Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Echtpaar gooit tuinhuis op Airbnb. Hoe worden de huurinkomsten belast?»?1

Ja.

Vraag 2

Kunt u bevestigen dat huizenbezitters alleen op grond van artikel 3:113 van de Wet op de inkomstenbelasting 2001 belasting betalen over de inkomsten uit tijdelijke verhuur van de eigen woning?

Belastingplichtigen met een eigen woning die tijdelijk wordt verhuurd moeten op grond van artikel 3.113 van de Wet inkomstenbelasting 2001 (Wet IB 2001) 70% van het saldo van de huurinkomsten en de daarmee verband houdende kosten in de aangifte inkomstenbelasting vermelden als «Inkomsten uit tijdelijke verhuur van uw eigen woning». In artikel 3.111, zevende lid, Wet IB 2001 is bepaald dat de tijdelijke verhuur van een woning daaraan niet het karakter van hoofdverblijf ontneemt. De woning blijft een eigen woning in de zin van artikel 3.111, eerste lid, Wet IB 2001 en ook het eigenwoningforfait dient voor het gehele jaar in aanmerking te worden genomen. Afhankelijk van de specifieke feiten en omstandigheden van het geval, waarbij onder meer de aard en omvang van de activiteiten in verband met de tijdelijke verhuur een rol spelen, zou ook sprake kunnen zijn van winst uit onderneming of resultaat uit overige werkzaamheden.

Vraag 3

Hoe groot is de groep mensen die aangifte doet van tijdelijke verhuur van de eigen woning? Hoe groot zijn de inkomsten uit deze groep? Hoe groot schat u de groep die eigenlijk aangifte zou moeten doen?

In 2016 hebben ongeveer 8.000 huishoudens inkomsten uit tijdelijke verhuur van de eigen woning aangegeven in de aangifte inkomstenbelasting in de rubriek «Inkomsten uit tijdelijke verhuur van uw eigen woning». De aangegeven inkomsten in deze rubriek bedroegen in 2016 in totaal € 24 miljoen (en dit betreft dus 70% van het saldo van de huurinkomsten en de daarmee verband houdende kosten). Het budgettaire belang van deze rubriek is € 10 miljoen.
Uit de administratie van de Belastingdienst is niet af te leiden hoe groot de groep is die inkomsten uit tijdelijke verhuur van de eigen woning moet aangeven in de aangifte inkomstenbelasting.

Vraag 4

Deelt u de mening dat niet alleen verhuurders die hun gehele huis tijdelijk verhuren, maar ook verhuurders die een deel van hun huis verhuren belast zouden moeten worden? Zo ja, bent u bereid om maatregelen te nemen om deze groep belastingplichtig te laten worden?

Deze mening deel ik. Vooralsnog ben ik niet voornemens om nieuwe maatregelen te nemen omdat ook de tijdelijke verhuur van een gedeelte van een eigen woning mijns inziens belast is op grond van artikel 3.113 Wet IB 2001. Tegen de uitspraak waarin de rechtbank tot een ander oordeel kwam is de inspecteur inmiddels in hoger beroep gegaan.2

Vraag 5

Wordt in dit geval gebruik gemaakt van de kamerverhuurvrijstelling? Zo ja, is de kamerverhuurvrijstelling hiervoor bedoeld?

De kamerverhuurvrijstelling is niet van toepassing. Het gaat bij de kamerverhuurvrijstelling om het anders dan voor korte duur verhuren van een deel van de eigen woning. Een voorwaarde is dan ook dat zowel de eigenaar van de eigen woning als de huurder op hetzelfde woonadres staan ingeschreven in de basisregistratie personen. Bij tijdelijke verhuur aan bijvoorbeeld toeristen wordt niet aan beide voorwaarden voldaan.

Vraag 6

Betalen huurders die (al dan niet een deel van) hun woning tijdelijk verhuren via online platforms belasting over de huurinkomsten? Zo ja, op welke wijze? Zo nee, waarom niet?

Het huurrecht van de huurder van een huurwoning behoort tot de rendementsgrondslag van box 3, maar de waarde van dat huurrecht wordt op grond van artikel 5.19, vierde lid, Wet IB 2001 op nihil gesteld. Wanneer die huurder (een gedeelte van) zijn huurwoning tijdelijk (onder)verhuurt, zijn die inkomsten onbelast. Dergelijke huurinkomsten beïnvloeden ook niet het recht op huurtoeslag. Dit is slechts anders als sprake zou zijn van winst uit onderneming of resultaat uit overige werkzaamheden. Of daar sprake van is, hangt af van de aard en omvang van de activiteiten in verband met de tijdelijke verhuur.
Een huurder die als btw-ondernemer (al dan niet een deel van) zijn woning tijdelijk verhuurt, is hierover btw verschuldigd voor zover sprake is van verhuur in het kader van het hotel-, pension-, kamp- en vakantiebestedingsbedrijf aan personen die daar slechts voor een korte periode verblijf houden. In dat geval is het verlaagde btw-tarief van 6% van toepassing.

Vraag 1

Kent u het artikel «Nieuwbouw gebrekkig opgeleverd»?1

Ja.

Vraag 2

Wat is uw reactie op het artikel en de beschreven problematiek? Deelt u de zorgen van de Vereniging Eigen Huis (VEH)?

Het opleveren van woningen en bouwwerken conform de wensen van bouwconsumenten vind ik van groot belang. De keuringen van de Vereniging Eigen Huis zijn een nuttig instrument om inzicht te krijgen in de prestaties van de bouwbedrijven vanuit het perspectief van de consument. Het baart mij zorgen dat uit de keuringen een toename blijkt van gebreken bij oplevering van nieuwbouwwoningen. Ik ben van mening dat consumenten beter inzicht zouden moeten krijgen in de kwaliteit van het geleverde bouwproduct en dat zij een sterkere positie verdienen bij gebreken die pas na oplevering worden ontdekt.
Met het wetsvoorstel Kwaliteitsborging voor het bouwen wil ik een impuls geven aan de verbetering van de bouwkwaliteit door de positie van bouwconsumenten te versterken, waaronder die van kopers van nieuwbouwwoningen, en de introductie van een nieuw stelsel van kwaliteitsborging waarbij de nadruk ligt op de toetsing of het gerede bouwwerk voldoet aan de bouwtechnische voorschriften uit het Bouwbesluit 2012.

Vraag 3

Heeft u cijfers of signalen die het gestegen aantal gebreken bevestigen? Zo ja, kunnen die gegeven worden?

Naast de gegevens van de keuringen van Vereniging Eigen Huis zijn mij geen andere gegevens bekend. Navraag bij de Vereniging Bouw- en Woningtoezicht Nederland leert dat zij signalen krijgen dat het aantal fouten in de uitvoering toeneemt.

Vraag 4

Kunt u ingaan op de door VEH en de Nederlandse vereniging van Makelaars (NVM) beschreven onderliggende problemen? Deelt u de mening dat de onderliggende reden het tekort aan personeel en materiaal is, waardoor het tekort aan huizen steeds verder oploopt?

Op regionaal niveau zijn er grote verschillen in zowel de mate waarin de woningbouwproductie aansluit of achterblijft bij de woningbehoefte als de knelpunten waar regio’s tegenaan lopen. Daarbij kunnen capaciteitstekorten een rol spelen, zoals tekorten aan bepaalde materialen, bouwvakkers, of en ambtelijke capaciteit bij gemeenten. Deze capaciteitstekorten zijn grotendeels het gevolg van de forse daling van de bouwproductie tijdens de crisis. Het opnieuw opbouwen van deze capaciteit vergt tijd. Maar ook andere knelpunten kunnen de woningbouw regionaal belemmeren. Zoals de Staat van de Volkshuisvesting aangeeft, bereikt het woningtekort naar verwachting in 2018–2019 met 200.000 woningen een piek. Daarna zal de verwachte bouwproductie groter zijn dan de groei van de woningbehoefte en neemt het woningtekort geleidelijk af.
In de Nationale woonagenda heb ik met betrokken partijen op landelijk niveau afgesproken te streven naar de bouw van 75.000 woningen per jaar in de periode tot en met 2025, waarmee het verwachte woningtekort gestaag zal dalen. Gezien de grote regionale verschillen voer ik daarbij regiogesprekken met regio’s waar de spanning op de woningmarkt het grootst is, om vooral in die regio’s te komen tot versnelling van de woningbouw en voldoende plancapaciteit. Daarbij bezie ik gezamenlijk met regionale partijen wat de voornaamste knelpunten in de woningbouw zijn, wat de oplossingen zijn, en wie daarbij welke verantwoordelijkheid heeft.
Ook bij de versnelling van het tempo in de bouw van nieuwbouwwoningen vind ik het zeer van belang dat de bouwkwaliteit van de woningen op peil blijft. De snelheid van bouwen mag niet ten koste gaan van de gerealiseerde bouwkwaliteit.

Vraag 5

Hoe wordt geborgd dat mensen die een nieuwbouwwoning kopen in een veilig huis terechtkomen?

Allereerst wil ik aangeven dat het met de veiligheid van nieuwbouwwoningen in Nederland goed gesteld is. Een nieuwbouwwoning moet voldoen aan de bouwtechnische voorschriften voor bijvoorbeeld constructieve veiligheid en brandveiligheid die zijn beschreven in het Bouwbesluit 2012. De gemeenten toetsen of een bouwaanvraag aan het Bouwbesluit 2012 voldoet.
De opleveringskeuring van Verenging Eigen Huis is een visuele keuring van nieuwbouwwoningen. Zoals uit deze opleveringskeuringen blijkt, zijn er nog veel zichtbare gebreken bij oplevering en krijgt de consument niet vanzelfsprekend wat door aannemers is afgesproken. Naast deze zichtbare gebreken kunnen er ook onzichtbare gebreken zijn die niet bij oplevering zijn geconstateerd.
Om gebreken zoveel mogelijk tijdig op te merken is het van belang dat de bouwconsument zelf alert is en fouten die hij ontdekt snel bij de aannemer meldt. In artikel 7:758 van het Burgerlijk Wetboek is een regeling opgenomen over de aansprakelijkheid van de aannemer voor gebreken. Hierin is bepaald dat de aannemer niet aansprakelijk is voor gebreken die de opdrachtgever op het tijdstip van oplevering redelijkerwijs had moeten ontdekken. Aanvullend kunnen er waarborg- en garantieregelingen gelden indien de aannemer daarbij is aangesloten.
De resultaten van de opleveringskeuringen door Vereniging Eigen Huis bevestigen voor mij nogmaals het belang dat het beter moet met de positie van de bouwconsument bij de oplevering van een bouwwerk zoals beoogd met het wetsvoorstel Kwaliteitsborging voor het bouwen. In dit wetsvoorstel wordt de aansprakelijkheid van de aannemer aangescherpt. De aannemer wordt met deze nieuwe regeling aansprakelijk voor alle gebreken die na de oplevering worden ontdekt en die hem zijn toe te rekenen.
Op 23 mei jongstleden heb ik de Nationale woonagenda 2018–2021 aangeboden aan de Kamer. Deze agenda vormt mijn start om samen met betrokken partijen de uitdagingen op de woningmarkt aan te pakken. De acties in de Nationale woonagenda richten zich op de uitdagingen om tot een beter passend aanbod te komen, door onder meer de woningbouw te versnellen, de betaalbaarheid te verbeteren en de bestaande voorraad beter te benutten. Daarbij voer ik gesprekken in de regio’s met de meest gespannen woningmarkt, om ook regionaal die uitdagingen aan te gaan en aan te sluiten bij de grote regionale verschillen op de woningmarkt en het decentrale beleid. Op deze wijze beoog ik tot concrete afspraken te komen over het beschikbaar stellen van voldoende harde en zachte plancapaciteit en het versnellen van bestaande bouwplannen. Maar ook andere uitdagingen die onderdeel zijn van de Nationale woonagenda en die om regionaal beleid vragen, kunnen in deze gesprekken aan bod komen, evenals thema’s die de regio’s zelf aandragen. Ik beoog deze regiogesprekken in het najaar in afspraken om te zetten. Ondertussen zie ik in veel regio’s dat decentrale overheden de urgentie van de opgave delen en al volop bezig zijn om tot versnelling te komen. We hebben elkaar daarbij over en weer nodig.

Vraag 6

Bestaat de kans dat er naast de zichtbare fouten, ook nog onzichtbare fouten zijn, waardoor kopers op langere termijn met onnodig kostbaar onderhoud worden geconfronteerd? Hoe wordt voorkomen dat door de drukte op de woningmarkt nu, huiseigenaren later geconfronteerd worden met hogere kosten voor reparatie, herstel of restauratie?

Zie antwoord vraag 5.

Vraag 7

In hoeverre komt dit fenomeen overeen met de terugval in bouwkwaliteit die we in de jaren ’70 hebben gezien, zoals bijvoorbeeld beschreven in de Balans van de Leefomgeving 2016 van het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL)? Welke lessen zijn daar nog uit te trekken?

Ik realiseer mij dat de huidige bouwopgave waar we voor staan fors is, vergelijkbaar met de situatie in de jaren zeventig. Er wordt een flink beroep gedaan op de markt, doordat woningen verduurzaamd moeten worden en de vraag naar nieuwe woningen hoog is. De complexiteit van het bouwproces neemt toe. Het is niet onlogisch dat bouwbedrijven ervaring moeten opdoen met het verwerken van nieuwe technieken, bijvoorbeeld als gevolg van scherpere duurzaamheidseisen, alvorens zij dit foutloos kunnen toepassen. Dit hebben we inderdaad ook in de jaren zeventig gezien. Door de oliecrisis kwam er destijds een stevige impuls om meer energiezuinig te gaan bouwen. Hiervoor waren nieuwe energiebesparende technieken nodig die de markt zich eerst eigen moest maken. Daarnaast was er sprake van een hoge bouwproductie die druk legde op de beschikbare bouwcapaciteit. De les die hieruit getrokken kan worden, is dat het van belang is dat de bouwkwaliteit bij de versnelling en verduurzaming van de woningbouwopgave meer dan momenteel het geval is, ook in de praktijk moet worden aangetoond. Het wetsvoorstel Kwaliteitsborging voor het bouwen introduceert een nieuw stelsel van kwaliteitsborging in de bouw waarbij expliciet getoetst wordt of het gerede bouwwerk voldoet aan de bouwtechnische voorschriften uit het Bouwbesluit 2012.

Vraag 8

Welke rol kan de Wet Kwaliteitsborging voor het bouwen hierin spelen? Wat is de status van dat wetsvoorstel?

Het wetsvoorstel Kwaliteitsborging voor het bouwen verduidelijkt de verantwoordelijkheid van de bouwende partijen voor de bouwkwaliteit. De preventieve administratieve toetsing door het bevoegd gezag bij de boordeling van de aanvraag om een omgevingsvergunning wordt vervangen door het gebruik van instrumenten voor kwaliteitsborging tijdens het bouwproces zelf. Deze wet regelt dat er in de toekomst tijdens het gehele bouwproces door een onafhankelijke kwaliteitsborger wordt getoetst, zodat het vervaardigde bouwwerk bij oplevering voldoet aan regels en gemaakte afspraken.
Door middel van enkele wijzigingen in het Burgerlijk Wetboek wordt de positie van particuliere en zakelijke opdrachtgevers versterkt en de aansprakelijkheid van de aannemer aangescherpt. Zo blijft de aannemer aansprakelijk voor gebreken die na de oplevering zijn ontdekt, tenzij deze niet aan hem zijn toe te rekenen.
Ook informeert de aannemer de opdrachtgever over de manier waarop de opdrachtgever is beschermd tegen schade als gevolg van het niet nakomen van de verplichtingen tot het bouwen van het bouwwerk en voor gebreken die na de oplevering van het bouwwerk aan het licht komen. Daarbij wordt het opschortingsrecht van de particuliere opdrachtgever aangescherpt.
Het depotbedrag van maximaal 5% van de aanneemsom wordt pas door de notaris vrijgegeven, nadat de opdrachtgever de gelegenheid heeft gehad aan te geven of hij van het opschortingsrecht gebruikt wenst te maken. Het wetsvoorstel regelt verder dat de aannemer bij oplevering aan de opdrachtgever een dossier overhandigt met alle relevante gegevens van het werk. Momenteel voer ik met diverse bouw- en consumentenpartijen overleg over de vorm en inhoud van dit dossier. In aanvulling op dit wetsvoorstel, onderzoek ik hoe een benchmarksystematiek kan worden ingericht die het bouwconsumenten mogelijk maakt om op basis van ervaringen van derden een aannemer te zoeken, te vergelijken en te beoordelen.
Het wetsvoorstel Kwaliteitsborging voor het bouwen is op verzoek van het kabinet aangehouden in de Eerste Kamer. De afgelopen periode heb ik intensief overleg gevoerd met direct betrokken partijen over hoe de behandeling van het wetsvoorstel Kwaliteitsborging voor het bouwen kan worden hervat. Op basis van deze gesprekken bereid ik momenteel een brief voor aan de Eerste Kamer, met afschrift aan de Tweede Kamer. Ik verwacht deze brief voor het zomerreces naar de Kamer te kunnen sturen.

