Kamervragen
1435 kamervragen gevonden
beantwoord onbeantwoord uitgesteld
Alle
13 november 2017 - 15 december 2017
32 dagen
Het bericht “Woningbouwproductie steeds verder achterop door onderbezetting bij gemeenten” |
|
Daniel Koerhuis (VVD) |
|
Kajsa Ollongren (viceminister-president , minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (D66) |
|
|
|
-
Vraag 1
Herkent u het signaal uit het artikel «Woningbouwproductie steeds verder achterop door onderbezetting bij gemeenten»1 dat bouwplannen (te) lang in gemeentelijke procedures blijven hangen en de woningbouwproductie steeds verder achterloopt op de vraag naar woningen?
De woningmarkt is een voorraadmarkt en de ontwikkeling van nieuwbouw is een lang proces. Hierdoor reageert het woningaanbod vertraagd op, de veelal snelle, ontwikkelingen in de behoefte naar woningen.
De «Staat van de woningmarkt» constateert spanning op delen van de woningmarkt. Binnen deze regio’s is het aanjagen van de woningbouwproductie van groot belang om aan de vraag te kunnen voldoen. Uit eerdere gesprekken met deze regio’s en analyses van de woningmarkt komt naar voren dat de woningbouwproductie afhankelijk is van een verscheidenheid aan factoren en dat deze sterk per regio verschillen. Capaciteitsproblemen bij overheden én marktpartijen werden hierbij als één van de mogelijke vertragende factoren genoemd. De verschuiving naar binnenstedelijk bouwen zorgt daarnaast voor ingewikkelde inpassingsvraagstukken welke om die reden tijdrovend zijn en voor vertraging kunnen zorgen.
Woningbouwcijfers laten zien dat het aantal nieuwgebouwde woningen in 2016 is opgelopen naar 54 duizend woningen, het hoogste niveau sinds 2011. Naar verwachting stijgt de nieuwbouwproductie de komende jaren verder, wat mede een gevolg is van de grote inzet van betrokken partijen om de bouwproductie te verhogen. Gegeven de toename van het aantal huishoudens wordt in de jaren tot 2020 desondanks een lichte verkrapping op de huizenmarkt geraamd. -
Vraag 2
Is het waar dat 10% van de bouwcapaciteit verloren gaat door gemeentelijke procedures, waarbij bouwbedrijven lange tijd moeten wachten voordat er tot de bouw kan worden overgegaan? Hoeveel woningen, in absolute aantallen, is 10% van de totale bouwcapaciteit per jaar? Hoe zouden de procedures versneld kunnen worden, zodat de woningproductie sneller kan toenemen?
In het artikel «Woningbouwproductie steeds verder achterop door onderbezetting bij gemeenten» wordt melding gemaakt dat bij ruwweg 10% van de bouwplannen vertraging ontstaat door capaciteitsproblemen. Het gaat hierbij om een schatting van leden van Bouwend Nederland. Op dit moment beschik ik niet over exacte cijfers die hier meer inzicht in kunnen geven. Wegens het ontbreken van exacte cijfers is het niet mogelijk om een inschatting te maken van de absolute aantallen die hiermee gemoeid zijn en wat de gevolgen hiervan zijn voor de woningmarkt.
Het is van belang dat de woningbouwproductie in gespannen gebieden wordt versneld. Verschillende factoren, waaronder capaciteitsproblemen, kunnen ten grondslag liggen aan vertragingen in het bouwproces. Gemeenten, projectontwikkelaars en bouwers kunnen gebruik maken van de Crisis- en herstelwet om procedures te versnellen, zie hiervoor ook de toelichting onder de beantwoording van vraag 4 en 5. Een andere mogelijkheid is een soortgelijke «vliegende brigade» van deskundigen als in de Metropoolregio Amsterdam. Deze groep deskundigen, bestaande uit zowel ambtenaren van de gemeenten als markt professionals, is daar ingesteld om gemeenten met capaciteitsproblemen te ondersteunen.
De komende periode ga ik op regionaal niveau in gesprek met provincies, gemeenten, bouwers, investeerders en corporaties over het versnellen van de ontwikkeling van woningbouw in gespannen gebieden. Hierbij komen ook mogelijke belemmeringen als gevolg van trage procedures aan de orde. De gesprekken wil ik laten uitmonden in afspraken over hoe de woningbouw versneld kan worden, en wie daarbij welke rol heeft. Daarnaast ben ik in gesprek met stakeholders om te bepalen hoe wij samen de woningbouwproductie verder kunnen versnellen. De stakeholders in de woningmarkt zijn zich bewust van de noodzaak om de woningbouwproductie te verhogen. Mede door de inspanning van alle betrokkenen, waaronder bouwers en gemeenten, verwacht het EIB de komende jaren een toename van de nieuwbouwproductie van 54,800 in 2016 naar ongeveer 60.000 per jaar in 2017 en 2018, en gemiddeld 70.000 per jaar in 2019 tot en met 2021. -
Vraag 3
Welke gevolgen heeft dit op de Nederlandse bouwopgave, waarbij er de komende tien jaar één miljoen woningen moeten worden gebouwd om aan de vraag te voldoen?2 Wat zijn daar de gevolgen van voor de woningmarkt?
Zie antwoord vraag 2.
-
Vraag 4
Hoeveel bouwprojecten zijn de afgelopen jaren geholpen met het team dat onder de Crisis- en Herstelwet gemeenten helpt? Hoeveel bouwprojecten zijn de afgelopen jaren geholpen met het expertteam Versnellen? Is het waar dat beide teams vraaggestuurd werken en dat zij wachten tot gemeenten, projectontwikkelaars of bouwers zich bij hun melden om procedures te versnellen?
Zowel het team onder de Crisis- en herstelwet als het expertteam Versnellen werken vraaggestuurd. Onder de Crisis- en herstelwet worden op dit moment 250 experimenten uitgevoerd, waarmee bouwprojecten, zowel woningbouw, bedrijvigheid als overige ontwikkelingen worden versneld en gestimuleerd. Het expertteam Versnellen is een voortzetting van de expertteams Ontslakken en Vlottrekken uit de actieagenda Bouw. Tot aan de instelling van het huidige expertteam Versnellen in 2015 zijn er 85 pilots aangepakt. Sindsdien zijn dit er 74. Het expertteam kan zowel door gemeenten als bouwbedrijven worden benaderd om vraagstukken rond gebiedsontwikkeling op te lossen. Daarnaast heeft het expertteam ook aandacht voor signalen van vastzittende projecten en zal zij zo nodig wijzen op de mogelijkheden om het expertteam in te zetten. Ook zet het expertteam zich in voor kennisdeling tussen gemeenten, onder meer via de organisatie van bijeenkomsten en het beschikbaar stellen van informatiebronnen voor gemeenten en bouwers. Gemeenten benutten vervolgens de opgedane inzichten en ervaringen met het expertteam om hun eigen procedures structureel te verbeteren, waardoor ook op de lange termijn versnelling gerealiseerd wordt.
Met gemeenten en andere stakeholders wordt de komende tijd bezien op welke manier er vanaf 2018 een vervolg gegeven kan worden aan de expertteams. Dit hangt samen met de gesprekken die ik reeds voer met de regio’s en andere stakeholders over de woningbouwopgave. Inzet van de expertteams wil ik onderdeel laten zijn van de afspraken die ik met de regio’s ga maken. Lokale partijen hebben de meeste kennis betreffende de woningbehoefte binnen hun eigen regio, welke mogelijkheden er zijn hier invulling aan te geven, en wat de specifieke knelpunten zijn. Daarmee weten zij ook het beste bij welke ondersteuning zij het meest gebaat zijn, en hoe daarmee de bouwprocessen versneld kunnen worden. Afhankelijk van de regionale knelpunten bij het versnellen van de woningbouw kan het expertteam zowel vraaggestuurd als proactief worden ingezet. -
Vraag 5
Bent u bereid beide teams aanbod gestuurd te maken en actief langs gemeenten te laten gaan, om procedures in het hele land te versnellen en zo de woningproductie te verhogen? Zo nee, waarom niet? In hoeverre kan de woningproductie daarmee worden verhoogd?
Zie antwoord vraag 4.
13 november 2017 - 6 december 2017
23 dagen
De administratiekosten bij corporaties |
|
Erik Ronnes (CDA) |
|
Kajsa Ollongren (viceminister-president , minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (D66) |
|
|
|
-
Vraag 1
Kent u het bericht dat er onvrede is bij woningcorporaties over administratiekosten?1
Ja.
-
Vraag 2
Kunt u de kritiek plaatsen van de koepelorganisatie Aedes dat woningcorporaties op kosten gejaagd worden door de nieuwe woningwet? Zo nee, waarom niet?
Per 1 juli 2015 is de Woningwet herzien en zijn de regels voor woningcorporaties aangescherpt naar aanleiding van de conclusies en aanbevelingen van de Parlementaire Enquête Woningcorporaties. Destijds was ingeschat dat dit gepaard zou gaan met een toename van de administratieve lasten voor corporaties. De raming die recent in opdracht van Aedes is gemaakt, laat zien dat de lasten meer zijn gestegen dan eerder becijferd. Dit komt mede doordat de implementatie van de wet op sommige onderwerpen voor corporaties complexer is gebleken dan vooraf was ingeschat. Bij de wetsbehandeling is bovendien een lastenraming gemaakt van het algemene wettelijke kader. Uitwerking in lagere regelgeving en inrichting van het toezicht konden in de raming destijds niet worden meegenomen omdat deze toen nog niet bekend waren.
Ik ben het met Aedes eens dat gekeken moet worden hoe binnen de doelen van de wet de administratieve lasten voor corporaties niet hoger zijn dan nodig. Het rapport van Aedes biedt daarvoor concrete aanknopingspunten, die ik in de komende maanden samen met Aedes en andere sectorpartijen zal bespreken. In de beantwoording van de volgende vragen zal ik hier verder op ingaan. Daarnaast verwijs ik u naar de brief Meer samenwerking en minder administratieve lasten in het woningcorporatiestelsel die ik vandaag aan uw Kamer heb gezonden en waarin ik nader in ga op de bevindingen en aanbevelingen uit het rapport waartoe Aedes opdracht heeft gegeven. -
Vraag 3
Kloppen naar uw inzicht de conclusies dat er sprake is van een lastenverzwaring van driehonderd procent, hetgeen 90 miljoen euro vergt? Zo nee, wat zijn dan de juiste cijfers?
Eerder heeft Sira Consulting ten behoeve van de wetsbehandeling de ex ante raming gemaakt van het verwachte het effect van de herziening van de Woningwet op de administratieve lasten van woningcorporaties.2 Sira Consulting raamt de totale structurele administratieve lasten van de Woningwet als geheel voor woningcorporaties in het recente onderzoek op € 89,6 mln. Uit een eerdere nulmetingen, voor de invoering van de herzieningswet, bleken de structurele administratieve lasten van de Woningwet (en onderliggende regelgeving en toezicht) circa € 30 mln. Dit betekent dat de stijging van de lasten als gevolg van de herziening van de Woningwet per 1 juli 2015 geschat worden op circa € 60 mln. Ik heb geen reden om eraan te twijfelen dat dit de best mogelijke raming van de administratieve lasten op dit moment is.
-
Vraag 4
Ziet u mogelijkheden om de administratieve kosten te beperken, bijvoorbeeld door taxaties van vastgoed op één wijze uit te laten voeren? Zo nee, waarom niet? Zo ja, op welke termijn zou dat geeffectueerd kunnen worden?
Zoals aangegeven zal ik de komende periode met sectorpartijen in overleg treden om de werking van de wet te verbeteren en de administratieve lasten voor corporaties waar mogelijk te verlagen. Op een aantal terreinen lopen al trajecten die bijdragen aan lagere administratieve lasten. Zo leidt de samenwerking tussen de Autoriteit woningcorporaties en het Waarborgfonds Woningbouw, het zogenaamde traject Verticaal Toezicht, tot lagere toezichtslasten voor corporaties. Onderdeel van het Verticaal Toezicht is ook het schrappen van meerdere waarderingsbegrippen waarover corporaties nu nog verplicht moeten rapporteren. Tevens wordt op 5 december een convenant tussen Aedes, BZK, WSW en Aw gesloten wat onder meer als doel heeft om de verplichte informatie-uitvraag aan corporaties de komende jaren te substantieel te verminderen. Voor zover al niet opgepakt, worden de verbetervoorstellen uit het Aedes-onderzoek ook betrokken bij de evaluatie van de Woningwet, die volgend jaar naar uw Kamer gezonden wordt.
-
Vraag 5
Bent u bereid om in overleg te treden met de woningcorporaties om «quick wins» snel in gang te zetten zodat onnodige kosten kunnen worden voorkomen?
Zie antwoord vraag 4.
-
Vraag 6
Kunt u voor de begrotingsbehandeling van BZK, onderdeel Wonen en Ruimte, deze vragen beantwoorden?
Met de beantwoording van deze vragen is hieraan voldaan.
9 november 2017 - 6 december 2017
27 dagen
Het bericht dat steeds meer woningen worden opgekocht door particuliere beleggers om duur te verhuren (buy to let) |
|
Sandra Beckerman |
|
Kajsa Ollongren (viceminister-president , minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (D66) |
|
-
Vraag 1
In hoeverre onderschrijft u het regeringsstandpunt tot dusver, namelijk dat de ontwikkeling van het opkopen van woningen door beleggers om duur te verhuren («buy to let») niet onwenselijk is, omdat door deze vorm van beleggen meer huurwoningen op de markt zouden komen? Vindt u de opkomst van «buy to let» wenselijk?1
Zoals mijn voorganger heeft aangegeven in eerdere beantwoording van uw Kamervragen2 neemt door de toename van particulieren die een woning kopen om te verhuren de huurvoorraad toe ten koste van de koopwoningvoorraad. In algemene zin kan buy to let bijdragen aan een wenselijke verruiming van het aanbod huurwoningen, met name wanneer die verruiming plaatsvindt in het nog relatief kleine middenhuursegment. Daarbij is wel van belang dat er voldoende woningen beschikbaar zijn van goede kwaliteit, passend bij de financiële mogelijkheden en hedendaagse wensen van mensen. In het Regeerakkoord is daarom opgenomen dat ik afspraken zal maken over het woningaanbod met medeoverheden, woningcorporaties en andere stakeholders.
-
Vraag 2
Weet u voor welke vierkantemeterprijzen zogenaamde «buy-to-let»-woningen worden verhuurd en hoe deze prijzen zich verhouden tot de rest van de particuliere huurwoningvoorraad? Kunt u uw antwoord toelichten?
Het is niet bekend wat de vierkantemeterprijzen zijn van woningen die door particuliere beleggers worden aangekocht om te verhuren. Ook kan er in de cijfers omtrent particuliere verhuur vooralsnog geen onderscheid worden gemaakt tussen buy to let (aankoop van koopwoningen om ze beschikbaar te stellen als huurwoning) en overige particuliere verhuur. Wel blijkt uit aan analyse van het Kadaster op basis van cijfers over 20153 dat de gemiddelde verhuurprijs bij particuliere verhuur in Utrecht gemiddeld 736 euro bedroeg, in Den Haag gemiddeld 731 euro, in Amsterdam gemiddeld 706 euro en in Rotterdam 550 euro. Daarbij geldt dat de huurprijzen bij particuliere verhuur in Amsterdam gemiddeld 13% lager waren dan de maximaal toegestane huurprijs. In Rotterdam bedroeg dit verschil 23%.
-
Vraag 3
Bent u bereid nader onderzoek te doen naar de hoogte van de huren via «buy to let»? Deelt u de mening dat het voor een goede analyse van de woningmarkt en huurprijzen gewenst is deze informatie scherp en inzichtelijk te krijgen? Hoeveel huurders die huren van een belegger («buy-to-let»-huurders) komen in aanmerking voor huurtoeslag?
Zoals aangegeven door mijn voorganger in eerdere beantwoording van uw Kamervragen4 wordt op dit moment al op verschillende manieren onderzoek gedaan naar «buy to let» en breder naar beleggers op de woningmarkt. Dit gebeurt bijvoorbeeld via het Kadaster en het CBS (Haalbaarheidsstudie onderscheid particuliere verhuurders van woningen). Ook komen er periodiek vastgoedcijfers over investeringen van beleggers in de Nederlandse woningmarkt beschikbaar via onder meer MSCI, gegevens van IVBN-leden en Capital Value. Zoals aangegeven in het voorgaande antwoord kan er in de cijfers omtrent particuliere verhuur vooralsnog geen onderscheid worden gemaakt tussen buy to let en brede particuliere verhuur.
-
Vraag 4
In hoeverre gelden uw zorgen over de betaalbaarheid en toegankelijkheid van de hoofdstad, ook voor het opkopen en duur verhuren van woningen door beleggers? Geldt deze zorg ook andere steden of gebieden dan Amsterdam? Kunt u uw antwoord toelichten?2
Particuliere beleggers richten zich vooral op relatief kleine en goedkope woningen, waardoor zij met name concurreren met starters. In de eerdere beantwoording van uw Kamervragen door mijn voorganger is reeds aangegeven dat het Kadaster heeft onderzocht of er sprake is van verdringing van potentiële koopstarters door particuliere beleggers6, en komt tot de conclusie dat deze situatie zich alleen in Amsterdam lijkt voor te doen. Daarbij geldt dat de verantwoordelijkheid om te handhaven op vormen van huisjesmelkerij ligt bij gemeenten. Zij beschikken over diverse instrumenten die hiertoe kunnen worden ingezet, zoals het bestemmingsplan en de Huisvestingswet.
-
Vraag 5
Erkent u het probleem van bijvoorbeeld jonge huishoudens in gebieden met woningschaarste, die niet kunnen kopen omdat zij door pandjesbazen en huisjesmelkers op de woningmarkt worden overboden en die door de soms bizar hoge huren niet of nauwelijks kunnen sparen voor de aanbetaling van een koophuis? Zo ja, wat gaat u hieraan doen?
Zie antwoord vraag 4.
-
Vraag 6
Weet u hoeveel woningen volledig worden onttrokken aan de woningvoorraad via vakantieverhuur of als illegaal hotel? Welk deel daarvan wordt op deze wijze verhuurd via een «buy-to-let»-constructie?
Zoals reeds aangegeven in de beantwoording van vraag 3 kan er in de cijfers omtrent particuliere verhuur vooralsnog geen onderscheid worden gemaakt tussen buy to let en brede particuliere verhuur. Hoeveel koopwoningen door particuliere beleggers worden aangekocht om vervolgens aan te bieden als vakantieverhuur of andere vormen van tijdelijke verhuur is niet bekend. Handhaving op aanbod van woningen als illegaal hotel is een verantwoordelijkheid van de gemeenten.
-
Vraag 7
Kunt u overzichtelijk maken hoeveel sociale huurwoningen (zowel van woningcorporaties als van particuliere verhuurders) worden verkocht aan particulieren voor eigen gebruik, welke voor huisvesting van medewerkers van bedrijven of instellingen en welke voor beleggingsdoeleinden (uitgesplitst naar particuliere kleine beleggers en grote institutionele beleggers)? Bent u bereid om bij de (onwenselijke) verkoop van sociale huurwoningen een kettingbeding in te stellen die dure verhuur door beleggers of doorverkoop aan beleggers inperkt?
Onderstaande tabel laat zien hoeveel woningen van corporaties zijn verkocht de afgelopen jaren. De verkoop van woningen is uitgesplitst naar verkoop aan natuurlijke personen, binnen de corporatiesector en aan beleggers en overige partijen. Het aandeel van Vestia en WIF in de verkopen aan beleggers en overige partijen is groot.
