Vraag 1

Bent u bekend met het feit dat huurders soms te maken krijgen met hoge energiekosten als gevolg van energiegebruik in algemene ruimten, waar ze geen invloed op hebben?

Ja, door de recente prijsstijgingen kunnen de energiekosten voor de algemene ruimten hoger zijn dan voorheen voor zowel huurders als eigenaar-bewoners in bijvoorbeeld VvE’s.

Vraag 2

Deelt u de mening dat het wrang is voor huurders dat ze, buiten hun eigen schuld om, op hoge energiekosten kunnen worden gejaagd doordat er door de verhuurder niets wordt gedaan aan energieverspilling in algemene ruimten?

Een verhuurder kan energiekosten voor algemene ruimten in rekening brengen via de servicekosten. De Wet op het Overleg Huurders Verhuurder (WOHV) verplicht verhuurders te informeren en overleg te voeren met de betrokken huurder, de betrokken bewonerscommissie en de betrokken huurdersorganisatie over onder andere de servicekosten. De WOHV bepaalt voorts dat de verhuurder een voornemen tot wijziging in het door hem gevoerde beleid ten aanzien van de vaststelling van de servicekosten slechts kan uitvoeren met voorafgaande instemming van de huurdersorganisatie.
Bovendien is het wettelijk niet toegestaan dat een huurder op hoge kosten wordt gejaagd indien die hoge kosten niet redelijk zijn te achten. Artikel 7: 259 BW bepaalt immers dat de vergoeding voor de servicekosten alleen het bedrag kan zijn dat als redelijk kan worden beschouwd voor geleverde diensten. Bij een geschil hierover kan de huurder zich wenden tot de rechter. Bij een huurovereenkomst met een gereguleerde huurprijs kan de huurder zich hiervoor ook wenden tot de huurcommissie.

Vraag 3

Hoe beoordeelt u het gegeven dat de energiekosten van algemene ruimten niet onder het prijsplafond vallen maar wel aan huurders doorgerekend worden, terwijl huurders geen invloed hebben op het verbruik?

Het prijsplafond is gericht op energieverbruik van huishoudens en geldt voor kleinverbruik aansluitingen waarbij sprake is van een woon- of verblijfsfunctie. Hiermee zijn gemeenschappelijke ruimtes en voorzieningen inderdaad uitgesloten van de regeling. Zoals bij het antwoord op vraag 2 is toegelicht kunnen huurders wel degelijk invloed uitoefenen op de hoogte van de servicekosten.

Vraag 4

Het blijkt dat sommige huurders meer dan 1.000 euro per jaar extra aan energiekosten kwijt zijn als gevolg van het energieverbruik in algemene ruimten. Dat zijn hoge bedragen. Heeft u enig inzicht hoeveel huishoudens door dergelijke extra energiekosten in de financiële problemen komen?

Er is geen landelijke data voor energieverbruik in algemene ruimten en ook geen inzicht in of huishoudens door deze extra energiekosten in financiële problemen komen.

Vraag 5

Welke acties gaat u ondernemen om verhuurders te stimuleren om het energieverbruik in gemeenschappelijke ruimten te verminderen?

Verduurzaming van de gehele woning en ook de gemeenschappelijke ruimten is belangrijk voor het besparen van energie, en daarmee het beperken van de energiekosten voor de huurder. Daarom zijn er stevige prestatieafspraken met woningcorporaties over het verduurzamen van woningen in het algemeen en bestaat er voor particuliere verhuurders de Subsidieregeling Verduurzaming en Onderhoud Huurwoningen. Op deze manier zullen gehele panden, en daarmee ook de algemene ruimten, verduurzaamd worden en wordt het energieverbruik in gemeenschappelijke ruimten verminderd. Voor de gemeenschappelijke ruimte is het zoals toegelicht voor huurders(organisaties) mogelijk op basis van de WOHV overleg te voeren met de verhuurder over de van de hoogte van de servicekosten.

Vraag 1

Bent u bekend met het artikel «Huurders opgelicht door gesjoemel met energielabels»?1

Ja.

Vraag 2

Wat vindt u ervan dat in Groningen op grote schaal huurders zijn opgelicht en veel te hoge huren moesten betalen?

Ik ben op de hoogte van de uitspraak van de Huurcommissie over te hoge huren door onjuiste energielabels in Groningen. Dit soort praktijken vind ik, evenals het vragen van te hoge huren in zijn algemeenheid (zeker in de gereguleerde sector), uiterst onwenselijk. Daarom neem ik diverse maatregelen om deze problematiek aan te pakken, zoals het wetsvoorstel goed verhuurderschap en het dwingend maken van het woningwaarderingsstelsel (WWS).

Vraag 3

Vermoedt u ook dat dit veel meer en breder voorkomt in Nederland? Heeft u inzicht hoeveel huurders dit ongeveer treft en hoeveel huur zij ten onrechte betaalden?

Sinds een jaar loopt er een pilot bij de Huurcommissie omtrent twijfels over het energielabel in relatie tot de huurprijs. Bij 84% van de zaken in de pilot betreft het complexen in Groningen, waardoor het probleem zich daar momenteel lijkt te concentreren.
In meer algemene zin ben ik ermee bekend dat het in Nederland voorkomt dat huurders een huur betalen die hoger is dan de maximale huur bij toepassing van het WWS. Het landelijke Woononderzoek Nederland (WoON2021) toont aan dat ongeveer de helft van de circa 284.000 private huurwoningen tot 145 punten (rond de liberalisatiegrens) voor een hogere huurprijs wordt verhuurd dan het WWS-maximum. Deze huurders betalen gemiddeld circa € 150,- boven op het WWS-maximum. Middels het wetsvoorstel goed verhuurderschap en het dwingend maken het WWS ben ik voornemens dit probleem aan te pakken.

Vraag 4

Zo nee, bent u bereid hier onderzoek naar te doen om dit probleem in kaart te brengen en actie te ondernemen om huurders recht te doen?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 5

Bent u bereid het vragen van te hoge huren strafbaar te stellen, zodat sneller kan worden opgetreden tegen huisjesmelkers?

Ik ben het met u eens dat het vragen van te hoge huren aan banden moet worden gelegd en dat tegen verhuurders die toch te hoge huren vragen opgetreden moet worden. Ik kies er daarom voor om het WWS dwingend te maken en daar bestuursrechtelijke handhaving op mogelijk te maken. Dat doe ik op de eerste plaats door gemeenten via het wetsvoorstel goed verhuurderschap de mogelijkheid te geven om via de gebiedsgerichte verhuurvergunning het WWS af te dwingen richting verhuurders. Daarnaast werk ik aan een separaat wetsvoorstel om het WWS landelijk dwingend te maken.
Het aanpakken van dit probleem via het strafrecht acht ik niet wenselijk, omdat handhaving op huurprijzen daarmee een taak wordt van het Openbaar Ministerie (OM). Daarmee wordt handhaving afhankelijk van de prioriteitsstelling van het OM. Ook zou het er voor zorgen dat er een samenloop tussen drie verschillende rechtsgebieden op dit onderwerp ontstaat: privaat- (Huurcommissie en kantonrechter), bestuurs- (gemeenten in het kader van het wetsvoorstel goed verhuurderschap) en strafrecht (OM). Een dergelijke stapeling van rechtsgebieden zou een grote complicerende werking hebben en is daarom niet wenselijk.

Vraag 6

Bent u ermee bekend dat, zelfs als objectief door de huurcommissie is vastgesteld dat labels onjuist zijn, labels onveranderd kunnen blijven zodat volgende huurders wederom teveel huur betalen? Bent u bereid ervoor te zorgen dat foute labels worden aangepast?

Ja, ik ben ermee bekend dat de toets van de Huurcommissie in de pilot niet leidt tot het registreren van een nieuw energielabel. Dit heeft te maken met de taak van de Huurcommissie, die zich beperkt tot uitspraken over de huurprijs. Om te voorkomen dat een nieuwe huurder opnieuw te veel huur betaalt door het energielabel dat geldig is gebleven ondanks de uitspraak van de Huurcommissie, heb ik met de Huurcommissie afgesproken dat zij als onderdeel van de pilot de certificerende instelling informeert. Deze partij kan als onderdeel van het kwaliteitsborgingssysteem van het energielabel wel handelen. Controle door een certificerende instelling kan resulteren in het verbeteren of intrekken van een energielabel.
De reguliere steekproeven van certificerende instellingen kunnen er ook toe leiden dat een onjuist energielabel wordt aangepast of ongeldig wordt verklaard, waardoor op voorhand wordt afgevangen dat een huurder naar de Huurcommissie zou moeten stappen.
Momenteel wordt de pilot van de Huurcommissie geëvalueerd. Ik ben bereid om na deze pilot te bezien welke rol de Huurcommissie kan vervullen met betrekking tot het geregistreerde energielabel.

Vraag 7

Laat u het niet teveel aan gemeenten over om dit landelijke probleem op te lossen? Bent u bereid ook zelf actie te ondernemen om deze fraude aan te pakken?

Nee, de gemeente heeft geen rol in de kwaliteitsborging van het energielabel. In de regelgeving wijs ik een kwaliteitsborgingssysteem aan waarbij onder meer steekproeven worden getrokken op geregistreerde energielabels om de kwaliteit daarvan te controleren. In mijn brief van 30 november 2022 (Kamerstuk 30 196, nr. 804) heb ik maatregelen aangekondigd om het kwaliteitsborgingssysteem te verbeteren. De maatregelen richten zich op het scherper monitoren van de prestaties van de energieadviseur en bij constatering van fraude kan de vakbekwaamheid ingetrokken worden.
Daarnaast loopt er, zoals aangegeven in mijn antwoord op vraag 6, momenteel een pilot bij de Huurcommissie. Ik heb deze afgelopen jaar samen met de Huurcommissie gestart met het oog op huurders die twijfels hebben over het energielabel met een mogelijke invloed op hun huurprijs. Komende tijd evalueer ik de pilot en besluit ik hoe hier mee verder te gaan. Tegelijkertijd werk ik aan het beter beschikbaar stellen van het label aan de huurder via MijnOverheid.
Bij al deze acties heb ik geen rol neergelegd bij de gemeente.

Vraag 8

Bent u bereid bij fraude met energielabels ook consequenties voor verhuurders op te nemen in de nog door de Kamer te bespreken Wet goed verhuurderschap?

Gemeenten krijgen op basis van het wetsvoorstel goed verhuurderschap de mogelijkheid om via de gebiedsgerichte verhuurvergunning het WWS af te dwingen richting verhuurders. Verhuurders dienen zich bij het bepalen van het puntenaantal van een gereguleerde woning te baseren op een geregistreerd label in EP-online. Een verhuurder mag er in beginsel vanuit gaan dat het daarin opgenomen label kloppend is. Indien de verhuurder zich bij het puntenaantal op een ander label heeft gebaseerd en dit een hogere huurprijs tot gevolg heeft, wordt niet voldaan aan de vergunningsvoorwaarde. De gemeente kan hier dan op grond van het wetsvoorstel reeds tegen optreden (bijvoorbeeld via boetes).

Vraag 1

Bent u bekend met dit bericht en wat vindt u hiervan?1

Ja, het betreft een kort bericht over een specifieke casus. Ik constateer dat een aantal vragen reeds door u zijn gesteld ten aanzien van soortgelijke casuïstiek en gezien de grote hoeveelheid vragen die u in algemene zin stelt, wil ik u benadrukken dat dit veel capaciteit kost.

Vraag 2

Wat vindt u ervan dat het juridische onmogelijk zou zijn om het huurcontract te verlengen, aangezien het hier een tijdelijk huurcontract betreft dat maximaal twee jaar mag duren waarna een contract voor onbepaalde tijd gegeven dient te worden?

Generieke tijdelijke huurcontracten kunnen na 2 jaar niet worden verlengd. Doel hiervan is te voorkomen dat huurders een stapeling van tijdelijke contracten krijgen en dat de verhuurder weer beschikking kan krijgen over de woning.

Vraag 3

Deelt u de mening dat dit een negatieve consequentie van de Wet doorstroming huurmarkt is? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Deelt u de mening dat deze mensen niet dakloos gemaakt mogen worden? Zo ja, hoe gaat u hiertegen optreden? Zo nee, waarom niet?

Of iemand dakloos is geworden als direct gevolg van het beëindigen van een tijdelijk huurcontract is lastig te bepalen. Er kunnen meerdere factoren spelen waarom iemand dakloos is geworden, zoals ook geconstateerd is door de Raad voor Volksgezondheid en Samenleving.2 Dat kan bijvoorbeeld financiële bestaansonzekerheid zijn, maar ook het tekort aan betaalbare woningen. Ik vind het belangrijk om de strijd tegen dakloosheid te voeren. Daarom werk ik samen met de Staatssecretaris van Jeugd en Preventie aan een aanpak hiervan, als vervolg op de Brede Aanpak Dak- en Thuisloosheid.

Vraag 5

Had een contract op basis van de Leegstandwet dit probleem kunnen voorkomen? Kunnen deze tijdelijke huurders alsnog een contract op basis van de Leegstandwet krijgen?

Op grond van de Leegstandwet kan een verhuurder een vergunning aanvragen bij de gemeente voor de verhuur van een woonruimte die bestemd is voor afbraak of voor vernieuwbouw. De looptijd van zo een vergunning is maximaal zeven jaar. Op deze wijze kan een woning in de aanloop naar de vernieuwbouw toch tijdelijk worden verhuurd. Ik geef de voorkeur aan tijdelijke verhuur onder de Leegstandwet indien er sprake is van vernieuwbouw omdat de tijdelijke huurovereenkomst in dat geval maximaal zeven jaar kan blijven lopen totdat de werkzaamheden daadwerkelijk aanvangen. Het is uiteindelijk aan de huurder en verhuurder welke huurovereenkomst wordt aangegaan. Als het bijvoorbeeld evident is dat een complex binnen een jaar wordt gesloopt, is het gebruik van generieke tijdelijke contracten een meer efficiënte oplossing dan een vergunning aan te vragen bij de gemeente voor verhuur onder de Leegstandwet.

Vraag 6

Deelt u de mening dat dit artikel en andere artikelen over leegstandbeheer bewijzen dat het beheer van leegstaande woningen bij de verhuurder zou moeten blijven? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Het is aan de verhuurder of zij de verhuur uitbesteden aan een makelaar of leegstandbeheerder. Leegstandbeheer kan in veel situaties een goede tijdelijke oplossing zijn. Als een verhuurder/eigenaar van vastgoed (ook een corporatie of gemeente) kiest voor antikraakbewoning geef ik er de voorkeur aan dat er een leegstandbeheerder wordt ingeschakeld die gecertificeerd is met een keurmerk van het Keurmerk Leegstandbeheer (KLB) of een leegstandbeheerder die de voorwaarden hanteert zoals die ook worden gehanteerd door het KLB.

Vraag 7

Wat vindt u ervan dat leeg te komen woningen in de flats bij de Beatrixbrug wederom op basis van de Wet doorstroming huurmarkt verhuurd worden voor de maximale duur van twee jaar en niet op basis van de Leegstandwet?

Zie antwoord vraag 5.

Vraag 8

Wanneer komt u met het landelijk Sociaal Statuut naar de Kamer?

Volgens artikel 55b, lid 1 van de Woningwet zijn woningcorporaties verplicht een reglement op te stellen voor sloop- en renovatieprojecten. Dit wordt ook wel een sociaal statuut genoemd. Over dit reglement moet de woningcorporatie op basis van de Wet op het overleg huurders verhuurder overleg voeren met de huurdersorganisatie. De corporatie kan alleen schriftelijk gemotiveerd van het advies van de huurdersorganisatie afwijken. In dit sociaal statuut kan onder meer worden vastgelegd dart huurder een garantie op terugkeer in een woning in de oude buurt, bij de eigen of een andere corporatie krijgen.
Samen met Woonbond en Aedes ga ik hierover komende maanden in gesprek. Het landelijk statuut ziet alleen op woningcorporaties. Ik ben daarbij graag bereid te kijken naar lokale afspraken die al gemaakt zijn en lessen die daaraan ten grondslag liggen. Mijn ambitie is om het landelijke sociaal statuut voor de zomer af te ronden.

Vraag 9

Bent u bereid de lessen uit de sloop van de Peperstraat, de Tweebosbuurt, de wijk Jericho, Den Haag Zuid West en andere sloopprojecten mee te nemen naar het nieuwe landelijk Sociaal Stattuut? Zo ja, hoe gaat u dat doen? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 8.

Vraag 10

Vindt u het nog steeds een goed idee dat mensen als gevolg van anti-kraakcontracten binnen één maand op straat gezet kunnen worden, terwijl er sprake is van de grootste wooncrisis sinds de Tweede Wereldoorlog en mensen dus geen keuze hebben?

Antikraakbewoning is geen huur maar bruikleen. Derhalve is bij deze vorm van bewoning geen huur(prijs)bescherming van toepassing. De sector heeft een keurmerk opgericht waarmee bewoners niet meer na enkele dagen op straat kunnen worden gezet maar een maand de tijd hebben op elders iets te vinden. Om te voorkomen dat dergelijke panden leeg zouden komen te staan zie ik leegstandbeheer als een goede oplossing om tijdelijke bewoning mogelijk te maken. Zo kunnen leegstaande panden en woningen tijdelijk beschikbaar worden gesteld voor bewoning en wordt verloedering en kraken voorkomen.

Vraag 11

Kunt u aangeven hoe het recht op behoorlijke huisvesting van bewoners met een anti-kraakcontract gewaarborgd is als zij geen woonzekerheid hebben, terwijl woonzekerheid een fundamenteel mensenrecht is?

Zie antwoord vraag 10.

Vraag 12

Deelt u de mening dat woningzoekenden geen keuze hebben en wel moeten kiezen voor een contract op basis van de Wet doorstroming huurmarkt of de Leegstandwet waardoor inmiddels één op de vijf recent verhuisden een tijdelijk contract heeft?

Als er sprake is van sloop of vernieuwbouw ligt het niet in de rede dat er een vast huurcontract wordt aangeboden. Ik deel wel uw mening dat er in algemene zin te veel generieke tijdelijke huurcontracten worden afgesloten. Het Kabinet zet zich met het programma Betaalbaar Wonen in voor het beter betaalbaar maken van wonen door een groter deel van de huurwoningenvoorraad onder het woningwaarderingsstelsel (WWS) te brengen en het WWS daarbij dwingend te maken. Hiermee wordt voor het grootste deel van de huurwoningen de negatieve prikkel om tijdelijke huurcontracten te gebruiken om de aanvangshuur telkens de verhogen gemitigeerd omdat, indien van toepassing, de woning onder het WWS is komen te vallen. Dit zal het gebruik van generieke tijdelijke huurcontracten moeten gaan dempen, waardoor vaste huurcontracten de norm blijven. Dit komt ten goede aan de woonzekerheid van huurders. Daar waar hoge doorstroming ongewenst is, zoals in kwetsbare wijken waar de leefbaarheid onder druk staat, moeten gemeenten in staat worden gesteld misbruik van deze contractvorm alsnog aan te pakken. Dit wil ik regelen met een wijziging van de Wet goed verhuurderschap nadat deze wet in werking is getreden.

Vraag 13

Vindt u dat bewoners bij de sloop van hun (t)huis altijd een urgentieverklaring zouden moeten krijgen, ondanks dat ze een hoger inkomen hebben?

Op grond van artikel 7:274, eerste lid van het Burgerlijk Wetboek kan een verhuurder wegens dringend eigen gebruik de huur opzeggen. Dat kan wanneer sprake is van sloop. Indien je als huurder niet akkoord gaat, moet de verhuurder dit via de rechter laten bekrachtigen. Een huurder heeft dan recht op herhuisvesting in een «vergelijkbare woning», verhuiskostenvergoeding en/of ondersteuning bij het vinden van een nieuwe woning. Vanwege deze in de wet opgenomen bescherming is een urgentieverklaring dus niet nodig. Indien gemeenten een urgentieregeling in hun huisvestingsverordening hebben opgenomen, hebben zij wel vaak stadsvernieuwingsurgenten als urgentiecategorie opgenomen. Zo kunnen de huurders in een gebouw dat gesloopt wordt zelf kiezen of zij met de urgentieverklaring onder de arm op zoek gaan naar een nieuwe woning, of het aanbod van de verhuurder aannemen. Ik vind het een keuze van gemeenten of zij stadsvernieuwing als reden voor een urgentieverklaring in de verordening willen opnemen. Hierom zie ik geen reden om dit in het landelijk sociaal statuut op te nemen.

Vraag 14

Bent u bereid om in het landelijk Sociaal Statuut op te nemen dat huurders die geconfronteerd worden met de sloop van hun woning te allen tijde een urgentieverklaring moeten krijgen?

Zie antwoord vraag 13.

Vraag 15

Stroken de antwoorden van uw voorganger met het Zwartboek dat bewoners van de Peperstraat opgesteld hebben? Zo ja, waar blijkt dat uit? Zo nee, wat zijn de verschillen?2, 3

Zonder verder in te gaan op deze specifieke casus kan ik in algemeenheid aangeven dat de bewoners het volste recht hebben om een zwartboek op te stellen waarin zij aangeven op welke punten zij ontevreden zijn. De gemeente Zaanstad heeft dit zwartboek ook openbaar gemaakt. In een mogelijke evaluatie kunnen deze punten door de bewoners worden aangedragen. Voorts ben ik in algemene zin tegen intimidatie van huurders. In het wetsvoorstel Goed verhuurderschap is daarom in de algemene regels opgenomen dat verhuurders zich moeten onthouden van iedere vorm van intimidatie. Het wetsvoorstel geeft gemeenten de bevoegdheid om de algemene regels van goed verhuurderschap te handhaven. Wanneer het wetsvoorstel in werking treedt, is het de taak van de gemeente om alle relevante informatie te verzamelen om te onderzoeken of er sprake is van intimidatie.

Vraag 16

Deelt u de mening dat de in het Zwartboek genoemde punten (op bladzijde 4, 5 en 6) stress en onzekerheid, consequenties, financieel en tevredenheid van bewoners niet stroken met de antwoorden van uw voorganger op Kamervragen van de SP?

Zie antwoord vraag 15.

Vraag 17

Bent u het eens met de kritiek die deze bewoners hebben geuit over de verhuurder (zie bladzijde 6, de woningcorporaties (zie bladzijde 6), en het college (zie bladzijde 3)?

Zie antwoord vraag 15.

Vraag 18

Deelt u de mening dat de intimidatie van deze bewoners door juridische dreigbrieven of anderszins per direct gestopt moet worden?

Zie antwoord vraag 15.

Vraag 19

Deelt u de mening dat bewoners die onder druk van alle intimidatie, stress en onzekerheid eerder dan de peildatum vertrokken zijn, hun opgebouwde woonrechten als gevolg van de inschrijvingsduur op het woningnet moeten terugkrijgen en bent u bereid om opgebouwde woonrechten onderdeel te laten worden van het nieuwe landelijk sociaal statuut? Zo nee, waarom niet?

Huurders die inschrijvingsduur hebben opgebouwd op woningnet kunnen daar ingeschreven blijven staan als zij een woning accepteren van een andere verhuurder dan een corporatie. De woningen in de Peperstraat worden niet verhuurd door een corporatie.

Vraag 20

Deelt u de mening dat het recht op terugkeer naar de buurt c.q. complex onderdeel is van het recht op adequate huisvesting zoals vastgelegd is «Basic principles and guidelines on development-based evictions and displacement» (A/HRC/4/18, annex 1) en nogmaals door de Speciale Rapporteurs van de Verenigde Naties in hun brief van 19 april 2021 aan de Nederlandse regering bevestigd is? Zo ja, bent u bereid om deze basisprincipe op te nemen in het nieuwe landelijk sociaal statuut en daarbij de terugkeer financieel mogelijk te maken door de minimale vergoeding voor verhuis- en inrichtingskosten toe te kennen? Zo nee, waarom niet?

Samen met Woonbond en Aedes ga ik de komende maanden over het sociaal statuut in gesprek. Ik ben daarbij graag bereid te kijken naar mogelijkheden om terug te keren naar de eigen wijk. Mijn ambitie is om het landelijke sociaal statuut voor de zomer af te ronden.

Vraag 21

Deelt u de mening dat zeggenschap c.q. serieuze consultatie c.q. betekenisvolle participatie van bewoners bij sloop onderdeel is van aanspraken die voortvloeien uit het recht op adequate huisvesting en derhalve betekenisvolle participatie/zeggenschap geen gunst is die verleend moet worden, maar onderdeel is van fundamentele mensenrechten?

Ik ben van mening dat bewoners betrokken zouden moeten worden bij sloopprojecten. In de Wet op het overleg huurders verhuurder (ook wel Overlegwet genoemd) is bepaald dat verhuurders de betrokken huurdersorganisaties en bewonerscommissies moet informeren over voorgenomen sloop en renovatie van wooncomplexen; en daarover met hen moeten overleggen als de huurdersorganisatie(s)/bewonerscommissie(s) dat wensen en hen de gelegenheid moet geven om schriftelijk advies uit te brengen. Dat geldt voor particuliere verhuurders en institutionele beleggers die 25 of meer woningen in Nederland verhuren; en voor alle woningcorporaties, ongeacht het aantal woningen dat zij verhuren.
Voor corporaties is in de Woningwet aanvullend geregeld dat zij een reglement voor sloop/renovatie moeten hebben waarin de betrokkenheid van de bewoners is vastgelegd. Bij commerciële verhuurders is het aan de gemeente, bewoners en de verhuurder zelf om tot afspraken over een reglement te komen.
En renovatie-/sloopvoorstellen moeten inderdaad schriftelijk worden gedaan aan huurders van woonruimte. Dat is zo bepaald in art.7:220 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek; dit geldt voor alle verhuurders van woonruimte.

Vraag 22

Wat verstaat u onder betekenisvolle participatie/zeggenschap van bewoners bij sloop en op welke manier heeft u het recht op betekenisvolle participatie/zeggenschap vertaald c.q meegenomen in uw definitie?

Zie antwoord vraag 21.

Vraag 23

Deelt u de mening dat de besluitvorming rondom het recht op terugkeer voor deze bewoners niet correct verlopen is, omdat bewoners geen terugkeergarantie hebben gekregen aangezien de nieuwe woningen volgens de verhuurder wellicht niet passend zijn?

Er zijn geen wettelijke regels over terugkeergarantie als gevolg van sloop. Er kunnen wel lokale afspraken worden gemaakt over terugkeergaranties (naar de woning of naar de buurt) of in het reglement voor sloop/renovatie dat de woningcorporatie met de huurdersorganisaties heeft opgesteld.

Vraag 24

Hoe kan het dat uw voorganger aangeeft dat bewoners van de Peperstraat vooraf om input gevraagd is terwijl deze bewoners aangeven niet in het besluitvormingsproces gekend te zijn door de gemeente Zaanstad noch door de verhuurder?

Zie antwoord vraag 23.

Vraag 25

Begrijpt u dat ook deze huurders door de sloopbrief in augustus 2019 overvallen zijn, terwijl de intentieovereenkomst tussen de gemeente en de verhuurder al in oktober 2018 was ondertekend?

Ik begrijp dat wanneer bewoners te horen krijgen dat hun woning wordt gesloopt, dit onzekerheid meebrengt. Ongeacht wanneer een intentieverklaring is getekend.

Vraag 26

Klopt het dat de eis van het college (zie collegebesluit 2019/14 719), waarin wordt aangegeven dat er overeenstemming tussen de partijen over het sociaal plan bereikt moest worden, niet nageleefd is?

Dat is mij niet bekend. Het is aan het college om toe te zien in hoeverre er uitvoering wordt gegeven aan gemaakte afspraken.

Vraag 27

Deelt u de mening dat de gemeente Zaanstad voor deze bewoners juist alles in het werk moet stellen om het hele proces rondom de herhuisvesting te vergemakkelijken omdat van deze bewoners een ultieme offer gevraagd wordt, namelijk de sloop van hun huis en hun thuis in de gemeenschap? Zo nee, waarom niet? Zo ja, deelt u de mening dat dat hier niet het geval is en kunt u dit antwoord nader toelichten?

Zie het antwoord op vraag 21 en 22.

Vraag 28

Klopt het dat het college van de gemeente Zaanstad de hardheidsclausule niet toepast terwijl dit is toegezegd?

Zie antwoord vraag 27.

Vraag 29

Vindt u het gerechtvaardigd dat mensen, die nu in het gereguleerd segment huren, vanwege inkomen gedwongen worden om naar een woning in de vrije sector te verhuizen, terwijl die huren vaak (veel) te hoog liggen?

Huurders met een inkomen boven de voor hun huishouden toepasselijke DAEB-inkomensgrens zijn niet in alle gevallen gedwongen om een huurwoning in de vrije sector (van een woningcorporatie of een andere verhuurder) te gaan huren. Bij verhuizing naar huurwoningen van woningcorporaties geldt in de meeste gevallen een (maximum) inkomensgrens. Maar woningcorporaties hebben jaarlijks ruimte om 7,5% van de vrijgekomen woningen toe te wijzen aan huishoudens met een inkomen boven de toepasselijke DAEB-inkomensgrens. Woningcorporaties, gemeenten en huurdersorganisaties kunnen in de prestatieafspraken afspreken dat er lokaal een grotere vrije toewijzingsruimte is dan 7,5%, maar niet groter dan 15%.
Voor huurwoningen van andere verhuurders dan woningcorporaties geldt geen wettelijke maximuminkomensgrens. Andere verhuurders dan woningcorporaties hebben dus de vrijheid om hun vrijgekomen huurwoningen te verhuren aan huishoudens naar keuze; tenzij de gemeente een huisvestingsvergunning voor die huurwoningen vereist en aan die huisvestingsvergunning inkomenseisen stelt.

Vraag 30

Vindt u het gerechtvaardigd dat deze bewoners nog steeds in het ongewisse zijn en blijven of de nieuwbouwwoningen passend voor hen zijn qua grootte (gezinssamenstelling) en/of prijs (huur- koopprijzen)? Zo ja, waarom? Zo nee, deelt u dan de mening dat woonzekerheid hier als onderdeel van het recht op behoorlijke huisvesting geschonden is? Zo nee, waarom niet? Zo ja, hoe gaat u deze schending van dit mensenrecht herstellen?

Bij beëindiging van huurcontracten die vanwege sloop in de vorm van een tijdelijk huurcontract is gesloten (tijdelijke huurcontracten op basis van de Leegstandwet of tijdelijke huurcontracten van maximaal twee jaar voor zelfstandige woningen) is de verhuurder niet verplicht om andere passende woonruimte aan te bieden. Ook bij huurbeëindiging van vaste huurcontracten wegens sloop is de verhuurder niet verplicht andere passende woonruimte aan te bieden, maar in dat geval moet hij wel aantonen dat voor de huurder andere passende woonruimte beschikbaar is. Ingeval van antikraakbewoning is doorgaans geen sprake van huur, maar van bruikleen. De huurregelgeving is op bruikleenovereenkomsten niet van toepassing.

Vraag 31

Deelt u de mening dat een renovatie (waaronder eveneens sloop/nieuwbouw wordt verstaan) door elke verhuurder aan huurders moet worden gepresenteerd met een redelijk schriftelijk voorstel (art.7:220 lid 2 BW)? Zo ja, kunt u aangeven of daar bij de sloop van de Peperstraat sprake van is geweest? Zo nee, waarom niet?

Verhuurders (woningcorporaties en andere verhuurders zijn wettelijk verplicht om renovatie-/sloopvoorstellen schriftelijk aan de betreffende huurders uit te brengen. Dit is geregeld in artikel 7:220 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek.
In de Woningwet is aanvullend opgenomen dat een woningcorporatie een reglement moet opstellen bij sloop en vernieuwbouw, waarbij ook aandacht moet zijn voor het betrekken van de bewoners. Zoals u weet ziet de Woningwet niet op commerciële verhuurders. In die gevallen is het aan de gemeente, bewoners en de verhuurder zelf om tot afspraken te komen.
Of een renovatie-/sloopvoorstel redelijk is, is ter beoordeling van de rechter als huurder en verhuurder daarover in geschil zijn. Daar ga ik als Minister niet over.

Vraag 32

Indien er geen sprake hoeft te zijn van een redelijk voorstel, deelt u dan de mening dat een verplicht redelijk voorstel het hele proces rondom de renovatie (waaronder eveneens sloop/nieuwbouw wordt verstaan) enorm verbetert en versnelt? Zo ja, bent u dan bereid om de wet- en regelgeving hieromtrent te wijzigen? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 31.

Vraag 33

Deelt u de mening dat het vinden van een goede passende woning in de eigen omgeving in deze tijd erg moeilijk is, waardoor binnen één jaar verhuizen (onnodig) heel veel stress met zich meebrengt? Immers de goede woningen met een goed energielabel komen minder vaak vrij dan slechte woningen met vaak slechtere energielabels. Vaak willen huurders alleen in de eigen omgeving blijven vanwege onder andere medische vraagstukken, het sociaal netwerk, school of werk. Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Ja, helder is dat het vinden van een passende woning in deze tijden een uitdaging is. Ik snap goed dat mensen willen blijven wonen in hun eigen buurt.

Vraag 34

Deelt u de mening dat een verhuizing in deze tijd veel meer kost dan de minimale wettelijke vergoeding voor verhuis- en inrichtingskosten?

De wettelijke minimumbijdrage voor verhuis- en herinrichtingskosten bij door renovatie of sloop noodzakelijke (tijdelijke) verhuizing is sinds 1 maart 2023 € 7.156.
Ik deel niet de mening dat een verhuizing per definitie meer kost dan ruim € 7.000. In gevallen waarin de huurder weinig hoeft te doen aan stoffering van de nieuwe woning, zullen de kosten lager liggen dan ruim € 7.000. Aan de andere kant zullen sommige verhuizingen (en dan met name de herinrichtingskosten) wel meer kosten dan ruim € 7.000; maar dit wettelijke bedrag is een minimumbijdrage, het staat verhuurder en huurder vrij om een hogere tegemoetkoming af te spreken.
Dit wettelijke minimumbedrag voor verhuis- en herinrichtingskosten geldt overigens niet bij huurbeëindiging van tijdelijke huurcontracten van maximaal twee jaar door het aflopen van de afgesproken huurtermijn of van tijdelijke huurcontracten op grond van de Leegstandwet.

Vraag 35

Kunt u garanderen dat de bewoners aan de Peperstraat niet dakloos raken?

Zie mijn antwoord op vraag 1.

Vraag 36

Heeft de gemeente Zaanstad in de prestatieafspraken met woningcorporaties opgenomen dat de vrije bestedingsruimte van 7,5% verdubbeld wordt zodat deze bewoners aan de Peperstraat met een hoger inkomen makkelijker gehuisvest kunnen worden? Zo nee, waarom heeft de gemeente die afspraken niet gemaakt aangezien dit probleem al enige tijd speelt en dus ook bekend is?

Het vormgeven van prestatieafspraken is een lokaal proces tussen de gemeente, corporaties en huurdersorganisaties. Ik heb geen zicht in de overwegingen die hebben meegespeeld bij het tot stand komen van de prestatieafspraken in Zaandam.

Vraag 37

Kunt u begrijpen dat bewoners enorm in onzekerheid verkeren omdat van hen verlangd wordt dat ze wel naar een tijdelijke woning verhuizen maar nog niet weten of de nieuwbouwwoning passend is? Zo ja, vindt u dat gerechtvaardigd? Zo nee, waarom niet?

Natuurlijk kan ik begrijpen dat huurders in onzekerheid verkeren als zij nog niet weten of de woning waarnaar zij zullen verhuizen passend voor hen is. Zie verder het antwoord op vraag 30.

Vraag 38

Wat zijn voor deze bewoners de consequenties in het geval de nieuwbouwwoning niet passend is, maar zij inmiddels voor de tijdelijke woningen wel een tijdelijk contract hebben? Wordt hiermee het recht op woonzekerheid van deze bewoners geschonden temeer zij uit een positie komen waarin zij wel woonzekerheid hadden als gevolg van een huurcontract voor onbepaalde tijd?

Als een vast huurcontract vanwege sloop of renovatie is geëindigd, is daarmee de huurbescherming die de huurder voor dat huurcontract had vervallen. In dat geval geldt de huurbescherming die geldt bij het huurcontract dat voor de tijdelijke woning is gebruikt. Als dat een tijdelijk huurcontract is, geldt voor de huurder een beperkte huurbescherming.
Als een huurder tijdelijk verhuist, maar het huurcontract voor de te renoveren woning doorloopt, dan houdt de huurder de aan het huurcontract voor de te renoveren woning bescherming; als hij de te renoveren woning met een vast huurcontract huurt, houdt hij dus huurbescherming, ook na terugverhuizing naar de gerenoveerde woning; als hij de te renoveren woning met een tijdelijk huurcontract huurt en die huurtermijn is nog niet verstreken, dan houdt de huurder de beperkte huurbescherming die bij tijdelijke huurcontracten geldt.

Vraag 39

Wat gebeurt er op het moment dat deze bewoners naar de nieuwbouwwoning verhuizen maar vanwege een verandering in de persoonlijke of inkomenssituatie die nieuwbouwwoning niet meer passend is? Kunt u daarbij aangeven of er een spijtoptantenregeling is waar deze bewoners gebruik van kunnen maken?

Voor huurders voor wie de nieuwbouwwoning na de verhuizing daarnaartoe door wijziging in inkomen of huishoudenssamenstelling niet meer passend is, geldt hetzelfde als voor huurder die om andere redenen naar een andere woning verhuisd zijn. Er is geen speciale wettelijke spijtoptantenregeling voor huurders die vanwege sloop of renovatie hebben moeten verhuizen.
Bij een inkomensdaling kan de huurder schriftelijk om een tijdelijke huurkorting (van maximaal drie jaar) vragen, om in die periode van tijdelijke huurkorting naar andere, goedkopere woonruimte uit te kijken. De verhuurder is niet verplicht om aan een verzoek om tijdelijke huurkorting tegemoet te komen, ook een woningcorporatie niet.
Als de woning vanwege uitbreiding van de omvang van het huishouden niet meer passend is, zal de huurder als hij wenst te verhuizen moeten reageren op vrijgekomen huurwoningen van de woningcorporatie of van andere verhuurders.

Vraag 40

Is er voor deze bewoners een regeling voor mantelzorgers, waardoor mantelzorgers ook eventueel mee kunnen verhuizen? Zo nee, vindt u dat er bij gedwongen verhuizingen te allen tijde een regeling voor mantelzorgers aanwezig moet zijn?

In algemene zin kan ik zeggen dat indien een gemeenten een urgentieregeling in haar huisvestingsverordening heeft opgenomen, zij thans verplicht is daar in ieder geval mantelzorgontvangers of verleners als urgentiecategorie in op te nemen. Gemeenten zijn nu nog niet verplicht een urgentieregeling te hebben waardoor het ook per gemeente verschilt of mantelzorgontvangers of verleners urgentie kunnen krijgen. Met het wetsvoorstel versterken regie op de volkshuisvesting dat 16 februari 2023 in consultatie is gegaan, ga ik gemeenten verplichten om een urgentieregeling (en hiermee dus een huisvestingsverordening) te implementeren. Daarin moeten zij verplicht een aantal wettelijke urgentiecategorieën opnemen. Mantelzorgontvangers en verleners zullen daar onderdeel van uitmaken.

Vraag 41

Wat mag een verhuurder aan medische informatie bij een huurder opvragen en is de huurder verplicht daaraan mee te werken?

Het opvragen en vervolgens verwerken van medische gegevens is een verwerking van bijzondere persoonsgegevens. Het verwerken van bijzondere persoonsgegevens is slechts toegestaan indien voldaan is aan een van de voorwaarden, bedoeld in artikel 9, tweede lid van de Algemene verordening gegevensbescherming (AVG) of paragraaf 3.1 van de UAVG. In het algemeen mogen verhuurders geen medische gegevens van huurders verwerken. In bepaalde gevallen zijn deze gegevens echter noodzakelijk voor het aanpassen van een woning of het toewijzen van een woning met bijzondere voorzieningen. Om medische gegevens voor deze gevallen te kunnen verwerken zal doorgaans om toestemming van de (kandidaat) huurder worden gevraagd. Toestemming dient vrijelijk, ondubbelzinnig en geïnformeerd te worden gegeven door middel van een actieve handeling, waaruit duidelijk blijkt dat de huurder instemt met de voorgestelde verwerking van zijn medische gegevens. Stilzwijgende toestemming, het gebruik van reeds aangekruiste vakjes, inactiviteit of impliciete toestemming gelden bijvoorbeeld niet als toestemming in de zin van de AVG. Verder moet de verhuurder aan kunnen tonen dat toestemming is gegeven en kan de huurder zijn toestemming ten alle tijde intrekken. Als de huurder zijn toestemming intrekt, heeft de verhuurder geen grondslag meer voor het verwerken van deze persoonsgegevens. Dat betekent dat het verwerken daarvan gestaakt moet worden en dat de persoonsgegevens vernietigd moeten worden.

Vraag 42

Welke verantwoordelijkheden c.q verplichtingen heeft een commerciële verhuurder indien deze verhuurder om zijn moverende redenen huurders dwingt te verhuizen?

Als de woning is verhuurd met een vast huurcontract (huurcontract voor onbepaalde tijd), kan de verhuurder het huurcontract alleen opzeggen met een van de in de wet genoemde opzeggingsgronden van dringend eigen gebruik. En als de huurder niet met de huuropzegging instemt, kan alleen de rechter de huur beëindigen. De verhuurder zal dan aan de rechter moeten aantonen dat huurbeëindiging in het betreffende geval redelijk is.
Als de woning met een tijdelijk huurcontract (tijdelijk huurcontract van maximaal twee jaar voor zelfstandige woningen of tijdelijk huurcontract op grond van de Leegstandwet) is verhuurd, eindigt de huur van rechtswege na het verstrijken van de afgesproken huurtermijn; de huurbescherming van vaste huurcontracten geldt dan niet.

Vraag 43

Welke (inspannings)verplichtingen heeft een huurder als deze ongeacht het motief van de verhuurder gedwongen wordt om te verhuizen?

Als de rechter oordeelt dat een vast huurcontract eindigt, of als een tijdelijk huurcontract van rechtswege eindigt, moet de huurder de woning op de einddatum van het huurcontract leeg opleveren aan de verhuurder.
Doorgaans maken verhuurder en huurder afspraken over hoe de huurder de woning moet opleveren. Wettelijk gezien maakt het verschil of er bij aanvang van de huur een opnamestaat van de woning is opgemaakt. Zo ja, dan moet de huurder de woning opleveren zoals die bij aanvang van de huur was. Zo nee, dan moet de huurder de woning in redelijke staat opleveren.

Vraag 44

Kunt u zich voorstellen dat veel mensen in het algemeen participatiemoe zijn, omdat velen aangeven dat er weinig tot niks met hun inbreng gedaan wordt? Zo ja, hoe gaat u het participatieproces betekenisvol inrichten c.q. gaat u bij het maken van het nieuwe landelijk sociaal statuut hier rekening mee houden? Zo nee, waarom niet?

Ik juich iedereen toe om te participeren in de samenleving. Dat wil overigens niet zeggen dat men altijd wordt gehoord. In de Woningwet is opgenomen dat een corporatie een reglement moet opstellen bij sloop en vernieuwbouw waarbij ook aandacht moet zijn voor het betrekken van de bewoners. In het landelijk sociaal statuut wordt opgenomen op welk moment en hoeveel inspraak de huurders hebben. Zoals u weet ziet de Woningwet niet toe op commerciële verhuurders. In die gevallen is het aan de gemeente, bewoners en de verhuurder zelf om tot afspraken te komen. Zoals is opgenomen in art.7:220 lid 2 BW dient de verhuurder met een schriftelijk voorstel te komen.

Vraag 45

Bent u bereid om met de bewonerscommissie van de Peperstraat in gesprek te gaan en te leren van de grote problemen die bewoners meemaken bij de sloop van hun (t)huis?

Ik zie geen aanleiding met de betrokken partijen het gesprek aan te gaan. Dit betreft een lokale casus waarbij de gemeente, bewoners en de verhuurder zelf tot afspraken moeten komen.

Vraag 46

Deelt u de mening dat de plannen niet samen mét deze bewoners gemaakt zijn en derhalve niet voldoen aan het centrale uitgangspunt «nothing about us, without us»?

Zie antwoord vraag 45.

Vraag 47

Deelt u de mening dat er bij ingrijpende maatregelen zoals sloop te allen tijde eerst daadwerkelijk een bewonerscommissie opgericht dient te worden voordat er besluiten genomen mogen worden, zodat deze tijdig de legitieme gesprekspartner wordt voor de verhuurder en eventueel de gemeente?

In de Woningwet is opgenomen dat een corporatie een reglement moet opstellen bij sloop en vernieuwbouw waarbij ook aandacht moet zijn voor het betrekken van de bewoners. De Woningwet ziet niet op commerciële verhuurders. In die gevallen is het aan de gemeente, bewoners en de verhuurder zelf om tot afspraken te komen. Zoals is opgenomen in art.7:220 lid 2 BW dient de verhuurder met een schriftelijk voorstel te komen.

