Kamervragen
529 kamervragen gevonden
beantwoord onbeantwoord uitgesteld
Alle
30 november 2018 - 20 februari 2019
82 dagen
Een Arrest van het Gerecht |
|
Paul Smeulders (GL) |
|
Kajsa Ollongren (viceminister-president , minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (D66) |
|
|
|
Bronnen
-
Vraag 1
Heeft u kennisgenomen van het Arrest van het Gerecht?1
Ja.
-
Vraag 2
Deelt u de analyse dat uit deze uitspraak blijkt dat de Europese Commissie Nederland vroeg om de doelgroep voor sociale huisvesting te beperken tot een doelgroep van sociaal achtergestelde groepen, maar dat Nederland zelf een inkomensgrens voorstelde en dat Nederland dus ook zelfstandig kan besluiten de inkomensgrens te wijzigen? Zo nee, waarom niet?
Nederland had geen volledige vrijheid bij de voorstellen. De Europese Commissie (EC) moest instemmen met de voorstellen en daarvoor was een duidelijk afbakening van de doelgroep nodig. Bij het vormgeven van een duidelijke definitie voor sociale huisvesting in Nederland was door de Europese Commissie nadrukkelijk gewezen op haar besluit Housing Finance Agency (HFA, Ierland) dat onder andere een inkomenseis stelt en waarbij de Europese Commissie had vastgesteld dat de sociale rechtvaardiging van de Ierse DAEB-status was gebaseerd op strengere criteria dan in het Nederlandse stelsel werd toegepast.
De voorstellen waarmee de Europese Commissie uiteindelijk kon instemmen, inclusief de inkomensgrens, zijn door de Europese Commissie vastgelegd in haar beschikking. In haar uitspraak heeft het Gerecht bevestigd dat deze rechtsgeldig zijn. De regering is dan ook gehouden de beschikking uit te voeren. -
Vraag 3
Deelt u de analyse van het Gerecht dat er wellicht alternatieven voor een inkomensgrens mogelijk waren? Zo nee, waarom niet?
Als het gaat om een dienst van algemeen economisch belang waarbij compensatie wordt gegeven vanwege sociale doelstellingen, moet er sprake zijn van een afgebakende groep. De regels over diensten van algemeen economisch belang spreken over huisvesting voor «achterstandsgroepen of sociaal kansarme groepen die, door solvabiliteitsbeperkingen, geen huisvesting tegen marktvoorwaarden kunnen vinden». Het stellen van een inkomensgrens bleek het enige middel om deze groep objectief af te bakenen. Een inkomensgrens wordt ook gebruikt voor bijvoorbeeld de huurtoeslag.
-
Vraag 4
Kunt u aangeven waarom Nederland een inkomensgrens voorstelde? Is hierbij voldoende oog geweest voor de problemen van huishoudens met een middeninkomen op de woningmarkt? Zo ja, op welke manier? Zo nee, waarom niet?
Voor het antwoord op de vraag waarom een inkomensgrens nodig was, verwijs ik naar bovenstaande antwoorden.
Bij het stellen van de hoogte van de inkomensgrens bij toewijzing van een sociale huurwoning, is oog geweest voor huishoudens met een middeninkomen. In eerste instantie is aansluiting gezocht bij de toen nog bestaande ziekenfondsgrens. Na overleg met uw Kamer is specifiek bezien wat de gemiddelde salarissen zijn van belangrijke maatschappelijk ondersteunende functies zoals politie, brandweer en zorg. Op grond daarvan is de aanvankelijk voorgestelde inkomensgrens voor de toewijzing van een sociale huurwoning verhoogd naar € 33.000,- met een jaarlijkse indexering. Zoals in de beschikking van de Europese Commissie van 15 december 2009 is geformuleerd, zou onder deze definitie circa 43% van de Nederlandse bevolking vallen. Bovendien is ruimte gehouden voor woningcorporaties om 10% van de sociale huurwoningen die vrijkomen toe te wijzen aan woningzoekenden boven deze inkomensgrens. Daardoor kunnen in bijzondere gevallen, toch DAEB-woningen worden toegewezen aan een huishouden met een middeninkomen. -
Vraag 5
Deelt u de analyse dat uit de processtukken van de eerder genoemde rechtszaak blijkt dat de Europese Commissie heeft aangegeven dat Nederland de steunregeling aan woningcorporaties, waar de inkomensgrens onderdeel van is, altijd kan wijzigen en dat, indien een wijziging voldoet aan de voorwaarden van het Europese Daeb-besluit (2012/21/EU), Nederland een wijziging niet eens hoeft te notificeren aan de Europese Commissie? Zo nee, waarom niet? Zo ja, waarom stelt de regering zich steeds op het standpunt dat de inkomensgrenzen niet zonder toestemming van de Europese Commissie kunnen worden gewijzigd?
In het algemeen dient bestaande staatssteun in overeenstemming te zijn met de geldende regels. Met de betreffende lidstaat worden de voorwaarden vastgelegd waaronder naar het oordeel van de Europese Commissie sprake is van geoorloofde steun. Het besluit van de Europese Commissie van 2009 legt vast hoe Nederland de bestaande steun aan woningcorporaties zou aanpassen. Indien daarna een wijziging van bestaande steun wordt voorgesteld, zal deze wijziging in principe moeten worden genotificeerd bij de Europese Commissie. Ook nieuwe steun moet in overeenstemming zijn met de geldende regels, daarbij geldt dat deze onder bepaalde voorwaarden voldoet aan het Europese Daeb-vrijstellingsbesluit (2012/21/EU) en daarmee vrijgesteld zijn van aanmelding. Van deze vrijstelling is gebruik gemaakt bij de aanvullende, tijdelijke en beperkte maatregel om voor 5 jaar 10% toewijzingsruimte te bieden aan middeninkomens tot € 42.436 (prijspeil 2019)
-
Vraag 6
Is het waar dat het volgens Europese regelgeving mogelijk is om de huidige inkomensgrenzen te differentiëren naar woonplaats of woningmarktregio en naar de grootte van een huishouden?
Er is differentiatie en uitruil mogelijk tussen woonplaats en woningmarktregio bij het uitvoeren van de woningtoewijzing binnen de toewijzingsregels. Dit is ook vastgelegd in de wijzigingen van Artikel 48 van de Woningwet in 2015. Een van de voorwaarden die daarbij geldt is dat de totale omvang van de DAEB-doelgroep per saldo niet mag veranderen.
Wat betreft de grootte van het huishouden, onderzoek ik naar aanleiding van afspraken in de Nationale woonagenda de mogelijkheden om binnen de kaders van de Europese regelgeving de huishoudsamenstelling een rol te laten spelen bij toewijzingen in de corporatiesector. Ik zal u hierover informeren bij de evaluatie van de herziene Woningwet. -
Vraag 7
Hoe zijn de inkomensgrenzen precies tot stand gekomen en wat zijn de precieze juridische grondslagen voor deze inkomensgrenzen? Kunt u hierbij ook precies aangeven hoe de tijdelijk hogere grens voor maximaal 10 procent van de vrijkomende woningen tot stand is gekomen? Kunt u bij de beantwoording van deze vraag zowel de betreffende Europese als ook de nationale regelgeving betrekken?
Voor de beantwoording van de vragen over hoe de inkomensgrenzen tot stand zijn gekomen, zie antwoord 4. Voor de wijze waarop de tijdelijke extra toewijzingsruimte tot stand is gekomen, zie antwoord 5.
-
Vraag 8
Kunt u aangeven of over de tijdelijke verhoging van de inkomensgrens naar 41.000 euro contact is geweest met de Europese Commissie en of deze aanpassing officieel is genotificeerd bij de Europese Commissie? Zo nee, waarom niet?
Voor een antwoord op de vraag over contact met de Europese Commissie over de tijdelijke maatregel, zie antwoord 5. Er was geen officiële notificatie nodig. In het kader van voortgaand overleg over de implementatie van het EC-besluit uit 2009 is de Europese Commissie op de hoogte gesteld van de tijdelijke maatregel.
-
Vraag 9
Hoe kan het zijn dat andere lidstaten, die onder dezelfde Europese regelgeving vallen, een veel ruimere inkomensgrens hebben? Kunt u aangeven welke overwegingen hieraan ten grondslag hebben gelegen?
Mede naar aanleiding van de afhechting van een klacht van de IVBN heeft de Europese Commissie op 14 juli 2005 gevraagd naar de wijze waarop Nederland de dienst van algemeen economisch belang voor sociale huisvesting heeft geregeld. Vervolgens heeft de Europese Commissie eind 2015 een set met algemeen geldende regels over diensten van algemeen economisch belang vastgesteld, met onder andere een Daeb-vrijstellingsbeschikking die voor alle lidstaten geldt. De klacht heeft geleid tot een aparte beschikking over het stelsel van woningcorporaties in Nederland, binnen de Europese Daeb-vrijstellingsbeschikking, die niet geldt voor andere lidstaten. Aanleiding hiervoor is onder meer dat er in Nederland ten tijde van het overleg met de Europese Commissie in verhouding tot andere lidstaten relatief veel woningen in bezit van woningcorporaties waren.
-
Vraag 10
Deelt u de mening dat de hoogte van de inkomensgrens dusdanig zou moeten worden bepaald, dat huishoudens die niet tot de doelgroep behoren voldoende mogelijkheden hebben om in de vrije huursector (of koopsector) een woning te vinden? Zo nee, waarom niet?
In lijn met de huidige definitie, ben ik van mening dat het bij de bepaling van de inkomensgrens gaat om ervoor te zorgen dat huishoudens die door hun inkomen of door andere omstandigheden moeilijkheden ondervinden bij het vinden van hun passende huisvesting binnen de doelgroep vallen. De keerzijde daarvan is dat huishoudens die die mogelijkheid wel hebben, buiten de doelgroep vallen.
-
Vraag 11
Deelt u de mening dat uit onder andere onderzoek van het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) blijkt dat bijna een half miljoen middeninkomens, mede door de huidige inkomensgrens, tussen wal en schip zijn komen te vallen op de woningmarkt? Zo nee, waarom niet?
Nee, deze mening deel ik niet volledig. In het onderzoek «Middeninkomens op de woningmarkt» heeft het Planbureau voor de Leefomgeving voor verschillende deelgroepen van middeninkomens gekeken hoe groot hun zogenaamde betaalruimte is voor wonen. Zoals ik in de antwoorden op Kamervragen 2017Z15651 (ingezonden 17 november 2017) eerder benoemde, betreft het een theoretische benadering van een inkomensgroep en is geen onderzoek onder woningzoekenden. De betaalruimte is een theoretisch berekend bedrag dat huishoudens na aftrek van allerlei genormeerde uitgaven op basis van Nibud-normen overhouden voor wonen. Middeninkomens hebben een ruimere keus. Bijna 70% van de middeninkomens heeft een koopwoning.
Wel heeft de positie van middeninkomens op de woningmarkt nadrukkelijk mijn aandacht om te voorkomen dat ze tussen wal en schip dreigen te vallen. Om ook te werken aan de beschikbaarheid en keuzevrijheid voor huishoudens met een middeninkomen, zet ik bij de uitvoering van de Nationale woonagenda in op meer middenhuur.
Met oog op betaalbaarheid geldt voor de lagere middeninkomens dat zij op grond van de tijdelijk verhoogde toewijzingsgrens toegang hebben tot een corporatiewoning met een huur onder de liberalisatiegrens. Bovendien onderzoek ik de mogelijkheden om binnen de kaders van Europese regelgeving de huishoudsamenstelling een rol te laten spelen bij het systeem voor toewijzingen in de corporatiesector. Ik zal u hierover informeren bij de evaluatie van de herziene Woningwet. -
Vraag 12
Deelt u de mening dat een bredere doelgroep voor de sociale huursector kan bijdragen aan het terugdringen van de segregatie en een verbetering van de leefbaarheid in wijken met veel sociale huur? Zo nee, waarom niet?
Corporaties krijgen inderdaad steeds meer te maken met kwetsbare groepen. Het beleid van de gemeente, corporatie en andere betrokken instanties is een belangrijke factor in de vraag of de toename van kwetsbare doelgroepen in een wijk ook leidt tot een toename van overlast. Uit onder andere recent onderzoek van RIGO in opdracht van Aedes «Veerkracht in het corporatiebezit» blijkt dat maatregelen zoals meer differentiatie van de woningvoorraad en het uitvoeren van een sociale buurtaanpak de toename van overlast kan helpen verminderen. Dit geldt ook voor het actief sturen van woningcorporaties op instroom, waaronder op inkomen maar ook op instroom vanuit bijvoorbeeld de GGZ. Het toewijzen van sociale huurwoningen aan een bredere doelgroep is reeds mogelijk binnen de verruimde toewijzingsregel, waarmee 20% sociale huurwoningen kunnen worden toegewezen aan huishoudens met een inkomen boven € 38.035 (prijspeil 2019) waarvan de helft aan huishoudens met een inkomen boven de € 42.436 (prijspeil 2019). Daarnaast kunnen corporaties vanuit de niet-DAEB-tak de woningvoorraad differentiëren en middeninkomens huisvesten.
-
Vraag 13
Bent u bereid, nu duidelijk is dat Nederland zelf de hoogte van de inkomensgrens kan bepalen, te (laten) onderzoeken bij welke inkomensgrens huishoudens (vooral lage middeninkomens) niet langer tussen wal en schip vallen, met andere woorden: bij welk inkomen heeft een huishouden voldoende budget om een huurwoning in de vrije markt te huren? Zo nee, waarom niet?
Het is niet altijd mogelijk om zomaar de hoogte van de inkomensgrens aan te passen zonder dat er sprake is van ongeoorloofde staatssteun, zoals ik toelichtte in antwoord 5. Naar aanleiding van afspraken in de Nationale woonagenda onderzoek ik of het noodzakelijk is de tijdelijke verhoging te verlengen dan wel dat het in de rede ligt om terug te vallen op de inkomensgrens van € 38.035 (prijspeil 2019). Ik zal u hierover informeren bij de evaluatie van de herziene Woningwet.
-
Vraag 14
Bent u bereid om (te laten) onderzoeken of het wenselijk is om de inkomensgrens per woningmarktregio en/of per gezinsgrootte te laten differentiëren? Zo nee, waarom niet?
Naar aanleiding van afspraken in de Nationale woonagenda onderzoek ik de mogelijkheden om binnen de kaders van de Europese regelgeving de huishoudsamenstelling een rol te laten spelen bij toewijzingen in de corporatiesector. Ik zal u hierover informeren bij de evaluatie van de herziene Woningwet.
-
Vraag 15
Hoe beoordeelt u het feit dat uit navraag bij Aedes blijkt dat corporaties de tijdelijke verhoogde inkomensgrens van 41.000 euro nu slechts beperkt gebruiken en dat de corporaties aangeven dat zij het bedienen van de groep tussen de 36.798 euro en 41.056 euro niet als hun kerntaak zien omdat het een tijdelijke groep betreft en daar lastig beleid op te maken is?
Het benutten van de toewijzingsmogelijkheden voor een bredere doelgroep is onderdeel van de evaluatie van de herziene Woningwet. Woningcorporaties hebben momenteel de mogelijkheden om lokaal te bepalen hoe zij hun toewijzingsbeleid vorm kunnen geven binnen de gestelde wet- en regelgeving. Gemeenten, huurdersorganisaties en woningcorporaties kunnen op lokaal niveau prestatieafspraken maken over het benutten van de toewijzingsmogelijkheden.
-
Vraag 16
Hoe beoordeelt u het feit dat corporaties aangeven dat zij 10% een beperkte marge vinden waar zij snel overheen gaan, zeker bij een laag aantal mutaties, en waarbij zij problemen krijgen met de toezichthouder?
Woningcorporaties hebben volgens de meest recente verantwoordingsinformatie in 2017 de reeds bestaande toewijzingsruimten van 10% aan huishoudens met een inkomen tussen € 38.035 (prijspeil 2019) en € 42.436 (prijspeil 2019) en 10% aan huishoudens met een inkomen boven de € 42.436 (prijspeil 2019) met respectievelijk 2,0% en 2,3% benut. Daaruit volgt niet logischerwijs de conclusie dat 10% een beperkte marge zou zijn. Woningcorporaties kunnen jaarlijks op deze manier duizenden woningen toewijzen, maar dat doen zij slechts zeer beperkt. Dit kan het gevolg zijn van een beleidsmatige keuze van corporaties voor woningtoewijzing aan de doelgroep van huishoudens met een laag inkomen.
-
Vraag 17
Bent u bereid om te onderzoeken of een permanente verhoging van de inkomensgrens kan leiden tot betere slaagkansen voor lage middeninkomens in de corporatiesector? Zo ja, kan dan de huidige toewijzingssystematiek van 80-10-10 aangepast wordt in 90-10? Zo nee, waarom niet?
Naar aanleiding van afspraken in de Nationale woonagenda onderzoek ik of het noodzakelijk is de tijdelijke verhoging te verlengen dan wel dat het in de rede ligt om terug te vallen op de inkomensgrens van € 38.035 (prijspeil 2019). Ik zal u hierover informeren bij de evaluatie van de herziene Woningwet.
-
Vraag 18
Bent u bereid om in uw beantwoording deze vragen niet samen te vatten maar elk afzonderlijk te beantwoorden?
Ja.
28 november 2018 - 20 februari 2019
84 dagen
De rechterlijke uitspraak dat de inkomensgrens voor sociale huur omhoog kan |
|
Sandra Beckerman |
|
Kajsa Ollongren (viceminister-president , minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (D66) |
|
Bronnen
2. http://ec.europa.eu/competition/state_aid/cases/197757/197757_1155868…
3. Antwoord op vragen van het lid Karabulut (SP) aan de Minister van Bin…
4. Stenogram Pakket Belastingplan 2019 + Wet implementatie eerste EU-richtlijn antibelastingontwijking, 14 november 2018
-
Vraag 1
Kent u de uitspraak van het Europees Gerechtshof in de zaak van vier woningcorporaties tegen de Europese Commissie dat de inkomensgrens voor sociale huur omhoog kan?1 2
Ja, ik ken de uitspraak. Ik deel niet uw conclusie dat de inkomensgrens voor de sociale huur omhoog kan.
-
Vraag 2
Welke lessen of conclusies trekt u uit het feit dat Nederland slechts een afbakening van de doelgroep voor sociale huur hoefde te geven, wat door Nederland zelf is vertaald in een inkomensgrens? Deelt u de mening dat hier een verkeerde interpretatie is gemaakt en kunt u uw antwoord toelichten?
Nederland had geen volledige vrijheid bij de voorstellen. De Europese Commissie (EC) moest instemmen met de voorstellen en daarvoor was een duidelijk afbakening van de doelgroep nodig. Bij het vormgeven van een duidelijke definitie voor sociale huisvesting in Nederland was door de Europese Commissie nadrukkelijk gewezen op haar besluit Housing Finance Agency (HFA, Ierland) dat onder andere een inkomenseis stelt en waarbij de Europese Commissie had vastgesteld dat de sociale rechtvaardiging van de Ierse DAEB-status was gebaseerd op strengere criteria dan in het Nederlandse stelsel werd toegepast. Als het gaat om een dienst van algemeen economisch belang waarbij compensatie wordt gegeven vanwege sociale doelstellingen, moet er sprake zijn van een afgebakende groep. De regels over diensten van algemeen economisch belang spreken over huisvesting voor «achterstandsgroepen of sociaal kansarme groepen die, door solvabiliteitsbeperkingen, geen huisvesting tegen marktvoorwaarden kunnen vinden». Het stellen van een inkomensgrens bleek het enige middel om deze groep objectief af te bakenen.
-
Vraag 3
Hoe oordeelt u over de woorden van uw voorganger, de heer Donner, die als Minister in antwoord op Kamervragen schreef: «(...) zou in feite neerkomen op een verhoging van de inkomensgrens van € 33.614,– maar dan voor huishoudens met meerdere inkomens. Een dergelijke maatregel kan ik niet uitvoeren binnen de beschikking van de Europese Commissie», wat een onjuistheid was en is?3
Ik acht dit antwoord op de vraag of slechts één inkomen kon worden beoordeeld bij het toewijzen van een woning aan een meerpersoonshuishouden nog steeds valide. Het beperkt meetellen van een inkomen bij een meerpersoonshuishouden zou een andere invulling van de beschikking van de Europese Commissie betekenen, terwijl die beschikking (zoals nogmaals bevestigd door het Gerecht) rechtsgeldig is en daarvan niet zomaar kan worden afgeweken.
-
Vraag 4
De inkomensgrenzen voor sociale huur in Frankrijk en Oostenrijk liggen hoger, maar hoe hoog zijn deze precies, en hoe verhoudt dit gegeven zich tot de krappe Nederlandse inkomensgrenzen?
In Frankrijk en Oostenrijk zijn geen universele inkomensgrenzen die zich laten vergelijken met de Nederlandse inkomensgrens: er is tevens differentiatie naar regio en huishoudenssamenstelling. Vaak spelen ook andere lokaal bepaalde criteria een rol bij inkomensgrenzen en woningtoewijzing, vergelijkbaar met urgentie.