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Verkoop natuurlijke persoon
15.100
14.300
14.000
14.700
17.000
15.300
Aan zittende huurders
3.500
2.600
2.800
2.900
3.900
3.400
Bij mutatie
11.600
11.700
11.200
11.800
13.100
11.900
Verkoop aan andere partij
4.200
5.100
3.300
9.800
9.600
14.400
Binnen corporatiesector
3.800
1.300
2.400
7.800
3.700
7.100
Aan beleggers en overige partijen
400
3.800
900
2.000
5.900
7.300
In de woningwet wordt het volkshuisvestelijk belang onder andere beschermd doordat verkoopvoornemens onderdeel uitmaken van de jaarlijkse prestatieafspraken tussen corporaties, gemeenten en huurdersorganisaties. Daarnaast wordt het volkshuisvestelijk belang van blijvend gereguleerde huurwoningen7 beschermd door middel van zienswijzen van gemeenten en huurdersorganisaties, een verplichte eerste aanbieding aan zittende huurders en andere toegelaten instellingen en bij verkoop aan een derde een exploitatieverplichting van 7 jaar en een verklaring omtrent sociaal verhuurgedrag. Aanvullende clausules zijn daarom in die gevallen niet nodig. Bij te liberaliseren woningen geldt eveneens een bescherming van het volkshuisvestelijke belang door de jaarlijkse prestatieafspraken en een zienswijze van de gemeente. De zienswijze van de gemeente kan daarbij vervallen indien aantoonbaar afspraken zijn gemaakt over compenserende nieuwbouw, of wanneer in het koopcontract is opgenomen dat de koper de woningen ten minste zeven jaar exploiteert tegen een huurprijs van maximaal 850 euro per maand. Andere voorbehouden zijn bij deze categorie woningen niet opgenomen, om de verkoop van deze woningen die ook geschikt zijn voor het middeldure huursegment, niet onnodig complex te maken. Ter bescherming van het maatschappelijk bestemd vermogen van de corporatie geldt bij de verkoop van alle corporatiewoningen een minimale prijs die de corporatie moet ontvangen voor de woningen (getaxeerde marktwaarde of de WOZ-waarde). -
Vraag 8
Is er in alle gevallen, waarbij sociale huurwoningen van woningcorporaties zijn verkocht aan een niet-natuurlijk persoon, toestemming verleend door het Rijk na een zienswijze van de gemeente? Op welke gronden wordt die toestemming verleend en wie controleert en handhaaft hierop? Deelt u de mening dat woningcorporaties hierop te weinig handhaven? Wat gaat u daartegen doen? Hoe weten we zeker dat er geen corporatiewoningen zijn verkocht zonder toestemming?
Voor de verkoop van een woning aan niet-natuurlijke personen (die geen andere corporatie zijn) of aan natuurlijke personen die de woning niet zelf gaan bewonen (bijvoorbeeld voor buy-to-let), dient de corporatie om toestemming te verzoeken bij de Autoriteit woningcorporaties. Deze toetst onder andere op de onder het antwoord op vraag 7 benoemde voorwaarden. Indien corporaties geen toestemming vragen voor een dergelijke verkoop, zal dat aan het licht komen via de jaarlijkse verantwoordingsinformatie en accountantscontrole. Ook de notaris dient er bij het passeren van de akte op toe te zien dat verkopen voldoen aan alle wettelijke bepalingen inclusief verkregen toestemming van de Minister als dat aan de orde is. Indien dat niet het geval is wordt de verkoop alsnog beoordeeld en in het uiterste geval wordt nietigheid ingeroepen.
-
Vraag 9
Deelt u de uitkomsten van een recent onderzoek van de Universiteit van Chicago, waarin wordt gesteld dat betalingsachterstanden op hypotheken in de recente crisisjaren in de Verenigde Staten voornamelijk werden veroorzaakt door hypotheken aan leners met een middelgrote of hoge kredietwaardigheid en in het bijzonder vastgoedbeleggers? In hoeverre zijn deze conclusies ook relevant voor Nederland? Is dit onderzoek een extra reden voor u om in te grijpen bij de opkomst van «buy to let», om te voorkomen dat hier een nieuwe destabiliserende huizenprijsbubbel wordt veroorzaakt?3
Het genoemde artikel is onderdeel van een wetenschappelijke discussie over de toedracht van de start van de financiële crisis in 2007–2008. Hoewel het niet aan mij is om in die discussie een standpunt in te nemen, vind ik het wel van belang dat er op de Nederlandse hypotheekmarkt geen leningen worden verstrekt die voor de koper of de geldverstrekker onverantwoorde risico’s bevatten, en daarmee ook verdergaande negatieve gevolgen kunnen hebben voor de woningmarkt. In de jaren na de crisis zijn de risico’s op de Nederlandse hypotheekmarkt fors teruggebracht door onder andere de leennormen aan te scherpen. Bovendien wordt voor particulieren die een volgende hypothecaire lening aangaan om te beleggen in een woning bestemd voor verhuur rekening gehouden met reeds bestaande hypothecaire kredieten. Ook wordt er voor de aankoop van woningen voor «buy to let» meer eigen vermogen gebruikt.
-
Vraag 10
Kunnen de kadastrale data, die maandelijks beschikbaar komen over koopwoningen, vanaf heden gedifferentieerd aangeleverd worden door onderscheid te maken tussen starters, doorstromers en «buy to let», en daarnaast naar woningtype en prijsklasse, steden en regio’s? Bent u bereid daarvoor extra middelen beschikbaar te stellen, zodat deze nieuwe trend op de woningmarkt beter gevolgd kan worden? Kunt u uw antwoord toelichten?
Zie beantwoording van vraag 3. Volgens eerder genoemd onderzoek komt het Kadaster tot de conclusie dat er vooralsnog geen sprake is van een brede verdringing van koopstarters op de woningmarkt9. Ik houd de verdere ontwikkelingen rondom buy to let middels de informatiekanalen die daartoe beschikbaar zijn en de onderzoeken die worden uitgevoerd nauwlettend in de gaten.
-
Vraag 11
Bent u bereid om maatregelen te overwegen die een rem zetten op het beleggen in woningen, zoals het instellen van vermogenswinstbelasting op «buy to let" of andere fiscale maatregelen? Zo nee, welke andere beleidsinstrumenten bent u wel van plan in te zetten en wat is daarvan het beoogde en verwachte effect?
Zoals reeds gesteld in de beantwoording van vraag 1 kan buy to let in algemene zin bijdragen aan een wenselijke verruiming van het aanbod huurwoningen, met name wanneer ie verruiming plaatsvindt in het nog relatief kleine middenhuursegment. Verdringing van koopstarters lijkt zich vooralsnog alleen voor te doen in Amsterdam, waardoor ik het nemen van landelijke maatregelen om buy to let af te remmen niet passend acht.
-
Vraag 12
Bent u van mening dat huurders bij woningcorporaties (toegelaten instellingen) instemmingsrecht moeten krijgen bij verkoop van huurwoningen, zoals zij nu ook hebben bij het aangaan van fusies en verbindingen? Kunt u uw antwoord toelichten?
De verkoop van woningen is een onderwerp waarover huurdersorganisaties, gemeenten en corporaties gezamenlijk afspraken kunnen maken in de prestatieafspraken. De corporatie stuurt hiertoe een overzicht op 4-cijferig postcodeniveau op van de woningen die zij eventueel zou willen verkopen. Het aan huurdersorganisatie verlenen van een instemmingsrecht voor elke verkoop verhoudt zich niet met de gelijkwaardige rol die de drie partijen hebben bij het maken van prestatieafspraken. Door middel van een zienswijze kunnen huurdersorganisaties bij verkopen aan derden ook de Autoriteit woningcorporaties informeren over hun standpunt en eventuele gemaakte afspraken ten aanzien van verkopen.
9 november 2017 - 1 december 2017
22 dagen
De almaar stijgende huizenprijzen |
|
Alexander Kops (PVV) |
|
Kajsa Ollongren (viceminister-president , minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (D66) |
|
|
|
-
Vraag 1
Bent u bekend met de berichten «Moody’s: Nederlandse huizenprijzen blijven nog drie jaar stijgen»1 en «Drie slaapkamers en een tuintje? Niet te doen in Amsterdam»?2
Ja.
-
Vraag 2
Onderschrijft u de verwachting van Moody’s dat de Nederlandse huizenprijzen de komende drie jaar zullen blijven stijgen? Zo ja, waarom? Zo nee, waarom niet?
In stedelijke regio’s worden forse prijsstijgingen waargenomen. De spanning op de woningmarkt is in deze regio’s groot. Volgens de Staat van de woningmarkt 2017 die op 13 november aan uw Kamer is aangeboden, lagen de prijzen in de vier grote steden in het derde kwartaal van 2017 boven het niveau van de vorige top (Den Haag 5%, Rotterdam 13%, Utrecht 14%, Amsterdam 26%). De regionale verschillen zijn groot. De landelijke stijging van de huizenprijzen is in historisch perspectief niet uitzonderlijk groot. De prijsindex bestaande koopwoningen steeg in 2016 met 6,4%. In de jaren 1995 tot en met 2001 werd een gemiddelde prijsstijging van 12% gerealiseerd. In alle provincies met uitzondering van Noord Holland lagen de prijzen in het derde kwartaal van 2017 nog onder de vorige top.
De huidige prijsstijgingen zijn voor een groot deel te verklaren door de gedaalde rente, de toegenomen inkomens en de inhaalvraag van huishoudens die tijdens de crisis niet hun woonwensen konden realiseren. Daarnaast is door demografische ontwikkelingen de vraag naar woningen groot, en is het aanbod van nieuwe woningen sinds de crisis achtergebleven. Het is aannemelijk dat de oorzaken van de huidige prijsstijgingen nog enige tijd zullen voortbestaan. Onverwachte gebeurtenissen die de economie en het consumentenvertrouwen beïnvloeden, bijvoorbeeld een stijging van de rente, kunnen niet worden voorspeld. Daarom doe ik geen uitspraken over de prijsontwikkeling in de komende drie jaar.
Volgens de Staat van de Woningmarkt 2017 wordt de komende jaren een toename van de bouwproductie verwacht tot ca 70.000 nieuwbouwwoningen per jaar. Dat helpt om de spanning op de woningmarkt in sommige regio’s te verlichten. Maar het zal niet voor alle regio’s genoeg zijn om de spanning op de woningmarkt te verminderen. Het Rijk gaat in gesprek met de betrokken overheden en marktpartijen om de bouwproductie te versnellen. Gelet op de grote vraag naar woningen in grote steden zijn de mogelijkheden om door nieuwbouw de prijsstijging daar af te remmen op korte termijn klein. -
Vraag 3
Deelt u de mening dat de ontwikkeling van de huizenprijzen de spuigaten uitloopt? Zo nee, waarom niet?
Zie antwoord vraag 2.
-
Vraag 4
Wat gaat u doen voor de Nederlandse gezinnen die – nu al – vanwege torenhoge huizenprijzen de stad worden uitgejaagd?
Grote prijsstijgingen en een gelimiteerd woningaanbod kunnen de woningmarkt minder betaalbaar en toegankelijk maken voor delen van de bevolking, zoals middeninkomens en gezinnen. Met name in de grote steden spelen dergelijke ontwikkelingen momenteel op. Het is van belang dat gemeenten zich blijven inzetten voor de toegankelijkheid van diverse doelgroepen en de diversiteit van de stad. Tegelijkertijd is het niet overal mogelijk om iedereen voor de gewenste prijs op de gewenste plek te huisvesten. Bovendien is de trek van gezinnen uit de stad van alle tijden. Tijdens de crisis was deze lager, vanwege de lagere doorstroom op de woningmarkt.
De regionale verschillen in problematiek maar ook knelpunten en mogelijkheden zijn groot. Gemeenten hebben hier het beste zicht op. De afgelopen jaren zijn al verschillende maatregelen genomen om de mogelijkheden van gemeenten om te sturen op de samenstelling van de woningvoorraad te vergroten. Zo is het Besluit ruimtelijke ordening aangepast per 1 juli 2017.3 Daardoor kunnen gemeenten de woningcategorie «geliberaliseerde woning voor middenhuur« net als andere woningcategorieën opnemen in hun bestemmingsplannen.
Zoals aangekondigd in het Regeerakkoord, neemt het Rijk de komende jaren een actievere rol op zich bij de complexe uitdaging rondom het invullen van de regionale woningbehoefte. Naast mijn inzet op het verhogen van de bouwproductie ga ik ook met de regio’s in gesprek over het beter benutten van de bestaande voorraad en het komen tot meer inzet van flexibele vormen van wonen. Vooruitlopend op de aanbevelingen van de Samenwerkingstafel middenhuur van januari aanstaande, ben ik voornemens om deze tafel op landelijk niveau voort te zetten. Hierbij buigen landelijke koepels zich gezamenlijk over vraagstukken van de gehele woningmarkt. -
Vraag 5
Deelt u de mening dat er de afgelopen jaren – met «dank» aan het vorige kabinet! – structureel te weinig is bijgebouwd en we nu met de ellende zitten? Zo nee, waarom niet?
Het aanbod van nieuwe woningen is sinds de crisis achtergebleven. Tijdens de crisis daalde de vraag naar woningen en daarmee de nieuwbouw sterk. Logischerwijs hebben bouwbedrijven, investeerders en gemeenten vanwege de sterk dalende vraag en prijzen geplande woningbouwprojecten stilgelegd of uitgesteld. Dit is inherent aan de economische ontwikkelingen. Een deel van de huidige aantrekkende vraag is bovendien te danken aan de gedaalde rente. Op renteontwikkelingen is lastig te anticiperen middels woningbouw.
Bouwen van woningen vergt een aanzienlijke voorbereidingstijd in een dichtbevolkt land als Nederland. De ruimtelijke inpassing van woningbouw vergt een zorgvuldige afweging waarbij ook infrastructuur, omgevingskwaliteit en behoud van natuur en open ruimte een rol spelen. De bouwproductie reageert daarom niet snel op veranderingen in de woningvraag.
Uit gesprekken met de 19 in 2016 gevormde woningmarktregio’s komt naar voren dat een verscheidenheid van factoren een rol speelt bij het tempo van het aantrekken van de bouwproductie. Het gaat hierbij om beschikbaarheid van plancapaciteit maar ook langere levertijden van bouwmaterialen en een kwantitatief en kwalitatief tekort aan personeel bij overheden en marktpartijen. De verschuiving naar binnenstedelijk bouwen, onder andere gevoed vanuit de toenemende vraag naar een stedelijk woonmilieu, compliceert bovendien het woningbouwproces.
Intensieve samenwerking met alle stakeholders is van belang voor het zo goed mogelijk invullen van de regionale woningbehoefte. De komende jaren neemt het Rijk hierbij een actievere rol op zich. Op korte termijn ga ik tevens in gesprek met de regio’s met de meest gespannen en/of complexe problematiek. Daarnaast ben ik in gesprek met belangrijke stakeholders over het versnellen van de woningbouw. -
Vraag 6
Onderschrijft u de conclusie van Moody’s dat de woningvoorraad niet hard genoeg kan stijgen vanwege belemmerende regelgeving? Wat gaat u hieraan doen?
Zie antwoord vraag 5.
26 oktober 2017 - 22 november 2017
27 dagen
Grotere vermogensongelijkheid door het volkshuisvestingsbeleid |
|
Sandra Beckerman |
|
Kajsa Ollongren (viceminister-president , minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (D66) |
|
-
Vraag 1
Kent u het promotieonderzoek van de heer Wind «Housing Wealth in Europe», waaruit blijkt dat de stimulering van het eigenwoningbezit door de overheid, zoals in Nederland is gebeurd, ertoe heeft geleid dat ons land één van de koplopers is als het gaat om woonvermogensongelijkheid?1
Ja, ik ben bekend met het genoemde promotieonderzoek.
-
Vraag 2
Deelt u de conclusie dat onder meer een herregulering van de hypotheekmarkt, het minder vastgoed-afhankelijk maken van de economie, het reguleren van de vrije sector en het terugdringen van ruimtelijke ongelijkheid bijdragen aan het verkleinen van de vermogensongelijkheid en de toegang tot de woningmarkt vergroten? Zo nee, waarom niet? Zo ja, welke maatregelen op het gebied van de huur- en koopsector gaat u nemen, en op welke termijn(en)?2
Het is niet mogelijk om in zijn algemeenheid te zeggen welk effect een verandering van de regels op de hypotheekmarkt of de vrije huursector heeft op de vermogensverschillen en de toegang tot de woningmarkt. Hiervoor is het nodig om concrete maatregelen te analyseren. Dit geldt ook voor het verband tussen ruimtelijke ongelijkheid, vermogensongelijkheid en toegang tot de woningmarkt.
De vermogensongelijkheid en de toegankelijkheid van de woningmarkt zijn afhankelijk van veel verschillende factoren. Niet alle oorzaken van vermogensongelijkheid zijn te beïnvloeden door de overheid, zeker niet op korte termijn. Zo heeft de overheid geen invloed op de hoogte van de rente, die van grote invloed is op de woningprijzen en daarmee ook op de vermogensverdeling.
In het proefschrift zijn de effecten van de wijzigingen van de regels die het vorige kabinet heeft doorgevoerd niet meegenomen. Als gevolg van de verlaging van de maximale Loan-to-Value tot 100 procent in 2018 en de beperking van het recht op hypotheekrenteaftrek voor de eigen woning tot leningen waarop ten minste annuïtair wordt afgelost, bouwen ook lagere en middeninkomens meer vermogen op in de eigen woning.
In het regeerakkoord staat beschreven welke maatregelen dit kabinet neemt op het terrein van de woningmarkt. Het regeerakkoord benadrukt het belang van betaalbare huurwoningen in de vrij huursector. Momenteel wordt via de samenwerkingstafel middenhuur gewerkt aan de versterking van het aanbod in het middenhuursegment. -
Vraag 3
Wat zijn de voor- en nadelen van het op andere manieren subsidiëren van koopwoningen, zoals premie A-schema’s en/of het belasten van waardestijgingen van grond(bezit)? Wat is uw mening over deze manieren of een combinatie daarvan?
Over het algemeen is de betaalbaarheid van een eigen woning de afgelopen jaren verbeterd, dankzij de lage rente en toenemende inkomens3. Subsidiëring, zoals een koopsubsidie voor lagere inkomens (bijvoorbeeld de premie A in de jaren 80), ligt mede daarom niet voor de hand. Het subsidiëren van eigenwoningbezit draagt niet per direct bij aan een groter woningaanbod en zal in de huidige omstandigheden vooral leiden tot extra opwaartse druk op de prijzen. De waarde van de grond bij een woning wordt, als onderdeel van de woningwaarde, belast via de lokale onroerendezaakbelasting.
-
Vraag 4
Hoe gaat u ervoor zorgen dat huishoudens met een lagere sociaal-economische status dezelfde kansen krijgen als huishoudens met een hogere sociaal-economische status, aangezien de eerstgenoemde huishoudens veel minder hebben geprofiteerd op de woningmarkt de afgelopen tientallen jaren?
De vermogensgroei in de eigen woning is sterk afhankelijk van de huizenprijsontwikkeling en in hoeverre de eigenwoningschuld wordt afgelost. Omdat in Nederland risico’s in hoge mate worden opgevangen door de sociale zekerheid, leidt een ongelijke vermogensverdeling ook niet direct tot ongelijke kansen en uitkomsten.5 De lage rente heeft de betaalbaarheid van koopwoningen de laatste jaren verbeterd. Via de hypotheekregels worden kopers daarbij beschermd tegen onverantwoorde risico’s. De sociale huursector zorgt ervoor dat kwalitatief goede woningen beschikbaar zijn voor mensen met een laag inkomen. Daarnaast wordt gewerkt aan de verdere ontwikkeling van het middenhuursegment voor mensen die niet willen of kunnen kopen en geen toegang hebben tot de sociale huursector.
