Vraag 1

Bent u ervan op de hoogte dat pensioenfondsen, particuliere beleggers en buitenlandse beleggers volgens vastgoedadviseur Capital Value 650 miljoen euro aan beschikbaar kapitaal niet kunnen investeren in woningen omdat er onvoldoende producten beschikbaar zijn?1

Ja.

Vraag 2

Hoe beoordeelt u het signaal dat beschikbaar kapitaal niet kan worden geïnvesteerd in woningen?

Volgens het rapport van Capital Value is in 2014 ongeveer 3 miljard euro geïnvesteerd in woonbeleggingen. Dat is een recordbedrag. Dit is voor een deel gerealiseerd door de toetreding van buitenlandse beleggers tot de Nederlandse markt. De grote belangstelling bevestigt het vertrouwen van binnen- en buitenlandse investeerders in de Nederlandse woningmarkt, inclusief de recente hervormingen. Dat de vraag naar woningbouwprojecten momenteel het aanbod lijkt te overstijgen, maakt het aantrekkelijk voor marktpartijen om meer aanbod te creëren.

Vraag 3

Deelt u de analyse van de vastgoedsector dat dit zou komen door de hoogte van de grondprijzen die gemeenten hanteren? Zo nee, waarom niet en welke oorzaken ziet u dan wel?

Recent onderzoek naar de financiële positie van gemeentelijke grondbedrijven laat zien dat gemeenten nog steeds afboeken op hun grondposities. Daar waar gemeenten eigenaar zijn van de grond is het belangrijk dat zij realistische grondprijzen rekenen. Als gemeenten een biedprocedure organiseren, zal hier doorgaans een marktconforme prijs voor de grond uit ontstaan, waardoor de grondprijs in dat geval geen belemmering voor het nieuwbouwproject zal vormen. Het komt echter ook regelmatig voor dat gemeenten in het verleden al contracten hebben gesloten met bouwers, over onder meer de te hanteren uitgifteprijzen voor grond. In dat geval kunnen prijzen niet eenvoudig aangepast worden in verband met mogelijke staatssteun.
Grondprijzen kunnen dus een rol spelen, maar ik zie ook dat in 2014 een ongekend aantal woningbeleggingen tot stand is gekomen. De beste garantie voor een goed rendement (en dus een haalbare business case) voor alle betrokkenen is, dat de bouwplannen goed aansluiten bij de vraag van de woonconsument en beleggers. Daarvoor is een goede samenwerking nodig tussen alle partijen binnen de bouwketen.
In algemene zin geldt dat het aanbod van nieuwbouwwoningen vertraagd reageert op een vraagtoename. Sinds 2014 neemt het aantal woningbouwvergunningen sterk toe en het Economisch Instituut voor de Bouw verwacht dit jaar een toename van de nieuwbouwproductie van woningen van ruim 11 procent.

Vraag 4

Welke mogelijkheden en oplossingen ziet u zodat het huidige en het toekomstige beschikbare kapitaal voor woningen wél geïnvesteerd kan worden?

Het is aan de markt zelf om een balans tussen vraag en aanbod tot stand te laten komen. Hierbij zie ik geen directe rol voor de regering weggelegd om het beschikbare kapitaal en woningbouwprojecten actief met elkaar te matchen. Wel zal de ruimte voor investeringen in de woningmarkt naar verwachting ook de komende jaren toenemen. Het kabinet pakt belemmeringen aan die investeringen in het vrije huursegment in de weg kunnen staan. Door de hervormingen van de koopwoningmarkt en het huurbeleid wordt de groeipotentie van het vrije huursegment vergroot. Zo worden de gereguleerde huurprijzen meer in overeenstemming gebracht met de gewildheid van de woningen, wordt het scheefwonen tegengegaan met de inkomensafhankelijke huurverhogingen en zullen corporaties zich meer richten op hun kerntaak, waarmee meer ruimte ontstaat voor private investeerders in het vrije huursegment. Corporaties kunnen huurwoningen, wanneer deze niet nodig zijn voor de doelgroep, verkopen aan beleggers. Het kabinet heeft daartoe de regels voor verkoop van corporatiewoningen versoepeld. Verkoop aan beleggers geeft corporaties middelen om te herinvesteren in bestaand bezit (onder meer verduurzamen) of om nieuwe huurwoningen te ontwikkelen voor de doelgroep.
Daarnaast stimuleert de overheid onder meer de transformatie van leegstaand vastgoed naar woningen. Zo komt transformatie van niet-woningen naar gereguleerde huurwoningen in aanmerking voor mindering op de verhuurderheffing. Vooral binnen de grote steden is de vraag naar woningen groot en is er bovendien een groeiende vraag naar woningen voor specifieke doelgroepen (jongeren, senioren, etc.). Voor hen kunnen bijvoorbeeld – veelal kleine – woningen gerealiseerd worden in kantoren en andere utiliteitsgebouwen die leegstaan. Door een goede afstemming tussen aanbod van ontwikkelaars en vraag vanuit doelgroepen kan transformatie een aantrekkelijk perspectief vormen voor beleggers op de stedelijke woningmarkt.

Vraag 5

In hoeverre ziet u kans om het volgens de Vereniging voor Ontwikkelaars en Bouwondernemers (NVB) gesignaleerde probleem dat projectontwikkelaars nauwelijks middelen hebben om nieuwe projecten te financieren op te lossen door het aanwenden van het beschikbaar kapitaal voor woningen?2

Naast de traditionele Nederlandse banken bestaat er een diversiteit aan investeerders om financiering buiten de traditionele bancaire kanalen om te organiseren. Daarnaast neemt ook de interesse van buitenlandse banken om financiering te verstrekken toe. Voor internationale banken is het aantrekkelijker geworden om hun aanwezigheid op de Nederlandse markt te vergroten. Uit eerder onderzoek van Capital Value blijkt dat Duitse banken interesse hebben om leningen te verstrekken voor projecten in de Nederlandse woningmarkt. 80 procent van de ondervraagde Duitse banken heeft aangegeven te verwachten dat het aantal verstrekte leningen komende jaren verder toeneemt, als direct gevolg van de toegenomen vraag naar financiering. Door het aanboren van alternatieve financieringsbronnen kan de nieuwbouwproductie worden gestimuleerd en ontstaan ook weer nieuwe investeringskansen voor eindbeleggers.

Vraag 1

Kunt u aangeven in welke fase de besluitvorming rond de verkoop van 3.784 sociale huurwoningen van het Woninginvesteringsfonds (WIF) zich momenteel bevindt? 1

De aanvraag van het Wooninvesteringsfonds (hierna: WIF) om toestemming voor de verkoop van 3.817 woningen aan Round Hill Dutch Residential Investement SCS is op grond van de bepalingen van de Woningwet, het Besluit beheer sociale-huursector (Bbsh) en de Circulaire verkoop corporatiewoningen (MG 2013–02) beoordeeld door de Inspectie Leefomgeving en Transport (hierna: ILT). Gezien de omvang van de verkoop en het feit dat het gaat om een corporatie die onder verscherpt toezicht staat van het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV) heeft de ILT advies gevraagd aan de financiële toezichthouder. De ILT heeft de verkoop op 5 februari 2015 goedgekeurd. Het positieve advies van het CFV heeft daarbij zwaar meegewogen.

Vraag 2

Kunt u aangeven hoe de verkoopprocedure tot nu toe is verlopen, welke partijen de kans hebben gehad te bieden, welke biedingsvoorwaarden door het WIF zijn gehanteerd en waarom uiteindelijk de keus is gevallen op Round Hill?

Voorafgaand aan de start van het verkoopproces is alle corporaties in februari 2014 gevraagd of zij belangstelling hadden om woningen uit de portefeuille van het WIF over te nemen. Hieruit is één transactie voortgekomen, waarmee 103 woningen werden overgenomen. Vervolgens zijn de woningen op 4 juni openbaar aangeboden in een advertentie in het Financieele Dagblad. Daarin is aangegeven dat biedingen op de gehele portefeuille de voorkeur genoten, maar dat ook biedingen op een deel van de portefeuille tot de mogelijkheden behoorden. Ook is aangegeven dat het WIF haar gewone verkoopstrategie van verkoop van individuele woningen zou doorzetten. Zo hebben huurders voortdurend de mogelijkheid gehad om hun woning te kopen. De deadline om een bieding uit te brengen liep af op 3 september 2014. In deze eerste fase hebben zeven partijen geboden op de gehele portefeuille en acht partijen (waarvan drie corporaties) op delen van de portefeuille. Vanwege de voorkeur om de portefeuille in zijn geheel te verkopen is besloten met de drie partijen die een bieding gedaan hebben op de gehele portefeuille door te gaan in de tweede fase van het verkoopproces. De biedingen op delen van de portefeuille gaven geen sluitende oplossing voor een totale verkoop en een hogere opbrengst was niet verzekerd bij partiële verkoop. In de tweede fase werd aan partijen de gelegenheid gegeven een due diligence onderzoek uit te voeren, financiering aan te trekken en een definitief bod uit te brengen. De deadline van deze tweede fase liep af op 4 november 2014. De onderhandelingen die volgden op deze biedingen hebben uiteindelijk geleid tot de koopovereenkomst voor de gehele woningportefeuille met Round Hill, die de hoogste prijs had geboden.

Vraag 3

Bent u ervan op de hoogte dat de certificaathouders van het WIF tegen verkoop en voor herfinanciering zijn?

Bij de toezichthouder ILT zijn signalen bekend dat een deel van de certificaathouders bezwaar heeft tegen verkoop.

Vraag 4

Bent u ervan op de hoogte dat de betrokken gemeenten tegen verkoop en voor herfinanciering zijn?

Bij de toezichthouder ILT hebben 5 van de 30 betrokken gemeenten in hun zienswijze over de voorgenomen verkoop kenbaar gemaakt bezwaren te hebben.

Vraag 5

Hoe staat u tegenover de voorgenomen verkoop door het WIF? Deelt u de mening dat het ongewenst is dat er maatschappelijk kapitaal van Nederland naar het buitenland weglekt? Kunt u toelichten in welke mate dit argument voor u een rol speelt bij de toestemmingverlening van de verkoop aan Round Hill en welke andere argumenten voor u van doorslaggevend belang zijn?

Vraag 6

Klopt het dat er sprake is van weglekken van maatschappelijk kapitaal als de verkoopprijs lager is dan de WOZ-waarde? Klopt het dat er in dit geval sprake is van weglekken van 120 miljoen euro? Kunt u dit toelichten?

Vraag 7

Deelt u de mening dat herfinanciering de voorkeur heeft boven verkoop? Kunt u dit toelichten?

De ILT heeft vastgesteld dat de voorgenomen verkoop voortvloeit uit een ernstig en urgent probleem inzake de herfinanciering van het WIF. Aangezien het WIF er niet in is geslaagd tot herfinanciering van de leningenportefeuille over te gaan, heeft de corporatie er voor gekozen over te gaan tot verkoop van het woningbezit teneinde een sanering te voorkomen.

Vraag 8

Kunt u aangeven hoe de algemene ledenvergadering van het WIF aankijkt tegen de voorgenomen verkoop? Klopt het dat zij met grote meerderheid heeft uitgesproken dat het WIF de optie van herfinanciering voortvarend dient op te pakken?

Ja. Uit informatie van het WIF is mij gebleken dat de algemene ledenvergadering tijdens de vergadering van 8 januari 2015 een dergelijk voorstel van enkele leden (de Kerngroep) heeft omarmd. In dat voorstel worden bestuur en Raad van Toezicht verzocht om – naast het lopende traject van verkoop van de portefeuille – de door de Kerngroep uitgewerkte optie van geborgde herfinanciering met voortvarendheid op te pakken. In de ogen van het bestuur is er daarmee echter geen rechtsgeldig besluit genomen. Evenmin kan de algemene ledenvergadering opdrachten geven aan de Raad van Toezicht.

Vraag 9

Klopt het dat de algemene ledenvergadering van het WIF zich misleid voelt door het bestuur omdat ten onrechte wordt gesuggereerd dat een meerderheid van de leden voor verkoop was en dat er een onomkeerbaar verkoopbesluit zou zijn genomen? Wat vindt u hiervan en in welke mate is dit voor u van doorslaggevende betekenis voor uw eindoordeel over de voorgenomen verkoop?

Gevoelens van de algemene ledenvergadering beschouw ik als een interne verenigingsaangelegenheid en dienen gevolgen te hebben binnen de verenging zelf. Uit informatie van het WIF is mij gebleken dat sprake was van een consultatie van de leden en niet van een formele stemming. Dat neemt niet weg dat de ILT steeds gehoor heeft gegeven aan inbreng van de leden, aangezien het om toegelaten instellingen gaat. Het onthouden van instemming ten aanzien van de voorgenomen verkoop is uiteindelijk niet in het volkshuisvestelijk belang.

Vraag 10

Kunt u toelichten op welke manier u waarborgt dat het stallen van sociale huurwoningen op buitenlandse balansen geen sluiproute wordt om de verhuurderheffing of lokale prestatieafspraken te ontlopen?

