Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van de uitzending1 waarin werd bericht over de situatie waarin bij overlijden van de partner de nabestaande geconfronteerd wordt met een onterechte verlaging van de huurtoeslag?

Ja.

Vraag 2

Onderschrijft u dat deze situatie zich voordoet? Zo ja, hoeveel personen worden er jaarlijks met een dergelijke onterechte huurtoeslagverlaging geconfronteerd?

Deze situatie doet zich inderdaad voor. Er is dan overigens geen sprake van een onterechte verlaging van de huurtoeslag omdat de Belastingdienst/Toeslagen in die gevallen handelt overeenkomstig de Algemene wet inkomensafhankelijke regelingen. Bij de huurtoeslag gaat het om ongeveer 16 000 huishoudens die hiermee geconfronteerd kunnen worden.

Vraag 3

Onderschrijft u dat bij overlijden van de partner de nabestaande met een AOW-uitkering en pensioen altijd in aanmerking kan komen voor de 10%-regeling?

Voor een beroep op de 10%-regeling is vereist dat de draagkracht van de partner na beëindiging van het partnerschap met meer dan 10% is toegenomen. Door het herleiden van het inkomen van de overleden partner is diens draagkracht per definitie niet toegenomen.
De achtergebleven partner met een AOW-uitkering en pensioen kan in de hoedanigheid van erfgenaam van de overledene wel een beroep doen op de 10%-regeling. Dat kan echter alleen als zijn eigen draagkracht na het overlijden met meer dan 10% is toegenomen.
De 10%-regeling zal dus niet in alle gevallen ervoor kunnen zorgen dat geen toeslag behoeft te worden teruggevorderd.

Vraag 4

Is het waar dat wanneer de nabestaande niet van het bestaan van deze regeling op de hoogte is de nabestaande uiteindelijk minder huurtoeslag ontvangt? Is het waar dat de nabestaande zelf een beroep moet doen op de 10%-regeling, en dat de Belastingdienst niet actief op deze mogelijkheid wijst, zelfs niet als deze mensen achteraf een bezwaar tegen de verlaging indienen zonder expliciet de regeling te benoemen? Zo ja, bent u bereid om nabestaanden bij het overlijden van de partner altijd automatisch voor de 10%-regeling in aanmerking te laten komen, of in het minste geval de nabestaanden te informeren over de mogelijkheid om op de 10%-regeling een beroep te doen? Zo nee, waarom niet?

Nabestaanden zijn vaak niet op de hoogte van het bestaan van de 10%-regeling. Zij moeten daar nu ook zelf een beroep op doen. Bij de totstandkoming van de regeling is onderkend dat de Belastingdienst/Toeslagen de regeling niet op eigen initiatief zou kunnen uitvoeren.
Zoals ik ook in mijn antwoorden op de vragen van de heer Groot heb aangegeven, is zowel het schrappen van de regeling van het herleiden van het inkomen als het schrappen van de 10%-regeling door het vorige kabinet al voorgesteld naar aanleiding van het Interdepartementaal Beleidsonderzoek Vereenvoudiging Toeslagen. Dit voorstel spreekt mij aan omdat het – naast de onredelijke uitwerking die deze regelingen kunnen hebben – vereenvoudigen van het toeslagenstelsel in mijn beleid hoge prioriteit heeft. Ik onderzoek de mogelijkheden om beide regelingen bij het Belastingplan 2012 af te schaffen.
Vooruitlopend hierop zal ik de Belastingdienst/Toeslagen opdracht geven om het herleiden van het inkomen bij overlijden voortaan achterwege te laten in situaties waarin sprake is van een achterblijvende partner.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van de artikelen «Aanpak scheefwonen stokt» en «Corporaties lopen kwart miljard mis»?1

Ja.

Vraag 2

Klopt het nog steeds dat de extra huurverhoging per 1 juli aanstaande ingaat? Is dit nog steeds de planning en uw streven? Zo nee, waarom niet? Wanneer kan de Kamer voorstellen om dit te bewerkstelligen verwachten?

De extra huurverhoging zal niet per 1 juli aanstaande ingaan. Bij de voorbereiding van de benodigde wetswijziging is gebleken dat deze maatregel forse consequenties heeft in de uitvoering, zowel voor verhuurders en huurders als voor de huurcommissie en in tweede instantie de rechter. Het gaat hierbij in het bijzonder om de benodigde inkomenstoets. Zoals ik in mijn brief over het huurbeleid per 1 juli 2011 heb aangegeven heeft het kabinet het voornemen om de extra huurverhoging voor huishoudens met een inkomen van meer dan € 43 000 per 1 juli 2012 in te voeren. Een wetsvoorstel ter zake zal zo spoedig mogelijk bij de Kamer ingediend worden.

Vraag 3

Indien de datum van 1 juli aanstaande niet gehaald kan worden, wat zijn hiervan dan de financiële consequenties zowel voor het Rijk als de corporaties? Hoe denkt u die dan te gaan oplossen?

Er zijn geen nadelige financiële consequenties voor het Rijk als gevolg van het niet invoeren van de extra huurverhogingsmogelijkheid per 1 juli aanstaande. Voor corporaties zijn er ook geen financiële consequenties anders dan dat mogelijk verwacht inkomen een jaar later gerealiseerd kan worden.

Vraag 1

Bent u bekend met het artikel «Plannen sociale huursector slecht voor Noorden»?1

Vraag 2

Wat is uw mening over de stelling dat, ondanks de erkenning van regionale verschillen en aandacht voor krimp in het regeerakkoord, deze issues en maatregelen extra negatief uitpakken in het Noorden? Zo nee waarom niet?

Vraag 3

Deelt u de mening dat de issues in het landelijk debat over de woningmarkt en de maatregelen die daaruit voorkomen, niet stroken met de regionale verschillen in de sociale huursector?

Vraag 4

Deelt u de conclusies van het RIGO-rapport2 dat de vitaliteit en leefbaarheid van kleinere kernen en de soms grote kwetsbaarheid van individuele eigenaarbewoners aandachtspunten zijn in het Noorden, die afwijken van de opgaven die voor andere woningcorporaties gangbaar zijn? Zo nee, waarom niet?

Vraag 5

Bent u bereid om in het kabinetsbeleid de regionale verschillen als vertrekpunt te nemen, gezien het feit dat de woningcorporaties in het Noorden en in andere krimpende woningmarkten te maken hebben met totaal andere vraagstukken? Zo nee, waarom niet?

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het bericht «De wet Victoria volstaat niet»?1

Ja.

Vraag 2

Herinnert u zich het antwoord op Kamervragen van 16 november 2009 over het inzetten van dwangsommen door gemeenten bij het bestrijden van overlast?2

Ja.

Vraag 3

Deelt u de opvatting dat de aanpak van woonoverlast grote prioriteit verdient? Zo ja, op welke wijze gaat u gemeenten faciliteren en activeren om deze aanpak vorm te geven en hoe werkt u mee aan deskundigheidsbevordering? Deelt u de opvatting dat gemeentelijke slagkracht voor de aanpak van woonoverlast van cruciaal belang is, onder andere in het licht van de wijkaanpak?

De aanpak van woonoverlast verdient grote prioriteit, want dit draagt bij aan het verhogen van de leefbaarheid in wijken. De primaire verantwoordelijk voor handhavend optreden ligt bij gemeenten, en uiteraard is het van belang dat zij voldoende slagkracht hebben. Met het instrumentarium dat hen thans ter beschikking staat is dat naar mijn mening ook het geval, en gemeenten geven dat ook zelf aan. Wel is mij bekend dat gemeenten het soms lastig vinden om dit instrumentarium in de praktijk toe te passen. Om hierbij te helpen is in 2010 de handreiking Aanpak woonoverlast en verloedering opgesteld.

Vraag 4

Op welke schaal wordt de handreiking aanpak woonoverlast en verloedering op dit moment gebruikt en welke ervaringen heeft dit opgeleverd?

De VROM-Inspectie heeft afgelopen najaar 188 gemeenten bezocht, verspreid over heel Nederland. Daarbij is onder andere gevraagd naar de aanwezigheid van woonoverlast en het gebruik van de handreiking. Uit deze steekproef is gebleken dat in 92 van de 188 gemeenten woonoverlast aan de orde is. Ongeveer tweederde van deze gemeenten kent de handreiking en een groot deel gebruikt deze ook. De andere gemeenten melden geen woonoverlast, maar ook een groot deel van deze gemeenten kent de handreiking wel. In totaal gaven 19 gemeenten aan knelpunten te ervaren bij de uitvoering van de aanpak van woonoverlast. Met die gemeenten gaat de VROM-Inspectie verder in gesprek om deze knelpunten te analyseren en eventueel op te lossen.

Vraag 5

Klopt het dat toepassing van de Wet Victoria (artikel 174a Gemeentewet) één van de laatste middelen is die een gemeente ter beschikking heeft om overlast te bestrijden als alle andere middelen niet toereikend zijn gebleken? Zo nee, hoe ziet u dit instrument dan? Zo ja, hecht u ook aan een goede toepasbaarheid van dit artikel voor gemeenten, zodat het op een effectieve manier ingezet kan worden?

