Vraag 1

Herinnert u zich uw circulaire met datum 14 juli 2015 over de aanpassingen voor het woningwaarderingsstelsel?

Ja.

Vraag 2

Kunt u het verschil aangeven tussen de begrippen «zorgwoning» en «serviceflatwoning» en de betekenis daarvan?

Het verschil tussen de begrippen «zorgwoning» en «serviceflatwoning» is feitelijk beperkt en dient om beter aan te sluiten bij de huidige praktijk. De faciliteiten voor een huurder bij een «zorgwoning» zijn niet wezenlijk anders dan bij een «serviceflatwoning». Over de aanpassing bent u geïnformeerd bij brief van 13 september 2013 (Kamerstuk 32 847, nr. 86). Het ontwerpbesluit ter wijziging van het woningwaarderingsstelsel is bij brieven van 17 oktober 2014 (Kamerstuk 27 926, nr. 234 en Kamerstuk 27 926, D.) toegezonden aan beide Kamers der Staten-Generaal. Vragen van de Tweede Kamer over hetontwerpbesluit, waaronder vragen over de wijziging van het begrip serviceflatwoning, zijn beantwoord bij brief van 21 november 2014 (Kamerstuk 27 926, nr. 237).
De «serviceflatwoning» kon volgens het woningwaarderingsstelsel leiden tot extra punten indien de woonruimte voldeed aan een aantal voorwaarden. Een deel van deze voorwaarden bleek echter gedateerd daarom zijn deze komen te vervallen om meer aan te sluiten bij de huidige praktijk.
Zo was een voorwaarde de aanwezigheid van een logeerkamer terwijl deze in de praktijk niet of nauwelijks meer werd gebruik. Dit leidde ertoe dat een ruimte nodeloos wordt ingericht voor gebruik als logeerkamer. Ook was er de voorwaarde dat maaltijden vanwege de verhuurder worden verzorgd. Bewoners kunnen echter zelf beslissen van wie ze hun maaltijden willen betrekken en dit kan ook van een organisatie of restaurant buiten de serviceflat zijn. Deze voorwaarden zijn komen te vervallen.
De voorwaarden dat een noodoproepinstallatie aanwezig moet zijn en dat de verhuur mede betrekking heeft op het gebruik van gemeenschappelijke ruimten voor maaltijden of recreatie zijn gehandhaafd. Voorts is met de definitie voor het begrip zorgwoning benadrukt dat het moet gaan om complexen die geschikt zijn voor het huisvesten van mensen met een fysieke beperking en daar ook voor zijn bestemd. Dit moet minimaal tot uitdrukking komen in een drempelloze toegankelijkheid en doorgankelijkheid van de appartementen, algemene en verkeersruimten van het complex.

Vraag 3

In hoeverre zijn de faciliteiten bij een zorgwoning anders dan de faciliteiten van een serviceflatwoning?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Kunt u toelichten op basis van welke praktijk de voorwaarden voor een serviceflat zijn aangepast, zoals u aangeeft op pagina 5 van uw circulaire?

De wijziging van het begrip serviceflatwoning door het begrip zorgwoning is meegenomen bij de wijziging van het woningwaarderingsstelsel. In dat kader is breed overleg gevoerd met Nederlandse Woonbond, Aedes, IVBN en Vastgoed Belang, evenals met Kences en Lsvb (huurders en verhuurders studentenhuisvesting), Actiz en VGZ (aanbieders zorg en geestelijke gezondheidszorg), en met steden uit de G4 en G32. Van de zijde van de belangenvertegenwoordigers van verhuurders van serviceflats, Aedes en Actiz, is er op gewezen dat de voorwaarden voor de serviceflat gedateerd waren en niet meer aansluiten bij de huidige praktijk.

Vraag 5

In hoeverre verliezen mensen hun keuzevrijheid in de vorm van wonen nu de keuze voor een serviceflatwoning wegvalt?

Het vervangen van het begrip «serviceflatwoning» door het begrip «zorgwoning» beïnvloedt op geen enkele wijze de keuzevrijheid van mensen. De feitelijke beschikbaarheid van dit type woning staat namelijk los van het gebruik van een andere aanduiding.

Vraag 6

Hoe wilt u vermijden dat een stigmatiserende signaal afgegeven wordt aan de bewoners van woningen die voorheen wél werden aangeduid als serviceflatwoningen en nu zorgwoningen heten, terwijl deze bewoners geen zorg behoeven?

Het begrip «zorgwoning» is een begrip in het woningwaarderingsstelsel en wordt daarin gebruikt om de maximale huurprijs te berekenen. Deze maximale huurprijs speelt slechts op een beperkt aantal momenten een rol: bij het aangaan van de huurovereenkomst en bij de jaarlijkse huurprijsverhoging. Gezien dit specifieke gebruik verwacht ik niet dat dit leidt tot een stigmatiserend signaal aan de bewoners van deze woningen.

Vraag 7

Op welke manier heeft u rekening gehouden met de mogelijkheid dat huurprijzen verhoogd uitvallen voor bewoners nu de voormalig «serviceflatwoningen» worden aangeduid als «zorgwoningen»?

Het vervangen van het begrip «serviceflatwoning» door het begrip «zorgwoning» leidt niet tot de mogelijkheid van een huurverhoging.Voor zittende huurders van een woning, of dit nu een «serviceflatwoning» is of een «zorgwoning», kan de huur alleen worden verhoogd met de jaarlijkse huurverhoging, of in het geval van een woningverbetering. Net als voor huurders van andere woningen, gelden dan de wettelijke beperkingen in de vorm van een maximering van de huurprijsverhoging en de maximale huurprijs.

Vraag 1

Wat is uw reactie op het artikel «Driekwart miljoen voor ex-directie Woonzorg»?1

De Wet normering topinkomens (WNT) bindt de bezoldigingen en uitkeringen wegens beëindiging van het dienstverband van topfunctionarissen aan maxima. De Autoriteit Woningcorporaties (Aw) ziet toe op de naleving van de WNT door bestuurders en interne toezichthouders in de woningcorporatiesector. Naar aanleiding van het signaal over Woonzorg Nederland zal de Aw onderzoek uitvoeren naar de rechtmatigheid van de vertrekpremies die boven de WNT-normen liggen. Het onderzoek van de Aw zal uitwijzen of er bij de getroffen vertrekregelingen sprake is van overtreding van de regelgeving. Mocht blijken dat een overtreding is begaan, dan zal de Aw handhavend optreden en de instelling wijzen op de verplichting tot terugvordering van de onverschuldigde betaling. Het is nu niet aan mij om te oordelen over de hoogte dan wel billijkheid van de overeengekomen vertrekpremie.

Vraag 2

Hoe is het mogelijk dat drie bestuurders van woningcorporatie Woonzorg Nederland allen een vertrekpremie hebben gekregen die boven de norm van de Wet normering topinkomens ligt?

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 3

Klopt de lezing dat bestuurder K. na een «stapje omlaag» niet meer onder de Wet normering topinkomens viel en daardoor een hogere vertrekpremie kreeg? Zo ja, is dit bewust gedaan en waarom?

Degene die in het verleden – maar na 1 januari 2013 – een functie als topfunctionaris heeft bekleed, en na beëindiging van deze functievervulling bij dezelfde instelling of rechtspersoon op basis van een nieuwe dienstbetrekking permanent een andere functie als niet-topfunctionaris is gaan vervullen, is voor de toepassing van de WNT een gewezen topfunctionaris. Voor een gewezen topfunctionaris gelden de wettelijke maxima niet meer, maar wel de publicatieplicht, ongeacht de hoogte van de bezoldiging of uitkering wegens beëindiging van het dienstverband. Voor het bepalen of een functionaris voor de toepassing van de WNT als topfunctionaris dan wel als gewezen topfunctionaris moet worden aangemerkt, wordt overigens niet alleen uitgegaan van de formele functienaam. De feitelijke omstandigheden zijn leidend. Dat betekent bijvoorbeeld dat iemand die formeel geen topfunctionaris meer is, maar feitelijk wel als zodanig optreedt, toch als topfunctionaris in de zin van de WNT kwalificeert en aan de WNT-normen dient te voldoen. Blijkens jurisprudentie kan de WNT niet worden omzeild door een topfunctionaris voor een korte termijn een andere functie te geven (ECLI:NL:RBMNE:2015:2432).
De vraag die nu voorligt is of de betreffende ex-bestuurder niet toch als topfunctionaris dient te worden aangemerkt. De Aw neemt dit in het hiervoor vermelde onderzoek mee. Hierbij zal worden onderzocht of de ex-bestuurder moet worden aangemerkt als een topfunctionaris die in het verlengde van zijn functie en in de aanloop naar een definitieve oplossing tijdelijke werkzaamheden heeft verricht.

Vraag 4

Hoe vaak komt het voor dat bestuurders aan het einde van hun carrière een stapje omlaag doen om zodoende in aanmerking te komen voor een hogere vertrekbonus? Wat doet u om dergelijk omzeilen van de regels tegen te gaan?

Hier heb ik geen algemene gegevens over. Op dit moment loopt de wetsevaluatie van de WNT. De Minister van BZK informeert u over de uitkomst hiervan. Zonder een uitspraak te doen over de onderhavige casus, worden bij de evaluatie vanzelfsprekend ook mogelijke constructies betrokken, zoals het overstappen naar lagere functies met het oogmerk te proberen de normering van de ontslagvergoeding in de WNT te omzeilen of aan controle en toezicht te ontrekken.

Vraag 5

Vindt u het ook verontrustend dat woningcorporatie Woonzorg Nederland stelt niet te kunnen verklaren waarom hun werknemer na een dienstverband van veertien jaar zo’n hoge vertrekbonus krijgt? Kunt u alsnog voor een verklaring zorgen van de hoge vertrekbonus?

Zoals aangegeven in mijn antwoord op vragen 1, 2 en 7 doet de Aw onderzoek naar aanleiding van dit signaal. Daaruit zal blijken of de WNT al dan niet is overtreden.

Vraag 6

In hoeverre houdt woningcorporatie Woonzorg Nederland zich aan de Governancecode van de koepel van woningcorporaties, Aedes, die onder meer stelt dat het bestuur van een woningcorporatie «waarden en normen hanteert die passen bij de maatschappelijke opdracht»?2

De beëindiging van een arbeidscontract en de daarbij getroffen regelingen worden bepaald door de wet- en regelgeving en de jurisprudentie. De Aedescode kan daarin niet treden. Verder is de naleving van de Aedescode in de eerste plaats een zaak van Aedes en de organisaties die deze hebben ondertekend. Het is niet de taak van de overheid, en het behoort ook niet tot haar mogelijkheden, om een dwingende interpretatie op te leggen van een code die de sector zelf heeft opgesteld.

Vraag 7

Deelt u de mening dat de drie ex-bestuurders hun bonus al dan niet gedeeltelijk moeten inleveren omdat die niet in verhouding staat tot het verlies en de reorganisatie van woningcorporatie Woonzorg Nederland? Zo nee, waarom niet? Zo ja, hoe gaat u daarvoor zorgen?

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 1

Kent u het bericht dat woningen onbereikbaar worden door de grote toename van asielzoekers die een verblijfsvergunning krijgen?1

Ja.

Vraag 2

Herinnert u zich uw toezegging voor de zomer dat het «kabinet breed gaat bekijken hoe dit aangepakt kan worden en «actief aan de slag gaat om gemeenten te helpen en belemmeringen weg te nemen?»2

Ja. Omdat de hoge instroom van migranten en de daarmee gepaard gaande uitdagingen voor Nederland raken aan bijna alle departementen en lagere overheden, heeft dit Kabinet de Ministeriële Commissie Migratie ingesteld onder voorzitterschap van de Minister-President. Uw Kamer is hierover bij brief van 27 augustus 2015 geïnformeerd.
Deze Commissie zal op een aantal migratiegerelateerde onderwerpen voorstellen doen. Het gaat daarbij onder andere ook over maatregelen die een snelle en zorgvuldige opvang van en procedure voor zowel asielzoekers als vergunninghouders in Nederland waarborgen. Het actief helpen van en wegnemen van belemmeringen voor gemeenten maakt daar uiteraard onderdeel van uit.

Vraag 3

Welke concrete maatregelen aangaande dit probleem zijn er uit uw overleg met de VNG gekomen in juli jl.?

Middels het Platform Opnieuw Thuis ben ik in overleg met de VNG en daar bespreken wij ook de mogelijkheden en alternatieven die er zijn om tot snelle huisvesting van vergunninghouders te komen. Daarbij wordt nadrukkelijk gekeken of het gebruik van voormalige kantoorpanden en ander vastgoed voor tijdelijke, maar kwalitatief adequate, huisvesting ingezet kan worden. Ik verwacht daarnaast dat de maatregelen die door de Ministeriële Commissie voorgesteld worden daarop nog aanvullingen zullen bieden.

Vraag 4

Kunt u aangeven wat de meest recente en cijfermatige ontwikkelingen zijn ten aanzien van de aantallen beschikbare en benodigde woningen voor mensen met een verblijfsvergunning?

De taakstelling huisvesting vergunninghouders voor de tweede helft 2015 is vastgesteld op 14.900. De achterstand op 1 juli 2015 was 5.276. Dus in totaal moeten vóór het eind van 2015 20.176 personen woonruimte vinden. De prognose voor de eerste helft van 2016 is vastgesteld op 20.000 vergunninghouders. De definitieve vaststelling voor deze taakstellingsperiode zal rond 1 oktober as. in de Staatscourant gepubliceerd worden.
Ervaringscijfers van het COA leren dat per vergunninghouder iets minder dan 0,5 woning nodig is.

Vraag 5

Kunt u daarbij ook aangeven (per gemeente, procentueel en absoluut) hoeveel woningen woningcorporaties beschikbaar dienen te stellen aan verblijfsgerechtigden? Zo ja, wat zijn uw voornemens om verdringing van andere woningzoekenden tegen te gaan?

Ja, in de bijlage bij deze antwoorden treft u de volgende overzichten:
In geval van schaarste op de woningmarkt kunnen gemeenten er voor kiezen om gebruik te maken van andere mogelijkheden om statushouders te huisvesten. Hierbij valt te denken aan gebruik van demontabele woningen of flexibele woonunits, het ombouwen van verzorgingstehuizen en/of leegstaand vastgoed en de huisvesting van meerdere alleenstaanden in een woning. Tevens hebben gemeenten binnen het huidige huisvestingsstelsel de mogelijkheid de opgelegde taakstelling onderling te herverdelen.
Tenslotte is het van groot belang dat gemeenten met een gespannen woningmarkt afspraken maken met corporaties over toevoegingen aan de woningvoorraad. Op basis van de nieuwe wetgeving voor woningcorporaties, de Woningwet 2015 en het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting, die beide op 1 juli 2015 in werking zijn getreden, heeft de gemeente hiervoor meer instrumenten in handen. Gemeenten hebben met de nieuwe Woningwet meer mogelijkheden om middels prestatieafspraken te waarborgen dat er voldoende betaalbare woningen beschikbaar blijven of beschikbaar komen. Gemeenten zouden dit helder en concreet moeten benoemen in hun woonbeleid en daarbij aangeven in hoeverre een bijdrage van de corporatie(s) verwacht wordt. Corporaties zijn gehouden een bijdrage te leveren aan het woonbeleid van de gemeente.

Vraag 6

Deelt u de conclusie dat er sprake is van verdringing van de groep die op zoek is naar een sociale huurwoning?