In tegenstelling tot in Nederland, zijn Oostenrijkse sociale huurwoningen vaak eigendom van een overheid of van een organisatie die zich het best laat vergelijken met een wooncoöperatie. In Frankrijk en Oostenrijk is soms sprake van projectsteun bij nieuwbouw waarna de huurprijs wordt gebaseerd op de resterende kostprijs in plaats van op woningwaarde. In Nederland bestaat de staatssteun ook uit gunstiger financieringsvoorwaarden op portefeuilleniveau, en daarmee ook voor bestaande woningen. Bovendien is de omvang van de sociale sector en het aandeel huishoudens dat in aanmerking komt voor een sociale huurwoningen in Nederland in verhouding relatief groot.
De verschillen tussen Frankrijk, Oostenrijk en Nederland zijn de aanleiding voor een verschil in voorwaarden waaronder sprake is van geoorloofde staatssteun. -
Vraag 5
Bent u bereid de inkomensgrenzen voor sociale huur te verhogen en te kiezen voor een andere en bredere afbakening van de doelgroep voor sociale huurwoningen, zodat onder meer tweedeling in wijken kan worden voorkomen? Kunt u uw antwoord toelichten?
Het toewijzen van sociale huurwoningen aan een bredere doelgroep is reeds mogelijk binnen de tijdelijk verruimde toewijzingsregel, waarmee 20% sociale huurwoningen kunnen worden toegewezen aan huishoudens met een inkomen boven € 38.035 waarvan de helft aan huishoudens met een inkomen boven de € 42.436. Daarnaast kunnen corporaties vanuit de niet-DAEB-tak de woningvoorraad differentiëren en middeninkomens huisvesten.
-
Vraag 6
Welke gevolgen heeft de jarenlange onjuiste interpretatie van verschillende kabinetten van de beschikking van de Europese Commissie, gebaseerd op het argument «het moet van Europa», voor andere adviezen, beschikkingen of richtlijnen die vanuit Europa naar Nederland zijn gekomen? Kunt u uw antwoord toelichten?
Ik deel uw mening niet dat er jarenlang sprake was van een onjuiste interpretatie van de beschikking van de Europese Commissie. De voorstellen waarmee de Europese Commissie uiteindelijk kon instemmen, inclusief de inkomensgrens, zijn door de Europese Commissie vastgelegd in haar beschikking. In haar uitspraak heeft het Gerecht bevestigd dat deze rechtsgeldig zijn. De regering is dan ook gehouden de beschikking uit te voeren.
-
Vraag 7
Kunt u uw interpretatie van de Europese richtlijn over ATAD in het licht van de rechterlijke uitspraak uitleggen? Anders gesteld: gaat u uw mening bijstellen en woningcorporaties uitzonderen van het betalen van deze anti-belastingontwijkingsrichtlijn? Kunt u uw antwoord uitleggen, omdat de Staatssecretaris van Financiën eerder stelde: «het EU-recht zoals wij dat zien»?4
Deze rechterlijke uitspraak heeft geen betrekking op ATAD en geeft geen reden om de implementatie van de Richtlijn (EU) 2016/11645 (ATAD1) en de toelichting bij het implementatiewetsvoorstel ATAD1 (Kamerstukken II 2018–2019, 35 026, nr. 38) te herzien.
-
Vraag 8
Bent u samen met uw collega op Financiën bereid om in gesprek te gaan met de Europese Commissie over het uitzonderen van woningcorporaties van de earningsstrippingmaatregel, aangezien u bij deze richtlijn ook een interpretatie hanteert zijnde «het mag niet van Europa», terwijl dat een foutieve interpretatie kan zijn, zoals ook bij de inkomensgrens is gebeurd? Kunt u uw antwoord toelichten?
Zoals volgt uit het antwoord op vraag 6 en 7, geeft deze rechterlijke uitspraak geen aanleiding om in gesprek te gaan met de Europese Commissie over het uitzonderen van woningcorporaties van de earningsstrippingmaatregel.
23 november 2018 - 5 april 2019
133 dagen
Problemen bij de Huurcommissie |
|
Sandra Beckerman |
|
Kajsa Ollongren (viceminister-president , minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (D66) |
|
-
Vraag 1
Wat is uw reactie op het bericht dat de Huurcommissie de klachtenregen van ontevreden huurders niet aan kan?1
Het is belangrijk dat de Huurcommissie haar werk zorgvuldig uitvoert en dat dit ook binnen een redelijke termijn gebeurt. Het is dan ook zoeken naar de balans.
De Huurcommissie doet haar uiterste best om de doorlooptijden zo kort mogelijk te houden. Zij begrijpt hoe belangrijk het is voor een indiener dat er zo snel mogelijk een uitspraak komt in de zaak. In mijn Kamerbrief over het bericht «Huurcommissie kan klachtenregen van ontevreden huurders niet aan» ga ik uitgebreid in op de sterke toename in het aantal voorgelegde geschillen in 2018 en de daarop genomen maatregelen van de Huurcommissie. Ook leg ik in die brief uit welke aanvullende maatregelen er in de afgelopen maanden voor dit jaar en verder zijn genomen c.q. worden ingezet om de productie gedurende dit jaar en komende jaren te kunnen bijsturen. -
Vraag 2
In hoeverre zijn de problemen bij de Huurcommissie veroorzaakt door het halveren van de financiële bijdrage door het kabinet?2
De achterstand houdt geen verband met de wijziging in de financiering van de Huurcommissie in 2018.
-
Vraag 3
Wat is ervoor nodig om ervoor te zorgen dat de Huurcommissie de wettelijke termijn(en) kan halen en huurders op tijd en adequaat kan helpen?
Zie antwoord vraag 1.
23 november 2018 - 5 april 2019
133 dagen
Het bericht ‘Huurcommissie kan stroom aan klachten niet aan’ |
|
Erik Ronnes (CDA), Paul Smeulders (GL), Henk Nijboer (PvdA) |
|
Kajsa Ollongren (viceminister-president , minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (D66) |
|
|
|
-
Vraag 1
Kent u het bericht «Huurcommissie kan stroom aan klachten niet aan»?1
Ja.
-
Vraag 2
Hoeveel klachten heeft de Huurcommissie tot nu toe dit jaar ontvangen en hoeveel verwacht de Huurcommissie nog te ontvangen?
De instroom van geschillen vertoonde de laatste jaren een dalende trend. Gelet hierop had de Huurcommissie zich voorbereid op ca. 6.500 geschillen in 2018. De instroom is opgelopen tot ca. 10.000 verzoeken.
-
Vraag 3
Hoe verklaart u de toename van het aantal geschillen? In hoeveel procent van de gevallen is de huurder terecht naar de Huurcommissie gestapt?
Er is geen specifieke oorzaak aan te wijzen voor de hogere instroom van verzoeken in 2018. De instroom van geschillen is afhankelijk van verschillende factoren, zoals door macro-economische factoren (de conjunctuur, de hoogte van de inflatie en daarmee de hoogte van de toegestane huurverhoging) en de keuze van de huurder of verhuurder om het conflict bij de Huurcommissie te beslechten. Ook heeft de Huurcommissie zich de laatste twee jaar actief ingezet op voorlichting aan huurders en verhuurders. Zo werkt zij mee aan de campagne van het Ministerie van BZK «Wegwijs met je huurprijs» om huurders meer inzicht te geven in de regels rond de huurprijs van een woonruimte.
Het jaarverslag (2017) van de Huurcommissie laat zien dat de huurder in dat jaar in 60% van de geschillen in het gelijk is gesteld. -
Vraag 4
Valt de toename van het aantal geschillen mede te wijten aan verhuurders die steeds agressiever huren verhogen en steeds slechter onderhoud plegen?
Zie antwoord vraag 3.
-
Vraag 5
Hoe lang duurt de behandeling van een klacht gemiddeld? Is de berichtgeving juist dat de behandeling van een klacht soms wel anderhalf jaar duurt? Deelt u de mening dat een dermate lange behandeltermijn onacceptabel is?
De Huurcommissie geeft in haar jaarverslag (2017) aan dat de doorlooptijd in de praktijk uiteenloopt van twee maanden tot incidenteel een jaar. De behandeltermijn is afhankelijk van meerdere factoren. Zie hiervoor mijn antwoord op de vragen 7, 9 en 10, waarin ook wordt stil gestaan bij de modernisering van de dienstverlening van de Huurcommissie. Deze moderne dienstverlening biedt meer mogelijkheden voor de Huurcommissie om samen met huurder en verhuurder tot een snellere zaakbehandeling te komen. Een huurder die belang heeft bij een korte doorlooptijd doet er goed aan om het verzoek digitaal in te dienen, de leges snel te betalen en daarna vlot mee te werken aan het compleet maken van het dossier, het onderzoek in de woning en aan het plannen van de zitting.
-
Vraag 6
Is er een oorzakelijk verband met het in januari jongstleden behandelde wetsvoorstel dat de Huurcommissie moet moderniseren?
Nee. Dit wetsvoorstel is pas per 1 januari 2019 in werking getreden, dus de effecten ervan moeten nog blijken. Het wetsvoorstel beoogt onder meer de positie van de Huurcommissie verder te verstevigen door haar taken uit te breiden en haar dienstverlening beter af te stemmen op de omstandigheden bij het geschil. Zoals het starten met bemiddelen. Ook bevat het voorstel nog een aantal aanpassingen die als doel hebben de governance te moderniseren. Zoals de benoemingsprocedure voor de onafhankelijke leden van de Raad van Advies en zittingsleden.
-
Vraag 7
Wat zijn de gevolgen van een te lange behandeltermijn? Hoe wordt gestimuleerd dat de wettelijke termijnen niet worden overschreden?
Het gevolg van een langere behandeltermijn is dat huurder en verhuurder langer moeten wachten op duidelijkheid over hun geschil en de oplossingsrichting. Dat kan de onderlinge verstandhouding negatief beïnvloeden. Het is belangrijk dat de Huurcommissie haar werk zorgvuldig uitvoert en dat dit ook binnen een redelijke termijn gebeurt. Het is dan ook zoeken naar de balans. De Huurcommissie doet haar uiterste best om de doorlooptijden zo kort mogelijk te houden. Zij begrijpt hoe belangrijk het is voor een indiener dat er zo snel mogelijk een uitspraak komt in de zaak. In mijn Kamerbrief over het bericht «Huurcommissie kan klachtenregen van ontevreden huurders niet aan» ga ik uitgebreid in op de sterke toename in het aantal voorgelegde geschillen in 2018 en de daarop genomen maatregelen van de Huurcommissie. Ook leg ik in die brief uit welke aanvullende maatregelen er in de afgelopen maanden voor dit jaar en verder zijn genomen c.q. worden ingezet om de productie gedurende dit jaar en komende jaren te kunnen bijsturen.
-
Vraag 8
Hoeveel geschillen die aan de Huurcommissie voorgelegd hadden kunnen worden, zijn inmiddels (door de enorme wachttijden) voorgelegd aan de Kantonrechter?
Dat is mij niet bekend. De Huurcommissie ontvangt geen gegevens over gerechtelijke procedures bij de rechter.
-
Vraag 9
Wat gaat u doen om ervoor te zorgen dat de Huurcommissie toegankelijk blijft en de behandeling van klachten binnen de wettelijke termijn afgerond wordt?
Zie antwoord vraag 7.
-
Vraag 10
Deelt u de mening dat een toegankelijke Huurcommissie, die tijdig uitspraken doet, essentieel is om huurders te beschermen tegen oneerlijke praktijken van malafide verhuurders?
Zie antwoord vraag 7.
-
Vraag 11
Wat moet een huurder doen die geconfronteerd wordt met een te hoge huur maar niet anderhalf jaar kan wachten op een uitspraak?
Zie antwoord vraag 5.
22 november 2018 - 7 december 2018
15 dagen
Het bericht dat huurders slechter af zijn dan huizenbezitters |
|
Sandra Beckerman |
|
Kajsa Ollongren (viceminister-president , minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (D66) |
|
Bronnen
-
Vraag 1
Wat is uw reactie op het bericht dat huurders slechter af zijn dan huizenbezitters?1
Huurders en koper zijn groepen die lastig te vergelijken zijn. Ik zal het antwoord hieronder verder toelichten.
-
Vraag 2
Welke verklaring heeft u voor het feit dat 55% van de huurders meer dan 30% van hun netto-inkomen uitgeeft aan woonlasten in vergelijking met het feit dat dit bij slechts 24% van de huiseigenaren het geval is?
In de Staat van de Woningmarkt 2016 (Kamerstuk 32 847, nr. 282) zijn de netto huurquotes van huurders en kopers opgenomen. Hierin is te zien dat de gemiddelde netto huurquote (26,7%) en koopquote (20,1%) van elkaar afwijken doordat het inkomen van woningbezitters bijna twee keer zo hoog is als dat van huurders. Dat heeft weinig met de netto woonlasten van huurders en kopers te maken. Die zijn in 2015 bij huurders lager (gemiddeld € 499 per maand tegen € 670 per maand bij kopers), maar kopers hebben gemiddeld een aanzienlijk hoger inkomen dan huurders (€ 46.200 tegenover € 24.800 in 2015). Wanneer gekeken wordt naar de verschillen in huur- en koopquote dan blijkt dat de huurquote bij gelijke inkomens in het algemeen niet hoger is dan de koopquote.
-
Vraag 3
Welke concrete stappen gaat u zetten om deze tweedeling op de woningmarkt op te lossen en te voorkomen? Kunt u uw antwoord toelichten?
Ik deel uw mening niet dat er sprake is van een tweedeling op de woningmarkt. Ik vind het belangrijk dat de woonlasten van zowel huurders als kopers passen binnen het inkomen dat zij hebben.
-
Vraag 4
Wat gaat u doen om de koopkracht van huurders te verbeteren, aangezien het Nibud eerder berekende dat, gemiddeld genomen, kopers er in 2021 € 107,– op vooruit gaan en huurders slechts € 55,–? Kunt u uw antwoord toelichten?2
Eerder heb ik een reactie gegeven op het rapport van het NIBUD. In mijn brief (Kamerstuk 32 847, nr. 404) heb ik aangegeven dat de cijfers zoals het NIBUD die in haar rapport heeft gepresenteerd, niet onverkort vergelijkbaar zijn.
Zo heeft een koper ook met andere kosten te maken en zijn de woonlasten van een koper niet gelijk over de hele woonduur in een woning en is er geen rekening gehouden met het risico dat een koper loopt als de woning bijvoorbeeld verkocht moet worden tijdens een economische crisis.
Huurders en kopers zullen zelden in een verder gelijke positie verkeren. Zo heeft de Minister van Sociale Zaken en Werkgelegenheid, in zijn brief van 27 oktober 2017 met de koopkrachteffecten van het Regeerakkoord aangegeven dat kopers er in het totale koopkrachtbeeld meer op vooruit gaan dan huurders (Kamerstuk 34 700, nr. 47). Dat heeft te maken met het feit dat huiseigenaren vaker werken, en werkenden er meer op vooruit gaan dan andere groepen. -
Vraag 5
Bent u bereid om de mogelijkheden van huurverlaging te betrekken bij het verminderen van de tweedeling in woonlasten, omdat de huurprijzen in zes jaar tijd met gemiddeld 18,5% zijn gestegen? Zo nee, waarom niet?3
Zoals ik hiervoor heb aangegeven deel ik uw mening niet dat er sprake is van een tweedeling zou zijn omdat de woonlasten van huurders en koper lastig te vergelijken zijn en de verschillen in woonquoten vooral te maken hebben met verschillen tussen huishoudens los van de woonsituatie. Een generieke huurverlaging is dus niet opportuun. Het betaalbaar houden van de huren heeft wel mijn aandacht. Zo worden voor de laagste inkomens de sinds 2013 weer toegestane boveninflatoire huurverhoging grotendeels gecompenseerd door de huurtoeslag en is de ruimte voor woningcorporaties om huren te verhogen beperkt door de maximale huursomstijging.
-
Vraag 6
Hoe verklaart u dat het percentage huurders dat zeer tevreden is over zijn woonomstandigheden slechts 44% is, terwijl dit bij de huizenbezitters 69% is?4
In het rapport «Wonen in beweging» (Kamerstuk 32 847, nr. 223) is de tevredenheid van bewoners met de woning opgenomen. Hieruit blijkt dat 88% van de bewoners (zeer) tevreden is met hun woning. De tevredenheid met de woning is bij huurders over het algemeen minder dan bij eigenaar-bewoners. Voor beiden geldt dat: hoe duurder de woning, hoe hoger de tevredenheid.
Over de woonomgeving is 83% van de bewoners (zeer) tevreden. Het percentage is door de jaren heen vrij constant.
In het rapport is tevens opgenomen hoe tevreden men is met het sociaal netwerk en het leven. Personen die zeer tevreden zijn met de woning en de woonomgeving zijn gemiddeld ook meer tevreden met het leven. Hier spelen wel zogenaamde samenstellingseffecten mee: personen die meer tevreden zijn met hun woning, zijn vaak eigenaar bewoners. Eigenaar-bewoners hebben doorgaans een hoger inkomen en hoge inkomens zijn meer tevreden. Het is niet te zeggen wat het meest bijdraagt aan geluk: een goed inkomen, een fijne woning of een combinatie van beide. -
Vraag 7
Wat gaat u doen om ervoor te zorgen dat huurders net zo tevreden kunnen zijn over hun woonomstandigheden als huiseigenaren, zodat ook deze tweedeling kan worden verkleind?
Zie antwoord vraag 6.
15 november 2018 - 14 december 2018
29 dagen
Onderzoek naar fraude door medewerkers van Vestia |
|
Daniel Koerhuis (VVD) |
|
Kajsa Ollongren (viceminister-president , minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (D66) |
|
|
|
-
Vraag 1
Kent u het bericht «Onderzoek naar fraude door medewerkers Vestia»?1
Ja.
-
Vraag 2
Wat is uw reactie op dit bericht? Hoe is dit toch nog mogelijk, ondanks de nieuwe Woningwet?
Ik kan op dit moment niet inhoudelijk op het bericht reageren, omdat de zaak nog bij het Openbaar Ministerie ligt. Mij, noch de Aw, die ik om een reactie heb gevraagd, is hierom thans bekend waarvan de medewerkers van Vestia worden verdacht. In algemene zin kan gesteld worden dat met de herziene Woningwet het extern toezicht is versterkt en hogere eisen worden gesteld aan het interne toezicht. Dergelijke stappen hebben de checks and balances in het stelsel vergroot, waarmee de kans op mistanden wordt verkleind en de pakkans vergroot. Misstanden als fraude en integriteitsrisico’s zijn echter nooit volledig te voorkomen met wetgeving en/of (sectorale) gedrags- en integriteitscodes.
-
Vraag 3
Hoe zit het met fraude bij woningcorporaties? Hoe vaak wordt er door de FIOD ingegrepen? Wat is de rol van de Autoriteit Woningcorporaties hierin?
Bij de Aw is het meldpunt integriteit woningcorporaties (MIW) ondergebracht. Iedereen kan hier melding doen van het vermoeden van onrechtmatigheden bij woningcorporaties. Meldingen geven vaak inzicht over misstanden in de cultuur en de governance bij een corporatie. Integriteit is nauw verbonden met governance. Aandacht voor governance en de interne checks and balances binnen een corporatie is bij het toezicht op integriteitrisico’s essentieel. Individuele integriteitschendingen kunnen worden voorkomen en gecorrigeerd als de interne bedrijfscultuur open en transparant is waardoor medewerkers, management en bestuur elkaar aanspreken bij mogelijke misstanden. De Aw neemt deze inzichten mee in haar toezicht op governance bij de corporaties.
Jaarlijks komen bij het MIW ongeveer 15 tot 20 meldingen binnen. Alle meldingen worden door de Aw onderzocht. Bij vermoeden van strafbare feiten wordt de Inlichtingen en Opsporingsdienst (IOD) van de Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT) geïnformeerd. De Aw is na de parlementaire enquête woningcorporaties bewust ondergebracht bij de ILT, ondermeer om op deze wijze een korte lijn te hebben met de IOD-ILT.
De Woningwet geeft de Aw een aantal interventies als instrument. Afhankelijk van de ernst van de misstanden zal de Aw kiezen voor een passende interventie met de mogelijkheid om te escaleren op de interventieladder. Indien zij van oordeel is dat de corporatie zelf adequate maatregelen heeft getroffen om de misstand te beëindigen zal interventie van haar kant achterwege kunnen blijven.
In voorkomende gevallen kan strafrechtelijk onderzoek ook worden uitgevoerd door de FIOD, zoals bijvoorbeeld in de zaak tegen een voormalig directeur van Rochdale2. De FIOD is een opsporingsdienst die kan optreden wanneer er een redelijk vermoeden van een strafbaar feit bestaat. De strafbare feiten kunnen betrekking hebben op diverse delicten, zoals corruptie of witwassen. De FIOD beschikt derhalve over informatie met betrekking tot het delict en de verdachte persoon of rechtspersoon. Er wordt door de FIOD geen informatie bijgehouden over de sector waarin een onderzoek zich afspeelt, in dit geval de woningcorporaties. -
Vraag 4
Is er voldoende informatie beschikbaar bij de FIOD en de Autoriteit Woningcorporaties om dergelijke casussen goed te kunnen controleren? Hoe verhoudt deze casus zich tot de oproep van corporaties om minder te verantwoorden? Deelt u de mening dat dit tegenstrijdig is? Zo nee, waarom niet?
De FIOD controleert niet, maar is een opsporingsdienst. De FIOD kan optreden wanneer er een redelijk vermoeden van een strafbaar feit bestaat. Voor een eventueel strafrechtelijk onderzoek beschikt de FIOD over voldoende (strafvorderlijke) middelen om de benodigde informatie te verkrijgen.
