verhuurders. Daarom heeft het kabinet, mede naar aanleiding van de uitkomsten van de aanpak goed verhuurderschap waar ik de Kamer in februari jl. over heb geïnformeerd2, besloten te komen met het wetsvoorstel goed verhuurderschap. Zoals de titel doet vermoeden bevordert dit voorstel goed verhuurderschap en verbetert het de mogelijkheden voor gemeenten om malafide verhuurderschap te voorkomen en tegen te gaan. Concreet ben ik voornemens hiertoe de volgende drie instrumenten te introduceren.
Ten eerste een landelijke basisnorm voor goed verhuurderschap die gaat gelden voor verhuurders en verhuurbemiddelaars, in de vorm van algemene regels inzake anti-discriminatie, anti-intimidatie en een basale informatieverstrekkingsplicht richting de huurder (bijvoorbeeld over diens rechten en plichten). Ten tweede introduceert het voorstel de bevoegdheid voor gemeenten om een gebiedsgerichte verhuurvergunning in te stellen. Hiermee kunnen aanvullende voorwaarden gesteld worden aan verhuurders in dergelijke gebieden inzake de maximale huurprijs van gereguleerde huurwoningen (gekoppeld aan het WWS) en het onderhoud van een woning. Door weigering of intrekking van de vergunning kunnen onverbeterlijke malafide verhuurders uit de sector geweerd worden. Tot slot komt er ook een specifieke vergunning voor de huisvesting van arbeidsmigranten waarmee gemeenten voorwaarden kunnen stellen op het gebied van privacy en de voorzieningen die redelijkerwijs nodig zijn met het oog op de bereiding van voedsel en persoonlijke hygiëne. Dit is conform het advies3 van het Aanjaagteam Bescherming Arbeidsmigranten.
Gemeenten krijgen de nieuwe bevoegdheid om op deze instrumenten te handhaven via het bestaande bestuursrechtelijke instrumentarium dat loopt van een waarschuwing via lasten (onder dwangsom of bestuursdwang) en de bestuurlijke boete tot de inbeheername van een woning. De voorbereiding van dit wetsvoorstel is inmiddels vergaand gevorderd, heeft deze zomer in consultatie gelegen en zal op korte termijn voor advies bij de Raad van State aanhangig gemaakt worden. Na de ontvangst en de verwerking van dit advies zal het voorstel zo spoedig mogelijk ter behandeling aangeboden worden bij het parlement.

Vraag 7

Deelt u de mening dat omdat er geen enkele vorm van controle en handhaving is op goed verhuurderschap huurders vaker dan nodig de dupe worden van louche verhuurders?

Zie antwoord vraag 6.

Vraag 8

Is het invoeren van een verhuurdervergunning, die ontnomen kan worden wanneer verhuurders zich misdragen en ook als kwaliteitsstempel kan dienen bij verhuur, volgens u een manier om dit probleem tegen te gaan? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 6.

Vraag 9

Wanneer gaat u gemeenten nog meer mogelijkheden geven om slechte verhuurders harder aan te pakken? Bent u bereid de verhuurdervergunning en huisjesmelkersboete zo snel mogelijk in te voeren om het uitknijpen van huurders ook echt gevolgen te geven? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 6.

Vraag 1

Herinnert u zich de beantwoording over het maken van landelijke prestatieafspraken met corporaties?1

Ja.

Vraag 2

Hoe worden op dit moment gemeentelijke prestatieafspraken met corporaties gemaakt? Wordt dit met Aedes of met afzonderlijke corporaties gedaan?

In het systeem van de gemeentelijke prestatieafspraken, zoals vastgelegd in de Woningwet, worden afspraken gemaakt door gemeenten met corporaties en huurdersorganisaties. In de praktijk zien we gemeenten die met alle corporaties die actief zijn in hun gemeente één afspraak maken en we zien gemeenten die met iedere corporatie afzonderlijke afspraken maken. Ook komt het voor dat een groep gemeenten met een groep corporaties prestatieafspraken maakt. Gemeenten maken geen prestatieafspraken met Aedes.

