Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van de doorrekening van de gevolgen van het woningmarktakkoord van VVD-PvdA-D66-CU-SGP voor de woningcorporaties in de Noordelijke provincies1

Ja, dat heb ik.

Vraag 2

Onderschrijft u de conclusie dat voor de woningcorporaties uit de Noordelijke provincies de investeringsruimte voor de periode 2013–2018 na het woningmarktakkoord zal teruglopen met 52%, ten opzichte van een terugloop van 14% als gevolg van het regeerakkoord Rutte II?2 Zo nee, kunt u dit antwoord onderbouwen met de afwijkingen die u hanteert ten opzichte van het rekenmodel van woningcorporatie Het Vitale Noorden?

In de doorrekeningen van de woningcorporaties uit de Noordelijke provincies is gerekend met een woningwaardering met als grondslag 4,5% van de WOZ-waarde. In het recent afgesloten Woonakkoord hebben kabinet en D66, CU en SGP afgesproken het huidige woningwaarderingstelsel vooralsnog te handhaven. In mijn brief van 28 februari (vergaderjaar 2012–2013, kamerstuk 27 926, nr. 193) zijn op basis van het ABF-onderzoek «Huurbeleid en verhuurderheffing»(kamerstuk 27 926, nr. 196) de effecten van het huurbeleid en de verhuurderheffing conform het Woonakkoord gepresenteerd. Hieruit blijkt dat voor het Noorden (provincies Groningen, Friesland en Drenthe) geldt dat het saldo van de extra huuropbrengsten en de verhuurderheffing positief uitvalt.

Vraag 3

Wat was het beoogde investeringsniveau van de Nederlandse woningcorporaties in de periode 2013–2018 op basis van het woningmarktakkoord en wat was de beoogde reële stijging van de huren die u hierbij voor ogen had?

In het Regeerakkoord, later geamendeerd met het Woonakkoord, zijn maatregelen genomen die een hogere huurstijging mogelijk maken. Dit maakt het mogelijk om ook van verhuurders een bijdrage aan het op orde brengen van de overheidsfinanciën te vragen via de verhuurderheffing. In het kader van de hierboven reeds aangehaalde brief heb ik voor de jaren 2013 tot en met 2017 laten onderzoeken of – tegen de achtergrond van het voorgenomen huurbeleid uit het woningmarktakkoord – de extra huuropbrengsten in lijn zijn met de heffing.
Uit het genoemde onderzoek van ABF blijkt dat de heffing vanaf 2017 structureel betaald kan worden uit de extra opbrengsten van het huurbeleid. Voor de jaren 2014, 2015 en 2016 geldt dit nog niet. Deze tijdelijke en relatief beperkte «mismatch» (generiek) van € 440 miljoen in 2014, € 260 miljoen in 2015 en € 70 miljoen in 2016 kan de sector echter opvangen, ook gezien het overschot in het jaar 2013 van € 310 miljoen en van € 110 miljoen in 2017. Ook kunnen corporaties hierop inspelen, bijvoorbeeld door efficiencyverbeteringen. De noordelijke corporaties wijzen zelf op verschillende mogelijkheden op dit punt. Het is dus mogelijk het investeringsniveau van de corporaties te handhaven.
Bij deze doorrekeningen zijn de reële huurstijgingen uit het Woonakkoord gehanteerd: voor huishoudens met een inkomen tot € 33.614,– een maximale huurverhoging van 1,5 procent boven inflatie, voor inkomens tussen € 33.614,– en € 43.000,– maximaal een huurverhoging van 2 procent boven inflatie en inkomens boven € 43.000,– maximaal 4 procent boven inflatie.

Vraag 4

Op welke wijze denkt u alsnog te voorkomen dat er een dramatische terugval van het investeringsniveau van de Noordelijke woningcorporaties gaat plaatsvinden?

Ik verwijs naar mijn antwoord op vraag 2. Uit de doorrekeningen van de afspraken uit het Woonakkoord blijkt dat voor de corporaties in de Noordelijke provincies geldt dat er geen sprake hoeft te zijn van een dramatische terugval in het investeringsniveau.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het artikel «Een extra lening om de lening voor een mooier huis af te lossen»?1

Ja.

Vraag 2

Heeft u nagegaan hoe de notariskosten van de tweevoudige lening zich verhouden tot die voor een klassieke annuïteitenhypotheek? Zo nee, waarom niet?

In mijn brief van 13 februari 20132 is zekerheid vooraf geboden over de wijze waarop met een tweede lening ter (gedeeltelijke) financiering van de aflossing op de (ten minste) annuïtaire lening wordt omgegaan. Voor zover wordt gehandeld in overeenstemming met het bij mijn brief van 28 februari 20133 gevoegde beleidsbesluit wordt zekerheid gegeven dat de Belastingdienst beide leningen niet als één geheel zal beschouwen waarop minder dan 100% in maximaal 30 jaar wordt afgelost. Dat is het belang van deze brief. Het gaat om een standpuntbepaling ten aanzien van een wijze van financieren van de eigen woning. In dat kader ligt het niet in de rede contact te zoeken met partijen over de precieze vormgeving van de binnen deze randvoorwaarden denkbare producten en bijbehorende consequenties.
In algemene zin merk ik op dat niets zich verzet tegen het tegelijk vestigen van beide hypothecaire leningen door middel van één notariële akte. Het is de verwachting dat een dergelijke akte met twee leningen uitvoeriger is dan een akte met alleen de annuïtaire lening. Waarschijnlijk leidt dit tot iets hogere kosten. Wanneer de tweede hypothecaire lening op een later moment wordt gevestigd is een aparte notariële akte nodig.

Vraag 3

Is op enige wijze onderzoek gedaan of er banken of andere financiële instellingen in binnen- of buitenland geïnteresseerd zijn om de nieuwe financieringsconstructie daadwerkelijk aan te bieden en zo ja, tegen welke rente (gerelateerd aan de rente op een klassieke annuïteitenhypotheek)? Zo nee, waarom niet? Zo ja, hoe groot is het renteverschil?

In lijn met het antwoord op vraag 2 ligt het niet in de rede contact te zoeken met banken of andere financiële instellingen om na te gaan in hoeverre er interesse bestaat om een tweede lening ter gedeeltelijke financiering van het aflossingsgedeelte van de annuïtaire lening aan te bieden. Dat is aan banken en andere financiële instellingen zelf om te beoordelen. De rijksoverheid moet zich niet in die afweging mengen. De rijksoverheid heeft in deze «enkel» een rol door de praktijk vooraf duidelijkheid te bieden over wettelijke gevolgen.
Ik heb van de Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) begrepen dat banken naar aanleiding van mijn eerdergenoemde brief van 28 februari 2013 beoordelen of zij al dan niet overgaan tot het aanbieden van de tweede lening ter gedeeltelijke financiering van het aflossingsgedeelte van de annuïtaire lening. Derhalve is ook nog niet bekend tegen welke voorwaarden dergelijke producten eventueel zullen worden aangeboden. Er is na publicatie van het Woonakkoord wel contact geweest met de NVB over vragen die de banken hebben. Indien een aanbieder het product wil aanbieden moet worden voldaan aan de randvoorwaarden die ik heb geschetst in de brief over de koopmarktmaatregel uit het Woonakkoord.

Vraag 4

Zorgt de tweede lening voor een extra fiscale aftrek in box 3?

De tweede lening is een schuld in de zin van artikel 5.3, derde lid, van de Wet IB 2001 en verlaagt de rendementsgrondslag voor de berekening van het belastbaar inkomen uit sparen en beleggen (box 3).4

Vraag 5

Kunt u aan de hand van rekenvoorbeelden aangeven wat het verschil in netto contante waarde2 is voor de te betalen termijnen bij een annuïteitenlening en de nieuwe gemengde lening, voor de volgende situaties: een woning van € 100.000 met volledige aftrek in schijf 2 Inkomstenbelasting (IB), een woning van € 200.000 met volledige aftrek in schijf 3 IB en een woning van € 300.000 met een volledige aftrek in schijf 4 IB?

In onderstaande tabellen worden de gevraagde effecten inzichtelijk gemaakt. Het effect van de Hillen-regeling (aftrek wegens geen of een geringe eigenwoningschuld) is meegenomen.6 In de onderstaande berekeningen is als veronderstelling gehanteerd dat de woning (van € 100.000, € 200.000 onderscheidenlijk € 300.000) is gefinancierd met een annuïtaire lening van € 100.000, € 200.000 onderscheidenlijk € 300.000 die in alle gevallen in 30 jaar tot nihil wordt afgelost. Daarnaast loopt de tweede lening op tot € 50.000, € 100.000 onderscheidenlijk € 150.000 door ieder jaar de helft van het in dat jaar verschuldigde aflossingsgedeelte van de annuïteit te lenen. De discontovoet ten behoeve van de netto contante waarde is 4%. Het eigenwoningforfaitpercentage bedraagt 0,6%. Over beide leningen wordt gedurende de looptijd 5% rente berekend. Ten slotte wordt ervan uitgegaan dat geldverstrekker en consument afspreken dat de tweede lening aan het begin van jaar 36 ineens wordt afgelost.
De in het regeerakkoord per 1 januari 2014 voorziene afbouw van het aftrekpercentage is in bovenstaande tabellen niet meegenomen. Zoals de staatssecretaris van Financiën heeft aangegeven in antwoord op eerdere schriftelijke vragen van de leden Omtzigt, Knops en Van Hijum (CDA)7, worden op dit moment verschillende varianten bestudeerd waardoor nog geen uitspraken kunnen worden gedaan over de vormgeving van die maatregel. Dit neemt niet weg dat in zijn algemeenheid kan worden gesteld dat de aftrekbeperking alleen effect heeft op de aftrekbare annuïtaire lening, en het effect dus niet wordt beïnvloed door het gebruik van een eventuele tweede lening. Zodra een belastingplichtige zal worden geraakt door de aftrekbeperking gaan de netto jaarlasten voor de situatie met en zonder tweede lening voor die belastingplichtige met een gelijk bedrag omhoog.

Vraag 6

Is er enig verschil in risico’s voor de hypotheeknemer tussen de klassieke annuïteitenhypotheek en de nieuwe gemengde lening indien de hypotheeknemer de woning tussentijds (na, 5, 10, 15, 20, 25 jaar) moet verkopen, bijvoorbeeld wegens echtscheiding, arbeidsongeschiktheid e.d.?

De aflossingshypotheek met de tweede lening is niet op voorhand voor iedere groep consumenten geschikt. Bij eventuele dienstverlening en aanbieden van producten moet worden voldaan aan de eisen die aan het productontwikkelingsproces gesteld zijn en de eisen die gelden op het gebied van zorgvuldige advisering en overkreditering. Indien direct bij het aangaan van de hypothecaire schuld gebruik wordt gemaakt van een tweede hypothecaire lening zal de totale hypothecaire schuld ten opzichte van de waarde van de woning gedurende (en na) de looptijd op een hoger niveau liggen dan bij consumenten die geen aanvullende lening afsluiten. Indien in zo’n geval een woning tussentijds wordt verkocht, is de kans groter dat de hypothecaire schuld niet volledig kan worden betaald uit de verkoopopbrengst van de woning. Dat vergroot de risico’s voor de consument en de kredietverstrekker. Uiteraard moet wel worden voldaan aan het vereiste uit de Gedragscode Hypothecaire Financieringen dat maximaal 50% van de waarde van woning aflossingsvrij gefinancierd mag worden.
Het Besluit Gedragstoezicht financiële ondernemingen schetst de eisen die worden gesteld aan de productontwikkeling. Zo moet de aanbieder van het product onder andere bepalen voor welke doelgroep het product geschikt is. De toelichting van het Besluit stelt verder dat van afbreuk doen aan de belangen van de consument geen sprake hoeft te zijn wanneer bij een financieel product een risico zich manifesteert, mits dit risico past bij de risicobereidheid van de doelgroep en het in de verplichte en onverplichte productinformatie duidelijk voor het voetlicht is gebracht.
Bij de advisering moet in het kader van de zorgplicht rekening worden gehouden met de financiële positie, kennis, ervaring, doelstellingen en risicobereidheid van de consument.
Deze vereisten kunnen tot gevolg hebben dat dit product aan bepaalde groepen consumenten niet actief wordt aangeboden en niet geadviseerd wordt aan een individuele consument wanneer dit niet passend is. Naarmate de risico’s van het product toenemen is het aannemelijk dat het product voor een minder grote groep consumenten geschikt is. De AFM zal er op toezien dat ondernemingen aan de wettelijke eisen voldoen.

Vraag 7

Hoe denkt u te voorkomen dat de nieuwe gemengde lening, die bedoeld lijkt voor «yuppen» met een riant perspectief op inkomensgroei, in de praktijk ook (of zelfs: vooral) gebruikt gaat worden door eigen woningbezitters aan de onderkant van de koopmarkt, die helemaal geen riant inkomensperspectief hebben en hierdoor op termijn grotere financiële risico’s gaan lopen?

Zie antwoord op vraag 6.

Vraag 8

Zou de coöperatieve eigendomsvorm die in Duitsland bekend staat als Genossenschaft ook in Nederland interessant kunnen zijn om de woonlasten van starters op de woningmarkt te drukken, terwijl tegelijk het beheer en onderhoud van de woning beter geregeld is dan bij de Nederlandse vereniging van eigenaren? Kunt u uw antwoord aan de hand van een rekenvoorbeeld onderbouwen?

In Duitsland zijn er meer dan 2000 «Wohnungbaugenossenschaften». Wohnungbaugenossenschaften beheren in Duitsland meer dan twee miljoen woningen en hebben meer dan drie miljoen leden. Een Duitse Wohnungbaugenossenschaft houdt enigszins het midden tussen een Nederlandse Vereniging van Eigenaren (VvE) en een Woningbouwcorporatie. Een Vereniging van Eigenaren is in Nederland een vereniging van de eigenaren van appartementsrechten van de woningen of andere onroerende zaken die tot een gezamenlijk eigendom behoren. De VvE zorgt voor het regelen van het onderhoud van de onroerende zaak en alle andere gemeenschappelijke belangen van de eigenaren. De juridische en economische eigendom van de appartementsrechten is in handen van de afzonderlijke eigenaren. Zij hebben een gezamenlijke plicht tot onderhoud en beheer van de gezamenlijke ruimtes, etc.
Een Duitse Wohnungbaugenossenschaft is een coöperatie van eigenaren die gezamenlijk eigenaar zijn van het onroerend goed, in tegenstelling tot Nederlandse huurders van een corporatiewoning. Ieder lid van de Genossenschaft betaalt een maandelijkse bijdrage aan de Genossenschaft, voor beheer en onderhoud van de opstallen. Het lidmaatschap van de Genossenschaft is een vererfbaar recht.
De vraag van afgevaardigde Jansen is of een Genossenschaft de lasten van starters kan drukken. Dat lijkt mij niet waarschijnlijk. Het oprichten van een Genossenschaft is vergelijkbaar met het in gezamenlijk eigendom verwerven van woningen. De woonlasten voor leden van de nieuwe Genossenschaft zijn lager dan voor gewone koopstarters als de Genossenschaft (als economische entiteit) een hypotheekrente krijgt die lager is dan voor een individuele huiseigenaar zou gelden danwel als de onderhouds- en beheerslasten door de Genossenschaft goedkoper zijn dan door individuele woningeigenaren. Voor beiden zie ik niet echt een reden.
Het is ook denkbaar dat een woningzoekende zich zou kunnen inkopen in een bestaande Genossenschaft. Ten opzichte van koopstarters is inkopen in een coöperatie alleen goedkoper als de zittende coöperatieleden genoegen zouden nemen met toetreding tegen een prijs die onder de marktprijs ligt. Het is onduidelijk waarom dat het geval zou zijn.
Of een woning huren goedkoper is dan een woning kopen hangt af van de persoonlijke omstandigheden van de woningzoekende en de woning die gezocht wordt. Als voor een woningzoekende huren goedkoper is dan kopen zal dat door het gezamenlijk kopen van woningen niet veranderen.

Vraag 9

Bent u op de hoogte van een innovatieve eigendomsvorm genaamd huurwoning, waarvan de woonlasten substantieel lager zouden zijn dan van een woning in eigendom, als de laatste niet via een kunstmatige fiscale ingreep structureel bevoordeeld zou worden? Bent u bereid om de eigendomsneutrale fiscale behandeling van de klassieke koopwoning en deze innovatieve huurwoning nader te laten onderzoeken?

In dit antwoord wordt aangenomen dat met «een kunstmatige fiscale ingreep» wordt gedoeld op de hypotheekrenteaftrek (of de gehele eigenwoningregeling in de Wet IB 2001). Echter, door bij de vergelijking tussen koop- en huurwoningen enkel de hypotheekrenteaftrek in de afweging te betrekken, wordt naar de mening van het kabinet geen zuivere vergelijking gemaakt. Het effect van de huurtoeslag en de invloed van de huurregulering dienen dan ook te worden meegenomen.8 Daar komt bij dat de positie van huurders en eigenwoningbezitters niet vergelijkbaar is. Zo dragen eigenwoningbezitters bijvoorbeeld het risico van waardemutaties van de woning, zijn zij verantwoordelijk voor het groot onderhoud aan de woning, is ter zake van de verkrijging van een woning veelal overdrachtsbelasting verschuldigd en is jaarlijks het eigenarendeel van de onroerendezaakbelastingen verschuldigd, terwijl dat voor huurders allemaal niet het geval is. Bovendien zijn – in de gereguleerde sector – huurprijzen en huurprijsstijgingen in beginsel gemaximeerd, terwijl de markt in beginsel de waarde van de koopwoning alsmede het hypotheekrentepercentage bepaalt. Het kabinet meent dat op de woningmarkt vooral duidelijkheid gewenst is, en wil het bij de nu op de huur- en koopmarkt aangekondigde (en deels gerealiseerde) beleidswijzigingen laten.

