Kamervragen
504 kamervragen gevonden
beantwoord onbeantwoord uitgesteld
Alle
17 juni 2016 - 11 juli 2016
24 dagen
Huuropzegging wegens langdurig verblijf in het buitenland |
|
Albert de Vries (PvdA), Ahmed Marcouch (PvdA) |
|
Stef Blok (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (VVD) |
|
|
|
Bronnen
-
Vraag 1
Heeft u kennisgenomen van het artikel «Te veel in Marokko? Dan hier je huis uit»?1
Ja.
-
Vraag 2
Bent u van mening dat de term woonfraude onjuist is, omdat die kwade opzet suggereert waarvan lang niet altijd sprake zal zijn? Zo ja, wat wilt u doen om rond deze situaties de zweem van bewust onwettig handelen weg te nemen?
Het begrip woonfraude is een kwalificatie die door de verhuurder aan het niet (zelf) bewonen van een huurwoning wordt gegeven. Dit heeft geen zelfstandige juridische consequentie.
-
Vraag 3
Op welke gronden kunnen woningcorporaties een huurcontract ontbinden als er geen sprake is van overlast, criminaliteit of wanbetaling?
Ontbinding wegens wanprestatie is mogelijk wanneer de huurder handelt in strijd met hetgeen contractueel is overeengekomen. Uiteraard toetst de rechter of de betreffende overtreding dermate zwaarwegend is dat deze ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.
-
Vraag 4
Welke regels gelden er ten aanzien van de minimale bewoning per jaar van een (sociale) huurwoning? Waar zijn deze regels vastgelegd en welke verschillen bestaan er tussen gemeenten en woningcorporaties?
Er gelden geen wettelijke regels ten aanzien van de minimale bewoning per jaar van een (sociale) huurwoning. Verhuurders bepalen vaak contractueel dat de huurder in de door hem gehuurde woning zijn hoofdverblijf dient te houden. Zij beoordelen in eerste instantie zelf of dit het geval is, en in voorkomende gevallen zal de rechter zijn oordeel op dit punt geven.
-
Vraag 5
Op welke wijze worden mensen voorgelicht over de regels, bijvoorbeeld ten aanzien van minimale bewoning van hun sociale huurwoning? Vindt u dat daarmee ondubbelzinnig duidelijk is welke consequenties langdurig verblijf buiten de woning kan hebben? Zo ja, hoe verklaart u dan de voorbeelden van mensen die geheel onverwacht geconfronteerd worden met de vordering hun huurcontract te beëindigen? Zo nee, hoe wilt u de voorlichting over rechten en plichten verbeteren?
Het is aan verhuurders om hun huurders te informeren welke invulling zij geven aan het begrip goed huurderschap en aan het begrip hoofdverblijf. Het is uiteraard raadzaam dat zij dit zodanig doen dat huurders vooraf weten hoe zij dienen te handelen.
Het zal overigens nooit zo zijn dat verhuurders een opzeggings- of ontbindingsprocedure starten zonder overleg te hebben gehad over de geconstateerde overtreding. Ook in het onderhavige geval heb ik van de woningcorporatie vernomen dat aan de opzegging een periode van huisbezoeken, briefwisseling en overleg vooraf is gegaan. -
Vraag 6
Gelden voor langdurig verblijf op een ander adres in Nederland, bijvoorbeeld een vakantieverblijf, dezelfde regels als voor verblijf in het buitenland? Zo ja, is dit even goed te controleren? Zo nee, waarom niet?
Bij het vaststellen of de huurder de woning als hoofdverblijf gebruikt is het niet relevant in welk land deze huurder verblijft wanneer hij niet in de gehuurde woning verblijft.
-
Vraag 7
Vindt u het ook kwetsbaar dat handhaving vrijwel uitsluitend mogelijk is door signalen van buren, waardoor ongewenste en eenzijdige sociale controle in de hand gewerkt worden? Zo ja, wat kunnen woningcorporaties doen om een klikcultuur te voorkomen?
Bij het beoordelen of een huurder zijn woning als hoofdverblijf gebruikt zal een verhuurder, net als bijvoorbeeld bij woonoverlast, vrijwel altijd afhankelijk zijn van signalen uit de omgeving. Een verhuurder kan nu eenmaal niet voortdurend controleren of al zijn huurders in hun respectieve woningen verblijven.
-
Vraag 8
Welke jurisprudentie is er over het beëindigen van het huurcontract omdat de huurders langere tijd in het buitenland verblijven? Is deze jurisprudentie in uw ogen eenduidig?
Er is uitgebreide jurisprudentie over het beëindigen van de huur in relatie tot het houden van hoofdverblijf in een woning. Daarbij beoordeelt de rechter aan de hand van diverse factoren of er sprake is van hoofdverblijf, en vervolgens of het niet houden van hoofdverblijf een opzegging of ontbinding rechtvaardigt. Hierbij vindt een belangenafweging plaats. Omdat hier de casuïstiek een belangrijke rol speelt geeft de jurisprudentie een wisselend beeld.
-
Vraag 9
Hoe wordt, met de verschillen in regels en de lastige handhaving, voorkomen dat er sprake is van willekeur in de benadering van mensen die gedurende langere periodes buiten hun sociale huurwoning verblijven? Ziet u redenen en mogelijkheden om nadere regels te maken?
Het is aan individuele verhuurders hoe zij willen omgaan met het wel of niet (zelf) bewonen van (sociale) huurwoningen. Ik acht het wel van belang dat zij hun huurders vooraf duidelijk informeren over wat er op dit punt van hen verwacht wordt. Ik zie geen noodzaak om op dit punt met nadere regelgeving te komen.
16 juni 2016 - 8 juli 2016
22 dagen
Het artikel ‘De Key staat Airbnb toe in sociale huurhuizen' |
|
Roald van der Linde (VVD), Roland van Vliet (Van Vliet) |
|
Stef Blok (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (VVD) |
|
|
|
Bronnen
-
Vraag 1
Hebt u kennisgenomen van het artikel «De Key staat Airbnb toe in sociale huurhuizen»?1
Ja
-
Vraag 2
Hebben het college van B&W van Amsterdam en woningcorporatie De Key vooraf overleg met u gehad over dit voornemen?
Nee
-
Vraag 3
Wat is uw mening over dit plan? Deelt u de mening van de burgemeester van Amsterdam dat huurders wel «de lasten, maar niet de lusten van het toenemende toerisme in de stad ondervinden»? Verschillen huurders daarin van mensen met een koopwoning?
Woningcorporaties hebben de wettelijke taak om mensen met een laag inkomen te voorzien van passende huisvesting. Om te kunnen voorzien in deze taak hebben zij instrumenten tot hun beschikking, waarmee ze daar waar dat nodig is een lagere huurprijs kunnen vragen dan marktconform. De huurders van deze woningen profiteren van een lage huurprijs van sociale woningen. Daarom ligt het niet in de rede om deze woningen voor toeristische verhuurdoeleinden te gebruiken. Ik vind het dan ook niet passend indien een woningcorporatie in zijn beleid de mogelijkheden biedt om sociale huurwoningen voor toeristische verhuurdoeleinden in te zetten.
-
Vraag 4
Hoe verhoudt Airbnb in sociale huurwoningen zich tot het kabinetsbeleid om doorstroming in de sociale huursector te bevorderen? Hoe verhoudt dit plan zich tot respectievelijk de klachten over te veel toeristen in Amsterdam en de lobby van de gemeente Amsterdam voor meer regels rond internetverhuur?
Corporaties geven thans geen toestemming aan huurders met een gereguleerde huurovereenkomst om hun woning toeristisch te verhuren. Enig effect op de doorstroming is derhalve niet te geven. De Key heeft aangegeven dat het experiment niet doorgaat aangezien er te weinig draagvlak is voor toeristische verhuur in sociale huurwoningen.
-
Vraag 5
Hebt u wettelijke mogelijkheden om in te grijpen, mocht dit plan doorgang vinden? Zo ja, bent u daartoe bereid? Zo nee, wat wilt u doen om deze praktijken aan te pakken?
De Autoriteit woningcorporaties (Aw) houdt toezicht op de woningcorporaties en ziet er op toe dat zij enkel handelen conform de Woningwet. Indien de Aw van oordeel is dat de wettelijke bepalingen in het geding zijn door het handelen van een woningcorporatie, dan kan zij door middel van een interventie ingrijpen. De Aw vormt zich hier zelfstandig en onafhankelijk een oordeel over. Indien de Aw van een corporatie een plan ontvangt voor een voorgenomen experiment ten aanzien van toeristische verhuur in sociale huurwoningen, dan zal zij dit plan toetsen aan de wet en regelgeving. Zoals aangegeven in het antwoord op vraag 4 heeft De Key aangegeven dat het experiment niet doorgaat.
10 juni 2016 - 11 juli 2016
31 dagen
Onduidelijkheid over hoofdverblijf bij huurwoningen |
|
Farshad Bashir |
|
Stef Blok (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (VVD) |
|
-
Vraag 1
Herkent u de situatie uit de column waarin wordt beschreven hoe een familie die al jarenlang een woning huurt uit huis wordt gezet vanwege verblijf in het buitenland? 1
De situatie in de column betreft een huuropzegging door woningcorporatie Pré Wonen. Deze zaak is nog onder de rechter. Men is nog in afwachting van de uitspraak in hoger beroep.
-
Vraag 2
Hoeveel ontruimingsverzoeken vanwege een verblijf in het buitenland zijn er de afgelopen drie jaar gedaan, en hoeveel daarvan hebben daadwerkelijk tot een ontruiming geleid? Kunt u uw antwoord toelichten?
Ik beschik niet over informatie over het aantal ontruimingsverzoeken door woningcorporaties vanwege verblijf in het buitenland: uit gegevens van Aedes, vereniging van woningcorporaties, blijkt dat in 2015 275 huishoudens zijn uitgezet wegens woonfraude. Dit betreft 5 procent van in totaal 5.550 huisuitzettingen. Het niet gebruiken als hoofdverblijf is één van de zaken die onder de noemer woonfraude wordt geregistreerd. Nadere cijfers zijn niet bekend.
-
Vraag 3
Hoe is het mogelijk dat de familie, zoals beschreven in de column, haar huurhuis moet verlaten als nergens duidelijk staat aangegeven wanneer of na hoeveel weken een verblijf in het buitenland wordt gezien als hoofdverblijf?
Of betreffende familie de woning dient te verlaten is nog niet bekend, de zaak is immers nog onder de rechter. Een verhuurder kan de huur ondermeer opzeggen wanneer hij vindt dat de huurder zich niet als een goed huurder gedraagt2. De rechter zal dan moeten beoordelen of de huurder de woning als hoofdverblijf gebruikt en of, wanneer dit niet het geval is, een vordering tot beëindiging van de huur op die grond wordt toegewezen.
-
Vraag 4
Wat is de definitie van «hoofdverblijf», aan welke voorwaarden moet een huurder voldoen om te laten zien dat de huurwoning het hoofdverblijf is, en waarom is er nog steeds onduidelijkheid hierover?
De inhoud van het begrip «hoofdverblijf» is niet wettelijk vastgelegd. In de wet is ook geen verplichting tot het houden van hoofdverblijf opgenomen.
In de jurisprudentie is aan dit begrip wel nadere invulling gegeven. Bij de beoordeling van de vraag of iemand in een bepaalde woning zijn hoofdverblijf houdt spelen blijkens de jurisprudentie diverse, met name feitelijke, omstandigheden een rol, waaronder de feitelijke aanwezigheid van de huurder, het ingeschreven zijn in de gemeentelijke basisregistratie, de plaats waar de huurder de nacht doorbrengt, de aanwezigheid van meubilair en aansluiting op voorzieningen en andere factoren. Het is aan de rechter om hierin een oordeel te geven.
Het verdient daarnaast aanbeveling dat de verhuurder, wanneer hij in het huurcontract de verplichting tot het houden van hoofdverblijf in het gehuurde opneemt, verduidelijkt wat hij hieronder verstaat. -
Vraag 5
In hoeveel huurovereenkomsten is opgenomen dat het gehuurde pand het hoofdverblijf dient te zijn, en bij hoeveel huurcontracten is dit niet het geval?
Hierover zijn geen cijfers beschikbaar. Volgens de informatie van Aedes is in haar huidige modelhuurovereenkomst een bepaling opgenomen die ziet op het gebruik als hoofdverblijf.
-
Vraag 6
Op basis van welke wet- en regelgeving kan een huurovereenkomst worden beëindigd wanneer de huurder in het buitenland verblijft en aan welke voorwaarden moet de bewijslast van de verhuurder dan voldoen?
De verhuurder kan de huur opzeggen op grond van artikel 7:274 lid 1 onder a BW (huurder gedraagt zich niet als een goed huurder). Ook kan hij ontbinding van de huurovereenkomst vorderen wegens wanprestatie, wanneer de huurder een contractueel verbod overtreedt. De verhuurder die de huurovereenkomst wil beëindigen zal aannemelijk moeten maken dat de huurder geen hoofdverblijf in het gehuurde houdt. Zoals hierboven aangegeven kunnen bij de beoordeling hiervan diverse factoren een rol spelen.
-
Vraag 7
Waarom en onder welke voorwaarden kan een verblijf in het buitenland als woonfraude worden gezien, aangezien ook huurders recht hebben op vakantie?
Het begrip woonfraude is geen juridische term maar een kwalificatie die door verhuurders aan het niet (zelf) bewonen van een huurwoning wordt gegeven. Wanneer en onder welke voorwaarden zij menen dat hiervan sprake is kan ik niet beoordelen.
-
Vraag 8
Is er een verschil in woonfraude te constateren tussen gebieden waar de woningnood groter of kleiner is? Bent u van mening dat huurders die in een regio wonen met kortere wachttijden, langer of vaker op vakantie mogen dan huurders die in een regio wonen met lange wacht- en zoektijden voor een sociale huurwoning?
Ik kan mij voorstellen dat met name sociale verhuurders eerder overgaan tot opzegging of ontbinding van de huurovereenkomst wegens het niet (zelf) bewonen van een sociale huurwoning in regio’s met meer schaarste.
-
Vraag 9
Op welke wijze en op welke termijn gaat u woningcorporaties en huurders duidelijk maken wat onder een hoofdverblijf wordt verstaan, zodat er geen onnodige uitzettingen hoeven plaats te vinden met alle gevolgen van dien?
Het is uiteindelijk aan de rechter om te beoordelen of sprake is van hoofdverblijf of niet. Het is uiteraard wel raadzaam dat woningcorporaties aan hun huurders, liefst al bij het afsluiten van de huurovereenkomst, duidelijk aangeven wat zij onder goed huurderschap en onder hoofdverblijf verstaan, zodat huurders vooraf weten wanneer zij een opzeggings- of ontbindingsprocedure riskeren.
-
Vraag 10
Bent u van mening dat het verstandiger zou zijn wanneer woningcorporaties hun tijd en middelen gebruiken om betaalbare huurwoningen te bouwen, in plaats van kostbare procedures op te starten om mensen die op vakantie gaan hun huis uit te zetten? Hoe gaat u woningcorporaties hierop wijzen?
Woningcorporatie hebben als taak het beschikbaar stellen van betaalbare huurwoningen aan huishoudens met lage inkomens en huishoudens die door andere omstandigheden moeilijkheden ondervinden bij het vinden van passende huisvesting. Ook dienen zij bij te dragen aan de leefbaarheid van hun woongelegenheden en hierbij speelt een rol dat de woning gebruikt wordt als hoofdverblijf. Op welke wijze zij invulling aan deze taken geven is aan henzelf.
10 juni 2016 - 4 juli 2016
24 dagen
Digitale platforms voor verhuur van woningen aan toeristen, zoals Airbnb en Wimdu |
|
Farshad Bashir , Sharon Gesthuizen (GL) |
|
Henk Kamp (minister economische zaken) (VVD), Stef Blok (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (VVD) |
|
|
|
Bronnen
2. Tweet directievoorzitter De Key, Leon Bobbe: «@leonbobbe @isgoedhoor Ja zeker, er zit wat in de pijplijn:-)»
3. Tweede Kamer, Handelingen, vergaderjaar 2013–2014, nr. 106, item 6
4. Kamerstuk 33 009, nr. 124
5. http://www.colliers.com/nl-nl/netherlands/insights/market-news/2016/0…
6. Kamerstuk 32 637, nr. 236.
-
Vraag 1
Wat is uw reactie op de uitspraak van de Amsterdamse burgemeester Van der Laan, dat ook een sociale huurwoning in aanmerking moet komen voor Airbnb?1
Woningcorporaties hebben de wettelijke taak om mensen met een laag inkomen te voorzien van passende huisvesting. Om te kunnen voorzien in deze taak hebben zij instrumenten tot hun beschikking, onder meer om daar waar dat nodig is een lagere huurprijs te vragen dan marktconform. De huurders van deze woningen profiteren van een lage huurprijs van sociale woningen. Daarom ligt het niet in de rede om deze woningen voor toeristische verhuurdoeleinden te gebruiken. Ik vind het dan ook niet passend indien een woningcorporatie in zijn beleid de mogelijkheid biedt om sociale huurwoningen voor toeristische verhuurdoeleinden in te zetten. Overigens heeft de burgemeester slechts aangegeven dat hij verwacht dat deze discussie de komende jaren gevoerd zou kunnen worden. Het verandert niets aan het beleid van zowel gemeente als de Amsterdamse woningcorporaties om toeristische verhuur van sociale huurwoningen niet toe te staan.
