Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het artikel «Particuliere erfpacht: drama duurt voort»1 en herinnert u zich het debat2 over de wenselijkheid om de rechtsbescherming van particuliere erfpachters te verbeteren?

Ja. Het debat waaraan wordt gerefereerd heeft plaatsgevonden met mijn ambtsvoorganger en betrof meer in het algemeen de brief over de voor- en nadelen van erfpacht.

Vraag 2

Bij hoeveel woningen waarop particuliere erfpacht van toepassing is, is sinds het van kracht worden van de bancaire richtlijn financierbaarheid erfpachtrechten, door banken geen hypotheek verstrekt op grond van een oranje of rode toets? Indien u dat niet weet, onderschrijft u dat deze informatie voor u en de Kamer cruciaal is om een oordeel te vormen over de noodzaak voor een betere consumentenbescherming tegen onredelijke erfpachtbepalingen? Op welke termijn denkt u deze informatie aan de Kamer te kunnen verstrekken?

Partijen zoals de Nederlandse Vereniging van Banken (NVB), Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB), Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM), Vereniging Eigen Huis (VEH), Stichting Erfpachters Belang Amsterdam (SEBA) en Stichting gedupeerden Particuliere Erfpacht (SGPE) hebben voor erfpacht die vóór 31 december 2012 is gevestigd gezamenlijk «Criteria voor de financierbaarheid van erfpachtrechten» opgesteld. Voor erfpachtrechten, gevestigd na 1 januari 2013 is de «Bancaire richtlijn financierbaarheid erfpachtrechten (te vestigen) vanaf 1-1-2013» in het leven geroepen. Voor erfpachtrechten van vóór 31-12-12 geldt dat deze onder andere getoetst kunnen worden door een notaris. Voor de vestiging van een nieuw erfpachtrecht zullen notarissen gebruik gaan maken van een modelovereenkomst op basis van de bancaire richtlijn. Sinds de brede acceptatie van de criteria voor de financierbaarheid van erfpachtrechten en de bancaire richtlijn, vormt het feit dat het om particuliere erfpacht gaat geen beletsel voor financiering meer.
Het is mij en evenmin KNB en NVB bekend bij hoeveel woningen met particuliere erfpacht sinds het van kracht worden van de «criteria» door banken geen hypotheek is verstrekt op grond van een op die criteria gebaseerde oranje of rood antwoord. Uiteraard hanteren banken naast de criteria voor erfpachtcontracten eigen verstrekkingsbeleid voor hypothecaire financieringen op basis waarvan zij ook woonlasten, «loan to income», beoordelen.
Het verkrijgen van precieze cijfers op dit terrein is naar mijn idee niet cruciaal voor de stelling van de vragensteller dat behoefte bestaat aan een goede consumentenbescherming tegen onredelijke erfpachtbepalingen, in het bijzonder ter zake van de financierbaarheid van de particuliere erfpacht. Met het oog daarop zijn immers de voormelde criteria in gezamenlijk overleg tussen de banken, erfpachters en erfverpachters, notariaat, makelaars en koepelorganisaties tot stand gekomen. Thans kunnen bestaande erfpachtrechten aan de toetsingscriteria worden getoetst bij elke notaris of andere deskundige in Nederland. Dat neemt niet weg dat hypothecaire financiering uiteindelijk de verantwoordelijkheid van de afzonderlijke banken blijft.

Vraag 3

Klopt de conclusie van de directeur van het Nederlands Instituut voor Erfpacht dat slechts een kwart van de particuliere erfpachtcontracten voldoet aan de bancaire richtlijn en dat een kwart van de erfverpachters aangemerkt moet worden als «moedwillige weigeraar»? Zo ja, bent u er inmiddels ook van overtuigd dat het wenselijk is om de bancaire richtlijn algemeen verbindend te verklaren voor nieuwe erfpachtcontracten en een wettelijke regeling vast te stellen waardoor wurgcontracten verplicht moeten worden omgezet naar een erfpachtcontract dat voldoet aan de bancaire richtlijn? Indien u deze conclusie niet onderschrijft, op welke gronden baseert u dit standpunt?

Ik beschik niet over cijfers aan de hand waarvan kan worden gecontroleerd of de conclusie van de directeur van het Nederlands Instituut voor Erfpacht juist is. Het notariaat, de grootste aanbieder van erfpachtopinies, heeft die gegevens evenmin.
Het is niet wenselijk de bancaire richtlijn algemeen verbindend te verklaren. Voor nieuwe erfpachtencontracten zou een dergelijke maatregel overbodig zijn. Enerzijds omdat nieuwe erfpachtcontracten al rekening zullen houden met de financierbaarheid, anderzijds omdat er goede redenen kunnen zijn om gemotiveerd van een of enkele criteria af te wijken. Bovendien geldt dat zowel de vestiging van een erfpachtrecht als de hypothecaire financiering daarvan slechts tot stand kan komen door inschakeling van een notaris.
Voor zover de vragensteller doelt op het algemeen verbindend maken van de «Criteria voor de financierbaarheid van erfpachtsrechten», die van toepassing is op erfpachtovereenkomsten van voor 1 januari 2013, is algemeen verbindend verklaren evenmin wenselijk. Ik hecht aan de bestaande regeling van erfpacht die aan partijen de nodige vrijheid laat. Erfpachtcontracten kunnen daarbij sterk uiteen lopen. Algemeen verbindend verklaring van de criteria – of van de bancaire richtlijn – zou daarom een te strak regime vormen. Er dient voldoende ruimte te blijven bestaan voor erfpachtcontracten op maat, toegesneden op de omstandigheden van het bijzondere geval. Dat geldt zowel voor bestaande als voor toekomstige erfpachtcontracten.
Wanneer een erfverpachter «moedwillig» weigert mee te werken aan een aanpassing van het erfpachtcontract aan de «criteria» of aan de bancaire richtlijn, wil dat niet zeggen dat de erfpachter iedere mogelijkheid mist om de erfverpachter tot medewerking te bewegen. Juist het feit dat erfverpachter en erfpachter bij het sluiten van de overeenkomst, over een grote mate van contractvrijheid beschikten, brengt mee dat tussen hen ook de normen van redelijkheid en billijkheid gelden, die impliceren dat partijen over en weer met elkaars gerechtvaardigde belangen rekening moeten houden (de artikelen 6:2 en 6:248 Burgerlijk Wetboek). De gerechtvaardigde belangen van de erfpachter kunnen meebrengen dat hij aanspraak kan maken op een aanpassing van de erfpachtvoorwaarden, in het bijzonder wanneer de erfverpachter geen redelijk belang heeft zich daartegen te verzetten. Het gaat hier om een algemene maatstaf die voor het hele contractenrecht geldt.3 Zijn op de erfpacht algemene voorwaarden van toepassing, dan geldt voorts de regeling betreffende de toetsing van algemene voorwaarden, opgenomen in de artikelen 6:231 e.v. van het Burgerlijk Wetboek (BW). Dat brengt mee dat bedingen in de overeenkomst vernietigbaar zijn, indien zij, gelet op onder meer de wederzijds kenbare belangen van partijen, voor de wederpartij van de gebruiker van die voorwaarden onredelijk bezwarend zijn.

Vraag 4

Hebben Nederlandse Vereniging van Banken (NVB), makelaarsorganisaties, Vereniging Eigen Huis, het notariaat en verenigingen van erfpachters u sinds december 2011 opnieuw benaderd met suggesties voor een Erfpachtwet? Zo ja, wat is uw reactie op de suggesties van de zijde van deze belangenorganisaties?

Over een Erfpachtwet ben ik noch de minister van Veiligheid en Justitie benaderd. Erfpacht is sinds 1992 geregeld in titel 7 van Boek 5 van het BW. Zoals in antwoord op vraag 3 aangegeven zijn daarop de eisen van redelijkheid en billijkheid en de regels betreffende algemene voorwaarden van toepassing.
Wel hebben naar aanleiding van de brief van 23 mei 2011 van mijn ambtsvoorganger over de voor- en nadelen van erfpacht (Kamerstukken II 2010–2011, 32 500 VII) besprekingen plaats gevonden met de NVB. Ook is met de NVM en de VEH gesproken over passages in die brief, met name betreffende de modelkoopovereenkomst en de aandacht voor erfpacht op websites. Op beide wordt bij het antwoord op vraag 5 teruggekomen.
Tenslotte heeft de SEBA, waarvan de voorzitter dezelfde is als de directeur van het in vraag 3 genoemde Nederlandse Instituut voor Erfpacht, zijn ontevredenheid met de Bancaire richtlijn kenbaar gemaakt. De kritiek betrof echter meer het erfpachtrecht in het algemeen dan de richtlijn. Het betrof een pleidooi voor een sterk inperken van de contractsvrijheid, waar het kabinet geen voorstander van is.

Vraag 5

Wat is er sinds december 2011 bereikt op het gebied van het transparanter maken van woningadvertenties voor woningen op erfpachtgrond? Is of komt er een bindende richtlijn voor de informatie die een advertentie dient te bevatten over de status van de grond onder een woning?

Er komt geen bindende richtlijn voor de informatie in de gedrukte pers. Ik ga ervan uit dat de meeste geïnteresseerden in een woning bij daadwerkelijke interesse zich niet uitsluitend richten op de advertentie, maar zich nader informeren, bijvoorbeeld door een woningwebsite te bezoeken of contact op te nemen met de adverteerder (makelaar). In de brief van de toenmalige minister Donner is alleen de wenselijkheid aangegeven van de vermelding van erfpacht bij advertenties op websites. Daar wordt inmiddels behoorlijk aan voldaan. De Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) heeft haar ICT zodanig aangepast dat op Funda voor de invullende makelaar een apart veld met informatie over erfpacht wordt getoond. Daarmee is het voor de bezoeker van de website Funda zichtbaar of van erfpacht sprake is. Ook op andere websites zoals die van VBO Makelaar en Jaap kan de bezoeker een verwijzing naar erfpacht vinden.
Het is aan de burger zelf om zich te informeren over de inhoud van het erfpachtrecht. Om die reden zal ter ondersteuning van de burger, met medewerking van de KNB, een publieksfolder over erfpacht gemaakt worden die ook op internet wordt geplaatst. Daarin zal gewezen worden op de basisprincipes van erfpacht, vooral ook omdat door de discussie over erfpacht inmiddels een vrees lijkt te bestaan bij sommige overheden en marktpartijen om een erfpachtrecht ook aldus te benoemen.
Daarnaast werken de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM), de Vereniging Eigen Huis en de Consumentenbond aan herziening van hun modelkoopovereenkomst voor woningen en appartementen. Naar verwachting van partijen zal het herziene model mede vastgesteld worden door VastgoedPRO en VBO Makelaar waardoor het een branchebreed karakter krijgt. Daarin worden, naast andere wijzigingen, ook de basiskenmerken van een eventueel erfpachtrecht opgenomen zoals de huidige canon en de herzieningsdatum. Andere modelovereenkomsten, zoals die van de KNB, bevatten al relevante gegevens over het erfpachtrecht. Ten slotte zijn de modellen voor aanvraag van hypothecaire financiering bij banken inmiddels aangepast en is ook daarin meer aandacht voor erfpacht.

Vraag 1

Herinnert u zich uw uitspraak nog: «Er zal een hardheidsclausule komen voor gehandicapten en chronisch zieken – ik zal deze groepen met een ministeriële regeling preciezer beschrijven waardoor zij bij een inkomensafhankelijke huurverhoging niet hoeven te worden getroffen door die huurverhoging»?1

Ja.

Vraag 2

Waarom is er nog steeds geen duidelijkheid over de concretisering van dit voornemen, terwijl de aanzeggingen voor de inkomensafhankelijke huurverhoging binnen drie weken verzonden zullen worden?

Ik heb uw Kamer de regeling op 25 april 2013 toegezonden. De regeling is vervolgens op 29 april 2013 gepubliceerd in de Staatscourant (Staatscourant 2013, nr. 11660) en per 1 mei 2013 in werking getreden. De informatie op rijksoverheid.nl is op 26 april 2013 aangevuld met de aangewezen groep chronisch zieken en gehandicapten.
De verhuurders moesten hun huurverhogingsvoorstellen per 1 juli 2013 vóór 1 mei 2013 bij hun huurders indienen. Huurders hebben vervolgens tot 1 juli 2013 de tijd om tegen het huurverhogingsvoorstel een bezwaarschrift in te dienen bij hun verhuurder. Chronisch zieken en gehandicapten kunnen vanaf 29 april 2013 zien of zij onder de aangewezen groep vallen en als dat het geval is een bezwaarschrift indienen tegen een inkomensafhankelijke huurverhogingsvoorstel van meer dan 4%.

Vraag 3

Op welke datum wordt de aangekondigde ministeriële regeling gepubliceerd? Indien deze datum ligt ná het moment waarop de aanzeggingen voor de huurverhoging verzonden worden, hoe stelt u zich voor dat huurders op wie de hardheidsclausule van toepassing is niet geconfronteerd worden met een huurverhoging van meer dan 4%?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Definieert u de groep chronisch zieken en gehandicapten conform de toelichting op het (verworpen) amendement Paulus Jansen /Voortman2 dat regelt dat huurders worden uitgezonderd van huurverhogingen boven de inflatie (dus ook van de 1,5% huurverhoging), wanneer zij of overige bewoners van de huurwoning de AOW-leeftijd hebben bereikt of chronisch ziek zijn? Zo nee, welke definitie hanteert u dan wel?

In de wijzigingsregeling Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimte is de groep chronisch zieken en gehandicapten die bezwaar kan maken tegen de inkomensafhankelijke extra huurverhoging als volgt gedefinieerd:
Artikel 10
De groep, bedoeld in artikel 7:252a, zesde lid, onderdeel a, van het Burgerlijk Wetboek, bestaat uit huishoudens waarbij aan de huurder of aan een ander lid van dat huishouden:

Vraag 5

Wie gaat de directe en indirecte kosten verbonden aan de hardheidsclausule voor zijn rekening nemen?3

De kosten voor het verzenden van een bezwaarschrift met bijlage komen voor rekening van de huurder. De kosten voor het beoordelen van het bezwaarschrift komen voor rekening van de verhuurder. Indien huurder en verhuurder geen overeenstemming kunnen bereiken over het behoren tot de aangewezen groep en de verhuurder de voorgestelde huurverhoging wil doorzetten, moet de verhuurder een uitspraak van de Huurcommissie vragen over zijn huurverhogingsvoorstel.

Vraag 6

Ziet u mogelijkheden om de bureaucratie rond de hardheidsclausule te beperken, door het mogelijk te maken dat huurders die vallen binnen de definitie van de doelgroep chronisch zieken en gehandicapten automatisch worden uitgesloten van de inkomensafhankelijke huurverhogingen? Zo nee, hoe gaat u deze groep voorlichten over de hardheidsclausule en ondersteunen bij het bezwaar maken tegen de huurverhogingen?