Vraag 1

Bent u bekend met de problemen die kunnen optreden voor mensen met een eigen woning die in scheiding liggen als gevolg van de huidige regelgeving met betrekking tot hypotheekrenteaftrek?1

Met het artikel waar in de vraag naar wordt verwezen ben ik bekend. In het artikel wordt beschreven dat bij mensen die gaan scheiden het tegenwoordig vaak zo is dat de woning minder waard is dan de schuld die erop rust. Indien die woning is gekocht op basis van het inkomen van beide echtelieden, dan is het vaak niet mogelijk dat één van beiden de volledige eigenwoningschuld overneemt. De enige optie is dan vaak dat het huis met verlies wordt verkocht. De beide ex-partners moeten dan nog wel de restschuld financieren, aldus de schrijver van dat artikel.
Ik ben mij ervan bewust dat ook mensen die gaan scheiden last kunnen hebben van het feit dat woningen minder waard zijn geworden en het «onder water staan» van woningen. Het kabinet deelt de zorg van het onder water staan van woningen. Om die reden heeft het kabinet op dit punt een aantal maatregelen genomen die mensen in deze situatie kunnen helpen.
Ten eerste is in de Tijdelijke regeling hypothecair krediet een uitzondering opgenomen voor het meefinancieren van restschulden, waardoor financiële instellingen ruimte hebben om deze mee te financieren in de hypotheek voor een nieuwe woning. Ten tweede zal, door de geleidelijke afbouw van de Loan-to-value-norm, in de toekomst de hoogte van de schuld bij aankoop niet meer uitgaan boven de aankoopwaarde van de woning en wordt het restschuldrisico in de eerste jaren sterk verminderd. Ten derde is enige jaren in de Gedragscode Hypothecaire Financiering bepaald dat de schulden in verband met de eigen woning niet meer dan 50% aflossingsvrij mogen zijn. Het zal hierdoor in de toekomst steeds minder vaak voorkomen dat mensen volledig aflossingsvrije schulden hebben, wat het risico van «onder water staan» verkleint.
Naast deze maatregelen is in de Wet herziening fiscale behandeling eigen woning voorzien in een tijdelijke fiscale aftrek voor rente van restschulden, zodat de netto lasten daarvan lager worden. Voorts is voorzien in uitzonderingen op de minimum looptijd voor een vrijgestelde kapitaalverzekering eigen woning, spaarrekening eigen woning, of beleggingsrecht eigen woning voor gevallen van echtscheiding (en beëindiging van fiscaal partnerschap) en in het geval van restschulden.2 Hierdoor kunnen belastingplichtigen die gaan scheiden en die naast een aflossingsvrije lening een bedrag hebben gespaard, deze gespaarde gelden vroegtijdig opnemen en gebruiken voor aflossing van de eigenwoningschuld, zonder dat over de opname van die gespaarde gelden belasting verschuldigd is.
Verder dragen de nieuwe fiscale regels ter zake van het aflossen van de eigenwoningschuld ook bij aan het gedurende de looptijd van de lening terugdringen van het restschuldrisico.
Deze nieuwe regels vormen naar mijn overtuiging een goede bijdrage aan het oplossen van de problemen die zijn ontstaan door de combinatie van prijsdalingen op de huizenmarkt en het aangaan van hoge aflossingsvrije schulden.

Vraag 2

Hoe lang duurt het nu gemiddeld in Nederland voordat een woning verkocht wordt vanaf het moment dat het huis in de verkoop wordt gebracht?

Het duurt in Nederland blijkens het Centraal Economisch Plan 2012 (hierna; CEP 2012) vanaf het moment dat het huis in de verkoop gaat, theoretisch, gemiddeld 23 maanden voordat een huis wordt verkocht. De werkelijke verkooptijd is, eveneens volgens het CEP 2012, ongeveer 9 maanden.3

Vraag 3

Wat zijn de precieze voorwaarden voor de hypotheekrenteaftrek voor een huis dat op naam staat van twee mensen, als zij op 1 maart 2013 scheiden? Wat zijn volgens u de precieze knelpunten met deze voorwaarden?

Er zijn geen specifieke fiscale voorwaarden voor de renteaftrek in verband met de eigen woning in geval van echtscheiding. Dit geldt zowel voor belastingplichtigen met een bestaande eigenwoningschuld (die onder het overgangsrecht valt) als voor belastingplichtigen met een eigenwoningschuld die onder de gewijzigde eigenwoningregeling valt. Er zijn mij op dit punt geen specifieke knelpunten bekend.
Indien tijdens het huwelijk de woning en de eigenwoningschuld bij echtgenoten in de huwelijksgemeenschap valt, komt aan elk van beide echtgenoten de helft van de woning en de schuld toe. Elke echtgenoot kan dan de helft van de op de lening verschuldigde rente en kosten aftrekken van zijn inkomen, tenzij in de aangifte een andere verhouding gekozen wordt.
Indien deze twee belastingplichtigen op 1 maart 2013 scheiden en zij hadden op 31 december 2012 in de huwelijksgemeenschap een eigen woning en een eigenwoningschuld, geldt voor beide ex-echtelieden voor het bedrag van hun (deel van de) eigenwoningschuld het overgangsrecht. Zij hoeven daarop dus niet af te lossen om in aanmerking te komen voor renteaftrek, ook niet als ze dat deel van de schuld meenemen naar een nieuwe woning. Ieder kan alleen de rente en kosten van de eigen schuld in aftrek brengen, aangezien zij daarvoor geen andere onderlinge verhouding meer kunnen kiezen als ze geen fiscale partners meer van elkaar zijn door de echtscheiding.

Vraag 4

Wat zijn de precieze voorwaarden voor de hypotheekrenteaftrek voor een huis dat op naam staat van twee mensen, zodra zij verhuizen naar een nieuw huis en er niet in slagen hun oude huis te verkopen? Wat zijn volgens u de precieze knelpunten met deze voorwaarden?

Ik ben niet bekend met precieze fiscale knelpunten voor belastingplichtigen die verhuizen naar een nieuw huis en er niet in slagen hun oude huis te verkopen. De wet bevat juist op verschillende punten versoepelingen voor mensen met restschulden (zie het antwoord op vraag 1) en bij verhuizingen. Zo kent de eigenwoningregeling een aantal regelingen voor bijzondere situaties waarin die woning geen hoofdverblijf is, zodat deze desondanks toch nog als eigen woning kan worden aangemerkt. Deze regelingen zijn erop gericht om de overgang bij verandering van de woonsituatie te versoepelen en bieden een zekere tegemoetkoming in de periode van tijdelijk dubbele woonlasten. Door de regelingen blijft de schuld ter zake van de woning die geen hoofdverblijf meer is tijdelijk een eigenwoningschuld en blijft dus ook de rente gedurende die periode aftrekbaar.
Voor echtscheidingssituaties zijn met name de regeling bij echtscheiding waarbij de ene ex-echtgenoot in de woning blijft wonen en de reguliere verhuisregeling voor de leegstaande te koop staande eigenwoning relevant. De eerste regeling bij echtscheiding voorziet erin dat de ex-echtgenoot die niet meer in de woning woont de verlaten woning nog twee jaar als eigen woning mag aanmerken in het geval de andere echtgenoot in de voormalige gezamenlijke eigen woning is blijven wonen. Op die manier heeft de echtgenoot die achterblijft in de woning de tijd om bijvoorbeeld de financiering voor het overnemen van het deel van de woning van de voormalige echtgenoot rond te krijgen. Daarnaast biedt de reguliere verhuisregeling versoepeling in echtscheidingsituaties in het geval beide echtgenoten de voormalige eigen woning verlaten en deze te koop zetten. De voormalige eigen woning wordt in dat geval voor beide ex-echtgenoten nog maximaal drie jaren na het jaar van verhuizing aangemerkt als eigen woning, waardoor de rente op de hypotheekschuld die betrekking heeft op die voormalige eigen woning in die periode voor hen aftrekbaar blijft. Normaal gesproken bedraagt de termijn maximaal twee jaar na het jaar van verhuizing, maar deze is tijdelijk tot en met 2013 verruimd tot drie jaar.

Vraag 5

Bent u bereid om de scheidingstermijn voor wat betreft de hypotheekrenteaftrek gelijk te stellen aan de termijnen die gelden voor verhuizing? Zo nee, waarom niet?

De twee jaren in de echtscheidingsregeling zien op de overbruggingsperiode van vertrek uit de woning en afwikkeling van de echtscheiding. Deze termijn hangt niet per definitie samen met de verkoop van de voormalige eigen woning en is daarmee ook niet per definitie direct afhankelijk van de situatie op de woningmarkt. Verlenging van die termijn is dan ook niet gewenst. Daar komt bij dat de verlenging van de termijn van de verhuisregeling per 1 januari 2014 vervalt en alle regelingen weer een termijn zullen kennen van twee jaar.
Ter voorkoming van misverstanden wordt er nog op gewezen dat in het geval dat na echtscheiding beide ex-partners verhuizen uit de voormalige echtelijke woning en deze leeg te koop staat, gebruik gemaakt kan worden van de in het antwoord op vraag 4 beschreven reguliere verhuisregeling. In dat geval profiteren de ex-echtgenoten dus ook van de verlengde termijnen. De verhuisregeling en dus ook de termijnverlenging is ook van toepassing op de in de woning achtergebleven (ex-)partner wanneer die op een later moment de woning te koop zet en de woning leeg komt te staan. In dat geval zal ook de als eerste vertrokken (ex-) partner voor zijn resterende termijn nog gebruik kunnen maken van de verhuisregeling en dus ook van de verlengde termijn.

Vraag 6

Bent u bekend met het feit dat banken een echtscheiding vaak aangrijpen om nieuwe voorwaarden te stellen aan bestaande hypotheekschulden? Zo ja, wat bent u van plan om daaraan te doen?

Bij het afsluiten van een nieuwe hypotheek waarvan bij echtscheiding (veelal) sprake is, wordt door de adviseur en/of hypotheekverstrekker samen met de klant naar de gehele financiële positie van de klant gekeken. Er wordt gekeken of de klant de financiële lasten van het huis alleen kan dragen. Gekeken wordt, mede op basis van wettelijke regels, naar het inkomen (waaronder alimentatie), overige financiële verplichtingen, toekomstige inkomensstijgingen, vermogen en de waarde van het onderpand. Daarnaast wordt rekening gehouden met fiscale consequenties, de betaalbaarheid van de hypotheek bij arbeidsongeschiktheid, werkloosheid, pensionering en of de overlijdensrisicoverzekering. Op grond hiervan wordt een individueel aanbod gedaan aan de klant. Dit kan ertoe leiden dat er voor de achterblijvende persoon in het huis andere hypotheekvoorwaarden gaan gelden dan eerder het geval was. Dat is ook logisch, omdat er voorheen sprake was van twee schuldenaren en dat er na de echtscheiding nog maar één is. Er is sprake van een gewijzigde situatie waarbij de financiële positie van de in het huis achterblijvende persoon opnieuw bekeken wordt. Zo wordt voorkomen dat mensen te hoge schulden aangaan die ze niet kunnen dragen.

Vraag 7

Bent u bereid om voor scheidingssituaties coulant beleid te ontwikkelen met betrekking tot de hypotheekrenteaftrek bij woningen en schulden die in het kader van een scheiding worden verdeeld, waarbij de lening pas na de verdeling wordt aangepast, en dat beleid spoedig te publiceren?

Zie vraag 8.

Vraag 8

Bent u bereid om de eis dat een aflossingsverplichting in de leenovereenkomst moet zijn vastgelegd, te versoepelen voor situaties waarin een woning samen met de bijbehorende schuld wordt verdeeld, zodat aanpassing van de reeds bestaande overeenkomst met de bank niet meer nodig is?

Zoals in het antwoord op vraag 1 en 4 beschreven zijn er thans al verschillende tegemoetkomende regelingen waarvan gebruik kan worden gemaakt in geval van echtscheiding en bij de verwezenlijking van restschulden. Binnen de – door de huidige economische crisis – krappe budgettaire marges is dit op dit moment het maximale dat gedaan kan worden aan het probleem van het «onder water staan» van woningen en de gevolgen daarvan voor belastingplichtigen die aan het scheiden zijn. Overigens geldt voor de onder het overgangsrecht vallende schulden geen aflossingsverplichting, ook niet als de schuld wordt meegenomen naar een nieuwe woning. De overeenkomst wordt dan ook niet vanwege het in die overeenkomst opnemen van de aflossingsverplichting aangepast, maar vanwege het feit dat er niet meer twee schuldenaren zijn, maar nog maar één. Aanpassing van de leenovereenkomst volgt in beginsel uit het feit dat de bestaande lening bij een huwelijksgemeenschap toerekenbaar is aan beide partners en dat de in de eigen woning achterblijvende partner veelal een nieuwe lening moet afsluiten om de waarde van het deel van de eigen woning van de ex-partner te financieren. Nieuwe leningen – dus ook de leningen als gevolg van het financieren van de waarde van het deel van de eigen woning van de ex-partner – vallen onder het nieuwe recht en daarom moet – als voorwaarde voor renteaftrek – op die leningen wel worden afgelost.

Vraag 1

Heeft u kennis genomen van het op 14 februari jl. gepresenteerde CPB rapport «De Nederlandse woningmarkt – hypotheekrente, huizenprijzen en consumptie»? Kunt u reageren op de conclusie dat de hypotheekrentes in Nederland gemiddeld 1 procent hoger liggen dan in ons omringende landen?

Ja, ik heb kennisgenomen van dit rapport. Het is juist dat de hypotheekrentes in Nederland gemiddeld 1 procentpunt hoger zijn dan in de ons omringende landen. Eerder heeft de NMa in het rapport «Quick Scan Hypotheekrente» uit 2010 al geconstateerd dat vanaf medio 2008 de hypotheekrente in Nederland is gestegen ten opzichte van de gemiddelde rente in de Eurozone.1 Zie voor mijn reactie verder het antwoord op vraag 2, 3 en 4 van de leden Van Klaveren en Fritsma.

Vraag 2

Hoe gaat u een einde maken aan de door het CPB aangetoonde overmatige winstmarges op hypotheken?

Zie het antwoord op vraag 2, 3 en 4 van de leden Van Klaveren en Fritsma(Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2012–2013, nr. 1706).

Vraag 3

Wat is uw reactie op de conclusie van het CPB, dat de daling van de consumptie in Nederland tussen 2008 en 2012 voor bijna de helft het gevolg is van de daling van huizenprijzen? Hoeveel koopkracht is verloren gegaan als gevolg van de teveel betaalde rente?

Volgens het CPB is de ontwikkeling van de huizenprijzen in Nederland sinds 1980 voor een belangrijk deel te verklaren door ontwikkelingen op het gebied van inkomen, vermogen, rente en het woningaanbod. Het CPB stelt dat de hypotheekrente momenteel weliswaar hoger is dan in andere lidstaten, maar dat de rente in historisch perspectief laag is. Hoewel het aannemelijk is dat de rente van invloed is op de ontwikkeling van de huizenprijzen zijn er ook andere factoren die hebben geleid tot de dalende huizenprijzen. Het CPB noemt de volgende mogelijke factoren:
Dalende huizenprijzen zijn volgens het CPB een belangrijke factor in het verklaren van de afgenomen consumptie en lagere economische groei.
Een berekening van het verlies aan koopkracht als gevolg van eventueel «te veel betaalde rente» acht ik niet goed mogelijk omdat er geen eenduidige en objectieve maatstaf is voor het eventueel «te veel betaalde» deel van de rente. Omdat deze objectieve maatstaf ontbreekt kan ik ook geen berekeningen laten uitvoeren naar de inkomsten van het Rijk als gevolg van de eventueel «te veel betaalde rente».

Vraag 4

Wat is uw reactie op de conclusie van het CPB, dat de huizenprijzen in Nederland 5% hoger zouden zijn geweest, als de hypotheekrente gelijk was geweest aan het EU gemiddelde? Hoeveel miljard aan woningvermogen is hierdoor verloren gegaan?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 5

Hoeveel euro is het Rijk misgelopen, als gevolg van de te hoge rente en dus teveel uitgekeerde hypotheekrenteaftrek? Gaat u de hierdoor misgelopen inkomsten aan loon en inkomstenbelasting verhalen op de financiële sector?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 1

Deelt u de conclusie van de Vereniging Eigen Huis (VEH) dat banken overwinsten maken op hypotheken? Zo nee, waarom niet?1

Zie het antwoord op vraag 2, 3 en 4 van de leden Van Klaveren en Fritsma (Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2012–2013, nr. 1706).

Vraag 2

Klopt het dat de winstmarges die banken maken opvallend snel zijn gestegen sinds de Nederlandse mededingingsautoriteit (NMa) in mei 2011 een onderzoek afrondde waaruit bleek dat de marges juist na een kortstondige stijging waren gedaald? Zo ja, wat vindt u daarvan?

Zie het antwoord op vraag 2, 3 en 4 van de leden Van Klaveren en Fritsma (Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2012–2013, nr. 1706). Zoals bij de beantwoording op deze vragen is vermeld, is de NMa momenteel bezig met een update van de studie naar de margeontwikkelingen op de Nederlandse hypotheekmarkt.

Vraag 3

Klopt het dat de hypotheekrentes in omliggende landen zoals België, Frankrijk en Duitsland lager liggen dan in Nederland en dat het verschil oploopt tot een vol procentpunt? Zo ja, kunt u toelichten hoe de tarieven en marges van de hypotheekrente in Nederland de afgelopen jaren zijn opgebouwd in relatie tot andere Europese lidstaten?