De Aw kan de informatie bij dergelijke casussen verkrijgen via het MIW, Raden van Commissarissen, de ILT-IOD, of tijdens de governance-inspecties die zij periodiek uitvoert bij de individuele corporaties. Deze bronnen en instrumenten volstaan.
In het Convenant Verbetering Informatievoorziening Woningcorporatiesector van 5 december 2017 is afgesproken dat er minder gegevens worden opgevraagd door de Aw tijdens de jaarlijks uitvraag vanuit de Aw bij de woningcorporaties over de gerealiseerde en de geprognosticeerde investeringen/uitgaven en inkomsten. Omdat het gaat over twee verschillende gegevensstromen die elk een ander toepassingsgebruik hebben, is de oproep van de woningcorporaties niet per se strijdig. Het toezicht op de governance van corporaties is de laatste jaren bovendien juist geïntensiveerd. -
Vraag 5
Is, gezien de geschiedenis van Vestia en de fraudezaken die daar hebben plaatsgevonden, de oorzaak van deze nieuwe fraudezaak iets structureels binnen Vestia en is er de afgelopen jaren niks veranderd binnen de organisatie? Bent u bereid in te grijpen in de organisatie? Zo nee, waarom niet?
Het is niet opportuun om vooruit lopen op de uitkomsten van het onderzoek van het OM. Verder heeft de Aw mij gemeld dat het bestuur van Vestia haar heeft laten weten dat zij naar aanleiding van de ingreep door het OM een onafhankelijk onderzoek door een extern forensisch bureau is gestart naar de omvang van dit – mogelijke – fraudegeval en de omstandigheden waaronder dit heeft kunnen geschieden.
De Aw laat zich door bestuur Vestia informeren over de opzet, de voortgang en de uitkomst van het onderzoek. Op basis van de informatie, die via de FIOD en IOD beschikbaar komt en de uitkomsten van het onafhankelijk onderzoek en het nog te bepalen standpunt van het bestuur van Vestia, zal de Aw beoordelen of voor Vestia verbeterpunten zijn aan te merken en/of handhavingsinterventies nodig zijn.
Voor het oordeel over Vestia op de toezichtvelden governance en integriteit in de achterliggende jaren verwijst de Aw naar het jaarlijkse gepubliceerde integraal oordeel 2016 en 2017–2018. Hieruit blijkt onder meer dat Vestia sinds 2015 op het terrein van de governance diverse verbetermaatregelen in gang heeft gezet, waaronder maatregelen ter versterking van de strategische portefeuillesturing, de financiële aansturing en de kwaliteit van de interne en externe verantwoording. Wat betreft integriteit heeft de Aw in de oordeelsbrief 2017–2018 aangegeven dat bij haar (thema)onderzoek naar integriteit bij opdrachtverstrekking, de enquêteresultaten van Vestia over de opzet en effectiviteit van diverse beheersmaatregelen geen aanleiding gaven om versneld een governance inspectie te verrichten naar de werking van het integriteitsbeleid bij opdrachtverstrekking.
Tot slot wijs ik u erop dat Vestia onder verscherpt toezicht staat en dat de voortgang van het verbeterplan intensief door de Aw wordt gemonitord.
12 november 2018 - 14 november 2018
2 dagen
Bronnen
-
Vraag 1
Kunt u het overzicht geven van alle contactmomenten tussen de regering (via het Ministerie van Financiën dan wel het Ministerie van Binnenlandse Zaken) en de Europese Commissie aangaande de vraag of woningbouwcorporaties onder de werking van de eerste EU-richtlijn antibelastingontwijking (ATAD1) vallen?
Voor de beantwoording van deze vragen verwijs ik naar mijn brief van 12 november jl.2 In die brief verstrek ik uw Kamer inlichtingen over de correspondentie met de Europese Commissie waarin de mogelijkheid van het al dan niet uitzonderen van woningcorporaties in de earningsstrippingmaatregel aan de orde wordt gesteld.
Het voorzien in een uitzondering voor woningcorporaties van de earningsstrippingmaatregel, hetgeen naar de mening van het kabinet reële staatssteunrisico’s met zich brengt, zou tot de volgende budgettaire derving leiden:
Derving uitzondering woningcorporaties in het implementatiewetsvoorstel ATAD1
102
144
193
353
De budgettaire derving is gebaseerd op de huidige tariefstructuur van 20 en 25 procent. De voorgestelde tariefsverlaging in de vennootschapsbelasting is in deze reeks niet meegenomen. -
Vraag 2
Kunt u aangeven hoe de regering precies heeft gepleit om woningcorporaties uit te zonderen van de implementatie van ATAD1 en wat de voorziene budgettaire consequenties daarvan geweest zouden zijn?
Zie antwoord vraag 1.
-
Vraag 3
Kunt u het door u gevraagde advies over de positie van woningbouwcorporaties onder ATAD1 aan de Kamer sturen?1
Zie antwoord vraag 1.
-
Vraag 4
Kunt u voorts het verzoek van de regering over de positie van de woningbouwcorporaties onder ATAD1 naar de Kamer sturen?
Zie antwoord vraag 1.
-
Vraag 5
Kunt u deze vragen uiterlijk op dinsdag 13 november 2018 om 12.00 uur beantwoorden?
Ik heb mij ingespannen om de vragen voor de plenaire behandeling van het pakket Belastingplan 2019 en Wet implementatie eerste EU-richtlijn anitbelastingontwijking te beantwoorden.
18 oktober 2018 - 12 november 2018
25 dagen
De gevolgen van de WOZ-waarde in het huurpuntenstelsel en de verhuurderheffing |
|
Sandra Beckerman |
|
Kajsa Ollongren (viceminister-president , minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (D66) |
|
-
Vraag 1
Wat is uw reactie op Nederlandse wethouders, die stellen dat sociale huurwoningen verdwijnen door het grote aandeel dat de WOZ-waarde heeft in het huurpuntenstelsel (woningwaarderingsstelsel)?1
Voor de vraag of een woning is aan te merken als sociale huurwoning is niet het puntenaantal bepalend maar wel de bij aanvang overeengekomen huurprijs. Elke woning is aan te merken als sociale huurwoning als de huurprijs lager is dan de op dat moment geldende liberalisatiegrens (thans € 710,68 per maand).
Dit betekent dat niet bepalend is hoeveel punten de woning heeft op grond van het woningwaarderingsstelsel (WWS).
Corporaties hebben veel bezit dat in principe geliberaliseerd zou kunnen worden wanneer naar het WWS wordt gekeken. De helft van de woningen met een huur onder de liberalisatiegrens zou potentieel geliberaliseerd kunnen worden op basis van het woningwaarderingsstelsel, als er geen schaarste aan sociale huurwoningen zou zijn. Dit was ook al het geval vóór toepassing van de WOZ-waarde in het WWS.
Het gebruik van de WOZ-waarde in het WWS is zo gemodelleerd dat dit bij invoering leidde tot een gelijkblijvende totale huurruimte. Dat wil zeggen: een modellering om de landelijk gemiddelde maximale huurprijs gelijk te houden. Wel leidde deze modellering tot een herverdeling van die huurruimte. Over deze modellering is uitgebreid overleg geweest met de Tweede Kamer. Bij brief van 17 oktober 2014 (Kamerstuk 27 926, nr. 234) is de Tweede Kamer geïnformeerd over de verwachte effecten van het gebruik van de WOZ-waarde. Zo is in de nota van toelichting bij het ontwerpbesluit, en de bijbehorende rapportage van ABF uitgebreid ingegaan op de effecten. De ABF-rapportage geeft onder meer aan, dat het aantal potentieel te liberaliseren woningen gelijk blijft, maar dat er wel verschillen ontstaan per regio.
Thans loopt een evaluatieonderzoek waarbij de effecten worden bezien van de toepassing van de WOZ-waarde in het WWS. Eén onderdeel van deze evaluatie is in hoeverre er door de invoering van de WOZ-waarde in het WWS meer woningen zijn geliberaliseerd. -
Vraag 2
Klopt het dat gemiddeld de WOZ-waarde voor 25% de maximale huur bepaalt en dat in schaarstegebieden met een hoge WOZ-waarde dat deel nog veel groter is? Kunt u uw antwoord toelichten?2
Met de wijziging van het WWS die per 1 oktober 2015 in werking trad was beoogd om de WOZ-waarde landelijk gemiddeld voor 25% mee te laten tellen voor de maximale huur. Bij de wijziging van het WWS is al onderkend dat het percentage WOZ-waarde per woning kan verschillen omdat de WOZ-waarde en het aantal WWS-punten ook per woning verschilt.
In hoeverre de WOZ-waarde thans daadwerkelijk de maximale huur bepaalt, is onderdeel van het reeds genoemde evaluatieonderzoek. -
Vraag 3
Hoeveel sociale huurwoningen zijn de liberalisatiegrens overgegaan sinds het ingaan van het huurpuntenstelsel waarin de WOZ-waarde een groot deel van de huurprijs bepaalt?
Met mijn brief van 30 april 2018 (Kamerstuk 32 847, nr. 363) zond ik u de Staat van de Volkshuisvesting 2018. Deze geeft aan dat er bij corporaties sprake is van een gelijkblijvend aandeel van huurwoningen met een huurprijs boven de liberalisatiegrens. Het gaat hierbij om 5% waarvan een deel nog wel is gereguleerd, maar waarbij de huurprijs door bijvoorbeeld inkomensafhankelijke huurverhogingen is gestegen boven de liberalisatiegrens.
Hoeveel sociale huurwoningen de liberalisatiegrens zijn overgegaan sinds het ingaan van het huurpuntenstelsel waarin de WOZ-waarde een groot deel van de huurprijs bepaalt, zal naar voren komen bij de evaluatie van het WWS.
Daarbij is van belang dat jaarlijks bij mutatie van huurwoningen niet alleen huurwoningen de liberalisatiegrens overgaan, maar ook woningen een lagere huurprijs krijgen. -
Vraag 4
Deelt u de mening dat het bevriezen van de liberalisatiegrens en het tegelijk verder vermarkten van de maximale huurprijs hebben geleid tot het verkleinen van de sociale huursector en het groeien van de wachtlijsten om in aanmerking te komen voor een betaalbare huurwoning? Kunt u uw antwoord toelichten?
De gestelde vragen gaan voorbij aan het feit, dat het gebruik van de WOZ-waarde in het WWS met name pas bij verhuizing van de huurder kan leiden tot een hogere huurprijs. Dit betekent dat dit gebruik op zichzelf uitsluitend tot potentiële effecten leidt. Een redelijke verwachting is echter dat het WWS op dit moment macro over geheel Nederland gerekend niet heeft geleid tot daadwerkelijk hogere huurprijzen. Dat wil zeggen, dat er op lokaal niveau wel huurprijsontwikkelingen kunnen zijn opgetreden. Dit kunnen op lokaal niveau zowel huurverlagingen zijn als huurverhogingen. Huurverlagingen kunnen direct zijn opgetreden bij de invoering van de WOZ-waarde in het WWS. Huurverhogingen kunnen zich alleen hebben voorgedaan bij mutatie van de woning.
Daarbij gaan de gestelde vragen tevens voorbij aan het feit, dat het gebruik van de WOZ-waarde in het WWS slechts één van de maatregelen was uit een samenhangend pakket van maatregelen. Andere belangrijke maatregelen waren onder meer gericht op een duidelijker positie voor de doelgroep door een sterkere rol daarvoor bij toegelaten instellingen. De tijdelijke bevriezing van de liberalisatiegrens draagt voor deze groep bij aan de betaalbaarheid. Daarnaast zijn er diverse maatregelen aan de orde gericht op een betaalbaar middensegment. -
Vraag 5
Bent u bereid om de liberalisatiegrens te verhogen, zodat meer huurhuizen in de sociale huursector vallen en meer huurders recht hebben op huurprijsbescherming? Zo nee, waarom verklaart u huurders in de vrije sector vogelvrij, terwijl zij eerder wel bescherming genoten?
De liberalisatiegrens zal per 1 januari 2019 worden geïndexeerd naar € 720,42 per maand. Dit vloeit voort uit de reguliere indexering van de liberalisatiegrens zoals die is opgenomen in de wettelijke regeling.
Huurders in de vrije sector genieten momenteel dezelfde vorm van rechtsbescherming als in eerdere jaren.
Voorts onderzoek ik mede in het kader van de motie Ronnes/Van Eijs de mogelijkheden voor lokaal maatwerk voor gemeenten om excessen in de vrije huursector aan te pakken. Ik zal uw Kamer hierover binnenkort informeren. -
Vraag 6
Vindt u het rechtvaardig dat door het meetellen van de WOZ-waarde er dubbeltellingen in het systeem zitten, omdat de grootte en de kwaliteit immers al in het huurpuntenstelsel zitten? Zo nee, hoe gaat u deze dubbeltellingen eruit halen?
Indertijd is weloverwogen gekozen voor het meetellen van de WOZ-waarde in het WWS. Ook is weloverwogen gekozen voor de thans toegepaste systematiek. Zo besteedt de brief van 18 februari 2014 (Kamerstuk 32 847, nr. 115) aandacht aan een aantal andere mogelijke varianten dan die thans is toegepast. De keuze voor de toegepaste variant vloeit voort uit een keuze voor een herverdeling van de huurruimte: meer huurruimte voor regio’s met gemiddeld hoge WOZ-waarden terwijl regio’s met gemiddeld lagere WOZ-waarden er op achteruit gaan.
Tegelijkertijd is gekozen voor de huidige variant om schokeffecten te vermijden.
De resultaten van de thans toegepaste variant zullen blijken uit de reeds eerdergenoemde evaluatie. Op basis van de evaluatie zal vervolgens het huidige WWS worden bezien.
Bij de evaluatie zal ik ook beoordelen of in specifieke regio’s grote uitslagen ten opzichte van het beoogde gemiddelde van 25% zijn opgetreden die een aanleiding geven om de werking van de WOZ-waarde bij te stellen. Als het nodig is, is aanpassing van de systematiek relatief eenvoudig wetstechnisch vorm te geven. Een eventuele bijstelling van het WWS wil ik dan wel bezien in een breder palet van maatregelen voor de woningmarkt. -
Vraag 7
Bent u bereid om een rem op de werking van de WOZ-waarde op huurprijzen te stellen, bijvoorbeeld door een bovengrens in te stellen waardoor de maximale huur niet meer dan 5% kan toenemen, aangezien er in het «Besluit huurprijzen woonruimte» wel een ondergrens wordt gehanteerd, zodat de gemiddelde maximale huur per WOZ-klasse niet met meer dan 5% af kan nemen? Welke andere mogelijkheden tot beperkingen ziet u?3
Zie antwoord vraag 6.
-
Vraag 8
Bent u van mening dat – mede gezien de aangetoonde gevolgen – de WOZ-waarde uit het huurpuntenstelsel moet worden gehaald? Kunt u uw antwoord toelichten?
Zie antwoord vraag 6.
-
Vraag 9
Hoe hoog zijn de meeropbrengsten van de verhuurderheffing door hogere WOZ-waarden? Hoe ziet dit verloop eruit sinds de invoering van de verhuurderheffing en wat is de verwachting voor 2019?
In onderstaande tabel zijn de opbrengsten verhuurderheffing opgenomen en vergeleken met de bij invoering van de verhuurderheffing genoemde opbrengsten (zoals opgenomen in de brief van de toenmalige Minister voor Wonen en Rijksdienst van 13 februari 2013 over afspraken Woningmarkt). Uit de cijfers blijkt dat de opbrengsten van de verhuurderheffing tot en met 2017 iets zijn achtergebleven bij de beoogde opbrengsten. Vanaf 2018 is het destijds voor 2017 geraamde niveau bereikt. Hierbij speelt mee dat in de jaren 2014 en 2015 nog sprake was van dalende WOZ-waarden in het bezit van de verhuurders. De miljoenennota meldt met betrekking tot de raming voor 2019 dat rekening gehouden wordt met een endogene stijging (effect WOZ-waarde-ontwikkeling) van 7,7%.
Opbrengsten verhuurderheffing
Beoogd bij invoering
2014
1.224
1.165
2015
1.346
1.355
2016
1.474
1.520
2017
1.617
1.700
2018
1.714
2019
1.720 -
Vraag 10
Wat gebeurt er met de (meer)opbrengsten van de verhuurderheffing? Bent u van mening dat deze ten goede zouden moeten komen aan huurders en de sociale huursector, die deze extra belasting hebben opgebracht? Kunt u uw antwoord toelichten?
Zoals uit de beantwoording van vraag 9 blijkt, is er op dit moment geen sprake van dat de inkomsten uit de verhuurderheffing hoger zijn dan bij invoering van de heffing beoogd. Indien onder invloed van stijgende WOZ-waarde sprake zou zijn van stijgende opbrengsten van de heffing zal dit niet betekenen dat deze via lastenverlichting terug kan vloeien naar huurders en de sociale huursector. In mijn brief aan uw Kamer inzake «relatie tussen de investeringsambities en de financiële capaciteit van woningcorporatie en reactie op verschillende moties in relatie tot de verhuurderheffing» ga ik ook in op de motie Ronnes c.s. 4 die vraagt naar het mogelijk inzetten van meeropbrengsten in de verhuurderheffing bij stijgende WOZ-waarden. Deze brief ontvangt u nagenoeg gelijktijdig met de onderhavige. Ook in deze brief geef ik aan dat de begrotingsregels uit gaan van het principe van automatische stabilisatie: inkomstenmeevallers komen ten gunste van het EMU-saldo, inkomstentegenvallers belasten het EMU-saldo. Hogere inkomsten kunnen daardoor niet gebruikt worden voor extra uitgaven. Daartegenover geldt dat bij dalende WOZ-waarden ook geen bijstelling plaatsvindt om de inkomsten te verhogen. Los hiervan is het goed te vermelden dat het kabinet in de begroting van 2019 wel € 100 miljoen beschikbaar heeft gesteld om het tarief van de verhuurderheffing met structureel 0,03 procentpunt te verlagen.
-
Vraag 11
Wat gaat u doen aan het prijsopdrijvende effect van de WOZ-waarde in de verhuurderheffing, waarbij de heffing hoger wordt door een stijgende WOZ en daardoor hogere huurprijzen worden gevraagd? Kunt u uw antwoord toelichten?
Binnen hun financiële ruimte, ook rekening houdend met de in het antwoord op vraag 10 genoemde verlaging van het tarief in de verhuurderheffing, kunnen verhuurders verschillende keuzen maken. Ten behoeve van de betaalbaarheid van het wonen worden verhuurders bovendien door regelgeving beperkt in hun mogelijkheden om huren te verhogen. Het gaat bijvoorbeeld om de maximale huurverhoging per contract per jaar, en voor corporaties daarnaast om de huursombenadering waarmee de stijging van de totale huuropbrengsten van de corporaties worden beperkt tot 1% boven inflatie, en het passend toewijzen waarmee huishoudens met een inkomen dat recht geeft op huurtoeslag een woning toegewezen moeten krijgen met een huur tot de aftoppingsgrens.
-
Vraag 12
Hoeveel meeropbrengsten hebben gemeenten door hogere WOZ-waarden waar de onroerendezaakbelasting (ozb) op is gebaseerd? Hoe ziet dit verloop eruit sinds 2013 en wat is de verwachting voor 2019?
De totale ozb-opbrengsten van gemeenten zijn in de periode 2013–2018 gemiddeld met 2,9% per jaar toegenomen.
Totale ozb-opbrengsten (in mln €)
3.407
3.535
3.652
3.759
3.854
3.950
In hoeverre de ozb-opbrengsten voortvloeien uit een hogere WOZ-waarde van de objecten is niet exact te bepalen. De ozb-opbrengsten zijn namelijk afhankelijk van meerdere factoren: het aantal objecten, de WOZ-waarde van deze objecten, het ozb-tarief en het toegepaste kwijtscheldingsbeleid. Gemeenten streven doorgaans naar een relatief stabiele ozb-opbrengst door tarief en WOZ-waarde in samenhang te bezien. -
Vraag 13
Deelt u de mening, dat het kunstmatig of op papier ophogen van waarden van panden huurders en huiseigenaren in de problemen kan brengen? Zo ja, wat gaat u hieraan doen?
Ik deel de mening niet dat het bij hogere WOZ-waarden gaat om het kunstmatig of op papier ophogen van waarden van panden.
De woningmarkt is op dit moment sterk in ontwikkeling samenhangend met in diverse segmenten een tekort aan woningaanbod. Deze ontwikkelingen in de woningmarkt komen tot uitdrukking in de marktwaarde van woningen, die afgeleid kan worden van prijzen die in de markt betaald worden bij aan- of verkoop van woningen. Het stijgen van marktwaarden van woningen is zowel voor eigenaar/bewoners als voor huurders en verhuurders van woningen zeker geen «papieren werkelijkheid». Bij alle beslissingen van deze partijen, zoals verhuizen, huren of kopen, bezit uitponden of uitbreiden speelt deze marktwaarde steeds een belangrijke rol.
Gemeenten stellen de WOZ-waarde vast op basis van de waarderingsvoorschriften van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ). Er is een landelijke toezichthouder, de Waarderingskamer, die controleert of de kwaliteit van de WOZ-taxaties van gemeenten voldoet aan de eisen die de Wet WOZ daaraan stelt. Wanneer een WOZ-waarde niet een correcte weergave is van de actuele marktwaarde (op de waardepeildatum) kunnen zowel verhuurder als huurder bezwaar en beroep aantekenen. -
Vraag 14
Kunt u deze vragen beantwoorden voor de Begrotingsbehandeling Wonen op 12 november 2018?