De Belastingdienst kan niet beoordelen of een lid van een huishouden tot de aangewezen groep chronisch zieken of gehandicapten behoort. De Belastingdienst beschikt niet over deze gegevens. De Belastingdienst verstrekt op verzoek van de verhuurder een inkomensverklaring over het huishoudinkomen. De verhuurder kiest er vervolgens voor om al dan niet een inkomensafhankelijke huurverhoging voor te stellen. De huurder wiens huishouden een lid bevat dat tot de aangewezen groep chronisch zieken of gehandicapten behoort, kan op die grond bezwaar maken tegen een voorgestelde inkomensafhankelijke huurverhoging. Het ligt in de rede dat verhuurders bezwaren van huurders die aantonen tot de aangewezen groep chronisch zieken en gehandicapten te behoren, ruimhartig honoreren. De verwachting is daarom dat deze bezwaarmogelijkheid niet leidt tot veel geschillen bij de Huurcommissie.
Via publicatie van de regeling in de Staatscourant (te vinden via https://zoek.officielebekendmakingen.nl/zoeken/staatscourant), de voorlichting via rijksoverheid.nl en de beantwoording van vragen door Informatie Rijksoverheid en mijn departement worden de huurders geïnformeerd over de bezwaarmogelijkheid voor de aangewezen groep chronisch zieken en gehandicapten. Ook voorlichting door koepels van verhuurders en huurders (Aedes, IVBN, Vastgoed Belang en de Woonbond), de verhuurders en belangenbehartigers van chronisch zieken en gehandicapten draagt bij aan de bekendheid van de mogelijkheid om bezwaar te maken tegen de inkomensafhankelijke huurverhoging voor de aangewezen groep chronisch zieken en gehandicapten.

Vraag 1

Is het waar dat eigenaar-bewoners die al eerder hypotheekrenteaftrek over X jaar en een hoofdsom Y genoten hebben bij de aankoop van een andere woning slechts hypotheekrenteaftrek kunnen krijgen als de looptijd van de nieuwe lening (30-X) jaar bedraagt?1

Zie antwoord op vraag 2.

Vraag 2

Zo ja, waarom is het niet mogelijk dat bedoelde eigenaar-bewoners een standaard annuïtaire lening over dertig jaar voor een bedrag Z afsluiten, waarbij de fiscale aftrek voor (30-X) jaar gebaseerd is op de hoofdsom Z en vervolgens voor X jaar gebaseerd is op de hoofdsom (Z-Y)?2

Voor de beantwoording van deze vraag wordt achtereenvolgens ingegaan op de uitwerking onder het tot 1 januari 2013 geldende recht en het vanaf die datum geldende overgangsrecht en vervolgens op de uitwerking onder het nieuwe recht.
Sinds de invoering van de Wet inkomstenbelasting 2001 (Wet IB 2001) bedraagt de maximale termijn waarvoor recht bestaat op aftrek van rente betaald over een eigenwoningschuld (hierna: eigenwoningrente) 30 jaar. Deze maximale aftrektermijn blijft van toepassing (blijft doorlopen) op leningen die onder het sinds 1 januari 2013 geldende overgangsrecht kwalificeren als bestaande eigenwoningschuld. Evenals onder het oude recht geldt derhalve voor overgangsrechtschulden dat een ter zake van een vorige eigen woning «verbruikt» deel van de dertigjaarstermijn in mindering komt op de termijn voor de nieuwe eigen woning als de schuld wordt overgesloten op die nieuwe woning. Voor de overgangsrechtschulden gelden in tegenstelling tot het nieuwe recht geen eisen aan de vorm van de lening. De schuld mag aflossingsvrij zijn en mag na de 30 jaar dus nog bestaan, zij het dat er vanaf dat moment geen recht op renteaftrek meer is.
Met ingang van 2013 geldt voor nieuwe eigenwoningschulden de verplichting om contractueel en feitelijk ten minste annuïtair af te lossen in maximaal 360 maanden (30 jaar). In artikel 3.119c van de Wet IB 2001 is de aflossingseis opgenomen en is in het derde lid van dat artikel de wijze waarop rekening moet worden gehouden met eerdere eigenwoningschulden geregeld. Het verstreken deel van de looptijd van de voorgaande eigenwoningschuld verkort de resterende periode waarin recht op renteaftrek bestaat en daarmee tevens de maximale periode waarin de schuld geheel moet worden afgelost.
In de hiervoor beschreven situaties »blijft» belastingplichtige binnen het voor hem geldende recht (ofwel geheel onder het oude recht/overgangsrecht ofwel geheel onder het nieuwe recht). In de door vragensteller meegezonden casus doet zich echter een bijzonderheid voor, omdat een deel van de aftrekperiode onder oud recht is geweest en er daarna onder nieuw recht een nieuwe schuld wordt aangegaan. Deze casus luidt als volgt:
A heeft per 1 januari 2001 een eigen woning gekocht waarvoor een hypotheek is afgesloten van € 90.000.
In 2011, na precies 10 jaar, verkoopt A deze woning weer voor € 110.000. In de tussenliggende periode heeft A niets afgelost. Er ontstaat hierdoor een eigenwoningreserve van € 20.000.
In 2013 koopt A een nieuwe woning waarvoor de totale kosten € 150.000 bedragen. A gebruikt voor de financiering de eigenwoningreserve van € 20.000 en brengt daarnaast € 10.000 eigen geld in waardoor de nieuwe eigenwoningschuld € 120.000 (€ 150.000-/- (€ 20.000+€ 10.000)) bedraagt.
Hierbij wordt de vraag gesteld wat de fiscale gevolgen zijn in bovenstaande, en daarmee vergelijkbare, casusposities. Van belang hierbij is dat de belastingplichtige als het ware de overgang maakt van het oude recht naar het nieuwe recht.
De dertigjaarstermijn geldt met ingang van 2001 en geldt ook onder het nieuwe recht als uitgangspunt. Voor de toepassing van de aflossingseis (als bedoeld in artikel 3.119c van de Wet IB 2001) dient de periode waarover aftrek van eigenwoningrente is genoten vanaf 2001 bij het bepalen van de resterende periode van renteaftrek dan ook te worden meegeteld, ook in de situatie dat de eigenwoningschuld in 2012 niet meer bestond (derde lid van het onderhavige artikel). In de betreffende casus heeft dit tot gevolg dat de periode 2001 tot en met 2010 meetelt voor de bepaling van de resterende periode waarin recht bestaat op renteaftrek op de nieuwe eigenwoningschuld. Op basis van de huidige wettekst betekent dit tevens dat de periode van eerdere renteaftrek onder het oude recht de maximale periode verkort waarin de schuld volledig moet worden afgelost. In de casus van het voorbeeld betekent dit dat de eigenwoningschuld van € 120.000 in 20 jaar zou moeten worden afgelost om renteaftrek op die schuld te krijgen. Dit verkorte aflossingsschema zou tot gevolg hebben dat het tempo waarin deze eigenwoningschuld zou moeten worden afgelost (aanzienlijk) sneller is dan bij een aflossingseis die op een periode van 30 jaar gebaseerd is, met aanzienlijk hogere maandlasten tot gevolg. Dit terwijl deze belastingplichtige onder het oude recht niet hoefde af te lossen.
De uitwerking dat een eerdere periode van renteaftrek waarin nog niet hoefde te worden afgelost (onder oud recht dan wel onder het overgangsrecht) de termijn waarbinnen de daaropvolgende schuld onder het nieuwe recht moet worden afgelost verkort, acht ik niet wenselijk. Vooruitlopend op wetgeving zal ik op korte termijn in een beleidsbesluit goedkeuren dat in gevallen als het onderhavige, de nieuwe eigenwoningschuld in 360 maanden mag worden afgelost, met dien verstande dat wel de renteaftrekperiode verkort wordt met de eerder genoten periode van aftrek. Deze meer soepele invulling brengt dus niet met zich mee dat bezien over de periode waarin onder het oude en het nieuwe recht rente wordt afgetrokken, meer dan 360 maanden aftrek mogelijk is. Indien reeds met betrekking tot een eerdere eigenwoningschuld een periode aftrek is genoten, dan wordt deze periode voor de berekening van het aantal maanden waarvoor nog recht op aftrek van eigenwoningrente bestaat in mindering gebracht op de maximale aftrektermijn van 360 maanden. De aftrek van eigenwoningrente stopt na afloop van het aldus bepaalde aantal maanden, terwijl de maandelijkse annuïteit dan in beginsel nog doorloopt. Er is namelijk geen aanleiding om, anders dan onder het oude en het nieuwe recht, belastingplichtigen een recht op aftrek te geven voor een termijn langer dan 30 jaar (360 maanden).
Ten overvloede merk ik nog op dat voor zover een nieuwe eigenwoningschuld meer bedraagt dan de oude eigenwoningschuld, voor dit meerdere in ieder geval een nieuwe periode van 360 maanden geldt voor de aflossing en het recht op aftrek. Dit vloeit voort uit artikel 3.119c, vierde lid, van de Wet IB 2001.

Vraag 3

Zo nee, kunt u aan de hand van enkele rekenvoorbeelden duidelijk maken hoe de hypotheekrenteaftrek voor eigenaar-bewoners die al eerder hypotheekrenteaftrek genoten, al dan niet met een interval, werkt?

Het hiervoor beschreven antwoord leidt voor het beschreven cijfervoorbeeld tot het navolgende:
Voor € 90.000 heeft belastingplichtige nog gedurende 240 maanden (360 maanden -/- 120 maanden) recht op aftrek van eigenwoningrente, mits vanaf het aangaan van de schuld in 2013 contractueel en daadwerkelijk wordt afgelost volgens een (ten minste) annuïtair schema dat leidt tot een volledige aflossing in maximaal 360 maanden. Voor de overige € 30.000 van de eigenwoningschuld geldt een recht op aftrek van eigenwoningrente van 360 maanden, mits die schuld in maximaal 360 maanden contractueel en daadwerkelijk volgens een (ten minste) annuïtair schema volledig wordt afgelost.

Vraag 1

Is u bekend dat de woningcorporaties zonder borging door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) niet of minder hun kerntaak, te weten het bouwen en beheren van sociale huurwoningen, kunnen uitvoeren?

Ja.

Vraag 2

Is het waar dat de woningcorporaties verplicht waren om via Corpodata vóór 1 februari 2013 respectievelijk 1 april 20131 jl. de relevante bedrijfsgegevens, gebaseerd op een actuele2 begroting voor 2013, aan te leveren bij het WSW en het centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV), in verband met het vaststellen van de nieuwe borgings- en investeringsruimte?

Ja. Het betreft een regulier onderdeel van het gegevensproces dat jaarlijks wordt uitgevoerd. Eind vorig jaar werd duidelijk, dat uitwerking van het Regeerakkoord invloed heeft op de voornemens van de corporaties. In verband hiermee hebben WSW en CFV de mogelijkheid geboden om de informatie op 1 april aan te leveren in plaats van op de gebruikelijke datum van 1 februari.

Vraag 3

Onderschrijft u dat snelle duidelijkheid over de borgings- en investeringsruimte cruciaal is voor het weer op gang brengen (al is het maar voor een beperkt deel) van de investeringen van de woningcorporaties, die nu volledig in de wacht staan?

Ja. Ter toelichting meldt het WSW dat eind 2012 een generieke maatregel is getroffen door het borgingsvolume voor 2014 en verder voorlopig te beklemmen. Een speciaal beoordelingsproces is begin 2013 ingericht om de beklemming, waar dit op basis van risicoperspectief mogelijk is, snel ongedaan te maken. Het WSW heeft op basis van bekende gegevens bepaald welke woningcorporaties een financieringsbehoefte zouden kunnen hebben in 2014. In het proces is voorzien dat deze woningcorporaties zo snel mogelijk helderheid hebben over het borgingsvolume voor 2014.Woningcorporaties waarvan niet op voorhand helder is dat zij behoefte hebben aan financiering worden later in het jaar beoordeeld. Woningcorporaties die op basis van nieuwe informatie aangeven dat zij toch behoefte hebben aan borging in 2014 zullen sneller beoordeeld worden.

Vraag 4

Is u bekend dat het WSW woningcorporaties heeft laten weten dat ze pas «….in de tweede helft van 2013, maar vóór 1 december a.s.» op de hoogte gesteld worden van de nieuwe borgingsruimte, ten gevolge van capaciteitstekort bij het WSW en extra werkzaamheden ten gevolge van het advies van de commissie Hoekstra?

Zoals toegelicht onder 3 zijn er woningcorporaties die later in het jaar worden beoordeeld, namelijk als op voorhand geen sprake is van een financieringsbehoefte. Niet alle corporaties kunnen gelijktijdig worden beoordeeld. Het proces is ingericht uit oogpunt van efficiency en op basis van behoefte bij corporaties. Het WSW benadrukt, dat de werkzaamheden als gevolg van de commissie Hoekstra geen vertraging hebben veroorzaakt in het proces rond het vaststellen van de borgingsruimte.

Vraag 5

Realiseert u zich dat woningcorporaties op deze wijze niet optimaal gebruik kunnen maken van de 6% btw-regeling voor onderhoud en dat bij gebrek aan tijdige duidelijkheid over de borgingsruimte, investeringen voor 2014 geschrapt moeten worden, omdat de begroting 2014 e.v. in de zomer wordt voorbereid en in oktober vastgesteld?

De verlaging van de BTW geldt voor plannen gerealiseerd voor 1 maart 2014. Niet alle onderhoudsplannen worden met geborgd geld gerealiseerd. Het reguliere onderhoud is een onderdeel van normale bedrijfsvoering. Voor grootschalige projecten die door de verlaging van de BTW naar voren zijn gehaald, geldt dat het borgingsvolume 2013 bekend is en dat het WSW het proces zodanig heeft ingericht dat corporaties tijdig inzicht krijgen in de borgingsruimte voor 2014. Op grond hiervan stel ik vast, dat woningcorporaties optimaal gebruik kunnen maken van de verlaging van de BTW.

Vraag 6

Deelt u het gevoel van urgentie dat deze ontwikkeling rampzalig is voor de corporatiesector, de huurders en de bouwvakkers en bent u om deze reden bereid om deze vragen met spoed te beantwoorden en – beter nog – actie te ondernemen om te bevorderen dat op de kortst mogelijke termijn duidelijkheid ontstaat over de nieuwe borgings- en investeringsruimte?

Zoals uit de antwoorden blijkt is het borgingsvolume 2013 al bekend en is door het WSW het proces zo ingericht, dat ook tijdig het borgingsvolume voor 2014 bekend is.

Vraag 1

Kunt u aangeven wat de samenstelling (naar bouwjaar, woningtype en levensloopbestendigheid) is van de voorraad van één miljoen huurwoningen uit het gereguleerde segment, waarvan u in uw brief van 11 april 20131 stelt dat ze «.. van zodanig hoge kwaliteit zijn dat ze in beginsel geliberaliseerd kunnen worden.»?

