Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het onderzoek uitgevoerd door Aedes onder haar leden naar de Implementatie van de Europese Beschikking Woningtoewijzing?1

Ja.

Vraag 2

Wat vindt u van de uitkomst dat 72% van de woningcorporaties aangeeft dat zij als gevolg van de toewijzingsnorm met name mensen met lage middeninkomens (33 614–43 000) niet meer altijd een woning kunnen toewijzen?

Uit het WoON-onderzoek 2009 bleek dat in de afgelopen jaren ca. 24% van de vrijkomende sociale huurwoningen wordt toegewezen aan huishoudens met een inkomen boven de toewijzingsgrens van (nu) € 33 614. Door de in 2011 ingevoerde toewijzingsregel moet dat percentage terug naar maximaal 10%.
Dat wijst er al op dat daardoor aan minder huishoudens met een inkomen boven € 33 614 een sociale huurwoning kan worden toegewezen.

Vraag 3

Wat vindt u van de uitkomst dat 82% van de woningcorporaties in het eerste halfjaar van 2011 huishoudens die meer dan 33 614 euro bruto verdienen een sociale huurwoning heeft geweigerd?

Uit het Aedes-onderzoek blijkt dat 82% van de corporaties minder dan 25% van de toewijzingsverzoeken van huishoudens met een inkomen hoger dan € 33 614 heeft moeten afwijzen vanwege de 10% norm. Dat betekent dat 82% van de corporaties meer dan 75% van deze toewijzingsverzoeken wel heeft kunnen honoreren. Of er in de praktijk sprake is van een grote problematiek kan op basis van deze cijfers niet worden geconcludeerd. Een compleet beeld zal ontstaan op basis van de resultaten over 2011. Ik wijs er daarbij op dat huishoudens met een lager inkomen dan € 33 614, die de zwakste positie op de woningmarkt hebben, blijkbaar meer kansen op toewijzing hebben gekregen.

Vraag 4

Is het waar dat met name starters en gezinnen met één inkomen de dupe zijn van de 33 614 euro grens? Zo ja, wat voor maatregelen gaat u nemen om de kans voor deze groepen op de huurmarkt te vergroten?

Ik beschik niet over gegevens waaruit dit zou blijken. Wel merk ik op dat de tijdelijke verlaging van de overdrachtsbelasting van 6% naar 2% waartoe het kabinet recent heeft besloten, ook voor starters en gezinnen met één inkomen de kansen op de koopmarkt versterkt. Daarnaast merk ik op dat, bij eenzelfde gezinsinkomen, de NHG-toetsing juist voor gezinnen met één inkomen gunstiger uitpakt dan voor gezinnen met twee inkomens.

Vraag 5

Wat vindt u van de uitkomst dat 10% van de woningcorporaties aangeeft dat zij als gevolg van de toewijzingsnorm met name mensen met fysieke of psychische beperkingen niet meer altijd een woning kunnen toewijzen?

Uit het Aedes-onderzoek blijkt dat 10% van de corporaties zegt te verwachten dat «overige urgenten (bijvoorbeeld personen met fysieke of psychische beperkingen)» niet meer altijd volledig een sociale huurwoning kan worden toegewezen als gevolg van de 10%-norm. Van deze, overigens beperkte groep, corporaties verwacht ik nadere maatregelen gericht op het realiseren van meer aanbod voor deze groep urgenten, zoals extra verkoopinspanningen en/of het (net) liberaliseren van geschikte huurwoningen zodat ze buiten de toewijzingsregels vallen en wel aan deze groep kunnen worden aangeboden. Daarnaast ben ik over de motie-Monasch/Van Bochove2 waarin wordt gevraagd om een hogere toewijzingsgrens voor ouderen, mensen met een zorgindicatie en mensen met een beperking, in ambtelijk overleg met de Europese Commissie. De problematiek van huishoudens die zijn aangewezen op «verzorgd wonen» is een onderdeel van dat overleg.

Vraag 6

Bent u het met de woningcorporaties eens dat de 33 614 euro-grens moet worden opgetrokken naar circa 45 000 euro? Zo ja, wanneer gaat u met de Europese Unie in overleg om dit te realiseren? Zo nee, waarom niet?

Conform de Europese regelgeving is staatsteun voor sociale huisvesting toegestaan voor de «socially disadvantaged». Aan dat begrip is al een ruime uitleg gegeven, want bij een inkomensgrens van € 33 614 valt momenteel ongeveer 41% van alle Nederlandse huishoudens in deze categorie. In het algemeen ben ik van mening dat de toewijzingsgrens van € 33 614 in combinatie met 10% vrije toewijzingsruimte de slaagkansen op de woningmarkt van huishoudens met een inkomen van meer dan € 33 614 in voldoende mate overeind houdt. In een aantal regio’s en/of bij specifieke groepen kan dit mogelijk anders liggen. Corporaties kunnen dan adequaat reageren door meer (overtollige) sociale huurwoningen te liberaliseren en/of te verkopen. In hoeverre zich knelpunten voordoen in de huisvesting van huishoudens met een middeninkomen zal ik de komende jaren monitoren. Een algemene verhoging van de genoemde inkomensgrens, zoals ook de strekking is van de motie-Van Raak/Karabulut3, zou neerkomen op nieuwe staatssteun voor woningcorporaties. Deze motie zal ik als zodanig niet uitvoeren. Wel wil ik bezien of en welke mogelijkheden er binnen de huidige toewijzingsgrens zijn om eventuele knelpunten bij de huisvesting van middeninkomens weg te nemen. Onder andere ben ik, zoals al aangegeven bij de vorige vraag, in ambtelijk overleg met de Europese Commissie over de motie-Monasch/Van Bochove.

Vraag 7

Bent u het met de woningcorporaties eens dat het toewijzen van woningen in woonzorgcomplexen aan mensen met een zorgindicatie lastig wordt als het inkomen te hoog is?

Er is een grote verscheidenheid in de groep mensen met een zorgbehoefte. Vaak kan de zorgbehoefte worden gerealiseerd in de bewoonde normale woning. Soms is dit niet het geval en is verhuizing naar een specifiek op zorg gerichte woonplek wenselijk.
Op dit moment valt toewijzing van een plaats in een verzorgingstehuis niet onder de toewijzingsnorm voor sociale huurwoningen, wanneer er geen sprake is van een zelfstandig huurcontract. Zoals al gezegd bij vraag 5 en 6, ben ik over de motie-Monasch/Van Bochove2 in ambtelijk overleg met de Europese Commissie.

Vraag 8

Is er sprake van een langere wachttijd voor mensen met een zorgindicatie voor een woning in een woonzorgcomplex, doordat deze mensen een inkomen hebben boven de 33 614-euro-grens?

Zie antwoord vraag 7.

Vraag 9

Bent u voornemens maatregelen te treffen voor ouderen en mensen met een zorgindicatie die door deze 33 614 euro grens moeilijker of niet een passend woning kunnen huren? Zo ja, welke maatregelen? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 7.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het artikel «Corporaties weigeren nu middeninkomens woning»?1

Vraag 2

Is u bekend dat Aedes onderzoek heeft gedaan naar de toewijzing van woningen aan middeninkomens door woningcorporaties? Kent u de doelstellingen die ten grondslag liggen aan het onderzoek?

Ja. De enquête van Aedes onder haar leden was gericht op het krijgen van een vroegtijdig beeld van de effecten van de op 1 januari 2011 van kracht geworden «Tijdelijke regeling diensten van algemeen economisch belang toegelaten instellingen volkshuisvesting».

Vraag 3

Klopt het dat woningcorporaties woningen kunnen verhuren aan middeninkomens, maar als deze groep groter dan 10% wordt, de woningcorporaties meer rente moeten betalen wegens het komen te vervallen van staatssteun? Zo nee, liggen hier wettechnische belemmeringen aan ten grondslag? Zo ja, welke belemmeringen zijn dit dan? Deelt u de mening dat woningcorporaties middeninkomens moeten blijven huisvesten, middels in de eerste plaats verkoop dan wel verhuur van een woning? Zo nee, waarom niet?

Woningcorporaties kunnen maximaal 10% van hun vrijgekomen sociale huurwoningen (huur tot € 652,52) verhuren aan huishoudens met een belastbaar gezinsinkomen van meer dan € 33 614. Indien een corporatie, te beginnen in 2011, meer dan 10% verhuurt aan deze middeninkomens dan kan als sanctie de WSW-borging op financiering van nieuw te bouwen en/of aan te kopen woningen komen te vervallen. De financieringsrente op de betreffende nieuwe/aangekochte woningen zal zonder WSW-borging normaliter hoger liggen. Bestaande borging op reeds aangetrokken financiering (bestaande contracten) blijft gewoon bestaan. De financieringsrente op de bestaande woningen zal dus niet veranderen als de 10%-regel wordt overschreden.
Wat betreft de huisvesting van middeninkomens door corporaties is het beleid er op gericht dat woningcorporaties de verhuur van sociale huurwoningen, waarvoor staatssteun beschikbaar wordt gesteld, scherper dan voorheen richten op huishoudens met een lager inkomen. Daarnaast wordt door het kabinet de totstandkoming/versterking van een «middensegment» op de woningmarkt nagestreefd, dat zonder staatssteun opereert. Ook daarin spelen corporaties een belangrijke rol, zowel door verkoop als door verhuur van woningen. Om corporatiewoningen aan middeninkomens te mogen verhuren is het, afgezien van de 10% vrije toewijzingsruimte, nodig dat hun huur boven de € 652,52 ligt. Dat kan nu al worden gerealiseerd door vrijkomende woningen met meer dan 142 WWS-punten te liberaliseren.

Vraag 4

Hoe groot is het verschil in rente tussen financiering met staatssteun en financiering conform marktrente? Wat betekent dit in termen van meerkosten cq. hogere huren per woning (gemiddeld)? Klopt het dat in geval van nieuwbouw en herfinanciering, de hogere rente een rol speelt over het bedrag dat geleend moet worden? Zo nee, waarom niet?

Het effect van WSW-borging op de financieringsrente kan variëren tussen corporaties en projecten, maar is gemiddeld in tijden dat de financiële markten normaal functioneren ongeveer 0,5%. Een 0,5% hogere rente leidt bij sociale nieuwbouw niet tot een hoger investeringsbedrag maar gemiddeld wel tot een ca. € 9 000 hogere «onrendabele top».
Om dit te compenseren zou de aanvangsmaandhuur ongeveer € 30 tot € 35 hoger moeten liggen.
Een hogere jaarlijkse rentelast leidt niet tot een hoger bedrag dat geleend moet worden, maar wel tot hogere zekerheidseisen bij de financier.

Vraag 1

Kent u het project «Wel Thuis» in de gemeente Delft, waarbij woningcorporaties Vidomes en Vestia, zorginstelling Pieter van Foreest, de gemeente Delft, het opleidingsfonds OTIB, de branche-organisatie UNETO-VNI en TNO de handen ineen geslagen hebben en particulieren en organisaties helpen bij het levensloop geschikt maken van hun huis? Zo ja, hoe beoordeelt u dit project?

Ik heb kennis genomen van het project «Wel thuis».
Het project is een goed voorbeeld van de wijze waarop lokale partijen invulling kunnen geven aan samenwerking op het terrein van wonen met welzijn en zorg, met als doel de lokale woningvoorraad (beter) geschikt te maken voor ouderen en mensen met beperkingen.

Vraag 2

Deelt u de mening dat de behoefte aan levensloopgeschikte woningen in de toekomst zal toenemen? Kunt u deze behoefte kwantificeren?

Zoals aangegeven in de Woonvisie1, die op 1 juli jl. naar de Tweede Kamer is gestuurd, neemt de behoefte aan geschikte woningen voor ouderen en mensen met beperkingen de komende jaren toe. De opgave voor de periode 2009–2018 is gekwantificeerd in de Monitor Investeren voor de toekomst (MIT 2009)2 die op 7 juli jl. naar de Tweede Kamer is gestuurd. Op dit moment gaat het jaarlijks om 40 000 extra woningen die geschikt zijn voor ouderen en mensen met beperkingen.

Vraag 3

Deelt u de mening dat naast geïnteresseerde particulieren ook bijvoorbeeld zorginstellingen, woningcorporaties, installatiebedrijven en aannemers hun voordeel kunnen doen met deze kennis en ervaring op het gebied van levensloopbestendig bouwen?