Vraag 9

Wat kunt u doen om te voorkomen dat nieuwbouwwoningen (steeds) gebrekkiger worden opgeleverd? Wat kunt u doen om de druk op de woningmarkt te verlichten?

Zie antwoord vraag 5.

Vraag 1

Kent u het bericht «Rijke huurder krijgt geld terug»?1

Ja.

Vraag 2

Op welke wettelijke basis mogen woningcorporaties inkomensgegevens opvragen bij de Belastingdienst? Sinds wanneer bestaat deze wetgeving? Voorzag deze wetgeving in terugwerkende kracht? Zo ja, waarom is voor dit zware middel gekozen?

De wettelijke basis op grond waarvan de Belastingdienst op aanvraag van verhuurders de inkomenscategorie van huurdershuishoudens verstrekt is sinds 16 maart 2013 geregeld in artikel 7:252a van het Burgerlijk Wetboek. De wet had geen terugwerkende kracht. Op basis van die wet mochten verhuurders die ter bevordering van de doorstroming huishoudens met een midden- of hoger inkomen een hogere huurverhoging wilden voorstellen ten behoeve daarvan de inkomenscategorie van huurdershuishoudens opvragen bij de Belastingdienst.2

Vraag 3

Kent u de uitspraak waar het artikel naar verwijst? Wat vindt u van de portee van deze uitspraak, namelijk dat de Belastingdienst geen inkomensgegevens had mogen verstrekken van vóór 2016? Welke motivering had de rechter hierbij?

Ja, die uitspraak is mij bekend. De bestuursrechter van de rechtbank Den Haag baseert zijn uitspraak op het oordeel van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 3 februari 2016 dat de wettelijke bepaling niet genoeg expliciet een verplichting voor de Belastingdienst bevatte om (op aanvraag) inkomenscategorieën van huurdershuishoudens te verstrekken. Per 1 april 2016 is die verplichting explicieter in artikel 7:252a van het Burgerlijk Wetboek vastgelegd.
De bestuursrechter is in dit specifieke geval tot het oordeel gekomen dat de Minister van Financiën een schadevergoeding dient te betalen. De Minister van Financiën en ik kunnen ons niet vinden in de strekking van deze uitspraak, zodat het van belang is dat de hoogste bestuursrechter hierover oordeelt. De Minister van Financiën is dan ook tegen deze uitspraak van de bestuursrechter van 26 april 2018 in hoger beroep gegaan.

Vraag 4

Hoe vaak is de Belastingdienst gevraagd om gegevens te verstrekken over inkomens van voor 2016? Hoe vaak is op basis van deze gegevens de huur van mensen verhoogd?

In de jaren 2013 en 2014 zijn voor ca. 1,9 miljoen woningen inkomenscategorieën opgevraagd en verkregen en in 2015 voor ca. 1,75 miljoen woningen. Voor hoeveel huishoudens daadwerkelijk een inkomensafhankelijke hogere huurverhoging is toegepast is mij niet bekend, omdat het aan verhuurders is om gebruik te maken van de inkomensafhankelijke (hogere) huurverhoging of niet. Maar van de door de Belastingdienst verstrekte inkomenscategorieën viel in de jaren 2013 tot en met 2015 ca. 11% in de middeninkomenscategorie (maximale huurverhoging 0,5 procentpunt hoger). In de jaren 2013 en 2014 viel ruim 15% in de hogere inkomenscategorie (maximale huurverhoging 2,5 procentpunt hoger), in 2015 was dat gedaald naar ruim 12%.

Vraag 5

Dienen alle huurverhogingen op basis van opgevraagde gegevens van voor 2016 teruggedraaid dan wel vergoed te worden? Zo ja, wat is de gemiddeld teveel betaalde huur?

Ik ben van mening dat de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State niet tot gevolg heeft dat geconcludeerd moet worden dat de inkomensafhankelijke (hogere) huurverhogingen van de jaren 2013 tot en met 2015 niet rechtsgeldig overeengekomen zijn. Zoals in het antwoord op vraag 3 aangegeven, is de Minister van Financiën dan ook in hoger beroep gegaan tegen de uitspraak van bestuursrechter Den Haag van 26 april 2018, waarover het artikel in de Telegraaf gaat.
Verder zijn enkele (civiele) procedures aanhangig van individuele burgers en van de Woonbond over de inkomensafhankelijke huurverhoging.

Vraag 6

Wordt deze huur vergoed door de belastingdienst of moeten woningcorporaties deze terugstorten?

Zie antwoord vraag 5.

Vraag 7

Bent u bereid zelf actief op te sporen wie er recht heeft op compensatie en deze compensatie uit te keren?

Zie antwoord vraag 5.

Vraag 8

Hoe kunnen huurders hun recht krijgen indien zij zijn geconfronteerd met huurverhogingen op basis van gegevens van voor 2016? Bent u bereid, in samenwerking met de Minister voor Rechtsbescherming, een collectieve regeling vorm te geven, zodat niet iedere huurder individueel naar de rechter hoeft?

Zie antwoord vraag 5.

Vraag 1

Kent u het artikel «RVB wil dat onjuiste pachtnota's betaald worden»1?

Ja.

Vraag 2

Wat vindt u van het feit dat het Rijksvastgoedbedrijf haar pachters maant om de pachtnota’s voor 1 juni 2018 (pachtperiode 1-11-2017 tot en met 30-04-2018) te betalen, terwijl deze nota’s foutief zijn, want gebaseerd op oude percentages nu de pachtverlagingen immers per 1 juli 2017 zijn bijgesteld?

Vraag 3

Wat vindt u van de situatie dat pachters met een niet-bijgestelde pachtrekening een fors hoger bedrag moeten betalen zoals bijvoorbeeld in het Zuidwestelijk akkerbouwgebied waar het verschil kan oplopen tot 23%?

Vraag 4

Deelt u de mening dat de normen niet voor niets naar beneden zijn bijgesteld, o.a. naar aanleiding van het bedrijfsresultaat, en dat pachters het recht hebben op een nieuwe nota en dus geen nota's gebaseerd op verkeerde berekeningen hoeven te betalen?

Vraag 5

Kunt u garanderen en, of voorkomen, dat pachters door dit beleid niet in liquiditeitsproblemen komen? Zo nee, waarom niet? Zo ja, gaat u waar nodig alternatieve financiering aanbieden totdat de juiste nota’s verstuurd zijn?

Vraag 6

Kunt u toezeggen dat pachters die een foutieve nota hebben gehad geen automatisch gegenereerde vervolgoproepen krijgen?

Ja.

Vraag 7

Bent u bereid om de aangekondigde invorderingsacties stop te zetten en de pachters die de pachtsom al betaald hebben zo spoedig mogelijk het teveel betaalde bedrag met rente terug te storten? Zo nee, waarom niet?

Ja, in de brief van 30 mei aan de pachters is aangegeven dat indien zij een automatische herinnering tot betaling van de factuur hebben ontvangen, zij deze herinnering als niet verstuurd kunnen beschouwen. De te veel betaalde bedragen worden inclusief wettelijke rente teruggestort.

Vraag 1

Bent u bekend met het artikel «Gemeenten gaan huurders van boerenschuren screenen»?1

Ja.

Vraag 2

Wat vindt u van dit initiatief? Welke bijdrage kan het leveren aan het voorkomen dat ruimtes veranderen in bijvoorbeeld een drugslab of wietkwekerij?

De versterking van de aanpak van ondermijnende criminaliteit is voor dit kabinet een belangrijk doel. Lokale initiatieven die kunnen bijdragen aan de aanpak van ondermijnende criminaliteit moedig ik dan ook aan. Het initiatief waarover wordt gesproken in het artikel betreft een concept-initiatief. Gemeenteraden moeten nog goedkeuring geven aan het initiatief. Het is aan individuele gemeenten te bepalen of zij dit initiatief volgen.

Vraag 3

Welke rol kunt u spelen in het uitrollen van dit initiatief door het hele land, zodanig dat particuliere eigenaren huurders op criminele antecedenten kunnen screenen?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Herinnert u zich in dit verband het pleidooi (bijvoorbeeld tijdens het debat over de Begroting Justitie en veiligheid 2018) om een zogenaamd «stoplichtenmodel» te introduceren, waardoor particuliere eigenaren gewaarschuwd kunnen worden tegen potentiële criminele huurders?

Het zogenoemde stoplichtmodel zag op een samenwerking tussen enerzijds politie en anderzijds autoverhuurbedrijven en makelaars. Indien een autoverhuurbedrijf of makelaar twijfelde of een potentiële huurder het te huren motorvoertuig of de woon- of bedrijfsruimte zou aanwenden voor criminele activiteiten, nam diegene contact op met de politie. De politie gaf vervolgens een advies om wel (groen) of niet (rood) met de potentiële huurder in zee te gaan. De Autoriteit Persoonsgegevens heeft de korpschef in februari 2017 gevraagd naar de grondslag voor het verstrekken van politiegegevens aan autoverhuurbedrijven en makelaars voor dit doel. Nadat uit intern onderzoek bleek dat de juridische grondslag voor het stoplichtmodel ontbrak, besloot de korpschef te stoppen met de uitvoering van de stoplichtconvenanten.
In februari 2018 heeft de Minister van Justitie en Veiligheid de Actie-agenda aanpak ondermijning naar uw Kamer gestuurd.2 Bij brief van 11 juli jl. is uw Kamer geïnformeerd over de voortgang van dit proces.
Het gegevensbeschermingsrecht biedt geen ruimte om een doorstart te maken met de uitvoering van het stoplichtmodel. Wel doe ik momenteel onderzoek naar de aard en omvang van het probleem dat een huurder het door hem gehuurde motorvoertuig of de door hem gehuurde woon- of bedrijfsruimte aanwendt voor criminele activiteiten.

Vraag 5

Welke stappen heeft u inmiddels gezet om dit te realiseren? Wat mogen we van u verwachten op dit punt?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 1

Kent u het beleid van het Rijksvastgoedbedrijf onderhoud agrarische gebouwen?

Ja.

Vraag 2

Wat vindt u van het feit dat er situaties zijn waar het onderhoud de afgelopen tien jaar (vanaf 2008) heel summier heeft plaatsgevonden en groot onderhoud is uitgebleven?

Het Rijksvastgoedbedrijf heeft in totaal 164 hoeven in beheer die in pacht zijn uitgegeven. Het Rijksvastgoedbedrijf is conform de algemene pachtvoorwaarden verantwoordelijk voor het onderhoud aan, met name, de schil van het gebouw. Als daar gebreken aan zijn, worden deze hersteld. Het Rijksvastgoedbedrijf dient hier als goed «huismeester» op te treden richting de pachters.
Omdat er een achterstand is in het onderhoud van agrarische gebouwen heeft het Rijksvastgoedbedrijf op 14 september 2017 alle pachters van agrarische gebouwen per brief gemeld dat zij melding kunnen maken van storingen en problemen op een landelijk storingsnummer. Ook zijn de pachters in deze brief geïnformeerd over de inspectie die het Rijksvastgoedbedrijf in 2018 gaat uitvoeren bij alle agrarische gebouwen en dat hiervoor een aanbesteding wordt gestart.
Inmiddels is de aanbesteding afgerond en zijn de pachters op 28 mei 2018 geïnformeerd over de inspecties voor het beheer en onderhoud en de daarbij behorende planning. De planning is dat alle inspecties in 2018 worden uitgevoerd. Naar aanleiding van de inspecties wordt per hoeve een onderhoudsplan opgesteld. De kosten van dit onderhoud komen voor rekening van het Rijksvastgoedbedrijf. Zodra alle inspecties zijn afgerond, is meer bekend over het benodigde onderhoudsbudget. Het Rijksvastgoedbedrijf heeft de beschikking over een jaarlijks onderhoudsbudget.

Vraag 3

Bent u op de hoogte van het feit dat als reden wordt aangeven dat er onvoldoende middelen beschikbaar zijn om groot onderhoud uit te voeren? Is er in deze gevallen ook gekeken of groot onderhoud nodig is? Zo ja, aan de hand van welke richtlijn is dit vastgesteld?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Kunt u aangeven hoeveel agrarische gebouwen, aan de hand van een overzicht van bijvoorbeeld de aantallen pachters per provincie, in eigendom en beheer zijn van het Rijksvastgoedbedrijf?

In onderstaand schema is per provincie/polder aangegeven hoeveel hoeven het Rijksvastgoedbedrijf in beheer heeft.
Drenthe
4
Gelderland
2
Noord Brabant
8
Noordoostpolder
98
Oostelijk Flevoland
25
Wieringermeer
19
Zeeland
4
Zuid Flevoland
4

Vraag 5

Wat is de reden waarom het Rijksvastgoedbedrijf deze agrarische panden niet verkoopt? Kunt u een uitgebreide toelichting geven? Heeft u een (financiële) analyse gemaakt wat de voordelen en nadelen zijn van verkoop van panden versus het in eigendom houden van agrarische panden? Kunt u deze informatie met de Kamer delen?

Het Rijksvastgoedbedrijf hanteert voor elke pachter hetzelfde beleid. De hoofdregel is dat het Rijksvastgoedbedrijf geen agrarische (bedrijfs-) panden, losse grond of erven verkoopt aan pachters. De verkoop van een erf was alleen mogelijk als het ging om een niet-strategisch erf en de pachter een verzoek indiende voor een bedrijfsinvestering en deze investering te groot was in verhouding tot het areaal dat werd gepacht bij het Rijksvastgoedbedrijf. Gelet op de roep om meer transparantie in het verkoopproces is met de inwerkingtreding van de Regeling beheer onroerende zaken 2017 de voorkeurspositie voor de zittende en naastgelegen pachter aangepast. Om die reden worden op dit moment geen erven onderhands verkocht aan pachters. Wel ben ik aan het onderzoeken in hoeverre het agrarisch grondbeleid van het Rijksvastgoedbedrijf kan bijdragen aan een duurzame bedrijfsvoering van pachters.

Vraag 6

Kunt u uitgebreid omschrijven of het waar is dat er in de Noordoostpolder pachters zijn die de agrarische bedrijfspanden wel kunnen kopen en pachters die de agrarische bedrijfspanden niet kunnen kopen? Is het waar dat er onderscheid gemaakt wordt in het feit of pachters een of meerdere bedrijven voeren op een erf? Zo ja, wat zijn de beleidsuitgangspunten om dit zo te doen? Zo nee, waar komt deze onduidelijkheid dan vandaan?

Zie antwoord vraag 5.

Vraag 7

Deelt u de mening dat het Rijksvastgoedbedrijf als een goed «huismeester» voor de gebouwen moeten zorgen en hierover op een duidelijke en eenduidige manier naar alle pachters moet communiceren? Zo ja, op welke manier vindt de communicatie plaats? Zo nee, kunt u dat onderbouwen?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 8

Is het waar dat het Rijksvastgoedbedrijf heeft gecommuniceerd naar pachters dat er een inventarisatie zal plaatsvinden wat er aan groot onderhoud moet plaatsvinden en dat er een Europese aanbesteding gaat plaatsvinden voor het groot onderhoud? Wanneer heeft het Rijksvastgoedbedrijf hierover gecommuniceerd met de pachters?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 9

Wat is de huidige stand van zaken van de inventarisatie van (groot) onderhoud van de agrarische bedrijfspanden?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 10

Aan welke minimale voorwaarden dient een agrarische bedrijfspand naar de mening van het Rijksvastgoedbedrijf te voldoen?

Een agrarisch bedrijfspand dient te voldoen aan de vigerende wet- en regelgeving. De artikelen 7:336–7:339 en 7:351 voor verpachte hoeven zijn relevant. Voor erfverpachte gebouwen verwijs ik naar artikel 5:96. In deze artikelen staan de verplichtingen van de verpachter.

Vraag 11

Is het u bekend of er belemmeringen worden ervaren in de bedrijfsvoering van agrarische bedrijven waarbij pachters gebouwen pachten van het Rijksvastgoedbedrijf? Zo ja, welke zijn dat?

Nee, het is mij niet bekend dat er belemmeringen in de bedrijfsvoering zijn vanwege achterstallig onderhoud. Zie verder vraag 2, 3, 7, 8 en 9.

Vraag 1

Waarom staat op de site van de Belastingdienst bij het jaar 2016 expliciet aangegeven: «Bij tijdelijke woonruimte krijgt u geen huurtoeslag. Bijvoorbeeld als u in een opvang voor daklozen of in een blijf-van-mijn-lijfhuis woont» en zijn deze zinnen niet meer opgenomen bij de voorwaarden op diezelfde site voor de jaren 2017 en 2018?1 2 3 4

Ook voor de jaren 2017 en 2018 zijn deze voorwaarden expliciet opgenomen op de site van de Belastingdienst en zijn te vinden op de pagina «Voor welke woningen krijg ik geen huurtoeslag». Voor het jaar 2016 zijn deze voorwaarden opgenomen op de pagina «Voorwaarden voor huurtoeslag in 2016».