-
Vraag 2
Als een huurder voor langere tijd naar het buitenland wil, wat zijn dan de wettelijke mogelijkheden tot onderhuur of tijdelijke verhuur aan een andere huurder? Wat zijn de verschillen hierbij tussen een sociale huurwoning en een vrije sector huurwoning?
Op grond van het huurrecht voor woonruimte mag een huurder zijn woning niet onderverhuren zonder toestemming van de verhuurder. Of de huurder een gereguleerde of geliberaliseerde huurovereenkomst heeft, doet niet ter zake. Onderverhuur van een kamer in een zelfstandige woning waar de huurder zijn hoofdverblijf heeft (hospitaverhuur) mag wettelijk gezien wel, maar de (hoofd)verhuurder kan dat contractueel verbieden. In vrijwel alle gevallen is in huurovereenkomsten van woningcorporaties onderverhuur van zowel een gedeelte als van de hele woning verboden, behoudens met goedkeuring van de corporatie. Indien een huurder alsnog zonder toestemming van de verhuurder zijn woning onderverhuurt, kan dit een reden zijn om de huurovereenkomst te beëindigen. Aan dat verbod is vaak ook een boetebeding verbonden.
-
Vraag 3
Klopt het dat de Amsterdamse woningcorporatie De Key een pilot met Airbnb gaat uitvoeren? Hoe gaat deze pilot eruit zien en aan welke regels moeten woningcorporaties, huurders en digitale platforms zoals Airbnb voldoen?2
De Key heeft onderzocht of er draagvlak is bij de huurdersorganisatie voor een pilot waarbij studenten met een gereguleerde huurovereenkomst in 1 specifiek complex hun huurwoning maximaal 30 dagen mogen verhuren aan toeristen via digitale platforms. De door de gemeente gestelde voorwaarden voor toeristische verhuur zijn daarbij leidend. De deelnemende studenten zouden binnen de ruimte van het experiment melding moeten maken bij De Key wanneer en hoelang zij hun woning onderverhuren. Er zijn volgens De Key geen afspraken gemaakt met Airbnb. De Key heeft aangegeven dat het experiment niet doorgaat omdat er momenteel onvoldoende draagvlak is voor toeristische verhuur in sociale huurwoningen.
-
Vraag 4
Wat bedoelde u concreet toen u zei dat Airbnb en andere short-stay verhuurmogelijkheden «fatsoenlijk moeten gebeuren» en welke concrete voorwaarden of regels heeft u daaraan gekoppeld om overlast te beperken en de (ver)huurder te beschermen tegen misbruik?3
In gemeenten waar sprake van schaarste is op de markt voor goedkope huurwoningen, is vaak een huisvestingsverordening van kracht waarin een verbod is opgenomen tot het onttrekken van woonruimte aan de woonruimtevoorraad. Indien een woning gedurende langere tijd wordt verhuurd via Airbnb of andere platforms, kan dit worden aangemerkt als een vorm van onttrekking. De gemeenteraad kan in de huisvestingsverordening nadere regels stellen wanneer er daadwerkelijk sprake is van onttrekking. Ik wijs u vervolgens ook op mijn antwoord op vragen 8 en 9.
-
Vraag 5
Bent u nog steeds van mening dat publieke belangen – zoals veiligheid, leefbaarheid en eerlijke concurrentie – niet in het geding zijn gezien de stijging van bijna 475% in overnachtingen via Airbnb in Amsterdam?4 5
De cijfers in het rapport van Colliers International en Hotelschool The Hague zijn verzameld met behulp van een computertechniek waarbij informatie van webpagina’s wordt verzameld. De in het rapport genoemde toename van bijna 475% aan hotelovernachtingen in januari 2016 is niet feitelijk. Voorts zit er altijd ruis in de data omdat er ook B&B’s en short-stays worden meegeteld die het hele jaar mogen verhuren. Uiteraard kunnen risico’s ten aanzien van veiligheid en leefbaarheid ontstaan wanneer er sprake is van illegale verhuur aan toeristen.
-
Vraag 6
Bent u inmiddels bereid een meldplicht in te voeren voor huurders die hun huis tijdelijk willen verhuren, via digitale platforms bij hun gemeente, zodat gemeente en verhuurder snel kunnen ingrijpen bij overlast en de huurder beter is beschermd?6
Het kabinet is van mening dat alle belangen voldoende zijn geborgd in bestaande wet- en regelgeving. Het is aan de gemeenten om op basis hiervan te handhaven.
Een meldplicht zou een beperking kunnen vormen voor de gastvrijheidseconomie.
Ik ga op korte termijn in nader overleg met de gemeente Amsterdam, omdat die haar voorstel voor een meldplicht doet vanuit de stelling dat het huidig juridisch instrumentarium aanpassing behoeft om afdoende te kunnen handhaven. Voorts is het standpunt van het kabinet dat de nadruk moet liggen op lokale samenwerking waarbij ook digitale platformen hun verantwoordelijkheid moeten nemen in de bestrijding van illegale toeristische verhuur. -
Vraag 7
Op welke andere manieren ondersteunt u gemeenten als het gaat digitale platforms voor de tijdelijke verhuur van woningen aan toeristen? Kunt u er bijvoorbeeld voor zorgen dat digitale platforms hun informatie delen met gemeenten, zodat er geen illegale hotels ontstaan? Kunt u uw antwoord toelichten?
De gemeente Amsterdam is met Airbnb een Memorandum of Understanding (MOU) overeengekomen met diverse regels gericht op handhaving. In dit MOU hebben Airbnb en de gemeente Amsterdam afspraken gemaakt over voorlichting, samenwerking ten behoeve van preventie en betaling van toeristenbelasting. De Minister van Economische Zaken en ik achten dit een verstandige werkwijze. Het Rijk faciliteert op dit moment gesprekken tussen een aantal grote gemeenten en Airbnb teneinde te komen tot een overeenkomst. In verband met de privacy is er op dit moment geen mogelijkheid om Airbnb te verplichten de gegevens van aanbieders of gebruikers van hun diensten aan de overheid te verstrekken. Zo een verplichting is enkel te rechtvaardigen voor zover die bij de wet is voorzien en in een democratische samenleving noodzakelijk is in het belang van de nationale veiligheid, de openbare veiligheid of het economisch welzijn van het land, het voorkomen van wanordelijkheden en strafbare feiten, de bescherming van de gezondheid of de goede zeden of voor de bescherming van de rechten en vrijheden van anderen. Tevens moet de inbreuk op de privacy proportioneel zijn ten opzichte van het ermee te dienen algemeen belang en mogen er geen andere minder ingrijpende middelen zijn om dit te realiseren. Op dit moment wordt wel onderzocht of het Besluit gegevensverstrekking gemeentelijke belastingheffing kan worden gewijzigd in verband met de toeristenbelasting, waarbij digitale platforms verplicht kunnen worden gesteld om verhuurgegevens te verstrekken aan gemeenten ten behoeve van de toeristenbelasting. Deze informatie mag dan uitsluitend voor dat doel worden gebruikt.
-
Vraag 8
Bieden bestaande wetten, met name de Huisvestingswet en de Wet ruimtelijke ordening, voldoende aanknopingspunten om illegale hotels aan te pakken? Kunt u uw antwoord toelichten?
Zoals reeds eerder aangegeven, bieden de Huisvestingswet 2014, de Woningwet en Wet Ruimtelijke Ordening voldoende mogelijkheden om de uitwassen van toeristische verhuur en illegale hotels tegen te gaan. Bij het verlenen van een onttrekkingvergunning op basis van de Huisvestingswet 2014, is naast schaarste de druk op de woonomgeving en de leefbaarheid een afwegingsgrond. Indien woonruimte gedurende langere periode wordt ingezet voor toeristische verhuur, kan een gemeente met schaarste dus op basis van de Huisvestingswet 2014 dit aanmerken als een onttrekking waarvoor een vergunning verplicht is. Tevens kan het college van burgemeester en wethouders voorwaarden verbinden aan zo een vergunning, die bij niet-naleving tot het intrekken ervan kunnen leiden. Eveneens is bestuursdwang of een bestuurlijke boete mogelijk. Indien de toeristische verhuur de vorm aanneemt van permanente logiesverstrekking gelden er andere regels op basis van onder meer het Bouwbesluit. De Woningwet biedt in gevallen waarbij een gevaar voor de gezondheid of veiligheid is, bij herhaaldelijke overtreding zelfs de mogelijkheid om het pand in beheer te geven aan een derde. Naast de Huisvestingswet 2014 en de Woningwet kan het gebruik van de woning voor permanente logiesverstrekking ook in strijd zijn met de bestemming als bedoelt in de Wet op de ruimtelijke ordening. Ook dit kan gehandhaafd worden met bestuursdwang. Het is aan de gemeente om deze instrumenten zo effectief mogelijk in te zetten afhankelijk van de plaatselijke situatie.
-
Vraag 9
Is het juridisch mogelijk om een maximum aantal dagen van verblijf te hanteren in het geval van tijdelijke verhuur via een digitaal platform? Zo nee, wilt u dit mogelijk maken?
Op grond van de Huisvestingswet 2014 kan de gemeente een huisvestingsverordening uitvaardigen. In zo'n huisvestingsverordening kan het onttrekken van een woning aan de woningvoorraad vergunningsplichtig worden gemaakt. Het is aan de gemeente zelf om te bepalen wanneer er sprake is van woningonttrekking en dus welk maximum aantal dagen de woonruimte mag worden gebruikt voor toeristische verhuur.
-
Vraag 10
Is er inzicht hoe Verenigingen van Eigenaren (VVE's) omgaan met vakantieverhuur via digitale platforms in hun (gemengde) complex? En lopen VvE’s tegen andere knelpunten aan?
Een landelijk inzicht in de wijze waarop VvE’s omgaan met vakantieverhuur via digitale platforms is er niet. In de modelreglementen van VvE’s zijn geen specifieke bepalingen opgenomen over vakantieverhuur. Het is echter mogelijk dat het reglement van een VvE het toestaat dat eigenaren hun appartement voor vakantieverhuur mogen verhuren. In de specifieke splitsingsakten van VvE’s kunnen echter ook verbodsbepalingen zijn opgenomen, bijvoorbeeld ten aanzien van de exploitatie van privégedeelten als pension- of kamerverhuurbedrijf.
Indien een woonruimte stelselmatig gebruikt wordt voor toeristische verhuur kan dit consequenties hebben voor de leefbaarheid en de veiligheid. Deze mogelijke gevolgen gelden zowel voor huurwoningen als koopwoningen en evenzeer voor VvE’s. Meer in algemene zin heb ik u over knelpunten bij VvE’s geïnformeerd in mijn brief van 3 maart 2016 over het functioneren in gemengde complexen (TK, 2015–2016, 27 926, nr. 253).
9 juni 2016 - 28 juni 2016
19 dagen
Huurverlaging bij inkomensdaling |
|
Farshad Bashir , Sadet Karabulut |
|
Stef Blok (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (VVD) |
|
-
Vraag 1
Wat is uw reactie op het bericht dat bij een inkomensdaling van een huurder de woningcorporatie de huurprijs niet moet terugschroeven?1
In de wet is sinds 2013 geregeld dat een huurder een huurverlaging kan voorstellen indien het huishoudinkomen na een of meer inkomensafhankelijke hogere huurverhogingen daalt. De regeling is tweeledig:
Deze regeling is conform de afspraken in het Woonakkoord van 12 februari 2013 en is vastgelegd in artikel 7:252b van het Burgerlijk Wetboek en artikel 14 van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte. Deze regeling is tegelijkertijd met de overige bepalingen inzake de inkomensafhankelijke hogere huurverhoging op 16 maart 2013 in werking getreden.
De informatie op rijksoverheid.nl waarna u verwijst2, is een weergave van de geldende regelgeving en het door dit kabinet gevoerde beleid.
Het artikel waarnaar u verwijst1 gaat uit van de foutieve veronderstelling dat ik heb gezegd dat een woningcorporatie de huurprijs na een inkomensdaling van de huurder niet moet terugschroeven. In het AO Diverse woononderwerpen van 25 mei 2016 en het daarop volgende VAO van 31 mei 2016 heb ik echter aangegeven dat in de wet al een mogelijkheid voor huurverlaging na inkomensdaling na een of meer inkomensafhankelijke huurverhogingen geregeld is en dat die regeling conform de afspraken uit het Woonakkoord is en dat ik niet bereid ben een verdergaande regeling in te voeren. -
Vraag 2
Bent u van mening dat wanneer huurverhogingen kunnen plaatsvinden op basis van het inkomen, dan ook huurverlagingen moeten plaatsvinden wanneer het inkomen daalt? Zo nee, waarom voert u dat het beleid niet uit zoals staat aangegeven op de site van de rijksoverheid?2
Zie antwoord vraag 1.
-
Vraag 3
Van hoeveel huurders die afgelopen jaren inkomensafhankelijke huurverhogingen hebben gekregen, is het inkomen gedaald zodat zij in een lagere inkomenscategorie vallen en een huurverlaging zouden moeten krijgen? Hoeveel van hen hebben daadwerkelijk huurverlaging gekregen?
In het AO Diverse woononderwerpen van 25 mei 2016 heb ik toegezegd dat ik dit najaar bij de woningcorporaties ga navragen hoe vaak zij de huurprijs op voorstel van de huurder wegens inkomensdaling hebben verlaagd.
-
Vraag 4
Waarom handhaaft u verhoogde huurprijzen voor huurders die in inkomen zijn gedaald, en straft u daarmee rechtmatig huurders van sociale huurwoningen door hen elke maand opnieuw de huurverhoging te laten betalen, terwijl zij bij een verhuizing deze verhoging niet zouden hoeven te betalen?
Zoals ik in antwoord 1 en 2 heb aangegeven, biedt de wet aan huurders van wie het inkomen na een of meer inkomensafhankelijke huurverhogingen (substantieel) daalt de mogelijkheid om een huurverlaging aan de verhuurder voor te stellen.
Het huurbeleid kent alleen een inkomensafhankelijke huurverhoging, niet een inkomenafhankelijke huurprijs. De (maximale) huurprijs van een woning is afhankelijk van de kwaliteit van de woning. Die woningkwaliteit wordt met het woningwaarderingsstelsel uitgedrukt in punten en aan een puntenaantal wordt een maximale huurprijsgrens toegekend (hoe meer punten, hoe hoger de maximale huurprijsgrens van de woning). Indien de huurprijs door de voorgestelde huurverhoging boven de maximale huurprijsgrens van de woning uitstijgt, kan de huurder met succes bezwaar maken tegen het huurverhogingsvoorstel.
Het is geen vaststaand gegeven dat een huurder bij een verhuizing de verhoogde huurprijs niet zou hoeven te betalen. Dat is afhankelijk van de hoogte van de huurprijs die de huurder voor de (oude) woning betaalt, van het type verhuurder van de nieuwe woning (een woningcorporatie is of niet), van de inkomenscategorie van de huurder en de woningkwaliteit van de nieuwe woning.
Sinds 1 juli 2015 moeten woningcorporaties jaarlijks minimaal 80% van hun vrijgekomen sociale huurwoningen toewijzen aan huishoudens met een inkomen tot € 35.739 (prijspeil 2016). Verder mag 10% naar huishoudens met een inkomen tussen € 35.739 en € 39.874 (prijspeil 2016) en 10% naar de hogere inkomens. En voor de laagste inkomens geldt dat woningcorporaties jaarlijks bij hun woningtoewijzing aan 95% van de huishoudens met een inkomen onder de huurtoeslaggrens (€ 22.100 voor eenpersoonshuis-houdens en € 30.000 voor meerpersoonshuishoudens; prijspeil 2016) een woning moeten toewijzen met een huurprijs die niet hoger is dan de aftoppingsgrens (€ 586,68 voor een- en tweepersoonshuishoudens en € 628,76 voor meerpersoonshuishoudens; prijspeil 2016).
Voor sociale huurwoningen van beleggers of particuliere verhuurders gelden geen (maximale) inkomensgrenzen. -
Vraag 5
Hoe verhoudt uw oproep de huren niet te verlagen zich tot de uitspraak van de Kamer waarin u het verzoek heeft gekregen huurverlaging bij woningcorporaties te stimuleren? Kunt u uw antwoord toelichten?3
Zoals ik in antwoord 1 en 2 heb aangegeven, heb ik geen oproep gedaan om de huren niet te verlagen. Ik heb slechts aangegeven dat ik niet bereid ben om de bestaande huurverlagingsmogelijkheid (zie het antwoord op vragen 1 en 2) te verruimen.
In mijn brief van 19 februari 2016 (Kamerstuk 32 847, nr. 218) heb ik in reactie op de motie Karabulut/Monasch3 over het stimuleren van toegelaten instellingen tot huurverlaging zodat mensen huurtoeslag kunnen aanvragen, aangegeven dat de wet al een dergelijke huurverlagingsmogelijkheid biedt voor huishoudens waarvan het inkomen na een of meer inkomensafhankelijke huurverhogingen is gedaald en dat het verhuurders in overige gevallen vrij staat om de huurprijs te verlagen. Het probleem bij dit laatste is dat de verhuurder niet het recht heeft de huurprijs ook weer in één keer naar het oude niveau te verhogen indien het huishoudinkomen weer is gestegen.
Met de huursombenadering zoals die per 1 januari 2017 geldt, is het basishuurverhogingspercen-tage gesteld op inflatie+2,5%. Dat biedt verhuurders al de mogelijkheid om een relatief lage huurprijs met de jaarlijkse huurverhogingen enigszins versneld te verhogen. De extra huurverhoging voor huishoudens met een inkomen boven de toewijzingsgrens voor corporatiehuurwoningen biedt verhuurders de mogelijkheid om indien het huishouden een inkomensstijging tot boven die grens heeft doorgemaakt, de huurprijs in grotere sprongen te verhogen (inflatie+4%). Met deze instrumenten kunnen verhuurders een afgewogen keuze maken of zij bereid zijn de huurprijs bij een inkomensdaling van huurders vrijwillig te verlagen, en zo ja, in welke mate.