Ja, hoewel het project in Delft zich – voor zover mij bekend – met name richt op het beter geschikt maken van de bestaande voorraad, rekening houdend met de wensen/behoefte van de bewoners, en niet op nieuwbouw van geschikte woningen.

Vraag 4

Hoe beoordeelt u het digitale stappenplan en de modelwoning? Bent u van mening dat dergelijke hulpmiddelen particulieren op weg helpen bij het levensloopbestendig maken van hun woning?

Het digitale stappenplan en de modelwoning zie ik als goede voorbeelden. Het is belangrijk dat lokale partijen (toekomstige) bewoners goed informeren over de mogelijkheden die voorhanden zijn om de woning met kleine of grote(re) aanpassingen of desgewenst met woontechnologie beter geschikt en/óf comfortabeler te (laten) maken, om er langer zelfstandig te kunnen blijven wonen. Een digitaal stappenplan en een modelwoning kunnen daarbij doeltreffende hulpmiddelen zijn.

Vraag 5

Bent u bekend met het feit dat het onzeker is of het digitale stappenplan ten aanzien van levensbestendig bouwen na 2011 in de huidige vorm beschikbaarheid kan blijven? Bent u bereid in overleg met de initiatiefnemers van «Wel Thuis» te treden over hoe de beschikbaarheid en verdere ontwikkeling van het digitale stappenplan gewaarborgd kunnen worden?

Mij is niet bekend of het digitale stappenplan beschikbaar blijft na 2011. Overigens is dat een aangelegenheid waarvoor deelnemende lokale partijen zelf verantwoordelijk zijn en lokaal een oplossing moet worden gevonden. Blijkens de mij ter beschikking staande informatie heeft het ministerie van Volksgezondheid, Welzijn en Sport destijds financieel bijgedragen aan de ontwikkeling van het digitale stappenplan. Het is vervolgens aan partijen zelf om te bepalen hoe zij de opgedane kennis beschikbaar willen houden en eventueel verder willen ontwikkelen.

Vraag 6

Wat gaat u doen om levensloopbestendig bouwen landelijk te stimuleren, mede gelet op het in uw Woonvisie geuite voornemen om de beschikbaarheid van voldoende woningen voor ouderen en mensen met een beperking (met zorgvraag) te bevorderen?

De afgelopen jaren is in samenwerking met het ministerie van Volksgezondheid, Welzijn en Sport een intensief stimulerings- en ondersteuningsbeleid gevoerd richting gemeenten en lokale samenwerkingspartners. Resultaat is dat het onderwerp wonen-zorg lokaal en regionaal inmiddels op veel plaatsen op de agenda staat en dat hard wordt gewerkt aan de realisatie van de lokale opgave. Dit is een goede zaak, want het is juist op dit niveau dat de opgave en problematiek van een aanpak moet worden voorzien. Het in het kader van het gezamenlijke Actieplan «Beter (t)huis in buurt» 2007–2011 uitgevoerde ondersteuningsprogramma «Wonen+Welzijn+Zorg: maak het samen» is met een jaar verlengd tot eind 2011. Dit programma heeft tot doel de gemeenten en hun samenwerkingspartners te ondersteunen om op het terrein van wonen, welzijn en zorg lokaal tot een samenhangende aanpak, regievoering en samenwerking te komen. Daarnaast blijft het ministerie van BZK de landelijke opgave agenderen en zal – waar nodig – de lokale partijen stimuleren en adviseren bij het realiseren van de lokale opgave.

Vraag 1

Wat is uw oordeel over het artikel «Oneerlijke kamerverhuur»?1

Het is goed dat er kritisch gekeken wordt naar het woningaanbod voor en de woonomstandigheden van studenten. Overigens hebben huurders de mogelijkheid om de huurprijs van hun woonruimte bij de Huurcommissie te laten toetsen. Ik onderschrijf het initiatief «Check je kamer» van de Landelijke Studenten Vakbond (LSVB), waarmee de hoogte van de huurprijs van onzelfstandige woningen (kamers) wordt onderzocht.

Vraag 2

Deelt u de mening dat buitenlandse studenten in Nederland niet meer moeten betalen voor een gelijkwaardige studentenkamer dan Nederlandse studenten? Zo nee, waarom niet?

Navraag bij studentenhuisvester DUWO, waarover het in dit artikel gaat, leert dat de studentenkamers voor de buitenlandse studenten volledig gemeubileerd en gestoffeerd zijn, inclusief eindschoonmaak en beheer. Er is dan ook geen sprake van een gelijkwaardige situatie ten opzichte van kamerverhuur aan reguliere Nederlandse studenten.
Wat betreft de kale huur en servicekosten van een kamer of woning kan er geen onderscheid gemaakt worden tussen Nederlandse of buitenlandse studenten. Zoals in het antwoord op vraag 1 aangegeven heeft elke huurder het recht de huurprijs te laten toetsen bij de Huurcommissie op basis van het woningwaarderingstelsel. DUWO geeft hierbij wel aan dat buitenlandse studenten gemiddeld meer energie gebruiken waardoor de kosten hiervoor hoger zijn dan bij een gemiddelde Nederlandse student. Verder is sprake van extra kosten voor de buitenlandse student vanwege extra service en voorzieningen die niet worden verleend aan reguliere studenten uit Nederland.

Vraag 3

Bent u bereid verhuurder DUWO te wijzen op de wettelijke verplichting om de servicekosten transparant te maken aan de verhuurders, nu blijkt dat slechts 38% van de buitenlandse studenten weet hoe hoog de servicekosten zijn?

Met DUWO is hierover contact geweest. Blijkens informatie van DUWO wordt er altijd een uitsplitsing in het contract gemaakt tussen huur en servicekosten. Daarbij is op de website van DUWO uitleg gegeven over verschillen in behandeling en verschillen in prijzen.

Vraag 4

Vindt u het gerechtvaardigd dat een verhuurder tien euro per maand vraagt voor de huur van bestek, zonder dat een huurder ervoor kan kiezen het bestek niet te huren? Zo nee, wat gaat u hiertegen ondernemen? Zo ja, waarom?

DUWO geeft aan dat het hier gaat om een keukenpakket én een lakenpakket, dat onderdeel is van het vooraf aangegeven all in servicepakket dat bij de kamerverhuur hoort. Hierbij zijn het keukenpakket en lakenpakket specifiek benoemd.

Vraag 5

Vindt u het een teken van gastvrijheid om buitenlandse studenten evenveel te laten betalen voor een gedeelde kamer, als dat Nederlandse studenten betalen voor dezelfde kamer in hun eentje?

Navraag leert dat het hier gaat om shared rooms, waarbij de kale huur door 2 studenten gedeeld wordt, net als de servicekosten. DUWO geeft aan in overleg met de Haagse Hogeschool voor shared room gekozen te hebben om aan de vraag naar gegarandeerde woonruimte voor buitenlandse studenten te kunnen voldoen.

Vraag 6

Deelt u de mening dat servicekosten redelijk en hooguit kostendekkend dienen te zijn en dat de opbouw van deze kosten inzichtelijk moet zijn? Zo ja, bent u bereid in overleg te treden met DUWO om hen daartoe te manen? Zo nee, waarom niet?2

Servicekosten dienen kostendekkend te zijn. Ambtelijk is hierover contact geweest met DUWO. DUWO geeft aan dat de servicekosten gebaseerd zijn op de reële kosten die zij heeft.

Vraag 7

Is het gebruikelijk dat een vertrekkende huurder 30 euro moet betalen wanneer hij per ongeluk een eigen kussen achterlaat in de woning?

DUWO geeft aan dat de kamers waar het hier om gaat gemeubileerd en gestoffeerd zijn, inclusief eindschoonmaak en beheer. Bij het aangaan van het huurcontract wordt de huurder gewezen op het feit dat aan het eind van de huurperiode de kamer stofschoon achtergelaten moet worden.
Het schoon opleveren van een woning of kamer geldt in Nederland voor elke huurder. Wanneer er desondanks toch spullen achterblijven kunnen de kosten voor het verwijderen hiervan doorberekend worden aan de huurder.

Vraag 8

Deelt u de mening dat het zorgelijk is dat 56% van de buitenlandse studenten die bij DUWO huren geen rookmelder hebben, terwijl dit wettelijk verplicht is? Wat gaat u ondernemen om ervoor te zorgen dat de verhuurder actie onderneemt?

DUWO geeft aan dat de woonruimte die zij verhuurt voldoet aan alle regelgeving als het gaat om het aanbrengen van brand/rookmelders en dat zij hierover ook contact met en controles heeft van de lokale brandweer.

Vraag 9

In hoeverre is het toegestaan in het contract op te nemen dat een woning te allen tijde kan worden betreden door personeel van de verhuurder, ook zonder toestemming vooraf van de huurder? In hoeverre is hier sprake van huisvredebreuk en is de verhuurder strafrechtelijk te vervolgen?

De huurder is verplicht toe te staan dat de verhuurder dringende werkzaamheden aan de woning verricht (artikel 7:220 BW). Uiteraard moet dit wel in overleg gaan met de huurder(s). DUWO geeft aan dat beheerders niet zomaar naar binnen gaan bij huurders. Reden is altijd een klacht/gebrek of noodzakelijke inspectie. Er wordt altijd aangebeld en toestemming gevraagd. De praktijk is dat de meeste huurders het bijzonder prettig vinden als een klacht tijdens schooluren verholpen kan worden zonder dat zij thuis hoeven te blijven. Een afspraak maken om een klacht of inspectie in aanwezigheid te verhelpen is altijd mogelijk.

Vraag 10

Bent u bereid onderzoek te doen naar de uitbuiting van buitenlandse studenten door verhuurders? Zo neen, welke actie gaat u nemen naar aanleiding van de resultaten van het onderzoek?

Het vergroten van het woningaanbod voor studenten op lokaal niveau is in mijn ogen het beste middel om eventuele misstanden tegen te gaan. Daarom heb ik op 13 juli jl. een actieplan studentenhuisvesting aangekondigd, dat ik in samenwerking met de betrokken partijen in het najaar wil opstellen. Daar zijn onder andere de onderwijsinstellingen en studentenhuisvesters bij betrokken.

Vraag 11

Bent u bereid in gesprek te gaan met de onderwijsinstellingen die namens de verhuurder de huurcontracten opstellen, om de woonomstandigheden van buitenlandse studenten te verbeteren?

Zie antwoord vraag 10.

Vraag 1

Wat is uw reactie op de bevindingen van het centraal fonds voor de volkshuisvesting dat corporaties lukraak grond aankopen, zware risico’s nemen door zich in commerciële avonturen te storten en zware verliezen lijden zonder dat interne toezichthouders ingrijpen?1

Ik deel uw weergave van de bevindingen van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) niet. Het CFV heeft een onderzoek uitgevoerd naar grondposities en (risicovolle) projecten bij corporaties. Doel van het onderzoek was om inzicht te verkrijgen in het risicobeheer bij grondverwerving en risicovolle vastgoedprojecten bij corporaties. Risicobeheer heeft volgens het CFV de volle aandacht van corporaties maar kent nog de nodige tekortkomingen. Het CFV doet op grond van dit onderzoek een aantal aanbevelingen. Zo wordt corporaties aanbevolen om een specifiek beleid voor grondposities en risicovolle projecten te formuleren dat is gebaseerd op hun visie en missie. Het is van belang dat besturen daar invulling aan geven en de raad van toezicht daarop toeziet. Het CFV gaat samen met enkele corporaties en de VTW (Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties) aanbevelingen uitwerken als handvat voor raden van commissarissen / raden van toezicht. Ik sta achter de aanbevelingen van het CFV en het beoogde vervolg acht ik passend gezien de bevindingen.

Vraag 2

Deelt u de mening dat dubieuze grondtransacties door woningcorporaties en commerciële vastgoedtransacties niet tot hun taken behoren maar dat zij moeten doen waartoe zij zijn opgericht: bouwen, verhuren en onderhouden van betaalbare woningen?