Vraag 2

Heeft het verwijderen van de zinnen te maken met de uitspraak uit december 2015 van de Raad van State, zowel in eerste aanleg als in hoger beroep, dat huurtoeslag wel gegeven moet worden aan een cliënt die een appartement huurt via een zorginstelling waar begeleiding bij zelfstandig wonen bijzit? Kunt u uw antwoord toelichten?5

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 3

Wat heeft het toenmalige kabinet concreet gedaan met de uitspraak van de Raad van State? Hoeveel cliënten, die in een traject naar volledig zelfstandig wonen zitten, hebben naar aanleiding van de uitspraak, huurtoeslag gekregen omdat «gekeken moet worden naar de aard van het gehuurde zelf en naar de aard van het gebruik»?6

De uitspraak van de Raad van State (RvS) heeft ertoe bijgedragen dat minder huurcontractvormen worden aangemerkt als een contract dat een gebruik betreft dat «naar zijn aard van korte duur» is. Hoeveel cliënten naar aanleiding van de uitspraak van de RvS huurtoeslag ontvangen is niet precies bekend. Deze aantallen worden niet bijgehouden door de Belastingdienst.
Ten tijde van de uitspraak van de RvS (december 2015) had het kabinet het wetsvoorstel Wet Doorstroming Huurmarkt in de Tweede Kamer ingediend waarin tijdelijke contracten van maximaal 2 jaar voor zelfstandige woningen die eindigen bij het verstrijken van de afgesproken huurtermijn werden geïntroduceerd in het Burgerlijk Wetboek (BW). Deze wetswijziging is per 1 juli 2016 ingegaan en heeft er eveneens aan bijgedragen dat de Belastingdienst minder huurcontracten aanmerkt als een huurcontract dat een gebruik betreft dat «naar zijn aard van korte duur» is.

Vraag 4

Hoeveel mensen huren op dit moment een woning via een maatschappelijke of zorginstelling, die op hun beurt de woning huren van een woningcorporatie? Hoeveel mensen van deze groep hebben huurtoeslag of zouden daarvoor in aanmerking moeten kunnen komen gezien de aard van het gehuurde zelf en de aard van het gebruik?

Over het aantal mensen dat op dit moment een woning via een maatschappelijke of zorginstelling huurt zijn geen precieze cijfers bekend, omdat deze niet landelijk worden geregistreerd. Als gevolg van de eerdergenoemde uitspraak van de RvS uit 2015 en de wijziging van het BW waarbij huurcontracten zijn ingevoerd voor bepaalde termijn die van rechtswege eindigen op de afgesproken einddatum (duur van maximaal 2 jaar) merkt de Belastingdienst minder huurcontracten aan als huurcontracten die een gebruik betreffen dat «naar zijn aard van korte duur» is. Dit betekent echter niet dat alle huurcontracten recht op huurtoeslag geven. In de praktijk komt de Belastingdienst huurovereenkomsten tegen waarbij sprake is van noodopvang (crisisopvang) of van een specifiek begeleidingstraject van «proefwonen». Gezien de in die huurcontracten beoogde tijdelijkheid van het huurcontract beoordeelt zij die als een gebruik «naar zijn aard van korte duur» en daar vindt handhaving op plaats. Vaak zijn in dergelijke huurcontracten ook specifieke bepalingen opgenomen die huurbescherming voor de huurder bij huurbeëindiging/ zorgbeëindiging uitsluiten. Soms bevatten de huurcontracten zelfs letterlijk de bepaling dat het een huurcontract is dat een gebruik betreft dat naar zijn aard van korte duur is. Deze contracten geven geen recht op huurtoeslag. Als bij dergelijke huurcontracten huurtoeslag is uitbetaald dan wordt de huurtoeslag teruggevorderd.

Vraag 5

Is het waar dat sinds ongeveer acht maanden de Belastingdienst is begonnen met het terugvorderen van huurtoeslag bij mensen die een woning huren via een zorginstelling of beschermd wonen? Kunt u uw antwoord toelichten?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 6

Is het waar dat de afdeling toeslagen van de Belastingdienst meer rechterlijke uitspraken wil zien voordat zij hun handelwijze bij deze groep gaat wijzigen, ondanks de uitspraak van de Raad van State? Wat zijn de redenen hiervoor? Is het, gezien de (financiële) kwetsbaarheid van de doelgroep, niet te verwachten dat er veel rechtszaken zullen volgen?

De casussen die na de eerder genoemde uitspraak van de RvS uit 2015 en de genoemde wijziging van het BW worden afgewezen, betreffen situaties waarbij de huurovereenkomst aangeeft dat er sprake is van noodopvang of «proefwonen» en daardoor worden beschouwd als een gebruik «naar zijn aard van korte duur». Conform de Wet op de huurtoeslag is er dan geen recht op huurtoeslag. Er zijn nog geen rechterlijke uitspraken geweest over situaties van «proefwonen». Een uitspraak van de RvS over dergelijke situaties zou de Belastingdienst een helder uitvoeringskader geven.

Vraag 7

Deelt u de mening dat het terugvorderen van huurtoeslag bij deze kwetsbare groep mensen voor (nieuwe) financiële problemen kan zorgen? Op welke wijze(n) wordt hier rekening mee gehouden?

Ik vind het belangrijk dat juist voor deze kwetsbare groepen huurders die zelfstandig(er) begeleid gaan wonen helder is of op basis van hun huurovereenkomst huur(prijs)bescherming van toepassing is en of zij onder de geldende voorwaarden (o.a. hun inkomensniveau) in aanmerking kunnen komen voor huurtoeslag. Het ontvangen van huurtoeslag kan de betaalbaarheid van zelfstandige woonruimte verbeteren en zelfstandig(er) wonen voor mensen die uitstromen uit beschermd wonen of de maatschappelijke opvang bereikbaarder maken. Wanneer mensen die toe zijn aan zelfstandig(er) wonen na een verblijf in de maatschappelijke opvang uitstromen naar geschikte woonruimte waar zij passende begeleiding ontvangen, dan geeft dat ook weer ruimte voor in- en doorstroom in de maatschappelijke opvang.
Zoals ik ook heb aangegeven in relatie tot de uitspraak van de RvS uit 2015, zijn er inmiddels maatregelen getroffen om het aantal contractvormen dat een gebruik betreft dat «naar zijn aard van korte duur is» te verkleinen. Verhuurders (waaronder als intermediair verhurende opvanginstellingen) hebben sinds 1 juli 2016 de mogelijkheid een huurovereenkomst voor bepaalde tijd op te stellen. Zij kunnen onder andere aan huurders die beschermd wonen of begeleid wonen via een instelling een contract voor bepaalde tijd aanbieden voor de duur van maximaal 2 jaar voor een zelfstandige woning en maximaal 5 jaar voor onzelfstandige woonruimte. Daarmee ontstaat voor de huurder in die periode huur(prijs)bescherming en is onder de overige huurtoeslagvoorwaarden recht op huurtoeslag. Deze tijdelijke huurcontracten zijn in de wet ingevoerd om te bevorderen dat er ook bij tijdelijke huur in meer gevallen huur(prijs)bescherming van toepassing is.
Opvanginstellingen en beschermd wonen instellingen geven aan dat de huidige wettelijke bepalingen voor de contracten voor bepaalde tijd niet in alle situaties en gevallen volstaan voor hun doelgroepen. De verhuurder mag dit contract bijvoorbeeld niet tussentijds opzeggen, bijvoorbeeld bij beëindiging van de zorg/begeleidingsovereenkomst voordat de afgesproken huurtermijn verstreken is. Dit betekent dat er nog steeds een groep overblijft die vanwege de contractvorm geen recht op huurtoeslag heeft. De Staatssecretaris van Financiën en ik verkennen daarom samen met Federatie Opvang en de Belastingdienst hoe de contractvorm voor bepaalde tijd passend door de sector kan worden ingezet. Denkbaar is gezamenlijk een model-huurovereenkomst voor verhuur van woonruimte voor mensen die beschermd of begeleid wonen te ontwikkelen. De Kamer zal eind 2018 over de uitkomsten daarvan worden geïnformeerd.
Verder verken ik samen met het veld de mogelijkheid om een doelgroepcontract voor mensen die beschermd wonen aan het Burgerlijk Wetboek toe te voegen. Dit sluit aan op de brief die het kabinet stuurde als reactie7 op de initiatiefnota van de leden Berckmoes/Van der Linde (VVD). Voorstel is aan de wet een doelgroepcontract voor mensen die beschermd of begeleid wonen toe te voegen; verhuurders kunnen dan op basis van de opzeggingsgrond «dringend eigen gebruik» de huurovereenkomst opzeggen van de huurder die niet meer tot de doelgroep van beschermd of begeleid wonen voor mensen met psychische of psychiatrische problemen behoort. De woning kan dan weer aan een andere cliënt uit beschermd wonen of de maatschappelijke opvang worden verhuurd. Voor zowel huurders als verhuurders zou hiermee vooraf duidelijk zijn dat het wonen eindigt wanneer de zorg en/ of begeleiding eindigt.
Ik wil er niet voor kiezen om een uitzonderingspositie voor cliënten van opvanginstellingen ten aanzien van Wet op de huurtoeslag te maken omdat het probleem ontstaat vanuit de contractvorm en niet ligt besloten in de huurtoeslagsystematiek. Ik realiseer me dat terugvordering van toeslagen zoals de huurtoeslag bij mensen voor financiële problemen kan zorgen, zeker bij mensen met een kwetsbare financiële positie. De Belastingdienst houdt hier rekening mee door op verzoek een betalingsregeling aan te bieden die toegespitst is op de specifieke situatie, waarbij iedere maand een deel van het bedrag wordt terugbetaald.

Vraag 8

Bent u van mening dat de doorstroming in de maatschappelijke opvang kan verbeteren indien mensen recht hebben op huurtoeslag als zij in een zelfstandige woning terecht komen, waar al dan niet begeleiding bij zit? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 7.

Vraag 9

Bent u bereid om een uitzonderingspositie te maken voor mensen die een stap zetten naar zelfstandig wonen en daarbij huurtoeslag als inkomensondersteuning nodig hebben, bijvoorbeeld door cliënten van opvanginstellingen die zijn aangesloten bij de Federatie Opvang of de RIBW-Alliantie uit te zonderen? Kunt u uw antwoord toelichten?

Zie antwoord vraag 7.

Vraag 10

Op welke manieren wilt u de doorstroming in de maatschappelijke opvang aanpakken, gezien de wachtlijsten en het tekort aan betaalbare sociale huurwoningen?

Het creëren van voldoende geschikte en betaalbare woningen met passende begeleiding voor de uitstroom van mensen uit beschermd wonen en de maatschappelijke opvang is een belangrijk en complex vraagstuk voor partijen op lokaal niveau. Het kabinet wil naast de hierboven benoemde acties op diverse wijzen de doorstroming in de maatschappelijke opvang bevorderen.
In de meerjarenagenda beschermd wonen en maatschappelijke opvang8 die Staatssecretaris Blokhuis (VWS) met betrokkenheid van een groot aantal partijen opstelde, heeft wonen eveneens een belangrijk plek. De acties ten aanzien van wonen worden in het kader van de meerjarenagenda beschermd wonen en maatschappelijke opvang samen met de VNG, Federatie Opvang, Aedes en andere relevante partijen de komende periode verder uitgewerkt. Daarnaast lopen vanuit BZK reeds verschillende acties met partijen in het veld die tot meer aanbod van woningen met passende ondersteuningsarrangementen en betere doorstroming op de woningmarkt moeten leiden. Voorbeeld hiervan zijn diverse handreikingen over (prestatie)afspraken wonen die zijn gepubliceerd en ook aandacht besteden aan zorg, de ondersteuning van actieprogramma «Weer Thuis!» (conform motie Dik-Faber/Voortman9) en het programma «Weer Thuis in de Wijk» dat wordt uitgevoerd door Platform31.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Ruim 600 euro «afsluitboete» voor huiseigenaar die gasloos gaat wonen, dat mag dus niet»?1

Ja.

Vraag 2

Welke consequenties verbindt u aan deze bindende uitspraak van de Geschillencommissie Energie?

De Geschillencommissie Energie heeft in deze casus geoordeeld dat door de betreffende netbeheerder onvoldoende aannemelijk gemaakt is dat het volledig weghalen van de aansluiting en meetinrichting de enige mogelijkheid is om de veiligheid te kunnen waarborgen. Deze uitspraak heeft geen generieke werking.
Over de eventuele gevolgen van deze uitspraak zal ik in overleg met de netbeheerders gaan, zie ook het antwoord op vraag 3.
Dit onderwerp wordt ook besproken bij de tafel Gebouwde Omgeving van het Klimaatakkoord.

Vraag 3

Deelt u het oordeel van de Geschillencommissie dat verzegeling geen veiligheidsrisico’s oplevert? Zo nee, waarom niet?

De netbeheerder is conform artikel 10 van de Gaswet verantwoordelijk voor de veiligheid van het gastransportnet. De netbeheerders hebben eerder aangegeven dat het zogenaamde verzegelen onvoldoende waarborgen biedt dat de veiligheid op de lange termijn geborgd is.
De Geschillencommissie Energie heeft in dit geval geoordeeld dat naar haar oordeel onvoldoende aannemelijk gemaakt is door de betreffende netbeheerder dat het volledig weghalen van de aansluiting en meetinrichting de enige mogelijkheid is om deze veiligheid te kunnen waarborgen. Daarmee is het de commissie onvoldoende duidelijk geworden waarom bijvoorbeeld met het volledig drukloos maken van de leidingen het veiligheidsbeleid niet naar behoren kan worden gewaarborgd.
De gezamenlijke regionale netbeheerders zullen naar aanleiding van deze uitspraak kijken naar de noodzaak om de aansluiting te verwijderen en nader bezien of goedkopere oplossingen daadwerkelijk verantwoord zijn. Ik heb de netbeheerders gevraagd mij hierover spoedig te informeren.

Vraag 4

Deelt u de mening dat door deze uitspraak de urgentie voor warmtenetten en elektrificatie nog hoger wordt en dat de nieuwe Warmtewet nu alweer door de praktijk wordt ingehaald? Zo nee, waarom niet?

Dat de urgentie van warmtenetten en elektrificatie in het bijzonder door deze uitspraak zou toenemen, zie ik niet direct, maar hun urgentie was wat mij betreft al onomstreden.
Ik ben overigens in overleg met net beheerders om de afsluitkosten zo laag mogelijk te houden.

Vraag 5

Wat zou gezien deze uitspraak op dit moment uw oordeel zijn over de motie-Van Tongeren (Kamerstuk 34 775-XIII, nr. 76) waarin de regering wordt verzocht er zorg voor te dragen dat personen die op eigen verzoek hun gasaansluiting willen laten afsluiten dit tegen een zo laag mogelijk tarief kunnen doen? Deelt u de mening dat het beter zou zijn geweest pro-actiever beleid ten aanzien hiervan te voeren waardoor de Geschillencommissie Energie hierover geen uitspraken had hoeven te doen?

Zoals de Geschillencommissie ook aangeeft, worden er noodzakelijke kosten veroorzaakt en mogen deze kosten in rekening gebracht worden aan de afnemers. Mijn inzet is dat afnemers geconfronteerd worden met zo laag mogelijke kosten en tarieven, zonder dat de veiligheid in het geding is. Ik begrijp dat huishoudens deze kosten als ontmoedigend ervaren. Om die reden vindt overleg plaats met de netbeheerders om deze afsluitkosten zo laag mogelijk te krijgen. De netbeheerders hebben toegezegd hieraan te gaan werken en met één uitvoeringssystematiek te komen.
Het is echter wel zo dat de kosten voor iedereen lager worden wanneer middels een wijkaanpak een gehele wijk in één keer van het gasnet afgaat.
Zie verder mijn antwoord op de vragen 2 en 3.

Vraag 6

Deelt u de mening dat de Wet voortgang energietransitie (Wet VET), waarin geen maatregelen zijn opgenomen om de afsluitkosten van gas te verlagen, in dit opzicht nu al achterhaald is? Zo ja, ziet u dit als een gemiste kans? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 1

Kent u het artikel «Utrecht stemt in met verkoop monumentale woningen door Stadsherstel Midden Nederland»?1

Ja.

Vraag 2

Onder welke voorwaarden vindt de verkoop van deze monumentale woningen plaats? Hoe zijn deze voorwaarden tot stand gekomen?

De voorwaarden zijn opgenomen bij de raadsbrief van de gemeente Utrecht, welke op 14 juni in de commissie stad en ruimte in de gemeente Utrecht is behandeld.
De gemeente Utrecht heeft uitgebreide voorwaarden gesteld voor de verkoop van de monumentale woningen van Stadsherstel Midden Nederland, gespecificeerd naar adres. De kern van de voorwaarden die de gemeente Utrecht stelt, is dat de woningen de eerste 10 jaar niet mogen worden verkocht. Daarnaast is bepaald welke woningen in het sociale, in het midden en in het vrije huursegment mogen worden verhuurd.
De voorwaarden zijn tot stand gekomen in overleg tussen de gemeente Utrecht, Mitros en Stadsherstel Midden Nederland.

Vraag 3

In hoeverre is de verhuur van monumentale woningen een DAEB-activiteit (Diensten van Algemeen Economisch Belang)? Volgt uit de Woningwet dat verkoop van monumentale panden noodzakelijk is of is dit louter een lokale afweging?

