Open Kamerbeta

Kamervragen

Titel
Status
Indiener (persoon)
Indiener (partij)
1365 kamervragen gevonden
beantwoord onbeantwoord uitgesteld
Alle
22 maart 2012 - 25 april 2012
Het bericht over de vrije val van de huizenverkoop
Jacques Monasch (PvdA), Ed Groot (PvdA)
Liesbeth Spies (minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (CDA), Frans Weekers (staatssecretaris financiën) (VVD)
1. De Volkskrant, 16 maart 2012.
  • Vraag 1

    Bent u bekend met het artikel «Huizenverkoop in vrije val: min 18 procent in februari»?1

    Ja.

  • Vraag 2

    Wat is uw reactie op dit bericht?

    Sinds de zomer van 2011 staat het aantal transacties op de koopwoningmarkt onder druk. Daarop zijn de cijfers over de eerste maanden van 2012 geen uitzondering. Ook de cijfers van januari gaven deze trend al te zien. De berichtgeving vraagt echter wel nuancering. Het betreft namelijk een vergelijking met de maand februari van 2011. Als vergeleken wordt met de afgelopen maanden december en januari, dan vlakt de daling in aantal transacties (en ook prijzen) juist wat af.

  • Vraag 3

    Waardoor wordt naar uw inzicht de sterke daling van de huizenverkoop in Nederland veroorzaakt, zeker in vergelijking tot de relatief stabiele of stijgende huizenprijzen en verkopen in België, Frankrijk en Duitsland in 2011?

    De daling van de huizenprijzen in Nederland is – tegen de achtergrond van de actuele economische situatie en de kenmerken van de Nederlandse woningmarkt – niet heel afwijkend. Uit de European Housing Review 2012 blijkt dat in landen met een meer statische woningmarkt zoals Duitsland, België maar ook Frankrijk en Oostenrijk de huizenprijzen in 2010 en 2011 licht zijn toegenomen2. In Nederland en het Verenigd Koninkrijk (landen met een dynamische woningmarkt) zijn de prijzen wel gedaald. In Ierland en Spanje zijn de prijzen zelfs fors gedaald.

  • Vraag 4

    Deelt u de mening dat een geleidelijke hervorming van de Nederlandse woningmarkt met ieder bericht over de stagnerende woningmarkt urgenter wordt? Waarom neemt u geen maatregelen om de woningmarkt te hervormen?

    Er zijn door dit kabinet verschillende maatregelen genomen om het vertrouwen op de woningmarkt een gerichte impuls te geven en belemmeringen voor transacties weg te nemen. Het kabinet heeft de overdrachtsbelasting tijdelijk verlaagd, de verhoging van de NHG is meermaals verlengd, de voorwaarden voor dubbele hypotheekrenteaftrek zijn tijdelijk verruimd en de mogelijkheden voor tijdelijke verhuur van te koop staande woningen zijn en worden verder verbeterd.
    Ook op het vlak van het financiële toezicht zijn diverse maatregelen genomen. Zo zijn er grenzen gesteld aan de totale schuld ten opzichte van de waarde van de woning, is het aflossingsvrije deel van een hypotheek beperkt tot maximaal 50% van de waarde van de woning en zijn de uitzonderingsmogelijkheden om af te wijken van de inkomensnorm beperkt.

21 maart 2012 - 4 mei 2012
De berichtgeving dat woningcorporaties geen prioriteit geven aan recycling
Sjoera Dikkers (PvdA), Jacques Monasch (PvdA)
Joop Atsma (staatssecretaris infrastructuur en waterstaat) (CDA), Liesbeth Spies (minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (CDA)
1. ANP.
  • Vraag 1

    Herkent u het geschetste beeld dat woningcorporaties te weinig aan recycling van lampen en lichtarmaturen doen? Bent u van mening dat hier een kans wordt gemist om tot meer recycling te komen?1

    Uit recent onderzoek dat door de United Nations University (UNU-ISP, www.futureflows.eu) is uitgevoerd, blijkt dat in 2010 in Nederland circa de helft van alle lampen die vrijkomen, wordt ingezameld en verwerkt. De andere helft wordt met het restafval afgevoerd, waardoor geen optimale verwerking plaatsvindt. Het beeld dat in het onderzoek van Lightrec geschetst wordt bij woningcorporaties komt zodoende overeen met het totaalplaatje van de inzameling van lampen en armaturen, zodat ik geen reden heb om aan dit beeld te twijfelen. Hier wordt inderdaad een kans gemist. In het antwoord op vraag 2 geef ik aan wat die kans is.

  • Vraag 2

    Kunt u toelichten waarom u dit wel of niet een gewenste situatie vindt?

    De gescheiden inzameling van lampen en armaturen moet verbeteren, zodat er meer lampen milieuverantwoord worden verwerkt en materialen worden teruggewonnen. Niet alleen omdat spaarlampen en tl-buizen een kleine hoeveelheid kwik bevatten die niet in het milieu terecht mag komen, maar ook omdat lampen zeldzame aardmetalen bevatten (zoals het fluorescentiepoeder) die hergebruikt kunnen worden. Sluitende grondstoffenrotondes zijn dus van essentieel belang bij lampen.
    Overigens is er op dit moment reeds een goed werkend inzamelsysteem, dat is opgezet door de producenten en importeurs van (spaar)lampen en armaturen. Hiermee wordt invulling gegeven aan de wettelijk vastgelegde producentenverantwoordelijkheid voor apparatuur en (spaar)lampen. Het is een gemiste kans dat er onvoldoende gebruik wordt gemaakt van de faciliteiten die dit systeem biedt voor de ontdoeners.

  • Vraag 3

    Ziet u voor uzelf een taak weggelegd om de recyclingresultaten van woningcorporaties in brede zin te verbeteren? Zo ja, kunt u aangeven op welke wijze u die ambitie gestalte wilt geven? Zo nee, waarom niet?

    Het afvalbeheer behoort tot mijn portefeuille. Zoals in mijn afvalbrief (30 872, nr. 79) is opgenomen, is apparatuur (waaronder lampen) een van de prioritaire stromen die in het kader van de grondstoffenrotonde wordt aangepakt. Dat betekent onder meer dat ik inzet op een verhoging van de inzameling, waarbij ontdoeners en andere schakels van de keten méér lampen gescheiden gaan afdanken. Concreet betekent dit het volgende:

15 maart 2012 - 10 april 2012
De fiscale behandeling van waterwoningen
Farshad Bashir , Paulus Jansen
Frans Weekers (staatssecretaris financiën) (VVD)
1. Hoge Raad 09-03-2012, 11/01761, V-N 2012/637.
2. Telegraaf, 13 maart 2012, Raad schrapt boete voor kopen drijfvilla.
  • Vraag 1

    Kunt u toelichten wat de uitspraak van de Hoge Raad1 betekent voor de fiscale behandeling van waterwoningen en hierbij ingaan op de volgende punten: overdrachtsbelasting, hypotheekrenteaftrek, eigenwoningforfait, onroerende zaakbelasting, vermogensrendementsheffing bij gebruik als hoofdwoonverblijf dan wel als tweede woning?2

    De Hoge Raad heeft op 9 maart 20123 een arrest gewezen voor de overdrachtsbelasting over de vraag of een waterwoning een onroerende zaak is. De Hoge Raad stelt, onder verwijzing naar een arrest4 van de Hoge Raad over een woonark, dat een zaak die blijkens zijn constructie bestemd is om te drijven en drijft, aangemerkt moet worden als een schip in de zin van artikel 8:1 van het Burgerlijk Wetboek en derhalve in het algemeen een roerende zaak is. Echter, een waterwoning die is verbonden met de oever op een dusdanige wijze dat sprake is van duurzame vereniging met die grond, is een onroerende zaak op grond van artikel 3:3, eerste lid, van het Burgerlijk Wetboek.
    Deze uitspraak heeft gevolgen voor de overdrachtsbelasting en de vermogensrendementsheffing.
    Voor de heffing van overdrachtsbelasting wordt op grond van de huidige wetgeving aangesloten bij de verkrijging van een in Nederland gelegen onroerende zaak (of een daarop gevestigd beperkt recht). Ingevolge het arrest van 9 maart 2012 kan er geen overdrachtsbelasting worden geheven ter zake van de verkrijging van een drijvende woning die als een roerende zaak kwalificeert.
    Hiernaast vallen door de uitspraak van de Hoge Raad de roerende waterwoningen – niet zijnde een eigen woning – die voor persoonlijk doeleinden worden gebruikt en niet hoofdzakelijk als belegging dienen, buiten de rendementsgrondslag van box 3.
    Het arrest van de Hoge Raad heeft geen gevolgen voor de eigenwoningregeling in box 1, en dus ook niet voor de hypotheekrenteaftrek. Op basis van de huidige wetgeving kunnen de (roerende) waterwoningen die de belastingplichtige of personen van zijn huishouden anders dan tijdelijk als hoofdverblijf ter beschikking staan in de regel als eigen woning kwalificeren. Ook voor de woning die als hoofdverblijf van de belastingplichtige tot diens ondernemings- of resultaatsvermogen wordt gerekend, brengt het arrest geen verandering.
    De uitspraak van de Hoge Raad heeft ook geen gevolgen voor de gemeentelijke belastingheffing, aangezien op grond van de Gemeentewet een met de onroerende-zaakbelastingen vergelijkbare belasting kan worden geheven over roerende woon- en bedrijfsruimten, namelijk de roerenderuimtebelastingen. Het maakt voor de gemeentelijke belastingheffing dus materieel niet uit of een waterwoning als roerend of onroerend kwalificeert. De roerende waterwoning zal aldus in de gemeentelijke belastingheffing worden betrokken.

  • Vraag 2

    Kan aan de hand van een rekenvoorbeeld voor een villa van € 500 000 en een watervilla van € 500 000 worden toegelicht wat het netto-effect is voor bovengenoemde belastingen c.q. aftrekmogelijkheden bij gebruik als hoofdwoonverblijf of als tweede woning?

    Overdrachtsbelasting
    Bij de overdracht van de villa wordt momenteel 2%5 overdrachtsbelasting geheven over de waarde van de onroerende zaak. Bij deze overdracht is derhalve € 10 000 aan overdrachtsbelasting verschuldigd (2% van € 500 000). Dit geldt ook voor de overdracht van een watervilla die onroerend is.
    Er is geen overdrachtsbelasting verschuldigd ter zake van de verkrijging van een (drijvende) watervilla die roerend is.
    Vermogensrendementsheffing
    De villa en de watervilla die onroerend zijn, vallen in de rendementsgrondslag van box 3 indien deze niet als hoofdverblijf in box 1 vallen (dus als tweede woning of verhuurde woning in gebruik zijn). Als er geen schuld tegenover het bezit staat, er geen overige box 3 bezittingen zijn en de persoonsgebonden aftrek buiten beschouwing wordt gelaten, dan bedraagt de box 3 heffing over deze onroerende (water)villa:
    € 500 000
    – € 21 139
    (heffingvrij vermogen)
    = € 478 861 (box 3 grondslag)
    € 478 861
    * 4%
    (fictief rendement)
    = € 19 154 (box 3 inkomen)
    € 19 154
    * 30%
    (tarief box 3)
    = € 5 746 (box 3 heffing)
    Als tegenover het bezit van de (water)villa een hypotheekschuld staat van eveneens € 500 000 dan bedraagt de box 3 heffing per saldo € 0.
    Een roerende watervilla die geen eigen woning is in de zin van box 1 valt alleen in box 3 indien deze niet voor persoonlijke doeleinden wordt gebruikt of wel voor persoonlijke doeleinden wordt gebruikt doch hoofdzakelijk ter belegging wordt gehouden. Indien de roerende watervilla voldoet aan één van deze criteria dan wordt deze roerende zaak, op dezelfde wijze als hiervoor is beschreven, in box 3 in aanmerking genomen. Voldoet de roerende watervilla niet aan één van deze criteria dan valt deze watervilla buiten de rendementsgrondslag van box 3.
    Indien de niet in box 1 vallende roerende watervilla is gefinancierd met een lening, dan wordt deze lening altijd in aanmerking genomen in box 3, dus ongeacht of de roerende watervilla zelf in box 3 in aanmerking wordt genomen.

  • Vraag 3

    Hoeveel waterwoningen zijn op 1 januari 2012 in Nederland in gebruik? Wat is de totale waarde van deze woningen? Hoeveel van deze woningen worden gebruikt als tweede woning?

    De term waterwoning is geen eenduidig begrip. Hieronder vallen zowel roerende als onroerende zaken. Het arrest van 9 maart 2012 had betrekking op een drijvende waterwoning die door de Hoge Raad als roerende zaak is aangemerkt. Door het Kadaster en de Belastingdienst worden van deze woningen geen specifieke gegevens opgeslagen en daarom is het moeilijk hiervan het precieze aantal vast te stellen. Geschat wordt dat het thans zal gaan om enkele honderden waterwoningen.
    De prijzen van de waterwoningen variëren van € 150 000 tot € 700 000. Van die waarde is echter een deel toe te rekenen aan de bijbehorende kavel of aanlegplaats (beide op voorhand onroerende zaken).
    Hiernaast moet worden opgemerkt dat ter zake van de levering van een nieuwbouw waterwoning omzetbelasting in rekening wordt gebracht. Als een drijvende waterwoning onroerend zou zijn, dan zou alleen over de verkoop van een bestaande waterwoning overdrachtsbelasting zijn verschuldigd. Er zijn geen cijfers bekend over de periode waarbinnen een waterwoning gemiddeld wordt doorverkocht.
    Om al deze redenen is het budgettaire beslag wat gemoeid is met de roerende waterwoningen die niet in de overdrachtsbelasting of box 3 vallen, erg ongewis. Geschat wordt dat dit op enkele miljoenen per jaar zal kunnen uitkomen.
    Ik heb geen inzicht in het aantal waterwoningen dat als tweede woning of als recreatiewoning wordt gebruikt.