Ik deel uw mening dat dubieuze grondtransacties door woningcorporaties niet tot hun taken behoren. Dat geldt echter niet voor grondtransacties in het algemeen of commerciële vastgoedtransacties. De kerntaak van corporaties ligt in het realiseren van huisvesting voor de doelgroep. Echter, ook het realiseren van duurdere huur- en koopwoningen kan door corporaties worden uitgevoerd mits dit plaatsvindt onder gelijke condities als andere marktpartijen. Voor de realisatie van zowel huur- als koopwoningen is de verwerving van grond veelal noodzakelijk. Uiteraard zal men oog moeten hebben voor de risico’s die daarbij spelen.

Vraag 3

Heeft de financiële toezichthouder u eerder gewaarschuwd dat woningcorporaties «te optimistisch zijn over risico’s, te gemakkelijk omgaan met grondaankopen en lukraak grond aankopen? Zo ja, wanneer, over welke corporatie en welk project, en wat heeft u met deze informatie gedaan? Zo nee, had de toezichthouder niet eerder aan de bel moeten trekken?

In de brief van 3 april 2009 (TK 29 453, nr. 106) heeft mijn ambtsvoorganger een intensivering van het toezicht op de integriteit van woningcorporaties aangekondigd, waarbij grond- en vastgoedtransacties zijn genoemd als mogelijke risicofactoren voor integriteit. In 2009 heeft het CFV op basis van de jaarstukken over 2006 en 2007 een analyse gemaakt van de grondposities bij woningcorporaties. Uit deze analyse bleek geen aanleiding voor actie richting individuele corporaties of het nemen van (aanvullende) beleidsmaatregelen. Wel hebben het ministerie en het CFV afgesproken dat er een vervolgonderzoek zou worden uitgevoerd. Het recent door het CFV gepubliceerde rapport Onderzoek grondposities en projectontwikkeling bij woningcorporaties 2011 is het resultaat van dat vervolgonderzoek. Het rapport geeft mij geen aanleiding om nadere te stappen te nemen, ik verwacht van corporaties en hun interne toezichthouders dat ze de conclusies en aanbevelingen van het rapport ter harte nemen. In verband hiermee zal ik op korte termijn overleg voeren met brancheorganisaties Aedes en de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW).
Daarnaast signaleert het CFV jaarlijks in het kader van het rechtmatigheidtoezicht of er corporaties zijn die langer dan 10 jaar gronden in bezit hebben waar geen bouwbestemming voor geldt. Dit wordt gezien als speculatie (zie ook het antwoord op vraag 5). In dergelijke gevallen treedt het departement handhavend op en worden termijnen opgelegd waarbinnen deze gronden moeten worden afgestoten.

Vraag 4

Deelt u de mening dat na tal van financiële debacles zoals bij de Key, SS Rotterdam, Servatius, Rentree en meer recent de Geertruidense woningcorporatie WSG, het nu echt tijd is om in te grijpen? Zo ja, bent u bereid om dergelijke commerciële activiteiten te verbieden door aanpassing van de Woningwet?

Ik verwijs hierbij kortheidshalve naar hetgeen ik in mijn brief van 27 juni jl. (TK 29 453, nr. 195) aan uw Kamer heb geschreven:
«In de u onlangs toegestuurde herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting is het werkdomein van woningcorporaties limitatief omschreven. Ten aanzien van commercieel vastgoed mogen corporaties in de toekomst slechts (zonder staatssteun) investeren in kleinschalig commercieel vastgoed met een functie in de wijk, de buurt of het buurtschap en dit vastgoed tevens exploiteren. Dit geldt voor zover de waarde van dit vastgoed een bij Algemene maatregel van bestuur gesteld drempelbedrag niet te boven gaat. Ook aan de financiering van verbindingen zullen grenzen worden gesteld. Terug naar de basis derhalve, waarbij het ontwikkelen door corporaties van vastgoed als de ss Rotterdam niet meer mogelijk zal zijn».

Vraag 5

Welke wettelijke regels gelden er op dit moment voor de aankoop van grond en ander vastgoed door woningcorporaties? Zijn deze regels in de afgelopen jaren gewijzigd?

In circulaire MG 2001–26 is aangegeven dat grondaankopen door corporaties geoorloofd zijn, maar grondspeculatie niet. Daarom zijn grondaankopen alleen toegestaan als de corporatie in redelijkheid mag verwachten dat de locatie binnen een redelijke periode (circa 5 jaar) een (woning)bouwbestemming krijgt. Omdat deze termijn van 5 jaar in de praktijk te kort bleek is deze termijn met MG 2006–04 verlengd naar circa 10 jaar. Verder geldt onder meer dat corporaties alleen werkzaam mogen zijn in gemeenten die opgenomen zijn in de statuten en dat de aankoop bedoeld is om op die grond onroerend goed, als bedoeld in de in het BBSH genoemde kerntaken, te bouwen. De corporatie moet elke grondaankoop met naam en toenaam vermelden in haar jaarverslag.

Vraag 6

Welke algemene wettelijke regels gelden voor het mandaat van directeur-bestuurders om namens de corporatie verplichtingen aan te gaan? Zijn deze regels de afgelopen jaren gewijzigd? Zijn deze regels door bestuurders van de door het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) onderzochte corporaties nageleefd? In welke van de door de CFV onderzochte corporaties is de VROM-inspectie vooraf geconsulteerd? Op welk moment en met welke reactie van de VROM-inspectie?

Mandatering binnen een corporatie is een zaak van de interne toezichthouder (de raad van commissarissen / raad van toezicht) respectievelijk het bestuur. Met het wetsvoorstel voor herziening van de Woningwet komt daar verandering in. In het wetsvoorstel is opgenomen dat voor investeringen boven een bij algemene maatregel van bestuur te bepalen bedrag de voorafgaande toestemming van de raad van toezicht noodzakelijk is.
Zoals in antwoord op vraag 1 is aangegeven adviseert het CFV corporaties onder meer een specifiek beleid voor grondposities en risicovolle projecten te formuleren dat is gebaseerd op hun visie en missie, inclusief een duidelijke exit-strategie (voor het geval het project niet doorgaat). Het is daarbij van belang dat de raad van toezicht daarop toeziet. De VROM-inspectie speelt geen rol bij (het toezicht op) aankopen van grond door corporaties.

Vraag 7

Welke gevolgen heeft het verlies van 63,3 mln euro door grondaankopen van Woningstichting Geertruidenberg (WSG) voor huurders? Wanneer bent u geïnformeerd over deze grondaankopen? Wat is uw reactie geweest?2

Corporaties dienen hun grondaankopen te vermelden in hun verantwoordingsgegevens. Uit een op basis hiervan door het CFV uitgevoerde financiële beoordeling van de corporatie is gebleken dat het volkshuisvestelijk vermogen ultimo 2009 fors is gedaald ten opzichte van 2008. De reden daarvoor was onder meer gelegen in een lagere waardering van de vastgoedportefeuille (zie verslag financieel toezicht 2010, CFV). Overigens is het verlies dat samenhangt met de lagere waardering van de grondposities ongeveer 35 miljoen euro. De overige waardeverminderingen hebben een andere aanleiding (o.a. herijking van de fiscale positie).
Na de constatering door het CFV hebben diverse gesprekken plaatsgevonden tussen WSG, het CFV en mijn ministerie. Daarbij is geconcludeerd dat WSG de volkshuisvestlijke opgave in haar bestaande bezit onvoldoende kan realiseren vanwege haar financiële positie.
De financiële problemen bij WSG hebben er uiteindelijk toe geleid dat de arbeidsovereenkomst van de directeur-bestuurder door de raad van commissarissen eind maart 2011 is ontbonden. Daarnaast zijn drie leden van de raad van commissarissen teruggetreden. De corporatie heeft inmiddels – in goed overleg met het CFV, het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en mijn ministerie – een herstelplan opgesteld dat de volkshuisvestelijke continuïteit van WSG moet waarborgen. Dit plan is op 11 juli jl. door de raad van commissarissen vastgesteld. De interim-bestuurder van WSG voorziet geen negatieve gevolgen voor de huurders.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van de uitspraken1 van de wethouder Duurzame ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente Almere, waarin deze aankondigt dat de gemeente aanvragen voor een bouwvergunning in het kader van particulier opdrachtgeverschap niet langer zal toetsen op de bruikbaarheideisen uit het Bouwbesluit en nog slechts marginaal zal toetsen op de eisen inzake constructieve veiligheid en brandveiligheid?

Ja.

Vraag 2

Klopt het dat de gemeente Almere u geïnformeerd heeft over zijn nieuwe koers bij het beoordelen van bouwaanvragen? Zo ja, kan de Kamer een afschrift van deze brief ontvangen?

Tijdens een ambtelijk werkbezoek op 25 mei 2011 heeft de gemeente Almere aangegeven voornemens te zijn om te bezien in hoeverre particulier opdrachtgeverschap in de bouw aan minder regels getoetst kan worden. Vanuit mijn ministerie is hierbij benoemd dat dit mogelijk op juridische problemen kan stuiten. Hierover zijn geen verdere afspraken gemaakt.
De gemeente Almere heeft de VROM-Inspectie2 op 25 juli jl. per e-mail geïnformeerd over het collegebesluit van 12 juli. Het besluit is vervolgens ook formeel per post aan de VROM-Inspectie aangeboden. Een kopie van deze brief is in afschrift bijgevoegd.3

Vraag 3

Heeft u de gemeente Almere laten weten dat u haar «.... niet zal dwingen om te toetsen en te handhaven», zoals de genoemde wethouder van Almere stelt in het interview? Zo ja, kan de een afschrift van uw brief terzake ontvangen?

Nee. Behoudens het hiervoor genoemde contact is er verder niet gesproken over het voornemen van de gemeente Almere.

Vraag 4

Is het toegestaan dat gemeenten de toetsing van (onderdelen van) het Bouwbesluit eigenmachtig achterwege laten? Zo ja, op grond van welke wettelijke bepaling? Zo nee, wat gaat u ondernemen om hier een eind aan te maken?

Nee, dit is niet toegestaan. Het Bouwbesluit regelt dat alle nieuwe woningen in Nederland overal dezelfde minimale kwaliteit hebben. Het bevoegd gezag – in dit geval de gemeente – beoordeelt vooraf of een bouwplan aan die minimale eisen voldoet voordat een omgevingsvergunning voor het bouwen wordt verstrekt. Voldoet het bouwplan niet aan deze eisen, dan wordt de vergunning geweigerd. Aan de wetsgeschiedenis kan worden ontleend dat in het vergunningenstelsel besloten ligt dat er bij aanvragen om omgevingvergunning voor het bouwen een integrale toetsing dient plaats te vinden aan alle toetsingscriteria: «Een bouwaanvraag dient derhalve in zijn geheel te worden getoetst aan het Bouwbesluit 2003, de bouwverordening, het bestemmingsplan en de welstandsnota. De aard van dit stelsel verplicht tot een integrale toetsing. Er kan dus niet door middel van een selectieve of steekproefsgewijze toetsing invulling worden gegeven aan deze handhavingstaak, in een vorm waarin gemeenten bijvoorbeeld naar eigen inzicht bepaalde onderdelen van de regelgeving wél en andere niet zouden controleren» (Kamerstukken II 2003/2004, 29 392, nr. 3, blz. 13). Ook de rechtspraak stelt dat het achterwege blijven van een deel van de toetsing strijdig is met de regelgeving. Zie hiervoor bijvoorbeeld de uitspraak van 26 januari 2011 (LJN: BP2082, nr. 201005387/1/H1), waarbij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State concludeert dat een vergunning niet verleend kan worden indien van een bepaald aspect (in dit geval de constructie) gegevens ontbreken.
Het wettelijke kader biedt gemeente wel de ruimte om te variëren in intensiteit van toetsing. De Vereniging Bouw- en Woningtoezicht Nederland heeft hiertoe de Collectieve Kwaliteitsnormering bouwvergunningen (CKB) ontwikkeld. Afhankelijk van de mogelijke risico’s bij een bepaald aspect varieert het toetsniveau van 4 (herberekenen) tot 1 (toets op aanwezigheid). Almere past deze methodiek ook toe en kiest voor brandveiligheid en constructieve veiligheid een hoog toetsniveau. Ook het CKB laat echter een toetsniveau «0» (het achterwege laten van toetsing) niet toe.
De werkwijze van Almere lijkt aan te sluiten bij de kabinetswens om te komen tot lastenverlichting voor burgers en bedrijfsleven. Ik zal de VROM-Inspectie vragen bij de gemeente Almere na te gaan op welke wijze aanvragen om omgevingsvergunning voor het bouwen van particuliere woningen nu exact worden getoetst. Mocht dit niet binnen het wettelijk kader vallen, dan zal ik samen met de gemeente Almere nagaan of het mogelijk is om te komen tot een (juridisch) acceptabele werkwijze die past binnen het streven te komen tot lastenverlichting.