De verhuur van monumentale woningen kan zowel een DAEB- als een niet-DAEB activiteit zijn. Hiervoor gelden dezelfde regels als voor de verhuur van reguliere woningen. In de situatie van Stadsherstel Midden Nederland behoorden alle woningen tot de niet-DAEB-activiteiten, omdat deze zijn ondergebracht in een aparte entiteit. Aparte entiteiten horen tot de niet-DAEB-activiteiten van een corporatie.
Voor monumentale panden gelden in de Woningwet geen andere bepalingen dan voor reguliere woningen. Zo is in de Woningwet is niet opgenomen dat monumentale woningen moeten worden verkocht, noch dat het beheer van monumentale woningen een specifieke kerntaak is van woningcorporaties. De afweging of de woningcorporatie specifieke monumentale woningen zal verkopen wordt door de corporatie gemaakt in afstemming met lokale partijen, net als de afweging die de corporatie maakt om reguliere woningen te vervreemden.

Vraag 4

Bent u het ermee eens dat er in een stad met jarenlange wachtlijsten juist meer in plaats van minder sociale huurwoningen bij moeten komen?

De beoordeling of de verkoop van sociale huurwoningen passend is, is lokaal belegd. In het kader van de prestatieafspraken bepalen corporaties in overleg met gemeenten en huurdersorganisaties welke ontwikkelingen ten aanzien van de sociale woningvoorraad zij wenselijk achten. Daarbij geldt dat de verkoop van woningen kansen biedt voor de nieuwbouw van goedkopere, bij de doelgroep passende woningen, hetgeen per saldo ten goede kan komen aan de sociale woningvoorraad.
De verkoop van de portefeuille van Stadsherstel Midden Nederland omvat 225 woningen. Deze woningen staan grotendeels in de binnenstad van Utrecht. Lokaal is geoordeeld dat de verkoop van deze portefeuille passend is. De verkoopopbrengsten van de portefeuille zullen, zo is aangegeven door partijen, worden ingezet voor investering in en uitbreiding van de sociale huurvoorraad.

Vraag 5

Wat zijn de gevolgen voor de huurders die in de verkochte panden wonen? Hoe wordt ervoor gezorgd dat zij niet worden geconfronteerd met torenhoge huurstijgingen, slecht onderhoud of anderszins aantasting van hun rechten? Kunnen zij er bovendien voor kiezen op de plaats waar zij wonen te kunnen blijven wonen of worden ze verdreven naar andere wijken?

De huurders krijgen een andere verhuurder. Aan het huurcontract zelf verandert niets. Artikel 7:226 BW bepaalt dat overdracht van een verhuurde zaak geen einde maakt aan de huurovereenkomst. De koper treedt tegenover de huurder in al die rechten en verplichtingen van de oorspronkelijke verhuurder die onmiddellijk verband houden met het doen hebben van het gebruik van de woning tegen een door de huurder te betalen prijs.
Ten aanzien van woningen met een gereguleerd huurcontract geldt bovendien dat deze zijn gebonden aan huurprijsbescherming. In de voorwaarden die de gemeente Utrecht, stelt is daarbij als extra zekerheid bedongen dat lopende huurcontracten vanzelfsprekend worden gerespecteerd. Daarnaast zijn afspraken gemaakt over welke van de verkochte woningen in de toekomst tot het gereguleerde huursegment, danwel middehuursegment, danwel vrije huursegment mogen behoren. Daarbij geldt dat ook voor het middenhuursegment voorwaarden (onder andere over de huurprijsstijging) zijn meegegeven. Voor de woningen met een reeds geliberaliseerde huurcontract bestemd voor het vrije huursegment geldt de huurprijsbescherming niet.

Vraag 6

Wat betekent de verkoop voor de diversiteit in de stad Utrecht? Zorgt deze verkoop ervoor dat in sommige wijken straks geen plaats meer is voor mensen met een lager inkomen?

Zie vraag 4.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Buurt boos: vijftien migranten in één huis» over de problemen met huisvesting van arbeidsmigranten?1

Ja.

Vraag 2

Deelt u de verbijstering over het huisvesten van vijftien arbeidsmigranten in één huis?

Hoewel ik de specifieke huisvestingssituatie onvoldoende ken om deze te beoordelen, zijn eengezinswoningen over het algemeen niet geschikt voor het huisvesten van grote aantallen mensen. Ik vind het van belang dat arbeidsmigranten goed worden gehuisvest met voldoende privacy, kwaliteit, (brand)veiligheid en hygiëne, waarbij ook oog is voor de leefbaarheid in wijken. Huisvesting dient minimaal te voldoen aan de eisen die nationale en lokale wet- en regelgeving (onder andere het Bouwbesluit, de huur(prijs)bescherming, bestemmingsplannen of de lokale huisvestingsverordening) hieraan stelt.
Het woonbeleid is primair een lokale aangelegenheid en gemeenten hebben een taak om te zorgen voor geschikte huisvesting voor al hun inwoners. Arbeidsmigranten maken daar dus ook onderdeel van uit.
Indien de huisvesting niet aan de normen voldoet kunnen arbeidsmigranten daar melding van maken bij de verhuurder. Als gaat om huisvesting met een keurmerk van de Stichting Normering Flexwonen (SNF) kan een klacht bij SNF worden ingediend. Arbeidsmigranten moeten dan wel op de hoogte zijn van hun rechten. Met de Nederlandse ambassade in Warschau zet ik dan ook in op het informeren in de eigen taal over het wonen en werken in Nederland. Ik ondersteun daarnaast ook de NGO FairWork om arbeidsmigranten in de eigen taal informatie te geven over hun rechten en indien nodig te ondersteunen.
Zoals ik ook mede namens de Minister van BZK de Kamer recent in beantwoording op schriftelijke vragen van lid Van Dijk2 schreef, hebben gemeenten instrumentarium tot hun beschikking om de druk op reguliere woonwijken behapbaar te houden en om ongewenste situaties tegen te gaan. Om te voorkomen dat de druk op individuele straten of wijken te groot wordt, kunnen gemeenten er bijvoorbeeld voor kiezen om via de huisvestingsverordening een splitsings- of omzettingsvergunning in te stellen. Hoe zij dat doen is aan de gemeenten zelf. Daarbij blijft het van belang om deze mensen te voorzien van kwalitatieve huisvesting. Ervaren buurtbewoners toch overlast dan kunnen zij afhankelijk van de ernst van de overlast in contact treden met de verhuurder, de gemeente of de politie.

Vraag 3

Deelt u de mening dat wetten en regels moeten worden aangescherpt als het inderdaad legaal is om vijftien mensen in één huis te huisvesten? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Erkent u dat arbeidsmigratie tot overlast kan leiden, alsmede tot verdringing en uitbuiting? Heeft de Inspectie SZW genoeg middelen om hiertegen op te treden? Zo nee, op welke wijze gaat u de capaciteit uitbreiden?

Zoals ik in de eerdere genoemde beantwoording van Kamervragen van het lid Van Dijk heb aangeven constateert SEO in een onderzoek uit 2014 dat voor enkele risicogroepen, die het meest concurreren met arbeidsmigranten (allochtonen, jongeren en laaggeschoolden), arbeidsmigratie negatieve gevolgen heeft. Om oneerlijke concurrentie aan te pakken wordt onder meer in Europa ingezet op gelijk loon voor gelijk werk en is de Wet Aanpak Schijnconstructies ingevoerd.
Het regeerakkoord maakt geleidelijk oplopend naar 2021 jaarlijks € 50 miljoen extra vrij voor versterking van de handhavingsketen conform het Inspectie Control Framework. De doorlooptijd van werving, selectie, screening, opleiding en gedoseerde ingroei in respectievelijke programma’s maakt dat nieuwe capaciteit eerst in 2019 effectief ingezet zal kunnen worden.
De aard en omvang van de uitbreiding moet worden bezien in relatie tot andere ontwikkelingen en de aanpak van andere prioritaire risico’s. Hierbij worden de inzichten uit het proces van de Meerjarenprogrammering van de Inspectie gebruikt. Om de politieke besluitvorming hierover in samenhang te kunnen doen, zal ik uw Kamer in het derde kwartaal van 2018 nader informeren.

Vraag 5

Deelt u de mening dat het aan banden leggen van «verkamering» van huizen, met een maximum van vijf arbeidsmigranten per woning (zoals de gemeente Waalwijk recent heeft vastgesteld), bijdraagt aan fatsoenlijke woonomstandigheden voor arbeidsmigranten en aan een leefbare buurt?

Aandacht van gemeenten voor kwalitatieve huisvesting en leefbaarheid in woonwijken zijn zeker van belang voor het woongenot van zowel arbeidsmigranten als de buurt. Zoals mijn collega van BZK en ik eerder stelden3, zijn eengezinswoningen over het algemeen niet geschikt voor het huisvesten van grote aantallen mensen. Wij achten het van belang dat mensen goed worden gehuisvest met voldoende privacy en kwaliteit. Gemeenten beschikken over instrumentarium om hier afhankelijk van de lokale omstandigheden op te sturen.

Vraag 6

Wilt u in overleg met de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) bewerkstelligen dat de regels rond huisvesting zo snel mogelijk aangescherpt worden? Zo nee, waarom niet?

Het lokale woonbeleid is primair aan gemeenten. Gemeenten hebben instrumentarium tot hun beschikking om regels rond huisvesting te stellen en daarmee ongewenste situaties tegen te gaan. Daarbij kan gedacht worden aan het instellen van een splitsingsvergunning of een omzettingsvergunning bij kamergewijze bewoning in de huisvestingsverordening. Hoe zij dat doen en handhaven is een kwestie van lokale invulling. De VNG kan daar voor gemeenten een ondersteunende en informerende rol bij spelen. Indien gemeenten behoefte zouden hebben aan aanvullend instrumentarium kan dat onderdeel zijn van het traject rondom Goed verhuurderschap dat mijn collega-bewindspersoon van BZK met partijen in de huursector en de VNG is gestart.

Vraag 1

Kent u het bericht «Woning energiezuinig gemaakt? Bewoners: «We betalen juist meer»»?1

Ja.

Vraag 2

Kunt u verklaren hoe het mogelijk is dat huurders minder lasten worden toegezegd, voorafgaand aan het zeer energiezuinig maken van het huis, maar dat huurders uiteindelijk meer kosten hebben? In hoeverre heeft dit te maken met de benodigde 70% toestemming van bewoners om de renovatie te laten beginnen?

Ik kan niet ingaan op de individuele woonlasten van de betrokken huurders, omdat ik de gegevens daartoe niet heb. Wel is bekend dat er nog problemen zijn omdat de energieleverancier soms de voorschotnota niet of beperkt omlaag brengt.
In zijn algemeenheid kan ik stellen dat als er ontevreden bewoners zijn, zij zich tot de verhuurder kunnen wenden. Het is het beste als de betrokkenen met elkaar de situatie analyseren en gezamenlijk tot een oplossing proberen te komen. Mocht een huurder dan nog van mening zijn dat de woning niet aan de strenge eisen van de energieprestatievergoeding (EPV) voldoet dan staat het deze huurder vrij om naar de huurcommissie te stappen. De huurcommissie is bevoegd en in staat om in dit soort gevallen uitspraak te doen.
Ik heb een quickscan naar de bewonerstevredenheid en de EPV laten uitvoeren. Deze ontvangt u als bijlage bij deze antwoorden2. De bureaustudie heeft betrekking op 19 renovatie- en nieuwbouwprojecten van corporaties, waarin sprake is van zeer energiezuinige of nul-op-de-meter woningen. Ten tijde van de quickscan (pagina 12) waren er bij de huurcommissie nog geen klachten over de EPV binnengekomen. Er waren dus ook nog geen zaken waarin de huurcommissie oordeelde dat er niet aan de eisen van de EPV werd voldaan waar er wel een EPV was overeengekomen. Ik blijf dat in de gaten houden.
Verder heeft de Woonbond een «meldpunt nul-op-de-meterwoningen» ingesteld. De Woonbond heeft bij de quickscan (pagina 12) aangegeven dat er weinig klachten binnenkomen, en heeft geen concrete klachten genoemd.

Vraag 3

Hoe vaak is het in 2016, 2017 en 2018 voorgekomen dat huurhuizen (zeer) energiezuinig zijn gemaakt, maar dat huurders juist meer woonlasten hebben in plaats van minder?

Ik registreer niet de hoogte van de EPV, noch de energielasten van individuele huurders. De belangrijkste conclusie van de quickscan wat betreft de financiële tevredenheid van de huurders is dat «Voor de meeste huurders met EPV blijken bij de jaarafrekening de kosten voor het energiegebruik nul euro of minder te zijn. Indien de hoogte van de EPV is bepaald aan de hand van de kosten voor het energiegebruik in de oude situatie, resulteert een voordelige situatie na de energetisch aanpak. In die zin pakt de regeling goed uit voor de meeste huurders.» (Pagina 3)
Bij het aangaan van een afspraak over de EPV met een zittende huurder wordt door de partijen van de Stroomversnelling ook daadwerkelijk naar het energiegebruik voor de renovatie gekeken. Daarop wordt doorgaans de hoogte van de EPV afgestemd.
Het onderzoekbureau concludeert ook dat de ervaringen met de EPV-regeling en met zeer energiezuinige of nul-op-de-meter-woningen (NOM-woningen) nog beperkt zijn. Nog maar weinig huurders hebben hun eerste officiële jaarafrekening EPV ontvangen. Dit betekent dat de voorliggende resultaten over de mate van tevredenheid van de huurder met enige voorzichtigheid moeten worden geïnterpreteerd. In de evaluatie van de wet, welke ik dit jaar uitvoer, zal ik daarom aandacht houden voor de woonlasten van de huurders.

Vraag 4

Bent u van mening dat het belangrijk is dat niet alleen huiseigenaren maar ook huurders moeten kunnen profiteren van een zeer energiezuinig huis, zonder dat zij voor extra kosten hoeven op te draaien? Zo nee, waarom niet?

Ik acht het van belang dat bij verduurzaming naast de positie van de verhuurder ook die van de huurder moet worden bezien: aan de ene kant de investering, aan de andere kant op de langere termijn een voordeel van de verduurzaming. De samenhang is om die reden onderdeel van de verduurzaming en de gesprekken die we met de woningcorporaties voeren in het kader van het Klimaatakkoord en de Woonagenda.
Specifiek voor de EPV heb ik, voorafgaand aan het vaststellen van de maximale hoogte, DGMR Raadgevende Ingenieurs B.V. gevraagd berekeningen uit te voeren naar de woonlasten van huurders. Dit rapport heeft mijn ambtsvoorganger op 8 december 2015 gestuurd als bijlage bij de Nota naar aanleiding van het verslag met betrekking tot de Wijziging van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek en de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte in verband met de mogelijkheid voor verhuurder en huurder een energieprestatievergoeding overeen te komen (34 228, nr. 7). Uit de berekeningen van DGMR bleek dat de energieprestatievergoeding, gecombineerd met een correctie op de WWS-punten, redelijk is.
Bewoners profiteren in ieder geval van een nul-op-de-meter-woning via meer comfort en een betere uitstraling van de woning. De maximale hoogte van de EPV en de vereiste dat de bewoner dient in te stemmen met de overeen te komen EPV beschermt hem in financië

Vraag 5

Hoeveel energieprestatievergoedingen (EPV) zijn door huurders en verhuurders overeen gekomen sinds de start in 2016 en wat is de gemiddelde hoogte van de EPV sindsdien? Hoe vaak hebben huurders een lagere EPV gekregen in overleg met hun verhuurder, wat in theorie mogelijk is?

Op basis van schattingen door de vereniging Stroomversnelling denk ik dat er inmiddels ongeveer 5000 EPV-vergoedingen zijn afgesloten. Er is in de wet echter geen registratieplicht voor de overeengekomen energieprestatievergoedingen opgenomen. Derhalve kan ik u geen exact gemiddelde aangeven. Mijn beeld is echter wel dat vaak een lagere EPV wordt overeengekomen dan het maximum dat de wet toelaat.
De quickscan geeft aan dat van drie corporaties met relatief veel ervaring met NOM en EPV (met samen 530 van de circa 900 NOM-woningen in de quickscan) bekend is dat zij de EPV voor zittende huurders baseren op het energiegebruik van de huurder in de oude situatie voorafgaand aan de renovatie (pagina 10). Het ligt voor de hand dat de EPV dan dus ook lager kan uitvallen dan het toegestane maximum. Van de overige corporaties met NOM-woningen was hierover geen informatie.
Ook voor nieuwbouwwoningen hoor ik van corporaties dat zij minder EPV vragen dan het toegestane maximum. Het gemiddelde zal dus lager liggen dan het wettelijke maximum.

