Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het bericht «Voormalig Paleis van Justitie in handen omstreden vastgoedman»?1

Ja.

Vraag 2

Kunt u bevestigen dat de directeur-eigenaar van projectontwikkelaar M7 zonder problemen de Bibob-toetsing heeft doorstaan teneinde het voormalig paleis van justitie in Amsterdam namens M7 te kunnen overnemen van het Rijk?

Ja.

Vraag 3

Hoe beoordeelt u deze voorgenomen verkoop en Bibob-toetsing in het licht van de opmerking van uw voorganger dat bij schikkingen in fraudezaken met vastgoed sprake is van een publieke schuldbekentenis?2

Ik sluit mij aan bij het gegeven antwoord van mijn ambtsvoorganger op een gelijkluidende vraag van het Tweede Kamer lid Gesthuizen (Kamervragen 2011Z08779, vraag 3), nl. een transactie heeft in gevallen als deze het praktische gevolg, dat de transactie wordt vermeld op het strafblad van betrokkene.

Vraag 4

Op welke wijze is in deze Bibob-toetsing een afweging gemaakt tussen het justitieel verleden van de betrokkene, meer specifiek de getroffen schikking met het openbaar ministerie (OM), en het belang van integer zaken doen vanuit overheidszijde?

Op de gegevens, verkregen krachtens de Wet Bibob en daarop te baseren advies van het Landelijk Bureau Bibob (LBB) berust gelet op art. 28, tweede lid, van de Wet Bibob een geheimhoudingsplicht. Ik kan derhalve niet op de specifieke inhoud van het Bibob-advies ingaan. In algemene zin kan ik wel aangeven dat eventuele verdenkingen die met een transactie zijn afgedaan bij beoordelingen op grond van de Wet Bibob worden betrokken.

Vraag 5

Wat kunt u in het algemeen zeggen over de wijze waarop het justitieel verleden, meer specifiek de getroffen schikking met het OM, wordt meegewogen in de Bibob-toetsing?

Het Landelijk Bureau Bibob bevraagt tijdens zijn onderzoek uiteraard informatiebronnen bij onder meer het Openbaar Ministerie, de Politie en de Belastingdienst. Het Landelijk Bureau Bibob betrekt tevens eventuele antecedenten van financiers en zakelijke samenwerkingsverbanden bij het uit te brengen advies aan het Rijksvastgoedbedrijf. In algemene zin kan ik aangeven dat verdenkingen die met een transactie zijn afgedaan bij beoordelingen op grond van de Wet Bibob betrokken worden. Als er sprake is van een transactie is in beginsel sprake van – in Bibob-termen – een «ernstig vermoeden» ten aanzien van het feit waarvoor een schikking is getroffen. Dit «ernstige vermoeden» kan worden betrokken bij de beoordeling van het gevaar. Dit leidt niet per definitie tot de conclusie dat er sprake is van een «ernstig gevaar». Op grond van de Wet Bibob zijn namelijk bijvoorbeeld ook het aantal van de (vermoedelijk) gepleegde strafbare feiten en de grootte van het daarmee verkregen voordeel van belang.

Vraag 6

Wat is de stand van zaken ten aanzien van de verkoop van het voormalig paleis van justitie in Amsterdam aan M7 en de ontwikkeling van een hotel op deze locatie?

De verkoop is volledig afgehandeld. De verkoopopbrengst voor de Staat is € 61.320.755,00. M7 Development BV heeft het object inmiddels doorverkocht aan CTF Amsterdam BV, een dochteronderneming van CTF Coöperatief UA voor hetzelfde bedrag. De doorverkoop heeft plaats gevonden op basis van de procedure die aan uw Kamer is medegedeeld in antwoord op de vragen van het lid De Vries van 6 juli 2015.
De procedure Ruimtelijke Ordening ten aanzien van de verdere ontwikkeling van een hotel op deze locatie moet door de nieuwe eigenaar nog worden opgestart. Deze procedure valt onder de publiekrechtelijke verantwoordelijkheid van de gemeente Amsterdam.

Vraag 7

Klopt het dat de gemeente Amsterdam opnieuw een Bibob-toets zal uitvoeren indien er een (nieuwe) aanvraag komt van M7?

Of de gemeente Amsterdam een Bibob-toets zal uitvoeren is mij niet bekend. De gemeente Amsterdam kan op grond van de Wet Algemene Bepalingen Omgevingsrecht een Bibob advies bij het Landelijk Bureau Bibob aanvragen.

Vraag 8

Is het volgens u denkbaar en/of gewenst dat deze Bibob-toets anders uitvalt ten aanzien van de eerdere beoordeling van het justitieel verleden van de directeur-eigenaar van projectontwikkelaar M7?

Voor de beantwoording van de vraag of een andere uitkomst bij de Bibob-toets voor een andere beslissing wenselijk is, is het nodig om op de specifieke inhoud van deze zaak in te gaan. Zoals hiervoor bij het antwoord op vraag 4 is aangegeven staat de geheimhoudingsplicht dit niet toe. Ik acht het daarnaast gezien het hiervoor vermelde bestuurlijk niet gepast om uitspraken te doen over de afweging van de gemeente Amsterdam dan wel over de uitkomst van individuele zaken.

Vraag 1

Bent u ervan op de hoogte dat woningcorporatie Trudo aan het verminderen van de huurverhoging een tegenprestatie heeft gekoppeld, namelijk het automatisch incasseren van de huur?1

Ja.

Vraag 2

Is het wettelijk toegestaan om op dergelijke wijze een algemene korting op de huurverhoging te koppelen aan een tegenprestatie, die is gebaseerd op een individuele toestemming van een huurder? Kunt u uw antwoord toelichten?

Op grond van boek 7, artikel 250 van het Burgerlijk Wetboek is het een verhuurder toegestaan jaarlijks een huurverhoging in rekening te brengen, met als restrictie dat deze niet hoger mag zijn dan het wettelijk maximum zoals dat volgt uit artikel 10, tweede lid van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte.
Binnen de grens van de geldende maximumhuurverhoging staat het de verhuurder vrij verschillende huurverhogingspercentages te vragen aan verschillende huurders, ook wanneer deze huurders tot een en dezelfde inkomenscategorie als bedoeld in laatstgenoemd artikel behoren. Het is daarbij in beginsel niet verboden om aan de hoogte van de huurverhoging voorwaarden of tegenprestaties te verbinden.

Vraag 3

Waarom komen niet alle huurders van Trudo in aanmerking voor een korting op de huurverhoging, zoals blijkt uit communicatie van de woningcorporatie? Is het toegestaan om deze korting niet aan elke huurder aan te bieden, waardoor huurders van met name goedkope huurwoningen worden uitgezonderd? Kunt u uw antwoord toelichten?2

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Welke andere vormen van huurkortingen of verminderingen van huurverhogingen gekoppeld aan een tegenprestatie kent u, en aan welke regelgeving dienen deze vormen te voldoen?

Dezerzijds wordt niet bijgehouden welke vormen van huurkorting gekoppeld aan een tegenprestatie zich voordoen. In dit verband is van belang dat huur wordt gedefinieerd als een overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verplicht aan de andere partij, de huurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie (art. 7:201 BW). Bij woonruimte is de prijs het geheel van de verplichtingen die de huurder tegenover de verhuurder bij of ter zake van huur op zich neemt (art. 7: 237 lid 1 BW). Deze tegenprestatie of prijs hoeft niet altijd een monetaire vorm te hebben. Huurder en verhuurder zijn vrij om een andersoortige tegenprestatie overeen te komen.

Vraag 5

Weegt de besparing van kosten door het automatisch innen van de huur door de woningcorporaties op tegen de kosten van het terugstorten van de 1,5% aan huur voor individuele huurders die daar recht op hebben? Kunt u uw antwoord toelichten?

Het is primair aan de woningcorporatie zelf om te bepalen of dit het geval is. Het Ministerie van BZK heeft niet per individuele woningcorporatie inzicht in de bedrijfsvoering.

Vraag 6

Is de solvabiliteit van woningcorporatie Stichting Trudo nog steeds onder de 15%, zoals u meldde in 2013, en hoe verhoudt deze zich tot het nieuwe huurbeleid van de stichting?3

In de genoemde kamerbrief van 5 maart 2014 is Stichting Trudo genoemd als een van de 30 woningcorporaties met een solvabiliteit onder de 15% (stand ultimo 2012). Trudo is, zoals in de genoemde brief is aangegeven, geen corporatie die onder verscherpt toezicht staat van het voormalige CFV, nu de Autoriteit woningcorporaties (Aw). Wel was aan Trudo door de toezichthouder een aantal maatregelen opgelegd, zowel in 2013 als in 2014. De solvabiliteit is inmiddels toegenomen tot meer dan 20% in 2013 en zal naar verwachting verder toenemen tot 30–35% in 2018 (bron Aw). Bij deze raming is een inflatievolgend huurbeleid het uitgangspunt.

Vraag 1

Bent u bekend met de grote onvrede onder huurders over de verkoop van sociale huurwoningcomplexen in Velp, waaronder 36 woningen aan de Dr. Van Voorthuijsenstraat?1

Ik heb nog geen aanvraag ontvangen. De corporatie moet een aanvraag om goedkeuring voor de voorgenomen verkoop indienen bij de Autoriteit woningcorporaties (Aw). De Aw zal die aanvraag geheel zelfstandig toetsen aan de wet- en regelgeving en alsdan tot een besluit komen. Uit de zienswijze van de gemeente en de door u aangehaalde persartikelen maak ik op dat er onvrede is onder huurders over de verkoop van sommige sociale huurcomplexen in Velp.

Vraag 2

Bent u ervan op de hoogte dat de Huurdersvereniging Rheden tot tweemaal toe een negatieve zienswijze heeft gegeven over de verkoop van de woningen aan de Dr. Van Voorthuijsenstraat, zowel in 2013 als in 2015? Hoe verhoudt dit zich tot de nieuwe Woningwet waarin de positie van huurders is versterkt?2 3

In de nieuwe Woningwet is de positie van huurders inderdaad versterkt. Voor zover het de verkoop van corporatiebezit betreft komt dit vooral tot uiting bij de totstandkoming van prestatieafspraken. De verkoop van corporatiewoningen kan onderdeel zijn van de prestatieafspraken. De corporatie, huurdersvereniging en gemeente maken prestatieafspraken op basis van gelijkwaardigheid, waarbij ieder zijn eigen verantwoordelijkheid heeft.
Daarnaast blijft de huidige regelgeving ten aanzien van de verkoop van corporatiewoningen, die onder meer dient om het belang van de volkshuisvesting te borgen, bestaan. Bij een voorgenomen verkoop aan een derde partij betekent dit dat de Autoriteit woningcorporaties (Aw) zich een oordeel zal vormen of aan de eisen die de regelgeving stelt wordt voldaan. De zienswijze van de huurdersvereniging wordt meegewogen in de beoordeling door de Aw. De negatieve zienswijze van de Huurdersvereniging Rheden op de verkoop van sommige complexen is mij bekend. Hoe dit oordeel zal uitpakken kan ik niet aangeven, de Aw is onafhankelijk in haar oordeelsvorming.

Vraag 3

Bent u van mening dat het belonen van actieve buurtbewoners met een vrijwilligersprijs en het roemen van hun betrokkenheid haaks staat op het negeren van hun zienswijze over de verkoop, te meer omdat dankzij deze buurtbewoners de buurt minder kwetsbaar is geworden en dit nu als argument wordt gebruikt om verkoop van hun woningen te rechtvaardigen? Kunt u uw antwoord toelichten?

Laat ik voorop stellen dat ik de inzet en betrokkenheid van de bewoners waardeer, zeker wanneer dit bijdraagt aan het minder kwetsbaar worden van een buurt. Zonder te willen treden in de afweging en oordeelsvorming van de Aw in deze zaak, merk ik op dat de gemeente Rheden de argumentatie van de corporatie overneemt en de aanwezigheid van particulier bezit in dit deel van de onderhavige wijk ook aanmerkt als een factor die bijdraagt aan het minder kwetsbaar zijn van die buurt.De tegenstelling die wordt gesuggereerd in de vraagstelling deel ik op voorhand niet: het feit dat de gemeente en corporatie een andere mening zijn toegedaan dan de huurdersvereniging betekent niet dat de visie van de huurdersvereniging wordt genegeerd. Gemeenten en corporatie kunnen goed kennis hebben genomen van de visie van de huurdersvereniging en toch, op grond van relevante argumenten, tot een andere afweging komen.

Vraag 4

Hoe kwalificeert u de heroverweging van de gemeente Rheden, die zich in april 2014 nog uitsprak tegen de verkoop van sociale woningen aan de Dr. Van Voorthuijsenstraat 46–116 maar dat wijzigt in een positieve zienswijze, waardoor een integrale aanpak van versnipperd eigendom juist wordt bemoeilijkt (hetgeen de gemeente eerder als tegenargument gebruikte)? Kunt u uw antwoord toelichten?4

In algemene termen wil ik er op wijzen dat het belang van de volkshuisvesting niet een statische aangelegenheid is, maar dat situaties zich kunnen wijzigingen waardoor eerdere zienswijzen van gemeente, huurdersvereniging of corporatie eveneens kunnen wijzigingen. Voor het overige wacht ik het oordeel van de Aw in deze af.

Vraag 5

Hoe gaat u voorkomen dat de koper, een Brits beleggingsfonds, de huurprijzen van de woningen na een verhuizing fors optrekt of liberaliseert met gevolgen voor de betaalbaarheid voor huurders, wat een prioriteit is van uw beleid en van de gemeente? Welke gevolgen zal een verkoop van genoemde woningen hebben voor het passend toewijzen in de gemeenten Velp en Rheden?5

Ook de nieuwe eigenaar is gehouden aan de eisen die de huurprijsregelgeving stelt. Liberalisatie van woningen is bij zittende huurders niet mogelijk. Woningen met voldoende punten op basis van het Woningwaarderingsstelsel kunnen bij het afsluiten van een nieuw huurcontract eventueel worden verhuurd in het geliberaliseerde segment. Uit de zienswijze van de gemeente maak ik op dat de gemeente verwacht dat er een overschot van dit type woning zal ontstaan in de regionale sociale voorraad. Indien dit het geval is, dan zijn de gevolgen voor het passend toewijzen gering.

Vraag 6

Deelt u de mening dat er geen betaalbare sociale huurwoningen in de gemeente Rheden verkocht moeten worden, gezien het uitgangspunt in de gemeentelijke Woonvisie dat het aantal sociale huurwoningen in bezit van woningcorporaties niet mag verminderen en de passage uit het Regeerakkoord dat de sociale woningvoorraad in stand moet blijven, alsmede gezien het belang van gemengde wijken? Kunt u uw antwoord toelichten?6 7

Ik ben niet van mening dat de Woonvisie van de gemeente Rheden of het regeerakkoord verkoop van corporatiewoningen onmogelijk maakt. Zoals aangegeven constateert de gemeente dat er een overschot zal ontstaan aan het onderhavige type woningen, en verder dat de opbrengsten van de verkoop door de corporatie in de voorraad zullen worden geïnvesteerd. Ook is er geen reden om aan te nemen dat er een negatief effect is op de gemengde samenstelling van de wijk. Het is niet gezegd dat de verkoop leidt tot huurders uit een andere inkomensklasse dan thans het geval is of, indien dat wel het geval is, dat dit niet juist zou bijdragen aan een grotere menging van inkomensgroepen.