De sociale huurwoningvoorraad is bestemd voor mensen met een laag inkomen en voor specifieke doelgroepen, waaronder de vergunninghouders. De voorraad is in principe groot genoeg om huurders met lage inkomens en andere doelgroepen te huisvesten. Wel moet daarbij worden opgemerkt dat veel sociale huurwoningen worden gehuurd door mensen met een hoger inkomen, die niet tot doelgroep behoren. Om dit zogenaamd scheefwonen tegen te gaan is er beleid ontwikkeld dat de doorstroming uit de sociale woningbouw moet stimuleren en de beschikbare voorraad bij voorrang voor de doelgroep van beleid beschikbaar moet houden.

Vraag 7

Kunt u aangeven wat de trend is wanneer de groei van asielzoekers van het afgelopen jaar zich voortzet voor de onder 2 genoemde cijfers op korte en langere termijn?

Wanneer de groei van het aantal asielzoekers dat met reden in Nederland asiel aanvraagt en een verblijfsvergunning krijgt aanhoudt, dan zal dat een navenant grotere invloed uitoefenen op de beschikbaarheid van woningen op de sociale woningmarkt.

Vraag 8

Klopt het dat het aantal huurwoningen dat beschikbaar komt afneemt door o.a. het beleid om ouderen langer zelfstandig te laten wonen? Zo ja, wat is de (toekomstige) omvang daarvan?

Al geruime tijd is het beleid er op gericht om ouderen langer zelfstandig te laten wonen. Dit proces zal de komende jaren nog worden voortgezet.
Het aantal ouderen dat geen toegang meer heeft tot intramurale zorg als gevolg van de hervormingen in de langdurige zorg van het kabinet Rutte II wordt tot 2030 geschat op circa 75 duizend.

Vraag 9

Klopt het dat de groep die vanwege urgentie een beroep doet op voorrang op de lijst van woningzoekenden, groter wordt? Zo ja, wat is de daarbij trendmatige ontwikkeling?

De Huisvestingswet biedt de gemeenten een instrumentarium om in te grijpen in de woonruimteverdeling en de samenstelling van de woonruimtevoorraad. Gemeenten kunnen middels een huisvestingsverordening voor de duur van ten hoogste vier jaar regels stellen met betrekking tot woonruimteverdeling van goedkope woonruimte en de samenstelling van de woonruimtevoorraad.
In de Huisvestingswet is bepaald dat mantelzorgers en -ontvangers, personen die in blijf-van-mijn-lijfhuizen verblijven en verblijfsgerechtigden (vergunninghouders) die voor de eerste keer een woning zoeken in ieder geval tot de urgente woningzoekenden moeten behoren. Deze groepen behoren dus in elk geval tot de urgente woningzoekenden. Gemeenten kunnen overwegen om ook andere categorieën urgent woningzoekenden aan te wijzen bijvoorbeeld woningzoekenden die technisch dakloos zijn, woningzoekenden na een echtscheiding of personen met een ernstige medische indicatie. Deze categorieën urgente woningzoekenden worden door de gemeente bepaald en vastgelegd in een door de gemeente op te stellen huisvestingsverordening. In die huisvestingsverordening kan de gemeente ook bepalen dat bij de verlening van huisvestingsvergunningen voor een of meer daarbij aangewezen categorieën woonruimte, voorrang wordt gegeven aan woningzoekenden die economisch of maatschappelijk gebonden zijn aan de woningmarktregio of aan een tot de gemeente behorende kern.
Het ligt voor de hand dat, naarmate de gemeente meer categorieën woningzoekenden als urgent aanmerkt, het aantal overblijvende reguliere woningzoekenden afneemt. In die zin is het signaal dat steeds meer vrijkomende woningen worden toegewezen aan urgent woningzoekenden, mogelijk ook gelegen in de lokale invulling van de taken die gemeenten zien.

Vraag 10

Op welke wijze wordt bij de toewijzing van huurwoningen rekening gehouden met zogenaamde navolgers? Wordt daarbij geanticipeerd op toekomstige gezinshereniging? Zo ja, op welke wijze?

Zo veel als mogelijk wordt bij toewijzing van woonruimte geanticipeerd op de nareis van familieleden, die ook op hetzelfde adres komen wonen. Het COA informeert in voorkomende gevallen de gemeente wanneer informatie over nareizigers bekend is geworden.
Het is dus van cruciaal belang dat snel bekend is hoeveel en wanneer de familieleden komen nareizen. Dat is niet in alle gevallen mogelijk. Het komt dus voor dat, wanneer een vergunninghouder is gehuisvest en zijn gezin reist na, op termijn omgezien moet worden naar passender woonruimte.

Vraag 1

Bent u bekend met het voornemen van de Rotterdamse woningcorporaties om 2 miljoen euro subsidie te geven aan particuliere woningbezitters?1

Ja, ik ben bekend met de berichtgeving op Nu.nl.

Vraag 2

Bent u van mening dat geld specifiek bedoeld voor sociale huurders niet besteed moet worden aan subsidie voor woningeigenaren, hoe nobel het doel ook is?

Op grond van de Woningwet 2015 geldt in algemene zin dat woningcorporaties diensten van algemeen economisch belang verlenen. Hun kerntaak is het bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen aan mensen met een laag inkomen. Subsidie verlenen aan woningeigenaren past hier niet in.

Vraag 3

Is deze vorm van subsidie van toegelaten instellingen aan particulieren toegestaan? Kunt u uw antwoord toelichten?

Zie beantwoording vraag 4.

Vraag 4

Indien de subsidie niet is toegestaan, welke actie bent u bereid te ondernemen?

Tot 1 juli 2015 (onder artikel 11 lid 2b van het Besluit beheer toegelaten instellingen) behoorde onderhoud van woningen van derden tot de kerntaken van woningcorporaties. Met de invoering van de Woningwet en het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting (Btiv) per 1 juli 2015 zijn de mogelijkheden voor corporaties om bij te dragen aan het onderhoud van woningen van derden beperkt. Of de activiteiten van de Rotterdamse corporaties voor het onderhoud van particuliere woningen zijn toegestaan, is afhankelijk van de vorm waarin deze steun wordt gegeven en het wettelijk kader dat gold op het moment dat de afspraken werden gemaakt. De Autoriteit woningcorporaties heeft de Rotterdamse corporaties verzocht te melden welke activiteiten worden verricht ten aanzien van het onderhoud van bezit van derden en onder welke regelgeving verplichtingen voor deze activiteiten zijn aangegaan. Indien de Autoriteit constateert dat de activiteiten niet passen binnen het wettelijk kader of het overgangsrecht zal zij handhavend optreden.

Vraag 5

Kunt u nagaan hoe de 30 miljoen euro eenmalige subsidie vanuit het Rijk voor het project Rotterdam Zuid is besteed? Is het voor u denkbaar dat vanuit deze rijksbijdrage de 2 miljoen euro voor particuliere woningbezitters wordt gefinancierd? Kunt u dit toelichten?

In oktober 2012 hebben de woningcorporaties Woonstad, Woonbron en Vestia, de gemeente Rotterdam en het Ministerie van BZK afgesproken dat er in Rotterdam-Zuid in totaal € 122 miljoen extra zou worden geïnvesteerd om de fysieke herstructurering op gang te houden. De bijdrage van het Ministerie van BZK bedroeg € 30 miljoen. Op aanwijzing van de gemeente Rotterdam zijn hiervoor de volgende projecten in aanmerking gekomen, waarvoor het volledige budget van € 30 miljoen is ingezet:
De rijksbijdrage is niet ingezet voor de € 2 miljoen waar in de vraag op wordt gedoeld.

Vraag 6

Willen de betrokken woningcorporaties voor de dekking van de subsidie gebruik maken van de sloopregeling voor krimpgebieden en Rotterdam Zuid en de Wet maatregelen woningmarkt 2014 II? Zou u het toelaatbaar vinden dat deze regeling daarvoor gebruikt wordt?

Op grond van de Wet maatregelen Woningmarkt 2014 II zijn uitsluitend de gebieden en categorieën activiteiten benoemd waarvoor verhuurders in aanmerking kunnen komen voor heffingsvermindering, en aan welke voorwaarden dan voldaan moet worden. Het is aan de woningcorporatie zelf te bepalen, binnen de regels van de Woningwet, voor welke doelen de middelen die voortvloeien uit de heffingsvermindering worden aangewend.

Vraag 7

Kunt u nagaan hoeveel het huidige stadsbestuur in Rotterdam sinds 2014 heeft bezuinigd op regelingen en subsidies voor woningverbetering, funderingsherstel en vergelijkbare doelen, en in welke mate deze bezuiniging effect kan hebben op de stadsvernieuwing in Rotterdam Zuid en andere wijken in Rotterdam?

Nee, het is aan het lokale bestuur van Rotterdam om hierin afwegingen te maken.

Vraag 1

Kent u het bericht «Overheid, bemoei je met verzilveren huis»?1

Ja.

Vraag 2

Welke rol ziet u voor de overheid weggelegd ten aanzien van het reguleren van de markt waarbij u het verzilveren van de eigen woning aanbiedt aan ouderen?

De Taskforce Verzilveren2 heeft uiteengezet dat er voor woningeigenaren op hoofdlijnen drie verschillende categorieën te onderscheiden zijn om de overwaarde in de eigen woning te verzilveren. Ten eerste kan iemand verhuizen naar een goedkopere koopwoning of een huurwoning. Ten tweede bestaat er de mogelijkheid om een (extra) hypothecaire lening af te sluiten. Ten derde kan het huis onmiddellijk of op termijn verkocht worden, terwijl de oorspronkelijke eigenaren er kunnen blijven wonen. Dit kan door verkoop-en-terughuur of door een opeethypotheek af te sluiten. Bij verkoop-en-terughuur wordt de woning gelijk verkocht en vervolgens door de oorspronkelijke eigenaars gehuurd. Bij een opeethypotheek wordt een hypotheek aangegaan waar de verschuldigde rente wordt bijgeschreven bij de hypotheekschuld.
Een (extra) hypothecaire lening of een opeethypotheek aan een consument kwalificeert als financieel product waarop de Wet op het financieel toezicht (Wft) van toepassing is. Dit betekent onder meer dat de Autoriteit Financiële Markten (AFM) er op toeziet dat de kredietaanbieders zich aan zijn zorgplicht houdt en de consument over alle relevante wordt geïnformeerd op een manier die begrijpelijk en niet misleidend is. De AFM heeft wanneer het gaat om dergelijke opeethypotheken aan consumenten dan ook dezelfde toezichtbevoegdheden als voor reguliere hypotheken en ziet toe op het productontwikkelingsproces.
Het kabinet is voornemens om de in de in de zogenoemde hypothekenrichtlijn3 opgenomen voorschriften voor reguliere hypotheken ook toe te passen op opeethypotheken. Bij opeethypotheken wordt wel andere precontractuele informatie voorgeschreven aangezien de precontractuele informatie die op grond van de hypothekenrichtlijn moet worden verstrekt bij reguliere hypotheken minder passend is voor opeethypotheken. De consultatie, in het kader waarvan ook partijen uit de vastgoedsector en de financiële sector hun reacties op het voorliggende voorstel kunnen geven, loopt nog tot 7 oktober aanstaande. In dit voorstel worden aanbieders van opeethypotheken bijvoorbeeld verplicht om, naast het verstrekken van de gebruikelijke feitelijke informatie, de consument ook te waarschuwen voor de effecten van de overeenkomst bij een stijging van de rente of een waardedaling van de woning. Door duidelijker voor te schrijven op welke manier hypotheekverstrekkers consumenten moeten informeren worden de risico’s voor de consument inzichtelijker gemaakt.
Bij het verzilveren van de overwaarde door verkoop-en-terughuur, zoals in het artikel wordt beschreven, verkoopt de consument de woning en huurt deze vervolgens terug. Verkoop-en-terughuur kwalificeert niet als financieel product en de Wft is hierop niet van toepassing. Wel is de algemeen geldende bescherming en toezicht ten aanzien van overeenkomsten geregeld via het Burgerlijk Wetboek van toepassing. Zo is de Autoriteit Consument en Markt (ACM) bevoegd maatregelen te nemen als er sprake is van een oneerlijke handelspraktijk in de zin van de artikelen 193a e.v. van Boek 6 van het Burgerlijk Wetboek. In geval van collectieve inbreuken kan de ACM namelijk optreden. In het kader van haar publieke toezichttaak is de ACM bevoegd om te bepalen of in een specifiek geval sprake is van een oneerlijke handelspraktijk. De consument – in dit geval de verkoper – kan met zijn klacht bij ConsuWijzer – het informatieloket van de ACM – terecht, die de signalen doorspeelt naar de ACM. Verder kan de consument zelf gebruik maken van de instrumenten die het Burgerlijk Wetboek hem biedt, zoals een beroep op misbruik van omstandigheden of bedrog (artikel 44 van Boek 3) dan wel dwaling (artikel 228 van Boek 6). Ook zal de consument een beroep kunnen doen op de eisen van redelijkheid en billijkheid die bij zowel bij het onderhandelen over de te sluiten overeenkomst als bij de uitvoering van die overeenkomst in acht dienen te worden genomen. Ten einde de consument te behoeden voor een ondoordachte verkoop is voorts in artikel 2 van Boek 7 dwingend een bedenktijd van drie dagen na het overhandigen van het schriftelijke koopcontract voorgeschreven.

Vraag 3

Deelt u de gedachte het toezicht op de financiële sector ook het verzilveren van eigen woningen omvat, of zou moeten omvatten?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Bent u bereid met de vastgoed- en de financiële sector te overleggen hoe het belang en de bescherming van de klant centraal gezet kan worden en hoe een betrouwbare markt voor het verzilveren van eigen woningen kan worden gestimuleerd?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 5

Ziet u wettelijke mogelijkheden om misbruik en bedenkelijke financiële producten van verzilvering van eigen woningen aan te pakken?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 1

Kent u het artikel «Woonfraude aanpakken», over de toegang van verhuurders tot de gemeentelijke basisadministratie?1

Ja.

Vraag 2

Kunt u aangeven op welke wijze en in hoeverre woningcorporaties, dan wel particuliere verhuurders, inzage kunnen verkrijgen in wie ingeschreven staat op het adres waarvan zij eigenaar zijn? Klopt het dat dit nu alleen kan door middel van een WOB-verzoek2, dan wel wanneer een deurwaarder wordt ingeschakeld vanwege onregelmatigheden?

Verhuurders kunnen niet op systematische wijze (op basis van een autorisatiebesluit van de Minister) gegevens verstrekt krijgen uit de basisregistratie personen (BRP) over wie ingeschreven staat op een bepaald adres. De BRP heeft primair tot doel overheidsorganen te voorzien van de in de basisregistratie opgenomen gegevens voor zover deze noodzakelijk zijn voor de vervulling van hun taken. Daarnaast is in de wet opgenomen dat derden, die werkzaamheden verrichten met een gewichtig maatschappelijk belang, kunnen worden aangewezen. Genoemd zijn onder andere pensioenfondsen, zorgverzekeraars en bijvoorbeeld instellingen voor gezondheidszorg. Commerciële instellingen zonder overheidstaak zijn uitgesloten. Zie verder het antwoord bij vraag 5 en 6 met betrekking tot de mogelijkheden die gemeenten hebben om op lokaal niveau gegevens te verstrekken en met verhuurders samen te werken. Een WOB-verzoek is hierbij niet van toepassing omdat een registratie van persoonsgegevens niet ziet op informatie neergelegd in documenten over een bestuurlijke aangelegenheid. Aan deurwaarders worden alleen op schriftelijk verzoek persoonsgegevens verstrekt uit de BRP als deze noodzakelijk zijn voor gerechtelijke werkzaamheden in verband met de uitvoering van een algemeen verbindend voorschrift.