Vraag 6

Op welke manier(en) wordt er rekening mee gehouden dat huurders minder energieverbruik hebben wanneer hun kinderen het huis uit gaan? Waarom wordt enkel gekeken naar het gemiddeld gebruik op een aantal vierkante meters in voorgaande jaren en niet naar het aantal bewoners, waar bij de invoering van de wet al voor was gewaarschuwd? Bent u bereid dit in regelgeving aan te passen?2

De EPV is gebaseerd op het aantal vierkante meters van de woning. De EPV baseren op het aantal bewoners van de woning zou betekenen dat zowel de verhuurder als huurder geen zekerheid hebben over de hoogte van de vergoeding. De vergoeding neemt dan immers toe of af als er een bewoner bijkomt of weggaat.
Daarnaast is het niet uitvoerbaar om de hoogte van de EPV te baseren op het aantal bewoners. Ten eerste is niet altijd eenduidig vast te stellen of iemand als bewoner gerekend dient te worden. Ten tweede is het aantal bewoners van een woning niet altijd bij de verhuurder bekend. De huurder is momenteel niet verplicht om aan de verhuurder te melden als er verandering in het aantal bewoners van de woning plaatsvindt. Dat wil ik ook niet verplicht stellen.
Tegelijkertijd is het een eis dat een EPV alleen in rekening kan worden gebracht indien de woning minimaal een bepaalde hoeveelheid energie levert. Deze eis is onafhankelijk van het aantal bewoners. Het uit huis gaan van kinderen zal daardoor kunnen betekenen dat een huurder minder energie gebruikt en daardoor energie gaat terugleveren aan het energiebedrijf. Dat kan voor hem leiden tot een lagere, of zelfs negatieve, energierekening.

Vraag 7

Hoe vaak wordt door woningcorporaties ervoor gekozen om geen EPV te vragen van huurders, bijvoorbeeld omdat zij het een verkapte huurverhoging vinden waar geen huurtoeslag over mogelijk is, en waar ook over gesproken wordt in het eindrapport van een quickscan naar bewonerstevredenheid in zeer energiezuinige woningen met een EPV?3

Ik registreer de woningen waarvoor een EPV is overeengekomen niet. Noch heb ik een plicht in de wet opgenomen om te melden als een huurwoning aan de eisen van de EPV voldoet. Daardoor zijn mij geen precieze aantallen bekend van het aantal woningen dat aan de eisen van de EPV voldoet maar waarvoor geen EPV is overeengekomen. Ik verwacht dat dit aantal relatief klein is en met name beperkt is tot nieuwbouw een tot corporaties die eerst met nul-op-de-meter woningen ervaring op willen doen. Tot slot is mij bekend dat in de provincie Groningen sommige corporaties momenteel afzien van het overeenkomen van de EPV. Die situatie is uiteraard niet vergelijkbaar met die in de rest van het land.

Vraag 8

Vindt u dat de tekst op de site van de rijksoverheid over de EPV («Ook voor u is dit voordelig. U krijgt een comfortabele en duurzame woning tegen niet of nauwelijks stijgende lasten») een correct beeld geeft van de EPV, aangezien de praktijk uitwijst dat huurders regelmatig (een stuk) duurder uitkomen dan was voorgesteld, woningcorporaties niet altijd positief zijn en dat uit bovengenoemde quickscan blijkt dat huurders de EPV als «ingewikkeld en omvangrijk ervaren»?4

In zijn algemeenheid zijn de financiële conclusies uit de quickscan van 19 projecten positief. Ik zie daarom geen aanleiding de tekst op rijksoverheid.nl te wijzigen.

Vraag 9

Op welke manieren wordt invulling gegeven aan de woonlastenwaarborg naar aanleiding van de aangenomen motie-de Vries, en hoe pakt dit uit in de praktijk voor huurders omdat de «bewijslast» bij huurders wordt gelegd?5

Er is nog geen invulling gegeven aan een woonlastenwaarborg naar aanleiding van de motie De Vries. Een ontwerpAMvB is in consultatie gebracht. Naar aanleiding van de reacties uit de consultatie over de hoge administratieve lasten is besloten de AMvB nog niet in te voeren maar eerst de «quickscan» naar de EPV af te wachten. De quickscan geeft geen aanleiding om de woonlastenwaarborg nu in te voeren. Zoals bij het antwoord op vraag 3 is aangegeven zal ik in de evaluatie van de wet verder aandacht hebben voor de woonlasten van de huurders.
Op dit moment vinden onder leiding van Diederik Samsom besprekingen plaats over het onderdeel gebouwde omgeving van het Klimaatakkoord. Ook daar vormt totale woonlasten (huur, energie en servicekosten) in relatie tot verduurzaming onderwerp van bespreking. Ik sluit niet uit dat partijen aan de sectortafel gebouwde omgeving hierover ook afspraken zullen maken. Ik wil de resultaten van deze besprekingen afwachten.

Vraag 10

Bent u bereid om het vragen van een energieprestatievergoeding te heroverwegen, omdat het huurders onevenredig op kosten jaagt, omdat huurders daardoor meermaals moeten betalen voor een energiezuinig huis, namelijk via het huurpuntensysteem en via de EPV? Kunt u uw antwoord toelichten?

Nee, ik ben niet van plan de EPV te heroverwegen. In zijn algemeenheid zijn de financiële conclusies uit de quickscan van 19 projecten positief. Voorts is de EPV zo vormgegeven dat bewoners niet dubbel betalen. Zij betalen de EPV voor de in, aan of op de woning opgewekte energie. Om te zorgen dat zij hiervoor niet ook in de huurprijs betalen heb ik voor deze woningen het aantal WWS-punten beperkt. Per brief van 27 juni 2016 (Kamerstuk 34 228, nr. 23) heeft mijn ambtsvoorganger aan u aangegeven, dat de nul-op-de-meter woning zelfs minder WWS-punten krijgt dan dat een extern bureau mij adviseerde.

Vraag 1

Welke regels gelden er voor het verstrekken aan verhuurders van inkomensgegevens van huurders die een sociale huurwoning bewonen?

De inkomensafhankelijke (hogere) huurverhoging is alleen van toepassing op zelfstandige woningen die met een gereguleerd (niet-geliberaliseerd) huurcontract zijn verhuurd, in dit kader ook wel sociale huurwoningen genoemd.
Of een huurovereenkomst geliberaliseerd of gereguleerd (niet-geliberaliseerd) is, wordt bij aanvang van de huur bepaald. Een huurovereenkomst voor een zelfstandige woning is (qua huurprijs) geliberaliseerd als de huurprijs op de ingangsdatum van de huurovereenkomst hoger was dan de toenmalige liberalisatiegrens. De liberalisatiegrens van 2018 (€ 710,68 p.m.) bepaalt dus of huurcontracten die in 2018 ingaan geliberaliseerd zijn of niet.
Een gereguleerd (= niet-geliberaliseerd) huurcontract blijft gereguleerd, ook als de huurprijs door huurverhogingen tot boven de huidige liberalisatiegrens is gestegen.
Indien de woning daarvoor voldoende kwaliteit (woningwaarderingspunten) heeft, mag de huurprijs van een gereguleerd huurcontract door huurverhogingen de huidige liberalisatiegrens overstijgen, zolang daarbij niet de maximale huurprijsgrens van de woning op basis van het woningwaarderingsstelsel wordt overschreden1. Dit is onafhankelijk van het inkomen van de huurder(s).
Indien door de voorgestelde huurverhoging wel de maximale huurprijsgrens van de woning wordt overschreden, kan de huurder op die grond bezwaar maken tegen de voorgestelde huurverhoging. En als de huidige huurprijs al hoger is dan de maximale huurprijsgrens van de woning, kan de huurder een huurverlaging tot die maximale huurprijsgrens voorstellen aan de verhuurder en zo nodig afdwingen via de huurcommissie.
Verhuurders mogen voor alle met een gereguleerde huurcontract verhuurde woningen, dus ook voor woningen waarvan de huidige huurprijs rond of boven de huidige liberalisatiegrens (€ 710,68 p.m.) ligt, een inkomensafhankelijke huurverhoging voorstellen zolang zij daarmee de maximale huurprijsgrens van de woning niet overschrijden. Voor al deze gevallen mag een verhuurder dus ook een huishoudverklaring bij de Belastingdienst opvragen om te beoordelen of het betreffende huishouden in aanmerking komt voor een inkomensafhankelijke (hogere) huurverhoging.
Huurders krijgen bericht van de Belastingdienst wanneer hun verhuurder voor hun woning een huishoudverklaring ten behoeve van de inkomensafhankelijke huurverhoging heeft aangevraagd en verkregen. Huurders die een geliberaliseerd huurcontract hebben en huurders van wie de huurprijs door een inkomensafhankelijke hogere huurverhoging (meer dan inflatie +2,5% maar maximaal inflatie +4%) boven de maximale huurprijsgrens van de woning uitkomt2, kunnen dan een klacht indienen bij de Belastingdienst en aangeven dat hun verhuurder voor hun woning geen huishoudverklaring had mogen aanvragen.
De Belastingdienst gaat dan (aan de hand van door de huurder aangeleverde gegevens en wederhoor bij de verhuurder) na of de verhuurder voor de betreffende woning zonder recht een huishoudverklaring heeft aangevraagd. Wanneer de Belastingdienst constateert dat een verhuurder voor een of meer woning(en) ten onrechte een huishoudverklaring bij de Belastingdienst heeft opgevraagd, zendt de Belastingdienst een brief met die constatering naar de verhuurder. Indien het desondanks nog een keer gebeurt houdt de Belastingdienst een gesprek met (een afvaardiging van) de directie van de verhuurder, met de waarschuwing dat een volgende herhaling van onrechtmatige aanvraag van huishoudverklaringen zal worden gezien als stelselmatig misbruik. Bij stelselmatig misbruik van de mogelijkheid om huishoudverklaringen aan te vragen ten behoeve van de inkomensafhankelijke huurverhoging, kan de Belastingdienst de betreffende verhuurder weigeren nog huishoudverklaringen te verstrekken.

Vraag 2

Welke regels gelden er voor huurders met een hoger inkomen indien door huurverhogingen de huurprijs van de woning over de liberalisatiegrens terechtkomt?

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 3

Kunnen verhuurders, ook indien de liberalisatiegrens is overschreden, inkomensgegevens opvragen? Bent u zich ervan bewust dat dit in de praktijk gebeurt? Wat gaat u doen om de privacy van huurders te beschermen en te voorkomen dat dit gebeurt?

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 4

Bent u bereid om te onderzoeken of de huurcommissie in dit soort zaken een rol kan spelen?

Zoals hiervoor aangegeven, is het verhuurders ook voor gereguleerd verhuurde woningen met een huurprijs die al boven de huidige liberalisatiegrens ligt toegestaan huishoudverklaringen bij de Belastingdienst aan te vragen ten behoeve van de inkomensafhankelijke huurverhoging. Dat is alleen anders wanneer de huidige huurprijs al zo dicht tegen de maximale huurprijsgrens van de woning (zoals die geldt op de ingangsdatum van de voorgestelde huurverhoging) ligt, dat de verhuurder geen ruimte heeft om een inkomensafhankelijke huurverhoging (meer dan inflatie+2,5% maar maximaal inflatie+4%) voor te stellen. De Belastingdienst treedt op als aan de hand van klachten van huurders blijkt dat een verhuurder (voor sommige woningen) ten onrechte gebruik maakt van de mogelijkheid om huishoudverklaringen voor de inkomensafhankelijke huurverhoging aan te vragen. Ik zie hierin geen rol voor de huurcommissie.
De huurcommissie heeft wel een rol in geschillen tussen verhuurders en huurders over een door de verhuurder voorgestelde huurverhoging voor gereguleerde huurcontracten. Huurders kunnen bij de verhuurder bezwaar indienen tegen een huurverhogingsvoorstel, bijvoorbeeld als de voorgestelde huurprijs boven de maximale huurprijsgrens van de woning ligt. De betrokken verhuurder kan naar aanleiding van het bezwaar de huurverhoging terugbrengen of, als hij de gehele huurverhoging willen doorzetten ondanks het bezwaar van de huurder, tijdig (binnen zes weken na de voorgestelde ingangsdatum van de huurverhoging) een uitspraak van de huurcommissie vragen over zijn huurverhogingsvoorstel. Laat de verhuurder na tijdig een uitspraak van de huurcommissie te vragen, dan gaat de gehele huurverhoging niet door3.

Vraag 1

Bent u bekend het artikel «Streep door 2500 studentenwoningen na «verraad» ministerie»?1

Ja.

Vraag 2

Is het waar dat de plannen voor uitbreiding van Uilenstede zijn vormgegeven samen met het Ministerie van Infrastructuur en Milieu (later Infrastructuur en Waterstaat)? Wat was de inbreng van het ministerie?

Nee. In de voorbereidingsfase heeft enkele keren overleg plaatsgevonden tussen het toenmalige Ministerie van IenM en de gemeente Amstelveen. Door IenM is tijdens deze overleggen aangegeven aan welke aspecten in een vvgb-aanvraag aandacht moet worden besteed om te komen tot een volledige aanvraag, zodat de afweging van de vvgb-aanvraag goed zou kunnen worden gemaakt. Daarnaast is bij ieder overleg expliciet aangegeven dat pas een standpunt over de vvgb-aanvraag inzake het plan Kronenburg zou worden ingenomen op grond van een ingediende en complete vvgb-aanvraag.

Vraag 3

Klopt het dat de plannen voor uitbreiding van Uilenstede nu door datzelfde ministerie zijn afgewezen? Zo ja, op welke gronden? Hoe kan het dat het ministerie plannen mee ontwikkelde waarover de eigen Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT) stelt: «Het aantal woningen, ook al zijn het tijdelijke studentenkamers, is zo buiten proportie van wat is toegestaan dat zowel wat betreft veiligheid als gezondheid van toekomstige bewoners risico’s ontstaan»?

Ja. De Minister van IenW heeft haar bevoegdheid om vvgb-aanvragen te beoordelen gemandateerd aan de ILT. Voor dit plan moest een vvgb worden aangevraagd omdat niet werd voldaan aan het maximale aantal woningen toegestaan in dit gebied. Het plan behelst namelijk een uitbreiding van Uilenstede met maximaal 2.500 studentenwoningen waar er op basis van het wijzigingsbesluit LIB maximaal 25 zijn toegestaan. De ILT heeft de vvgb-aanvraag beoordeeld. Vanwege het beroep op bijzondere omstandigheden, en het besef dat het een complexe opgave betreft, heeft de ILT een bredere belangenafweging gemaakt. De ILT heeft besloten de verklaring niet af te geven op grond van risico’s voor veiligheid (groepsrisico) en gezondheid (geluidhinder) als gevolg van het vliegverkeer van- en naar Schiphol. Zie tevens het antwoord op vraag 2.

Vraag 4

Vindt u dat de rijksoverheid zich met deze gang van zaken een betrouwbare partner heeft getoond?

Ja.

Vraag 5

Deelt u de observatie dat er sprake is van woningnood in de regio Amsterdam, zowel in het algemeen als meer specifiek voor studenten? Wat vindt u ervan dat een belangrijk bouwproject na jarenlange voorbereiding wordt gefrustreerd door een weifelende rijksoverheid?

Ja, de regio Amsterdam kent een grote behoefte aan woningen, voor alle doelgroepen. De wens om zoveel mogelijk woningen bij te bouwen zal steeds moeten worden afgewogen tegen andere belangen. Voor een beoordeling van bouwprojecten zijn de criteria zoals opgenomen in het Luchthavenindelingbesluit Schiphol (LIB) het uitgangspunt. Daarin is ook opgenomen dat in geval van bijzondere omstandigheden een verklaring van geen bezwaar kan worden aangevraagd. Er is geen sprake van een weifelende rijksoverheid, maar het toepassen van regelgeving en het maken van een nadere afweging of er redenen zijn die het toestaan van het project rechtvaardigen. Dit in het besef dat het een complexe opgave betreft. In de beoordeling van de vvgb voor Kronenburg is in het bijzonder het belang van studentenhuisvesting afgewogen tegen het belang van gezondheid (geluidhinder) en veiligheid (groepsrisico) als gevolg van het vliegverkeer van- en naar Schiphol. Bij deze beoordeling heeft het belang van gezondheid en veiligheid zwaarder gewogen dan het belang van woningbouw. De gemeente Amstelveen heeft hier bij het opstellen van de vvgb-aanvraag een andere weging in gemaakt. Momenteel is het bezwaar van de gemeente Amstelveen tegen de weigering een vvgb te verlenen in behandeling. Dit zal conform het LIB en de Awb-regels worden afgehandeld.

Vraag 6

Hoe beoordeelt u de kwalificatie «verraad» van de gemeente Amstelveen? Snapt u dat de gemeente teleurgesteld is?

Deze kwalificatie laat ik bij de gemeente Amstelveen. Uiteraard is er begrip voor de teleurstelling van de gemeente; het tegengaan van kantorenleegstand, het in stand houden van de leefbaarheid en het toevoegen van studentenhuisvesting in een gebied zo dichtbij Schiphol leiden tot een complexe opgave. De Minister van IenW en de Minister van BZK hebben gegeven de grote vraagstukken die er in het gebied spelen daarom samen met de gemeente Amstelveen gesproken. Door de Minister van IenW is vervolgens aan de gemeente Amstelveen voorgesteld in ORS-verband aandacht te vragen voor de wens meer variatie in soorten woonbestemmingen mogelijk te maken, zodat de ORS zich hierover ook kan uitspreken in het advies inzake de middellang termijn oplossing voor het vraagstuk wonen en vliegen.

