Vraag 1

Wilt u naar aanleiding van de beantwoording van de Kamervragen over het voorbehoud van financiering en bouwkundige keuring bij de aankoop van woningen expliciet ingaan op de situatie in Amsterdam?1

Ja.

Vraag 2

Wilt u bij het verdiepend onderzoek dat momenteel plaatsvindt naar het gebruik van een voorbehoud van financiering of bouwkundige keuring bij de woningaankoop het feit betrekken dat het in Amsterdam gebruikelijk is dat de notaris de koopovereenkomst opstelt (en niet de makelaar)?

Het onderzoek kijkt naar de beslissingen die mensen hebben genomen bij de aankoop van hun huis. Dit wordt, wanneer de steekproef groot genoeg is, ook uitgesplitst voor de G4 en de rest van het land. Het onderzoek kijkt niet naar de wijze waarop de koopovereenkomst is opgesteld.

Vraag 3

Wat is uw oordeel over deze zo gegroeide traditie die ook wel bekend staat onder de noemer «het Amsterdams model» nu in vrijwel heel Nederland de makelaar de koopovereenkomst opstelt naar aanleiding van de gevoerde onderhandelingen, maar dat in Amsterdam dat in vrijwel alle gevallen de notaris is?

Het is belangrijk dat het opstellen van de koopovereenkomst zorgvuldig gebeurt. Daarbij hoort dat zowel de koper als verkoper de inhoud van de overeenkomst kennen en goed hebben nagedacht over wat zij hierin willen opnemen. Voor de koper is dat bijvoorbeeld of hij/zij een voorbehoud van financiering of bouwkundige keuring wil opnemen. Zolang het opstellen van de koopovereenkomst goed en onpartijdig gebeurt, zie ik geen aanleiding om een oordeel te geven over welke partij dit doet.

Vraag 4

Klopt het bericht dat de Amsterdamse notarissen de bepaling omtrent de bouwkundige keuring, die dus sinds kort is opgenomen in de modelovereenkomst, niet gebruiken? Zo ja, acht u dat een goede uitzonderingssituatie voor Amsterdam en kent u de redenen en achtergronden?

Ik heb dit nagevraagd bij de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB). Zij geeft aan dat notarissen in Amsterdam de bepaling over de bouwkundige keuring gebruiken in het koopcontract. Deze bepaling is momenteel nog niet opgenomen in het standaardmodel dat in Amsterdam door notarissen wordt gehanteerd. De Amsterdamse notarissen zijn wel bezig om dit in het standaardmodel op te nemen en dit zal, naar verwachting, snel het geval zijn.

Vraag 5

Bent u bereid om met Koninklijk Notarieel Broederschap in overleg te treden om deze problematiek te bespreken en de Kamer over de uitkomsten te informeren?

Ja, op dit moment wordt hierover reeds met de KNB gesproken. Ik zal u hierover informeren.

Vraag 6

Bestaan er kwaliteitseisen voor bouwkundige keurders of mag iedereen bouwkundige keuringen doen? Wat is uw visie daarop?

Er zijn geen wettelijke vereisten voor de kwaliteit van bouwkundige keuringen. Er zijn echter wel verschillende initiatieven vanuit het veld voor het stellen van kwaliteitseisen. Voorbeelden hiervan zijn het keurmerk voor kwaliteit van bouwkundige keurders waar brancheorganisatie VastgoedPRO zojuist mee gestart is of de bouwkundige keuringen die via Vereniging Eigen Huis uitgevoerd worden. Indien voor het verkrijgen van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) een bouwkundig rapport vereist is als onderbouwing van de aanvraag, stelt het Waarborgfonds Eigen Woning (WEW) eisen aan de inhoud van het bouwkundig rapport. Veel geldverstrekkers volgen de eisen die het WEW stelt aan de inhoud van het bouwkundig rapport, ook voor niet-NHG hypotheken.
Deze initiatieven moedig ik aan en in mijn gesprekken met de branche- en consumentenorganisaties zal ik aandacht hebben voor eventuele obstakels in het tot stand brengen van dergelijke initiatieven. Mijn voorkeur gaat in eerste instantie uit naar het ondersteunen van initiatieven vanuit de sector. Ik vind het belangrijk dat consumenten ook keuzevrijheid hebben op dit gebied.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Woningtekort voor senioren richting 100.000»?1

Ja.

Vraag 2

Deelt u de mening dat het onaanvaardbaar is dat bijna 100.000 senioren wegens woningnood niet naar een aangepaste woning kunnen verhuizen?

De diversiteit van de situatie van ouderen is zeer groot: er zijn verschillen in inkomen, opleiding, gezondheid, grootte van het sociale netwerk etc. De meeste ouderen willen zo lang mogelijk in hun eigen huis blijven wonen. Onder andere door ontwikkelingen in de zorg en technologische innovaties is dat steeds beter mogelijk. Als ouderen willen verhuizen komt dat voort uit verschillende motieven. De vraag kan bijvoorbeeld voortkomen uit de wens om kleiner en/of gelijkvloers te wonen, dichter bij voorzieningen te wonen, om meer sociale contacten te hebben etc. Door deze variëteit aan woonwensen bestaat er ook een grote variëteit aan woningen die specifiek geschikt zijn voor ouderen. Daarnaast bestaan er ook veel reguliere woningen waar ouderen, al dan niet met een kleine of grote aanpassing, in kunnen wonen.
De diversiteit in het aanbod maakt dat er geen eenduidige definitie is voor begrippen als seniorenwoning, ouderenwoning of aangepaste woning. Dit maakt dat zowel het aanbod van als de vraag naar aangepaste woningen lastig te kwantificeren is. Daarmee is dus ook het tekort aan geschikte woningen voor ouderen die willen verhuizen en voor hoeveel ouderen dit niet mogelijk is lastig te bepalen. Het getal van 100.000 woningen herken ik dan ook niet. Wel blijkt uit de Monitor Investeren voor de Toekomst, die in juni 2017 naar uw Kamer is gestuurd2, dat in het bijzonder oudere huurappartementen in stedelijke gebieden vaak niet tegen acceptabele kosten toe- en doorgankelijk zonder traplopen te maken zijn. Gemeenten en corporaties kunnen in hun bouw- en doorstroombeleid inspelen op deze situaties.
Net als voor andere woningzoekenden geldt voor ook ouderen dat zij niet altijd de woning vinden die zij wensen omdat deze niet direct beschikbaar of betaalbaar is op de plek waar ze dat graag willen. Een geringe beschikbaarheid kan komen doordat de doorstroming stokt of doordat het aanbod te klein is. De inschatting is dat vooral het aanbod van woonvormen «tussen huis en instelling in», vaak een wooncomplex met een ontmoetingsruimte, klein is. De gewenste toename zal op het lokale niveau tot stand moeten komen en vergt een goede samenwerking tussen gemeenten, woningcorporaties, zorgaanbieders, projectontwikkelaars, investeerders en particuliere initiatiefnemers. Het kabinet wil deze partijen steunen. De Minister van VWS en ik zullen de invulling hiervan opnemen in het programma Langer Thuis en in de Nationale Woonagenda (conform de motie Dik-Faber). Uw Kamer zal beide documenten voor de zomer ontvangen.

Vraag 3

Hoe zorgt u ervoor dat het gedwongen blijven wonen in een niet-aangepaste woning niet leidt tot gevaarlijke situaties? Hoe waarborgt u de veiligheid van de ouderen die geen kant op kunnen?

Net als andere bewoners zijn ouderen in eerste instantie zelf primair verantwoordelijk voor een veilige thuissituatie. Indien de gezondheid achteruit gaat kunnen er beperkingen optreden waardoor het veiligheidsrisico groter wordt. De oudere kan in dat geval ervoor kiezen op maat gesneden maatregelen te treffen in de bestaande woning of te verhuizen Gemeenten en corporaties kunnen hen daarbij adviseren en ondersteunen. Het is op grond van de Wmo 2015 aan de gemeente om elke melding van een ingezetene met een ondersteuningsvraag, waaronder een woningaanpassing, zorgvuldig te onderzoeken. In dit onderzoek naar de ondersteuningsbehoefte staan de kenmerken van de persoon en diens situatie centraal. Daar waar een ingezetene aangeeft dat een woningaanpassing bijdraagt aan zijn zelfredzaamheid en participatie, dient dat in die betreffende situatie dus zorgvuldig door de gemeente te worden onderzocht. Movisie ontwikkelt daarnaast op dit moment een handreiking hoe gemeenten aan het thema brandveiligheid en valpreventie aandacht kunnen geven in het keukentafelgesprek. Specifiek rekening houdend met de brandveiligheid van ouderen doe ik onderzoek naar het breder voorschrijven van zelfsluitende deuren in nieuwe woongebouwen, naar geluidsterkte en frequentie van rookmelders en naar de mogelijkheid voor ouderen om in geval van brand de lift te kunnen gebruiken. Daarnaast worden in het concept Besluit Bouwwerken Leefomgeving (BBL) zwaardere rookdoorgangseisen opgenomen voor nieuwbouw. In mijn brief van 18 januari 2018 over het Actieplan Toegankelijkheid voor de bouw (Kamerstuk 33 990 nr. 63) heb ik uw Kamer hierover geïnformeerd.

Vraag 4

Deelt u de mening dat er de afgelopen jaren structureel veel te weinig is bijgebouwd? Deelt u de mening dat de overheid de woningmarkt aan zijn lot heeft overgelaten en onze ouderen en andere woningzoekenden hier nu de dupe van zijn?

Tijdens de crisisjaren is de vraag naar woningen en daarmee ook de vraag naar nieuwbouwwoningen zeer laag geweest. Daardoor is de bouwproductie fors afgenomen, wat gevolgen heeft gehad voor de capaciteit bij bouwers en gemeenten. Onder andere door het herstel van de economie is de vraag naar woningen weer aangetrokken, maar het opbouwen van bouwcapaciteit kost tijd. Het gaat hierbij om beschikbaarheid van plancapaciteit, maar ook langere levertijden van bouwmaterialen en een kwantitatief en kwalitatief tekort aan personeel bij overheden en marktpartijen. Inmiddels wordt er weer volop gebouwd, maar zeker in de regio’s waar het woningtekort zodanig is opgelopen dat er ook op de langere termijn nog een flink tekort wordt verwacht, is het nodig om de woningbouw verder te versnellen. De verantwoordelijkheid voor het ruimtelijk ordeningsbeleid en de besluitvorming over bouwlocaties ligt bij gemeenten en provincies. Het nationale belang is daar aanvullend op en kan voor alle partijen versterkend werken. Daarom wil ik samen met gemeenten, provincies en andere betrokken partijen het woningtekort aanpakken. Hiervoor neem ik de komende jaren een actieve rol op mij. Daarom werk ik met partijen in het woondomein aan een Nationale Woonagenda en ga ik in gesprek met de grote stedelijke regio’s waar het woningtekort het meest omvangrijk en de ruimtelijke invulling het meest complex is. Daarbij moet de woningbouw zoveel mogelijk aansluiten bij de vraag van woningzoekenden: bouwen naar behoefte dus. Door te borgen dat er ook op de langere termijn voldoende concrete bouwplannen zijn om in de regionale woningbehoefte te voorzien kan ook de continuïteit van de bouwproductie verbeteren. Daarom richt ik de regionale gesprekken over woningbouw in deze regio’s naast het versnellen van bestaande bouwplannen met name ook op de beschikbaarheid van voldoende plancapaciteit op de langere termijn.

Vraag 5

Hoe gaat u het woningtekort wegwerken? Op welke termijn verwacht u dat het woningtekort verdwenen zal zijn? Welke rol ziet u daarbij voor het Rijk weggelegd, en welke rol voor provincies en gemeenten?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 6

Deelt u de mening dat het schandalig is dat ouderen geen aangepaste woning kunnen krijgen, terwijl statushouders nog altijd in de watten worden gelegd met gratis woningen? Zo nee, waarom niet?

Nee, deze mening deel ik niet. Gemeenten, woningcorporaties en private partijen zorgen voor zowel aangepaste woningen als voor voldoende huisvesting voor statushouders.

Vraag 1

Bent u bekend met het artikel «Hypotheekkeurslijf nekt starters en senioren»?1 Wat is uw reactie hier op?

Ik ben bekend met dit artikel en herken het beeld dat er verschillen zijn tussen kredietverstrekkers in de mate waarin zij maatwerk toepassen.

Vraag 2

Deelt u de mening dat het belangrijk is voor starters en senioren om een eigen huis te kunnen financieren en dat maatwerkhypotheken in het bijzonder voor die groepen een uitweg kunnen bieden? Zo nee, waarom niet?

Ik vind het van belang dat consumenten toegang hebben tot verantwoorde hypotheekverstrekking. De hypotheeknormen in de Regeling Hypothecair Krediet beschermen consumenten tegen overkreditering. In individuele gevallen kan een hogere hypotheek, dan op basis van de hypotheeknormen is toegestaan, verantwoord zijn. Om deze reden biedt de Regeling Hypothecair Krediet kredietverstrekkers ruimte om in individuele gevallen middels maatwerk (de zogeheten explainmogelijkheid) van de inkomensnormen af te wijken. Ook voor starters en senioren kan dit in individuele gevallen verantwoord zijn. Het platform maatwerk heeft in 2017 onderzoek gedaan naar maatwerk bij hypotheekverstrekking en geconstateerd dat starters en senioren in bepaalde situaties tegen belemmeringen aanlopen2. Met de sector zijn hier toen oplossingsrichtingen voor uitgewerkt.

Vraag 3

In hoeverre zijn de regels rondom maatwerk bekend bij hypotheekverstrekkers en hypotheekadviseurs?

Vorig jaar is tijdens het platform maatwerk geconstateerd dat het in specifieke klantsituaties bij kredietverstrekkers onduidelijk was wanneer maatwerk verantwoord is. Dit betrof senioren met een aflossingsvrije hypotheek en senioren die willen verhuizen naar een goedkopere koopwoning en daarbij soms belemmerd worden door de inkomenstoets. De Autoriteit Financiële Markten heeft in reactie hierop de eerder genoemde verduidelijking opgesteld. Kredietverstrekkers hebben aangegeven tevreden te zijn met deze verduidelijking. Daarnaast is geconstateerd dat de bepaling over de toetsrente in de Regeling Hypothecair Krediet belemmerend kan zijn voor senioren die een hypotheek afsluiten met een kortlopend leningdeel. De Regeling Hypothecair Krediet is op dit punt aangepast.
De uitkomsten van het platform worden momenteel geëvalueerd. Mijn eerste beeld is dat er nu voldoende duidelijkheid is bij kredietverstrekkers en dat de uitkomsten van het platform maatwerk tot significante verbeteringen geleid hebben.
In de berichtgeving wordt verwezen naar een onderzoek van Vereniging Eigen Huis (VEH) naar het gebruik van maatwerk. Ik heb de resultaten met VEH besproken. Volgens mijn informatie komt uit het onderzoek niet naar voren dat kredietverstrekkers bang zijn om de vastgestelde richtlijnen onjuist toe te passen. VEH bevestigt daarnaast dat een aantal kredietverstrekkers nu meer ruimte biedt voor maatwerk, onder meer in de specifieke situaties waarin onduidelijkheid bestond.

