Vraag 1

Hebt u kennisgenomen van het onderzoek van de Vereniging Eigen Huis, waaruit zou blijken dat de onroerend zaakbelastingonroerendezaakbelasting (OZB), ondanks de dalende huizenprijzen, en de overige gemeentelijke woonlasten volgend jaar stijgen?1

Ja.

Vraag 2

Hoe beoordeelt u de uitkomsten van het onderzoek van de Vereniging Eigen Huis?

Het onderzoek van de Vereniging Eigen Huis is voor een deel gebaseerd op nog niet vastgestelde begrotingscijfers. Ik wacht de cijfers van het Centraal bureau voor de statistiek af, die in de loop van het eerste kwartaal van 2012 worden verwacht. Dit zijn cijfers op basis van vastgestelde begrotingen. Deze cijfers zullen ook gehanteerd worden bij het vaststellen van de belastingaanslag van de burger. Totdat deze cijfers bekend zijn kan ik niet beoordelen of gemeenten onder de vastgestelde macronorm blijven en evenmin of deze cijfers representatief zijn.

Vraag 3

In hoeverre is het onderzoek van de Vereniging Eigen Huis, gedaan in 114 gemeenten, representatief voor alle gemeenten?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

In hoeverre blijven de gemeenten in totaal zijn totaliteit binnen de voor volgend jaar vastgestelde macronorm van 3,75%?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 5

Wilt u de ontwikkeling van de stijgende woonlasten, waaronder de OZB, blijven monitoren en de Tweede Kamer daarover hierover informeren?

In de bestuursafspraken met gemeenten is opgenomen dat «Rijk en de gemeenten streven naar zo veel mogelijk transparantie over de ontwikkeling van de lokale lasten. Daarom hanteren Rijk, gemeenten, provincies en waterschappen gezamenlijk een uniforme monitor van een gezaghebbende instantie die als leidend wordt bestempeld. Partijen formuleren gezamenlijk de opdracht daartoe. De overheden onderschrijven naar buiten toe de uitkomsten van de monitor.» Inmiddels wordt gewerkt aan deze gezamenlijke monitor. De woonlasten worden dan ook blijvend gemonitord en de uitkomsten daarvan zullen aan u bekend worden gemaakt.

Vraag 1

Heeft de u kennisgenomen van het artikel «Koophuizen uit nood in verhuur»?1

Vraag 2

Herkent u de problematiek wordt gesignaleerd, en zo? Zo ja, hoe groot is de problematiek en wat zijn de gevolgen?

Het artikel meldt dat volgens de Stichting Tijdelijk Twee Woningen veel woningeigenaren bij bemiddeling door makelaars bij de tijdelijke verhuur van hun te koop staande woning in de problemen komen, omdat makelaars niet alleen een hoge vergoeding vragen maar ook niet op de hoogte zijn van de regelgeving en niet de juiste vergunningen en contracten regelen. De NVM bestrijdt dit.
In 2009, na het uitbreken van de kredietcrisis, is duidelijk geworden en onderkend dat woningeigenaren die een nieuwe woning hadden gekocht maar de oude woning nog niet hadden verkocht, de oude woning tijdelijk (tot de verkoop) moeten kunnen verhuren om hun dubbele woonlasten te verlichten.
De Leegstandwet biedt daarvoor de gelegenheid. Deze mogelijkheid was echter niet breed bekend, omdat woningen tot die tijd vlot van de hand gingen. Daarom heeft mijn ambtsvoorganger in 2009, samen met de VNG en Vereniging Eigen Huis, bekendheid gegeven aan de mogelijkheid voor tijdelijke verhuur van te koop staande woningen die de Leegstandwet biedt. Op de website van de rijksoverheid staat informatie over tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet en ook Vereniging Eigen Huis en VNG hebben op hun website uitgebreid aandacht besteed aan tijdelijke verhuur van te koop staande woningen via de Leegstandwet. Deze informatie is nog steeds te raadplegen.

Vraag 3

Deelt u de mening dat het hier gaat om huurovereenkomsten van de tweede te koop staande woningen, die niet vallen onder de verregaande huurbescherming? Zo nee, kunt u dit toelichten?

Bij verhuur van te koop staande woningen biedt de Leegstandwet inderdaad de mogelijkheid om die woningen zonder huurbescherming voor de huurder te verhuren.

Vraag 4

Kan de conclusie worden getrokken dat de Leegstandswet in feite niet naar behoren functioneert? Zo nee, waarom niet? Zo ja, graag een toelichting.

Nee, die conclusie valt niet uit het artikel uit het Algemeen Dagblad te trekken. Wel zou het kunnen zijn dat niet alle makelaars op de hoogte zijn van de Leegstandwet en de mogelijkheid van tijdelijke verhuur van te koop staande woningen die deze wet biedt. Ik zal de makelaars via hun koepels informeren over de Leegstandwet en de mogelijkheid die deze wet biedt om een te koop staande woning zonder huurbescherming van de huurder tijdelijk te verhuren.

Vraag 5

Bent u bereid omin uw antwoord in te gaan op de motie De Boer/Ortega-Martijn inzake de versoepeling van de regels van de Leegstandswet?2 Zo nee, waarom niet?

Zoals mijn ambtsvoorganger heeft aangegeven tijdens de plenaire behandeling van de Begroting 2012 van Binnenlandse Zaken op 17 november 2011, wordt in de brief over Huur op Maat nader ingegaan op de mogelijkheden voor versoepeling van de regels van de Leegstandwet. Deze brief bevat op een aantal punten voorstellen voor versoepeling van de Leegstandwet. Ik verwijs u hiervoor graag naar deze brief.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het artikel «Camera als wapen tegen burenterreur»1 over de uitspraak van de rechter in een civiele zaak over ernstige woonoverlast?

Ja.

Vraag 2

Hoe gaat u de gemeente de politie en het Openbaar Ministerie (OM) informeren over de mogelijkheden van legaal cameragebruik als wapen in de strijd tegen ernstige woonoverlast?

De uitspraak van de rechter in het genoemde geval is in lijn met de bestaande inzichten over het gebruik van privaat cameratoezicht. In dat opzicht vormt deze uitspraak dus geen doorbraak of nieuw inzicht. Ik heb ook geen reden om aan te nemen dat gemeenten, politie en het Openbaar Ministerie onvoldoende op de hoogte zijn van de mogelijkheden om legaal cameragebruik in te zetten in de aanpak van woonoverlast. Wel zal ik de uitspraak van de rechter onder de aandacht brengen van het Centrum voor Criminaliteitspreventie en Veiligheid (CCV). Het CCV heeft het beheer over de handreiking Cameratoezicht en kan de genoemde casus opnemen als voorbeeld van de mogelijkheid om camera’s in te zetten als privaatrechtelijk instrument tegen woonoverlast.

Vraag 3

Deelt u de mening dat de overheid slachtoffers van ernstige woonoverlast moet ondersteunen in de aanpak van dit probleem? Zo ja, waarom laat de overheid deze slachtoffers nog vaak aan hun lot over? Hebben gemeenten te weinig mogelijkheden dan wel capaciteit om op te treden of ontbreekt het aan kennis dan wel lef om door te pakken bij woonoverlast in met name koopwoningen?

Ik deel de mening dat slachtoffers van woonoverlast moeten worden gesteund door de overheid. Om als gemeente doortastend op te treden of om tot straffen of maatregelen te komen moet er echter bewijs zijn. Daarom is het belangrijk om het beschikbare instrumentarium zorgvuldig in te zetten en een goed dossier aan te leggen. Voor zowel geweld, intimidatie als woonoverlast geldt dat het bestaande instrumentarium waarover gemeenten beschikken voldoende mogelijkheden biedt om strafbare feiten en overlastsituaties aan te pakken. Deze instrumenten zijn zowel bij huur- als koopwoningen inzetbaar. In het ultieme geval dat tot sluiting van een woning moet worden overgegaan geldt bij een koophuis wel als extra randvoorwaarde dat voldaan is aan de eisen die ten aanzien van het recht op eigendom gesteld worden in de Grondwet en het Europees Verdrag van de Rechten van de Mens.

Vraag 4

Welke concrete acties zijn uitgevoerd en instrumenten zijn ontwikkeld om woonoverlast aan te pakken sinds de publicatie van de handreiking aanpak woonoverlast en verloedering?

Het CCV heeft, mede in opdracht van de ministeries van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties en Veiligheid en Justitie, een aantal expertmeetings met gemeenten georganiseerd om hen verder te ondersteunen bij de aanpak van woonoverlast, en zal dat ook het komend jaar blijven doen. Ook is een aantal nieuwe onderwerpen toegevoegd aan de handreiking Woonoverlast en Verloedering, te weten de bestrijding van overlast rond woonschepen, problemen rond VvE’s, kamerverhuurpanden of recreatiewoningen, en de voorwaarden rond huurcontracten en interventieteams. In januari 2012 zal een brochure naar alle gemeenten worden gestuurd over de aanpak van woonoverlast in relatie tot psychisch kwetsbaren. Tot slot is nauwere samenwerking gezocht met het Landelijk Platform Woonoverlast, een netwerk van publieke en private partijen dat gericht is op het verminderen van woonoverlast.

Vraag 5

Bent u naar aanleiding van de rechtelijke uitspraak en de ervaringen met de inzet van een gemeentelijke dwangsom in deze casus van plan om de toereikendheid van de middelen te beoordelen? Zo ja, op welke termijn wilt u de Kamer hierover nader informeren?

Zoals vermeld in antwoord op vraag 2 is de uitspraak van de rechter over het gebruik van privaat cameratoezicht in lijn met bestaande inzichten. Dit vormt geen aanleiding voor een nieuwe beoordeling mijnerzijds. De inzet van een gemeentelijke dwangsom in de onderhavige casus is gestrand om procedurele redenen, niet vanwege ontoereikendheid van het instrument. Ook dit vereist daarom geen nieuwe beoordeling mijnerzijds.

Vraag 6

Welke actie gaat u ondernemen om gemeenten meer aan te sporen gebruik te maken en bekend te maken met de instrumenten die zij nu al hebben om woonoverlast, inclusief die bij koopwoningen, te bestrijden?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 1

Bent u bekend met de nieuwe plannen van het college van B en W van Amsterdam, zoals op 23 november 2011 bekend gemaakt door middel van een manifest, over de Amsterdamse woningmarkt?1

Nee. Wel ben ik bekend met het «Woonmanifest Amsterdam 2012» dat op 23 november 2011 is bekend gemaakt en verschillende met elkaar samenhangende aanbevelingen bevat. Dit Woonmanifest is het resultaat van een DenkTank die op initiatief van wethouder Freek Ossel van de gemeente Amsterdam tot stand is gekomen. In deze DenkTank zitten deskundigen van de zijde van verhuurders, huurders en de gemeente Amsterdam. Inzake deze aanbevelingen heeft het college van B en W van Amsterdam echter geen besluit genomen.
Mijn departement is nog in overleg met de gemeente Amsterdam over wensen inzake het huurbeleid.

Vraag 2

Wat vindt u van het feit dat de gemeente Amsterdam woningen op een zogeheten «gewilde plek duurder wil maken»»?

De huurprijsstelling van woningen acht ik een keuze van verhuurders. Verhuurders kunnen hun huurprijzen binnen de wettelijke kaders vaststellen, rekening houdend met de marktsituatie en de gemaakte afspraken daarover met de gemeente en/of de huurdersorganisaties.
In het Woonmanifest 2012 wordt overigens een aantal aanbevelingen gedaan als samenhangend pakket. Er is geenszins sprake van uitsluitend een aanbeveling gericht op het duurder maken van woningen op gewilde plekken.

Vraag 3

Wat vindt u van het feit dat op deze manier huurders twee keer gestraft worden voor het wonen op een gewilde plek? (door de recentelijk ingevoerde extra woning waarderingspunten en een voorgestelde extra huurverhoging op gewilde plekken)

Het verhogen van een huurprijs binnen hetgeen wettelijk mogelijk is zie ik niet als het straffen van huurders.
De maximaal 25 punten in het schaarstegebied op grond van het woningwaarderingsstelsel kunnen wettelijk overigens niet leiden tot extra huurverhogingen bij bestaande huurovereenkomsten.