Vraag 3

Klopt het dat u overweegt om landelijke prestatieafspraken te maken over de totale doelstellingen van corporaties voor nieuwbouw en verduurzaming? Zo ja, waarom? Zo nee, wat overweegt u dan?

Voor wat betreft de benutting van de € 500 miljoen tariefverlaging in de verhuurderheffing klopt het dat ik landelijke afspraken wil maken met Aedes. Ik heb uw Kamer hierover per brief geïnformeerd (uw kenmerk 2021Z20241).
Ik doe dit omdat het maken van individuele afspraken tussen het Rijk en de corporaties niet past binnen het systeem van de Woningwet, waarbij dit aan gemeenten is. Ook is het praktisch niet mogelijk om op korte termijn met alle circa 288 corporaties individuele afspraken te maken. Dat is ook niet nodig, omdat nagenoeg alle corporaties door Aedes vertegenwoordigd worden. Aedes en ik zullen ons wel inzetten om de corporaties die geen lid zijn van Aedes ook te betrekken bij de afspraken.2 De gemaakte afspraken zullen daarnaast worden gemonitord waardoor alle corporaties aangesproken kunnen worden indien zij niet bijdragen aan de afspraken. Ook moeten de afspraken door gemeenten en corporaties betrokken kunnen worden bij de lokale prestatieafspraken, zodat gemeenten de bij hen werkzame corporaties, ongeacht of zij wel of niet lid zijn van Aedes, hier ook op kunnen aanspreken.
Voor wat betreft het maken van landelijke prestatieafspraken breder dan de uitvoering van de motie Hermans is het aan een nieuw kabinet om keuzes te maken over of, en zo ja, hoe zij regie wil voeren op de volkshuisvestelijke prestaties van de corporatiesector.

Vraag 4

Hoe gaat het maken van landelijke prestatieafspraken er in de praktijk uitzien?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 5

Hoe overweegt u te voorkomen dat corporaties kunnen meeliften op de landelijke prestaties van andere corporaties, zonder zelf prestaties te leveren?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 6

Overweegt u de landelijke prestatieafspraken enkel te maken met Aedes?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 7

Deelt u de mening dat Aedes niet alle corporaties vertegenwoordigt?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 8

Overweegt u landelijke prestatieafspraken te maken met afzonderlijke corporaties?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 9

Kunt u deze vragen beantwoorden voor het begrotingsoverleg Wonen en Ruimte op 15 november 2021?

Helaas is dit niet gelukt, wel heb ik uw Kamer schriftelijk (uw kenmerk 2021Z20241) op de hoogte gesteld van de stand van zaken voor het begrotingsoverleg Wonen en Ruimte van 15 november 2021.

Vraag 1

Kent u de berichten «Eenmaal, andermaal: verhuurd aan de hoogste bieder?»1 en «Waanzin woningmarkt slaat over op huursector»2?

Ja.

Vraag 2

Onderschrijft u de constatering van de Woonbond dat onderhands bieden op huurwoningen steeds vaker voorkomt? Zo ja, beschikt u over cijfers om dit te onderbouwen? Zo nee, bent u bereid een methode te ontwikkelen om dit inzichtelijk te maken?

Er zijn bij mij geen cijfers bekend over het onderhands bieden op huurwoningen. Het is bovendien lastig om dit inzichtelijk te maken, omdat verhuurders en huurders zelf een huurprijs overeenkomen waarbij de overheid geen rol heeft. Derhalve zie ik geen reden een methode te ontwikkelen om dit inzichtelijk te maken.

Vraag 3

Wat vindt u ervan dat potentiele huurders van vrijesectorwoningen in toenemende mate geconfronteerd worden met het opbieden bij huurwoningen? Deelt u de mening dat dit een onwenselijke ontwikkeling is?

Kortheidshalve verwijs ik naar het antwoord op vraag 2 en 5 van het lid Nijboer (Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2021–2022, nr. 598).