Vraag 3

Bent u van mening dat wanneer verhuurders inzicht krijgen in wie er op het adres van hun woning staat ingeschreven, dit kan bijdragen aan het verminderen van bijvoorbeeld fraude, overlast en schending van het huurcontract?

Op dit moment zie ik geen mogelijkheden om alle verhuurders op systematische wijze (op basis van een autorisatiebesluit van de Minister) gegevens te verstrekken uit de basisregistratie personen (BRP) over wie ingeschreven staat op een bepaald adres. Dit is in strijd met wetgeving (BRP en Wbp) en zou de deur openzetten naar de onwenselijke situatie dat persoonsgegevens die vallen onder de verantwoordelijkheid van de overheid, verstrekt kunnen worden aan alle commerciële organisaties en particulieren.
Om onrechtmatige bewoning te voorkomen en bestrijden is inzet mogelijk van verschillende instrumenten, vooral op lokaal niveau. Relevante regelgeving in deze is o.a. de Huisvestingswet en de Woningwet. Onrechtmatige bewoning kan sneller worden opgespoord en beter worden bestreden door samenwerking tussen afdelingen binnen de gemeente en met anderen, zoals woningcorporaties en politie, om de feitelijke situatie in kaart te brengen en door vervolgens op te treden. Ook de afdeling burgerzaken kan een bijdrage leveren aan de bestrijding van woonfraude. Bij circulaire van 6 januari 2014, gericht aan de colleges van B&W en hoofden burgerzaken van alle gemeenten, heb ik de mogelijkheden hiervoor opgesomd en verzocht om medewerking.
Verhuurders hebben overigens in de relatie met hun particuliere huurder een eigenstandige verantwoordelijkheid om te zorgen dat het huurcontract wordt nageleefd.

Vraag 4

Indien (particuliere) verhuurders geen inzicht kunnen krijgen in de gegevens van de basisadministratie, op welke wijze wordt dan bovendien vastgesteld of een huurder de inkomensdrempel voor huurtoeslag voor sociale huurwoningen overschrijdt?

Huurtoeslag kan worden verstrekt op basis van het inkomen van de huurder(s). De toetsing en verstrekking hiervan wordt gedaan door de Belastingdienst. Om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning moet het inkomen door de potentiële huurder worden aangetoond bij de woningcorporatie. Zij toetsen de inkomensgrens aan de hand daarvan.

Vraag 5

In hoeverre zijn er op gemeentelijk niveau afspraken met woningcorporaties dan wel particuliere verhuurders gemaakt om op één of andere manier wél inzicht te geven in inschrijvingen? Is hier landelijke afstemming over of wordt dit per gemeente verschillend geregeld?

Gemeenten kunnen in een eigen, door de gemeenteraad vastgestelde, verordening opnemen dat gegevens uit de BRP worden verstrekt aan derden ten behoeve van werkzaamheden met een gewichtig maatschappelijk belang voor de gemeente. Commerciële organisaties zonder overheidstaak vallen hier niet onder. Omdat woningcorporaties veelal commerciële organisaties zijn biedt de eigen gemeentelijke verordening veelal geen uitkomst. Alleen als een woningcorporatie een (binnen)gemeentelijke dienst is, kan verstrekking van gegevens uit de BRP in de eigen gemeentelijke verordening worden opgenomen en op basis daarvan plaatsvinden. Met het oog op de bestrijding van woonfraude en onrechtmatige bewoning kunnen ook gegevens verstrekt worden aan bijvoorbeeld een gemeentelijke afdeling die zich bezig houdt met woonzaken. Deze afdeling kan op basis van eigen doelstellingen en conform eigen werkprocessen onder het regime van de Wet bescherming persoonsgegevens (Wbp) gegevens uitwisselen met betrokkenen buiten de gemeentelijke organisatie. In hoeverre hier sprake van is, behoort tot de verantwoordelijkheid van gemeenten. Daar heb ik geen cijfermatig inzicht in. De burger kan overigens hebben aangegeven dat verstrekking van zijn gegevens aan deze derden niet mag plaatsvinden.

Vraag 6

Bent u van mening dat het onwenselijk is dat (particuliere) verhuurders, voor zover zij dat niet kunnen, geen inzicht kunnen krijgen in wie en hoeveel personen er ingeschreven staan op een adres dat door hen wordt verhuurd? Zo nee, waarom niet?

Gemeenten hebben mogelijkheden om samen te werken met verhuurders en wel gegevens te verstrekken, zoals hiervoor is toegelicht. Gemeenten hebben daarnaast de verantwoordelijkheid om zelf te constateren wanneer er op een adres een onwenselijke (over)bewoningssituatie ontstaat en handhavend op te treden. Verhuurders hebben deze verantwoordelijkheid ook en kunnen daarover afspraken maken met huurders en zo nodig optreden op basis van wat feitelijk is te constateren, zonder dat daarvoor inzage in BRP-gegevens nodig is.

Vraag 7

Ziet u mogelijkheden om op enigerlei wijze mogelijk te maken dat verhuurders inzage krijgen in gegevens van mensen die op hun adres(sen) ingeschreven staan? Zo ja, op welke wijze en onder welke voorwaarden?

Zoals vermeld bij het antwoord op vraag 3 zie ik op dit moment geen mogelijkheden om alle verhuurders op systematische wijze (op basis van een autorisatiebesluit van de Minister) gegevens te verstrekken uit de basisregistratie personen (BRP) over wie ingeschreven staat op een bepaald adres. Dit is in strijd met wetgeving (BRP en Wbp) en zou de deur openzetten naar de onwenselijke situatie dat persoonsgegevens die vallen onder de verantwoordelijkheid van de overheid, verstrekt kunnen worden aan alle commerciële organisaties en particulieren. De mogelijkheden die gemeenten hebben op lokaal niveau zijn toegelicht in antwoord 5.

Vraag 1

Kent u het bericht «Huizenbezitters betalen te veel rente voor hun spaarhypotheek»?1 Klopt de conclusie van het bericht dat de genoemde banken ten onrechte een risico-opslagrente (blijven) berekenen voor hypotheken zelfs met een aanzienlijke bijbehorende spaarrekening? Betalen deze huiseigenaren teveel hypotheekrente? Heeft u eerder soortgelijke berichten ontvangen? Zo ja, wat vindt u hiervan?

Ik ben bekend met het bericht «Huizenbezitters betalen te veel rente voor hun spaarhypotheek» en vergelijkbare eerdere berichtgeving. Of het meenemen van spaartegoeden bij de bepaling van de risico-opslag gunstig is voor de consument is afhankelijk van de omvang van het opgebouwde spaartegoed en het marginale tarief waartegen de hypotheekrente fiscaal aftrekbaar is. Een verlaging van de hypotheekrente – en daarmee ook de rente over het spaartegoed (deze zijn over het algemeen gekoppeld) – zal leiden tot een stijging van de spaarpremie. Die stijging is noodzakelijk om het gewenste eindbedrag voor de aflossing van de hypotheek te halen aan het einde van de looptijd. In de praktijk kan dit juist leiden tot een stijging van de maandlasten. Dit in tegenstelling tot een volledig annuïtaire hypotheek, waar een renteverlaging altijd gunstig is voor de consument.

Vraag 2

Zijn banken voldoende transparant richting hun klanten bij het aanbieden van een nieuwe hypotheekrente over het wel of niet doorberekenen van een risico opslagrente en de bijbehorende voorwaarden? Zo nee, is bent u dan bereid om hierover in gesprek te gaan met de banken? Welke verantwoordelijkheid heeft een bank hierin c.q. welke verplichtingen? In hoeverre mogen banken een risico-opslag rente berekenen als er voldoende geblokkeerd spaargeld tegenover staat en hoe past dit in de «klant centraal»?

Voor alle aan consumenten verstrekte informatie geldt dat deze op grond van artikel 4:19, tweede lid, Wet op het financieel toezicht (Wft): «correct, duidelijk en niet misleidend» dient te zijn. Dit geldt dus ook voor informatie over (de werking van) een spaarhypotheek. Daarnaast geldt dat voorafgaand aan de totstandkoming van een overeenkomst, op grond van artikel 4:20 Wft, alle relevante informatie moet worden verstrekt om een consument in staat te stellen een adequate beslissing te maken. Gedurende de looptijd van een hypotheek, gelden er specifieke informatieverplichtingen rond een renteverlenging (artikelen 68a en 68b BGfo). In deze regelgeving is onder meer bepaald welke eisen worden gesteld aan een renteverlengingsvoorstel. Hierin is tevens opgenomen dat een consument op de mogelijkheid moet worden gewezen om advies over oversluitmogelijkheden in te winnen bij de aanbieder of een andere financiële dienstverlener. De Autoriteit Financiële Markten (AFM) ziet toe op een adequate informatieverstrekking door aanbieders op basis van deze regelgeving.

Vraag 3

Heeft de Autoriteit Financiële Markten (AFM) de praktijk rond risico-opslag bij spaarhypotheken eerder onderzocht? Zo ja, wat concludeert de AFM en welke signalen heeft de AFM ontvangen? Zo nee, waarom niet en is de AFM bereid dat te doen naar aanleiding van de signalen van Vereniging Eigen Huis? Welke instrumenten heeft de AFM om te waarborgen dat huiseigenaren met een spaarhypotheek transparant en afdoende worden geïnformeerd over de effecten van hun spaarrekening op hun hypotheekrente en klanten niet onnodig teveel betalen?

De AFM heeft geen onderzoek gedaan naar (de structuur van) risico-opslagen bij spaarhypotheken. De AFM heeft op basis van signalen echter wel een beperkt aantal hypotheekvertrekkers hier in het verleden op aangesproken. De AFM verwacht dat aanbieders in het kader van het productontwikkeling- en reviewproces een afweging maken of bepaalde productaspecten wel of niet in het belang van klanten zijn. Dit geldt ook voor hypotheekverstrekkers voor wat betreft het meewegen van het opgebouwde spaartegoed bij het bepalen van de risico-opslag op de rente. Als uit die afweging blijkt dat het meewegen van het spaartegoed bij het bepalen van de risico-opslag in het belang van hun klanten is, dan verwacht de AFM dat hypotheekverstrekkers dit ook doen. De AFM zal hypotheekverstrekkers hier – waar nodig – ook in de toekomst op aanspreken.

Vraag 1

Kent u het bericht «Makelaars: energielabel woningen werkt niet»?1

Ja.

Vraag 2

Bent u op de hoogte van de visie van de brancheorganisatie voor makelaars? Deelt u deze visie? Bent u met de organisatie in gesprek?

Ja, ik ben op de hoogte van de visie van VBO Makelaar zoals beschreven in het artikel. Ik deel deze visie niet. Voor de uitrol van het voorlopig en het definitief energielabel heb ik intensief contact gehad de brancheorganisaties: naast VBO Makelaar zijn dat NVM, VastgoedPRO en NVR. Dit heeft onder andere geresulteerd in een gezamenlijke brief van de voorzitters van deze organisaties en mijzelf die in december 2014 is gestuurd naar alle makelaars die zijn aangesloten bij deze branches. Ook na de uitrol van het voorlopig energielabel ben ik met branches van de makelaars in gesprek gebleven over de voortgang van de invoering van het energielabel. In tegenstelling tot VBO Makelaar meldt NVM onder andere in haar meest recente kwartaalpersbericht dat de nieuwe systematiek steeds beter werkt. Op de woningwebsite Funda verschijnen steeds meer definitieve energielabels bij het actuele aanbod van te koop en te huur staande woningen, zelfs vooruitlopend op het moment van de formele verplichting (de overdracht). Hierdoor kunnen potentiële kopers deze informatie betrekken bij hun afwegingen. NVM geeft hierbij aan dat «het allerbelangrijkste het feit is dat het nieuwe systeem nu juist veel eenvoudiger is geworden in vergelijking met het oude, ingewikkelder energielabel. Ook het gegeven dat het nieuwe energielabel veel goedkoper is draagt bij aan het draagvlak en de acceptatie. Er is nog wel sprake van resterende negatieve beeldvorming als gevolg van de problemen rond het vroegere energielabel, maar de nieuwe systematiek heeft al snel terrein gewonnen».

Vraag 3

Wist u dat de helft van de makelaars stelt dat het voor consumenten onduidelijk is hoe ze een definitief energielabel moeten aanmaken? Hoe is dit te verbeteren? Gaat u dat ook doen?

Ik herken het beeld niet dat het voor consumenten onduidelijk is hoe ze een definitief energielabel moeten aanmaken. Uit de laatste cijfers blijkt dat 77% van de woningen tijdens de transactie een energielabel had (juni 2015). Uit het onderzoek naar de effecten van de energielabels, waarvan ik de resultaten in mijn brief van 18 mei 20152 met de Tweede Kamer heb gedeeld, blijkt dat de brief en de folder die begin dit jaar zijn verstuurd een hoog bereik hebben gehad en dat het omzetten naar een definitief energielabel door woningeigenaren gemakkelijk wordt gevonden. NVM geeft ook aan dat «zij het beeld niet herkent dat er alom onduidelijkheid zou heersen onder makelaars en consumenten». Volgens NVM helpen veel makelaars hun klanten actief met het definitief maken en registreren van het energielabel en is het aantal vragen bij de NVM afdeling Consumentenvoorlichting sterk afgenomen. Vereniging Eigen Huis geeft aan dat de 78 vragen en opmerkingen die zij in de periode 1 juni tot en met half juli 2015 hebben gekregen over het energielabel niet veel te vinden op een totaal ledenbestand van ruim 700.000. Uiteraard monitor ik waar het systeem nog kan worden verbeterd.

Vraag 4

Wordt u verdrietig van de bewering In het artikel dat het nieuwe energielabel niet leidt tot energiebesparende maatregelen, en dat potentiële kopers het energielabel niet meewegen bij de koopbeslissing? Zo nee, wat wordt u er dan van? Zo ja, wat gaat u er aan doen?

Ik vind signalen uit het veld belangrijk. De achterban van VBO Makelaar schetst een erg negatief beeld. Uit het eerdergenoemde onderzoek naar de effecten van het energielabel blijkt dat een derde van de huiseigenaren en een vijfde van de huisverkopers van plan is om energiebesparende maatregelen te nemen, met name om geld te besparen op de energierekening. De beweringen in het artikel geven mij geen aanleiding tot wijziging van de ingezette koers rond het energielabel.

Vraag 5

Is het waar dat het Nationaal Energiebespaarfonds slecht wordt benut? Hoe verhoudt die benutting zich tot de beschikbaarheid van middelen?

Het Nationaal Energiebespaarfonds wordt sinds begin 2015 steeds beter benut. In 2014 is in totaal 6,3 miljoen euro aan leningen uitgegeven. In de eerste helft van 2015 is voor ruim 14 miljoen euro aan leningen aangevraagd. Daarvan was in juni 2015 inmiddels 7 miljoen euro aan leningen uitgekeerd. De verwachting is dat het Nationaal Energiebespaarfonds in heel 2015 ongeveer 30 miljoen euro aan leningen uit kan geven. De benutting van het fonds is in verhouding tot de beschikbare middelen in orde, maar de ambities liggen hoger. Daarbij geldt dat het Nationaal Energiebespaarfonds nog steeds in ontwikkeling is. Sinds juni 2015 biedt het fonds ook leningen voor energiebesparing aan verenigingen van eigenaren (VvE's). Daarnaast wordt de samenwerking met andere overheden en marktpartijen steeds beter.