Vraag 5

Is het toegestaan dat er verschillende handhavingregimes worden gehanteerd voor projecten die gerealiseerd worden in particulier opdrachtgeverschap dan wel via een andere constructie?

Wet- en regelgeving moeten worden nageleefd en gecontroleerd. Op grond van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) is het een taak van bevoegd gezag om toe te zien op de naleving van onder meer de bouwregelgeving. De wijze waarop invulling wordt gegeven aan deze taak moeten gemeente vastleggen in (door de gemeenteraad vast te stellen) handhavingsbeleid. Onderdeel van dit beleid is een prioritering van de toezicht- en handhavingstaken, waarbij gemeenten op basis van de locale situatie op bepaalde taken meer of minder de nadruk kunnen leggen. Een gemeente kan er bijvoorbeeld voor kiezen om bij bepaalde bouwwerken minder vaak of juist vaker te controleren en bij bepaalde doelgroepen op een andere wijze (bijvoorbeeld via extra voorlichting) de naleving te verbeteren. Geheel afzien van toezicht op de naleving is echter niet mogelijk.

Vraag 6

Acht u de uitspraak «We leven nu onder de dictatuur van de regelgeving» van de wethouder bevorderlijk voor het vertrouwen in het openbaar bestuur?

Ik deel de mening van de wethouder van de gemeente Almere niet. Zoals bij vraag 4 aangegeven ben ik het met de wethouder eens dat we moeten zoeken naar mogelijkheden om de lasten van regelgeving voor particulieren en het bedrijfsleven te verlichten. Zoals eerder aan uw Kamer aangegeven zal ik u dit najaar berichten hoe ik dit op het terrein van de bouwregelgeving wil aanpakken. Het is echter onwenselijk dat Almere op de manier die nu wordt voorgesteld voor de muziek uitloopt.

Vraag 1

Hebt u kennisgenomen van problemen rondom ligplaatsen van woonboten (lees verder ook woonarken)?1

Ja.

Vraag 2

Kent u de antwoorden op de op 29 oktober 2007 gestelde vragen over ligplaatsen voor woonboten?2

Ja. Het onderwerp ligplaatsen van woonboten is ook na die tijd diverse malen in uw Kamer aan de orde geweest. Zo is over dit onderwerp gesproken in het Algemeen Overleg van 23 september 2009 (Kamerstuk 32 123 XVIII, nr. 11) en in een daaruit voortvloeiende brief aan uw Kamer van 8 februari 2010 (Kamerstuk 32 123 XVIII, nr. 64). En recentelijk hebben enkele Kamerleden vragen gesteld over huurverhoging voor ligplaatsen voor woonboten, welke vragen zijn beantwoord in de brief van de minister van Financiën, mede namens de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties en de minister van Infrastructuur en Milieu, van 1 april 2011 (Kamerstuk 32 730, nr. 1).

Vraag 3

Deelt u de opvatting, in het licht van de in het programma van 22 juni 2011 gepresenteerde problematiek, dat tenminste de antwoorden op de vragen 1, 2, 3 en 6 weinig adequaat kunnen worden genoemd?

Nee, die opvatting deel ik niet. De in het radioprogramma van 22 juni 2011 besproken problematiek betreft de koop van ligplaatsen van woonboten. In de reportage ging het om enkele eigenaren van woonarken, die zich door hun buurman bekocht voelen. Deze buurman heeft de waterkavels van de zes ligplaatsen gekocht van de eigenaar van de omliggende grond voor in totaal € 3 000, waarna hij de waterkavels van de ligplaatsen van zijn buren aan hen te koop aanbiedt voor € 40 000 per ligplaats. Voor koop van waterkavels voor ligplaatsen geldt dezelfde regelgeving en bescherming als voor koop van onroerende zaken (Titel 1 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek).
In het radioprogramma werd niet duidelijk of de nieuwe eigenaar van de waterkavels huur vraagt aan zijn buren die ervoor kiezen de waterkavel niet te kopen. Maar mocht dat het geval zijn, dan kan bescherming worden gevonden tegen onredelijke bedingen, onredelijke huurprijzen en onredelijke opzegging in een toetsing aan de hand van de redelijkheid en billijkheid (art. 6:248 BW) of een toetsing van onredelijk bezwarende bedingen in de algemene voorwaarden (art. 6:231 e.v. BW).

Vraag 4

Deelt u de opvatting dat in het programma wordt aangetoond dat de publiekrechtelijke bescherming van woonbootbewoners (lees verder ook woonarkbewoners) voldoende geregeld lijkt, terwijl de privaatrechtelijke bescherming in tegenstelling tot het gestelde in de antwoorden 1, 2, 3 en 6 onvoldoende is geregeld?

Nee, ik deel die opvatting niet. In het radioprogramma is kort aangestipt dat er verschil is tussen wonen op ligwater van een overheid en van overheidsvergunningen, waarbij publiekrechtelijke bescherming geldt, en op ligwater van een privaatrechtelijke eigenaar, waarbij het privaatrecht geldt.
Dit onderscheid onderschrijf ik. In het geval dat een woonbootbewoner ligwater huurt van een overheid, is echter ook hier privaatrecht (huurrecht) van toepassing.
De Vereniging Nederlandse Gemeenten heeft een modelverordening voor woonschepen opgesteld. Deze modelverordening gaat over het verstrekken van vergunningen voor ligplaatsen voor woonschepen en voor woonschepen. Op het toekennen van vergunningen is het bestuursrecht van toepassing.
Voor huur van ligplaatsen voor woonboten geldt het algemeen huurrecht (artt. 7:201–231 BW) en het algemeen verbintenissenrecht (Boek 6) uit het Burgerlijk Wetboek. De huurbescherming en huurprijsbescherming die geldt voor woningen, woonwagens en woonwagenstandplaatsen, geldt niet voor (ligplaatsen voor) woonboten. Maar zoals aangegeven bij vraag 3 kunnen onredelijke bedingen en huurprijzen aan de rechter worden voorgelegd voor een redelijkheids- en billijkheidstoets of een toets van onredelijk bezwarende bedingen in de algemene voorwaarden.

Vraag 5

Wilt u de antwoorden op de vragen 3 en 4 met argumenten onderbouwen?

Zoals aangegeven in eerdere antwoorden (zie bij vraag 2) doet (toekenning van) huurbescherming voor ligplaatsen voor woonboten onvoldoende recht aan het feit dat tijdelijke ligplaatsen mogelijk moeten zijn en dat ligplaatsen moeten kunnen worden opgeheven of verplaatst. Er moet bij de aanwijzing van ligplaatsen rekening gehouden kunnen worden met uiteenlopende en wisselende publiekrechtelijke belangen als bestemming van het landschap, beschermde stads- en dorpsgezichten, als ook met het milieu en het verkeer te water en ter land. Er is daarom behoefte aan een zekere flexibiliteit met betrekking tot het opheffen of verplaatsen van ligplaatsen. Door huurders eenzelfde huurbescherming te verlenen als huurders van woningen en standplaatsen kan deze flexibiliteit niet worden gegarandeerd. Toekenning van huurbescherming zou eigenaren van ligwater ook kunnen doen besluiten ligwater niet (meer) te verhuren.

Vraag 6

Bewijst het programma wat woonbooteigenaren (lees verder ook woonarkeigenaren) aangeven namelijk dat het gestelde in het antwoord op vraag 2 en 3 van de op 29 oktober 2007 gestelde vragen geen recht doet/geen oplossing is voor de aan de orde zijnde problematiek bij de privaatrechtelijke bescherming?

Nee. Zoals gezegd ging het programma over de koop van ligplaatsen. Uit het programma werd niet duidelijk of er ook sprake was van huur van de (niet gekochte) ligplaats. Mocht dat het geval zijn, dan is uit het programma niet gebleken dat de woonbootbewoners een beroep hebben gedaan op de hen ter beschikking staande privaatrechtelijke bescherming.

Vraag 7

Indien de antwoorden op de vragen 1, 2, 3 en vooral 6 van de op 29 oktober 2007 gestelde vragen vooral wijzen op de wens om problemen met woonboten in water dat behoort aan overheden te voorkomen dan wel te beheersen, de publiekrechtelijke bescherming echter goed is geregeld, maar de privaatrechtelijke bescherming, zo blijkt uit het bovengenoemde radioprogramma, niet, wat staat een bescherming van deze relatief erg kleine groep woonbootbewoners via een aanvulling van de groep beschermden (woningen en standplaatsen) bij huurbescherming in de weg?

Vraag 8

Bent u alsnog bereid om naast woningen en standplaatsen ook ligplaatsen, die niet vallen onder de publiekrechtelijke bescherming, onder de huurbescherming te brengen? Op welke termijn kunt u ter zake met voorstellen komen?

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het bericht «Blunder kost Groningse woningcorporatie 5 miljoen euro»?1

Ja.

Vraag 2

Kunt u bevestigen dat woningcorporatie Lefier door een blunder met de aankoop van grond vijf miljoen euro heeft verloren?

Lefier heeft de grond- en verwervingskosten vooralsnog afgeboekt van het eigen vermogen. Het gaat om een totaallbedrag van 5.5 miljoen euro. De woningcorporatie onderzoekt welke planontwikkeling op termijn wel mogelijk is op de bewuste locatie. Op basis daarvan zal moeten blijken hoe groot het financiële verlies werkelijk is.

Vraag 3

Welke gevolgen heeft deze kapitale blunder voor de financiële positie van woningcorporatie Lefier?

Lefier is een financieel gezonde woningcorporatie (A-status van het Centraal Fonds Volkshuisvesting). De huidige investeringsportefeuille bedraagt 100 a 120 miljoen euro. De afboeking heeft geen direct effect op het voorraad- en het huurbeleid van deze woningcorporatie.

Vraag 4

Bent u van mening dat het interne toezicht van de corporatie op dit soort aankopen jammerlijk heeft gefaald? Zo nee, waarom niet?

Direct na het voorval heeft de Raad van Commissarissen op verzoek van de Raad van Bestuur een forensisch onderzoek laten uitvoeren. De Raad van Bestuur van Lefier erkent dat er fouten zijn gemaakt bij de aankoop van de betreffende locatie. Het onderzoek heeft geleid tot aanpassing en ook verscherping van de administratieve organisatie en interne controle.

Vraag 5

Bent u bereid de gang van zaken rond deze miskoop te onderzoeken en de resultaten van dit onderzoek, voorzien van uw reactie, aan de Kamer te zenden? Zo nee, waarom niet?

Nee, zie het antwoord op vraag 4. Ik constateer dat, na constatering van het voorval, de governance binnen de woningcorporatie goed heeft gewerkt.

Vraag 6

Bent u van mening dat de voor deze blunder verantwoordelijke betrokkenen per direct hun biezen moeten pakken? Zo ja, hoe gaat u dit bevorderen? Zo nee, waarom niet?

Het is niet aan mij, maar aan de Raad van Bestuur en Raad van Commissarissen van deze woningcorporatie om daarover te oordelen.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van de suggestie van de directeur T. van het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) om huuraftrek in te voeren, in vergelijking met de hypotheekrenteaftrek?1

Ja, ik heb hier kennis van genomen.

Vraag 2

Wat vindt u van deze suggestie van de directeur van het EIB? Kunt u in uw antwoord ingaan op de kosten van de invoering van huuraftrek en de gevolgen van huuraftrek voor de woningmarkt?