Ja
15 oktober 2018 - 19 november 2018
35 dagen
Gesjoemel met energie-indexen |
|
Jessica van Eijs (D66) |
|
Kajsa Ollongren (viceminister-president , minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (D66) |
|
|
|
-
Vraag 1
Kent u het bericht «Gesjoemel met energie-indexen in Groningen scheelt huurders honderden euro’s per maand»?1
Ja.
-
Vraag 2
Waar kan een huurder terecht als deze denkt dat de energie-index van de gehuurde woning niet klopt?
Als een huurder denkt dat aan zijn woning een verkeerde energie-index is toegekend met een effect op zijn huurprijs, dan zal hij dit eerst moeten melden bij de verhuurder. Als er een verschil van mening blijft, kunnen huurders hun bezwaar voorleggen aan de Huurcommissie in het kader van een huurprijsprocedure. Voor huurders met een geliberaliseerde huurprijs geldt dat zij zich tot de Huurcommissie kunnen wenden gedurende de eerste zes maanden van de huurovereenkomst.
De Huurcommissie toetst de juistheid van de gevraagde huur. De huurder moet dan met argumenten de energie-index aanvechten en daarbij laten zien dat de maximale huurprijs op grond van de aangepaste energie-index lager uitkomt dan de betwiste huurprijs. De Huurcommissie kan vervolgens een «Eigen Oordeel» zetten tegenover het oordeel van de medewerker van het bedrijf dat de energie-index heeft bepaald. De Huurcommissie kan dan een lagere maximale huurprijs vaststellen op grond van een slechtere energie-index. Bij een geliberaliseerde huur zal dit het geval zijn indien de huurprijs lager uitvalt dan de liberalisatiegrens.
Indien de huurder bij de Huurcommissie niet in het gelijk wordt gesteld, kan hij zich vervolgens wenden tot de rechter. Uit het in vraag 1 aangehaalde artikel maak ik op dat de huurder dit inmiddels heeft gedaan. De juistheid van de energie-index kan in die procedure opnieuw aan de orde worden gesteld.
Beide mogelijkheden, een uitspraak van de Huurcommissie of van de rechter, kunnen vervolgens leiden tot het terugvorderen van te veel betaalde huur. -
Vraag 3
Hoe kan het dat ingetrokken energie-indexen toch nog als rechtsgeldig in het register staan?
De energie-indexen van de certificaathouder uit het bericht van vraag 1 zijn op verzoek van de certificatie-instelling verwijderd uit de databank van de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland. Voor een deel van de betreffende woningen is inmiddels opnieuw een energie-index afgemeld in de databank. Deze energie-indexen zijn afgemeld door een andere certificaathouder, die aangesloten is bij een andere certificatie-instelling.
-
Vraag 4
Hoe vaak en op welke wijze wordt het werk van EPA-adviseurs door certificerende instanties gecontroleerd?
Om EPA-W adviseur te worden moet het CITO examen Energieprestatiecertificaat voor woningen gehaald worden. EPA-W adviseurs voeren opdrachten uit voor een gecertificeerd bedrijf, de certificaathouder. De certificaathouder controleert het werk van zijn EPA-W adviseurs. Voordat een bedrijf gecertificeerd wordt, vindt een toelatingsonderzoek plaats door een certificatie-instelling. Vervolgens vindt er jaarlijks een bedrijfsbezoek plaats bij de certificaathouder, waarbij onder andere wordt gekeken naar de interne kwaliteitsborging. De certificatie-instelling controleert daarnaast steekproefsgewijs minimaal 2% van de energie-indexen die jaarlijks in de databank van de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland worden afgemeld. Daarnaast controleren de certificatie-instellingen eens in de drie jaar iedere EPA-W adviseur.
-
Vraag 5
Hoe worden Energie Prestatie Advies (EPA)-adviseurs die de fout in gaan gestraft? En hoe wordt voorkomen dat zij zich onder een andere naam of bij een andere certificerende instantie opnieuw inschrijven en zo weer foute energie-indexen kunnen verstrekken?
Wanneer er bij de in antwoord 4 beschreven controles (al dan niet bewust gemaakte) fouten worden ontdekt, dan wordt de certificaathouder daarop aangesproken. Van de certificaathouder wordt verwacht dat hij hierop de oorzaak en de omvang van de geconstateerde fouten analyseert. De certificaathouder krijgt de mogelijkheid om verbeteringen door te voeren. Wanneer dit naar mening van de certificatie-instelling niet voldoende gebeurt, kan de certificaathouder geschorst worden. Als vervolgens nog geen afdoende maatregelen worden getroffen door de certificaathouder, wordt het certificaat ingetrokken. Klachten of meldingen van fraude zijn redenen voor extra onderzoek.
Als de eigenaar van het bedrijf zich vervolgens onder een andere naam weer meldt op de markt, kan het lastig zijn om erachter te komen dat van zijn vorige bedrijf het certificaat is ingetrokken. Een nieuw bedrijf dat gecertificeerd wil worden, wordt uiteraard aan het toelatingsonderzoek onderworpen. -
Vraag 6
Wat zijn de instrumenten die de Stichting Kwaliteit voor Installaties Nederland (KVINL), de instantie die de certificerende instanties controleert, heeft om certificerende instanties zoals EPG en SKGIBOP tot de orde te roepen?
Certificatie-instellingen, zoals EPG en SKG-IKOB, staan onder toezicht van de Raad voor Accreditatie. De Raad voor Accreditatie voert audits uit bij de certificatie-instellingen. Als uit hun controles blijkt dat de certificatie-instelling tekortschiet, trekt de Raad voor Accreditatie de accreditatie in en kan Stichting Kwaliteit voor Installaties Nederland (KvINL) de certificatie-overeenkomst ontbinden.
-
Vraag 7
Hoe wordt het werk van certificerende instanties gecontroleerd?
Zie antwoord vraag 6.
-
Vraag 8
Hoeveel partijen zijn de afgelopen jaren aangeklaagd en veroordeeld voor fraude met energie-indexen, een economisch delict?
Uit de jaarlijkse monitoringsrapportage van KvINL blijkt dat in 2017 bij vier certificaathouders de certificaten zijn ingetrokken conform de reglementen voor certificering. Het is mij niet bekend of partijen zijn aangeklaagd voor het afgeven van of fraude met onjuiste energie-indexen.
-
Vraag 9
Hoe wordt de controle van het systeem van energie-indexen meegenomen in de nieuwe systematiek die wordt opgezet in verband met de (Bijna Energieneutrale Gebouwen) BENG-eisen?
In de nieuwe systematiek wordt niet meer uitgegaan van energie-indexen maar wordt de indicator voor de energieprestatie van woningen uitgedrukt in kWh/m2/jaar. De kwaliteitsborging zal hierop worden aangepast. Aandachtspunten uit een eerdere evaluatie van de huidige kwaliteitsborging worden hierbij meegenomen. In het bijzonder wordt aandacht besteed aan het weren van malafide certificaathouders uit de markt; het afdichten van de procedures en het verzwaren van de sancties.
26 september 2018 - 22 oktober 2018
26 dagen
Huurders die gedwongen worden tot werk (en statushouders niet) |
|
Alexander Kops (PVV) |
|
Kajsa Ollongren (viceminister-president , minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (D66) |
|
|
|
Bronnen
-
Vraag 1
Bent u bekend met het bericht «Huurders gedwongen tot meewerken»?1
Ja.
-
Vraag 2
Om wat voor werkzaamheden gaat het, nu kennelijk 160 huurders – de zogenoemde «dragende bewoners – van de in totaal 250 door corporatie Portaal te realiseren woningen worden gedwongen vier uur per week te werken? Wat hebben de werkzaamheden met volkshuisvesting te maken? Wat zijn de consequenties – voor het huurcontract – indien de werkzaamheden «niet voldoen aan de verwachtingen»? Worden de huurders voor deze werkzaamheden betaald en/of leiden deze werkzaamheden tot een lagere huurprijs? Zo ja, hoeveel? Deelt u de mening dat corporatie Portaal bij haar kerntaak moet blijven – het realiseren en beheren van betaalbare woningen – en zich niet als «semi-werkgever» moet opstellen?
Woningcorporatie Portaal wil het kantoorpand «Meanderpark» in Nieuwegein ombouwen naar 250 sociale huurappartementen en deze verhuren met het «gemengd wonen» concept. Dit betekent dat Portaal «dragende» en «vragende» huurders samen huisvest. De «vragende» huurders zijn uitstromers uit de maatschappelijke opvang, mensen die vanwege dakloosheid of psychische problemen een tijdje in een instelling hebben gewoond en weer toe zijn aan zelfstandig wonen. Ook heeft Portaal een taak in het huisvesten van statushouders. Deze groep kan «vragend» maar ook «dragend» zijn op termijn. Het hoort bij de kerntaak van corporaties om ook huurders die op enige wijze (lichte vormen van) zorg nodig hebben te huisvesten. Zorginstellingen hebben tot taak zorg en ondersteuning te bieden opdat verschillende doelgroepen, bijvoorbeeld uit de maatschappelijk opvang, zelfstandig kunnen wonen. De corporatie kan hieraan bijdragen door regie te voeren op vrijwillige steun van medebewoners die dat kunnen en willen doen.
Portaal selecteert huurders die bereid zijn iets voor hun buren te betekenen, de «dragende» bewoners. Bewoners krijgen ook een rol in toezicht, het organiseren van sociale activiteiten, het onderhouden van de gemeenschappelijke tuin en het beheren van de gemeenschappelijke ruimte. Zo stelt Portaal de huurders in staat hun woonomgeving naar eigen idee vorm te geven. Portaal legt in het huurcontract vast dat de inzet van huurders gewenst is. Tegelijk is dit op vrijwillige basis en het nalaten van de inzet heeft geen consequenties zoals het ontbinden van het huurcontract of anderszins. Het huurrecht is hierin duidelijk en Portaal wil zich daaraan houden. Er staat geen vergoeding tegenover de vrijwillige bijdrage en ook geen lagere huurprijs. Vier uur per week is een indicatie en geldt voor een kerngroep van vrijwilligers. Niet iedere huurder zal dezelfde mate van betrokkenheid tonen. In tegenstelling tot de nieuwsberichtgeving lijkt te suggereren, geeft de corporatie aan dat van contractueel verplichte werkzaamheden geen sprake is.
De selectie van «dragende» bewoners, die met voorrang gehuisvest worden in een complex met dit type woonconcept, kan op basis van de in de gemeente geldende huisvestingsverordening. Verder gelden ook de voorwaarden voor passend toewijzen op basis van de Woningwet. -
Vraag 3
Waarom worden de overige 90 huurders – waaronder statushouders – die geen «dragende bewoners» zijn, vrijgesteld van de te verrichten werkzaamheden en niet gedwongen vier uur per week te werken? Deelt u de mening dat de «dragende bewoners» hiervan de dupe zijn en worden achtergesteld ten opzichte van statushouders? Waarom worden statushouders keer op keer ontzien/voorgetrokken? Bent u bereid hier eindelijk een eind aan te maken? Betalen de statushouders huur? Zo ja, hoeveel? Is dat evenveel als de «dragende bewoners» moeten betalen?
Zoals in antwoord 2 aangegeven is er geen sprake van contractueel verplichte werkzaamheden voor huurders. Portaal meldt dat «vragende» huurders en statushouders vrijwillig taken in het zelfbeheer op zich nemen als ze daartoe in staat zijn. Bij de uitstromers uit de maatschappelijke opvang en de statushouders zal dit niet altijd mogelijk zijn omdat de aandacht van deze doelgroep in deze levensfase uitgaat naar zaken als maatschappelijke integratie. Het gehele woonconcept «gemengd wonen» is erop gericht die integratie en maatschappelijke deelname te vereenvoudigen. Portaal signaleert dat op den duur ook vanuit deze groep belangstelling is voor het vervullen van een rol in het zelfbeheer. Uitstromers uit de maatschappelijke opvang en statushouders betalen net als de andere huurders huur. In de hoogte ervan is geen verschil.
-
Vraag 4
Bent u bereid Portaal op de vingers te tikken en ervoor te zorgen, dat de woningen worden verhuurd zonder allerlei verplichtingen die niets met volkshuisvesting te maken hebben, en de woningen niet aan statushouders worden toegewezen?
Er is geen sprake van verplichte werkzaamheden. De werkzaamheden waarvan sprake is, kunnen worden uitgevoerd op vrijwillige basis en leiden niet tot lagere huren of vergoedingen. Op basis daarvan, zie ik geen aanleiding de Autoriteit woningcorporaties (Aw) te vragen de kwestie te onderzoeken.
24 september 2018 - 22 oktober 2018
28 dagen
Woningen van Vestia aan de Trekweg te Den Haag |
|
Henk Nijboer (PvdA) |
|
Kajsa Ollongren (viceminister-president , minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (D66) |
|
|
|
|
-
Vraag 1
Heeft u kennisgenomen van de misstanden aan verschillende woningen aan de Trekweg en de Stuwstraat in de Haagse Molenwijk, waarbij de eigenaar – woningcorporatie Vestia – geen structurele herstelwerkzaamheden uitvoert in het interieur van de woningen?
Ja.
-
Vraag 2
Kent u de herhaalde signalen van bewoners en lokale politiek over de erbarmelijke toestand van de woningen?
Ja.
-
Vraag 3
Bent u bereid om met woningcorporatie Vestia in overleg te treden met het doel om zo spoedig mogelijk met structurele oplossingen te komen voor de gebrekkige onderhoudsstaat van de woningen in de Haagse Molenwijk?
Huurders moeten er te allen tijde vanuit kunnen gaan dat hun woning op een degelijke manier onderhouden wordt. Het plegen van onderhoud en het treffen van noodzakelijke voorzieningen behoort tot de kerntaak van woningcorporaties. Dat Vestia een saneringscorporatie is ontslaat haar niet van deze taak. Het op peil houden van haar bezit maakt ook nadrukkelijk onderdeel uit van het vastgestelde verbeterplan van Vestia. In het saneringsplan van Vestia is opgenomen dat Vestia het reguliere (instandhoudings)onderhoud moet doen en hier zijn middelen voor gereserveerd.
In de Woningwet is geen niveau van vereiste kwaliteit benoemd, anders dan de vereisten uit het Bouwbesluit voor gebouwen met een woonfunctie. Er zijn verschillende mogelijkheden voor huurders om de corporatie te bewegen het onderhoud op peil te houden.
Eerst en vooral door het onderhoud aan te kaarten in het reguliere overleg tussen corporatie en huurders(organisaties) met het oog op een goede onderlinge relatie tussen huurder en verhuurder. De bewoners van de Trekweg en Stuwstraat in de Haagse Molenwijk hebben het probleem aangekaart bij de verhuurder. Vestia heeft specifiek voor dit probleem een klachtenlijn opengesteld en organiseert één keer in de week een spreekuur in het wijkcentrum. Hier kunnen bewoners van de woningen terecht met klachten. Inmiddels zoekt Vestia in overleg met het actiecomité uit de wijk naar een passende oplossing. Daarnaast zal de betrokken wethouder met een bestuurder van Vestia de wijk op korte termijn bezoeken.
Mocht de verhuurder niet naar tevredenheid van een huurder reageren op het onderhoudsprobleem, dan kan de Huurcommissie ingeschakeld worden. Tevens kan bij de gemeente Den Haag een klacht ingediend worden over achterstallig onderhoud. Constateert de gemeente ernstige onderhoudsgebreken waardoor de woning niet (meer) aan het Bouwbesluit voldoet, dan kunnen burgemeester en Wethouders op grond van de Woningwet de verhuurder een brief (de gemeentelijke aanschrijving) sturen waarin ze hem oproepen de woning te repareren. Als de verhuurder hierop in gebreke blijft, kan de gemeente de gebreken laten repareren. De kosten zijn dan voor de verhuurder. Het is daarnaast mogelijk om de kantonrechter te vragen om de verhuurder te verplichten woningen te repareren. De verhuurder krijgt een dwangsom opgelegd wanneer de woning niet gerepareerd wordt.
Tot slot heeft de huurdersorganisatie de mogelijkheid om het onderhoud en het treffen van voorzieningen op te nemen in de periodieke prestatieafspraken. Woningcorporaties maken deze afspraken met gemeenten en huurdersorganisaties over de prestaties die ze gaan leveren. -
Vraag 4
Bent u, bij aanhoudend tekortschieten van corporatie Vestia, bereid maatregelen te nemen om groot onderhoud af te dwingen?
Zie antwoord vraag 3.
-
Vraag 5
Bent u bereid met Vestia in gesprek te gaan over de dienstverlening aan bewoners die op dit moment het gevoel hebben niet serieus genomen te worden wanneer zij klachten hebben over de onderhoudsstaat van de woningen?
Zie antwoord vraag 3.
20 september 2018 - 22 oktober 2018
32 dagen
Verhuurder Camelot |
|
Frank Futselaar , Sandra Beckerman |
|
Ingrid van Engelshoven (minister onderwijs, cultuur en wetenschap) (D66), Kajsa Ollongren (viceminister-president , minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (D66) |
|
-
Vraag 1
Kent u het bericht «UT-student uitgekleed door kamerverhuurder»?1 Wat is uw reactie daarop?
Ja, ik ken het bericht en geef mijn reactie hierop in de beantwoording van de vragen. Het staat particuliere bedrijven vrij om hun nering te kiezen. Een bedrijf dat zich tot nu toe op de anti-kraakmarkt (leegstandsbeheer van gebouwen van andere eigenaren) begaf, is het toegestaan om zich ook op de transformatie-/verhuur-markt (verhuur van gebouw in eigen bezit of van een andere eigenaar) te begeven. Bij die verschillende gebouwen levert het bedrijf dan verschillende diensten en bedient het verschillende doelgroepen. Het enkele aanbieden van verschillende diensten en bedienen van verschillende doelgroepen levert geen belangenverstrengeling op. Ik heb geen gegevens over bedrijven die anti-kraakwonen voor leegstaande gebouwen aanbieden en daarnaast eigen gebouwen ontwikkelen.
-
Vraag 2
Wat is uw mening over bedrijven die eerst enkel bruikleencontracten (antikraak) gebruiken en zich daarna ook opwerpen als projectontwikkelaar? Hoeveel bedrijven zijn er in Nederland die zowel anti-kraakcontracten gebruiken als projectontwikkelaar zijn? Kan er in dat geval sprake zijn van belangenverstrengeling?
Zie antwoord vraag 1.
-
Vraag 3
Waarom verwijst de Universiteit Twente buitenlandse studenten naar Camelot voor een kamer en drijft hen daardoor «volgens juristen in de armen van een geldwolf»? Is er een afspraak of contract tussen deze universiteit en Camelot om buitenlandse studenten door te verwijzen naar deze verhuurder? Zo ja, in hoeveel andere (universiteits-) gemeenten is dit ook aan de orde?
De Universiteit Twente informeert alle (kandidaat-)studenten over huisvestingsmogelijkheden via verschillende communicatiekanalen (zoals een aparte brochure, haar website https://www.utwente.nl/en/campus/facilities/ housing/ en verschillende studentenhandleidingen die verwijzen naar de website van Universiteit Twente) en adviseert alle studenten nadrukkelijk om tijdig naar huisvesting te zoeken in Enschede of omgeving. Belangrijk nieuw additioneel communicatiekanaal is de huisvestingsportal Roomspot.nl. Op de portal Roomspot.nl worden alleen woningen aangeboden van woningaanbieders, die zijn goedgekeurd door de vijf partijen van Roomspot (Saxion Hogeschool, woningstichting De Veste, Stichting Jongeren Huisvesting Twente (SJHT), gemeente Enschede en Universiteit Twente). De student is vrij om zelf een keuze uit het woning- en kameraanbod op het portaal te maken. Na de keuze wordt de student buiten de portal om in contact gebracht met de woning-/kameraanbieder, waarna zij het aangaan van het huurcontract onderling regelen.
De Universiteit Twente voert geregeld overleg met huisvesters, zo ook met Camelot. Onder meer over het zo passend mogelijk maken van hun (financiële) huurvoorwaarden voor de studenten. Uitgangspunt hierbij is dat huisvesters als verhuurder zelf verantwoordelijk zijn voor prijsstelling en huurvoorwaarden. Dit overleg heeft er toe geleid dat Camelot aanpassingen heeft doorgevoerd, zoals niet meer eisen dat alle huurkosten van te voren betaald moeten worden (medio 2018), en dit overleg heeft recentelijk ook geleid tot verlaging van de waarborgsom van € 2.000 naar € 1.000 (begin oktober 2018). -
Vraag 4
Welke andere mogelijkheden hebben buitenlandse studenten om aan woonruimte te komen in Enschede en in hoeverre worden studenten attent gemaakt op alternatieve huuropties, door de universiteit dan wel door de gemeente?
Zie antwoord vraag 3.
-
Vraag 5
Op welke manieren heeft de Universiteit Twente, alvorens zij buitenlandse studenten ging werven, gekeken of die studenten goede en betaalbare huisvesting konden krijgen en wat het effect van hun komst zou zijn voor de al aanwezige studenten aan de Universiteit Twente?
