Vraag 1

Wat is uw reactie op het feit dat in een stad met grote woningkrapte (zoals in Amsterdam) waar mensen die ruimte besparen door samen te leven uit hun woning worden gezet?1

Amsterdam is op dit moment bezig haar beleid inzake de sturing op de woonruimteverdeling te herzien en opnieuw te formuleren. Beleidsmatige keuzes waarbij de afweging ten aanzien van doelgroepen (zowel studenten als gezinnen met een laaginkomen) gemaakt wordt zijn in beginsel een lokale aangelegenheid. De discussie hierover zal dan ook in de gemeenteraad van Amsterdam gevoerd worden. Sturing op de woonruimteverdeling is mogelijk binnen de kaders van de Huisvestingswet waarvoor ik als minister systeemverantwoordelijk ben.

Vraag 2

Is ditzelfde beleid ook in andere steden aan de orde? Zijn er andere steden die eenzelfde soort regeling hebben waardoor deze problemen ook in andere steden kunnen gaan spelen?

Ik heb geen signalen ontvangen over andere steden dan Amsterdam voor wat betreft het huisvestingsbeleid voor personen die samenwonen.

Vraag 3

Bent u van mening dat stimulering van doorstroom op de woningmarkt door aanpak van scheefwonen en het tegengaan van leegstand, prioriteit heeft boven de aanpak van studenten en andere samenwonenden?

De keuzes in het beleid voor een evenwichtige en rechtvaardige verdeling van woonruimte in gemeenten zijn in beginsel een lokale aangelegenheid en dienen in de gemeenteraad te worden besproken en vastgesteld.

Vraag 4

Bent u bereid om aan dit beleid een einde te maken? Welke mogelijkheden heeft u hiertoe?

Net als elke andere gemeente moet ook de gemeente Amsterdam zich bij het huisvestingsbeleid aan de daarvoor geldende (wettelijke) voorschriften houden. Wanneer er sprake is van een mogelijke overtreding kan ik de VROM-Inspectie opdracht geven hier nader onderzoek naar te doen en indien sprake is van strijdigheid met regelgeving eventueel in te grijpen. Een beleidsmatige discussie binnen de gemeente Amsterdam en het eventueel aanpassen van de verordening zijn voor mij geen aanleiding voor een dergelijk onderzoek in de gemeente Amsterdam.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het artikel «Intentieovereenkomst fusie PWS en Com.wonen»?1 Hebben deze woningcorporaties zich al met hun fusieplannen bij u gemeld, en heeft u hier al een standpunt over ingenomen?

Ja.
Mijn ministerie en het Centraal Fonds Volkshuivesting (CFV) zijn geïnformeerd over de voorgenomen fusie. De betreffende woningcorporaties hebben nog geen formeel verzoek tot goedkeuring van de voorgenomen fusie bij mij ingediend. Derhalve heb ik mij nog geen oordeel kunnen vormen over deze voorgenomen fusie. Begin december staat er een gesprek gepland tussen de bestuurders en het CFV om nadere informatie uit te wisselen.

Vraag 2

Wat is uw oordeel over de omvang van deze voorgestelde «fusiecorporatie» met 50 000 verhuurbare eenheden? Acht u dit een wenselijke schaalgrootte voor deze te vormen woningcorporatie?

Uit onderzoek in opdracht van het voormalige ministerie van VROM (uitgevoerd door Cebeon, aangeboden bij brief van 10 mei 2006, TK 2005–2006, 29 453, nr. 40), als ook de praktijk blijkt dat er geen eenduidige relatie ligt tussen schaalgrootte enerzijds en de maatschappelijke prestaties en lokale binding anderzijds. Een ideale schaalgrootte van een woningcorporatie kan niet worden aangegeven. In de praktijk blijkt dat de omvang niet bepalend is voor de volkshuisvestelijke prestaties van een corporatie. Een corporatie van 50 000 of meer woningen kan net zo goed functioneren als een kleine corporatie. Het enkele feit dat een fusiecorporatie meer dan 50 000 woningen in bezit zal krijgen is geen reden om de fusie niet toe te staan.

Vraag 3

Bent u ervan op de hoogte dat alle huurdersgroepen van zowel woningcorporatie PWS als van woningcorporatie Com.wonen klagen over achterstallig onderhoud? En kunt u bevestigen dat Com.wonen momenteel weigert om de komende vijf jaar onderhoud te plegen en woningverbetering toe te passen in Tuindorp Vreewijk als gevolg van onvoldoende financiële middelen?

Bij de bestuurder van PWS en de voorzitter van HPF, de overkoepelende huurdersorganisatie van PWS, zijn er op dit moment vanuit de huurdersorganisaties van PWS geen noemenswaardige klachten over onderhoud. Ook zijn er volgens Com.wonen geen noemenswaardige klachten over achterstallig onderhoud. Er hebben mijn ministerie noch het CFV berichten bereikt dat alle huurdersorganisaties van Com.wonen klachten hebben over achterstallig onderhoud.
Deze vraag wijst naar de situatie in Tuindorp Vreewijk. De Bewoners Organisatie Vreewijk (BOV) heeft in december 2008 een brief naar het CFV gestuurd waarin zij met betrekking tot de herstructureringsplannen en onderhoudsstaat van de woningen van Com.wonen in Vreewijk diverse opmerkingen en kanttekeningen heeft geplaatst over de planvorming, handelswijze en organisatorische kwaliteit van Com.wonen. Over het onderhoud van de woningen in Tuindorp Vreewijk bestaat discussie, omdat een deel van Vreewijk in aanmerking komt voor herstructurering. Van Com.wonen heb ik begrepen dat voor dit deel (ruim 1300 woningen) het onderhoudsprogramma integraal onderdeel is van het voorstel voor de herstructurering. Totdat definitieve overeenstemming is bereikt met onder meer de bewoners en de (deel)gemeente wordt terughoudend omgegaan met onderhoud. Com.wonen wil op deze wijze kapitaalvernietiging voorkomen. Dat geldt met name voor complexen waarvan de aanpak in de eerste fase staat gepland.
Van een weigering van Com.wonen om de komende vijf jaar onderhoud te plegen en woningverbetering toe te passen in Tuindorp Vreewijk is derhalve geen sprake. Het geplande onderhoud is afgestemd op de voorgenomen woningaanpak. Deze is niet ingegeven door de financiële middelen van Com.wonen. In de nu voorgestelde aanpak, waarover grotendeels overeenstemming is met alle partijen, wordt de herstructurering van Vreewijk verdeeld in drie fasen. De woningen in de eerste fase (540 woningen) krijgen binnen vijf jaar na de start van de aanpak een eindingreep (restauratie, renovatie of sloop/nieuwbouw). Voor deze fase wordt onderhoud gepleegd, waarmee de woning veilig, wind- en waterdicht blijft. Voor de tweede fase (426 woningen) en de derde fase (342 woningen) van de aanpak zal een uitgebreider onderhoudprogramma gelden vanwege de later geplande definitieve eindingreep.

Vraag 4

Herinnert u zich nog dat huurders van Com.wonen in Tuindorp Vreewijk samen met de Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting (SEV) een experimentplan hadden opgesteld om met hun woning over te kunnen stappen naar een andere woningcorporatie? Acht u het verstandig wanneer woningcorporaties met zoveel onvrede onder huurders en achterstallig onderhoud van het bezit, fuseren tot één megacorporatie?

In 2008 heeft de bewonersorganisatie BOV van Com.wonen de SEV verzocht mee te werken aan een experiment over het oprichten van een nieuwe corporatie door de bewoners van de wijk Vreewijk zelf. Toenmalig minister Van der Laan heeft destijds de BOV en andere relevante partijen opgeroepen om eerst met elkaar de dialoog aan te gaan. Daar zijn alle betrokkenen nu volop mee bezig en het experiment is opgeschort. De projectgroep herstructurering Vreewijk en Com.wonen hebben mij geïnformeerd dat er op veel punten overeenstemming is bereikt over de aanpak.
Het aangaan van een fusie en de daarmee gepaard gaande schaalvergroting moet ten dienste staan en dus niet ten koste gaan van de belangen van de volkshuisvesting. In de circulaire MG 2002–18 is een aantal voorwaarden opgenomen om te beoordelen of het belang van de volkshuisvesting is gediend. Bij een eventueel ingediend fusieverzoek van deze woningcorporaties zal getoetst worden of de fusie een meerwaarde voor de volkshuisvesting oplevert.

Vraag 5

Deelt u de mening dat, gezien de omstandigheden waarin deze woningcorporaties zich bevinden de fusieplannen stil gelegd moeten worden en in plaats daarvan een toezichthouder aangesteld moet worden om de boel op orde te brengen? Zo ja, hoe en wanneer gaat u dat doen? Zo nee, wat is uw boodschap aan de huurders en hoe denkt u dat deze fusie zal bijdragen aan de kwaliteit en het wegwerken van de enorme hoeveelheid klachten en het achterstallig onderhoud?

Op basis van de verstrekte informatie zie ik geen aanleiding om over te gaan tot het aanstellen van een externe toezichthouder. Op voorhand kan ik niet aangeven of en hoe de fusie zal bijdragen aan de kwaliteit en het uitvoeren van onderhoud. Alle huurdersorganisaties van Com.wonen en PWS worden op basis van circulaire MG 2002–18 in de gelegenheid gesteld om een zienswijze te geven over de voorgenomen fusie. Van beide woningcorporaties heb ik begrepen dat nog voor de ondertekening van de intentieovereenkomst de belanghouders, waaronder de huurdersorganisaties, betrokken waren bij de dialoog over de eventuele fusie. Hoewel de huurdersorganisaties volgens de woningcorporaties aandachtspunten meegaven voor de fusie, bleken geen er op voorhand geen zwaarwegende bezwaren. Eventuele volkshuisvestelijke bezwaren over de voorgenomen fusie kunnen in de zienswijze kenbaar worden gemaakt. In mijn beoordeling wordt een groot belang gehecht aan positieve zienswijzen van zowel huurdersorganisaties als gemeenten.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het bericht «NHG blijft onverminderd populair»?1

Ja.

Vraag 2

Is het waar dat 80% van de woningen onder € 350 000 onder de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) valt? Welk percentage van het totaal aantal verkochte woningen valt onder de NHG? Welk percentage van de leningen voor woningen onder € 350 000 zou niet worden verstrekt zonder de NHG?

Zo’n 80% van alle aankopen van woningen binnen de NHG-kostengrens van € 350 000 wordt nu gefinancierd met NHG. Ten opzichte van het totaal aantal woningtransacties wordt ongeveer 60% gefinancierd met NHG. Op dit moment loopt een onderzoek naar de effectiviteit van de crisismaatregelen. Hierin wordt de effectiviteit van de tijdelijke verhoging van de NHG-kostengrens van € 265 000 naar € 350 000 meegenomen.