Het woningmarktbeleid is gericht op een verbeterde werking van de woningmarkt. Door de sterke vraag naar woningen is het aanjagen van de woningbouwproductie een belangrijke prioriteit voor dit kabinet. Onvoldoende aanbod van (grond voor) woningen heeft ook een opwaarts effect op de huizenprijzen waardoor vermogensverschillen kunnen toenemen. Het kabinet zal in overleg met medeoverheden, woningcorporaties en andere stakeholders afspraken maken over het aanjagen van de woningbouwproductie. Zoals aangegeven in het regeerakkoord blijft de kerntaak van corporaties het bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen aan mensen met een laag inkomen of aan mensen die om andere redenen moeilijk passende huisvesting kunnen vinden. Op plaatsen waar geen commerciële partij bereid blijkt of in staat is om te investeren in middenhuurwoningen wordt de markttoets vereenvoudigd. Zoals in het antwoord op vraag 1 is aangegeven, is de vermogensverdeling van veel factoren afhankelijk. Daarom kan geen voorspelling worden gedaan van de effecten van het woningmarktbeleid op de vermogensverdeling. -
Vraag 5
Bent u van mening dat gebroken moet worden met het neoliberale overheidsbeleid van de afgelopen decennia, wat een averechts effect heeft gehad op het gebied van eigenwoningbezit en het terugdringen van vermogensongelijkheid? Kunt u uw antwoord toelichten?
De afgelopen decennia is het eigenwoningbezit, mede door het beleid van de overheid, sterk toegenomen. Ongeveer 60% van de huishoudens heeft een eigen woning, ten opzichte van 42% in 1980. Het CPB heeft in 2015 een studie gepubliceerd over de vermogensongelijkheid in de periode 2006–20136. Hierin wordt aangegeven dat de vermogensongelijkheid sterk afhankelijk is van de ontwikkeling van de huizenprijzen. Zo is de vermogensongelijkheid in de periode 2006 tot de crisis in 2009 licht gedaald. Door de daling van de huizenprijzen is de vermogensongelijkheid vanaf 2009 tot 2014 fors opgelopen. Door de stijging van de huizenprijzen de afgelopen jaren daalt de vermogensongelijkheid weer7.
-
Vraag 6
Bent u van mening dat de maatregelen uit het regeerakkoord, zoals een vermindering van de voorraad sociale huurwoningen, het vergroten van de voorraad in de vrije sector en het ontbreken van concrete en grootschalige bouwplannen, de ongelijkheid zullen doen toenemen? Kunt u uw antwoord toelichten?3
Zie antwoord vraag 4.
17 oktober 2017 - 16 november 2017
30 dagen
Verloedering van huurhuizen in Groningen |
|
Henk Nijboer (PvdA), Sandra Beckerman |
|
Henk Kamp (VVD) |
|
|
|
Bronnen
-
Vraag 1
Bent u bekend met het bericht «Verloedering huurhuizen dreigt»?1
Ja.
-
Vraag 2
Wat vindt u ervan dat woningcorporaties het onderhoud stopzetten? Hebben huurders die last hebben van onveilige huizen geen recht op goed onderhoud?
Huurders moeten erop kunnen vertrouwen dat hun huis veilig is en goed onderhouden wordt. Het plegen van onderhoud en het treffen van noodzakelijke voorzieningen behoort tot de kerntaak van woningcorporaties. In de Woningwet is echter geen niveau van vereiste kwaliteit benoemd, anders dan de vereisten uit het Bouwbesluit voor gebouwen met een woonfunctie.
Er zijn verschillende wegen voor huurders om de corporatie te bewegen het onderhoud op peil te houden. Eerst en vooral door het onderhoud aan te kaarten in het reguliere overleg tussen corporatie en huurders(organisaties) met het oog op een goede onderlinge relatie tussen huurder en verhuurder. Indien huurders de kwaliteit van hun woning door achterstallig onderhoud onvoldoende achten, kunnen zij vervolgens terecht bij de Huurcommissie. De Huurcommissie kan bijvoorbeeld beslissen dat de huurprijs omlaag moet omdat het onderhoud achterblijft. Ook kunnen huurders zich tot de gemeente wenden als achterstallig onderhoud ertoe leidt dat de bouwtechnische kwaliteit onvoldoende lijkt. De gemeente heeft de bevoegdheid huiseigenaren die hun bezit verwaarlozen aan te schrijven en hen ertoe te bewegen onderhoud te plegen aan de woning.
Tot slot heeft de huurder de mogelijkheid om een procedure bij de kantonrechter te starten. De kantonrechter kan de verhuurder direct verplichten tot het verrichten van onderhoudswerkzaamheden.
Daarnaast bestaat de mogelijkheid om het onderhoud en het treffen van voorzieningen op te nemen in de jaarlijkse prestatieafspraken tussen gemeente, corporatie en huurdersorganisaties. Indien in de woonvisie van de gemeente is opgenomen dat corporaties hun woningen moeten onderhouden, dan moeten de corporaties een bod doen en in prestatieafspraken met de huurdersorganisaties en de gemeente aangeven hoe zij daar naar redelijkheid aan zullen bijdragen. -
Vraag 3
Wat vindt u ervan dat er in daken van huizen piepschuim wordt aangebracht in plaats van een degelijke reparatie van daken?
Huurders moeten er ten allen tijde vanuit kunnen gaan dat hun woning op een degelijke manier onderhouden wordt. De voorschriften hiervoor, onder meer op het gebied van veiligheid, gezondheid en milieu, zijn vastgelegd in het Bouwbesluit 2012. Het gebruik van piepschuim is in de bouw niet ongewoon en kan aan het Bouwbesluit voldoen. Het gemeentelijk Bouw- en Woningtoezicht ziet erop toe dat dit het geval is. Als huurders twijfelen aan de kwaliteit van reparaties raad ik aan dit bij het gemeentelijk Bouw- en Woningtoezicht aan te kaarten. De gemeente kan handhavend optreden wanneer de bouwkwaliteit van de daken daar aanleiding toe geeft.
-
Vraag 4
Hoe lang moeten huurders genoegen nemen met achterstallig onderhoud en slecht geverfde huizen, nu de versterkingsoperatie nog vele jaren zal duren?
Door de ontstane achterstand schuiven inspecties en engineering uit 2017 door naar 2018. Het beperken van de opgelopen vertraging in de op zichzelf al omvangrijke versterkingsopgave beschouw ik een prioriteit. Ondertussen blijft het wel zaak dat woningcorporaties hun onderhoud uitvoeren. Zie voor de stappen die huurders kunnen nemen als woningcorporaties dat niet doen ook mijn antwoord op vraag 2.
-
Vraag 5
Wat is uw reactie op de opmerkingen van de directeur van woningcorporatie Lefier die zegt dat het om gek van te worden is dat er nog steeds onduidelijkheid is en de overheid haar verantwoordelijkheid niet neemt?
De schadeafhandeling en versterkingsoperatie gaan nog niet snel genoeg. Zoals hierboven ook aangegeven, beschouw ik de huidige problematiek in Groningen dan ook als een prioriteit. Tegelijkertijd vraagt een operatie van dergelijke omvang en complexiteit om zorgvuldigheid en draagvlak bij alle betrokkenen. Onder coördinatie van de NCG wordt zoveel mogelijk gezocht naar samenhang van een gebiedsgerichte aanpak met de plannen van woningcorporaties. Waar er onduidelijkheden zijn ten aanzien van de planning van de versterkingsopgave voor woningcorporaties, raad ik aan hierover met de NCG in gesprek te gaan.
-
Vraag 6
Beseft u dat de aankondiging van de noodzaak van het versterken van huizen, de ingrijpende ingrepen die ermee gepaard gaan, de onduidelijke timing van maatregelen, het gevoel tot die tijd in een onveilig huis te moeten leven en dan ook nog eens het laten verslonzen van onderhoud kan leiden tot psychische druk? Waarom wordt huurders die part noch deel aan het probleem hebben dit aangedaan?
De veiligheid van de bewoners in Groningen staat voorop. Om aan de bewoners in Groningen dezelfde veiligheid te kunnen garanderen als in ieder ander deel van Nederland, is het versterken van woningen noodzakelijk. Ik ben mij er goed van bewust dat de impact van de versterkingsoperatie op het dagelijks leven van bewoners groot is. De NCG voert regie op deze opgave. Daarbij staan zorgvuldigheid en samenspraak met bewoners centraal.
-
Vraag 7
Deelt u de mening dat huurders momenteel in Groningen aan hun lot worden overgelaten? Wat gaat u doen om hieraan een einde te maken?
Zoals aangegeven in het antwoord op vraag 3, moeten huurders er ten allen tijde vanuit kunnen gaan dat hun woning op een degelijke manier onderhouden wordt, zowel in Groningen als elders in Nederland. In de regelgeving bestaan er dan ook waarborgen voor huurders ten aanzien van woningcorporaties, die voorkomen dat huurders aan hun lot zijn overgelaten. Met het van kracht worden van de herziene Woningwet in 2015 hebben huurders, net als gemeenten, tevens een grotere bevoegdheid gekregen ten aanzien van het beleid en de inzet van woningcorporaties, o.a. bij het maken van jaarlijkse prestatieafspraken. Dat kan ook gaan over achterstallig onderhoud. Met betrekking tot de versterking en verduurzaming van woningen in Groningen zijn stappen aangekondigd in het Regeerakkoord. Hierover treed ik op de kortst mogelijke termijn in overleg met de regio.
10 oktober 2017 - 8 november 2017
29 dagen
De Groningse opkoopregeling van huizen die niet eerlijk verlopen is |
|
Sandra Beckerman |
|
Henk Kamp (VVD) |
|
-
Vraag 1
Heeft u kennisgenomen van het bericht «Ombudsman: opkoopregeling Groningse huizen verliep niet eerlijk»?1
Ja.
-
Vraag 2
Is het experiment met het opkopen van onverkoopbare Groningse huizen door de Nationaal Coördinator Groningen (NCG) naar uw mening eerlijk en transparant verlopen? Kunt u uw antwoord toelichten?
In 2016 heeft de NCG een pilot uitgevoerd om ondersteuning te bieden aan mensen in specifieke omstandigheden met een noodzaak tot verkoop, maar die hun woning niet verkocht krijgen.
Het beschikbare budget van € 10 miljoen bleek ontoereikend om aan alle aanmeldingen tegemoet te komen. Er is daarom een verdeling van het beschikbare budget gemaakt, afgespiegeld aan de huidige woningvoorraad in het gebied. Op deze manier heeft de NCG gemeend het beschikbare budget zo eerlijk mogelijk in te zetten. Hiermee is voorkomen dat er onevenredig veel budget op zou gaan aan relatief dure woningen (met een vraagprijs hoger dan 200.000 euro), waardoor mensen met een goedkopere woning ondergeschikt zouden raken.
Desondanks moet ik vaststellen dat de Nationale ombudsman de NCG en mij aanbeveelt om bij een vervolg van het Koopinstrument meer helderheid te verschaffen over de rol, positie en verantwoordelijkheid van de NCG en hierover duidelijk te communiceren met de Groningers. Dat de communicatie beter kan, kwam ook als aandachtspunt naar voren uit de evaluatie pilot Koopinstrument, uitgevoerd door de TU Delft in opdracht van de NCG (Kamerstuk 33 529, nr. 350). De NCG heeft bij de presentatie van deze evaluatie aangegeven de conclusies en aanbevelingen te onderschrijven en over te zullen nemen. -
Vraag 3
Wat vindt u van de kwalificatie dat er een loterij is gemaakt van de ellende van de Groningers?
Deze kwalificatie doet geen recht aan de pilot Koopinstrument, die als doel had zoveel mogelijk bewoners in specifieke, vervelende omstandigheden te ondersteunen. Zoals aangeven in het antwoord op vraag 2, betrof de pilot Koopinstrument een proef met een afgebakend budget. De pilot heeft inzicht gegeven in de vraag naar en noodzaak van een voorziening als het Koopinstrument. In het regeerakkoord «Vertrouwen in de toekomst» (Kamerstuk 33 700, nr. 34) is tevens het voornemen te komen tot een opkoopregeling in het verlengde van de pilot Koopinstrument opgenomen. De aanbeveling van de Nationale ombudsman en de uitkomsten van de evaluatie worden daarbij betrokken.
-
Vraag 4
Was of bent u bekend met het feit dat de werkwijze en de selectiecriteria daarbij onduidelijk waren?
Zoals aangegeven in het antwoord op vraag 2 kwamen uit de evaluatie van de pilot Koopinstrument door de TU Delft (Kamerstuk 33 529, nr. 350) al belangrijke aanbevelingen over de communicatie en transparantie.
-
Vraag 5
Klopt het dat de klacht van een uitgelote huiseigenaar door uw ministerie en de NCG niet is behandeld volgens de reguliere klachtenprocedure van de Algemene wet bestuursrecht? Waarom was dat?
Dat klopt. De klacht is door de klachtbehandelaar met de huiseigenaar besproken, waarbij bleek dat deze geen betrekking had op een gedraging in een bepaalde aangelegenheid, maar op beleidsvoering in het algemeen. De klachtprocedure op grond van Hoofdstuk 9 Algemene wet bestuursrecht ziet niet toe op klachten over beleid en beleidsuitvoering in het algemeen. In het gesprek is aangegeven dat de brief van de huiseigenaar wel inhoudelijk zou worden beantwoord en dit is vervolgens ook gedaan. De huiseigenaar heeft hier vooraf mee ingestemd.
Voor de volledigheid wijs ik erop dat deze huiseigenaar niet is uitgeloot. De huiseigenaar kwam op basis van de gestelde criteria niet in aanmerking voor opkoop in het kader van de pilot Koopinstrument en heeft daarom niet mee geloot. -
Vraag 6
Is het waar dat de juridische status van de afwijzingsbrief die 129 uitgelote huiseigenaren hebben ontvangen niet duidelijk is? Bent u in dit licht bereid om deze afwijzingen te herbezien en te heroverwegen? Zo nee, waarom niet?
Van in totaal 179 aanmeldingen hebben 122 huiseigenaren een afwijzingsbrief ontvangen. Hiervan hebben 41 bewoners deelgenomen in de loting, volgend uit zorgvuldige selectie door de NCG en een adviescommissie waarin ook regionale bestuurders zitting hadden, aan de hand van vooraf bepaalde criteria.2 Het aantal van 129 zoals vermeld in uw vraag herken ik niet.
Ik ben niet van plan afwijzingen te herzien of te heroverwegen. De procedure is naar mijn oordeel eerlijk verlopen. Met één niet-geselecteerde huiseigenaar is een verschil van mening ontstaan over de vraag of de afwijzingsbrief een besluit behelsde, waartegen bezwaar en beroep openstaat. Deze zaak is nu onder rechter. -
Vraag 7
Wat is uw reactie op het feit dat de Nationale ombudsman stelt dat de klacht over de opkoopregeling niet op zichzelf staat?
De Nationale ombudsman geeft aan dat bewoners in het gaswinningsgebied zich niet gehoord en gezien voelen als het gaat om de gevolgen van de gaswinning en de wijze waarop de overheid hier mee omgaat. Ik neem dit signaal zeer serieus. Het is mij duidelijk dat de impact van de aardbevingen als gevolg van de gaswinning in het gebied enorm is. Er zijn de afgelopen jaren al diverse maatregelen genomen om te werken aan het herstellen van het vertrouwen van de Groningers. In lijn met het regeerakkoord ga ik mij samen met alle betrokkenen inzetten voor het versterken van woningen en gebouwen, herstel en preventie van schade en toekomstperspectief voor de regio.
-
Vraag 8
Wat is uw reactie op het verwijt dat «(b)urgers rekenen op een betrouwbare overheid, maar de overheid blijkt te loten om andermans ellende»? Trekt u zich dit aan?2
Zie de antwoorden op vraag 3 en vraag 6.
-
Vraag 9
Wat vindt u van de opmerking: «De bestuurlijke spaghetti is in Groningen nog steeds niet van het bord. Van herstel van vertrouwen, een actieve regierol van de rijksoverheid, transparantie en een ruimhartige schadevergoeding is in de praktijk nog geen sprake»? Wat denkt u daaraan te doen?3
Zie het antwoord op vraag 7.
-
Vraag 10
Kunt u uitleggen waarom er na de vele Kamerdebatten, de tientallen moties, de schier oneindige aantallen van mondelinge en schriftelijke vragen, het optuigen van een Centrum Veilig Wonen en het installeren van een Nationaal Coördinator Groningen, nog steeds sprake is van het ontbreken van herstel van vertrouwen en gebrek aan regie van de rijksoverheid? Is het feit dat die regierol ontbreekt naar uw mening de oorzaak van dat gebrek aan transparantie en het ontbreken van het herstel van vertrouwen? Kunt u uw antwoord toelichten?
De impact van de aardbevingen als gevolg van de gaswinning in het gebied is enorm. De schadeafhandeling en uitvoering van de versterkingsoperatie lopen echter niet zo soepel en voortvarend als gewenst. Samen met de Groningers en alle betrokken partijen streef ik ernaar snel tot oplossingen te komen. Dit is voor het kabinet prioriteit.
-
Vraag 11
Is het feit dat er nog steeds geen sprake is van een ruimhartige schadevergoeding, gelegen in de nog steeds overheersende invloed van de NAM in Groningen? Zo nee, waarom niet?
De gesprekken over een nieuw schadeprotocol zijn nog gaande. Het is belangrijk dat er snel overeenstemming wordt bereikt, tegelijkertijd moet het protocol zorgvuldig en op een gedragen manier tot stand komen. Alle betrokken partijen, inclusief de NAM, zijn het eens over het uitgangspunt dat de NAM niet langer een rol dient te spelen in het proces van beoordeling van schadeoorzaken en beslissingen over de hoogte van vergoedingen. Het uitgangspunt daarbij is dat de NAM haar financiële verantwoordelijkheid behoudt.
-
Vraag 12
Bent u bereid met spoed – in plaats van de opkooploterij – voor de getroffen Groningers een «Moerdijk-regeling» (een vangnetregeling met een verkoopgarantie) te ontwikkelen en in te stellen?4 Zo nee, waarom niet?
Zoals opgenomen in het regeerakkoord «Vertrouwen in de toekomst» wordt de NCG gevraagd een opkoopregeling in het verlengde van de pilot Koopinstrument uit te werken. Streven is daarbij zoveel mogelijk bewoners te helpen en tegelijkertijd prioriteit te geven aan de gevallen waarin sprake is van sociaalmaatschappelijke of sociaaleconomische knelpunten.
10 oktober 2017 - 8 december 2017
59 dagen
Huurtoeslag in familiesituaties |
|
Henk Nijboer (PvdA) |
|
Eric Wiebes (minister economische zaken) (VVD) |
|
|
|
|
-
Vraag 1
Bent u bekend met de uitzending van RTL Nieuws van 4 oktober 2017, waarin een constructie uiteen wordt gezet waarbij ouders een huis kopen, dat huis vervolgens verhuren aan hun kind, waarbij dat kind vervolgens huurtoeslag aanvraagt? Zo ja, wat vindt u van deze constructie?
Ja. Huurtoeslag is een tegemoetkoming in de huurlasten van de huur van een woning. In de Wet op de huurtoeslag staan geen beperkingen ten aanzien van een eventuele familierelatie tussen de verhuurder en de huurder.
-
Vraag 2
Wat vindt u ervan dat dit soort constructies openlijk worden geadviseerd op het internet, zoals op de website van de Consumentenbond1 en op financieel.infonu?2
De advisering via deze websites valt onder de verantwoordelijkheid van de eigenaren.
-
Vraag 3
Deelt u de mening dat de huurtoeslag bedoeld is als ondersteuning ter betaling van de huur voor mensen met een laag inkomen en niet als instrument om familievermogen uit te bouwen?
De regels van huur en verhuur van woonruimte staan in het Burgerlijk Wetboek (boek 7 titel 4 afdeling 5 BW). In principe is er contractsvrijheid voor partijen. Dus het is aan de contractspartijen om in overeenstemming te komen over de prijs van de woonruimte; voor familierelaties bestaat daarbij geen uitzondering. Om in aanmerking te komen voor huurtoeslag moet de rekenhuur van de woning voor jongeren onder de 23 jaar niet hoger zijn dan € 414,02 en voor personen boven de 23 jaar mag de rekenhuur niet meer bedragen dan € 710,68 (cijfers 2017).
-
Vraag 4
Welke mogelijkheden bestaan er het bedrag aan huurtoeslag in dit soort situaties te optimaliseren, zodat verhoudingsgewijs een zo groot mogelijk bedrag aan huurtoeslag richting de ouders stroomt?
Zie antwoord vraag 3.