Vraag 48

Deelt u de mening dat er een verplichting is om ervoor te zorgen dat mensen, die als gevolg van een herstructurering moeten verhuizen, goed terecht moeten komen?

Deze gegevens worden niet bijgehouden. Het lijkt mij ook niet uitvoerbaar om te monitoren wat er gebeurt met mensen die als gevolg van herstructurering moeten verhuizen. Het is de verantwoordelijkheid van de corporatie om bij sloop en renovatie een reglement op te stellen. Bij commerciële verhuurders is het aan de gemeente, bewoners en de verhuurder zelf om tot afspraken te komen. Zoals is opgenomen in art.7:220 lid 2 BW dient de verhuurder dan met een schriftelijk voorstel te komen.

Vraag 49

Deelt u de mening dat monitoring verplicht is c.q. zou moeten zijn van mensen die als gevolg van een herstructurering moeten verhuizen om te bepalen of zij inderdaad goed terecht zijn gekomen?

Zie antwoord vraag 48.

Vraag 50

Indien u niet van mening bent dat monitoring verplicht is c.q. zou moeten zijn, deelt u dan de mening dat het onmogelijk is om na te gaan of specifieke groepen in (extra) kwetsbare situaties disproportioneel geraakt worden? Immers dit kan duiden op discriminerend beleid, hetgeen verboden is en per direct gestopt moet worden, en wijzen op extra maatregelen die getroffen moeten worden om deze groepen extra te beschermen.

Zie antwoord vraag 48.

Vraag 51

Wordt er door u en/of door de gemeenten gemonitord op wat er met mensen gebeurt die als gevolg van een herstructurering moeten verhuizen? Zo ja, wat zijn de resultaten van die monitoring(en)? Zo nee, bent u bereid om dit landelijk te monitoren dan wel bereid om de gemeenten te vragen of zij deze monitoring willen verrichten?

Zie antwoord vraag 48.

Vraag 52

Bent u bereid om bij het inwinnen van informatie om vragen aangaande de bewoners van de Peperstraat te kunnen beantwoorden ook informatie in te winnen bij de bewonerscommissie van de Peperstraat, zodat u niet eenzijdig door de verhuurder en/of de gemeente geïnformeerd wordt?

Ik zie geen aanleiding met de betrokken partijen het gesprek aan te moeten gaan. Dit betreft een lokale casus waarbij de gemeente, bewoners en de verhuurder zelf tot afspraken moeten komen.

Vraag 53

Wilt u de vragen gelieve apart beantwoorden en niet clusteren?

De antwoorden zijn zo veel als mogelijk apart beantwoord.

Vraag 1

Kent u de open brief waarmee bewoners van de bewoners van de Hendrik Veldmanstraat en de Oldenhuisstraat in Ten Post de noodklok luiden over de versterking van hun onveilige woningen?

Ja.

Vraag 2

Herkent u dat deze bewoners al sinds 2016 onderdeel zijn van de versterkingsoperatie en ze ruim zes jaar later net voor Kerst wederom te horen kregen dat er wederom vertraging is ontstaan? Herkent u dat deze bewoners al jarenlang door de overheid beloftes worden gedaan die daarna keer op keer weer worden gebroken?

Ik betreur het dat de gecommuniceerde planningen niet gehaald worden. De Nationaal Coördinator Groningen (NCG) werkt er hard aan om de afgesproken uitvoeringsplannen en bijbehorende planningen met aannemers te realiseren. Over de oorzaken in de desbetreffende twee straten ga ik in bij de beantwoording van vraag 4.

Vraag 3

Begrijpt u dat deze bewoners zeggen dat hun plezier van wonen weg is en heeft plaatsgemaakt voor ongerustheid, onveiligheid, stress, lichamelijke problemen en slaaptekort?

Ja. Ik kan mij voorstellen dat deze omstandigheden een negatief effect hebben op bewoners en dat dit tot mentale en fysieke problemen kan leiden. De NCG zet zich ervoor in om de problemen in de desbetreffende twee straten zo snel mogelijk aan te pakken. Bij de beantwoording van de vragen 5 en 6 licht ik dat toe.

Vraag 4

Waardoor is de nieuwe vertraging ontstaan? Hoe lang gaat deze duren?

De NCG is samen met de bewoners en aannemer vorig jaar gestart met het opstellen van het uitvoeringsontwerp. De aannemer heeft contact met de gemeente over het uitvoeringsontwerp en de woonwensen van de bewoners. Tijdens dit proces hebben bewoners hun woonwensen moeten aanpassen, omdat de geuite woonwensen in de praktijk niet altijd realiseerbaar bleken. Deze moeten namelijk passen binnen het bestemmingsplan en de welstandsnota van de gemeente en worden daarom getoetst door de bouwmeester aardbevingsgebied en de welstandscommissie van de gemeente. Daarnaast heeft de aannemer meer tijd nodig gehad voor het berekenen van de kosten van de Bewoners Gebonden Budgetten. De NCG verwacht dat de bewoners rond de zomer van dit jaar naar tijdelijke huisvesting kunnen verhuizen, waarna de sloop en aansluitend de bouw van de nieuwe woningen begint.

Vraag 5

Welke concrete stappen gaan er nu gezet worden om te zorgen dat het project zonder verdere vertraging goed gaat verlopen?

De NCG verwacht dat bewoners voor de zomer naar tijdelijke huisvesting kunnen verhuizen. Hierna wordt gestart met het verwijderen van asbest en met het slopen van de woningen, en aansluitend wordt de herbouw gestart. De verwachting is dat de woningen in de tweede helft van 2024 opgeleverd zullen worden.
Om het versterkingsproject goed uit te voeren is tijdens een gesprek tussen de NCG en bewoners op 25 januari jl., waarbij ook de algemeen directeur van de NCG aanwezig was, afgesproken dat de communicatie van zowel de NCG als van de aannemers richting bewoners wordt verbeterd. Zo heeft de NCG inmiddels contactgegevens op de website uitgebreid en contactgegevens van de directeuren toegevoegd. Op 8 februari jl. is een volgend overleg georganiseerd met bewoners, waar is gesproken over de planning. Ook is de NCG in gesprek gegaan met de gemeente over wat er mogelijk is rondom het ontwerp en over hoe bewoners beter betrokken kunnen worden in het proces. De NCG heeft de gemeente uitgenodigd om bewoners hierover uitleg te geven tijdens een bijeenkomst van de bewoners op 8 maart a.s.

Vraag 6

Kunt u een tijdsplanning geven voor alle concrete stappen tot en met de oplevering van de woningen?

Zie antwoord vraag 5.

Vraag 7

Herkent u dat deze bewoners ook veel financiële zorgen hebben over de versterking? Weet u dat de herbouwwaarde nog steeds niet is vastgesteld en de inhoud van de taxatie mogelijk weer verouderd is?

Ja. In de gesprekken tussen de NCG en de bewoners is hier aandacht voor. De herbouwwaardes van de woningen komen volledig voor rekening van de NCG. De budgetten krijgen een prijspeildatum mee en rond de oplevering van de nieuwe woning worden ze geïndexeerd voor de inflatie. De bewoners zijn hier persoonlijk over geïnformeerd.

Vraag 8

Klopt het dat er ongelijkheid ontstaat doordat de bewoners in deze straten anders worden behandeld dan bewoners uit eerdere fase(s) van de versterking in Ten Post? Waarom heeft een deel van de bewoners te horen gekregen dat door hun gewenste aanpassingen, zoals het verplaatsen van de voordeur of het verhogen/verlagen van het dak, niet mogen plaatsvinden?

De bouwplannen en dus ook daarin opgenomen wensen van bewoners moeten voldoen aan geldende welstandseisen en bestemmingsplannen. Voor alle bewoners gelden dezelfde welstandseisen, maar de specificaties van de bestemmingsplannen kunnen per situatie verschillen. De NCG gaat hierover met de gemeente in gesprek.

Vraag 9

Erkent u dat doordat deze bewoners nu door de jarenlang vertraagde versterkingsoperatie een veel hogere energierekening hebben? Snapt u dat zij zeggen dat de kosten de pan uit rijzen en dat zij daar grote zorgen over hebben?

Ik begrijp dat de toegenomen energieprijzen tot grote zorgen leiden onder bewoners. De nieuwe woningen worden zonder aansluiting op aardgas gebouwd, voorzien van een warmtepomp en zonnepanelen. Dit zal tot financiële voordelen leiden voor de bewoners.

Vraag 10

Waarom heeft u negatief geadviseerd op een motie om bewoners te compenseren voor een hogere energierekening, ontstaan door de vertraagde versterking?1

In het tweeminutendebat Mijnbouw Groningen van 20 december 2022 heb ik deze motie onderbouwd ontraden. Er zijn verschillende regelingen die voorzien in compensatie van de hoge energiekosten in Nederland, en in steun bij verduurzaming van woningen in Groningen. Ik kijk bovendien momenteel naar de mogelijkheden om de groep bewoners die door de vertraagde versterkingsopgave een hogere energierekening heeft te identificeren.

Vraag 11

Bent u alsnog bereid deze bewoners te compenseren voor de hoge energiekosten die ze moeten maken doordat de overheid haar beloftes bij de versterking niet nakomt? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 10.

Vraag 12

Deelt u de mening dat de communicatie tussen de Nationaal Coördinator Groningen (NCG) en deze bewoners niet goed verloopt? Erkent u dat het uitermate pijnlijk is om op vrijdagmiddag voor de kerstvakantie nieuwe vertraging aan te kondigen en vervolgens onbereikbaar te zijn voor commentaar? Snapt u dat bewoners daarvan concluderen dat het «vooropgezet» is en «geen stijl» heeft?

Ik ben het met u eens dat de timing ongelukkig was. Zoals ik in mijn antwoord op vraag 6 heb toegelicht, is afgesproken om de communicatie en het persoonlijke contact tussen de NCG, de aannemers en de bewoners te verbeteren.

Vraag 13

Snapt u dat deze bewoners na al deze ellendige jaren stellen dat het vertrouwen in de NCG ver te zoeken is en ze naar hun gevoel alleen maar worden voorgelogen?

Ik zet mij ervoor in het vertrouwen in de overheid van de Groningers te herstellen. Om het besluitvormingsproces transparanter te maken, maakt de NCG voortaan de reden waarom er veranderingen worden doorgevoerd die impact hebben op realisaties voor inwoners openbaar. Bovendien verbetert de NCG de communicatie met bewoners en samenwerking tussen verschillende partijen en overheden.

Vraag 14

Bent u bereid met deze bewoners op korte termijn in gesprek te gaan over het door de overheid vernielde vertrouwen en de concrete daden die nodig zijn?

Ja. Tijdens het commissiedebat Mijnbouw Groningen van 1 februari jl. heb ik uw Kamer toegezegd met deze bewoners in gesprek te gaan en uw Kamer over de uitkomst hiervan te informeren. Ook is de algemeen directeur van de NCG met de bewoners in gesprek om te kijken wat zij voor hen kan betekenen.

Vraag 15

Herkent u dat deze twee straten niet op zichzelf staan maar het zoveelste voorbeeld zijn van een slecht verlopende versterkingsoperatie? Klopt het dat er bij veel projecten in de planvormingsfase tot jarenlange vertraging ontstaat mede door financiële discussies?

Er kunnen meerdere oorzaken zijn voor vertragingen in bouwtrajecten. Iedere vertraging brengt voor bewoners nieuwe onzekerheid met zich mee en zorgt er voor dat ze hun eigen planning moeten aanpassen. Dit is niet goed voor het vertrouwen in de instanties en daarom moet dit zo veel mogelijk worden voorkomen.
De NCG vereenvoudigt momenteel haar werkprocessen, zowel intern als tussen betrokken partijen. Zo werkt de NCG aan een verbeterplan om de interne processen te optimaliseren, waarbij de planvorming en mogelijk te bureaucratische (financiële) processen worden meegenomen.

Vraag 16

Wat is er gedaan met de, herhaalde, oproep van toezichthouder Kockelkoren van het Staatstoezicht op de Mijnen (SodM) uit juni 2023 dat de versterkingsoperatie tot drie keer sneller moet om te garanderen dat de operatie in 2023 klaar is?2

Naar aanleiding van de oproep van het SodM heeft de NCG diverse processen verbeterd of verbeteringen in gang gezet om hieraan te werken, zoals ik in mijn antwoord op vraag 15 heb toegelicht. Het kalenderjaar 2023 staat in het teken van het afronden van de opnames en beoordelingen. Hierdoor is in 2024 duidelijk hoeveel en welke woningen versterkt moeten worden, en kan de NCG dit gericht plannen. Daarnaast heeft de NCG de afgelopen jaren geïnvesteerd in meer capaciteit intern en in de markt, en zal dit de komende jaren ook blijven doen om ervoor te zorgen dat de beoordelingen die klaar liggen zo goed en voorspelbaar mogelijk worden opgepakt. Aan de hand van de aanbevelingen uit het advies van de heer Wientjes wordt gewerkt aan het verder verbeteren en versnellen van de versterkingsoperatie.

Vraag 17

Herkent u dat het SodM in haar rapportage ook concludeert dat juist de fases na opname en beoordeling nu (veel) te traag verlopen? Bent u het eens met de terecht harde woorden dat de al jaren beloofde versnelling in de uitvoering nog niet waarneembaar is?

Ik ben het met u eens dat de versterkingsoperatie nog niet snel genoeg gaat. Zoals ik uw Kamer heb toegelicht in mijn brief over de voortgang van de versterkingsopgave van de NCG van 30 januari 2023 (Kamerstuk 33 529, nr. 1118), is het aantal woningen dat jaarlijks bouwkundig is versterkt toegenomen ten opzichte van eerdere jaren. Wel moet het tempo in de komende jaren verder worden opgevoerd om afronding van de versterking in 2028 in beeld te houden. Het meerjaren versterkingsplan (MJVP) gaat ook uit van een hoger aantal te versterken woningen in de komende jaren: de doelstelling voor 2023 is 1.100 bouwkundig versterkte adressen te realiseren, en vanaf 2024 schaalt de NCG stapsgewijs op naar meer dan 2.000 per jaar. Aan de hand van de aanbevelingen uit het advies Wientjes wordt hieraan gewerkt.

Vraag 18

Wat heeft u gedaan met de conclusie van SodM dat het aantal adressen waarvan de fase van de planvorming is gestart in een jaar tijd is gehalveerd, van bijna 3.200 naar 1.400?

De NCG is gestart met een verbeterplan dat onder meer belemmeringen in de planvorming moet wegnemen. De NCG screent het hele proces op zoek naar verbeteringen en zal de administratieve afwikkeling vereenvoudigen voor inwoners.

Vraag 19

Wat heeft u gedaan met de conclusie van SodM dat in het eerste kwartaal van 2022 slechts aan 440 adressen werd gebouwd en dat dat aantal jaren niet zo laag is geweest?

Het aantal adressen waaraan getimmerd werd, is later in het jaar fors gestegen. Zo werd in het vierde kwartaal van 2022 aan ruim 1.600 adressen gebouwd. De doelstelling van de NCG om van minimaal 1.000 woningen de bouw af te ronden in 2022 is behaald.

Vraag 20

Welke stappen zijn gezet en welke gaan gezet worden om te zorgen dat het ontstane stuwmeer van adressen van de fase Planvorming naar de hierop volgende fase van uitvoering wordt aangepakt?

Ik verwijs u naar mijn antwoord op de vragen 15 en 16.

Vraag 21

Kent u het bericht «VEH: Vertrouwen Groningers in gaswinningsgebied bereikt dieptepunt»?3 Herkent u dat het vertrouwen nog nooit zo lag was en dat de bovenstaande problemen bij de versterkingsoperatie daar sterk aan bijdragen?

Ik ken dit bericht. Ik verwijs u naar mijn antwoord op vraag 13.

Vraag 22

Kent u de open brief van de directeur NCG aan de inwoners van Groningen? Deelt u onze mening dat de in deze brief gedane beloftes zeer sterk lijken op beloftes die door voorgangers werden gedaan die daarna vak niet zijn waargemaakt? Wat is er nu concreet anders? Wat maakt dat de beloftes nu wel ingelost zullen worden?

In de open brief gaat de directeur van de NCG in op de verbetering van de handelwijze en acties die reeds in gang zijn gezet bij de NCG en in 2023 tot ontwikkeling moeten komen. Zo heeft de NCG de eerste 50 bezwaren inmiddels versneld afgehandeld, zijn de contactgegevens van de directie van de NCG beschikbaar gesteld op de website van de NCG, en worden de bezoeken aan de steunpunten en ronde door het aardbevingsgebied van de directie van de NCG op dit moment gepland. Ten slotte is het bureau dat de planningen gaat doornemen gestart en de eerste resultaten worden in maart verwacht. Daarmee zijn de eerste verbeteringen die in de open brief worden genoemd gezet.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Veel minder huurwoningen, verhuursite ziet verkoopgolf onder beleggers» van RTL Nieuws?1

Ja.

Vraag 2

Kunt u reflecteren op de stelling in het artikel dat gemeenten lokaal maatregelen invoeren om beleggers dwars te zitten? In hoeverre gaat de bij de Kamer aanhangige Wet goed verhuurderschap toezien op de verhouding tussen landelijke en gemeentelijke regels?

Met de opkoopbescherming en de zelfbewoningsplicht hebben gemeenten de mogelijkheid om lokaal maatregelen in te voeren om de opkoop van woningen voor verhuur te beperken. Het doel van deze mogelijkheden is lokaal uitwassen tegen te gaan waarbij woningen op grote schaal worden opgekocht door beleggers en tegelijkertijd starters een betere kans te geven op een woning. Dit sluit aan bij de problematiek die gemeenten ervaren. Daarnaast beoog ik met het wetsvoorstel goed verhuurderschap gemeenten meer mogelijkheden te geven om huurders te beschermen tegen misstanden bij het verhuren van woon- of verblijfsruimten. Het doel van deze mogelijkheden voor gemeenten is niet om beleggers dwars te zitten, maar om excessen op de woningmarkt tegen te gaan.
Het wetsvoorstel goed verhuurderschap ziet op het gedrag van verhuurders en verhuurbemiddelaars in relatie tot woningzoekenden en huurders. Met het wetsvoorstel worden ten eerste landelijke algemene regels geïntroduceerd. Er komt een landelijke basisnorm voor goed verhuurderschap die ziet op het gedrag dat van goede verhuurders en verhuurbemiddelaars verwacht mag worden in relatie tot woningzoekenden en huurders. In aanvulling op de algemene regels kunnen gemeenten lokaal een verhuurvergunning instellen. Zowel de vergunningsvoorwaarden als de weigerings- en intrekkingsgronden zijn limitatief bepaald in het wetsvoorstel. Gemeenten kunnen dan ook geen andere gemeentelijke regels hierover stellen.

Vraag 3

Heeft u kennisgenomen van de Pararius Huurmonitor die stelt dat ten opzichte van een jaar geleden het aantal vrije sector huurwoningen dat vrijkwam voor nieuwe huurders daalde met 8,9 procent?2

Ja. In het artikel gaat Pararius onder andere in op de ontwikkeling van de huurprijzen en het aantal huurwoningen dat in 2022 vrijkwam voor nieuwe huurders. Pararius geeft aan het aantal huurwoningen dat vrijkwam voor nieuwe huurders gedaald is ten opzichte van 2021. Ook geeft Pararius in het bericht aan dat ze signalen krijgen dat verhuurders zich genoodzaakt zien om hun woning te verkopen.

Vraag 4

Hoe beoordeelt u de berichtgeving in het artikel dat voornamelijk in de Randstad de voorraad (nu nog) vrije sector, afneemt?

De vrije huursector is de afgelopen jaren flink gegroeid. Het vrije huursegment telde in 2015 iets meer dan 400 duizend woningen. In 2021 is dat gegroeid naar bijna 650 duizend woningen3. Deze groei komt mede doordat koopwoningen zijn opgekocht door particuliere verhuurders (buy-to-let). De lage rente en aantrekkelijke rendementen maakten dat het opkopen van koopwoningen voor de verhuur populair was. In 2020 werd in de vier grote steden bijna 1 op de 5 te koop staande koopwoningen gekocht door beleggers. Sinds 2021 is de opkoop van koopwoningen weer gedaald naar het niveau van voor de forse stijging (in 2021 en de eerste helft van 2022 werd ongeveer 9 procent van de te koop staande koopwoningen in de G4 gekocht door een belegger).4
Er is nog geen cijfermatig beeld van de omvang van de vrije huursector in 2022. Pararius ziet dat het aantal te huur aangeboden woningen het afgelopen jaar is afgenomen. Voor deze daling zijn verschillende oorzaken mogelijk, zoals de gestegen rente en de verhoging van de overdrachtsbelasting. Ook kan de forse stijging van de koopprijzen het minder aantrekkelijk maken om nog in te stappen als belegger. De opkoopbescherming zal de opkoop voor verhuur mogelijk verder inperken. Deze omstandigheden kunnen een verklaring zijn voor de afname van het aantal nieuw aangeboden huurwoningen. Er kunnen echter ook andere verklaringen zijn: zo kan het zijn dat huishoudens die eigenlijk willen kopen langer moeten sparen en daardoor langer in een huurwoning verblijven, waardoor een huurwoning minder snel muteert.

Vraag 5

Hoe verhoudt deze ontwikkeling zich tot de aangekondigde huurregulering, met lagere huuropbrengsten, voor verhuurders?

In de vrije huursector zijn de prijzen de afgelopen jaren ondanks het fors toegenomen aanbod sterk gestegen. Steeds vaker komen er excessen voor, waarbij de huur niet meer in verhouding staat tot de kwaliteit van de woning. Juist om die reden ga ik de huren in het middenhuursegment reguleren. Door die regulering worden woningen die kwalitatief gezien in het middensegment thuishoren weer betaalbaar.
Daarbij is het belangrijk dat het ondanks de regulering aantrekkelijk genoeg blijft om nieuwe middenhuurwoningen bij te bouwen. Hier heb ik bij de vormgeving rekening mee gehouden. Institutionele beleggers en ontwikkelaars hebben zich eraan gecommitteerd om zich in te spannen om 50.000 middenhuurwoningen te gaan realiseren. Daarmee worden er samen met de woningcorporaties minimaal 100.000 middenhuurwoningen toegevoegd aan de voorraad.
Uiteraard zullen er ook beleggers zijn die ervoor kiezen om hun woning bij een huurderswisseling te verkopen. Op dit moment hoor ik dat er verhuurders zijn die willen verkopen. Of zij ook daadwerkelijk gaan verkopen zal ik de komende tijd in de gaten houden. Daarbij wil ik opmerken dat ik uitponding niet in alle gevallen als een probleem zie, zeker als het huurwoningen betreft die voor een hoge huur in het vrije segment aan worden geboden en na uitponding ofwel terecht komen bij een verhuurder die een middenhuur vraagt ofwel bij een koper met een middeninkomen.

Vraag 6

Ziet u de afname van de voorraad, oftewel de verkoop door eigenaren, als bevestiging van de negatieve analyses die voortkwamen uit de rapporten «Regulering Middenhuur» van de Stec Groep en de «Reflecties van Hoogleraren», die zijn uitgevoerd ter onderbouwing van de aangekondigde huurregulering?3 Waarom wel of niet?

Zoals bij antwoord 4 geschetst is niet duidelijk of er een daling is in het aantal huurwoningen en als hier sprake van is, kunnen er verschillende oorzaken zijn. Het is mogelijk dat de beoogde regulering ook een rol speelt in de keuzes die beleggers nu maken. Zoals ook in de beantwoording van de Kamervragen van Kamerlid Van Haga aangegeven is het niet goed te zeggen hoe vaak beleggers woningen gaan verkopen. Overigens krijgen verhuurders na ingang van de wet, pas na verhuurderswissel te maken met de regulering.

Vraag 7

Heeft u inzichtelijk aan wie of wat investeerders hun huurwoning verkopen? Zijn dit nieuwe investeerders die de woning uiteindelijk weer in de verhuur brengen of kopers die zelf in de woning gaan wonen? Indien u dit niet inzichtelijk heeft, heeft u de mogelijkheid dit wel inzichtelijk te maken?

Het kadaster brengt periodiek in kaart wie de verkoper en de koper van een verkochte woning is. Onderstaand grafiek geeft de situatie weer van 2019 t/m de eerste helft van 2022. Daarin is te zien dat een groot deel van de woningen van investeerders gekocht wordt door andere investeerders, maar ook door eigenaar bewoners. Dat betekent overigens niet automatisch dat het aantal woningen in bezit van investeerders daalt, omdat ook woningen van eigenaar-bewoners worden gekocht door investeerders.
Grafiek 1: verkoper betreft investeerder (zowel particulier, bedrijfsmatig als institutioneel)
* Zowel particulier, bedrijfsmatig als institutioneel
NB: alleen eerste helft van 2022 is meegenomen.
Bron: Kadaster

Vraag 8

Bent u het eens dat deze ontwikkeling niet aansluit bij de doelstelling om het aantal huurwoningen voor middeninkomens te laten groeien?

Zoals in antwoord 4 geschetst, is op basis van de cijfers van Pararius niet goed te zeggen in hoeverre het aantal huurwoningen daalt. Daarnaast zijn er verschillende beleidswijzigingen en veranderingen in de economie die van invloed zijn op het aantal huurwoningen. De wijzigingen (een toename als gevolg van nieuwbouw of een afname door uitponding) in de middenhuursector zal ik monitoren, waarbij ik ook kijk naar de woningen die muteren en bij welke groepen die terechtkomen.

Vraag 9

Wat gaat u de komende periode doen om de doelstelling, namelijk de omvang in stand houden en laten groeien, gestand te doen?

Zoals in antwoord 5 geschetst heb ik er bij de beoogde vormgeving van de regulering rekening mee gehouden dat het voor investeerders aantrekkelijk moet blijven om in middenhuurwoningen te blijven investeren. Dat is ook één van de pijlers van de middenhuurregulering. Op basis van de beoogde vormgeving hebben institutionele beleggers en ontwikkelaars aangegeven om zich in te spannen om 50.000 middenhuurwoningen te gaan realiseren. Daarmee worden er samen met de woningcorporaties minimaal 100.000 middenhuurwoningen toegevoegd aan de voorraad. Daarnaast zal ik, zoals ook aangegeven, de effecten van de beoogde regulering monitoren.

Vraag 10

Wat is uw reactie op het in de Pararius Huurmonitor genoemde rapport van De Nederlandsche Bank (DNB) ten aanzien van de regulering van de middenhuur, waarin conclusies zijn opgenomen dat het rendement op middenhuurwoningen voor verhuurders totaal verdampt?

DNB benadrukt het belang van de vrije huurmarkt en noemt hier verscheidene redenen voor. Dit belang onderschrijf ik. Het is belangrijk dat er voldoende aanbod is, maar het is ook belangrijk dat het aanbod betaalbaar is. Vandaar dat dit kabinet maatregelen neemt. Dat door de maatregelen het rendement van beleggers die hoge huren vragen daalt is evident. In hun analyse geeft DNB aan dat zij niet kan vaststellen wat het effect is van de geschatte daling van rendementen op het uiteindelijke aanbod van middenhuurwoningen. DNB heeft overigens de beoogde modernisering van het WWS niet meegenomen in de analyse.

Vraag 11

Hoe weegt u de conclusie dat volgens DNB de voorraad middenhuurwoningen over langere termijn zal afnemen in plaats van een toename van het aanbod middenhuurwoningen, wat een van de doelen is van de aangekondigde regulering?

DNB stelt dat een daling van het rendement van investeerders kan leiden tot een kleiner middensegment. DNB kan niet aangeven in hoeverre er sprake zal zijn van verkoop van woningen. DNB geeft aan dat het meer laten meetellen van de marktwaarde het effect op het rendement kan dempen. Eén van de pijlers van mijn beleid is dat er voldoende aanbod van middenhuurwoningen blijft. Het moderniseren van het WWS draagt er aan bij dat voor woningen met bijvoorbeeld een goed energielabel een hogere huur gevraagd kan worden. Zoals aangegeven ga ik monitoren wat het effect is op het aanbod.

Vraag 12

Bent u het eens dat het een zorgwekkend beeld is, en een beeld dat aansluit op de conclusies van DNB, dat verhuurders woningen nu al onttrekken aan de markt nog voordat de regulering is ingegaan? Zo ja, kunt u hierop reflecteren? Zo nee, waarom bent u het hier niet mee eens?

Zoals in de bovenstaande beantwoording aangegeven zou de potentiële regulering van de middenhuur een effect kunnen hebben op de keuze van investeerders om hun huurwoningen te verkopen. Daarbij heb ik ook aangegeven de wijzigingen (een toename als gevolg van nieuwbouw of een afname door uitponding) in de middenhuursector te monitoren.

Vraag 13

Wanneer kan de Kamer het onderzoek naar de stapeling van maatregelen op de verhuurmarkt verwachten?

Ik verwacht het onderzoek het eerste kwartaal naar uw Kamer te kunnen sturen.

Vraag 14

Kunt u deze vragen één voor één beantwoorden?

Ja.

Vraag 1

Bent u bekend met de inhoud van het rapport van Stec Groep met als titel «Rapport Regulering Middenhuur» de dato 1 november jongstleden?1

Ja.

Vraag 2

Welke conclusies trekt u uit dit rapport anders dan hetgeen u zeer beknopt hebt verklaard in uw Kamerbrief over de regulering van middenhuur de dato 9 december jongstleden?

In de bijlage bij de Kamerbrief over de regulering ga ik meer uitgebreid in op de conclusies uit het Stec Groep onderzoek. Hierin schets ik onder meer het feit dat het in de rekenvoorbeelden van Stec gaat om indicatieve voorbeelden, maar dat zij wel inzicht geven in de wijze waarop regulering door kan werken in de business case van een belegger. Bij de door Stec gekozen voorbeelden is er een vrij groot verschil tussen de markthuur en de wws-huur (circa 180–275 euro). Op het moment dat de markthuur hoger ligt dan de wws-huur is er een negatieve impact op de business case en kan de business case zelfs negatief worden. Het onderzoek geeft derhalve meer inzicht in de factoren die van invloed zijn op de business case van een belegger, maar op basis van de resultaten zijn er geen algemene conclusies voor de hele huurvoorraad te trekken.
Het uitgangspunt voor de vormgeving van de regulering van de middenhuur is dat er een balans is tussen het verbeteren van de woonlasten voor huurders enerzijds en het borgen dat het aanbod aan middenhuur op peil blijft anderzijds. Om inzicht te krijgen in hoeverre regulering van invloed is op het aanbod van middenhuur heb ik verschillende onderzoeken laten doen. Zo is er met de botsproeven gekeken naar de aandachtspunten uit de praktijk. Om meer inzicht te krijgen in de business case van beleggers heeft Stec een aantal rekenvoorbeelden gemaakt waarbij het effect op de business case bij verschillende uitgangspunten inzichtelijk wordt. DNB heeft een studie gedaan naar het effect van middenhuurregulering op het rendement van beleggers. Een aantal hoogleraren is weer gevraagd om te reflecteren op de voorstellen voor regulering van de middenhuur. Brink heeft in opdracht van IVBN en NEPROM en in samenwerking met BZK een onderzoek gedaan naar de gevolgen voor projecten in de pijplijn. Ten slotte heeft Abf research onderzoek gedaan naar mogelijke modernisering van het woningwaarderingsstelsel.
Het onderzoek van Stec is derhalve één van de onderzoeken waarop ik de uiteindelijke regulering van de middenhuursector heb vormgegeven. Op basis van de resultaten van het Stec-onderzoek en de andere onderzoeken heb ik de contouren van de regulering aangepast en besproken met verschillende stakeholders, waaronder institutionele beleggers en ontwikkelaars. Deze partijen hebben op basis van de vormgeving van de regulering, gecommitteerd om zich in te spannen om 50.000 middenhuurwoningen te realiseren.

Vraag 3

Bent u van mening dat uw conclusie dat of een business case negatief wordt, afhangt van verschillende factoren, recht doet aan de verschillende scenario’s die in het betreffende rapport zijn geduid en waarom?

Ja. Stec rekent voor een beperkt aantal voorbeeldwoningen een aantal scenario’s door. Het gaat dan onder andere om scenario’s zoals regulering zonder of met cap op de woz en regulering met een opslag op het wws. In de voorbeelden is sprake van een grote huurdaling waarbij de business case negatief wordt. Bij nieuwbouwprojecten laten de voorbeelden zien dat er een negatief effect is op de residuele grondwaarde. Overigens merkt Stec zelf ook op dat het doorrekeningen op hoofdlijnen zijn. Specifieke (type) partijen of projecten op specifieke locaties kunnen altijd een sterk positiever of sterk negatiever resultaat laten zien. De mate van huurdaling heeft een groot effect op de business case.
Daarbij moet worden opgemerkt dat Stec voor de regulering uitgaat van het plat doortrekken van het wws naar 187 punten, hetgeen niet overeenkomt met de uiteindelijke vormgeving van de regulering waarbij het woningwaarderingsstelsel is gemoderniseerd. Het is dus waarschijnlijk dat de business case op basis van de uiteindelijke vormgeving er positiever uitkomt.

Vraag 4

Hoe kijkt u aan tegen het feit dat meerdere projecten – waaronder het Haagse project «The Grace» – die juist zullen zorgen voor een positieve bijdrage aan uw ambitieuze nieuwbouwambitie, nu spaak lopen vanwege uw plannen?2

Ieder project kent zijn eigen business case die al dan niet maakt dat een individueel project door verschillende factoren vertraging op kan lopen. Hierbij spelen de specifieke afspraken met de gemeente een rol, maar ook de bouwkosten of de geraamde inkomsten. Deze inkomsten kunnen wijzigen door een veranderend economisch tij of door te anticiperen op de regulering van de middenhuur. Het is moeilijk om één oorzaak zoals de regulering van de middenhuur als oorzaak aan te wijzen die maken dat een project vertraging oploopt.
Vanuit marktpartijen heb ik juist vernomen dat zij behoefte hebben aan duidelijkheid omtrent de vormgeving van de regulering van de middenhuur. Dat is ook de reden geweest dat ik op 14 oktober en op 9 december brieven aan de TK heb gestuurd met een nadere duiding van hoe ik de regulering voor mij zie. Daarnaast heb ik met veel verschillende stakeholders gesproken, waaronder institutionele beleggers en ontwikkelaars. Ik vind het belangrijk dat de nieuwbouw doorgang kan blijven vinden. Daarom ben ik voornemens om een tijdelijke opslag toe te staan voor nog op te leveren nieuwbouwwoningen ter hoogte van maximaal 5% op de maximale huurprijs voor 10 jaar. Dit moet de investeringsruimte vergoten. Uitgangspunt is dat dit geldt voor middenhuurwoningen die worden opgeleverd na 1 januari 2024 en waarvan de bouw gestart is voor 1 januari 2025. Daarna acht ik het redelijk dat partijen hebben kunnen anticiperen op de regulering.

Vraag 5

Wat is uw visie op het feit dat uit de praktijk blijkt dat door uw eigen plannen eveneens uw duurzaamheidsambitie in gevaar komt, daar de kosten voor verduurzaming onder uw regels niet meer gehaald kunnen worden uit investeren in de aankoop van oudere woningen met de intentie om te verduurzamen?

In mijn brief van 9 december 2022 (Kamerstuk 27 926, nr. 372) heb ik de balans tussen betaalbaarheid en investeringsbereidheid benoemd en vier pijlers aangegeven waarop ik mijn beleid baseer en de maatregelen die ik daarvoor neem. Een van die pijlers is dat ik met de regulering de verduurzaming van huurwoningen wil stimuleren. Om tot deze maatregelen te komen heb ik niet alleen gebruik gemaakt van het genoemde STEC-rapport, maar ook van botsproeven, een onderzoek door Brink, onderzoek op basis van het WoON en onderzoek van ABF. Voor mijn visie wijs ik u dan ook op mijn brief van 9 december 2022 en de maatregelen die ik in mijn brief heb geschetst, waarmee meen ik tot een evenwichtig pakket te zijn gekomen.

Vraag 6

Hoe kijkt u aan tegen de aanzienlijke mogelijkheid dat er – vanwege uw beleid – sprake zal zijn van een grote hoeveelheid gebroken bezit op de gehele woningmarkt, waardoor verduurzamen een nog groter obstakel zal vormen?

De rekenvoorbeelden van STEC Group laten zien dat een business case negatief kan worden als de markthuur (een stuk) hoger ligt dan de WWS-huur. Een negatieve business case kan ertoe leiden dat woningen niet worden aangekocht of dat woningen worden verkocht. Op basis van deze studie is echter niet te zeggen hoe vaak de business case negatief wordt. In de eerste plaats bestrijd ik daarom uw stelling dat er grote hoeveelheden gebroken bezit zullen zijn doordat beleggers woningen verkopen. En zelfs als dit het geval is, zal het effect op de woningmarkt beperkt zijn omdat de particuliere huurmarkt nu al versnipperd is: ca. 90% van de particuliere beleggers heeft 1–2 woningen in de verhuur.3 Als er al versnippering zou optreden zie ik in de tweede plaats geen nadelig effect voor de verduurzaming. Het is immers goed mogelijk om één of twee afzonderlijke woningen te verduurzamen. Verduurzaming wordt ook dan gestimuleerd doordat het energielabel zwaarder mee zal wegen in het WWS.

Vraag 7

Vindt u ook niet dat uw plannen met betrekking tot de regulering van middenhuur in de praktijk contraproductief blijken? Indien niet, waarom niet?

Met de regulering van de middenhuur heb ik gezocht naar een evenwicht tussen het verbeteren van de woonlasten voor huurders enerzijds en het borgen dat het aanbod aan middenhuur op peil blijft anderzijds. Als u het heeft over het feit dat de regulering mogelijk contraproductief zou kunnen zijn, dan ga ik ervan uit dat u doelt op de geluiden in de markt dat er mogelijk uitgepond zal worden. De regulering zal in combinatie met veranderde marktomstandigheden het gedrag van beleggers beïnvloeden. Beleggers kunnen kiezen voor verkoop van woningen als hun business case negatief uitpakt. Door verkoop kan het totaal aantal huurwoningen verminderen en het aantal koopwoningen toenemen. Daarbij hangt het ook af wie de woning uiteindelijk koopt (bijvoorbeeld een middeninkomen die eerder aangewezen was op huur). De wijzigingen (een toename als gevolg van nieuwbouw of een afname door uitponding) in de middenhuursector zal ik monitoren, waarbij ik ook kijk naar de woningen die muteren en bij welke groepen die terechtkomen. Daarbij wil ik opmerken dat ik uitponding niet in alle gevallen als een probleem zie, zeker als het huurwoningen betreft die voor een hoge huur in het vrije segment aan worden geboden en na uitponding ofwel terecht komen bij een verhuurder die een middenhuur vraagt ofwel bij een koper met een middeninkomen.

Vraag 8

Wat doet u concreet met de vragen en de zorgen van woningbeleggers in verband met de aangetoonde negatieve effecten van uw plannen met betrekking tot de regulering van de middenhuur?

Wanneer het wetsvoorstel in consultatie gaat is er ruimte voor iedereen om zijn of haar zorgen ten aanzien van de regulering kenbaar te maken. In het uiteindelijke wetsvoorstel bezie ik in hoeverre ik daar gevolg aan kan geven. Daarnaast spreek ik geregeld beleggers over de regulering, maar ook over de bredere ontwikkelingen op de woningmarkt en hoe wij samen een bijdrage kunnen leveren aan een gezonde woningmarkt.

Vraag 9

Wat is uw reactie op de zorg dat uw beleid ertoe zal leiden dat de toevoer van nieuwe woningen in het middensegment zal afnemen, waardoor de woningnood alleen maar groter wordt?

Zie het antwoord op vraag 4.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Sociale huurwoningen entrepotdok: «Stop de massale uitverkoop»»1?

Ja.

Vraag 2

Wat vindt u van dit bericht?

Ik vind het wenselijk dat verkopen van corporatiewoningen in het goed overleg tussen woningcorporatie, gemeente en huurdersorganisatie aan de orde komen. Inmiddels heb ik begrepen dat de gemeente Amsterdam en de Alliantie in overleg zijn over de voorgenomen verkoop van woningen, en dat de Alliantie besloten heeft om de verkoop tijdelijk te staken. De Alliantie en de gemeente Amsterdam vinden het van groot belang dat de samenwerking tussen gemeente en corporatie goed blijft. In goed overleg is besloten om samen een mediation-traject in te gaan om na te gaan of er daadwerkelijk conform de Samenwerkingsafspraken, zoals vastgesteld in het overleg tussen gemeente en de woningcorporaties, is gewerkt.

Vraag 3

Staan deze en andere verkopen van sociale huurwoningen niet haaks op wat u in de Nationale Prestatieafspraken afgesproken hebt waarin de volgende afspraak is vastgelegd; «Gegeven de huidige lange wachtlijsten is het wenselijk met prioriteit in te zetten op het realiseren van meer sociale huurwoningen. Op het moment dat de sociale voorraad weer groeit, ontstaat meer ruimte om woningen zo mogelijk te verkopen aan zittende huurders of andere huurders in de corporatiesector. Daarmee kan het betaalbare koopsegment groeien zonder dat de sociale huursector hierdoor afneemt.»? Zo ja, hoe gaat u hiertegen optreden? Zo nee, waarom niet?

Verkopen van woningen door corporaties zijn een onderdeel van een gezonde bedrijfsvoering, en als zodanig zijn verkopen van sociale huurwoningen dus niet strijdig met de Nationale Prestatieafspraken. De Nationale Prestatieafspraken hebben onder meer tot doel om de voorraad sociale huurwoningen in Nederland zoveel mogelijk te laten toenemen door de bouw van 250.000 sociale huurwoningen. Om dit mogelijk te maken zullen in sommige gevallen ook verkopen van woningen nodig zijn, zoals ook in de Nationale Prestatieafspraken zelf is toegelicht.

Vraag 4

Deelt u de mening dat deze verkoop en andere verkopen mede op basis van de afspraken in de Nationale Prestatieafspraken geen doorgang moeten vinden? Zo nee, waarom niet? Zo ja, bent u dan bereid om naleving van de gemaakte afspraken te eisen, hetzij met woningcorporatie De Alliantie en/of Aedes? Kunt u uw antwoord nader toelichten en kunt u in uw antwoord een onderscheid maken in deze en andere verkopen?

Zie antwoord op vraag 3.

Vraag 5

Vindt u dat De Alliantie, vanwege het feit dat zij haar financieel belang boven het (inter)nationaal recht op behoorlijke huisvesting van mensen stelt die door inkomen niet makkelijk een woning kunnen vinden, zich als marktpartij opstelt in plaats van volkshuisvester? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Het feit dat een woningcorporatie, in dit geval de Alliantie, sociale huurwoningen verkoopt, betekent niet per definitie dat zij daarmee haar financieel belang boven het (inter)nationaal recht op behoorlijke huisvesting stelt. Evenmin betekent dit dat de woningcorporatie zich daarmee opstelt als een marktpartij. De opbrengsten van de verkoop moeten ten goede komen aan de volkshuisvesting en kunnen worden aangewend voor een uitbreiding van de sociale woningvoorraad en/of aan een betere kwaliteit daarvan. Ter informatie: in 2022 heeft de Alliantie 257 woningen verkocht, en 1.029 woningen gebouwd. Zij leveren daarmee een waardevolle volkshuisvestelijke bijdrage. In Amsterdam alleen gaat dit om 509 nieuwbouwwoningen (waarvan 474 sociaal en 35 middensegment), en 131 verkochte woningen (waarvan 128 woningen uit het sociale segment).

Vraag 6

Wat vindt u van de volgende uitspraak: «Hochstenbach is kritisch op het woonbeleid en de alsmaar slinkende sociale huurvoorraad. Hij wijst woningcorporaties, die zich gedragen als marktpartijen, aan als een van de oorzaken.»2?

Ik heb hiervoor aangegeven dat het streven van het kabinet is om het aantal sociale huurwoningen te laten toenemen. De woningcorporaties onderschrijven deze ambitie. Sinds 2018 groeit de sociale huurvoorraad ook jaar op jaar weer, na een afname tussen 2013 en 2017.

Vraag 7

Wat vindt u van de volgende uitspraak: «Volgens de buurtbewoners van het Entrepotdok worden met de plannen van De Alliantie de lage- en middeninkomens uit het centrum van de stad verdreven.»3?

Ik herken dat, gezien de gewilde locatie, de betreffende woningen in het Entrepotdok na verkoop waarschijnlijk niet meer beschikbaar zullen zijn voor lagere en middeninkomens. Dit betekent niet automatisch dat daarmee deze inkomensgroepen uit het centrum worden verdreven, dat is van veel meer factoren afhankelijk, zoals de nieuwbouw van betaalbare woningen, het passend toewijzen en het bevorderen van de doorstroming.
De woningcorporaties maken hier afspraken over met de gemeente Amsterdam. In die afspraken worden de bouw- en verkoopactiviteiten van de verschillende corporaties gekoppeld aan de investeringsopgave (verduurzaming en nieuwbouw). Zo worden in het centrum van Amsterdam ook sociale huurwoningen gebouwd. In Centrum-Oost, de wijk waarin het Entrepotdok ligt is het aandeel sociale huurwoningen 40%. De voorraad sociale- en middenhuurwoningen van de corporaties is hier sinds 2020 met 614 woningen gegroeid.