Vraag 3

Op welke manier worden de toename van het aantal declaraties opgevangen? Heeft deze oploop gevolgen voor de overheidsfinanciën?

De toename van het verliesdeclaraties laat zich verklaren door een sterke groei van het aantal gedwongen onderhandse verkopen met verlies als gevolg van echtscheiding. Achtergrond hiervan is dat de waarde van woningen de afgelopen jaren niet is gestegen, waardoor de «kosten koper» bij een volledige financiering nog niet zijn terugverdiend als het huis gedwongen verkocht moet worden. Juist om dit soort verliesdeclaraties op te vangen is een financiële buffer met behulp van door de koper betaalde premies opgebouwd bij het Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW, de uitvoeringsorganisatie van de NHG). Zie voor meer informatie ook het antwoord op vraag 4 en 5.

Vraag 4

Is er bij het ophogen van de grens van de NHG rekening gehouden met een toename van het aantal declaraties? Is de verhoogde premie voldoende om deze tegenvallers op te vangen?

Bij de bepaling van de premie voor 2010 is rekening gehouden met de economische vooruitzichten op korte termijn en met een stijging van het aantal verliesdeclaraties. De premie is in 2010 verhoogd van 0,45 % naar 0,55%. Op basis van de huidige economische ontwikkeling is besloten de premie voor 2011 te handhaven op 0,55%. De verwachting is dat hiermee de financiële buffer bij het WEW ook de komende periode toereikend zal zijn.
De Staat komt in beeld zodra de financiële buffer van de stichting WEW is uitgeput. Op dat moment moet de staat een renteloze, achtergestelde lening beschikbaar stellen. De financiële buffer van het WEW bedroeg eind 2009 zo’n 610 miljoen. Het WEW verwacht dit jaar zo’n € 150 miljoen aan premie-inkomsten en beleggingsopbrengsten en verwacht ongeveer € 35 miljoen aan declaraties. Per saldo zal dan de financiële buffer nog toenemen. Een aanspraak op de achtervang van de overheid is dus niet in beeld. Met de combinatie van financiële buffer en premie-inkomsten is de garantieregeling afgedekt. Er is binnen de begroting geen post opgenomen voor deze risico’s.

Vraag 5

Kunt u inzichtelijk maken welke risico’s de staat loopt door de garantieregeling voor 80% van de woningen onder de € 350 000? Op welke manier wordt er op de begroting rekening gehouden met deze risico’s?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 1

Wat is uw reactie op de berichten «Huursector in de lift door crisis»1 en «Animo voor huursector groeit»?2

De artikelen zijn geschreven op basis van het NVB-onderzoek «Huurders in profiel», een jaarlijks uitgevoerd onderzoek onder huishoudens met een modaal of hoger inkomen. NVB, vereniging voor ontwikkelaars en bouwondernemers, geeft aan dat huishoudens als gevolg van een gebrek aan vertrouwen in de woningmarkt, onzekerheid over de economie en het behoud van de eigen baan en onzekerheid ten aanzien van het overheidsbeleid met betrekking tot de hypotheekrenteaftrek (tijdelijk) meer vraag uitoefenen naar huurwoningen. Het verleden leert dat dit bij eerdere conjuncturele inzinkingen ook het geval was.

Vraag 2

Bent u van mening dat de woningmarkt goed genoeg functioneert om deze toenemende vraag naar huurwoningen op te vangen? Kunt u dit onderbouwen?

De woningmarkt is in sterke mate een voorraadmarkt. Een tijdelijk toegenomen vraag naar huurwoningen zal daarom niet meteen leiden tot een toename in aanbod. Indien zou blijken dat sprake is van een structurele vraag naar meer huurwoningen, dan mag verwacht worden dat marktpartijen daarop zullen inspelen. Ik verwacht overigens niet dat van een structurele extra vraag sprake zal zijn. Trends laten al jarenlang een toename van het woningbezit zien. Het kabinet ondersteunt het herstel van het vertrouwen in de woningmarkt met name door het behoud van de hypotheekrenteaftrek en door de tijdelijke verhoging van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG).

Vraag 3

Hoe beoordeelt u het feit dat mensen gemiddeld minder voor een huurwoning willen betalen dan op basis van de gemiddelde rendementseis van 4,5% reëel is?

Voor de vragers op de huurmarkt, de huurders, zijn rendementseisen van verhuurders niet van belang. Zij baseren de prijs die zij voor een huurwoning willen betalen op de kwaliteit van de huurwoning. Ook de huurprijsregelgeving gaat uit van de kwaliteit van de woning. Aanbieders moeten, gegeven de condities van het huurprijsbeleid, zelf bepalen of investeren in de huurmarkt voor hen rendabel is.
Overigens blijkt uit het onderzoek dat, hoewel de gemiddelde gewenste huurprijs van de ondervraagde huishoudens op € 610,– per maand ligt, een substantieel deel (31%) van de potentiële huurders een woning zoekt van meer dan € 700,– per maand.

Vraag 4

Bent u van mening dat de – in vraag 3 genoemde – frictie veroorzaakt wordt door het grote aandeel sociale huurwoningen in Nederland, waardoor huurhuizen relatief goedkoop worden aangeboden?

Ongetwijfeld zullen huishoudens die een (andere) huurwoning zoeken bij het aangeven van de maximaal te betalen huur mede worden beïnvloed door wat ze zoal aan feitelijke huren aantreffen in de sociale huursector.
Woningcorporaties moeten per 1 januari 2011 vrijkomende woningen met een huurprijs tot maximaal € 653,– voor 90% moeten toewijzen aan huishoudens met een belastbaar inkomen van maximaal € 33 000,– om in aanmerking te komen voor staatssteun. Daarmee wordt de beschikbaarheid van sociale huurwoningen voor de in het onderzoek bevraagde huishoudens minder. De slaagkansen voor de doelgroep tot € 33 000,– worden dan overigens navenant groter.

Vraag 5

Bent u van mening dat er een groter particulier huursegment voor middeninkomens moet zijn? Hoe wilt u dit vormgeven?

Ik ben van mening dat over het algemeen in Nederland de woningmarktkansen voor middeninkomens heel behoorlijk zijn. Het kabinet ondersteunt huishoudens die willen kopen middels hypotheekrenteaftrek en de verhoogde Nationale Hypotheek Garantie, en bevordert de verkoop van corporatiewoningen.
Tegelijkertijd wordt de dominante positie van corporaties op de huurwoningmarkt ingeperkt door de inkomensgrens van € 33 000,–. Corporaties worden hierdoor gedwongen zich meer op hun kerntaak, het huisvesten van lage inkomens, te richten. Hierdoor zal het voor particuliere verhuurders aantrekkelijker worden om een aanbod voor de middeninkomens te ontwikkelen. Ook de extra ruimte in het huurbeleid, te weten de maximale huurverhoging van 5% boven inflatie voor inkomens boven € 43 000,– en de verhoging van het aantal woningwaarderingspunten in regio’s met schaarste met maximaal 25 punten maken het voor investeerders aantrekkelijker om in de huurmarkt te investeren.
Maar structureel ligt het toch meer voor de hand dat de inkomensgroep uit dit onderzoek zijn weg vindt op de koopmarkt. Zelfs in gespannen woningmarkten is er passend aanbod. Ik wijs er op dat de gemiddelde waarde op grond van de Wet waardering onroerende zaken (WOZ) van corporatiewoningen in Amsterdam circa € 160 000,– is. Bij verkoop met een gebruikelijke korting zijn dergelijke woningen bereikbaar voor middeninkomens.

Vraag 6

Hoe verklaart u het feit dat de hypotheekrenteaftrek wordt behouden, maar er tegelijkertijd toch een stijgende vraag naar huurwoningen bestaat? Op welke manier draagt de hypotheekrenteaftrek bij aan het bevorderen van het eigenwoningbezit?

Het feit dat meer mensen overwegen te gaan huren schrijft NVB, vereniging van ontwikkelaars en bouwondernemers, mede toe aan de 'aanhoudende onduidelijkheid over de renteaftrek». Met het aantreden van het nieuwe kabinet is deze onduidelijkheid inmiddels weggenomen.
Overigens heeft een ruime meerderheid een voorkeur voor een koophuis. De hypotheekrenteaftrek verlaagt de kosten van een woning en kan zo een stimulans vormen om de stap naar een koophuis te nemen.

Vraag 1

Hebt u kennisgenomen van de het onderzoek van Telengy, waaruit blijkt dat één op de vijf gemeenten nog niet klaar is voor de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) en bij maar liefst 17 procent van de gemeenten de kennis van de ambtenaren te kort schiet?

Ik heb kennisgenomen van het «Onderzoek status en ervaringen invoering Wabo, realisatie e-overheid». Op basis van dit onderzoek wordt gesteld dat vier op de vijf gemeenten de Wabo volledig heeft ingevoerd.
Achterblijvers zijn er op bepaalde onderdelen van de Wabo en dus niet op de Wabo als geheel. Zo geven gemeenten aan knelpunten te ervaren vanuit ICT en gebrek aan geld.
De achterblijvers worden tijdens de zogenaamde nazorgperiode gestimuleerd om alle aspecten op orde te brengen. Het is de primaire verantwoordelijkheid van de gemeenten zelf om ook voor deze laatste aspecten Wabo-klaar te zijn.

Vraag 2

Kunt u een inschatting geven hoeveel gemeenten er landelijk op dit moment de bevolking onvoldoende kunnen bij kunnen staan op het gebied van de Wabo? Zo ja, hoeveel? Zo nee, waarom niet?

De gemeenten bepalen zelf hoe en in welke mate ze burgers bij de hand nemen bij het doen van een aanvraag. We zien daarin verschillende dienstverleningsconcepten. Het is mij niet bekend welke gemeente kiest voor welk dienstverleningsconcept. Door het digitale instrument (Omgevingsloket online) dat door het ministerie van Infrastructuur en Milieu is gebouwd en wordt onderhouden, wordt de aanvraag gemakkelijker gemaakt.
Daarnaast zijn vanuit het ministerie informatiemateriaal en standaardbrieven beschikbaar gesteld die gemeenten kunnen gebruiken in de communicatie richting haar burgers. Ook zijn er opleidingen verzorgd. Gemeenten hebben deze voorzieningen zoals ook in het onderzoek is aangetoond veel gebruikt.
In zijn algemeenheid kan geconstateerd worden dat de inwerkingtreding van de Wabo tot nu toe goed verloopt. Zeker als men zich bedenkt dat de wet een behoorlijke omschakeling is in het werkproces voor gemeenten. Er zijn geen grote problemen geconstateerd, noch op inhoud noch op het digitale Omgevingsloket. In de eerste drie weken van oktober zijn er al ruim 5 000 omgevingsvergunningen aangevraagd en de eerste omgevingsvergunningen zijn al verleend.