Vraag 7

Gaat u uw toestemming onthouden voor de verkoop van sociale huurwoningen, waar de huurdersorganisatie een negatieve zienswijze voor heeft afgegeven, mede gezien de voorgeschiedenis? Zo nee, waarom niet?

Zoals aangegeven in het antwoord op de vragen 1 en 8 is er nog geen aanvraag ontvangen. Als een aanvraag wordt ingediend zal de Aw dit als onafhankelijke toezichthouder zelfstandig beoordelen.

Vraag 8

Heeft u reeds een verkoopvoorstel met alle bijhorende zienswijzen ontvangen en betreft dit één voorstel of meerdere voorstellen voor de verkoop van sociale huurwoningen van Vivare? Kunt u uw antwoord toelichten?

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 1

Wat is uw reactie op het onderzoek waarin 90% van de gemeenten aangeeft niet volledig voorbereid te zijn op de nieuwe Woningwet en de daaruit voortvloeiende taken en verantwoordelijkheden? Hoe gaat u ervoor zorgen dat de nieuwe Woningwet die per 1 juli a.s. in werking treedt, wel goed wordt uitgevoerd?1

Zie onder vraag 4.

Vraag 2

Hoe waardeert u het dat slechts een derde van de bevraagde gemeenten gesproken heeft met huurdersorganisaties en woningcorporaties over hoe om te gaan met de nieuwe Woningwet? Hoe gaat u bewerkstelligen dat alle gemeenten, huurdersorganisaties en woningcorporaties wel tot gezamenlijke afspraken komen?

In de nieuwe Woningwet is de positie van huurders versterkt. Dit komt in relatie tot de gemeente vooral tot uiting bij de totstandkoming van prestatieafspraken. Hoewel huurders in het verleden al vaak, al dan niet officieel, betrokken waren bij de opstelling van de gemeentelijke woonvisie, was een tripartiet overleg over prestatieafspraken geen vanzelfsprekendheid. Het is aan de partijen zelf om op lokaal niveau vorm te geven aan de samenwerking. De wet geeft daar – bewust – geen vormvereisten voor. Dit proces wordt wel ondersteund met ondermeer de genoemde handreiking prestatieafspraken en het ter beschikking stellen van relevante volkshuisvestelijke informatie. De drie partijen maken prestatieafspraken op basis van gelijkwaardigheid, waarbij ieder zijn eigen verantwoordelijkheid heeft. Mochten partijen niet komen tot het maken van prestatieafspraken, dan kunnen zij een geschil voorleggen aan de Minister. Een commissie bestaande uit leden voorgedragen door VNG, de Woonbond en Aedes zal mij adviseren bij geschillen. De commissie zal in 2016 worden ingesteld.

Vraag 3

Wat heeft u tot nu toe gedaan en wat gaat u nog meer doen aan professionalisering van huurdersorganisaties met betrekking tot de nieuwe Woningwet?2

Bij de behandeling van de Woningwet in de Tweede Kamer is ook de Overlegwet geamendeerd. In dit amendement is ten eerste voorzien dat verhuurders en huurdersorganisaties afspraken maken over scholing en vorming en dat huurdersorganisaties daarbij recht hebben op minstens drie scholingsdagen per jaar. Ten tweede hebben huurdersorganisaties de mogelijkheid gekregen om bij deskundigen advies in te winnen op kosten van de corporatie. Tot slot strekt het amendement er toe dat huurdersorganisaties met de verhuurder in elk voorafgaand jaar een begroting maken voor de kosten die zij dat jaar verwachten en dat de huurdersorganisaties na afloop over de uitgaven verantwoording afleggen. Bovendien is een subsidiebedrag van € 225.000,- ter beschikking gesteld aan de Woonbond ten behoeve van de professionalisering van huurdersorganisaties. Daarnaast heeft de Woonbond verschillende brochures gepubliceerd en voorlichtingsbijeenkomsten georganiseerd waarin de positie van de huurders in de Woningwet uitgebreid wordt toegelicht.

Vraag 4

Vindt u het ook verontrustend dat een kwart van de gemeenten van mening is dat de ambtelijke organisatie onvoldoende is toegerust en de noodzakelijke financiële kennis van woningcorporaties ontbreekt? Wat is uw verantwoordelijkheid in deze?

Ik heb het onderzoek van Companen en Binnenlands Bestuur gelezen. Onderzocht is in hoeverre gemeenten zichzelf volledig voorbereid achten op het maken van prestatieafspraken volgens de nieuwe Woningwet. In het onderzoek wordt gesteld dat er nog stappen gezet moeten worden. Bijna de helft van de 136 ondervraagde gemeenten is volgens het rapport goed op de hoogte van de vereisten die de wet stelt aan prestatieafspraken. Ook wordt gesteld dat ambtenaren vooral voldoende capaciteit binnen de organisatie en de nodige kennis van corporatiefinanciën missen.
Het implementeren van een nieuwe ingrijpende wet vergt een grote inspanning van alle betrokken partijen. Het genoemde percentage onderstreept mijn opvatting dat de implementatie van de nieuwe Woningwet een cruciaal onderdeel is van het hele traject. Het Ministerie van BZK werkt dan ook sinds begin 2015 intensief samen met VNG, Aedes, Woonbond en VTW om de verschillende achterbannen zo optimaal mogelijk voor te bereiden op de nieuwe rol. De VNG is daarin een belangrijke partner. De basis van het stelsel krijgt immers een sterke lokale verankering, waarbij de woonvisie van de gemeente een essentiële rol speelt en eerste voorwaarde is voor prestatieafspraken. BZK ondersteunt samen met de genoemde sectorpartijen het proces. Het is echter primair aan de gemeenten zelf om hun organisatie toe te rusten op deze opgave.
In de afgelopen maanden heeft de implementatie van de Woningwet in het teken gestaan van het ontwikkelen van voorlichtingsmateriaal en zijn
voorlichtingsbijeenkomsten georganiseerd om partijen die vanaf 1 juli aan de slag moeten met de nieuwe regelgeving, te helpen om hun verantwoordelijkheid te nemen:
Onder coördinatie van BZK hebben alle sectorpartijen vragen geïnventariseerd die bij hun achterban leven. Deze zijn door experts van BZK beantwoord en zijn sinds enige maanden ter beschikking gesteld op verschillende websites, waaronder www.rijksoverheid.nl.
Er is sinds 1 juni een helpdesk bij de toezichthouder, waar vragen uit het veld (corporaties, gemeenten, huurders) worden beantwoord.
Op 17 juni jongstleden heeft BZK het Woningwet op weg-congres georganiseerd, waar in diverse workshops voor gemeenteambtenaren, leden van huurdersorganisaties en medewerkers van corporaties aandacht is besteed aan ondermeer prestatieafspraken en corporatiefinanciën. In het najaar zal BKZ nog een viertal van dergelijke bijeenkomsten organiseren.
Gemeenten en corporaties hebben op 30 juni een circulaire ontvangen van BZK waarin zij geattendeerd worden op het van kracht worden van de wet en wat dat voor hen betekent.
Op 1 juli jongstleden is de website www.woningwet2015.nl online gegaan. Op dit portaal wordt de wet toegelicht en gedurende de komende weken zullen praktische handreikingen op deze site verschijnen. Een daarvan is de handreiking prestatieafspraken. BZK maakt deze samen met Aedes, VNG en de Woonbond. Deze handreiking is in de zomer gereed. In deze handreiking worden partijen geholpen met het doorlopen van de cyclus rondom prestatieafspraken, inclusief handreikingen voor de interpretatie van financiële en volkshuisvestelijke informatie. Speciaal voor gemeenteambtenaren wordt tevens een aparte handreiking interpretatie financiële gegevens van corporaties ontwikkeld door BZK en VNG. Deze komt eveneens in de zomer beschikbaar. De VNG zal op basis van deze handreiking ook scholingsdagen organiseren.

Vraag 5

Gaan woningcorporaties via toegankelijke bronnen openheid geven over de (prestatie)afspraken die zij maken met de gemeenten en met hun huurders, zoals beschreven in uw brief van 23 januari 2015?3

In de handreiking voor het maken van prestatieafspraken staat expliciet de oproep aan alle partijen (gemeente, corporatie en huurdersorganisatie) om de gemaakte afspraken openbaar te maken via hun websites. Corporaties zijn verplicht de gemaakte afspraken ook bij de Minister aan te leveren. Op basis daarvan wordt een analyse gemaakt. De belangrijkste conclusies worden opgenomen in de Staat van de Volkshuisvesting, die ik begin 2016 naar uw Kamer zal zenden. Daarnaast worden de afspraken online toegankelijk gemaakt voor een breder publiek in een aparte database. Mijn ambitie is om zo veel mogelijk databronnen met betrekking tot corporatie-informatie openbaar ter beschikking te stellen, zowel de prognose informatie (dPI), verantwoordingsinformatie (dVI) als de prestatieafspraken. Uw kamer ontvangt in juli een brief over het verbeteren van de informatiestromen en bedrijfsvoering.

Vraag 6

Hoe gaat u ervoor zorgen dat met name kleinere gemeenten zo snel mogelijk prestatieafspraken maken met huurders en woningcorporaties, gelet op het feit dat 43% van gemeenten met minder dan 20.000 inwoners geen prestatieafspraken heeft?4

Er is geen specifieke actie voorzien om met name de kleinere gemeenten en de daar werkzame corporaties aan te zetten tot prestatieafspraken. Het is de bedoeling dat de gemeente, ook de kleinere, het volkshuisvestingsbeleid vastlegt en kenbaar maakt. Kleinere gemeenten zouden ook regionaal en gezamenlijk een woonvisie kunnen opstellen of aansluiten bij een centrale grote gemeente.

Vraag 7

Hoe verhoudt het in de helft van de gevallen ontbreken van een actuele en concrete Woonvisie van een gemeente zich tot de lokale democratische legitimering van de prestatieafspraken en wat zijn uw oplossingen?

Hoewel in een aantal gemeenten voor 1 juli dit jaar al geactualiseerde woonvisies zijn gemaakt, kan dat niet van alle partijen verwacht worden. In dit overgangsjaar dienen corporaties uiterlijk voor 1 november een bod uit te brengen op de woonvisie, waarna partijen tot 15 december de tijd hebben om te komen tot prestatieafspraken. Dat is ook het moment dat corporaties hun voornemens (dPI) bij mij kenbaar moeten maken. Met ingang van 2016 zal er sprake zijn van een reguliere cyclus van prestatieafspraken. Uiterlijk voor 1 juli 2016 dient de corporatie dan het bod uit te brengen, waarna corporatie, gemeenten en huurders voor 15 december tot prestatieafspraken kunnen komen. Overigens is het niet verplicht een woonvisie te maken noch om prestatieafspraken vast te leggen als de lokale partijen in gezamenlijkheid dat niet willen. Wel stimuleer ik de totstandkoming ervan met de eerder genoemde acties. Daarnaast zal ik samen met de VNG onderzoeken in hoeverre woonvisies tot stand komen in 2015 en met name in 2016. De conclusies uit dit onderzoek zal ik opnemen in de Staat van de Volkshuisvesting.

Vraag 8

Bent u bereid om voor de behandeling van de begroting van 2016 een stand van zaken te geven van de uitwerking en uitvoering van de nieuwe Woningwet door gemeenten, huurdersorganisaties en woningcorporaties, met daarin een overzicht van het aantal prestatieafspraken – en de mate waarin huurders daarbij gelijkwaardig zijn betrokken – en woonvisies, een update van alle actiepunten van de zijde van de rijksoverheid om gemeenten, huurders en woningcorporaties zo goed mogelijk te begeleiden, een overzicht van de uitwerking of stand van zaken van de in het kader van de nieuwe Woningwet aangenomen amendementen en moties en een overzicht van de uitwerking of stand van zaken van de in het kader van het Besluit Toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 aangenomen motie?5 6

Zoals gemeld in mijn brief van 22 juni jongstleden over de volkshuisvestelijke prioriteiten zal ik uw Kamer in de Staat van de Volkshuisvesting (begin 2016) informeren over het functioneren van het volkshuisvestelijk stelsel. De in antwoorden op vragen 7 en 8 genoemde onderzoeken zullen hierin worden meegenomen. De resultaten zijn echter nog niet beschikbaar voor de behandeling van de begroting voor 2016.
In het overzicht in de bijgevoegde bijlagen7 ziet u welke invulling aan de ingediende amendementen en moties is gegeven.
Bij de beantwoording van deze vraag wil ik tevens in gaan op de wijze waarop ik invulling heb gegeven aan de motie van de leden Monasch en Van Vliet (Kamerstukken II, 29 453, nr. 390) en de aan het lid Karabulut toegezegde reactie op het plan «Van en voor de Wielewaalers».
Met de motie van de leden Monasch en Van Vliet (Kamerstukken II, 29 453, nr. 390) die bij het debat over de integriteit bij woningcorporaties op 28 mei jl. werd ingediend, is de regering opgeroepen aan de toezichthouder de wens van de Tweede Kamer over te brengen om een geschiktheidsonderzoek in te stellen naar de bestuurders en commissarissen van de 18 corporaties die worden genoemd in het CFV-onderzoek naar tussenpersonen dat aan de Kamer is aangeboden. De wens van de Kamer is overgebracht.
In het Algemeen Overleg van 11 juni 2015 vroeg het lid Karabulut (SP) om een reactie op het plan «Van en voor de Wielewaalers: huizen tegen betaalbare prijzen». Het plan is opgesteld door bewoners die woningen willen overnemen van corporatie Woonstad en zelfstandig willen voorzien in het beheer en onderhoud van hun woningen. Dit sluit aan bij de wooncoöperatie, zoals deze in de Woningwet is opgenomen. Via de nadere uitwerking in het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting wordt onder andere geregeld dat toegelaten instellingen met initiatiefnemers in gesprek moeten over het coöperatieplan en dat zij voor het opstellen daarvan ten minste € 5.000,– ter beschikking gesteld krijgen van de toegelaten instelling. Hiermee worden initiatiefnemers ondersteund in het ontwikkelen van hun ideeën. Uit de wet volgt geen verplichting om de woningen aan de initiatiefnemers te vervreemden of het beheer over te dragen. Daarmee zou in het eigendomsrecht getreden worden. De betrokken partijen zullen in onderling overleg moeten bepalen of en onder welke omstandigheden de toegelaten instelling hiermee instemt. Daarbij kan ook het lokale volkshuisvestelijk belang spelen zoals dit door de gemeente is vastgelegd in een woonvisie.

Vraag 1

Herinnert u zich nog dat u een ontheffing heeft afgegeven van de Flora- en faunawet om renovatie en isolatie van woningen in het project «Stroomversnelling» mogelijk te maken?1

Ja.

Vraag 2

Om negatieve effecten van de werkzaamheden op de dieren waarvoor de ontheffing geldt (gewone dwergvleermuis, gewone grootoorvleermuis, laatvlieger, ruige dwergvleermuis, de steenmarter, gierzwaluw en de huismus) te beperken zijn maatregelen voorgeschreven in de ontheffing, zoals het aanbieden van alternatieve verblijfplaatsen; is er naar uw weten nagegaan of deze verblijfplaatsen inderdaad zijn gerealiseerd en van voldoende kwaliteit zijn? Zo ja, waar blijkt dat uit?