De ruim 1 mln. gereguleerde huurwoningen die, gelet op het aantal huurpunten, in principe geliberaliseerd kunnen worden, bestaan voor 72% uit eengezinswoningen en voor 28% uit meergezinswoningen. Het betreft vooral huurwoningen gebouwd na 1979 (zie tabel). Het aantal nultreden-woningen bedraagt ca. 23% van de in principe te liberaliseren huurwoningen.
%
voor 1945
6%
1945–1959
9%
1960–1969
13%
1970–1979
19%
1980–1989
14%
1990–
11%
72%
voor 1945
3%
1945–1959
2%
1960–1969
3%
1970–1979
4%
1980–1989
5%
1990–
12%
28%
totaal
100%

Vraag 2

Wat is uw definitie van «zodanig hoge kwaliteit dat ze in beginsel geliberaliseerd kunnen worden»?

Het gaat om woningen waarvan het puntenaantal op grond van het woningwaarderingstelsel zodanig hoog is dat de woning bij een nieuwe verhuring met een huurprijs boven de geldende liberalisatiegrens, en dus geliberaliseerd, verhuurd kan worden. Voor de berekening van het in de brief genoemde aantal is uitgegaan van huurwoningen met meer dan 142 punten en een feitelijke huur onder de liberalisatiegrens.

Vraag 3

Indien blijkt dat (vrijwel) alle nieuwe sociale huurwoningen groter dan een studentenappartementje, (vrijwel) alle eengezinswoningen en een groot deel van de levensloopbestendige huurwoningen uit het gereguleerde segment onder uw definitie van «zodanig hoge kwaliteit «vallen, waar moeten na het (in beginsel) liberaliseren van die 1 miljoen huurwoningen straks (grote) gezinnen met kinderen en mensen met een zorgbehoefte wonen (als ze een inkomen hebben onder € 33.000), wat vindt u een redelijke wachttijd op een passende woning voor deze categorieën huurders en bent u bereid deze wachttijd te monitoren?

De ruim 1 mln. in beginsel te liberaliseren huurwoningen bestaan voor 72% uit eengezinswoningen en voor 23% uit nultreden-woningen. Dat wil niet zeggen dat alle eengezinswoningen of alle nultreden-woningen in dit segment vallen. Ook is niet gezegd dat alle woningen die in beginsel geliberaliseerd verhuurd kunnen worden ook geliberaliseerd verhuurd moeten worden. Het is aan de corporatie om hierin gerichte keuzes te maken, ook met het oog op de lokale en/of regionale woningvraag. Het is gebruikelijk dat gemeenten afspraken met corporaties maken over de te hanteren «kernvoorraad». Ik hanteer geen criteria voor wachttijden. Huurwoningen van corporaties worden over het algemeen via het zogenoemde aanbodmodel verhuurd, waarbij huurders reageren op vrijgekomen woningen. Er is daarbij geen sprake van wachtlijsten noch wachttijden.

Vraag 4

Moeten uit uw brief van 11 april 2013 geconcludeerd worden dat nieuwbouwwoningen in de sociale huursector (anders dan studentenappartementen) een anachronisme of zelfs overbodig zijn, omdat deze woningen van zodanig hoge kwaliteit zijn dat ze in beginsel geliberaliseerd kunnen worden?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 5

Wat is uw beschavingsnorm – qua vloeroppervlak en woningtype – voor een gezin met twee, respectievelijk drie of vier kinderen die afhankelijk zijn van een huurwoning in het gereguleerde segment?

De Nederlandse wetgeving kent maar één norm ten aanzien van het vloeroppervlakte en omvang van het huishouden: in het Bouwbesluit 2012 is aangegeven dat een woning door niet meer dan één persoon per 12 m2 gebruiksoppervlakte mag worden bewoond. Het is aan huishoudens zelf om te kiezen voor het woningtype dat zij willen. Huishoudens met één of meer personen met een handicap kunnen bij woningcorporaties voorrang krijgen voor aangepaste woningen.

Vraag 6

Wat is uw beschavingsnorm – qua vloeroppervlak, woningtype en ontsluiting – voor een huishouden met één of meer personen met een handicap?

Zie antwoord vraag 5.

Vraag 7

Als het bij nader inzien toch niet zo’n goed idee is om die miljoen huurwoningen te liberaliseren, wat is op grond van het recente woningmarktonderzoek Woon2012, per woningmarktregio, de noodzakelijke «ijzeren voorraad» aan eengezinswoningen en levensloopbestendige woningen om te voorzien in de behoefte van de doelgroep? Indien u nog niet beschikt over deze gegevens, bent u bereid om hier nader onderzoek naar te laten doen en de Kamer hierover vóór de behandeling van de begroting van het ministerie van Wonen en Rijksdienst 2014 te informeren?

Voorop staat dat gezinshuishoudens in de gereguleerde sector zelf mogen kiezen of zij in een eengezinswoning of een meergezinswoning willen wonen. Maar gesteld dat alle gezinnen met kinderen die tot de doelgroep behoren in een eengezinshuurwoning zouden willen wonen dan blijkt uit het WoON2012 dat er op dit moment voldoende eengezinshuurwoningen met 142 of minder huurpunten in de voorraad aanwezig zijn, om het huidige aantal gezinnen met 2 of meer kinderen die tot de doelgroep behoren en in een huurwoning wonen, te huisvesten. Er zijn 200.000 gezinnen die tot deze groep behoren en er zijn 400.000 eengezinswoningen met 142 punten of minder beschikbaar. Hetzelfde geldt voor personen met een handicap die tot de doelgroep horen. Er zijn op dit moment meer levensloopbestendige2 woningen met 142 punten of minder dan huishoudens die behoren tot de doelgroep en op dit moment huren en waarbij minimaal een van de partners een ernstige beperking heeft. Dit geldt voor elk woningmarktgebied. Op landelijk niveau is er op dit moment een overschot van bijna 400.000 levensloopbestendige woningen.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het bericht «Faillissement Mulder dreigt na kredietstop ING»?1

Ja.

Vraag 2

Is er enige vorm van inzicht in de (ontwikkeling van de) zekerheden die banken en verzekeraars eisen als onderpand voor bancair krediet en bankgaranties bij bouwbedrijven? Zo nee, deelt u de mening dat dit inzicht gewenst is, vanwege de grote gevolgen die wijzigingen in de eisen inzake zekerheden kunnen hebben voor de betreffende bedrijven?

DNB heeft op geaggregeerd niveau inzicht in de mate waarin banken het kredietrisico op leningen aan bedrijven afdekken met onderpand. Er is geen specifiek inzicht in de mate waarin van bouwbedrijven meer of minder onderpand dan van andere bedrijven wordt gevraagd. Het verzamelen van dergelijke specifieke informatie lijkt ook minder nuttig omdat gevraagde zekerheden eveneens nog per bedrijf en per lening behoorlijk kunnen verschillen.

Vraag 3

Zijn er regels over de maximale verhouding tussen de uitstaande schuld en de gevraagde zekerheden?

Op basis van de kapitaaleisenrichtlijn hebben de zekerheden die geboden worden tegenover een lening invloed op de hoeveelheid kapitaal die een bank voor de lening moet aanhouden. Immers, hoe lager de waarde van zekerheden die een lenende partij kan inbrengen, hoe hoger het risico dat, in geval dat het bedrijf niet aan haar verplichtingen kan voldoen, de bank een verlies moet nemen bij gebrek aan in te winnen onderpand. De grote Nederlandse banken gebruiken interne modellen om te berekenen of ze voldoende kapitaal aanhouden gegeven de zekerheden die tot hun beschikking staan.

Vraag 4

Is het stapelen van eisen inzake zekerheden voor bancair krediet en bankgaranties toegestaan? Zo ja, onder welke voorwaarden?

Het is mij op basis van het betreffende artikel niet duidelijk in welke mate hier gesproken kan worden over het «stapelen» van zekerheden. Een bank kan bij het sluiten van een contract in principe die zekerheden vragen die ze nodig acht om het uitgeleende bedrag, in geval van het in gebreke blijven van de lenende partij, via een beroep op het onderpand alsnog (voor een belangrijk deel) terug te verkrijgen. Hierbij zal de rente die bedrijven moeten betalen doorgaans ook afhangen van de mate waarin een bank door ingebrachte zekerheden het kredietrisico dat zij loopt kan verlagen. De mate waarin banken om extra zekerheden kunnen vragen gedurende de looptijd van een contract zal afhangen van de specifieke contractuele afspraken.

Vraag 5

Is er in geval van conflicten over zekerheidstellingen een snelle, laagdrempelige vorm van geschillenbeslechting?

Professionele partijen kunnen in hun contracten zelf afspreken hoe met geschillen om te gaan. Dit kunnen ook geschillen zijn die specifiek de waarde van zekerheden of de interpretatie van de contractuele afspraken aangaande zekerheden betreffen.

Vraag 1

Kunt u aangeven hoe de vraagstelling gaat luiden voor het aangekondigde onderzoek naar de financiële problemen bij woningcorporatie Woonbron?1

Al enige jaren is het beleid van het Rijk dat bij incidenten woningcorporaties verzocht wordt te onderzoeken of de geleden schade verhaald kan worden. Ik heb Woonbron verzocht een dergelijk onderzoek te laten verrichten, zodra de ss Rotterdam verkocht is. Dit aangezien na de verkoop de geleden schade pas kan worden vastgesteld. De vraagstelling moet nog door Woonbron, in overleg met het ministerie van BZK, worden bepaald.

Vraag 2

Waarom wordt pas 5 jaar nadat het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV) melding deed van dubieuze facturen besloten tot het doen van een onderzoek?

Op 3 december 2007 heeft het toenmalige bestuur van Woonbron aan Deloitte opdracht gegeven om te onderzoeken of Woonbron de herontwikkeling van de ss Rotterdam voldoende in zijn greep had. Op basis van dit onderzoek heeft het CFV op 28 maart 2008 onder meer gemeld dat van circa 43% van de gefactureerde prestaties de rechtmatigheid op formele en materiële gronden onzeker was gebleken.
De geconstateerde tekortkomingen in het projectmanagement bij Woonbron zijn aanleiding geweest tot het maken van een aantal afspraken tussen Woonbron, het ministerie, het CFV en het WSW met als doel het goed afronden van de ontwikkeling van de ss Rotterdam en het daarmee mogelijk maken van de afgesproken verkoop. Daarbij is er voor gekozen Woonbron de rust en de ruimte te bieden om eerst de afbouw af te ronden.

Vraag 3

Wanneer was bij uw ministerie bekend dat de exploitatie van de SS Rotterdam onrendabel zou zijn?

In de eerder genoemde brief van 28 maart 2008 van het CFV staat: «..... thans is uitgekomen op een mogelijke totale investering van € 157 miljoen waarbij Woonbron, als 100% eigenaar en 100% financier, het volledige risico draagt. Met een (volgens het forensisch rapport) totaal opgerekte exploitatie-uitkomst van € 118 miljoen zou dit op een verlies van € 39 miljoen kunnen uitkomen.» Derhalve was vanaf het eerste moment dat het CFV de casus onderzocht sprake van een onrendabele investering.
In het overleg met uw Kamer op 30 juni 2011 heeft toenmalig minister Donner aangegeven dat met de afwaardering van het schip tot € 80 miljoen voor zover hij dat kon overzien, de exploitatie sluitend zou worden, behoudens eventueel de rentelasten over het totale bedrag. Uit de stukken van de exploitatiemaatschappij De Rotterdam B.V. over 2010 en 2011 blijkt een positief resultaat. Het positieve resultaat is mede het gevolg van de financiële herstructurering (omzetting lening naar een kapitaalinbreng) die heeft plaatsgevonden, mede met het oog op het afstoten van het schip (en/of de BV’s) conform de met mijn ministerie gemaakte afspraken.
Ik hecht er aan op te merken dat het al dan niet rendabel zijn van de exploitatie van de ss Rotterdam niet van invloed is op de plicht van Woonbron om tenminste 80% van (de aandelen in) het schip te verkopen, aangezien de activiteiten op het schip grotendeels niet passen binnen het werkdomein van een woningcorporatie.

Vraag 4

Wordt door het CFV systematisch toezicht gehouden op het inkopen van diensten c.q. het huren van accommodaties door woningcorporaties bij dochterondernemingen c.q. participaties? Zo nee, heeft het CFV wel de bevoegdheid voor dergelijk toezicht? Onderschrijft u dat beter inzicht in deze geldstromen wenselijk is? Zo ja, hoe groot is de omvang van deze geldstroom? Wordt er voor deze gevallen getoetst of de inkoop feitelijk een sluiksubsidie is, door een vergoeding te betalen boven de marktprijs?

Door het CFV wordt geen systematisch toezicht gehouden op activiteiten als het inkopen van diensten c.q. het huren van accommodaties door woningcorporaties bij dochterondernemingen.
Het CFV houdt op dit punt wel toezicht op de invloed die verbindingen uitoefenen op de financiële positie van woningcorporaties en het risicoprofiel van die verbindingen. In dit verband rapporteren corporaties onder meer over de omvang van de kapitaalinbreng, leningen, rekeningcourant en garanties die corporaties hebben uitstaan bij verbindingen.
Op basis van specifieke signalen heeft het CFV de mogelijkheid gericht extra informatie bij een corporatie op te vragen over bijvoorbeeld verbindingen van woningcorporaties. In het kader van deze casus is de aandacht met name gericht geweest op het afbouwen van de positie van Woonbron in het schip conform de eerdere gemaakte afspraken.
De overeenkomst die Woonbron heeft met de exploitant (Exploitatie Maatschappij BV) is gebaseerd op een aanbesteding in de markt. Van sluiksubsidie is om deze reden geen sprake.

Vraag 5

Heeft de door uw voorganger aangestelde extern toezichthouder in 2010 vastgesteld2 of er in het geval van Woonbron/ss Rotterdam de facto sprake was van sluiksubsidie? Zo ja, waarom is er destijds niet direct actie ondernomen? Zo nee, is de toezichthouder op dit punt in gebreke gebleven? Waarom is na publicatie van het jaarverslag over 2010 van Rederij de Rotterdam niet door het CFV en/of door uw inspectie vastgesteld dat er sprake was van sluiksubsidie?

De externe toezichthouder heeft geen melding gemaakt van sluiksubsidies. Zoals hiervoor aangegeven is daarvan ook geen sprake geweest. De extern toezichthouder is derhalve op dit punt niet in gebreke gebleven.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «misdaad levert een huurwoning op»?1

Ja

Vraag 2

Deelt u de mening dat het te gek voor woorden is dat misdadigers met voorrang een huurhuis krijgen, terwijl de gewone burger soms jaren op een wachtlijst moet staan? Zo nee, waarom niet?