-
Vraag 5
Hoe wordt ervoor gezorgd dat ouders een reëel bedrag aan huur in rekening brengen aan hun kinderen?
De Belastingdienst/Toeslagen houdt in het kader van de rechtmatigheid van de huurtoeslaguitgaven toezicht op de verschuldigde en betaalde huurprijs en servicekosten. In dat kader wordt ook gekeken naar de hoogte van de huurprijs en de stijgingen daarvan. De uitvoering van dit toezicht bestaat uit risicoselectie en thematische toezichtacties.
-
Vraag 6
Wat vindt u van de constructie waarbij het resterende huurbedrag (huur minus huurtoeslag) door de ouders wordt kwijtgescholden in de vorm van een schenking teneinde te bereiken dat het kind «gratis» huurt, en de ouders vervolgens de huurtoeslag ontvangen teneinde rendement te behalen op de aangekochte woning? Is dit geen belastingontwijking?
Er moet sprake zijn van een daadwerkelijke betaling van de huur (zie bijvoorbeeld uitspraak Raad van State van 16 september 2015; ECLI:NL:RVS:2015:2904 waar bij verhuur door ouder aan kind waar de huurtoeslag werd afgewezen omdat er niet kon worden aangetoond dat er huur werd betaald). Daarnaast mag geen sprake zijn van een constructie waardoor de huurder invloed zou kunnen uitoefenen op de hoogte van de huurprijs.
Alleen diegene die uitsluitend als huurder en niet mede krachtens een andere hoedanigheid in het genot van de woning is, wordt als huurder aangemerkt. Zo heeft een juridisch (mede-)eigenaar van de woning geen recht op huurtoeslag omdat de aanvrager niet op de een of andere manier invloed mag kunnen uitoefenen op de huurprijs.
Het door de ouder feitelijk genoten rendement op het aan het kind verhuurde pand is voor de heffing van de inkomstenbelasting niet relevant. Onder de huidige wetgeving is voor box 3 het forfaitaire rendement van belang, dus is alleen de waarde in het economische verkeer op de peildatum van belang. Daarmee is belastingontwijking niet mogelijk. -
Vraag 7
Bent u bereid deze constructie onmogelijk te maken? Zo ja, op welke wijze? Zo nee, waarom niet?
In die gevallen waarbij sprake is van samenspannen tussen huurder en verhuurder, ook binnen familierelaties, om op oneigenlijke wijze gebruik te maken van de huurtoeslag vind ik dit onwenselijk.
Ik zie echter geen uitvoerbare mogelijkheden de huurtoeslagregeling zo aan te passen dat een constructie binnen de wettelijke kaders specifiek voor familiesituaties onmogelijk wordt gemaakt. Een dergelijke regeling zou op gespannen voet komen te staan met het recht op gelijke behandeling zoals onder meer opgenomen in artikel 1 van de Grondwet. Een vergelijkbare bepaling is opgenomen in internationale verdragen. Een huurder die een huurovereenkomst heeft met een familielid zou immers anders behandeld worden dan een huurder die niet huurt van een familielid. Als het te maken onderscheid niet geschikt is om het doel (tegengaan van fraude in dit geval) te bereiken en als het te maken onderscheid niet proportioneel is (geen evenredigheid tussen het nagestreefde doel en de aangetaste belangen), is er sprake van een ongerechtvaardigd onderscheid. Een dergelijk onderscheid zou niet proportioneel zijn, want indien er een normale huurovereenkomst is en de huur wordt wel degelijk betaald, dan zouden die huurders juist benadeeld worden.
Alleen als zou blijken dat er ernstige fraude/ongeoorloofde verrijking plaatsvindt door verhuur van woningen aan familieleden, zou deze afweging anders (kunnen) uitvallen.
Het recht op en de hoogte van huurtoeslag is afhankelijk van de financiële draagkracht van de huurder, partner en medebewoners. Het betrekken van het vermogen van verhuurders in de regeling, specifiek als het familie betreft, is voor de huurtoeslagregeling niet relevant en is complex en moeilijk uitvoerbaar.
Voor de inkomstenbelastingheffing van de ouder is de feitelijke opbrengst van het pand niet van belang en wordt heffing van inkomstenbelasting niet gehinderd. Verder kan bij schenkingen het verschuldigd worden van schenkbelasting aan de orde komen.
9 oktober 2017 - 8 november 2017
30 dagen
Het bericht dat de opkoopregeling van Groningse huizen niet eerlijk is verlopen |
|
Stientje van Veldhoven (D66) |
|
Henk Kamp (VVD) |
|
|
|
Bronnen
-
Vraag 1
Bent u bekend met het bericht «Ombudsman: opkoopregeling Groningse huizen verliep niet eerlijk»?1
Ja.
-
Vraag 2
Kunt u zich herkennen in de bevindingen van de ombudsman? Zo ja, wat vindt u daarvan? Zo nee, waarom niet?
De Nationale ombudsman heeft een belangrijke rol in het signaleren van onvolkomenheden in de relatie tussen overheid en burger. Ik vind het belangrijk dat onvolkomenheden worden opgelost. Ik neem zijn aanbeveling dan ook zeer serieus zal er op toezien dat er bij een vervolg voldoende helderheid is voor bewoners. De conclusie van de Nationale ombudsman over de wijze van klachtbehandeling in dit specifieke geval deel ik echter niet.
-
Vraag 3
In hoeverre ziet u verbeterpunten in de manier waarop klachten worden behandeld?
De aanbeveling van de Nationale ombudsman richt zich hoofdzakelijk op het verbeteren van de communicatie met bewoners, onder meer over de juridische status van het besluit en de wijze van klachtbehandeling die hieruit volgt. Dit sluit aan op uitkomsten van de evaluatie van de pilot Koopinstrument. Deze evaluatie is uitgevoerd door de TU Delft in opdracht van de Nationaal Coördinator Groningen (NCG) (Kamerstuk 33 529, nr. 350).
Uit de evaluatie blijkt dat onderdelen van de pilot Koopinstrument bij de start nog niet volledig waren uitgewerkt. Zo was de door de NCG verstrekte informatie over de taxatieprocedure en het daaruit voortvloeiende aanbod niet eenduidig. De onderzoekers van de TU Delft bevelen onder meer aan om de communicatie met indieners van een aanvraag zoveel als mogelijk toe te spitsen op de persoonlijke situatie van de aanvrager en informatie eenduidiger beschikbaar te maken. De NCG heeft bij de presentatie van de evaluatie aangegeven de conclusies en aanbevelingen te onderschrijven en over te zullen nemen.
In het regeerakkoord «Vertrouwen in de toekomst» (Kamerstuk 33 700, nr. 34), is opgenomen dat de NCG wordt gevraagd een opkoopregeling uit te werken in het verlengde van de pilot Koopinstrument. De aanbevelingen uit de evaluatie van de TU Delft en het rapport van de Nationale ombudsman worden bij de uitwerking betrokken. -
Vraag 4
Wat gaat u doen om in de toekomst te voorkomen dat het voor getroffene onduidelijk is waar zij terecht kunnen met hun klachten?
Zie antwoord vraag 3.
-
Vraag 5
In hoeverre ziet u verbeterpunten in de manier waarop er gecommuniceerd wordt over de mogelijkheden die burgers hebben wanneer zij het niet eens zijn met de afwijzing van hun klacht(en)?
Zie antwoord vraag 3.
26 september 2017 - 18 oktober 2017
22 dagen
Het bericht ‘Geldverstrekkers huiverig bij nieuwe hypotheek ouderen’ |
|
Erik Ronnes (CDA) |
|
Ronald Plasterk (minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (PvdA) |
|
|
|
|
Bronnen
-
Vraag 1
Bent u bekend met het bericht «Geldverstrekkers huiverig bij nieuwe hypotheek ouderen»?1
Ja.
-
Vraag 2
Herkent u het signaal van banken, dat ze meer gebruik maken van de mogelijkheden tot maatwerk bij de verstrekking van hypotheken als dat de klant helpt?
Voor de zomer heb ik de Kamer geïnformeerd over de resultaten van het platform maatwerk middels een Kamerbrief en bijgevoegd rapport2. Op basis van een enquête is in kaart gebracht hoe vaak kredietverstrekkers gebruik maken van de mogelijkheden om af te wijken van de inkomensnormen zoals opgenomen in de Regeling hypothecair krediet. Deze mogelijkheden om af te wijken, stelt de kredietverstrekker in staat om maatwerk te leveren wanneer dit in een individuele situatie verantwoord is. In welke mate kredietverstrekkers gebruik maken van de mogelijkheid om af te wijken, verschilt sterk per kredietverstrekker. De organisatie, scope, business model en ambities van de kredietverstrekker zijn bepalend voor de mate waarin maatwerk wordt toegepast. Een deel van de kredietverstrekkers kiest er bewust voor om geen gebruik te maken van de mogelijkheden om af te wijken van de inkomensnormen. Onder kredietverstrekkers en hypotheekadviseurs werd in 2015 en de eerste helft van 2016 ongeveer in 3,5% van de gevallen afgeweken van de inkomensnormen in de Regeling hypothecair krediet. Het hoogste percentage hypotheken dat was verstrekt door gebruik te maken van een zogenaamde «explainbepaling» bij een kredietverstrekker was 6% in de eerste helft van 2016. Ik herken de signalen dat sommige kredietverstrekkers momenteel bekijken hoe zij de uitkomsten van het platform kunnen vertalen in hun acceptatiebeleid.
-
Vraag 3
Herkent u ook het signaal van hypotheekadviseurs, die stellen dat banken in de praktijk juist nog erg terughoudend zijn?
Ik herken dit. In de enquête die is gehouden bij het platform maatwerk onder hypotheekadviseurs gaven zij ook het signaal dat kredietverstrekkers terughoudend zijn. Dit betreft niet specifiek de banken. Een deel van de kredietverstrekkers kiest er vanwege hun businessmodel bewust voor om geen maatwerk aan te bieden. Zo kunnen digitalisering en standaardisering leiden tot efficiëntere hypotheekverstrekking met lagere kosten voor de consument, maar ook het aanbieden van maatwerk bemoeilijken. Daarnaast kunnen maatwerkhypotheken een hoger risicoprofiel hebben en minder eenvoudig te financieren zijn op de internationale kapitaalmarkt dan standaardproducten. Aanbieders maken een bewuste keuze over welk type hypotheken of doelgroepen zij bedienen. Uit de enquête kwam naar voren dat van de ingediende explains door hypotheekadviseurs ongeveer 70 procent is gehonoreerd. Overigens gaan ook hypotheekadviseurs verschillend om met maatwerk. De ene hypotheekadviseur is eerder bereid om tijd te investeren om richting de kredietverstrekker te motiveren waarom maatwerk voor de individuele klant passend is dan de andere hypotheekadviseur.
Aan de hand van verschillende casussen is tijdens het platform maatwerk besproken welke knelpunten er zijn met betrekking tot het toepassen van maatwerk. In de Kamerbrief zijn de oplossingen bij de gesignaleerde knelpunten beschreven. Overigens bleek bij het bespreken van een aantal casussen dat kredietverstrekkers terecht terughoudend zijn in de verstrekking van hypotheken omdat in deze gevallen het verstrekken van een hypotheek niet verantwoord is. Het vertalen van deze uitkomsten door kredietverstrekkers in hun acceptatiebeleid vergt bovendien enige tijd. -
Vraag 4
Herkent u ook het signaal van de Autoriteit Financiele Markten (AFM) die stelt dat de regels voor maatwerk helder zijn?
De Regeling hypothecair krediet biedt kredietverstrekkers ruimte om bij individuele huishoudens middels maatwerk van de inkomensnormen af te wijken. Maatwerk is toegestaan mits goed onderbouwd en gedocumenteerd wordt waarom het verantwoord is om van de inkomensnormen af te wijken en de aanleiding om af te wijken een bestendige situatie is (de zogenaamde «explainbepaling»). Deze «explainbepaling» in de regelgeving is open geformuleerd. Hierdoor kunnen kredietverstrekkers in uiteenlopende situaties maatwerk bieden. Het is aan de kredietverstrekker en hypotheekadviseur om te beoordelen of het krediet verantwoord is.
Tijdens het platform maatwerk gaf een deel van de kredietverstrekkers en hypotheekadviseurs aan dat zij in bepaalde situaties onzeker zijn of de onderbouwing voor maatwerk voldoende is. De AFM heeft daarom verduidelijkingen gepubliceerd die inzicht geven in de wijze waarop verantwoord individueel maatwerk kan worden geboden3. Kredietverstrekkers en hypotheekadviseurs hebben aangegeven dat deze verduidelijkingen meer inzicht geven wanneer maatwerk kan worden toegepast. De verduidelijkingen zijn vooraf getoetst bij enkele kredietverstrekkers en zij geven aan deze goed werkbaar te vinden.
Het Rijk en de AFM hebben de afgelopen jaren regelmatig gewezen op de mogelijkheden om maatwerk te bieden. Ook heeft de AFM de sector regelmatig opgeroepen om in gesprek te gaan met de toezichthouder als hij belemmeringen ondervindt bij het verlenen van maatwerk. -
Vraag 5
Hoe kan het dat banken, hypotheekadviseurs en de AFM in de media toch zo verdeeld lijken te zijn, terwijl hiervoor juist de «maatwerktafel» in het leven was geroepen? Kunt u uitleggen wat hier precies mis gaat?
Tijdens het platform maatwerk zijn enkele belemmeringen geconstateerd in de hypotheekverstrekking aan met name senioren en starters. De AFM heeft op verzoek van kredietverstrekkers eerdergenoemde verduidelijkingen gepubliceerd. Het vertalen van de uitkomsten van platform maatwerk naar het concrete acceptatiebeleid van een kredietverstrekker kost tijd. Ten minste één kredietverstrekker heeft tot nu toe naar aanleiding van de resultaten van het platform maatwerk het acceptatiebeleid rond senioren aangepast. De komende periode zal ik monitoren hoe de resultaten vertaald worden naar de praktijk. Tijdens toekomstige bijeenkomsten van het platform zal verder het gebruik van maatwerk en het effect van de overeengekomen oplossingen worden besproken.
-
Vraag 6
Klopt het dat momenteel onduidelijk is hoeveel speelruimte banken mogen gebruiken bij het toepassen van maatwerk? Zo nee, bent u bereid om (eventueel via de maatwerktafel) hier meer duidelijkheid in te verschaffen?
Zie antwoord vraag 4.
-
Vraag 7
Toetst de AFM momenteel ook of banken terecht afzien van de mogelijkheid om gebruik te maken van meer maatwerk? Zo nee, zou dit een goede maatregel kunnen zijn om banken te prikkelen maatwerk vaker toe te passen?
Kredietverstrekkers hebben ter bescherming van de consument de wettelijke verplichting om overkreditering te voorkomen. De AFM ziet daar op toe. Doel is het voorkomen van betalingsproblemen en restschulden bij consumenten. Er bestaat geen verplichting voor kredietverstrekkers om krediet te verstrekken of gebruik te maken van de afwijkingsmogelijkheden in de Regeling hypothecair krediet. Aanbieders hebben een eigenstandige verantwoordelijkheid om te beoordelen of kredietverlening aan een consument verantwoord is en zij kunnen om verschillende redenen besluiten om af te zien van maatwerk. Zo zijn er kredietverstrekkers die de hypotheekverstrekking sterk gestandaardiseerd hebben wat kan leiden tot lagere kosten voor de consument, maar ook het aanbieden van maatwerk lastiger maakt. Een verplichting tot maatwerk zal bij aanbieders weer leiden tot hogere kosten die doorberekend worden aan de consument.
19 september 2017 - 9 oktober 2017
20 dagen
Het bericht dat slechts 3% van de huurprijzen van sociale huurwoningen in balans is |
|
Erik Ronnes (CDA) |
|
Ronald Plasterk (minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (PvdA) |
|
|
|
|
-
Vraag 1
Kent u het onderzoek van Deloitte Real Estate waaruit blijkt dat slechts 3% van de huurprijzen van sociale huurwoningen «in balans is»?1.
Ja, ik heb hier kennis van genomen.
-
Vraag 2
Verrast het u dat bij slechts 3% van de woningen in de sociale huursector de marktwaarde van de woning, de huurprijs en het inkomen van de huurders in balans is? Wat is uw oordeel over die bevindingen?
Deze conclusie van Deloitte is gebaseerd op een vergelijking van de huidige contracthuur, het inkomen van de huurder en een theoretisch berekende markthuur. Gezien het feit dat corporaties veelal huren vragen die onder het markthuurniveau liggen (en dit voor de doelgroep ook verwacht mag worden, gezien de taak van corporaties), is het niet vreemd dat in slechts 3% van de woningen deze drie onderdelen in balans zijn, zoals Deloitte dit noemt.
-
Vraag 3
Deelt u de conclusie dat analyses over scheefwonen doorgaans ingaan op de vraag of het inkomen past bij de huur die de huurder betaalt, maar dat daar aan toegevoegd moet worden of de huurprijs op basis van de marktwaarde van de woning passend is? Zo nee, waarom niet?
Ik deel die conclusie niet. Waar het gaat om huisvesting van de doelgroep, hoort het bij de taak van de corporaties om betaalbare huren te rekenen (dus vaak onder marktniveau). Met het toevoegen aan de analyse van de huurprijs op basis van marktwaarde moet daarom zorgvuldig worden omgegaan. Ook is het zo dat het om een theoretische berekening gaat van de marktwaarde en deze dus altijd voor discussie vatbaar is. Overigens is in het eind december 2016 verschenen IBO-rapport Sociale huur2 een dergelijke analyse uitgevoerd. Hieruit blijkt dat in 2016 ca. 1,2–1,5 mld. euro aan impliciete subsidies terecht is gekomen bij huishoudens die niet tot de doelgroep behoren. In deze analyse is de markthuur benaderd door uit te gaan van huurprijs van respectievelijk 5,5% en 6% van de WOZ-waarde van de betreffende woning.
-
Vraag 4
Deelt u de gedachte dat sprake is van een forse onbalans die haaks staat op de wens om de beschikbare voorraad van 2,3 miljoen sociale huurwoningen «optimaal te benutten»? Zo ja, welke stappen zijn of worden gezet om de onbalans tegen te gaan?
Ik deel de analyse dat de voorraad sociale huurwoningen optimaler benut kan worden. In het hierboven genoemde IBO-rapport wordt geconcludeerd dat «er een misallocatie van ruwweg 50% van huurders van een gereguleerde woning (is) doordat huishoudens te goedkoop, te duur of te groot wonen»3.
Dit kabinet heeft daarom verschillende maatregelen genomen om tot een betere benutting van de sociale huurvoorraad te komen. Het gaat dan om de introductie van de inkomensafhankelijke huurverhogingen, verruiming van de mogelijkheden voor tijdelijke huurcontracten en het passend toewijzen. Het IBO-rapport concludeert over dit beleid dat dit «tamelijk effectief» is gebleken. -
Vraag 5
Kunt u de conclusie in het rapport dat huursubsidiëring nu zowel via de huurprijs (ca. € 5,3 miljard huurkorting) alsook via het inkomen (ca. € 2,5 miljard huurtoeslag) plaatsvindt, bevestigen. tigen?
Het klopt dat subsidiëring zowel plaatsvindt via de huurprijs (impliciet, via de verhuurder) als door middel van de huurtoeslag (expliciete subsidie). In het IBO-rapport is berekend dat de gemiddelde ontvanger van huurtoeslag een subsidie van 55% van de markthuur ontvangt: 30% in de vorm van huurtoeslag, 25% door middel van een korting op de huurprijs.
-
Vraag 6
Uit de analyse blijkt ook dat op dit moment 45% van de huurders een relatief lage contracthuur heeft, zowel ten opzichte van de huur die gevraagd zou kunnen worden voor de woning (markthuur) als ten opzichte van het inkomen van de huidige bewoner(s). Is dat naar uw visie een stijgend dan wel dalend percentage? Hoe verwacht u dat dat percentage zich zal ontwikkelen?
Het is lastig om een voorspelling te doen over de ontwikkeling van dit specifieke percentage. Er spelen namelijk diverse factoren een rol, die dit percentage zowel naar beneden als naar boven kunnen beïnvloeden.
