Kamervragen

Alle

29 augustus 2024 - 25 oktober 2024

57 dagen

De sloop van sociale huurwoningen in Roofvogelwijk (Spoorlaan, Landweerstraat-Noord, Sperwerstraat, Wouwstraat en Vijversingel) te Oss
	Sandra Beckerman
	Mona Keijzer (BBB)

Bronnen

1. Hart van Nederland, 16 augustus 2024, «Verbijstering in Oss: geen ren…
2. Nationale ombudsman, 11 juni 2024, «Als je je huis moet verlaten» (ht…

Vraag 1

Bent u bekend het feit dat corporatie BrabantWonen voornemens is om extra sociale huurwoningen te slopen in Oss?1

Ja, ik ben bekend met de voornemens van BrabantWonen in de Roofvogelbuurt in Oss.
Vraag 2

Bent u bekend met het feit dat de bewoners in 2022 te horen hebben gekregen dat deze woningen gerenoveerd zouden worden en dat er nu pas een plan voor sloop is gepresenteerd?

BrabantWonen heeft mij laten weten dat er onderzoek is gedaan naar renovatiemogelijkheden. Dit onderzoek was voor de gehele Roofvogelbuurt. Na het onderzoek is er volgens BrabantWonen geen renovatieplan voorgelegd aan de bewoners van de 55 woningen waar in het artikel naar wordt verwezen. Aan de huurders van de andere 133 woningen in de Roofvogelbuurt is wel een renovatieplan voorgelegd.
Vraag 3

Wat is uw mening over feit dat deze bewoners drie jaar lang is verteld dat er renovatie zal plaatsvinden en dat zij nu pas te horen krijgen dat er toch gesloopt wordt?

Het is begrijpelijk dat het moeten verlaten van je woning voor sloop/nieuwbouw voor bewoners ingrijpend is, zeker als dit in de ogen van de bewoners tijdiger en/of duidelijker gecommuniceerd had moeten worden en er onzekerheid heeft bestaan over renovatie of sloop. Het kabinet heeft in de afgelopen tijd maatregelen genomen om de participatie van bewoners bij dit soort trajecten te bevorderen middels het opstellen van een Nationaal sloop- en renovatiestatuut. Met dit statuut wordt het belang van vroegtijdige betrokkenheid van bewoners erkend en gewaarborgd.
Vraag 4

Schendt dit volgens u niet de Wet op het overleg huurders en verhuurder?

Het is niet aan mij om in een individueel geval te oordelen of er sprake is van schending van de Wet op het overleg huurders en verhuurder. Het is aan de huurcommissie of de civiele rechter om hier een oordeel over te vellen. Wel kan ik hier het volgende over zeggen.
De wetgeving biedt een formeel kader in het geval van sloop/nieuwbouw- of renovatietrajecten. Op grond van de Woningwet artikel 55b zijn woningcorporaties verplicht om een reglement op te stellen voor het slopen en ingrijpend renoveren van haar woningen en het hierbij betrekken van de betrokken bewoners. De wet stelt – met uitzondering van een regeling voor de verhuiskostenvergoeding – echter geen specifieke eisen aan de inhoud van zo’n reglement, omdat de context waarbinnen sloop en renovatie plaatsvinden lokaal en regionaal kan verschillen.
Met het Nationaal sloop- en renovatiestatuut is beoogd een landelijke handreiking te bieden die als basis kan dienen voor woningcorporaties, huurdersvertegenwoordigingen en gemeenten om verdere afspraken op lokaal niveau vast te leggen in een sociaal plan. Hierdoor wordt landelijk enige conformiteit geboden, maar blijft er ook ruimte voor situatieafhankelijk maatwerk.
Met het statuut wordt een oriëntatiefase aan de voorkant van het proces toegevoegd die nu niet overal expliciet wordt gehanteerd. Deze fase kenmerkt zich door wederzijds en transparant overleg tussen woningcorporatie, huurdersvertegenwoordiging, en de bewoners die het betreft. Er wordt gestreefd naar zoveel mogelijk draagvlak voor het plan. Er is een gezamenlijke verantwoordelijkheid van de corporatie en de huurders om de juiste gesprekspartner(s) aan tafel te krijgen. De corporatie spant zich actief in om de huurdersvertegenwoordiging (meestal de bewonerscommissie van het betreffende complex) te attenderen op de rechten en verplichtingen uit de Wet op het overleg huurders verhuurder.
Vraag 5

Wat is uw mening over het feit dat bijna alle bewoners hebben aangegeven niet akkoord te gaan met de sloop?

Het is te betreuren dat er niet tot een plan is gekomen dat door iedereen wordt gedragen. Tegelijkertijd zal het vrijwel onmogelijk zijn om iedereen tevreden te stellen. Ik vind het belangrijk dat dit gesprek lokaal wordt gevoerd en vind het niet behulpzaam om vanuit Den Haag te bepalen wat het beste is voor deze wijk in Oss.
Vraag 6

Bent u bereid BrabantWonen aan te spreken op haar verantwoordelijkheid als verhuurder en in te zetten op het behoud van deze woningen?

Mijn rol hierin is zeer beperkt. De volkshuisvestelijke opgave is de komende tijd zeer groot. Het is in beginsel aan woningcorporaties om met alle betrokken partners op lokaal niveau te bepalen wat in een specifieke situatie de beste optie is. Hierbij wordt van woningcorporaties verwacht dat zij, in overleg met die partners, bij het realiseren van de opgave alle belangen zorgvuldig tegen elkaar afwegen: van bewoners, maar ook van toekomstige huurders, de leefbaarheid in de wijk, het gemeentelijk beleid, de eigen portefeuillestrategie en de financiële consequenties. De uitkomst van al deze afwegingen kan verschillen per complex en kan verklaren waarom er bij het ene complex wordt gekozen voor renovatie, terwijl een ander complex wordt gesloopt. Zoals ik al eerder heb aangegeven vind ik het niet behulpzaam om vanuit Den Haag te bepalen wat het beste is voor de Roofvogelbuurt in Oss.
Vraag 7

Kunt u verklaren waarom vergelijkbare woningen in deze wijk wel gerenoveerd worden?

Zie antwoord vraag 6.
Vraag 8

Deelt u de mening van de bewoners dat deze wijk en vele andere typische arbeidersbuurten van cultuurhistorische waarde zijn?

Bij de afweging tussen sloop/nieuwbouw en renovatie speelt uiteraard ook het behoud van monumenten en de cultuurhistorische waarde van wijken meer in den brede een rol. Ik kan mij voorstellen dat voor bewoners die waarde nauw verbonden is met de identiteit van de wijk. Het is echter niet aan mij om betekenis te geven aan deze waarde. Overheden (Rijk, provincies, gemeenten) kunnen gebouwde en aangelegde monumenten aanwijzen en daar een beschermingsregie aan koppelen. Bij de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed is deze wijk niet aangewezen als beschermd stadsgezicht.
Vraag 9

Kunt u verklaren waarom arbeidersbuurten gesloopt moeten worden voor meer woningen en andere wijken wel gerenoveerd worden?

Woningcorporaties gaan terughoudend om met de keuze voor sloop en vervangende nieuwbouw. Of er feitelijk meer gesloopt wordt in arbeidsbuurten is mij niet bekend: er is ook geen definitie van wat een «arbeidersbuurt» is. Wel is het zo dat sommige type woningen vaker gesloopt worden, woningen gebouwd tussen ’45 en ’59 zijn bijvoorbeeld vaker van mindere kwaliteit en worden vaker gesloopt. Het zou goed mogelijk kunnen zijn dat in «arbeidersbuurten» relatief veel woningen uit deze periode staan en er dus vaker wordt gesloopt in deze buurten.
Vraag 10

Kunt u uitleggen waarom het slopen van deze woningen niet een enorme kapitaalvernietiging is?

De komende jaren zal de woningvoorraad flink moeten worden uitgebreid, verduurzaamd en verbeterd. Dit gebeurt in veel gevallen in renovatietrajecten en in sommige gevallen door middel van sloop en vervangende nieuwbouw. Het toepassen van sloop en vervangende nieuwbouw kost uiteraard geld, net als de andere mogelijkheden. De woningcorporatie maakt hierin een eigen afweging, waarbij financiële factoren ook een rol spelen, juist om de huisvesting voor mensen met een smallere beurs en uit kwetsbare doelgroepen te kunnen blijven aanbieden, ook in de toekomst.
Vraag 11

Is het niet veel duurzamer en goedkoper om te renoveren in plaats van te slopen?

Over het algemeen is renovatie duurzamer dan sloop/nieuwbouw, maar niet altijd goedkoper. Ook moet de woning zich hier voor lenen. Levensduurverlenging van bestaande gebouwen is een voordeel van renovatie, maar voor duurzame renovaties is het ook belangrijk dat de energetische schil gemakkelijk te verbeteren is, de technische levensduur nog niet sterk verouderd is en dat bouwelementen en materialen hergebruikt kunnen worden.
Vraag 12

Hoe gaat u om met de aanbevelingen van de Nationale ombudsman uit het rapport «Als je je huis moet verlaten»?2

Ik heb met belangstelling kennisgenomen van het rapport «Als je je huis moet verlaten,» die de Ombudsman en Kinderombudsman op 11 juni jl. hebben gepubliceerd. De aanbevelingen van de Ombudsmannen zijn waardevol voor het kabinet om aandacht te blijven hebben voor het overheidsbeleid vanuit burgerperspectief. Ik verwacht op korte termijn een afschrift van de uitgebreidere kabinetsreactie op de aanbevelingen naar de Tweede Kamer te verzenden.
Vraag 13

Deelt u de mening dat er meer inspraak nodig is voor bewoners voordat er zomaar tot sloop overgegaan kan worden?

Ik vind tijdige betrokkenheid van bewoners bij plannen die hun woning aangaan van groot belang. Samen met Aedes en de Woonbond is daarom de afgelopen tijd gewerkt aan het opstellen van een Nationaal sloop- en renovatiestatuut. Het belang van vroegtijdige betrokkenheid van huurders(vertegenwoordigingen) en hun positie in dergelijke ingrijpende trajecten wordt hiermee erkend en gewaarborgd.
Vraag 14

Bent u bereid na te denken om voor sloop ook een inspraak van 70% van de bewoners te eisen, zoals bij renovatie ook al geldt?

De huurder die niet instemt met sloop en daarmee niet instemt met het beëindigen van de huurovereenkomst, kan in de huidige praktijk zonder actie van zijn kant bewerkstelligen dat de rechter zich buigt over de vraag of de huur mag worden beëindigd. Artikel 7:272 BW bepaalt dat de huurovereenkomst van kracht is totdat de huurder schriftelijk met de opzegging heeft ingestemd, of totdat de rechter onherroepelijk over de opzegging beslist. Ik acht het dan ook niet noodzakelijk om bij sloop door woningcorporaties de eis te stellen dat minimaal 70% van de huurder moet hebben ingestemd. Wel ben ik van mening dat van woningcorporaties extra aandacht mag worden verwacht voor betrokkenheid van huurders bij de keuze voor de ingreep van sloop of renovatie. Daaraan wordt met het Nationaal sloop- en renovatiestatuut invulling gegeven.
Vraag 15

Deelt u de mening dat het huidige Nationaal sloop- en renovatiestatuut de rechten van huurders onvoldoende beschermt?

Deze mening deel ik niet. Met het statuut is beoogd tijdige betrokkenheid van bewoners te waarborgen bij het uitwerken van plannen die hun woning aangaan, naast het formele kader dat de wetgeving al biedt. In het statuut is oog voor alle aspecten waarmee bewoners in een dergelijk traject worden geconfronteerd; de fysieke ingrepen aan woningen, maar ook juist de sociale aspecten voor de betrokken bewoners. Bovendien wordt een oriëntatiefase geïntroduceerd om vroegtijdige betrokkenheid te stimuleren. Ik hecht daarom waarde aan de constatering van de Ombudsmannen dat het statuut het belang van betekenisvolle participatie verder onderstreept en expliciteert. Tegelijkertijd herken ik ook dat het nu aankomt op het in de praktijk brengen van de afspraken uit het statuut. De stappen die het kabinet op dit thema heeft gezet worden dan ook gemonitord.
Vraag 16

Kunt u de vragen apart beantwoorden en niet bundelen?

Dat heb ik zo veel mogelijk gedaan.

23 augustus 2024 - 26 september 2024

34 dagen

De evaluatie van de ATAD-richtlijn per 31 juli 2024
	Merlien Welzijn (NSC)
	Mona Keijzer (BBB)

Bronnen

1. Europese Commissie, «Richtlijn bestrijding belastingontwijking (ATAD) – evaluatie», ec.Europa.eu/info/law/better-regulation/have-your-say/initiatives/14287-Richtlijn-bestrijding-belastingontwijking-ATAD-evaluatie_nl

Vraag 1

Bent u ervan op de hoogte dat de Europese Commissie op 31 juli 2024 een evaluatie heeft aangekondigd van de Anti Tax Avoidance Directive (ATAD)?1

Ja.
Vraag 2

Wat is uw visie op het instrument ATAD dat toeziet op het voorkomen van het wegsluizen van winsten naar het buitenland, daar waar woningcorporaties uitsluitend toegelaten zijn in Nederland en dus ook geen winsten naar het buitenland kunnen wegsluizen?

De eerste EU-richtlijn antibelastingontwijking2 (ATAD1) is een goed instrument om te voorkomen dat ondernemingen winsten verschuiven naar het buitenland (naar een land met een lager belastingtarief) en voor het voorkomen van belastinggrondslaguitholling binnen internationaal opererende concerns. Daarnaast zorgt ATAD1 via de generieke renteaftrekbeperking, de zogenoemde earningsstrippingmaatregel, voor een meer gelijke fiscale behandeling van eigen en vreemd vermogen. Een ongelijke behandeling van eigen vermogen en vreemd vermogen doet zich voor doordat de aftrekbaarheid van rente de kosten van financiering met vreemd vermogen verlaagt en de vergoeding voor eigen vermogen fiscaal niet aftrekbaar is. Hierdoor bestaat er voor bedrijven een stimulans om ondernemingsactiviteiten met vreemd vermogen te financieren. Dit heeft negatieve gevolgen voor de schokbestendigheid van de Nederlandse economie. Een meer gelijke fiscale behandeling van eigen en vreemd vermogen moet stabielere bedrijven en gezondere economische verhoudingen opleveren.
De earningsstrippingmaatregel is gericht op alle vennootschapsbelastingplichtigen, waaronder woningcorporaties, en maakt geen onderscheid tussen binnenlandse of internationaal opererende ondernemingen. ATAD1 biedt EU-lidstaten een aantal mogelijkheden om een uitzondering te maken ten aanzien van de toepassing van de renteaftrekbeperking, mits deze in overeenstemming zijn met de staatssteunregels. De richtlijn voorziet niet in het uitzonderen van enkel woningcorporaties. Wel hebben eerdere kabinetten tegemoetkomingen voor woningcorporaties geboden om de effecten van ATAD te mitigeren.
Vraag 3

Kunt u concreet en puntsgewijs aangeven op welke punten de Nederlandse invulling van de ATAD-richtlijn verschilt van de Europese beschrijving van de richtlijn?

ATAD1 bevat verschillende maatregelen om belastinggrondslaguitholling tegen te gaan, waaronder de earningsstrippingmaatregel. Wij gaan ervanuit dat er in de vraagstelling specifiek wordt gerefereerd aan earningsstrippingmaatregel, omdat deze woningcorporaties het duidelijkst raakt. De earningsstrippingmaatregel is geïmplementeerd in artikel 15b Wet op de vennootschapsbelasting 1969.3
Nederland heeft bij de implementatie van de earningsstrippingmaatregel bewust gekozen voor een robuuste vormgeving, hetgeen inhoudt dat de vormgeving op onderdelen aanzienlijk verdergaat dan de in ATAD1 opgenomen minimumstandaard. De zogenoemde groepsuitzondering is bijvoorbeeld niet opgenomen in de earningsstrippingmaatregel, terwijl ATAD1 die wel toestaat. Ook van de in ATAD1 opgenomen uitzondering voor op zichzelf staande entiteiten is geen gebruik gemaakt. De renteaftrekbeperking is verder strenger ingevuld dan de minimumnorm uit ATAD1 door de verlaging van de drempel tot welk bedrag de per saldo verschuldigde niet geraakt wordt door de earningsstrippingmaatregel. Nederland hanteert namelijk een drempel van € 1 miljoen, terwijl ATAD1 voorschrijft dat die drempel maximaal € 3 miljoen mag bedragen. Ten aanzien van de drempel is in de Voorjaarsnota 20234 bekend gemaakt dat het voorgaande kabinet heeft besloten om de drempel van 1 miljoen euro voor vastgoedlichamen met (aan derden) verhuurd vastgoed buiten toepassing te laten met ingang van 1 januari 2025. Dit is uitgewerkt in het wetsvoorstel Belastingplan 2025. Daarnaast wordt in ATAD1 voorgeschreven dat rentelasten (boven de drempel) aftrekbaar zijn tot maximaal 30% van de gecorrigeerde winst. De richtlijn staat toe aan de lidstaten om een lager aftrekpercentage te kiezen en Nederland heeft bij de introductie in 2019 gekozen voor een aftrekpercentage van 30%, maar dat is in 2022 verlaagd naar 20% naar aanleiding van de motie Hermans c.s.5 Dit kabinet heeft er in het Hoofdlijnenakkoord voor gekozen om het aftrekpercentage weer te verruimen naar 25% vanaf 2025. Dit is uitgewerkt in het wetsvoorstel Belastingplan 2025. Ten slotte is er in het kader van de earningsstrippingmaatregel geen eerbiedigende werking voor bestaande leningen opgenomen.
Als gevolg van de keuze voor deze robuuste vormgeving wordt niet alleen opgetreden tegen grondslaguitholling, maar wordt vooral een meer gelijke fiscale behandeling van eigen vermogen en vreemd vermogen bij alle belastingplichtigen in de vennootschapsbelasting nagestreefd. Doordat de renteaftrekbeperking van toepassing is op alle rente die per saldo is verschuldigd en de aftrekbaarheid hiervan direct afhankelijk wordt gesteld van de belastbare grondslag in Nederland worden de mogelijkheden tot belastingontwijking door renteaftrek beperkt.
Vraag 4

Wat is de reden dat er sprake is van een verschil op de genoemde punten?

ATAD1 biedt de expliciete mogelijkheid om keuzes te maken, waarmee de EU-lidstaten uitdrukkelijk de mogelijkheid wordt geboden om tevens (verdergaande) maatregelen te nemen die aansluiten bij het betreffende nationale vennootschapsbelastingstelsel en de daarbij geconstateerde wijze van belastingontwijking. Nederland heeft bij de implementatie van de earningsstrippingmaatregel uit ATAD1, naast het tegengaan van belastingontwijking, ook een meer gelijke fiscale behandeling van eigen vermogen en vreemd vermogen willen bereiken. Om die reden is er gekozen voor een robuuste implementatie van de earningsstrippingmaatregel in de vennootschapsbelasting en is de maatregel strenger vormgegeven dan ATAD1 als minimumstandaard voorschrijft.
Vraag 5

Kunt u aangeven of, en zo ja waarom de Nederlandse invulling per punt strenger of minder streng is?

In de antwoorden op de vraag 3 en vraag 4 is uiteengezet of en waarom het kabinet op de verschillende punten heeft gekozen voor een strengere invulling dan de minimumvereisten van ATAD1. Om een gelijker speelveld binnen de EU te bewerkstelligen heeft dit kabinet in het Hoofdlijnenakkoord ervoor gekozen om de earningsstrippingmaatregel te verruimen door het aftrekpercentage te verhogen van 20% naar 25%. Dit is uitgewerkt in het wetsvoorstel Belastingplan 2025.
Vraag 6

Waarom vindt u dat de ATAD op woningcorporaties van toepassing zou moeten zijn?

De vennootschapsbelasting, waarvan de earningsstrippingmaatregel onderdeel uitmaakt, maakt in beginsel geen onderscheid tussen belastingplichtigen. De Nederlandse wijze van implementatie van de earningsstrippingmaatregel heeft, zoals in de antwoorden op de voorgaande vragen is aangegeven, naast het tegengaan van belastingontwijking eveneens als doel een meer gelijke fiscale behandeling van eigen vermogen en vreemd vermogen te bereiken. De earningsstrippingmaatregel is vormgegeven als een generieke aftrekbeperking en dus gericht op alle vennootschapsbelastingplichtigen, waaronder dus ook de woningcorporaties.
Woningcorporaties worden net als andere kapitaalintensieve belastingplichtigen – relatief zwaar geraakt door de earningsstrippingmaatregel. Een uitzondering voor woningcorporaties in de earningsstrippingmaatregel is niet mogelijk, omdat ATAD1 niet in een specifieke uitzonderingsmogelijkheid hiervoor voorziet. Dit betekent dat het specifiek uitzonderen van woningcorporaties voor de toepassing van de earningsstrippingmaatregel niet mogelijk is, omdat Nederland in dat geval niet voldoet aan de implementatieverplichting ten aanzien van de minimumstandaard uit de richtlijn.
ATAD1 kent een aantal mogelijkheden om een uitzondering te maken ten aanzien van de toepassing van de earningsstrippingmaatregel. Zo kent de richtlijn onder meer een uitzondering voor leningen aan langlopende openbare-infrastructuurprojecten, een vrijstelling voor opzichzelfstaande entiteiten en een uitzondering voor lichamen die deel uitmaken van een groep. Het introduceren van een dergelijke uitzondering dient in overeenstemming te zijn met de staatssteunregels.
Om gebruik te kunnen maken van de uitzondering in ATAD1 voor langlopende openbare-infrastructuurprojecten moet aan vier voorwaarden voldaan worden; het moet gaan om 1) een project, dat 2) infrastructuur betreft, een 3) openbaar karakter heeft en 4) voor de lange termijn wordt gerealiseerd. Bij openbare-infrastructuurprojecten moet in het bijzonder gedacht worden aan wegen, bruggen en tunnels. Volgens het kabinet biedt de richtlijn geen ruimte om woningcorporaties onder de uitzondering van openbare infrastructuurprojecten te brengen.6
Een vrijstelling voor opzichzelfstaande entiteiten of een generieke (groeps)uitzondering doet verder in brede zin afbreuk aan het doel om te komen tot een meer gelijke fiscale behandeling van eigen vermogen en vreemd vermogen, aangezien alle belastingplichtigen en niet alleen de woningcorporaties zullen profiteren van deze maatregel. Daarnaast zal een dergelijke uitzondering een aanzienlijk budgettair effect hebben op de rijksbegroting.
Vraag 7

Wat is sinds de invoering het effect in geld van de ATAD op de bouw van woningen door woningcorporaties?

Uit aangiftecijfers van woningcorporaties komt naar voren dat de earningsstrippingmaatregel in de vennootschapsbelasting in de periode 2019 t/m 2022 bij woningcorporaties heeft gezorgd voor een beperking in de aftrek van de rente van € 1,3 miljard in 2019, € 1,2 miljard en 2020, € 1,8 miljard in 2021. Voor 2022 is het bedrag nog onzeker, maar op basis van voorlopige aangiftegegevens is het de verwachting dat dit bedrag in 2022 € 1,3 miljard zal zijn. Per saldo leidt dit tot een heffing van respectievelijk € 313 miljoen, € 297 miljoen, € 446 miljoen en € 322 miljoen voor de verschillende jaren in vergelijking met de situatie dat deze renteaftrekbeperking niet van toepassing zou zijn.
Bij de invoering van de earningsstrippingmaatregel in de vennootschapsbelasting in 2019 was reeds bekend dat de renteaftrekbeperking onder meer bij woningcorporaties zou leiden tot een hogere vennootschapsbelastingdruk.7 Er zijn door het kabinet destijds verschillende maatregelen getroffen om verhuurders, waaronder woningcorporaties, tegemoet te komen ten aanzien van het nadelige effect van de earningsstrippingmaatregel. Daarbij is destijds voor circa € 100 miljoen per jaar aan lastenverlichting gegeven via de verhuurderheffing. Inmiddels is de verhuurdersheffing in het geheel afgeschaft (derving van € 1,4 miljard) in het kader van het realiseren van de Nationale Prestatieafspraken (NPA).
Voorts is in het Hoofdlijnenakkoord aangekondigd dat het maximale renteaftrekpercentage in de vennootschapsbelasting wordt verhoogd van 20% naar 25% van de gecorrigeerde winst. Dit is uitgewerkt in het wetsvoorstel Belastingplan 2025 en leidt tot een lagere renteaftrekbeperking. Daarmee is een fiscale lastenverlichting voor belastingplichtigen en dus verhuurders, waaronder woningcorporaties, gemoeid die investeren via vennootschappen die met vreemd vermogen zijn gefinancierd.
In hoeverre deze hogere vennootschapsbelastingdruk effect heeft gehad op de bouw van woningen valt niet te zeggen. Woningcorporaties investeren ook in betaalbaarheid, leefbaarheid, onderhoud, woningverbetering en verduurzaming van bestaand bezit. Het is aan woningcorporaties zelf om te bepalen hoe zij gegeven hun inkomstenbronnen en mogelijkheden tot het aantrekken van nieuwe leningen hun investeringen prioriteren en financieren. Uit de geactualiseerde doorrekening van de Nationale Prestatieafspraken (NPA) van juni 2023 blijkt in elk geval dat woningcorporaties op korte tot middellange termijn over een goede financiële uitgangspositie beschikken om volop te investeren in hun volkshuisvestelijk opgaven, waaronder de bouw van woningen.
Vraag 8

Hoeveel woningen zijn er sinds de invoering van de ATAD minder gebouwd door woningcorporaties?

Het is niet te zeggen of de invoering van ATAD1 tot nu toe geleid heeft tot de bouw van minder woningen voor woningcorporaties. Uit de geactualiseerde doorrekening van de NPA van juni 20238 blijkt dat woningcorporaties op korte tot middellange termijn over een goede financiële uitgangspositie beschikken om volop te investeren in hun volkshuisvestelijk opgaven. Dat betekent dat op korte tot middellange termijn de earningsstrippingmaatregel in de vennootschapsbelasting niet van invloed is geweest op de volkshuisvestelijke opgaven van woningcorporaties.
Hierbij wordt opgemerkt dat er op korte tot middellange termijn voldoende middelen zijn om de opgaven te realiseren. Uit de doorrekening blijkt ook dat de financiële grenzen voor woningcorporaties bij volledige realisatie van de opgaven op langere termijn in zicht komen, met name in enkele regio’s. Daarnaast gaat de uitvoering van de NPA uit van een investeringsprogramma dat niet past bij een duurzaam prestatiemodel. Dat wil zeggen dat de aanpak zoals die nu wordt ingezet niet haalbaar is voor de lange termijn, omdat daarmee de financiële continuïteit van corporaties in gevaar komt. De financiële herijking die in de NPA is afgesproken die dit jaar wordt uitgevoerd zal daarom ook worden benut om het duurzame prestatiemodel beter in beeld te brengen.
Vraag 9

Wat vindt u van deze constatering?

Wanneer woningcorporaties tegen hun financiële grenzen aanlopen wordt verwacht dat zij elkaar ondersteunen bij de opgaven in hun regio. Om deze onderlinge solidariteit verder te verkennen is de regio Haaglanden door mij aangewezen als pilotregio in het kader van onderlinge solidariteit en investeringscapaciteit. De komende maanden zal mijn ministerie, samen met gemeenten, corporaties en belangenorganisaties onderzoeken hoe de opgaven in de regio Haaglanden toch gerealiseerd kunnen worden, ondanks financiële zorgen op langere termijn.
Voor de meer lange termijn financiële knelpunten voor woningcorporaties werk ik daarnaast met de corporatiesector aan een duurzaam prestatiemodel. Dit model moet ervoor zorgen dat woningcorporaties voldoende financiële middelen hebben om niet alleen de doelstellingen uit de NPA te behalen, maar ook daarna hun volkshuisvestelijke taken te kunnen blijven uitvoeren zonder in financiële problemen te komen. Beleidsopties die hierop inspelen, worden momenteel in beeld gebracht en zijn nodig om de continuïteit en de noodzakelijke investeringsruimte voor woningcorporaties te waarborgen. In de herijking van de NPA, die dit najaar wordt uitgevoerd, zal opnieuw naar de opgaven van de corporaties gekeken worden en naar de mogelijkheden om die in balans te brengen met de financiële middelen, ook voor de lange termijn.
Vraag 10

Heeft de ATAD wel of niet bijgedragen aan de huidige wooncrisis omdat er sinds de invoering minder sociale en betaalbare huurhuizen konden worden gebouwd door woningcorporaties?

Zoals in de antwoorden bij vraag 7 en vraag 8 is aangegeven valt niet te zeggen of woningcorporaties minder betaalbare woningen hebben gebouwd als gevolg van de invoering van de earningsstrippingmaatregel in de vennootschapsbelasting in 2019. Woningcorporaties beschikken momenteel door de afschaffing van de verhuurderheffing over een goede financiële uitgangspositie om volop te investeren in hun volkshuisvestelijk taken, waaronder de bouw van betaalbare huurwoningen. Daarnaast is in het Hoofdlijnenakkoord aangekondigd dat de maximale renteaftrek in de vennootschapsbelasting wordt verhoogd van 20% naar 25% van de gecorrigeerde winst, wat een fiscale lastenverlichting voor verhuurders die investeren via vennootschappen die met vreemd vermogen zijn gefinancierd tot gevolg heeft. Dit is uitgewerkt in het wetsvoorstel Belastingplan 2025.
Vraag 11

Gaat u samen met de Staatssecretaris aandringen op een herziening van de ATAD-wetgeving?

Voor het bepalen van onze specifieke inzet wachten wij eerst de uitkomsten van de evaluatie van ATAD1 af die momenteel wordt uitgevoerd. Op dit moment is nog onbekend hoe het vervolgproces er precies uit zal zien na de openbare consultatie over ATAD1. De verwachting is dat een uitgebreid verslag zal worden opgesteld over de maatregelen uit ATAD1.9 Volgens de meest recente planning van de Europese Commissie wordt dit verslag in het derde kwartaal van 2025 gepubliceerd.10 Zodra dit beschikbaar is, wordt dit met uw Kamer gedeeld.
Vraag 12

Welke herziening of herzieningen heeft u daarbij in gedachten?

Zoals in de antwoorden bij vraag 6 is aangegeven, voorziet ATAD1 niet in een specifieke uitzondering voor woningcorporaties. Daarnaast is het de vraag of het introduceren van een generieke vrijstelling in ATAD1 doeltreffend en doelmatig is ten aanzien van woningcorporaties. In dat licht zou meer beleidsvrijheid voor individuele EU-lidstaten om gerichter bepaalde sectoren te kunnen uitzonderen onder ATAD1 in beginsel worden verwelkomd. Hierbij dienen de staatssteunregels in acht te worden genomen in de zin van artikel 107, eerste lid, Verdrag betreffende de Werking van de Europese Unie (VWEU). Het verlenen van staatssteun is in beginsel verboden en alleen onder bepaalde voorwaarden toegestaan, bijvoorbeeld om ervoor te zorgen dat een Dienst van Algemeen Economisch Belang (DAEB) kan worden uitgevoerd of als er een vrijstellingsmogelijkheid van toepassing is. Door alleen een uitzondering voor woningcorporaties te creëren ontstaat er mogelijk een ongelijk speelveld tussen woningcorporaties en marktpartijen. Verder zal ook dekking gevonden moeten worden voor de budgettaire effecten om een eventuele nieuwe uitzondering voor woningcorporaties in ATAD1 in de nationale wet te kunnen implementeren en moet een dergelijke uitzondering uitvoerbaar zijn.
Vraag 13

Kunt u bovenstaande vragen één voor één en binnen drie weken beantwoorden?

Beantwoording van de vragen binnen drie weken is helaas niet gelukt.