De Wet Victoria is inderdaad bedoeld als ultimum remedium. Artikel 174a van de Gemeentewet kan worden ingezet als er sprake is van een ernstige verstoring van de openbare orde rondom de woning, die wordt veroorzaakt door gedragingen in de woning. De ordeverstoring moet gepaard gaan met ernstige overlast die nadelig is voor de veiligheid en de gezondheid van de woonomgeving. Ik hecht zeker aan een goede toepasbaarheid van de Wet Victoria. Daarom hebben alle gemeenten de handreiking woonoverlast en verloedering ontvangen. In de handreiking komen naast de Wet Victoria ook de vele andere instrumenten die gemeenten ter beschikking staan om woonoverlast aan te pakken en te voorkomen aan de orde.

Vraag 6

Deelt u de mening dat uit de uitspraak van de Raad van State blijkt dat de Wet Victoria voor gemeenten en politie te lastig is om toe te passen tegen ernstige woonoverlast? Zo nee, waarom niet? Wat wilt u doen om de voorwaarden voor toepassing van dit instrument aan gemeenten te verduidelijken? Zo ja, hoe wilt u de inzetbaarheid van de Wet Victoria verbeteren? Bent u bereid hiervoor de wet aan te passen?

De Wet Victoria is een zwaar middel: het gaat om sluiting van een pand, waardoor de bewoners in ieder geval voor bepaalde tijd niet meer in het pand kunnen wonen. Vanwege de zwaarte van dit instrument is het noodzakelijk dit met waarborgen te omgeven. Ik begrijp dat gemeenten dit soms als lastig ervaren, zeker omdat de Wet Victoria niet met grote regelmaat wordt toegepast. Dat is ook de reden dat in de handreiking voor gemeenten ruim aandacht wordt besteed aan zaken als dossieropbouw en de te volgen procedures. Ook zijn in de handreiking voorbeeldbrieven en –besluiten opgenomen. Ik zie op dit moment geen reden om de wet aan te passen.

Vraag 7

Is er sinds de evaluatie van de wetten Victor en Victoria door andere gemeenten dan Tilburg meer ervaring opgedaan met de toepassing van artikel 174a Gemeentewet tegen ernstige overlast die niet voortkomt uit drugsgerelateerde activiteiten? Zo ja, welke ervaring is dit? Zo nee, wat zegt dit voor u over de toepasbaarheid van dit instrument?

Er is geen overzicht van zaken waarbij artikel 174a van de Gemeentewet tegen ernstige overlast is ingezet door gemeenten. Wel is sinds de evaluatie meer jurisprudentie verschenen over de toepassing van de Wet Victoria. In meerdere gevallen is de gemeente door de Rechtbank of de Raad van State in het gelijk gesteld wat betreft het inzetten van dit instrument. In enkele van deze zaken ging het om ernstige overlast in combinatie met drugsgerelateerde activiteiten. Hieruit blijkt dat de Wet Victoria wel degelijk goed toepasbaar is om ernstige overlast te bestrijden. Overigens leidt een procedure in het kader van artikel 174a Gemeentewet niet altijd tot sluiting van een woning. Er zijn ook gevallen bekend waarbij tijdens het inzetten van de procedure de overlast werd beëindigd en sluiting van de woning niet meer nodig bleek.

Vraag 8

Begrijpt u dat omwonenden die zich bedreigd voelen niet altijd met naam en toenaam hun klachten in de dossiers vastgelegd willen zien? Heeft dit meegespeeld in de zaak in Berkel-Enschot, waar de uitspraak van de Raad van State betrekking op heeft? Zo ja, hoe wilt u ervoor zorgen dat serieuze en onderbouwde klachten wel anoniem gemeld kunnen worden en gebruikt worden voor toepassing van de Wet Victoria?

Om ingrijpende maatregelen zoals sluiting van een woning te kunnen inzetten dient een dossier gebaseerd te zijn op concrete, verifieerbare feiten. De Raad van State heeft in deze zaak geoordeeld dat het dossier onvoldoende concreet en verifieerbaar was. Anonieme meldingen kunnen wel tot steun zijn in het dossier, maar toepassing van de Wet Victoria kan niet gebaseerd zijn op uitsluitend anonieme meldingen.

Vraag 9

Is het door de uitspraak van de Raad van State onmogelijk om gemeentelijke dossiers en sfeerverslagen van de politie te gebruiken te gebruiken voor toepassing van de Wet Victoria? Vindt u dit ook onwenselijk? Zo ja, wat wilt u hieraan doen?

Gemeentelijke dossiers en sfeerverslagen van de politie zijn en blijven bruikbaar voor toepassing in het kader van de Wet Victoria. Het dossier dat aan de rechter wordt voorgelegd dient evenwel voldoende concreet en verifieerbaar te zijn om te kunnen onderbouwen dat de openbare orde is verstoord.

Vraag 10

Is het voor huurders die geconfronteerd worden met ernstige woonoverlast toegestaan om de betaling van hun huur op te schorten als zij door de woningbouwcorporatie en de gemeente niet voldoende ondersteund worden? Zo ja, op welke voorwaarden mag de huurbetaling opgeschort worden en wilt u dit consumentenrecht onder de aandacht van huurders brengen? Zo nee, wilt u dit mogelijk maken?

Ernstige woonoverlast kan gezien worden als een gebrek, waar een huurder zijn verhuurder op kan aanspreken. Als de overlastgever eveneens huurder is van deze verhuurder, mag verwacht worden dat de verhuurder stappen onderneemt om de overlast te beëindigen, eventueel door beëindiging van de huurovereenkomst van de overlastgevende huurder. Een huurder kan zijn verhuurder niet aanspreken op een eventueel nalaten door de gemeente.
In geval van vermindering van het huurgenot ten gevolge van een gebrek kan een huurder een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen, zolang het gebrek voortduurt. Hij moet de verhuurder dan wel gemeld hebben dat er sprake is van een gebrek, voor zover die daarvan nog niet op de hoogte was, zodat de verhuurder in staat wordt gesteld om het gebrek te verhelpen. Op grond van het algemene overeenkomstenrecht kan een huurder de huurbetaling in een dergelijk geval ook opschorten. Daarbij moet wel worden aangetekend dat opschorting niet betekent dat de opgeschorte huurbetalingen vervallen. Opschorting is een pressiemiddel om de verhuurder te bewegen zijn verplichting na te komen om het rustig woongenot te verschaffen.
Voor opschorting van de huurbetaling is in beginsel voldoende, dat de verhuurder zijn verplichting niet nakomt om de huurder het rustig woongenot te verschaffen. De opschorting moet echter wel in verhouding staan tot de mate van het niet verschaffen van het rustig woongenot door de verhuurder. De huurder doet er dan ook goed aan zich er bij voorbaat van te vergewissen of opschorting van de huurbetaling niet disproportioneel is, om te voorkomen dat de verhuurder hem aanspreekt op wanbetaling.
Aangezien het om situaties gaat die telkens verschillend zijn, en het van de omstandigheden van het geval afhangt welke maatregelen genomen moeten worden, acht ik brede publieksvoorlichting geen geschikte methode om dit onder de aandacht te brengen. Dit soort zaken vereist een individuele aanpak.

Vraag 11

Hoe oordeelt u over het plan dat in West Brabant uitgewerkt wordt om drugsteelt als ontbindende voorwaarde op te nemen in hypotheekcontracten? Acht u deze aanpak ook te gebruiken voor plegers van bewezen ernstige overlast? Zo ja, hoe wilt u de ontwikkeling ondersteunen van plannen om hypotheken onder deze voorwaarde te ontbinden?

De landelijke Taskforce aanpak georganiseerde hennepteelt bekijkt hoe door diverse partners, waaronder private partijen, drempels opgeworpen kunnen worden tegen de georganiseerde hennepteelt. Op dit moment loopt een pilot in de vijf zuidelijke politieregio's waarin, op basis van een convenant en binnen de wettelijke kaders, de politie bij de ontmanteling van een hennepkwekerij informatie uitwisselt met het Verbond van Verzekeraars (waarvan sommige leden tevenshypotheekverstrekker zijn) en Netbeheer Nederland. De toenmalige Minister van Justitie heeft dit convenant ter instemming mede ondertekend. Deze aanpak stelt deze private partijen in staat de maatregelen te treffen die zij nodig vinden om fraude tegen te gaan.De uiterste consequentie van deze aanpak kan zijn dat in een individueel geval een hypotheek wordt aangepast of opgezegd.Het is nog te vroeg om een uitbreiding van deze aanpak naar andere vormen van overlast te overwegen.

Vraag 12

Welke inzet kan de Kamer van u verwachten om ervoor te zorgen dat gemeenten voldoende instrumenten hebben om woonoverlast door huurders en woningeigenaren op een doeltreffende wijze te bestrijden? Op welke termijn wilt u het instrumentarium op orde hebben?

Gemeenten hebben aangegeven dat het huidige instrumentarium in principe voldoende is voor de handhaving van woonoverlast. Wel vinden gemeenten het soms lastig om dit instrumentarium toe te passen. Om die reden is in 2010 de handreiking Aanpak woonoverlast en verloedering opgesteld. Deze handreiking wordt momenteel geüpdatet met onder andere de onderwerpen woonschepen, verkamering en interventieteams. Deze update is in april beschikbaar.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het artikel «Liggeld woonboot duizenden euro’s duurder»?1

Vraag 2

Kunt u toelichten om welke reden de huren voor de ligplaatsen met zulke forse bedragen stijgen?