Vraag 4

Bent u het met de Huurdersvereniging Amsterdam eens dat er meer woningen bij moeten komen voor de middeninkomens (huur 652–900 euro)? Zo nee, waarom, niet?

De vraag of er in Amsterdam meer woningen moeten komen voor de middeninkomens acht ik in eerste instantie een vraag die door de lokale partijen zelf moet worden beantwoord.

Vraag 5

Bent u het eens dat op deze manier de segregatie toe zal nemen omdat er wijken voor de rijken en wijken voor de armen zullen ontstaan in Amsterdam? Zo nee, waarom niet?

De conclusie dat er wijken voor de rijken en wijken voor de armen zullen ontstaan in Amsterdam deel ik niet.
Prestatieafspraken van een gemeente met verhuurders en met name met de corporaties die in de gemeente werkzaam zijn, kunnen aandacht besteden aan de huisvesting van bepaalde inkomensgroepen. Ik constateer, dat uit de afspraken van gemeente Amsterdam inclusief stadsdelen, de Huurdersvereniging Amsterdam en de gezamenlijke woningcorporaties, zoals neergelegd in het akkoord Bouwen aan de Stad II, veel aandacht blijkt voor een goede verdeling van de verschillende inkomensgroepen over de verschillende wijken.

Vraag 1

Bent u bekend met het voornemen van de Europese Commissie om haar beschikking van 28 november 2005, betreffende de toepassing van artikel 86, lid 2, van het EU Verdrag op staatsteun in de vorm van compensatie voor de openbare dienst, die aan bepaalde met het beheer van diensten van algemeen economisch belang belaste ondernemingen, wordt toegekend (EC stuknr. 2005/842EG), te vervangen?

Ja. Op 23 maart 2011 heeft de Europese Commissie (EC) een Mededeling over de hervorming van de EU-staatssteunregels voor diensten van algemeen economisch belang (DAEB) uitgebracht. De mededeling is gericht aan het Europees parlement, de Raad, het Europees economisch en sociaal comité (EESC) en het Comité van de regio’s (CvdR). Ook lidstaten en belanghebbenden konden reageren. Hoofdlijn van de Mededeling was de aankondiging dat de toekomstige hervorming gericht zal zijn op verdere verduidelijking van de regels en op een aanpak gebaseerd op diversificatie en vereenvoudiging. In de Mededeling stonden geen voorstellen voor concrete wet- en regelgeving.
Op 2 mei 2011 heeft de Staatssecretaris voor Buitenlandse Zaken de Tweede Kamer over de Mededeling van de EC geïnformeerd door middel van een fiche van de werkgroep Beoordeling Nieuwe Commissievoorstellen (BNC) (kamerstuk 22 112, nr. 1165). Dit was slechts een aankondiging. De EC zou verdere voorstellen doen ter concrete invulling.

Vraag 2

Klopt het dat deze regeling zal worden herzien niet alleen in een mededeling maar ook in een besluit van de Commissie, onder een herzien artikel nummer, te weten artikel 106, lid 2, betreffende de werking van de Europese Unie op staatssteun in de vorm van compensatie voor openbare dienst, toegekend aan bepaalde met het beheer van diensten van algemeen economisch belang belaste ondernemingen?

Ja. De EC heeft op 16 september 2011 een voorstel voor een nieuw DAEB-pakket openbaar gemaakt, ter vervanging van het huidige DAEB-pakket. Tijdens het Algemeen Overleg (AO) van 6 oktober jl. over staatsteun en woningcorporaties heb ik uw Kamer gemeld dat er op dat moment nog geen duidelijk beeld bestond van de gevolgen voor de Nederlandse woningcorporaties. Nederland heeft daarom gevraagd om meer duidelijkheid en, met het oog op de Nederlandse belangen, inbreng geleverd.

Vraag 3

Is het waar dat de raadpleging van de lidstaten hierover inmiddels heeft plaatsgevonden?

Ja. Tijdens een overleg van de Europese Commissie met de lidstaten op 24 oktober is de Nederlandse inbreng toegelicht en ook bij overige contacten met de Commissiediensten wordt alles in het werk gesteld om dit kracht bij te zetten. Daarnaast trekt Nederland ook op met andere lidstaten om de krachten te bundelen.

Vraag 4

Is het waar dat de Europese Commissie voornemens is het besluit per 1 januari 2012 in te laten gaan?

Het is nog niet bekend op welk tijdstip de nieuwe regels van de EC ingaan. De EC zal naar verwachting een mededeling uitvaardigen voor de tijdelijke verlenging van de huidige regels, totdat het nieuwe pakket van toepassing wordt. Mede door Nederland maar ook door veel lidstaten is nog om een tweede overleg gevraagd. De EC beraadt zich nog. Ik blijf deze ontwikkelingen, samen met mijn ambtgenoot van Economische Zaken, Landbouw en Innovatie op de voet volgen. De verwachting is dat de EC op afzienbare termijn (mogelijk nog dit jaar) het pakket zal vaststellen.

Vraag 5

Is het waar dat in het nieuwe besluit, dat de beschikking uit 2005 (2005/842/EC) moet vervangen, de definitie van sociale huisvesting komt te vervallen, die de doelgroepen beperkt tot «achterstandsgroepen of sociaal kansarme groepen, die door solvabiliteitsbeperkingen geen huisvesting tegen marktvoorwaarden kunnen vinden»?

De definitie van woningcorporaties zoals opgenomen in de huidige vrijstellingsbeschikking1 is in het voorstel geschrapt.
Volgens het concept DAEB-vrijstellingsbesluit zijn de regels van toepassing op DAEB’s in alle sectoren. Voor de sociale diensten worden speciale eisen gesteld om zonder aanmelding compensatie voor de kosten van DAEB’s te verlenen. Het moet gaan om DAEB’s «waarmee wordt voldaan aan essentiële sociale behoeften wat betreft zorg, kinderopvang, toegang tot de arbeidsmarkt, sociale huisvesting en de zorg voor en sociale inclusie van kwetsbare groepen».

Vraag 6

Is het waar dat in de overwegingen van het nieuwe besluit onder overweging 10, woningcorporaties niet langer genoemd worden evenals een definitie van de doelgroep, zoals dat in de beschikking van 2005 nog het geval was?

Zie antwoord vraag 5.

Vraag 7

Is het waar dat het voorgenomen besluit Nederland de mogelijkheid biedt om zelf te bepalen tot welke huurgrens de markt niet voorziet in de bouw van (voldoende) woningen en derhalve woningcorporaties met de bouw en het beheer daarvan belast kunnen worden, en daarbij zo nodig te differentiëren naar woningmarktregio’s?

Zoals gemeld bij de begrotingsbehandeling in uw Kamer op 17 november heb ik die dag Eurocommissaris voor Mededinging Almunia gebeld en geschetst dat het nieuwe DAEB pakket de nodige vragen oproept in relatie tot het besluit van de EC uit 2009.
Commissaris Almunia gaf aan dat het specifieke besluit over de Nederlandse corporaties van 20092 van kracht blijft en dat uit de wijzigingen zeker niet kan worden afgeleid dat daardoor het besluit uit 2009 zou komen te vervallen.
Ook op hoog ambtelijk niveau is daarna bevestigd dat het EC-besluit uit 2009 bindend is voor Nederland en volledig moet worden geïmplementeerd. Een wijziging van goedgekeurde steun zou moeten worden genotificeerd en een goedkeuring van de Commissie moet worden afgewacht, voordat een dergelijke wijziging kan ingaan. Tenslotte wordt gesteld, dat de concept-teksten van het nieuwe DAEB-pakket niet zijn bedoeld om de voorwaarden en procedures om «social housing» als een DAEB te definiëren, te wijzigen.

Vraag 8

Is het waar dat met het nieuwe besluit het voorschrijven van inkomensgrenzen geheel de verantwoordelijkheid wordt van de betreffende lidstaten?

Op basis van de beschikbare informatie verwacht ik dat Nederland het begrip «essentiële behoeften wat betreft (...) sociale huisvesting» nader zal moeten invullen met de vraag voor wie en waarvoor woningcorporaties met staatssteun actief mogen zijn. Op dit moment is echter nog onduidelijk of dit inderdaad zou kunnen leiden tot het niet langer hoeven hanteren van een inkomensgrens of tot een hogere inkomensgrens.
Immers, ook de huidige regels van de EC kennen geen inkomensgrens als verplichte inkadering van de DAEB. Het is een concrete invulling die door de EC van Nederland werd gevraagd ter uitwerking in de Nederlandse situatie van het begrip «achterstandsgroepen of sociaal kansarme groepen».

Vraag 9

Wanneer en op welke wijze bent u geïnformeerd dat het bedoelde voornemen van de Europese Commissie naar het Europees Parlement is gezonden?

De EC heeft op 16 september 2011 een voorstel voor een nieuw DAEB-pakket openbaar gemaakt, ter vervanging van het huidige DAEB-pakket. Wat betreft de resolutie van het Europese parlement, die op 15 november is aangenomen, geeft de Commissaris aan dat het uiteindelijk de Commissie is die over de DAEB-regels beslist.

Vraag 10

Waarom heeft u niet meteen na het vernemen hiervan de Kamer hierover ingelicht?

Tijdens het AO van 6 oktober jl over staatsteun en woningcorporaties heb ik uw Kamer gemeld dat er op dat moment nog geen duidelijk beeld bestond van de gevolgen voor de Nederlandse woningcorporaties. Nederland heeft daarom gevraagd om meer duidelijkheid en, met het oog op de Nederlandse belangen, inbreng geleverd.
Voor verdere toelichting verwijs ik naar de brief over dit onderwerp dat gelijktijdig met deze beantwoording aan uw Kamer wordt gestuurd.

Vraag 1

Hebt u kennisgenomen van de website van Ymere-advies?1

Ja.

Vraag 2

Welke relatie heeft Ymere-advies met de woningcorporatie Ymere?

Woningcorporatie Ymere heeft mijn ministerie desgevraagd laten weten dat er geen relatie is tussen haar en Ymere-advies. Gegeven de associatie die de naam- en vormgeving van de website oproepen met de woningcorporatie en het feit dat de laatste zich distantieert van de adviezen en tips die hierop worden gegeven, heeft woningcorporatie Ymere inmiddels juridische stappen ondernomen tegen de initiatiefnemers van de website.

Vraag 3

Klopt het dat Ymere-advies diensten aan huurders aanbiedt dan wel constructies aanbiedt om onder de toewijzingsgrens van 33 614 euro voor sociale huurwoningen te blijven?

Op de website van Ymere-advies (na de juridische stappen van woningcorporatie Ymere omgedoopt tot Eimere-advies) worden dergelijke diensten en constructies inderdaad aangeboden.
Inmiddels is bekend geworden dat de website een «hoax» (nep) is. De website opent thans ook met deze mededeling. Daarbij geven de initiatiefnemers, die zich «het Efemeer Verbond van Woonstrijders» noemen, aan hiermee aandacht te willen vragen voor het in hun ogen slechte woonbeleid van het kabinet. Zij roepen burgers op de site op hun ongenoegen hierover bij mij en uw Kamer kenbaar te maken.

Vraag 4

Wat is uw mening over onder meer de adviezen en tips (zoals de inzet van parttime werkenden een negatieve bonus, het voorkomen van promotie, afsluiten van een sociale, huurhypotheek,outsourcing etc) van Ymere-advies, en deelt u de mening dat dit in strijd is met het beleid van het kabinet?

Dergelijke adviezen en tips zijn naar mijn mening ongewenst en staan haaks op het kabinetsbeleid dat iedereen naar vermogen wil laten deelnemen in de samenleving.