Voor de heffingsplicht in de verhuurderheffing is het niet relevant of de woning op een buitenlandse balans staat. De verhuurderheffing moet worden betaald door degene die de WOZ-beschikking van de gemeente heeft ontvangen, dit kan ook een buitenlandse verhuurder zijn.
Particuliere (buitenlandse) verhuurders zijn niet verplicht prestatieafspraken te maken met de gemeente.

Vraag 11

Bent u bereid geen onomkeerbare stappen te zetten voordat de Kamer kennis heeft kunnen nemen van en heeft kunnen reageren op de antwoorden op deze vragen?

Nee. De ILT heeft als onafhankelijk toezichthouder op basis van de geldende regelgeving namens de Minister reeds toestemming verleend aan het WIF voor de voorgenomen verkoop. Tegen het besluit van de ILT van 5 februari 2015 staat binnen de gebruikelijke termijnen bezwaar en beroep open voor belanghebbenden.

Vraag 1

Bent u op de hoogte van de vele problemen rond de uitgifte van energielabels?1

De schriftelijke vragen van het lid Fritsma (PVV), vraagnummer 2015Z01561, zijn beantwoord middels de brief «Reactie op uitvoering energielabel voor woningen» (Kamerstuk 30 196, nr. 295).

Vraag 2

Bent u bereid u tegen de EU-richtlijn te verzetten die deze, voor woningbezitters kostbare bureaucratische, regel voorschrijft? Zo neen, waarom niet?

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 3

Hoe is het mogelijk dat u bewust een te ongunstige inschatting geeft van het energieverbruik van woningen? Deelt u de mening dat dit een vorm van misleiding is? Zo neen, waarom niet? Zo ja, hoe gaat u dit herstellen?

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 4

Kunt u de Nederlandse woningbezitter, die het al moeilijk genoeg heeft door bijvoorbeeld de aantasting van de hypotheekrenteaftrek, zo snel mogelijk bevrijden van deze geldklopperij? Zo neen, waarom niet?

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 1

Wat is uw mening over het bericht dat woningcorporaties pensioenvoordeel in eigen zak steken?1

Hoe de vrijval in pensioenpremies wordt verdeeld is aan de relevante werkgevers en werknemers om overeen te komen. In het geval van de corporatiesector is het kabinet geen partij bij dit overleg. Daarom heb ik geen standpunt over het door de leden Karabulut en Ulenbelt aangehaalde bericht.

Vraag 2

Klopt het dat woningcorporaties de verlaging van de premieafdracht voor de pensioenen niet volledig teruggeven aan werknemers maar dit zelf houden, waardoor 29.000 werknemers 3% salaris wordt onthouden? Kunt u een opbouw van de bedragen geven?

In de corporatiesector liggen de onderhandelingen over een nieuwe collectieve arbeidsovereenkomst (cao) tussen werkgevers en werknemers stil. In de vorige, nu nawerkende, cao is de werkgeversbijdrage aan de pensioenpremie tweederde en die van werknemers een derde. De werkgevers hebben deze premieverdeling toegepast op de vrijval van pensioenpremie, waardoor na de verlaging van de pensioenpremie van 31% naar 25%, de vrijval voor tweederde naar de werkgever en voor een derde naar de werknemer vloeit.

Vraag 3

In welke andere sectoren wordt de verlaging van de premieafdracht niet doorgegeven aan werknemers? Wat is het percentage van de salarisvermindering en om hoeveel werknemers gaat het in totaal? Kunt u uw antwoord toelichten?

Werkgevers en werknemers, en hun organisaties, zijn zelf verantwoordelijk voor het maken van arbeidsvoorwaardelijke afspraken. Het ligt voor de hand dat een verlaging van de pensioenpremie als gevolg van dergelijke afspraken leidt tot een hoger loon. Dat hoeft evenwel niet altijd en in dezelfde mate het geval te zijn. De premieverlaging voor pensioen is slechts één van de ontwikkelingen die de context vormen bij het maken van nieuwe arbeidsvoorwaardelijke afspraken. Bovendien kunnen sociale partners besluiten de gelden die vrijkomen door (bijvoorbeeld) premieverlaging in te zetten voor verbetering van andere arbeidsvoorwaarden dan het loon. Het is aan henzelf hierin een evenwichtige afweging te maken.

Vraag 4

Hoe verhoudt de tekst van het kabinet «Een daling van het werknemersdeel van de pensioenpremie leidt direct tot een hoger nettoloon. Een daling van het werkgeversdeel van de pensioenpremie zal tot een hoger brutoloon leiden, ervan uitgaande dat de totale loonruimte gelijk blijft» zich tot het verlagen van de salarissen?2

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 5

Vindt u het terecht en moreel correct dat woningcorporaties, een maand na behandeling van de behandeling van de parlementaire enquête naar wanbestuur bij corporaties, zichzelf verrijken en hun werknemers minder salaris te geven?

De relatie tussen werkgevers en werknemers in de corporatiesector is geen onderdeel geweest van de parlementaire enquête woningcorporaties. Ik zie geen relatie tussen deze parlementaire enquête en de verdeling van de vrijval van pensioenpremies in de corporatiesector, en neem daarom geen standpunt in over de terechtheid of morele correctheid van die verdeling.

Vraag 6

Wat gaat het kabinet doen om ervoor te zorgen dat de verlaging van premieafdracht voor pensioenen bij werknemers terecht komt? Kunt u uw antwoord toelichten?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 7

Deelt u de mening dat het stilliggen van de cao-onderhandelingen een goed moment is om, zoals voorgesteld in de motie-Karabulut, ook de topsalarissen onder de cao te laten vallen?3

In de brief van 17 december 2014 (Kamerstuk 33 966, nr. 68) gaf ik aan dat bovenmatige beloningen en ontslagvergoedingen van bestuurders in de corporatiesector moeten worden teruggebracht naar een maatschappelijk aanvaardbaar, evenwichtig en verantwoord niveau. Het kabinet pakt dit aan via de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT). De wens van de Kamer om topsalarissen onder de collectieve arbeidsovereenkomst (cao) te laten vallen, heb ik per brief d.d. 17 februari 2015 aan Aedes overgebracht. Het is aan de werkgevers en werknemers in de corporatiesector om te beslissen of hierover het gesprek wordt aangegaan tijdens de cao-onderhandelingen.

Vraag 1

Wat is uw reactie op het artikel «Onrust over het energielabel»?1

De schriftelijke vragen van het lid Smaling (SP), vraagnummer 2015Z01575, zijn beantwoord middels de brief «Reactie op uitvoering energielabel voor woningen» (Kamerstuk 30 196, nr. 295).

Vraag 2

Deelt u de mening dat wanneer de communicatie van de overheid tot verwarring leidt, de woorden van uw woordvoerder: «Wij hopen dat het label een stimulans is om iets aan je woning te doen, maar als dat je niets interesseert, gooi je die brief maar lekker bij het oud papier» die verwarring onderstrepen en contraproductief werken?

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 3

Hoe verhouden de woorden «het is een vrij land» zich tot de verplichting van de EU om een energielabel in te stellen op straffe van een boete?

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 4

Hoeveel mensen hebben tot nu toe een klacht ingediend en hoeveel hebben contact opgenomen met de helpdesk, nu in de eerste twaalf dagen al tienduizend mensen contact hebben opgenomen met de helpdesk?2

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 5

Hoeveel mensen hebben tot nu toe een verkeerd energielabel gekregen en hoe is of wordt dit opgelost, en op welke termijn?

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 6

Bent u van mening dat het huidige label met aanpassingen fraudeproof kan worden, of zou een ander systeem beter zijn? Kunt u uw antwoord toelichten?3

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 7

Kunt u, in ogenschouw nemend dat kinderziektes bij de invoering van het energielabel niet onverwacht zijn, een stappenplan voorleggen dat leidt tot een voldoende mate van betrouwbaarheid en tevredenheid aan het eind van 2015?

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 1

Bent u op de hoogte van het bericht «Huurwoningen schaarser door vluchtelingen»?1

Ja.

Vraag 2

Deelt u de mening dat het zeer onrechtvaardig is om asielzoekers bij de toewijzing van huurwoningen voorrang te geven boven andere woningzoekenden, die vaak al jarenlang op een woning wachten? Zo neen, waarom niet? Zo ja, wanneer wordt deze voorrangsbehandeling opgeheven?

Nee, asielzoekers die een vergunning hebben gekregen worden met voorrang gehuisvest teneinde uitstroom vanuit de COA centra en de integratie te bevorderen. De sociale huurwoningvoorraad is bestemd voor mensen met een laag inkomen en voor specifieke doelgroepen, waaronder de vergunninghouders. De voorraad is in principe groot genoeg om huurders met lage inkomens en andere doelgroepen te huisvesten. Veel sociale huurwoningen worden echter gehuurd door mensen met een hoger inkomen, die niet tot doelgroep behoren. Om dit zogenaamd scheefwonen tegen te gaan is er beleid ontwikkeld dat de doorstroming uit de sociale woningbouw moet stimuleren en de beschikbare voorraad bij voorrang voor de doelgroep van beleid beschikbaar moet houden.

Vraag 3

Hoeveel woningzoekenden worden door de huidige voorrangsregeling voor asielzoekers benadeeld (in de vorm van een langere wachttijd voor een woning) en hoeveel zullen dat in 2015 zijn bij een verwachte asielinstroom van 40.000 personen?

De huidige systemen om woonruimte te verdelen zijn meestal gebaseerd op meerdere modellen. Daarnaast kan een woningzoekende onder meer in dagbladen en woonkranten zoeken en digitaal onderzoek doen en tevens bij verhuurders informeren. Een van de gevolgen hiervan is dat de klassieke wachtlijst niet meer bestaat. Hoe snel een woningzoekende aan een woning komt is sterk afhankelijk van de eisen die hij stelt en de inspanningen die hij ervoor wenst te leveren. Een directe invloed van vergunninghouders op wachttijden of wachtlijsten is derhalve niet te geven.

Vraag 4

Bent u bereid om de asielinstroom onmiddellijk te stoppen, zodat dit soort problemen kan worden opgelost? Zo neen, waarom niet?

Nee. Nederland zet internationaal in op opvang van asielzoekers in de regio, en draagt daar ook (financieel) aan bij. Dat neemt niet weg dat wanneer vreemdelingen in Nederland zelf asiel aanvragen, Nederland deze vreemdelingen, op grond van internationale verdragen en het geldende EU-recht, opvang biedt en hun asielverzoek zorgvuldig behandelt, tenzij op grond van de Dublinverordening een andere lidstaat van de Europese Unie hiervoor verantwoordelijk is. Op dit moment krijgen relatief veel asielzoekers na individuele beoordeling een asielvergunning, mede als gevolg van de slechte veiligheidssituatie in de belangrijkste herkomstlanden. Deze mensen mogen in Nederland blijven en dienen dan ook gehuisvest te worden.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het bericht dat actiegroep Zij Is Hier een pand in Nieuw West in Amsterdam heeft gekraakt, met als doel kwetsbare vrouwen die een veilige plek zoeken op te vangen?1

Ja.

Vraag 2

Hoeveel vrouwen hebben sinds de oprichting van de actiegroep Zij Is Hier gebruik gemaakt van de opvangvoorziening in het kraakpand?

De gemeente Amsterdam heeft ons op ons verzoek een feitenrelaas doen toekomen over het bericht dat een actiegroep een pand heeft gekraakt in Amsterdam. Hieruit blijkt dat de gemeente Amsterdam niet precies heeft kunnen vaststellen hoeveel vrouwen in het pand verbleven gedurende de periode dat het pand is gekraakt. De GGD heeft meermaals geprobeerd in gesprek te gaan met de actievoerders om inzicht te verkrijgen in de situatie in het pand en de eventuele zorgvraag van de personen in het pand. Medewerkers van de GGD werden niet toegelaten tot het pand en hebben niet kunnen vaststellen hoeveel vrouwen gebruik hebben gemaakt van het kraakpand. Inmiddels is het kraakpand verlaten.
De gemeente Amsterdam geeft aan dat de vrouwen uit het kraakpand zijn opgevangen in het stadsdeel Nieuw West en dat dit acht personen betreft (vier alleenstaande vrouwen, en een moeder met drie kinderen). Hierbij geldt het aanbod dat zij beroep kunnen doen op hulpverlening indien dat nodig is.

Vraag 3

Is het waar dat veel van deze achtergelaten vrouwen, die tevens slachtoffer zijn van huiselijk geweld, seksueel misbruik of psychische mishandeling, niet terecht kunnen bij de gemeentelijke opvangvoorzieningen in Amsterdam vanwege hun afhankelijke verblijfsstatus? Zo ja, deelt u de mening dat veilige opvang en adequate hulpverlening voor deze vrouwen noodzakelijk is, en dat het huidige beleid hier momenteel in tekort schiet? Welke aanvullende acties bent u bereid te nemen, zodat deze vrouwen ondersteund kunnen worden in hun proces naar een veilige en zelfstandige leefsituatie?