Vraag 3

Kunt u toelichten waarom woonboten gelijk worden gesteld met sociale huurwoningen? Welke overeenkomsten en verschillen zijn er tussen deze twee groepen?

Vraag 4

Kunt u toelichten welke wettelijke huurbescherming bewoners van woonboten genieten? Op welke punten wijkt deze af van de huurbescherming van bewoners van huurwoningen? Bent u van mening dat dit onderscheid gerechtvaardigd is?

Vraag 5

Bent u bereid voor woonbootbewoners die bezwaar maken tegen de huurstijging een overgangstermijn van drie jaar in te voeren?

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het artikel «Bewoners woonboten woedend over torenhoge huur»?1

Vraag 2

Is het waar dat mensen met een woonboot op rijkswater jaarlijks duizenden euro’s extra gaan betalen voor hun ligplaats, en zo ja, wat is de reden van deze verhoging?

Vraag 3

Is het waar dat als woonbootbewoners een proces aanspannen, ze gelijk aangeslagen worden voor het volle pond, in plaats van dat er sprake is van een overgangsperiode? Kunt u een toelichting geven op deze gang van zaken?

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van de uitspraken van wethouder Ossel van de gemeente Amsterdam over het verhogen van de sociale huurgrens1, en de opiniebijdrage van de heer Noort op de website van Keicentrum?2

Ja.

Vraag 2

Deelt u de mening dat het een onverstandige beleidswijziging zou zijn om de sociale huurgrens te verhogen? Zou u uw antwoord willen toelichten?

Ja.
Dhr. Ossel haalt een al eerder beschreven onderwerp aan: huishoudens met een inkomen boven de € 33 614,– zouden moeilijk aan een woning kunnen komen. Hij geeft daarbij tevens aan, dat er weinig aanbod van huurwoningen is in de categorie tot € 800,–.
Woningcorporaties kunnen, naast hun kerntaak, ook hogere inkomens huisvesten.
Zij kunnen, met behoud van staatsteun, 10% van de vrijkomende woningen met een huur tot € 652,52 toewijzen aan huishoudens met een inkomen boven de € 33 614,–. Verder kunnen zij hogere inkomens huisvesten in duurdere huurwoningen, of aan zulke huishoudens een huurwoning (al dan niet met korting, winst- en verliesdeling) te koop aanbieden.
Als corporaties meer dan 10% van de vrijkomende woningen met een huur tot € 652,52 toewijzen aan huishoudens met een inkomen boven de € 33 614,–, zal dit leiden tot beperking van de WSW borging.
Voor wat betreft mogelijke overgangsproblematiek bij de uitvoering van de «Tijdelijke regeling...» merk ik allereerst op dat het overleg met de sector over de ongeborgde herfinanciering van bestaande leningen voor commercieel vastgoed in een afrondend stadium is gekomen. Daarnaast ben ik in overleg met de Europese Commissie en de sector over een werkzame vormgeving van regionale differentiatie.
Tevens heeft mijn departement, in overleg met de sector, informatie opgesteld ten behoeve van burgers en woningcorporaties, onder meer over de wijze van inkomenstoetsing bij toewijzing, teneinde uitvoeringsvragen zoveel mogelijk te voorkomen. Ook wordt de praktische uitwerking samen met de corporatiesector nauwlettend gevolgd.

Vraag 3

Deelt u de mening dat de gedachtegang van de heer Noort op zich een interessante zou kunnen zijn en het onderzoeken waard? Zou u uw antwoord willen toelichten?

De gedachtegang van dhr. Noort, de huur van de woningen die vrijkomen waar mogelijk harmoniseren tot het niveau van boven de liberalisatiegrens, is een interessante. Op die wijze kan inderdaad het aanbod van vrije sector woningen worden vergroot.
Ik ben van mening dat samenwerking met en deelname van beleggers in het segment > € 652,52 een vruchtbare route kan zijn. Ik bezie daartoe, met partijen, de mogelijkheden en randvoorwaarden.

Vraag 1

Wilt u een beargumenteerde reactie geven op de kritiek in het rapport Steenrijk en Straatarm1 op het verbeterplan «Fit en Gezond» van de Maastrichtse woningcorporatie Servatius?2 Deelt u de conclusie uit het rapport dat er geen rekening gehouden is met de gevolgen van de verkoop van sociale huurwoningen voor de Maastrichtse volkshuisvesting en de lokale woningmarkt, onder meer door verpaupering van wijken met gedifferentieerd bezit ten gevolge van minder onderhoud en willekeurige verkoop?

Het rapport Steenrijk en Straatarm is opgesteld in opdracht van en voor de gemeenteraad van Maastricht. Ik acht het een goede zaak dat op deze wijze op lokaal niveau aandacht aan de volkshuisvesting wordt besteed. Op het punt van verkoop van huurwoningen aan eigenaar-bewoners acht ik de kritiek in het rapport eenzijdig en niet in verhouding staand tot de feiten. De kritiek is eenzijdig omdat in het rapport volledig wordt voorbijgegaan aan de positieve effecten van eigenwoningbezit ten opzichte van huren. Verder merk ik op dat het verbeterplan «Fit en Gezond» van Servatius zich richt op de verkoop van gemiddeld 90 woningen per jaar, waar Servatius meer dan 11 000 huurwoningen in Maastricht bezit. Dergelijke verkoopaantallen hebben geen wezenlijk effect op de woningmarkt, zoals ook is besproken in de hoorzitting van de raadscommissie Stadsontwikkeling van Maastricht op 9 september 2010. Het is dan ook niet aannemelijk dat bijvoorbeeld verpaupering van wijken ontstaat, enkel door het realiseren van de verkoopplannen zoals die in «Fit en Gezond» staan vermeld.

Vraag 2

Wanneer heeft het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting de toenmalige minister voor Wonen, Wijken en Integratie schriftelijk en/of mondeling verzocht om in te grijpen bij woningcorporatie Servatius? Wilt u de Kamer een afschrift sturen van de relevante schriftelijke adviezen?

Het CFV heeft richting de toenmalige minister voor WWI eenmaal geopperd om in te grijpen bij Servatius, namelijk in een mail van de directeur van het CFV aan het departement d.d. 7 september 2009. Op 29 september 2009 is door de toenmalige minister voor WWI een extern toezichthouder bij Servatius aangesteld.

Vraag 3

Is het waar dat het toenmalige ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer in juni 2008 formeel op de hoogte werd gesteld over de financiële problematiek rond het campusproject van woningcorporatie Servatius? Zo ja, door wie en wilt u de Kamer een afschrift sturen van deze brief? Zo ja, hoe is dit te rijmen met het antwoord3 op een eerdere vraag van het lid Van Bochove over Servatius, waarbij gesteld wordt: «Pas in september 2009 werd ten volle duidelijk welk onrendabel gemoeid was met het Campusproject en in welke financiële problemen Servatius zich bevond»?

Het toenmalige ministerie van VROM heeft in juni 2008 geen signalen ontvangen over de financiële problematiek rond het campusproject van woningcorporatie Servatius.

Vraag 4

Waarom is er een half jaar verstreken tussen de formele melding en de «vooraankondiging van een aanwijzing» door de toenmalige minister voor Wonen, Wijken en Integratie in december 2008?

In juni 2008 heeft Servatius het ministerie laten weten dat een deel van de woningvoorraad economisch was overgedragen aan een dochter, met als slotzin «Deze brief heeft nadrukkelijk niet de status van een melding ex MG 2006-06.» Dit betrof derhalve geen formele melding. In die periode bleek dat zo’n 23 corporaties bezit hadden overgedragen. In een brief van toenmalig minister Van der Laan (29 453, nr. 136, d.d. 30 oktober 2009) wordt beschreven welke inspanning het heeft gevergd om al die transacties weer ongedaan te maken. Ik voeg daaraan toe dat het ministerie zorgvuldig heeft nagegaan of een aanwijzing op dit punt overeind zou blijven bij toetsing door een rechter. Op 23 oktober 2008 heeft daarover een afrondend overleg met de Landsadvocaat plaatsgevonden. Op 12 december 2008 heeft Servatius een vooraankondiging van een aanwijzing ontvangen.

Vraag 1

Kent u het bericht «Woningbouwverenigingen willen ook hogere inkomens aan woning helpen: Corporaties lappen regels EU aan de laars»?1

Ja.

Vraag 2

Deelt u de mening dat het in zijn algemeenheid onwenselijk is, ja onbestaanbaar zou moeten zijn, dat organisaties van maatschappelijk belang zonder reserve aangeven, EU-regels aan hun laars te lappen? Zo nee, waarom niet?

Ja.

Vraag 3

Bent u van mening dat het feitelijk geen probleem is dat woningcorporaties mensen met een inkomen van boven de staatssteuninkomensgrens van € 33 614,- huisvesten, maar dat leningen voor nieuwbouw2, en voor het boven de 10% huisvesten van deze inkomensgroep, niet meer onder het Waarborgfonds Sociale Woningbouw vallen? Zo nee, kunt u dit toelichten?