Vraag 6

Is het energielabel volgens u nog steeds ten prooi aan «kinderziektes», of is de invoering teveel haastwerk geweest omdat het moest van Europa waardoor een kans is verkeken de consument de juiste prikkels te geven energie te besparen? Kunt u uw antwoord toelichten?

Nee. In het dertigledendebat met uw kamer van 21 mei 2015 en in mijn brief van 2 juli 20153 heb ik u geïnformeerd over de voortgang van het energielabel voor woningen. Inmiddels zijn de belangrijkste verbeteringen in de webtool doorgevoerd. Uiteraard monitor ik intensief de voortgang en zal ik indien nodig op problemen inspelen.

Vraag 7

Doet de DigiD-aanvraag mensen, vanwege de omslachtigheid en noodzaak om weer ergens geregistreerd te staan, afhaken? Hoeveel mensen hebben inmiddels een definitief label sinds 9 januari 2015?

Sinds begin dit jaar zijn er 186.429 energielabels verstrekt aan woningeigenaren die via de webtool www.energielabelvoorwoningen.nl een energielabel hebben aangevraagd. Het Rijk wil bij voorkeur digitaal communiceren, met als doel om papier en kosten te besparen. Het is echter niet zo dat het Rijk hierbij geen rekening houdt met mensen, die niet over een internetverbinding beschikken of om andere redenen het energielabel niet online kunnen aanvragen. Deze mensen kunnen alsnog via een zogenaamde papieren route een energielabel aanvragen. De formulieren hiervoor zijn aan te vragen bij de Helpdesk Energielabel.

Vraag 8

Zijn de problemen welke zijn opgetreden bij de verzending van de brieven2 met het voorlopig energielabel inmiddels opgelost? Is er een oplossing gevonden voor de actualisering van het woonadres in de BRK (Basisregistratie Kadaster) indien een BSN-nummer van de woningeigenaar ontbreekt? Bij hoeveel woningadressen ontbreekt/ontbrak een dergelijke actualisatie?

Ik heb begin dit jaar een aantal problemen geconstateerd met het verzenden van het voorlopig energielabel. Inmiddels heeft bijna elke woningeigenaar een voorlopig energielabel ontvangen. De laatste 1.500 brieven zijn verstuurd naar mensen die deze niet hadden ontvangen en hier om hadden gevraagd. Tevens wordt door de Helpdesk Energielabel verwezen naar de website www.zoekuwenergielabel.nl, waarop de voorlopige energielabels per adres zijn te vinden.
Daarnaast heb ik geconstateerd dat in sommige gevallen het BSN-nummer van de woningeigenaar ontbreekt, waardoor de woningeigenaar geen energielabel kon aanvragen. Hiervoor is in de webtool een speciale koppeling gemaakt. Deze maakt het mogelijk om de woning alsnog te koppelen door het uploaden van documenten waaruit blijkt dat de bewoner van de woning daadwerkelijk de eigenaar is (bijvoorbeeld middels een Akte van levering, een Hypotheekakte, een Kadastraal bericht, een Verklaring van Erfrecht, een Testament of een Akte van kwijting).
Van naar schatting zo’n 400.000 tot 500.000 woningeigenaren is het BSN-nummer niet beschikbaar. Deze woningeigenaren kunnen via de genoemde koppeling alsnog een energielabel registreren. Verder zal ik komend half jaar benutten om in overleg met de betrokken instanties te bezien of het aantal gevallen zoals hierboven aangegeven kan worden verminderd.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het bericht «Voormalig Paleis van Justitie in handen omstreden vastgoedman»?1

Ja.

Vraag 2

Kunt u bevestigen dat de directeur-eigenaar van projectontwikkelaar M7 zonder problemen de Bibob-toetsing heeft doorstaan teneinde het voormalig paleis van justitie in Amsterdam namens M7 te kunnen overnemen van het Rijk?

Ja.

Vraag 3

Hoe beoordeelt u deze voorgenomen verkoop en Bibob-toetsing in het licht van de opmerking van uw voorganger dat bij schikkingen in fraudezaken met vastgoed sprake is van een publieke schuldbekentenis?2

Ik sluit mij aan bij het gegeven antwoord van mijn ambtsvoorganger op een gelijkluidende vraag van het Tweede Kamer lid Gesthuizen (Kamervragen 2011Z08779, vraag 3), nl. een transactie heeft in gevallen als deze het praktische gevolg, dat de transactie wordt vermeld op het strafblad van betrokkene.

Vraag 4

Op welke wijze is in deze Bibob-toetsing een afweging gemaakt tussen het justitieel verleden van de betrokkene, meer specifiek de getroffen schikking met het openbaar ministerie (OM), en het belang van integer zaken doen vanuit overheidszijde?

Op de gegevens, verkregen krachtens de Wet Bibob en daarop te baseren advies van het Landelijk Bureau Bibob (LBB) berust gelet op art. 28, tweede lid, van de Wet Bibob een geheimhoudingsplicht. Ik kan derhalve niet op de specifieke inhoud van het Bibob-advies ingaan. In algemene zin kan ik wel aangeven dat eventuele verdenkingen die met een transactie zijn afgedaan bij beoordelingen op grond van de Wet Bibob worden betrokken.

Vraag 5

Wat kunt u in het algemeen zeggen over de wijze waarop het justitieel verleden, meer specifiek de getroffen schikking met het OM, wordt meegewogen in de Bibob-toetsing?

Het Landelijk Bureau Bibob bevraagt tijdens zijn onderzoek uiteraard informatiebronnen bij onder meer het Openbaar Ministerie, de Politie en de Belastingdienst. Het Landelijk Bureau Bibob betrekt tevens eventuele antecedenten van financiers en zakelijke samenwerkingsverbanden bij het uit te brengen advies aan het Rijksvastgoedbedrijf. In algemene zin kan ik aangeven dat verdenkingen die met een transactie zijn afgedaan bij beoordelingen op grond van de Wet Bibob betrokken worden. Als er sprake is van een transactie is in beginsel sprake van – in Bibob-termen – een «ernstig vermoeden» ten aanzien van het feit waarvoor een schikking is getroffen. Dit «ernstige vermoeden» kan worden betrokken bij de beoordeling van het gevaar. Dit leidt niet per definitie tot de conclusie dat er sprake is van een «ernstig gevaar». Op grond van de Wet Bibob zijn namelijk bijvoorbeeld ook het aantal van de (vermoedelijk) gepleegde strafbare feiten en de grootte van het daarmee verkregen voordeel van belang.

Vraag 6

Wat is de stand van zaken ten aanzien van de verkoop van het voormalig paleis van justitie in Amsterdam aan M7 en de ontwikkeling van een hotel op deze locatie?

De verkoop is volledig afgehandeld. De verkoopopbrengst voor de Staat is € 61.320.755,00. M7 Development BV heeft het object inmiddels doorverkocht aan CTF Amsterdam BV, een dochteronderneming van CTF Coöperatief UA voor hetzelfde bedrag. De doorverkoop heeft plaats gevonden op basis van de procedure die aan uw Kamer is medegedeeld in antwoord op de vragen van het lid De Vries van 6 juli 2015.
De procedure Ruimtelijke Ordening ten aanzien van de verdere ontwikkeling van een hotel op deze locatie moet door de nieuwe eigenaar nog worden opgestart. Deze procedure valt onder de publiekrechtelijke verantwoordelijkheid van de gemeente Amsterdam.

Vraag 7

Klopt het dat de gemeente Amsterdam opnieuw een Bibob-toets zal uitvoeren indien er een (nieuwe) aanvraag komt van M7?

Of de gemeente Amsterdam een Bibob-toets zal uitvoeren is mij niet bekend. De gemeente Amsterdam kan op grond van de Wet Algemene Bepalingen Omgevingsrecht een Bibob advies bij het Landelijk Bureau Bibob aanvragen.

Vraag 8

Is het volgens u denkbaar en/of gewenst dat deze Bibob-toets anders uitvalt ten aanzien van de eerdere beoordeling van het justitieel verleden van de directeur-eigenaar van projectontwikkelaar M7?

Voor de beantwoording van de vraag of een andere uitkomst bij de Bibob-toets voor een andere beslissing wenselijk is, is het nodig om op de specifieke inhoud van deze zaak in te gaan. Zoals hiervoor bij het antwoord op vraag 4 is aangegeven staat de geheimhoudingsplicht dit niet toe. Ik acht het daarnaast gezien het hiervoor vermelde bestuurlijk niet gepast om uitspraken te doen over de afweging van de gemeente Amsterdam dan wel over de uitkomst van individuele zaken.

Vraag 1

Bent u ervan op de hoogte dat woningcorporatie Trudo aan het verminderen van de huurverhoging een tegenprestatie heeft gekoppeld, namelijk het automatisch incasseren van de huur?1

Ja.

Vraag 2

Is het wettelijk toegestaan om op dergelijke wijze een algemene korting op de huurverhoging te koppelen aan een tegenprestatie, die is gebaseerd op een individuele toestemming van een huurder? Kunt u uw antwoord toelichten?

Op grond van boek 7, artikel 250 van het Burgerlijk Wetboek is het een verhuurder toegestaan jaarlijks een huurverhoging in rekening te brengen, met als restrictie dat deze niet hoger mag zijn dan het wettelijk maximum zoals dat volgt uit artikel 10, tweede lid van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte.
Binnen de grens van de geldende maximumhuurverhoging staat het de verhuurder vrij verschillende huurverhogingspercentages te vragen aan verschillende huurders, ook wanneer deze huurders tot een en dezelfde inkomenscategorie als bedoeld in laatstgenoemd artikel behoren. Het is daarbij in beginsel niet verboden om aan de hoogte van de huurverhoging voorwaarden of tegenprestaties te verbinden.

Vraag 3

Waarom komen niet alle huurders van Trudo in aanmerking voor een korting op de huurverhoging, zoals blijkt uit communicatie van de woningcorporatie? Is het toegestaan om deze korting niet aan elke huurder aan te bieden, waardoor huurders van met name goedkope huurwoningen worden uitgezonderd? Kunt u uw antwoord toelichten?2

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Welke andere vormen van huurkortingen of verminderingen van huurverhogingen gekoppeld aan een tegenprestatie kent u, en aan welke regelgeving dienen deze vormen te voldoen?

Dezerzijds wordt niet bijgehouden welke vormen van huurkorting gekoppeld aan een tegenprestatie zich voordoen. In dit verband is van belang dat huur wordt gedefinieerd als een overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verplicht aan de andere partij, de huurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie (art. 7:201 BW). Bij woonruimte is de prijs het geheel van de verplichtingen die de huurder tegenover de verhuurder bij of ter zake van huur op zich neemt (art. 7: 237 lid 1 BW). Deze tegenprestatie of prijs hoeft niet altijd een monetaire vorm te hebben. Huurder en verhuurder zijn vrij om een andersoortige tegenprestatie overeen te komen.

Vraag 5

Weegt de besparing van kosten door het automatisch innen van de huur door de woningcorporaties op tegen de kosten van het terugstorten van de 1,5% aan huur voor individuele huurders die daar recht op hebben? Kunt u uw antwoord toelichten?

Het is primair aan de woningcorporatie zelf om te bepalen of dit het geval is. Het Ministerie van BZK heeft niet per individuele woningcorporatie inzicht in de bedrijfsvoering.

Vraag 6

Is de solvabiliteit van woningcorporatie Stichting Trudo nog steeds onder de 15%, zoals u meldde in 2013, en hoe verhoudt deze zich tot het nieuwe huurbeleid van de stichting?3

In de genoemde kamerbrief van 5 maart 2014 is Stichting Trudo genoemd als een van de 30 woningcorporaties met een solvabiliteit onder de 15% (stand ultimo 2012). Trudo is, zoals in de genoemde brief is aangegeven, geen corporatie die onder verscherpt toezicht staat van het voormalige CFV, nu de Autoriteit woningcorporaties (Aw). Wel was aan Trudo door de toezichthouder een aantal maatregelen opgelegd, zowel in 2013 als in 2014. De solvabiliteit is inmiddels toegenomen tot meer dan 20% in 2013 en zal naar verwachting verder toenemen tot 30–35% in 2018 (bron Aw). Bij deze raming is een inflatievolgend huurbeleid het uitgangspunt.

Vraag 1

Bent u bekend met de grote onvrede onder huurders over de verkoop van sociale huurwoningcomplexen in Velp, waaronder 36 woningen aan de Dr. Van Voorthuijsenstraat?1

Ik heb nog geen aanvraag ontvangen. De corporatie moet een aanvraag om goedkeuring voor de voorgenomen verkoop indienen bij de Autoriteit woningcorporaties (Aw). De Aw zal die aanvraag geheel zelfstandig toetsen aan de wet- en regelgeving en alsdan tot een besluit komen. Uit de zienswijze van de gemeente en de door u aangehaalde persartikelen maak ik op dat er onvrede is onder huurders over de verkoop van sommige sociale huurcomplexen in Velp.

Vraag 2

Bent u ervan op de hoogte dat de Huurdersvereniging Rheden tot tweemaal toe een negatieve zienswijze heeft gegeven over de verkoop van de woningen aan de Dr. Van Voorthuijsenstraat, zowel in 2013 als in 2015? Hoe verhoudt dit zich tot de nieuwe Woningwet waarin de positie van huurders is versterkt?2 3

In de nieuwe Woningwet is de positie van huurders inderdaad versterkt. Voor zover het de verkoop van corporatiebezit betreft komt dit vooral tot uiting bij de totstandkoming van prestatieafspraken. De verkoop van corporatiewoningen kan onderdeel zijn van de prestatieafspraken. De corporatie, huurdersvereniging en gemeente maken prestatieafspraken op basis van gelijkwaardigheid, waarbij ieder zijn eigen verantwoordelijkheid heeft.
Daarnaast blijft de huidige regelgeving ten aanzien van de verkoop van corporatiewoningen, die onder meer dient om het belang van de volkshuisvesting te borgen, bestaan. Bij een voorgenomen verkoop aan een derde partij betekent dit dat de Autoriteit woningcorporaties (Aw) zich een oordeel zal vormen of aan de eisen die de regelgeving stelt wordt voldaan. De zienswijze van de huurdersvereniging wordt meegewogen in de beoordeling door de Aw. De negatieve zienswijze van de Huurdersvereniging Rheden op de verkoop van sommige complexen is mij bekend. Hoe dit oordeel zal uitpakken kan ik niet aangeven, de Aw is onafhankelijk in haar oordeelsvorming.

Vraag 3

Bent u van mening dat het belonen van actieve buurtbewoners met een vrijwilligersprijs en het roemen van hun betrokkenheid haaks staat op het negeren van hun zienswijze over de verkoop, te meer omdat dankzij deze buurtbewoners de buurt minder kwetsbaar is geworden en dit nu als argument wordt gebruikt om verkoop van hun woningen te rechtvaardigen? Kunt u uw antwoord toelichten?