Vraag 4

Wat is uw reactie op de resultaten van het onderzoek van de Vereniging Eigen Huis (VEH), waaruit blijkt dat een groot deel van de hypotheekverstrekkers de ruimte die de Autoriteit Financiële Markten (AFM) sinds 2013 biedt voor maatwerk onvolledig benut, in het bijzonder als het gaat om senioren en starters?

Tijdens het platform maatwerk is onderzoek gedaan naar het gebruik van maatwerk. Kredietverstrekkers kunnen zelf bepalen of zij alleen standaardhypotheken aanbieden of ook maatwerk leveren. Dit is veelal een commerciële afweging. Een deel van de kredietverstrekkers gaf aan zich bewust te richten op standaardhypotheken. Daarnaast speelt de wijze waarop de kredietverstrekker de hypotheekportefeuille financiert een rol (de funding) en de mate waarin de acceptatie is uitbesteed. Ten slotte gaven kredietverstrekkers en hypotheekadviseurs aan dat het leveren van maatwerk extra kosten met zich meebrengt en dat dit meespeelt bij de afweging om al dan niet maatwerk aan te bieden.
De uitkomsten van het platform worden momenteel geëvalueerd. De Kamer zal voor de zomer over de uitkomsten worden geïnformeerd.

Vraag 5

Is het waar dat hypotheekverstrekkers terughoudend zijn met maatwerk voor huizenkopers uit angst voor het onjuist toepassen van de vastgelegde richtlijnen? Is de door de AFM gepubliceerde verduidelijking ontoereikend geweest?2 Zo ja, zou u de AFM willen vragen nieuwe, toereikende verduidelijkingen te publiceren?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 6

Welke stappen kunt u nog zetten om maatwerk voor onder andere starters en senioren verder te stimuleren?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Hypotheekkeurslijf nekt starters en senioren»?1

Ja, ik ben bekend met dit bericht.

Vraag 2

Wat is er de reden van dat dertien van de 23 geldverstrekkers het bewust laten afweten op het gebied van maatwerk?

Het platform maatwerk heeft in 2017 onderzoek gedaan naar het gebruik van maatwerk bij hypotheekverstrekking2. Hieruit kwam naar voren dat kredietverstrekkers verschillende factoren meewegen bij het bepalen of zij maatwerk willen aanbieden. Een deel van de kredietverstrekkers gaf aan zich bewust te richten op standaardhypotheken of hypotheken die verstrekt worden met een Nationale Hypotheek Garantie. Daarnaast speelt soms de wijze waarop de kredietverstrekker de hypotheekportefeuille financiert een rol (de funding) en de mate waarin de acceptatie is uitbesteed. Ten slotte gaven kredietverstrekkers en hypotheekadviseurs aan dat het leveren van maatwerk extra kosten met zich meebrengt en dat dit meespeelt bij de afweging om al dan niet maatwerk aan te bieden.

Vraag 3

Wat vindt u ervan dat geldverstrekkers bewust geen hypotheken verstrekken aan starters en senioren die hierdoor vaak geen kant op kunnen?

Ik heb geen aanwijzingen dat kredietverstrekkers bewust geen hypotheken verstrekken aan starters of senioren. Er zijn wel hypotheekverstrekkers die om verschillende redenen geen maatwerk aanbieden. Kredietverstrekkers kunnen zelf bepalen of zij alleen standaardhypotheken aanbieden of ook maatwerk leveren. Dit is veelal een commerciële afweging.
De hypotheeknormen beogen overkreditering te voorkomen. Het kan in specifieke situaties onverantwoord zijn om een hypothecair krediet af te sluiten. Ik zou het onwenselijk vinden als senioren en starters geen toegang hebben tot een hypothecair krediet als dit wel verantwoord is. Hiervan is echter geen sprake. Vereniging Eigen Huis (VEH) constateert in het onderzoek dat 43% van de ondervraagde kredietverstrekkers maatwerk biedt. Starters en senioren hebben derhalve keuze om een maatwerkhypotheek af te sluiten.

Vraag 4

Bent u ervan op de hoogte dat geldverstrekkers die over het algemeen wel maatwerk leveren, dit soms niet doen uit angst om de regels te overtreden? Deelt u de mening dat de tot nu toe genomen maatregelen, zoals het Platform maatwerk, niet tot verbetering hebben geleid? Zo nee, waarom niet?

Vorig jaar is door het platform maatwerk geconstateerd dat het in specifieke situaties bij kredietverstrekkers onduidelijk was wanneer maatwerk verantwoord is. Het ging om senioren met een aflossingsvrije hypotheek en senioren die wilden verhuizen naar een goedkopere koopwoning en daarbij soms belemmerd werden door de inkomenstoets. De Autoriteit Financiële Markten (AFM) heeft in reactie hierop verduidelijkt wanneer maatwerk verantwoord kan zijn.
De uitkomsten van het platform worden momenteel met de sector geëvalueerd. Ik zal u voor de zomer hierover informeren. Mijn eerste beeld is dat nu voldoende duidelijkheid bij kredietverstrekkers bestaat en dat de uitkomsten van het platform maatwerk tot significante verbeteringen hebben geleid. In de berichtgeving wordt verwezen naar een onderzoek van VEH naar het gebruik van maatwerk. Ik heb de resultaten van het onderzoek met VEH besproken. Volgens mijn informatie komt uit dit onderzoek niet naar voren dat kredietverstrekkers bang zijn om de regels te overtreden en laten de uitkomsten zien dat het platform tot verbeteringen geleid heeft.

Vraag 5

Deelt u de mening dat de strengere hypotheekregels ertoe hebben geleid dat er minder ruimte is voor maatwerk, waardoor vooral starters en senioren in een gedwongen keurslijf zitten? Zo nee, waarom niet?

De regelgeving beschermt de consument tegen overkreditering. Tegelijkertijd is er maatwerk mogelijk indien dit verantwoord is. In het platform is besproken hoe mogelijkheden daadwerkelijk benut kunnen worden. De uitkomsten van het platform hebben geleid tot aanpassingen bij kredietverstrekkers en een flink aantal biedt nu maatwerk aan.

Vraag 6

Wanneer gaat u nu eindelijk eens iets aan de woningmarkt doen en ervoor zorgen dat geldverstrekkers meer gebruik kunnen maken van maatwerk, zodat ook starters en senioren een huis kunnen kopen?

Het platform maatwerk heeft knelpunten rondom maatwerk bij hypotheekverstrekking onderzocht. Naar aanleiding van de uitkomsten van het platform is de regelgeving op punten aangepast en verder verduidelijkt. Momenteel evalueer ik de uitkomsten van het platform maatwerk met de sector. Ik zal u hier voor de zomer over informeren.

Vraag 7

Deelt u de mening dat het van de zotte is dat iemand voor de aanvraag van een hypotheek afhankelijk is van degene die de aanvraag behandelt? Zo nee, waarom niet? Wat bent u voornemens aan deze willekeur te doen?

De meeste kredietverstrekkers laten een hypotheekaanvraag achtereenvolgens beoordelen door twee verschillende acceptanten. Dit verkleint de kans op fouten tijdens het acceptatieproces en draagt bij aan een voorspelbare beoordeling. In het geval van individueel maatwerk hebben acceptanten minder harde acceptatiekaders en daardoor meer vrijheid in de beoordeling. Dit kan er toe leiden dat er binnen een acceptatieafdeling, in het geval van maatwerk, door verschillende acceptanten anders gekeken kan worden naar wat in een individuele situatie verantwoord is. Ik ben hierover met de sector in gesprek in bijeenkomsten van het platform hypotheken, waar de uitkomsten van het platform maatwerk besproken worden. Mijn eerste beeld daarbij is niet dat er sprake is van willekeur. Beoordelingen van maatwerkaanvragen vinden plaats op onderbouwde wijze binnen wettelijke en interne kaders. Kredietverstrekkers dienen een verantwoord krediet te verstrekken. De AFM ziet hier op toe.

Vraag 1

Weet u dat er huurders zijn in de Blommenbuurt te Enkhuizen die langdurig in beschimmelde woningen wonen?

Vraag 2

Wat vindt u ervan dat woningcorporatie Welwonen niets of niet voldoende doet aan deze ongezonde woonsituatie?

Vraag 3

Bent u bereid de directie van deze woningcorporatie aan te spreken op de wijze waarop zij huurders in de steek laat en bent u bereid op zo kort mogelijke termijn oplossingen na te streven?

Vraag 4

Deelt u de mening dat – indien de Huurcommissie huurverlaging toekent aan de huurder als gevolg van schimmel of achterstallig onderhoud aan de woning- het logisch is om huurders op grond van die uitspaak het recht te geven om het opknappen en oplossen van de schimmelproblematiek te eisen? Kunt u uw antwoord toelichten?

Vraag 5

Vindt u ook in dit geval dat het «gelet op de mogelijke gezondheidsrisico’s die daarmee kunnen samenhangen, onwenselijk is als vocht- en schimmelproblemen of andere ernstige gebreken aan een woning niet voortvarend worden verholpen», zoals u eerder heeft aangegeven?1 Zo ja, bent u bereid om bewoners die mogelijk gezondheidsrisico’s lopen bij te staan?

Vraag 6

Deelt u de mening dat het efficiënter en voortvarender is als uw ministerie zelf grootschalig onderzoek doet naar de schaal waarop er in Nederland schimmelwoningen en achterstallig onderhoud is, en dat u op grond daarvan met een landelijk actieplan komt om het opknappen en gezond maken van woningen te stimuleren?

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van de evaluatie, uitgevoerd door Twynstra Gudde in opdracht van het college van burgemeester en wethouders van Rotterdam, die volgens artikel 5, vijfde lid, van de Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek (Rotterdamwet) moet worden uitgevoerd? Kent u het bericht «De Rotterdamse buurten knappen niet op door armen te weren»1?

Ik heb kennisgenomen van de belangrijkste conclusies uit de evaluatie, zoals die door de gemeenteraad in de aanvraag voor de gebiedsaanwijzing voor toepassing van artikel 8 en 9 van de Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek (Wbmgp) zijn opgenomen. Ik ken het door u aangehaalde bericht.

Vraag 2

Weet u dat in de aanvraag van de gemeente Rotterdam voor verlenging van de maatregel wordt aangegeven dat de evaluatie aantoont dat zonder toepassing van de wet de problemen veel groter waren geweest? Weet u dat dit volgens het College voor de Rechten van de Mens gebaseerd lijkt op cijfers over sociaaleconomische samenstelling van de wijk, terwijl het doel van de wet echter is niet het veranderen van de sociaaleconomische samenstelling van de wijk maar het vergroten van de leefbaarheid? Welke conclusies trekt u uit de evaluatie ten opzichte van de leefbaarheid?

In de aanvraag heeft de gemeenteraad aangegeven dat de evaluatie van de werking van de maatregel (selectieve woningtoewijzing op basis van «inkomen uit arbeid») aantoont dat de maatregel een positief effect heeft op het bijstandsniveau in de aangewezen gebieden. De maatregel verbetert de verhouding werkenden-niet werkenden en daarmee de zelfredzaamheid van de lokale bevolking. Ondanks de financiële en economische crisis is in de aangewezen wijken het aandeel inwoners dat afhankelijk is van een uitkering gedaald of in ieder geval niet toegenomen.
Daarnaast geeft de gemeenteraad aan dat er in de aangewezen gebieden nog steeds straten en buurten zijn die op bewonerskenmerken in de Leefbaarometer onvoldoende of ruim onvoldoende scoren ten opzichte van het gemiddelde. Verder blijkt uit de evaluatie dat in een aantal referentiewijken (Afrikaanderwijk, Vreewijk en Tussendijken) de leefbaarheid op een aantal criteria, waaronder de uitkeringsafhankelijkheid, is verslechterd. Hieruit concludeert de gemeenteraad dat zonder de toepassing van de Wbmgp de situatie verslechterd zou zijn in de wijken die zijn aangewezen. Alles bij elkaar genomen heeft de Rotterdamse gemeenteraad weloverwogen de conclusie getrokken dat het evaluatierapport voldoende aanleiding en noodzaak gaf om een nieuwe aanvraag te initiëren voor de aangewezen wijken Tarwewijk, Carnisse, Oud-Charlois, Hillesluis, Bloemhof en vijf straten in Delfshaven.
Naar aanleiding van de opmerking van het College voor de Rechten van de Mens over de cijfers met betrekking tot de sociaaleconomische samenstelling van de wijk, benadruk ik dat de samenstelling van de bevolking een van de aspecten is van het brede begrip leefbaarheid (naast cijfers over woningen, voorzieningen, fysieke omgeving en veiligheid)2. Met de toepassing van artikel 8 (en artikel 9) van de Wbmgp wordt bijgedragen aan het tegengaan van segregatie en van een eenzijdige bevolkingssamenstelling. Ik kan mij dan ook vinden in de conclusie van de gemeenteraad op basis van de evaluatie dat de maatregel wat dit aspect betreft een positief effect heeft op het bevorderen van de leefbaarheid in de aangewezen wijken.

Vraag 3

Aan welke criteria toetst u de aanvragen van gemeenten om gebruik te mogen maken van deze wet?

Ik beoordeel de aanvragen aan de hand van de vier criteria in de wet, te weten noodzakelijkheid, geschiktheid, subsidiariteit en proportionaliteit. De gemeenteraad moet in de aanvraag aan mij voldoende aannemelijk maken dat de beoogde gebiedsaanwijzing daaraan voldoet.

Vraag 4

Neemt u in uw afweging om een aanvraag voor verlenging al dan niet goed te keuren mee dat toepassing van de Rotterdamwet een inbreuk maakt op grondrechten, zoals artikelen 1 en 22 van de Grondwet en dat, wanneer een wet niet effectief is, de inbreuk op het grondrecht niet gerechtvaardigd is? Zo nee, waarom niet? Zo ja, in hoeverre voldoet de toepassing van artikel 8 van de Rotterdamwet in Rotterdam blijkens het evaluatierapport en eerdere evaluatierapporten aan die eisen?

De afweging of de Wbmgp een inbreuk maakt op grondrechten, zoals artikel 1 en 22 van de Grondwet, wordt niet betrokken bij de beoordeling van de afzonderlijke aanvragen van gemeenteraden voor een gebiedsaanwijzing om selectieve woningtoewijzing op grond van de Wbmgp te mogen toepassen. In de toelichting bij het wetsvoorstel en tijdens de parlementaire behandeling is aan de grondrechten nadrukkelijk aandacht besteed, zowel wat betreft het voorstel met betrekking tot artikel 8 en 9 (30 091), als bij het wetsvoorstel met betrekking tot het per 1 januari 2017 in werking getreden artikel 10 inzake selectieve woningtoewijzing ter beperking van overlast gevend en crimineel gedrag (34 414).
Voorts merk ik hierbij op dat naar aanleiding van een casus bij de gemeente Rotterdam het Europese Hof voor de Rechten van de Mens (EHRM) uitspraak heeft gedaan over de vraag of toepassing van artikel 8 van de Wbmgp een gerechtvaardigde beperking is van het recht van verplaatsing en om vrijelijk zijn verblijfsplaats te kiezen op grond van het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens (EVRM, art. 2, paragraaf 4, Vierde Protocol bij het EVRM). Nadat eerder (2016) de Kamer van het EHRM met 7 rechters oordeelde dat er geen sprake was van schending van het EVRM heeft ook de Grote Kamer met 17 rechters de zaak bezien en in november vorig jaar geoordeeld dat er geen sprake is van schending van het EVRM m.a.w. dat er geen sprake is van een ongerechtvaardigde beperking van betrokkene om vrijelijk haar verblijfplaats te kiezen.
Wat betreft de effectiviteit van de toepassing van artikel 8 van de Wbmgp in Rotterdam verwijs ik naar mijn antwoord op vraag 2

Vraag 5

Rechtvaardigen in uw ogen de zeer beperkte tot bijzonder negatieve effecten van de toepassing van artikel 8 van de Rotterdamwet, een verlenging van de toepassing van deze maatregel? Zo ja, op welke gronden trekt u deze conclusie?