Nee, dat is niet waar. Ook met een afhankelijke verblijfsstatus is het mogelijk te worden opgevangen in Amsterdam, mocht daartoe reden zijn. De rechten en mogelijkheden zijn hetzelfde als voor andere burgers.
Veilige opvang en adequate hulpverlening voor deze vrouwen is in Amsterdam gewaarborgd via:
De wijze van opvang zal afhangen van de betreffende persoonlijke situatie waarin de vrouw in kwestie zich bevindt. Gemeenten hebben voldoende mogelijkheden deze vrouwen te ondersteunen in hun proces naar een veilige en zelfstandige leefsituatie.

Vraag 4

Op welke wijze kunnen volgens u de nog in te stellen mensenrechtenambassadeurs bijdragen aan een veilige en zelfstandige leefsituatie van deze vrouwen?

In 2013 en 2014 zijn vrijwilligers getraind om gevoelige onderwerpen bespreekbaar te maken in hun eigen gemeenschappen. Deze vrijwilligers en hun organisaties kunnen worden ingezet door gemeenten, organisaties en instellingen rondom het brede thema van zelfbeschikking en mensenrechten, waaronder achterlating. De vrijwilligers kunnen informatie geven over de rechten die vrouwen hebben en behulpzaam zijn bij de juiste verwijsroute naar hulpverlening en opvang.

Vraag 5

Deelt u de mening dat de problematiek van achterlating van vrouwen in landen van herkomst vaak samengaat met eerkwesties, vormen van huiselijk geweld en seksueel misbruik? Zo ja, waarom heeft deze groep vrouwen dan geen toegang tot de reguliere crisisopvang? Zo nee, waarom niet?

Ja, ik deel deze mening. Zie voor het beleid van de gemeente Amsterdam het antwoord op vraag 3.

Vraag 6

Bent u bereid deze vragen te beantwoorden vóór het Algemeen overleg Zelfbeschikking en het Algemeen overleg Kindermishandeling/Geweld in afhankelijkheidsrelaties op 11 februari 2015?

Er is een Algemeen Overleg Kindermishandeling/Geweld in afhankelijkheidsrelaties gepland op 26 maart 2015.

Vraag 1

Wat is uw reactie op de brief van 32 Nederlandse gemeenten om te voorkomen dat sociale huurwoningen van woningcorporatie Vestia worden verkocht aan de Duitse investeerder Patrizia? Kunt u tevens het antwoord aan de G32 aan de Kamer doen toekomen?1

Mijn reactie op de brief van 18 december 2014 van het Stedennetwerk G32 treft u als bijlage bij deze brief aan.2

Vraag 2

Waarom heeft u, ondanks de negatieve zienswijzen van verschillende gemeenten, de verkoop van woningen van woningcorporatie Vestia aan Patrizia niet voorkomen, wetende dat Patrizia een hogere inkomensnorm en meer huuropbrengsten nastreeft, waardoor de woningen onbetaalbaar en onbereikbaar worden voor de doelgroep waar de woningen voor zijn bedoeld?

De verkoop van woningen is één van de belangrijkste maatregelen die Vestia neemt ten behoeve van een duurzaam financieel herstel. Vestia heeft een koopovereenkomst gesloten voor de hele portefeuille met Patrizia. De voorgenomen verkoop is gesplitst in een deel met overwegend positieve zienswijzen, al dan niet met een aantal voorwaarden, en een deel waarover door gemeenten negatieve zienswijzen zijn ingediend. De ILT heeft de voorgenomen verkoop getoetst op grond van de voorwaarden uit het Besluit beheer sociale-huursector (Bbsh) en de verkoopcirculaire MG2013–02. Daarnaast zijn de zienswijzen van het CFV, de huurders en de gemeenten betrokken bij de toetsing. De weging van de gemeentelijke zienswijzen heeft zowel categoraal als specifiek per gemeente plaatsgevonden. De ILT is vervolgens tot het besluit gekomen dat de voorgenomen verkoop aan Patrizia in het belang van de volkshuisvesting is, waarbij het belang van de verkoop voor Vestia en de sector als geheel zwaar is meegewogen.

Vraag 3

Hoe verhoudt de passage «het lokale volkshuisvestelijke beleid kan en wil de regering niet bepalen», tot het doorzetten van de verkoop van de woningen waardoor het volkshuisvestelijke beleid wel degelijk wordt bepaald door de regering?2

Met de passage «het lokale ... bepalen» uit de «Wijziging van de Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting; Nota naar aanleiding van het nader verslag (Ontvangen 29 oktober 2014)» wordt bedoeld dat de regering ervoor heeft gekozen het bestel onder de Herzieningswet zo in te richten dat lokaal prestatieafspraken gemaakt kunnen worden tussen gemeenten, corporatie(s) en bewonersorganisaties, binnen de randvoorwaarden van de wet- en regelgeving van het Rijk. Enkele gemeenten geven aan te hechten aan prestatieafspraken over aspecten als sociale huurvoorraad, leefbaarheid en woonruimteverdeling. Vestia geeft aan dat zij met geen van de 10 gemeenten prestatieafspraken heeft gemaakt omdat hun bezit in de desbetreffende gemeenten daarvoor een te klein deel uitmaakt van het geheel van huurwoningen. Er is dan geen sprake van het niet nakomen van prestatieafspraken en de verkoop van de woningen van Vestia hebben binnen de wet- en regelgeving plaats gevonden.

Vraag 4

Deelt u de mening dat het negeren van de zienswijzen en de herhaaldelijke oproepen uit het hele land niet passen bij de uitgangspunten van het kortgeleden aangenomen wetsvoorstel Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting (Kamerstukken 33 966), waarin de rollen van gemeenten, de Woonvisie en de prestatieafspraken zijn versterkt?3 4 5 6 7 8

Deze mening deel ik niet, zie ook het antwoord op vraag 3. De gemeenten zijn in staat gesteld om een zienswijze te geven. Omdat het voor een groot deel om gereguleerde woningen gaat, hebben ook de huurders de gelegenheid gehad tot het geven van een zienswijze. De Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT) toetst een voorgenomen verkoop van woningen onder andere aan de zienswijzen van de gemeente(n). Aan deze gemeentelijke zienswijze(n) wordt een zwaarwegend belang gehecht en er zal slechts tot een ander oordeel worden gekomen dan de gemeente(n) in bijzondere situaties waarin een negatieve gemeentelijke zienswijze evident en naar objectieve maatstaven niet in het belang van de volkshuisvesting is te achten. Gezien de omvang van de financiële problemen van Vestia kan vastgesteld worden dat hier sprake is van een dergelijke bijzondere situatie. Daarnaast is ook de inhoud van de gemeentelijke zienswijzen beoordeeld op het belang van de volkshuisvesting.

Vraag 5

De huurdersvereniging van woningcorporatie Vestia heeft onder voorwaarden een positieve zienswijze gegeven over de verkoop; zijn aan alle voorwaarden voldaan en op welke manier is de aanbevelingen tegemoetgekomen? Kunt u uw antwoord toelichten?9

De zienswijze van de Landelijke Huurdersraad Vestia (LHV) van 20 oktober 2014 wordt door de LHV zelf als voorwaardelijk positief bestempeld (alleen positief als aan de gestelde voorwaarden wordt voldaan). Daarnaast doet de LHV aanbevelingen, die met name gericht zijn op Vestia en derhalve niet bij de toetsing zijn betrokken. De aanbeveling van de LHV om integraal te toetsen sluit aan bij het toetsingskader dat gehanteerd is in de beoordelingsprocedure. De voorwaarden richten zich met name op (afspraken met) Patrizia; hieraan kan pas worden voldaan nadat het bezit is overgedragen. Dat heeft tot gevolg dat de ILT zich bij de beoordeling voornamelijk heeft gebaseerd op de vigerende wet- en regelgeving, de toezeggingen die in dit kader reeds door Patrizia zijn gedaan, de attitude waarvan Patrizia reeds blijk heeft gegeven en het feit dat Patrizia zich heeft gecommitteerd aan de IVBN gedragscode. Patrizia heeft aangegeven de Stichting Huurders Organisatie Patrizia (SHOP) te erkennen als huurdersorganisatie in de zin van de Wet Overleg Huurders Verhuurders mits aan de wettelijke voorwaarden wordt voldaan. Dit traject is inmiddels in gang gezet.
De ILT stelt vast dat er een redelijke mate van zekerheid is dat door Patrizia aan de voorwaarden zal worden voldaan zoals die gesteld zijn door de LHV. De LHV heeft tevens aangegeven dat zij er vanuit gaat dat aan de voorwaarden die de LHV stelde aan de verkoop, waaronder de langlopende, passend wordt voldaan.

Vraag 6

Bent u van mening dat de gang van zaken rondom de verkoop van de Vestia-woningen past bij de uitgangspunten in de Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting (Kamerstukken 33 966), waarin de positie van huurders aanzienlijk is versterkt?

De gang van zaken rond de verkoop van Vestia is gebaseerd op de vigerende wet- en regelgeving. De positie van de huurders wordt wat betreft de verkoopregels in de Herzieningswet Toegelaten instelling niet veranderd. De huurders krijgen daarin wel meer invloed bij het tot stand komen van prestatieafspraken.

Vraag 7

Wat gaat u doen om ervoor te zorgen dat nu of in de toekomst geen huurstijging of verkoop zal plaatsvinden, waardoor de betaalbaarheid, de beschikbaarheid en het aantal sociale huurwoningen zal verminderen? Graag een toelichting op uw antwoord.

Zoals bij vraag 3 is geantwoord is het de bedoeling dat lokaal prestatieafspraken worden gemaakt die moeten passen binnen de randvoorwaarden van de wet- en regelgeving van het Rijk. Behalve dat er lokaal afspraken over de betaalbaarheid en beschikbaarheid van sociale huurwoningen kunnen worden gemaakt, is er rijksregelgeving die ziet op verkoop en huurprijzen in het algemeen. Ook dat is er mede op gericht dat er voldoende betaalbare sociale huurwoningen beschikbaar zijn, nu en in de toekomst.

Vraag 8

Is het mogelijk de verkoop van de woningen aan Patrizia terug te draaien en de huurwoningen als nog aan te bieden aan collega-woningcorporaties? Zo ja, bent u bereid dit te bewerkstelligen? Zo nee, waarom niet?

De verkoop van de Vestiawoningen is gestart op 20 maart 2014 met een advertentie in het Financieel dagblad en een brief naar grote corporaties in de betrokken gemeenten. Er is door 16 partijen geboden op de gehele portefeuille en door 27 partijen (voornamelijk corporaties) op een deel van de portefeuille. Vestia heeft vervolgens een koopovereenkomst gesloten voor de hele portefeuille met Patrizia. Het verkoopproces is zorgvuldig en conform de voorschriften doorlopen.
Tegen het positieve besluit van de ILT over de verkoop van het eerste pakket woningen staat geen mogelijkheid van bezwaar en beroep meer open. De bezwaarprocedure inzake het besluit over het tweede pakket woningen is op dit moment nog gaande. Conform mijn toezegging uit het AO Woningcorporaties d.d. 19 november 2014 zal ik uw Kamer informeren over de afloop van deze bezwaartermijn. Een uitspraak over het mogelijk terugdraaien van de verkoop is derhalve prematuur.

Vraag 1

Wat is uw reactie op het luiden van de noodklok door de Vereniging Bouw- en Woningtoezicht Nederland voor constructies van tientallen flats in de regio Den Haag?1

Het vraagstuk over de constructieve veiligheid van galerijflats is reeds eerder aan de orde geweest. Naar aanleiding van de instorting van een galerij in Leeuwarden op 23 mei 2011, heeft het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelatie (BZK) in 2012 een infoblad en een onderzoeksprotocol gepubliceerd over de veiligheid van galerijen en balkons3. Begin 2013 zijn alle gemeenten door het Ministerie van BZK op de hoogte gebracht van deze documenten. De gemeenten zijn hierbij geadviseerd om de eigenaren van galerijflats onderzoek te laten uitvoeren overeenkomstig het infoblad en protocol. Deze actie heeft er toe geleid dat bij veel oude galerijflats in Nederland al onderzoek is uitgevoerd en maatregelen zijn genomen. Het onderzoeksprotocol is eind 2014 aangepast op basis van de ervaring die sinds 2013 is opgedaan bij 150 onderzochte flatgebouwen.
In het aangehaalde artikel wordt door de Vereniging Bouw- en Woningtoezicht gepleit voor een verplichte APK voor gebouwen. Ik ben geen voorstander van een APK voor gebouwen, omdat dit leidt tot een lastenverzwaring voor gebouweigenaren. Wel heb ik sinds 1 januari 2015 de mogelijkheid gecreëerd om per ministeriele regeling een onderzoeksplicht in te voeren voor evidente veiligheidsproblemen bij gebouwen. Dit is geregeld met een wijziging van het zorgplichtartikel 1a in de Woningwet. Ik heb uw Kamer hier eerder over geïnformeerd (Kamerstuk 33 798, nr. 6). Toepassing van dit nieuwe instrument vergemakkelijkt de handhaving door gemeenten als een eigenaar niet zelf onderzoek wil uitvoeren. Mijn insteek is om dit nieuwe handhavingsinstrument in te zetten bij nieuwe veiligheidsproblemen en niet bij bestaande problemen waarbij in het verleden al acties in gang zijn gezet door eigenaren en gemeenten, zoals bij de onveilige galerijvloeren. Ik ben wel bereid om in overleg met de Vereniging Nederlandse Gemeenten te bezien of de inzet van dit nieuwe handhavingsinstrument een aanvulling kan zijn bij de aanpak van onveilige galerijen en balkons.