Woningcorporaties kunnen, naast hun kerntaak, ook hogere inkomens huisvesten. Zij kunnen, met behoud van staatsteun, 10% van de vrijkomende woningen met een huur tot € 652,52 toewijzen aan huishoudens met een inkomen boven de € 33 614. Verder kunnen zij hogere inkomens huisvesten in duurdere huurwoningen, of aan zulke huishoudens een huurwoning (al dan niet met korting, winst- en verliesdeling) te koop aanbieden.
Als corporaties meer dan 10% van de vrijkomende woningen met een huur tot € 652,52 toewijzen aan huishoudens met een inkomen boven de € 33 614, zal dit leiden tot beperking van de WSW borging.
Voor wat betreft mogelijke overgangsproblematiek bij de uitvoering van de «Tijdelijke regeling...» merk ik allereerst op dat het overleg met de sector over de ongeborgde herfinanciering van bestaande leningen voor commercieel vastgoed in een afrondend stadium is gekomen. Daarnaast ben ik in overleg met de Europese Commissie en de sector over een werkzame vormgeving van regionale differentiatie. Tevens heeft mijn departement, in overleg met de sector, informatie opgesteld ten behoeve van burgers en woningcorporaties, onder meer over de wijze van inkomenstoetsing bij toewijzing, teneinde uitvoeringsvragen zoveel mogelijk te voorkomen. Ook wordt de praktische uitwerking samen met de corporatiesector nauwlettend gevolgd.

Vraag 1

Op welke wijze zijn negatieve financiële resultaten op verbindingen (deelnemingen) expliciet meegenomen in de zogenaamde «oordeelsbrieven 2010»?

In de oordeelsbrieven zelf is aan het onderdeel verbindingen niet expliciet aandacht besteed. Bij de solvabiliteitsbeoordeling heeft het CFV in een aantal gevallen aandacht geschonken aan corporaties met een relatief slecht resultaat. Waar dit slechte resultaat is veroorzaakt door verbindingen, is daar expliciet bij stilgestaan.

Vraag 2

Indien deze niet expliciet zijn meegenomen: acht u het wenselijk dat met ingang van de oordeelsbrieven 2011 aandacht besteed wordt aan negatieve financiële resultaten op verbindingen, bijvoorbeeld op een vergelijkbare wijze als dit nu gebeurt voor de algemene bedrijfslasten?

Het CFV zal in 2011 meer corporaties onderzoeken waar een verhoogd risico is op onnodige aantasting van het maatschappelijk gebonden vermogen. In veel gevallen zullen hierbij de activiteiten in de verbindingen een onderdeel van het onderzoek vormen. Het CFV zal deze onderzoeken afsluiten met een brief ter zake aan de betreffende corporaties.

Vraag 3

Kunt u aangeven hoe het negatieve resultaat1 op deelnemingen van 125 corporaties ad € 436,6 miljoen (enkelvoudige balans) en het negatieve resultaat op deelnemingen van 82 corporaties ad € 65,4 miljoen (geconsolideerde balans) is opgebouwd?

De beschikbare gegevens maken een precieze uitsplitsing naar de gevraagde drie categorieën niet mogelijk. De opbouw van de genoemde resultaten is dan ook niet rechtstreeks te relateren aan afzonderlijke verbindingen. Daarnaast kunnen afzonderlijke verbindingen zich bezighouden met meerdere activiteiten.
Over het algemeen kan echter worden aangenomen dat vastgoed dat voor de toegelaten instelling wordt ontwikkeld (sociale huurwoningen of maatschappelijk vastgoed) tegen kostprijs, dat wil zeggen zonder winst of verlies te nemen in de verbinding, wordt overgedaan aan de toegelaten instelling. De toegelaten instelling neemt vervolgens het verlies vanwege het exploiteren als sociale huurwoning. Op basis hiervan kan worden geconcludeerd dat het overgrote deel van de resultaten in verbindingen betrekking moet hebben op «commerciële» activiteiten, waaronder de bouw van middeldure huurwoningen en koopwoningen.

Vraag 4

Kunt u aangeven hoe het positieve resultaat op deelnemingen van 81 corporaties ad € 51,1 miljoen (enkelvoudige balans) en het negatieve resultaat op deelnemingen van 53 corporaties ad € 19,1 miljoen (geconsolideerde balans) is opgebouwd?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 5

Indien uit de antwoorden op de vragen 3 en 4 blijkt dat positieve resultaten bij deelnemingen vooral geboekt worden op kernactiviteiten en negatieve resultaten vooral op maatschappelijk of commercieel vastgoed: welke beleidsmatige conclusies verbindt u daar dan aan?

Zoals gezegd bij de vorige vraag zal het overgrote deel van de resultaten in de deelneming betrekking hebben op «commerciële» activiteiten omdat de moedercorporatie doorgaans het investeringsverlies op sociale huurwoningen (de «onrendabele top» bij nieuwbouw van sociale huurwoningen lag in 2009 op gemiddeld ruim € 60 000) en maatschappelijk vastgoed neemt.

Vraag 6

Zijn de verbeteracties met betrekking tot de transparantie van en het toezicht op verbindingen van woningcorporaties, die zijn ingezet na het debacle met de ss Rotterdam, inmiddels volledig geïmplementeerd? Zo nee, kunt u een overzicht/planning geven van nog lopende verbeteracties?

Sinds het verslagjaar 2007 is de verantwoordingsinformatie die het CFV krijgt, ingrijpend aangepast teneinde meer inzicht te krijgen in de relaties tussen corporaties en hun verbindingen. Zo wordt sindsdien inzicht verkregen in zowel de enkelvoudige als de geconsolideerde balans en verlies- en winstrekening. Tevens moet elke corporatie sindsdien inzicht geven in de activiteiten in de verbindingen en daar financiële kengetallen over verstrekken.
Daarnaast is sprake van een intensivering van het toezicht op woningcorporaties vanwege « incidenten» in de sector, die soms mede te maken hadden met financieringsproblematiek bij projecten, zoals bij de corporaties Woonbron, Servatius en Rentree.
Tevens zal, zoals gezegd bij vraag 2, het CFV in 2011 meer corporaties met een verhoogd risico op aantasting van het maatschappelijk gebonden vermogen, al dan niet vanwege activiteiten in verbindingen, onderzoeken.
Daarnaast zullen in het wetsvoorstel wijziging Woningwet maatregelen worden opgenomen ter verbetering van de governance en de risicobeheersing, en zal de (minimaal) administratieve scheiding van activiteiten die wel en niet met staatssteun mogen worden uitgevoerd en de daarbij behorende geldstromen, worden geïmplementeerd.

Vraag 1

Klopt het dat het kabinet wil dat huurders van een corporatiewoning het recht krijgen hun woning tegen een redelijke prijs te kopen?1

U verwijst naar de volgende passage in het regeerakkoord: huurders van een corporatiewoning krijgen het recht hun woning tegen een redelijke prijs te kopen.
Tijdens de begrotingsbehandeling BZK op 2 december 2010 heb ik op vragen van het lid Verhoeven (D66) aangegeven dat ik in het voorjaar van 2011 mijn uitwerking van deze passage in het Regeerakkoord aan uw Kamer zal doen toekomen.

Vraag 2

Wat is het exacte doel, uitgedrukt in meetbare indicatoren? Wat is het aantal woningen dat jaarlijks verkocht moet worden? Welke andere prestatie-indicatoren worden gehanteerd?

Zoals aangegeven ontvangt uw Kamer in het voorjaar van 2011 een uitwerking van de passage in het Regeerakkoord. Het is prematuur om nu al op onderdelen van die uitwerking in te gaan.

Vraag 3

Welk percentage van de corporatiewoningen moet verkocht worden?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Wat is het uitgangspunt per 1 januari 2011 uitgedrukt in deze meetbare indicatoren?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 5

Wat zijn de tussendoelen voor deze doelstelling op 31 december in 2011, 2012, 2013, 2014 en 2015?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 6

Wat gaat het kabinet doen om deze doelstelling te bereiken?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 7

Hoe gaat het kabinet om met mogelijke juridische obstakels? Welke andere obstakels ziet het kabinet voor invoering van dit kooprecht?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 8

Welke instrumenten en middelen zijn er beschikbaar om deze doelen te bereiken?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 9

Op welke manier en wanneer gaat het kabinet jaarlijks verantwoording afleggen?

Vraag 1

Klopt het dat het kabinet de doorstroming op de huurmarkt wil bevorderden door voor huurders van een gereguleerde woning met een huishoudinkomen van meer dan 43 000 euro per jaar een maximale huurstijging van inflatie + 5% toe te staan?1

In het regeerakkoord staat: de doorstroming op de huurmarkt wordt bevorderd door voor huurders van een gereguleerde woning met een huishoudeninkomen van meer dan 43 000 euro een maximale huurstijging van inflatie+5% toe te staan. Dit is uitgangspunt voor het kabinetsbeleid.

Vraag 2

Op welke manier wil het kabinet deze doelstelling meetbaar en afrekenbaar maken? Wat is het exacte doel, uitgedrukt in meetbare indicatoren?

Vraag 3

Welke effect- en prestatie-indicatoren worden gehanteerd?

Vraag 4

Hoe groot is de doorstroming op de woningmarkt op 1 januari 2011 uitgedrukt in deze meetbare indicatoren?

Vraag 5

Wat zijn de tussendoelen voor deze doelstelling op 31 december in 2011, 2012, 2013, 2014 en 2015?

Vraag 6

Wat gaat het kabinet doen om deze doelstelling te bereiken?

Vraag 7

Wanneer gaat het kabinet dit doen?