Zoals in het antwoord bij vraag 2 is aangegeven, blijkt uit de evaluatie dat met de toepassing van artikel 8 van de Wbmgp de verhouding werkenden-niet werkenden in een aangewezen wijk verbetert, dat daarmee een eenzijdige samenstelling van de bevolking wordt tegengegaan, en zo wordt bijgedragen aan de leefbaarheid. De aanvraag van de gemeenteraad van Rotterdam om de maatregelen op grond van artikel 8 en artikel 9 van de Wbmgp wederom te mogen toepassen in de aangewezen wijken zal ik beoordelen aan de hand van de bij antwoord 3 aangeduide vier criteria in de wet. Zodra ik daarover een besluit heb genomen, zal ik ook uw Kamer hierover informeren, zoals gebruikelijk is bij alle besluiten die ik neem over de aanvragen van gemeenteraden voor een gebiedsaanwijzing om selectieve woningtoewijzing toe te passen op grond van de Wbmgp.

Vraag 6

Welke conclusies trekt u uit het geconstateerde «waterbedeffect» van toepassing van de Rotterdamwet?

Dat in een aantal referentiewijken (Afrikaanderwijk, Vreewijk en Tussendijken) de leefbaarheid op een aantal criteria, waaronder de uitkeringsafhankelijkheid, is verslechterd kan op een waterbed-effect duiden als gevolg van de toepassing van artikel 8 van de Wbmgp. Het zou echter ook kunnen zijn dat deze wijken zich al negatiever aan het ontwikkelen waren, ongeacht de toepassing van artikel 8 in andere aangewezen wijken. In dat verband merk ik op dat het lastig is voor onderzoekers om een causaal verband aan te tonen van een mogelijk waterbed-effect. Daarvoor zijn er in het kader van een integrale gebiedsgerichte aanpak (fysiek, sociaal, veiligheid, selectieve woningtoewijzing) te veel factoren en te veel verschillende interventies en beleidsmaatregelen van invloed op de leefbaarheid in wijken en buurten.

Vraag 7

Hoe verhoudt het feit dat de Rotterdamwet, naast Rotterdam (waar nu ook artikel 10 wordt toegepast), ook in Vlaardingen, Capelle en Schiedamdit wordt toegepast zich tot het vereiste in artikel 6, tweede lid, van de wet?

De gemeenteraad dient op basis van artikel 6, tweede lid, van de Wbmgp voor de toepassing van artikel 8 en artikel 10 van de Wbmgp aan mij voldoende aannemelijk te maken dat woningzoekenden aan wie als gevolg van de aanwijzing geen huisvestingsvergunning kan worden verleend voor het in gebruik nemen van woonruimte in de aangewezen gebieden, voldoende mogelijkheden houden om binnen de regio waarin de gemeente is gelegen, passende huisvesting te vinden.
Om dit in het kader van het proportionaliteitscriterium te kunnen beoordelen vraag ik op grond van artikel 6, vierde lid, van de Wbmgp advies aan gedeputeerde staten van de provincie. Voor de aanvragen van de gemeenteraden van Rotterdam, Vlaardingen, Capelle aan den IJssel en Schiedam is dat ook gebeurd. De gedeputeerde staten van de provincie Zuid-Holland hebben bij deze aanvragen positief geadviseerd. Hierbij heeft de provincie bij de laatste aanvraag van de gemeenteraad van Rotterdam voor toepassing van artikel 10 wel opgemerkt dat de mogelijkheden voor woningzoekenden, die als gevolg van de aanwijzing op grond van de Wbmgp elders in de regio passende huisvesting moeten vinden, in de regio steeds verder beperkt worden. Omdat gedeputeerde staten zien dat door de aanwijzingen op grond van Wbmgp het regionale probleem groter wordt, is de provincie samen met de betrokken regio-gemeenten en corporaties een proces gestart om te bezien wat nodig is om te voorzien in een passend aanbod voor de doelgroepen. Dit proces wordt wat de provincie betreft zo ingericht dat de effecten van de huisvestingsverordeningen op basis van de Huisvestingswet 2014 en de Wbmgp worden meegenomen in concrete afspraken over de betaalbaarheid en beschikbaarheid van de sociale voorraad, de particuliere voorraad en de goedkope koopsector in de verschillende gemeenten van de regio. Ik juich het ingezette proces om tot regionale afspraken te komen toe, zodat die kunnen helpen bij de advisering door gedeputeerde staten over toekomstige aanvragen op basis van de Wbmgp.

Vraag 8

Bent u bereid de toepassing van de Rotterdamwet tijdelijk op te schorten dan wel nieuwe aanvragen (ook tot verlenging) niet te honoreren, voor nader onderzoek gezien de zeer beperkte tot zeer negatieve effecten van toepassing van artikel 8 van de Rotterdamwet, zoals eerder ook gebleken uit het evaluatierapport van de Universiteit van Amsterdam?2 Zo nee, waarom niet?

Nee, ik zie geen aanleiding om de toepassing van selectieve woningtoewijzing op grond van artikel 8, 9 en/of 10 van de Wbmgp tijdelijk op te schorten of op voorhand nieuwe aanvragen van gemeenteraden terzake niet te honoreren. Ik verwijs hiervoor naar mijn antwoord bij vraag 5 en tevens naar de kabinetsreactie4 eind 2015 op de wetenschappelijke evaluatie naar het effect van de Wbmgp, opgesteld door de Universiteit van Amsterdam. Wat betreft de volgende evaluatie van de Wbmgp merk ik op dat overeenkomstig artikel 17 van de Wbmgp iedere vijf jaar een evaluatie van de wet aan de Staten-Generaal wordt gezonden. De eerstvolgende evaluatie zal derhalve in 2020 plaatsvinden. Dan zal meer gezegd kunnen worden over de toepassing bij meer gemeenten van selectieve woningtoewijzing op grond van artikel 8, 9 en/of 10 van de Wbmgp en de effecten daarvan. Ook kan dan aandacht worden besteed aan de zorgen die er leven bij de vragensteller.

Vraag 9

Deelt u de mening dat mensen met een laag inkomen niet als groep dienen te worden gestigmatiseerd? Hoe verhoudt zich naar uw mening artikel 8 van de Rotterdamwet waarin de economische positie van mensen wordt gekoppeld aan overlast gevend gedrag tot deze stigmatisering?

Ik ben het met u eens dat mensen met een laag inkomen niet als groep dienen te worden gestigmatiseerd. Dat is bij de toepassing van artikel 8 van de Wbmgp ook niet aan de orde. Waar het hier om gaat is dat met het toepassen van deze maatregel een onevenwichtige bevolkingssamenstelling wordt tegengegaan en dat de gemeente samen met betrokken instellingen beter in staat is om de zittende bewoners in een kwetsbare sociaaleconomische positie te ondersteunen. Voor het verlenen van een huisvestingsvergunning vindt telkens een individuele beoordeling door de gemeente plaats. Hierbij merk ik nog op dat bij de toepassing van artikel 8 aan de woningzoekenden zonder inkomen uit arbeid èn die zes jaar of langer in de regio wonen geen huisvestingsvergunning wordt geweigerd in een aangewezen gebied. Ook heeft de gemeente de mogelijkheid om een hardheidsclausule toe te passen.
Verder kan ik niet genoeg benadrukken dat er geen enkele koppeling is tussen woningzoekenden met een zwakke sociaaleconomische positie (waarop artikel 8 van toepassing kan zijn) en overlastgevend of crimineel gedrag (waarop artikel 10 van toepassing is). Dat daar een relatie tussen zou zijn is echt een misverstand. Woningzoekenden met een bijstandsuitkering of laag inkomen die een woning willen betrekken in een aangewezen gebied waarop alleen artikel 10 van toepassing is en die geen ernstig overlastgevend of crimineel gedrag in het recente verleden hebben vertoond, ondervinden op grond van de Wbmgp geen enkele belemmering bij het vinden van een geschikte woonruimte in dat gebied.

Vraag 10

Is het waar dat bepaalde doelgroepen zoals mensen die dakloos zijn, mensen met psychische problemen en statushouders die onder de 120 procent van het minimumloon verdienen moeite hebben met het vinden van passende woonruimte? Zo ja, is dit naar uw oordeel (mede) het gevolg van de Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek? Zo nee, waarom niet?

Indien de door u genoemde doelgroepen moeite hebben met het vinden van passende woonruimte, kan dat in bepaalde regio’s te maken hebben met schaarste op de woningmarkt. Bij de beoordeling van de aanvragen van gemeenteraden voor toepassing van selectieve woningtoewijzing op grond van de Wbmgp bekijk ik zorgvuldig of woningzoekenden, die geen huisvestingsvergunning kunnen krijgen als gevolg van de toepassing van artikel 8 of artikel 10 voor een aangewezen gebied, voldoende mogelijkheden houden om binnen de regio passende huisvesting te vinden. Ik vraag daarover ook advies van gedeputeerde staten van de desbetreffende provincie. Ik verwijs verder naar mijn antwoord op vraag 7.

Vraag 11

Is het waar dat kortlopende huurovereenkomsten niet onder de Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek vallen en dat hierdoor in sommige wijken veel kortlopende huurovereenkomsten worden afgesloten? Hoe beoordeelt u dit effect van de wet?

De Wbmgp noch de Huisvestingswet bevatten bepalingen die gaan over de duur van een af te sluiten huurovereenkomst en maken dus geen onderscheid tussen huurcontracten die een gebruik betreffen dat naar zijn aard van korte duur is (doorgaans vakantiehuur, soms ook wel short stay genoemd), tijdelijke huurcontracten en huurcontracten voor onbepaalde tijd. Bij toepassing van artikel 8, 9 of 10 van de Wbmgp kan op grond van de huisvestingsverordening aan woningzoekenden al dan niet een huisvestingsvergunning worden verleend om woonruimte te betrekken in aangewezen complexen, straten of gebieden. Dat staat los van de tijdelijke huurovereenkomsten die op grond van de Wet doorstroming huurmarkt kunnen worden afgesloten en de «korte duur» huurcontracten.

Vraag 1

Kent u het bericht «Gemeenten wantrouwen beleggers en dat frustreert bouw middeldure huurwoningen»?1

Ja.

Vraag 2

Bent u op de hoogte van het huidige woningtekort?

Ja.

Vraag 3

Deelt u de mening dat de bouw van middenhuurwoningen belangrijk is om meer mensen kans op een goed en betaalbaar huis te geven?

Ik deel deze mening. Meer woningen in het middenhuursegment zijn onder andere nodig voor starters en jonge gezinnen. Met name in gemeenten met een gespannen woningmarkt, zoals de grote steden, hebben deze groepen moeite om een betaalbare woning te vinden. Op dit moment blijft daar het aanbod van middenhuurwoningen achter bij de vraag. Ik heb u recent de kabinetsreactie gestuurd op de aanbevelingen van de voorzitter van de Samenwerkingstafel middenhuur2. Hierin kondig ik een aantal maatregelen aan om meer woningen in het middenhuursegment tot stand te laten komen, en ook mogelijkheden om deze woningen te bestemmen voor een doelgroep en te behouden in het segment. De verantwoordelijkheid voor het bouwen van middenhuurwoningen ligt op lokaal niveau. Ik roep daarom lokale partijen op om met elkaar aan de slag te gaan om samen goede afspraken te maken over meer middenhuur.

Vraag 4

Deelt u de mening dat de miljarden, die beschikbaar zijn voor investeringen in middenhuurwoningen, moeten worden gebruikt om te bouwen, bouwen, bouwen?

Het vertrouwen tussen beleggers en decentrale overheden is wezenlijk voor de bijdrage die investeringen van private partijen kunnen leveren aan woningbouw, en specifiek voor meer middenhuur. Ik ben er van overtuigd dat de gezamenlijke intenties en de bereidwilligheid vanuit beleggers en gemeenten aanwezig is, en dat een betere bekendheid van partijen onderling met elkaar hieraan kan bijdragen. Het rapport van de STEC groep toont dat gemeenten en beleggers elkaar beter kunnen vinden, en ook dat er nog een wereld valt te winnen.

Vraag 5

Wat is uw reactie op de uitkomst van het onderzoek van het adviesbureau dat 40% van de gemeenten bang is dat beleggers middeldure huurwoningen snel doorverkopen?2

Het rapport van de STEC groep geeft aan dat 40% van de deelnemende gemeenten bang is dat beleggers middenhuurwoningen snel doorverkopen. Deze zorg is met name buiten de G4/G32 groot. De Samenwerkingstafel middenhuur heeft laten zien dat een aantal beleggers bereid is om afspraken te maken met gemeenten over het behouden van woningen voor het middenhuursegment. Dit zijn veelal private afspraken die gemaakt worden bij de gronduitgifte. In een aantal steden hebben beleggers aangegeven dat heldere kaders vanuit de gemeente zorgen voor een gelijk speelveld waardoor de bouw van middenhuurwoningen tot stand komt.
Het gesprek met elkaar aangaan in bijvoorbeeld de vorm van een lokale samenwerkingstafel of een lokale woonvisie is een goede manier om afspraken te maken. Voor gemeenten die daar behoefte aan hebben, bied ik ondersteuning door middel van het Expertteam Woningbouw. Dit Expertteam kan helpen in het bieden van specifieke kennis, maar ook bij het opzetten van een lokale samenwerkingstafel.

Vraag 6

In hoeverre zijn gemeenten op de hoogte gebracht van de algemene maatregel van bestuur Middenhuur, waarin gemeenten specifiek grond kunnen toewijzen aan de bouw van middenhuurwoningen en «uitponden» tegen kunnen gaan? Waarom wordt deze mogelijkheid niet gewoon gebruikt om afspraken te maken tussen gemeenten en beleggers?

De mogelijkheid om middenhuur op te nemen in het bestemmingsplan is opgenomen in het door het Rijk en VNG samengesteld document «Gemeentelijk instrumentarium middenhuur».4 Hierin staan alle instrumenten beschreven die gemeenten tot hun beschikking hebben om te zorgen dat er middenhuurwoningen worden gebouwd, maar ook beschikbaar zijn en behouden blijven voor de doelgroep. Dit document is zowel door het Rijk als de VNG regelmatig onder de aandacht gebracht, zoals bij het VNG-congres, het congres «Middag van de Middenhuur» en via de VNG-nieuwsbrief. Daarnaast is het gemeentelijk instrumentarium steevast genoemd tijdens bijeenkomsten van de lokale samenwerkingstafels onder leiding van Rob van Gijzel.
Of en in welke mate een gemeente gebruik maakt van de mogelijkheid om middenhuur op te nemen, hangt af van de lokale situatie. Het is aan de gemeente om te bepalen welk instrument leidt tot de gewenste voorraad; daar waar de gemeente en belegger tot private afspraken kunnen komen, of waar de gemeente via een tender reeds voorwaarden kan stellen aan het gebruik van de grond, is het niet altijd nodig om ook het instrument van het bestemmingsplan in te zetten. Ik blijf met gemeenten in gesprek over welke mogelijkheden zij kunnen benutten.