Vraag 7

Wat gaat u doen om te zorgen dat er alsnog voldoende studentenwoningen in de regio Amsterdam worden gebouwd?

De Minister van BZK werkt samen met de Minister van OCW en met gemeenten, onderwijsinstellingen, studentenhuisvesters en studentenvertegenwoordigers aan een nieuw actieplan en convenant studentenhuisvesting, waartoe ook is opgeroepen via de motie Futselaar/Ozdil. Een regionale/lokale benadering staat hierin voorop; de verantwoordelijkheid voor het zorgdragen voor voldoende huisvesting is daar neergelegd. Vanuit BZK en OCW zal onder andere worden ingezet op het verbeteren van de cijfermatige inzichten, zodat alle partijen over een gedeeld beeld beschikken van de opgaven en de mogelijkheden in het aanbod. Uw Kamer wordt hierover voor de zomer 2018 nader geïnformeerd.

Vraag 1

Bent u ervan op de hoogte dat woningcorporatie Woongroep Marenland huurverhogingen oplegt aan huurders in de wijk Opwierde-Zuid in Appingedam, terwijl hun huis onveilig is door de gaswinning en de versterking niet goed loopt?1 2

Ja, ik ben ervan op de hoogte dat Woongroep Marenland huurverhogingen aankondigt in haar bezit.

Vraag 2

Deelt u de mening dat het bestuurlijk en moreel gezien onwenselijk en ongepast is om huurverhogingen op te leggen voor huurhuizen die onveilig zijn geworden door gaswinning? Kunt u uw antwoord toelichten?

Het is aan de bestuurder om een dergelijke afweging te maken, met inbegrip van de feitelijke (bouwkundige) staat van de woning. Het is niet aan mij om in onderhavig geval daar een oordeel over te vormen. De huurregelgeving regelt dat huurders naar de Huurcommissie kunnen stappen en dat de Huurcommissie een huurverhoging als onredelijk kan beoordelen indien eerder is geoordeeld dat een woning in aanmerking komt voor huurverlaging wegens gebreken. Daarbij kan de ernst van het gebrek van invloed zijn op de mate van huurverlaging. Voor zover mij bekend heeft de Huurcommissie geen huurverlaging opgelegd inzake de staat van de woningen in het aardbevingsgebied in 2016 of 2017.

Vraag 3

Bij hoeveel huurwoningen in het aardbevingsgebied, zowel in de sociale als de geliberaliseerde sector, worden de huren verhoogd en hoe vaak is dit de afgelopen jaren voorgekomen?

Onderstaande tabel geeft inzicht in de gemiddelde huurverhoging in de afgelopen jaren in het totaalbezit (uitgesplitst naar de kernvoorraad -DAEB- en commerciële tak, de niet-DAEB) van de corporaties die hoofdzakelijk werkzaam zijn in het aardbevingsgebied.
Corporatie
2013
2013
2014
2014
2015
2015
2016
2016
2017
2017
daeb
niet-daeb
daeb
niet-daeb
daeb
niet-daeb
daeb
niet-daeb
daeb
niet-daeb
Lefier
3,84
3,73
3,9
2,6
1,25
2,4
0
2,3
0,75
2,32
De Huismeesters
4,0
4,0
4,0
4,0
2,1
2,1
0,6
0,6
0,3
0,3
Wold en Waard
4,0
4,0
2,3
2,3
1,0
1,0
1
1
0,3
0,3
Chr. Wst. Patrimonium
4,0
4,0
4,0
4,0
1,92
2,0
1
0,5
1
1
De Delthe
4,24
–
4,22
–
2,68
–
1
–
1,1
–
Wierden en Borgen
3,47
2,5
3,5
3,5
1,7
1,7
0,56
0,5
0,3
0,3
Woonzorg Nederland
4,0
4,0
3,9
4,7
1,86
3,12
0,57
0,02
0,49
0,5
Woongroep Marenland
4,1
4,2
3,67
4,1
2,07
2,56
1,3
0,85
0,82
1,05
Acantus
3,93
3,69
2,82
2,5
1,09
0
0,7
0,68
0,26
0,2
Groninger Huis
4,2
4,2
4,1
4,1
2,7
0
1
0
0,3
0,3
St. Uithuizer Woningbouw
3,3
4,0
3,79
4,0
1,3
0
0,8
0
0,79
0,79
Nijestee
4,0
4,0
4,0
4,0
2,5
2,5
0,8
0,8
0,8
0,8
Bron: Verantwoordingsinformatie 2013, 2014, 2015, 2016 (dVi) inclusief inflatie, exclusief harmonisatie; Prognose informatie 2017 (dPi) betreft realisatie in 2017 inclusief inflatie (0,3%), exclusief harmonisatie. Daeb woningen hebben een huur tot maximaal € 710,68; niet-daeb woningen hebben een huur daarboven.
Uit de bovenstaande tabel komt naar voren dat de corporaties werkzaam in het aardbevingsgebied vanaf 2016 een gematigder huurbeleid voeren dan in de jaren daarvoor. Landelijk gezien was de huurverhoging die corporaties in 2017 doorvoerden in de kernvoorraad (DAEB-bezit) 0,6% (inclusief 0,3% inflatie) voor zittende huurders en 1,1% inclusief harmonisatie.
Onderstaande tabel betreft de verwachte gemiddelde huurverhogingen per jaar in de periode 2018–2022 bij de corporaties die (vooral) werkzaam zijn in het aardbevingsgebied.
Corporatie
Verwachte gemiddelde huurverhoging (p.j.) 2018–2022 in het DAEB-bezit
Lefier
1,44%
De Huismeesters
2,36%
Wold en Waard
1,5%
Christelijke Wst. Patrimonium
1,0%
De Delthe
1,9%
Wierden en Borgen
1,5%
Woonzorg Nederland
1,78%
Woongoed Marenland
2,58%
Acantus
1,46%
Groninger Huis
1,78%
SUW
1,72%
Nijestee
2,0%
Bron: Prognose informatie 2017 (dPi). Prognose inclusief verwachte inflatie en inclusief harmonisatie
Woongoed Marenland verwacht in de komende periode de huren met 2,58% gemiddeld per jaar te verhogen. De verhouding tussen de gevraagde huur en de maximaal toegestane huur is bij deze corporatie in 2017 relatief laag: 66,5%, bij een landelijk gemiddelde van 72,2%.

Vraag 4

Hoeveel huurders in het aardbevingsgebied hebben, doordat hun woning schade heeft en/of versterkt moet worden, potentieel recht op huurverlaging conform het Gebrekenboek van de Huurcommissie maar krijgen dit nu niet? Wanneer u geen antwoord heeft, bent u dan bereid dit te onderzoeken?3

De in mijn antwoord op vraag 2 aangegeven mogelijkheid tot huurverlaging door de Huurcommissie is aan de orde indien de huurder zich daarvoor wendt tot de Huurcommissie. Vervolgens is het aan de Huurcommissie of er inderdaad sprake is van een omstandigheid die recht geeft op huurverlaging wegens de aanwezigheid van een gebrek. De Huurcommissie zal zich in beginsel baseren op een onderzoek dat in de woonruimte is uitgevoerd. De Huurcommissie publiceert haar uitspraken in een openbaar toegankelijk register.

Vraag 5

Bent u bereid om met woningcorporaties, die huizen bezitten waar schadeherstel en/of versterking nodig is, af te spreken de huurprijzen structureel te verlagen conform het Gebrekenboek van de Huurcommissie zolang de schade en onveiligheid niet is verholpen? Zo nee, waarom niet?

De huurder kan bij onderhoudsgebreken via de Huurcommissie een tijdelijke huurverlaging tot 40% van de huidige huurprijs afdwingen. Daarnaast kan de huurder als er sprake is van een gebrek waardoor de woning niet voldoet aan de eisen van het Bouwbesluit, een beroep doen op de gemeente. Deze kan de verhuurder oproepen om de gebreken te verhelpen. Als de verhuurder hieraan geen gehoor geeft, kan de gemeente de gebreken laten repareren. De kosten zijn dan voor de verhuurder. Ook is er de mogelijkheid dat huurders dit onderwerp op de agenda zetten in het kader van de jaarlijkse prestatieafspraken tussen huurdersorganisaties, gemeenten en corporaties. Gelet op genoemde mogelijkheden die betrokken partijen hebben, acht ik het niet mijn rol om als Minister met corporaties separate afspraken te maken.

Vraag 6

Welke stappen gaat u zetten om met huurders en woningcorporaties een plan op te stellen voor de versterking van hun huizen en de wijken? Kunt u bevestigen dat de Nederlandse Aardolie Maatschappij (NAM) geen enkele zeggenschap heeft over dit op te stellen plan? Op welke termijn zullen alle onveilige huurwoningen versterkt zijn?

Op 29 maart heeft de Minister van EZK uw Kamer geïnformeerd over het kabinetsbesluit om de gaswinning uit het Groningenveld binnen afzienbare tijd volledig te beëindigen (Kamerstuk 33 529, nr. 457). De gevolgen van de afbouw voor het veiligheidsrisico en de daarmee samenhangende versterkingsopgave worden momenteel geanalyseerd en berekend door de relevante onderzoeks- en kennisinstellingen (SodM, KNMI, TNO, NEN). De Mijnraad zal voor de zomer een advies uitbrengen met een nadere duiding van de rapporten van deze partijen. Op basis van dit advies zal het kabinet in overleg met de regio bezien welke aanpak daarbij past. In zijn brief aan uw Kamer over het overleg met de regiobestuurders heeft de Minister van EZK gemeld dat er overeenstemming is over het uitgangspunt dat de versterkingsopgave gericht op de veiligheid in alle scenario’s publiek moet worden ingericht, maar wel door de NAM zal worden betaald.

Vraag 7

Welke (extra) maatregelen gaat u treffen om ervoor te zorgen dat het investeringsbudget van deze woningcorporaties niet zal verminderen?4

De investeringsruimte van een corporatie is een resultante van onder meer de waarde van het bezit op basis waarvan corporaties kunnen lenen voor nieuwe investeringen, opbrengsten uit verkoop van bezit, de huurinkomsten en aanvullende middelen zoals een korting op de verhuurderheffing. De mogelijkheid om heffingsvermindering aan te vragen staat open tot 1 juli aanstaande, zoals aangegeven in mijn brief aan uw Kamer van 17 april jongstleden (2017–2018, 32 847, nr. 361). De corporaties uit Groningen hebben net als andere corporaties vermindering aangevraagd voor de bouw van betaalbare huurwoningen, de transformatie van kantoren en de sloop van woningen in krimpgebieden. Daarnaast is de NAM aansprakelijk voor het vergoeden van schade, zowel fysieke schade als waardedaling, als deze optreedt als resultaat van bodembeweging door gaswinning uit het Groningerveld.

Vraag 8

Voor welk bedrag moet de NAM woningcorporaties compenseren voor de waardedaling van hun woningen? Wanneer komt deze compensatie beschikbaar en op welke wijze(n) kunnen huurders hiervan profiteren?5

Het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden heeft op 23 januari 2018 geoordeeld dat compensatie voor waardedaling van woningen door aardbevingen als gevolg van gaswinning onafhankelijk van verkoop moet plaatsvinden. Het kabinet heeft de ambitie om alle vormen van schade door gaswinning in Groningen publiek af te handelen waar dat mogelijk en wenselijk is. Dit geldt dus ook voor schade in de vorm van waardedaling van woningen. Daarom stelt de Minister van EZK een commissie in die zal adviseren over of en hoe publieke uitvoering van de uitspraak van het Gerechtshof kan worden vormgegeven. Voorts wordt bezien hoe met woningcorporaties afspraken over waardedaling gemaakt kunnen worden ter uitvoering van het rechterlijk vonnis. De uitspraak van het Gerechtshof is overigens gericht op compensatie van eigenaren van woningen en niet direct van huurders.

Vraag 9

Op welke termijn zullen alle huurders is het aardbevingsgebied duidelijkheid krijgen over de noodzaak tot versterking van hun woning?6

Zie het antwoord op vraag 6.

Vraag 1

Kent u het bericht «Brede aanpak nodig om schulden te voorkomen»?1

Ja

Vraag 2

Deelt u de mening dat een goed en betaalbaar huis voor iedereen belangrijk is?

Ja

Vraag 3

Wat is de gemiddelde woonoppervlakte en gemiddelde prijs per vierkante meter woonoppervlakte van sociale huurwoningen? Wat is het gemiddelde woonoppervlak en de gemiddelde prijs per vierkante meter woonoppervlakte van sociale huurwoningen in landen om ons heen, zoals Frankrijk, België, het Verenigd Koninkrijk en Duitsland?

De gemiddelde gebruiksoppervlakte van sociale huurwoningen bedraagt 84 vierkante meter. De gemiddelde jaarhuur per vierkante meter bedraagt € 80.
Sociale huur
Particuliere huur
Gemiddeld m2 gebruiksoppervlak
84 m2
104 m2
Gemiddelde huur (op jaarbasis) per m2
€ 80
€ 92
Gebruiksoppervlak in 6 klassen (%)
< 50 m2
8
12
50 – 69 m2
20
17
70 – 89 m2
32
21
90 – 119 m2
33
26
120 – 149 m2
6
13
> 150 m2
1
12
totaal
100%
100%
Bron: WoON2015
Er zijn geen gegevens beschikbaar over de gemiddelde woonoppervlakte en de gemiddelde prijs per vierkante meter woonoppervlak in sociale huurwoningen in andere landen. Wel zijn er enkele algemene gegevens uit 2012 over de huursector als geheel beschikbaar. Nederland heeft een hoger aandeel sociale huurwoningen dan andere Europese landen. Waar het in Nederland om dertig procent van de woningvoorraad gaat, is dat in Oostenrijk twintig procent en in VK, Denemarken, Zweden, Finland, Frankrijk vijftien tot twintig procent.
Het aantal kamers in de huursector als geheel is in Nederland hoger dan in veel andere landen, qua woonoppervlak zijn de verschillen minder groot.
NL
FR
AT
LU
DK
SW
FI
NO
Woonoppervlak woning (m2)
80
70
74
88
82
74
57
75
Bron: EU-SILC 2012/OTB/TU Delft bewerking
Afkortingen: NL = Nederland, FR = Frankrijk, AT = Oostenrijk, LU = Luxemburg, DK = Denemarken, SW = Zweden, FI = Finland, NO = Noorwegen.

Vraag 4

Hoeveel mensen zitten in de schuldhulpverlening en schuldsanering? Hoevelen daarvan wonen in een sociale huurwoning, uitgesplitst in schuldhulpverlening en schuldsanering?

Uit het onderzoek «Huishoudens in de rode cijfers 2015»2 blijkt dat circa 193.000 schuldenaren een lopend traject hebben bij de formele schuldhulpverlening.
In het jaar 2016 hebben zich 89.300 mensen aangemeld bij de schuldhulpverlening3. In 2015 waren dit er 90.400 en in 2014 92.000.
Uit de monitor Wsnp, dertiende meting over het jaar 2016, blijkt dat er in 2016 door de rechter in totaal 9.725 schuldsaneringen zijn uitgesproken. Het aantal lopende schuldsaneringen kwam in 2016 uit op 45.955.
Niet bekend is hoeveel mensen die in de schuldhulpverlening dan wel wettelijke schuldsanering zitten, in een sociale huurwoning wonen. Uit de cijfers van de NVVK blijkt wel dat in 2016 circa 8% van de mensen in de schuldhulpverlening in het bezit van een eigen woning waren. In circa 92% van de gevallen is dus sprake van een huurwoning (in de sociale sector dan wel vrije sector). Van het aantal aanmeldingen heeft circa 65% van de mensen een inkomen ter hoogte van het minimumloon of lager. Verondersteld kan worden dat deze mensen voor een groot deel in een sociale huurwoning wonen.

Vraag 5

Is er een voortraject van de schuldhulpverlening en schuldsanering? Zo ja, hoeveel mensen zitten daar in? Hoevelen daarvan wonen in een sociale huurwoning?

De wettelijke schuldsanering (op grond van de Wet schuldsanering natuurlijke personen(Wsnp)) staat open voor mensen met problematische schulden bij wie een minnelijke (buitengerechtelijke) schuldregeling niet meer tot de mogelijkheden behoort. De gemeentelijke schuldhulpverlening moet derhalve eerst proberen met de schuldeisers tot een minnelijke schuldregeling te komen. In die zin is de gemeentelijke schuldhulpverlening een voorliggende voorziening voor de Wsnp. De gemeentelijke schuldhulpverlening biedt een breed palet aan dienstverlening aan, waaronder budgetbeheer, stabilisatie, financiële coaching en schuldregelen. Ook maken gemeenten binnen de schuldhulpverlening vaak gebruik van de inzet van vrijwilligers. De dienstverlening is gericht op het voorkomen van problematische schulden, het beheersbaar maken van schulden en het oplossen daarvan. Er zijn geen cijfers beschikbaar hoeveel huishoudens in de verschillende trajecten zitten.

Vraag 6

Deelt u de mening dat het direct overmaken van huurtoeslag naar woningcorporaties een grote systeemverandering is, die onwenselijke gevolgen met zich brengt?