De gemeente Amsterdam geeft aan dat niemand met voorrang een huurhuis krijgt. Het gaat hier om het project «Pak je kans» in stadsdeel Nieuw-West in Amsterdam. Dit project is bedoeld voor jongeren uit Nieuw-West die in het verleden in aanraking zijn gekomen met politie en justitie voor vermogens- en geweldsdelicten. Deze jongeren hebben hun straf uitgezeten, plegen deze delicten niet meer en zijn nu gemotiveerd aan de slag op het gebied van werk/opleiding om aan hun toekomst te gaan werken. Zij komen in het project «Pak je kans» in aanmerking voor tijdelijk onderdak door te gaan werken, al dan niet in combinatie met een opleiding. Ook tekenen zij hierbij een protocol.
Het onderdak waarvoor zij in aanmerking komen is slechts voor een jaar. Het betreft hier voormalige dienstwoningen van het stadsdeel die in aanmerking komen voor sloop of verkoop. Het gaat hier niet om woningen die onttrokken worden aan de reguliere woningvoorraad. De jongeren komen alleen voor deze woningen in aanmerking wanneer zij aangetoond hebben aan het werk te zijn en dit werk voor langere tijd weten te behouden. Zij moeten voor de woningen ook betalen en vanaf het moment van het huren moeten ze op zoek naar permanent onderdak.
De jongeren zitten in een strak traject, moeten werken, hun schulden aflossen en alle afspraken met de betrokken professionals nakomen. Daar is ook streng toezicht op. Als iemand zijn afspraken niet nakomt en hij gedraagt zich niet naar de voorwaarden in het protocol, dan volgt er een gele kaart. De tweede gele kaart betekent een rode kaart. Wordt er drugs gebruikt of een strafbaar feit gepleegd, dan wordt gelijk een rode kaart gegeven. Dit betekent dat de woning onmiddellijk verlaten moet worden en diegene uit het project wordt gezet.
De gemeente Amsterdam geeft daarbij aan dat niets doen voor deze groep geen optie is en dat ze mensen perspectief willen bieden. Niets doen geeft kans op recidive, dit kost weer geld, leed bij de slachtoffers en is niet goed voor de buurt waarin de ex-criminelen terugkeren. In het project «Pak je kans» wordt ingezet op werk, daarmee wordt geld verdiend, betaalt de betrokkene voor onderdak en voorziet voor zichzelf in onderhoud.
Het doel is dat een persoon geheel op eigen benen kan staan en niet meer zal recidiveren. Daardoor wordt de buurt ook veiliger.

Vraag 3

Hoeveel van de dertig draaideurcriminelen die een huurhuis kregen hebben een verblijfsvergunning of dubbele nationaliteit? Bent u bereid deze lieden in plaats van een huurhuis een enkele reis land van herkomst te geven? Zo nee, waarom niet?

De jongeren die deelnemen aan het traject hebben hun straf uitgezeten. Zij krijgen geen regulier huurhuis aangeboden. De gemeente Amsterdam heeft mij gemeld dat de deelnemers aan het project «Pak je kans» allemaal in Amsterdam geboren en getogen zijn en de Nederlandse nationaliteit hebben. Een enkele reis naar het land van herkomst is hier niet aan de orde. Er zitten momenteel dertig jongeren in het traject, vijf daarvan hebben op dit moment een dak boven hun hoofd.

Vraag 4

Kunt u verzekeren dat criminelen nooit meer voorrang krijgen voor het krijgen van een huurhuis? Zo nee, waarom niet?

Er is voor de genoemde groep geen sprake van voorrang voor het krijgen van een regulier huurhuis.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het bericht «Meer huurders uit huis gezet»?1 Herkent u zich in het beeld over de toename van het aantal huisuitzettingen en de geschetste oorzaken? Welke verwachting heeft u voor de ontwikkeling van het aantal huisuitzettingen voor de komende jaren?

Ik heb kennis genomen van het bericht. Onlangs heeft Aedes, vereniging voor woningcorporaties, de cijfers over de aantallen huisuitzettingen in 2012 gepubliceerd.
De cijfers zijn gebaseerd op een enquête onder de leden van Aedes. Uit deze enquête blijkt dat het aantal huisuitzettingen ten opzichte van 2011 met 10% is gestegen. Hoewel 82% van de corporaties heeft aangegeven dat de huurachterstanden toenemen is niet gevraagd of het aantal daadwerkelijke huisuitzettingen door de economische crisis is toegenomen. Het lijkt aannemelijk, maar ik kan niet bevestigen dat het aantal huisuitzettingen door de economische crisis is gestegen.
Of deze ontwikkeling zich de komende jaren zal voortzetten, zal in de praktijk moeten blijken. De gevolgen van een huisuitzetting zijn voor mensen enorm ingrijpend en het is vreselijk als het hen overkomt. Ik verwacht dat gemeenten en corporaties zich tot het uiterste zullen blijven inspannen om een verdere stijging van het aantal huisuitzettingen te voorkomen (zie antwoord op vraag2.

Vraag 2

Onderkent u het belang om huisuitzettingen gezien de financiële en maatschappelijke gevolgen voor zowel de huurders als de samenleving zo veel mogelijk te voorkomen? Heeft u zicht op de redenen waarom er maar in 50% van de gevallen schuldsanering en maar in 20% van de gevallen budgetbegeleiding wordt geboden en in de andere situaties niet?

Er kunnen verschillende redenen zijn voor een huisuitzetting. De meest voorkomende redenen zijn huurachterstand, overlast of illegale praktijken. Veruit de belangrijkste reden is een te hoog opgelopen huurachterstand van de bewoners. Corporaties doen er echter alles aan om het aantal huisuitzettingen te voorkomen. Dat is zowel in het belang van de huurder als van de corporatie. Een huisuitzetting is altijd een ingrijpende gebeurtenis voor de huurder en brengt ook aanzienlijke kosten met zich mee. Corporaties zijn al in een vroeg stadium alert op huurachterstanden om zo te voorkomen dat de betalingsachterstanden van huurders oplopen tot problematische schulden. Dat doen zij onder meer door tijdig betalingsregelingen te treffen, huisbezoeken af te leggen of door afspraken te maken met de gemeente en/of maatschappelijke organisaties over vroegsignalering en doorverwijzingen.
In de enquête is gevraagd naar de interventies die de corporaties zelf plegen. Het is dus niet gezegd dat 50% van de corporaties die niet heeft aangegeven schuldsanering aan te bieden niets voor een huurder met huurachterstanden doet. Het is de vraag of in alle gevallen van huurachterstand een schuldsanering of een budgetcoach nodig is. Dat corporaties geen schuldsanering of budgetcoach aanbieden betekent niet dat zij geen enkele andere oplossing aan de huurder met betalingsachterstanden biedt. In de meeste gevallen verwijzen corporaties door naar een andere instantie (88%) of leggen zelf een huisbezoek af (79%).

Vraag 3

Bent u van mening dat als bijvoorbeeld schuldsanering en budgetbegeleiding vaker worden aangeboden, er meer huisuitzettingen voorkomen kunnen worden? Zo nee, waarom niet? Zo ja, bent u bereid om met de woningbouwcorporaties te bespreken hoe er vaker en beter samengewerkt kan worden met de schuldhulpverlening om huisuitzettingen te voorkomen?

Minnelijke schuldhulpverlening, waaronder schuldregelingen en budgetbegeleiding, kan bijdragen aan het oplossen dan wel verminderen van problematische schulden van mensen. Als mensen niet in staat zijn hun (dreigende) financiële problemen zelf op te lossen, vind het kabinet het zeer wenselijk dat zij in een vroeg stadium hulp krijgen om hun problemen op te lossen. Tijdige signalering van dreigende problematische schulden kan verergering van problemen, zoals huisuitzetting, voorkomen. Daar hebben gemeenten en corporaties een belangrijke rol bij.
Zoals in het antwoord op vraag 2 al is aangegeven doen corporaties er alles aan op huisuitzettingen zoveel mogelijk te voorkomen. Daarbij werken zij nauw samen met gemeenten en andere betrokken instanties. Om het belang van het voorkomen van huisuitzettingen bij corporaties nog eens te onderstrepen zal de minister voor Wonen en Rijksdienst dit in de reguliere overleggen met Aedes ter sprake brengen. Ook voor gemeenten is het voorkomen van huisuitzettingen belangrijk. In de verzamelbrief aan gemeenten zal ik nogmaals wijzen op het belang om huisuitzettingen te voorkomen en daarover afspraken te maken met de corporaties en andere partijen.

Vraag 4

In hoeveel gevallen van de huurschulden is er sprake van samenloop met andere schulden die eerder zijn ontstaan? Denkt u dat het sneller signaleren van andere schulden en het bieden van hulp kan bijdragen aan het voorkomen van huurschulden en daarmee tevens van huisuitzettingen? Zo nee, waarom niet? Zo ja, blijft u om schulden sneller te signaleren een nuttige rol weggelegd zien voor vroegsignaleringssystemen zoals het Landelijk Informatiesysteem Schulden/de Vroegsignalering index Probleemschulden (LIS/ViP)? Welke andere mogelijkheden ziet u om er voor te zorgen dat er sneller zicht komt op de totale schuldensituatie van mensen?

Uit de monitor betalingsachterstanden 2011 en het onderzoek «Vroegsignalering moet en kan» van Social Force3 blijkt dat er een samenhang bestaat tussen verschillende betalingsachterstanden. Dit sterkt de indruk van het kabinet dat wanneer huur een lange tijd niet betaald wordt, er in veel gevallen al sprake is van een problematisch schuldsituatie. Mensen zullen hun huur (en andere eerste levensbehoeften) immers zo lang mogelijk betalen, omdat ze een dak boven hun hoofd nodig hebben.
Het kabinet is van mening dat vroegsignalering een belangrijke rol kan spelen bij het voorkomen van schulden. Zo ook huurschulden. Op 2 april jl. heb ik de Tweede Kamer geïnformeerd over de uitkomsten van mijn gesprekken met de partijen die betrokken zijn geweest bij het LIS, tot welke inzichten dat heeft geleid en welke vervolgstappen we zouden willen zetten. De behoefte voor een schuldenregistratie speelt met name bij het voorkomen van problematische schulden. Door vroegsignalering kan het verergeren van een problematische schuldsituatie worden voorkomen (zie ook antwoord op vragen 2 en4. Hiervoor zie ik twee mogelijkheden. Gemeenten hebben in het kader van schuldhulpverlening al een rol bij het voorkomen van problematische schulden. Daarom zal ik de komende tijd met gemeenten en betrokken partijen uitwerken hoe vroegsignalering door gemeenten kan worden versterkt en vaststellen welke instrumenten zij daarvoor nodig hebben. Daarnaast zal ik aan de minister van Financiën vragen of, en zo ja, welke mogelijkheden er zijn om de gegevens die zijn opgenomen in de kredietregistratie van het BKR uit te breiden. Ik zal zo snel mogelijk na de gesprekken met de betrokken partijen en nog voor de zomer met concrete voorstellen komen.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het bericht dat de gemeente Assen zelf sociale huurwoningen gaat bouwen, omdat woningcorporaties in Assen weinig tot niets meer doen in de sociale woningbouw?1

Ja.

Vraag 2

In hoeverre ziet u het zelf bouwen van sociale huurwoningen als een kerntaak van gemeenten? Deelt u de mening dat het ongewenst is dat gemeentelijke gelden en reserves worden aangesproken voor de realisatie van sociale woningbouw? Zijn er bij u meer van dergelijke initiatieven vanuit de gemeenten bekend?

Er zijn geen beletsels in de rijksregelgeving die verhinderen dat gemeenten zelf sociale huurwoningen bouwen, mits zij aan alle regels voor aanbesteding en mededinging (staatssteun) voldoen. Naar mijn opvatting is het bouwen van sociale huurwoningen echter geen kerntaak van gemeenten. Ook niet als de gemeente zelf beschikt over bouwgrond. Bij de meeste gemeenten is onvoldoende kennis van de bouw en projectontwikkeling voorhanden. Van belang is ook dat de gemeente beseft dat zij daarmee financieel risico loopt, hetgeen ten koste kan gaan van de gemeentelijke reserves als de risico’s zich daadwerkelijk manifesteren. Het verdient de voorkeur als de gemeente tot overeenstemming komt met één of meerdere woningcorporatie(s) over de bouw van sociale huurwoningen. Als de gemeente toch zelf wil bouwen dan moet zij goed weten waar zij aan begint, want de corporatie kan geen gedwongen afnemer van het project zijn in de toekomst. Als verhuurder worden gemeenten overigens ook zelf geconfronteerd met de verhuurderheffing.
Voor zover mij bekend laten slechts enkele gemeenten, zoals bijvoorbeeld de gemeente Edam-Volendam, zelf woningen bouwen. Daarentegen voert een aanzienlijk aantal gemeenten een actief grondbeleid; die gemeenten zoeken in overleg met andere partijen naar mogelijkheden om woningbouw te stimuleren. Gemeenten zouden in ieder geval een bewuste keuze moeten maken tussen het voeren van een meer actief of een meer faciliterend grondbeleid. Bij een actief grondbeleid zijn de financiële risico’s voor de gemeente relatief groot. Daarnaast worden er hogere eisen gesteld aan de bestuurlijke transparantie als de gemeente naast haar publieke rol ook de private rol van grondeigenaar vervult.

Vraag 3

Hoe vindt u dat deze ontwikkeling zich verhoudt tot de prestatieafspraken die gemeenten en woningcorporaties jaarlijks maken over de woningvoorraad en de rol die gemeenten hebben in de garantstelling via het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW)?

Het verdient mijns inziens de voorkeur als gemeenten en woningcorporaties prestatieafspraken maken over de bouw van sociale huurwoningen. In mijn brief over het rapport van de Commissie Hoekstra wordt aangegeven dat in de achtervangovereenkomsten tussen WSW en achtervangers (Rijk en gemeenten) nadere bepalingen worden opgenomen over de aan borging te stellen eisen en informatievoorwaarden.

Vraag 4

Hoe beoordeelt u de realisatie van sociale woningbouw door gemeenten in relatie tot de kerntaken van woningcorporaties? Deelt u de mening dat het volstrekt ongewenst is dat woningcorporaties hun kerntaken, zoals opgenomen in het Besluit Beheer Sociale Huursector, naast zich neer kunnen leggen? Zo ja, op welke wijze kunnen woningcorporaties aangesproken worden om hun kerntaken uit voeren, zowel op rijks- als op lokaal niveau? Vindt u dat er voldoende instrumenten zijn en zo nee, bent u van plan om aanvullende instrumenten te ontwikkelen?

De kerntaak van woningcorporaties is gelegen in een adequate huisvesting van de doelgroep, door de bouw en verhuur van (voldoende) sociale huurwoningen. Dat neemt echter niet weg dat ook andere partijen woningen met een lage huur kunnen realiseren, maar zoals eerder aangegeven is het de vraag of de bouw door een gemeente nu voor de hand ligt. In het regeerakkoord is opgenomen dat de rol en positie van gemeenten jegens corporaties zal worden versterkt. In het wetsvoorstel voor herziening van de Woningwet is voorzien in een versterking van de positie van de gemeenten richting de corporaties. Corporaties worden geacht straks in elke gemeente waarin zij werkzaam zijn in een «bod» aan te geven welke bijdrage zij beogen te leveren aan de uitvoering van het volkshuisvestingsbeleid in de betreffende gemeente. Bij voorkeur mondt dit uit in prestatieafspraken. Wanneer partijen daar niet uitkomen kan de minister eventueel een bemiddelende rol spelen. De begin dit jaar door de VNG ingestelde Commissie Dekker komt nog met een advies waarin ook deze rol van gemeenten wordt belicht. Ik zal deze adviezen betrekken bij de nadere invulling van deze rol.