  • Vraag 4

    Hoeveel belastinginkomsten hebben het Rijk en gemeenten in 2012 gederfd doordat waterwoningen anders behandeld worden dan gewone woningen?

    Zie antwoord vraag 3.

  • Vraag 5

    Zijn er verschillen tussen de fiscale behandeling van woonboten en van waterwoningen? Welke?

    De benaming van de woning is, zoals blijkt uit de jurisprudentie, niet van belang. Het gaat erom of de constructie zodanig is dat de woning als roerende of onroerende zaak kwalificeert. Een zaak die blijkens zijn constructie bestemd is om te drijven en drijft is in het algemeen een roerende zaak. Een zaak die verbonden is met de oever op een dusdanige wijze dat sprake is van duurzame vereniging met die grond, is een onroerende zaak.
    Zowel voor de woonboten als de waterwoningen hangt het dus van de feiten en omstandigheden af of deze als roerende of onroerende zaken kwalificeren. Afhankelijk daarvan kan de fiscale behandeling, zoals in vraag 2 is uiteengezet, verschillen.

  • Vraag 6

    Kunt u motiveren waarom de fiscale behandeling van de bewoners van waterwoningen zou moeten verschillen van die van gewone woningen?

    Het arrest creëert een verschil in fiscale behandeling in de overdrachtsbelasting en in de vermogensrendementsheffing van roerende waterwoningen enerzijds en van onroerende waterwoningen en gewone woningen anderzijds. Ik ben niet bereid dit verschil op voorhand te accepteren. Om die reden zal ik de komende tijd een aantal opties bezien en afwegen om dit verschil in fiscale behandeling weg te nemen. Het zal naar verwachting niet eenvoudig zijn om de gevolgen van dit arrest te mitigeren. Zo zal in zekere mate moeten worden afgestapt van het objectieve en aan het civiele recht ontleende onderscheid tussen roerende en onroerende zaken. Dit brengt mogelijk uitvoeringstechnische en juridisch nadelige gevolgen met zich mee. Ik kom hier uiterlijk bij de behandeling van het Belastingplan 2013 op terug.
    Overigens moet nog worden opgemerkt dat het verschil in fiscale behandeling niet alleen speelt voor waterwoningen, maar ook voor (drijvende) bedrijfsgebouwen.

  • Vraag 7

    Indien dit verschil ongewenst is, welke actie gaat u ondernemen om deze ongewenste verschillen weg te nemen? Meer specifiek, kan een wijziging van het eerste lid van artikel 1 van Boek 8 van het Burgerlijk Wetboek deze maas in de wet dichten?

    Zie antwoord vraag 6.

1 maart 2012 - 23 maart 2012
Lessen uit het faillissement van Redema Groep voor het functioneren van verenigingen van eigenaren
Jan van Bochove (SGP)
Liesbeth Spies (minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (CDA)
1. De Telegraaf, 22 februari 2012.
2. Kamerstuk 33 000 VII, nr. 71.
  • Vraag 1

    Kent u het bericht «Flateigenaren zijn 1,5 miljoen kwijt»?1

    Ja.

  • Vraag 2

    Kunt u aangeven in welke gemeenten de Redema Groep werkzaam was en welke gevolgen dit heeft voor het beheer en onderhoud van de woningen die onder de betreffende verenigingen van eigenaren vallen? Op welke wijze gaat de curator om met het geld dat de leden van de verenigingen van eigenaren hebben overgemaakt, nadrukkelijk ten behoeve van het reservefonds voor het onderhoud? Kunt u zich er sterk voor maken dat het geld terugkomt en – indien er sprake is van vervreemding – de beschikbare strafrechtelijke middelen voortvarend worden ingezet?

    De Redema Groep had op zich een landelijke dekking. Het onderdeel van de Redema Groep dat zich bezig hield met beheer voor VvE’s (Redema VvE B.V.) was vooral actief in de provincie Utrecht. Navraag leert dat verenigingen van eigenaars (VvE’s) in de gemeenten Utrecht, Nieuwegein, Almere, Zaandam, Apeldoorn, ’s Hertogenbosch, Vleuten-de Meern en Baarn, de gevolgen van het faillissement kunnen ondervinden, omdat zij gebruik maakten van diensten door Redema VvE BV.
    De curator heeft kenbaar gemaakt, dat de Redema Groep beheerder was voor VvE’s met een eigen bankrekening (die dus op naam van de desbetreffende VvE zelf is gesteld), alsmede voor VvE’s waarbij de rekening niet op de naam staat van de VvE (de «inzake-rekeningen»). Voor de eerstbedoelde categorie geldt, dat de betreffende financiële middelen buiten het faillissement vallen en er dus geen gevolgen zullen zijn voor het onderhoud van desbetreffende woningen. Voor de laatstbedoelde categorie ligt dit anders. Op grond van een uitspraak van de Hoge Raad (Procall-arrest, 13 juni 2003, NJ 2004, 196) beschouwt de curator de middelen die op betreffende rekening staan als onderdeel van de boedel van de Redema Groep, waardoor zij onderdeel van het faillissement zijn. Dit betekent dat betreffende VvE’s schuldeisers zijn geworden en een vordering hebben op de Redema Groep en deze ook moeten neerleggen bij de curator om zo mogelijk nog iets terug te kunnen halen. Gelet op het feit dat de schulden van de Redema Groep groter zijn dan het eigen vermogen, vrees ik dat de kans groot is dat betreffende VvE’s slechts een (beperkt) deel van de gereserveerde onderhoudsgelden terug gaan krijgen. Dit kan in de praktijk betekenen dat het onderhoud van betreffende woningen uitgesteld zal moeten worden, totdat de kas weer op afdoende sterkte is om onderhoud uit te kunnen voeren, dan wel dat de gedupeerde eigenaren extra stortingen ten behoeve van het onderhoudsfonds zullen moeten doen om het onderhoud toch binnen afzienbare tijd te kunnen laten uitvoeren.
    Met u ben ik verrast dat dit heeft kunnen gebeuren. Het is in de eerste plaats aan de gedupeerden om zelf te handelen. Dit gaat ook gebeuren: diverse VvE’s kunnen zich niet vinden in het standpunt van de curator en zijn bezig met het opstarten van een bodemprocedure bij de rechtbank te Utrecht.

  • Vraag 3

    Hoe beoordeelt u de reacties van Vastgoed Management Nederland (VGM NL) en VvE Belang, die aangeven dat een dergelijke situatie voorkomen had kunnen worden?

    Ik deel de reacties van VGM NL en VvE Belang. De gang van zaken bij het faillissement van de Redema Groep laat ook zien dat «het anders had gekund». Indien alle rekeningen op naam waren gesteld van de VvE’s, had het faillissement van deze beheerder geen financiële consequenties gehad voor betrokken VvE’s. Door VvE-belang wordt bovendien al sinds enige jaren in hun voorlichting aan VvE’s e.d. gewezen op het belang om ervoor te zorgen dat de gereserveerde middelen voor onderhoud staan op een rekening van de VvE zelf, zoals dit immers ook in de opeenvolgende Modelreglementen is terug te vinden. Ik zal desalniettemin onder meer VvE-belang vragen hier de komende tijd in hun communicatie- uitingen nogmaals aandacht aan te besteden.

  • Vraag 4

    Wat is de stand van zaken rondom de uitvoering van de motie Van Bochove/De Boer2 met betrekking tot het functioneren van verenigingen van eigenaren? Bent u bereid om lessen uit dit faillissement te betrekken bij de uitvoering van deze motie?

    Bij brief van 15 december 2011 (33 000 VII nr. 108) heeft mijn ambtsvoorganger uw Kamer aangegeven, dat conform de motie zal worden bezien hoe het functioneren van VvE’s kan worden verbeterd. Daarbij is aangegeven, dat allereerst het al eerder uitgevoerde inventariserende onderzoek naar het functioneren van VvE’s (en de mate waarin VvE’s slapende zijn) zal worden herhaald en tevens zal worden uitgebreid met een module waarin aan gemeenten en andere relevante partijen wordt gevraagd welke concrete maatregelen zij denkbaar achten ter verbetering van het functioneren van VvE’s. Momenteel is dit onderzoek in volle gang. Uiteraard zal ik de lessen en aandachtspunten, die uit dit faillissement kunnen worden getrokken, hierin meenemen. Mijn streven is er op gericht om de Kamer in het tweede kwartaal van 2012 over de resultaten te informeren.

  • Vraag 5

    Deelt u de mening dat één landelijk opererende organisatie in de vorm van een publiekrechtelijk samenwerkingsverband beter in staat zou zijn om informatie te geven richting individuele eigenaren door het inrichten van een vraagbaak, door kennis te delen, en door het organiseren van een verplichtend en betrouwbaar keurmerk? Is het hierbij geen optie om een moderne variant van een publiekrechtelijke organisatie in te stellen, die de gedragscodes en certificaten verplichtend kan voorschrijven, opdat (verenigingen van) eigenaren zich beter kunnen organiseren en een publiekrechtelijk middel hebben om free-ridersgedrag en wanbeheer uit te bannen?

    Er zijn diverse organisaties, die informatie geven aan VvE’s bijvoorbeeld de landelijk opererende Stichting VvE Belang, Vereniging Eigen Huis, de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie en ook makelaars, beheerders en hun brancheorganisaties zoals NVM, VBO, Vastgoedpro en Vastgoed Management Nederland. Ook op www.rijksoverheid.nl is het nodige te vinden. Daarnaast kunnen belangstellenden in diverse gemeenten terecht bij informatiepunten, zoals VVE010 te Rotterdam en VvE Balie te Den Haag. Een nieuwe landelijk opererende (publiekrechtelijke) organisatie lijkt mij op dit moment niet de meest voor de hand liggende oplossing. Wellicht dat een nauwere samenwerking/afstemming tussen genoemde organisaties wel een meerwaarde kan hebben.
    Het onderzoek dat momenteel wordt uitgevoerd naar het functioneren van VvE’s levert naar verwachting beleidsvoorstellen ter verbetering van het functioneren op. De wijze waarop gedragscodes en certificeren van betekenis kunnen zijn, zal hierbij worden meegenomen.

21 februari 2012 - 1 maart 2012
Het verstrekken van privacygevoelige informatie aan verhuurders door de belastingdienst
Sadet Karabulut
Liesbeth Spies (minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (CDA)
1. http://abonneren.rijksoverheid.nl/media/dirs/407/d…
  • Vraag 1

    Vindt u het van behoorlijk bestuur getuigen om nog voordat de wijziging van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte en Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek (huurverhoging op grond van inkomen) überhaupt is besproken in de Kamer en de gekozen volksvertegenwoordigers hun eerste inbreng hebben kunnen leveren, de privacygegevens van vele duizenden huurders aan derden beschikbaar worden gesteld via de belastingdienst?1

    Het is het voornemen van het kabinet om de huurverhoging op grond van inkomen per 1 juli 2012 in te voeren. Het kabinet is zich er van bewust dat de daarvoor benodigde wetswijziging parlementaire besluitvorming vereist. Maar willen verhuurders daadwerkelijk per 1 juli 2012 gebruik maken van deze inkomensafhankelijke huurverhoging, dan moeten zij de daartoe strekkende huurverhogingsvoorstellen vóór 1 mei 2012 bij hun huurders indienen. Huurverhogingsvoorstellen moeten namelijk minimaal twee maanden voor de voorgestelde ingangsdatum van de huurverhoging worden uitgebracht (art. 7:252 BW). Ter voorbereiding van die huurverhogingsvoorstellen moeten verhuurders kunnen informeren welke van hun huurders een huishoudinkomen hebben van meer dan € 43 000. Zoals in de antwoorden op de vragen van de leden Monasch en Groot (2012Z02999) is aangegeven, heeft de Staatssecretaris van Financiën de Belastingdienst daartoe op grond van artikel 67 lid 3 van de Algemene wet inzake rijksbelastingen ontheffing gegeven van de geheimhoudingsplicht.

  • Vraag 2

    Waarom is het nu al beschikbaar stellen van privacy gevoelige gegevens van huurders aan derden volgens u gerechtvaardigd, aangezien in juni 2011 het College Bescherming Persoonsgegevens (CBP) heeft gewezen op jurisprudentie van het Europese Hof voor de Rechten van de Mens dat een beperking van de persoonlijke levenssfeer moet worden gerechtvaardigd door een «pressing social need» en in overeenstemming moet zijn met de beginselen van proportionaliteit en subsidiariteit? Wat is de «pressing social need» en op welke wijze wordt voldaan aan de beginselen van proportionaliteit en subsidiariteit?

    In het antwoord op vraag 1 is toegelicht waarom de Belastingdienst nu al op verzoek inkomensverklaringen verstrekt aan verhuurders. De voorgestelde wetswijziging is gericht op het bevorderen van doorstroming van huurders met een hoger inkomen. Het is logischerwijs niet mogelijk de doorstroming van huurders met een hoger inkomen te bevorderen zonder informatie over het huishoudinkomen van de huurder. Gezien het publieke belang van het bevorderen van doorstroming in de woningmarkt en het beperken van de administratieve lasten voor verhuurders en huurders wordt de verstrekking van een verklaring door de Belastingdienst gerechtvaardigd geacht. De «pressing social need» is de bevordering van de doorstroming op de woningmarkt.
    Doordat de verklaring van de Belastingdienst uitsluitend aangeeft of het huishoudinkomen meer dan € 43 000 bedraagt of niet, wordt de privacy van huurders zo min mogelijk aangetast. Bovendien biedt de eis dat de verhuurder de door de Belastingdienst verstrekte verklaring bij het huurverhogingsvoorstel voegt huurders bescherming tegen onredelijke huurverhogingsvoorstellen van hun verhuurder.