Vraag 8

Welke instrumenten en middelen zijn er beschikbaar om deze doelen te bereiken?

Vraag 9

Op welke manier en wanneer gaat het kabinet jaarlijks verantwoording afleggen?

Vraag 1

Klopt het dat het kabinet de toewijzing van sociale huurwoningen stapsgewijs wil beperken tot lagere inkomensgroepen?1

In het Regeerakkoord staat met betrekking tot het wonen onder meer dat «een vrije woningmarkt van belang is maar met steun voor degenen die dit nodig hebben.» In dit kader stelt het akkoord: «De sociale huursector wordt meer toegespitst op degenen die geen alternatieven hebben. De toewijzing van sociale huurwoningen wordt stapsgewijs beperkt tot de lagere inkomensgroepen.» Dit vormt het uitgangspunt van het kabinetsbeleid.

Vraag 2

Welk deel van de sociale huurwoningen wil het kabinet toewijzen aan lagere inkomensgroepen?

Vraag 3

Welke andere effect- en prestatie-indicatoren worden gehanteerd?

Vraag 4

Wat is het uitgangspunt per 1 januari 2011 uitgedrukt in deze meetbare indicatoren? Hoe definieert het kabinet lagere inkomensgroepen? Welk aandeel van de sociale huurwoningen wordt aan deze groep toegewezen?

Vraag 5

Wat zijn de tussendoelen voor deze doelstelling op 31 december in 2011, 2012, 2013, 2014 en 2015?

Vraag 6

Wat gaat het kabinet doen om deze doelstelling te bereiken?

Vraag 7

Wanneer gaat het kabinet dit doen?

Vraag 8

Welke instrumenten en middelen zijn er beschikbaar om deze doelen te bereiken?

Vraag 9

Op welke manier en wanneer gaat het kabinet jaarlijks verantwoording afleggen?

Vraag 1

Kent u het bericht «Liever salaris inleveren dan HUURGRENS overschrijden»?1

Ja.

Vraag 2

Bent u bekend met het signaal dat veel huurders overwegen om onder de inkomensgrens te blijven om te kunnen doorstromen naar een andere sociale huurwoning?

Nee, ik heb geen signalen dat het om veel huurders gaat.

Vraag 3

Zijn er bij u signalen bekend dat mensen overwegen om in 2011 minder te gaan werken om onder deze inkomensgrens te blijven en acht u dit wenselijk?

Zoals in antwoord op vraag 2 is aangegeven zijn die signalen niet bekend, anders dan uit onderhavig bericht. Of iemand wil kiezen voor een lager salaris is uiteraard helemaal een eigen keuze maar ik zou het niet adviseren.

Vraag 4

Vindt u het acceptabel dat mensen die al tien jaar op een wachtlijst staan voor een ruimere sociale huurwoning door de nieuwe regel nu niet meer in aanmerking komen om door te stromen naar een ruimere sociale huurwoning?

Vooropgesteld: de keerzijde van de medaille is dat de slaagkansen voor huishoudens met een inkomen onder de € 33 614,- gewaarborgd blijven of verbeteren. Dat is in de huidige economische situatie van groot belang. Daarbij hoeven de slaagkansen van huishoudens met een inkomen boven de € 33 614,- niet in alle gevallen af te nemen. Gelet op de 10 % marge in de toewijzingsmogelijkheden, de mogelijkheid van het (wellicht met korting) kopen van een corporatiewoning en ook de mogelijkheden in de commerciële huursector acht ik zo’n stap niet verstandig.
Corporaties hebben 10 % ruimte om aan huishoudens toe te wijzen met een inkomen boven de € 33 614,-2. Van corporaties mag worden verwacht dat ze die 10% ruimte optimaal benutten. De corporatie kan daarbij bijvoorbeeld regelen dat huishoudens met een lange wachttijd of inschrijvingsduur voorgaan.
Zoals ook in de brief van 31 augustus jl. (TK 29 453, nr. 167) is aangegeven verhuist slechts een beperkt deel van de huishoudens met een hoger inkomen naar de sociale huursector. Iets meer dan een derde van de huishoudens tussen de € 33 000 en € 38 000,- is binnen of naar de sociale huursector verhuisd. Dat past macro ook binnen de 10 % ruimte die er voor corporaties is om inkomens met een inkomen van boven de € 33 614,- te huisvesten.

Vraag 5

Deelt u de mening dat minder werken en het niet meer doorstromen van de wachtlijst onwenselijke effecten zijn van de in te stellen inkomensgrens voor toewijzing van een sociale huurwoning?

Dat minder werken en niet meer doorstromen neveneffecten zijn van de regeling deel ik niet. Zoals in antwoord op vraag 3 is aangegeven is het iemands eigen afweging om minder te gaan werken. Zoals bij het antwoord op vraag 4 is aangegeven staan er nog de nodige mogelijkheden open voor huishoudens met een inkomen boven de € 33 614,-.

Vraag 6

Op welke manier bent u van plan om de onrust die er op dit moment onder de huurders heerst weg te nemen?

Ik bespeur kritiek en onrust bij de belangenorganisaties van huurders en woningcorporaties. Van onrust bij huurders heb ik nog niet veel gezien. Er is door mijn Ministerie herhaaldelijk aangegeven wat de betekenis van de staatssteunregels is en ook is praktische informatie ontwikkeld. Zie onder meer `Praktische informatie over staatssteun voor woningcorporaties per 1 januari 2011.3 Ik zal daarnaast aanvullende vragen (en antwoorden) die in de afgelopen weken naar voren zijn gekomen en die in de komende periode naar voren zullen komen eveneens beschikbaar stellen op de website van het Ministerie.
Ik vind verder dat een belangrijke rol is weggelegd voor corporaties en gemeenten. In de eerste plaats om feitelijke informatie te verstrekken. Herhaaldelijke beweringen dat 650 000 huishoudens tussen de wal en het schip zullen vallen als gevolg van de regeling – hetgeen ik onder verwijzing naar genoemde de brief van 31 augustus jl. bestrijd – zorgen immers voor onnodige onrust.
Daarnaast moeten corporaties en gemeenten concreet invulling geven aan de regeling door beleid te ontwikkelen hoe invulling wordt gegeven aan de 10% ruimte die de regeling biedt om hogere inkomens te huisvesten in de sociale huurwoningen. Verder hebben corporaties mogelijkheden om woningen al dan niet met korting te verkopen of woningen te huur aan te bieden voor een huurprijs boven de liberalisatiegrens.

Vraag 7

Kunt u met de cijfers uit de gemeente Purmerend aantonen dat er voldoende betaalbaar aanbod is van woningen voor mensen met een inkomen tussen 33 000 en 43 000 euro?

Volgens gegevens van Woningnet4 – de organisatie die sociale huurwoningen aanbiedt – is de gemiddelde wachttijd van een eengezinswoning in Purmerend 18 jaar. Uit het jaarboek 2010 van de Samenwerkende woningcorporaties Zaanstreek Waterland (SZW) blijkt verder dat het aantal reacties per woning in Purmerend 124 bedraagt5 en de gemiddelde inschrijfduur van een starter 8,1 jaar. Deze cijfers laten zien dat de slaagkans bij dergelijke woningen voor woningzoekenden die aangewezen zijn op de sociale huursector in Purmerend reeds nu zeer klein is. Dat heeft met de staatssteunregeling niets van doen.
De huursector in Purmerend bestaat maar voor maar 12% uit woningen met een huur boven de € 511,- / € 548,-6 . Het betekent dat er onvoldoende aanbod is zowel voor huishoudens onder als boven de € 33 000,-. De kansen op de woningmarkt voor huishoudens boven de € 33 000,- zijn echter groter omdat hun financiële mogelijkheden groter zijn. Corporaties zouden voor deze groep bijvoorbeeld kunnen werken aan een gericht aanbod van woningen boven de € 652,-. De voorraad in Purmerend biedt vaak de ruimte om na mutatie een huur boven de liberalisatiegrens te vragen. Ook kunnen corporaties de woningen gericht te koop aanbieden al dan niet met korting. Dit onderstreept het belang van een gericht beleid voor de huisvesting van zowel lagere als hogere inkomensgroepen inclusief de wijze waarop invulling gegeven wordt aan de 10 % ruimte die de regeling biedt om hogere inkomensgroepen te huisvesten. Maar wat in deze situatie ook duidelijk is, is dat de slaagkans van huishoudens met een inkomen onder de € 33 614,- onder druk staat en ondersteuning verdient.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het artikel «Intentieovereenkomst fusie PWS en Com.wonen»?1 Hebben deze woningcorporaties zich al met hun fusieplannen bij u gemeld, en heeft u hier al een standpunt over ingenomen?

Ja.
Mijn ministerie en het Centraal Fonds Volkshuivesting (CFV) zijn geïnformeerd over de voorgenomen fusie. De betreffende woningcorporaties hebben nog geen formeel verzoek tot goedkeuring van de voorgenomen fusie bij mij ingediend. Derhalve heb ik mij nog geen oordeel kunnen vormen over deze voorgenomen fusie. Begin december staat er een gesprek gepland tussen de bestuurders en het CFV om nadere informatie uit te wisselen.

Vraag 2

Wat is uw oordeel over de omvang van deze voorgestelde «fusiecorporatie» met 50 000 verhuurbare eenheden? Acht u dit een wenselijke schaalgrootte voor deze te vormen woningcorporatie?