Zie ook het antwoord op vraag 1 van de leden van Dijck en Van Klaveren (Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2012–2013, nr. 1708).
Voor een toelichting op de opbouw van de hypotheekrente in andere lidstaten is onder meer gedetailleerd inzicht nodig in de financieringskosten van aanbieders van hypothecair krediet, de specifieke landgebonden risico’s op de woningmarkt en de overige mogelijke factoren die de renteopbouw beïnvloeden zoals benoemd in het antwoord op vraag 2, 3 en 4 van de leden Van Klaveren en Fritsma (Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2012–2013, nr. 1706). Dit inzicht heb ik niet, waardoor ik u deze toelichting niet kan geven.
In zijn algemeenheid geldt wel dat er grote verschillen zijn tussen de Nederlandse hypotheekmarkt en de hypotheekmarkt in de ons omringende landen. Dat maakt het lastig om de tarieven één op één met elkaar te vergelijken. Zo is de hypothecaire schuld in verhouding tot de waarde van het onderpand in Nederland relatief hoog en is een groot deel van de schuld aflossingsvrij gefinancierd. Ook de wijze waarop Nederlandse banken zich financieren wijkt af in vergelijking met banken in de ons omringende landen, onder andere door de sterkere afhankelijkheid van financiering op de kapitaalmarkt. De in vergelijking met het buitenland relatief hoge Nederlandse spaarrentes kunnen tevens de financieringskosten van banken beïnvloeden. Tegelijkertijd zien we dat de betalingsachterstanden in Nederland op een lager niveau liggen dan in de meeste andere Europese Lidstaten.

Vraag 4

Deelt u de opvatting dat de hoge hypotheekrente in Nederland leidt tot een verstoring op de woningmarkt en dat de oplossing gevonden moet worden in meer concurrentie, waaronder het terugkeren van buitenlandse banken op de Nederlandse hypotheekmarkt waardoor de hypotheekrente zal dalen? Zo ja, welke middelen en instrumenten heeft u tot uw beschikking om banken meer openheid van zaken te laten geven dan wel meer concurrentie op de hypotheekmarkt te laten ontstaan en bent u voornemens deze in te zetten? Zo nee, waarom niet?

Zoals ook gesteld in het antwoord op de vraag 2, 3 en 4 van de leden Van Klaveren en Fritsma (Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2012–2013, nr. 1706) wil ik het onderzoek van de NMa afwachten alvorens meer definitieve conclusies te trekken over de margeontwikkeling. De maatregelen uit het Wijzigingbesluit Financiële Markten 2013 dragen bij aan meer transparantie over (de opbouw van) hypotheekrentetarieven van aanbieders en kunnen leiden tot meer concurrentie op de markt. Ook het opheffen van het prijsleiderschapsverbod van ING zoals recentelijk is gebeurd, kan mogelijk bijdragen aan een toename van de concurrentie.

Vraag 5

Bent u bereid om deze vragen te beantwoorden vóór het algemeen overleg Kredietmarkt op 20 maart 2013?

Ja, daartoe ben ik bereid.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het artikel «Verstandelijk beperkt echtpaar in de vrieskou»?1

Het bericht is juist dat het echtpaar bij rechterlijk vonnis het huis is uitgezet vanwege grote huurachterstand. Inmiddels hebben zij tijdelijk onderkomen gevonden in een woonlocatie voor mensen met een handicap.

Vraag 2

Is het bericht juist dat een ouder echtpaar met beperkte verstandelijke vermogens in Dordrecht op 22 januari jl. door Woonzorg Nederland zonder pardon uit een seniorenflat is gezet vanwege een huurachterstand?

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 3

Deelt u de opvatting dat in situaties als deze geen huisuitzetting dient plaats te vinden zonder dat er een hulpverlener wordt ingeschakeld, omdat het voorkómen van huisuitzettingen beter en goedkoper is dan mensen weer van de straat te halen?

Bij brief van 22 februari jl. is uw Kamer geïnformeerd over huisuitzettingen in algemene zin.2 Daarin is aangegeven dat huurachterstand, overlast of illegale praktijken (bijvoorbeeld hennepteelt) de meest voorkomende redenen zijn voor een huisuitzetting zijn. Een te hoog opgelopen huurachterstand is echter veruit de belangrijkste reden. Aan een huurovereenkomst is de verplichting tot huurbetaling verbonden. Het voorkomen van huisuitzettingen is een verantwoordelijkheid van verhuurders. Het is niet alleen in het belang van de huurder, maar ook in het belang van de corporaties. Corporaties zijn al in een vroeg stadium alert op huurachterstanden, de zogenoemde «vroegsignalering». Corporaties proberen problematische betalingsachterstanden te voorkomen door het treffen van betalingsregelingen, het afleggen van huisbezoeken en door met gemeenten en maatschappelijke organisaties afspraken te maken over vroegtijdige signalering en doorverwijzing.

Vraag 4

Hoe verhoudt de gang van zaken zich tot de regierol van de GGD volgens de samenwerkingsovereenkomst preventie huisuitzettingen, die de gemeente Dordrecht op 12 december 2011 met de Sociale Dienst Drechtsteden, de GGD en vijf woningcorporaties heeft gesloten?

Op 25 februari jl. zijn Woonzorg Nederland en de gemeente Dordrecht een samenwerkingsconvenant preventie huisuitzetting aangegaan. Met deze overeenkomst gaan zij de samenwerking versterken en preventief optreden om huisuitzettingen te verminderen.
Woonzorg Nederland sluit zich daarmee aan bij de grote woningcorporaties in de Drechtsteden, de Sociale Dienst Drechtsteden en GGD Zuid Holland Zuid. Met deze samenwerking wordt gestreefd naar het tegengaan van woningontruimingen door (vroeg-) tijdige interventie bij huurachterstanden. Woonzorg heeft in Dordrecht ook afspraken gemaakt met meerdere hulpverlenende instanties om bewoners te begeleiden.

Vraag 5

Deelt u de overtuiging dat het sluiten van de (preventieve) keten noodzakelijk is in verband met een goed, sociaal beleid van alle partners in het maatschappelijk middenveld?

Ja. Het verheugt dan ook dat Woonzorg inmiddels de samenwerking is aangegaan.

Vraag 6

Bent u bereid te bevorderen dat gemeenten als «eerste overheid» het initiatief nemen tot samenwerking om in situaties als deze huisuitzettingen te voorkomen?

Het voorkomen van huisuitzettingen is als gezegd in de eerste plaats een verantwoordelijkheid van de verhuurders. Samenwerking met gemeenten is hierbij van belang. In de eerdergenoemde brief is aangegeven dat hoewel de indruk is dat zij er alles aan doen om betalingsachterstanden en huisuitzettingen te voorkomen, wij het belang hiervan in overleggen met betrokken partijen nog eens zullen onderstrepen.

Vraag 1

Kent u het bericht «Dongeradeel wil versneld van leningen aan personeel af»?1

Ja

Vraag 2

Welke gemeenten, provincies, waterschappen of ZBO's verstrekken vergelijkbare hypothecaire leningen aan hun personeel? Welk bedrag is hier in totaal mee gemoeid?

Vraag 3

Wat zijn de gevolgen van deze leningen voor de schuldpositie van decentrale overheden?

Vraag 4

Deelt u de mening dat het geen taak van de overheid is om hypothecaire leningen aan te bieden aan het personeel? Zo nee, waarom niet?

Vraag 5

Worden er op dit moment nog dergelijke hypothecaire leningen verstrekt door de overheid? Zo ja, deelt u de mening dat hier een einde aan dient te komen?

Vraag 1

Wat is uw reactie op de forse prijsstijgingen van 377 euro naar 624,43 euro voor de aansluitovereenkomst voor brandbeveiligingsinstallaties in de regio Noord-Holland Noord?1

Als gevolg van keuzes door het bestuur van de veiligheidsregio Noord-Holland Noord, dat het bevoegd gezag is in Noord-Holland Noord, in combinatie met de inwerkingtreding van het Bouwbesluit 2012, is het aantal verplichte doormeldingen teruggebracht tot die gevallen waarin de brandweer – indien de beveiliging van het gebouw of de hulpverlening falen – een rol heeft bij de ontruiming van het gebouw. Dientengevolge is de veiligheidsregio Noord-Holland Noord geconfronteerd met een daling van het aantal aangesloten abonnees op het Openbaar Meldsysteem (OMS). Het bestuur van de veiligheidsregio Noord-Holland Noord heeft op 23 maart 2012 besloten om de financiële consequenties die uit de daling van het aantal aangesloten abonnees voortvloeien, te compenseren door het OMS-tarief te verhogen.

Vraag 2

Deelt u de mening dat ondernemingen die aangesloten moeten blijven bij de Regionale Alarm Centrale (RAC) worden geconfronteerd met een onevenredig hoge kostenstijging, nu de veiligheidsregio de inkomsten die zij misloopt, doordat minder ondernemingen verplicht zijn zich aan te sluiten, volledig wil compenseren? Zo ja, op welke wijze gaat u hiertegen optreden? Zo nee, waarom niet?

Het besluit om het tekort door de daling in de aantallen OMS-abonnees te compenseren door een verhoging van het OMS-tarief per 1 januari 2013 is genomen door het dagelijks bestuur van de veiligheidsregio. Het bestuur van de veiligheidsregio is verantwoordelijk voor het Openbaar Meldsysteem. Het betreft dan ook een door het lokaal bevoegd gezag gemaakte keuze.

Vraag 3

Bent u bekend met het probleem dat bedrijven die sinds april 2012 niet meer aangesloten mogen zijn bij de RAC, nog wel voor langere tijd vastzitten aan een gebruikerscontract, zonder dat hier een dienst tegenover staat? Bent u bereid spoedig naar een oplossing te zoeken?2

Voor deze aansluiting zijn in de regel twee contracten relevant, namelijk het gebruikerscontract met de leverancier van de OMS apparatuur en de aansluitovereenkomst voor de meldkamer met de veiligheidsregio. Na wijziging van de wettelijke eisen in het Bouwbesluit of na toestemming van de gemeente is het mogelijk dat een bedrijf niet langer verplicht is gebruik te maken van een OMS-aansluiting. De aansluitovereenkomsten tussen de meldkamer en de ondernemer kunnen verschillen per veiligheidsregio, maar het is niet ongebruikelijk dat een ondernemer tussentijds deze overeenkomst kan opzeggen. Inzicht in de voorwaarden voor het gebruikerscontracten tussen OMS-leveranciers en bedrijven heb ik niet.
Het betreft een overeenkomst tussen ondernemers en ik zie geen aanleiding om mij te mengen in hetgeen deze partijen onderling overeen zijn gekomen.

Vraag 4

Hoe groot zijn de financiële tekorten bij de veiligheidsregio’s, aangezien zij zich genoodzaakt zien bovenstaande kosten door te berekenen?

Gemeenten stellen gezamenlijk in regionaal verband de begroting van de veiligheidsregio vast. De begroting van de veiligheidsregio wordt voor het overgrote deel (macro gezien circa 90%) bepaald door de gezamenlijke bijdragen van de deelnemende gemeenten, die dit betalen uit hun algemene uitkering. De verdeling van inkomsten en uitgaven van veiligheidsregio’s is een lokale verantwoordelijkheid die voortvloeit uit het stelsel van verlengd lokaal bestuur voor veiligheidsregio’s. Het uitgangspunt van verlengd lokaal bestuur brengt met zich mee dat het voeren van de financiële huishouding van de veiligheidsregio een verantwoordelijkheid is van het bestuur van de veiligheidsregio en daarmee dus van de gezamenlijke gemeenten. Keuzes over de financiële consequenties van een daling in het aantal OMS-aansluitingen worden dan ook door datzelfde bestuur genomen.

Vraag 5

Hoelang gaat een RAC mee, voordat opnieuw moet worden aanbesteed?

In de context van kosten van aansluiting op het OMS is niet de afschrijvingsperiode van een RAC relevant, maar de afschrijvingstermijn van de OMS-apparatuur (meldapparatuur bij de ondernemer). De afschrijvingstermijn wordt bepaald op grond van een beoordeling over de periode waarin de OMS-apparatuur met zekerheid betrouwbaar functioneert. De praktijk laat zien dat in de regel wordt uitgegaan van een afschrijvingstermijn van ongeveer 10 jaar.

Vraag 6

Welke invloed hebben ondernemers op de aanbesteding van een RAC door de veiligheidsregio, aangezien zij na een nieuwe aanbesteding worden geconfronteerd met forse kosten wanneer is gekozen voor een nieuwe aanbieder?3

Veiligheidsregio’s spannen zich in om het optimale OMS-systeem voor de in de regio gelegen ondernemers uit te onderhandelen met de aanbieders van de OMS-apparatuur. Bij een dergelijke aanbesteding gaat het om enkele honderden OMS-abonnees per veiligheidsregio. Gezien het grote aantal OMS-abonnees (ondernemers, zorginstellingen, etc.) is het voor veiligheidsregio’s niet haalbaar al deze abonnees te betrekken bij de aanbesteding van een OMS.

Vraag 7

Hoe gaat u de prikkels bij de veiligheidsregio versterken om de gebruikerskosten laag te houden?

Volgens de Wet veiligheidsregio’s is het bestuur van de veiligheidsregio verantwoordelijk voor de voorbereiding op het bestrijden van branden en daarmee dus ook voor de OMS-aansluitingen. Gezien de bestuur- en financieringsstructuur van veiligheidsregio’s is het dan ook met name een verantwoordelijkheid van de in de veiligheidsregio liggende gemeenten om desgewenst het bestuur van de veiligheidsregio aan te spreken op het laag houden van OMS-gebruikerskosten.

Vraag 8

Kunt u aangeven of deze problemen alleen spelen in Noord-Holland en Friesland of ook daarbuiten?

Mij is bekend dat de jaarbedragen voor een OMS-aansluiting verschillen per veiligheidsregio. Ook is mij bekend dat er door de diverse besturen van de veiligheidsregio’s verschillende keuzes worden gemaakt met betrekking tot de financiële consequenties van een daling in het aantal aangesloten abonnees. Maar voor beide zaken geldt dat dergelijke keuzes worden gemaakt door het bestuur van de veiligheidsregio.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van de berichtgeving waarin wordt gesteld dat het gemeentebestuur van Rotterdam willens en wetens jarenlang lakse moskee-internaten heeft getolereerd? Hoe beoordeelt u dit bericht?1

Van de berichtgeving heb ik kennis genomen. Over de aangelegenheid zijn inlichtingen ingewonnen bij het gemeentebestuur van Rotterdam.
Het toezicht op brandveiligheid is een taak van het college, verantwoording geschiedt aan de raad. Op het gebied van brandveiligheid van de internaten is het Bouwbesluit de basis voor vergunningverlening, toezicht en handhaving. Voor de internaten wordt de categorie «logiesfunctie» uit het Bouwbesluit gehanteerd. Vanaf 2010 zijn de vergunningen opgenomen in de Wabo. De bevoegdheden om vergunningen te verlenen, toezicht te houden en handhavend op te treden liggen in Rotterdam bij het dagelijks bestuur van de deelgemeenten.
Op 15 januari heeft het college van B&W een set informatie aan de gemeenteraad doen toekomen. Tevens is de informatie vrijgegeven in het kader van de door NRC en RTV Rijnmond ingediende Wob-verzoeken.2
Het college heeft laten weten dat het bekend is met vijf locaties, waarvan er drie actief in gebruik zijn. Naar aanleiding van de gerezen vragen zijn door het college alle bij de gemeente bekende signalen opnieuw nagelopen. Uit dit onderzoek zijn niet meer relevante locaties naar voren gekomen. Over de brandveiligheid concludeert het college in zijn brief aan de gemeenteraad dat de internaten voldoende brandveilig waren en zijn. Naar het oordeel van het college is er dus ook geen sprake van falend beleid of niet acteren op grond van signalen. Voorts is met twee deskundigen over de brandveiligheid van de onderzochte internaten gesproken. Deze gesprekken hebben niet geleid tot een wijziging van de conclusie van het college.
Bij enkele internaten zijn de afgelopen jaren (kleinere) tekortkomingen geconstateerd. Bij het beoordelen van de lijst met eventuele gebreken wordt altijd een proportionele afweging gemaakt. Sluiting is een dermate zwaarwegend middel dat dit alleen wordt ingezet als de directe veiligheid van de betrokkenen of de omgeving in het geding is. Uit de informatie van de gemeente Rotterdam die mij op dit moment bekend is, blijkt niet dat van een dergelijke situatie sprake is geweest.

Vraag 2

Hebben de genoemde gebouwen inderdaad een groot gevaar gevormd voor de veiligheid van kinderen en bezoekers?

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 3

Indien de berichtgeving juist is, hoe valt te verklaren dat het toezicht hierop zo ernstig heeft gefaald?

Zoals aangegeven is van falend toezicht of handhaving niet gebleken.

Vraag 4

Hoe beoordeelt u het feit dat gemeentebestuurders vele ernstige ambtelijke signalen hebben gekregen omtrent de onveilige situatie, maar geen actie hebben ondernomen?

Uit de beschikbare informatie blijkt niet van (ernstige) ambtelijke signalen over falende handhaving of van het negeren van dergelijke signalen door bestuurders. Wel is in 2011 door een ambtenaar melding gedaan bij de gemeentelijke ombudsman van een vermoeden van integriteitsschending, welke gerelateerd was aan het toezicht op de brandveiligheid van een pand. De gemeentelijke ombudsman heeft de melding in behandeling genomen en een onderzoek ingesteld. De conclusie van dit onderzoek luidde dat er geen sprake was van integriteitsschendingen door bestuurders of ambtenaren bij de beslissing om niet over te gaan tot het staken van het gebruik of het sluiten van de slaapzalen in de moskee.
Voorts heeft de gemeente aangifte gedaan van het lekken van informatie en het heimelijk opnemen van gesprekken. De burgemeester roept ambtenaren op zich te melden als zij in de zaak van de moskee-internaten ongewenste politieke druk hebben ervaren. De burgemeester wil deze mensen in vertrouwen spreken en zal zich daarbij laten bijstaan door externe deskundigen.

