Vraag 1

Herinnert u zich nog dat u tijdens het plenaire debat over het Belastingplan 2012 heeft toegezegd dat u mensen zou informeren over de verlaging van de vermogenstoets in de huurtoeslag voor 2012, zowel middels een persbericht als middels informatie op de site van de Belastingdienst/Toeslagen?

In de Tweede Kamer is gesproken over de afschaffing van de kindertoeslag die de vorm heeft van een verhoging van het heffingsvrije vermogen in box 3 en het mogelijke effect hiervan op de huurtoeslag van mensen met kinderen. Ik heb verder in het plenaire debat aangegeven dat ik naar aanleiding van het Belastingplan 2012 meerdere zaken in de pers zal brengen.
Na de stemming in de Tweede Kamer is een persbericht over alle wijzigingen van het Belastingplan 2012 uitgebracht. Hierin staat dat het vanaf 2012 niet meer mogelijk is een extra bedrag per minderjarig kind op te tellen bij het heffingsvrij vermogen van box 3 en dat deze maatregel mogelijk effect heeft op de huurtoeslag van mensen met minderjarige kinderen. Daarnaast is toen een bericht op de eerste pagina van de website van toeslagen (www.toeslagen.nl) geplaatst dat de vermogenstoets huurtoeslag met minderjarige kinderen wijzigt. Het volledige bericht luidt:
Vanaf 2012 kunt u geen extra bedrag per minderjarig kind bij het heffingvrij vermogen (box 3) meer optellen. Deze maatregel heeft mogelijk effect op uw huurtoeslag.
Heffingvrij vermogen is een vast bedrag van uw bezittingen min schulden waarover geen belasting hoeft te worden betaald. Vanaf 2012 kunt u alleen rekenen met uw eigen heffingvrije vermogen (€ 21 139). Als u heel 2012 een fiscale partner hebt of daarvoor kiest, is het heffingvrije vermogen € 42 278.
Komt u op toetsdatum 1 januari 2012 boven het heffingvrije vermogen uit? Dan hebt u geen recht op huurtoeslag voor 2012. Zet dan zelf uw huurtoeslag stop. Uw huurtoeslag stopzetten met ingang van 1 januari 2012 kan vanaf december 2011.»
Verder zijn de intermediairs (o.a. woningbouwcorporaties, sociale raadslieden en gemeenten) geïnformeerd over de afschaffen van de kindertoeslag van het heffingsvrije vermogen in box 3, zodat zij hun klanten hierover kunnen informeren.

Vraag 2

Klopt het dat mensen, als zij ook maar € 1 boven de vermogenstoets uitkomen op 1 januari hun hele huurtoeslag over het jaar 2012 kunnen kwijtraken?

Ja, de wetgever heeft in de Wet op de huurtoeslag gekozen voor een vermogenstoets waarbij men geen recht op huurtoeslag heeft wanneer men boven het bedrag van de vrijstelling van box 3 van de Wet op de Inkomstenbelasting uitkomt.

Vraag 3

Acht u het denkbaar dat deze mensen en de buitengewoon efficiënte Belastingdienst/Toeslagen daar pas na een jaar achter komen, zodat zij geconfronteerd kunnen worden met terugvorderingen van vele duizenden euro’s?

De wetgever heeft in de Algemene wet inkomensafhankelijke regelingen bepaald dat aanvragers van een toeslag wijzigingen die van belang zijn voor het recht op en de hoogte van de toeslag aan de Belastingdienst/Toeslagen moeten doorgeven. De Belastingdienst/Toeslagen kan dan hierop (het voorschot op) de toeslag aanpassen. Het gaat bijvoorbeeld om wijzigingen in de huishoudsamenstelling, het inkomen en in het geval van de huurtoeslag een wijziging in het vermogen. Indien toeslagaanvragers deze wijzigingen direct doorgeven kan hierdoor worden voorkomen dat na afloop van het toeslagjaar bij het definitief toekennen van de toeslag een nabetaling of terugvordering plaatsvindt. In het bericht op de website van Belastingdienst/Toeslagen worden aanvragers van een huurtoeslag opgeroepen zelf hun huurtoeslag stop te zetten op het moment dat ze vaststellen dat hun vermogen boven het heffingsvrije vermogen uitkomt.

Vraag 4

Klopt het dat er op 23 december 2012 geen bericht staat op de site van de Belastingdienst/Toeslagen, terwijl veel andere wijzigingen, zoals de verlaging van de huurtoeslag en de kinderopvangtoeslag wel helder en duidelijk vermeld worden op http://www.toeslagen.nl/2012?

Nee, dit klopt niet. Zoals gemeld in het antwoord op vraag 1, is na de stemming van het Belastingplan 2012 een bericht geplaatst op de website van de Belastingdienst/Toeslagen onder de kop «actueel».

Vraag 5

Klopt het dat er geen apart persbericht is verschenen over de verlaging van de vermogenstoets voor gezinnen met kinderen en huurtoeslag?

Zoals gemeld in het antwoord op vraag 1 heb ik een persbericht over het Belastingplan 2012 uitgebracht waarin onder andere staat dat het vanaf 2012 niet meer mogelijk is een extra bedrag per minderjarig kind op te tellen bij het heffingsvrij vermogen van box 3 en dat deze maatregel mogelijk effect heeft op de huurtoeslag van mensen met minderjarige kinderen. Er is gekozen voor één persbericht omdat dit doelmatiger is dan over alle wijzigingen en gevolgen van het Belastingplan 2012 afzonderlijke persberichten uit te brengen. Daarnaast is ervoor gekozen om toeslaggerechtigden te informeren via internet omdat dit een doelmatig medium is gebleken.

Vraag 6

Deelt u de mening dat de ene zin in het lange nieuwsbericht «Tweede Kamer stemt in met Belastingplan 2012» over de vermogenstoets niet geleid heeft tot aandacht voor dit probleem bij de doelgroep die het hier betreft?

De website van de Belastingdienst/Toeslagen is het belangrijkste medium om bij toeslagaanvragers aandacht te vragen voor actuele zaken die spelen bij toeslagen. Toeslagaanvragers worden door de Belastingdienst erop geattendeerd om naar deze website te gaan en de berichten te lezen. Zoals gesteld in het antwoord op vraag 1 geeft de Belastingdienst/Toeslagen aan de wijziging in het heffingsvrij vermogen op deze website uitvoerig aandacht. Daarnaast is hierover een passage opgenomen in het persbericht van het Belastingplan 2012 en worden intermediairs geïnformeerd. Ik ben van mening dat hiermee in redelijkheid voldoende inspanning is gedaan om de desbetreffende toeslaggerechtigden te informeren.

Vraag 7

Bent u bereid om per ommegaande in beide lacunes te voorzien en breed bekendheid te geven aan deze maatregel, zoals toegezegd in de Kamer?

Zie antwoord vraag 6.

Vraag 8

Kunt u deze vragen binnen vijf dagen beantwoorden?

Dit is bijna gelukt.

Vraag 1

Bent u bekend met de brief van bureau Dudok (bouw- en vastgoedrecht) aan de Eerste Kamer (d.d. 16 december 2011) inzake de vrijstellingen van de vennootschapsbelastingplicht voor zorgwoningcorporaties?

Ja.

Vraag 2

Deelt u de constatering van Dudok in deze brief dat er 21 zorgwoningcorporaties zijn die krachtens een vaststellingsovereenkomst met de Belastingdienst, dan wel op grond van het gelijkheidsbeginsel, zijn vrijgesteld van vennootschapsbelasting onder toepassing van artikel 5, eerste lid, onderdeel c van de Wet op de vennootschapsbelasting 1969?

Er lijkt zich een spraakverwarring voor te doen ten aanzien van vaststellingsovereenkomsten enerzijds en opzeggingstermijnen anderzijds. Allereerst moet worden opgemerkt dat er ten aanzien van woningcorporaties die zich (nagenoeg) geheel bezighouden met de verhuur van zorgvastgoed drie categorieën zijn te onderscheiden, te weten:
In categorie 2 is in een aantal situaties (ca. 11 gevallen) een vaststellingsovereenkomst tussen de desbetreffende woningcorporatie en de Belastingdienst gesloten, dan wel heeft de Belastingdienst eenzijdig de vrijstelling gehonoreerd. Die overeenkomsten zijn van uiteenlopende aard en sluiten aan bij het specifieke geval. Ook het eventuele opzeggen van de overeenkomst c.q. vrijstelling is op uiteenlopende wijze geregeld. In sommige gevallen is er een overeenkomst voor bepaalde duur gesloten, die bijvoorbeeld bij wetswijziging of beleidswijziging door de Belastingdienst -al dan niet rekening houdende met een redelijke overgangstermijn- opgezegd kon worden.
In onderdeel 4.5 van het beleidsbesluit van 8 december 2009, nr. CPP 2009/1368M heeft mijn ambtsvoorganger een beleidsmatig standpunt weergegeven ten aanzien van woningcorporaties die zich (nagenoeg) geheel bezighouden met de verhuur van zorgvastgoed. Wanneer de zorgcomponent, de handen aan het bed, ontbreekt, kan geen beroep worden gedaan op de zorgvrijstelling.
Zoals te lezen onder punt 5 (geldigheidsduur van overeenkomst), vierde gedachte streepje, van de vaststellingsovereenkomst (bijlage brief DUDOK), eindigt de overeenkomst in elk geval met ingang van het tijdstip waarop een wijziging in het beleid van de Belastingdienst wordt afgekondigd, in dit geval dus het beleidsbesluit d.d. 8 december 2009, rekening houdend met een redelijke opzegtermijn. Alle bij de Belastingdienst bekend zijnde gevallen hebben in de maand december 2009 een brief ontvangen waarin is verwezen naar voormeld besluit. In de situaties dat in het verleden een vrijstelling is verleend, is in die brief tevens aangeven dat deze vrijstelling per 1 januari 2010 komt te vervallen. In het geval van de bijlage bij de brief van DUDOK is de opzeggingsbrief op 16 december 2009 verzonden. Vervolgens hebben er in de eerste helft van 2010 gesprekken plaatsgevonden tussen de Belastingdienst en de desbetreffende woningcorporaties (categorie 2). Naar aanleiding van deze gesprekken is de belastingplicht van deze groep uitgesteld tot 1 januari 2011, waarbij dus rekening is gehouden met de redelijke opzeggingstermijn. In het geval van de bijlage bij de brief van DUDOK heeft dit gesprek plaatsgevonden op 17 mei 2010. De verlenging van de opzeggingstermijn tot 1 januari 2011 is bevestigd in de brief van 17 augustus 2010.
Vervolgens is tijdens de Eerste Kamerbehandeling van het Belastingplan 2011 in december 2010 door mij toegezegd dat de belastingplicht nog een extra jaar wordt opgeschort. Dit betekent dat de belastingplicht dus op 1 januari 2012 aanvangt. In het kader van een gelijke behandeling geldt die inwerkingtreding ook voor de andere twee hiervoor genoemde categorieën. Dit is afzonderlijk aan hen per brief van 27 december 2010 door de Belastingdienst gecommuniceerd. Zodoende is dus een gelijke behandeling gewaarborgd voor alle woningcorporaties die zich (nagenoeg) geheel bezighouden met de verhuur van zorgvastgoed. Het resultaat is dus dat er de facto een overgangstermijn van (ruim) twee jaren in acht is genomen. Een dergelijke overgangstermijn kwalificeer ik als ruimhartig.

Vraag 3

Deelt u de zienswijze van Dudok dat, gezien de plicht van inachtneming van een redelijke overgangstermijn, de beëindiging van de vrijstelling voor de vennootschapsbelasting in 2012 geen budgettaire opbrengsten zal genereren en dat uitstel van het schrappen van genoemde vrijstelling vanuit dit oogpunt niet bezwaarlijk is?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Klopt het dat invoering van het wetsvoorstel Overige fiscale maatregelen betekent dat de vrijstelling voor de vennootschapsbelasting voor zorgwoningcorporaties verloren gaat en dat bij eventuele herinvoering toestemming van de Europese Commissie nodig is gezien het arrest Altmark van de Hoge Raad inzake de toepassing van staatssteunregels?

Vooropgesteld zij dat er door de invoering van de wetsvoorstel OFM 2012 geen sprake is van het vervallen van een in een de wet opgenomen vrijstelling. Woningcorporaties die zich (nagenoeg) geheel bezighouden met de verhuur van zorgvastgoed zijn namelijk, net als alle andere woningcorporaties, sinds 1 januari 2008 integraal belastingplichtig gemaakt om een gelijk speelveld te creëren met andere belastingplichtige aanbieders van vastgoed.
Het herinvoeren van de vrijstelling van vennootschapsbelasting voor woningcorporaties (of alleen voor aanbieders van zorgvastgoed) die in 2008 integraal belastingplichtig zijn gemaakt, zou naar verwachting inderdaad ongeoorloofde staatsteun betreffen. Immers, de Europese Commissie heeft eerder bezwaren geuit tegen de destijds bestaande vrijstelling, omdat dit leidde tot een verstoring van het fiscale level playing field.

Vraag 5

Deelt u de mening dat invoering van het wetsvoorstel Overige fiscale maatregelen gezien het voorgaande een onomkeerbare stap betekent die strijdig is met de motie Groot/Omtzigt1 inzake de nog te formuleren visie op de maatschappelijke rol van woningcorporaties en de daarbij passende fiscale behandeling ?

Neen. De wijzigingen uit het OFM 2012 betreffen slechts een verduidelijking van het begrippenkader en daarmee van bestaande wetgeving en beleid. Dit staat los van mijn toezegging om voor 1 april volgend jaar een visie te geven op de maatschappelijke rol van woningcorporaties en de daarbij passende fiscale behandeling,

Vraag 6

Bent u bereid het schrappen van de vrijstelling voor de vennootschapsbelasting voor zorgwoningcorporaties op te schorten? Zo nee, waarom niet?

