Kamervragen
1365 kamervragen gevonden
beantwoord onbeantwoord uitgesteld
Alle
22 juli 2013 - 14 augustus 2013
23 dagen
Extreme stookkosten in het Hilwiscomplex in Amsterdam |
|
Paulus Jansen |
|
Stef Blok (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (VVD) |
|
Bronnen
2. Eigenaar heeft bijvoorbeeld geweigerd om mee te werken aan het isoleren van de distributieleidingen en individuele bemetering. De verwarmingskosten worden doorbelast per m2 bewoond oppervlak.
3. Wijziging van het Burgerlijk Wetboek (initiatiefrecht huurders)
-
Vraag 1
Is het u minister bekend dat de huurders van het Hilwiscomplex te Amsterdam, aangesloten op een oliegestookte blokverwarming uit 1930, ten gevolge van het uitponden van hun complex geconfronteerd worden met snel oplopende stookkosten die inmiddels € 450 per maand bedragen?1
Ja.
-
Vraag 2
Is het mogelijk om op grond van de nieuwe Warmtewet de verwarmingskosten over 2012, waarvan de afrekening op 2 juli 2012 is ontvangen, op redelijkheid te laten toetsen?
Bij huurwoningen met een gereguleerde huurprijs kunnen huurders het voorschot op en de afrekening van de servicekosten door de huurcommissie laten toetsen. De Huurcommissie bepaalt daarbij tevens of de kosten redelijk zijn.
Bij woningen met een geliberaliseerde huurprijs, of indien men niet met het oordeel van de Huurcommissie instemt, kan de rechter uitspraak doen.
Op 1 januari 2014 treedt de Warmtewet in werking. Uit hoofde van de Warmtewet is toetsing van de tarieven mogelijk bij een onafhankelijke geschillencommissie. Bij huurwoningen kan dit ook de Huurcommissie zijn.
Recent heeft de Huurcommissie 484 uitspraken over de eindafrekening servicekosten gedaan met betrekking tot het Hilwiscomplex. De zaken hadden betrekking op de jaarafrekening stook- en warmwaterkosten over de jaren 2006 tot en met 2010. De Huurcommissie heeft de betalingsverplichting voor de stook- en warmwaterkosten vastgesteld. Voor de jaren 2007 tot en met 2010 heeft de Huurcommissie doorberekening van 50% van de werkelijke kosten redelijk geacht. -
Vraag 3
Zo nee, langs welke andere weg kunnen de huurders de verhuurder dwingen om elementaire maatregelen te nemen om de extreem hoge stookkosten, minstens drie keer zo hoog als gebruikelijk voor dergelijke woningen, terug te brengen tot normalere proporties?2
Op grond van artikel 243 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek kunnen huurders de verhuurder via de rechter verplichten bepaalde energiebesparende maatregelen aan te brengen, uiteraard wel indien daar een redelijke huurverhoging tegenover staat. Het gaat daarbij ondermeer om het «ten behoeve van de verwarmingsinstallatie plaatsen van een verwarmingsketel met een opwekkingsrendement van ten minste 80% indien de bestaande verwarmingsketel ten minste tien jaren oud is.» Hiervan is in het voorliggende geval sprake.
-
Vraag 4
Is het u bekend dat de beheerder huurders die zelf een HR-ketel willen aanschaffen hiervoor slechts toestemming geeft indien zij een verklaring tekenen dat ze de installatie bij beëindiging van het huurcontract om niet overdragen aan de verhuurder? Is deze casus aanleiding om de wettelijke bepalingen (BW 7:215 e.v.) met betrekking tot zelf aangebrachte voorzieningen te herzien, waardoor er altijd een vergoeding dient te worden gegeven bij voorzieningen die de waarde van de woning doen toenemen?
Op grond van de regeling van artikel 215 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek kan de huurder aan de binnenzijde van de woning zonder toestemming van de verhuurder veranderingen of toevoegingen aanbrengen die bij het einde van de huur zonder noemenswaardige kosten kunnen worden ongedaan gemaakt en verwijderd. Indien de toevoegingen niet zonder noemenswaardige kosten kunnen worden ongedaan gemaakt en verwijderd dient de verhuurder toestemming te verlenen voor het aanbrengen hiervan, indien die veranderingen de verhuurbaarheid niet schaden dan wel niet leiden tot een waardedaling van het gehuurde. Het is, indien de verhuurder die toestemming niet verleent, uiteindelijk de rechter die hierover moet oordelen.
Op grond van artikel 216 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek is de huurder niet verplicht tot het ongedaan maken van (door verhuurder of rechter) geoorloofde veranderingen en toevoegingen en kan hij ter zake hiervan bij het verlaten van de woning ook vergoeding vorderen voor zover artikel 212 van Boek 6 van het Burgerlijk Wetboek (ongerechtvaardigde verrijking) dat toestaat.
Er is in artt. 215 e.v. van Boek 7 van het BW dus al voorzien in het ontvangen van een vergoeding voor voorzieningen die de waarde van de woning doen toenemen en ik zie geen aanleiding daaraan iets te veranderen. -
Vraag 5
Is het u bekend dat de beheerder niet mee wil werken aan de plaatsing van een nieuwe HR-ketel die gehuurd wordt van een energiebedrijf, terwijl hierdoor de stookkosten (inclusief de huur van de ketel) meer dan halveren ten opzichte van de bestaande situatie? Valt de plaatsing van een huurketel onder de instemmingsplicht voor zelf aangebrachte voorzieningen (BW 7:215 e.v.)? Indien dit niet vaststaat, bent u bereid om de wet op dit punt te verduidelijken?
Alle veranderingen of toevoegingen aan de woning vallen in beginsel onder de regeling van artikel 215 e.v. van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek. Zoals eerder aangegeven kan de huurder op grond van die regeling aan de binnenzijde van de woning zonder toestemming van de verhuurder veranderingen of toevoegingen aanbrengen die bij het einde van de huur zonder noemenswaardige kosten kunnen worden ongedaan gemaakt en verwijderd. Het maakt voor de toepasselijkheid van artikel 215 niet uit of de huurder een HR-ketel koopt of huurt.
-
Vraag 6
Bent u bereid om een aangepaste versie van het in maart 2011 ingetrokken wetsvoorstel 31 992 aan de Kamer voor te leggen, in het bijzonder gericht op het versnellen van rendabele investeringen in energiebesparing in de huursector? Zo nee, op welke andere wijze gaat hij een einde maken aan de systematische obstructie van energiebesparing door sommige verhuurders?3
Op grond van artikel 243 van boek 7 van het Burgerlijk Wetboek kunnen huurders het aanbrengen van bepaalde energiebesparende maatregelen door hun verhuurder afdwingen. Ik ben niet voornemens het eerder ingetrokken wetsvoorstel, al dan niet in aangepaste vorm, opnieuw in procedure te brengen.
18 juni 2013 - 27 juni 2013
9 dagen
De stand van zaken in het juridisch onderzoek naar bestuurders van woningcorporatie Rentree |
|
Jacques Monasch (PvdA) |
|
Stef Blok (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (VVD) |
|
|
|
-
Vraag 1
Kunt u toelichten in welke fase het juridisch onderzoek naar de oud-bestuurders van Rentree zich bevindt?
In 2010 is een forensisch onderzoeksrapport opgesteld door Deloitte gevolgd door een juridisch advies van Allen & Overy over mogelijke strafbare feiten en verhaalbaarheid van schade op voormalig bestuurders/toezichthouders. In 2012 is hierop een second opinion uitgebracht door Ivy Advocaten. Zie verder het antwoord op vragen 2 en 3.
-
Vraag 2
Kunt u toelichten of Rentree civielrechtelijke stappen gaat nemen om de voormalig bestuurder van Rentree persoonlijk aansprakelijk te stellen voor de schade die Rentree heeft geleden?
Rentree geeft aan dat op 26 april 2013 de voormalig bestuurder is gedagvaard. In deze civielrechtelijke procedure stelt Rentree de voormalig bestuurder hoofdelijk aansprakelijk voor de vergoeding van alle huidige en toekomstige schade die de woningstichting Rentree en/of Rentree projectontwikkeling heeft/hebben geleden op grond van onbehoorlijk bestuur ex artikel 2:9 BW en/of op grond van onrechtmatige daad ex artikel 6:162 BW, onder meer in verband met de (aankoop van) Project Duistervoordsweg.
-
Vraag 3
Kunt u toelichten hoe het huidige bestuur van Rentree tot nu toe medewerking heeft verleend aan het juridisch onderzoek?
Het huidige bestuur neemt in goed en constructief overleg de stappen waarvan ik verwacht dat die in het volkshuisvestelijk belang dienen te worden genomen.
-
Vraag 4
Heeft Rentree overwogen om met een stuitingsbrief aan de oud-leden van de raad van toezicht te voorkomen dat de aansprakelijkheid van oud toezichthouders kan verjaren (verjaringstermijn van 5 jaar; art. 3:310 BW)? Kunt u dit toelichten?
Op basis van onderzoek, een juridische analyse en een second opinion ziet Rentree geen aanleiding om schade te verhalen op voormalige toezichthouders. Mijn ambtsvoorganger heeft die conclusie overgenomen en u daarover schriftelijk geïnformeerd bij brief van 29 juni 2012. Stuiting van verjaring is niet aan de orde nu er geen gronden voor aansprakelijkheid zijn vastgesteld.
-
Vraag 5
Bent u zich ervan bewust dat de verjaringstermijn voor aansprakelijkheid van de oud-bestuurders binnenkort verloopt en welke mogelijkheden ziet u om dergelijke verjaringstermijn niet te laten verlopen voordat het juridisch onderzoek gereed is?
De procedure loopt. Zie verder het antwoord op de vorige vraag. Stuiting van verjaring is niet aan de orde nu de procedure is gestart.
-
Vraag 6
Deelt u de mening dat fraude bij maatschappelijke instellingen zoals woningcorporaties en scholen veel maatschappelijke verontwaardiging teweeg brengt en dat vermoedens van verwijtbaar bestuurlijk handelen bij dergelijke instellingen hoge prioriteit moeten hebben bij het Openbaar Ministerie, FIOD en Politie?
In zijn algemeenheid acht ik fraude -ook en zeker bij maatschappelijke instellingen- een kwalijke zaak. Fraude dient voorkomen en bestreden te worden.
-
Vraag 7
Bent u bereid deze vragen te beantwoorden voor het algemeen overleg Woningcorporaties van 26 juni a.s.?
Ja.
13 juni 2013 - 2 juli 2013
19 dagen
De zwijgplicht over de huizenprijzen |
|
Linda Voortman (GL) |
|
Stef Blok (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (VVD) |
|
|
|
Bronnen
-
Vraag 1
Bent u bekend met het bericht «Politiek en banken leggen elkaar zwijgplicht op over val huizenprijzen»?1
Ik ben bekend met de berichtgeving in Het Financieele Dagblad van 11 juni 2013.
-
Vraag 2
Klopt het bericht dat u samen met de bestuursvoorzitters van ABN Amro, ING en Rabobank heeft besloten om prognoses over de ontwikkeling van de huizenprijzen niet publiek te maken? Zo ja, wanneer vond dat gesprek plaats en waren de minister-president en de minister van Financiën daar ook bij aanwezig? Zo ja, waarom heeft u de Kamer niet geïnformeerd over deze afspraak? Zo ja, past de met de banken gemaakte afspraak bij de nieuwe basishouding van dit kabinet om ondanks de crisis vooral optimisme uit te stralen?
Nee, dit bericht klopt niet. Ik wens ook geen invloed uit te oefenen op wat banken onderzoeken en publiceren.
-
Vraag 3
Kunt u inzage geven in andere afspraken die zijn gemaakt die consumenten direct raken? Bent u bereid om belangrijke afspraken met de drie grote banken voortaan openbaar te maken of desnoods vertrouwelijk ter inzage aan te bieden aan de Kamer? Zo nee, waarom niet?
Er zijn geen andere afspraken met de banken gemaakt op dit terrein. Ik streef er ook niet naar om dergelijke afspraken te maken.
-
Vraag 4
Deelt u de mening dat het belangrijk is dat banken eerlijk zijn over cijfers en prognoses over de woningmarkt, omdat betrouwbare informatie nodig is voor het herstel van consumentenvertrouwen?
Voor het belang van de woningmarkt is het zeker belangrijk dat cijfers betrouwbaar zijn en dat onderzoeken en prognoses in onafhankelijkheid worden uitgevoerd. Betrouwbare gegevens dienen om een helder beeld te krijgen van de situatie op de woningmarkt en om mede op basis daarvan een beleid te voeren voor de woningmarkt dat zich richt op het herstel van het vertrouwen in deze markt.
-
Vraag 5
Bent u van mening dat het onwenselijk is als banken alleen informatie openbaren als het goed uitkomt? Zo ja, bent u bereid indien dit het geval is, de afspraak met de banken over het niet openbaren van prognoses terug te draaien? Zo nee, waarom niet?
Zoals ik heb aangegeven is er geen afspraak hierover met de banken. Zie het antwoord op vraag 2 en 3.
13 juni 2013 - 27 juni 2013
14 dagen
De op 11 juni 2013 aangenomen resolutie over sociale huisvesting in de EU |
|
Linda Voortman (GL) |
|
Stef Blok (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (VVD) |
|
|
|
|
-
Vraag 1
Heeft u kennisgenomen van de resolutie over sociale huisvesting in de Europese Unie die het Europees Parlement op 11 juni 2013 aannam, waarin wordt benadrukt dat overheden vrij zijn de doelgroep van sociale huisvesting vast te stellen en Europees mededingingsbeleid in geen geval mag worden gebruikt als instrument om diensten van algemeen economisch belang te ondermijnen?1
Ik heb kennis genomen van de resolutie.
-
Vraag 2
Deelt u de zorgen over het feit dat door de geldende inkomensgrens voor sociale huisvesting van 34.229 euro, huishoudens met een inkomen net daarboven in veel gemeenten nog steeds moeilijk aan betaalbare woonruimte kunnen komen, ondanks de 10% toewijzingsruimte aan huishoudens met een inkomen tot maximaal 38.000 euro?
