Open Kamerbeta

Kamervragen

Titel
Status
Indiener (persoon)
Indiener (partij)
527 kamervragen gevonden
beantwoord onbeantwoord uitgesteld
Alle
18 februari 2014 - 6 maart 2014
De flexibilisering van huurcontracten
Foort van Oosten (VVD), Erik Ziengs (VVD)
Opstelten (minister justitie en veiligheid) (VVD)
1. Telegraaf, 12 februari 2014
  • Vraag 1

    Bent u bekend met het artikel «Pleidooi voor wonen in lege winkelpanden» en meer in het bijzonder de afsluitende passage waarin wordt gerefereerd aan de veronderstelde inflexibiliteit van huurcontracten bij winkelruimte?1

    Ja

  • Vraag 2

    Wat is uw reactie op de stelling dat met name de vaste termijn(en) van huurcontracten als inflexibel worden beschouwd?

    Vooropgesteld moet worden dat de huidige afdeling 7.4.6. Burgerlijk Wetboek, huur bedrijfsruimte (artikelen 7:290–310), een evenwicht beoogt te brengen tussen de positie van de eigenaar van het pand, de verhuurder, enerzijds en de positie van de exploitant van een onderneming, de huurder, anderzijds. Dit evenwicht is nodig gezien de afhankelijkheid van de ondernemer van het gebruik van een pand om zijn onderneming in uit te oefenen. De plaatsgebondenheid van de individuele winkelier/huurder speelt hierbij een belangrijke rol. De termijn- en huurbescherming alsmede de huurprijsbescherming strekken ertoe dit evenwicht te bewaren. Dit uitgangspunt geldt nog steeds onverkort.
    In beginsel geldt een huurcontract voor 5 jaar met de mogelijkheid de huur op te zeggen tegen het einde van die termijn op grond van in de wet neergelegde opzeggronden. Gebeurt dat niet dan wordt het huurcontract verlengd met 5 jaar met wederom de mogelijkheid de huur tegen het aflopen van de tweede 5 jaartermijn op te zeggen, o.a. op de grond van een redelijke afweging van de belangen van de verhuurder bij beëindiging van de overeenkomst tegen die van de huurder bij verlenging van de overeenkomst.
    Behalve een huurcontract voor 5 jaar, bestaat ook de mogelijkheid een huurcontract voor 2 jaar of korter te sluiten op grond van artikel 7:301 Burgerlijk Wetboek. In dat geval heeft de huurder geen termijn- en huurbescherming, maar wel huurprijsbescherming.
    Partijen kunnen vóór het verstrijken van de termijn van twee jaren ook een van het wettelijke systeem afwijkende overeenkomst sluiten. Dan is het wel nodig dat daarvoor vóór het verstrijken van die twee jaar de in art. 7:291 lid 2 BW bedoelde goedkeuring aan de rechter is gevraagd. De goedkeuring zelf behoeft niet binnen de twee jaar te zijn verkregen. Keurt de rechter de afwijkende overeenkomst niet goed, dan kan hij op verzoek van de verhuurder tevens bepalen dat de overeenkomst wordt beëindigd en het tijdstip van de ontruiming vaststellen.
    Voorts kan in het kader van eerder genoemd artikel 7:291 BW van de wettelijke regeling in afdeling 7.4.6 BW worden afgeweken met goedkeuring van de rechter. Zo kan bijv. ook in het contract geregeld worden dat de huurprijs is gekoppeld aan de omzet van de onderneming van de huurder.
    Er wordt al met al de nodige flexibiliteit gegeven.

  • Vraag 3

    In hoeverre meent u dat het huurrecht kort durende huurcontracten voor winkelruimte – bijvoorbeeld twee jaar zoals in het artikel wordt aangehaald – toestaat, dan wel zou moeten toestaan?

    Verwezen wordt naar het antwoord op vraag 2.

  • Vraag 4

    Zijn er in uw optiek nog andere elementen uit het huurrecht voor winkelruimte die onvoldoende flexibel zouden zijn om in te kunnen spelen op de behoefte van (ver)huurders? Zo ja, welke zijn dat? Zo nee, waarom niet? Wordt hierover overleg gevoerd met de relevante stakeholders? Zo ja, waar heeft dat overleg toe geleid?

    Uit de beantwoording van vraag 2 blijkt dat het huurrecht voor bedrijfsruimte de nodige flexibiliteit heeft. Waar de tegengestelde belangen van de verhuurders en van de huurders met elkaar in evenwicht dienen te zijn, is begrijpelijk dat men over en weer kritiek op de regeling blijft hebben. Er wordt regelmatig overleg gevoerd met de stakeholders onder andere door middel van de Winkeltop. In de Winkeltop zitten landelijke partijen die zowel de huurders als de verhuurders vertegenwoordigen te weten: MKB Nederland, Detailhandel Nederland, VNG, Vastgoedbelang, NVM, NEPROM, IPO, VNO-NCW, de Ministeries EZ en I&M. Gewezen kan worden op het onderzoek dat heeft plaats gevonden door Platform 31 in samenwerking met de Winkeltop. Dit onderzoek heeft geleid tot de publicatie «Winkelgebied in de toekomst». Uit dit onderzoek alsmede uit het artikel in de Telegraaf blijkt dat het probleem van leegstaande winkelpanden alleen kan worden opgelost door samenwerking op lokaal, regionaal en provinciaal niveau door de verschillende marktpartijen en de overheid. Het onderzoek heeft meer dan vijftig instrumenten, acties, maatregelen en samenwerkingsverbanden gepresenteerd die partijen in winkelgebieden kunnen inzetten om te werken aan winkelgebieden. In het onderzoek wordt gesteld dat alle belanghebbenden op beleidsmatig, juridisch (-planologisch), financieel, procesmatig of fysiek niveau mogelijkheden hebben om de toekomst van winkelgebieden te beïnvloeden.
    Ik ondersteun dan ook samen met mijn ambtgenoot van Economische Zaken van harte initiatieven die hier eventueel zullen worden genomen.

  • Vraag 5

    Bent u bereid voor beantwoording van de onderhavige vragen te zorgen voorafgaand aan het Algemeen overleg Ondernemen, Regeldruk en MVO dat vooralsnog gepland staat voor 20 maart 2014?

    Ja

11 februari 2014 - 4 maart 2014
De fusie van woningcorporaties Ymere en De Woningbouw (Weesp)
Paulus Jansen , Eric Smaling
Stef Blok (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (VVD)
1. Kamerstuk 29 453, nr. 44
2. Aanhangsel van de Handelingen, vergaderjaar 2007–2008 nr. 114. …
3. Kamerstuk 29 453, nr. 308
  • Vraag 1

    Herinnert u zich de motie Depla c.s.1, waarin de Kamer uitsprak dat de minister die verantwoordelijk is voor het wonen bij het beoordelen van fusies van woningcorporaties tot een omvang boven 10.000 verhuureenheden, moet uitgaan van het nee-tenzij principe? Voert u deze motie nog steeds uit en zo nee, bij welke gelegenheid heeft u de Kamer bericht dat u fusies voortaan op andere gronden beoordeelt?

    Ja. Zoals toenmalig minister Van der Laan in zijn brief van 12 juni 2009 (TK 2008–2009, 29 453, nr. 118) aangaf, kan de toetsing van fusies zich echter beter richten op de inhoudelijke belangen die met een fusie moeten worden gediend en gewaarborgd. De beoordelingscriteria inzake fusies tussen corporaties zijn vastgelegd in de Beleidsregels fusies corporaties van 11 juli 2002; MG 2002–18 (Stcrt. 2002, 136) (hierna: MG 2002–18).

  • Vraag 2

    Klopt het dat u toestemming heeft gegeven voor de fusie van de woningcorporaties Ymere en De Woningbouw? Wanneer en waarom?

    Ja. Bij brief van 29 november 2013 heb ik het fusievoornemen van de woningcorporaties Ymere en De Woningbouw goedgekeurd.
    Het initiatief voor deze fusie werd genomen door De Woningbouw, omdat deze corporatie tot de conclusie was gekomen dat zij niet zelfstandig – zowel organisatorisch als financieel – in staat was om in het gewenste tempo en met de gewenste kwaliteit haar ambities in haar werkgebied te realiseren. De Woningbouw is tot de conclusie gekomen dat een fusie met Ymere het meeste perspectief biedt om de volkshuisvestelijke opgaven in Weesp en in Muiden tot stand te brengen.
    De voornaamste argumenten om deze fusie goed te keuren waren het optimaliseren van de inzet van de investeringscapaciteit, de verbetering van de doelmatigheid van de organisatie, de verbetering van de dienstverlening en de versterking van de lokale binding. Tevens ben ik na toetsing van de beoordelingscriteria voor fusies tussen corporaties in, die zijn vastgelegd in de MG 2002–18 tot de conclusie gekomen dat het belang van de volkshuisvesting zich niet verzet tegen deze fusie.
    Bij de beoordeling van het fusievoornemen heb ik de zienswijzen van de betrokken gemeenten, huurdersorganisaties en die van het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting meegewogen.

  • Vraag 3

    Is er een «maatschappelijke meerwaarde» toets uitgevoerd in het kader van de voorgenomen fusie en is er een toegevoegde waarde op volkshuisvestelijk gebied aangetoond? Zo ja, bent u bereid deze ter inzage te geven aan de Kamer?

    Nee. Een «maatschappelijke meerwaarde» toets en een «aantoonbare toegevoegde waarde op volkshuisvestelijk gebied» zijn geen beoordelingscriteria die zijn opgenomen MG 2002–18.

  • Vraag 4

    Zijn er alternatieven voor de fusie onderzocht? Zo ja, welke en waarom zijn deze afgevallen? Zo nee, waarom niet?

    Nee. In de MG 2002–18 is het onderzoek naar alternatieven niet opgenomen als een beoordelingscriterium voor fusies. De beoordeling van de alternatieven is een verantwoordelijkheid van woningcorporaties.

  • Vraag 5

    Herinnert u zich de antwoorden van uw ambtsvoorganger op schriftelijke vragen van de leden Jansen, Depla en Van Bochove over de uitvoering van de motie Depla c.s.?2 Hoeveel fusieverzoeken tot vorming van woningcorporaties met meer dan 10.000 eenheden zijn sinds de antwoorden op genoemde vragen afgehandeld en hoeveel zijn er op grond van het nee-tenzij-principe afgekeurd?

    Ja. Sinds de beantwoording van de schriftelijke vragen van de leden Jansen, Depla en Van Bochove over de uitvoering van de motie Depla c.s. door mijn ambtsvoorganger op 28 januari 2008 zijn er 24 fusieverzoeken tot vorming van woningcorporaties met meer dan 10.000 eenheden afgehandeld en zijn er geen fusieverzoeken afgekeurd.

  • Vraag 6

    Wordt systematisch nagegaan of de vooraf voorspelde fusievoordelen ook gerealiseerd worden? Bent u bereid om het initiatief te nemen tot dergelijk onderzoek?

    Nee. Het nagaan of de vooraf voorspelde fusievoordelen gerealiseerd worden en het eventueel bijsturen van het proces wanneer dit niet het geval is, is primair de verantwoordelijkheid van de corporatie, het interne toezicht en de belanghouders die eerder hun zienswijze hebben gegeven over het fusievoornemen. Wel kan er door mijn toezichthouder om een evaluatie gevraagd worden, die bijvoorbeeld via de visitatie kan plaatsvinden.

  • Vraag 7

    Onderschrijft u de conclusie dat fusies waarbij de beoogde maatschappelijke meerwaarde niet gerealiseerd wordt, of zelfs sprake is van verslechtering van de maatschappelijke prestaties, zinloos zijn? Bent u bereid om uw toestemming voor megafusies voortaan te koppelen aan de ontbindende voorwaarde dat, indien de beloofde meerwaarde niet binnen twee jaar gerealiseerd wordt, de fusie van rechtswege ongedaan gemaakt wordt?