De genomen beleidsmaatregelen als de toewijzingsgrens voor een corporatiewoning, het passend toewijzen, inkomensafhankelijke huurverhogingen en prikkels tot goedkoper bouwen door corporaties beïnvloeden dit percentage neerwaarts. Inkomensstijgingen en oplopende marktwaarde van woningen hebben de komende tijd daarentegen naar verwachting een opwaarts effect op dit percentage. -
Vraag 7
In het genoemde onderzoek wordt niet ingegaan op de onbalans naar de grootte van de huurwoning. Heeft u inzicht in deze vorm van onbalans, bijvoorbeeld in de situatie dat een alleenstaande in een 5-kamer-huurwoning of een gezin met drie kinderen in een twee-kamer-huurwoning woont? Wilt u die informatie met de Kamer delen?
Op dit aspect van «scheefwonen» is ook in het IBO-rapport ingegaan. Het rapport baseert zich op een analyse van ABF uit 2013. Uit deze analyse bleek dat bijna 400.000 woningen met ten minste vier kamers wordt bewoond door alleenstaanden. Actuelere cijfers zijn op dit punt niet beschikbaar.
18 september 2017 - 16 november 2017
59 dagen
De afschaffing van de huurtoeslag voor bewoners van vakantiewoningen |
|
Elbert Dijkgraaf (SGP), Roelof Bisschop (SGP) |
|
Eric Wiebes (minister economische zaken) (VVD), Ronald Plasterk (PvdA) |
|
|
|
-
Vraag 1
Bent u bekend met de uitzending PAUW, 13 september 2017, waarin gesproken wordt over het stopzetten van toeslagen bij bewoners van vakantieparken?1
Ja.
-
Vraag 2
Op welke manieren is er sinds het aannemen van het wetsvoorstel gecommuniceerd over de wetswijziging?
De Belastingdienst/Toeslagen communiceert over de regels van de huurtoeslag via zijn website. Ook is daar een nieuwsbericht geplaatst over de werkwijze van de Belastingdienst rond de beëindiging van de huurtoeslag.
Huurders van vakantiewoningen worden niet als afzonderlijke groep geadministreerd bij Belastingdienst/Toeslagen en zijn ook niet als groep herkenbaar in de basisadministraties. De registratie van vakantiewoningen verschilt per soort en per gemeente. Huurders van vakantiewoningen konden daarom niet vooraf individueel worden geïnformeerd over de wetswijziging. -
Vraag 3
Zijn er speciale maatregelen genomen om de belanghebbenden te informeren aangezien het hier vooral gaat om mensen die zeer waarschijnlijk geen Staatscourant zullen lezen?
Zie antwoord vraag 2.
-
Vraag 4
Zijn de gemeenten geïnformeerd over de wijziging?
Naar aanleiding van deze recente berichtgeving is gebleken dat de communicatie over de wijziging van de regels voor huurtoeslag voor vakantiewoningen op vakantiebestedingsbedrijven niet voor iedereen duidelijk is geweest.
Daarom heeft BZK de VNG gevraagd om gemeenten te informeren. De VNG zal de gemeenten via de geëigende kanalen informeren over de consequenties van de gewijzigde regels en de uitvoeringspraktijk van Belastingdienst/Toeslagen daarbij. -
Vraag 5
Hebben gemeenten de mogelijkheid om vakantiewoningen legaal permanent te laten bewonen? Komen deze woningen dan alsnog in aanmerking voor huurtoeslag?
Gemeenten kunnen permanente bewoning van vakantiewoningen toestaan door in het bestemmingsplan een woonbestemming toe te kennen, als dat niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening en daar geen regels van de provincie en het Rijk aan in de weg staan. Daarnaast kan de gemeente permanente bewoning toestaan door, onder voorwaarden, een persoonsgebonden omgevingsvergunning te verlenen of een gedoogbeschikking af te geven aan iemand die een recreatiewoning al lange tijd onafgebroken bewoont. Het betreft hier verder een decentrale aangelegenheid waar het Rijk geen bemoeienis mee heeft.
Ongeacht of een gemeente permanente bewoning van een vakantiewoning op een vakantiebestedingsbedrijf heeft toegestaan, is er met ingang van 1 juli 2016 geen recht meer op huurtoeslag voor huurders van woningen die zich op een vakantiebestedingsbedrijf bevinden. Dit is het gevolg van het mogelijk maken van tijdelijke verhuur ten behoeve van de doorstroming op de woningmarkt.
De Belastingdienst kan bij kortdurende huur niet nagaan of sprake is van huur van woonruimte of van «huur naar zijn aard van korte duur», waaronder vakantieverhuur. Vandaar dat ervoor gekozen is om voor huur op vakantiebestedingsbedrijven in alle gevallen geen huurtoeslag toe te kennen. -
Vraag 6
Klopt het dat er pas berichten verzonden worden na het stopzetten van de huurtoeslag? Hoe verhoudt zich dat tot de belofte dat de huurtoeslag een maand na de brief wordt stopgezet?
Nee, dat klopt niet. De belanghebbende ontvangt eerst bericht voordat de huurtoeslag wordt beëindigd. In de casus die in de uitzending van Pauw aan de orde kwam, is deze werkwijze abusievelijk niet gevolgd omdat de huurtoeslag al was stopgezet voordat de belanghebbende hierover was geïnformeerd. Dit is inmiddels rechtgezet.
Op grond van de wet- en regelgeving had de huurtoeslag voor vakantiewoningen beëindigd moeten worden op het moment van inwerkingtreding van de wet. Voor nieuwe huurders van vakantiewoningen is het sindsdien niet meer mogelijk om huurtoeslag aan te vragen. Voor de zittende huurder van vakantiewoningen is, vanwege de situatie dat er geen overzicht was van de toeslagontvangers in vakantiewoningen, via de website van de Belastingdienst gemeld dat de betreffende huurders bericht zouden krijgen van de beëindiging en dat de huurtoeslag niet met terugwerkende kracht zou worden stopgezet. Binnenkort zal de huurtoeslag bij de meeste bewoners van vakantiewoningen zijn beëindigd. Daarom zal met ingang van 1 april 2018 de vanaf dat moment ontvangen huurtoeslag voor een vakantiewoning worden teruggevorderd. Huurders van vakantiewoningen kunnen terugvordering voorkomen door hun huurtoeslag zelf per 1 april 2018 stop te zetten. Dit zal ook worden gecommuniceerd via de website van de Belastingdienst/Toeslagen.
De termijn tussen aankondiging en stopzetting kan niet worden verlengd. Het is een vaste termijn die gehanteerd wordt voor alle toeslagen. De wet- en regelgeving biedt de Belastingdienst/Toeslagen geen mogelijkheid om hiervan af te wijken. -
Vraag 7
Waarom heeft het zolang geduurd voordat bewoners werden geïnformeerd? Bent u van mening dat een maand zeer kort is om een andere oplossing te vinden? Ziet u mogelijkheden om brieven eerder te versturen en een langere overgangstijd te gunnen? Zo nee, waarom niet?
Zie antwoord vraag 6.
15 september 2017 - 10 oktober 2017
25 dagen
Het bericht ‘Studeren vanuit een camper’ |
|
Jessica van Eijs (D66), Paul van Meenen (D66) |
|
Jet Bussemaker (minister onderwijs, cultuur en wetenschap) (PvdA), Ronald Plasterk (minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (PvdA) |
|
|
|
|
-
Vraag 1
Heeft u kennisgenomen van het bericht «Studeren vanuit een camper»?1
Ja.
-
Vraag 2
Erkent u dat de problematiek niet alleen geldt voor internationale studenten, maar ook geldt voor andere studenten in Nederlandse studentensteden?
Er is in veel Nederlandse studentensteden sprake van krapte op de woningmarkt. Er is onvoldoende per direct beschikbare huisvesting om alle groepen woningzoekenden, waaronder internationale en Nederlandse studenten, te kunnen huisvesten.
-
Vraag 3
Kunt u deze problematiek kwantificeren door middel van cijfers per studentenstad te geven over de tekorten aan woonruimte voor (inter)nationale studenten en cijfers van de bouwproductie in deze steden voor de komende vijf jaar?
Er zijn geen exacte aantallen per studentenstad te geven. Wel zijn er in de Landelijke monitor studentenhuisvesting 2016 gegevens beschikbaar over het verschil tussen het huidig aantal uitwonende studenten en het aantal studenten dat in een stad wenst te wonen. Ondanks dat deze cijfers niet gelijk staan aan de vraag en het aanbod in een stad van studentenhuisvesting, geven ze wel een indicatie in hoeverre er sprake is van krapte op de woningmarkt per stad. Zie onderstaande tabel uit de Landelijke monitor studentenhuisvesting 2016.
Tabel 1. Huidig aantel en verschil tussen huidig en gewenst aantal uitwonende voltijdstudenten naar woonstad, collegejaren ’13-’14, ’14-’15 en ’15-’16 (Bron: DUO, CBS en enquête «Wonen als Student 2014, 2015 en 2016»)
Het is moeilijk om toevoegingen aan de woningvoorraad onder te verdelen in een deel regulier en een deel studentenhuisvesting. Wel hebben wij gegevens die uit het actieplan studentenhuisvesting 2003–2010 en het landelijk actieplan studentenhuisvesting 2011–2016 voortkomen.
In het actieplan studentenhuisvesting 2003 -2010 is de ambitie opgenomen van de in Kences deelnemende corporaties om voor 2010 12.000 eenheden studentenhuisvesting aan de bestaande voorraad toe te voegen. De uitvoering hiervan is voortvarend ter hand genomen. Uiteindelijk zijn er door de Kencesleden 16.800 eenheden studentenhuisvesting gerealiseerd en zaten er destijds nog 2.000 extra eenheden in het vat.
Ten aanzien van de doelstelling uit het Landelijk actieplan studentenhuisvesting 2011–2016 van het realiseren van studenteneenheden door studentenhuisvesters (verenigd in Kences) heeft de Minister van BZK u in de voortgangsrapportage van september 2015 (Kamerstuk 33 104, nr. 10) gemeld dat de realisatie van extra eenheden naar verwachting uitkomt op 17.708. Dit is exclusief de 9.142 in voorbereiding zijnde eenheden. Daarnaast bouwden ook private partijen en andere woningbouwcorporaties studentenwoningen. Uit cijfers van 2015 blijkt dat naar verwachting het totaal aantal opgeleverde (10.663) en in aanbouw zijnde (1.921) eenheden van de niet-Kencesleden uitkomt op 12.584.
Tevens vindt u in onderstaande tabel de raming van de woningbouwproductie per stad voor de jaren 2015–2019 en de jaren 2020–2024.
2015–2019
2020–2024
Totaal
Amsterdam
34.065
35.544
69.609
Arnhem
3.934
4.517
8.451
Breda
4.469
4.902
9.371
Delft
2.505
2.710
5.215
Den Haag
12.131
13.667
25.798
Deventer
2.546
1.768
4.314
Ede
1.941
2.530
4.471
Eindhoven
5.989
5.872
11.861
Enschede
2.247
1.990
4.237
Groningen
5.483
5.698
11.181
Leeuwarden
1.788
2.195
3.983
Leiden
3.504
1.796
5.300
Maastricht
1.802
1.079
2.881
Nijmegen
6.470
5.810
12.280
Rotterdam
12.166
18.336
30.502
's-Hertogenbosch
4.238
3.600
7.838
Tilburg
5.778
4.856
10.634
Utrecht
11.104
14.212
25.316
Wageningen
1.250
655
1.905
Zwolle
4.061
3.079
7.140 -
Vraag 4
In hoeverre wordt er verder gekeken dan de stadsgrenzen voor het oplossen van deze problematiek? Zo ja, in hoeverre wordt hier dan ook rekening gehouden met het beschikbare openbaar vervoer? Zo nee, waarom wordt niet verder gekeken dan de stadsgrenzen?
Of er verder wordt gekeken dan de stadsgrenzen verschilt per stad. In Amsterdam wordt er middels de oproep van de Coalitie Kennisstad (een coalitie bestaande uit de hoger onderwijsinstellingen en de studentencorporaties in Amsterdam) aandacht gevraagd voor deze krapte.
12 september 2017 - 12 oktober 2017
30 dagen
Het bericht dat steeds meer woningen worden opgekocht door particuliere beleggers om duur te verhuren ('buy to let') |
|
Sandra Beckerman |
|
Ronald Plasterk (minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (PvdA) |
|
-
Vraag 1
In hoeverre wordt de woningmarkt ontregeld nu meer dan een op de tien verkochte woningen in handen valt van een particuliere belegger met als doel deze woningen met winst te verhuren?1
Circa 9 tot 10% van de woningen wordt gekocht om niet zelf in te wonen. Naast particuliere beleggers die de woning kopen om te verhuren, zijn dit ook mensen die bijvoorbeeld een vakantiewoning kopen of een woning kopen voor hun studerende kinderen. Dit zullen relatief vaak mensen zijn met twee woningen, terwijl particuliere beleggers vaker drie woningen of meer zullen bezitten. Het aandeel eigenaren met twee woningen is redelijk constant over tijd en beslaat circa 3–4% van de totale aankopen. Het aandeel eigenaren met drie of meer woningen neemt toe over tijd: van circa 3–4% in 2006 naar 6% in 2016 van het totaal aantal aankopen.
Deze woningen worden aangekocht door beleggers om ze vervolgens weer te verhuren. Een woning is dan weliswaar niet meer beschikbaar voor mensen die een woning willen kopen, maar komt wel beschikbaar als huurwoning. In de vrije huursector, met name het middensegment, zijn extra woningen nodig om te voorzien in de vraag. Een «buy to let» constructie (kopen om te verhuren) helpt om meer woningen in dit segment te brengen. Bij het verhuren van de woning is ook huurbescherming uit het Burgerlijk Wetboek van kracht: de verhuurder kan niet zomaar de huur opzeggen. Afspraken over de huurprijs en mogelijke prijsstijgingen zijn privaatrechtelijk te maken tussen huurder en verhuurder in het huurcontract. -
Vraag 2
Verwacht u ook dat deze «buy to let» (kopen om te verhuren)-constructies een prijsopdrijvend effect hebben op de woningmarkt, omdat jonge gezinnen en starters door beleggers worden overboden bij de aankoop van een huis, om vervolgens voor veel hogere maandlasten datzelfde huis te moeten huren? Kunt u uw antwoord toelichten?
Door de toename van particulieren die een woning kopen om te verhuren, neemt de huurvoorraad toe ten koste van de koopwoningvoorraad. Dat leidt tot meer concurrentie in de koopsector en kan zo ook leiden tot hogere prijzen in de koopsector. Omdat particuliere beleggers zich vooral richten op relatief kleine en goedkope woningen, heeft dit met name effect voor starters. Het Kadaster heeft gekeken of er sprake is van verdringing van potentiële koopstarters door particuliere beleggers.2 Uit deze analyse komt dat alleen in Amsterdam deze situatie zich lijkt voor te doen. Voor de huurmarkt leidt «buy to let» tot een verruiming van het aanbod.
-
Vraag 3
Deelt u de mening dat het onwenselijk is dat woningen worden aangekocht als beleggingsobject, omdat deze daarmee aan de betaalbaarheid worden onttrokken? Bent u bereid maatregelen te nemen om deze vorm van beleggen te ontmoedigen? Kunt u uw antwoord toelichten?
De woningen worden aangekocht door beleggers om ze vervolgens weer te verhuren. Buy to let zorgt zo voor meer aanbod van huurwoningen. De woning kan in de vrije huursector of in de sociale huursector worden aangeboden. Het is niet bekend voor welke prijs deze woningen vervolgens worden verhuurd. Wat betreft de betaalbaarheid voor lage inkomens, bieden de sociale sector en de huurtoeslag een waarborg dat deze mensen goed en betaalbaar kunnen wonen.
-
Vraag 4
Bent u ermee bekend hoeveel voormalige sociale huurwoningen in de afgelopen tien jaar werden en worden verkocht aan kleine of (grote) institutionele particuliere vastgoedbeleggers die deze woningen niet zelf gaan bewonen? Zo ja, om hoeveel woningen gaat het per regio en wat voor soort beleggers kopen deze op? Zo nee, op welke manier kunt u effectief maatregelen nemen om mogelijk ongewenste effecten voor de betaalbaarheid tegen te gaan?
Onderstaande tabel laat zien hoeveel woningen van corporaties zijn verkocht de afgelopen jaren. Deze cijfers zijn afkomstig uit dVi2010–2015 (de Verantwoordingsinformatie van corporaties). De verkoop van woningen is uitgesplitst naar verkoop aan natuurlijke personen, binnen de corporatiesector en aan beleggers en overige partijen. Het aandeel van Vestia en WIF in de verkopen aan beleggers en overige partijen is groot.
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Verkoop natuurlijke persoon
15.100
14.300
14.000
14.700
17.000
15.300
Aan zittende huurders
3.500
2.600
2.800
2.900
3.900
3.400
Bij mutatie
11.600
11.700
11.200
11.800
13.100
11.900
Verkoop aan andere partij
4.200
5.100
3.300
9.800
9.600
14.400
Binnen corporatiesector
3.800
1.300
2.400
7.800
3.700
7.100
Aan beleggers en overige partijen
400
3.800
900
2.000
5.900
7.300
In de rapportage evaluatie verkoopregels corporatiewoningen is gekeken naar de verkoop van woningen per provincie.3 Het gaat hier om het totaal aan verkochte corporatiewoningen. In de provincie Noord-Holland is het grootste aandeel corporatiewoningen verkocht, gevolgd door Gelderland en Flevoland. In Zeeland en Groningen zijn er in de afgelopen jaren relatief weinig woningen verkocht.
Wat betreft de mogelijk ongewenste effecten van verkoop van corporatiewoningen, geldt dat zittende huurders in woningen die door een woningcorporatie worden verkocht aan een belegger hun huurcontract behouden. De bescherming die dat contract biedt blijft dus gelden, hetgeen betekent dat huurders met een gereguleerd huurcontract de bescherming behouden van de wettelijk maximaal jaarlijks toegestane huurstijging en van de maximale huurprijs op grond van het woningwaarderingsstelsel. -
Vraag 5
Deelt u de mening dat de verhuurderheffing, die woningcorporaties en particuliere sociale verhuurders mede financieren door de verkoop van hun huizenbezit, deze vorm van beleggen aanmoedigt?
Bij invoering van de verhuurderheffing is aan de orde geweest dat de verhuurderheffing mede gefinancierd kan worden door verkoop van woningen. De financiële kengetallen van corporaties vanaf 2013 zijn echter gunstiger geworden, waardoor er voor corporaties minder noodzaak is om bezit te verkopen. De mening dat de verhuurderheffing deze vorm van beleggen aanmoedigt deel ik dan ook niet.
-
Vraag 6
Sluit u uit dat «buy to let» in steden met veel vraag naar betaalbare woningen – naast mogelijke prijsopdrijving – kan leiden tot extra (dure) verkamering aan studenten, illegale hotels en andere vormen van huisjesmelkerij?
De verantwoordelijkheid om te handhaven op vormen van huisjesmelkerij ligt bij gemeenten. Gemeenten beschikken over diverse instrumenten die hiervoor kunnen worden ingezet, zoals het bestemmingsplan en de Huisvestingswet. Ook hebben gemeenten de mogelijkheid om het aantal verkamerde panden te maximeren per gebied. Dat kan verkoop voor verkamering afremmen.
-
Vraag 7
Ben u bereid onderzoek te doen naar de groei van «buy to let», de oorzaken daarvan, de mogelijke negatieve effecten van het gebruik van woningen als beleggingsobject en mogelijke maatregelen om ongewenste effecten tegen te gaan? Kunt u uw antwoord toelichten?
Op dit moment wordt al op verschillende manieren onderzoek gedaan naar «buy to let» en breder naar beleggers op de woningmarkt. Dit gebeurt bijvoorbeeld via het Kadaster en het CBS (Haalbaarheidsstudie onderscheid particuliere verhuurders van woningen). Ook komen er periodiek vastgoedcijfers over investeringen van beleggers in de Nederlandse woningmarkt beschikbaar via ondermeer MSCI, gegevens van IVBN-leden en Capital Value.