Uit onderzoek in opdracht van het voormalige ministerie van VROM (uitgevoerd door Cebeon, aangeboden bij brief van 10 mei 2006, TK 2005–2006, 29 453, nr. 40), als ook de praktijk blijkt dat er geen eenduidige relatie ligt tussen schaalgrootte enerzijds en de maatschappelijke prestaties en lokale binding anderzijds. Een ideale schaalgrootte van een woningcorporatie kan niet worden aangegeven. In de praktijk blijkt dat de omvang niet bepalend is voor de volkshuisvestelijke prestaties van een corporatie. Een corporatie van 50 000 of meer woningen kan net zo goed functioneren als een kleine corporatie. Het enkele feit dat een fusiecorporatie meer dan 50 000 woningen in bezit zal krijgen is geen reden om de fusie niet toe te staan.

Vraag 3

Bent u ervan op de hoogte dat alle huurdersgroepen van zowel woningcorporatie PWS als van woningcorporatie Com.wonen klagen over achterstallig onderhoud? En kunt u bevestigen dat Com.wonen momenteel weigert om de komende vijf jaar onderhoud te plegen en woningverbetering toe te passen in Tuindorp Vreewijk als gevolg van onvoldoende financiële middelen?

Bij de bestuurder van PWS en de voorzitter van HPF, de overkoepelende huurdersorganisatie van PWS, zijn er op dit moment vanuit de huurdersorganisaties van PWS geen noemenswaardige klachten over onderhoud. Ook zijn er volgens Com.wonen geen noemenswaardige klachten over achterstallig onderhoud. Er hebben mijn ministerie noch het CFV berichten bereikt dat alle huurdersorganisaties van Com.wonen klachten hebben over achterstallig onderhoud.
Deze vraag wijst naar de situatie in Tuindorp Vreewijk. De Bewoners Organisatie Vreewijk (BOV) heeft in december 2008 een brief naar het CFV gestuurd waarin zij met betrekking tot de herstructureringsplannen en onderhoudsstaat van de woningen van Com.wonen in Vreewijk diverse opmerkingen en kanttekeningen heeft geplaatst over de planvorming, handelswijze en organisatorische kwaliteit van Com.wonen. Over het onderhoud van de woningen in Tuindorp Vreewijk bestaat discussie, omdat een deel van Vreewijk in aanmerking komt voor herstructurering. Van Com.wonen heb ik begrepen dat voor dit deel (ruim 1300 woningen) het onderhoudsprogramma integraal onderdeel is van het voorstel voor de herstructurering. Totdat definitieve overeenstemming is bereikt met onder meer de bewoners en de (deel)gemeente wordt terughoudend omgegaan met onderhoud. Com.wonen wil op deze wijze kapitaalvernietiging voorkomen. Dat geldt met name voor complexen waarvan de aanpak in de eerste fase staat gepland.
Van een weigering van Com.wonen om de komende vijf jaar onderhoud te plegen en woningverbetering toe te passen in Tuindorp Vreewijk is derhalve geen sprake. Het geplande onderhoud is afgestemd op de voorgenomen woningaanpak. Deze is niet ingegeven door de financiële middelen van Com.wonen. In de nu voorgestelde aanpak, waarover grotendeels overeenstemming is met alle partijen, wordt de herstructurering van Vreewijk verdeeld in drie fasen. De woningen in de eerste fase (540 woningen) krijgen binnen vijf jaar na de start van de aanpak een eindingreep (restauratie, renovatie of sloop/nieuwbouw). Voor deze fase wordt onderhoud gepleegd, waarmee de woning veilig, wind- en waterdicht blijft. Voor de tweede fase (426 woningen) en de derde fase (342 woningen) van de aanpak zal een uitgebreider onderhoudprogramma gelden vanwege de later geplande definitieve eindingreep.

Vraag 4

Herinnert u zich nog dat huurders van Com.wonen in Tuindorp Vreewijk samen met de Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting (SEV) een experimentplan hadden opgesteld om met hun woning over te kunnen stappen naar een andere woningcorporatie? Acht u het verstandig wanneer woningcorporaties met zoveel onvrede onder huurders en achterstallig onderhoud van het bezit, fuseren tot één megacorporatie?

In 2008 heeft de bewonersorganisatie BOV van Com.wonen de SEV verzocht mee te werken aan een experiment over het oprichten van een nieuwe corporatie door de bewoners van de wijk Vreewijk zelf. Toenmalig minister Van der Laan heeft destijds de BOV en andere relevante partijen opgeroepen om eerst met elkaar de dialoog aan te gaan. Daar zijn alle betrokkenen nu volop mee bezig en het experiment is opgeschort. De projectgroep herstructurering Vreewijk en Com.wonen hebben mij geïnformeerd dat er op veel punten overeenstemming is bereikt over de aanpak.
Het aangaan van een fusie en de daarmee gepaard gaande schaalvergroting moet ten dienste staan en dus niet ten koste gaan van de belangen van de volkshuisvesting. In de circulaire MG 2002–18 is een aantal voorwaarden opgenomen om te beoordelen of het belang van de volkshuisvesting is gediend. Bij een eventueel ingediend fusieverzoek van deze woningcorporaties zal getoetst worden of de fusie een meerwaarde voor de volkshuisvesting oplevert.

Vraag 5

Deelt u de mening dat, gezien de omstandigheden waarin deze woningcorporaties zich bevinden de fusieplannen stil gelegd moeten worden en in plaats daarvan een toezichthouder aangesteld moet worden om de boel op orde te brengen? Zo ja, hoe en wanneer gaat u dat doen? Zo nee, wat is uw boodschap aan de huurders en hoe denkt u dat deze fusie zal bijdragen aan de kwaliteit en het wegwerken van de enorme hoeveelheid klachten en het achterstallig onderhoud?

Op basis van de verstrekte informatie zie ik geen aanleiding om over te gaan tot het aanstellen van een externe toezichthouder. Op voorhand kan ik niet aangeven of en hoe de fusie zal bijdragen aan de kwaliteit en het uitvoeren van onderhoud. Alle huurdersorganisaties van Com.wonen en PWS worden op basis van circulaire MG 2002–18 in de gelegenheid gesteld om een zienswijze te geven over de voorgenomen fusie. Van beide woningcorporaties heb ik begrepen dat nog voor de ondertekening van de intentieovereenkomst de belanghouders, waaronder de huurdersorganisaties, betrokken waren bij de dialoog over de eventuele fusie. Hoewel de huurdersorganisaties volgens de woningcorporaties aandachtspunten meegaven voor de fusie, bleken geen er op voorhand geen zwaarwegende bezwaren. Eventuele volkshuisvestelijke bezwaren over de voorgenomen fusie kunnen in de zienswijze kenbaar worden gemaakt. In mijn beoordeling wordt een groot belang gehecht aan positieve zienswijzen van zowel huurdersorganisaties als gemeenten.

Vraag 1

Wat is uw reactie op de berichten «Huursector in de lift door crisis»1 en «Animo voor huursector groeit»?2

De artikelen zijn geschreven op basis van het NVB-onderzoek «Huurders in profiel», een jaarlijks uitgevoerd onderzoek onder huishoudens met een modaal of hoger inkomen. NVB, vereniging voor ontwikkelaars en bouwondernemers, geeft aan dat huishoudens als gevolg van een gebrek aan vertrouwen in de woningmarkt, onzekerheid over de economie en het behoud van de eigen baan en onzekerheid ten aanzien van het overheidsbeleid met betrekking tot de hypotheekrenteaftrek (tijdelijk) meer vraag uitoefenen naar huurwoningen. Het verleden leert dat dit bij eerdere conjuncturele inzinkingen ook het geval was.

Vraag 2

Bent u van mening dat de woningmarkt goed genoeg functioneert om deze toenemende vraag naar huurwoningen op te vangen? Kunt u dit onderbouwen?

De woningmarkt is in sterke mate een voorraadmarkt. Een tijdelijk toegenomen vraag naar huurwoningen zal daarom niet meteen leiden tot een toename in aanbod. Indien zou blijken dat sprake is van een structurele vraag naar meer huurwoningen, dan mag verwacht worden dat marktpartijen daarop zullen inspelen. Ik verwacht overigens niet dat van een structurele extra vraag sprake zal zijn. Trends laten al jarenlang een toename van het woningbezit zien. Het kabinet ondersteunt het herstel van het vertrouwen in de woningmarkt met name door het behoud van de hypotheekrenteaftrek en door de tijdelijke verhoging van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG).

Vraag 3

Hoe beoordeelt u het feit dat mensen gemiddeld minder voor een huurwoning willen betalen dan op basis van de gemiddelde rendementseis van 4,5% reëel is?

Voor de vragers op de huurmarkt, de huurders, zijn rendementseisen van verhuurders niet van belang. Zij baseren de prijs die zij voor een huurwoning willen betalen op de kwaliteit van de huurwoning. Ook de huurprijsregelgeving gaat uit van de kwaliteit van de woning. Aanbieders moeten, gegeven de condities van het huurprijsbeleid, zelf bepalen of investeren in de huurmarkt voor hen rendabel is.
Overigens blijkt uit het onderzoek dat, hoewel de gemiddelde gewenste huurprijs van de ondervraagde huishoudens op € 610,– per maand ligt, een substantieel deel (31%) van de potentiële huurders een woning zoekt van meer dan € 700,– per maand.