Vraag 7

Wat is uw reactie op de uitkomst van het onderzoek van het adviesbureau dat 18% van de gemeenten het moeilijk vindt om afspraken te maken over het behalen van maatschappelijke doelen, zoals leefbaarheid en schuldhulpverlening?

Ik wil benadrukken dat het rapport van de STEC-groep laat zien dat maar liefst 82% van de deelnemende gemeenten heeft aangegeven neutraal of goed zaken te kunnen doen met beleggers over deze onderwerpen. Dat geeft aan dat er op dit terrein al veel goed werk wordt verricht.
Ook hier is het van belang om met elkaar in gesprek te gaan bijvoorbeeld in de vorm van een lokale samenwerkingstafel of in het kader van de woonvisie. Verder verwijs ik graag naar de mogelijkheden die het Expertteam Woningbouw biedt om gemeenten te ondersteunen.

Vraag 8

Deelt u de mening dat leefbaarheid van woonwijken belangrijk is? In hoeverre is het mogelijk dat beleggers in middenhuurwoningen leefbaarheid kunnen bewaken en kunnen kijken «wat er leeft achter de deur»? In hoeverre zijn er andere regels nodig om te zorgen dat verhuurders recht krijgen om hun huurwoningen te bezoeken?

Verhuurders kunnen huurders aanspreken. Voor elke huurder, ook die van een middenhuurwoning, gelden namelijk wettelijke regels die bijdragen aan leefbaarheid. Zo dient elke huurder zich te gedragen zoals een goed huurder betaamt. Ook kan een huurovereenkomst worden beëindigd, met tussenkomst van de rechter, indien een huurder zorgt voor ernstige overlast. Ik zie dan ook geen reden om hiervoor met andere regels te komen.

Vraag 9

Deelt u de mening dat het belangrijk is dat mensen in schuldhulpverlening kunnen doorstromen naar een goedkopere woning om kosten te besparen? Wie heeft hierin een taak en hoe kijkt u daarbij aan tegen de rol van gemeenten, corporaties en beleggers? Deelt u de mening dat dit een taak is van corporaties en niet van beleggers in middenhuurwoningen? Welke concrete maatregelen moeten worden genomen om mensen te laten doorstromen naar een goedkopere corporatiewoning?

Aan problematische schulden liggen dikwijls verschillende oorzaken ten grondslag, zoals psychosociale factoren, relatieproblemen, gezondheid, een verslaving of de woonsituatie. Het is belangrijk om bij het oplossen van de financiële problemen daarvoor aandacht te hebben en de oorzaken zo mogelijk weg te nemen. Bij mensen die zich melden bij de schuldhulpverlening gaat het zeker niet alleen om mensen met een laag inkomen, uitkering of mensen zonder eigen woning. Gemeenten zijn verantwoordelijk voor (integrale) schuldhulpverlening. Zij zullen samen met de schuldenaar naar een structurele oplossing zoeken om zijn of haar financiële problemen op te lossen. Daarbij zal rekening gehouden moeten worden met de individuele omstandigheden en dus maatwerk worden geleverd. De financiële positie van de schuldenaar zal gestabiliseerd moeten worden, waarbij onder andere de uitgaven en inkomsten met elkaar in evenwicht worden gebracht. In dat kader kan het noodzakelijk zijn dat de woonlasten, zowel in geval van een eigen woning als van een huurwoning, worden verlaagd. Per situatie wordt bezien hoe dat kan worden bewerkstelligd. Verhuizing naar een goedkopere corporatiewoning kan in principe in individuele gevallen tot de mogelijkheid behoren als zij behoren tot de doelgroep van de corporatie.

Vraag 10

Wat gaat u doen om te zorgen dat gemeenten genoeg grond beschikbaar stellen zodat het beschikbare geld wordt gebruikt om meer middenhuurwoningen te bouwen?

Het woon- en grondbeleid is een lokale aangelegenheid. Ik ondersteun waar mogelijk gemeenten bij het bouwen van voldoende (middenhuur)woningen. Enkele van deze acties heb ik in mijn eerdere antwoorden al uitgebreid beschreven, zoals het Expertteam Woningbouw, lokale samenwerkingstafels, de aanpassing van het Besluit ruimtelijke ordening en het informatiedocument «Gemeentelijk instrumentarium middenhuur».
Voor wat betreft het beschikbaar stellen van grond wil ik nog opmerken dat niet alle gemeenten zelf (voldoende) geschikte grondposities in handen hebben. Ook andere partijen met grondposities zijn hier aan zet. De gemeente kan wel een rol spelen waar het gaat om het snel doorlopen van procedures rondom bijvoorbeeld bestemmingswijzigingen. Daarbij kan ook gebruik worden gemaakt van de Crisis- en herstelwet.

Vraag 1

Kent u het artikel «miljardairsfamilie Van der Vorm koopt huizen voor Syriërs (en u betaalt mee)?»1

Ja.

Vraag 2

Waarom wordt deze discriminatie van Nederlanders toegestaan en wat gaat u doen om dit aan te pakken?

Het initiatief is een samenwerking van Rotterdam en SNTR als antwoord op de behoefte aan extra woonruimte voor statushouders als gevolg van de verhoogde instroom. Hoe sneller statushouders in de gemeente gehuisvest kunnen worden, hoe eerder zij kunnen starten met hun integratie en participatie. Om die reden heeft SNTR 200 woningen aangekocht in Rotterdam voor de huisvesting van Syrische statushouders met een daaraan gekoppeld integraal integratie- en onderzoeksprogramma. De stichting heeft ervoor gekozen om hun aanbod te beperken tot Syriërs. Een afgebakende groep naar herkomstland vergemakkelijkt in hun optiek de vormgeving van hun integratieprogramma. De particuliere woningen van SNTR zijn een aanvulling op de bestaande sociale huurvoorraad in Rotterdam, waardoor er een lagere druk op corporatiewoningen is ontstaan. Voor statushouders van andere nationaliteiten en voor Syrische statushouders die niet kiezen voor huisvesting via het programma van SNTR, geldt dat zij in een reguliere woning worden gehuisvest en bij hun integratie worden ondersteund conform de vastgestelde Rotterdamse Aanpak Statushouders 2016–2020. De Algemene wet gelijke behandeling verbiedt het in algemene zin om onderscheid te maken naar nationaliteit bij het aanbieden van woonruimte. Of in het onderhavige geval ook sprake is van discriminatie is niet aan het kabinet, maar aan een rechter om te beoordelen.

Vraag 3

Zijn er in Nederland nog meer van dit soort woon- en investeringsconstructies die Nederlanders discrimineren?

Ons zijn geen andere initiatieven bekend die vergelijkbaar zijn met het initiatief van SNTR.

Vraag 4

Deelt u de mening dat Syrische statushouders niet in Nederland moeten inburgeren, maar terug moeten naar hun eigen land, zoals hun landgenoten, die in Turkije zijn opgevangen, massaal doen? Zo nee, waarom niet?

Nee. Zodra statushouders zijn uitgeplaatst in gemeentelijke huisvesting, zijn zij verplicht om te starten met inburgering. Voor de vraag of Syrische statushouders terug zouden moeten keren naar hun eigen land verwijs ik naar de antwoorden op Kamervragen van het lid Bisschop (SGP) van 5 maart jl.2

Vraag 5

Hoe logisch vindt u het dat er op deze manier 200 extra sociale huurwoningen worden gecreëerd – inclusief huurtoeslagen en dergelijk – terwijl er volgens de gemeente Rotterdam juist «te veel sociale huurwoningen in de stad zijn»?

De gemeente Rotterdam heeft, net als andere gemeenten in Nederland, te voldoen aan de taakstelling met betrekking tot de huisvesting van statushouders. Statushouders zijn doorgaans aangewezen op de goedkope woningen. Het aanbod van 200 particuliere woningen dat door SNTR is gecreëerd voor de doelgroep helpt de gemeente bij hun taakstelling en zorgt voor een lagere druk op corporatiewoningen en dus meer mogelijkheden voor de reguliere woningzoekenden in Rotterdam.
Statushouders hebben recht op huurtoeslag. Het maakt daarbij geen verschil of ze een woning van een wooncorporatie krijgen toegewezen of een woning van SNTR.

Vraag 6

Deelt u de mening dat dit soort constructies marktverstorend werken?

Nee.

Vraag 7

Bent u bereid er voor zorg te dragen dat sociale huurwoningen alleen worden toegewezen aan Nederlanders? Zo nee, waarom niet?

Nee, In Nederland mag geen onderscheid gemaakt worden op basis van nationaliteit. Onze Grondwet begint met het recht op gelijke behandeling van gelijke gevallen.

Vraag 1

Kent u de uitzending van Zembla van 21 februari 2018?

Ja.

Vraag 2

Wat zijn de regels met betrekking tot het blijven bewonen van panden tijdens renovatie?

In de wet is geregeld dat als een voorgenomen renovatie een (tijdelijke) verhuizing van huurders noodzakelijk maakt, verhuurders de huurders ook een bijdrage in de verhuis- en herinrichtingskosten moeten betalen met een minimum van (sinds 16 februari 2018) € 5.993,–. Daarbij gaat het om objectieve noodzaak, dat wil zeggen dat de renovatiewerkzaamheden voor alle huurders een (tijdelijke) verhuizing noodzakelijk maken, ongeacht hun persoonlijke omstandigheden.
Als een (tijdelijke) verhuizing objectief gezien noodzakelijk is, hebben huurders naast de verhuiskostenvergoeding (minimaal € 5.993,–) ook recht op (tijdelijke) vervangende woonruimte.
Als er geen objectieve noodzaak is, kan in individuele gevallen een (tijdelijke) verhuizing alsnog noodzakelijk zijn door persoonlijke omstandigheden. Het is dan aan de verhuurder en de betrokken huurder om daar afspraken over te maken. In dat geval is de verhuurder niet verplicht het minimumbedrag aan verhuiskostenvergoeding te betalen.
Corporaties zijn verplicht om in overleg met gemeente en huurdersorganisaties en bewonerscommissies een reglement op te stellen voor sloop/renovatie en de betrokkenheid van huurders daarbij. In dat reglement kunnen ook bepalingen over (tijdelijke) verhuizing opgenomen worden.
Ik zou graag zien dat verhuurders en huurders er wat betreft afspraken en faciliteiten tijdens renovaties onderling uit komen, maar het is niet te voorkomen dat in individuele gevallen hulp van derden ingeschakeld moet worden – bijvoorbeeld een advocaat – om tot een oplossing voor een geschil te komen.
In gevallen dat de huurder er onderling met de verhuurder over tijdelijke vervangende woon- of verblijfruimte niet uitkomt, staat de gang naar de rechter open. Er bestaat dus een onafhankelijke procedure voor geschillen over tijdelijke vervangende woon- of verblijfruimte tijdens renovatiewerkzaamheden.

Vraag 3

In hoeverre bestaat er recht op vergoeding van geleden schade tijdens verbouwingen aan het pand of naastgelegen panden?

Indien door of namens de verhuurder in of buiten de woning verrichte (renovatie)werkzaamheden leiden tot schade in de woning van een huurder, dan is de verhuurder daarvoor aansprakelijk en is het redelijk dat de verhuurder die schade vergoedt. Hiervoor gelden de algemene regels van aansprakelijkheid voor en vergoeding van aangebrachte schade.

Vraag 4

In hoeverre bestaat er een recht op een vervangende woning tijdens renovaties, en waar moet die vervangende woning aan voldoen? In hoeverre wordt daarbij rekening gehouden met de aanwezigheid van kinderen? Wat vindt u ervan dat vaak een advocaat nodig is om voor een tijdelijke woning in aanmerking te komen? Bent u bereid om na te denken over een onafhankelijke procedure om geschillen op dit punt op te lossen?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 5

Wat is een acceptabele termijn van overlast? Bent u het ermee eens dat 30 weken te lang is?

De vraag wat een redelijke termijn van overlast is, is niet in zijn algemeenheid te beantwoorden, dat hangt af van de aard en omvang van de renovatiewerkzaamheden en de mate van overlast. Het is daarom van belang dat er vooraf goede afspraken worden gemaakt tussen de verhuurder en de huurder, ook over eventuele tijdelijke vervangende woon- of verblijfruimte of andere faciliteiten voor huurders om de overlast zoveel mogelijk te beperken, en dat de uitvoering van de renovatie ordentelijk verloopt.

Vraag 6

Gelden tijdens renovaties andere veiligheidsregels voor panden dan normaal? Zo ja, waarom?

Nee, tijdens de uitvoering van bouw- of sloopwerkzaamheden gelden altijd de voorschriften uit hoofdstuk 8 van het Bouwbesluit. Deze voorschriften zijn er op gericht onveilige situaties te voorkomen en hinder zoveel mogelijk te voorkomen.

Vraag 7

In hoeverre worden bewoners tevoren betrokken bij het renovatieproces, en in hoeverre hebben bewoners inspraak bij de feitelijke gang van zaken?

Huurders hebben een sterke rechtspositie bij het begin van renovatieprojecten.
De hoofdregel is immers dat een verhuurder niet zonder instemming van de huurder wijzigingen aan de woning mag aanbrengen (de verhuurder moet het rustig woongenot leveren). Bij complexgewijze renovatie volstaat instemming van 70% van de huurders van het betreffende wooncomplex. De huurder wordt dus altijd betrokken bij renovatievoorstellen van verhuurders. Als huurders niet tevreden zijn over de faciliteiten die de verhuurder wil verstrekken om overlast te beperken of te voorkomen, kunnen zij daarover in overleg treden met de verhuurder en als de verhuurder naar hun mening het renovatievoorstel onvoldoende bijstelt niet instemmen met het renovatievoorstel van de verhuurder.
Indien de renovatiewerkzaamheden anders lopen dan was voorzien en afgesproken, is het zaak dat de verhuurder en betrokken huurders een oplossing vinden en nieuwe afspraken maken over het verloop van de renovatie en de eventuele faciliteiten voor huurders om de overlast te beperken (wissel-/logeerwoning, verhuiskostenvergoeding) of een tegemoetkoming voor de ervaren overlast. Mocht dat niet lukken, dan kan de huurder naar de rechter. Als de verhuurder een klachtencommissie heeft, kan de huurder ook daar een klacht indienen. Daarom is het van belang om vooraf afspraken te maken over een procedure die in werking treedt als de renovatiewerkzaamheden anders lopen dan was voorzien en afgesproken.

Vraag 8

Wat vindt u ervan dat een deel van de bewoners in Overvecht het tijdelijk moest stellen zonder basale voorzieningen zoals een toilet? Hoe wordt voorkomen dat dit weer gebeurt?

Indien bij een renovatieproject ook toiletten/toiletruimtes worden vervangen, dan is het onvermijdelijk dat de betrokken bewoners tijdens die vervanging tijdelijk geen gebruik kunnen maken van hun eigen toilet. Omdat een toilet een wezenlijke voorziening binnen een woning is, zullen verhuurders de voor de vervanging van het toilet benodigde tijd zo kort mogelijk houden en stellen verhuurders de huurders doorgaans voor die periode vervangende tijdelijke toiletten buiten de eigen woning, maar op korte afstand van het wooncomplex, beschikbaar.
Portaal heeft in de renovatieprojecten in Soest en Utrecht voor huurders die tijdelijk zonder toilet zaten een campingtoilet in bruikleen gegeven.