Laat ik voorop stellen dat ik de inzet en betrokkenheid van de bewoners waardeer, zeker wanneer dit bijdraagt aan het minder kwetsbaar worden van een buurt. Zonder te willen treden in de afweging en oordeelsvorming van de Aw in deze zaak, merk ik op dat de gemeente Rheden de argumentatie van de corporatie overneemt en de aanwezigheid van particulier bezit in dit deel van de onderhavige wijk ook aanmerkt als een factor die bijdraagt aan het minder kwetsbaar zijn van die buurt.De tegenstelling die wordt gesuggereerd in de vraagstelling deel ik op voorhand niet: het feit dat de gemeente en corporatie een andere mening zijn toegedaan dan de huurdersvereniging betekent niet dat de visie van de huurdersvereniging wordt genegeerd. Gemeenten en corporatie kunnen goed kennis hebben genomen van de visie van de huurdersvereniging en toch, op grond van relevante argumenten, tot een andere afweging komen.

Vraag 4

Hoe kwalificeert u de heroverweging van de gemeente Rheden, die zich in april 2014 nog uitsprak tegen de verkoop van sociale woningen aan de Dr. Van Voorthuijsenstraat 46–116 maar dat wijzigt in een positieve zienswijze, waardoor een integrale aanpak van versnipperd eigendom juist wordt bemoeilijkt (hetgeen de gemeente eerder als tegenargument gebruikte)? Kunt u uw antwoord toelichten?4

In algemene termen wil ik er op wijzen dat het belang van de volkshuisvesting niet een statische aangelegenheid is, maar dat situaties zich kunnen wijzigingen waardoor eerdere zienswijzen van gemeente, huurdersvereniging of corporatie eveneens kunnen wijzigingen. Voor het overige wacht ik het oordeel van de Aw in deze af.

Vraag 5

Hoe gaat u voorkomen dat de koper, een Brits beleggingsfonds, de huurprijzen van de woningen na een verhuizing fors optrekt of liberaliseert met gevolgen voor de betaalbaarheid voor huurders, wat een prioriteit is van uw beleid en van de gemeente? Welke gevolgen zal een verkoop van genoemde woningen hebben voor het passend toewijzen in de gemeenten Velp en Rheden?5

Ook de nieuwe eigenaar is gehouden aan de eisen die de huurprijsregelgeving stelt. Liberalisatie van woningen is bij zittende huurders niet mogelijk. Woningen met voldoende punten op basis van het Woningwaarderingsstelsel kunnen bij het afsluiten van een nieuw huurcontract eventueel worden verhuurd in het geliberaliseerde segment. Uit de zienswijze van de gemeente maak ik op dat de gemeente verwacht dat er een overschot van dit type woning zal ontstaan in de regionale sociale voorraad. Indien dit het geval is, dan zijn de gevolgen voor het passend toewijzen gering.

Vraag 6

Deelt u de mening dat er geen betaalbare sociale huurwoningen in de gemeente Rheden verkocht moeten worden, gezien het uitgangspunt in de gemeentelijke Woonvisie dat het aantal sociale huurwoningen in bezit van woningcorporaties niet mag verminderen en de passage uit het Regeerakkoord dat de sociale woningvoorraad in stand moet blijven, alsmede gezien het belang van gemengde wijken? Kunt u uw antwoord toelichten?6 7

Ik ben niet van mening dat de Woonvisie van de gemeente Rheden of het regeerakkoord verkoop van corporatiewoningen onmogelijk maakt. Zoals aangegeven constateert de gemeente dat er een overschot zal ontstaan aan het onderhavige type woningen, en verder dat de opbrengsten van de verkoop door de corporatie in de voorraad zullen worden geïnvesteerd. Ook is er geen reden om aan te nemen dat er een negatief effect is op de gemengde samenstelling van de wijk. Het is niet gezegd dat de verkoop leidt tot huurders uit een andere inkomensklasse dan thans het geval is of, indien dat wel het geval is, dat dit niet juist zou bijdragen aan een grotere menging van inkomensgroepen.

Vraag 7

Gaat u uw toestemming onthouden voor de verkoop van sociale huurwoningen, waar de huurdersorganisatie een negatieve zienswijze voor heeft afgegeven, mede gezien de voorgeschiedenis? Zo nee, waarom niet?

Zoals aangegeven in het antwoord op de vragen 1 en 8 is er nog geen aanvraag ontvangen. Als een aanvraag wordt ingediend zal de Aw dit als onafhankelijke toezichthouder zelfstandig beoordelen.

Vraag 8

Heeft u reeds een verkoopvoorstel met alle bijhorende zienswijzen ontvangen en betreft dit één voorstel of meerdere voorstellen voor de verkoop van sociale huurwoningen van Vivare? Kunt u uw antwoord toelichten?

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 1

Wat is uw reactie op het onderzoek waarin 90% van de gemeenten aangeeft niet volledig voorbereid te zijn op de nieuwe Woningwet en de daaruit voortvloeiende taken en verantwoordelijkheden? Hoe gaat u ervoor zorgen dat de nieuwe Woningwet die per 1 juli a.s. in werking treedt, wel goed wordt uitgevoerd?1

Zie onder vraag 4.

Vraag 2

Hoe waardeert u het dat slechts een derde van de bevraagde gemeenten gesproken heeft met huurdersorganisaties en woningcorporaties over hoe om te gaan met de nieuwe Woningwet? Hoe gaat u bewerkstelligen dat alle gemeenten, huurdersorganisaties en woningcorporaties wel tot gezamenlijke afspraken komen?

In de nieuwe Woningwet is de positie van huurders versterkt. Dit komt in relatie tot de gemeente vooral tot uiting bij de totstandkoming van prestatieafspraken. Hoewel huurders in het verleden al vaak, al dan niet officieel, betrokken waren bij de opstelling van de gemeentelijke woonvisie, was een tripartiet overleg over prestatieafspraken geen vanzelfsprekendheid. Het is aan de partijen zelf om op lokaal niveau vorm te geven aan de samenwerking. De wet geeft daar – bewust – geen vormvereisten voor. Dit proces wordt wel ondersteund met ondermeer de genoemde handreiking prestatieafspraken en het ter beschikking stellen van relevante volkshuisvestelijke informatie. De drie partijen maken prestatieafspraken op basis van gelijkwaardigheid, waarbij ieder zijn eigen verantwoordelijkheid heeft. Mochten partijen niet komen tot het maken van prestatieafspraken, dan kunnen zij een geschil voorleggen aan de Minister. Een commissie bestaande uit leden voorgedragen door VNG, de Woonbond en Aedes zal mij adviseren bij geschillen. De commissie zal in 2016 worden ingesteld.

Vraag 3

Wat heeft u tot nu toe gedaan en wat gaat u nog meer doen aan professionalisering van huurdersorganisaties met betrekking tot de nieuwe Woningwet?2

Bij de behandeling van de Woningwet in de Tweede Kamer is ook de Overlegwet geamendeerd. In dit amendement is ten eerste voorzien dat verhuurders en huurdersorganisaties afspraken maken over scholing en vorming en dat huurdersorganisaties daarbij recht hebben op minstens drie scholingsdagen per jaar. Ten tweede hebben huurdersorganisaties de mogelijkheid gekregen om bij deskundigen advies in te winnen op kosten van de corporatie. Tot slot strekt het amendement er toe dat huurdersorganisaties met de verhuurder in elk voorafgaand jaar een begroting maken voor de kosten die zij dat jaar verwachten en dat de huurdersorganisaties na afloop over de uitgaven verantwoording afleggen. Bovendien is een subsidiebedrag van € 225.000,- ter beschikking gesteld aan de Woonbond ten behoeve van de professionalisering van huurdersorganisaties. Daarnaast heeft de Woonbond verschillende brochures gepubliceerd en voorlichtingsbijeenkomsten georganiseerd waarin de positie van de huurders in de Woningwet uitgebreid wordt toegelicht.

Vraag 4

Vindt u het ook verontrustend dat een kwart van de gemeenten van mening is dat de ambtelijke organisatie onvoldoende is toegerust en de noodzakelijke financiële kennis van woningcorporaties ontbreekt? Wat is uw verantwoordelijkheid in deze?

Ik heb het onderzoek van Companen en Binnenlands Bestuur gelezen. Onderzocht is in hoeverre gemeenten zichzelf volledig voorbereid achten op het maken van prestatieafspraken volgens de nieuwe Woningwet. In het onderzoek wordt gesteld dat er nog stappen gezet moeten worden. Bijna de helft van de 136 ondervraagde gemeenten is volgens het rapport goed op de hoogte van de vereisten die de wet stelt aan prestatieafspraken. Ook wordt gesteld dat ambtenaren vooral voldoende capaciteit binnen de organisatie en de nodige kennis van corporatiefinanciën missen.
Het implementeren van een nieuwe ingrijpende wet vergt een grote inspanning van alle betrokken partijen. Het genoemde percentage onderstreept mijn opvatting dat de implementatie van de nieuwe Woningwet een cruciaal onderdeel is van het hele traject. Het Ministerie van BZK werkt dan ook sinds begin 2015 intensief samen met VNG, Aedes, Woonbond en VTW om de verschillende achterbannen zo optimaal mogelijk voor te bereiden op de nieuwe rol. De VNG is daarin een belangrijke partner. De basis van het stelsel krijgt immers een sterke lokale verankering, waarbij de woonvisie van de gemeente een essentiële rol speelt en eerste voorwaarde is voor prestatieafspraken. BZK ondersteunt samen met de genoemde sectorpartijen het proces. Het is echter primair aan de gemeenten zelf om hun organisatie toe te rusten op deze opgave.
In de afgelopen maanden heeft de implementatie van de Woningwet in het teken gestaan van het ontwikkelen van voorlichtingsmateriaal en zijn
voorlichtingsbijeenkomsten georganiseerd om partijen die vanaf 1 juli aan de slag moeten met de nieuwe regelgeving, te helpen om hun verantwoordelijkheid te nemen:
Onder coördinatie van BZK hebben alle sectorpartijen vragen geïnventariseerd die bij hun achterban leven. Deze zijn door experts van BZK beantwoord en zijn sinds enige maanden ter beschikking gesteld op verschillende websites, waaronder www.rijksoverheid.nl.
Er is sinds 1 juni een helpdesk bij de toezichthouder, waar vragen uit het veld (corporaties, gemeenten, huurders) worden beantwoord.
Op 17 juni jongstleden heeft BZK het Woningwet op weg-congres georganiseerd, waar in diverse workshops voor gemeenteambtenaren, leden van huurdersorganisaties en medewerkers van corporaties aandacht is besteed aan ondermeer prestatieafspraken en corporatiefinanciën. In het najaar zal BKZ nog een viertal van dergelijke bijeenkomsten organiseren.
Gemeenten en corporaties hebben op 30 juni een circulaire ontvangen van BZK waarin zij geattendeerd worden op het van kracht worden van de wet en wat dat voor hen betekent.
Op 1 juli jongstleden is de website www.woningwet2015.nl online gegaan. Op dit portaal wordt de wet toegelicht en gedurende de komende weken zullen praktische handreikingen op deze site verschijnen. Een daarvan is de handreiking prestatieafspraken. BZK maakt deze samen met Aedes, VNG en de Woonbond. Deze handreiking is in de zomer gereed. In deze handreiking worden partijen geholpen met het doorlopen van de cyclus rondom prestatieafspraken, inclusief handreikingen voor de interpretatie van financiële en volkshuisvestelijke informatie. Speciaal voor gemeenteambtenaren wordt tevens een aparte handreiking interpretatie financiële gegevens van corporaties ontwikkeld door BZK en VNG. Deze komt eveneens in de zomer beschikbaar. De VNG zal op basis van deze handreiking ook scholingsdagen organiseren.

Vraag 5

Gaan woningcorporaties via toegankelijke bronnen openheid geven over de (prestatie)afspraken die zij maken met de gemeenten en met hun huurders, zoals beschreven in uw brief van 23 januari 2015?3

In de handreiking voor het maken van prestatieafspraken staat expliciet de oproep aan alle partijen (gemeente, corporatie en huurdersorganisatie) om de gemaakte afspraken openbaar te maken via hun websites. Corporaties zijn verplicht de gemaakte afspraken ook bij de Minister aan te leveren. Op basis daarvan wordt een analyse gemaakt. De belangrijkste conclusies worden opgenomen in de Staat van de Volkshuisvesting, die ik begin 2016 naar uw Kamer zal zenden. Daarnaast worden de afspraken online toegankelijk gemaakt voor een breder publiek in een aparte database. Mijn ambitie is om zo veel mogelijk databronnen met betrekking tot corporatie-informatie openbaar ter beschikking te stellen, zowel de prognose informatie (dPI), verantwoordingsinformatie (dVI) als de prestatieafspraken. Uw kamer ontvangt in juli een brief over het verbeteren van de informatiestromen en bedrijfsvoering.

Vraag 6

Hoe gaat u ervoor zorgen dat met name kleinere gemeenten zo snel mogelijk prestatieafspraken maken met huurders en woningcorporaties, gelet op het feit dat 43% van gemeenten met minder dan 20.000 inwoners geen prestatieafspraken heeft?4

Er is geen specifieke actie voorzien om met name de kleinere gemeenten en de daar werkzame corporaties aan te zetten tot prestatieafspraken. Het is de bedoeling dat de gemeente, ook de kleinere, het volkshuisvestingsbeleid vastlegt en kenbaar maakt. Kleinere gemeenten zouden ook regionaal en gezamenlijk een woonvisie kunnen opstellen of aansluiten bij een centrale grote gemeente.

Vraag 7

Hoe verhoudt het in de helft van de gevallen ontbreken van een actuele en concrete Woonvisie van een gemeente zich tot de lokale democratische legitimering van de prestatieafspraken en wat zijn uw oplossingen?

Hoewel in een aantal gemeenten voor 1 juli dit jaar al geactualiseerde woonvisies zijn gemaakt, kan dat niet van alle partijen verwacht worden. In dit overgangsjaar dienen corporaties uiterlijk voor 1 november een bod uit te brengen op de woonvisie, waarna partijen tot 15 december de tijd hebben om te komen tot prestatieafspraken. Dat is ook het moment dat corporaties hun voornemens (dPI) bij mij kenbaar moeten maken. Met ingang van 2016 zal er sprake zijn van een reguliere cyclus van prestatieafspraken. Uiterlijk voor 1 juli 2016 dient de corporatie dan het bod uit te brengen, waarna corporatie, gemeenten en huurders voor 15 december tot prestatieafspraken kunnen komen. Overigens is het niet verplicht een woonvisie te maken noch om prestatieafspraken vast te leggen als de lokale partijen in gezamenlijkheid dat niet willen. Wel stimuleer ik de totstandkoming ervan met de eerder genoemde acties. Daarnaast zal ik samen met de VNG onderzoeken in hoeverre woonvisies tot stand komen in 2015 en met name in 2016. De conclusies uit dit onderzoek zal ik opnemen in de Staat van de Volkshuisvesting.