Vraag 3

Deelt u de mening dat de plaatselijke bevolking last kan ondervinden door deze lakse houding van de desbetreffende gemeenten? Zo nee, waarom niet?

Op dit moment is mij niet bekend dat er gemeenten zijn die een lakse houding hebben. Zie ook het antwoord onder vraag 2.

Vraag 4

Deelt u de mening dat er een uiterste datum moet komen waarop alle gemeenten Wabo-proof zijn? Zo nee, waarom niet?

Alle gemeenten bieden op dit moment op zijn minst een minimumkwaliteit voor het ontvangen en beoordelen van vergunningaanvragen: immers alle gemeenten zijn aangesloten op het loket en alle gemeenten zijn dus in staat aanvragen digitaal te ontvangen. Daarnaast moeten zij aanvragen ook op papier kunnen blijven ontvangen en moeten zij die aanvragers ook aan een aanvraagformulier helpen. Ten aanzien van de algemene uitvoering, integrale handhaving en het voldoen aan de kwaliteitscriteria zoals nu opgenomen in het Besluit Omgevingsrecht zijn er nog verbeterslagen te maken. Vertegenwoordigers van kleine en grote gemeenten, provincies en rijk ontwikkelen momenteel samen binnen het programma «Uitvoering met Ambitie» een zelfevaluatie-instrument, gericht op de kwaliteitscriteria.
Mijn ministerie zal in ieder geval nog tot halverwege 2011 nazorgactiviteiten verrichten op de implementatie van de Wabo,zowel gericht op de inhoud als op het digitale loket.

Vraag 5

Kunt u meegaan in de suggestie dat gemeenten die hun bevolking momenteel niet kunnen bijstaan met Wabo-aanvragen een sanctie moeten krijgen? Zo nee, waarom niet?

Op dit moment zie ik geen reden om over te gaan tot handhavende interventies.

Vraag 1

Kent u het rapport «Toeslag of Tegenslag» van de Landelijke Organisatie Sociaal Raadslieden, dat aandacht vraagt voor mensen die door een «papieren inkomen» onterecht huurtoeslag moeten terugbetalen?1

Ja.

Vraag 2

Deelt u de mening dat een papieren inkomen, zoals bijvoorbeeld een Bbz-uitkering (aanvankelijk als lening, maar bij laag inkomen omgezet in een gift, en fiscaal toegerekend aan het jaar waarin deze beslissing wordt genomen) geen werkelijk inkomen is en waar de toekenning van de huurtoeslag niet op gebaseerd zou moeten worden?

Een algemene uitkering op grond van het Besluit bijstandverlening zelfstandigen 2004 (BBZ) wordt verstrekt als lening. Na vaststelling van het jaarinkomen – wat pas in het volgende jaar kan geschieden – kan de lening geheel of gedeeltelijk worden omgezet in een bedrag om niet. Deze systematiek doet niet af aan het inkomenskarakter van een BBZ-uitkering. Na omzetting in een bedrag om niet is er immers op dit punt geen verschil tussen een BBZ-uitkering en een reguliere bijstanduitkering. De laatste wordt echter meteen bij uitbetaling als genoten beschouwd, terwijl de BBZ-uitkering pas tot het inkomen wordt gerekend op het moment waarop de lening daadwerkelijk wordt omgezet.

Vraag 3

Kent u het oordeel van de Raad van State dat de huidige wetgeving het niet mogelijk maakt om deze scheve situatie recht te zetten door een inkomensbestanddeel buiten beschouwing te laten, zoals dat wel mogelijk is in het geval van nabetalingen?

De uitspraak van de Raad van State2 waarnaar op de website SociaalTotaal wordt verwezen is mij bekend. Daarin spreekt de rechter overigens niet van een scheve situatie.

Vraag 4

Deelt u de mening dat het vreemd is dat er voor echte nabetalingen wél bijzondere regelingen bestaan die het toelaten deze inkomensbestanddelen buiten beschouwing te houden bij het toekennen van huurtoeslag, maar niet voor een inkomen op papier, waarvan geen huur betaald kan worden? Bent u bereid de wet hierop aan te passen? Zo nee, waarom niet?

De bijzondere regelingen voor nabetalingen die zijn opgenomen in artikel 2b van het Besluit op de huurtoeslag, vormen overgangsrecht dat is gebaseerd op het hardheidsclausulebeleid dat vóór de invoering van de Algemene wet inkomensafhankelijke regelingen (Awir) is ontwikkeld door de Minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer en dat na invoering van de Awir wordt gecontinueerd. Deze regelingen gelden alleen voor de huurtoeslag. In het standpunt van het vorige kabinet naar aanleiding van het Interdepartementaal Beleidsonderzoek Vereenvoudiging Toeslagen3 en de uitkomst van de evaluatie van de Awir is voorgesteld om deze regelingen af te schaffen zodat het toetsingsinkomen voor toeslagen steeds gelijk is aan het fiscale inkomen. Daardoor worden belangrijke vereenvoudigingen gerealiseerd en wordt de huurtoeslag verder geharmoniseerd met de overige toeslagen. Het vereenvoudigen van belastingen en toeslagen heeft ook hoge prioriteit in mijn beleid. In dat licht bezien acht ik het niet opportuun om voor de BBZ-uitkeringen juist een nieuwe uitzondering te creëren.

Vraag 1

Bent u bekend met het artikel uit het Parool «Amsterdam gaat 200 panden ontruimen»1 en de uitzending van Uitgesproken?2

Ja.

Vraag 2

Deelt u de analyse dat met de nieuwe Wet kraken en leegstand de ontruiming van kraakpanden door de politie vele malen laagdrempeliger en sneller zal laten verlopen dan het beëindigen van leegstand en invullen van panden door de gemeenten?

Ik merk op dat het lastig te vergelijken zaken betreft. Het aantal gekraakte panden in Nederland is naar schatting tussen de 500 en 1000 (2008)3. Bij leegstand gaat het echter om een geheel andere orde van getallen4.
De leegstand van kantoren is sinds 2008 bovendien nog flink toegenomen.
Gezien de getalsmatige verschillen ligt het daarom voor de hand dat de gekraakte panden sneller kunnen worden ontruimd dan leegstaande panden gevuld.

Vraag 3

Hoe gaat u ervoor zorgen dat als gevolg van relatief gemakkelijke ontruiming en de juist zo complex georganiseerde invulling van panden, de totale leegstand van panden in Nederland niet enorm toeneemt?

Zoals blijkt uit het antwoord op vraag 2 is er op dit moment reeds sprake van een omvangrijk leegstandprobleem. Het al dan niet ontruimen van gekraakte panden zal daar nauwelijks invloed op hebben. De Minister voor Wonen, Wijken en Integratie heeft met de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) afgesproken dat de VNG voor de gemeenten een handreiking leegstandbeleid maakt, met onder meer een modelverordening, zodat gemeenten op dit punt worden geholpen beleid te maken. Vanuit VROM/WWI wordt op dit moment hard gewerkt aan een actieprogramma leegstand kantoren.
Hierin zullen de betrokken partijen – markt en overheid – hun acties formuleren om structurele leegstand tegen te gaan en nieuwe leegstand te voorkomen.
Verder wordt in het Besluit Ruimtelijke Ordening tijdelijke herbestemming vergemakkelijkt en wordt de SER-ladder, een denkmodel bij de afweging van gemeenten bij een nieuwe ruimtevraag voor kantoren, voorgeschreven. Tot slot merk ik op dat de Wet kraken en leegstand zelf ook instrumenten bevat, waarmee gemeenten leegstand kunnen aanpakken, zoals een leegstandsregistratie en een verplichtende voordracht van een huurder door de gemeenten.

Vraag 4

Welke negatieve gevolgen verwacht u verder, nu er de komende maand honderden panden ontruimd gaan worden?

Het kabinet verwacht daarvan geen negatieve gevolgen.

Vraag 5

Welke opvangmaatregelen neemt u voor alle mensen die als gevolg van de ontruimingen ineens op straat komen te staan?

Het kabinet ziet geen aanleiding om maatregelen te treffen. Ik merk op dat de Wet kraken en leegstand begin juni 2010 door het parlement is aanvaard. Om die reden hadden alle partijen, waaronder de krakers, naar mijn mening redelijkerwijze ruim de tijd zich afdoende op de inwerkingtreding van deze wet op 1 oktober jl. voor te bereiden.

Vraag 6

Wat gaat u doen om positieve gevolgen van het kraken, zoals weggeefwinkels, kunst- en culturele activiteiten (broedplaatsen) en opvangfuncties in kraakpanden, in steden en wijken te continueren?

Zoals bij de parlementaire behandeling van het wetsvoorstel aan de orde is geweest, hebben gemeenten voldoende mogelijkheden dergelijke activiteiten te faciliteren. Op dit moment bestaan er immers ook weggeefwinkels, kringloop- winkels en startmogelijkheden voor kunstenaars en bedrijfjes binnen de grenzen van de wet, bijvoorbeeld in voormalige kantoren. Het voormalige CBS-kantoor in Voorburg, waar nu een groot aantal startende bedrijven is gevestigd, is van dit laatste een voorbeeld.

Vraag 7

Welke juridische en praktische gevolgen heeft de Wet kraken en leegstand voor het fenomeen antikraak wonen en voor alle mensen, waaronder duizenden studenten, die nu noodgedwongen op deze manier wonen?

De positie van de antikrakers verandert na inwerkingtreding van de Wet kraken en leegstand niet. Bij de behandeling van het wetsvoorstel in het parlement hebben de initiatiefnemers aangegeven na inwerkintreding van het wetsvoorstel nog wel degelijk een functie te zien voor vastgoedbeheerders die onder andere kantoren beheren door er antikrakers in te plaatsen. Ik heb geen reden hier aan te twijfelen.

Vraag 8

Wanneer en hoe gaat u de Wet kraken en leegstand op onder meer bovenstaande aspecten evalueren en toetsen op effectiviteit?

In de wet Kraken en leegstand is opgenomen dat de wet binnen vijf jaar na inwerkingtreding geëvalueerd dient te worden. Hierbij zullen alle aspecten die in de voorgaande vragen zijn genoemd worden betrokken. Over de wijze waarop de evaluatie zal plaatsvinden, vindt nog besluitvorming plaats.

Vraag 1

Kent u het bericht «Accountants: meer rare transacties»?1

Ja.

Vraag 2

Was u bekend met het feit dat makelaars weinig melding maken van ongebruikelijke transacties? Zo ja, wat heeft u met deze informatie gedaan?