  • Vraag 3

    Bent u bereid om deze serviceverlening van de Belastingdienst voor verhuurders (woningcorporaties, institutionele beleggers en particuliere verhuurders) met onmiddellijke ingang stop te zetten en zorgvuldige wetgeving mogelijk te maken? Zo nee, wat rechtvaardigt uw handelen dit niet te doen?

    Nee. Zoals aangegeven in de antwoorden op de vragen van de leden Monasch en Groot (2012Z02999) is de serviceverlening van de Belastingdienst – vooruitlopend op inwerkingtreding van de voorgestelde wetswijziging – gebaseerd op huidige wetgeving, namelijk de Algemene wet inzake rijksbelastingen.

21 februari 2012 - 6 maart 2012
De WOZ-beschikking voor huurders
Sadet Karabulut
Liesbeth Spies (minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (CDA)
1. www.eerstekamer.nl/schriftelijke_vraag/het_besluit…
2. www.vng.nl/smartsite.dws?ch=DEF&id=110930 3 …
3. De in de collegevergadering van Amsterdam van 7 februari goedgekeurde schriftelijke vragen van mevrouw Combrink, ingediend op 23 november jl., inzake het belang voor huurders bij de WOZ-waarde (nr. 76 van het gemeenteblad)
  • Vraag 1

    Hoe verhoudt uw uitspraak dat huurders sinds de invoering van de extra punten in het kader van het woningwaarderingsstelsel (WWS) in schaarsteregio’s belanghebbend kunnen zijn bij de WOZ-waarde in het kader van de € 2900-grens per m2, zich tot uw brief aan de VNG dat huurders geen WOZ-beschikking hoeven te ontvangen en niet belanghebbend zijn?1 2

    Huurders ontvangen op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) een WOZ-beschikking. Aangezien huurders – na het afschaffen van het gebruikersdeel van de onroerende-zaakbelastingen in 2006 – meestal geen belang meer hebben bij een WOZ-beschikking, heeft de VNG de gemeenten in overweging gegeven niet meer te voldoen aan deze formeel wettelijke verplichting. In de praktijk komt het er dan ook op neer dat alleen die gemeenten die gemeentelijke belastingen baseren op de WOZ-waarde een WOZ-beschikking aan huurders sturen. Nu de invoering van de extra punten in het kader van het WWS in schaarsteregio’s in de meeste gevallen geen direct belang oplevert voor huurders, is met de VNG afgesproken dat gemeenten huurders niet standaard een WOZ-beschikking hoeven te sturen. Op verzoek zal een gemeente uiteraard wel een WOZ-beschikking dienen te sturen. Deze lijn is als zodanig ook op de website van de VNG geplaatst en de VNG heeft deze informatie inmiddels aangescherpt.

  • Vraag 2

    Deelt u de mening dat uw uitspraak dat huurders belanghebbende kunnen zijn bij de WOZ-waarde, op gespannen voet staat met de Wet waardering onroerende zaken (WOZ)? Zo ja, acht u aanpassing van deze wet noodzakelijk opdat degenen met een direct fiscaal belang een beschikking kunnen ontvangen en bezwaar kunnen maken? Zo nee, waarom niet?

    Nee. Huurders zijn namelijk belanghebbenden op grond van de artikelen 24, derde lid, onderdeel b, en 26 van de Wet WOZ, en kunnen daarom een beschikking ontvangen en zonodig bezwaar maken. In artikel 24, derde lid, onderdeel b van de Wet WOZ is immers opgenomen dat er ook een beschikking wordt gezonden aan degene die de onroerende zaak aan het begin van het kalenderjaar gebruikt krachtens persoonlijk recht. Deze bepaling ziet toe op de positie van zittende huurders.
    In artikel 26 van de Wet WOZ is opgenomen, dat desgevraagd een beschikking wordt verstrekt indien iemand in de loop van het kalenderjaar de onroerende zaak gebruikt door verkrijging van een persoonlijk recht. Deze bepaling ziet dus toe op de positie van nieuwe huurders.
    Gezien deze twee bepalingen is aanpassing van de Wet WOZ niet nodig.

  • Vraag 3

    Hoe gaat u ervoor zorgen dat gemeenten de WOZ-beschikking daadwerkelijk verstrekken aan huurders die een direct belang kunnen hebben bij deze beschikking ?

    Met de circulaire MG 2011-03 van 10 oktober 2011 heb ik de gemeenten geïnformeerd over het belang dat huurders hebben gekregen bij een WOZ-beschikking door de invoering van de maximaal 25 extra WWS-punten.
    Voorts is hierover overleg gevoerd met de Waarderingskamer die het toezicht heeft op een goede uitvoering van de wet WOZ. De Waarderingskamer heeft nog eens benadrukt op haar website dat huurders een direct belang kunnen hebben bij de WOZ-beschikking en ook bezwaar kunnen maken. Zie ook het antwoord op vraag 1.

  • Vraag 4

    Kunnen alle belanghebbenden die een WOZ-beschikking ontvangen of opvragen, daar ook in alle gevallen bezwaar tegen maken bij de betreffende gemeente?

    Formeel kunnen alle belanghebbenden die een WOZ-beschikking ontvangen daartegen bezwaar maken. Huurders hebben echter in veel gevallen
    inhoudelijk geen belang bij een dergelijk bezwaar. De beantwoording van de vragen van de leden De Boer (GroenLinks), Ter Horst (PvdA) en Ruers (SP) (Eerste Kamer 2011–2012, aanhangsels nr. 2) gaat hierop nader in. Deze beantwoording vermeldt:
    «Met het uiteindelijke Besluit, met een koppeling aan de WOZ in afgeleide vorm, heeft de huurder in het merendeel van de gevallen feitelijk geen belang meer bij de exacte WOZ-waarde. Het schaarstegebied is immers met het Besluit vastgelegd; de exacte WOZ-waarde van de woning bepaalt dus niet of de woning zich in dat schaarstegebied bevindt. Voorts is het Besluit zo vormgegeven, dat er voor de bepaling van de maximale huurprijs in elk geval kan worden uitgegaan van een bijtelling van 15 punten. Dit betekent dat bezwaar en beroep tegen de WOZ-waarde binnen het schaarstegebied uitsluitend van belang is indien dat ertoe kan leiden dat de WOZ-waarde per m2 minder dan € 2900 kan gaan bedragen, én dat dat kan leiden tot een lagere huurprijs.»
    Ik zal met de Woonbond bespreken, dat zij de huurders niet alleen informeren over de mogelijkheid van een bezwaar tegen een WOZ-beschikking, maar ook over het eventuele nut daarvan.

  • Vraag 5

    Klopt het dat de gemeente Amsterdam € 25 000 incidenteel en € 80 000 structureel kwijt is aan de invoering van het nieuwe WWS?3

    De genoemde bedragen maken onderdeel uit van de beantwoording door het college van Burgemeester en wethouders van de gemeente Amsterdam van vragen van het gemeenteraadslid Combrink inzake de verstrekking van de WOZ-waarde aan huurders en mogelijke bezwaren daarop.
    In die beantwoording wordt aangegeven dat in Amsterdam op verzoek een
    WOZ-beschikking zal worden verstrekt aan een huurder. Het college geeft in die beantwoording tevens een prognose van de daaraan verbonden kosten, mede op basis van een door hen ingeschat aantal bezwaren van huurders. In hoeverre deze kosten daadwerkelijk worden gerealiseerd zal dus pas na enige tijd kunnen blijken.

  • Vraag 6

    Hoe verhoudt dit zich tot de administratieve lastendruk? Kunt u de Kamer een overzicht verstrekken van de kosten en administratieve lasten van de invoering van de WWS-maatregel voor alle Nederlandse gemeenten en de rechterlijke macht?

    De kosten voor de Nederlandse gemeenten verbonden aan de maximaal 25 extra WWS-punten zijn niet nader gespecificeerd maar maken reeds onderdeel uit van de kosten die het Rijk vergoedt aan de gemeenten ter uitvoering van de Wet WOZ. De Wet WOZ voorzag immers al in het verstrekken van WOZ-beschikkingen aan huurders. Deze wettelijke verplichting is niet gewijzigd door de invoering van de maximaal 25 extra WWS-punten en kan dus ook geen aanleiding zijn de kosten die het Rijk vergoedt aan de gemeenten te verhogen.
    Inzake de kosten van de rechterlijke macht speelt een rol, dat het betwisten van de WOZ-waarde voor de huurcommissie slechts van beperkt belang zal zijn. De huurcommissie kan daaraan namelijk voorbij gaan indien een andere WOZ-waarde kennelijk geen effect kan hebben op het aantal extra toe te kennen punten. De exacte WOZ-waarde is immers veelal niet van belang. Allereerst is de vraag of de woonruimte zich bevindt in het schaarstegebied. Vervolgens is uitsluitend van belang of de WOZ-waarde per m2 wel of niet meer dan € 2900 per m2 bedraagt, én dat effect op de hoogte van de huurprijs zou kunnen hebben. De nota van toelichting bij het betrokken besluit geeft dan ook aan, dat de uitvoeringseffecten voor de huurcommissie beperkt zullen zijn. De inschatting is hierdoor, dat ook de kosten voor de rechterlijke macht beperkt zullen zijn. Deze kosten hangen immers nauw samen met de kosten voor de huurcommissie.

  • Vraag 7

    Deelt u de mening dat zittende huurders die door het nieuwe WWS worden getroffen, conform de wet van voor 1 oktober 2011 dienen te worden behandeld? Zo nee, waarom niet?

    Enerzijds deel ik deze mening waar het gaat om hogere huren voor huurders met reeds voor 1 oktober 2011 lopende huurovereenkomsten.
    Zoals de nota van toelichting bij het betrokken besluit immers aangeeft kunnen de huurprijzen van deze huurovereenkomsten niet worden verhoogd op grond van de toekenning van de maximaal 25 extra WWS-punten, maar alleen op grond van artikel 7:248 van het Burgerlijk Wetboek. Hierbij gaat het om een huurverhoging op grond van een contractuele indexering of op grond van de gebruikelijke jaarlijkse maximale huurverhoging.
    Anderzijds deel ik deze mening niet in de situaties waar het gaat om huurverlagingen of onderhoudsprocedures voor huurders met reeds voor 1 oktober 2011 lopende huurovereenkomsten. De genoemde gevallen, die mij recentelijk zijn aangeleverd, betreffen deze situaties. Voor de huurverlagingen geldt dat betrokken huurders tot 1 oktober 2011 de gelegenheid hadden om een lagere huur te bewerkstelligen op grond van het WWS zonder de maximaal 25 extra WWS-punten. Voor de onderhoudsprocedure geldt dat het doel is om een verhuurder aanwezige gebreken op te laten heffen. Mij is niet gebleken, dat dit doel niet meer gerealiseerd wordt als gevolg van de maximaal 25 extra WWS-punten.
    Bij het toepassen van de maximaal 25 extra WWS-punten geldt dus een onderscheid tussen enerzijds de bescherming tegen hogere huren en anderzijds de huurverlagingen of huurprijsvermindering bij onderhoudsgebreken.
    Ik ben van mening dat dit onderscheid leidt tot een goede balans tussen enerzijds de aan huurders te bieden bescherming en anderzijds de gewenste verruiming in gespannen woningmarktgebieden.

  • Vraag 8

    Wanneer komt u met een reactie op de aangeleverde gevallen van zittende huurders die door het nieuwe WWS getroffen zijn, zoals toegezegd in het dertigledendebat van 19 januari jl. over het WWS?

    Zie antwoord vraag 7.

20 februari 2012 - 20 maart 2012
Bouwfraude bij Rotterdamse scholen
Jasper van Dijk
Marja van Bijsterveldt (minister onderwijs, cultuur en wetenschap) (CDA)
1. de Volkskrant, 17 februari 2012.
2. Staatsblad 2010, nr. 80 …
3. AD Rotterdam, 28 januari 2012 (p. 8).
  • Vraag 1

    Wat is uw oordeel over het bericht «Bouwfraude bij scholen Rotterdam veel groter»?1

    Van dit bericht heb ik kennis genomen. Ik wacht de conclusies van het nog lopende onderzoek door het Openbaar Ministerie af.

  • Vraag 2

    Vindt u het aanvaardbaar dat het bestuur van de stichting BOOR (Bestuur Openbaar Onderwijs Rotterdam) onderzoek doet naar fraude en gesjoemel rond verbouwingen, terwijl het bestuur er mogelijk zelf bij betrokken was?

    Naast het onderzoek bij het Openbaar Ministerie, heeft stichting BOOR extern onderzoek in gang gezet naar de bedrijfsvoering en naar personen en relaties binnen het bestuur. Om belangenverstrengeling te vermijden, wordt dit onderzoek aangestuurd door een onafhankelijk advocaten- en notariskantoor.

  • Vraag 3

    Wie is bevoegd om in te grijpen bij ernstig wanbeleid van het Bestuur van BOOR? Is er een Raad van Toezicht die dit kan doen? Kan de gemeente ingrijpen of bent u daarvoor de aangewezen persoon, conform de wet «goed bestuur»?2 Kunt u de verschillende mogelijkheden toelichten?

