Vraag 1

Kent u het bericht dat woningcorporatie Portaal in de wijk Overvecht op een andere manier huurhuizen wil toewijzen, namelijk door mensen te selecteren die wat voor de buren willen doen?1 Wat is uw reactie daarop?

Ja.
Zie antwoord op vraag 2.

Vraag 2

In hoeverre is het wettelijk toegestaan om op een dergelijke manier extra eisen te stellen aan nieuwe bewoners? Door wie worden deze extra voorwaarden bepaald en waar ligt volgens u de grens van deze extra voorwaarden?

Woningcorporaties moeten bij hun maatschappelijke taak om personen te huisvesten die vanwege omstandigheden moeilijkheden ondervinden bij het vinden van passende huisvesting, voldoen aan de vigerende wet en regelgeving. Indien in de gemeente een huisvestingsverordening van kracht is, op basis van de Huisvestingswet 2014, zijn de woningcorporaties gebonden aan onder meer de regels die in de gemeentelijke huisvestingsverordening zijn opgenomen, waaronder de vergunningverlening en de urgentie van bepaalde doelgroepen. Tevens kunnen er tussen corporaties, gemeente en huurdersorganisatie (aanvullende) prestatieafspraken zijn gemaakt over toewijzing, bijvoorbeeld om in bepaalde wijken en complexen tot een betere mix te komen van sociaal draagkrachtige en minder draagkrachtige huishoudens. Overeenkomstig de Woningwet dienen woningcorporaties passend toe te wijzen voor de huurtoeslagdoelgroep en moeten zij voldoen aan de opgenomen toewijzingsregels voor de DAEB-tak. Binnen de toewijzingsregels van de Woningwet is ruimte voor additionele voorwaarden bij toewijzing van huurwoningen. Woningcorporaties maken hier regelmatig gebruik van om invloed uit te oefenen op het type huurder in bepaalde complexen of wijken. Dit gebeurt doorgaans in afstemming met de gemeenten en huurdersorganisaties, al dan niet vastgelegd in prestatieafspraken. Daarbij geldt dat er geen discriminerende eisen mogen worden gesteld, bijvoorbeeld ten aanzien van ras of geslacht. Daar ligt de grens zoals dat in onze Grondwet en in internationale verdragen is vastgelegd.

Vraag 3

Zijn er andere plekken in het land waar woningcorporaties extra eisen of voorwaarden stellen aan nieuwe huurders?

Ja een voorbeeld hiervan is onder meer het project «Westeinde 88–90» van woningcorporatie Welwonen uit Enkhuizen, waarbij een motivatiebrief en een gesprek noodzakelijk zijn om in aanmerking te komen voor een huurwoning. Alle toekomstige bewoners kunnen samen gebruik maken van de aan te leggen (moes)tuin aan het water.
Ook bij woningcorporatie Woonbedrijf is gewerkt met «anders toewijzen». Het project Space-S voorziet in gezamenlijke voorzieningen zoals een buurthuis, woonkamer, daktuinen en een gedeelde fietsenstalling. Bewoners konden in aanmerking komen voor een woning door zich tijdens de bouw van de woningen betrokken te tonen bij het wonen. Zo kon men bijvoorbeeld op bijeenkomsten meedenken over de inrichting van de daktuinen.
Als laatste voorbeeld hanteert woningcorporatie Habion het «anders toewijzen» voor het project LIFE 39. Voor deze woningen worden huurders gezocht die met elkaar willen wonen en aansluiting vinden op basis van levensstijl. Er worden aanvullende voorwaarden gesteld ten aanzien van leefstijl en motivatie waarover een commissie oordeelt. Ook in dit project is het «klaarstaan voor de ander» en «betrokkenheid tonen» onderdeel van de voorwaarden.

Vraag 4

Wat zijn de ervaringen van dit «anders toewijzen» bij de twee nieuwe projecten van Portaal en waarom wordt het nu toegepast in de bestaande woningen? Zo ja, kunt u toelichten welke maatregelen dat zijn?