Ja, dit is mij bekend. Uit het jaarverslag 2009 van de FIU-Nederland blijkt dat het aantal meldingen van makelaars laag is.
Met ingang van 2007 is de Belastingdienst/Holland-Midden/Unit MOT de toezichthouder voor de makelaars. Vanwege het achterblijven van het aantal meldingen door makelaars is in 2008 door de Belastingdienst de samenwerking gezocht met brancheorganisaties en FIU-Nederland om de bewustwording van de meldplicht onder makelaars te stimuleren. De brancheorganisaties werken actief mee aan het bevorderen van de naleving van de meldplicht. Dit heeft onder meer geresulteerd in het organiseren van voorlichtings- en discussiebijeenkomsten en de aanlevering van informatiemateriaal voor de websites van de brancheorganisaties. In 2009 is een brochure inzake de meldplicht voor makelaars verspreid binnen de gehele branche en daarnaast zijn het afgelopen jaar 279 makelaars bezocht voor een individueel voorlichtingsbezoek. Deze inspanningen lijken nu resultaat te hebben. Uit voorlopige cijfers van de FIU-Nederland blijkt dat er in 2010 al sprake is van 42 meldingen. Dit is een zeer positieve ontwikkeling. Ook de komende jaren zal de Belastingdienst blijven samenwerken met de brancheverenigingen en FIU-Nederland om de bewustwording onder makelaars te vergroten. Voorts zal een substantieel deel van de toezichtcapaciteit blijvend worden ingezet op de naleving van de meldplicht door makelaars.

Vraag 3

Deelt u de mening dat het van belang is dat makelaars gehoor geven aan hun wettelijke plicht om ongebruikelijke transacties te melden?

Ja.

Vraag 4

Wat is volgens u de reden dat vooral makelaars weinig melding maken van ongebruikelijke transacties?

Op dit moment kan niet worden gezegd of het lage aantal meldingen het gevolg is van bewuste niet-naleving van de meldplicht, van gebrek aan kennis omtrent de meldplicht of van het ontbreken van meldenswaardige transacties. In vergelijking met bijvoorbeeld de notaris vervult de makelaar een beperktere rol als meldplichtige in de zin van de Wwft. Een makelaar is bij fraude en witwassen ook gemakkelijker te omzeilen dan bijvoorbeeld een notaris. Dit geldt overigens in mindere mate als de makelaar als taxateur diensten verleent. Er is dan ook een wetsvoorstel in voorbereiding om taxatie door makelaars onder de meldplicht te laten vallen.

Vraag 5

Deelt u de verbazing van de Financial Intelligence Unit – Nederland (FIU) dat er weinig makelaars ongebruikelijke transacties melden? Zo nee, waarom niet? Zo ja, welke stappen gaat u ondernemen om makelaars hun wettelijke plicht te laten nakomen?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 6

Deelt u de mening dat als makelaars niet in staat zijn om het zelfreinigend vermogen van hun sector te activeren dat er voor u een rol weggelegd kan zijn om deze sector aan te zetten tot het leveren van een bijdrage aan fraudebestrijding? Zo ja, wanneer is dit punt volgens u bereikt? Zo nee, waarom niet?

Het beeld dat de makelaarsbranche geen bijdrage levert aan de fraudebestrijding herken ik niet. Ik wijs in dit verband op bijvoorbeeld de oprichting van het Nederlands Woning Waarde Instituut op initiatief van de brancheorganisaties. Het feit dat de afgelopen jaren het aantal meldingen van ongebruikelijke transacties door makelaars laag was geeft geen aanleiding te veronderstellen dat de branche geen bijdrage levert aan de fraudebestrijding. Ik verwijs naar het antwoord op vraag 4 voor mogelijke redenen waarom de FIU-Nederland de afgelopen jaren weinig meldingen van ongebruikelijke transacties van makelaars heeft ontvangen. Verder verwijs ik naar mijn antwoord bij vragen 2 en 5. Eerst zal moeten worden bezien of de aldaar uiteengezette acties voldoende baat hebben, alvorens kan worden beoordeeld of er andere maatregelen nodig zijn. De voorlopige cijfers over 2010 laten alvast een positieve ontwikkeling zien.

Vraag 1

In uw brief van 30 augustus 20101 over de tijdelijke maatregelen voor de woningmarkt kondigt u een tijdelijke verlaging aan van het btw-tarief arbeidskosten renovatie woningen, in hoeverre kunt u garanderen dat deze btw-verlaging daadwerkelijk wordt doorberekend aan de consument? Heeft u daarover met de branche harde afspraken gemaakt?

Allereerst moet ik benadrukken, dat de overheid niet treedt in prijsafspraken tussen ondernemers en consumenten. Die prijsafspraken worden beheerst door de regels van de vrije markt. De overheid beschikt niet over de instrumenten om te garanderen dat een btw-verlaging wordt doorberekend aan de consument. Dat neemt niet weg dat ik het een kwestie van fatsoen vind om het voordeel door te berekenen aan de consument. Dat standpunt is al eerder met de Kamer gewisseld.2 Juist om ervoor zorg te dragen dat consumenten optimaal profiteren van het verlaagde btw-tarief op arbeidskosten bij renovatie en herstel van woningen is voor de besluitvorming over deze maatregel al overleg gevoerd met Bouwend Nederland, MKB-Nederland en VNO-NCW. Deze organisaties hebben toegezegd zich richting hun leden actief te zullen inzetten om ervoor te zorgen dat het tariefsvoordeel aan de consument wordt doorberekend. Mij hebben signalen bereikt dat desbetreffende organisaties gevolg geven aan deze toezegging. Overigens mag, gezien de aandacht die Financiën en ook de media heeft besteed aan de maatregel, ook verwacht worden dat woningeigenaren alert zijn op een juiste toepassing van de maatregel.

Vraag 2

Kunt u aangeven hoe effectief deze maatregel is? Schept deze maatregel meer banen, voorkomt de maatregel werkloosheid? Heeft deze maatregel ook effecten op werkgelegenheid in andere branches dan de bouw?

Zoals het kabinet in de hiervoor aangehaalde brief van 30 augustus jl. heeft opgemerkt, beoogt het pakket aan tijdelijke maatregelen de woningmarkt een impuls te geven, mede vanwege de omzetdaling in de bouwsector en de gevolgen daarvan voor de economie en de werkgelegenheid. Juist bij de btw-verlaging gaat het om een tijdelijke stimulans die snel en gericht ingevoerd kan worden. Daar komt bij dat de branche op aandringen van het kabinet heeft toegezegd zich bij de leden ervoor te zullen inzetten dat het voordeel wordt doorberekend aan de consument. Het geïsoleerde effect van de btw-verlaging kan vooraf niet exact worden bepaald.

Vraag 3

Deelt u de mening dat ook de architectenbranche hard is getroffen door de crisis in de bouw? Kunt u aangeven waarom u heeft gekozen om de architectendiensten buiten deze regeling te houden? Bent u bereid de architectenbranche alsnog in de regeling te betrekken? Zo nee, waarom niet?

Door de gevolgen van de economische crisis is de bouwsector in zijn geheel zwaar getroffen. Deze gevolgen werken door op branches die diensten verrichten aan de bouwsector, zoals architecten, die het aantal opdrachten van bouwbedrijven zien teruglopen. Om de bouwsector een tijdelijke extra impuls te geven wordt tijdelijk het btw-tarief naar 6% op arbeidskosten bij renovatie en herstel van woningen verlaagd. Diensten van architecten vallen niet onder deze regeling, aangezien deze diensten niet zijn aan te merken als renovatie- en herstelwerkzaamheden. Een apart verlaagd btw-tarief voor diensten van architecten is op grond van de Europese btw-richtlijn niet toegestaan. Desondanks is mijn verwachting dat ook aan de bouwsector grenzende branches, waaronder de architectenbranche, zullen meeprofiteren van de voorgestelde btw-maatregel.

Vraag 4

Is het waar dat deze maatregel niet geldt voor de renovatie van woonboten en woonwagens? Kunt u aangeven waarom consumenten woonachtig in een woonboot of woonwagen geen gebruik kunnen maken van deze maatregel? Is het mogelijk deze maatregel ook open te stellen voor de renovatie van woonboten en woonwagens?

Ja. De btw-richtlijn maakt de toepassing van het verlaagde btw-tarief alleen mogelijk voor het renoveren en herstellen van particuliere woningen. Volgens vaste rechtspraak van het Hof van Justitie dient voor toepassing van verlaagde btw-tarieven gekozen te worden voor een strikte uitleg.3 Tegen deze achtergrond is voor een uitleg gekozen waarbij voor het begrip «particuliere woningen» wordt aangesloten bij onroerende zaken die bestemd zijn voor permanente bewoning. Woonboten en woonwagens zijn expliciet uitgezonderd van deze regeling. In verband met de kosten en een goede uitvoering en handhaafbaarheid ben ik voorstander van een duidelijke afbakening. Uitbreiden van de regeling tot woonboten en woonwagens maakt de afbakening met andere eventueel voor bewoning geschikte zaken lastiger. Ik ben daar geen voorstander van.

Vraag 5

De totale kosten voor deze maatregel worden gedekt door de onderuitputting van de incidentele Energie Investeringsaftrek uit het aanvullend beleidsakkoord, hoeveel is deze onderuitputting en wat zijn de consequenties hiervan voor het energie-investeringsaftrek (EIA-)programma?

De incidentele intensivering van de Energie-Investeringsaftrek (EIA) ten behoeve van energiebesparende investeringen in huurwoningen, die als gevolg van het aanvullend beleidsakkoord is geïntroduceerd, is te onderscheiden van de reeds bestaande, structurele EIA. Beide regelingen bestaan separaat van elkaar en ook het budget van de structurele EIA is gescheiden van het budget van de incidentele EIA-maatregel. De besteding van de onderuitputting van de incidentele EIA-maatregel heeft dan ook geen consequenties voor de structurele EIA.
Op basis van de meest recente cijfers zal de realisatie van de incidentele EIA-maatregel in 2010 uitkomen rond de € 10 mln. Dit is vergelijkbaar met de realisatie over 2009. Het budget van de incidentele EIA bedraagt in totaal € 277,5 mln ((130 mln over 2009 en 147,5 mln over 2010). De onderuitputting van de incidentele EIA over de periode 2009–2010 bedraagt dus circa € 250 mln.
Voor de tijdelijke maatregelen voor de woningmarkt zoals opgenomen in het Belastingplan 2011, is de derving geraamd op € 195 mln. Dit betekent dat het niet waarschijnlijk is dat de incidentele EIA voortijdig – dat wil zeggen vóór 1 december van dit jaar – zou moeten worden gesloten, zelfs als het beslag voor de rest van dit jaar nog zou toenemen.