Er zijn nu enkele honderden woningen door «De Stroomversnelling» gerenoveerd. Door de initiatiefnemer zijn geen blijvende alternatieve verblijfplaatsen in de omgeving aangeboden omdat, na uitvoering van een omgevingscheck, is geconstateerd dat er in de omgeving voldoende alternatieven zijn. Zo zijn er bijvoorbeeld andere panden met geschikte openingen aanwezig waar de gierzwaluwen in kunnen vliegen. Wel wordt voorzien in tijdelijke alternatieve locaties gedurende de renovatiewerkzaamheden. Ook is bij deze eerste woningen geëxperimenteerd met nieuwe voorzieningen in de woning zelf.

Vraag 3

Kunt u bevestigen dat er in de ontheffing, met het oog op het zwaarwegend belang van het tegengaan van onder andere klimaatverandering, wordt aangegeven dat met het project «Stroomversnelling» afgeweken is van de gangbare aanpak waarbij vooraf gezorgd wordt voor voldoende alternatieven die in kwantiteit en kwaliteit overeenkomen met de huidige functionaliteit van de voortplantings- of vaste rust- of verblijfplaatsen voor de aanwezige populatie van de gierzwaluw en de huismus?

Met de wijze van aanpak bij de renovaties in het kader van «De Stroomversnelling» wordt ingezet op een win-winsituatie voor energieverbruik, klimaat, wooncomfort, maar ook voor soortenbescherming en biodiversiteit. Voor de soorten die bij de renovaties tijdelijk worden verstoord, wordt vooraf voorzien in tijdelijke alternatieve locaties.
Na de werkzaamheden is er sprake van overcompensatie voor deze soorten: meer voorplantings-, rust- en (winter)verblijfplaatsen. Uit dit oogpunt is de aanpak van «De Stroomversnelling» interessant. Voor mij is van belang in hoeverre de soorten die hierbij zijn betrokken van deze aanpak kunnen profiteren. In dit verband zie ik de eerste 2.000 door mij verleende ontheffingen als een pilot. De verwachting is dat het aantal van de betreffende soorten na de werkzaamheden op den duur zal toenemen. De verblijfplaatsen zullen kwalitatief overeenkomen met de huidige situatie, maar worden in kwantitatieve zin uitgebreid.
Om nog beter aan de wensen van de soortenorganisaties tegemoet te komen, vindt er ook overleg plaats tussen deze organisaties, een vertegenwoordiging van de bouwmaatschappijen en mijn ministerie over de te nemen maatregelen. Hierbij overleggen soortenorganisaties en bouwmaatschappijen over de best mogelijke nieuwe verblijfplaatsen die binnen het concept van «De Stroomversnelling» vervaardigd kunnen worden. Tenslotte worden de effecten van de genomen maatregelen gemonitord. De resultaten zijn weer van belang voor het toetsen van komende aanvragen in het kader van «De Stroomversnelling».

Vraag 4

Deelt u, nu blijkt dat de werkzaamheden door onvoorziene omstandigheden al geruime tijd langer duren dan was voorzien en dat er veel dieren ernstig worden verstoord door deze werkzaamheden2, de mening dat het raadzaam is om opnieuw te bezien op welke manier het energiezuinig maken van de geplande 111.000 woningen op een manier kan worden uitgevoerd die zo min mogelijk verstoring oplevert voor de dieren die hun verblijfplaats hebben in en rond de betreffende woningen? Zo nee, waarom niet? Zo ja, op welke wijze en op welke termijn wilt u dat gaan doen?

Nee, die mening deel ik niet omdat bij het hierboven vermelde overleg tussen soortenorganisaties, bouwmaatschappijen en mijn ministerie al wordt bezien op welke manier het energiezuinig maken van de geplande 111.000 woningen op een manier kan worden uitgevoerd die zo min mogelijk verstoring oplevert voor de dieren die hun verblijfplaats hebben in en rond de betreffende woningen. Voorts zorgt de wijze van renoveren van «De Stroomversnelling» voor een kortere renovatietijd per woning.

Vraag 5

Bent u bereid om ook in het algemeen in het – overigens zeer noodzakelijke – beleid rond het energiezuinig maken van de gebouwde omgeving rekening te houden met de dieren die hun verblijfplaats in en rond deze gebouwen hebben, onder andere door de uitvoerders te verplichten om te zorgen voor voldoende en kwalitatief goede alternatieve verblijfplaatsen voor de dieren? Zo nee, waarom niet?

Bij de uitvoering van werkzaamheden, waarbij de mogelijkheid aanwezig is dat beschermde diersoorten worden verstoord, is vooraf ontheffing van de Flora- en Faunawet vereist. Het zorgen voor voldoende en kwalitatief goede alternatieve verblijfplaatsen voor de dieren behoort tot de voorwaarden bij de noodzakelijke ontheffing. De houder van de ontheffing is hiervoor verantwoordelijk, ook richting de uitvoerders. Zo’n verplichting ook nog eens bij de uitvoerders te leggen voegt in dit verband weinig toe.

Vraag 1

Hoe oordeelt u over het bericht dat een 90-jarige man geen traplift kon krijgen, omdat de gemeente Alphen aan den Rijn aangaf dat de man had kunnen zien aankomen dat zijn mobiliteit achteruit zou gaan? Vindt u dit een wenselijke uitwerking van uw bezuinigingsbeleid? Kunt u uw antwoord toelichten?1

Het is op grond van de Wmo 2015 aan de gemeente om elke melding van een ingezetene met een ondersteuningsvraag zorgvuldig te onderzoeken. In dit onderzoek naar de ondersteuningsbehoefte staan de kenmerken van de persoon en diens situatie centraal. Daar waar een ingezetene aangeeft dat een woningaanpassing bijdraagt aan zijn zelfredzaamheid en participatie, dient dat in die betreffende situatie dus zorgvuldig door de gemeente te worden onderzocht.
Naar aanleiding van dit bericht over het besluit in de betreffende situatie van de gemeente Alphen aan den Rijn om geen traplift toe te kennen, is door VWS onderzocht of in deze specifieke situatie de gemeente Alphen aan den Rijn overeenkomstig de uitgangspunten van de Wmo 2015 heeft gehandeld. Ook heb ik over deze kwestie gesproken met de wethouder van de gemeente Alphen aan den Rijn. Op basis van deze gesprekken zijn we tot de gezamenlijke conclusie gekomen dat het artikel in de verordening, waarop het besluit betreffende de traplift is gebaseerd, zich niet verhoudt met de uitgangspunten van de Wmo 2015. De gemeentelijke verordening laat onvoldoende ruimte voor het uitgangspunt van onderzoek in individuele situaties, zoals vastgelegd in artikel 2.3.2. van de Wmo 2015. De gemeente Alpen aan den Rijn heeft toegezegd haar verordening op dit punt aan te passen. De werkwijze van de gemeente is, in afwachting van deze wijziging, met onmiddellijke ingang in overeenstemming met de wet gebracht. De gemeente Alphen aan den Rijn heeft mij aangegeven dat zij de toonzetting in de door de betreffende cliënt ontvangen brief betreurt en is een verbetertraject gestart met betrekking tot de correspondentie met haar inwoners.

Vraag 2

Hoe oordeelt u over de berichtgeving dat er gemeenten zijn die aangeven dat burgers maar moeten verhuizen naar een andere woning als hun woning niet meer voldoet? Is dit uw gewenste visie met betrekking tot langer thuis blijven wonen? Kunt u uw antwoord toelichten?2

De Wmo 2015 geeft gemeenten de ruimte om bij het bezien van passende ondersteuning alternatieven te bezien en daarbij ook de doelmatigheid van de voorziening te betrekken. Ter voorbereiding op een beslissing over een aanvraag moet het college zich vergewissen van de ondersteuningsbehoefte en de persoonlijke kenmerken en voorkeuren van de aanvrager, om te bezien welke vorm van ondersteuning het beste geboden kan worden. Het is aan de gemeente in gesprek met de aanvrager om te bezien wat in die situatie als een passende bijdrage wordt aangemerkt. Specifiek voor woningaanpassingen kan en zal de gemeente doorgaans ook de kosten van mogelijke alternatieven betrekken. Dit is niet alleen in het belang van de gemeente maar doorgaans ook in het belang van de aanvrager, met het oog op de door hem verschuldigde eigen bijdrage (tot maximaal de kostprijs van die voorziening).

Vraag 3

Hoe oordeelt u over de uitspraak van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) die aangeeft dat een oudere die tot na zijn tachtigste in een bovenwoning zonder lift blijft wonen, zelf een verantwoordelijkheid heeft om tijdig te verhuizen naar een geschikte woning met de constatering dat er een tekort is aan 84.000 geschikte woningen? Kunt u uw antwoord toelichten?3

Het is goed dat mensen tijdig nadenken over hun wensen op oudere leeftijd, maar in de Wmo 2015 zijn geen bepalingen opgenomen die daaraan consequenties verbinden.

Vraag 4

Is u bekend welke gemeenten geen of nauwelijks meer woningaanpassingen verstrekken? Zo ja, kunt u de Kamer hiervan een overzicht doen toekomen? Zo nee, bent u bereid dit uit te zoeken en de Kamer hierover te informeren?

Zoals beschreven in het antwoord onder vraag 1 zijn gemeenten gehouden de Wmo 2015 uit te voeren. Het is de verantwoordelijkheid van de colleges om tot een wetsconforme uitvoering te komen, het is primair aan de gemeenteraad om daarop toe te zien. Mochten mij signalen bereiken dat het beleid van een gemeente ten aanzien van woningaanpassingen zich niet verhoudt met de uitgangspunten van de wet, dan zal ook ik de gemeente om uitleg vragen. Ik beschik, gegeven de uitgangspunten van de bestuurlijke verhoudingen rijk-gemeenten, niet over een landelijk overzicht van de door gemeenten verstrekte woningaanpassingen. Op grond van het voorgaande zie ik ook geen aanleiding om op dit moment een dergelijk omvangrijk onderzoek te starten.

Vraag 5

Met welke reden grijpt u niet in bij gemeenten die in strijd handelen met de Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo) 2015 en waarom geeft u bij elk incident aan dat mensen voor hun zorg en ondersteuning maar bezwaar moeten aantekenen? Vindt u ook niet dat u wel erg makkelijk met uw systeemverantwoordelijkheid omgaat?4

De wetgeving biedt belangrijke waarborgen voor burgers. Indien een ingezetene het bijvoorbeeld niet eens is met het besluit van zijn gemeente, dan staat uiteindelijk de mogelijkheid van bezwaar of beroep open. Gemeenten moeten deze mogelijkheid kenbaar maken aan de cliënt. Ik heb de colleges herhaaldelijk opgeroepen om zorg te dragen voor een zorgvuldige uitvoering van de Wmo 2015. Met de wettelijke opdracht voor gemeenten om bij aanvragen voor ondersteuning een zorgvuldig onderzoek te starten wordt juist beoogd het aantal procedures zoveel mogelijk te beperken.
De gemeenteraad heeft primair de verantwoordelijkheid om het college te controleren op een zorgvuldige uitvoering van de wet. Het is dan ook in de eerste plaats aan gemeenteraden om in actie te komen en colleges te corrigeren als blijkt dat de uitvoering te kort schiet en mensen onvoldoende worden geholpen.
Zoals geïllustreerd in mijn antwoorden op de vragen 1 en 4 neem ik signalen die duiden op het door gemeenten mogelijk in strijd handelen met de Wmo 2015 zeer serieus. Als uit mijn informatie blijkt dat een gemeente meer dan incidenteel, bijvoorbeeld als gevolg van een gemeentelijke beleidsplan of verordening, buiten de wettelijke kaders treedt en de gemeenteraad haar verantwoordelijkheid niet neemt, zal ik in actie komen. Mocht een gemeente persisteren in een beleidsuitvoering die zich niet verhoudt met de wet, dan staan mij uiteindelijk de bevoegdheden tot interventie ter beschikking op grond van artikel 2.6.8 van de Wmo 2015 en de Wet revitalisering generiek toezicht. Tot op heden is mijn ervaring dat gemeenten waar nodig, daartoe bevraagd of uitgenodigd, verantwoordelijkheid tonen en snel bereid zijn hun uitvoering in overeenstemming met de wettelijke kaders te brengen.

Vraag 6

Wat vindt u ervan dat de Algemene Nederlandse Bond voor Ouderen (ANBO) een hulpfonds woningaanpassingen is gestart omdat veel ouderen die niet meer krijgen vanuit gemeenten? Vindt u dit een wenselijke ontwikkeling? Kunt u uw antwoord toelichten?5

We willen dat mensen tijdig nadenken over hoe zij willen wonen als zij ouder worden en te maken krijgen met beperkingen. Ik vind het een positieve ontwikkeling dat de markt hierop inspeelt met fondsen, subsidies en mogelijkheden tot leningen waardoor mensen deze eigen verantwoordelijkheid gemakkelijker kunnen oppakken. Tijdig nadenken over de situatie in de toekomst en zelf actie ondernemen kan mensen tevens tijd en geld besparen.
Dit neemt niet weg dat wanneer iemand zich wendt tot de gemeente met een vraag voor ondersteuning om zo lang mogelijk in zijn eigen leefomgeving te blijven wonen en het college, op grond van een zorgvuldig onderzoek, tot de conclusie komt dat deze persoon geholpen is met een woningaanpassing, de gemeente op grond van de Wmo 2015 gehouden is deze woningaanpassing te bieden. Daar waar deze woningaanpassingen als maatwerkvoorzieningen worden verstrekt, hetgeen naar aard van de voorziening veelal het geval zal zijn, zijn mensen hiervoor een eigen bijdrage verschuldigd volgens de kader van het Besluit Maatschappelijke Ondersteuning 2015.

Vraag 7

Hoe oordeelt u over alle fondsen, subsidies en leningen die instanties organiseren c.q. verstrekken om zorgbehoevende mensen proberen te helpen om noodzakelijke woningaanpassingen te kunnen krijgen, doordat veel gemeenten hierin niet meer voorzien? Kunt u uw antwoord toelichten?

Zie antwoord vraag 6.

Vraag 8

Bent u bereid de Kamer een overzicht te sturen van alle fondsen, subsidies en leningen die instanties organiseren c.q. verstrekken met betrekking tot woningaanpassingen? Zo nee, waarom niet?

Ik beschik niet over een limitatief landelijk overzicht van fondsen, subsidies en leningen met betrekking tot woningaanpassingen. Aan fondsen en subsidies zijn vaak voorwaarden verbonden die maken dat zij voor een specifieke groep of slechts voor een bepaalde geografische locatie beschikbaar zijn. Vaak zijn deze bijvoorbeeld alleen beschikbaar voor bewoners van een bepaalde gemeente of provincie, zoals de blijverslening die de provincie Limburg in maart jl. in het leven geroepen heeft. De communicatie met mensen over het bestaan van dergelijke fondsen kan dan ook het meest effectief via gemeenten en/of lokale en landelijke cliëntenorganisaties vorm krijgen.

Vraag 9

Welke maatregelen gaat u treffen om te zorgen dat alle gemeenten conform de wet woningaanpassingen verstrekken aan zorgbehoevende mensen die deze aanvragen? Kunt u uw antwoord toelichten?

Zie antwoord vraag 5.

Vraag 1

Bent u bekend met «rentemiddeling», waarbij de eerder afgesproken rente wordt gemiddeld met de actuele marktrente en de boete voor het aanpassen van de lopende vaste rente wordt berekend over een langere periode?