Vorig jaar heeft het Planbureau voor de Leefomgeving een onderzoek uitgevoerd naar de effecten van de staatssteunregeling voor de middeninkomensgroepen op de woningmarkt. In mijn antwoorden op Kamervragen van het lid Voortman2 over deze studie en de brief van mijn ambtsvoorganger over dat onderzoek heb ik toen aangegeven:
«(...) Zoals ook in de brief van minister Spies aan de Tweede Kamer (TK 32 847, nr. 34) is aangegeven is de wachttijd voor huishoudens met een inkomen onder de € 34.000,– echter met 20% gedaald. Huishoudens die op de sociale huursector zijn aangewezen komen dus eerder in aanmerking voor een sociale huurwoning. Voor huishoudens met een inkomen tussen de € 33.000,– en € 38.000,– neemt die toe van 2,1 naar 3,2 jaar, voor huishoudens met een inkomen tussen € 38.000,– en € 43.000,– van 2,0 naar 2,7 jaar (...)»
De wachttijd voor hogere inkomens neemt dus weliswaar toe maar hogere inkomens hebben nog steeds toegang tot de sociale huursector. Voor huishoudens die op de sociale huursector zijn aangewezen neemt de wachttijd juist af. -
Vraag 3
Deelt u de inschatting dat Nederland zelf kan besluiten tot meer flexibiliteit in het toewijzen van sociale huurwoningen aan middeninkomens en dat het besluit van de Europese Commissie van 2009 onnodig gedetailleerde afspraken maakt over de doelgroep van de Nederlandse sociale woningmarkt?
In eerdergenoemde antwoorden op Kamervragen heb ik aangegeven dat het de lidstaten vrij staat om binnen de Europese mededingingsregels de eigen grenzen te bepalen. Specifiek is het volgende aangegeven:
«(...) Woningcorporaties zijn belast met openbare dienstverlening (de zogenoemde dienst van algemeen economisch belang (DAEB)) op het terrein van de sociale huisvesting. De inrichting en afbakening van een dergelijke dienst behoort tot de discretionaire bevoegdheid van de nationale overheid maar dat neemt niet weg dat de EC heeft getoetst of de gekozen grenzen in overeenstemming zijn met de mededingingsregels. Het kader daarvoor vormde de zogenoemde vrijstellingsbeschikking van de EC. Daarin is opgenomen dat staatssteun uitsluitend kan worden ingezet voor achterstandsgroepen of sociaal kansarme groepen welke, door solvabiliteitsbeperkingen, geen huisvesting tegen marktvoorwaarden kunnen vinden.
Ik deel derhalve uw conclusie dat Nederland zelf kan besluiten tot de inrichting van het stelsel. Dit sluit ook aan bij de intenties zoals deze zijn vastgelegd in de resolutie van het Europees Parlement. Ik vind echter niet dat de Europese Commissie in 2009 onnodig gedetailleerde afspraken heeft gemaakt over de doelgroep van de Nederlandse sociale huurwoningmarkt en acht de destijds gemaakte afspraken goed werkbaar. -
Vraag 4
Bent u bereid om, in het licht van de steun die het Europees Parlement daarvoor geeft, met de Europese Commissie te overleggen over het verruimen van de doelgroep voor sociale woningbouw? Zo nee, waarom niet?
De toenmalig minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties heeft in haar brief van 30 oktober 2012 (TK 29 453, 277) verslag gedaan van haar verkenning bij de Europese Commissie (EC) om te komen tot een aanpassing van de inkomensgrens. Ik acht het niet noodzakelijk daarover opnieuw met de EC te overleggen. Zoals in het antwoord op vraag 2 is aangegeven, leidt de inkomensgrens ertoe dat de wachttijd voor sociale huurwoningen voor huishoudens die tot de doelgroep behoren is afgenomen.
De benodigde aanpassingen in de wetgeving als gevolg van het besluit van de Europese Commissie van 15 december 2009 zijn vastgelegd in een tijdelijke regeling3 en worden verder op wetsniveau vormgegeven door middel van het wetsvoorstel Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting (wetsvoorstel 32 769).
7 juni 2013 - 21 juni 2013
14 dagen
De kosten van kamerhuur |
|
Mohammed Mohandis (PvdA), Jacques Monasch (PvdA) |
|
Stef Blok (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (VVD), Jet Bussemaker (minister onderwijs, cultuur en wetenschap) (PvdA) |
|
|
|
|
-
Vraag 1
Bent u op de hoogte van het onderzoek dat Sargasso heeft uitgevoerd naar de kosten van studentenkamers?1
Ja.
-
Vraag 2
Vindt u de bedragen, die in Amsterdam of Utrecht betaald moeten worden voor een kamer, zoals ze in dit onderzoek staan vermeld, acceptabel voor studenten die over het algemeen een laag inkomen hebben? Kunt u dit toelichten?
Dit onderzoek betreft gegevens over het aanbod van kamers op Kamernet.nl, Kamers.nl en Kamer.nl. De aanbieders zijn over het algemeen particuliere verhuurders. De huurprijs wordt veelal aangegeven inclusief de bijkomende kosten als gas, elektra, water en stoffering (servicekosten). De kale huur is derhalve lager. Bovendien ligt de kamerhuur die particuliere verhuurders vragen gemiddeld hoger dan de huur die sociale verhuurders vragen. In het huurprijzenrecht voor woonruimte geldt in beginsel contractvrijheid. Dat wil zeggen dat verhuurder en huurder elke huurprijs die hun goeddunkt mogen overeenkomen. Wel kan een huurder met behulp van het woningwaarderingsstelsel (puntenstelsel) uitrekenen wat de maximale kale huurprijs voor zijn kamer is. Wanneer de huurder meent dat hij teveel huur betaalt, kan hij de huurprijs op twee manieren via de huurcommissie verlagen:
-
Vraag 3
Bent u van mening dat een hoge kamerhuur en/of tekort aan huisvesting een ongewenste belemmering kan zijn voor jongeren bij hun studiekeuze?
Uit het onderzoek blijkt een groot verschil tussen de gevraagde kamerhuur in en rond Amsterdam en Utrecht, en in de rest van Nederland. De hogere huurprijs rond Amsterdam en Utrecht dient geplaatst te worden in de context van een algemeen meer gespannen woningmarkt in die gemeenten/regio’s. De spanning op de lokale woningmarkt zal voor meer woningzoekenden worden betrokken in de overweging om zich daar te huisvesten.
Beide gemeenten stellen zich tot doel meer studentenhuisvesting te realiseren.
In de voortgangsbrief over het Landelijk Actieplan Studentenhuisvesting, die ik op 5 juni jl. naar uw Kamer heb gestuurd, heeft Amsterdam aangegeven in de periode 2010–2014 9.000 studenteneenheden toe te willen voegen. In Utrecht is in 2012 het actieplan studentenhuisvesting Utrecht opgesteld, met de ambitie om 4.000 woningen voor studenten (en starters)aan de voorraad toe te voegen. -
Vraag 4
Welk bedrag hanteert u als normhuur voor de huisvestingskosten van uitwonende studenten in de vaststelling van uw beleid? Kunt u toelichten uit welke componenten dit bedrag is opgebouwd?
In de studiefinanciering wordt niet zoiets als een normhuur gehanteerd. De maandelijkse studiefinanciering is een tegemoetkoming in de totale kosten van levensonderhoud. De uitwonendenbeurs is hoger dan de thuiswonendenbeurs omdat uitwonende studenten op verschillende terreinen, zoals de huur van woonruimte, hogere kosten maken.
-
Vraag 5
Kunt u toelichten hoeveel extra studentenkamers er bijgebouwd moeten worden, boven op het aantal dat in het landelijk actieplan studentenhuisvesting is overeengekomen, om de schaarste te verhelpen?
De monitor Studentenhuisvesting 2012 geeft aan dat in het voorjaar van 2012 landelijk circa 56.000 studenten (binnen een half jaar) huisvesting zochten in een van de 29 onderzochte studentensteden. Gebleken is dat sociale studentenhuisvesters ongeveer een kwart van alle studenten huisvesten. De rest vindt onderdak bij particuliere kamerverhuurders en op de reguliere woningmarkt. Dit blijkt ook overeen te komen met de voorkeuren van studenten.
De monitor berekent voor de periode van het actieplan (2012–2016) een groei van ruim 16.000 studenten. De studentenhuisvesters van KENCES hebben in het Landelijk Actieplan Studentenhuisvesting toegezegd 16.000 eenheden te zullen bijbouwen in deze periode. Gesteld dat de sociale studentenhuisvesters maar een kwart van de vraag (kunnen) huisvesten, zijn 4.000 extra eenheden voldoende om de vraag tot 2016 op te vangen. Ook in verleden is een evenredig deel van de groei opgevangen door particuliere aanbieders van kamergewijze verhuur en doordat studenten vaker op de reguliere woningmarkt huren of kopen.
Omdat sociale studentenhuisvesters niet meer dan een kwart van de vraag (kunnen) bedienen, bouwen zij al 12.000 eenheden extra voor de in 2012 gemeten restvraag van 56.000 studenten. Om vraag en aanbod volledig in evenwicht te brengen is het nodig dat de overige aanbieders hun aanbod verruimen. In het najaar zal Kences de resultaten van de geactualiseerde monitor studentenhuisvesting publiceren. -
Vraag 6
Kunt u toelichten, indien mogelijk per stad, wat de gemiddelde huur is van de kamers die op basis van het landelijk actieplan studentenhuisvesting worden gerealiseerd?
Zie de bijlage voor de gemiddelde huur per stad, zoals opgenomen in de Feiten en Trendsrapportage van Kences (2012)2.
31 mei 2013 - 24 juni 2013
24 dagen
Woningcorporaties |
|
Raymond Knops (CDA) |
|
Stef Blok (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (VVD) |
|
|
|
Bronnen
-
Vraag 1
Bent u bekend met het feit dat het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) aan woningcorporaties bericht dat zij, om personele redenen, niet eerder dan 1 december 2013 uitsluitsel kunnen verwachten op vragen naar investerings- of borgingsruimte?1
Het WSW heeft gemeld dat hiervan geen sprake is. Het WSW heeft eind 2012 het borgingsvolume voor 2014 voorlopig beklemd. Een speciaal beoordelingsproces is begin 2013 ingericht om de beklemming, waar dit op basis van risicoperspectief mogelijk is, snel ongedaan te maken. Daarbij heeft het WSW een proces ingericht waarbij woningcorporaties met een laag risico snel bericht kunnen krijgen over het borgingsvolume voor 2014. In alle gevallen is sprake van een reguliere beoordeling die zoals gebruikelijk door het hele jaar plaatsvindt.
Het WSW heeft bepaald welke woningcorporaties een financieringsbehoefte zouden kunnen hebben in 2014. In het proces is voorzien dat deze woningcorporaties zo snel mogelijk in 2013 helderheid hebben over het borgingsvolume voor 2014. Woningcorporaties waarvan niet op voorhand helder is dat zij behoefte hebben aan financiering worden later in het jaar beoordeeld. Woningcorporaties die op basis van nieuwe informatie aangeven dat zij toch behoefte hebben aan borging in 2014 zullen sneller beoordeeld worden. -
Vraag 2
Is het u bekend dat woningcorporaties daardoor nu geen toegang tot de kapitaalmarkt hebben (op een geborgde wijze)?
Nee. Alle deelnemers van het WSW hebben toegang tot de kapitaalmarkt voor de projecten die in 2013 worden ondernomen. Woningcorporaties die een financieringsbehoefte hebben voor 2014 worden tijdig geïnformeerd of ze voldoen aan de criteria om voor borging in aanmerking te komen.
-
Vraag 3
Deelt u onze mening dat, vanwege financiële risico’s, zoveel mogelijk gebruik gemaakt moet worden van borgstelling door het WSW?
Ja.
-
Vraag 4
Bent u met ons van mening dat van woningcorporaties die een dergelijk bericht van het WSW hebben ontvangen niet verwacht kan worden dat men onverantwoorde investeringen doet?
Het is de taak van het bestuur van de woningcorporaties om op een verantwoorde wijze investeringsbeslissingen te nemen. De ratio op basis waarvan het WSW de meerjaren financieringsplannen van de woningcorporaties beoordeelt zijn bij hen bekend. Bovendien zullen woningcorporaties die op basis van nieuwe informatie aangeven behoefte te hebben aan borging in 2014 sneller worden beoordeeld.
-
Vraag 5
Wat is uw mening over het feit dat woningcorporaties hierdoor niet van de 6% btw-regeling voor onderhoud en nieuwe investeringen gebruik kunnen maken en zelfs voor 2014 dreigen te worden uitgesloten (de begroting 2014 e.v. wordt in de regel reeds in de zomer voorbereid en in oktober vastgesteld)?
De verlaging van de BTW geldt voor plannen gerealiseerd voor 1 maart 2014. Niet alle onderhoudsplannen worden met geborgd geld gerealiseerd. Het reguliere onderhoud is een onderdeel van de normale bedrijfsvoering. Voor grootschalige projecten die door de verlaging van de BTW naar voren zijn gehaald, geldt dat het borgingsvolume 2013 bekend is en dat het WSW het proces zodanig heeft ingericht dat corporaties tijdig inzicht krijgen in de borgingsruimte voor 2014. Op grond hiervan stel ik vast, dat woningcorporaties optimaal gebruik kunnen maken van de verlaging van de BTW.
-
Vraag 6
Bent u bereid om het WSW te stimuleren, zodat woningcorporaties tijdig inzicht krijgen naar hun investeringsruimte of anderszins tegemoet te komen aan de problemen waarmee de woningcorporaties zich geconfronteerd zien?
Het WSW heeft mij verzekerd dat het zijn uiterste best doet woningcorporaties, die behoefte hebben aan financiering, zo snel mogelijk te faciliteren. Een en ander is toegelicht bij de beantwoording van vraag 1. Ik volg dit nadrukkelijk.
3 mei 2013 - 28 mei 2013
25 dagen
De naleving van de Woningwet en de Wet op het overleg huurders-verhuurder door WoonFriesland |
|
Paulus Jansen , Jacques Monasch (PvdA) |
|
Stef Blok (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (VVD) |
|
|
|
|
Bronnen
2. Bijvoorbeeld over profielschets, procedure bij herbenoeming
-
Vraag 1
Heeft u kennis genomen van de uitspraak van de Rechtbank Leeuwarden1 inzake het geschil tussen de Raad van Commissarissen (RvC) van woningcorporatie WoonFriesland (gedaagde) en Huurdersvereniging De Bewonersraad Friesland (HDBF, eiser)?