Vraag 2

Wat is uw reactie op de berichten over problemen met de betonconstructie van de Escampflat in Den Haag?2

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 3

Klopt het dat er meer problemen zijn met betonconstructies van balkons en galerijen? Zo ja, hoe groot is dit probleem?

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 4

Deelt u de mening dat de constructie van alle flatgebouwen uit de jaren »60 in Nederland gecontroleerd moet worden? Zo ja, hoe en op welke termijn gaat dit gebeuren? Zo nee, waarom niet?

Ja, in het infoblad dat het Ministerie van BZK in 2012 heeft gepubliceerd (zie antwoord 1) worden gebouweigenaren ook opgeroepen op korte termijn onderzoek uit te voeren en worden gemeenten opgeroepen om hier op toe te zien. De verantwoordelijkheid voor een snelle aanpak ligt bij deze partijen. Indien uit het overleg met de Vereniging Nederlandse Gemeenten volgt dat inzet van het nieuwe handhavingsinstrument nodig is (zie antwoord 1), dan kan hieraan een termijn worden gekoppeld waarbinnen het onderzoek moet worden uitgevoerd.

Vraag 5

Op welke manier gaat u ervoor zorgen dat bewoners, van zowel koop- als huureenheden, beschermd zijn tegen instortingsgevaar?

De verantwoordelijkheid voor de veiligheid ligt bij de gebouweigenaren en gemeenten. De gemeente heeft de mogelijkheid om, wanneer de veiligheid in het geding is, de betreffende eigenaren aan te schrijven. Ik heb hierbij geen betrokkenheid.

Vraag 6

Hoe is het mogelijk dat de problemen niet eerder zijn geconstateerd, waardoor bewoners nu zijn geschrokken en worden geconfronteerd met extra kosten?

Sinds begin 2013 is het onderzoeksprotocol beschikbaar waarmee de veiligheid van galerijvloeren kan worden onderzocht (zie antwoord 1). Sinds 2013 is er dus de mogelijkheid de problemen te constateren en maatregelen te nemen. Het is vervolgens aan de eigenaar en gemeente geweest om snel onderzoek uit te voeren (zie antwoord 4).

Vraag 7

Wat is uw reactie op de betalingsproblemen door de plotselinge kosten voor eigenaren als individu, en Verenigingen van Eigenenaren (VvE) als collectief, voor de reparatie?

Wanneer de VvE en de individuele leden de kosten van een reparatie niet kunnen dragen, kan de VvE een lening afsluiten bij een externe financier. De reparaties zullen immers moeten worden uitgevoerd. Bij het afsluiten van een lening kan de gemeente faciliteren zoals beschreven in antwoord 10.

Vraag 8

Wat gebeurt er als de VvE of individuele bewoners de kosten voor een reparatie niet kunnen dragen en daardoor het instortingsgevaar wordt vergoot?

Zie antwoord vraag 7.

Vraag 9

Op welke andere plaatsen in ons land zijn er betalingsproblemen bij VvE’s door extra kosten voor het onderhoud van betonconstructies? Wanneer u dit antwoord niet kan geven, bent u dan bereid deze betalingsproblemen in beeld te brengen?

Een dergelijk overzicht is niet beschikbaar. VvE Belang, de belangenorganisatie voor VvE’s, heeft aangekondigd een VvE-Barometer te zullen ontwikkelen. Ik heb VvE Belang een subsidie toegekend om de ontwikkeling van deze Barometer mogelijk te maken. Vragen over betalingsproblemen en onvoorziene kosten, zoals het onverwacht moeten herstellen van balkons of galerijen, krijgen hierin een plek.

Vraag 10

Kan een overheid garant staan of de kosten voorschieten om op die manier ervoor te zorgen dat mensen niet in een onveilige woning hoeven te wonen?

Wanneer externe financiering nodig is, dan kan een gemeente de VvE hierin gericht ondersteunen en adviseren (bijvoorbeeld via een VvE-balie). Een gemeente kan indien nodig en wenselijk eventueel ook zelf laagrentende leningen aanbieden. De rente van dergelijke leningen voor het onderhoud en herstel van de balkons en/of galerijen zijn overigens fiscaal aftrekbaar, waarmee de nettolasten lager zijn dan de brutolasten. Ook bestaat voor appartementseigenaren de mogelijkheid om, voor zover passend binnen de leennormen, voor het benodigde herstel een NHG-geborgde lening aan te gaan.

Vraag 1

Kent u het bericht over de dreigende instorting van galerijen van oude flatgebouwen?1

Ja.

Vraag 2

Wat vindt u van de voorzorgsmaatregelen genoemd in het artikel, zoals het advies niet met twee personen naast elkaar over de galerij te lopen of gezamenlijk naar het nieuwjaarsvuurwerk te kijken?

Het gaat bij deze voorzorgsmaatregelen om de belasting op de galerij te beperken. Deze aanpak is in lijn met het protocol «Onderzoek naar en beoordeling van de constructieve veiligheid van uitkragende betonnen vloeren van galerijflats» dat in opdracht van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) is opgesteld en gepubliceerd. U kunt dit protocol samen met een infoblad vinden op deze link2.

Vraag 3

Hebt u inzicht in de omvang van de geschetste problematiek van een slechte bouwkundige staat van dergelijke naoorlogse appartementsgebouwen?

Uit het infoblad dat genoemd is bij antwoord 2 volgt dat de problemen zich kunnen voordoen bij galerijflats van vóór 1975. Het gaat om galerijvloeren die zijn verbonden aan de binnenvloeren van de woningen.

Vraag 4

Deelt u de observatie dat deze problematiek zich vooral voordoet bij complexen in beheer bij Verenigingen van Eigenaren (VvE)? Kunt u dit toelichten?

De problematiek van onveilige galerijen kan zich bij alle flatgebouwen voordoen en is niet afhankelijk van de eigenaar. In dit verband wijs ik op de recente reactie van wethouder Wijsmuller van Den Haag waarin hij aangeeft dat er in Den Haag 58 risicoflats zijn, waarvan er 32 eigendom zijn van een corporatie en 26 particulier bezit.

Vraag 5

Op welke manier adresseert u deze problematiek in de door u onlangs aangekondigde wetgeving omtrent VvE’s?

Deze problematiek maakt heel duidelijk waarom het zo noodzakelijk is dat de wetgeving ten aanzien van VvE’s wordt verbeterd. De door mij voorgestane aanpassingen zijn bedoeld om voor dit soort situaties mogelijke oplossingen te bieden. Ik wil dat elke VvE verplicht wordt een minimaal bedrag te sparen voor (regulier) onderhoud. Dit spaarbedrag kan worden bepaald op basis van een percentage van de herbouwwaarde of op basis van een Meerjarenonderhoudsplan (MJOP). Een spaarbedrag op basis van een MJOP verdient, zeker bij een ouder gebouw de voorkeur, omdat dit een door deskundigen onderbouwd inzicht geeft van het voorziene noodzakelijk (toekomstige) onderhoud aan het gebouw, waaronder bijvoorbeeld ook de toekomstige kosten voor de verbetering van balkons of galerijen. Daarnaast wil ik dat het voor VvE’s makkelijker wordt om geld te lenen in geval van onvoorziene onderhoudskosten of voor investeringen waarin de vulling van het reservefonds niet voorziet. De door mij voorgestane verbeteringen vergen aanpassing van het Burgerlijk Wetboek (boek 5). Ik ben daarover in overleg met de Minister van Veiligheid & Justitie.

Vraag 6

Welke oplossingsrichting ziet u voor complexen met nu al onaanvaardbaar groot achterstallig onderhoud waar de financiële draagkracht van de eigenaar-bewoners onvoldoende is om de constructieve veiligheid weer op aanvaardbaar niveau te krijgen?

Belangrijk is dat de eigenaar bewoners zich niet alleen op papier maar ook in de werkelijkheid organiseren. Zij zijn er zelf verantwoordelijk voor dat de VvE actief is en niet slapend blijft. De verantwoordelijkheid voor goed onderhoud en voldoende reserveringen voor toekomstige investeringen ligt te allen tijde bij de eigenaren. Wanneer de vulling van het reservefonds onvoldoende is en individuele VvE-leden niet de mogelijkheid hebben om met een eenmalige bijdrage in de noodzakelijke kosten te voorzien, dan is de enige mogelijkheid die overblijft het aangaan van een lening door de VvE. Een gemeente kan hierin faciliteren, door op de mogelijkheden voor externe financiering te wijzen en eventueel hiervoor laagrentende leningen aan te bieden.

Vraag 7

Kunt u toelichten welke voors en tegens u ziet bij de door de Vereniging Bouw- en Woningtoezicht gesuggereerde APK voor gebouwen?

Ik ben geen voorstander van een APK voor gebouwen omdat dit leidt tot een lastenverzwaring voor gebouweigenaren. Wel heb ik sinds 1 januari 2015 de mogelijkheid gecreëerd om per ministeriele regeling een onderzoeksplicht in te voeren voor evidente veiligheidsproblemen bij gebouwen. Dit is geregeld met een wijziging van het zorgplichtartikel 1a in de Woningwet. Ik heb uw Kamer hier eerder over geïnformeerd (Kamerstuk 33 798, nr. 6). Toepassing van dit nieuwe instrument vergemakkelijkt de handhaving door gemeenten als een eigenaar niet zelf onderzoek wil uitvoeren. Mijn insteek is om dit nieuwe handhavingsinstrument in te zetten bij nieuwe veiligheidsproblemen en niet bij bestaande problemen waarbij in het verleden al acties in gang zijn gezet door eigenaren en gemeenten, zoals bij de onveilige galerijvloeren. Ik ben wel bereid om in overleg met de Vereniging Nederlandse Gemeenten te bezien of de inzet van dit nieuwe handhavingsinstrument een aanvulling kan zijn bij de aanpak van onveilige galerijen en balkons.

Vraag 1

Deelt u het enthousiasme over het feit dat woningcorporatie Woonlinie zich inzet voor de bouw van sociale huurwoningen op Saba en Statia?1

In 2008 heeft mijn ambtsvoorganger een beroep op corporaties gedaan om een samenwerking met lokale woonstichtingen op Bonaire, Sint Eustatius en Saba aan te gaan. Op die manier hoopte het ministerie samen met deskundige en betrokken organisaties bij te dragen aan kwalitatieve en kwantitatieve verbetering van de volkshuisvesting op deze eilanden. Sindsdien heeft Woonlinie zowel met Saba als met Sint Eustatius samenwerkingsovereenkomsten gesloten en zich actief ingezet op deze twee eilanden. Deze inzet, gericht op het welzijn van burgers, vergt van Woonlinie extra inspanning en investeringen welke ik bijzonder waardeer.

Vraag 2

Waarom is dit project succesvol op Saba, maar heeft het eilandsbestuur van Statia op het laatste moment de afspraken met Woonlinie opgezegd?2

De inzet van Woonlinie heeft op Saba tot vruchtbare resultaten geleid. Zo heeft de samenwerking daar geresulteerd in nieuwbouw van sociale huurwoningen en zijn onder andere speeltuintjes in woonwijken gerealiseerd.
Op Sint Eustatius is het tot nu toe in mindere mate gelukt om met het openbaar lichaam en de lokale woonstichting tot werkbare afspraken te komen. In 2011 zag Woonlinie zich genoodzaakt de samenwerking te beëindigen. Op verzoek van het bestuurscollege hebben in 2013 gesprekken plaats gevonden tussen het openbaar lichaam, Woonlinie en het Ministerie van BZK en in 2014 werden concrete afspraken gemaakt tussen deze drie partijen. Die afspraken behelsden renovatie en nieuwbouw van sociale huurwoningen en ondersteuning van het openbaar lichaam bij de reorganisatie van de lokale woonstichting teneinde tot een duurzame inzet te komen. Begin december heeft het huidige bestuurscollege van Sint Eustatius aangegeven zich niet aan de door haar ondertekende afspraken ten aanzien van reorganisatie van de lokale woonstichting te willen houden en is de samenwerking opnieuw «on hold» gezet. Ik betreur dat zeer omdat door deze samenwerking een belangrijke basis voor het realiseren van voldoende kwalitatief goede en betaalbare huurwoningen voor mensen met een laag inkomen kan worden gelegd. Investeren in nieuwbouw en renovatie heeft alleen duurzaam effect als tegelijkertijd ook wordt ingezet op een efficiënt bestuur en beheer van de sociale woningbouw.

Vraag 3

Bent u bereid te onderzoeken in hoeverre hier sprake is van discriminatie, fraude of vriendjespolitiek?