Vraag 5

Deelt u de mening dat gemeenten door het zelf laten realiseren van sociale woningbouw, wat een kerntaak is van woningcorporaties, de woningmarkt verder zullen verstoren?

Een verstoring van de woningmarkt is alleen aan de orde als de verkeerde producten op de verkeerde plaats en de verkeerde tijd worden neergezet. Indien een gemeente en een woningcorporatie het niet eens worden over nut en noodzaak van sociale woningbouw dan kunnen zij, zoals eerder aangegeven, het geschil voor bemiddeling aan mij voorleggen. Daarnaast zal de gemeente zich rekenschap moeten geven van de regels voor overheden die marktactiviteiten ondernemen.

Vraag 1

Kent u de artikelen in het Eindhovens Dagblad over het MOB-complex in Deurne?1 Kent u eveneens het onderzoeksrapport van Hordijk & Hordijk «Memorandum onderzoek MOB-complex» van 18 februari 2013?

Ja.

Vraag 2

Is het waar dat de dienst Domeinen € 125.000 (via de burgemeester van Deurne) heeft aangeboden aan een bezwaarmaker, zoals gesteld wordt in het rapport van Hordijk & Hordijk (p.21)? Zo ja, wat vindt u hiervan? Zo nee, wat is er niet waar?

Het is juist dat de burgemeester de dienst Domeinen in juli 2008 heeft benaderd met een voorstel om de koopprijs van de koopovereenkomst die Domeinen en de gemeente Deurne in 2000 hadden gesloten met € 100.000 te verlagen. De dienst heeft daarop aan de burgemeester te kennen gegeven er in beginsel positief tegenover te staan, indien de dienst daarmee binnen een termijn van enkele maanden het terrein zou kunnen overdragen aan de gemeente. De dienst Domeinen zou dan acht jaar na de koopovereenkomst het terrein kunnen leveren tegen de (hogere) nieuwe bestemmingswaarde.

Vraag 3

Bent u het eens met de bezwaarmaker in kwestie dat het hier ging om «omkopingspraktijken»? Zo nee, hoe zou u de praktijken kwalificeren?

De dienst Domeinen heeft de vraag niet als omkopingspraktijk ervaren. Terugblikkend zou de dienst Domeinen terughoudender kunnen zijn geweest. Het voorstel werd door de dienst echter bezien in de context van het zeer langdurige traject. In 2000 was de koopovereenkomst gesloten tussen de gemeente Deurne en het Rijk (dienst Domeinen). In de koopovereenkomst was bepaald dat Domeinen aan de gemeente zou leveren, nadat de bestemming zou zijn gewijzigd van militair terrein naar bedrijventerrein. Het voltooien van de transactie zou echter pas in 2010 plaatsvinden vanwege de ingestelde bezwaar- en beroepsprocedure. In zijn algemeenheid heeft het de voorkeur om de bestuursrechtelijke weg te volgen en bezwaren inhoudelijk af te handelen.
Het risico bestaat anders dat het voeren van juridische procedures financieel wordt beloond doordat het staken van de procedure aanspraak geeft op financiële vergoedingen. Dat is niet de bedoeling.

Vraag 4

Wat vindt u van het feit dat de burgemeester dit aanbod geheim heeft willen houden?

De gang van zaken met betrekking tot de email van de burgemeester roept vragen op. Blijkens het onderzoeksrapport Hordijk & Hordijk heeft de oud-burgemeester het aanbod aan de advocaat van de bezwaarmaker gedaan met een vertrouwelijk mailbericht vanaf zijn privé mailadres. Het voorstel zou vertrouwelijk zijn en niet verder bekend mogen worden gemaakt, noch bij zijn medebestuurders noch bij ambtenaren in Deurne of Helmond. In een fase van onderhandelingen kan vertrouwelijkheid vereist zijn. De bewoordingen in de email van de oud-burgemeester roepen echter een beeld op van een heimelijkheid die niet past bij een betrouwbare overheid. Er dient op een heuse en transparante wijze te worden omgegaan met medeverantwoordelijke bestuurders, gemeenteraad en ambtelijk apparaat. Overigens is mij gebleken dat het (huidige) college van B&W heeft aangegeven achteraf wel op de hoogte te zijn gesteld van het voorstel.

Vraag 5

Komt het vaker voor dat rijksdiensten, al dan niet samen met gemeenten en/of provincies, bezwaarmakers geld aanbieden om hun bezwaar in te trekken? Zo ja, kunt u de Kamer informeren over het beleid terzake en hierbij antwoord geven op de vraag hoe dit zich verhoudt tot de Algemene Wet Bestuursrecht?

Uit de mij beschikbare informatie blijkt niet dat dergelijke gevallen bij de rijksdiensten vaker aan de orde zijn. Ik zou dat ook onwenselijk vinden. Bij het antwoord op vraag 3 heb ik reeds aangegeven welke risico’s de afkoop van beroepsprocedures met zich mee kan brengen.

Vraag 1

Bent u bekend met het fenomeen dat vele medewerkers in de financiële sector, maar ook daarbuiten, korting krijgen op hun hypotheek?

Ja.

Vraag 2

Is het waar dat kortingen op de hypotheek in beginsel vallen onder loon in natura en daarmee in beginsel belast zijn?

Ja, een korting op het rentepercentage van een geldlening van de werkgever is voor de werknemer een voordeel dat in beginsel belast loon oplevert.

Vraag 3

Is het waar dat hypotheken die tegen 3% worden aangeboden onbelast zijn, terwijl hier wel degelijk voordeel wordt genoten?

Een dergelijk voordeel is voor de loonheffing zowel onder de oude regeling voor vergoedingen en verstrekkingen als onder de werkkostenregeling echter geen belast loon als de lening wordt aangewend in verband met een eigen woning. Er gelden dan wel enkele voorwaarden waaraan de werknemer moet voldoen en waarbij de werkgever een administratieplicht heeft.
Voor andere renteloze of laagrentende personeelsleningen gelden andere regels. Deze regels verschillen afhankelijk van de vraag of de werkgever reeds is overgestapt op de werkkostenregeling of niet.
In het geval een werkgever nog niet is overgestapt op de werkkostenregeling is een rentevoordeel uit een dergelijke lening alleen vrijgesteld voor zover de werknemer het geleende bedrag gebruikt voor zaken waarvoor volledig of bijna volledig een vrije vergoeding mogelijk is. Te denken is hierbij aan de vergoeding voor de aanschafkosten van een computer die voor 90% of meer voor de dienstbetrekking wordt gebruikt of de inrichtingskosten van een telewerkplek bij de werknemer thuis die voor de dienstbetrekking wordt gebruikt.
Als het rentevoordeel van een personeelslening belast is, wordt dit voordeel berekend met een normpercentage. Deze norm is vastgelegd in artikel 59 van de Uitvoeringsregeling loonbelasting 2001 en bedraagt voor het jaar 2013 een percentage van 3,01 en is een uitwerking van hetgeen in artikel 13, derde lid, onderdeel c, van de Wet op de loonbelasting 1964 is geregeld. Met deze norm hoeft dus in de uitvoeringspraktijk niet steeds afzonderlijk de waarde in het economische verkeer te worden vastgesteld.
Een voorbeeld ter verduidelijking
Een werknemer heeft ultimo 2008 een bedrag van € 20.000 tegen een te betalen rente van 2,5% van zijn werkgever geleend. Er zijn geen aflossingen geweest.
In 2009 is dan het belaste loonvoordeel € 480 (2,4% van € 20.000), omdat de norm in dat jaar 4,9% bedraagt en de feitelijk betaalde rente 2,5% is.
In 2010 en 2011 is de feitelijk betaalde rente gelijk aan de voor die jaren geldende norm en is er geen belast loonvoordeel.
In 2012, waarin de norm 2,85% bedraagt, is het belaste loonvoordeel € 70 (0,35% van € 20.000).
In 2013, met een norm van 3%, is het belaste loonvoordeel € 100.
In het per 1 januari 2011 in de Wet op de loonbelasting 1964 ingevoerde systeem van de werkkostenregeling, is deze specifieke waarderingsnorm niet langer afzonderlijk opgenomen. Wel geldt onder de werkkostenregeling – zoals hiervoor al aangegeven – dat het rentevoordeel van een lening in verband met een eigen woning onder voorwaarden buiten beschouwing blijft. Dat is vastgelegd in artikel 3.10, eerste lid, van de Uitvoeringsregeling loonbelasting 2011. Het rentevoordeel blijft buiten beschouwing vanwege het feit dat het wel in aanmerking nemen van het rentevoordeel in de loonbelasting vervolgens zou leiden tot renteaftrek van dit rentevoordeel binnen de eigenwoningregeling. Bijtellen heeft dan weinig nut. In het licht van de aanstaande beperkingen van de hypotheekrenteaftrek, zoals voorzien in het Regeerakkoord VVD/PvdA, zal deze regeling nog worden bezien.
Voor andere renteloze of laagrentende personeelsleningen geldt dat het rentevoordeel loon vormt voor de waarde in het economische verkeer. De werkgever mag een dergelijk loonbestanddeel wel buiten het individuele loon van de werknemer houden en als eindheffingsbestanddeel aanwijzen en daarmee gebruiken voor het invullen van de zogenoemde vrije ruimte. Voor zover de vrije ruimte overschreden wordt is de werkgever dan het eindheffingstarief verschuldigd.
Werkgevers zijn derhalve sinds 2011 in de gelegenheid in plaats van de normrente de waarde in het economische verkeer als uitgangspunt te hanteren, dan wel aanpassingen voor te bereiden.

Vraag 4

Waarom hanteert de Belastingdienst een normrente van slechts 3% en niet gewoon de waarde in het economisch verkeer voor de verstrekte hypotheken?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 5

Is er niet veel voor te zeggen alsnog de waarde in het economisch verkeer als grondslag te nemen, omdat dat beter de reële waarde van het genoten voordeel weerspiegelt?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 6

Hoe groot schat u de totale omvang van de belastingderving in door niet uit te gaan van de waarde in het economisch verkeer, maar van de normrente?

Gelet op het bovenstaande doet zich geen budgettaire derving voor.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van de doorrekening van de gevolgen van het woningmarktakkoord van VVD-PvdA-D66-CU-SGP voor de woningcorporaties in de Noordelijke provincies1

Ja, dat heb ik.

Vraag 2

Onderschrijft u de conclusie dat voor de woningcorporaties uit de Noordelijke provincies de investeringsruimte voor de periode 2013–2018 na het woningmarktakkoord zal teruglopen met 52%, ten opzichte van een terugloop van 14% als gevolg van het regeerakkoord Rutte II?2 Zo nee, kunt u dit antwoord onderbouwen met de afwijkingen die u hanteert ten opzichte van het rekenmodel van woningcorporatie Het Vitale Noorden?

In de doorrekeningen van de woningcorporaties uit de Noordelijke provincies is gerekend met een woningwaardering met als grondslag 4,5% van de WOZ-waarde. In het recent afgesloten Woonakkoord hebben kabinet en D66, CU en SGP afgesproken het huidige woningwaarderingstelsel vooralsnog te handhaven. In mijn brief van 28 februari (vergaderjaar 2012–2013, kamerstuk 27 926, nr. 193) zijn op basis van het ABF-onderzoek «Huurbeleid en verhuurderheffing»(kamerstuk 27 926, nr. 196) de effecten van het huurbeleid en de verhuurderheffing conform het Woonakkoord gepresenteerd. Hieruit blijkt dat voor het Noorden (provincies Groningen, Friesland en Drenthe) geldt dat het saldo van de extra huuropbrengsten en de verhuurderheffing positief uitvalt.

Vraag 3

Wat was het beoogde investeringsniveau van de Nederlandse woningcorporaties in de periode 2013–2018 op basis van het woningmarktakkoord en wat was de beoogde reële stijging van de huren die u hierbij voor ogen had?

In het Regeerakkoord, later geamendeerd met het Woonakkoord, zijn maatregelen genomen die een hogere huurstijging mogelijk maken. Dit maakt het mogelijk om ook van verhuurders een bijdrage aan het op orde brengen van de overheidsfinanciën te vragen via de verhuurderheffing. In het kader van de hierboven reeds aangehaalde brief heb ik voor de jaren 2013 tot en met 2017 laten onderzoeken of – tegen de achtergrond van het voorgenomen huurbeleid uit het woningmarktakkoord – de extra huuropbrengsten in lijn zijn met de heffing.
Uit het genoemde onderzoek van ABF blijkt dat de heffing vanaf 2017 structureel betaald kan worden uit de extra opbrengsten van het huurbeleid. Voor de jaren 2014, 2015 en 2016 geldt dit nog niet. Deze tijdelijke en relatief beperkte «mismatch» (generiek) van € 440 miljoen in 2014, € 260 miljoen in 2015 en € 70 miljoen in 2016 kan de sector echter opvangen, ook gezien het overschot in het jaar 2013 van € 310 miljoen en van € 110 miljoen in 2017. Ook kunnen corporaties hierop inspelen, bijvoorbeeld door efficiencyverbeteringen. De noordelijke corporaties wijzen zelf op verschillende mogelijkheden op dit punt. Het is dus mogelijk het investeringsniveau van de corporaties te handhaven.
Bij deze doorrekeningen zijn de reële huurstijgingen uit het Woonakkoord gehanteerd: voor huishoudens met een inkomen tot € 33.614,– een maximale huurverhoging van 1,5 procent boven inflatie, voor inkomens tussen € 33.614,– en € 43.000,– maximaal een huurverhoging van 2 procent boven inflatie en inkomens boven € 43.000,– maximaal 4 procent boven inflatie.

Vraag 4

Op welke wijze denkt u alsnog te voorkomen dat er een dramatische terugval van het investeringsniveau van de Noordelijke woningcorporaties gaat plaatsvinden?

Ik verwijs naar mijn antwoord op vraag 2. Uit de doorrekeningen van de afspraken uit het Woonakkoord blijkt dat voor de corporaties in de Noordelijke provincies geldt dat er geen sprake hoeft te zijn van een dramatische terugval in het investeringsniveau.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het artikel «Een extra lening om de lening voor een mooier huis af te lossen»?1

Ja.

Vraag 2

Heeft u nagegaan hoe de notariskosten van de tweevoudige lening zich verhouden tot die voor een klassieke annuïteitenhypotheek? Zo nee, waarom niet?