Uw Kamer heeft eerder in de motie Voortman/van Brenk4 de regering gevraagd te onderzoeken hoe de huurtoeslag verrekend kan worden met de woningcorporatie en/of een andere verhuurder wanneer een huurder dat wenst. Uw Kamer is op 19 maart 2018 in de kabinetsreactie op het rapport «Eenvoud loont – Oplossingen om schulden te voorkomen» van de Raad voor Volksgezondheid en Samenleving (RVS) geïnformeerd dat een reactie op bovenstaande motie dit voorjaar komt5. Op dit moment lopen gesprekken tussen Aedes, de koepel van woningcorporaties, en de Belastingdienst over een dergelijke uitbetaling van de huurtoeslag. Op de uitkomst van die gesprekken wil ik niet vooruitlopen.

Vraag 7

Hoe verhoudt het direct overmaken van de huurtoeslag naar woningcorporaties zich tot de gedragslijn ten aanzien van particuliere verhuurders van sociale huurwoningen? Hoe zit dat in beide gevallen juridisch? Is het waar dat de huurtoeslag in een dergelijke situatie een verhuurdertoeslag wordt?

Uitbetaling aan de belanghebbende van een voorschot of een tegemoetkoming door de Belastingdienst/Toeslagen vindt uitsluitend plaats op een daartoe door de belanghebbende bestemde bankrekening die op naam staat van de belanghebbende. Voor de uitbetaling van de huurtoeslag is een uitzondering geregeld: de toeslag kan worden uitbetaald op de rekening van een toegelaten instelling, als bedoeld in artikel 70 van de Woningwet (een woningcorporatie).
Gebruikmaking van de uitzondering is slechts mogelijk voor zover de woningcorporatie een convenant heeft afgesloten met de Belastingdienst. Van deze mogelijkheid wordt momenteel geen gebruik gemaakt.
Voor particuliere verhuurders geldt geen uitzondering op de hoofdregel dat de huurtoeslag uitsluitend op de bankrekening van de belanghebbende zelf wordt uitbetaald. Het is niet zo dat door het direct overmaken aan de woningcorporatie of – in het geval dat dit wel mogelijk zou zijn – de particuliere verhuurder de huurtoeslag een verhuurdertoeslag wordt. Juridisch gezien blijft het ook in dat geval een recht van de belanghebbende zelf op een tegemoetkoming in de woonkosten die hij heeft. Zoals in mijn antwoord op vraag 6 aangegeven, lopen er op dit moment gesprekken met Aedes, de koepel van woningcorporaties, en de Belastingdienst of van de juridische mogelijkheid voor een dergelijke verrekening gebruik zal worden gemaakt.

Vraag 8

Deelt u de mening dat een dergelijke systeemverandering extra problematisch wordt als een huurder in de schuldsanering zit? Deelt u de mening dat het beter is om naar een goedkopere sociale huurwoning te verhuizen, zodra een huurder in de schuldsanering komt?

Zoals ik bij het antwoord op vraag 6 heb aangegeven zijn er op dit moment gesprekken met Aedes en de Belastingdienst over de mogelijkheden van het uitbetalen van huurtoeslag aan corporaties. Ik wil niet op de uitkomsten van die gesprekken vooruitlopen.
Aan problematische schulden liggen dikwijls verschillende oorzaken ten grondslag. Het is belangrijk om bij het oplossen van de financiële problemen daarvoor aandacht te hebben en de oorzaken zo mogelijk weg te nemen. Gemeenten zijn verantwoordelijk voor (integrale) schuldhulpverlening. Zij zullen samen met de schuldenaar naar een structurele oplossing zoeken om zijn of haar financiële problemen op te lossen. In dat kader kan het noodzakelijk zijn dat de woonlasten worden verlaagd. Per situatie wordt bezien hoe dat kan worden bewerkstelligd. Verhuizing naar een goedkopere woning kan in principe in individuele gevallen tot de mogelijkheid behoren.

Vraag 1

Bent u bereid om uw antwoord op de 37 sets schriftelijke vragen over woningen met vocht- en schimmelproblemen, inclusief de vragen, door te sturen naar de desbetreffende gemeenten? Kunt u uw antwoord toelichten?1

Ik zal de inhoud van de betreffende antwoordbrief van 12 april jl., alsmede van de daaraan ten grondslag liggende vragen, op korte termijn onder de aandacht van de betrokken gemeenten brengen. Gegeven het tijdstip van binnenkomst daarvan, bleek het niet mogelijk de vragen van mevrouw Beckerman nog voorafgaand aan het genoemde algemeen overleg te beantwoorden.

Vraag 2

Wilt u deze vragen voorafgaand aan het algemeen overleg Bouwopgave op 25 april 2018 beantwoorden?

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 1

Kent u het bericht dat ladingen crimineel geld klaar liggen voor de Amsterdamse huizenmarkt?1

Ja.

Vraag 2

Kunt u een inschatting maken hoeveel geld hiermee gemoeid is? Zo nee, bent u bereid dat in kaart te brengen? Hoeveel criminele verhuurders zijn er momenteel? Verwacht u een stijging van deze aantallen? Zo ja, waarom? Zo nee, waarom verwacht u dat niet?

Het artikel spreekt, net als het rapport «Trends en ontwikkelingen» van de politie-eenheid Amsterdam over risico’s, niet over vastgestelde feiten. Er wordt op dit moment door het Wetenschappelijk Onderzoek- en Documentatiecentrum (WODC) onderzoek gedaan naar de aard en omvang van witwassen. Dat onderzoek zal naar verwachting rond de zomer zijn afgerond.

Vraag 3

Wat gebeurt er op dit moment om crimineel geld te weren uit de woningmarkt? Bent u bereid maatregelen te treffen zodat de (Amsterdamse) huizenmarkt beter wordt beschermd tegen criminele investeerders en daardoor beter betaalbaar en bereikbaar wordt voor inwoners die een huis willen kopen? Kunt u uw antwoord toelichten?

De vastgoedsector vormt een (legale) gelegenheidsstructuur die vanuit de onderwereld kan worden misbruikt voor andere doeleinden. Van belang is dan ook om tegen deze vorm van ondermijning zoveel mogelijk barrières op te werpen: strafrechtelijk, fiscaal en (preventief) bestuurlijk, maar ook door bij de branche zelf te appelleren aan eigen verantwoordelijkheid, alertheid en besef van misbruik.
Er worden reeds verschillende maatregelen getroffen om de huizenmarkt te beschermen tegen witwaspraktijken. Zo werkt de politie eenheid Amsterdam binnen het Regionaal Informatie Expertise Centrum (RIEC) onder meer samen met de FIOD, de gemeente Amsterdam (Bibob), Belastingdienst en het Openbaar Ministerie. Binnen het RIEC worden diverse signalen behandeld, die te maken hebben met ondermijning, zo ook signalen (o.a. dubieuze transacties m.b.t. aankoop van vastgoed, vergunningaanvragen etc.) op het gebied van de vastgoedsector. Interventies worden gepleegd daar waar het mogelijk is, bijvoorbeeld strafrechtelijk, bestuursrechtelijk, belastingtechnisch (boekenonderzoek). Ook tegenhouden is een onderdeel van de interventies, zodat criminelen geen kans krijgen om in de bovenwereld te investeren.
Verder zijn op grond van de Wet ter voorkoming van witwassen en financieren van terrorisme (Wwft) bepaalde instellingen, waaronder makelaars, banken en notarissen, verplicht ongebruikelijke transacties te onderkennen en te melden aan de Financial Intelligence Unit (FIU)-Nederland. Hierbij gaat het kort gezegd om transacties waarbij een meldingsplichtige instelling aanleiding heeft om te veronderstellen dat deze transacties verband kunnen houden met witwassen of het financieren van terrorisme. De FIU-Nederland analyseert de meldingen van ongebruikelijke transacties, waarna de FIU-Nederland in bepaalde gevallen tot een verdachtverklaring komt. In dat geval wordt de beschikbare informatie met betrekking tot de verdachtverklaarde transactie verstrekt aan diverse (bijzondere) opsporingsinstanties, inlichtingen- en veiligheidsdiensten.
Met analyses van gemelde ongebruikelijke transacties legt de FIU-Nederland transacties en geldstromen bloot die mogelijk te relateren zijn aan witwassen, financiering van terrorisme en onderliggende gronddelicten. Daarbij kan het ook gaan om het witwassen van geld in bedrijfsmatig vastgoed en op de huizenmarkt.
Makelaars en notarissen zijn daarnaast, eveneens op grond van de Wwft, verplicht om onderzoek te verrichten naar hun cliënt (en, in het geval van makelaars, ook naar de wederpartij van de cliënt). Het cliëntenonderzoek strekt onder meer tot het verzamelen van informatie over de identiteit van de cliënt, diens uiteindelijk belanghebbende(n) en het doel en de aard van de beoogde dienstverlening. Hiermee wordt van de genoemde instellingen verlangd dat zij zich inspannen om te voorkomen dat hun dienstverlening wordt gebruikt voor bijvoorbeeld witwassen.

Vraag 4

Speelt de genoemde problematiek ook in andere gemeenten, en hoe wordt het daar voorkomen of aangepakt?

Dat zal blijken uit het onderzoek van het WODC. Daarnaast zullen ook de ondermijningsbeelden die door de diverse RIEC’s in het land momenteel worden opgesteld, iets kunnen zeggen over aard, ernst en omvang van dit fenomeen. Voor de wijze waarop ondermijning binnen de vastgoedsector kan worden voorkomen of bestreden, verwijs ik naar het antwoord op vragen 3 en 5.

Vraag 5

Wat doet u aan het witwassen van geld in bedrijfsmatig vastgoed en op de huizenmarkt? Op welke manieren ondersteunt u de Amsterdamse politie in hun strijd tegen malafide investeerders?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 6

Heeft de politie voldoende capaciteit om de witwaspraktijken in de huizenmarkt op te sporen en aan te pakken, zowel in Amsterdam als in andere gemeenten? Kunt u uw antwoord toelichten?

Binnen de Eenheid Amsterdam is er (net zoals in de andere eenheden) een speciale afdeling die onder andere zelfstandig onderzoek doet naar criminele investeringen in vastgoed. Doordat er bij deze vorm van criminaliteit veelal gebruik wordt gemaakt van internationale constructies, zijn dit complexe onderzoeken die veel capaciteit kosten en een lange doorlooptijd kennen.
Politiecapaciteit is en blijft schaars en de gezagen zullen altijd scherpe keuzes moeten blijven maken over de inzet van de politie. Dit kabinet investeert echter daarom ook in versterking van de politie, onder andere in extra rechercheurs.

Vraag 1

Kent u het bericht dat bouwers de kantjes er vanaf lopen als het gaat om duurzaamheidsdoelstellingen door slechts marginaal zonnepanelen te plaatsen om net aan de energienormen te voldoen?1

Ja.

Vraag 2

Hoe beoordeelt u de houding van de bouwers om zo marginaal en suboptimaal aan de minimale energienormen te voldoen?

Het Bouwbesluit 2012 stelt een energieprestatie-eis aan nieuwbouwwoningen en de wijze waarop hieraan ten minste wordt voldaan is aan de aanvrager van een bouwvergunning. Een bouwer moet vervolgens bouwen volgens de verleende bouwvergunning. Ook moet een bouwer zich houden aan wat privaatrechtelijk is overeengekomen met de opdrachtgever. Zolang een bouwer zich houdt aan de bouwvergunning en de private overeenkomst, voldoet de bouwer aan de wet en kan hem geen verwijt gemaakt worden. Dit laat onverlet dat opdrachtgevers woningen kunnen laten bouwen die een betere energieprestatie hebben en dat ik dat als Minister toejuich in het licht van de energietransitie.

Vraag 3

Bent u bereid in gesprek te gaan met de branche en vergunningverleners, in casu de gemeenten, over deze excuuspanelen? Bent u bereid hen te bewegen tot effectievere benutting van dakoppervlakte voor de plaatsing van zonnepanelen om de productie van duurzame energie naar een hoger plan te tillen? Zo nee, waarom niet? Zo ja, wat is dan uw inzet?

Een gesprek met de branche en vergunningsverleners over de wijze waarop men thans (onder de huidige regelgeving) omgaat met zonnepanelen, lijkt mij niet zinvol in het licht van de huidige ontwikkelingen omtrent energiezuinige nieuwbouw. Zo werk ik aan eisen voor bijna energieneutrale gebouwen (de zogenaamde BENG-eisen, zie Kamerstukken 30 196, nr. 562) en bevorder ik aardgasloze nieuwbouw (zie onder andere Kamerstukken 32 813, nr. 163). Met name de BENG-eisen zullen er toe leiden dat zonnepanelen meer en beter zullen worden toegepast.

Vraag 4

Bent u bereid de bouwregelgeving aan te passen om optimale benutting van daken voor de productie zonne-energie te bevorderen? Zo nee, waarom niet?

Met de introductie van de in het antwoord op vraag 3 genoemde BENG-eisen verwacht ik dat er meer gebruik zal worden gemaakt van benutting van daken voor de productie van zonne-energie. Het is echter aan bouwende partijen zelf om invulling aan te geven aan de wijze waarop aan de BENG-eisen kan worden voldaan. Ik zal daarom geen specifieke eisen opnemen in de bouwregelgeving.

Vraag 1

Kent u het bericht «Woningstichting FCB «not amused» over opstelling Knops»?1

Ja.

Vraag 2

Is het waar dat u de woningbouwstichting Fonds Collectieve Belangen (FCB) heeft laten weten dat u niet voornemens bent om garanties te verstrekken die de sociale woningbouw kunnen faciliteren? Zo ja, waarom?

In de afgelopen jaren heeft het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties veelvuldig en uitvoerig contact gehad met de Bonairiaanse woonstichting Fundashon Cas Bonairiano (FCB) over de financieringsproblematiek van nieuwbouw van sociale huisvesting op Bonaire. Het probleem van FCB was dat zij naar eigen zeggen niet in staat was om een laagrentende lening aan te trekken, waardoor de huur van de nieuwe woningen te duur werd voor de beoogde sociale doelgroep. In de week van 8 januari jl. heb ik tijdens mijn bezoek aan Bonaire voor het eerst zelf met de directeur van FCB over deze problematiek gesproken. Ik heb hem toen gemeld dat de noodzaak van voldoende sociale woningbouw voor mij evident is en dat ik graag zou willen kijken op welke wijze mijn ministerie zou kunnen bijdragen aan een oplossing van dit probleem. Hij was blij met deze mogelijkheid.
Een aantal door FCB aangedragen oplossingen had daarbij niet mijn voorkeur. Zo stelde FCB graag een garantie te ontvangen vanuit de rijksoverheid op de benodigde lening van ca. 36 miljoen USD. In mijn brief aan uw Kamer d.d. 12 april 2018 (Kamerstuk 34 775 IV, nr. 37) heb ik reeds stilgestaan bij de redenen waarom dit niet de voorkeur heeft. Deze redenen heb ik eerder dit jaar ook gedeeld met de directeur van FCB in een persoonlijk gesprek. Het kabinet betracht zoveel mogelijk terughoudendheid bij het aangaan van nieuwe garanties. Daar waar alternatieven mogelijk zijn, moeten die eerst worden verkend. Een andere optie die FCB daarop heeft aangedragen is die van subsidie, zijnde een bijdrage in de onrendabele top én de infrastructuur. FCB heeft in dat kader gesteld graag een beroep te doen op de regionale envelop waarover uw Kamer is geïnformeerd bij brief van 19 februari 2018 (Kamerstuk 29 697, nr. 42). Dergelijke middelen kunnen echter maar één keer ingezet worden. Gelet op de diverse andere economische, sociale en maatschappelijke uitdagingen waarvoor Bonaire zich gesteld ziet, acht ik het daarom noodzakelijk om te bezien of er geen andere slimme alternatieven bestaan die de realisatie van betaalbare sociale huisvesting kunnen bewerkstelligen, waardoor er ruimte ontstaat voor een bredere investeringsagenda. In tegenstelling tot hetgeen gesteld werd door de directeur van FCB in zijn brief aan de voorzitter van het College voor de Rechten van de Mens ben ik daarbij dus niet op zoek naar de goedkoopste oplossing voor de Nederlandse overheid, maar naar het grootst mogelijke effect voor Bonaire met de middelen die daarvoor beschikbaar zijn.
Op 22 januari 2018 heb ik in Den Haag in dat kader een goed en constructief vervolggesprek gevoerd met de directeur van FCB en vertegenwoordigers van een tweetal Europees Nederlandse woningcorporaties. De afspraak die wij toen gezamenlijk hebben gemaakt is dat we zouden verkennen op welke wijze Nederlandse corporaties een bijdrage zouden kunnen leveren aan de realisatie van betaalbare sociale huisvesting op Bonaire. De grote en dringende maatschappelijke behoefte aan sociale huisvesting op Bonaire vraagt om een meer structurele oplossing waarbij de bouw, het beheer en de exploitatie van de 500 woningen geborgd is in de komende jaren. Om daaraan te kunnen voldoen acht ik het noodzakelijk om tot een totaalplan te komen waaraan zowel corporaties, FCB, als het openbaar lichaam zich kunnen committeren. Dit vergt tevens dat taken, rollen en verantwoordelijkheden helder belegd zijn en dat duidelijke afspraken over de financiering, uitvoering en fasering worden vastgelegd. De uitwerking van een dergelijk plan maakt onderdeel uit van de ingezette verkenning.
Sindsdien heeft FCB helaas via de media diverse malen laten blijken dat zij – in tegenstelling tot de gemaakte afspraken van januari – niet wil samenwerken met een Nederlandse corporatie en dat zij de woningen zonder hulp van Europees Nederland wil bouwen. Dit blijkt ook uit de brief van FCB aan het College voor de Rechten van de Mens waarnaar wordt verwezen in het aangehaalde bericht. Ik vind het jammer dat FCB er niet voor heeft gekozen de eventuele zorgen bij de eerder gemaakte afspraken eerst te delen met haar veronderstelde partners, zijnde het ministerie en de betrokken corporaties. Daarmee heeft FCB haar partners ook niet in de gelegenheid gesteld om in gezamenlijkheid te bezien op welke wijze die kennelijke zorgen zouden kunnen worden weggenomen. De huidige opstelling van de directeur van FCB maakt dan ook dat ik de mogelijkheid om op korte termijn in gezamenlijkheid tot een constructieve oplossing te komen voor de nieuwbouw van sociale huisvesting op Bonaire somber inschat. Dat betreur ik ten zeerste.
Op 4 mei jl. heb ik alsnog een brief van FCB ontvangen waarin zij hun kennelijke zorgen voor het eerst nader aan mij hebben toegelicht. Ik zal de komende periode gebruiken om mij hier verder in te verdiepen en opnieuw in contact treden met FCB.
Ik heb ook vernomen dat FCB inmiddels in gesprek is met diverse andere partijen over de financiering van de nieuwbouw van sociale woningen. FCB zou daarbij tevens van mening zijn dat zij de nieuwbouw alsnog zonder ondersteuning van Europees Nederland kan realiseren. Hoe dit zich verhoudt tot de eerder door FCB beargumenteerde forse tekorten op de businesscase is mij niet bekend. Ook daar zal ik mij graag nader over laten informeren.