Vraag 4

Wat vindt u ervan dat er online platforms opkomen die het opbieden bij huurwoningen faciliteren?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 5

In welke mate leidt het biedingsmechanisme in de huurmarkt tot hogere huurprijzen?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 6

Deelt u de zorg dat, door de woningkrapte en de terugkeer van expats naar Nederland, de normalisatie van het bieden op huurwoningen een prijsopdrijvend effect gaat hebben op de huurprijzen?

Ik deel deze zorg. Echter is het voor zover mij bekend niet het geval dat bieden op huurwoningen genormaliseerd is. IVBN en Vastgoed Belang geven ook aan dit fenomeen niet wenselijk te vinden.

Vraag 7

Bestaat er regelgeving omtrent het verhuren per opbod?

Zie het antwoord op vraag 2 van het lid Nijboer (Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2021–2022, nr. 598).

Vraag 8

Welke maatregelen zijn uws inziens noodzakelijk om het bieden op huurwoningen tegen te gaan?

Ik zet al langer in op het versterken van de uitgangspositie van huurders op de woningmarkt, bijvoorbeeld door hen te informeren over hun rechten of door prijsregulerende maatregelen te nemen (zoals het maximeren van de jaarlijkse huurstijging in de vrije sector). Bovendien heb ik in antwoord op vraag 7 van het lid Nijboer (Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2021–2022, nr. 598) aangegeven dat ik met partijen nu «botsproeven» ga doen om te zien hoe verdere prijsregulerende maatregel in de vrije sector de praktijk zouden uitwerken, waarbij ook wordt gekeken of prijsregulering (of flankerend beleid) kan helpen bij het tegengaan van bieden op huurwoningen. Een mogelijk verbod op verhuren per opbod valt buiten de reikwijdte van het wetsvoorstel goed verhuurderschap.
Voorts ben ik van mening dat de huidige schaarste aan (betaalbare) huurwoningen waarschijnlijk de belangrijkste drijfveer is voor woningzoekenden om te bieden op een huurwoning. Ik zet mij er echter al langer voor in deze schaarste tegen te gaan, bijvoorbeeld door de bouw van meer woningen te stimuleren. Het tegengaan van schaarste biedt woningzoekenden meer keuzevrijheid, waarmee het bieden op huurwoningen naar verwachting voor veel woningzoekenden geen noodzakelijke optie meer is.

Vraag 9

Wat vindt u van het voorstel van de Woonbond dat in de Wet Goed Verhuurderschap een bepaling wordt opgenomen die gemeenten de mogelijkheid biedt om het verhuren per opbod te verbieden?

Zie antwoord vraag 8.

Vraag 10

Welke maatregelen bent u bereid te nemen om het bieden bij huurwoningen tegen te gaan?

Vraag 11

Wilt u de antwoorden op deze vragen aan de Kamer doen toekomen voor het Wetgevingsoverleg inzake het begrotingsonderdeel wonen en ruimte van 15 november 2021?

Ja.

Vraag 1

Kent u verhuursites (zoals Rebid) waar potentiële huurders moeten bieden op de huurprijs om een woning te krijgen?1

Ja ik ben bekend met Rebid.

Vraag 2

Wat vindt u van deze praktijk waarbij huurders tegen elkaar uitgespeeld worden in deze wooncrisis?

In antwoord op eerdere vragen van u en het lid Smeulders2 over het per opbod verhuren van woningen heb ik aangegeven dat in de vrije huursector contractvrijheid geldt, wat betekent dat het de verhuurder en huurder vrijstaat om zelf een huurprijs overeen te komen. Hierbij heb ik tevens aangegeven dat het tegen elkaar op laten bieden van huurders niet verboden is, maar niet past in goed verhuurderschap. Ik ben nog steeds van mening dat dit fenomeen onwenselijk is, doordat huurders wellicht onverantwoorde risico’s nemen bij het bepalen van hun huur. Ook IVBN en Vastgoed Belang hebben naar aanleiding van de recente berichtgeving aangegeven het bieden op vrije sector huurwoningen als een ongewenste ontwikkeling te zien, mede doordat dit gezien de huidige schaarse op de huurmarkt tot hogere huren leidt waardoor de bereikbaarheid voor woningzoekenden verder afneemt.