Vraag 8

Ziet u in dat sociale huurders steeds minder in het centrum kunnen wonen waar ze over het algemeen wel moeten werken? Zo ja, gaat u hier iets tegen doen (en wat)? Zo nee, waarom niet?

Zie hiervoor mijn antwoord op vraag 7.

Vraag 9

Deelt u de mening dat met deze verkoop bevolkingspolitiek wordt bedreven? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Ik deel deze mening niet, zie mijn antwoord op vraag 7.

Vraag 10

Klopt het dat deze verkoop ook niet past in de gemeentelijke prestatieafspraken waarin is afgesproken dat in marktgebied I, waar het Entrepotdok onder valt, het aandeel sociale huurwoningen niet onder de 45% van het totaal mag dalen? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

In de afspraken tussen gemeente en corporaties is afgesproken dat in Centrum Oost, waar het Entrepotdok onder valt, de woningcorporaties terughoudend zijn met verkoop van sociale huurwoningen. Daarnaast is voor Centrum Oost afgesproken dat de absolute voorraad sociale en middeldure huurwoningen minimaal gelijk blijft in het gebied.
In de prestatieafspraken en de bijbehorende «uitvoeringsovereenkomst verkoop» is geen percentage genoemd, maar een aantal vastgelegd. «Corporaties zorgen ervoor dat er tenminste 47.000 woningen in het geheel van de stadsdelen Centrum en Zuid en de gebieden Oud West, Oostelijk Havengebied, Overhoeks en Houthavens in hun bezit blijven (deze gebieden tezamen werden eerder aangeduid als marktgebied4». Op de laatste peildatum (1-1-2022) was het aantal sociale huurwoningen in deze gebieden 48.485.

Vraag 11

Begrijpt u dat de vraag «van wie is de stad» steeds vaker gesteld wordt? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

De gemeente en de Amsterdamse woningcorporaties hebben afspraken gemaakt over de betaalbare woningvoorraad in verschillende delen van de stad, zie mijn antwoord op vraag 10.

Vraag 12

Klopt het dat De Alliantie in het verleden zou hebben gezegd dat de sociale huurwoningen in het Entrepotdok nooit verkocht zouden worden?

Ik kan geen uitspraken doen over uitlatingen van individuele medewerkers van de Alliantie. De Alliantie geeft aan dat het beleid van de woningbouwcorporatie jarenlang was gericht op het behouden van huurwoningen op het Entrepotdok. Als gevolg van de grote maatschappelijke opgave (nieuwbouw en verduurzaming) is de verkoop van een aantal woningen in Entrepotdok toch in beeld gekomen. De verwachting is dat er maximaal 3 a 4 woningen per jaar verkocht kunnen gaan worden.

Vraag 13

Welke gevolgen heeft deze ruimtelijke segregatie voor onder andere scholen, sportverenigingen en voorzieningen?

Het lokale beleid is gericht op het behoud van een betaalbare voorraad in de gewilde delen van de stad, zie mijn antwoord op de vragen 10 en 11.

Vraag 14

Deelt u de mening dat in tijden van een enorm tekort aan sociale huurwoningen deze niet verkocht mogen worden zolang deze schaarste aanwezig is? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Zie mijn antwoord op vraag 3.

Vraag 15

Past deze verkoop in uw beleid om mensen betaalbaar te laten wonen, aangezien het percentage van mensen in Amsterdam dat te duur woont significant te hoog is (bijna één op de vijf)4? Zo ja, op welke manier? Zo nee, wat gaat u hiertegen doen om de betaalbaarheidscrisis in Amsterdam niet verder te laten oplopen?

De oplossing voor zowel beschikbaarheid als betaalbaarheid moet komen van het uitbreiden van de voorraad woningen in het sociale en het midden huursegment. Daar is het beleid van het kabinet op gericht, zoals ook blijkt uit verschillende van mijn programma’s en de Nationale Prestatieafspraken. Daarbij is in het bijzonder ook de uitbreiding van de huurprijsregulering naar het middensegment van belang.

Vraag 16

Deelt u de mening dat de overheid in beginsel moet zorgen voor voldoende betaalbare en passende huisvesting, met name voor de groepen voor wie de toegang een probleem is in casu mensen met een laag inkomen? Zo nee, waarom niet? Zo ja, past deze verkoop in deze zorgverplichting? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

De overheid heeft de taak om zorg te dragen dat alle burgers goede en betaalbare huisvesting kunnen vinden, dus zeker ook voor degenen met een lager inkomen. In Nederland beschikken we over een, ook in internationale vergelijking, grote sociale huursector. Verder is een groot deel van de huursector gereguleerd, en deze regulering wordt nu ook verder uitgebreid naar het middensegment. De verkoop van individuele woningen of complexen door woningcorporaties doet daar niets aan af.

Vraag 17

Deelt u de mening dat een vermindering van de sociale woningvoorraad, terwijl er sprake is van een tekort aan sociale huurwoningen, in beginsel niet in lijn is met het recht op behoorlijke huisvesting? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Zie mijn antwoord op de vragen 3 en 16.

Vraag 18

Klopt het dat verschillende onderzoeken uitwijzen dat huisvesting de sleutel is voor het voorkomen en uitbannen van dakloosheid en dat u deze ambitie samen met uw collega bewindspersonen van Volksgezondheid Welzijn Sport en Sociale Zaken en Werkgelegenheid uitgesproken heeft? Zo ja, hoe passen deze verkoop en andere verkopen van sociale huurwoningen in uw ambitie om dakloosheid te voorkomen en uit te bannen? Zo nee, waarom niet?

Bij het voorkomen en uitbannen van dakloosheid is huisvesting naast preventie van groot belang. In het Nationaal Actieplan Dakloosheid, dat wij afgelopen december lanceerden, zetten we daarom stevig in op huisvesting en preventie. Mijn beleid is erop gericht om te komen tot een betere beschikbaarheid en betaalbaarheid van woningen voor iedereen. De verkoop van individuele woningen of complexen door woningcorporaties doet daar niets aan af.

Vraag 19

Vindt u dat mensen die dakloos zijn, volgens sommige woningmarktexperts is dat aantal 100.000, nog langer dakloos blijven als sociale huurwoningen nog steeds verkocht kunnen worden terwijl er al een enorm tekort aan sociale huurwoningen aanwezig is? Zo ja, waarom vindt u het dan belangrijker dat sociale huurwoningen verkocht moeten worden terwijl u de consequenties hiervan kent? Zo nee, waarom niet?

Zie mijn antwoord op de vragen 3, 15, 16 en 18.

Vraag 20

Kunt u uitleggen hoe deze en andere verkopen van sociale huurwoningen in uw programma «een thuis voor iedereen» passen?

Zie hiervoor mijn antwoord op de vragen 3, 16 en 18.

Vraag 21

Kunnen deze en andere verkopen van sociale huurwoningen gezien worden als negatieve consequenties van uw (toekomstig) beleid om in elke gemeente minimaal 30% van de totale voorraad sociaal te laten zijn waardoor grote gemeenten zoals Amsterdam meer sociale huurwoningen laat verkopen, omdat in de gemeente Amsterdam meer dan 30% van de totale voorraad sociaal is? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Nee. Het streven naar 30% sociale huur per gemeente moet zorgen voor een betere regionale spreiding in de sociale huurvoorraad. Daarover moeten gemeenten samen het gesprek voeren. Gemeenten die al meer dan 30% sociale huur hebben kunnen zich meer richten op de bouw van woningen voor middeninkomens. Dat betekent niet automatisch dat het aantal sociale huurwoningen in die gemeenten moet afnemen. Mijn doel is dat de sociale huurvoorraad de komende jaren zoveel mogelijk groeit. Het is vervolgens aan lokale partijen om de omvang van de sociale woningvoorraad, de samenstelling daarvan en de spreiding over wijken en buurten te bepalen.

Vraag 22

Vindt u dat 110.000 twintigers en dertigers die noodgedwongen bij hun ouders wonen omdat ze geen sociale huurwoning kunnen vinden, door de verkoop, sloop en liberalisatie van sociale huurwoningen nog langer bij hun ouders moeten blijven wonen met als gevolg dat zij hun leven moeten uitstellen met alle gevolgen van dien? Zo ja, waarom vindt u het dan belangrijker dat sociale huurwoningen verkocht moeten worden terwijl u de consequenties hiervan kent? Zo nee, waarom niet?

De oplossing voor de woningnood moet komen uit het vergroten van de woningvoorraad. Het beleid van het kabinet is daarop gericht. Zie verder mijn antwoord op vraag 3.

Vraag 23

Vindt u dat ouderen die afhankelijk zijn van een sociale huurwoning op de beneden verdieping (en eventueel gebruik willen maken van de Van Hoog naar Laag regeling) door de verkoop van sociale huurwoningen op de beneden verdieping steeds moeilijker een woning in het eigen stadsdeel kunnen vinden? Zo ja, waarom vindt u het dan belangrijker dat deze sociale huurwoningen verkocht moeten worden terwijl u de consequenties hiervan kent? Zo nee, waarom niet?

Gemeenten kunnen ouderen voorrang geven bij de toewijzing van vrijgekomen sociale huurwoningen op de begane grond. Dit is vaak een maatwerkoplossing. De sociale huurwoningen die deze ouderen achterlaten komen dan weer beschikbaar voor andere woningzoekenden. Het is verder niet gezegd dat verkopen leiden tot een afname van de sociale huurwoningvoorraad in een buurt of wijk, zoals ik in verschillende eerdere antwoorden heb toegelicht.

Vraag 24

Wat vindt u van de volgende uitspraken: «Nu in 2022 is woningnood erger dan ooit, lijkt het», zegt Zwetsloot. «Dit is het moment om de handen ineen te slaan», meent Nemeth. Zwetsloot knikt. «Ik merk veel onvrede. Ook van mensen zoals wij, die eigenlijk best een goede woning hebben. En bij keurige, burgerlijke types zoals mijn vriendin – zelfs die zijn kwaad. Uit onvrede sloot hij (Rob Willemse) zich vorige maand aan bij de bewonerscommissie Entrepotdok»5?

Ik zie deze uitspraken als signalen dat burgers zich – terecht – zorgen maken over de woningnood in Nederland en over de betaalbaarheid van het wonen. Mijn beleid is erop gericht dat te verbeteren.

Vraag 25

Begrijpt u dat mensen kwaad zijn?

Ik kan mij goed voorstellen dat mensen die niet, of pas na lang wachten, een passende woning kunnen vinden daar onvrede over voelen.

Vraag 26

Hoe passen deze verkoop en andere verkopen van sociale huurwoningen in uw doelstelling om de volkshuisvesting in ere te herstellen, aangezien de onderklasse hierdoor steeds moeilijker een woning kan vinden met soms dakloosheid tot gevolg?

Zie mijn antwoord op eerdere vragen.

Vraag 27

Wat vindt u van de volgende uitspraken: «Dat De Alliantie de sociale huurwoningen heeft aangeboden de woningen te verkopen aan huurders is geen oplossing, vindt Jonneke Bekkenkamp, lid van de bewonerscommissie Entrepotdok. «Onze woningen werden tussen 1984 en 1989 opgeleverd tegen kostprijs van omgerekend 40.000 euro. In 2007 waren deze woningen volgens de architect door de maandelijkse huuropbrengst al ruim afbetaald.»»6?

Ik kan hierover zonder verdere toelichting geen oordeel over geven. Ik vind dit ook niet direct relevant, omdat een huurprijs bij sociale verhuurders niet wordt bepaald op grond van afschrijving maar op grond van hun sociale taakstelling en de noodzaak om ook in de toekomst over middelen te beschikken voor het invullen van hun sociale taak. Woningcorporaties hebben de opbrengsten van hun woningen, zij het uit verhuur dan wel uit verkoop, nodig om ook in de toekomst voor voldoende goede sociale huurwoningen te kunnen zorgen. Door huurders woningen ver onder de marktprijs aan te bieden, wordt het streven om de voorraad sociale huurwoningen te laten toenemen ondermijnd.

Vraag 28

Wat vindt u ervan dat bewoners aangeven dat investeringen in achterstallig onderhoud uitbleven terwijl de huren stegen?

De Alliantie geeft aan dat zij samen met de andere eigenaren van de VvE heeft geïnvesteerd in het onderhoud van het pand, waardoor er geen achterstallig onderhoud is.

Vraag 29

Wat vindt u van de volgende uitspraak: «Terwijl kopers slapend rijk zijn geworden, zijn wij een vermogen aan huur kwijtgeraakt. Dat is de voornaamste reden waarom huurders hun eigen woning niet kunnen kopen tegen de huidige taxatiewaardes van 375.000 tot 550.000 euro. Haar onderbuur en mede-opsteller van de petitie Rob Willemse sluit zich daarbij aan. «De meeste mensen hier zijn niet in staat hun woning te kopen, die krijgen de hypotheek niet rond.»»7?

Ik kan niets zeggen over de inkomens- en vermogenssituatie van de betrokken huurders. Wel wil ik benadrukken dat de woonsituatie van de huidige huurders van het complex Entrepotdok niet verandert: zij blijven gewoon huren van de Alliantie.

Vraag 30

Bent u het met deze bewoners eens dat het merendeel van deze sociale huurders geen woning kan kopen met een taxatiewaarde van 375.000 tot 550.000 euro?

Zie mijn antwoord op vraag 29.

Vraag 31

Klopt het dat in 2021 de verkoop van sociale huurwoningen door woningcorporatie De Alliantie voor slechts 33 procent naar huishoudens met een laag inkomen of middeninkomen tot 56.750 euro ging en betekent dat dus dat sociale huurwoningen voor het overgrote deel naar de hoge inkomensgroep gaan? Zo ja, overweegt u de verkoop van sociale huurwoningen aan banden te leggen nu duidelijk is dat juist de hoge inkomensgroep profiteert van de verkoop van sociale huurwoningen? Zo nee, waarom niet?

Dat sommige woningen alleen gekocht kunnen worden door huishoudens met een hoger inkomen, is geen reden om verkopen aan banden te leggen. De hogere opbrengsten die deze verkopen opleveren kunnen opnieuw worden ingezet voor de vele opgaven waar de woningcorporaties voor staan. Daarmee kan een corporatie dus blijven investeren in het vergroten van de sociale voorraad, in lijn met de doelstelling uit de Nationale Prestatieafspraken.

Vraag 32

Kunnen we concluderen dat de verkoop van sociale huurwoningen aan sociale huurders die daar wonen voor velen geen realistische optie is vanwege de enorm hoge prijzen per m2 in Amsterdam en elders? Zo nee, waarom niet? Zo ja, kunnen we dan ook concluderen dat deze verkoop bedoeld is om de bevolkingssamenstelling in dat gebied te wijzigen doordat lagere inkomensgroepen daar niet meer kunnen wonen ten gunste van de hogere inkomensgroepen? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Ik deel de stellingen in uw vraag niet. Zie voor de toelichting hierop verschillende van mijn eerdere antwoorden.

Vraag 33

Wat vindt u van de volgende uitspraak: «Huren is als het laagste op de ladder van je wooncarrière.»8

Ik kan mij niet vinden in deze uitspraak. Het doet geen recht aan de kwalitatief goede sociale huisvesting die wij in Nederland hebben gerealiseerd. Mensen kunnen heel tevreden hun hele wooncarrière in een (sociale) huurwoning doormaken.

Vraag 34

Wat vindt u van de volgende uitspraak: «De woningcorporatie zegt dat de «ambitie om het woningaanbod te vergroten» zwaarder weegt dan bezwaren van de bewonerscommissie.»?

De woningnood in de Metropoolregio Amsterdam is groot. De Amsterdamse woningcorporaties moeten alle zeilen bijzetten om het tekort in te lopen. In de Woondeal MRA leggen we vast hoeveel woningen zij tot 2030 zullen toevoegen. Het rapport Opgaven & Middelen laat zien dat woningcorporaties de verkoop van bestaand bezit nodig hebben om deze opgave het hoofd te bieden. Woningcorporaties, huurdersorganisaties en de gemeente maken prestatieafspraken over de groei van de voorraad en de bouw. In Amsterdam betreffen deze afspraken de netto groei van de voorraad: 3.000 sociale huurwoningen erbij in de periode 2020-2023. Deze afspraken vormen het kader voor het strategische portefeuilleplan van de corporaties. Indien een corporatie de strategie van een complex wijzigt, hoort zij de bewonerscommissie hiervan op de hoogte te stellen. Een woningcorporatie heeft daarbij wel bredere belangen te wegen dan de bewonerscommissie, wat ertoe kan leiden dat zij het niet altijd met elkaar eens zullen zijn.

Vraag 35

Deelt u de mening dat bewonerscommissies in het kader van de Wet op het overleg huurders verhuurder weinig in te brengen hebben, aangezien de verhuurder de adviezen van bewonerscommissies te allen tijde (gemotiveerd) naast zich neer kan neerleggen? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Ik deel niet de mening dat bewonerscommissies (en huurdersorganisaties) in het kader van de Wet op het overleg huurders verhuurder weinig in te brengen hebben doordat een verhuurder gemotiveerd van hun adviezen kan afwijken. Woningcorporaties hebben over het algemeen meer belangen mee te wegen in hun besluiten dan bewonerscommissies, en ik vind het daarom gerechtvaardigd dat zij hierin enige ruimte hebben. Dat doet niets af aan het belang van goede overleg met bewonerscommissies.

Vraag 36

Vindt u dat huurders in het kader van de Wet op het overleg huurders verhuurder nooit gelijkwaardig aan de verhuurder kunnen zijn terwijl huurders volgens internationale verdragen serieuze zeggenschap moeten hebben? Zo nee, waarom niet? Zo ja, bent u voornemens om in dat kader de zeggenschap van huurders beter in wet- en regelgeving vast te leggen? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

De Wet op het overleg huurders verhuurder biedt mijns inziens het juiste evenwicht tussen inspraak – in de zin van gekwalificeerd adviesrecht – en beslissingsrecht. Eventuele geschillen over de wijze waarop de verhuurder invulling geeft aan het informatie-, overleg- en adviesrecht van de bewonerscommissies (en huurdersorganisaties) kunnen aan de Huurcommissie en de rechter worden voorgelegd.

Vraag 37

Wat vindt u van het advies van de bewonerscommissie om de sociale huurwoningen niet te verkopen vanwege de gemeenschapsopbouw, de diversiteit van bewoners en de betaalbaarheid?

Het is aan lokale partijen, de woningcorporatie, de gemeente en de huurdersorganisatie om in onderling overleg afspraken te maken over de omvang, de samenstelling en spreiding van de sociale huurwoningvoorraad in de gemeente. De Alliantie heeft het voorgenomen beleid besproken met de huurdersorganisatie. Daarnaast is de strategiewijziging besproken met de bewonerscommissie van het complex aan het Entrepotdok. Uiteindelijk maakt de Alliantie zelf, binnen de kaders van de gemaakte afspraken, de afweging tussen de belangen en wensen van bewoners en woningzoekenden.

Vraag 38

Wat vindt u van de volgende uitspraak: «De Alliantie beaamt dat ze nu de goedkopere woningen verkopen, omdat hun duurdere appartementen in de vrije sector dienen als onderpand voor leningen. De woningcorporatie wil niet reageren op gedane koop-verzoeken in het verleden.»?

De scheiding tussen woningen uit het DAEB-deel en het niet-DAEB-deel van een woningcorporatie komt voort uit de Woningwet. Voor beide delen moet een gescheiden financiële administratie gevoerd worden. Om die reden zou er geen causaal verband moeten kunnen zijn tussen enerzijds de verkoop van sociale huurwoningen (waarvan de opbrengst in de DAEB beschikbaar blijft), en anderzijds de rol van vrije sectorwoningen als onderpand voor (niet-DAEB-) financiering.
De Alliantie geeft aan in haar besluit om specifiek deze woningen te verkopen te hebben gekeken naar verschillende factoren zoals de Samenwerkingsafspraken, de financiële aspecten en naar praktische zaken, zoals een afgegeven splitsingsvergunning.

Vraag 39

Betekent dit dat sociale huurwoningen te allen tijde of veel vaker opgeofferd zullen worden, omdat duurdere appartementen in de vrije sector vanwege het onderpand niet verkocht kunnen worden? Zo ja, vindt u dat rechtvaardig aangezien de onderklasse dan altijd/vaak het onderspit moet delven ten faveure van de hogere klasse? Zo nee, waarom niet?

Zie mijn antwoord op vraag 38.

Vraag 40

Kunt u reflecteren op sociale huurwoningen die gezien worden als een (tijdelijke) voorziening in plaats van een volwaardige woning?

Zie hiervoor mijn antwoord op vraag 33.

Vraag 41

Hoeveel sociale huurwoningen heeft de Alliantie verkocht en hoeveel echte sociale huurwoningen (dus geen flexwoningen) heeft de Alliantie in de afgelopen 10 jaar (of het tijdvak waarin deze gegevens bekend zijn) gebouwd?

Naar opgave van de Alliantie zijn de afgelopen jaren de volgende aantallen woningen nieuw gebouwd en verkocht
Nieuwbouw
914
600
762
841
637
1061
666
5481
Verkoop
249
408
261
193
157
147
535
1950
Specifiek voor Amsterdam betreft dit
Nieuwbouw
474
108
262
238
247
653
180
2162
Verkoop
128
200
112
101
88
57
202
888
Bron: jaarverslagen de Alliantie

Vraag 42

Hoeveel flexwoningen heeft de Alliantie in de afgelopen jaren gebouwd?

De Alliantie heeft in totaal 476 flexwoningen gebouwd in o.a. Amsterdam en Almere.

Vraag 43

Vindt u het bouwen van flexwoningen, waarin voornamelijk mensen met een lager inkomen gehuisvest worden, recht doen aan uw doelstelling om de volkshuisvesting in ere te herstellen, aangezien volkshuisvesting voornamelijk gezien wordt als echte sociale huurwoningen gebouwd werden?

Het bouwen van flexwoningen past mijns inziens zeker bij de doelstelling om de volkshuisvesting in ere te herstellen. Het kwaliteitsniveau van nieuwe flexwoningen doet doorgaans niet onder voor woningbouw die niet verplaatsbaar is. De kwaliteit van flexwoningen is de afgelopen jaren dusdanig gegroeid dat ik daarom ook spreek over permanente woningen op een tijdelijke locatie. Het belangrijkste is echter het doel, opgenomen in de Nationale Prestatieafspraken, om tot en met 2030 in totaal 250.000 sociale huurwoningen te bouwen. Dit is, op een totaal doel van 900.000, dus bijna een derde. Daar maken flexwoningen ook een onderdeel van uit, en wel een onderdeel dat sneller te realiseren is dan andere veel woningen.

Vraag 44

Wat is de gemiddelde wachttijd voor een sociale huurwoning inclusief urgenten en exclusief urgenten in Amsterdam?

De gemiddelde wachttijd van Stadsregio Amsterdam is 14,2 jaar (cijfers uit de trendanalyse van Woningnet 2022).

Vraag 45

Wat betekenen deze en andere verkopen van sociale huurwoningen voor de wachtlijst voor een sociale huurwoning in Amsterdam?

Deze verkopen moeten worden gezien in de bredere ambities in Amsterdam met de sociale huurvoorraad. In de Samenwerkingsafspraken is overeengekomen dat de voorraad sociale huurwoningen in Amsterdam met 3.000 moet toenemen van 2020 tot en met 2023. In de periode 2020 en 2021 is de voorraad zelfstandige sociale huurwoningen in Amsterdam met 609 toegenomen. In 2022 heeft de groei zich verder doorgezet. Het cijfer hiervoor wordt later dit jaar bekend. De afgelopen 20 jaar is er een afname geweest van de sociale woningvoorraad in Amsterdam en in 2021 heeft er voor het eerst weer een groei plaatsgevonden. De verwachting is dat de komende jaren ook een groei zal plaatsvinden in Amsterdam. Deze groei moet eraan bijdragen dat de wachtlijsten verminderen.

Vraag 46

Vindt u dat verkoop van sociale huurwoningen om geld vrij te maken voor de bouw van nieuwe sociale huurwoningen ervoor zal zorgen dat de wachtlijst zal toenemen aangezien de bouw vele jaren later plaatsvindt?

Zie mijn antwoord op vraag 45.

Vraag 47

Kunnen we concluderen dat het argument «we verkopen sociale huurwoningen om er meer voor terug te bouwen» niet opgaat, aangezien de laatste acht jaar er meer sociale huurwoningen verkocht zijn dan er gebouwd zijn?

Nee. Zoals in mijn antwoord op vraag 41 te zien heeft de Alliantie de afgelopen jaren veel meer gebouwd dan verkocht, op landelijk niveau is de voorraad sociale huurwoningen toegenomen van 2,087 miljoen in 2018 naar 2,097 miljoen woningen in 2020 (bron: Staat van de corporatiesector 2021).

Vraag 48

Deelt u de mening dat de bouw van sociale huurwoningen vanwege allerlei factoren enorm onder druk staat en de doelstelling daardoor minimaal de komende jaren niet gehaald zal worden en derhalve de onttrekking aan de sociale woningvoorraad tot nul beperkt moet worden, omdat anders de problemen met het huisvesten van de onderklasse nog verder vergroot zullen worden? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Die mening deel ik niet. Verkopen kunnen noodzakelijk zijn om de gewenste aantallen nieuwbouw van sociale huurwoningen mogelijk te maken. Het onmogelijk maken van verkopen zal daardoor leiden tot minder sociale huurwoningen dan nodig, hetgeen juist grotere problemen voor het huisvesten van huishoudens met een lager inkomen oplevert.

Vraag 49

Vindt u dat deze verkoop een (verdere) verslechtering oplevert van het grondrecht op wonen voor mensen die op het sociale huursegment in Amsterdam aangewezen zijn, aangezien in zeven jaar tijd (vanaf 2014 tot en met 2020) het percentage corporatiewoningen met 5,1% is gedaald9? Zo nee, waarom niet? Zo ja, moet u als eindverantwoordelijke voor het mensenrecht op behoorlijke huisvesting zoals vastgelegd in internationale en Europese verdragen niet direct tot actie overgaan, aangezien het Rijk mensenrechten moet respecteren, promoten en beschermen en verslechteringen derhalve niet zijn toegestaan? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Zie hiervoor mijn eerdere antwoorden over de rol van verkopen in het beleid van corporaties en de doelstelling om de sociale huurvoorraad te laten toenemen.

Vraag 50

Hoeveel woningzoekenden in het sociale huursegment zijn er in Amsterdam?

Het aantal ingeschreven woningzoekenden is 444.020. Hiervan zijn ongeveer 68.901 actieve woningzoekenden. Deze gegevens komen uit de Trendanalyse van Woningnet 2022.

Vraag 51

Hoeveel sociale huurwoningen worden er ieder jaar in Amsterdam aan de sociale voorraad door verkoop, liberalisatie en sloop onttrokken? Kunt u dat per onttrekking inzichtelijk maken?

Hierbij de cijfers over de verkoop, liberalisatie en sloop door woningcorporaties in Amsterdam. Bron: Monitor Samenwerkingsafspraken over 2021. Voor de particuliere sociale voorraad zijn deze cijfers niet beschikbaar.
Hierbij moet worden opgemerkt dat de gemeente en woningcorporaties meerjarige afspraken maken, waardoor de eerste jaren soms een lager netto resultaat hebben als gevolg van sloop. In de daaropvolgende jaren wordt een toevoeging door nieuwbouw in hogere aantallen gerealiseerd. De komende jaren zal er daardoor naar verwachting sprake zijn van een hoger netto resultaat.
Nieuwbouw zelfstandige sociale huurwoningen
1.372
1.930
Aankoop sociale huurwoningen
1
0
Verkoop sociale huur particulieren
627
868
Verkoop sociale huur overig (o.a. collega-corporatie /belegger)
51
0
Sloop sociale huurwoningen
435
156
Aantal liberalisaties sociale huurwoningen bij mutatie (incl. «ontliberalisatie»)
316
287
Dit betreft de complexmatige verkoop van 5 woningen aan een woongroep.

Vraag 52

Kunnen we concluderen dat een afname van de sociale woningvoorraad door verkoop, liberalisatie en sloop van sociale huurwoningen (zonder vervangingsbouw in het gereguleerd segment) leidt tot een verslechtering van het recht op behoorlijke huisvesting voor mensen die op het sociale huursegment aangewezen zijn? Zo ja, betekent een verslechtering in de huidige wooncrisis per definitie dat deze handelingen strijdig zijn met het fundamenteel mensenrecht waar de Nederlandse regering zich aan gecommitteerd heeft en derhalve gestopt moet worden? Zo nee, waarom niet?

Zoals in eerdere antwoorden toegelicht is mijn beleid gericht op het vergroten van de sociale woningvoorraad, conform de Nationale Prestatieafspraken.

Vraag 53

Wat heeft u geleerd van het «Right to Buy» debacle in Groot Brittannië en hoe heeft zich dit vertaald in (toekomstig) beleid?

De situatie in het Verenigd Koninkrijk ten aanzien van de volkshuisvesting is niet te vergelijken met die in Nederland en ik zie dan ook beperkt lessen om te leren van het beleid aldaar. In Nederland is de sociale huursector naar verhouding veel groter, er is geen verplichting voor woningcorporaties om woningen te verkopen, er worden over o.a. verkopen prestatieafspraken gemaakt door lokale partijen, er gelden regels ten aanzien hypotheekverstrekking die burgers beschermen tegen overkreditering en er is de Nationale Hypotheekgarantie.

Vraag 54

Ziet u een correlatie tussen het niet meer kunnen wonen in het gebied waar iemand werkt en de impact op het klimaat? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

In het algemeen is het goed voor het klimaat wanneer er minder vervoersbewegingen nodig zijn.

Vraag 55

Kunt u bij benadering aangeven hoeveel woningen van de 250.000 nieuw te bouwen sociale huurwoningen flexwoningen zullen zijn?

In de Nationale Prestatieafspraken is overeengekomen dat een deel van de nieuwbouwopgave als flexwoningen gerealiseerd kan worden. Er zijn daarbij geen aantallen afgesproken.

Vraag 56

Ziet u een verschuiving van echte sociale huurwoningen, die verkocht, gesloopt (zonder vervangingsnieuwbouw in het sociale segment) en geliberaliseerd worden, naar flexwoningen? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Ik zie deze verschuiving niet. We streven naar meer flexwoningen én naar meer permanente woningen. Flexwoningen kunnen juist dienen om sneller extra woningen toe te voegen.

Vraag 57

Hoeveel sociale huurwoningen komen er bij benadering netto (dus na aftrek van verkoop, sloop en liberalisatie van sociale huurwoningen) bij tot aan 2030, uitgaande van een brutotoevoeging van 250.000 sociale huurwoningen tot aan 2030? En kunt u aangeven of deze netto toevoeging significant vindt?

In de Nationale Prestatieafspraken is afgesproken om 250.000 nieuwe sociale huurwoningen te bouwen en te streven naar een zo groot mogelijke groei van de sociale huurvoorraad. Dat moet vorm krijgen in het lokale gesprek tussen partijen, en daarover zijn dan ook geen specifieke afspraken gemaakt.

Vraag 58

Kunt u aangeven of deze geschatte netto toevoeging voldoende is om dakloosheid uit te bannen en andere woningzoekenden zoals twintigers en dertigers die nog steeds noodgedwongen bij hun ouders wonen of op de bank elders slapen of van sloopproject/tijdelijk contract naar sloopproject/tijdelijk contract gaan, te kunnen huisvesten?

Zie mijn antwoord op vraag 58.

Vraag 59

Monitort u op dit moment landelijk hoeveel sociale huurwoningen er door woningcorporaties verkocht worden en stuurt u hierop? Zo ja, hoe wordt hierop gestuurd?

Woningcorporaties zijn verplicht om elk jaar hun beleidsvoornemens, waaronder ten aanzien van de aantallen te verkopen wooneenheden, te melden bij de Autoriteit woningcorporaties in de zogenoemde Prognostische Informatie (dPI). De daadwerkelijke realisatie van de beleidsvoornemens moet jaarlijks eveneens worden gemeld, de Verantwoordingsinformatie (dVI). Zie verder mijn antwoord op vraag 58.

Vraag 60

Vindt u dat er onvoldoende gestuurd wordt op het aantal verkochte sociale huurwoningen door woningcorporaties? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Zie het antwoord op vraag 58.

Vraag 61

Kunt u de vragen ieder afzonderlijk beantwoorden en gelieve niet te clusteren?

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Amsterdamse studentenvakbond eist meer aandacht voor veiligheid na verwoestende brand»?1

Ja.

Vraag 2

Dit is al de derde brand in een Amsterdams studentencomplex in korte tijd, speelt deze problematiek ook in andere (studenten)steden? Zo ja, heeft u hier een overzicht van?

Ik heb geen informatie dat dit ook in andere (studenten)steden speelt. Ik heb navraag gedaan bij de Veiligheidsregio Amsterdam-Amstelland over de drie branden in de regio Amsterdam. Volgens de veiligheidsregio zijn de drie branden onvergelijkbaar, zowel in aanleiding/oorzaak als het type gebouw. Voor de meest recent brand wordt door de gemeente en brandweer nog nader onderzoek gedaan naar de oorzaak en het verloop van de brand. De uitkomsten hiervan wacht ik af.

Vraag 3

Bent u het ermee eens dat alle studenten recht hebben op een veilige, goed onderhouden woning? Zo ja, wat is er voor nodig om dit voor studenten te garanderen?

Ik ben het eens dat studentenhuisvesting veilig en goed onderhouden moet zijn. In het Landelijk actieplan studentenhuisvesting 2022–2030 dat ik 7 september 2022 aan uw Kamer zond (Kamerstuk 33 194, nr. 30), wordt hieraan ook aandacht besteed.

Vraag 4

Welke maatregelen zijn nodig om dit soort branden in de toekomst te voorkomen?

Branden kunnen worden voorkomen door het naleven van de brandveiligheidsvoorschriften en het brandveilig gebruik van gebouwen door bewoners. In het Landelijk actieplan studentenhuisvesting is hiervoor aandacht. Verder heb ik diverse acties in gang gezet naar aanleiding van de aanbevelingen van de Onderzoeksraad voor Veiligheid over de flatbrand in Arnhem (2020). Ik verwijs daarbij naar mijn brief van 12 april 2022 (TK 28 325, nr. 237). Ik heb het Nederlands Instituut Fysieke Veiligheid (NIPV) recent opdracht gegeven voor het begeleiden van gebouweigenaren (waaronder studentenhuisvesters) bij de verbetering van de brandveiligheid van woongebouwen in de gebruiksfase. Een wijziging van het Besluit Bouwwerken Leefomgeving (Bbl) met een aanscherping van de gebruikseisen voor vluchtroutes in woongebouwen breng ik eind dit jaar in publieke internetconsultatie. Ik verwacht deze Bbl-wijziging vervolgens in april 2023 aan uw Kamer te kunnen sturen ter voorhang.

Vraag 5

De brandveiligheid van gevels is ontzettend belangrijk, bent u het ermee eens dat hierop grootschaliger getest zou moeten worden en is hier al een standaardmethode voor ontwikkeld? Zo nee, waarom niet?

Ik ben het er mee eens dat de brandveiligheid van gevels belangrijk is. Ik werk aan een aanscherping voor de brandveiligheidseisen voor gevels in het Bbl. Ik verwijs daarbij naar mijn brief van 12 april 2020 (TK 28 325, nr. 237). In het kader daarvan werkt het normalisatie-instituut NEN in opdracht van mij aan een Nederlandse Praktijkrichtlijn (NPR) voor grootschaliger geveltestmethoden. Een wijziging van het Besluit Bouwwerken Leefomgeving (Bbl) met een aanscherping van de eisen voor gevels breng ik eind dit jaar in publieke internetconsultatie. Ik verwacht deze Bbl-wijziging vervolgens ook april 2023 aan uw Kamer te kunnen sturen ter voorhang.

Vraag 6

Kunt u deze vragen afzonderlijk beantwoorden?

Ja, dat heb ik gedaan.

Vraag 1

Bent u bekend met Richtlijn 2010/31/EU van 19 mei 2010 betreffende de energieprestatie van gebouwen?

Ja, ik ben bekend met de Europese richtlijn voor de energieprestatie van gebouwen uit 2010 en de wijziging 2018/844/EU van 30 mei 2018.

Vraag 2

Onderschrijft u dat een van de doelstellingen van deze richtlijn is dat aan kandidaat-huurders van woonruimte tijdig informatie wordt verschaft over de energieprestaties van de woning, alsmede praktisch advies over hoe die kunnen worden verbeterd?1

Ja, deze doelstelling onderschrijf ik.

Vraag 3

Onderschrijft u in dat licht dat ingevolge artikel 12 van de richtlijn vereist is dat de verhuurder bij de totstandkoming van de huurovereenkomst niet alleen een energieprestatiecertificaat voor de woning heeft laten opmaken, maar deze, of een kopie daarvan, ook daadwerkelijk aan de huurder overhandigt?

Ja, dat onderschrijf ik. Dit is nationaal geïmplementeerd in artikel 2.1 lid 3 van het «Besluit energieprestatie gebouwen» (Beg).

Vraag 4

Onderschrijft u dat uit artikel 27 van de richtlijn voortvloeit dat ook op schending van voornoemde verplichting een sanctie wordt gesteld die doeltreffend, evenredig en afschrikkend is?

Ja, dat onderschrijf ik. Op basis van het «Besluit mandatering aan ILT van handhavingsbevoegdheden en aanwijzing toezichthouders op het terrein van BZK-wetgeving» artikel 2 lid 1 heb ik mandaat en machtiging verleend aan de inspecteur-generaal (IG) van de Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT) om sancties op te leggen bij overtreding van artikel 2.1 lid 3 uit het Beg.

Vraag 5

Is het juist dat deze informatieverplichting en de sanctie op overtreding daarvan, onder meer is opgenomen in het WWS, middels wijziging van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte en wijziging van het Besluit huurprijzen woonruimte?2, 3 Zo nee:

Nee, het is niet juist dat de verplichting en de sanctie op het beschikbaar stellen van het afschrift van een geldig energielabel geregeld is in wet- en regelgeving omtrent huurprijzen. In antwoord 3 en 4 heb ik beschreven hoe dit wel vorm heeft gekregen, op deze implementatie hebben de aangehaalde stukken onder 5.a.1 en 5.a.2 betrekking.
De relatie tussen de labelletter en de maximale huurprijs op basis van het woningwaarderingsstelsel (WWS) is in het «Besluit huurprijzen woonruimte» vastgelegd, dat wil zeggen hoeveel huurpunten een bepaalde energielabelletter oplevert. Is er geen energielabel (meer) geregistreerd, bijvoorbeeld omdat de geldigheidsduur van het energielabel na het transactiemoment is verstreken, dan wordt teruggevallen op het (lagere) aantal punten op basis van de bouwjaarklasse. Dit stimuleert verhuurders om altijd een actueel en geldig geregistreerd energielabel te hebben. Dit betreft echter niet de sanctie op de energielabelplicht uit het Beg.

Vraag 6

Bent u bekend met de rechterlijke uitspraken9, 10, 11, 12 die hierover recent gedaan zijn?

Ik heb hier kennis van genomen. De uitspraken betreffen een juiste uitleg van enerzijds de energielabelplicht en het beschikbaar stellen van een energielabel conform het Beg en anderzijds de toekenning van huurpunten conform het «Besluit huurprijzen woonruimte».
Het «Besluit huurprijzen woonruimte» en de daarin vastgelegde huurpunten voor het energielabel zijn dus geen sanctie op het niet beschikbaar stellen van het energielabel. De sanctie op het niet voldoen aan de energielabelplicht betreft een last onder bestuursdwang of een bestuurlijke boete van de ILT. Wanneer de eigenaar na navraag door de huurder geen actie onderneemt om een geldig energielabel voor het verhuurde te laten registreren, dan kan de huurder dit melden bij de ILT: Melding ontbreken energielabel bij verhuur woning of utiliteitsgebouw | MijnILT (ilent.nl). Ik ben momenteel in gesprek met de ILT om deze reactieve vorm op korte termijn om te zetten naar actief toezicht en handhaving.
Het registreren van een energielabel is geen garantie dat de huurder het afschrift ook ontvangt. Om de toegang tot het afschrift van het energielabel voor huurders te verbeteren heb ik daarom in mijn brief van 21 juni jl. met uw Kamer gedeeld dat het afschrift van het energielabel ook voor huurders op MijnOverheid beschikbaar zal worden gesteld.14

Vraag 7

In deze uitspraken wordt geoordeeld dat voor toepassing van het WWS niet relevant is of het energieprestatiecertificaat tijdig aan de huurder is overhandigd. Hoe ziet u deze uitspraken in het licht van uw antwoorden op de eerdere vragen?

Het overhandigen van het afschrift van het energielabel en de punten toekenning voor het WWS staan los van elkaar. Voor het WWS wordt gekeken of er een geldig energielabel is geregistreerd in EP-online (de energielabeldatabase) en welk label dit betreft. Wanneer er echter een energielabel geregistreerd is voor een woning zie ik geen reden waarom het afschrift niet overhandigd zou worden aan de huurder. Om de toegang tot het afschrift van het energielabel verder te verbeteren, ga ik deze daarnaast ook ontsluiten via MijnOverheid.

Vraag 8

Deelt u de zorg dat, indien de verhuurder zelfs na in het ongelijk te zijn gesteld door de huurcommissie, nog aan de sanctie uit het WWS kan ontkomen door alsnog een energieprestatiecertificaat op te laten maken, geen sprake is van een doeltreffende en afschrikkende sanctie?

Het WWS betreft geen sanctie op de energielabelplicht.

Vraag 9

Deelt u de zorg dat huurders worden ontmoedigd om bij het ontbreken van een energieprestatiecertificaat naar de huurcommissie te stappen, als blijkt dat verhuurders nog in of na de procedure bij de huurcommissie met een nieuw energieprestatiecertificaat op de proppen kunnen en mogen komen, en de huurder in dat geval geen huurprijsvermindering krijgt en met kosten van de procedure blijft zitten?13

Zie antwoord 6 voor het handelingsperspectief van een huurder bij het ontbreken van een energielabel.

Vraag 10

Hoe kan de wetgeving zo worden aangepast dat verhuurders hun verplichting tot overhandigen van het energieprestatiecertificaat aan de huurder vóór de verhuur wel nakomen en de sanctie op het overtreden van die verplichting wél opgenomen en uitgevoerd worden in het WWS?

Het is niet nodig wetgeving te wijzigen omdat de sanctie elders is geregeld zoals omschreven in antwoord 4 en de mogelijkheden in antwoord 6 om hierop te acteren.

Vraag 11

Wat gaat u ondernemen om dit te bewerkstelligen?

Zoals in het antwoord op vraag 10 aangegeven is het niet nodig wetgeving te wijzigen. Wel zal ik er zorg voor dragen dat het afschrift van het energielabel ook voor huurders op MijnOverheid beschikbaar komt en zet ik mij in voor een betere naleving van de energielabelplicht in de verhuur.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Lage inkomenshuishoudens in de knel op de woningmarkt door Rotterdams woonbeleid»?1

Ja.

Vraag 2

Wat vindt u van dit bericht?