In mijn brief van 13 februari 20132 is zekerheid vooraf geboden over de wijze waarop met een tweede lening ter (gedeeltelijke) financiering van de aflossing op de (ten minste) annuïtaire lening wordt omgegaan. Voor zover wordt gehandeld in overeenstemming met het bij mijn brief van 28 februari 20133 gevoegde beleidsbesluit wordt zekerheid gegeven dat de Belastingdienst beide leningen niet als één geheel zal beschouwen waarop minder dan 100% in maximaal 30 jaar wordt afgelost. Dat is het belang van deze brief. Het gaat om een standpuntbepaling ten aanzien van een wijze van financieren van de eigen woning. In dat kader ligt het niet in de rede contact te zoeken met partijen over de precieze vormgeving van de binnen deze randvoorwaarden denkbare producten en bijbehorende consequenties.
In algemene zin merk ik op dat niets zich verzet tegen het tegelijk vestigen van beide hypothecaire leningen door middel van één notariële akte. Het is de verwachting dat een dergelijke akte met twee leningen uitvoeriger is dan een akte met alleen de annuïtaire lening. Waarschijnlijk leidt dit tot iets hogere kosten. Wanneer de tweede hypothecaire lening op een later moment wordt gevestigd is een aparte notariële akte nodig.

Vraag 3

Is op enige wijze onderzoek gedaan of er banken of andere financiële instellingen in binnen- of buitenland geïnteresseerd zijn om de nieuwe financieringsconstructie daadwerkelijk aan te bieden en zo ja, tegen welke rente (gerelateerd aan de rente op een klassieke annuïteitenhypotheek)? Zo nee, waarom niet? Zo ja, hoe groot is het renteverschil?

In lijn met het antwoord op vraag 2 ligt het niet in de rede contact te zoeken met banken of andere financiële instellingen om na te gaan in hoeverre er interesse bestaat om een tweede lening ter gedeeltelijke financiering van het aflossingsgedeelte van de annuïtaire lening aan te bieden. Dat is aan banken en andere financiële instellingen zelf om te beoordelen. De rijksoverheid moet zich niet in die afweging mengen. De rijksoverheid heeft in deze «enkel» een rol door de praktijk vooraf duidelijkheid te bieden over wettelijke gevolgen.
Ik heb van de Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) begrepen dat banken naar aanleiding van mijn eerdergenoemde brief van 28 februari 2013 beoordelen of zij al dan niet overgaan tot het aanbieden van de tweede lening ter gedeeltelijke financiering van het aflossingsgedeelte van de annuïtaire lening. Derhalve is ook nog niet bekend tegen welke voorwaarden dergelijke producten eventueel zullen worden aangeboden. Er is na publicatie van het Woonakkoord wel contact geweest met de NVB over vragen die de banken hebben. Indien een aanbieder het product wil aanbieden moet worden voldaan aan de randvoorwaarden die ik heb geschetst in de brief over de koopmarktmaatregel uit het Woonakkoord.

Vraag 4

Zorgt de tweede lening voor een extra fiscale aftrek in box 3?

De tweede lening is een schuld in de zin van artikel 5.3, derde lid, van de Wet IB 2001 en verlaagt de rendementsgrondslag voor de berekening van het belastbaar inkomen uit sparen en beleggen (box 3).4

Vraag 5

Kunt u aan de hand van rekenvoorbeelden aangeven wat het verschil in netto contante waarde2 is voor de te betalen termijnen bij een annuïteitenlening en de nieuwe gemengde lening, voor de volgende situaties: een woning van € 100.000 met volledige aftrek in schijf 2 Inkomstenbelasting (IB), een woning van € 200.000 met volledige aftrek in schijf 3 IB en een woning van € 300.000 met een volledige aftrek in schijf 4 IB?

In onderstaande tabellen worden de gevraagde effecten inzichtelijk gemaakt. Het effect van de Hillen-regeling (aftrek wegens geen of een geringe eigenwoningschuld) is meegenomen.6 In de onderstaande berekeningen is als veronderstelling gehanteerd dat de woning (van € 100.000, € 200.000 onderscheidenlijk € 300.000) is gefinancierd met een annuïtaire lening van € 100.000, € 200.000 onderscheidenlijk € 300.000 die in alle gevallen in 30 jaar tot nihil wordt afgelost. Daarnaast loopt de tweede lening op tot € 50.000, € 100.000 onderscheidenlijk € 150.000 door ieder jaar de helft van het in dat jaar verschuldigde aflossingsgedeelte van de annuïteit te lenen. De discontovoet ten behoeve van de netto contante waarde is 4%. Het eigenwoningforfaitpercentage bedraagt 0,6%. Over beide leningen wordt gedurende de looptijd 5% rente berekend. Ten slotte wordt ervan uitgegaan dat geldverstrekker en consument afspreken dat de tweede lening aan het begin van jaar 36 ineens wordt afgelost.
De in het regeerakkoord per 1 januari 2014 voorziene afbouw van het aftrekpercentage is in bovenstaande tabellen niet meegenomen. Zoals de staatssecretaris van Financiën heeft aangegeven in antwoord op eerdere schriftelijke vragen van de leden Omtzigt, Knops en Van Hijum (CDA)7, worden op dit moment verschillende varianten bestudeerd waardoor nog geen uitspraken kunnen worden gedaan over de vormgeving van die maatregel. Dit neemt niet weg dat in zijn algemeenheid kan worden gesteld dat de aftrekbeperking alleen effect heeft op de aftrekbare annuïtaire lening, en het effect dus niet wordt beïnvloed door het gebruik van een eventuele tweede lening. Zodra een belastingplichtige zal worden geraakt door de aftrekbeperking gaan de netto jaarlasten voor de situatie met en zonder tweede lening voor die belastingplichtige met een gelijk bedrag omhoog.

Vraag 6

Is er enig verschil in risico’s voor de hypotheeknemer tussen de klassieke annuïteitenhypotheek en de nieuwe gemengde lening indien de hypotheeknemer de woning tussentijds (na, 5, 10, 15, 20, 25 jaar) moet verkopen, bijvoorbeeld wegens echtscheiding, arbeidsongeschiktheid e.d.?

De aflossingshypotheek met de tweede lening is niet op voorhand voor iedere groep consumenten geschikt. Bij eventuele dienstverlening en aanbieden van producten moet worden voldaan aan de eisen die aan het productontwikkelingsproces gesteld zijn en de eisen die gelden op het gebied van zorgvuldige advisering en overkreditering. Indien direct bij het aangaan van de hypothecaire schuld gebruik wordt gemaakt van een tweede hypothecaire lening zal de totale hypothecaire schuld ten opzichte van de waarde van de woning gedurende (en na) de looptijd op een hoger niveau liggen dan bij consumenten die geen aanvullende lening afsluiten. Indien in zo’n geval een woning tussentijds wordt verkocht, is de kans groter dat de hypothecaire schuld niet volledig kan worden betaald uit de verkoopopbrengst van de woning. Dat vergroot de risico’s voor de consument en de kredietverstrekker. Uiteraard moet wel worden voldaan aan het vereiste uit de Gedragscode Hypothecaire Financieringen dat maximaal 50% van de waarde van woning aflossingsvrij gefinancierd mag worden.
Het Besluit Gedragstoezicht financiële ondernemingen schetst de eisen die worden gesteld aan de productontwikkeling. Zo moet de aanbieder van het product onder andere bepalen voor welke doelgroep het product geschikt is. De toelichting van het Besluit stelt verder dat van afbreuk doen aan de belangen van de consument geen sprake hoeft te zijn wanneer bij een financieel product een risico zich manifesteert, mits dit risico past bij de risicobereidheid van de doelgroep en het in de verplichte en onverplichte productinformatie duidelijk voor het voetlicht is gebracht.
Bij de advisering moet in het kader van de zorgplicht rekening worden gehouden met de financiële positie, kennis, ervaring, doelstellingen en risicobereidheid van de consument.
Deze vereisten kunnen tot gevolg hebben dat dit product aan bepaalde groepen consumenten niet actief wordt aangeboden en niet geadviseerd wordt aan een individuele consument wanneer dit niet passend is. Naarmate de risico’s van het product toenemen is het aannemelijk dat het product voor een minder grote groep consumenten geschikt is. De AFM zal er op toezien dat ondernemingen aan de wettelijke eisen voldoen.

Vraag 7

Hoe denkt u te voorkomen dat de nieuwe gemengde lening, die bedoeld lijkt voor «yuppen» met een riant perspectief op inkomensgroei, in de praktijk ook (of zelfs: vooral) gebruikt gaat worden door eigen woningbezitters aan de onderkant van de koopmarkt, die helemaal geen riant inkomensperspectief hebben en hierdoor op termijn grotere financiële risico’s gaan lopen?

Zie antwoord op vraag 6.

Vraag 8

Zou de coöperatieve eigendomsvorm die in Duitsland bekend staat als Genossenschaft ook in Nederland interessant kunnen zijn om de woonlasten van starters op de woningmarkt te drukken, terwijl tegelijk het beheer en onderhoud van de woning beter geregeld is dan bij de Nederlandse vereniging van eigenaren? Kunt u uw antwoord aan de hand van een rekenvoorbeeld onderbouwen?

In Duitsland zijn er meer dan 2000 «Wohnungbaugenossenschaften». Wohnungbaugenossenschaften beheren in Duitsland meer dan twee miljoen woningen en hebben meer dan drie miljoen leden. Een Duitse Wohnungbaugenossenschaft houdt enigszins het midden tussen een Nederlandse Vereniging van Eigenaren (VvE) en een Woningbouwcorporatie. Een Vereniging van Eigenaren is in Nederland een vereniging van de eigenaren van appartementsrechten van de woningen of andere onroerende zaken die tot een gezamenlijk eigendom behoren. De VvE zorgt voor het regelen van het onderhoud van de onroerende zaak en alle andere gemeenschappelijke belangen van de eigenaren. De juridische en economische eigendom van de appartementsrechten is in handen van de afzonderlijke eigenaren. Zij hebben een gezamenlijke plicht tot onderhoud en beheer van de gezamenlijke ruimtes, etc.
Een Duitse Wohnungbaugenossenschaft is een coöperatie van eigenaren die gezamenlijk eigenaar zijn van het onroerend goed, in tegenstelling tot Nederlandse huurders van een corporatiewoning. Ieder lid van de Genossenschaft betaalt een maandelijkse bijdrage aan de Genossenschaft, voor beheer en onderhoud van de opstallen. Het lidmaatschap van de Genossenschaft is een vererfbaar recht.
De vraag van afgevaardigde Jansen is of een Genossenschaft de lasten van starters kan drukken. Dat lijkt mij niet waarschijnlijk. Het oprichten van een Genossenschaft is vergelijkbaar met het in gezamenlijk eigendom verwerven van woningen. De woonlasten voor leden van de nieuwe Genossenschaft zijn lager dan voor gewone koopstarters als de Genossenschaft (als economische entiteit) een hypotheekrente krijgt die lager is dan voor een individuele huiseigenaar zou gelden danwel als de onderhouds- en beheerslasten door de Genossenschaft goedkoper zijn dan door individuele woningeigenaren. Voor beiden zie ik niet echt een reden.
Het is ook denkbaar dat een woningzoekende zich zou kunnen inkopen in een bestaande Genossenschaft. Ten opzichte van koopstarters is inkopen in een coöperatie alleen goedkoper als de zittende coöperatieleden genoegen zouden nemen met toetreding tegen een prijs die onder de marktprijs ligt. Het is onduidelijk waarom dat het geval zou zijn.
Of een woning huren goedkoper is dan een woning kopen hangt af van de persoonlijke omstandigheden van de woningzoekende en de woning die gezocht wordt. Als voor een woningzoekende huren goedkoper is dan kopen zal dat door het gezamenlijk kopen van woningen niet veranderen.

Vraag 9

Bent u op de hoogte van een innovatieve eigendomsvorm genaamd huurwoning, waarvan de woonlasten substantieel lager zouden zijn dan van een woning in eigendom, als de laatste niet via een kunstmatige fiscale ingreep structureel bevoordeeld zou worden? Bent u bereid om de eigendomsneutrale fiscale behandeling van de klassieke koopwoning en deze innovatieve huurwoning nader te laten onderzoeken?

In dit antwoord wordt aangenomen dat met «een kunstmatige fiscale ingreep» wordt gedoeld op de hypotheekrenteaftrek (of de gehele eigenwoningregeling in de Wet IB 2001). Echter, door bij de vergelijking tussen koop- en huurwoningen enkel de hypotheekrenteaftrek in de afweging te betrekken, wordt naar de mening van het kabinet geen zuivere vergelijking gemaakt. Het effect van de huurtoeslag en de invloed van de huurregulering dienen dan ook te worden meegenomen.8 Daar komt bij dat de positie van huurders en eigenwoningbezitters niet vergelijkbaar is. Zo dragen eigenwoningbezitters bijvoorbeeld het risico van waardemutaties van de woning, zijn zij verantwoordelijk voor het groot onderhoud aan de woning, is ter zake van de verkrijging van een woning veelal overdrachtsbelasting verschuldigd en is jaarlijks het eigenarendeel van de onroerendezaakbelastingen verschuldigd, terwijl dat voor huurders allemaal niet het geval is. Bovendien zijn – in de gereguleerde sector – huurprijzen en huurprijsstijgingen in beginsel gemaximeerd, terwijl de markt in beginsel de waarde van de koopwoning alsmede het hypotheekrentepercentage bepaalt. Het kabinet meent dat op de woningmarkt vooral duidelijkheid gewenst is, en wil het bij de nu op de huur- en koopmarkt aangekondigde (en deels gerealiseerde) beleidswijzigingen laten.

Vraag 1

Bent u bekend met de problemen die kunnen optreden voor mensen met een eigen woning die in scheiding liggen als gevolg van de huidige regelgeving met betrekking tot hypotheekrenteaftrek?1

Met het artikel waar in de vraag naar wordt verwezen ben ik bekend. In het artikel wordt beschreven dat bij mensen die gaan scheiden het tegenwoordig vaak zo is dat de woning minder waard is dan de schuld die erop rust. Indien die woning is gekocht op basis van het inkomen van beide echtelieden, dan is het vaak niet mogelijk dat één van beiden de volledige eigenwoningschuld overneemt. De enige optie is dan vaak dat het huis met verlies wordt verkocht. De beide ex-partners moeten dan nog wel de restschuld financieren, aldus de schrijver van dat artikel.
Ik ben mij ervan bewust dat ook mensen die gaan scheiden last kunnen hebben van het feit dat woningen minder waard zijn geworden en het «onder water staan» van woningen. Het kabinet deelt de zorg van het onder water staan van woningen. Om die reden heeft het kabinet op dit punt een aantal maatregelen genomen die mensen in deze situatie kunnen helpen.
Ten eerste is in de Tijdelijke regeling hypothecair krediet een uitzondering opgenomen voor het meefinancieren van restschulden, waardoor financiële instellingen ruimte hebben om deze mee te financieren in de hypotheek voor een nieuwe woning. Ten tweede zal, door de geleidelijke afbouw van de Loan-to-value-norm, in de toekomst de hoogte van de schuld bij aankoop niet meer uitgaan boven de aankoopwaarde van de woning en wordt het restschuldrisico in de eerste jaren sterk verminderd. Ten derde is enige jaren in de Gedragscode Hypothecaire Financiering bepaald dat de schulden in verband met de eigen woning niet meer dan 50% aflossingsvrij mogen zijn. Het zal hierdoor in de toekomst steeds minder vaak voorkomen dat mensen volledig aflossingsvrije schulden hebben, wat het risico van «onder water staan» verkleint.
Naast deze maatregelen is in de Wet herziening fiscale behandeling eigen woning voorzien in een tijdelijke fiscale aftrek voor rente van restschulden, zodat de netto lasten daarvan lager worden. Voorts is voorzien in uitzonderingen op de minimum looptijd voor een vrijgestelde kapitaalverzekering eigen woning, spaarrekening eigen woning, of beleggingsrecht eigen woning voor gevallen van echtscheiding (en beëindiging van fiscaal partnerschap) en in het geval van restschulden.2 Hierdoor kunnen belastingplichtigen die gaan scheiden en die naast een aflossingsvrije lening een bedrag hebben gespaard, deze gespaarde gelden vroegtijdig opnemen en gebruiken voor aflossing van de eigenwoningschuld, zonder dat over de opname van die gespaarde gelden belasting verschuldigd is.
Verder dragen de nieuwe fiscale regels ter zake van het aflossen van de eigenwoningschuld ook bij aan het gedurende de looptijd van de lening terugdringen van het restschuldrisico.
Deze nieuwe regels vormen naar mijn overtuiging een goede bijdrage aan het oplossen van de problemen die zijn ontstaan door de combinatie van prijsdalingen op de huizenmarkt en het aangaan van hoge aflossingsvrije schulden.