De suggestie van de huuraftrek wordt mede gepresenteerd in relatie tot de kwetsbare positie van middeninkomens op zowel de huurmarkt als de koopmarkt.
Zoals in de woonvisie wordt aangegeven is het – mede als gevolg van stringentere toewijzingseisen in de sociale huursector – van belang de keuze mogelijkheden voor de middengroepen te vergroten.
Er zijn verschillende partijen die een rol kunnen spelen bij het creëren van een segment voor middeninkomens. Zo kunnen woningcorporaties inzetten op het verhuren van woningen net boven de € 652,– of het gericht te koop aanbieden van woningen. Los van deze maatregelen heeft het Kabinet in de woonvisie nog een aantal aanvullende maatregelen opgenomen om de woningmarkt te verbeteren, zoals de tijdelijke verlaging van de overdrachtsbelasting, het introduceren van kooprecht voor huurders van corporatiewoningen en de extra punten in het woningwaarderingsstelsel in schaarste gebieden.
In mijn ogen zal een huuraftrek leiden tot een verstoring in de prijsvorming in de woningmarkt, waarbij niet op voorhand duidelijk is of de voordelen ten goede zullen komen aan de huurder, dan wel door verhuurders zullen worden afgeroomd.
Wat betreft de kosten van de huuraftrek is mijn eerste inschatting dat de kosten substantieel hoger uit zullen komen dan de genoemde € 330 miljoen belastingderving in het rapport van het EIB. Dit komt doordat zowel het aantal vrije sector woningen als de WOZ-waarde van deze woningen volgens de mij ter beschikking staande gegevens hoger liggen dan waar het EIB van uit gaat.
Ook is voor deze kosten van een huuraftrek geen dekking. De voorgestelde dekking betreft een extra verschuiving van lasten naar andere groepen (eigen woningbezitters en verhuurders). Het kabinet acht deze extra lastenverzwaring voor die groepen niet wenselijk.

Vraag 1

Hebt u kennisgenomen van de uitzending van Eén Vandaag van 21 mei 2011, waaruit blijkt dat Dudok Wonen een loterij organiseert waarbij de winnaars (50) een woning kunnen kopen met 50% korting?

Ja.

Vraag 2

Klopt deze berichtgeving?

In de uitzending van 21 mei jl. werd verslag gedaan van de uitwerking van het product «Kopen naar wens» in de praktijk bij Dudok Wonen. Vijftig gegadigden krijgen de mogelijkheid een woning te kopen, waarbij de koper feitelijk de helft van de woning aankoopt en de andere helft van de woning in eigendom bij de corporatie blijft. De koper krijgt dit laatste deel in erfpacht van de corporatie, waarbij de canonbetaling uitgesteld wordt totdat de woning wordt verkocht. In feite is hier sprake van uitgestelde betaling. Bij verkoop van de woning wordt alsnog betaald, waarbij het verschuldigde bedrag is geïndexeerd met de regionale prijsindex voor soortgelijke typen bestaande woningen van het Kadaster.
Met het product «Kopen naar wens» maakt de corporatie het mogelijk voor de lagere- en middeninkomens om een woning te kopen, bijvoorbeeld in een gespannen en sterk vergrijzende woningmarkt zoals «Het Gooi». Verkoop van woningen door corporaties past in mijn beleid om ook doorstroom van huur naar koop voor de doelgroep te stimuleren. Bij Dudok Wonen is sprake van een dergelijk streven: criteria om mee te mogen doen aan de verloting waren dat het (gezamenlijk) inkomen niet hoger mocht zijn dan € 43 000,-- en dat men niet ouder mocht zijn dan 44 jaar1.

Vraag 3

Als deze berichtgeving klopt, wat is dan uw opvatting?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Is dit een gewenste manier om starters op de woningmarkt te steunen?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 5

Is de noodzakelijke wettelijke toestemming gegeven voor deze verloting?

Het loterij systeem wordt in het algemeen gebruikt indien een gemeente, projectontwikkelaar of woningcorporatie slechts een beperkt aantal kavels of woningen beschikbaar heeft voor een grote groep gegadigden. In dit geval waren er zo’n 300 gegadigden, die door de woningcorporatie waren geselecteerd op basis van inkomen (minder dan € 43 000,-- en leeftijd). De loting werd gedaan door een notaris in bijzijn van de gegadigden. Voor een dergelijke verloting is geen wettelijke toestemming nodig.

Vraag 6

Daar uit de berichtgeving kan worden opgemaakt dat hier sprake is van een zogenoemde «koopgarantregeling», is er feitelijk sprake van de toepassing van deze regeling?

Zoals hiervoor al is besproken, maakt Dudok Wonen in deze gebruik van het product «Kopen naar wens» en niet van de zogenaamde «Koopgarantregeling». Bij de koopgarantregeling verleent de corporatie een «korting» van meer dan 10 procent op de marktwaarde/koopprijs van de woning. Voor een dergelijke korting is toestemming van mijn ministerie vereist. In de regel moet deze korting worden terugbetaald bij doorverkoop van de woning. Bij de «Kopen naar wens» regeling is geen sprake van een korting op de koopprijs, maar van een verkoop van een deel van de woning en het in erfpacht uitgeven van het andere deel van de woning. Hiervoor is geen toestemming van mijn ministerie nodig.
Alhoewel «Kopen naar wens» dus niet hetzelfde is als «Koopgarant» is de essentie van beide producten dat de kopers in het begin worden geholpen met de aankoop van een (corporatie)woning, maar bij het verlaten van de woning de waardeontwikkeling met de corporatie moeten afrekenen.
Het door Dudok gehanteerde loterijsysteem biedt een eerlijke kans aan alle gegadigden voor de door Dudok aangeboden 50 koopwoningen onder «Kopen naar Wens.

Vraag 7

Mocht dat zo zijn, wat is dan uw opvatting over het gebruik van deze regeling in relatie tot een «loterij»?

Zie antwoord vraag 6.

Vraag 8

Indien u tot de conclusie komt dat de werkwijze van Dudok niet klopt, bent u dan bereid tot het nemen van actie richting de betreffende woningcorporatie?

Corporaties leggen over hun verkopen in hun jaarverslag verantwoording af. Bij vragen en geconstateerde onregelmatigheden wordt door mijn ministerie actie ondernomen richting de betreffende corporaties.
Zoals aangegeven voldoet Dudok tot nu toe in het onderhavige voorbeeld aan de voorschriften.

Vraag 1

Is het bouwsysteem van de Antillenflat ook elders toegepast? Is de detaillering van de galerijen van de Antillenflat ook elders toegepast?1

Aangezien op dit moment nog onvoldoende informatie over de Antillenflat bekend is, kan ik geen antwoord geven op deze vraag.

Vraag 2

Bent u, indien dit op dit moment niet bekend is, bereid om met spoed een onderzoek te laten instellen om vast te stellen of er sprake is van een risico dat zich ook elders kan voordoen?

Ik wacht eerst het onderzoek af dat momenteel in opdracht van de Vereniging van Eigenaren wordt uitgevoerd naar de oorzaak van het instorten van de galerijen. Nadat de resultaten beschikbaar zijn, kan worden vastgesteld of er sprake is van een risico dat zich mogelijk ook elders kan voordoen. Als dit het geval is, zal ik samen met de VROM-Inspectie nagaan bij welke woongebouwen zich vergelijkbare calamiteiten kunnen voordoen. Vervolgens zal ik in dat geval de gebouweigenaren en gemeenten hiervan op de hoogte brengen en oproepen de veiligheid van de betreffende gebouwen te onderzoeken.

Vraag 3

Indien u hiertoe niet bereid bent, wilt u dit per omgaande aan de Kamer laten weten, zodat deze zich zo nodig over wenselijke vervolgacties kan uitspreken?

Zie mijn antwoord bij vraag 2.

Vraag 4

Indien u hiertoe wel bereid bent, op welke termijn denkt u de Kamer te kunnen informeren over de uitkomsten?

Omdat het volledige onderzoek dat in opdracht van de Vereniging van Eigenaren wordt uitgevoerd, nog zeker drie maanden gaat duren, verwacht ik u niet eerder dan in september 2011 te kunnen informeren.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het bericht «Wij wonen op een tijdbom»1 waarin wordt gemeld dat woningcorporatie Haag Wonen voornemens is de 492 woningen in de «Vergeten Driehoek» (Schilderswijk) in 2014 en 2017 te slopen? Hoe beoordeelt u het feit dat de huurders nog zeker zeven jaar in deze zeer slechte woningen moeten wonen?

Ja.
De staat van onderhoud is primair een verantwoordelijkheid van de eigenaar.
Bij uitblijven van grote vernieuwingsvoornemens zullen het beheer en onderhoud, en de leefbaarheid in deze wijken voorrang moeten krijgen bij de corporaties. Ook moeten zij waar mogelijk kijken naar oplossingen om de kwaliteit van het wonen te verhogen.
Volgens de corporatie wordt – in nauw overleg met de bewonerscommissie – gewerkt aan de aanpak van de «Vergeten Driehoek».
De gemeente Den Haag ziet er op toe dat woningen minimaal voldoen aan de voorschriften voor bestaande bouw uit het Bouwbesluit. Binnen nu en enkele jaren zullen beslissingen worden genomen over grootschalige verbeteringen, hetzij (maar onwaarschijnlijk wegens omvangrijke bouwfysische kosten) via renovatie, hetzij via sloop-nieuwbouw. Haag Wonen werkt in nauw overleg met de gemeente en bewonerscommissie aan de uitwerking van dit plan.

Vraag 2

Acht u het verantwoord dat huurders in woningen wonen waar vocht, schimmel, ongedierte, kortsluitinggevaar, onveilige kachels en onbetrouwbare geisers de gezondheid in gevaar brengen? Acht u het toelaatbaar dat toegelaten instellingen woningen in deze staat verhuren? Zo nee, wat bent u voornemens te ondernemen om deze misstanden in de Schilderswijk ongedaan te maken?

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 3

Bent u het met het Actiecomité «De Vergeten Driehoek» eens dat de bewoners zo snel mogelijk een urgentieverklaring moeten krijgen, zodat zij met voorrang elders gehuisvest kunnen worden?

Het is de verantwoordelijkheid van de gemeente een urgentieverklaring af te geven. Ik treed daar niet in.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het artikel «Miljoenenboete voor belastingfraude in vastgoedsector»?1

Ja.

Vraag 2

Hoe zijn de FIOD en de Belastingdienst deze grootschalige vastgoedfraude op het spoor gekomen?

Naar aanleiding van diverse signalen over onregelmatigheden in de bouwsector en als vervolg op een in 1997 gestart project is de Belastingdienst in 2007 gestart met een nieuwe projectmatige aanpak van deze sector. Door middel van een thematische aanpak waarin alle belastingmiddelen, alle vormen van toezicht en alle segmenten zijn betrokken heeft de Belastingdienst in afgelopen vier jaar een groot aantal verschijnselen onderzocht. Daarbij zijn risicosignalen geselecteerd op basis waarvan verder onderzoek is verricht. Er is dus geen sprake van één fraude of één enkele fraudemethodiek. Dit dieper gaande onderzoek leidde in de helft van het aantal gevallen tot fiscale correcties. Bij deze correcties kon in bijna alle gevallen worden volstaan met het opleggen van (navorderings)aanslagen en boetes. De Belastingdienst hanteert voor al deze activiteiten de naam «Nokvorst».
In een beperkt aantal gevallen werd fraude vermoed van een zodanige aard of omvang dat deze viel binnen het bereik van de aanmeldings- transactie en vervolgingsrichtlijnen (ATV-richtlijnen). De bespreking van deze gevallen in het tripartiete overleg (overleg onder leiding van het Openbaar Ministerie, met de FIOD en de Belastingdienst) leidde ertoe dat uiteindelijk acht gevallen voor strafrechtelijk onderzoek in aanmerking zijn gekomen binnen het thema Nokvorst. In het tripartiete overleg worden gevallen besproken waarvan vermoed wordt dat opzet in het spel is. In het overleg wordt bepaald welke van de betrokken rechtspersonen en/of natuurlijke personen in aanmerking komen voor strafrechtelijke handhaving. Bij deze keuze spelen diverse factoren een rol, zoals de strafrechtelijke bewijsbaarheid, de omvang van het nadeel, de persoon van verdachte, de betrokkenheid van een facilitator, recidive en de beschikbare capaciteit bij de aan het overleg deelnemende partijen. Als algemeen uitgangspunt geldt dat het fiscale nadeel minimaal € 125 000 moet bedragen, hoewel dat geen absolute grens is. De absolute ondergrens voor strafrechtelijke vervolging bedraagt € 10 000 voor particulieren en € 15 000 voor ondernemers.2 Uiteraard blijft voor gevallen die daaronder zitten wel het fiscale boete-instrumentarium beschikbaar.
Tussen de deelnemers aan het tripartiete overleg is sprake van een goede en nauwe samenwerking.
Dit soort zaken wordt primair fiscaal aangepakt. Het fiscale boete-instrumentarium is toegepast en is met name in de strafmaat (speciale preventie en vergelding) effectief. Bovendien moet uiteraard altijd de verschuldigde belasting alsnog worden voldaan. Daarnaast heeft de Belastingdienst met het oog op efficiënte inzet van schaarse capaciteit diverse andere activiteiten ingezet (bijvoorbeeld voorlichting en samenwerking met andere toezichthouders) die de compliance in de vastgoedsector hebben bevorderd. Ook is het thema vastgoed nog steeds een prominent onderdeel binnen het toezicht en in het handhavingsarrangement tussen het OM en de Belastingdienst
Er is naar onze mening bij deze aanpak zodoende sprake van een passende inzet van en verhouding tussen het fiscale en strafrechtelijke instrumentarium.