Neen. Woningcorporaties zijn met ingang van 1 januari 2008 integraal belastingplichtig geworden omdat het professionele spelers op de vastgoed markt betreft die direct concurreren met andere aanbieders van vastgoed. Woningcorporaties, die zich (nagenoeg) geheel bezighouden met de verhuur van zorgvastgoed, zijn dus ook vanaf 2008 integraal belastingplichtig gemaakt. Echter, sinds 2008 is in individuele gevallen (achteraf ten onrechte) een beroep op de zogenoemde zorgvrijstelling door een aantal corporaties goedgekeurd.
In 2009 is een beleidsbesluit uitgevaardigd waarin werd duidelijk gemaakt dat woningcorporaties, die zich (nagenoeg) geheel bezighouden met de verhuur van zorgvastgoed, door het ontbreken van het zorgcomponent, geen beroep kunnen doen op deze vrijstelling.
Dit beleid heb ik altijd consequent uitgedragen. Tijdens de plenaire behandeling van het Belastingplan 2011 in de Eerste Kamer bleek echter dat er nog steeds onduidelijkheid bestond over de reikwijdte van deze vrijstelling. Ik heb daarom destijds toegezegd de vrijstelling in de goedkeurende sfeer met één jaar te verlengen. Met de wijzigingen uit het OFM 2012, wat een verduidelijking van het begrippenkader betreft, is deze onduidelijkheid nu volledig weggenomen. Ik zie daarom geen reden, noch mogelijkheid, om deze corporaties nogmaals een jaar respijt te geven. Wel ben ik bereid, zoals reeds toegezegd in de Eerste Kamer, constructief mee te werken met deze corporaties middels een met de Belastingdienst te sluiten vaststellingsovereenkomst over de openingsbalans.

Vraag 7

Kunt u deze vragen met spoed beantwoorden voor 20 december te 12.00 uur in verband met de inwerkingtreding van de wet?

Ik kan deze vragen, die op 20 december 2011, om 17.21 zijn binnengekomen, met spoed beantwoorden, maar niet met terugwerkende kracht.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van de berichtgeving over miljoenen aan bezuinigingen bij de Friese woningcorporatie Elkien als gevolg van de aangekondigde heffing van het kabinet richting woningcorporaties?1

Ja, van dit artikel in de Leeuwarder Courant is kennis genomen, evenals van het wat uitgebreidere persbericht ter zake van Elkien zelf (zie bijlage).

Vraag 2

Hoe beoordeelt u de aankondiging van woningcorporatie Elkien dat zij deze bezuiniging o.a. zoekt in terugtrekking uit kleine kernen waar zij nu nog actief is?

Elkien is een corporatie die strategische beleidskeuzes heeft gemaakt welke in sterke mate zijn gebaseerd op demografische ontwikkelingen in haar werkgebied en haar financiële mogelijkheden. In haar «Strategisch Voorraadbeleidsplan» kiest Elkien, kort gezegd, voor kwantitatieve en kwalitatieve groei van haar bezit in de stedelijke kernen, voor kwalitatieve groei in grotere plattelandskernen, en voor kwantitatieve vermindering in kleinere plattelandskernen. Op deze wijze wil Elkien haar woningvoorraad beter doen aansluiten op de vraag vanuit de doelgroepen. Voor de kleine plattelandsdorpen betekent dit dat Elkien huurwoningen gaat afstoten, hetzij door verkoop hetzij door sloop. Het betekent echter niet dat Elkien deze dorpen zomaar aan hun lot overlaat. Elkien is, met ondersteuning van de SEV, een Maatwerkproject gestart gericht op een methodiek om dorpen een toekomstvisie te laten ontwikkelen gebaseerd op eigen kracht en kwaliteit.
Dat acht ik een verantwoorde werkwijze.

Vraag 3

Bent u van mening dat dit een onwenselijk en onverantwoord effect is van deze heffing op kleine kernen in krimpgebieden? Zo ja, hoe gaat u hier dan mee om? Zo nee, waarom niet?

Nee, dat vind ik niet. Daarbij wil ik nog eens wijzen op de uitkomsten van de CFV-rapportage «Doorrekening effecten Regeerakkoord voor de corporatiesector», welke op 23 mei 2011 aan uw Kamer is aangeboden2. In dat rapport is onder meer becijferd dat de voor corporaties negatieve financiële effecten van de heffing ook in de meer ontspannen woningmarktregio’s gemiddeld genomen grotendeels worden gecompenseerd door de positieve financiële effecten van de extra huurstijging van 5% voor huishoudens in een sociale huurwoning met een inkomen van meer dan € 43 000, nog zonder rekening te houden met de bij veel corporaties aanwezige mogelijkheden om tot een efficiëntere bedrijfsvoering te komen. Voor corporaties in krimpregio’s is dit niet altijd het geval, zoals gebleken is uit de aan uw Kamer bij brief van 17 oktober 2011 gezonden specifieke doorrekeningen die het CFV heeft gemaakt voor de krimpregio’s Parkstad Limburg en Eemsdelta3. In deze brief heb ik aangegeven dat als de betreffende corporaties de in hun regio noodzakelijke opgave niet aan kunnen, zij steun dienen te zoeken bij andere corporaties in de vorm van matching of fusie. Desnoods kan ook projectsteun van het CFV aan de orde zijn. Tevens heb ik aangegeven dat er, met name ten aanzien van de particuliere woningvoorraad, ook en zelfs primair een verantwoordelijkheid ligt voor andere partijen als gemeenten en provincies, en daarbij opgemerkt dat gemeente- en provinciefonds zijn voorzien van een krimp- respectievelijk krimp-/groeimaatstaf.

Vraag 4

Hoe verhoudt de aanstaande terugtrekking van deze woningcorporatie uit kleine kernen zich tot uw aanpak voor krimpgebieden?

Het beleid van Elkien inzake de kleine kernen verdraagt zich over het algemeen goed met mijn beleid inzake de krimpgebieden.
Een belangrijk element in mijn beleid is bewustwording bij de partijen die een rol hebben in de aanpak van de krimpgebieden. Elkien toont zich bewust van de (demografische) ontwikkelingen die gaan komen en anticipeert hierop. Dat doet ze in samenspraak met de bewoners en de gemeente.
Een ander wezenlijk element is dat er op regionale schaal een visie op (de aanpak van) de problematiek in de krimpgebieden wordt ontwikkeld. Dat is in de betreffende regio het geval. Overigens werkt de provincie Friesland aan een visie voor de gehele provincie. Om de vitaliteit en leefbaarheid van de regio als geheel daarbij op betaalbare wijze op peil te houden moeten er soms pijnlijke keuzes worden gemaakt die inhouden dat er in bepaalde kernen niet meer geïnvesteerd gaat worden. Hierbij moet overigens worden bedacht dat corporaties in kleine kernen veelal slechts een klein aantal woningen bezitten. De blijvende aanwezigheid in dergelijke kernen behoeft geen noodzakelijke voorwaarde te zijn voor de leefbaarheid in die kernen, noch geven die aantallen woningen de corporaties een primaire verantwoordelijkheid daarvoor.

Vraag 5

Beschikt u over informatie dat er mogelijk meer woningcorporaties zijn die hun bezuinigingen in gaan vullen door zich terug te trekken uit kleine kernen?

Het terugtrekken uit kleine kernen is niet alleen financieel gemotiveerd maar heeft in eerste instantie te maken met het anticiperen op toekomstige bevolkingskrimp. Voor zover bekend zijn er op dit moment enkele andere corporaties die overwegen zich geheel of gedeeltelijk terug te trekken uit kleine kernen. Met zes van deze corporaties (inclusief Elkien) en de Stichting Experimenten Volkshuisvesting (SEV) hebben recent gesprekken plaatsgevonden om te bezien hoe een verantwoorde terugtrekking kan worden vormgegeven.
Bij Aedes zal ik aandacht blijven vragen voor matching binnen de corporatiesector gericht op het realiseren van de noodzakelijke (door corporaties op te pakken) woonopgaven in krimpgebieden.

Vraag 6

Bent u bereid om op korte termijn in gesprek te gaan met woningcorporatie Elkien, andere woningcorporaties en koepelorganisatie Aedes om deze ongewenste ontwikkeling te bespreken en er voor te zorgen dat woningcorporaties zich niet uit kleine gebieden terugtrekken als gevolg van uw heffingenbeleid?

Zie antwoord vraag 5.

Vraag 1

Wat is uw reactie op woningcorporatie Ymere, die na analyse van de effecten van de Europese regels voor middeninkomens concludeert dat zo’n 300 000 huishoudens met kinderen buiten de boot dreigen te vallen op de woningmarkt omdat zij niet in aanmerking komen voor een sociale huurwoning en niet genoeg inkomen hebben om te kopen of te huren in de vrije sector?1

Het hier gepresenteerde aantal van 300 000 huishoudens die buiten de boot zouden dreigen te vallen op de woningmarkt, herken ik niet. Zoals ik in mijn brief van 23 september 2011, waarin ik reageer op het advies «Open deuren, dichte deuren» van de Raden voor de Leefomgeving en Infrastructuur, reeds heb aangegeven zijn veel huishoudens met een middeninkomen goed in staat geliberaliseerde huren te betalen (of een koopwoning te bemachtigen). Alleen voor meerpersoonshuishoudens met een inkomen van net boven € 33 614 worden de woonlasten in de vrije huursector verhoudingsgewijs hoog. Woningcorporaties kunnen hiermee bij de toewijzing op grond van de 10% vrije ruimte rekening houden.
Conform mijn toezegging in het algemeen overleg van 6 oktober, heb ik woningcorporaties bij brief opgeroepen meer inzicht te geven in de werkelijke problematiek (de «schrijnende gevallen») die ontstaat door de toewijzingsgrens van € 33 614 voor 90% van vrijkomende sociale huurwoningen. Daarbij wordt ook nagegaan of corporaties alle mogelijkheden die ze op dit moment hebben (zoals de 10% vrije toewijzingsruimte, de mogelijkheid van liberalisering van huurwoningen, en de mogelijkheid van extra verkopen) volledig en adequaat benutten.
Ik verwacht hierover aan uw Kamer in begin 2012 verslag te kunnen doen.

Vraag 2

Wat vindt u van het idee van woningcorporatie Ymere om net als bij hypotheekverstrekkers en verhuurders in de vrije sector het tweede inkomen in een huishouden voor een derde mee te laten tellen voor de vaststelling van de inkomensgrens voor sociale huurwoningen?

Woningcorporatie Ymere geeft hier een onjuiste voorstelling van zaken. Waar Ymere op doelt is dat het zogeheten financieringslastpercentage (= het deel van het inkomen dat een huishouden geacht wordt aan financieringslasten te kunnen besteden) voor de NHG vanaf 2012 wordt gebaseerd op het hoogste van de twee inkomens plus een derde deel van het tweede inkomen. Tot op heden was dit financieringslastpercentage altijd gebaseerd op enkel het hoogste inkomen. De verandering zal leiden tot een hoger financieringslastpercentage.
Door het financieringslastpercentage te vermenigvuldigen met het toetsinkomen wordt de maximale financieringslast van een huishouden berekend en de maximale met NHG te borgen lening bepaald. Voor het toetsinkomen voor de NHG telt het tweede huishoudinkomen volledig mee. Per saldo is er vanaf 2012 dus juist sprake van een verruiming van de normering voor tweeverdieners.2
In zijn algemeenheid zou ik het overigens geen goed idee zou vinden als normen voor hypotheekverstrekking maatgevend zouden worden voor de toewijzing van sociale huurwoningen. Koop- en huursector zijn daarvoor te verschillend. Zo loopt bijvoorbeeld een koper vermogensrisico’s die een huurder niet kent. Ook kan een koper profiteren van de waardeontwikkeling van de woning. Een koper kent geen ondersteuning bij inkomensterugval terwijl een huurder bij huurwoningen onder de huurtoeslaggrens dan zonodig gebruik kan maken van huurtoeslag.

Vraag 3

Bent u het met woningcorporatie Ymere eens dat het op zijn minst merkwaardig is dat het Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting (Nibud) en de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (die de Nationale Hypotheekgarantie verstrekt) deze maatstaf hanteren voor de kredietwaardigheid, terwijl voor het bepalen van het inkomen voor een sociale huurwoning strengere criteria worden gehanteerd? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Bent u bereid om een dergelijke maatregel zoals voorgesteld door Ymere tijdelijk in te voeren, totdat u de motie Van Raak/Karabulut2 om in Brussel de huurgrens voor sociale huurwoningen te verhogen, heeft uitgevoerd? Zo nee, hoe moeten deze gezinnen in nood volgens u dan wel aan een betaalbare woning komen?

Het beperkt meetellen van het tweede inkomen in een huishouden, zo daar al reden voor zou zijn, zou in feite neerkomen op een verhoging van de inkomensgrens van € 33 614, maar dan voor huishoudens met meerdere inkomens. Een dergelijke maatregel kan ik niet uitvoeren binnen de beschikking van de Europese Commissie. Zoals ik in mijn brief van 24 november 20114 heb aangegeven zou een eventueel nieuw voorstel van Nederland opnieuw moeten worden beoordeeld door de Europese Commissie met een ongewisse uitkomst.
Wat betreft de motie Van Raak/Karabulut heb ik de Kamer al aangegeven deze niet te zullen uitvoeren. Wel zal ik de tijdelijke regeling per 1 januari zodanig aanpassen dat personen met een zwaardere zorgindicatie op grond van de AWBZ niet meer meetellen voor de inkomenstoets bij toewijzing van een sociale huurwoning.
Ten aanzien van de «gezinnen in nood» wil ik, zoals gesteld bij vraag 1, eerst een scherp inzicht krijgen in de werkelijke problematiek (de «schrijnende gevallen») en wat corporaties, gegeven hun mogelijkheden daartoe, gedaan hebben om deze problematiek te voorkomen of op te lossen. Als zou blijken dat corporaties daadwerkelijk onvoldoende mogelijkheden hebben om de «schrijnende gevallen» vanwege de 90%-toewijzingsregeling adequaat op te lossen, wil ik eerst bezien welke oplossingsmogelijkheden er binnen de EC-beschikking zijn voor deze problematiek. Daarbij denk ik met name aan het via de herziene Woningwet mogelijk maken dat een deel van de sociale huurwoningen zonder staatssteun kan worden verhuurd aan huishoudens met een inkomen hoger dan € 33 614. Verder wil ik in overleg met de corporatiesector bezien in hoeverre, binnen de grenzen van de EC-beschikking, een regionale differentiatie van de 90%-toewijzingsnorm mogelijk en gewenst is om eventuele lokale/regionale toewijzingsproblematiek op te lossen.