Vraag 4

Bent u van mening dat de – in vraag 3 genoemde – frictie veroorzaakt wordt door het grote aandeel sociale huurwoningen in Nederland, waardoor huurhuizen relatief goedkoop worden aangeboden?

Ongetwijfeld zullen huishoudens die een (andere) huurwoning zoeken bij het aangeven van de maximaal te betalen huur mede worden beïnvloed door wat ze zoal aan feitelijke huren aantreffen in de sociale huursector.
Woningcorporaties moeten per 1 januari 2011 vrijkomende woningen met een huurprijs tot maximaal € 653,– voor 90% moeten toewijzen aan huishoudens met een belastbaar inkomen van maximaal € 33 000,– om in aanmerking te komen voor staatssteun. Daarmee wordt de beschikbaarheid van sociale huurwoningen voor de in het onderzoek bevraagde huishoudens minder. De slaagkansen voor de doelgroep tot € 33 000,– worden dan overigens navenant groter.

Vraag 5

Bent u van mening dat er een groter particulier huursegment voor middeninkomens moet zijn? Hoe wilt u dit vormgeven?

Ik ben van mening dat over het algemeen in Nederland de woningmarktkansen voor middeninkomens heel behoorlijk zijn. Het kabinet ondersteunt huishoudens die willen kopen middels hypotheekrenteaftrek en de verhoogde Nationale Hypotheek Garantie, en bevordert de verkoop van corporatiewoningen.
Tegelijkertijd wordt de dominante positie van corporaties op de huurwoningmarkt ingeperkt door de inkomensgrens van € 33 000,–. Corporaties worden hierdoor gedwongen zich meer op hun kerntaak, het huisvesten van lage inkomens, te richten. Hierdoor zal het voor particuliere verhuurders aantrekkelijker worden om een aanbod voor de middeninkomens te ontwikkelen. Ook de extra ruimte in het huurbeleid, te weten de maximale huurverhoging van 5% boven inflatie voor inkomens boven € 43 000,– en de verhoging van het aantal woningwaarderingspunten in regio’s met schaarste met maximaal 25 punten maken het voor investeerders aantrekkelijker om in de huurmarkt te investeren.
Maar structureel ligt het toch meer voor de hand dat de inkomensgroep uit dit onderzoek zijn weg vindt op de koopmarkt. Zelfs in gespannen woningmarkten is er passend aanbod. Ik wijs er op dat de gemiddelde waarde op grond van de Wet waardering onroerende zaken (WOZ) van corporatiewoningen in Amsterdam circa € 160 000,– is. Bij verkoop met een gebruikelijke korting zijn dergelijke woningen bereikbaar voor middeninkomens.

Vraag 6

Hoe verklaart u het feit dat de hypotheekrenteaftrek wordt behouden, maar er tegelijkertijd toch een stijgende vraag naar huurwoningen bestaat? Op welke manier draagt de hypotheekrenteaftrek bij aan het bevorderen van het eigenwoningbezit?

Het feit dat meer mensen overwegen te gaan huren schrijft NVB, vereniging van ontwikkelaars en bouwondernemers, mede toe aan de 'aanhoudende onduidelijkheid over de renteaftrek». Met het aantreden van het nieuwe kabinet is deze onduidelijkheid inmiddels weggenomen.
Overigens heeft een ruime meerderheid een voorkeur voor een koophuis. De hypotheekrenteaftrek verlaagt de kosten van een woning en kan zo een stimulans vormen om de stap naar een koophuis te nemen.

Vraag 1

Kent u het rapport «Toeslag of Tegenslag» van de Landelijke Organisatie Sociaal Raadslieden, dat aandacht vraagt voor mensen die door een «papieren inkomen» onterecht huurtoeslag moeten terugbetalen?1

Ja.

Vraag 2

Deelt u de mening dat een papieren inkomen, zoals bijvoorbeeld een Bbz-uitkering (aanvankelijk als lening, maar bij laag inkomen omgezet in een gift, en fiscaal toegerekend aan het jaar waarin deze beslissing wordt genomen) geen werkelijk inkomen is en waar de toekenning van de huurtoeslag niet op gebaseerd zou moeten worden?

Een algemene uitkering op grond van het Besluit bijstandverlening zelfstandigen 2004 (BBZ) wordt verstrekt als lening. Na vaststelling van het jaarinkomen – wat pas in het volgende jaar kan geschieden – kan de lening geheel of gedeeltelijk worden omgezet in een bedrag om niet. Deze systematiek doet niet af aan het inkomenskarakter van een BBZ-uitkering. Na omzetting in een bedrag om niet is er immers op dit punt geen verschil tussen een BBZ-uitkering en een reguliere bijstanduitkering. De laatste wordt echter meteen bij uitbetaling als genoten beschouwd, terwijl de BBZ-uitkering pas tot het inkomen wordt gerekend op het moment waarop de lening daadwerkelijk wordt omgezet.

Vraag 3

Kent u het oordeel van de Raad van State dat de huidige wetgeving het niet mogelijk maakt om deze scheve situatie recht te zetten door een inkomensbestanddeel buiten beschouwing te laten, zoals dat wel mogelijk is in het geval van nabetalingen?

De uitspraak van de Raad van State2 waarnaar op de website SociaalTotaal wordt verwezen is mij bekend. Daarin spreekt de rechter overigens niet van een scheve situatie.

Vraag 4

Deelt u de mening dat het vreemd is dat er voor echte nabetalingen wél bijzondere regelingen bestaan die het toelaten deze inkomensbestanddelen buiten beschouwing te houden bij het toekennen van huurtoeslag, maar niet voor een inkomen op papier, waarvan geen huur betaald kan worden? Bent u bereid de wet hierop aan te passen? Zo nee, waarom niet?

De bijzondere regelingen voor nabetalingen die zijn opgenomen in artikel 2b van het Besluit op de huurtoeslag, vormen overgangsrecht dat is gebaseerd op het hardheidsclausulebeleid dat vóór de invoering van de Algemene wet inkomensafhankelijke regelingen (Awir) is ontwikkeld door de Minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer en dat na invoering van de Awir wordt gecontinueerd. Deze regelingen gelden alleen voor de huurtoeslag. In het standpunt van het vorige kabinet naar aanleiding van het Interdepartementaal Beleidsonderzoek Vereenvoudiging Toeslagen3 en de uitkomst van de evaluatie van de Awir is voorgesteld om deze regelingen af te schaffen zodat het toetsingsinkomen voor toeslagen steeds gelijk is aan het fiscale inkomen. Daardoor worden belangrijke vereenvoudigingen gerealiseerd en wordt de huurtoeslag verder geharmoniseerd met de overige toeslagen. Het vereenvoudigen van belastingen en toeslagen heeft ook hoge prioriteit in mijn beleid. In dat licht bezien acht ik het niet opportuun om voor de BBZ-uitkeringen juist een nieuwe uitzondering te creëren.

Vraag 1

Onderschrijft u de conclusie van het onderzoek van de Woonbond1, waaruit blijkt dat woningcorporaties bij mutatie de huren de komende jaren met gemiddeld 14 procent willen verhogen tegenover een gemiddelde van 6 procent nu? Zo ja, acht u dit wenselijk? Zo nee, waarom niet?

Ik ken het onderzoek van de Woonbond naar het huurbeleid van de corporaties in Nederland. Uit dit onderzoek blijkt op grond van de gegevens van 250 corporaties dat het streefhuurniveau, dit is het huurniveau waarnaar zij de huur bij bewonerswisseling willen optrekken, gemiddeld 14 procent hoger ligt dan de huidige gemiddelde huur.
Het tempo waarin corporaties deze streefhuren kunnen realiseren is overigens afhankelijk van de mutatiegraad van hun woningvoorraad. Deze mutatiegraad bedroeg in 2009 7,5%. Het is dus niet zo dat corporaties alle huren binnen enkele jaren met het genoemde percentage kunnen optrekken.
Volgens de rapportage «Feiten en achtergronden van het huurbeleid», welke ik u op 19 februari j.l. heb toegezonden, vond in 2009 bij de woningen waarbij een bewonerswisseling plaatsvond in 76% van de gevallen huurharmonisatie plaats. De huur werd daarbij met gemiddeld 16,4% opgetrokken. Dit leidde tot een harmonisatie-effect (aandeel van de totale huurverhoging dat is toe te schrijven aan huurverhogingen die voortkomen uit het harmoniseren van huren bij mutatie) van 0,5%. Ik beschouw dit niet als een explosieve huurstijging. Dit effect ligt bovendien de laatste jaren op een vrij constant niveau.
Ik constateer dan ook dat het onderzoek van de Woonbond op dit punt geen nieuwe ontwikkeling laat zien.

Vraag 2

Deelt u de mening dat, daar de Nederlandse huurders de hoogste woonlasten hebben van Europa2 en veel hogere dan die van eigen woningbezitters, het niet redelijk is de huren nog verder te verhogen? Zo ja, wat gaat u doen om een huurexplosie te voorkomen? Zo nee, waarom niet?