18 mei 2016 - 9 juni 2016
22 dagen
Het bericht dat driekwart van de studenten teveel huur betaalt |
|
Farshad Bashir , Jasper van Dijk |
|
Stef Blok (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (VVD) |
|
-
Vraag 1
Wat is uw reactie op het onderzoek van de Landelijke Studentenvakbond (LSVb) waaruit blijkt dat 74% van de respondenten gemiddeld € 58,33 per maand teveel huur betaalt?1
De uitkomsten van het LSVb-onderzoek onderstrepen dat blijvende aandacht nodig is voor de betaalbaarheid van studentenwoningen. Op 4 februari jl. heb ik u per brief2 geïnformeerd dat het Landelijk Platform Studentenhuisvesting (LPS) voor de komende twee jaar het thema «betaalbaarheid, beschikbaarheid en kwaliteit» op de interne werkagenda heeft gezet. Ook in de Landelijke Monitor Studentenhuisvesting is betaalbaarheid vanaf 2015 als reguliere indicator opgenomen om beter inzicht te krijgen in de betaalbaarheidproblematiek en het gerichter aan te pakken.
-
Vraag 2
Klopt het dat studenten die huren bij een particuliere verhuurder gemiddeld vaker teveel betalen voor hun woning dan studenten die huren bij een (studenten)woningcorporatie? Hoe verklaart u het verschil?
Uit de Landelijke Monitor Studentenhuisvesting blijkt dat uitwonende studenten gemiddeld 470 euro betalen aan woonlasten per maand (inclusief de bijkomende lasten en zonder aftrek van de huurtoeslag). Bij particuliere verhuurders zijn kamers met gedeelde voorzieningen even duur als het totale gemiddelde van dit type woonruimte. Eénkamerwoningen en andere zelfstandige woningen zijn bij particulieren respectievelijk 6 en 1 procent duurder.
-
Vraag 3
Waarom is er niet in elke gemeente, waar in verhouding veel studenten wonen, een huurteam dat studenten helpt bij het checken van de huurprijs?2
Het is aan gemeenten om te bepalen of zij een huurteam in willen stellen.
-
Vraag 4
Hoe heeft u de LSVb en huurteams ervan op de hoogte gesteld dat een uitspraak van de Huurcommissie over een onzelfstandige woonruimte een brede werking heeft, naar aanleiding van de motie Jansen uit 2014?3 4
Om het inzicht in de eigen situatie van huurders en verhuurders te vergroten, zijn uitspraken van de huurcommissie opgenomen in een openbaar register, conform toezegging naar aanleiding van de motie Jansen uit 2014. In dit register, te benaderen via de website van de huurcommissie, kunnen de uitspraken onder meer geselecteerd worden op zelfstandige of onzelfstandige woonruimte. Vervolgens is conform afspraak de link naar de huurcommissie-uitspraken ter beschikking gesteld aan de LSVb. De LSVb heeft enige tijd daarna aangegeven dat haar leden en de huurteams erg blij waren met de uitgebreide zoekfunctie op de site van de huurcommissie. Ze gaven aan zo makkelijk een overzicht te kunnen vinden van vergelijkbare zaken. De LSVb merkte wel op dat de link op haar eigen website niet vaak gebruikt werd, vooral omdat veelal actief wordt doorverwezen naar de huurteams.
-
Vraag 5
Op welke andere manieren zorgt u ervoor dat studenten worden beschermd tegen te hoge huurprijzen en op welke wijze pakt u verhuurders die teveel vragen aan? Wat gaat u aanvullend doen om studenten te beschermen?
Hierin voorzie ik door informatieverstrekking via www.rijksoverheid.nl en via de website van de huurcommissie. Deze website bevat tevens een huurprijscheck waarmee huurders worden geholpen bij de bepaling van het puntenaantal van de woning. Daarmee kunnen zij bepalen of een huurcommissieprocedure voor hen een goede kans biedt om te komen tot een huurprijsverlaging. Daarnaast kan een huurder aan informatie komen via het Juridisch Loket, organisaties als de Nederlandse Woonbond en via lokale huurteams.
Met behulp van het woningwaarderingsstelsel (puntenstelsel) voor zelfstandige woningen of voor onzelfstandige woningen (kamers) kan een huurder uitrekenen wat de maximale kale huurprijs voor zijn woning of kamer is. Wanneer de huurder meent dat hij teveel huur betaalt, kan hij in gesprek treden met verhuurder. Met de huurprijscheck op de site van de huurcommissie is het mogelijk gemaakt dat de huurder en verhuurder een goede inschatting kunnen maken van het puntenaantal en de maximale huurprijs van de woonruimte.
Voor de situatie dat zij samen niet tot een vergelijk kunnen komen, is voorzien in een procedure bij de huurcommissie. Voor huurders van studentenwoningen en studentenkamers geldt huurprijsbescherming. Ik zie geen noodzaak om voor deze doelgroep aanvullende maatregelen te nemen.
18 mei 2016 - 7 juni 2016
20 dagen
Het bericht dat Amsterdamse studenten te veel huur betalen |
|
Michel Rog (CDA), Erik Ronnes (CDA) |
|
Stef Blok (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (VVD) |
|
|
|
-
Vraag 1
Kent u het bericht dat «Bijna 88 procent van de Amsterdamse studenten een hogere huur betaalt dan volgens het wettelijk puntensysteem voor huurprijzen is toegestaan»?1
Ja, alsook het onderliggende analyserapport van de LSVb, gebaseerd op de website checkjekamer.nl.
Anders dan de kop van dit bericht weergeeft is mijn conclusie niet dat bijna 88 procent van de Amsterdamse studenten een hogere huur betaalt dan volgens het wettelijk puntensysteem voor huurprijzen is toegestaan. Uit het onderliggende analyserapport blijkt dat het hierbij gaat om 265 Amsterdamse studenten die op de genoemde website hun huurprijs hebben gecheckt. Van deze 265 studenten betaalt bijna 88% een hogere huur dan volgt uit het wettelijke puntensysteem. Amsterdam kent 109.300 studenten2. -
Vraag 2
Deelt u de visie dat een dergelijke overschrijding niet alleen onjuist maar ook ongewenst is? Zo ja, welke stappen gaat u ondernemen om hieraan een einde te maken?
De uitkomsten van het LSVb-onderzoek onderstrepen dat blijvende aandacht nodig is voor de betaalbaarheid van studentenwoningen.
Voor alle huurders en dus ook voor studenten geldt huurprijsbescherming. Zij kunnen een beroep doen op de huurcommissie in het geval er een geschil is tussen de huurder en de verhuurder over de huurprijs, al dan niet bijgestaan door een huurteam uit de betreffende gemeente. -
Vraag 3
Wilt u in overleg treden met de Landelijke Studentenvakbond (LSVb) om deze problematiek te bespreken en de Kamer over de resultaten informeren?
Binnen het Landelijk Platform Studentenhuisvesting (LPS), waar zowel LSVb als het Ministerie van BZK in zijn vertegenwoordigd, is betaalbaarheid onderwerp van gesprek. Voor de komende twee jaar staat het thema «betaalbaarheid, beschikbaarheid en kwaliteit» op de interne werkagenda van het LPS. Ook in de Landelijke Monitor Studentenhuisvesting is betaalbaarheid vanaf 2015 als reguliere indicator opgenomen om beter inzicht te krijgen in de betaalbaarheidproblematiek en het gerichter aan te pakken.
-
Vraag 4
Kunt u aangeven wat de effecten zijn van het betalen van te veel huur op het leengedrag van studenten in het kader van het leenstelsel? Is bekend of studenten meer gaan lenen om hun te hoge huur te kunnen betalen? Zo, nee bent u bereid daar onderzoek naar te doen?
Studenten lijken hun inkomenspatroon aan te passen aan hun woonlasten. De hoogte van het inkomen hangt sterk samen met leeftijd en het type woonruimte dat wordt gehuurd. Tot en met 25 jaar loopt het inkomen op en studenten met een duurder type woonruimte hebben gemiddeld een hoger inkomen. Doordat de woonlasten sterker zijn gestegen kan geconcludeerd worden dat de betaalbaarheid van studentenhuisvesting is gedaald.
Het is mij niet bekend of studenten meer geld lenen om de huur te kunnen betalen. Het inkomen van studenten bestaat uit verschillende componenten. De meest voorkomende inkomstenbronnen zijn studiefinanciering (bij 76 procent van alle studenten), werk (bij 67 procent) en ouderlijke bijdrage (bij 42 procent). Uitwonende studenten krijgen vaker een ouderlijke bijdrage en lenen vaker geld via een aanvullende lening of collegegeldkrediet dan thuiswonende studenten. Het gemiddelde netto inkomen van studenten is 720 euro per maand. De basisbeurs, een ouderlijke bijdrage en zorgtoeslag zorgen voor bijna een derde van de inkomsten van studenten. Bijbaantjes leveren studenten gemiddeld 270 euro op, oftewel een derde van hun totale inkomsten. 13 procent van de inkomsten moeten studenten op termijn terugbetalen. -
Vraag 5
Is bekend of deze problematiek ook in andere studentensteden speelt? Zo ja, kunt u daarvan een overzicht geven?
Uit de cijfers van het LSVb blijkt dat met name in de steden Amsterdam en Utrecht een deel van de studenten relatief hogere huren betalen. In Leiden geldt dit alleen voor de onzelfstandige woningen. Als er wordt gecorrigeerd voor de samenstelling van de voorraad naar type woonruimte, dan bestaat de top vijf van steden met de hoogste woonlasten achtereenvolgens uit Den Haag, Amsterdam, Rotterdam, Utrecht en Breda.
4 mei 2016 - 20 juni 2016
47 dagen
De stijging van huren in de vrije sector |
|
Albert de Vries (PvdA) |
|
Stef Blok (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (VVD) |
|
|
|
|
Bronnen
2. http://www.pararius.nl/nieuws/particuliere-woningverhuurders-verhogen…
3. WWS: woningwaarderingsstelsel
4. Plenaire behandeling wetsvoorstel Doorstroming huurmarkt 2015 (34 373…
-
Vraag 1
Heeft u kennisgenomen van het artikel «Nieuwe huurder dubbel de sigaar»?1 2
Ja.
-
Vraag 2
Herkent u de cijfers over de stijging van de huren, zoals die uit de huurmonitor van Pararius volgen? Zo nee, hoe hoog schat u de stijging van huren in de particuliere sector dan in?
Bij de cijfers die Pararius presenteert is een aantal belangrijke kanttekeningen te plaatsen. Zo lijkt het gezien de genoemde bedragen en informatie op de internetsite van Pararius om een selectief aanbod te gaan. Zo verhuurt Pararius veel gemeubileerde en gestoffeerde woningen. Daarnaast is het zo dat het alleen gaat over huurprijzen van woningen die aangeboden worden. De huurstijging van zittende huurders wordt niet meegenomen in de cijfers van Pararius. Ook is het zo dat de door Pararius gesignaleerde huurontwikkeling gebaseerd is op de op dat moment aangeboden huurwoningen in de database. Dat betekent dat steeds over een verschillende voorraad cijfers worden gepubliceerd.
Een bron waarin een compleet beeld van huurprijsontwikkeling wordt geschetst, is de CBS-huurenquête. Hieruit blijkt dat commerciële verhuurders de prijs in 2015 in de gereguleerde woningvoorraad gemiddeld met 3% hebben laten stijgen, voor zittende en nieuwe huurders. Uit publicaties van de IPD Transactiemonitor Vrije Sector Huurwoningen van mei 2015 en 2016, waarin de verhuurtransacties opgenomen zijn van de negen grootste woningbeleggers, is een beeld te ontlenen van de prijsontwikkeling specifiek in de vrije huursector. Gemiddeld over Nederland blijkt hieruit een huurprijs van € 8,70 per m² per maand.
De huurmarktrapportage van NVM en VGM NL van februari 2016 geeft ook een beeld van door hen in opdracht van overwegend institutionele beleggers en van particulieren verhuurde woningen. Uit die rapportage blijkt een gemiddelde prijs per vierkante meter van € 9,68 voor het vierde kwartaal van 2015.
Dit zijn dus aanzienlijk lagere percentages en vierkante meterprijzen dan Pararius noemt. -
Vraag 3
Heeft u de indruk dat verhuurmakelaars de belangen van huurders minder goed zijn gaan behartigen sinds de uitspraak van de Hoge Raad over het in rekening brengen van bemiddelingskosten bij de huurder? Zo ja, waar blijkt dat dan uit? Zo nee, deelt u de mening dat de verhuurmakelaars met deze argumentatie een verkeerde analyse maken? Als u deze mening niet deelt, waarom niet?
Ik heb geen signalen ontvangen, anders dan de constatering in het bericht van Pararius, dat hiervan sprake is. Zoals ik in mijn antwoord op vraag 1 heb aangegeven herken ik ook niet de genoemde huurontwikkeling die Pararius noemt, en daarmee de veronderstelde huurprijsopdrijvende werking van de uitspraak van de Hoge Raad. De huurder is juist gebaat bij de uitspraak van de Hoge Raad en de wet «Tegengaan van het berekenen van dubbele bemiddelingskosten» omdat hij of zij geen bijdrage meer aan de makelaar die (ook) voor de verhuurder bemiddelt hoeft te betalen.
-
Vraag 4
Mogen particuliere verhuurders de bemiddelingskosten verrekenen in de huurprijs? Zo nee, wat zijn hieraan de beperkingen? Zo ja, heeft u aanwijzingen dat dit op grote schaal gebeurt en dat huren hierdoor met 8% kunnen stijgen zoals de directeur van Pararius beweert?
De huurprijs is de prijs die de huurder betaalt voor het enkele gebruik van de woning. Uit die huurprijs bekostigt de verhuurder de onderhoudskosten en de vaste lasten voor de woning en haalt de verhuurder (met name bij particuliere verhuurders en beleggers) ook rendement uit zijn investering voor de woning. Bemiddelingskosten moeten ook uit de exploitatie worden opgebracht, maar zijn eenmalige kosten die gemaakt worden voor het via een bemiddelaar zoeken van een huurder en het aangaan van een huurovereenkomst. Het ligt dan ook niet voor de hand dat eenmalige kosten leiden tot een fors hogere huurprijs zoals Pararius dat aangeeft.
-
Vraag 5
Deelt u de mening dat het dreigement van de verhuurmakelaars over exorbitant stijgende huren door een terechte beperking in hun verdienmodel alleen kan werken in een overspannen huurmarkt? Zo nee, waarom niet? Zo ja, hoe gaat u ervoor zorgen dat er echt substantieel nieuwbouw tot stand komt, zodat de markt weer meer in evenwicht komt? Is er, zolang dat evenwicht nog niet is bereikt en er nog steeds grote schaarste heerst, niet meer regulering nodig om te voorkomen dat huren ongebreideld kunnen blijven stijgen?
Zoals ik in mijn antwoord op vraag 1 heb aangegeven, kan bij de door Pararius genoemde huurstijgingen een aantal belangrijke kanttekeningen worden geplaatst. Wel is het zo dat de markthuurprijzen in »schaarstegebieden» hoger liggen dan in ontspannen woningmarkten, maar uit de CBS huurenquête en uit publicaties van de IPD Transactiemonitor Vrije Sector Huurwoningen blijkt dat deze verschillen beperkt zijn. Voor deze gebieden is de huurstijging volgens het CBS in 2015 voor particuliere verhuurders 3,2% geweest, terwijl voor de rest van Nederland dit 2,8% was.
Dit kabinet heeft met de nieuwe Woningwet en de Wet doorstroming huurmarkt de nodige maatregelen genomen om de beschikbaarheid van betaalbare huisvesting te vergroten.
Daarnaast heeft dit kabinet de nodige maatregelen genomen om de ontwikkeling van een middensegment in de huur te bevorderen. Deze maatregelen werpen ook vruchten af; beleggers en investeerders investeren in dit segment. Naast genoemde kanttekeningen bij de door Pararius genoemde huurprijsontwikkeling, leidt meer regulering naar verwachting juist tot huiver bij deze partijen om in het middensegment van de huurmarkt te investeren en komt er dus minder aanbod tot stand. -
Vraag 6
Deelt u de mening van de verhuurmakelaars dat de positie van de huurder op de verhuurmarkt relatief zwak is? Zo nee, waarom niet? Zo ja, wat gaat u doen om de positie van de huurders in de particuliere huurmarkt te verbeteren?
Ik deel die mening niet. Het Nederlandse huurrecht biedt de huurder verschillende waarborgen en daarmee een evenwichtige positie ten opzichte van de verhuurder. Verhuurmakelaars bemiddelen namens verhuurders en dienen dus de belangen van verhuurders. Huurders kunnen zich ter ondersteuning in het bemiddelingsproces tot het aangaan van een huurcontract voor een woning laten bijstaan door een eigen (aanhuur)makelaar die voor de belangen van de huurder opkomt; in dat geval zijn de bemiddelingskosten daarvan wel voor de huurder.
-
Vraag 7
Hoe wilt u de bekendheid bij huurders van particuliere woningen vergroten met het woningwaarderingsstelsel, waardoor de aanvangshuur van woningen gemaximeerd kan worden? Heeft u inzicht in de bekendheid van deze bescherming voor huurders en welke bekendheid wilt u bereiken?