De Universiteit Twente helpt studenten bij het vinden van passende huisvesting, met sinds voorjaar 2017 het volgende huisvestingsbeleid:
Dit onderscheid tussen visumplichtige en niet-visumplichtige woningzoekenden is gemaakt, omdat het voor de visumplichtige woningzoekenden (nog) moeilijker is om tijdig huisvesting te vinden. Uit de praktijk blijkt dat niet-visumplichtige internationale studenten gemakkelijker huisvesting vinden dan visumplichtige studenten. Conform het recent opgestelde Actieplan Studentenhuisvesting 2018–2021 is het uiteindelijke doel van de Universiteit Twente om in samenwerking met andere partijen in de regio (huisvesters, studentenorganisaties en gemeente), op termijn iedereen huisvesting te kunnen garanderen.
De Universiteit Twente heeft prognoses gemaakt over hoeveel extra huisvesting nodig is om tenminste aan de garantieplicht te voldoen voor de visumplichtige groep. In deze prognoses werd de stijging van de instroom al voorzien. Als gevolg daarvan heeft Camelot, aanvullend op de kamers van De Veste en de SJHT, kamers beschikbaar gesteld via Roomspot. De vijf partijen van Roomspot zijn momenteel bezig om dit aanbod te vergroten door extra aanbieders toegang te geven tot de portal. Ook voor niet-visumplichtige studenten voert de universiteit vanuit haar inspanningsverplichting gesprekken met woningbouwcorporaties over voldoende aanbod. -
Vraag 6
Wat is uw (morele) oordeel over het feit dat studenten 2.000 euro borg moeten betalen en al direct 3.000 euro over moet maken aan Camelot? Vind u dit betaalbaar? Zo nee, wat doet u ertegen?
Zoals aangegeven in het antwoord op de vragen 3 en 4, heeft Camelot naar aanleiding van overleg met Universiteit Twente de waarborgsom inmiddels verlaagd naar € 1.000.
In de jurisprudentie worden waarborgsommen tot maximaal driemaal de (kale) maandhuur doorgaans redelijk geacht. Of een waarborgsom van € 2.000 redelijk geacht kan worden of niet, hangt dus af van de huurprijs.
Huurders kunnen het teveel betaalde bedrag aan waarborgsom van de verhuurder terugvorderen, eventueel via de rechter als de verhuurder niet wil terugbetalen. Huurders die menen een onredelijk hoge waarborgsom te hebben moeten betalen, kunnen voor gratis juridisch advies over de te nemen (juridische) stappen naar Het Juridisch Loket (ook een vestiging in Enschede). Uit de door u aangehaalde nieuwsberichten maak ik op dat er al namens enkele huurders een rechterlijk oordeel is gevraagd over (onder meer) de hoogte van de waarborgsom. Ik zie het oordeel van de rechter met belangstelling tegemoet. -
Vraag 7
In hoeverre mag een verhuurder een huurder dwingen om bestek en bedlinnen of andere voorzieningen af te nemen bij de verhuurder? Kunt u uw antwoord toelichten?
De woningen van Camelot voor studenten van universiteit Twente worden gemeubileerd en gestoffeerd verhuurd. De studenten betalen via de servicekosten voor de meubilering en stoffering. Het bedlinnen en keukengerei maken geen onderdeel uit van het meubilair en de stoffering. Op de site van Camelot staat aangegeven dat de pakketten bedlinnen en keukengerei optioneel zijn. Huurders worden dus niet gedwongen om deze pakketten af te nemen.
-
Vraag 8
Hoe kan het dat een huurder borg moet betalen in verband met de meubels, maar dat tegelijkertijd de verplichte aankoop van bestek en bedlinnen te maken heeft met de meubels, zoals een woordvoerder van Camelot stelt? Hoe kan een huurder controleren of er niet dubbel betaald moet worden voor diensten?2
Zie antwoord vraag 7.
-
Vraag 9
Hoe verhouden de kosten van 200 euro zich op het webportaal MyCastle zich tot borg, de huurprijs en de verplichte afname van voorzieningen, wanneer een woordvoerder van Camelot stelt dat die 200 euro alle kosten omvatten?
De Universiteit Twente zal deze kosten à € 200 voor het gebruik van het webportaal MyCastle en/of administratiekosten meenemen in haar overleg met Camelot.
De communicatie van Camelot over de € 200 voor het webportaal MyCastle is niet eenduidig. Enerzijds wordt gecommuniceerd dat de huurder dit bedrag louter moet betalen om gebruik kunnen te maken van het (enige) communicatiemiddel met Camelot. Anderzijds wordt gecommuniceerd dat het gaat om administratiekosten van het sluiten van het huurcontract.
Uit de door u aangehaalde nieuwsberichten maak ik op dat er al namens enkele huurders een rechterlijk oordeel is gevraagd over de hoogte van de waarborgsom en de hoogte van de kosten voor het webportaal MyCastle dan wel administratiekosten.
Ik zie de uitkomsten van het overleg tussen de universiteit en Camelot en het oordeel van de rechter met belangstelling tegemoet. -
Vraag 10
Welke wet- en regelgeving moet worden aangepast om te voorkomen dat huurders als melkkoeien worden gebruikt door verhuurders, door onder meer een stapeling van verplichte kosten als borg, servicekosten of verplichte afname van voorzieningen? Bent u bereid de regels aan te scherpen, zodat dergelijke huisjesmelkerij niet meer voor kan komen?
De in de vragen 10 tot en met 12 genoemde punten vormen een belangrijk onderdeel van het op 4 oktober 2018 in werking getreden Actieplan Studentenhuisvesting 2018–20214 – onder het kopje voorlichting over huur(prijs)regelgeving aan studenten – en van de aanpak Goed verhuurderschap.
In het Actieplan Studentenhuisvesting is het volgende afgesproken:
«Via het geven van voorlichting worden studenten geïnformeerd over hun rechten en plichten als huurders. Daarmee worden ze minder kwetsbaar als zij zich een weg banen op de woningmarkt. Concreet betekent dit dat de campagne «Wegwijs met je huurprijs» wordt herhaald in 2018/2019 en de campagnewebsite wordt vertaald in het Engels. Via deze campagne worden studenten aangespoord om hun (aanvangs)huurprijs te toetsen bij de Huurcommissie».
Daarnaast werk ik met verschillende gemeenten en met de partijen uit de sector aan de aanpak Goed verhuurderschap. Zoals ik in mijn brief over de voortgang aanpak woningmarkt van 25 september 2018 (Kamerstuk 32 847, nr. 428) heb aangegeven worden in de aanpak Goed verhuurderschap concrete afspraken voorbereid om diverse ongewenste gedragingen in de verhuursector tegen te gaan, waaronder discriminatie op grond van afkomst, huisjesmelkerij en onterecht berekende bemiddelingskosten ten nadele van de huurder. Uit de onderhavige casuïstiek blijkt dat overleg, in dit geval van onderwijsinstanties met verhuurders, effectief is en kan leiden tot aanpassing van de (financiële) huurvoorwaarden van die verhuurders ten gunste van huurders. Met diverse partijen in de sector verken ik of aanvulling of aanpassing van wet- en regelgeving nodig is, bijvoorbeeld als vrijwillige afspraken niet afdoende zijn. Partijen erkennen de meerwaarde van de aanpak Goed verhuurderschap en nemen de uitkomsten mee in het Actieplan Studentenhuisvesting.
Ik spreek op 1 november met de sector over de aanpak Goed verhuurderschap. In het AO Huuraangelegenheden van 26 september 2018 (Kamerstuk 32 847, nr. 436) heb ik toegezegd dat ik uw Kamer na dat overleg zal informeren. -
Vraag 11
Welke wet- en regelgeving moet worden aangepast om te voorkomen dat universiteiten hun buitenlandse studenten afhankelijk maken van huisjesmelkers? Bent u bereid deze regels aan te passen?
Zie antwoord vraag 10.
-
Vraag 12
Bent u bereid deze problematiek ook mee te nemen in het uitwerken van het actieplan studentenhuisvesting? Kunt u uw antwoord toelichten?3
Zie antwoord vraag 10.
22 augustus 2018 - 10 september 2018
19 dagen
Het massaal vragen van teveel huur voor studentenkamers |
|
Henk Nijboer (PvdA) |
|
Kajsa Ollongren (viceminister-president , minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (D66) |
|
|
|
|
-
Vraag 1
Kent u het «Check je kamer rapport» van de Landelijke Studentenvakbond (LSVB)?
Ja.
-
Vraag 2
Wat is uw reactie op de uitkomst van het rapport dat meer dan 70 procent van de studenten meer betaalt voor de kamer dan wettelijk is toegestaan?
Voor het antwoord op deze vraag wil ik u verwijzen naar de begeleidende brief.
-
Vraag 3
Wat vindt u ervan dat er gemiddeld meer dan 100 euro teveel wordt betaald per maand? Beseft u dat dit voor veel mensen, en zeker voor studenten, een enorme hoeveelheid geld is?
Ik ben het met u eens dat de betaalbaarheid van huisvesting voor studenten een belangrijk onderwerp is. Via de gegevens uit de Landelijke monitor studentenhuisvesting monitor ik de ontwikkeling van de woonlasten en de woonquote van studenten. De monitor geeft ook inzicht in de situatie voor verschillende studentensteden, zodat er ook op lokaal niveau gegevens hierover beschikbaar zijn.
-
Vraag 4
Acht u de resultaten van dit onderzoek representatief nu ruim 14 duizend studenten gegevens op de check je kamer site invulden? Zo ja, wat gaat u eraan doen dat verhuurders zich wel aan de wet houden?
Zie antwoord vraag 2.
-
Vraag 5
Bent u bereid woningcorporaties aan te spreken nu uit het onderzoek blijkt dat huisjesmelkers de wet het vaakst overtreden maar ook woningcorporaties soms meer huur vragen dan wettelijk is toegestaan?
Wanneer hier concrete signalen over zijn dat woningcorporaties een hogere huur vragen dan maximaal redelijk zou zijn op basis van het woningwaarderingsstelsel dan ben ik bereid om hierover het gesprek aan te gaan met de woningcorporatie.
-
Vraag 6
Bent u het eens dat dit onderzoek aantoont dat het huidige woningwaarderingsstelsel helemaal is vastgelopen en de wettelijke bescherming niet werkt? Deelt u de mening dat er sprake is van een papieren werkelijkheid en niet van een echte bescherming van studenten tegen woekerhuren nu uit het onderzoek blijkt dat mensen volgens de wet recht op een redelijke huur, maar 70 procent van hen teveel huur betaalt?
Zie antwoord vraag 2.
-
Vraag 7
Bent u bereid deze misstand aan te pakken door bijvoorbeeld overtredingen te beboeten en, in heval van herhaling, verhuurders op een zwarte lijst te plaatsen en te verbieden nog kamers aan te bieden, zodat zij gepakt worden waar het pijn doet, namelijk in de portemonnee?
Op grond van de motie van het Kamerlid De Vries (PvdA), in het wetsvoorstel Wijziging van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (Verdere modernisering Huurcommissie, 34 652) is een voorstel uitgewerkt waarbij het voor een verhuurder die binnen een jaar voor hetzelfde onderwerp herhaaldelijk in het ongelijk wordt gesteld door de Huurcommissie de leges stapsgewijs toenemen van de normale 300 euro naar een kostendekkend niveau van 1.400 euro. Met deze maatregel verwacht ik dat het voor verhuurders onaantrekkelijker wordt om huren te vragen die uitgaan boven de maximaal redelijke huurprijs op basis van het puntenstelsel van het woningwaarderingsstelsel.
Tevens ben ik met de sector in gesprek over «goed verhuurderschap» waarbij ik samen met de sector paal en perk wil stellen aan ongewenste gedragingen in de huursector. -
Vraag 8
Bent u bereid om de huurbescherming en de aanpak van misstanden, zoals ook het vragen van dubbele courtage – wat eveneens verboden is maar op grote schaal gebeurt – veel actiever ten uitvoer te brengen dan nu het geval is? Zo nee, waarom niet?
In sommige gevallen intimideren of bedreigen verhuurders hun huurders. Ik acht pogingen van verhuurders om de rechtspositie van huurders te dwarsbomen zonder meer afkeurenswaardig. In het geval van bedreiging is het strafrecht van toepassing en zal een huurder de politie moeten inschakelen.
Bij overbewoning, slechte brandveiligheid, ongeoorloofde verkamering en dergelijke kan de gemeente bestuursrechtelijk ingrijpen op grond van de huisvestingswet, het bestemmingsplan of het Bouwbesluit.
16 augustus 2018 - 10 september 2018
25 dagen
Het bericht ‘Gemiddelde prijs studentenkamer voor het eerst boven de 400 euro’ |
|
Paul Smeulders (GL), Zihni Özdil (GL) |
|
Ingrid van Engelshoven (minister onderwijs, cultuur en wetenschap) (D66), Kajsa Ollongren (viceminister-president , minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (D66) |
|
|
|
|
-
Vraag 1
Kent u het bericht «Gemiddelde prijs studentenkamer voor het eerst boven de 400 euro»?1
Ja.
-
Vraag 2
Wat zijn volgens u de oorzaken van de forse stijging van de prijs voor studentenhuisvesting?
Voor het antwoord op deze vraag wil ik u verwijzen naar de begeleidende brief.
-
Vraag 3
Welk deel van het inkomen (beurs, lening, bijbaan) besteden studenten gemiddeld aan huisvesting?
In de Landelijke monitor studentenhuisvesting wordt gekeken naar gemiddelde inkomsten en uitgaven per maand van voltijdstudenten naar woonsituatie. Wanneer de totale woonuitgaven gerelateerd worden aan het gemiddeld besteedbaar inkomen per maand (definitie studentenmonitor) dan blijkt 48% van het inkomen aan wonen te worden uitgegeven. De woonquote verschilt per type kamer, zo ligt de gemiddelde woonquote voor een kamer met gedeelde voorzieningen op 42%, voor een eenkamerwoning op gemiddeld 52% en voor een meerkamerwoning op 59%.
-
Vraag 4
Deelt u de mening dat het onwenselijk is dat studenten te veel geld kwijt zijn aan huisvesting? Zo nee, waarom niet?
Ik ben het met u eens dat de betaalbaarheid van huisvesting voor studenten een belangrijk onderwerp is. Via de gegevens uit de Landelijke monitor studentenhuisvesting houd ik zicht op de ontwikkeling van de woonlasten en de woonquote van studenten. De monitor geeft ook inzicht in de situatie voor verschillende studentensteden, zodat er ook op lokaal niveau gegevens hierover beschikbaar zijn.
-
Vraag 5
Welke partijen profiteren van het feit dat studenten te veel voor hun huisvesting betalen? Zijn hierover cijfers bekend?
In de Landelijke monitor studentenhuisvesting is informatie beschikbaar over de (ontwikkeling van de) gemiddelde woonlasten naar type verhuurder en type woonruimte.
Deze informatie geeft een grof beeld van de ontwikkeling van de huurprijs van studentenwoningen. Over de kostenstructuur van de betreffende verhuurder of de relatie van deze huur ten opzichte van het puntenstelsel van het woningwaarderingsstelsel heb ik geen informatie beschikbaar. Tevens blijkt uit de monitor dat 40% van de uitwonende studenten in een woning van een woningcorporatie woont en in 44% bij een particuliere verhuurder. De overige 16% van de studenten woont ofwel informeel (bij familie of vrienden) ofwel in een koopwoning. -
Vraag 6
Hoe groot is het tekort aan studentenhuisvesting? Kunt u dit per studentenstad (en naburige gemeenten) uitsplitsen?
Zoals ik eerder heb aangegeven in antwoorden de Kamervragen van de leden Van Meenen en Van Eijs (D66) (kenmerk 2017Z12177) en de leden Voortman en Özdil (GroenLinks) (kenmerk 2017Z15653) zijn er geen exacte standen per stad te geven als het gaat om de vraag naar en het aanbod van studentenhuisvesting.
Het is moeilijk om toevoegingen aan de woningvoorraad te verdelen in een deel regulier en een deel studentenhuisveting. Wel wordt ieder jaar in de Landelijke monitor studentenhuisvesting een indicatie van de drukte op de markt voor studenten gegeven. Begin oktober wordt de Landelijke monitor studentenhuisvesting 2018 gepresenteerd met daarin gegevens over het nieuwe studiejaar, incl. een indicatie van de drukte op de woningmarkt voor studenten.
Met het nieuw te sluiten actieplan zet ik samen met partijen in op een beter (cijfermatig) inzicht in de lokale situatie en het maken van productieafspraken op lokaal niveau. -
Vraag 7
Hoeveel studentenwoningen zijn er het afgelopen jaar bijgekomen? Kunt u dit uitsplitsen naar soort woning en per studentenstad (en naburige gemeenten)?
Zie antwoord vraag 6.
-
Vraag 8
Wat zijn de belangrijkste oorzaken van het tekort aan studentenhuisvesting?
Zie antwoord vraag 2.
-
Vraag 9
Wat zijn volgens u de consequenties van een hoge gemiddelde huurprijs voor studenten?
Zie antwoord vraag 2.
-
Vraag 10
Deelt u de mening dat een gebrek aan betaalbare studentenwoningen de toegankelijkheid van het hoger onderwijs en de keuzevrijheid van studenten onder druk zet?
Die mening deel ik niet. Ik begrijp dat de meeste studenten bij voorkeur huisvesting in de gemeente of nabijheid van de onderwijsinstelling willen, maar dat zal niet altijd (meteen) lukken. Gelukkig kunnen studenten gebruik maken van een gratis reisvoorziening vanuit de studiefinanciering op werkdagen of in het weekend.
-
Vraag 11
Herinnert u zich uw antwoorden van 10 oktober 2017 op Kamervragen naar aanleiding van het bericht «Buitenlandse studenten slapen noodgedwongen in azc’s, op campings of in hotels»?2 Zo ja, wat is er sinds die tijd concreet gebeurd om de huisvestingsproblemen voor internationale studenten op te lossen?
Zie antwoord vraag 2.
-
Vraag 12
Wat verwacht u concreet van het nieuwe actieplan en convenant studentenhuisvesting dat mede is voortgekomen uit de motie-Futselaar/Özdil?3
Zie antwoord vraag 2.
-
Vraag 13
Bent u bereid te onderzoeken of het woningwaarderingsstelsel verplicht gesteld kan worden voor studentenhuisvesting, zodat studenten ook in een oververhitte woningmarkt volwaardige consumentenbescherming krijgen? Zo nee, waarom niet?
Het huurrecht maakt onderdeel uit van het overeenkomstenrecht, waarbij in principe contractsvrijheid geldt. Huurders kunnen echter, indien gewenst, een beroep doen op de huurprijsregelgeving, eventueel via de Huurcommissie. Huurders kunnen, wanneer zij vermoeden dat zij een huurprijs betalen die hoger is dan de maximale huurprijs die op grond van het wws voor hun woning of kamer geldt, de huurprijscheck op de website van de Huurcommissie invullen. Indien hun huurprijs de maximale huur daadwerkelijk lijkt te overschrijden kunnen zij hun verhuurder verzoeken om huurverlaging. Indien deze hiermee niet mee instemt kunnen verhuurders de Huurcommissie verzoeken om een uitspraak te doen over de hoogte van de huur. Zodoende ben ik van mening dat studenten, net als alle overige huurders, voldoende consumentenbescherming kennen.
-
Vraag 14
Welke andere maatregelen kan de rijksoverheid nemen om studentenhuisvesting ook betaalbaar te houden voor studenten zonder rijke ouders? Bent u bereid om deze maatregelen op korte termijn te nemen? Zo nee, waarom niet?
Zie antwoord vraag 2.
2 augustus 2018 - 5 september 2018
34 dagen
Het bericht dat het aantal huurwoningen in handen van particulieren de afgelopen tien jaar met ruim 40% is gestegen |
|
Sandra Beckerman |
|
Kajsa Ollongren (viceminister-president , minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (D66) |
|
Bronnen
2. https://fd.nl/economie-politiek/1264036/veel-meer-huurwoningen-in-par…
3. https://www.sp.nl/rapport/2018/onderzoek-buy-to-let
4. https://fd.nl/economie-politiek/1264036/veel-meer-huurwoningen-in-par…
5. https://fd.nl/economie-politiek/1264036/veel-meer-huurwoningen-in-par…
6. https://www.bnr.nl/nieuws/bouw-woningmarkt/10349421/particuliere-bele…
7. Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2017–2018, nr. 612
8. https://www.homesandproperty.co.uk/property-news/house-prices-london-…
9. Een niet volledige selectie van de berichten:
10. https://www.sp.nl/rapport/2018/onderzoek-buy-to-let
-
Vraag 1
Hoe beoordeelt u de analyse van BNR Radio, waarin wordt gesteld dat het aantal huurwoningen in handen van particulieren de afgelopen tien jaar met ruim 40% is gestegen en dat inmiddels ruim een miljoen huurwoningen in handen zijn van beleggers, van wie 400.000 particulieren1 2?
De conclusie dat de afgelopen tien jaar het aantal huurwoningen in handen van particulieren met 40 procent is gestegen kan om twee redenen niet worden getrokken. Ten eerste waren er volgens het CBS begin 2017 circa 1 miljoen huurwoningen in het bezit van «overige verhuurders». Die categorie omvat zowel particuliere als institutionele beleggers, maar ook bedrijven en natuurlijke personen. Ten tweede kunnen de cijfers van het CBS van vóór het jaar 2012 niet goed gebruikt worden voor het maken van deze vergelijking. In 2012 is de Basisregistratie Adressen en Gebouwen ingevoerd. Door deze nieuwe registratiewijze zijn veel gebouwen en woningen alleen administratief anders ingedeeld. Onderstaand tabel toont het effect van deze administratieve omzetting, daar is in het jaar 2012 een mutatie van circa 400.000 woningen te zien in de categorie particuliere huur.