Ja.
-
Vraag 2
Mag een toegelaten instelling via statutaire bepalingen2 het wettelijk recht van bindende voordracht voor twee leden van de raad van commissarissen door de huurdersorganisatie inperken? Zo ja:
Nee, dat kan zij niet. In het Besluit beheer sociale huursector (Bbsh) is in artikel 7 lid 1 onder e opgenomen dat in de statuten van de corporatie geregeld moet zijn dat de huurdersorganisatie voor tenminste twee leden van de raad van toezicht een bindende voordracht voor benoeming kan doen. De corporatie kan geen afwijkende bepalingen op dit punt opnemen in de statuten, omdat anders door de minister voor Wonen en Rijksdienstgeen goedkeuring voor de statutenwijziging wordt verleend. Wel kan de raad van toezicht constateren dat de voorgedragen kandidaat onvoldoende voldoet aan een gesteld profiel. Een vergelijkbare bepaling is opgenomen in het wetsvoorstel voor de Herzieningswet (wetsvoorstel 32769). Zie ook het antwoord op vraag 5.
Overigens is in de regelgeving onderkend dat voordrachten niet altijd tot benoemingen hoeven te leiden. In de toelichting van het Bbsh op betreffend artikel staat: «Het benoemd orgaan (bedoeld is: de raad van toezicht) kan besluiten om de voorgedragen persoon niet te benoemen, bijvoorbeeld wanneer deze niet voldoet aan het profiel zoals dat is opgesteld door dit orgaan. In principe moet er, wanneer het benoemend orgaan besluit een voorgedragen kandidaat niet te benoemen, een nieuwe voordracht worden gedaan.» -
Vraag 3
Heeft een huurdersorganisatie op grond van enige bepaling in de Woningwet of de Wet op het overleg huurders verhuurder adviesrecht over het voornemen van een toegelaten instelling om de omvang van de RvC te wijzigen? Zo nee:
Nee, een huurdersorganisatie heeft op grond van de Woningwet of de Wet op het overleg huurders verhuurders geen adviesrecht met betrekking tot een voornemen van de raad van toezicht om de omvang te wijzigen. Het Besluit beheer sociale-huursector bepaalt dat de huurdersorganisatie tenminste twee leden kan voordragen. Een corporatie kan besluiten om meer dan twee leden voor te laten dragen, dit wordt in de statuten vorm gegeven. Een vergelijkbare regeling is opgenomen e in het wetsvoorstel Herzieningswet (artikel 30).
De invloed van de huurdersorganisatie op de benoeming van leden van de raad van toezicht kan groter zijn bij vijf leden dan bij elf leden. In het algemeen wordt een raad van toezicht beperkt tot zes a zeven leden... Het recht van voordracht beoogt niet om de invloed van de huurdersorganisatie op het functioneren van de corporatie te waarborgen, maar om toezichthouders met oog voor huurdersbelangen aan te stellen Met de huidige bepaling en de bepaling uit het wetsvoorstel Herzieningswet wordt daar aan voldaan. -
Vraag 4
Onderschrijft u dat een dwangsom van € 100 per dag, met een maximum van € 2.000, geen passende sanctie is voor toegelaten instellingen die handelen in strijd met de wet bij het (her)benoemen, dan wel het juist niet (her)benoemen van leden van de RvC? Welke mogelijkheden heeft u als toezichthouder voor volkshuisvesting om in dit soort situaties op te treden? Bent u bereid om deze in te zetten?
De dwangsom is bepaald door de voorzieningenrechter in het kader van het kort geding van 12 oktober 2012 over de situatie bij WoonFriesland. In het vonnis is het volgende opgenomen:
Het is niet aan mij om te oordelen over de hoogte van de dwangsom. Uit hoofde van toezicht heb ik in het belang van de volkshuisvesting de mogelijkheid tot het geven van een aanwijzing in combinatie met bijvoorbeeld het opleggen van een last onder dwangsom. Dat ligt in deze casus – vooralsnog – niet in de rede, omdat er onder andere geen sprake is van een onrechtmatige situatie (zie antwoord op vraag 2). Ik acht het niet gewenst dat er bij een corporatie langere tijd geen sprake is van de aanwezigheid van commissarissen die door de huurders zijn voorgedragen. In die zin zal ik partijen aanspreken en vragen hun verantwoordelijkheid te nemen. -
Vraag 5
Onderschrijft u dat de precieze invulling van de huurdersrechten bij de benoeming van leden van de RvC, alsmede maximale zittingstermijn, klip en klaar in de wet verankerd dienen te zijn en niet geregeld mogen worden via de Governancecode voor woningcorporaties?
De invulling van de huurdersrechten is in het wetsvoorstel voor herziening van de Woningwet verankerd. Aan artikel 30, zevende lid, zijn de onderdelen c en d toegevoegd, waarin bepalingen zijn opgenomen over de gevolgen van het bindend zijn van de voordracht. De raad van toezicht zal als gevolg daarvan niet aan een voordracht kunnen voorbijgaan, tenzij daardoor in strijd met de regels over de raad van toezicht zou worden gekomen. Zoals bij de behandeling van het wetsvoorstel is aangegeven (TK 32 769, nr. 7, p. 62) bevat de wet de basiseisen ten aanzien van de bestuurlijke inrichting van de toegelaten instelling en de taken en bevoegdheden van het bestuur en de raad van toezicht, om het functioneren van de instelling te verbeteren en een juiste inzet van het maatschappelijk bestemde vermogen en de verantwoording daarover te bevorderen. Ook kent het wetsvoorstel een maximering van de zittingstermijn van toezichthouders. De sector heeft hiervoor ook regels vastgelegd in de Governancecode Woningcorporaties. Deze Governancecode wordt voor de hele sector op grond van het wetsvoorstel algemeen verbindend verklaard (art 31 lid 2). Daarnaast krijgt de minister op grond van het wetsvoorstel de mogelijkheid om in geval van ernstig falen van de raad van toezicht in te grijpen. Tenslotte hebben huurdersorganisaties op grond van het wetsvoorstel het recht van enquête gekregen. Ik acht bovenbeschreven systematiek zoals vastgelegd in het wetsvoorstel een afdoende regeling voor de huurdersrechten.
-
Vraag 6
Hoeveel leden van raden van commissarissen van toegelaten instellingen overschrijden op dit moment de maximale zittingstermijn van acht jaar? Hoe treedt u op tegen toegelaten instellingen die geen boodschap hebben aan de afgesproken maximale zittingstermijn?
Momenteel geldt er geen wettelijk vastgelegde maximale zittingstermijn. In het wetsvoorstel tot herziening van de Woningwet wordt voorgesteld de maximale zittingstermijn op acht jaar te stellen. Daarnaast is in overeenstemming met het wetsvoorstel tot herziening van de Woningwet de maximale zittingstermijn van acht jaar opgenomen als dwingende bepaling in de Governancecode Woningcorporaties van Aedes.
-
Vraag 7
Is het in de afgelopen twee jaar vaker voorgekomen dat de zittende raad van commissarissen van een woningcorporatie een bindende voordracht van de huurdersorganisatie naast zich neer legde? Zo ja, bij welke woningcorporaties?
Behalve de melding bij woningcorporatie WoonFriesland zijn er over de afgelopen twee jaar geen meldingen bij mij bekend waaruit blijkt dat een zittende raad van commissarissen een bindende voordracht van een huurdersorganisatie naast zich neerlegde.
2 mei 2013 - 24 mei 2013
22 dagen
De huisvesting van het UWV |
|
Albert de Vries (PvdA) |
|
Stef Blok (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (VVD) |
|
|
|
|
Bronnen
2. Door de OESO aangemerkte belastingparadijzen
-
Vraag 1
Kent u de berichtgeving van Quote over de huurbaas van het UWV?1
Ja.
-
Vraag 2
Kunt u aangeven welk deel van de UWV-huisvesting wordt gehuurd van bedrijven die in belastingparadijzen2 zijn gevestigd, en welke huursom daar jaarlijks mee gemoeid is? Kunt u uw antwoord toelichten?
Namens mijn collega van Sociale Zaken en Werkgelegenheid, onder wiens portefeuille de huisvesting van het UWV valt, laat ik u weten dat UWV panden van Nederlandse en (vijf) Duitse eigenaren huurt. In 2012 gaf UWV circa 81 miljoen euro aan huur uit. Van dit bedrag belandt circa 10 miljoen euro bij de Duitse eigenaren. Gezien de organisatie- en financieringsstructuur van een eigenaar kan het voorkomen dat de vestigingsplaats van de groep waartoe de eigenaar behoort anders is dan de vestigingsplaats van de eigenaar waarmee UWV een huurovereenkomst heeft gesloten. UWV verricht geen onderzoek naar deze structuur alvorens een overeenkomst te sluiten.
Zie ook de beantwoording van mijn collega van Sociale Zaken op vragen van het lid Ulenbelt (SP) over «het huren van kantoren door UWV van bedrijven die niet in Nederland gevestigd zijn» (kenmerk: 2013Z08910). -
Vraag 3
Kunt u aangeven hoeveel procent van de totale Rijkshuisvesting wordt gehuurd van bedrijven die in «belastingparadijzen» zijn gevestigd, en welke huursom daar jaarlijks mee gemoeid is? Kunt u uw antwoord toelichten?
De Rijksgebouwendienst (Rgd) beheert een gedeelte van de totale rijkshuisvesting. De Rgd beheert huurovereenkomsten die afgesloten zijn met eigenaren die gevestigd zijn in Nederland of Duitsland. Deze eigenaren kunnen onderdeel zijn van een groter concern. De Rgd doet geen onderzoek of en in hoeverre verhuurders de betaling van belasting vermijden en/of naar het buitenland verleggen als onderdeel van een groter concern.
-
Vraag 4
Deelt u de mening dat het onwenselijk is dat de overheid en de aan haar gelieerde instellingen huren van bedrijven die zijn gevestigd in «belastingparadijzen»? Kunt u dit toelichten?
Mijn uitgangspunt is dat de overheid in beginsel geen zaken moet doen met bedrijven die zich schuldig maken aan criminele activiteiten. Het staat bedrijven echter vrij om hun vestigingsplaats te kiezen.
-
Vraag 5
Kunt u aangeven op welke wijze in de selectieprocedure en tenders voor Rijkshuisvesting wordt geborgd dat er niet wordt gehuurd van bedrijven die in «belastingparadijzen' zijn gevestigd?
Zie antwoord vraag 3.
22 april 2013 - 4 juni 2013
43 dagen
Particuliere erfpacht |
|
Paulus Jansen |
|
Stef Blok (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (VVD) |
|
Bronnen
2. Algemeen overleg erfpacht d.d. 11 december 2011, 29453–224
-
Vraag 1
Heeft u kennisgenomen van het artikel «Particuliere erfpacht: drama duurt voort»1 en herinnert u zich het debat2 over de wenselijkheid om de rechtsbescherming van particuliere erfpachters te verbeteren?
Ja. Het debat waaraan wordt gerefereerd heeft plaatsgevonden met mijn ambtsvoorganger en betrof meer in het algemeen de brief over de voor- en nadelen van erfpacht.
-
Vraag 2
Bij hoeveel woningen waarop particuliere erfpacht van toepassing is, is sinds het van kracht worden van de bancaire richtlijn financierbaarheid erfpachtrechten, door banken geen hypotheek verstrekt op grond van een oranje of rode toets? Indien u dat niet weet, onderschrijft u dat deze informatie voor u en de Kamer cruciaal is om een oordeel te vormen over de noodzaak voor een betere consumentenbescherming tegen onredelijke erfpachtbepalingen? Op welke termijn denkt u deze informatie aan de Kamer te kunnen verstrekken?
Partijen zoals de Nederlandse Vereniging van Banken (NVB), Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB), Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM), Vereniging Eigen Huis (VEH), Stichting Erfpachters Belang Amsterdam (SEBA) en Stichting gedupeerden Particuliere Erfpacht (SGPE) hebben voor erfpacht die vóór 31 december 2012 is gevestigd gezamenlijk «Criteria voor de financierbaarheid van erfpachtrechten» opgesteld. Voor erfpachtrechten, gevestigd na 1 januari 2013 is de «Bancaire richtlijn financierbaarheid erfpachtrechten (te vestigen) vanaf 1-1-2013» in het leven geroepen. Voor erfpachtrechten van vóór 31-12-12 geldt dat deze onder andere getoetst kunnen worden door een notaris. Voor de vestiging van een nieuw erfpachtrecht zullen notarissen gebruik gaan maken van een modelovereenkomst op basis van de bancaire richtlijn. Sinds de brede acceptatie van de criteria voor de financierbaarheid van erfpachtrechten en de bancaire richtlijn, vormt het feit dat het om particuliere erfpacht gaat geen beletsel voor financiering meer.
Het is mij en evenmin KNB en NVB bekend bij hoeveel woningen met particuliere erfpacht sinds het van kracht worden van de «criteria» door banken geen hypotheek is verstrekt op grond van een op die criteria gebaseerde oranje of rood antwoord. Uiteraard hanteren banken naast de criteria voor erfpachtcontracten eigen verstrekkingsbeleid voor hypothecaire financieringen op basis waarvan zij ook woonlasten, «loan to income», beoordelen.
Het verkrijgen van precieze cijfers op dit terrein is naar mijn idee niet cruciaal voor de stelling van de vragensteller dat behoefte bestaat aan een goede consumentenbescherming tegen onredelijke erfpachtbepalingen, in het bijzonder ter zake van de financierbaarheid van de particuliere erfpacht. Met het oog daarop zijn immers de voormelde criteria in gezamenlijk overleg tussen de banken, erfpachters en erfverpachters, notariaat, makelaars en koepelorganisaties tot stand gekomen. Thans kunnen bestaande erfpachtrechten aan de toetsingscriteria worden getoetst bij elke notaris of andere deskundige in Nederland. Dat neemt niet weg dat hypothecaire financiering uiteindelijk de verantwoordelijkheid van de afzonderlijke banken blijft. -
Vraag 3
Klopt de conclusie van de directeur van het Nederlands Instituut voor Erfpacht dat slechts een kwart van de particuliere erfpachtcontracten voldoet aan de bancaire richtlijn en dat een kwart van de erfverpachters aangemerkt moet worden als «moedwillige weigeraar»? Zo ja, bent u er inmiddels ook van overtuigd dat het wenselijk is om de bancaire richtlijn algemeen verbindend te verklaren voor nieuwe erfpachtcontracten en een wettelijke regeling vast te stellen waardoor wurgcontracten verplicht moeten worden omgezet naar een erfpachtcontract dat voldoet aan de bancaire richtlijn? Indien u deze conclusie niet onderschrijft, op welke gronden baseert u dit standpunt?