In mijn beantwoording van 25 april jl. op de vragen van het lid De Vries (PvdA) over onterechte huren boven de liberalisatiegrens (Aanhangsel Handelingen 2015–2016, 2422) heb ik toegelicht dat er op verschillende manieren zorg wordt gedragen voor een goede informatievoorziening aan huurders.
Naar aanleiding van de motie van het lid De Vries (TK, 2015–2016, 32 847, nr. 245) zal ik de Kamer informeren welke aanvullende mogelijkheden er zijn om op basis van de uitspraken van de huurcommissie de situaties waar sprake is van een onterechte huur boven de liberalisatiegrens terug te kunnen dringen. -
Vraag 8
Kunt u inzicht geven in het aantal woningen dat op basis van het woningwaarderingsstelsel een gereguleerde huur zou moeten hebben, maar dat met een geliberaliseerd contract verhuurd wordt? Zo nee, wilt u hier onderzoek naar laten doen?
Zie antwoord vraag 7.
-
Vraag 9
Weet u hoeveel verhuurderheffing er gederfd wordt door de verhuur via geliberaliseerde contracten van woningen, die op basis van het WWS gereguleerd zouden moeten zijn? Zo ja, hoe groot is deze derving? Zo nee, wilt u hier onderzoek naar laten doen, zodat de Kamer dit bij de evaluatie van de verhuurderheffing kan betrekken?3
Zoals in mijn beantwoording van 25 april jl. is toegelicht, is voor de verhuurderheffing enkel de feitelijke huurprijs relevant. De Belastingdienst toetst niet of de huurprijs al dan niet in strijd is met de geldende huurregulering. In die zin is geen sprake van derving van inkomsten van de verhuurderheffing.
-
Vraag 10
Heeft u, in vervolg op uw toezegging in het debat over de wet doorstroming huurmarkt4, al overleg gevoerd met de particuliere verhuurders van sociale huurwoningen over manieren om de huurstijging ook bij particuliere verhuurders te matigen als de huur boven de tachtig procent van de redelijke huur zit? Zo ja, wat is de uitkomst van dit gesprek en wanneer informeert u de Kamer hierover? Zo nee, wanneer vindt dit gesprek plaats?
Inderdaad heb ik in het debat over de wet doorstroming huurmarkt toegezegd om met de commerciële verhuurders in gesprek te gaan over het matigen van de huurstijging bij huurwoningen met een huur boven de 80% van de maximale huur. Dit speelt bij de invoering van de huursombenadering per 1 januari 2017, vanaf wanneer er een maximaal huurverhogingspercentage gaat gelden van inflatie+2,5%. Als toegezegd zal ik dit punt adresseren in mijn reguliere overleggen met commerciële verhuurders. Daarbij geldt uiteraard dat ik ben gebonden aan mijn eerdere afspraak omtrent het handhaven van de verdiencapaciteit van verhuurders. Ik zal u over het resultaat van dit overleg later dit jaar berichten.
Uiteraard kunnen ook op lokaal niveau gemeenten en huurders met particuliere verhuurders in gesprek gaan om de huren, met het oog op de waarde van de woning en de betaalcapaciteit van de huurder, te matigen, zoals vanuit de zijde van de PvdA al tijdens de behandeling van de wet doorstroming huurmarkt is aangegeven.
3 mei 2016 - 1 juni 2016
29 dagen
De vorming van woningmarktregio’s |
|
Carola Schouten (CU) |
|
Stef Blok (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (VVD) |
|
|
|
Bronnen
-
Vraag 1
Kent u de berichten «Spannende tijden voor Ymere en Alliantie»1, «Bouwstop dreigt voor Ymere in Haarlem en omgeving»2, «De Alliantie en Portaal zien niets in verzelfstandigde Amersfoortse Corporaties»3 en «Vorming woningmarktregio’s: stand van zaken»?4
Ja.
-
Vraag 2
Hoe kunnen gemeenten uiterlijk 1 juli a.s. een weloverwogen voorstel bij u indienen voor de begrenzing van de nieuwe woningmarktregio’s, als zij voor deze datum geen duidelijkheid hebben over het al dan niet verkrijgen van u van een ontheffing voor een toegelaten instelling om werkzaam te blijven in deze regio?
De aanvraag voor een woningmarktregio en de aanvraag om een ontheffing zijn twee separate en elkaar in de tijd opvolgende procedures. Ook de aanvragers zijn andere partijen: het initiatief voor de regiovorming ligt bij gemeenten, het initiatief voor het aanvragen van ontheffingen ligt bij de corporaties. Gemeenten hebben tot 1 juli de tijd om voorstellen voor regio’s in te dienen. Daarna zal ik zo spoedig mogelijk de regio’s vaststellen. Wanneer de regio’s zijn vastgesteld per besluit, kunnen corporaties voor gemeenten buiten hun kernregio een ontheffing aanvragen.
In de toelichting op het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting is vastgelegd dat voor een ontheffing aangetoond moet worden dat in een gebied onvoldoende investeringscapaciteit beschikbaar is om aan de volkshuisvestelijke vraag te voldoen. Dit is uitgewerkt naar onderstaande punten:
Sinds het najaar van 2015 is op www.woningwet2015.nl terug te vinden hoe een ontheffingsverzoek onderbouwd kan worden, in aanvulling op de algemene informatie over regiovorming op die website en een folder over het onderwerp die in samenwerking met de VNG onder gemeenten is verspreid. Daarnaast is in de afgelopen maanden veelvuldig contact geweest met gemeenten uit het hele land over de regiovorming en over de procedure omtrent ontheffingen.
Gemeenten zullen onderling en in samenspraak met woningcorporaties een inschatting maken in hoeverre aan deze voorwaarden kan worden voldaan. Dit overleg kan er ook in resulteren dat gemeenten kiezen voor een regiosamenstelling waarbij er geen ontheffingen nodig zullen zijn. -
Vraag 3
Deelt u de mening dat het niet zo kan zijn dat toegelaten instellingen de facto de door gemeentes meest gewenste begrenzing van de woningmarktregio vetoën door geen ontheffing aan te vragen en/of niet over te gaan tot een splitsing of verkoop van bezit? Zo nee, kunt u dan onderbouwen waarom u een dergelijk veto wel gewenst vindt?
De Woningwet geeft gemeenten de mogelijkheid om een voorstel te doen voor het vormen van een regio. De gemeenten bepalen daarmee welke samenstelling en schaalgrootte van de regio passend is vanuit de optiek van het lokale volkshuisvestingsbeleid en de regionale binding. Daarbij wordt van hen verwacht dat zij rekening houden met de zienswijzen van alle woningcorporaties die in de beoogde regio werkzaam zijn.
In veel gevallen zullen er meerdere scenario’s worden besproken. Gemeenten zullen de voor- en nadelen tegen elkaar afwegen, waarbij mag worden verwacht dat zij van elk alternatief ook zullen bezien wat de consequenties zijn voor de realisatie van de volkshuisvestelijke vraag. Dat een corporatie naar verwachting in een andere regio haar kerngebied krijgt of de kans dat een ontheffing verleend wordt, kan een rol spelen. Of gemeenten dit doorslaggevende factoren vinden, hangt van het oordeel van de gemeenten zelf af.
Zoals aangegeven in het antwoord op vraag 2 kan een corporatie pas wanneer de regio’s zich hebben gevormd een ontheffing aanvragen. Een corporatie zal dit in de regel alleen doen als zij en de betreffende gemeente dit nodig achten. Ik wil benadrukken dat een ontheffing enkel toeziet op de mogelijkheid om in de toekomst de activiteiten in een bepaald gebied uit te breiden. Ook zonder ontheffing wordt een corporatie geacht bij te dragen aan het volkshuisvestelijke beleid -inclusief prestatieafspraken- met het huidige bezit, ook met plegen van herstructurering.
In de wet is vastgelegd dat gemeenten een voorstel doen voor een passende woningmarktregio. In deze fase is het niet mijn rol om daarin sturend op te treden. Uiteraard geef ik, als partijen daarom vragen, uitleg over de achtergronden van de regiovorming en de eisen die daaraan worden gesteld. -
Vraag 4
Bent u ermee bekend dat gemeenten in Noord-Holland en Flevoland inmiddels als gevolg van dit veto overwegen gezamenlijk één woningmarktregio te vormen? Bent u ermee bekend dat ook in Zuid-Holland een provincie brede woningmarktregio wordt overwogen, evenals één woningmarktregio voor de complete provincies Groningen en Drenthe?
Zie antwoord vraag 3.
-
Vraag 5
Klopt het dat bij de omvang van de woningmarktregio’s die zich nu in de praktijk aftekent er nauwelijks toegelaten instellingen zullen zijn die activiteiten zullen moeten verkopen of afsplitsen of die ontheffing zullen moeten vragen? Wat is dan de meerwaarde van het instellen van deze woningmarktregio’s ten opzichte van de huidige situatie?
Gemeenten bepalen de schaalgrootte en samenstelling van de regio die zij het meest passend vinden. Het vormen van woningmarkregio’s zal ertoe leiden dat corporaties geen mogelijkheden meer hebben om overal in het land hun bezit uit te breiden met nieuwbouwactiviteiten en aankoop. Omdat tot op heden nog geen verzoeken voor regio’s zijn ingediend, en zodoende ook geen ontheffingsverzoeken, is het niet te zeggen hoeveel ontheffingen noodzakelijk zullen zijn. Dat zal moeten blijken uit de voorstellen voor regio’s en de onderbouwing van eventuele ontheffingsverzoeken. De Woningwet, zoals deze door uw Kamer met algemene stemmen is aangenomen, kent geen verplichting tot of mogelijkheid voor het splitsen naar regio’s of het verkopen van bezit.
-
Vraag 6
Vindt u de vorming van dergelijke grote woningmarktregio’s bijdragen aan de door u gewenste versterkte regionale binding?
Zie antwoord vraag 5.
-
Vraag 7
Kunnen dergelijke grote regio’s er toe leiden dat corporaties juist in een groter gebied dan nu gaan investeren en daardoor de investeringscapaciteit in het huidige werkgebied van deze corporaties afneemt?
Het is mogelijk dat een corporatie binnen haar kernregio in nieuwe gemeenten werkzaam wordt. Op grond van artikel 42, eerste lid, van de Woningwet is de corporatie er echter aan gehouden in eerste instantie naar redelijkheid bij te dragen aan het volkshuisvestingsbeleid van de gemeente(n) waar zij reeds feitelijk werkzaam is, mits die gemeente een woonvisie heeft. Dit geldt ongeacht of de desbetreffende gemeente gelegen is in de kernregio van de corporatie of niet: prestatieafspraken worden gemaakt met alle gemeenten waar de corporatie werkzaam is, ongeacht de regio, zij het dat buiten de kernregio geen afspraken gemaakt kunnen worden over uitbreiding van werkzaamheden.
-
Vraag 8
Deelt u de mening dat het onwenselijk is dat in een stad als Amersfoort straks alleen nog maar corporaties met een ontheffing zouden functioneren?
Nee. Er bestaat geen hiërarchie tussen het kerngebied en eventuele ontheffingsgebieden. In beide gebieden kan een corporatie haar volledige arsenaal aan instrumenten inzetten en in beide gebieden wordt de corporatie geacht naar redelijkheid bij te dragen aan de volkshuisvesting. Er bestaat daarmee geen verschil tussen de beide gebieden.
-
Vraag 9
Wat vindt u ervan dat Ymere en De Key weigeren te splitsen of een ontheffing aan te vragen voor respectievelijk Haarlem en Zandvoort, waardoor deze gemeenten gezien de dominante positie van beide instellingen niet kunnen kiezen voor de gewenste regio Zuid-Kennemerland/IJmond?
Zie antwoord vraag 3.
-
Vraag 10
Bent u bereid voor 1 juli a.s., wanneer gemeenten of provincies u daarom vragen, het gesprek aan te gaan met betreffende corporaties om ze alsnog te bewegen te splitsen dan wel een ontheffing aan te vragen?
Zie antwoord vraag 3.
-
Vraag 11
Overweegt u een wetswijziging, zodat u toegelaten instellingen kunt dwingen te splitsen bijvoorbeeld wanneer gemeenten u daarom verzoeken, indien na 1 juli a.s. inderdaad woningmarktregio’s ontstaan van de schaalgrootte die zich nu aftekent?
Zoals ik uw Kamer tijdens de behandeling van de novelle (TK nr. 33 966) in december 2014 heb laten weten, is mijn stellige overtuiging dat een overheid niet in de positie is om een rechtspersoon of een woningcorporatie te verplichten te splitsen, omdat dat een inbreuk zou zijn op het recht van eigendom dat ondermeer in het Europees Verdrag van de Rechten van de Mens (EVRM) gewaarborgd is. Ik blijf bij dit standpunt.
15 april 2016 - 28 juni 2016
74 dagen
Het bericht dat het Waarborgfonds Sociale Woningbouw de woningwet blokkeert |
|
Farshad Bashir , Roland van Vliet (Van Vliet) |
|
Stef Blok (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (VVD) |
|
|
|
|
Bronnen
2. Artikel Financieel Dagblad, http://fd.nl/economie-politiek/1147344/wa…
3. Administratief scheiden of juridisch splitsen in de Woningwet, http:/…
4. Rapport Parlementaire Enquêtecommissie Woningcorporaties, https://www…
-
Vraag 1
Is het waar dat het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) woningcorporaties blokkeert om hun maatschappelijke (Daeb) en commerciële (niet-Daeb) activiteiten te splitsen, ook al is dit een mogelijkheid volgens de Woningwet en een aanbeveling van de Parlementaire Enquêtecommissie Woningcorporaties? Waarom is dit het geval? Kunt u uw antwoord toelichten?1 2 3 4
Toegelaten instellingen moeten voor 1 januari 2017 een ontwerpvoorstel voor administratief scheiden of juridisch splitsen van hun DAEB en niet-DAEB activiteiten bij de Autoriteit Woningbouwcorporaties (Aw) indienen. Op basis van de verantwoordingsinformatie over 2017 volgt in 2017 een definitief voorstel. De Aw beoordeelt dit voorstel in 2017, zodat de scheiding of splitsing per 1 januari 2018 in werking kan treden. Op 31 mei 2016 heeft de Aw daartoe de definitieve versie van het beoordelingskader scheiden DAEB/niet-DAEB gepubliceerd. Vooralsnog zijn er geen voorstellen ingediend. Het is daarmee nog niet bekend hoeveel toegelaten instellingen willen splitsen.
-
Vraag 2
Hoeveel woningcorporaties willen een juridische scheiding van hun Deab en niet-Daeb-activiteiten, maar worden door het WSW hiertoe belet?
Zie antwoord vraag 1.
-
Vraag 3
Waarom heeft u vorig jaar niet voorkomen dat woningcorporaties een volmacht moesten tekenen bij het WSW, waardoor een juridische scheiding nu onmogelijk is doordat er geen commercieel vastgoed meer is om in onderpand te geven aan een bank?
Op basis van zijn deelnemersreglement heeft het WSW voor de inwerkingtreding van de gewijzigde Woningwet volmacht gevraagd op het onderpand van toegelaten instellingen. Het WSW vraagt volmacht om, indien nodig, snel hypotheek te kunnen vestigen. Het WSW vraagt volmacht op al het onderpand, omdat in situaties van financiële stress de waarde van het onderliggende onderpand snel terug kan lopen. In specifieke (nood)situaties kan het daarom nodig zijn een zekerheidsrecht op zowel het DAEB als (niet reeds door derden bezwaarde) niet-DAEB-vastgoed te kunnen vestigen om zoveel mogelijk te voorkomen dat het buffervermogen danwel de achtervangvoorziening van gemeenten en Rijk moet worden aangesproken. Op dit moment is er geen risicovergoeding voor de achtervang. Het is de bedoeling dat het WSW een risicovergoeding zal gaan betalen aan de achtervangers, maar zoals aangegeven in de brief van 17 mei 2016 (Kamerstukken II 2015/16, 29 453, nr. 417) zie ik hier voor 2017 van af.
-
Vraag 4
Waarom wil het WSW al het vastgoed in onderpand als er ook sprake is van een nieuwe kostendekkende achtervangheffing, terwijl de achtervanggarantie van het WSW tot nu toe niets heeft gekost?
Zie antwoord vraag 3.
-
Vraag 5
Heeft het WSW hierover met u van te voren overlegd? Wat is uw positie geweest? Wat gaat u nu doen?
Naar aanleiding van de wijzigingen die zijn opgetreden als gevolg van de gewijzigde Woningwet en de daarin opgenomen verplichting tot scheiden of splitsen, ben ik in overleg getreden met het WSW. Op grond van het deelnemingsreglement van het WSW moet iedere corporatie toestemming vragen voor het aangaan van ongeborgde financiering. Om externe financiering van gescheiden of gesplitste niet-DAEB activiteiten mogelijk te maken is het noodzakelijk dat toegelaten instellingen en/of hun dochters financiers zekerheden kunnen bieden in de vorm van een hypotheekrecht. Voor zover het WSW volmacht heeft voor het vestigen van hypotheek op dat onderpand kan externe financiering alleen worden aangetrokken als het WSW dit onderpand vrijgeeft, waarmee het WSW zelf geen hypotheek meer kan vestigen op dit onderpand. In het kader van scheiden en splitsen is van belang dat vooraf zoveel mogelijk duidelijk is onder welke voorwaarden het WSW hypotheek kan vestigen op onderpand en onder welke voorwaarden volmacht op onderpand kan worden vrijgegeven. Het WSW zal beleidsregels opstellen over de voorwaarden waaronder onderpand ten behoeve van ongeborgde financiering voor niet-DAEB activiteiten wordt vrijgegeven. Deze beleidsregels behoeven mijn goedkeuring. Daarnaast zal bij nota van wijziging bij het wetsvoorstel Veegwet Wonen (Kamerstukken II, 2015/16, 34 468, nr. 2) worden verduidelijkt onder welke voorwaarden het WSW hypotheek kan vestigen op onderpand dat niet is vrijgegeven. De beleidsregels zullen tegelijk met de wetswijziging op 1 januari 2017 van kracht worden. Streven is om deze zo spoedig mogelijk na de zomer openbaar te maken.