In dit bericht uit de huurdersorganisatie Klantenraad Woonstad Rotterdam haar zorgen over de effecten van het Rotterdamse woonbeleid tot dan toe, die zij bevestigd ziet in het rapport van de Rotterdamse Rekenkamer «Thuis in cijfers» van 9 september 2022. In de voorliggende set vragen gaat u in op verschillende aspecten van het Rotterdamse woonbeleid en op de conclusies van de Rotterdamse Rekenkamer. Het is echter niet aan mij om te oordelen over het Rotterdamse woonbeleid: dit komt tot stand in het lokale Rotterdamse democratische proces. Evenmin is het aan mij om een weging te geven van de inhoudelijke conclusies uit het rapport van de Rotterdamse Rekenkamer voor het beleid in Rotterdam. Dit is aan de Rotterdamse gemeenteraad. In de beantwoording van uw vragen ga ik dan ook uitsluitend in op de aspecten die raken aan mijn eigen beleid en de keuzes die daarin gemaakt zijn, niet op de keuzes die al dan niet in Rotterdam zijn gemaakt door het college en/of de gemeenteraad.
De zorgen van de Rotterdamse huurdersorganisaties hadden mij ook bereikt in een aan mij gerichte brief van 21 september 2022 en in een eerder in 2022 door de huurdersorganisaties bij mij aanhangig gemaakt geschil over de lokale prestatieafspraken voor de gemeente Rotterdam. Ik heb mij niet inhoudelijk over het geschil kunnen buigen, omdat het niet een geschil in de zin van artikel 44 Woningwet betrof. In mijn bindende uitspraak van 22 april 20222 heb ik echter aangegeven het te betreuren wanneer het gemeentelijk beleid en/of de uitvoering daarvan zou leiden tot een inkrimping van de sociale huurvoorraad in de gemeente Rotterdam (of in een andere gemeente) die niet past bij de behoefte.
De problematiek zoals die uit het bericht naar voren komt wordt naar mijn mening geadresseerd in mijn beleid om de volkshuisvesting weer in ere te herstellen, en ook door de afspraken die zijn gemaakt in de gemeente Rotterdam met het nieuwe coalitieakkoord3. Zo heb ik in het najaar van 2022 afspraken met de provincie Zuid-Holland gemaakt over de (betaalbare) woningbouwopgave in de provincie en die opgave wordt nu onder andere doorvertaald naar een woondeal in de regio Rotterdam. Die afspraken geven onder meer richting aan het Rotterdamse beleid voor woningbouw en het beheer van de woningvoorraad tot aan 2030. De samenwerking met de gemeente Rotterdam en de andere gemeenten in de regio bij de totstandkoming van de woondeal verloopt goed. Ik verwacht hiervan goed resultaat, mede op basis van het Regioakkoord Regio Rotterdam4: de doelen uit de landelijke programma’s voor de volkshuisvesting kunnen hiermee naar verwachting in de regio Rotterdam worden gehaald. Dat geldt ook voor de doelen op het gebied van betaalbaarheid en het aandeel sociale huur in Rotterdam. Ik verwacht op korte termijn de woondeal regio Rotterdam te kunnen tekenen.

Vraag 3

Wat vindt u van het feit dat de grootste huurdersorganisaties van Rotterdam de prestatieafspraken niet getekend hebben? Hoeveel huurdersorganisaties in totaal hebben de prestatieafspraken niet of deels niet getekend en kunt u daarbij inzichtelijk maken welke motieven zij daarvoor hebben?

Het is aan de lokale partijen om tot het maken van prestatieafspraken te komen. Het komt voor dat een van de lokale partijen afziet van ondertekening. Hoe vaak dat gebeurt is mij niet bekend. Duidelijk is dat in dit geval de huurdersorganisaties van Rotterdam ontevreden zijn met de prestatieafspraken. Als reden voor het niet-ondertekenen gaven de huurdersorganisaties in het hierboven genoemde geschil uit 2022 aan dat de gemeente zich zou blijven inzetten op het verminderen van de sociale woningvoorraad, en dat de zorgen daarover in de onderhandelingen door de gemeente opzij zouden zijn geschoven. Ik heb mij niet inhoudelijk over dit geschil kunnen uitspreken. Zoals in het antwoord op vraag 2 aangegeven, betreur ik het als gemeentelijk beleid en/of uitvoering daarvan leidt tot een inkrimping van de sociale huurvoorraad die niet past bij de behoefte.

Vraag 4

Deelt u de mening dat deze huurdersorganisaties nu naar aanleiding van het rapport van de Rotterdamse Rekenkamer «thuis in cijfers» (waarover later meer) achteraf gelijk gekregen hebben? Kunt u uw antwoord nader toelichten? Kunt u aangeven hoeveel en welke rekenkamers (recentelijk) onderzoek gedaan hebben naar het woonbeleid van gemeenten?

Zoals ik in antwoord 2 aangaf heb ik mij niet inhoudelijk kunnen uitspreken over het geschil. Zodoende kan ik ook niet oordelen over de betekenis van het genoemde rapport voor dit geschil.

Vraag 5

Bent u het met deze Rotterdamse huurdersorganisaties eens dat er sprake is van negatieve effecten van het Rotterdamse woonbeleid op de betaalbaarheid van het wonen en de beschikbaarheid van sociale huurwoningen in Rotterdam? Kunt u uw antwoord nader toelichten? Kunt u aangeven welke huurdersorganisaties in Nederland nog meer aangegeven hebben dat er sprake is van negatieve effecten van het gemeentelijk woonbeleid op de betaalbaarheid van het wonen en de beschikbaarheid van sociale huurwoningen?

Zoals in mijn antwoord op vraag 2 aangeef ben ik in gesprek met gemeenten over de woondeal met de regio Rotterdam. In deze afspraken zal het in belangrijke mate draaien om het realiseren van de regionale opgave aan sociale huur. De beschikbaarheid en betaalbaarheid van het wonen wordt in deze deal dus geadresseerd.
Ik heb geen zicht op de vraag welke huurdersorganisaties – naast die in Rotterdam – het standpunt innemen dat er negatieve effecten zijn van het gemeentelijke woonbeleid op de betaalbaarheid en de beschikbaarheid.

Vraag 6

Bent u net als deze huurdersorganisaties een voorstander van meer zeggenschap voor bewoners bij ingrijpende veranderingen in hun wijk en/of aan hun woning? Zo ja, hoe gaat u dit in wet- en regelgeving verankeren? Zo nee, waarom niet?

Ik vind het belangrijk dat bewoners zich kunnen uitspreken over, en invloed kunnen uitoefenen op, aspecten van het woonbeleid die hen raken. Wettelijke regels, waaronder de Wet op het overleg huurders verhuurders, borgen de belangen van de zeggenschap voor huurders en bewoners. Dat de lokale prestatieafspraken worden gemaakt tussen gemeente, woningcorporaties en huurdersorganisaties is ook een uiting van het belang dat wordt gehecht aan goede betrokkenheid van huurders bij het volkshuisvestingsbeleid dat hen ook aangaat. Ook is in de Nationale Prestatieafspraken Woningcorporaties de afspraak opgenomen tussen Woonbond, Aedes en de Minister voor VRO dat een sociaal statuut zal worden vastgesteld. Hierin zullen randvoorwaarden en inspraak van bewoners worden geregeld voor sloop en vervangende nieuwbouw. Tot slot geldt dat huurdersorganisaties, evenals elke inwoner of organisatie in een gemeente, de mogelijkheid hebben om in te spreken bij de behandeling van vaststelling van gemeentelijke woonbeleid.

Vraag 7

Zijn er nog meer huurdersorganisaties die vinden dat er te weinig zeggenschap voor bewoners is? Zo ja, hoeveel en welke?

Ik heb geen informatie over hoeveel van de huurdersorganisaties vinden dat zij te weinig zeggenschap hebben. In voorkomende gevallen is het zo dat de mate van zeggenschap van de huurdersorganisatie een rol speelt bij een geschil. In een geschil over de prestatieafspraken voor Nuenen uit 2019 ging het expliciet over de vraag of in het proces van prestatieafspraken de belangen van de huurders voldoende waren meegenomen.5

Vraag 8

Wat is de status van de bijna unaniem aangenomen motie Beckerman c.s (Kamerstuk 32 847, nr. 770) naar aanleiding van het Rotterdams woonbeleid inzake het recht op terugkeer en het goed regelen van zeggenschap voor bewoners bij het gebruik maken van een financiële regeling van het Rijk? Hoe zal deze motie worden uitgevoerd?

Deze motie is afgedaan, zo heb ik bericht in mijn de brief Voortgang woningbouw aan de Tweede Kamer, van 24 juni 2022.6

Vraag 9

Bent u het met deze Rotterdamse huurdersorganisaties eens als zij de politiek oproepen om zo snel mogelijk een koerswijziging van het beleid en de uitvoering daarvan in te zetten? Zo nee, waarom niet? Zo ja, hoe kunnen huurdersorganisaties in het algemeen hun afkeuring over de prestatieafspraken over de volkshuisvestelijke opgave in hun gemeente in behandeling laten nemen als de Adviescommissie geschillenbeslechting geen bindend advies afgeeft over de inhoud?

Mijn beleid is erop gericht om de volkshuisvesting in ere te herstellen. Belangrijk onderdeel daarvan is het realiseren van de doelen die zijn vastgelegd in de Nationale Prestatieafspraken die ik met Aedes, Woonbond en de Vereniging Nederlandse Gemeenten heb gesloten, waaronder het bouwen tot en met 2030 van 250.000 nieuwe sociale huurwoningen. Dit wordt vertaald naar gemeenten via de woondeals waar ik nu aan werk. Daarmee kom ik naar mijn mening tegemoet aan de oproep van de Rotterdamse huurdersorganisaties.
Huurdersorganisaties kunnen wel degelijk hun onvrede over de prestatieafspraken naar voren brengen door geschil aanhangig te maken. In het geval van de Rotterdamse situatie betrof het geschil echter niet direct de prestatieafspraken, maar de inhoud van de woonvisie van de gemeente. Daarover kan via de prestatieafspraken niet door de Minister geoordeeld worden, aangezien het vaststellen van de woonvisie een eigenstandige bevoegdheid is van de gemeenteraad. Een huurdersorganisatie die het niet eens is met de woonvisie kan zich hiervoor bij de gemeenteraad melden en kan bij het opstellen van de gemeentelijke woonvisie een zienswijze geven.

Vraag 10

Bent u het met de Rotterdamse huurdersorganisaties eens als zij het volgende in een brief aan u schrijven: «Nog veel verontrustender is het om in het rapport van de Rekenkamer Rotterdam te lezen hoeveel invloed marktpartijen hebben op het gemeentelijk beleid»?2

In het algemeen geldt dat het een goede zaak is en zelfs noodzakelijk dat gemeenten contact hebben met de markt, zo ook woningcorporaties, over de mogelijkheden om te bouwen in de gemeente. Gemeenten dienen daarbij integer te handelen. Het is niet aan mij om te oordelen over de mate van invloed van marktpartijen op het beleid van de gemeente Rotterdam.

Vraag 11

Hoeveel gemeenten hebben geen of niet-bindende eisen aan nieuwbouw door private marktpartijen gesteld waardoor onder andere sociale huurwoningen niet sociaal te noemen zijn of niet sociaal blijven en de middenhuurwoningen geen middenhuurwoningen blijven?

Ik beschik niet over precieze gegevens over eisen die gemeenten al dan niet stellen aan nieuwbouw door marktpartijen.

Vraag 12

Ziet u voldoende aanleiding om een landelijk onderzoek in te stellen naar de invloed van private marktpartijen op gemeentelijk woonbeleid? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Ik zie daarvoor geen aanleiding. Bij het maken van goed gemeentelijk woonbeleid behoort dat de gemeente met de buitenwereld in gesprek gaat, zoals maatschappelijke organisaties en marktpartijen.

Vraag 13

Wat vindt u van de volgende uitspraak in de brief die aan u gericht id: «Het lijkt erop dat het overleg met de corporaties en huurdersorganisaties plaatsvindt «omdat het moet» en wettelijk verplicht is, maar dat met belangrijke signalen niets wordt gedaan»? Hoe kunt u ervoor zorgen dat het tripartite-overleg niet slechts een verplichte exercitie is?

De huurdersorganisaties schreven dat de zorgen die de huurders hebben geuit over de afname van het aantal sociale huurwoningen, geen invloed hebben gehad op de uitkomst van de prestatieafspraken. In dat verband merkten zij op dat het erop leek dat het overleg plaatsvond omdat het moet. Ik kan hier geen oordeel over geven, maar wil er wel op wijzen dat de zorgen van de huurders niet direct over de prestatieafspraken gaan maar over de woonvisie. Dat is een gesprek dat vooral via de gemeenteraad gevoerd zou moeten worden, niet via de prestatieafspraken met de corporaties.

Vraag 14

Hoe kan het dat de zorgen die zowel corporaties als huurdersorganisaties geuit hebben over de afname van het aantal sociale woningen geen enkel effect hebben gehad op de uitkomst van de afspraken? Deelt u de mening dat dit bewijst dat er wel degelijk sprake is van een hiërarchische verhouding tussen de gemeente, de woningcorporatie en de huurdersorganisatie? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Zoals in mijn antwoorden op vraag 9 en 13 aangegeven gaat het geschil niet direct over de prestatieafspraken, maar over de woonvisie van de gemeente. Daarover moet niet via de prestatieafspraken gesproken worden, want het is uiteindelijk aan de gemeenteraad om het gemeentelijke woonbeleid vast te stellen.

Vraag 15

Wat vindt u van de uitspraak: «Overigens is Rotterdam geen uitzondering: in veel meer gemeenten wordt kostbare denkkracht ingezet om te goochelen met cijfers, zodat de sociale huurwoningvoorraad groter lijkt dan hij is en/of wordt kostbare grond aangewend om dure (koop)woningen te bouwen»? Ziet u hierin voldoende aanleiding om landelijk onderzoek te verrichten naar de werkelijke omvang van de sociale woningvoorraad en de werkelijke behoefte aan sociale huurwoningen? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Zoals ik eerder heb aangekondigd kom ik met een eenduidige landelijke definitie van sociale huur. Hiermee wordt duidelijkheid gegeven over wat onder sociale huur moet worden verstaan. Dit zal voor gewenste helderheid zorgen. Voor een landelijk onderzoek zoals u suggereert zie ik dan ook geen aanleiding.
Overigens spreekt de Rotterdamse Rekenkamer niet over «goochelen» met cijfers, maar over «wankele» cijfers. Het woord «goochelen» impliceert een bewuste, niet-constructieve aanpak, die noch door de Klantenraad Woonstad Rotterdam, noch door u wordt onderbouwd. Ik herken dit niet.

Vraag 16

Op welke manier krijgen bewoners meer zeggenschap in uw plannen en in het bijzonder het programma Leefbaarheid en Veiligheid? Kunt u daarbij ingaan op welke manier(en) de plannen samen met de bewoners gemaakt (zullen) worden?

De doelstelling van het Nationaal Programma Leefbaarheid en Veiligheid is om de leefbaarheid en veiligheid van 20 stedelijke focusgebieden in 15–20 jaar tijd op orde te brengen en het perspectief van de bewoners te verbeteren. De publiek-private allianties in de 20 stedelijke focusgebieden stellen een programma op, waarin ze aangeven hoe en waarbij bewoners worden betrokken. Dat is maatwerk waarbij wordt aangesloten bij de opgaven en netwerken van het gebied. Gemeenten vullen dat ieder op hun eigen manier in.
De praktijk tot nu wijst uit dat bewoners op veel verschillende manieren worden betrokken bij de ontwikkeling van de gebieden. Zo heeft Den Haag Zuid West een partnerraad met bewoners ingesteld, in Amsterdam Zuidoost wordt gewerkt aan «community organizing», in Heerlen Noord gaan bewoners aansluiten bij het Alliantieoverleg en in Breda hebben bewoners bij de ontwikkeling van het programma «Pact van Breda» een vaste rol en stem in het programmateam. Door middel van het kennis- en leernetwerk Wijkwijzer wordt de kennis over het betrekken van bewoners breder verspreid.
Via het LSA (Landelijk Samenwerkingsverband Actieve bewoners) stelt het kabinet ondersteuning beschikbaar voor de participatie van actieve bewoners(organisaties) in de wijken, bijvoorbeeld door middel van de inzet van community builders. Onderdeel van het kennis- en leerprogramma is het uitvoeren van een Leeragenda voor het verbeteren van burgerbetrokkenheid in de focusgebieden.
Ook daar waar herstructurering onderdeel uitmaakt van de lokale aanpak vindt het kabinet het van belang dat deze plaatsvindt met betrokkenheid van bewoners. Het betrekken van bewoners bij de herstructurering maakt onderdeel uit van de aanvragen die voor het Volkshuisvestingsfonds worden ingediend. Bovendien kunnen gemeenten op grond van het Volkshuisvestingsfonds 10% van de middelen inzetten voor het ondersteunen van bewoners in de stedelijke focusgebieden. Het is aan gemeenten en corporaties om deze ondersteuning in te vullen.

Vraag 17

Wat vindt u van de kritiek van bewoners uit kwetsbaargemaakte wijken van Nederland die al lang pleiten voor hernieuwde aandacht en een aanpak van én met de wijk, en dat precies die bewoners ontbreken in de plannen die nu door Rijk en gemeenten worden gemaakt?3

U spreekt in uw vraag van kwetsbaar gemaakte wijken, wat suggereert dat er bewust beleid zou zijn gevoerd om wijken kwetsbaar te maken. Die suggestie verwerp ik ten stelligste.
Zoals ik in mijn antwoord op vraag 16 aangeef wordt er actief betrokkenheid geborgd van bewoners bij de uitvoering van het programma Leefbaarheid en Veiligheid.

Vraag 18

Bent u bekend met het onderzoek van de Rotterdamse Rekenkamer «thuis in cijfers»?4

Ja.

Vraag 19

Wat vindt u van het onderzoek van deze Rekenkamer en kunt u daarbij ingaan op de acht hoofdconclusies? Zijn er nog meer gemeenten waarin deze of soortgelijke conclusies getrokken zijn? Zo ja, welke gemeenten en welke conclusies? Zo nee, vormt dit rapport van de Rotterdamse Rekenkamer voor u voldoende aanleiding om onderzoek te doen naar andere gemeenten als het gaat om deze of soortgelijke conclusies? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Zie mijn antwoord op vraag 2. Ik beschik niet over een overzicht van onderzoeken van gemeentelijke Rekenkamers.

Vraag 20

Zijn er voor u lessen te leren uit de evaluatie van de Rotterdamse Rekenkamer? Zo ja, welke lessen? Zo nee, waarom niet?

Zie mijn beantwoording van vraag 2.

Vraag 21

Kunt u garanderen dat het woonbeleid van de verschillende gemeenten niet op wankele cijfers berust die ook naar uw landelijke programma’s door vertaald worden/zijn?

De systematiek waarmee wordt gewerkt is dat de landelijke cijfers worden doorvertaald naar de lokale situatie, op basis van de lokale opgave. Dus eventuele «ruis» in de cijfers van de verschillende gemeenten werkt niet door in de landelijke programma’s.

Vraag 22

Heeft u van de gemeente Rotterdam cijfers gekregen die gepresenteerd zijn als harde en complete feiten, maar op veel relatief zachte en beperkte gegevens berust zijn (hoofdconclusie twee)? Zo ja, welke en bent u voornemens om deze en/of andere cijfers te controleren aan de hand van de bevindingen van de Rotterdamse Rekenkamer?

De plancapaciteitsdata ontvangen wij van de provincie Zuid-Holland en niet van de gemeente.

Vraag 23

Ziet u voldoende aanleiding om een landelijk onderzoek in te stellen naar gemeentelijke cijfers over onder andere de beschikbaarheid van sociale huurwoningen waar veel relatief zachte en beperkte gegevens als harde en complete feiten gebruikt zijn? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Nee, zie ook mijn antwoord op vraag 15.

Vraag 24

Wat vindt u van de volgende uitspraak van deze Rekenkamer: «de overleggen over prestatie-afspraken zijn echter zo ingewikkeld dat het de vrijwillige huurdersorganisaties aan professionele kennis en voorbereidingstijd ontbreekt om deze goed te kunnen volgen»?

In algemene zin herken ik dat huurdersorganisaties vaak minder professioneel georganiseerd zijn dan gemeenten en corporaties. Het is inherent aan het stelsel dat huurdersorganisaties worden bemenst door vrijwilligers. De formele positie van huurdersorganisaties is echter zoveel mogelijk gelijkwaardig aan die van gemeenten en corporaties in het proces van totstandkoming van prestatieafspraken.
Er zit echter ontegenzeggelijk enige ongelijkheid in de verhouding tussen huurders, en gemeenten en corporaties. Om de ongelijkheid verder te verminderen wordt aan huurdersorganisaties ondersteuning geboden. Woningcorporaties kunnen ondersteuning bieden door het doen van de administratie en door kosteloos vergaderruimte ter beschikking te stellen. Ook biedt de Woonbond ondersteuning, vanuit de subsidiëring door het Ministerie van BZK. Zo biedt de Woonbond informatie in antwoord op vragen, en ook via webinars en nieuwsbrieven. De Woonbond kan huurdersorganisaties desgewenst ook tegen betaling bijstand bieden. Tot slot wijs ik op het bestaan van de «Handreiking prestatieafspraken en vraagbaak», van de Woonbond, VNG, Aedes en het Ministerie van BZK gezamenlijk.10

Vraag 25

Ziet u in het rapport van de Rotterdamse rekenkamer voldoende aanleiding om de totstandkoming van prestatieafspraken tegen het licht te houden om huurders beter te beschermen en beter te ondersteunen, aangezien er onder andere (wellicht) toch sprake is van een hiërarchische verhouding tussen de gemeente, de woningcorporaties en de huurdersorganisaties? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Zie mijn antwoord op vraag 24.

Vraag 26

Deelt u de mening dat de Overlegwet (Wohv) een papieren tijger is, aangezien adviezen vaak niet opgevolgd (hoeven te) worden? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Ik deel die opvatting niet. De Wet Overleg huurder verhuurder (Wohv) regelt dat de verhuurder de huurdersorganisatie op verzoek zo spoedig mogelijk schriftelijk informeert over zijn beleid en beheer dat rechtstreeks te maken heeft met de berokken woongelegenheden en de woonomgeving daarvan. Dat is informatie die onontbeerlijk is voor de huurdersorganisatie om haar taken uit te voeren. De Wohv bevat dan ook belangrijke waarborgen voor de positie van huurders en huurdersorganisaties.

Vraag 27

Hoe kijkt u nu naar uw voornemen om het instemmingsrecht van huurders te beperken in het licht van dit onderzoek van de Rotterdamse Rekenkamer?

Ik heb geen voornemens om het instemmingsrecht van huurders te beperken.

Vraag 28

Kunt u ingaan op de constatering van de Rekenkamer dat de gemeente wel veelvuldig contact met de markt had maar de gemeente richting vragers op de woningmarkt ((aspirant-)huurders en kopers) alleen het wettelijk verplichte overleg met huurdersorganisaties in het kader van de prestatieafspraken kent? Kunt u aangeven welke invloeden private marktpartijen op het landelijk woonbeleid hebben en of deze invloeden niet ten koste gaan van die vragers?

Ten aanzien van de situatie in Rotterdam verwijs ik naar mijn antwoord op vraag 10. Zoals ik in mijn antwoord op vraag 12 heb aangegeven vind ik het belangrijk dat alle relevante partijen betrokken worden bij het maken van beleid. Dat geldt net zo goed op landelijk niveau als op gemeentelijk niveau.

Vraag 29

Deelt u de mening dat huisvesting een fundamenteel mensenrecht is en derhalve private marktpartijen verplicht dienen te opereren binnen dat kader van mensenrechten, en het Rijk erop moet toezien dat private marktpartijen die rechten van mensen niet schenden? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Artikel 22 Grondwet regelt de zorgplicht die de overheid heeft: «Bevordering van voldoende woongelegenheid is voorwerp van zorg der overheid». Om steviger dan voorheen aan deze zorgplicht te voldoen zijn we vanuit het Rijk, de provincies en gemeenten met meer tempo en regie aan de slag met de Nationale Bouw- en Woonagenda en met de verschillende programma’s op het gebied van volkshuisvesting.

Vraag 30

Welke huidige regelingen en financiële steun (in de breedste zin des woords) met betrekking tot volkshuisvesting & ruimtelijke ordening van het Rijk zijn mogelijk op wankele cijfers van gemeenten gebaseerd?

Ik heb geen aanleiding te denken dat er nu regelingen of financiële steun vanuit het Rijk gebaseerd is op wankele cijfers van gemeenten.

Vraag 31

Mocht op bovengenoemde vraag geen antwoord gegeven kunnen worden, bent u dan bereid om hier onderzoek naar te verrichten?

Er zijn voldoende checks en balances in het proces ingebouwd om te monitoren of financiële steun doelmatig wordt ingezet. Ik zie geen aanleiding om hiernaar een onderzoek in te stellen.

Vraag 32

Welke nog te verlenen/toekomstige regelingen en financiële steun (in de breedste zin des woords) met betrekking tot volkshuisvesting & ruimtelijke ordening van het Rijk zijn mogelijk op wankele cijfers van gemeenten berust?

Zie mijn antwoorden op vragen 30 en 31.

Vraag 33

Mocht op bovengenoemde vraag geen antwoord gegeven kunnen worden, bent u dan bereid om hier onderzoek naar te verrichten?

Zie mijn antwoord op vraag 31.

Vraag 34

Hoe gaat u voorkomen dat regelingen en financiële steun (in de breedste zin des woords) van het Rijk gebaseerd zijn op wankele cijfers van gemeenten?

Zie mijn antwoord op vragen 30 en 31.

Vraag 35

Onder welke cijfermatige voorwaarden worden de huidige en toekomstige regelingen en financiële steun door het kabinet verstrekt?

De cijfermatige voorwaarden verschillen per regeling en zijn openbaar beschikbaar.

Vraag 36

Op welke manier worden cijfers van gemeenten gecontroleerd en wie controleert deze cijfers?

De provincie controleert de plancapaciteitsdata. De provincie stuurt deze data tweemaal per jaar door naar ABF Research. Wij ontvangen deze data via de rapportages van ABF Research in het voorjaar en het najaar.

Vraag 37

Deelt u de mening dat de sloop van de Tweebosbuurt gebaseerd is op wankele cijfers? Zo nee, waarom niet? Zo ja, welke implicaties heeft dat voor deze mensen die gedwongen werden om te verhuizen?

De herstructurering van de Tweebosbuurt leidt tot de herbouw van nieuwe woningen. De mogelijkheid van wijk- en stadsvernieuwing is in z’n algemeenheid een onmisbaar onderdeel van lokaal woonbeleid, zoals dat tot stand komt in het lokale democratische proces. De besluitvorming over de Tweebosbuurt vond plaats in een langdurige en intensieve aanpak, die tot doel had om te komen tot een brede lokale afweging van wat nodig was op de terreinen van school, werk en wonen om de achterstanden op Rotterdam Zuid weg te werken. Het cijfermatige beeld was één van de componenten van die brede afweging. De besluitvorming in het lokale democratische proces vond plaats op basis van het gehele samenspel aan feiten en omstandigheden en inzichten zoals die toen golden.
Ik vind het belangrijk dat gemeenten en woningcorporaties sloopplannen zorgvuldig, rechtmatig en met oog voor de bewoners uitvoeren. Wettelijke regels borgen de belangen van de bestaande bewoners. Ultiem is het aan de rechter om te beoordelen of in individuele gevallen voldoende is zorggedragen voor de belangen van de bewoners. Over de weging van de belangen van de bewoners van de Tweebosbuurt heeft het Gerechtshof te Den Haag uitspraak gedaan, in die zin dat mede gezien de aangeboden alternatieve woonruimte het belang van de bewoners mocht wijken voor het belang van de woningcorporatie bij ontruiming.

Vraag 38

Kunnen we nu concluderen dat het Rijk, dat de sloop van de Tweebosbuurt financieel ondersteund heeft, bijgedragen heeft aan het vergroten van de wooncrisis, aangezien het woonbeleid van de gemeente Rotterdam op onder andere wankele cijfers berust is? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Zie antwoord vraag 37.

Vraag 39

Hoeveel woningen zijn er met steun van overheidsgeld in de breedste zin des woords, dus inclusief onder andere het Volkshuisvestingsfonds en de Regeling Vermindering Verhuurderheffing, gesloopt? Welk deel van deze woningen zijn er (mede als gevolg van het volkshuisvestelijk motief van de gemeente) gesloopt terwijl niet vast is komen te staan dat de gemeente zich op harde cijfers berust? Kunt u, indien mogelijk, deze cijfers per gemeente inzichtelijk maken?

In de toegekende aanvragen van het Volkshuisvestingsfonds uit 2021 zijn ongeveer 1.200 woningen opgevoerd die gesloopt worden, waarna er ongeveer 2.000 nieuwbouwwoningen worden gerealiseerd. Ik heb geen reden om aan te nemen dat er bij aanvragen voor het Volkshuisvestingsfonds foutieve cijfermatige onderbouwing is gebruikt.

Vraag 40

Wat voor implicaties heeft (of kan) dit rapport van de Rotterdamse Rekenkamer voor uw landelijk beleid (hebben)?

Ik zie geen aanleiding om naar aanleiding van het genoemde rapport mijn ingezette beleid aan te passen.

Vraag 41

Op welke manieren kan de overheid (met of zonder (financiële) ondersteuning) de wooncrisis hebben vergroot als een grote gemeente zoals Rotterdam zich op wankele cijfers berust heeft?

Zie mijn antwoorden op vragen 30 en 31.

Vraag 42

Deelt u de mening dat de sloop van woningen in een straat, blok of buurt aan stringentere voorwaarden moet voldoen, nu gebleken is dat het volkshuisvestelijk motief van een gemeente op wankele cijfers kan berusten? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Zoals ik in eerdere antwoorden heb gezegd, vind ik betrokkenheid van bewoners altijd belangrijk als er sprake is van ingrijpende veranderingen in hun leefomgeving.

Vraag 43

Hoeveel gemeenten hebben op dit moment plannen of voeren deze reeds uit met betrekking tot sloop van sociale huurwoningen, terwijl niet goed onderzocht is of de aanname van de gemeente inzake de cijfers van de sociale woningvoorraad klopt?

Ik heb geen aanleiding om te denken dat dit aan de hand is.

Vraag 44

Bent u bekend met het bericht «Bom onder Rotterdams woonbeleid: sloop van goedkope woningen is gebaseerd op drijfzand» in het AD d.d. 9 september jongstleden?5

Ja.

Vraag 45

Wat vindt u van dit bericht?

Zoals ik in eerdere antwoorden heb gezegd, is het aan de Rotterdamse gemeenteraad om het debat te voeren naar aanleiding van het rapport van de Rotterdamse Rekenkamer en hieraan duiding te geven en conclusies te verbinden voor het gemeentelijke beleid.

Vraag 46

Wat vindt u van de uitspraak; ««Het is ook mogelijk dat er een tekort bestond en bestaat», schrijft de Rekenkamer»? Wat voor gevolgen heeft het woonbeleid van de gemeente Rotterdam voor woningzoekenden zoals dakloze mensen en kinderen die nog steeds thuis wonen terwijl er mogelijk een tekort bestaat?

Ik vind het wenselijk dat er duidelijkheid is over de omvang van de voorraad sociale huurwoningen. Daarom heb ik eerder aangekondigd dat ik kom met een wettelijke definitie van sociale huur. Dakloosheid is iets dat we zoveel mogelijk willen voorkomen; daarop is mijn beleid op dat vlak dan ook gericht. Ik vind het uiteraard te betreuren dat er mensen zijn die door het woningtekort geen woning kunnen vinden en mijn beleid is er dan ook op gericht dat aan te pakken.

Vraag 47

Wat vindt van de uitspraak: «Het blijkt lastig te zijn om in Nederland aan harde cijfers te komen over vraag en aanbod op de woningmarkt. Vooral de gegevens over de (goedkope) particuliere woningvoorraad zijn weinig betrouwbaar»? Hoe werkt dit door in uw landelijke programma’s?

Er wordt niet vermeldt wat de bron is van het aangehaalde citaat. Ik vermoed dat hiermee wordt gedoeld op de reactie van het Rotterdamse College op het Rekenkamerrapport, op bladzijde 35, onder punt 2: «Zoals u in de toelichting aangeeft is het een algemeen probleem voor gemeenten dat harde gegevens en betrouwbare metingen over de woningmarkt schaars zijn in Nederland. Op stedelijk niveau en zeker op nog lagere schaalniveaus. De afgelopen jaren is dit dilemma voor ons ook meer en meer duidelijk geworden.»
Zoals ik in antwoord op vraag 11 heb aangegeven, zorg ik voor een definitie van sociale huur, om meer duidelijkheid hierover te creëren. Verder heb ik in antwoord op vraag 21 aangegeven dat de systematiek waarmee wordt gewerkt is dat de landelijke cijfers worden doorvertaald naar de lokale situatie.

Vraag 48

Wat vindt u van de uitspraak: «Zo kijkt de gemeente naar de WOZ-waarde, maar die «loopt altijd twee jaar achter op de marktontwikkeling», aldus de Rekenkamer»? In hoeverre heeft de WOZ-waarde invloed op uw bouwplannen dan wel op het bepalen van de totale sociale woningvoorraad?

De WOZ-waarde heeft landelijk geen invloed op de bouwplannen noch op het bepalen van de totale sociale woningvoorraad.

Vraag 49

Wat vindt u van de uitspraak: «Volgens de Rekenkamer is zelfs het omgekeerde aannemelijk, namelijk dat de vraag naar betaalbare woningen groter is dan het aanbod. Een van de vele aanwijzingen hiervoor is dat de verdeling tussen, lage, middelhoge en hoge Rotterdamse huishoudensinkomens nauwelijks veranderde, terwijl het percentage goedkope woningen flink afnam.»? Kunt u hierbij aangeven welke invloed dit heeft op uw uitspraak in uw programma «een thuis voor iedereen» waarbij u het volgende aangeeft: «Gemeenten die al (ruim) boven het streven zitten, kunnen minder sociale huurwoningen bouwen. Voor het bouwen van betaalbare woningen kunnen zij zich concentreren op middeninkomens»?

Ik vind het belangrijk dat tussen gemeenten wordt toegewerkt naar een meer evenwichtige verdeling in de woonvoorraad. Dat geldt zowel voor de verdeling van voldoende sociale huurwoningen alsook voor voldoende woningen voor mensen met een middeninkomen. In de woondeals worden afspraken gemaakt over de nieuwbouw, waarvan twee derde betaalbare woningen moeten zijn (sociale huurwoningen, middenhuur woningen en betaalbare koopwoningen) in de regio.

Vraag 50

Deelt u de mening dat gemeenten uw bovengenoemde uitspraak als een vrijbrief kunnen lezen om veel minder sociale nieuwbouw te plegen terwijl niet zeker is of de cijfers kloppen en tegelijkertijd onzeker is of de randgemeenten het streven van 30% sociaal wel halen, terwijl (ondertussen) gemeenten zoals Rotterdam veel minder sociaal bouwen waardoor de wachtlijsten nog verder zullen oplopen? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Deze mening deel ik niet. Het doel dat ik met gemeenten en provincies heb vastgesteld is dat er 250.000 sociale huurwoningen gebouwd moeten worden tot en met 2030. Dat wordt vertaald naar de woondeals, waarbij ik er belang aan hecht dat er zowel ten aanzien van sociale huurwoningen alsook ten aanzien van woningen voor middeninkomens een evenwichtige balans tussen gemeenten is. Daar is mijn beleid op gericht.

Vraag 51

Welke consequenties hebben uw uitspraken en het feit dat gemeenten zoals Rotterdam voorsorteren op minder sociaal te hoeven bouwen voor de bouwdoelstelling van 250.000 nieuw te bouwen sociale huurwoningen tot en met 2030? Is het mogelijk dat de bouw van sociale huurwoningen nu achterblijft omdat grote gemeenten gevrijwaard zijn om minder sociaal te bouwen? Kunt u dit antwoord nader toelichten?

Zie mijn antwoord op vraag 50.

Vraag 52

Wat vindt u van de volgende uitspraak: «Verschillende signalen uit de Rotterdamse samenleving wezen erop dat de markt voor goedkope woningen steeds krapper werd. Die signalen leidden er niet toe dat het college de huidige woonvisie kritisch onder de loep legde en waar nodig aanpaste»? In hoeverre speelt dit op landelijk niveau?

In mijn programma’s voor de woningbouw heb ik duidelijk ingezet op de bouw van betaalbare woningen en voldoende sociale huur in de voorraad.

Vraag 53

Wat vindt u van de volgende reactie van de gemeente: «Samen met de raad gaan we werken aan nieuw woonakkoord, dat vóór volgend jaar zomer klaar moet zijn»?

Ik constateer dat de gemeente de aanbevelingen uit het rapport van de Rekenkamer voortvarend oppakt.

Vraag 54

Hoe past dit nog te sluiten nieuw woonakkoord van de gemeente Rotterdam in uw tijdsplan om het bod van de provincie Zuid-Holland nog voor het einde van dit jaar verwerkt te hebben als het onder andere gaat om het aantal nieuw te bouwen sociale huurwoningen?

Met alle regio’s in Nederland zal ik vóór 15 maart een woondeals sluiten, onder andere met de regio Rotterdam. De ambitie uit de Samenwerkingsafspraken met de provincie van 13 oktober jl. zal in deze woondeal concreet worden vastgelegd. Dat kan de gemeenten benutten voor het nieuwe Woonakkoord.

Vraag 55

Deelt u de mening dat het nieuw af te sluiten woonakkoord van de gemeente Rotterdam in de regio te laat komt gezien uw plannen? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Die mening deel ik niet. Ik zie het woonakkoord dat de gemeente Rotterdam wil sluiten als een manier om de landelijke doelen die zijn gesteld door te vertalen naar de gemeente, waarbij de woondeals een belangrijk uitgangspunt kan zijn.

Vraag 56

Kunt u uitleggen hoe (kleine) randgemeenten hun streefpercentage van minimaal 30% sociaal van de totale voorraad moeten realiseren terwijl zij vaak minder ambtelijk capaciteit en grondposities hebben dan (grote) kerngemeenten. Kunt u daarbij aangeven hoe realistisch deze doelstelling is?

Ook kleinere gemeenten zijn prima in staat om woningbouwprojecten te realiseren, en ik zie geen algemene belemmeringen waardoor het voor deze gemeenten specifiek moeilijker zou zijn om een evenwichtig deel van de nieuwbouw van sociale huur te realiseren.

Vraag 57

Hoe kijkt u tegen het verminderen van de sociale woningvoorraad in zijn algemeenheid aan?

Het verminderen van de sociale woningvoorraad is in z’n algemeenheid is niet gewenst. In de Nationale Prestatieafspraken Woningcorporaties van 30 juni 2022 is afgesproken dat 250.000 nieuwe sociale huurwoningen worden gebouwd tot en met 2030 en dat wordt gestreefd naar een zo groot mogelijke netto groei van de sociale huurvoorraad. De mate waarin de sociale huurvoorraad zal groeien hangt af van de lokale prestatieafspraken die in iedere gemeente gemaakt worden.

Vraag 58

Hoeveel gemeenten in Nederland hebben het verminderen van de sociale woningvoorraad (in aantal of in aandeel) impliciet of expliciet als doelstelling in hun woonvisie opgenomen?

Ik heb hier geen beeld van, noch van de vraag of een dergelijke doelstelling eventueel gerechtvaardigd is.

Vraag 59

Wat vindt u van het verminderen van de sociale woningvoorraad in de gemeente Rotterdam?

Ik heb er vertrouwen in dat ook in Rotterdam de komende jaren voldoende sociale huurwoningen gebouwd zullen worden, via de aanpak zoals ik in mijn antwoord op vraag 2 heb toegelicht.

Vraag 60

Is het verminderen van de sociale woningvoorraad verenigbaar met het (internationale en grond) recht op behoorlijke huisvesting, terwijl het feit van algemene bekendheid is dat de wachtlijsten overal erg lang zijn en mensen met een lager inkomen of door andere bijzondere omstandigheden geen woning kunnen kopen en ook niet in het duurder segment kunnen huren? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Zie mijn antwoord op vraag 57 en 58.

Vraag 61

Deelt u de mening dat er in de gemeente Rotterdam en/of in andere gemeenten per direct een moratorium moet komen op de verkoop, sloop en liberalisering van sociale huurwoningen zolang de werkelijke cijfers niet bekend zijn? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Nee, zie mijn antwoord op vraag 9.

Vraag 62

Deelt u de mening dat er landelijk per direct een moratorium moet komen op de verkoop, sloop en liberalisering van sociale huurwoningen zolang de werkelijke cijfers niet alleen in Rotterdam bekend zijn maar ook elders in Nederland? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Nee, zie mijn antwoord op vraag 57.

Vraag 63

Hoeveel woningen worden (bij benadering) in de gereguleerde sector verhuurd, die eerst een aanvangshuur hadden onder de destijds geldende liberalisatiegrens, maar inmiddels als gevolg van verschillende huurverhogingen met een huur boven de liberalisatiegrens zijn gekomen?

Het aantal gereguleerde huurwoningen met een huur boven de liberalisatiegrens fluctueert van jaar tot jaar. Dit hangt vooral samen met verschillen tussen de gemiddelde huurstijging en de stijging van de liberalisatiegrens. In 2018 toen de liberalisatiegrens bevroren was, nam het aantal aanzienlijk toe. In 2021 speelde het omgekeerde. De liberalisatiegrens steeg met iets meer dan 2%, terwijl er een huurbevriezing gold voor gereguleerde huurwoningen. Bij corporaties was in de DAEB-tak het aantal gereguleerde huurwoningen met een huur boven de liberalisatiegrens tussen 2018–2020 redelijk stabiel gebleven op circa 50.000. Dit daalde in 2021 tot minder dan 30.000. Voor de veel kleinere niet-DAEB-tak hebben we geen exacte cijfers, maar niet is te zien dat het aantal substantieel toenam in 2018–2020 en het aantal daalde ook in 2021. Voor de commerciële huursector hebben we minder cijfers en kunnen we woningen minder goed volgen. De verschillende huurenquêtes laten zien dat tussen 1 juli 2017 en 1 juli 2022 netto ca. 40.000 woningen door de liberalisatiegrens naar boven gingen. Hoe groot het aantal in 2022 is, is hieruit niet te concluderen. Een deel van deze woningen zal immers opnieuw verhuurd zijn.

Vraag 64

Bent u bekend met de brandbrief van de Woonopstand «Nationale Prestatieafspraken corporatiesector lossen wooncrisis niet op»?6

Ja.

Vraag 65

Wat vindt u van deze brandbrief?

Ik ben trots op de Nationale Prestatieafspraken Woningcorporaties die ik op 30 juni jl. heb gesloten met Aedes, Woonbond en VNG. Anders dan in de brandbrief wordt gesteld levert deze set afspraken veel op voor de toekomst van huurders en van de volkshuisvesting, zoals verdubbeling van de bouwproductie van sociale huurwoningen, generieke huurmatiging en huurverlaging voor de laagste inkomens, vergaande verduurzaming van meer dan 675.000 woningen, uitfasering van E-, F- en G-labels in corporatiesector na 2028, en extra investeringen in het aanpakken van vocht- en schimmelproblemen en andere vormen van woningverbetering.

Vraag 66

Klopt de stelling van de Woonopstand dat na het realiseren van uw plannen met betrekking tot de bouw van 250.000 sociale huurwoningen tot en met 2030 er dan net zoveel sociale huurwoningen zijn als anno nu of wellicht zelfs minder, mede als gevolg van de sloop, verkoop en liberalisatie van deze woningen wetende dat de particuliere sociale woningvoorraad ook afneemt? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Zie mijn antwoord op vraag 57.

Vraag 67

Klopt het dat volgens het ABF-rapport van oktober 2021 tot en met 2030 verwacht wordt dat er nog 117.800 sociale huurwoningen worden gesloopt? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Het aantal van 117.800 te slopen woningen betreft de sloop inclusief functieverandering en samenvoeging van alle woningen in Nederland. Sociale huurwoningen zijn daar een deel van. Het aantal sociale huurwoningen dat zal worden gesloopt volgens die prognose, ligt daarom lager dan het genoemde aantal.

Vraag 68

Klopt het dat er volgens de Nationale Prestatieafspraken tot en met 2030 nog 90.000 sociale huurwoningen verkocht zullen worden? Zo ja, resulteert deze verkoop en sloop in een netto toevoeging van 42.200 sociale huurwoningen (250.000 minus 117.800 minus 90.000) waarbij er nog geen rekening is gehouden met het aantal sociale huurwoningen dat door liberalisatie aan de voorraad onttrokken wordt?

Zie mijn antwoord op vraag 57.

Vraag 69

Hoeveel sociale huurwoningen verwacht u (bij benadering) netto toe te voegen, rekening houdend met de verkoop, sloop, liberalisatie in zowel de corporatie en particuliere sector? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Zie mijn antwoord op vraag 57.

Vraag 70

Waar heeft u uw bouwplan van 250.000 sociale huurwoningen (cijfermatig) op gebaseerd en kunt u daarbij aangeven in hoeverre daarbij rekening is gehouden met de sloop, verkoop, liberalisatie van sociale huurwoningen en de afname van het aantal particuliere sociale huurwoningen?

De totale opgave van 250.000 nieuw te bouwen sociale huurwoningen is gebaseerd op het rapport «opgaven en middelen corporatiesector» uit 202013. Die 250.000 nieuwe sociale huurwoningen passen bij de verwachte behoefte aan sociale huurwoningen. In die opgave wordt er rekening mee gehouden dat corporaties ook woningen zullen verkopen en met sloop en vervangende nieuwbouw.

Vraag 71

Kunt u ingaan op de eisen van de verschillende woondemonstraties die in het afgelopen jaar hebben plaatsgevonden, aangezien volgens de Rotterdamse Rekenkamer in Rotterdam onvoldoende is geluisterd naar signalen uit de samenleving en deze signalen niet alleen in Rotterdam te horen zijn maar ook in de rest van Nederland getuige de vele woondemonstraties?7

Ik ben bekend met alle eisen van de verschillende woondemonstraties. Uit de demonstraties spreekt dat de urgentie wordt gevoeld, en ook dat de meningen over de meest effectieve aanpak verschillen. Met de Nationale Bouw- en Woonagenda en met de verschillende Programma’s die ik heb gepresenteerd zetten we de schouders onder de problematiek. Ik ben verheugd dat het Rijk, samen met alle provincies, woondeals opstelt, waarbij de regionale behoefte bezien tegen het licht van de landelijke opgave leidend is.