22 augustus 2017 - 14 september 2017
23 dagen
-
Vraag 1
Bent u bekend met de berichten «Vijf jaar na de aardbeving die Groningen wakker schudde»1 en «Alders in actie tegen afketsen «Groningen-verzekering»»?2
Ja.
-
Vraag 2
Kunt u de stukken waaruit blijkt dat de Nederlandse Aardolie Maatschappij (NAM) in 2015 het Ministerie van Economische Zaken (EZ) liet weten een jaarlijkse productie onder 20 miljard kuub niet meer rendabel te vinden opsturen naar de Kamer? Waarom heeft u de Kamer daar destijds niet over geïnformeerd?
De door u bedoelde stukken uit het Wob-verzoek zijn als bijlage bij deze brief bijgevoegd3. Ik deel echter niet de conclusie die in het artikel wordt getrokken. De stukken hebben betrekking op een discussie over de manier waarop stikstofinstallaties worden ingezet bij het voldoen aan de vraag naar laagcalorische gas. In 2015 heeft er een onderzoek plaatsgevonden naar een andere benadering van de gaswinning waarbij is gekeken naar de mogelijkheden en effecten van een zo maximaal mogelijke inzet van kwaliteitsconversie om de gaswinning uit het Groningenveld te beperken. Dit onderzoek is op 18 december 2015 naar de Kamer gestuurd. Uit de stukken blijkt dat NAM in de aanloop naar dit onderzoek een kanttekening plaatst bij een systeem dat in eerste instantie op de inzet van stikstof is gebaseerd en waarbij er daarnaast een nieuwe stikstofinstallatie wordt bijgebouwd. De combinatie van deze twee zou in de ogen van NAM kunnen leiden tot een substantiële reductie van de winning uit Groningen zonder dat daar objectieve redenen voor zouden zijn. De mededeling van NAM heeft in het onderzoek verder geen rol gespeeld.
-
Vraag 3
Herinnert u zich het debat over de schadeafhandeling in Groningen van 4 juli 2017 waar u nog zei dat als er minder dan 20 miljard m3 gewonnen zou kunnen worden, dit volgens u geen consequenties zou hebben voor de commerciële belangstelling van de NAM? Hoe verklaart u uw uitspraken tijdens dit debat in het licht van de stukken die de NOS heeft opgevraagd waaruit wel degelijk blijkt dat de NAM een jaarlijkse winning van onder 20 miljard kuub minder commercieel interessant vindt?
In dit debat werd gesteld dat NAM onder de hoeveelheid van 20 miljard m3 niet meer zou willen winnen. Ik heb tijdens het debat van 4 juli aangegeven dat mij dit signaal niet bekend is, en dat geldt nog steeds. Wel is het zo dat bij stijgende kosten en dalende volumes de gaswinning voor NAM minder rendabel wordt door de werking van de afdrachtensystematiek.
-
Vraag 4
Wat zijn de consequenties nu blijkt dat de NAM mogelijk niet minder dan 20 miljard kuub aardgas wil winnen? Het veld raakt leger en u wilt het aardgasverbruik terugbrengen in lijn met het Akkoord van Parijs? Dan moet toch de gaswinning teruggebracht worden?
Zoals aangegeven in antwoord op vraag 3 heb ik geen indicaties dat NAM mogelijk niet minder dan 20 miljard m3 zou willen winnen. Dat de gaswinning op termijn verder zal teruglopen staat overigens buiten kijf. Met de energietransitie wordt nadrukkelijk ingezet op de afbouw van het gebruik van fossiele brandstoffen, waaronder gas. Met deze ontwikkeling krijgt niet alleen NAM maar alle producenten van fossiele brandstoffen te maken.
-
Vraag 5
Is het in het licht van de positie van de NAM over het winnen van minder dan 20 miljard kuub per jaar niet verstandig om oriënterende gesprekken te voeren met alternatieve gasexploitanten, zoals ook in de motie-Van Tongeren (Kamerstuk 33 529, nr. 361) wordt voorgesteld?
Nee, zoals aangegeven in antwoord op vraag 3 en in de reactie op de motie geeft de opstelling van NAM daartoe geen aanleiding. Bovendien is het gas dat in het Groningenveld aanwezig is eigendom van NAM.
-
Vraag 6
Bent u op de hoogte van het feit dat het Verbond van Verzekeraars niet bereid is een collectieve rechtsbijstandverzekering voor het aardbevingsgebied in te voeren? Zult u als reactie hierop dan in ieder geval 200.000 euro uit de begroting van het Ministerie van EZ naar aanleiding van het amendement-Van Tongeren (Kamerstuk 34 550 XIII, nr. 14) beschikbaar stellen voor proefprocessen?
Ik ben op de hoogte van deze berichtgeving. Mijn beleid is er op gericht juridische procedures te voorkomen door in te zetten op kwaliteit vanaf het begin van het traject van schadeafhandeling. De Nationaal Coördinator Groningen heeft mij laten weten op korte termijn in gesprek te zullen treden met het Verbond van Verzekeraars. Ook zal hij in overleg treden met de betrokken departementen.
Dit is in lijn met het gestelde in het Meerjarenprogramma Aardbevingsbestendig en Kansrijk Groningen. Zoals ik reeds heb toegelicht in het plenaire debat Schadeafhandeling Groningen in uw Kamer op 4 juli 2017, kan ook mijn opvolger nog een besluit nemen over het uitgeven van het beschikbare bedrag van
€ 200.000. -
Vraag 7
Zorgt u ervoor dat de arbiters beschikbaar blijven voor Groningers, nu een gang naar de rechter financieel buiten bereik is voor veel Groningers?
De Arbiter Bodembeweging is ingesteld om bewoners laagdrempelig en kosteloos toegang te bieden tot onafhankelijke geschilbeslechting. Ik heb grote waardering voor het werk dat de arbiters hebben verricht sinds de start in mei 2016. Momenteel wordt in overleg tussen maatschappelijke en bestuurlijke partijen, onder regie van de NCG, gewerkt aan een nieuw schadeprotocol. Na afronding van dit proces zal moeten blijken welke rol daarin is voorzien voor de arbiters.
22 augustus 2017 - 15 september 2017
24 dagen
Het artikel ‘Helaas, geen nieuw huis dankzij BKR’ |
|
Jasper van Dijk , Renske Leijten |
|
Jetta Klijnsma (staatssecretaris sociale zaken en werkgelegenheid) (PvdA), Jeroen Dijsselbloem (minister financiën) (PvdA) |
|
-
Vraag 1
Hebt u kennisgenomen van het artikel «Helaas, geen nieuw huis dankzij BKR»?1
Ja.
-
Vraag 2
Is het volgens u redelijk dat zelfs een kleine schuld of betalingsachterstand automatisch leidt tot het niet toekennen van een hypotheek? Kunt u uw antwoord toelichten?
Het Bureau Kredietregistratie (BKR) is een private stichting die sinds 1965 het Centraal Krediet Informatiesysteem (CKI) beheert waar kredietverstrekkers de kredieten en achterstanden van Nederlandse consumenten registreren. In het algemeen reglement van het BKR zijn registratiegrenzen vastgesteld waarbij is gedefinieerd welke kredieten en welke achterstanden in het CKI dienen te worden geregistreerd en tot welke registraties dit leidt. Deze grenzen zijn afhankelijk van de vorm van het krediet, de duur van de betalingsachterstand en de voorwaarden van het krediet. De registraties in het register blijven vijf jaar bewaard nadat het krediet is beëindigd. Een geregistreerde achterstand (ook wel negatieve registratie genoemd) duidt daarom niet altijd op een actuele achterstand. Of het krediet inmiddels is beëindigd of de achterstand is ingelopen is eveneens zichtbaar in het CKI.
Het CKI biedt feitelijke informatie aan de bij haar aangesloten organisaties (hieronder vallen o.a. banken, thuiswinkelorganisaties en creditcardmaatschappijen) over de lopende en beëindigde kredieten en de betaalhistorie van individuele consumenten. Kredietverstrekkers die een kredietaanvraag beoordelen kunnen deze informatie aanvullen met andere relevante informatie over de consument zoals bijvoorbeeld het inkomen, andere vaste lasten en de gezinssituatie. Hierdoor is het voor zowel de kredietverstrekker als de consument mogelijk om verantwoorde financiële beslissingen te nemen.
Het BKR beslist niet of een consument een aangevraagd krediet krijgt. Dat beslist de kredietverstrekker op basis van zijn eigen beoordeling en het eigen acceptatiebeleid. De kredietverstrekker kan zo’n beslissing pas goed nemen nadat er een volledig klantprofiel is opgesteld. De informatie uit het CKI is een onderdeel van dit klantprofiel.
Een negatieve registratie in het CKI staat op zichzelf niet in de weg aan het afsluiten van een krediet. Regelgeving vereist dat de kredietverstrekker beoordeelt of kredietverlening verantwoord is gezien de financiële positie van de consument. Kredietverlening kan ondanks een negatieve registratie onder omstandigheden immers wel verantwoord zijn. Zo is het bijvoorbeeld mogelijk om na een herstelde betalingsachterstand een Nationale Hypotheek Garantie (NHG) te verkrijgen voor een woninghypotheek. Een herstelde betalingsachterstand in het verleden is evenmin reden om een nieuw krediet af te wijzen.
Dat hypotheekverstrekkers in de praktijk terughoudend zijn bij het verstrekken van een hypotheek aan een consument met een negatieve registratie bij het BKR, is het gevolg van de acceptatiecriteria en de risicobereidheid van de kredietverstrekker en volgt niet uit de regels van het BKR. Uit recent onderzoek van Vereniging Eigen Huis2 blijkt dat veel kredietverstrekkers op basis van hun acceptatiecriteria consumenten met een BKR registratie niet per definitie uitsluiten. Vaak eist de bank wel dat de achterstand is ingelopen en/of het krediet inmiddels is terugbetaald. -
Vraag 3
Bent u bereid om met het Bureau Krediet Registratie (BKR) in gesprek te gaan om te bewerkstelligen dat mensen met een kleine betalingsachterstand of een vergeten rekening niet de dupe worden van het terechte beleid om mensen met een slechte financiële positie of een slechte betalingsmoraal via een negatieve BKR-registratie te beschermen tegen nieuwe schulden?
Het registreren van een achterstand van een consument bij het BKR geldt als de verwerking van persoonsgegevens en wordt gereguleerd door de Wet bescherming persoonsgegevens (Wbp). Kort gezegd houdt dit in dat elke organisatie die persoonsgegevens verwerkt, zich moet kunnen beroepen op een wettelijke grondslag hiervoor (artikel 8 Wbp) en dat voor iedere verwerking van persoonsgegevens een proportionaliteit- en subsidiariteitstoets moet worden uitgevoerd.
Het verwijderen van een negatieve registratie (een betalingsachterstand) kan uitsluitend als deze registratie of de voortzetting daarvan onterecht is. Op grond van de Wbp dient zowel voor de verwerking zelf als voor de beoordeling van een verwijderingsverzoek, een proportionaliteits- en subsidiariteitstoets te worden gedaan. Onterechte registraties in het CKI worden soms verwijderd na minnelijk overleg tussen de klant en de partij die de achterstand heeft gemeld en zeer af en toe na tussenkomst van de rechter. Dit betekent dat, hoewel de registratie van een achterstand in beginsel gerechtvaardigd kan zijn om consumenten te beschermen tegen overkreditering, de verwerking in bepaalde gevallen niet is toegestaan, gelet op de beginselen van proportionaliteit en subsidiariteit (zie o.a.: Gerechtshof Amsterdam 29 maart 2016, ECLI:NL:GHAMS:2016:1187). Een belangenafweging dient plaats te vinden op basis van beschikbare gegevens. Als de consument nadere gegevens verschaft, kan dit tot een hernieuwde afweging door de kredietverstrekker aanleiding geven. Indien bij deze afweging geconcludeerd wordt dat de registratie niet proportioneel of subsidiair is, dan is deze onrechtmatig en zal deze verwijderd of aangepast moeten worden. Het BKR geeft aan dat een belangenafweging mogelijk is en blijft en zal dit ook op haar publiekswebsite toelichten en in de handleiding die aan de deelnemers wordt verstrekt expliciteren. De bij het BKR aangesloten partijen en het BKR zelf zijn aan deze jurisprudentie gebonden.
Hierbij moet worden opgemerkt dat er ook signalen zijn dat enige bij het BKR aangesloten partijen op (zeer) grote schaal verzoeken tot verwijdering van registraties indienen of hebben ingediend. Hierdoor bestaat het risico dat terechte registraties van kwetsbare consumenten met een slechte betaalgeschiedenis uit het register worden verwijderd (bijvoorbeeld om de eigen portefeuille «op te schonen» en vervolgens door te verkopen), waardoor het aangaan van nieuwe schulden eenvoudiger wordt. Dit is onwenselijk, uiteindelijk vooral voor die consumenten zelf, en schaadt de kwaliteit en bruikbaarheid van het CKI om op eenvoudige wijze inzicht te krijgen in de betaalhistorie van een consument.
Het BKR houdt risicogeoriënteerd controle op de aangesloten partijen en heeft, als gevolg hiervan, enkele partijen onder verzwaard toezicht geplaatst. Dit betekent onder andere dat een verwijdering moet worden onderbouwd en steekproefsgewijs wordt gecontroleerd voordat deze wordt verwerkt. Voor een zeer beperkt aantal partijen, waar zich misstanden hebben voorgedaan, is verwijdering van registraties tijdelijk niet toegestaan. Dat het BKR optreedt tegen partijen die onterecht op grote schaal registraties verwijderen begrijp ik. Een eventuele sanctie van het BKR moet echter wel proportioneel zijn en in lijn met de vereisten van de Wbp. Ook partijen die nu onder het zwaarste regime vallen, moeten de mogelijkheid hebben om onterechte registraties te verwijderen. Een consument mag niet de dupe worden van een conflict dat speelt tussen zijn kredietaanbieder en het BKR.
Ik verwacht van het BKR dat zij voor het einde van het jaar tot een pragmatische werkwijze komt waarbij onterechte registraties (al dan niet op grond van een nieuwe belangenafweging) op een eenvoudige wijze (zonder dat tussenkomst van een rechter nodig is), kunnen worden verwijderd zonder dat hierdoor de deur voor grootschalig misbruik wordt opengezet. -
Vraag 4
Wat gaat u doen om de toepassing van het proportionaliteitsbeginsel door het BKR te garanderen en te bewerkstelligen dat het BKR en de banken naar de persoonlijke omstandigheden kijken?
Zie antwoord vraag 3.
-
Vraag 5
Ziet u mogelijkheden om kleine schulden korter te registreren dan de huidige termijn van vijf jaar?
Het BKR stelt zelf het algemeen reglement op waar de registratiegrenzen en de registratietermijnen in zijn vastgelegd. Vanwege de gekozen governancestructuur acht ik het belangrijk dat de aangesloten partijen betrokken worden bij significante wijzigingen in het algemeen reglement en dat de overgangstermijn van drie maanden voor aanpassingen en wijzigingen in acht wordt genomen, zoals het reglement ook voorschrijft.
De kredietverstrekkers die hun kredieten bij het BKR registreren staan onder toezicht van de AFM. Daarnaast wordt kredietverstrekking gereguleerd in de Wet Financieel Toezicht (Wft) en bij behorende lagere regelgeving.
Het BKR heeft in haar reglement opgenomen dat consumptieve kredieten met een looptijd langer dan 1 maand en een kredietbedrag (of kredietlimiet) vanaf € 250,– in het CKI worden geregistreerd. «Kleine» kredieten die minder dan € 250,– bedragen worden niet bij BKR geregistreerd. Wanneer een achterstand bij het BKR moet worden gemeld is afhankelijk van de vorm van het krediet, de duur van de betalingsachterstand en de voorwaarden van het krediet. Wanneer een achterstand gemeld wordt, resulteert dit in een negatieve registratie in het CKI. Een registratie blijft tot 5 jaar na het beëindigen van het krediet zichtbaar in het register. Wanneer een achterstand wordt terugbetaald, wordt dit eveneens zichtbaar in het CKI.
Het BKR heeft de bewaartermijn op 5 jaar vastgesteld. Bij kredietbureaus in omringende landen worden achterstanden in de regel 7 jaar bewaard, maar er zijn ook landen waar dit korter is (bijvoorbeeld 3 jaar). In Nederland zijn diverse commerciële handelsinformatiebureaus werkzaam die zijn verenigd in de Nederlandse Vereniging van Handelsinformatiebureaus (NVH). De NVH hanteert in haar gedragscode een bewaartermijn van 8 jaar.
Op dit moment zie ik onvoldoende aanleiding om het BKR te verzoeken een kortere bewaartermijn op te nemen in het algemeen reglement. Een langere betaalgeschiedenis geeft de kredietverstrekker immers een vollediger beeld van de betaalmoraal van een consument dan een korte periode. Indien een kredietverstrekker van mening is dat een (terugbetaalde) achterstand van jaren geleden een nieuwe kredietaanvraag niet in de weg hoeft te staan, dan staat het de kredietverstrekker vrij dit krediet te verstrekken. Daarbij is relevant dat achterstanden waarbij de registratie niet proportioneel is gebleken, kunnen worden verwijderd door de kredietverstrekker. -
Vraag 6
Hoe is het toezicht op het BKR geregeld?
Het BKR is een onafhankelijke stichting zonder winstoogmerk en staat niet onder toezicht van de Autoriteit Financiële Markten, De Nederlandsche Bank of de rijksoverheid. Omdat het BKR persoonsgegevens verwerkt, staat het onder toezicht van de Autoriteit Persoonsgegevens (AP). Personen die menen dat hun persoonsgegevens onrechtmatig worden verwerkt, kunnen hierover een verzoek tot handhaving indienen bij de AP en vanaf 25 mei 2018 een klacht indienen bij de AP.
Daarnaast vindt er overleg plaats tussen het Ministerie van Financiën, het Ministerie van Sociale Zaken en Werkgelegenheid en het BKR vanwege de maatschappelijke rol die het BKR vervult in het voorkomen van overkreditering. Ook de AFM spreekt met het BKR over onder andere het voorkomen van betalingsproblemen bij consumenten. Daarnaast staan de kredietverstrekkers die bij het BKR registreren wel onder toezicht van de AFM en wordt kredietverstrekking gereguleerd in de Wet Financieel Toezicht (Wft) en bijbehorende lagere regelgeving. -
Vraag 7
Bent u bereid het BKR te vragen om voor mensen met weinig geld een ontheffingsmogelijkheid te creëren voor de kosten, à 50 euro, van het in beroep gaan tegen een BKR-registratie?
Een consument die het niet eens is met een registratie kan de (onafhankelijke) geschillencommissie BKR verzoeken een uitspraak te doen. Voor deze procedure wordt een bijdrage van € 50,– gevraagd. Indien de consument in het gelijk wordt gesteld, of indien de kredietverstrekker tussentijds akkoord gaat met het verzoek van de consument, wordt de bijdrage aan de consument gerestitueerd. Ik zie op dit moment onvoldoende aanleiding om het BKR te verzoeken de eigen bijdrage te verlagen.
-
Vraag 8
Deelt u de mening dat het opvragen van de registratie van de eigen gegevens gratis zou moeten zijn? Zo ja, wilt u dit gaan regelen? Zo nee, waarom niet?
Het aanvragen van de eigen gegevens bij het BKR kost een consument nu € 4,95. Indien het overzicht wordt opgestuurd, komen hier nog verzend- & identificatiekosten (€ 12,70) bij. Ik deel de mening dat het opvragen van de eigen gegevens gratis zou moeten zijn. Het BKR zal de deze gegevens vanaf eind mei 2018 gratis toegankelijk maken voor de individuele consument, in lijn met de vereisten van de algemene verordening gegevensbescherming.3
-
Vraag 9
Deelt u de mening dat het BKR en de geschillencommissie maximale transparantie moeten nastreven en dat onder andere uitspraken van de geschillencommissie, desgewenst geanonimiseerd, openbaar horen te zijn?