12 april 2016 - 11 mei 2016
29 dagen
Het energiezuinig maken van huurwoningen en het voordeel voor huurders |
|
Farshad Bashir , Eric Smaling |
|
Stef Blok (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (VVD) |
|
-
Vraag 1
Wat is uw reactie op het rapport van de Rekenkamer Amsterdam, die aanbeveelt om specifieke energiebesparende maatregelen te heroverwegen als deze niet grootschalig kunnen worden ingezet door de gemeente?1
In het rapport van de Rekenkamer Amsterdam wordt niet de aanbeveling gedaan om specifieke energiebesparende maatregelen te heroverwegen. De Amsterdamse Rekenkamer beveelt aan om het nut van het inzetten op het energiezuinig maken van woningen bij het beleid gericht op energiebesparing en CO2 reductie te heroverwegen. De Amsterdamse Rekenkamer komt tot deze aanbeveling omdat de gemeente op dit moment niet over instrumenten beschikt om op eenvoudige wijze grootschalig en doelmatig het energieverbruik in de Amsterdamse woningvoorraad te doen dalen. Het onderzoek had betrekking op Amsterdamse corporatiewoningen.
Het is aan de gemeente Amsterdam om te bepalen welke instrumenten het beste kunnen worden ingezet om energiebesparing bij corporaties te bevorderen.
Het Amsterdamse college geeft in haar reactie op het rapport van de Rekenkamer Amsterdam aan vast te willen houden aan het stimuleren van het energiezuiniger maken van de woningvoorraad, zowel met generieke als specifieke instrumenten, en geeft aan dat het belangrijk is om realistisch te zijn over de te verwachten resultaten. -
Vraag 2
Hoe gaat u ervoor zorgen dat gemeenten wel over instrumenten beschikken om op eenvoudige wijze grootschalig en doelmatig het energieverbruik in de woningvoorraad te doen dalen, omdat energiebesparing een belangrijk onderdeel is van lokaal- en Rijksbeleid?
Gemeenten hebben een grote mate van beleidsvrijheid om hun eigen instrumenten te kiezen en in te zetten. Een belangrijk instrument dat gemeenten ter beschikking staat is de mogelijkheid om op grond van de Woningwet prestatieafspraken te maken met woningcorporaties en huurdersverenigingen. Daarnaast faciliteren financiële instrumenten van Rijkswege zoals de Stimuleringsregeling Energieprestatie Huurwoningen (STEP) en het Fonds Energiebesparing Huursector (FEH) verhuurders om energiebesparende maatregelen te nemen.
-
Vraag 3
Wat is uw reactie op het bericht «Energiezuinig huis levert huurder geen financieel voordeel op» en kloppen de genoemde huurverhogingen per energielabelstap zoals genoemd in Drenthe? Kunt u uw antwoord toelichten?2
Het is bekend dat er verschillen kunnen zijn tussen het theoretisch verwachte energieverbruik en het daadwerkelijk verbruik door bewoners. Enerzijds ligt dat aan de systematiek die uitgaat van normatief verbruik. Anderzijds ligt dat aan het (veranderde) gedrag van bewoners voor en na de renovatie.
Het is aan de verhuurders om daar goed over te communiceren met de huurders. Tevens moet de verhuurder de instemming hebben van minimaal 70% van de bewoners van een complex bij renovatie en verduurzaming van de woningen. Dit doet men in de praktijk uitsluitend als kan worden aangetoond dat het huidige energieverbruik zal worden verminderd met de energetische maatregelen. Dat de feitelijke energiebesparing kan afwijken van de eerder verwachte energiebesparing is voor corporaties geen reden om af te zien van energiebesparing. -
Vraag 4
Kunt u aan de hand van ervaringen in verschillende gemeenten aangeven wat het financiële voor- dan wel nadeel is voor huurders wanneer hun woning energiezuinig wordt gemaakt of een labelstap maakt? Kunt u deze bedragen laten zien met en zonder energieprestatievergoeding? Hoe werkt de Woonlastenwaarborg, die is opgesteld door Aedes en de Woonbond, hierbij?3
Ik kan niet in algemene zin aangeven wat het financiële voor- of nadeel is voor huurders wanneer hun woning energiezuinig wordt gemaakt. Huurders en verhuurders maken afspraken over energiebesparende maatregelen. Dit betreft de specifieke maatregelen, maar ook of en in hoeverre de maatregelen leiden tot een hogere huur. Sommige corporaties beslissen op voorhand deze kosten niet of ten dele in de huur door te belasten, andere doen dit wel volledig. Op lokaal niveau kunnen huurders, verhuurders en gemeenten afspraken maken over betaalbaarheid.
Ook op de ervaringen in verschillende gemeenten met betrekking tot het financiële voor- dan wel nadeel voor huurders met energieprestatievergoeding kan ik nog niet ingaan. Het wetsvoorstel hieromtrent is nog niet in werking getreden.
De gevolgen van de energieprestatievergoeding op de woonlasten zijn beschreven in een rapport van DGMR ingenieursbureau van 24 november 2015. Dit rapport is als bijlage meegezonden aan de Tweede Kamer bij de nota naar aanleiding van het verslag inzake het wetsvoorstel (Kamerstuk 34 228, nr. 7). Daarbij gaat het om een onderzoek van verschillende woningtypen: jaren vijftig en jaren zeventig op basis van reëel energieverbruik. Conclusie van het onderzoek is dat de woonlasten als gevolg van de energieprestatievergoeding niet hoger zijn dan de woonlasten indien de woning op meer reguliere wijze, minder ambitieus, energetisch wordt verbeterd.
Het wetsvoorstel en het ontwerpbesluit inzake de energieprestatievergoeding houden onverkort vast aan het in het Burgerlijk Wetboek opgenomen instemmingsvereiste van de huurder bij renovatie. Het ligt voor de hand dat een huurder zijn instemming met een renovatie mede afhankelijk zal stellen van de financiële gevolgen daarvan.
Het ontwerpbesluit inzake de energieprestatievergoeding maximeert de energieprestatievergoeding tot een bedrag waardoor de woonlasten niet (onredelijk) toenemen als gevolg de energieprestatievergoeding. Dit ontwerpbesluit leidt voorts tot een informatieplicht van de verhuurder die ervoor zorgt dat de huurder inzicht heeft in de gevolgen van een energieprestatievergoeding voor zijn woonlasten, waardoor hij een goed overwogen beslissing kan nemen over zijn instemming met een renovatievoorstel.
Het wetsvoorstel en het ontwerpbesluit inzake de energieprestatievergoeding leiden er niet toe dat bij gebruik van een energieprestatievergoeding de woonlasten van individuele huurders onder alle omstandigheden gelijk blijven of afnemen. Ik acht een wettelijke waarborg niet wenselijk. Hierover heb ik uw Kamer per brief op 25 april 2016 (Kamerstuk 34 228, nr. 20) bericht. Een motie (Kamerstuk 34 228, nr. 18 met het verzoek een verplichte woonlastenwaarborg op te nemen voor woningen met een energieprestatievergoeding is op 26 april 2016 aangehouden. Een soortgelijke motie (EK 34 228, H) is op 26 april 2016 bij behandeling van het wetsvoorstel energieprestatievergoeding in de Eerste Kamer ingediend. Stemming over deze motie in de Eerste Kamer is op 17 mei 2016 gepland.
De Woonlastenwaarborg, opgesteld door Aedes en de Woonbond, heeft een vrijwillig karakter en kan desgewenst door huurders en verhuurders in concrete situaties worden overeengekomen. Deze Woonlastenwaarborg kent echter niet zozeer een vaste rekenmethodiek maar is meer een stappenplan, met aandacht voor de specifieke situatie. -
Vraag 5
Bent u bereid om de Woonlastenwaarborg een verplicht onderdeel te maken bij het overeenkomen van een energieprestatievergoeding? Kunt u uw antwoord toelichten?
Zie het antwoord op vraag 4.
7 april 2016 - 28 april 2016
21 dagen
Onterechte huren boven de liberalisatiegrens |
|
Albert de Vries (PvdA) |
|
Stef Blok (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (VVD) |
|
|
|
|
Bronnen
-
Vraag 1
Heeft u kennisgenomen van het artikel «Daling huurprijs van gemiddeld 40 procent mogelijk voor helft huurders in vrije sector»?1
Ja
-
Vraag 2
Klopt de analyse in het artikel dat in bijna 50% van de uitspraken van de Huurcommissie tussen januari 2010 en februari 2016 over huurcontracten met een aanvangshuur boven de liberalisatiegrens de uitspraak luidde dat het contract onterecht geliberaliseerd is en er een forse verlaging van de huur moet volgen? Zo nee, wat klopt er niet aan deze analyse?
Ik heb de huurcommissie verzocht om een analyse. De huurcommissie heeft daarop het volgende aangegeven. Van alle zaken over de aanvangshuur die bij de huurcommissie zijn ingediend, had 19 tot 23% per jaar betrekking op een zelfstandige woning waarbij de aanvangshuur boven de liberalisatiegrens van dat betreffende jaar lag. Voor dit segment van 19 tot 23% werd in 53 tot 63% van de zaken de huurprijs verlaagd tot een bedrag onder de liberalisatiegrens. De gemiddelde huurverlaging lag in die gevallen de afgelopen vier jaar tussen de 286 en 375 euro.
-
Vraag 3
Deelt u de mening dat de bij de Huurcommissie afgedwongen verlagingen van de aanvangshuur waarschijnlijk het topje van de ijsberg zijn, als het gaat om onterecht geliberaliseerde huurcontracten? Zo nee, waarom niet? Zo ja, beschikt u over gegevens over het aantal onterecht geliberaliseerde huurcontracten?
Ik heb niet de mening dat er sprake is van het topje van de ijsberg als het gaat om de huurprijsverlagingen door de huurcommissie in het geval van geliberaliseerde huurcontracten. Het is nog steeds zo, dat een beperkt aantal woningen is geliberaliseerd, terwijl op grond van het puntenaantal veel meer liberalisatie mogelijk is.
Ik beschik niet over gegevens over mogelijk onterecht geliberaliseerde huurcontracten. Uitgangspunt van de regelgeving is, dat de aanvangshuurprijs bepalend is voor de vraag of een huurprijs is geliberaliseerd. Dit betekent dat een huurder zelf bewust kan instemmen met een geliberaliseerde huurprijs. Er kan dus niet zondermeer gesproken worden van een onterecht geliberaliseerde huurprijs enkel omdat de woning te weinig punten zou hebben om een geliberaliseerde huurprijs te rechtvaardigen.
De huurprijsregelgeving biedt de huurder wel de mogelijkheid om zich tot de huurcommissie te wenden om te toetsen of de woning te weinig punten zou hebben voor een geliberaliseerde huurprijs, en of een huurverlaging aan de orde is. Uit de analyse van de huurcommissie volgt dat dit een effectieve methode is. -
Vraag 4
Deelt u de mening dat het voor een goed werkend systeem van huurprijsbescherming essentieel is dat huurders hun rechten weten, dat ze weten hoe ze de juistheid van de huurprijs kunnen controleren en binnen welke termijn ze de aanvangshuur kunnen laten toetsen door de Huurcommissie? Zo ja, wilt u verplicht stellen dat verhuurders hierover bij het aangaan van een huurcontract volledige informatie verstrekken?
Ik deel de mening dat het voor een goed werkend systeem van huurprijsbescherming essentieel is dat huurders hun rechten weten, dat ze weten hoe ze de juistheid van de huurprijs kunnen controleren en binnen welke termijn ze de aanvangshuur kunnen laten toetsen door de huurcommissie.
Hierin wordt voorzien door informatieverstrekking via www.rijksoverheid.nl en via de website van de huurcommissie. Deze website bevat tevens een huurprijscheck waarmee huurders worden geholpen bij de bepaling van het puntenaantal van de woning. Daarmee kunnen zij bepalen of een huurcommissieprocedure voor hen een goede kans biedt om te komen tot een huurprijsverlaging.
Daarnaast kan een huurder aan informatie komen via het Juridisch Loket, organisaties als de Nederlandse Woonbond en via lokale huurteams.
Gelet op de genoemde informatiemogelijkheden acht ik het onnodig om verhuurders een informatieplicht op te leggen bij het aangaan van een huurcontract. -
Vraag 5
Wat doet de belastingdienst om de ontduiking van de verhuurderheffing op te sporen die plaatsvindt door het onterecht liberaliseren van huurcontracten? Hoeveel overtredingen van de verhuurderheffing zijn er de afgelopen jaren geconstateerd, welke sancties staan hierop en hoe vaak worden ze opgelegd?
Voor de vraag of er sprake is van een overtreding van de verhuurderheffing is enkel de feitelijke huurprijs relevant. De Belastingdienst toetst dus niet of de huurprijs al dan niet in strijd is met de geldende huurregelgeving. Het is ook niet de taak van de Belastingdienst om voor alle woningen de huurprijs te toetsen aan het woningwaarderingsstelsel. Dit is ook niet nodig, gezien het feit dat via de huurcommissie een dergelijke toets op de huurprijs mogelijk is.
-
Vraag 6
Leidt de opsporing van fraude met de verhuurderheffing tot de logische gevolgtrekking dat de bijbehorende huur ook verlaagd moet worden?
Zie antwoord vraag 5.
-
Vraag 7
Wat kunnen huurders doen, die na de eerste zes maanden ontdekken dat hun huurcontract waarschijnlijk onterecht geliberaliseerd is, mede gezien de aanzienlijke verlagingen die in dergelijke gevallen door de Huurcommissie opgelegd worden? In hoeverre is het hierbij mogelijk om de huurverlaging met terugwerkende kracht af te dwingen, als de huur zoveel hoger is dan maximaal redelijke huur en er eigenlijk sprake is van misleiding?
Huurders kunnen zich in beginsel tot de rechter wenden indien zij na de eerste zes maanden menen dat het woningwaarderingsstelsel tot te weinig punten leidt om de woning te verhuren met een geliberaliseerde huurprijs.
Zo kan de rechter beoordelen of er sprake is van een overeenkomst die is tot stand gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten. Artikel 6: 230 BW bepaalt dat de rechter op verlangen, van een der partijen, de gevolgen van de overeenkomst kan wijzigen ter opheffing van het nadeel. Of dit kan leiden tot het afdwingen van huurverlaging met terugwerkende kracht zal de rechter dus per concrete situatie bepalen. -
Vraag 8
Ziet u, mede met het oog op het te verwachten aantal onterecht geliberaliseerde huurcontracten, voldoende redenen om eenmalig de mogelijkheid te bieden om de liberalisering van huurcontracten te toetsen en daarmee de ontduiking van verhuurderheffing en inning van te hoge huren te beperken? Zo nee, waarom niet? Zo ja, hoe wilt u deze toetsing van liberaliseringen vormgeven?
In algemene zin zie ik dat er beperkt gebruik wordt gemaakt van de mogelijkheid tot liberalisatie. Waar het gaat om liberalisatie door toegelaten instellingen zal deze onderdeel gaan uitmaken van de in te voeren huursombenadering zodat toegelaten instellingen liberalisatie beperkter zullen toepassen. Dit verbetert de mogelijkheden om de doelgroep te huisvesten.
De cijfers van de huurcommissie bevestigen mij voorts dat het huidige systeem voldoende toetsingsmogelijkheden biedt inzake huurprijsliberalisatie. Ik zie dan ook geen reden om een verdergaande toetsing van huurprijsliberalisering in te voeren.
6 april 2016 - 21 april 2016
15 dagen
Het opkrikken van de huurprijs door gesjoemel met de energie-index |
|
Farshad Bashir |
|
Stef Blok (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (VVD) |
|
-
Vraag 1
Staat u na het zien van de uitzending van De Monitor «Huizen op papier zuiniger gemaakt om de huur op te krikken» nog steeds achter uw antwoorden op eerdere vragen over dit onderwerp?1 2
Ja.
-
Vraag 2
Bent u van mening dat de verhuurder op verzoek van de huurder verplicht moet worden om de energie-index en de gegevens waarop deze is gebaseerd te overleggen? Zo ja, wanneer gaat u dit instellen? Zo nee, waarom niet?
Nee, ik ben niet voor deze verplichting.
Zoals ik in mijn antwoord op eerdere vragen over dit onderwerp heb aangegeven (Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2015–2016, nr. 1916) vind ik het een normale zaak dat de verhuurder duidelijkheid biedt over de gegevens op basis waarvan de Energie-Index is vastgesteld. -
Vraag 3
Waarom stelt u dat huurders bij twijfel over de energie-index naar de Huurcommissie kunnen stappen, aangezien dit haaks staat op de bevindingen van ervaringsdeskundigen, zijnde een jurist, een woningcorporatiedirecteur en een wijksteunpunt voor huurders?3
Ik kan niet treden in de wijze waarop de genoemde personen tot hun conclusie zijn gekomen. De Huurcommissie toetst de juistheid van de gevraagde huur. Als de huurder met argumenten de Energie-Index betwist, én een eventuele wijziging van de Energie-Index heeft invloed op de huurprijs, dan kan de Huurcommissie een «Eigen Oordeel» zetten tegenover het oordeel van de medewerker van het bedrijf dat de Energie-Index heeft bepaald.