Vraag 1

Heeft de u kennisgenomen van het artikel «Koophuizen uit nood in verhuur»?1

Vraag 2

Herkent u de problematiek wordt gesignaleerd, en zo? Zo ja, hoe groot is de problematiek en wat zijn de gevolgen?

Het artikel meldt dat volgens de Stichting Tijdelijk Twee Woningen veel woningeigenaren bij bemiddeling door makelaars bij de tijdelijke verhuur van hun te koop staande woning in de problemen komen, omdat makelaars niet alleen een hoge vergoeding vragen maar ook niet op de hoogte zijn van de regelgeving en niet de juiste vergunningen en contracten regelen. De NVM bestrijdt dit.
In 2009, na het uitbreken van de kredietcrisis, is duidelijk geworden en onderkend dat woningeigenaren die een nieuwe woning hadden gekocht maar de oude woning nog niet hadden verkocht, de oude woning tijdelijk (tot de verkoop) moeten kunnen verhuren om hun dubbele woonlasten te verlichten.
De Leegstandwet biedt daarvoor de gelegenheid. Deze mogelijkheid was echter niet breed bekend, omdat woningen tot die tijd vlot van de hand gingen. Daarom heeft mijn ambtsvoorganger in 2009, samen met de VNG en Vereniging Eigen Huis, bekendheid gegeven aan de mogelijkheid voor tijdelijke verhuur van te koop staande woningen die de Leegstandwet biedt. Op de website van de rijksoverheid staat informatie over tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet en ook Vereniging Eigen Huis en VNG hebben op hun website uitgebreid aandacht besteed aan tijdelijke verhuur van te koop staande woningen via de Leegstandwet. Deze informatie is nog steeds te raadplegen.

Vraag 3

Deelt u de mening dat het hier gaat om huurovereenkomsten van de tweede te koop staande woningen, die niet vallen onder de verregaande huurbescherming? Zo nee, kunt u dit toelichten?

Bij verhuur van te koop staande woningen biedt de Leegstandwet inderdaad de mogelijkheid om die woningen zonder huurbescherming voor de huurder te verhuren.

Vraag 4

Kan de conclusie worden getrokken dat de Leegstandswet in feite niet naar behoren functioneert? Zo nee, waarom niet? Zo ja, graag een toelichting.

Nee, die conclusie valt niet uit het artikel uit het Algemeen Dagblad te trekken. Wel zou het kunnen zijn dat niet alle makelaars op de hoogte zijn van de Leegstandwet en de mogelijkheid van tijdelijke verhuur van te koop staande woningen die deze wet biedt. Ik zal de makelaars via hun koepels informeren over de Leegstandwet en de mogelijkheid die deze wet biedt om een te koop staande woning zonder huurbescherming van de huurder tijdelijk te verhuren.

Vraag 5

Bent u bereid omin uw antwoord in te gaan op de motie De Boer/Ortega-Martijn inzake de versoepeling van de regels van de Leegstandswet?2 Zo nee, waarom niet?

Zoals mijn ambtsvoorganger heeft aangegeven tijdens de plenaire behandeling van de Begroting 2012 van Binnenlandse Zaken op 17 november 2011, wordt in de brief over Huur op Maat nader ingegaan op de mogelijkheden voor versoepeling van de regels van de Leegstandwet. Deze brief bevat op een aantal punten voorstellen voor versoepeling van de Leegstandwet. Ik verwijs u hiervoor graag naar deze brief.

Vraag 1

Bent u bekend met het voornemen van de Europese Commissie om haar beschikking van 28 november 2005, betreffende de toepassing van artikel 86, lid 2, van het EU Verdrag op staatsteun in de vorm van compensatie voor de openbare dienst, die aan bepaalde met het beheer van diensten van algemeen economisch belang belaste ondernemingen, wordt toegekend (EC stuknr. 2005/842EG), te vervangen?

Ja. Op 23 maart 2011 heeft de Europese Commissie (EC) een Mededeling over de hervorming van de EU-staatssteunregels voor diensten van algemeen economisch belang (DAEB) uitgebracht. De mededeling is gericht aan het Europees parlement, de Raad, het Europees economisch en sociaal comité (EESC) en het Comité van de regio’s (CvdR). Ook lidstaten en belanghebbenden konden reageren. Hoofdlijn van de Mededeling was de aankondiging dat de toekomstige hervorming gericht zal zijn op verdere verduidelijking van de regels en op een aanpak gebaseerd op diversificatie en vereenvoudiging. In de Mededeling stonden geen voorstellen voor concrete wet- en regelgeving.
Op 2 mei 2011 heeft de Staatssecretaris voor Buitenlandse Zaken de Tweede Kamer over de Mededeling van de EC geïnformeerd door middel van een fiche van de werkgroep Beoordeling Nieuwe Commissievoorstellen (BNC) (kamerstuk 22 112, nr. 1165). Dit was slechts een aankondiging. De EC zou verdere voorstellen doen ter concrete invulling.

Vraag 2

Klopt het dat deze regeling zal worden herzien niet alleen in een mededeling maar ook in een besluit van de Commissie, onder een herzien artikel nummer, te weten artikel 106, lid 2, betreffende de werking van de Europese Unie op staatssteun in de vorm van compensatie voor openbare dienst, toegekend aan bepaalde met het beheer van diensten van algemeen economisch belang belaste ondernemingen?

Ja. De EC heeft op 16 september 2011 een voorstel voor een nieuw DAEB-pakket openbaar gemaakt, ter vervanging van het huidige DAEB-pakket. Tijdens het Algemeen Overleg (AO) van 6 oktober jl. over staatsteun en woningcorporaties heb ik uw Kamer gemeld dat er op dat moment nog geen duidelijk beeld bestond van de gevolgen voor de Nederlandse woningcorporaties. Nederland heeft daarom gevraagd om meer duidelijkheid en, met het oog op de Nederlandse belangen, inbreng geleverd.

Vraag 3

Is het waar dat de raadpleging van de lidstaten hierover inmiddels heeft plaatsgevonden?

Ja. Tijdens een overleg van de Europese Commissie met de lidstaten op 24 oktober is de Nederlandse inbreng toegelicht en ook bij overige contacten met de Commissiediensten wordt alles in het werk gesteld om dit kracht bij te zetten. Daarnaast trekt Nederland ook op met andere lidstaten om de krachten te bundelen.

Vraag 4

Is het waar dat de Europese Commissie voornemens is het besluit per 1 januari 2012 in te laten gaan?

Het is nog niet bekend op welk tijdstip de nieuwe regels van de EC ingaan. De EC zal naar verwachting een mededeling uitvaardigen voor de tijdelijke verlenging van de huidige regels, totdat het nieuwe pakket van toepassing wordt. Mede door Nederland maar ook door veel lidstaten is nog om een tweede overleg gevraagd. De EC beraadt zich nog. Ik blijf deze ontwikkelingen, samen met mijn ambtgenoot van Economische Zaken, Landbouw en Innovatie op de voet volgen. De verwachting is dat de EC op afzienbare termijn (mogelijk nog dit jaar) het pakket zal vaststellen.

Vraag 5

Is het waar dat in het nieuwe besluit, dat de beschikking uit 2005 (2005/842/EC) moet vervangen, de definitie van sociale huisvesting komt te vervallen, die de doelgroepen beperkt tot «achterstandsgroepen of sociaal kansarme groepen, die door solvabiliteitsbeperkingen geen huisvesting tegen marktvoorwaarden kunnen vinden»?

De definitie van woningcorporaties zoals opgenomen in de huidige vrijstellingsbeschikking1 is in het voorstel geschrapt.
Volgens het concept DAEB-vrijstellingsbesluit zijn de regels van toepassing op DAEB’s in alle sectoren. Voor de sociale diensten worden speciale eisen gesteld om zonder aanmelding compensatie voor de kosten van DAEB’s te verlenen. Het moet gaan om DAEB’s «waarmee wordt voldaan aan essentiële sociale behoeften wat betreft zorg, kinderopvang, toegang tot de arbeidsmarkt, sociale huisvesting en de zorg voor en sociale inclusie van kwetsbare groepen».

Vraag 6

Is het waar dat in de overwegingen van het nieuwe besluit onder overweging 10, woningcorporaties niet langer genoemd worden evenals een definitie van de doelgroep, zoals dat in de beschikking van 2005 nog het geval was?

Zie antwoord vraag 5.

Vraag 7

Is het waar dat het voorgenomen besluit Nederland de mogelijkheid biedt om zelf te bepalen tot welke huurgrens de markt niet voorziet in de bouw van (voldoende) woningen en derhalve woningcorporaties met de bouw en het beheer daarvan belast kunnen worden, en daarbij zo nodig te differentiëren naar woningmarktregio’s?

Zoals gemeld bij de begrotingsbehandeling in uw Kamer op 17 november heb ik die dag Eurocommissaris voor Mededinging Almunia gebeld en geschetst dat het nieuwe DAEB pakket de nodige vragen oproept in relatie tot het besluit van de EC uit 2009.
Commissaris Almunia gaf aan dat het specifieke besluit over de Nederlandse corporaties van 20092 van kracht blijft en dat uit de wijzigingen zeker niet kan worden afgeleid dat daardoor het besluit uit 2009 zou komen te vervallen.
Ook op hoog ambtelijk niveau is daarna bevestigd dat het EC-besluit uit 2009 bindend is voor Nederland en volledig moet worden geïmplementeerd. Een wijziging van goedgekeurde steun zou moeten worden genotificeerd en een goedkeuring van de Commissie moet worden afgewacht, voordat een dergelijke wijziging kan ingaan. Tenslotte wordt gesteld, dat de concept-teksten van het nieuwe DAEB-pakket niet zijn bedoeld om de voorwaarden en procedures om «social housing» als een DAEB te definiëren, te wijzigen.

Vraag 8

Is het waar dat met het nieuwe besluit het voorschrijven van inkomensgrenzen geheel de verantwoordelijkheid wordt van de betreffende lidstaten?

Op basis van de beschikbare informatie verwacht ik dat Nederland het begrip «essentiële behoeften wat betreft (...) sociale huisvesting» nader zal moeten invullen met de vraag voor wie en waarvoor woningcorporaties met staatssteun actief mogen zijn. Op dit moment is echter nog onduidelijk of dit inderdaad zou kunnen leiden tot het niet langer hoeven hanteren van een inkomensgrens of tot een hogere inkomensgrens.
Immers, ook de huidige regels van de EC kennen geen inkomensgrens als verplichte inkadering van de DAEB. Het is een concrete invulling die door de EC van Nederland werd gevraagd ter uitwerking in de Nederlandse situatie van het begrip «achterstandsgroepen of sociaal kansarme groepen».

Vraag 9

Wanneer en op welke wijze bent u geïnformeerd dat het bedoelde voornemen van de Europese Commissie naar het Europees Parlement is gezonden?

De EC heeft op 16 september 2011 een voorstel voor een nieuw DAEB-pakket openbaar gemaakt, ter vervanging van het huidige DAEB-pakket. Wat betreft de resolutie van het Europese parlement, die op 15 november is aangenomen, geeft de Commissaris aan dat het uiteindelijk de Commissie is die over de DAEB-regels beslist.

Vraag 10

Waarom heeft u niet meteen na het vernemen hiervan de Kamer hierover ingelicht?

Tijdens het AO van 6 oktober jl over staatsteun en woningcorporaties heb ik uw Kamer gemeld dat er op dat moment nog geen duidelijk beeld bestond van de gevolgen voor de Nederlandse woningcorporaties. Nederland heeft daarom gevraagd om meer duidelijkheid en, met het oog op de Nederlandse belangen, inbreng geleverd.
Voor verdere toelichting verwijs ik naar de brief over dit onderwerp dat gelijktijdig met deze beantwoording aan uw Kamer wordt gestuurd.

Vraag 1

Hebt u kennisgenomen van de website van Ymere-advies?1

Ja.

Vraag 2

Welke relatie heeft Ymere-advies met de woningcorporatie Ymere?

Woningcorporatie Ymere heeft mijn ministerie desgevraagd laten weten dat er geen relatie is tussen haar en Ymere-advies. Gegeven de associatie die de naam- en vormgeving van de website oproepen met de woningcorporatie en het feit dat de laatste zich distantieert van de adviezen en tips die hierop worden gegeven, heeft woningcorporatie Ymere inmiddels juridische stappen ondernomen tegen de initiatiefnemers van de website.

Vraag 3

Klopt het dat Ymere-advies diensten aan huurders aanbiedt dan wel constructies aanbiedt om onder de toewijzingsgrens van 33 614 euro voor sociale huurwoningen te blijven?

Op de website van Ymere-advies (na de juridische stappen van woningcorporatie Ymere omgedoopt tot Eimere-advies) worden dergelijke diensten en constructies inderdaad aangeboden.
Inmiddels is bekend geworden dat de website een «hoax» (nep) is. De website opent thans ook met deze mededeling. Daarbij geven de initiatiefnemers, die zich «het Efemeer Verbond van Woonstrijders» noemen, aan hiermee aandacht te willen vragen voor het in hun ogen slechte woonbeleid van het kabinet. Zij roepen burgers op de site op hun ongenoegen hierover bij mij en uw Kamer kenbaar te maken.