    Ik ben van mening dat schaalgrootte geen probleem hoeft te zijn. Grote instellingen kunnen zich zodanig organiseren dat de lokale binding sterk is. Het PBL-rapport Schaalvergroting in de corporatiesector (2013), concludeert dat het niet behalen van schaalvoordelen of -nadelen eerder veroorzaakt wordt door de bedrijfscultuur en manier waarop de organisatie is ingericht dan door schaalvergroting. Dit kan zowel bij een te kleine schaal als een te grote schaal spelen. Fusieaanvragen worden daarom getoetst op de toegevoegde waarde op volkshuisvestelijk gebied, zoals in de MG 2002–18 beschreven, binnen de kaders van financiële continuïteit en met bijzondere aandacht voor de lokale binding. Ik ben bovendien voornemens via de Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting te regelen dat aannemelijk gemaakt moet worden dat een fusie te prefereren is boven andere vormen van samenwerking.
    Indien uit de fusietoets blijkt dat de fusie volgens de betrokken gemeente(n) en huurdersorganisatie(s) een positieve toegevoegde waarde kan leveren op volkshuisvestelijk gebied, weegt dit voor mij zwaar bij het beoordelen van de voorgenomen fusie.
    Indien mij nadien signalen bereiken dat de toegelaten instelling willens en wetens de voorwaarden waaronder met de fusie is ingestemd niet naleeft, zal ik niet aarzelen het bestuur hierop aan te spreken.

  • Vraag 8

    Hoe verhoudt uw uitspraak dat «we zeer kritisch moeten zijn op fusies» zich tot het toestaan van schaalvergroting in de corporatiesector? Kunt u uw antwoord toelichten?3

    Zie antwoord vraag 7.

28 januari 2014 - 11 februari 2014
De bedreiging van complexen monumentale arbeiderswoningen door de verhuurdersheffing
Paulus Jansen
Stef Blok (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (VVD)
1. http://www.stbog.nl/stichtingen/davidevekink
2. Brief als bijlage bij de schriftelijke vragen gevoegd.
3. http://www.daalenberg.nl/persbericht-verhuurdersheffing-bedreigt-nati…
  • Vraag 1

    Bent u bekend met de activiteiten van de particuliere verhuurder David Evekink Stichting, die 275 monumentale arbeiderswoningen verhuurt aan mensen met een inkomen op het sociale minimum («sociale minima») in Zutphen, met een gemiddelde huurprijs van € 420 per maand en 100% verhuurt onder de liberaliseringsgrens?1

    Ja ik ben bekend met de activiteiten van deze verhuurder en heb kennisgenomen van de reactie van het bestuur. Hierbij wil ik opmerken dat gezien het feit dat de huren van de betreffende woningen gemiddeld op 70% van de maximaal redelijke huur liggen er binnen de kaders van het woningwaarderingstelstel ook voor deze verhuurder mogelijkheden zijn om via reguliere huurverhogingen of harmonisatie bij verhuizingen de verdiencapaciteit te vergroten. De effecten hiervan voor huurders worden voor de lagere inkomens gecompenseerd door de werking van de huurtoeslag, waar ook budget voor beschikbaar is.

  • Vraag 2

    Heeft u kennisgenomen van de reactie van het bestuur van de David Evekink Stichting dat het voortbestaan van de stichting door de verhuurdersheffing in gevaar komt, omdat hun woningbezit een hoge WOZ-waarde heeft, dus de verhuurdersheffing zeer hoog is, maar het onmogelijk én onwenselijk is om de huren extra te verhogen door de inkomensposities van hun huurders?2

    Zie antwoord vraag 1.

  • Vraag 3

    Heeft u kennisgenomen van het bericht dat het voortbestaan van de coöperatieve woningcorporatie Daal en Berg, exploitant van het monumentale complex arbeiderswoningen De Papaverhof, bedreigd wordt door de verhuurdersheffing?3

    Ja. Ik zie op grond van de genoemde gegevens overigens geen aanleiding te concluderen dat de exploitatie niet sluitend is te krijgen, wanneer gebruik wordt gemaakt van de mogelijke ruimte voor huurverhogingen. Daarbij geldt dat door de heffingsvrije voet van 10 woningen de heffing al relatief gunstig uitwerkt voor relatief kleinere verhuurders als de coöperatieve woningcorporatie Daal en Berg.

  • Vraag 4

    Vindt u het wenselijk of zelfs maar acceptabel dat stichtingen zoals de David Evekink Stichting, Daal en Berg of andere non-profit-organisaties in de problemen komen door de verhuurdersheffing? Wilt u uw antwoord toelichten?

    De verhuurderheffing is een algemene maatregel die geen onderscheid maakt naar typen verhuurders. Het overgrote deel van de gereguleerde huurwoningen is van woningcorporaties die, net als de stichting, evenmin winst nastreven. Ik zie daarom geen objectieve gronden om binnen de heffing een dergelijk onderscheid te maken. Zo laten de genoemde voorbeelden niet een afdoende en objectiveerbaar verschil zien met andere verhuurders die onder de heffing vallen. Zoals ik in de antwoorden op de vragen 1 tot en met 3 heb aangegeven hebben ook de genoemde verhuurders mogelijkheden om via maatregelen als huurverhoging, harmonisatie, verkoop van woningen en meer efficiënte bedrijfsvoering in de financiering van de heffing te voorzien zonder verdere consequenties voor het onderhoud.

  • Vraag 5

    Vindt u het wenselijk of zelfs maar acceptabel dat monumentale sociale huisvesting verpaupert, doordat de exploitanten ten gevolge van de verhuurdersheffing onvoldoende middelen overhouden om hun bezit te onderhouden?

    Zie antwoord vraag 4.

  • Vraag 6

    Bent u bereid om onderzoek in te stellen naar de gevolgen van de verhuurdersheffing voor de exploitatie van monumentale sociale huurwoningen? Bent u bereid om voor monumentale sociale huurwoningen de verhuurdersheffing te baseren op een verlaagde WOZ-waarde, zodat de non-profit verhuurders niet gestraft worden voor het feit dat ze cultureel erfgoed proberen te verhuren aan de groep waar dit voor bestemd is?

    In de Wet maatregelen woningmarkt 2014 II is een bepaling tot evaluatie na drie jaar opgenomen ten aanzien van de verhuurderheffing. Zowel in het debat in de Eerste als in de Tweede Kamer heb ik aangegeven verslag te doen van de effecten van de verhuurderheffing. Daarbij heb ik toegezegd om reeds met twee volle jaren ervaring met de verhuurderheffing, een fundamentele evaluatie uit te voeren van de heffing die dan begin 2016 gereed is ten behoeve van beleidsconclusies. Zoals ik in de brief van 17 december aan de Eerste Kamer heb aangegeven zal ik daarbij onder andere aandacht schenken aan de feitelijke investeringen, de financiële positie en investeringsmogelijkheden van verhuurders, de mogelijkheden om operationele kosten te beheersen en woningen te verkopen en de beschikbaarheid van betaalbare woningen. Daarbij zal ook specifiek de positie van particuliere verhuurders betrokken worden.

  • Vraag 7

    Vindt u het acceptabel dat dergelijke huurwoningen in de toekomst alleen nog aan yuppen verhuurd kunnen worden in plaats van aan de doelgroep waar ze ooit voor gebouwd zijn?

    Zoals gezegd kan het benutten van de ruimte voor huurverhoging en harmonisatie in de genoemde voorbeelden een belangrijke bijdrage leveren aan de financiering van de verhuurderheffing. Voor zover het hier om verhuur aan huurders met recht op huurtoeslag gaat worden de gevolgen hiervan voor een groot deel gecompenseerd. Tegelijkertijd kan ook het toelaten van hogere inkomens, met daarbij passende huren, in een deel van de betroffen huurwoningen een mogelijkheid zijn.

3 december 2013 - 9 december 2013
Het extreme graaien door corporatiebobo's
Sietse Fritsma (PVV), Joram van Klaveren (PVV)
Stef Blok (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (VVD)
1. Financieel Dagblad, 29 november 2013
  • Vraag 1

    Bent u bekend met het artikel «Blok komt directeuren corporaties flink tegemoet»?1

    Ja.

  • Vraag 2

    Kunt u een overzicht geven van de salarissen van alle corporatiedirecteuren nu zij 42% meer gaan verdienen?

    Op 2 december 2013 (Kamerstuk II 29 453, nr. 336) heb ik u een overzicht verstrekt van de daadwerkelijke bezoldiging van corporatiebestuurders in 2012. Op basis van de tabel in de Regeling bezoldigingsmaxima topfunctionarissen toegelaten instellingen volkshuisvesting 2014 kan voor elke corporatie de maximaal toegestane bezoldiging bepaald worden. Op basis van de Regeling bezoldigingsmaxima topfunctionarissen toegelaten instellingen volkshuisvesting 2014 is een hogere maximale bezoldiging van topfunctionarissen mogelijk dan op basis van de vervallen regeling uit 2013.
    De daadwerkelijke bezoldiging zal voor tenminste 40% van de huidige bestuurders, rekening houdend met het overgangsrecht, op basis van de nu vastgestelde regeling de komende jaren moeten worden afgebouwd.

  • Vraag 3

    Hoe duidt u het gegeven dat deze «woonbobo's» lak hebben aan het door u uitgestippelde beleid met betrekking tot salarissen?

    Alle woningcorporaties zijn aan de Regeling bezoldigingsmaxima topfunctionarissen toegelaten instellingen volkshuisvesting 2014 gebonden en daarop zal gehandhaafd worden.

  • Vraag 4

    Welke maatregelen bent u voornemens te treffen om te zorgen dat deze absurde graaisalarissen nu eindelijk echt omlaag gaan?

    Zie antwoord vraag 3.

  • Vraag 5

    Kunt u deze vragen voor 4 december a.s. woensdag beantwoorden aangezien dit onderwerp dan op de agenda staat van een Algemeen overleg over woningcorporaties?

    De beantwoording van uw vragen heb ik per ommegaande aan u doen toekomen. Overigens is het onderwerp op 3 december 2012 van de agenda van het Algemeen overleg woningcorporaties afgehaald.

29 november 2013 - 16 december 2013
De invoering van de Verhuurdersheffing
Martine Baay-Timmerman (50PLUS)
Stef Blok (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (VVD)
1. BNR: 28 november 2013
  • Vraag 1

    Heeft u kennisgenomen van het bericht dat huurders van ruim 400 duizend goedkope huurwoningen die in het bezit zijn van particuliere eigenaren, een huurverhoging van honderden euro's per jaar boven het hoofd hangt als gevolg van de invoering van de verhuurdersheffing?1 Is het waar dat deze heffing per woning kan gaan oplopen tot een bedrag van gemiddeld € 775 per jaar?

    Ja. De gemiddelde heffing per woning zal in 2017 ongeveer € 775 bedragen.2

  • Vraag 2

    Is het waar dat huren in grote steden hierdoor voor de bedoelde huurders in de lagere inkomensgroepen zo hoog kunnen oplopen, dat zij niet meer in de grote steden kunnen blijven wonen en genoodzaakt zullen zijn elders betaalbare woonruimte te vinden?

    De verhuurderheffing betreft een heffing bij verhuurders. Die heffing drukt niet rechtstreeks op huurders. Verhuurders hebben uiteraard wel de mogelijkheid om de inkomsten uit de huurverhogingen te gebruiken voor het betalen van die heffing. Of een verhuurder om de heffing te voldoen extra huurverhogingen zal doorvoeren hangt af van de specifieke financiële positie van de individuele verhuurders. De huurverhogingen worden daarbij beperkt door de grenzen van het huurbeleid. Dat betekent dat voor de laagste inkomensgroepen de huur nooit meer kan stijgen dan met 1,5% boven inflatie. Daarbij voorziet de huurtoeslag in compensatie voor de laagste inkomens. Ik zie dan ook niet dat de huren in de grote steden hierdoor zo hoog oplopen dat huurders niet meer daar kunnen blijven wonen. Voor hogere inkomens kan de huur sterker oplopen, hetgeen past in het beleid gericht op de bestrijding van scheefwonen en het realiseren van meer doorstroming op de woningmarkt.

  • Vraag 3

    Deelt u de mening van de voorzitter van de Vereniging Vastgoedbelang, dat de particuliere verhuurders niet dezelfde mogelijkheden hebben die woningcorporaties hebben om de verhuurdersheffing bedrijfseconomisch meer «gespreid» op te vangen, zoals bijvoorbeeld efficiënter werken, een lagere rente en commerciële huisvestingsactiviteiten?