Alle uitspraken van de Geschillencommissie worden (geanonimiseerd) gepubliceerd op de publiekswebsite van het BKR en zijn daar voor een periode van minimaal 6 maanden inzichtelijk. Het BKR zal bezien of deze termijn kan worden verlengd naar 3 jaar.
-
Vraag 10
Klopt het dat het BKR sinds de vaststelling van zijn nieuwe reglement verzoeken van kredietverstrekkers om een registratie te verwijderen op basis van het proportionaliteitsbeginsel in principe niet meer honoreert, zoals ook blijkt uit een aantal voorbeelden in het NRC-artikel? Zo ja, waarom is dit gewijzigd en is dit wel in lijn met de uitspraak van de Hoge Raad uit 2011?
Zie antwoord vraag 3.
-
Vraag 11
Bent u bereid om het BKR te vragen deze mogelijkheid weer in te voeren en deze aanvragen te beoordelen volgens de menselijke maat en het proportionaliteitsbeginsel?
Zie antwoord vraag 3.
-
Vraag 12
Wilt u het betreffende reglement bij de antwoorden voegen en laten publiceren op de BKR-website?
Omdat de rijksoverheid geen partij is tussen de afspraken die het BKR en de aangesloten leden hebben gemaakt, is het niet aan mij om dit reglement openbaar te maken. Het BKR heeft toegezegd dit reglement opnieuw op haar publiekswebsite te plaatsen.
-
Vraag 13
In welke gevallen wordt rood staan bij de bank geregistreerd of negatief geregistreerd door het BKR?
Wanneer een krediet of een achterstand bij het BKR moet worden geregistreerd is vastgelegd in het algemeen reglement CKI. Kort gezegd moeten alle kredieten met een looptijd langer dan 1 maand en een kredietbedrag (of kredietlimiet) van minimaal € 250,– bij het BKR worden geregistreerd. Dit zijn de zogeheten «positieve registraties». Indien een consument een roodstandfaciliteit heeft van € 250,– of meer, zal dit dus bij BKR zijn terug te vinden.
Bij (positieve) registratie van het contract wordt onder andere het bedrag van het krediet vermeld. Bij zowel de melding van een achterstand als eventueel herstel (indien de achterstand ongedaan is gemaakt) of bij de melding van bijzonderheden, wordt een datum meegegeven in het register. Het verstrekken van informatie over de omvang van een contract in euro, het betalingsgedrag in de tijd en eventuele achterstandsduur geeft kredietverstrekkers handvatten om juiste afwegingen te maken, zowel bij de aanvraag van een krediet als bij het beheer van lopende kredieten.
Wanneer een achterstand bij het BKR moet worden gemeld is afhankelijk van de vorm van het krediet, de duur van de betalingsachterstand en de voorwaarden van het krediet. Een kredietverstrekker is bij een doorlopend krediet, zoals bijvoorbeeld een roodstandfaciliteit, op grond van het reglement verplicht om achterstanden langer dan 3 maanden te melden. Een dergelijke achterstand resulteert in een negatieve registratie.
De kredietverstrekker kan op basis van de verschillende registraties en de aanvullende gegevens in het register een inschatting maken van de «ernst» van de betalingsachterstand en hier proportioneel naar handelen. -
Vraag 14
Onderschrijft u dat het goed zou zijn als mensen van tevoren weten of ze een negatieve BKR-registratie hebben? Zo ja, bent u bereid om het BKR te verzoeken een keer per jaar mensen met een negatieve registratie actief te informeren of mensen de mogelijkheid te geven om hun eigen gegevens zelf gratis op de website te checken?
Omdat het melden van een positieve of negatieve registratie van een consument bij het BKR de verwerking van persoonsgegevens betreft, zijn hier strikte voorwaarden aan verbonden. Zo is een kredietverstrekker verplicht de consument, voor het aangaan van een krediet van ten minste € 250,–, mede te delen dat de krediet- en persoonsgegevens aan het BKR worden verstrekt.
Daarnaast moet de kredietverstrekker de consument, indien zich een achterstand dreigt voor te doen, van te voren schriftelijk waarschuwen dat het niet betalen leidt tot het melden van een achterstand bij BKR. Ook moet de kredietverstrekker de consument hiervan tijdig in kennis stellen en moet de consument worden gewezen op de mogelijke consequenties van niet tijdige betaling. De waarschuwingsplicht wordt hiermee reeds geborgd.
Indien de kredietverstrekker een hypotheekaanvraag afwijst nadat een stelsel van kredietregistratie is geraadpleegd, is de kredietverstrekker verplicht de consument in kennis te stellen van het resultaat van de raadpleging en van informatie met betrekking tot dat stelsel.
Het BKR heeft toegezegd vanaf eind mei 2018 consumenten de mogelijkheid te geven de eigen gegevens gratis in te zien. Het wordt dan voor consumenten eenvoudiger om kennis te nemen van eventuele registraties bij het BKR. -
Vraag 15
Deelt u de mening dat het goed zou zijn als mensen van tevoren gewaarschuwd worden indien een product zoals een telefoonabonnement of het missen van een betaaltermijn leidt tot een (negatieve) BKR-registratie? Zo ja, bent u bereid de mogelijkheden tot een waarschuwingsplicht te bestuderen?
Zie antwoord vraag 14.
16 augustus 2017 - 6 september 2017
21 dagen
Het bericht dat verhuurmakelaars een manier hebben gevonden om huurders extra op kosten te jagen |
|
Alexander Kops (PVV) |
|
Ronald Plasterk (minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (PvdA) |
|
|
|
|
-
Vraag 1
Bent u bekend met het bericht «Verboden kosten verhuur in nieuw jasje gestoken»?1
Ja.
-
Vraag 2
Klopt het dat er verhuurmakelaars zijn die op de door de rechter verboden bemiddelingskosten een ander etiket plakken, namelijk contractkosten of administratiekosten, en deze vervolgens alsnog aan huurders doorberekenen? Zo ja, op welke schaal komt dit voor?
Het is mij bekend dat het voorkomt dat bemiddelaars verschillende benamingen gebruiken voor bemiddelingskosten om deze op een verkapte wijze van de consument-huurder te kunnen verlangen. Zoals in de beantwoording van de vragen van het lid Bashir (SP) over bemiddelingsbureaus die nog steeds ten onrechte bemiddelingskosten in rekening brengen bij huurders (Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2015–2016, nr. 923) en in de Kamerbrief over terugvordering bemiddelingskosten (Kamerstuk 27 926, nr. 251) aangegeven, is de wet duidelijk dat aan de consument-huurder van woonruimte geen bemiddelingskosten, onder welke benaming dan ook, in rekening mag worden gebracht in het geval dat de bemiddelaar (ook) in opdracht van de verhuurder bemiddelt.
Ook in deze gevallen zal de huurder immers de door hem betaalde bemiddelingskosten binnen vijf jaar na dato kunnen terugvorderen, zo nodig met de hulp van een deurwaarder. Verwacht mag worden dat dergelijke praktijken snel zullen eindigen.
Op de website2 van de ACM is informatie te vinden over welke kosten de verhuurder wel en niet in rekening mag brengen en hoe de consument-huurder kan weten of een huurbemiddelaar een opdracht van de verhuurder heeft gekregen. Bij structurele overtredingen kan de ACM verschillende instrumenten inzetten om bemiddelaars die ten onrechte bemiddelingskosten bij de huurder in rekening brengen aan te pakken en te zorgen dat zij deze praktijken stoppen. De ACM heeft dit in het recente verleden ook gedaan. Voorts informeert de ACM in het kader van haar publieke toezichttaak via haar informatieloket ConsuWijzer3 consumenten over hun rechten bij het aangaan van een bemiddelingsovereenkomst. De ACM attendeert de consumenten erop dat voor bemiddelingskosten andere benamingen gebruikt kunnen worden zoals courtage, administratiekosten, contractkosten of dossierkosten.
Op de website4 van de NVM is informatie te vinden over het terugvorderen van ten onrecht betaalde verkapte bemiddelingskosten, inclusief een voorbeeld voor een terugvorderingsbrief en een voorbeelddagvaarding.
Ook de Woonbond is bekend met dit signaal. Op de website5 wordt de consument-huurder geattendeerd dat bemiddelaars andere begrippen voor bemiddelingskosten kunnen gebruiken, zoals «kosten huurder», «handling fee» of «abonnementskosten». Woonbond adviseert de consument-huurder om de onterecht betaalde bemiddelingskosten terug te vorderen. Bovendien is op de website van de Woonbond een online check bemiddelingskosten te vinden aan de hand waarvan de consument-huurder kan beoordelen of hij kans maakt met het terugvorderen van de betaalde bemiddelingskosten.
Ik beschik niet over cijfers van de aantallen bemiddelaars die onterecht verkapte bemiddelingskosten in rekening brengen. -
Vraag 3
Voor welk bedrag worden huurders (gemiddeld) benadeeld? Bent u van mening dat hier sprake is van ordinaire geldklopperij uit de zakken van de huurders? Zo nee, waarom niet?
De hoogte van het bedrag waarvoor huurders zijn benadeeld varieert, maar bedraagt al snel een paar honderd euro. Zoals aangegeven in het antwoord op vraag 2 mogen bemiddelaars geen bemiddelingskosten in rekening brengen aan een consument-huurder van woonruimte als de bemiddelaar (ook) in opdracht van de verhuurder handelt en kunnen huurders onverschuldigd betaalde bemiddelingskosten terugvorderen.
-
Vraag 4
Bent u van mening dat deze handelwijze van verhuurmakelaars in strijd is met de regels? Zo nee, waarom niet? Zo ja, hoe gaat u dit een halt toeroepen?
Ja, zie antwoord op vraag 2 en vraag 3. De wet is duidelijk. Het is verboden. De regelgeving behoeft dus geen aanpassing. Wel is het van belang dat huurders geïnformeerd worden over hun rechten. Dat gebeurt nu al via rijksoverheid.nl, via koepels als NVM en Woonbond, maar ook via de ACM. De ACM treedt ook, naar aanleiding van meldingen door huurders, op in geval van stelselmatige overtreding van dit verbod door verhuurbemiddelaars.
8 augustus 2017 - 10 oktober 2017
63 dagen
Het bericht dat de kamernood onder studenten in veel steden hoog is |
|
Frank Futselaar , Sandra Beckerman |
|
Jet Bussemaker (minister onderwijs, cultuur en wetenschap) (PvdA), Ronald Plasterk (minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (PvdA) |
|
-
Vraag 1
Wat is uw reactie op het nieuws dat de Stichting Studenten Huisvesting (SSH) «alle kamers in Utrecht, Rotterdam, Zwolle, Maastricht, Groningen en Tilburg heeft vergeven» en studentenhuisvester DUWO (actief in Wageningen, Deventer, Amsterdam, Haarlem, Leiden, Den Haag en Delft) stelt een «tekort te hebben van honderden kamers»?1
Wij hebben kennis genomen van deze berichten. Deze berichten stemmen niet vrolijk. Het is belangrijk dat internationale studenten die naar Nederland komen binnen afzienbare tijd over een woonruimte beschikken.
De Landelijke Monitor Studentenhuisvesting 2017 schetst een breder beeld waaruit naar voren komt dat de uitwonende studentenpopulatie de komende acht jaar een beperkte groei laat zien of, indien het effect van de invoering van het studievoorschot op uitwonende studenten doorzet, een afname. Ondanks de grote aantallen studentenkamers die zijn toegevoegd de afgelopen jaren, zijn er met name in de Randstad nog tekorten.
Daarom wordt regionaal ook specifiek aandacht gevraagd voor deze krapte, zoals in Amsterdam middels de oproep van de Coalitie Kennisstad (een coalitie bestaande uit de hoger onderwijsinstellingen en de studentenhuisvesters in Amsterdam). In de meeste studentensteden in de Randstad worden nog diverse studentencomplexen opgeleverd de komende tijd.
Het is voorts goed om op te merken dat er geen centrale registratie bestaat van alle in gebruik zijnde studentenkamers in Nederland. Het is goed voorstelbaar dat particuliere aanbieders hun kamers voor andere doelgroepen herbestemmen indien de krapte in de markt in bepaalde regio’s afneemt, terwijl studentenhuisvesters hier minder van merken.
Wij zijn reeds in gesprek met verschillende kennisinstellingen, Kences, de VH en de VSNU om meer inzicht te krijgen in de specifieke opgave die er ligt voor de huisvesting van (internationale) studenten en hoe alle partijen hier gezamenlijk iets aan kunnen doen. Daarbij zetten wij ook in op het bevorderen van de afstemming tussen kennisinstellingen, gemeenten en studentenhuisvesters, zodat iedereen weet welke opgave er ligt en daarop kan acteren. -
Vraag 2
Deelt u de mening dat een belangrijke oorzaak voor de schaarste aan studentenwoningen de explosieve groei van het aantal buitenlandse studenten is op vooral universiteiten?2 Klopt het dat de groei van de instroom (veel) sneller gaat dan het aantal voorradige studentenkamers?
Zie het antwoord op vraag 3.
-
Vraag 3
Kunt u over de afgelopen 10 jaar aangeven wat de groei is van het aantal buitenlandse studenten op de Nederlandse kennisinstellingen en hoe deze zich verhoudt tot (de groei van) het aantal beschikbare studentenwoningen? Welke conclusies trekt u uit deze cijfers?
Het aantal internationale studenten in het hoger onderwijs is in de periode 2007–2016 gestegen van circa 38.000 naar circa 74.000 (peilmoment 1 oktober). Nederlandse studenten die hun vooropleiding in het buitenland hebben gedaan zijn hierbij niet meegerekend omdat zij qua huisvesting meer vergelijkbaar zijn met Nederlandse studenten. Het aandeel van internationale studenten is daarmee procentueel toegenomen van 6,3% naar 10,4%, maar in absolute aantallen nog altijd een stuk kleiner dan de toename van het aantal Nederlandse studenten. In dezelfde periode is het aantal Nederlandse studenten in het hoger onderwijs namelijk met een kleine 82.000 toegenomen, van circa 558.000 naar circa 639.000.
Wat betreft huisvesting is het grote verschil tussen beide groepen dat voor internationale studenten de woonruimte beschikbaar moet zijn op de dag van aankomst in Nederland en dat nagenoeg iedere internationale student uitwonend is. Ook hebben internationale studenten over het algemeen een voorkeur voor gemeubileerde huisvesting.
Zoals eerder opgemerkt is het moeilijk om toevoegingen aan de woningvoorraad onder te verdelen in een deel regulier en een deel studentenhuisvesting. Wel hebben wij gegevens die uit het actieplan studentenhuisvesting 2003–2010 en het landelijk actieplan studentenhuisvesting 2011–2016 voortkomen.
In het actieplan studentenhuisvesting 2003 -2010 is de ambitie opgenomen van de in Kences deelnemende corporaties om voor 2010 12.000 eenheden studentenhuisvesting aan de bestaande voorraad toe te voegen. De uitvoering hiervan is voortvarend ter hand genomen. Uiteindelijk zijn er door de Kencesleden 16.800 eenheden studentenhuisvesting gerealiseerd en zaten er destijds nog 2.000 extra eenheden in het vat.
Ten aanzien van de doelstelling uit het Landelijk actieplan studentenhuisvesting 2011–2016 van het realiseren van studenteneenheden door studentenhuisvesters (verenigd in Kences) heeft de Minister van BZK u in de voortgangsrapportage van september 2015 (Kamerstuk 33 104, nr.3 gemeld dat de realisatie van extra eenheden naar verwachting uitkomt op 17.708. Dit is exclusief de 9.142 in voorbereiding zijnde eenheden. Daarnaast bouwden ook private partijen en andere woningbouwcorporaties studentenwoningen. Uit cijfers van 2015 blijkt dat naar verwachting het totaal aantal opgeleverde (10.663) en in aanbouw zijnde (1.921) eenheden van de niet-Kencesleden uitkomt op 12.584.
Uit deze cijfers komt het beeld naar voren dat er de afgelopen jaren veel eenheden voor studenten zijn toegevoegd. Tegelijkertijd zijn er met name in de Randstad nog tekorten en neemt het aantal studenten toe. Daar staat tegenover dat ook het aantal Nederlandse studenten dat (tijdelijk) in het buitenland studeert is toegenomen: in 2013–2014 gingen 10.551 studenten uit het Nederlands hoger onderwijs met een Erasmus+-beurs naar het buitenland. De kamers van deze studenten komen ook vaak (tijdelijk) beschikbaar). -
Vraag 4
Erkent u dat Nederlandse universiteiten om financiële redenen buitenlandse studenten (moeten) werven, maar vervolgens onvoldoende in staat zijn deze studenten huisvesting te bieden?
Nee. Nederlandse universiteiten hoeven niet om financiële redenen internationale studenten werven. Instellingen worden zowel voor Nederlandse als voor andere studenten uit de Europese Economische Ruimte (EER) bekostigd. Van de internationale studenten in het Nederlandse hoge onderwijs komt 75% uit de EER, dit percentage is zo goed als stabiel sinds 2006. EER-studenten betalen wettelijk collegegeld en instellingen ontvangen voor deze studenten bekostiging. Dit is gelijk aan Nederlandse studenten. Niet-EER studenten tellen niet mee voor bekostiging. Deze groep studenten betaalt het instellingscollegegeld en instellingen kunnen zelf de hoogte daarvan bepalen. Het is mij niet bekend in hoeverre individuele instellingen financieel voordeel of nadeel hebben van het werven van niet-EER studenten.
-
Vraag 5
Deelt u de mening dat er een grens is aan de groei van het aantal buitenlandse studenten en dat deze grens (zo goed als) bereikt is?
Zoals de Minister van OCW in haar visiebrief internationalisering (Kamerstuk 22 452, nr. 42) en de daaropvolgende voortgangsbrief (Kamerstuk 22 452, nr. 48) heeft aangegeven, is internationalisering in haar ogen cruciaal voor het verwerven van kennis, vaardigheden en beroepscompetenties. Internationalisering is ook zeer waardevol voor de persoonlijke ontwikkeling en identiteitsvorming van studenten.
Internationale studenten zijn daarnaast belangrijk voor Nederland, omdat zij onze kenniseconomie versterken. Eind vorig jaar bleek uit onderzoek van Nuffic dat internationale studenten de Nederlandse schatkist ongeveer € 1,5 miljard per jaar opleveren. Daarmee wordt niet alleen ons Nederlandse onderwijs versterkt, maar komt internationalisering ook ten goede aan de samenleving als geheel.
Wel willen wij benadrukken dat instellingen die internationaal actief zijn bovenal hun zaken «thuis» op orde moeten hebben, met opleidingen van goede kwaliteit en randvoorwaarden rondom huisvesting.
Internationalisering moet altijd een duidelijke meerwaarde hebben voor het Nederlandse onderwijs. Hoewel wij niet vinden dat de grens aan de groei van het aantal internationale studenten bereikt is, vinden wij dat je wel kritisch mag kijken naar het aantal internationale studenten binnen een opleiding. Ze juicht het dan ook toe dat steeds meer instellingen nadenken over een goede balans tussen internationale en Nederlandse studenten. -
Vraag 6
Acht u het waarschijnlijk dat er nog steeds dakloze buitenlandse studenten in Nederland zijn, als gevolg van de schaarste bij de studentenkamers, zoals International Students Network vorig jaar al beweerde?3 Kunt u aangeven op welke cijfers uw verwachting is gebaseerd? Kunt u uitsluiten dat er dakloze (buitenlandse) studenten zijn als gevolg van de schaarste aan studentenwoningen? Zo nee, deelt u de mening dat dit zeer onwenselijk, gevaarlijk en zelfs onverantwoord is, zeker in het geval van buitenlandse studenten die geen familie of sociaal netwerk in Nederland hebben? Reikt de zorgplicht van de kennisinstelling voor de buitenlandse student ook tot het vinden van volwaardige huisvesting? Zo nee, waarom niet?
Aangezien er geen centrale registratie van dakloze internationale studenten is, kunnen wij geen uitspraken doen over het al dan niet voorkomen van dakloze internationale studenten.