Vraag 4

Wat is uw mening over onder meer de adviezen en tips (zoals de inzet van parttime werkenden een negatieve bonus, het voorkomen van promotie, afsluiten van een sociale, huurhypotheek,outsourcing etc) van Ymere-advies, en deelt u de mening dat dit in strijd is met het beleid van het kabinet?

Dergelijke adviezen en tips zijn naar mijn mening ongewenst en staan haaks op het kabinetsbeleid dat iedereen naar vermogen wil laten deelnemen in de samenleving.

Vraag 5

Wat kunt u doen om te bereiken dat een organisatie zoals Ymere-advies zich niet meer met deze taken bezighoudt? Bent u voornemens om deze maatregelen ook in te zetten? Zo nee, waarom niet?

Zoals uit het antwoord op vraag 3 ook al blijkt, betreft Ymere-advies geenszins een adviesorganisatie, maar gaat het om een protestuiting tegen het woonbeleid van het kabinet. Hoewel ik betreur dat deze actie heeft geleid tot serieuze adviesvragen door mensen, zijn dit soort acties door mij niet te voorkomen. Ik overweeg dan ook geen maatregelen. Ik heb geconstateerd dat woningcorporatie Ymere inmiddels stappen onderneemt.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht dat de EU-commissaris Barnier u heeft uitgenodigd in Brussel om te komen praten over de inkomensgrens van de sociale verhuur?

Mij is geen uitnodiging vanuit Europa bekend. Ik kom dan ook aan de beantwoording van de tweede vraag niet toe.
Ik deel uw mening niet dat de huidige inkomensgrens verhoogd zou moeten worden. Ik verwijs u daarbij naar mijn inbreng in het algemeen overleg met uw Kamer over staatssteun aan woningcorporaties op 6 oktober jl.

Vraag 2

Bent u voornemens om op deze uitnodiging in te gaan? Zo nee, waarom niet? Zo ja, kunt u aangeven wanneer u voornemens bent te gaan en wat daar uw inzet zal zijn?

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 3

Deelt u de mening dat de huidige inkomensgrens verhoogd zal moeten worden om lange wachtlijsten en stagnatie op de sociale huurmarkt te voorkomen? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 1

Bent u op de hoogte van het artikel «Online onderhuren makkie voor toerist»?1

Ja.

Vraag 2

Bent u op de hoogte van de omvang van dit illegale onderverhuren van woningen? Hoe vaak komt dit voor?

Nee. Bekend is dat er woningen illegaal worden onderverhuurd, met name in gespannen woningmarktgebieden. Inzicht in de omvang van de illegale onderverhuur is sterk afhankelijk van lokale inzet en onderzoek.

Vraag 3

Deelt u de mening dat de controle op illegale onderhuur op dit moment onvoldoende geregeld is?

Nee, er zijn voldoende mogelijkheden voor corporaties en gemeenten om illegale onderhuur in kaart te brengen. Met behulp van bestandsvergelijkingen of een complete doorlichting van het huurbestand is het overgrote deel van illegale onderhuur te achterhalen. Wel is het zo dat corporaties en gemeenten hier dan een concreet plan voor dienen op te stellen.

Vraag 4

Welke mogelijkheden hebben corporaties en gemeenten om deze illegale vorm van verhuur aan te pakken?

In vrijwel alle huurcontracten in de sociale sector is onderverhuur expliciet uitgesloten en derhalve een grond voor ontbinding van het huurcontract. Met behulp van de in de Huisvestingwet opgenomen bestuurlijke boete kunnen zowel de verhuurder als de huurder worden aangepakt voor het verhuren van een sociale huurwoning zonder de benodigde vergunning. Zo heeft de corporatie Ymere met de inzet van een speciaal team hiervoor een succesvolle aanpak ontwikkeld, die er naast ontbinding van het huurcontract ook toe leidt dat de uit de illegale onderhuur opgestreken winst moet worden afgedragen aan Ymere.

Vraag 5

Zijn organisaties die bemiddelen in onrechtmatige onderhuur van sociale huurwoningen ook strafrechtelijk aan te pakken? Bent u bereid dit te doen? Zo nee, waarom niet?

Nee. Op zich is de bemiddeling van dergelijke verhuur niet strafbaar. Immers onrechtmatig onderhuur is niet in het strafrecht opgenomen. De bestuurlijke boete hierop heeft een plaats in de Huisvestingswet gekregen. Gemeenten kunnen overwegen een vergunningstelsel in te voeren voor bemiddeling van woonruimte.

Vraag 6

Deelt u de mening dat personen die op die manier onderverhuren hun recht op een sociale huurwoning verspelen en onmiddellijk plaats moeten maken voor mensen die de woning wel echt nodig hebben?

Zoals aangegeven in het antwoord op vraag 4 is het om die reden dat onderhuur als grond voor ontbinding in huurcontracten in de sociale huursector is opgenomen.

Vraag 1

Klopt het bericht1 dat tientallen hoogbejaarde flatbewoners die slecht ter been zijn drie weken lang niet naar buiten kunnen omdat hun lift wegens onderhoud buiten werking is?

Het klopt dat Woonbron de (enige) lift van het woongebouw in vijftien werkdagen renoveert (vervanging besturing, liftmachine en cabine interieur) in de periode van 15 augustus tot en met 2 september. Corporaties hebben de plicht ervoor te zorgen dat de installaties in hun woongebouwen goed functioneren. Voor de uitvoering van de renovatiewerkzaamheden is het noodzakelijk dat de lift wordt uitgeschakeld. De corporatie heeft een aantal maatregelen getroffen om de overlast voor bewoners te beperken:

Vraag 2

Deelt u de mening dat het te gek voor woorden is dat ouderen, die vrij zijn om te gaan en staan waar zij willen maar afhankelijk zijn van hulpmiddelen zoals rollators, op deze manier in hun vrijheid beperkt worden? Snapt u dat het voor hen voelt alsof ze in de gevangenis zitten terwijl ze niks hebben misdaan?

Het uitschakelen van de lift betekent een beperking voor het dagelijks functioneren van de bewoners, maar is tegelijk onvermijdelijk. Zie verder het antwoord op vraag 1 voor de daarom door de corporatie getroffen maatregelen.

Vraag 3

Hoe beoordeelt u de reactie van woningbouwvereniging Woonbron die stelt dat hier maatwerk wordt geleverd? Hoe gaat u bewerkstellingen dat er alsnog, en met spoed, een noodlift geplaatst wordt?

Het plaatsen van een noodlift is praktisch gezien niet mogelijk in dit woongebouw. De voordeuren van de woningen zijn gesitueerd in een inpandige corridor. De lift is inmiddels op 31 augustus na afronding van de renovatie weer in gebruik genomen.

Vraag 4

Op welke wijze gaat u Woonbron aanspreken op deze schandalige en kennelijk louter uit financieel oogpunt genomen beslissing en ervoor zorgen dat zij nooit meer hoogbejaarde ouderen van hun vrijheid berooft?

De getroffen tijdelijke maatregelen wegens liftrenovatie zijn een zaak tussen huurders en verhuurder. Gezien het huurders aangeboden maatwerk (zie vraag 1) zie ik geen reden de corporatie op haar handelen aan te spreken.

Vraag 5

Bent u bekend met de beantwoording door toenmalig staatssecretaris Bussemaker van vragen van eerste ondertekenaar in een vergelijkbare situatie?2 Deelt u de mening dat verdere maatregelen kennelijk wel nodig zijn? Deelt u de mening dat het antwoord dat dit een zaak tussen «huurder en huiseigenaar» is tekortschiet, omdat er kennelijk in ons land woningcorporaties zoals Woonbron actief zijn?

Ja, ik ken de beantwoording van eerdere vragen over liften bij ouderenhuisvesting. Ook ik zie nu geen reden voor verdere maatregelen op basis van het handelen van de huiseigenaar.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Wachtlijst studentenkamer flink gegroeid»?1

Ja.

Vraag 2

Wat is uw opvatting over de in dit bericht vermelde groei?

In de brief van 26 mei 20102 aan de Kamer over studentenhuisvesting , is op basis van de uitkomst van het onderzoek «Contrasten in de kamermarkt» de verwachting opgenomen, dat de vraag naar studentenhuisvesting ook in de toekomst aan blijft houden. Daarom is er in de tussentijd in samenwerking met Kences (de koepel van studentenhuisvesters) gewerkt aan het wegwerken van knelpunten in de rijksregelgeving, zodat op lokaal niveau het aanbod voor studentenhuisvesting vergroot kan worden. Uit voornoemd onderzoek blijkt dat de vraag naar studentenhuisvesting lokaal sterk verschilt. In 2010 is daarom in samenwerking met Kences gestart met de ontwikkeling van een monitor, die (de ontwikkeling van) de vraag naar en het aanbod van studentenhuisvesting op regionaal niveau in beeld brengt.

Vraag 3

Wat doet u om ervoor te zorgen dat alle, danwel zoveel mogelijk, uitwonende studenten over een kamer in hun «eigen» studentenstad beschikken als hun colleges beginnen?

Op 13 juli jl. heb ik de brief «knelpunten rijksregelgeving in relatie tot studentenhuisvesting3» naar de Kamer gestuurd. In deze brief heb ik een actieplan studentenhuisvesting aangekondigd voor dit najaar, dat ik samen met de betrokken partijen wil opstellen om zo het aanbod voor studentenhuisvesting lokaal te vergroten. Dit actieplan is in voorbereiding.
De mogelijke inzet van leegstaande kantoorruimte wordt ook in het actieplan meegenomen.

Vraag 4

Deelt u de mening dat het inzetten van leegstaande kantoorruimte om dit probleem op te lossen een efficiënte oplossing voor het probleem kan zijn, zoals bijvoorbeeld aangetoond in Utrecht? Zo nee, waarom niet?

Verbouw van leegstaande kantoren tot (tijdelijke) woonruimte kan op lokaal niveau een invulling zijn om het aanbod voor studenten te vergroten.

Vraag 5

Deelt u de mening dat het wenselijk zou zijn om kantoren van de rijksoverheid die langdurig leegstaan in studentensteden met een tekort aan studentenwoningen, in te zetten voor (tijdelijke) studentenwoningen, zoals het Belastingkantoor in Utrecht? Zo nee, waarom niet?

Zoals eerder uiteengezet in brieven van 07-11-2005 (30 300 XI, nr. 26), 16-06-2006 (30 300 XI, nr. 127) en 15-04-2008 (31 200 XVIII, nr. 127) zet de Rijksgebouwendienst zich actief in voor het herbestemmen van overtollige rijksgebouwen, binnen de mogelijkheden van zijn instellingstaak.
Het beleid ten aanzien van leegstand bij gebouwen die bij de Rijksgebouwendienst in beheer zijn is primair gericht op veilig gebruik van deze panden. Daarbij wordt uitsluitend het tijdelijk gebruik overeenkomstig bestemming en vigerende regelgeving toegestaan. Leegstaande kantoren die niet meer benodigd zijn voor rijkshuisvesting worden in beginsel zo snel mogelijk via het Rijksvastgoed- en ontwikkelingsbedrijf (RVOB) afgestoten. In overleg met het RVOB worden alle mogelijkheden van afstoot bezien, inclusief de mogelijkheden tot transformatie of eventuele herontwikkeling van deze kantoren. Dit is onder meer afhankelijk van financiële factoren, de mogelijkheden van het gebouw en de behoefte van de lokale markt. Bij het vervreemden van overtollige rijksgebouwen is voor het rijk optimalisatie van de opbrengst, waarbij rekening wordt gehouden met publieke belangen, de maatstaf.
De Rijksgebouwendienst is in het afwegingsproces behulpzaam door, waar nodig en zinvol, dit te begeleiden met onderzoek en expertise. Overheden, corporaties of private partijen kunnen vervolgens besluiten het object te verwerven met het oog op (studenten)huisvesting. Om een rijkskantoor geschikt te kunnen maken voor studentenhuisvesting dient de bestemming van het object te worden gewijzigd, dienen de noodzakelijke vergunningen te worden verkregen en voorzieningen conform het Bouwbesluit te worden aangebracht.
De feitelijke realisering is afhankelijk van initiatiefnemers en investeerders op lokaal niveau. Het voorbeeld van de voormalige lerarenopleiding aan de Archimedeslaan in Utrecht illustreert dat.
Per 2012 wordt een wijziging van het Bouwbesluit doorgevoerd. Met het nieuwe Bouwbesluit wordt het wat betreft regelgeving makkelijker om kantoorgebouwen te transformeren naar een andere gebruiksfunctie, zoals wonen. Hierbij past de kanttekening dat in het algemeen slechts een beperkt deel van de kantorenleegstand geschikt zal zijn voor transformatie naar studentenhuisvesting.

Vraag 6

Bent u bereid om alle leegstaande gebouwen van de rijksoverheid te beoordelen op de mogelijkheid deze in te zetten als studentenhuisvesting en daarvoor actief stappen te zetten? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 5.