Vraag 2

Hoe lang duurt het nu gemiddeld in Nederland voordat een woning verkocht wordt vanaf het moment dat het huis in de verkoop wordt gebracht?

Het duurt in Nederland blijkens het Centraal Economisch Plan 2012 (hierna; CEP 2012) vanaf het moment dat het huis in de verkoop gaat, theoretisch, gemiddeld 23 maanden voordat een huis wordt verkocht. De werkelijke verkooptijd is, eveneens volgens het CEP 2012, ongeveer 9 maanden.3

Vraag 3

Wat zijn de precieze voorwaarden voor de hypotheekrenteaftrek voor een huis dat op naam staat van twee mensen, als zij op 1 maart 2013 scheiden? Wat zijn volgens u de precieze knelpunten met deze voorwaarden?

Er zijn geen specifieke fiscale voorwaarden voor de renteaftrek in verband met de eigen woning in geval van echtscheiding. Dit geldt zowel voor belastingplichtigen met een bestaande eigenwoningschuld (die onder het overgangsrecht valt) als voor belastingplichtigen met een eigenwoningschuld die onder de gewijzigde eigenwoningregeling valt. Er zijn mij op dit punt geen specifieke knelpunten bekend.
Indien tijdens het huwelijk de woning en de eigenwoningschuld bij echtgenoten in de huwelijksgemeenschap valt, komt aan elk van beide echtgenoten de helft van de woning en de schuld toe. Elke echtgenoot kan dan de helft van de op de lening verschuldigde rente en kosten aftrekken van zijn inkomen, tenzij in de aangifte een andere verhouding gekozen wordt.
Indien deze twee belastingplichtigen op 1 maart 2013 scheiden en zij hadden op 31 december 2012 in de huwelijksgemeenschap een eigen woning en een eigenwoningschuld, geldt voor beide ex-echtelieden voor het bedrag van hun (deel van de) eigenwoningschuld het overgangsrecht. Zij hoeven daarop dus niet af te lossen om in aanmerking te komen voor renteaftrek, ook niet als ze dat deel van de schuld meenemen naar een nieuwe woning. Ieder kan alleen de rente en kosten van de eigen schuld in aftrek brengen, aangezien zij daarvoor geen andere onderlinge verhouding meer kunnen kiezen als ze geen fiscale partners meer van elkaar zijn door de echtscheiding.

Vraag 4

Wat zijn de precieze voorwaarden voor de hypotheekrenteaftrek voor een huis dat op naam staat van twee mensen, zodra zij verhuizen naar een nieuw huis en er niet in slagen hun oude huis te verkopen? Wat zijn volgens u de precieze knelpunten met deze voorwaarden?

Ik ben niet bekend met precieze fiscale knelpunten voor belastingplichtigen die verhuizen naar een nieuw huis en er niet in slagen hun oude huis te verkopen. De wet bevat juist op verschillende punten versoepelingen voor mensen met restschulden (zie het antwoord op vraag 1) en bij verhuizingen. Zo kent de eigenwoningregeling een aantal regelingen voor bijzondere situaties waarin die woning geen hoofdverblijf is, zodat deze desondanks toch nog als eigen woning kan worden aangemerkt. Deze regelingen zijn erop gericht om de overgang bij verandering van de woonsituatie te versoepelen en bieden een zekere tegemoetkoming in de periode van tijdelijk dubbele woonlasten. Door de regelingen blijft de schuld ter zake van de woning die geen hoofdverblijf meer is tijdelijk een eigenwoningschuld en blijft dus ook de rente gedurende die periode aftrekbaar.
Voor echtscheidingssituaties zijn met name de regeling bij echtscheiding waarbij de ene ex-echtgenoot in de woning blijft wonen en de reguliere verhuisregeling voor de leegstaande te koop staande eigenwoning relevant. De eerste regeling bij echtscheiding voorziet erin dat de ex-echtgenoot die niet meer in de woning woont de verlaten woning nog twee jaar als eigen woning mag aanmerken in het geval de andere echtgenoot in de voormalige gezamenlijke eigen woning is blijven wonen. Op die manier heeft de echtgenoot die achterblijft in de woning de tijd om bijvoorbeeld de financiering voor het overnemen van het deel van de woning van de voormalige echtgenoot rond te krijgen. Daarnaast biedt de reguliere verhuisregeling versoepeling in echtscheidingsituaties in het geval beide echtgenoten de voormalige eigen woning verlaten en deze te koop zetten. De voormalige eigen woning wordt in dat geval voor beide ex-echtgenoten nog maximaal drie jaren na het jaar van verhuizing aangemerkt als eigen woning, waardoor de rente op de hypotheekschuld die betrekking heeft op die voormalige eigen woning in die periode voor hen aftrekbaar blijft. Normaal gesproken bedraagt de termijn maximaal twee jaar na het jaar van verhuizing, maar deze is tijdelijk tot en met 2013 verruimd tot drie jaar.

Vraag 5

Bent u bereid om de scheidingstermijn voor wat betreft de hypotheekrenteaftrek gelijk te stellen aan de termijnen die gelden voor verhuizing? Zo nee, waarom niet?

De twee jaren in de echtscheidingsregeling zien op de overbruggingsperiode van vertrek uit de woning en afwikkeling van de echtscheiding. Deze termijn hangt niet per definitie samen met de verkoop van de voormalige eigen woning en is daarmee ook niet per definitie direct afhankelijk van de situatie op de woningmarkt. Verlenging van die termijn is dan ook niet gewenst. Daar komt bij dat de verlenging van de termijn van de verhuisregeling per 1 januari 2014 vervalt en alle regelingen weer een termijn zullen kennen van twee jaar.
Ter voorkoming van misverstanden wordt er nog op gewezen dat in het geval dat na echtscheiding beide ex-partners verhuizen uit de voormalige echtelijke woning en deze leeg te koop staat, gebruik gemaakt kan worden van de in het antwoord op vraag 4 beschreven reguliere verhuisregeling. In dat geval profiteren de ex-echtgenoten dus ook van de verlengde termijnen. De verhuisregeling en dus ook de termijnverlenging is ook van toepassing op de in de woning achtergebleven (ex-)partner wanneer die op een later moment de woning te koop zet en de woning leeg komt te staan. In dat geval zal ook de als eerste vertrokken (ex-) partner voor zijn resterende termijn nog gebruik kunnen maken van de verhuisregeling en dus ook van de verlengde termijn.

Vraag 6

Bent u bekend met het feit dat banken een echtscheiding vaak aangrijpen om nieuwe voorwaarden te stellen aan bestaande hypotheekschulden? Zo ja, wat bent u van plan om daaraan te doen?

Bij het afsluiten van een nieuwe hypotheek waarvan bij echtscheiding (veelal) sprake is, wordt door de adviseur en/of hypotheekverstrekker samen met de klant naar de gehele financiële positie van de klant gekeken. Er wordt gekeken of de klant de financiële lasten van het huis alleen kan dragen. Gekeken wordt, mede op basis van wettelijke regels, naar het inkomen (waaronder alimentatie), overige financiële verplichtingen, toekomstige inkomensstijgingen, vermogen en de waarde van het onderpand. Daarnaast wordt rekening gehouden met fiscale consequenties, de betaalbaarheid van de hypotheek bij arbeidsongeschiktheid, werkloosheid, pensionering en of de overlijdensrisicoverzekering. Op grond hiervan wordt een individueel aanbod gedaan aan de klant. Dit kan ertoe leiden dat er voor de achterblijvende persoon in het huis andere hypotheekvoorwaarden gaan gelden dan eerder het geval was. Dat is ook logisch, omdat er voorheen sprake was van twee schuldenaren en dat er na de echtscheiding nog maar één is. Er is sprake van een gewijzigde situatie waarbij de financiële positie van de in het huis achterblijvende persoon opnieuw bekeken wordt. Zo wordt voorkomen dat mensen te hoge schulden aangaan die ze niet kunnen dragen.

Vraag 7

Bent u bereid om voor scheidingssituaties coulant beleid te ontwikkelen met betrekking tot de hypotheekrenteaftrek bij woningen en schulden die in het kader van een scheiding worden verdeeld, waarbij de lening pas na de verdeling wordt aangepast, en dat beleid spoedig te publiceren?

Zie vraag 8.

Vraag 8

Bent u bereid om de eis dat een aflossingsverplichting in de leenovereenkomst moet zijn vastgelegd, te versoepelen voor situaties waarin een woning samen met de bijbehorende schuld wordt verdeeld, zodat aanpassing van de reeds bestaande overeenkomst met de bank niet meer nodig is?

Zoals in het antwoord op vraag 1 en 4 beschreven zijn er thans al verschillende tegemoetkomende regelingen waarvan gebruik kan worden gemaakt in geval van echtscheiding en bij de verwezenlijking van restschulden. Binnen de – door de huidige economische crisis – krappe budgettaire marges is dit op dit moment het maximale dat gedaan kan worden aan het probleem van het «onder water staan» van woningen en de gevolgen daarvan voor belastingplichtigen die aan het scheiden zijn. Overigens geldt voor de onder het overgangsrecht vallende schulden geen aflossingsverplichting, ook niet als de schuld wordt meegenomen naar een nieuwe woning. De overeenkomst wordt dan ook niet vanwege het in die overeenkomst opnemen van de aflossingsverplichting aangepast, maar vanwege het feit dat er niet meer twee schuldenaren zijn, maar nog maar één. Aanpassing van de leenovereenkomst volgt in beginsel uit het feit dat de bestaande lening bij een huwelijksgemeenschap toerekenbaar is aan beide partners en dat de in de eigen woning achterblijvende partner veelal een nieuwe lening moet afsluiten om de waarde van het deel van de eigen woning van de ex-partner te financieren. Nieuwe leningen – dus ook de leningen als gevolg van het financieren van de waarde van het deel van de eigen woning van de ex-partner – vallen onder het nieuwe recht en daarom moet – als voorwaarde voor renteaftrek – op die leningen wel worden afgelost.

Vraag 1

Heeft u kennis genomen van het op 14 februari jl. gepresenteerde CPB rapport «De Nederlandse woningmarkt – hypotheekrente, huizenprijzen en consumptie»? Kunt u reageren op de conclusie dat de hypotheekrentes in Nederland gemiddeld 1 procent hoger liggen dan in ons omringende landen?

Ja, ik heb kennisgenomen van dit rapport. Het is juist dat de hypotheekrentes in Nederland gemiddeld 1 procentpunt hoger zijn dan in de ons omringende landen. Eerder heeft de NMa in het rapport «Quick Scan Hypotheekrente» uit 2010 al geconstateerd dat vanaf medio 2008 de hypotheekrente in Nederland is gestegen ten opzichte van de gemiddelde rente in de Eurozone.1 Zie voor mijn reactie verder het antwoord op vraag 2, 3 en 4 van de leden Van Klaveren en Fritsma.

Vraag 2

Hoe gaat u een einde maken aan de door het CPB aangetoonde overmatige winstmarges op hypotheken?

Zie het antwoord op vraag 2, 3 en 4 van de leden Van Klaveren en Fritsma(Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2012–2013, nr. 1706).

Vraag 3

Wat is uw reactie op de conclusie van het CPB, dat de daling van de consumptie in Nederland tussen 2008 en 2012 voor bijna de helft het gevolg is van de daling van huizenprijzen? Hoeveel koopkracht is verloren gegaan als gevolg van de teveel betaalde rente?

Volgens het CPB is de ontwikkeling van de huizenprijzen in Nederland sinds 1980 voor een belangrijk deel te verklaren door ontwikkelingen op het gebied van inkomen, vermogen, rente en het woningaanbod. Het CPB stelt dat de hypotheekrente momenteel weliswaar hoger is dan in andere lidstaten, maar dat de rente in historisch perspectief laag is. Hoewel het aannemelijk is dat de rente van invloed is op de ontwikkeling van de huizenprijzen zijn er ook andere factoren die hebben geleid tot de dalende huizenprijzen. Het CPB noemt de volgende mogelijke factoren:
Dalende huizenprijzen zijn volgens het CPB een belangrijke factor in het verklaren van de afgenomen consumptie en lagere economische groei.
Een berekening van het verlies aan koopkracht als gevolg van eventueel «te veel betaalde rente» acht ik niet goed mogelijk omdat er geen eenduidige en objectieve maatstaf is voor het eventueel «te veel betaalde» deel van de rente. Omdat deze objectieve maatstaf ontbreekt kan ik ook geen berekeningen laten uitvoeren naar de inkomsten van het Rijk als gevolg van de eventueel «te veel betaalde rente».

Vraag 4

Wat is uw reactie op de conclusie van het CPB, dat de huizenprijzen in Nederland 5% hoger zouden zijn geweest, als de hypotheekrente gelijk was geweest aan het EU gemiddelde? Hoeveel miljard aan woningvermogen is hierdoor verloren gegaan?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 5

Hoeveel euro is het Rijk misgelopen, als gevolg van de te hoge rente en dus teveel uitgekeerde hypotheekrenteaftrek? Gaat u de hierdoor misgelopen inkomsten aan loon en inkomstenbelasting verhalen op de financiële sector?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 1

Deelt u de conclusie van de Vereniging Eigen Huis (VEH) dat banken overwinsten maken op hypotheken? Zo nee, waarom niet?1

Zie het antwoord op vraag 2, 3 en 4 van de leden Van Klaveren en Fritsma (Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2012–2013, nr. 1706).

Vraag 2

Klopt het dat de winstmarges die banken maken opvallend snel zijn gestegen sinds de Nederlandse mededingingsautoriteit (NMa) in mei 2011 een onderzoek afrondde waaruit bleek dat de marges juist na een kortstondige stijging waren gedaald? Zo ja, wat vindt u daarvan?