Ja.

Vraag 2

Klopt het dat de meeste banken de mogelijkheid van rentemiddeling niet aanbieden? Hoeveel banken bieden deze mogelijkheid op dit moment wel aan?

Ik heb geen reden om te twijfelen aan de juistheid van de cijfers van Vereniging Eigen Huis, die aangeeft dat zes banken rentemiddeling aanbieden.

Vraag 3

Deelt u de mening dat het zou getuigen van dienstbaar bankieren als banken klanten de mogelijkheid bieden om te profiteren van de lage rente? Deelt u de mening dat rentemiddeling daarvoor een goede manier kan zijn?

Consumenten die willen profiteren van de lage hypotheekrente kiezen er vaak voor om hun rentevastperiode af te breken om deze tegen een lagere rente opnieuw vast te zetten. Banken rekenen hiervoor een vergoeding (boeterente) als compensatie voor de misgelopen rente omdat het contract tussentijds wordt opengebroken.
Rentemiddeling is een van de mogelijkheden voor consumenten om te profiteren van de lage rente. Daarnaast kan oversluiten of overstappen naar een andere aanbieder in bepaalde gevallen voordeel opleveren.
Rentemiddeling houdt in dat de boeterente niet in één keer hoeft te worden betaald, maar feitelijk wordt «uitgesmeerd» over de nieuwe rentevastperiode. De boeterente wordt verdisconteerd in de nieuwe rente middels een opslag. Of het in individuele gevallen voordelig is om van rentemiddeling gebruik te maken, is afhankelijk van verschillende factoren zoals de resterende looptijd van de rentevastperiode, de hypotheekvorm, de specifieke hypotheekvoorwaarden, eventuele bijkomende advies- en administratiekosten, etc. Het aanbieden van de mogelijkheid van rentemiddeling is een van de manieren om klanten keuzemogelijkheden te bieden en dienstbaar te zijn. Het staat overigens niet op voorhand vast dat rentemiddeling in alle gevallen leidt tot lagere lasten en dus voordeliger is voor de consument.

Vraag 4

Bent u bereid hierover met de bankensector in gesprek te gaan en de Kamer te informeren over de uitkomsten van dit gesprek, zodat iedereen gebruik kan maken van de mogelijkheden die de lage rente biedt?

Zoals in antwoord op vraag 3 is aangegeven, hangt het af van de specifieke situatie van de klant of rentemiddeling leidt tot een verlaging van de maandlasten. Kredietverstrekkers moeten de ruimte krijgen om hypotheekproducten te ontwikkelen en voorwaarden te introduceren waarvan zij verwachten dat die aansluiten bij de behoefte van de consument. Ik zal de sector, middels een brief, verzoeken om rentemiddeling als optie aan te bieden, waarbij in individuele situaties moet worden bezien of rentemiddeling in het belang is van de klant. De Staatssecretaris van financiën en ikzelf zijn uiteraard bereid om eventuele onduidelijkheden bij de uitvoering van de (fiscale) regels weg te nemen.

Vraag 5

Bent u daarnaast bereid de berekening van de boete(rente) en de kosten voor rentemiddeling in dit gesprek met de bankensector te betrekken, zodat banken inzichtelijk maken hoe deze bedragen tot stand komen?

Het belang van de klant moet bij de berekening van de boeterente centraal staan. Dit houdt onder meer in dat de berekening van de netto contante waarde gebeurt op een transparante manier en op basis van een passende rente, zonder dat verrekeningen van kortingen of onjuiste afrondingen het klantbelang schaden. Dit geldt ook voor de berekening van de kosten van rentemiddeling. Of kredietverstrekkers zich hieraan houden valt onder het toezicht van de Autoriteit Financiële Markten (AFM). In 2016 wordt de berekening van de boeterente bij hypotheken verder gereguleerd bij de implementatie van de richtlijn inzake woningkredietovereenkomsten (de Mortgage Credit Directive). In deze richtlijn wordt onder meer voorgeschreven dat de boete die de hypotheekverstrekker rekent nooit hoger mag zijn dan het financiële nadeel dat de hypotheekverstrekker leidt. Ook dit zal de klant beter beschermen.

Vraag 1

Bent u op de hoogte van het bericht dat de renovatie van flats van de woningcorporatie Portaal in een aantal wijken (de Eng en Smitsveen) in Soest uit de hand is gelopen en dat de «onvrede bij de bewoners tot het kookpunt is gestegen»?1

Ja, naar aanleiding van dit bericht en de vragen die zijn gesteld heb ik informatie ingewonnen bij de betrokken huurdersorganisatie, de corporatie en de gemeente Soest.

Vraag 2

Heeft u kennisgenomen van de petitie met de lijst van klachten die door de bewoners is opgesteld en aan woningcorporatie Portaal is overhandigd?2

Ja.

Vraag 3

Is het u bekend dat de bewoners was toegezegd dat de renovatie slechts twee weken zou duren en dat dit in veel gevallen reeds zes weken duurt?

Er is sprake van twee renovatieprojecten, te weten die in de wijken De Eng en Smitsveen. Ik heb van woningcorporatie Portaal en de huurdersorganisatie begrepen dat er aan de bewoners was toegezegd dat renovatie van keuken, toilet en badkamer maximaal twee weken in beslag zou nemen. In beide gevallen is deze termijn niet gehaald. Voor het project in de wijk Smitsveen heeft de corporatie mij meegedeeld dat zij sinds afgelopen maart de planning wel haalt, maar voor het project De Eng is dit nog niet het geval.

Vraag 4

Wat vindt u van het feit dat bewoners, zelfs die met kleine kinderen en pasgeborenen wekenlang verplicht waren in het stof, kaalgeslagen vloeren, lawaai en in hun met plastic afgedekte huisraad moesten verblijven?3

Een renovatie zal altijd in meer of mindere mate gedurende een bepaalde periode impact hebben op het directe woongenot van bewoners. Het is daarom van belang dat er vooraf goede afspraken worden gemaakt tussen de verhuurder en de huurder en de uitvoering van de renovatie ordentelijk verloopt. Met corporatie Portaal ben ik van mening dat de renovatie in dit geval op een aantal punten niet goed is gelopen. De overlast voor de bewoners is groter dan vooraf verwacht en gecommuniceerd. Inmiddels heeft Portaal extra capaciteit ingezet voor het versterken van het al bij hen bestaande klachtenpunt. Alhoewel de corporatie heeft gezorgd voor zogenaamde rustwoningen en tijdelijke woonruimte in een bungalowpark, heeft de corporatie erkend dat een aantal bewoners te veel hinder heeft ondervonden van de renovatie. De corporatie heeft om deze reden besloten om de renovatie in De Eng te temporiseren. Dit heeft tot gevolg dat er meer tijdelijke woonruimte beschikbaar is voor de bewoners die hier behoefte aan hebben.
Ook de gemeente Soest is van mening dat de overlast voor de bewoners bij de renovatiewerkzaamheden zoveel mogelijk beperkt dient te worden. De gemeente heeft daarom het aantal controles ter plekke verhoogd. Daar waar de bewoners geen gehoor vinden bij Portaal en de aannemers kunnen zij zich melden bij de gemeente. De gemeente zal dan bezien met welke betrokken instanties klachten kunnen worden opgelost.

Vraag 5

Is het in overeenstemming met de regels rond renovatie dat bewoners zes weken in een woning zitten zonder douche, keuken of toilet?

Een corporatie die tot renovatie van haar woningen wenst over te gaan maakt doorgaans een renovatievoorstel, waarin ook aandacht is voor de periode dat de renovatie duurt en de voorzieningen tijdens de renovatie. Wettelijk dient minimaal 70% van de huurders in te stemmen met een renovatie alvorens de corporatie tot uitvoering hiervan kan overgaan.
In de wijken De Eng en Smitsveen is vooraf overleg gevoerd met de bewoners over de renovatie en de beschikbare voorzieningen om de overlast te beperken. De bewoners hebben conform hiervoor genoemde 70% regel in de zomer van 2014 ingestemd met de renovatie waarbij zij ervan uitgingen dat er sprake zou zijn van voldoende tijdelijke voorzieningen tijdens de renovatie. Nu de renovatie in de wijk De Eng niet is uitgevoerd conform het renovatievoorstel, heeft de corporatie besloten om bewoners een financiële compensatie te bieden voor elke dag dat er langer in de woning wordt gewerkt dan was afgesproken. Ook wordt gesproken over een extra financiële compensatie voor huurders die veel overlast van de renovatie hebben ondervonden.

Vraag 6

Waarom heeft de woningcorporatie geen fatsoenlijke wisselwoningen aangeboden aan bewoners? Heeft de woningcorporatie bewust een te korte termijn voorgespiegeld om kosten en compensatie richting bewoners te voorkomen? Heeft men voor een dubbeltje op de eerste rang willen zitten? Zijn hier meer voorbeelden van in het land bij u bekend?

Ik heb van de corporatie begrepen dat er in beide projecten sprake is geweest van zowel rustwoningen- (alleen voor overdag) als wisselwoningen (tijdelijk verblijf tijdens de renovatie). De corporatie heeft bij het beschikbaar stellen van deze woningen gekeken naar ervaringen bij andere projecten. De daadwerkelijke vraag naar de rust- en wisselwoningen was in het project De Eng groter dan vooraf voorzien, daarom heeft de corporatie besloten om meer van deze woningen beschikbaar te stellen en de renovatie te temporiseren. Dit laatste leidt ook tot meer tijdelijke voorzieningen voor de bewoners. Het is aan de corporatie om een dergelijke beslissing te nemen en eventueel nog bij te stellen als dit nodig is. Het bieden van tijdelijke voorzieningen, tijdelijke woningen en eventueel compensatie is gebruikelijk bij renovaties evenals het opstellen van een renovatievoorstel. Ik heb geen signalen dat corporaties hier in het algemeen onbehoorlijk mee omgaan.

Vraag 7

Is het normaal dat er slechts een douchecabine buiten op een parkeerplaats voor twee grote blokken appartementen voor een zo lange periode dienst moeten doen voor bewoners die daardoor weken over straat moesten om zich te kunnen wassen?

Zoals in antwoord 3 is aangegeven heeft de renovatie langer geduurd dan conform het renovatievoorstel vooraf met de bewoners was besproken. De gemeente Soest heeft aangeven dat zij vergunningen heeft verleend voor ondermeer het plaatsen van de douchecabines, bouwketen en containers op de openbare weg. Voor de gemeente is het van belang dat de overlast voor zowel de bewoners als voor het openbaar gebied, onder meer gelet op de veiligheid voor de omgeving, beperkt blijft. De gemeente ziet hier op toe. De gemeente heeft zich bereid verklaard om in dit geval te bezien of deze voorzieningen, voor zover van belang, elders geplaatst kunnen worden, waardoor de overlast voor de bewoners verkleind kan worden.

Vraag 8

Kunt u aangeven of het bericht van de woningcorporatie juist is, dat de asbest die voor het oog zichtbaar is, «veilig» is? (zie foto «Asbest Soest») 9. Bent u op de hoogte dat op tal van punten de veiligheid in het geding is, zoals open gaten in de gangen van de buiten portiek, het pas laat dichten van gaten in de balkons en afbrokkelend beton (zie foto’s veiligheid Soest)?

Volgens informatie van de woningcorporatie wordt het asbest dat in het zicht is in beide projecten volgens wettelijke procedures verwijderd. De gemeente heeft hiertoe sloopmeldingen van de corporatie ontvangen voor het saneren van asbest in de twee projecten. Inmiddels heeft de gemeente een groot aantal zogenaamde vrijgaverapporten ontvangen van de Deskundig Toezichthouder Asbestsloop. Daarnaast heeft driemaal een controle plaatsgevonden door de Inspectie SZW, waarbij geen opmerkingen zijn gemaakt.
Alhoewel uit het voorgaande niet blijkt van enige onregelmatigheid heeft de gemeente naar aanleiding van de signalen die zij ontving besloten om de nog uit te voeren asbestsaneringen nauwlettend te volgen. Bewoners kunnen met hun klachten over asbestsanering bij de gemeente terecht. Zij is hiervoor de bevoegde instantie.

Vraag 9

Is het u bekend dat bouwers bewoners onder druk hebben gezet om te tekenen voor oplevering terwijl de woning niet gereed was?4

Volgens de informatie die ik van de gemeente Soest ontving zijn tijdens de bouw- en renovatiewerkzaamheden regelmatig bouwtechnische controles uitgevoerd bij beide projecten. De bouwinspecteur van de gemeente heeft hierbij onder andere gekeken naar de wapening voor de stort van de nieuwe betonvloeren en hierbij geen onregelmatigheden geconstateerd. De gemeente heeft op 24 en 25 juni jl. bij beide projecten uitvoerige integrale controles uitgevoerd en hierbij enkele gebreken geconstateerd. De urgente gebreken zijn inmiddels verholpen. Ook heeft de gemeente bij de corporatie aanvullende stukken opgevraagd, zoals een geactualiseerd veiligheidsplan voor beide renovatieprojecten. De gemeente is van mening is dat de veiligheid van de bewoners voorop staat, de bouw voor beide projecten is daarom op 25 juni jl. stilgelegd. Inmiddels heeft de corporatie aan de aanvullende eisen voldaan en is de bouwstop opgeheven.

Vraag 10

Is het u bekend dat bewoners formulieren hebben waarop handtekeningen naar hun zeggen zijn vervalst door bouwers, omdat bewoners niet thuis waren, danwel weigerden te ondertekenen voor oplevering?

Navraag bij de corporatie leerde dat, met uitzondering van een klacht van een huurder tijdens een bewonersavond op 10 juni jl., de corporatie tot op heden geen andere klachten van bewoners heeft ontvangen over het gedwongen tekenen van het opleverformulier. De corporatie heeft inmiddels met de bouwer afgesproken dat het opleverformulier alleen door de corporatie en de bouwer worden ondertekend en niet door de huurder.

Vraag 11

Op de informatieavond voor bewoners verklaarde de projectleider van woningcorporatie Portaal dat de renovatie uit de hand was gelopen en geen oplossing had voor de problemen; een van de aannemers verklaarde de problemen te hebben onderschat; bent u bereid op zo kort mogelijke termijn de bouwers (o.a. BAM Woningbouw) en woningcorporatie Portaal op het matje te roepen?

De corporatie heeft het originele formulier dat de huurder tijdens de bewonersavond heeft laten zien, nog niet kunnen onderzoeken, omdat de huurder het formulier nog niet aan de corporatie ter beschikking heeft gesteld.

Vraag 12

Bent u voornemens de Inspectie Leefomgeving en Transport danwel de bouwinspectie deze lijst met klachten op zo kort mogelijke termijn te laten inspecteren?

De gemeente heeft aangegeven dat zij naar aanleiding van de klachten bestuurlijk contact heeft gehad met de corporatie, omdat zij zich betrokken voelt bij het welzijn van haar bewoners en er alles aan wil doen de veiligheid te vergroten.
Van de zijde van de corporatie heb ik vernomen dat beide projecten uitgebreid met de aannemer zijn geëvalueerd. De corporatie is in gesprek met bewoners die nog klachten hebben na renovatie. Daarnaast is de corporatie in overleg met de huurdersorganisatie over een financiële compensatie voor huurders die veel overlast hebben ondervonden.
De huurdersorganisatie heeft binnenkort ook contact met de wethouder om de veiligheid bij de renovatie nog eens onder de aandacht van de gemeente te brengen. De gemeente heeft uit veiligheidsoverwegingen recent de nodige maatregelen getroffen en zal ook de komende tijd de renovatie nauwlettend volgen (zie ook antwoord5.
Ik constateer dat de corporatie en de bouwonderneming doordrongen zijn van de ernst van de situatie en maatregelen treffen. Tevens constateer ik dat de gemeente Soest bijzondere aandacht heeft voor de voortgang van de werkzaamheden in relatie tot de veiligheid en zich inspant om binnen haar bevoegdheden de klachten van de bewoners te adresseren. Er is geen sprake van een rijksrol in deze.