Vraag 5

Wat kunt u doen om te bereiken dat een organisatie zoals Ymere-advies zich niet meer met deze taken bezighoudt? Bent u voornemens om deze maatregelen ook in te zetten? Zo nee, waarom niet?

Zoals uit het antwoord op vraag 3 ook al blijkt, betreft Ymere-advies geenszins een adviesorganisatie, maar gaat het om een protestuiting tegen het woonbeleid van het kabinet. Hoewel ik betreur dat deze actie heeft geleid tot serieuze adviesvragen door mensen, zijn dit soort acties door mij niet te voorkomen. Ik overweeg dan ook geen maatregelen. Ik heb geconstateerd dat woningcorporatie Ymere inmiddels stappen onderneemt.

Vraag 1

Hebt u kennisgenomen van het arrest van de Hoge Raad van 28 oktober 2011 waaruit blijkt dat strafrechtelijke ontruiming van een kraakpand pas mogelijk is na een kort geding?1

Ja.

Vraag 2

Kunt u aangeven wat de gevolgen van dit arrest zijn voor de twee jaar geleden aangenomen Wet kraken en leegstand?2

De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 28 oktober 2011 (LJN: BQ9880) geoordeeld dat een strafrechtelijke ontruiming van een kraakpand in beginsel van tevoren bij de krakers moet worden aangekondigd. Indien de krakers een kort geding aanspannen, dient de uitspraak van de rechter in beginsel te worden afgewacht, voordat wordt ontruimd. Het ontruimingsbeleid dat het Openbaar Ministerie op basis van de Wet kraken en leegstand voert, voldoet aan deze eisen. Een belangrijk winstpunt is dat de Hoge Raad dit beleid expliciet heeft goedgekeurd. Dat betekent dat het Openbaar Ministerie kan doorgaan met het prioritair handhaven van het kraakverbod. Zo moet de kraker binnen acht dagen een kort geding tegen de voorgenomen ontruiming hebben aangespannen. Alleen de uitspraak van de rechter in kort geding in eerste aanleg hoeft te worden afgewacht (dus niet een eventueel hoger beroep). Ook hoeft met een ontruiming niet te worden gewacht totdat de kraker voor het misdrijf kraken strafrechtelijk is veroordeeld.
Verder bevestigt de Hoge Raad, in lijn met de Wet kraken en leegstand, dat bescherming van het eigendomsrecht het uitgangspunt is. De eigenaar heeft het recht om over zijn pand te beschikken zoals hij wil. Een kraker die een kort geding aanspant, moet aantonen waarom – bijvoorbeeld tijdelijk – een uitzondering op dat uitgangspunt moet worden gemaakt. De praktijk van het afgelopen jaar wijst uit dat de rechter in vrijwel alle gevallen de strafrechtelijke ontruiming ook toestaat.
Ten slotte is van belang dat de Hoge Raad bevestigt dat er onder omstandigheden – zoals in de beleidsregels van het Openbaar Ministerie omschreven – meteen kan worden ontruimd, zonder dat de ontruiming hoeft te worden aangekondigd en zonder dat een kort geding hoeft te worden afgewacht,bijvoorbeeld wanneer de openbare orde in het geding is.
Ik meen om al deze redenen dat het kraakverbod adequaat kan worden gehandhaafd.

Vraag 3

Bent u van mening dat de uitgangspunten van de Wet kraken en leegstand met dit arrest in stand blijven? Zo nee, wat zou er moeten worden gewijzigd zodat de uitgangspunten van de wet wel in stand kunnen worden gehouden?

Ja, zie het antwoord op vraag 2.

Vraag 4

Bent u ook van mening dat het principiële standpunt is dat kraken eigenrichting is en een inbreuk is op het eigendomsrecht van eigenaren van panden, omdat ze niet meer vrijelijk over hun eigendom kunnen beschikken?

Ja.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht dat de EU-commissaris Barnier u heeft uitgenodigd in Brussel om te komen praten over de inkomensgrens van de sociale verhuur?

Mij is geen uitnodiging vanuit Europa bekend. Ik kom dan ook aan de beantwoording van de tweede vraag niet toe.
Ik deel uw mening niet dat de huidige inkomensgrens verhoogd zou moeten worden. Ik verwijs u daarbij naar mijn inbreng in het algemeen overleg met uw Kamer over staatssteun aan woningcorporaties op 6 oktober jl.

Vraag 2

Bent u voornemens om op deze uitnodiging in te gaan? Zo nee, waarom niet? Zo ja, kunt u aangeven wanneer u voornemens bent te gaan en wat daar uw inzet zal zijn?

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 3

Deelt u de mening dat de huidige inkomensgrens verhoogd zal moeten worden om lange wachtlijsten en stagnatie op de sociale huurmarkt te voorkomen? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 1

Bent u op de hoogte van het artikel «Online onderhuren makkie voor toerist»?1

Ja.

Vraag 2

Bent u op de hoogte van de omvang van dit illegale onderverhuren van woningen? Hoe vaak komt dit voor?

Nee. Bekend is dat er woningen illegaal worden onderverhuurd, met name in gespannen woningmarktgebieden. Inzicht in de omvang van de illegale onderverhuur is sterk afhankelijk van lokale inzet en onderzoek.

Vraag 3

Deelt u de mening dat de controle op illegale onderhuur op dit moment onvoldoende geregeld is?

Nee, er zijn voldoende mogelijkheden voor corporaties en gemeenten om illegale onderhuur in kaart te brengen. Met behulp van bestandsvergelijkingen of een complete doorlichting van het huurbestand is het overgrote deel van illegale onderhuur te achterhalen. Wel is het zo dat corporaties en gemeenten hier dan een concreet plan voor dienen op te stellen.

Vraag 4

Welke mogelijkheden hebben corporaties en gemeenten om deze illegale vorm van verhuur aan te pakken?

In vrijwel alle huurcontracten in de sociale sector is onderverhuur expliciet uitgesloten en derhalve een grond voor ontbinding van het huurcontract. Met behulp van de in de Huisvestingwet opgenomen bestuurlijke boete kunnen zowel de verhuurder als de huurder worden aangepakt voor het verhuren van een sociale huurwoning zonder de benodigde vergunning. Zo heeft de corporatie Ymere met de inzet van een speciaal team hiervoor een succesvolle aanpak ontwikkeld, die er naast ontbinding van het huurcontract ook toe leidt dat de uit de illegale onderhuur opgestreken winst moet worden afgedragen aan Ymere.

Vraag 5

Zijn organisaties die bemiddelen in onrechtmatige onderhuur van sociale huurwoningen ook strafrechtelijk aan te pakken? Bent u bereid dit te doen? Zo nee, waarom niet?

Nee. Op zich is de bemiddeling van dergelijke verhuur niet strafbaar. Immers onrechtmatig onderhuur is niet in het strafrecht opgenomen. De bestuurlijke boete hierop heeft een plaats in de Huisvestingswet gekregen. Gemeenten kunnen overwegen een vergunningstelsel in te voeren voor bemiddeling van woonruimte.

Vraag 6

Deelt u de mening dat personen die op die manier onderverhuren hun recht op een sociale huurwoning verspelen en onmiddellijk plaats moeten maken voor mensen die de woning wel echt nodig hebben?

Zoals aangegeven in het antwoord op vraag 4 is het om die reden dat onderhuur als grond voor ontbinding in huurcontracten in de sociale huursector is opgenomen.

Vraag 1

Bent u bekend met de inhoud van het bericht «Roep om meer hypotheek, jonge tweeverdieners dupe strengere regels»?1

Ja.

Vraag 2

Is het waar dat jonge tweeverdieners veel minder hypotheek kunnen krijgen dan een eenverdiener met eenzelfde inkomen? Acht u dit wenselijk?

Uit de huidige Nibud methodiek volgt dat bij een hoger inkomen een hoger percentage van het inkomen mag worden uitgegeven aan woonlasten, dat percentage wordt het financieringslastenpercentage genoemd. In de Nibud methodiek wordt voor tweeverdieners het financieringslastenpercentage van het hoogste bruto inkomen genomen en vervolgens toegepast op het gezamenlijke bruto inkomen. Dat leidt ertoe dat tweeverdieners in absolute zin doorgaans een lagere leencapaciteit hebben dan een eenverdiener met eenzelfde inkomen. Het Nibud heeft hiertoe in het verleden besloten omdat bij tweeverdieners een groot deel van de verdiencapaciteit van het huishouden wordt verbruikt. Bij eenverdieners heeft de partner over het algemeen immers nog de mogelijkheid om extra inkomen te verwerven. Daarmee is voor die groep de mogelijkheid beperkt om een inkomensdaling of uitgavenstijging op te vangen door meer arbeid te verrichten. Bovendien bestaat bij tweeverdieners bijvoorbeeld ook het risico dat een stel uit elkaar gaat. Het inbouwen van een extra buffer bij tweeverdieners is dan ook wenselijk.
Daarbij ben ik wel van mening dat de buffer in verhouding moet staan tot de risico’s. Over een verantwoorde verruiming op dit punt zijn wij momenteel in gesprek met het Waarborgfonds Eigen Woningen en het Nibud. Wij zullen de Tweede Kamer hierover op korte termijn nader informeren.

Vraag 3

Is dit het gevolg van strengere regels voor hypotheekverstrekking? Zijn hier afspraken over gemaakt tussen de verschillende hypotheekverstrekkers?

Indien u doelt op de nieuwe Gedragscode Hypothecaire Financieringen kan ik u mededelen dat de methodiek op dit punt niet is aangepast. Ook bij de oude Gedragscode Hypothecaire Financieringen werd op deze manier omgegaan met tweeverdieners.

Vraag 4

Ziet u kans deze vragen te beantwoorden voor aanvang van de Algemene Financiële Beschouwingen?

Ja.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het bericht «Bouwen kost gemeente klauwen met geld»?1

Ja.

Vraag 2

Deelt u de mening dat de Wet algemene beginselen omgevingsrecht (Wabo) er voor zorgt dat de burger onnodig financieel de dupe wordt van de administratieve rompslomp van de gemeente? Zo nee, waarom niet?

Nee. De Wabo leidt tot vermindering van de administratieve lasten voor burger en bedrijfsleven. Burgers en bedrijven kunnen één (digitale) integrale aanvraag voor hun project doen, zonder dat ze langs meerdere loketten van verschillende overheden hoeven. De gemeenten zullen zo is mijn verwachting na het goed ingeregeld hebben van de werkprocessen een efficiëntere afhandeling van de vergunningverlening hebben. Dat wordt ook al gemeld door een aantal gemeenten, die hun werkproces gedigitaliseerd hebben. De invoering van de Wabo betekent voor veel gemeenten een andere manier van werken dan voor inwerkingtreding Wabo: er moet veel meer focus zijn op het totale project van de burger en het bedrijf. Ook betekent de Wabo een behoorlijke stap in digitale dienstverlening en digitaal werken. Het is een belangrijke ontwikkeling voor de dienstverlenende overheid. Voor de initiële extra kosten die de invoering van de Wabo met zich meebrengt, zijn gemeenten reeds gecompenseerd via het gemeentefonds.

Vraag 3

Zijn er bij u nog meer gemeentes bekend die vanwege de inwerkingtreding van de Wabo de bouwleges hebben verhoogd, of in de toekomst van plan zijn om dat te doen?

Nee. Als oorzaak van eventuele stijging voor de gemeentelijke kosten in het jaar 2011 wordt door een aantal gemeenten genoemd dat als gevolg van de economische omstandigheden minder aanvragen voor omgevingsvergunningen voor bouwen worden ingediend. Daardoor drukken de kosten van de vergunningverlening op een kleiner aantal projecten, zoals ook gemeld in het door u genoemde bericht. Ik sluit niet uit dat hierdoor de bouwleges per project in sommige gemeenten (zullen) stijgen.
Momenteel loopt er een onderzoek naar de toepassing van de Leidraad transparante berekening van leges door gemeenten. Ik wil u hierbij ook wijzen op mijn antwoorden op de eerder door de SP gestelde vragen over transparante berekening van leges2. In het kader van dat onderzoek wordt gemeenten onder meer gevraagd naar eventuele redenen voor tariefsverhoging. Ik zal, zoals in de eerdere beantwoording is toegezegd, de Kamer daarover in de loop van 2012 informeren.