Zie het antwoord op vraag 2, 3 en 4 van de leden Van Klaveren en Fritsma (Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2012–2013, nr. 1706). Zoals bij de beantwoording op deze vragen is vermeld, is de NMa momenteel bezig met een update van de studie naar de margeontwikkelingen op de Nederlandse hypotheekmarkt.

Vraag 3

Klopt het dat de hypotheekrentes in omliggende landen zoals België, Frankrijk en Duitsland lager liggen dan in Nederland en dat het verschil oploopt tot een vol procentpunt? Zo ja, kunt u toelichten hoe de tarieven en marges van de hypotheekrente in Nederland de afgelopen jaren zijn opgebouwd in relatie tot andere Europese lidstaten?

Zie ook het antwoord op vraag 1 van de leden van Dijck en Van Klaveren (Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2012–2013, nr. 1708).
Voor een toelichting op de opbouw van de hypotheekrente in andere lidstaten is onder meer gedetailleerd inzicht nodig in de financieringskosten van aanbieders van hypothecair krediet, de specifieke landgebonden risico’s op de woningmarkt en de overige mogelijke factoren die de renteopbouw beïnvloeden zoals benoemd in het antwoord op vraag 2, 3 en 4 van de leden Van Klaveren en Fritsma (Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2012–2013, nr. 1706). Dit inzicht heb ik niet, waardoor ik u deze toelichting niet kan geven.
In zijn algemeenheid geldt wel dat er grote verschillen zijn tussen de Nederlandse hypotheekmarkt en de hypotheekmarkt in de ons omringende landen. Dat maakt het lastig om de tarieven één op één met elkaar te vergelijken. Zo is de hypothecaire schuld in verhouding tot de waarde van het onderpand in Nederland relatief hoog en is een groot deel van de schuld aflossingsvrij gefinancierd. Ook de wijze waarop Nederlandse banken zich financieren wijkt af in vergelijking met banken in de ons omringende landen, onder andere door de sterkere afhankelijkheid van financiering op de kapitaalmarkt. De in vergelijking met het buitenland relatief hoge Nederlandse spaarrentes kunnen tevens de financieringskosten van banken beïnvloeden. Tegelijkertijd zien we dat de betalingsachterstanden in Nederland op een lager niveau liggen dan in de meeste andere Europese Lidstaten.

Vraag 4

Deelt u de opvatting dat de hoge hypotheekrente in Nederland leidt tot een verstoring op de woningmarkt en dat de oplossing gevonden moet worden in meer concurrentie, waaronder het terugkeren van buitenlandse banken op de Nederlandse hypotheekmarkt waardoor de hypotheekrente zal dalen? Zo ja, welke middelen en instrumenten heeft u tot uw beschikking om banken meer openheid van zaken te laten geven dan wel meer concurrentie op de hypotheekmarkt te laten ontstaan en bent u voornemens deze in te zetten? Zo nee, waarom niet?

Zoals ook gesteld in het antwoord op de vraag 2, 3 en 4 van de leden Van Klaveren en Fritsma (Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2012–2013, nr. 1706) wil ik het onderzoek van de NMa afwachten alvorens meer definitieve conclusies te trekken over de margeontwikkeling. De maatregelen uit het Wijzigingbesluit Financiële Markten 2013 dragen bij aan meer transparantie over (de opbouw van) hypotheekrentetarieven van aanbieders en kunnen leiden tot meer concurrentie op de markt. Ook het opheffen van het prijsleiderschapsverbod van ING zoals recentelijk is gebeurd, kan mogelijk bijdragen aan een toename van de concurrentie.

Vraag 5

Bent u bereid om deze vragen te beantwoorden vóór het algemeen overleg Kredietmarkt op 20 maart 2013?

Ja, daartoe ben ik bereid.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het artikel «Verstandelijk beperkt echtpaar in de vrieskou»?1

Het bericht is juist dat het echtpaar bij rechterlijk vonnis het huis is uitgezet vanwege grote huurachterstand. Inmiddels hebben zij tijdelijk onderkomen gevonden in een woonlocatie voor mensen met een handicap.

Vraag 2

Is het bericht juist dat een ouder echtpaar met beperkte verstandelijke vermogens in Dordrecht op 22 januari jl. door Woonzorg Nederland zonder pardon uit een seniorenflat is gezet vanwege een huurachterstand?

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 3

Deelt u de opvatting dat in situaties als deze geen huisuitzetting dient plaats te vinden zonder dat er een hulpverlener wordt ingeschakeld, omdat het voorkómen van huisuitzettingen beter en goedkoper is dan mensen weer van de straat te halen?

Bij brief van 22 februari jl. is uw Kamer geïnformeerd over huisuitzettingen in algemene zin.2 Daarin is aangegeven dat huurachterstand, overlast of illegale praktijken (bijvoorbeeld hennepteelt) de meest voorkomende redenen zijn voor een huisuitzetting zijn. Een te hoog opgelopen huurachterstand is echter veruit de belangrijkste reden. Aan een huurovereenkomst is de verplichting tot huurbetaling verbonden. Het voorkomen van huisuitzettingen is een verantwoordelijkheid van verhuurders. Het is niet alleen in het belang van de huurder, maar ook in het belang van de corporaties. Corporaties zijn al in een vroeg stadium alert op huurachterstanden, de zogenoemde «vroegsignalering». Corporaties proberen problematische betalingsachterstanden te voorkomen door het treffen van betalingsregelingen, het afleggen van huisbezoeken en door met gemeenten en maatschappelijke organisaties afspraken te maken over vroegtijdige signalering en doorverwijzing.

Vraag 4

Hoe verhoudt de gang van zaken zich tot de regierol van de GGD volgens de samenwerkingsovereenkomst preventie huisuitzettingen, die de gemeente Dordrecht op 12 december 2011 met de Sociale Dienst Drechtsteden, de GGD en vijf woningcorporaties heeft gesloten?

Op 25 februari jl. zijn Woonzorg Nederland en de gemeente Dordrecht een samenwerkingsconvenant preventie huisuitzetting aangegaan. Met deze overeenkomst gaan zij de samenwerking versterken en preventief optreden om huisuitzettingen te verminderen.
Woonzorg Nederland sluit zich daarmee aan bij de grote woningcorporaties in de Drechtsteden, de Sociale Dienst Drechtsteden en GGD Zuid Holland Zuid. Met deze samenwerking wordt gestreefd naar het tegengaan van woningontruimingen door (vroeg-) tijdige interventie bij huurachterstanden. Woonzorg heeft in Dordrecht ook afspraken gemaakt met meerdere hulpverlenende instanties om bewoners te begeleiden.

Vraag 5

Deelt u de overtuiging dat het sluiten van de (preventieve) keten noodzakelijk is in verband met een goed, sociaal beleid van alle partners in het maatschappelijk middenveld?

Ja. Het verheugt dan ook dat Woonzorg inmiddels de samenwerking is aangegaan.

Vraag 6

Bent u bereid te bevorderen dat gemeenten als «eerste overheid» het initiatief nemen tot samenwerking om in situaties als deze huisuitzettingen te voorkomen?

Het voorkomen van huisuitzettingen is als gezegd in de eerste plaats een verantwoordelijkheid van de verhuurders. Samenwerking met gemeenten is hierbij van belang. In de eerdergenoemde brief is aangegeven dat hoewel de indruk is dat zij er alles aan doen om betalingsachterstanden en huisuitzettingen te voorkomen, wij het belang hiervan in overleggen met betrokken partijen nog eens zullen onderstrepen.

Vraag 1

Kent u het bericht «Dongeradeel wil versneld van leningen aan personeel af»?1

Ja

Vraag 2

Welke gemeenten, provincies, waterschappen of ZBO's verstrekken vergelijkbare hypothecaire leningen aan hun personeel? Welk bedrag is hier in totaal mee gemoeid?

Vraag 3

Wat zijn de gevolgen van deze leningen voor de schuldpositie van decentrale overheden?

Vraag 4

Deelt u de mening dat het geen taak van de overheid is om hypothecaire leningen aan te bieden aan het personeel? Zo nee, waarom niet?

Vraag 5

Worden er op dit moment nog dergelijke hypothecaire leningen verstrekt door de overheid? Zo ja, deelt u de mening dat hier een einde aan dient te komen?

Vraag 1

Wat is uw reactie op de forse prijsstijgingen van 377 euro naar 624,43 euro voor de aansluitovereenkomst voor brandbeveiligingsinstallaties in de regio Noord-Holland Noord?1

Als gevolg van keuzes door het bestuur van de veiligheidsregio Noord-Holland Noord, dat het bevoegd gezag is in Noord-Holland Noord, in combinatie met de inwerkingtreding van het Bouwbesluit 2012, is het aantal verplichte doormeldingen teruggebracht tot die gevallen waarin de brandweer – indien de beveiliging van het gebouw of de hulpverlening falen – een rol heeft bij de ontruiming van het gebouw. Dientengevolge is de veiligheidsregio Noord-Holland Noord geconfronteerd met een daling van het aantal aangesloten abonnees op het Openbaar Meldsysteem (OMS). Het bestuur van de veiligheidsregio Noord-Holland Noord heeft op 23 maart 2012 besloten om de financiële consequenties die uit de daling van het aantal aangesloten abonnees voortvloeien, te compenseren door het OMS-tarief te verhogen.

Vraag 2

Deelt u de mening dat ondernemingen die aangesloten moeten blijven bij de Regionale Alarm Centrale (RAC) worden geconfronteerd met een onevenredig hoge kostenstijging, nu de veiligheidsregio de inkomsten die zij misloopt, doordat minder ondernemingen verplicht zijn zich aan te sluiten, volledig wil compenseren? Zo ja, op welke wijze gaat u hiertegen optreden? Zo nee, waarom niet?

Het besluit om het tekort door de daling in de aantallen OMS-abonnees te compenseren door een verhoging van het OMS-tarief per 1 januari 2013 is genomen door het dagelijks bestuur van de veiligheidsregio. Het bestuur van de veiligheidsregio is verantwoordelijk voor het Openbaar Meldsysteem. Het betreft dan ook een door het lokaal bevoegd gezag gemaakte keuze.

Vraag 3

Bent u bekend met het probleem dat bedrijven die sinds april 2012 niet meer aangesloten mogen zijn bij de RAC, nog wel voor langere tijd vastzitten aan een gebruikerscontract, zonder dat hier een dienst tegenover staat? Bent u bereid spoedig naar een oplossing te zoeken?2

Voor deze aansluiting zijn in de regel twee contracten relevant, namelijk het gebruikerscontract met de leverancier van de OMS apparatuur en de aansluitovereenkomst voor de meldkamer met de veiligheidsregio. Na wijziging van de wettelijke eisen in het Bouwbesluit of na toestemming van de gemeente is het mogelijk dat een bedrijf niet langer verplicht is gebruik te maken van een OMS-aansluiting. De aansluitovereenkomsten tussen de meldkamer en de ondernemer kunnen verschillen per veiligheidsregio, maar het is niet ongebruikelijk dat een ondernemer tussentijds deze overeenkomst kan opzeggen. Inzicht in de voorwaarden voor het gebruikerscontracten tussen OMS-leveranciers en bedrijven heb ik niet.
Het betreft een overeenkomst tussen ondernemers en ik zie geen aanleiding om mij te mengen in hetgeen deze partijen onderling overeen zijn gekomen.

Vraag 4

Hoe groot zijn de financiële tekorten bij de veiligheidsregio’s, aangezien zij zich genoodzaakt zien bovenstaande kosten door te berekenen?

Gemeenten stellen gezamenlijk in regionaal verband de begroting van de veiligheidsregio vast. De begroting van de veiligheidsregio wordt voor het overgrote deel (macro gezien circa 90%) bepaald door de gezamenlijke bijdragen van de deelnemende gemeenten, die dit betalen uit hun algemene uitkering. De verdeling van inkomsten en uitgaven van veiligheidsregio’s is een lokale verantwoordelijkheid die voortvloeit uit het stelsel van verlengd lokaal bestuur voor veiligheidsregio’s. Het uitgangspunt van verlengd lokaal bestuur brengt met zich mee dat het voeren van de financiële huishouding van de veiligheidsregio een verantwoordelijkheid is van het bestuur van de veiligheidsregio en daarmee dus van de gezamenlijke gemeenten. Keuzes over de financiële consequenties van een daling in het aantal OMS-aansluitingen worden dan ook door datzelfde bestuur genomen.

Vraag 5

Hoelang gaat een RAC mee, voordat opnieuw moet worden aanbesteed?

In de context van kosten van aansluiting op het OMS is niet de afschrijvingsperiode van een RAC relevant, maar de afschrijvingstermijn van de OMS-apparatuur (meldapparatuur bij de ondernemer). De afschrijvingstermijn wordt bepaald op grond van een beoordeling over de periode waarin de OMS-apparatuur met zekerheid betrouwbaar functioneert. De praktijk laat zien dat in de regel wordt uitgegaan van een afschrijvingstermijn van ongeveer 10 jaar.

Vraag 6

Welke invloed hebben ondernemers op de aanbesteding van een RAC door de veiligheidsregio, aangezien zij na een nieuwe aanbesteding worden geconfronteerd met forse kosten wanneer is gekozen voor een nieuwe aanbieder?3

Veiligheidsregio’s spannen zich in om het optimale OMS-systeem voor de in de regio gelegen ondernemers uit te onderhandelen met de aanbieders van de OMS-apparatuur. Bij een dergelijke aanbesteding gaat het om enkele honderden OMS-abonnees per veiligheidsregio. Gezien het grote aantal OMS-abonnees (ondernemers, zorginstellingen, etc.) is het voor veiligheidsregio’s niet haalbaar al deze abonnees te betrekken bij de aanbesteding van een OMS.

Vraag 7

Hoe gaat u de prikkels bij de veiligheidsregio versterken om de gebruikerskosten laag te houden?

Volgens de Wet veiligheidsregio’s is het bestuur van de veiligheidsregio verantwoordelijk voor de voorbereiding op het bestrijden van branden en daarmee dus ook voor de OMS-aansluitingen. Gezien de bestuur- en financieringsstructuur van veiligheidsregio’s is het dan ook met name een verantwoordelijkheid van de in de veiligheidsregio liggende gemeenten om desgewenst het bestuur van de veiligheidsregio aan te spreken op het laag houden van OMS-gebruikerskosten.

Vraag 8

Kunt u aangeven of deze problemen alleen spelen in Noord-Holland en Friesland of ook daarbuiten?

Mij is bekend dat de jaarbedragen voor een OMS-aansluiting verschillen per veiligheidsregio. Ook is mij bekend dat er door de diverse besturen van de veiligheidsregio’s verschillende keuzes worden gemaakt met betrekking tot de financiële consequenties van een daling in het aantal aangesloten abonnees. Maar voor beide zaken geldt dat dergelijke keuzes worden gemaakt door het bestuur van de veiligheidsregio.