Vraag 9

Hoe kan worden voorkomen dat bewoners worden blootgesteld aan asbest, ook in situaties waar asbest van tevoren niet was verwacht? Herkent u het beeld dat niet altijd even zorgvuldig wordt gewerkt?

In het algemeen geldt dat blootstelling aan asbest niet altijd uitgesloten kan worden. Bij verbouwing, renovatie of sloop moet eerst een asbestinventarisatie worden uitgevoerd voordat de werkzaamheden beginnen. Ook na een asbestinventarisatie kan nog onverwacht asbest worden aangetroffen. Vandaar dat in het Bouwbesluit en het certificatieschema hiervoor voorschriften zijn opgenomen. Met betrekking tot de zorgvuldigheid waarmee werkzaamheden worden uitgevoerd, wil ik wijzen op het jaarverslag1 van de ISZW waaruit blijkt dat bedrijven in toenemende mate wet- en regelgeving naleven.

Vraag 10

Herkent u het beeld dat stemmingen worden beïnvloed door corporaties om de benodigde stemmen voor een bewonersstemming te verkrijgen, bijvoorbeeld door betere badkamers te beloven aan individuele bewoners? Is dit toegestaan? Wat vindt u van de rechtsongelijkheid die zo wordt gecreëerd? Wat zijn de regels hieromtrent?

Er geldt geen wettelijk verbod. Corporaties moeten in overleg met betrokken gemeenten, huurdersorganisaties en bewonerscommissies een reglement opstellen over sloop- en renovatieprojecten en de betrokkenheid van de betrokken bewoners daarbij. Partijen kunnen daarbij afspraken maken dat corporaties bij complexgewijze renovatie of renovatie van meerdere woningen in een buurt geen onderscheid maken in aan te brengen voorzieningen of de aan de renovatie verbonden huurverhoging, ook niet als enkele huurders in eerste instantie niet met het renovatievoorstel instemmen. Mogelijk werkt het verschillend behandelen van huurders ook vertragend voor verhuurders, omdat huurders met het onthouden van instemming betere individuele faciliteiten dan wel meer nieuwe voorzieningen kunnen proberen af te dwingen.

Vraag 11

Op welke wijze bent u bereid de rechten van huurders bij renovaties te versterken?

Zoals eerder aangegeven hebben huurders al een sterke rechtspositie bij het begin van renovatieprojecten.
Daarnaast kunnen huurders zelf het initiatief nemen voor bepaalde energiebesparende voorzieningen2 en in hun renovatieplan ook faciliteiten tijdens de renovatie in het renovatievoorstel opnemen. Als de huurder zich bereid heeft verklaard een huurverhoging te betalen die in redelijke verhouding staat tot de kosten, kan de huurder zijn voorgestelde renovatie ook via de rechter afdwingen.
Wanneer tijdens een renovatieproject onvoorziene complicaties, uitstel van werkzaamheden en sterkere mate van overlast dan voorzien ontstaan, is het zaak dat een verhuurder goed communiceert met de huurders, over de gevolgen van het gewijzigde tijdpad maar ook over aanpassing van de faciliteiten die de verhuurder ter beschikking stelt aan huurders om gebruik te kunnen blijven maken van wezenlijke voorzieningen (toilet, wasruimte). De verhuurder komt immers de overeengekomen renovatiewerkzaamheden met het daarbij behorende tijdpad niet na (al dan niet door overmacht). Het is in die gevallen ook aan de verhuurder om over de gewijzigde planning en eventueel ook gewijzigde faciliteiten afspraken met de huurders te maken. Het verdient aanbeveling dat huurders daarbij gezamenlijk optrekken, bijvoorbeeld via de betrokken huurdersorganisatie of bewonerscommissie, omdat zij in de praktijk dan sterker staan dan wanneer iedere huurder voor zich met de verhuurder moet overleggen of onderhandelen over tegemoetkoming van de verhuurder richting de huurder bij de wijziging van de renovatieplannen. Als de huurder en verhuurder er over de gevolgen van de gewijzigde renovatieplannen onderling niet uitkomen, staat voor de huurder de weg naar de rechter open. Indien verhuurder en huurder het niet eens worden over de aan de renovatie gekoppelde huurverhoging, kunnen zij daarover naar de huurcommissie. Huurders kunnen bij het Juridisch Loket advies krijgen over hun positie bij het opstellen van een renovatieplan door de verhuurder en bij eventuele aanpassing van een renovatieplan gedurende het renovatieproject.
Huurders hebben dus voldoende rechten voorafgaand aan en gedurende renovatieprojecten.
Maar doorgaans wordt de frustratie bij huurders bij renovatieprojecten die niet volgens plan verlopen of bij meer ervaren overlast dan verwacht of voorzien, ook eerder veroorzaakt door gebrekkige communicatie van de verhuurder naar de huurders of een onvoldoende luisterend oor voor de huurders dan door onvoldoende rechten voor huurders. Verhuurders dienen te beseffen dat renovatiewerkzaamheden in huis een grote uitwerking hebben op het dagelijks leven van huurders en het woongenot sterk kunnen beperken. En ook renovatiewerkzaamheden in of aan andere woningen in het wooncomplex kunnen tot overlast voor huurders leiden, waardoor de overlast doorgaans niet beperkt blijft tot de periode waarin renovatiewerkzaamheden in de eigen woning verricht worden.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van de berichten naar aanleiding van het rapport «Gegijzeld in eigen huis», waaruit blijkt dat hypotheekbezitters als gevolg van de aardbevingen in grote problemen komen?1 2

Ja.

Vraag 2

Hoe oordeelt u over het feit dat vele huiseigenaren geen steun van de bank ervaren wanneer ze daar aankloppen voor hulp?

Uit het rapport «Gegijzeld in eigen huis» blijkt dat van de respondenten die problemen rondom hun hypotheek hebben of voorzien, ongeveer 1 op de 5 naar aanleiding hiervan contact heeft gehad met de hypotheekverstrekker. Minder dan de helft van deze respondenten gaf aan van hun hypotheekverstrekker begrip voor hun zorgen te hebben ervaren. Ik vind het van belang dat banken meedenken met hun klanten over knelpunten rondom hypotheken.
Hiertoe hebben zij bovendien een zorgplicht. Naar aanleiding van het rapport hebben banken bij monde van de Nederlandse Vereniging van Banken te kennen gegeven dat zij graag in gesprek gaan met Groningse huiseigenaren die problemen met hun hypotheek ervaren, en dat de banken willen meedenken over mogelijkheden om tot een goede oplossing te komen.

Vraag 3

Erkent u dat deze mensen, die door de aardbevingen te maken hebben met waardedaling en slechte verkoopbaarheid van hun huizen, buiten hun schuld om in de financiële problemen komen?

Groningse huiseigenaren die bij verkoop van hun woning te maken krijgen met de gevolgen van waardedaling of slechte verkoopbaarheid als gevolg van de aardbevingenproblematiek kunnen hierdoor in de financiële problemen komen. Zoals ook blijkt uit het rapport «Gegijzeld in eigen huis», is in het geval van financiële problemen vaak sprake van een samenloop van de gevolgen van waardedaling en persoonlijke omstandigheden. Dit levert in veel gevallen stress en onzekerheid op. Het kabinet wil de oorzaken hiervan zoveel mogelijk wegnemen en wil dat de gaswinning uit het Groningenveld nog deze regeringsperiode zo veel mogelijk verder omlaag wordt gebracht. Daarnaast is de inzet de schadeafhandeling snel op gang te brengen op basis van het nieuwe publiekrechtelijke schadeprotocol en vindt intensief overleg plaats met de regio om te komen tot structurele oplossingen voor de schadeafhandeling, de versterking van woningen en het toekomstperspectief van de regio.

Vraag 4

Erkent u dat het buitengewoon treurig is dat mensen die al zoveel zorgen hebben om de aardbevingen ook deze problemen te verduren krijgen?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 5

Bent u bereid tot een volledig onderzoek naar deze problematiek, om een beeld te krijgen van de omvang van de groep huiseigenaren in het aardbevingsgebied die te maken hebben met waardedaling en onverkoopbaarheid?

Zorgen over waardedaling en onverkoopbaarheid kunnen een grote impact hebben op het welzijn van bewoners. Effecten van de aardbevingenproblematiek op de woningmarkt in het gebied hebben dan ook de aandacht van het kabinet.
Op verzoek van de Nationaal Coördinator Groningen (NCG) doet het CBS onderzoek naar de ontwikkeling van de verkoopbaarheid en de verkoopprijzen van woningen rondom het Groningenveld en rapporteert het hier elk half jaar over. Uit het meest recente CBS-rapport (bijlage bij Kamerstuk 33 529, nr. 389) blijkt dat, hoewel de woningmarkt in Groningen net als in de rest van Nederland aantrekt, deze zich in gebieden met gemiddeld tot veel schade minder goed ontwikkelt dan in de onderzochte referentiegebieden. De mate waarin sprake is van waardedaling in het aardbevingsgebied verschilt dus lokaal en daarbij ook individueel, mede afhankelijk van het soort woning en of deze zich in een krimpgebied bevindt. Daarnaast is de aard van de problematiek waar huiseigenaren in het gebied mee te maken kunnen krijgen divers, zoals ook blijkt uit het rapport «Gegijzeld in eigen huis».
Om huiseigenaren te ondersteunen zijn er verschillende regelingen. Bewoners die geconfronteerd worden met onverkoopbaarheid van hun huis als gevolg van de aardbevingen kunnen zich aanmelden voor het Koopinstrument. Bij de aankoop van woningen wordt hierin voorrang gegeven aan bewoners met knelpunten door medische of partner-gerelateerde omstandigheden, gezinsuitbreiding of werk elders. Voor huiseigenaren die bij verkoop van hun woning te maken hebben met gevolgen van waardedaling door het aardbevingsrisico in het gebied bestaat er daarnaast de Waarderegeling van NAM. Bewoners die in ernstige problemen komen door bijvoorbeeld een hypotheekrestschuld bij verkoop, kunnen mogelijk terecht bij de Commissie Bijzondere Situaties.
De vraag hoe in de toekomst moet worden omgegaan met schade die is toe te schrijven aan waardedaling van woningen in het aardbevingsgebied is onderdeel van de gesprekken die ik met de regio voer. De recente rechterlijke uitspraak dat waardevermindering als gevolg van het aardbevingsrisico ook als er geen sprake is van fysieke schade of verkoop van de woning vergoed dient te worden, wordt hier vanzelfsprekend bij betrokken.

Vraag 6

Bent u bereid een goede regeling te treffen voor deze specifieke groep huiseigenaren? Zo ja, op welke termijn kunt u de gedupeerden en de Kamer hierover informeren? Zo nee, hoe gaat u dan zorgen dat deze mensen het hoofd boven water houden?

Zie antwoord vraag 5.

Vraag 1

Kent u het bericht «Bedum stopt even met Plegt Vos als bouwer»?1

Ja.

Vraag 2

Deelt u de mening dat het heel slecht is voor de leefbaarheid van dorpen als de bouw van nieuwe woningen en andere noodzakelijke voorzieningen voortdurend en jarenlange vertraging oploopt?

Ik deel de mening dat vertraging bij de bouw van nieuwe woningen zoveel mogelijk voorkomen dient te worden. De NAM heeft een aparte nieuwbouwregeling, om woningen gelijk bij de bouw aardbevingsbestendig te maken. Dit is goed voor de toekomstbestendigheid van de woningen en daarmee de leefbaarheid in de dorpen. Dit voorkomt daarbij een nieuwe versterkingsopgave voor deze woningen in de toekomst.
In juli 2017 is de herijkte nieuwbouwregeling van NAM gestart, met terugwerkende kracht vanaf 23 december 2016. Deze regeling biedt technische ondersteuning en een financiële vergoeding voor de redelijke meerkosten die voortkomen uit de toepassing van de Nationale Praktijkrichtlijn (NPR) voor aardbevingsbestendige bouw bij nieuwbouwprojecten. De herijkte nieuwbouwregeling is het resultaat van intensief overleg tussen de Nationaal Coördinator Groningen (NCG), regionale overheden, maatschappelijke partijen en NAM. De regeling is gebaseerd op de kaders die in het Meerjarenprogramma 2017–2021 van de NCG beschreven zijn.
De Plegt-Vos Bouwgroep heeft aan de NCG laten weten dat zij haar gestandaardiseerde bouwconcept, dat zij in de rest van het land gebruikt, moet aanpassen om in het aardbevingsgebied te bouwen conform de NPR. De ontwikkelkosten voor deze aanpassingen komen niet in aanmerking voor vergoeding op basis van de nieuwbouwregeling. Andere partijen in de markt zijn wel in staat om binnen de kaders van de nieuwbouwregeling woningen te realiseren.

Vraag 3

Hoe verhoudt de opstelling van de NAM zich tot het zo vaak met de mond beleden «ruimhartige vergoeden»? Daar is nu toch voor de zoveelste keer weer geen sprake van?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Wat vindt u ervan dat het project Bederawalda midden in de dorpskern van Bedum weer vertraging oploopt omdat de NAM de volledige extra kosten van aardbevingsbestendig bouwen niet wil vergoeden?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 5

Wat vindt u ervan dat de bouw van 16 nieuwe woningen door Plegt Vos ook geen doorgang vindt?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 6

Kunt u een overzicht sturen van alle vertragingen in dorpen en wijken waar discussie is met de NAM over de kosten van aardbevingsbestendig bouwen? Kunt u per project de vertraging bekend maken?

De realisatie van nieuwbouwprojecten en de toepassing van bouwregelgeving vindt plaats onder toezicht van de afzonderlijke verantwoordelijke gemeenten. Een dergelijk overzicht is op dit moment dan ook niet beschikbaar. De realisatie van toekomstbestendige nieuwbouw is onderdeel van de bredere problematiek van de gevolgen van de gaswinning in Groningen. Ik ben in gesprek met onder meer de bestuurders van gemeenten in het aardbevingsgebied om te werken aan structurele oplossingen. Alle vormen van schade, waaronder ook de meerkosten van aardbevingsbestendige nieuwbouw, komen in deze gesprekken aan bod.
Ik zal uw Kamer op de hoogte houden van de uitkomsten van dit overleg.

Vraag 7

Toont dit voorbeeld niet eens te meer aan dat ook voor de kosten van versterking en aardbevingsbestendig bouwen heel snel de invloed van de NAM moet verdwijnen en er publieke aansturing noodzakelijk is zoals dat ook voor schade ten gevolge van de aardbevingen is afgesproken?

Zie antwoord vraag 6.

Vraag 1

Kent u het bericht «3,7 ton voor krakers»?1

Ja.

Vraag 2

Deelt u de mening dat kraken illegaal en een schending van het eigendomsrecht is?

Ja.

Vraag 3

Hoe is het mogelijk dat het ADM-terrein al meer dan 20 jaar illegaal bewoond wordt door krakers en dat er nog niet eerder is gehandhaafd?