Het is in eerste instantie aan de Eilandsraad om het bestuur van Sint Eustatius te bevragen op de motieven voor zijn handelwijze. Wat die motieven ook geweest mogen zijn, duidelijk is dat door deze wijze van optreden veel inspanningen en reeds gedane investeringen gevaar lopen. Bovendien kan nu vooralsnog de renovatie en nieuwbouw van sociale woningen geen doorgang vinden, terwijl deze mijns inziens hard nodig zijn. Sinds de samenwerking «on hold» werd gezet is er vanuit het bestuurscollege nog geen contact gezocht met de bij de afspraken betrokken partijen (te weten BZK, DG Wonen en Bouwen en Woonlinie) om hierover te overleggen. Ik zie – gegeven de huidige opstelling van het bestuurscollege – niet hoe onder deze omstandigheden de renovatie op korte termijn kan worden gerealiseerd. Het bestuurscollege is hier, vóór dat zij definitief besloot zich niet aan de ondertekende afspraken te zullen houden, op gewezen.

Vraag 1

Kent u het bericht over de toename van koolmonoxidevergiftigingen door slechte cv installaties?1

Ja, dit is een bericht van 3 november 2014. Naar aanleiding van het in dit bericht genoemde televisieprogramma heb ik op dinsdag 4 november 2014 mondelinge vragen beantwoord van het lid Verhoeven (D66) (Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2014–2015, nr. 72).

Vraag 2

Onderschrijft u de analyse en conclusies uit het artikel? Kunt u uw antwoord toelichten?

Uit het artikel blijkt dat er op dit moment nog een onderzoek wordt uitgevoerd door de Onderzoeksraad voor Veiligheid naar koolmonoxidevergiftigingen. Zodra de resultaten van dit onderzoek beschikbaar zijn – naar verwachting voorjaar 2015 – informeer ik de Tweede Kamer nader hierover.

Vraag 3

Ziet u de noodzaak om de kwaliteit van de installatie van gastoestellen beter te waarborgen?

Ik zie deze betere kwaliteitsborging van het installatiewerk vooralsnog als verantwoordelijkheid van bedrijven en burgers. Ik wacht het rapport van Onderzoeksraad voor Veiligheid af om mijn standpunt nader te bepalen.

Vraag 4

Kunt u een reactie geven op de onderstaande stappen om het probleem aan te pakken?

Ik wacht het rapport van Onderzoeksraad voor Veiligheid af om mijn standpunt hierover nader te bepalen, maar dat gezegd zijnde wil ik nog een aantal zaken toelichten.

Vraag 1

Kent u het onderzoek van FNV Woondiensten over de salarissen van corporatiebestuurders?1

Wij hebben kennis genomen van het bericht hierover op de website van de FNV.

Vraag 2

Is het waar dat in 2013 ongeveer driekwart van de corporatiebestuurders meer verdiende dan de norm zoals die is vastgelegd in de Regeling bezoldigingsmaxima topfunctionarissen toegelaten instellingen volkshuisvesting 2014? Hoeveel van deze bestuurders verdienen – naar uw verwachting – ook in 2014 meer dan de in de regeling vastgestelde norm? Is het waar dat de salarissen van ongeveer de helft van de corporatiebestuurders in 2013 zijn gestegen ten opzichte van 2012? Deelt u de mening dat dit absurd en onwerkelijk is, zeker in het licht van de vele misstanden in deze sector in de voorbije jaren?

Op basis van de WNT moeten woningcorporaties jaarlijks bezoldigingsgegevens aan de Minister voor Wonen en Rijksdienst melden. Over 2013 behoefden corporaties nog niet aan te geven welk maximum voor hen in 2014 van toepassing zou zijn, omdat de Regeling bezoldigingsmaxima topfunctionarissen toegelaten instellingen volkshuisvesting 2014 nog niet gold. Het jaaroverzicht 2013 van de Minister voor Wonen en Rijksdienst bevat daarom alleen een gecontroleerd overzicht van de overschrijdingen van het wettelijke maximum van € 228.599,- in 2013. 44 van de topfunctionarissen overschreden in 2013 deze norm op een totaal aantal van 728 topfunctionarissen (niet zijnde intern toezichthouders).
Aanleiding voor de invoering van de regeling voor woningcorporaties in 2014 was de constatering dat het beloningsniveau vaak fors is en niet passend te achten bij het maatschappelijke karakter van de woningcorporaties. Daarbij vielen niet alleen de excessieve beloningen bij diverse grotere woningcorporaties op, maar vooral ook de soms relatief erg hoge beloningen bij kleinere woningcorporaties. Gezien het doel van de regeling, het verlagen van de bezoldiging naar een niveau dat passend is bij de aard van de instelling en de zwaarte van de functie, zal naar verwachting volgend jaar dan ook uit de verantwoording blijken dat een fors aantal bestuurders de gedifferentieerde bezoldigingsnorm voor 2014 overschrijdt.
Waar het de salarisontwikkeling betreft, zijn de mij ter beschikking staande gegevens voor 2012, zoals die u vorig jaar vertrouwelijk zijn verstrekt, niet vergelijkbaar met de gegevens die voor 2013 op basis van de WNT door de corporaties zijn geleverd. Dit wordt onder meer veroorzaakt door in- en uitstroom van bestuurders, fusies, de aanpassing van het bezoldigingsbegrip en door de toevoeging van topfunctionarissen die geen bestuurders zijn. Over de ontwikkeling van salarissen bij alle corporatiebestuurders kunnen wij dan ook geen betrouwbare uitspraak doen.
Wat betreft de bestuursleden van Aedes, die ook door FNV bouw zijn onderzocht, is bij een aantal sprake van een daling van de bezoldiging en bij een aantal van een stijging. Salarisstijgingen in 2013 tot aan het in 2013 geldende bezoldigingsmaximum waren toegestaan. Ook salarisstijgingen die boven dit maximum uitgaan maar waarop het overgangsrecht van toepassing is, zijn niet onrechtmatig. Het stelt mij niettemin teleur dat niet alle Aedes-bestuursleden, voor zover zij weten dat zij de normen in 2014 gaan overschrijden, vrijwillig hebben afgezien van een salarisstijging.

Vraag 3

Kunt u de Kamer inzicht verschaffen in het effect van het buiten toepassing verklaren van de ministeriële regeling voor 2013 op de salarissen van corporatiebestuurders? Zo ja, wat is uw opvatting over dit effect? Zo nee, waarom niet?

Het directe effect van het buiten toepassing verklaren van de ministeriële regeling in 2013 is dat de bezoldiging van nieuwe bestuurders in 2013 alleen gebonden was aan het toen geldende algemeen wettelijk maximum van € 228.599,- Een deel van de corporaties heeft bij nieuwe benoemingen afspraken gemaakt die passen binnen de buiten toepassing verklaarde regeling voor 2013. Een deel heeft gebruik gemaakt van de mogelijkheid om rechtmatig een hogere bezoldiging af te spreken dan onder de buiten toepassing verklaarde regeling toegestaan zou zijn. Voor zover dit gaat om fors hogere bedragen betreuren wij dat, maar de Minister voor Wonen en Rijksdienst heeft geen wettelijke mogelijkheden om daar tegen op te treden.

Vraag 4

Was het in 2013 voor corporatiebestuurders mogelijk hun salaris op te plussen tot het niveau van de destijds geldige WNT-norm (toen nog 130% ministerssalaris)? Zo ja, kunt u ingaan op het overgangsrecht van corporatiebestuurders die in 2013 hun salaris hebben verhoogd? Hebben deze bestuurders tot en met 2017 op basis van overgangsrecht recht op hun opgehoogde salaris? Zo ja, zijn er mogelijkheden om het overgangsrecht voor deze bestuurders buiten werking te stellen of te bekorten aangezien zij volledig in strijd met de geest van de WNT hebben gehandeld? Bent u bereid deze mogelijkheden ten volle te benutten? 2

Corporaties kunnen met topfunctionarissen in 2013 salarisverhogingen overeen gekomen zijn tot het wettelijke bezoldigingsmaximum voor 2013. Deze bestuurders hebben inderdaad tot en met 2017 op basis van het overgangsrecht recht op dit opgehoogde salaris. Op basis van de door de instellingen geleverde data kan geen beeld worden verkregen van tussentijdse wijziging van afspraken. Mij zijn overigens ook anderszins geen gevallen bekend waarbij in 2013 bestaande afspraken zijn gewijzigd om de bezoldiging te verhogen.
Aan overgangsrecht kan niet worden getornd. Onze democratische rechtsstaat, vereist nu eenmaal dat bestaande afspraken enige tijd moeten worden gerespecteerd. Dat neemt niet weg dat als betrokkenen uit eigener beweging eerder vrijwillig tot matiging overgaan en dus sneller aan de norm voldoen, wij dat zeer toejuichen.

Vraag 5

Indien u geen inzicht heeft in de salarisontwikkeling van de door FNV Bouw onderzochte bestuurders, bent u in dat geval bereid van de expliciet genoemde voorbeelden na te gaan hoe de salarissen van deze bestuurders zich in 2012 en 2013 ontwikkeld hebben? Deelt u de mening dat vertegenwoordigers van de koepelvereniging van woningbouwcorporaties, op het gebied van beloningen, persoonlijk het juiste voorbeeld dienen te geven richting hun collega-bestuurders in de sector?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 6

Deelt u de mening van FNV Bouw dat het – hoewel dit primair aan sociale partners is – wenselijk is dat salarissen van (corporatie-)bestuurders onder dezelfde cao komen te vallen als van andere werknemers in de sector? Deelt u de mening dat hierdoor de salarissen en de salarisontwikkeling transparanter worden en meer in de pas zullen lopen met de in sector betaalde beloningen?

Voor de antwoorden op deze vragen wordt verwezen naar de brief van 17 december 2014 aan de Tweede Kamer in reactie op de motie Karabulut over het onder de cao laten vallen van de topsalarissen van woningcorporatiedirecteuren.3

Vraag 7

Hoe beoordeelt u de hoogte van de salarissen van corporatiebestuurders in relatie tot de vastgelopen cao-onderhandelingen en de voorbeeldfunctie die bestuurders jegens hun personeel hebben?

Zie antwoord vraag 6.

Vraag 8

Hoe beoordeelt u de hoogte van de salarissen van corporatiebestuurders in relatie tot de resultaten van de parlementaire enquête woningbouwcorporaties? Deelt u de mening dat het aantal salarisverhogingen en (WNT-)normoverschrijdingen de juistheid van de conclusies van de enquêtecommissie onderstrepen en laten zien dat er nog steeds veel mis is met de cultuur in deze sector? Welke maatregelen neemt u om de cultuur, onder bestuurders in deze sector, te veranderen?

Met de in 2014 ingevoerde regeling voor woningcorporaties worden de salarissen van corporatiebestuurders genormeerd en afgebouwd tot een passend niveau. De regeling kan op draagvlak rekenen bij bestuurders en toezichthouders in de corporatiesector. In 2013 hebben een aantal bestuurders vrijwillig afgezien van verhoging van de bezoldiging. Het zou goed zijn als dit voorbeeld gevolgd werd door andere bestuurders wiens bezoldiging op termijn afgebouwd dient te worden. In de beleidsregels toepassing WNT 2014 is nog eens expliciet aangegeven dat het vrijwillig niet toepassen van de verhoging niet leidt tot het volledig vervallen van het recht op de overgangsperiode ingevolge de WNT.

Vraag 9

Is het waar dat corporatiebestuurders na 1 januari 2013 bonussen hebben ontvangen, zoals FNV-bestuurder Vos beweert?2 Zo ja, binnen welke termijn gaat u deze bonussen, die, indien betaalt na 01-01-2013, op grond van de WNT onwettig zijn, terugvorderen?

Alle woningcorporaties leggen jaarlijks verantwoording af op basis van de WNT. Deze verantwoording wordt gecontroleerd door accountants. Waar sprake is van onrechtmatigheden worden door de toezichthouder handhavingsmaatregelen genomen. Mij heeft geen informatie bereikt waaruit blijkt dat er sprake is van onrechtmatige bonussen. De oordeelsbrieven van de toezichthouder zijn openbaar en zijn te vinden op de website van de Inspectie Leefomgeving en Transport.

Vraag 1

Wat is uw reactie op het bericht dat tienduizenden huurders huurtoeslag mislopen?1

Het is wettelijk vastgelegd dat de aanvrager van een voorschot huurtoeslag zelf verantwoordelijk is om wijzigingen door te geven die van invloed zijn op de hoogte van en het recht op een toeslag. Via de burgerportal, www.toeslagen.nl, kunnen wijzigingen in de huur doorgegeven worden. Als daardoor de hoogte van de toeslag wijzigt, ontvangt de aanvrager van een toeslag een bijgestelde voorschotbeschikking. Het uit te betalen bedrag wordt dan direct aangepast.
Indien er een huurstijging heeft plaatsgevonden die nog niet is verwerkt in de uitbetalingen huurtoeslag is het voor de huurder eenvoudig om dit voor de toekenning huurtoeslag over 2014 alsnog aan de Belastingdienst door te geven.
In ca. 75% van de gevallen heeft de verhuurder overigens al de wijziging in de huurprijs doorgegeven.