Vraag 13

Kunt u de Kamer hierover, gelet op de aanhoudende problemen en het onvermogen van woningcorporatie Portaal en de bouwers, binnen een week te rapporteren en aangeven welke acties er van uw zijde zijn ondernomen?

Er is in deze geen sprake van een rol voor de toezichthouder op corporaties. De bouwinspectie valt onder de gemeente en staat onder toezicht van de provincie. Ik heb hier geen rol.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Leengrens hypotheek moet verder omlaag»?1

Ja.

Vraag 2

Deelt u de analyse van het Financieel Stabiliteitscomite (FSC) voor wat betreft de lagere leengrens versus de economische lasten? Zo ja, waarom? Zo nee, waarom niet?

Het kabinet heeft een pad voor de loan-to-value uitgestippeld, welke inhoudt dat de maximale loan-to-value stapsgewijs wordt afgebouwd naar 100% in 2018. Voor de komende jaren is er daarmee duidelijkheid gecreëerd.

Vraag 3

Welk effect heeft een verdere verlaging van de loan-to-value ratio (LTV-ratio) op de fragiele groei van de woningmarkt?

Zoals aangegeven is een verdere verlaging van de LTV thans niet aan de orde. Het kabinetsbeleid is gericht op rust op de woningmarkt, zodat het herstel dat momenteel plaatsvindt verder door kan zetten.

Vraag 4

Wat vindt u van de kritiek die ook de Nederlandse Vereniging van Banken en de Vereniging Eigen Huis over het FSC-rapport hebben geuit? Deelt u hun mening? Zo ja, legt u het rapport terzijde? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 5

Kunt u uitsluiten dat u in deze kabinetsperiode het besluit neemt de LTV-ratio verder te verlagen tot onder de 100%?

Ja.

Vraag 1

Bent u bekend met het artikel «Te oud voor subsidie»?1

Ja.

Vraag 2

Bent u ervan op de hoogte dat de kredietnormen van stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn) geen mogelijkheid biedt aan 75 plussers om subsidie te ontvangen voor de aanschaf van zonnepanelen? Zo ja, wat vindt u hiervan?

Er is sprake is van een misverstand over de financieringsvorm die de stichting SVn biedt aan particulieren. De stichting SVn verstrekt alleen leningen aan particulieren; er worden vanuit de stichting geen subsidies verstrekt.
In het artikel gaat het over de aanschaf van zonnepanelen met een zogenoemde Duurzaamheidslening, die beschikbaar is voor inwoners van de provincie Overijssel. Ook in veel andere gemeenten en provincies wordt deze lening aangeboden. De Duurzaamheidslening is een consumptief krediet. Dit betekent dat de lening «blanco» wordt verstrekt; zonder dat er een onderpand (zoals een hypotheek) tegenover staat.
De meeste geldverstrekkers hanteren bij een consumptief krediet een leeftijdsgrens van tussen de 65 en 73 jaar. SVn hanteert voor de Duurzaamheidslening een leeftijdsgrens van 75 jaar. Op dit moment geldt voor alle consumptieve leningen die SVn aanbiedt een leeftijdsgrens van 75 jaar.

Vraag 3

Bent u van mening dat ook zonnepanelen op daken van 75 plussers belangrijk zijn op weg naar een duurzaam Nederland en het realiseren van de doelen uit het energieakkoord? Zo niet, waarom niet?

Natuurlijk wil ik graag dat 75-plussers hun eigen woning verduurzamen. Dat is hier feitelijk ook niet de kwestie. De kwestie is dat men geen consumptief krediet kan afsluiten. Met de Duurzaamheidslening wordt het voor meer mensen mogelijk om duurzame maatregelen te treffen. Het betreft hier een laagrentende lening, zodat je ook zonder spaargeld maatregelen kunt treffen. Echter, een consumptief krediet moet worden terugbetaald. In het geval van de Duurzaamheidslening gebeurt dit in 10 of 15 jaar (afhankelijk van de hoogte van de lening). Mensen die een lening willen afsluiten, moeten daarom voldoen aan een aantal voorwaarden zodat zij geen onverantwoorde lening afsluiten en zodat SVn een redelijke zekerheid heeft dat de lening wordt terugbetaald.

Vraag 4

Welke actie gaat u ondernemen om ervoor te zorgen dat ook 75 plussers de mogelijkheid krijgen om met subsidie zonnepanelen aan te schaffen, zoals ieder ander?

Het gaat niet om een subsidie, maar om een lening. Daarbij gelden andere normen. Ik zal geen actie ondernemen richting de stichting SVn om de leeftijdsgrens voor het product Duurzaamheidslening aan te passen. Ik ga niet over de productvoorwaarden van de Duurzaamheidslening van de stichting SVn. SVn heeft hierin een eigen verantwoordelijkheid.
De provincie Overijssel heeft ook subsidie beschikbaar voor energiebesparing aan woningen: de Duurzaamheidspremie. Ik begrijp van de provincie Overijssel dat daarbij geen leeftijdsgrenzen worden gehanteerd.
Naar mijn mening is er geen sprake van leeftijdsdiscriminatie aangezien een geldverstrekker bij het afgeven van een lening criteria kan hanteren om zekerheid te houden over de terugbetaling van leningen aan de geldverstrekker. SVn hanteert een hoge leeftijdsgrens voor het afgeven van in dit geval een Duurzaamheidslening. Het is aan SVn om af te wegen wat als een acceptabel risico wordt beschouwd.

Vraag 5

Bent u van mening dat het uitsluiten van 75 plussers bij het verstrekken van subsidie voor zonnepanelen leeftijdsdiscriminatie is? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het artikel «Verhuur sloopwoningen lonend voor Avenue2»?1

Ja.

Vraag 2

Hoe beoordeelt u de handelwijze van de hoofdaannemer in kwestie om een deel van de door onderbetaalde werknemers te betalen buitensporig hoge huur voor sloopwoningen «in eigen zak te steken»?

Ik deel de conclusie van de expert commissie dat de inhouding voor de kosten van huisvesting en vervoer op het salaris van de werknemers (in ieder geval vanuit sociaal maatschappelijk oogpunt) te hoog is. Ik heb er moeite mee als werkgevers winst maken op de huisvesting van hun werknemers.

Vraag 3

Op welke wijze maakt de onlangs in de Tweede Kamer aangenomen Wet Aanpak Schijnconstructies een eind aan dergelijke praktijken?2

De Wet Aanpak Schijnconstructies verplicht de werkgever tenminste het loon ter hoogte van het wettelijk minimumloon giraal uit te betalen en maakt het onmogelijk om bedragen voor huisvesting of andere doeleinden in te houden op het wettelijk minimumloon. De wet maakt het echter niet onmogelijk om boven het wettelijk minimumloon bedragen in te houden.

Vraag 4

Sterkt het voorbeeld rondom de A2 u in de overtuiging dat het tenminste giraal moeten uitbetalen van het wettelijk minimumloon zoals voorzien in de Wet Aanpak Schijnconstructies een rem zet op te hoge inhoudingen op dat loon voor bijvoorbeeld huisvestingskosten? Zo nee, waarom niet?

Ik ben er van overtuigd dat er een preventieve werking uitgaat van de Wet Aanpak Schijnconstructies en deze wet vergemakkelijkt de handhaving. Wetgeving alleen is echter niet genoeg om misstanden aan te pakken. We zullen ons samen met inspectiediensten en sociale partners moeten blijven inzetten voor een goede naleving van de arbeidsvoorwaarden.

Vraag 1

Klopt het dat in het Belastingplan 2008 de opbrengst van de invoering van de «integrale vennootschapsbelastingplicht voor woningcorporaties» werd geraamd op 500 miljoen euro? Wat is de daadwerkelijk gerealiseerde opbrengst van deze maatregel geweest in de jaren 2008 t/m 2014? Kunt u tevens uiteenzetten door welke factoren het verschil tussen de raming en de realisatie wordt veroorzaakt?

Vraag 2

Wat is de raming van de opbrengst van de maatregel voor de komende jaren?

Vraag 3

Welke maatregelen zijn genomen om de lager dan geraamde opbrengst van de «integrale vennootschapsbelastingplicht voor woningcorporaties» op te vangen?

Vraag 4

Wat zijn de jaarlijkse uitvoeringskosten geweest in de periode 2008 t/m 2014, van de «integrale vennootschapsbelastingplicht voor woningcorporaties?» Hoe ontwikkelen zich de uitvoeringskosten naar verwachting in de komende jaren?

In de memorie van toelichting bij het belastingplan 2008 is aangegeven dat de uitvoeringskosten structureel € 500.000 bedragen. In 2014 kwamen de directe kosten uit op ca. € 520.000. De initiële kosten lagen wel aanzienlijk hoger dan in het wetsvoorstel voorzien. Op basis van de beschikbare informatie is het momenteel de verwachting dat (bij ongewijzigde wetgeving) de uitvoeringskosten niet wezenlijk zullen wijzigen.

Vraag 5

Heeft de maatregel «integrale vennootschapsbelastingplicht voor woningcorporaties» per saldo geleid tot een toename van de administratieve lastendruk voor woningcorporaties?

Het is onmiskenbaar dat de vennootschapsbelastingplicht voor woningcorporaties tot een toename van de administratieve lasten voor woningcorporaties heeft geleid. Dit hangt samen met het doen van de aangifte vennootschapsbelasting. Desalniettemin wordt gepoogd de praktijk aan de hand van het eerdergenoemde VSO2 handvatten aan te reiken, waarmee tevens wordt beoogd de toename van de uitvoeringslasten voor de Belastingdienst en de toename van de administratieve lasten voor de woningcorporaties zoveel als mogelijk te beperken.

Vraag 6

Klopt het dat in het belastingplan 2008 wordt gesproken over gedragseffecten die mogelijk de opbrengst van de «integrale vennootschapsbelastingplicht voor woningcorporaties» kunnen beïnvloeden en hebben zich meetbare gedragseffecten voorgedaan? Zo ja, welke? Wat is het effect geweest van de gedragseffecten op de opbrengst van de maatregel?

In een nota naar aanleiding van het verslag (14 december 2007) heeft de PvdA gevraagd of met de invoering van de integrale Vpb-heffing woningcorporaties werd beoogd extra belastingopbrengsten binnen te halen of woningcorporaties aan te zetten tot (deels onrendabele) investeringen in nieuwe huur- en koopwoningen die mogelijk de fiscale winst reduceren. Hierop is al geantwoord dat we geen rekening hebben gehouden met dergelijke mogelijke gedragseffecten.

Vraag 7

Kunt u, in het licht van de opbrengst van de maatregel, de uitvoeringskosten en de administratieve lasten voor corporaties, toelichten wat anno 2015 de toegevoegde waarde is van de maatregel «integrale vennootschapsbelastingplicht voor woningcorporaties» voor de schatkist en voor de sociale volkshuisvesting?

Nu woningcorporaties vanaf 2012 geen (her)bestedingsreserve meer mogen vormen, verwachten wij bij herstel van de woningmarkt en een stijging van de WOZ-waarde hogere en stabielere Vpb-ontvangsten voor de schatkist. Ten slotte wijs ik erop dat van een eventuele wijziging van de integrale Vpb-plicht voor woningcorporaties enkel sprake kan zijn als deze, ook naar de mening van de Europese Commissie, verenigbaar is met de Europese staatssteunregels. Dat zal hoe dan ook geen gemakkelijk traject blijken.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het artikel «Zorgdirecteuren weigeren hulp aan loonsverlaging.»1

Ja.

Vraag 2

Bent u inmiddels met Aedes in overleg over de zogenaamde «staffel» zoals die ingevolge de op 1 januari jongstleden in werking getreden Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) in de woningcorporatie sector dient tot stand te komen? Zo nee, waarom niet?

Aedes heeft het overleg over de staffel overgelaten aan de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW) en de Nederlandse Vereniging Bestuurders Woningcorporaties (NVBW). Overleg met deze partijen heeft ertoe geleid dat zij inmiddels een voorstel hebben gedaan voor de staffelregeling voor het jaar 2016 dat past binnen de verlaagde WNT-norm.

Vraag 3

Gaat u erin slagen om de bedoelde staffel voor 1 juni aanstaande (de door de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties genoemde streefdatum) te publiceren? Zo nee, waarom niet en wanneer wordt bedoelde staffel dan openbaar gemaakt?

In het algemeen overleg dat de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) met een aantal commissies uit uw Kamer heeft gevoerd, is toegezegd dat de Minister van BZK de Kamer voor de zomer zal informeren over de vorderingen met betrekking tot de invoering van de WNT-2 per sector waarvoor het overgangsjaar van toepassing is (zie Kamerstukken 30 111, nr. 84, blz. 30). Voor wat betreft de woningcorporaties, zal ik uw Kamer en de sector naar verwachting in juni duidelijkheid kunnen bieden over de staffel voor 2016. Zoals tijdens het algemeen overleg op 5 februari 2015 is geconstateerd, zal de formele vaststelling van de staffel volgens de wet in de maand november plaatsvinden.

Vraag 1

Bent u bekend met de uitzending van het programma waarin de ANBO (Algemene Nederlandse Bond voor Ouderen) een Hulpfonds Woningaanpassingen heeft gelanceerd?1

Ja.

Vraag 2

Hoe beoordeelt u het bericht dat de ANBO zich genoodzaakt ziet een Fonds woningaanpassingen in het leven te roepen, omdat velen hun noodzakelijke woningaanpassingen niet kunnen bekostigen?

Het onderzoek van de ANBO is uitgevoerd onder 69 gemeenten waarvan 19 gemeenten de vragenlijst volledig en 8 gemeenten de vragenlijst deels hebben ingevuld. Het is de vraag of op basis hiervan conclusies kunnen worden getrokken voor heel Nederland. Dat neemt niet weg dat ik signalen als deze over de gemeentelijke uitvoering van de Wmo 2015 waardeer en nauwgezet volg.
Gemeenten zijn gehouden de wet, de Wmo 2015 uit te voeren. Deze wet waarborgt (met artikel 2.3.2.) dat ingeval iemand een aanvraag voor een woningaanpassing doet om zijn zelfredzaamheid te bevorderen, de gemeente zorgvuldig onderzoek moet doen naar deze behoefte. Indien uit het onderzoek blijkt dat de woningaanpassing bijdraagt aan de zelfredzaamheid van betrokkene en deze niet door hemzelf of met behulp van anderen georganiseerd kan worden, is de gemeente gehouden een maatwerkvoorziening te verstrekken. De gemeente is gehouden in het onderzoek de kenmerken van de persoon en diens situatie, waaronder zijn financiële situatie te betrekken. Indien een cliënt het niet eens is met het besluit van de gemeente en van mening is dat de gemeente te strenge eisen stelt, kan hiertegen door hem bezwaar en beroep worden aangetekend.
Nu het wettelijk kader voldoende helder is en hiermee de rechten van de cliënt voldoende gewaarborgd zijn, is de vorming van een fonds woningaanpassingen overbodig. Gemeenten zijn, ongeacht het al dan niet specifiek begroot hebben van uitgaven voor woningaanpassingen, gehouden in de daarvoor in aanmerking komende gevallen voorzieningen te verstrekken.
Indien ik concrete voorbeelden heb van situaties waarbij gemeenten zich niet aan de wet houden, ga ik daarover met betrokkenen in gesprek.