8 augustus 2024 - 26 september 2024

49 dagen

Het bericht ‘Ook in Breda en Zwolle betalen studenten nu 30 procent meer voor een kamer’
	Sandra Beckerman
	Mona Keijzer (BBB)

Bronnen

1. NOS, 6 augustus 2024, «Ook in Breda en Zwolle betalen studenten nu 3…
2. Monitor studentenhusivesting, https://studentenhuisvesting.incijfers.…

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht: «Ook in Breda en Zwolle betalen studenten nu 30 procent meer voor een kamer»?1

Ja.
Vraag 2

Hoe gaat u ervoor zorgen dat de huurprijzen gaan dalen?

Op 1 juli 2024 is de Wet betaalbare huur ingegaan waardoor verhuurders verplicht zijn zich aan de maximale huurprijs te houden. Deze wet geldt ook voor studentenkamers. Daarnaast draagt ook de inzet op het verruimen van het aanbod betaalbare studentenwoningen bij aan het dalen van de prijzen. (zie ook hieronder bij vraag 9)
Vraag 3

Hoe zorgt u ervoor dat voor deze woningen niet meer dan de maximale huur wordt gevraagd?

Voor alle woningen, dus ook studentenwoningen, geldt dat verhuurders een huur horen te vragen die past bij de kwaliteit van de woning of onzelfstandige studentenkamer. Per 1 juli jongstleden zijn de Wet betaalbare huur en het gemoderniseerde Woningwaarderingsstelsel voor onzelfstandige woningen (WWSO), in werking getreden. Sinds de Wet betaalbare huur is het zowel het Woningwaarderingsstelsel (WWS) als het WWSO dwingend waardoor verhuurders verplicht zijn zich te houden aan de maximale huurprijzen die volgen uit het WWS en het WWSO en horen bij de kwaliteit van de woning. Gemeenten kunnen met ingang van 1 januari 2025 ingrijpen als verhuurders te veel huur vragen.
Vraag 4

Hoe beschermt u studenten tegen malafide verhuurpraktijken van private verhuurders?

Sinds 1 juli 2023 geldt de Wet goed verhuurderschap (Wgv). Als gevolg van deze wet hebben gemeenten meer mogelijkheden gekregen om op te treden tegen malafide verhuurgedrag. De wet heeft een landelijke (basis)norm voor goed verhuurderschap geïntroduceerd door middel van een set algemene regels. Deze regels behelzen bijvoorbeeld een verbod op intimidatie en discriminatie, een informatieplicht en regels omtrent (de hoogte van) een waarborgsom en servicekosten. Ook geldt specifiek voor verhuurbemiddelaars nog een verbod op het in rekening brengen van dubbele bemiddelingskosten.
In aanvulling op de algemene regels kunnen gemeenten een verhuurvergunning instellen. Hiermee kunnen aanvullende voorwaarden aan verhuurders worden gesteld, bijvoorbeeld ten aanzien van het hebben en uitvoeren van een onderhoudsplan.
Gemeenten zijn belast met het toezicht op en de handhaving van zowel de algemene regels, als – indien van toepassing – de verhuurvergunning. Sinds 1 januari 2024 moeten zij hiertoe verplicht een meldpunt hebben ingericht, waar ongewenst verhuurgedrag kan worden gemeld. Gemeenten kunnen ook proactief handhaven.
De Wet betaalbare huur heeft de Wet goed verhuurderschap aangevuld met algemene regels omtrent een maximale huurprijs
Vraag 5

Hoe kijkt het nieuwe kabinet tegen het besluit om studenten uit te zonderen van de Wet vaste huurcontracten?

Het kabinet handhaaft het beleid om studenten uit te zonderen van de Wet vaste huurcontracten. Hierdoor kunnen studentenkamers die tijdelijk vrijkomen tijdelijk verhuurd worden aan studenten. Ik vind het belangrijk dat kamers niet onnodig leeg staan. Met de Wet betaalbare huur en het moderniseren en dwingend maken van het woningwaarderingsstelsel is het niet aannemelijk dat verhuurders kiezen voor een tijdelijk contract met de bedoeling bij het aflopen ervan de huur te kunnen verhogen; de huurprijzen zijn immers gemaximeerd.
Vraag 6

Deelt u de mening dat studenten benadeeld zijn door dit besluit, omdat zij nu minder huurbescherming hebben en zich lastiger kunnen verdedigen tegen illegale verhuurpraktijken?

Nee, deze mening deel ik niet. De uitzondering is gericht op studenten die tijdelijk in een andere gemeente huren dan waarin ze wonen. In de praktijk wordt een campuscontract (doelgroepencontract) veel gebruikt bij de huisvesting van studenten; daarmee mag een student in een studentenwoning blijven zolang deze bij een onderwijsinstelling ingeschreven staat. De uitzondering in dit besluit is aanvullend daarop nodig om studentenkamers die tijdelijk vrijkomen, te kunnen verhuren aan studenten die tijdelijk op zoek zijn naar een woonruimte. De Wet goed verhuurderschap en de Wet betaalbare huur zijn ook op deze huurcontracten van toepassing, waarmee de huurbescherming en huurprijsbescherming worden gewaarborgd.
Vraag 7

Bent u bereid dit besluit terug te draaien en wel conform het aangenomen amendement Beckerman en Boulakjar (Kamerstuk 36 195, nr. 24) te handelen?

Het amendement is aangenomen en daarmee zijn tijdelijk huurcontracten voor onzelfstandige woningen afgeschaft en vaste huurcontracten ook voor onzelfstandige woningen de norm. In het Besluit is een uitzondering op genomen voor «personen die voor hun studie tijdelijk in een andere gemeente binnen Nederland willen wonen of afkomstig zijn uit het buitenland en in Nederland studeren». Het kabinet handhaaft het ingezette beleid om de reden die in het vorige antwoord zijn genoemd.
Vraag 8

Erkent u dat hogere huren voor studenten leiden tot hogere studieleningen en een hogere studieschuld, waardoor studenten ook na het afstuderen verder in de problemen komen?

Hogere huren leiden tot hogere uitgaven en mogelijk ook tot hogere studieleningen. Aan het NIBUD heb ik, als een van de acties uit het Landelijk Actieplan Studentenhuisvesting, gevraagd om een advies te geven over de hoogte van de huur in relatie tot de inkomenspositie van studenten. Dit rapport is in de afrondende fase en zal ik u met mijn reactie daarop later dit jaar toesturen.
Vraag 9

Hoe gaat u (studenten)corporaties helpen om meer betaalbare woningen te bouwen en ook het aandeel onzelfstandige studentenwoonruimtes vergroten?

Een speciaal loket van de Regeling Huisvesting Aandachtsgroepen (RHA) is in augustus jl. geopend. Dit loket richt zich specifiek op aanvragen voor het versneld realiseren van (onzelfstandige) studentenwoningen. In deze tranche is € 20 miljoen beschikbaar voor nieuwe aanvragen van gemeenten. Via de regeling wordt een bijdrage geleverd in het exploitatietekort. Aangezien de bouw van onzelfstandige woonruimten voor studenten achterblijft, krijgen aanvragen voor de bouw van onzelfstandige woonruimten voorrang. Gemeenten kunnen echter ook een financiële bijdrage aanvragen voor zelfstandige woonruimten voor studenten.
En breder ondersteun ik woningcorporaties door mijn betrokkenheid binnen het Landelijke Actieplan Studentenhuisvesting, zo is onder meer in mijn opdracht een studentenhuisvestingsregisseur actief om op lokaal niveau het gesprek te voeren over het creëren van meer ruimte voor studentenhuisvesting.
Vraag 10

Uit de Landelijke monitor studentenhuisvesting 20232 blijkt dat 30% van de uitwonende studenten geld tekort komen iedere maand. Hoe zorgt u ervoor dat het op kamers gaan voor alle studenten betaalbaar en toegankelijk wordt?

Het doel van het Landelijk Actieplan Studentenhuisvesting (LAS) is te komen tot een uitbreiding van 60.000 betaalbare studentenwoningen in de periode 2022–2030. Uit de Landelijke monitor studentenhuisvesting 2024 blijkt dat in 2023 1.700 studentenwoningen zijn opgeleverd. Gemeenten geven aan dat er voor 16.800 wooneenheden studentenwoningen harde bouwplannen zijn voor de periode 2024 tot en met 2032.
Daarnaast is zoals hierboven genoemd sinds de Wet betaalbare huur het woningwaarderingsstelsel voor onzelfstandige woonruimte (WWSO) dwingend. Het dwingend maken van het WWSO betekent dat verhuurders verplicht zijn zich te houden aan de maximale huurprijzen die volgen uit het WWSO en horen bij de kwaliteit van de woning.
Met de Wet herinvoering basisbeurs hoger onderwijs is in het collegejaar ’23-’24 de basisbeurs voor studenten in het hbo en wo teruggekeerd. Naast de herinvoering van de basisbeurs is voor studenten in het hbo en wo met ouders die een middeninkomen hebben, de aanvullende beurs uitgebreid, waardoor meer studenten aanspraak maken op de aanvullende beurs. De monitor toont aan dat de herinvoering van de basisbeurs de belangrijkste reden is van de stijging van het besteedbaar budget van studenten. Ouderlijke bijdragen zijn gemiddeld gelijk gebleven aan vorig jaar, daarmee lijkt de herinvoering van de basisbeurs geen effect te hebben gehad op de hoogte van de financiële bijdrage van ouders.
Vraag 11

Kunt u de vragen apart behandelen en niet bundelen?

Ja.

24 mei 2024 - 17 juni 2024

24 dagen

Het bericht ‘Sterke stijging aantal zaken over servicekosten, bezwaar vaak succesvol’
	Sandra Beckerman , Pieter Grinwis (CU)
	Hugo de Jonge (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (CDA)

Bronnen

1. NOS, 15 mei 2024 (https://nos.nl/artikel/2520537-sterke-stijging-aant…
2. Huurcommissie, Jaarverslag 2023 (https://www.huurcommissie.nl/documen…
3. NOS, 13 mei 2024 (https://nos.nl/artikel/2520288-verhuurders-vrezen-h…

Vraag 1

Bent u bekend met dit bericht?1

Ja.
Vraag 2

Wat is uw appreciatie van het jaarverslag van de huurcommissie?2

Ik ben blij dat de Huurcommissie in haar jaarverslag inzicht geeft in de door haar behandelde geschillen en daarbij ingaat op de belangrijkste ontwikkelingen. Ik acht het waardevol dat de Huurcommissie dit jaar extra aandacht besteedt aan de ontwikkelingen rond de servicekosten.
Vraag 3

Wat is uw reactie op het feit dat in alle zaken tegen private verhuurders, de huurder in 72% van de zaken gelijk krijgt?

Ik acht het werk van de Huurcommissie van groot belang voor zowel huurders als verhuurders, die met de uitspraken zijn geholpen. Dat huurders vaker in het gelijk worden gesteld omtrent servicekosten betekent dat huurders de Huurcommissie weten te vinden als zij een probleem hebben waar zij met de verhuurder niet uitkomen.
De Huurcommissie signaleert in haar jaarverslag dat bij de behandeling van servicekostenzaken een deel van – met name – de private verhuurders de administratie niet goed op orde heeft, onvoldoende bekend is met de eisen waaraan de afrekening moet voldoen of daarbij al dan niet moedwillig kosten betrekt die er redelijkerwijs niet onder mogen vallen. Dit lijkt zich vaker voor te doen nu verhuurders nieuwe woonconcepten realiseren waarbij zij kosten van bijvoorbeeld een in het complex aanwezige fitnessruimte, muziekstudio of bioscoopzaal in de servicekosten opnemen.
Deze signalering van de huurcommissie bevestigen eerdere signalen die bij BZK zijn binnengekomen. Naar aanleiding van deze signalen wil ik de regels rond servicekosten voor huurwoningen herzien. Deze aanscherping heb ik reeds in gang gezet en deze is onderdeel van de brede aanpak om huurders beter te beschermen en is een aanvulling op het programma Betaalbaar wonen. Ik heb uw Kamer over de voorgenomen aanscherping op 4 juli 2023 geïnformeerd.3 De voorgestelde wetswijziging is eind 2023 in internetconsultatie gegeven en ik verwacht het voorstel in juni ter advisering aan de Raad van State voor te kunnen leggen. Ik verwacht het wetsvoorstel daarom na de zomer aan uw Kamer aan te kunnen bieden.
In de praktijk is gebleken dat de regels rond servicekosten onvoldoende duidelijkheid geven en daarmee onvoldoende bescherming bieden aan huurders tegen verhuurders die ten onrechte servicekosten in rekening brengen. Kern van de wijziging is dat een limitatieve lijst met categorieën van servicekosten in het Besluit servicekosten wordt opgenomen. Hiervoor dient echter eerst het Burgerlijk Wetboek te worden gewijzigd. Tevens wordt het uitgangspunt van daadwerkelijk gemaakte kosten die tevens een redelijke vergoeding voor de geleverde service zijn, meer expliciet tot uitdrukking gebracht in het Burgerlijk Wetboek. Verder worden enkele drempels verlaagd voor het indienen van een collectief verzoek bij de Huurcommissie en wordt het mogelijk om ook het voorschot van de servicekosten als geheel te laten toetsen door de Huurcommissie.
Vraag 4

Herkent u dat huurders die naar de rechter of de huurcommissie stappen vaak in het gelijk worden gesteld?

Dat herken ik zeker en ook het jaarverslag van de Huurcommissie maakt dit inzichtelijk. Daarbij merk ik op dat woningcorporaties in 42% van de zaken in het gelijk werden gesteld en private verhuurders slechts in 10% van de gevallen. In 2022 was er zelfs sprake van dat bij geschillen tussen huurders en private verhuurders, huurders in bijna 100% van de gevallen gelijk kregen Huurcommissie; van de 1.667 zaken werd slechts in 7 gevallen geoordeeld in het voordeel van de verhuurder.4
Vraag 5

Herkent u dat er dus ook heel veel huurders zijn die te veel betalen, wanneer zij geen zaak aanspannen?

Ik kan geen oordeel vellen over zaken die niet aanhangig zijn gemaakt. Wel heeft het kabinet het standpunt dat in de praktijk is gebleken dat de regels rond servicekosten onvoldoende duidelijkheid geven en daarmee onvoldoende bescherming bieden aan huurders tegen verhuurders die ten onrechte servicekosten in rekening brengen. Ik heb daarom het traject in gang gezet om de wet- en regelgeving rond servicekosten waar nodig aan te passen, zoals ook toegelicht bij het antwoord op vraag 3.
Vraag 6

Deelt u de mening dat het onwenselijk is dat huurders opgezadeld worden met het halen van hun gelijk, terwijl er van verhuurders verwacht mag worden dat zij zich aan de regels houden?

In het wetsvoorstel dat in mijn antwoord op vraag 3 wordt aangehaald zitten voorstellen om het voor huurders makkelijker te maken om hun recht te halen. De drempels voor het starten van een collectieve rechtsgang worden verlaagd. Tevens wordt meer verantwoordelijkheid bij de verhuurder neergelegd op het tijdig en juist vaststellen van de jaarrekening.
Voorts geldt dat op dit moment dat alleen huurders met een gereguleerd huurcontract geschillen over servicekosten kunnen voorleggen aan de Huurcommissie. Huurders zonder gereguleerd huurcontract kunnen dergelijke geschillen nu enkel aan de kantonrechter voorleggen. Het amendement van het wetsvoorstel betaalbare huur van de leden Vedder en de Hoop, past dit aan.5 Indien het wetsvoorstel betaalbare huur wordt aangenomen door de Eerste Kamer, zullen alle huurders in de toekomst geschillen over servicekosten aan de huurcommissie kunnen voorleggen. Met het amendement Beckerman/Grinwis is in de Wet goed verhuurderschap tevens opgenomen dat een verhuurder geen oneigenlijk gebruik mag maken van de servicekosten. Gemeenten beschikken daarmee sinds 1 juli 2023 over de bevoegdheid om bestuursrechtelijk te handhaven wanneer er door verhuurders oneigenlijk gebruik wordt gemaakt van servicekosten of als de jaarafrekening geheel ontbreekt.6
Ik verwacht dat al deze wijzigingen in het systeem van servicekosten zullen leiden tot betere bescherming voor de huurder tegen onterechte servicekosten.
Vraag 7

Hoe verklaart u het grote verschil in uitspraken ten voordele van de huurder tussen private verhuur en corporatie verhuur?

Uitgangpunt is dat verhuurders, zowel corporaties als overige verhuurders, zich aan de wet dienen te houden. De Huurcommissie signaleert in haar jaarverslag dat bij de behandeling van servicekostenzaken een deel van – met name – de private verhuurders de administratie niet goed op orde heeft, onvoldoende bekend is met de eisen waaraan de afrekening moet voldoen of daarbij al dan niet moedwillig kosten betrekt die er redelijkerwijs niet onder mogen vallen. Dit lijkt zich vaker voor te doen nu verhuurders nieuwe woonconcepten realiseren waarbij zij kosten van bijvoorbeeld een in het complex aanwezige fitnessruimte, muziekstudio of bioscoopzaal in de servicekosten opnemen. Bij de behandeling van servicekostenzaken ziet de Huurcommissie dat «kleine» private verhuurders vaak worstelen met de grote hoeveelheid informatie die nodig is om tot een correcte afrekening van de servicekosten te komen.
Vraag 8

Wat is uw reactie op het feit dat in zaken rondom gebreken de huurder vaker gelijk krijgt dan de verhuurder?

Ik acht het werk van de Huurcommissie van groot belang voor zowel huurders als verhuurders, die met de uitspraken zijn geholpen. Dat huurders vaker in het gelijk worden gesteld omtrent gebreken betekent dat huurders de Huurcommissie weten te vinden als zij een probleem hebben waar ze onderling niet uitkomen.
Vraag 9

Kunt u meer inzicht geven over welke gebreken het meest voorkomen?

Door de Huurcommissie wordt op dit moment niet bijgehouden welke gebreken het meest voorkomen. Zij rapporteert hier dan ook niet over in haar jaarverslag. In de toekomst beoogt de Huurcommissie wel dit soort uitvoeringssignalen af te kunnen geven.
De Huurcommissie ontvangt verzoekschriften met betrekking tot klachten over de woonruimte. In een deel van deze gevallen is sprake van een gebrek, waarvoor een (tijdelijke) huurverlaging kan worden uitgesproken. Een deel levert echter geen gebrek op in de zin van het gebrekenboek van de Huurcommissie. Dan volgt geen (tijdelijke) huurverlaging. Naar inschatting vanuit de uitvoeringspraktijk komen de volgende gebreken – die tot verlaging van de huurprijs leiden – in het algemeen het meest voor: schimmel (als gevolg van lekkage, vochtdoorslag of onvoldoende ventilatie), (optrekkend of doorslaand) vocht, lekkage, onvoldoende of niet functionerende (mechanische) ventilatie en houtrot in de kozijnen. Met name de gebreken schimmel en vocht komen de laatste jaren sinds de verhoging van de energieprijzen meer voor.
Vraag 10

Wat vindt u ervan dat in 90% procent van de zaken rondom servicekosten bij private verhuurders, de huurder gelijk krijgt?

Dat huurders vaker in het gelijk worden gesteld betekent dat huurders de Huurcommissie weten te vinden als zij een probleem hebben waar ze onderling niet uitkomen. Ik zie een noodzaak de wet- en regelgeving rond servicekosten nader aan te scherpen. Ik ben daar in mijn antwoord op vraag 3 nader op ingegaan.
Vraag 11

Wat vindt u ervan dat volgens de huurcommissie er een groep verhuurders is «die de grenzen opzoeken om via de servicekosten hun opbrengst te vergroten»?

In het jaarverslag van de Huurcommissie staat een interview met één van haar zittingsvoorzitters, met daarin het volgende citaat: «We zien particuliere verhuurders die worstelen met hun administratie en daardoor niet tot een correcte afrekening komen. Daarnaast zoeken sommige commerciële verhuurders de grenzen op om via de servicekosten hun opbrengst te vergroten.» Dit citaat past in het geschetste beeld en bevestigt de noodzaak tot aanpassing van de wet- en regelgeving rond servicekosten te komen. De servicekosten dienen enkel een vergoeding te zijn in de door verhuurder gemaakte kosten voor het leveren van diensten. Er is geen ruimte om de servicekosten te gebruiken om de winst uit verhuur te vergroten.
Vraag 12

Welke stappen wilt u zetten om deze groep verhuurders harder aan te pakken?

Ik wil de regels rond servicekosten voor huurwoningen herzien. In de praktijk is gebleken dat de regels rond servicekosten – ondanks de kaders – onvoldoende duidelijkheid geven en daarmee onvoldoende bescherming bieden aan huurders tegen verhuurders die ten onrechte servicekosten in rekening brengen. Hierop ben ik in mijn antwoord op vraag 3 ingegaan.
Kern van de wijziging is dat een limitatieve lijst met categorieën van servicekosten in het Besluit servicekosten wordt opgenomen. Hiervoor dient echter eerst het Burgerlijk Wetboek te worden gewijzigd. Tevens wordt het uitgangspunt van daadwerkelijk gemaakte kosten, die tevens een redelijke vergoeding voor de geleverde service zijn, meer expliciet tot uitdrukking gebracht in het Burgerlijk Wetboek. Verder worden enkele drempels verlaagd voor het indienen van een collectief verzoek bij de Huurcommissie en wordt het mogelijk om ook het voorschot van de servicekosten als geheel te laten toetsen door de Huurcommissie.
Vraag 13

Hoe ziet u toe op de goede uitvoering van het aangenomen amendement Beckerman/Grinwis (Kamerstuk 36 130, nr. 21) over het tegengaan van oneigenlijk gebruik van servicekosten?

Met het amendement Beckerman/Grinwis is in de Wet goed verhuurderschap opgenomen dat een verhuurder geen oneigenlijk gebruik mag maken van de servicekosten. Gemeenten beschikken daarmee sinds 1 juli 2023 over de bevoegdheid om bestuursrechtelijk te handhaven wanneer er door verhuurders oneigenlijk gebruik wordt gemaakt van servicekosten of als de jaarafrekening geheel ontbreekt.7 Momenteel wordt een handreiking voor gemeenten opgesteld om de gemeenten nog beter te ondersteunen in hun taak. De Wet goed verhuurderschap wordt op 1 juli 2025 geëvalueerd.8 In deze evaluatie zal ook aandacht zijn voor de werking van dit onderdeel van de wet.
Vraag 14

Hoeveel zaken werden er in het jaar 2023 als collectief aangespannen bij de huurcommissie?

De Huurcommissie houdt op dit moment niet bij hoe vaak een collectief verzoekschrift wordt ingediend en rapporteert ook niet over dit punt in haar jaarverslag. De praktijk leert dat geschillen in het algemeen niet collectief worden ingediend bij de Huurcommissie. In de regel gebeurt dit slechts bij enkele grote wooncomplexen waarbij een geschil ontstaat met betrekking tot de servicekosten.
Vraag 15

Hoe snel kunt u de Kamer informeren over de uitvoering van de motie Beckerman (Kamerstuk 36 511, nr. 16) om meer mogelijkheden voor collectieve zaken uit te werken?

Het kabinet stelt voor de drempel voor het indienen van een collectief verzoek bij de Huurcommissie te verlagen. Ook dit wordt in het wetsvoorstel dat in antwoord 3 is genoemd opgenomen, mede naar aanleiding van de motie. Ik verwacht het wetsvoorstel na de zomer aan de Tweede Kamer te kunnen sturen.
Vraag 16

Hoeveel gemeenten hebben inmiddels een huurteam waar inwoners zich kunnen melden?

Gemeenten zijn sinds 1 januari 2024 op basis van de Wet goed verhuurderschap verplicht een meldpunt te hebben waar huurders, woningzoekenden en andere belanghebbenden (al dan niet anoniem) melding kunnen maken van ongewenst verhuurgedrag. Het overgrote deel van de gemeenten heeft inmiddels een meldpunt ingesteld.
Er is geen vaste definitie van een gemeentelijk huurteam en daardoor is ook geen lijst met gemeenten die een huurteam hebben voorhanden. In de regel zijn het voornamelijk grote en middelgrote steden met grote aantallen studenten en veel woningschaarste die veel misstanden op de huurmarkt ervaren die inzetten op het vormen van huurteams.
Vraag 17

Wat is de voortgang van de herziening voor het besluit servicekosten en de uitvoering van de motie Beckerman/Grinwis (Kamerstuk 36 130, nr.39)?

Ik heb uw Kamer op 4 juli 2023 geïnformeerd over mijn voorstel tot wijziging van wet- en regelgeving, mede naar aanleiding van deze motie.9 De wetswijziging is eind 2023 in internetconsultatie gegeven en ik verwacht het voorstel in juni ter advisering aan de Raad van State voor te kunnen leggen. Daarna verwacht ik het wetsvoorstel na de zomer aan uw Kamer te kunnen aanbieden.
Vraag 18

Heeft u al inzicht in hoeverre diensten en zaken die onder servicekosten vallen gemaximeerd kunnen worden in prijs?

Onderdeel van het wetsvoorstel is dat bij ministeriële regeling regels kunnen worden gesteld met betrekking tot de wijze van berekening en de maximale hoogte van de servicekosten.
Vraag 19

Deelt u de mening dat het mogelijk moet zijn voor huurders om bepaalde niet-noodzakelijke diensten van verhuurders te weigeren? Zo nee, waarom niet?

De Huurcommissie signaleert dat verhuurders kosten doorberekenden die niet onder de servicekosten mogen vallen, bijvoorbeeld door kosten voor een fitnessruimte, muziekstudio of bioscoopzaal in de servicekosten op te nemen. Het limitatief maken van het Besluit servicekosten heeft als doel expliciet te maken welke posten wel en niet in het kader van servicekosten in rekening kunnen worden gebracht.
In beginsel staat het partijen vrij om naast de huurovereenkomst en servicekosten andere overeenkomsten af te sluiten. Daarbij geldt wel dat als een dergelijke overeenkomst een verband heeft met de huurovereenkomst en deze andere overeenkomst een niet redelijk voordeel bevat voor de huurder of verhuurder, deze overeenkomst nietig is (artikel 7:264, eerste lid, BW). Ik zie geen aanleiding om het juridisch kader op dit punt aan te passen.
Vraag 20

Bent u verder bekend met de berichten dat verhuurders mogelijk tot wel 6,4 miljard euro moeten terugbetalen aan huurders?3

Ja, daarmee ben ik bekend.
Vraag 21

Deelt u de mening dat de bovenstaande berichten aanleiding geven tot strenger en rechtvaardiger toezicht op verhuurders?

Het kabinet zet in zijn algemeenheid in op het verbeteren van de huurbescherming en de huurprijsbescherming. Zie het antwoord op vraag 22.
Vraag 22

Hoe gaat u zich verder inzetten voor eerlijke en betaalbare huren voor iedereen?

Het kabinet zet in zijn algemeenheid in op het verbeteren van de huurbescherming en de huurprijsbescherming. Naast de in deze antwoorden beschreven inzet rond servicekosten, zijn de Wet goed verhuurderschap, het wetsvoorstel betaalbare huur en de Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten daarvan belangrijke speerpunten. Voor de zomer ontvangt uw kamer een voortgangsrapportage van het programma Betaalbaar wonen.
Vraag 23

Kunt u de vragen apart beantwoorden en niet bundelen?

Ja.

1 mei 2024 - 31 mei 2024

30 dagen

Het bericht ‘Groter brandgevaar bij flexwoningen en verduurzaming, vrees voor dodelijke slachtoffers’
	Sandra Beckerman
	Hugo de Jonge (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (CDA)

Bronnen

1. AD, 29 april 2024,«Groter brandgevaar bij flexwoningen en verduurzami…
2. NIPV, 18 april 2024, «Leren van branden in de gebouwschil van woninge…
3. Aanhangsel Handelingen II, vergaderjaar 2021–2022, nr. 3188. …

Vraag 1

Bent u bekend met het artikel «Groter brandgevaar bij flexwoningen en verduurzaming, vrees voor dodelijke slachtoffers»?1

Ja.
Vraag 2

Bent u bekend met het rapport van het Nederlands Instituut Publieke Veiligheid (NIPV), waarnaar verwezen wordt in dit artikel?2

Ja.
Vraag 3

Wat is uw reactie op de berichtgeving dat flexwoningen een groter brandveiligheidsrisico hebben?

Deze berichtgeving heeft betrekking op het rapport van het NIPV. Dit rapport gaat over branden in de gebouwschil (gevel- en dakconstructies). Het NIPV heeft onderzocht welke lessen er zijn te trekken uit drie geanalyseerde branden en hoe de risico’s en de impact van branden in de gebouwschil kunnen worden beperkt. Eén van de 3 geanalyseerde branden is de brand in unitbouwcomplex Riekerhaven.
Ik ben het NIPV erkentelijk dat dit onderzoek op eigen initiatief is uitgevoerd. Ik zal dan ook de bevindingen van het NIPV bespreken met Brandweer Nederland, Vereniging Nederlandse Gemeenten, NIPV, Vereniging Bouw- en Woningtoezicht Nederland, Bouwend Nederland en Stroomversnelling.
Het gesprek is gepland begin juli. Daarna zal uw Kamer zo spoedig mogelijk nader worden geïnformeerd.
Dat branden in de gebouwschil aandacht behoeven, was mij al bekend. Volgens het NIPV-rapport geldt dit niet specifiek voor flexwoningen, maar in bredere zin voor alle gebouwen en bouwsystemen waar vergelijkbare constructies kunnen voorkomen. Ik heb uw Kamer eerder geïnformeerd over acties die ik op dit punt in gang heb gezet.3
Het betreft de volgende zaken:
De wegwijzer kan door iedereen in de bouwsector (waaronder opdrachtgevers, ontwerpers, bouwers en toezichthouders) worden gebruikt en bevat aanwijzingen hoe kan worden voldaan aan de bouwregelgeving. Daarnaast biedt de wegwijzer ook handvatten om op basis van risico’s een hoger brandveiligheidsniveau aan te houden om bijvoorbeeld de hoeveelheid schade bij brand te beperken.
Vraag 4

In eerdere beantwoording van Kamervragen over flexwoningen3 stelde u dat flexwoningen niet minder veilig zijn dan andere type woningen. Staat u daar nog steeds achter?

Ik sta nog steeds achter mijn antwoorden op eerdere Kamervragen over flexwoningen5. Zie ook mijn antwoord op vraag 3.
Vraag 5

In deze beantwoording gaf u ook aan geen zorgen te hebben over brandgevaarlijke containerwoningen, kunt u een overzicht geven hoeveel woningbranden er de afgelopen jaren hebben plaatsgevonden in flexwoningen?

Er bestaat geen landelijke database van branden. Ik kan daarom geen overzicht geven van het aantal branden in verschillende typen woningen. Ook het NIPV-rapport geeft hier geen informatie over.
Het NIPV beschouwt in haar onderzoek maar één brand in flexwoningen (namelijk Riekerhaven; verplaatste tijdelijke woningen). Ik ben van mening dat we op basis van één brand in flexwoningen niet kunnen veralgemeniseren dat het brandgevaar bij flexwoningen groter is dan bij andere woningen.
Het NIPV geeft in haar rapport wel aan dat uit een internetsearch en een snelle verkenning onder de veiligheidsregio’s meerdere recente en vergelijkbare branden in niet-flexwoningen naar voren zijn gekomen waarbij de gebouwschil betrokken is geweest. Het gaat daarbij om vijf branden sinds 2019.
Vraag 6

Wie is er verantwoordelijk voor de schade als er brand ontstaat als resultaat van ontwerpfouten?