De corporatie geeft aan dat door de instroom van kwetsbare bewoners, sprake is van een steeds verder toenemende druk op de leefbaarheid in sommige wijken en buurten. Met «Anders toewijzen» tracht de corporatie hier een antwoord op te formuleren. «Anders toewijzen» past Portaal toe in o.a. de projecten Place2BU (Utrecht), Majella Wonen (Utrecht) en Meander (Nieuwegein). Het betreft nieuwe projecten waar statushouders, mensen die uitstromen uit de maatschappelijke opvang en gemotiveerde jongeren samenwonen en samenleven. De jongeren wordt gevraagd om een motivatiebrief te schrijven waarbij ze aangeven wat ze kunnen en willen betekenen voor hun buren. Portaal geeft aan dat de ervaringen van deze manier van toewijzen goed zijn. Ervaring leert dat zowel de «reguliere» huurders, de statushouders en de mensen die uitstromen uit de maatschappelijke opvang aangeven het wonen in een dergelijk gemengd wonen-project als een meerwaarde te zien.
In gesprekken tussen corporaties en de gemeente Utrecht over de aanpak in Overvecht is het idee geopperd om de succesfactoren van het concept «gemengd wonen» te vertalen naar een bestaand complex in Overvecht. Het project zou kunnen leiden tot meer krachtige huurders die zich als «goede buur» willen opstellen, waardoor in deze complexen de leefbaarheid duurzaam kan worden verbeterd. Portaal heeft het complex aan de Bangkokdreef geselecteerd om hiermee te experimenteren. Hierbij bevraagt de woningcorporatie aspirant-huurders of zij via een motivatiebrief willen aangeven wat zij als «goede buur» kunnen betekenen. Een aantal van de woningen wordt daarnaast specifiek toegewezen aan hogere inkomens binnen de vrije ruimte in de DAEB-tak.

Vraag 5

Welke maatregelen kunnen de gemeente en de woningcorporatie(s) nemen om de leefbaarheid in de wijk te verbeteren, nu er geen wijkenbeleid meer is vanuit de landelijke overheid en via de Woningwet de mogelijkheden voor corporaties zijn verkleind? Welke maatregelen nemen de gemeente en corporatie(s) wel? Kunt u uw antwoord toelichten?

Gemeenten kunnen in hun woonbeleid aangeven wat zij verwachten van corporaties als het om inzet op leefbaarheid gaat voor zover dat de taak van corporaties is. Corporaties, gemeenten en huurdersorganisaties kunnen hier dan vervolgens prestatieafspraken over maken. In prestatieafspraken moet ook worden vastgelegd als corporaties meer dan het normbedrag per verhuureenheid willen inzetten (€ 129,13 in 2019). In de herziene Woningwet is opgenomen dat leefbaarheidsactiviteiten van corporaties beter gericht moeten zijn op de eigen bewoners en de wijk waarin zij wonen. Corporaties kunnen nog steeds bijdragen aan woonmaatschappelijk werk, de aanleg en het onderhoud van kleinschalige infrastructuur in de directe woonomgeving van het eigen bezit, een schone woonomgeving, de groenvoorziening en activiteiten verrichten om overlast te voorkomen en veiligheid te vergroten. Corporaties zetten veelal huismeesters in en dragen bij aan wijkteams/sociale teams. In 2017 werd landelijk ongeveer € 230 miljoen door corporaties uitgegeven aan leefbaarheidsactiviteiten.

Vraag 1

Kent u de uitzending van Argos van 13 april 2019 getiteld «De strijd om windpark N33»?1 Wat is hierop uw reactie?

Ja.

Vraag 2

Erkent u de waardedaling van woningen rondom het Groningse windpark, zoals besproken in de uitzending? Zo nee, waarom niet? Zo ja, in hoeverre worden inwoners hiervoor gecompenseerd?