Vraag 4

Bent u van plan om iets te doen om de administratieve rompslomp voor gemeentes te verlagen? Zo nee, waarom niet?

Gelet op de eerdere antwoorden, zien we op dit moment geen aanleiding nu actie te ondernemen. De Minister van I&M onderhoudt in het kader van de uitvoering van de Wabo nauwe contacten met de gemeenten. Uit die contacten blijkt dat gemeenten bezig zijn om hun werkprocessen zo goed en efficiënt mogelijk in te richten op de toekomst, ten einde de burgers en bedrijven zo goed en efficiënt mogelijk te bedienen. Ook vanuit het onderzoek zoals gemeld bij antwoord 3 monitor ik de ontwikkelingen. Mocht ik op basis van uitkomsten een duidelijke verschuiving zien dan zal ik met de minister van I&M bezien of nadere actie nodig is.

Vraag 1

Hebt u kennisgenomen van de uitzending van Omroep Gelderland1 over het toepassen van de Wet kraken en leegstand2?

Ja.

Vraag 2

Hebt u kennisgenomen van de uitkomst van de peiling onder de gemeente naar het gebruik van deze wet?

Ja.

Vraag 3

Klopt het dat veel gemeenten aangeven geen gebruik te maken van de mogelijkheid tot het maken van een leegstandsverordening? Zo ja, wat is uw oordeel over deze opstelling?

Wat betreft de gemeenten in de provincie Gelderland klopt dat. De in de Leegstandwet aangeboden instrumenten voor het voeren van een leegstandbeleid, zijn met name van belang voor gemeenten waar de leegstand een negatief effect heeft op de leefbaarheid. Dat is in de meerderheid van de Gelderse gemeenten niet het geval. Bovendien zijn er in voorkomende gevallen andere instrumenten dan die uit de Leegstandwet.

Vraag 4

Geldt dit ook voor de zogenoemde studentensteden, zoals Wageningen en Nijmegen, waar men meer dan gemiddeld wordt geconfronteerd met kraken? Wat is uw oordeel daarover?

Wageningen geeft aan van andere instrumenten gebruik te maken om leegstand tegen te gaan. Nijmegen geeft aan de leegstand aldaar geen groot probleem te vinden. Dergelijke afwegingen zijn voorbehouden aan de lokale overheid.

Vraag 5

Kunt u aangeven of de politie krakers mag aanspreken op een onrechtmatige daad en mag verzoeken om het pand te verlaten? Deelt u de mening dat de krakers zich ten eerste aan de wet hadden dienen te houden voordat ze huisvredebreuk pleegden?

Een ieder dient zich aan de wet te houden. Zowel huisvredebreuk als kraken zijn strafbaar gesteld als misdrijf. De politie kan verdachten van een strafbaar feit altijd aanspreken om de strafbare situatie op te heffen. Een aankondiging en effectuering van een strafrechtelijke ontruiming vereist evenwel een door de officier van justitie gegeven bevel. De politie is hiernaast uitvoerder van een door de rechter bevolen civiele ontruiming.

Vraag 6

Is het ontbreken van een leegstandsverordening en/of het ontbreken van de toepassing van een verordening een breekpunt voor het Openbaar Ministerie om over te gaan tot ontruiming van een gekraakt pand?

Nee. Het Openbaar Ministerie is niet afhankelijk van een leegstandsverordening noch van meldingen van een gemeente om op te treden tegen kraken. Ook de eigenaar kan aangifte doen. Het Openbaar Ministerie beziet per geval of strafrechtelijke ontruiming van een kraakpand aangewezen is. Over de inzet van politie worden in de driehoek afspraken gemaakt.

Vraag 7

Indien het noodzakelijk is dat er een leegstandsverordening is, bent u dan voornemens om gemeenten te wijzen op het ontbreken van een leegstandsverordening en aansporen deze verordening alsnog in te voeren?

Zie antwoord vraag 6.

Vraag 1

Wat is uw oordeel over de «Kamernoodinventarisatie 2011» van de Landelijke Studenten Vakbond (LSVb), waaruit blijkt dat er een tekort is van 30 000 studentenkamers, 10 000 meer dan het jaar ervoor?1

In de brief van 26 mei 2010 (TK, 2009–2010, 32 123 XVIII, nr. 75) aan de Kamer over studentenhuisvesting, is op basis van de uitkomsten van het onderzoek «Contrasten in de kamermarkt» de verwachting opgenomen dat, hoewel lokaal zeer gedifferentieerd, de vraag naar studentenhuisvesting ook in de nabije toekomst blijft aanhouden. Het betreft zowel de vraag van Nederlandse als voor buitenlandse studenten. Dit is waarom er door het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties in samenwerking met de betrokken partijen gewerkt wordt aan een actieplan studentenhuisvesting zoals aangekondigd in de brief aan de Kamer van 13 juli 2011. (TK, 2010–2011, 32 500 VII, nr. 111). In deze brief is ook ingegaan op de, deels reeds genomen, maatregelen ter vermindering van de knelpunten in de rijksregelgeving ten behoeve van het vergroten van het woningaanbod voor studenten op lokaal niveau.
De cijfers van de LSVB over de vraag naar kamers door studenten vloeien voort uit een inventarisatie. De LSVB heeft zelf aangegeven dat het hier gaat om voorlopige cijfers en dat het eindrapport nog niet klaar is. Voor het structureel en goed inzicht verkrijgen in de vraag naar en het aanbod van studentenhuisvesting op lokaal niveau wordt op dit moment vanuit het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties samen met Kences gewerkt aan een monitor. De eerste resultaten hiervan kunnen al dit najaar gepresenteerd worden. Deze monitor moet bijdragen aan het op lokaal niveau beter inspelen op de vraag naar woonruimte voor studenten.

Vraag 2

Deelt u de mening dat het onaanvaardbaar is dat dit probleem jaarlijks terugkeert en toeneemt? Wanneer zorgt u voor een structurele oplossing voor het gebrek aan studentenwoningen?

In mijn brief van 13 juli jl. wordt ingegaan op de vermindering van de knelpunten in de rijksregelgeving ten behoeve van het vergroten van het woningaanbod voor studenten op lokaal niveau. Verder moeten de al aangekondigde monitor en actieplan bijdragen aan een goede invulling van studentenhuisvesting. De uiteindelijke toevoeging van woonruimte voor studenten moet op lokaal niveau plaatsvinden.

Vraag 3

Deelt u de conclusie van de LSVb dat veel meer actie nodig is om het tekort aan kamers op te lossen? Kunt u uw antwoord toelichten?

Dit is waarom gewerkt wordt aan een actieplan met alle betrokken partijen.

Vraag 4

Gaat u ten aanzien van de gemeente Utrecht extra maatregelen treffen, aangezien daar veel te weinig studentenwoningen worden gebouwd om het probleem op te lossen (een tekort van 6700 kamers, terwijl er slechts 864 eenheden worden gebouwd)?

Het actieplan is gericht op het op lokaal niveau toevoegen van woonruimte voor studenten. Utrecht is een van de steden waarin dit speelt. Wanneer in Utrecht de vraag groot is, verwacht ik dat de lokale partijen aldaar zich hiervoor zullen inzetten.

Vraag 5

Waarom betrekt u andere studentensteden zoals Leiden en Delft niet bij het actieplan dat u maakt in overleg met de VSNU, Kences en de G4?2

Leiden en Delft zullen wel betrokken zijn bij het actieplan. Juist deze gemeenten kennen naast Utrecht en Amsterdam een grote behoefte aan studentenhuisvesting, zoals ook blijkt uit het eerder toegezonden onderzoek.

Vraag 6

Wat is uw oordeel over het artikel «Kreeften koken geen bezwaar», waaruit blijkt dat er door de groei van het aantal studenten in 2015 maar liefst 65 000 extra studentenwoningen nodig zijn?3 Wat gaat u ondernemen om dit aantal te realiseren?

Zoals al bij antwoord 1 is aangegeven wordt met Kences gewerkt aan een monitor. Met deze monitor kan continu gekeken worden naar wat waar de vraag is. Dit is daarmee de basis om op lokaal niveau aan de slag te gaan om aan deze vraag tegemoet te komen. Het verminderen van de rijksregelgeving is daarbij een stimulans om lokaal meer woonruimte te kunnen realiseren. Daarbij zal het actieplan ook gericht zijn op het volgen van de voortgang van de projecten om het aanbod voor studenten te vergroten.

Vraag 7

Hoe gaat u – naast het verminderen van de regeldruk – bevorderen dat leegstaande kantoren beschikbaar worden gemaakt voor studentenhuisvesting?

Met het nieuwe Bouwbesluit 2012, dat naar verwachting op 1 januari 2012 in werking zal treden, wordt het aantal gemeentelijke regels verminderd. Hierdoor wordt het wat betreft regelgeving makkelijker om kantoorgebouwen te transformeren naar een andere gebruiksfunctie, zoals wonen. Hierbij past de kanttekening dat in het algemeen slechts een beperkt deel van de kantorenleegstand geschikt zal zijn voor transformatie naar studentenhuisvesting.
Vanuit de Rijksgebouwendienst wordt ook gekeken naar het herbestemmen van overtollige kantoren. Dit is eerder uiteengezet in brieven van 07-11-2005 (30 300 XI, nr. 26), 16-06-2006 (30 300 XI, nr. 127) en 15-04-2008 (31 200 XVIII, nr. 59). Leegstaande kantoren die niet meer benodigd zijn voor rijkshuisvesting worden in beginsel zo snel mogelijk via het Rijksvastgoed- en ontwikkelingsbedrijf (RVOB) afgestoten. In overleg met het RVOB worden alle mogelijkheden van afstoot bezien, inclusief de mogelijkheden tot transformatie of eventuele herontwikkeling van deze kantoren. Dit is onder meer afhankelijk van financiële factoren, de mogelijkheden van het gebouw en de behoefte van de lokale markt. Bij het vervreemden van overtollige rijksgebouwen is voor het rijk optimalisatie van de opbrengst de maatstaf, waarbij rekening wordt gehouden met publieke belangen.
De Rijksgebouwendienst is in het afwegingsproces behulpzaam door, waar nodig en zinvol, dit te begeleiden met onderzoek en expertise. Overheden, corporaties of private partijen kunnen vervolgens besluiten het object te verwerven met het oog op (studenten)huisvesting. Om een rijkskantoor geschikt te kunnen maken voor studentenhuisvesting dient de bestemming van het object te worden gewijzigd, dienen de noodzakelijke vergunningen te worden verkregen en voorzieningen conform het Bouwbesluit te worden aangebracht.

Vraag 8

Deelt u de mening dat studentenhuisvesting veel meer urgentie moet krijgen, gezien het groeiende aantal studenten? Wanneer komt het aangekondigde actieplan?

Er is aandacht voor studentenhuisvesting. Dit is waarom er op dit moment gewerkt wordt aan het actieplan met alle betrokken partijen. Het actieplan is aangekondigd voor dit najaar.

Vraag 1

Hoeveel woonruimten (zelfstandig, onzelfstandig inclusief maatschappelijke opvang) stelden woningcorporaties in 2010 beschikbaar voor de huisvesting van de volgende specifieke doelgroepen: alleenstaande dak- en thuislozen, (zwerfjongeren), dak- en thuisloze gezinnen, jongeren uit een residentiële voorziening van de jeugdzorg die moeten doorstromen naar een reguliere voorziening, (ex)psychiatrische patiënten die vanuit een residentiële voorziening moeten doorstromen naar een reguliere woonvoorziening, (ex)gedetineerden?