Ik beschik niet over cijfers aan de hand waarvan kan worden gecontroleerd of de conclusie van de directeur van het Nederlands Instituut voor Erfpacht juist is. Het notariaat, de grootste aanbieder van erfpachtopinies, heeft die gegevens evenmin.
Het is niet wenselijk de bancaire richtlijn algemeen verbindend te verklaren. Voor nieuwe erfpachtencontracten zou een dergelijke maatregel overbodig zijn. Enerzijds omdat nieuwe erfpachtcontracten al rekening zullen houden met de financierbaarheid, anderzijds omdat er goede redenen kunnen zijn om gemotiveerd van een of enkele criteria af te wijken. Bovendien geldt dat zowel de vestiging van een erfpachtrecht als de hypothecaire financiering daarvan slechts tot stand kan komen door inschakeling van een notaris.
Voor zover de vragensteller doelt op het algemeen verbindend maken van de «Criteria voor de financierbaarheid van erfpachtsrechten», die van toepassing is op erfpachtovereenkomsten van voor 1 januari 2013, is algemeen verbindend verklaren evenmin wenselijk. Ik hecht aan de bestaande regeling van erfpacht die aan partijen de nodige vrijheid laat. Erfpachtcontracten kunnen daarbij sterk uiteen lopen. Algemeen verbindend verklaring van de criteria – of van de bancaire richtlijn – zou daarom een te strak regime vormen. Er dient voldoende ruimte te blijven bestaan voor erfpachtcontracten op maat, toegesneden op de omstandigheden van het bijzondere geval. Dat geldt zowel voor bestaande als voor toekomstige erfpachtcontracten.
Wanneer een erfverpachter «moedwillig» weigert mee te werken aan een aanpassing van het erfpachtcontract aan de «criteria» of aan de bancaire richtlijn, wil dat niet zeggen dat de erfpachter iedere mogelijkheid mist om de erfverpachter tot medewerking te bewegen. Juist het feit dat erfverpachter en erfpachter bij het sluiten van de overeenkomst, over een grote mate van contractvrijheid beschikten, brengt mee dat tussen hen ook de normen van redelijkheid en billijkheid gelden, die impliceren dat partijen over en weer met elkaars gerechtvaardigde belangen rekening moeten houden (de artikelen 6:2 en 6:248 Burgerlijk Wetboek). De gerechtvaardigde belangen van de erfpachter kunnen meebrengen dat hij aanspraak kan maken op een aanpassing van de erfpachtvoorwaarden, in het bijzonder wanneer de erfverpachter geen redelijk belang heeft zich daartegen te verzetten. Het gaat hier om een algemene maatstaf die voor het hele contractenrecht geldt.3 Zijn op de erfpacht algemene voorwaarden van toepassing, dan geldt voorts de regeling betreffende de toetsing van algemene voorwaarden, opgenomen in de artikelen 6:231 e.v. van het Burgerlijk Wetboek (BW). Dat brengt mee dat bedingen in de overeenkomst vernietigbaar zijn, indien zij, gelet op onder meer de wederzijds kenbare belangen van partijen, voor de wederpartij van de gebruiker van die voorwaarden onredelijk bezwarend zijn. -
Vraag 4
Hebben Nederlandse Vereniging van Banken (NVB), makelaarsorganisaties, Vereniging Eigen Huis, het notariaat en verenigingen van erfpachters u sinds december 2011 opnieuw benaderd met suggesties voor een Erfpachtwet? Zo ja, wat is uw reactie op de suggesties van de zijde van deze belangenorganisaties?
Over een Erfpachtwet ben ik noch de minister van Veiligheid en Justitie benaderd. Erfpacht is sinds 1992 geregeld in titel 7 van Boek 5 van het BW. Zoals in antwoord op vraag 3 aangegeven zijn daarop de eisen van redelijkheid en billijkheid en de regels betreffende algemene voorwaarden van toepassing.
Wel hebben naar aanleiding van de brief van 23 mei 2011 van mijn ambtsvoorganger over de voor- en nadelen van erfpacht (Kamerstukken II 2010–2011, 32 500 VII) besprekingen plaats gevonden met de NVB. Ook is met de NVM en de VEH gesproken over passages in die brief, met name betreffende de modelkoopovereenkomst en de aandacht voor erfpacht op websites. Op beide wordt bij het antwoord op vraag 5 teruggekomen.
Tenslotte heeft de SEBA, waarvan de voorzitter dezelfde is als de directeur van het in vraag 3 genoemde Nederlandse Instituut voor Erfpacht, zijn ontevredenheid met de Bancaire richtlijn kenbaar gemaakt. De kritiek betrof echter meer het erfpachtrecht in het algemeen dan de richtlijn. Het betrof een pleidooi voor een sterk inperken van de contractsvrijheid, waar het kabinet geen voorstander van is. -
Vraag 5
Wat is er sinds december 2011 bereikt op het gebied van het transparanter maken van woningadvertenties voor woningen op erfpachtgrond? Is of komt er een bindende richtlijn voor de informatie die een advertentie dient te bevatten over de status van de grond onder een woning?
Er komt geen bindende richtlijn voor de informatie in de gedrukte pers. Ik ga ervan uit dat de meeste geïnteresseerden in een woning bij daadwerkelijke interesse zich niet uitsluitend richten op de advertentie, maar zich nader informeren, bijvoorbeeld door een woningwebsite te bezoeken of contact op te nemen met de adverteerder (makelaar). In de brief van de toenmalige minister Donner is alleen de wenselijkheid aangegeven van de vermelding van erfpacht bij advertenties op websites. Daar wordt inmiddels behoorlijk aan voldaan. De Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) heeft haar ICT zodanig aangepast dat op Funda voor de invullende makelaar een apart veld met informatie over erfpacht wordt getoond. Daarmee is het voor de bezoeker van de website Funda zichtbaar of van erfpacht sprake is. Ook op andere websites zoals die van VBO Makelaar en Jaap kan de bezoeker een verwijzing naar erfpacht vinden.
Het is aan de burger zelf om zich te informeren over de inhoud van het erfpachtrecht. Om die reden zal ter ondersteuning van de burger, met medewerking van de KNB, een publieksfolder over erfpacht gemaakt worden die ook op internet wordt geplaatst. Daarin zal gewezen worden op de basisprincipes van erfpacht, vooral ook omdat door de discussie over erfpacht inmiddels een vrees lijkt te bestaan bij sommige overheden en marktpartijen om een erfpachtrecht ook aldus te benoemen.
Daarnaast werken de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM), de Vereniging Eigen Huis en de Consumentenbond aan herziening van hun modelkoopovereenkomst voor woningen en appartementen. Naar verwachting van partijen zal het herziene model mede vastgesteld worden door VastgoedPRO en VBO Makelaar waardoor het een branchebreed karakter krijgt. Daarin worden, naast andere wijzigingen, ook de basiskenmerken van een eventueel erfpachtrecht opgenomen zoals de huidige canon en de herzieningsdatum. Andere modelovereenkomsten, zoals die van de KNB, bevatten al relevante gegevens over het erfpachtrecht. Ten slotte zijn de modellen voor aanvraag van hypothecaire financiering bij banken inmiddels aangepast en is ook daarin meer aandacht voor erfpacht.
22 april 2013 - 14 mei 2013
22 dagen
De hardheidsclausule voor chronisch zieken en gehandicapten bij de inkomensafhankelijke huurverhogingen |
|
Paulus Jansen |
|
Stef Blok (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (VVD) |
|
Bronnen
2. Kamerstuk 33 330, nr. 51.
3. Bedoeld worden de uitvoeringskosten voor de regeling, in het bijzonder in het eerste jaar nu tot op het laatste moment onduidelijkheid bestaat over de precieze invulling.
-
Vraag 1
Herinnert u zich uw uitspraak nog: «Er zal een hardheidsclausule komen voor gehandicapten en chronisch zieken – ik zal deze groepen met een ministeriële regeling preciezer beschrijven waardoor zij bij een inkomensafhankelijke huurverhoging niet hoeven te worden getroffen door die huurverhoging»?1
Ja.
-
Vraag 2
Waarom is er nog steeds geen duidelijkheid over de concretisering van dit voornemen, terwijl de aanzeggingen voor de inkomensafhankelijke huurverhoging binnen drie weken verzonden zullen worden?
Ik heb uw Kamer de regeling op 25 april 2013 toegezonden. De regeling is vervolgens op 29 april 2013 gepubliceerd in de Staatscourant (Staatscourant 2013, nr. 11660) en per 1 mei 2013 in werking getreden. De informatie op rijksoverheid.nl is op 26 april 2013 aangevuld met de aangewezen groep chronisch zieken en gehandicapten.
De verhuurders moesten hun huurverhogingsvoorstellen per 1 juli 2013 vóór 1 mei 2013 bij hun huurders indienen. Huurders hebben vervolgens tot 1 juli 2013 de tijd om tegen het huurverhogingsvoorstel een bezwaarschrift in te dienen bij hun verhuurder. Chronisch zieken en gehandicapten kunnen vanaf 29 april 2013 zien of zij onder de aangewezen groep vallen en als dat het geval is een bezwaarschrift indienen tegen een inkomensafhankelijke huurverhogingsvoorstel van meer dan 4%. -
Vraag 3
Op welke datum wordt de aangekondigde ministeriële regeling gepubliceerd? Indien deze datum ligt ná het moment waarop de aanzeggingen voor de huurverhoging verzonden worden, hoe stelt u zich voor dat huurders op wie de hardheidsclausule van toepassing is niet geconfronteerd worden met een huurverhoging van meer dan 4%?
Zie antwoord vraag 2.
-
Vraag 4
Definieert u de groep chronisch zieken en gehandicapten conform de toelichting op het (verworpen) amendement Paulus Jansen /Voortman2 dat regelt dat huurders worden uitgezonderd van huurverhogingen boven de inflatie (dus ook van de 1,5% huurverhoging), wanneer zij of overige bewoners van de huurwoning de AOW-leeftijd hebben bereikt of chronisch ziek zijn? Zo nee, welke definitie hanteert u dan wel?
In de wijzigingsregeling Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimte is de groep chronisch zieken en gehandicapten die bezwaar kan maken tegen de inkomensafhankelijke extra huurverhoging als volgt gedefinieerd:
Artikel 10
De groep, bedoeld in artikel 7:252a, zesde lid, onderdeel a, van het Burgerlijk Wetboek, bestaat uit huishoudens waarbij aan de huurder of aan een ander lid van dat huishouden: -
Vraag 5
Wie gaat de directe en indirecte kosten verbonden aan de hardheidsclausule voor zijn rekening nemen?3
De kosten voor het verzenden van een bezwaarschrift met bijlage komen voor rekening van de huurder. De kosten voor het beoordelen van het bezwaarschrift komen voor rekening van de verhuurder. Indien huurder en verhuurder geen overeenstemming kunnen bereiken over het behoren tot de aangewezen groep en de verhuurder de voorgestelde huurverhoging wil doorzetten, moet de verhuurder een uitspraak van de Huurcommissie vragen over zijn huurverhogingsvoorstel.
-
Vraag 6
Ziet u mogelijkheden om de bureaucratie rond de hardheidsclausule te beperken, door het mogelijk te maken dat huurders die vallen binnen de definitie van de doelgroep chronisch zieken en gehandicapten automatisch worden uitgesloten van de inkomensafhankelijke huurverhogingen? Zo nee, hoe gaat u deze groep voorlichten over de hardheidsclausule en ondersteunen bij het bezwaar maken tegen de huurverhogingen?
De Belastingdienst kan niet beoordelen of een lid van een huishouden tot de aangewezen groep chronisch zieken of gehandicapten behoort. De Belastingdienst beschikt niet over deze gegevens. De Belastingdienst verstrekt op verzoek van de verhuurder een inkomensverklaring over het huishoudinkomen. De verhuurder kiest er vervolgens voor om al dan niet een inkomensafhankelijke huurverhoging voor te stellen. De huurder wiens huishouden een lid bevat dat tot de aangewezen groep chronisch zieken of gehandicapten behoort, kan op die grond bezwaar maken tegen een voorgestelde inkomensafhankelijke huurverhoging. Het ligt in de rede dat verhuurders bezwaren van huurders die aantonen tot de aangewezen groep chronisch zieken en gehandicapten te behoren, ruimhartig honoreren. De verwachting is daarom dat deze bezwaarmogelijkheid niet leidt tot veel geschillen bij de Huurcommissie.
Via publicatie van de regeling in de Staatscourant (te vinden via https://zoek.officielebekendmakingen.nl/zoeken/staatscourant), de voorlichting via rijksoverheid.nl en de beantwoording van vragen door Informatie Rijksoverheid en mijn departement worden de huurders geïnformeerd over de bezwaarmogelijkheid voor de aangewezen groep chronisch zieken en gehandicapten. Ook voorlichting door koepels van verhuurders en huurders (Aedes, IVBN, Vastgoed Belang en de Woonbond), de verhuurders en belangenbehartigers van chronisch zieken en gehandicapten draagt bij aan de bekendheid van de mogelijkheid om bezwaar te maken tegen de inkomensafhankelijke huurverhoging voor de aangewezen groep chronisch zieken en gehandicapten.
18 april 2013 - 3 juni 2013
46 dagen
De fiscale regeling voor hypotheekrenteaftrek |
|
Paulus Jansen |
|
Fred Teeven (staatssecretaris justitie en veiligheid) (VVD) |
|
Bronnen
2. Hierbij is Z > Y.
-
Vraag 1
Is het waar dat eigenaar-bewoners die al eerder hypotheekrenteaftrek over X jaar en een hoofdsom Y genoten hebben bij de aankoop van een andere woning slechts hypotheekrenteaftrek kunnen krijgen als de looptijd van de nieuwe lening (30-X) jaar bedraagt?1
Zie antwoord op vraag 2.