Vraag 2

Hoeveel huurders zijn in de afgelopen twee jaar huurtoeslag misgelopen en om welke bedragen gaat het? Hoeveel huurders met een huur onder de kwaliteitskortingsgrens, aftoppingsgrens en huurtoeslaggrens betreft het?

Er is geen exacte informatie over het aantal huurders dat de afgelopen twee jaar huurtoeslag is misgelopen. Wel is bekend voor hoeveel huurders geen rekening is gehouden met huurverhogingen, maar daarbij kan ook sprake zijn van een gelijkblijvende feitelijke huur, waarbij dus ook geen extra recht op huurtoeslag zou ontstaan. In 2013 ging het om ongeveer 180.000 huurtoeslagontvangers van wie geen huurverhoging was doorgegeven, zowel niet door verhuurder als niet door de huurder zelf. Over de periode 2009–2013 gaat het om gemiddeld ongeveer 175.000 per jaar (overigens niet elk jaar dezelfde groep huurtoeslagontvangers). Zoals hiervoor aangegeven kan daarbij ook sprake zijn van een gelijkblijvende feitelijke huur, waarbij geen extra recht op huurtoeslag zou ontstaan. Ook kan in een later jaar een eventuele huurstijging alsnog zijn verwerkt. Voor het toeslagjaar 2014 zijn er nog geen gegevens bekend.

Vraag 3

Waardoor wordt de onduidelijkheid over wie de huurverhoging aan de Belastingdienst door moet geven veroorzaakt?

De huurder is zelf verantwoordelijk voor het doorgeven van de juiste gegevens die van invloed zijn op de hoogte van huurtoeslag.
Op de website van de Belastingdienst/Toeslagen staat aangegeven dat de verhuurder meestal de huurverhoging doorgeeft en dat de huurder zelf dient na te gaan bij zijn verhuurder of dat het geval is. Bij twijfel kan de huurder ook zelf de nieuwe huurprijs doorgeven.

Vraag 4

Deelt u de mening dat de verhuurder een huurverhoging door zou moeten geven aan de Belastingdienst en dit zou moeten melden aan de huurder? Zo ja, hoe gaat u hiervoor zorgen? Zo nee, waarom niet?

Nee, het is een verantwoordelijkheid van de huurder om wijzigingen door te geven.

Vraag 5

Bent u bereid ervoor te zorgen dat huurders met terugwerkende kracht de misgelopen huurtoeslag ontvangen? Zo ja, kan dit meegenomen worden in de definitieve berekeningen over 2014, zodat huurders bij hun voorschotbeschikking niet benadeeld worden? Zo nee, waarom niet?

Huurders hebben de mogelijkheid via de portal de juiste huur door te geven. Als dit gedaan wordt, of als de juiste huur van de verhuurder is ontvangen, dan wordt dit bij het definitief toekennen over het jaar 2014 verwerkt. In dat geval wordt de huurtoeslag over het hele jaar 2014 opnieuw berekend (dus met terugwerkende kracht).

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het bericht dat vijf inwoners van Rotterdam woensdagavond naar ziekenhuizen zijn gebracht omdat ze last hadden gekregen van koolmonoxidevergiftiging door een haperende kachel of geiser?1 2

Ja.

Vraag 2

Onderschrijft u de noodzaak dat personen die installatiewerkzaamheden verrichten (zowel aanleg als onderhoud) een erkende vakopleiding gevolgd hebben en regelmatig bijgeschoold worden? Is dat naar uw mening qua regelgeving waterdicht geborgd, en is er een vorm van controle op de naleving van de voorschriften?

Ik onderschrijf dat installaties goed moeten worden geïnstalleerd en onderhouden door bekwame installateurs. De vakbekwaamheid van installateurs is niet wettelijk geregeld. Door de installatiebranche wordt de vakbekwaamheid van installateurs geborgd met erkennings- en certificeringsregelingen. De rijksoverheid adviseert altijd te werken met een erkend of gecertificeerd installateur.

Vraag 3

Onderschrijft u de noodzaak van een vorm van toezicht en controle op de kwaliteit van verrichte installatiewerkzaamheden? Hoe ziet u hierbij de verdeling van verantwoordelijkheden tussen private partijen (opdrachtgever, installateur, certificerende instelling) en overheden?

Uit de Woningwet volgt dat installaties in woningen geen gevaar voor de veiligheid en gezondheid mogen opleveren, en dat deze moeten voldoen aan de installatievoorschriften uit het Bouwbesluit 2012. Bij een bestaande woning is de eigenaar verantwoordelijk voor het naleven van deze voorschriften. Bij een nieuw te bouwen woning is dat de vergunningaanvrager of bouwer. De bouwregelgeving schrijft niet voor dat deze partijen controles of toezicht moeten (laten) uitvoeren om aan te tonen dat installaties voldoen aan deze voorschriften. Een vorm van toezicht en controle is wenselijk, maar het is aan de genoemde partijen om hier invulling aan te geven, bijvoorbeeld door te werken met gecertificeerde installateurs. Naast deze eigen verantwoordelijkheid hebben gemeenten op grond van de Woningwet een toezichtstaak. Iedere gemeente kan de mate en wijze waarop zij toezicht houdt, zelf bepalen. Zie verder mijn antwoord op vraag 5.
Verder werk ik momenteel aan de verbetering van de kwaliteitsborging in de bouw. Vanaf 2016 zullen bouwers aan de hand van erkende toetsinstrumenten inzichtelijk moeten maken dat wordt volstaan aan de bouwvoorschriften. Ik heb uw Kamer hierover eerder geïnformeerd en meest recent gesproken bij het Algemeen Overleg Bouwregelgeving op 9 september 2014. Deze verbeterde kwaliteitsborging heeft ook betrekking op installatiewerk bij de nieuwbouw en verbouw van woningen.

Vraag 4

Gaat u een verplichte opleverkeuring, inclusief relevante metingen, voor nieuwe installaties verplicht stellen? Zo niet, waarom niet?

Bij nieuwbouw en verbouw van woningen zullen de installaties gaan vallen onder de verbeterde kwaliteitsborging die ik heb genoemd in het antwoord op vraag 3. Onderdeel hiervan is een verplichte beoordeling of de geïnstalleerde installaties voldoen aan de voorschriften.
Voor nieuwe (vervangende) installaties in bestaande woningen vind ik een algemeen geldende verplichte opleverkeuring een zwaar middel, omdat dit leidt tot lastenverzwaring voor woningeigenaren en verhuurders. Het is aan de koper van een nieuwe installatie om te kiezen voor bepaalde kwaliteitsborging, bijvoorbeeld door deze te laten installeren door een gecertificeerde installateur.
Ik wacht overigens het rapport van de Onderzoeksraad voor Veiligheid naar koolmonoxidevergiftigingen af – dat naar verwachting voorjaar 2015 beschikbaar is – om mijn standpunt nader te bepalen. Zelf laat ik op dit moment onderzoeken of de wijziging van artikel 1a (zorgplichtartikel) van de Woningwet kan worden ingezet (zie het antwoord op vraag 6).

Vraag 5

Klopt het beeld dat het gemeentelijk Bouwtoezicht op de veiligheid van woninginstallaties, na de afschaffing van het toezicht op de installatieveiligheid door de publieke energiebedrijven aan het eind van de jaren 90, vrijwel non-existent is? Zo nee, waaruit blijkt dat er wel sprake is van effectief publiek toezicht? Zo ja, zou een periodieke APK voor woninginstallaties, analoog aan die voor motorvoertuigen, een effectiever alternatief kunnen zijn voor het huidige papieren toezicht?

Voor zover bekend wordt het toezicht op de woninginstallaties in bestaande woningen door gemeenten beperkt uitgevoerd en worden door geen enkele gemeente periodieke controles uitgevoerd zoals vroeger door de publieke energiebedrijven. Gemeenten beperken zich veelal tot de afhandeling van klachten of signalen over installaties. Voor mijn antwoord over een periodieke APK verwijs ik naar mijn antwoord op vraag 6.

Vraag 6

Bent u bereid om, in overleg met consumentenorganisaties, installatiebranche en gemeenten, een proefprogramma op te zetten om de effectiviteit van een APK voor woninginstallaties in de praktijk te onderzoeken, en vast te stellen wat een kosteneffectieve aanpak is om de grootst mogelijke veiligheidswinst tegen de laagste kosten te bereiken?

In de brief Wijziging van de Woningwet in verband met het versterken van het handhavinginstrumentarium (Kamerstukken II 2013/2014, 33 798 nr. 6) van 27 januari 2014 heb ik antwoord gegeven op vragen over een APK voor woninginstallaties in relatie tot de wijziging van artikel 1a (zorgplichtartikel) van de Woningwet. Het nieuwe, nog niet in werking getreden, derde lid van artikel 1a maakt het mogelijk dat per ministeriële regeling bepaalde categorieën bouwwerken worden aangewezen waarvan voldoende vaststaat dat deze een gevaar voor de gezondheid of veiligheid kunnen opleveren en waarbij de eigenaar onderzoek moet laten uitvoeren. Het is denkbaar bepaalde categorieën woningen, waarvan voldoende vaststaat dat hierin installaties aanwezig zijn die een gevaar opleveren, op te nemen in de bedoelde ministeriële regeling. Zoals in de genoemde brief is aangegeven, zal in overleg met gemeenten, woningeigenaren en deskundigen worden verkend of deze categorieën woningen duidelijk zijn te onderscheiden en of het opnemen hiervan in de ministeriële regeling zal leiden tot een vermindering van de incidenten. Dit verkennende onderzoek is inmiddels gestart.
Ik verwacht in het voorjaar van 2015 de Tweede Kamer te informeren over de resultaten van dit onderzoek, samen met de reactie op het rapport van de Onderzoeksraad voor Veiligheid naar koolmonoxidevergiftigingen.

Vraag 1

Bent u bekend met de motie van Leefbaar Capelle, VVD, D66 en fractie Saritas, en de reportage op Omroep Max?1 2

Ja.

Vraag 2

Vindt u het wenselijk dat bewoners om een extra tegenprestatie of een sollicitatie, naast het betalen van huur, gevraagd kan worden om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning?

Ik acht het wenselijk dat gemeenten zich verantwoordelijk voelen voor de leefbaarheid in buurten en wijken en daar beleid op formuleren.
Indien de gemeente daarvoor het instrument van woonruimteverdeling in wil zetten, dient de juiste wet gebruikt te worden. Zowel de vigerende Huisvestingswet als de Huisvestingswet 2014, die 1 januari 2015 van kracht wordt, geven daar geen mogelijkheden toe. De Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek (Wbmgp) maakt het mogelijk om in buurten of wijken, die op verzoek van de gemeente door het Rijk zijn aangewezen, woningzoekenden te weren die geen inkomsten uit arbeid hebben (artikel 8 Wbmgp) en om woningzoekenden voorrang te geven die voldoen aan vastgelegde sociaaleconomische kenmerken (artikel 9 Wbmgp). Andere mogelijkheden om door middel van woonruimteverdeling invloed uit te oefenen op de leefbaarheid zijn er niet.

Vraag 3

Is het wettelijk en juridisch toegestaan om buurtbewoners te laten kiezen wie er wel of niet in aanmerking komt voor een (sociale) huurwoning? Hoe wordt willekeur voorkomen en hoe verhoudt zich dit tot eventuele discriminatie?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

In welke andere gemeenten zijn vergelijkbare initiatieven en hoe zijn de ervaringen daarmee?

Het enige vergelijkbare initiatief dat mij bekend is, betreft de gemeente Den Bosch. Daar is van 2009 tot 2013 van nieuwe bewoners van de wijk Hambaken gevraagd zich in te zetten voor de buurt. Hiertoe werd nieuwe huurders een contract gevraagd voor het aantonen van vrijwilligerswerk («zinvolle dagbesteding», minimaal 16 uur per week). Vanwege uitvoeringsproblemen is de gemeente Den Bosch met het experiment gestopt. Het verband tussen «zinvolle dagbesteding» en de leefbaarheid van de betrokken buurt is niet aantoonbaar gebleken.

Vraag 5

Bent u voornemens om dergelijke initiatieven de pas af te snijden in nieuwe wetgeving, zoals in de novelle Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting? Zo nee, waarom niet? Zo ja, op welke termijn en hoe gaat u dit handhaven?

Ik acht het niet nodig nieuwe wetgeving te ontwikkelen die dergelijke initiatieven verhinderen. Zoals ik hierboven in het antwoord op vraag 2 en 3 heb aangegeven, zijn de mogelijkheden om door middel van woonruimteverdeling invloed uit te oefenen op de leefbaarheid vastgelegd in de Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek. De handhaving van wetgeving ter zake is voorbehouden aan de provincie die sinds het van kracht worden van de Wet revitalisering generiek toezicht met het toezicht op gemeenten in algemene termen is belast.