Het ADM terrein is sinds 1997 gekraakt. Hoewel er in het verleden plannen zijn geweest voor het terrein, zijn die nooit concreet geworden. De kraak is zodoende langdurig ongemoeid gelaten door de eigenaar van het terrein. Sinds 2015 is dat veranderd en probeert de eigenaar zowel via het bestuursrecht als civielrecht het terrein te (laten) ontruimen. Inmiddels ligt er een civiel ontruimingsvonnis dat zegt dat zes maanden na het verlenen van de omgevingsvergunning het terrein ontruimd mag worden. De procedure voor een omgevingsvergunning loopt nog. Bestuursrechtelijk heeft de Raad van State onlangs het verzoek tot schorsing van het handhavingsbesluit toegekend. Dat betekent dat de ADM-bewoners voorlopig nog op het terrein mogen verblijven. Er zal tot ontruiming worden overgegaan als er een juridische titel is.

Vraag 4

Hoe kan het dat er bijna een half miljoen euro wordt uitgegeven om de krakers van het terrein te verwijderen?

Op het gehele terrein wonen circa 150 mensen, waaronder gezinnen met kinderen, waarvan een groot deel meer dan 10 jaar. Het College van de gemeente Amsterdam heeft geoordeeld dat zij, net als de eigenaar, een inspanningsverplichting heeft om tot een minnelijke oplossing te komen voor de groep mensen die dakloos worden door een ontruiming. Zodoende heeft het College besloten om een tijdelijk terrein beschikbaar te stellen. Aan het bouwrijp maken van het terrein zijn kosten verbonden (circa € 370.000,–).

Vraag 5

Wat gebeurt er na de twee jaar tijdelijke, alternatieve huisvesting op de locatie in Amsterdam-Noord? Wordt er dan weer zo’n fors bedrag uitgetrokken om de krakers van het terrein te verhuizen?

Als de bewoners kiezen voor de alternatieve locatie, gelden strikte voorwaarden. Het terrein is voor maximaal twee jaar beschikbaar en dient schoon opgeleverd te worden. De gemeente Amsterdam heeft geen enkele verantwoordelijkheid bij het vinden van een volgende (permanente) locatie. Er wordt volgens de gemeente Amsterdam dan ook geen geld beschikbaar gesteld voor het vervolg.

Vraag 6

Zijn er meer gevallen bekend waarbij er zulke forse bedragen worden uitgegeven om krakers te verwijderen? Is hier sprake van structureel beleid? Zijn er meer gemeenten bekend waarbij dit gebeurt?

In Amsterdam zijn geen vergelijkbare gevallen bekend waarbij de ontruiming van een terrein of gebouw heeft geleid tot forse uitgaven, behoudens de inzet van politie. Er is dan ook geen sprake van structureel beleid in de gemeente Amsterdam. Een kraak als het ADM terrein is volgens de gemeente Amsterdam uniek in zijn duur en omvang. Zaken van gelijke strekking in andere gemeenten zijn mij en de Vereniging van Nederlandse Gemeenten niet bekend. Ik kan derhalve eveneens niet bevestigen dat er sprake is van structureel beleid in deze richting in Nederland.

Vraag 7

Hoe verhoudt de uitspraak van de Raad van State zich tot het verbod op kraken?

De uitspraak van de voorzieningenrechter is gedaan in het kader van een bestuursrechtelijke procedure over een verzoek tot handhaving van het bestemmingsplan en staat los van het juridisch kader rondom kraken. De voorzieningenrechter is na een afweging van de in het geding zijnde belangen van oordeel dat er aanleiding is het handhavingsbesluit van het college te schorsen totdat de Raad van State uitspraak heeft gedaan in de bodemprocedure. Daarbij overweegt de voorzieningenrechter dat de uitvoering van het handhavingsbesluit voor de gebruikers van het terrein tot onomkeerbare gevolgen leidt, terwijl anderzijds er nog geen omgevingsvergunning is verleend en het terrein dus niet op korte termijn in gebruik kan worden genomen door de eigenaar/huurder. De eigenaren kunnen bij gewijzigde omstandigheden een verzoek doen tot opheffing van de voorlopige voorziening.

Vraag 8

Waarom is dit besluit in het geheim genomen en vervolgens geheim gehouden?

Het college van de gemeente Amsterdam heeft geheimhouding opgelegd tot het moment dat omwonenden van de slibvelden in Noord geïnformeerd waren over de eventuele komst van de huidige bewoners van het ADM terrein.

Vraag 1

Kent u het bericht dat een huis kopen onder voorbehoud van keuring de standaard wordt?1

Ja

Vraag 2

Kunt u aangeven in welke delen van het land de problematiek zich voordoet dat verkopers wensen dat kopers afzien van enig voorbehoud?

In de brief die ik op 24 januari aan de Kamer gestuurd heb, heb ik aangegeven dat op dit moment een verdiepend onderzoek plaatsvindt naar het gebruik van een voorbehoud van financiering of bouwkundige keuring bij de woningaankoop.2 In dit onderzoek wordt onder meer gekeken wat de redenen zijn dat consumenten afzien van een voorbehoud van financiering of bouwkundige keuring in de koopovereenkomst en hoe zij het risico dat zij hiermee eventueel lopen inschatten. Hierin wordt ook gekeken of het gebruik van voorbehouden verschilt in het land. Ik zal u voor de zomer informeren over de uitkomsten van het onderzoek en daarbij ook ingaan op de vraag of er verschillen in het land zijn in het gebruik van voorbehouden.

Vraag 3

Denkt u dat de problematiek die zich met name voordoet in gebieden waar veel vraag en weinig aanbod is, hiermee opgelost is? Zo ja, op welke feiten en gegevens baseert u die gedachte? Zo nee, in welke mate zal dit een oplossing bieden?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Deelt u de visie dat in de bestaande contractvrijheid, verkopers nog steeds hun huis kunnen aanbieden onder de voorwaarde dat geen voorbehoud gemaakt mag worden?

Het modelkoopcontract waar nu het voorbehoud op financiering en bouwkundige keuring standaard in opgenomen staan, wordt veel gebruikt in de sector. De uiteindelijke beslissing blijft bij de kopers en verkopers om deze voorbehouden wel of niet op te nemen in de koopovereenkomst, daarmee blijft de contractvrijheid intact. Indien het modelkoopcontract gebruikt wordt, is het verplicht om in de definitieve koopovereenkomst expliciet aan te gegeven waar afgeweken wordt van het modelkoopcontract. Het afzien van voorbehoud van financiering of bouwkundige keuring is dan zichtbaar, waarmee het bewustzijn bij kopers wordt versterkt.

Vraag 5

Deelt u de visie dat potentiële kopers het recht zouden moeten hebben om te allen tijde een bouwkundige keuring te eisen? Zo ja, bent u bereid daartoe voorstellen aan de Kamer te doen? Zo nee, waarom niet?

Vraag 6

Bent u bereid te onderzoeken in welke mate het nu voorgestane nieuwe modelkoopcontract ook daadwerkelijk wordt toegepast?

Om dit te onderzoeken, is een overzicht nodig van afgesloten koopovereenkomsten. Ik ben bereid om in gesprek te gaan met de brancheorganisaties van makelaars om hen te vragen of zij deze cijfers hebben of dit anders te willen onderzoeken.

Vraag 1

Hoe beoordeelt u het feit dat Amsterdamse huurdersverenigingen in verzet komen tegen de oprichting van een dochteronderneming van Woningcorporatie De Key en het overdragen van bezit van De Key aan die commerciële BV?1 Wat is uw reactie op het bezwaar van de huurders dat er een «oneigenlijk en onrechtmatig gebruik is gemaakt van de in artikel 12, eerste lid, onder b van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting (BTIV) neergelegde ontheffingsbevoegdheid»?

Er is namens de betrokken huurdersorganisaties en enkele bewonerscommissies van De Key bezwaar gemaakt in de zin van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) tegen het besluit op het scheidingsvoorstel van De Key. Een zorgvuldige behandeling van het bezwaar voor alle betrokkenen vereist dat niet op de behandeling van het bezwaar vooruitgelopen wordt.

Vraag 2

Deelt u de mening dat naar aanleiding van de bezwaren van de huurders de nodige vraagtekens gesteld kunnen worden bij de zorgvuldigheid van het overleg tussen De Key en de bewoners? Zijn naar uw mening de bewoners voldoende en volledig geïnformeerd? Kunt u uw antwoord toelichten? Deelt u de mening dat de inspraak en zeggenschap van de huurders ook bij een hybride of een juridische scheiding versterkt moet worden, onder andere door het instellen van een instemmingsrecht van de huurders in dezen?

Zie het antwoord op vraag 1.

Vraag 3

Acht u het principieel wenselijk dat sociale huurwoningen en vermogen van een corporatie in het bezit kunnen komen van een commerciële partij, waarvan de corporatie weliswaar 100% aandeelhouder is? Kunnen zowel de gemeente en de huurders naar uw mening vanaf nu nog voldoende invloed uitoefenen op dit bezit van de BV?

De Woningwet voorziet in de mogelijkheid van een juridische splitsing, waarbij woningen overgaan naar een dochtermaatschappij van de corporatie. De Aw toetst of deze overgang voldoet aan de regelgeving hieromtrent. De gemeente Amsterdam heeft een positieve zienswijze afgegeven op het definitieve scheidingsvoorstel van De Key. Indien lokale partijen (gemeente, corporatie en huurdersorganisatie(s) dit wensen kunnen prestatieafspraken ook betrekking hebben op niet-DAEB bezit. Voor huurders van een woning in het bezit van een dochtermaatschappij van een toegelaten instelling is het overlegkader van de Wet op het overleg huurders verhuurder van toepassing. Hiermee worden de belangen van huurders geborgd.

Vraag 4

Klopt het dat ten opzichte van het eerste voorstel 18,5% meer kapitaal wordt verstrekt aan de administratieve niet-Diensten van Algemeen Economisch Belangen-tak (niet-Daed-tak) de interne lening aan de administratieve niet-Daeb is verhoogd van 325 mln. naar 400 mln. euro, een stijging van 23%? Hoe beoordeelt u dat? Is deze wijziging voorgelegd aan de gemeente en/of Arcade? Zo nee, waarom niet?

Zie het antwoord op vraag 1.

Vraag 5

Hoe beoordeelt u het dat de interne lening wordt verleend tegen 1,83%, terwijl de gemiddelde rente die De Key betaalde in 2015 4,2% was volgens de publicatie Corporatie in Perspectief (CiP) – Woningstichting De Key, januari 2017 verslagjaar 2015, pag. 33?

De corporatie voldoet hiermee aan het minimum dat in het wettelijk kader is vastgelegd.

Vraag 6

Sluit u uit dat u gedurende deze kabinetsperiode De Key oproept of dwingt op basis van de Woningwet de aandelen van de dochtermaatschappij openbaar te koop aan te bieden? Is dat naar uw mening een waarschijnlijke gang van zaken?

Op grond van de Woningwet kan een corporatie de verplichting worden opgelegd om haar aandelen in de woningvennootschap in het openbaar ter overname aan te bieden. Deze situatie doet zich echter alleen in uitzonderlijke gevallen voor, bijvoorbeeld indien dit noodzakelijk zou zijn in verband met de financiële continuïteit van de woningcorporatie. De Aw geeft aan dat een dergelijk situatie op dit moment niet aan de orde is.

Vraag 7

Is er naar uw mening een zorgvuldige belangenafweging gemaakt van de belangen van de corporatie, de huurders en het maatschappelijke volkshuisvestelijke belang bij het verlenen van de ontheffing, die op een «kan-bepaling» berust? Kunt u uw antwoord toelichten?

Zie het antwoord op vraag 1.

Vraag 8

In hoeverre is voldaan aan de voorwaarde van het Amsterdamse college van burgemeester en wethouders, dat stelde dat «...mocht bij toetsing van het scheidingsvoorstel van een corporatie door de Autoriteit woningcorporaties, blijken dat het niet is toegestaan om sociale huurwoningen duurzaam te exploiteren in niet-daeb en hiermee de bijdrage aan de ondergrens van de sociale woningvoorraad niet kan worden gegarandeerd...», de zienswijze vanuit de gemeente aan een aantal corporaties in dat geval als negatief dient te worden beschouwd.»?

Zie het antwoord op vraag 1.

Vraag 9

Erkent u dat het feitelijk zo is dat het verlenen van ontheffing is gemandateerd (niet gedelegeerd) aan de Autoriteit Woningcorporaties en dat u deze ontheffing kunt herroepen? Bent u dat van plan? Zo nee, waarom niet?

Het verlenen van de ontheffing zoals bedoeld in de vraag is gemandateerd aan de Autoriteit woningcorporaties. Belanghebbenden bij het besluit kunnen bezwaar maken. Hierbij worden de belanghebbenden gehoord en worden hun gronden voor bezwaar tegen het primaire besluit beoordeeld. De behandeling van het bezwaar zal vervolgens leiden tot een beslissing op bezwaar waarbij een volledige heroverweging van het primaire besluit plaatsvindt. Vervolgens staat nog beroep bij de rechter open. In de Woningwet is, mede na aanleiding van de uitkomsten en aanbevelingen van de Parlementaire Enquête Woningcorporaties, vastgelegd dat de Minister in beginsel niet treedt in toezichtcasuïstiek. Ik zie geen aanleiding dit uitgangspunt ter discussie te stellen.

Vraag 10

In hoeverre kunt u uitsluiten dat goedkeuring van een hybride of juridische scheiding daeb/niet-daeb – waarbij sprake is van overdracht van vermogen en bezit aan een commerciële partij – kan «aanzetten tot contractbreuk» van de lokale prestatieafspraken, in Amsterdam of in andere gemeenten? In hoeverre kan de overdracht van bezit aan een commerciële partij lokale prestatieafspraken of convenanten schaden, in dit geval of elders?

Prestatieafspraken tussen een corporatie, gemeente en huurdersorganisatie(s) en de voorstellen van een woningcorporatie voor de scheiding van DAEB- en niet-DAEB-bezit kunnen van invloed zijn op elkaar. Indien op lokaal niveau prestatieafspraken waren gemaakt dan is hiermee rekening gehouden bij de beoordeling van het scheidingsvoorstel door de Aw. Tevens geldt dat bij de zorgvuldige beoordeling van het scheidingsvoorstel van een woningcorporatie de verschillende zienswijzen van zowel gemeenten als huurdersorganisaties zijn betrokken bij het nemen van het besluit. Gemeenten en huurdersorganisaties hebben daarbij naar voren kunnen brengen hoe het scheidingsvoorstel zich verhoudt tot prestatieafspraken.

Vraag 11

Op welke wijze worden de belangen van de zittende huurders gegarandeerd, die als gevolg van het scheidingsvoorstel plotsklaps een commerciële BV als huisbaas hebben gekregen? Neemt u zelf nog aanvullende maatregelen?

De scheiding van niet-DAEB-bezit naar een verbinding van de toegelaten instelling raakt de contractrelatie tussen huurder en verhuurder niet. Betreft het overgeheveld DAEB-bezit dan blijft er sprake van gereguleerde huurcontracten met de zittende huurders. Betreft het overgeheveld niet-DAEB-bezit dan blijven de bestaande geliberaliseerde huurcontracten in stand. Daarmee zie ik geen aanleiding om aanvullende maatregelen te treffen.

Vraag 1

Hebt u naar aanleiding van eerdere Kamervragen navraag gedaan bij de woningcorporaties en/of gemeenten?1 Zo ja, waarom hebt u zich door hen klaarblijkelijk af laten schepen en hebt u niet aangedrongen op het verkrijgen van de gevraagde informatie? Zo nee, waarom niet? Waarom bent u niet bereid om makkelijk te achterhalen informatie aan de Kamer te verstrekken?