Vraag 3

Hoe beoordeelt u het onderzoeksresultaat van onderzoek uitgevoerd in opdracht van ANBO, dat bijna de helft van de onderzochte gemeenten te strenge criteria hanteert voor de vergoeding van woningaanpassingen?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Hoe beoordeelt u het onderzoeksresultaat van onderzoek uitgevoerd in opdracht van ANBO, dat minder dan de helft van de onderzochte gemeenten middelen beschikbaar stelt voor woningaanpassingen? Kunt u uw antwoord toelichten?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 5

Deelt u de mening dat, om het ouderen mogelijk te maken langer thuis te blijven wonen, het noodzakelijk is randvoorwaarden om dit voor hen mogelijk te maken, zoals woningaanpassingen, goed te regelen? Kunt u uw antwoord toelichten?

Ik deel deze mening. In de Wmo 2015 zijn de randvoorwaarden om mensen zo lang mogelijk in hun eigen leefomgeving te laten wonen opgenomen. Dit heeft tot gevolg dat wanneer iemand zich wendt tot de gemeente met een vraag voor ondersteuning om zo lang mogelijk in zijn eigen leefomgeving te kunnen blijven wonen en het college komt, op grond van een zorgvuldig onderzoek, tot de conclusie dat deze persoon geholpen is met een woningaanpassing, de gemeente op grond van de Wmo 2015 gehouden is deze woningaanpassing te bieden.
Het is vervolgens aan de gemeenteraden om binnen de wettelijke kaders uitwerking te geven aan het lokale beleid in het gemeentelijke beleidsplan en de gemeentelijke verordening. Van belang voor het ontwerp van de gemeentelijke verordening is dat deze voldoende ruimte laat voor individuele afwegingen als voorwaarde voor maatwerk in ondersteuning.

Vraag 6

Hoe beoordeelt u het gegeven dat het kennelijk uitmaakt in welke gemeente iemand woont of deze een woningaanpassing vergoed krijgt? Kunt u uw antwoord toelichten?

De Wmo 2015 biedt de randvoorwaarden om mensen zo lang mogelijk in hun eigen leefomgeving te laten wonen. Dit wettelijke kader bindt alle gemeenten. De lokale beleidsuitvoering dient zich binnen dit kader te voltrekken.
Voor een doeltreffende en doelmatige ondersteuning van mensen met beperkingen in hun zelfredzaamheid en participatie is maatwerk geboden. Daarom voorziet de Wmo 2015 in een grote mate van beleidsruimte voor gemeenten om dit maatwerk zoveel mogelijk gestalte te geven op een wijze die past bij de betreffende situatie. Het maatwerk voorziet in een passende ondersteuning, afgestemd op de behoeften van de cliënt. Zo kan de woning en woonomgeving, waaronder alternatief en meer passend woonaanbod, lokaal verschillen, evenals eventuele andere alternatieven in een gemeente om belemmeringen voor zelfredzaamheid en participatie van mensen weg te nemen. Dit brengt met zich dat de uitvoering van de wet op gemeentelijk niveau tot verschillen zal leiden. Dat is ook de bedoeling, om op die manier tot voldoende maatwerk voor de betrokken cliënten te komen. De Wmo 2015 biedt voldoende kaders om zeker te stellen dat in elke gemeente een goed niveau van maatschappelijke ondersteuning in opzet is gewaarborgd. De horizontale verantwoording, tussen de gemeenteraad en het college, dient er voor te zorgen dat dit niveau ook daadwerkelijk gewaarborgd wordt. Daarnaast biedt de wet ook de cliënt voldoende waarborgen om de gemeentelijke besluitvorming waar nodig in bezwaar en beroep te laten toetsen.

Vraag 7

Deelt u de mening dat het vreemd is dat het hierbij uitmaakt in welke gemeente iemand woont, aangezien het beleid om langer thuis te blijven wonen, landelijk is en mensen in verschillende gemeenten dus met dezelfde gevolgen te maken krijgen, terwijl gemeenten wel verschillend beleid voeren? Kunt u uw antwoord toelichten?

Zie antwoord vraag 6.

Vraag 1

Kent u het bericht «proef flexwerkershypotheek uitgebreid» van 10 februari 2015 op de website van Vereniging Eigen Huis, waarbij de pilot voor een perspectiefverklaring wordt uitgebreid van Randstad, naar Tempo Team en Yacht? Bent u bekend met de pilot perspectiefverklaring van Randstad, Obvion en Vereniging Eigen Huis voor mensen met een tijdelijk arbeidscontract? Wat vindt u van deze pilot? Deelt u onze mening dat dit een goede ontwikkeling is? Zo nee, waarom niet?

Ik ben bekend met de pilot voor een perspectiefverklaring en de berichtgeving over de uitbreiding van de proef. In mijn brief van juli 20141 ben ik onder andere uitgebreid ingegaan op de positie en mogelijkheden van flexwerkers en ZZP’ers op de woningmarkt. De verkenning van een perspectiefverklaring die binnen genoemde pilot wordt uitgewerkt, valt binnen de mogelijkheden van de regelgeving. Zo bieden de verstrekkingsregels de mogelijkheid van maatwerk voor mensen zonder vast contract, mits dit voldoende kan worden onderbouwd.

Vraag 2

Deelt u de mening dat ook mensen met een tijdelijk of flexibel contract of als ZZP’er meer, beter en makkelijker de mogelijkheid moet krijgen om een hypotheek af te sluiten? Zo nee, waarom niet?

Vanuit het oogpunt van consumentenbescherming en het voorkomen van overkreditering, bestaat in een Nederland een wettelijke inkomenstoets op basis waarvan het maximale hypotheekbedrag wordt bepaald. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen personen met een vast inkomen en personen waarbij het inkomen fluctueert, zoals bij flexwerkers of ZZP’ers. Aanvullend biedt de Tijdelijke regeling hypothecair krediet ruimte voor maatwerk, mits dit voldoende onderbouwd kan worden en de betaalbaarheid van de hypotheek niet in het geding komt. Kredietverstrekkers geven aan dat ZZP-ers en flexwerkers een heterogene groep vormen, onder meer wat betreft werkervaring, perspectief en arbeidsmarktpositie. Het aangaan van een hypothecaire lening is een beslissing over een forse verplichting van 30 jaar. De toets op draagkracht is daarom van groot belang om de risico’s op individuele betalingsproblemen te minimaliseren. Een chypotheeknemer is niet geholpen met een te hoge lening ten opzichte van zijn draagkracht. De huidige hypotheekregels bieden naar opvatting van het Rijk, de Autoriteit Financiële Markten (AFM) en de kredietverstrekkers voldoende mogelijkheden voor ZZP’ers of mensen met een tijdelijk of flexibel contract. Zo mag de kredietverstrekker bij het bepalen van het maximale hypotheekbedrag voor een flexwerker of ZZP’ers rekening houden met het gemiddelde inkomen van de consument over de laatste drie kalenderjaren. Indien de consument in een of meer van de laatste drie kalenderjaren geen inkomen heeft gehad, kan de kredietverstrekker naast de wel beschikbare kalenderjaren uitgaan van een onderbouwde prognose van het toekomstige inkomen. Het is dan van belang dat deze prognose voldoende wordt onderbouwd met bijvoorbeeld informatie over de financiële situatie, opleiding, werkhistorie en het toekomstperspectief.

Vraag 3

Welke gegevens zijn er over het aflossingsgedrag van mensen met een flexibel arbeidscontract of van ZZP’ers? Hoe verschillen deze van mensen met een vast arbeidscontract?

De Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) geeft aan dat het betalings- en aflosgedrag van hypotheekverstrekkingen aan mensen met flexibele contracten of ZZP’ers niet apart wordt geregistreerd. In geval van langdurige achterstanden wordt op dossierniveau de financiële situatie van de persoon in kaart gebracht. Daarmee is niet bekend of er op portefeuilleniveau verschillen in betaal- en aflosgedrag bestaan tussen personen met een vast of flexibel inkomen.

Vraag 4

Bent u het eens dat de regelgeving voor het verkrijgen van een hypotheek beter moet gaan aansluiten bij de flexibilisering van de arbeidsmarkt (zoals tijdelijke arbeidscontracten en ZZP’ers), want in 2001 was 28% van de werkenden zelfstandig ondernemer of werknemer met een tijdelijk of flexibel contract, terwijl dat percentage in de afgelopen jaren is gestegen tot ongeveer 40% van de werkenden? Zo nee, waarom niet?

Om de informatieverstrekking over de mogelijkheden voor ZZP’ers en flexwerkers te verbeteren, heeft de NVB recentelijk de website www.flexibelwerkenenwonen.nl gelanceerd. Op dit informatieplatform wordt onder meer het belang van een goede voorbereiding toegelicht, wordt aangegeven op welke wijze de kredietverstrekker een hypotheekaanvraag van een ZZP’er of flexwerker beoordeelt, en welke cijfers en documenten nodig zijn om een aanvraag goed te kunnen beoordelen. Verantwoorde kredietverstrekking is ook bij flexwerkers en ZZP’ers in het belang van zowel de klant als de kredietverstrekker. De positie van deze groepen op de woningmarkt, zoals geschetst in eerdergenoemde brief van juli 2014, geven mij geen aanleiding om de regels voor hypotheekverstrekking aan te passen.

Vraag 5

Deelt u de mening dat de huidige beoordeling van hypotheekaanvragen te veel is gericht op het heden en verleden van de koper in plaats van op de toekomst (en dus naar de opleiding, werkervaring, competenties, functies en situatie op de arbeidsmarkt)? Zo nee, waarom niet?

Zie het antwoord onder vraag 2.

Vraag 6

Deelt u de mening dat een soort perspectiefverklaring meer en breder (bijvoorbeeld ook voor ZZP’ers) ingezet moet kunnen worden en dat er hier eigenlijk niet sprake zou moeten zijn van een «proef», bent u dat met ons eens? Zo nee, waarom niet?

De gevolgde werkwijze met de perspectiefverklaring valt binnen de huidige mogelijkheden van de Tijdelijke regeling hypothecair krediet. Het is aan de kredietverstrekker om te bepalen of zij deze methode toepassen in het kader van een proef en of zij hier beleid op ontwikkelen. Het staat kredietverstrekkers daarnaast vrij om te bepalen of zij gebruik willen maken van de aanvullende mogelijkheden voor maatwerk. De Tijdelijke regeling hypothecair krediet vormt hierbij geen belemmering en hoeft hiervoor niet te worden aangepast.

Vraag 7

Hoe past de methode van perspectiefverklaring in de huidige regelgeving, zoals de Tijdelijke regeling hypothecair krediet? Waarom gaat het hier nog steeds om een proef en is het niet inmiddels gewoon «beleid»? Welke knelpunten zijn er? Hoe kan de regeling aangepast worden zodat deze beter aansluit bij een flexibele arbeidsmarkt?

Zie antwoord vraag 6.

Vraag 8

In hoeverre bent u bereid om de regelgeving aan te passen om het verkrijgen van een hypotheek door flexwerkers en ZZP’ers in de toekomst daadwerkelijk goed, beter, breder en makkelijker mogelijk te maken?

Vraag 9

Welke mogelijkheden (in de wet- en regelgeving) kunnen/moeten er volgens u nog verder ontwikkeld worden om ervoor te zorgen dat mensen met een tijdelijke arbeidsovereenkomst of ZZP’ers toch de mogelijkheid krijgen gewoon een hypotheek te verkrijgen voor hun woning of dat in ieder geval makkelijker mogelijk te maken?

In de genoemde brief van juli 2014 heb ik aangegeven dat zowel het kabinet als de kredietverstrekkers van mening zijn dat de hypotheekregels voldoende ruimte bieden voor het kunnen leveren van maatwerk, ook als het gaat om het kunnen verstrekken van krediet aan ZZP’ers of mensen met een tijdelijk of flexibel contract.

Vraag 10

Welke mogelijkheden ziet u om hypotheekverstrekkers meer mogelijkheden te geven voor maatwerk bij mensen met een tijdelijk arbeidscontract of voor ZZP’ers, ook gelet op de grote diversiteit onder flexwerkers en ZZP’ers? Welke mogelijkheden ziet u om vanuit de AFM meer ruimte te bieden om dit mogelijk te maken? Bent u bereid om hierover in overleg te treden met de AFM? Zo nee, waarom niet? Wat mag er op dit moment wel en niet vanuit de AFM en waarom?

Voor de mogelijkheden voor deze groepen binnen de huidige regelgeving verwijs ik naar het antwoord onder vraag 9. Om te voorkomen dat voorzichtigheid ingegeven door onzekerheid over het terecht toepassen van de explains tot een te grote terughoudendheid leidt, wijzen het Rijk en de AFM er bij kredietversterkkers – sinds bijna 3 jaar – regelmatig op dat gebruik mag worden gemaakt van maatwerk en explains. Ook benadrukt de AFM dat als normen een belemmering vormen om verantwoord krediet te verstrekken of daarover onduidelijkheid bestaat bij geldverstrekkers, zij graag daarover in gesprek gaat. Periodiek overleg tussen de toezichthouder en de kredietverstrekkers over de normen kan bijdragen aan helderheid over de mogelijkheden en terughoudendheid wegnemen waar dat niet nodig is. Bij de AFM zijn er geen actuele signalen bekend dat de regelgeving door de kredietverstrekkers als knellend wordt ervaren. Aanbieders van hypothecair krediet geven aan de bestaande ruimte als voldoende te beschouwen en kunnen zelf bepalen of zij gebruik willen maken van de toegestane afwijkingen. Met het informatiepunt van de banken over de flexibilisering van de arbeidsmarkt en financieringsmogelijkheden getuigen de banken van de wil om na te denken over financieringsmogelijkheden binnen de zich ontwikkelende arbeids- en woningmarkt. Het is goed dat de banken zich hiervoor openstellen zonder daarbij het principe van verantwoorde kredietverlening uit het oog te verliezen.
Zie het antwoord onder vraag 10.

Vraag 11

In hoeverre is er sprake van het feit dat de AFM en regelgeving zaken al wel toestaan, maar er door de hypotheekverstrekker niet dan wel onvoldoende gebruik van wordt gemaakt? Wat zijn daarvoor de redenen van de hypotheekverstrekker? Welke onzekerheid zit er voor de hypotheekverstrekker bij het «explain»-principe? Hoe kan dit verminderd worden?

Zie antwoord vraag 10.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Ymere bouwt meer koopwoningen dan sociale huurwoningen»?1

Ja, daar ben ik mee bekend.

Vraag 2

Vindt u het de taak van woningcorporaties om commerciële koopwoningen te bouwen en te verkopen? Zo ja, waarom? Zo nee, wat gaat u eraan doen om ervoor te zorgen dat woningcorporatie Ymere zich tot haar kerntaken beperkt?