7.217.800
7.266.300
7.373.600
7.444.000
7.535.300
7.588.000
koop
4.308.700
4.363.300
4.080.300
4.107.700
4.214.500
4.244.000
particuliere huur
638.200
1.026.600
1.037.900
1.045.200
sociale huur
2.270.900
2.275.000
2.283.700
2.309.700
2.282.800
2.298.800
eengezins
5.108.400
5.136.100
4.845.900
4.871.500
4.890.500
4.908.100
meergezins
2.109.400
2.130.100
2.527.800
2.572.500
2.644.800
2.679.900
* Bron: BAG, cijfers over bouwen en wonen 2016, p. 11 -
Vraag 2
Hoe beoordeelt u de conclusie van enkele wetenschappers, in opdracht van de SP, dat tussen 2006 en 2016 «buy-to-let» met ruim 75% is toegenomen?3
Particuliere verhuur groeit in Nederland. De lage hypotheek- en spaarrente, in combinatie met stijgende huizenprijzen en schaarste van woningen in grote steden leiden tot meer rendement en lage risico’s. Ook de wijziging van de Leegstandswet heeft tot een impuls voor particuliere verhuur gezorgd.
De voorraad woningen van overige verhuurders, waaronder particuliere verhuurders, nam tussen 2012 en 2017 toe van 1.009 duizend woningen naar 1.065 duizend woningen. Volgens het Kadaster bezaten «kleine» particuliere verhuurders met 3 tot maximaal 50 woningen circa 325 duizend woningen in 2016. Hun aandeel in de totale woningvoorraad is toegenomen van 2,6 procent in 2005 tot 4,4 procent in 2016. In het aantal verkooptransacties is hun aandeel gestegen van 4 naar 6 procent4.
Het CBS heeft maatwerkonderzoek verricht naar de omzetting van woningen van de ene eigendomscategorie naar de andere (toevoegingen door nieuwbouw zijn niet meegenomen in deze analyse). Volgens het CBS muteerden in 2014 en 2015 circa 75 duizend koopwoningen naar particuliere huurwoningen, maar werden er ook 70 duizend particuliere huurwoningen omgezet in koopwoningen. In 2016 muteerden 88 duizend koopwoningen naar particuliere huurwoningen, en werden er ook 70 duizend particuliere huurwoningen omgezet in koopwoningen. In totaal zijn er in de periode 2014–2016 dus 210 duizend particuliere huurwoningen gemuteerd naar koopwoningen, en 238 duizend koopwoningen naar particuliere huurwoningen. De particuliere voorraad is tussen 2014–2016 met 28 duizend woningen toegenomen ten koste van de koopsector, dat is circa 0,7 procent van de koopwoningvoorraad. -
Vraag 3
Erkent u net als Jan Kamminga, de voorzitter van Vastgoedbelang, de vereniging van kleine vastgoedbeleggers, dat «de concurrentie op de woningmarkt moordend is en er met de groeiende groep particuliere beleggers niet minder op wordt»? Kunt u uw antwoord toelichten?4
In zowel de huur- als de koopsector is sprake van schaarste in het betaalbare woningaanbod. Daarom is het belangrijk om de bouw van nieuwe woningen te versnellen om de druk van de ketel te halen, ook in het huursegment. Omdat het bijbouwen van extra woningen een aantal jaren in beslag neemt, is het van belang om in de tussentijd te kijken naar andere oplossingen die de betaalbaarheid en benutting van de bestaande voorraad verbeteren. Particuliere verhuur kan in dat kader bijdragen aan de gewenste verruiming van het huursegment. De betaalbaarheid van deze woningen is daarbij een belangrijk onderdeel.
De gemeente beschikt over verschillende instrumenten om indien nodig te sturen op de beschikbaarheid van woningen, bijvoorbeeld als een gemeente ondervindt dat de schaarste van bepaalde woningen leidt tot onevenwichtige en onrechtvaardige effecten voor groepen op de woningmarkt. Enkele voorbeelden van instrumenten die een gemeente kan inzetten: in het bestemmingsplan kan worden aangegeven dat woningen tot de categorie middenhuur of starterskoop horen, zo blijven woningen tot maximaal tien jaar binnen de categorie beschikbaar. Een ander voorbeeld is dat een gemeente ook bij de gronduitgifte een woonplicht voor een aantal jaar kan invoeren, om zo bijvoorbeeld speculatie met woningen te voorkomen.
Het is van belang dat gemeenten, naast nieuwbouw, kijken naar mogelijkheden om de bestaande voorraad optimaal te benutten. Voor woningen in het bezit van particulieren geldt dat privaatrechtelijke afspraken gemaakt kunnen worden met de eigenaar van de woning. Ook kan het splitsen en verkameren van woningen vergunningplichtig worden gemaakt middels de huisvestingsverordening. Leegstaande panden die op dit moment nog geen woonbestemming hebben, kunnen ook worden ingezet voor de woningvoorraad. Hiervoor is een bestemmingswijziging nodig, waarbij ook gebruik gemaakt kan worden van de specifieke bestemming voor middenhuur. Verder kan een gemeente leegstand van woningen tegengaan door op basis van de Leegstandwet vergunningen te verstrekken voor het tijdelijk verhuren van woningen. -
Vraag 4
Deelt u de mening dat de stellingname van Vastgoedbelang, namelijk dat deze beleggers «... bijdragen aan een groter aanbod van huurwoningen, juist in de sector met een huur tussen € 650 en € 800», uiterst onwaarschijnlijk is5? Kunt u uw antwoord toelichten?
Ik deel de mening van Vastgoedbelang, dat particuliere beleggers een belangrijke rol hebben in de wenselijke verruiming van het aanbod huurwoningen, vooral in het middenhuursegment. Cijfers van het CBS en de Staat van de Woningmarkt (2017) tonen dat binnen de huurmarkt beleggers een aandeel hebben van circa 23 procent, waarvan 80 procent particulier is. Met circa 75 procent vraagt een overgroot deel van de particuliere verhuurders een huurprijs onder de liberalisatiegrens, dus onder de circa € 710. Ook na mutatie moeten particuliere verhuurders van woningen in het gereguleerde segment zich houden aan de liberalisatiegrens.
Door krapte op de woningmarkten is sprake van prijsstijgingen, waardoor woningen van de gereguleerde naar de vrije huursector kunnen overgaan. Ik beschik niet over cijfers die de huurprijsontwikkeling in beeld brengen van deze woningen. Volgens Pararius was de huurprijsstijging na mutatie van vrijesectorhuurwoningen in 2017 landelijk 5,9 procent, maar is sprake van sterke regionale verschillen. Zo ziet Pararius ook recordhuurprijzen in het vrije huursegment in diverse steden. Het is mogelijk dat door aanhoudende schaarste in het vrije huursegment de huurprijsstijgingen zullen aanhouden. Particuliere verhuurders kunnen bijdragen aan de uitbreiding van het schaarse aanbod van middenhuurwoningen. Het is aannemelijk dat een verruimde aanbod van huurwoningen de huurprijzen minder snel zal doen stijgen of zelfs doen dalen. Zeker in grote steden dragen huurwoningen bij aan de toegankelijkheid van de stad voor starters of jonge huishoudens. -
Vraag 5
Deelt u de stellingname van interim--directeur Jansen van de Woonbond, die stelt dat veel van de opgekochte woningen – soms na verkamering – worden verhuurd aan studenten of duur verhuurd aan expats, die kortere tijd in een stad willen wonen?6 Deelt u de mening dat daarmee potentiële eigenaar-bewoners en zeker starters van de koopmarkt worden verdrongen, of dat dit leidt tot prijsopdrijving? Erkent u dat een te grote toename van deze vormen van verhuur kan leiden tot het verminderen van sociale samenhang in wijken?
Woningen van particuliere verhuurders worden aan een brede doelgroep huishoudens verhuurd. Een deel van die woningen zal ook aan studenten of expats verhuurd worden. Het is daarbij inherent aan het vrije huursegment dat deze woningen veel gevraagd worden door huishoudens die behoefte hebben aan flexibiliteit en daarom soms voor een kortere tijd in een stad willen wonen.
Veel mensen hebben op dit moment moeite met het vinden van een betaalbare woning. Dat geldt niet alleen voor starters, maar voor diverse groepen in vooral de gespannen woningmarkten in de stedelijke gebieden. Zeker in gespannen regio’s is daarom een stevige inzet op het versnellen van woningbouw nodig.
Om de sociale samenhang in woonwijken te behouden, heeft de gemeente instrumentarium tot haar beschikking om ongewenste situaties tegen te gaan. Daarbij kan gedacht worden aan het instellen van een splitsingsvergunning of een omzettingsvergunning bij kamergewijze bewoning in de huisvestingsverordening. Ook kan de gemeente met de huisvestingsverordening schaarse woningen toewijzen aan specifieke doelgroepen. Hoe zij deze instrumenten inzetten is aan de gemeente zelf. Het woonbeleid is immers in eerste instantie een lokale aangelegenheid. -
Vraag 6
Staat u nog steeds achter uw uitspraak dat «... verdringing van koopstarters zich vooralsnog alleen lijkt voor te doen in Amsterdam, waardoor ik het nemen van landelijke maatregelen om «buy-to-let» af te remmen niet passend acht.»?7
Deze conclusie is gebaseerd op onderzoek van het Kadaster9. Het Kadaster concludeerde dat volgens een vereenvoudigde methode alleen in Amsterdam wellicht sprake van verdringing kan zijn, maar dat er tegen de gebruikte methode veel argumenten in te brengen zijn. Het Kadaster stelt als eindconclusie vooral dat er vervolgonderzoek nodig is om te bepalen of er sprake is van verdringing van koopstarters. In de gesprekken die ik met de regio voer, zal ik de behoefte om regionaal maatwerk in bijvoorbeeld wet- en regelgeving bespreken.
-
Vraag 7
In hoeverre deelt u de mening dat ook deze cijfers laten zien dat deze verdringing mogelijk op meer plekken plaatsvindt dan in Amsterdam? In hoeverre erkent u de trend dat «buy-to-let» zich verspreidt naar randgemeentes en zelfs daarbuiten, omdat de marges daar mogelijk nog interessanter zijn voor beleggers? Vindt u het nog steeds verdedigbaar dat u, mogelijk als aanvulling op maatregelen van de gemeente Amsterdam, geen maatregelen wilt nemen om deze «verdringing van koopstarters in Amsterdam» tegen te gaan?
Bij een aanhoudende lage rente en anticiperend op prijsstijgingen in randgemeenten kan worden verwacht dat particuliere verhuur de komende jaren zich ook buiten de grote steden zal ontwikkelen. In berichten van bijvoorbeeld de NVM is te zien dat prijsstijgingen zich met name buiten de grote steden, in de randgemeenten voordoen.
Particuliere verhuur zie ik op zichzelf niet als probleem, maar als een kans voor meer middenhuurwoningen. Gemeenten beschikken bovendien over diverse mogelijkheden om gericht te sturen op meer passende woningaanbod voor een bepaalde doelgroep. In aanvulling daarop werk ik nu aan de Wet maatregelen middenhuur, met daarin een verduidelijking van de Huisvestingswet. In het kader van de Regiogesprekken zal ik met diverse gemeenten het gesprek voeren of er aanvullend behoefte is aan regionaal maatwerk in bijvoorbeeld wet- en regelgeving, ook met de Metropoolregio Amsterdam. Dit najaar zal ik de Tweede Kamer nader informeren over de Regiogesprekken. -
Vraag 8
Deelt u de mening dat de recente sterke daling van de huizenprijzen in Londen, gemiddeld 11.000 pond lager in één jaar, mede is aangejaagd door belastingmaatregelen waardoor huizen opkopen voor verhuur minder lucratief is geworden voor beleggers? Erkent u dat met deze verandering starters op de woonmarkt in Londen iets meer kansen hebben gekregen? Is dat voor u een reden om uw politiek van laisser-faire met betrekking tot «buy-to-let» te heroverwegen? Kunt u uw antwoord toelichten?8
In de jaren »90 was een groot tekort aan huurwoningen in het Verenigd Koninkrijk, waardoor diverse maatregelen zijn ingevoerd om de aankoop van woningen voor de verhuur te stimuleren. Het ging toen om belastingvoordelen voor eigenaren die woningen kopen om te verhuren en de invoering van kortlopende huurcontracten met weinig juridische bescherming voor de huurder. Tot 2016 heeft dit tot een aanzienlijke ontwikkeling van de particuliere verhuur geleid in het Verenigd Koninkrijk: ruim 20 procent van alle uitgegeven hypotheken was bedoeld voor de aankoop van een «buy-to-let» woning, 20 procent van de huurcontracten werd beëindigd onder dwang van de verhuurder, en het aandeel leegstand nam toe («buy to leave»). Het Verenigd Koninkrijk heeft daarop in 2016 de in het verleden verstrekte belastingvoordelen beperkt. De laatste cijfers tonen dat het aantal nieuwe «buy-to-let» hypotheken afneemt in het Verenigd Koninkrijk. De woningtransacties zijn sindsdien toegenomen met 4,4 procent, waaronder ook de aankopen van starters.
De situatie in het Verenigd Koninkrijk is niet goed vergelijkbaar met de situatie in Nederland. Nederland kent geen specifieke fiscale stimuleringsmaatregelen voor «buy-to-let». De gemiddelde vierkante meter prijs in het centrum van Londen blijft twee keer zo hoog als in het centrum van Amsterdam. De huurbescherming in Nederland is goed gewaarborgd, bijvoorbeeld via een gang naar de Huurcommissie. Verder wordt leegstand in Nederland actief bestreden op basis van de Wet kraken en leegstand.
Het generiek beperken van particuliere verhuur zie ik niet als oplossing. Particuliere verhuur draagt bij aan een wenselijke verruiming van het aanbod huurwoningen, vooral als het zich voordoet in het schaarse middenhuursegment. De oplossing is het stimuleren van meer passende woningaanbod in zowel de koop- als de huursector.
Uiteraard moeten negatieve excessen op de woningmarkt, zoals huisjesmelkerij, gericht aangepakt worden. Per brief van 5 juli jl. heb ik aangegeven dat ik u in het najaar informeer over de aanpak die sectorpartijen, overheden en ik gezamenlijk ontwikkelen om goed verhuurderschap te stimuleren. -
Vraag 9
Hoe kan het dat u «het nemen van landelijke maatregelen om «buy-to-let» af te remmen niet passend acht«, terwijl er een stroom aan berichten verschijnt over de groei van beleggers op de woningmark, die in veel gevallen waarschuwingen of kritische kanttekeningen plaatsen bij deze trend?9
Particuliere verhuur draagt, zoals aangegeven, bij aan een wenselijke verruiming van het aanbod huurwoningen, vooral in het nog schaarse middenhuursegment. Particuliere verhuur zie ik op zichzelf niet als exces, maar excessen als huisjesmelkerij, excessieve huren of discriminatie tolereer ik niet. Deze excessen die het woongenot beïnvloeden moeten gericht aangepakt worden. Ik werk nu aan een aanpak, gedragen door sectorpartijen en medeoverheden, om goed verhuurderschap te stimuleren. Ook kunnen medeoverheden in het kader van de regiogesprekken aangeven waar aanvullend maatwerk nodig is. In het najaar zal ik de Tweede Kamer nader informeren.
-
Vraag 10
Hoe beoordeelt u de conclusies van enkele wetenschappers, die de opkomst van «buy-to-let» in opdracht van de SP onderzochten, dat «in zowel de drie grote steden als Groningen en Maastricht inmiddels 10 à 15 procent van de koopwoningen, en dertig procent van de woningen van minder dan 50 vierkante meter worden opgekocht door verhuurders. Deze nieuwe spelers op de koopmarkt verdringen potentiële eigenaar-bewoners»?10
Veel mensen hebben moeite met het vinden van een betaalbare woning. Dat geldt niet alleen voor starters, maar voor diverse groepen in met name de stedelijke regio’s, in zowel de koop- als de huursector. Daarom is een stevige inzet op het versnellen van woningbouw nodig. Ik ondersteun regio’s hierbij, onder andere door het beschikbaar stellen van het expertteam woningbouw, het verbreden, versnellen en vereenvoudigen van de mogelijkheden om te experimenteren met wet- en regelgeving middels aanpassing van de Crisis- en herstelwet, en het beschikbaar stellen van 38 miljoen euro voor de financiering van binnenstedelijke transformatielocaties.
Gemeenten hebben het beste zicht op de lokale behoeften en mogelijkheden. Zij zitten voor een belangrijk deel aan de knoppen, zoals bij de gronduitgifte en afspraken over bestemmingen. Door bij te bouwen kan doorstroming gestimuleerd worden. Door in te zetten op het realiseren van meer middenhuur en door goede afspraken te maken met lokale partijen over het behouden van middenhuur, kunnen gemeenten de mogelijkheden voor starters verder vergroten. Ook kunnen gemeenten specifieke afspraken maken met corporaties over de omvang en samenstelling van de sociale voorraad. Met een huisvestingsverordening kunnen zij de toegang voor bepaalde doelgroepen regelen.
Samen met medeoverheden en sectorpartijen kijk ik verder naar de vraag in hoeverre de slagkracht van medeoverheden voldoende is. Op landelijk niveau zijn de acties die het Rijk en andere partijen nemen vormgegeven in de Nationale Woonagenda. Omdat de regionale verschillen zo groot zijn is additioneel regionaal maatwerk noodzakelijk. Daarom maak ik in de grote stedelijke regio’s waar de spanning op de woningmarkt het grootst is ook regionale afspraken, deze kunnen indien nodig leiden tot wetswijzigingen. Zoals gezegd zal ik de Tweede Kamer daarover in het najaar informeren.
27 juni 2018 - 5 september 2018
70 dagen
Het bericht ‘het overmaken van de huurtoeslag aan woningcorporaties’ |
|
Daniel Koerhuis (VVD), Leendert de Lange (VVD) |
|
Kajsa Ollongren (viceminister-president , minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (D66) |
|
|
|
|
-
Vraag 1
Herinnert u zich uw antwoorden op de Kamervragen over het bericht over het overmaken van de huurtoeslag aan woningcorporaties1?
Ja
-
Vraag 2
Welk deel van de maandelijkse lasten zijn de woonlasten voor mensen die te maken hebben met schuldhulp of schuldsanering? Kunt u enkele voorbeelden geven van deze woonlasten voor verschillende soorten huishoudens en verschillende soorten sociale huurwoningen, bijvoorbeeld van € 300, € 500 en € 700 per maand?
De door u gevraagde informatie is helaas niet beschikbaar. Wel beschikbaar zijn de gemiddelde woonquotes van een aantal huishoudtypen bij de genoemde huurprijzen. Deze zijn in onderstaande tabel opgenomen.
huishouden
huur per maand
tot 300
300–500
500–700
eenpersoons
29%
37%
43%
paar zonder kinderen
–
27%
31%
paar met kinderen
–
24%
27%
1-ouder
–
29%
33%
Bron: WoON2015. Voor huren tot € 300 per maand zijn niet voldoende casussen om tot betrouwbare uitspraken over de woonquote te komen.
In het onderzoek Profielschets beslagene (uitgevoerd in het kader van de vereenvoudiging van de beslagvrije voet, https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/armoede-en-schulden/documenten/rapporten/2016/12/12/profielschets-beslagenen) zijn wel indicaties opgenomen over huishoudens die met loonbeslag te maken hebben. Hierin is onder meer opgenomen dat de meeste huurders met loonbeslag tussen de € 400 en € 710 aan huur betalen. Huishoudens die uit meerdere personen bestaan, betalen gemiddeld genomen meer huur. Alleenstaanden met kinderen en samenwonenden zonder kinderen betalen ongeveer evenveel huur per maand. -
Vraag 3
Kunt u een indicatie geven hoeveel mensen, die te maken hebben met schuldhulp of schuldsanering, kiezen voor een verhuizing naar een zo goedkoop mogelijke sociale huurwoning?
De door u gevraagde informatie is niet beschikbaar omdat de aanpak van de schulden maatwerk is waarvan landelijk geen cijfers worden bijgehouden.
Eerder heb ik op antwoorden van Kamervragen van de leden Koerhuis en De Lange (beiden VVD, Kamerstukken II, 2017–2018, 2018Z12625) over het overmaken van de huurtoeslag aan woningcorporaties aangegeven dat aan het ontstaan van problematische schulden dikwijls verschillende oorzaken ten grondslag liggen. Het is belangrijk om bij het oplossen van de financiële problemen daarvoor aandacht te hebben en de oorzaken zo mogelijk weg te nemen. Gemeenten zijn verantwoordelijk voor (integrale) schuldhulpverlening. Zij verlenen maatwerk om samen met de schuldenaar naar een structurele oplossing te zoeken om zijn of haar financiële problemen op te lossen. In dat kader kan het noodzakelijk zijn dat de woonlasten worden verlaagd. Per situatie kan een gemeente bij uitstek beoordelen hoe dat voor deze betreffende schuldenaar kan worden bewerkstelligd. Verhuizing naar een goedkopere woning kan in principe tot de mogelijkheid behoren. -
Vraag 4
Kunt u een indicatie geven voor hoeveel mensen in de schuldhulp of schuldsanering de corporaties meewerken aan het beschikbaar stellen van de goedkoopste sociale huurwoningen?