Vraag 3

Is het toegestaan om door middel van betaalde credits mensen toegang te geven tot het bekijken van en het bieden op te huren woningen? Valt dit niet onder bemiddelingskosten die niet meer zijn toegestaan?

Als op het platform Rebid sprake is van dubbele bemiddelingskosten is dit wettelijk niet toegestaan3. Woningzoekenden kunnen in dergelijke gevallen een (anonieme) melding doen bij het platform ACM ConsuWijzer. Op de website van ConsuWijzer worden woningzoekenden bovendien voorgelicht over bemiddelingskosten, waarbij ook een voorbeeldbrief te vinden is voor het terugvragen van onterechte bemiddelingskosten. De ACM heeft overigens eerder aangekondigd dat bedrijven die nog steeds verboden bemiddelingskosten rekenen een boete kunnen verwachten. Dat heeft dit voorjaar geleid tot het beboeten van drie huurbemiddelaars die onterechte bemiddelingskosten hebben gerekend aan consumenten4.

Vraag 4

Bent u bereid de ACM te attenderen op deze praktijken en te vragen op te treden? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 5

Deelt u de mening dat dit soort biedingssystemen een opwaarts effect zullen hebben op de huurprijzen? Zo nee, waarom niet?

Op 1 juli j.l. heeft er een rondetafelgesprek plaatsgevonden over transparantie bij bieden. Ten behoeve hiervan zijn een aantal position papers opgesteld5. In het paper van prof. Francke van de UvA is aangegeven dat uit onderzoek blijkt dat in krappe woningmarkten een «bieden-vanaf-prijsstrategie» tot een snellere verkoop van een woning en een hogere verkoopprijs leidt. Ik kan mij voorstellen dat een dergelijke conclusie ook toepasbaar is op de huurwoningmarkt.

Vraag 6

Vindt u ook dat dit soort platforms huurders tegen elkaar opzet door ze te laten bieden voor een huurprijs? Is dit in het belang van huurders?

In antwoord op vraag 2 heb ik aangegeven dat ik bieden op huurwoningen onwenselijk vind. Wel is het zo dat het hoogste bod geen garantie is om ook daadwerkelijk huurder te worden, omdat een verhuurder zelf mag bepalen aan wie hij zijn woning verhuurt (mits hij niet discrimineert). Ik hoor in ieder geval regelmatig terug dat de verhuurder hierbij ook kijkt naar het inkomen van de huurder, waardoor betalingsrisico’s zo veel mogelijk worden vermeden.

Vraag 7

Bent u bereid over te gaan tot regulering van de vrije huursector om dit soort praktijken tegen te gaan? Zo nee, waarom niet?

Op Prinsjesdag heb ik in de brief «Uitkomsten onderzoeken naar huurprijsregulering»6 aangegeven te gaan testen hoe de uitvoering van een regulerende maatregel in de vrije huursector eruit kan komen te zien. Tevens heb ik in deze brief aangegeven te onderzoeken welk flankerend beleid kan of moet worden vormgegeven. De reeds gedane onderzoeken laten zien dat er een complexe afruil plaatsvindt tussen betaalbaarheid en beschikbaarheid bij regulering. Daarom ga ik met partijen nu «botsproeven» doen om te zien hoe een regulerende maatregel in de praktijk zou uitwerken en wat daar verder voor nodig zou zijn. Of prijsregulering (of flankerend beleid) kan helpen bij het tegengaan van bieden op huurwoningen is een van de aspecten die in de botsproeven wordt meegenomen.

Vraag 1

Kent u het artikel «Woningverhuurders dreigen met miljardenclaim tegen staat»?1

Ja.

Vraag 2

Bent u bereid om voor de voorgenomen invoering om het aantal WOZ-punten in het woningwaarderingsstelsel te maximeren op 33% per ommegaande de interne adviezen over het eigendomsrecht naar de Kamer te sturen? Zo nee, waarom niet?