    De mate waarin verhuurders de mogelijkheid hebben om de verhuurderheffing langs andere wegen dan via huurverhogingen op te brengen hangt af van de individuele omstandigheden van de verhuurder. Zo is bijvoorbeeld in de particuliere sector het aantal woningen per verhuurder kleiner dan bij corporaties. Hierdoor heeft de heffingsvrije voet van 10 woningen in de particuliere sector relatief meer effect.

  • Vraag 4

    Deelt u de mening dat de kans daardoor groot is dat de verhuurdersheffing in de particuliere huursector vooral ten laste zal moeten komen van de huurders (huren), het onderhoud aan woningen, en investeringen in en het rendement van het vastgoed voor de verhuurders?

    Zie antwoord vraag 3.

  • Vraag 5

    Vindt u het aanvaardbaar dat een beperkte groep huurders van goedkope huurwoningen in de particuliere huursector zwaarder getroffen kan gaan worden door de verhuurdersheffing dan huurders van woningcorporaties?

    Zoals in het antwoord op de vragen 3 en 4 aangegeven is niet eenduidig aan te geven of particuliere verhuurders meer gebruik zullen maken van huurverhogingen in het gereguleerde gebied om de verhuurderheffing op te brengen. Daarbij geldt dat ook voor huurders in de particuliere sector de bescherming vanuit de huurprijsregulering geldt.

  • Vraag 6

    Bent u bereid om met de particuliere verhuurders te onderzoeken hoe eenzijdige excessieve huurstijgingen voorkomen kunnen worden, en een aanvaardbaar investeringsniveau en rendement voor de particuliere goedkopere huursector kan worden gewaarborgd?

    In het debat in de Tweede Kamer over de Wet maatregelen woningmarkt 2014 heb ik aangegeven binnen drie jaar verslag te doen van de effecten van de verhuurderheffing. Daarbij heb ik ook aangegeven daarbij expliciet in te zullen gaan op het onderscheid tussen commerciële verhuurders en corporaties. Bij deze evaluatie wil ik ook de organisaties van verhuurders betrekken.

18 november 2013 - 6 december 2013
Het bericht 'Waarom zitten Vestia-bestuurders niet zes jaar vast?'
Sietse Fritsma (PVV)
Stef Blok (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (VVD)
1. http://biz.thepostonline.nl/2013/11/14/waarom-zitten-vestia-bestuurde…
  • Vraag 1

    Kent u het bericht «Waarom zitten Vestia-bestuurders niet zes jaar vast»?1

    Ja.

  • Vraag 2

    Hoe beoordeelt u het gegeven dat de huidige Vestia-commissaris Hans van der Vlist medeverantwoordelijk is voor veel derivaten-ellende bij «Slibverwerkingsbedrijf Noord-Brabant» en nu bij Vestia juist soortgelijke misstanden moet wegwerken? Deelt u de mening dat het logischer is dat deze klus niet wordt gedaan door probleemveroorzakers maar juist wordt opgepakt door commissarissen die schone handen hebben?

    Woningcorporaties zijn zelf verantwoordelijk voor het aanstellen van commissarissen en zijn daarbij niet gehouden zich hierover aan mij te verantwoorden. Ik ga er vanuit dat woningcorporaties bij de selectie van nieuwe commissarissen de antecedenten van betrokkenen zullen nagaan. Verder moeten bij het aanstellen van commissarissen enkele statutaire bepalingen in acht worden genomen.
    De derivatenkwestie bij het Slibverwerkingsbedrijf Noord-Brabant (SNB) dateert van voordat de heer Van der Vlist aantrad als RvC-voorzitter. In 2007 heeft de SNB een switch transaction afgesloten met Deutsche Bank met als voornaamste doel financiële risicovermindering door spreiding van bestaande leasedeposito’s voor een periode van 10 jaar. De heer Van der Vlist is in oktober 2011 aangetreden als voorzitter.
    Zijn aanstelling had te maken met het feit dat de verantwoordelijke commissarissen moesten vertrekken. Hetzelfde geldt bij Vestia. Zijn taak is om toe te zien op het herstel van de financiële problemen die zijn ontstaan onder de toezichtverantwoordelijkheid van zijn voorgangers. Bij het samenstellen van de nieuwe RvC is wel contact geweest tussen Vestia en het Ministerie van BZK over de nieuwe kandidaten, waaronder de heer Van der Vlist.

  • Vraag 3

    Hoe is het mogelijk dat iemand die zich zelf aan wanbeleid en geldverkwisting rond derivaten schuldig heeft gemaakt in de gelegenheid is gesteld om zaken in goede banen te leiden bij een bedrijf waar precies hetzelfde is gebeurd?

    Zie antwoord vraag 2.

  • Vraag 4

    Bent u bereid om er zorg voor te dragen dat commissarissen bij woningcorporaties ruimschoots voldoende deskundig zijn zodat zij geloofwaardig de belangen van huurders kunnen verdedigen? Zo nee, waarom niet?

    In het door uw Kamer op 5 juli 2012 aanvaarde wetsvoorstel voor de herziene Woningwet dat thans aanhangig is bij de Eerste Kamer, zijn diverse eisen opgenomen met betrekking tot de kwaliteit en het onafhankelijk functioneren van de intern toezichthouders bij woningcorporaties. Zij moeten zich daarbij niet alleen richten op het belang van de organisatie, maar ook op dat van belanghebbenden zoals de huurders. In relatie tot de door u gestelde vragen wijs ik u in het bijzonder op de eis dat iemand niet in de functie van commissaris zal kunnen worden aangesteld als hij of zij eerder in een bestuurlijke of toezichthoudende functie bij een maatschappelijk werkende organisatie geconfronteerd is geweest met een aanwijzing of eerder is veroordeeld vanwege een financieel economisch delict. En mogelijk komt er nog aanvullende wet- en regelgeving.

15 oktober 2013 - 29 oktober 2013
Het vragen van inkomensafhankelijke huurverhoging door verhuurders met minder dan 10 woningen
Paulus Jansen
Stef Blok (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (VVD)
1. Concrete casus onderhands meegestuurd met de schriftelijke vragen.
  • Vraag 1

    Mogen verhuurders met minder dan 10 woningen, die vrijgesteld zijn van verhuurderheffing, inkomensafhankelijke (extra) huurverhoging vragen?1

    Ja. Alle verhuurders die woningen gereguleerd verhuren mogen aan de huurders van die woningen een inkomensafhankelijke huurverhoging voorstellen indien het huishoudinkomen van de huurders een of beide inkomensgrenzen voor de inkomensafhankelijke huurverhoging overschrijdt (mits de voorgestelde huurprijs niet boven de maximale huurprijs van de woning ligt). Er wordt geen onderscheid gemaakt in type verhuurder of aantal woningen dat de verhuurder verhuurt.

  • Vraag 2

    Zo nee, is het strafbaar als zij toch inkomensgegevens van hun huurders opvragen bij de Belastingdienst?

    Niet van toepassing.

  • Vraag 3

    Zo ja, wat is de ratio van de wetgeving inzake de inkomensafhankelijke huurverhoging, nu verhuurders die géén extra kosten maken wél extra huurverhoging mogen vragen? Bent u bereid aan deze onwenselijke situatie een eind te maken?

    In de toelichtingen op de wetsvoorstellen inzake de inkomensafhankelijke huurverhoging (33 129 en 33 330) en in de parlementaire behandeling van die wetsvoorstellen is aangegeven dat de inkomensafhankelijke huurverhoging een tweeledige doelstelling heeft. De eerste doelstelling is het bevorderen van de doorstroming in het gereguleerde huursegment, de tweede doelstelling is dat huishoudens met een midden- of hoger inkomen die in een gereguleerd verhuurde woning (blijven) wonen een huurprijs gaan betalen die – op termijn – meer in overeenstemming is met de kwaliteit van de woning.
    Verhuurders kunnen de extra huurinkomsten van de inkomensafhankelijke huurverhoging aanwenden voor investeringen in (nieuwbouw)huurwoningen, hetgeen de doorstroming in de huurwoningenmarkt bevordert.
    Het kabinet ziet geen reden om de regelgeving inzake de inkomensafhankelijke huurverhoging op dit punt te wijzigen.

15 oktober 2013 - 6 november 2013
Woningcorporaties die nog steeds met anti-kraakcontracten werken
Paulus Jansen
Stef Blok (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (VVD)
1. http://rotterdam.sp.nl/bericht/114587/130912-geef_bewoners_nieuw_croo…
2. http://rotterdam.sp.nl/bericht/114587/130912-geef_bewoners_nieuw_croo…
  • Vraag 1

    Wat is uw mening over het besluit van woningcorporatie Woonstad in Rotterdam om bewoners met een aflopend tijdelijk huurcontract in een deel van Nieuw Crooswijk genaamd «Reserveboezem III» geen regulier huurcontract aan te bieden, maar deze woningen te laten bewonen op basis van een («anti kraak») gebruiksovereenkomst?1

    Gevraagd naar de feiten deelt Woonstad mij mee dat het hier gaat om een woonblok dat sinds jaren bestemd is voor sloop en nieuwbouw. Op dit moment voorziet Woonstad dat in juli 2014 daadwerkelijk met de sloop kan worden begonnen. Wethouder Karakus van Rotterdam heeft Woonstad verzocht om, indien dit juridisch nog mogelijk is, te bezien of de zittende tijdelijke huurders nog tot de feitelijke sloopdatum in hun woningen kunnen blijven. Mede dankzij de wijziging van de Leegstandwet per 1 juli 2013 is verlenging van de vergunning voor een aantal huurders nog haalbaar. Tot slot deelt Woonstad mee dat slechts tijdelijke huurovereenkomsten die na 1 december 2013 aflopen niet meer verlengd kunnen worden, wegens de vereiste minimale duur van een half jaar.
    In het algemeen heb ik niet de behoefte in de bedrijfsvoering van een corporatie te treden. Wel waardeer ik de acties van Woonstad om het hier bedoelde woonblok zo lang mogelijk ten nutte van de volkshuisvesting te laten komen. Tevens wordt daarmee verpaupering door leegstand en eventueel kraken van woningen voorkomen.

  • Vraag 2

    Deelt u de mening dat deze ontwikkeling haaks staat op de motie Paulus Jansen over tijdelijke verhuurcontracten, waarin de regering verzocht wordt «… in overleg te gaan met de koepel van woningcorporaties, Aedes, opdat woningcorporaties waar het gaat om tijdelijke leegstand enkel werken met tijdelijke verhuurcontracten zoals gedefinieerd onder de Leegstandwet» (Kamerstuk 33 436 nr.2? Zo nee, waarom niet?

    Ik stel vast dat de indiener van de motie streeft naar beëindiging van het gebruik van anti-kraakcontracten door woningcorporaties, maar dat de corporaties zelf aangeven dat niet in alle gevallen verhuur onder de Leegstandwet mogelijk is en dat daarom woningcorporaties in sommige gevallen toch van dit instrument gebruik maken. Ik heb begrip voor de argumenten van de corporaties. Voor een toelichting verwijs ik u naar mijn brief onder meer over dit onderwerp die u kort geleden heeft ontvangen.

  • Vraag 3

    Hoeveel woningcorporaties maken gebruik van antikraakbureaus om woningen tijdelijk te verhuren? Om hoeveel woningen gaat het?

    Ik ben niet op de hoogte van deze informatie. Wel ben ik doende de motie van het lid Paulus Jansen2 uit te voeren, die verzoekt de aard en omvang van de tijdelijke verhuur in beeld te brengen en daarover aan de Kamer te rapporteren. In mijn brief waar ik eerder naar verwees, heb ik u geïnformeerd over de wijze waarop ik deze motie wil uitvoeren.

  • Vraag 4

    Welke afspraken heeft u met Aedes gemaakt om het gebruik van anti-kraakcontracten door woningcorporaties te beëindigen?