Het ontwikkelen van nieuwbouwwoningen in het koopsegment reken ik niet tot de kerntaken van een woningcorporatie. In de herziene Woningwet die met ingang van 1 juli 2015 van kracht is, worden daarom ook striktere kaders aan deze activiteiten gesteld, om de focus op de kerntaken te vergroten, de risico’s voor het maatschappelijk bestemd vermogen te beperken en een eerlijk speelveld te creëren met marktpartijen.
De nieuwe wet voorziet onder andere dat corporaties hun kernactiviteiten (diensten van algemeen economisch belang, DAEB) en de overige activiteiten (niet-DAEB, zoals het ontwikkelen van koopwoningen) van elkaar scheiden, administratief dan wel afgesplitst in een juridische dochter die als een normale marktpartij opereert. Indien sprake is van een administratieve scheiding dan zijn nieuwe niet-DAEB activiteiten alleen toegestaan als er sprake is van herstructurering, de gemeente het noodzakelijk acht en er geen belangstelling van marktpartijen is. Ook moeten deze niet-DAEB activiteiten onder marktconforme condities worden verricht door de corporatie en mag de uitvoering van de kerntaken financieel geen hinder ondervinden van deze niet-DAEB activiteiten.

Vraag 3

Bent u bereid strengere eisen te stellen aan het bouwen en verkopen van nieuwe woningen door woningcorporaties? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Hoeveel koopwoningen worden er in totaal door woningcorporaties ontwikkeld en te koop aangeboden? Zijn er geen andere partijen die deze koopwoningen zouden kunnen bouwen? Zo nee, waarom niet?

De recentste cijfers komen uit het Sectorbeeld 2014 van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV). In 2013 realiseerde de corporatiesector 3.100 nieuwbouwkoopwoningen. Sinds 2009 daalt het aantal nieuwbouwwoningen ontwikkeld door corporaties in het koopsegment (2009: circa 10.000). Andere partijen hebben in 2013 in totaal circa 13.700 koopwoningen gerealiseerd.

Vraag 5

Bent u bereid om te bevorderen dat particulieren vaker zelf betaalbare woningen kunnen bouwen op betaalbare kavels?

Ik heb het Expertteam Eigenbouw opdracht gegeven om woningbouw en -verbouw in particulier opdrachtgeverschap te bevorderen. Daarbij is uitdrukkelijk de organisatie van kaveluitgifte en financiering betrokken. Sinds enige tijd heeft deze expertise in diverse gemeenten vruchten afgeworpen. In navolging van ervaringen als «Ik bouw betaalbaar in Almere», kluswoningen en collectief opdrachtgeverschap zijn elders inmiddels woningen gerealiseerd door starters en/of eigenbouwers met midden of lagere inkomens. Dit vindt zowel plaats in oudere stadswijken in ondermeer Rotterdam en Amsterdam als op nieuwbouwlocaties in bijvoorbeeld Almere en Nijmegen.

Vraag 1

Kent u het bericht en de rapportage van het Landelijke Studentenvakbond (LSVb) over de prijs van studentenkamers?1

Ja.

Vraag 2

Wat vindt u van de uitkomsten? Bent u ontstemd over het feit dat een groot deel van de studentenkamers voor te hoge huren wordt verhuurd? Kunt u dit toelichten? Welke financiële gevolgen heeft dit voor studenten?

De uitkomsten van het LSVb-onderzoek onderstrepen mijn nadrukkelijke aandacht voor de betaalbaarheid van studentenwoningen. Binnen het Landelijk Platform Studentenhuisvesting, dat opgericht is in het kader van het LAS (Landelijk Actieplan Studentenhuisvesting), staat betaalbaarheid hoog op de agenda. In het AO Studentenhuisvesting op 19 november 20142 heb ik toegezegd om de betaalbaarheid in jaarlijkse monitor te laten zien. Vanaf 2015 wordt in de Landelijke Monitor Studentenhuisvesting betaalbaarheid als reguliere meetindicator opgenomen om beter inzicht te krijgen in de betaalbaarheidproblematiek voor studenten.

Vraag 3

Welke mogelijkheden ziet u om deze misstanden te helpen voorkomen? Ziet u mogelijkheden om via aangescherpte wetgeving notoire huisjesmelkers die teveel vragen voor studentenkamers steviger aan te pakken? Kunt u dit toelichten?

In het huurprijzenrecht voor woonruimte geldt in beginsel contractvrijheid; de verhuurder en huurder mogen elke huurprijs die hun goeddunkt, overeenkomen. Ik zie geen aanleiding om dit beginsel van contractvrijheid in het huurprijzenrecht te verlaten.
Op de website van de Huurcommissie3 staat informatie over de verschillende procedures en een aantal instrumenten die huurders en verhuurders kunnen gebruiken. Er is een huurprijs-check voor zelfstandige woningen en een voor onzelfstandige woonruimten. Met behulp van dit instrument kan een schatting worden gemaakt van het puntenaantal en de maximale huurprijs van de woonruimte. Wanneer de huurder meent dat hij teveel huur betaalt, kan hij in gesprek treden met verhuurder. Wanneer ze samen niet tot een vergelijk kunnen komen, kan een procedure bij de Huurcommissie gestart worden.
De Huurcommissie is er voor geschillen bij huurwoningen in het gereguleerde segment, voor zowel zelfstandige als onzelfstandige woonruimten. Echter voor de toetsing van de aanvangshuur van zelfstandige woningen, kan de te toetsen huurprijs in de huurovereenkomst hoger zijn dan de grens van het gereguleerde segment. Het verzoek aan de Huurcommissie om de aanvangshuur te toetsen, moet dan wel binnen zes maanden na het ingaan van de huurovereenkomst zijn ingediend. Onzelfstandige woningen (kamers) behoren per definitie tot het gereguleerde segment, omdat de liberalisatieregeling alleen voor zelfstandige woningen geldt.
Als de eerste zes maanden van de huurovereenkomst reeds zijn verstreken, kan de huurder een huurverlagingsvoorstel aan de verhuurder doen. In dat geval werkt de huurverlaging niet terug tot de ingangsdatum van de huurovereenkomst, maar gaat de huurverlaging later in. Voorstellen tot huurprijswijziging (verhoging en verlaging) voor woonruimten dienen namelijk minimaal twee maanden voor de voorgestelde ingangsdatum bij de wederpartij te worden ingediend. Als de verhuurder niet met het huurverlagingsvoorstel instemt, kan de huurder het huurverlagingsvoorstel aan de Huurcommissie voorleggen. Voor huurders van studentenwoningen en studentenkamers geldt dus huurprijsbescherming.
Om het inzicht in de eigen situatie van huurders en verhuurders te vergroten, zijn sinds 1 januari 2010 de uitspraken van de Huurcommissie opgenomen in een openbaar register. In dit register kunnen de uitspraken onder meer geselecteerd worden op zelfstandige of onzelfstandige woonruimte.

Vraag 4

Kunt u aangeven in welke mate studenten gebruik maken van hun recht om via huurteams of de huurcommissie de te hoge huurprijs opnieuw te laten vaststellen en kunt u toelichten welke – eventuele – belemmeringen er zijn bij studenten om van deze diensten gebruik te maken?

De Huurcommissie weet niet of een verzoeker voor het opnieuw laten vaststellen of verlaging van de huurprijs een student is of niet.
Uit het Jaarverslag 2014 van de Huurcommissie blijkt dat er in totaal, dus niet specifiek studenten, 1.284 verzoeken zijn binnengekomen bij de Huurcommissie om de aanvangshuur de toetsen (art. 249 BW) en 467 verzoeken met het voorstel om op grond van punten de huur te verlagen (art. 254 BW).
De Huurcommissie is een laagdrempelig onpartijdig instituut waar huurders en verhuurders terecht kunnen als zij samen niet tot een oplossing van hun huurprijsgeschil komen. Gelet op het laagdrempelige karakter zie ik geen belemmeringen om gebruik te maken van de diensten van de Huurcommissie.

Vraag 5

Kunt u aangeven in welke mate de doelstellingen van het actieplan Studentenhuisvesting gehaald zullen worden en of ze afdoende zijn om het aanbod zodanig te vergroten dat dit misbruik van schaarste door huisjesmelkers kan worden teruggedrongen?

Met doelstellingen van het Landelijk Actieplan Studenthuisvesting wordt beoogd dat de woningmarkt voor studenten in de komende jaren meer in balans komt, wat naar verwachting ook een matigend effect zal hebben op de huurprijsontwikkeling. In de voortgangsbrief van 17 juli 2014 heb ik uw Kamer geïnformeerd over de status van de doelstellingen uit het actieplan. In die brief heb ik opgenomen dat in de periode 2011–2014 8.094 eenheden zijn opgeleverd, 3.813 eenheden in aanbouw zijn en 4.395 eenheden in voorbereiding. Het totaal aantal naar verwachting te realiseren eenheden in de periode 2011–2016 komt uit op 16.302. Vóór de zomer informeer ik uw Kamer over de voortgang en het vervolg van het Landelijk Actieplan Studentenhuisvesting en over de gerealiseerde aantallen in de periode tot medio 2015.

Vraag 1

Kent u het bericht «Brussel ligt dwars bij nieuw instituut voor hypotheken»?1

Ja.

Vraag 2

Wat is de stand van zaken van het overleg met de Europese Commissie en Eurostat over de oprichting van de Nederlandse hypotheekInstelling (NHI) onder de in de Miljoenennota 2015 genoemde voorwaarden dat de instelling vormgegeven kan worden binnen de Europese staatssteunregels en het schuldpapier dat de NHI uitgeeft niet tot de staatsschuld gerekend wordt?2

De gesprekken met onder andere de Europese Commissie en CBS/Eurostat zijn nog niet afgerond. Uit de gesprekken kan nog niet worden afgeleid of de NHI niet leidt tot staatssteun en dat de schuld van de NHI niet gerekend wordt tot de staatsschuld. Gegeven het technische en soms complexe karakter van dit onderwerp, dient grondig bestudeerd te worden of vormgeving zonder staatssteun haalbaar is. Over of «groen licht» van de Europese Commissie als het gaat om de mededinging en staatssteun mogelijk is, kan ik pas uitsluitsel geven wanneer dit traject is afgerond.
Ten aanzien van het traject bij Eurostat geldt dat het de taak is van dit onafhankelijke statistische bureau van de Europese Unie om op basis van de Europese Statistische Richtlijnen (ESA 2010) de NHI wel of niet tot de sector overheid te classificeren. De classificatie van de NHI is onder meer afhankelijk van de (financiële) activiteiten, governance structuur, bestuurlijke en juridische kaders en de rol van de overheid. Indien de NHI door Eurostat tot de sector overheid wordt gerekend, dan worden, conform de bepalingen in ESA 2010, de schuldtitels (die hoofdzakelijk bestaan uit door de staat gegarandeerde Nederlandse Hypotheekobligaties, NHOs) op de balans van de NHI tot de sector overheid gerekend. Het effect op de EMU-schuld is gelijk aan de totaalsom van de uitstaande schuldtitels.
Vanzelfsprekend streef ik ernaar zo spoedig mogelijk voldoende duidelijkheid en comfort te hebben of aan de randvoorwaarden kan worden voldaan dat de NHI niet leidt tot staatssteun en de NHI niet wordt gerekend tot de sector overheid, zodat het eindrapport door kwartiermaker Jan van Rutte kan worden afgerond en naar uw Kamer kan worden gezonden.

Vraag 3

Op welke wijze is de beoogde garantie via de NHI uitgebreider dan via de huidige Nationale Hypotheekgarantie (NHG)?

De NHG verschilt op een aantal punten van de NHI. De NHG keert uit wanneer er een restschuld overblijft als een huishouden niet aan zijn betalingsverplichtingen kan voldoen als gevolg van bijvoorbeeld werkloosheid of een echtscheiding. Daarmee is een bank (deels)4 beschermd tegen het kredietrisico van de verstrekte hypotheeklening en wordt de consument beschermd tegen een eventuele restschuld.
In de uitwerking van de NHI is beoogd dat de NHI pakketten gesecuritiseerde NHG-hypotheken (residential mortgage backed securities, RMBS) met de in Nederland hoogst haalbare rating koopt van verschillende hypotheekverstrekkers. Ter financiering hiervan geeft de NHI Nederlandse Hypotheekobligaties met staatsgarantie uit. RMBS-investeerders lopen naast het kredietrisico, dat de NHG deels afdekt, ook andere risico’s. Een belangrijk risico bij hypotheken is het risico dat huishoudens sneller of langzamer aflossen dan aanvankelijk werd verwacht. Dit risico wordt ook wel prepaymentrisico genoemd. In combinatie met veranderingen in de rente kan dit ongunstig zijn voor de investeerder in de RMBS. Indien huishoudens bijvoorbeeld bij een dalende rente sneller aflossen, dan kunnen investeerders deze eerder ontvangen kasstromen alleen opnieuw investeren tegen een lagere rente dan de rente op de RMBS.5 Het is mogelijk om in de RMBS-structuur mechanismen in te bouwen om deze risico’s te mitigeren, maar uiteindelijk kunnen deze risico’s neerslaan bij de investeerders. De investeerders vragen hiervoor uiteraard een vergoeding.
De NHO’s kennen een 100% overheidsgarantie. De additionele risico’s ten opzichte van de NHG (waaronder het prepaymentrisico) die hiermee gepaard gaan slaan primair neer bij de hypotheekverstrekkers. Zij zijn verantwoordelijk voor alle mogelijke verliezen die kunnen ontstaan doordat huishoudens niet aan hun betalingsverplichtingen kunnen voldoen of bijvoorbeeld sneller dan verwacht aflossen. Mocht een hypotheekverstrekker onverhoopt failliet gaan, dan kunnen deze risico’s bij de overheid neerslaan. De overheid loopt dus geen directe risico’s, maar conditionele risico’s. Bovendien worden maatregelen ingebouwd om te voorkomen dat de overheid met (grote) verliezen wordt geconfronteerd in het geval een hypotheekverstrekker onverhoopt failliet gaat, zoals het vragen van (extra) onderpand. Daarnaast zal de overheid een kostendekkende premie vragen voor de conditionele risico’s die zij op zich neemt. Hieruit volgt dat een investering in een NHO aantrekkelijker is dan een investering in een RMBS die NHG-hypotheken als onderpand heeft.
Voor hypotheekverstrekkers kan NHI-financiering aantrekkelijk zijn omdat NHOs naar verwachting beter verhandelbaar zijn dan RMBS, onder meer omdat er minder onzekerheden zijn over de te ontvangen kasstromen. Het wegnemen van deze onzekerheden zal er naar verwachting toe leiden dat de NHO’s ook in tijden van stress zullen worden afgenomen. Daarnaast zal de bundeling van meerdere RMBSen in een standaard NHO bij substantiële volumes bijdragen aan een betere verhandelbaarheid. Dit leidt er ook toe dat NHI-financiering goedkoper kan zijn dan andere vormen van financiering. Hierdoor kan een financieringsvoordeel ontstaan.
Voor de vraag of er sprake is van staatssteun kijkt de Europese Commissie onder andere of eventuele voordelen van een garantie neerslaan bij de consument of bij een financiële instelling. Het is complexer om dit voordeel vast te stellen bij de NHI dan bij de NHG, mede omdat de garantie bij de NHI toe ziet op de passiva van de bankbalans (de financiering) in plaats van de activa (de hypotheek, zoals bij de NHG). Er moet daarom, in tegenstelling tot de NHG, een beeld verkregen worden hoe voordelen aan de passivazijde van de balans doorwerken op de activazijde van een balans.
Er is met de Europese Commissie geen discussie geweest over NHG-garanties en staatssteun. Over de vraag of de NHI zal leiden tot staatssteun wordt op dit moment nog gesproken met de Europese Commissie.