De verantwoordelijkheid voor de schade door een brand is niet geregeld in de bouwregelgeving. Het is aan de gebouweigenaar of verzekeraar om na te gaan of een brand mogelijk is veroorzaakt of is versneld door een ontwerpfout. Mogelijk dat een gebouweigenaar of verzekeraar bij een ontwerpfout de verantwoordelijkheid voor de schade privaatrechtelijk kan verhalen bij de ontwerper en/of de bouwer van het gebouw. Er kunnen echter ook andere zaken spelen dan ontwerpfouten, zoals het onveilig gebruik van het bouwwerk of onvoldoende onderhoud. Een algemene uitspraak wie verantwoordelijk is voor de schade door brand is hierdoor niet mogelijk.
Vraag 7

Welk gezag moet erop toezien dat flexwoningen veilig worden gebouwd?

De gemeente is bevoegd gezag en ziet toe op naleving van het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl). De gemeente kan bij dit toezicht de brandweer betrekken.
De bouw van een grondgebonden woning valt sinds 1 januari 2024 onder de Wet Kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb). Er moet daarbij een onafhankelijke kwaliteitsborger worden ingeschakeld die controleert en beoordeeld of het gebouw voldoet aan de bouwregelgeving.
Vraag 8

Waar kunnen bewoners van flexwoningen terecht als zij twijfels hebben over de veiligheid van hun woning?

Bewoners kunnen brandonveilige situaties melden bij de eigenaar of de beheerder van het gebouw. Als dit niet leidt tot een oplossing, dan kan een bewoner een melding doen bij de gemeente. Voor algemene vragen over brandveiligheid kan iedereen terecht op de website van de brandweer en/of veiligheidsregio.
Vraag 9

Vindt u het bouwbesluit voor tijdelijke bouwwerken nog steeds toereikend?

Ja. Het NIPV-rapport doet geen aanbevelingen om de brandveiligheidseisen aan te scherpen, maar geeft wel aanleiding om de brandveiligheid van de gebouwschil te bespreken met de sector. Zie ook mijn antwoord op vraag 3.
Een flexwoning hoeft overigens niet perse een tijdelijk bouwwerk te zijn. Ik zie steeds meer projecten waarbij standaard wordt gekozen voor nieuwbouwkwaliteit.
Vraag 10

Bent u bereid de vergunningverlening van flexwoningen voorlopig onder het bouwbesluit voor nieuwbouw te laten vallen zodat er meer controle kan plaatsvinden?

Nee. Voor de mate van controle door de gemeente of kwaliteitsborger maakt het niveau van eisen (tijdelijk bouw versus nieuwbouw) ook geen verschil.
Vraag 11

Welke stappen gaat u zetten om de veiligheid van bewoners van deze woningen te garanderen?

Zoals gemeld in mijn antwoord op vraag 3 ga ik de bevindingen van het NIPV bespreken met de sector en heb ik al eerder acties in gang gezet.
Voor wat betreft de brandveiligheid van woongebouwen tijdens het gebruik is in mijn opdracht door het NIPV een leidraad ontwikkeld waarmee gebouweigenaren worden ondersteund bij de borging en verbetering van de brandveiligheid van woongebouwen. Deze leidraad is gepubliceerd in 20236. In deze leidraad is ook aandacht voor het informeren van de bewoners over de brandveiligheid en het doen van ontruimingsoefeningen.
Vraag 12

Acht u het wenselijk om de inzet op flexwoningen nu tijdelijk te staken totdat er meer onderzoek is gedaan naar de brandveiligheid van deze woningen?

Nee. Er is naar mijn mening geen aanleiding om aan te nemen dat in generieke zin flexwoningen niet brandveilig zijn. Flexwoningen moeten – net als elke woning – voldoen aan de eisen uit het Besluit Bouwwerken Leefomgeving.
Vraag 13

Op welke termijn kunt u de bouwregelgeving voor flexwoningen aanpassen?

Ik ga eerst in gesprek met de sector naar aanleiding van het NIPV-rapport om te bezien of en welke verdere acties nodig zijn. Daarbij zal ik mij in bredere zin richten op alle gebouwen en bouwsystemen waar vergelijkbare constructies kunnen voorkomen.
Vraag 14

Zijn gemeente en brandweerkorpsen voldoende bekend met de nieuwe risico’s van woningbranden bij flexwoningen?

Mijn beeld is dat zowel gemeenten als de brandweer voldoende op de hoogte zijn van de laatste inzichten. In mijn dialoog met de bouwsector betrek ik ook steeds Brandweer Nederland, Vereniging Nederlandse Gemeenten en de Vereniging Bouw- en Woningtoezicht Nederland.
Vraag 15

Kunt u de vragen apart beantwoorden en niet clusteren?

Ik heb elke vraag apart beantwoord.

19 maart 2024 - 27 mei 2024

69 dagen

Het bericht 'Mila woont met haar pasgeboren baby in een auto in Noord, urgentieverklaring afgewezen'
	Mirjam Bikker (CU), Pieter Grinwis (CU)
	Maarten van Ooijen (staatssecretaris volksgezondheid, welzijn en sport) (CU), Hugo de Jonge (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (CDA)

Bronnen

1. AT5, 18 maart 2024, «Mila woont met haar pasgeboren baby in een auto …

Vraag 1

Hoe luidt uw reactie op het bericht «Mila woont met haar pasgeboren baby in een auto in Noord, urgentieverklaring afgewezen»?1

Het woningtekort gaat gepaard met een hoge vraag naar woningen. Dit maakt dat gemeenten lastige keuzes moeten maken in de verdeling van schaarse woonruimte. Met tot gevolg dat het instrument van urgentie beperkt wordt toegepast. We weten dat de gemeente Amsterdam er alles aan doet om te voorkomen dat kinderen in onveilige (woon)situaties – zoals deze – terecht komen. Naast maatwerkvoorzieningen biedt Amsterdam ook bovenwettelijke (nood)opvang.
Een gemeenteraad heeft de mogelijkheid om in de huisvestingsverordening te bepalen dat bij het verlenen van huisvestingsvergunningen voorrang wordt gegeven aan woningzoekenden waarvoor de voorziening in de behoefte aan woonruimte dringend noodzakelijk is2. Het is aan de gemeenteraad om criteria vast te stellen aan de hand waarvan kan worden bepaald welke woningzoekenden in aanmerking komen voor urgentie3. Maakt een gemeenteraad van bovenstaande mogelijkheid gebruik, dan behoren woningzoekenden die verblijven in een voorziening voor tijdelijke opvang van personen, die in verband met problemen van relationele aard of geweld hun woonruimte hebben verlaten of die mantelzorg verlenen of ontvangen in ieder geval tot de urgent woningzoekenden4. De verantwoordelijkheid voor de vormgeving van de overige categorieën van de urgentieregeling ligt nu volledig bij gemeenten.
Bij een afwijzing van een urgentieaanvraag heeft de aanvrager de mogelijkheid om in bezwaar te gaan tegen het besluit van de betreffende gemeente. Indien het bezwaar wordt afgewezen kan de aanvrager in (hoger) beroep.
Ik weet dat gemeenten hier niet lichtvoetig mee omgaan, want in alle gevallen is het onwenselijk dat mensen op straat komen te staan. Daarom kan ik mij niet voorstellen dat het de bedoeling is van het college van burgemeester en wethouders van Amsterdam dat kinderen op straat of in de auto slapen en ga er dan ook vanuit dat de gemeente er alles aan heeft gedaan en aan doet om een dergelijke situatie te voorkomen. De gemeente heeft daartoe verschillende mogelijkheden buiten het toekennen van urgentie. Uit contact met de gemeente Amsterdam over deze casus, waarop ik met het oog op de privacy van de betrokkenen niet specifiek in kan gaan, is mij ook gebleken dat de gemeente zich heeft ingespannen om deze situatie te voorkomen.
Vraag 2

Bent u ook zo geschokt dat de gemeente Amsterdam een pasgeboren baby in een auto laat slapen, omdat de moeder volgens de gemeente Amsterdam «haar huisvestingsprobleem had kunnen voorkomen»? Zo ja, wat vindt u van deze redenering? Zo nee, hoe beoordeelt u de situatie dat een pasgeboren baby en een pasbevallen moeder in een auto moeten overnachten dan?

Zie antwoord vraag 1.
Vraag 3

Wat vindt u van de stellingname van de gemeente Amsterdam dat de vrouw een gezin heeft gesticht zonder dat ze een passende woonruimte had, er daarom was geen sprake was van overmacht en het verzoek daarom werd afgewezen? Wat vindt u van de reactie van de gemeente Amsterdam dat de wooncrisis zo heftig is dat strenge criteria voor een urgentieverklaring nou eenmaal nodig zijn? Deelt u de woede over deze stellingname?

Zie antwoord vraag 1.
Vraag 4

Deelt u de overtuiging dat het onbestaanbaar is dat een pasgeboren baby in een auto woont? Deelt u de mening dat de opstelling van de gemeente Amsterdam alle perken te buiten gaat, blind is voor de redelijkheid en billijkheid en totaal geen rekening houdt met de belangen van het pasgeboren kind?

Zie antwoord vraag 1.
Vraag 5

Hoe beoordeelt u deze situatie in het licht van de internationale verdragen, denk bijvoorbeeld aan art. 3 Internationaal Verdrag inzake de Rechten van het Kind?

Bij alle maatregelen betreffende kinderen moet ingevolge artikel 3 van het Internationaal Verdrag van de Rechten van het Kind (IVRK) het belang van het desbetreffende kind als een eerste overweging worden meegewogen. Daarbij moet recht worden gedaan aan een toereikende levensstandaard, waar het recht op onderdak (artikel 27 IVRK) en het recht op gezinsleven (artikel 9 IVRK) onder vallen.
Uit artikel 18, eerste lid, van het IVRK volgt dat ouders primair verantwoordelijk zijn voor de opvoeding van hun kind. Wanneer het ouders niet lukt hun kinderen een toereikende levensstandaard te bieden, kunnen zij in aanmerking komen voor financiële of materiële bijstand zoals opvang en begeleiding in onder andere de Wmo 2015. Het is aan gemeenten om te beoordelen of ze daar recht op hebben en om vanuit het belang van het kind passende hulp te realiseren in geval van nood.
In algemene zin ben ik van mening dat gemeenten de totale gezinssituatie in ogenschouw moeten nemen bij de beoordeling van huisvestingsvraagstukken. Dat betekent onder andere dat gemeenten rekenschap moeten geven van het belang van een betrokken kind in de algehele belangenafweging ten behoeve van de beoordeling van urgentieverklaringen. Het is aan gemeenten om in een concreet geval een gedegen afweging te maken.
Vraag 6

Hoe gaat u de gemeente Amsterdam aanspreken op het volstrekt inhumane gevoerde beleid en zich inspannen om te voorkomen dat meer baby’s slachtoffer worden van dit beleid?

Ik weet dat het nooit de bedoeling is van de gemeente Amsterdam dat kinderen op straat of in de auto slapen en dat zij bij (dreigende) dakloosheid altijd tijdig op de beschikbare ondersteuning en oplossingen voor dakloze gezinnen wijzen om dergelijke situaties te voorkomen. Uit contact met de gemeente Amsterdam over deze casus is mij gebleken dat dit ook gebeurd is. Echter voorkomt dat helaas niet in alle gevallen een zeer kwetsbare situatie.
Vraag 7

Bent u bekend met andere gemeenten die beleid voeren om urgentieverklaringen te weigeren als er sprake is van minderjarige kinderen, of zelfs baby’s? Zo ja, wilt u deze gemeenten hier zo snel mogelijk op aanspreken? Zo nee, wilt u klip en klaar aangeven dat dergelijk beleid niet te tolereren is?

Adequate huisvesting is een belangrijke basis voor ouders om hun baby een goede start te kunnen geven. Gemeenten kunnen ervoor kiezen dit mee te laten wegen bij het bepalen van de voorwaarden voor het verlenen van urgentieverklaringen. Ik ben in de veronderstelling dat ze dit ook doen.
Uit de meest recente cijfers uit 2021 blijkt dat iets meer de helft van de gemeenten een huisvestingsverordening had, waarvan het merendeel ook een urgentieregeling bevatte5. Echter, ik heb geen zicht op de exacte invulling van de wijze waarop gemeenten de mogelijkheden binnen de Huisvestingswet 2014 met betrekking tot de urgentieregeling benutten.
Zoals hiervoor aangegeven ga ik ervan uit dat gemeenten niet lichtvoetig omgaan met het afwijzen van een urgentieaanvraag en dat gemeenten daarbij een gedegen afwegen maken tussen de verschillende belangen en ook andere mogelijkheden benutten om tegemoet te komen aan de belangen van woningzoekenden.
Vraag 8

Hoe verhoudt zich deze situatie van de baby en moeder Mila tot het programma Kansrijke Start en de inzet in Amsterdam waar op de homepage te lezen valt: »Elk Amsterdams kind verdient de best mogelijke start in het leven en daarmee een optimale kans op een veilige, gezonde en kansrijke toekomst»?

Het programma Kansrijke Start richt zich op (aanstaande) ouders in een kwetsbare situatie, zodat meer kinderen een kansrijke start krijgen. Een belangrijke manier van werken binnen dit actieprogramma is om te werken met lokale coalities Kansrijke Start die ervoor zorgen dat (aanstaande) ouders in een kwetsbare situatie tijdig de juiste zorg en ondersteuning ontvangen, aansluitend op hun hulpbehoefte. Een belangrijke manier van werken daarbij is goede samenwerking tussen het medisch (geboortezorg) en het sociaal domein (gemeente). De gemeente Amsterdam heeft al enige jaren een lokale coalitie Kansrijke Start, die zich breed inzet om in alle wijken een goede sluitende aanpak te realiseren. Het tekort aan woningen in Amsterdam is nijpend en leidt helaas tot moeilijke keuzes en schrijnende situaties. Het is nooit de bedoeling van het college dat kinderen in Amsterdam op straat of in de auto slapen. Om die reden wijst de gemeente Amsterdam bij dakloosheid altijd tijdig op de ondersteuning en oplossingen voor dakloze gezinnen.
Vraag 9

Biedt het programma Kansrijke Start of de beleidsvoornemens van het kabinet rond het terugdringen van het aantal abortussen ook perspectief voor jonge (aanstaande) ouders zonder passende woonruimte? Zo ja, hoe heeft deze situatie zich kunnen voordoen? Zo nee, bent u bereid samen met het betrokken maatschappelijk middenveld voor jonge (aanstaande) ouders te bezien welke verbeteringen mogelijk zijn?

In een lokale coalitie Kansrijke Start maken betrokken professionals uit het medisch en sociaal domein afspraken over hoe zij samenwerken tijdens de eerste 1.000 dagen, zodat (aanstaande) ouders tijdig de juiste zorg en ondersteuning krijgen. Het gaat daarbij om de periode van 12 maanden vóór tot 2 jaar na de geboorte. Dat betekent ook zorgen voor goede en tijdige huisvesting voor (aankomende) gezinnen in de betreffende gemeente binnen de daartoe beschikbare mogelijkheden. Zoals eerder aangegeven, ga ik er dan ook vanuit dat de gemeente Amsterdam al het mogelijke doet om een oplossing te vinden.
Vraag 10

Kunt u deze vragen gezien het spoedeisende karakter van de schrijnende situatie zo spoedig mogelijk beantwoorden?

Ja.

11 maart 2024 - 21 maart 2024

10 dagen

De publicatie van de internetconsultatie Huisvesting Nederlandse evacués
	Mona Keijzer (BBB)
	Hugo de Jonge (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (CDA)

Bronnen

1. Overheid.nl, «Huisvesting Nederlandse evacués», www.internetconsultat…

Vraag 1

Tot wanneer loopt deze internetconsultatie en wat is de vervolgprocedure?1

De internetconsultatie loopt tot 20 maart 2024. De vervolgprocedure is dat de consultatiereacties zullen worden meegenomen in de verdere besluitvorming. Naar aanleiding van de consultatiereacties kunnen eventueel aanpassingen worden doorgevoerd.
Vraag 2

Kunt u onderbouwen waarom ervoor gekozen is om de Huisvestingswet 2014 hiervoor aan te passen en niet andere een andere regeling te overwegen?

Het betreft een ministeriële regeling op grond van artikel 31, eerste lid, van de Huisvestingswet 2014 en daarmee de toepassing van een bestaande bevoegdheid en niet de aanpassing van de Huisvestingswet 2014 zelf. Dit artikel geeft de Minister de mogelijkheid om categorieën van woningzoekenden aan te wijzen wier huisvesting bijzondere zorg van rijkswege behoeft. In de praktijk betekent dit de huisvesting van onderhavige groep kan worden meegenomen in de taakstelling voor gemeenten. Dit faciliteert de doorstroom naar een woning voor de groep die hiertoe niet zelfredzaam is.
De voorgestelde ministeriële regeling voor Nederlandse evacués uit het Midden-Oosten is in lijn met eerdere regelingen voor evacués uit Afghanistan en Sudan.
Vraag 3

Heeft u er voldoende mee rekening gehouden dat andere Nederlandse staatsburgers in sommige gebieden al meer dan tien jaar op de wachtlijst staan voor een sociale huurwoning?

Ja. Het betreft in het onderhavige geval Nederlandse staatsburgers of personen die anderszins het recht hebben in Nederland te zijn en te blijven en noodgedwongen huis en haard hebben moeten achterlaten.
Vraag 4

Waarom is niet overwogen om deze evacués te verwijzen naar huisvesting bij familie/vrienden of particuliere woningen, zoals geldt voor andere mensen op zoek naar een woning? Kunt u een schatting geven van het aantal mensen die gaan vallen onder deze aanpassing van de Huisvestingswet 2014?

Alleen personen die niet zelfredzaam genoeg zijn om anderszins zelfstandig in eigen huisvesting te voorzien kunnen van de regeling gebruik maken. Zij beschikken niet over de alternatieven die in de vraag zijn genoemd. Er is op dit moment niet te voorspellen hoeveel personen onder deze regeling zouden gaan vallen. Tot op heden zijn sinds 7 oktober 2023 enige tientallen Nederlandse paspoort- en verblijfsstatushouders inclusief hun gezin naar Nederland geëvacueerd. Vier gezinnen bleken onvoldoende zelfredzaam te zijn, waarvan uiteindelijk voor drie gezinnen een beroep op huisvesting bij een gemeente is gedaan.
Vraag 5

Heeft u de mogelijke aanzuigende werking van een dergelijke wetsaanpassing overwogen? Heeft u hier een duidelijke beeld van? Om hoeveel evacués gaat het? Hoeveel van deze evacués kunnen aanspraak maken op nareis vanwege gezinshereniging? Om hoeveel mensen zou dat dan gaan? Krijgen deze mensen ook voorrang op een sociale huurwoning?

Gegeven het feit dat de regeling uitsluitend betrekking heeft op niet zelfredzame Nederlandse paspoort- en verblijfsverblijfsstatushouders en hun kerngezinsleden die door of namens Nederland zijn geëvacueerd is er niet onmiddellijk sprake van een aanzuigende werking. De vraag of en zo ja hoeveel Nederlandse paspoorthouders met hun gezin worden geëvacueerd is een ingrijpend besluit dat wordt genomen op grond van de omstandigheden in het crisisgebied. Het begrip nareis vanwege gezinshereniging, met een betekenis zoals in de asielketen, is hier niet aan de orde.
Vraag 6

Kunt u aangeven welke groepen voorrang krijgen op de wachtlijst voor sociale huur op basis van nationale wetgeving en welke groepen gemeenten daar in de huisvestingsverordeningen in de regel nog aan toevoegen?

Als een gemeente een urgentieregeling heeft, dan moeten daar in elk geval de volgende groepen in worden opgenomen:
Het verschilt erg per gemeente welke groepen verder worden opgenomen in een urgentieregeling. Het kan bijvoorbeeld gaan om woningzoekenden die vanwege medische problematiek als urgent woningzoekende worden aangemerkt.
Daarnaast geldt er een taakstelling voor de huisvesting van statushouders voor gemeenten. Gemeenten kunnen indien zij dit wensen statushouders opnemen in de urgentieregeling. De groep van woningzoekenden die met de onderhavige ministeriële regeling gericht op evacués uit het Midden-Oosten wordt aangewezen, zal in de praktijk ook worden toegevoegd aan de taakstelling.
Vraag 7

Wilt u de Kamer actief betrekken bij de procedure alvorens het doorvoeren van wijzigingen in deze regeling?

Deze ministeriële regeling wordt vastgesteld door de Minister op grond van de bestaande bevoegdheid die de Minister gegeven is in de Huisvestingswet. Er is derhalve geen formele procedurele betrokkenheid voor de Kamer. Mocht uw Kamer over deze regeling in debat willen gaan, dan ligt het voor de hand dit te doen onmiddellijk na sluiting van de internetconsultatie.
Vraag 8

Welk moment heeft de Kamer de mogelijkheid om hierover met u in debat te gaan?

Zie het antwoord op vraag 7.
Vraag 9

Kunt u alle bovenstaande vragen stuk voor stuk beantwoorden?

Ja
Vraag 10

Wilt u deze vragen uiterlijk 19 maart 2024 beantwoorden? Wilt u tot die tijd geen onomkeerbare stappen nemen?

De vragen zijn beantwoord binnen het daarvoor geldende termijn van drie weken. Er zijn geen onomkeerbare stappen genomen.

8 maart 2024 - 2 april 2024

25 dagen

De aanpak van malafide verhuurders
	Habtamu de Hoop (PvdA)
	Hugo de Jonge (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (CDA)

Bronnen

1. PvdA Den Haag, 27 oktober 2023, «Huisjesmelkers houden structureel borg achter: GroenLinks en PvdA eisen actie», denhaag.pvda.nl/nieuws/huisjesmelkers-houden-structureel-borg-achter-groenlinks-en-pvda-eisen-actie/

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van de berichten over malafide verhuurpraktijken in Den Haag?1

Ja.
Vraag 2

Kunt u reageren op het gedrag van de verhuurders uit het geciteerde stuk? Wat vindt u ervan dat sommige malafide verhuurders stelselmatig en bedrijfsmatig de fout in gaan, en er vanwege de huidige focus van huurregels op individuele en geïsoleerde misstanden geen effectieve aanpak tegen veelplegende huisjesmelkers is?

Ik herken het beeld dat er verhuurders actief zijn die huurders onder druk zetten en de regels overtreden. Met de op 1 juli 2023 in werking getreden Wet goed verhuurderschap heb ik ervoor gezorgd dat huurders beter beschermd worden tegen dergelijke misstanden op de huurmarkt. Met deze wet hebben gemeenten meer mogelijkheden gekregen om op te treden tegen huurmisstanden, zoals te hoge borg, onredelijke servicekosten en intimidatie. Huurders staan door deze wet niet langer alleen in hun strijd tegen malafide verhuurgedrag. Zo kan met boetes en andere maatregelen worden gestuurd op gedragsverandering bij deze malafide verhuurders, zodat het veelvuldig overtreden van huurregels geen voordeel meer oplevert.
Vraag 3

Herkent u dat dit bij (te) veel verhuurders voorkomt?

Zie antwoord vraag 2.
Vraag 4

Deelt u de mening dat rechtsbescherming van (in het bijzonder kwetsbare) huurders tegenover malafide verhuurders van groot belang is, zeker omdat er in tijden van wooncrisis nog moeilijker is om alternatieve huisvesting te vinden?

Ja, deze mening deel ik ten zeerste. Door de grote schaarste komen huurders onder druk te staan en is het versterken van de rechtsbescherming hoognodig. Met de Wet goed verhuurderschap heb ik er daarom voor gezorgd dat huurders beter beschermd worden en er niet langer alleen voor staan. In deze wet is een landelijke basisnorm voor goed verhuurgedrag opgenomen in de vorm van algemene regels. Deze norm ziet op het gedrag dat van verhuurders en verhuurbemiddelaars verwacht mag worden in relatie tot woningzoekenden en huurders. In aanvulling hierop kunnen gemeenten in bepaalde gevallen een verhuurvergunning instellen, waarmee zij extra eisen kunnen stellen aan verhuurders en waarmee het mogelijk wordt om malafide verhuurders harder aan te pakken. Gemeenten hebben de bevoegdheid om op de algemene regels en de verhuurvergunning te handhaven. Hiervoor hebben zij het klassieke bestuursrechtelijke handhavingsinstrumentarium tot hun beschikking. Ook dienen gemeenten sinds 1 januari 2024 een meldpunt te hebben ingericht, waar woningzoekenden en huurders terecht kunnen met meldingen over ongewenst verhuurgedrag. De Wet goed verhuurderschap draagt zodoende bij aan een sterkere rechtspositie van woningzoekenden en huurders. Ook zorgt het voor bewustwording en duidelijkheid over het gedrag dat van verhuurders en verhuurbemiddelaars verwacht wordt.
Vraag 5

Herkent u dat de rechtsbescherming van huurders nu vaak tekort schiet? Welke acties onderneemt het kabinet om hun rechtsbescherming te versterken?

Zoals toegelicht in mijn antwoord op vraag 4, draagt de Wet goed verhuurderschap bij aan een sterkere rechtspositie van huurders. Die wet is op 1 juli 2023 in werking getreden en zorgt voor meer duidelijkheid voor verhuurders over wat wel en niet mag en zorgt voor betere bescherming van huurders. Sinds de inwerkingtreding zijn gemeenten volop bezig zich de nieuwe taken goed eigen te maken en met hun meldpunten aan de slag te gaan. Om huurders en verhuurders bewust te maken van de nieuwe regels, ben ik begin dit jaar een informatiecampagne gestart. Onderdeel van deze campagne is een communicatietoolkit waarin diverse communicatiemiddelen beschikbaar zijn gesteld aan gemeenten, brancheorganisaties en andere belanghebbenden. Hiermee kunnen zij huurders, verhuurders en hun achterban over de Wet goed verhuurderschap informeren. Gemeenten kunnen met de middelen uit de toolkit bovendien ook extra aandacht geven aan hun meldpunt goed verhuurderschap. Met het wetsvoorstel betaalbare huur wil ik nog een stap verder gaan in de bescherming van huurders. Ten eerste wordt hiermee de middenhuursector gereguleerd, waardoor middenhuurders huurprijsbescherming én toegang tot de Huurcommissie krijgen voor een breed scala aan onderwerpen. Ten tweede wordt de werking van de rechtsbescherming versterkt door het woningwaarderingsstelsel (WWS) dwingend te maken, zodat huurders makkelijker gebruik kunnen maken van de mogelijkheden om hun recht te halen. Zo krijgen gemeenten de bevoegdheid om toezicht te houden op te hoge huurprijzen en om verhuurders die zich niet aan de regels houden te beboeten. Daarnaast worden verhuurders met het wetsvoorstel verplicht om puntentellingen voor hun huurwoningen op te stellen en aan huurders te overleggen, zodat die inzicht krijgen in de kwaliteit van de woonruimte en de daarbij horende maximale huurprijs.
Vraag 6

Bent u bekend met de hoge drempel die huurders ervaren om invidueel naar de huurcommissie te gaan, uit angst voor intimidatie of andere «sancties» vanuit de verhuurder en vanwege de grote hoeveelheid energie en tijd dat dit kost?

Zoals ik in mijn antwoord op vraag 2 en 3 al heb aangegeven, herken ik het beeld dat huurders niet naar de Huurcommissie durven te stappen uit angst voor de reactie van hun verhuurder. Dit onderstreept nog maar eens het belang van de Wet goed verhuurderschap, waarin voor verhuurders niet alleen de verplichting is opgenomen om hun huurders te informeren over diens rechten en plichten, maar waarin voor verhuurders en verhuurbemiddelaars ook een verbod op intimidatie is opgenomen, waar gemeenten bestuursrechtelijk (en op eigen initiatief) op kunnen handhaven. Ook is het voor huurders mogelijk om anoniem een melding van ongewenst verhuurgedrag te maken bij het meldpunt goed verhuurderschap van hun gemeente. Zoals aangegeven in mijn antwoord op vraag 5, heb ik een set met communicatiemiddelen ontwikkeld, waarmee huurders en verhuurders worden geïnformeerd over de regels van goed verhuurderschap, en waarmee de gemeentelijke meldpunten extra aandacht krijgen. Door duidelijk te maken op welke wijze huurders hun recht kunnen halen, hoop ik bij te dragen aan het verlagen van de drempel om dit ook daadwerkelijk te doen.
Daarnaast werkt ook de Huurcommissie aan het bieden van een laagdrempelige en klantvriendelijke toegang aan huurders en verhuurders om hun recht te halen door hen snel en zorgvuldig te helpen en door duidelijke informatie te bieden. Dit doet de Huurcommissie bijvoorbeeld door huurders en verhuurders via haar klantcontactcentrum bij te staan bij het invullen van verzoekschriften en voorlichting te geven. Ook heeft de Huurcommissie met het moderniseren van haar website en online tools ingezet op het beter ontsluiten van informatie en is het makkelijker geworden om in contact te komen met de Huurcommissie.
Vraag 7

Hoe is de afschrikkende werking om het recht te halen door intimidatie meegenomen in de huidige wetsbescherming en wat doet u eraan om de drempel voor huurders om hun recht te halen te verlagen?

Zie antwoord vraag 6.
Vraag 8

Bent u bereid om passende handhavingsmethodes en hogere sancties te ontwikkelen tegen stelselmatig en bedrijfsmatige misstanden van malafide verhuurders, aangezien individuele sancties niet het gewenste vergeldende en afschrikkende werking hebben bij dat bedrijfsmatige karakter? Zo ja, wanneer hoort de Kamer daar meer over? Zo nee, waarom niet?

Op grond van de Wet goed verhuurderschap kunnen gemeenten optreden tegen ongewenst verhuurgedrag. Gemeenten dienen proportioneel te handhaven op basis van de bestuursrechtelijke handhavingsladder. Wanneer de gemeente een overtreding constateert, wordt een verhuurder eerst door middel van een herstelsanctie gedwongen de overtreding te beëindigen. Indien dit geen effect heeft, kan een bestuurlijke boete worden opgelegd. De bestuurlijke boete kan, in geval van recidive, worden verhoogd (per 1 januari 2024 tot maximaal € 103.000). Indien een verhuurder ook dan zijn gedrag niet wijzigt, kan als ultimum remedium het beheer van het pand door het college van burgemeesters en wethouders worden overgenomen, de zogenaamde beheerovername. De wet voorziet reeds in forse boetes voor het overtreden van de wettelijke voorschriften. Indien een bestuurlijke boete is opgelegd voor een overtreding van de algemene landelijke regels of indien gehandeld is in strijd met de door de gemeente ingestelde vergunningplicht óf indien de gemeente een besluit tot inbeheername heeft genomen, maakt de gemeente die bovendien kenbaar op de website van de gemeente.
Naast de mogelijkheden die gemeenten dus reeds hebben om een accumulatie van misstanden mee te nemen in hun handhaving, ben ik met het wetsvoorstel betaalbare huur ook voornemens om verhuurders die herhaaldelijk in het ongelijk worden gesteld door de Huurcommissie, zwaarder te sanctioneren door de mogelijkheden voor het heffen van een gedifferentieerd legestarief uit te breiden.
Vraag 9

Hoe kijkt u aan tegen het initiëren van een accumulatiegrond voor sancties misstanden van verhuurders, die bij het vaststellen van de zwaarte van de sanctie zowel de stapeling van het aantal overtredingen per individuele huurder als het aantal huurders dat op vergelijkbare manier wordt benadeeld, meeweegt?

Zie antwoord vraag 8.
Vraag 10

Het komt regelmatig voor dat huurders een collectieve zaak tegen hun verhuurder willen starten bij de huurcommissie. Een drempel daarbij is de eis dat minstens 50% van de huurders daaraan mee moet doen (de representativiteitseis). Bent u bereid om de 50%-norm substantieel te verlagen, om de drempel voor collectieve zaken te verlagen? Zo ja, welke nieuwe norm heeft u voor ogen? Zo nee, waarom niet?