Er zijn in 2010 geen cijfers voor de corporatiesector beschikbaar over het woningaanbod voor alle afzonderlijke hierboven vermelde specifieke doelgroepen. Wel zijn er cijfers uit CorpoData, een samenwerkingsverband tussen het ministerie van BZK, het Waarborgfonds Sociale Woningbouw en het Centraal Fonds Volkshuisvesting, bekend over de omvang van het woningbezit voor en de toewijzing aan (ex-)psychiatrische patiënten, ex-dak- en thuislozen, (ex-) verslaafden en ex- gedetineerden. In 2010 zijn er in totaal 4 956 corporatiewoningen aan deze doelgroep toegewezen. Eind 2010 hadden corporaties 19 432 woningen in bezit, die zijn bestemd voor vormen van (semi) zelfstandig wonen voor deze doelgroep. Verder bezaten de corporaties eind datzelfde jaar 55 995 eenheden voor bijzondere doelgroepen in bijzondere woongebouwen. Het betreft dan een bredere doelgroep, inclusief ouderen en gehandicapten, in psychiatrische- en zwakzinnigeninrichtingen, verzorgingshuizen, kinder- en sociale tehuizen, verpleeghuizen, tehuizen en leefgemeenschappen voor lichamelijk en verstandelijk gehandicapten en tehuizen voor dak- en thuislozen en ongehuwde moeders met hun kinderen.

Vraag 2

Hoeveel nieuwe woonruimten voor deze doelgroepen zijn in 2010 toegevoegd aan de woningvoorraad?

In 2010 hebben corporaties volgens CorpoData per saldo 519 woonruimten aan hun woningvoorraad toegevoegd voor de vorenvermelde doelgroepen. Het aantal toegevoegde eenheden in bijzondere woongebouwen bedroeg 2 625, terwijl het aantal woningen met 2 106 afnam.

Vraag 3

Wat zijn de gemiddelde wachttijden bij de onderscheiden specifieke doelgroepen voor dat een woonruimte wordt toegewezen?

Voor de corporatiesector is de gemiddelde wachttijd voor specifieke doelgroepen onbekend. Dit geldt overigens ook voor andere categorieën woningzoekenden. Ook de Federatie Opvang, de brancheorganisatie voor instellingen voor maatschappelijke opvang, beschermd en begeleid wonen en vrouwenopvang, beschikt niet over landelijke cijfers. De Federatie Opvang geeft aan dat de opvanginstellingen op lokaal niveau veelal prestatieafspraken met corporaties en gemeenten maken en dat de wachttijden per gemeente zeer divers zijn.

Vraag 4

Hoeveel huisuitzettingen vonden er in 2010 plaats vanuit corporatiewoningen? In hoeveel gevallen ging het om gezinnen met kinderen?

De Bedrijfstakinformatie van Aedes bevat elk jaar informatie over het aantal huisuitzettingen door corporaties. Het cijfer over 2010 komt op 1 oktober 2011 beschikbaar. In 2009 betrof het 5 863 huisuitzettingen. Volgens informatie van Aedes bedraagt het aantal uitzettingen van gezinnen met kinderen een fractie van het totaal.

Vraag 5

Indien de gegevens als bedoeld in vraag een t/m drie niet (volledig) beschikbaar zijn, onderschrijft u dat deze groepen behoren tot de harde kern van de doelgroep van beleid van woningcorporaties, zoals bedoeld in het Besluit Beheer Sociale Huursector? Onderschrijft u de noodzaak om de mate waarin woningcorporaties tegemoet komen aan de woonbehoefte van deze groepen transparanter te maken, bijvoorbeeld door hierover specifieke kengetallen op te nemen in de jaarlijkse rapportages van het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting, danwel door woningcorporaties te verplichten om hierover duidelijkheid te geven in hun jaarverslag?

In de Woningwet is vermeld dat toegelaten instellingen bij voorrang personen huisvesten die door hun inkomen of andere omstandigheden moeilijkheden ondervinden bij het vinden van hun passende huisvesting. De bijzondere doelgroepen maken deel uit van deze bredere primaire doelgroep. In de nota van toelichting behorend bij het Besluit beheer sociale huursector is vermeld dat tot de bijzondere doelgroepen onder meer worden gerekend: lichamelijk en verstandelijk gehandicapten, dak- en thuislozen, (ex-) psychiatrische patiënten, ex-verslaafden en ex-gedetineerden.
Ik ben geen voorstander van verantwoordingsplicht op dit gedetailleerde niveau.
Het jaarlijks verplicht rapporteren volgens een voorgeschreven format zou de administratieve lasten voor de corporaties verhogen. Bovendien is het lastig om informatie over de woonbehoefte van de betreffende doelgroepen op deze wijze te registreren, omdat deze groepen elkaar veelal overlappen.

Vraag 6

Hoeveel gezinnen met kinderen bewonen woonruimte op basis van een antikraak-overeenkomst?

Er is geen landelijk cijfer bekend over het aantal gezinnen met kinderen dat op basis van een anti-kraak overeenkomst woonruimte heeft betrokken. Uit informatie van een vijftal grote landelijk opererende leegstandbeheerders blijkt dat het naar alle waarschijnlijkheid om enkele tientallen gezinnen gaat. Deels is dit op verzoek van de eigenaar van het vastgoed. Over het algemeen geven deze leegstandbeheerders echter aan bewoning op basis van een anti-kraak overeenkomst voor een gezin met kinderen om diverse, met name sociaal maatschappelijke, redenen ongewenst te vinden.

Vraag 7

Hoeveel huishoudens wonen noodgedwongen (permanent) op een camping? In hoeveel gevallen betreft het gezinnen met kinderen?

Er is geen landelijk cijfer bekend over het aantal huishoudens, met of zonder kinderen, dat noodgedwongen (permanent) op een camping woont. Recron, de Vereniging van Recreatieondernemers Nederland, deelt mee dat er naar schatting in meer dan duizend gevallen min of meer noodgedwongen (permanent) op campings en bungalowparken wordt verbleven. Naar het oordeel van Recron zal een zeer miniem deel hiervan bestaan uit gezinnen met kinderen.

Vraag 8

Als de informatie als bedoeld in vraag zes en zeven niet bekend is, onderschrijft u dat deze vorm van huisvesting niet passend is? Bent u bereid dit te laten onderzoeken?

Ja, in het algemeen vind ik dergelijke vormen van huisvesting voor gezinnen met kinderen niet passend.
Gezien het beeld dat het waarschijnlijk bij gezinnen met kinderen om zeer kleine aantallen gaat, zie ik geen aanleiding voor onderzoek.

Vraag 9

Bent u met ons van mening dat het essentieel is dat jongeren en (ex)psychiatrische patiënten die ontslagen worden uit een residentiële inrichting, zonder wachttijd de beschikking zouden moeten krijgen over een passende woonruimte (waar nodig in de vorm van begeleid wonen)? Hoe denkt u te bevorderen dat deze wens in de praktijk wordt toegepast?

Ja, maar dit moet wel passen binnen de reële mogelijkheden die er op lokaal niveau zijn. Het aanbieden van passende woonruimten zonder wachttijd kan niet worden gegarandeerd, maar wel vind ik dat hier naar moet worden gestreefd.
Het bevorderen van een snellere doorstroming voor deze groepen kan op basis van de Huisvestingswet geschieden. Hierin is vermeld dat gemeenten groepen urgenten hunnen benoemen. Als gemeenten de bijzondere doelgroepen jongeren en (ex-)psychiatrische patiënten voorrang op de woonmarkt willen geven, dan kunnen gemeenten een urgentieverklaring afgeven. Dit lokale maatwerk vereist wel afstemming tussen gemeenten en corporaties over gewenste aantallen passende woonruimte voor deze groepen.

Vraag 1

Klopt het bericht1 dat tientallen hoogbejaarde flatbewoners die slecht ter been zijn drie weken lang niet naar buiten kunnen omdat hun lift wegens onderhoud buiten werking is?

Het klopt dat Woonbron de (enige) lift van het woongebouw in vijftien werkdagen renoveert (vervanging besturing, liftmachine en cabine interieur) in de periode van 15 augustus tot en met 2 september. Corporaties hebben de plicht ervoor te zorgen dat de installaties in hun woongebouwen goed functioneren. Voor de uitvoering van de renovatiewerkzaamheden is het noodzakelijk dat de lift wordt uitgeschakeld. De corporatie heeft een aantal maatregelen getroffen om de overlast voor bewoners te beperken:

Vraag 2

Deelt u de mening dat het te gek voor woorden is dat ouderen, die vrij zijn om te gaan en staan waar zij willen maar afhankelijk zijn van hulpmiddelen zoals rollators, op deze manier in hun vrijheid beperkt worden? Snapt u dat het voor hen voelt alsof ze in de gevangenis zitten terwijl ze niks hebben misdaan?

Het uitschakelen van de lift betekent een beperking voor het dagelijks functioneren van de bewoners, maar is tegelijk onvermijdelijk. Zie verder het antwoord op vraag 1 voor de daarom door de corporatie getroffen maatregelen.

Vraag 3

Hoe beoordeelt u de reactie van woningbouwvereniging Woonbron die stelt dat hier maatwerk wordt geleverd? Hoe gaat u bewerkstellingen dat er alsnog, en met spoed, een noodlift geplaatst wordt?

Het plaatsen van een noodlift is praktisch gezien niet mogelijk in dit woongebouw. De voordeuren van de woningen zijn gesitueerd in een inpandige corridor. De lift is inmiddels op 31 augustus na afronding van de renovatie weer in gebruik genomen.

Vraag 4

Op welke wijze gaat u Woonbron aanspreken op deze schandalige en kennelijk louter uit financieel oogpunt genomen beslissing en ervoor zorgen dat zij nooit meer hoogbejaarde ouderen van hun vrijheid berooft?

De getroffen tijdelijke maatregelen wegens liftrenovatie zijn een zaak tussen huurders en verhuurder. Gezien het huurders aangeboden maatwerk (zie vraag 1) zie ik geen reden de corporatie op haar handelen aan te spreken.

Vraag 5

Bent u bekend met de beantwoording door toenmalig staatssecretaris Bussemaker van vragen van eerste ondertekenaar in een vergelijkbare situatie?2 Deelt u de mening dat verdere maatregelen kennelijk wel nodig zijn? Deelt u de mening dat het antwoord dat dit een zaak tussen «huurder en huiseigenaar» is tekortschiet, omdat er kennelijk in ons land woningcorporaties zoals Woonbron actief zijn?

Ja, ik ken de beantwoording van eerdere vragen over liften bij ouderenhuisvesting. Ook ik zie nu geen reden voor verdere maatregelen op basis van het handelen van de huiseigenaar.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Wachtlijst studentenkamer flink gegroeid»?1

Ja.

Vraag 2

Wat is uw opvatting over de in dit bericht vermelde groei?

In de brief van 26 mei 20102 aan de Kamer over studentenhuisvesting , is op basis van de uitkomst van het onderzoek «Contrasten in de kamermarkt» de verwachting opgenomen, dat de vraag naar studentenhuisvesting ook in de toekomst aan blijft houden. Daarom is er in de tussentijd in samenwerking met Kences (de koepel van studentenhuisvesters) gewerkt aan het wegwerken van knelpunten in de rijksregelgeving, zodat op lokaal niveau het aanbod voor studentenhuisvesting vergroot kan worden. Uit voornoemd onderzoek blijkt dat de vraag naar studentenhuisvesting lokaal sterk verschilt. In 2010 is daarom in samenwerking met Kences gestart met de ontwikkeling van een monitor, die (de ontwikkeling van) de vraag naar en het aanbod van studentenhuisvesting op regionaal niveau in beeld brengt.

Vraag 3

Wat doet u om ervoor te zorgen dat alle, danwel zoveel mogelijk, uitwonende studenten over een kamer in hun «eigen» studentenstad beschikken als hun colleges beginnen?