Vraag 5

In hoeverre is in deze casus in uw ogen de integriteit van de gemeentebestuurders in het geding? Welke acties wilt u in dit verband nemen?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 6

In hoeverre is gewaarborgd dat in de lokale toezichtsystematiek vriendjespolitiek en cliëntelisme geen kans krijgen? Verdient dit aanscherping?

In aansluiting bij de antwoorden 4 en 5 kan worden aangegeven dat van vriendjespolitiek of cliëntelisme niets is gebleken. In zijn algemeenheid kan erop worden gewezen dat er wettelijke bepalingen zijn ter bevordering van zuivere besluitvorming. Zo kan volgens de Gemeentewet een raadslid niet deelnemen aan stemmingen over een aangelegenheid die hem persoonlijk aangaat of waarbij hij als vertegenwoordiger is betrokken.3 En artikel 2:4 Awb legt aan het bevoegde bestuursorgaan een zorgplicht op die inhoudt dat door het bestuursorgaan wordt voorkomen dat, ten gevolge van vermenging van persoonlijke en bestuurlijke belangen, de besluitvorming niet meer voldoet aan het vereiste dat het bestuursorgaan zijn taak zonder vooringenomenheid vervult. Voorts bevat de Handreiking integriteit politieke ambtsdragers gemeenten, provincies en waterschappen richtlijnen en model gedragscodes om het onafhankelijk handelen van ambtsdragers te waarborgen.

Vraag 7

Hoe beoordeelt u in deze casus het «toezicht op het toezicht»? Op welke wijze kreeg in deze casus het toezicht op het gemeentebestuur gestalte en is dit op adequate wijze gebeurd?

Het toezicht is met de herziening verschoven van de Inspectie Leefomgeving en Transport naar de provincies. Op 26 september 2012 heeft het IPO een brief aan de Tweede Kamer gezonden waarin de zorg wordt uitgesproken omtrent de vermeende onduidelijkheid over wat met de inwerkingtreding van de Wet revitalisering generiek toezicht (Wet RGT) van de provincie wordt verwacht als interbestuurlijk toezichthouder. Zoals is verwoord in de antwoordbrief aan de Kamer van 6 december 2012 (Kamerstuk II 32 389, nr.16) is het overleg over de financiële compensatie voor de overdracht van het interbestuurlijk toezicht nog gaande. Over de uitkomsten van het overleg zal de Kamer worden geïnformeerd.

Vraag 8

Wilt u in verband met het voorgaande tevens ingaan op de recente verschuiving van het «toezicht op toezicht» van de Inspectie Leefomgeving en Transport naar de provincies? Zijn provincies nu voldoende toegerust voor hun interbestuurlijke toezichtstaak? Hoe beoordeelt u de vraagtekens die hierbij zijn geplaatst, onder meer door de provincies zelf?

Zie antwoord vraag 7.

Vraag 9

Op welke wijze wordt de positie van mogelijke klokkenluiders in deze zaak beschermd?

Op grond van de Ambtenarenwet dient een gemeente een klokkenluidersregeling vast te stellen. De VNG heeft daartoe een model ontwikkeld. Een klokkenluidersregeling voorziet in een procedure voor het melden van mogelijke misstanden. Ook door de gemeente Rotterdam is daarvoor een regeling vastgesteld.

Vraag 1

Kunt u vanaf 1 januari 2010 per kwartaal aangeven:

Dit zijn de cijfers per peildatum 19 januari 2013 (jaarafsluiting 2012). Bij de cijfers betreffende de gehonoreerde verliesdeclaraties van 2012 dient te worden bedacht dat op de peildatum nog 134 dossiers in behandeling zijn. Daarnaast kunnen bezwaarschriften van geldgevers nog leiden tot het alsnog honoreren van de verliesdeclaratie.
Dit zijn de cijfers per peildatum 19 januari 2013 (jaarafsluiting 2012). Bij de cijfers betreffende de gehonoreerde verliesdeclaraties van 2012 dient te worden bedacht dat op de peildatum nog 134 verliesdeclaraties in behandeling zijn. Daarnaast kunnen bezwaarschriften van geldgevers er toe leiden dat alsnog geen finale kwijting wordt verleend. Daarentegen kunnen bezwaarschriften van geldnemers er toe leiden dat alsnog wel finale kwijting wordt verleend.
Bovengenoemde cijfers zijn niet per kwartaal beschikbaar zijn.
c) Het WEW maakt alleen onderscheid tussen onderhandse verkoop en executoriale verkoop. Onderstaand treft u betreffende gegevens aan.
Dit zijn de cijfers per peildatum 19 januari 2013 (jaarafsluiting 2012). Bij de cijfers betreffende de gehonoreerde verliesdeclaraties van 2012 dient te worden bedacht dat op de peildatum nog 134 dossiers in behandeling zijn. Daarnaast kunnen bezwaarschriften van geldgevers nog leiden tot het alsnog honoreren van de verliesdeclaratie.

Vraag 2

Kunt u aangeven tegen hoeveel procent van de WOZ-waarde woningen verkocht zijn voor elk van de mogelijke wijze van verkopen (het liefst per jaar uitgesplitst)?

Zowel bij het aangaan van leningen met NHG als bij de gedwongen verkoop wordt niet gewerkt met de WOZ-waarde doch met de marktwaarde. Deze dient te blijken uit een taxatierapport. Daarom zijn deze gegevens bij het WEW niet bekend.

Vraag 3

Hoe vaak heeft in 2012 een geldgever een aanvraag gedaan tot executoriale verkoop en in hoeveel gevallen is die toestemming verleend en geweigerd?

De ervaring tot nog toe is dat in ongeveer de helft van de voorgelegde gevallen kan worden afgezien van een executoriale verkoop met als resultaat dat in ongeveer 40% van de gevallen de woning in eigendom kan worden behouden en in ongeveer 60% van de gevallen de woning onderhandse wordt verkocht.
Op dit moment zijn hierover geen exacte gegevens voorhanden bij het WEW. Het beleid bij het WEW om zo veel mogelijk executoriale verkopen te voorkomen is in de loop van 2012 geïntensiveerd. Er wordt ingezet op mogelijkheden om de woning in eigendom te behouden. Indien dit niet mogelijk is, wordt gestuurd op een onderhandse verkoop in plaats van een executoriale verkoop. Mede vanwege de intensivering van het beleid in deze, evenals de hiervoor benodigde herinrichting van processen en ICT zullen hierover pas de komende maanden cijfers beschikbaar komen.

Vraag 4

Hoe vaak heeft in 2012 een geldgever een aanvraag gedaan tot onderhandse verkoop en in hoeveel gevallen is die toestemming verleend en geweigerd?

Het WEW geeft aan hierover geen gegevens te hebben. Tot en met 2012 behoefde de geldgever geen toestemming te vragen voor een onderhandse verkoop. Met ingang van 1 januari 2013 is de regelgeving aangescherpt. De geldgever heeft thans in alle gevallen toestemming nodig indien de verkoopprijs lager is dan 95% van de marktwaarde.

Vraag 5

Waarom hoeft geen toestemming gevraagd te worden voor gedwongen onderhandse verkoop?

Met ingang van 1 januari 2013 is de regelgeving aangescherpt. De geldgever heeft in alle gevallen toestemming nodig indien de verkoopprijs lager is dan 95% van de marktwaarde.

Vraag 6

Op welke wijze wordt gecontroleerd of een geldgever zich maximaal en aantoonbaar ingespannen heeft voor het beperken van het verlies bij verkoop van een woning en gehandeld heeft met inachtneming van de alsdan geldende Gedragslijn Intensief Beheer? Gebeurt dit bij elk dossier, gelet op artikel B10 Algemene Voorwaarden NHG?

Bij elke schadedeclaratie vindt een controle plaats of en in hoeverre de geldgever heeft gehandeld conform de op het desbetreffende dossier van toepassing zijnde voorwaarden en normen. Daarbij wordt tevens aan de hand van het dossier bezien of en in hoeverre de geldgever zich voldoende heeft ingespannen om het verlies te voorkomen danwel zo veel mogelijk te beperken. De Gedragslijn Intensief Beheer is geïntroduceerd per 1 januari 2013. Daarom is hiermee nog geen ervaring opgedaan.

Vraag 7

Hoe vaak is een claim van een geldverstrekker op NHG geweigerd en op welke gronden is dit gebeurd?

Dit zijn de cijfers per peildatum 19 januari 2013 (jaarafsluiting 2012). Bij de cijfers betreffende de gehonoreerde verliesdeclaraties van 2012 dient te worden bedacht dat op de peildatum nog 134 dossiers in behandeling zijn. Daarnaast kunnen bezwaarschriften van geldgevers nog leiden tot het alsnog honoreren van de verliesdeclaratie.
Indien de geldgever niet heeft gehandeld conform de op het desbetreffende dossier van toepassing zijnde voorwaarden en normen en de geldgever heeft zich niet voldoende ingespannen het verlies te voorkomen danwel te beperken, kan de declaratie worden afgewezen. De belangrijkste afwijzingsgronden zijn dat sprake is van een niet toegestane BKR-codering, de aanlevering van een incompleet dossier of dat sprake is van een opschortende voorwaarde. Een opschortende voorwaarde is bijvoorbeeld van toepassing indien men een woning heeft aangekocht terwijl men nog een andere woning in eigendom heeft. In dat geval is pas sprake van een borgstelling nadat de eerste woning is verkocht. Indien bij de verliesdeclaratie blijkt dat de eerste woning nog steeds in eigendom is, is de borgstelling dus niet in werking getreden en wordt de verliesdeclaratie afgewezen.
Bij het aantal afgewezen verliesdeclaraties over 2012 dient de kanttekening te worden gemaakt dat een afwijzing van een incompleet dossier in een later stadium alsnog kan leiden tot het alsnog op basis van een compleet dossier honoreren van dat dossier.

Vraag 8

Wat is het maximale risico dat de Staat en daarmee de belastingbetaler loopt door de achtervangpositie in de NHG?

Per 31 december 2012 staat het WEW borg voor in totaal € 149 miljard aan lopende hypothecaire leningen (gegarandeerde vermogen). Het risico voor de Staat is aanzienlijk lager dan dit bedrag, want

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het artikel «Toezichthouder negeerde risico Vestia»?1

Ja.

Vraag 2

Kunt u bij elk van de contracten die het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) bij woningcorporatie Vestia vanaf 2008 geborgd c.q. gegarandeerd heeft, aangeven of het WSW volgens de wetten en de eigen regels de borgstelling hadden mogen afgeven?

Er zijn geen specifieke wettelijke regels van toepassing op het afgeven van borgstellingen door het WSW. Het WSW is een private organisatie die in een civielrechtelijke context overeenkomsten aangaat (borgstellingen afgeeft).
Desgevraagd heeft het WSW mij bericht, dat zij alle reguliere borgingen heeft afgegeven op basis van een kredietwaardigheidsbeoordeling. Deze is gebaseerd op de Prognose Informatie (dPi) en op de Verantwoordingsinformatie (dVi) en als gevolg hiervan mede op de betreffende jaarrekeningen van Vestia. Daarmee is volgens het WSW de in het reglement van deelneming verplichte procedure gevolgd waardoor de borgstellingen binnen de eigen regels zijn afgegeven.

Vraag 3

Kunt u een gedetailleerd overzicht geven van de borgstellingen van Vestia en van de derivatencontracten bij woningcorporatie Vestia?

De informatie bij het WSW met betrekking tot (individuele) leningen en derivaten is bedrijfsgevoelig en kan het WSW derhalve niet verstrekken zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de deelnemer. E.e.a. is vastgelegd in het reglement van deelneming (artikel 32).

Vraag 4

Klopt het dat woningcorporatie Vestia tegen de regels in vrij eigen vermogen aanhield en dat dat op zich al een beletsel had moeten zijn voor de borging van contracten door het WSW?

Een toegelaten instelling heeft de mogelijkheid eigen middelen aan te houden, die voor een normale bedrijfsvoering vereist is. De hoogte van de eigen middelen bepaalt echter mede de hoogte van de mogelijke borging. Het WSW heeft aangegeven, dat zij in 2009 en 2010 een beperking heeft toegepast op het te borgen volume vanwege de omvang van de eigen middelen bij Vestia. Het beschikbaar gestelde volume is het bedrag dat de deelnemer periodiek (meestal jaarlijks) krijgt om leningen met borging van het WSW aan te trekken voor de financiering van borgbare onroerende zaken en voor herfinancieringen van geborgde leningen voor de komende een tot drie prognosejaren. De hoogte van het volume hangt af van de kasstroomprognose en de financieringsbehoefte van de woningcorporatie. Vestia had veel eigen middelen, hetgeen een beletsel vormde voor een door Vestia destijds gewenste sterke toename van de borging van leningen door het WSW.

Vraag 5

Hoe groot was het probleem van woningcorporatie Vestia geweest indien het WSW strikt zijn regels gehandhaafd zou hebben en hoeveel minder verlies zou er dan geleden zijn?

De schade bij Vestia is primair veroorzaakt doordat Vestia een derivatenportefeuille heeft opgebouwd die niet passend was voor een woningcorporatie. Het WSW is van oordeel, dat zij haar eigen beleid inzake eigen middelen gehandhaafd heeft met als resultaat een sterke beperking van het te borgen volume in 2009 en 2010, omdat Vestia over veel eigen middelen beschikte. Bij de beperking van het volume in 2010 heeft het WSW echter wel aangegeven dat voldoende middelen moesten worden aangehouden om liquiditeitsrisico’s bij een rentedaling van 2 procentpunt op te kunnen vangen.
Aangezien het WSW van oordeel is, dat zij haar eigen regels heeft gehandhaafd, kan niet aangegeven worden hoeveel minder verlies geleden zou zijn zoals bedoeld in de vraag.

Vraag 6

Zijn de contracten die het WSW niet had mogen garanderen rechtsgeldig?

Er zijn volgens het WSW geen contracten geborgd die het WSW niet had mogen borgen. De borgstellingen zijn derhalve volgens het WSW rechtsgeldig afgegeven.

Vraag 7

Zijn de bestuurders en/of toezichthouders van het WSW verantwoordelijk voor de onterecht afgegeven garanties?

Volgens het WSW zijn er geen borgingen onterecht afgegeven en daarmee is er ook geen sprake van aansprakelijkheid op dat punt.

Vraag 8

Zijn de bestuurders en/of toezichthouders van het WSW aansprakelijk indien het WSW verlies leidt op garanties die ten onrechte zijn afgegeven?

Zie antwoord vraag 7.

Vraag 9

Welke gevolgen heeft het voor bestuurders, indien zij tegen de regels in voor miljarden aan garanties afgeven, die in het uiterste geval gedekt worden door de belastingbetaler?

Zie antwoord vraag 7.

Vraag 10

Waarom hield het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV) geen toezicht op derivaten en waarom kwam deze taak indirect in zijn geheel bij het WSW te liggen?

Het CFV oefent het integrale financiële toezicht uit. Zij deed dat in de betreffende periode op basis van de meerjarige ontwikkeling van het vermogen (solvabiliteitsprognoses). Bij derivaten en margin calls is het van belang dat woningcorporaties voldoende liquiditeiten hebben. Nadat eind 2008 bij een aantal woningcorporaties geconstateerd werd, dat er problemen waren bij het kunnen voldoen aan hun margin call verplichtingen, heeft het WSW in het jaarverslag 2008 aangegeven de derivaten te zullen gaan monitoren. Het WSW heeft mij in het kader van de beantwoording van deze schriftelijke vragen overigens aangegeven dat deze tekst uit het jaarverslag niet geheel juist is. Het WSW is alleen de betreffende deelnemers met liquiditeitsproblemen, en derhalve niet generiek, gaan monitoren. Het WSW stelt nu met de generieke monitoring van derivaten in februari 2010 te zijn begonnen en heeft pas toen kwartaalgewijs info opgevraagd bij alle deelnemers. Het WSW heeft evenwel geen formele rol in het toezicht.
Volgens het CFV was echter de eerdere communicatie aanleiding voor het CFV om niet zelf op derivaten toezicht uit te oefenen.

Vraag 11

Klopt het dat WSW niet per kwartaal inzicht kreeg in de transacties, terwijl dit wel was geë

Het klopt dat het WSW van Vestia dit inzicht niet per kwartaal kreeg terwijl het wel was opgevraagd. Conform het reglement van deelneming mocht het WSW deze informatie opvragen.

Vraag 12

Hoe beoordeelt u de zin op de website van WSW: » Het WSW is betrouwbaar: er is nog nooit een aanspraak geweest op onze borgstelling»2 2) na de zeer ingewikkelde, uitgebreide en kostbare noodoplossing die gevonden is voor de afhandeling van de derivaten?

Het is juist, dat er nog nooit aanspraak is gemaakt op de borgstelling. In die zin is de kwalificatie correct.

Vraag 1

Kent u het bericht «Huizen zijn goedkoper op executieveiling»1 en het onderliggende onderzoeksrapport «Executieveilingen: verbeteren of voorkomen?»2

Ja.
Ja.

Vraag 2

Kunt u reageren op de bevindingen? Kunt u het grote verschil tussen transactieprijs via de executieveiling (gemiddeld 40% lager dan de marktwaarde) en de onderhandse verkoop (gemiddeld 14% lager dan de marktwaarde) verklaren? Kunt u het verschil tussen deze korting bij Nederlandse executieveilingen en die bij veilingen in het buitenland verklaren?