Ik herzie momenteel de wet- en regelgeving op het gebied van de servicekosten. In dit traject onderzoek ik hoe het voor huurders makkelijker kan worden gemaakt om een geschil over (de afrekening van) hun servicekosten in te dienen bij de Huurcommissie. Ik zal hierbij in samenspraak met de Huurcommissie onderzoeken of de mogelijkheden om collectief zaken in te dienen kunnen worden verruimd.
Vraag 11

Op de website van de huurcommissie zijn de mogelijkheden voor collectieve zaken momenteel niet te vinden. Is het mogelijk om die daar wel duidelijk aan de voorkant op weer te geven?

Ik heb de Huurcommissie verzocht de informatie over collectieve procedures duidelijk beschikbaar te maken op haar website.
Vraag 12

Wat doet u verder om huurders beter te informeren over hun (collectieve) rechten?

Met de ingang van de Wet goed verhuurderschap zijn verhuurders en verhuurbemiddelaars verplicht om huurders schriftelijk te informeren over hun rechten en plichten als huurder. Gemeenten zijn bevoegd om op de naleving van deze informatieverplichting door verhuurders en verhuurbemiddelaars te handhaven.
Verder ben ik, zoals aangegeven in mijn antwoord op vraag 5, begin dit jaar een informatiecampagne gestart om huurders en verhuurders bewust te maken van de nieuwe regels van goed verhuurderschap. Ook de website en het in 2022 opgerichte klantcontactcentrum van de Huurcommissie zijn belangrijke bronnen van informatie voor huurders en verhuurders. Zoals ik in mijn antwoord op vraag 11 heb aangegeven, heb ik de Huurcommissie verzocht te onderzoeken hoe informatie over collectieve procedures ontsloten kan worden.
Ook voor het wetsvoorstel betaalbare huur zal een communicatiecampagne richting huurders en verhuurders worden opgezet. Daarin zal ik samen optrekken met de VNG, makelaarsorganisaties, verhuurdersorganisaties, huurdersorganisaties en de Huurcommissie, om te zorgen voor een zo groot mogelijk bereik. Het wetsvoorstel zelf verbetert de informatiepositie van huurders ook al, nu verhuurders daarin verplicht worden om een puntentelling op te stellen voor elke huurwoning en om deze te overleggen aan de huurder. Deze puntentelling geeft huurders inzicht in de kwaliteit van hun woonruimte en in hoeverre de gevraagde huurprijs daarbij redelijk is.
Vraag 13

Veel klachten en zaken van bewoners over verhuurders gaan over onderhoud en ernstige gebreken. Dit leidt bijvoorbeeld tot tocht, schimmel, bedwantsen of andere ongezonde leefmonstandigheden. (Zeer) achterstallig onderhoud is momenteel echter geen overtreding vanuit de landelijke regels in de Wet goed verhuurderschap. Bent u bereid om in de Wet goed verhuurderschap een bepaling om te nemen omtrent (zeer) achterstallig onderhoud? Zo nee, waarom niet?

Met betrekking tot de (staat van de) gebouwde omgeving heeft de gemeente al bestuurlijke handhavingsmogelijkheden. Ik heb er daarom voor gekozen om in de algemene regels van de Wet goed verhuurderschap geen aanvullende regels hierover op te nemen. Wel voorziet de Wet goed verhuurderschap momenteel in een bepaling die het voor gemeenten mogelijk maakt om het hebben en het uitvoeren van een onderhoudsplan als voorwaarde te stellen bij het verlenen van een verhuurvergunning. Gemeenten kunnen hier bijgevolg ook op handhaven.
Verder kunnen huurders in het gereguleerde segment ook naar de Huurcommissie wanneer sprake is van gebreken of achterstallig onderhoud aan de woning. De Huurcommissie kan in dat geval een huurverlaging uitspreken. Met het wetsvoorstel betaalbare huur zal de liberalisatiegrens worden verhoogd, waarmee ook huurders van woningen in het middenhuur-segment toegang zullen krijgen tot de Huurcommissie.
Vraag 14

Met welke acties worden gemeenten (financieel en anders) ondersteund in het vergroten van hun handhavingscapaciteit, zodat zij hun handhavende rol goed kunnen uitvoeren?

Gemeenten moeten over voldoende ambtelijke capaciteit beschikken om hun wettelijke taken uit te voeren. Daarom stelt het Rijk middelen ter beschikking om gemeenten financieel te ondersteunen bij de implementatie en uitvoering van de Wet goed verhuurderschap. De financiering bestaat uit een incidentele bijdrage van € 9,2 miljoen in 2023 en een structurele bijdrage van € 12,4 miljoen per 2023 voor de structurele kosten als gevolg van het handhaven van de landelijke algemene regels en het meldpunt. Voorts heb ik, samen met de VNG en enkele gemeenten, op grond van artikel 2 van de Financiële-verhoudingswet een onderzoek laten uitvoeren om de financiële gevolgen van het wetsvoorstel betaalbare huur in kaart te brengen. Op basis van de uitkomsten van het artikel 2-onderzoek stelt het Rijk middelen ter beschikking om gemeenten financieel te ondersteunen bij de implementatie en uitvoering van het wetsvoorstel. Deze financiering ziet er als volgt uit:
Jaar
Structureel
5,5
0
0
0
0
9,3
16,2
3,6
1,7
0
Om gemeenten te helpen hun nieuwe handhavende rol in het kader van de Wet goed verhuurderschap goed uit te kunnen voeren, is verder door onderzoeksbureau RIGO, in opdracht van de VNG en het Ministerie van BZK, in 2023 een Handreiking Goed verhuurderschap voor gemeenten opgesteld, evenals een modelverordening en een Handhavingsprotocol. Daarnaast heeft het Ministerie van BZK het afgelopen jaar samen met de VNG verschillende regiobijeenkomsten voor gemeenten georganiseerd en vinden er in opdracht van het Ministerie van BZK verschillende verdiepende sessies plaats met gemeenten, de VNG en de Huurcommissie, met als doel onderlinge samenwerking te bevorderen en kennis te delen. Ook heb ik, zoals aangegeven in mijn antwoord op vraag 5, begin dit jaar een set met communicatiemiddelen ontwikkeld, die onder andere gemeenten helpen om huurders en verhuurders te informeren over de regels van de Wet goed verhuurderschap en die de gemeentelijke meldpunten extra aandacht geven. Samen met de VNG bezie ik doorlopend waar gemeenten, groot en klein, eventueel additioneel nog mee geholpen zijn in de uitvoering van hun nieuwe taken. De in het kader van de Wet goed verhuurderschap opgestelde hulpmiddelen voor gemeenten, zoals de communicatiematerialen en de Handreiking over handhaving door gemeenten, zullen naar aanleiding van het wetsvoorstel betaalbare huur aangevuld worden met relevante informatie.
Voorts voorzie ik met het wetsvoorstel betaalbare huur in een objectivering van het woningwaarderingsstelsel voor zelfstandige en onzelfstandige woonruimte, zodat dit stelsel makkelijker toepasbaar is voor eenieder, waaronder begrepen ook gemeenten. Daarnaast herzie ik de regels voor servicekosten, waarmee deze ook handzamer worden gemaakt.

7 maart 2024 - 28 maart 2024

21 dagen

Het bericht 'VVD pleit voor Duits huurplafond als alternatief voor reguleren woninghuren'
	Mona Keijzer (BBB)
	Hugo de Jonge (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (CDA)

Bronnen

1. Financieel Dagblad, 12 oktober 2023, «VVD pleit voor Duits huurplafond als alternatief voor reguleren woninghuren», fd.nl/politiek/1491862/vvd-pleit-voor-duits-huurplafond-als-alternatief-voor-reguleren-woninghuren
2. In een artikel van het ESB (20 december 2023, «Rendement particuliere verhuurders onder druk», esb.nu/rendement-particuliere-verhuurders-onder-druk/) wordt geconstateerd dat 5.15 procent een marktconforme rendementseis is.

Vraag 1

Bent u bekend met het bovenstaand bericht?1

Ja
Vraag 2

Kunt u de analyse waarover gesproken wordt in de memorie van toelichting van de Wet betaalbaar huur en op basis waarvan besloten is dat de Mietspiegel-systematiek in Nederland niet past aan de Kamer doen toekomen?

Het document «Internationale vergelijkingen» is bijgevoegd als bijlage bij deze beantwoording (bijlage2. Ook is het document aangeboden bij de openbare internetconsultatie en online te vinden via: https://www.internetconsultatie.nl/wetbetaalbarehuur/b1 (documenten: bijlage 1. Internationale vergelijkingen).
In dit document wordt toelicht dat een Duits stelsel (de zogenaamde Mietspiegel) in Nederland niet opportuun wordt geacht. De Mietspiegel stelt dat de verhuurder bij mutatie een nieuwe huurprijs per vierkante meter mag vragen van maximaal 110 procent van het gemiddelde van de buurt waarin de huurwoning zich bevindt. Er wordt dan gekeken naar contracten van de afgelopen vier tot zes jaar. Hierbij wordt onderscheid gemaakt naar onderhoudsniveau en kwaliteit van de woning (denk aan energielabels, oppervlakte en voorzieningen).
De VVD stelt in het artikel van het Financiële Dagblad regulering op basis van het Duitse model voor, waarbij de huurprijzen van de afgelopen vijf jaar als spiegel worden gebruikt voor de maximale huurprijs bij nieuwe contracten. In Nederland zijn de huren in de vrije sector echter de afgelopen vijf jaar sterk gestegen. Nieuwe huurprijzen spiegelen aan al te dure marktprijzen van de afgelopen vijf jaar betekent dat ook nieuwe huurprijzen (te) hoog worden en niet aansluiten bij wat mensen daadwerkelijk kunnen betalen. Daarbij komt dat er in het Duitse systeem nog steeds opwaartse druk blijft bestaan op de huurprijs. In Duitsland kan er bij een nieuwe verhuring immers maximaal 10 procent meer vragen dan het gemiddelde. Dit opwaartse effect werkt sneller door bij een hoge mutatiegraad. In Nederland is de mutatiegraad in het vrije huursegment erg hoog. Zo verhuisde in 2019 en 2020 36 procent van de huurders in de private middenhuur en 47 procent in de private dure huur.3 Doordat je bij een nieuwe verhuring maximaal 10 procent meer mag vragen, wordt het gemiddelde snel hoger en ontstaat er een vicieuze cirkel van prijsopdrijving.
Dit illustreer ik graag aan de hand van een voorbeeld. De onderstaande tabel toont de gemiddelde vierkanten meterprijzen in Amsterdam bij nieuwe vrije huurcontracten over een periode van vijf jaar.
2019 (Q4)
€ 23,68
2020 (Q4)
€ 22,08
2021 (Q4)
€ 23,24
2022 (Q4)
€ 25,75
2023 (Q4)
€ 27,28
Bron: Pararius Huurmonitor Q4 2023
De maximale aanvangshuurprijs voor een woning van 65 m2 zou daarmee neerkomen op 1.745 euro (65 x 24,41 euro x 1,10 (10 procent) = 1.745 euro). Deze prijzen zijn voor mensen met een middeninkomen niet betaalbaar. Het Duitse systeem pakt daardoor niet het probleem aan van de reeds bestaande te hoge huurprijzen.
Daarnaast geldt dat voor een dergelijk systeem inzicht moet zijn in oude huurcontracten en omliggende huurcontracten in de omgeving. In Nederland is er momenteel (nog) niet een dergelijk registratiesysteem. De kennis van huidige huurcontracten in Nederland wordt vergaard via vrijwillige enquêtes en dit is te vrijblijvend om de Spiegel op te baseren. Wel wordt momenteel onderzoek gedaan naar de mogelijkheden van een huurregister, mede naar aanleiding van het onderzoek van PwC.
Tot slot zou de invoering van de Mietspiegel ertoe leiden dat het huurrecht nog complexer wordt met drie verschillende systemen: het woningwaarderingsstelsel (WWS) in het lage segment, Mietspiegel in het middensegment en daarboven het vrije segment. Vandaar dat het de voorkeur geniet aan te sluiten bij het bestaande WWS en de middenhuur te reguleren door de liberalisatiegrens op te hogen.
Vraag 3

Kan de Minister aangeven of er berekeningen op het Ministerie van Financiën zijn gemaakt waarbij een bepaald rendementspercentage op basis van de WOZ-waarde is doorgerekend die inzichten geven in het oplossen van de excessen in de huursector?

Het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties is beleidsverantwoordelijk voor de huurmarkt. Bij het Ministerie van Financiën brengen ambtenaren doorlopend de effecten van beleid in kaart om zodoende onafhankelijk te kunnen adviseren over de doeltreffendheid en doelmatigheid van beleid. In dat kader hebben ambtenaren van Financiën eind vorig jaar een onderzoek gedaan naar rendementen van particuliere verhuurders.4 Hiervoor is gebruik gemaakt van een model dat eerder is ontwikkeld door SEO Economisch Onderzoek in een onderzoek dat mede in opdracht van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties is gedaan naar het effect van beleid op rendementen van investeerders in huurwoningen.5
Naast de bevindingen die zijn gepubliceerd in het desbetreffende ESB-artikel zijn er daarnaast intern ambtelijk bij Financiën modelmatige exercities gedaan om inzicht te krijgen in hoeverre verschillende vormen van regulering het rendement van verhuurders beïnvloeden. Het model dat door ambtenaren van Financiën voor het ESB-artikel is gebruikt is recent online gepubliceerd op het platform Github en is ook publiekelijk toegankelijk.6
In deze interne modelmatige exercities heeft ambtelijk Financiën met de dataset en het model van het ESB-artikel voor eigen inzicht de effecten van een aantal alternatieven in kaart gebracht.7 Hierbij is onder andere gekeken naar een percentage van de WOZ-waarde als methodiek voor huurregulering. Onderstaande tabel geeft de resultaten van de berekeningen weer voor drie opties op basis van de dataset van 5.500 woningen: (0) nul-scenario (beleidswijziging noch rentestijging), (1) wetsvoorstel betaalbare huur (WBH) + fiscale maatregelen + gestegen rente en (2) fractie van WOZ-waarde8 + fiscale maatregelen + gestegen rente. Voor deze opties is het rendement afgezet tegen een marktconforme benchmark van 4,1 procent voor verschillende huurprijscategorieën.9 In de praktijk kunnen er beleggers zijn die genoegen nemen met een lager rendement. Dit is niet meegenomen in het model.
Nul scenario ESB (2020)
22%
53%
25%
Optie 1: WBH + fiscale maatregelen + gestegen rente
26%
11%
16%
Optie 2: Fractie WOZ-waarde i.p.v. WBH +_fiscale maatregelen +_gestegen rente
37%
45%
18%
De WBH (optie10 heeft als uitgangspunt om de betaalbaarheid van huurders te verbeteren. De WBH werkt op basis van het huidige WWS. Huurprijsverlaging wordt bepaald op basis van de eigenschappen van een woning. In de tabel is te zien hoeveel procent van de verhuurders nog een rendement van 4,1% kunnen halen. Volgens het model haalt in deze optie 47% van de verhuurders dit rendement niet meer11. De methodiek met een fractie van de WOZ (optie12 neemt als uitgangspunt dat verhuurders een marktconform rendement moeten kunnen behalen. Op basis van dit marktconforme rendement wordt vervolgens een algemeen percentage van de WOZ-waarde bepaald die ervoor zorgt dat een generieke belegger13 geen rendement onder de 4,1 procent heeft én dat verhuurders met een rendement boven marktconforme rendementseis hun huurprijzen moeten verlagen. Bij deze reguleringsvorm staat dus een marktconform rendement centraal, en niet de vraag of de daaruit voortkomende huur ook betaalbaar is voor de huurder. Het gevolg van de verschillende uitgangspunten is dat optie 1 voor meer woningen in de dataset de huren verlaagt dan optie 2. Anderzijds blijft in optie 2 het rendement voor meer woningen boven de rendementseis liggen.
Het is belangrijk om te benoemen dat net zoals voor het ESB-artikel geldt dat bovenstaande berekeningen enkel betrekking hebben op een subset particuliere verhuurders en niet representatief is voor de gehele woningmarkt. Daarnaast kunnen we hieruit geen conclusies trekken over de mate van uitponden – dit blijft een individuele investeringsbeslissing van een verhuurder. Ook zijn de berekeningen gebaseerd op de huidige macro-economische omstandigheden. Zo is het goed om aan te tekenen dat een rentedaling zou betekenen dat de rendementen van beleggers toenemen. Het effect op het rendement is derhalve een momentopname. Zo blijkt het uit ESB-artikel ook dat de rendementen van beleggers ook lang ver boven de marktconforme rendementseis hebben gelegen.
Ten aanzien van de deadline waar u om vraagt: ik heb uw Kamer op 21 maart per brief laten weten dat weten dat het niet mogelijk is gebleken om deze vragen voor het commissiedebat Woningbouwopgave en koopsector op 21 maart 2024 te beantwoorden14. De beantwoording van deze vragen vergde het nodige uitzoekwerk en afstemming, waardoor het niet mogelijk was om de vragen voor dit debat te doen toekomen. Het wetsvoorstel betaalbare huur, waar deze vragen aan raken, is op dit moment in behandeling bij uw Kamer en krijgt nog een eigen plenaire behandeling. Deze antwoorden op deze vragen zijn tegelijkertijd met de nota naar aanleiding van het verslag horende bij het wetsvoorstel betaalbare huur beantwoord, zodat deze antwoorden betrokken kunnen worden bij de plenaire behandeling van dit wetsvoorstel.
Vraag 4

Kan de Minister deze berekeningen als alternatief voor de Wet betaalbare huur aan de Kamer toesturen, uiterlijk vijf dagen voorafgaand aan het commissiedebat Woningbouwopgave en koopsector op 21 maart 2024?

Zie antwoord vraag 3.
Vraag 5

Zou de Minister ook een berekening kunnen laten uitvoeren bij het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties en door het Ministerie van Financiën, waarbij in plaats van het Duitse Mietspiegel-voorstel er gekeken wordt naar WOZ-waarde van woningen in een bepaald gebied, en om op basis van een bepaald percentage rendement te komen tot een maximering van de huurprijs? Indien deze berekeningen al gemaakt zijn, kunt u die dan vijf dagen voorafgaand aan het commissiedebat Woningbouwopgave en koopsector doen toekomen?

In 2021 heeft Stec Groep in opdracht van het Ministerie van Binnenlandse Zaken twee mogelijke reguleringsvarianten nader uitgewerkt:
Het rapport is in 2021 met een aanbiedingsbrief aan uw Kamer gestuurd. Beide documenten zijn bijgevoegd bij deze beantwoording (bijlage 2 en 3).
Onderstaand wordt kort ingegaan op de effecten en berekeningen die zijn gemaakt voor het reguleren op basis van de WOZ-waarde. De gehele effecten en berekeningen zijn terug te vinden in het rapport.
Stec Groep heeft drie varianten onderzocht: de maximale huurprijs (op jaarbasis) bedraagt 4, 6 of 8 procent van de WOZ-waarde. In het onderzoek van Stec Groep komen alleen de woningen die op basis van het gekozen WOZ-percentage een huurprijs in het middensegment hebben (1.000 euro per maand/12.000 euro per jaar, prijspeil 2021) onder de regulering te vallen. Woningen die een op basis van het gekozen WOZ-percentage een hogere maximale huurprijs hebben, vallen dus buiten de regulering.
Stec Groep heeft met behulp van gegevens uit het WoON2018 een inschatting gemaakt van het aantal vrijesectorhuurwoningen dat in de drie verschillende varianten onder middenhuuregulering komt te vallen. Dit is weergeven in de onderstaande tabel.
1
4%
€ 300.000
400.000
74%
399.000
2
6%
€ 200.000
130.000
24%
128.000
3
8%
€ 150.000
35.000
6%
34.000
Zoals uit de bovenstaande tabel blijkt hangen de effecten van de invoering van middenhuurregulering op basis van de WOZ-waarde samen met het gekozen percentage van de WOZ-waarde. Bij een lager percentage vallen er meer onder de regulering. Bij een hoger percentage minder. Het aantal woningen dat onder de middenhuurregulering komt de vallen bij een percentage van 6 of 8 procent is zeer beperkt.
Daarnaast benoemt Stec Groep dat WOZ-waarden grotere regionale verschillen kennen dan kennen huurprijzen. In gebieden met een hoge marktdruk zal daarom een lager percentage van de WOZ nodig zijn om daadwerkelijk effect te zien van de maatregel. In gebieden met lagere marktdruk kunnen WOZ-percentages verhoudingsgewijs hoger zijn om middenhuur af te dwingen. Er zijn geen doorrekeningen gemaakt waarbij er verschillende percentages worden gehanteerd voor gebieden met een hoge marktdruk en gebieden met een lage marktdruk.
Ten slotte zeggen deze cijfers van het onderzoek van Stec niks over het (netto) rendement van verhuurders en enkel iets over de omvang van het gereguleerde segment bij verschillende huurreguleringsvormen. Het rendement hangt af van de huurprijs en huizenprijsontwikkeling (indirect rendement) en de financieringskosten, onderhoudskosten, etc.
Vraag 6

Kan de Minister een berekening laten uitvoeren waarbij de maximering van de huur vaststaat op bijvoorbeeld 5.5–7 procent van de WOZ-waarde van een woning?2 Zou de Minister daarbij ook een berekening kunnen maken waarin er in een scenario per gemeente wordt gekeken naar een draagbaar rendementspercentage, en in een tweede scenario een algemeen vastgesteld percentage voor heel Nederland wordt vastgesteld?

Zie antwoord vraag 5.
Vraag 7

Zijn er andere alternatieven (anders die welke opgenomen) zijn in de memorie van toelichting van het wetsvoorstel Betaalbare huur doorgerekend door de regering en zo ja, kunt u die naar de Kamer sturen?

In de memorie van toelichting heb ik alle overige onderzochte alternatieven geschetst. Zoals in de memorie van toelichting maar ook in de beantwoording van vraag 5 en 6 wordt omschreven, heb ik onderzoek laten uitvoeren naar regulering op basis van het WWS en regulering op basis van een percentage van de WOZ-waarde. Daarnaast heb ik gekeken naar reguleringsvarianten die in het buitenland worden toegepast. Zo is gekeken naar Duitsland, Ierland, Oostenrijk, Luxemburg en Zweden. Ook de vergelijking met deze landen is onderdeel van de memorie van toelichting en staan ook verder uitgeschreven in het de bijlage «Internationale vergelijkingen». In het programma Betaalbaar wonen16 is de keuze om te reguleren op basis van het WWS aangekondigd. Vervolgens is gekeken naar een verdergaande (regulering tot 232 WWS-punten) en een minder vergaande variant (regulering tot 187 WWS-punten). Ook dit wordt in de memorie van toelichting omschreven.
Vraag 8

Zou de Minister de aanwezige berekeningen op het Ministerie van Financiën en de nieuw gemaakte berekeningen met de Kamer kunnen delen uiterlijk zeven dagen voor het commissiedebat Woningbouwopgave en koopsector op 21 maart 2024?

Zoals ik bij de beantwoording van vraag 4 heb aangegeven was het niet mogelijk is gebleken om deze vragen voor het commissiedebat Woningbouwopgave en koopsector op 21 maart 2024 te beantwoorden. Wel zijn deze antwoorden op deze vragen tegelijkertijd met de nota naar aanleiding van het verslag horende bij het wetsvoorstel betaalbare huur beantwoord, zodat deze antwoorden betrokken kunnen worden bij de plenaire behandeling van dit wetsvoorstel.

4 maart 2024 - 11 april 2024

38 dagen

Het artikel ‘Zeker negen gezondheidscentra in conflict met commerciële huisbaas’
	Merlien Welzijn (NSC), Daniëlle Jansen (NSC)
	Conny Helder (minister zonder portefeuille volksgezondheid, welzijn en sport) (VVD)

Bronnen

1. Het FD, 2 maart 2024, «Zeker negen gezondheidscentra in conflict met commerciële huisbaas».

Vraag 1

Bent u bekend met het bovenstaand artikel?1

Ja.
Vraag 2

Wat is uw standpunt over het afwenden van onderhoudskosten op de huurder van vastgoed met een maatschappelijke bestemming (gezondheidscentra) door de commerciële huisbaas?

De inhoud van de huurovereenkomst in deze casus is mij niet bekend, dus ik kan niet inhoudelijk ingaan op deze specifieke casus. In het algemeen is de verantwoordelijkheidsverdeling voor het onderhoud afhankelijk van het type huur. Bij het aangaan van een huurovereenkomst tussen de huurder en verhuurder is het raadzaam om de verantwoordelijkheid over kosten, zoals onderhoudskosten, mee te nemen in het contract. Als de verantwoordelijkheid rondom de onderhoudskosten zijn benoemd in het huurcontract wordt duidelijk welke kosten voor rekening zijn van de huurder en welke kosten voor de rekening zijn van de verhuurder.
Vraag 3

Wat vindt u van de ontwikkeling dat steeds meer gezondheidscentra in handen komen van een commerciële huisbaas, gezien het feit dat uit onderzoek van de Landelijke Huisartsenvereniging blijkt dat ruim driekwart van de huisartsen problemen heeft door gebrek praktijkruimte of gebrekkige praktijkruimte en gezien geschikt vastgoed schaars is, nieuwbouw duur is en in het hele land gepaard gaat met veel obstakels en dat als een gezondheidscentra van eigenaar wisselt, de kans groot is dat de koper Cortese is?

Voor toegankelijke huisartsenzorg is passende huisvesting een randvoorwaarde. Omdat in het huidige stelsel de praktijkhouder als ondernemer wordt gezien, is een praktijkhouder primair verantwoordelijk voor de huisvesting van zijn of haar praktijk. Dit biedt de eigenaar van een huisartsenpraktijk of gezondheidscentrum ook veel vrijheid in de wijze waarop deze de praktijk vormgeeft en huisvest. Het huren van huisvesting bij commerciële organisaties kan een goede manier zijn om passende huisvesting te organiseren, mits er goede afspraken worden gemaakt tussen de huurder en de verhuurder en men zich aan deze afspraken houdt. Ook moet de praktijkhouder in staat zijn om met de inkomsten van de praktijk de huisvestingskosten te kunnen dragen. Wanneer er knelpunten ontstaan, bijvoorbeeld door een huurverhoging, is het belangrijk dat de huisarts of het gezondheidscentrum tijdig in gesprek gaat met de verhuurder en waar nodig andere partijen betrekt, zoals de zorgverzekeraar, gemeente en regionale huisartsenorganisatie, om te zorgen dat de toegankelijkheid van zorg geborgd wordt.
Vraag 4

Kunt u aangeven wat de mogelijke gevolgen zijn van de verhoogde huren voor de toegankelijkheid van gezondheidszorg?

In de maximumtarieven die de Nederlandse Zorgautoriteit (NZa) vaststelt voor de huisartsenzorg zijn de huisvestingskosten verdisconteerd. Deze tarieven worden jaarlijks geïndexeerd en op dit moment voert de NZa ook het periodieke kostprijsonderzoek uit om de tarieven per 2025 te herijken. De werkwijze met maximumtarieven kan in sommige gevallen tot problemen leiden wanneer een praktijk of gezondheidscentrum ver bovengemiddelde huisvestingskosten heeft. Dit kan de toegankelijkheid van zorg onder druk zetten. Om deze situaties te voorkomen is het belangrijk dat praktijkhouders en gezondheidscentra bij dreigende knelpunten tijdig met de verhuurder of andere partijen zoals zorgverzekeraar, gemeente en regionale huisartsenorganisatie in gesprek gaan. Elk van deze partijen heeft eigen handelingsopties in het geval van huisvestingsproblematiek. Voor een overzicht van deze opties verwijs ik u naar de handreiking huisvestingsproblematiek voor huisartsen en gezondheidscentra.2
Vraag 5

Wat zijn de mogelijkheden voor gezondheidscentra om bezwaar te maken tegen onredelijke huurverhogingen of pogingen om onderhoudskosten af te wentelen, en hoe ondersteunt het ministerie hen hierbij?

Als een huisarts of gezondheidscentrum het niet eens is met de huurverhogingen of het afwentelen van onderhoudskosten is het allereerst raadzaam om in gesprek te gaan met de verhurende partij. Mocht het geschil niet middels gesprekken opgelost worden, dan kan een gezondheidscentrum of huisarts juridisch advies inwinnen voor eventuele verdere stappen.
Ik zet in op de huisvestingsproblematiek van huisartsen en gezondheidscentra via de IZA-afspraak.3 Afgelopen december heeft de toenmalig Minister van VWS, in samenwerking met de veldpartijen, de NZa en het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, de handreiking huisvestingsproblematiek huisartsen en gezondheidscentra gepubliceerd. Ik verwacht eind 2024 een geactualiseerde versie van de handreiking op te leveren waarin er meer aandacht wordt besteed aan de recente uitvoering en de aard en omvang van financiële knelpunten. De handreiking zal dan ook naar uw Kamer toegestuurd worden.
Vraag 6

Welke stappen bent u bereid te ondernemen om ervoor te zorgen dat niet nog meer gezondheidscentra in handen van commerciële huisbazen terechtkomen?

Zoals aangegeven in mijn reactie op vraag 3 zijn huisartsen en gezondheidscentra primair zelf verantwoordelijk voor hun huisvesting. Voor toegankelijke huisartsenzorg is het belangrijk dat huisartsen en gezondheidscentra dichtbij hun populatie gevestigd zijn. In de huidige vastgoedmarkt kan het vinden van passende huisvesting een uitdaging zijn. Het huren bij commerciële partijen kan een goede mogelijkheid zijn om te voorzien in passende huisvesting. Tegelijkertijd voorkomen de maximumtarieven in de huisartsenzorg dat een te groot deel van het premiegeld kan worden besteed aan (dure) huisvesting.
Het zou vergaande wijzigingen van wet- en regelgeving vergen om huisvesting van huisartsenpraktijken een publieke taak te maken. Dit vergt een zorgvuldige afweging en de keuzes hierover zijn aan een volgend kabinet. Daarnaast kan een ongewenst neveneffect van het uitsluiten van commerciële vastgoedpartijen zijn dat de vastgoedmarkt voor huisartsen en gezondheidscentra verder versmalt waardoor juist meer huisvestingsproblematiek ontstaat. Op dit moment hebben de gemeenten geen wettelijke, maar – zoals de VNG zelf aangeeft – wel een maatschappelijke verantwoordelijkheid om zich in te zetten voor huisvesting van huisartsen en gezondheidscentra. Lokale overheden, zoals gemeenten, hebben een belangrijke faciliterende rol ten aanzien van huisvesting van huisartsen. Zoals beschreven in de handreiking huisvestingsproblematiek huisartsen en gezondheidscentra hebben gemeenten de mogelijkheid om beleidsdoelen te formuleren over het bevorderen van voldoende huisvesting voor eerstelijnszorg, waaronder huisartsenzorg. Andere handelingsopties zijn het vaststellen van referentienormen voor maatschappelijke-, zorg- en sportvoorzieningen en rekening houden met huisvesting voor huisartsen en gezondheidscentra bij het vaststellen of wijzigen van omgevingsplannen en/of nieuwbouwplannen.4
Vraag 7

Kunt u aangeven in hoeverre u samenwerkt met andere departementen om ervoor te zorgen dat niet nog meer gezondheidscentra in handen van commerciële huisbazen terechtkomen?