Gelet op voornoemd artikel, de eerdere aankondiging dat een gerechtelijke procedure wordt gestart als de maatregel ongewijzigd in werking treedt en het feit dat het Ministerie van BZK een concept-dagvaarding heeft ontvangen, ligt het in de rede dat ten aanzien van deze maatregel mogelijk een gerechtelijke procedure wordt gestart. In het licht van die mogelijke procedure ben ik niet bereid om de interne adviezen met betrekking tot het eigendomsrecht openbaar te maken.

Vraag 3

Bent u bereid om voor de voorgenomen invoering om het aantal WOZ-punten in het woningwaarderingsstelsel te maximeren op 33% per ommegaande de formele en informele adviezen van de Landsadvocaat over het eigendomsrecht naar de Kamer te sturen? Zo nee, waarom niet?

Mijn verantwoordelijkheid als Minister brengt mee dat ik telkens een eigen afweging maak voor welke gevallen ik de Landsadvocaat inschakel. Voor de bovengenoemde maatregel heb ik, gelet op de aankondiging dat een gerechtelijke procedure wordt gestart als de maatregel ongewijzigd in werking treedt en de binnengekomen concept-dagvaarding, aanleiding gezien om in overleg te treden met de Landsadvocaat. Voor adviezen van de Landsadvocaat die zijn opgesteld na 1 juli 2021 geldt dat deze in beginsel openbaar gemaakt kunnen worden, als het gaat om adviezen over beleid en het procesbelang van de Staat zich niet verzet tegen openbaarmaking. Ook dit is overeenkomstig de eerdergenoemde kabinetsreactie.2 De hier bedoelde advisering van de Landsadvocaat dateert echter van april 2021, dus van voor de datum waarop de nieuwe beleidslijn van kracht is geworden. De Landsadvocaat hoefde destijds nog geen rekening te houden met mogelijke openbaarmaking van de adviezen. Daarom wil ik deze adviezen niet verstrekken aan de Kamer. Ook indien de adviezen van na 1 juli 2021 zouden dateren, zouden deze op dit moment in de tijd niet worden verstrekt gelet op de aangekondigde gerechtelijke procedure.

Vraag 4

Bent u bereid voor de voorgenomen invoering om het aantal WOZ-punten in het woningwaarderingsstelsel te maximeren op 33% te zijner tijd het advies van de Raad van State over het eigendomsrecht naar de Kamer te sturen? Zo nee, waarom niet?

Adviezen van de Raad van State over algemene maatregelen van bestuur worden altijd openbaar gemaakt gelijktijdig met de bekendmaking van de algemene maatregel van bestuur. Ik kan de toezegging doen de Tweede Kamer erop te wijzen als het advies gepubliceerd is.

Vraag 1

Kent u het artikel «Twentse corporatie Domijn omzeilt met truc de verhuurdersheffing»?1

Ja

Vraag 2

Wat vindt u ervan dat corporatie Domijn een fiscale truc uitvoert om belasting te ontwijken?