Op 13 juli jl. heb ik de brief «knelpunten rijksregelgeving in relatie tot studentenhuisvesting3» naar de Kamer gestuurd. In deze brief heb ik een actieplan studentenhuisvesting aangekondigd voor dit najaar, dat ik samen met de betrokken partijen wil opstellen om zo het aanbod voor studentenhuisvesting lokaal te vergroten. Dit actieplan is in voorbereiding.
De mogelijke inzet van leegstaande kantoorruimte wordt ook in het actieplan meegenomen.

Vraag 4

Deelt u de mening dat het inzetten van leegstaande kantoorruimte om dit probleem op te lossen een efficiënte oplossing voor het probleem kan zijn, zoals bijvoorbeeld aangetoond in Utrecht? Zo nee, waarom niet?

Verbouw van leegstaande kantoren tot (tijdelijke) woonruimte kan op lokaal niveau een invulling zijn om het aanbod voor studenten te vergroten.

Vraag 5

Deelt u de mening dat het wenselijk zou zijn om kantoren van de rijksoverheid die langdurig leegstaan in studentensteden met een tekort aan studentenwoningen, in te zetten voor (tijdelijke) studentenwoningen, zoals het Belastingkantoor in Utrecht? Zo nee, waarom niet?

Zoals eerder uiteengezet in brieven van 07-11-2005 (30 300 XI, nr. 26), 16-06-2006 (30 300 XI, nr. 127) en 15-04-2008 (31 200 XVIII, nr. 127) zet de Rijksgebouwendienst zich actief in voor het herbestemmen van overtollige rijksgebouwen, binnen de mogelijkheden van zijn instellingstaak.
Het beleid ten aanzien van leegstand bij gebouwen die bij de Rijksgebouwendienst in beheer zijn is primair gericht op veilig gebruik van deze panden. Daarbij wordt uitsluitend het tijdelijk gebruik overeenkomstig bestemming en vigerende regelgeving toegestaan. Leegstaande kantoren die niet meer benodigd zijn voor rijkshuisvesting worden in beginsel zo snel mogelijk via het Rijksvastgoed- en ontwikkelingsbedrijf (RVOB) afgestoten. In overleg met het RVOB worden alle mogelijkheden van afstoot bezien, inclusief de mogelijkheden tot transformatie of eventuele herontwikkeling van deze kantoren. Dit is onder meer afhankelijk van financiële factoren, de mogelijkheden van het gebouw en de behoefte van de lokale markt. Bij het vervreemden van overtollige rijksgebouwen is voor het rijk optimalisatie van de opbrengst, waarbij rekening wordt gehouden met publieke belangen, de maatstaf.
De Rijksgebouwendienst is in het afwegingsproces behulpzaam door, waar nodig en zinvol, dit te begeleiden met onderzoek en expertise. Overheden, corporaties of private partijen kunnen vervolgens besluiten het object te verwerven met het oog op (studenten)huisvesting. Om een rijkskantoor geschikt te kunnen maken voor studentenhuisvesting dient de bestemming van het object te worden gewijzigd, dienen de noodzakelijke vergunningen te worden verkregen en voorzieningen conform het Bouwbesluit te worden aangebracht.
De feitelijke realisering is afhankelijk van initiatiefnemers en investeerders op lokaal niveau. Het voorbeeld van de voormalige lerarenopleiding aan de Archimedeslaan in Utrecht illustreert dat.
Per 2012 wordt een wijziging van het Bouwbesluit doorgevoerd. Met het nieuwe Bouwbesluit wordt het wat betreft regelgeving makkelijker om kantoorgebouwen te transformeren naar een andere gebruiksfunctie, zoals wonen. Hierbij past de kanttekening dat in het algemeen slechts een beperkt deel van de kantorenleegstand geschikt zal zijn voor transformatie naar studentenhuisvesting.

Vraag 6

Bent u bereid om alle leegstaande gebouwen van de rijksoverheid te beoordelen op de mogelijkheid deze in te zetten als studentenhuisvesting en daarvoor actief stappen te zetten? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 5.

Vraag 7

Welke stappen kan de Kamer op korte termijn van u verwachten om ervoor te zorgen dat de inzet van leegstaande kantoorruimte als studentenhuisvesting op grotere schaal kan plaatsvinden?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 1

Bent u bekend met de signalen uit de praktijk, dat voor veel particuliere verhuurders van woningen de besluitswijziging per 1-1-2010 leidt tot een extreme belastingverhoging, zoals te lezen is in het artikel «Hogere waardering van box 3 vastgoed in 2010?»1

Vóór 2010 dienden (verhuurde) woningen ten behoeve van de Successiewet 1956 (SW 1956) en box 3 (Wet IB 2001) te worden gewaardeerd op de waarde in het economische verkeer. Daarbij bestond geen eenduidige richtlijn om aan te geven hoe die waarde moest worden vastgesteld. Discussies daarover waren zeer feitelijk van aard en afhankelijk van onder meer het type vastgoed, de locatie, het gebruik en de hoogte van de eventuele huur. Voor de SW 1956 en box 3 werden woningen veelal door belastingplichtigen gewaardeerd op de WOZ-waarde. Bij verhuurde woningen werd de waarde vaak vastgesteld op «een aantal keren de huur», waarbij dat aantal significant hoger kon zijn dan de in het genoemde artikel aangegeven marge van 10 tot 15.
Met ingang van 1 januari 2010 is voor de vaststelling van de heffingsgrondslag van woningen in de SW 1956 en box 3 in de inkomstenbelasting het gebruik van de WOZ-waarde verplicht. Dit geldt ook voor verhuurde woningen, met dien verstande dat voor verhuurde woningen waarop afdeling 5 van titel 4 van boek 7 van het Burgerlijk Wetboek van toepassing is (dus die onder de huurbescherming vallen), door middel van de leegwaarderatio (die voor 2011 tussen 60% en 85% ligt) rekening wordt gehouden met het feit dat in de WOZ-waardering wordt uitgegaan van de volle en onbezwaarde eigendom van de onroerende zaak. Er wordt immers bij de vaststelling van de WOZ-waarde geen rekening gehouden met het waardedrukkende effect dat de verhuurde staat van die woning heeft. Afstemming over de systematiek en de hoogte van de leegwaarderatio heeft plaatsgevonden in een werkgroep waarin alle betrokken partijen vertegenwoordigd waren (zie ook het antwoord op vraag 6).
Het kan in individuele gevallen zo zijn dat de waardering van (verhuurde) woningen op WOZ-waarde (bij verhuurde woningen vermenigvuldigd met de leegwaarderatio) tot een hogere grondslag voor box 3 leidt dan vóór 2010. Het is in dat geval evenwel mogelijk dat de desbetreffende woningen tot 2010 te laag werden gewaardeerd.

Vraag 2

Deelt u de mening dat de Belastingdienst niet kan navorderen op aanslagen inkomstenbelasting van vóór 2010 in verband met de nu veel hogere waardering, wanneer belastingplichtigen vóór 2010 zijn uitgegaan van de in het artikel genoemde en door de Belastingdienst gehanteerde vuistregel van 10 tot 15 keer de jaarlijkse huur?2

De inspecteur kan in beginsel te weinig geheven belasting navorderen indien de aanslag tot een te laag bedrag is vastgesteld. Een veel hogere waardering tussen een verhuurd pand in 2010 en in bijvoorbeeld 2009 zal niet tot navordering leiden indien dit verschil in waardering zijn oorzaak vindt in het verschil in gehanteerde en voor dat jaar toepasbare wettelijke waarderingsregels. Er is alsdan geen sprake van te weinig geheven belasting.

Vraag 3

Is het u bekend dat door de combinatie van de lage maximumhuur als gevolg van het puntensysteem huurwoning en de hogere box-3-heffing door de WOZ-waarde grondslag verhuurders in regio’s met een gemiddeld hoge WOZ-waarde een negatief rendement behalen? Wat gaat u hieraan doen?

De waardevaststelling van de verhuurde woningen (de grondslag voor dat forfaitaire rendement) door middel van de WOZ-waarde en de leegwaarderatio leidt tot een goede benadering van de waarde in het economische verkeer van die woningen. Om die waardevaststelling te waarborgen, wordt de tabel ter vaststelling van de leegwaarderatio periodiek bezien op actualiteit, waarbij recente transacties van verhuurde woningen worden gerelateerd aan de WOZ-waarde van die woningen. Ook dit najaar zal de tabel opnieuw worden bezien op actualiteit.
Ik hecht eraan op te merken dat het forfaitaire rendement van 4% in box 3 een gemiddeld rendement is dat belastingplichtigen over langere periode geacht worden te behalen over hun gehele grondslag voor box 3. Waar het gaat om het rendement uit (verhuurde) woningen in box 3, is van belang dat niet alleen wordt gekeken naar het directe rendement (de huurpenningen), maar ook naar het indirecte rendement (de waardeontwikkeling van de woningen, ongeacht of de eigenaar wel of niet het voornemen heeft om de woning te verkopen). Daarnaast dient het heffingvrije vermogen, dat zorgt voor een lager gemiddeld forfaitair rendement dan 4%, in de beschouwing te worden betrokken.
De maximale huurprijsgrens op basis van het woningwaarderingsstelsel biedt in het algemeen voldoende ruimte om een huurprijs te kunnen vragen die verhuurders een zakelijk rendement levert. Daarnaast heeft de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties een aantal maatregelen getroffen om de maximale huurprijs te verhogen. Zo is per 1 juli 20113 een wijziging van het woningwaarderingsstelsel in werking getreden waarbij de energieprestatie van de woning wordt gewaardeerd. Die wijziging heeft tot gevolg dat woningen met een goede energieprestatie een hogere maximale huurprijs hebben. Bovendien biedt de in het Regeerakkoord aangekondigde maatregel van maximaal 25 extra punten in het woningwaarderingsstelsel voor woningen in schaarstegebieden voor woningen in die gebieden een hogere maximale huurprijs. Deze aanpassing van het woningwaarderingsstelsel is op 9 september 2011 gepubliceerd in het Staatsblad4 en is op 1 oktober jl. in werking getreden. Sommige huurwoningen zullen door deze maatregelen voldoende punten krijgen om na een huurderswisseling tegen een geliberaliseerde huurprijs verhuurd te kunnen worden, waardoor de huurprijs in het geheel niet wordt gelimiteerd door het woningwaarderingsstelsel.

Vraag 4

Deelt u de mening dat het onacceptabel is dat door de wijziging de box-3-heffing in individuele gevallen hoger is dan de huur», die de verhuurder kan vragen op grond van het puntensysteem huurwoning?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 5

Hoe gaat u bewerkstelligen dat verhuurders in regio’s met een gemiddeld hoge WOZ-waarde een «decent profit» gaan behalen, een uitvloeisel van het eigendomsrecht van art. 1, 1e protocol, Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens (EVRM), zoals dat beschermd wordt door het Europese Hof voor de rechten van de mens? (zie bijvoorbeeld de zaak Hutten-Czapska v. Poland (no. 35014/97))

Vooreerst is het zo dat de zaak waarnaar wordt verwezen niet redelijkerwijs vergelijkbaar is met de situatie in Nederland. In de zaak Hutten-Czapska v. Poland (no. 35014/97) was de (door de overheid gemaximeerde) huuropbrengst van belanghebbende nog niet voldoende om de onderhoudskosten uit te voldoen. Bovendien leidde de Poolse regelgeving ertoe dat onevenredig veel (onderhouds)kosten voor rekening van de verhuurder kwamen, dat het bijkans onmogelijk was om de huurovereenkomst op te zeggen en dat verhoging van de huurprijs amper mogelijk was.
In Nederland is geen sprake van een dergelijke situatie. Bovendien heeft het kabinet, juist met het oog op regio’s met een gemiddeld hoge WOZ-waarde, de in het antwoord op de vragen 3 en 4 genoemde maatregelen getroffen om de maximale huurprijs te verhogen.

Vraag 6

Bent u bereid een tegenbewijsregeling op te nemen voor belastingplichtigen voor wie de box-3-heffing op basis van de WOZ-waarde van verhuurde woningen onredelijk uitpakt? Zo nee, waarom niet?