    Kort geleden heb ik u een brief gestuurd die onder meer over dit onderwerp gaat, waarnaar ik u opnieuw verwijs. Ik heb kennis genomen van de overwegingen van Aedes op dit punt en ik ben van mening dat het standpunt van Aedes redelijk is. De conclusie is derhalve dat het voor woningcorporaties niet in alle gevallen te vermijden is om gebruik te maken van anti-kraakcontracten.
    Ik zal dan ook geen maatregelen nemen om het gebruik van anti-kraakcontracten door woningcorporaties definitief te beëindigen.

  • Vraag 5

    Indien uw gesprek met Aedes niet geleid heeft tot de vrijwillige beëindiging van het gebruik van anti-kraakcontracten door of namens woningcorporaties, op welke andere wijze denkt u het gebruik van deze contracten te beëindigen?

    Zie antwoord vraag 4.

  • Vraag 6

    Bent u bereid deze vragen voor 31 oktober 2013 te antwoorden, aangezien een deel van de bewoners van «de Reserveboezem III» in Rotterdam mogelijk op deze datum de woning moet verlaten?

    Gezien het antwoord op vraag 1 is de noodzaak hiertoe vervallen.

8 oktober 2013 - 21 oktober 2013
Het bericht dat corporatiedirecteuren in Limburg massaal salarisverhoging krijgen, tegen de nieuwe salarisnorm in
Jacques Monasch (PvdA)
Stef Blok (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (VVD)
1. http://www.limburger.nl/article/20131004/REGIONIEUWS01/131009363/1056…
  • Vraag 1

    Bent u van mening dat de salarisverhogingen in de sociale woningbouwsector in Limburg onacceptabel zijn en het verkeerde signaal aan de maatschappij afgeven?1

    Op basis van het Besluit beheer sociale huursector beschik ik voor corporatiedirecteuren over de salarisgegevens van 2012. Ik zal u deze evenals voorgaande jaren vertrouwelijk ter inzage doen toekomen, zodra deze volledig zijn. In deze gegevens zie ik geen bevestiging van het krantenbericht, noch van het gemiddelde salaris van 180.000 euro, noch van de gemiddelde stijging met 10.000 euro en noch van de salarisstijging van de zogenaamde snelle stijgers. Wat betreft dit laatste heeft het Limburgs Dagblad een rectificatie geplaatst2.
    Voor het merendeel van de Limburgse corporatiebestuurders en directeuren was de ontwikkeling van de bezoldiging vergelijkbaar met de afspraken in de CAO Woondiensten. Een aantal heeft een verhoging van circa 6 á 7% gekregen, gebaseerd op bestaande afspraken. Dergelijke loonstijgingen sluiten, zeker in de huidige tijd, naar mijn opvatting niet aan op de maatschappelijke verwachtingen ten aanzien van woningcorporaties.

  • Vraag 2

    Bent u bereid actie te ondernemen om de salarisverhogingen ongedaan te maken? Kunt u dit toelichten?

    In november 2012 heb ik op basis van de WNT de Regeling bezoldigingsmaxima topfunctionarissen toegelaten instellingen volkshuisvesting vastgesteld. Deze regeling is nog niet van toepassing voor de bezoldiging van bestuurders van woningcorporaties in het jaar 2012 waarover het krantenbericht gaat. Van het ongedaan maken van salarisverhogingen op basis van deze regeling kan derhalve nog geen sprake zijn. Voor zover bekend past voor alle Limburgse corporaties de in 2012 doorgevoerde salarisverhoging binnen het overgangsrecht van de WNT. Indien bij de verantwoording over de bezoldiging over het jaar 2013 blijkt dat er sprake is van verhogingen die niet passen binnen het overgangsrecht dan zal worden opgetreden.

7 oktober 2013 - 21 oktober 2013
Het onophoudelijke graaien van woningbobo's
Joram van Klaveren (PVV), Sietse Fritsma (PVV)
Stef Blok (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (VVD)
1. http://www.telegraaf.nl/binnenland/21946300/__Salaris_bobo_s_toch_wee…
  • Vraag 1

    Bent u bekend met het bericht «Salarissen bobo's toch weer omhoog»?1

    Ja.

  • Vraag 2

    Kunt u een overzicht geven van de salarissen van alle corporatiedirecteuren van 2012?

    In het algemeen overleg van de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties met de vaste commissie van 14 februari 2013 over topinkomens is aangegeven dat met het intrekken van de Wopt er geen wettelijke grondslag is om over 2012 nog een Wopt-rapportage uit te brengen. Daarbij is aangegeven dat een dergelijke rapportage ook ongewenst werd geacht, aangezien onder het WNT-regime de inkomensberekening op een andere manier tot stand komt. Op basis van het Besluit beheer sociale huursector beschik ik voor corporatiedirecteuren wel over de salarisgegevens over 2012. Ik zal u deze evenals voorgaande jaren vertrouwelijk ter inzage doen toekomen, zodra deze beschikbaar en volledig zijn.

  • Vraag 3

    Deelt u de mening dat corporatiedirecteuren – die blijkbaar lak hebben aan de gemaakte afspraken – het te veel ontvangen salaris terug dienen te storten, op moeten stappen en excuses dienen aan te bieden? Zo nee, waarom niet?

    In november 2012 heb ik op basis van de WNT de Regeling bezoldigingsmaxima topfunctionarissen toegelaten instellingen volkshuisvesting vastgesteld. Deze regeling is nog niet van toepassing voor de bezoldiging van bestuurders van woningcorporaties in het jaar 2012 waarover het krantenbericht gaat. Van te veel ontvangen salaris kan formeel derhalve nog geen sprake zijn.
    Zoals bij de invoering van de regeling is aangegeven vind ik de bezoldigingen in de sector vaak fors en niet passen bij het karakter van de corporaties. Daar waar sprake is van nog forse loonsverhogingen acht ik dat niet in lijn met de maatschappelijke verwachtingen ten aanzien van woningcorporaties. Overigens heb ik op basis van de genoemde Bbsh-gegevens geconstateerd dat de hoogte en de gemiddelde ontwikkeling van de bezoldiging bij de Limburgse corporaties in het krantenartikel niet correct is opgenomen. De gemelde salarisontwikkeling bij de corporaties Urmond en Urbanus,waarvan in een krantenartikel sprake was, is inmiddels ook door het Limburgs Dagblad2 gerectificeerd.

  • Vraag 4

    Welke maatregelen bent u voornemens te treffen om te zorgen dat woningbobo's niet langer over u heen lopen en dat deze zelfverrijking nu echt stopt?

    Voor de bezoldiging over 2013 kan en zal ik bij overschrijdingen van de geldende normen en voor zover niet vallend onder het overgangsrecht in de WNT ingrijpen.

27 september 2013 - 16 oktober 2013
Het mislukken van het overleg over directe huurtoeslagbetaling aan woningbouwcorporaties
Ed Groot (PvdA), Jacques Monasch (PvdA), Pieter Omtzigt (CDA)
Stef Blok (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (VVD), Frans Weekers (staatssecretaris financiën) (VVD)
1. http://www.aedes.nl/content/artikelen/klant-en-wonen/huurbeleid/Huurt…
  • Vraag 1

    Kunt u toelichten waarom de uitwerking van de motie Groot/Omtzigt (Kamerstuk 33 003, nr. 49) is mislukt?1

    In de afgelopen maanden zijn constructieve gesprekken gevoerd met Aedes om te bezien in hoeverre het arrangement dat is ontworpen voor de kinderopvangsector2 ook gehanteerd zou kunnen worden voor de woningcorporaties. Nadat duidelijk was geworden welke gevolgen dit zou gaan hebben voor de woningcorporaties heeft Aedes aangegeven dat het aangeboden arrangement onvoldoende perspectief biedt voor woningcorporaties om eraan mee te doen. Overigens is de afweging om deel te nemen aan het door de Belastingdienst geboden arrangement uiteindelijk aan de individuele woningcorporaties zelf.

  • Vraag 2

    Kunt u toelichten welke factoren er toe hebben geleid dat de directe betaling van huurtoeslag aan woningbouwcorporaties niet mogelijk wordt gemaakt?

    Op 1 december a.s. treedt de wettelijke maatregel in werking die alleen nog maar directe betaling van huurtoeslag aan huurders zelf toestaat. Tijdens het wetgevingsoverleg van de vaste commissie voor Financiën over Overige fiscale maatregelen 2012 (waarin deze maatregel was opgenomen) heb ik toegezegd onder bepaalde voorwaarden een uitzondering op de wettelijke maatregel voor kinderopvanginstellingen mogelijk te willen maken. Ik ben bij die gelegenheid ingegaan op de voorwaarden die wat mij betreft aan zo’n uitzondering verbonden zijn. In de motie Groot/Omtzigt heb ik aanleiding gezien om de uitzondering binnen de randvoorwaarden die ik in uw Kamer voor de kinderopvanginstellingen heb geschetst, ook voor woningcorporaties open te stellen.
    In de besprekingen met Aedes is gebleken dat het arrangement met de voorwaarden zou inhouden dat de verhuurders hun software en systemen zouden moeten aanpassen, dat verhuurders niet alleen de voorschotbetalingen maar ook de bedragen voortvloeiend uit de eindafrekening van de toeslag – mits het een uit te betalen bedrag is – zouden moeten verwerken en verrekenen, dat bepaald niet zeker is dat de huurders voor deze optie zullen kiezen en dat de huurtoeslag op termijn mogelijk opgaat in de huishoudentoeslag. Al deze overwegingen samen hebben bij Aedes geleid tot de conclusie dat er geen positieve business case te maken is.
    Daarom heeft Aedes op 10 september jl. het volgende medegedeeld aan het Ministerie van Financiën: «Het enthousiasme in de sector voor het partnerschap is afhankelijk van de inrichting en werking van de regeling. Uiteindelijk zijn de reacties op de werking van het partnerschap niet positief. Vooral de verwachte administratieve lasten vormen een probleem voor corporaties (BSN-koppeling en ontvangst eindafrekening is onwerkbaar en eventuele saldering niet wenselijk vanuit maatschappelijk perspectief). Bovendien is vooraf onduidelijk hoeveel huurders voor deze mogelijkheid kiezen, waardoor een goede kosten-baten analyse vooraf niet mogelijk is. Ook de mogelijkheid dat de huursubsidie binnen enkele jaren mogelijk wordt omgevormd tot een huishoudentoeslag heeft in deze afweging een rol gespeeld.»

  • Vraag 3

    Kunt u toelichten welke maatregelen volgens u genomen moeten worden om directe huurtoeslagbetaling aan woningbouwcorporaties alsnog mogelijk te maken?

    De wet bepaalt dat de Belastingsdienst een toeslag slechts op één bankrekening die op naam moet staan van de toeslaggerechtigde uitbetaalt. Geclusterde uitbetaling van alle huurtoeslagen in één bedrag op de bankrekening van woningcorporaties, zoals die nu nog van toepassing is, is vanaf 1 december a.s. niet meer mogelijk. In de wet is een delegatiegrondslag opgenomen op grond waarvan een uitzondering gemaakt kan worden op het verplichte één bankrekeningnummer. Die uitzondering behelst dat onder de genoemde voorwaarden het mogelijk wordt dat toeslaggelden op verzoek van toeslaggerechtigde direct aan een kinderopvanginstelling uitbetaald worden. Zoals hiervoor aangegeven heb ik in de motie Groot/Omtzigt aanleiding gezien om deze faciliteit ook open te stellen voor woningcorporaties, die bereid zijn aan de bij de uitzondering horende voorwaarden te voldoen. Een belangrijke voorwaarde die verbonden is aan de uitzondering is een hoofdelijke aansprakelijkheid voor terugvorderingen die verband houden met toeslagen die op de bankrekening van woningcorporaties zijn uitbetaald en die niet bij de huurder zelf zijn terug te halen.
    Zoals ik uw Kamer heb laten weten, hebben de betrokken instellingen grote moeite met de hoofdelijke aansprakelijkheid. Daarom hebben de gesprekken zich geconcentreerd op het alternatief in de vorm van een partnerschap met de Belastingdienst. Het partnerschap stelt bepaalde eisen aan de administratie en verplicht ook tot periodieke uitwisseling van gegevens op BSN-niveau, in ruil waarvoor de betrokken instellingen gevrijwaard worden van de hoofdelijke aansprakelijkheid, tenzij er sprake is van verwijtbaar handelen. Dit is ook vastgelegd in het arrangement voor de kinderopvanginstellingen, zoals toegelicht in mijn brief van 12 juli jl.3
    Ik zie geen mogelijkheden om binnen de wettelijke regeling en de daarbij geldende randvoorwaarden een directe betaling van huurtoeslag aan woningcorporaties op alternatieve wijze vorm te geven. Het past ook niet bij de eerder geformuleerde voorwaarden – zoals besproken tijdens het wetgevingsoverleg over Overige fiscale maatregelen 2012 – om een uitzondering op de hoofdregel te kunnen maken. Een dergelijke alternatieve vormgeving zou bovendien de doelstelling van het verplichte één bankrekeningnummer geweld aandoen, namelijk het tegengaan van fraude met (onder meer) toeslagen. Aangezien Aedes aangeeft dat de aanstaande omvorming van o.a. de huurtoeslag tot huishoudentoeslag ook een rol heeft gespeeld in de afweging, lijkt een alternatieve vormgeving ook om die reden op dit moment niet voor de hand te liggen.