Ik voer geen actief beleid op het voorkomen van commerciële huisvesting binnen de huisartsenzorg. Zoals aangegeven in mijn reactie op vragen 3 en 6 kan commerciële huisvesting een oplossing bieden in een zoektocht naar passende huisvesting voor huisartsen en gezondheidscentra in de huidige vastgoedmarkt. Het uitsluiten van commercieel vastgoed kan leiden tot een verdere versmalling van de huisvestingsmarkt van huisartsen en gezondheidscentra. Door het reguleren van de tarieven in de huisartsenzorg voorkomen we dat onnodig veel premiegeld wordt uitgegeven aan (dure) huisvesting.
Ik heb wel oog voor de huisvestingsproblematiek die huisartsen en gezondheidscentra kunnen ervaren in de huidige markt. In samenwerking met de veldpartijen, de NZa en het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties heeft de toenmalig Minister van VWS afgelopen december de handreiking huisvestingsproblematiek van huisartsen en gezondheidscentra opgeleverd. In deze handreiking staan de rollen en handelingsperspectieven bij huisvestingsproblematiek van verschillende partijen beschreven. Zoals aangegeven in mijn reactie op het Schriftelijke Overleg over de Kamerbrief Stand van zaken versterking huisartsenzorg5 heb ik met de partijen afgesproken om meer inzicht te vergaren in de aard en omvang van de financiële knelpunten die huisartsen en gezondheidscentra ervaren in hun zoektocht naar passende huisvesting. Ik verwacht eind 2024 een geactualiseerde versie van de handreiking op te leveren en, zoals toegezegd, zal ik uw Kamer hierover in de tweede helft van 2024 nader infomeren.
Vraag 8

Welke maatregelen overweegt u om de duurzaamheid en stabiliteit van de huisvesting van gezondheidscentra op lange termijn te waarborgen, met speciale aandacht voor de rol van commerciële huisbazen?

Zoals aangegeven in mijn reactie op vraag 3 zijn huisartsen en gezondheidscentra zelf verantwoordelijk voor hun huisvesting en kan commercieel vastgoed een uitkomst bieden voor passende huisvesting. Als het huisartsen of gezondheidscentra niet lukt om passende huisvesting te vinden, dan is het aan hen om tijdig in gesprek te gaan met partijen zoals gemeenten, zorgverzekeraars en regionale huisartsenorganisaties. Elke partij heeft hierbij een eigen rol en handelingsopties, zoals beschreven in de handreiking huisvestingsproblematiek voor huisartsen en gezondheidscentra.
In mijn reactie op vraag 7 ga ik in op mijn verdere acties met betrekking tot huisvestingsproblematiek van huisartsen en gezondheidscentra. Eventuele verdergaande stappen – waarvoor mogelijk ook aanpassingen in wet- en regelgeving nodig zijn – zijn aan een volgend kabinet.
Vraag 9

Welke rol ziet u bij deze kwestie voor uzelf weggelegd met het oog op de toegankelijkheid van de zorg?

Voor toegankelijke zorg is het belangrijk dat iedere inwoner van Nederland zich bij een huisarts kan inschrijven die werkt volgens de kernwaarden van de huisartsenzorg. Ik heb daarbij extra aandacht voor de kernwaarde «continuïteit». Zoals beschreven in de Kamerbrief Stand van zaken versterking huisartsenzorg6 zet ik hierop in via verschillende routes. Allereerst doe ik dit door, samen met het veld, de eerstelijnszorg te versterken met de afspraken uit de visie op de eerstelijnszorg 2030. Daarnaast doe ik dit door uitvoering te geven aan de huisartsenafspraken uit het IZA zoals Meer Tijd voor de Patiënt, het anders inrichten van avond-, nacht-, en weekenddiensten en de handreiking huisvestingsproblematiek van huisartsen en gezondheidscentra.
Zoals aangegeven in de Kamerbrief Stand van zaken versterking huisartsenzorg werk ik vier aangrijpingspunten om het werken met een vaste patiëntenpopulatie in de huisartsenzorg aantrekkelijker te maken verder uit. De besluitvorming hierover is aan een volgend kabinet.
Vraag 10

Wilt u de vragen afzonderlijk beantwoorden binnen een termijn van drie weken?

Door interdepartementale afstemming is het bij deze vragen helaas niet gelukt om aan de termijn van drie weken te voldoen.

26 februari 2024 - 19 april 2024

53 dagen

Het artikel 'Corporaties blijven ver achter met de bouw van betaalbare huizen, als gevolg van sloop en verkoop'
	Merlien Welzijn (NSC)
	Hugo de Jonge (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (CDA)

Bronnen

1. De Volkskrant, 15 februari 2023, «Corporaties blijven ver achter met de bouw van betaalbare huizen, als gevolg van sloop en verkoop»

Vraag 1

Bent u bekend met het bovenstaande artikel?1

Ja.
Vraag 2

Wat vindt u van de uitspraak van de Autoriteit Woningcorporaties dat de woningbouwopgave voor de sector onhaalbaar is?

Alle partijen hebben zich via de Nationale Prestatieafspraken gecommitteerd aan de woningbouwopgave van 250.000 sociale huurwoningen en de bouw van 50.000 middenhuurwoningen tot 2030. Iedereen dient zich dus tot het uiterste in te spannen om de opgave te realiseren en met elkaar de randvoorwaarden te scheppen zodat de opgave realistisch en haalbaar blijft. Zoals ik in de beleidsreactie op de Staat van de Corporatiesector heb aangegeven, erken ik dat de afspraken uit de Nationale prestatieafspraken ambitieus zijn. Ik herken daarbij ook de knelpunten in de praktijk zoals de Autoriteit Woningcorporaties die constateert om de opgave te realiseren. Tegelijkertijd is er een grote behoefte aan sociale huurwoningen en middenhuurwoningen en laten de laatste demografische prognoses2 zien dat de woningbehoefte nog groter is dan de afgesproken bouwaantallen. Ik kan dus niet anders dan vasthouden aan de opgave die we hebben afgesproken, omdat dit nu eenmaal de aantallen zijn die we nodig hebben om het tekort in te lopen.
Vraag 3

Wat moet er volgens u concreet gebeuren om de woningbouwopgave voor corporaties haalbaar te maken?

Uit de actualisatie van de financiële doorrekening van de Nationale prestatieafspraken die ik uw Kamer in juni 2023 heb gestuurd (Kamerstuk 29 453, nr. 561) bleek dat de corporatiesector op korte termijn voldoende middelen heeft om de opgave te realiseren. Bij het aanbieden van deze financiële doorrekening heb ik ook benoemd dat praktische belemmeringen de komende jaren een groter risico vormen voor het realiseren van de opgave dan de financiële middelen. Die praktische belemmeringen zijn onder andere een gebrek aan betaalbare bouwlocaties, te lange procedures en te weinig capaciteit bij gemeenten en andere partners. Zoals ik in mijn beleidsreactie bij de Staat van de Corporatiesector ook heb aangegeven, is het daarom van groot belang dat corporaties hun bestaande nieuwbouwprojecten zo snel mogelijk realiseren en samen met gemeenten en andere vervolgens snel nieuwe projectlocaties toevoegen.
Vraag 4

Hoe en op welke termijn kunnen de investeringsmogelijkheden volgens u verruimd worden voor de corporatiesector?

De afgelopen jaren zijn er grote stappen gezet om corporaties weer de ruimte en de mogelijkheden te geven om te investeren in de volkshuisvesting. De verhuurderheffing is afgeschaft, we hebben Nationale prestatieafspraken (NPA) gemaakt om vast te leggen waar corporaties tot en met 2030 in gaan investeren en we hebben de betaalbaarheid verbeterd met een flinke huurverlaging voor de huurders met de laagste inkomens en met afspraken over generieke huurmatiging. Daarnaast hebben we het voor corporaties eenvoudiger gemaakt om te investeren, bijvoorbeeld door de afschaffing van de markttoets en het verruimen van de termijn waarin corporaties grondposities mogen aanhouden. Corporaties hebben dus de komende jaren de financiële ruimte en meer mogelijkheden om volop te investeren in hun volkshuisvestelijke opgaven. Dit lijkt effect te hebben, de begrote investeringen van corporaties nemen toe en uit onderstaande figuur blijft dat het aantal bouwvergunningen voor corporaties het afgelopen jaar ook is gestegen.
Figuur: Aantal bouwvergunningen voor huurwoningen van woningcorporaties, voortschrijdend jaartotaal, 2018 Q1–2023 Q4.
Dit neemt niet weg dat de financiële onzekerheid van corporaties is toegenomen en dat het duurzaam prestatiemodel van corporaties op de lange termijn onder druk staat. Veranderingen in macro-economische omstandigheden hebben direct invloed op de investeringsmogelijkheden van corporaties. Het feit dat corporaties de komende jaren moeten lenen om investeringen in het verbeteren en verduurzamen van hun bestaande woningvoorraad mogelijk te maken, zonder dat hier extra inkomsten tegenover staan, maakt dat het duurzaam prestatiemodel van corporaties op de langere termijn onder druk komt te staan. Bij de financiële herijking die in de NPA is afgesproken voor 2024 wil ik hier nadrukkelijk aandacht aan besteden, onder andere door met beleidsopties in kaart te brengen hoe de investeringsmogelijkheden verbeterd kunnen worden. Hierbij valt te denken aan beleidsopties die de inkomsten van corporaties vergroten, opties die de uitgaven verminderen en opties die zorgen voor een betere verdeling van de middelen.
Met de herijking van de NPA in 2024 moeten de opgaven uit de NPA haalbaar blijven, maar moet er ook perspectief zijn dat de opgaven die daarna komen opgepakt kunnen worden door de corporaties.
Vraag 5

In welke mate is bij de genoemde aantallen gesloopte woningen in 2022 sprake van sloop zonder vervangende nieuwbouw?

Uit de verantwoordingsinformatie die corporaties jaarlijks aanleveren komt naar voren dat corporaties de afgelopen tien jaar gemiddeld ruim 8.000 woningen per jaar hebben gesloopt. Daar staat tegenover dat corporaties in dezelfde periode gemiddeld circa 16.000 nieuwbouwwoningen per jaar aan de woningvoorraad hebben toegevoegd. Dit betreft het aantal nieuwbouwwoningen op zowel slooplocaties als op nieuwe bouwlocaties. Aangezien deze gegevens alleen op corporatieniveau beschikbaar zijn, kan niet exact aangegeven worden hoeveel woningen teruggebouwd worden op plekken waar corporaties huurwoningen slopen.
Uit een onderzoek (Handreiking renoveren of slopen (aedes.nl) van IJKX, Rigo en W/E adviseurs (in opdracht van Aedes) komt naar voren dat de overwegingen waarom corporaties voor sloop van bestaande woningen kiezen veelal te maken heeft met de bouwtechnische staat en onvoldoende toekomstkwaliteit. Ook de mogelijkheid om extra woningen toe te voegen aan het woningaanbod wordt veel genoemd. Daarmee lijkt het erop dat corporaties bij sloop van woningen over het algemeen wel woningen terugbouwen. Sloop zonder dat er sprake is van vervangende nieuwbouw lijkt daarmee niet of nauwelijks aan de orde.
Vraag 6

In welke mate is bij de genoemde aantallen gesloopte woningen in 2022 sprake van sloop met vervangende nieuwbouw waarbij een gelijk aantal woningen in een ander jaar wordt teruggebouwd?

Zie antwoord vraag 5.
Vraag 7

In welke mate is bij de genoemde aantallen gesloopte woningen in 2022 sprake van sloop met vervangende nieuwbouw waarbij een groter aantal woningen in een ander jaar wordt teruggebouwd?

Zie antwoord vraag 5.
Vraag 8

Indien sloop met vervangende nieuwbouw een significant onderdeel is van de sloop, vindt u het dan niet verstandiger om te rapporten op een tweejaarstermijn?

Nee. De corporatiesector heeft een essentiële rol in het oplossen van de opgaven in de volkshuisvesting. Actuele, jaarlijkse verantwoordingsinformatie is daarom van belang om de vinger aan de pols te houden of de inspanningen van corporaties het goede tempo aanhouden.
Vraag 9

Wat vindt u van de oproep van de voorzitter van Aedes om meer overheidsgeld in te zetten voor de aankoop van bouwlocaties?

Bij het aankopen van grond ten behoeve van bouwlocaties kan de overheid helpen door het voeren de regie over woningbouwontwikkelingen. In de brief Modernisering Grondbeleid3 zet ik ook in op het beter koppelen van de ruimtelijke visie aan grondbeleidstrategie. Het verwerven van grond is een van de instrumenten die daarbij kan worden ingezet.
Vraag 10

Hoeveel bouwgrond heeft de Rijksoverheid beschikbaar?

Het Rijksvastgoedbedrijf (RVB) heeft agrarische gronden en overtollig Defensievastgoed in portefeuille waarop in de toekomst woningbouw kan worden gerealiseerd. In opdracht van BZK werkt het RVB met de betreffende gemeente(n) en andere betrokkenen aan plannen om de planologische functie van deze objecten te wijzigen naar woningbouw. Het gaat dan, naast het project-Valkenhorst, in het bijzonder om drie grootschalige locaties in Flevoland. Daarnaast is in het rapport4 dat ik met mijn brief van 20 maart jl. naar uw Kamer5 heb gestuurd, op basis van een aantal criteria in beeld gebracht welke agrarische gronden potentie hebben om in de toekomst eventueel voor woningbouw benut te worden. Hiervoor is echter vervolgonderzoek nodig en dient uiteraard ook overeenstemming met het bevoegd gezag (i.c. de gemeente) bereikt te worden, onder meer over wijziging van de planologische functie.
Vraag 11

Hoeveel bouwgrond hebben de gemeenten gezamenlijk beschikbaar?

Ik heb hier geen cijfers van beschikbaar.
Vraag 12

Welk deel van de bouwgronden van de Rijksoverheid zijn of worden beschikbaar gesteld voor sociale woningbouw?

Bij de planvorming op de locaties die het RVB op dit moment in bezit heeft zal een significant deel van de woningen betaalbaar worden. Het exacte aandeel wordt afgestemd op het beleid van de gemeente, dat via de woondeals wordt beïnvloed door Rijksbeleid over betaalbaarheid van het programma. Veelal is sprake van 25–30% sociaal en 2/3e betaalbaar (inclusief sociaal).
Vraag 13

Welk deel van de bouwgronden van de Rijksoverheid zijn of worden beschikbaar gesteld voor de bouw van middenhuur woningen?

Zie antwoord vraag 12.
Vraag 14

Welke grondprijzen rekent de Rijksoverheid voor haar bouwgronden als het sociale huurwoningen betreft?

Bij verkoop van rijksvastgoed wordt er geen vaste grondprijs voor sociale huurwoningen gehanteerd. Wanneer het Rijksvastgoedbedrijf gronden of vastgoed verkoopt (zie ook het antwoord bij vraag 10) wordt gekeken naar de integrale opgave. Er is veelal sprake van een gedifferentieerd woningprogramma, waar de sociale huurwoningen een onderdeel van zijn. Vooraf wordt een taxatie uitgevoerd. Bij het bepalen van de prijs wordt rekening gehouden met het lokale beleid en de huidige en beoogde functie of functies. Het Rijksvastgoedbedrijf is, als onderdeel van de overheid, gebonden aan de eisen van marktconformiteit, openbaarheid en transparantie.
Vraag 15

Welke grondprijzen rekent de Rijksoverheid voor haar bouwgronden als het middenhuurwoningen betreft?

Zie antwoord vraag 14.
Vraag 16

Indien er verschillende grondprijzen per genoemd segment (sociaal/middenhuur) op verschillende locaties worden gerekend, vindt u dan dat er sprake zou moeten zijn van één vaste grondprijs per segment? Waarom wel of niet?

Een vaste grondprijs per segment acht ik geen goed idee. Het Rijksvastgoedbedrijf dient marktconform te handelen bij de verkoop van rijksvastgoed. De grondwaarde wordt onder meer bepaald door de locatie, de looptijd/fasering en het voorziene, toekomstige gebruik en die elementen zijn per locatie verschillend.
Vraag 17

Welk deel van de bouwgronden van de gezamenlijke gemeenten zijn of worden beschikbaar gesteld voor sociale woningbouw?

Ik heb geen cijfers van welk deel van de bouwgronden van gemeente beschikbaar worden gesteld voor sociale woningbouw. Met de woondeals zet ik in op 30% sociale huur in het regionale woningbouwprogramma.
Vraag 18

Welk deel van de bouwgronden van de gezamenlijke gemeenten zijn of worden beschikbaar gesteld voor de bouw van middenhuur woningen?

Ik heb geen cijfers van welk deel van de bouwgronden van gemeente beschikbaar worden gesteld voor middenhuurwoningen. Met de woondeals zet ik in op 66% betaalbare woningbouw (sociale huur, middenhuur en betaalbare koop) in het regionale woningbouwprogramma.
Vraag 19

Welke grondprijzen rekenen gemeenten voor hun bouwgronden als het sociale huurwoningen betreft?

Ik heb geen cijfers over de door gemeenten gehanteerde grondprijzen. De Stec groep voert elk jaar een benchmark uit naar het gemeentelijk grondprijsbeleid. In de benchmark van december 20236 constateren zij het volgende: «Afgelopen jaar (van 2022 naar 2023) bedroeg de gemiddelde grondprijsontwikkeling voor woningbouw gemiddeld +2,1%.»
Vraag 20

Welke grondprijzen rekenen gemeenten voor hun bouwgronden als het middenhuurwoningen betreft?

Zie antwoord vraag 19.
Vraag 21

Indien verschillende gemeenten, verschillende grondprijzen rekenen per segment (sociaal/middenhuur), vindt u dan dat er sprake zou moeten zijn van één vaste grondprijs per segment? Waarom wel of niet?

Ik wil als Minister niet in de bevoegdheden en handelingsruimte van gemeenten treden. Overheden zijn gehouden om marktconform te opereren (ter voorkoming van staatssteun). Als er een vaste prijs wordt voorgeschreven voor bepaalde segmenten dan leidt dat tot de mogelijkheid dat die prijs in het ene gebied te hoog is (i.r.t. de opbrengst die het betreffende vastgoed genereert) en dus het plan onhaalbaar maakt en in het andere gebied te laag (en dus de koper een oneigenlijk voordeel geeft).
Vraag 22

Uitgaande van tweederde betaalbare woningbouw bij nieuwbouwprojecten, hoeveel betaalbare huur- en koopwoningen kunnen tot 2030 totaal gebouwd worden op de bouwgronden van de Rijksoverheid?

De fasering en segmentering van het woningbouwprogramma voor de bij het antwoord op vraag 10 genoemde woningbouwlocaties zijn op dit moment nog niet volledig bekend. Het streven is dat op deze locaties ca. tweederde van de woningen betaalbare woningen zal zijn.
Vraag 23

Uitgaande van tweederde betaalbare woningbouw, hoeveel betaalbare huur- en koopwoningen kunnen tot 2030 totaal gebouwd worden op de bouwgrond van de gezamenlijke gemeenten?

Ik heb geen cijfers van de hoeveelheid bouwgrond in handen van gemeenten.
Vraag 24

Wilt u de vragen afzonderlijk beantwoorden binnen een termijn van drie weken?

Ik heb de antwoorden zoveel als mogelijk los beantwoord.

23 februari 2024 - 15 april 2024

52 dagen

Het bericht dat buitenlandse beleggers een flat in Den Bosch laten verslonzen.
	Sandra Beckerman
	Hugo de Jonge (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (CDA)

Bronnen

1. Trouw, 21 februari 2024 (https://www.trouw.nl/duurzaamheid-economie/b…

Vraag 1

Bent u bekend met het artikel «Buitenlandse beleggers laten flat in Den Bosch verslonzen. «Wij hebben het koud door slecht onderhoud»»?1

Ja.
Vraag 2

Wat vindt u van het feit dat bij de meerdere overnames van de Bomenlandflat er vanuit de investeerders weinig tot geen onderhoud heeft plaatsgevonden?

Wanneer sprake is van een gebrek aan een woonruimte, moet een verhuurder dit verhelpen. Dat er de afgelopen jaren weinig tot geen onderhoud heeft plaatsgevonden aan de Bomenlandflat, als gevolg waarvan huurders in hun woongenot worden gestoord, vind ik uiteraard een zeer slechte zaak. Daarom ben ik voornemens om met het wetsvoorstel betaalbare huur de mogelijkheden voor huurders om – in geval van gebreken – bij de Huurcommissie een huurverlaging te vragen, uit te breiden naar het middenhuursegment.
Vraag 3

Wat vindt u van de zorgen en problemen van de bewoners van de Bomenlandflat over het onderhoud van hun thuis?

Ik deel deze zorgen uiteraard. Met de Wet goed verhuurderschap heb ik ervoor gezorgd dat huurders beter worden beschermd tegen achterstallig onderhoud en gebreken aan hun huurwoning. Gemeenten kunnen als gevolg van deze wet het hebben en het uitvoeren van een onderhoudsplan als voorwaarde stellen voor het al dan niet verlenen van een verhuurvergunning en kunnen hier ook op handhaven. Zoals ik in mijn beantwoording van vraag 2 reeds heb aangegeven, ben ik met het wetsvoorstel betaalbare huur daarnaast ook voornemens om de mogelijkheden voor huurders om een procedure te starten bij de Huurcommissie over onderhoud en/of gebreken uit te breiden door ook huurders van woonruimte in het middenhuursegment toegang te geven tot de laagdrempelige geschilbeslechting van de Huurcommissie. Verder geldt dat gemeenten vanuit hun verantwoordelijkheid voor de gebouwde omgeving ook kunnen handhaven wanneer relevante bouwregelgeving en -voorschriften niet worden nageleefd.
Vraag 4

Bent u bereid Heimstaden aan te spreken op hun verantwoordelijkheid als verhuurder?

In de eerste plaats is dit aan de gemeente. In mijn gesprekken met de markt, die ik in mijn brief van 16 februari 2024 heb aangekondigd, zal ik hier uiteraard ook aandacht voor blijven vragen.
Vraag 5

Wat vindt u ervan dat de huidige eigenaar Heimstaden mogelijk van plan is om deze sociale huurwoningen te gaan verkopen?

Heimstaden heeft aangegeven woningen individueel te gaan verkopen nadat een huurder opzegt. In dat geval krijgen starters of eigenaar-bewoners de kans om de woning te kopen. Een bepaalde mate van uitponding zie ik als een correctie op de grote toename van het aantal beleggers de afgelopen jaren. Ik zie het verkopen van huurwoningen dan ook niet per se als een ongewenste ontwikkeling, daar dit kansen biedt voor starters en eigenaar-bewoners die er afgelopen jaren niet tussen kwamen. Overigens merk ik op dat het rijk hierin geen rol heeft.
Vraag 6

Bent u bereid te zoeken naar mogelijkheden om deze woningen weer onderdeel te laten zijn van een corporatie of coöperatie?

In principe kunnen corporaties uit de regio woningen van investeerders kopen als zij van mening zijn dat deze woningen noodzakelijk zijn voor de lokale volkshuisvesting. Zij zullen zich daarbij onder meer laten leiden door het type woning dat wordt aangeboden in relatie tot de woningbehoeften van de doelgroep. Ook de prijs is van belang. Ik merk daarbij wel op dat aankoop van woningen ten laste gaat van hun investeringscapaciteit. Het vereist dus een zorgvuldige afweging, die op lokaal niveau gemaakt moet worden. Het rijk heeft hierin geen rol.
Vraag 7

Deelt u de mening dat de verkoop van sociale huurwoningen aan sprinkhaaninvesteerders een slechte invloed heeft op de staat van de volkhuisvesting?

Het is onverstandig om alle verkopen van woningen door woningcorporaties aan commerciële partijen over een kam te scheren. Verkoop van sociale huurwoningen kan onderdeel zijn van een gezonde bedrijfsvoering en portefeuillestrategie van corporaties. Ook complex-gewijze verkoop aan investeerders kan hierbij een optie zijn.
Vraag 8

Wat gaat u doen om huurders zoals die van de Bomenlandflat beter te beschermen tegen de verkoop en verslonzing van hun huizen door investeerders?

Verhuurders moeten zich vanzelfsprekend houden aan de geldende wet- en regelgeving. Gemeenten zijn bevoegd om vanuit hun verantwoordelijkheid voor de gebouwde omgeving handhavend op te treden wanneer relevante bouwregelgeving en -voorschriften niet worden nageleefd.
Daarnaast kunnen huurders wanneer sprake is van gebreken terecht bij de Huurcommissie om een huurverlaging te vragen. Met het wetsvoorstel betaalbare huur, breid ik de groep huurders die gebruik kan maken van de geschilbeslechting van de Huurcommissie uit naar het middenhuursegment.

15 februari 2024 - 3 april 2024

48 dagen

Het afwijzen van sociale huurwoningen aan woningzoekenden met een verleden als cliënt in de jeugdzorg
	Marijke Synhaeve (D66)
	Maarten van Ooijen (staatssecretaris volksgezondheid, welzijn en sport) (CU), Hugo de Jonge (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (CDA)

Bronnen

1. De Stentor, 8 februari 2024, «Roos (20) en Thomas (19) dolgelukkig me…
2. AD, 27 december 2023, «Kwetsbare inwoners van Utrecht maken in 2024 e…
3. Kamerstuk 35 925 VII, nr. 137
4. Kamerstuk 29 325, nr. 134
5. Kamerstuk 32 847, nr. 883

Vraag 1

Wat is uw reactie op het feit dat woningcorporaties woningzoekenden afwijzen voor een sociale huurwoning op grond van het feit dat zij in het verleden cliënt waren in een jeugdzorginstelling?1

Juist voor jongeren die uitstromen uit jeugdzorg is het van belang dat zij hun verdere leven kunnen starten met een stabiele woonplek. Dat is in lijn met het Wetsvoorstel versterking regie op de volkshuisvesting.
Bij het toewijzen van woningen maken woningcorporaties een afweging tussen het belang van de woningzoekende en het belang van de buurt of omgeving. Hierbij wordt naast het inkomen en de huishoudsamenstelling ook gekeken naar het woonverleden om te beoordelen of de kandidaathuurder in staat is zelfstandig te kunnen huren. Wanneer een kandidaathuurder afspraken met de vorige verhuurder niet is nagekomen of zelfs uit de woning is gezet, kan dit worden meegenomen in de toewijzing van een volgende sociale huurwoning. Het is verstandig om, bij twijfels of zorgen door het (woon)verleden van de kandidaathuurder, met elkaar in gesprek te gaan en op die manier gezamenlijk te bepalen of de woning past en of er een zorg- en ondersteuningsbehoefte is. Daar kunnen indien nodig vervolgens aanvullende afspraken over worden gemaakt.
Dit laatste is bij deze specifieke casus gebeurd en het is uiteindelijk naar behoren afgerond: woningcorporatie Domijn heeft een gesprek gehad met de genoemde personen in het artikel, waarbij Domijn excuses voor de gang van zaken heeft aangeboden en een passende woning heeft kunnen toewijzen.
Vraag 2

Wat is uw reactie op het feit dat kwetsbare groepen, zoals voormalige cliënten uit de jeugdzorg, in het algemeen vaak jaren moeten wachten om aanspraak te kunnen maken op een sociale huurwoning waardoor problematiek verergert en maatschappelijke problemen ontstaan?

Jongeren die uitstromen uit een jeugdzorginstelling bevinden zich in een kwetsbare positie. Een stabiele woonomgeving is voor deze groep daarom van belang. Ik vind het niet wenselijk dat deze groep lang moet wachten op woonruimte. Er worden wel woningen met voorrang toegewezen aan jongeren die uitstromen uit een jeugdzorginstelling, maar dit geldt niet overal en voor de hele groep.
Met het programma «Een thuis voor iedereen» heb ik aangegeven hoe ik de regie op het huisvesten van mensen uit aandachtsgroepen, waaronder voormalige jeugdzorgcliënten, herneem. Belangrijk onderdeel hierbij is het bouwen tot 2030 van 250.000 sociale huurwoningen door woningcorporaties en het toewerken naar een evenwichtige balans in de woonvoorraad. Zo komen er meer woningen bij voor mensen zoals in het artikel waaraan u refereert en nemen alle gemeenten een «fair share» in de huisvestingsopgave.
Met de wet Versterking regie volkshuisvesting wil ik regelen dat alle gemeenten invulling geven aan de woon- en zorgvraag van alle aandachtsgroepen en daarover prestatieafspraken maken met woningcorporaties waarbij ook zorgpartijen worden betrokken. Zo moeten er duidelijke afspraken komen over hoe onder meer wordt gezorgd voor voldoende betaalbare huisvesting voor mensen die de jeugdzorg verlaten. Specifiek komt hierbij dat alle gemeenten een huisvestingsverordening gaan opstellen met daarin een urgentieregeling voor onder andere mensen die uitstromen uit accommodaties voor jeugdhulp. Dit zorgt ervoor dat deze mensen met voorrang een woning toegewezen kunnen krijgen.
Vraag 3

Deelt u de mening dat deze jongeren die uitstromen vanuit de jeugdzorg hierdoor worden gestraft voor een situatie waar zijzelf geen schuld aan dragen?

Ik vind het niet wenselijk dat deze groep lang moet wachten op woonruimte. Daarom zet ik sterker in op het huisvesten van mensen uit aandachtsgroepen, waaronder voormalige jeugdzorgcliënten. Zie ook mijn antwoord bij vraag 2.
Vraag 4

Bent u van mening dat hier sprake is van de schending van de Algemene wet gelijke behandeling en het verbod op onderscheid door uitsluiting op basis van verblijf in een jeugdzorginstelling? Zo ja, kunt u dan de Kamer infomeren over hoe u van plan bent deze schending tegen te gaan?

Gelukkig zijn in de genoemde casus de woningcorporatie en de woningzoekenden inmiddels tot een oplossing gekomen. Daarmee hebben de personen uit het artikel woonruimte gevonden waar ze zo naar verlangden.
De Awgb biedt bescherming aan mensen die gediscrimineerd worden op grond van de volgende persoonskenmerken: godsdienst, levensovertuiging, politieke gezindheid, ras, geslacht, nationaliteit, seksuele gerichtheid en burgerlijke staat. Ook discriminatie op grond van handicap of chronische ziekte is verboden. Dat staat in de Wet gelijke behandeling op grond van handicap of chronische ziekte (Wgbh/cz). Uit het artikel blijkt niet dat het verleden van de woningzoekende in een jeugdzorginstelling mogelijk tot (direct of indirect) onderscheid op één van de wettelijk beschermde gronden heeft geleid.
Vraag 5

Bent u voornemens te onderzoeken wat nodig is om woningcorporaties hun maatschappelijke plicht te gaan laten uitvoeren om mensen uit kwetsbare groepen te huisvesten?

Hiervoor heb ik al maatregelen getroffen. Zie hiervoor het antwoord op vraag 2.
Vraag 6

Wat vindt u van de maatregel van de gemeente Utrecht om kwetsbare groepen waaronder voormalige cliënten uit de jeugdzorg komend jaar meer kans op een huurwoning te geven? Kunt u de Kamer hierover informeren?2

Uit het artikel blijkt dat de gemeente Utrecht o.a. voormalig cliënten uit de jeugdzorg met voorrang gaat huisvesten. Hiermee loopt de gemeente vooruit op de verplichte wettelijke urgentie die ik via het Wetsvoorstel versterking regie op de volkshuisvesting wil invoeren. Ik moedig dit besluit van de gemeente dan ook aan.
Vraag 7

Welk gevolg is er gegeven aan uw conclusie uit uw Kamerbrief onder Kamerstuk dat er in de huisvestigingsmogelijkheden van aandachtsgroepen een trend van verslechtering zit en hoe verhoudt zich dat tot deze situatie dat voormalige jeugdzorgcliënten geweigerd worden voor een sociale huurwoning?3

U verwijst naar de Kamerbrief van 14 februari 2022 waarin ik heb aangekondigd hoe ik de regie op de volkshuisvesting wil hernemen. Met het programma «Een thuis voor iedereen» heb ik aangegeven wat ik doe voor het huisvesten van mensen uit aandachtsgroepen, waaronder voormalige jeugdzorgcliënten. Zie mijn antwoord op vraag 2 voor een toelichting hierop.
Vraag 8

Herkent u zichzelf nog altijd in de uitspraak uit uw Kamerbrief dat het bestrijden van dakloosheid in feite gaat over het bestrijden van uitsluiting?4

Wij herkennen ons nog altijd in deze uitspraak. Ik ben van mening dat de woningmarkt inclusief moet zijn en ook kansen moet bieden voor bijzonder kwetsbare groepen.
Vraag 9

Op welke wijze wilt u verdere uitsluiting van voormalige bewoners van jeugdzorginstellingen in de toekomst voorkomen?