Vraag 7

Welke stappen kan de Kamer op korte termijn van u verwachten om ervoor te zorgen dat de inzet van leegstaande kantoorruimte als studentenhuisvesting op grotere schaal kan plaatsvinden?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 1

Bent u bekend met de signalen uit de praktijk, dat voor veel particuliere verhuurders van woningen de besluitswijziging per 1-1-2010 leidt tot een extreme belastingverhoging, zoals te lezen is in het artikel «Hogere waardering van box 3 vastgoed in 2010?»1

Vóór 2010 dienden (verhuurde) woningen ten behoeve van de Successiewet 1956 (SW 1956) en box 3 (Wet IB 2001) te worden gewaardeerd op de waarde in het economische verkeer. Daarbij bestond geen eenduidige richtlijn om aan te geven hoe die waarde moest worden vastgesteld. Discussies daarover waren zeer feitelijk van aard en afhankelijk van onder meer het type vastgoed, de locatie, het gebruik en de hoogte van de eventuele huur. Voor de SW 1956 en box 3 werden woningen veelal door belastingplichtigen gewaardeerd op de WOZ-waarde. Bij verhuurde woningen werd de waarde vaak vastgesteld op «een aantal keren de huur», waarbij dat aantal significant hoger kon zijn dan de in het genoemde artikel aangegeven marge van 10 tot 15.
Met ingang van 1 januari 2010 is voor de vaststelling van de heffingsgrondslag van woningen in de SW 1956 en box 3 in de inkomstenbelasting het gebruik van de WOZ-waarde verplicht. Dit geldt ook voor verhuurde woningen, met dien verstande dat voor verhuurde woningen waarop afdeling 5 van titel 4 van boek 7 van het Burgerlijk Wetboek van toepassing is (dus die onder de huurbescherming vallen), door middel van de leegwaarderatio (die voor 2011 tussen 60% en 85% ligt) rekening wordt gehouden met het feit dat in de WOZ-waardering wordt uitgegaan van de volle en onbezwaarde eigendom van de onroerende zaak. Er wordt immers bij de vaststelling van de WOZ-waarde geen rekening gehouden met het waardedrukkende effect dat de verhuurde staat van die woning heeft. Afstemming over de systematiek en de hoogte van de leegwaarderatio heeft plaatsgevonden in een werkgroep waarin alle betrokken partijen vertegenwoordigd waren (zie ook het antwoord op vraag 6).
Het kan in individuele gevallen zo zijn dat de waardering van (verhuurde) woningen op WOZ-waarde (bij verhuurde woningen vermenigvuldigd met de leegwaarderatio) tot een hogere grondslag voor box 3 leidt dan vóór 2010. Het is in dat geval evenwel mogelijk dat de desbetreffende woningen tot 2010 te laag werden gewaardeerd.

Vraag 2

Deelt u de mening dat de Belastingdienst niet kan navorderen op aanslagen inkomstenbelasting van vóór 2010 in verband met de nu veel hogere waardering, wanneer belastingplichtigen vóór 2010 zijn uitgegaan van de in het artikel genoemde en door de Belastingdienst gehanteerde vuistregel van 10 tot 15 keer de jaarlijkse huur?2

De inspecteur kan in beginsel te weinig geheven belasting navorderen indien de aanslag tot een te laag bedrag is vastgesteld. Een veel hogere waardering tussen een verhuurd pand in 2010 en in bijvoorbeeld 2009 zal niet tot navordering leiden indien dit verschil in waardering zijn oorzaak vindt in het verschil in gehanteerde en voor dat jaar toepasbare wettelijke waarderingsregels. Er is alsdan geen sprake van te weinig geheven belasting.

Vraag 3

Is het u bekend dat door de combinatie van de lage maximumhuur als gevolg van het puntensysteem huurwoning en de hogere box-3-heffing door de WOZ-waarde grondslag verhuurders in regio’s met een gemiddeld hoge WOZ-waarde een negatief rendement behalen? Wat gaat u hieraan doen?

De waardevaststelling van de verhuurde woningen (de grondslag voor dat forfaitaire rendement) door middel van de WOZ-waarde en de leegwaarderatio leidt tot een goede benadering van de waarde in het economische verkeer van die woningen. Om die waardevaststelling te waarborgen, wordt de tabel ter vaststelling van de leegwaarderatio periodiek bezien op actualiteit, waarbij recente transacties van verhuurde woningen worden gerelateerd aan de WOZ-waarde van die woningen. Ook dit najaar zal de tabel opnieuw worden bezien op actualiteit.
Ik hecht eraan op te merken dat het forfaitaire rendement van 4% in box 3 een gemiddeld rendement is dat belastingplichtigen over langere periode geacht worden te behalen over hun gehele grondslag voor box 3. Waar het gaat om het rendement uit (verhuurde) woningen in box 3, is van belang dat niet alleen wordt gekeken naar het directe rendement (de huurpenningen), maar ook naar het indirecte rendement (de waardeontwikkeling van de woningen, ongeacht of de eigenaar wel of niet het voornemen heeft om de woning te verkopen). Daarnaast dient het heffingvrije vermogen, dat zorgt voor een lager gemiddeld forfaitair rendement dan 4%, in de beschouwing te worden betrokken.
De maximale huurprijsgrens op basis van het woningwaarderingsstelsel biedt in het algemeen voldoende ruimte om een huurprijs te kunnen vragen die verhuurders een zakelijk rendement levert. Daarnaast heeft de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties een aantal maatregelen getroffen om de maximale huurprijs te verhogen. Zo is per 1 juli 20113 een wijziging van het woningwaarderingsstelsel in werking getreden waarbij de energieprestatie van de woning wordt gewaardeerd. Die wijziging heeft tot gevolg dat woningen met een goede energieprestatie een hogere maximale huurprijs hebben. Bovendien biedt de in het Regeerakkoord aangekondigde maatregel van maximaal 25 extra punten in het woningwaarderingsstelsel voor woningen in schaarstegebieden voor woningen in die gebieden een hogere maximale huurprijs. Deze aanpassing van het woningwaarderingsstelsel is op 9 september 2011 gepubliceerd in het Staatsblad4 en is op 1 oktober jl. in werking getreden. Sommige huurwoningen zullen door deze maatregelen voldoende punten krijgen om na een huurderswisseling tegen een geliberaliseerde huurprijs verhuurd te kunnen worden, waardoor de huurprijs in het geheel niet wordt gelimiteerd door het woningwaarderingsstelsel.

Vraag 4

Deelt u de mening dat het onacceptabel is dat door de wijziging de box-3-heffing in individuele gevallen hoger is dan de huur», die de verhuurder kan vragen op grond van het puntensysteem huurwoning?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 5

Hoe gaat u bewerkstelligen dat verhuurders in regio’s met een gemiddeld hoge WOZ-waarde een «decent profit» gaan behalen, een uitvloeisel van het eigendomsrecht van art. 1, 1e protocol, Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens (EVRM), zoals dat beschermd wordt door het Europese Hof voor de rechten van de mens? (zie bijvoorbeeld de zaak Hutten-Czapska v. Poland (no. 35014/97))

Vooreerst is het zo dat de zaak waarnaar wordt verwezen niet redelijkerwijs vergelijkbaar is met de situatie in Nederland. In de zaak Hutten-Czapska v. Poland (no. 35014/97) was de (door de overheid gemaximeerde) huuropbrengst van belanghebbende nog niet voldoende om de onderhoudskosten uit te voldoen. Bovendien leidde de Poolse regelgeving ertoe dat onevenredig veel (onderhouds)kosten voor rekening van de verhuurder kwamen, dat het bijkans onmogelijk was om de huurovereenkomst op te zeggen en dat verhoging van de huurprijs amper mogelijk was.
In Nederland is geen sprake van een dergelijke situatie. Bovendien heeft het kabinet, juist met het oog op regio’s met een gemiddeld hoge WOZ-waarde, de in het antwoord op de vragen 3 en 4 genoemde maatregelen getroffen om de maximale huurprijs te verhogen.

Vraag 6

Bent u bereid een tegenbewijsregeling op te nemen voor belastingplichtigen voor wie de box-3-heffing op basis van de WOZ-waarde van verhuurde woningen onredelijk uitpakt? Zo nee, waarom niet?

Nee. Een tegenbewijsregeling is bij invoering van het verplicht gebruik van de WOZ-waarde en ook al enkele keren daarna, beargumenteerd afgewezen. Tegen de WOZ-beschikking zelf is bezwaar en beroep mogelijk. Indien een belastingplichtige van mening is dat zijn WOZ-waarde te hoog is vastgesteld, heeft hij reeds mogelijkheden die beslissing aan te vechten. Daarnaast zijn destijds zowel de beslissing om de WOZ-waarde als waarderingsmaatstaf voor woningen voor te schrijven als de leegwaarderatio om met de factor verhuur rekening te houden, afgestemd met een breed samengestelde werkgroep, waarin waarderingsdeskundigen uit de makelaardij, de vastgoedbranche, de adviespraktijk en de Belastingdienst waren vertegenwoordigd. Het draagvlak voor deze aanpassingen is derhalve groot. Periodiek wordt bezien hoe de ontwikkeling is van de waarde van verhuurde woningen in het economische verkeer in relatie tot hun WOZ-waarde en of de tabel ter bepaling van de leegwaarderatio aanpassing behoeft. Bovendien zou een tegenbewijsregeling de vereenvoudiging als gevolg van de toepassing van de WOZ-waarde grotendeels teniet doen.

Vraag 7

Kunt u, ten einde de burger te ontlasten en gezien het feit dat de gemeenten andere criteria hanteren dan de Belastingdienst, een overleg mogelijk maken tussen de belastinginspecteur en de gemeente omtrent de hoogte van de WOZ-waarde? Zo nee, waarom niet?

De gemeenten zijn op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) belast met de waardebepaling en de waardevaststelling van onroerende zaken. Met ingang van 1 januari 2009 is de WOZ-registratie een basisregistratie geworden. De afnemers, waaronder de Belastingdienst, moeten daarom sinds die datum de door gemeenten vastgestelde WOZ-waarde verplicht gebruiken. Dit past in de filosofie van het stelsel van basisregistraties; de overheid bevraagt de burger maar één keer en hergebruikt het gegeven daarna binnen de overheid. Ook is een afnemer verplicht een terugmelding te doen indien er gerede twijfel is over de juistheid van het authentieke gegeven dat geput wordt uit een basisregistratie. De Belastingdienst stelt dan ook geen «eigen» WOZ-waarde vast, maar zal aan de gemeenten een melding doen indien hij over informatie beschikt dat de WOZ-waarde te hoog of te laag is vastgesteld. Gemeenten zijn verplicht deze melding te onderzoeken en zo nodig de WOZ-waarde bij te stellen. Om deze redenen acht ik verder overleg tussen de inspecteur en de gemeente niet opportuun.

Vraag 8

Deelt u de mening dat erfgenamen belast dienen te worden over de werkelijke waarde van de goederen die zij erven en geen belasting dienen te betalen over een fictieve waarde die zij niet kunnen krijgen?

De gemeenten stellen de WOZ-waarde sinds 1 januari 2007 jaarlijks vast. Als waardepeildatum geldt 1 januari van het voorafgaande jaar (t-1). Gemeenten hebben dat voorliggende jaar nodig om alle woningen te waarderen. Deze wijze van waarderen betekent dat een dalende woningmarkt nadelig uit kan werken voor belastingplichtigen. Waar het gaat om box 3, loopt de WOZ-waarde achter op de ontwikkeling van de marktwaarden, maar is slechts sprake van een vertraging. In een fluctuerende markt is er derhalve op langere termijn per saldo geen voor- of nadeel. Waar het gaat om een tijdstipbelasting als de schenk- of erfbelasting, kan deze wijze van waarderen wel nadelig zijn. Daar staat tegenover dat, zoals in eerdere jaren het geval was, een stijgende woningmarkt voordelig uitwerkt voor belastingplichtigen. Aangezien jaarlijks wordt gewaardeerd, is de waardestijging of -daling overigens relatief beperkt.5
De achtergrond om destijds over te gaan tot een jaarlijkse waardering lag onder andere in de mogelijkheden die dat zou bieden om de WOZ-waarde breder te gaan gebruiken. Dat is sinds 2007 ook geleidelijk aan het geval. De WOZ-waarde wordt inmiddels in brede kring geaccepteerd als de waarde in het economische verkeer die een onroerende zaak vertegenwoordigt en wordt voor steeds meer (belasting)wetten als heffingsgrondslag gebruikt, zoals voor de Wet IB 2001 en de Wet op de vennootschapsbelasting 1969. Met ingang van 1 januari 2010 is er daarom voor de SW 1956 eveneens voor gekozen om voor de waardering van woningen aan te sluiten bij de WOZ-waarde. Het gebruik van de WOZ-waarde betekende een belangrijke vereenvoudiging in de uitvoering en een besparing op de uitvoeringskosten. Een eenvoudige en breed toepasbare WOZ-waarde biedt geen ruimte voor individueel maatwerk. Het hanteren van bijvoorbeeld een andere waardepeildatum voor alleen de SW 1956 of het introduceren van een tegenbewijsregeling maakt inbreuk op de systematiek van WOZ-waardering en de brede toepasbaarheid van de WOZ-waarde. Dit zou de bereikte vereenvoudiging en kostenbesparing in de SW 1956 teniet doen. Bovendien wil ik er nogmaals op wijzen dat bezwaar en beroep mogelijk is tegen de WOZ-beschikking. Erfgenamen kunnen, indien zij van mening zijn dat de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld, om een nieuwe WOZ-beschikking voor een verkregen woning vragen. Tegen die nieuwe beschikking is wederom bezwaar en beroep mogelijk, waardoor zij niet zijn gebonden aan het al dan niet handelen door de erflater tegen de WOZ-beschikking.
Een en ander neemt niet weg dat in de SW 1956 waar nodig rekening wordt gehouden met omstandigheden die in de objectieve WOZ-waarde niet tot uitdrukking worden gebracht, zoals het feit dat een woning verhuurd wordt, het feit dat sommige niet-gesplitste woningen niet afzonderlijk vervreemdbaar zijn, of een situatie van erfpacht. Voor al deze omstandigheden voorziet de SW 1956 (net als de Wet IB 2001) en de daarop gebaseerde regelgeving in afwijkingen op de WOZ-waarde6. Daar komt bij dat in het wetsvoorstel Overige fiscale maatregelen 2012 wordt geregeld dat voor de waardering van (langdurig) verpachte woningen ten behoeve van box 3 en de SW 1956 mag worden aangesloten bij de tabel ter vaststelling van de leegwaarderatio voor verhuurde woningen. Daarnaast zal ik op korte termijn een beleidsbesluit uitbrengen met een goedkeuring om voor de waardering van serviceflats ten behoeve van de SW 1956 tijdelijk af te wijken van de WOZ-waarde, een en ander in afwachting van lopende procedures over de WOZ-waarde van serviceflats.