Vraag 72

Hoe kijkt u in het licht van het rapport van de Rotterdamse Rekenkamer nu naar de brief van de Nederlandse regering aan de Verenigde Naties d.d. 16 juni 2021 als antwoord op de communiqué van de vijf Special Rapporteurs aan de Nederlandse regering inzake het woonbeleid van de gemeente Rotterdam?

Op de aangehaalde opmerkingen van de VN-rapporteur is gereageerd in de brief van de Nederlandse regering aan de Verenigde Naties van 16 juni 2021. Ten aanzien van het woonbeleid in Rotterdam en de situatie in de Tweebosbuurt verwijs ik naar mijn antwoorden op de vragen 2, 5, 9, 37 en 38.

Vraag 73

Hoe kijkt u in het licht van het rapport van de Rotterdamse Rekenkamer nu naar een van de opmerkingen van de VN-rapporteurs over het woonbeleid van de gemeente Rotterdam als de woordvoerder van de VN het volgende zegt: «Een woordvoerder van de VN zegt dat de brief vooral bedoeld is om de autoriteiten erop te wijzen dat er mogelijk rechten worden geschonden en om opheldering te krijgen over die vermoedelijke overtredingen»?8

Zie antwoord vraag 72.

Vraag 74

Hoe kijkt u in het licht van het rapport van de Rotterdamse rekenkamer nu naar de beantwoording van onze schriftelijke vragen aan uw voorganger over het woonbeleid van de gemeente Rotterdam en in het bijzonder de sloop van de Tweebosbuurt?

Zie antwoord vraag 72.

Vraag 75

Kunnen we in het licht van het rapport van de Rotterdamse Rekenkamer nu constateren dat uw voorganger de signalen uit Rotterdam onvoldoende serieus genomen heeft? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Nee, zie mijn antwoord op vraag 37 en 38.

Vraag 76

Hoe kijkt u in het licht van het rapport van de Rotterdamse Rekenkamer nu naar het wetsvoorstel Voldoende betaalbare woningen? Kunt u daarbij aangeven of uw mening daarin nu veranderd is? Kunt u dit antwoord nader toelichten?

Mijn appreciatie van het initiatiefwetsvoorstel Voldoende betaalbare woningen is niet veranderd ten opzichte van de behandeling van dit voorstel in uw Kamer.

Vraag 77

Hoe kijkt u nu naar uw uitspraak tijdens de behandeling van het wetsvoorstel Voldoende betaalbare woning d.d. 7 juni 2022 waarin u het volgende zegt: «Bij een stad, nog even los van het individuele voorbeeld van Rotterdam, waarin dik 40% sociale woningbouw is en gemeenten daaromheen heel erg veel minder doen, wil je misschien ook wel een beetje herverdelen. Dan liefst wel in de goede volgorde, namelijk dat ze eerst worden bijgebouwd en daarna pas worden gesloopt»?

Ik sta nog altijd achter deze uitspraak, zie ook mijn antwoord op vraag 49 en 50.

Vraag 78

Deelt u de mening dat het wetsvoorstel Voldoende betaalbare woning ernstige situaties zoals in Rotterdam kan voorkomen, aangezien het aantal sociale huurwoningen dan niet kan dalen? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Nee. Zoals ik ook in mijn reactie op het initiatiefwetsvoorstel heb benoemd ben ik ervan overtuigd dat met de regie die ik aan het inrichten ben, er een netto uitbreiding van de sociale huurvoorraad zal worden gerealiseerd in de komende jaren zonder de nadelen van de wettelijke eisen uit het initiatiefwetsvoorstel

Vraag 79

Bent u bekend met het bericht «Reactie op de Woonvisie-evaluatie van de Rekenkamer Rotterdam» van Recht op de stad d.d. 10 september jongstleden?9

Ja.

Vraag 80

Wat vindt u van de uitspraak: «duizenden huishoudens werden in de afgelopen jaren geconfronteerd met gedwongen verhuizing omdat het stadsbestuur van een groot deel van de betaalbare woningen af wilde»? Zijn deze huishoudens onrecht aangedaan? Zo nee, waarom niet? Zo ja, wat gaat u doen om dit op landelijk niveau te voorkomen en hoe dienen deze huishoudens volgens u gecompenseerd te worden voor het leed dat velen van hen aangedaan is?

Ik begrijp dat u het bewuste citaat aanhaalt uit het in vraag 79 genoemde bericht van Recht op de stad. Echter, noch in de vraag, noch in het bericht van Recht op de stad wordt aangegeven waarop de uitspraak dat duizenden huishoudens gedwongen moesten verhuizen op is gebaseerd. Het onderzoek van de Rotterdamse Rekenkamer spreekt niet over gedwongen verhuizingen. Het is mij daarom niet mogelijk hierop te reageren.

Vraag 81

Wat vindt u van de uitspraak: «Voor bewoners vraagt meepraten een enorme inzet omdat zij dit doen naast hun dagelijkse activiteiten (werk, gezin, mantelzorg). Het ontbreekt hen vaak aan tijd en expertise om effectief te kunnen meepraten. In het enige overleg dat wel structureel is – want in het kader van de prestatieafspraken wettelijk verplicht – werden de huurdersorganisaties ondanks hun inspanningen niet of nauwelijks gehoord»?

Ook hier begrijp ik dat u het bewuste citaat aanhaalt uit het in vraag 79 genoemde bericht van Recht op de stad. Ik herken het belang van goede betrokkenheid van burgers en huurders bij ingrijpende veranderingen in hun leefomgeving. Zie voor meer toelichting mijn antwoord op vraag 6, 16 en 24.

Vraag 82

Deelt u de mening dat zeggenschap voor bewoners geen gunst is die verleend moet worden, maar onderdeel is van het recht op behoorlijke huisvesting? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Zie mijn antwoord op vraag 6, 16 en 24.

Vraag 83

Deelt u de mening dat sloop van je thuis een zeer ingrijpende maatregel in de levenssfeer van mensen is waar zeer prudent mee omgegaan dient te worden? Zo nee, waarom niet? Zo ja, bent u dan een voorstander om hierin het «slopen? nee, tenzij-principe» te hanteren in het landelijk Sociaal Statuut voor sloop gevolgd door nieuwbouw? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Ja, sloop is een ingrijpende, maar soms noodzakelijke maatregel en het is belangrijk dat bewoners op een goede wijze worden inspraak hebben bij de besluitvorming hierover. Dat wil ik ook vastleggen in het Sociaal Statuut dat ik samen met Woonbond en Aedes wil opstellen op basis van de afspraak in de Nationale prestatieafspraken.

Vraag 84

Wordt het zeggenschapsproces voor bewoners en de ondersteuning van bewoners al dan niet verenigd in bewonersorganisaties in het nog af te sluiten landelijk Sociaal Statuut opgenomen? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Zoals in de Nationale prestatieafspraken is vastgelegd zullen randvoorwaarden en inspraak voor bewoners bij sloop en vervangende nieuwbouw worden vastgelegd in het Sociaal Statuut. Ik ben hierover verder in gesprek met Woonbond en Aedes.

Vraag 85

Hoeveel signalen hebben u bereikt dat huurdersorganisaties niet of nauwelijks gehoord worden? Ziet u hierin een taak voor de Autoriteit Woningcorporaties weggelegd? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Zie mijn antwoord op vraag 6. Ik zie hierbij geen taak voor de Autoriteit Woningcorporaties (Aw), dat past niet bij haar rol als toezichthouder op het stelsel. De geschilbeslechting prestatieafspraken is en blijft hiervoor het geëigende middel.

Vraag 86

Bent u met Recht op de stad, de Rotterdamse Rekenkamer en mij van mening dat huurdersorganisaties nauwelijks gehoord worden? Zo nee, waarom niet? Zo ja, hoe gaat u de positie van huurdersorganisaties verbeteren en kunt u daarbij ingaan op het instemmingsrecht bij met name sloopprojecten al dan niet gevolgd door nieuwbouw?

Zie mijn antwoord op vraag 6.

Vraag 87

Welke adviezen c.q. aanbevelingen c.q. conclusies c.q. signalen uit alle eerdergenoemde brandbrieven en het rapport van de Rotterdamse Rekenkamer neemt u op landelijk niveau over bij het bepalen van het landelijk Sociaal Statuut voor sloop gevolgd door nieuwbouw?

Zie mijn antwoord op vraag 84.

Vraag 88

Deelt u de mening dat bewegingen die zich met wonen bezighouden onvoldoende serieus genomen worden dan wel onvoldoende naar geluisterd wordt, getuige bijvoorbeeld het feit dat een organisatie als Niet Te Koop in Amsterdam al zes jaar bezig is om de verkoop van sociale huurwoningen tegen te gaan? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Zie mijn antwoord op vraag 71.

Vraag 89

Wat leren de signalen u uit de verschillende brandbrieven, reacties van onder andere de grootste huurdersorganisaties uit Rotterdam, Recht op de stad en de Woonopstand?

Deze signalen leren mij dat de urgentie die ik voel, ook door anderen sterk wordt gevoeld.

Vraag 90

Kunt u iedere vraag afzonderlijk behandelen en gelieve niet te clusteren?

Daar waar de vragen daartoe aanleiding gaven zijn deze om redenen van doelmatigheid geclusterd beantwoord.
Ik wil daarnaast mijn verzoek aan u herhalen om het belangrijke parlementaire instrument van de schriftelijke kamervragen bewust en doelmatig in te zetten. Iedere set schriftelijke vragen van u die ik het afgelopen jaar heb mogen beantwoorden bestond uit vele tientallen vragen, waarbij deze set qua omvang aan kop gaat. Echt waar, in de beperking toont zich de meester. Zoals ik in mijn antwoord op vraag 2. heb aangegeven, zien veel van deze vragen bovendien op aspecten van het Rotterdamse woonbeleid, en het is niet aan mij om daarover te oordelen. Dit geeft aanleiding voor de gedachte dat de forse inzet van ambtelijke capaciteit die nodig is voor de beantwoording van zo veel vragen niet optimaal doelmatig is ingezet, omdat de beantwoording vermoedelijk niet beantwoordt aan uw informatiebehoefte.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Onveilige situaties voor 2 op de 5 jonge huurders door wooncrisis: «Mijn huisbaas weet dat ik nergens anders heen kan»»?1

Ja.

Vraag 2

Deelt u de mening dat het ontoelaatbaar is dat verhuurders misbruik maken van de kwetsbare positie van jonge huurders? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Ja, die mening deel ik. Daarom vind ik het belangrijk dat huurders beter beschermd worden en heb ik het wetsvoorstel goed verhuurderschap bij uw Kamer ingediend. Hiermee introduceer ik een landelijke basisnorm waaraan verhuurders en verhuurbemiddelaars moeten voldoen. Aanvullend hierop kunnen gemeenten een verhuurvergunning instellen met aanvullende voorwaarden in gebieden waar de leefbaarheid onder druk staat. Met dit wetsvoorstel wordt het mogelijk voor gemeenten om harder tegen misstanden, zoals omschreven in het artikel, op te treden. Ik hoop dat dit wetsvoorstel spoedig door uw Kamer behandeld wordt.

Vraag 3

Deelt u de mening dat, zolang de Wet goed verhuurderschap nog niet is ingevoerd, huurders die nu te maken hebben met onveilige situaties op een andere manier geholpen moeten worden? Zo ja, hoe dan? Zo nee, waarom niet?

Huurders kunnen reeds verschillende misstanden melden bij diverse instanties, zoals de Huurcommissie (huurprijsbescherming en gebreken), de politie (intimidatie) en de gemeenten (o.a. naleving bouwbesluit). Tegelijkertijd ben ik mij bewust van de drempels die huurders ervaren om hun recht te halen. Daarom maak ik het met het wetsvoorstel goed verhuurderschap mogelijk dat gemeenten uit eigen beweging kunnen handhaven in dergelijke gevallen.

Vraag 4

Zou er tot de Wet goed verhuurderschap is ingegaan een landelijk meldpunt opengesteld kunnen worden waar huurders, anoniem, melding kunnen maken van onveilige situaties? Zo nee, waarom niet?

Het wetsvoorstel goed verhuurderschap regelt dat gemeenten een meldpunt moeten instellen. Bij dit meldpunt kunnen huurders, maar ook omwonenden of andere betrokkenen (anoniem) melding maken van ongewenst verhuurgedrag. Het staat gemeenten vrij om ter voorbereiding op het wetsvoorstel goed verhuurderschap alvast een meldpunt in te richten. Een aantal gemeenten heeft al een meldpunt ingericht. Omdat ik ernaar streef het wetsvoorstel goed verhuurderschap op korte termijn in werking te laten treden, zie ik voor de tussenliggende periode geen meerwaarde in het oprichten van een landelijk meldpunt.

Vraag 5

Kunt u er voor zorgen dat de meldingen die gedaan worden op een landelijk meldpunt dan ook opgevolgd worden? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 6

Kunt u toezeggen dat gemeenten nu al instrumenten krijgen om achter louche verhuurders aan te gaan, vooruitlopend op de Wet goed verhuurderschap? Zo nee, waarom niet?

Gemeenten zijn reeds bevoegd om toezicht te houden en te handhaven op bouwkundige zaken zoals brandveiligheid van woningen. Daarnaast kunnen zij handhaven op zaken zoals overbewoning en verkamering via de huisvestingsverordening. Aanvullende instrumenten vereisen een wettelijke grondslag en zijn daarom opgenomen in het wetsvoorstel goed verhuurderschap.

Vraag 7

Bent u bereid te onderzoeken welke uitbreiding van het takenpakket van de laagdrempelige Huurcommissie nodig is om de rechtspositie van jonge huurders beter te beschermen? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Ik ben van mening dat de rechtspositie van kwetsbare huurders fors versterkt wordt met het wetsvoorstel goed verhuurderschap. Daarnaast werk ik aan een voorstel voor het reguleren van de middenhuur. In het kader van deze regulering onderzoek ik hoe deze huurders ook voor andere geschillen, over bijvoorbeeld servicekosten, onderhoud of klachten over een gedraging van de verhuurder, toegang tot de Huurcommissie kunnen krijgen. Ook wordt momenteel de Wet verdere modernisering Huurcommissie en introductie verhuurderbijdrage geëvalueerd. De resultaten hieruit zullen gebruikt worden om het wettelijk kader van de Huurcommissie te verbeteren en daarmee huurders beter te beschermen. Daarbij kan bijvoorbeeld gedacht worden aan uitbreiding van de mogelijkheid om hogere legeskosten op te leggen bij verhuurders die vaker in het ongelijk worden gesteld door de Huurcommissie. Ten slotte onderzoek ik hoe huurders verder ontzorgd kunnen worden, door het woningwaarderingsstelsel en de daaraan verbonden maximale huurprijzen dwingend te maken.

Vraag 8

Bent u bereid te onderzoeken of het instellen van landelijke huurteams mogelijk is om (jonge) huurders beter te beschermen en beter te begeleiden? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Ik zie een grote toegevoegde waarde van lokale huurteams voor huurders, omdat deze huurteams laagdrempelig zijn en een goed inzicht hebben in de lokale situatie ten aanzien van de volkshuisvesting. Juist om deze reden zie ik geen noodzaak voor een landelijk huurteam.

Vraag 9

Kunt u deze vragen afzonderlijk beantwoorden?

Ja.

Vraag 1

Is de Minister ervan op de hoogte dat de Vrije Universiteit en de Universiteit van Amsterdam internationale studenten oproepen om niet naar Nederland te komen als zij geen huisvesting hebben?1

Ja, in de brief van 18 juli 2022 (Kamerstuk 32 847, nr. 932) van de Minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening is aangegeven dat in het kader van het landelijk actieplan studentenhuisvesting onder andere is afgesproken dat onderwijsinstellingen studenten sterk afraden om naar Nederland te komen als het niet op tijd lukt huisvesting te vinden. In deze brief is verder aangegeven dat er op dat moment bestuurlijke afspraken tussen de Minister van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap, de Vereniging Hogescholen en de Universiteiten van Nederland werden gemaakt die al gelden voor aankomend studiejaar. Deze bestuurlijke afspraken zijn inmiddels gemaakt en uw Kamer is hierover reeds geïnformeerd (Kamerstuk 31 288, nr. 969). Hierin is onder andere opgenomen dat op basis van de toekomstverkenning de Minister van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap in 2023 wettelijke sturingsinstrumenten zal voorstellen aan de Tweede Kamer die de universiteiten in staat stellen de internationale aantallen studenten gericht te beheersen, zonder dat de voordelen van internationalisering in het gedrang komen. Bovendien moeten universiteiten gezamenlijk hun verantwoordelijkheid nemen voor een beheerste en verantwoorde internationale studentenstroom, zeer terughoudend zijn met internationale wervingsactiviteiten gericht op uitbreiding tenzij zij zich bevinden in krimpregio’s en/of werven voor opleidingen die cruciaal zijn voor de tekortsectoren en frequent lokaal overleg voeren met de betrokken gemeenten en huisvesters over de ontwikkeling van de vraag naar en het aanbod van studentenhuisvesting. Dit aangezien een aantal opleidingen en een aantal steden nu al tegen de grenzen van hun capaciteit aanloopt. In de toekomstverkenning 2023 wordt met betrekking tot de groei van het aantal (internationale) studenten huisvesting meegenomen.

Vraag 2

Is de Minister ervan op de hoogte dat de Universiteit Maastricht ook Nederlandse studenten die aan de start van het collegejaar nog geen huisvesting hebben, adviseert om een andere universiteit te zoeken?

Ja, hier zijn wij van op de hoogte. Het tekort aan studentenhuisvesting raakt alle studenten, ook Nederlandse studenten. Toegankelijkheid van ons onderwijsstelsel is een zeer groot goed. Maar dit brengt ook dilemma’s met zich mee doordat bijvoorbeeld grenzen aan capaciteit bereikt worden, zoals onderwijscapaciteit en de capaciteit voor huisvesting. Nederlandse studenten hebben een OVreisproduct waar gebruik van gemaakt kan worden. Indien reizen met een OV-reisproduct echter geen uitkomst biedt is het niet in het belang van de student om er pas vlak voor of bij aanvang van de studie achter te komen dat er geen zicht is op huisvesting. Een waarschuwing zoals afgegeven door Universiteit Maastricht kan dan ook als billijk gezien worden. Met de universiteiten is ondertussen de afspraak gemaakt dat zij met gemeenten en huisvesters in contact zijn over vraag- en aanbodplanning van huisvesting. Elke universiteit voert daarnaast frequent lokaal overleg met de betrokken gemeentes en huisvesters over de ontwikkeling van de vraag naar en het aanbod van studentenhuisvesting. Dit is een verantwoordelijkheid van de universiteit zelf.

Vraag 3

Hoe ziet de Minister de verantwoordelijkheid van de instellingen bij de het realiseren van voldoende studentenhuisvesting? Deelt de Minister de mening dat het realiseren van voldoende studentenhuisvesting een gedeelde verantwoordelijkheid is van universiteiten en hogescholen en de overheid?

Studentenhuisvesting valt onder de verantwoordelijkheid van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) en gemeenten. Echter, universiteiten en hogescholen zijn zeker betrokken bij studentenhuisvesting. Het is vooral belangrijk dat hogeronderwijsinstellingen afstemmen met de gemeente over prognoses en benodigde capaciteit. In het nieuwe actieplan studentenhuisvesting dat op 7 september naar uw Kamer is gestuurd (Kamerstuk 33 104 nr. 30), worden hogeronderwijsinstellingen, studentenhuisvesters en gemeenten opgeroepen om actief met elkaar af te stemmen over de benodigde studentenhuisvesting.

Vraag 4

Deelt de Minister de mening dat de beschikbaarheid van huisvesting niet de bepalende factor moet zijn voor het internationaliserings- of toegankelijkheidsbeleid op instellingen?

Wij delen de mening dat de beschikbaarheid van huisvesting niet de bepalende factor zou moeten zijn voor het internationaliserings- of toegankelijkheidsbeleid op instellingen. Woningnood is echter op dit moment een gegeven in onze samenleving, voor studentenhuisvesting is dit niet anders. In het nieuwe landelijke actieplan studentenhuisvesting is de realisatie van een groot aantal studentenwoningen aangekondigd. Dit zal naar verwachting bijdragen aan de mogelijkheden voor instellingen op het gebied van internationalisering en toegankelijkheid. Desalniettemin kan dit betekenen dat er op plaatsen die erg aantrekkelijk zijn, zoals bijvoorbeeld Amsterdam, uitdagingen blijven bestaan en afstemming hierop vanuit de hogeronderwijsinstelling blijft daarom essentieel.

Vraag 5

Wat voor korte termijn maatregelen nemen instellingen voor internationale en Nederlandse studenten die aan de start van het collegejaar nog geen huisvesting hebben? Zijn er bijvoorbeeld gebouwen in het beheer van het Rijksvastgoedbedrijf geschikt om (tijdelijke) studentenhuisvesting te realiseren?

Veel hogeronderwijsinstellingen reserveren voor eerstejaars internationale studenten huisvesting bij sociale en commerciële studentenhuisvesters in de stad en regio. Omdat de vraag dit aanbod vaak overstijgt, zijn veel instellingen in gesprek met gemeenten en andere betrokkenen bij studentenhuisvesting over de prognoses voor wat betreft de instroom en de daaruit volgende benodigde realisatie van (extra) piekopvang. Hierbij worden op verschillende wijze mogelijkheden gecreëerd al naar gelang de situatie in de betreffende stad en aan de specifieke instelling. Zo zijn er instellingen die tijdelijke huisvesting realiseren op de campus, is het op een aantal plekken mogelijk voor studenten om met zijn tweeën een kamer te huren, wordt er op verschillende plekken ingezet op hospita’s en gastgezinnen (voor piekopvang maar ook voor langdurige huisvesting), en zijn er instellingen die kamers in hostels en hotels reserveren.
Het Rijksvastgoedbedrijf heeft rijksgebouwen in de portefeuille waarin het mogelijk is opvang te organiseren. Het realiseren van huisvesting vraagt om aanpassing van de gebouwen. Vanwege de enorme behoefte aan opvangplekken voor vluchtelingen heeft het Rijksvastgoedbedrijf onlangs gebouwen aangeboden aan het COA en de Veiligheidsregio’s. Daarnaast zijn panden aangeboden aan gemeenten om woonruimten in te realiseren. In dergelijke projecten is over het algemeen een menging van doelgroepen aan de orde, met bijvoorbeeld een derde vergunninghouders en tweederde andere doelgroepen.

Vraag 6

Welke maatregelen neemt de Minister om ervoor te zorgen dat er in de toekomst voldoende huisvesting is voor Nederlandse en internationale studenten? Hoe vordert het Actieplan Studentenhuisvesting? Kan de Minister erop toezien dat studentenhuisvesting een belangrijk onderdeel wordt in de provinciale en regionale prestatieafspraken?

De Minister van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap heeft in de recent afgesloten bestuurlijke afspraken die op 14 juli jl. naar uw Kamer verzonden zijn ook huisvesting en de beheersing van de instroom van internationale studenten meegenomen. Zie hiervoor ook het antwoord uit vraag 1. In lijn met de toekomstverkenning zal de Minister van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap in 2023 wettelijke sturingsinstrumenten voorstellen aan de Tweede Kamer die de universiteiten in staat stellen de aantallen internationale studenten helpen te beheersen, zonder dat de voordelen van internationalisering in het gedrang komen. Op 7 september 2022 is het Landelijk Actieplan Studentenhuisvesting aan de Kamer aangeboden, waarin oplossingen aangedragen zijn om in de toekomst voldoende studentenhuisvesting te realiseren. Het programma Een thuis voor iedereen en de Regeling huisvesting aandachtsgroepen van de Minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening zijn mede gericht op de aanpak van de huisvestingsproblematiek van studenten. Zo gaan alle gemeenten integrale woonzorgvisies opstellen waarin ook de huisvestingsbehoefte van studenten wordt opgenomen. Deze woonzorgvisies leiden tot actualisering van de regionale woondeals. Via de Regeling huisvesting aandachtsgroepen kunnen gemeenten ook aanvragen indienen voor het bouwen van passende woonruimte, daar is studentenhuisvesting expliciet in meegenomen.

Vraag 7

Is de Minister het eens dat voorrang voor studenten bij de toekenning van flexwoningen kan helpen bij het tekort aan studentenhuisvesting? Kan de Minister aangeven hoe de bouw van flexwoningen vordert? Kan de Minister aangeven of, en zo ja hoeveel, flexwoningen met voorrang aan studenten toegewezen kunnen worden? Kunnen flexwoningen op korte termijn helpen bij het tekort? Zijn er locaties in het bezit of beheer van het Rijksvastgoedbedrijf geschikt om per direct flexwoningen te realiseren?

Vanuit het Rijk wordt landelijk ingezet op het stimuleren en versnellen van het realiseren van flexwoningen. Een toename in het bouwen van flexwoningen kan voor veel doelgroepen een uitkomst bieden op gebied van huisvesting. Studenten zijn een van de doelgroepen waarvoor flexwonen een mogelijkheid biedt. Per locatie zal gekeken moeten worden voor welke doelgroep huisvesting door middel van flexwoningen het meest geschikt is. Hierin spelen verschillende factoren een rol, bijvoorbeeld aanwezige voorzieningen, behoefte van gemeente/regio en beschikbare ruimte op de locatie. Per locatie is maatwerk vereist. Het in algemene zin geven van voorrang aan studenten is om deze reden niet wenselijk.
Flexwoningen kunnen op korte termijn zeker helpen bij het verkleinen van het woningtekort, ook voor studenten. De in het Programma Woningbouw opgenomen doelstelling voor flexwoningen en transformaties, is gegeven de oorlog in Oekraïne en de crisis in de asielopvang opgehoogd van 30.000 naar 37.500 tot en met 2024. Om gemeenten, corporaties en andere partijen daarbij te ondersteunen, is een samenhangend pakket aan maatregelen getroffen, waaronder de inzet van de Taskforce Versnelling Tijdelijke Huisvesting.
Hierbij wordt ook gekeken naar de mogelijkheden op locaties die in bezit of beheer zijn van het Rijksvastgoedbedrijf.

Vraag 8

In sommige steden is er sprake van een gedeeltelijk of vrijwel volledig verkameringsverbod; kan de Minister aangeven hoe dit beleid van invloed is op de beschikbare studentenhuisvesting per stad? Kan de Minister aangeven welke instrumenten er bestaan om op het «verkameringsbeleid» van gemeenten te sturen?

Aan woningdelen en verkamering zitten twee kanten. Woningdelen kan een bijdrage leveren aan het zo doelmatig mogelijk gebruik maken van de schaarse woningvoorraad. Aan de andere kant kan het gezinnen verdringen en, afhankelijk van de schaal waarop het gebeurt, de leefbaarheid van buurten en wijken beïnvloeden. Om hier de juiste balans in te vinden heeft een gemeente de mogelijkheid om door middel van een huisvestingsverordening regels te stellen. Natuurlijk is voldoende huisvesting voor studenten van groot belang. De gemeente zelf moet de verschillende belangen in het fysieke domein en voor wat betreft de volkshuisvesting afwegen. Dat is ook de insteek van de Huisvestingswet: op lokaal niveau kan het beste bepaald worden in welke wijken welke regels nodig zijn. Wat ons betreft gaat dat echter niet ten koste van woonruimte voor de student. Studenten hebben behoefte aan voldoende woningen, maar ook aan veilig, plezierig en betaalbaar wonen. Daarom is met de betrokken partijen het landelijk actieplan studentenhuisvesting ondertekend, waarmee we ons ten doel stellen om vraag en aanbod lokaal in evenwicht te brengen. Dat gaat om nieuwbouw, maar ook om de bestaande woningvoorraad zo goed mogelijk te benutten. Verkamering is daar onderdeel van.

Vraag 9

Is het mogelijk om in Kronenburg 2500 short stay studentenwoningen te realiseren?2 Wat is hiervoor nodig? De Minister heeft in het laatste commissiedebat «Staat van de Volkshuisvesting» aangegeven om hierover met de gemeente Amstelveen en de studentenhuisvester in gesprek te gaan. Kan de Minister toezeggen om in dit gesprek ook de mogelijkheid tot het bouwen van short stay woningen mee te nemen?

Het Luchthavenindelingbesluit Schiphol (LIB) biedt de mogelijkheid om op locaties zoals Kronenburg shortstay-functies te realiseren, omdat door de tijdelijkheid van bewoning, namelijk een verblijf van niet langer dan 6 maanden, de gezondheidseffecten beperkt zullen zijn. Het plan voor studentenhuisvesting op Kronenburg dat door de Raad van State is vernietigd, ging echter uit van studentenwoningen waarbij de duur van de bewoning langer is dan 6 maanden. Het was daarmee geen shortstay functie. Wij begrijpen dat de gemeente graag een andere uitspraak had gehoord. Voor investeringen die de gemeente in de leefbaarheid wenst te doen, kan woningbouw immers van belang zijn en bovendien een kostendrager zijn. Momenteel vindt er ambtelijk overleg plaats tussen de Ministeries van Infrastructuur en Waterstaat (IenW) en Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) waarin de mogelijkheden worden verkend voor Kronenburg en andere locaties in de regio rond Schiphol, die kampen met vergelijkbare leefbaarheidsproblematiek. Hierbij wordt ook gekeken naar mogelijkheden zoals shortstay.

Vraag 1

Bent u bekend met het artikel «Investeringen in huurhuizen ingestort: «Woningbouw stil door plannen Minister»»?1

Ja.

Vraag 2

Kunt u aangeven hoeveel investeringen, buiten corporaties, de afgelopen tien jaar in nieuwbouw huurwoningen jaarlijks werden gedaan? Is er sprake van een toe- of afname?

Over hoeveel investeringen worden gedaan in huurwoningen zijn geen harde publieke gegevens beschikbaar. Het CBS publiceert ieder kwartaal de geschatte bouwkosten van nieuwbouw met bestemming wonen. De bouwkosten worden gesplitst in huurwoningen en koopwoningen. Ik verwijs hiervoor naar de website van het CBS, waar de recente gegevens worden gemeeld:

Vraag 3

Hoeveel middenhuurwoningen kunnen volgens uw inschatting de maatschappelijk betrokken investeerders de komende acht jaar toevoegen aan de bouwambitie van 900.000 woningen?

In het programma betaalbaar wonen van mei 2022 is aangegeven dat van de 900.000 woningen er minimaal 40 procent betaalbare koopwoningen en middenhuur woningen moet zijn. We nemen doelstelling mee in de uitwerking van de regionale woondeals. De precieze verdeling van betaalbare koopwoningen en middenhuur woningen wordt later bezien op basis van de uitwerking van de regionale woondeals. Voor de corporatiesector geldt een bouwopgave van 50.000 middenhuurwoningen.

Vraag 4

Hoe verklaart u de hard teruglopende beleggingen in nieuwbouwwoningen, gelet op het feit dat uit het artikel volgt dat er in het tweede kwartaal slechts voor 282 miljoen euro belegd werd in nieuwbouw, terwijl dit voorheen gemiddeld 664 miljoen euro per kwartaal was?

In de afgelopen periode is er veel onzekerheid door de naweeën van de coronacrisis en de oorlog in Oekraïne. Dit heeft zeker bijgedragen aan de terugloop met betrekking tot de investeringen in het tweede kwartaal. Tevens geven marktpartijen aan dat de onzekerheid over de regulering van de middenhuur hierbij meespeelt. Ik werk aan de vaststelling van de regulering middenhuur waar ik in het najaar meer duidelijkheid over wil geven (zie ook het antwoord op vraag 5 en 8).

Vraag 5

Verwacht u verdere terughoudendheid met investeringen in nieuwbouw middenhuurwoningen na invoering van de aangekondigde regulering, toenemende bouwvereisten en almaar stijgende bouwkosten? Zo ja, hoe gaat u dat ondervangen? Zo nee, waarom verwacht u dat niet?

Ik zie momenteel verschillende onzekerheden in de markt. In hoeverre beleggers daarop anticiperen door meer of minder terughoudend te zijn, kan ik niet voorspellen. Zoals ik in de volgende alinea’s schets, neem ik meerdere maatregelen om de problemen op de woningmarkt aan te pakken. Daarbij is mijn inzet om de onzekerheden waar ik invloed op heb samen met de markt te ondervangen en daarvoor probeer ik duidelijkheid te scheppen, zodat partijen met voldoende vertrouwen blijven investeren in de nieuwbouw van middenhuurwoningen.
Ten aanzien van mijn voornemen uit het programma betaalbaar wonen om de middenhuur te reguleren ben ik met verschillende partijen, waaronder marktpartijen in gesprek. Een van de punten die ik van marktpartijen hoor is dat zij, gegeven het feit dat de contouren van de regulering nog niet duidelijk zijn, geremd worden in hun investeringen in nieuwbouwprojecten. Zoals eerder aangekondigd, wil ik in het najaar de contouren van de regulering publiceren. Voor die tijd ga ik in gesprek met marktpartijen om te horen aan welke duidelijkheid zij behoefte hebben en of die op korte termijn weggenomen kan worden.
De bouwkosten zijn mede door de stijgende materiaal- en energiekosten opgelopen. Als reactie hierop is Intentieverklaring «Samen doorbouwen in onzekere tijden» gezamenlijk opgesteld. Daarin hebben partijen naar elkaar uitgesproken om ervoor te zorgen dat er ook ten tijde van onzekerheden en stijgende bouwkosten kan worden doorgebouwd.
Het is belangrijk dat we nu en in de toekomst fijn kunnen wonen, werken en leven. Om dat te realiseren worden eisen aan de woningen gesteld. Waar deze eisen knellen in de realisatie, voor het tempo of door hoge kosten, zal een afweging plaatsvinden.
Met de verschillende programma’s waaronder het programma woningbouw en het programma betaalbaar wonen is zoals gewenst de regie toegenomen. Ik voer regie door afspraken te maken met de provincies. De provincies hebben in aanloop naar de wederkerige afspraken een indicatief bod gedaan.
Tevens zijn er in het regeerakkoord extra middelen beschikbaar gesteld voor woningbouw, betaalbaarheid en mobiliteit. Met de Woningbouwimpuls (Wbi) zorgen we voor het sneller bouwen van meer betaalbare woningen. Hiervoor is 1,25 miljard beschikbaar, waarvoor we een bijdrage leveren aan de bouw van circa 200.000 woningen.
Daarnaast is er voor de ontsluiting van nieuwe woningen in de inmiddels 17 grootschalige NOVEX-woningbouwlocaties en daarbuiten in totaal 7,5 miljard beschikbaar. Voor de 17 grootschalige NOVEX-woningbouwlocaties is tevens 500 miljoen gebiedsbudget beschikbaar. Het streven is om in BO MIRT in het najaar van 2022 hierover afspraken te maken.

Vraag 6

Deelt u de mening dat niet alleen woningcorporaties een bijdrage voor huurwoningen moeten leveren aan de woningbouwopgave, maar dat juist ook maatschappelijk betrokken partijen (zoals pensioenfondsen en andere beleggers), die op dit moment veel huurwoningen onder de 1.000 euro verhuren, aangehaakt moeten blijven bij het realiseren van nieuwe (huur)woningen?

De woningbouw opgave is heel groot en urgent, daarom hebben we alle partijen nodig om gezamenlijk er voor te zorgen dat er voldoende (betaalbare) woningen worden gerealiseerd. Ik zie hierin zowel een rol voor de woningcorporaties maar ook voor de (maatschappelijke) pensioenfondsen en beleggers. In de verschillende programma’s heb ik benoemd dat marktpartijen een bijdrage behoren te leveren. Van de 900.000 woningen wil ik dat er 350.000 betaalbare koopwoningen en middenhuurwoningen bij komen, ook te bouwen door marktpartijen.

Vraag 7

Kunt u uiteenzetten hoe u de komende tijd ervoor gaat zorgen dat de terughoudendheid van deze maatschappelijk betrokken investeerders niet resulteert in nog minder investeringen in nieuwbouwwoningen vanwege de onzekerheid rondom de huurregulering?

Zoals aangegeven in het antwoord op vraag 5 ben ik momenteel met marktpartijen in overleg. Een belangrijk punt in die gesprekken is de vraag – vooruitlopend op het feit dat ik in het najaar de contouren van de regulering aan uw Kamer wil aanbieden – aan welke duidelijkheid marktpijen behoefte hebben. Dit vanuit de gedachte dat deze investeerders een belangrijke partij zijn in het ontwikkelen van middenhuurwoningen.

Vraag 8

Wanneer kunt u zekerheid geven over de in te voeren regulering van huren? Kun u toezeggen deze regulering in het derde kwartaal met de Tweede Kamer te delen? Zo nee, waarom niet?

Op dit moment werk ik aan de vormgeving van de regulering van middenhuur. Ik zie het van groot belang dat de regulering zorgt voor zowel meer betaalbare middenhuur woningen, als dat het voor marktpartijen interessant blijft om te investeren in middenhuurwoningen. Het is zoeken naar een goede balans tussen deze twee elementen. Daar komt bovenop dat de regulering ook juridisch houdbaar moet zijn. Dit alles vergt een goede onderbouwing en inzicht in de mogelijke effecten van regulering. Derhalve heb ik in het programma betaalbaar wonen aangegeven dat ik de contouren van de regulering in het najaar aan uw Kamer zal aanbieden.
De afgelopen periode hebben we met lokale belanghebbenden in een drietal gemeenten (Utrecht, Zwolle en Doetinchem) inzichten opgehaald hoe regulering specifiek en lokaal uitwerkt (de zogenoemde botsproeven). Momenteel wordt de laatste hand gelegd aan de afronding hiervan. De resultaten van de botsproeven worden gelijktijdig met de contouren van de regulering aan uw Kamer aangeboden. Om goed inzicht te krijgen in wat de effecten van regulering op het aanbod zijn, is ook nader onderzoek nodig. Derhalve heb ik een aantal aanvullende onderzoeken uitgezet die mij dit inzicht moeten geven. Het betreft dan onder meer een vervolgstudie op de botsproeven, een onderzoek waarbij we de samenhang tussen de verschillende maatregelen die effect hebben op beleggers in beeld brengen en een onderzoek naar mogelijke aanpassingen van het WWS (zie ook het antwoord op vraag 11).

Vraag 9

Deelt u de mening dat er voldoende ruimte in huurprijzen moet blijven, zodat investeringen in nieuwbouw huurwoningen lonend zijn? Overweegt u om onderscheid te maken in de manier van reguleren voor verschillende investeerders in nieuwbouw middenhuurwoningen?

Zoals ik in het programma betaalbaar wonen schets is het zoeken naar de juiste balans bij de vormgeving van de huurprijsbescherming. Hoe verder de regulering gaat, hoe meer de betaalbaarheid verbetert op de korte termijn, omdat er dan minder ruimte is voor dure huur. Tegelijkertijd zet verdere regulering de investeringsmogelijkheden en -bereidheid in de bouw van huurwoningen meer onder druk. Als investeerders door de regulering niet meer bereid zijn om te investeren in (de bouw van) middenhuurwoningen, zal er op de lange termijn weinig aanbod aan middenhuurwoningen zijn, waardoor veel mensen met middeninkomens nog steeds geen passende woning kunnen vinden. Middels de botsproeven en de andere onderzoeken zoals bij antwoord 8 aangegeven, probeer ik te komen tot een goede balans.

Vraag 10

Hoe gaat u ervoor zorgen dat het voor investeerders duidelijk is wat ze de komende jaren kunnen verwachten aan regulering, zodat er lange termijn zekerheid is over investeringen in huurwoningen?

Zoals ik in voorgaande vragen heb geschetst, zie ik het belang dat middenhuur aantrekkelijk moet blijven om in te investeren. Een van de punten die ik meeneem in de contouren van de regulering is dat het ook antwoord moet geven op de vraag hoe investeerders ook voor de lange termijn helderheid hebben over investeringen in middenhuurwoningen.

Vraag 11

Welke rol speelt het woningwaarderingsstelsel (WWS) hierbij? Zou het WWS geheel of gedeeltelijk moeten worden doorgetrokken en/of gemoderniseerd om tot de juiste huren te komen voor deze huursector, waarbij huren passend zijn en investeringen gewaarborgd?

De huurprijsbescherming in het middensegment gaan we introduceren door het woningwaarderingsstelsel «door te trekken» tot een bovengrens tussen de 1.000 euro en de 1.250, zoals aangekondigd in het programma betaalbaar wonen. Om het WWS geschikt te maken voor de middenhuur onderzoeken wij in hoeverre het stelsel aanpassing behoeft. Daarbij kijken we onder meer naar een opslagpercentage, de recent geïntroduceerde WOZ-waarde en andere suggesties voor modernisering die we hebben opgehaald uit de botsproeven. Op basis van verschillende scenario’s brengen we in beeld wat de effecten zijn van regulering op de betaalbaarheid en op het aanbod van het middenhuursegment.

Vraag 12

Kunt u deze vragen één voor één beantwoorden?

Ja.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «De tijd tikt in het Klokkenhof»?1

Ja.

Vraag 2

Wat vindt u van dit bericht?

De bewoners van het betreffende complex huren met een generiek tijdelijk contract. Het complex is aangemerkt om grootschalig te worden gerenoveerd. Ik ben blij dat de eigenaar van het complex de woningen zo lang mogelijk beschikbaar houdt totdat de werkzaamheden worden gestart. Zo worden deze woningen zo lang mogelijk in de voorraad gehouden.

Vraag 3

Bent u bekend met dit soort praktijken, waarin de verhuurder de huurder laat verhuizen omdat verhuurder anders een huurcontract voor onbepaalde tijd moet geven? Zo ja, sinds wanneer?

Een tijdelijk huurcontract wordt afgesloten voor een bepaalde periode waarna de verhuurder weer beschikking kan krijgen over de woning. Het doet daarbij niet ter zake wat de reden daarvan is. Door het opzeggen (niet verlengen) van een generiek tijdelijk contract door de verhuurder ontstaat geen wettelijke grondslag om met terugwerkende kracht een vast huurcontract te krijgen. Ook niet als de huurder vervolgens in hetzelfde complex een nieuwe tijdelijke huurovereenkomst aangaat. Wat hier meespeelt is dat de woningen moeten worden gerenoveerd en de verhuurder zo lang als mogelijk de woningen bewoond wil houden.

Vraag 4

Deelt u de mening dat deze huurders met terugwerkende kracht recht hebben op een huurcontract voor onbepaalde tijd, aangezien de verhuurder, Vesteda, oneigenlijk gebruik maakt van de Wet doorstroming huurmarkt en het zelf intern ruilen noemt? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 5

Wat vindt u ervan dat Vesteda en de gemeente geen hulp willen bieden?

Het is aan de verhuurder en de gemeente in hoeverre zij hulp willen en kunnen bieden bij het vinden van vervolghuisvesting als een tijdelijke huurovereenkomst afloopt. Wat hierbij meespeelt is dat het complex op een gegeven moment grootschalig moet worden gerenoveerd en het dan vrij moet zijn van huur en gebruik. Het is feitelijk juist dat een tijdelijk huurcontract een bepaalde looptijd heeft en dat de wachttijd voor een sociale huurwoning lang is.

Vraag 6

Wat vindt u van de uitspraak van de teamleider Woonmarkt van de gemeente Amsterdam als deze het volgende zegt «het aangaan van een tijdelijk contract heeft de consequentie dat deze afloopt», terwijl het een feit is dat huurders met name in grote steden als Amsterdam geen keuzevrijheid hebben omdat de wachttijd voor een sociale huurwoning vele jaren bedraagt?

Zie antwoord vraag 5.

Vraag 7

Mag Vesteda op deze manier een huurcontract voor onbepaalde tijd omzeilen? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Zie het antwoord op vraag 3 en 4

Vraag 8

Welke maatregelen heeft u genomen of gaat u nemen om dit soort praktijken te voorkomen?

Zoals ik in mijn brief van 19 mei 2022 over het programma Betaalbaar Wonen heb aangegeven, ga ik mij ervoor inzetten om een groter deel van de huurwoningenvoorraad onder het woningwaarderingsstelsel (WWS) te brengen en het WWS dwingend te maken. Hiermee mitigeer ik voor het grootste deel van de huurwoningen de negatieve prikkel om tijdelijke huurcontracten te gebruiken om de aanvangshuur telkens de verhogen. Dit zal het gebruik van tijdelijke huurcontracten moeten gaan dempen, waardoor vaste huurcontracten de norm blijven. Dit komt ook ten goede aan de woonzekerheid van huurders. De Wet doorstroming huurmarkt 2015 beoogde het aanbod van huurwoningen te vergroten door tijdelijke verhuur toe te staan. Deze mogelijkheid blijft bestaan om zo meer woningen aan de voorraad toe te voegen in tijden van schaarste. Daar waar hoge doorstroming ongewenst is, zoals in kwetsbare wijken waar de leefbaarheid onder druk staat, moeten gemeenten in staat worden gesteld misbruik van deze contractvorm alsnog aan te pakken. We kijken naar de mogelijkheid om gemeenten daartoe een wettelijk instrumentarium te geven. In de meeste gevallen krijgt een huurder een vast huurcontract als de verhuurder het generiek tijdelijk huurcontract als proefperiode gebruikt. Ik zie geen reden om daar generiek maatregelen voor te treffen anders dan het genoemde wettelijke instrumentarium voor gemeenten om generieke tijdelijke verhuur te kunnen verbieden in kwetsbare wijken.