Uit het onderzoek «Housing and social inclusion» van de Europese Commissie van 2009 blijkt dat het niveau van de woonlasten in Nederland tot de hogere van Europa behoort. Van belang is wel dat in de berekening van de woonlasten door de Europese Commissie ook de kosten voor energieverbruik, reparatie en onderhoud worden meegenomen. Een andere reden voor een hoger woonlastenniveau in Nederland is gelegen in de relatief hoge kwaliteit van de woonruimte ten opzichte van die in andere EU-landen.
De summiere door de EC gepubliceerde cijfers zijn voor mij aanleiding om een nadere analyse op het survey-onderzoek van de EU te laten uitvoeren. Ik heb dan ook recent opdracht gegeven aan het OTB te Delft om deze onderzoeksinformatie nader te laten analyseren.
Het is mogelijk de huren bij nieuwe verhuringen, binnen de grenzen van de huurprijsregelgeving, te verhogen.
Er kunnen moverende redenen zijn om de huurprijs bij een nieuwe verhuring hoger vast te stellen. Zo kan het zijn dat de huurprijs tijdens de voorgaande verhuring jarenlang is achtergebleven bij de geboden woonkwaliteit.
Belangrijk is dat de huurstijging en het nieuwe huurprijsniveau beperkt worden door de maximale huurprijs op grond van het woningwaarderingsstelsel.
Woningcorporaties zijn bovendien nog gebonden aan de aanbiedingsafspraken die zij met gemeenten maken. Daarnaast dienen zij op grond van de
Wet op het overleg huurders verhuurder met de huurdersorganisaties te overleggen over hun huurprijsbeleid.

Vraag 3

Onderschrijft u dat, wanneer de huurprijs bij mutatie fors stijgt, de huurder wordt uitgemolken, de woningnood zal toenemen, wachtlijsten groeien en steeds meer mensen tussen wal en schip zullen gaan vallen? Zo ja, hoe denkt u dit tegen te gaan? Zo nee, waarom niet?

Neen. Het gaat hier om nieuwe verhuringen, waarbij de huurprijs in evenwicht is met de geboden kwaliteit. De huurder kan ervoor kiezen de woning wel of niet te gaan huren. Welke huurprijs de woning voorheen had is voor een nieuwe huurder niet relevant. Huurders kunnen bovendien een beroep doen op de huurtoeslag.

Vraag 4

Bent u bereid met de woningcorporaties in overleg te treden om explosieve huurstijgingen te voorkomen, en te zoeken naar andere maatregelen om de financiële positie van de woningcorporaties zeker te stellen, zonder dat daarbij de sociale volkshuisvesting wordt geschaad? Zo ja, bent u bereid om in ieder geval de vennootschapsbelasting af te schaffen? Zo nee, waarom niet en wat dan wel?

Neen. In vervolg op mijn antwoord op vraag 3, zie ik hier geen reden toe.

Vraag 1

Is het u bekend dat ongeveer twintig huishoudens uit Vlaardingen in problemen zijn gekomen vanwege een straatnaamwijziging nu de adressen die eerder bekend stonden als «Afrol» gelegen zijn aan de «Gedempte Biersloot»?1

Ja.

Vraag 2

Hoe kan het dat als gevolg van een straatnaamwijziging bewoners geen huurtoeslag meer krijgen en zelfs de toeslag over 2009 terug moeten betalen?

Voor het recht op de huurtoeslag is de inschrijving in de Gemeentelijke Basis Administraties (GBA) van het huishouden op het woonadres bepalend. Het GBA-adres moet overeenkomen met de gegevens in de aanvraag. Wanneer in dit adres wijzigingen optreden moet een toeslagaanvrager dit aan de Belastingdienst/Toeslagen melden. Op basis van deze gegevens wordt immers de huurtoeslag toegekend.
De Belastingdienst/Toeslagen voert periodiek administratieve controles uit op de juiste inschrijving. Bij deze controle is een straatnaamwijziging niet te onderscheiden van een verhuizing. In dit geval betreft het zowel een wijziging van de straatnaam, het huisnummer, alsmede de postcode. Omdat het adres in de GBA-registratie als gevolg van een naamswijziging niet meer overeenkomt met de gegevens in de aanvraag, is de toeslag beëindigd en is er een terugvordering ontstaan vanaf het moment (in 2009) dat de gegevens niet meer overeenkomen. Deze controle is juist uitgevoerd.

Vraag 3

Hoe snel gaat u dit probleem oplossen?

De Belastingdienst/Toeslagen heeft direct acties ingezet om de invorderingen stop te zetten. Daarnaast heeft de Belastingdienst/Toeslagen contact opgenomen met de betreffende woningcorporatie en de gegevens van de belanghebbenden ontvangen. Deze gegevens zijn zo snel mogelijk verwerkt in een aangepast voorschot 2010 en, indien van toepassing, in een aangepaste definitieve toekenning 2009. De betrokken aanvragers ontvangen een nieuwe beschikking met een toekenning op het juiste adres. De betaling van de voorschotten is hervat.
Overigens is door de betrokken woningbouwcorporatie een overbruggingsregeling met de betrokken huurders overeengekomen om eventuele acute financiële problemen van huurders te voorkomen. De woningbouwcorporatie verlaagt de huurprijs voor de maand september (en indien van toepassing ook voor oktober) met de huurtoeslag.

Vraag 4

Hoe gaat u dit soort problemen in de toekomst voorkomen?

Het is niet mogelijk om tijdens de administratieve controles een straatnaamwijziging te onderscheiden van een daadwerkelijke verhuizing. Wanneer de betrokken huurders dan wel de woningcorporatie een bericht van de straatnaamwijziging hadden gestuurd, hadden de problemen voorkomen kunnen worden. De Belastingdienst/Toeslagen zal gemeenten en verhuurders hierop attenderen.

Vraag 1

Kent u het artikel «Amsterdam besteelt eigenaar tweede huis»?1

Ja ik heb kennis genomen van het artikel.
Tevens heb ik kennis genomen van het artikel in de Volkskrant van 25 augustus 2010, waaruit blijkt dat de gemeente eerst extra juridisch advies over deze kwestie zal inwinnen en ook met mijn ministerie over de kwestie wil overleggen.
Daarnaast heb ik er kennis van genomen dat de gemeente Amsterdam heeft besloten om alle eigenaren die zijn aangeschreven een excuusbrief te sturen.

Vraag 2

Kent u de uitspraak van de Rechtbank Amsterdam, Sector Kanton, van 27 juli 2005 waarin de rechter heeft uitgesproken dat het hebben van twee hoofdverblijfplaatsen is toegestaan? Hoe verhoudt zich deze uitspraak met de bestaande praktijk in Amsterdam? Deelt u de mening dat gerechtelijke uitspraken dienen te worden uitgevoerd en opgevolgd? Zo nee, waarom niet?

Zoals ik bij vraag 1 heb aangegeven wil de gemeente Amsterdam overleg over deze kwestie. Daartoe ben ik gaarne bereid. Ik wacht eerst de gesprekken met Amsterdam en verdere informatie over deze zaak af alvorens vervolgstappen te overwegen.

Vraag 3

Bent u bereid actie te ondernemen richting de gemeente Amsterdam om te bewerkstelligen dat deze gemeente gerechtelijke uitspraken opvolgt? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Bent u bekend met de praktijk in Amsterdam waarin het voorkomt dat woningcorporaties woningen uit hun woningvoorraad doorverhuren ten behoeve van hotels die daarin gasten onderbrengen? Zo nee, bent u bereid te verifiëren of dit daadwerkelijk voorkomt in Amsterdam? Indien u dit niet bent, waarom niet?

De situatie op dit punt is mij bekend. Het is woningcorporaties op grond van het Besluit beheer sociale huurwoningen niet toegestaan om zelf panden als hotel te verhuren. Wel is het onder voorwaarden voor toegelaten instellingen mogelijk om woningen aan derden te verhuren ten behoeve van de exploitatie van een hotel. In voorgaande Kamervragen ben ik hier dieper op ingegaan. Zie hiervoor ook mijn brief van 22 april 2010, kenmerk 29 453 nr. 157.

Vraag 5

Bent u bekend met de uitspraak van het Europese Hof die bekend staat als de Poolse kwestie?2 Bent u bereid na te gaan hoe de gemeente Amsterdam omgaat met de puntentelling voor de huurberekening, en of de gemeente Amsterdam zich hierbij ook houdt aan Europese richtlijnen en gerechtelijke uitspraken over deze materie? Zo nee, waarom niet?

Met deze uitspraak ben ik bekend.
In zijn algemeenheid kan worden gesteld dat de Nederlandse huurwetgeving niet vergelijkbaar is met de toenmalige Pools huurwetgeving; zo is er voldoende ruimte voor huurverhogingen, kunnen onderhoudskosten redelijkerwijs uit de huur opbrengsten worden gedekt en is de huurovereenkomst primair een privaatrechtelijke aangelegenheid tussen huurder en verhuurder, inclusief de huurprijs, ondanks de regulering van overheidswege voor het niet-geliberaliseerde deel van de huurvoorraad.
Het gaat er derhalve vooral om hoe individuele verhuurders hiermee omgaan.
Ook kunnen huurders op grond van de Nederlandse huurwetgeving, indien zij het niet eens zijn met de puntentelling voor hun woning, een beroep doen op de Huurcommissie om de huurprijs te laten toetsen.
Ik zie dan ook geen aanleiding om de gemeente Amsterdam op dit aspect aan te spreken.