Vraag 6

Wat is er bekend over de effecten van de ophoging van de Nationale Hypotheekgarantie?

De minister voor WWI heeft het EIB opdracht gegeven de effecten van diverse maatregelen m.b.t. de woningbouw te onderzoeken. Een van de maatregelen die onderzocht wordt, is de tijdelijke ophoging van de Nationale Hypotheekgarantie. Het onderzoek is inmiddels van start gegaan. Om de effecten van de maatregelen zo goed mogelijk te kunnen onderzoeken, is het noodzakelijk een relatief lange onderzoeksperiode in acht te nemen, mede omdat de maatregelen nog lopen. In de loop van 2011 zal de eindrapportage naar de Tweede Kamer worden gestuurd.

Vraag 7

Is er met de banken overlegd of zij in dit kader bereid zijn om de kredietverstrekking te normaliseren? Zo ja, wat waren de resultaten van dit gesprek? Zo nee, waarom heeft u dit in het kader van het stimuleren van de woningmarkt, mede in het licht aan de steun aan de banken, nagelaten?

Met regelmaat wordt met de financiële instellingen overlegd over de kredietverlening in Nederland. Dit gebeurt bijvoorbeeld in het kader van de Taskforce Kredietverlening. Hierover wordt de Kamer regelmatig geïnformeerd. Aanvullend specifiek overleg over de hypotheekverstrekking in het kader van de tijdelijke verlenging van de ophoging van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) is naar inzichten van het kabinet niet nodig. Van de tijdelijke verhoogde NHG wordt veel gebruik gemaakt. Op dit moment wordt bijna 80% van de aankopen van woningen binnen de NHG-kostengrens gefinancierd met de NHG.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het bericht over de erfpachtoplossing waar de gemeente Amsterdam kennelijk voor heeft gekozen, inzake het niet verhypothekeren van woningen op particuliere erfpacht door banken?1

Ja.

Vraag 2

Is het u bekend of banken door de economische crisis terughoudender omgaan met het verstrekken van hypotheken aan woningen op particuliere erfpacht? Zo nee, waar komt het voornemen van de gemeente Amsterdam om de grondeigendommen van particulieren over te nemen dan vandaan? Loopt de gemeente in deze ook risico’s?

Zoals vermeld in Kamerbrief FM/2010/4146 zijn diverse banken inderdaad zeer huiverig om hypotheken te verstrekken bij particuliere erfpacht. De NVB stelt dat dit primair komt door onduidelijkheid over de voorwaarden van de erfpachtovereenkomsten, onduidelijkheid over de identiteit van de (toekomstige) erfverpachter en/of de toekomstige hoogte van het erfpachtcanon.
Dit mag niet betekenen dat er niets gedaan wordt aan de situatie dat bepaalde mensen met onverkoopbare huizen komen te zitten. Inmiddels is bekend geworden dat de Gemeente Amsterdam en de NVB hebben besloten om getroffen huiseigenaren tegemoet te komen. Zoals valt te lezen in het persbericht van de Gemeente Amsterdam zijn de gemeente en de NVB van mening dat deze groep mensen hun huis weer moet kunnen verkopen. Om dit te realiseren zouden bestaande gevallen van particuliere erfpacht omgezet moeten kunnen worden. Zoals het bericht vermeldt kan dit op twee manieren. De eerste mogelijkheid is dat de erfpachter zelf initiatief neemt en zijn erfverpachter benadert voor het bijkopen van het bloot eigendom van de grond. Door het bijkopen van de bloot-eigendom van de erfpacht door de erfpachter (of diens rechtsopvolger) gaat het erfpachtrecht door vermenging teniet en ontstaat er een situatie van volle eigendom. Ten tweede kan de Gemeente Amsterdam de grond (het bloot eigendom) kopen, zodat gemeentelijke erfpacht ontstaat. In dit geval loopt de Gemeente Amsterdam dan ook dezelfde risico’s als bij gemeentelijk erfpacht.
Als deze twee wegen niet tot een oplossing leiden, dan zullen banken bezien of financiering van huizenbezitters op particuliere erfpacht alsnog mogelijk is. Zo kan een bank overwegen of aan potentiële kopers van particuliere erfpacht alsnog een hypotheek wordt verstrekt. Ik hoop dat deze handreiking een oplossing is voor het bovenstaande geschetste probleem. Ik zal dit proces nauwlettend blijven volgen.

Vraag 3

Bent u bereid na te gaan om welke banken het hier gaat, en wat het beleid inzake verhypothekeren op particulier erfpacht van deze banken inhoudt? Zo nee, waarom niet.

Zie antwoord op vraag 2. Is zijn algemeenheid zijn de banken zeer terughoudend bij het verstrekken van hypotheken op particuliere erfpacht. Zoals aangegeven zullen banken echter overwegen om aan potentiële kopers van particuliere erfpacht alsnog een hypotheek te verstrekken indien er geen andere oplossing wordt gevonden.

Vraag 4

Bent u bereid na te gaan om hoeveel gevallen van particulier erfpacht het hier landelijk gaat? Zo nee, waarom niet?

Uit cijfers van het Kadaster blijkt dat er in Nederland in 2009 op 8 078 percelen particuliere erfpacht zit. Dat cijfer is een lichte stijging ten opzichte van 2007 toen er op 8 046 percelen particuliere erfpacht zat. Het kan overigens wel zo zijn dat er op één perceel meerdere woningen staan.

Vraag 5

Is het waar dat de Nederlandse Mededingingsautoriteit (NMa) onderzoekt of er sprake is van onderling afgestemd gedrag tussen banken als het gaat om de hoge, of hoogte van de rentetarieven?2 Bent u bereid de NMa te vragen of er eveneens afspraken tussen banken inzake hypotheken op particulier erfpacht bestaan? Zo nee, waarom niet?

Het klopt dat de NMa bekend heeft gemaakt onderzoek te doen naar onder andere de ontwikkeling van de marges in de hypotheekmarkt. Als onafhankelijk toezichthouder op de naleving van de Mededingingswet bepaalt de NMa zelf waar zij onderzoek naar wenst te verrichten. Zo heeft de NMa besloten dat de financiële markten, waaronder de markt voor hypotheken, een speerpunt vormen in haar toezicht. Hierbij kijkt de NMa ook naar mogelijke gedragsafstemming tussen banken, wat onder omstandigheden een overtreding kan vormen van het kartelverbod.

Vraag 6

Wat zijn de bevindingen van de minister van Financiën inzake de verstrekking van hypotheken bij particulier erfpacht door banken?3

Zie antwoord op vraag 2.

Vraag 1

Onderschrijft u de conclusie van het onderzoek van de Woonbond1, waaruit blijkt dat woningcorporaties bij mutatie de huren de komende jaren met gemiddeld 14 procent willen verhogen tegenover een gemiddelde van 6 procent nu? Zo ja, acht u dit wenselijk? Zo nee, waarom niet?

Ik ken het onderzoek van de Woonbond naar het huurbeleid van de corporaties in Nederland. Uit dit onderzoek blijkt op grond van de gegevens van 250 corporaties dat het streefhuurniveau, dit is het huurniveau waarnaar zij de huur bij bewonerswisseling willen optrekken, gemiddeld 14 procent hoger ligt dan de huidige gemiddelde huur.
Het tempo waarin corporaties deze streefhuren kunnen realiseren is overigens afhankelijk van de mutatiegraad van hun woningvoorraad. Deze mutatiegraad bedroeg in 2009 7,5%. Het is dus niet zo dat corporaties alle huren binnen enkele jaren met het genoemde percentage kunnen optrekken.
Volgens de rapportage «Feiten en achtergronden van het huurbeleid», welke ik u op 19 februari j.l. heb toegezonden, vond in 2009 bij de woningen waarbij een bewonerswisseling plaatsvond in 76% van de gevallen huurharmonisatie plaats. De huur werd daarbij met gemiddeld 16,4% opgetrokken. Dit leidde tot een harmonisatie-effect (aandeel van de totale huurverhoging dat is toe te schrijven aan huurverhogingen die voortkomen uit het harmoniseren van huren bij mutatie) van 0,5%. Ik beschouw dit niet als een explosieve huurstijging. Dit effect ligt bovendien de laatste jaren op een vrij constant niveau.
Ik constateer dan ook dat het onderzoek van de Woonbond op dit punt geen nieuwe ontwikkeling laat zien.

Vraag 2

Deelt u de mening dat, daar de Nederlandse huurders de hoogste woonlasten hebben van Europa2 en veel hogere dan die van eigen woningbezitters, het niet redelijk is de huren nog verder te verhogen? Zo ja, wat gaat u doen om een huurexplosie te voorkomen? Zo nee, waarom niet?

Uit het onderzoek «Housing and social inclusion» van de Europese Commissie van 2009 blijkt dat het niveau van de woonlasten in Nederland tot de hogere van Europa behoort. Van belang is wel dat in de berekening van de woonlasten door de Europese Commissie ook de kosten voor energieverbruik, reparatie en onderhoud worden meegenomen. Een andere reden voor een hoger woonlastenniveau in Nederland is gelegen in de relatief hoge kwaliteit van de woonruimte ten opzichte van die in andere EU-landen.
De summiere door de EC gepubliceerde cijfers zijn voor mij aanleiding om een nadere analyse op het survey-onderzoek van de EU te laten uitvoeren. Ik heb dan ook recent opdracht gegeven aan het OTB te Delft om deze onderzoeksinformatie nader te laten analyseren.
Het is mogelijk de huren bij nieuwe verhuringen, binnen de grenzen van de huurprijsregelgeving, te verhogen.
Er kunnen moverende redenen zijn om de huurprijs bij een nieuwe verhuring hoger vast te stellen. Zo kan het zijn dat de huurprijs tijdens de voorgaande verhuring jarenlang is achtergebleven bij de geboden woonkwaliteit.
Belangrijk is dat de huurstijging en het nieuwe huurprijsniveau beperkt worden door de maximale huurprijs op grond van het woningwaarderingsstelsel.
Woningcorporaties zijn bovendien nog gebonden aan de aanbiedingsafspraken die zij met gemeenten maken. Daarnaast dienen zij op grond van de
Wet op het overleg huurders verhuurder met de huurdersorganisaties te overleggen over hun huurprijsbeleid.

Vraag 3

Onderschrijft u dat, wanneer de huurprijs bij mutatie fors stijgt, de huurder wordt uitgemolken, de woningnood zal toenemen, wachtlijsten groeien en steeds meer mensen tussen wal en schip zullen gaan vallen? Zo ja, hoe denkt u dit tegen te gaan? Zo nee, waarom niet?