    Zoals gezegd, loopt het onderzoek door het Openbaar Ministerie nog. De conclusies van dit onderzoek wil ik afwachten voordat ik mij uitspreek over eventueel wanbeleid.
    De stichting BOOR heeft een algemeen bestuur en een college van bestuur. Het algemeen bestuur fungeert als raad van toezicht van de stichting. Aangezien het hier om openbare scholen gaat, benoemt de gemeenteraad de bestuursleden. Ten minste een derde gedeelte, doch geen meerderheid van die leden, wordt benoemd op bindende voordracht van de ouders van de leerlingen. Gezien zijn toezichthoudende taak, is het algemeen bestuur bevoegd om in te grijpen bij ernstig wanbeleid. In die situatie kan ook de gemeenteraad ingrijpen. In geval van ernstige taakverwaarlozing door het bestuur of functioneren in strijd met de wet is de raad namelijk bevoegd zelf te voorzien in het bestuur van de scholen en zo nodig de stichting te ontbinden. Als minister ten slotte ben ik bevoegd om bij wanbeheer van een of meer bestuurders of toezichthouders een aanwijzing te geven. In ernstige gevallen kan ik een schoolbestuur opdracht geven één of meer bestuurders of toezichthouders te vervangen

  • Vraag 4

    Deelt u de mening dat het beter is om dit schoolbestuur – gedurende de verschillende onderzoeken – op non-actief te zetten, vanwege de ernstige verdenkingen? Zo ja, gaat u dit doen?

    Zie mijn antwoord op vraag 3.

  • Vraag 5

    Hoe oordeelt u over de omvang van het gezagsbereik van dit schoolbestuur, met 140 vestigingen, 30 000 leerlingen en 4 500 medewerkers? In hoeverre is er nog binding tussen de afzonderlijke scholen en het bestuur?

    Over de menselijke maat in relatie tot de omvang van de besturen en vestigingen kan geen algemene uitspraak worden gedaan. De mate waarin de menselijke maat op scholen geborgd is, hangt niet direct samen met de omvang van het bestuur. In de praktijk blijkt dat het ook voor grootschalige (bestuurlijke) verbanden goed mogelijk is het onderwijs relatief kleinschalig te organiseren.

  • Vraag 6

    Gaat u zelf ook onderzoek doen naar de fraude en het gesjoemel? Hoe oordeelt u bijvoorbeeld «over de vele dienstreisjes van het bestuur»? Welke regels hanteert u omtrent de besteding van onderwijsgeld, opdat wordt voorkomen dat het wordt verspild?3

    Zie mijn antwoord op vraag 3. Verder is het mijn taak om ervoor te zorgen dat de rijksbekostiging (het geld van de belastingbetaler) wordt ingezet in overeenstemming met de wettelijke voorschriften. Ondoelmatig en/of onrechtmatig bestede middelen zullen worden teruggevorderd.

  • Vraag 7

    Hoe gaat u dit soort wantoestanden in de toekomst voorkomen? Deelt u de mening dat schaalverkleining hierbij een rol moet spelen?

    Zie mijn antwoord op vraag 5 en 6.

16 februari 2012 - 1 maart 2012
De voortvarendheid waarmee de Belastingdienst huiseigenaren van dienst is bij het achterhalen van de hoogte van het inkomen van achteloze huurders
Jacques Monasch (PvdA), Ed Groot (PvdA)
Liesbeth Spies (minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (CDA), Frans Weekers (staatssecretaris financiën) (VVD)
1. Dagblad Metro 15 februari 2012.
2. brochure: Handleiding Belastingdienst/ inkomensafhankelijke huurverh…
  • Vraag 1

    Is het waar dat de Belastingdienst reeds een online webtool met handleiding heeft ontwikkeld en geactiveerd waarmee verhuurders kunnen inzien of een bewoner c.q. huishouden op een bepaald adres een verzamelinkomen heeft boven of onder de 43 000 euro?1

    Ja.

  • Vraag 2

    Deelt u de mening dat deze serviceverlening van de Belastingdienst een wettige basis ontbeert? Kunt u uw antwoord toelichten en daarnaast ook toelichten waarom deze webtool nu al reeds is gerealiseerd en geactiveerd?

    Deze mening deel ik niet. De Staatssecretaris van Financiën heeft de Belastingdienst ontheven van de geheimhoudingsplicht, zodat het de Belastingdienst vooruitlopend op de inwerkingtreding van de voorgestelde wetswijziging toegestaan is om de relevante inkomensverklaring te verstrekken aan verhuurders. De ontheffing is gebaseerd op artikel 67 lid 3 van de Algemene wet inzake rijksbelastingen. De ontheffing heeft betrekking op de periode tot aan de verwachte datum van inwerkingtreding van het wetsvoorstel, 1 juli 2012. Verhuurders kunnen de inkomensafhankelijke huurverhoging voorstellen per 1 juli 2012 en dergelijke huurverhogingsvoorstellen moeten vóór 1 mei bij huurders worden ingediend. Verhuurders mogen de inkomensafhankelijke huurverhoging per 1 juli a.s. uiteindelijk niet doorvoeren als blijkt dat het wetsvoorstel niet is aangenomen door het parlement vóór 1 juli a.s.

  • Vraag 3

    Kunt u garanderen dat de inkomensgegevens die worden opgevraagd via de door de Belastingdienst omschreven werkwijze2, alleen kunnen worden opgevraagd en toegepast door een verhuurder die daadwerkelijk voornemens is om de eigen huurder een boven-inflatoire verhoging van de huur op te leggen, zoals in de voorliggende Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (huurverhoging op grond van inkomen) mogelijk zal worden gemaakt? Kunt u uw antwoord toelichten?

    Verhuurders/eigenaars kunnen alleen informatie verkrijgen die betrekking heeft op woningen waarvan zij verhuurder/eigenaar zijn. Dit wordt ook op adresniveau gecontroleerd.
    Verhuurders mogen de informatie alleen maar voor dat doel opvragen. Dit is geregeld in het wetsvoorstel en een uitdrukkelijke voorwaarde bij de geldende ontheffing van de geheimhoudingsplicht. Verhuurders moeten vooraf akkoord gaan met de gebruiksvoorwaarden voor het aanvragen van inkomensverklaringen en in die gebruiksvoorwaarden is expliciet bedongen dat de verhuurder de gegevens alleen gebruikt voor het al dan niet voorstellen van een boveninflatoire huurverhoging.

  • Vraag 4

    Is het technisch mogelijk voor een verhuurder om via de webtool van de Belastingdienst inkomensgegevens te achterhalen van huurders die bij een andere verhuurder huren?

    Zie antwoord vraag 3.

  • Vraag 5

    Deelt u de mening dat de voorgenomen werkwijze van de Belastingdienst in strijd is met de privacywetgeving die in Nederland geldt omdat de Belastingdienst de deur openzet voor alle verhuurders in Nederland om op kinderlijke eenvoudige wijze inkomensgegevens van welke huurder en eventuele medebewoners te achterhalen?

    Deze mening deel ik niet. De verstrekking van de inkomensverklaring is geregeld in de ontheffing geheimhoudingsplicht met de daarbij horende voorwaarden conform het wetsvoorstel. Daarnaast wordt alleen de noodzakelijke informatie verstrekt. De informatie beperkt zich namelijk tot het antwoord op de vraag of het huishoudinkomen al dan niet meer bedraagt dan € 43 000. Als het hoger is dan € 43 000 wordt tevens aangegeven op hoeveel personen dat huishoudinkomen betrekking heeft, zodat het voor de huurder die wordt geconfronteerd met de inkomensafhankelijke huurverhoging duidelijk is dat niet alleen zijn inkomen relevant is, maar ook het inkomen van de medebewoners.
    De verklaring is niet herleidbaar tot het individuele inkomen van een natuurlijk persoon.

  • Vraag 6

    Kunt u aangeven wat u zelf allemaal onder potentieel misbruik van deze service en aangeleverde data vindt vallen? Kunt u dan ook omschrijven hoe het controlemechanisme eruit ziet dat u hanteert om het door u geschetste misbruik te voorkomen?

    Elk ander gebruik dan voor het al dan niet doen van een boveninflatoir huurverhogingsvoorstel, is misbruik. Het wetsvoorstel Huurverhoging op grond van inkomen (33 129) geeft in artikel II onder E een regeling voor de bescherming van persoonsgegevens:
    «In de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte wordt een hoofdstuk ingevoegd, luidende:
    Hoofdstuk IIIA. BESCHERMING VAN PERSOONSGEGEVENS
    Artikel 19a
    Gebruik van de informatie voor een ander doel is onrechtmatig. De Belastingdienst kan bij constatering daarvan optreden. De Belastingdienst en ook gedupeerde derden hebben de mogelijkheid om een procedure tegen de verhuurder aan te spannen, eventueel een kort geding.
    Ook kan de toezichthouder, het College bescherming persoonsgegevens, worden ingelicht.
    Tenslotte is er ook een strafsanctie: artikel 272 Wetboek van Strafrecht .
    Gedupeerden kunnen dus ook aangifte doen bij het Openbaar Ministerie. De FIOD is – naast de politie – bevoegd ter zake het opsporingsonderzoek te verrichten.

  • Vraag 7

    Kunt u aangeven hoe u erop toeziet dat de verhuurder de aangeleverde data vertrouwelijk behandelt? Kunt u aangeven welke handhavingsinstantie extra capaciteit zal gaan inzetten voor de naleving van de privacywaarborgen die u al dan niet heeft gesteld? Als er geen extra capaciteit voor handhaving wordt ingesteld, welke huidige handhavingstaken zullen dan minder worden uitgevoerd?

    Zie antwoord vraag 6.

10 februari 2012 - 2 maart 2012
Het bericht 'Topman Vestia bouwt villa op Bonaire tussen BN'ers
Eric Lucassen (PVV)
Liesbeth Spies (minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (CDA)
1. Elsevier.nl, 08 februari 2012.
  • Vraag 1

    Heeft u kennisgenomen van de inhoud van het bericht «Topman Vestia bouwt villa op Bonaire tussen BN'ers»?1

    Ja.

  • Vraag 2

    Klopt het bericht dat de voormalig directeur van woningcorporatie Vestia voor zichzelf een kolossale miljoenenvilla op Bonaire laat bouwen?

    Mij is bekend dat de voormalig bestuurder van woningcorporatie Vestia op dit moment op Bonaire inderdaad een woning voor zichzelf laat bouwen. Van de omvang en de kosten die met deze bouw zijn gemoeid ben ik echter niet op de hoogte.

  • Vraag 3

    Is het waar dat deze oud-beheerder van sociale huurwoningen jarenlang bijna een half miljoen euro aan salaris opstreek?

    Aan de hand van de gegevens die uw Kamer jaarlijks worden toegezonden is bekend, dat de voormalig bestuurder van Vestia in 2006 een totale bezoldiging ontving van € 447 000, waarvan € 356 000 aan beloning en € 91 000 als bijdrage aan diens pensioen.
    In 2007 betrof het een totale bezoldiging van € 463 000, waarvan € 335 000 aan beloning en € 99 000 voor pensioen. Dat jaar was ook sprake van een bonusbetaling van € 29 000.
    In 2008 was de totale bezoldiging € 487 000 met respectievelijk € 372 000 en € 115 000 voor beloning en pensioen.
    Over 2009 bedroeg het totaal € 497 000 aan bezoldiging, waarvan € 379 000 als beloning en € 118 000 als pensioenbijdrage.
    Tot slot bedroeg het volgens de jaarverslaglegging over 2010 (over 2011 zijn nog geen gegevens bekend) een totale bezoldiging van € 500 000, waarvan € 355 000 als beloning, € 117 000 voor pensioen, alsmede een bonusbetaling van € 28 000.

  • Vraag 4

    Kunt u ingaan op de financiële regelingen rond zijn vertrek? Krijgt de voormalig directeur een gouden handdruk, pensioenbetalingen of andere bonussen mee bij zijn vertrek? Zo ja, om welke bedragen gaat het?

    Ten behoeve van de beantwoording van deze vragen is informatie opgevraagd bij Vestia. Vestia heeft mij het volgende gemeld: «De bestaande afspraken tussen de Raad van Commissarissen van Vestia en de bestuurder omtrent zijn dienstverband zijn vertrouwelijk. Wel ben ik door de raad van commissarissen geïnformeerd dat er geen vertrekregeling is overeengekomen. Door de wijze van vertrek kan de bestuurder geen aanspraak maken op een in zijn arbeidsovereenkomst opgenomen vertrekregeling. Conform bestaande afspraken is bij het einde van zijn dienstverband een eerder in depot gereserveerd bedrag van EUR 3 528 000 vrijgevallen dat ziet op de afkoop van diverse eerdere aanspraken en ter dekking van het oorspronkelijke recht van de bestuurder op een eindloonregeling in het kader van zijn pensioen.»
    Ik vind de hoogte van de beloning van de voormalig bestuurder zoals die blijkt uit het bij vraag 3 geschetste beeld, alsmede de omvang van de overige afspraken die uit bovenstaande informatie van Vestia blijkt, ongepast voor een woningcorporatie, ook gelet op de timing. Eerder was de hoge bezoldiging aanleiding voor een van mijn ambtsvoorgangers de Raad van Commissarissen daarover om verantwoording te vragen. Dit heeft destijds niet geleid tot een neerwaartse bijstelling van de bezoldiging, maar wel tot de toezegging van de Raad dat de rechtsopvolger van de voormalig bestuurder zal worden beloond volgens de beloningscode van de sector, dan wel volgens de dan geldende wettelijke normering. Ik zal de Raad aan deze toezegging houden. Vestia heeft mij toegezegd de (totstandkoming van de) hiervoor gememoreerde (pensioen)afspraken mee te zullen nemen bij het forensisch onderzoekwaartoe zij heeft besloten.

  • Vraag 5

    Deelt u mening dat de voormalig directeur van Vestia bij gebleken nalatigheid ook aansprakelijk moet worden gesteld voor de schade?