Vraag 9

Welk belang weegt volgens u hierin zwaarder, dat van de huurder die dakloos raakt of het belang van de verhuurder? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

In aanvulling op mijn antwoord op vraag 8 kijk ik naar alle belangen van huurders en verhuurders. Generieke tijdelijke contracten kunnen tot meer aanbod leiden waardoor dakloosheid juist kan worden voorkomen. Huurders worden reeds op diverse manieren beschermd. Zo heeft een huurder met een generiek tijdelijk huurcontract in het gereguleerde segment huurprijsbescherming. Huurders met een tijdelijk huurcontract van 2 jaar of korter kunnen nog tot zes maanden na afloop van dat tijdelijke huurcontract een toets van de aanvangshuurprijs vragen. Daarnaast is het de verhuurder niet toegestaan een minimumduur in de overeenkomst op te nemen. Indien dit wel gebeurt staat het de huurder vrij hierover advies in te winnen bij het Juridisch Loket of de zaak voor te leggen bij de rechtbank. De verhuurder mag gedurende de looptijd van de tijdelijke huurovereenkomst de huur niet opzeggen. Tussen drie maanden en een maand voor het einde van de looptijd van de tijdelijke huurovereenkomst moet de verhuurder de huurder schriftelijk informeren dat de huur op de afgesproken einddatum eindigt. Doet een verhuurder dat niet dan ontstaat er van rechtswege een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.

Vraag 10

Kunt u aangeven op welke manier in deze casus uitvoering gegeven wordt aan uw besluit dat woonzekerheid de norm is, aangezien deze huurders wel graag woonzekerheid willen maar hen geen huurcontract voor onbepaalde tijd aangeboden wordt met als gevolg dat ze nu helemaal geen woonzekerheid hebben en zelfs dakloos raken?

Zie het antwoord op vraag 8.

Vraag 11

Hoe kan het zo zijn dat u stelt dat huurcontracten voor onbepaalde tijd de norm blijven, maar ondertussen verhuurders alle mogelijkheden krijgen om huurcontracten voor bepaalde tijd aan te bieden?

Zie antwoord vraag 10.

Vraag 12

Hoe vaak gebeurt het dat huurders met een tijdelijk contract op basis van de Leegstandwet en op basis van de Wet doorstroming huurmarkt door de verhuurder verplicht worden gesteld om te verhuizen naar een andere woning binnen hetzelfde complex, omdat de verhuurder anders verplicht is om die huurders een huurcontract aan te bieden voor onbepaalde tijd? Mocht u niet over deze gegevens beschikken, bent u dan bereid om hier onderzoek naar te doen? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Die cijfers zijn op dat (micro)niveau niet bekend. Niemand kan overigens worden gedwongen om te verhuizen binnen hetzelfde complex. Het blijft ondanks de krappe woningmarkt uiteindelijk altijd een keuze van de huurder waar deze zich wil vestigen. Het is volgens het CBS en de evaluatie van de wet doorstroming huurmarkt lastig gebleken om op macroniveau betrouwbare gegevens te verzamelen over het gebruik van tijdelijke huurcontracten. Ik vind het derhalve niet opportuun om aan uw verzoek te voldoen.

Vraag 13

Wat voor gevolgen hebben deze verplichte verhuizingen op de geestelijke en lichamelijke gezondheid van huurders?

Het is mijn verantwoordelijkheid om er voor te zorgen dat iedereen prettig kan wonen. Ik besef dat dit niet altijd voor iedereen lukt. Zeker niet als een complex op de lijst staat voor sloop en/of vernieuwbouw. Maar ik hecht er ook waarde aan dat een dergelijk complex dan wel tijdelijk kan worden bewoond zodat alle woonruimte in deze tijden van schaarste kunnen worden gebruikt. Het gevolg daarvan is wel dat verhuurders logischerwijs geen vaste huurcontracten kunnen aanbieden.

Vraag 14

Kunt u aangeven in welke mate de belangen van minderjarige kinderen, conform art. 3 Internationaal Verdrag van de Rechten van het kind, zijn meegenomen in het besluit de huurders te laten verhuizen?

Het is mij onbekend of er in het gebouw van Vesteda ouders met kinderen gehuisvest waren die geen passende huisvesting hebben gevonden nadat hun tijdelijke huurovereenkomst eindigde. Indien huurders vinden dat de belangen van hun kinderen geschaad zijn door de beëindiging van hun tijdelijke huuroverkomst en de wijze waarop Vesteda daarmee in de praktijk omgaat, kunnen ze hun zaak voorleggen aan de kantonrechter. De rechter zal in zijn oordeel over de rechtmatigheid van de beëindiging van de huur de belangen van de betrokken kinderen meewegen.

Vraag 15

Wat vindt u van de rol van de gemeente Amsterdam in deze casus? Kunt u daarbij ingaan op wat de rol van de gemeente is en hoe zij deze in deze casus ingevuld heeft?

De huurders die in het complex wonen met een generiek tijdelijk huurcontract waarvan de looptijd is geëindigd, hebben geen terugkeergarantie. Immers, de tijdelijke huurovereenkomst is op wettelijke basis geëindigd. Voor de bewoners met een vast huurcontract heeft Vesteda een plan opgesteld waarbij sprake is van terugkeer na de renovatie. Bij renovatie van een woning kan een bouwvergunning of een vergunning voor afwijking van een bestemming nodig zijn. Aan een bouwvergunning kunnen enkel eisen gesteld worden met betrekking tot onder meer de veiligheid en gezondheid van bouwwerken. Bij een vergunning voor afwijking van de bestemming kunnen alleen eisen gesteld worden inzake de impact op fysieke leefomgeving. Aan zo een vergunning kunnen geen eisen gesteld worden ter voorkoming van dakloosheid. Dit is ook niet noodzakelijk aangezien huurders met een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd reeds huurbescherming hebben bij een renovatie en huurders met een tijdelijke overeenkomst bij het aangaan van die overeenkomst weten dat deze zal eindigen op het afgesproken tijdstip. De verhuurder kan zo’n tijdelijke huurovereenkomst dus niet zomaar tussentijds opzeggen omwille van een renovatie.

Vraag 16

Welke mogelijkheden had en/of heeft de gemeente Amsterdam om garanties te eisen bij het verlenen van een vergunning om alle bewoners een terugkeergarantie te bieden of er in ieder geval voor te zorgen dat mensen niet dakloos worden gemaakt? Kan een gemeente in zijn algemeenheid eisen stellen aan het verlenen van een vergunning ter voorkoming van dakloosheid? Zo ja, welke? Zo nee, bent u bereid met aanvullende wet- en regelgeving te komen ter voorkoming van dakloosheid? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Zie antwoord vraag 15.

Vraag 17

Mogen we deze praktijken van Vesteda gelijkschakelen aan een huisuitzetting? Zo nee, waarom niet? Zo ja, moet deze huisuitzetting verlopen conform internationale verdragen, die toezien op het recht op behoorlijke huisvesting, waar Nederland zich aan gecommitteerd heeft?

Wanneer een tijdelijke huurovereenkomst eindigt en de verhuurder heeft de huurder hier tijdig van in kennis gesteld, is er geen sprake van een huisuitzetting. Een tijdelijk huurcontract wordt namelijk afgesloten voor een bepaalde periode waarna de verhuurder weer beschikking kan krijgen over de woning. Daarnaast gaat er bij een huisuitzetting een vonnis van een rechter vooraf die rekening houdt met alle omstandigheden van de individuele situatie. Het is niet relevant of een verhuurder de tijdelijke huurovereenkomst eindigt (niet verlengt) vanwege renovatie of dat de verhuurder om een andere reden weer beschikking wil hebben over de woning.

Vraag 18

Bent u bereid om de gemeente Amsterdam c.q. Vesteda aan te spreken en hen duidelijk te maken dat herhuisvesting verplicht is?

Zie het antwoord op vraag 15 en 16. Aangezien herhuisvesting geen verplichting is voor de verhuurder en de gemeente als een tijdelijke huurovereenkomst afloopt, zie ik geen aanleiding om hierover met de door u genoemde organisaties in gesprek te gaan. Wel heb ik bij Vesteda onder de aandacht gebracht dat er in situaties waarbij sprake is van vernieuwbouw gebruik kan worden gemaakt van tijdelijke contracten op grond van de Leegstandwet waarmee een woning aan één huurder kan worden verhuurd tot maximaal zeven jaar tot dat de vernieuwbouw daadwerkelijk plaatsvindt.

Vraag 19

Rust er op de (lokale) overheid, dan wel de verhuurder in het kader van mensenrechten (en kinderrechten) de plicht om dakloosheid te voorkomen? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Als met de vraag de zorgplicht van de overheid op grond van artikel 31 van het Europees Sociaal Handvest wordt bedoeld kan ik u het volgende melden. Hierin is de verplichting voor de overheid opgenomen om maatregelen te nemen om dakloosheid te voorkomen en tegen te gaan. Dit is een inspanningsverplichting die zich richt tot de overheid en niet (direct) tot private partijen. Dit betekent dan ook dat niet iedere gedwongen huisuitzetting verboden is. Evenmin houdt dit grondrecht in dat de overheid bij een huisuitzetting door een private partij moet voorzien in alternatieve huisvesting. Wel houdt dit grondrecht in dat de overheid bij gedwongen huisuitzettingen door private partijen moet voorzien in een effectief systeem van rechtsbescherming. Indien kinderen getroffen worden door een gedwongen huisuitzetting moeten op basis van het Kinderrechtenverdrag bij de beoordeling van de rechtmatigheid ervan de belangen van deze kinderen worden meewegen.
In de aangehaalde casus is geen sprake van dakloosheid of een gedwongen huisuitzetting. Het betreft het aflopen van de termijn waarvoor een tijdelijke huurovereenkomst is aangegaan. Een huurder die een tijdelijke huurovereenkomst aangaat weet op dat moment dat de huurovereenkomst zal eindigen op het afgesproken tijdstip. Indien een huurder weigert te vertrekken kan de verhuurder bij de kantonrechter verzoeken om een huisuitzetting. Deze rechterlijke procedure biedt rechtsbescherming voor de huurder en indien er kinderen bij betrokken zijn, zal een rechter daar rekening mee houden. Mij is echter niet bekend of er rechtelijke uitspraken zijn in deze casus waarbij is overgegaan tot gedwongen huisuitzetting of dat er sprake is van huurders die op andere wijze dakloos zijn geworden.
Of iemand dakloos is geworden als direct gevolg van het beëindigen van een tijdelijk huurcontract is moeilijk te bepalen. Er kunnen meerdere factoren spelen waarom iemand dakloos is geworden, zoals ook geconstateerd is door de Raad voor Volksgezondheid en Samenleving2. Vorig jaar heeft mijn ambtsvoorganger de evaluatie van de Wet doorstroming huurmarkt 2015 naar uw Kamer gezonden. In deze evaluatie hebben een aantal geïnterviewde stakeholders/personen aangegeven dat er sprake is van onzekerheid over verlenging van de tijdelijke huurovereenkomst dan wel over vervolghuisvesting. De evaluatie gaat niet in op het aantal huurders dat dakloos is geworden na het niet verlengen van een tijdelijk huurcontract. Daarnaast komt een huurder met een tijdelijk huurcontract niet van de een op de andere dag op straat te staan. Ook de beëindiging van tijdelijke huurcontracten is van verschillende waarborgen voorzien. Zo moet de verhuurder de huurder schriftelijk informeren over de dag waarop de huur verstrijkt. Dit mag hij niet eerder doen dan drie maanden maar uiterlijk een maand voordat de bepaalde tijd van het contract is verstreken. Indien de verhuurder deze verplichting niet nakomt, wordt de huurovereenkomst na het verstrijken van de bepaalde tijd voor onbepaalde tijd verlengd.

Vraag 20

Heeft het Rijk in het mensenrechtelijk kader van het recht op behoorlijke huisvesting de verplichting om te onderzoeken welke gevolgen wetten zoals de Wet doorstroming huurmarkt op dit mensenrecht hebben? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

De verplichting om te zorgen voor voldoende woongelegenheid is een inspanningsverplichting voor de overheid. Dit staat zowel in artikel 22, tweede lid, van de Grondwet als in meerdere verdragen (o.a. artikel 11, eerste lid, van het Internationaal Verdrag inzake economische, sociale en culturele rechten). De zorgplicht van de overheid om dakloosheid te voorkomen en tegen te gaan is ook opgenomen in artikel 31 van het Europees Sociaal Handvest. Bij de totstandkoming van wetgeving dient altijd rekening gehouden te worden met de verenigbaarheid van de voorgestelde regeling met de Grondwet en een ieder verbindende bepalingen van verdragen en van besluiten van volkenrechtelijke organisaties.
Het doel van de Wet doorstroming huurmarkt 2015 was om ervoor te zorgen dat met de introductie van tijdelijke huurovereenkomsten meer aanbod van woningen gerealiseerd zou worden en daarmee beter invulling gegeven kan worden aan dat recht op huisvesting. Het doel van de wet zou er dus aan moeten bijdragen dat door meer aanbod meer beschikbaarheid voor woningzoekende zou ontstaan en daarmee ook de doorstroming zou bevorderen. Hoewel de evaluatie een stijging van het aanbod laat zien is dit volgens de evaluatie niet direct te herleiden naar de Wet doorstroming huurmarkt 2015 maar het sluit dit ook niet uit.

Vraag 21

Is het Rijk bijvoorbeeld verplicht om het effect van de Wet doorstroming huurmarkt op het verwezenlijken van het recht op huisvesting te monitoren? Hoort daarbij het monitoren van het aantal mensen dat in precaire huisvesting en/of dakloosheid terecht komt vanwege toepassing van de wet? Kunt u aangeven in welke mate u beschikt over deze informatie? Indien u niet over deze informatie beschikt, bent u bereid hier nader onderzoek naar te doen? Zo ja, per wanneer kunnen wij de resultaten van dit onderzoek verwachten? Zo nee, waarom niet?

In de Wet doorstroming huurmarkt 2015 is een evaluatiebepaling opgenomen de wet binnen 5 jaar na inwerkingtreding te evalueren. Ik heb deze wettelijke verplichting uitgevoerd waarvan ik u de resultaten heb doen toekomen.3 Hoewel monitoring daarbij geen verplichting is, maakt het wel een wezenlijk onderdeel uit om de doeltreffendheid en effectiviteit van de wet te kunnen evalueren. In de evaluatie is gevraagd naar het gebruik van het aantal tijdelijke huurcontracten en op welke wijze verhuurders hebben geholpen bij het vinden van vervolghuisvesting. In die gevallen dat de huurder na het eindigen van de tijdelijke huurovereenkomst bij de verhuurder uit beeld is geraakt, kan niets gezegd worden over waar de huurder terecht is gekomen. In die zin is het niet zinvol om hier onderzoek naar te doen. In het WoOn2021 is aangegeven dat gemiddeld een op de vijf huurders die in de afgelopen twee jaar zijn verhuisd, een tijdelijke huurovereenkomst heeft afgesloten.

Vraag 22

Deelt u de mening dat, indien metingen naar de effecten van wetten zoals de Wet doorstroming huurmarkt moeilijk gedaan kunnen worden, er toch gekeken moet worden hoe deze metingen, gezien de importantie van het onderwerp, namelijk verplichte uitvoering geven aan door Nederland geratificeerde verdragen, wel gedaan kunnen worden? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Ik deel uw mening voor zover het de monitoring van de Wet doorstroming huurmarkt betreft. Ik beraad mij momenteel hoe dit beter in kaart kan worden gebracht. Het Woononderzoek geeft hiervoor de nodige aanknopingspunten.

Vraag 23

Bent u bereid, in het kader van coherentie van beleid en integrale aanpak dakloosheid, om de Wet doorstroming huurmarkt opnieuw tegen het licht te houden indien blijkt dat deze wet huurders precaire/marginale huisvesting en/of dakloosheid in jaagt?

Zie het antwoord op vraag 8 en 16.

Vraag 24

Is het Rijk volgens u verplicht om te onderzoeken of bepaalde bevolkingsgroepen op basis van hun leeftijd, inkomen, beperking of etnische achtergrond harder worden getroffen door de negatieve effecten van de Wet doorstroming huurmarkt? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

In de evaluatie is niet onderzocht of bepaalde groepen harder worden getroffen. Echter staat het buiten kijf dat discriminatie op welke grond dan ook verboden is en niet kan worden getolereerd.

Vraag 25

Deelt u de mening dat de Wet doorstroming huurmarkt, die voor huurders bewezen nadelige effecten heeft, voornamelijk verhuurders bevoordeelt? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Zie het antwoord op vraag 9.

Vraag 26

Bent u nu wel bereid om na alle eerder gestelde vragen de Wet doorstroming huurmarkt af te schaffen? Zo ja, per wanneer? Zo nee, waarom niet en bent u dan wel bereid om deze praktijken mee te nemen in de afweging om de Wet doorstroming Huurmarkt af te schaffen? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Zie het antwoord op vraag 8.

Vraag 27

Wanneer komt u met een herziening van de tijdelijke contracten?

Zie antwoord vraag 26.

Vraag 28

Bent u bereid om per direct met reparatiewetgeving te komen om dit soort praktijken te stoppen? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Zie antwoord vraag 26.

Vraag 29

Bent u bereid om met de Vereniging Nederlandse Gemeenten, Aedes, leegstandbeheerders en andere private partijen in gesprek te gaan en hen te wijzen op hun medeverantwoordelijkheid om dakloosheid te voorkomen? Zo ja, per wanneer kunnen we de resultaten uit deze gesprekken verwachten? Zo nee, waarom niet?

Ten aanzien van voorkomen van huisuitzettingen is mijn departement in overleg met de genoemde partijen, zie daarvoor onder meer het statement met afspraken over het voorkomen van huisuitzettingen door huurachterstanden in coronatijd dat mijn ambtsvoorganger met hen naar buiten bracht.4 Een deel van deze partijen zal eveneens betrokken worden bij de uitwerking van de definitieve plannen voor de aanpak van dakloosheid, die Staatssecretaris Van Ooijen (VWS), Minister Schouten (SZW) en ik eind dit jaar met uw Kamer zullen delen.

Vraag 30

Deelt u de mening dat commerciële verhuurders zich moeten houden aan het internationale recht op behoorlijke huisvesting? Zo ja, kunnen we dan spreken van een schending van dat recht als Vesteda deze huurders dakloos maakt? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

De verplichting om te zorgen voor voldoende woongelegenheid is een inspanningsverplichting voor de overheid. Een verhuurder heeft in beginsel geen wettelijke zorgplicht voor het vinden van vervolghuisvesting. De huurder weet bij het aangaan van een tijdelijke huurovereenkomst wanneer deze afloopt. Gedurende die tijd kan de huurder zoeken naar passende vervolghuisvesting.
Ook de beëindiging van tijdelijke huurcontracten is van verschillende waarborgen voorzien. Zo moet de verhuurder de huurder schriftelijk informeren over de dag waarop de huur verstrijkt. Indien de verhuurder deze verplichting niet nakomt, wordt de huurovereenkomst na het verstrijken van de bepaalde tijd voor onbepaalde tijd verlengd. Zie de ook de antwoorden op vragen 19 en 20.

Vraag 31

Is het beleid dat Vesteda in deze casus voert verenigbaar met internationale mensenrechten? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Zie antwoord vraag 30.

Vraag 32

Vallen deze praktijken van Vesteda onder goed verhuurderschap? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Het aanbieden van tijdelijke huurcontracten valt momenteel niet onder de reikwijdte van het wetsvoorstel goed verhuurderschap. Zoals aangegeven en nader toegelicht in het antwoord bij vraag 8 heb ik in het programma Betaalbaar Wonen echter aangekondigd dat we het mogelijk gaan maken dat gemeenten, in kwetsbare gebieden waar hoge doorstroming ongewenst is, in staat worden gesteld om misbruik van een tijdelijke contractsvorm aan te pakken. Dit kan mogelijk landen in de Wet goed verhuurderschap.

Vraag 33

Kunnen huurders zoals in deze of een soortgelijke casus straks een beroep doen op de Wet goed verhuurderschap? Zo nee, bent u bereid om dit wetsvoorstel hierop aan te passen? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Zie antwoord vraag 32.

Vraag 34

Deelt u de mening dat het dweilen met de kraan open is als u dakloosheid probeert uit te bannen door middel van huisvesting van aandachtsgroepen zoals dakloze mensen en aan de andere kant verhuurders als Vesteda tientallen huurders dakloos maken? Zo ja, wat gaat u hier tegen doen? Zo nee, waarom niet?

De verhuurder heeft geen herhuisvestingsplicht als een tijdelijke huurovereenkomst is afgelopen. De tijdelijke huisvesting is bedoeld zodat de woningen korte tijd toch konden worden bewoond. Dat is een tijdelijke situatie. Ik deel uw mening niet dat iedereen waarvan de tijdelijke huurovereenkomst afloopt ook daadwerkelijk dakloos wordt. Voor het overige wijs ik u op het antwoord op vraag 39 en 40.

Vraag 35

Op welke manieren heeft u uitvoering gegeven aan onze aangenomen motie om dakloosheid tot topprioriteit te maken (Kamerstuk 35 925 VII, nr. 63)?

Samen met de Staatssecretaris Van Ooijen (VWS) en Minister Schouten (SZW) informeerde ik uw Kamer recent per brief over de uitgangspunten van de vernieuwde aanpak, waar huisvesting centraal in staat (Kamerstuk 32 847, nr. 134). Voor de aanpak van dakloosheid stelt het kabinet structureel € 65 miljoen euro per jaar extra beschikbaar. De definitieve plannen voor de aanpak van dakloosheid worden eind dit jaar met uw Kamer gedeeld. De leidende principes van de aanpak dakloosheid en de gezamenlijke ambitie zijn helder. Samen willen we dakloosheid in Nederland structureel voorkomen en bestrijden. Een aanpak die aansluit bij de Lissabon verklaring om dakloosheid te bestrijden, en op de lange termijn uit te bannen vanaf 2030. Hiermee wordt invulling gegeven aan de motie van het lid Beckerman, door met de aanpak dakloosheid uitvoering te geven aan de aanbeveling van het College voor de Rechten van de Mens om dakloosheid tot topprioriteit te maken.

Vraag 36

Heeft u een actielijn c.q. programma bedacht om uitvoering te geven aan de verklaring die Nederland in Lissabon getekend heeft om dakloosheid voor 2030 uit te bannen? Zo ja, welke? Zo nee, waarom nog niet en wanneer komt u met deze actielijn en/of dit programma?

Zie antwoord vraag 35.

Vraag 37

Deelt u de mening dat er bij huurders, die door hun verhuurder verplicht worden gesteld om meerdere keren binnen hetzelfde complex te verhuizen, geen sprake is van een echte verhuizing maar eigenlijk van dezelfde woning inruilen voor de andere? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Technisch gezien is er dan sprake van een verhuizing. Zoals ik in mijn antwoord op vraag op vraag 12 heb aangegeven is het uiteindelijk altijd een keuze van de huurder waar die zich wil vestigen.

Vraag 38

Kunnen we nu vaststellen dat de Wet doorstroming huurmarkt zijn doel voorbijschiet? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Zie het antwoord op vraag 8.

Vraag 39

Deelt u de mening dat huurders in deze casus eigenlijk geen huurcontract op basis van artikel 7:271 BW hadden moeten krijgen maar op basis van de Leegstandwet? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Op grond van de Leegstandwet kan een verhuurder een vergunning aanvragen bij de gemeente voor de verhuur van een woonruimte die bestemd is voor afbraak of voor vernieuwbouw. De looptijd van zo een vergunning is maximaal zeven jaar. Op deze wijze kan een woning in de aanloop naar de vernieuwbouw toch tijdelijk worden verhuurd. Ik geef de voorkeur aan tijdelijke verhuur onder de Leegstandwet indien er sprake is van vernieuwbouw omdat de tijdelijke huurovereenkomst in dat geval maximaal zeven jaar kan blijven lopen totdat de werkzaamheden aanvangen. Vesteda heeft aangegeven dat de renovatieplannen langere tijd niet concreet genoeg waren om een vergunning op grond van de Leegstandwet aan te kunnen vragen en dat ze derhalve generieke tijdelijke huurovereenkomsten hebben gebruikt om de woningen niet onnodig te onttrekken aan de woningvoorraad. Voor nieuwe verhuringen tot dat de werkzaamheden in juli 2023 plaats gaan vinden zal volgens Vesteda gebruikt gemaakt gaan worden van tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet. Voor zittende huurders met een generiek tijdelijk huurcontract dat eerder afloopt dan de werkzaamheden beginnen kan dit een oplossing zijn.

Vraag 40

Klopt het dat verhuurders van woningen die gesloopt of gerenoveerd worden kunnen kiezen uit twee regimes, namelijk de Wet doorstroming huurmarkt en de Leegstandwet? Zo ja, was dit een opzet en kunt u hier uitgebreid op ingaan? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 39.

Vraag 41

Hoeveel mensen wonen in precaire situaties en dus in onzekerheid zoals op basis van de Leegstandwet, jongerencontracten, tijdelijke contracten etc.? In het geval u niet over deze gegevens beschikt, bent u dan bereid om hier onderzoek nader te verrichten? Zo nee, waarom niet? Zo ja, per wanneer kunnen we de resultaten van dit onderzoek verwachten?

Zie het antwoord op vraag 21 en 22.

Vraag 42

Deelt u de mening dat rechten van huurders steeds vaker geschonden worden, dan wel dat huurders onvoldoende beschermd worden en dat snel dus (nieuwe) wetgeving bovenop het Wetsvoorstel goed verhuurderschap nodig is om te kunnen voldoen aan het progressief verwezenlijken van het recht op behoorlijke huisvesting dat ook toeziet op bescherming van huurders? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Zie het antwoord op vraag 8 en 9.

Vraag 43

Kunnen we vaststellen dat in het geval 100 huurders dakloos gemaakt worden ergens iets misgaat dat gerepareerd zou moeten worden? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Zie antwoord vraag 42.

Vraag 44

Kunnen we vaststellen dat huurders die acht jaar in hetzelfde complex wonen zodanig geworteld zijn en binding met de buurt hebben dat alleen al op grond daarvan sprake is van een huurcontract voor onbepaalde tijd, zeker nu gebleken is dat deze huurders een hulp voor de ouderen met een vast contract geweest zijn?

Ik kan mij voorstellen dat huurders binding hebben met de buurt indien zij langere tijd ergens wonen. Dat geldt ook voor bewoners die op grond van de Leegstandwet langere tijd in een pand wonen dat uiteindelijk wordt gesloopt. Maar gedurende die tijd kan er wel worden gewoond. Een generiek tijdelijk huurcontract wordt afgesloten voor een bepaalde periode waarna de verhuurder weer beschikking kan krijgen over de woning. Door het opzeggen (niet verlengen) van een generiek tijdelijk contract door de verhuurder ontstaat geen vast huurcontract. Ook niet als de huurder vervolgens in hetzelfde complex een nieuwe tijdelijke huurovereenkomst aangaat. Wat hier meespeelt is dat de woningen moeten worden gerenoveerd en de verhuurder zo lang als mogelijk de woningen bewoond wil houden. Het is uiteindelijk altijd aan de rechter om te bepalen wanneer er een huurcontract van onbepaalde tijd is ontstaan.

Vraag 45

Wat vindt u ervan dat 100 huurders met een tijdelijk contract ingeruild worden voor nieuwe huurders die meer kunnen betalen?

Zie het antwoord op vraag 8.

Vraag 46

Kunnen we concluderen dat huurders met een tijdelijk huurcontract minder rechten hebben dan huurders met huurcontract voor onbepaalde tijd? Zo nee, waarom niet? Zo ja, staat deze conclusie niet haaks op het recht op behoorlijke huisvesting waar Nederland zich aan gecommitteerd heeft en waarin staat dat huurders gelijkwaardig beschermd dienen te worden? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Zie het antwoord op vraag 9 en 25.

Vraag 47

Bent u bekend met het artikel «Flexhuurders voeren actie voor woonzekerheid: «Het systeem klopt voor geen meter»» van Bond Precaire Woonvormen?2

Ja.

Vraag 48

Wat vindt u ervan dat de directeur van woningcorporatie Woonbron in het filmpje het volgende over tijdelijke huurders zegt: «wij helpen ze niet»?

De woningen in de door u ingebrachte casus staan op de nominatie om gesloopt te worden. Door in een dergelijke situatie generieke tijdelijke contracten aan te bieden kan een woning in de aanloop naar de sloop toch tijdelijk worden verhuurd. De consequentie is wel dat de tijdelijke verhuur eindig is. Immers, de woningen moeten worden gesloopt en derhalve leeg opgeleverd. Indien een generiek tijdelijk huurcontract wordt verlengd, ontstaat een vast huurcontract wat in deze situatie onwenselijk is aangezien de woningen moeten worden gesloopt. De corporatie moet in dat geval zoeken naar een andere woning omdat er dan een vast huurcontract is ontstaan hoewel er woningzoekenden zijn die langer op de wachtlijst staan. Er kan mijns inziens geen alternatieve route ontstaan waarmee woningzoekenden sneller voor een sociale huurwoning in aanmerking komen dan diegene die op de wachtlijst staan doordat de corporatie de tijdelijke huurovereenkomst moet verlengen. In dat geval zullen verhuurders waarschijnlijk ook niet overgaan tot tijdelijke verhuur van woningen die op de nominatie staan voor sloop of vernieuwbouw wat (tijdelijke) leegstand tot gevolg heeft en wat ten koste gaat van een efficiënt gebruik van dergelijke woningen in een krappe woningmarkt. In dat licht begrijp ik de uitlatingen van de directeur van Woonbron.

Vraag 49

Wat vindt u van de volgende uitspraak van de directeur van Woonbron als hij stelt dat bewoners zoals Sonja die tot oktober in hun huis willen blijven, geen optie is want «Dan ga je automatisch over naar een vast huurcontract, wat betekent dat ik een vaste woning moet geven. Dat is niet eerlijk tegenover alle mensen die al jaren wachten»?

Zie antwoord vraag 48.

Vraag 50

In hoeverre schendt deze directeur van Woonbron, vanwege het niet verlengen van een huurcontract omwille van het niet willen aanbieden van een huurcontract voor onbepaalde tijd, het recht op behoorlijke huisvesting aangezien woonzekerheid onderdeel is van dat recht op behoorlijke huisvesting? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Zie antwoord vraag 48.

Vraag 51

Wat vindt u ervan dat ook woningcorporaties zoals Woonbron net als in eerder genoemde casus van Vesteda huurders na zoveel jaar geen verlenging van het huurcontract aanbieden omwille van het feit dat een woningcorporatie dan een huurcontract voor onbepaalde tijd moet aanbieden?

Zie antwoord vraag 48.

Vraag 52

Wat vindt ervan dat deze flexhuurders ingeruild worden voor andere flexhuurders?

De corporatie kan er voor kiezen andere huurders met een tijdelijke huurovereenkomst te laten wonen in het betreffende complex totdat de woningen worden gesloopt. Om deze situatie te voorkomen kan er ook gebruik worden gemaakt van verhuur onder de Leegstandwet omdat de tijdelijke huurovereenkomst in dat geval maximaal zeven jaar kan blijven lopen totdat de werkzaamheden aanvangen en de verhuurder hierdoor minder kosten hoeft te maken. Het is echter aan de verhuurder welke contractsvorm wordt gebruikt.

Vraag 53

Deelt u de mening dat een Bond Precaire Woonvormen eigenlijk niet zou mogen bestaan, omdat niemand precair zou mogen wonen? Zo ja, wat gaat u doen om dit precariaat uit te bannen? Zo nee, waarom niet?

Ik zet mij er zo goed als mogelijk voor in om excessen in de (huur)woningmarkt de bestrijden. Hoe ik dit ga doen heb ik onder meer in het programma betaalbaar wonen aan uw Kamer laten weten. Ik heb overigens niet de illusie dat er nooit een organisatie zoals de Bond Precaire Woonvormen zal bestaan.

Vraag 54

Bent u bekend met het bericht «door gedwongen interne verhuizingen bouwden bewoners Vesteda» in het Parool van 13 juni jongstleden?3

Ja.

Vraag 55

Wat vindt u van de volgende uitspraak van de wethouder Volkshuisvesting in Amsterdam: «De verhuurder moet dan het huurcontract omzetten in een contract voor onbepaalde tijd. De constructie die hier door de verhuurder wordt gehanteerd, door bewoners een andere woning in hetzelfde pand aan te bieden, vindt de gemeente niet wenselijk. Dat is ook waarom we het rijk hebben gevraagd om met aanvullende instrumenten te komen voor de particuliere verhuurmarkt om misstanden aan te kunnen pakken en goed verhuurdersschap af te kunnen dwingen.»?

Het klopt dat een verhuurder een huurder na een tijdelijk huurcontract van twee jaar niet opnieuw een tijdelijk contract mag geven voor dezelfde woning. Indien de verhuurder dezelfde woning na afloop van de termijn aan de huurder wil blijven verhuren, dient het huurcontract te worden omgezet in een contract voor onbepaalde tijd. Het kan uiteraard zo zijn dat bepaalde constructies niet wenselijk worden geacht, ondanks het feit dat ze niet in strijd zijn met de wet en regelgeving. Met het wetsvoorstel goed verhuurderschap biedt het Rijk aanvullende instrumenten aan gemeenten om misstanden aan te pakken en goed verhuurderschap af te dwingen. Zoals aangegeven en nader toegelicht in het antwoord bij vraag 8 heb ik daarnaast in het programma Betaalbaar wonen aangekondigd dat we het mogelijk gaan maken dat gemeenten, in kwetsbare gebieden waar hoge doorstroming ongewenst is, in staat worden gesteld om misbruik van een tijdelijke contractsvorm aan te pakken.

Vraag 56

Wat vindt u ervan dat huurders, net als bij de gestelde vragen over Change=, ook hier anoniem willen blijven?

Het staat iedereen vrij om anoniem te blijven bij het uiten van bezwaren en/of het indienen van klachten.

Vraag 57

Mogen we inmiddels spreken van een patroon dat huurders hun rechten, als gevolg van de tijdelijkheid van hun huurcontracten, niet in het openbaar durven op te eisen? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Ik begrijp dat huurders onzeker kunnen zijn om hun klachten bij de verhuurder onder de aandacht te brengen omdat ze een tijdelijk huurcontract hebben. Het gaat mij te ver om daarbij van een patroon te spreken omdat de meeste verhuurders ontvankelijk zijn voor klachten en hun huurders hierbij wijzen op de juiste kanalen. In het geval van een geschil moet het iedereen vrij staan om dit zonder belemmeringen of weerstand aan de Huurcommissie of de rechtbank voor te leggen. Daarom kunnen huurder en verhuurder tot twee jaar na de genoemde datum van 1 juli om een uitspraak van de Huurcommissie vragen over de servicekosten. Voorts kan een huurder met een tijdelijk huurcontract van twee jaar of korter ook nog tot zes maanden na afloop of verlenging van dat tijdelijke huurcontract een toets van de aanvangshuurprijs vragen.

Vraag 58

Bent u nu voldoende overtuigd geraakt dat huurders onvoldoende hun rechten durven op te eisen ondanks uw aandringen om het wel te doen? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Zie antwoord vraag 57.

Vraag 59

Wat vindt u ervan dat de gemeente Amsterdam naar het Rijk wijst voor aanvullende maatregelen?

Ik beschouw de gemeente Amsterdam als een constructieve en waardevolle partner. De gemeente Amsterdam denk veelal mee over hoe beleid vorm te geven en wetgeving te ontwerpen. Zij gebruiken daarbij de ervaring die in een grote stad is opgedaan en is daarmee waardevolle input voor mij. Ook voor wat betreft de ontwikkeling van het wetsvoorstel goed verhuurderschap.

Vraag 60

Hebben gemeenten volgens u voldoende instrumenten in huis om deze misstanden aan te pakken? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Ik ben van mening dat in deze casus geen sprake is van misstanden. De woningen worden gerenoveerd en derhalve moeten de woningen leeg staan als hiertoe wordt overgegaan. Op grond van de Leegstandwet kan een verhuurder een vergunning aanvragen bij de gemeente voor de verhuur van een woonruimte die bestemd is voor afbraak of voor vernieuwbouw. Op deze wijze kan een woning in de aanloop naar de vernieuwbouw toch tijdelijk worden verhuurd. Ik geef de voorkeur aan tijdelijke verhuur onder de Leegstandwet indien er sprake is van vernieuwbouw omdat de tijdelijke huurovereenkomst in dat geval kan blijven lopen totdat de werkzaamheden aanvangen. Echter is het gebruik van generieke tijdelijke contracten evenwel een middel om woningen in deze situatie tijdelijk te verhuren als de plannen nog niet concreet genoeg zijn. Zoals aangegeven bij het antwoord op vraag 8 wil ik het voor gemeenten wel mogelijk maken om generieke tijdelijke verhuur in kwetsbare wijken te kunnen verbieden. In die aangewezen wijken kunnen verhuurders dan gebruik maken van de Leegstandwet indien er sprake is van sloop of vernieuwbouw.

Vraag 61

Kan en moet de gemeente Amsterdam meer doen alleen het ongewenst verklaren? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Zie antwoord vraag 60.

Vraag 62

Wat vindt u ervan dat uit correspondentie uit 2021 tussen een bewoner en verhuurder Vesteda die door Het Parool is ingezien is gebleken dat een bewoner, van wie het contract afloopt, door de verhuurder geadviseerd wordt «om op zoek te gaan naar een buurman/vrouw in het pand die wellicht rond dezelfde einddatum zou willen ruilen van woning of ook vertrekt»?

Indien een generieke tijdelijke huurovereenkomst is afgelopen en deze wordt niet verlengd, zal de huurder elders een woning moeten vinden. Dat kan binnen hetzelfde complex zijn of elders. Het is uiteindelijk aan de huurder waar deze zich wil vestigen. De woningen in de door u ingebrachte casus staan op de nominatie om gesloopt te worden. Door in een dergelijke situatie generieke tijdelijke contracten aan te bieden kan een woning in de aanloop naar de sloop toch tijdelijk worden verhuurd.

Vraag 63

Hoe kijkt u nu aan tegen het toetsen van de aanvangsprijs tot zes maanden na het einde van het tijdelijk contract van maximaal twee jaar bij de Huurcommissie aan nu gebleken is dat verhuurders telkens het tijdelijk contract met opnieuw maximaal twee jaar verlengen?

Het is wettelijk niet toegestaan een generiek tijdelijk contract te verlengen. Indien er sprake is van een verhuizing kan een verhuurder kunnen diezelfde huurder en de verhuurder een nieuw generiek tijdelijk huurcontract afsluiten waarvoor eveneens geldt dat de aanvangshuur tot zes maanden na het eindigen van de overeenkomst kan worden getoetst door de Huurcommissie.

Vraag 64

Kunt u uitleggen wat huurders hebben aan uw uitspraak dat huurcontracten voor onbepaalde tijd de norm blijven? Wilt u daarin betrekken wat huurders in juridisch opzicht daaraan hebben?

Zie het antwoord op vraag 8 en 13.

Vraag 65

Kunt u uitleggen op welke manier u woononzekerheid, en wat dit in mentale zin met huurders kan doen, laat meewegen in de weging van de Wet doorstroming huurmarkt? Kunt u daarbij aangeven hoeveel gewicht dit in de schaal legt?

Zie antwoord vraag 64.

Vraag 66

Hoe komt het dat u het tekort aan betaalbare woningen wel als één van de oorzaken van dakloosheid noemt, maar niet het Wetsvoorstel voldoende betaalbare woningen gesteund hebt?

Er is in Nederland een tekort aan betaalbare woningen en het kabinet zet zich ervoor in om het aantal betaalbare woningen te laten toenemen. Zie hiervoor bijvoorbeeld de nationale prestatieafspraken, waarin de nieuwbouw van 250.000 sociale huurwoningen en 50.000 middeldure woningen door woningcorporaties zijn opgenomen. Het tekort aan betaalbare woningen is echter niet overal even groot en in de nationale prestatieafspraken wordt daar ook rekening mee gehouden: het is aan provincies en aan gemeenten, in samenspraak met woningcorporaties en huurdersorganisaties, om invulling te geven aan de lokale opgaven. Dat is een wezenlijk ander vertrekpunt dan het initiatiefwetsvoorstel, dat een algemene norm oplegt. Verder heb ik aangegeven dat ik mij zorgen maak dat het initiatiefwetsvoorstel leidt tot extra procedures en onzekerheid voor lokale partijen, en dat het lokale partijen beperkt in hun handelingsmogelijkheden. Het initiatiefwetsvoorstel draagt daarmee niet bij aan de voortgang van de sociale woningbouw.

Vraag 67

Vindt u een opzegtermijn van één maand bij een tijdelijk contract in deze wooncrisis nog steeds rechtvaardig? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

De opzegtermijn van een maand voor de huurder is gelijkgesteld aan de betalingstermijn voor de huurder. Een kortere opzegtermijn vind ik niet wenselijk aangezien de verhuurder voldoende de tijd moet kunnen hebben om een nieuwe huurder te vinden om te voorkomen dat de woning leeg komt te staan.

Vraag 68

Kunt u aangeven in welke mate de verplichting, die de Nederlandse staat heeft om het recht op behoorlijke huisvesting «progressief te realiseren», een rol heeft gespeeld bij de totstandkoming en monitoring van de Wet doorstroming huurmarkt 2015? Kunt u hierbij ook specifiek ingaan op deze progressieve realisatie door aan te geven in welke mate u acht dat de Wet doorstroming huurmarkt bijdraagt aan het progressief realiseren van het recht op behoorlijke huisvesting?

Zie de antwoorden op vragen 19 en 20.

Vraag 69

Kunnen we met de kennis van nu concluderen dat de Wet doorstroming huurmarkt op gespannen voet staat met het internationale recht op behoorlijke huisvesting, dat Nederland verplicht om dat recht «progressief te realiseren»? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Het recht op huisvesting is verankerd in de Grondwet. Het doel van de Wet doorstroming huurmarkt 2015 was om ervoor te zorgen dat met de introductie van tijdelijke huurovereenkomsten meer aanbod van woningen gerealiseerd zou worden en daarmee beter invulling gegeven kan worden aan dat recht op huisvesting. Het doel van de wet zou er dus aan moeten bijdragen dat door meer aanbod meer beschikbaarheid voor woningzoekende zou ontstaan en daarmee ook de doorstroming zou bevorderen. Hoewel de evaluatie een stijging van het aanbod laat zien is dit volgens de evaluatie niet direct te herleiden naar de Wet doorstroming huurmarkt 2015 maar het sluit dit ook niet uit. Zie verder het antwoord op vraag 19 en 20.

Vraag 70

Mogen we concluderen dat de positie van huurders met een tijdelijk contract ten opzichte van de verhuurder ver uit balans is en mogen we alleen al op basis daarvan concluderen dat de Wet doorstroming huurmarkt niet gehandhaafd kan worden? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Zie het antwoord op vraag 8 en 9.

Vraag 71

Welke plichten hebben verhuurders vanuit het internationaal recht op behoorlijke huisvesting waar Nederland zich aan gecommitteerd heeft?

Zie het antwoord op vraag 19 en 20

Vraag 72

Bent u overtuigd geraakt van het feit dat huurders gezien de enorme woningnood veelal uit noodzaak een tijdelijk huurcontract afsluiten, want als hen een huurcontract voor onbepaalde tijd aangeboden zou worden zij deze te allen tijde zouden accepteren boven een tijdelijk huurcontract?

Ik ben het met u eens dat de meeste huurders liever huren met een vast huurcontract. Daarom is in het coalitieakkoord opgenomen dat vaste huurcontracten de norm blijven. Hoe ik hier uitvoering aan ga geven heb ik aangegeven onder vraag 8.

Vraag 73

Deelt u de mening dat de financiële doelstelling(en) van commerciële verhuurders haaks staan op het internationale recht op behoorlijke huisvesting? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Ik deel uw mening niet. Commerciële verhuurders hebben juist een essentiële rol om door bij het voorzien in voldoende huisvesting. Zeker in het duurdere en middenhuursegment voorzien commerciële verhuurders in een essentiële behoefte aan dergelijke huurwoningen. Het realiseren van een bepaald rendement kan ook prima samengaan met het verhuren van woningen binnen de wettelijke kaders. Deze wettelijke kaders bieden onder meer bescherming aan huurders tegen oneigenlijke praktijken van verhuurders. Het overgrote merendeel van de commerciële verhuurders houdt zich ook aan de geldende wet- en regelgeving. Daarnaast is onlangs het wetsvoorstel goed verhuurderschap bij Uw Kamer ingediend. Dit wetsvoorstel biedt extra mogelijkheden voor gemeenten om op te treden tegen malafide verhuurders.