Vraag 9

Bent u bereid ook een tegenbewijsregeling op te nemen in de Successiewet voor gevallen waarin de WOZ-waarde van verhuurde woningen, gesplitst of niet gesplitst, zeer sterk afwijkt van de werkelijke waarde? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 8.

Vraag 10

Acht u het rechtvaardig dat, in de huidige markt met waardedalingen tussen de peildatum van WOZ-beschikking, zijnde 1 januari in een jaar voorafgaand aan het jaar van het overlijden, en de datum van overlijden, de erfgenamen voor de erfbelasting toch gebonden zijn aan de hogere WOZ-waarde? Zo ja, waarom? Zo nee, wat gaat u daaraan doen?

Zie antwoord vraag 8.

Vraag 11

Deelt u de mening dat het, gelet op het feit dat het thans in de praktijk geregeld voorkomt dat een huis vrij recent na het overlijden aan derden wordt verkocht voor een waarde die vele maken lager is dan de WOZ-waarde, voor de praktijk beter is om ook voor andere belastingplichtigen, die kunnen aantonen dat de WOZ-waarde te hoog is, in de Successiewet een tegenbewijsregeling op te nemen? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 8.

Vraag 12

Deelt u de mening van mevrouw Noordermeer Van Loo en de heer Van den Berg3 dat het verzoek van de erfgenamen (of de executeur namens hen) aan de gemeente voor een nieuwe WOZ-beschikking op grond van artikel 26 Wet WOZ niet aan een termijn is gebonden? Met andere woorden: moeten erfgenamen als de erflater eind december 2010 overleden is, vóór 1 januari 2011 om een nieuwe WOZ-beschikking verzoeken of kunnen zij dit nog doen op het moment dat de aangifte erfbelasting moet worden gedaan? Indien het verzoek altijd in het kalenderjaar van het overlijden gedaan moet worden, bent u dan bereid om erfgenamen een termijn van acht maanden, gelijk aan de aangiftetermijn in de Successiewet, te geven om te verzoeken om een nieuwe WOZ-beschikking?

Het vragen van een nieuwe WOZ-beschikking op grond van artikel 26 van de Wet WOZ is inderdaad niet aan een termijn gebonden.

Vraag 13

Deelt u de mening van de heer Brinkman4 dat, als de waarde in het economische verkeer hoger is dan de WOZ-waarde, de vorderingen van de kinderen bij de wettelijke verdeling ook voor de hogere waarde moet worden gesteld voor de erfbelasting nu de kinderen geen woning verkrijgen maar enkel een geldvordering? Wat gebeurt er als de waarde in het economische verkeer lager is dan de WOZ-waarde? Worden de kinderen dan toch voor de hogere WOZ-waarde in de heffing betrokken, terwijl zij civielrechtelijk een lagere geldvordering verkrijgen?

Indien een nalatenschap vererft volgens de wettelijke verdeling en tot die nalatenschap een woning behoort, wordt voor de heffing van erfbelasting bij de bepaling van de waarde van de onderbedelingsvorderingen van de kinderen net als bij de waardebepaling van de woning uitgegaan van de WOZ-waarde van de woning. Er is hier sprake van communicerende vaten. Dit uitgangspunt is in overeenstemming met jurisprudentie van de Hoge Raad die in een vergelijkbare situatie (het betrof een ouderlijke boedelverdeling) oordeelde dat de toenmalige waarderingsregels voor de eigen woning en voor courante effecten zich uitstrekten tot de waardering van de onderbedelingsvorderingen9. Het uitgangspunt geldt ongeacht of de WOZ-waarde lager of hoger is dan de waarde in het economische verkeer op het tijdstip van overlijden.

Vraag 14

Is de constatering juist dat bij een legaat van een woning tegen inbreng van de waarde de legataris in de erfbelasting wordt betrokken voor het verschil tussen de hogere WOZ-waarde en de lagere, door de legataris ingebrachte waarde in het economische verkeer, terwijl de legataris bij een legaat tegen inbreng niet wordt bevoordeeld?

Bij een legaat van een woning tegen inbreng van de waarde kan het voorkomen dat er een discrepantie bestaat tussen de WOZ-waarde van de woning en de waarde die door de legataris in de nalatenschap moet worden gebracht. Deze discrepantie kan optreden als gevolg van de in het testament vastgelegde tegenprestatie van de legataris die afwijkt van de WOZ-waarde. Indien de in te brengen waarde lager is dan de WOZ-waarde van de woning, zal dit tot gevolg hebben dat de legataris erfbelasting verschuldigd is over het verschil, na aftrek van de voor de legataris geldende vrijstelling van erfbelasting. Doordat de ingebrachte waarde vervolgens in de nalatenschap valt, zal bij de erfgenamen die lagere waarde in de heffing worden betrokken en niet de hogere WOZ-waarde.

Vraag 1

Hebt u kennisgenomen van het onderzoek van Vereniging Eigen Huis naar de woonlasten van eigenwoningbezitters1 en het commentaar daarop van de Nederlandse Woonbond?2

Ja.

Vraag 2

Wat is uw reactie op de kritiek van de Vereniging Eigen Huis op de door u gehanteerde koopquota van het Woononderzoek 2009?

Volgens de Vereniging Eigen Huis (VEH) wordt in de berekening van de woonquote van kopers geen rekening gehouden met kosten voor onderhoud en verbetering aan de eigen woning.3 Bij eigenwoningbezitters zijn de kosten van onderhoud en woningverbetering in het Woononderzoek echter wel meegenomen in de berekening van de woonquote, voor zover deze uitgaven zijn gefinancierd via een (aanvullende) hypothecaire lening. Door alle onderhoud- en verbeteruitgaven bij de bestaande woonquote op te tellen, rekent VEH dus een deel van de onderhoudslast ten onrechte dubbel. Welk deel van deze last via een hypothecaire lening wordt gefinancierd is niet bekend. Het ministerie zal – in het kader van de Energiemodule 2012 van het WoON – enkele vragen opnemen over de onderhoud- en verbeteruitgaven van huishoudens en de mate waarin deze uitgaven gefinancierd worden via een hypothecaire lening. De uitkomsten van dit onderzoek komen in het 2e kwartaal van 2013 beschikbaar.
De VEH gaat in haar publicatie over de woonuitgaven verder voorbij aan het gegeven dat ook huurders te maken hebben met onderhoudsuitgaven. De Woonbond geeft in haar reactie op de VEH-publicatie dit ook aan; het betreft kosten voor bijvoorbeeld tuinonderhoud, herstelwerkzaamheden en binnenschilderwerk. De totale onderhoudsuitgaven van eigenwoningbezitters zijn wel hoger dan die van huurders. Te denken valt daarbij aan ten opzichte van huurders extra uitgaven voor buitenschilderwerk en onderhoud aan het dak en de gevel.

Vraag 3

Deelt u de mening dat de opgevoerde onvermijdbare kosten in het onderzoek van de Vereniging Eigen Huis vaak ook door huurders moeten worden gemaakt? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Hoe houdt u rekening met de hoge woonquote van de lage inkomens? In welke mate heeft dat een dempend effect op de hoge woonquote van de lage inkomens in verhouding tot huishoudens met een hoog inkomen?

Voor lagere inkomensgroepen wordt de huurquote in belangrijke mate gedempt door de huurtoeslag. Ook na de voorgenomen bezuinigingen blijft de huurtoeslag deze rol vervullen. Gezien de budgettaire problematiek is het niet mogelijk de bezuinigingen achterwege te laten.

Vraag 5

Bent u bereid om in het beleid meer rekening te houden met de hoge woonquote voor burgers met de laagste inkomens, bijvoorbeeld door bezuinigingen op de huurtoeslag achterwege te laten? Zo nee, waarom niet? Zo ja, hoe gaat u dat doen?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het onderzoek uitgevoerd door Aedes onder haar leden naar de Implementatie van de Europese Beschikking Woningtoewijzing?1

Ja.

Vraag 2

Wat vindt u van de uitkomst dat 72% van de woningcorporaties aangeeft dat zij als gevolg van de toewijzingsnorm met name mensen met lage middeninkomens (33 614–43 000) niet meer altijd een woning kunnen toewijzen?

Uit het WoON-onderzoek 2009 bleek dat in de afgelopen jaren ca. 24% van de vrijkomende sociale huurwoningen wordt toegewezen aan huishoudens met een inkomen boven de toewijzingsgrens van (nu) € 33 614. Door de in 2011 ingevoerde toewijzingsregel moet dat percentage terug naar maximaal 10%.
Dat wijst er al op dat daardoor aan minder huishoudens met een inkomen boven € 33 614 een sociale huurwoning kan worden toegewezen.

Vraag 3

Wat vindt u van de uitkomst dat 82% van de woningcorporaties in het eerste halfjaar van 2011 huishoudens die meer dan 33 614 euro bruto verdienen een sociale huurwoning heeft geweigerd?

Uit het Aedes-onderzoek blijkt dat 82% van de corporaties minder dan 25% van de toewijzingsverzoeken van huishoudens met een inkomen hoger dan € 33 614 heeft moeten afwijzen vanwege de 10% norm. Dat betekent dat 82% van de corporaties meer dan 75% van deze toewijzingsverzoeken wel heeft kunnen honoreren. Of er in de praktijk sprake is van een grote problematiek kan op basis van deze cijfers niet worden geconcludeerd. Een compleet beeld zal ontstaan op basis van de resultaten over 2011. Ik wijs er daarbij op dat huishoudens met een lager inkomen dan € 33 614, die de zwakste positie op de woningmarkt hebben, blijkbaar meer kansen op toewijzing hebben gekregen.

Vraag 4

Is het waar dat met name starters en gezinnen met één inkomen de dupe zijn van de 33 614 euro grens? Zo ja, wat voor maatregelen gaat u nemen om de kans voor deze groepen op de huurmarkt te vergroten?

Ik beschik niet over gegevens waaruit dit zou blijken. Wel merk ik op dat de tijdelijke verlaging van de overdrachtsbelasting van 6% naar 2% waartoe het kabinet recent heeft besloten, ook voor starters en gezinnen met één inkomen de kansen op de koopmarkt versterkt. Daarnaast merk ik op dat, bij eenzelfde gezinsinkomen, de NHG-toetsing juist voor gezinnen met één inkomen gunstiger uitpakt dan voor gezinnen met twee inkomens.

Vraag 5

Wat vindt u van de uitkomst dat 10% van de woningcorporaties aangeeft dat zij als gevolg van de toewijzingsnorm met name mensen met fysieke of psychische beperkingen niet meer altijd een woning kunnen toewijzen?

Uit het Aedes-onderzoek blijkt dat 10% van de corporaties zegt te verwachten dat «overige urgenten (bijvoorbeeld personen met fysieke of psychische beperkingen)» niet meer altijd volledig een sociale huurwoning kan worden toegewezen als gevolg van de 10%-norm. Van deze, overigens beperkte groep, corporaties verwacht ik nadere maatregelen gericht op het realiseren van meer aanbod voor deze groep urgenten, zoals extra verkoopinspanningen en/of het (net) liberaliseren van geschikte huurwoningen zodat ze buiten de toewijzingsregels vallen en wel aan deze groep kunnen worden aangeboden. Daarnaast ben ik over de motie-Monasch/Van Bochove2 waarin wordt gevraagd om een hogere toewijzingsgrens voor ouderen, mensen met een zorgindicatie en mensen met een beperking, in ambtelijk overleg met de Europese Commissie. De problematiek van huishoudens die zijn aangewezen op «verzorgd wonen» is een onderdeel van dat overleg.

Vraag 6

Bent u het met de woningcorporaties eens dat de 33 614 euro-grens moet worden opgetrokken naar circa 45 000 euro? Zo ja, wanneer gaat u met de Europese Unie in overleg om dit te realiseren? Zo nee, waarom niet?

Conform de Europese regelgeving is staatsteun voor sociale huisvesting toegestaan voor de «socially disadvantaged». Aan dat begrip is al een ruime uitleg gegeven, want bij een inkomensgrens van € 33 614 valt momenteel ongeveer 41% van alle Nederlandse huishoudens in deze categorie. In het algemeen ben ik van mening dat de toewijzingsgrens van € 33 614 in combinatie met 10% vrije toewijzingsruimte de slaagkansen op de woningmarkt van huishoudens met een inkomen van meer dan € 33 614 in voldoende mate overeind houdt. In een aantal regio’s en/of bij specifieke groepen kan dit mogelijk anders liggen. Corporaties kunnen dan adequaat reageren door meer (overtollige) sociale huurwoningen te liberaliseren en/of te verkopen. In hoeverre zich knelpunten voordoen in de huisvesting van huishoudens met een middeninkomen zal ik de komende jaren monitoren. Een algemene verhoging van de genoemde inkomensgrens, zoals ook de strekking is van de motie-Van Raak/Karabulut3, zou neerkomen op nieuwe staatssteun voor woningcorporaties. Deze motie zal ik als zodanig niet uitvoeren. Wel wil ik bezien of en welke mogelijkheden er binnen de huidige toewijzingsgrens zijn om eventuele knelpunten bij de huisvesting van middeninkomens weg te nemen. Onder andere ben ik, zoals al aangegeven bij de vorige vraag, in ambtelijk overleg met de Europese Commissie over de motie-Monasch/Van Bochove.

Vraag 7

Bent u het met de woningcorporaties eens dat het toewijzen van woningen in woonzorgcomplexen aan mensen met een zorgindicatie lastig wordt als het inkomen te hoog is?