    Zoals ik in mijn antwoord van 20 januari jl. op vragen van de heer Lucassen met betrekking tot onder meer de aansprakelijkheid bij woningcorporaties (kenmerk 2011Z27559 2 ook al opmerkte, is het mijn inzet dat schade die aan de volkshuisvesting is berokkend, waar mogelijk wordt verhaald op degenen die dat ernstig valt te verwijten. Dat zal in het onderhavige geval – indien verwijtbaarheid is vastgesteld – niet anders zijn. Ik ben daarbij geen partij. Betrokken corporaties, in dit geval Vestia, moeten zelf (laten) onderzoeken of de geleden schade verhaald kan worden op de daarvoor verantwoordelijke partijen binnen of buiten de corporatie, hetzij via civielrechtelijke dan wel via strafrechtelijke weg. Een dergelijk traject kan eventueel gepaard gaan met het beslag leggen op eigendommen.

  • Vraag 6

    Bent u bereid te onderzoeken of er in dergelijk geval ook beslag kan worden gelegd op zijn kapitale Caribische villa? Zo nee, waarom niet?

    Zie antwoord vraag 5.

9 februari 2012 - 28 februari 2012
Besluit uitvoering Crisis en herstelwet
Jan van Bochove (SGP), Paulus Jansen
Liesbeth Spies (minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (CDA)
  • Vraag 1

    Kent u de inhoud van het Besluit tot wijziging van het Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet (Besluit uitvoering Crisis en herstelwet, vierde tranche)?

    Ja.

  • Vraag 2

    In dit besluit is onder letter D opgenomen dat in paragraaf 3 na art. 6d een art. 6e opgenomen; is dit op Almere gerichte artikel alleen bedoeld voor nieuwbouw en particulier opdrachtgeverschap?

    Ja.

  • Vraag 3

    Wat is in dit geval de situatie voor vergelijkbare initiatieven in de bestaande bouw?

    Een bestaande woning gebouwd binnen particulier opdrachtgeverschap moet net als alle andere woningen voldoen aan de voorschriften voor bestaande bouw. De in het besluit opgenomen regeling heeft slechts betrekking op de daar genoemde nieuwbouwvoorschriften. De voorschriften voor bestaande bouw worden niet genoemd en blijven dus ook in Almere gelden.

  • Vraag 4

    Worden de artikelen zoals die zijn opgesomd onder art. 6e voor de bestaande bouw nu wel of niet uitgesloten?

    De artikelen waarin de voorschriften voor bestaande bouw zijn opgenomen worden niet genoemd in het besluit en zijn derhalve uitgesloten van het experiment.

  • Vraag 5

    Hoe gaat dit functioneren onder de handhaving? Is er sprake van het voortdurend administratief moeten scheiden van type woningen die wel of niet vallen onder art. 6e?

    Nieuw te bouwen woningen moeten gebouwd worden volgens de verleende vergunning. Handhaving met betrekking tot de nieuwbouw vindt plaats op basis van die vergunning. Voor nieuwbouw kan er dus geen discussie zijn aan welke voorschriften moet worden voldaan.
    Bestaande woningen gebouwd onder het experiment in Almere moeten voldoen aan dezelfde voorschriften als alle andere bestaande woningen in Nederland. Voor de bestaande bouw is deze vraag derhalve niet aan de orde.

  • Vraag 6

    Wat is de situatie als de woning gebouwd onder art. 6e wordt verkocht? Wat is dan de status: art. 6e of juist niet?

    Zie het antwoord op vraag 5.

  • Vraag 7

    Wat is de situatie bij verbouw; in het bijzonder ten aanzien van het rechtens verkregen niveau, met als minimum bestaande bouw?

    Bij het geheel of gedeeltelijk vernieuwen of veranderen of het vergroten van een woning gelden vanaf 1 april 2012 de voorschriften voor verbouw zoals gegeven in het Bouwbesluit 2012. De voorschriften voor verbouw verwijzen in veel gevallen naar het rechtens verkregen niveau. In geval verbouw plaatsvindt aan een woning die onder het regime van het experiment in Almere gebouwd is dan geldt ook hier het rechtens verkregen niveau. Indien de bouwer van de betreffende woning bij de bouw gekozen heeft om uit te gaan van een lager niveau dan nieuwbouw – wat is toegestaan voor zover het één van de specifiek genoemde artikelen betreft – dan zal ook het rechtens verkregen niveau overeenkomstig lager zijn. In alle gevallen zal de woning bij verbouw moeten voldoen aan de voorschriften voor bestaande bouw.

7 februari 2012 - 6 maart 2012
Het artikel 'Gemeente publiceert kraakkaart'
Betty de Boer (VVD)
Liesbeth Spies (minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (CDA)
1. Telegraaf van 30 januari jl.
  • Vraag 1

    Heeft u kennisgenomen van het artikel «Gemeente publiceert kraakkaart»?1

    Ja.

  • Vraag 2

    Bent u op de hoogte van het bestaan van de website die wordt genoemd? Wie is de host c.q. beheerder van deze website, in het artikel aangeduid als de «kraakkaart»? Wat is de bedoeling van de host c.q. beheerder met deze website? Is het waar dat deze website krakers in Amsterdam aanzet om een pand te kraken, en dat dit haaks staat op de maatregelen die in de Wet kraken en leegstand zijn vastgesteld om het kraken terug te dringen? Zo ja, kunt u dit toelichten? Zo nee, waarom niet?

    Sinds 2007 maakt en publiceert de Kantorenloods van de gemeente Amsterdam de discussiekaart Omzet van Kantoren. Aan de hand van de discussiekaart werkt de kantorenloods gericht aan de transformatie van deze leegstaande kantoorpanden door vraag en aanbod bij elkaar te brengen. Sinds het bestaan van de kantorenloods is er al meer dan 100 000m2 kantoor omgezet naar andere functies, zoals hotels, studentenhuisvesting en broedplaatsen. Momenteel wordt gewerkt aan ruim 150 000m2 transformatieprojecten.
    Sinds 2010 is deze kaart ook via de website van de Kantorenloods beschikbaar (http://www.oga.amsterdam.nl/bijlagen/kantorenloods%20nov.pdf ).
    Op de kaart staan circa 180 structureel leegstaande kantorenpanden. Onder structurele leegstand wordt verstaan: Langer dan 3 jaar grotendeels (>50%) structureel leegstaande kantoren. De discussiekaart biedt een geografische weergave van – gedeeltelijk – leegstaande kantoorpanden of leegkomende panden die mogelijk voor transformatie in aanmerking komen.
    Aan de hand van deze kaart werkt de gemeente Amsterdam gericht aan de transformatie van leegstaande kantoorpanden. De oogmerken die de kantorenloods hiermee heeft zijn: transparantie ten behoeve van potentiële huurders en een stimulans naar eigenaars om actie te ondernemen om de leegstand te beëindigen.
    Ik deel niet de opvatting dat hiermee krakers worden aangezet tot kraken. Het betreft hier openbare informatie die voor iedereen verkrijgbaar is. Bij vrijwel alle panden op deze kaart staat een groot bord voor de deur waarop ze te huur worden aangeboden. Ook in andere gemeenten wordt dergelijke informatie verzameld en aangeboden aan de markt, bijvoorbeeld in de Stadsregio Haaglanden (www.steenworp.nl).

  • Vraag 3

    Wat is de rol van het Wijksteunpunt Wonen bij het leegstandsbeleid van de gemeente Amsterdam, en heeft het Wijksteunpunt Wonen ook een rol bij deze website? Kunt u dit toelichten?

    Op grond van informatie verkregen van de gemeente Amsterdam kan ik u het volgende mededelen.
    De wijksteunpunten wonen hebben op het vlak van wonen onder meer een (algemeen) signalerende functie. Signalen en knelpunten van bewoners op het vlak van wonen die de gehele stad aangaan kunnen door de wijksteunpunten worden doorgespeeld aan de gemeente Amsterdam. De wijksteunpunten wonen ontvangen weliswaar subsidie, maar zijn onafhankelijk van de gemeente.
    Het Dagelijks Bestuur van stadsdeel Centrum is per motie door de stadsdeelraad verzocht het wijksteunpunt wonen Centrum een inventarisatie naar leegstand te laten doen. Het steunpunt Centrum heeft daarop alle leegstaande panden (zowel woningen als kantoren) in kaart gebracht. Dit is een andere inventarisatie dan is gedaan voor het opstellen van de kaart van leegstaande kantoren van de kantorenloods.
    Het stadsdeel Centrum meent hiermee een bijdrage te leveren aan het bestrijden van verloedering en criminaliteit. Ook wil het stadsdeel aansluiten op de inzet van de centrale stad op de bestrijding van leegstand.
    Het College van B&W van Amsterdam vindt het een goede zaak dat het stadsdeel de leegstand actief aanpakt. Een leegstandinventarisatie kan aanvullend zijn op de informatie die de centrale stad over leegstaande panden bijhoudt.

26 januari 2012 - 10 februari 2012
Stijgende WOZ-waarderingen
Roland van Vliet (PVV), André Elissen (PVV)
Liesbeth Spies (minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (CDA)
1. «Domper Huiseigenaar», Telegraaf 25 januari 2012.
  • Vraag 1

    Kent u het bericht «Domper Huiseigenaar»?1

    Ja.

  • Vraag 2

    Deelt u de mening dat de WOZ-waarde van een woning, de waarde van deze woning in het economisch verkeer dient te refelcteren? Zo ja, hoe verklaart u dat huizenprijzen dalen, terwijl de WOZ-waardering in veel gemeenten stijgt?

    Ja, conform artikel 17 van de Wet waardering onroerende zaken dient de waarde van een onroerende zaak die dient tot woning te worden bepaald op de «waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.» Deze waarde wordt in de praktijk de waarde in het economische verkeer genoemd. Uit cijfers van de Waarderingskamer, de toezichthouder op een juiste toepassing van de Wet waardering onroerende zaken, blijkt dat de WOZ-waarde van woningen die nu bekend worden gemaakt en die gelden in 2012 landelijk gemiddeld 2% lager zijn dan vorig jaar. Deze daling komt overeen met de daling van woningprijzen op de markt in de loop van 2010. Bedacht dient te worden dat de WOZ-waarde van 2012 een waardepeildatum heeft van één jaar terug, dus 1 januari 2011. De vertaling van de dalende huizenprijzen in de WOZ-waarde loopt dan ook één jaar achter. Gemeenten hebben dat voorliggende jaar nodig om alle woningen te waarderen. Deze wijze van waarderen betekent dat een dalende woningmarkt in 2011 met een vertraging van een jaar doorwerkt naar belastingplichtigen. De dalende woningmarkt van 2011 zal begin 2013 zichtbaar worden in een verdere daling van de WOZ-waarde van woningen.
    Er zijn nagenoeg geen gemeenten waar de gemiddelde WOZ-waarde van woningen stijgt, zo laten de cijfers van de Waarderingskamer zien. Wel zijn er in alle gemeenten voorbeelden van afzonderlijke woningen waarvoor de WOZ-waarde stijgt. Deze stijging hangt dan bijvoorbeeld samen met een verbouwing of het wegwerken van achterstallig onderhoud, met een verbetering in de woonomgeving en soms ook met het herstel van een in het verleden gemaakte taxatiefout.

  • Vraag 3

    Deelt u de mening dat er nu een soort WOZ-roulette ontstaat waarbij de verschillen tussen de gemeenten verder toenemen? Wat vindt u daarvan en bent u bereid dit te stoppen, bijvoorbeeld door een wettelijk vastgelegde maximale stijging door te voeren of door de WOZ-waarde daadwerkelijk te koppelen aan de huizenprijs in het economisch verkeer?

    Die mening deel ik niet. De WOZ-waarde voor woningen vertegenwoordigt de geschatte marktwaarde op een bepaalde prijspeildatum. De verschillen in de waardering van individuele woningen zijn dan ook te verklaren met marktontwikkelingen ter plaatse. Landelijke cijfers geven alleen een gemiddelde trend aan die niet één op één voor iedere woning afzonderlijk geldt. Het opleggen van maximale stijgingspercentages zou miskennen dat de huizenmarkt zich op een eigen wijze beweegt en de grondslag onder de marktwaarde als basis voor de WOZ-waarde van woningen wegnemen. Dit opleggen van een maximaal stijgingspercentage zou juist tot gevolg hebben dat de WOZ-waarde niet meer gekoppeld blijft aan de huizenprijs. Zoals in antwoord 2 is aangegeven blijkt ook uit de gerapporteerde ontwikkeling van de WOZ-waarde dat deze WOZ-waarde direct gekoppeld is aan de huizenprijzen, maar dat daarbij wel sprake is van een «vertraging» van een jaar.

  • Vraag 4

    Welke maatregelen gaat u nemen om een einde te maken aan deze gemeentelijke willekeur? Hoe gaat u voorkomen dat huiseigenaren onevenredig belast worden?

    Mij is niet gebleken dat er sprake is van gemeentelijke willekeur. Gemeenten waarderen alle woningen gebaseerd op een analyse van alle huizenprijzen. De Waarderingskamer houdt toezicht op deze uitvoering van de Wet waardering onroerende zaken door de gemeenten. Indien sprake zou zijn van gemeentelijke willekeur, dan zal de Waarderingskamer hierover rapporteren, zoals zij dit gebruikelijk zijn te doen. Dit signaal heb ik niet ontvangen. Gemeenten hebben ook geen belang bij een waardering boven het marktniveau. Naast de onvrede van huiseigenaren en andere belastingplichtigen leidt waardering boven het marktniveau, als gevolg van de verdeelmaatstaven in het gemeentefonds, immers tot een lagere uitkering uit het gemeentefonds.
    Om te voorkomen dat huiseigenaren onevenredig belast worden, voorziet de Wet WOZ in een laagdrempelige mogelijkheid om bezwaar te maken. Daarnaast nodigen veel gemeenten huiseigenaren ook uit om eventuele vragen of mogelijke onjuistheden op een informele wijze (aan de balie, via de telefoon, via een website) aan de gemeente voor te leggen, zodat de (taxateur van de) gemeente één en ander kan verduidelijken of eventueel corrigeren, zonder dat daarvoor een formele bezwaarprocedure nodig is. In Tilburg en Borne draait momenteel een pilot waarbij burgers bijdragen aan de totstandkoming van de WOZ-waarde Ik juich dit informele contact tussen gemeenten en huiseigenaren toe en zal deze initiatieven ook verder stimuleren. Daarnaast zal dit jaar op voordracht van de staatssecretaris van Financiën een wetsvoorstel worden ingediend om de WOZ-waarde van woningen openbaar te maken2. Openbaarheid zal belanghebbenden meer inzicht geven in de totstandkoming van de WOZ-waarde omdat zij zelf referentiepanden kunnen kiezen. Verwacht wordt dat door een grotere transparantie van de WOZ-waarde en een informelere aanpak van de bezwaarprocedure de betrokkenheid en acceptatie van de WOZ-waarde door de burgers wordt vergroot.