Vraag 4

Waarom vermoedt de Europese Commissie indirecte staatssteun, terwijl daarvan bij de NHG geen sprake is, en de garantie in het plan voor de NHI «slechts op enkele details uitgebreider» zou zijn?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 5

Kan de discussie over staatssteun via de NHI nog gevolgen hebben voor het standpunt van de Europese Commissie dat er bij de huidige NHG geen sprake is van indirecte staatssteun?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 6

Waarom wil Eurostat de NHI-obligaties meetellen bij de staatsschuld? Wat zou daarvan het effect op de staatsschuld zijn?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 7

Wat is de meerwaarde van een NHI nu de woningmarkt aantrekt, de financiële sector stabiliseert en alternatieve financieringsvormen door de lage rente wellicht goedkoper zijn dan financiering via een NHI? Verwacht u onder deze omstandigheden voldoende animo bij banken en beleggers voor een NHI?

De NHI is allereerst bedoeld om een aanvullende, toegankelijke en stabiele financieringsbron te bieden voor de Nederlandse hypotheekmarkt, die ook in tijden van onverhoopte nieuwe financiële stress markttoegang biedt, en daarmee kan bijdragen aan financiering van een betekenisvol deel van de Nederlandse funding gap.6 De meerwaarde van de NHI zal zich dus met name bewijzen in tijden van financiële stress. Daarnaast biedt de NHI toegevoegde waarde omdat de directe staatsgarantie op de Nederlandse Hypotheekobligaties transparanter is voor beleggers dan de huidige NHG, waardoor het aantrekkelijker wordt om NHG-hypotheken te financieren. In mijn contacten met banken en beleggers heb ik geen signalen ontvangen dat er onder deze partijen gegeven de huidige marktomstandigheden niet langer animo is voor de NHI.

Vraag 8

Verwacht u nog groen licht van de Europese Commissie te krijgen voor het oprichten van een NHI?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 9

Wanneer stuurt u de in uw brief van 22 mei 20143 toegezegde rapportage over het inrichting- en realisatieplan van de NHI en de kabinetsreactie hierop?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Sociale woningbouw Den Haag ingestort, wachtlijsten lopen op»?1

Ja.

Vraag 2

Hoe verklaart u het dat de bouw van nieuwe sociale huurwoningen in vier tijd met 96% is afgenomen?

Uit cijfers van de gemeente Den Haag blijkt dat in 2011 815 huurwoningen onder de liberalisatiegrens zijn gebouwd door Haagse corporaties en in 2012 713. De laatste twee jaren (2013 en 2014) is de realisatie van nieuwe sociale huurwoningen in Den Haag teruggelopen naar respectievelijk 136 en 34. De daling van de laatste jaren kan meerdere oorzaken hebben. De gemeente Den Haag wijst erop dat twee van de drie grootste in Den Haag werkzaam zijnde corporaties, te weten Vestia en Haag Wonen, weinig financiële ruimte hebben gehad voor nieuwbouwinvesteringen. Bij Vestia vanwege de afwikkeling van de derivatenproblematiek, bij Haag Wonen mede door verliezen op vastgoedprojecten tijdens de economische crisis. Gelet op de financiële mogelijkheden hebben deze corporaties relatief sterker ingezet op onderhouds- en verbeterinvesteringen in hun bestaande woningvoorraad en minder op nieuwbouwinvesteringen.

Vraag 3

Hoe verhouden uw uitspraken dat 2014 een beter jaar voor de bouwsector was dan voorgaande jaren en er weer een beetje kleur op de wangen van de bouwsector begint te komen, zich tot de dramatische afname van nieuwbouw van sociale huurwoningen in Den Haag?2

Ik heb eerder gewezen op de mogelijkheden voor de bouwsector bij nieuwbouw in het middenhuursegment, transformatie van bijvoorbeeld oude scholen of oude ziekenhuizen in appartementen, het energiezuinig maken van bestaande woningen en zelfbouw door consumenten. Gesteld kan worden dat de verhuurderheffing geen belemmering voor corporaties is om nieuwbouwinvesteringen te plegen. Het beeld dat wordt geschetst dat corporaties niets meer kunnen bouwen als gevolg van de heffing strookt niet met de daadwerkelijke realisaties. Zo zijn in 2012 17.359 nieuwbouwhuurwoningen tot de liberalisatiegrens door corporaties gerealiseerd en in 2013 21.557 nieuwe huurwoningen tot de liberalisatiegrens (bron: BBSH/dVI). Uit het Sectorbeeld van het CFV over 2013 (Kamerstuk 29 453, nr. 360, 9 december 2014) blijkt dat de financiële positie van de corporatiesector de afgelopen jaren is verbeterd. Zo is de solvabiliteit toegenomen van de sector als geheel van 25% in 2012 tot 31,7% in 2013. Dat laat onverlet dat op lokaal niveau de situatie anders kan zijn. De financiële beperkingen van de eerder genoemde woningcorporaties in Den Haag kennen andere, belangrijke oorzaken dan de verhuurderheffing (zie antwoord op vraag3.

Vraag 4

Erkent u dat de verhuurderheffing van ruim 600 euro per sociale huurwoning ertoe leidt dat woningcorporaties niet meer kunnen bouwen? Zo nee, waarom niet? Zo ja, bent u bereid om de verhuurdersheffing om te zetten in een investeringsverplichting?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 5

Hoe verhoudt de achterblijvende bouw van sociale huurwoningen zich tot de snelle groei van het aantal inwoners in Den Haag?3

De bevolking van Den Haag is in enkele jaren gegroeid van 500.000 in 2005 naar ruim 515.000 inwoners in 2015, terwijl was gedacht dat dit aantal pas in 2020 zou worden bereikt. De verwachting van de gemeente is dat deze (snellere) groei zal doorzetten. Om dit te accommoderen heeft het college van Den Haag in zijn coalitieakkoord de ambitie opgenomen om jaarlijks 1.500 woningen aan de voorraad toe te voegen, waarvan 30% uit sociale woningbouw moet bestaan. Hiertoe zal de gemeente ook prestatieafspraken maken met corporaties.

Vraag 6

Wat is de gemiddelde wachttijd in Den Haag voor een woningzoekende, starter en doorstromer, en wat is de prognose voor de komende jaren? Kunt u uw antwoord toelichten?

Uit de Verhuurrapportages van de gemeente Den Haag blijkt dat de gemiddelde wachttijd de afgelopen drie jaren (2012–2014) vrij constant op 24 maanden lag. De wachttijd voor starters is toegenomen van 17 maanden in 2012 tot 22 maanden in 2013 en 23 maanden in 2014. Dit komt volgens de gemeente hoofdzakelijk door een wijziging in de gemeentelijke toewijzingsregels. De wachttijd voor doorstromers is afgenomen van 34 maanden in 2012 tot 26 maanden in 2013 en 24 maanden in 2014. Prognoses voor de komende jaren worden niet gegeven.

Vraag 7

Is de slagingskans voor grote gezinnen die een huurwoning nodig hebben nog steeds 9%? Hoe was de ontwikkeling van de wachttijd voor grote gezinnen de afgelopen drie jaar? Kunt u uw antwoord toelichten?4

Volgens opgave van de gemeente heeft de slaagkans in Den Haag voor grote gezinnen zich de afgelopen jaren als volgt ontwikkeld: 5% in 2011, 6% in 2012, 9% in 2013 en 6% in 2014. De gemeente Den Haag heeft de afgelopen jaren maatregelen getroffen om de slaagkansen voor grote gezinnen te vergroten. Er is geëxperimenteerd met doorstroompremies om scheefwoners en kleine huishoudens in grote sociale huurwoningen te verleiden tot een verhuizing. Daarnaast zijn met Haagse woningcorporaties afspraken gemaakt dat zij hun vrijkomende (grote) woningen scherper labelen en dat zij doorstroomcoaches inzetten om huurders te verleiden om door te stromen. Ook passen de Haagse corporaties inkomensafhankelijk huurbeleid toe op basis van de landelijke wetgeving.

Vraag 8

Hoeveel (extra) sociale huurwoningen met huren onder de aftoppingsgrenzen zullen nodig zijn in Den Haag de komende vijf jaar? Hoe verhoudt dit zich tot het nieuwe Haagse woningbouwprogramma en de invoering van «passend toewijzen»?5 6 7

Het is in beginsel aan de gemeente om te bepalen welke kernvoorraad sociale huurwoningen benodigd is in de gemeente en dat in prestatieafspraken vast te leggen. In 2013 heeft de gemeente Den Haag in overleg met de corporaties een Haagse kernvoorraad bepaald. Op basis van de cijfers uit het WoON 2015 zal een nieuwe Haagse kernvoorraad worden berekend. Hierbij zal door de gemeente ook expliciet rekening worden gehouden met de recente wetgeving rond de passendheidstoets en de ontwikkeling van de sociale woningvoorraad tot de aftoppingsgrenzen. Tot er een nieuwe Haagse kernvoorraad is bepaald, zet de gemeente Den Haag op basis van de verwachte bevolkingsgroei in op het jaarlijks toevoegen van 450 tot 500 sociale huurwoningen. In prestatieafspraken met corporaties zal, mede naar aanleiding van de invoering van de passendheidstoets per 1 januari 2016, expliciet worden gevraagd aan corporaties om ook woningen toe te voegen met huurprijzen tot de aftoppingsgrens. Overigens is passende toewijzing ook (deels) te realiseren door optimalisering van het huurbeleid binnen de bestaande voorraad.

Vraag 9

Wat doet u en wat doet de gemeente Den Haag om te voorkomen dat het aantal sociale huurwoningen zal verminderen door verkoop of liberalisering, gelet op de al bestaande druk op de sociale huurmarkt?

Zie antwoord vraag 8.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Welvaartsverlies door verlaging loan-to-value»?1

Ja.

Vraag 2

Hoe beoordeelt u het gegeven dat woningmarktdeskundigen waarschuwen voor stagnatie op de koopmarkt als gevolg van langere spaarperiodes alvorens starters voldoende kapitaal hebben om een huis te kopen?

DNB en AFM concluderen dat een lagere LTV-limiet de stabiliteit van de financiële sector en de economie kan versterken, en dat deze voordelen opwegen tegen de nadelen. Het CPB verwacht daarentegen dat de financiële stabiliteit slechts in beperkte mate wordt bevorderd en dat er waarschijnlijk aanzienlijke kosten zijn verbonden die zich vooral manifesteren op de woningmarkt. Ook de Amsterdam School of Real Estate (ASRE) stelt dat een verlaging van de LTV-limiet leidt tot een welvaartsverlies.
Het kabinet heeft een pad voor de loan-to-value uitgestippeld welke inhoudt dat de maximale loan-to-value stapsgewijs wordt afgebouwd naar 100% in 2018. Voor de komende jaren is er daarmee duidelijkheid gecreëerd.

Vraag 3

Erkent u het probleem dat starters op de woningmarkt en een groeiend aantal ZZP'ers (zelfstandigen zonder personeel) sowieso moeilijk een hypotheek kan krijgen? Zo nee, waarom niet? Zo ja, wat gaat u hieraan doen?

De betaalbaarheid voor starters is momenteel beter dan in vele jaren het geval is geweest. Dit is het gevolg van de lage rente en de over het algemeen lagere huizenprijzen dan voor het uitbreken van de crisis. Om onduidelijkheden weg te nemen over de mogelijkheden en de wijze waarop banken omgaan met de wettelijke normen die gelden voor financiering zonder «vast en bestendig inkomen» heeft de Nederlandse Vereniging van Banken begin april een informatiepunt over flexibilisering van de arbeidsmarkt en financieringsmogelijkheden geopend (www.flexibelwerkenenwonen.nl). Banken geven hiermee toegankelijke en volledige informatie over de financieringsmogelijkheden voor deze consumenten. Zij geven hierbij aan open te staan voor financiering van onder meer ZZP’ers zonder hierbij het principe van verantwoorde kredietverlening uit het oog te verliezen.

Vraag 4

Deelt u de mening van woningmarktdeskundigen dat een verdere verlaging van de loan-to-value ratio naar 80% leidt tot welvaartsverlies?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 5

Hoeveel huishoudens staan op dit moment onder water en wanneer verwacht u een significante daling hiervan? Welke rol ziet u voor de banken weggelegd?

Het aantal huishoudens dat onder water staat, neemt langzaam af als gevolg van de aantrekkende woningmarkt. Volgens De Nederlandsche Bank (DNB) stond eind 2014 25% van de huishoudens onder water. Eind 2013 ging het nog om 30% van de huishoudens. De ontwikkeling van het onderwaterprobleem hangt sterk af van de ontwikkeling van de huizenprijzen. DNB laat in het Overzicht Financiële Stabiliteit Voorjaar 2014 zien dat wanneer de (nominale) huizenprijzen vanaf 2014 met 2% per jaar stijgen, driekwart van de onderwaterhypotheken over tien jaar weer boven water staan. Wanneer de huizenprijzen constant blijven, is tweederde van de onderwaterhypotheken na 10 jaar weer boven water. In 2014 zijn de huizenprijzen volgens CBS met 0,9% gestegen ten opzichte van een jaar eerder. Vergeleken met het dieptepunt in juni 2013 lagen de prijzen in februari 2015 3,9% hoger.
Een hypotheek die onder water staat, hoeft voor de consument geen probleem te zijn zolang hij de hypotheeklasten kan betalen en er geen wens bestaat om de woning te verkopen. Als de consument deze verhuiswens wel heeft, is het van belang dat de restschuld kan worden meegefinancierd waar nodig en verantwoord. Het afgelopen jaar hebben belangrijke ontwikkelingen plaatsgevonden in de financierbaarheid van restschulden. Het overheidsbeleid heeft hieraan een bijdrage geleverd (o.a. doordat de loan-to-value limiet niet geldt bij restschuldfinanciering, restschulden fiscaal aftrekbaar zijn gemaakt voor een periode van 15 jaar en restschulden kunnen worden meegefinancierd onder NHG), maar ook de hypotheekverstrekkers hebben de mogelijkheden vergroot voor de financiering van restschulden. Zo zijn banken in principe bereid restschulden mee te financieren voor hun eigen klanten en in diverse gevallen ook voor klanten van andere geldverstrekkers. Daarbij geldt dat de woonlasten die gepaard gaan met de financiering van de restschuld verantwoord moeten zijn. In dat geval behoort meefinancieren ook tot de mogelijkheden bij verhuizing naar een duurdere woning. Verder hebben banken en verzekeraars een informatiepunt restschulden (www.restschuldinfo.nl) in de markt gezet, om bij te dragen aan betere informatieverstrekking wat betreft de mogelijkheden tot restschuldfinanciering.
Tot slot wordt dankzij de doorgevoerde hervormingen (annuitaïr aflossen en maximale loan-to-value naar 100% in 2018) het restschuldrisico in de toekomst beperkt.

Vraag 6

Heeft de Minister-President inmiddels een auto en in het bijzonder een huis gekocht? Zo nee, waarom niet?

Als Minister voor Wonen en Rijksdienst ga ik niet over de privé aangelegenheden van de Minister-President.