In 2017 hebben zich 94.200 mensen aangemeld bij de gemeentelijke schuldhulpverlening2. Gemeenten kijken bij elke schuldenaar op welke wijze de schulden het best zouden kunnen worden opgelost. Voor sommige schuldenaren kan onderdeel van de integrale oplossing zijn dat deze verhuist naar een goedkopere sociale huurwoning. In dat geval zal de gemeente hiervoor contact opnemen met de betrokken corporatie. Omdat het hier lokaal maatwerk betreft worden hierover geen landelijke gegevens bijgehouden. Ook Aedes, vereniging van woningcorporaties, heeft aangegeven hierover geen gegevens bij te houden.
-
Vraag 5
Hoe gaan de landen om ons heen om met het verhuizen naar een zo goedkoop mogelijke sociale huurwoning voor mensen in de schuldhulpverlening? Zijn er «best-practices» die in Nederland overgenomen kunnen worden?
De hulpverlening aan mensen met problematische schulden is zeer divers georganiseerd in de landen om ons heen. Ook het geldende rechtssysteem en de woningmarkten zijn niet goed vergelijkbaar. Dat betekent dat mogelijke voorbeelden niet zonder meer toepasbaar zijn op de Nederlandse situatie. Over de Nederlandse situatie kan wel worden aangegeven dat corporaties veel doen om te voorkomen dat huurders met schulden in een problematische situatie terecht komen. Dat kan in de vorm van het passend toewijzen waardoor de te betalen huur en het inkomen in verhouding zijn, het vroegtijdig signaleren van huurachterstanden, en het bieden van maatwerk voor het oplossen hiervan.
De gemeentelijke schuldhulpverlening biedt voldoende ruimte om iemand met (dreigende) problematische schulden een passende oplossing te bieden. Daarvoor is het noodzakelijk dat partijen kijken op welke wijze de schuldhulpverlening het beste kan worden vormgegeven. Daarvoor is het niet per definitie nodig dat iemand naar een andere woning verhuist. -
Vraag 6
Deelt u de mening dat het verhuizen naar een zo goedkoop mogelijke sociale huurwoning helpt om minder woonlasten te hebben en zo een bijdrage kan leveren aan het voorkomen en oplossen van schulden en huurachterstanden? Zo nee, waarom niet?
Zoals ik bij vraag 4 heb geantwoord, liggen aan problematische schulden dikwijls verschillende oorzaken ten grondslag. De aanpak vereist dan ook maatwerk. In dat kader kan het noodzakelijk zijn dat de woonlasten worden verlaagd. Verhuizing naar een woning met een lagere huur kan in principe tot de mogelijkheid behoren. Ook helpt hierbij dat woningcorporaties op grotere schaal dan in het verleden huurverlagingen toepassen.
-
Vraag 7
Bent u bereid om met gemeenten en corporaties in overleg te gaan over oplossingen die een bijdrage leveren aan het voorkomen en oplossen van schulden en huurachterstanden?
Gemeenten en woningcorporaties kunnen belangrijke bijdragen leveren als het om het voorkomen van schulden en huisuitzettingen gaat. Huisuitzettingen, zeker als daar kinderen bij betrokken zijn, moeten zo veel mogelijk worden voorkomen. Dat vraagt dat gemeenten en woningcorporaties goede afspraken maken. Zoals in de brief over de brede schuldenaanpak (Kamerstuk 24 515, nr. 431) is aangegeven zal in de uitwerking van de afspraken met gemeenten ook aandacht zijn voor het voorkomen van huisuitzettingen.
Overigens doen corporaties al heel veel om huisuitzettingen te voorkomen. Al een paar jaar neemt het aantal huisuitzettingen uit corporatiewoningen af.
2006
7.500
2007
8.550
2008
7.650
2009
5.900
2010
5.900
2011
6.000
2012
6.480
2013
6.980
2014
5.900
2015
5.550
2016
4.800
2017
3.700
Woningcorporaties blijven op verschillende manieren alles doen om huisuitzettingen te voorkomen, ook al is er sprake van schulden. Zo hebben corporaties nog meer inspanningen en middelen ingezet om het snel oplopen van huurschuld te voorkomen.
De samenwerking met gemeenten (wijkteams) en schuldhulpverlening bij het vroeg signaleren van schulden is bijvoorbeeld versterkt door het afsluiten van convenanten en het maken van prestatieafspraken hierover. Daarnaast nemen corporaties zelf steeds meer maatregelen. Uit onderzoek is gebleken dat het goed werkt om bij de eerste signalen van huurachterstanden zo snel mogelijk persoonlijk contact op te nemen, hetzij via de telefoon hetzij met een huisbezoek. Corporaties maken steeds meer gebruik van andere middelen om oplopende huurachterstand te voorkomen. Ook na een gerechtelijk vonnis blijven corporaties zoeken naar manieren om huisuitzetting te voorkomen.
Gemeenten en corporaties doen alles wat in hun vermogen ligt om huurachterstanden te voorkomen en schulden zoveel mogelijk tegen te gaan. Aanvullend overleg over dit onderwerp acht ik op dit moment dan ook niet nodig.
26 juni 2018 - 24 augustus 2018
59 dagen
Meer dan 100 Nederlandse studenten die hun kamer moeten verlaten voor internationale studenten |
|
Harry van der Molen (CDA), Erik Ronnes (CDA) |
|
Kajsa Ollongren (viceminister-president , minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (D66), Ingrid van Engelshoven (minister onderwijs, cultuur en wetenschap) (D66) |
|
|
|
|
-
Vraag 1
Bent u bekend met het artikel: UvA’er Robin: «Lullig dat ik eruit moet voor een internationale student» en het nieuwsbericht van de Universiteit van Amsterdam (UvA) «UvA realiseert 220 extra tijdelijke studentenkamers»?1 2
Ja.
-
Vraag 2
In hoeverre is dit een uitkomst van gesprekken tussen huisvesters, instellingen en gemeenten zoals u aangeeft in uw internationaliseringsbrief van 4 juni jl.?
De huisvesting van internationale studenten is niet het gevolg van mijn brief over internationalisering in het hoger onderwijs, maar hangt wel samen met de problematiek rondom de huisvesting van (internationale) studenten die wij al vaker in uw Kamer besproken hebben en waarover mijn collega van BZK en ik onlangs ook een brief hebben gestuurd naar gemeenten, onderwijsinstellingen en huisvesters. De aanvang van de gesprekken tussen alle betrokken partijen bij de huisvesting van studenten in de Bijlmerbajes, te weten de eigenaar (AM), leegstandsbeheerder (Alvast) en de UvA/HvA/VU om internationale studenten vanaf augustus te huisvesten dateert van eind 2017. Dit initiatief was dus al genomen voor het verschijnen van de internationaliseringsbrief van 4 juni jl.
-
Vraag 3
Wat is de reden dat in het nieuwsbericht van de Universiteit van Amsterdam van 7 juni jl. wordt aangegeven dat de extra kamers bovenop het al bestaande aanbod komen en uit het artikel van 22 juni jl. blijkt dat Nederlandse studenten uit hun kamer gezet worden voor internationale studenten?
Het beschikbare contingent studentenwoningen voor internationale studenten van UvA Student Housing bestaat momenteel uit 3.250 woningen. Dit betreft woningen van de huisvestingspartners van de UvA, die voor de middellange termijn beschikbaar zijn voor UvA en HvA studenten. In verband met de toegenomen vraag naar huisvesting heeft de UvA zich ingespannen om voor het academisch jaar 2018–2019 een aantal tijdelijke oplossingen aan het voornoemde contingent toe te voegen, één daarvan is op de locatie Bijlmerbajes. Op deze locatie wordt door de UvA en de VU gezamenlijk tijdelijke huisvesting voor internationale studenten gerealiseerd. Pas op het moment dat deze locatie geschikt is gemaakt voor internationale studenten, tellen de kamers als extra capaciteit op het bestaande aanbod.
Voorafgaand aan het geschikt maken van de kamers voor de tijdelijke huisvesting van internationale studenten, verbleef een mix van Nederlandse- en buitenlandse studenten via een anti-kraak constructie tijdelijk in de Bijlmerbajes. Een dergelijke anti-kraak constructie wordt vaak getroffen in het kader van leegstandsbeheer en is per definitie tijdelijk, maar behoort niet tot het bestaand aanbod van studentenhuisvesting. Aan betreffende studenten is op voorhand duidelijk gemaakt dat hun verblijf slechts tijdelijk zou zijn en zij zekerheid zouden hebben tot augustus 2018. Hopelijk vinden deze studenten snel alternatieve huisvesting. De betreffende leegstandsbeheerder beziet ook of hiervoor mogelijkheden zijn (zie ook vraag 6). -
Vraag 4
Deelt u de mening dat het onwenselijk is dat ruim 100 Nederlandse studenten hun kamer moeten verlaten voor internationale studenten en dat het gebouwen betreft die op de lijst staan om in februari 2019 te worden gesloopt?
Nee die mening delen wij niet, om twee redenen.
Er wordt door de gemeente, onderwijsinstellingen en huisvesters gezocht naar oplossingen om het kamertekort voor studenten het hoofd te bieden. De transformatie van de Bijlmerbajes is niet de enige nieuwe ontwikkeling op het gebied van studentenhuisvesting in Amsterdam. Dat, naast het zoeken naar structurele oplossingen, ook gezocht wordt naar tijdelijke oplossingen, zoals het tijdelijk benutten van leegstaande gebouwen, is in een zo’n krappe woningmarkt als Amsterdam alleen maar te begrijpen.
De tweede reden is dat er geen sprake is van verdringing, zoals de vraagstelling suggereert. De Bijlmerbajes wordt tot aan de sloop in 2019 geschikt gemaakt voor de tijdelijke huisvesting van internationale studenten. Ook daar is grote behoefte aan. Bovendien is de doelgroep van internationale studenten bij uitstek geschikt om tijdelijk te huisvesten omdat veel internationale studenten ook maar voor een deel van hun studie in Nederland verblijven.
Door de eigenaar en leegstandsbeheerder is besloten om, totdat de woningen voor internationale studenten gereed zijn, een anti-kraakwacht in de woningen te huisvesten. De leegstandsbeheerder heeft aan de huidige bewoners duidelijk gemaakt dat het om een anti-kraak gebruikersovereenkomst tegen een lage vergoeding gaat, waarbij gebruikers gewezen zijn op de opzegtermijn van 28 dagen. Ook is bij het aangaan van het contract aangegeven dat er zekerheid was tot augustus 2018. -
Vraag 5
Deelt u de mening dat het draagvlak voor internationale studenten niet toeneemt onder Nederlandse studenten als studenten aangeven «het voelt alsof ik minder belangrijk ben dan internationale studenten»? Wat wilt u doen om dit tegen te gaan? Was het voor de integratie niet beter geweest als Nederlandse en internationale studenten hier gemengd zouden gaan wonen?
De onjuiste beeldvorming die is ontstaan over deze situatie helpt inderdaad niet mee, waar het gaat om het draagvlak voor internationale studenten. Zoals u weet werken mijn collega en ik aan een nieuw actieplan studentenhuisvesting. Dit zal in het najaar gereed komen. Daarin zal lokaal maatwerk het uitgangspunt zijn. Uitgaande van de situatie in Amsterdam zien we dat kennisinstellingen, gemeenten en huisvesters samen naar oplossingen zoeken om de beschikbaarheid van studentenwoningen voor alle studenten, Nederlandse en internationale, te vergroten. Wat betreft de tijdelijke woonruimte op de locatie Bijlmerbajes is gekozen voor het huisvesten van internationale studenten om de druk op de Amsterdamse studentenwoningmarkt tijdelijk te verlichten. Het gaat hier ook echt om tijdelijke huisvesting, tot aan de sloop van de panden in 2019. Internationale studenten zijn hiervoor, zoals ook aangegeven bij vraag 4, een goede doelgroep, omdat zij ook vaak maar tijdelijk in Nederland verblijven.
-
Vraag 6
Bent u bereid om er bij de UvA op aan te dringen dat zij ook voor de getroffen studenten huisvesting vinden?
De studenten die van te voren wisten dat hun verblijf in de Bijlmerbajes tijdelijk zou zijn, zullen op zoek moeten gaan naar een alternatieve oplossing voor de periode na augustus 2018. Via de UvA begrijpen we dat de betreffende leegstandsbeheerder hierbij behulpzaam wil zijn. De brief die ik samen met de Minister van BZK onlangs heb gestuurd naar alle gemeenten, onderwijsinstellingen en huisvesters in de studentensteden, roept deze partijen op om gezamenlijk naar een oplossing te zoeken voor alle studenten.
-
Vraag 7
Welke situaties zijn er nog meer bekend, waarin Nederlandse studenten hun kamer moeten verlaten voor internationale studenten?
Die zijn ons niet bekend.
22 juni 2018 - 11 juli 2018
19 dagen
Gratis zonnepanelen voor huurders |
|
Sandra Beckerman |
|
Kajsa Ollongren (viceminister-president , minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (D66) |
|
-
Vraag 1
Kent u het bericht dat huurders in Bergen gratis zonnepanelen op de daken van hun woningen krijgen?1 Wat is uw reactie daarop?
Ja. Het niet doorberekenen van het plaatsen van zonnepanelen aan huurders is een keuze van de corporaties zelf op basis van hun eigen financiële positie, de lokale volkshuisvestelijke prioriteiten en opgaven en het overleg met de huurders en gemeenten waar zij prestatieafspraken mee maken. Verduurzaming van de woningvoorraad en huurmatiging zijn onderdeel van deze prestatieafspraken. Het is goed om te zien dat corporaties in de praktijk invulling geven aan het verbeteren van de betaalbaarheid en het verduurzamen van hun bezit.
-
Vraag 2
Deelt u de mening dat de voorbeelden van woningcorporatie Kennemer Wonen of Woonborg, waarbij huurders zonnepanelen krijgen zonder huurverhoging, navolging verdienen in het hele land? Wat kunt u en wilt u doen om dat te bereiken?2
De voorbeelden van Kennemer Wonen en Woonborg zijn mooie voorbeelden van hoe een corporatie invulling kan geven aan verduurzaming en het verbeteren van de betaalbaarheid. Waar en in welke vorm dit navolging krijgt in het land hangt af van de lokale afspraken die corporaties, huurders en gemeenten maken over hoe lokale volkshuisvestelijke opgaven worden ingevuld. Afhankelijk van de financiële positie van de corporatie en lokale afwegingen kan daarbij besloten worden om de plaatsing van zonnepanelen niet door te berekenen aan de huurders. Ik zie geen reden om actief te gaan sturen op de afspraken die hierover lokaal gemaakt worden.
-
Vraag 3
Hoeveel sociale huurwoningen in ons land, graag uitgesplitst naar rijtjeshuizen, flats en appartementencomplexen, hebben zonnepanelen op het dak, en hoeveel daarvan hebben geen huurverhoging, energieprestatievergoeding of verhoogde servicekosten gekregen?
Op basis van de meest recente cijfers van Aedes3, blijkt dat er 67.900 corporatiewoningen in 2017 voorzien waren van zonnepanelen. Er is echter geen specificatie beschikbaar naar het type woning.
-
Vraag 4
Klopt het dat met de reserves, die in de commerciële (niet-Daeb) tak van woningcorporaties zitten, er meer dan een miljoen huurwoningen van gratis zonnepanelen zijn te voorzien? Kunt u uw antwoord toelichten?
Op lokaal niveau in het overleg tussen corporaties, gemeenten en huurdersorganisaties dient een afweging gemaakt te worden tussen de bestedingsmogelijkheden van de financiële ruimte bij corporaties. Dit gaat bijvoorbeeld ook om verdere verduurzaming van de corporatievoorraad, nieuwbouw van DAEB en niet-DAEB-huurwoningen en huurmatiging. In hoeverre daar prioriteit wordt gelegd bij het plaatsen van zonnepanelen, is aan deze lokale partijen.
In de Staat van de Volkshuisvesting is dit jaar voor het eerst de indicatieve bestedingsruimte woningcorporaties voor de niet-DAEB opgenomen. Hieruit blijkt dat er vanuit de niet-DAEB maximaal € 4 miljard naar DAEB overgeheveld kan worden. Hiermee zouden op circa 1 miljoen huurwoningen zonnepanelen kunnen worden geplaatst, indien de kosten per woning beperkt blijven tot € 4.000 per woning.
Bij deze inschatting is echter geen rekening gehouden met het feit dat de risicobereidheid van de achtervangers van het borgingsstelsel grenzen stelt. Als uitgangspunt voor de risicobereidheid hanteren de achtervangers van het WSW (gemeenten en Rijk) dat het WSW onder «normale» omstandigheden maximaal één keer in de honderd jaar (99% zekerheid) een beroep doet op de achtervangers. Dat betekent dat er in werkelijkheid een lagere bestedingsruimte is op sectorniveau dan de optelling van de IBW per corporatie. -
Vraag 5
Waarom mogen de kosten van zonnepanelen doorgerekend worden in zowel de huurprijs als de servicekosten? Bent u bereid ervoor te zorgen dat zonnepanelen niet langer doorberekend mogen worden in de servicekosten, zodat een huurder er niet op achteruit gaat in woonlasten?3
De installatiewijze en de plaats van de zonnepanelen bepalen of de kosten daarvan kunnen worden doorberekend via de huurprijs of via de servicekosten. Zo kunnen zonnepanelen worden doorberekend in de servicekosten op het moment dat zij niet zijn aan te merken als onroerende aanhorigheid bij de woning. Hiervan is bijvoorbeeld sprake bij zonnepanelen die zodanig zijn geïnstalleerd dat zij eenvoudig zijn te verwijderen of bij zonnepanelen die niet op of aan de woning zijn aangebracht maar wel elektra leveren aan de huurder.
Een verhuurder is bij de plaatsing van zonnepanelen gebonden aan verschillende wettelijke regels. Een verhuurder kan geen zonnepanelen plaatsen op een woning zonder instemming van de zittende huurder. Bij een complex wordt een voorstel van de verhuurder tot plaatsing van zonnepanelen als redelijk beschouwd indien 70% of meer van de huurders daarmee heeft ingestemd. Deze 70% instemming geldt ook als er sprake is van doorberekening in de servicekosten en het gaat om zonnepanelen die slechts aan een aantal huurders gezamenlijk kunnen worden geleverd. Hierbij gaat het bijvoorbeeld om zonnepanelen voor de elektra van gemeenschappelijke ruimten in een flat. Voorts geldt dat een verhuurder verplicht is om met zijn huurdersorganisaties regelmatig overleg te voeren over het huur-, onderhouds- en servicekostenbeleid. Dit betekent dat een verhuurder ook zijn beleid inzake het plaatsen van zonnepanelen met zijn huurdersorganisaties zal bespreken. Gelet op deze wettelijke regels acht ik dat huurders voldoende waarborgen hebben als een verhuurder zonnepanelen wil plaatsen.
19 juni 2018 - 17 oktober 2018
120 dagen
Studenten die naar de rechter moeten voor onterecht betaalde bemiddelingskosten |
|
Sandra Beckerman |
|
Kajsa Ollongren (viceminister-president , minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (D66) |
|
Bronnen
2. Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2014–2015, nr. 326
3. ACM, 2016 https://www.acm.nl/nl/publicaties/publicatie/15998/ACM-wijs…
4. Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2015–2016, nr. 923
5. https://www.wooninfo.nl/publicaties/jaarverslagen/
6. https://www.rtvnoord.nl/nieuws/175829/Stad-betaalt-voor-proces-tegen-…
-
Vraag 1
Wat is uw reactie op het bericht dat studenten naar de rechter moeten stappen om hun onterecht betaalde bemiddelingskosten terug te krijgen?1
Als Minister kan ik geen eindoordeel vellen over de juiste toepassing van de wet in concrete gevallen, daar is de rechter voor. Die kan alle voorwaarden en omstandigheden bij zijn oordeel betrekken. Zoals in de beantwoording van eerdere Kamervragen4 aangegeven, is de wet duidelijk dat aan de consument-huurder van woonruimte geen bemiddelingskosten, onder welke benaming dan ook, in rekening mag worden gebracht in het geval dat de bemiddelaar (ook) in opdracht van de verhuurder bemiddelt.
Een benadeelde kan naar de rechter stappen als de bemiddelaar de bemiddelingskosten niet in der minne terugbetaalt. Mogelijk ziet de ACM in de meldingen van consumenten aanleiding tot een onderzoek naar deze praktijk(en). De ACM is bevoegd maatregelen te nemen wanneer sprake is van een stelselmatige overtreding (het gaat om de belangen van een groep consumenten). Zij treedt niet op in individuele gevallen. Klachten bij de ACM kunnen ertoe leiden dat tussenpersonen gedwongen worden hun beleid aan te passen en van verdere schending van de wettelijke regeling af te zien. -
Vraag 2
Wat is de rol van de ACM (Autoriteit Consument en Markt) geweest in deze zaak, nu de ACM in 2014 een andere werkwijze heeft toegezegd, de wet is aangescherpt en er sinds 2016 dezelfde regels voor studentenkamers gelden tegen onterechte bemiddelingskosten?2 3
Zie antwoord vraag 1.
-
Vraag 3
Kan de ACM in zaken met onterechte bemiddelingskosten voorkomen dat gedupeerden naar de rechter moeten stappen, en waarom is dat in dit geval niet gebeurd?