5 september 2013 - 21 oktober 2013
Het akkoord tussen de koepelorganisatie voor de woningcorporaties Aedes en het kabinet, waarin onder meer is afgesproken dat de integratieheffing komt te vervallen
Pieter Omtzigt (CDA), Raymond Knops (CDA)
Stef Blok (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (VVD), Frans Weekers (staatssecretaris financiën) (VVD)
  • Vraag 1

    Bent u bekend met het akkoord van 28 augustus 2013 tussen koepelorganisatie voor de woningcorporaties Aedes en het kabinet, waarin onder meer is afgesproken dat de integratieheffing komt te vervallen, zodat extra middelen beschikbaar komen voor investeringen?

    Ja.

  • Vraag 2

    Is hiermee beoogd dat de integratieheffing in zijn geheel vervalt, zodat ook de integratieheffing vervalt voor de nieuwbouw van een ziekenhuis of een bankgebouw; of is beoogd dat de integratieheffing hiermee alleen vervalt voor de corporatiesector?

    Het voorstel dat onderdeel uitmaakt van het Belastingplan 2014 beoogt de integratieheffing in het geheel te laten vervallen en niet alleen voor de corporatiesector.

  • Vraag 3

    Indien de integratieheffing alleen vervalt voor de corporatiesector: eind 2009 is Mededeling 26 ingetrokken; in de nota naar aanleiding van het verslag (Kamerstukken II 2009/2010, 32 128, nr. 10) in verband met deze intrekking is aangegeven dat het verplicht buiten de integratieheffing houden van bepaalde sectoren door de Europese Commissie niet passend werd geacht binnen doel en strekking van de richtlijnbepaling; is de Europese Commissie nu wel akkoord met het vervallen van de integratieheffing voor alleen de corporatiesector?

    Zie antwoord vraag 2.

  • Vraag 4

    Indien is beoogd dat de hele integratieheffing vervalt: eind 2009 is Mededeling 26 ingetrokken; in de genoemde nota naar aanleiding van het verslag is aangegeven dat het vervallen van de integratieheffing een ongewenst negatief budgettair effect heeft; wat is het totale negatieve budgettaire effect van deze intrekking (inclusief de € 60 miljoen voor de corporatiesector)?

    De totale budgettaire derving als gevolg van de afschaffing van de integratieheffing is geraamd op 95 miljoen euro per jaar. Van dit bedrag is ongeveer 35 miljoen euro toe te rekenen aan de corporatiesector. Conform de begrotingsregels bevat de raming van het Ministerie van Financiën geen gedragseffecten als gevolg van de afschaffing van de integratieheffing. Eerder – bij het van toepassing worden van de integratieheffing op de corporatiesector in het belastingplan 2010 – heeft de koepel van de woningbouwcorporaties (Aedes) het effect geschat op 75 tot 100 miljoen euro. Het afschaffen van de integratieheffing geeft de woningbouwcorporaties een impuls extra woningen te bouwen en – ten einde te profiteren van het vervallen van de integratieheffing – meer woningen te bouwen op eigen grond. Ook zal de afspraak tussen de rijksoverheid en Aedes, om te investeren naar vermogen, de bouw van woningen stimuleren. Dit alles leidt ertoe dat het uiteindelijke potentiële voordeel van het schrappen van de integratieheffing voor de woningbouwcorporaties op 60 miljoen euro kan uitkomen.

  • Vraag 5

    Wanneer, op welke wijze en op welke termijn zal de integratieheffing afgeschaft worden?

    Het voorstel tot afschaffing maakt onderdeel uit van het Belastingplan 2014, waarbij beoogd wordt de betreffende bepaling in werking te laten treden per 1 januari 2014.

26 augustus 2013 - 17 september 2013
De gevolgen van het inflatiecijfer op de huurstijgingen
Ed Groot (PvdA), Jacques Monasch (PvdA)
Henk Kamp (minister economische zaken) (VVD), Stef Blok (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (VVD)
1. http://www.woonbond.nl/nieuws/3233
  • Vraag 1

    Heeft u kennisgenomen van het bericht van de Woonbond over de gevolgen van het inflatiecijfer voor de huurstijgingen en van het daarin genoemde onderzoek van de Woonbond?1

    Ja.

  • Vraag 2

    Kunt u toelichten in hoeverre u de analyse en conclusies van de Woonbond uit het onderzoek onderschrijft?

    Van een onjuiste berekening van het inflatiecijfer is geen sprake. De berekening van het inflatiecijfer door het CBS vindt plaats conform internationale richtlijnen.2
    De Woonbond geeft drie redenen aan waarom het inflatiecijfer momenteel fors opwaarts zou zijn vertekend, te weten: de onjuiste berekening van de toegerekende huur voor eigen woningen, de doorwerking van de extra huurverhoging in het inflatiecijfer en het onterecht meerekenen van de btw-verhoging in het inflatiecijfer. Onderstaand ga ik nader op de drie genoemde punten in.
    Het CBS hanteert voor de prijsverandering van eigenwoningbezit de methode van toegerekende huur. Deze methode is conform internationale richtlijnen. De Woonbond stelt dat deze methode de werkelijke prijsverandering overschat, omdat de kosten van koopwoningen al enige jaren dalen als gevolg van dalende koopprijzen en dalende hypotheekrente. De CPI (Consumentenprijsindex) meet echter de prijsontwikkeling van consumptieve bestedingen van huishoudens. De aankoop van een woning, als investeringsbeslissing van een huishouden, telt niet mee in de consumptie. In de CPI wordt voor de consumptie van een woningbezitter een bedrag toegerekend voor het gebruik van de woning. Dit toegerekende bedrag aan de koper is vergelijkbaar met de huur die voor de woning zou moeten worden betaald. Op deze wijze wordt de woonconsumptie van huurders en kopers vergelijkbaar gemaakt. Als de huur van een huurwoning stijgt, neemt hierdoor ook de toegerekende huurwaarde van een koopwoning toe.
    In de inflatieberekening wordt de prijsontwikkeling van woninghuren meege-nomen. Dit is conform de internationale richtlijnen. Al jarenlang is in het huurbeleid de maximale huurverhoging gerelateerd aan de inflatie en werken huurverhogingen die in een jaar worden doorgevoerd indirect door in de huurverhoging van het volgend jaar.
    De Woonbond geeft aan dat de btw-verhoging van 19% naar 21%, die verwerkt is in het inflatiecijfer, niet relevant is voor de huursector. Dit omdat de huren vrijge-steld zijn van btw. De btw-verhoging is echter wel relevant voor het algemene prijspeil en moet volgens de internationale richtlijnen worden meegenomen in de berekening van het inflatiecijfer.

  • Vraag 3

    Bent u het met de Woonbond eens dat de berekeningsmethode van het inflatiecijfer een ongewenst huurprijsopdrijvend effect heeft? Zo ja, bent u bereid te onderzoeken hoe dit ongewenste effect voortaan te voorkomen is?

    De CPI is een goede maatstaf voor de ontwikkeling van prijzen. Al jarenlang speelt de CPI een rol in de bepaling van de jaarlijkse maximale huurverhoging voor de gereguleerde huursector. De CPI is overigens ook de basis voor de huurverhoging in veel geliberaliseerde huurcontracten. Door de koppeling van de toegestane huurstijging aan de ontwikkeling van de inflatie wordt voorkomen dat de reële huurstijging te hoog of te laag wordt. Incidentele ontwikkelingen kunnen leiden tot zowel hogere als lagere inflatiecijfers en huurverhogingen. Gemiddeld genomen blijft de CPI echter een goede indicator om de huurverhoging op te baseren. Ik zie dan ook geen aanleiding om een onderzoek te starten naar een ander inflatiecijfer als basis voor het huurbeleid.
    Labour Organisation.

19 augustus 2013 - 25 september 2013
Armoede onder huurders
Paul Ulenbelt
Jetta Klijnsma (staatssecretaris sociale zaken en werkgelegenheid) (PvdA)
1. Persbericht Woonbond «Steeds meer huurders in armoede door kabinetsbeleid», 15 augustus 2013
  • Vraag 1

    Wat is uw reactie op het bericht van de Woonbond dat steeds meer huurders in armoede leven?1

    Met de Nederlandse Woonbond ben ik van mening dat het belangrijk is dat de woonlasten voor huurders betaalbaar zijn. Het kabinet houdt bij het vergroten van de mogelijkheden tot huurverhoging in de gereguleerde sector dan ook rekening met de positie van huishoudens met lagere inkomens. Niettemin neemt het kabinet het signaal van de Woonbond over de gevolgen van een stijgende woonquote voor huurders uiterst serieus.
    In deze moeilijke economische tijd hebben veel mensen het niet gemakkelijk om de eindjes aan elkaar te knopen. Onder hen ook veel mensen die een woning huren. Daarom versterkt het kabinet de komende jaren het armoede- en schuldenbeleid. Gemeenten zijn primair verantwoordelijk voor dit beleid en zij hebben de taak om er voor te zorgen dat mensen met een laag inkomen of problematische schulden toch mee kunnen blijven doen. Het kabinet stelt gemeenten hiertoe in staat door kennisuitwisseling te stimuleren en door extra middelen beschikbaar te stellen. Het kabinet heeft in 2013 een bedrag van € 20 miljoen extra beschikbaar gesteld voor armoede- en schuldenbeleid. De komende jaren gaat het kabinet het armoede- en schuldenbeleid verder intensiveren en stelt daartoe in 2014 € 80 miljoen euro en voor 2015 en latere jaren € 100 miljoen euro extra ter beschikking. Een groot deel van deze middelen zal beschikbaar gesteld worden aan gemeenten.

  • Vraag 2

    Vindt u het acceptabel dat 28% van de huurders van gereguleerde huurwoningen na aftrek van de woonlasten niet genoeg geld overhoudt voor onvermijdbare uitgaven en sociale participatie? Zo ja, vindt u het ook acceptabel dat dit percentage in 2017 zal oplopen tot 35%? Zo nee, wat gaat u hieraan doen?

    Zie antwoord vraag 1.

  • Vraag 3

    Kunt u bevestigen dat de verhuurdersheffing ervoor zorgt dat mensen met een laag inkomen nog minder te besteden krijgen en daardoor verder in de problemen raken? Zo nee, waarom niet?

    De verhuurderheffing richt zich op verhuurders van huurwoningen in de gereguleerde sector en wordt geheven bij de verhuurder, zoals een woningcorporatie. Verhuurders kunnen deze heffing financieren door het benutten van de ruimere mogelijkheden tot huurverhoging. Het is echter niet noodzakelijk dat de heffing (volledig) uit deze huurverhogingen wordt gefinancierd; verhuurders hebben ook andere mogelijkheden om de heffing in te vullen, zoals efficiencyverbetering en verkoop van woningen. Er is dus geen directe relatie tussen de verhuurderheffing en de bestedingsruimte van huishoudens met een laag inkomen. Bovendien worden de effecten van eventuele huurverhogingen voor de laagste inkomensgroepen beperkt door de werking van de huurtoeslag. Hiervoor is in het Regeerakkoord ook een bedrag oplopend tot € 420 miljoen in 2017 opgenomen. In de brief van de minister voor Wonen en Rijksdienst aan de Tweede Kamer d.d. 28 februari 2013 (Kamerstukken II 2012/13, 27 926, nr. 193) is ingegaan op de inkomenseffecten van de mogelijke huurverhogingen, waarbij is aangegeven dat 90% van de huurtoeslagontvangers te maken zal krijgen met een inkomenseffect dat kleiner is dan – 0,1% op jaarbasis.