25 januari 2012 - 12 april 2012
Het bericht "de school als vastgoedmagnaat"
Jasper van Dijk
Marja van Bijsterveldt (minister onderwijs, cultuur en wetenschap) (CDA)
1. http://programma.vpro.nl/deslagomnederland/afleve…
  • Vraag 1

    Wat is uw oordeel over de uitzending van de Slag om Nederland (aflevering: «De school als vastgoedmagnaat»), waarin te zien is dat het Arcus College in Heerlen voor 100 miljoen euro nieuwbouw pleegt, ondanks de enorme leegstand in Heerlen?1

    De plannen voor de nieuwbouw zijn gemaakt in een periode (begin deze eeuw), waarin de vastgoedsituatie binnen de gemeente Heerlen goed was.

  • Vraag 2

    Waarom is dit megalomane vastgoedproject nodig? Zou dit geld niet veel beter aan onderwijs besteed kunnen worden?

    Het is aan de instelling om verantwoorde keuzes binnen hun budget te maken. Dat laat onverlet dat bestuurders dienen zorg te dragen voor een evenwichtig en doelmatig middelenbeheer. In het financieel jaarverslag van de instellingen dient inzicht gegeven te worden in de verhouding tussen personele en materiële kosten. De inspectie volgt dat kritisch. Daarnaast is er een sector -benchmark waaruit blijkt hoe de instellingen op de onderdelen huisvesting en personeel zich tot elkaar verhouden.

  • Vraag 3

    Kunt u uiteenzetten welk deel van het onderwijsbudget van het Arcus College wordt gebruikt voor dit vastgoedproject en welk deel voor onderwijs?

    Toelichting bij de begroting Arcus 2012, personeel versus omzet.
    Hieronder de begroting 2012 van ROC Arcus college:
    Personele lasten
    42,9
    76,06%
    Huisvestingslasten
    3,5
    6,21%
    Afschrijving gebouwen
    0,3
    0,53%
    Overige afschrijvingen
    1,4
    2,48%
    Overige lasten
    7,1
    12,59%
    100,00%
    Ontwikkeling na de nieuwbouwperiode
    Uit de meerjarencijfers van Arcus blijkt dat de investering in personeel ongeveer 72% van de omzet gaat bedragen. Door de investering in de nieuwbouw zal het aandeel afschrijvingen hoger worden. Ook blijkt dat de ratio’s solvabiliteit, rentabiliteit en liquiditeit van Arcus binnen de signaleringsgrenzen van de sector blijven vallen.

  • Vraag 4

    Deelt u de mening dat de invoering van het competentiegericht onderwijs geen reden kan zijn voor nieuwbouw? Zo nee, waarom kunnen andere scholen wel volstaan met bestaande huisvesting?

    Ik ben met u eens dat de invoering van competentiegericht onderwijs geen reden is voor nieuwbouw. Dat is bij Arcus ook niet het geval.
    Begin deze eeuw heeft Arcus de afweging gemaakt tussen een ingrijpende renovatie van de meeste bestaande gebouwen of nieuwbouw.

  • Vraag 5

    Deelt u de mening dat u via de Inspectie kritisch toezicht moet houden op de besteding van middelen van scholen, en dus ook op dit soort enorme vastgoedprojecten? Zo nee, zijn bestuurders volledig vrij in het besluit om een dergelijk vastgoedproject aan te gaan?

    Bestuurders zijn natuurlijk nooit volledig vrij om vastgoedprojecten aan te gaan. Op bestuurders wordt toegezien door een raad van toezicht die moet instemmen met dergelijke besluiten. Van de zijde van Arcus is mij verzekerd dat de opvolgende Raden van Toezicht niet over één nacht ijs zijn gegaan in de verschillende besluitvormingsfases.
    Daarnaast speelt de Medezeggenschapsraad en de Ondernemingsraad hierbij een belangrijke rol. Ook deze raden hebben in de verschillende fases het College van Bestuur gesteund. Dit geeft mijn inziens voldoende checks en balances binnen de instelling om een wel overwogen keuze te maken bij een vastgoedproject van deze omvang. Daarnaast ziet de inspectie zoals gezegd via het jaarverslag toe op een doelmatige besteding van middelen.

  • Vraag 6

    Hoe oordeelt u over de nieuwbouw van het Arcus College in het licht van de schaalvergroting? Deelt u de mening dat kleine scholen verdeeld over meer locaties de voorkeur hebben boven één grote school met duizenden leerlingen?

    Arcus zal straks ook niet op één locatie onderwijs geven. Er zullen drie nieuwe gebouwen worden neergezet:
    Een gebouw waarin de zorgopleidingen zullen worden gegeven. Dit gebeurt in de Zorgacademie Parkstad, waarin zorginstellingen, Hogeschool Zuyd, Open Universiteit en Arcus samenwerken.
    Een gebouw, waarin de techniekopleidingen zullen worden gegeven.
    Een gebouw waarin de opleidingen horeca, welzijn, administratie, kappen en handel zullen worden gegeven. De opzet van dit gebouw is zodanig, dat het als het ware verdeeld is in vier vrijwel aparte onderdelen.
    Daarnaast zal de komende jaren een deel van de bestaande gebouwen in gebruik blijven, omdat het aantal studenten nog te groot is om deze binnen de nieuwbouw onderwijs te kunnen geven. De nieuwbouw is immers geprognosticeerd op daling van het leerlingenaantal met 15%.

  • Vraag 7

    Gaat u in overleg met het bestuur van het Arcus College over dit vastgoedproject? Wilt u zich inzetten voor een betere besteding van het onderwijsbudget?

    Jaarlijks wordt in opdracht van de MBO Raad door een extern bureau de benchmark MBO uitgevoerd. Uit de Benchmark mbo blijkt dat gemiddeld 6,5% wordt besteed aan huisvesting. Arcus zit daar met 6.21% onder en ik zie daarom geen reden om in overleg te gaan met het bestuur van Arcus.

  • Vraag 8

    Hoe gaat u dit soort megalomane vastgoedprojecten in de toekomst voorkomen? Deelt u de mening dat het ministerie op enige wijze regie moet houden over huisvesting van scholen, opdat wordt voorkomen dat bestuurders via dit soort vastgoedprojecten enorme bedragen onttrekken aan het onderwijs?

    Via de Benchmark mbo kan ik de instellingen monitoren en mocht daartoe aanleiding zijn, zal ik de Inspectie van het Onderwijs inschakelen om individuele instellingen extra te onderzoeken. Verder is de instelling financieel gezond en blijft de instelling binnen de signaleringsgrenzen van de inspectie. Wanneer dit verandert zal de instelling op de «zeef»van de inspectie blijven liggen en komt de instelling zo nodig na onderzoek en beoordeling onder intensief toezicht.
    In reactie op het artikel in de Volkskrant «Het roc zoekt het meer in stenen dan in onderwijs» van 24 maart 2012 heb ik de inspectie wel gevraagd om uit het oogpunt van kwaliteit en doelmatigheid onderzoek te doen naar de verhouding tussen vast personeel versus flexibel personeel bij het Arcus College en welke detacheringconstructies gehanteerd zijn. Mochten de resultaten hiertoe aanleiding geven dan zal ik u hierover informeren.

13 januari 2012 - 8 februari 2012
De berichtgeving over ernstige huurbetalingsproblemen in Breda
Hans Spekman (PvdA), Jacques Monasch (PvdA)
Liesbeth Spies (minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (CDA)
1. http://www.bndestem.nl/regio/breda/10215381/Breda-een-op-vijf-huurder…
  • Vraag 1

    Heeft u kennisgenomen van het bericht dat één op de vijf huurders in Breda ernstige betalingsproblemen heeft1? Zo ja, herkent u dit beeld in meer gemeenten wat betreft grote groepen huurders die in betalingsproblemen komen met hun huur?

    Het artikel in BN DeStem is gebaseerd op een onderzoek van het RIGO dat drie Bredase woningcorporaties hebben laten uitvoeren. Het betreft een herziene versie van een onderzoek dat in 2010 werd uitgevoerd. Het onderzoek vergelijkt de totale woonlasten van huurders met een op basis van cijfers van het Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting (NIBUD) geconstrueerde woonquote.
    Deze cijfers die uit deze vergelijking voortkomen acht ik niet zorgwekkend. Deze cijfers zeggen namelijk alleen iets over de woonlasten op basis van door RIGO gehanteerde kerncijfers. In het onderzoek is niet gekeken naar daadwerkelijke woonlasten en inkomens. Het betekent niet automatisch dat de betrokken huishoudens uit het onderzoek daadwerkelijk moeite hebben met het betalen van woonlasten. Het wil dus ook niet zeggen dat iedere huurder die eventueel moeite heeft met het betalen van de woonlasten een betalingsachterstand heeft.
    Ook in andere steden (Tilburg, Roosendaal en Den Bosch) zijn dergelijke onderzoeken uitgevoerd. Het onderzoek uit Tilburg is u al eerder toegezonden (Kamerstukken II, 2009/10, 32 123 XVIII, 67).

  • Vraag 2

    Bent u van mening dat deze cijfers zorgwekkend zijn en dat ze aangeven dat veel huurders kennelijk aan of over het maximum van een betaalbare huur zijn geraakt?

    Zie antwoord vraag 1.

  • Vraag 3

    Hoe verhoudt de betalingsproblematiek van deze huurders zich tot de verhoging van de huren met maximaal € 120 per maand in 140 gemeenten? Bent u van mening dat door deze betalingsproblemen mensen nog minder bereid zullen zijn om te verhuizen naar een andere woning door uw huurbeleid?

    Per 1 oktober 2011 is het Besluit huurprijzen woonruimte gewijzigd waar het gaat om het woningwaarderingsstelsel (WWS). Hierdoor kunnen voor woningen in het schaarstegebied maximaal 25 extra WWS-punten worden toegekend. Deze extra punten leiden wel tot meer huurruimte maar zullen zeker niet bij nieuwe huurders per definitie leiden tot huren die € 120 hoger zijn.
    Het feit, dat betalingsproblematiek van huurders de aandacht heeft van corporaties rechtvaardigt de verwachting, dat corporaties niet zondermeer zullen overgaan tot benutting van de extra huurruimte die voortkomt uit de maximaal 25 extra WWS-punten. Ik ben dan ook niet van mening dat de maximaal 25 extra WWS-punten zullen leiden tot betalingsproblemen waardoor mensen nog minder bereid zullen zijn om te verhuizen naar een andere woning.
    Ik teken daarbij aan, dat de gemeenten Breda, Tilburg en Roosendaal niet behoren tot het schaarstegebied waarvoor de maximaal 25 extra WWS-punten gelden.
    Daarbij kan worden opgemerkt dat alle drie betrokken Bredase corporaties, blijkens de Analyse CFV 2011 «Corporatie in Perspectief», gemiddeld een huurprijs hanteren die rond de 70% is van hetgeen wettelijk mogelijk is.

  • Vraag 4

    Deelt u de constatering dat de kabinetsmaatregelen de betalingssituatie van deze huurders verder onder druk zullen zetten? Zo ja, welke inzet mag van u verwacht worden om dit te voorkomen?

    Nee. De kabinetsmaatregelen zullen juist leiden tot meer ruimte voor de lagere inkomens. Zo leidt de toewijzingsnorm van € 33 000 voor corporaties er in het algemeen toe dat zij die huishoudens bedienen die primair zijn aangewezen op een sociale huurwoning. Dit vergroot de slaagkansen voor die groep. Voorts voert dit kabinet een inflatievolgend huurbeleid. Uitzondering hierop is de maatregel van de huurverhoging van maximaal inflatie +5% voor huurders met een inkomen van meer dan € 43 000. Deze maatregel levert een bijdrage aan de doorstroming van deze huurders op de huurmarkt, waardoor verhuurders deze woningen voor de lagere inkomensgroepen beschikbaar kunnen stellen.

  • Vraag 5

    Bent u bereid de bezuinigingen van dit kabinet op de huurtoeslag te heroverwegen, aangezien dit veel van deze mensen nog harder zal raken?

    Ik ben hiertoe niet bereid, aangezien deze bezuinigingen noodzakelijk zijn om tekorten op de huurtoeslagbegroting te dekken. Alternatieve dekking hiervoor is binnen de begroting van mijn departement niet voorhanden. Gezien de hiervoor beschreven kabinetsmaatregelen acht ik deze heroverweging evenmin noodzakelijk.

12 januari 2012 - 6 februari 2012
Het bericht dat banken weigeren om tweeverdieners met een modaal inkomen een hogere hypotheek te verstrekken
Roland van Vliet (PVV), Eric Lucassen (PVV), Teun van Dijck (PVV)
Jan Kees de Jager (minister financiën) (CDA), Liesbeth Spies (minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (CDA)
1. http://www.volkskrant.nl/vk/nl/2680/Economie/arti…
2. http://fd.nl/economie-politiek/268807-1201/knot-dn…
  • Vraag 1

    Bent u bekend met het bericht «Streep door versoepeling hypotheek tweeverdieners»?1

    Ja.