Vraag 1

Waarom bent u tot de conclusie gekomen dat het pand van Defensie in Tilburg geen optie is voor de huisvesting van de belastingdienst?1

Bij het opstellen van het masterplan Noord-Brabant is zorgvuldig gekeken hoe vraag en aanbod rond rijkskantoren zich ontwikkelen. Daarbij is ook gesproken over het pand van Defensie in Tilburg. Op dat moment kon geen match worden gemaakt met een vragende partij aan de kant van het Rijk. Aan de vraagkant bleek dat de Belastingdienst in een beperkter aantal plaatsen kantoor ging houden. De Belastingdienst bundelt zijn kantorenfunctie voor Noord-Brabant in Eindhoven en Breda. Voorafgaand aan vaststelling van het masterplan Noord-Brabant is overleg gevoerd met de commissaris van de Koning en de burgemeesters van de vijf grootste steden in de provincie. Inmiddels is aan de wethouder van Economische Zaken toegelicht dat de mogelijkheden van de rijksoverheid in Tilburg nogmaals zullen worden bekeken bij de actualisering van de masterplannen.

Vraag 2

Waarom stelt u dat «gesproken is over het pand van Defensie in Tilburg» terwijl de gemeente Tilburg «dit blijft betwisten»?2

Om het aanbod van rijkskantoren goed in beeld te krijgen is indertijd ook gesproken met vertegenwoordigers van het Ministerie van Defensie. Inmiddels is aan de wethouder van Economische Zaken toegelicht dat de mogelijkheden van de rijksoverheid in Tilburg nogmaals zullen worden bekeken bij de actualisering van de masterplannen.

Vraag 3

Waarom houdt u de optie extra «aanhuur» in Eindhoven en Breda open, terwijl in Tilburg een geschikt pand beschikbaar is dat eigendom is van het Rijk?

Bij het invullen van de vraag van de Belastingdienst in Eindhoven is op dit moment geen extra aanhuur voor de Belastingdienst in Eindhoven nodig. Dit als gevolg van efficiënt huisvesten. Voor de Belastingdienst vestiging in Breda wordt passende huisvesting opgeleverd in het derde kwartaal 2016. De huisvesting bevindt zich in de zogenaamde OV-terminal boven het station. Mochten de feiten veranderen, dan is in de actualiseringsronde per 2016 die ik dit jaar start, ruimte om deze nieuwe feiten af te wegen.

Vraag 1

Bent u op de hoogte van de wens van de Bossche woningcorporatie Zayaz om het bezit van Vestia in ’s Hertogenbosch over te nemen? Zo nee, bent u bereid om hierover contact op te nemen met Zayaz of de wethouder Wonen in ’s Hertogenbosch?

Volgens de regelgeving neergelegd in de circulaire MG 2013–02 kan afgeweken worden van de aanbiedingsvolgorde (woningen eerst te koop aanbieden aan corporaties, alvorens bijvoorbeeld beleggers in de gelegenheid te stellen om te kopen) als in het kader van een sanering of herstelplan algemene afspraken zijn gemaakt met het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) over verkoop. Vestia behoefde de woningen derhalve niet eerst aan corporaties aan te bieden. Vestia heeft de woningcorporaties, waaronder ook Zayaz, per brief gewezen op de mogelijkheid de verkoopinformatie te beoordelen en een bieding uit te brengen. Zowel Zayaz als Vestia hebben aangegeven dat Zayaz toegang heeft gekregen tot de beschikbare informatie.
Zayaz heeft vervolgens besloten geen bieding uit te brengen. Tijdens het contact tussen Vestia en de gemeente in september 2014 over hun zienswijze, heeft de gemeente Vestia verzocht contact op te nemen met Zayaz over een eventuele bieding. Vestia heeft Zayaz niet gevraagd een bod uit te brengen, aangezien er op dat moment al een getekend koopcontract lag met Patrizia. Dit heeft Vestia naar alle partijen gecommuniceerd. Nader contact met de wethouder van de gemeente ’s Hertogenbosch acht ik niet nodig, gezien het feit dat de gemeente haar zienswijze over de voorgenomen verkoop heeft ingediend. Deze zienswijze zal ik meewegen bij mijn besluit.

Vraag 2

Bent u op de hoogte van het feit dat Vestia eerst wel maar nu niet meer bereid is om haar bezit in ’s Hertogenbosch aan Zayaz te verkopen, omdat er een intentieovereenkomst ligt met de Duitse vastgoedinvesteerder Patrizia? Hoe beoordeelt u deze gedraaide houding van Vestia?

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 3

Bent u van mening dat het wenselijker is dat lokale woningcorporaties te koop staand Vestia bezit overnemen in plaats van buitenlandse vastgoedbeleggers? Kunt u uw antwoord toelichten?

In beginsel vind ik het wenselijk dat corporatiewoningen met een maximale huur onder de liberalisatiegrens bij verkoop worden aangeboden aan zittende huurders en lokale woningcorporaties. Dit uitgangspunt is neergelegd in de verkoopregelgeving (de MG 2013–02). Het door het CFV goedgekeurde verbeterplan van woningcorporatie Vestia voorziet onder meer in de pakketgewijze verkoop van woningen. Deze verkoop is noodzakelijk om er voor te zorgen dat Vestia op eigen kracht, dus zonder wederom een beroep te doen op saneringssteun, uit de financiële problemen komt. In de verkoopregelgeving is neergelegd dat voor saneringscorporaties als Vestia van de bovenstaande aanbiedingsvolgorde kan worden afgeweken. Lokale woningcorporaties kunnen daarbij in de voorgeschreven openbare aanbieding van de woningen meedingen. De woningcorporatie moet vervolgens haar voornemen tot verkoop aan de ILT voorleggen, waarbij in de toetsing, op basis van de zienswijzen van de huurders, de gemeente en het CFV, de belangen tegen elkaar worden afgewogen. Deze afweging kan er toe leiden dat verkoop aan beleggers door bijvoorbeeld een hogere opbrengst uiteindelijk de voorkeur verdient. De regelgeving voorziet in geval van verkoop aan beleggers in waarborgen voor de huurderbelangen, in de vorm van een toetsing op integriteit van de koper en een eis aan sociaal verhuurgedrag.

Vraag 4

In welke mate speelt de belangstelling vanuit lokaal gebonden woningcorporaties voor Vestiabezit een rol in uw meningsvorming omtrent de voorgenomen verkoop van Vestiabezit aan Patrizia? Kunt u dit toelichten?

Bij een saneringscorporatie kan het eerst aanbieden van de woningen aan een andere corporatie worden overgeslagen. Vanwege een zorgvuldig oordeel over het volkshuisvestelijk belang, weeg ik in deze situatie de belangstelling van andere corporaties echter wel mee, in combinatie met andere wegingsfactoren zoals de zienswijzen van de desbetreffende gemeenten en de huurdersorganisatie, alsmede de hoogte van de bieding van de corporatie ten opzichte van de bieding van een niet-corporatie in de context van het grote financiële probleem van deze saneringscorporatie.

Vraag 5

In welke mate heeft u inzicht over de bereidheid bij woningcorporaties werkzaam in het verkoopgebied van Vestia om Vestiabezit over te nemen?

Vestia heeft aan de ILT aangegeven welke corporaties een bieding hebben gedaan. Biedingen van de corporaties in gemeenten met een negatieve zienswijze zijn desgevraagd aan de ILT overhandigd.

Vraag 6

Vindt u ook niet dat de collega woningcorporaties, die Vestia in de lucht houden met 700 miljoen euro steun, een eerste recht van koop zouden moeten hebben?

Het verkoopbeleid van Vestia is er op gericht om op eigen kracht, zonder nieuwe saneringssteun, uit de financiële problemen te komen. Daartoe heeft Vestia ook delen van haar bezit aan collega-corporaties verkocht. Een eerste recht van koop voor collega-corporaties zou kunnen leiden tot lagere verkoopopbrengsten en vervolgens de noodzaak tot aanvullende, door de corporaties op te brengen, saneringssteun. Ik geef daarom de voorkeur aan het handhaven van de eis tot openbare aanbieding, waarbij woningcorporaties kunnen meebieden, waarna een belangenafweging plaats vindt. Het volkshuisvestelijk belang dat mede tot uiting komt in de zienswijze van gemeente en huurdersorganisatie speelt in die afweging een belangrijke rol.

Vraag 7

Bent u bereid, voorafgaand aan de oordeelsvorming over de verkoop aan Patrizia, bij de woningcorporaties die in het verkoopgebied van Vestia gevestigd zijn uit te zoeken in welke mate zij interesse hebben in een deel van de Vestiaportefeuille?

Zoals aangegeven hebben woningcorporaties via de openbare aanbieding en op uitnodiging van Vestia hun belangstelling kunnen tonen. Nader onderzoek daarnaar acht ik niet nodig.

Vraag 1

Wat is uw reactie op het bericht «En weer een succes van Stef Blok» over de deal Stroomversnelling voor koopwoningen?1

Ik neem dit bericht voor kennisgeving aan. Ik heb de deal Stroomversnelling op 29 september jongstleden symbolisch gestart en ondersteun het initiatief van harte. De deal draagt bij aan een verdere verduurzaming van de bestaande woningvoorraad. De deal is opgesteld en ondertekend door meer dan 175 partijen vanuit diverse sectoren. Het Rijk is geen medeondertekenaar, maar faciliteert wel via het innovatieprogramma Energiesprong. De antwoorden zijn derhalve in samenspraak met de initiatiefnemers tot stand gekomen.

Vraag 2

Hoe verklaart u het verschil van 15.000 euro in investeringskosten om een woning energieneutraal te maken?

Het verschil van 15.000 in benodigde investeringskosten omvat de ingeschatte meerkosten voor de huidige generatie «Nul-Op-de-Meter» woningen ten opzichte van de generatie na industrialisatie en verdere innovatie.

Vraag 3

Kunt u ingaan op de rekensom uit de laatste alinea van het websiteartikel2, specifiek wat betreft de berekening en het gekozen beginjaartal 1950 door de initiatiefnemers van het project? Kunt u dit antwoord toelichten?

Ik kan u aangeven welke rekensom de initiatiefnemers hebben gemaakt. De woningen die kansvol worden geacht voor een «Nul-Op-de-Meter» renovatie betreffen woningen gebouwd in de periode 1950–1980. De berekening die heeft geleid tot een investeringsbedrag van € 45.000 gaat uit van energiemaandlasten van € 175, een rentepercentage van 3,9% voor belastingaftrek, een belastingspercentage van 42% en een looptijd van de hypotheek van 30 jaar. Er wordt gerekend met het continueren van de hypotheekrenteaftrek.

Vraag 4

Waar is de prognose van 50.000 woningen per jaar vanaf 2016, waarvan de eigenaren mee willen doen aan energiebesparingen, op gebaseerd? Hoe verhoudt die zich tot de aantallen die nagestreefd worden in het Energieakkoord?3

In de deal staat dat door opschaling het aantal «Nul-Op-de-Meter» renovaties zal groeien naar 50.000 per jaar in 2020. Of en wanneer dit in werkelijkheid gerealiseerd zal worden is afhankelijk van de ontwikkeling van vraag en aanbod en ook het scheppen van de juiste marktcondities. In het Energieakkoord is geen rekening gehouden met de deal Stroomversnelling voor de koopsector. De Borgingscommissie Energieakkoord heeft aangegeven de deal op te willen nemen in de uitvoeringsagenda van het Energieakkoord. De uiteindelijke opbrengst op het gebied van energiebesparing zal dan additioneel zijn aan wat is ingeschat ten tijde van de totstandkoming van het Energieakkoord.

Vraag 5

Wordt het project na de pilotfase geëvalueerd en kan de Kamer daarvan op de hoogte worden gesteld? Gaat het project sowieso door, ongeacht de uitkomsten van een eventuele evaluatie?

Het project is een initiatief van 175 partijen. Daarmee kan ik niet sturen op de evaluatie. Ik laat wel het programma Energiesprong van het Platform 31 evalueren in het voorjaar van 2016. Hierin zal ook de bijdrage van Energiesprong aan de koopdeal worden meegenomen.

Vraag 6

Welke wet- en regelgeving (bijvoorbeeld op het gebied van hypotheken) bent u van plan aan te passen? Kunt u uw antwoord toelichten?4

Op dit moment kan op basis van de ministeriële regeling hypothecair krediet 2014 een bedrag van € 13.500 buiten de inkomenstoetsing worden gehouden wanneer sprake is van een «Nul-Op-de-Meter» renovatie. Ik bekijk of dit bedrag in 2015 op een verantwoorde manier kan worden verhoogd. Wanneer dit mogelijk blijkt kan meer dan nu rekening gehouden worden met de garantie die een bouwer geeft op «Nul-Op-de-Meter» renovaties. Over de mogelijkheid van deze eventuele verantwoorde aanpassing laat ik mij adviseren door het Nibud.

Vraag 7

Wat is de exacte bijdrage of actie vanuit de rijksoverheid, gezien deze tekst op de site van Energiesprong: «Energiesprong werkt met de diverse partijen aan de juiste condities, waaronder de banken en het ministerie. Eerder communiceerden wij dat op 1 april een landelijke deal rond passende hypotheken voor Nul-op-de-Meter-verbouwingen getekend zou worden, maar dit is niet realistisch gebleken. De gesprekken zijn volop gaande, echter de overvolle agenda’s van betrokkenen hebben voor de nodige vertraging gezorgd. Het proces om banken, bouwers en de Minister met elkaar aan tafel te brengen om definitieve afspraken te maken over passende hypotheken vergt meer tijd.»?5

Energiesprong is een door de rijksoverheid gefinancierd innovatieprogramma voor energiebesparing in de gebouwde omgeving en heeft het proces gefaciliteerd om te komen tot de deal Stroomversnelling koopwoningen.