Het is bekend dat de transactieprijs via de veiling lager is dan bij onderhandse verkoop. Een verklaring voor dit verschil is dat op een executieveiling huizen binnen een korte tijdspanne moeten worden verkocht, waardoor de prijs lager wordt. Verder zijn er bijkomende kosten bij aankoop van een woning op een veiling. Bij onderhandse verkoop bestaan de bijkomende kosten voor de koper uit de van te voren bekende overdrachtsbelasting en notariskosten. Bij executieveilingen komen hierbij voor de koper veilingkosten en eventuele achterstallige betalingen voor onder andere belastingen of vereniging van eigenaren. Bovendien is vaak niet duidelijk in welke staat de woning zich bevindt, of de bewoner vrijwillig uit de woning zal vertrekken en of er nog huurders aanwezig zijn. Tevens zijn de banken terughoudend met de financiering van een woning die gekocht wordt op de veiling. Deze risico’s zullen door de potentiële koper in zijn bod worden betrokken. De genoemde factoren zijn voor het kabinet aanleiding geweest om met het wetsvoorstel verbetering executieveilingen de informatievoorziening te verbeteren, de kosten voor kopers te beperken en de procedure voor ontruiming te vereenvoudigen (Kamerstukken II 2012–13, 33 484, nr. 2). Het tweede deel van de beantwoording van de vraag treft u in het antwoord van vraag 3 aan.

Vraag 3

Wat zijn de ervaringen in landen als de VS, Spanje en Ierland met executieveilingen? Zorgen daar de wettelijke kaders voor een betere prijs bij dergelijke veilingen?

Er is geen recente informatie beschikbaar over specifieke ervaringen in andere landen. Uit een eerder verricht rechtsvergelijkend onderzoek naar executoriale verkoop van woningen in de EU-lidstaten3 komt wel naar voren dat de procedures en de effectiviteit en efficiëntie sterk verschillen. De Nederlandse procedures springen er in lengte en flexibiliteit positief uit. De opbrengst van een huis op de Nederlandse executieveiling ligt wel lager dan in andere Europese landen. Of dat samenhangt met het wettelijke kader is niet bekend. Voor veel landen, waaronder Nederland, geldt dat de opbrengst van de verkoop van een huis op de executieveiling onder de marktwaarde van de woning ligt.

Vraag 4

Kunt u verklaren waarom het aantal executieveilingen recent is gedaald, terwijl het economisch gezien in Nederland minder gaat en er meer mensen in betalingsproblemen komen?

Zoals uit de cijfers van het Kadaster naar voren komt (zie het antwoord op vraag 25) is het totale aantal executieveilingen over 2012 gedaald ten opzichte van 2011. Dit zou het eerste resultaat kunnen zijn van de inzet van het Waarborgfonds Eigen Woningen als de uitvoerder van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG), de banken en overige financiële instellingen om te voorkomen dat woningen op de veiling worden aangeboden. De financiële instellingen besteden meer aandacht aan vroegtijdige signalering van betalingsproblemen en trachten door begeleiding van de consument, financieel beheer, schuldsanering en dergelijke gedwongen verkopen te voorkomen. Indien gedwongen verkoop toch noodzakelijk blijkt dan tracht men een executieveiling te voorkomen en door middel van een onderhandse verkoop de opbrengst van de verkoop te optimaliseren.

Vraag 5

Heeft u gegevens over het aantal (vrijwillige) onderhandse verkopen? Is er sprake van een grote toename van dit soort van verkopen en op welke wijze is deze toename te verklaren? Kunt u hierbij reageren op de bevindingen op basis van cijfermateriaal van het NHG dat in 2006 nog 48% van de observaties in de veilingzaal eindigde, terwijl dit aandeel in 2011 is teruggelopen tot slechts 24%?3 Vindt u deze ontwikkeling wenselijk? Zo nee, waarom niet? Zo ja, waarom wel?

Er zijn geen openbaar beschikbare gegevens over de aantallen onderhandse verkopen voor de gehele Nederlandse woningmarkt. Wel is informatie hierover beschikbaar voor NHG-hypotheken en hebben DNB en de AFM in 2012 kredietverstrekkers gevraagd naar het aantal onderhandse verkopen.
De Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW) geeft aan dat door inspanningen (maatwerkoplossingen) van zowel het WEW als de kredietverstrekkers om de verkoop op de veiling te voorkomen in de afgelopen jaren, het aandeel gedwongen verkopen dat plaats vindt via de veiling bedroeg in de jaren 2003 tot en met 2005 ongeveer 70%. In 2006 en 2007 was het percentage 60% en daarna is het langzaam gaan verschuiven naar 40% en verder afgenomen naar 13% (zie ook de beantwoording van vraag 26).
De afname in het aantal executieveilingen bij de hypotheken met NHG is met het oog op het beperken van de restschuld wenselijk omdat de opbrengst van woningen op de veiling doorgaans lager is dan bij een onderhandse verkoop. Hiermee wordt een beroep op het fonds van de NHG zo veel mogelijk beperkt.
DNB en de AFM hebben 14 kredietverstrekkers informatie gevraagd over onderhandse verkopen in de periode 2008 t/m 2011. Een woningverkoop wordt door DNB en de AFM aangemerkt als een onderhandse verkoop als de transactie plaatsvindt nadat een betalingsachterstand is ontstaan van meer dan 90 dagen. Niet alle kredietverstrekkers hebben voor alle jaren informatie kunnen leveren. Hierdoor kunnen de uitkomsten afwijken van de markttotalen. De uitkomsten op jaarbasis staan in onderstaande tabel.
1.356
1.518
2.711
3.847
Het aantal onderhandse verkopen is op basis van deze gegevens gestegen in de afgelopen jaren. Deze trend lijkt zich ook in 2012 door te zetten. Van de Nederlandse Vereniging van Banken heb ik begrepen dat het aantal onderhandse verkopen in 2012 op 4.500 wordt geschat.

Vraag 6

Hoeveel mensen krijgen te maken met gedwongen verkoop? Vindt u dat er genoeg gebruik wordt gemaakt van maatwerkoplossingen bij banken?

Zoals in het antwoord op vraag 5 is aangegeven bestaan er geen betrouwbare gegevens over het totale aantal gedwongen verkopen. Over maatwerkoplossingen bij de banken is mij de door het WEW geleverde informatie zoals onder vraag 5 en onder vraag 22 aangegeven informatie bekend.
Voorts kan ik u melden dat de AFM in 2012 onderzoek heeft gedaan naar de afhandeling van betalingsachterstanden bij hypotheken door kredietverstrekkers. Over de bevindingen zal de AFM binnenkort naar buiten treden. De AFM is van oordeel dat kredietverstrekkers een breed palet aan mogelijkheden hebben om met de klant tot een oplossing te komen en deze zouden ook passend ingezet moeten worden. De AFM heeft een aantal kredietverstrekkers hier al op gewezen.

Vraag 7

In welke mate heeft de terugloop in executieveilingen te maken met het vertrouwen in veilingen en de prijs die daar tot stand komt?

Zoals in het antwoord op de vragen 2 en 5 is aangegeven, is bekend dat de opbrengst van de woning via de executieveiling lager is dan bij onderhandse verkoop. Het ligt daarom voor de hand dat zowel de geldgever als de consument zoekt naar alternatieven voor de veiling, zoals onderhandse verkoop.

Vraag 8

Indien u niet over de nodige gegevens beschikt, bijvoorbeeld omdat deze niet door het kadaster worden bijgehouden, vindt u het dan wenselijk dat deze gegevens in de toekomst wel worden bijgehouden? En bent u in dat geval bereid om hier onafhankelijk onderzoek naar te doen?

Het aantal verkopen op executieveilingen wordt bij het Kadaster geregistreerd maar bij gedwongen verkopen wordt geen onderscheid gemaakt tussen een reguliere vrije verkoop van een woning en een gedwongen onderhandse verkoop. Het proces van gedwongen onderhandse verkoop kent veel gelijkenis met reguliere vrije onderhandse verkoop. Het onderscheid in transacties wordt niet bij het Kadaster geregistreerd. Het verkrijgen van data over gedwongen onderhandse verkopen is daarmee in de praktijk niet mogelijk. Ik zie onvoldoende meerwaarde in het bijhouden van die gegevens en ben niet voornemens zo’n onderzoek te doen.

Vraag 9

Zijn er aanwijzingen dat in het afgelopen jaar het besluit van de NMa rondom executieveilingen (besluit 6538, 13 december 2011) positief effect heeft gehad op de toeloop richting veilingen en de prijsvorming?

De Nederlandse Mededingingsautoriteit (NMa) is in 2009 een kartelonderzoek gestart naar prijsafspraken bij executieveilingen. Inmiddels is het onderzoek afgerond en heeft de NMa eind 2011 aan 14 handelaren en onlangs aan nog eens 65 handelaren boetes opgelegd van in totaal € 10,4 miljoen. Er is geen onderzoek gedaan naar het effect van het NMa-onderzoek. De prijs op executieveilingen wordt door verschillende factoren beïnvloed, het gedrag van de handelaren is daar één van. Voor een betere werking van executieveilingen is het van belang dat veilingen transparanter worden en dat particuliere kopers meer kansen krijgen om mee te bieden. Handhavend optreden door de NMa draagt er ongetwijfeld toe bij dat handelaren op executieveilingen nu in concurrentie bieden. Ook het bij uw Kamer voorliggende wetsvoorstel ter verbetering van de executieveilingen (Kamerstukken II 2012–13, 33 484, nr. 2) draagt bevat maatregelen om de transparantie en competitie te bevorderen. Bovendien heeft de NMa een handleiding gepubliceerd met richtsnoeren voor het in concurrentie bieden op executieveilingen.5

Vraag 10

Kunt u aangeven of de NMa nog steeds onderzoek doet naar kartelvorming bij executieveilingen en onderhandse verkopen? Vindt u dat de NMa deze markt nadrukkelijk in de gaten dient te houden gelet op het grote economische belang?

Het in 2009 gestarte mededingingsrechtelijk onderzoek van de NMa is met de recent genomen besluiten afgerond (zie voetnoot 5). De NMa zal ook in de toekomst in de gaten houden of de Mededingingswet bij executieveilingen wordt nageleefd. Zij zal zo nodig handhavend optreden.

Vraag 11

Kunt u aangeven of de 56 door de NMa van kartelovertreding verdachte, en tot nu ca. 14 beboete, huizenhandelaren nog steeds actief zijn op executieveilingen en/of anderszins bijvoorbeeld via onderhandse executoriale biedingen? Wat vindt u hiervan?

Inmiddels heeft de NMa boetes uitgedeeld aan 65 andere handelaren, zodat in totaal 79 handelaren beboet zijn. Het mededingingsrecht is er niet op gericht partijen uit de markt te halen. De betreffende handelaren kunnen dus nog actief zijn op veilingen. Hierover bestaat bij dit kabinet geen informatie. Aangezien betreffende handelaren bestraft zijn voor hun handelen, staat het hun vrij opnieuw actief te zijn op onder andere executieveilingen. In dit kader verwijs ik ook naar de opmerking in het antwoord op vraag 9: «handhavend optreden door de NMa draagt er naar verwachting toe bij dat handelaren op executieveilingen nu in concurrentie bieden». Er bestaat daarom geen bezwaar tegen de deelname van beboete huiseigenaren op onder andere de veiling.

Vraag 12

Bent u het eens dat er goed toezicht moet zijn op de partijen die van rechtswege betrokken zijn bij de verkoopprocedures na het inroepen van het recht op hypotheek (artikel 3:268 B), gelet op het belang bij makelaars en notarissen? Zo ja, op welke wijze is dit toezicht georganiseerd? En vindt u dit afdoende geregeld?

De notaris houdt als publiek ambtenaar onafhankelijk toezicht op de executieveiling. Zo heeft hij een rol bij de voorbereiding van de veiling, door bijvoorbeeld de veilingvoorwaarden te controleren. De notaris controleert verder of het bieden op de veiling eerlijk verloopt. Tot slot draagt hij zorg voor de levering van het verkochte goed aan de hoogste bieder. Dit betekent dat de notaris in de eerste plaats verantwoordelijk is voor een juist verloop van de executieveiling. De onderhandse executoriale verkoop staat uiteindelijk onder toezicht van de rechter, doordat de voorzieningenrechter van de rechtbank een onderhandse verkoop moet goedkeuren. De verdere afwikkeling van de onderhandse executoriale verkoop ligt in handen van de notaris. Indien er aanwijzingen zijn voor onrechtmatigheden, zoals kartelafspraken of strafbare feiten, dan kunnen de NMa of het Openbaar Ministerie worden ingeschakeld. Hiermee bestaat voldoende toezicht op de executie van het hypotheekrecht.

Vraag 13

Kunt u aangeven op welke wijze de keuze tussen executieveiling of onderhandse verkoop wordt gemaakt? Is hierbij sprake van dwang of drang? Vindt u het wenselijk dat banken steeds meer mensen bewegen om te kiezen voor (vrijwillige) onderhandse verkoop vanwege de zeer lage opbrengst bij executieveilingen?

Het is in het belang van de bank en de consument om te streven naar een zo hoog mogelijke opbrengst wanneer een woning executoriaal moet worden verkocht. Hoe aan dit streven concreet invulling wordt gegeven, hangt af van het interne beleid van de banken en is verder afhankelijk van de situatie van de consument. Uiteraard heeft het de voorkeur als een keuze tussen de verkoop van een woning op de executieveiling en onderhandse verkoop tot stand komt na onderling overleg. In de praktijk komt het echter voor dat woningbezitters geen medewerking verlenen aan enige vorm van verkoop van de woning. Zoals in de beantwoording van vraag 2 en vraag 5 wordt aangegeven, is bekend dat in de huidige situatie de onderhandse verkoop doorgaans meer oplevert. Daarom is het redelijk dat financiële instellingen mensen stimuleren om te kiezen voor (vrijwillige) onderhandse verkoop. Het is echter aan de financiële instelling om, zo mogelijk in overleg met de woningbezitter, tot de meest gunstige keuze te komen. Zoals vermeld in het antwoord op vraag 6 heeft de AFM in 2012 onderzoek gedaan naar de afhandeling van betalingsachterstanden. Ook de AFM heeft aangegeven van mening te zijn dat kredietverstrekkers die het klantbelang voorop stellen executieveilingen zoveel mogelijk zouden moeten vermijden met het oog op de lagere verwachte verkoopopbrengst.

Vraag 14

In de brief over woningcorporaties (d.d. 14 december 2012, TK 29 453, nr. 284) heeft u aangegeven gegevens te vragen aan NVB en WEW over de restschuldproblematiek. Bent u ook bereid om de NVB te vragen naar het beleid rondom executieveilingen en onderhandse verkoop bij betalingsachterstanden? Bent u tevens bereid te vragen naar het beleid m.b.t. de verschillende regio's (krimp- en/of schaarsteregio's) en verschillende woninggebieden, gelet op de conclusie in het eerder genoemde rapport dat woningen in populaire wijken vaker onderhands worden verkocht, terwijl panden in mindere wijken sneller doorverwezen worden naar de veilingzaal? Vindt u dergelijk onderscheid legitiem en acceptabel? Heeft dit onderscheid geen zeer nadelige gevolgen voor de hypotheekhouders?

Zoals onder vraag 5 is aangegeven heeft het WEW gegevens verstrekt over de inspanningen die worden verricht bij betalingsachterstanden in geval van een hypotheek met NHG. Met betrekking tot uw vraag over het beleid van de banken rondom executieveilingen en onderhandse verkoop bij betalingsachterstanden is onder vraag 6 aangegeven dat de AFM in 2012 onderzoek heeft gedaan naar de afhandeling van betalingsachterstanden bij hypotheken door kredietverstrekkers en binnenkort met de resultaten naar buiten komt. Tevens wordt in de beantwoording van vraag 22 gemeld dat de NVB aangeeft dat hypotheekaanbieders in overeenstemming met de Gedragscode Hypothecaire Financieringen (GHF) handelen.
Voor het overige is het aan de banken om te beoordelen hoe zij omgaan met betalingsproblematiek in de verschillende regio’s en woninggebieden.

Vraag 15

Bent u bereid om ook bij het WEW navraag te doen over de ontwikkelingen van executoriale verkoop en onderhandse verkoop?

Het WEW verstrekt deze gegevens in haar openbare jaarverslag. Tevens bestaat er op dit punt reguliere informatie-uitwisseling tussen het WEW en het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. De ontwikkelingen op het gebied van executoriale verkoop van woningen met NHG worden uiteraard nauwlettend gevolgd.

Vraag 16

Kunt u aangeven of het beleid de laatste tijd bij het WEW is aangescherpt? Zo ja, op welke wijze? Vindt u dat de balans tussen risico's voor het WEW (met achtervanger het Rijk) en voor de banken voldoende is geregeld?

De afgelopen jaren heeft het WEW haar beleid gericht op het voorkomen danwel beperken van de verliezen steeds verder aangescherpt. In samenwerking met de geldgevers wordt er op gestuurd om woningverkoop op de veiling te voorkomen. Dit beleid wordt in 2013 geïntensiveerd. Het WEW staat met de NHG borg voor de door de geldgevers met NHG verstrekte hypotheken. Dit betekent dat de verliezen van de geldgever op hypotheken met NHG door het WEW worden vergoed, ongeacht de vraag of de woning onderhands of via de veiling is verkocht. Er wordt nauw samengewerkt tussen het WEW en de geldgevers om de verliezen zo veel mogelijk te beperken en te voorkomen.

Vraag 17

Bent u bereid om samen met WEW een analyse te maken van de ontwikkelingen van executies, gedwongen en (vrijwillige) onderhandse verkoop van de afgelopen (crisis-)jaren en deze analyse af te zetten tegen de ontwikkelingen eind jaren 1970/begin jaren 1980, gelet op mogelijke parallellen?

Gezien de verschillende achtergronden van het ontstaan van de huidige crisis (problemen bij de banken) en de crisis eind jaren zeventig/ begin jaren 80 (stagflatie en oliecrisis) is er geen meerwaarde in een dergelijke exercitie. De inspanningen van dit kabinet richten zich op de huidige ontwikkelingen en op welke wijze het overheidsbeleid een bijdrage aan oplossingen kan leveren.

Vraag 18

Kunt u aangeven wat het juridische kader is bij onderhandse executoriale verkoop? Wat is hierbij de rol van de voorzieningenrechter? Is het mogelijk dat de rechter bij deze vorm van verkoop de verschillende belangen afweegt? Zo nee, vindt u dit niet wenselijk?