Vraag 8

Bent u bereid om voor de behandeling van de begroting van 2016 een stand van zaken te geven van de uitwerking en uitvoering van de nieuwe Woningwet door gemeenten, huurdersorganisaties en woningcorporaties, met daarin een overzicht van het aantal prestatieafspraken – en de mate waarin huurders daarbij gelijkwaardig zijn betrokken – en woonvisies, een update van alle actiepunten van de zijde van de rijksoverheid om gemeenten, huurders en woningcorporaties zo goed mogelijk te begeleiden, een overzicht van de uitwerking of stand van zaken van de in het kader van de nieuwe Woningwet aangenomen amendementen en moties en een overzicht van de uitwerking of stand van zaken van de in het kader van het Besluit Toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 aangenomen motie?5 6

Zoals gemeld in mijn brief van 22 juni jongstleden over de volkshuisvestelijke prioriteiten zal ik uw Kamer in de Staat van de Volkshuisvesting (begin 2016) informeren over het functioneren van het volkshuisvestelijk stelsel. De in antwoorden op vragen 7 en 8 genoemde onderzoeken zullen hierin worden meegenomen. De resultaten zijn echter nog niet beschikbaar voor de behandeling van de begroting voor 2016.
In het overzicht in de bijgevoegde bijlagen7 ziet u welke invulling aan de ingediende amendementen en moties is gegeven.
Bij de beantwoording van deze vraag wil ik tevens in gaan op de wijze waarop ik invulling heb gegeven aan de motie van de leden Monasch en Van Vliet (Kamerstukken II, 29 453, nr. 390) en de aan het lid Karabulut toegezegde reactie op het plan «Van en voor de Wielewaalers».
Met de motie van de leden Monasch en Van Vliet (Kamerstukken II, 29 453, nr. 390) die bij het debat over de integriteit bij woningcorporaties op 28 mei jl. werd ingediend, is de regering opgeroepen aan de toezichthouder de wens van de Tweede Kamer over te brengen om een geschiktheidsonderzoek in te stellen naar de bestuurders en commissarissen van de 18 corporaties die worden genoemd in het CFV-onderzoek naar tussenpersonen dat aan de Kamer is aangeboden. De wens van de Kamer is overgebracht.
In het Algemeen Overleg van 11 juni 2015 vroeg het lid Karabulut (SP) om een reactie op het plan «Van en voor de Wielewaalers: huizen tegen betaalbare prijzen». Het plan is opgesteld door bewoners die woningen willen overnemen van corporatie Woonstad en zelfstandig willen voorzien in het beheer en onderhoud van hun woningen. Dit sluit aan bij de wooncoöperatie, zoals deze in de Woningwet is opgenomen. Via de nadere uitwerking in het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting wordt onder andere geregeld dat toegelaten instellingen met initiatiefnemers in gesprek moeten over het coöperatieplan en dat zij voor het opstellen daarvan ten minste € 5.000,– ter beschikking gesteld krijgen van de toegelaten instelling. Hiermee worden initiatiefnemers ondersteund in het ontwikkelen van hun ideeën. Uit de wet volgt geen verplichting om de woningen aan de initiatiefnemers te vervreemden of het beheer over te dragen. Daarmee zou in het eigendomsrecht getreden worden. De betrokken partijen zullen in onderling overleg moeten bepalen of en onder welke omstandigheden de toegelaten instelling hiermee instemt. Daarbij kan ook het lokale volkshuisvestelijk belang spelen zoals dit door de gemeente is vastgelegd in een woonvisie.

Vraag 1

Herinnert u zich nog dat u een ontheffing heeft afgegeven van de Flora- en faunawet om renovatie en isolatie van woningen in het project «Stroomversnelling» mogelijk te maken?1

Ja.

Vraag 2

Om negatieve effecten van de werkzaamheden op de dieren waarvoor de ontheffing geldt (gewone dwergvleermuis, gewone grootoorvleermuis, laatvlieger, ruige dwergvleermuis, de steenmarter, gierzwaluw en de huismus) te beperken zijn maatregelen voorgeschreven in de ontheffing, zoals het aanbieden van alternatieve verblijfplaatsen; is er naar uw weten nagegaan of deze verblijfplaatsen inderdaad zijn gerealiseerd en van voldoende kwaliteit zijn? Zo ja, waar blijkt dat uit?

Er zijn nu enkele honderden woningen door «De Stroomversnelling» gerenoveerd. Door de initiatiefnemer zijn geen blijvende alternatieve verblijfplaatsen in de omgeving aangeboden omdat, na uitvoering van een omgevingscheck, is geconstateerd dat er in de omgeving voldoende alternatieven zijn. Zo zijn er bijvoorbeeld andere panden met geschikte openingen aanwezig waar de gierzwaluwen in kunnen vliegen. Wel wordt voorzien in tijdelijke alternatieve locaties gedurende de renovatiewerkzaamheden. Ook is bij deze eerste woningen geëxperimenteerd met nieuwe voorzieningen in de woning zelf.

Vraag 3

Kunt u bevestigen dat er in de ontheffing, met het oog op het zwaarwegend belang van het tegengaan van onder andere klimaatverandering, wordt aangegeven dat met het project «Stroomversnelling» afgeweken is van de gangbare aanpak waarbij vooraf gezorgd wordt voor voldoende alternatieven die in kwantiteit en kwaliteit overeenkomen met de huidige functionaliteit van de voortplantings- of vaste rust- of verblijfplaatsen voor de aanwezige populatie van de gierzwaluw en de huismus?

Met de wijze van aanpak bij de renovaties in het kader van «De Stroomversnelling» wordt ingezet op een win-winsituatie voor energieverbruik, klimaat, wooncomfort, maar ook voor soortenbescherming en biodiversiteit. Voor de soorten die bij de renovaties tijdelijk worden verstoord, wordt vooraf voorzien in tijdelijke alternatieve locaties.
Na de werkzaamheden is er sprake van overcompensatie voor deze soorten: meer voorplantings-, rust- en (winter)verblijfplaatsen. Uit dit oogpunt is de aanpak van «De Stroomversnelling» interessant. Voor mij is van belang in hoeverre de soorten die hierbij zijn betrokken van deze aanpak kunnen profiteren. In dit verband zie ik de eerste 2.000 door mij verleende ontheffingen als een pilot. De verwachting is dat het aantal van de betreffende soorten na de werkzaamheden op den duur zal toenemen. De verblijfplaatsen zullen kwalitatief overeenkomen met de huidige situatie, maar worden in kwantitatieve zin uitgebreid.
Om nog beter aan de wensen van de soortenorganisaties tegemoet te komen, vindt er ook overleg plaats tussen deze organisaties, een vertegenwoordiging van de bouwmaatschappijen en mijn ministerie over de te nemen maatregelen. Hierbij overleggen soortenorganisaties en bouwmaatschappijen over de best mogelijke nieuwe verblijfplaatsen die binnen het concept van «De Stroomversnelling» vervaardigd kunnen worden. Tenslotte worden de effecten van de genomen maatregelen gemonitord. De resultaten zijn weer van belang voor het toetsen van komende aanvragen in het kader van «De Stroomversnelling».

Vraag 4

Deelt u, nu blijkt dat de werkzaamheden door onvoorziene omstandigheden al geruime tijd langer duren dan was voorzien en dat er veel dieren ernstig worden verstoord door deze werkzaamheden2, de mening dat het raadzaam is om opnieuw te bezien op welke manier het energiezuinig maken van de geplande 111.000 woningen op een manier kan worden uitgevoerd die zo min mogelijk verstoring oplevert voor de dieren die hun verblijfplaats hebben in en rond de betreffende woningen? Zo nee, waarom niet? Zo ja, op welke wijze en op welke termijn wilt u dat gaan doen?

Nee, die mening deel ik niet omdat bij het hierboven vermelde overleg tussen soortenorganisaties, bouwmaatschappijen en mijn ministerie al wordt bezien op welke manier het energiezuinig maken van de geplande 111.000 woningen op een manier kan worden uitgevoerd die zo min mogelijk verstoring oplevert voor de dieren die hun verblijfplaats hebben in en rond de betreffende woningen. Voorts zorgt de wijze van renoveren van «De Stroomversnelling» voor een kortere renovatietijd per woning.

Vraag 5

Bent u bereid om ook in het algemeen in het – overigens zeer noodzakelijke – beleid rond het energiezuinig maken van de gebouwde omgeving rekening te houden met de dieren die hun verblijfplaats in en rond deze gebouwen hebben, onder andere door de uitvoerders te verplichten om te zorgen voor voldoende en kwalitatief goede alternatieve verblijfplaatsen voor de dieren? Zo nee, waarom niet?

Bij de uitvoering van werkzaamheden, waarbij de mogelijkheid aanwezig is dat beschermde diersoorten worden verstoord, is vooraf ontheffing van de Flora- en Faunawet vereist. Het zorgen voor voldoende en kwalitatief goede alternatieve verblijfplaatsen voor de dieren behoort tot de voorwaarden bij de noodzakelijke ontheffing. De houder van de ontheffing is hiervoor verantwoordelijk, ook richting de uitvoerders. Zo’n verplichting ook nog eens bij de uitvoerders te leggen voegt in dit verband weinig toe.

Vraag 1

Hoe oordeelt u over het bericht dat een 90-jarige man geen traplift kon krijgen, omdat de gemeente Alphen aan den Rijn aangaf dat de man had kunnen zien aankomen dat zijn mobiliteit achteruit zou gaan? Vindt u dit een wenselijke uitwerking van uw bezuinigingsbeleid? Kunt u uw antwoord toelichten?1

Het is op grond van de Wmo 2015 aan de gemeente om elke melding van een ingezetene met een ondersteuningsvraag zorgvuldig te onderzoeken. In dit onderzoek naar de ondersteuningsbehoefte staan de kenmerken van de persoon en diens situatie centraal. Daar waar een ingezetene aangeeft dat een woningaanpassing bijdraagt aan zijn zelfredzaamheid en participatie, dient dat in die betreffende situatie dus zorgvuldig door de gemeente te worden onderzocht.
Naar aanleiding van dit bericht over het besluit in de betreffende situatie van de gemeente Alphen aan den Rijn om geen traplift toe te kennen, is door VWS onderzocht of in deze specifieke situatie de gemeente Alphen aan den Rijn overeenkomstig de uitgangspunten van de Wmo 2015 heeft gehandeld. Ook heb ik over deze kwestie gesproken met de wethouder van de gemeente Alphen aan den Rijn. Op basis van deze gesprekken zijn we tot de gezamenlijke conclusie gekomen dat het artikel in de verordening, waarop het besluit betreffende de traplift is gebaseerd, zich niet verhoudt met de uitgangspunten van de Wmo 2015. De gemeentelijke verordening laat onvoldoende ruimte voor het uitgangspunt van onderzoek in individuele situaties, zoals vastgelegd in artikel 2.3.2. van de Wmo 2015. De gemeente Alpen aan den Rijn heeft toegezegd haar verordening op dit punt aan te passen. De werkwijze van de gemeente is, in afwachting van deze wijziging, met onmiddellijke ingang in overeenstemming met de wet gebracht. De gemeente Alphen aan den Rijn heeft mij aangegeven dat zij de toonzetting in de door de betreffende cliënt ontvangen brief betreurt en is een verbetertraject gestart met betrekking tot de correspondentie met haar inwoners.

Vraag 2

Hoe oordeelt u over de berichtgeving dat er gemeenten zijn die aangeven dat burgers maar moeten verhuizen naar een andere woning als hun woning niet meer voldoet? Is dit uw gewenste visie met betrekking tot langer thuis blijven wonen? Kunt u uw antwoord toelichten?2

De Wmo 2015 geeft gemeenten de ruimte om bij het bezien van passende ondersteuning alternatieven te bezien en daarbij ook de doelmatigheid van de voorziening te betrekken. Ter voorbereiding op een beslissing over een aanvraag moet het college zich vergewissen van de ondersteuningsbehoefte en de persoonlijke kenmerken en voorkeuren van de aanvrager, om te bezien welke vorm van ondersteuning het beste geboden kan worden. Het is aan de gemeente in gesprek met de aanvrager om te bezien wat in die situatie als een passende bijdrage wordt aangemerkt. Specifiek voor woningaanpassingen kan en zal de gemeente doorgaans ook de kosten van mogelijke alternatieven betrekken. Dit is niet alleen in het belang van de gemeente maar doorgaans ook in het belang van de aanvrager, met het oog op de door hem verschuldigde eigen bijdrage (tot maximaal de kostprijs van die voorziening).

Vraag 3

Hoe oordeelt u over de uitspraak van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) die aangeeft dat een oudere die tot na zijn tachtigste in een bovenwoning zonder lift blijft wonen, zelf een verantwoordelijkheid heeft om tijdig te verhuizen naar een geschikte woning met de constatering dat er een tekort is aan 84.000 geschikte woningen? Kunt u uw antwoord toelichten?3

Het is goed dat mensen tijdig nadenken over hun wensen op oudere leeftijd, maar in de Wmo 2015 zijn geen bepalingen opgenomen die daaraan consequenties verbinden.

Vraag 4

Is u bekend welke gemeenten geen of nauwelijks meer woningaanpassingen verstrekken? Zo ja, kunt u de Kamer hiervan een overzicht doen toekomen? Zo nee, bent u bereid dit uit te zoeken en de Kamer hierover te informeren?

Zoals beschreven in het antwoord onder vraag 1 zijn gemeenten gehouden de Wmo 2015 uit te voeren. Het is de verantwoordelijkheid van de colleges om tot een wetsconforme uitvoering te komen, het is primair aan de gemeenteraad om daarop toe te zien. Mochten mij signalen bereiken dat het beleid van een gemeente ten aanzien van woningaanpassingen zich niet verhoudt met de uitgangspunten van de wet, dan zal ook ik de gemeente om uitleg vragen. Ik beschik, gegeven de uitgangspunten van de bestuurlijke verhoudingen rijk-gemeenten, niet over een landelijk overzicht van de door gemeenten verstrekte woningaanpassingen. Op grond van het voorgaande zie ik ook geen aanleiding om op dit moment een dergelijk omvangrijk onderzoek te starten.

Vraag 5

Met welke reden grijpt u niet in bij gemeenten die in strijd handelen met de Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo) 2015 en waarom geeft u bij elk incident aan dat mensen voor hun zorg en ondersteuning maar bezwaar moeten aantekenen? Vindt u ook niet dat u wel erg makkelijk met uw systeemverantwoordelijkheid omgaat?4

De wetgeving biedt belangrijke waarborgen voor burgers. Indien een ingezetene het bijvoorbeeld niet eens is met het besluit van zijn gemeente, dan staat uiteindelijk de mogelijkheid van bezwaar of beroep open. Gemeenten moeten deze mogelijkheid kenbaar maken aan de cliënt. Ik heb de colleges herhaaldelijk opgeroepen om zorg te dragen voor een zorgvuldige uitvoering van de Wmo 2015. Met de wettelijke opdracht voor gemeenten om bij aanvragen voor ondersteuning een zorgvuldig onderzoek te starten wordt juist beoogd het aantal procedures zoveel mogelijk te beperken.
De gemeenteraad heeft primair de verantwoordelijkheid om het college te controleren op een zorgvuldige uitvoering van de wet. Het is dan ook in de eerste plaats aan gemeenteraden om in actie te komen en colleges te corrigeren als blijkt dat de uitvoering te kort schiet en mensen onvoldoende worden geholpen.
Zoals geïllustreerd in mijn antwoorden op de vragen 1 en 4 neem ik signalen die duiden op het door gemeenten mogelijk in strijd handelen met de Wmo 2015 zeer serieus. Als uit mijn informatie blijkt dat een gemeente meer dan incidenteel, bijvoorbeeld als gevolg van een gemeentelijke beleidsplan of verordening, buiten de wettelijke kaders treedt en de gemeenteraad haar verantwoordelijkheid niet neemt, zal ik in actie komen. Mocht een gemeente persisteren in een beleidsuitvoering die zich niet verhoudt met de wet, dan staan mij uiteindelijk de bevoegdheden tot interventie ter beschikking op grond van artikel 2.6.8 van de Wmo 2015 en de Wet revitalisering generiek toezicht. Tot op heden is mijn ervaring dat gemeenten waar nodig, daartoe bevraagd of uitgenodigd, verantwoordelijkheid tonen en snel bereid zijn hun uitvoering in overeenstemming met de wettelijke kaders te brengen.