De aanpak van belastingontwijking in internationaal verband is een speerpunt van het Kabinet. Dat betekent echter niet dat belastingontwijking nationaal niet aangepakt wordt. Voor individuele belastingplichtigen en hun belastingzaken geldt echter de geheimhoudingsplicht2 en kan ik geen uitspraak doen. In zijn algemeenheid geldt voor de verhuurderheffing het volgende.
Een verhuurder die in aanmerking wil komen voor de Regeling vermindering verhuurderheffing kan een Voorlopige investeringsverklaring (VIV) aanvragen, mits de aanvrager verhuurderheffingsplichtig is. Hierbij is van belang dat de VIV wordt afgegeven voor een woning resp. locatie, en niet voor een aanvrager. De reden hiervoor is dat het vaak voorkomt dat de bouw wordt gerealiseerd door een ontwikkelaar in opdracht van een verhuurder, die het project na afronding overdraagt aan die verhuurder. De verhuurder kan na oplevering de Definitieve investeringsverklaring (DIV) aanvragen, en deze in aftrek brengen in zijn aangifte verhuurderheffing. Dit kan echter nooit tot een teruggave leiden. Indien de heffingsverminderingen de verschuldigde verhuurderheffing overtreffen, kan het surplus van heffingsverminderingen in één van de volgende drie jaren in aftrek gebracht worden. Hiermee wordt voorkomen dat verhuurders die veel nieuwbouwprojecten uitvoeren en een relatief kleine woningvoorraad hebben hun DIV niet in mindering kunnen brengen op de verhuurderheffing. Gelet op voorstaande redenen is het niet mogelijk om te registreren voor welke objecten de heffingsvermindering verzilverd is.
De Rijksdienst voor ondernemend Nederland (RVO) voert de Regeling vermindering verhuurderheffing uit. RVO beoordeelt of aanvragen voor een voorlopige en definitieve investeringsverklaring voldoen aan de regelgeving. Daarbij heeft RVO zonodig overleg met de Belastingdienst, die de heffingvermindering toekent. Elke casus wordt hierbij individueel beoordeeld.

Vraag 3

Hoeveel corporaties hebben de betreffende fiscale truc uitgevoerd en voor hoeveel geld?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Wat is de stand van zaken met betrekking tot de heffingskorting voor nieuwbouw van sociale huurwoningen? Hoeveel corporaties hebben zich ingeschreven en voor hoeveel geld?

Voor de jongste regeling, RVV Nieuwbouw 2020 is voor ruim 2,6 mld aan voorlopige investeringsverklaringen afgegeven voor ruim 111 duizend woningen. Het aantal aanvragers is 267, waaronder 245 woningcorporaties. De woningcorporaties hebben 2,5 mld aan voorlopige investeringsverklaringen ontvangen, en overige verhuurders 100 mln.

Vraag 5

Deelt u de mening dat we geen fiscale truc horen te verwachten van een corporatie, een maatschappelijke instelling?

Vanzelfsprekend ga ik ervanuit dat woningcorporaties zich houden aan wet- en regelgeving. De Regeling vermindering verhuurderheffing biedt voldoende waarborgen voor een zorgvuldige toekenning van heffingsverminderingen. Overdracht van Definitieve investeringsverklaringen kan lonend zijn in de uitzonderlijke gevallen waarbij een verhuurder niet zelf in de gelegenheid is om zijn heffingskorting te verzilveren binnen de wettelijke termijn. De overnemende rechtspersoon maakt hierbij gebruik van de groepsaangifte.
Overigens is de Regeling vermindering verhuurderheffing voor nieuwbouw op 1 juli 2020 gesloten voor nieuwe aanvragen. Aanpassing van de wet- en regelgeving kan niet met terugwerkende kracht.

Vraag 6

Is het waar dat, zoals in het artikel is gesteld, gemeenten Losser, Haaksbergen, Enschede en de Autoriteit Woningcorporaties de goedkeuring van de fiscale truc hebben gegeven aan corporatie Domijn?

De Autoriteit woningcorporaties (AW) en gemeenten waarbinnen de corporatie actief is moeten goedkeuring verlenen aan danwel een zienswijze geven op de overname van een juridische entiteit door een woningcorporatie. Deze goedkeuring en zienswijze staan volledig los van de toekenning van investeringsverklaringen dan wel heffingsverminderingen.
In mijn antwoord op de tweede en derde vraag heb ik aangegeven hoe de wettelijke regeling werkt, dat RVO de verzoeken om een investeringsverklaring (VIV en DIV) behandelt en de DIV als heffingsvermindering in aftrek gebracht kan worden in de aangifte verhuurderheffing in het onderhavige jaar of één van de drie volgende jaren.

Vraag 7

Klopt het dat de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO) gaat over de toekenning van de heffingskorting? Zo ja, hoe kan het dan dat gemeenten Losser, Haaksbergen, Enschede en de Autoriteit Woningcorporaties de goedkeuring van de fiscale truc hebben gegeven aan corporatie Domijn?