Wel zijn er incidenten bekend van dakloze internationale studenten. Deze signalen ontvangen wij onder meer van de landelijke Studentenvakbond (LSVb). Naar het zich laat aanzien komen die incidenten vooral voor in piekperiodes, zoals bij de start van het collegejaar. Wij delen uw mening dat dit niet wenselijk is.
Wanneer kennisinstellingen internationale studenten aantrekken, moeten zij zorg dragen voor de randvoorwaarden die maken dat de student ook kan doen waarvoor hij naar Nederland is gekomen, nl. het volgen van onderwijs. Een minimale invulling van die verantwoordelijkheid is ervoor zorgen dat de buitenlandse student voldoende geïnformeerd is over hoe hij of zij een kamer in Nederland kan krijgen.
In het geval dat er groepen van internationale studenten niet op korte termijn binnen de studiestad kunnen worden gehuisvest, is het wenselijk dat kennisinstellingen dit tenminste signaleren. Veel kennisinstellingen zetten zich ook in voor een goede en snelle huisvesting van internationale studenten. Om de huidige en toekomstige instroom van (internationale) studenten te kunnen blijven accommoderen, is het van belang dat kennisinstellingen, gemeenten en studentenhuisvesters samen optrekken, zodat zij van elkaars ambities op de hoogte zijn en deze ambities kunnen vertalen naar wat er in de praktijk nodig is ten aanzien van huisvesting. Uiteraard heeft de student ook zelf de verantwoordelijkheid om tijdig op zoek te gaan naar passende woonruimte. -
Vraag 7
In hoeverre vissen lokale en regionale studenten achter het net bij het vinden van een kamer als gevolg van de explosieve groei van het aantal buitenlandse studenten? Op welke cijfers en informatie is uw antwoord gebaseerd?
Er zijn geen specifieke cijfers beschikbaar over eventuele verdringing van Nederlandse studenten die op zoek zijn naar een kamer door buitenlandse studenten. Wel is mij bekend dat universiteiten en hogescholen soms afspraken met studentenhuisvesters maken over gegarandeerde huisvesting voor internationale studenten – deze garanties zijn soms zelfs in onderlinge afspraken of verdragen met buitenlandse onderwijsinstellingen vastgelegd – en deze kamers zijn dan niet beschikbaar voor Nederlandse studenten. Ook hebben enkele sociale studentenhuisvesters een plafond aangebracht in het aantal eenheden voor internationale studenten om zo ook de positie van lokale en regionale studenten te borgen. Al met al is verdringing niet uit te sluiten. De ambities, plannen en afspraken van de verschillende partijen bepalen de aantrekkelijkheid voor de verschillende doelgroepen.
-
Vraag 8
Bent u van mening dat als er onvoldoende studentenwoningen zijn om de explosieve groei van het aantal buitenlandse studenten op te vangen, dit leidt tot onwenselijke gevolgen zoals onder andere een mogelijke groei van het aantal dakloze (buitenlandse) studenten, prijsopdrijving van (studenten)woningen, een groei van het aantal onwettige contracten voor studenten, een toename van huisjesmelkerij en oplichting?
Zie het antwoord op vraag 3.
-
Vraag 9
Welke maatregelen neemt u op de korte en de lange termijn om het gebrek aan studentenwoningen per direct en structureel op te lossen? Bent u bereid maatregelen te nemen die voorkomen dat op korte termijn studenten dakloos zijn? Bent u bereid de financiering van universiteiten en hogescholen zodanig aan te passen, dat zij voor hun financiën minder afhankelijk zijn van de studentenaantallen (bijvoorbeeld door het verhogen van de vaste voet)? Bent u bereid om de verhuurdersheffing voor woningcorporaties te verlichten voor die regio's waar de schaarste aan (studenten)woningen het hoogste is, zodat corporaties meer financiële ruimte hebben om woningen te bouwen? Bent u bereid op korte termijn met de universiteiten (en hogescholen) in overleg te treden met als inzet studentenhuisvesting? Bent u bereid ervoor te zorgen dat de groei van het aantal buitenlandse studenten in de pas gaat lopen met de beschikbare om met de universiteiten (en hogescholen) in overleg te treden om de buitenlandse studenten beter te spreiden over Nederland?
Het huidige bekostigingsmodel is een verdeelmodel dat bestaat uit een vast en een variabel deel. Het variabele deel bestaat uit bekostiging op basis van inschrijvingen, diploma’s en promoties en het vaste deel wordt gevormd door de vaste voet. Een goede balans tussen variabel en vast is belangrijk om zowel flexibiliteit als stabiliteit in de rijksbijdrage te kunnen borgen. De huidige bekostiging is destijds door de VSNU, VH, LSVB en de ISO geadviseerd aan OCW. Het variabele deel van de rijksbijdrage leidt tot flexibiliteit bij veranderingen in studentenaantallen (een toename in studenten leidt tot een hogere rijksbijdrage) en het vaste deel biedt instellingen de stabiliteit om lange termijn beslissingen te kunnen nemen
Het verhogen van de vaste voet biedt niet zomaar een oplossing. Een hogere vaste voet maakt de rijksbijdrage van instellingen minder afhankelijk van studentenaantallen, maar dat betekent ook dat instellingen stijgende studentenaantallen minder snel vertaald zien in een hogere rijksbijdrage. In mei 2017 heeft de Minister van OCW een Kamerbrief verzonden met een analyse van de huidige bekostigingssystematiek van het hoger onderwijs. Hierin wordt ook een aantal knelpunten en dilemma’s van het huidige bekostigingsmodel geschetst, en wordt een aantal denkrichtingen voor aanpassingen van het model voorgesteld. Een besluit over een eventuele aanpassing van de bekostigingssystematiek laten wij over aan een volgend kabinet.
In de verhuurderheffing zijn onzelfstandige studentenwoonruimten reeds vrijgesteld van heffing. Een (verdere) verlichting is daar dus niet aan de orde. Ook voor zelfstandige studentenwoningen kan gebruik worden gemaakt van de heffingsvermindering voor nieuwbouw van zelfstandige woningen met een huurprijs tot de eerste aftoppingsgrens. Dit geeft al invulling aan de gevraagde verlichting van de verhuurderheffing in de regio’s waar de schaarste aan woningen het hoogst is. Overigens blijkt uit de meest recente Indicatieve Bestedingsruimte Woningcorporaties (IBW) dat er nog ruimte is voor corporaties die zich met studentenhuisvesting bezighouden om te investeren in nieuwbouw (voor studenten). -
Vraag 10
Wilt u en kunt deze vragen beantwoorden voor de opening van het academische jaar?
Dat is niet gelukt omdat voor de beantwoording nadere afstemming benodigd was met de betrokken partijen uit het onderwijs- en huisvestingsveld. Dit overleg heeft medio september plaatsgevonden.
2 augustus 2017 - 23 augustus 2017
21 dagen
Angst op werkvloer van Waarborgfonds Sociale Woningbouw |
|
Jessica van Eijs (D66) |
|
Ronald Plasterk (minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (PvdA) |
|
|
|
|
Bronnen
-
Vraag 1
Bent u op de hoogte van het artikel «Angst op werkvloer van waarborgfonds woningcorporaties»?1
Ja.
-
Vraag 2
Klopt het dat de Autoriteit woningcorporaties zorgen heeft over risico’s voor het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) wanneer het niet lukt snel het onderlinge vertrouwen tussen medewerkers en bestuur van het WSW te herstellen?
De Autoriteit woningcorporaties (Aw) constateert in haar rapport «governance audit WSW», waarover ik u bij brief2 van 3 juli jl. heb geïnformeerd, bij veel medewerkers een gebrek aan vertrouwen in de raad van commissarissen (RvC) van WSW. De Aw stelt dat als dit vertrouwen niet snel wordt hersteld, dit kan leiden tot het vertrek van medewerkers en daarmee risico’s kan opleveren voor de gehele organisatie. Op dit moment is dat naar het oordeel van de Aw overigens niet aan de orde. De Aw heeft aanbevelingen gedaan die kunnen bijdragen aan het tijdige herstel van dit vertrouwen. Het bestuur en de RvC van WSW hebben in hun reactie op het rapport van de Aw aangegeven alle aanbevelingen van de Aw op te zullen volgen. De follow-up van deze aanbevelingen alsmede de effecten daarvan zal de Aw de komende periode nauwgezet volgen en kan daarbij indien nodig zelfstandig aanwijzingen geven aan WSW.
-
Vraag 3
Klopt het dat er bij medewerkers van het WSW angst is ontstaan om fouten te maken en verantwoordelijkheid te nemen, omdat er een cultuur is van autocratie, controle en regeldruk? Wat voor gevolgen heeft dit voor de bedrijfsvoering?
Bestuur en RvC van WSW hebben richting de Aw aangegeven dat de transitie die na de uitkomsten van de parlementaire enquête woningcorporaties in gang is gezet om het risicomanagement en de werkprocessen op orde te brengen inderdaad geleid heeft tot een werkomgeving en -cultuur met die kenmerken. De aansturing was erg top-down, hetgeen leidde tot spanningen tussen personeel en bestuur. Het bestuur en de RvC van WSW geven aan dat WSW nu een nieuwe fase in gaat waarbij een meer coachende stijl van leidinggeven en empowerment van medewerkers is gewenst. WSW heeft hierbij gekozen voor een «werkendeweg»-aanpak om tot deze cultuurverandering te komen. WSW zal in het jaarplan 2018, in lijn met de aanbeveling van de Aw, een meerjarenperspectief voor de gewenste cultuurverandering opnemen, inclusief noodzakelijke acties.
-
Vraag 4
Welke gevolgen heeft dit voor het primaire proces? In hoeverre komt de vitale functie van het WSW voor de volkshuisvesting in Nederland onder druk te staan?
Hoewel de Aw hier geen specifiek onderzoek naar heeft gedaan, constateert de Aw in haar rapport geen indicaties te hebben gekregen dat het primaire proces van borging van geldleningen op dit moment in het geding is. Ook in het frequente werkcontact tussen mijn ministerie en WSW is dit tot op heden niet gebleken. Vanuit het wettelijk toezicht op de uitvoering van de beleidsregels voor de borgingsvoorziening en een beheerste bedrijfsvoering van WSW zal de Aw dit uiteraard monitoren.
-
Vraag 5
Welke gevolgen heeft de ontstane situatie voor het risicomanagement? In hoeverre kan het WSW risico’s nog voldoende inschatten en acteren als risico’s zich onverhoopt voordoen?
Zoals bij vraag 4 geantwoord zijn er op dit moment geen indicaties dat het primaire borgingsproces van WSW in het geding is. Dit geldt ook voor het risicomanagement en de eventuele acties richting corporaties die daaruit voortvloeien.
-
Vraag 6
Hoeveel leden telt de directie van het WSW momenteel? Klopt het dat er op dit moment maar één directeur aangesteld is, die uiterlijk maart 2018 vertrekt? Is dit voldoende voor een goede bedrijfsvoering?
De directie telt op dit moment één lid. Ten behoeve van de continuïteit wordt de bestaande vacature in het bestuur op korte termijn ingevuld met een tweede tijdelijke bestuurder-directeur. De planning is dat beide bestuurders in functie blijven tot het nieuwe driehoofdige bestuur waartoe de raad van commissarissen heeft besloten is ingevuld. Daarmee is de continuïteit van de bedrijfsvoering op bestuursniveau geborgd.
-
Vraag 7
Welke acties worden er nu ondernomen om de ontstane situatie te verbeteren? Welke rol speelt u daarbij?
Zoals aangegeven in mijn brief van 3 juli worden er door WSW – mede in reactie op het rapport van de Aw – maatregelen genomen op verschillende terreinen: vernieuwingen in het bestuur, vernieuwingen in de raad van commissarissen, en vernieuwingen in de organisatie en werkcultuur. De maatregelen zijn gericht op het herstel van vertrouwen tussen de verschillende geledingen binnen WSW en het realiseren van een andere bedrijfscultuur. De Aw volgt als toezichthouder de follow-up van de aanbevelingen en de effecten daarvan in de komende periode nauwgezet en kan daarbij indien nodig zelfstandig aanwijzingen geven aan WSW.
Wat betreft de rol van de Minister van BZK geldt de algemene politieke verantwoordelijkheid voor het stelsel van de volkshuisvesting. Het WSW vervult als hoeder van de borg een belangrijke rol in dit stelsel. In het kader van deze politieke verantwoordelijkheid houdt toezichthouder Aw mij nauwgezet op de hoogte van de ontwikkelingen bij WSW en uiteraard laat ik mij ook door de raad van commissarissen en het bestuur van WSW regelmatig informeren. Een directe ministeriële bevoegdheid is er waar het gaat om de goedkeuring van de benoemingen in het bestuur van WSW. Nu de raad van commissarissen recent besloten heeft tot een nieuw driehoofdig bestuur van WSW zal dit de komende periode aan de orde zijn.
27 juli 2017 - 22 augustus 2017
26 dagen
Het bericht dat een huurkorting van 170 euro niet wordt toegestaan in Zeeland |
|
Erik Ronnes (CDA), Joba van den Berg-Jansen (CDA) |
|
Ronald Plasterk (minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (PvdA) |
|
|
|
|
-
Vraag 1
Kent u het bericht «Cadeautje aan Zeeuwse huurders voorlopig van de baan?» inzake een huurkorting van 170 euro die bij een door de Autoriteit woningcorporaties goedgekeurde fusie (leidend tot woningcorporatie Zeeuwland) was afgesproken, alsnog wordt geblokkeerd door de Autoriteit woningcorporaties?1
Ja. Ik ben bekend met het bericht «Cadeautje aan Zeeuwse huurders voorlopig van de baan».
-
Vraag 2
Kunt u aangeven waarom een eenmalige huurkorting niet gegeven zou mogen worden? Welke wettelijke regels worden hier geschonden? Is het toepassen van een hardheidsclausule mogelijk?
Een doel van de herziene Woningwet is geweest, mede gelet op de aanbevelingen van de parlementaire enquête, om woningcorporaties terug te laten keren naar hun kerntaak en grenzen te stellen aan hun werkdomein. Vanuit dit opzicht beperkt de Woningwet de mogelijkheden voor woningcorporaties om diensten te verlenen en meer specifiek om financiële middelen ter beschikking te stellen aan huurders, om willekeur en oneigenlijke vormen van subsidieverlening te voorkomen en tevens uit te sluiten dat de geldende huurprijswetgeving kan worden omzeild.
Het geven van een eenmalige korting op de maandelijkse huur door een corporatie is naar oordeel van de Autoriteit woningcorporaties (Aw) materieel het «ter beschikking stellen van financiële middelen». Op grond van de Woningwet mogen woningcorporaties geen financiële middelen ter beschikking stellen, met uitzondering van de gevallen die zijn opgenomen in artikel 48 van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting (Btiv). In de Woningwet is naast deze vastgelegde uitzonderingen geen hardheidsclausule opgenomen op grond waarvan alsnog een eenmalige huurkorting gegeven zou kunnen worden.
Hoewel een eenmalige korting op de maandelijkse huur niet mogelijk is, zijn er voor een woningcorporatie andere mogelijkheden om kostenbesparingen die samenhangen met een fusie structureel ten goede te laten komen aan de doelgroep. Bijvoorbeeld doordat in huurovereenkomsten de huurprijs structureel wordt verlaagd, of toekomstige huurverhogingen worden beperkt. Tevens kan er voor worden gekozen om woningverbeteringen en duurzaamheidsmaatregelen toe te passen in de woningvoorraad, die leiden tot lagere energielasten voor zowel huidige als toekomstige bewoners, zonder dat voor deze maatregelen huurverhoging wordt gevraagd door de woningcorporatie. -
Vraag 3
Deelt u de mening dat het juist in de geest van de nieuwe Woningwet is om samen met huurders en gemeente afspraken te maken over wat te doen met besparingen en dat dit dus ook kan betekenen dat dit op korte termijn verrekend wordt met de huren van huurders? Zo nee, waarom niet?
De Woningwet stimuleert de woningcorporatie, gemeente en huurdersorganisatie om prestatieafspraken te maken over de bijdrage van de woningcorporatie aan het lokale volkshuisvestingsbeleid van de gemeente, binnen de grenzen van de wettelijke toegestane activiteiten van corporaties. Onderdeel hiervan kunnen prestatieafspraken zijn over het huurprijsbeleid van een woningcorporatie inclusief de mogelijkheid van structurele huurmatiging voor bewoners als gevolg van financiële besparingen door een woningcorporatie.
-
Vraag 4
Kunt u aangeven of de eenmalige huurkorting ook onderdeel was van het door de Autoriteit woningcorporaties goedgekeurde fusievoorstel? Zo ja, kunt u dan aangeven waarom de Autoriteit woningcorporaties wel toestemming heeft gegeven voor dit voorstel waarvan deze korting niet alleen onderdeel was, maar zelfs een voorwaarde van de huurders zonder wiens toestemming de fusie niet plaats kon vinden?
De Autoriteit woningcorporaties geeft aan dat de eenmalige huurkorting was opgenomen in het fusievoorstel van woningcorporatie Zeeuwland. Omdat dit specifieke punt geen onderdeel van beoordeling van fusievoorstellen is, heeft de Autoriteit woningcorporaties toestemming gegeven voor de fusie. De Autoriteit woningcorporaties komt dus niet terug op haar goedkeuringsbesluit voor de fusie. Echter, geeft zij nu wel aan dat het eenmalig toepassen van huurkorting, in de door Zeeuwland gekozen vorm, niet mogelijk is omdat dit in strijd is met de Woningwet. Omdat dit plan al in het fusievoorstel opgenomen was, had de Autoriteit woningcorporaties Zeeuwland hier eerder op kunnen wijzen.
Tegelijk geldt in het algemeen dat zaken waarover de Aw geen signaal heeft afgegeven niet automatisch zijn toegestaan onder de Woningwet en dat woningcorporaties ook zelf geacht worden de wet te kennen en hiernaar te handelen. -
Vraag 5
Kunt u aangeven waarom de Autoriteit woningcorporaties nu kennelijk terug komt op haar eerdere goedkeuring van het fusievoorstel? Deelt u de visie van de Autoriteit woningcorporaties zelf dat zij eerder had moeten reageren op het plan?
Zie antwoord vraag 4.
-
Vraag 6
Kunt u uiteenzetten hoe een huurkorting wel op korte termijn bij de huurders terecht kan komen? Bent u bereid om met de Autoriteit woningcorporaties in gesprek te gaan om te bezien hoe deze huurkorting alsnog op korte termijn verstrekt kan worden aan de huurders en hoe er zo snel mogelijk voor gezorgd kan worden dat woningcorporaties als Zeeuwland zich niet bezig hoeven te houden met dergelijke doorgeslagen regels en gewoon weer hun tijd kunnen besteden aan het betaalbaar huisvesten van mensen?
In het antwoord op vraag 2 is aangegeven dat er voor een woningcorporatie voldoende mogelijkheden zijn om conform de voorschriften uit de Woningwet kostenbesparingen structureel ten goede te laten komen aan de doelgroep. De Autoriteit woningcorporaties is reeds in gesprek geweest met woningcorporatie Zeeuwland over de verschillende mogelijkheden die de Woningwet toelaat.
Financiële besparingen kunnen door een woningcorporatie ten goede worden gebracht van haar doelgroep, binnen de geldende kaders van de Woningwet en de geldende huurprijswetgeving. Op grond van de geldende huurprijswetgeving mag een woningcorporatie jaarlijks een keer (per 1 juli) de huur verhogen, waarbij zij tevens is gebonden aan een maximumpercentage voor de huurverhoging. Daarnaast kan een huurverhoging plaatsvinden bij mutatie van een woning.
Bij een besluit tot structurele huurverlaging is een woningcorporatie niet gebonden aan een jaarlijks vaststaand moment en dus kan het besluit tot structurele huurverlaging door een woningcorporatie in overleg met de huurdersorganisatie snel worden genomen, zodat het effect hiervan binnen enkele maanden merkbaar is voor de huurders.