  • Vraag 4

    Deelt u de analyse van de Woonbond dat dit kabinet ervoor zorgt dat armoede onder huurders toeneemt? Zo nee, waarom niet? Kunt u garanderen dat het beroep dat huurders op de schuldhulpverlening moeten doen vanwege de gevolgen van de verhuurdersheffing niet verder oploopt?

    Zoals gezegd heeft dit kabinet verschillende maatregelen getroffen die met name gericht zijn op mensen met een laag inkomen. Ik deel de analyse dat het kabinet ervoor zorgt dat armoede onder huurders toeneemt dus niet. Huurders die als het gevolg van het gedifferentieerde huurbeleid een inkomensafhankelijke huurverhoging hebben gekregen, hebben overigens op het moment dat hun inkomen daalt recht op huurverlaging. De voorwaarden waaronder dit kan plaatsvinden zijn beschreven door de minister voor Wonen en Rijksdienst in zijn integrale visie op de woningmarkt, zoals verstuurd per brief naar beide Kamers der Staten Generaal d.d. 28 februari 2013 (Kamerstukken 2012/13, 32 847). Niettemin is het in deze economisch moeilijk tijden niet uit te sluiten dat meer mensen het moeilijk hebben om hun huishoudboekje sluitend te krijgen en in het uiterste geval een beroep moeten doen op de schuldhulpverlening.

  • Vraag 5

    Kunt u aangeven hoeveel procent van de huurders een beroep heeft gedaan op de schuldhulpverlening in 2010, 2011, 2012 en 2013? Kunt u tevens aangeven wat de prognoses voor 2014 zijn?

    Die gegevens heb ik niet tot mijn beschikking. De NVVK, vereniging voor schuldhulpverlening en sociaal bankieren, brengt wel het percentage aanvragen bij NVVK-leden in beeld van klanten met (problematische) schulden en een eigen woning. Dit percentage bedroeg in 2011 en 2012 respectievelijk 12% en 16%. Hieruit is niet direct af te leiden hoeveel mensen een woning huren. Mensen zonder eigen woning kunnen bijvoorbeeld ook bij familie of vrienden inwonen of in een opvanginstelling verblijven.

  • Vraag 6

    Bent u bereid op zoek te gaan naar mogelijkheden om de huurtoeslag te verbeteren en gematigd huurbeleid te voeren? Zo nee, bent u bereid op een andere manier het koopkrachtverlies van huurders te repareren?

    Het kabinet houdt de koopkracht van verschillende groepen altijd nauwgezet in de gaten en heeft verschillende maatregelen getroffen om te komen tot een evenwichtig koopkrachtbeeld. U bent hierover op Prinsjesdag geïnformeerd.

22 juli 2013 - 9 september 2013
De huurprijzen van studentenkamers
Paulus Jansen
Stef Blok (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (VVD)
1. Parool, 17 juli 2013, «Duurste kamers in Amsterdam»
  • Vraag 1

    Heeft u kennis genomen van het onderzoek van Savills naar de huurprijzen van studentenkamers?1

    Ja.

  • Vraag 2

    Worden de uitkomsten bevestigd door Nederlands onderzoek? Zo nee, wat is de bandbreedte van de uitkomsten tussen de diverse onderzoeken?

    Voor zover bekend, rapporteert geen erkend wetenschappelijk onderzoeksinstituut (zoals bijvoorbeeld het CBS) over de ontwikkeling van de huurprijzen van studentenkamers.
    Het onderzoek van Savills naar huurprijzen van studentenkamers is niet door Savills zelf uitgevoerd. Het is gebaseerd op Nederlands onderzoek door Kamernet.nl op een databestand van nieuw aangeboden kamers in 2012. Belangrijke kanttekening bij deze cijfers is dat deze niet het volledige aanbod van studentenkamers in Nederland beschrijven, maar slechts het (bij Kamernet.nl) geadverteerde aanbod. Bovendien blijkt het ook om kamers voor andere doelgroepen dan studenten te gaan. De huurprijs wordt veelal aangegeven inclusief de bijkomende kosten als gas, elektra, water en stoffering (servicekosten). De aanbieders zijn in het algemeen particuliere verhuurders, die gemiddeld vaak een hogere huur vragen dan de sociale verhuurders van studentenkamers. Nu het bij dit onderzoek ontbreekt aan een adequate onderzoeksverantwoording, kunnen deze gegevens niet goed op waarde worden geschat en daarmee is vergelijking met ander onderzoek niet opportuun.

  • Vraag 3

    Heeft u inzicht in de ontwikkeling van de vierkantemeterprijs voor studentenkamers in de studentensteden? Klopt onze conclusie dat de gemiddelde huurprijs in Amsterdam inmiddels circa € 30 per vierkantemeter bedraagt, vier keer zoveel als de gemiddelde vierkantemeterprijs bij sociale huurwoningen?

    Vanwege het ontbreken van valide en betrouwbaar onderzoek over huurprijzen voor studentenkamers en de ontwikkeling daarvan (zie ook antwoord 2), is er geen inzicht in de hoogte en ontwikkeling van de vierkante meterprijs.

  • Vraag 4

    Is het mogelijk om dergelijke extreme huurprijzen te vragen binnen de wettelijke huurprijsbescherming voor onzelfstandige woonruimte? Zo ja, rechtvaardigt dit de conclusie dat deze huurprijsbescherming zijn naam niet waard is? Wat gaat u daaraan doen?

    In het huurprijzenrecht voor woonruimte geldt in beginsel contractvrijheid; de verhuurder en huurder mogen elke huurprijs die hun goeddunkt overeenkomen.
    Met behulp van het woningwaarderingsstelsel voor onzelfstandige woonruimte (puntenstelsel) kan een huurder uitrekenen wat de maximale kale huurprijs voor zijn kamer is.
    Wanneer de huurder meent dat hij teveel huur betaalt, kan hij de huurprijs op twee manieren via de huurcommissie verlagen:
    Voor huurders van kamers geldt dus huurprijsbescherming.
    Op het gebied van studentenhuisvesting is een Landelijk Actieplan Studenthuisvesting opgesteld. In mijn brief van 5 juni 2013 (Kamerstukken II, 2012/13, 33 104, nr. 4) heb ik u geïnformeerd over de stand van zaken van het Landelijk Actieplan Studentenhuisvesting (LAS) 2011–2016. Het plan kent een tweeledige doelstelling:
    Daarmee wordt beoogd dat de woningmarkt voor studenten in de komende jaren meer in balans komt, wat naar verwachting ook een matigend effect zal hebben op de huurprijsontwikkeling.

7 juni 2013 - 21 juni 2013
De kosten van kamerhuur
Jacques Monasch (PvdA), Mohammed Mohandis (PvdA)
Stef Blok (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (VVD), Jet Bussemaker (minister onderwijs, cultuur en wetenschap) (PvdA)
1. http://sargasso.nl/onderzoek-studentenkamers-amsterdam-duurste-studen…
  • Vraag 1

    Bent u op de hoogte van het onderzoek dat Sargasso heeft uitgevoerd naar de kosten van studentenkamers?1

    Ja.

  • Vraag 2

    Vindt u de bedragen, die in Amsterdam of Utrecht betaald moeten worden voor een kamer, zoals ze in dit onderzoek staan vermeld, acceptabel voor studenten die over het algemeen een laag inkomen hebben? Kunt u dit toelichten?

    Dit onderzoek betreft gegevens over het aanbod van kamers op Kamernet.nl, Kamers.nl en Kamer.nl. De aanbieders zijn over het algemeen particuliere verhuurders. De huurprijs wordt veelal aangegeven inclusief de bijkomende kosten als gas, elektra, water en stoffering (servicekosten). De kale huur is derhalve lager. Bovendien ligt de kamerhuur die particuliere verhuurders vragen gemiddeld hoger dan de huur die sociale verhuurders vragen. In het huurprijzenrecht voor woonruimte geldt in beginsel contractvrijheid. Dat wil zeggen dat verhuurder en huurder elke huurprijs die hun goeddunkt mogen overeenkomen. Wel kan een huurder met behulp van het woningwaarderingsstelsel (puntenstelsel) uitrekenen wat de maximale kale huurprijs voor zijn kamer is. Wanneer de huurder meent dat hij teveel huur betaalt, kan hij de huurprijs op twee manieren via de huurcommissie verlagen:

  • Vraag 3

    Bent u van mening dat een hoge kamerhuur en/of tekort aan huisvesting een ongewenste belemmering kan zijn voor jongeren bij hun studiekeuze?

    Uit het onderzoek blijkt een groot verschil tussen de gevraagde kamerhuur in en rond Amsterdam en Utrecht, en in de rest van Nederland. De hogere huurprijs rond Amsterdam en Utrecht dient geplaatst te worden in de context van een algemeen meer gespannen woningmarkt in die gemeenten/regio’s. De spanning op de lokale woningmarkt zal voor meer woningzoekenden worden betrokken in de overweging om zich daar te huisvesten.
    Beide gemeenten stellen zich tot doel meer studentenhuisvesting te realiseren.
    In de voortgangsbrief over het Landelijk Actieplan Studentenhuisvesting, die ik op 5 juni jl. naar uw Kamer heb gestuurd, heeft Amsterdam aangegeven in de periode 2010–2014 9.000 studenteneenheden toe te willen voegen. In Utrecht is in 2012 het actieplan studentenhuisvesting Utrecht opgesteld, met de ambitie om 4.000 woningen voor studenten (en starters)aan de voorraad toe te voegen.

  • Vraag 4

    Welk bedrag hanteert u als normhuur voor de huisvestingskosten van uitwonende studenten in de vaststelling van uw beleid? Kunt u toelichten uit welke componenten dit bedrag is opgebouwd?

    In de studiefinanciering wordt niet zoiets als een normhuur gehanteerd. De maandelijkse studiefinanciering is een tegemoetkoming in de totale kosten van levensonderhoud. De uitwonendenbeurs is hoger dan de thuiswonendenbeurs omdat uitwonende studenten op verschillende terreinen, zoals de huur van woonruimte, hogere kosten maken.

  • Vraag 5

    Kunt u toelichten hoeveel extra studentenkamers er bijgebouwd moeten worden, boven op het aantal dat in het landelijk actieplan studentenhuisvesting is overeengekomen, om de schaarste te verhelpen?

    De monitor Studentenhuisvesting 2012 geeft aan dat in het voorjaar van 2012 landelijk circa 56.000 studenten (binnen een half jaar) huisvesting zochten in een van de 29 onderzochte studentensteden. Gebleken is dat sociale studentenhuisvesters ongeveer een kwart van alle studenten huisvesten. De rest vindt onderdak bij particuliere kamerverhuurders en op de reguliere woningmarkt. Dit blijkt ook overeen te komen met de voorkeuren van studenten.
    De monitor berekent voor de periode van het actieplan (2012–2016) een groei van ruim 16.000 studenten. De studentenhuisvesters van KENCES hebben in het Landelijk Actieplan Studentenhuisvesting toegezegd 16.000 eenheden te zullen bijbouwen in deze periode. Gesteld dat de sociale studentenhuisvesters maar een kwart van de vraag (kunnen) huisvesten, zijn 4.000 extra eenheden voldoende om de vraag tot 2016 op te vangen. Ook in verleden is een evenredig deel van de groei opgevangen door particuliere aanbieders van kamergewijze verhuur en doordat studenten vaker op de reguliere woningmarkt huren of kopen.
    Omdat sociale studentenhuisvesters niet meer dan een kwart van de vraag (kunnen) bedienen, bouwen zij al 12.000 eenheden extra voor de in 2012 gemeten restvraag van 56.000 studenten. Om vraag en aanbod volledig in evenwicht te brengen is het nodig dat de overige aanbieders hun aanbod verruimen. In het najaar zal Kences de resultaten van de geactualiseerde monitor studentenhuisvesting publiceren.