Als de afwijking dermate groot is dat de gevraagde huur te hoog is, dan staat de gang naar de Huurcommissie open. Cruciaal is dat een eventuele aanpassing van de Energie-Index tot een lagere huurprijs zou moeten leiden dan de verhuurder in rekening brengt. In gevallen waar de verhuurder niet de maximale huur in rekening brengt, hoeft een aanpassing van de Energie-Index niet te leiden tot een lagere huurprijs. -
Vraag 4
Bent u van mening dat een steekproef van slechts 2% van de afgegeven energie-indexen voldoende is om te stellen dat het systeem werkt en niet aangepast hoeft te worden? Zo nee, hoe gaat u de controle en het systeem verbeteren? Wat vindt u van de marge van 8%, is dat niet 8% te veel?4
De kwaliteit van de Energie-Index is een zaak van het gecertificeerde systeem. Kwaliteitsborging dient daar ook plaats te vinden. Overigens loopt er sinds vorig jaar op initiatief van schemabeheerder Kwaliteit van Installaties Nederland (KvINL) een doorlichting van de kwaliteit van de bepaling van de Energie-Index.
-
Vraag 5
Bent u bereid om de Autoriteit woningcorporaties een rol te geven voor huurders die twijfels hebben over de energie-index, om op die manier het recht van huurders op transparantie van de huurprijs beter te waarborgen, te voorkomen dat de slager zijn eigen vlees keurt in de vorm van een stichting die naast beheer ook de keuring van energie-index doet en te voorkomen dat de energie-index wordt gejuridificeerd? Zo nee, waarom niet?
Geschillen over de hoogte van de huur als gevolg van de energie-index zijn een zaak van huurder en verhuurder. Indien er veel klachten zijn over de vaststelling van de Energie-Index, dan zouden opdrachtgevers en opdrachtnemers in deze gecertificeerde sector zelf kunnen overwegen om een klachtencommissie voor huurders open te stellen.
22 maart 2016 - 11 mei 2016
50 dagen
Het bericht dat de rechtszaak over hoge ontruimingskosten is gestopt |
|
Michiel van Nispen |
|
Ard van der Steur (minister justitie en veiligheid) (VVD) |
|
Bronnen
2. Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2014–2015, nr. 1696, Kamerstuk 3…
-
Vraag 1
Wat is uw reactie op het bericht «Huurder dupe van geheime deal in deurwaardersland. Rechtszaak over hoge ontruimingskosten gestopt»?1
De Koninklijke Beroepsorganisatie voor Gerechtsdeurwaarders (hierna: KBvG) heeft eind 2014 een klacht bij de tuchtrechter ingediend. In deze zaak is op 14 april 2015 door de tuchtrechter in eerste aanleg uitspraak gedaan.2 Het klopt dat de KBvG het hoger beroep tegen deze uitspraak heeft ingetrokken. Hiermee is de uitspraak onherroepelijk geworden. Ik ben niet betrokken geweest bij het indienen van de klacht bij de tuchtrechter, noch bij het intrekken van het hoger beroep. Dat is aan de KBvG. Ik ben er wel over geïnformeerd. Zijdens de KBvG is mij meegedeeld dat de reden van de intrekking gelegen is in – kort gezegd – voortschrijdend inzicht.
De casus betrof de tenuitvoerlegging van een vonnis met de titel tot ontruiming van een woning in de situatie dat de ontruiming was opgeschort. Eén van de kwesties die centraal stond was de vraag of de kosten van een aanzegging (aankondiging) van een ontruiming aan een door de rechter veroordeelde schuldenaar bij afzonderlijk exploot kunnen worden doorberekend.
Ten aanzien van dit punt oordeelde de tuchtrechter dat niet kan worden gezegd dat de gerechtsdeurwaarders tuchtrechtelijk laakbaar hebben gehandeld. De klacht van de KBvG daarover is dus ongegrond verklaard.
Op grond van de wet moet de gerechtsdeurwaarder een gedwongen ontruiming aankondigen bij exploot met het bevel binnen drie dagen aan het vonnis tot ontruiming te voldoen (artikel 555 Rv). Het kan echter voorkomen dat de ontruiming vervolgens wordt uitgesteld, bijvoorbeeld omdat een schuldenaar na een betalingsregeling overeenkomt. Wanneer hij die na verloop van tijd toch weer niet kan nakomen, zou de deurwaarder in principe kunnen ontruimen zonder nadere aankondiging bij exploot. Dat zou dan voor de schuldenaar op een volstrekt onverwacht moment kunnen gebeuren.
Uit de uitspraak blijkt nu dat, ondanks dat er geen specifieke wettelijke grondslag bestaat, het niet tuchtrechtelijk laakbaar behoeft te zijn om voor een tweede maal een aanzegging tot ontruiming bij exploot te betekenen. Dat kan voor de schuldenaar onverwachte ontruiming, met alle onwenselijke situaties en wanordelijkheden die dat tot gevolg kan hebben, voorkomen. Vanzelfsprekend dient dit te gebeuren met inachtneming van de regels die de gerechtsdeurwaarder in het kader van een zorgvuldige ambtsuitoefening voorschrijven geen onnodige kosten te maken.
De KBvG had zich in deze zaak ook beklaagd over het ten onrechte opvoeren van een vaste getuige (artikel 556 lid 2 van het wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering). Op dit punt heeft de tuchtrechter de KBvG in het gelijk gesteld en geoordeeld dat het niet geoorloofd is om in alle ontruimingszaken een getuige in te zetten en deze kosten op de schuldenaar te verhalen. -
Vraag 2
Deelt u de mening dat de nu bestaande onduidelijkheid over de vraag of bepaalde kosten die rondom een ontruiming gemaakt worden al dan niet onnodig zijn, onwenselijk is? Zo niet, waarom niet?
Ik deel de mening niet dat er met deze uitspraak onduidelijkheid is geschapen. De tuchtrechter heeft aangegeven dat de werkwijze die in die zaak werd getoetst, tuchtrechtelijk niet laakbaar is. Het is aan de gerechtsdeurwaarder om van geval tot geval te bezien of een tweede aankondiging al dan niet zorgvuldig en noodzakelijk is.
-
Vraag 3
Herinnert u zich uw toezegging dat u deze zaak nauwlettend volgt, de uitkomst van de procedure afwacht en u de Kamer hierover zou informeren?2 Hoe gaat u deze toezegging gestand doen nu het hoger beroep is ingetrokken?
Nu het hoger beroep is ingetrokken, geldt de uitspraak van de tuchtrechter in eerste aanleg voor alle betrokkenen en zal er geen uitspraak van de hogere tuchtrechter komen waarover ik uw Kamer kan informeren. De zaak is hiermee geëindigd.
-
Vraag 4
Bent u bereid er voor te zorgen dat de onduidelijkheid over de ontruimingskosten wordt weggenomen, in het belang van een goede en zorgvuldige rechtspleging door gerechtsdeurwaarders en in het belang van huurders en verhuurders? Hoe gaat u er voor zorgen dat onnodige kosten niet in rekening worden gebracht bij huurders die hun woning gedwongen moeten verlaten?
Door het in deze zaak getoetste handelen te kwalificeren als niet laakbaar, kan worden vastgesteld dat het in ieder geval onder bepaalde omstandigheden toegestaan is. Daarmee is nog niet aangegeven dat het in iedere situatie toegelaten is. Dat is – als gezegd – alleen het geval indien zorgvuldigheid en noodzakelijkheid de tweede aankondiging bij exploot vereisen. Dit zal door de gerechtsdeurwaarder van geval tot geval afgewogen dienen te worden. De KBvG zal dat naar aanleiding van de tuchtrechtelijke uitspraak ook aan haar leden bekend maken.
Het is primair aan de gerechtsdeurwaarder zelf om ervoor zorg te dragen dat geen onnodige kosten worden gemaakt. Het is aan de KBvG om daarvoor richtsnoeren te geven. De KBvG heeft mij ook aangegeven daartoe bereid te zijn. Wanneer de schuldenaar meent dat er desalniettemin sprake is van het maken van onnodige kosten, dan kan daarover via de gebruikelijke kanalen over worden geklaagd. -
Vraag 5
Ziet u tevens mogelijkheden om er voor te zorgen dat onnodige kosten die reeds in rekening zijn gebracht terugbetaald worden?
De tuchtrechter heeft, zoals hierboven uiteengezet, geoordeeld dat het standaard inzetten van een getuige door de gerechtsdeurwaarder bij een ontruiming en vervolgens de kosten daarvan aan de huurder doorrekenen, in strijd is met de tuchtrechtelijke norm. Ook hierbij is het is aan de gerechtsdeurwaarder om in het individuele geval een afweging te maken omtrent de noodzaak om bij een ontruiming een getuige mee te nemen. Het is niet aan mij, noch aan de KBvG om in individuele gevallen te bepalen of kosten onnodig gemaakt zijn. In de brief aan de leden zal de KBvG haar leden oproepen een zorgvuldige afweging te maken omtrent de noodzaak om bij een ontruiming een getuige mee te nemen.
14 maart 2016 - 20 april 2016
37 dagen
Onduidelijkheid en onwetendheid bij gemeenten over de nieuwe Woningwet |
|
Farshad Bashir |
|
Stef Blok (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (VVD) |
|
-
Vraag 1
Wat is uw reactie op het onderzoek van BMC naar de stand van zaken van de implementatie van de nieuwe Woningwet bij gemeenten die op 1 juli 2015 in werking is getreden?1
Uit het rapport blijkt dat in december 2015 92% van de ondervraagde gemeenten aangeeft over voldoende informatie te beschikken ten opzichte van 32% in maart 2015. Het eerste peilmoment was enkele maanden voor de invoering van de Woningwet op 1 juli 2015. Met deze stelselwijziging is de positie van gemeenten richting corporaties versterkt. Duidelijk was dat die nieuwe rol nog moest landen in veel gemeentelijke organisaties. Samen met ondermeer VNG is vanaf begin 2015 een implementatietraject opgezet om gemeenten zo goed mogelijk te ondersteunen bij het uitvoeren van de Woningwet.
Zo wordt sinds het voorjaar 2015 via de website woningwet2015.nl relevante informatie aangeboden en praktische uitleg gegeven aan ondermeer gemeenteambtenaren over de gewijzigde woningwet. Zoals met de handreiking prestatieafspraken, die gemeenten, huurders en corporaties voorbereid op het maken van prestatieafspraken en het doorlopen van een ordentelijk proces. Deze handreiking is samen met VNG ontwikkeld. Tevens kan via de site inzage worden gekregen in alle beschikbare prestatieafspraken die corporaties, gemeenten en huurders hebben gemaakt.
Gemeenten zullen uiterlijk voor 1 juli dit jaar een voorstel moeten doen voor het regionale werkgebied van de corporaties. Om gemeenten in dit proces te ondersteunen is medio vorig jaar naast een informatieblad ook een tool ontwikkeld, waarmee gemeenten direct inzage krijgen in de regionale verdeling van corporatiebezit, het aantal huishoudens per gemeenten en de onderlinge woningmarktverbanden tussen de verschillende gemeenten. Deze tool maakt onderdeel uit van de website.
Daarnaast heeft BZK vanaf medio 2015 vijf congressen georganiseerd op diverse plekken in het land om gemeenten, huurders en corporaties via workshops gericht te informeren over de diverse aspecten van de wet en te leren van elkaar door best practices te delen. Deze congressen zijn goed bezocht door gemeenten en positief gewaardeerd. Op 7 april jl. zijn er tijdens het door BZK georganiseerde Wooncongres eveneens diverse workshops georganiseerd, gericht op de implementatie van de Woningwet en het onderling uitwisselen van kennis en ervaringen. Een aantal van deze workshops is in bijzondere mate toegesneden op gemeenten. Op 14 april vindt er een bijeenkomst plaats door Aedes, VNG, Woonbond en BZK waarbij het maken van prestatieafspraken over duurzaamheid en energiemaatregelen centraal staat. Daarnaast geven ambtenaren van BZK op zeer regelmatige basis op uitnodiging van bestuurders en gemeenteambtenaren uitleg over de Woningwet. -
Vraag 2
Kunt u uiteenzetten wat er concreet is verbeterd bij gemeenten in vergelijking met vorig jaar, toen uit een onderzoek van Binnenlands Bestuur en Companen bleek dat een grote meerderheid van de gemeenten niet klaar was voor de nieuwe Woningwet? Kunt u per verbetering aangeven hoe deze tot stand is gekomen?2
Zie antwoord vraag 1.
-
Vraag 3
In hoeverre hebben ambtenaren van gemeenten nu de noodzakelijke financiële en juridische kennis van woningcorporaties, aangezien er nog steeds een gebrek aan financiële en juridische kennis wordt gesignaleerd (hoewel hier zeven maanden gelden al Kamervragen over zijn gesteld)?3
Uit het genoemde BMC-onderzoek blijkt dat ruim driekwart van de ondervraagden aangeeft het bod van de corporatie op de gemeentelijke woonvisie te kunnen beoordelen, waarbij eenderde verwacht het bod «met enige moeite» te kunnen beoordelen. De aanname uit de vraagstelling dat eenderde het bod niet goed kan beoordelen, deel ik niet.
Dit neemt niet weg dat de juiste kennis bij gemeenteambtenaren om het bod van corporaties te kunnen beoordelen van groot belang is. Het Ministerie van BZK faciliteert gemeenten door de relevante financiële corporatie-informatie overzichtelijk ter beschikking te stellen. Met VNG is periodiek overleg om te borgen dat de informatiebehoefte (en bruikbaarheid) van de informatie blijft aansluiten bij de vragen van gemeenten. Tevens ondersteunt BZK de VNG bij de update (voor de zomer gereed) van de door VNG in samenwerking met de Bank Nederlandse Gemeenten (BNG) opgestelde handreiking «Inzicht in de financiële situatie van woningcorporaties». Voor de zomer zal ik bovendien gemeenten een kengetal doen toekomen, waarmee zij een indicatie krijgen van de investeringsruimte van corporaties. Met dit palet aan informatie kunnen gemeenten samen met huurders het gesprek aangaan met de corporatie om te komen tot prestatieafspraken die binnen de financiële spankracht van de corporatie past. -
Vraag 4
Hoe is het mogelijk dat een jaar na inwerkingtreding van de Woningwet ongeveer een derde van de gemeenteambtenaren aangeeft «het bod» (activiteitenoverzicht) van de woningcorporatie(s) niet goed te kunnen beoordelen? Hoe verklaart u dit grote aantal?
Zie antwoord vraag 3.
-
Vraag 5
Hoe verklaart u dat in december 2015 slechts 14% van de gemeenten aangaf duurzame participatie van huurders te organiseren, terwijl de Woningwet huurders een gelijkwaardige en sterkere positie heeft gegeven?
Huurdersorganisaties hebben in de Woningwet een gelijkwaardige positie gekregen aan die van de gemeente op het terrein van prestatieafspraken. Dit komt erop neer dat ze dezelfde informatiepositie hebben, het overzicht met voorgenomen werkzaamheden toegestuurd krijgen alsmede een uitnodiging voor een overleg om tot afspraken te komen en de mogelijkheid om een geschil voor te leggen aan de Minister.
Huurders zijn de eerstaangewezen partij om zich te organiseren. Woningcorporaties kunnen dit faciliteren ten behoeve van de wettelijke plicht die volgt uit de Wet op het overleg huurders verhuurder (ook wel Overlegwet genoemd) om regelmatig overleg te voeren met de huurders(organisaties). Het staat gemeenten vrij duurzame participatie voor huurders te organiseren, maar dit is geen voorwaarde vanuit de wet. Wel ga ik er vanuit dat huurdersorganisaties – naast alle andere relevante partijen – actief geconsulteerd worden bij de opstelling van de woonvisie door gemeenten. De huurdersorganisatie kan daar zelf ook een proactieve rol in spelen. -
Vraag 6
Hoeveel procent van de gemeenten heeft inmiddels met huurdersorganisaties en woningcorporaties gesproken over de implementatie van de nieuwe Woningwet en hoeveel procent van de gemeenten heeft een woonvisie? Kunt u uw antwoord toelichten?
De VNG heeft in december 2015 een enquête onder haar leden gehouden. Daaruit komt het volgende beeld naar voren: 162 van de 393 gemeenten heeft gereageerd (41%). 95% van de respondenten gaf aan over een woonvisie te beschikken (103 gemeenten met een woonvisie uit 2015 of eerder), danwel een in ontwikkeling te hebben (51 gemeenten). Bij nagenoeg alle visies was de corporatie nadrukkelijk betrokken en had in elk geval inspraak. Dit geldt bij 75% van de visies ook voor de huurders.
In de loop van 2016 staan er nog verschillende activiteiten gepland die het maken van een woonvisie en prestatieafspraken bevorderen. Zo heeft de Woonbond een tiental regionale bijeenkomsten gepland betreffende prestatieafspraken. Ook staan er nog gezamenlijke informatiebijeenkomsten (BZK, VNG, Aedes en Woonbond) over dit thema op de rol. Op basis van informatie die eind 2016 beschikbaar is, zal er een meer volledig beeld geschetst kunnen worden over woonvisies en prestatieafspraken in 2016; het eerste volle jaar dat de herziene Woningwet van kracht is. Ik zal de Kamer wanneer deze gegevens beschikbaar zijn, hier over informeren. -
Vraag 7
Acht u de beschikbare informatie, handreikingen en workshops voor gemeenteambtenaren toereikend, aangezien er aanzienlijke kritiek is op de informatievoorziening vanuit de landelijke overheid en de Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG)? Wat gaat u doen om de informatievoorziening en kennisuitwisseling tussen gemeenten te verbeteren, al dan niet in samenwerking met de VNG?