-
Vraag 2
Zo ja, waarom is het niet mogelijk dat bedoelde eigenaar-bewoners een standaard annuïtaire lening over dertig jaar voor een bedrag Z afsluiten, waarbij de fiscale aftrek voor (30-X) jaar gebaseerd is op de hoofdsom Z en vervolgens voor X jaar gebaseerd is op de hoofdsom (Z-Y)?2
Voor de beantwoording van deze vraag wordt achtereenvolgens ingegaan op de uitwerking onder het tot 1 januari 2013 geldende recht en het vanaf die datum geldende overgangsrecht en vervolgens op de uitwerking onder het nieuwe recht.
Sinds de invoering van de Wet inkomstenbelasting 2001 (Wet IB 2001) bedraagt de maximale termijn waarvoor recht bestaat op aftrek van rente betaald over een eigenwoningschuld (hierna: eigenwoningrente) 30 jaar. Deze maximale aftrektermijn blijft van toepassing (blijft doorlopen) op leningen die onder het sinds 1 januari 2013 geldende overgangsrecht kwalificeren als bestaande eigenwoningschuld. Evenals onder het oude recht geldt derhalve voor overgangsrechtschulden dat een ter zake van een vorige eigen woning «verbruikt» deel van de dertigjaarstermijn in mindering komt op de termijn voor de nieuwe eigen woning als de schuld wordt overgesloten op die nieuwe woning. Voor de overgangsrechtschulden gelden in tegenstelling tot het nieuwe recht geen eisen aan de vorm van de lening. De schuld mag aflossingsvrij zijn en mag na de 30 jaar dus nog bestaan, zij het dat er vanaf dat moment geen recht op renteaftrek meer is.
Met ingang van 2013 geldt voor nieuwe eigenwoningschulden de verplichting om contractueel en feitelijk ten minste annuïtair af te lossen in maximaal 360 maanden (30 jaar). In artikel 3.119c van de Wet IB 2001 is de aflossingseis opgenomen en is in het derde lid van dat artikel de wijze waarop rekening moet worden gehouden met eerdere eigenwoningschulden geregeld. Het verstreken deel van de looptijd van de voorgaande eigenwoningschuld verkort de resterende periode waarin recht op renteaftrek bestaat en daarmee tevens de maximale periode waarin de schuld geheel moet worden afgelost.
In de hiervoor beschreven situaties »blijft» belastingplichtige binnen het voor hem geldende recht (ofwel geheel onder het oude recht/overgangsrecht ofwel geheel onder het nieuwe recht). In de door vragensteller meegezonden casus doet zich echter een bijzonderheid voor, omdat een deel van de aftrekperiode onder oud recht is geweest en er daarna onder nieuw recht een nieuwe schuld wordt aangegaan. Deze casus luidt als volgt:
A heeft per 1 januari 2001 een eigen woning gekocht waarvoor een hypotheek is afgesloten van € 90.000.
In 2011, na precies 10 jaar, verkoopt A deze woning weer voor € 110.000. In de tussenliggende periode heeft A niets afgelost. Er ontstaat hierdoor een eigenwoningreserve van € 20.000.
In 2013 koopt A een nieuwe woning waarvoor de totale kosten € 150.000 bedragen. A gebruikt voor de financiering de eigenwoningreserve van € 20.000 en brengt daarnaast € 10.000 eigen geld in waardoor de nieuwe eigenwoningschuld € 120.000 (€ 150.000-/- (€ 20.000+€ 10.000)) bedraagt.
Hierbij wordt de vraag gesteld wat de fiscale gevolgen zijn in bovenstaande, en daarmee vergelijkbare, casusposities. Van belang hierbij is dat de belastingplichtige als het ware de overgang maakt van het oude recht naar het nieuwe recht.
De dertigjaarstermijn geldt met ingang van 2001 en geldt ook onder het nieuwe recht als uitgangspunt. Voor de toepassing van de aflossingseis (als bedoeld in artikel 3.119c van de Wet IB 2001) dient de periode waarover aftrek van eigenwoningrente is genoten vanaf 2001 bij het bepalen van de resterende periode van renteaftrek dan ook te worden meegeteld, ook in de situatie dat de eigenwoningschuld in 2012 niet meer bestond (derde lid van het onderhavige artikel). In de betreffende casus heeft dit tot gevolg dat de periode 2001 tot en met 2010 meetelt voor de bepaling van de resterende periode waarin recht bestaat op renteaftrek op de nieuwe eigenwoningschuld. Op basis van de huidige wettekst betekent dit tevens dat de periode van eerdere renteaftrek onder het oude recht de maximale periode verkort waarin de schuld volledig moet worden afgelost. In de casus van het voorbeeld betekent dit dat de eigenwoningschuld van € 120.000 in 20 jaar zou moeten worden afgelost om renteaftrek op die schuld te krijgen. Dit verkorte aflossingsschema zou tot gevolg hebben dat het tempo waarin deze eigenwoningschuld zou moeten worden afgelost (aanzienlijk) sneller is dan bij een aflossingseis die op een periode van 30 jaar gebaseerd is, met aanzienlijk hogere maandlasten tot gevolg. Dit terwijl deze belastingplichtige onder het oude recht niet hoefde af te lossen.
De uitwerking dat een eerdere periode van renteaftrek waarin nog niet hoefde te worden afgelost (onder oud recht dan wel onder het overgangsrecht) de termijn waarbinnen de daaropvolgende schuld onder het nieuwe recht moet worden afgelost verkort, acht ik niet wenselijk. Vooruitlopend op wetgeving zal ik op korte termijn in een beleidsbesluit goedkeuren dat in gevallen als het onderhavige, de nieuwe eigenwoningschuld in 360 maanden mag worden afgelost, met dien verstande dat wel de renteaftrekperiode verkort wordt met de eerder genoten periode van aftrek. Deze meer soepele invulling brengt dus niet met zich mee dat bezien over de periode waarin onder het oude en het nieuwe recht rente wordt afgetrokken, meer dan 360 maanden aftrek mogelijk is. Indien reeds met betrekking tot een eerdere eigenwoningschuld een periode aftrek is genoten, dan wordt deze periode voor de berekening van het aantal maanden waarvoor nog recht op aftrek van eigenwoningrente bestaat in mindering gebracht op de maximale aftrektermijn van 360 maanden. De aftrek van eigenwoningrente stopt na afloop van het aldus bepaalde aantal maanden, terwijl de maandelijkse annuïteit dan in beginsel nog doorloopt. Er is namelijk geen aanleiding om, anders dan onder het oude en het nieuwe recht, belastingplichtigen een recht op aftrek te geven voor een termijn langer dan 30 jaar (360 maanden).
Ten overvloede merk ik nog op dat voor zover een nieuwe eigenwoningschuld meer bedraagt dan de oude eigenwoningschuld, voor dit meerdere in ieder geval een nieuwe periode van 360 maanden geldt voor de aflossing en het recht op aftrek. Dit vloeit voort uit artikel 3.119c, vierde lid, van de Wet IB 2001. -
Vraag 3
Zo nee, kunt u aan de hand van enkele rekenvoorbeelden duidelijk maken hoe de hypotheekrenteaftrek voor eigenaar-bewoners die al eerder hypotheekrenteaftrek genoten, al dan niet met een interval, werkt?
Het hiervoor beschreven antwoord leidt voor het beschreven cijfervoorbeeld tot het navolgende:
Voor € 90.000 heeft belastingplichtige nog gedurende 240 maanden (360 maanden -/- 120 maanden) recht op aftrek van eigenwoningrente, mits vanaf het aangaan van de schuld in 2013 contractueel en daadwerkelijk wordt afgelost volgens een (ten minste) annuïtair schema dat leidt tot een volledige aflossing in maximaal 360 maanden. Voor de overige € 30.000 van de eigenwoningschuld geldt een recht op aftrek van eigenwoningrente van 360 maanden, mits die schuld in maximaal 360 maanden contractueel en daadwerkelijk volgens een (ten minste) annuïtair schema volledig wordt afgelost.
18 april 2013 - 16 mei 2013
28 dagen
Het vaststellen van de borgings- en investeringsruimte voor woningcorporaties door WSW en CFV |
|
Paulus Jansen |
|
Stef Blok (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (VVD) |
|
Bronnen
2. Bedoeld wordt: aangepast aan de gevolgen van de wonen-paragraaf uit het regeerakkoord.
-
Vraag 1
Is u bekend dat de woningcorporaties zonder borging door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) niet of minder hun kerntaak, te weten het bouwen en beheren van sociale huurwoningen, kunnen uitvoeren?
Ja.
-
Vraag 2
Is het waar dat de woningcorporaties verplicht waren om via Corpodata vóór 1 februari 2013 respectievelijk 1 april 20131 jl. de relevante bedrijfsgegevens, gebaseerd op een actuele2 begroting voor 2013, aan te leveren bij het WSW en het centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV), in verband met het vaststellen van de nieuwe borgings- en investeringsruimte?
Ja. Het betreft een regulier onderdeel van het gegevensproces dat jaarlijks wordt uitgevoerd. Eind vorig jaar werd duidelijk, dat uitwerking van het Regeerakkoord invloed heeft op de voornemens van de corporaties. In verband hiermee hebben WSW en CFV de mogelijkheid geboden om de informatie op 1 april aan te leveren in plaats van op de gebruikelijke datum van 1 februari.
-
Vraag 3
Onderschrijft u dat snelle duidelijkheid over de borgings- en investeringsruimte cruciaal is voor het weer op gang brengen (al is het maar voor een beperkt deel) van de investeringen van de woningcorporaties, die nu volledig in de wacht staan?
Ja. Ter toelichting meldt het WSW dat eind 2012 een generieke maatregel is getroffen door het borgingsvolume voor 2014 en verder voorlopig te beklemmen. Een speciaal beoordelingsproces is begin 2013 ingericht om de beklemming, waar dit op basis van risicoperspectief mogelijk is, snel ongedaan te maken. Het WSW heeft op basis van bekende gegevens bepaald welke woningcorporaties een financieringsbehoefte zouden kunnen hebben in 2014. In het proces is voorzien dat deze woningcorporaties zo snel mogelijk helderheid hebben over het borgingsvolume voor 2014.Woningcorporaties waarvan niet op voorhand helder is dat zij behoefte hebben aan financiering worden later in het jaar beoordeeld. Woningcorporaties die op basis van nieuwe informatie aangeven dat zij toch behoefte hebben aan borging in 2014 zullen sneller beoordeeld worden.
-
Vraag 4
Is u bekend dat het WSW woningcorporaties heeft laten weten dat ze pas «….in de tweede helft van 2013, maar vóór 1 december a.s.» op de hoogte gesteld worden van de nieuwe borgingsruimte, ten gevolge van capaciteitstekort bij het WSW en extra werkzaamheden ten gevolge van het advies van de commissie Hoekstra?
Zoals toegelicht onder 3 zijn er woningcorporaties die later in het jaar worden beoordeeld, namelijk als op voorhand geen sprake is van een financieringsbehoefte. Niet alle corporaties kunnen gelijktijdig worden beoordeeld. Het proces is ingericht uit oogpunt van efficiency en op basis van behoefte bij corporaties. Het WSW benadrukt, dat de werkzaamheden als gevolg van de commissie Hoekstra geen vertraging hebben veroorzaakt in het proces rond het vaststellen van de borgingsruimte.
-
Vraag 5
Realiseert u zich dat woningcorporaties op deze wijze niet optimaal gebruik kunnen maken van de 6% btw-regeling voor onderhoud en dat bij gebrek aan tijdige duidelijkheid over de borgingsruimte, investeringen voor 2014 geschrapt moeten worden, omdat de begroting 2014 e.v. in de zomer wordt voorbereid en in oktober vastgesteld?
De verlaging van de BTW geldt voor plannen gerealiseerd voor 1 maart 2014. Niet alle onderhoudsplannen worden met geborgd geld gerealiseerd. Het reguliere onderhoud is een onderdeel van normale bedrijfsvoering. Voor grootschalige projecten die door de verlaging van de BTW naar voren zijn gehaald, geldt dat het borgingsvolume 2013 bekend is en dat het WSW het proces zodanig heeft ingericht dat corporaties tijdig inzicht krijgen in de borgingsruimte voor 2014. Op grond hiervan stel ik vast, dat woningcorporaties optimaal gebruik kunnen maken van de verlaging van de BTW.
-
Vraag 6
Deelt u het gevoel van urgentie dat deze ontwikkeling rampzalig is voor de corporatiesector, de huurders en de bouwvakkers en bent u om deze reden bereid om deze vragen met spoed te beantwoorden en – beter nog – actie te ondernemen om te bevorderen dat op de kortst mogelijke termijn duidelijkheid ontstaat over de nieuwe borgings- en investeringsruimte?
Zoals uit de antwoorden blijkt is het borgingsvolume 2013 al bekend en is door het WSW het proces zo ingericht, dat ook tijdig het borgingsvolume voor 2014 bekend is.
17 april 2013 - 14 mei 2013
27 dagen
Het liberaliseren van huurwoningen uit het gereguleerde segment |
|
Paulus Jansen |
|
Stef Blok (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (VVD) |
|
Bronnen
-
Vraag 1
Kunt u aangeven wat de samenstelling (naar bouwjaar, woningtype en levensloopbestendigheid) is van de voorraad van één miljoen huurwoningen uit het gereguleerde segment, waarvan u in uw brief van 11 april 20131 stelt dat ze «.. van zodanig hoge kwaliteit zijn dat ze in beginsel geliberaliseerd kunnen worden.»?
De ruim 1 mln. gereguleerde huurwoningen die, gelet op het aantal huurpunten, in principe geliberaliseerd kunnen worden, bestaan voor 72% uit eengezinswoningen en voor 28% uit meergezinswoningen. Het betreft vooral huurwoningen gebouwd na 1979 (zie tabel). Het aantal nultreden-woningen bedraagt ca. 23% van de in principe te liberaliseren huurwoningen.