Bij de aankondiging van de executieveiling wordt aangegeven dat ook onderhands kan worden geboden, door middel van een aan de notaris gericht geschrift (artikel 547 Rv). Als de hypotheekhouder of de hypotheekgever besluit tot onderhandse verkoop, dan moet de koopovereenkomst door de voorzieningenrechter worden goedgekeurd (artikel 3:268 lid 2 BW). Hiertoe moet een verzoek vergezeld gaan van een volledige koopakte. Ook moeten eventuele andere ingekomen biedingen aan de voorzieningenrechter worden gemeld (artikel 548 Rv). Indien door de hypotheekhouder of hypotheekgever voor de afloop van de behandeling van het verzoek om onderhandse verkoop toe te staan, aan de rechter een gunstiger aanbod wordt voorgelegd, kan de rechter bepalen dat de verkoop overeenkomstig dat gunstigere aanbod zal geschieden. Met de belangen van alle betrokkenen wordt daarmee op adequate wijze rekening gehouden. De geplande veiling vervalt indien de rechter het verzoek tot goedkeuring van de koopovereenkomst inwilligt. Mocht de rechter geen goedkeuring verlenen, dan bepaalt de rechter een nieuwe dag waarop de veiling zal plaatsvinden (artikel 548 Rv).

Vraag 19

Welke acties gaat u ondernemen om er voor te zorgen dat de restschuld na gedwongen onderhandse verkoop dan wel executieverkoop zo laag als mogelijk blijft? Welke aanpassingen in wet- en regelgeving zijn hiervoor nodig? Bent u van mening dat banken meer zorgvuldigheid dienen te betrachten en hoe gaat u dat bevorderen?

Het is ten eerste aan de geldverstrekkers hierin hun verantwoordelijkheid te nemen.
Naast het op dit moment bij uw Kamer voorliggende wetsvoorstel ter verbetering van de executieveilingen (Kamerstukken II 2012–13, 33 484, nr. 2) heeft het kabinet maatregelen genomen ten aanzien van de stapsgewijze afbouw van de LTV (Loan to Value) ratio’s en heeft dit kabinet de financiering van restschulden mogelijk gemaakt. Voorts zet dit kabinet met de maatregelen met betrekking tot de hypotheekrenteaftrek aflossing van de hypotheek weer centraal. Deze maatregelen tezamen zullen er in de toekomst toe leiden dat er minder restschulden zullen voorkomen.

Vraag 20

Bent u verder van mening dat notarissen voldoende doen om er voor te zorgen dat de executieveilingen goed verlopen? Welke verbeteringen ziet u rondom de inzet van notarissen en hoe gaat u dit bevorderen? Bent u van mening dat het de taak is van notarissen om (vrijwillige) onderhandse verkoop te bevorderen of hebben zij een bredere taak- en doelstelling ook met het oog op de huizenbezitters die uit hun huis worden gezet? Kunt u dit toelichten? Bent u in gesprek met de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie om het proces tot executieveilingen te verbeteren?

In het antwoord op vraag 18 is ingegaan op de rol van de notaris bij de executieveiling. Het is inherent aan de wettelijke executieprocedure dat de belangen van de schuldeiser een grote rol spelen. Het past binnen deze procedure dat de notaris alle relevante belangen -dus ook die van de huizenbezitter- in dit proces betrekt. Zo kan de notaris door middel van voorlichting aan de huizenbezitter wijzen op de voordelen van een onderhandse verkoop. Verder draagt de notaris er, in opdracht van de executerende partij, zorg voor dat de aankomende veiling aan een zo breed mogelijk publiek bekend wordt gemaakt en dat potentiële kopers van zoveel mogelijk informatie over het te verkopen object worden voorzien. In deze aankondiging wordt ook melding gemaakt van de mogelijkheid tot het doen van een onderhandse bieding. Het ligt, gezien de wettelijke taken van de notaris, niet voor de hand dat de notaris nauwer wordt betrokken bij de daadwerkelijke bevordering van de onderhandse verkoop. Voor dat doel kan uiteraard wel een makelaar worden ingeschakeld. Bij de voorbereiding van het wetsvoorstel (Kamerstukken 2012–13 33 484, nr. 2 e.v.) tot verbetering van de executieveilingen is de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB) betrokken geweest. Ook los van dit wettelijke traject zijn door de betrokken partijen, zoals de KNB, initiatieven ontplooid om de executieveiling te verbeteren. Dit heeft onder meer geleid tot het concentreren van de openbare executoriale verkopen bij 16 regioveilingen, die op uniforme wijze opereren. Deze concentratie maakt het naar verwachting aantrekkelijker voor particulieren om deel te nemen aan een dergelijke veiling.

Vraag 21

Bent u bekend met het feit dat banken/hypotheekverstrekkers gedragscode 15 hypothecaire financieringen veelal niet naleven. Welke maatregelen wilt u in dit kader treffen?

Bent u bekend met het feit dat banken en hypotheekverstrekkers ook bij tijdelijke betalingsachterstanden en in aantoonbaar oplosbare situaties toch overgaan tot executieverkoop en in dit kader zelfs door inhoudsdeskundigen aangedragen realistische integrale oplossingen en betaalvoorstellen ongegrond afwijzen evenals aanwezige andere voor de hand liggende oplossingen compleet buiten beschouwing laten? Wat vindt u van dit feit dat banken onderbouwde oplossingen die executieverkoop kunnen voorkomen onbeargumenteerd afwijzen? Zou het in deze financieel moeilijke tijden juist niet gewenst zijn en zeker ook van banken verwacht mogen worden (ook gezien het feit dat banken debet zijn aan de bankencrisis vanaf 2008) dat zij openstaan voor realistische oplossingen en pro-activiteit? Welke maatregelen en/of aanvullende wetgeving zou u kunnen treffen?
Artikel 15 van de GHF bepaalt dat aanbieders van hypothecair krediet bij (dreigende) betalingsproblemen eerst in overleg treden met de consument. Ik heb van de NVB begrepen dat zij zich niet herkent in het signaal dat banken dit artikel niet naleven. De NVB stelt dat een woning enkel via een executieveiling verkocht wordt als er geen andere oplossing meer mogelijk is. Dat kan bijvoorbeeld zo zijn als consumenten naar het buitenland zijn vertrokken of als consumenten op geen enkele andere manier willen meewerken aan een onderhandse verkoop. De NVB bestrijdt dan ook dat aanbieders niet in lijn met de GHF handelen en vroegtijdig aansturen op een executieveiling. Deze informatie komt overeen met de informatie die hierover in de beantwoording van vraag 4 en vraag 5 is gegeven.

Vraag 22

Bent u bekend met het feit dat banken en hypotheekverstrekkers ook bij tijdelijke betalingsachterstanden en in aantoonbaar oplosbare situaties toch overgaan tot executieverkoop en in dit kader zelfs door inhoudsdeskundigen aangedragen realistische integrale oplossingen en betaalvoorstellen ongegrond afwijzen alsmede aanwezige andere voor de hand liggende oplossingen compleet buiten beschouwing laten? Wat vindt u van dit feit dat banken onderbouwde oplossingen die executieverkoop kunnen voorkomen onbeargumenteerd afwijzen? Zou het in deze financieel moeilijke tijden juist niet gewenst zijn en zeker ook van banken verwacht mogen worden (ook gezien het feit dat banken debet zijn aan de bankencrisis vanaf 2008) dat zij openstaan voor realistische oplossingen en pro-activiteit? Welke maatregelen en/of aanvullende wetgeving zou u kunnen treffen?

Zie antwoord vraag 21.

Vraag 23

Bent u bekend met het feit dat woningen die via executieveiling en/of onderhandse executoriale verkoop verkocht worden direct erna doorverkocht worden voor bedragen die meer dan 50% van het executie bod/onderhandse executoriale bod bedragen? Bent u bekend met het feit dat in dit kader ook beide notariële leveringen (dus aan de huizenhandelaar en aan de volgende eigenaar) door een en dezelfde notaris worden gedaan; hetgeen 2 keer een transactie is van dezelfde woning in zeer korte tijd, waarbij de meeropbrengst niet ten goede komt aan de voormalig huiseigenaar/«geëxecuteerde». Wat vindt u hiervan?

Het is bekend dat in een enkel geval een woning direct wordt doorverkocht. Het feit dat een notaris in dit soort gevallen 2 keer bij de verkoop van dezelfde woning betrokken is, is op zichzelf genomen niet van belang. Zo’n doorverkoop zal vaker voorkomen naarmate een woning verder onder de prijs wordt verkocht. Hierbij speelt een rol dat de opbrengst van de woning bij verkoop op de veiling onder andere sterk door het moment van veilen wordt bepaald. Dit is inherent aan het systeem van veilingen. Een factor die van belang is, is het aantal bieders op de veiling. Als het aantal bieders laag is, zal ook de opbrengst achterblijven bij de verwachtingen. Tevens kan een hogere prijs bij het doorverkopen van een woning bijvoorbeeld worden verklaard doordat er na de aanvankelijke executieveiling meer bekend is geworden over de staat van het pand. Zo kan de staat van de woning beter zijn dan aanvankelijk werd gedacht. Daarnaast zijn de transactiekosten voor de koop van een woning op een executieveiling hoger dan die bij een reguliere koop. Bieders op een executieveiling houden rekening met de hiervoor genoemde risico’s en kosten bij het bepalen van hun bod.
Verder is van belang te melden dat de NMa boetes heeft opgelegd aan handelaren die de opbrengst op de executieveilingen kunstmatig laag hebben gehouden. Tevens zet het kabinet in om het aantal deelnemers aan de executieveilingen te vergroten, door het wetsvoorstel ter verbetering van de executieveilingen (Kamerstukken II 33 484, nr. 2). Het aantal gevallen waarin een huis direct na aankoop voor een onverklaarbaar hoge prijs wordt doorverkocht, zal naar verwachting door beide maatregelen worden verminderd.

Vraag 24

Denkt u aan concrete wijzigingen in wet- en regelgeving om een en ander in het belang van mensen met een betalingsachterstand te verbeteren? Zo ja, op welke termijn kan de Kamer deze tegemoet zien?

Het op dit moment bij uw Kamer aanhangige wetsvoorstel ter verbetering van de executieveilingen (Kamerstukken II 2012–13, 33 484, nr. 2) draagt er aan bij om de positie van mensen met een betalingsachterstand te verbeteren. Dit wetsvoorstel beoogt de opbrengst van een huis op de executieveiling te verbeteren wanneer een huiseigenaar vanwege betalingsachterstanden zijn huis gedwongen moet verkopen. Voorts is de rente op restschulden aftrekbaar gemaakt en hiernaast is er door dit kabinet voor gezorgd dat mensen, als ze met twee huizen zitten, nog een jaar extra de rente op 2 hypotheken af kunnen trekken, tot drie jaar na het jaar van de verhuizing. Deze maatregelen dragen bij aan lagere maandlasten voor huishoudens met restschulden. In de nieuwe regels voor aftrekbaarheid van de hypotheekrente is ook nog voorzien in een speciale regeling voor betalingsachterstanden. Onder voorwaarden leidt een periode waarin niet wordt afgelost niet tot het verlies van de aftrekbaarheid van de hypotheekrente. Het kabinet overweegt op dit moment geen aanvullende regelgeving.

Vraag 25

Kunt u aangeven hoeveel woningen er verkocht zijn via executoriale verkoop per maand sinds 1 januari 2010?

Onderstaand is een weergave van de gegevens zoals deze bekend zijn bij het Kadaster.
206
189
228
189
170
195
241
134
54
220
232
128
2.186
393
15
270
223
222
224
222
144
66
226
281
384
2.670
149
167
259
226
269
229
259
170
91
225
259
185
2.488

Vraag 26

Kunt u aangeven hoeveel woningen er verkocht zijn via onderhandse executoriale verkoop per maand sinds 1 januari 2010?

Zoals in het antwoord op vraag 5 aangegeven, bestaan hierover landelijk geen betrouwbare cijfers. Onderstaand is een weergave van de gegevens zoals deze van hypotheken met NHG op dit moment al bekend zijn.
1.220
878
342
1.819
1.404
415
3.067
2.731
336

Vraag 27

Kunt u aangeven hoeveel woningeigenaars een betaalachterstand hadden op hun hypotheek, per maand sinds 1 januari 2010?

Onderstaand treft u het aantal bij de BKR geregistreerde kredietnemers met betalingsproblemen aan. Het BKR heeft ons laten weten dat alle betalingsachterstanden conform de Wet op het financieel toezicht (Wft) en het BKR Reglement gemeld worden, van 500 euro of meer en langer lopend dan 3 maanden. Consumenten met een betalingsachterstand van minder dan 3 maanden hebben dus geen negatieve registratie.
44.981
46.947
49.228
52.821
55.275
57.413
59.607
62.453
65.329
68.717
72.367
niet beschikbaar

Vraag 1

Klopt het dat woningcorporatie De Sleutels in Leiden de tijdelijke verhuur van woningen heeft uitbesteed aan Villex Vastgoedbescherming?1

Ja, woningcorporatie De Sleutels heeft de tijdelijke verhuur van 125 woningen in de Tuinstadwijk in Leiden die op de nominatie staan om te worden gesloopt, en waarvan de oorspronkelijke bewoners reeds zijn verhuisd, uitbesteed aan Villex Vastgoedbescherming.

Vraag 2

Kunt u aangeven hoeveel woningcorporaties gebruik maken van tijdelijke verhuurbemiddeling – waarbij dergelijke kosten voor rekening zijn van de huurder – en waarom niet wordt gekozen om dit in eigen beheer te houden?

Ik heb geen gegevens over de mate waarin woningcorporaties gebruik maken van tijdelijke verhuurbemiddeling.Woningcorporatie De Sleutels geeft aan dat er voor gekozen is om de tijdelijke verhuur door Villex te laten uitvoeren omdat op korte termijn 125 woningen tijdelijk moeten worden verhuurd en de capaciteit hiervoor bij De Sleutels ontbreekt. Villex is bovendien gespecialiseerd in tijdelijke verhuur en antikraakbewoning. De woningen worden in eerste instantie tijdelijk verhuurd op grond van de Leegstandwet. Hiervoor is een vergunning door de gemeente Leiden afgegeven. Het is de bedoeling dat, indien de woningen na een periode van tijdelijke verhuur kort voor de sloopdatum nog leegkomen, deze nog enkele maanden op antikraak-basis worden uitgegeven. Ook dit zal door Villex worden verzorgd.

Vraag 3

Wat is uw mening over het feit dat een tijdelijke huurder via Villex Vastgoedbescherming minimaal één maand borg en daarnaast nog één maandhuur aan bemiddelingskosten kwijt is voor een sociale huurwoning?

Villex vraagt één maand borg. Deze borg wordt bij het einde van de huurperiode teruggestort, mits de woning in goede staat wordt achtergelaten. Daarnaast vraagt Villex volgens afspraak met De Sleutels € 42,50 aan administratiekosten bij het aangaan van een huurovereenkomst. Dit is gelijk aan het bedrag dat De Sleutels hiervoor zelf hanteert. Er is in dit geval dus geen sprake van bemiddelingskosten. Als gevolg van een misverstand tussen De Sleutels en Villex zijn bij twee adressen te veel (bemiddelings)kosten in rekening gebracht, het teveel betaalde wordt aan de betreffende huurders teruggestort.

Vraag 4

Bent u van mening dat een dergelijke werkwijze met bemiddelingskosten onacceptabel is bij de toewijzing van sociale huurwoningen, of het huurcontract nu tijdelijk van aard is of niet? Kunt u uw antwoord toelichten?

In het algemeen mogen aan huurders in het geheel geen bemiddelingskosten in rekening gebracht worden. Wanneer bij de verhuur van woningen een bemiddelaar optreedt voor de verhuurder dan brengt, zoals ook bij de beantwoording van vragen van het lid Jansen (SP) over hoge kosten voor bemiddeling/administratie in de particuliere huursector (Aanhangsel handelingen, vergaderjaar 2010–2011, nr. 2766) is aangegeven, artikel 417 lid 3 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek, dat ingevolge artikel 427 van Boek 7 ook op bemiddelingsovereenkomsten van toepassing is, met zich mee dat de bemiddelingskosten volledig voor rekening van de verhuurder zijn en dat daarvan niet bij overeenkomst kan worden afgeweken, tenzij het kamerverhuur betreft.

Vraag 1

Waarom ontbreekt op de voorschotbeschikkingen zorg- en huurtoeslag 2013 het toetsingsinkomen en de huurgegevens? Waarom heeft u voor deze aanpak gekozen?

De compacte mededeling draagt bij aan de vereenvoudiging van het berichtenverkeer tussen burgers en de Belastingdienst, zoals aangekondigd in de brief aan de Tweede Kamer van 3 februari 2012.1 Op een beknopte en overzichtelijke manier wordt de burger geïnformeerd over de belangrijkste gegevens van zijn toeslagen.
Er is voor deze compacte mededeling gekozen, omdat burgers op hun persoonlijke internetpagina, Mijn toeslagen, alle relevante gegevens kunnen vinden. Gebleken is dat in de afgelopen periode de burger, meer dan aan het begin van dit jaar, Mijn toeslagen bezoekt om informatie over zijn toeslagen te raadplegen of te wijzigen.

Vraag 2

Bent u ervan op de hoogte dat er nog steeds veel mensen zijn die geen internet hebben en dus niet via mijn.toeslagen.nl hun gegevens kunnen controleren? Bent u er tevens van op de hoogte dat veel mensen hun toeslagen via een (belasting-)adviseur regelen die overigens niet de DigiD-gegevens van de klant mag weten? Zo ja, bent u het dan met mij eens dat het opnemen van de genoemde informatie op de voorschotbeschikking handig is?