Vraag 3

Is, na het ontdekken van de grootschalige fraude, het Openbaar Ministerie (OM) direct ingeschakeld? Kan gesproken worden van een goede samenwerking tussen het OM enerzijds en de FIOD en de Belastingdienst anderzijds? Zo ja, waaruit blijkt dat? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

In hoeveel van de 600 bedrijven wordt een strafrechtelijk onderzoek gestart of is dit gestart? Is er voldoende capaciteit bij het OM om alle bedrijven strafrechtelijk te vervolgen indien nodig? Zo nee, hoe en op basis van welke criteria heeft u de beschikbare capaciteit ingezet? Zou een grotere groep (strafrechtelijk en fiscaal) onderzoekers tot een beter resultaat hebben geleid? Zo nee, waarom niet? Zo ja, waarom zijn er niet meer mensen ingezet?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 5

Worden de natuurlijke personen achter de rechtspersonen ook vervolgd? Zo nee, waarom niet in het licht van de onwenselijkheid van klassenjustitie? Zo ja, in hoeveel gevallen is vervolging ingezet?

Ja. In de eerdergenoemde acht gevallen die voor strafrechtelijk onderzoek in aanmerking kwamen, zijn op dit moment 17 natuurlijke personen als verdachte aangemerkt. Ten aanzien van 9 van hen is het besluit genomen hen te vervolgen; deze procedures zijn nog niet afgerond. Ten aanzien van 6 andere verdachten is nog geen vervolgingsbeslissing genomen. De overige 2 verdachten hebben een transactie geaccepteerd van respectievelijk 120 uur werkstraf en € 15 000.

Vraag 1

Kent u het bericht «Krakers zitten klussers dwars»1?

Ja.

Vraag 2

Deelt u de mening dat door middel van de Wet Kraken en Leegstand de klussers in de Arnhemse wijk Sint Marten beschermd kunnen worden voor de krakers?

De aanpak van deze concrete situatie is aan de lokale driehoek. Mij is gemeld dat al geruime tijd wordt gewerkt aan een oplossing van de problemen rond de krakers in de wijk Sint Marten. Dit heeft ertoe geleid dat er in drie gevallen een kort geding is of wordt gevoerd (voor panden gekraakt voor de inwerkingtreding van de Wet Kraken en Leegstand op 1 oktober 2010) en dat in vijf andere gevallen (voor panden gekraakt na 1 oktober 2010) is overgegaan tot het aanzeggen van een ontruiming door het Openbaar Ministerie op grond van de Wet Kraken en Leegstand. Verder verwijs ik naar het antwoord op de vragen 4 en 5.

Vraag 3

Kunt u de Kamer informeren over wat de veiligheidsdriehoek van de gemeente Arnhem heeft ondernomen om de overlast aan te pakken, nu sprake lijkt te zijn van huisvredebreuk? Wat heeft de politie bijvoorbeeld gedaan nadat zij reeds elf meldingen heeft ontvangen? Deelt u de mening dat gehandhaafd dient te worden om deze buitenrechtelijke toe-eigening van bezit aan te pakken?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Bent u bereid het College van burgemeester en wethouders van de gemeente Arnhem aan te spreken op de mogelijkheden die de Wet Kraken en Leegstand biedt om tegen deze krakers op te treden?

Ik vertrouw er zonder meer op dat het College van Burgemeester en Wethouders goed bekend is met de mogelijkheden van de Wet Kraken en Leegstand. Het College heeft aangifte gedaan en het Openbaar Ministerie heeft strafrechtelijke ontruiming aangekondigd.

Vraag 5

Is u bekend waarom deze problemen zo lang voorturen en er niet eerder adequaat is opgetreden? Op welke wijze zorgen deze problemen ervoor dat de wijk verloedert in plaats van opleeft?

De burgemeester van Arnhem heeft mij hierover het volgende gemeld. Toen de gemeente Arnhem en woningcorporatie Portaal in 2009 begonnen met het project kluswoningen, hebben zij overleg gevoerd met de toenmalige krakers om de panden vrij te krijgen. Daarover zijn begin vorig jaar afspraken met hen gemaakt. Alle toenmalige krakers hebben via Portaal vervangende huisvesting aangeboden gekregen. Een aantal van hen is inderdaad vertrokken. De vrijgekomen woningen zijn daarna ofwel onklaar gemaakt voor bewoning (gestript en dichtgezet met stalen panelen) ofwel ingevuld met anti-kraak, in afwachting van levering aan de nieuwe eigenaren (klussers). Tegen de krakers die zijn blijven zitten wordt civielrechtelijk geprocedeerd, hetgeen tot nu toe twee keer tot ontruiming heeft geleid. Toen de leeg gekomen kraakpanden wederom werden gekraakt heeft de gemeente hiervan aangifte gedaan. De krakers is vervolgens op grond van de Wet Kraken en Leegstand een strafrechtelijke ontruiming aangekondigd.
Over de gevolgen voor de wijk heeft de gemeente Arnhem mij gemeld dat enkele omwonenden en toekomstige eigenaren (klussers) veel last van de krakers hebben. Er is sprake van geluidsoverlast en de krakers zetten de door de klussers alvast leeggemaakte tuinen weer vol met caravans, meubels en andere goederen. Verder kunnen de klussers geen voorbereidingen treffen voor de renovatie, zoals het opmeten van de panden. Het opknappen van de woningen vertraagt op deze manier, en daarmee ook het «opleven» van de wijk.

Vraag 6

Zijn er bij u meer voorbeelden in andere steden bekend waar deze problemen zich voordoen?

Er zijn mij geen vergelijkbare gevallen gemeld.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van de plannen van het voormalige ministerie van VROM om het pand aan de Rijnstraat, waar dit ministerie was gevestigd, te verbouwen?

Ja.

Vraag 2

Kunt u inzicht geven in de doelen van deze plannen? Is het waar dat de verbouwing ook tot doel heeft om het nog vrij recente gebouw nóg duurzamer te maken? Wat is er nu níet duurzaam aan het gebouw? Hoe kan het dat dit soort plannen worden gemaakt?

Het plan voor Rijnstraat 8 staat niet op zichzelf. De Tweede Kamer heeft in het kader van de vernieuwing van de rijksdienst in maart 2009 de motie1 van het lid Schinkelshoek c.s. aangenomen. Daarin wordt onderschreven dat meer departementen in één gebouw moeten worden ondergebracht, dat met name beleidskernen bij voorkeur op loopafstand van elkaar en van het Binnenhof dienen te worden gehuisvest en wordt de regering verzocht met concrete voorstellen te komen voor gezamenlijke huisvesting van departementen. Naar aanleiding daarvan heeft mijn ambtsvoorganger bij brief van 9 juni 20092 de Tweede Kamer geïnformeerd over het besluit van de Ministerraad, en daarbij ondermeer aangegeven: «Na de al geplande renovatie van de Rijnstraat 8 zullen de beleidskernen van Verkeer en Waterstaat en VROM in 2015 samen dit duurzame gebouw gaan betrekken».
Voor de uitwerking van het besluit van de Ministerraad is een masterplan kantoorhuisvesting Den Haag opgesteld, waarvan de verbouwing van Rijnstraat 8 deel uitmaakt. Dat masterplan wordt op dit moment geactualiseerd naar aanleiding van de taakstellingen voor de rijksdienst in het regeerakkoord van het huidige kabinet. Daar heb ik ook naar verwezen tijdens het algemeen overleg met uw Kamer over het uitvoeringsprogramma Compacte Rijksdienst op 26 april 2011.
De verbouwing van Rijnstraat 8 heeft binnen dat masterplan meerdere doelen. De start van de bouw van Rijnstraat 8 was in maart 1989, dus 22 jaar geleden. Bij hoofdzetels worden de installaties in 15 jaar afgeschreven en de inbouwpakketten in 20 jaar, zoals dat ook in de markt gebruikelijk is. Daarnaast is er een technische noodzaak tot vervanging, het aantal bedrijfsstoringen neemt toe. Voorts is het voornemen in het gebouw meerdere ministeries, waaronder de beleidskern van het ministerie van Infrastructuur en Milieu, te huisvesten en het aantal werkplekken te vergroten. Het uitgangspunt is het realiseren van een rijksverzamelkantoor met rijkswerkplekken, zoals die in het programma Compacte Rijksdienst zijn aangekondigd. Het huidige kabinet heeft besloten de norm voor het aantal werkplekken per formatieplaats, dat door het vorige kabinet was verlaagd van 1,3 naar 1,1 nu verder te verlagen naar 0,9 met de ambitie naar 0,7. Hierdoor kunnen meer werkplekken in onder andere Rijnstraat 8 worden gerealiseerd en kunnen andere gebouwen worden afgestoten.
Rijnstraat 8 is ruim 20 jaar geleden gebouwd als een duurzaam pand. Sindsdien is de techniek voortgeschreden. Nu het gebouw om bovenstaande redenen moet worden gerenoveerd, kunnen tegelijkertijd duurzaamheidsmaatregelen worden getroffen. In de zomer van 2010 is ten tijde van het vorige kabinet een document opgesteld met een aantal duurzaamheidsscenario’s. Dit document is bedoeld voor een eerste consultatie van de markt, want voor de verbouwing en exploitatie wordt gestreefd naar een PPS-constructie. Het desbetreffende document wordt nu aangepast met als randvoorwaarde van het huidige kabinet dat duurzaamheidsmaatregelen in ieder geval tot kostenbesparingen leiden en binnen de afschrijvingstermijn worden terugverdiend. Bij een PPS-constructie zal bovendien de initiële investering voor duurzaamheidsmaatregelen door de markt worden gefinancierd.

Vraag 3

Heeft de Rijksgebouwendienst deze verbouwing in de planning staan?

Naar verwachting zal de Ministerraad dit voorjaar een besluit nemen over het geactualiseerde masterplan kantoorhuisvesting Den Haag. Afhankelijk van dat besluit kan de Rijksgebouwendienst opdracht krijgen deze verbouwing en de exploitatie van Rijnstraat 8 via PPS aan een marktconsortium aan te besteden. Vooralsnog wordt uitgegaan van realisatie in de periode begin 2013 – begin 2016.

Vraag 4

Is het waar dat deze verbouwing ongeveer 200 miljoen euro gaat kosten, en dat dit slechts een gering voordeel met zich brengt op de begroting van het ministerie van Infrastructuur & Milieu?

Neen. In het ambitiedocument dat ten tijde van het vorige kabinet is opgesteld was onder andere een maximaal scenario inclusief een uitbreiding van het gebouw opgenomen, met een geraamd investeringsbedrag in de genoemde orde van grootte.
De hoogte van de investering dient nog te worden bepaald. Het gaat om marktfinanciering via PPS met een jaarlijkse gebruiksvergoeding die door de gebruiker moet worden betaald. Het masterplan kantoorhuisvesting Den Haag kan, afhankelijk van het te kiezen scenario en de huidige ramingen, op de begroting van het ministerie van Infrastructuur en Milieu in de periode 2011–2023 een aanzienlijke nettobesparing opleveren ten behoeve van het realiseren van de taakstelling op de bedrijfsvoering. Zie ook het antwoord op de vragen 6 en 7.