%
voor 1945
6%
1945–1959
9%
1960–1969
13%
1970–1979
19%
1980–1989
14%
1990–
11%
72%
voor 1945
3%
1945–1959
2%
1960–1969
3%
1970–1979
4%
1980–1989
5%
1990–
12%
28%
totaal
100% -
Vraag 2
Wat is uw definitie van «zodanig hoge kwaliteit dat ze in beginsel geliberaliseerd kunnen worden»?
Het gaat om woningen waarvan het puntenaantal op grond van het woningwaarderingstelsel zodanig hoog is dat de woning bij een nieuwe verhuring met een huurprijs boven de geldende liberalisatiegrens, en dus geliberaliseerd, verhuurd kan worden. Voor de berekening van het in de brief genoemde aantal is uitgegaan van huurwoningen met meer dan 142 punten en een feitelijke huur onder de liberalisatiegrens.
-
Vraag 3
Indien blijkt dat (vrijwel) alle nieuwe sociale huurwoningen groter dan een studentenappartementje, (vrijwel) alle eengezinswoningen en een groot deel van de levensloopbestendige huurwoningen uit het gereguleerde segment onder uw definitie van «zodanig hoge kwaliteit «vallen, waar moeten na het (in beginsel) liberaliseren van die 1 miljoen huurwoningen straks (grote) gezinnen met kinderen en mensen met een zorgbehoefte wonen (als ze een inkomen hebben onder € 33.000), wat vindt u een redelijke wachttijd op een passende woning voor deze categorieën huurders en bent u bereid deze wachttijd te monitoren?
De ruim 1 mln. in beginsel te liberaliseren huurwoningen bestaan voor 72% uit eengezinswoningen en voor 23% uit nultreden-woningen. Dat wil niet zeggen dat alle eengezinswoningen of alle nultreden-woningen in dit segment vallen. Ook is niet gezegd dat alle woningen die in beginsel geliberaliseerd verhuurd kunnen worden ook geliberaliseerd verhuurd moeten worden. Het is aan de corporatie om hierin gerichte keuzes te maken, ook met het oog op de lokale en/of regionale woningvraag. Het is gebruikelijk dat gemeenten afspraken met corporaties maken over de te hanteren «kernvoorraad». Ik hanteer geen criteria voor wachttijden. Huurwoningen van corporaties worden over het algemeen via het zogenoemde aanbodmodel verhuurd, waarbij huurders reageren op vrijgekomen woningen. Er is daarbij geen sprake van wachtlijsten noch wachttijden.
-
Vraag 4
Moeten uit uw brief van 11 april 2013 geconcludeerd worden dat nieuwbouwwoningen in de sociale huursector (anders dan studentenappartementen) een anachronisme of zelfs overbodig zijn, omdat deze woningen van zodanig hoge kwaliteit zijn dat ze in beginsel geliberaliseerd kunnen worden?
Zie antwoord vraag 3.
-
Vraag 5
Wat is uw beschavingsnorm – qua vloeroppervlak en woningtype – voor een gezin met twee, respectievelijk drie of vier kinderen die afhankelijk zijn van een huurwoning in het gereguleerde segment?
De Nederlandse wetgeving kent maar één norm ten aanzien van het vloeroppervlakte en omvang van het huishouden: in het Bouwbesluit 2012 is aangegeven dat een woning door niet meer dan één persoon per 12 m2 gebruiksoppervlakte mag worden bewoond. Het is aan huishoudens zelf om te kiezen voor het woningtype dat zij willen. Huishoudens met één of meer personen met een handicap kunnen bij woningcorporaties voorrang krijgen voor aangepaste woningen.
-
Vraag 6
Wat is uw beschavingsnorm – qua vloeroppervlak, woningtype en ontsluiting – voor een huishouden met één of meer personen met een handicap?
Zie antwoord vraag 5.
-
Vraag 7
Als het bij nader inzien toch niet zo’n goed idee is om die miljoen huurwoningen te liberaliseren, wat is op grond van het recente woningmarktonderzoek Woon2012, per woningmarktregio, de noodzakelijke «ijzeren voorraad» aan eengezinswoningen en levensloopbestendige woningen om te voorzien in de behoefte van de doelgroep? Indien u nog niet beschikt over deze gegevens, bent u bereid om hier nader onderzoek naar te laten doen en de Kamer hierover vóór de behandeling van de begroting van het ministerie van Wonen en Rijksdienst 2014 te informeren?
Voorop staat dat gezinshuishoudens in de gereguleerde sector zelf mogen kiezen of zij in een eengezinswoning of een meergezinswoning willen wonen. Maar gesteld dat alle gezinnen met kinderen die tot de doelgroep behoren in een eengezinshuurwoning zouden willen wonen dan blijkt uit het WoON2012 dat er op dit moment voldoende eengezinshuurwoningen met 142 of minder huurpunten in de voorraad aanwezig zijn, om het huidige aantal gezinnen met 2 of meer kinderen die tot de doelgroep behoren en in een huurwoning wonen, te huisvesten. Er zijn 200.000 gezinnen die tot deze groep behoren en er zijn 400.000 eengezinswoningen met 142 punten of minder beschikbaar. Hetzelfde geldt voor personen met een handicap die tot de doelgroep horen. Er zijn op dit moment meer levensloopbestendige2 woningen met 142 punten of minder dan huishoudens die behoren tot de doelgroep en op dit moment huren en waarbij minimaal een van de partners een ernstige beperking heeft. Dit geldt voor elk woningmarktgebied. Op landelijk niveau is er op dit moment een overschot van bijna 400.000 levensloopbestendige woningen.
2 april 2013 - 24 april 2013
22 dagen
Kredietverstrekking aan en bankgaranties voor bouwbedrijven |
|
Paulus Jansen |
|
Stef Blok (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (VVD) |
|
Bronnen
-
Vraag 1
Heeft u kennisgenomen van het bericht «Faillissement Mulder dreigt na kredietstop ING»?1
Ja.
-
Vraag 2
Is er enige vorm van inzicht in de (ontwikkeling van de) zekerheden die banken en verzekeraars eisen als onderpand voor bancair krediet en bankgaranties bij bouwbedrijven? Zo nee, deelt u de mening dat dit inzicht gewenst is, vanwege de grote gevolgen die wijzigingen in de eisen inzake zekerheden kunnen hebben voor de betreffende bedrijven?
DNB heeft op geaggregeerd niveau inzicht in de mate waarin banken het kredietrisico op leningen aan bedrijven afdekken met onderpand. Er is geen specifiek inzicht in de mate waarin van bouwbedrijven meer of minder onderpand dan van andere bedrijven wordt gevraagd. Het verzamelen van dergelijke specifieke informatie lijkt ook minder nuttig omdat gevraagde zekerheden eveneens nog per bedrijf en per lening behoorlijk kunnen verschillen.
-
Vraag 3
Zijn er regels over de maximale verhouding tussen de uitstaande schuld en de gevraagde zekerheden?
Op basis van de kapitaaleisenrichtlijn hebben de zekerheden die geboden worden tegenover een lening invloed op de hoeveelheid kapitaal die een bank voor de lening moet aanhouden. Immers, hoe lager de waarde van zekerheden die een lenende partij kan inbrengen, hoe hoger het risico dat, in geval dat het bedrijf niet aan haar verplichtingen kan voldoen, de bank een verlies moet nemen bij gebrek aan in te winnen onderpand. De grote Nederlandse banken gebruiken interne modellen om te berekenen of ze voldoende kapitaal aanhouden gegeven de zekerheden die tot hun beschikking staan.
-
Vraag 4
Is het stapelen van eisen inzake zekerheden voor bancair krediet en bankgaranties toegestaan? Zo ja, onder welke voorwaarden?
Het is mij op basis van het betreffende artikel niet duidelijk in welke mate hier gesproken kan worden over het «stapelen» van zekerheden. Een bank kan bij het sluiten van een contract in principe die zekerheden vragen die ze nodig acht om het uitgeleende bedrag, in geval van het in gebreke blijven van de lenende partij, via een beroep op het onderpand alsnog (voor een belangrijk deel) terug te verkrijgen. Hierbij zal de rente die bedrijven moeten betalen doorgaans ook afhangen van de mate waarin een bank door ingebrachte zekerheden het kredietrisico dat zij loopt kan verlagen. De mate waarin banken om extra zekerheden kunnen vragen gedurende de looptijd van een contract zal afhangen van de specifieke contractuele afspraken.
-
Vraag 5
Is er in geval van conflicten over zekerheidstellingen een snelle, laagdrempelige vorm van geschillenbeslechting?
Professionele partijen kunnen in hun contracten zelf afspreken hoe met geschillen om te gaan. Dit kunnen ook geschillen zijn die specifiek de waarde van zekerheden of de interpretatie van de contractuele afspraken aangaande zekerheden betreffen.
25 maart 2013 - 17 april 2013
23 dagen
Het aangekondigde onderzoek naar woningcorporatie Woonbron. |
|
Paulus Jansen |
|
Stef Blok (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (VVD) |
|
Bronnen
2. Aanhangsel bij de Handelingen, vergaderjaar 2009–2010 nr. 1537, vraag…
-
Vraag 1
Kunt u aangeven hoe de vraagstelling gaat luiden voor het aangekondigde onderzoek naar de financiële problemen bij woningcorporatie Woonbron?1
Al enige jaren is het beleid van het Rijk dat bij incidenten woningcorporaties verzocht wordt te onderzoeken of de geleden schade verhaald kan worden. Ik heb Woonbron verzocht een dergelijk onderzoek te laten verrichten, zodra de ss Rotterdam verkocht is. Dit aangezien na de verkoop de geleden schade pas kan worden vastgesteld. De vraagstelling moet nog door Woonbron, in overleg met het ministerie van BZK, worden bepaald.
-
Vraag 2
Waarom wordt pas 5 jaar nadat het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV) melding deed van dubieuze facturen besloten tot het doen van een onderzoek?
Op 3 december 2007 heeft het toenmalige bestuur van Woonbron aan Deloitte opdracht gegeven om te onderzoeken of Woonbron de herontwikkeling van de ss Rotterdam voldoende in zijn greep had. Op basis van dit onderzoek heeft het CFV op 28 maart 2008 onder meer gemeld dat van circa 43% van de gefactureerde prestaties de rechtmatigheid op formele en materiële gronden onzeker was gebleken.
De geconstateerde tekortkomingen in het projectmanagement bij Woonbron zijn aanleiding geweest tot het maken van een aantal afspraken tussen Woonbron, het ministerie, het CFV en het WSW met als doel het goed afronden van de ontwikkeling van de ss Rotterdam en het daarmee mogelijk maken van de afgesproken verkoop. Daarbij is er voor gekozen Woonbron de rust en de ruimte te bieden om eerst de afbouw af te ronden. -
Vraag 3
Wanneer was bij uw ministerie bekend dat de exploitatie van de SS Rotterdam onrendabel zou zijn?
In de eerder genoemde brief van 28 maart 2008 van het CFV staat: «..... thans is uitgekomen op een mogelijke totale investering van € 157 miljoen waarbij Woonbron, als 100% eigenaar en 100% financier, het volledige risico draagt. Met een (volgens het forensisch rapport) totaal opgerekte exploitatie-uitkomst van € 118 miljoen zou dit op een verlies van € 39 miljoen kunnen uitkomen.» Derhalve was vanaf het eerste moment dat het CFV de casus onderzocht sprake van een onrendabele investering.
In het overleg met uw Kamer op 30 juni 2011 heeft toenmalig minister Donner aangegeven dat met de afwaardering van het schip tot € 80 miljoen voor zover hij dat kon overzien, de exploitatie sluitend zou worden, behoudens eventueel de rentelasten over het totale bedrag. Uit de stukken van de exploitatiemaatschappij De Rotterdam B.V. over 2010 en 2011 blijkt een positief resultaat. Het positieve resultaat is mede het gevolg van de financiële herstructurering (omzetting lening naar een kapitaalinbreng) die heeft plaatsgevonden, mede met het oog op het afstoten van het schip (en/of de BV’s) conform de met mijn ministerie gemaakte afspraken.
Ik hecht er aan op te merken dat het al dan niet rendabel zijn van de exploitatie van de ss Rotterdam niet van invloed is op de plicht van Woonbron om tenminste 80% van (de aandelen in) het schip te verkopen, aangezien de activiteiten op het schip grotendeels niet passen binnen het werkdomein van een woningcorporatie. -
Vraag 4
Wordt door het CFV systematisch toezicht gehouden op het inkopen van diensten c.q. het huren van accommodaties door woningcorporaties bij dochterondernemingen c.q. participaties? Zo nee, heeft het CFV wel de bevoegdheid voor dergelijk toezicht? Onderschrijft u dat beter inzicht in deze geldstromen wenselijk is? Zo ja, hoe groot is de omvang van deze geldstroom? Wordt er voor deze gevallen getoetst of de inkoop feitelijk een sluiksubsidie is, door een vergoeding te betalen boven de marktprijs?
Door het CFV wordt geen systematisch toezicht gehouden op activiteiten als het inkopen van diensten c.q. het huren van accommodaties door woningcorporaties bij dochterondernemingen.
Het CFV houdt op dit punt wel toezicht op de invloed die verbindingen uitoefenen op de financiële positie van woningcorporaties en het risicoprofiel van die verbindingen. In dit verband rapporteren corporaties onder meer over de omvang van de kapitaalinbreng, leningen, rekeningcourant en garanties die corporaties hebben uitstaan bij verbindingen.
Op basis van specifieke signalen heeft het CFV de mogelijkheid gericht extra informatie bij een corporatie op te vragen over bijvoorbeeld verbindingen van woningcorporaties. In het kader van deze casus is de aandacht met name gericht geweest op het afbouwen van de positie van Woonbron in het schip conform de eerdere gemaakte afspraken.
De overeenkomst die Woonbron heeft met de exploitant (Exploitatie Maatschappij BV) is gebaseerd op een aanbesteding in de markt. Van sluiksubsidie is om deze reden geen sprake. -
Vraag 5
Heeft de door uw voorganger aangestelde extern toezichthouder in 2010 vastgesteld2 of er in het geval van Woonbron/ss Rotterdam de facto sprake was van sluiksubsidie? Zo ja, waarom is er destijds niet direct actie ondernomen? Zo nee, is de toezichthouder op dit punt in gebreke gebleven? Waarom is na publicatie van het jaarverslag over 2010 van Rederij de Rotterdam niet door het CFV en/of door uw inspectie vastgesteld dat er sprake was van sluiksubsidie?