Vraag 74

Deelt u de mening dat niet alleen woningcorporaties maar ook grote commerciële verhuurders onder toezicht moeten komen te staan gezien de vele misstanden in de commerciële verhuurmarkt? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Woningcorporaties voeren op grond van de Woningwet een wettelijke taak uit. Op de uitvoering hiervan houdt de Autoriteit woningcorporaties (Aw) toezicht. Particuliere of commerciële verhuurders hebben deze wettelijke taak niet. Om misstanden op de huurmarkt beter tegen te kunnen gaan creëer ik met het wetsvoorstel goed verhuurderschap een landelijke basisnorm voor goed verhuurderschap en de mogelijkheid voor gemeenten om een gebiedsgerichte verhuurvergunning in te stellen, waarmee extra eisen aan verhuurders gesteld kunnen worden en malafide verhuurders harder kunnen worden aangepakt (bijvoorbeeld door intrekking van de vergunning). Omdat de gemeente de bevoegdheid krijgt om zowel op de landelijke basisnorm als de verhuurvergunning te handhaven verbetert het toezicht en de handhaving op misstanden op de huurmarkt, ook richting particuliere of commerciële verhuurders.

Vraag 75

Deelt u de mening dat woningbouwverenigingen, woningcorporaties en wooncoöperaties zonder winstoogmerk het internationale recht op behoorlijke huisvesting beter kunnen waarborgen? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Woningcorporaties voeren op grond van de Woningwet een wettelijke taak uit. Op de uitvoering hiervan houdt de Autoriteit woningcorporaties (Aw) toezicht. Particuliere of commerciële verhuurders hebben deze wettelijke taak niet. Tegelijkertijd hecht ik er wel aan dat ook van particuliere verhuurders mag worden verwacht dat zij het recht op huisvesting waarborgen in de rol die zij vervullen.

Vraag 76

Deelt u de mening dat wonen geen verdienmodel mag zijn? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Zie het antwoord op vraag 8 en 9.

Vraag 77

Bent u nog steeds van mening dat, ondanks enorme negatieve gevolgen voor de huurder als gevolg van het leven in (woon)onzekerheid, verhuurders een onwettelijke minimumtermijn opnemen en uw eigen constatering dat tijdelijke contracten nu de norm geworden zijn, de Wet doorstroming huurmarkt gehandhaafd kan blijven? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Zie antwoord vraag 76.

Vraag 78

Bent u bekend met het bericht «helft aangeboden huurcontracten inmiddels tijdelijk flexibilisering schiet door»?4

Ja.

Vraag 79

Wat vindt u van dit bericht?

In mijn brief van 5 juli 20218 over de evaluatie van de Wet doorstroming huurmarkt 2015 ben ik nader ingegaan over de monitoring van de tijdelijke huurcontracten en daarbij aangegeven dat het CBS geen betrouwbare gegevens kan leveren. Het onderzoeksbureau Companen heeft bij de uitvoering van de evaluatie in de vorm van een grofmazige bandbreedte toch een indicatie kunnen geven over het gebruik van tijdelijke huurcontracten. Daarnaast is in het Woon 2021 gevraagd naar tijdelijke huurovereenkomsten. Zoals in het antwoord op vraag 22 is aangegeven, beraad ik mij hoe ik een monitoring kan voortzetten en ik zie het Woononderzoek daarbij als een goede mogelijkheid. In hoeverre tijdelijke verhuur wordt gemonitord in andere landen is mij niet bekend.

Vraag 80

Wat vindt u van de uitspraak van het CBS dat de cijfers omtrent monitoring van het aantal huurcontracten voor onbepaalde tijd niet betrouwbaar genoeg zijn en dat het bureau om die reden stopt met monitoren? Wie monitort nu hoeveel huurcontracten voor onbepaalde tijd en hoeveel huurcontracten voor bepaalde tijd er afgesloten? Zijn er landen die wel het aantal huurcontracten voor onbepaalde tijd monitoren? Zo ja, waarom lukt het die landen wel?

Zie antwoord vraag 79.

Vraag 81

Bent u het eens met de conclusie dat flexibilisering van de volkshuisvesting doorschiet? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

In het coalitieakkoord is opgenomen dat vaste huurcontracten de norm blijven. Hoe ik hier uitvoering aan ga geven heb ik aangegeven in het programma betaalbaar wonen. Ik constateer op basis van de evaluatie en het Woon 2021 een toename in het gebruik van generieke tijdelijke huurcontracten maar dat vaste huurcontracten de norm zijn. Ik deel uw mening dus niet dat de flexibilisering is doorgeschoten.

Vraag 82

Mogen we concluderen dat nu u zelf geconstateerd heeft dat tijdelijke contracten de norm geworden zijn, de Wet doorstroming huurmarkt niet meer gehandhaafd kan worden? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Die conclusie is niet juist. Ik constateer op basis van de evaluatie en het Woon 2021 een toename in het gebruik van generieke tijdelijke huurcontracten en dat vaste huurcontracten de norm zijn. Zie voor het overige het antwoord op vraag 8.

Vraag 83

Bent u bekend met het bericht «huurdersactie bij Rochdale in Amsterdam stop huisuitzetting Gilermo uit Spaghettiflat in Zaandam» van Bond Precaire Woonvormen?5

Ja.

Vraag 84

Wat vindt u van dit bericht?

Er is sprake van een wooncomplex dat gesloopt gaat worden en waar huurders wonen met bruikleenovereenkomsten (antikraak) en huurcontracten onder de Leegstandwet.

Vraag 85

Wat vindt u ervan dat Rochdale de ene huurder voor de andere huurder inwisselt?

De corporatie kan er voor kiezen bewoners op grond van een bruikleenovereenkomst (antikraak) te laten wonen in het betreffende complex totdat de woningen worden gesloopt. Er kan ook gebruik worden gemaakt van verhuur onder de Leegstandswet omdat de tijdelijke huurovereenkomst dan maximaal zeven jaar kan blijven doorlopen totdat de werkzaamheden aanvangen, de huurder meer zekerheid heeft en de woning toch kan worden bewoond. Welk van de twee genoemde contracten zich beter leent voor woningen die op de nominatie staan voor sloop of vernieuwbouw zijn afhankelijk van de specifieke omstandigheden. Op grond van een antikraak overeenkomst kan een huurder blijven wonen tot de werkzaamheden aanvangen maar heeft de huurder minder rechten dan bij een tijdelijk contract op grond van de Leegstandwet. Immers, antikraak is geen (tijdelijke) huur. De duur van een tijdelijk contract is op grond van de Leegstandwet maximaal zeven jaar. Hoewel ik in algemene zin de voorkeur geef aan tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet staat het de verhuurder vrij welke overeenkomst hij wil gebruiken.

Vraag 86

Begrijpt u dat de Bond Precaire Woonvormen hierbij de termen stoelendans en inwisselbare wegwerphuurders hanteert? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Zie antwoord vraag 85.

Vraag 87

Deelt u de mening dat contracten op basis van de Leegstandwet op dit soort situaties beter van toepassing zijn dan de anti-kraakcontracten?

Zie antwoord vraag 85.

Vraag 88

Ziet u voldoende aanleiding(en) om de anti-kraakcontracten af te schaffen zodat dit soort inwisselpraktijken niet meer mogelijk zijn? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Het is in beginsel aan de verhuurder/eigenaar van het vastgoed om te bezien op welke wijze leegstand tegen wordt gegaan. Er kunnen verschillende redenen zijn om vastgoed antikraak te laten bewonen waardoor een pand enerzijds niet lang leeg blijft staan en anderzijds een woningzoekende tijdelijk onderdak kan vinden. Niet al het vastgoed leent zich voor reguliere verhuur en een eigenaar kan redenen hebben om snel weer over het vastgoed te willen beschikken. Indien er wordt overgegaan tot het bewonen van het vastgoed geef ik er, zoals aangegeven in het antwoord op voorgaande vragen, de voorkeur aan dat er gebruik wordt gemaakt van tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet omdat de bewoner dan huur(prijs)bescherming geniet. Als een verhuurder/eigenaar van vastgoed (ook een corporatie of gemeente) kiest voor antikraak bewoning geef ik er de voorkeur aan dat er een leegstandbeheerder wordt ingeschakeld die de voorwaarden hanteert zoals die ook worden gehanteerd door het KLB.

Vraag 89

Deelt u de mening dat deze vormen van huurcontracten, inclusief anti-kraak, kunnen leiden tot dakloosheid? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Of iemand dakloos is geworden als direct gevolg van het beëindigen van een tijdelijk huurcontract is lastig te bepalen. Er kunnen meerdere factoren spelen waarom iemand dakloos is geworden, zoals ook geconstateerd is door de Raad voor Volksgezondheid en Samenleving.10 Dat kan bijvoorbeeld financiële bestaansonzekerheid zijn, maar ook het tekort aan betaalbare woningen.

Vraag 90

Kunt u de vragen alstublieft ieder afzonderlijk en niet geclusterd beantwoorden?

De vragen zijn zo veel als mogelijk afzonderlijk beantwoord.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «650 nieuwe procedures tegen Change=» van Stichting Woon?1

Ja.

Vraag 2

Wat vindt u van dit bericht?

Ik constateer dat er sinds mijn antwoorden2 op uw Kamervragen over het bericht «Change= verlengt contract lastige huurders niet», veel huurders zijn die de Huurcommissie om een uitspraak hebben gevraagd over de afrekening van de servicekosten. Stichting!Woon heeft op 27 juni jongstleden een bericht gepubliceerd, onder meer over de behandeling van deze zaken door de Huurcommissie, waaruit blijkt dat het om meer dan 1.000 huurders gaat.3 Daarnaast heeft de rechtbank uitspraak gedaan over een zaak die Change= heeft aangespannen inzake smaad en laster (zie antwoord op vraag 8).
Een verhuurder moet zich vanzelfsprekend aan de wet houden en ik hecht er veel belang aan dat een huurder en verhuurder onderling proberen tot een oplossing van een geschil komen. Als dat niet lukt, vind ik het een goede zaak als huurders bij twijfels over hun servicekosten de Huurcommissie om een onafhankelijk oordeel vragen.

Vraag 3

Wat vindt u ervan dat Change= bewust aanstuurt op zoveel individuele procedures?

In zijn algemeenheid vind ik het belangrijk dat verhuurders en huurders een geschil eerst onderling proberen op te lossen. Als dit niet lukt, kan een van beide partijen het geschil voorleggen aan een onafhankelijke partij zoals de Huurcommissie. De Huurcommissie doet dan een uitspraak in het geschil, die alleen geldt tussen de huurder en verhuurder die onderdeel zijn van het proces. Indien Change= dus van mening is dat de afrekening van servicekosten volgens de regels is verlopen, hebben zowel huurder als verhuurder het volste recht om een derde partij om een onafhankelijk oordeel te vragen.
Daarbij is belangrijk hoe de Huurcommissie omgaat met dergelijke vergelijkbare zaken. De wet kent verschillende mogelijkheden om geschillen collectief te behandelen. Deze mogelijkheden licht ik verder toe in mijn antwoord op vraag 4.

Vraag 4

Hoe kijkt u nu, in het kader van dit bericht, aan tegen onze aangehouden motie (Kamerstuk 32 847, nr. 897)?

Uw motie vraagt om de wet- en regelgeving voor servicekostenprocedures te vereenvoudigen, deze collectief mogelijk te maken en de huurders daarin extra te beschermen. Op basis van bestaande regelgeving is het reeds mogelijk om tot een collectieve behandeling van geschillen te komen. In de eerste plaats doordat de wet expliciet mogelijk maakt dat bij een wooncomplex een collectief verzoek kan worden ingediend indien dat gebeurt door minimaal 50% van de huurders4. Daarnaast is de voorzitter van de Huurcommissie gemachtigd om (nagenoeg) gelijkluidende verzoeken gevoegd te behandelen. Hierbij vindt één zitting plaats maar volgen verschillende uitspraken. Tenslotte is het mogelijk dat huurders een partij zoals Stichting!Woon machtigen om voor hen een servicekostenprocedure te starten bij de Huurcommissie, zoals in de door u aangedragen casus is gebeurd. De Huurcommissie kan deze geschillen ook gevoegd behandelen en heeft dat in deze casus ook gedaan. Gezien de verschillende mogelijkheden die reeds bestaan, acht ik uw motie dus overbodig.
Voorts bestaan er diverse mogelijkheden om bij de rechter een procedure te starten die ertoe kunnen leiden dat huurders niet elk jaar een procedure moeten starten bij de Huurcommissie. Het genoemde bericht wijst al op de mogelijkheid van een collectieve procedure op grond van artikel 96 Wetboek van Rechtsvordering zoals aangegeven in het betreffende bericht. Daarbij is het mogelijk om een verklaring voor recht te vorderen gericht op de hoogte van het voorschotbedrag voor de servicekosten met de stelling dat die hoogte zou leiden tot een onredelijk voordeel voor de verhuurder.
Huurders hebben dus verschillende mogelijkheden om hun servicekosten te laten controleren. Gezien deze mogelijkheden zie ik vooralsnog geen aanleiding om te concluderen dat nog meer mogelijkheden voor collectieve procedures behulpzaam kunnen zijn bij de in het bericht beschreven situatie.

Vraag 5

Deelt u de mening dat gezien de praktijken die Change= erop nahoudt deze motie zo snel mogelijk uitgevoerd moet worden om de rechtbank(en)/ de Huurcommissie niet te laten overspoelen met deze servicekostenprocedure’s? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 6

Wat kunt u en/of uw collega bewindspersonen hiertegen doen?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 7

Klopt het dat ondanks uw interveniëring er alsnog vijf huurders zijn die hun huurcontract niet verlengd krijgen, terwijl zij graag wel willen blijven? Zo ja, wat vindt u ervan dat Change= zijn macht misbruikt om huurcontracten niet te verlengen? Hoe kijkt u hiertegenaan in het kader van uw besluit dat woonzekerheid de norm is en moet blijven?

Ter beantwoording van uw eerdere vragen over Change= heb ik contact gehad met deze verhuurder en Stichting!Woon. Ik ben met beide partijen in gesprek gegaan om hen aan te horen en de feiten te checken om de vragen zo goed als mogelijk te beantwoorden. In zijn algemeenheid kan een verhuurder om verschillende redenen de huurovereenkomst niet verlengen of om een andere reden weer beschikking willen hebben over de woning. Daarbij deel ik uw mening dat vaste huurcontracten de norm moeten blijven wat onder andere ten goede komt aan de woonzekerheid van huurders. In het programma Betaalbaar Wonen heb ik uiteengezet op welke wijze ik dit wil waarborgen.

Vraag 8

Hoe kijkt u aan tegen intimidatie nu recentelijk duidelijk is geworden dat Change= de rechtszaak over de aantijging van intimidatie verloren heeft?2

De rechtbank heeft geen uitspraak gedaan over daadwerkelijke intimidatie tegen de huurders door medewerkers van Change=. De rechtbank is van oordeel dat het artikel dat Stichting!Woon heeft geplaatst dat Change= huurders intimideert, niet onrechtmatig is. In zijn algemeenheid veroordeel ik elke vorm van intimidatie. In het wetsvoorstel goed verhuurderschap is daarom in de algemene regels opgenomen dat verhuurders zich moeten onthouden van iedere vorm van intimidatie. Het wetsvoorstel geeft gemeenten de bevoegdheid om de algemene regels van goed verhuurderschap te handhaven. Wanneer het wetsvoorstel in werking treedt, is het de taak van de gemeente om alle relevante informatie te verzamelen om te onderzoeken of er sprake is van intimidatie.

Vraag 9

Valt deze vorm van intimidatie ook onder de definitie van intimidatie zoals deze in het Wetsvoorstel goed verhuurderschap opgenomen is?

Zie antwoord vraag 8.

Vraag 10

Hoe kijkt u aan tegen het feit dat Change= en haar eigenaren de kosten van het contract dienstenovereenkomst (afgesloten met Change= Vastgoed Beheer BV) in de servicekosten gestopt hebben die een onderdeel van het huurcontract met de eigenaren zijn? (de eigenaren zijn PEC Persimmon SARL (onderdeel van CBRE Investment Management) voor het Allebéplein en IFSII Amsterdam Coöperatief UA voor het Elizabeth Cady Stantonplein)

De huurregelgeving geeft duidelijke regels over hetgeen een verhuurder als servicekosten in rekening kan brengen bij zijn huurder. Een verhuurder heeft zich aan deze regels te houden. Samengevat gaat het bij servicekosten om diensten of leveringen bij de bewoning van de verhuurder aan de huurder. De verhuurder kan daarbij gebruik maken van een andere partij om die diensten of leveringen te verzorgen. Daarbij geldt dat de verhuurder geen winst mag maken op de servicekosten en dat de kosten redelijk moeten zijn in verhouding tot de geleverde diensten. Ik heb geen kennis van de inhoud van de genoemde dienstenovereenkomst, aangezien dit een privaatrechtelijke overeenkomst tussen huurder(s) en verhuurder is. Ik kan dan ook niet oordelen over de inhoud van deze overeenkomsten. De Huurcommissie zal in dit geval een bindende uitspraak doen of de afrekening klopt of niet en beide partijen zullen zich hieraan moeten houden.

Vraag 11

Deelt u de mening dat Change= op deze manier kosten in de servicekosten verwerkt die daar niet thuishoren? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Zie antwoord vraag 10.

Vraag 12

Wat gaat u doen om dergelijke servicekostenconstructies, die enkel en alleen dienen om de wet- en regelgeving omtrent servicekosten te omzeilen, tegen te gaan?

Zie antwoord vraag 10.

Vraag 13

Bent u bereid een gesprek met de eigenaren van Change= aan te gaan, aangezien een gesprek met de eigenaren iets in beweging kan zetten? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Ten behoeve van mijn eerdere beantwoording op uw schriftelijke vragen over Change= heb ik gesproken met Change= en Stichting!Woon. Momenteel is het aan de Huurcommissie om een uitspraak te doen in deze zaak. Zolang er nog geen uitspraak is gedaan, ligt het niet in de rede dat ik mij in de situatie meng.

Vraag 14

Acht u het mogelijk dat in deze casus, op basis van hetgeen nu bekend is met betrekking tot intimidatie, te hoge kosten en nu de bewust honderden servicekostenprocedures, de vergunning van Change= na invoering van het Wetsvoorstel goed verhuurderschap door de gemeente ingetrokken zou kunnen worden? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

In het wetsvoorstel goed verhuurderschap krijgen gemeenten de mogelijkheid om voor reguliere woonruimte een verhuurvergunning in te stellen voor gebieden waar de leefbaarheid onder druk staat. Aan deze verhuurvergunning kan het college van burgemeester en wethouders voorwaarden verbinden die zien op de wijze waarop de verhuurder aantoont hoe hij invulling geeft aan de regels van goed verhuurderschap, de maximale huurprijs en het maximale huurverhogingspercentage (indien het een gereguleerde zelfstandige woonruimte betreft), en het hebben en uitvoeren van een onderhoudsplan. Als een verhuurder zich vervolgens niet houdt aan de regels van goed verhuurderschap, of als hij de vergunningsvoorwaarden overtreedt, kan de gemeente de verhuurvergunning intrekken. In voorkomende gevallen is het aan de gemeente om hier een besluit over te nemen.

Vraag 15

Is het na invoering van de Wet goed verhuurderschap voor gemeenten in het kader van de leefbaarheid in bepaalde wijken mogelijk om verhuurvergunning voor tijdelijke huurcontracten, zoals die van Change=, te weigeren? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Zoals ik in mijn brief van 19 mei 2022 over het programma Betaalbaar Wonen heb aangegeven, ben ik voornemens om daar waar hoge doorstroming ongewenst is, zoals in kwetsbare wijken waar de leefbaarheid onder druk staat, gemeenten in staat te stellen misbruik van deze contractvorm alsnog aan te pakken. Daarbij kijk ik naar de mogelijkheid om gemeenten daartoe een wettelijk instrumentarium te geven.

Vraag 16

Bent u bereid om in deze casus te interveniëren, zodat de Huurcommissie en/of de rechtbank niet overspoeld worden met honderden servicekostenprocedures?

Zie het antwoord op vraag 13. Zoals ik in mijn antwoord op vraag 4 heb aangegeven, wordt de Huurcommissie overigens niet overspoeld: de Huurcommissie kan deze zaken nu al gevoegd behandelen en zo met 1 uitspraak vele huurders duidelijkheid bieden.

Vraag 17

Vindt u dat huurders van Change= in een gelijk speelveld opereren, aangezien het moederbedrijf van Change= over vele miljarden beschikt? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Ik onderken dat huurders in het algemeen opereren in een ongelijk speelveld met hun verhuurders. De huurregelgeving is zodanig ingericht dat met dit ongelijke speelveld rekening wordt gehouden. Zo hebben huurders in het gereguleerde segment de mogelijkheid de Huurcommissie in te schakelen in het geval van een geschil over de servicekosten. De Huurcommissie verricht hiervoor dan een voorbereidend onderzoek. De huurder behoeft hierdoor niet op voorhand te bewijzen dat onterecht servicekosten in rekening worden gebracht. Ook is het inschakelen van de Huurcommissie gratis voor de huurder indien hij in het gelijk wordt gesteld. Indien hij in het ongelijk wordt gesteld kan dat een legesveroordeling betekenen van maximaal € 25,–. Huurders kunnen ook om vrijstelling van de kosten verzoeken. Voorts is het inschakelen van de Huurcommissie geen wettelijke grond om de huurovereenkomst te beëindigen. Naast deze bestaande regelgeving werk ik aan de Wet goed verhuurderschap en ben ik voornemens om het woningwaarderingsstelsel dwingen te maken. Hiermee meen ik dat op afdoende wijze tegemoet wordt gekomen aan het ongelijke speelveld waarin huurders opereren ten opzichte van verhuurders.

Vraag 18

Valt Change= onder de term «malafide verhuurders»?

Zoals ik heb aangegeven in mijn antwoord op vraag 14, is het aan gemeenten om een afweging te maken op basis van alle relevante omstandigheden om te handhaven op basis van de voorgestelde wet goed verhuurderschap. Daarbij geldt dat niet iedere verhuurder die een overtreding begaat direct getypeerd kan worden als «malafide verhuurder». Het is dan ook de bedoeling dat gemeenten in de handhaving eerst gedragsherstellende sancties inzetten, zoals een waarschuwing of een last onder bestuursdwang, zodat een verhuurder de kans krijgt zijn gedrag aan te passen naar de norm. Indien een verhuurder na een waarschuwing of herstelsanctie willens en wetens zijn gedrag niet aanpast is hij in mijn ogen malafide en zijn ook punitieve sancties op zijn plaats.

Vraag 19

Heeft Change= inmiddels haar manier van communiceren op uw verzoek verbeterd en heeft Change= inmiddels haar huurders ook op uw verzoek uitgelegd waar ze terecht kunnen als ze het niets eens zijn met de genomen besluiten?

Van Change= heb ik begrepen dat alle huurders via een applicatie hun klachten kunnen melden.

Vraag 20

Klopt het dat er inmiddels ook procedures lopen over onterecht ingehouden waarborgsommen?

Die procedures zijn mij niet bekend.

Vraag 21

Klopt het dat u inzake de waarborgsom alleen informatie ingewonnen heeft bij Change= en niet bij Stichting Woon, die deze huurders bijstaat? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Om uw eerdere schriftelijke vragen over Change= te kunnen beantwoorden, ben ik destijds met Change= en Stichting!Woon in gesprek gegaan. Tijdens de gesprekken heb ik het met beide partijen over de door u genoemde onderwerpen gehad.

Vraag 22

Klopt het dat u inzake de verhuurdersverklaring alleen informatie ingewonnen heeft bij Change= en niet bij Stichting Woon? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Zie antwoord vraag 21.

Vraag 23

Klopt het dat u inzake het inzetten van deurwaarders alleen informatie ingewonnen heeft bij Change= en niet bij Stichting Woon? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Zie antwoord vraag 21.

Vraag 24

Heeft u informatie bij Stichting Woon ingewonnen als het specifiek om die negatieve verhuurdersverklaringen gaat?

Zie antwoord vraag 21.

Vraag 25

Heeft de Huurcommissie hogere leges opgelegd nu Change= vaker in het ongelijk is gesteld en hebben deze hogere leges (in zijn algemeenheid) wel voldoende effect als verhuurders zoals Change= een moederbedrijf hebben met miljarden? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

De Huurcommissie kan hogere leges opleggen bij verhuurders die binnen 3 kalenderjaren verschillende keren in het ongelijk worden gesteld. De huidige wettelijke regeling biedt deze mogelijkheid voor geschillen die zien op de splitsing van all-in prijzen en de toetsing van aanvangshuurprijzen.6 In mijn antwoorden op uw eerdere vragen7 is abusievelijk de suggestie gewekt dat de Huurcommissie deze hogere leges ook kan opleggen bij geschillen die zien op servicekosten. Op het moment wordt de Wet modernisering Huurcommissie en introductie verhuurderbijdrage, waarmee de mogelijkheid tot het opleggen van hogere leges is geregeld, geëvalueerd. In deze evaluatie is expliciet aandacht voor de regeling omtrent hogere leges. Zo wordt onder meer bezien of ook andere geschilsoorten, zoals de afrekening van servicekosten, zich lenen voor deze regeling. Als de resultaten van de evaluatie hiertoe aanleiding geven, zal ik een voorstel doen voor een wetswijziging op dit punt.

Vraag 26

Deelt u de mening dat zolang deze geschillen lopen Change= geen negatieve verhuurverklaring mag afgeven om machtsmisbruik te voorkomen? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Het is wettelijk toegestaan om met een verhuurdersverklaring te werken ongeacht er een geschil loopt. Een huurder kan door de potentiële verhuurder om een verhuurdersverklaring worden gevraagd op het moment dat hij of zij een nieuwe woning zoekt hoewel er op dat moment nog een geschil loopt. De huurder moet deze verklaring bij de huidige of voormalige verhuurder opvragen. Indien de huurovereenkomst is beëindigd op basis van overlast, betalingsachterstanden of het verrichten van criminele activiteiten, is de kans groot dat de verhuurder geen positieve verklaring zal geven.

Vraag 27

Deelt u de mening dat een negatieve verhuurdersverklaring een disproportioneel negatief effect heeft op het recht op behoorlijke huisvesting? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Zie antwoord vraag 26.

Vraag 28

Ziet u nu voldoende aanleiding om iets meer dan alleen een gesprek met Change= te voeren? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Zie het antwoord op vraag 13.

Vraag 29

Kunt u deze vragen ieder afzonderlijk beantwoorden en gelieve niet te clusteren?

Ik heb de vragen zo veel als mogelijk separaat beantwoord.

Vraag 1

Wat vindt u van de wat de leden van de ChristenUnie-fractie betreft onacceptabele uithuiszetting van mensen in Capelle aan den IJssel?1

Het is belangrijk dat iedereen zonder belemmeringen of weerstand een geschil kan voorleggen aan de Huurcommissie of de rechter. Om het risico op belemmeringen van of weerstand door de verhuurder te beperken, kan de huurder nog tot zes maanden na het einde van het huurcontract voor bepaalde tijd voor de duur van maximaal twee jaar de Huurcommissie verzoeken om een uitspraak te doen over de overeengekomen aanvangshuurprijs. En ook over de servicekosten kan de huurder nog tot twee jaar na het einde van het tijdelijk huurcontract een uitspraak van de Huurcommissie vragen.

Vraag 2

Wat bent u voornemens te doen om deze praktijk een halt toe te roepen?

Zoals in het coalitieakkoord is opgenomen, moeten vaste huurcontracten de norm blijven. Ik deel uw mening dat tijdelijke huurcontracten voor onzekerheid kunnen zorgen en dat deze door verhuurders kunnen worden ingezet om bij mutatie telkens de aanvangshuurprijs te verhogen. Zoals ik in mijn brief van 19 mei 2022 over het programma Betaalbaar Wonen heb aangegeven, ga ik mij er voor inzetten om een groter deel van de huurwoningenvoorraad onder het woningwaarderingsstelsel (WWS) te brengen en het WWS dwingend te maken. Hiermee mitigeer ik voor het grootste deel van de huurwoningen de negatieve prikkel om tijdelijke huurcontracten te gebruiken om de aanvangshuur telkens de verhogen. Dit zal het gebruik van tijdelijke huurcontracten moeten gaan dempen, waardoor vaste huurcontracten de norm blijven. De Wet doorstroming huurmarkt 2015 beoogde het aanbod van huurwoningen te vergroten door tijdelijke verhuur toe te staan. Deze mogelijkheid blijft bestaan om zo meer woningen aan de voorraad toe te voegen in tijden van schaarste. Daar waar hoge doorstroming ongewenst is, zoals in kwetsbare wijken waar de leefbaarheid onder druk staat, moeten gemeenten in staat worden gesteld misbruik van deze contractvorm alsnog aan te pakken. We kijken naar de mogelijkheid om gemeenten daartoe een wettelijk instrumentarium te geven.

Vraag 3

Hoe geeft u gestalte aan de afspraak en het principe in het coalitieakkoord: «Vaste huurcontracten blijven de norm»?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Vindt u, gelet op deze afspraak, dat tijdelijke contracten mogelijk moeten blijven? Zo ja, welke functie ziet u voor tijdelijke contracten en onder welke voorwaarden?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 5

Herkent u dat tijdelijke huurcontracten zo worden ingezet door verhuurders dat na afloop van het huurcontract, de zittende huurder moet opkrassen en wordt vervangen door een nieuwe huurder, maar wel tegen een veel hogere huurprijs c.q. aanvangshuur? Zo ja, wat vindt u van deze perverse vorm van de rentenierseconomie?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 6

Komt u met maatregelen hiertegen in het aangekondigde Programma Betaalbaar Wonen dan wel in de Wet goed verhuurderschap?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 7

Ziet u mogelijkheden om de maximering van de jaarlijks toegestane huurverhoging voor huurders met een geliberaliseerde huurovereenkomst ook van toepassing te laten zijn op de aanvangshuur c.q. bij verandering van huurder bij tijdelijke huurcontracten?

Gelet op de verwachte werking van de maatregelen die ik toelicht in mijn antwoord op vraag 2, 3, 4 en 5 acht ik een dergelijke maximering van de huurverhoging van geliberaliseerde woningen bij tijdelijke contracten niet noodzakelijk.

Vraag 1

Bent u bekend met het artikel «Huurders in Capelle tegen afspraak in op straat gezet: «Ik vind het heel erg schofterig»»?1

Ja.

Vraag 2

Is het toegestaan dat bij huurders aan wie is beloofd dat hun huurcontract in principe wordt verlengd, het huurcontract alsnog zonder opgaaf van redenen wordt ingetrokken? Zo ja, waarom geldt een toezegging in zoiets belangrijks als een dak boven het hoofd niet in Nederland? Zo nee, wat gaat u doen om te zorgen dat dergelijke afspraken worden nagekomen?

In het Burgerlijk Wetboek zijn de mogelijkheden voor beëindiging en verlenging van de verschillende soorten huurovereenkomsten geregeld. Een huurovereenkomst die voor bepaalde tijd voor de duur van maximaal twee jaar voor een zelfstandige woning is aangegaan, eindigt wanneer die tijd is verstreken. Een opzegging is daarvoor niet vereist. De verhuurder is in principe niet verplicht om de huurovereenkomst voor bepaalde tijd te verlengen. Indien de verhuurder ervoor kiest om de huurovereenkomst niet te verlengen, hoeft hij daarvoor geen reden op te geven.
Indien tussen een huurder en verhuurder mondeling afspraken zijn gemaakt over de verlenging van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd is de verhuurder gehouden om deze na te komen.2 Bij een geschil hierover kan de huurder de rechter om een oordeel vragen. Het is aan de huurder om aannemelijk te maken dat partijen een dergelijke mondelinge afspraak hebben gemaakt, bijvoorbeeld door verklaringen van getuigen van dien aard of een schriftelijke uitlating van de verhuurder. Het oordeel van de rechter hangt af van de omstandigheden van het concrete geval.

Vraag 3

Bent u het met de PvdA eens dat het volstrekt onacceptabel is om contracten van huurders niet te verlengen omdat zij hun recht halen, bijvoorbeeld via de Huurcommissie of omdat zij de huurbaas aanspreken? Wat gaat u doen om huurders beter te beschermen tegen dit soort praktijken?

Het is belangrijk dat iedereen zonder belemmeringen of weerstand een geschil kan voorleggen aan de Huurcommissie of de rechter. Om het risico op belemmeringen van of weerstand door de verhuurder te beperken, kan de huurder nog tot zes maanden na het einde van het huurcontract voor bepaalde tijd voor de duur van maximaal twee jaar de Huurcommissie verzoeken om een uitspraak te doen over de overeengekomen aanvangshuurprijs. En ook over de servicekosten kan de huurder nog tot twee jaar na het einde van het tijdelijk huurcontract een uitspraak van de Huurcommissie vragen.
Zoals in het coalitieakkoord is opgenomen, moeten vaste huurcontracten de norm blijven. Ik deel uw mening dat tijdelijke huurcontracten voor onzekerheid kunnen zorgen en dat deze door verhuurders kunnen worden ingezet om bij mutatie telkens de aanvangshuurprijs te verhogen. Zoals ik in mijn brief van 19 mei 2022 over het programma Betaalbaar Wonen heb aangegeven, ga ik mij ervoor inzetten om een groter deel van de huurwoningenvoorraad onder het woningwaarderingsstelsel (WWS) te brengen en het WWS dwingend te maken. Hiermee mitigeer ik voor het grootste deel van de huurwoningen de negatieve prikkel om tijdelijke huurcontracten te gebruiken om de aanvangshuur telkens de verhogen. Dit zal het gebruik van tijdelijke huurcontracten moeten gaan dempen, waardoor vaste huurcontracten de norm blijven. De Wet doorstroming huurmarkt 2015 beoogde het aanbod van huurwoningen te vergroten door tijdelijke verhuur toe te staan. Deze mogelijkheid blijft bestaan om zo meer woningen aan de voorraad toe te voegen in tijden van schaarste. Daar waar hoge doorstroming ongewenst is, zoals in kwetsbare wijken waar de leefbaarheid onder druk staat, moeten gemeenten in staat worden gesteld misbruik van deze contractvorm alsnog aan te pakken. We kijken naar de mogelijkheid om gemeenten daartoe een wettelijk instrumentarium te geven.

Vraag 4

Erkent u dat de standaard van flexibele huurcontracten leidt tot meer onzekerheid voor huurders en tot opdrijvende huren; immers voor elke nieuwe huurder kan de huur nog weer verder worden verhoogd?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 5

Bent u bereid de wet aan te passen, zodat een vast huurcontract weer de norm wordt en we afkomen van het model waar verhuur louter en alleen als verdienmodel wordt gezien en huurders de klos zijn?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Bewoners in schimmelende horrorflat zijn het spuugzat plots kwam een stuk muur naar beneden» in het Algemeen Dagblad van 26 april jongsleden?1

Ja.

Vraag 2

Wat vindt u van dit bericht?

Iedere huurder van een (sociale) huurwoning heeft recht op een technisch goede en veilige woning zonder gebreken, zodat het er prettig wonen is. Een verhuurder, dus ook een woningcorporatie, dient zich als goed verhuurder te gedragen en deze woning te verschaffen. Het is erg vervelend dat deze bewoners veel klachten ervaren over hun woning en zich niet gehoord voelen door de Alliantie.

Vraag 3

Deelt u de mening dat deze bewoners veel geluk hebben gehad en dat het fout had kunnen aflopen?

De Alliantie heeft mij laten weten regelmatig onderzoek te doen naar de technische staat van haar bezit. Hierbij hoort ook de veiligheid van constructieve onderdelen. De bewoners zijn vroegtijdig per brief geïnformeerd over de technische staat van de balkons en er zijn direct maatregelen genomen om de balkons met stempels te ondersteunen.

Vraag 4

Kunt u garanderen dat deze woningen veilig zijn?

De Alliantie geeft aan dat er een rapport is opgemaakt waarin de technische staat van de balkons is vastgesteld. Hieruit is gebleken dat de balkons wel constructief onderhoud nodig hebben, maar dat er geen sprake is van een onveilige situatie. De balkons zijn gestut conform het technisch advies van het betrokken ingenieursbureau. Er is geen instortingsgevaar voor de balkons bij lichte belasting. Met de aanwezigheid van de stempels kunnen bewoners, met maximaal vier volwassen personen, gebruik maken van hun balkon. De gemeente heeft de verantwoordelijkheid toe te zien op de kwaliteit van de woningen. Na contact blijkt dat Bouw en Woningtoezicht van de gemeente Amersfoort haar rol heeft gepakt en actief betrokken is bij het herstel van de balkons. Er vindt regelmatig overleg plaats tussen de gemeente en de woningcorporatie over het complex Vreeland.

Vraag 5

Is het mogelijk dat achterstallig onderhoud en/of gebreken in en aan de woning tot levensgevaarlijke situaties kunnen leiden?

Ik kan daar in algemene zin geen uitspraak over doen.

Vraag 6

Wat vindt u ervan dat woningcorporatie De Alliantie de bewoners niet serieus neemt?

De Alliantie heeft mij laten weten haar best gedaan te hebben en dacht de bewoners goed en tijdig geïnformeerd te hebben over de situatie met de balkons. Het is vervelend dat dit zo niet door de huurders is beleefd. De komende tijd zal De Alliantie extra tijd en aandacht geven aan deze huurders.
Uit de Aedes Benchmark 2021 blijkt dat De Alliantie haar huurderstevredenheid heeft zien stijgen naar 7,5, het gemiddelde van de sector. Ook uit de meest recente visitatie uit 2020 is gebleken dat de huurders de relatie en communicatie met De Alliantie beoordelen met een score Goed. Op basis van de genoemde informatie heb ik geen reden om aan te nemen dat De Alliantie haar huurders niet serieus neemt.

Vraag 7

Begrijpt u dat flatbewoners aan het Vreeland hun balkon niet meer op durven te gaan?

Ja, ondanks dat er geen direct risico is snap ik dit gevoel.

Vraag 8

Deelt u de mening dat bewoners van de flats aan het Vreeland een 100% of in grote mate huurverlaging moeten krijgen nu woningcorporatie De Alliantie erkent dat er sprake zou kunnen zijn van instortingsgevaar van de balkons en er ook sprake is van achterstallig onderhoud waardoor het woongenot ernstig aangetast is? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Ik kan hierover geen uitspraak doen. Een huurder kan zich bij ernstige gebreken tot de huurcommissie wenden om een huurverlaging af te dwingen naar 20%, 30% of 40% van de huurprijs. De omvang van de huurverlaging is afhankelijk van de ernst van de gebreken. Indien de huurder van oordeel is dat er een huurverlaging van 100% moet plaatsvinden, moet hij zich tot de rechter wenden.

Vraag 9

Deelt u de mening dat de flatbewoners aan het Vreeland ondersteund moeten worden door bijvoorbeeld een bouwkundige, een jurist of een meldpunt dat gespecialiseerd is in bijvoorbeeld bewoners bijstaan die een gang naar de Huurcommissie of rechter kunnen maken?

Nee, dat is niet nodig. In mijn antwoord op vraag 4 geef ik aan dat de gemeente Amersfoort betrokken is en de kwaliteit van het gebouw controleert. Uit technisch onderzoek is gebleken dat er geen sprake is van een gevaarlijke situatie. De Alliantie gaat zo snel mogelijk aan de slag met het herstel van de balkons.

Vraag 10

Waarom moeten die bouwstempels minimaal tot en met december blijven?

De Alliantie heeft mij laten weten dat het nog niet bekend is of de stempels tot en met december blijven staan. De woningcorporatie heeft tijd nodig om goede en duurzame werkzaamheden uit te voeren aan de balkons. Ze hebben aangegeven dit zo snel als mogelijk te gaan doen.

Vraag 11

Hoe hoog heeft woningcorporatie De Alliantie deze gevaarlijke situatie van flat(s) aan het Vreeland op de agenda gezet?

Vraag 12

Klopt het dat woningcorporatie De Alliantie eerder aan de schimmelschandpaal is genageld?2

Er zijn door uw partij eerder Kamervragen gesteld over schimmelproblematiek, deze vragen betroffen ook woningen van De Alliantie.

Vraag 13

Klopt het dat er bij huurders van woningcorporatie De Alliantie in andere flats, zoals de Orion in Amersfoort, sprake was van een levensgevaarlijke situatie als gevolg van asbest en ook daar sprake was van achterstallig onderhoud waar huurders niet serieus zijn genomen?3

De Alliantie heeft mij laten weten dat er in de flat Orion geen sprake is geweest van een levensgevaarlijke situatie. In de voorbereiding van een project is bij één huurder geconstateerd dat er een gat in een asbestpijp zat. Direct na de melding is dit onderzocht en gesaneerd. Deze flats zijn in de meerjaren-onderhoudsplanning van De Alliantie opgenomen geweest en daarmee is er geen sprake van achterstallig onderhoud.

Vraag 14

Kunnen we vaststellen dat er bij woningcorporatie De Alliantie sprake is van een patroon? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Nee, dat zou ik zo niet willen zeggen. Zoals ik bij het antwoord op vraag 6 aangeef heeft De Alliantie een gemiddelde waardering op Huurdersoordeel in de Aedes Benchmark 2021. Ook uit de onafhankelijke visitatie uit 2021 is gebleken dat het oordeel van de huurders over de samenwerking en relatie goed is.

Vraag 15

Deelt u de mening dat er sprake is van een tendens in het niet serieus nemen van huurders en/of slechte communicatie naar huurders door verhuurders? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Nee, ik deel deze mening niet. Ik herken wel dat er verschillen zijn in de manier waarop woningcorporaties communiceren met hun bewoners. Het overgrote merendeel van de woningcorporaties krijgt gelukkig van hun huurders een goede score op het prestatieveld Huurdersoordeel in de Aedes Benchmark. In de verplichte vierjaarlijkse visitatie worden de huurders bevraagd over hun mening over de relatie en communicatie met de woningcorporatie. Ook hier zijn de beoordelingen voor de overgrote grote meerderheid van de woningcorporaties positief. Dat neemt niet weg dat elk incident er vanzelfsprekend een teveel is.

Vraag 16

Waarom kunt u woningcorporaties wel onder verscherpt toezicht plaatsen als er sprake is van financieel wanbeleid, maar kunt u woningcorporaties niet onder verscherpt toezicht plaatsen als huurders in levensgevaarlijke of als gevolg van vocht- en schimmel in ongezonde woonsituaties terecht komen?

Wanneer sprake is van een overtreding van artikelen 1a en 1b van de Woningwet in samenhang het Bouwbesluit 2012 is de gemeente de taak om handhavend op te treden. Huurders kunnen een handhavingsverzoek indienen bij de gemeente. Ook hebben huurders de mogelijkheid via de Huurcommissie of desnoods de rechter een slechte onderhoudssituatie te laten oplossen.
De Autoriteit woningcorporaties (Aw) heeft een indirecte rol ten aanzien van het toezicht op de kwaliteit van woningen. De Aw houdt risicogericht toezicht op het beleid en beheer van woningcorporaties en kan een woningcorporatie aanspreken als zij geen goed onderbouwd beleid heeft gericht op onderhoud en verbetering, of als zij dit beleid onvoldoende weet te realiseren. Wanneer de Aw meerdere signalen krijgt met betrekking tot onderhoud zal zij dit meenemen in de gesprekken die zij voert met bestuur en RvC in het kader van het reguliere governance toezicht. De Aw is geen aanspreekpunt voor individuele huurders. Wanneer een individuele huurder klachten heeft over zijn of haar woning, kan de huurder hiervoor naar de Huurcommissie stappen.

Vraag 17

Deelt u de mening dat een ondertoezichtstelling van een woningcorporatie als gevolg van het verzaken van de zorgplicht van een woningcorporatie jegens haar huurders een afschrikwekkende werking zou kunnen hebben waardoor woningcorporaties eerder geneigd zijn om achterstallig onderhoud en/of (ernstige) gebreken en/of vocht- en schimmelproblematiek te verhelpen? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Nee, deze mening deel ik niet. Woningcorporaties verhuren ruim 2 mln. woningen en er zijn geen signalen dat er structureel problemen zijn die een onder toezichtstelling rechtvaardigen. De Aw kan een aanwijzing geven in het belang van de volkshuisvesting als dit wel het geval is. Elke individuele situatie waarin problemen ontstaan is vervelend. Wanneer een individuele huurder klachten heeft over zijn of haar woning, kan de huurder hiervoor naar de Huurcommissie stappen. Tevens hebben gemeenten de taak om te handhaven op de kwaliteit van woningen als dat nodig is.