  • Vraag 2

    Klopt het dat de Autoriteit Financiële Markten (AFM) de nieuwe hypotheekregels, zoals opgesteld door het NIBUD, niet overneemt en dit in een brief aan alle hypotheekverstrekkers heeft kenbaar gemaakt? Zo ja, wat gaat u hiertegen ondernemen? Wat is de inhoud van de brief?

    De AFM heeft inderdaad gecommuniceerd in een brief richting kredietverstrekkers dat zij vindt dat de verruiming voor tweeverdieners met een modaal tot anderhalf keer modaal inkomen kan leiden tot een onacceptabele verlaging van de reserves voor deze huishoudens. De AFM geeft aan in de brief dat banken er niet op voorhand vanuit kunnen gaan dat een verruiming van de leencapaciteit als verantwoorde kredietverstrekking zal worden gezien. Door de oorspronkelijke systematiek toe te passen lopen kredietverstrekkers dit risico niet, volgens de AFM. De AFM geeft daarbij aan dat als het in individuele gevallen toch verantwoord lijkt de geldende ruimere norm te hanteren, dat dit wel mogelijk is. Dan zou de hypotheek onder bijvoorbeeld de kwalitatieve uitzonderingsmogelijkheid in de gedragscode toch verstrekt kunnen worden. Verder verwijs ik naar het antwoord op vraag 6 van het lid Blanksma.

  • Vraag 3

    Deelt u de mening dat de AFM moet toezien of de regels worden nageleefd en niet bepaalt hoeveel iemand maximaal mag lenen? Zo ja, hoe gaat u voorkomen dat banken die de nieuwe regels naleven worden gesanctioneerd?

    Ja, de AFM ziet toe en mag daarbij aangeven wat zij wel of niet verantwoord acht. Dit kan vanwege de open norm voor verantwoorde kredietverstrekking. Zie ook het antwoord op vraag 4 van het lid Blanksma.

  • Vraag 4

    Deelt u de mening dat toezichthouders, zoals de AFM en de Nederlandsche Bank (DNB), zich terughoudend moeten opstellen met betrekking tot de woningmarkt en hypotheekverstrekking2, daar dit de onrust op de huizenmarkt verder aanwakkert, terwijl het kabinet er juist alles aan gelegen is deze rust terug te brengen? Hoe gaat u DNB en de AFM hierop aanspreken?

    Het staat de AFM en DNB als onafhankelijk toezichthouder vrij om zich uit te spreken over de woningmarkt. Zij dienen daarbij uiteraard wel de bestaande wet- en regelgeving te respecteren.

12 januari 2012 - 6 februari 2012
De berichtgeving op 9 januari 2012 over de beperking van de hypotheekruimte voor tweeverdieners
Ronald Plasterk (PvdA), Jacques Monasch (PvdA)
Liesbeth Spies (minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (CDA), Jan Kees de Jager (minister financiën) (CDA)
1. http://www.volkskrant.nl/vk/nl/2664/Nieuws/articl…
  • Vraag 1

    Herkent u het patroon bij de grote hypotheekverstrekkers in Nederland om het maximum leenbedrag voor hypotheken voor tweeverdieners met maximaal 40 000 bruto inkomen niet te verruimen, wat in tegenspraak is met de door het Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting (Nibud) voorgestelde leennorm van de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties?1

    Ja, dit patroon herken ik, een aantal kredietverstrekkers heeft richting de Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) aangegeven dat de AFM zal worden gevolgd.

  • Vraag 2

    Klopt het dat de Autoriteit Financiele Markten (AFM) boetes oplegt als hypotheekverstrekkers de verruimde Nibudnorm hanteren? Vindt u dit in lijn met het kabinetsbeleid? Zo ja, kunt u dan toelichten waarom het kabinet deze lijn volgt? Zo nee, kunt u dan toelichten waarom het kabinet een andere opvatting heeft dan de AFM?

    De AFM heeft aangegeven dat de kredietverstrekkers er niet op voorhand vanuit kunnen gaan dat een verruiming van de leencapaciteit voor consumenten met een modaal tot anderhalf keer modaal inkomen door de AFM als verantwoorde kredietverlening wordt gezien. De AFM ziet overigens nog wel ruimte om in uitzonderingsgevallen meer hypotheek te verstrekken (zie ook het antwoord op vraag 4 en 6 van het lid Blanksma). Dit betekent dat niet op voorhand gezegd kan worden dat er boetes worden uitgedeeld.

  • Vraag 3

    Kunt u aangeven wat u wel kan betekenen voor de grote groep huishoudens met een inkomen tot € 40 000 die nu niet in staat is een behoorlijke woning te kopen en vanwege hun modale salaris niet in aanmerking komen voor sociale huur en daarmee dus aangewezen zijn op de dure vrije huursector?

    Ik ben het niet met u eens dat de groep huishoudens met een inkomen tot € 40 000 niet in staat zou zijn een behoorlijke woning te kopen enkel en alleen door de zienswijze van de AFM. De leencapaciteit werd jarenlang al zo bepaald zoals de AFM nu in stand wil houden, namelijk door het financieringslastpercentage van het hoogste inkomen van de tweeverdieners toe te passen op het verzamelinkomen van de beide inkomens. In algemene zin kan worden gesteld dat er dit jaar bij hetzelfde inkomen en rentestand minder geleend kan worden dan in 2011. Hoe dit uiteindelijk zal uitpakken voor specifieke huishoudens hangt af van de individuele situatie.Uiteraard is huren ook een optie voor deze inkomensgroepen. Daarbij zijn zij niet alleen aangewezen op woningen in de (dure) vrije huursector. Woningcorporaties kunnen tot 10% van hun vrijgekomen woningen met een huur tot € 664,66 toewijzen aan inkomens boven de € 34 085,–. Daarnaast kunnen deze inkomensgroepen een woning in de particuliere huursector woning huren, waarbij de huurprijs lager ligt dan de liberalisatiegrens.

10 januari 2012 - 31 januari 2012
Malafide praktijken onder makelaars
Betty de Boer (VVD)
Liesbeth Spies (minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (CDA)
1. NOS journaal, 8 januari 2012.
  • Vraag 1

    Heeft u kennisgenomen van het bericht over malafide praktijken onder makelaars?1

    Ja.

  • Vraag 2

    Hoe luidt uw inschatting van de omvang van het geschetste probleem?

    Ik beschik niet over gegevens over de omvang van malafide praktijken en kan derhalve geen inschatting geven.

  • Vraag 3

    Bent u van mening dat de aanpak van malafide praktijken niet gepaard moet gaan met meer regels, maar met handhaving van bestaande regels? Hoe ziet de aanpak van het geschetste probleem er uit? Is striktere handhaving van de regels noodzakelijk om het geschetste probleem beter aan te kunnen pakken?

    Ja, ik ben van mening dat aanpak van malafide praktijken door makelaars niet gepaard moet gaan met meer regels. Zie verder mijn antwoord op vraag 3 (zie Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2011–2012, nr. 1441).

10 januari 2012 - 31 januari 2012
Malafide verhuurmakelaars
Paulus Jansen
Liesbeth Spies (minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (CDA), Opstelten (minister justitie en veiligheid) (VVD)
1. NOS, 8 januari 2012, http://nos.nl/artikel/328916-makelaars-willen-ei…
2. Antwoorden op vragen van het lid Jansen d.d. 28 oktober 2009, Tweede…
3. 32 842, nr. 6, pag. 13, d.d. 15 december 2011.
  • Vraag 1

    Heeft u kennisgenomen van het bericht dat makelaars eisen willen stellen aan verhuur»1, en herinnert u zich de antwoorden op schriftelijke vragen over verhuurbemiddeling2 en de recente antwoorden in de nota naar aanleiding van het verslag van de minister van Veiligheid en Justitie op de inbreng van de SP-fractie in het verslag bij de wijziging van de Opiumwet?3

    Ja.

  • Vraag 2

    Staat u positief tegenover het voornemen van een deel van de makelaarsbranche om een keurmerk in te voeren? Zo nee, waarom niet? Zo ja, bent u bereid om ontduiking van het keurmerk onmogelijk te maken door dit algemeen verbindend te verklaren?

    Ik sta positief tegenover maatregelen van de makelaarsbranche om de kwaliteit van de dienstverlening door makelaars te vergroten, ook als de makelaarsbranche een keurmerk voor makelaars invoert. Een keurmerk gaat uit van vrijwillige verkrijging van het keurmerk door te voldoen aan de eisen van het keurmerk. Ik zie echter geen reden voor het verplicht stellen van een keurmerk, zodat het keurmerk of een van de keurmerken een vestigingsverplichting wordt voor makelaars. De titelbescherming voor en de beëdiging van makelaars is in 2001 in het kader van deregulering, concurrentiebevordering en zelfregulering juist afgeschaft. De verschillende brancheorganisaties van makelaars hebben sindsdien concurrerende certificeringsregelingen ontwikkeld om de kwaliteit van de makelaardij te garanderen. Per certificeringsregeling gelden bepaalde opleidingseisen voor de toelating en bepaalde eisen met betrekking tot de permanente educatie. Een certificeringsregeling voor verhuur van woningen zou, indien die nog niet bestaat, de kwaliteit van de verhuurmakelaardij kunnen verbeteren.

  • Vraag 3

    Zou een landelijke vergunningplicht voor verhuurmakelaars een effectief middel kunnen zijn om malafide gedrag in de branche te sanctioneren, zodat daarna langs publiekrechtelijke weg snel opgetreden kan worden tegen een bemiddelaar die in gebreke blijft, terwijl nu de bewoner een lange en kostbare civiele procedure moet voeren op grond van artikel 401, Boek 7, van het Burgerlijk Wetboek?

    De herinvoering van een landelijke vergunningsplicht alleen zou geen effectief middel zijn om malafide gedrag in de branche te sanctioneren. Daarvoor is toezicht op de vergunninghouders en handhaving van de vergunningplicht noodzakelijk. De invoering van een dergelijke toezichthoudende en handhavende taak voor de overheid is in strijd met het kabinetsbeleid voor een compacte overheid, waarbij de overheidsinstanties zich beperken tot hun kerntaken.
    De brancheorganisaties van makelaars kunnen makelaars van wie zij weten dat zij malafide praktijken voeren, het lidmaatschap van hun brancheorganisatie ontnemen, zodat de makelaar niet meer het merk van die brancheorganisatie mag voeren.
    Voor woningeigenaren die hun woning (tijdelijk) willen verhuren geldt een eigen verantwoordelijkheid voor de beoordeling van mensen aan wie zij hun woning (tijdelijk) verhuren. Indien zij daarvoor gebruik maken van de bemiddeling door een makelaar, is het van belang dat zij met de makelaar goede afspraken maken over welke taken en handelingen de makelaar voor hen (de opdrachtgever) uitvoert. Opdrachtgevers kunnen makelaars die malafide praktijken toegepast hebben aanspreken op niet-nakoming van de opdrachtovereenkomst en eventueel schadevergoeding vorderen. Vereniging Eigen Huis geeft op haar website informatie en tips aan woningeigenaren die hun woning tijdelijk willen verhuren, waaronder tips ter voorkoming van huurders die hennep telen in de woning. Deze informatie is ook te raadplegen voor niet-leden van Vereniging Eigen Huis.

27 december 2011 - 23 januari 2012
Het bericht dat bestuurders van woningcorporaties 30 miljoen in eigen zak staken
Eric Lucassen (PVV)
Liesbeth Spies (minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (CDA)
1. Trouw, 22 december 2011.
  • Vraag 1

    Bent u bekend met de inhoud van het bericht «30 miljoen in zak bestuurders corporaties»?1

    Ja, ik heb kennis genomen van dit bericht.

  • Vraag 2

    Is het waar dat er in slechts zes jaar bijna 30 miljoen euro is verduisterd door bestuurders van woningcorporaties?

    In het genoemde artikel wordt gesteld dat uit een inventarisatie van schadeclaims en rechtszaken blijkt dat bestuurders van woningcorporaties de afgelopen zes jaar bijna 30 miljoen euro in eigen zak hebben gestoken. Onder andere gezien het feit dat de rechter nog niet in alle in het artikel aangehaalde zaken uitspraak heeft gedaan, is het niet juist te stellen dat door bestuurders van corporaties dit bedrag in genoemde periode onrechtmatig is aangewend.
    Wel zijn aanzienlijke sommen geld die waren bestemd voor de volkshuisvesting, door onrechtmatig handelen van bestuurders hieraan onttrokken. De diverse incidenten van de afgelopen jaren zijn aanleiding geweest om in het wetsvoorstel Herziening toegelaten instellingen volkshuisvesting (Herzieningswet), dat bij uw Kamer ligt, het integriteitstoezicht te verankeren en bepalingen op te nemen ter verbetering van het interne en externe toezicht.

  • Vraag 3

    Is het waar dat er in slechts zes jaar meer dan 300 miljoen euro is verdampt door onverantwoord gedrag van directies en falend toezicht?

    Gelet op de rechterlijke uitspraken die al zijn gedaan en nog volgen, niet gesteld worden dat de schade die door onverantwoord gedrag van directies is geleden, oploopt tot meer dan 300 miljoen euro. Een deel van die «schade» bestaat uit waardevermindering van grond en vastgoed als gevolg van onder andere de financiële crisis.
    Weglekken van maatschappelijk bestemd vermogen dient zoveel mogelijk voorkomen te worden. Daarom zijn maatregelen opgenomen in de Herzieningswet ter verbetering van het interne toezicht. Onder meer is opgenomen dat de interne toezichthouder (de raad van commissarissen of de raad van toezicht) voorafgaand instemming moet verlenen ten aanzien van investerings- of desinvesteringsbeslissingen boven een bepaald bedrag.