Ik heb geen inzicht in hoeveel sociale huurwoningen momenteel worden bewoond door statushouders, ook niet na afstemming met Aedes en COA. Deze informatie wordt niet centraal geregistreerd.
Het enige dat ik u als alternatieve beantwoording kan bieden is een theoretische beredenering, met alle nodige voorbehouden.
Mij is gebleken dat u met name geïnteresseerd bent in het aantal sociale huurwoningen dat door Syrische statushouders wordt bewoond. Zoals gezegd houden noch COA noch Aedes dit in hun administraties bij. Wel is bekend dat vanaf 2014 er ca 65.000 statushouders met de Syrische nationaliteit uit asielzoekerscentra zijn uitgestroomd naar gemeenten. Het merendeel daarvan zal naar een sociale huurwoning zijn verhuisd, vaak met meerdere mensen samen. Het COA gaat uit van gemiddeld 1,7 personen per woning. Dat zou betekenen dat in de afgelopen drie jaar ca 38.000 woningen beschikbaar zijn gesteld aan mensen die voor de oorlog uit Syrië gevlucht zijn. Dat is een half procent van de totale woningvoorraad van 7.641.0002 woningen. Als we alleen uitgaan van de voorraad sociale huurwoningen, 2.253.0003 woningen, gaat het om 1,7% van de sociale huurwoningen die zijn toegewezen aan Syrische statushouders.

Vraag 2

Heeft het achterhouden van bedoelde informatie misschien te maken met uw vrees dat de gewone Nederlanders erachter zullen komen hoezeer zij worden achtergesteld bij het verkrijgen van een sociale huurwoning ten opzichte van statushouders? Zo nee, hoe is uw weigering om inzicht te bieden in de kwalijke gevolgen van de massa-immigratie anders te verklaren?

Ik vrees het delen van inzichten zeker niet, maar zoals aangegeven in het antwoord op vraag 1 beschik ik niet precies over de gevraagde informatie.

Vraag 3

Beseft u dat uw weigering afbreuk doet aan het vragenrecht dat democratisch verkozen Kamerleden hebben?

Aan het vragenrecht van Kamerleden doe ik niets af als ik op uw vragen antwoord dat de gevraagde informatie mij niet precies bekend is.

Vraag 4

Hoeveel sociale huurwoningen worden momenteel bezet door statushouders? Gaat u deze – vaker gestelde – vraag nu eindelijk inhoudelijk beantwoorden?

Zie het antwoord op vraag 1.

Vraag 1

Bent u bekend met de zorgen van de bewoners van de Kustwegflats in Delfzijl?1

Ja.

Vraag 2

Zijn de 300 flatwoningen momenteel aardbevingsbestendig? Zo nee, wat zijn op dit moment de veiligheidsrisico’s en wat moet eraan gebeuren om ze weer veilig te maken?

De Dijkzichtflat in Delfzijl – één van de drie flats waar in het bericht naar wordt gerefereerd – is in 2015 als pilot door NAM geïnspecteerd en beoordeeld conform de NPR 9998:2015–12. Uit de beoordeling is toen gebleken dat er geen acuut gevaar is: de draagconstructie van het gebouw is voldoende sterk om een zware beving (5.0 op de schaal van Richter met de daarbij horende verwachte maximale grondversnelling) te kunnen weerstaan. Wel zijn er een aantal niet constructieve onderdelen die los kunnen komen bij een zware beving. Deze moeten worden vastgezet. De bewoners van de Dijkzichtflat zijn in 2015 geïnformeerd over deze onderzoeksresultaten waarbij vervolgonderzoek is aangekondigd.
Alleen de Dijkzichtflat is beoordeeld, de andere twee flats nog niet. Deze flats liggen buiten het prioritaire gebied waar de NCG risico gestuurd inspecteert. De NCG laat op dit moment nader onderzoek doen naar verschillende types meerlaagse bouw. Op basis van de uitkomsten daarvan wordt bepaald of er aanleiding is om deze type flats met prioriteit te inspecteren en te versterken.

Vraag 3

Op welke termijn wordt gerealiseerd dat de flats veilig zijn en wanneer worden de bewoners daarover geïnformeerd?

Woningcorporatie Acantus, de eigenaar van de flats, heeft op 31 januari jl. de bewoners van de Dijkzichtflat per brief geïnformeerd over de resultaten van het vervolgonderzoek naar de aardbevingsbestendigheid van hun flat en heeft voor hen een inloopbijeenkomst georganiseerd die op 5 februari jl. heeft plaatsgevonden. De werkzaamheden voor de uit te voeren aanpassingen worden op dit moment in kaart gebracht. Acantus laat weten de bewoners op de hoogte te zullen houden van de voortgang en de planning. De bewoners van andere twee flats, de Oldiekflat en Naterijflat, hebben op 2 februari jl. een gezamenlijke informatiebrief ontvangen van Acantus, gemeente Delfzijl en de NCG, waarin wordt toegelicht wat de betekenis van het onderzoek naar de Dijkzichtflat voor hen is.

Vraag 4

Wat vindt u ervan dat de bewoners zo slecht worden geïnformeerd en zich zorgen maken over hun veiligheid, moet dat niet veel beter?

Ik betreur dat de gang van zaken heeft geleid tot zorgen bij bewoners over hun veiligheid. Woningcorporatie Acantus heeft als eigenaar de taak om de bewoners te informeren over hun situatie. Dit is inmiddels gebeurd; zie het antwoord op vraag 3.

Vraag 5

Klopt het dat er onderzoeken onder de pet worden gehouden en inwoners geen inzicht krijgen in bouwkundige rapporten van hun woning? Wilt u ervoor zorgen dat inwoners deze onderzoeken wel krijgen?

Versterkingsadviezen worden altijd gedeeld met de eigenaar van de woning. In het geval van de Dijkzichtflat is dit een woningcorporatie. De woningcorporatie maakt vervolgens de afweging hoe en wanneer ze haar huurders hierover informeert. Zie verder het antwoord op vraag 3.

Vraag 6

Bent u bereid de inwoners nog deze week helderheid te geven over de (on)veiligheid van de flats, wat er moet gebeuren en wanneer?

De bewoners van de drie de flats zijn inmiddels uitgebreid geïnformeerd. Zie verder het antwoord op vraag 3.

Vraag 1

Kent u het bericht «Utrecht geeft Qatar 23 miljoen cadeau»?1

Ja.

Vraag 2

Onderschrijft u de bevindingen van de Parlementaire Enquête Woningcorporaties 2014? Zo ja, wat vindt u in dit verband van het weggeven van 23 mln. euro Nederlands belastinggeld aan Credit Suisse en Qatar? Deelt u de mening dat dit compleet van de zotte is? Zo nee, waarom niet?

In de kabinetsreactie op het eindrapport van de Parlementaire Enquêtecommissie Woningcorporaties heeft het kabinet aangegeven zich te herkennen in de analyse van de commissie en het rapport te zien als een ondersteuning van de lijn die door het kabinet werd ingezet met de herziening van de Woningwet.
Uit het rapport van de Autoriteit woningcorporaties (Aw) blijkt niet dat er 23 miljoen euro belastinggeld zou zijn weggegeven aan Credit Suisse en Qatar. Uw kwalificatie van de transactie deel ik dan ook niet.

Vraag 3

Hoe beoordeelt u de winstmarge van 83% van de woningen ten opzichte van de woningprijs in Utrecht?

Voor het bepalen van een exact winstpercentage beschikt de Aw niet over de noodzakelijke gegevens, omdat hier voor gegevens bij niet-toegelaten instellingen zouden moeten worden opgevraagd waartoe de Aw de bevoegdheid niet heeft. In haar rapport concludeert de Aw wel, op basis van haar beschikbare informatie, dat een belangrijk deel van de waardestijging voortkomt uit het aantrekken van de woningmarkt landelijk, in het bijzonder ook in de gemeente Utrecht. Dit werd versterkt door de naderende voltooiing van de herstructurering van de wijk Kanaleneiland.

Vraag 4

Bent u het eens dat het de taak van woningcorporaties is om te zorgen voor goede, betaalbare sociale huurwoningen en níet voor projectontwikkelaar te spelen? Zo nee, waarom niet?

Op basis van de Woningwet moeten woningcorporaties zich vooral richten op het bouwen en beheren van huurwoningen voor mensen met lagere inkomens. Daarvoor is projectontwikkeling, soms ook in samenwerking met de gemeenten of private partijen om een wijk met verschillende woningtypen te kunnen realiseren, veelal noodzakelijk.

Vraag 5

Hoe kijkt u aan tegen de verkoop van 252 woningen tegen 0 euro? Hoe gaat u ervoor zorgen dat de woningen van dit «Your urban space»-project betaalbare middenhuurwoningen blijven?

Uit het rapport van de Aw blijkt dat geen sprake is geweest van de verkoop van 252 woningen tegen 0 euro. De Aw concludeert dat de corporaties Mitros en Portaal werden gecompenseerd voor de inbreng van de woningen in de GEM Kanaleneiland in een mate waarbij het volkshuisvestelijk belang gediend was.
De woningen zijn op dit moment geen gereguleerde huurwoningen meer, maar vrije sector huurwoningen. Uit het rapport van de Aw blijkt dat de (markt)situatie op het moment van de (onderhandelingen over de) verkoop door GEM Kanaleneiland (2015/2016) aan Aventicum zodanig was dat geen nadere voorwaarden of bedingen konden worden gesteld. Gezien het nu vrije sector huurwoningen betreft is het primair aan de gemeente Utrecht om te beslissen of zij nog nadere voorwaarden wenst te stellen.

Vraag 6

Hoe beoordeelt u het onderhandelen van de gemeente Utrecht bij dit project?

Het is primair aan de gemeenteraad van Utrecht om zich een oordeel te vormen over het optreden van het gemeentebestuur in deze.

Vraag 7

Deelt u de mening dat de stelling «een gemengd Kanaleneiland is ook opbrengst» volstrekte flauwekul is en sowieso nooit mag inhouden dat woningen voor 0 euro worden verkocht?

Zoals bij vraag 5 is aangegeven was geen sprake van een verkoop voor 0 euro en achtte de Aw deze in het belang van de volkshuisvesting.

Vraag 8

Kunt u een overzicht verstrekken van sociale huurwoningen die gesloopt dreigen te worden en hoeveel hiervan tegen geringe bedragen – of gratis – van de hand worden gedaan? Bent u het eens dat sloop nooit reden mag zijn om woningen voor 0 euro te verkopen?

Corporaties geven via de prognosegegevens (dPi) elk jaar aan de Aw aan hoeveel woningen op de nominatie staan om gesloopt te worden. In de Staat van de Volkshuisvesting wordt hierover jaarlijks op sectorniveau aan de Kamer gerapporteerd. De eerstvolgende keer zal zijn in mei 2018.
Er is geen specifiek overzicht beschikbaar van woningen die, voordat ze gesloopt worden, worden verkocht aan een andere partij. Daarvoor geldt overigens dat de Autoriteit woningcorporaties vooraf toestemming moet geven voor de verkoop aan partijen die niet zelf in de aangekochte woning(en) gaan wonen. Daarbij beoordeelt de Aw of deze voldoet aan de regelgeving omtrent de verkoopprijs. Dit betekent in de regel dat er niet mag worden verkocht voor een prijs lager dan de getaxeerde marktwaarde, hetzij in verhuurde dan wel onverhuurde staat. De Aw betrekt in haar afweging het belang van de volkshuisvesting.

Vraag 9

Bent u voornemens de Autoriteit Woningcorporaties onderzoek te laten doen naar wooncorporaties Mitros en Portaal? Zo nee, waarom niet?

De Aw heeft onderzoek gedaan naar de transactie van de woningen van Mitros en Portaal. Het volledige rapport is gepubliceerd op de website van de Aw.2

Vraag 1

Weet u op welke schaal in Nederland brandonveilige gevelpanelen zijn toegepast, op zowel hoge als op lage gebouwen? Wat is uw reactie op het nieuws dat deze brandgevaarlijke gevelplaten door heel Nederland zijn gebruikt en «niemand lijkt te weten op welke schaal»?1

Als antwoord op deze vraag verwijs ik naar mijn antwoorden op de vragen 3, 4 en 5 van het lid Ronnes (Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2017–2018, nr. 1125).

Vraag 2

Is het waar dat het type paneel dat is gebruikt op de Grenfell-toren in Londen ook (veelvuldig) is en wordt gebruikt in Nederland? In hoeverre beoordeelt u deze panelen, met veel kunststof aan de binnenkant, als zeer gevaarlijk? Zijn er andere panelen die in Nederland worden gebruikt, die u als gevaarlijk beoordeelt? Is het naar uw mening noodzakelijk om deze en/of andere gevelplaten te verbieden?

In de Grenfell-toren, een woongebouw, waren aluminium composietplaten (ACM-platen) toegepast met een polyethyleen vulling. ACM-platen zijn ook in Nederlandse gebouwen toegepast, maar wel hoofdzakelijk in utiliteitsgebouwen zoals kantoren en industriegebouwen. De toepassing van ACM-platen in woongebouwen zoals de Grenfell-toren is in Nederland niet gebruikelijk.
Het Bouwbesluit 2012 stelt eisen aan de brandveiligheid van gevels van gebouwen. De zwaarte van deze eisen is onder andere afhankelijk van de hoogte van een gebouw2. De eisen gelden verder voor de volledige gevelconstructie inclusief de daarin toegepaste gevelplaten. Gevelconstructies met ACM-platen kunnen in principe voldoen aan het Bouwbesluit 2012, maar dit is afhankelijk van de voor een gebouw geldende eisen en de precieze uitvoering en samenstelling van de gevel. Dit geldt ook voor andere typen gevelplaat die in Nederland worden toegepast. Het verbieden van bepaalde gevelplaten is daarom niet noodzakelijk.

Vraag 3

In hoeverre is de uitspraak van brandveiligheidsadviseur Peter van der Leur van adviesbureau DGMR juist dat door slechte controle onduidelijk is op welke schaal de nog gevaarlijkere platen voorkomen? Hoe wordt er in Nederland gecontroleerd, op welke schaal en door wie?

Deze uitspraak van de heer Van der Leur in het bericht in Trouw heeft betrekking op de controle tijdens de bouw door het gemeentelijke bouw- en woningtoezicht. Hij merkt daarbij op dat gemeenten tijdens de bouw steekproefsgewijs controleren of de bouwmaterialen overeenkomen met wat in de aangevraagde vergunning werd aangekondigd, maar dat zij niet alles kunnen langs lopen, want dat zou veel te veel werk zijn. Ik kan mij vinden in deze uitspraak. Ik wil in dit kader overigens niet spreken van een slechte controle door gemeenten. Gemeenten hebben beleidsvrijheid hoe vaak zij controles uitvoeren op de bouwplaats en welke aspecten zij daarbij controleren. Een volledig dekkende controle door gemeenten kan niet worden verwacht en zou voorbij gaan aan het feit dat bouwende partijen primair zelf verantwoordelijk zijn voor de bouwkwaliteit en moeten borgen dat materialen worden toegepast in overeenstemming met de verleende vergunning. Hoewel het in Nederland kan voorkomen dat er gebouwd wordt in afwijking van de vergunning, heb ik geen aanwijzingen dat dit op grote schaal is gebeurd als gaat om de brandveiligheid van gevels. Ook de nu bekende gevallen van bestaande gebouwen zijn beperkt (zie ook het antwoord op mijn antwoorden op vragen 4 en 5 het lid Ronnes (Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2017–2018, nr. 1125).