Het is mij bekend dat nog niet iedere burger thuis toegang heeft tot het internet en dus tot Mijn toeslagen. Om die reden worden burgers op de nieuwe compacte voorschotbeschikking verwezen naar de BelTel voor het geval zij nog vragen hebben en zij niet over internet beschikken. Burgers die dat willen kunnen dan een papieren specificatie bestellen. Tot nu toe wordt daar nauwelijks gebruik van gemaakt, terwijl wel alle toeslagbeschikkingen in de vorm van compacte mededelingen zijn verzonden.
Daarnaast kunnen burgers zonder internet ook terecht bij een toeslagenservice-punt. Toeslagenservicepunten hebben toegang tot het Toeslagen Verstrekkingen Systeem en kunnen burgers zo nodig bijstaan.

Vraag 3

Deelt u de mening dat het vermelden van de genoemde informatie op de beschikking geen enkele extra moeite kost en bij een adequate pagina-indeling nauwelijks extra papier?

Ten opzichte van de beschikking zoals die vorig jaar nog werd verzonden levert de compacte mededeling een besparing van 17 miljoen vellen A4 op. De compacte mededeling bestaat uit maximaal één A4. Vorig jaar ontving een burger bij een volledige beschikking gemiddeld 7 vellen papier. Omdat daarnaast alle grondslagen eenvoudig in Mijn toeslagen zijn te vinden, vind ik het geen goede ontwikkeling om terug te keren naar een situatie waarin alle informatie en grondslagen op papier worden aangeleverd.

Vraag 4

Bent u bereid om de ontbrekende informatie weer op de kortst mogelijke termijn op alle toeslagbeschikkingen te vermelden? Zo niet, waarom niet? Zo ja, vanaf wanneer?

Zoals ik in mijn antwoorden op de vragen 2 en 3 heb aangegeven is de compacte mededeling een efficiënt en effectief middel om de burger te informeren over de hoogte van zijn toeslagen. Nadere informatie over de grondslagen waarop de toeslagen zijn gebaseerd kunnen door de burger via de portal Mijn toeslagen, via de BelTel en via Toeslagenservicepunten worden ingewonnen.

Vraag 1

Acht u het wenselijk dat door de nieuwe huurregels van dit kabinet het verhuren van studentenkamers onrendabel dreigt te worden?1

In 2011 is het Landelijk Actieplan Studentenhuisvesting door de Rijksoverheid en 7 andere betrokken partijen ondertekend. Ik onderschrijf de uitgangspunten van dit actieplan en ik ben inmiddels met betrokken partijen in overleg over de positie van studentenhuisvesting op de woningmarkt.

Vraag 2

Op welke manier denkt u dat de nieuwe huurregels bijdragen aan het wegwerken van het tekort aan 30 000 studentenkamers?

Ik deel uw zorg omtrent de realisatie van extra studentenhuisvesting. Bij studentenhuisvesting gaat het hierbij om zowel zelfstandige als onzelfstandige wooneenheden. Over de realisatie van extra studenteneenheden en de maatregelen uit het regeerakkoord heb ik de afgelopen weken met meerdere partijen waaronder Kences, DUWO en Syntrus Achmea. Aan de Kamer heb ik reeds aangegeven naast de gesprekken met betrokkenen ook eerst analyses over deze maatregelen op de (ver)huurmarkt te willen laten uitvoeren. Mijn planning is daarom om in het voorjaar, zodra het beeld daarover helder is, uw Kamer en betrokken partijen hierover te informeren.

Vraag 3

Hoe beoordeelt u het dat studentenhuisvester DUWO vanwege de huurregels uit het regeerakkoord besloten heeft de bouw van 520 kamers in Delft af te blazen?

De afweging om wel of niet met een bouwproject door te gaan behoort tot de verantwoordelijkheid van de opdrachtgever.

Vraag 4

Is het u bekend dat ook in Leiden de bouw van een studentencampus is opgeschort vanwege de huurmarktmaatregelen uit het regeerakkoord? Wat vindt u hiervan?

Ja. Zie antwoord 3.

Vraag 5

Zijn dit de effecten die u voor ogen had toen u besloot de maatregelen met betrekking tot de huurmarkt op te nemen in het regeerakkoord? Zo nee, wat gaat u doen om deze effecten tegen te gaan?

Zie antwoord 2

Vraag 6

Hoe beoordeelt u het feit dat in Delft de huur van een studentenkamer daalt van gemiddeld 189 euro per maand naar 80 euro? Deelt u met mij de mening dat de huurmarktmaatregelen van dit kabinet niet bijdragen aan marktconforme huren en dat een huur gebaseerd op 4,5% van de WOZ-waarde ongeschikt is voor studentenkamers?

Zoals eerder aangegeven ben ik op dit moment met meerdere partijen in overleg en worden er analyses uitgevoerd. In het voorjaar, zodra het beeld daarover helder is, zal ik uw Kamer en partijen nader informeren. Specifiek voor studentenhuisvesting is al met uw Kamer gewisseld dat deze een «bijzondere positie» op de woningmarkt heeft.

Vraag 7

Bent u bereid studentenwoningen uit te zonderen van de maatregelen die dit kabinet wil nemen met betrekking tot de huurmarkt, oftewel de huur van studentenkamers niet te baseren op 4,5% van de WOZ-waarde? Zo ja, wat zouden de (budgettaire) gevolgen hiervan zijn?

Zie antwoord 2 en 6.

Vraag 8

Bent u bereid deze vragen voorafgaand aan de behandeling van de begroting van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties voor 2013 (gepland in de week van 18 december a.s.) te beantwoorden?

Ja.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het bericht «corporatie verbouwt flatgebouw voor moslims»?1

Ja.

Vraag 2

Bent u van mening dat het belangrijk is dat bij projecten rond sloop, renovatie en nieuwbouw bewoners en belanghebbenden hierbij in een zo vroeg mogelijk stadium te betrekken?

Omdat er bij projecten rond sloop, renovatie en nieuwbouw sprake is van processen die vaak ingrijpend zijn voor bewoners en belanghebbenden, vind ik het belangrijk dat deze in een zo vroeg mogelijk stadium bij de plannen worden betrokken. Dit laatste bevordert vaak ook het proces van tijdelijke uitplaatsing ten behoeve van de renovatie en terugkeer van betrokken bewoners.

Vraag 3

Bent u van mening dat de wensen van de bewoners van toepassing moeten zijn op onder meer de woonkwaliteit en leefomgeving, kortom wensen van volkshuisvestelijke aard?

Op grond van de regelgeving zoals deze in artikel 12 van het Besluit beheer sociale huursector (Bbsh) is vastgelegd draagt de corporatie zorg voor het bouwen van zodanige woongelegenheden of het treffen van zodanige voorzieningen daaraan, dat deze, gegeven de omstandigheden ter plaatse, zo goed mogelijk passen bij de te huisvesten personen. In dit kader past het om de wensen van de bewoners mee te nemen in de bepaling van de woonkwaliteit en de leefomgeving.

Vraag 4

Zijn de investeringen door deze woningcorporatie verricht met geborgd geld vanuit het Waarborgfonds Sociale Woningbouw en daarmee geborgd door de staat?

Ja, het betreft renovatie/bouw van sociale huurwoningen en deze worden met geborgde leningen door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw geborgd.

Vraag 5

Indien ja, bent u van mening dat aanpassingen ingegeven door bijvoorbeeld religieuze wensen daar geen onderdeel vanuit kunnen maken?

Het is goed dat woningcorporaties rekening houden met wensen van bewoners. Dit mag er echter niet toe leiden dat woningen enkel nog geschikt zijn voor bewoning door één religieuze of levensbeschouwelijke groep.

Vraag 6

Vindt u dat indien er aanvullende niet volkshuisvestelijke verzoeken zijn, zoals religieuze wensen, deze investeringen uit eigen private middelen gedaan dienen te worden?

Woningcorporaties ontwikkelen woningen doorgaans voor een lange periode. In principe moeten de woningen gedurende deze periode, zonder extra aanpassingen, door verschillende huurders bewoond kunnen worden. Specifieke aanpassingen kunnen door huurders, zonder toestemming van de corporatie, zelf aangebracht worden, mits deze bij beëindiging van het huurcontract ook weer zonder veel kosten uit de woning verwijderd kunnen worden.
In dit geval betreft de enige aanpassing specifiek op basis van religieuze wensen de installatie van een extra kraantje. Aangezien deze meerkosten neerkomen op 25 euro per kraantje (materiaalkosten), en het kraantje voor meerdere doeleinden kan worden gebruikt, heeft de woningcorporatie besloten hier pragmatisch mee om te gaan.

Vraag 7

Hebben de bewoners het aanbod gekregen om eventuele additionele privéwensen binnen de grenzen van hun huurcontract als meerkosten zelf te financieren?

Nee, in dit specifieke project hebben de huurders een dergelijk aanbod niet gehad. Wel mochten huurders bijvoorbeeld in de keuken kiezen tussen enkele vooraf door de woningcorporatie geselecteerde opties ten aanzien van de kleuren.

Vraag 8

Blijven de corporatiewoningen nadat ze zijn vrijgekomen als gevolg van vertrek van de zittende bewoner beschikbaar voor de eerste kandidaat op de wachtlijst ongeacht de achtergrond van de nieuwe potentiële huurder?

Ja, de woningen worden aangeboden aan degene die bovenaan op de wachtlijst staat.

Vraag 9

Welk integratie- en volkshuisvestingsbeleid gaat u ontwikkelen om de segregatie van uiteenlopende groepen zoveel als mogelijk te voorkomen?

Het is bekend dat ruimtelijke concentratie belemmerend werkt voor de participatie en armoedecultuur in stand houdt. Op verschillende manieren wordt ingezet op het doorbreken van segregatie. Op lokaal niveau wordt ingezet op het doorbreken van een eenzijdige woningvoorraad in wijken met een groot aandeel sociale huurwoningen, om armoedeculturen te doorbreken. De maatregelen om segregatie te doorbreken zetten echter in op sociaal-economische kenmerken en niet op etniciteit, of religie. In de hier betreffende situatie is overigens geen sprake van segregatie van groepen; het wooncomplex is momenteel zeer gemixt qua samenstelling.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van de berichten waarin wordt gesteld dat woningcorporatie Eigen Haard een wooncomplex met 188 appartementen in het stadsdeel Bos en Lommer geheel aanpast aan de woonwensen van moslims?1

Ja.

Vraag 2

Klopt de berichtgeving dat de woningen zijn gerenoveerd met een inbouwkast voor de schoenen, extra waterleidingaansluitingen voor het ritueel reinigen voor het bidden, tussen de woonkamer en de keuken schuifdeuren om het traditionele mannen- en vrouwendomein te kunnen scheiden en dat ook satellietschotels voor 8 000 internationale zenders zijn geplaatst?

Nee, deze berichtgeving is niet correct. Ik zal de door u aangegeven vragen achtereenvolgens behandelen:

Vraag 3

In hoeverre zijn er extra kosten gemaakt voor deze specifieke renovatiewerkzaamheden die voor een algemene renovatie niet zouden zijn gemaakt? Kunt u deze meerkosten aangeven ten behoeve van aanpassen van de woning aan de woonwensen van moslims? Wat waren de totale renovatiekosten en hoe verhouden deze tot de algemeen gangbare renovatiekosten? Vallen deze kosten onder de Diensten Algemeen Economische Belang? Zo ja, vindt u dit gerechtvaardigd? Zo nee, wat betekent dit voor de woningtoewijzing door Eigen Haard?

Het belangrijkste doel van het project van 188 woningen was om te komen tot energiezuinige woningen en hier zijn ook de meeste kosten in gaan zitten (de totale verbouwkosten betroffen ongeveer 183.000 euro per woning)3. De extra kosten per woning met betrekking tot de woonwensen betreffen alleen de kraantjes van 25 euro per stuk (materiaalkosten). Aangezien het een renovatieproject betreft van sociale huurwoningen zijn deze gerealiseerd als Dienst van Algemeen Economisch Belang en worden de woningen toegewezen overeenkomstig het reguliere toewijzingsbeleid. Dit betekent dat de woning in beginsel wordt toegewezen aan degene die aan de beurt is met een inkomen tot 33.665 euro.

Vraag 4

In hoeverre is hierbij volgens u sprake van verspilling van maatschappelijke gelden die anders gebruik zou kunnen worden gemaakt voor extra sociale huurwoningbouw of andere renovatiewerkzaamheden in Amsterdam? Wat is uw opvatting daarover?

Het bedrag waar in dit geval sprake van is, is niet dermate hoog dat hier andere projecten van zouden kunnen worden bekostigd. Met het aanbrengen van het kraantje wordt de indruk gewekt dat hier vanwege de religie van een specifieke groep bewoners een voorziening is aangebracht.

Vraag 5

Deelt u de opvatting dat woningcorporaties zich niet moeten bezighouden met het aanbieden van woningen die specifiek inspelen op woonwensen van diverse geloofsgroepen in dit land? Is er volgens u sprake van overschrijden van eigenlijke taken die toebehoren aan woningcorporaties? Zo ja, wat zou u daar tegen kunnen doen? Zijn er meer soortgelijke initiatieven van woningcorporaties in Nederland, dan wel bij Eigen Haard? Zo ja, welke?

Op grond van de regelgeving zoals deze in artikel 12 van het Besluit beheer sociale huursector (Bbsh) is vastgelegd draagt de corporatie zorg voor het bouwen van zodanige woongelegenheden of het treffen van zodanige voorzieningen daaraan, dat deze, gegeven de omstandigheden ter plaatse, zo goed mogelijk passen bij de te huisvesten personen. In dit kader past het om de wensen van de bewoners mee te nemen in de bepaling van de woonkwaliteit en de leefomgeving.
Specifiek religieuze wensen passen daar niet in. Ten aanzien van woningen die door corporaties zijn gerealiseerd en die inspelen op specifieke woonwensen van diverse groepen zijn vanaf rond 1990 diverse voorbeelden te vinden in Nederland. Zo is woningcorporatie Harmonisch Wonen in Lelystad gericht op bewoners die willen leven in de Vedische traditie. Daarnaast verhuren woningcorporaties bijvoorbeeld complexen aan woongroepen voor Nederlandse, Hindoestaanse, Antilliaanse, Chinese, Turkse en ook vegetarische ouderen. Deze woonvormen bieden ouderen de kans om met gelijkgezinden te wonen. Meestal zijn er bij deze woningen gemeenschappelijke ruimten gerealiseerd. Een deel van deze gemeenschappelijke ruimten zou kunnen worden gebruikt voor religieuze doeleinden. Ik vind het ongewenst dat met maatschappelijk bestemd geld woningen specifiek worden gebouwd voor en/of verhuurd aan religieuze groepen. Ik verwacht van woningcorporaties dat hun woningen toegankelijk zijn voor iedereen die hier op volkshuisvestelijke gronden voor in aanmerking komt. Ik zal hierover met Aedes in contact treden.

Vraag 6

Deelt u de opvatting dat deze speciale woningen voor moslims segregatie verder in de hand werken en dat het apart wonen tevens belemmerend kan werken voor de integratie van moslims in de Nederlandse samenleving? Kunt u tevens voorstellen dat er moslims zijn in dit land die hier helemaal niet op zitten te wachten, die niet anders zouden willen worden behandeld dan alle andere Nederlanders, gelovig of niet gelovig?

Vanuit integratiebeleid staat voorop dat iedereen, ongeacht afkomst, participeert in de Nederlandse samenleving. Concentratie en/of maatschappelijke afzondering op basis van etniciteit is daarom een punt van aandacht. Er zijn echter geen aanwijzingen dat hier in casu sprake van is.
De 825.000 moslims in Nederland kennen een grote verscheidenheid qua etniciteit, opleidingsniveau, geloofsstroming en algemene opvattingen; ik kan mij dan ook goed indenken dat de meningen over deze kwestie onder de moslims in ons land wijd uiteenlopen.

Vraag 7

Deelt u de opvatting dat gemeenschapsgeld in Nederland nooit gebruikt mag worden om voorzieningen te treffen die mannen en vrouwen van elkaar scheiden? Zo ja, welke conclusies kan en wilt u verbinden aan deze handelswijze van Eigen Haard?

Ik vind dat voorzieningen die ongelijkheid tussen mannen en vrouwen vergroten niet gefinancierd moeten worden met gemeenschapsgeld.
Alhoewel ik het in dit geval niet aan de orde acht, zal ik indien sprake is van betekenisvolle investeringen van corporaties gericht op de uitoefening van een bepaalde religie, deze corporaties daar op aanspreken en zo nodig het mij ter beschikking staande wettelijke instrumentarium inzetten.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van de volgende zinsnede uit het regeerakkoord: «De hypotheekrenteaftrek blijft bestaan om de aanschaf van een eigen woning te stimuleren en wordt als volgt aangepast. Voor bestaande en nieuwe hypothecaire leningen wordt vanaf 2014 het maximale aftrektarief (vierde schijf), in stappen van een half procent per jaar, teruggebracht naar het tarief van de derde schijf.»?1

Ja.

Vraag 2

Kent u de zinsnede uit de motie Zijlstra/Samsom: «verzoekt de regering verder, voor bestaande en nieuwe hypothecaire leningen vanaf 2014 het maximale aftrektarief in stappen van een half procent per jaar af te bouwen tot 38% en de opbrengst jaarlijks in zijn geheel terug te sluizen in de inkomstenbelasting door een verlenging van de derde schijf;»?2

Ja.

Vraag 3

Klopt het dat iemand die een inkomen heeft tussen de € 21 059 en € 40 248, en in 2014 € 100 extra verdient, daarover € 42 belasting moet betalen en € 3 algemene heffingskorting verliest, waardoor zijn marginale tarief de facto 45% is?