  • Vraag 4

    Op welke manier gaat u het interne en externe toezicht op woningcorporaties verbeteren zodat huurders niet langer gedupeerd worden door het wangedrag van bestuurders en toezichthouders?

    Diverse incidenten in de sector hebben duidelijk gemaakt dat de primair verantwoordelijken voor het toezicht op corporaties, de interne toezichthouders, onvoldoende in staat zijn gebleken de ontwikkeling van de professionalisering van corporaties te volgen en zo nodig bij te sturen. Daarom zijn in de Herzieningswet bepalingen opgenomen ter versterking van het interne toezicht.
    Onder meer zijn maatregelen opgenomen als waarborgen voor een onafhankelijk, alert en kritisch intern toezicht. Dit gecombineerd met de voorgestelde wettelijke aansprakelijkheid ingeval van onbehoorlijke taakvervulling door toezichthouders (zie ook antwoord 5 en 6), zal tot versterking van het interne toezicht leiden en bevorderen dat de vrijblijvendheid van dit toezicht verdwijnt.

  • Vraag 5

    Deelt u de mening dat de schade tot de laatste cent moet worden terugbetaald door de verantwoordelijken?

    Mijn inzet is dat schade die aan de volkshuisvesting is berokkend, waar mogelijk verhaald dient te worden op degenen die dat ernstig valt te verwijten. Corporaties moeten (laten) onderzoeken of de geleden schade verhaald kan worden op de daarvoor verantwoordelijke partijen binnen of buiten de corporatie, hetzij via civielrechtelijke dan wel via strafrechtelijke weg. In diverse gevallen is om die reden aan externe toezichthouders die door mijn ambtsvoorganger zijn aangesteld, de opdracht gegeven om er op toe te zien dat de corporatie het aansprakelijkheidsaspect onderzoekt en nagaat of de geleden schade is te verhalen.
    Het is niet aan het ministerie om nieuwe toezichthouders te benoemen, maar ik verwacht dat de voorgestelde wettelijke aansprakelijkheid voor toezichthouders bij onbehoorlijke taakvervulling (artikel 31 van de Herzieningswet) niet alleen zal leiden tot versterking van het interne toezicht, maar ook zal leiden tot een groter besef bij interne toezichthouders van hun taken en verantwoordelijkheden. Hiertoe behoort ook het selecteren en benoemen van geschikte nieuwe toezichthouders.

  • Vraag 6

    Deelt u de mening dat falende toezichthouders altijd aansprakelijk moeten worden gesteld voor de veroorzaakte schade en dat deze toezichthouders daarna voorgoed uit de corporatiesector moeten worden geweerd? Zo ja, hoe gaat u dit bewerkstelligen? Zo nee, waarom niet?

    Zie antwoord vraag 5.

23 december 2011 - 28 januari 2012
De fiscale behandeling van transformatie van kantoorpanden
Jacques Monasch (PvdA), Ed Groot (PvdA), Wouter Koolmees (D66)
Frans Weekers (staatssecretaris financiën) (VVD)
1. Kamerstuk 32 013 nr. 19.
  • Vraag 1

    Bent u bekend met het onderzoek «Transformatie kantoren gaat niet vanzelf» in opdracht van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties en acht Nederlandse gemeenten en de in dat rapport gesignaleerde fiscale knelpunten bij de transformatie van kantoren naar (huur)woningen?

    Ja.

  • Vraag 2

    Bent u het eens met de stelling in het onderzoek dat bij transformatie van kantoren in huurwoningen in feite twee keer btw wordt betaald, hetgeen de kosten voor de te realiseren huurwoningen kan doen oplopen met 100 euro per vierkante meter? Is het, gegeven dat afschaffing van de zogenoemde btw-integratieheffing geen begaanbare weg is, dan in ieder geval mogelijk om een getransformeerd kantoorpand fiscaal niet te bejegenen als een «nieuw vervaardigd» onroerend goed maar als een getransformeerd bestaand vastgoed, zodat dubbele btw-heffing zoveel mogelijk kan worden voorkomen? Ziet u mogelijkheden langs deze weg de vastgoed- en bouwsector tegemoet te komen en tevens een bijdrage te leveren aan vermindering van het overaanbod van kantoren enerzijds en de schaarste aan woningen in stedelijke gebieden anderzijds?

    Nee, met deze stelling ben ik het in algemene zin niet eens. In het geval een kantoorpand eerder voor belaste prestaties is gebruikt drukt er geen btw meer op het pand. Er heeft dan immers aftrek van btw plaatsgevonden. In het geval een pand voor vrijgestelde prestaties is gebruikt, drukt er nog wel btw op het pand. Vaak wordt hiermee dan in de verhuurprijs echter al rekening gehouden en is de verhuurder aldus gecompenseerd voor de btw die hij niet kon aftrekken.
    Bovendien wordt eventuele niet afgetrokken btw alsnog – tijdsevenredig- teruggegeven als zich binnen 10 jaar na eerdere aanschaf een integratieheffing voordoet.
    Die integratieheffing doet zich voor als delen van een bestaand pand worden gebruikt voor de vervaardiging van een nieuw pand. De integratieheffing zorgt voor een vergelijkbare btw-druk, ongeacht of het om een getransformeerd pand gaat dan wel om een pand dat geheel nieuw voor de koop- of huurmarkt is gebouwd. Dit vanuit het oogpunt van btw-neutraliteit.
    Overigens ben ik wat betreft de toepassing van de integratieheffing op dit moment nog in afwachting van het oordeel van het Europese Hof van Justitie of alle ter beschikking gestelde stoffen, zoals grond, wel in de maatstaf van heffing voor de integratieheffing dienen te worden opgenomen. Een negatieve beslissing zou de markt in die zin tegemoet komen.
    Met betrekking tot de vraag of het mogelijk is om een bijdrage te leveren aan de onderhavige problematiek door een getransformeerd kantoorpand fiscaal niet te bejegenen als een «nieuw vervaardigd» onroerend goed maar als een getransformeerd bestaand vastgoed, zodat dubbele btw-heffing zoveel mogelijk kan worden voorkomen, merk ik het volgende op.
    De vaststelling of door transformatie een nieuw goed ontstaat hangt af van de feiten van het specifieke geval. Deze feiten zijn wat ze zijn, bij transformatie van kantoorpanden net zo goed als bij andere transformaties, en kunnen niet anders worden geduid. Het kan overigens goed zijn dat een transformatie – zelfs een zeer begrotelijke – toch geen nieuw vervaardigd goed oplevert. Louter de functiewijziging zal doorgaans – gelet op de huidige stand van de jurisprudentie – onvoldoende zijn om van een nieuw vervaardigd goed te kunnen spreken. Er zal dan ook niet in alle gevallen sprake zijn van een nieuw vervaardigd goed en de integratieheffing zal veelal achterwege blijven. Of er sprake is van een vervaardigd goed is in laatste instantie ter beoordeling van de rechter en kan niet in een algemene regel worden vastgelegd, juist omdat het om de waardering van de feiten gaat.

  • Vraag 3

    Bent u bereid om de vrijstelling van overdrachtsbelasting bij doorverkoop van commercieel vastgoed te verlengen van zes maanden naar twaalf maanden, zoals nu ook al geldt bij de doorverkoop van woningen, zodat projectplannen voor transformatie van vastgoed meer kans krijgen? Zo nee, waarom niet?

    Nee, daar ben ik niet toe bereid. Binnen de overdrachtsbelasting geldt een regel dat bij een verkrijging binnen zes maanden na de vorige verkrijging alleen overdrachtsbelasting is verschuldigd over de meerwaarde. Dit is de waarde minus het bedrag waarover bij de eerdere verkrijging overdrachtsbelasting verschuldigd was, (of btw die niet in aftrek kon worden gebracht). De tijdelijke verlenging van de termijn van zes maanden naar twaalf maanden geldt alleen voor woningen waarbij de eerste verkrijging heeft plaatsgevonden in 2011. De suggestie ziet op verlenging van de termijn van zes maanden ook voor niet-woningen vanuit de gedachte dat projectontwikkelaars dan eerder zullen overgaan tot aankoop van leegstaande kantoren omdat een kleiner risico bestaat twee keer overdrachtsbelasting te moeten betalen.
    Allereerst merk ik op dat als bij de transformatie van een kantoorpand sprake is van een vervaardigd nieuw goed in de zin van de omzetbelasting, er geen overdrachtsbelasting verschuldigd is maar omzetbelasting. Voor die gevallen heeft een verlenging van de termijn van zes maanden dus geen effect. Er zijn ook andere redenen waarom het effect van een dergelijke maatregel als twijfelachtig moet worden beoordeeld. Bij beslissingen over herontwikkeling van kantoorpanden spelen tal van factoren een rol die veel belangrijker zijn dan fiscale overwegingen. Denk hierbij aan de rol van de gemeente (op welke wijze gaat de gemeente om met het verkopen van grond om nieuwbouw mogelijk te maken), de interesse van projectontwikkelaar (is er een markt voor) of de vraag (vaak liggen de panden op incourante locaties). Daarnaast merk ik op dat de zesmaanden regeling een generieke regeling is waarbij niet van belang is wie de verkrijger is en in welk kader de verkrijging plaatsvindt. Een specifieke regeling, waarin een langere termijn geldt voor verkrijging van onroerende zaken die bestemd zijn om herontwikkeld te worden, leidt tot verschillende problemen waardoor zo’n specifieke regeling af te raden is. Vanwege het selectieve element binnen een generieke regeling bestaat het risico van ongeoorloofde staatssteun. Een afwijkende termijn voor een specifieke groep leidt bovendien tot afbakeningsproblemen en een verhoging van de uitvoeringskosten voor de belastingdienst (extra afstemming met notarissen, extra toezicht en aanpassing van systemen). Deze problemen kunnen voor een deel vermeden worden door de termijn van zes maanden te verlengen voor alle niet-woningen. Dit heeft echter grotere budgettaire consequenties. Gezien het twijfelachtige effect van de maatregel op het tegengaan van kantoorleegstand zal het voordeel van een dergelijke maatregel voor een groot deel dan niet toekomen aan de groep en het doel waarvoor de maatregel bedoeld is.

  • Vraag 4

    Volgens het kabinet1 vormt de WOZ-waarde geen belemmering om commercieel vastgoed onroerende zaken af te waarderen tot een lagere marktwaarde, omdat dan het afwaarderingsverlies fiscaal aftrekbaar blijft; hoe kunt u dan verklaren waarom in bovengenoemd rapport de veelal hogere WOZ-waarde wel degelijk als een knelpunt wordt ervaren in de markt?

    In het rapport «Transformatie kantoren gaat niet vanzelf» gaat het over het jaarlijks afschrijven op vastgoed. In de door u aangehaalde brief van de minister van Financiën van 4 oktober 2011 gaat het over het afwaarderen op lagere marktwaarde. Het rapport zegt dat beleggers beperkt worden in de mate waarin ze afschrijvingen fiscaal ten laste van de winst kunnen brengen. Het klopt dat vastgoedbeleggers verhuurde onroerende zaken voor de belastingheffing kunnen afschrijven tot de WOZ-waarde. Daarnaast kan een incidentele afwaardering naar lagere marktwaarde aan de orde zijn als de marktwaarde lager is dan de WOZ-waarde, bijvoorbeeld in geval van (langdurige) leegstand. Dit afwaarderingsverlies, dat dus niet wordt beperkt door de WOZ-waarde, is fiscaal aftrekbaar. Als de leegstaande kantoorruimte vervolgens weer wordt verhuurd, moet het eerder in aanmerking genomen afwaarderingsverlies worden teruggenomen.

  • Vraag 5

    Ziet u nog andere mogelijkheden om de transformatie van commercieel vastgoed naar huur- of koopwoningen langs fiscale weg te stimuleren?

    In een brief die de minister van Infrastructuur en Milieu mede namens mij op 28 april 2011 naar de Tweede Kamer heeft gestuurd2, is uitvoerig ingegaan op tal van suggesties die zijn gedaan om met fiscale maatregelen kantorenleegstand aan te pakken. In deze brief is onder meer verwezen naar de uitgangspunten in de fiscale agenda die ik namens het kabinet in het voorjaar van 2011 naar de Tweede Kamer heb gestuurd. Op grond van die uitgangspunten, eenvoud, soliditeit en fraudebestendigheid, is aangegeven dat het kabinet terughoudend is waar het gaat om het introduceren van nieuwe fiscale instrumenten. Daarnaast is ook gewezen op beperkingen uit hoofde van Europese regelgeving en niet te vergeten budgettaire overwegingen, want – dat lijkt soms wel eens te worden vergeten – ook belastinguitgaven belasten het overheidstekort.
    Daarnaast is in de brief van 28 april ook gewezen op wat fiscaal wel mogelijk is. Zo kan op verhuurde kantoorpanden zonder meer worden afgeschreven tot de WOZ-waarde, kunnen kosten (zoals hypotheekrente) gewoon in aftrek worden gebracht ongeacht of het pand leeg staat en, zoals ook in antwoord op vraag 4 is verwoord, kan in geval van langdurige leegstand afwaardering plaatsvinden tot onder de WOZ-waarde. Dit nog afgezien van mogelijkheden die gemeenten hebben, bijvoorbeeld in de sfeer van de OZB.
    Op grond van de hiervoor kort geschetste overwegingen acht ik het niet mogelijk en ook niet wenselijk om langs fiscale weg de transformatie van commercieel vastgoed naar huur- of koopwoningen (extra) fiscaal te stimuleren.