Graag verwijs ik u naar de antwoorden op de vragen 2, 3 en 4. Hier staan de acties vermeld met daarbij het tijdschema voor zover dit relevant is.
-
Vraag 8
Hoe gaat u ervoor zorgen, dat na jaren van het op afstand plaatsen van gemeenten bij het volkshuisvestelijk beleid, de gemeente weer de regie pakt en deze hernieuwde rol daadkrachtig vervult?
De veronderstelling dat het volkshuisvestelijke beleid jarenlang op afstand is gezet van gemeenten deel ik niet. Met de nieuwe Woningwet is bewust de richting in gezet om het volkshuisvestelijk beleid nog steviger lokaal te verankeren.
Het implementeren van een nieuwe wet vergt een grote inspanning van alle betrokken partijen. In mijn opvatting is de implementatie een cruciaal onderdeel van het hele traject. Het Ministerie van BZK werkt dan ook sinds begin 2015 intensief samen met VNG, Aedes, Woonbond en Vereniging Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW) om de verschillende partijen zo goed mogelijk te begeleiden bij het oppakken van hun rol. Dat doe ik niet door als Minister op de stoel te gaan zitten van huurders en gemeenten, maar door het verschaffen van praktische informatie, het ontsluiten van databronnen en daar waar partijen hun rol laten liggen, ze daarop aan te spreken. Het is en blijft echter de verantwoordelijkheid van de partijen zelf om hun rol te pakken. -
Vraag 9
Kunt u bij uw antwoord op vragen 7 en 8 tevens een tijdschema geven van wat u wanneer gaat doen?
Zie antwoord vraag 7.
11 maart 2016 - 5 april 2016
25 dagen
Zeer kleine woningcorporaties |
|
Farshad Bashir |
|
Stef Blok (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (VVD) |
|
-
Vraag 1
Wat is uw reactie op het rapport van Platform 31 «Zeer kleine woningcorporaties en de nieuwe Woningwet»?1
Op basis van de pilot voor actieve openbaarmaking is het rapport van Platform 31 sinds de publicatie op 2 maart 2016 te downloaden via de website van Platform31. Het beeld dat kleinere corporaties vaak een beperktere organisatiekracht hebben en daarom meer moeite hebben met het inspelen op veranderende wet- en regelgeving is herkenbaar. Met dat beeld in het achterhoofd heb ik Platform31 gevraagd de kleinste corporaties uit te nodigen voor twee praktische workshops om hen op weg te helpen bij de implementatie van de Woningwet 2015. Een deel van de kleinste corporaties gaf aan reeds goed op weg te zijn met de implementatie. Platform31 is met zeven zeer kleine woningcorporaties het traject gestart. De rapportage die hieruit is voortgekomen kan ook andere zeer kleine woningcorporaties helpen, bijvoorbeeld wanneer zij de door de deelnemende corporaties gehanteerde strategieën willen overnemen. Het rapport levert zodoende een positieve bijdrage aan de implementatie van de Woningwet.
-
Vraag 2
Wat verstaat u onder een zeer kleine woningcorporatie, hoeveel zijn er in Nederland en hoeveel daarvan zijn lid van het MKW, een platform van kleine woningcorporaties binnen Aedes?2
Er is geen algemeen toegepaste definitie van een kleine(re) woningcorporatie. Waar in de Woningwet onderscheid is gemaakt naar grootteklasse, worden specifieke definities gehanteerd die passend zijn voor en enkel van toepassing zijn op de betreffende regelgeving. Onderscheid wordt dan bijvoorbeeld gemaakt op basis van de omzet of de omvang van het bezit.
Uitgaande van de definitie die in het rapport van Platform31 wordt gebruikt (tot 300 verhuureenheden), zijn er 28 woningcorporaties die als «zeer kleine woningcorporatie» gekwalificeerd kunnen worden. Aedes laat weten dat zij 20 leden hebben met minder dan 300 verhuureenheden, waarvan er drie aangesloten zijn bij het MKW-platform. -
Vraag 3
Waarom hanteren Platform 31 (een kleine woningcorporatie heeft minder dan 300 woningen) en Aedes (een kleine woningcorporaties heeft minder dan 5000 woningen) verschillende definities van een kleine woningcorporatie?
In het rapport van Platform31 wordt een grens van 300 verhuureenheden gehanteerd om zeer kleine woningcorporaties mee te duiden. Daarmee wordt een groep corporaties afgebakend die dikwijls geen of een zeer beperkt eigen professioneel apparaat heeft. Dit is een specifieke doelgroep waar extra aandacht met betrekking tot de implementatie van de wet gewenst is. Het MKW-platform, dat voor zowel kleine als middelgrote corporaties bestaat, legt de grens bij circa 5.000 woningen. Het platform laat het bepalen van te hanteren definities van «klein» en «middelgroot» aan de leden zelf.
-
Vraag 4
In hoeverre zijn huurdersorganisaties, de Woonbond en het MKW-platform betrokken bij het opstellen van de adviezen hoe om te gaan met problematiek voor specifiek kleine woningcorporaties?
Het rapport van Platform31 is tot stand gekomen op basis van twee workshops.
In de workshops, gericht op de implementatie van de Woningwet, hebben de deelnemende zeer kleine woningcorporaties uitleg gekregen over de Woningwet 2015 en hebben zij vragen kunnen stellen aan medewerkers van Aedes, de Autoriteit woningcorporaties en het Ministerie van BZK. Huurdersorganisaties, de Woonbond en het MKW-platform waren niet aanwezig. Onder begeleiding van Platform31 hebben de zeer kleine woningcorporaties een concreet stappenplan opgesteld voor de implementatie van de Woningwet 2015 in hun eigen organisatie.
Daarnaast is de zeer kleine woningcorporaties gevraagd naar hoe zij in de praktijk omgaan met veranderende regelgeving. Hun antwoorden worden weergegeven in de in het rapport genoemde strategieën en kunnen andere zeer kleine corporaties nuttige inzichten verschaffen. Het betreft hier dus geen adviezen aan zeer kleine corporaties, maar door de deelnemers gehanteerde strategieën in de praktijk. Andere zeer kleine corporaties zullen zelf moeten inschatten of een strategie bij hun organisatie past of niet. Dat geldt nadrukkelijk ook voor de door deelnemers genoemde optie om een fusie aan te gaan. -
Vraag 5
Bent u bereid om te onderzoeken welke mogelijkheden er zijn om de Woningwet te vereenvoudigen voor zeer kleine woningcorporaties en met name de woningcorporaties die bestuurd worden door vrijwilligers? Kunt u uw antwoord toelichten?
Bij het opstellen van wet- en regelgeving voor woningcorporaties heeft de vraag meegespeeld of op onderdelen een differentiatie naar corporatietype of -grootte mogelijk en wenselijk is. In de Woningwet heeft dat in een aantal gevallen geleid tot eenvoudigere regelgeving voor kleinere corporaties. Zo kunnen corporaties met een omzet van minder dan 30 miljoen euro en een beperkte omvang van en omzet uit niet-DAEB activiteiten volstaan met een kostenverdeelstaat tussen DAEB en niet-DAEB activiteiten, in plaats van dat een administratieve of juridische scheiding nodig is.
Bij kleine corporaties is er echter ook sprake van maatschappelijk gebonden vermogen, waar geborgd dient te worden dat dit goed wordt ingezet voor de doelgroep. Huurders van een kleine corporatie hebben net als huurders van een grotere corporatie het recht op een organisatie waar de governance, bedrijfsvoering en verantwoording geborgd is. Dit vraagt om een adequaat minimumniveau aan waarborgen in de organisatie en aan bestuurders van de instellingen. -
Vraag 6
Op basis van welke analyses en welk aanvullend onderzoek zijn de geformuleerde strategieën of adviezen tot stand gekomen? Welke andere adviezen zijn (mogelijk) afgevallen? Kunt u uw antwoord toelichten?
Zie antwoord vraag 4.
-
Vraag 7
Klopt het dat twee van de drie adviezen – i.c. het inhuren van betaalde krachten en het uitbesteden tegen betaling – tot huurverhogingen kunnen leiden? Waarom is er geen advies om vrijwilligers of deels vrijwillige bestuurders te scholen, aangezien permanente educatie belangrijk is binnen de Woningwet?
Opgemerkt dient te worden dat het rapport geen adviezen geeft, maar door de deelnemers zelf naar voren gebrachte strategieën weergeeft. Een mogelijke verklaring waarom vrijwillige scholing niet tijdens de workshops is opgebracht door de deelnemers als additionele inzet, is omdat uit de Woningwet 2015 reeds verplichte scholing van bestuurders en toezichthouders volgt. Er kan bovendien niet in algemeenheid worden gesteld dat het inhuren van externe expertise leidt tot huurverhoging. Het kan kostenefficiënter zijn om tijdelijk een externe expert in te huren, wanneer op ad hoc basis specifieke kennis vereist is.
-
Vraag 8
Waarom wordt geadviseerd om een fusie asan te gaan, terwijl in het rapport zelf wordt benadrukt dat zeer kleine woningcorporaties bewust kiezen voor kleinschaligheid? Hoe verhoudt dit advies zich tot de bedoeling van de Woningwet om de menselijk maat terug te brengen en dichtbij de huurder te staan?
Zie antwoord vraag 4.
-
Vraag 9
Op welke wijze blijft u zeer kleine woningcorporaties ondersteunen bij (de implementatie van) regelgeving? Ondersteunt u zeer kleine woningcorporaties bijvoorbeeld door proactief en structureel te blijven benaderen op het punt van wet- en regelgeving?
Zoals bij alle corporaties, groot en klein, houd ik de voortgang van de implementatie van de Woningwet in de gaten. De wijze van benadering van corporaties en informatieverstrekking is waar daar aanleiding toe is, aangepast op de specifieke doelgroep. Het traject van Platform31 is daarvan een voorbeeld.
Met de twee praktijkgerichte workshops zijn de deelnemers op weg geholpen. De in het rapport opgenomen informatie over de Woningwet en de strategieën van de deelnemers kunnen daarnaast door andere zeer kleine woningcorporaties worden gebruikt. Eindverantwoordelijke voor de implementatie zijn de corporaties uiteindelijk zelf. Op www.woningwet2015.nl is een grote hoeveelheid informatie beschikbaar die de corporaties kunnen raadplegen en voor vragen is het altijd mogelijk contact op te nemen met het Meld- en Informatiecentrum van de Autoriteit woningcorporaties. -
Vraag 10
Hoeveel verhuurderheffing hebben alle zeer kleine woningcorporaties in totaal per jaar betaald sinds de invoering van deze extra belasting?
Op grond van de beschikbare gegevens van de Belastingdienst uit de ontvangen aangiften is het totale bedrag aan verhuurderheffing over de jaren 2013, 2014 en 2015 dat betrekking heeft op de circa 30 corporaties met 300 of minder woningen in totaal ongeveer € 10 miljoen. Dit betreft 0,4% van de totale inkomsten uit de verhuurderheffing in die periode.
-
Vraag 11
Bent u bereid om de verhuurderheffing te schrappen voor zeer kleine woningcorporaties? Zo nee, bent u dan bereid om de specifiek in te gaan op de positie van zeer kleine woningcorporaties in uw evaluatie van de verhuurderheffing, zoals u eerder heeft beloofd te doen bij hofjeswoningen?3
Bij de evaluatie van de verhuurderheffing zal ik ook aandacht besteden aan de positie van kleinere woningcorporaties. Ik ben niet voornemens de verhuurderheffing te schrappen voor kleine woningcorporaties. Wel zal ik bij de evaluatie van de verhuurderheffing ingaan op het effect van de vrijstelling in de verhuurderheffing van het huidige aantal van 10 woningen.
4 maart 2016 - 25 maart 2016
21 dagen
De sloop van goedkope huurwoningen in Rotterdam |
|
Albert de Vries (PvdA) |
|
Stef Blok (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (VVD) |
|
|
|
|
Bronnen
-
Vraag 1
Heeft u kennisgenomen van het bericht «Rotterdam gaat duizenden goedkope huurwoningen slopen»?1
Ja.
-
Vraag 2
Kloppen de aantallen genoemde woningen? Zo nee, wat klopt hier niet aan?
Ja. In de Woonvisie Rotterdam, koers naar 2030, agenda tot 2020, die op 1 maart 2016 door het College van burgemeester en Wethouders is vastgesteld, staat dat «het goedkope marktsegment tot 2030 met 20.000 woningen kleiner wordt».
-
Vraag 3
Wat voor woningen betreft het precies? Hoeveel van deze woningen zijn in bezit van woningcorporaties en hoeveel in bezit van particulieren? In welke wijken staan de woningen die gesloopt zouden moeten worden?
Om welke woningen het precies gaat en welk deel van de woningen in particulier bezit en welk deel corporatiebezit is, is op dit moment nog niet te zeggen. De sloop zal volgens de Woonvisie verspreid over heel Rotterdam plaatsvinden. De plannen uit het Nationaal Programma Rotterdam Zuid om specifiek voor Rotterdam-Zuid bij 10.000 particuliere woningen een «noodzakelijke herstructurering» door te voeren zijn in de Woonvisie overgenomen.
-
Vraag 4
Worden alle te slopen sociale huurwoningen van woningcorporaties elders in de stad vervangen door woningen die een vergelijkbare huur hebben? Zo nee, waarom niet? Zo ja, wat betekent dit voor de spreiding van sociale huurwoningen in de stad?
Of de te slopen corporatiewoningen in dezelfde huur prijscategorie worden teruggebouwd is nu nog niet te zeggen en moet nog worden uitgewerkt. In de Woonvisie wordt gesteld dat in de focuswijken van NPRZ de te slopen goedkope woningen vrijwel altijd worden vervangen door woningen in het midden en hoge segment en elders in de stad deels door goedkope woningen, deels door woningen in het midden en hoge segment. De gemeente Rotterdam streeft in algemene zin met deze ingrepen naar een meer evenwichtige verdeling van goedkope woningen over de stad. Een specifieke verdeling is in de Woonvisie van de gemeente niet opgenomen.
-
Vraag 5
Welke vraag is er naar goedkope huurwoningen in de wijken waar volgens plan woningen gesloopt gaan worden? Hoe is met deze vraag rekening gehouden in de plannen?
De woningvraag op wijkniveau is mij niet bekend. Voor heel Rotterdam geldt dat er een voorraad is van bijna 168.000 goedkope woningen tegenover 125.600 huishoudens – de zogeheten primaire doelgroep –, die op grond van hun inkomen daarop zijn aangewezen, aldus de Woonvisie. Volgens de gemeente is er aldus sprake van «een overmaat» aan goedkope woningen.
-
Vraag 6
Welke effecten heeft de sloop van goedkope huurwoningen op de toegankelijkheid van de Rotterdamse woningmarkt voor inwoners met een laag inkomen? Deelt u de mening dat het verslechteren van de toegankelijkheid van de woningmarkt ongewenst is? Zo ja, hoe moet dit effect voorkomen worden?
De afweging over het aanbod van sociale huurwoningen op de korte en lange termijn wordt op lokaal niveau gemaakt. Het is niet mijn rol als Minister om inhoudelijk te reageren op de plannen zoals omschreven in de Woonvisie van de gemeente Rotterdam. In het kader van de Woningwet is het aan de gemeente om een Woonvisie op te stellen en deze met lokale partijen af te stemmen. De behandeling van de Woonvisie in de gemeenteraad van Rotterdam moet nog plaatsvinden.
-
Vraag 7
Bent u ook van mening dat het grootste probleem van de Rotterdamse woningvoorraad gevormd wordt door particuliere woningen die in zeer slechte staat verkeren en niet opgeknapt worden? Zo ja, welke instrumenten heeft de gemeente om dit probleem tegen te gaan?
Het is aan de gemeente in overleg met lokale partijen om te bepalen waar de meeste urgentie zit wat betreft de zorg voor de bestaande woningvoorraad.
De gemeente Rotterdam heeft een uitgebreid instrumentarium ter beschikking om tot aanpak van slecht particulier bezit over te gaan. De gemeentelijke rapporten «Eigenaar centraal, plan van aanpak particuliere woningvoorraad 2012–2018» en «Steigers op Zuid, uitvoeringsprogramma particuliere woningvoorraad 2015–2018», geven een overzicht van de in te zetten instrumenten in Rotterdam.
Het gaat om de inzet van juridische instrumenten (zoals aanschrijven, controles, aankopen, bestuurlijke boete)2, financiële middelen (subsidies, laagrentende leningen) en organisatorische middelen (versterken en ondersteunen VVE’s, of het bieden van ruimte voor volume en functieverandering). -
Vraag 8
Deelt u de mening dat er zeer voorzichtig omgegaan moet worden met het slopen van goedkope huurwoningen, omdat de realisatie van nieuwe goedkope huurwoningen in de stad zeer lastig is? Zo nee, waarom niet? Zo ja, wat gaat u doen om de omvang van goedkope huurwoningen in Rotterdam en andere steden op peil te houden?
Zie beantwoording vraag 6.
2 maart 2016 - 14 maart 2016
12 dagen
Het bericht dat statushouders met voorrang een sociale huurwoning krijgen met lagere huur van een woningcorporatie in Amsterdam |
|
Barry Madlener (PVV) |
|
Stef Blok (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (VVD) |
|
|
|
-
Vraag 1
Bent u bekend met het bericht over de woningtoewijzing aan vluchtelingen in Amsterdam?1
Ja.