Neen. Het gaat hier om nieuwe verhuringen, waarbij de huurprijs in evenwicht is met de geboden kwaliteit. De huurder kan ervoor kiezen de woning wel of niet te gaan huren. Welke huurprijs de woning voorheen had is voor een nieuwe huurder niet relevant. Huurders kunnen bovendien een beroep doen op de huurtoeslag.

Vraag 4

Bent u bereid met de woningcorporaties in overleg te treden om explosieve huurstijgingen te voorkomen, en te zoeken naar andere maatregelen om de financiële positie van de woningcorporaties zeker te stellen, zonder dat daarbij de sociale volkshuisvesting wordt geschaad? Zo ja, bent u bereid om in ieder geval de vennootschapsbelasting af te schaffen? Zo nee, waarom niet en wat dan wel?

Neen. In vervolg op mijn antwoord op vraag 3, zie ik hier geen reden toe.

Vraag 1

Is het u bekend dat ongeveer twintig huishoudens uit Vlaardingen in problemen zijn gekomen vanwege een straatnaamwijziging nu de adressen die eerder bekend stonden als «Afrol» gelegen zijn aan de «Gedempte Biersloot»?1

Ja.

Vraag 2

Hoe kan het dat als gevolg van een straatnaamwijziging bewoners geen huurtoeslag meer krijgen en zelfs de toeslag over 2009 terug moeten betalen?

Voor het recht op de huurtoeslag is de inschrijving in de Gemeentelijke Basis Administraties (GBA) van het huishouden op het woonadres bepalend. Het GBA-adres moet overeenkomen met de gegevens in de aanvraag. Wanneer in dit adres wijzigingen optreden moet een toeslagaanvrager dit aan de Belastingdienst/Toeslagen melden. Op basis van deze gegevens wordt immers de huurtoeslag toegekend.
De Belastingdienst/Toeslagen voert periodiek administratieve controles uit op de juiste inschrijving. Bij deze controle is een straatnaamwijziging niet te onderscheiden van een verhuizing. In dit geval betreft het zowel een wijziging van de straatnaam, het huisnummer, alsmede de postcode. Omdat het adres in de GBA-registratie als gevolg van een naamswijziging niet meer overeenkomt met de gegevens in de aanvraag, is de toeslag beëindigd en is er een terugvordering ontstaan vanaf het moment (in 2009) dat de gegevens niet meer overeenkomen. Deze controle is juist uitgevoerd.

Vraag 3

Hoe snel gaat u dit probleem oplossen?

De Belastingdienst/Toeslagen heeft direct acties ingezet om de invorderingen stop te zetten. Daarnaast heeft de Belastingdienst/Toeslagen contact opgenomen met de betreffende woningcorporatie en de gegevens van de belanghebbenden ontvangen. Deze gegevens zijn zo snel mogelijk verwerkt in een aangepast voorschot 2010 en, indien van toepassing, in een aangepaste definitieve toekenning 2009. De betrokken aanvragers ontvangen een nieuwe beschikking met een toekenning op het juiste adres. De betaling van de voorschotten is hervat.
Overigens is door de betrokken woningbouwcorporatie een overbruggingsregeling met de betrokken huurders overeengekomen om eventuele acute financiële problemen van huurders te voorkomen. De woningbouwcorporatie verlaagt de huurprijs voor de maand september (en indien van toepassing ook voor oktober) met de huurtoeslag.

Vraag 4

Hoe gaat u dit soort problemen in de toekomst voorkomen?

Het is niet mogelijk om tijdens de administratieve controles een straatnaamwijziging te onderscheiden van een daadwerkelijke verhuizing. Wanneer de betrokken huurders dan wel de woningcorporatie een bericht van de straatnaamwijziging hadden gestuurd, hadden de problemen voorkomen kunnen worden. De Belastingdienst/Toeslagen zal gemeenten en verhuurders hierop attenderen.

Vraag 1

Kent u het bericht «Amsterdamse krakers vrijuit»?1

Ja.

Vraag 2

Kent u de notitie van burgemeester Van der Laan, waarin volgens De Telegraaf gemeld wordt dat het handhaven van de nieuwe Wet Kraken en leegstand geen prioriteit heeft bij het hoofdstedelijk gemeentebestuur? Bent u bereid kennis te nemen van deze notitie en deze ter informatie aan de Kamer te verstrekken, en na te gaan wat de status is van deze notitie?

Zoals in antwoord op vragen van de leden Vietsch, Ten Hoopen en Van Bochove (allen CDA) aan de ministers voor Wonen, Wijken en Integratie, van Justitie en van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties over de Wet kraken en leegstand (ingezonden 9 juni 2010) is aangegeven, vindt over de handhaving van het kraakverbod afstemming in de lokale driehoek plaats, teneinde de beschikbare politiecapaciteit evenwichtig te verdelen over de door het Openbaar Ministerie aangedragen strafrechtelijke prioriteiten en de door de burgemeester aangedragen prioriteiten op het terrein van openbare orde en veiligheid (Tweede Kamer 2009–2010, nr. 2740).
Blijkens informatie die ik recentelijk van de gemeente Amsterdam ontving, wordt over dit onderwerp eind september in driehoeksverband een notitie besproken. Aan deze notitie wordt op dit moment nog gewerkt en de inhoud ervan staat dan ook nog niet vast.

Vraag 3

Deelt u de mening dat door het parlement vastgestelde wetten uitgevoerd dienen te worden, en niet ad hoc terzijde geschoven kunnen worden door willekeurige overheden? Zo nee, waarom niet? Welke actie gaat u nemen om ervoor te zorgen dat de gemeente Amsterdam de uitvoering van de Wet Kraken en leegstand ter hand neemt?

Ja. Zie verder het antwoord op vraag 2.

Vraag 1

Kent u het artikel «Amsterdam besteelt eigenaar tweede huis»?1

Ja ik heb kennis genomen van het artikel.
Tevens heb ik kennis genomen van het artikel in de Volkskrant van 25 augustus 2010, waaruit blijkt dat de gemeente eerst extra juridisch advies over deze kwestie zal inwinnen en ook met mijn ministerie over de kwestie wil overleggen.
Daarnaast heb ik er kennis van genomen dat de gemeente Amsterdam heeft besloten om alle eigenaren die zijn aangeschreven een excuusbrief te sturen.

Vraag 2

Kent u de uitspraak van de Rechtbank Amsterdam, Sector Kanton, van 27 juli 2005 waarin de rechter heeft uitgesproken dat het hebben van twee hoofdverblijfplaatsen is toegestaan? Hoe verhoudt zich deze uitspraak met de bestaande praktijk in Amsterdam? Deelt u de mening dat gerechtelijke uitspraken dienen te worden uitgevoerd en opgevolgd? Zo nee, waarom niet?

Zoals ik bij vraag 1 heb aangegeven wil de gemeente Amsterdam overleg over deze kwestie. Daartoe ben ik gaarne bereid. Ik wacht eerst de gesprekken met Amsterdam en verdere informatie over deze zaak af alvorens vervolgstappen te overwegen.

Vraag 3

Bent u bereid actie te ondernemen richting de gemeente Amsterdam om te bewerkstelligen dat deze gemeente gerechtelijke uitspraken opvolgt? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Bent u bekend met de praktijk in Amsterdam waarin het voorkomt dat woningcorporaties woningen uit hun woningvoorraad doorverhuren ten behoeve van hotels die daarin gasten onderbrengen? Zo nee, bent u bereid te verifiëren of dit daadwerkelijk voorkomt in Amsterdam? Indien u dit niet bent, waarom niet?

De situatie op dit punt is mij bekend. Het is woningcorporaties op grond van het Besluit beheer sociale huurwoningen niet toegestaan om zelf panden als hotel te verhuren. Wel is het onder voorwaarden voor toegelaten instellingen mogelijk om woningen aan derden te verhuren ten behoeve van de exploitatie van een hotel. In voorgaande Kamervragen ben ik hier dieper op ingegaan. Zie hiervoor ook mijn brief van 22 april 2010, kenmerk 29 453 nr. 157.

Vraag 5

Bent u bekend met de uitspraak van het Europese Hof die bekend staat als de Poolse kwestie?2 Bent u bereid na te gaan hoe de gemeente Amsterdam omgaat met de puntentelling voor de huurberekening, en of de gemeente Amsterdam zich hierbij ook houdt aan Europese richtlijnen en gerechtelijke uitspraken over deze materie? Zo nee, waarom niet?

Met deze uitspraak ben ik bekend.
In zijn algemeenheid kan worden gesteld dat de Nederlandse huurwetgeving niet vergelijkbaar is met de toenmalige Pools huurwetgeving; zo is er voldoende ruimte voor huurverhogingen, kunnen onderhoudskosten redelijkerwijs uit de huur opbrengsten worden gedekt en is de huurovereenkomst primair een privaatrechtelijke aangelegenheid tussen huurder en verhuurder, inclusief de huurprijs, ondanks de regulering van overheidswege voor het niet-geliberaliseerde deel van de huurvoorraad.
Het gaat er derhalve vooral om hoe individuele verhuurders hiermee omgaan.
Ook kunnen huurders op grond van de Nederlandse huurwetgeving, indien zij het niet eens zijn met de puntentelling voor hun woning, een beroep doen op de Huurcommissie om de huurprijs te laten toetsen.
Ik zie dan ook geen aanleiding om de gemeente Amsterdam op dit aspect aan te spreken.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Hypotheek duur voor klant» en het bericht «Dure huizen, geen spaargeld»?1

Ja.

Vraag 2

Hoe beoordeelt u over het algemeen het verdienmodel van de Nederlandse financiële sector?

Vraag 3

Deelt u de mening dat het verdienmodel in de sector waarbij banken geld verdienen aan hypotheken en over het algemeen bijleggen op betaalrekeningen gedragsafstemming in de hand zou kunnen werken?

Vraag 4

Bent u bereid met banken te gaan praten over een herziening van het verdienmodel zodat dat meer in de pas is met het verdienmodel in andere Europese landen?

Vraag 5

Bent u bereid te onderzoeken hoe het aanbod van hypotheken tegen variabele rentes en voor kortlopende rentevaste periodes zich verhoudt tot het aanbod in andere Europese landen?

De NMa heeft in de quick scan de marges op hypotheken vergeleken met de marges in Duitsland, België en Frankrijk. Hieruit komt naar voren dat in 2004 en 2005 de marges op hypotheken met een variabele rente in Nederland laag waren in vergelijking met de ons omringende landen. Vanaf medio 2009 zijn de marges op hypotheken met een variabele rente in Nederland relatief hoog in vergelijking met België en Duitsland.

Vraag 6

Kunt u ook uiteenzetten welk deel van de hypotheken in ons land wordt afgesloten tegen een variabel tarief? Wanneer dit substantieel afwijkt van omringende landen, kunt u dan uiteenzetten of informatieasymmetrie daarbij wellicht een rol speelt en de mogelijkheden onderzoeken hoe banken de consumenten beter zouden kunnen voorlichten over de voor- en nadelen van verschillende rentevaste periodes?