Met de Wet versterking regie op de volkshuisvesting wil ik regelen dat de overheid de regie herneemt om nu en in de toekomst te sturen hoeveel, waar en voor wie er gebouwd wordt. De Wet versterking regie op de volkshuisvesting wil landelijk vastleggen dat kwetsbare groepen verplicht voorrang krijgen op een woning. Een van deze groepen vormen jongeren die uitstromen uit een jeugdzorginstelling. Het streven is dat de huisvestingsopgave van deze groepen evenwichtig verdeeld wordt in de regio.
Vraag 10

Welk gevolg is er gegeven aan uw brief van 2 juni 2022, waarin werd geschreven dat wonen eerst en preventie belangrijk zijn bij het voorkomen van dakloosheid voor onder andere uitstromers van jeugdzorginstellingen?

In het Nationaal Actieplan: Eerst een Thuis én in de Hervormingsagenda Jeugd is het versterken van de overgang van jeugdhulp naar volwassenheid een speerpunt. Er zijn verschillende acties in gang gezet die bijdragen aan het versterken van deze overgang. Zo ondersteunt het ondersteuningsteam Zorg en Jeugd (OZJ) regio’s in het land bij het creëren van een sluitend aanbod in ondersteuning op de verschillende leefgebieden. De geleerde lessen en best practices worden daarbij breed verspreid. Verder wordt door het Nederlands Jeugd Instituut (NJi) gewerkt aan een richtlijn voor de werkwijze toekomstgericht werken voor jeugdprofessionals. Daarnaast werken we zoals bij antwoord 2 aangegeven aan passende en betaalbare huisvesting voor aandachtsgroepen, waaronder voor jongeren die uitstromen uit een jeugdzorginstelling.
Vraag 11

Kunt u de Kamer informeren over de voortgang van het Programma «Een thuis voor iedereen» dat als doel had om huisvesting van kwetsbare mensen te verbeteren en dan specifiek voor jongeren die in een jeugdzorginstelling hebben gezeten?5

Naast wat ik in de antwoorden hiervoor al heb aangegeven over het Wetsvoorstel versterking regie op de volkshuisvesting, wordt er in het land gewerkt aan regionale woonzorgvisies waarin de opgave voor de verschillende aandachtsgroepen in beeld wordt gebracht. Daarnaast is in de woondeals afgesproken dat er 290.000 sociale huurwoningen worden gebouwd. In 2023 is er € 34.705.000 beschikbaar gesteld via de vierde tranche van de Regeling huisvesting aandachtsgroepen (RHA). Met deze tranche is een bijdrage geleverd aan de realisatie van 4.365 woonruimten, waaronder 140 voor mensen tot 27 jaar die uitstromen uit een instelling. Alle tranches bij elkaar hebben bijgedragen aan de realisatie van in totaal 21.380 woningen voor aandachtsgroepen.
Deze resultaten zijn eerder gemeld in de voortgangsrapportages waarmee ik de Kamer twee keer per jaar informeer over «Een thuis voor iedereen». Dat gebeurt een keer aan het eind van het jaar met de Staat van de Volkshuisvesting over alle volkshuisvestingsprogramma’s en een keer rond de zomer met een voortgangsrapportage voor het afzonderlijke programma. Met «Een thuis voor iedereen» werken vijf departementen, het IPO, de VNG en Aedes onverminderd hard aan het verbeteren van de huisvesting van kwetsbare mensen. De eerste specifieke voortgangsrapportage van het programma heeft de Kamer ontvangen bij brief van 8 juni 2023. Voor de zomer 2024 ontvangt de Kamer een tweede rapportage.
Vraag 12

Kunt u aangeven of bij het uitvoeren van de passage uit de Hervormingsagenda dat Rijk, provincies, gemeenten en woningcorporaties afspraken maken over bouw, toewijzing van woningen en ondersteuning ook specifiek deze problematiek wordt betrokken van jongeren die geweigerd worden?

U verwijst met de passage uit de Hervormingsagenda naar: «Om dit doel te realiseren maken Rijk, provincies, gemeenten en woningcorporaties afspraken over bouw, toewijzing van woningen en ondersteuning. Welke afspraken dit zijn, staat gedetailleerd omschreven in het programma (Een thuis voor iedereen)».
De uitvoering is er juist op gericht dat er voor alle aandachtsgroepen voor passende huisvesting wordt gezorgd, dus ook voor mensen die uit de jeugdzorg komen.

12 februari 2024 - 4 maart 2024

21 dagen

De acuut onveilige Vlamovenflat in Delfzijl
	Sandra Beckerman
	Hans Vijlbrief (staatssecretaris economische zaken) (D66), Hugo de Jonge (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (CDA)

Bronnen

1. RTV Noord, 6 februari 2024, Delfzijlster flat is acuut onveilig (www.…
2. RTV Noord, 6 februari 2024, Flat in Delfzijl afgezet met hekken vanwe…
3. Dagblad van het Noorden, Stukken steen vallen uit de muur bij flat in Delfzijl (dvhn.nl/groningen/eemsdelta/Stukken-steen-vallen-uit-de-muur-bij-flat-in-Delfzijl-bewoners-zijn-bezorgd.-Hekken-geven-onveilig-gevoel-28888878.html).

Vraag 1

Bent u op de hoogte van de situatie rondom de flat aan de Vlamoven in Delfzijl waarbij acute onveiligheid is vastgesteld?1

Ja.
Vraag 2

Wat vindt u ervan dat bewoners moeten leven in een flat waar bakstenen uit de muren vallen en er grote scheuren zitten in de muren?2

Ik vind het uitermate vervelend dat deze bewoners geconfronteerd zijn met deze onveilige situatie en de daaruit voortvloeiende zorgen. Ik begrijp de bezorgdheid van de bewoners. Het is belangrijk dat zij zich gehoord en serieus genomen voelen door alle betrokken instanties en bovenal dat de veiligheid van deze bewoners is en blijft gewaarborgd.
Vraag 3

Is de veiligheid van de bewoners gegarandeerd?

De veiligheid van de bewoners heeft absoluut de hoogste prioriteit. Op het moment dat iemand zich onveilig voelt in zijn of haar woning of een ander gebouw door schade door aardbevingen, kan er een melding voor een acuut onveilige situatie worden gedaan. Het IMG beoordeelt dan binnen 48 uur of het gebouw veilig is en neemt, indien nodig, maatregelen om het gebouw veilig te stellen. Daarbij wordt niet gekeken of de situatie is ontstaan door aardbevingsschade, maar naar of de situatie veilig is of niet.
Bij de flat aan de Vlamoven is geconstateerd dat er sprake is van een acuut onveilige situatie, vanwege vallende steendelen en voegen. Kort na de melding is het pand, in overleg met de eigenaar, veiliggesteld door middel van hekken aan de voorzijde en zijkanten van het gebouw. Ook is de luifel van de entree van de flat verlengd. De inspecteur heeft geen constructieve problemen geconstateerd, waardoor met deze tijdelijk genomen maatregelen de acute onveilige situatie is wegenomen.
De maatregelen zijn tijdelijk, totdat de schade permanent wordt hersteld. De precieze omvang van de schade aan de flat wordt door middel van een schade-opname vastgesteld. Vervolgens wordt gekeken hoe de schade aan de flat aan de Vlamoven hersteld kan worden. Tot dat herstel monitort IMG de situatie en tijdelijk genomen maatregelen. De gemeente Eemsdelta is door het IMG geïnformeerd over de acuut onveilige situatie.
Vraag 4

Wat zijn de bevindingen van het Instituut Mijnbouwschade Groningen (IMG) met betrekking tot de veiligheid van het gebouw en welke directe maatregelen zijn er genomen om de veiligheid van de bewoners te waarborgen? Welke maatregelen gaat IMG op korte termijn nog meer nemen?

Zie antwoord vraag 3.
Vraag 5

Klopt de uitspraak dat het tot 15 maanden kan duren voor IMG een rapport over de schade klaar heeft en pas daarna het herstel kan beginnen? Zo nee, kunt u aangeven wat de verwachte tijdlijn dan is voor het opstellen van een rapport over de schade door het IMG, en hoe lang het naar verwachting zal duren voordat het herstel daadwerkelijk kan plaatsvinden?3

Doordat er sprake was van een acuut onveilige situatie, wordt het verzoek tot schadevergoeding met prioriteit behandeld door het IMG. Dat betekent dat de behandeling van dit dossier voorrang heeft op reguliere dossiers.
Vanwege de omvang van de schade is in overleg met de eigenaar van het pand gekeken hoe de schade van het pand en de appartementen het best in kaart kan worden gebracht, zodat deze in totaliteit gemeld kan worden bij het IMG.
Hiervoor wordt door de eigenaar afgestemd met bewoners om de schadeopnames in de appartementen van de huurders en het pand als geheel te plannen.
Gezien de omvang van het pand (de buitenzijde en dertig appartementen) verwacht het IMG dat de schadeopname meerdere dagen in beslag zal nemen.
Het IMG kan op dit moment nog geen uitspraken doen over de precieze doorlooptijd van de schademelding. Het is ook nog niet duidelijk hoelang het zal duren voordat de schade daadwerkelijk is hersteld, aangezien dat afhangt van de afstemming met de eigenaar en de maatregelen die nodig zijn.
Vraag 6

Klopt het dat er al een jaar geleden een schademelding voor deze flat is gedaan bij IMG? Zijn er eerdere schademeldingen gedaan? Zijn deze gehonoreerd? Is de schade ook daadwerkelijk hersteld?

Voordat begin februari 2024 de melding is gedaan van een acuut onveilige situatie is er een schademelding gedaan. In de zomer van 2023 is er voor het eerst contact geweest over de flat aan de Vlamoven tussen de eigenaar en het IMG over een schade in een appartement. Eind november werd meer duidelijk over de omvang (aantal schademeldingen binnen het complex). Vanwege de mogelijk grotere omvang van de schade is toen in overleg met de eigenaar van het pand gekeken hoe de schade van het pand en de appartementen het best in kaart kan worden gebracht, zodat deze in totaliteit gemeld kan worden bij het IMG. Onlangs is gebleken dat er ook sprake is van een acuut onveilige situatie, daarom wordt de schademelding nu met prioriteit behandeld door het IMG.
Vraag 7

Is deze flat onderdeel van de versterkingsoperatie? Zo ja, wat is de stand van zaken met betrekking tot de opname, beoordeling en planning van maatregelen? Zo nee, bent u bereid om spoedig onderzoek te laten uitvoeren naar de staat van het flatgebouw aan de Vlamoven, om zo de veiligheid van de bewoners te garanderen?

Het versterkingsproces voor de Vlamovenflat is in juli 2023 afgerond. Uit de beoordeling is gebleken dat het gebouw aan de veiligheidsnorm voldoet. Deze acuut onveilige situatie wordt veroorzaakt door de schade aan het gebouw, maar niet door de algehele constructie. Er is dus geen twijfel over de vraag of dit gebouw voldoende aardbevingsbestendig is; dat is het geval.
Vraag 8

Wat is uw reactie op de uitspraken van de bewoners, waarin zij aangeven zich niet gehoord en serieus genomen te voelen door de betrokken instanties?

Dat vind ik uitermate vervelend. Het is belangrijk dat bewoners zich gehoord en serieus genomen voelen door alle betrokken instanties. Omdat het contact over de schade via de eigenaar van de flat verloopt, kan ik me voorstellen dat dit anders ervaren wordt. Inmiddels heeft de eigenaar in overleg met het IMG bewoners verder geïnformeerd. De bewoners kunnen, als zij daar behoefte aan hebben, steun krijgen van professionals. Dit kan door contact op te nemen met het IMG, de organisatie Stut-en-Steun of de inwonersondersteuners van de gemeente Eemsdelta.
Vraag 9

Hoe gaat u ervoor zorgen dat de bewoners van de flat aan de Vlamoven tijdens deze periode van onzekerheid en gevaarlijke omstandigheden passende ondersteuning en indien gewenst huisvesting krijgen?

Het pand is geheel veiliggesteld door het IMG. Er is geen sprake van constructieve onveiligheid. De bewoners kunnen veilig in hun woning verblijven. De situatie en tijdelijk genomen maatregelen worden bovendien gemonitord, zoals aangegeven in het antwoord op vraag 4.
Vraag 10

Hoe wordt er gecommuniceerd met huurders over achterstallig onderhoud? Klopt het dat (vrije sector) huurders niet betrokken worden in de communicatie tussen huisbazen en Nationaal Coördinator Groningen (NCG) en IMG?

Wanneer door de NCG onderzocht wordt of een gebouw (on)veilig is en mogelijk versterkt dient te worden, verloopt de communicatie altijd via de eigenaar van het gebouw. Via de eigenaar wordt de bewoner van het gebouw geïnformeerd en kunnen eventuele vragen worden geadresseerd. Dat heeft de eigenaar nu ook gedaan. Hetzelfde geldt voor de afhandeling van schade aan het gebouw.
Daarnaast is er via de websites van de NCG en het IMG actuele informatie beschikbaar voor bewoners van een huurwoning en zijn ook andere instanties zoals Stut-en-steun en de betrokken gemeente bereikbaar voor eventuele vragen, een luisterend oor of steun.
Het reguliere onderhoud aan gebouwen is een verantwoordelijkheid van de woningcorporatie c.q. de particuliere verhuurder. Bij vragen daarover kan de huurder contact opnemen met de verhuurder. De NCG en het IMG spelen daarin geen rol.
Vraag 11

Hoe beoordeelt u de klachten van bewoners over de slechte telefonische bereikbaarheid van de eigenaar en het gebrek aan onderhoud in de flat, en welke stappen gaat u ondernemen om deze kwesties aan te pakken?

Ik begrijp dat bewoners vragen hebben over de situatie. Het is vervelend als de verhuurder deze niet of niet tijdig beantwoordt. Echter, de flat is ondanks de schade wel veilig om in te wonen. Bewoners die klachten hebben over de bereikbaarheid van de verhuurder of het onderhoud van de flat en er niet uitkomen met de verhuurder, kunnen zich wenden tot de Huurcommissie.
Vraag 12

Herkent u dat deze situatie tot stress, onzekerheid, woede en verdriet leidt bij bewoners? herkent u dat deze bewoners vaak vrij hoge huren betalen voor een gebouw dat zich in slechte staat bevindt?

Ja, ik snap dat deze situatie bij bewoners leidt tot stress, onzekerheid, woede en verdriet. De persoonlijke verhalen raken mij. De angst voor het wonen in een onveilig huis, zeker als je wat ouder bent of juist jonge kinderen hebt, doet veel met mensen. Ik ben daarom blij dat het IMG ervoor heeft gezorgd dat de situatie nu veilig is en dat de aanwezige schade met de nodige prioriteit wordt behandeld.
Bewoners die klachten hebben over de huurprijzen of het onderhoud van de flat en er niet uitkomen met de verhuurder, kunnen zich wenden tot de Huurcommissie.
Vraag 13

Wat vindt u van het verhaal van bewoonster Lennie van Vulpen die met haar ouders eerst jaren in een kapot en onveilig huis en daarna in tijdelijke containers woonde en had gehoopt dat nooit meer te hoeven meemaken? Snapt u haar angst dat zij nu opnieuw lange tijd in een kapot onveilig huis te moeten zitten?

Dit zijn natuurlijk zeer verdrietige verhalen. Het raakt me diep dat bewoners, volwassenen en kinderen, zich door aardbevingen onveilig voelen in hun eigen huis. Als je dat voor de tweede keer meemaakt, zoals Lennie van Vulpen, kan ik me de angst en zorgen over de toekomst goed voorstellen.
Ook het lezen van de machteloosheid die Judith Reintsema voelt om haar zoon te beschermen, doet me oprecht pijn.
Ik ga graag met deze bewoners in gesprek.
Vraag 14

Wat vindt u van het verhaal van Judith Reintsema die zegt «mijn jongste zoon van 7 leest ook de borden en voelt zich nadat deze hekken en borden zijn geplaatst niet veilig in ons huis, zijn slaapkamer zit vol scheuren, hij is bang dat ons huis instort»? Snapt u dat de kinderen in de flat last hebben van de situatie en bijvoorbeeld slecht slapen, prikkelbaar zijn en slechter presteren op school? Snapt u dat Judith Reintsema zich machteloos voelt omdat ze haar zoon wil beschermen maar ze zelf ook niet weet hoe het verder gaat en waar ze heen moeten?

Zie antwoord vraag 13.
Vraag 15

Bent u bereid om op korte termijn met deze bewoners in gesprek te gaan?

Zie antwoord vraag 13.

25 januari 2024 - 20 februari 2024

26 dagen

Het bericht ‘Woondiscriminatie: Studentenhuis vaak niet beschikbaar voor mbo’ers’
	Habtamu de Hoop (PvdA), Mikal Tseggai (PvdA)
	Robbert Dijkgraaf (minister onderwijs, cultuur en wetenschap) (D66), Hugo de Jonge (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (CDA)

Bronnen

1. Het Parool, 24 januari 2024, «Woondiscriminatie: Studentenhuis vaak niet beschikbaar voor mbo’ers»
2. Schriftelijke antwoorden op vragen gesteld tijdens de eerste termijn …
3. Kamerstuk 36 200 VIII, nr. 91

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Woondiscriminatie: Studentenhuis vaak niet beschikbaar voor mbo’ers»?1

Ja.
Vraag 2

Hoe beoordeelt u het artikel in het licht van de recente uitspraak van de Minister van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap dat maken van onnodig onderscheid in opleidingsniveau onwenselijk is?2

Zoals ik in mijn antwoord op de vragen van de leden Beckerman en Paternotte heb aangegeven, hebben de Minister van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap en ik de wens om mbo-studenten volledig deel te laten nemen aan het studentenleven.3 De toegang tot studentenhuisvesting moet daarbij een vanzelfsprekendheid zijn.
Vraag 3

Denkt u dat een volwaardig studentenleven mogelijk is voor mbo-studenten als zij weinig tot geen kans krijgen om woonruimte te vinden in de stad waar zij studeren?

Zie beantwoording op vraag 2.
Vraag 4

Deelt u de conclusie uit het artikel dat het wettelijk kwalificeren van opleidingsniveau als discriminatiegrond zo snel mogelijk moet gebeuren, zoals ook wordt verzocht in de aangenomen motie de Hoop en Bouchallikht?3

Opleidingsniveau is geen beschermde grond op basis van de gelijke behandelingswetgeving. Mede namens de Minister van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap zal ik op korte termijn advies vragen aan het College voor de Rechten van de Mens over de wenselijkheid van een verbod op onderscheid naar opleidingsniveau in de Algemene wet gelijke behandeling (Awgb).
Vraag 5

Hoe verhoudt het weigeren van mbo-studenten in studentenhuizen zich tot de overheidscampagne «Wijs discriminatie de deur»? Vindt u dat alle studenten op dit moment gelijke kansen krijgen op de woningmarkt?

De Minister van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap en ik vinden het belangrijk dat mbo-studenten toegang hebben tot het aanbod van corporatiewoningen voor studenten.
Daarom hebben we Kences, de brancheorganisatie voor sociale studentenhuisvesters, gevraagd om na te gaan bij welke corporaties mbo-studenten welkom zijn. Hieruit blijkt dat bij elf van de dertien corporaties die bij Kences zijn aangesloten, mbo bol-studenten de mogelijkheid hebben om zich in te schrijven voor huisvesting. Deze elf aanbieders vertegenwoordigen 97% van het aantal wooneenheden in de sociale studentenhuisvesting. De corporaties die geen mbo bol-studenten toelaten zijn historisch gelieerd aan specifieke hbo- en wo instellingen. We zullen hen met klem verzoeken ook mbo-studenten toe te laten.
Bij vijf van deze aanbieders zijn ook bbl-studenten welkom. De andere aanbieders hanteren het volgen van een voltijdsstudie als toelatingseis, waardoor bbl-studenten niet worden toegelaten. Via het Landelijk Platform Studentenhuisvesting (LPS), waar we regelmatig contact mee hebben, roepen we op om mbo studenten toegang te verlenen tot alle studentenhuisvesting. De MBO Raad is aangesloten bij het LPS om de positie van mbo-studenten te waarborgen.
Vraag 6

Acht u een inschrijving op een mbo-opleiding een terecht criterium voor verhuurders om personen te weigeren? Zo ja, waarom wel? Zo nee, bent u bereid om naast etnische of culturele achtergrond, religieuze identiteit, politieke voorkeur, seksuele gerichtheid, lichamelijke of geestelijke gezondheid opleidingsniveau toe te voegen aan de lijst met informatie die een verhuurder niet mag vragen?

Zie beantwoording op vraag 4.
Vraag 7

Kunt u aangeven wat u doet om de positie van mbo-studenten op de woningmarkt te versterken? Hebben mbo-studenten inspraak op dit onderwerp?

Zoals in het antwoord op vraag 5 is aangegeven, zullen de Minister van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap en ik via het LPS sociale en commerciële studentenhuisvesters met klem oproepen ook mbo-studenten toe te laten. Hbo- en wo-studenten zijn via de LSVB bij het LPS vertegenwoordigd. Jongeren Organisatie Beroepsonderwijs (JOB MBO) is de landelijke jongerenorganisatie die mbo-studenten vertegenwoordigt. We zullen nagaan hoe JOB MBO bij het Landelijk Platform Studentenhuisvesting kan worden betrokken om de stem van mbo-studenten te vertegenwoordigen.

25 januari 2024 - 31 januari 2024

6 dagen

Het bericht 'Mbo’er Sem (20) zoekt al drie jaar een studentenwoning in Amsterdam: ‘Ik wil hier mijn eigen leven beginnen’'
	Sandra Beckerman , Jan Paternotte (D66)
	Robbert Dijkgraaf (minister onderwijs, cultuur en wetenschap) (D66), Hugo de Jonge (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (CDA)

Bronnen

1. Het Parool, d.d. 24 januari 2024, Mbo’er Sem (20) zoekt al drie jaar …
2. Kamerstuk 31 524, nr. 569

Vraag 1

Wat is uw reactie op het artikel «Mbo’er Sem (20) zoekt al drie jaar een studentenwoning in Amsterdam: «Ik wil hier mijn eigen leven beginnen»»?1

Studeren betekent voor veel studenten ook de mogelijkheid om op kamers te gaan wonen. Ik vind het belangrijk dat mbo-studenten toegang hebben tot het aanbod van studentenwoningen.
Vraag 2

Deelt u de mening dat het onaanvaardbaar is dat mbo-studenten worden geweigerd bij studentenwoningen omdat zij aan een mbo-instelling studeren? Zo ja, hoe gaat u ervoor zorgen dat ook mbo-studenten toegang krijgen tot studentenhuisvesting?

Ik heb inderdaad de wens om mbo-studenten volledig deel te laten nemen aan het studentenleven waarbij toegang tot huisvesting een vanzelfsprekendheid moet zijn. Zowel woningcorporaties als private verhuurders onderschrijven deze kansengelijkheid voor studenten van verschillende onderwijstypen. Op ons verzoek is de MBO Raad aangesloten bij de uitvoering van het Landelijk Actieplan Studentenhuisvesting (LAS) en het Landelijk Platform Studenthuisvesting (LPS) om de positie van mbo-studenten te versterken. Via het LAS en LPS doen we een oproep richting huisvesters dat wij verwachten dat zij mbo-studenten toelaten tot huisvesting en geen belemmeringen opwerpen. Bovendien worden mbo-studenten meegenomen in de Landelijke Monitor Studentenhuisvesting (LMS).
Vraag 3

Bent u het eens dat het weren van mbo-studenten betiteld zou moeten worden als woondiscriminatie? Zo ja, hoe gaat u dat aanpakken?

Opleidingsniveau is geen beschermde grond op basis van de gelijke behandelingswetgeving. Uit het artikel blijkt dan ook niet dat een verhuurder zich schuldig maakt aan het maken van ongeoorloofd onderscheid bij de selectie van een huurder. Indien een woningzoekende denkt dat toch sprake is van woondiscriminatie kan hij zich melden bij het meldpunt van de gemeente.
Mede namens de Minister van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap zal ik op korte termijn advies vragen aan het College voor de Rechten van de Mens over de wenselijkheid van een verbod op onderscheid naar opleidingsniveau in de Algemene wet gelijke behandeling (Awgb).
Vraag 4

Heeft u inmiddels gesprekken gevoerd met Blue-Gray? Zo nee, bent u bereid om deze gesprekken alsnog te voeren? Zo ja, wat is er uit deze gesprekken gekomen?

Wij hebben hospiteercommissie Blue-Gray uw vragen voorgelegd. De hospiteercommissie heeft aangegeven dat zij hier niet over gaat, dit is een keuze die destijds door de eigenaren van het pand is gemaakt. Met de desbetreffende eigenaar is eveneens contact opgenomen. Hij heeft ons verzekerd dat mbo-studenten welkom zijn. De nabijgelegen fysiotherapie opleiding is een mbo-opleiding en er wonen dan ook verschillende mbo-studenten.
Vraag 5

Bent u bereid om in gesprek te gaan met verhuurders van studentenhuisvesting en ervoor te zorgen dat alle mbo-studenten een plek krijgen in de studentenhuisvesting?

De Minister van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap en ik vinden het belangrijk dat mbo-studenten toegang hebben tot het aanbod van corporatiewoningen voor studenten. Daarom hebben we Kences, de brancheorganisatie voor sociale studentenhuisvesters, gevraagd om na te gaan bij welke corporaties mbo-studenten welkom zijn. Hieruit blijkt dat bij elf van de dertien corporaties die bij Kences zijn aangesloten, mbo bol-studenten de mogelijkheid hebben om zich in te schrijven voor huisvesting. Deze elf aanbieders vertegenwoordigen 97% van het aantal wooneenheden in de sociale studentenhuisvesting. De corporaties die geen mbo bol-studenten toelaten zijn historisch gelieerd aan specifieke hbo- en wo-instellingen. We zullen hen met klem verzoeken ook mbo-studenten toe te laten. Bij vijf van deze aanbieders zijn ook bbl-studenten welkom. De andere aanbieders hanteren het volgen van een voltijdsstudie als toelatingseis, waardoor bbl-studenten niet worden toegelaten. Via het Landelijk Platform Studentenhuisvesting, waar we regelmatig contact mee hebben, roepen we op om deze afspraken te handhaven in de praktijk.
Vraag 6

Kunt u inzicht geven in het aantal organisaties dat mbo-studenten de toegang tot studentenhuisvesting weigert vanwege opleidingsniveau?

Zie beantwoording op vraag 5.
Vraag 7

Hoe gaat u ervoor zorgen dat gemeenten niet elke verhuurder of studentenhuisvester individueel aan moeten spreken wanneer zij mbo-studenten weren, maar dat mbo-studenten worden als behandeld volwaardige studenten?

Zie beantwoording vraag 5.
Vraag 8

Bent u bereid het aantal studentenwoningen te vergroten, zodat er in de toekomst aan de groeiende vraag naar studentenwoningen kan worden voldaan? Zo ja, bent u bereid om daarbij nauw samen te werken met sociale verhuurders?

In september 2022 bood ik, mede namens de Minister van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap, uw Kamer het Landelijk Actieplan Studentenhuisvesting (LAS) 2022- 20302 aan. Met het LAS heb ik samen met het Ministerie van OCW, gemeenten, hogeronderwijsinstellingen, studentenhuisvesters (sociaal en commercieel), Nuffic en studenten de handen ineengeslagen om zorg te dragen voor voldoende studentenhuisvesting die aansluit bij de behoefte van studenten. Het doel is om te komen tot een uitbreiding van 60.000 betaalbare studentenwoningen in de periode 2022–2030.
Vraag 9

Staat u nog altijd achter de uitspraak «Ik vind het belangrijk dat mbo-studenten toegang hebben tot het aanbod van corporatiewoningen voor studenten.»?2

Ja.
Vraag 10

Kunt u deze vragen beantwoorden voor het commissiedebat Staat van de volkshuisvesting d.d. 31 januari 2024?

Ja.

18 januari 2024 - 12 maart 2024

54 dagen

438 studentenwoningen op Kronenburg
	Mpanzu Bamenga (D66), Jan Paternotte (D66)
	Hugo de Jonge (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (CDA), Mark Harbers (minister infrastructuur en waterstaat) (VVD)

Vraag 1

Deelt u mening dat de mogelijkheid om 438 studentenwoningen op Kronenburg te bouwen een goed begin is, maar dat dit een druppel op de gloeiende plaat is omdat er een tekort van 6.600 studentenwoningen is in de regio Amsterdam?

In de brief aan uw Kamer1 van 16 januari 2024 onderschrijven het Rijk en de gemeente Amstelveen dat de realisatie van circa 438 woningen een belangrijke eerste stap kan zijn om te komen tot verbetering van de leefomgeving van het gebied Kronenburg.
Het tekort aan studentenwoningen in de regio Amsterdam is bekend. Het Rijk zet zich daarom samen met gemeenten, hoger onderwijsinstellingen, studentenhuisvesters en studenten in om zorg te dragen voor voldoende studentenhuisvesting die aansluit bij de behoefte van studenten binnen het Landelijk Actieplan Studentenhuisvesting 2022–2030.
In de Metropool Regio Amsterdam (MRA) is de studentenhuisvestingsregisseur in gesprek met de regionale en lokale partijen rondom het MRA-programma Bereikbare stad en de woondeal. Daar kwamen wel enige plannen uit de regio rond Amsterdam uit die een bijdrage leveren aan de totale opgave in de regio, maar de gemeente Amsterdam loopt achter waar het gaat om streefaantallen én bouwplannen. Zeker gezien andere studentensteden die goed op stoom komen om de streefaantallen te behalen. Met Amsterdam worden daarom procesafspraken gemaakt in de verrijking van de woondeal. Vanuit de studentenhuisvestingsregisseur wordt hier de komende periode op ingezet.
Vraag 2

Hoe bent u tot het specifieke aantal van 438 studentenwoningen gekomen? Waarom niet meer of minder woningen?

Het aantal van circa 438 woningen komt voort uit het advies2 dat de heer Van der Vlist op 13 juni 2023 heeft uitgebracht voor een drietal dossiers uit de NOVEX Schiphol, waaronder Kronenburg. In dit advies worden vier scenario’s voor Kronenburg omschreven. In de beantwoording op de Kamervragen van de heer Boulakjar3 is benoemd dat het Rijk inzet op het tweede scenario uit dit advies met circa 438 woningen. Dit gekozen scenario is kleiner van omvang dan het scenario dat werd geadviseerd door de heer Van der Vlist. Gezien de ligging van Kronenburg onder de aanvliegroute van de Buitenveldertbaan, en de veiligheidsrisico’s en geluidsbelasting die dit met zich meebrengt, ziet het Rijk dit scenario met circa 438 woningen als meer geschikt voor een eerste fase van ontwikkeling van dit gebied.
Vraag 3

Kunt u uitgebreid toelichten of u verwacht dat het rendabel is voor bouwer en ontwikkelaar om 438 studentenwoningen te ontwikkelen in plaats van de meer dan 2.500 studentenwoningen die gepland waren?

Op dit moment kan daar nog geen antwoord op worden gegeven. De komende tijd zal de gemeente Amstelveen in afstemming met het Rijk werken aan een nieuw plan. Voor het opstellen van een nieuw plan is de haalbaarheid een belangrijk punt. Naast de circa 438 woningen zou het plan aangevuld kunnen worden met short-stay woningen. Zoals aangekondigd in de brief aan uw Kamer van 16 januari 2024 is het streven uw Kamer medio 2024 hierover nader te informeren.
Vraag 4

Bovenop de 438 permanente studentenwoningen zouden meer short-stay woningen wel mogelijk zijn. Hoeveel short-stay woningen zijn er op Kronenburg maximaal mogelijk?