De externe toezichthouder heeft geen melding gemaakt van sluiksubsidies. Zoals hiervoor aangegeven is daarvan ook geen sprake geweest. De extern toezichthouder is derhalve op dit punt niet in gebreke gebleven.
21 maart 2013 - 15 april 2013
25 dagen
Het bericht misdaad levert een huurwoning op |
|
Lilian Helder (PVV), Sietse Fritsma (PVV) |
|
Stef Blok (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (VVD), Fred Teeven (staatssecretaris justitie en veiligheid) (VVD) |
|
|
|
Bronnen
-
Vraag 1
Bent u bekend met het bericht «misdaad levert een huurwoning op»?1
Ja
-
Vraag 2
Deelt u de mening dat het te gek voor woorden is dat misdadigers met voorrang een huurhuis krijgen, terwijl de gewone burger soms jaren op een wachtlijst moet staan? Zo nee, waarom niet?
De gemeente Amsterdam geeft aan dat niemand met voorrang een huurhuis krijgt. Het gaat hier om het project «Pak je kans» in stadsdeel Nieuw-West in Amsterdam. Dit project is bedoeld voor jongeren uit Nieuw-West die in het verleden in aanraking zijn gekomen met politie en justitie voor vermogens- en geweldsdelicten. Deze jongeren hebben hun straf uitgezeten, plegen deze delicten niet meer en zijn nu gemotiveerd aan de slag op het gebied van werk/opleiding om aan hun toekomst te gaan werken. Zij komen in het project «Pak je kans» in aanmerking voor tijdelijk onderdak door te gaan werken, al dan niet in combinatie met een opleiding. Ook tekenen zij hierbij een protocol.
Het onderdak waarvoor zij in aanmerking komen is slechts voor een jaar. Het betreft hier voormalige dienstwoningen van het stadsdeel die in aanmerking komen voor sloop of verkoop. Het gaat hier niet om woningen die onttrokken worden aan de reguliere woningvoorraad. De jongeren komen alleen voor deze woningen in aanmerking wanneer zij aangetoond hebben aan het werk te zijn en dit werk voor langere tijd weten te behouden. Zij moeten voor de woningen ook betalen en vanaf het moment van het huren moeten ze op zoek naar permanent onderdak.
De jongeren zitten in een strak traject, moeten werken, hun schulden aflossen en alle afspraken met de betrokken professionals nakomen. Daar is ook streng toezicht op. Als iemand zijn afspraken niet nakomt en hij gedraagt zich niet naar de voorwaarden in het protocol, dan volgt er een gele kaart. De tweede gele kaart betekent een rode kaart. Wordt er drugs gebruikt of een strafbaar feit gepleegd, dan wordt gelijk een rode kaart gegeven. Dit betekent dat de woning onmiddellijk verlaten moet worden en diegene uit het project wordt gezet.
De gemeente Amsterdam geeft daarbij aan dat niets doen voor deze groep geen optie is en dat ze mensen perspectief willen bieden. Niets doen geeft kans op recidive, dit kost weer geld, leed bij de slachtoffers en is niet goed voor de buurt waarin de ex-criminelen terugkeren. In het project «Pak je kans» wordt ingezet op werk, daarmee wordt geld verdiend, betaalt de betrokkene voor onderdak en voorziet voor zichzelf in onderhoud.
Het doel is dat een persoon geheel op eigen benen kan staan en niet meer zal recidiveren. Daardoor wordt de buurt ook veiliger. -
Vraag 3
Hoeveel van de dertig draaideurcriminelen die een huurhuis kregen hebben een verblijfsvergunning of dubbele nationaliteit? Bent u bereid deze lieden in plaats van een huurhuis een enkele reis land van herkomst te geven? Zo nee, waarom niet?
De jongeren die deelnemen aan het traject hebben hun straf uitgezeten. Zij krijgen geen regulier huurhuis aangeboden. De gemeente Amsterdam heeft mij gemeld dat de deelnemers aan het project «Pak je kans» allemaal in Amsterdam geboren en getogen zijn en de Nederlandse nationaliteit hebben. Een enkele reis naar het land van herkomst is hier niet aan de orde. Er zitten momenteel dertig jongeren in het traject, vijf daarvan hebben op dit moment een dak boven hun hoofd.
-
Vraag 4
Kunt u verzekeren dat criminelen nooit meer voorrang krijgen voor het krijgen van een huurhuis? Zo nee, waarom niet?
Er is voor de genoemde groep geen sprake van voorrang voor het krijgen van een regulier huurhuis.
21 maart 2013 - 9 april 2013
19 dagen
Het bericht dat er meer huurders uit huis worden gezet |
|
Carola Schouten (CU) |
|
Stef Blok (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (VVD), Martin van Rijn (staatssecretaris volksgezondheid, welzijn en sport) (PvdA) |
|
|
|
-
Vraag 1
Heeft u kennisgenomen van het bericht «Meer huurders uit huis gezet»?1 Herkent u zich in het beeld over de toename van het aantal huisuitzettingen en de geschetste oorzaken? Welke verwachting heeft u voor de ontwikkeling van het aantal huisuitzettingen voor de komende jaren?
Ik heb kennis genomen van het bericht. Onlangs heeft Aedes, vereniging voor woningcorporaties, de cijfers over de aantallen huisuitzettingen in 2012 gepubliceerd.
De cijfers zijn gebaseerd op een enquête onder de leden van Aedes. Uit deze enquête blijkt dat het aantal huisuitzettingen ten opzichte van 2011 met 10% is gestegen. Hoewel 82% van de corporaties heeft aangegeven dat de huurachterstanden toenemen is niet gevraagd of het aantal daadwerkelijke huisuitzettingen door de economische crisis is toegenomen. Het lijkt aannemelijk, maar ik kan niet bevestigen dat het aantal huisuitzettingen door de economische crisis is gestegen.
Of deze ontwikkeling zich de komende jaren zal voortzetten, zal in de praktijk moeten blijken. De gevolgen van een huisuitzetting zijn voor mensen enorm ingrijpend en het is vreselijk als het hen overkomt. Ik verwacht dat gemeenten en corporaties zich tot het uiterste zullen blijven inspannen om een verdere stijging van het aantal huisuitzettingen te voorkomen (zie antwoord op vraag2. -
Vraag 2
Onderkent u het belang om huisuitzettingen gezien de financiële en maatschappelijke gevolgen voor zowel de huurders als de samenleving zo veel mogelijk te voorkomen? Heeft u zicht op de redenen waarom er maar in 50% van de gevallen schuldsanering en maar in 20% van de gevallen budgetbegeleiding wordt geboden en in de andere situaties niet?
Er kunnen verschillende redenen zijn voor een huisuitzetting. De meest voorkomende redenen zijn huurachterstand, overlast of illegale praktijken. Veruit de belangrijkste reden is een te hoog opgelopen huurachterstand van de bewoners. Corporaties doen er echter alles aan om het aantal huisuitzettingen te voorkomen. Dat is zowel in het belang van de huurder als van de corporatie. Een huisuitzetting is altijd een ingrijpende gebeurtenis voor de huurder en brengt ook aanzienlijke kosten met zich mee. Corporaties zijn al in een vroeg stadium alert op huurachterstanden om zo te voorkomen dat de betalingsachterstanden van huurders oplopen tot problematische schulden. Dat doen zij onder meer door tijdig betalingsregelingen te treffen, huisbezoeken af te leggen of door afspraken te maken met de gemeente en/of maatschappelijke organisaties over vroegsignalering en doorverwijzingen.
In de enquête is gevraagd naar de interventies die de corporaties zelf plegen. Het is dus niet gezegd dat 50% van de corporaties die niet heeft aangegeven schuldsanering aan te bieden niets voor een huurder met huurachterstanden doet. Het is de vraag of in alle gevallen van huurachterstand een schuldsanering of een budgetcoach nodig is. Dat corporaties geen schuldsanering of budgetcoach aanbieden betekent niet dat zij geen enkele andere oplossing aan de huurder met betalingsachterstanden biedt. In de meeste gevallen verwijzen corporaties door naar een andere instantie (88%) of leggen zelf een huisbezoek af (79%). -
Vraag 3
Bent u van mening dat als bijvoorbeeld schuldsanering en budgetbegeleiding vaker worden aangeboden, er meer huisuitzettingen voorkomen kunnen worden? Zo nee, waarom niet? Zo ja, bent u bereid om met de woningbouwcorporaties te bespreken hoe er vaker en beter samengewerkt kan worden met de schuldhulpverlening om huisuitzettingen te voorkomen?
Minnelijke schuldhulpverlening, waaronder schuldregelingen en budgetbegeleiding, kan bijdragen aan het oplossen dan wel verminderen van problematische schulden van mensen. Als mensen niet in staat zijn hun (dreigende) financiële problemen zelf op te lossen, vind het kabinet het zeer wenselijk dat zij in een vroeg stadium hulp krijgen om hun problemen op te lossen. Tijdige signalering van dreigende problematische schulden kan verergering van problemen, zoals huisuitzetting, voorkomen. Daar hebben gemeenten en corporaties een belangrijke rol bij.
Zoals in het antwoord op vraag 2 al is aangegeven doen corporaties er alles aan op huisuitzettingen zoveel mogelijk te voorkomen. Daarbij werken zij nauw samen met gemeenten en andere betrokken instanties. Om het belang van het voorkomen van huisuitzettingen bij corporaties nog eens te onderstrepen zal de minister voor Wonen en Rijksdienst dit in de reguliere overleggen met Aedes ter sprake brengen. Ook voor gemeenten is het voorkomen van huisuitzettingen belangrijk. In de verzamelbrief aan gemeenten zal ik nogmaals wijzen op het belang om huisuitzettingen te voorkomen en daarover afspraken te maken met de corporaties en andere partijen. -
Vraag 4
In hoeveel gevallen van de huurschulden is er sprake van samenloop met andere schulden die eerder zijn ontstaan? Denkt u dat het sneller signaleren van andere schulden en het bieden van hulp kan bijdragen aan het voorkomen van huurschulden en daarmee tevens van huisuitzettingen? Zo nee, waarom niet? Zo ja, blijft u om schulden sneller te signaleren een nuttige rol weggelegd zien voor vroegsignaleringssystemen zoals het Landelijk Informatiesysteem Schulden/de Vroegsignalering index Probleemschulden (LIS/ViP)? Welke andere mogelijkheden ziet u om er voor te zorgen dat er sneller zicht komt op de totale schuldensituatie van mensen?
Uit de monitor betalingsachterstanden 2011 en het onderzoek «Vroegsignalering moet en kan» van Social Force3 blijkt dat er een samenhang bestaat tussen verschillende betalingsachterstanden. Dit sterkt de indruk van het kabinet dat wanneer huur een lange tijd niet betaald wordt, er in veel gevallen al sprake is van een problematisch schuldsituatie. Mensen zullen hun huur (en andere eerste levensbehoeften) immers zo lang mogelijk betalen, omdat ze een dak boven hun hoofd nodig hebben.
Het kabinet is van mening dat vroegsignalering een belangrijke rol kan spelen bij het voorkomen van schulden. Zo ook huurschulden. Op 2 april jl. heb ik de Tweede Kamer geïnformeerd over de uitkomsten van mijn gesprekken met de partijen die betrokken zijn geweest bij het LIS, tot welke inzichten dat heeft geleid en welke vervolgstappen we zouden willen zetten. De behoefte voor een schuldenregistratie speelt met name bij het voorkomen van problematische schulden. Door vroegsignalering kan het verergeren van een problematische schuldsituatie worden voorkomen (zie ook antwoord op vragen 2 en4. Hiervoor zie ik twee mogelijkheden. Gemeenten hebben in het kader van schuldhulpverlening al een rol bij het voorkomen van problematische schulden. Daarom zal ik de komende tijd met gemeenten en betrokken partijen uitwerken hoe vroegsignalering door gemeenten kan worden versterkt en vaststellen welke instrumenten zij daarvoor nodig hebben. Daarnaast zal ik aan de minister van Financiën vragen of, en zo ja, welke mogelijkheden er zijn om de gegevens die zijn opgenomen in de kredietregistratie van het BKR uit te breiden. Ik zal zo snel mogelijk na de gesprekken met de betrokken partijen en nog voor de zomer met concrete voorstellen komen.
6 maart 2013 - 3 april 2013
28 dagen
Het besluit van gemeente Assen om zelf sociale huurwoningen te bouwen |
|
Barbara Visser (VVD) |
|
Stef Blok (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (VVD) |
|
|
|
Bronnen
-
Vraag 1
Heeft u kennisgenomen van het bericht dat de gemeente Assen zelf sociale huurwoningen gaat bouwen, omdat woningcorporaties in Assen weinig tot niets meer doen in de sociale woningbouw?1
Ja.
-
Vraag 2
In hoeverre ziet u het zelf bouwen van sociale huurwoningen als een kerntaak van gemeenten? Deelt u de mening dat het ongewenst is dat gemeentelijke gelden en reserves worden aangesproken voor de realisatie van sociale woningbouw? Zijn er bij u meer van dergelijke initiatieven vanuit de gemeenten bekend?
Er zijn geen beletsels in de rijksregelgeving die verhinderen dat gemeenten zelf sociale huurwoningen bouwen, mits zij aan alle regels voor aanbesteding en mededinging (staatssteun) voldoen. Naar mijn opvatting is het bouwen van sociale huurwoningen echter geen kerntaak van gemeenten. Ook niet als de gemeente zelf beschikt over bouwgrond. Bij de meeste gemeenten is onvoldoende kennis van de bouw en projectontwikkeling voorhanden. Van belang is ook dat de gemeente beseft dat zij daarmee financieel risico loopt, hetgeen ten koste kan gaan van de gemeentelijke reserves als de risico’s zich daadwerkelijk manifesteren. Het verdient de voorkeur als de gemeente tot overeenstemming komt met één of meerdere woningcorporatie(s) over de bouw van sociale huurwoningen. Als de gemeente toch zelf wil bouwen dan moet zij goed weten waar zij aan begint, want de corporatie kan geen gedwongen afnemer van het project zijn in de toekomst. Als verhuurder worden gemeenten overigens ook zelf geconfronteerd met de verhuurderheffing.