Vraag 5

Deelt u onze opvatting dat dit soort luxueuze verbouwingen, zeker in deze tijd van grote, maar noodzakelijke bezuinigingen, niet door zouden moeten gaan?

Het is geen luxueuze verbouwing. Zie de antwoorden op de vragen 1 tot en met 4.

Vraag 6

Kunt u een lijst geven van geplande verbouwingen, de bijbehorende begrote en/of geraamde kosten en kan daarbij, per project, een overzicht worden gegeven van de geraamde kostenvoordelen?

Zodra de Ministerraad een besluit heeft genomen over het geactualiseerde masterplan kantoorhuisvesting Den Haag zal ik de Tweede Kamer hierover informeren en een overzicht verstrekken van kantoorpanden die betrokken worden in het masterplan.

Vraag 7

Kunt u uiteenzetten welk van deze projecten door moeten gaan en welke projecten beter kunnen worden stopgezet?

Zie het antwoord op vraag 6.

Vraag 1

Kunt u aangeven onder welke condities het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) «liquiditeitstekorten samenhangend met werkzaamheden van categorie 1 tot en met 5» kan borgen?1 Betreft het alleen tijdelijke liquiditeitstekorten in op zich rendabele exploitaties of ook financiering van negatieve projectsaldo’s?

Het WSW kan liquiditeitstekorten borgen op basis van bijlage 1 van het reglement van deelneming (dat door Rijk en VNG is goedgekeurd). In deze bijlage is de mogelijkheid tot het borgen van financiering ter dekking van liquiditeitstekorten niet beperkt tot de categorieën 1 tot en met 5.
De WSW borging is gestoeld op bedrijfsfinanciering. Dit impliceert dat de investering van individuele (borgbare) projecten gefinancierd kan worden met geborgde leningen zolang de operationele kasstroom van het geheel van de exploitatie voldoet aan de regels die het WSW stelt. In dit verband is het niet van belang dat de exploitatie van een afzonderlijk complex een positieve kasstroom krijgt. Immers, via verkoop van bestaand bezit kan de onrendabele top van bijvoorbeeld een nieuw complex worden opgevangen evenals de liquiditeitstekorten die bij dat nieuwe complex zullen optreden. De mogelijkheid tot het borgen van financiering ter dekking van liquiditeitstekorten ook op bedrijfsniveau (sinds 1 januari jl. opgenomen in categorie 6 in de bijlage 1 van het reglement van deelneming, daarvoor vergelijkbaar geregeld in artikel 18, lid 2 van het reglement van deelneming) biedt een vangnet voor die gevallen waarbij een acuut liquiditeitstekort moet worden afgewend om er voor zorg te dragen dat een woningcorporatie aan haar betalingsverplichtingen kan blijven voldoen. Met de achtervangers (Rijk en gemeenten) is afgesproken dat in alle gevallen dat het WSW borging onder categorie 6 overweegt, eerst overleg plaatsvindt met de achtervangers.

Vraag 2

Viel de Campus Calatrava in Maastricht onder een van de vijf genoemde categorieën waarvoor WSW-borging is toegestaan? Zo ja? kunt u dit motiveren? Zo nee, op grond waarvan is dan wel borging van de liquiditeitstekorten van wonincorporatie Servatius toegestaan, met beroep op de WSW-categorie 6?

Een gedeelte van het project was borgbaar, een gedeelte niet. In eerste instantie heeft Servatius gekozen voor financiering buiten de borging van het WSW.
De uiteindelijke borging is onderdeel van een financieringsplan, dat onder een interim bestuur is opgesteld en dat werd goedgekeurd door de door toenmalig minister Van der Laan aangestelde toezichthouder, het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting en het WSW. Het voorziet er in dat Servatius op eigen kracht haar financiële problemen kan oplossen, mede met behulp van een geborgde financiering. Het financieringsplan heeft, naast andere maatregelen, voor het merendeel betrekking op herfinanciering van borgbare activa, die reeds in bezit zijn van Servatius.
De borging van de financiering ter dekking van de tekorten bij Servatius vond plaats eind 2009, dus onder vigeur van het toen geldende reglement van deelneming.

Vraag 3

Indien u het gebruik van de WSW-categorie 6 voor het herfinancieren van financiële fiasco’s toelaatbaar acht:

Borging is mogelijk in die gevallen waarbij de woningcorporatie zelfstandig haar problemen te boven kan komen. Er is dan alleen sprake van liquiditeitsproblemen.
In de jaarlijkse gesprekken met de ratingbureaus worden alle elementen van de zekerheidsstructuur betrokken. Het convenant «Naadloze aansluiting CFV en WSW» biedt vertrouwen aan de financiële sector en geeft steun aan de bestaande ratings. Er is om die reden geen reden voor aanpassing van de rating. De rente op geborgde leningen blijft dus laag.
Verder teken ik hierbij aan, dat er geen sprake is van een groot probleem voor de huurders. De 1850 woningen worden verkocht over een periode van 20 jaar, dat is ca. 90 woningen per jaar. Servatius heeft ca. 11 000 sociale huurwoningen, Maastricht zelf ca. 30 000. De beoogde verkoopaantallen bedragen dus ca. 8 respectievelijk 3%. Met deze aantallen voldoet Servatius ook aan de prestatieafspraken met de gemeente Maastricht.
Tenslotte merk ik op, dat door verkoop van huurwoningen geen woningen verdwijnen uit de woningmarkt. Verkoop kan juist andere betaalbare huurwoningen voor woningzoekenden met lagere inkomens doen vrijkomen voor verhuur.
Toenmalig minister Van der Laan heeft Servatius een aanwijzing gegeven tot het opstellen van een financieringsplan. Dit plan is onder toezicht van de door voornoemde minister benoemde extern toezichthouder tot stand gekomen en mede beoordeeld door CFV en WSW.
Overigens beschouw ik de vraag of het college de raad had moeten informeren als een zaak van het college van burgemeester en wethouders van Maastricht.

Vraag 4

Zijn in het kader van het saneringsplan afspraken gemaakt over de verkoop van (een deel van) de 1 850 woningen met de formule Koopgarant, die grote maatschappelijk voordelen heeft ten opzichte van platte verkoop? Zo ja, welke? Zo nee, waarom niet? Zo nee, hoe kan het dat de directeur van woningcorporatie Servatius tijdens een hoorzitting van de gemeenteraad van Maastricht (9 september 2010) heeft aangekondigd dat hij gaat verkopen op basis van Koopgarant, maar dit in de praktijk niet doet?

Er staan in het financieringsplan geen afspraken over het gebruik van een koopvariant. Wel is gemeld dat er gewerkt zou worden met een verkoop stimulerend product. Woningcorporaties zijn in deze vrij om zelf hun verkoopproduct te bepalen.
De heer Driever (toenmalig directeur van de woningcorporatie) heeft tijdens de hoorzitting aangegeven de mogelijkheden te onderzoeken om Koopgarant te gaan gebruiken. In de afweging die er nadien gemaakt is bij de keuze voor een koopvariant is door Servatius gekeken naar het belang van de koper en de financiële opgave waar Servatius voor staat.
Uiteindelijk is op basis van zowel financiële als volkshuisvestelijke motieven gekozen voor de StartersRenteRegeling, zonder terugkoopplicht.

Vraag 1

Kunt u op grond van jurisprudentie aangeven welke lijn de rechter volgt bij het toetsen van de redelijkheid van opgevoerde bemiddelings- en administratiekosten bij de verhuur van particuliere woningen en kamers via makelaars of bemiddelingskantoren?1

De rechtspraak betreffende bemiddelingskosten die aan de huurder van particuliere woningen door makelaars en bemiddelingsbureaus in rekening worden gebracht, betreft in hoofdzaak de vraag of dergelijke kosten gevorderd kunnen worden. Dat is niet het geval, indien de bemiddelaar in feite optrad voor de verhuurder of indien hij wel een opdracht van de huurder ontving, maar tegelijk bemiddelde ingevolge een overeenkomst met een of meer verhuurders die huurders voor hun vrijkomende woningen zoeken.
Dit laatste doet zich in de praktijk veelvuldig voor. Een bemiddelaar kan moeilijk als zodanig voor potentiële huurders optreden, wanneer hij niet al benaderd is door een of meer verhuurders die een huurder zoeken. Bovendien kunnen verhuurders vaak moeilijk inzicht in mogelijke gegadigden krijgen, als zij niet aan een bemiddelaar opgeven dat een woning vrijkomt. Daarin ligt in beginsel een opdracht tot bemiddeling besloten. Artikel 417 lid 3 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek, dat ingevolge artikel 427 van Boek 7 BW ook op bemiddelingsovereenkomsten van toepassing is, brengt mee dat ook in dit geval de bemiddelingskosten volledig voor rekening van de verhuurder zijn en dat daarvan niet bij overeenkomst kan worden afgeweken, tenzij het kamerverhuur betreft.
De uitzondering voor kamerverhuur is in de wet opgenomen om niet een einde te maken aan de nuttige functie van de niet-commerciële bemiddelingsbureaus, bijv. gericht op studentenhuisvesting. Voor dergelijke bemiddelingsbureaus gelden overigens vaak gemeentelijke regelingen die de betalingsverplichting van de huurder aan banden leggen.

Vraag 2

Zijn er uit de wetsgeschiedenis van Boek 7 BW art.264 duidelijke kaders voor de toetsing van dit soort kosten af te leiden? Zo ja, welke? Zo nee, hoe moet de rechter dan bepalen of er sprake is van verboden sleutelgeld dan wel in principe geoorloofde- bemiddelingskosten?

Omdat in het algemeen aan de huurders in het geheel geen bemiddelingskosten in rekening mogen worden gebracht, zijn in de wetsgeschiedenis van artikel 264 van Boek 7 BW geen kaders voor de redelijkheid van dergelijke kosten te vinden. Ook rechtspraak betreffende aan de huurder in rekening gebrachte bemiddelingskosten, maakt nauwelijks gebruik van artikel 264 van Boek 7.
Gaat het om administratieve kosten, dan geldt het volgende. Deze kosten kunnen, wanneer het gaat om verkapte bemiddelingskosten, in beginsel evenmin worden gevorderd. Verder gaat het vaak in wezen om de kosten van verhuring. Deze kosten kunnen naar hun aard niet aan de huurder in rekening worden gebracht. Dat zou immers een «niet redelijk voordeel» voor de verhuurder opleveren en dus in strijd komen met artikel 264 van Boek 7. Wel kunnen bijv. kosten in rekening worden gebracht voor werkzaamheden in het belang van de huurder, zoals hulp bij het verkrijgen van een huisvestingsvergunning. In de rechtspraak wordt soms een genormeerd beding aanvaard (Hof Amsterdam 29 juni 2010, LJN BN6936).

Vraag 3

Is er specifieke jurisprudentie over de toetsing van de redelijkheid van eenmalige en/of periodieke vergoedingen voor de toegang tot internetsites voor woningbemiddeling? Zo ja, welke? Zo nee; acht u het acceptabel dat aanbieders van dergelijke diensten op flinke schaal woningen/kamers adverteren die al verhuurd zijn, dan wel ook op andere internetsites aangeboden worden? Waar legt u de grens tussen dienstverlening en handel in gebakken lucht? Waarom kunnen belangstellenden voor een koopwoning gratis het complete koopwoningaanbod via internetsites als funda.nl, zak.nl, jaap.nl bekijken en vergelijken, terwijl woningzoekenden bij de markt voor particuliere huurwoningen hier de hoofdprijs voor moeten betalen?

In de jurisprudentie over artikel 7:264 van het Burgerlijk Wetboek (en de voorloper daarvan, artikel 6 van de Huurprijzenwet woonruimte) is voor zover ons bekend (nog) niet geoordeeld over vergoedingen voor toegang tot internetsites.
Uiteraard is het niet acceptabel als bemiddelingsbureaus adverteren voor woningen of kamers die al verhuurd zijn en dus geen deel meer uitmaken van het huuraanbod. Bemiddelingsbureaus die dat doen, maken zich schuldig aan oneerlijke handelspraktijken en handelen dus onrechtmatig, zoals volgt uit de artikelen 193a en volgende van Boek 6 van het Burgerlijk Wetboek. Krachtens de Wet handhaving consumentenbescherming kan hiertegen door de Consumentenautoriteit worden opgetreden, zoals volgt uit artikel 2.7 en 2.9 in verbinding met artikel 8.8 van de Wet handhaving consumentenbescherming en de Bijlage onder b bij die wet. Het is mij niet bekend waarom bemiddelaars hun koopwoningenaanbod in de regel gratis toegankelijk op internet zetten, maar bemiddelingsbureaus voor huurwoningen en kamers dat niet (altijd) doen.