Vraag 8

De totale omvang voor dit project in de huursector is 6,5 miljard euro; wat is de totale omvang van Stroomversnelling voor koopwoningen?6

De partijen van de koopdeal geven aan dat als er inderdaad 50.000 woningen gerealiseerd worden in 2020, de totale omvang circa 2,5 miljard euro zal bedragen.

Vraag 9

Hoe verhoudt Stroomversnelling koopwoningen zich tot Stroomversnelling huurwoningen, en waarin zitten de financiële en materiële verschillen? Hoe hoog is de financiële bijdrage vanuit het Rijk voor beide projecten?

Zowel bij de Stroomversnelling Huur als Koop gaat het materieel om dezelfde type renovaties en wordt de investering grotendeels gefinancierd uit de vermeden kosten voor het energiegebruik van de woning. Het onderscheid tussen de Stroomversnelling Huur en de Stroomversnelling Koop is hierbij als volgt.
De Stroomversnelling Huur is een deal tussen bouwers en woningcorporaties waarbij concrete afspraken zijn gemaakt over het aantal te realiseren «Nul-Op-de-Meter» renovaties. Bijdrage van het Rijk is aanpassing van de huurwetgeving middels de introductie van een energieprestatievergoeding (zie ook Kamerstuk 30 196, nr. 249). Het concept wetsvoorstel hiervoor wordt eind oktober in consultatie gebracht.
De Stroomversnelling Koop schept vooral de condities die het mogelijk maken dat een «Nul-Op-de-Meter» renovatie beschikbaar komt voor bewoners van koopwoningen. Dat is de reden dat een groot aantal partijen heeft ondertekend, zoals gemeenten, bouw- en installatiebedrijven, makelaars, taxateurs, garantie-instituten en banken. Het is daarmee geen deal waarin harde afspraken zijn gemaakt over het aantal te behalen renovaties. Hierbij is het wel het streven dat in 2020 een aantal van 50.000 renovaties wordt bereikt.
De Stroomversnelling komt voort uit de Energiesprong, het door Platform31 uitgevoerde innovatieprogramma dat door het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) gefinancierd wordt. De Energiesprong is adviseur van het bestuur van de Vereniging Stroomversnelling. Binnen het programma Energiesprong zal de bijdrage van BZK aan het onderdeel Stroomversnelling in totaal 2 miljoen euro bedragen in de periode 2013–2015. Doel is het ontwikkelen van de benodigde kennis en het creëren van de voorwaarden voor de grootschalige uitrol van de «Nul-Op-de-Meter» woningen in huur en koop. De bijdrage betreft proceskosten in mensuren en out-of- pocketkosten. Het concept Stroomversnelling is belangrijk voor het halen van de ambities van het Energieakkoord. De voortgebrachte kennis komt beschikbaar voor bouwondernemingen en woningbouwcorporaties die nu nog niet in de Stroomversnelling participeren.

Vraag 10

Hoeveel huurwoningen zijn tot nu toe aangepakt en worden de 1.000 geplande huurwoningen in 2014 gehaald? Zo nee, waarom niet?

Ik begrijp van de Vereniging Stroomversnelling dat er nu zo’n 20 prototypes gebouwd zijn. Naar verwachting zijn aan het eind van dit jaar zo’n 350 woningen gerealiseerd. Dat loopt enigszins achter op hun planning van 1.000 gerealiseerde woningen. Dat heeft vooral te maken met het feit dat de bouwers meer tijd nodig hebben voor het bedenken en realiseren van goede, betaalbare, gegarandeerde concepten. Het gaat hier om innovatieve concepten waar de toeleverende industrie beperkte ervaring mee heeft. Vooralsnog zien de initiatiefnemers geen problemen met het behalen van de overall planning: 11.000 woningen binnen 3 jaar.

Vraag 11

Komen er inderdaad 19.000 banen bij in de bouw door deze projecten, zoals blijkt uit verschillende berichten, namelijk 10.000 vanwege verbouwingen in de koopsector en 9000 vanwege verbouwingen in de huursector, en op welke termijn? Kunt u uw antwoord toelichten?

De prognose voor extra werkgelegenheid vanwege de renovaties in de huursector is gemaakt door het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB). Volgens de EIB is de cumulatieve additionele productie van dit plan € 1,8 miljard tot en met 2020. De doelstelling voor de stroomversnelling in de huursector levert volgens het EIB een extra werkgelegenheid van 9.000 mensjaren in die periode. De prognose van economische effecten van de Stroomversnelling Koop is hiervan afgeleid.

Vraag 12

Welke (huurprijs)wet- en regelgeving zal worden aangepast om de realisatie van bijvoorbeeld nul-op-de-meter woningen mogelijk te maken en welke vanwege Stroomversnelling voor huurwoningen, zoals gemeld in uw brieven van 15 november 2013 en 20 juni 2014? Kunt u uw antwoord toelichten?7 8

Ik bereid een voorstel tot het wijzigen van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte voor. Het wetsvoorstel maakt het voor verhuurder en huurder mogelijk om in het kader van het energiezuinig maken van de woning een energieprestatievergoeding aan de verhuurder overeen te komen voor een gegarandeerde energieprestatie van de woning en die gebaseerd is op de energieprestatie van die woning. Enerzijds wordt hiermee de verhuurder meer zekerheid gegeven over hetgeen hij bij een huurder als energieprestatie-vergoeding in redelijkheid in rekening mag brengen. Anderzijds wordt de huurder beschermd tegen een te hoge vergoeding die hij voor de geleverde energieprestatie aan zijn verhuurder moet betalen. Bijkomend voordeel hiervan is dat de verhuurder duidelijkheid krijgt over de mogelijkheden een huurprijs te realiseren onder de liberalisatiegrens, waardoor de «Nul-Op-de-Meter» woningen (zo veel mogelijk) voor de doelgroep kunnen worden gerealiseerd zonder dat dit ten koste gaat van de betaalbaarheid en beschikbaarheid van sociale huurwoningen. Eind oktober 2014 zal ik het ontwerp wetsvoorstel in internet consultatie brengen.

Vraag 1

Kent u het bericht «Eis Haagse politiek ontmoedigt vervroegd aflossen hypotheek»?1 Wat vindt u van dit artikel en deelt u de conclusies in het artikel?

Ja, ik ben hiermee bekend. Het artikel stelt dat de introductie van de Nederlandse ongewogen kapitaaleis – een leverage ratio van minimaal 4% voor systeemrelevante banken – er voor zorgt dat banken minder onderscheid zullen gaan maken tussen verschillende risico’s, waardoor renteverschillen tussen minder en meer risicovolle bankleningen kleiner kunnen worden. Dit zou voortvloeien uit het feit dat bij de risicogewogen kapitaaleisen de hoogte van de kapitaaleisen afhangt van de risico’s gerelateerd aan de onderliggende activa, terwijl de leverage ratio eis geen onderscheid maakt naar verschillen in onderliggende risico’s. Als voorbeeld wordt de mogelijkheid aangehaald dat banken geen renteverlagingen meer zouden bieden aan klanten wanneer deze vervroegd zouden aflossen op hun hypotheek, wat de prikkel tot vervroegd aflossen zou ontmoedigen.
Vooraleerst wil ik hier in herinnering roepen waarom ik een voorstander ben van een hogere leverage ratio. Ondanks de verbeterde kapitaalpositie van banken is de zogenaamde hefboom, de verhouding tussen de totale activiteiten van een bank en het eigen vermogen, nog steeds relatief hoog. Dit maakt banken kwetsbaar voor verliezen en (sterk) afhankelijk van de precieze risicoweging van de bezittingen van banken. Een hogere leverage ratio eis garandeert een hoger niveau van beschikbaar verliesabsorberend vermogen bij banken: het minimale ongewogen kapitaal dat banken beschikbaar moeten hebben wordt substantieel verhoogd. Dit vermindert de kans dat banken in problemen komen in het geval dat risico’s door banken te optimistisch worden ingeschat en draagt daarmee nadrukkelijk bij aan een stabieler bancair systeem. Gegeven deze voordelen is er daarom voor gekozen om in elk geval voor de systeemrelevante banken een hogere leverage ratio eis van 4% te stellen, in samenhang met de stijging van de risicogewogen kapitaaleisen.
De aanname bij de voornoemde stelling in het artikel is dat de leverage ratio voor de betreffende banken altijd zal uitstijgen boven het totaal van de risicogewogen kapitaaleisen, en dat dit bij banken vervolgens tot ongewenste gedragseffecten zal leiden. In de Kabinetsvisie Nederlandse bankensector is echter expliciet aangegeven dat het kabinet een hogere leverage ratio van minimaal 4% nastreeft in samenhang met de stijging van de risicogewogen kapitaaleisen. Op deze manier zorgt een leverage ratio van 4% er voor dat het risicogewogen kapitaaleisenraamwerk niet structureel buitenspel wordt gezet en de voordelen van zowel de ongewogen als de risicogewogen aanpak beide tot hun recht komen.
Ook het Britse Financial Policy Committee, dat op 31 oktober de vormgeving van de leverage ratio eis in het Verenigd Koninkrijk heeft gecommuniceerd, benadrukt deze complementariteit en samenhang tussen de risicogewogen en ongewogen kapitaaleisen.2 De stelling dat renteverschillen tussen relatief veilige en relatief risicovolle leningen per definitie veel kleiner worden door introductie van een leverage ratio van 4%, onderschrijf ik dus niet. Daarbij speelt ook een rol dat een bank ongeacht de verhouding tussen de risicogewogen en ongewogen kapitaaleisen, omwille van goed risicomanagement normaliter zal willen differentiëren tussen hypotheken met meer en hypotheken met minder risico.

Vraag 2

Wat vindt u van het ongewenste effect dat vervroegd aflossen van de hypotheek minder aantrekkelijk wordt, gelet op de al hoge private schulden in Nederland?

Zoals hiervoor reeds is aangegeven, is nadrukkelijk rekening gehouden met de samenhang tussen de ongewogen en risicogewogen kapitaaleisen, om eventuele negatieve effecten van een hogere leverage ratio eis te mitigeren. Ik verwacht dan ook niet dat banken als gevolg van de leverage ratio eis vervroegd aflossen minder aantrekkelijk gaan maken.
Het is daarnaast van belang te realiseren dat kapitaaleisen niet de enige factor zijn die invloed hebben op het aanbieden van rentekortingen door banken bij vervroegde aflossingen van hypotheken. Factoren als concurrentieverhoudingen en het belang van duurzame klantrelaties spelen hierbij ook een rol. Ook kan het voor banken makkelijker zijn om voor hypotheken met een lagere loan-to-value ratio – zoals hypotheken waarop meer is afgelost – financiering aan te trekken. Dit kan ook doorwerken in de prijs van hypotheken. Daarnaast spelen voor de hypotheeknemer, naast rentekortingen, ook andere factoren een rol bij de beslissing om al dan niet over te gaan tot (vervroegde) aflossingen. Gedacht kan worden aan het algehele economische klimaat en de rentestand, de situatie op de woningmarkt en (wijzigingen in) fiscale arrangementen.

Vraag 3

In hoeverre vindt u het een gewenst effect dat er een hogere hypotheekrente blijft, ook al wordt er afgelost en is er minder risico, terwijl de hypotheekrente in Nederland al hoog is? In hoeverre deelt u de mening dat risico juist ingeprijsd moet worden en het verhogen van de leverage ratio daarop juist een nadelig effect heeft?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

In hoeverre is er bij het eenzijdig verhogen van de leverage ratio door Nederland rekening gehouden met dit effect?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 5

Welke effecten en gevolgen heeft het eenzijdig verhogen van de leverage ratio nog meer, onder andere ook op welke producten?

Bij de verhoging van de leverage ratio kan voor banken een prikkel ontstaan om verhoudingsgewijs meer te investeren in relatief risicovolle activa. De leverage ratio eis maakt immers geen onderscheid naar de risico’s gerelateerd aan de verschillende activaportefeuilles, terwijl tegelijkertijd de verwachte rendementen van relatief risicovolle activa hoger liggen dan bij minder risicovolle activa. Zoals reeds aangegeven, is bij de vormgeving van de leverage ratio eis echter expliciet rekening gehouden met het risico op en het voorkomen van mogelijke ongewenste gedragseffecten, doordat een adequate samenhang is behouden tussen de ongewogen en gewogen kapitaaleisen. Daarom verwacht ik geen substantiële ongewenste gedragseffecten bij de banken die aan de hogere leverage ratio eis moeten voldoen. Daarbij geldt dat de hogere leverage ratio wel zal bijdragen aan de financiële stabiliteit, omdat banken met veel activa met een gemiddeld laag risicoprofiel een sterkere buffer hebben voor het geval zich onverwachts een grote schok voordoet die deze activa raakt.