De maatregelen met betrekking tot de arbeidskorting en de algemene heffingskorting zoals bedoeld in de motie Zijlstra/ Samsom zijn nog niet uitgewerkt. Dat zal in de loop van 2013 haar beslag krijgen. Daarnaast zijn de exacte schijflengtes en bedragen die in de relevante artikelen worden genoemd vanwege de jaarlijkse tabelcorrectiefactor niet bekend. Om die reden is het niet mogelijk om aan te geven wat de marginale druk in 2014 precies zal zijn voor verschillende inkomens. Overigens wordt ingevolge de motie Zijlstra/ Samsom de inkomensafhankelijke heffingskorting en arbeidskorting, teneinde het geschetste koopkrachtbeeld te bereiken, geleidelijk (in drie jaar) ingefaseerd.

Vraag 4

Klopt het dat iemand die een inkomen heeft tussen de € 40 248 en € 62 941, en in 2014 € 100 extra verdient, daarover € 42 belasting moet betalen en € 3 algemene heffingskorting verliest en ook nog € 4 arbeidskorting verliest, waardoor zijn marginale tarief de facto 49% is?

Zie antwoord op vraag 3.

Vraag 5

Klopt het dat voor de vierde schijf het aftrekpercentage stapsgewijs wordt teruggebracht van 52% (in 2013) naar 38% (in 2041)?

Ja.

Vraag 6

Hoeveel procent van de huiseigenaren trekt de hypotheekrenteaftrek af in de tweede, in de derde en in de vierde schijf?

Uit aangiftegegevens blijkt dat circa 23% van de huiseigenaren met hypotheekrenteaftrek een belastbaar inkomen hebben in de tweede schijf. Voor circa 43% van de huiseigenaren valt het belastbaar inkomen in de derde schijf en voor circa 17% van de huiseigenaren in de vierde schijf. Het tarief in de tweede en derde schijf is 42%.

Vraag 7

Wat is het effectieve percentage belastingvoordeel dat mensen krijgen door de aftrek van hun hypotheekrente in de jaren 2014, 2015, 2016 en verder in de tweede en derde schijf?

Het tarief waartegen de aftrekbare kosten met betrekking tot een eigen woning in de tweede en de derde schijf in aftrek mogen worden gebracht, blijft, in deze kabinetsperiode, ongewijzigd. Het tabeltarief blijft het aftrektarief. Voordat het aftrekpercentage is gedaald van 52% (tarief vierde schijf in 2013) naar 42% (tarief tweede en derde schijf in 2013) zijn 20 jaar verstreken. Met de huidige tariefstructuur komt deze vraag pas dan aan de orde. Het is voorbarig om nu uitspraken te doen over het dan geldende belastingpercentage in de derde schijf of het gecombineerde belasting- en premiepercentage in de tweede schijf. Er kunnen immers tal van factoren zijn die, naast deze afbouw, een rol spelen bij de uiteindelijke hoogte van die percentages.

Vraag 8

Op welke manier gaat u het lagere aftrekpercentage van de hypotheekrente vormgeven? Gebeurt dat via een heffingskorting?

De betreffende maatregel uit het regeerakkoord is voorzien voor 1 januari 2014. Om die reden maken deze maatregelen geen onderdeel uit van het wetsvoorstel Wet herziening fiscale behandeling eigen woning waarvan de voorziene inwerkingtredingsdatum 1 januari 2013 is. De geleidelijke afbouw van het percentage waartegen de aftrekbare kosten met betrekking tot een eigen woning kunnen worden afgetrokken alsmede de terugsluis wordt opgenomen in een wetsvoorstel dat wellicht voor het zomerreces, maar uiterlijk op Prinsjesdag, bij de Tweede Kamer zal worden ingediend. Op dit moment worden verschillende varianten bestudeerd, waardoor nog geen uitspraken kunnen worden gedaan over de vormgeving van de maatregel. Volledigheidshalve wordt erop gewezen dat van een heffingskorting geen sprake zal kunnen zijn. Er wordt immers een deel van het fiscale voordeel teruggenomen voor een deel van de belastingplichtigen. Dat kan niet worden bereikt door een extra korting te geven op de te betalen belasting.

Vraag 9

Deelt u de mening dat over de toekomst van de hypotheekrenteaftrek duidelijkheid moet bestaan zodat kopers en bestaande huiseigenaren weten waar ze aan toe zijn?

Ja. Het kabinet biedt deze duidelijkheid met het wetsvoorstel herziening fiscale behandeling eigen woning (beoogde inwerkingtreding per 1 januari 2013) en het wetsvoorstel dat voor volgend jaar is voorzien waarin voor de komende 28 jaar een tijdpad wordt neergelegd van de geleidelijke verlaging van het aftrekpercentage (beoogde inwerkingtreding per 1 januari 2014). Van dit kabinet zijn geen verdere maatregelen te verwachten.3 De woningmarkt wordt zo zekerheid geboden.

Vraag 10

Wilt u deze vragen zo spoedig mogelijk beantwoorden, zo mogelijk binnen twee weken?

Ja.

Vraag 1

Hebt u kennis kunnen nemen van het bericht «Spies maakt ruimere toewijzing coporatiewoningen mogelijk»?1

Ja.

Vraag 2

Kunt u reageren op de bevindingen van het Planbureau voor de Leefomgeving dat sinds de invoering van de inkomensgrens van 34 085 euro de zoektijd, voor de verschillende inkomensgroepen die aangewezen is op de sociale verhuur, aanmerkelijk is gestegen (52% voor inkomensgroep tussen de 34 000 euro en 38 000 euro en 34% voor de inkomensgroep tussen de 38 000 euro en 43 000 euro)?

Ik kan bevestigen dat in het model van het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) de wachttijd voor de door u genoemde groepen is gestegen. Zoals ook in de brief van minister Spies aan de Tweede Kamer (TK 32 847, nr. 34) is aangegeven is de wachttijd voor huishoudens met een inkomen onder de € 34 000,– echter met 20 % gedaald. Huishoudens die op de sociale huursector zijn aangewezen komen dus eerder in aanmerking voor een sociale huurwoning. Voor huishoudens met een inkomen tussen de € 33 000 en € 38 000,– neemt die toe van 2,1 naar 3,2 jaar, voor huishoudens met een inkomen tussen € 38 000,– en € 43 000,– van 2,0 naar 2,7 jaar.

Vraag 3

Kunt u aangeven waarom u, ondanks het feit dat de Europese Commissie heeft laten weten dat lidstaten hun eigen inkomensgrens mogen bepalen, ervoor gekozen heeft om de inkomensgrens van 34 085 euro te behouden?

Het staat de lidstaten vrij om binnen de Europese mededingingsregels de eigen grenzen te bepalen. In zijn brief van 31 augustus 2010 (TK 29 453, nr. 167) heeft de toenmalige minister voor Wonen, Wijken en Integratie de positie van de Europese Commissie (EC) en Nederland geschetst. Woningcorporaties zijn belast met openbare dienstverlening (de zogenoemde dienst van algemeen economisch belang (DAEB)) op het terrein van de sociale huisvesting. De inrichting en afbakening van een dergelijke dienst behoort tot de discretionaire bevoegdheid van de nationale overheid maar dat neemt niet weg dat de EC heeft getoetst of de gekozen grenzen in overeenstemming zijn met de mededingingsregels. Het kader daarvoor vormde de zogenoemde vrijstellingsbeschikking van de EC2. Daarin is opgenomen dat staatssteun uitsluitend kan worden ingezet voor achterstandsgroepen of sociaal kansarme groepen welke, door solvabiliteitsbeperkingen, geen huisvesting tegen marktvoorwaarden kunnen vinden.
Nederland heeft tegen deze achtergrond met de EC over de grens van de DAEB onderhandeld over de inkomensgrens met als resultaat de grens van € 33 000 (thans € 34 085,–) die in het EC besluit van 2009 is vastgelegd.

Vraag 4

Kunt u inzichtelijk maken waarom u heeft gekozen voor 10% extra toewijzingsruimte voor huishoudens met een inkomen van maximaal 38 000 euro, en niet voor de verhoging van de inkomensgrens?

Zoals aangegeven in antwoord op vraag 3 heeft Nederland een ruime discretionaire bevoegdheid om de grenzen in te vullen maar is Nederland gebonden aan de randvoorwaarden die voortvloeien uit de mededingingsregels. Er is door minister Spies gezocht naar een maatregel die aangreep op de problematiek: lage middeninkomens die door de huidige situatie op de woningmarkt moeilijk een woning kunnen vinden zowel op de huur als de koopmarkt. Dit heeft geleid tot een mogelijkheid voor 10 % extra toewijzingsruimte aan huishoudens met een inkomen van maximaal € 38 000,–.
Overigens heb ik nog geen besluit genomen over een mogelijke tijdelijke verruiming van de huidige 10 % toewijzingsruimte voor hogere inkomens.

Vraag 5

Deelt u de mening dat huishoudens met een inkomen van 34 085 euro aangewezen zijn op de sociale verhuur en kunt u aangeven welke gevolgen de inkomensgrens voor deze huishoudens heeft? Zo nee, waarom niet?

Ik deel de mening dat huishoudens met een inkomen tot € 34 085,– kunnen zijn aangewezen op sociale verhuur. De staatssteunregeling voor woningcorporaties biedt daarom juist mogelijkheden voor huishoudens met deze inkomens. Het inkomen ligt immers precies op die grens. Ook hogere inkomens kunnen overigens in de sociale huursector terecht, zij het binnen de ruimte van 10 % die de staatssteunregeling biedt. Overigens is de woningmarkt breder dan sociale huurwoningen. Het staat huishoudens met een dergelijk inkomen vrij ook een woning in de koopsector of particuliere huursector te betrekken.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het artikel «Problemen met oude economische eigendomsoverdrachten» op de website van de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie?1

Ja.

Vraag 2

Bent u zich bewust van de scheiding tussen het economische en juridische eigendom en van de problemen die zich hierbij kunnen voordoen?

Het verschil tussen juridische en economische eigendom heeft betrekking op het verschil tussen de koop en de levering van een onroerende zaak. Koop en levering van onroerende zaken zijn twee verschillende rechtshandelingen. Bij de koop wordt een relatief recht verkregen dat de koper alleen tegen de verkoper kan inroepen. Bij de levering verkrijgt hij het eigendomsrecht. Dit recht is inroepbaar tegen een ieder en heeft absolute werking. Vanwege de absolute werking van dit recht zijn waarborgen in de wet opgenomen om ervoor te zorgen dat de levering van een onroerende zaak correct verloopt. Zo vindt de levering plaats via een notariële akte en wordt de levering in het Kadaster geregistreerd.
Het begrip economische eigendom is van fiscale oorsprong en heeft betrekking op bijzondere situaties van koop die tot doel hebben het gehele risico en belang over te laten gaan op de koper, zonder dat de eigendom wordt geleverd. Het begrip is verwarrend omdat feitelijk geen sprake is van eigendom. Er is slechts sprake van een relatief, verbintenisrechtelijk, recht dat de koper alleen tegen de verkoper kan inroepen. Volgens de Hoge Raad wordt met het begrip doorgaans gedoeld op het bestaan van een aantal verbintenisrechtelijke rechten en verplichtingen met betrekking tot een zaak, die niet in alle gevallen dezelfde inhoud behoeven te hebben (vgl. HR 5 maart 2004, NJ 2004, 316).
Zolang de levering niet heeft plaatsgevonden, verandert er voor derden niets. De verkoper blijft als eigenaar aansprakelijk wanneer een derde schade ondervindt van een onroerende zaak, bijvoorbeeld door een vallende dakpan. De eigenaar is geregistreerd in het Kadaster en daarmee is voor derden voldoende kenbaar wie aansprakelijk is. Registratie van economische eigendom ligt daarom niet voor de hand. Reden hiervoor is dat het Kadaster vermogensrechten registreert die voor derden werking hebben en geen verbintenisrechtelijke afspraken.

Vraag 3

Hoe beoordeelt u de mening dat het voor derden, waaronder overheidsinstanties, niet kenbaar is wie de «echte» eigenaar is van een onroerende zaak, nu deze bij het Kadaster slechts op naam van de juridisch eigenaar staat?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Wat is uw oordeel over de beschreven problematiek rondom volmachten afgegeven aan de economisch eigenaar inzake de toekomstige levering van de juridische eigendom aan de economisch eigenaar bij dood of faillissement van de volmachtgever?

De keuze voor een koop zonder levering kan risico’s met zich meebrengen voor de koper. De koper verkrijgt immers slechts een relatief recht. Dit geldt ook voor de overdracht van economische eigendom. Dit betekent dat een derde van de koper nooit de eigendom kan verkrijgen en dat de koper voor de levering hiervan afhankelijk blijft van de instemming van de verkoper. Wanneer de verkoper na de koop op een later moment alsnog wordt aangesproken om aan de levering mee te werken, bestaat het risico dat hij weigert om mee te werken of onvindbaar is.
Daarom wordt in de praktijk vaak een onherroepelijke volmacht tot levering verstrekt door de verkoper (volmachtgever) aan de koper (gevolmachtigde) om te voorkomen dat de koper van de verkoper afhankelijk is wanneer hij alsnog de eigendom geleverd wil krijgen. Op deze manier kan de koper de verkoper altijd dwingen om mee te werken aan de levering van een onroerende zaak.
Het risico dat de eigendom door de verkoper mogelijk niet wordt geleverd wanneer de koper hierover wil beschikken, kan alsnog ontstaan wanneer de onherroepelijke volmacht teniet gaat.
Deze situatie hoeft niet te ontstaan bij het overlijden van de verkoper of bij het ontbinden van de rechtspersoon van de verkoper. Artikel 3:74 BW biedt uitdrukkelijk de mogelijkheid om een onherroepelijke volmacht tot levering af te sluiten, die ook doorwerkt nadat de volmachtgever is overleden. Wanneer een dergelijke volmacht is afgegeven zal de notaris aan de afwikkeling moeten meewerken, ook al verzet de verkoper zich daartegen (Hof Amsterdam 9 november 2006, LJN: AZ2189). Via de schakelbepaling van art. 2:5 BW zal een onherroepelijke volmacht ook haar werking behouden na het einde van een rechtspersoon wanneer deze de volmacht voor haar ontbinding heeft verschaft (zie ook: A.A. Van Velten, Privaatrechtelijke aspecten van onroerende goed, Deventer, 2012, p. 414–415).
Bij faillissement van de volmachtgever gaat de volmacht wel teniet, omdat dit in strijd is met werking die aan het faillissementsbeslag op het vermogen van de volmachtgever behoort toe te komen (MvA II, Parl. Gesch. Boek 3 BW, p. 293).
De hierboven geschetste risico’s die samenhangen met het teniet gaan van een onherroepelijke volmacht, behoren in mijn optiek voor rekening van de koper te komen. Ten eerste was ten tijde van de totstandkoming van de transactie al bekend dat gekozen vorm van verkoop dit soort risico’s met zich bracht. Bovendien blijkt uit het artikel van de KNB dat vóór 31 maart 1995 18:00 uur deze vorm van verkoop vaak werd toegepast om een fiscaal voordeel te benutten, omdat slechts de overdracht van de juridische eigendom belast was met overdrachtsbelasting.

Vraag 5

Deelt u de mening dat de procedure van artikel 2:23c Burgerlijk Wetboek omslachtig en kostbaar is en derhalve dient te worden aangepast?

De procedure van art. 2:23c BW biedt schuldeisers of gerechtigden de mogelijkheid om na ontbinding van een rechtspersoon de vereffening te heropenen met het oog op een nog niet vereffende vordering of een nog bestaande bate. Deze procedure kan bijvoorbeeld worden ingezet wanneer na ontbinding blijkt dat de eigendom van een onroerende zaak zich nog bij de ontbonden rechtspersoon bevindt. De procedure van art. 2:23c BW kan alleen door een verzoekschrift bij de rechter worden ingeleid. Deze waarborg vind ik van belang omdat de rechtspersoon al is opgehouden te bestaan en een eventueel batig saldo al is verdeeld onder de gerechtigden. Wanneer een vermeende schuldeiser toch meent aanspraak te hebben op een bate van de ontbonden rechtspersoon, dan dient deze aanspraak zorgvuldig en onafhankelijk te worden getoetst.
Overigens kan de procedure van art. 2:23c BW worden vermeden wanneer de rechtspersoon een onherroepelijke volmacht tot levering heeft afgegeven voordat de rechtspersoon kon worden ontbonden (zie ook: Kraan, Van Velten, Den Tonkelaar, WPNR 6 474, 2002).

Vraag 6

Welke oplossingen ziet u voor de in het artikel geschetste en hierboven beschreven problemen en welke kosten zouden daarmee gemoeid zijn?

Koper en verkoper zijn primair zelf verantwoordelijk voor het aandragen van oplossingen voor eventuele ontstane problemen en de daarmee gemoeide kosten. Dit gegeven het feit dat uit het artikel van de KNB blijkt dat de gekozen constructie in de regel tot doel had een fiscaal voordeel te benutten, omdat slechts de overdracht van de juridische eigendom belast was met overdrachtsbelasting. Ik ben daarom ook geen voorstander van een amnestieregeling, zoals bepleit door de KNB.
Daarbij speelt ook dat de juridische en economische eigenaar door de wijziging van de Wet op belastingen van rechtsverkeer in 1995, waarmee ook de verkrijging van de economische eigendom werd belast, niet fiscaal in een andere positie zijn gekomen. Zowel voor als na de wetswijziging op 31 maart 1995 18:00 uur werd beoogd overdrachtsbelasting te heffen over de verkrijging van de juridische eigendom. Door de wetswijziging zijn van overheidswege geen additionele lasten opgelegd aan belastingplichtigen. Ten slotte kunnen belastingplichtigen die – vrij van overdrachtsbelasting – voor 31 maart 1995 18.00 uur de economische eigendom hebben gekregen door de amnestieregeling in een voordeligere positie terecht komen, dan de belastingplichtigen die na deze datum – belast met overdrachtsbelasting – de economische eigendom hebben gekregen, hetgeen niet het doel van een amnestieregeling kan zijn.