Vraag 4

Wat heeft het door voormalig Minister Blok aangekondigde «aan de praktijk van het toezicht wordt nu gewerkt» en «er wordt een verbeterslag gemaakt» concreet opgeleverd om de controles aan te scherpen?2 Acht u deze verbeterslag voldoende, gezien de recente opmerkingen van specialisten over de gebrekkige controle? In hoeverre is de situatie verbeterd nadat voormalig Minister Blok stelde dat op teveel plaatsen bouwers vertelden dat de gemeente nooit kwam kijken en dat er in die zin een papieren werkelijkheid was ontstaan? Deelt u de mening dat de recente berichtgeving een bevestiging is van de eerdere conclusie van de heer Van Vollenhoven van de Onderzoeksraad voor Veiligheid dat de overheid teveel uit handen geeft?

In uw vraag refereert u aan de mondelinge beantwoording van vragen van het lid Van Eijs door de voormalig Minister van Veiligheid en Justitie op 20 juni 2017. De door uw geciteerde uitspraken hadden betrekking op het Wetsvoorstel kwaliteitsborging voor het bouwen die thans ter behandeling in de Eerste Kamer ligt. De uitspraken van de Minister hadden dus geen betrekking op het verbeteren van het huidige gemeentelijk toezicht op de uitvoering van de bouw. Ik deel ook niet de mening dat de recente berichtgeving een bevestiging is van de genoemde conclusie dat de overheid teveel uit handen geeft. De bestaande gebouwen waarvan de gevels nu niet brandveilig genoeg blijken te zijn, zijn gebouwd onder de huidige regelgeving waarbij het toezicht op de bouw bij gemeenten ligt. Het wetsvoorstel Kwaliteitsborging voor het bouwen beoogt het toezicht op de bouw te verbeteren met een onafhankelijke private kwaliteitsborger die bij gereedkomen van het gebouw moet verklaren dat voldaan wordt aan de bouwvoorschriften. Deze kwaliteitsborger zal onderworpen zijn aan toezicht door een landelijke publiekrechtelijke toezichthouder.

Vraag 5

Heeft u naar aanleiding van het Engelse onderzoeksrapport naar de Grenfell-brand bekeken of in Nederland aanvullende maatregelen nodig zijn? Wat was daarbij uw conclusie?3

Het Engelse onderzoeksrapport naar de Grenfell brand is nog niet beschikbaar.

Vraag 6

Is het naar uw mening nodig om het Bouwbesluit (2012) nog aan te passen, mede gezien het feit dat u aangaf dat brandveiligheidseisen wel worden gesteld aan constructieonderdelen of scheidingsconstructies, maar niet aan de afzonderlijke materialen die hier deel van uit maken? Kunt u uw antwoord toelichten?

Dit is naar mijn mening nu niet nodig. Met de eisen die het Bouwbesluit 2012 stelt aan constructieonderdelen of scheidingsconstructies wordt de brandveiligheid voldoende geregeld. Ik wacht het onderzoek van Grenfell-toren af en zal daarna bezien welke maatregelen nodig zijn in Nederland.

Vraag 7

In hoeverre klopt de uitspraak van brandveiligheidsadviseur Peter van der Leur van adviesbureau DGMR dat gemeenten slechts steekproefsgewijs tijdens de bouw controleren of de bouwmaterialen overeenkomen met wat in de aangevraagde vergunning werd aangekondigd en dat gemeenten niet alles kunnen langslopen, omdat veel te veel werk zou zijn en de gevel voor gemeentes niet direct als cruciaal geldt?

Als antwoord op deze vraag verwijs ik naar mijn antwoord op vraag 3.

Vraag 8

Is het waar dat uw ministerie verkoopcijfers heeft gevraagd of opgeëist van de leveranciers van panelen en «dat de Minister dat toen niet is gelukt», waarbij «onduidelijk is of de bedrijfssector de cijfers niet had, of niet wilde geven» zoals de directeur van Vereniging Woning- en Bouwtoezicht stelt? Zo ja, op welke wijze bent u van plan deze cijfers alsnog te krijgen? Zo nee, waarom niet?

Als antwoord op deze vraag verwijs ik naar mijn antwoorden op de vraag 6 van het lid Ronnes (Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2017–2018, nr. 1125).

Vraag 9

Deelt u de zorg dat een aannemer de goedkopere en gevaarlijkere platen gewoon kan bestellen en daarmee, tegen de regels in, een hoog gebouw kan bekleden? In hoeverre schieten naar uw mening wetten, regels en controle hier tekort? Bent u voornemens wetten, regels en controle aan te scherpen?

Het huidige gemeentelijke toezicht geeft nu al de mogelijkheid voor de gemeenten om te voorkomen dat in afwijking van een omgevingsvergunning wordt gebouwd. Overigens is een aannemer primair zelf verantwoordelijk dat hij (veilige) platen toepast en bouwt volgens de vergunning. Desondanks kan het voorkomen dat er in strijd met de vergunning wordt gebouwd. Door mijn ambtsvoorgangers is mede daarom ingezet op de verbetering van de borging van de bouwkwaliteit, waaronder de brandveiligheid. Dit heeft geresulteerd in het wetsvoorstel Kwaliteitsborging voor het bouwen5 dat uitgaat van een beoordeling van het gerede bouwwerk in plaats van alleen een beoordeling van het ontworpen bouwwerk. Een onafhankelijke kwaliteitsborger moet deze beoordeling uitvoeren en verklaren dat het gerede gebouw voldoet aan de bouwvoorschriften (Bouwbesluit 2012).

Vraag 10

Zijn er naar aanleiding van de recente storm in Nederland meldingen gedaan over gevelplaten die onvoldoende zijn geborgd en bij harde wind (storm) uit hun ophanging zijn gekomen? Zo ja, hoe vaak is dat gebeurd? Is het volgens u nodig extra maatregelen te nemen om dit in de toekomst, waar mogelijk, te voorkomen?

Er zijn aan mij geen meldingen gedaan over incidenten met gevelplaten bij de recente storm. Ik heb naar aanleiding van uw vraag ook navraag gedaan bij de Vereniging Bouw- en woningtoezicht Nederland (VBWTN) en die geeft aan drie verschillende incidenten met gevelplaten te kennen. Gezien de sterkte van de storm viel dit aantal incidenten mee. Er is geen aanleiding om extra maatregelen te nemen.

Vraag 1

Kent u het bericht «Woningbouwvereniging doet niets aan schimmel in Haarlemse woningen»?1

Ja.

Vraag 2

Hoe acceptabel vindt u het dat bewoners van meer dan 200 sociale huurwoningen in het Haarlemse stadsdeel Schalkwijk vanwege achterstallig onderhoud al jaren kampen met schimmel, condens, slechte ventilatie, scheuren in de muren etc.?

Het is mij bekend dat Ymere in 2005 heeft aangekondigd de betreffende complexen te gaan renoveren, hetgeen in 2008 zou hebben moeten plaatsvinden. Dan zouden ook maatregelen ter voorkoming van vocht en schimmel worden meegenomen. Een dergelijke keuze is te rechtvaardigen vanuit een efficiënte inzet van de financiële middelen, tenminste als de ernst van de gebreken niet een spoedig ingrijpen nodig maakt.
Ymere heeft daarna echter om verschillende redenen, waaronder financiële, de keuze gemaakt om de renovatie uit te stellen. Aangezien inmiddels zo’n dertien jaar zijn verlopen, is de conclusie gerechtvaardigd dat Ymere eerder maatregelen tegen vocht en schimmel had moeten nemen, los van de renovatie.
Ymere erkent dat de woningen dringend moeten worden opgeknapt en heeft excuses aangeboden aan de bewoners voor de gang van zaken. Ook heeft Ymere toegezegd dat voor de betreffende huurders de jaarlijkse huurverhoging in 2018 (van de kale huurprijs) wordt vastgesteld op nul procent.

Vraag 3

Deelt u de mening dat het schandalig is dat woningbouwvereniging Ymere haar beloftes voor een grote renovatie niet nakomt en haar huurders letterlijk in de kou laat zitten? Wat is hier de oorzaak van?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Deelt u de mening dat het van de zotte is dat de huurders voor deze schimmelwoningen nog altijd de volledige huurprijs van zo’n 800 euro moeten betalen? Deelt u de mening dat – zolang de noodzakelijke renovatie niet is uitgevoerd – bewoners door Ymere gecompenseerd moeten worden? Zo nee, waarom niet?

In antwoord op eerder gestelde vragen (vergaderjaar 2015–2016, nr. 2795 en vergaderjaar 2016–207, nr. 1757) is aangegeven dat de verantwoordelijkheid voor het signaleren en de aanpak van woninggebreken, waaronder vocht- en schimmelproblemen, primair een verantwoordelijkheid is van lokale partijen, te weten de woningeigenaren / verhuurders, huurders en gemeenten en dat de Woningwet (bouwregelgeving) en de huurprijsregelgeving ook instrumenten aanreikt voor betrokken partijen om handelend op te treden.
In de eerste plaats kunnen de huurders gebreken aankaarten bij een interne klachtencommissie. Tevens kunnen zij altijd hun casus voorleggen aan de Huurcommissie, wat een laagdrempelige voorziening is voor buitenrechtelijke geschilbeslechting. Wanneer de Huurcommissie tot het oordeel komt dat het inderdaad gaat om een gebrek, kan zij besluiten tot een verlaging van de huurprijs. Hoe ver de huurprijs kan worden verlaagd is afhankelijk van de ernst van het gebrek.
Volgens Ymere hebben 4 van de 216 huurders onderhoudsklachten voorgelegd aan de Huurcommissie, waarbij 3 huurders in het gelijk zijn gesteld. De Huurcommissie is daarbij tot het oordeel gekomen dat er inderdaad sprake is van gebreken, maar dat deze geen verlaging van de huurprijs rechtvaardigen. In plaats daarvan is de huurprijs bevroren.
Ymere geeft aan dat het bij brief van 23 januari jl. alle huurders van de betreffende complexen heeft gewezen op de mogelijkheid om een procedure te starten bij de Huurcommissie. Overigens bedraagt volgens opgave van Ymere de gemiddeld betaalde huurprijs 541 euro, dat is zonder service- en stookkosten.
Naar ik ben geïnformeerd door Ymere, bereidt de corporatie momenteel de renovatie voor, waarbij de cv-installatie en de kozijnen zullen worden vervangen, naast andere energiebesparende maatregelen. Naar zeggen van Ymere is hierover goed contact met de recent gevormde bewonerscommissie.

Vraag 5

Bewoners van de betreffende woningen zijn voornemens naar de Huurcommissie te stappen; bent u ertoe bereid het niet zo ver te laten komen door Ymere op de vingers te tikken en ervoor te zorgen dat de noodzakelijke renovatie op korte termijn wordt uitgevoerd? Zo nee, wat kunt dan wel voor deze bewoners betekenen?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 6

Kunt u in kaart brengen bij hoeveel sociale huurwoningen in den lande sprake is van vergelijkbaar achterstallig onderhoud, wat daar de oorzaak van is en wat u daaraan gaat doen?

Ja, ik ben voornemens dat te doen. In het periodieke onderzoek WoON zal worden geïnventariseerd bij hoeveel woningen sprake is van vocht- en schimmelproblemen. Het WoON 2018 is thans in voorbereiding en zal begin 2019 worden gepubliceerd. Tevens zal ik op korte termijn in een bestuurlijk gesprek met Aedes aandacht vragen voor de problematiek en het belang om in die gevallen waar het speelt, corporaties de schimmelproblemen snel verhelpen.

Vraag 1

Kent u het bericht «Door heel Nederland staan gebouwen met brandgevaarlijke gevelpanelen»?1

Ja.

Vraag 2

Wat is uw appreciatie van deze kwestie? Wat is de rol van de overheid in het tegengaan van dit probleem?

Gebouwen moeten voldoende brandveilig zijn. Het is primair de verantwoordelijkheid van bouwende partijen om gebouwen te realiseren die voldoen aan het Bouwbesluit 2012. Voor bestaande gebouwen ligt het voldoen aan het Bouwbesluit 2012 bij de gebouweigenaar. Gemeenten hebben een toezicht- en handhavingstaak. Het interbestuurlijke toezicht op gemeenten ligt bij de provincies. Omdat er sprake is van een landelijke problematiek, ligt er ook een rol voor mij als stelselverantwoordelijke voor de bouwregelgeving. Ik wacht het formele Engelse onderzoek naar de Grenfell-toren brand af en bezie daarna of maatregelen nodig zijn. Zie verder onder andere mijn antwoord op de vraag 2 van het lid Ronnes (Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2017–2018, nr. 1126).

Vraag 3

Kunt u op basis van het artikel aangeven hoe taken en verantwoordelijkheden ten aanzien van de borging van de kwaliteit van bouwwerken is geregeld? Wat is het effect van de Wet Kwaliteitsborging voor het bouwen op deze problemen?

Voor het antwoord van deze vraag verwijs ik naar het antwoord op de vragen 4, 5 en 6 van het lid Van Eijs (Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2017–2018, nr. 1128).

Vraag 4

Kunt u aangeven of er in de situatie van dit artikel een volledig gebouwendossier bij de gemeente ligt? In hoeverre ligt de oorzaak van deze bouwfouten bij gebrekkig gemeentelijk toezicht? En in hoeverre adresseert de Wet Kwaliteitsborging voor het bouwen dit toezicht?

Bij de aanvraag om een omgevingsvergunning voor het bouwen zullen gegevens en bescheiden moeten worden overlegd aan de gemeente waaruit blijkt dat voldaan wordt aan het Bouwbesluit 2012. De gedetailleerdheid waarmee informatie over de brandveiligheid van de gevel wordt overlegd aan de gemeente kan per gebouw verschillen. Ook kan lopende de bouw aanvullende informatie beschikbaar komen en naar de gemeente worden gestuurd. Bij de onderhavige problematiek zal veelal sprake zijn dat afwijkend van de vergunning is gebouwd en zal informatie over wat daadwerkelijk is gebouwd niet bij de gemeente aanwezig zijn.
Met het wetsvoorstel Kwaliteitsborging voor het bouwen komt hier verbetering in. Enerzijds zal een onafhankelijke kwaliteitsborger beoordelen of het gerede bouwwerk voldoet aan het Bouwbesluit. Anderzijds zal sprake zijn van betere vastlegging van hetgeen daadwerkelijk is gebouwd in as-built documenten en de overdracht hiervan aan gemeenten in een overdrachtsdossier.

Vraag 5

Deelt u de mening dat het belangrijk is om het toezicht in de bouwsector professioneel, effectief en efficiënt te regelen om de veiligheid van de bewoners en gebruikers te verbeteren? Deelt u de mening dat de Wet Kwaliteitsborging voor het bouwen dit zou regelen? Wat is de stand van zaken rondom deze wet? Wanneer kan de Kamer de volgende stap inzake deze wet verwachten?

Ja, zie mijn antwoord op vraag 4. Voor de stand van zaken van het wetsvoorstel verwijs ik naar mijn separaat aan de Tweede Kamer te verzenden brief over de stand van zaken van het wetsvoorstel Kwaliteitsborging voor het bouwen.

Vraag 6

Kunt u de antwoorden op deze vragen voor het algemeen overleg Bouwregelgeving en energiebesparing op 14 februari 2018 naar de Kamer sturen?

Ja.