De komende periode wordt door de gemeente Amstelveen gewerkt aan een nieuw plan voor de ontwikkeling van Kronenburg. Het is hierbij aan de gemeente om te beoordelen in hoeverre short-stay woningen in deze fase wenselijk zijn. Vanuit het LIB zijn er geen beperkingen gesteld aan het aantal short-stay woningen dat gerealiseerd mag worden in het LIB 4 gebied.
Vraag 5

Bent u bekend met het feit dat op de naastgelegen campus Uilenstede al 700 short-stay woningen zijn? Is het mogelijk om deze woningen permanent bewoonbaar te maken en deze in te ruilen voor short-stay woningen op Kronenburg wanneer deze gebouwd worden?

Ja, ik ben bekend met het feit dat er reeds short-stay woningen zijn in het gebied Kronenburg-Uilenstede. In de komende periode wordt gewerkt aan een concreet plan voor ontwikkeling van het gebied Kronenburg, waarbij ook gekeken zal worden naar de ontwikkeling van short-stay woningen (bewoning niet langer dan 6 maanden). Het aantal van circa 438 woningen mag worden aangevuld met short-stay woningen. Hoe invulling wordt gegeven aan short-stay bewoningen in het gebied zal onderdeel zijn van de nadere uitwerking door de gemeente.
Vraag 6

In uw brief stelt u dat het uitgangspunt is dat de 438 studentenwoningen zelfstandige wooneenheden zijn. Waarom zijn zelfstandige woningen het uitgangspunt? Uit onderzoek blijkt dat onzelfstandige woningen zeer positief bijdragen aan het verhogen van het studentenwelzijn.

In de brief is aangegeven dat zelfstandige wooneenheden het uitgangspunt zijn, maar dat indien gewenst verkend kan worden of onzelfstandige wooneenheden geschikter zijn voor deze locatie. Voorwaarde hierbij is wel dat een keuze voor onzelfstandige wooneenheden niet mag leiden tot een toename van het aantal nieuwe bewoners boven het genoemde aantal van circa 438 in de eerste fase. De wenselijkheid van zelfstandige of onzelfstandige wooneenheden zal worden meegenomen in de uitwerking door de gemeente.
Vraag 7

Hoe snel verwacht u dat er met de bouw van de 438 studentenwoningen aangevangen kan worden? Wanneer verwacht u dat de eerste woningen bewoond kunnen worden door studenten?

De gemeente Amstelveen werkt een nieuw plan uit voor de gebiedsontwikkeling van Kronenburg op basis van de afspraken die zijn gemaakt. Voor het uitwerken en realiseren van een nieuw plan moeten de nodige stappen worden doorlopen door de gemeente waaronder de reguliere (planologische) procedures. Ook dient het Luchthavenindelingbesluit Schiphol (LIB) te worden aangepast om de circa 438 woningen mogelijk te maken. Voor een aanpassing van het LIB dient een formele procedure te worden doorlopen, waaronder een toets op de handhaafbaarheid en uitvoerbaarheid door de Inspectie Leefomgeving en Transport. Voor de stapsgewijze uitwerking van de afspraken richting realisatie van woningen in het gebied Kronenburg wordt momenteel een planning opgesteld. Het streven is uw Kamer medio 2024 over de voortgang te informeren.
Vraag 8

Wat betekenen deze ontwikkelingen bij Kronenburg voor andere mogelijke bouwplannen in LIB 4-gebieden, nu en in de toekomst?

In het gebied Kronenburg bestaan leefbaarheidsproblemen door leegstand van kantoorpanden en braakliggend terrein. Verder is het plangebied gesitueerd naast een bestaande studentencampus in een regio met een grote vraag naar studentenwoningen. De inzet van het Rijk en gemeente Amstelveen om de leefomgevingskwaliteit van het gebied Kronenburg te verbeteren is uitsluitend gericht op de specifieke uitdagingen van dit gebied. Er wordt geen generieke aanpassing van het beleid ten aanzien van woningbouw in het LIB 4 gebied voorzien als onderdeel van de uitwerking van een nieuw plan voor Kronenburg.

18 januari 2024 - 30 januari 2024

12 dagen

Het bericht ‘Verhuurders zien het massaal niet meer zitten en zetten hun huis te koop’
	Peter de Groot (VVD)
	Hugo de Jonge (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (CDA)

Bronnen

1. NU.nl, «Verhuurders zien het massaal niet meer zitten en zetten hun h…

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Verhuurders zien het massaal niet meer zitten en zetten hun huis te koop» van 16 januari 2024?1

Ja.
Vraag 2

Wat zijn volgens u de redenen dat het aandeel huurwoningen sinds eind 2022 dalende is en dat die trend almaar verder lijkt door te zetten?

Ten eerste wil ik opmerken dat het aanbod op Pararius niet representatief is voor de hele huurmarkt. Pararius constateert dat het aantal vrije sector huurwoningen dat op hun platform vrijkomt voor nieuwe huurders is gedaald. Pararius noemt een daling van 15,6% in het laatste kwartaal van 2023 ten opzichte van een jaar eerder. Het Kadaster biedt wel een volledig beeld van de aankoop- en verkooptransacties op de woningmarkt.
De meest recente cijfers van het Kadaster laten zien dat op dit moment geen sprake is van een uitpondgolf. Het totaal aantal verkopen van beleggers over heel het jaar 2023 is zelfs lager dan in 2022. In 2022 lag het totaal aantal verkopen op bijna 44 duizend woningen, in 2023 is dit gedaald naar ruim 33 duizend woningen.
50.866
64.767
40.080
43.652
33.409
Daarnaast is te zien dat het aantal aankopen is gedaald: van ruim 37 duizend in 2022 naar 19 duizend in 2023. Per saldo betekent dit dat beleggers meer woningen hebben verkocht dan aangekocht. Hier hoort wel de notie bij dat de vrije huursector in de voorgaande jaren sterk is gegroeid.
50.674
70.168
30.071
37.601
19.134
Verklaringen voor het dalend aantal aankopen door beleggers zijn divers. Ten eerste zal de sterk gestegen rente hier een rol in spelen. In de jaren van lage rente werden immers veel woningen door beleggers aangekocht met vreemd vermogen. Door de gestegen rente kunnen investeerders ook verschuiven naar andere beleggingsinstrumenten, zoals staatsobligaties. Daarnaast kunnen beleidsontwikkelingen (wonen en fiscaliteit) een rol spelen. Een deel van de (voorgenomen) maatregelen van dit kabinet raakt het rendement van beleggers en dit, in combinatie met autonome ontwikkelingen, kan ertoe dat leiden dat het rendement van een verhuurder onder het doelrendement valt.
Uit cijfers van het Kadaster over alle transacties in Nederland in 2023, blijkt dat een groot deel van de woningen die beleggers verkopen, wordt gekocht door eigenaar-bewoners. In 2023 ging circa 15% naar doorstromers, 22% naar koopstarters en 10% naar eigenaar-bewoners waarvan onbekend is of ze starter zijn of doorstromen. In totaal ging dus bijna de helft van de verkochte woningen naar eigenaar-bewoners. In 2022 was dit nog 32% (waarvan 12% koopstarter).
Het is overigens van cruciaal belang dat er genoeg nieuwe, betaalbare woningen worden gebouwd. Hiertoe moet ook investeren in de middenhuur rendabel blijven, zelfs als de marktomstandigheden tegen zitten. Daarom bevat het wetsvoorstel verschillende maatregelen die het partijen mogelijk maakt om middenhuurwoningen te blijven realiseren. Specifiek voor de nieuwbouw bevat het wetsvoorstel een tijdelijke nieuwbouwopslag van 10 procent toe te passen voor middenhuurwoningen die worden opgeleverd ná inwerkingtreding van de wet en waarvan de bouw vóór 1 januari 2026 is gestart. Daarnaast wordt het WWS gemoderniseerd. Hiermee sluit het WWS beter aan bij de tegenwoordig gewenste kwaliteit van een middenhuurwoning. Zo worden goede energielabels (A of hoger) beter gewaardeerd en worden (gemeenschappelijke) buitenruimten beter gewaardeerd. Ook stijgt de bestaande WOZ-cap mee met de liberalisatiegrens, waardoor vooral woningen in de middenhuur beter gewaardeerd worden dan nu het geval is. Zoals eerder genoemd hebben marktpartijen zich bij deze vormgeving gecommitteerd om zich in te spannen om 50.000 nieuwe middenhuurwoningen te gaan realiseren. Dat komt bovenop de 50.000 middenhuurwoningen die corporaties gaan bouwen. Via de regiodeals worden per regio afspraken gemaakt om middenhuurwoningen te realiseren. Daarmee worden er minimaal 100.000 middenhuurwoningen toegevoegd aan de voorraad. Ook met de regulering middenhuur is daarom de verwachting dat nieuwbouw doorgang blijft vinden.
Vraag 3

Vindt u de verkoop van huurwoningen een goede ontwikkeling?

Beleggers maken continu keuzes om hun vermogen in woningen vast te leggen of weer vrij te maken voor andere doeleinden. Uitponden is dus niet noodzakelijkerwijs direct verbonden met een verslechterende businesscase, maar kan onderdeel zijn van een bepaalde beleggingsstrategie. Zo laat de Staat van de Woningmarkt 2020 zien dat er ook in de jaren vlak na de kredietcrisis jaarlijks vijftig- tot zestigduizend woningen werden uitgepond4. Uiteraard werden er in de jaren ook woningen voor verhuur aangekocht. Ten slotte is het goed om te benadrukken dat er altijd een zekere fluctuatie van de voorraad is, aangezien beleggers woningen kopen en verkopen. Een bepaalde mate van verkoop van huurwoningen vind ik derhalve op zichzelf niet een probleem. Deze woningen verdwijnen immers niet van de markt, maar kunnen worden aangekocht door een particuliere woningzoekende. Een zekere mate van uitponding aan bewoners kan zelfs gezien worden als een correctie op de trend van de afgelopen jaren waarbij beleggers veel woningen wegkochten voor de neus van starters. De afgelopen vijf jaar zijn er ongeveer 75.000 koopwoningen door beleggers gekocht voor de verhuur.
Wel vind ik het van belang dat investeren in huurwoningen interessant moet blijven. Daarom monitor ik de ontwikkelingen nauwgezet en houd ik er in de vormgeving van het beleid rekening met de investeringsbereidheid in huurwoningen. Zo hebben institutionele beleggers en ontwikkelaars zich er aan gecommitteerd om zich in te spannen om 50.000 middenhuurwoningen te gaan realiseren. In de Nationale prestatieafspraken is daarnaast afgesproken dat corporaties tot en met 2030 50.000 middenhuurwoningen bouwen.
Vraag 4

Wat zijn de gevolgen van het dalende aantal huurwoningen voor staters en doorstromers? Tegen welke problemen gaan zij aanlopen?

Zoals bij vraag 3 aangegeven vind ik het verkopen van huurwoningen niet per se een probleem. Het overgrote deel van de huidige populatie dat instroomt in een middenhuurwoning wil doorstromen naar een koopwoning. Door het mogelijke uitponden komen er meer betaalbare koopwoningen op de markt voor deze doelgroep en neemt het aanbod van betaalbare woningen dus niet af. In de G4 ging in 2022 ruim 60 procent van de woningen die door verhuurders werden verkocht aan eigenaar bewoners naar koopstarters5.
Uit cijfers van het Kadaster over alle transacties in Nederland in 2023, blijkt dat een groot deel van de woningen die beleggers verkopen, wordt gekocht door eigenaar-bewoners. In 2023 ging circa 15% naar doorstromers, 22% naar koopstarters en 10% naar eigenaar-bewoners waarvan onbekend is of ze starter zijn of doorstromen. In totaal ging dus bijna de helft van de verkochte woningen naar eigenaar-bewoners. In 2022 was dit nog 32% (waarvan 12% koopstarter).
Vraag 5

Kunt u reflecteren op de verhuurders die hun woningen verkopen in relatie tot de aangekondigde middenhuurregulering?

In welke mate verhuurders hun woningen als gevolg van de aangekondigde middenhuurregulering uitponden is moeilijk te bepalen. 60% van de verhuurders rekent al een huur onder het WWS-maximum en zal hier dus niet door worden geraakt. Bovendien hebben verhuurders te maken met meer factoren die het rendement beïnvloeden en die voor elke verhuurder verschillend uitpakken. Naast de toekomstige middenhuurregulering kan een deel van de verhuurders bijvoorbeeld te maken krijgen met de gestegen rente en fiscale maatregelen. De verandering in het (toekomstige) rendement van verhuurders hangt onder andere af van de wijze van financiering, de eigendomsstructuur en de beleggingshorizon. De Wet Betaalbare Huur bevat verschillende elementen die verhuurders tegemoet komen. Ten eerste kan er voor nieuwbouwprojecten een tijdelijke opslag van 10% worden gevraagd. Ten tweede wordt het woningwaarderingsstelsel (WWS) aangepast zodat kwaliteit beter wordt gewaardeerd (zwaarder wegen energie labels, beter waarderen privé en gemeenschappelijke buitenruimte en beter waarderen luxe sanitair en keukens). Ten derde kunnen woningen zodra zij te maken krijgen met de WOZ-cap, maximaal terugvallen naar de bovengrens van de regulering, namelijk 186 punten. Ten slotte kunnen verhuurders voor de maximale huurprijsstijging uitgaan van CAO + 0,5%.
Vraag 6

Wat verwacht u dat de effecten zijn van de middenhuurregulering op het aantal huurwoningen? Is er sprake van een stijging of een daling?

In de toelichting van het wetsvoorstel betaalbare huur wordt inzicht gegeven in de verwachte verschuivingen tussen de verschillende segmenten van de huurmarkt. Het effect van de regulering en het dwingend maken van het WWS zorgt voor een toename van het middensegment, ceteris paribus. In deze verwachte verschuivingen in de huurvoorraad is geen rekening gehouden met gedragseffecten en dat verhuurders eventueel hun woning gaan uitponden.
Tegelijkertijd zet ik in op de nieuwbouw van 100.000 middenhuurwoningen. Institutionele beleggers en ontwikkelaars hebben gecommitteerd om zich in te spannen om 50.000 middenhuurwoningen te realiseren. Met corporaties is in de Nationale prestatieafspraken afgesproken dat zij tot en met 2030 ook 50.000 middenhuurwoningen realiseren. Met de inzet op nieuwbouw en het voor de bestaande voorraad aantrekkelijk houden door middel van aanpassing van het WWS zijn er waarborgen gecreëerd om er voor te zorgen dat het middenhuursegment blijft aansluiten bij de behoefte van huurders. Derhalve is de conclusie dat ik van mening ben dat, ook rekening houdend met eventuele gedragseffecten als gevolg van het wetsvoorstel betaalbare huur, het middenhuursegment verder zal stijgen. Het wetsvoorstel betaalbare huur zal ik op korte termijn aan uw Kamer sturen, zodat de inwerkingtreding per 1 juli 2024 kan plaatsvinden. Betrokken partijen hebben er immers baat bij dat hierover snel duidelijkheid komt.
Vraag 7

Wat verwacht u van de ontwikkeling van de huurprijs als gevolg van de aangekondigde middenhuur regulering? Kunt u dit toelichten?

Het wetvoorstel betaalbare huur moet de betaalbaarheid verbeteren voor meer dan 300.000 huurders. De combinatie van het reguleren van de middenhuur en het dwingend maken van het WWS zorgt ervoor dat de huurprijs van de woningen die daardoor geraakt worden gemiddeld met 190 euro naar beneden gaan. In gebieden met veel schaarste, zoals de G4, is de gemiddelde huurverlaging groter dan in gebieden waar minder schaarste is. Overigens is het belangrijk te benadrukken dat 60% van de woningen die straks in de middenhuur gaat vallen een huurprijs heeft die onder de maximale huur volgens het WWS valt. De verhuurders van deze woningen hoeven hun huurprijs dus niet te verlagen naar aanleiding van dit wetsvoorstel. Voor een fors deel van de woningen die wel als gevolg van het wetsvoorstel hun huurprijs aan zullen moet passen is de huurverlaging minder dan 100 euro per maand (42%).
Door het wetsvoorstel zal het hoge segment van de huurmarkt kleiner worden. Dit kan er toe leiden dat de huren in het hoge segment zullen toenemen. In de memorie van toelichting op het wetsvoorstel betaalbare huur zal ik nader ingaan op de ontwikkeling van de huurprijzen in het middenhuursegment.
Vraag 8

Kunt u uiteenzetten wat het effect van het verhogen van het belastingtarief in box 3 is op het aantal huurwoningen dat wordt verkocht?

Particuliere investeerders bezitten ongeveer 150.000 huurwoningen in box 3; dat is 5% van het totale aantal van 3,1 miljoen huurwoningen in Nederland. In welke mate een tariefsverhoging een effect heeft op het verkopen van huurwoningen is niet te bepalen. Daarbij komt dat verhuurders te maken hebben met verschillende beleidsmaatregelen en de gestegen rente. Het effect van een tariefsverhoging is dus niet te isoleren.
Vraag 9

Kunt u uitzoeken wanneer een middenhuurwoning die in de verkoop komt vanwege tegenvallend rendement door de verhuurder beschikbaar is als koopwoning voor mensen die deze woning zou huren? Waarom wel, waarom niet?

Het overgrote deel van de huurders die instroomt in een middenhuurwoning wil inderdaad graag doorstromen naar een koopwoning. Ik heb gekeken naar welk type woningen een grote kans maken om te worden uitgepond. Het betreft woningen waarvan de huurders een tijdelijk contract hebben, kleine appartementen met één tot drie kamers, veelal onder de 70 m2, gelegen in de G4 en met een geschatte verkoopprijs van 260.000 tot 300.000 euro (prijspeil 2022). Deze karakteristieken sluiten aan bij hetgeen betaalbaar is voor middeninkomens als koopwoning. Uit cijfers van het Kadaster over de transacties in 2023, blijkt dat een groot deel van de woningen die beleggers verkopen, wordt gekocht door eigenaar bewoners. In 2023 ging circa 15% naar doorstromers, 22% naar koopstarters en 10% naar eigenaar-bewoners waarvan onbekend is of ze starter zijn of doorstromen. In totaal ging dus bijna de helft van de verkochte woningen naar eigenaar-bewoners. In 2022 was dit 32%. Zoals in vraag 4 ook genoemd ging in 2022 ruim 60 procent van de woningen die door verhuurders werden verkocht aan eigenaar bewoners naar koopstarters.
Vraag 10

Staat u nog achter uw toezegging in diverse commissiedebatten dat het zogenaamde uitponden van huurwoningen beperkt kan blijven? Waarom wel, waarom niet?

Zoals ik eerder heb aangegeven vind ik een bepaalde mate van uitponding op zichzelf niet een probleem. Het kan worden gezien als correctie. De afgelopen vijf jaar zijn ongeveer 75.000 koopwoningen door beleggers gekocht voor de verhuur. Het overgrote deel van de huidige populatie dat instroomt in een middenhuurwoning wil doorstromen naar een koopwoning. Door het mogelijke uitponden komen er meer betaalbare koopwoningen op de markt voor deze doelgroep en neemt het aanbod van betaalbare woningen dus niet af. Overigens laten de bij antwoord 1 genoemde cijfers van het Kadaster zien dat van een uitpondgolf geen sprake is.
Het wetsvoorstel betaalbare huur bevat verschillende elementen om het investeren in huurwoningen rendabel te houden. Als onderdeel van het wetsvoorstel betaalbare huur wordt het WWS gemoderniseerd. Hierdoor sluit het WWS beter aan bij de kwaliteit van een middenhuurwoning. Zo worden goede energielabels (A of hoger) beter gewaardeerd, wordt de privé buitenruimte beter gewaardeerd en wordt er een waardering opgenomen voor gemeenschappelijke buitenruimte. Daarnaast wordt ook de mogelijkheid om de woning te koelen gewaardeerd. Tenslotte stijgt de bestaande WOZ-cap mee met de liberalisatiegrens, waardoor vooral woningen in de middenhuur beter gewaardeerd worden dan nu het geval is. De werking van de WOZ-cap verandert. Voorheen zorgde de WOZ-cap dat het aantal WWS-punten voortkomende uit de WOZ-waarde op maximaal 33% van het totale puntenaantal van de woning uitkwam. Dit betekent dat het totaal aantal punten onder de liberalisatiegrens zou uitkomen. De nieuwe werking van de WOZ-cap zorgt ervoor dat het totale puntenaantal niet verder kan zakken dan 186, ook als dit op basis van 33% lager uit zou komen. Deze maatregelen zorgen ervoor dat het meer rendabel wordt om een woning volgens het WWS te verhuren. Tevens kan er voor nieuwbouwprojecten een tijdelijke opslag van 10% worden gevraagd en kunnen verhuurders voor de maximale huurprijsstijging uitgaan van CAO + 0,5%. Ik ben ervan overtuigd dat het met deze voorwaarden nog steeds mogelijk is een redelijk rendement te behalen op huurwoningen.
Vraag 11

Kunt u deze vragen één voor één beantwoorden en tevens voor het commissiedebat van 31 januari beantwoorden?

Ja.

11 januari 2024 - 5 februari 2024

25 dagen

Het bericht 'Hoe kon het zo misgaan voor de veelgeprezen Amsterdamse Fixbrigade? ‘Ze hebben appels met peren vergeleken’'
	Sandra Beckerman
	Rob Jetten (minister zonder portefeuille economische zaken) (D66), Hugo de Jonge (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (CDA)

Bronnen

1. Het Parool, «Hoe kon het zo misgaan voor de veelgeprezen Amsterdamse …

Vraag 1

Hoe verklaart u de keuze van de gemeente Amsterdam om de aanbesteding voor het isoleren van 5050 huurwoningen toe te wijzen aan de Utrechtse stichting Energiebox in plaats van de lokaal gewaardeerde Fixbrigade, die eerder veel lof ontving en zelfs kon rekenen op koninklijke belangstelling?1

De gemeente Amsterdam heeft deze aanbesteding uitgevoerd en legt daarover verantwoording af aan de gemeenteraad. Wij hebben daarmee geen inzicht in de ingediende stukken en de beoordeling, buiten wat de gemeente Amsterdam daar publiekelijk over rapporteert.
Met de raadsinformatiebrief van 5 december 20232 Uitkomst aanbesteding energiebespaarservice 2023–2025 zijn de leden van de gemeenteraad geïnformeerd over deze aanbesteding. In deze brief wordt aangegeven dat 11 partijen zich hebben ingeschreven op deze aanbesteding en dat de aanbesteding is gegund aan drie lokale partijen, waarvan er twee ook een sociale onderneming zijn, en een landelijk opererende partij. Ook wordt aangegeven dat de FIXbrigade Amsterdam een opvallende partij is die geen gunning voor een perceel heeft gekregen.
In de Raadsinformatiebrief van 23 januari 20243 geeft de gemeente Amsterdam aan: «De inschrijvers zijn beoordeeld op kwaliteit (90%) en prijs (10%). De kwaliteit werd beoordeeld door middel van drie gunningscriteria. «Bereiken van de doelgroep» en «lokale verankering» telden elk voor 30% mee in de beoordeling van kwaliteit. Voor deze criteria is gekozen vanuit de verwachting dat lokale organisaties hier goed op scoren. Dit is ook van tevoren getoetst tijdens een uitgebreide consultatieronde met lokale organisaties (waaronder de FIXbrigade). In de uitvraag (zie link naar stukken 4) kunt u uitgebreider zien waarop getoetst is. Details uit de inschrijvingen kunnen wij niet delen omdat deze vertrouwelijk zijn en deze door de gemeente niet openbaar gemaakt mogen worden. Uit de beoordeling is echter wel gebleken dat de gegunde partijen ook op deze criteria een goed aanbod hadden.»
Vraag 2

Kunt u achterhalen welke criteria de doorslag gaven bij de toewijzing van de aanbesteding en hoe deze criteria mogelijk hebben bijgedragen aan de keuze voor Energiebox boven de Fixbrigade?

Zie antwoord vraag 1.
Vraag 3

In hoeverre is de gemeente en het kabinet op de hoogte van de impact van deze keuze op de Fixbrigade en de huurders die afhankelijk zijn van de beoogde opknapbeurt? Wat zijn de concrete stappen die de gemeente zal ondernemen om mogelijke vertragingen en onzekerheden voor de huurders te minimaliseren?

In het algemeen kan de uitkomst van aanbestedingen impact hebben op organisaties en bedrijven. We begrijpen dat de teleurstelling groot is bij FIXbrigade Amsterdam en andere partijen die bij deze aanbesteding gunningen zijn misgelopen. Het Rijk kan niet beoordelen wat het mislopen van de aanbesteding precies betekent voor deze partijen.
De gemeente Amsterdam geeft in de Raadsbrief van 23 januari 2024 aan: «Door het gesprek te blijven voeren kan ervoor gezorgd worden om de overgang zo soepel mogelijk te laten verlopen. Er zou bijvoorbeeld gesproken kunnen worden over de toekomst van de werknemers van de FIXbrigade en als de gegunde partijen met de FIXbrigade als onderaannemer zouden willen werken, zou de gemeente daaraan kunnen meewerken. Het college is bereid om de FIXbrigade te ondersteunen bij werk-naar-werk dienstverlening. Indien gewenst zouden zij hulp aangeboden kunnen krijgen om nieuw werk te vinden binnen de techniek- of duurzaamheidssector.»
De aanbesteding die de gemeente heeft gedaan zorgt dat 13.788 woningen kunnen worden verduurzaamd met een energiebespaarservice. Veel huurders zijn daarmee geholpen. Voor wat betreft de impact op huurders die door de FIXbrigade geholpen worden, kan de FIXbrigade de reeds gemaakte bezoekafspraken met bewoners het eerste kwartaal van 2024 blijven uitvoeren middels de subsidie die ze al ontvingen vanuit de stadsdelen.
Vraag 4

Kunt u uitleggen waarom de gemeente heeft gekozen voor een aanbesteding met bredere criteria, die volgens vertegenwoordigers van de Fixbrigade niet voldoende de grondige aanpak weerspiegelen die hun methode kenmerkt?

In de raadsbrieven van de gemeente Amsterdam legt de gemeente uit dat ze een proces hebben doorlopen en de aanbesteding zodanig hebben vormgegeven dat het zo veel mogelijk ruimte geeft aan kleine sociale ondernemingen. Het toelichten van die aanpak is aan het college van Amsterdam en het beoordelen van die aanpak is aan de gemeenteraad in Amsterdam die daar in februari over doorspreekt.
Vraag 5

Wat is uw standpunt over de zorgen geuit door de Fixbrigade met betrekking tot de aanbesteding, met name met betrekking tot de vergelijking van «appels met peren» en de mogelijke onderschatting van de kosten voor een grondige isolatieaanpak?

Dit is voor ons niet te beoordelen. We hebben de ingediende stukken van de partijen niet gezien en kunnen daarmee niet vaststellen hoe de indieners zich tot elkaar verhouden. We vertrouwen erop dat dat proces bij de gemeente Amsterdam in goede handen is en dat ze dat goed afwegen.
Vraag 6

Zijn er stappen ondernomen of overwogen om de Fixbrigade te ondersteunen na het verlies van de aanbesteding?

We volgen de ontwikkelingen in de sector van energiefixers, -coaches en andere aanpakken van energiearmoede, inclusief de situatie rond de FIXbrigade Amsterdam. Echter is dit een lokale aangelegenheid onder regie van de gemeente Amsterdam.
Vraag 7

Wat zijn de stappen die het kabinet van plan is te ondernemen om ervoor te zorgen dat het doel van het verbeteren van de isolatie van duizenden huurwoningen in Amsterdam niet in gevaar komt?

Het kabinet heeft met het Nationaal Isolatieprogramma en de aanpak van energiearmoede middelen aan gemeenten beschikbaar gesteld die kunnen worden ingezet om huishoudens te ondersteunen met energiebesparende maatregelen. De gemeente Amsterdam heeft een aanbesteding uitgevoerd en daar een aantal partijen gecontracteerd die hier invulling aan geven.
Vraag 8

Ziet het kabinet mogelijkheden om de lokale, van onderop ontwikkelde benadering van de Fixbrigade te integreren in toekomstige isolatieprojecten, gezien de positieve evaluatie van TNO over hun methode?

Gemeenten kunnen lokale organisaties inzetten voor de aanpak van energiearmoede en veel gemeenten doen dat. Ook geven veel landelijke initiatieven aandacht aan lokale inbedding. Het verschilt per gemeente wat het meest effectief is en we laten die keuze aan gemeenten. We ondersteunen in kennis en kunde om te zorgen dat lokale organisaties goed kunnen door ontwikkelen. We hebben vijf initiatieven genomen waarmee we belanghebbenden ondersteunen:
Daarnaast kunnen gemeenten ook andere programma’s en middelen inzetten, waaronder het Nationaal Isolatieprogramma, om huishoudens met (risico op) energiearmoede te ondersteunen, bijvoorbeeld door het beter isoleren van hun woning. Het kabinet is niet van plan publieke Fixbrigades op te richten. Het is aan gemeenten om te bepalen wat in hun gemeente het beste past, en we zien dan ook dat gemeenten daar hun eigen weg in vinden. We zien dat in diverse gemeenten Fixbrigades worden opgericht. Het huidige beleid geeft gemeenten middelen tot en met 2025. Bekeken wordt op welke manieren energiefixers voor de lange termijn een rol kunnen hebben in de aanpak van energiearmoede en verduurzaming.
Vraag 9

Ziet het kabinet mogelijkheden om de Fixbrigades te integreren in de landelijke aanpak van slecht geïsoleerde woningen? Is het kabinet van plan om publieke Fixbrigades op te richten gezien de positieve beoordelingen en successen van de Fixbrigade volgens de TNO-evaluatie?

Zie antwoord vraag 8.
Vraag 10

Deelt u de mening dat inbesteden wenselijker is dan aanbesteden? Zo nee, waarom niet?

Gemeenten maken daar zelf afwegingen in. Het expertisecentrum aanbesteden PIANoo geeft aandachtspunten mee voor de keuze tussen inbesteden, aanbesteden en bijvoorbeeld ook subsidie en Open House. Daarnaast zijn het NPLW en RvO zijn bezig om opties voor vormen van inbesteden en aanbesteden in kaart te brengen en overzicht te bieden voor gemeenten. In dat kader hebben het NPLW en RVO eind vorig jaar een webinar georganiseerd over energiefixers, energiearmoede en aanbestedingsregels.
Vraag 11

Het kabinet heeft € 500 miljoen beschikbaar gemaakt voor Fixbrigades (Kamerstuk 32 847, nr. 1014). Wat voor eisen zijn daaraan gesteld? In hoeverre heeft het kabinet invloed op de wijze waarop deze gelden besteed worden?