Vraag 6

Wat vindt u ervan dat de Algemene Nederlandse Bond voor Ouderen (ANBO) een hulpfonds woningaanpassingen is gestart omdat veel ouderen die niet meer krijgen vanuit gemeenten? Vindt u dit een wenselijke ontwikkeling? Kunt u uw antwoord toelichten?5

We willen dat mensen tijdig nadenken over hoe zij willen wonen als zij ouder worden en te maken krijgen met beperkingen. Ik vind het een positieve ontwikkeling dat de markt hierop inspeelt met fondsen, subsidies en mogelijkheden tot leningen waardoor mensen deze eigen verantwoordelijkheid gemakkelijker kunnen oppakken. Tijdig nadenken over de situatie in de toekomst en zelf actie ondernemen kan mensen tevens tijd en geld besparen.
Dit neemt niet weg dat wanneer iemand zich wendt tot de gemeente met een vraag voor ondersteuning om zo lang mogelijk in zijn eigen leefomgeving te blijven wonen en het college, op grond van een zorgvuldig onderzoek, tot de conclusie komt dat deze persoon geholpen is met een woningaanpassing, de gemeente op grond van de Wmo 2015 gehouden is deze woningaanpassing te bieden. Daar waar deze woningaanpassingen als maatwerkvoorzieningen worden verstrekt, hetgeen naar aard van de voorziening veelal het geval zal zijn, zijn mensen hiervoor een eigen bijdrage verschuldigd volgens de kader van het Besluit Maatschappelijke Ondersteuning 2015.

Vraag 7

Hoe oordeelt u over alle fondsen, subsidies en leningen die instanties organiseren c.q. verstrekken om zorgbehoevende mensen proberen te helpen om noodzakelijke woningaanpassingen te kunnen krijgen, doordat veel gemeenten hierin niet meer voorzien? Kunt u uw antwoord toelichten?

Zie antwoord vraag 6.

Vraag 8

Bent u bereid de Kamer een overzicht te sturen van alle fondsen, subsidies en leningen die instanties organiseren c.q. verstrekken met betrekking tot woningaanpassingen? Zo nee, waarom niet?

Ik beschik niet over een limitatief landelijk overzicht van fondsen, subsidies en leningen met betrekking tot woningaanpassingen. Aan fondsen en subsidies zijn vaak voorwaarden verbonden die maken dat zij voor een specifieke groep of slechts voor een bepaalde geografische locatie beschikbaar zijn. Vaak zijn deze bijvoorbeeld alleen beschikbaar voor bewoners van een bepaalde gemeente of provincie, zoals de blijverslening die de provincie Limburg in maart jl. in het leven geroepen heeft. De communicatie met mensen over het bestaan van dergelijke fondsen kan dan ook het meest effectief via gemeenten en/of lokale en landelijke cliëntenorganisaties vorm krijgen.

Vraag 9

Welke maatregelen gaat u treffen om te zorgen dat alle gemeenten conform de wet woningaanpassingen verstrekken aan zorgbehoevende mensen die deze aanvragen? Kunt u uw antwoord toelichten?

Zie antwoord vraag 5.

Vraag 1

Bent u bekend met «rentemiddeling», waarbij de eerder afgesproken rente wordt gemiddeld met de actuele marktrente en de boete voor het aanpassen van de lopende vaste rente wordt berekend over een langere periode?

Ja.

Vraag 2

Klopt het dat de meeste banken de mogelijkheid van rentemiddeling niet aanbieden? Hoeveel banken bieden deze mogelijkheid op dit moment wel aan?

Ik heb geen reden om te twijfelen aan de juistheid van de cijfers van Vereniging Eigen Huis, die aangeeft dat zes banken rentemiddeling aanbieden.

Vraag 3

Deelt u de mening dat het zou getuigen van dienstbaar bankieren als banken klanten de mogelijkheid bieden om te profiteren van de lage rente? Deelt u de mening dat rentemiddeling daarvoor een goede manier kan zijn?

Consumenten die willen profiteren van de lage hypotheekrente kiezen er vaak voor om hun rentevastperiode af te breken om deze tegen een lagere rente opnieuw vast te zetten. Banken rekenen hiervoor een vergoeding (boeterente) als compensatie voor de misgelopen rente omdat het contract tussentijds wordt opengebroken.
Rentemiddeling is een van de mogelijkheden voor consumenten om te profiteren van de lage rente. Daarnaast kan oversluiten of overstappen naar een andere aanbieder in bepaalde gevallen voordeel opleveren.
Rentemiddeling houdt in dat de boeterente niet in één keer hoeft te worden betaald, maar feitelijk wordt «uitgesmeerd» over de nieuwe rentevastperiode. De boeterente wordt verdisconteerd in de nieuwe rente middels een opslag. Of het in individuele gevallen voordelig is om van rentemiddeling gebruik te maken, is afhankelijk van verschillende factoren zoals de resterende looptijd van de rentevastperiode, de hypotheekvorm, de specifieke hypotheekvoorwaarden, eventuele bijkomende advies- en administratiekosten, etc. Het aanbieden van de mogelijkheid van rentemiddeling is een van de manieren om klanten keuzemogelijkheden te bieden en dienstbaar te zijn. Het staat overigens niet op voorhand vast dat rentemiddeling in alle gevallen leidt tot lagere lasten en dus voordeliger is voor de consument.

Vraag 4

Bent u bereid hierover met de bankensector in gesprek te gaan en de Kamer te informeren over de uitkomsten van dit gesprek, zodat iedereen gebruik kan maken van de mogelijkheden die de lage rente biedt?

Zoals in antwoord op vraag 3 is aangegeven, hangt het af van de specifieke situatie van de klant of rentemiddeling leidt tot een verlaging van de maandlasten. Kredietverstrekkers moeten de ruimte krijgen om hypotheekproducten te ontwikkelen en voorwaarden te introduceren waarvan zij verwachten dat die aansluiten bij de behoefte van de consument. Ik zal de sector, middels een brief, verzoeken om rentemiddeling als optie aan te bieden, waarbij in individuele situaties moet worden bezien of rentemiddeling in het belang is van de klant. De Staatssecretaris van financiën en ikzelf zijn uiteraard bereid om eventuele onduidelijkheden bij de uitvoering van de (fiscale) regels weg te nemen.

Vraag 5

Bent u daarnaast bereid de berekening van de boete(rente) en de kosten voor rentemiddeling in dit gesprek met de bankensector te betrekken, zodat banken inzichtelijk maken hoe deze bedragen tot stand komen?

Het belang van de klant moet bij de berekening van de boeterente centraal staan. Dit houdt onder meer in dat de berekening van de netto contante waarde gebeurt op een transparante manier en op basis van een passende rente, zonder dat verrekeningen van kortingen of onjuiste afrondingen het klantbelang schaden. Dit geldt ook voor de berekening van de kosten van rentemiddeling. Of kredietverstrekkers zich hieraan houden valt onder het toezicht van de Autoriteit Financiële Markten (AFM). In 2016 wordt de berekening van de boeterente bij hypotheken verder gereguleerd bij de implementatie van de richtlijn inzake woningkredietovereenkomsten (de Mortgage Credit Directive). In deze richtlijn wordt onder meer voorgeschreven dat de boete die de hypotheekverstrekker rekent nooit hoger mag zijn dan het financiële nadeel dat de hypotheekverstrekker leidt. Ook dit zal de klant beter beschermen.

Vraag 1

Bent u op de hoogte van het bericht dat de renovatie van flats van de woningcorporatie Portaal in een aantal wijken (de Eng en Smitsveen) in Soest uit de hand is gelopen en dat de «onvrede bij de bewoners tot het kookpunt is gestegen»?1

Ja, naar aanleiding van dit bericht en de vragen die zijn gesteld heb ik informatie ingewonnen bij de betrokken huurdersorganisatie, de corporatie en de gemeente Soest.

Vraag 2

Heeft u kennisgenomen van de petitie met de lijst van klachten die door de bewoners is opgesteld en aan woningcorporatie Portaal is overhandigd?2

Ja.

Vraag 3

Is het u bekend dat de bewoners was toegezegd dat de renovatie slechts twee weken zou duren en dat dit in veel gevallen reeds zes weken duurt?

Er is sprake van twee renovatieprojecten, te weten die in de wijken De Eng en Smitsveen. Ik heb van woningcorporatie Portaal en de huurdersorganisatie begrepen dat er aan de bewoners was toegezegd dat renovatie van keuken, toilet en badkamer maximaal twee weken in beslag zou nemen. In beide gevallen is deze termijn niet gehaald. Voor het project in de wijk Smitsveen heeft de corporatie mij meegedeeld dat zij sinds afgelopen maart de planning wel haalt, maar voor het project De Eng is dit nog niet het geval.

Vraag 4

Wat vindt u van het feit dat bewoners, zelfs die met kleine kinderen en pasgeborenen wekenlang verplicht waren in het stof, kaalgeslagen vloeren, lawaai en in hun met plastic afgedekte huisraad moesten verblijven?3

Een renovatie zal altijd in meer of mindere mate gedurende een bepaalde periode impact hebben op het directe woongenot van bewoners. Het is daarom van belang dat er vooraf goede afspraken worden gemaakt tussen de verhuurder en de huurder en de uitvoering van de renovatie ordentelijk verloopt. Met corporatie Portaal ben ik van mening dat de renovatie in dit geval op een aantal punten niet goed is gelopen. De overlast voor de bewoners is groter dan vooraf verwacht en gecommuniceerd. Inmiddels heeft Portaal extra capaciteit ingezet voor het versterken van het al bij hen bestaande klachtenpunt. Alhoewel de corporatie heeft gezorgd voor zogenaamde rustwoningen en tijdelijke woonruimte in een bungalowpark, heeft de corporatie erkend dat een aantal bewoners te veel hinder heeft ondervonden van de renovatie. De corporatie heeft om deze reden besloten om de renovatie in De Eng te temporiseren. Dit heeft tot gevolg dat er meer tijdelijke woonruimte beschikbaar is voor de bewoners die hier behoefte aan hebben.
Ook de gemeente Soest is van mening dat de overlast voor de bewoners bij de renovatiewerkzaamheden zoveel mogelijk beperkt dient te worden. De gemeente heeft daarom het aantal controles ter plekke verhoogd. Daar waar de bewoners geen gehoor vinden bij Portaal en de aannemers kunnen zij zich melden bij de gemeente. De gemeente zal dan bezien met welke betrokken instanties klachten kunnen worden opgelost.

Vraag 5

Is het in overeenstemming met de regels rond renovatie dat bewoners zes weken in een woning zitten zonder douche, keuken of toilet?

Een corporatie die tot renovatie van haar woningen wenst over te gaan maakt doorgaans een renovatievoorstel, waarin ook aandacht is voor de periode dat de renovatie duurt en de voorzieningen tijdens de renovatie. Wettelijk dient minimaal 70% van de huurders in te stemmen met een renovatie alvorens de corporatie tot uitvoering hiervan kan overgaan.
In de wijken De Eng en Smitsveen is vooraf overleg gevoerd met de bewoners over de renovatie en de beschikbare voorzieningen om de overlast te beperken. De bewoners hebben conform hiervoor genoemde 70% regel in de zomer van 2014 ingestemd met de renovatie waarbij zij ervan uitgingen dat er sprake zou zijn van voldoende tijdelijke voorzieningen tijdens de renovatie. Nu de renovatie in de wijk De Eng niet is uitgevoerd conform het renovatievoorstel, heeft de corporatie besloten om bewoners een financiële compensatie te bieden voor elke dag dat er langer in de woning wordt gewerkt dan was afgesproken. Ook wordt gesproken over een extra financiële compensatie voor huurders die veel overlast van de renovatie hebben ondervonden.

Vraag 6

Waarom heeft de woningcorporatie geen fatsoenlijke wisselwoningen aangeboden aan bewoners? Heeft de woningcorporatie bewust een te korte termijn voorgespiegeld om kosten en compensatie richting bewoners te voorkomen? Heeft men voor een dubbeltje op de eerste rang willen zitten? Zijn hier meer voorbeelden van in het land bij u bekend?

Ik heb van de corporatie begrepen dat er in beide projecten sprake is geweest van zowel rustwoningen- (alleen voor overdag) als wisselwoningen (tijdelijk verblijf tijdens de renovatie). De corporatie heeft bij het beschikbaar stellen van deze woningen gekeken naar ervaringen bij andere projecten. De daadwerkelijke vraag naar de rust- en wisselwoningen was in het project De Eng groter dan vooraf voorzien, daarom heeft de corporatie besloten om meer van deze woningen beschikbaar te stellen en de renovatie te temporiseren. Dit laatste leidt ook tot meer tijdelijke voorzieningen voor de bewoners. Het is aan de corporatie om een dergelijke beslissing te nemen en eventueel nog bij te stellen als dit nodig is. Het bieden van tijdelijke voorzieningen, tijdelijke woningen en eventueel compensatie is gebruikelijk bij renovaties evenals het opstellen van een renovatievoorstel. Ik heb geen signalen dat corporaties hier in het algemeen onbehoorlijk mee omgaan.

Vraag 7

Is het normaal dat er slechts een douchecabine buiten op een parkeerplaats voor twee grote blokken appartementen voor een zo lange periode dienst moeten doen voor bewoners die daardoor weken over straat moesten om zich te kunnen wassen?

Zoals in antwoord 3 is aangegeven heeft de renovatie langer geduurd dan conform het renovatievoorstel vooraf met de bewoners was besproken. De gemeente Soest heeft aangeven dat zij vergunningen heeft verleend voor ondermeer het plaatsen van de douchecabines, bouwketen en containers op de openbare weg. Voor de gemeente is het van belang dat de overlast voor zowel de bewoners als voor het openbaar gebied, onder meer gelet op de veiligheid voor de omgeving, beperkt blijft. De gemeente ziet hier op toe. De gemeente heeft zich bereid verklaard om in dit geval te bezien of deze voorzieningen, voor zover van belang, elders geplaatst kunnen worden, waardoor de overlast voor de bewoners verkleind kan worden.

Vraag 8

Kunt u aangeven of het bericht van de woningcorporatie juist is, dat de asbest die voor het oog zichtbaar is, «veilig» is? (zie foto «Asbest Soest») 9. Bent u op de hoogte dat op tal van punten de veiligheid in het geding is, zoals open gaten in de gangen van de buiten portiek, het pas laat dichten van gaten in de balkons en afbrokkelend beton (zie foto’s veiligheid Soest)?

Volgens informatie van de woningcorporatie wordt het asbest dat in het zicht is in beide projecten volgens wettelijke procedures verwijderd. De gemeente heeft hiertoe sloopmeldingen van de corporatie ontvangen voor het saneren van asbest in de twee projecten. Inmiddels heeft de gemeente een groot aantal zogenaamde vrijgaverapporten ontvangen van de Deskundig Toezichthouder Asbestsloop. Daarnaast heeft driemaal een controle plaatsgevonden door de Inspectie SZW, waarbij geen opmerkingen zijn gemaakt.
Alhoewel uit het voorgaande niet blijkt van enige onregelmatigheid heeft de gemeente naar aanleiding van de signalen die zij ontving besloten om de nog uit te voeren asbestsaneringen nauwlettend te volgen. Bewoners kunnen met hun klachten over asbestsanering bij de gemeente terecht. Zij is hiervoor de bevoegde instantie.