Nee. Een tegenbewijsregeling is bij invoering van het verplicht gebruik van de WOZ-waarde en ook al enkele keren daarna, beargumenteerd afgewezen. Tegen de WOZ-beschikking zelf is bezwaar en beroep mogelijk. Indien een belastingplichtige van mening is dat zijn WOZ-waarde te hoog is vastgesteld, heeft hij reeds mogelijkheden die beslissing aan te vechten. Daarnaast zijn destijds zowel de beslissing om de WOZ-waarde als waarderingsmaatstaf voor woningen voor te schrijven als de leegwaarderatio om met de factor verhuur rekening te houden, afgestemd met een breed samengestelde werkgroep, waarin waarderingsdeskundigen uit de makelaardij, de vastgoedbranche, de adviespraktijk en de Belastingdienst waren vertegenwoordigd. Het draagvlak voor deze aanpassingen is derhalve groot. Periodiek wordt bezien hoe de ontwikkeling is van de waarde van verhuurde woningen in het economische verkeer in relatie tot hun WOZ-waarde en of de tabel ter bepaling van de leegwaarderatio aanpassing behoeft. Bovendien zou een tegenbewijsregeling de vereenvoudiging als gevolg van de toepassing van de WOZ-waarde grotendeels teniet doen.

Vraag 7

Kunt u, ten einde de burger te ontlasten en gezien het feit dat de gemeenten andere criteria hanteren dan de Belastingdienst, een overleg mogelijk maken tussen de belastinginspecteur en de gemeente omtrent de hoogte van de WOZ-waarde? Zo nee, waarom niet?

De gemeenten zijn op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) belast met de waardebepaling en de waardevaststelling van onroerende zaken. Met ingang van 1 januari 2009 is de WOZ-registratie een basisregistratie geworden. De afnemers, waaronder de Belastingdienst, moeten daarom sinds die datum de door gemeenten vastgestelde WOZ-waarde verplicht gebruiken. Dit past in de filosofie van het stelsel van basisregistraties; de overheid bevraagt de burger maar één keer en hergebruikt het gegeven daarna binnen de overheid. Ook is een afnemer verplicht een terugmelding te doen indien er gerede twijfel is over de juistheid van het authentieke gegeven dat geput wordt uit een basisregistratie. De Belastingdienst stelt dan ook geen «eigen» WOZ-waarde vast, maar zal aan de gemeenten een melding doen indien hij over informatie beschikt dat de WOZ-waarde te hoog of te laag is vastgesteld. Gemeenten zijn verplicht deze melding te onderzoeken en zo nodig de WOZ-waarde bij te stellen. Om deze redenen acht ik verder overleg tussen de inspecteur en de gemeente niet opportuun.

Vraag 8

Deelt u de mening dat erfgenamen belast dienen te worden over de werkelijke waarde van de goederen die zij erven en geen belasting dienen te betalen over een fictieve waarde die zij niet kunnen krijgen?

De gemeenten stellen de WOZ-waarde sinds 1 januari 2007 jaarlijks vast. Als waardepeildatum geldt 1 januari van het voorafgaande jaar (t-1). Gemeenten hebben dat voorliggende jaar nodig om alle woningen te waarderen. Deze wijze van waarderen betekent dat een dalende woningmarkt nadelig uit kan werken voor belastingplichtigen. Waar het gaat om box 3, loopt de WOZ-waarde achter op de ontwikkeling van de marktwaarden, maar is slechts sprake van een vertraging. In een fluctuerende markt is er derhalve op langere termijn per saldo geen voor- of nadeel. Waar het gaat om een tijdstipbelasting als de schenk- of erfbelasting, kan deze wijze van waarderen wel nadelig zijn. Daar staat tegenover dat, zoals in eerdere jaren het geval was, een stijgende woningmarkt voordelig uitwerkt voor belastingplichtigen. Aangezien jaarlijks wordt gewaardeerd, is de waardestijging of -daling overigens relatief beperkt.5
De achtergrond om destijds over te gaan tot een jaarlijkse waardering lag onder andere in de mogelijkheden die dat zou bieden om de WOZ-waarde breder te gaan gebruiken. Dat is sinds 2007 ook geleidelijk aan het geval. De WOZ-waarde wordt inmiddels in brede kring geaccepteerd als de waarde in het economische verkeer die een onroerende zaak vertegenwoordigt en wordt voor steeds meer (belasting)wetten als heffingsgrondslag gebruikt, zoals voor de Wet IB 2001 en de Wet op de vennootschapsbelasting 1969. Met ingang van 1 januari 2010 is er daarom voor de SW 1956 eveneens voor gekozen om voor de waardering van woningen aan te sluiten bij de WOZ-waarde. Het gebruik van de WOZ-waarde betekende een belangrijke vereenvoudiging in de uitvoering en een besparing op de uitvoeringskosten. Een eenvoudige en breed toepasbare WOZ-waarde biedt geen ruimte voor individueel maatwerk. Het hanteren van bijvoorbeeld een andere waardepeildatum voor alleen de SW 1956 of het introduceren van een tegenbewijsregeling maakt inbreuk op de systematiek van WOZ-waardering en de brede toepasbaarheid van de WOZ-waarde. Dit zou de bereikte vereenvoudiging en kostenbesparing in de SW 1956 teniet doen. Bovendien wil ik er nogmaals op wijzen dat bezwaar en beroep mogelijk is tegen de WOZ-beschikking. Erfgenamen kunnen, indien zij van mening zijn dat de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld, om een nieuwe WOZ-beschikking voor een verkregen woning vragen. Tegen die nieuwe beschikking is wederom bezwaar en beroep mogelijk, waardoor zij niet zijn gebonden aan het al dan niet handelen door de erflater tegen de WOZ-beschikking.
Een en ander neemt niet weg dat in de SW 1956 waar nodig rekening wordt gehouden met omstandigheden die in de objectieve WOZ-waarde niet tot uitdrukking worden gebracht, zoals het feit dat een woning verhuurd wordt, het feit dat sommige niet-gesplitste woningen niet afzonderlijk vervreemdbaar zijn, of een situatie van erfpacht. Voor al deze omstandigheden voorziet de SW 1956 (net als de Wet IB 2001) en de daarop gebaseerde regelgeving in afwijkingen op de WOZ-waarde6. Daar komt bij dat in het wetsvoorstel Overige fiscale maatregelen 2012 wordt geregeld dat voor de waardering van (langdurig) verpachte woningen ten behoeve van box 3 en de SW 1956 mag worden aangesloten bij de tabel ter vaststelling van de leegwaarderatio voor verhuurde woningen. Daarnaast zal ik op korte termijn een beleidsbesluit uitbrengen met een goedkeuring om voor de waardering van serviceflats ten behoeve van de SW 1956 tijdelijk af te wijken van de WOZ-waarde, een en ander in afwachting van lopende procedures over de WOZ-waarde van serviceflats.

Vraag 9

Bent u bereid ook een tegenbewijsregeling op te nemen in de Successiewet voor gevallen waarin de WOZ-waarde van verhuurde woningen, gesplitst of niet gesplitst, zeer sterk afwijkt van de werkelijke waarde? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 8.

Vraag 10

Acht u het rechtvaardig dat, in de huidige markt met waardedalingen tussen de peildatum van WOZ-beschikking, zijnde 1 januari in een jaar voorafgaand aan het jaar van het overlijden, en de datum van overlijden, de erfgenamen voor de erfbelasting toch gebonden zijn aan de hogere WOZ-waarde? Zo ja, waarom? Zo nee, wat gaat u daaraan doen?

Zie antwoord vraag 8.

Vraag 11

Deelt u de mening dat het, gelet op het feit dat het thans in de praktijk geregeld voorkomt dat een huis vrij recent na het overlijden aan derden wordt verkocht voor een waarde die vele maken lager is dan de WOZ-waarde, voor de praktijk beter is om ook voor andere belastingplichtigen, die kunnen aantonen dat de WOZ-waarde te hoog is, in de Successiewet een tegenbewijsregeling op te nemen? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 8.

Vraag 12

Deelt u de mening van mevrouw Noordermeer Van Loo en de heer Van den Berg3 dat het verzoek van de erfgenamen (of de executeur namens hen) aan de gemeente voor een nieuwe WOZ-beschikking op grond van artikel 26 Wet WOZ niet aan een termijn is gebonden? Met andere woorden: moeten erfgenamen als de erflater eind december 2010 overleden is, vóór 1 januari 2011 om een nieuwe WOZ-beschikking verzoeken of kunnen zij dit nog doen op het moment dat de aangifte erfbelasting moet worden gedaan? Indien het verzoek altijd in het kalenderjaar van het overlijden gedaan moet worden, bent u dan bereid om erfgenamen een termijn van acht maanden, gelijk aan de aangiftetermijn in de Successiewet, te geven om te verzoeken om een nieuwe WOZ-beschikking?

Het vragen van een nieuwe WOZ-beschikking op grond van artikel 26 van de Wet WOZ is inderdaad niet aan een termijn gebonden.

Vraag 13

Deelt u de mening van de heer Brinkman4 dat, als de waarde in het economische verkeer hoger is dan de WOZ-waarde, de vorderingen van de kinderen bij de wettelijke verdeling ook voor de hogere waarde moet worden gesteld voor de erfbelasting nu de kinderen geen woning verkrijgen maar enkel een geldvordering? Wat gebeurt er als de waarde in het economische verkeer lager is dan de WOZ-waarde? Worden de kinderen dan toch voor de hogere WOZ-waarde in de heffing betrokken, terwijl zij civielrechtelijk een lagere geldvordering verkrijgen?

Indien een nalatenschap vererft volgens de wettelijke verdeling en tot die nalatenschap een woning behoort, wordt voor de heffing van erfbelasting bij de bepaling van de waarde van de onderbedelingsvorderingen van de kinderen net als bij de waardebepaling van de woning uitgegaan van de WOZ-waarde van de woning. Er is hier sprake van communicerende vaten. Dit uitgangspunt is in overeenstemming met jurisprudentie van de Hoge Raad die in een vergelijkbare situatie (het betrof een ouderlijke boedelverdeling) oordeelde dat de toenmalige waarderingsregels voor de eigen woning en voor courante effecten zich uitstrekten tot de waardering van de onderbedelingsvorderingen9. Het uitgangspunt geldt ongeacht of de WOZ-waarde lager of hoger is dan de waarde in het economische verkeer op het tijdstip van overlijden.

Vraag 14

Is de constatering juist dat bij een legaat van een woning tegen inbreng van de waarde de legataris in de erfbelasting wordt betrokken voor het verschil tussen de hogere WOZ-waarde en de lagere, door de legataris ingebrachte waarde in het economische verkeer, terwijl de legataris bij een legaat tegen inbreng niet wordt bevoordeeld?

Bij een legaat van een woning tegen inbreng van de waarde kan het voorkomen dat er een discrepantie bestaat tussen de WOZ-waarde van de woning en de waarde die door de legataris in de nalatenschap moet worden gebracht. Deze discrepantie kan optreden als gevolg van de in het testament vastgelegde tegenprestatie van de legataris die afwijkt van de WOZ-waarde. Indien de in te brengen waarde lager is dan de WOZ-waarde van de woning, zal dit tot gevolg hebben dat de legataris erfbelasting verschuldigd is over het verschil, na aftrek van de voor de legataris geldende vrijstelling van erfbelasting. Doordat de ingebrachte waarde vervolgens in de nalatenschap valt, zal bij de erfgenamen die lagere waarde in de heffing worden betrokken en niet de hogere WOZ-waarde.

Vraag 1

Hebt u kennisgenomen van het onderzoek van Vereniging Eigen Huis naar de woonlasten van eigenwoningbezitters1 en het commentaar daarop van de Nederlandse Woonbond?2

Ja.

Vraag 2

Wat is uw reactie op de kritiek van de Vereniging Eigen Huis op de door u gehanteerde koopquota van het Woononderzoek 2009?