  • Vraag 6

    Kunt u toelichten, indien mogelijk per stad, wat de gemiddelde huur is van de kamers die op basis van het landelijk actieplan studentenhuisvesting worden gerealiseerd?

    Zie de bijlage voor de gemiddelde huur per stad, zoals opgenomen in de Feiten en Trendsrapportage van Kences (2012)2.

31 mei 2013 - 24 juni 2013
Woningcorporaties
Raymond Knops (CDA)
Stef Blok (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (VVD)
1. zie ook Cobouw dd 28 mei » '13
  • Vraag 1

    Bent u bekend met het feit dat het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) aan woningcorporaties bericht dat zij, om personele redenen, niet eerder dan 1 december 2013 uitsluitsel kunnen verwachten op vragen naar investerings- of borgingsruimte?1

    Het WSW heeft gemeld dat hiervan geen sprake is. Het WSW heeft eind 2012 het borgingsvolume voor 2014 voorlopig beklemd. Een speciaal beoordelingsproces is begin 2013 ingericht om de beklemming, waar dit op basis van risicoperspectief mogelijk is, snel ongedaan te maken. Daarbij heeft het WSW een proces ingericht waarbij woningcorporaties met een laag risico snel bericht kunnen krijgen over het borgingsvolume voor 2014. In alle gevallen is sprake van een reguliere beoordeling die zoals gebruikelijk door het hele jaar plaatsvindt.
    Het WSW heeft bepaald welke woningcorporaties een financieringsbehoefte zouden kunnen hebben in 2014. In het proces is voorzien dat deze woningcorporaties zo snel mogelijk in 2013 helderheid hebben over het borgingsvolume voor 2014. Woningcorporaties waarvan niet op voorhand helder is dat zij behoefte hebben aan financiering worden later in het jaar beoordeeld. Woningcorporaties die op basis van nieuwe informatie aangeven dat zij toch behoefte hebben aan borging in 2014 zullen sneller beoordeeld worden.

  • Vraag 2

    Is het u bekend dat woningcorporaties daardoor nu geen toegang tot de kapitaalmarkt hebben (op een geborgde wijze)?

    Nee. Alle deelnemers van het WSW hebben toegang tot de kapitaalmarkt voor de projecten die in 2013 worden ondernomen. Woningcorporaties die een financieringsbehoefte hebben voor 2014 worden tijdig geïnformeerd of ze voldoen aan de criteria om voor borging in aanmerking te komen.

  • Vraag 3

    Deelt u onze mening dat, vanwege financiële risico’s, zoveel mogelijk gebruik gemaakt moet worden van borgstelling door het WSW?

    Ja.

  • Vraag 4

    Bent u met ons van mening dat van woningcorporaties die een dergelijk bericht van het WSW hebben ontvangen niet verwacht kan worden dat men onverantwoorde investeringen doet?

    Het is de taak van het bestuur van de woningcorporaties om op een verantwoorde wijze investeringsbeslissingen te nemen. De ratio op basis waarvan het WSW de meerjaren financieringsplannen van de woningcorporaties beoordeelt zijn bij hen bekend. Bovendien zullen woningcorporaties die op basis van nieuwe informatie aangeven behoefte te hebben aan borging in 2014 sneller worden beoordeeld.

  • Vraag 5

    Wat is uw mening over het feit dat woningcorporaties hierdoor niet van de 6% btw-regeling voor onderhoud en nieuwe investeringen gebruik kunnen maken en zelfs voor 2014 dreigen te worden uitgesloten (de begroting 2014 e.v. wordt in de regel reeds in de zomer voorbereid en in oktober vastgesteld)?

    De verlaging van de BTW geldt voor plannen gerealiseerd voor 1 maart 2014. Niet alle onderhoudsplannen worden met geborgd geld gerealiseerd. Het reguliere onderhoud is een onderdeel van de normale bedrijfsvoering. Voor grootschalige projecten die door de verlaging van de BTW naar voren zijn gehaald, geldt dat het borgingsvolume 2013 bekend is en dat het WSW het proces zodanig heeft ingericht dat corporaties tijdig inzicht krijgen in de borgingsruimte voor 2014. Op grond hiervan stel ik vast, dat woningcorporaties optimaal gebruik kunnen maken van de verlaging van de BTW.

  • Vraag 6

    Bent u bereid om het WSW te stimuleren, zodat woningcorporaties tijdig inzicht krijgen naar hun investeringsruimte of anderszins tegemoet te komen aan de problemen waarmee de woningcorporaties zich geconfronteerd zien?

    Het WSW heeft mij verzekerd dat het zijn uiterste best doet woningcorporaties, die behoefte hebben aan financiering, zo snel mogelijk te faciliteren. Een en ander is toegelicht bij de beantwoording van vraag 1. Ik volg dit nadrukkelijk.

3 mei 2013 - 28 mei 2013
De naleving van de Woningwet en de Wet op het overleg huurders-verhuurder door WoonFriesland
Paulus Jansen , Jacques Monasch (PvdA)
Stef Blok (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (VVD)
1. Vonnis Rechtbank Leeuwarden, sector civiel recht, d.d. 12 oktober 2012, zaaknr.121970/KG ZA 12–234
2. Bijvoorbeeld over profielschets, procedure bij herbenoeming
  • Vraag 1

    Heeft u kennis genomen van de uitspraak van de Rechtbank Leeuwarden1 inzake het geschil tussen de Raad van Commissarissen (RvC) van woningcorporatie WoonFriesland (gedaagde) en Huurdersvereniging De Bewonersraad Friesland (HDBF, eiser)?

    Ja.

  • Vraag 2

    Mag een toegelaten instelling via statutaire bepalingen2 het wettelijk recht van bindende voordracht voor twee leden van de raad van commissarissen door de huurdersorganisatie inperken? Zo ja:

    Nee, dat kan zij niet. In het Besluit beheer sociale huursector (Bbsh) is in artikel 7 lid 1 onder e opgenomen dat in de statuten van de corporatie geregeld moet zijn dat de huurdersorganisatie voor tenminste twee leden van de raad van toezicht een bindende voordracht voor benoeming kan doen. De corporatie kan geen afwijkende bepalingen op dit punt opnemen in de statuten, omdat anders door de minister voor Wonen en Rijksdienstgeen goedkeuring voor de statutenwijziging wordt verleend. Wel kan de raad van toezicht constateren dat de voorgedragen kandidaat onvoldoende voldoet aan een gesteld profiel. Een vergelijkbare bepaling is opgenomen in het wetsvoorstel voor de Herzieningswet (wetsvoorstel 32769). Zie ook het antwoord op vraag 5.
    Overigens is in de regelgeving onderkend dat voordrachten niet altijd tot benoemingen hoeven te leiden. In de toelichting van het Bbsh op betreffend artikel staat: «Het benoemd orgaan (bedoeld is: de raad van toezicht) kan besluiten om de voorgedragen persoon niet te benoemen, bijvoorbeeld wanneer deze niet voldoet aan het profiel zoals dat is opgesteld door dit orgaan. In principe moet er, wanneer het benoemend orgaan besluit een voorgedragen kandidaat niet te benoemen, een nieuwe voordracht worden gedaan.»

  • Vraag 3

    Heeft een huurdersorganisatie op grond van enige bepaling in de Woningwet of de Wet op het overleg huurders verhuurder adviesrecht over het voornemen van een toegelaten instelling om de omvang van de RvC te wijzigen? Zo nee:

    Nee, een huurdersorganisatie heeft op grond van de Woningwet of de Wet op het overleg huurders verhuurders geen adviesrecht met betrekking tot een voornemen van de raad van toezicht om de omvang te wijzigen. Het Besluit beheer sociale-huursector bepaalt dat de huurdersorganisatie tenminste twee leden kan voordragen. Een corporatie kan besluiten om meer dan twee leden voor te laten dragen, dit wordt in de statuten vorm gegeven. Een vergelijkbare regeling is opgenomen e in het wetsvoorstel Herzieningswet (artikel 30).
    De invloed van de huurdersorganisatie op de benoeming van leden van de raad van toezicht kan groter zijn bij vijf leden dan bij elf leden. In het algemeen wordt een raad van toezicht beperkt tot zes a zeven leden... Het recht van voordracht beoogt niet om de invloed van de huurdersorganisatie op het functioneren van de corporatie te waarborgen, maar om toezichthouders met oog voor huurdersbelangen aan te stellen Met de huidige bepaling en de bepaling uit het wetsvoorstel Herzieningswet wordt daar aan voldaan.

  • Vraag 4

    Onderschrijft u dat een dwangsom van € 100 per dag, met een maximum van € 2.000, geen passende sanctie is voor toegelaten instellingen die handelen in strijd met de wet bij het (her)benoemen, dan wel het juist niet (her)benoemen van leden van de RvC? Welke mogelijkheden heeft u als toezichthouder voor volkshuisvesting om in dit soort situaties op te treden? Bent u bereid om deze in te zetten?

    De dwangsom is bepaald door de voorzieningenrechter in het kader van het kort geding van 12 oktober 2012 over de situatie bij WoonFriesland. In het vonnis is het volgende opgenomen:
    Het is niet aan mij om te oordelen over de hoogte van de dwangsom. Uit hoofde van toezicht heb ik in het belang van de volkshuisvesting de mogelijkheid tot het geven van een aanwijzing in combinatie met bijvoorbeeld het opleggen van een last onder dwangsom. Dat ligt in deze casus – vooralsnog – niet in de rede, omdat er onder andere geen sprake is van een onrechtmatige situatie (zie antwoord op vraag 2). Ik acht het niet gewenst dat er bij een corporatie langere tijd geen sprake is van de aanwezigheid van commissarissen die door de huurders zijn voorgedragen. In die zin zal ik partijen aanspreken en vragen hun verantwoordelijkheid te nemen.

  • Vraag 5

    Onderschrijft u dat de precieze invulling van de huurdersrechten bij de benoeming van leden van de RvC, alsmede maximale zittingstermijn, klip en klaar in de wet verankerd dienen te zijn en niet geregeld mogen worden via de Governancecode voor woningcorporaties?

    De invulling van de huurdersrechten is in het wetsvoorstel voor herziening van de Woningwet verankerd. Aan artikel 30, zevende lid, zijn de onderdelen c en d toegevoegd, waarin bepalingen zijn opgenomen over de gevolgen van het bindend zijn van de voordracht. De raad van toezicht zal als gevolg daarvan niet aan een voordracht kunnen voorbijgaan, tenzij daardoor in strijd met de regels over de raad van toezicht zou worden gekomen. Zoals bij de behandeling van het wetsvoorstel is aangegeven (TK 32 769, nr. 7, p. 62) bevat de wet de basiseisen ten aanzien van de bestuurlijke inrichting van de toegelaten instelling en de taken en bevoegdheden van het bestuur en de raad van toezicht, om het functioneren van de instelling te verbeteren en een juiste inzet van het maatschappelijk bestemde vermogen en de verantwoording daarover te bevorderen. Ook kent het wetsvoorstel een maximering van de zittingstermijn van toezichthouders. De sector heeft hiervoor ook regels vastgelegd in de Governancecode Woningcorporaties. Deze Governancecode wordt voor de hele sector op grond van het wetsvoorstel algemeen verbindend verklaard (art 31 lid 2). Daarnaast krijgt de minister op grond van het wetsvoorstel de mogelijkheid om in geval van ernstig falen van de raad van toezicht in te grijpen. Tenslotte hebben huurdersorganisaties op grond van het wetsvoorstel het recht van enquête gekregen. Ik acht bovenbeschreven systematiek zoals vastgelegd in het wetsvoorstel een afdoende regeling voor de huurdersrechten.

  • Vraag 6

    Hoeveel leden van raden van commissarissen van toegelaten instellingen overschrijden op dit moment de maximale zittingstermijn van acht jaar? Hoe treedt u op tegen toegelaten instellingen die geen boodschap hebben aan de afgesproken maximale zittingstermijn?