Voor zover mij bekend laten slechts enkele gemeenten, zoals bijvoorbeeld de gemeente Edam-Volendam, zelf woningen bouwen. Daarentegen voert een aanzienlijk aantal gemeenten een actief grondbeleid; die gemeenten zoeken in overleg met andere partijen naar mogelijkheden om woningbouw te stimuleren. Gemeenten zouden in ieder geval een bewuste keuze moeten maken tussen het voeren van een meer actief of een meer faciliterend grondbeleid. Bij een actief grondbeleid zijn de financiële risico’s voor de gemeente relatief groot. Daarnaast worden er hogere eisen gesteld aan de bestuurlijke transparantie als de gemeente naast haar publieke rol ook de private rol van grondeigenaar vervult. -
Vraag 3
Hoe vindt u dat deze ontwikkeling zich verhoudt tot de prestatieafspraken die gemeenten en woningcorporaties jaarlijks maken over de woningvoorraad en de rol die gemeenten hebben in de garantstelling via het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW)?
Het verdient mijns inziens de voorkeur als gemeenten en woningcorporaties prestatieafspraken maken over de bouw van sociale huurwoningen. In mijn brief over het rapport van de Commissie Hoekstra wordt aangegeven dat in de achtervangovereenkomsten tussen WSW en achtervangers (Rijk en gemeenten) nadere bepalingen worden opgenomen over de aan borging te stellen eisen en informatievoorwaarden.
-
Vraag 4
Hoe beoordeelt u de realisatie van sociale woningbouw door gemeenten in relatie tot de kerntaken van woningcorporaties? Deelt u de mening dat het volstrekt ongewenst is dat woningcorporaties hun kerntaken, zoals opgenomen in het Besluit Beheer Sociale Huursector, naast zich neer kunnen leggen? Zo ja, op welke wijze kunnen woningcorporaties aangesproken worden om hun kerntaken uit voeren, zowel op rijks- als op lokaal niveau? Vindt u dat er voldoende instrumenten zijn en zo nee, bent u van plan om aanvullende instrumenten te ontwikkelen?
De kerntaak van woningcorporaties is gelegen in een adequate huisvesting van de doelgroep, door de bouw en verhuur van (voldoende) sociale huurwoningen. Dat neemt echter niet weg dat ook andere partijen woningen met een lage huur kunnen realiseren, maar zoals eerder aangegeven is het de vraag of de bouw door een gemeente nu voor de hand ligt. In het regeerakkoord is opgenomen dat de rol en positie van gemeenten jegens corporaties zal worden versterkt. In het wetsvoorstel voor herziening van de Woningwet is voorzien in een versterking van de positie van de gemeenten richting de corporaties. Corporaties worden geacht straks in elke gemeente waarin zij werkzaam zijn in een «bod» aan te geven welke bijdrage zij beogen te leveren aan de uitvoering van het volkshuisvestingsbeleid in de betreffende gemeente. Bij voorkeur mondt dit uit in prestatieafspraken. Wanneer partijen daar niet uitkomen kan de minister eventueel een bemiddelende rol spelen. De begin dit jaar door de VNG ingestelde Commissie Dekker komt nog met een advies waarin ook deze rol van gemeenten wordt belicht. Ik zal deze adviezen betrekken bij de nadere invulling van deze rol.
-
Vraag 5
Deelt u de mening dat gemeenten door het zelf laten realiseren van sociale woningbouw, wat een kerntaak is van woningcorporaties, de woningmarkt verder zullen verstoren?
Een verstoring van de woningmarkt is alleen aan de orde als de verkeerde producten op de verkeerde plaats en de verkeerde tijd worden neergezet. Indien een gemeente en een woningcorporatie het niet eens worden over nut en noodzaak van sociale woningbouw dan kunnen zij, zoals eerder aangegeven, het geschil voor bemiddeling aan mij voorleggen. Daarnaast zal de gemeente zich rekenschap moeten geven van de regels voor overheden die marktactiviteiten ondernemen.
27 februari 2013 - 8 april 2013
40 dagen
De verkoop van het voormalig MOB-complex in Deurne |
|
Pierre Heijnen (PvdA) |
|
Stef Blok (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (VVD) |
|
|
|
|
Bronnen
-
Vraag 1
Kent u de artikelen in het Eindhovens Dagblad over het MOB-complex in Deurne?1 Kent u eveneens het onderzoeksrapport van Hordijk & Hordijk «Memorandum onderzoek MOB-complex» van 18 februari 2013?
Ja.
-
Vraag 2
Is het waar dat de dienst Domeinen € 125.000 (via de burgemeester van Deurne) heeft aangeboden aan een bezwaarmaker, zoals gesteld wordt in het rapport van Hordijk & Hordijk (p.21)? Zo ja, wat vindt u hiervan? Zo nee, wat is er niet waar?
Het is juist dat de burgemeester de dienst Domeinen in juli 2008 heeft benaderd met een voorstel om de koopprijs van de koopovereenkomst die Domeinen en de gemeente Deurne in 2000 hadden gesloten met € 100.000 te verlagen. De dienst heeft daarop aan de burgemeester te kennen gegeven er in beginsel positief tegenover te staan, indien de dienst daarmee binnen een termijn van enkele maanden het terrein zou kunnen overdragen aan de gemeente. De dienst Domeinen zou dan acht jaar na de koopovereenkomst het terrein kunnen leveren tegen de (hogere) nieuwe bestemmingswaarde.
-
Vraag 3
Bent u het eens met de bezwaarmaker in kwestie dat het hier ging om «omkopingspraktijken»? Zo nee, hoe zou u de praktijken kwalificeren?
De dienst Domeinen heeft de vraag niet als omkopingspraktijk ervaren. Terugblikkend zou de dienst Domeinen terughoudender kunnen zijn geweest. Het voorstel werd door de dienst echter bezien in de context van het zeer langdurige traject. In 2000 was de koopovereenkomst gesloten tussen de gemeente Deurne en het Rijk (dienst Domeinen). In de koopovereenkomst was bepaald dat Domeinen aan de gemeente zou leveren, nadat de bestemming zou zijn gewijzigd van militair terrein naar bedrijventerrein. Het voltooien van de transactie zou echter pas in 2010 plaatsvinden vanwege de ingestelde bezwaar- en beroepsprocedure. In zijn algemeenheid heeft het de voorkeur om de bestuursrechtelijke weg te volgen en bezwaren inhoudelijk af te handelen.
Het risico bestaat anders dat het voeren van juridische procedures financieel wordt beloond doordat het staken van de procedure aanspraak geeft op financiële vergoedingen. Dat is niet de bedoeling. -
Vraag 4
Wat vindt u van het feit dat de burgemeester dit aanbod geheim heeft willen houden?
De gang van zaken met betrekking tot de email van de burgemeester roept vragen op. Blijkens het onderzoeksrapport Hordijk & Hordijk heeft de oud-burgemeester het aanbod aan de advocaat van de bezwaarmaker gedaan met een vertrouwelijk mailbericht vanaf zijn privé mailadres. Het voorstel zou vertrouwelijk zijn en niet verder bekend mogen worden gemaakt, noch bij zijn medebestuurders noch bij ambtenaren in Deurne of Helmond. In een fase van onderhandelingen kan vertrouwelijkheid vereist zijn. De bewoordingen in de email van de oud-burgemeester roepen echter een beeld op van een heimelijkheid die niet past bij een betrouwbare overheid. Er dient op een heuse en transparante wijze te worden omgegaan met medeverantwoordelijke bestuurders, gemeenteraad en ambtelijk apparaat. Overigens is mij gebleken dat het (huidige) college van B&W heeft aangegeven achteraf wel op de hoogte te zijn gesteld van het voorstel.
-
Vraag 5
Komt het vaker voor dat rijksdiensten, al dan niet samen met gemeenten en/of provincies, bezwaarmakers geld aanbieden om hun bezwaar in te trekken? Zo ja, kunt u de Kamer informeren over het beleid terzake en hierbij antwoord geven op de vraag hoe dit zich verhoudt tot de Algemene Wet Bestuursrecht?
Uit de mij beschikbare informatie blijkt niet dat dergelijke gevallen bij de rijksdiensten vaker aan de orde zijn. Ik zou dat ook onwenselijk vinden. Bij het antwoord op vraag 3 heb ik reeds aangegeven welke risico’s de afkoop van beroepsprocedures met zich mee kan brengen.
19 februari 2013 - 13 maart 2013
22 dagen
Het belastingvoordeel dat gepaard gaat met het aanbieden van hypotheken onder marktrentes |
|
Henk Nijboer (PvdA), Ed Groot (PvdA) |
|
Frans Weekers (staatssecretaris financiën) (VVD) |
|
|
|
|
-
Vraag 1
Bent u bekend met het fenomeen dat vele medewerkers in de financiële sector, maar ook daarbuiten, korting krijgen op hun hypotheek?
Ja.
-
Vraag 2
Is het waar dat kortingen op de hypotheek in beginsel vallen onder loon in natura en daarmee in beginsel belast zijn?
Ja, een korting op het rentepercentage van een geldlening van de werkgever is voor de werknemer een voordeel dat in beginsel belast loon oplevert.
-
Vraag 3
Is het waar dat hypotheken die tegen 3% worden aangeboden onbelast zijn, terwijl hier wel degelijk voordeel wordt genoten?
Een dergelijk voordeel is voor de loonheffing zowel onder de oude regeling voor vergoedingen en verstrekkingen als onder de werkkostenregeling echter geen belast loon als de lening wordt aangewend in verband met een eigen woning. Er gelden dan wel enkele voorwaarden waaraan de werknemer moet voldoen en waarbij de werkgever een administratieplicht heeft.
Voor andere renteloze of laagrentende personeelsleningen gelden andere regels. Deze regels verschillen afhankelijk van de vraag of de werkgever reeds is overgestapt op de werkkostenregeling of niet.
In het geval een werkgever nog niet is overgestapt op de werkkostenregeling is een rentevoordeel uit een dergelijke lening alleen vrijgesteld voor zover de werknemer het geleende bedrag gebruikt voor zaken waarvoor volledig of bijna volledig een vrije vergoeding mogelijk is. Te denken is hierbij aan de vergoeding voor de aanschafkosten van een computer die voor 90% of meer voor de dienstbetrekking wordt gebruikt of de inrichtingskosten van een telewerkplek bij de werknemer thuis die voor de dienstbetrekking wordt gebruikt.
Als het rentevoordeel van een personeelslening belast is, wordt dit voordeel berekend met een normpercentage. Deze norm is vastgelegd in artikel 59 van de Uitvoeringsregeling loonbelasting 2001 en bedraagt voor het jaar 2013 een percentage van 3,01 en is een uitwerking van hetgeen in artikel 13, derde lid, onderdeel c, van de Wet op de loonbelasting 1964 is geregeld. Met deze norm hoeft dus in de uitvoeringspraktijk niet steeds afzonderlijk de waarde in het economische verkeer te worden vastgesteld.
Een voorbeeld ter verduidelijking
Een werknemer heeft ultimo 2008 een bedrag van € 20.000 tegen een te betalen rente van 2,5% van zijn werkgever geleend. Er zijn geen aflossingen geweest.
In 2009 is dan het belaste loonvoordeel € 480 (2,4% van € 20.000), omdat de norm in dat jaar 4,9% bedraagt en de feitelijk betaalde rente 2,5% is.
In 2010 en 2011 is de feitelijk betaalde rente gelijk aan de voor die jaren geldende norm en is er geen belast loonvoordeel.
In 2012, waarin de norm 2,85% bedraagt, is het belaste loonvoordeel € 70 (0,35% van € 20.000).
In 2013, met een norm van 3%, is het belaste loonvoordeel € 100.
In het per 1 januari 2011 in de Wet op de loonbelasting 1964 ingevoerde systeem van de werkkostenregeling, is deze specifieke waarderingsnorm niet langer afzonderlijk opgenomen. Wel geldt onder de werkkostenregeling – zoals hiervoor al aangegeven – dat het rentevoordeel van een lening in verband met een eigen woning onder voorwaarden buiten beschouwing blijft. Dat is vastgelegd in artikel 3.10, eerste lid, van de Uitvoeringsregeling loonbelasting 2011. Het rentevoordeel blijft buiten beschouwing vanwege het feit dat het wel in aanmerking nemen van het rentevoordeel in de loonbelasting vervolgens zou leiden tot renteaftrek van dit rentevoordeel binnen de eigenwoningregeling. Bijtellen heeft dan weinig nut. In het licht van de aanstaande beperkingen van de hypotheekrenteaftrek, zoals voorzien in het Regeerakkoord VVD/PvdA, zal deze regeling nog worden bezien.
Voor andere renteloze of laagrentende personeelsleningen geldt dat het rentevoordeel loon vormt voor de waarde in het economische verkeer. De werkgever mag een dergelijk loonbestanddeel wel buiten het individuele loon van de werknemer houden en als eindheffingsbestanddeel aanwijzen en daarmee gebruiken voor het invullen van de zogenoemde vrije ruimte. Voor zover de vrije ruimte overschreden wordt is de werkgever dan het eindheffingstarief verschuldigd.
Werkgevers zijn derhalve sinds 2011 in de gelegenheid in plaats van de normrente de waarde in het economische verkeer als uitgangspunt te hanteren, dan wel aanpassingen voor te bereiden. -
Vraag 4
Waarom hanteert de Belastingdienst een normrente van slechts 3% en niet gewoon de waarde in het economisch verkeer voor de verstrekte hypotheken?
Zie antwoord vraag 3.
-
Vraag 5
Is er niet veel voor te zeggen alsnog de waarde in het economisch verkeer als grondslag te nemen, omdat dat beter de reële waarde van het genoten voordeel weerspiegelt?
Zie antwoord vraag 3.
-
Vraag 6
Hoe groot schat u de totale omvang van de belastingderving in door niet uit te gaan van de waarde in het economisch verkeer, maar van de normrente?
Gelet op het bovenstaande doet zich geen budgettaire derving voor.