Volgens de Vereniging Eigen Huis (VEH) wordt in de berekening van de woonquote van kopers geen rekening gehouden met kosten voor onderhoud en verbetering aan de eigen woning.3 Bij eigenwoningbezitters zijn de kosten van onderhoud en woningverbetering in het Woononderzoek echter wel meegenomen in de berekening van de woonquote, voor zover deze uitgaven zijn gefinancierd via een (aanvullende) hypothecaire lening. Door alle onderhoud- en verbeteruitgaven bij de bestaande woonquote op te tellen, rekent VEH dus een deel van de onderhoudslast ten onrechte dubbel. Welk deel van deze last via een hypothecaire lening wordt gefinancierd is niet bekend. Het ministerie zal – in het kader van de Energiemodule 2012 van het WoON – enkele vragen opnemen over de onderhoud- en verbeteruitgaven van huishoudens en de mate waarin deze uitgaven gefinancierd worden via een hypothecaire lening. De uitkomsten van dit onderzoek komen in het 2e kwartaal van 2013 beschikbaar.
De VEH gaat in haar publicatie over de woonuitgaven verder voorbij aan het gegeven dat ook huurders te maken hebben met onderhoudsuitgaven. De Woonbond geeft in haar reactie op de VEH-publicatie dit ook aan; het betreft kosten voor bijvoorbeeld tuinonderhoud, herstelwerkzaamheden en binnenschilderwerk. De totale onderhoudsuitgaven van eigenwoningbezitters zijn wel hoger dan die van huurders. Te denken valt daarbij aan ten opzichte van huurders extra uitgaven voor buitenschilderwerk en onderhoud aan het dak en de gevel.

Vraag 3

Deelt u de mening dat de opgevoerde onvermijdbare kosten in het onderzoek van de Vereniging Eigen Huis vaak ook door huurders moeten worden gemaakt? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Hoe houdt u rekening met de hoge woonquote van de lage inkomens? In welke mate heeft dat een dempend effect op de hoge woonquote van de lage inkomens in verhouding tot huishoudens met een hoog inkomen?

Voor lagere inkomensgroepen wordt de huurquote in belangrijke mate gedempt door de huurtoeslag. Ook na de voorgenomen bezuinigingen blijft de huurtoeslag deze rol vervullen. Gezien de budgettaire problematiek is het niet mogelijk de bezuinigingen achterwege te laten.

Vraag 5

Bent u bereid om in het beleid meer rekening te houden met de hoge woonquote voor burgers met de laagste inkomens, bijvoorbeeld door bezuinigingen op de huurtoeslag achterwege te laten? Zo nee, waarom niet? Zo ja, hoe gaat u dat doen?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van de publicatie «Minder voor het midden» van het Sociaal Cultureel Planbureau?

Ja.

Vraag 2

Wat vindt u van de conclusie dat in de sector volkshuisvesting de middeninkomens het duidelijkst aan het kortste eind trekken?

Het kabinet voert een integraal inkomensbeleid dat rekening houdt met alle inkomenseffecten van overheidsbeleid. Het SCP laat slechts een gedeelte zien van wat mensen ontvangen, zo blijven uitkeringen buiten de SCP-analyse. Die komen met name de lage inkomens ten goede. Wat mensen betalen aan belasting is ook niet meegenomen. Op basis van een dergelijke partiële analyse kunnen geen definitieve uitspraken worden gedaan over wie profiteert van het kabinetsbeleid.

Vraag 3

Wat vindt u van de stelling die het SCP opwerpt dat lagere inkomens een evenwichtige behandeling ontvangen, maar dat juist hogere inkomens profiteren van uw beleid?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Wat is de mening van het kabinet over de vraag die het SCP stelt dat het profijt dat de hogere inkomensgroepen hebben van de gunstige fiscale behandeling van de eigen woning verder gaat dan de doelstelling bevordering van het eigenwoningbezit?

Stimulering van eigen woningbezit is een belangrijke doelstelling van het kabinet. Daarnaast draagt de huidige fiscale behandeling van de eigen woning bij aan het vertrouwen op de woningmarkt. Het continueren van de huidige fiscale behandeling van de eigen woning is van belang om deze doelstellingen te bereiken.

Vraag 5

Wat vindt u van de conclusie van het SCP dat het huidige kabinet op het belangrijke punt van de fiscale behandeling van de eigen woning geen stappen wil zetten die het profijt voor de hogere inkomensgroepen zullen beperken?

Het Kabinet vindt de huidige fiscale behandeling van de eigen woning van belang voor de woningmarkt en zal daarom deze fiscale behandeling continueren. Gelet op de langjarige financiële verplichtingen van kopers voor de financiering van de eigen woning is continuïteit in de fiscale behandeling van de eigen woning van belang.

Vraag 6

Wat vindt u van de conclusie van het SCP dat de maatregelen die het kabinet wel neemt op de woningmarkt, scheefwonen in de huursector, juist de middeninkomens treffen?

Het SCP heeft het hier over de kabinetsmaatregel om voor de inkomens vanaf € 43 000 de huren met 5% boven inflatie te verhogen. Deze maatregel heeft alleen financiële gevolgen voor de hogere middeninkomens en hoge inkomens. Voor de lage inkomens en de lagere middeninkomens heeft het kabinet besloten dat de huren alleen met de inflatie mogen stijgen. Het kabinet is van mening dat de huurverhoging voor inkomens vanaf € 43 000 een belangrijke maatregel is om de doorstroming op de woningmarkt te bevorderen en om hogere inkomensgroepen een meer marktconforme huur te laten betalen.

Vraag 7

Wat vindt u van de constatering van het SCP dat het profijt van de hoogste inkomensgroepen in de afgelopen jaren duidelijk is afgenomen ten gunste van zowel de lage als de middeninkomens door maatregelen van het vorige kabinet en deelt u de mening dat er door dit kabinet sprake is van een trendbreuk, waardoor middeninkomens steeds minder profijt hebben van de overheid?

Ik deel de mening niet dat er sprake is van een trendbreuk. Zie het antwoord op vraag 3 en 6.

Vraag 8

Bent u voornemens om uw beleid te wijzigen en de kansen voor middeninkomens op de huur- en koopmarkt te vergroten?

Het ingezette Kabinetsbeleid is mede gericht op het vergroten van de kansen voor middeninkomens en om de keuzevrijheid van de middeninkomens op de huur- en koopmarkt te verbeteren. Het kabinet neemt maatregelen om de doorstroming te bevorderen en aanbodbelemmeringen weg te nemen.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het artikel «Hypotheekklanten in de kou. Oversluiters ongewenst»?1

Ik heb kennis genomen van het artikel.

Vraag 2

Hoe kijkt u aan tegen de strekking van dit artikel dat het rentevoorstel dat banken aan hun eigen klanten doen bij het oversluiten van de hypotheek vaak veel hoger ligt dan voor nieuwe klanten? Bent u het ermee eens dat dit ongewenst is?

Bij de beantwoording van de vragen ga ik ervan uit dat u met «oversluiten» het verlengen van de bestaande hypotheek bij dezelfde aanbieder met een nieuwe rentevastperiode bedoelt. Er bestaan geen specifieke regels ten aanzien van het oversluiten van hypotheken. Zoals aangekondigd in mijn brief naar aanleiding van de sectorstudie van de NMa naar de hypotheekmarkt van 30 juni (Kamerstuk 24 036 nr. 390) ben ik van plan om een aantal maatregelen te treffen om overstapdrempels te verminderen. Zo ben ik voornemens om aanbieders, waar nodig via wet- en regelgeving, te verplichten om drie maanden voor het aflopen van de rentevaste periode de consument hierover te informeren en tevens een nieuw aanbod te doen. Een periode van drie maanden stelt de consument in de gelegenheid zich goed te oriënteren op oversluitmogelijkheden. Ook een afsluitprovisie kan bij het oversluiten van een hypotheek een drempel opwerpen voor de consument. Ik zal bezien in hoeverre afsluitprovisies, niet zijnde advies- en distributiekosten, bij het afsluiten van een hypotheekproduct weg te nemen zijn. Hiervoor wacht ik de onderzoeksresultaten van het lopende onderzoek naar de vormgeving van advieskostentransparantie door aanbieders in het kader van het provisieverbod af. Deze resultaten worden in het najaar verwacht.
Zoals valt te lezen in de sectorstudie van de NMa hebben hypotheekverstrekkers aangegeven dat er over het algemeen bij het huidige productassortiment geen onderscheid meer wordt gemaakt tussen rentetarieven voor nieuwe en bestaande klanten. Toch concludeert de NMa ook dat het aannemelijk is dat er prijsdifferentiatie plaatsvindt bij het oversluiten van een hypotheek bij dezelfde aanbieder. Dit blijkt ook uit onderzoek van de AFM. Voor sommige aanbieders geldt, dat zij nog bezig zijn het «oude» productassortiment, waarbij nog wel sprake kan zijn van prijsdifferentiatie, om te zetten. Tevens wijst de NMa op het bestaan van kortingen welke hypotheekverstrekkers geven aan bepaalde klantgroepen, zoals starters op de woningmarkt. Deze kortingen vervallen meestal bij het aflopen van de eerste rentevaste periode. Hierdoor bestaat er in dergelijke gevallen feitelijk een prijsverschil tussen bestaande en nieuwe klanten. Overigens is moeilijk na te gaan in hoeverre tarifering in individuele gevallen afwijkt, aangezien ook zaken als de waarde van de woning en persoonlijke omstandigheden/vermogenspositie van invloed kunnen zijn op het rentetarief. Het is voor consumenten daarom altijd raadzaam om zich bij het aflopen van een rentevaste periode te oriënteren op de oversluitmogelijkheden. Ik acht het van groot belang dat consumenten deze mogelijkheden in de praktijk ook hebben. Derhalve ben ik voornemens de hiervoor beschreven maatregelen te treffen die de positie van de consument versterken.

Vraag 3

In hoeverre is deze praktijk in overeenstemming met de huidige regelgeving?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Bent u bereid banken niet alleen te verplichten om hun klanten drie maanden voor het aflopen van de rentevaste periode een nieuw rentevoorstel te doen, maar hen ook te verplichten om met een eigen marktconform alternatief rentevoorstel te komen?

Hypotheekverstrekkers hebben aan de NMa en de AFM aangegeven dat zij over het algemeen geen hypotheekproducten meer verkopen waarbij verschillende tarieven worden gehanteerd voor nieuwe en bestaande klanten. Ik sluit verdere stappen op dit terrein niet uit als in de praktijk blijkt dat dit beeld niet klopt. Overigens verwacht ik dat de concurrentie tussen aanbieders zal toenemen indien aanbieders drie maanden voor het aflopen van de rentevaste periode een nieuw voorstel moeten doen.
Ik deel uw mening dat de Gedragscode Hypothecaire Financieringen niet belemmerend mag werken op het oversluiten van hypotheken. Daarom zijn in de Gedragscode Hypothecaire Financieringen hiervoor enkele uitzonderingen geformuleerd. Ten aanzien van de Loan-to-income en de Loan-to-value norm mag bij oversluiten onder bepaalde voorwaarden worden afgeweken van de hoofdnorm. Hiertoe is besloten om te voorkomen dat een consument gedwongen is om bij zijn huidige hypotheekverstrekker te blijven terwijl andere versterkkers een gunstiger rentetarief bieden. Een belangrijke voorwaarde is hierbij dat de bestaande hypotheekschuld niet wordt verhoogd. Derhalve is er geen reden om te veronderstellen dat de gedragscode het oversluiten belemmert. De AFM onderschrijft deze voorwaarde en aanbieders kunnen de gedragscode in deze omstandigheden dan ook niet aanvoeren als reden om een klant geen hypotheek te verstrekken.

Vraag 5

Op welke wijze gaat de financiële sector om met oversluitingen van bestaande hypotheken? Deelt u de mening dat de per 1 augustus ingevoerde gedragscode hypotheken niet belemmerend mag werken op het oversluiten van hypotheken?

Zie antwoord vraag 4.