    Momenteel geldt er geen wettelijk vastgelegde maximale zittingstermijn. In het wetsvoorstel tot herziening van de Woningwet wordt voorgesteld de maximale zittingstermijn op acht jaar te stellen. Daarnaast is in overeenstemming met het wetsvoorstel tot herziening van de Woningwet de maximale zittingstermijn van acht jaar opgenomen als dwingende bepaling in de Governancecode Woningcorporaties van Aedes.

  • Vraag 7

    Is het in de afgelopen twee jaar vaker voorgekomen dat de zittende raad van commissarissen van een woningcorporatie een bindende voordracht van de huurdersorganisatie naast zich neer legde? Zo ja, bij welke woningcorporaties?

    Behalve de melding bij woningcorporatie WoonFriesland zijn er over de afgelopen twee jaar geen meldingen bij mij bekend waaruit blijkt dat een zittende raad van commissarissen een bindende voordracht van een huurdersorganisatie naast zich neerlegde.

22 april 2013 - 14 mei 2013
De hardheidsclausule voor chronisch zieken en gehandicapten bij de inkomensafhankelijke huurverhogingen
Paulus Jansen
Stef Blok (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (VVD)
1. Stenogram plenaire behandeling wetsvoorstel 33 330, 13 februari 2013.…
2. Kamerstuk 33 330, nr. 51.
3. Bedoeld worden de uitvoeringskosten voor de regeling, in het bijzonder in het eerste jaar nu tot op het laatste moment onduidelijkheid bestaat over de precieze invulling.
  • Vraag 1

    Herinnert u zich uw uitspraak nog: «Er zal een hardheidsclausule komen voor gehandicapten en chronisch zieken – ik zal deze groepen met een ministeriële regeling preciezer beschrijven waardoor zij bij een inkomensafhankelijke huurverhoging niet hoeven te worden getroffen door die huurverhoging»?1

    Ja.

  • Vraag 2

    Waarom is er nog steeds geen duidelijkheid over de concretisering van dit voornemen, terwijl de aanzeggingen voor de inkomensafhankelijke huurverhoging binnen drie weken verzonden zullen worden?

    Ik heb uw Kamer de regeling op 25 april 2013 toegezonden. De regeling is vervolgens op 29 april 2013 gepubliceerd in de Staatscourant (Staatscourant 2013, nr. 11660) en per 1 mei 2013 in werking getreden. De informatie op rijksoverheid.nl is op 26 april 2013 aangevuld met de aangewezen groep chronisch zieken en gehandicapten.
    De verhuurders moesten hun huurverhogingsvoorstellen per 1 juli 2013 vóór 1 mei 2013 bij hun huurders indienen. Huurders hebben vervolgens tot 1 juli 2013 de tijd om tegen het huurverhogingsvoorstel een bezwaarschrift in te dienen bij hun verhuurder. Chronisch zieken en gehandicapten kunnen vanaf 29 april 2013 zien of zij onder de aangewezen groep vallen en als dat het geval is een bezwaarschrift indienen tegen een inkomensafhankelijke huurverhogingsvoorstel van meer dan 4%.

  • Vraag 3

    Op welke datum wordt de aangekondigde ministeriële regeling gepubliceerd? Indien deze datum ligt ná het moment waarop de aanzeggingen voor de huurverhoging verzonden worden, hoe stelt u zich voor dat huurders op wie de hardheidsclausule van toepassing is niet geconfronteerd worden met een huurverhoging van meer dan 4%?

    Zie antwoord vraag 2.

  • Vraag 4

    Definieert u de groep chronisch zieken en gehandicapten conform de toelichting op het (verworpen) amendement Paulus Jansen /Voortman2 dat regelt dat huurders worden uitgezonderd van huurverhogingen boven de inflatie (dus ook van de 1,5% huurverhoging), wanneer zij of overige bewoners van de huurwoning de AOW-leeftijd hebben bereikt of chronisch ziek zijn? Zo nee, welke definitie hanteert u dan wel?

    In de wijzigingsregeling Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimte is de groep chronisch zieken en gehandicapten die bezwaar kan maken tegen de inkomensafhankelijke extra huurverhoging als volgt gedefinieerd:
    Artikel 10
    De groep, bedoeld in artikel 7:252a, zesde lid, onderdeel a, van het Burgerlijk Wetboek, bestaat uit huishoudens waarbij aan de huurder of aan een ander lid van dat huishouden:

  • Vraag 5

    Wie gaat de directe en indirecte kosten verbonden aan de hardheidsclausule voor zijn rekening nemen?3

    De kosten voor het verzenden van een bezwaarschrift met bijlage komen voor rekening van de huurder. De kosten voor het beoordelen van het bezwaarschrift komen voor rekening van de verhuurder. Indien huurder en verhuurder geen overeenstemming kunnen bereiken over het behoren tot de aangewezen groep en de verhuurder de voorgestelde huurverhoging wil doorzetten, moet de verhuurder een uitspraak van de Huurcommissie vragen over zijn huurverhogingsvoorstel.

  • Vraag 6

    Ziet u mogelijkheden om de bureaucratie rond de hardheidsclausule te beperken, door het mogelijk te maken dat huurders die vallen binnen de definitie van de doelgroep chronisch zieken en gehandicapten automatisch worden uitgesloten van de inkomensafhankelijke huurverhogingen? Zo nee, hoe gaat u deze groep voorlichten over de hardheidsclausule en ondersteunen bij het bezwaar maken tegen de huurverhogingen?

    De Belastingdienst kan niet beoordelen of een lid van een huishouden tot de aangewezen groep chronisch zieken of gehandicapten behoort. De Belastingdienst beschikt niet over deze gegevens. De Belastingdienst verstrekt op verzoek van de verhuurder een inkomensverklaring over het huishoudinkomen. De verhuurder kiest er vervolgens voor om al dan niet een inkomensafhankelijke huurverhoging voor te stellen. De huurder wiens huishouden een lid bevat dat tot de aangewezen groep chronisch zieken of gehandicapten behoort, kan op die grond bezwaar maken tegen een voorgestelde inkomensafhankelijke huurverhoging. Het ligt in de rede dat verhuurders bezwaren van huurders die aantonen tot de aangewezen groep chronisch zieken en gehandicapten te behoren, ruimhartig honoreren. De verwachting is daarom dat deze bezwaarmogelijkheid niet leidt tot veel geschillen bij de Huurcommissie.
    Via publicatie van de regeling in de Staatscourant (te vinden via https://zoek.officielebekendmakingen.nl/zoeken/staatscourant), de voorlichting via rijksoverheid.nl en de beantwoording van vragen door Informatie Rijksoverheid en mijn departement worden de huurders geïnformeerd over de bezwaarmogelijkheid voor de aangewezen groep chronisch zieken en gehandicapten. Ook voorlichting door koepels van verhuurders en huurders (Aedes, IVBN, Vastgoed Belang en de Woonbond), de verhuurders en belangenbehartigers van chronisch zieken en gehandicapten draagt bij aan de bekendheid van de mogelijkheid om bezwaar te maken tegen de inkomensafhankelijke huurverhoging voor de aangewezen groep chronisch zieken en gehandicapten.

18 april 2013 - 16 mei 2013
Het vaststellen van de borgings- en investeringsruimte voor woningcorporaties door WSW en CFV
Paulus Jansen
Stef Blok (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (VVD)
1. Dit betreft de woningcorporatie met goede financiële perspectieven.
2. Bedoeld wordt: aangepast aan de gevolgen van de wonen-paragraaf uit het regeerakkoord.
  • Vraag 1

    Is u bekend dat de woningcorporaties zonder borging door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) niet of minder hun kerntaak, te weten het bouwen en beheren van sociale huurwoningen, kunnen uitvoeren?

    Ja.

  • Vraag 2

    Is het waar dat de woningcorporaties verplicht waren om via Corpodata vóór 1 februari 2013 respectievelijk 1 april 20131 jl. de relevante bedrijfsgegevens, gebaseerd op een actuele2 begroting voor 2013, aan te leveren bij het WSW en het centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV), in verband met het vaststellen van de nieuwe borgings- en investeringsruimte?

    Ja. Het betreft een regulier onderdeel van het gegevensproces dat jaarlijks wordt uitgevoerd. Eind vorig jaar werd duidelijk, dat uitwerking van het Regeerakkoord invloed heeft op de voornemens van de corporaties. In verband hiermee hebben WSW en CFV de mogelijkheid geboden om de informatie op 1 april aan te leveren in plaats van op de gebruikelijke datum van 1 februari.

  • Vraag 3

    Onderschrijft u dat snelle duidelijkheid over de borgings- en investeringsruimte cruciaal is voor het weer op gang brengen (al is het maar voor een beperkt deel) van de investeringen van de woningcorporaties, die nu volledig in de wacht staan?

    Ja. Ter toelichting meldt het WSW dat eind 2012 een generieke maatregel is getroffen door het borgingsvolume voor 2014 en verder voorlopig te beklemmen. Een speciaal beoordelingsproces is begin 2013 ingericht om de beklemming, waar dit op basis van risicoperspectief mogelijk is, snel ongedaan te maken. Het WSW heeft op basis van bekende gegevens bepaald welke woningcorporaties een financieringsbehoefte zouden kunnen hebben in 2014. In het proces is voorzien dat deze woningcorporaties zo snel mogelijk helderheid hebben over het borgingsvolume voor 2014.Woningcorporaties waarvan niet op voorhand helder is dat zij behoefte hebben aan financiering worden later in het jaar beoordeeld. Woningcorporaties die op basis van nieuwe informatie aangeven dat zij toch behoefte hebben aan borging in 2014 zullen sneller beoordeeld worden.

  • Vraag 4

    Is u bekend dat het WSW woningcorporaties heeft laten weten dat ze pas «….in de tweede helft van 2013, maar vóór 1 december a.s.» op de hoogte gesteld worden van de nieuwe borgingsruimte, ten gevolge van capaciteitstekort bij het WSW en extra werkzaamheden ten gevolge van het advies van de commissie Hoekstra?

    Zoals toegelicht onder 3 zijn er woningcorporaties die later in het jaar worden beoordeeld, namelijk als op voorhand geen sprake is van een financieringsbehoefte. Niet alle corporaties kunnen gelijktijdig worden beoordeeld. Het proces is ingericht uit oogpunt van efficiency en op basis van behoefte bij corporaties. Het WSW benadrukt, dat de werkzaamheden als gevolg van de commissie Hoekstra geen vertraging hebben veroorzaakt in het proces rond het vaststellen van de borgingsruimte.

  • Vraag 5

    Realiseert u zich dat woningcorporaties op deze wijze niet optimaal gebruik kunnen maken van de 6% btw-regeling voor onderhoud en dat bij gebrek aan tijdige duidelijkheid over de borgingsruimte, investeringen voor 2014 geschrapt moeten worden, omdat de begroting 2014 e.v. in de zomer wordt voorbereid en in oktober vastgesteld?

    De verlaging van de BTW geldt voor plannen gerealiseerd voor 1 maart 2014. Niet alle onderhoudsplannen worden met geborgd geld gerealiseerd. Het reguliere onderhoud is een onderdeel van normale bedrijfsvoering. Voor grootschalige projecten die door de verlaging van de BTW naar voren zijn gehaald, geldt dat het borgingsvolume 2013 bekend is en dat het WSW het proces zodanig heeft ingericht dat corporaties tijdig inzicht krijgen in de borgingsruimte voor 2014. Op grond hiervan stel ik vast, dat woningcorporaties optimaal gebruik kunnen maken van de verlaging van de BTW.

  • Vraag 6

    Deelt u het gevoel van urgentie dat deze ontwikkeling rampzalig is voor de corporatiesector, de huurders en de bouwvakkers en bent u om deze reden bereid om deze vragen met spoed te beantwoorden en – beter nog – actie te ondernemen om te bevorderen dat op de kortst mogelijke termijn duidelijkheid ontstaat over de nieuwe borgings- en investeringsruimte?

    Zoals uit de antwoorden blijkt is het borgingsvolume 2013 al bekend en is door het WSW het proces zo ingericht, dat ook tijdig het borgingsvolume voor 2014 bekend is.