Zie antwoord vraag 6.

Vraag 8

Verwacht u dat de RVO de heffingskorting gaat toekennen en de fiscale truc gaat goedkeuren aan corporatie Domijn?

Zie antwoord vraag 6.

Vraag 9

Deelt u de mening dat de heffingskorting is bedoeld voor nieuwe nieuwbouwplannen en niet voor nieuwbouwplannen die al worden uitgevoerd?

De intentie van de Regeling vermindering verhuurderheffing is investeringen in de sociale woningvoorraad te stimuleren.

Vraag 10

Kunnen corporaties de betreffende fiscale truc uitvoeren volgens de regels van de heffingskorting?

Zie antwoord vraag 6.

Vraag 11

Bent u bereid om de regels van de heffingskorting tegen het licht te houden en aan te passen om te voorkomen dat corporaties een fiscale truc uitvoeren om belasting te ontwijken?

Zie antwoord vraag 5.

Vraag 12

Bent u bereid om een afspraak te maken met corporaties om geen fiscale truc uit te voeren tot de regels van de heffingskorting zijn aangepast?

Zie antwoord vraag 5.

Vraag 13

Deelt u de mening dat we horen te verwachten dat een corporatie, een maatschappelijk instelling, zich aan de regels houdt en niet de randen van de regels opzoekt?

Zie antwoord vraag 5.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Asielgezin weigert te kleine sociale huurwoning met vier slaapkamers, mag uit AZC Heerlen worden gezet»?1

Ja, dat bericht is mij bekend. Ik heb hier tevens een andere set Kamervragen van de leden Kops, Markuszower en Wilders (PVV) over beantwoord (Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2021–2022, nr. 494).

Vraag 2

Wat is uw reactie op dit bericht?

Uit cijfers van het COA blijkt dat in veruit de meeste gevallen waarin een statushouder(sgezin) een woning in eerste instantie weigert, zij deze alsnog accepteert wanneer de gevolgen van de weigering duidelijk worden. Ook in dit specifieke geval lijkt de weigering op een misverstand te berusten, zo blijkt uit het krantenartikel waar u zelf in vraag 8 naar verwijst.

Vraag 3

Welk signaal vindt u dat dit statushoudersgezin geeft aan al die Nederlandse gezinnen die ook graag voorrang hadden gekregen voor een grote sociale huurwoning?

Wat mij betreft gaat het er om hoe door het COA en gemeenten met deze situaties wordt omgegaan. Gemeenten en het COA zijn zich bewust van de grote schaarste aan (sociale) huurwoningen in Nederland; mede daardoor hebben statushouders slechts zeer beperkt de mogelijkheid om een toegewezen woning te mogen afslaan om te wachten op een nieuw aanbod. Een onterechte weigering kan leiden tot ontzegging van de opvang bij het COA en uiteindelijk tot ontruiming. Een uitgebreidere toelichting op de woningweigeringprocedure van het COA vindt u terug in mijn antwoorden op de vragen van de leden Kops, Markuszower en Wilders.

Vraag 4

Hoe vaak komt het voor dat statushouders een sociale huurwoning weigeren? Wilt u een overzicht per regio per jaar en per gezinssamenstelling geven?

Vanaf juli 2013 (start clientèle systeem bij COA) zijn 1.696 woningweigeringsprocedures gestart bij het COA. Dat zijn er gemiddeld 200 per jaar. Tussen 2016 en 2020 zijn gemiddeld ca. 23.000 vergunninghouders per jaar gehuisvest. Van het totale aantal woningweigeringen zijn er 98 terecht en 1.598 onterecht bevonden. Van de onterecht bevonden woningweigeringen heeft ruim 90% de woning alsnog geaccepteerd, dan wel zijn de statushouders zelf vertrokken, of stonden de statushouders administratief ingeschreven, waardoor geen ontruimingsprocedure gestart hoefde worden. Voor 137 onterechte woningweigeringen is een ontruimingsprocedure opgestart (zie antwoord 6 voor de woningweigeringsprocedure). De kleine groep terecht bevonden woningweigeraars is begeleid naar een nieuwe woning.
De reden van de weigering wordt niet geregistreerd. Het gaat doorgaans om:
Het is niet mogelijk om bovenstaande cijfers op te splitsen naar gezinssamenstelling en regio, dit wordt niet bijgehouden.