Vraag 18

Kunnen we vaststellen dat bescherming van huurders niet goed werkt gezien de vele langdurige problemen zoals te hoge huurprijzen, achterstallig onderhoud, gebreken, vocht en schimmel? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Als gevolg van de schaarste op de woningmarkt is de positie van zowel de huurder als de koper verzwakt ten opzichte van de positie van verhuurders, beleggers en tussenpersonen. Prijzen zijn soms hoger dan de kwaliteit van de woning rechtvaardigt. Daardoor raken mensen in de knel. De toegenomen druk en moeite die mensen hebben om een geschikte woning te vinden maakt bovendien dat anderen hier makkelijker misbruik van kunnen maken. Verschillende meldpunten op de huur- en de koopmarkt en gemeenten krijgen klachten over malafide verhuurders en makelaars. Die gaan bijvoorbeeld over vriendjespolitiek, achterstallig onderhoud, discriminatie, intimidatie en te hoge huurprijzen. In het kader van het Programma Betaalbaar Wonen (Bijlage bij Kamerstuk 32 847, nr. 906), dat ik onlangs aan uw Kamer heb aangeboden, neem ik dan ook diverse maatregelen om de rechtsbescherming van huurders en kopers te verbeteren.

Vraag 19

Klopt het dat CV-ketels van woningcorporaties minder goed onderhouden zijn vanwege de kosten? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Het mag natuurlijk niet zo zijn dat CV-ketels minder goed onderhouden worden vanwege de kosten. Ik heb ook geen reden om aan te nemen dat dit in de praktijk aan de orde is. Het is de verantwoordelijkheid van de woningcorporatie om goed onderhoud te plegen aan de woning, dat betekent ook aan de CV-ketel. Als een huurder vermoedt dat de CV-ketel niet goed onderhouden wordt en na contact met de woningcorporatie blijkt dit ook zo te zijn, kan de gemeente gevraagd worden te handhaven.

Vraag 20

Deelt u de mening van de service coördinator van dat technisch bureau dat achterstallig onderhoud het gevaarlijkste is wat er is? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Ik kan me voorstellen dat indien er sprake is van achterstallig onderhoud aan een CV-ketel, er uiteindelijk gevaarlijke situaties kunnen ontstaan.

Vraag 21

Wat vindt u ervan dat er zoiets bestaat als horrorflats? Eerder hebben wij u namelijk ook al bericht over andere horrorflats in Nederland.

Het is vanzelfsprekend niet goed dat er flats zijn die door bewoners zo worden omschreven. Iedere huurder van een (sociale) huurwoning verdient een woning zonder gebreken, zodat het er prettig wonen, is.

Vraag 22

Hoeveel woningen kampen met achterstallig onderhoud en hoeveel woningen kampen met (ernstige) gebreken? Indien u geen cijfers hieromtrent hebt, bent u bereid om onderzoek hiernaar te verrichten? En kunt u hierbij specifiek ingaan op achterstallig onderhoud aan de CV-ketels, aangezien dit tot directe levensgevaarlijke situaties kan leiden?

Hier is niet in algemene zin iets over te zeggen. De informatie die beschikbaar is gaat over de conditiescores van corporatiewoningen. Deze zeggen iets over het onderhoud en de kwaliteit van een woning, en zorgen ervoor dat woningcorporaties (en de Aw) de staat van hun woningen met elkaar kunnen vergelijken. Ook vormt de conditiemeting input voor het opstellen van de meerjarenonderhoudsplanning. Dit helpt zodoende om werkzaamheden te prioriteren.
Berichten van vorig jaar suggereerden dan er een groot aantal sociale huurwoningen zou zijn met lage conditiescores. Dit beeld bleek niet geheel accuraat, zoals ook aangegeven in de beantwoording van Kamervragen n.a.v. de berichten hierover (Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2021–2022, nr. 611).

Vraag 23

Deelt u de mening dat er bij teveel woningcorporaties sprake is van achterstallig onderhoud en/of (ernstige) gebreken en/of vocht- en schimmelproblematiek?

Elk geval van achterstallig onderhoud en/of (ernstige) gebreken en/of vocht- en schimmelproblematiek is er één te veel.

Vraag 24

Deelt u de mening dat we in Nederland een kwaliteitscrisis hebben? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Nee deze mening deel ik niet. Er zijn meer dan 2 miljoen sociale huurwoningen in Nederland, waarvan het overgrote deel van goede kwaliteit. Bij een deel van de woningvoorraad is renovatie en verbetering nodig. Daar zetten we ook op in. Vorig jaar heb ik met Aedes afspraken gemaakt om de komende vijf jaar € 100 mln. per jaar extra te investeren in onderhoud en verbetering. Tevens komen er dit jaar nationale prestatieafspraken waarin het onderhoud en kwaliteit van de woningen nadrukkelijk een plek krijgen. Deze extra middelen komen beschikbaar omdat de verhuurdersheffing wordt afgeschaft.

Vraag 25

Hoe hoog staat deze kwaliteitscrisis bij u op de agenda? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Zie antwoord op vraag 24.

Vraag 26

Bent u bereid om met een landelijk vernieuwingsprogramma voor de bestaande bouw te komen met bijbehorende tijdslijnen om de kwaliteitscrisis uit te bannen? Zo ja, wanneer komt u met een dergelijk programma naar de Kamer? Zo nee, waarom niet?

Onderhoud en renovatie maakt onderdeel uit van mijn programma’s en acties. Onderhoud en de kwaliteit van woningen is bijvoorbeeld al onderdeel van huidige afspraken met Aedes en wordt ook nadrukkelijk onderdeel van de nationale prestatieafspraken, die ik binnenkort met IPO, Aedes, Woonbond en de VNG nationale zal maken. Daarnaast zet ik bijvoorbeeld met het volkshuisvestelijkfonds ook in op verbetering van de particuliere voorraad.

Vraag 27

Bent u bekend met het bericht «zeker 80.000 woningen vertonen flinke gebreken» van consumentenprogramma RADAR van AVRO/TROS?4

Ja, de eerdere Kamervragen over deze berichten zijn op 5 november 2021 beantwoord (Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2021–2022, nr. 611).

Vraag 28

Wat hebt u sinds dat bericht van RADAR gedaan en/of wat zult u doen om achterstallig onderhoud en gebreken voor huurders te verhelpen zodat dit niet meer kan leiden tot levensgevaarlijke dan wel ongezonde woonsituaties?

Met Aedes heb ik vorig jaar afspraken gemaakt dat corporaties de komende vijf jaar € 100 mln. per jaar extra te investeren in onderhoud en verbetering, met specifieke focus op schimmelproblematiek als gevolg van gebrekkige kwaliteit van de woning, brandveiligheid en loden leidingen. En zoals ik bij antwoord 26 aangeef, worden extra investeringen in onderhoud en kwaliteit opgenomen in de nationale prestatieafspraken later dit jaar.

Vraag 29

Klopt het dat één op de 25 corporatiewoningen in matige tot zeer slechte conditie verkeert en dat we dus spreken over circa 130.000 woningen?

Nee, dit klopt niet.

Vraag 30

Wilt u dat huurders van die circa 130.000 woningen net als huurders van die paar honderdduizend vocht- schimmelwoningen naar de Huurcommissie gaan?

Ik wil in de eerste plaats dat verhuurders voldoen aan hun verplichtingen waaronder het verhuren van woningen zonder gebreken. Mijn beleid is er dan ook op gericht dat verhuurders hun verplichtingen kennen en dat het huurbeleid in algemene zin verhuurders de middelen geeft om aan hun verplichtingen te voldoen. Ik wil dan ook in de eerste plaats dat huurders geen aanleiding hebben om naar de Huurcommissie te gaan.
Als er echter wel aanleiding is, wil ik dat huurders zeker gebruik maken van hun rechten zoals de mogelijkheid van een procedure bij de Huurcommissie. Om huurders beter te kunnen informeren over deze rechten, breidt de Huurcommissie in 2022 haar voorlichtingsrol uit, door vernieuwing van haar website en het vormgeven van een klantcontactcentrum voor vragen over het huurdomein. Samen met Aedes en de Woonbond werk ik daarnaast aan een huurrechtcampagne, om met name huurders met lage inkomens te helpen bij vragen over hun woning.

Vraag 31

Waarom mogen mensen wel in een onveilige woning wonen en niet in een onveilige auto rijden, want er is geen APK voor woningen maar wel voor auto’s?

Zoals ik heb aangeven bij antwoord 24, zijn er geen signalen dat er sprake is van een structureel probleem. Ik ga er van uit dat huurders zich bij gebreken wenden tot hun verhuurder en indien nodig tot Huurcommissie, rechter of gemeente. Daarmee is gewaarborgd dat huurders recht hebben op een veilige woning van goede kwaliteit.

Vraag 32

Klopt het dat u woningcorporaties wilt uitzonderen van de Wet goed verhuurderschap? Zo ja, waarom? En vindt u dat nog steeds een goed idee gezien alle berichtgeving waaronder het bericht van het programma RADAR dat hoge aantallen woningen met gebreken laat zien?

Nee, de woningcorporaties zullen niet geheel uitgezonderd worden van het wetsvoorstel goed verhuurderschap. Zo zullen de algemene beginselen van goed verhuurderschap onverkort op hen van toepassing zijn. De woningcorporaties worden wel uitgezonderd van een eventuele gemeentelijke vergunningsplicht, omdat deze zich niet verhoudt met de wettelijke plicht om woningen te verhuren en mijn eigen bevoegdheden ten opzichte van corporaties.

Vraag 33

Bent u inmiddels overtuigd geraakt van een landelijke APK-keuring voor woningen, temeer nu gebleken is dat er heel veel woningen zijn met (ernstige) gebreken en/of achterstallig onderhoud en/of vocht- en schimmelproblematiek?

Zoals toegelicht in onder meer mijn antwoord op vraag 31, is een dergelijke verplichting naar mijn oordeel niet nodig.

Vraag 34

Bent u bekend met het bericht «bewoner zakt door vloer van nieuwe huurwoning» van Stichting Woon van 28 april jongstleden?5

Ja.

Vraag 35

Vindt u het vreemd dat bewoners denken dat ze zelf voor de kosten moeten opdraaien, want daarover werd het volgende gezegd; «Aanvankelijk dachten zij er zelf te schouders onder te moeten zetten en ook voor de kosten op te draaien»? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Het kan zijn dat in deze specifieke casus de bewoners dachten dat ze zelf voor de kosten moesten opdraaien. Ik kan geen oordeel geven over deze situatie en ieders beelden hierin. Kennelijk leefde dit beeld in eerste instantie bij de huurder en is dit misverstand later door de woningcorporatie rechtgezet.

Vraag 36

Is het mogelijk dat deze en vele andere verhuurders de gebreken niet verhelpen omdat een huurkorting van 60% accepteren altijd nog goedkoper is dan het gebrek of de gebreken verhelpen?

Als de Huurcommissie in haar uitspraak de huur verlaagt, dan blijft deze verlaging gelden totdat het gebrek wordt verholpen. Het is daarom in het belang van verhuurder om het gebrek zo snel mogelijk op te lossen, omdat de gederfde huuropbrengsten blijven stijgen. Alleen bij een contract dat zeer snel zal aflopen en de intentie om de woning daarna niet meer te verhuren, kan het – afhankelijk van de huurprijs en de kosten van het verhelpen van het gebrek – in theorie mogelijk zijn dat de verhuurder goedkoper uit is door de gebreken niet te verhelpen. Mij zijn geen signalen bekend dat dit in de praktijk voorkomt. Ook in dat geval heeft de huurder alsnog de mogelijkheid om via de rechter onderhoud af te dwingen of indien sprake is van overtreding van de bouwregelgeving, de gemeente te vragen om handhavend op te treden.

Vraag 37

Bewijst dit voorbeeld niet eens temeer dat de Huurcommissie niet alleen een huurverlaging moet kunnen opleggen, maar ook moet kunnen eisen dat het gebrek verholpen dient te worden? Zo ja, bent u bereid wet- en regelgeving hieromtrent aan te passen? Zo nee, waarom niet?

De regelgeving voorziet al in diverse mogelijkheden om af te dwingen dat gebreken daadwerkelijk worden verholpen. Zo kan de gemeente met een last onder dwangsom afdwingen dat een woning voldoet aan de eisen van het Bouwbesluit 2012. In het uiterste geval kan een gemeente ertoe overgaan om zelf gebreken te herstellen en de kosten te verhalen op de eigenaar (last onder bestuursdwang).
Daarnaast kan voor overtreding van de Woningwet in samenhang met het Bouwbesluit 2012 een bestuurlijke boete worden opgelegd. Ook kan de huurder zich tot de rechter wenden met de vordering dat de verhuurder de gebreken verhelpt. Een andere manier voor de huurder is om zich tot de rechter te wenden met het verzoek om de gebreken zelf te verhelpen en de kosten te verhalen op de verhuurder, bijvoorbeeld door deze kosten in mindering te brengen op de huur. Gegeven deze mogelijkheden zie ik geen noodzaak om ook de Huurcommissie de directe bevoegdheid te geven om verhuurders te verplichten om gebreken te herstellen.

Vraag 38

Bent u inmiddels overtuigd geraakt van een landelijk meldpunt dat huurders met raad en daad kan bijstaan als zij te kampen hebben met achterstallig onderhoud, (ernstige) gebreken, vocht- en schimmel of anderszins?

Nee, dat ben ik niet. Laat het onderhoud van woningen (zeer) te wensen over dan hebben gemeenten de bevoegdheid om hierop te handhaven. Ook hebben huurders de mogelijkheid via de Huurcommissie of desnoods de rechter een slechte onderhoudssituatie te laten oplossen. Ik voer met alle betrokken partijen een brede aanpak om vocht- en schimmelproblemen op te lossen. Tegen deze achtergrond zie ik geen toegevoegde waarde in een landelijk meldpunt.

Vraag 39

Deelt u de mening dat recidive van verhuurders als het om gebreken en/of achterstallig onderhoud gaat zwaarder bestraft dient te worden?

De Huurcommissie kan hogere legeskosten opleggen bij verhuurders die meerdere malen in het ongelijk worden gesteld. Op het moment geldt deze regeling alleen voor uitspraken over de splitsing van all-in huurprijzen en de toetsing van aanvangshuurprijzen, niet voor overige zaaktypen. De Wet modernisering Huurcommissie, waarmee de Huurcommissie deze bevoegdheid heeft gekregen, wordt op dit moment geëvalueerd. Indien de resultaten van de evaluatie hiervoor aanleiding geven, kan de regeling worden uitgebreid naar andere zaaktypen, zoals bijvoorbeeld de afrekening van servicekosten of gebrekenprocedures.
Daarnaast hebben gemeenten verschillende mogelijkheden om handhavend op te treden bij overtreding van het Bouwbesluit 2012, waaronder het opleggen van een bestuurlijke boete uit de tweede categorie. Indien de overtreding gepaard gaat met een bedreiging van de leefbaarheid of een gevaar voor de gezondheid of veiligheid kan het bevoegd gezag de bestuurlijke boete verhogen tot een boete uit de vierde categorie. Tevens zijn er onder voorwaarden mogelijkheden om het beheer over te nemen of een woning te sluiten onder bepaalde voorwaarden. Gemeenten kunnen zelf hun boetebeleid vaststellen.

Vraag 40

Bent u bekend met het bericht »Schimmel in huis is nooit de schuld van huurders» in het Noordhollands dagblad van 22 februari jongstleden?6

Ja.

Vraag 41

Wat vindt u van de uitspraak van deze vochtexpert en het feit dat hij de opstelling van woningcorporaties hekelt?

Ik ben niet in de positie om te kunnen beoordelen of deze vochtexpert in deze specifieke situatie gelijk heeft. Uit onderzoek van TNO, ABF en de GGD Amsterdam («Vocht en schimmelvorming in woningen – Bevindingen en handreikingen op basis van WoOn2018 en Energiemodule 2018», 29 september 2020) is gebleken dat vocht- en schimmelproblematiek zeer complex is en diverse oorzaken kan hebben. De bouwwijze, de toegepaste technieken, het onderhoud en het gedrag van de bewoners spelen hierbij een belangrijke rol.

Vraag 42

Deelt u de mening dat huurders nog beter beschermd moeten worden? Zo ja, wanneer komt u met aanvullende wet- en regelgeving? Zo nee, waarom niet?

Zoals aangegeven in antwoord op vraag 18, neem ik in het kader van het Programma Betaalbaar Wonen (Bijlage bij Kamerstuk 32 847, nr. 906) dat ik onlangs aan uw Kamer heb aangeboden, diverse maatregelen om de rechtsbescherming van huurders te verbeteren.

Vraag 43

Kunt u de vragen ieder afzonderlijk beantwoorden en niet clusteren?

Dat heb ik gedaan.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het bericht «Vesteda stopt met huurdersvoordracht» van 30 maart jl. waarin wordt aangegeven dat verhuurder Vesteda stopt met huurdersvoordacht omdat bestaande huurders nieuwe huurders voordragen in ruil voor hoge bedragen sleutelgeld?1

Ja.

Vraag 2

Deelt u de mening dat dergelijke praktijken zeer onwenselijk zijn? Zo nee, waarom niet?

De toenemende krapte op de woningmarkt brengt (kandidaat-)huurders in een zwakke positie. Hier kan misbruik van worden gemaakt door verhuurders, maar ook door huurders die al een woning hebben. In dit geval is het de zittende huurder die misbruik maakt van de situatie door van de kandidaat-huurder te eisen dat hij overnamekosten betaalt voor de stoffering die niet in verhouding staan tot de reële kosten. Dit is onwenselijk en ik ben verheugd om te vernemen dat Vesteda hiertegen optreedt en dat andere verhuurders dit voorbeeld volgen.

Vraag 3

Komt het vragen van sleutelgeld door zittende huurders aan nieuwe huurders op grote schaal voor in Nederland?

Het voordragen van huurders door huurders is een bestaande praktijk. De excessen waarbij huurders misbruik maken van de zwakke positie van kandidaat-huurders op de woningmarkt is echter een verschijnsel dat zich juist recent manifesteert en dat voortkomt uit de krapte op de woningmarkt. Ik heb geen inzicht in de aantallen waarin het vragen van sleutelgeld door huurders voorkomt. Omdat ik vooralsnog geen signalen heb ontvangen dat dit op grootschalige wijze plaatsvindt zie ik momenteel geen aanleiding om hier onderzoek naar te doen.

Vraag 4

Mocht u het antwoord op vraag 3 schuldig blijven, bent u dan bereid om hier onderzoek naar te doen? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 5

Welke instrumenten heeft u op dit moment, of heeft u op dit moment nodig, om zulke praktijken tegen te gaan? Kunt u dit toelichten?

Het voordragen van een huurder is niet verboden en kan zorgen voor een soepele overdracht voor de verhuurder. Ook is het op basis van het verbintenissenrecht niet verboden om overnamekosten te vragen, bijvoorbeeld voor stoffering.
Om deze reden zie ik geen aanleiding om huurdersvoordracht af te schaffen. Wel heb ik in brede zin aandacht voor een betere rechtsbescherming van woningzoekenden en huurders. In het programma betaalbaarheid, waarover ik uw Kamer op korte termijn informeer, neem ik diverse maatregelen om deze rechtsbescherming te verbeteren.

Vraag 6

Deelt u de mening dat huurdersvoordracht, gelet op de in het artikel toegelichte risico’s die dit met zich meebrengt, in zijn geheel zou moeten worden uitgebannen? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 5.

Vraag 7

Bent u bereid om met de koepelorganisatie IVBN, waar onder andere Vesteda bij is aangesloten, het gesprek aan te gaan om huurdersvoordracht in zijn geheel uit te bannen? Zo nee, waarom niet?

Ik heb contact gehad met IVBN hierover en zal met hen in gesprek blijven om signalen over misstanden bij huurdersvoordracht in het zicht te houden.

Vraag 8

Deelt u de mening dat het uitbannen van huurdersvoordrachten opgenomen zou moeten worden in de Wet goed verhuurderschap? Zo nee, waarom niet?

Het wetsvoorstel goed verhuurderschap ziet erop dat verhuurders en verhuurbemiddelaars zich op een maatschappelijk verantwoorde wijze gedragen in relatie tot woningzoekenden en huurders bij het aanbieden en verhuren van woon- of verblijfsruimte. In het geval van huurdersvoordracht betreft het een overeenkomst tussen de huurder en kandidaat-huurder, en dus niet tussen verhuurder en huurder. Daarom zie ik geen plek voor het uitbannen van huurdersvoordrachten in het wetsvoorstel goed verhuurderschap. Verhuurders kunnen wel een verantwoordelijkheid nemen door woningen meer openbaar aan te bieden, zoals Vesteda doet.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht dat verhuurder Change= het huurcontract van zogenaamde lastige huurders niet verlengt vanwege hun bezwaar tegen de servicekosten?1

Ja. In het licht van de gestelde vragen heb ik gesproken met Change= en stichting Woon!.

Vraag 2

Wat vindt u ervan dat een verhuurder huurcontracten niet verlengt als huurders bezwaar maken tegen de hoogte van de servicekosten?

De verhuurder moet over elk kalenderjaar een afrekening van de servicekosten verstrekken, vóór 1 juli. In het geval van een geschil hierover moet het iedereen vrij staan om dit zonder belemmeringen of weerstand aan de Huurcommissie voor te leggen. Daarom kunnen huurder en verhuurder tot twee jaar na de genoemde datum van 1 juli om een uitspraak van de Huurcommissie vragen. Voorts kan een huurder met een tijdelijk huurcontract van twee jaar of korter ook nog tot zes maanden na afloop of verlenging van dat tijdelijke huurcontract een toets van de aanvangshuurprijs vragen. Echter, het is aan de verhuurder of een tijdelijke huurovereenkomst wordt verlengd. Het is niet relevant of een verhuurder de tijdelijke huurovereenkomst eindigt (niet verlengt) vanwege bovengenoemde reden of dat de verhuurder om een andere reden weer beschikking wil hebben over de woning.

Vraag 3

Klopt het dat een deel van de borg van huurders onterecht door Change= ingehouden wordt? Zo ja, wat vindt u hiervan?

Borg kan in beginsel (deels) ingehouden worden als sprake is van een huurachterstand of als de huurder de woning niet volgens afspraak heeft achtergelaten en de verhuurder herstelwerkzaamheden moet verrichten voor de nieuwe verhuur. Om deze specifieke vraag te kunnen beantwoorden heb ik contact gehad met Change=. Volgens hen wordt er slechts in die gevallen waarin er sprake is van niet verholpen gebreken in de woning of bij huurachterstand borg ingehouden.

Vraag 4

Klopt het dat huurders die vertrekken bij Change= geen positieve verhuurverklaring gekregen hebben? Zo ja, wat vindt u hiervan en deelt u de mening dat Change= dit zo snel mogelijk moet herstellen, inclusief een excuusbrief? Zo ja, bent u bereid om Change= hierop aan te spreken?

Het is wettelijk toegestaan om met een verhuurdersverklaring te werken. Een huurder kan door de potentiele verhuurder om een verhuurdersverklaring worden gevraagd op het moment dat hij of zij een nieuwe woning zoekt. De huurder moet deze verklaring bij de huidige of voormalige verhuurder opvragen. Indien de huurovereenkomst is beëindigd op basis van overlast, betalingsachterstanden of het verrichten van criminele activiteiten, is de kans groot dat de verhuurder geen positieve verklaring zal geven. Change= heeft aangegeven dat er in beginsel altijd een positieve verhuurdersverklaring wordt afgegeven. Slechts in uitzonderlijke situaties, zoals bijvoorbeeld bij (grote) huurachterstanden, wordt deze niet afgegeven.

Vraag 5

Klopt het dat deurwaarders ingezet werden om het verhoogde voorschot aan servicekosten te innen? Zo ja, wat vindt u hiervan?

De artikelen 7:260 en 7:261 BW bevatten wettelijke regels voor de verhuurder die het voorschot voor de servicekosten wil verhogen en over de geschilregeling. Samengevat is een verhoging slechts mogelijk bij een overeengekomen wijziging van de bijkomende diensten of leveringen waarvoor de servicekosten zijn verschuldigd (indien die wijziging gaat om service of dienstverlening die alleen aan een aantal huurders gezamenlijk geleverd kunnen worden, is de huurder gebonden aan die wijziging indien ten minste 70% van de huurders daarmee heeft ingestemd). Het voorschot mag ook worden verhoogd als uit het wettelijk jaarlijks te verstrekken kostenoverzicht blijkt dat de betaalde voorschotbedragen de daadwerkelijke kosten niet dekken. Change= heeft aangegeven dat zij deurwaarders inzet indien er sprake is van achterstanden op de huurrekening, inclusief de niet betaalde verhoogde voorschotten voor de servicekosten. Het is aan de verhuurder wanneer zij overgaat tot het inschakelen van een deurwaarder.

Vraag 6

Klopt het dat huurders door medewerkers van Change= geïntimideerd worden? Zo ja, wat vindt u hiervan?

Ik ben tegen elke vorm van intimidatie. Change= heeft aangegeven dat zij een zaak heeft aangespannen bij de rechtbank van de gemeente Amsterdam tegen de aantijgingen over vermeende intimidatie. Het is uiteindelijk aan de rechtbank om te bepalen of er sprake is van intimidatie. Zie voor het overige het antwoord op vraag 9 en 10.

Vraag 7

Welke maatregelen kunt u en gaat u nemen om te voorkomen dat verhuurders het huurcontract niet verlengen omdat huurders klachten uiten of bezwaren indienen?

In het BW zijn de mogelijkheden van beëindiging en verlenging van de verschillende soorten huurovereenkomsten geregeld. Zo is een verhuurder gerechtigd een tijdelijke huurovereenkomst (zijnde een huurovereenkomst met een maximale duur van twee jaar voor zelfstandige woningen) om hem moverende redenen niet te verlengen. Omdat het risico dat een huurder geen toets van de aanvangshuurprijs durft aan te vragen te beperken, kan de huurder nog tot zes maanden na het einde van het tijdelijk huurcontract van maximaal twee jaar zo’n toets van de aanvangshuurprijs bij de Huurcommissie vragen. En ook over de servicekosten kan de huurder nog na het einde van het tijdelijk huurcontract een uitspraak van de Huurcommissie vragen, door de tweejaartermijn na de afrekentermijn van de verhuurder (1 juli na het kalenderjaar).

Vraag 8

Acht u het waarschijnlijk dat er meer verhuurders zijn die op dezelfde manier opereren als Change=? Kunt u uw antwoord nader toelichten? Zo ja, kunt u onderzoeken hoe vaak dit soort praktijken voorkomen en wie zich hieraan schuldig maken?

Er zijn reeds diverse onderzoeken gedaan naar onaanvaardbaar gedrag van verhuurders bij het aanbieden en verhuren van woon- of verblijfsruimte.2 De diverse onderzoeksresultaten hebben erin geresulteerd dat mijn ambtsvoorganger in mei 2018 is gestart met de aanpak ter bevordering van goed verhuurderschap.3 De resultaten uit de aanpak goed verhuurderschap4 hebben geleid tot het wetsvoorstel goed verhuurderschap dat ik op korte termijn naar uw Kamer stuur. Daarnaast blijkt uit de evaluatie van de Wet doorstroming huurmarkt 2015 dat huurders met een tijdelijk huurcontract het lastig vinden om een geschil voor te leggen aan de Huurcommissie. Ik weeg dit mee met de herziening van de tijdelijke huurcontracten. Zie verder het antwoord op vraag 19 en 20.

Vraag 9

Wat kunnen gemeenten doen om foute verhuurders als Change= te weren?

In zijn algemeenheid ben ik voornemens om gemeenten met het wetsvoorstel goed verhuurderschap de bevoegdheid te geven om handhavend op te treden indien verhuurders, verhuurbemiddelaars of beheerders zich niet houden aan de algemene beginselen van goed verhuurderschap. Daarnaast creëert het wetsvoorstel de bevoegdheid voor gemeenten om via een gebiedsgerichte verhuurvergunning strengere eisen te stellen aan verhuurders in gebieden waar de leefbaarheid onder druk staat en om, waar nodig, malafide verhuurders te weren die hun gedrag willens en wetens niet aan de norm voor goed verhuurderschap wensen aan te passen.

Vraag 10

Vindt u dat de gemeenten extra alert moeten zijn op verhuurders zoals Change=, zeker nu Change= aangegeven heeft uitbreidingsplannen te hebben? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

In zijn algemeenheid vind ik dat gemeenten alert moeten zijn op alle vormen van ongewenst verhuurgedrag. Daarom creëer ik via wetsvoorstel goed verhuurderschap aanvullende mogelijkheden voor gemeenten om, op eigen initiatief of naar aanleiding van een melding, te kunnen handhaven bij ongewenste verhuurpraktijken.

Vraag 11

Bent u bereid om Change= aan te schrijven en niet alleen om uw ongenoegen kenbaar te maken maar hen daadwerkelijk te sommeren hun beleid aan te passen? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Naar aanleiding van deze Kamervragen heb ik contact gehad met Change= om de voorliggende Kamervragen en de vigerende wet- en regelgeving te bespreken. Op basis hiervan zie ik voor nu geen aanleiding om hierover verder met Change= in gesprek te gaan. Wel heb ik Change= verzocht om transparant te communiceren naar de huurders en hen aan te geven waar zij terecht kunnen als zij het niet eens zijn met de door hen genomen besluiten.

Vraag 12

Klopt het dat Change= meerdere keren in de fout is gegaan en nog steeds community kosten in rekening brengt bij het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst, terwijl zij hierover door de kantonrechter in het ongelijk gesteld is? Zo ja, kunnen we hieruit concluderen dat er meer en/of betere wettelijk maatregelen moeten komen om huurders beter te beschermen? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

De rechtbank heeft volgens Change= gesteld dat een deel van de community kosten vallen onder bewonersbegeleiding en daarmee onder de taken van de huismeester. Deze kosten mogen derhalve onder de servicekosten doorberekend worden. Het is uiteindelijk aan de Huurcommissie en/of de rechtbank om een uitspraak te doen over de rechtsgeldigheid van (het voorschot van) de servicekosten.

Vraag 13

Zou u in het licht van het wetsvoorstel «goed verhuurderschap» Change= een slechte verhuurder noemen? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Zie het antwoord op vraag 9.

Vraag 14

Welk advies voor vervolgstappen kunt u de gedupeerden meegeven als Change= blijft volharden in illegale praktijken terwijl zij daarvoor door de rechter veroordeeld is, maar waarbij huurders nog steeds klem zitten en zich geïntimideerd voelen waardoor ze niet genegen zijn om naar de rechter te stappen?

In aanvulling op mijn antwoord op vraag 12 kunnen huurders gratis advies inwinnen bij het Juridisch Loket indien er twijfels zijn over bijvoorbeeld de rechtmatigheid van een huur- of dienstenovereenkomst. Voorts kan een geschil over de servicekosten en/of over de huurverhoging worden voorgelegd aan de Huurcommissie. Ik moedig iedereen aan, indien van toepassing, hiervan gebruik te maken. Ook na afloop van het tijdelijk huurcontract is dit mogelijk (zie antwoord op vraag5.

Vraag 15

Wat vindt u ervan als Stichting!Woon in dit bericht schrijft «wetgever zet kwetsbare huurder in de kou»?

Zie het antwoord op vraag 7. In zijn algemeenheid mag ongewenst verhuurgedrag niet worden getolereerd. Daarom werk ik momenteel aan het wetsvoorstel goed verhuurderschap om ongewenste verhuurpraktijken tegen te gaan en kwetsbare huurders extra te beschermen.

Vraag 16

Kunt u antwoord geven op de in dit bericht gestelde vraag voor huurders met een tijdelijk contract; «Maak vooral maar geen gebruik van je rechten, want dat gaat je in de problemen brengen, lijkt de strekking. Is dat wat de wetgever jongeren aan boodschap wil meegeven»?

Ik moedig iedereen aan gebruik te maken van de rechten die er zijn. Jong en oud. Huurders met een vast of tijdelijk huurcontract. Zoals ik in het antwoord op vraag 2 heb aangegeven ben ik van mening dat het iedereen vrij moet staan om zonder belemmeringen of weerstand van de verhuurder een geschil aan de Huurcommissie voor te leggen.

Vraag 17

Is dit bericht een pijnlijk voorbeeld van de kwetsbare positie van jongeren als het om wonen gaat? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Zie antwoord vraag 16.

Vraag 18

Deelt u de mening dat we naar een verbetering van de wet- en regelgeving omtrent servicekosten moeten gaan nu uit dit artikel blijkt dat honderden huurders zich alleen al bij Stichting!Woon gemeld hebben, die de afrekening van de servicekosten elk jaar ter discussie moeten stellen, hetgeen kan leiden tot een groot aantal procedures bij de Huurcommissie? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Het is voor zowel huurders als verhuurders van belang dat wet- en regelgeving op dit thema duidelijk is en dat men zich ook aan deze regelgeving houdt. De verhuurder moet over elk kalenderjaar een afrekening servicekosten verstrekken, vóór 1 juli. Zowel huurder als verhuurder kunnen vervolgens tot twee jaar na die 1 juli om een uitspraak van de Huurcommissie vragen. Het doet daarbij niet ter zake of het een tijdelijke of vaste huurovereenkomst betreft. In beginsel vind ik het logisch dat huurders als eerste aan zet zijn om actie te ondernemen als zij menen dat er een probleem bestaat omtrent servicekosten. Zij kennen immers zelf hun eigen situatie en kunnen daardoor het best inschatten of de servicekosten in verhouding staan tot de geleverde diensten. Tegelijkertijd snap ik dat het voor huurders een probleem kan opleveren als de verhuurder structureel de fout ingaat bij het afrekenen van servicekosten. Daarom is in de wet geregeld dat de Huurcommissie hogere leges kan opleggen bij verhuurders die vaker in het ongelijk worden gesteld.

Vraag 19

Kunnen we concluderen dat tijdelijke huurcontracten niet in het belang van huurders zijn, omdat hen dakloosheid boven het hoofd hangt waardoor veel van deze huurders geen klachten durven te uiten? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Vorig jaar heeft mijn ambtsvoorganger de evaluatie van de Wet doorstroming huurmarkt 2015 (hierna: de evaluatie) naar uw Kamer gezonden. In deze evaluatie hebben een aantal geïnterviewde stakeholders/personen aangegeven dat er sprake is van onzekerheid over verlenging van de tijdelijke huurovereenkomst dan wel over vervolghuisvesting. De evaluatie gaat niet in op het aantal huurders dat dakloos is geworden na het niet verlengen van een tijdelijk huurcontract. Er kunnen verschillende redenen zijn waarom een verhuurder het huurcontract niet verlengt. Geen van die redenen mogen wat mij betreft de gang naar de Huurcommissie of de rechtbank verhinderen. De evaluatie laat ook tekortkomingen zien. Op dit moment vindt er op basis van de evaluatie en de gesprekken die ik met de sector heb gevoerd een weging plaats waarbij wordt gekeken naar een betere balans tussen de belangen van huurders en verhuurders en waarbij huurcontracten voor onbepaalde tijd de norm blijft.

Vraag 20

Laat dit voorbeeld en de vele andere voorbeelden de tekortkomingen van de Wet doorstroming huurmarkt zien? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Zie antwoord vraag 19.

Vraag 21

Staat met de kennis van nu de Wet doorstroming huurmarkt niet op gespannen voet met artikel 22 lid 2 van de Grondwet waar u zelf terecht vaak naar verwijst en met het recht op huisvesting zoals deze is beschreven in internationale en Europese verdragen? Kunt u in uw antwoord specifiek aandacht besteden aan betaalbaarheid, woonzekerheid, rechtsbescherming van huurders?

Recht op huisvesting is een essentieel onderdeel van iemands leven. Ik zet me dan ook in om hierin te voorzien. Het uitgangspunt van de Wet doorstroming huurmarkt 2015 was om te zorgen voor meer beschikbaarheid. Hoewel in de evaluatie een toename is te zien van het aanbod is dit volgens de evaluatie niet direct toe te schrijven aan de wet. Echter, het sluit dit ook niet uit. Dit geldt eveneens voor het effect van tijdelijke huurcontracten op de huurprijsstijgingen. Ik ken de signalen over woononzekerheid en wat dit in mentale zin met huurders kan doen. Ik zal dit dan ook betrekken bij bovengenoemde weging.

Vraag 22

Hebt u zicht op wat er met huurders gebeurt wanneer een tijdelijk huurcontract niet wordt verlengd? Hoeveel, schat u in, bevinden zich in een situatie van dakloosheid of precair wonen?

Uit de evaluatie blijkt dat verhuurders hoewel dit geen verplichting is verschillende methoden gebruiken om vervolghuisvesting te vinden maar dat dit ook vaak niet het geval is. Behoud van wachttijd, bemiddeling en begeleiding worden met name genoemd. Cijfers over hoeveel mensen dakloos zijn geworden als direct gevolg van het beëindigen van het tijdelijk huurcontract zijn niet bekend.

Vraag 23

Indien de wet leidt tot dakloosheid of een verhoogd risico daarop, hoe ziet u de verhouding tot mensenrechtelijke verplichtingen om dakloosheid te voorkomen en uit te bannen?

Of iemand dakloos is geworden als direct gevolg van het beëindigen van een tijdelijk huurcontract is lastig te bepalen. Er kunnen meerdere factoren spelen waarom iemand dakloos is geworden, zoals ook geconstateerd is door de Raad voor Volksgezondheid en Samenleving.6 Dat kan bijvoorbeeld financiële bestaansonzekerheid zijn, maar ook het tekort aan betaalbare woningen. Zoals ik in de beantwoording van vraag 19 en 20 aangeef, kan ook niet uit de evaluatie Wet Doorstroming Huurmarkten worden geconcludeerd of huurders dakloos zijn geworden door het niet verlengen van een tijdelijk huurcontract. Omdat de evaluatie wel degelijk tekortkomingen laat zien, vindt er op dit moment op basis van de evaluatie en de gesprekken die ik met de sector heb gevoerd een weging plaats waarbij wordt gekeken naar een betere balans tussen de belangen van huurders en verhuurders en waarbij reguliere huurcontracten de norm blijft. Ik vind het belangrijk om de strijd tegen dakloosheid te voeren. Daarom werk ik samen met de Staatssecretaris van Jeugd en Preventie aan een aanpak hiervan, als vervolg op de Brede Aanpak Dak- en Thuisloosheid. U wordt hierover zo spoedig mogelijk geïnformeerd door mij en de Staatssecretaris van Jeugd en Preventie. Daarnaast zal binnenkort het programma huisvesting aandachtsgroepen naar uw Kamer worden gestuurd, waarin ik een aanpak deel voor het zorgen voor meer betaalbare woningen voor aandachtsgroepen. Ook zet ik mij in voor een groter aanbod van betaalbare woningen (bijvoorbeeld via het programma Woningbouw) en kom ik met voorstellen om ook de betaalbaarheid voor zittende huurders te verbeteren (bijvoorbeeld via het programma betaalbaar wonen, waarover ik uw Kamer op korte termijn informeer).

Vraag 24

Kan dakloosheid als gevolg van het niet verlengen van het tijdelijk huurcontract gezien worden als het niet nakomen van de zorgplicht van het Rijk die voortvloeit uit artikel 22 lid 2 van de Grondwet, omdat de Wet doorstroming huurmarkt dit mogelijk maakt? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

De verplichting om te zorgen voor voldoende woongelegenheid is een inspanningsverplichting voor de overheid. Dit staat zowel in artikel 22, tweede lid, van de Grondwet als in meerdere verdragen (o.a. artikel 11, eerste lid, van het Internationaal Verdrag inzake economische, sociale en culturele rechten). De zorgplicht betreft zowel het aantal woningen, alsook de kwaliteit, veiligheid, gezondheid, betaalbaarheid, toegankelijkheid en passendheid. Dit recht gaat niet zover dat ieder individu op basis hiervan recht heeft op een woning.
Daarnaast komt een huurder met een tijdelijk huurcontract niet van de een op de andere dag op straat te staan. Ook de beëindiging van tijdelijke huurcontracten is van verschillende waarborgen voorzien. Zo moet de verhuurder de huurder schriftelijk informeren over de dag waarop de huur verstrijkt. Dit mag hij niet eerder doen dan drie maanden maar uiterlijk een maand voordat de bepaalde tijd van het contract is verstreken. Indien de verhuurder deze verplichting niet nakomt, wordt de huurovereenkomst na het verstrijken van de bepaalde tijd voor onbepaalde tijd verlengd.

Vraag 25

Kan dakloosheid als gevolg van het niet verlengen van het tijdelijk huurcontract gezien worden als een schending van het internationale recht op behoorlijke huisvesting, omdat de Wet doorstroming huurmarkt dit mogelijk maakt? Kunt u uw nader toelichten?

Zie antwoord vraag 24.

Vraag 26

Kunt u aangeven in welke mate de verplichting, die de Nederlandse staat heeft om het recht op behoorlijke huisvesting «progressief te realiseren», een rol heeft gespeeld bij de totstandkoming en monitoring van de Wet doorstroming huurmarkt 2015?

Het recht op huisvesting is zoals aangegeven bij het antwoord op vraag 24 en 25 verankerd in de Grondwet. Het doel van de Wet doorstroming huurmarkt 2015 was om ervoor te zorgen dat met de introductie van tijdelijke huurovereenkomsten meer aanbod van woningen gerealiseerd zou worden en daarmee beter invulling gegeven kan worden aan dat recht op huisvesting. Het doel van de wet zou er dus aan moeten bijdragen dat door meer aanbod meer beschikbaarheid voor woningzoekende zou ontstaan en daarmee ook de doorstroming zou bevorderen. Hoewel de evaluatie een stijging van het aanbod laat zien is dit volgens de evaluatie niet direct te herleiden naar de Wet doorstroming huurmarkt 2015 maar het sluit dit ook niet uit.

Vraag 27

Kunt u aangeven in welke mate u acht dat de Wet doorstroming huurmarkt bijdraagt aan het progressief realiseren van het recht op behoorlijke huisvesting?

Zie antwoord vraag 26.

Vraag 28

Kunnen we met de kennis van nu concluderen dat de Wet doorstroming huurmarkt op gespannen voet staat met het internationale recht op behoorlijke huisvesting, dat Nederland verplicht om dat recht «progressief te realiseren»? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Zie antwoord vraag 26.

Vraag 29

Kunt u aangeven of bepaalde groepen op basis van hun leeftijd, inkomen, beperking of etnische achtergrond harder worden getroffen door de negatieve effecten van de Wet doorstroming huurmarkt?

In de evaluatie is niet onderzocht of bepaalde groepen harder worden getroffen. Echter staat het buiten kijf dat discriminatie op welke grond dan ook verboden is en niet kan worden getolereerd.

Vraag 30

Is het belangrijk om de positie van de huurder met een tijdelijk huurcontract te beschermen ten opzichte van de verhuurder? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Huurders worden reeds op diverse manieren beschermd. Zo heeft een huurder met een generiek tijdelijk huurcontract in het gereguleerde segment huurprijsbescherming. Huurders met een tijdelijk huurcontract van 2 jaar of korter kunnen nog tot zes maanden na afloop van dat tijdelijke huurcontract een toets van de aanvangshuurprijs vragen. Daarnaast is het de verhuurder niet toegestaan een minimumduur in de overeenkomst op te nemen. Indien dit wel gebeurt staat het de huurder vrij hierover advies in te winnen bij het Juridisch Loket of de zaak voor te leggen bij de rechtbank. De verhuurder mag gedurende de looptijd van de tijdelijke huurovereenkomst de huur niet opzeggen. Tussen drie maanden en een maand voor het einde van de looptijd van de tijdelijke huurovereenkomst moet de verhuurder de huurder schriftelijk informeren dat de huur op de afgesproken einddatum eindigt. Doet een verhuurder dat niet dan ontstaat er van rechtswege een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Zoals eerder aangegeven in onder andere het antwoord op vraag 23, zie ik dat het van belang is opnieuw te wegen hoe de positie van de huurder beter in balans kan worden gebracht met die van de verhuurder.

Vraag 31

Welke zorgplicht(en) heeft een verhuurder als deze het tijdelijk huurcontract niet wil verlengen?

De verhuurder heeft geen wettelijke zorgplicht voor het vinden van vervolghuisvesting. De huurder weet bij het aangaan van een tijdelijke huurovereenkomst wanneer deze afloopt. Gedurende die tijd kan de huurder zoeken naar passende vervolghuisvesting. Zoals aangegeven bij het antwoord op vraag 22 zijn er verhuurders die desondanks verschillende instrumenten inzetten om passende vervolghuisvesting te realiseren. Hierbij valt te denken aan begeleiding, bemiddeling en behoud van wachttijd.

Vraag 32

Zou het in kaart brengen van de gevolgen van een beëindiging van een tijdelijk huurcontract onderdeel van de zorgplicht van een verhuurder moeten zijn als deze het tijdelijk huurcontract niet wil verlengen, aangezien het niet verlengen kan zorgen dat iemand dakloos raakt? Kunt u uw antwoord nader toelichten? Indien dit niet tot de zorgplicht van de verhuurder hoort, van wie dan wel?

Zie antwoord vraag 31.