-
Vraag 2
Klopt het bericht dat deze drie statushouders een woning krijgen, met voorrang en ook nog met een lagere huurprijs? Zo ja, wat vindt u daar van?
De Amsterdamsche Coöperatieve Woningvereeniging «Samenwerking» B.A. is een particuliere vereniging. Omdat dit geen toegelaten instelling is valt het toewijzingssysteem van deze vereniging niet onder mijn beleidsverantwoordelijkheid. Het is aan de private verhuurder om de hoogte van de huurprijs te bepalen. Ook over de juistheid van deze berichtgeving kan ik derhalve geen uitspraken doen. Desalniettemin sta ik positief tegenover particuliere initiatieven die bijdragen aan de huisvesting van vergunninghouders.
-
Vraag 3
Is er een wachtlijst voor reguliere woningzoekenden in het gebied waar deze woningcorporatie actief is? Zo ja, hoe lang is de gemiddelde wachttijd voor een sociale huurwoning in dit gebied?
Het begrip wachttijd verdient enige toelichting: de meeste mensen schrijven zich, nadat zij een woning hebben gekregen, opnieuw in. Immers de inschrijfduur bepaalt in de meeste systemen wie uiteindelijk voor de meest gewilde woningen in aanmerking komt. Het is echter twijfelachtig of de hele inschrijfduur als wachttijd kan worden aangemerkt. Immers de meeste mensen zoeken de eerste jaren nadat zij een woning hebben betrokken niet actief. Zij zijn alleen ingeschreven. Wie minder hoge eisen stelt en bereid is actief te zoeken heeft in de meeste woonruimteverdeelsystemen kans om na een aanzienlijk kortere inschrijvingsduur een woning te bemachtigen.
Als niet uitgegaan wordt van de inschrijfduur maar de zoektijd, dat is de periode tussen de datum van de eerste reactie op een aanbod en de datum van feitelijke verhuring, is de wachtduur, afhankelijk van het type regio, een factor 2 tot 4 korter.
De Rapportage Woonruimteverdeling 2014 van de Stadsregio Amsterdam geeft informatie over de zoektijd naar een woning. De gemiddelde zoektijd in Amsterdam (2012–2014) voor doorstromers bedraagt volgens dit onderzoek 3.2 jaren en voor starters 5.3 jaren. Het huidige onderzoek dat wordt uitgevoerd in het kader van de motie van het lid de Vries (PvdA) zal waarschijnlijk meer inzichten bieden in de wacht- en zoektijden voor sociale huurwoningen. -
Vraag 4
Kunt u aangeven of het gebruikelijk is om voor statushouders een lagere huurprijs te vragen dan voor Nederlandse woningzoekenden? Zo ja, bent u bereid hier actie tegen te ondernemen? Zo nee, waarom niet?
Alle verhuurders dienen zich te houden aan de geldende huurprijsregelgeving, waaronder de maximale huurprijs op grond van het woningwaarderingsstelsel. Daarbinnen staat het hen echter vrij om de huurprijs vast te stellen.
-
Vraag 5
Op welke manier gaat u garanderen dat deze en andere woningcorporaties nooit meer voorrang geven aan statushouders?
Zoals aangegeven in antwoord op vraag 2 valt het toewijzingsbeleid van vereniging «Samenwerking» niet onder mijn beleidsverantwoordelijkheid aangezien het geen toegelaten instelling is. Wanneer het sociale huurwoningen betreft, verhuurd door toegelaten instellingen, ligt dit anders. In de Huisvestingswet is geregeld dat gemeenten met een huisvestingsverordening hierin kunnen vastleggen dat een aantal groepen woningzoekenden voorrang krijgt bij toewijzing van een sociale huurwoning. Indien een gemeente een huisvestingsverordening heeft, is zij verplicht vergunninghouders aan te wijzen als woningzoekenden met voorrang.
De motie van het lid Van der Linde (VVD) verzoekt deze automatische urgentiebepaling voor vergunninghouders uit de Huisvestingswet te schrappen. Uitvoering gevende aan deze motie heb ik momenteel een wetswijziging in voorbereiding die deze urgentiebepaling schrapt. Dat betekent dat na de wetswijziging gemeenten met een huisvestingsverordening op basis van de lokale woningmarktbehoeften zelf kunnen bepalen of zij vergunninghouders als woningzoekenden met voorrang willen opnemen. Ik verwacht deze wetswijziging dit voorjaar aan de Tweede Kamer te sturen.
22 februari 2016 - 17 maart 2016
24 dagen
Het opkrikken van de huurprijs door een hoog energielabel |
|
Farshad Bashir |
|
Stef Blok (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (VVD) |
|
-
Vraag 1
Wat is uw reactie op het relaas op de site van De Monitor1 dat een onbegrijpelijk hoog energielabel op een oude huurwoning is geplakt waardoor de huur stijgt?
Ten behoeve van de verdere beantwoording van de vragen wordt onderscheid gemaakt tussen:
Het genoemde artikel geeft aan dat de Energie-Index de maximale kale huurprijs bepaalt. Het artikel geeft ook aan dat de betrokken verhuurder het volgens hem geldende betere energielabel niet heeft laten leiden tot een huurprijsverhoging. -
Vraag 2
Hoe is het technisch en wettelijk mogelijk dat een huurwoning waar achterstallig onderhoud is een energielabel B krijgt, ook al is er centrale verwarming aanwezig?
De Energie-Index is afhankelijk van vele energetische kenmerken. Over de betreffende casus kan ik op basis van de gegeven informatie geen uitspraak doen.
-
Vraag 3
Is een verhuurder verplicht om de gegevens, waarop een energielabel is gebaseerd, voor te leggen aan de huurder? Zo nee, waarom niet? Hoe gaat u dit oplossen? Wat kan een huurder dan doen om deze gegevens toch in te zien?
De verhuurder is niet verplicht om de gegevens waar de Energie-Index op is gebaseerd voor te leggen aan de huurder. Op basis van een verzoek van de huurder hiertoe, ligt het echter in de rede dat de verhuurder alle gegevens verstrekt aan de huurder die betrekken hebben op het voorstel tot huurverhoging.
Wanneer de huurder twijfel heeft ten aanzien van de gevraagde huurhoogte kan deze hierover in gesprek gaan met de verhuurder. Indien dit niet tot resultaat leidt, staat de weg naar de Huurcommissie open, die een uitspraak zal doen. Dit biedt voldoende waarborgen dat eventuele fouten bij de bepaling van het aantal woningwaarderingspunten worden rechtgezet. -
Vraag 4
Hoe vaak is het voorgekomen dat een particuliere verhuurder of woningcorporatie sjoemelt door een te hoog energielabel aan een woning toe te kennen en daardoor een hogere huur te rekenen? Is dit aantal hoger of lager sinds de puntenwaardering op basis van de Energieprestatie-index sinds 2015?
In een procedure bij de Huurcommissie blijkt de Energie-Index slechts in een zeer beperkt aantal gevallen punt van discussie te zijn tussen huurder en verhuurder. In de afgelopen vier jaren is er in procedures over de huurhoogte slechts driemaal de Energie-Index bijgesteld. Overigens hoeft een lagere vaststelling van de Energie-Index dan aanvankelijk was ingeschat niet te betekenen dat er is gesjoemeld.
Per 1 januari 2015 is met het Nader Voorschrift de wijze waarop de Energie-Index wordt vastgesteld gewijzigd. Dit betreft een verbetering van de weging van de energetische kenmerken van de woning. Deze wijziging biedt niet meer of minder mogelijkheden tot afwijkingen bij het bepalen van het aantal woningwaarderingspunten. -
Vraag 5
Kan gesteld worden dat 10% van de energielabels van huurwoningen niet klopt, aangezien u in een debat zei ervan uit te gaan dat bij koopwoningen 90% van de energielabels wel klopt? Zo nee, hoe verklaart u het verschil in aantallen correcte energielabels tussen huur- en koopwoningen?2
In het rapport «Second opinion inijking energielabels» van Raadgevende Ingenieurs Nieman dat ik 18 december 2014 naar de Kamer heb gestuurd (Kamerstuk 30 196, nr. 261), kunt u teruglezen dat 92% van de energielabels gelijk blijft of maximaal één stap omhoog of omlaag gaat. Dit betrof een vergelijking van het energielabel vóór 2015 en het vereenvoudigd energielabel dat per 1 januari 2015 in werking is getreden. Dit percentage geldt zowel voor huur- en koopwoningen. Dit vereenvoudigd energielabel is niet bedoeld om via het woningwaarderingsstelsel de maximale huur mede te bepalen. Juist vanwege het belang van een nauwkeurige bepaling van de energieprestatie van de woning heb ik daarom in het woningwaarderingsstelsel de uitgebreide opname (resulterend in de Energie-Index) van de woning in stand gehouden. Hier wordt dus geen gebruik meer gemaakt van het energielabel.
-
Vraag 6
Op welke wijze controleert u of energielabels (of de energieprestatie) van huurwoningen kloppen en welke consequenties zijn er wanneer dit niet zo is?
Om de kwaliteit van energielabels (tot 1 januari 2015) en Energie-Indexen (na 1 januari 2015) te borgen is de Beoordelingsrichtlijn (BRL) 9500 ontwikkeld. Dit is een gecertificeerd systeem, waarvan het beheer ligt bij Stichting Kwaliteit voor Installaties Nederland (KvINL). De beoordelingsrichtlijn bestaat uit een algemeen deel en een aantal bijzondere delen. De Energie-Index (tot 1 januari 2015 energielabel) wordt opgemaakt door een bedrijf dat beschikt over de daarvoor benodigde papieren: een NL-EPBD procescertificaat en een certificaat voor de beoordelingsrichtlijn 9500, delen 00 en 01. Doel van de certificering is te borgen dat de werkzaamheden volgens vaste voorschriften en procedures worden uitgevoerd. De instelling die het certificaat verstrekt verricht een toelatingsonderzoek waarbij wordt gecontroleerd of het aanvragende bedrijf voldoet aan de eisen. Na de toelating worden jaarlijks vervolgcontroles uitgevoerd. Indien afwijkingen van de eisen worden geconstateerd, kunnen er sancties volgen die variëren van extra controles tot aan opschorten of beëindiging van de certificering.
-
Vraag 7
Hoe is het technisch, wettelijk en moreel mogelijk voor een verhuurder om tijdens een rechtszaak zogenaamde bewijsstukken in te dienen over werkzaamheden die nooit hebben plaatsgevonden?
Over de aard van de bewijsstukken in een rechtszaak zal de rechter een uitspraak doen.
-
Vraag 8
Deelt u de mening dat, als er daadwerkelijk nep-bewijsstukken zijn overhandigd, hier sprake is van valsheid in geschrifte?
Het antwoord op de vraag of sprake is van valsheid in geschrifte is uitsluitend aan de orde in een procedure bij de rechter.
-
Vraag 9
Hoe vaak komt het voor dat een particuliere verhuurder of woningcorporatie zich beroept op werkzaamheden die nooit hebben plaatsgevonden en/ of sjoemelt met de energieprestatie van de woning? Op welke manier gaat u dit tegen?
Zie het antwoord op vraag 4.
22 februari 2016 - 14 maart 2016
21 dagen
Het tekort aan huurwoningen voor statushouders en andere woningzoekenden |
|
Farshad Bashir |
|
Stef Blok (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (VVD) |
|
Bronnen
-
Vraag 1
Wat is uw reactie op het artikel in het Algemeen Dagblad dat gemeenten worstelen met de huisvesting van vluchtelingen met een verblijfsvergunning (statushouders)?1
Op basis van de realisatiecijfers van de afgelopen maanden, de maatregelen uit het Bestuursakkoord 2015 en de inzet van gemeenten vertrouw ik er op dat gemeenten in 2016 aan hun wettelijke taakstelling kunnen voldoen.
-
Vraag 2
Hoe kan het dat in een maand tijd voor 1.100 statushouders minder (3.900 in december en 2.800 in januari 2016) een geschikte woning is gevonden, ondanks een afname van de bezetting in de opvang en een verminderde instroom van vluchtelingen?2 3
De taakstelling voor gemeenten is halfjaarlijks en beslaat dus een periode van 6 maanden. Daarom is het niet mogelijk om algemene conclusies te trekken uit de vergelijking tussen de eerste maand van een taakstellingsperiode, januari 2016, en de laatste maand van een taakstellingsperiode, december 2015.
-
Vraag 3
Is het waar dat op dit moment 23.400 statushouders wachten op een huurwoning, en hoeveel van deze mensen zitten in een (crisis)opvang van het Centrum opvang asielzoekers (COA)?
Deze weergave van de cijfers is niet juist. Op dit moment (peildatum 15 februari 2016) verblijven er 15.693 vergunninghouders in een COA-locatie. Het getal van 23.400 vergunninghouders betreft de taakstelling voor het eerste half jaar van 2016, oftewel het aantal vergunninghouders dat gemeenten dienen te huisvesten (20.000 vergunninghouders), inclusief de achterstand van 2015 (3400 vergunninghouders).
-
Vraag 4
Hoeveel concrete plannen van gemeenten zijn tot nu toe tot uitvoering gekomen naar aanleiding van het door u gesloten Bestuursakkoord met gemeenten om snel te komen tot (tijdelijke) huisvesting?4
Sinds 1 februari jl. kunnen verhuurders een voorgenomen investering in de realisatie van een huisvestingsvoorziening voor vergunninghouders aanmelden. Bij de uitvoerder van de subsidieregeling, de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland, zijn in de maand februari 335 aanvragen ingediend, hetgeen 2563 plekken voor vergunninghouders betreft. RVO heeft deze aanvragen momenteel in behandeling. Uit een eerste analyse van deze gegevens blijkt dat een aantal vragen dubbel is ingediend, naar verwachting zullen 325 aanvragen inhoudelijk behandeld worden. Deze aanvragen tellen op tot een voorgenomen realisatie van 1647 plekken voor vergunninghouders. Als deze plannen daadwerkelijk gerealiseerd worden gaat het om een subsidiebedrag van € 10.3 mln, op het in totaal beschikbare subsidiebedrag van € 87 mln (ongeveer 12%). Uiteraard geldt ook voor de actuele cijfers dat het voorgenomen investeringen betreft en dat het aantal aanvragen dat uiteindelijk beschikt gaat worden hiervan kan afwijken.
-
Vraag 5
Hoeveel van de 14.000 statushouders zijn tot nu toe snel en sober gehuisvest zoals u stelde eind november 2015, en hoeveel subsidie is daar tot nu toe voor uitgegeven?
Zie het antwoord op vraag 4.
-
Vraag 6
Hoeveel gemeenten hebben tot nu toe het Gemeentelijk Versnellingsarrangement ingezet voor tijdelijke woningen voor statushouders?
Op dit moment wordt het Gemeentelijk Versnellingsarrangement in twee gemeenten ingezet.
-
Vraag 7
Wat is de stand van zaken wat betreft het door u toegezegde onderzoek naar wacht- en zoektijden verspreid over Nederland? Wie voert dit onderzoek uit en wanneer ontvangt de Tweede Kamer de resultaten?
Het onderzoek wordt uitgevoerd door RIGO Research en Advies BV te Amsterdam en is momenteel in volle gang. Naar verwachting kan ik voor de zomer de resultaten aan de Tweede Kamer aanbieden.
-
Vraag 8
Wat is tot nu toe het effect van het Bestuursakkoord op de huurwoningvoorraad en op het aantal regulier woningzoekenden? Kunt u uw antwoord toelichten?
Zie het antwoord op vraag 9.
-
Vraag 9
Bent u bereid om de voorraad sociale huurwoningen niet te laten verkleinen door verkoop, sloop en liberalisatie, maar te vergroten door het stimuleren van de bouw van betaalbare huurwoningen, zodat alle mensen die een betaalbare huurwoningen nodig hebben deze zo snel mogelijk kunnen vinden? Zo ja, hoe gaat u dit doen en wat is uw doelstelling?
De maatregelen uit het Bestuursakkoord Verhoogde Asielinstroom hebben, wat betreft het huisvesten van vergunninghouders, tot doel de uitstroom van vergunninghouders uit asielzoekerscentra te bevorderen, zodat het COA zich kan richten op zijn kerntaak, de opvang van asielzoekers. Een snelle uitstroom van vergunninghouders bevordert bovendien dat vergunninghouders snel actief kunnen deelnemen aan de Nederlandse samenleving. In het Bestuursakkoord zijn hiervoor verruimende maatregelen afgesproken. Deze maatregelen betreffen het volgende: een subsidieregeling voor huisvestingsvoorzieningen voor de huisvesting van 14.000 vergunninghouders, inzet van het Rijksvastgoed, het faciliteren van de inzet van woningcorporaties, het instellen van de GVA-regeling, en het instellen van regionale regietafels die regionale verevening stimuleren. Op deze punten is de stand van zaken als volgt:
Resumerend meen ik dat de uitvoering van het Bestuursakkoord Verhoogde Asielinstroom voortvarend ter hand is genomen en goed op schema ligt. Derhalve zie ik op dit moment geen reden om aanvullende maatregelen te treffen, zoals die in vraag 9 worden voorgesteld. Meer in het algemeen ben ik van oordeel dat het bevorderen van doorstroming van huishoudens met een te hoog inkomen voor een sociale huurwoning de beschikbaarheid van betaalbare huurwoningen voor mensen die het nodig hebben bevordert. De sociale huurwoningvoorraad is namelijk niet te klein gezien het aantal huishoudens dat er qua inkomen recht op heeft.