Zie antwoord vraag 1.
-
Vraag 4
Hoe gaat u ervoor zorgen dat in de toekomst gedupeerden geen rechtsgang meer hoeven te maken, maar dat bemiddelingsbureaus automatisch worden gesommeerd om de onterecht ontvangen bemiddelingskosten terug te storten? Kunt u uw antwoord toelichten?
Zoals tijdens het AO Volkshuisvesting/Woningcorporaties van 21 juni jl. toegezegd informeer ik uw Kamer in het najaar via de aanpak «Goed verhuurderschap» (zie ook het antwoord op vragen 6 en 7) hoe ik invulling geef aan de motie van het lid Kops (PVV) (32 847 nr. 324). Deze motie verzoekt de regering ervoor te zorgen dat er niet langer onrechtmatig bemiddelingskosten bij huurders in rekening worden gebracht. Zoals tijdens het AO Huuraangelegenheden van 26 september jl. toegezegd zal ik ook onderzoeken of de Huurcommissie een rol kan spelen bij geschillen over bemiddelingskosten.
-
Vraag 5
Hoe vaak is het vragen van dubbele bemiddelingskosten voor huur en verhuur nog voorgekomen in 2017 en 2018, nu uw voorganger verwachtte dat «deze praktijken snel zullen eindigen» en de ACM in 2016 stelde dat «dubbele courtage niet vaak meer voorkomt», maar klachten over bemiddelingsbureaus nog steeds op nummer 3 staan bij de meest voorkomende klachten bij het Meldpunt Ongewenst Verhuurgedrag?4 5
Ik beschik niet over cijfers van de aantallen bemiddelaars die ten onrechte verkapte bemiddelingskosten in rekening brengen en aan hoeveel huurders ten onrechte bemiddelingskosten in rekening is gebracht.
-
Vraag 6
In hoeveel gemeenten in Nederland worden huurders van zelfstandige en onzelfstandige woonruimten geholpen als ze te maken hebben met dubbele bemiddelingskosten, ofwel in de vorm van een steunpunt dan wel in de vorm van financiële steun?6
Ik beschik niet over cijfers van de aantallen gemeenten die huurders van zelfstandige en onzelfstandige woonruimten steun bieden als ze te maken hebben met mogelijk dubbele bemiddelingskosten. Wel ben ik ben met de sector in gesprek over de waargenomen misstanden op de woningmarkt en de gezamenlijke inzet daarop in het kader van «Goed verhuurderschap». Onder deze misstanden schaar ik ook het nog steeds het ten onrechte vragen van bemiddelingskosten. Bij het traject «Goed verhuurderschap» zijn verschillende georganiseerde partijen uit de sector betrokken zoals de gemeente Amsterdam namens de studentensteden en VNG, maar ook VBO Makelaar, NVM, IVBN, Vastgoed Belang, VGM NL, Aedes, Woonbond en de LSVb. In gezamenlijkheid wordt gewerkt aan een aanpak, waarbij ook wordt gekeken naar het bieden van hulp aan huurders indien zij geconfronteerd worden met ten onrechte in rekening gebrachte bemiddelingskosten. Graag bericht ik uw Kamer later in het najaar over de aanpak.
-
Vraag 7
Bent u bereid om hulp aan huurders, zoals het voorbeeld van de gemeente Groningen, het Huurteam in Utrecht of het Meldpunt Ongewenst Verhuurgedrag in Amsterdam, te stimuleren in heel Nederland, beginnend bij de studentensteden en mogelijk in samenwerking met de LSVb (Landelijke Studenten Vakbond)? Kunt u uw antwoord toelichten?
Zie antwoord vraag 6.
19 juni 2018 - 7 september 2018
80 dagen
Het bericht ‘Veel bewoners van sociale huurwoningen verdienen te veel’ |
|
Daniel Koerhuis (VVD), Hayke Veldman (VVD) |
|
Kajsa Ollongren (viceminister-president , minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (D66) |
|
|
|
|
-
Vraag 1
Kent u het bericht «Veel bewoners van sociale huurwoningen verdienen te veel»?1
Ja.
In het artikel staat dat afgesproken zou zijn dat 80% van de gehele woningvoorraad van woningcorporaties in het gereguleerde segment gevuld moet worden met huurders met een inkomen onder de inkomensgrens voor woningtoewijzing (€ 36.798, prijspeil 2018). Dit is echter niet geheel correct. In de regelgeving is bepaald dat woningcorporaties jaarlijks 80% van de vrijgekomen woningen moeten toewijzen aan huishoudens met een inkomen tot € 36.798 (prijspeil 2018), 10% van de vrijgekomen woningen mogen toewijzen aan huishoudens met een inkomen tussen € 36.798 en € 41.056 (prijspeil 2018) en 10% van de vrijgekomen woningen vrij mogen toewijzen. -
Vraag 2
Kunt u reageren op de bevindingen in de Lokale Monitor Wonen 2018 van VNG, Aedes, Woonbond, G4 en G40?
In de Lokale Monitor Wonen zijn recentelijk de gegevens van 2016 verwerkt. Daarbij zijn goedkope scheefhuurders gedefinieerd als huishoudens met een inkomen boven € 39.874 (hoge inkomensgrens woningtoewijzing woningcorporaties, prijspeil 2016) die gehuisvest zijn in een woning met een huurprijs onder of op € 710,68 per maand (huurtoeslaggrens 2016). Volgens de Lokale Monitor Wonen valt landelijk gezien in 2016 12,1% van de huishoudens onder die goedkope scheefhuurders.
De landelijke trend is dat de goedkope scheefheid tussen 2014 en 2016 is afgenomen. Uit de Lokale Monitor Wonen blijkt dat dit ook in alle gemeenten van de in het artikel genoemde regio’s Rivierenland en Maasland (indeling De Gelderlander) het geval is. Binnen die regio’s doen zich uiteraard verschillen tussen gemeenten voor.
Die verschillen hebben te maken met de specifieke samenstelling van de woningvoorraad en de vraag vanuit de bevolking in elk van de gemeenten. De woonruimteverdeling van woningcorporaties wordt bijna overal regionaal geregeld, waarbij gemeenten samenwerken in een regionaal systeem van woningtoewijzing.
De rijksoverheid heeft diverse maatregelen genomen om de goedkope scheefheid te verminderen. Sinds 2011 moeten woningcorporaties bij de woningtoewijzing van huurwoningen in het gereguleerde segment rekening gehouden met de inkomensgrens daarvoor (€ 36.798, prijspeil 2018). Woningcorporaties hebben daarbij overigens jaarlijks 10% vrije toewijzingsruimte voor huishoudens met een hoger inkomen. Bij inkomensstijgingen na de woningtoewijzing mogen huurders in de huurwoning blijven wonen. Sinds 2013 hebben verhuurders (ook woningcorporaties) wel de mogelijkheid om aan huishoudens met een gezamenlijk hoger inkomen (prijspeil 2018: € 41.056 over 2016) een hogere huurverhoging voor te stellen om de doorstroming te bevorderen.
Mogelijk bedoelt u met «best practises» de hoogste afname van het aantal goedkope scheefwoners. Uit Lokale Monitor Wonen – dat een beeld per gemeente geeft – blijkt dat in regio Rivierenland (indeling De Gelderlander) de gemeente Neder-Betuwe de sterkste procentuele daling in goedkope scheefhuurders tussen 2014 en 2016 had, namelijk 17% (van 21,8% naar 18,1%, zijnde 3,7 procentpunt). In regio Maasland (indeling De Gelderlander) had de gemeente Grave procentueel de sterkste afname, namelijk 18,7% (van 15,5% naar 12,6%, zijnde 2,9 procentpunt). Overigens had in de provincie Gelderland de gemeente Westervoort de grootste procentuele daling in goedkope scheefhuurders, namelijk 45% (van 17,1% naar 9,4%, zijnde 7,7 procentpunt). -
Vraag 3
Wat is de trend, vooral voor de in het artikel genoemde regio’s? Neemt het aantal scheefwoners daar wel af? Welke regio’s zijn «best practises» en waar valt nog veel te halen? Op welke manier maakt u gebruik van deze best practises?
Zie antwoord vraag 2.
-
Vraag 4
Wat is de woningbouwproductie in de genoemde regio’s en de plancapaciteit van sociale huurwoningen, middenhuurwoningen en koopwoningen? Wat is daarvan het effect op de doorstroom van scheefwoners uit sociale huurwoningen?
De krant De Gelderlander heeft haar aandachtsgebied in regio’s opgedeeld, zodat lezers nieuws per regio kunnen lezen. De regio Rivierenland van De Gelderlander bevat de gemeenten Buren, Culemborg, Geldermalsen, Neder-Betuwe, Neerijnen en Tiel. De regio Maasland van De Gelderlander bevat de gemeenten Boxmeer, Cuijk, Gennep, Grave, Mill en St. Hubert en St. Anthonis.
Op basis van openbare gegevens kan ik u de volgende cijfers geven over de woningbouwproductie en plancapaciteit van deze gemeenten (niet onderverdeeld naar type woning).
Buren
44
185
129
48
93
79
578
Culemborg
117
93
2
365
147
202
926
Geldermalsen
27
92
48
48
184
126
525
Neder-Betuwe
7
44
171
142
103
114
581
Neerijnen
16
17
4
89
66
40
232
Tiel
82
52
31
16
196
42
419
Bron: CBS Statline
Boxmeer
51
265
58
120
147
146
787
Cuijk
153
52
37
266
39
217
764
Gennep
35
23
137
2
25
31
253
Grave
1
48
147
1
1
106
304
Mill en St. Hubert
54
8
9
5
56
43
175
St. Anthonis
3
21
3
19
11
32
89
Bron: CBS Statline
Buren
970
3
967
Culemborg
1.370
63
1.307
Geldermalsen
810
1
809
Neder-Betuwe
700
1
699
Neerijnen
531
1
530
Tiel
665
75
590
Bron: https://woningmarktmonitor.gelderland.nl/behoefte-en-plannen/
Boxmeer
925
315
1.240
Cuijk
680
240
920
Gennep
390
–
390
Grave
270
230
500
Mill en St. Hubert
310
105
415
St. Antonis
285
140
425
Bron (m.u.v. Gennep): https://www.brabant.nl/dossiers/dossiers-op-thema/ruimtelijke-ordening/bouwen-en-wonen/feiten-en-cijfers-wonen/monitor-bevolking-en-wonen.aspx
Bron Gennep: https://pcmlimburg.nl/
Niet is na te gaan hoe deze woningbouwproductie invloed heeft gehad en hoe de plancapaciteit invloed zal hebben op de doorstroming van goedkope scheefhuurders uit sociale huurwoningen (huurwoningen in het gereguleerde segment). Wel kan ik een beeld geven van de ontwikkeling van het aandeel goedkope scheefhuurders in de betrokken regio’s tussen 2014 en 2016.
Buren
18,1%
17,0%
– 1,1
– 6,1%
Culemborg
15,0%
13,7%
– 2,3
– 8,7%
Geldermalsen
17,9%
17,5%
– 0,4
– 2,2%
Neder-Betuwe
21,8%
18,1%
– 3,7
– 17,0%
Neerijnen
24,2%
20,4%
– 3,8
– 15,7%
Tiel
18,8%
16,1%
– 2,7
– 14,4%
Bron: Lokale Monitor Wonen
Boxmeer
19,1%
16,9%
– 2,2
– 11,5%
Cuijk
13,2%
11,3%
– 1,9
– 14,4%
Gennep
16,8%
16,1%
– 0,7
– 4,2%
Grave
15,5%
12,6%
– 2,9
– 18,7%
Mill en St. Hubert
18,2%
16,4%
– 1,8
– 9,9%
St. Anthonis
14,0%
12,1%
– 1,9
– 13,6%
Bron: Lokale Monitor Wonen -
Vraag 5
In hoeverre wordt er gebruik gemaakt van inkomensafhankelijke huurverhogingen voor scheefwoners in de genoemde regio’s? In hoeverre wordt gebruik gemaakt van het verdere instrumentarium om scheefwonen tegen te gaan? Wat is het effect daarvan op de doorstroom van scheefwoners uit sociale huurwoningen?
Op basis van de recentste gegevens, Huurenquête 2017, kan ik u het volgende melden.
Sinds 2017 komen door gewijzigd beleid minder huurders in aanmerking voor een inkomensafhankelijke (hogere) huurverhoging dan in de jaren 2013–2016. Ten eerste geldt nog maar één inkomensgrens (€ 40.349 over 2015) en ten tweede zijn huishoudens van 4 of meer personen en huishoudens met een of meer AOW-gerechtigden van de inkomensafhankelijke (hogere) huurverhoging uitgezonderd. In 2017 konden woningcorporaties landelijk gezien aan 8% (en commerciële verhuurders 11%) van hun huurders een inkomensafhankelijke (hogere) huurverhoging voorstellen. Dat betekent dat de Belastingdienst op aanvraag van de verhuurder een huishoudverklaring heeft afgeven waarin vermeld staat dat het huishoudinkomen boven de € 40.349 (over 2015) ligt. Het huishouden valt dan niet onder de hiervoor genoemde uitzonderingsgroep (van die uitzonderingsgroep zoekt de Belastingdienst niet naar het huishoudinkomen, omdat het inkomen niet relevant is) en niet in de inkomenscategorie tot € 40.349. Van de groep die in aanmerking komt voor een inkomensafhankelijke hogere huurverhoging, kreeg landelijk gezien 30% de maximale huurverhoging van 4,3%.
In hoeverre verhuurders (en dus ook woningcorporaties) gebruik maken van de mogelijkheid om een inkomensafhankelijke (hogere) huurverhoging voor te stellen en in hoeverre daarbij gebruik maken van de maximale huurverhoging (4,3% in 2017) varieert sterk tussen woningcorporaties. De jaarlijkse huurverhoging is ook onderwerp van overleg van verhuurders met hun huurdersorganisaties. Een deel van de woningcorporaties heeft, in het kader van de betaalbaarheid, met hun huurdersorganisaties afgesproken geen gebruik te maken van de inkomensafhankelijke (hogere) huurverhoging.
De Huurenquête geeft geen betrouwbare gegevens op gemeenteniveau, wel op provincieniveau. De betrokken regio’s liggen in de provincies Noord-Brabant en Gelderland (m.u.v. de gemeente Gennep dat in Limburg ligt). In de provincie Noord-Brabant stelden woningcorporaties aan 14% van de huurders die in aanmerking komen voor de inkomensafhankelijke (hogere) huurverhoging de maximale huurverhoging van 4,3%, in de provincie Gelderland ging dit om 24%.
Ik beschik niet over gegevens over de effecten op de doorstroming van de voorgestelde inkomensafhankelijke (hogere) huurverhogingen 2017. -
Vraag 6
Zijn de betrokken regio’s zich er van bewust dat het verkopen van dure sociale huurwoningen vaak voldoende opbrengt om twee, soms drie goedkope sociale huurwoningen terug te bouwen? In hoeverre gebeurt dit? Wat is het effect daarvan op de wachtlijsten voor sociale huurwoningen?
De opbrengsten van de verkoop van woningen maken onderdeel uit van de inkomsten van woningcorporaties. Deze inkomsten zijn over het algemeen niet geoormerkt voor investeringen in nieuwbouw, verduurzaming of voor andere specifieke uitgavenposten in de begroting. Woningcorporaties zullen de opbrengst van verkoop van hun woningen voor diverse kostenposten aanwenden. Het is daardoor niet zichtbaar wat de woningverkoop voor effect heeft op de wachtlijsten voor huurwoningen van woningcorporaties in het gereguleerde segment. Ik beschik dan ook niet over specifieke cijfers voor de regio’s Rivierenland en Maasland (indeling De Gelderlander).
De verkoopopbrengst van huurwoningen verschilt trouwens tussen verkoop in lege staat (na vertrek van de huurder) en verkoop in verhuurde staat (zo’n 45%-80% van de leegwaarde, afhankelijk van de geldende huurprijs ten opzichte van de WOZ-waarde) omdat de koper het lopende huurcontract moet voortzetten (zie ook het antwoord op de vragen 7 en 8). -
Vraag 7
Zijn de betrokken regio’s zich er van bewust dat dure sociale huurwoningen verkocht kunnen worden als middenhuurwoningen? In hoeverre gebeurt dit? Wat is het effect daarvan op de doorstroom van scheefwoners uit sociale huurwoningen?
Een sociale huurwoning (waarmee ik in dit kader bedoel: een huurwoning die met een niet-geliberaliseerd huurcontract is verhuurd, ongeacht of de verhuurder een woningcorporatie of een commerciële verhuurder is) verandert door verkoop niet in een middenhuurwoning. Bij verkoop loopt het geldende huurcontract door («koop breekt geen huur») en blijft de woning zolang het huurcontract doorloopt verhuurd met een niet-geliberaliseerd huurcontract, met de daarvoor geldende huurprijsbescherming. Of de huurprijs dan gedurende dat huurcontract kan doorstijgen naar een middenhuurprijs (€ 700–1.000 p.m.), hangt af van de kwaliteit van de woning (via het woningwaarderingsstelsel uit te drukken in punten: hoe meer punten hoe hoger de maximale huurprijsgrens van de woning). In die zin ligt het daarom inderdaad voor de hand om bij verkoop van sociale huurwoningen met als doel om meer aanbod te genereren in het middenhuursegment hiervoor woningen te selecteren met voldoende punten.
Bij een nieuwe verhuring kan de woning direct in het middenhuursegment worden aangeboden.
Corporaties kunnen vervolgens de opbrengsten van verkochte woningen inzetten voor nieuwbouw van huurwoningen met een huurprijs onder de liberalisatiegrens (prijspeil 2018: € 710,68 p.m.). In prestatieafspraken kunnen gemeenten met de corporaties afspraken maken over dit soort ontwikkelingen. Gemeenten zijn naar mijn mening bekend met deze mogelijkheden. In hoeverre ze hier gebruik van willen maken hangt echter in eerst instantie af van de vraag die wordt gezien naar middenhuurwoningen. Vervolgens zal lokaal de afweging worden gemaakt op welke wijze het aanbod in dit segment vergroot kan worden. In verschillende gemeenten zijn hiervoor samenwerkingstafels ingericht. Vanuit het Rijk kan daarbij ondersteuning worden ingeroepen. Vanuit de ervaringen met deze tafels weet ik dat corporaties en investeerders bereid zijn om hier afspraken over te maken. Bij de regiogesprekken over afspraken ten aanzien van de bouwopgave breng ik deze mogelijkheden ook in.
Vanuit het regeerakkoord zet het kabinet in op woningbouwproductie, passend bij de financiële mogelijkheden en hedendaagse wensen van mensen, en geeft prioriteit aan het middenhuursegment. Vergroting van het middenhuursegment kan door nieuwbouw, maar ook door de bestaande voorraad beter te alloceren, waarbij enerzijds het moment van toewijzen van belang is, maar anderzijds ook de mogelijkheid voor doorstroming zodat blijvende passendheid mogelijk is. Bijvoorbeeld door middenhuurwoningen in de het middenhuursegment te houden. Daaraan draagt de aangenomen motie Ronnes/Van Eijs, waarin verzocht wordt om maatregelen in kaart te brengen om exorbitante huurstijgingen in het geliberaliseerde segment tegen te gaan (Kamerstuk 32 847, nr. 401), ook bij. Ik ben bezig uitvoering te geven aan deze motie. Vergroting van het woningaanbod en van het middenhuursegment zal bijdragen aan de doorstroming uit het gereguleerde huursegment van huishoudens met een hoger inkomen.
Zoals in het antwoord op vraag 3 aangegeven, is voor het verminderen van goedkope scheefheid in het gereguleerde huursegment in 2013 de inkomens-afhankelijke (hogere) huurverhoging ingevoerd. Deze inkomensafhankelijke (hogere) huurverhoging heeft twee doelstellingen: ten eerste de doorstroom van huishoudens met een hoger inkomen bevorderen en ten tweede huishoudens met een hoger inkomen – zolang zij niet naar een andere woning doorstromen, want daartoe zijn zij niet verplicht – een huurprijs laten betalen die meer in overeenstemming is met de kwaliteit van de woning dan die zonder die hogere huurverhoging zou zijn. Ik zet dit beleid voort in afwachting van de uitkomsten van overleg tussen huurders en verhuurders. In de Nationale Woonagenda is afgesproken dat Aedes, de Woonbond, IVBN en Vastgoed Belang zich inspannen om voor 1 oktober 2018 met een gezamenlijk voorstel te komen voor een nieuw huurakkoord. Ik verwacht dat daarin in elk geval afspraken gemaakt worden over de maximale stijging van de totale huuropbrengsten in de corporatiesector (huursombenadering), de reguliere huurverhoging, en passende maatregelen om de doorstroming te bevorderen. Wanneer er een akkoord beschikbaar is zal ik die beoordelen op de effecten op de woningmarkt en zal ik de resultaten hiervan uiteraard met uw Kamer delen. Zoals hiervoor aangeven zet ik het tegengaan van goedkoop scheefwonen voort als onderdeel van mijn beleid gelet op het belang van doorstroming. Indien een huurakkoord tussen huurders en verhuurders uitblijft zal ik met uw Kamer bezien of het huidig beleid hiervoor volstaat. -
Vraag 8
Wat gaat u doen om deze boodschap bij de regio’s over te brengen? Welke stappen vindt u verder nog nodig om scheefwonen tegen te gaan?
Zie antwoord vraag 7.