Vraag 9

Is het u bekend dat bouwers bewoners onder druk hebben gezet om te tekenen voor oplevering terwijl de woning niet gereed was?4

Volgens de informatie die ik van de gemeente Soest ontving zijn tijdens de bouw- en renovatiewerkzaamheden regelmatig bouwtechnische controles uitgevoerd bij beide projecten. De bouwinspecteur van de gemeente heeft hierbij onder andere gekeken naar de wapening voor de stort van de nieuwe betonvloeren en hierbij geen onregelmatigheden geconstateerd. De gemeente heeft op 24 en 25 juni jl. bij beide projecten uitvoerige integrale controles uitgevoerd en hierbij enkele gebreken geconstateerd. De urgente gebreken zijn inmiddels verholpen. Ook heeft de gemeente bij de corporatie aanvullende stukken opgevraagd, zoals een geactualiseerd veiligheidsplan voor beide renovatieprojecten. De gemeente is van mening is dat de veiligheid van de bewoners voorop staat, de bouw voor beide projecten is daarom op 25 juni jl. stilgelegd. Inmiddels heeft de corporatie aan de aanvullende eisen voldaan en is de bouwstop opgeheven.

Vraag 10

Is het u bekend dat bewoners formulieren hebben waarop handtekeningen naar hun zeggen zijn vervalst door bouwers, omdat bewoners niet thuis waren, danwel weigerden te ondertekenen voor oplevering?

Navraag bij de corporatie leerde dat, met uitzondering van een klacht van een huurder tijdens een bewonersavond op 10 juni jl., de corporatie tot op heden geen andere klachten van bewoners heeft ontvangen over het gedwongen tekenen van het opleverformulier. De corporatie heeft inmiddels met de bouwer afgesproken dat het opleverformulier alleen door de corporatie en de bouwer worden ondertekend en niet door de huurder.

Vraag 11

Op de informatieavond voor bewoners verklaarde de projectleider van woningcorporatie Portaal dat de renovatie uit de hand was gelopen en geen oplossing had voor de problemen; een van de aannemers verklaarde de problemen te hebben onderschat; bent u bereid op zo kort mogelijke termijn de bouwers (o.a. BAM Woningbouw) en woningcorporatie Portaal op het matje te roepen?

De corporatie heeft het originele formulier dat de huurder tijdens de bewonersavond heeft laten zien, nog niet kunnen onderzoeken, omdat de huurder het formulier nog niet aan de corporatie ter beschikking heeft gesteld.

Vraag 12

Bent u voornemens de Inspectie Leefomgeving en Transport danwel de bouwinspectie deze lijst met klachten op zo kort mogelijke termijn te laten inspecteren?

De gemeente heeft aangegeven dat zij naar aanleiding van de klachten bestuurlijk contact heeft gehad met de corporatie, omdat zij zich betrokken voelt bij het welzijn van haar bewoners en er alles aan wil doen de veiligheid te vergroten.
Van de zijde van de corporatie heb ik vernomen dat beide projecten uitgebreid met de aannemer zijn geëvalueerd. De corporatie is in gesprek met bewoners die nog klachten hebben na renovatie. Daarnaast is de corporatie in overleg met de huurdersorganisatie over een financiële compensatie voor huurders die veel overlast hebben ondervonden.
De huurdersorganisatie heeft binnenkort ook contact met de wethouder om de veiligheid bij de renovatie nog eens onder de aandacht van de gemeente te brengen. De gemeente heeft uit veiligheidsoverwegingen recent de nodige maatregelen getroffen en zal ook de komende tijd de renovatie nauwlettend volgen (zie ook antwoord5.
Ik constateer dat de corporatie en de bouwonderneming doordrongen zijn van de ernst van de situatie en maatregelen treffen. Tevens constateer ik dat de gemeente Soest bijzondere aandacht heeft voor de voortgang van de werkzaamheden in relatie tot de veiligheid en zich inspant om binnen haar bevoegdheden de klachten van de bewoners te adresseren. Er is geen sprake van een rijksrol in deze.

Vraag 13

Kunt u de Kamer hierover, gelet op de aanhoudende problemen en het onvermogen van woningcorporatie Portaal en de bouwers, binnen een week te rapporteren en aangeven welke acties er van uw zijde zijn ondernomen?

Er is in deze geen sprake van een rol voor de toezichthouder op corporaties. De bouwinspectie valt onder de gemeente en staat onder toezicht van de provincie. Ik heb hier geen rol.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Leengrens hypotheek moet verder omlaag»?1

Ja.

Vraag 2

Deelt u de analyse van het Financieel Stabiliteitscomite (FSC) voor wat betreft de lagere leengrens versus de economische lasten? Zo ja, waarom? Zo nee, waarom niet?

Het kabinet heeft een pad voor de loan-to-value uitgestippeld, welke inhoudt dat de maximale loan-to-value stapsgewijs wordt afgebouwd naar 100% in 2018. Voor de komende jaren is er daarmee duidelijkheid gecreëerd.

Vraag 3

Welk effect heeft een verdere verlaging van de loan-to-value ratio (LTV-ratio) op de fragiele groei van de woningmarkt?

Zoals aangegeven is een verdere verlaging van de LTV thans niet aan de orde. Het kabinetsbeleid is gericht op rust op de woningmarkt, zodat het herstel dat momenteel plaatsvindt verder door kan zetten.

Vraag 4

Wat vindt u van de kritiek die ook de Nederlandse Vereniging van Banken en de Vereniging Eigen Huis over het FSC-rapport hebben geuit? Deelt u hun mening? Zo ja, legt u het rapport terzijde? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 5

Kunt u uitsluiten dat u in deze kabinetsperiode het besluit neemt de LTV-ratio verder te verlagen tot onder de 100%?

Ja.

Vraag 1

Bent u bekend met het artikel «Te oud voor subsidie»?1

Ja.

Vraag 2

Bent u ervan op de hoogte dat de kredietnormen van stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn) geen mogelijkheid biedt aan 75 plussers om subsidie te ontvangen voor de aanschaf van zonnepanelen? Zo ja, wat vindt u hiervan?

Er is sprake is van een misverstand over de financieringsvorm die de stichting SVn biedt aan particulieren. De stichting SVn verstrekt alleen leningen aan particulieren; er worden vanuit de stichting geen subsidies verstrekt.
In het artikel gaat het over de aanschaf van zonnepanelen met een zogenoemde Duurzaamheidslening, die beschikbaar is voor inwoners van de provincie Overijssel. Ook in veel andere gemeenten en provincies wordt deze lening aangeboden. De Duurzaamheidslening is een consumptief krediet. Dit betekent dat de lening «blanco» wordt verstrekt; zonder dat er een onderpand (zoals een hypotheek) tegenover staat.
De meeste geldverstrekkers hanteren bij een consumptief krediet een leeftijdsgrens van tussen de 65 en 73 jaar. SVn hanteert voor de Duurzaamheidslening een leeftijdsgrens van 75 jaar. Op dit moment geldt voor alle consumptieve leningen die SVn aanbiedt een leeftijdsgrens van 75 jaar.

Vraag 3

Bent u van mening dat ook zonnepanelen op daken van 75 plussers belangrijk zijn op weg naar een duurzaam Nederland en het realiseren van de doelen uit het energieakkoord? Zo niet, waarom niet?

Natuurlijk wil ik graag dat 75-plussers hun eigen woning verduurzamen. Dat is hier feitelijk ook niet de kwestie. De kwestie is dat men geen consumptief krediet kan afsluiten. Met de Duurzaamheidslening wordt het voor meer mensen mogelijk om duurzame maatregelen te treffen. Het betreft hier een laagrentende lening, zodat je ook zonder spaargeld maatregelen kunt treffen. Echter, een consumptief krediet moet worden terugbetaald. In het geval van de Duurzaamheidslening gebeurt dit in 10 of 15 jaar (afhankelijk van de hoogte van de lening). Mensen die een lening willen afsluiten, moeten daarom voldoen aan een aantal voorwaarden zodat zij geen onverantwoorde lening afsluiten en zodat SVn een redelijke zekerheid heeft dat de lening wordt terugbetaald.

Vraag 4

Welke actie gaat u ondernemen om ervoor te zorgen dat ook 75 plussers de mogelijkheid krijgen om met subsidie zonnepanelen aan te schaffen, zoals ieder ander?

Het gaat niet om een subsidie, maar om een lening. Daarbij gelden andere normen. Ik zal geen actie ondernemen richting de stichting SVn om de leeftijdsgrens voor het product Duurzaamheidslening aan te passen. Ik ga niet over de productvoorwaarden van de Duurzaamheidslening van de stichting SVn. SVn heeft hierin een eigen verantwoordelijkheid.
De provincie Overijssel heeft ook subsidie beschikbaar voor energiebesparing aan woningen: de Duurzaamheidspremie. Ik begrijp van de provincie Overijssel dat daarbij geen leeftijdsgrenzen worden gehanteerd.
Naar mijn mening is er geen sprake van leeftijdsdiscriminatie aangezien een geldverstrekker bij het afgeven van een lening criteria kan hanteren om zekerheid te houden over de terugbetaling van leningen aan de geldverstrekker. SVn hanteert een hoge leeftijdsgrens voor het afgeven van in dit geval een Duurzaamheidslening. Het is aan SVn om af te wegen wat als een acceptabel risico wordt beschouwd.

Vraag 5

Bent u van mening dat het uitsluiten van 75 plussers bij het verstrekken van subsidie voor zonnepanelen leeftijdsdiscriminatie is? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het artikel «Verhuur sloopwoningen lonend voor Avenue2»?1

Ja.

Vraag 2

Hoe beoordeelt u de handelwijze van de hoofdaannemer in kwestie om een deel van de door onderbetaalde werknemers te betalen buitensporig hoge huur voor sloopwoningen «in eigen zak te steken»?

Ik deel de conclusie van de expert commissie dat de inhouding voor de kosten van huisvesting en vervoer op het salaris van de werknemers (in ieder geval vanuit sociaal maatschappelijk oogpunt) te hoog is. Ik heb er moeite mee als werkgevers winst maken op de huisvesting van hun werknemers.

Vraag 3

Op welke wijze maakt de onlangs in de Tweede Kamer aangenomen Wet Aanpak Schijnconstructies een eind aan dergelijke praktijken?2

De Wet Aanpak Schijnconstructies verplicht de werkgever tenminste het loon ter hoogte van het wettelijk minimumloon giraal uit te betalen en maakt het onmogelijk om bedragen voor huisvesting of andere doeleinden in te houden op het wettelijk minimumloon. De wet maakt het echter niet onmogelijk om boven het wettelijk minimumloon bedragen in te houden.

Vraag 4

Sterkt het voorbeeld rondom de A2 u in de overtuiging dat het tenminste giraal moeten uitbetalen van het wettelijk minimumloon zoals voorzien in de Wet Aanpak Schijnconstructies een rem zet op te hoge inhoudingen op dat loon voor bijvoorbeeld huisvestingskosten? Zo nee, waarom niet?

Ik ben er van overtuigd dat er een preventieve werking uitgaat van de Wet Aanpak Schijnconstructies en deze wet vergemakkelijkt de handhaving. Wetgeving alleen is echter niet genoeg om misstanden aan te pakken. We zullen ons samen met inspectiediensten en sociale partners moeten blijven inzetten voor een goede naleving van de arbeidsvoorwaarden.

Vraag 1

Klopt het dat in het Belastingplan 2008 de opbrengst van de invoering van de «integrale vennootschapsbelastingplicht voor woningcorporaties» werd geraamd op 500 miljoen euro? Wat is de daadwerkelijk gerealiseerde opbrengst van deze maatregel geweest in de jaren 2008 t/m 2014? Kunt u tevens uiteenzetten door welke factoren het verschil tussen de raming en de realisatie wordt veroorzaakt?

Vraag 2

Wat is de raming van de opbrengst van de maatregel voor de komende jaren?

Vraag 3

Welke maatregelen zijn genomen om de lager dan geraamde opbrengst van de «integrale vennootschapsbelastingplicht voor woningcorporaties» op te vangen?

Vraag 4

Wat zijn de jaarlijkse uitvoeringskosten geweest in de periode 2008 t/m 2014, van de «integrale vennootschapsbelastingplicht voor woningcorporaties?» Hoe ontwikkelen zich de uitvoeringskosten naar verwachting in de komende jaren?

In de memorie van toelichting bij het belastingplan 2008 is aangegeven dat de uitvoeringskosten structureel € 500.000 bedragen. In 2014 kwamen de directe kosten uit op ca. € 520.000. De initiële kosten lagen wel aanzienlijk hoger dan in het wetsvoorstel voorzien. Op basis van de beschikbare informatie is het momenteel de verwachting dat (bij ongewijzigde wetgeving) de uitvoeringskosten niet wezenlijk zullen wijzigen.

Vraag 5

Heeft de maatregel «integrale vennootschapsbelastingplicht voor woningcorporaties» per saldo geleid tot een toename van de administratieve lastendruk voor woningcorporaties?

Het is onmiskenbaar dat de vennootschapsbelastingplicht voor woningcorporaties tot een toename van de administratieve lasten voor woningcorporaties heeft geleid. Dit hangt samen met het doen van de aangifte vennootschapsbelasting. Desalniettemin wordt gepoogd de praktijk aan de hand van het eerdergenoemde VSO2 handvatten aan te reiken, waarmee tevens wordt beoogd de toename van de uitvoeringslasten voor de Belastingdienst en de toename van de administratieve lasten voor de woningcorporaties zoveel als mogelijk te beperken.

Vraag 6

Klopt het dat in het belastingplan 2008 wordt gesproken over gedragseffecten die mogelijk de opbrengst van de «integrale vennootschapsbelastingplicht voor woningcorporaties» kunnen beïnvloeden en hebben zich meetbare gedragseffecten voorgedaan? Zo ja, welke? Wat is het effect geweest van de gedragseffecten op de opbrengst van de maatregel?

In een nota naar aanleiding van het verslag (14 december 2007) heeft de PvdA gevraagd of met de invoering van de integrale Vpb-heffing woningcorporaties werd beoogd extra belastingopbrengsten binnen te halen of woningcorporaties aan te zetten tot (deels onrendabele) investeringen in nieuwe huur- en koopwoningen die mogelijk de fiscale winst reduceren. Hierop is al geantwoord dat we geen rekening hebben gehouden met dergelijke mogelijke gedragseffecten.

Vraag 7

Kunt u, in het licht van de opbrengst van de maatregel, de uitvoeringskosten en de administratieve lasten voor corporaties, toelichten wat anno 2015 de toegevoegde waarde is van de maatregel «integrale vennootschapsbelastingplicht voor woningcorporaties» voor de schatkist en voor de sociale volkshuisvesting?

Nu woningcorporaties vanaf 2012 geen (her)bestedingsreserve meer mogen vormen, verwachten wij bij herstel van de woningmarkt en een stijging van de WOZ-waarde hogere en stabielere Vpb-ontvangsten voor de schatkist. Ten slotte wijs ik erop dat van een eventuele wijziging van de integrale Vpb-plicht voor woningcorporaties enkel sprake kan zijn als deze, ook naar de mening van de Europese Commissie, verenigbaar is met de Europese staatssteunregels. Dat zal hoe dan ook geen gemakkelijk traject blijken.