Er is een grote verscheidenheid in de groep mensen met een zorgbehoefte. Vaak kan de zorgbehoefte worden gerealiseerd in de bewoonde normale woning. Soms is dit niet het geval en is verhuizing naar een specifiek op zorg gerichte woonplek wenselijk.
Op dit moment valt toewijzing van een plaats in een verzorgingstehuis niet onder de toewijzingsnorm voor sociale huurwoningen, wanneer er geen sprake is van een zelfstandig huurcontract. Zoals al gezegd bij vraag 5 en 6, ben ik over de motie-Monasch/Van Bochove2 in ambtelijk overleg met de Europese Commissie.

Vraag 8

Is er sprake van een langere wachttijd voor mensen met een zorgindicatie voor een woning in een woonzorgcomplex, doordat deze mensen een inkomen hebben boven de 33 614-euro-grens?

Zie antwoord vraag 7.

Vraag 9

Bent u voornemens maatregelen te treffen voor ouderen en mensen met een zorgindicatie die door deze 33 614 euro grens moeilijker of niet een passend woning kunnen huren? Zo ja, welke maatregelen? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 7.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het artikel «Corporaties weigeren nu middeninkomens woning»?1

Vraag 2

Is u bekend dat Aedes onderzoek heeft gedaan naar de toewijzing van woningen aan middeninkomens door woningcorporaties? Kent u de doelstellingen die ten grondslag liggen aan het onderzoek?

Ja. De enquête van Aedes onder haar leden was gericht op het krijgen van een vroegtijdig beeld van de effecten van de op 1 januari 2011 van kracht geworden «Tijdelijke regeling diensten van algemeen economisch belang toegelaten instellingen volkshuisvesting».

Vraag 3

Klopt het dat woningcorporaties woningen kunnen verhuren aan middeninkomens, maar als deze groep groter dan 10% wordt, de woningcorporaties meer rente moeten betalen wegens het komen te vervallen van staatssteun? Zo nee, liggen hier wettechnische belemmeringen aan ten grondslag? Zo ja, welke belemmeringen zijn dit dan? Deelt u de mening dat woningcorporaties middeninkomens moeten blijven huisvesten, middels in de eerste plaats verkoop dan wel verhuur van een woning? Zo nee, waarom niet?

Woningcorporaties kunnen maximaal 10% van hun vrijgekomen sociale huurwoningen (huur tot € 652,52) verhuren aan huishoudens met een belastbaar gezinsinkomen van meer dan € 33 614. Indien een corporatie, te beginnen in 2011, meer dan 10% verhuurt aan deze middeninkomens dan kan als sanctie de WSW-borging op financiering van nieuw te bouwen en/of aan te kopen woningen komen te vervallen. De financieringsrente op de betreffende nieuwe/aangekochte woningen zal zonder WSW-borging normaliter hoger liggen. Bestaande borging op reeds aangetrokken financiering (bestaande contracten) blijft gewoon bestaan. De financieringsrente op de bestaande woningen zal dus niet veranderen als de 10%-regel wordt overschreden.
Wat betreft de huisvesting van middeninkomens door corporaties is het beleid er op gericht dat woningcorporaties de verhuur van sociale huurwoningen, waarvoor staatssteun beschikbaar wordt gesteld, scherper dan voorheen richten op huishoudens met een lager inkomen. Daarnaast wordt door het kabinet de totstandkoming/versterking van een «middensegment» op de woningmarkt nagestreefd, dat zonder staatssteun opereert. Ook daarin spelen corporaties een belangrijke rol, zowel door verkoop als door verhuur van woningen. Om corporatiewoningen aan middeninkomens te mogen verhuren is het, afgezien van de 10% vrije toewijzingsruimte, nodig dat hun huur boven de € 652,52 ligt. Dat kan nu al worden gerealiseerd door vrijkomende woningen met meer dan 142 WWS-punten te liberaliseren.

Vraag 4

Hoe groot is het verschil in rente tussen financiering met staatssteun en financiering conform marktrente? Wat betekent dit in termen van meerkosten cq. hogere huren per woning (gemiddeld)? Klopt het dat in geval van nieuwbouw en herfinanciering, de hogere rente een rol speelt over het bedrag dat geleend moet worden? Zo nee, waarom niet?

Het effect van WSW-borging op de financieringsrente kan variëren tussen corporaties en projecten, maar is gemiddeld in tijden dat de financiële markten normaal functioneren ongeveer 0,5%. Een 0,5% hogere rente leidt bij sociale nieuwbouw niet tot een hoger investeringsbedrag maar gemiddeld wel tot een ca. € 9 000 hogere «onrendabele top».
Om dit te compenseren zou de aanvangsmaandhuur ongeveer € 30 tot € 35 hoger moeten liggen.
Een hogere jaarlijkse rentelast leidt niet tot een hoger bedrag dat geleend moet worden, maar wel tot hogere zekerheidseisen bij de financier.

Vraag 1

Wat is uw oordeel over het artikel «Oneerlijke kamerverhuur»?1

Het is goed dat er kritisch gekeken wordt naar het woningaanbod voor en de woonomstandigheden van studenten. Overigens hebben huurders de mogelijkheid om de huurprijs van hun woonruimte bij de Huurcommissie te laten toetsen. Ik onderschrijf het initiatief «Check je kamer» van de Landelijke Studenten Vakbond (LSVB), waarmee de hoogte van de huurprijs van onzelfstandige woningen (kamers) wordt onderzocht.

Vraag 2

Deelt u de mening dat buitenlandse studenten in Nederland niet meer moeten betalen voor een gelijkwaardige studentenkamer dan Nederlandse studenten? Zo nee, waarom niet?

Navraag bij studentenhuisvester DUWO, waarover het in dit artikel gaat, leert dat de studentenkamers voor de buitenlandse studenten volledig gemeubileerd en gestoffeerd zijn, inclusief eindschoonmaak en beheer. Er is dan ook geen sprake van een gelijkwaardige situatie ten opzichte van kamerverhuur aan reguliere Nederlandse studenten.
Wat betreft de kale huur en servicekosten van een kamer of woning kan er geen onderscheid gemaakt worden tussen Nederlandse of buitenlandse studenten. Zoals in het antwoord op vraag 1 aangegeven heeft elke huurder het recht de huurprijs te laten toetsen bij de Huurcommissie op basis van het woningwaarderingstelsel. DUWO geeft hierbij wel aan dat buitenlandse studenten gemiddeld meer energie gebruiken waardoor de kosten hiervoor hoger zijn dan bij een gemiddelde Nederlandse student. Verder is sprake van extra kosten voor de buitenlandse student vanwege extra service en voorzieningen die niet worden verleend aan reguliere studenten uit Nederland.

Vraag 3

Bent u bereid verhuurder DUWO te wijzen op de wettelijke verplichting om de servicekosten transparant te maken aan de verhuurders, nu blijkt dat slechts 38% van de buitenlandse studenten weet hoe hoog de servicekosten zijn?

Met DUWO is hierover contact geweest. Blijkens informatie van DUWO wordt er altijd een uitsplitsing in het contract gemaakt tussen huur en servicekosten. Daarbij is op de website van DUWO uitleg gegeven over verschillen in behandeling en verschillen in prijzen.

Vraag 4

Vindt u het gerechtvaardigd dat een verhuurder tien euro per maand vraagt voor de huur van bestek, zonder dat een huurder ervoor kan kiezen het bestek niet te huren? Zo nee, wat gaat u hiertegen ondernemen? Zo ja, waarom?

DUWO geeft aan dat het hier gaat om een keukenpakket én een lakenpakket, dat onderdeel is van het vooraf aangegeven all in servicepakket dat bij de kamerverhuur hoort. Hierbij zijn het keukenpakket en lakenpakket specifiek benoemd.

Vraag 5

Vindt u het een teken van gastvrijheid om buitenlandse studenten evenveel te laten betalen voor een gedeelde kamer, als dat Nederlandse studenten betalen voor dezelfde kamer in hun eentje?

Navraag leert dat het hier gaat om shared rooms, waarbij de kale huur door 2 studenten gedeeld wordt, net als de servicekosten. DUWO geeft aan in overleg met de Haagse Hogeschool voor shared room gekozen te hebben om aan de vraag naar gegarandeerde woonruimte voor buitenlandse studenten te kunnen voldoen.

Vraag 6

Deelt u de mening dat servicekosten redelijk en hooguit kostendekkend dienen te zijn en dat de opbouw van deze kosten inzichtelijk moet zijn? Zo ja, bent u bereid in overleg te treden met DUWO om hen daartoe te manen? Zo nee, waarom niet?2

Servicekosten dienen kostendekkend te zijn. Ambtelijk is hierover contact geweest met DUWO. DUWO geeft aan dat de servicekosten gebaseerd zijn op de reële kosten die zij heeft.

Vraag 7

Is het gebruikelijk dat een vertrekkende huurder 30 euro moet betalen wanneer hij per ongeluk een eigen kussen achterlaat in de woning?

DUWO geeft aan dat de kamers waar het hier om gaat gemeubileerd en gestoffeerd zijn, inclusief eindschoonmaak en beheer. Bij het aangaan van het huurcontract wordt de huurder gewezen op het feit dat aan het eind van de huurperiode de kamer stofschoon achtergelaten moet worden.
Het schoon opleveren van een woning of kamer geldt in Nederland voor elke huurder. Wanneer er desondanks toch spullen achterblijven kunnen de kosten voor het verwijderen hiervan doorberekend worden aan de huurder.

Vraag 8

Deelt u de mening dat het zorgelijk is dat 56% van de buitenlandse studenten die bij DUWO huren geen rookmelder hebben, terwijl dit wettelijk verplicht is? Wat gaat u ondernemen om ervoor te zorgen dat de verhuurder actie onderneemt?

DUWO geeft aan dat de woonruimte die zij verhuurt voldoet aan alle regelgeving als het gaat om het aanbrengen van brand/rookmelders en dat zij hierover ook contact met en controles heeft van de lokale brandweer.

Vraag 9

In hoeverre is het toegestaan in het contract op te nemen dat een woning te allen tijde kan worden betreden door personeel van de verhuurder, ook zonder toestemming vooraf van de huurder? In hoeverre is hier sprake van huisvredebreuk en is de verhuurder strafrechtelijk te vervolgen?

De huurder is verplicht toe te staan dat de verhuurder dringende werkzaamheden aan de woning verricht (artikel 7:220 BW). Uiteraard moet dit wel in overleg gaan met de huurder(s). DUWO geeft aan dat beheerders niet zomaar naar binnen gaan bij huurders. Reden is altijd een klacht/gebrek of noodzakelijke inspectie. Er wordt altijd aangebeld en toestemming gevraagd. De praktijk is dat de meeste huurders het bijzonder prettig vinden als een klacht tijdens schooluren verholpen kan worden zonder dat zij thuis hoeven te blijven. Een afspraak maken om een klacht of inspectie in aanwezigheid te verhelpen is altijd mogelijk.

Vraag 10

Bent u bereid onderzoek te doen naar de uitbuiting van buitenlandse studenten door verhuurders? Zo neen, welke actie gaat u nemen naar aanleiding van de resultaten van het onderzoek?

Het vergroten van het woningaanbod voor studenten op lokaal niveau is in mijn ogen het beste middel om eventuele misstanden tegen te gaan. Daarom heb ik op 13 juli jl. een actieplan studentenhuisvesting aangekondigd, dat ik in samenwerking met de betrokken partijen in het najaar wil opstellen. Daar zijn onder andere de onderwijsinstellingen en studentenhuisvesters bij betrokken.

Vraag 11

Bent u bereid in gesprek te gaan met de onderwijsinstellingen die namens de verhuurder de huurcontracten opstellen, om de woonomstandigheden van buitenlandse studenten te verbeteren?

Zie antwoord vraag 10.

Vraag 1

Wat is uw reactie op de bevindingen van het centraal fonds voor de volkshuisvesting dat corporaties lukraak grond aankopen, zware risico’s nemen door zich in commerciële avonturen te storten en zware verliezen lijden zonder dat interne toezichthouders ingrijpen?1

Ik deel uw weergave van de bevindingen van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) niet. Het CFV heeft een onderzoek uitgevoerd naar grondposities en (risicovolle) projecten bij corporaties. Doel van het onderzoek was om inzicht te verkrijgen in het risicobeheer bij grondverwerving en risicovolle vastgoedprojecten bij corporaties. Risicobeheer heeft volgens het CFV de volle aandacht van corporaties maar kent nog de nodige tekortkomingen. Het CFV doet op grond van dit onderzoek een aantal aanbevelingen. Zo wordt corporaties aanbevolen om een specifiek beleid voor grondposities en risicovolle projecten te formuleren dat is gebaseerd op hun visie en missie. Het is van belang dat besturen daar invulling aan geven en de raad van toezicht daarop toeziet. Het CFV gaat samen met enkele corporaties en de VTW (Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties) aanbevelingen uitwerken als handvat voor raden van commissarissen / raden van toezicht. Ik sta achter de aanbevelingen van het CFV en het beoogde vervolg acht ik passend gezien de bevindingen.

Vraag 2

Deelt u de mening dat dubieuze grondtransacties door woningcorporaties en commerciële vastgoedtransacties niet tot hun taken behoren maar dat zij moeten doen waartoe zij zijn opgericht: bouwen, verhuren en onderhouden van betaalbare woningen?

Ik deel uw mening dat dubieuze grondtransacties door woningcorporaties niet tot hun taken behoren. Dat geldt echter niet voor grondtransacties in het algemeen of commerciële vastgoedtransacties. De kerntaak van corporaties ligt in het realiseren van huisvesting voor de doelgroep. Echter, ook het realiseren van duurdere huur- en koopwoningen kan door corporaties worden uitgevoerd mits dit plaatsvindt onder gelijke condities als andere marktpartijen. Voor de realisatie van zowel huur- als koopwoningen is de verwerving van grond veelal noodzakelijk. Uiteraard zal men oog moeten hebben voor de risico’s die daarbij spelen.