Uit cijfers van DNB blijkt dat in Nederland ruim 20% (de NMa spreekt in de quick scan van 25%) van het aantal hypotheken wordt afgesloten met een variabel rentetarief. Hierbij wordt als variabele debetrentevoet aangemerkt een rente die voor een krediet verschuldigd is, uitgedrukt in een percentage op jaarbasis, waarbij de rentevaste periode korter is dan één jaar. Uit onderstaande figuur, die is opgesteld op basis van cijfers van DNB over de eerste 6 maanden van 2010, blijkt dat de gemiddeld gekozen rentevaste looptijd per land verschilt.
Zoals ik heb geantwoord op vragen van het CDA is uit onderzoek van de AFM naar voren gekomen dat consumenten op dit moment onvoldoende inzicht hebben in de fluctuatie en de opbouw van het in rekening gebrachte variabele rentepercentage. Hierdoor kunnen consumenten de risico’s die zij lopen door fluctuatie van de variabele rente niet goed inschatten. Ik heb eerder aangekondigd op korte termijn over te gaan tot de consultatie van een Algemene Maatregel van Bestuur inzake variabele rente. De eerste resultaten van het onderzoek van de NMa hebben mij echter doen besluiten om in een breder kader te kijken naar deze ontwikkelingen op de hypotheekmarkt. Zoals ik eerder heb aangegeven zal ik hiertoe op korte termijn in overleg treden met marktpartijen en andere stakeholders, waaronder de AFM.

Vraag 7

Kunt u uiteenzetten hoe de recente monetaire verruimingen van de Europese Centrale Bank (ECB) zich verhouden tot de relatief hoge hypotheekrentes in combinatie met het lage risico van wanbetaling op Nederlandse hypotheken? Zouden meer hypotheken met kortere rentevaste periodes of variabele rentes hierbij uitkomst kunnen bieden?

Het NMa-onderzoek geeft meer duidelijkheid over de ontwikkelingen van de hypotheekmarges in Nederland. Uit de quick scan van de NMa blijkt dat de marges na medio 2009 hoog zijn in historisch perspectief.
Het type contract speelt een belangrijke rol bij het bepalen van de rentetarieven. Zo worden voor hypotheken met korte rentevaste periodes (of variabele rentes) doorgaans lagere tarieven gehanteerd dan voor hypotheken met een lange rentevaste periode. Consumenten die kiezen voor een hypotheek met een variabele rente kunnen wel te maken krijgen met fluctuerende maandlasten. Het is aan de consument om te bepalen bij welke aanbieder hij het contract naar keuze onder de gunstigste voorwaarden kan afnemen.
Ook andere factoren kunnen bepalend zijn voor de hoogte van hypotheekrentes. U stelt bijvoorbeeld terecht dat de inschatting van de risico’s voor een bank een grote rol spelen. De NMa vermeldt in de quick scan het debiteurenrisico, het pijplijnrisico en het prepayment risico. Het is echter ook mogelijk dat andere specifieke omstandigheden in Nederland ten grondslag liggen aan de hoogte van de rentetarieven.Hettweede deel van het onderzoek van de NMa zal de concurrentieomstandigheden op de hypotheekmarkt in kaart brengen en de mogelijk gebreken van de marktwerking identificeren. Overigens blijkt uit de quick scan van de NMa als wordt gekeken naar het verschil van degemiddelde marge vóór en na augustus 2009, dat deze verschillen groter zijn voor hypotheken met een variabel rentepercentage. Het is dus maar de vraag of meer hypotheken met een kortere rentevaste periode hier uitkomst kunnen bieden. Om daar een beter beeld van te krijgen moet het bredere onderzoek van de NMa worden afgewacht.

Vraag 8

Is het niet zo dat de combinatie van het prijsopdrijvend effect van de hypotheekrenteaftrek en relatief weinig spaargeld om uit te lenen er juist voor zorgt dat hypotheken duurder worden, en daarmee de rentes hoger worden? Zou u via een studie kunnen uitzoeken welk deel van het totale bedrag aan hypotheekrenteaftrek hierdoor terecht komt bij de banken en bijvoorbeeld het Centraal Plan Bureau (CPB) kunnen verzoeken deze studie te verrichten?

Zoals ik heb geantwoord op eerdere vragen doet de NMa op dit moment onderzoek naar de hoogte en ontwikkelingen van de hypotheekrentes. De quick scan is inmiddels openbaar, maar er volgt nog een breder onderzoek waarvan de NMa de resultaten in het voorjaar van 2011 hoopt te presenteren. Voor wat betreft de hypotheekrenteaftrek merk ik op dat het CPB, in het kader van de werkgroep Heroverweging Wonen, betrokken is geweest bij onderzoek naar interventie van de overheid op de woningmarkt, waarbij ook de fiscale stimulering van eigenwoningbezit is meegenomen. Ik acht het op dit moment dan ook niet nodig het CPB te verzoeken aanvullend onderzoek uit te voeren naar hypotheekrentes.

Vraag 1

Is u bekend dat de woningcorporatie Woonbelang te Veghel al geruime tijd vrijkomende sociale huurwoningen in de Oranjewijk niet meer verhuurt maar uitgeeft op basis van gebruiksovereenkomsten (antikraakovereenkomsten), terwijl er nog geen formeel besluit genomen is over sloop of renovatie van de wijk?

Ja, de corporatie heeft mij meegedeeld dat het een voorgenomen herstructurering betreft.

Vraag 2

Is het waar dat de gebruikers van de woningen in Oranjewijk aan leegstandsbeheerder Ad Hoc een maandelijkse gebruiksvergoeding van € 135,– (alleenstaanden) respectievelijk € 200,– (samenwonenden) moeten betalen (exclusief de kosten van de nutsbedrijven), alsmede eenmalige kosten van € 85,– voor een brandveiligheidspakket en € 300,– als borg?

Ja, de corporatie heeft aangegeven dat deze gegevens correct zijn.

Vraag 3

Is er bij dergelijke vergoedingen nog wel sprake van bruikleen zoals bedoeld in Boek 7a BW, of is er feitelijk sprake van een verkapte huurovereenkomst? Zo ja, deelt u de mening dat Woonbelang door deze handelswijze artikel 15 van de Leegstandswet ontduikt? Zo ja, wat voor actie gaat u hiertegen ondernemen? Zo nee, kan de minister voor WWI zijn standpunt nader motiveren en aangeven onder welke condities corporaties binnen de kaders van de wet sociale huurwoningen kunnen uitgeven op basis van antikraakovereenkomsten?

Vraag 4

Hoeveel corporatiewoningen stonden ultimo 2009 leeg en hoeveel waren op dat moment in gebruik op basis van een antikraakovereenkomst?

Ik onderschrijf dat niet-reguliere vormen van beheer beperkt dienen te worden tot de bijzondere situaties waarvoor ze bedoeld zijn.
Het spreekt voor zich dat de sociale huurwoningvoorraad bedoeld is om bewoond te worden door mensen die daar wat betreft hun inkomen of andere beperkende omstandigheden voor in aanmerking komen. De regelgeving zoals vastgelegd in het Besluit beheer sociale-huursector strekt daar ook toe.
Of overigens sprake is van een toename in de toepassing van anti-kraakovereenkomsten kan ik niet aangeven (zie het antwoord op vraag 3(b)).

Vraag 5

Indien er sprake is van een (sterke) stijging van leegstand en antikraakovereenkomsten: onderschrijft de minister voor WWI de wenselijkheid dat dergelijke niet-reguliere vormen van beheer zoveel mogelijk beperkt worden, om de optimale benutting van de schaarse sociale huurvoorraad te verbeteren?

Het maken van prestatieafspraken is een aangelegenheid tussen gemeenten en corporaties. Zij bepalen in onderling overleg wat er gelet op de lokale opgave gedaan moet worden en hoe dat moet gebeuren.

Vraag 6

Moeten naar de mening van de minister voor WWI gemeenten en woningcorporaties in hun prestatieafspraken hiervoor concrete doelstellingen formuleren?

In het antwoord op vraag 3 (b) heb ik aangegeven dat het Centraal Fonds Volkshuisvesting gegevens over leegstand verzamelt vooral met het oog op de financiële positie van de corporaties. Verdere monitoring acht ik niet aan de orde, aangezien overeenkomsten tussen de verhuurder en huurder/gebruiker een zaak zijn van die partijen.

Vraag 7

Is de minister voor WWI bereid om leegstand en antikraakcontracten in de sociale huurvoorraad op landelijk niveau beter te monitoren? Zo ja, hoe gaat hij die monitoring uitvoeren? Zo nee, waarom niet?

Vraag 1

Is het waar dat de externe toezichthouder van woningcorporatie Servatius zijn eindverslag bij u heeft ingediend? Zo nee, op welke termijn verwacht u dit verslag te ontvangen? Zo ja, kan de Kamer een afschrift van dit verslag ontvangen?

Op 1 april 2010 is het extern toezicht bij Servatius beëindigd. De door mijn ambtsvoorganger aangestelde externe toezichthouder bij Servatius (dhr. D.B. Stadig) heeft op 11 april 2010 zijn eindverslag bij mijn ambtsvoorganger ingediend. Bij deze doe ik u betreffend eindverslag toekomen.1

Vraag 2

Wat is de standaardprocedure met betrekking tot de openbaarheid van verslagen van toezichthouders?

De verslagen van externe toezichthouders worden niet standaard openbaar gemaakt. Verzoeken om openbaarmaking worden getoetst aan de Wet openbaarheid van bestuur (Wob). Openbaarmaking van de gevraagde informatie blijft achterwege wanneer zich één of meer van de in artikel 10 en 11 van de Wob genoemde uitzonderingsgronden of beperkingen voordoen. Op grond van de Algemene Wet Bestuursrecht (Awb) worden belanghebbenden in de gelegenheid gesteld hun zienswijze op openbaarmaking te geven.
Ook bij een eventuele verstrekking aan uw Kamer van een verslag van een toezichthouder dient een dergelijke afweging plaats te vinden in verband met het belang van de overheid in het kader van de uitoefening van het toezicht, alsmede het feit dat openbaarmaking onevenredige schade zou kunnen toebrengen aan een belanghebbende en/of de overheid.

Vraag 3

Indien deze verslagen standaard niet openbaar zijn, kunt u motiveren waarom? Als uw motivatie is dat er deels vertrouwelijke informatie in het verslag staat, waarom wordt deze niet ondergebracht in een vertrouwelijke bijlage, waardoor de essentie van het verslag wel openbaar is? Hoe kunnen de huurdersorganisatie, de ondernemingsraad en de volksvertegenwoordigers in de gemeenten waarin een woningcorporatie actief is hun controlerende taak waarmaken als ze niet beschikken over cruciale informatie?