Vraag 3

Wat is de rol van woningbouwcorporaties uit Europees-Nederland bij de volkshuisvesting op Bonaire, Sint-Eustatius en Saba?

Op dit moment is er geen rol voor een Europees Nederlandse woningcorporatie op Bonaire. De lokale woonstichting FCB had tot eind 2016 een samenwerkingsovereenkomst met een Nederlandse corporatie, welke vooral gericht was op de professionalisering van de organisatie. Deze samenwerkingsovereenkomst is eind 2016 verlopen en nadien niet vernieuwd.
Op Saba hebben het openbaar lichaam, de lokale woonstichting OYOHF en de Nederlandse corporatie Woonlinie eind 2015 een samenwerkingsovereenkomst gesloten, waarin Woonlinie een groeiende rol op zich neemt voor het beheer en onderhoud van de woningen van OYOHF. Woonlinie heeft in 2015 zelf ook 20 woningen gebouwd op Saba en bouwt de komende jaren nog eens 20 nieuwe sociale huurwoningen op Saba. De samenwerking verloopt naar tevredenheid van alle betrokken partijen. Met deze ontwikkelingen is de kwaliteit en kwantiteit van sociale huisvesting en het onderhoud daarvan op Saba ook op de langere termijn gewaarborgd.
Woonlinie was tot eind 2014 ook actief op Sint Eustatius. Deze samenwerking is gestopt toen het bestuurscollege aangaf zich niet aan de eerder overeengekomen afspraken te willen houden. Met de komst van de regeringscommissaris zoekt het openbaar lichaam weer actief de samenwerking op met een Nederlandse woningcorporatie om hen te ondersteunen in de lokale opgave. Daartoe worden momenteel verkennende gesprekken gevoerd. Hoe die ondersteuning eruit zal zien, wordt momenteel verder uitgewerkt en is onderdeel van gesprek.

Vraag 4

Hoe groot is het woningtekort op Bonaire, Sint-Eustatius en Saba op dit moment? Kunt u dit uitsplitsen naar de sociale woningbouw, particuliere huur en koop?

Het woningmarktbeleid betreft een eilandelijke taak. De informatie die mij ter beschikking staat laat het volgende beeld zien. Uit de Woonvisie Bonaire CN 2011–2015, welke is opgesteld in opdracht van het bestuurscollege, zou blijken dat er behoefte is aan circa 500 extra sociale woningen. Sinds 2011 heeft FCB (met behulp van subsidie door BZK) 76 nieuwe sociale huurwoningen en 25 sociale koopwoningen gerealiseerd. De woonvisie Sint Eustatius 2012–2015 liet zien dat er 80 inschrijvingen waren op de lijst van woningzoekenden in het sociaal segment. In de woonvisie kon door ontbreken van aanvullende data echter niet inzichtelijk worden gemaakt hoeveel woningen er precies bij moesten komen. Recentere versies van de woonvisies van Bonaire en Sint Eustatius zijn niet aanwezig. De woonvisie Saba 2016–2020 laat zien dat met de realisatie van de 20 te bouwen woningen door Woonlinie ook op langere termijn kan worden voorzien in de aanwezigheid van voldoende sociale woningbouw.

Vraag 5

Deelt u de mening dat de woningnood in Caribisch Nederland zo spoedig mogelijk moet worden aangepakt? Zo nee, waarom niet?

Ja.

Vraag 6

Welke instrumenten en welke middelen hebben de openbare lichamen om het woningtekort aan te pakken? Zijn deze instrumenten en middelen voldoende om de grote woningproblemen het hoofd te bieden? Zo nee, waarom niet en welke maatregelen bent u voornemens te treffen?

Het woningmarktbeleid betreft zoals gesteld een eilandelijke taak. Op 18 april 2017 heeft de Eerste Kamer der Staten-Generaal de «Wet Maatregelen Huurwoningmarkt Caribisch Nederland» aangenomen. Deze wet is op uitdrukkelijk verzoek van het openbaar lichaam Bonaire tot stand gekomen, uiteraard met instemming van Saba en Sint Eustatius. Het wetsvoorstel beoogt een modernisering van de bestaande wet- en regelgeving en heeft tot doel het reguleren van een betrouwbare, duurzame en betaalbare woningmarkt van goede kwaliteit op Bonaire, Sint Eustatius en Saba. De wet regelt onder andere de mogelijkheid tot invoering van een (vereenvoudigd) huurpuntenstelsel, waarbij woningwaardering plaatsvindt op basis van de kwaliteit in plaats van de oorspronkelijke bouwkosten. De exacte invulling van het huurpuntenstelsel dient te worden vastgesteld bij eilandsverordening door de eilandsraad. Daarmee wordt ook de mogelijkheid geboden tot differentiatie per eiland, aangezien elk eiland zijn eigen specifieke woningmarkt kent. Dit was ook de wens van Saba en Sint Eustatius. Tot op heden heeft geen van de openbare lichamen – ondanks intensieve ondersteuning door mijn ministerie – de noodzakelijke verordeningen door de eilandsraad laten vaststellen. De inwerkingtreding van de wet is daarom in overleg met de openbare lichamen uitgesteld. Dit neemt niet weg dat de openbare lichamen wel de mogelijkheden in handen hebben om zelf uitvoering te geven aan een sociaal woningmarktbeleid. Met invoering van het puntenstelsel krijgen sociale woonstichtingen mogelijk ook meer investeringsruimte. Huurders in oudere woningen die wel meer kunnen betalen, maar dat nu niet mogen volgens de huidige wetgeving, gaan dan immers via stapsgewijze huurverhoging een realistischere huur betalen. Die extra opbrengsten dekken dan voor een deel de huidige tekorten op huren van bewoners in woningen die recenter zijn gebouwd en dus een hogere investering met zich meebrachten.

Vraag 7

Hoe verhoudt de problematiek van de sociale woningbouw zich tot de armoede in Caribisch Nederland? Bent u het eens dat opeenhoping van sociaaleconomische problemen voorkomen moet worden? Zo nee, waarom niet?

In opdracht van het Ministerie van Sociale Zaken en Werkgelegenheid wordt momenteel onderzoek gedaan naar het sociaal minimum. Woonlasten zullen uiteraard ook deel uitmaken van dit onderzoek. Ik acht het van belang om te komen met een integrale reactie op dit onderzoek, juist om een opeenhoping van sociaaleconomische problemen tegen te gaan. De openbare lichamen zijn via een klankbordgroep betrokken bij het onderzoek. Ook de kabinetsreactie op het onderzoek zal met betrokkenheid van de openbare lichamen worden opgesteld.

Vraag 1

Kent u het feit dat AOW-gerechtigden vanaf 1 juli 2017 geen extra huurverhoging meer betalen?

Ja. Deze maatregel maakt deel uit van de met de Wet doorstroming huurmarkt 2015 (Kamerstuk 34 373) ingevoerde wijzigingen in de inkomensafhankelijke (hogere) huurverhoging en is per 1 januari 2017 ingegaan. Sinds 2017 worden huishoudens met één of meer AOW-gerechtigden en huishoudens van vier of meer personen vrijgesteld de inkomensafhankelijke (hogere) huurverhoging. Deze uitzonderingsgroepen zijn toegevoegd aan de al sinds de invoering van de inkomensafhankelijke (hogere) huurverhoging bestaande uitzondering voor de aangewezen groep chronisch zieken en gehandicapten.

Vraag 2

Is het waar, dat een van de redenen om de AOW-gerechtigden geen extra huurverhoging te laten betalen is, dat deze groep mensen vaak niet of nauwelijks kans heeft om een hypotheek af te sluiten om te kunnen doorstromen naar een koopwoning?

Ja, een van de redenen voor de vrijstelling van AOW-gerechtigden voor de inkomensafhankelijke hogere huurverhoging is dat zij over het algemeen moeilijker een hypothecair krediet kunnen krijgen. In de nota naar aanleiding van het verslag bij het wetsvoorstel Doorstroming huurmarkt 2015 (Kamerstuk 34 373, nr. 6, pag. 12) is de achtergrond van deze maatregel als volgt geformuleerd:
«Het doel van de inkomensafhankelijke (hogere) huurverhoging is om huishoudens met een hoog inkomen te stimuleren om door te stromen. Het kabinet is van mening dat het voor deze groep minder opportuun is hen met de hogere huurverhoging te prikkelen tot doorstroming. Naast het feit dat het bereiken van de pensioengerechtigde leeftijd veelal leidt tot een inkomensachteruitgang, is het voor ouderen ook lastiger om daadwerkelijk door te stromen naar een andere woning. Dit komt onder meer doordat het verkrijgen van een woninghypotheek voor gepensioneerden, gezien hun leeftijd, over het algemeen moeilijker is.»
Daarbij wil ik opmerken dat de toegang van senioren tot hypothecair krediet sindsdien is verbeterd. Het afsluiten van een overlijdensrisicoverzekering wordt door een deel van de verstrekkers van hypothecair krediet niet meer verplicht gesteld. Daarnaast is het sinds januari 2018 niet meer verplicht om een overlijdensrisicoverzekering af te sluiten als een consument in aanmerking wil komen voor de Nationale Hypotheek Garantie (NHG).

Vraag 3

Deelt u de mening dat eenpersoonshuishoudens met een uitkering Inkomensvoorziening Volledig Arbeidsongeschikten (IVA-uitkering) in een soortgelijke situatie zitten en dat het voor deze mensen, vanwege hun volledige en duurzame arbeidsongeschiktheid, vaak ook niet mogelijk is om een hypotheek af te sluiten om door te stromen naar een koopwoning? Zo nee, waarom niet?

Bij volledige arbeidsongeschiktheid ontvangt de arbeidsongeschikte een IVA-uitkering tot aan de AOW-leeftijd. Doordat een IVA-uitkering een bestendig karakter heeft, zijn kredietverstrekkers doorgaans bereid om aan arbeidsongeschikten met een IVA-uitkering een hypothecair krediet te verstrekken. Voorwaarde is dan wel vaak dat de arbeidsongeschikte een toekenningsbesluit heeft gekregen. Dat is het besluit waarin het UWV aangeeft dat de verzekerde voldoet aan de voorwaarden voor een IVA-uitkering en dus ook recht heeft op een IVA-uitkering. Het recht op IVA-uitkering blijft in beginsel bestaan tot de AOW-leeftijd is bereikt, tenzij de verzekerde niet meer volledig en duurzaam arbeidsongeschikt is of er een uitsluitingsgrond van toepassing is. Daarnaast wordt een IVA-uitkering waarbij een toekenningsbesluit is afgegeven voor de NHG meegenomen als inkomen uit een blijvende uitkering. De mogelijkheden om een hypothecair krediet te kunnen verkrijgen zijn dus vergelijkbaar met andere huishoudens zonder AOW-gerechtigden met een hoger inkomen. Ik deel uw mening dat het voor (eenpersoons)huishoudens met een IVA-uitkering, net als AOW-gerechtigden, moeilijker is om naar een koopwoning te kunnen doorstromen dan ook niet.
Ik merk daarbij op dat eenpersoonshuishoudens met een IVA-uitkering, waarnaar u specifiek informeert, doorgaans niet te maken hebben met een inkomensafhankelijke (hogere) huurverhoging. De maximale IVA-uitkering (in 2016 ruim € 39.000) ligt namelijk lager dan de inkomensgrens voor de inkomensafhankelijke huurverhoging (2018: € 41.056 in 2016). Indien een eenpersoonshuishouden met een IVA-uitkering geconfronteerd wordt met een inkomensafhankelijk huurverhogingsvoorstel van zijn verhuurder, heeft de uitkeringsontvanger dus naast die IVA-uitkering ook inkomen uit arbeid (het is toegestaan beperkt bij te verdienen met werk) en/of vermogen, hetgeen de mogelijkheid om een hypothecaire lening te verkrijgen vergroot.

Vraag 4

Hoeveel mensen die chronisch ziek zijn of een handicap hebben, worden, als zij aan de specifieke voorwaarden voldoen, jaarlijks vrijgesteld van extra huurverhoging? Hoeveel IVA-gerechtigden zitten er in deze groep mensen?

Ik beschik niet over gegevens over hoeveel huishoudens bezwaar maken tegen een inkomensafhankelijke (hogere) huurverhoging op de grond dat zij deel uit maken van de aangewezen groep chronisch zieken en gehandicapten1. Die bezwaren worden bij de verhuurders ingediend. Ik heb ook geen gegevens over hoeveel IVA-gerechtigden op die grond bezwaar maken.
Anders dan AOW-gerechtigden en huishoudens van 4 of meer personen, kunnen huishoudens waarvan een of meer bewoners tot de aangewezen groep chronisch zieken en gehandicapten behoren namelijk wel geconfronteerd worden met een inkomensafhankelijk (hoger) huurverhogingsvoorstel van hun verhuurder, omdat de Belastingdienst geen inzicht heeft in welke huishoudens onder die aangewezen groep chronisch zieken en gehandicapten vallen. De verhuurder verkrijgt voor die huishoudens (zolang die geen AOW-gerechtigden bevatten of geen huishouden van 4 of meer personen zijn) dus op verzoek een verklaring over de inkomenscategorie van het huishouden, maar huishoudens waarvan een van de leden deel uit maakt van de aangewezen groep chronisch zieken en gehandicapten, kunnen met succes bij de verhuurder bezwaar maken tegen een inkomensafhankelijk (hoger) huurverhogingsvoorstel, waarna die huurverhoging wordt teruggebracht tot het maximale huurverhogingspercentage dat voor lagere inkomens geldt.

Vraag 5

Bent u bereid om te onderzoeken of de uitzondering die voor AOW-gerechtigden geldt, waardoor zij geen extra huurverhoging hoeven te betalen, ook van toepassing kan zijn voor (een deel) van de IVA-gerechtigden? Zo nee, waarom niet?

Zoals ik in mijn antwoord op vraag 3 heb aangegeven, verstrekken kredietverstrekkers doorgaans hypothecair krediet aan mensen met een IVA-uitkering die een toekenningsbesluit hebben ontvangen. Een IVA-uitkering waarbij een toekenningsbesluit is afgegeven wordt daarnaast voor de NHG meegenomen als inkomen uit een blijvende uitkering. De hoogte van het leenbedrag is afhankelijk van de hoogte van de IVA-uitkering, overige inkomsten en vermogen.
Bovendien kan een deel van mensen met een IVA-uitkering al met succes bezwaar maken tegen een inkomensafhankelijke huurverhoging, namelijk zij die deel uit maken van de aangewezen groep chronisch zieken en gehandicapten.
Daarnaast ligt de maximale IVA-uitkering onder de inkomensgrens voor de inkomensafhankelijke huurverhoging en hebben ontvangers van een IVA-uitkering van wie het huishoudinkomen de inkomensgrens overschrijdt dus nog andere inkomsten en/of vermogen.
Om deze redenen zie ik geen reden om ontvangers van een IVA-uitkering per definitie vrij te stellen van de inkomensafhankelijke (hogere) huurverhoging.