Vraag 3

Heeft de financiële toezichthouder u eerder gewaarschuwd dat woningcorporaties «te optimistisch zijn over risico’s, te gemakkelijk omgaan met grondaankopen en lukraak grond aankopen? Zo ja, wanneer, over welke corporatie en welk project, en wat heeft u met deze informatie gedaan? Zo nee, had de toezichthouder niet eerder aan de bel moeten trekken?

In de brief van 3 april 2009 (TK 29 453, nr. 106) heeft mijn ambtsvoorganger een intensivering van het toezicht op de integriteit van woningcorporaties aangekondigd, waarbij grond- en vastgoedtransacties zijn genoemd als mogelijke risicofactoren voor integriteit. In 2009 heeft het CFV op basis van de jaarstukken over 2006 en 2007 een analyse gemaakt van de grondposities bij woningcorporaties. Uit deze analyse bleek geen aanleiding voor actie richting individuele corporaties of het nemen van (aanvullende) beleidsmaatregelen. Wel hebben het ministerie en het CFV afgesproken dat er een vervolgonderzoek zou worden uitgevoerd. Het recent door het CFV gepubliceerde rapport Onderzoek grondposities en projectontwikkeling bij woningcorporaties 2011 is het resultaat van dat vervolgonderzoek. Het rapport geeft mij geen aanleiding om nadere te stappen te nemen, ik verwacht van corporaties en hun interne toezichthouders dat ze de conclusies en aanbevelingen van het rapport ter harte nemen. In verband hiermee zal ik op korte termijn overleg voeren met brancheorganisaties Aedes en de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW).
Daarnaast signaleert het CFV jaarlijks in het kader van het rechtmatigheidtoezicht of er corporaties zijn die langer dan 10 jaar gronden in bezit hebben waar geen bouwbestemming voor geldt. Dit wordt gezien als speculatie (zie ook het antwoord op vraag 5). In dergelijke gevallen treedt het departement handhavend op en worden termijnen opgelegd waarbinnen deze gronden moeten worden afgestoten.

Vraag 4

Deelt u de mening dat na tal van financiële debacles zoals bij de Key, SS Rotterdam, Servatius, Rentree en meer recent de Geertruidense woningcorporatie WSG, het nu echt tijd is om in te grijpen? Zo ja, bent u bereid om dergelijke commerciële activiteiten te verbieden door aanpassing van de Woningwet?

Ik verwijs hierbij kortheidshalve naar hetgeen ik in mijn brief van 27 juni jl. (TK 29 453, nr. 195) aan uw Kamer heb geschreven:
«In de u onlangs toegestuurde herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting is het werkdomein van woningcorporaties limitatief omschreven. Ten aanzien van commercieel vastgoed mogen corporaties in de toekomst slechts (zonder staatssteun) investeren in kleinschalig commercieel vastgoed met een functie in de wijk, de buurt of het buurtschap en dit vastgoed tevens exploiteren. Dit geldt voor zover de waarde van dit vastgoed een bij Algemene maatregel van bestuur gesteld drempelbedrag niet te boven gaat. Ook aan de financiering van verbindingen zullen grenzen worden gesteld. Terug naar de basis derhalve, waarbij het ontwikkelen door corporaties van vastgoed als de ss Rotterdam niet meer mogelijk zal zijn».

Vraag 5

Welke wettelijke regels gelden er op dit moment voor de aankoop van grond en ander vastgoed door woningcorporaties? Zijn deze regels in de afgelopen jaren gewijzigd?

In circulaire MG 2001–26 is aangegeven dat grondaankopen door corporaties geoorloofd zijn, maar grondspeculatie niet. Daarom zijn grondaankopen alleen toegestaan als de corporatie in redelijkheid mag verwachten dat de locatie binnen een redelijke periode (circa 5 jaar) een (woning)bouwbestemming krijgt. Omdat deze termijn van 5 jaar in de praktijk te kort bleek is deze termijn met MG 2006–04 verlengd naar circa 10 jaar. Verder geldt onder meer dat corporaties alleen werkzaam mogen zijn in gemeenten die opgenomen zijn in de statuten en dat de aankoop bedoeld is om op die grond onroerend goed, als bedoeld in de in het BBSH genoemde kerntaken, te bouwen. De corporatie moet elke grondaankoop met naam en toenaam vermelden in haar jaarverslag.

Vraag 6

Welke algemene wettelijke regels gelden voor het mandaat van directeur-bestuurders om namens de corporatie verplichtingen aan te gaan? Zijn deze regels de afgelopen jaren gewijzigd? Zijn deze regels door bestuurders van de door het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) onderzochte corporaties nageleefd? In welke van de door de CFV onderzochte corporaties is de VROM-inspectie vooraf geconsulteerd? Op welk moment en met welke reactie van de VROM-inspectie?

Mandatering binnen een corporatie is een zaak van de interne toezichthouder (de raad van commissarissen / raad van toezicht) respectievelijk het bestuur. Met het wetsvoorstel voor herziening van de Woningwet komt daar verandering in. In het wetsvoorstel is opgenomen dat voor investeringen boven een bij algemene maatregel van bestuur te bepalen bedrag de voorafgaande toestemming van de raad van toezicht noodzakelijk is.
Zoals in antwoord op vraag 1 is aangegeven adviseert het CFV corporaties onder meer een specifiek beleid voor grondposities en risicovolle projecten te formuleren dat is gebaseerd op hun visie en missie, inclusief een duidelijke exit-strategie (voor het geval het project niet doorgaat). Het is daarbij van belang dat de raad van toezicht daarop toeziet. De VROM-inspectie speelt geen rol bij (het toezicht op) aankopen van grond door corporaties.

Vraag 7

Welke gevolgen heeft het verlies van 63,3 mln euro door grondaankopen van Woningstichting Geertruidenberg (WSG) voor huurders? Wanneer bent u geïnformeerd over deze grondaankopen? Wat is uw reactie geweest?2

Corporaties dienen hun grondaankopen te vermelden in hun verantwoordingsgegevens. Uit een op basis hiervan door het CFV uitgevoerde financiële beoordeling van de corporatie is gebleken dat het volkshuisvestelijk vermogen ultimo 2009 fors is gedaald ten opzichte van 2008. De reden daarvoor was onder meer gelegen in een lagere waardering van de vastgoedportefeuille (zie verslag financieel toezicht 2010, CFV). Overigens is het verlies dat samenhangt met de lagere waardering van de grondposities ongeveer 35 miljoen euro. De overige waardeverminderingen hebben een andere aanleiding (o.a. herijking van de fiscale positie).
Na de constatering door het CFV hebben diverse gesprekken plaatsgevonden tussen WSG, het CFV en mijn ministerie. Daarbij is geconcludeerd dat WSG de volkshuisvestlijke opgave in haar bestaande bezit onvoldoende kan realiseren vanwege haar financiële positie.
De financiële problemen bij WSG hebben er uiteindelijk toe geleid dat de arbeidsovereenkomst van de directeur-bestuurder door de raad van commissarissen eind maart 2011 is ontbonden. Daarnaast zijn drie leden van de raad van commissarissen teruggetreden. De corporatie heeft inmiddels – in goed overleg met het CFV, het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en mijn ministerie – een herstelplan opgesteld dat de volkshuisvestelijke continuïteit van WSG moet waarborgen. Dit plan is op 11 juli jl. door de raad van commissarissen vastgesteld. De interim-bestuurder van WSG voorziet geen negatieve gevolgen voor de huurders.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het bericht «Blunder kost Groningse woningcorporatie 5 miljoen euro»?1

Ja.

Vraag 2

Kunt u bevestigen dat woningcorporatie Lefier door een blunder met de aankoop van grond vijf miljoen euro heeft verloren?

Lefier heeft de grond- en verwervingskosten vooralsnog afgeboekt van het eigen vermogen. Het gaat om een totaallbedrag van 5.5 miljoen euro. De woningcorporatie onderzoekt welke planontwikkeling op termijn wel mogelijk is op de bewuste locatie. Op basis daarvan zal moeten blijken hoe groot het financiële verlies werkelijk is.

Vraag 3

Welke gevolgen heeft deze kapitale blunder voor de financiële positie van woningcorporatie Lefier?

Lefier is een financieel gezonde woningcorporatie (A-status van het Centraal Fonds Volkshuisvesting). De huidige investeringsportefeuille bedraagt 100 a 120 miljoen euro. De afboeking heeft geen direct effect op het voorraad- en het huurbeleid van deze woningcorporatie.

Vraag 4

Bent u van mening dat het interne toezicht van de corporatie op dit soort aankopen jammerlijk heeft gefaald? Zo nee, waarom niet?

Direct na het voorval heeft de Raad van Commissarissen op verzoek van de Raad van Bestuur een forensisch onderzoek laten uitvoeren. De Raad van Bestuur van Lefier erkent dat er fouten zijn gemaakt bij de aankoop van de betreffende locatie. Het onderzoek heeft geleid tot aanpassing en ook verscherping van de administratieve organisatie en interne controle.

Vraag 5

Bent u bereid de gang van zaken rond deze miskoop te onderzoeken en de resultaten van dit onderzoek, voorzien van uw reactie, aan de Kamer te zenden? Zo nee, waarom niet?

Nee, zie het antwoord op vraag 4. Ik constateer dat, na constatering van het voorval, de governance binnen de woningcorporatie goed heeft gewerkt.

Vraag 6

Bent u van mening dat de voor deze blunder verantwoordelijke betrokkenen per direct hun biezen moeten pakken? Zo ja, hoe gaat u dit bevorderen? Zo nee, waarom niet?

Het is niet aan mij, maar aan de Raad van Bestuur en Raad van Commissarissen van deze woningcorporatie om daarover te oordelen.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van de suggestie van de directeur T. van het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) om huuraftrek in te voeren, in vergelijking met de hypotheekrenteaftrek?1

Ja, ik heb hier kennis van genomen.

Vraag 2

Wat vindt u van deze suggestie van de directeur van het EIB? Kunt u in uw antwoord ingaan op de kosten van de invoering van huuraftrek en de gevolgen van huuraftrek voor de woningmarkt?

De suggestie van de huuraftrek wordt mede gepresenteerd in relatie tot de kwetsbare positie van middeninkomens op zowel de huurmarkt als de koopmarkt.
Zoals in de woonvisie wordt aangegeven is het – mede als gevolg van stringentere toewijzingseisen in de sociale huursector – van belang de keuze mogelijkheden voor de middengroepen te vergroten.
Er zijn verschillende partijen die een rol kunnen spelen bij het creëren van een segment voor middeninkomens. Zo kunnen woningcorporaties inzetten op het verhuren van woningen net boven de € 652,– of het gericht te koop aanbieden van woningen. Los van deze maatregelen heeft het Kabinet in de woonvisie nog een aantal aanvullende maatregelen opgenomen om de woningmarkt te verbeteren, zoals de tijdelijke verlaging van de overdrachtsbelasting, het introduceren van kooprecht voor huurders van corporatiewoningen en de extra punten in het woningwaarderingsstelsel in schaarste gebieden.
In mijn ogen zal een huuraftrek leiden tot een verstoring in de prijsvorming in de woningmarkt, waarbij niet op voorhand duidelijk is of de voordelen ten goede zullen komen aan de huurder, dan wel door verhuurders zullen worden afgeroomd.
Wat betreft de kosten van de huuraftrek is mijn eerste inschatting dat de kosten substantieel hoger uit zullen komen dan de genoemde € 330 miljoen belastingderving in het rapport van het EIB. Dit komt doordat zowel het aantal vrije sector woningen als de WOZ-waarde van deze woningen volgens de mij ter beschikking staande gegevens hoger liggen dan waar het EIB van uit gaat.
Ook is voor deze kosten van een huuraftrek geen dekking. De voorgestelde dekking betreft een extra verschuiving van lasten naar andere groepen (eigen woningbezitters en verhuurders). Het kabinet acht deze extra lastenverzwaring voor die groepen niet wenselijk.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het bericht «Wij wonen op een tijdbom»1 waarin wordt gemeld dat woningcorporatie Haag Wonen voornemens is de 492 woningen in de «Vergeten Driehoek» (Schilderswijk) in 2014 en 2017 te slopen? Hoe beoordeelt u het feit dat de huurders nog zeker zeven jaar in deze zeer slechte woningen moeten wonen?

Ja.
De staat van onderhoud is primair een verantwoordelijkheid van de eigenaar.
Bij uitblijven van grote vernieuwingsvoornemens zullen het beheer en onderhoud, en de leefbaarheid in deze wijken voorrang moeten krijgen bij de corporaties. Ook moeten zij waar mogelijk kijken naar oplossingen om de kwaliteit van het wonen te verhogen.
Volgens de corporatie wordt – in nauw overleg met de bewonerscommissie – gewerkt aan de aanpak van de «Vergeten Driehoek».
De gemeente Den Haag ziet er op toe dat woningen minimaal voldoen aan de voorschriften voor bestaande bouw uit het Bouwbesluit. Binnen nu en enkele jaren zullen beslissingen worden genomen over grootschalige verbeteringen, hetzij (maar onwaarschijnlijk wegens omvangrijke bouwfysische kosten) via renovatie, hetzij via sloop-nieuwbouw. Haag Wonen werkt in nauw overleg met de gemeente en bewonerscommissie aan de uitwerking van dit plan.

Vraag 2

Acht u het verantwoord dat huurders in woningen wonen waar vocht, schimmel, ongedierte, kortsluitinggevaar, onveilige kachels en onbetrouwbare geisers de gezondheid in gevaar brengen? Acht u het toelaatbaar dat toegelaten instellingen woningen in deze staat verhuren? Zo nee, wat bent u voornemens te ondernemen om deze misstanden in de Schilderswijk ongedaan te maken?

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 3

Bent u het met het Actiecomité «De Vergeten Driehoek» eens dat de bewoners zo snel mogelijk een urgentieverklaring moeten krijgen, zodat zij met voorrang elders gehuisvest kunnen worden?

Het is de verantwoordelijkheid van de gemeente een urgentieverklaring af te geven. Ik treed daar niet in.