Om verwarring te voorkomen: de brief spreekt over «energiefixteams», en niet «Fixbrigades». FIXbrigade is een specifiek bedrijf, «energiefixers» en «energiefixteams» zijn algemene termen. De middelen zijn beschikbaar gemaakt aan gemeenten door de energiearmoedemiddelen te verhogen en de termijn te verlengen naar 31 december 2025. De gemeente kan de middelen die met deze beschikking beschikbaar worden gesteld gericht inzetten om huishoudens in een kwetsbare positie vanwege de gestegen energielasten op korte termijn te ondersteunen bij het nemen van maatregelen om de energierekening te verlagen. De specifieke manier waarop dit kan plaatsvinden vergt maatwerk en is aan de gemeente. Elke maatregel die kan helpen de energierekening te verlagen of het energiegebruik in de woning te verminderen kan daarbij worden ingezet. Te denken valt aan de inzet van energiefixers, energieadvies, energiedisplays, inregelen van Cv-systemen, de inzet van kleine energiebesparende maatregelen zoals tochtstrips en radiatorfolie tot aan een bijdrage aan grotere isolatiemaatregel zoals vloer- of spouwmuurisolatie in huur- en koopwoningen. Ook andere type maatregelen die bijdragen aan het reduceren van de energierekening zijn mogelijk. Hierbij kan gedacht worden aan een witgoedregelingen en andere vervangingsregelingen voor oude elektrische apparaten; mits dit aan de doelgroep (huishoudens die te maken hebben met energiearmoede) ten goede komt.
Het is niet toegestaan de middelen als financiële compensatie uit te keren. Ook maatregelen die niet aan of in de woning worden aangebracht zijn niet toegestaan, denk hierbij bijvoorbeeld aan zonnepanelen die op een andere woning, bedrijfsgebouw of veld worden aangelegd.
Het kabinet heeft met de hoeveelheid vereisten en verantwoording bewust gekozen voor veel ruimte voor gemeenten, met name om zo rekening te houden met de uitvoerbaarheid voor gemeenten, ruimte voor lokaal maatwerk en daarmee zo snel mogelijke ondersteuning voor huishoudens met (risico op) energiearmoede.
Het kabinet heeft invloed op de besteding van de middelen door flankerend beleid die alle belanghebbenden ondersteund, zoals de initiatieven die in het antwoord op vraag 8 en 9 zijn benoemd. Dit zorgt voor een groeiende en energieke nieuwe sector waarvan we zien dat partijen veel van elkaar leren en door ontwikkelen.
Vraag 12

Hoe wordt geborgd dat juist fixbrigades bestaande uit mensen uit de eigen gemeenschap hiervoor ingezet kunnen worden? Indien deze nog niet bestaan, hoe gaat het kabinet hier in de toekomst voor zorgen?

Veel fixorganisaties werken met mensen uit eigen lokale gemeenschappen. Dat is efficiënt helpt om vertrouwen te krijgen van bewoners. Gemeenten hebben de ruimte om bij de aanpak van energiearmoede en de inzet van de middelen die daarvoor beschikbaar zijn te werken met lokale partijen en mensen uit lokale gemeenschappen. Ook stimuleren we op diverse manieren dat lokale organisaties goed kunnen opbloeien, bijvoorbeeld door de eerdergenoemde subsidie voor Energie Samen, de Fixbrigade en de Energiebank.
Vraag 13

Heeft het kabinet op basis van de TNO-evaluatie additionele eisen gesteld aan gelden die beschikbaar zijn gemaakt voor Fixbrigades?

Juist door veel ruimte te geven voor de invulling van de energiearmoedemiddelen geeft het kabinet gemeenten de mogelijkheid om te kiezen voor meer grondige aanpakken zoals de FIXbrigade. We zien dit ook terug in de praktijk. Gemeenten vragen meer diensten uit, hebben meer aandacht voor lokale inbedding en geven extra ruimte voor personeel met afstand tot de arbeidsmarkt. Er is bewust geen doelstelling gegeven over bijvoorbeeld de hoeveelheid woningen, de precieze maatregelen en hoeveel tijd er per woning besteed wordt. Een gemeente kan kiezen voor aanpakken die goed aansluit bij de lokale situatie en bijvoorbeeld zelf afwegen of ze een beperkt aantal woningen grondig gaan opknappen, veel woningen enigszins aanpakken, of een combinatie daarvan.

27 december 2023 - 30 januari 2024

34 dagen

Het bericht 'Rendement particuliere verhuurders onder druk'
	Eline Vedder (CDA), Inge van Dijk (CDA)
	Hugo de Jonge (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (CDA), Marnix van Rij (staatssecretaris financiën) (CDA)

Bronnen

1. ESB, 20 december 2023, «Rendement particuliere verhuurders onder druk…

Vraag 1

Wat vindt u van de conclusie van het onderzoek dat voor nieuwe verhuurders het netto rendement daalt van 8,1% naar 2,4% als gevolg van de stijgende rente, de Wet betaalbare huur en recente fiscale maatregelen?1

In het artikel worden de gevolgen van de recent ingevoerde en aangekondigde beleidsmaatregelen, en de gestegen rente op het toekomstig rendement van een specifieke subset particuliere verhuurders onderzocht. In de dataset zijn huurwoningen in G4-steden (met hogere WOZ-waardes) oververtegenwoordigd en worden alle woningen tegen een actuele marktprijs verhuurd doordat ze in 2022 zijn aangeboden en gefinancierd tegen actuele rentes. Het onderzoek is daarmee geen analyse van de gehele huurmarkt. Op basis van het artikel kunnen derhalve ook geen algemene uitspraken worden gedaan over in hoeverre het rendement daalt als gevolg van marktomstandigheden en beleidsmaatregelen. Schommelingen in het rendement van investeerders zijn bovendien altijd afhankelijk van marktomstandigheden. De lage rente heeft de jaren ervoor juist geleid tot hoge rendement.
Het onderzoek laat zien dat door de gestegen rente en (voorgenomen) beleid het mediaan nettorendement van deze groep particuliere verhuurders aanzienlijk daalt. Daarnaast zou van de bestaande verhuurders 26% en 9% van de nieuwe verhuurders de marktconforme rendementseis halen in het nieuwe scenario. Hoewel de onderzochte dataset niet representatief is voor de hele huurmarkt laat het artikel zien dat het effect van de stapeling van (aangekondigde) beleidsmaatregelen en de gestegen rente op het rendement van verhuurders aanzienlijk is.
Ik ben van mening dat investeren in huurwoningen interessant moet blijven. Daarom bevat het wetsvoorstel betaalbare huur verschillende elementen om dit mogelijk te maken. Ten eerste kan er voor nieuwbouwprojecten een tijdelijke opslag van 10% worden gevraagd. Ten tweede wordt het woningwaarderingsstelsel (WWS) aangepast zodat kwaliteit beter wordt gewaardeerd (zwaarder wegen energie labels, beter waarderen gemeenschappelijke buitenruimte). Ten derde kunnen woningen, zodra zij te maken krijgen met de WOZ-cap, maximaal terugvallen naar de bovengrens van de regulering, namelijk 186 punten. Ten slotte kunnen verhuurders voor de maximale huurprijsstijging uitgaan van CAO + 0,5%. Het wetsvoorstel betaalbare huur zal ik op korte termijn aan uw Kamer sturen, zodat de inwerkingtreding per 1 juli 2024 kan plaatsvinden. Betrokken partijen houden daar immers rekening mee in hun financiële en organisatorische aanpak. Ook vanuit de fiscaliteit wordt er gekeken naar de stapeling. In dat licht heeft de Staatssecretaris van Financiën – Fiscaliteit en Belastingdienst – aangegeven dat er voor het toekomstig stelsel box 3 uit wordt gegaan van een vermogenswinstbelasting voor vastgoed.
Vraag 2

Wat vindt u van de conclusie van het onderzoek dat terwijl in het nul-scenario nog 93% van de verhuurders boven de rendementseis uitkwamen, nu in de nieuwe situatie slechts 9% van de woningen van nieuwe verhuurders aan de rendementseis voldoet en 26% van de woningen van zittende verhuurders?

Zie het antwoord op vraag 1.
Vraag 3

Wat vindt u ervan dat de effecten het grootst zijn voor de sociale en middenhuur?

Vrijwel alle sociale huurwoningen in de dataset (94%) worden nu verhuurd tegen een hogere huurprijs dan op basis van het WWS gerechtvaardigd is. Het dwingend maken van het WWS brengt deze woningen terug in het sociale segment. Dit onderstreept daarmee de noodzaak van het dwingend maken van het WWS via het wetsvoorstel betaalbare huur.
Vooral in de grote steden komen er steeds minder middenhuurwoningen beschikbaar. Huurwoningen worden steeds vaker in het dure segment aangeboden. Daardoor dreigen deze gebieden voor middeninkomens onbereikbaar te worden. Veel maatschappelijk relevante beroepen worden ingevuld door mensen met een middeninkomen. Het is van belang dat deze mensen een betaalbare huurwoning kunnen vinden in de stad waar zij werken. Daarom wordt met het wetsvoorstel betaalbare huur de huurprijsbescherming uitgebreid naar het middensegment. Dat ook deze woningen in huur dalen is een wenselijk effect. In de memorie van toelichting van het wetsvoorstel betaalbare huur zal ik uitgebreid ingaan op de stapeling van maatregelen en waar de huurverlaging het grootste effect heeft.
Vraag 4

Wat betekent het sterk verlaagde rendement als gevolg van de maatregelen volgens u voor de aantrekkelijkheid van investeringen in vastgoed door beleggers met het oog op verhuur, voor elk van de sectoren (sociale huur, middenhuur en particuliere geliberaliseerde huur)?

De beleidsmaatregelen en de gestegen rente zorgen voor een lager rendement voor een deel van de particuliere verhuurders. Voor een gedeelte is dit ook wat beoogd wordt met de fiscale maatregelen. Investeringen in huurwoningen werden minder belast ten opzichte van andere vermogenscategorieën. Over het algemeen leidt dit ertoe dat investeren in vastgoed minder aantrekkelijk wordt. De mate waarin is echter sterk afhankelijk van de individuele situatie. Dit hangt onder andere af van de wijze van financiering, de eigendomsstructuur en de beleggingshorizon. Daarnaast profiteren investeerders ook van de stijgende huizenprijzen (het indirecte rendement op de huurwoning).
Tegelijkertijd wil ik onderstrepen dat we investeerders nodig hebben om de grote woningbouwopgave te halen. Daarom ben ik in 2023 in gesprek gegaan met investeerders en beleggers op de woningmarkt. Ook heb ik een inventarisatie laten doen naar het investeringsklimaat. Binnenkort zal ik de Kamer per brief informeren over de uitkomsten hiervan en de vervolgstappen.
Vraag 5

Wat voor gevolgen heeft het sterk verlaagde rendement volgens u voor het aanbod van sociale huur, middenhuur, en particuliere geliberaliseerde huur, dat wil zeggen, in hoeverre zijn mensen nog in staat een passende huurwoning te vinden als beleggers stoppen woningen te verhuren omdat dit niets meer oplevert?

Zoals hierboven genoemd verschilt het effect op het rendement van de beleidsmaatregelen en de rente per individuele belegger. Een individuele belegger zal een afweging maken of het te verwachten rendement nog voldoende is. Deze afweging zal betekenen dat sommige beleggers de verhuurde woning door blijven exploiteren. Bij anderen kan dit ertoe leiden dat zij hun huurwoning gaan verkopen en er dus wordt uitgepond. Op basis van het artikel is niet te zeggen in welke mate dit zal gebeuren. Het artikel kijkt zoals gezegd naar een specifieke set van verhuurders die niet representatief is voor de gehele huurmarkt. Tot verkoop overgaan is uiteindelijk een individuele investeringsbeslissing van een particuliere verhuurder. Dit is bijvoorbeeld ook afhankelijk van het rendement wat gehaald kan worden op andere beleggingsinstrumenten. Met name particuliere verhuurders zullen in theorie sneller acteren op veranderde marktomstandigheden door hun kortere investeringshorizon en hogere rendementseis.
Indien een belegger toch besluit de woning te verkopen is dit niet in alle gevallen een probleem. Bijvoorbeeld als de woning wordt aangekocht door een doorstromer of een starter met een middeninkomen. Het is echter zorgelijk wanneer het aandeel middenhuurwoningen sterk zou afnemen de komende jaren. De ontwikkelingen op de huurmarkt zullen de komende jaren worden gemonitord, waarmee de Wet betaalbare huur elke vijf jaar wordt geëvalueerd.
De meest recente cijfers van het Kadaster laten zien dat op dit moment geen sprake is van een uitpondgolf. Het totaal aantal verkopen van beleggers over heel het jaar 2023 is zelfs lager dan in 2022. In 2022 lag het totaal aantal verkopen op bijna 44 duizend woningen, in 2023 is dit gedaald naar ruim 33 duizend woningen.
50.866
64.767
40.080
43.652
33.409
Zowel particulier als bedrijfsmatig, institutioneel.
Daarnaast is te zien dat het aantal aankopen is gedaald: van ruim 37 duizend in 2022 naar 19 duizend in 2023. Per saldo betekent dit dat beleggers meer woningen hebben verkocht dan aangekocht. Hier hoort wel de notie bij dat de vrije huursector in de voorgaande jaren sterk is gegroeid.
50.674
70.168
30.071
37.601
19.134
Zowel particulier als bedrijfsmatig, institutioneel.
Verklaringen voor het dalend aantal aankopen door beleggers zijn divers. Ten eerste zal de sterk gestegen rente hier een rol in spelen. In de jaren van lage rente werden immers veel woningen door beleggers aangekocht met vreemd vermogen. Door de gestegen rente kunnen investeerders ook verschuiven naar andere beleggingsinstrumenten, zoals staatsobligaties. Daarnaast kunnen beleidsontwikkelingen (wonen en fiscaliteit) een rol spelen. Een deel van de (voorgenomen) maatregelen van dit kabinet raakt het rendement van beleggers en dit, in combinatie met autonome ontwikkelingen, kan ertoe dat leiden dat het rendement van een verhuurder onder het doelrendement valt.
Uit cijfers van het Kadaster over alle transacties in Nederland in 2023, blijkt dat een groot deel van de woningen die beleggers verkopen, wordt gekocht door eigenaar-bewoners. In 2023 ging circa 15% naar doorstromers, 22% naar koopstarters en 10% naar eigenaar-bewoners waarvan onbekend is of ze starter zijn of doorstromen. In totaal ging dus bijna de helft van de verkochte woningen naar eigenaar-bewoners. In 2022 was dit nog 32% (waarvan 12% koopstarter).
Het is overigens van cruciaal belang dat er genoeg nieuwe, betaalbare woningen worden gebouwd. Hiertoe moet ook investeren in de middenhuur rendabel blijven, zelfs als de marktomstandigheden tegen zitten. Daarom bevat het wetsvoorstel verschillende maatregelen die het partijen mogelijk maakt om middenhuurwoningen te blijven realiseren. Specifiek voor de nieuwbouw bevat het wetsvoorstel een tijdelijke nieuwbouwopslag van 10 procent toe te passen voor middenhuurwoningen die worden opgeleverd ná inwerkingtreding van de wet en waarvan de bouw vóór 1 januari 2026 is gestart. Daarnaast wordt het WWS gemoderniseerd. Hiermee sluit het WWS beter aan bij de tegenwoordig gewenste kwaliteit van een middenhuurwoning. Zo worden goede energielabels (A of hoger) beter gewaardeerd en worden (gemeenschappelijke) buitenruimten beter gewaardeerd. Ook stijgt de bestaande WOZ-cap mee met de liberalisatiegrens, waardoor vooral woningen in de middenhuur beter gewaardeerd worden dan nu het geval is. Zoals eerder genoemd hebben marktpartijen zich bij deze vormgeving gecommitteerd om zich in te spannen om 50.000 nieuwe middenhuurwoningen te gaan realiseren. Dat komt bovenop de 50.000 middenhuurwoningen die corporaties gaan bouwen. Via de regiodeals worden per regio afspraken gemaakt om middenhuurwoningen te realiseren. Daarmee worden er minimaal 100.000 middenhuurwoningen toegevoegd aan de voorraad. Ook met de regulering middenhuur is daarom de verwachting dat nieuwbouw doorgang blijft vinden.
Vraag 6

Als uit Figuur 2 is af te leiden dat, zelfs als de gestegen rentes (waar we geen invloed op hebben) buiten beschouwing worden gelaten, nieuwe verhuurders door de stapeling van maatregelen alsnog niet aan de rendementseis kunnen voldoen, waarom zijn deze maatregelen dan in deze combinatie genomen, en zijn deze effecten niet eerder voorzien?

Het kabinet heeft oog voor de stapeling van maatregelen en heeft daarom SEO onderzoek laten doen naar de financiële effecten van maatregelen op partijen die overwegen woningen te kopen om te verhuren of op partijen die reeds woningen bezitten die ze verhuren (Kamerstuk 27 926, nr. 374). In reactie op dit onderzoek heb ik toegezegd rekening te houden met de stapeling van maatregelen in de uitwerking van het wetsvoorstel betaalbare huur en het toekomstige stelsel box 3. Zoals aangegeven in het antwoord op vraag 1 houd ik expliciet rekening met het feit dat het met het wetsvoorstel betaalbare huur voor investeerders interessant moet blijven om te investeren in middenhuur.
Vraag 7

Vindt u deze nieuw ontstane situatie wenselijk met het oog op de huidige woningcrisis?

Een betaalbare huurwoning in Nederland is de afgelopen jaren voor veel mensen steeds minder vanzelfsprekend geworden. Een deel van de huurders heeft moeite iedere maand de woonlasten op te brengen. Steeds vaker worden er huurprijzen gevraagd die niet in verhouding staan tot de kwaliteit van de woning. Met name in de grote steden komen minder huurwoningen in het middenhuursegment beschikbaar maar worden die in het dure segment aangeboden, waardoor deze gebieden voor middeninkomens onbereikbaar dreigen te worden. Deze problematiek vraagt om versterking van de rechtsbescherming van de huurder. Daarom wil ik de bestaande huurprijsbescherming op basis van het WWS voor het lage, of «sociale» segment, verder uitbreiden naar het middensegment zodat deze ook gaat gelden voor mensen met een middeninkomen.
Vraag 8

Wat is volgens u nodig om het aanbod niet in te laten zakken met het oog op de generieke rendementseis; moeten verhuurders daarop uit kunnen komen of daar enigszins boven zitten?

De generieke rendementseis geldt in praktijk niet voor elke individuele huurwoning, omdat dit afhangt van de voorkeuren van individuele beleggers en onder andere bouwjaar en locatie. Hoe populairder de locatie, des te minder risico op leegstand en dus des te lager de marktconforme rendementseis voor een huurwoning. Tevens zal het effect van de stapeling voor iedere individuele verhuurder verschillen, aangezien dat afhangt van de wijze van financiering, de eigendomsstructuur en de beleggingshorizon. Zoals aangegeven in het antwoord op vraag 1 bevat het wetsvoorstel betaalbare huur verschillende maatregelen om het investeren in middenhuurwoningen aantrekkelijk te houden.
Vraag 9

Wat zijn maatregelen die volgens u kunnen worden overwogen om verhuurders weer op of boven de rendementseis uit te laten komen?

In het antwoord op vraag 1 heb ik toegelicht welke maatregelen worden genomen om het investeren in huurwoningen rendabel te houden.
Vraag 10

In hoeverre zou het effect hebben op het nettorendement voor nieuwe en bestaande verhuurders na de gestegen rente en maatregelen, als het rendement op vastgoed in box 3 weer wordt teruggebracht op de oude situatie van 30% heffing over 4% rendement?

Figuur 4 van het artikel laat het effect zien van de verschillende maatregelen en de gestegen rente op het rendement. Hierin is te zien dat het mediaan rendementsverlies door het nieuwe box 3-tarief 1,1 procentpunt bedraagt. Dit geldt zowel voor nieuwe verhuurders als voor zittende verhuurders. Wanneer het box 3-tarief wordt verlaagd naar 30 procent heffing over 4 procent forfaitair rendement, zal dit rendementsverlies lager zijn. Dit levert echter budgettaire derving op waar dekking voor nodig is en waarbij het niet mogelijk is de derving binnen box 3 op te vangen.
Vraag 11

In hoeverre zou het effect hebben op het nettorendement voor nieuwe en bestaande verhuurders na de gestegen rente en maatregelen, als je de overdrachtsbelasting voor niet-eigen woningen terugbrengt naar een lager percentage, bijvoorbeeld 4%, 6% of 8%?

Zoals in figuur 4 van het artikel te zien is het mediaan rendementsverlies van het gestegen algemene tarief van de overdrachtsbelasting (OVB) 1,4 procentpunt. Een verlaging van het algemene tarief van de OVB zal het rendementsverlies verminderen, maar enkel voor nieuwe verhuurders. Zij betalen OVB bij de aankoop van een woning, terwijl zittende verhuurders deze kosten al hebben betaald. Hoe groter de verlaging van het algemene OVB-tarief, hoe lager het rendementsverlies door deze maatregel. Gegeven het lage mediaan nettorendement voor nieuwe verhuurders in het nieuwe scenario (2,4 procent) zal een verlaging van het algemene tarief van de OVB onvoldoende zijn om de generieke rendementseis te behalen. Daarnaast levert een verlaging een budgettaire derving op waar dekking voor nodig is.
Vraag 12

In hoeverre zou het verhuurders helpen hun vastgoed van box 3 naar box 2 over te hevelen, als je daarover bijvoorbeeld eenmalig geen overdrachtsbelasting zou heffen?

In het artikel wordt enkel gekeken naar particuliere verhuurders met hun bezittingen in box 3. We kunnen daarom geen uitspraken doen over het verschil in rendement wanneer verhuurders hun woningen naar box 2 zouden verplaatsen. Geschat wordt dat particuliere verhuurders ca. 150.000 woningen in box 3 verhuren. Dit is 5% van het totale aantal van 3,1 miljoen huurwoningen in Nederland (volgens Woon 2021).
De andere 85% particuliere beleggers heeft hun woningen ondergebracht in box 1 of box 2. Inderdaad geldt voor het verplaatsen naar box 2 dat het algemene OVB-tarief van toepassing is op de verkrijging die zich daarbij voordoet. Beleidsmatig is er geen aanleiding om te voorzien in eenmalige vrijstelling van OVB. Daarbij zal een dergelijke vrijstelling leiden tot een derving waarvoor dekking gevonden zal moeten worden.
Vraag 13

In hoeverre zijn er mogelijkheden om de modernisering van het woningwaarderingsstelsel dusdanig vorm te geven dat het meer rendabel wordt om te verhuren?

Als onderdeel van het wetsvoorstel betaalbare huur wordt het WWS gemoderniseerd. Hierdoor sluit het WWS beter aan bij de kwaliteit van een middenhuurwoning. Zo worden goede energielabels (A of hoger) beter gewaardeerd, wordt de privé buitenruimte beter gewaardeerd en wordt er een waardering opgenomen voor gemeenschappelijke buitenruimte. Daarnaast wordt ook de mogelijkheid om de woning te koelen gewaardeerd. Daarnaast stijgt de bestaande WOZ-cap mee met de liberalisatiegrens, waardoor vooral woningen in de middenhuur beter gewaardeerd worden dan nu het geval is. De werking van de WOZ-cap verandert. Voorheen zorgde de WOZ-cap dat het aantal WWS-punten voortkomende uit de WOZ-waarde op maximaal 33% van het totale puntenaantal van de woning uitkwam. Dit betekent dat het totaalaantal punten onder de liberalisatiegrens zou uitkomen. De nieuwe werking van de WOZ-cap zorgt ervoor dat het totale puntenaantal niet verder kan zakken dan 186, ook als dit op basis van 33% lager uit zou komen. Tevens kan er voor nieuwbouwprojecten een tijdelijke opslag van 10% worden gevraagd en kunnen verhuurders voor de maximale huurprijsstijging uitgaan van CAO + 0,5%. Deze maatregelen zorgen ervoor dat het meer rendabel wordt om een woning volgens het WWS te verhuren.
Vraag 14

Hoe kan het volgens u dat op grond van het onderzoek 94% van de huurwoningen onder het gereguleerde segment (WWS), toch tegen een hogere huurprijs lijken te worden verhuurd dan wettelijk is toegestaan?

Dit is geen representatieve dataset voor heel Nederland en bovendien een momentopname, waardoor het percentage van 94% naar verwachting boven het landelijk gemiddelde uitkomt. Vanwege het schaarse aanbod is in de G4 de prikkel om gereguleerde woningen te duur te verhuren groot. Uit cijfers van het WoON2021, de grootste huurenquête van Nederland, blijkt dat circa 50% van de particuliere huurwoningen in het gereguleerde segment te duur verhuurd wordt. Dit gebeurt met gemiddeld 150 euro per maand boven het WWS-maximum. Hoewel dit percentage lager ligt dan 94%, is het een significante toename ten opzichte van de jaren 2017–2020, waarin volgens de huurenquête van het CBS geïndiceerd werd dat circa 20% van de particuliere huurwoningen in het gereguleerde segment boven het WWS-maximum verhuurd werd.
Desalniettemin is dit precies de reden dat ik het WWS dwingend wil maken als onderdeel van de wet betaalbare huur. We zien dat de bestaande huurprijsbescherming op dit moment onvoldoende bescherming biedt. Momenteel is in Nederland sprake van een afdwingbaar WWS. Dit betekent dat wanneer een woning die voor een huurprijs wordt verhuurd die hoger is dan de kwaliteit van de woning rechtvaardigt, een huurder zelf zijn recht moet halen via een procedure bij de Huurcommissie. Niet elke huurder weet hiervan af en niet elke huurder wil en kan een procedure starten. Veel huurders zijn zich nog onvoldoende bewust van de al bestaande rechten en mogelijkheden. Vaak spelen ook bijvoorbeeld de relatie met de verhuurder en de tijdelijkheid van een contract een rol bij de terughoudendheid van huurders. Als sprake is van een geliberaliseerd contract voor een woning die eigenlijk in het gereguleerde segment thuishoort, moet de huurder op basis van huidige regelgeving binnen 6 maanden na aanvang van het contract naar de Huurcommissie stappen. Een huurder die te laat is, zit vast aan een huurprijs die hoger is dan het WWS op basis van de kwaliteit van de woning voorschrijft. Het te duur verhuren van een gereguleerde woning kent daarnaast geen sanctie, waardoor het loont voor malafide verhuurders om de woning na een eventuele huurverlaging door de Huurcommissie opnieuw te duur te verhuren.
Vraag 15

Wat wilt u doen aan deze te hoge huurprijzen?

Het wetsvoorstel betaalbare huur helpt op twee manieren huurders beter te beschermen tegen te duur verhuurde woningen. Enerzijds wordt de huurbescherming uitgebreid naar het middensegment (t/m 186 WWS-punten, circa 1.123 euro huur per maand). Hierdoor krijgen meer huurwoningen in Nederland te maken met huurbescherming. Hieronder vallen ook veel woningen die in het middensegment verhuurd worden voor een prijs die volgens het WWS niet in verhouding staat tot de kwaliteit van de woning.
Anderzijds wordt de werking van de huurprijsbescherming versterkt en de huurder beter beschermd doordat het WWS van een afdwingbaar stelsel een dwingend stelsel wordt. Dit betekent dat verhuurders wettelijk verplicht worden zich aan de maximale huurprijzen op grond van het dwingende WWS te houden. Hiermee verschuift de verantwoordelijkheid voor een huurprijs die overeenkomt met de kwaliteit van de woning naar de verhuurder. De verhuurder wordt verantwoordelijk voor de hoogte van de huurprijs en moet de huurder bij het aangaan van een huurcontract een volledige puntentelling overleggen. Zo ontstaat vooraf duidelijkheid voor huurder en verhuurder over de maximale huurprijs en de rechten die de huurder heeft.
Daarnaast gaan gemeenten erop toezien dat verhuurders zich aan deze regels houden en kunnen hierop handhaven. Een te duur verhuurde woning in het gereguleerde laag- of middensegment zal daardoor bij handhaving leiden tot in eerste instantie een waarschuwing, maar bij herhaling tot boetes die kunnen oplopen tot meer dan 20.000 euro. Bij herhaaldelijke, ernstige overtredingen kan een hogere boete worden opgelegd van maximaal € 90.000 of kan de gemeente ingrijpen middels beheerovername. Op deze manier is er voor de verhuurder een risico op serieuze bestuursrechtelijke sancties op het moment dat een verhuurder een woning te duur verhuurt. Ook wordt het handelingsperspectief voor de huurder uitgebreid: de gang naar de Huurcommissie wordt vereenvoudigd en toegankelijker gemaakt. Huurders kunnen als gevolg van dit wetsvoorstel te allen tijde de Huurcommissie vragen om de huurprijs te toetsen en zo nodig te verlagen. Hiermee wordt voorkomen dat huurders die niet direct zelf actie ondernemen na zes maanden vastzitten aan een geliberaliseerd huurcontract voor een woning die op basis van de kwaliteit eigenlijk in het lage- of middenhuursegment thuishoort.
Aanpalend wordt ook de tijdelijkheid van huurcontracten aan banden gelegd met de Wet vaste huurcontracten. Hiermee is het in veel gevallen niet meer mogelijk een tijdelijk contract aan te bieden. Met een vast contract staat de huurder sterker in de schoenen om gebruik te maken van huurprijsbescherming.
Vraag 16

Hoe wilt u voorkomen dat huurders deze huurprijzen ook daadwerkelijk gaan betalen?

Zoals toegelicht onder vraag 15, gaat het dwingend maken van het WWS hierin het grootste verschil maken: verhuurders worden gedwongen zich te houden aan de maximale huurprijzen op grond van het WWS en lopen een risico op beboeting door de gemeente indien zij dit niet doen. Ook de positie van de huurder wordt hiermee verder versterkt.
In aanvulling daarop gaan andere maatregelen ook bijdragen aan de versterking van de reikwijdte en kwaliteit van huurprijsbescherming. Om huurders hierin te ondersteunen moeten alle gemeenten in Nederland ten gevolge van de Wet goed verhuurderschap een meldpunt Goed verhuurderschap inrichten. Hier kunnen huurders misstanden melden op basis waarvan gemeenten een onderzoek kunnen instellen en eventueel handhaven. Ook kunnen gemeenten proactief controleren op plekken waar zij vermoeden dat te duur verhuurd wordt. Voor gemeenten wordt een samenwerking opgezet voor het uitwisselen van kennis en kunde rondom deze handhaving.
Aanvullend is het van belang dat huurders, verhuurders en gemeenten het WWS eenvoudiger kunnen begrijpen en toepassen. Daarom is als onderdeel van de Wet betaalbare huur een objectivering en vereenvoudiging van het WWS ingevoegd. Hierbij wordt het WWS herzien middels objectievere maatstaven, regels en voorwaarden die daarnaast eenvoudiger te begrijpen zijn. Zo zijn er extra meetinstructies, definities en voorbeeldberekeningen toegevoegd zodat het nieuwe WWS eenduidiger is. Er wordt naar gestreefd dat huurder, verhuurder, gemeente en Huurcommissie onafhankelijk van elkaar een woning moeten kunnen betreden en met dezelfde puntentelling naar buiten komen lopen. Een eenduidig WWS maakt het voor huurder inzichtelijker of zij te veel huur betalen. Het is van belang dat huurders en verhuurders op de hoogte zijn van deze nieuwe regels. Daarom zal er richting inwerkingtreding van het wetsvoorstel op landelijk niveau een campagne gestart worden om huurders en verhuurders hiervan bewust te maken.

Titel

Status

Indiener (persoon)

Indiener (partij)

Onderwerpen

527 kamervragen gevonden

beantwoord onbeantwoord uitgesteld

Alle

29 augustus 2024 - 25 oktober 2024

57 dagen

Mona Keijzer (BBB)

Bronnen

Vraag 1

Vraag 2

Vraag 3

Vraag 4

Vraag 5

Vraag 6

Vraag 7

Vraag 8

Vraag 9

Vraag 10

Vraag 11

Vraag 12

Vraag 13

Vraag 14

Vraag 15

Vraag 16

23 augustus 2024 - 26 september 2024

34 dagen

Merlien Welzijn (NSC)

Mona Keijzer (BBB)

Bronnen

Vraag 1

Vraag 2

Vraag 3

Vraag 4

Vraag 5

Vraag 6

Vraag 7

Vraag 8

Vraag 9

Vraag 10

Vraag 11

Vraag 12

Vraag 13

8 augustus 2024 - 26 september 2024

49 dagen

Mona Keijzer (BBB)

Bronnen

Vraag 1

Vraag 2

Vraag 3

Vraag 4

Vraag 5

Vraag 6

Vraag 7

Vraag 8

Vraag 9

Vraag 10

Vraag 11

24 mei 2024 - 17 juni 2024

24 dagen

Sandra Beckerman , Pieter Grinwis (CU)

Hugo de Jonge (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (CDA)

Bronnen

Vraag 1

Vraag 2

Vraag 3

Vraag 4

Vraag 5

Vraag 6

Vraag 7

Vraag 8

Vraag 9

Vraag 10

Vraag 11

Vraag 12

Vraag 13