Vraag 5

Wat zijn de redenen dat statushouders een sociale huurwoning weigeren? Wilt u een overzicht per regio en per gezinssamenstelling geven?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 6

Welke rol speelt Vluchtelingenwerk in het begeleiden van statushouders naar woningen en in het geval dat statushouders een sociale huurwoning weigeren?

VluchtelingenWerk kan op verzoek van een gemeente een rol spelen in de begeleiding van statushouders naar een (sociale) huurwoning. Op locaties van het COA kan VluchtelingenWerk een vergunninghouder begeleiden naar huisvesting in een gemeente. De rol van VluchtelingenWerk verschilt per gemeente. Een aantal gemeenten maakt gebruik van VluchtelingenWerk bij huisvesting en inburgering van vergunninghouders in de gemeente door mee te gaan naar de woning en te helpen bij invullen van de benodigde formulieren. Er zijn ook gemeenten die daar geen gebruik van maken. Vanuit de rijksoverheid wordt VluchtelingenWerk hier niet voor ingezet.

Vraag 7

Welke overheidssubsidies ontvangt Vluchtelingenwerk voor het begeleiden van statushouders naar woningen?

VluchtelingenWerk Nederland heeft een structurele subsidierelatie met de Ministeries van Justitie en Veiligheid en Sociale Zaken en Werkgelegenheid. Jaarlijks wordt op aanvraag van VluchtelingenWerk een subsidiebeschikking afgegeven op basis van het werkplan en de begroting. Met de Raad voor Rechtsbijstand wordt eveneens een structurele subsidierelatie onderhouden.
Om de activiteiten van VluchtelingenWerk in de centrale opvanglocaties, gericht op voorlichting en begeleiding gedurende de asielprocedure, te kunnen financieren kent het Ministerie van J&V meerdere subsidies toe:
De subsidie van het Ministerie van SZW is gericht op het opleiden, trainen en verstrekken van advies aan vrijwilligers en betaalde medewerkers, die toegelaten vluchtelingen begeleiden bij hun integratie in de Nederlandse samenleving. Voor de Steunfunctie is in 2020 een subsidie toegekend van € 1.070.000.
Met de Raad voor Rechtsbijstand is een overeenkomst gesloten voor het verlenen van rechtsbijstand aan vluchtelingen in de eerste fase van de asielprocedure. De bijdrage van de Raad is in 2020 € 1.068.000 geweest.

Vraag 8

Bent u bekend met het bericht «Statushouders die huis weigerden: «Snap dat ik een grote fout heb gemaakt, we hadden blij moeten zijn»»?2

Ja.

Vraag 9

Wat is uw reactie op dit bericht?

Ik ben niet in de positie om een oordeel te vellen over persoonlijke gevallen. Als deze twee statushoudersgezinnen door een misverstand en problemen met de vertaling van Nederlandstalige brieven in deze situatie terecht zijn gekomen dan betreur ik dat.

Vraag 10

Wat zijn de gevolgen van de uitspraak van de rechter voor dit statushoudersgezin?

In principe mag een statushouder na het weigeren van een woning en verkrijgen titel uit een AZC gezet worden. Gezien het feit dat de weigering op een misverstand blijkt te berusten verblijft het gezin, op verzoek van de gemeente, nog steeds in de opvang. Het is aan de betreffende gemeente en het COA om dit statushoudersgezin uiteindelijk opnieuw aan een woning te koppelen. De gemeente is op zoek naar een woning.

Vraag 11

Deelt u de mening dat dit statushoudersgezin niet beloond moet worden voor het weigeren van een sociale huurwoning en alsnog een grotere sociale huurwoning krijgt?

Zie antwoord vraag 10.