Zoals bij vraag 2 aangegeven zijn de verslagen van toezichthouders niet standaard openbaar, omdat de aard van de informatie zich daar niet standaard voor leent. In feite dient per rapportage te worden afgewogen of (gedeeltelijke) openbaarmaking aan de orde is. Het heeft mijn voorkeur externe toezichthouders in alle vrijheid aan mij te laten rapporteren en vervolgens aan de hand van de uitzonderingsgronden in de Wob, in overleg met belanghebbenden, te bepalen of (delen van) de rapportage vertrouwelijk moet blijven. In het geval van de rapportage van de heer Stadig heeft deze afweging ertoe geleid dat u hierbij de integrale rapportage aantreft.
Overigens wordt een externe toezichthouder aangesteld door de minister, waaraan hij ook rapporteert. De minister legt verantwoording af aan de Tweede Kamer. Op dat niveau is derhalve de controlerende taak belegd als het gaat om de invulling van de rol van extern toezichthouder bij een woningcorporatie. De aanwezigheid van een extern toezichthouder bij een woningcorporatie heeft geen beperkende invloed op de reguliere verantwoordingsplicht voor corporaties richting lokale belanghebbenden.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het bericht «Asielzoekers krijgen sneller huis»?1

Ja.

Vraag 2

Is de berichtgeving waar, dat een zogenaamde «Taskforce Thuisgeven» alles in het werk gaat stellen om een groep van duizenden asielzoekers snel aan een woning te helpen?

Ja. Het betreft hier de huisvesting van zogenaamde vergunninghouders, asielzoekers die na een zorgvuldige procedure een verblijfsvergunning hebben gekregen en in een asielzoekerscentrum verblijven in afwachting van hun huisvesting. De plaatsen die zij nu bezet houden, dienen vrij te komen voor asielzoekers die nog in procedure zijn en zelf dienen zij zo snel mogelijk te gaan participeren in de Nederlandse samenleving. Om die reden krijgt elke gemeente op grond van de Huisvestingswet een taakstelling voor de huisvesting met voorrang van een aantal vergunninghouders naar rato van het aantal inwoners. In de huisvesting van deze groep is een achterstand ontstaan. Per 1 juli 2010 bedraagt deze bijna 2 200 vergunninghouders. Daarnaast dienen er tot 1 januari 2011 5 400 nieuwe vergunninghouders gehuisvest te worden. Ter verduidelijking: het betreft hier dus geen nieuwe of extra groep.
Het is om twee redenen van groot belang dat deze achterstand snel wordt weggewerkt: ten eerste is het voor de vergunninghouders belangrijk zo snel mogelijk aan de inburgering, de integratie en de participatie aan de Nederlandse samenleving te beginnen. Ten tweede zijn er onnodige kosten gemoeid met het te lang verblijven in de COA-centra.
De Minister van Justitie en ik hebben om de hiervoor genoemde redenen de Taskforce Thuisgeven in het leven geroepen om de achterstanden bij de huisvesting van deze vergunninghouders in te lopen. Tevens heeft de Taskforce opdracht daarbij nadrukkelijk de inburgering en participatie te bevorderen. Het is in ieders belang dat de weg naar scholing en werk ingeslagen wordt.

Vraag 3

Deelt u de mening dat een dergelijk «huisvestingsoffensief» voor zo’n grote groep asielzoekers onvermijdelijk gevolgen heeft voor andere mensen die op de wachtlijst voor een huurwoning staan? Zo nee, waarom niet?

Nee, die mening deel ik niet. De doelstelling is de achterstand in 12 maanden weg te werken. Normaliter vinden in een dergelijke periode ruim 190 000 mutaties plaats binnen de sociale huurwoningvoorraad. Het huisvesten van de genoemde groep vergunninghouders binnen dat geheel heeft een zeer gering effect.

Vraag 4

Deelt u de mening dat het zeer onrechtvaardig is voor andere mensen die wachten op een huurwoning dat men deze groep asielzoekers voorrang verleent? Zo nee, waarom niet?

Zoals eerder aangegeven betreft het een relatief gering aantal vergunninghouders dat om redenen van kostenefficiëntie, inburgering en participatie zo snel mogelijk buiten de asielzoekerscentra gehuisvest moet worden. Om dit te verwezenlijken is in de Huisvestingswet verankerd dat deze groep met voorrang gehuisvest wordt.
Met verwijzing naar het antwoord op vraag 3, bestrijd ik dat reguliere woningzoekenden de dupe zijn van de uit de Huisvestingswet voortvloeiende taakstelling en ik zie derhalve geen redenen maatregelen te treffen.

Vraag 5

Bent u bereid maatregelen te treffen om te voorkomen dat reguliere woningzoekenden de dupe worden van dit plan om asielzoekers te bevoordelen? Zo ja, om welke maatregelen gaat het? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 6

Bent u bereid maatregelen te treffen om de instroom van asielzoekers en andere vreemdelingen te beperken? Zo nee, waarom niet?

Het kabinet heeft in de afgelopen periode een aantal maatregelen genomen om de asielprocedure te verbeteren. De verbeterde asielprocedure is op 1 juli 2010 ingevoerd en zal leiden tot snellere en zorgvuldigere afhandeling van asielaanvragen.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Luxekantoor koopje voor moslimclub»?1

Ja.

Vraag 2

Is het waar dat de historische Montelbaanstoren door het Amsterdamse stadsdeel Centrum voor een symbolisch bedrag aan de stichting Secret Garden wordt verhuurd? Zo ja, welk bedrag aan huur betaalt deze organisatie maandelijks voor dit pand?

Nee. Navraag bij het Amsterdamse stadsdeel Centrum leert dat er geen sprake is van een symbolische huur. De stichting Secret Garden betaalt een huur van € 1426,25 per maand incl. BTW voor de Montelbaanstoren. Dit is per jaar € 17 115,00 voor een gebruiksoppervlakte van 165 m2. De prijs per vierkante meter kom daarmee uit op € 104,00. Dit is ook de prijs die in december 2009 is bepaald aan de hand van een taxatie van een makelaarskantoor. Hierbij is rekening gehouden met het feit dat er gebruiksbeperkingen rusten op het gebouw. Zo is bijvoorbeeld 65 m2 alleen geschikt voor opslag en archief.

Vraag 3

Deelt u de mening dat het onacceptabel is dat de genoemde stichting op kosten van de Amsterdamse belastingbetaler wordt gehuisvest, nota bene in de duurste kantoorruimte van de stad? Zo nee, waarom niet?

Nee. Blijkens het verkregen ambtsbericht van het Amsterdamse stadsdeel Centrum is hierbij geen sprake van een onwenselijke huurconstructie. De exploitatie van de Montelbaanstoren is volgens het stadsdeel Centrum kostendekkend.

Vraag 4

Bent u bereid de gemeente Amsterdam tot de orde te roepen en op te dragen af te zien van deze zeer onwenselijke huurconstructie en de Montelbaanstoren te verhuren aan een huurder die de verschuldigde huur zelf kan opbrengen? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 5

Bent u tevens bereid paal en perk te stellen aan het verstrekken van dergelijke buitensporige vormen van overheidssteun door lagere overheden aan organisaties als de genoemde stichting en te eisen dat dergelijke organisaties voortaan hun eigen broek op houden? Zo nee, waarom niet?

Zoals uit mijn antwoord op vraag 2 blijkt, is bij de verhuur van de Montelbaanstoren aan Secret Garden geen sprake van overheidssteun.

Vraag 1

Is u bekend dat Vesteda voor een complex huurwoningen in het geliberaliseerde segment1 aan nieuwe huurders aanzienlijk lagere huren vraagt dan aan zittende huurders van identieke woningen?

Ja.

Vraag 2

Onderschrijft u de conclusie dat het vragen van lagere huren aan nieuwe huurders erop duidt dat de marktwaarde van deze woningen gedaald is?

Ja.

Vraag 3

Zo ja, acht u het acceptabel dat Vesteda bij zittende huurders – de facto: gebonden klanten – de huur niet aanpast?

In het geliberaliseerde segment hebben de huurder en verhuurder de vrijheid om zelf de hoogte van de huurprijs en een latere wijziging van de huurprijs overeen te komen. Hierbij geldt evenwel dat de huurprijs slechts eenmaal per jaar mag worden verhoogd (art. 7:251 BW). In de huurovereenkomst zal in het algemeen terzake de huurverhoging een indexeringsclausule zijn opgenomen. Voor huurverlagingen zijn geen regels gesteld.
Het meebewegen van huurprijzen van bestaande contracten met schommelingen in de marktwaarde van de gehuurde woonruimte is niet aan de orde, indien dat niet door de huurder en verhuurder is overeengekomen. Dat zou immers voor beide partijen de rechtszekerheid in ernstige mate aantasten.
Ik merk op dat huurprijsliberalisatie voor duurdere huurwoningen is ingevoerd omdat de noodzaak voor waarborgen in de huurprijsregelgeving voor deze duurdere huurwoningen was weggevallen aangezien de woningschaarste in dit huursegment was afgenomen. Ook nu is de schaarste in het duurdere huursegment aanzienlijk lager dan in het gereguleerde huursegment. Huurders in het geliberaliseerde segment worden daarom maar in beperkte mate als «gebonden klanten» beschouwd. Zittende huurders kunnen in redelijkheid afwegen of zij de huidige huurovereenkomst, zonder aanpassing, wensen voort te zetten of deze willen opzeggen om andere woonruimte te huren of te kopen.

Vraag 4

Heeft de rechter op basis van het huidige Burgerlijk Wetboek de ruimte om voor huurwoningen in het geliberaliseerde segment een huurverlaging vast te stellen als de marktomstandigheden dat rechtvaardigen? Zo nee, bent u bereid om te onderzoeken of, en zo ja hoe, deze ruimte wel gecreëerd kan worden?

Partijen staat het vrij om hun geschil over de huurprijs van woonruimte aan de rechter voor te leggen, ook als het woonruimte betreft in het geliberaliseerde segment. Zo kan de huurder de vraag voorleggen aan de rechter of er reden is voor aanpassing van de huurovereenkomst op grond van onvoorziene omstandigheden (art. 6:258 BW). Een aanpassing zal plaatsvinden wanneer de omstandigheden van het geval dat rechtvaardigen. Als omstandigheid die de rechter mede in zijn beoordeling kan betrekken, komt ook in aanmerking een extreme waardevermindering van de woning, zoals deze wellicht in later overeengekomen huren van vergelijkbare woonruimte tot uiting komt.