Vraag 4

Acht u de sanctie op het niet naleven van art.264 Boek 7 BW, te weten het nietig verklaren van een dergelijk beding, afdoende? Zo ja, dit maakt het toch bijzonder aantrekkelijk om keer op keer op dit punt de wet te overtreden, omdat met hooguit een standje van de rechter kan krijgen? Zo nee, bent u bereid om de onderzoeken welke aanvullende sanctionering tot een betere naleving van de wet kan leiden?

Zoals onder 1–2 uiteengezet, gaat het hier in beginsel niet om de redelijkheidstoets van artikel 264 van Boek 7 BW, maar is het in rekening brengen van bemiddelingskosten in het geheel niet geoorloofd. De betreffende bedragen kunnen, indien zij ten onrechte betaald zijn, als onverschuldigd teruggevorderd worden. Er is geen reden voor een aanvullende sanctionering. Indien de praktijk zich van het voorgaande onvoldoende bewust is, is hoogstens voorlichting op zijn plaats.

Vraag 5

Onderschrijft u het risico dat huurders en woningzoekenden bij dit soort geschillen afzien van een gang naar de rechter, omdat ze op grond van de wet geen duidelijkheid hebben over wat mag, en ze gezien de sterk verhoogde griffiekosten niet het risico durven lopen in het ongelijk te worden gesteld?

Zoals uit de antwoorden 1–4 blijkt, kan niet worden gezegd dat de wet op het punt van bemiddelingskosten geen duidelijkheid geeft. Er is geen reden om te veronderstellen dat huurders die aanspraak hebben op terugbetaling van bemiddelingskosten, hier eerder dan in andere gevallen wegens de proceskosten van hun vordering zullen afzien. In geval de Algemene Consumentenvoorwaarden NVM van toepassing zijn, kan de huurder zich bovendien wenden tot de geschillencommissie Makelaardij, bedoeld in de artikelen 20 en 21 van die voorwaarden.

Vraag 6

Zou een normering van de toelaatbare administratie-/bemiddelingskosten, vergelijkbaar met de normering van incassokosten waar recent toe besloten is, naar uw mening de duidelijkheid over de bedoeling van de wetgever kunnen vergroten en daarmee het probleem als omschreven in vraag 5 kunnen oplossen? Zo ja, bent u hiertoe bereid? Zo nee, waarom niet?

Normering van de administratie-/bemiddelingskosten, vergelijkbaar met de normering van incassokosten, zou een stap terug zijn. Een dergelijke normering gaat ervan uit dat dergelijke kosten in beginsel voor vergoeding in aanmerking komen, wat niet het geval is. Ik ben dan ook niet bereid tot een dergelijke oplossing.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van de studie naar de gevolgen van de Nederlandse regelzucht voor de bouwsector en de kopers van huizen waar in het artikel naar wordt verwezen?1

Ja.

Vraag 2

Bent u van mening dat woningen door de veelheid aan bouwregels die Nederland kent, in prijs duurder worden? Zo nee, waarom niet?

Ja, de stichtingskosten van woningen zijn de afgelopen jaren gestegen, ook door bouwregels. Daarnaast stijgen de bouwkosten de laatste jaren gemiddeld met 7% door prijsstijging van materialen en loonkosten.
De baten van deze maatregelen worden in de studie niet genoemd. Een deel van de prijsstijging is het gevolg van energiebesparende maatregelen. Daartegen over staan de baten die niet worden genoemd, namelijk een lagere energierekening, met een gemiddelde terugverdientijd van 6 à 10 jaar.

Vraag 3

Bent u bereid om eventueel aan de hand van voornoemde studie, een analyse te maken van de effecten van de verschillende bouwregels bijdragen op de prijsvorming van woningen? Zo nee, waarom niet?

Voornoemde studie biedt minder houvast voor de gevraagde analyse omdat deze vooral op het kosteneffect van regelgeving let en niet op het kostenbesparend effect daarvan. Ook stel ik vast dat één van de grootste, onnodige, kostenposten van de bouw wordt gevormd door de «faalkosten», welke ontstaan omdat men zich niet houdt aan de regelgeving, bestekken of afspraken. Dat alles doet er niet aan af dat ook ik bedacht ben op het reduceren van de bouwlasten, zeker waar deze met de bouwregelgeving samenhangt. Daar hoop ik op terug te komen bij de invulling van de aanbevelingen van de commissie Dekker. De gevraagde bereidheid is er kortom, ook al zoekt zij een ander aanknopingspunt.

Vraag 1

Klopt het dat de Nationale Hypotheekgarantie (NHG) voor appartementen alleen wordt afgegeven indien het een appartementsrecht binnen een Vereniging van Eigenaren (VVE) betreft? En dat momenteel een appartement dat onderdeel is van een Coöperatieve Flatexploitatie Vereniging (CFV) niet in aanmerking komt voor NHG?

Ja.

Vraag 2

Liggen hieraan inhoudelijke redenen ten grondslag die betrekking hebben op het risico, de kans en/of de hoogte van mogelijke aanspraak op de NHG? Zo ja, in welk opzicht verschilt deze situatie van een lidmaatschap van een VVE?

Er bestaat een significant verschil tussen een lidmaatschap van een CFV en een appartementsrecht binnen een VVE. Het lidmaatschap is een gebruikersrecht en het appartementsrecht is een zakelijk recht. Het zakelijk recht bepaalt dat sprake is van eigenwoningbezit. Indien er sprake is van een gebruiksrecht bij een CFV blijft het juridische eigendom bij de CFV. De koper verkrijgt geen eigendom. Consequentie daarvan is ondermeer, dat de koper niet zelf een hypotheek kan vestigen en ook, dat hij niet (als eigenaar) in het kadastrale register wordt ingeschreven. NHG is gekoppeld aan een hypotheek en is hiermee voor een lidmaatschap van een CFV niet mogelijk. De CFV heeft als eigenaar van het complex voor het gehele appartementencomplex een zogenaamde «koepel»hypotheek afgesloten. De koper dient als tegenprestatie van het gebruik van de woning mee te betalen aan de afbetaling van deze hypotheek van de eigenaar van het complex. Hierbij komt dat er geen keuzevrijheid is voor de consument in het kiezen van een financier. Mede doordat er een keuzemogelijkheid bestaat voor het afsluiten van een hypotheek valt het afsluiten van een hypotheek voor een appartement binnen een VVE over het algemeen een stuk goedkoper uit dan een financiering van het gebruiksrecht onder CFV.
Voorts houdt het lidmaatschap van de CFV in dat sprake dient te zijn van solidariteit (mede-aansprakelijkheid bij betalingsproblemen) bij alle bewoners van het complex. Deze mede-aansprakelijkheid kan ertoe leiden dat diegene waarvoor het stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW) zich borg heeft gesteld als uitvoerend orgaan voor de NHG, tijdens de looptijd van de borgstelling wordt geconfronteerd met het overnemen van financiële verplichtingen omdat medebewoners hiertoe in gebreke zijn gebleven. Met deze verzwaring van de financiële lasten wordt bij de verstrekking van NHG geen rekening gehouden. Omdat het risico kan worden veroorzaakt door de medebewoners van het complex, ligt het in de rede om vooraf de kredietwaardigheid te willen weten van andere bewoners. Dit is echter binnen de huidige systematiek niet te toetsen. De kans dat hierdoor problemen ontstaan, zowel voor de bewoner als voor de borg, acht het WEW te groot.

Vraag 3

Bent u zich bewust van de ontwikkeling dat banken steeds meer zekerheden verlangen bij het verstrekken van een hypotheek? Bent u bekend met het concrete voorbeeld dat SNS Bank (één van de weinige banken die een hypotheek verstrekt voor een lidmaatschap van een CFV) niet langer hypotheken uitgeeft voor appartementen kleiner dan 50m2 zonder NHG?

Ik ben mij er van bewust van dat banken steeds meer zekerheden verlangen. Deze ontwikkeling is mede ingegeven door de kredietcrisis.
Ik heb vernomen dat de SNS Bank met de financiering van het lidmaatschap van een CFV is gestopt. De achtergrond van deze afweging is mij onbekend. Het staat de geldgever vrij om hierin zelfstandig keuzes te maken.

Vraag 4

Erkent u dat deze ontwikkeling de verkoopbaarheid van kleine appartementen onder de constructie van een CFV ernstig belemmert, dan wel onmogelijk maakt? Erkent u dat de hoge kosten voor omvorming van een CFV tot een VVE ook een forse last kunnen zijn in relatie tot de waarde van de woning?

Ik kan mij niet vinden in de stelling dat deze ontwikkeling de verkoopbaarheid van kleine appartementen onder CFV ernstig belemmerd of zelfs onmogelijk maakt. Voor zover mij bekend is zijn er nog steeds andere geldverstrekkers waar de consument voor een lening voor een gebruik van een woning terecht kan.
De huidige kosten voor omzetting van een CFV tot een VVE bedragen circa € 300,-- per appartement. Wellicht dat dit voor kleinere CFV’s iets duurder per appartement kan uitvallen. De kosten voor het omzetten van lidmaatschappen binnen een CFV tot appartementsrechten acht ik hiermee niet dusdanig zwaarwegend dat dit de voordelen van een appartementsrecht teniet doen. Ten eerste verkrijgt men zo het eigendom van de woning. Ten tweede kan men zelf de financier kiezen.

Vraag 5

Bent u bereid om u in te spannen, om te zorgen dat ook voor een lidmaatschap van een CFV een NHG kan worden afgegeven? Op welke termijn kan dit volgens u gerealiseerd worden?

Ik kan mij vinden in de afwegingen van het WEW om niet borg te staan voor een lidmaatschap van een CFV. Er is geen sprake van eigenwoningbezit (geen zakelijk recht maar slechts een gebruiksrecht), er is geen keuzevrijheid voor de consument in het kiezen van een financier en er ontstaat, gezien de medeaansprakelijkheid bij betalingsachterstanden van medebewoners, een extra risico bij borgstelling.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het artikel «Huizenbezitters lopen milieusubsidie mis»?1

Ja.

Vraag 2

Is het waar dat € 2 mlj. subsidiegeld, bedoeld voor maatwerkadvies voor het energiezuiniger maken van woningen, van het totaal van € 10 mlj. naar drie grote partijen is gegaan? Zo ja, waarom? Zo nee, hoeveel dan, en waarom?

Het maximale subsidiebudget in 2009 en 2010 bedroeg in totaal € 11 176 000. Dit is in de Staatscourant gepubliceerd. Het overgrote deel van de subsidie (circa viervijfde) is via individuele subsidieaanvragen aangevraagd; het resterende deel is via collectieve subsidieaanvragen van intermediaire partijen aangevraagd. De regeling verzet zich er niet tegen dat een eigenaar-bewoner een intermediaire partij machtigt om namens hem een subsidieaanvraag in te dienen. In beide gevallen kwam het subsidiebudget volledig ten goede aan eigenaar-bewoners.
Agentschap NL heeft de subsidieaanvragen beoordeeld. Subsidieaanvragen zijn op volgorde van binnenkomst binnen de gestelde voorwaarden verwerkt totdat het subsidieplafond was bereikt. Dit gold zowel voor individuele subsidieaanvragen als voor collectieve subsidieaanvragen. De regeling is daarna gesloten.

Vraag 3

Stemt deze handelwijze overeen met de eisen en criteria die gesteld worden aan de subsidieregeling? Kunt u dit toelichten?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Hebben de drie partijen een subsidieverzoek ingediend, of heeft u een grote som subsidie aangeboden aan een beperkt aantal partijen? Kunt u de feitelijke gang van zaken toelichten?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 5

Deelt u de mening dat het geld terecht hoort te komen bij huiseigenaren en bewoners en het MKB en niet bij drie spelers in de markt? Zo nee, waarom niet?

Alle door Agentschap NL uitgekeerde subsidie is ten goede gekomen aan maatwerkadviezen voor eigenaar-bewoners.