Op de prijsontwikkeling van een woning zijn meerdere factoren van invloed. De mogelijke waardedaling van woningen rond een windpark moet daarom per individueel geval worden bekeken. De door Argos berekende waardedaling is niet gebaseerd op onderzoek naar daadwerkelijke woningtransacties in Groningen, maar op gemiddelde WOZ-waarden. Vervolgens is op basis van onderzoek van VU Amsterdam een gemiddelde waardedaling binnen een afstand tot 2 km berekend. Dit onderzoek berekende een gemiddelde waardedaling van 1,4% binnen 2 km afstand van een windturbine. Op dit percentage heeft Argos na contact met de onderzoekers, een niet nader onderbouwde vermenigvuldigingsfactor van 2,5 toegepast. Er is daarmee sprake van een inschatting van de mogelijke waardedaling.
De landelijke planschaderegeling omvat een zorgvuldige procedure om tot vaststelling van de mogelijke planschade te komen. De initiatiefnemer van een project is aansprakelijk voor een tegemoetkoming in planschade, indien die optreedt als gevolg van het project. Verzoeken worden ingediend bij de betreffende gemeente en behandeld door de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO.nl). RVO.nl schakelt daarbij voor elke aanvraag een onafhankelijke planschadedeskundige in. Indien van toepassing, leidt de planschaderegeling tot de toekenning van een tegemoetkoming voor de eventueel vastgestelde planschade voor omwonende huiseigenaren. Hierbij valt binnen de huidige regeling in ieder geval 2% buiten het gecompenseerde bedrag.
Omdat de huidige planschaderegeling voorziet in deskundig en onafhankelijk onderzoek, zie ik geen aanleiding voor een collectief onderzoek gericht op de eventuele individuele planschade als gevolg van het windpark N33. Dit laat onverlet dat de gegevens waarop het genoemde onderzoek van de VU is gebaseerd verouderd zijn en dat het onderzoek daarmee aan actualisatie toe is. Ook gaat het alleen over windmolens, terwijl waardedaling mogelijk ook speelt bij zonneparken. Ik zal in overleg treden met de VU om invulling te geven aan de actualisatie. De actualisatie acht ik van belang om een breder, objectief en actueel beeld te krijgen van de waardeontwikkeling van huizen als gevolg van wind- en zonne-energie voor Nederland als geheel. Het komt dus niet in de plaats van onafhankelijk onderzoek dat plaatsvindt in het kader van planschadeprocedures.

Vraag 3

Bent u bereid een nieuw, onafhankelijk onderzoek in te stellen naar de waardedaling van woningen rondom windparken? Deelt u de opvatting zoals geuit in de uitzending dat het zowel voor omwonenden van het windpark als voor de overheid effectiever en doelmatiger is om collectief, deskundig en onafhankelijk onderzoek te doen, in plaats van dat iedere eigenaar van een woning separaat een verzoek tot de vaststelling van planschade moet indienen en de gemeente ieder verzoek separaat moet beoordelen?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Wat zijn de afstanden van turbines tot woningen waar projectontwikkelaars zich wettelijk aan moeten houden? Wat is er geregeld voor inwoners die nabij een windmolen wonen?

Om het woon- en leefklimaat te beschermen van inwoners die nabij een windturbine wonen, zijn wettelijke normen vastgelegd voor de maximaal toelaatbare geluidbelasting en slagschaduw van windturbines op woningen of andere gevoelige objecten. In een Milieu Effect Rapport (MER) worden de milieu effecten onderzocht en wordt er getoetst aan deze normen. De onafhankelijke Commissie voor de milieueffectrapportage adviseert over de kwaliteit en de volledigheid van de onderzochte milieu informatie.
Wet- en regelgeving schrijven geen minimale afstand voor. De minimale afstand wordt bepaald door de maximaal toelaatbare geluidbelasting of slagschaduw op een woning. Om in de praktijk aan de geluids- of slagschaduwnormen te voldoen, moeten soms extra maatregelen worden getroffen zoals het tijdelijk stilzetten van een windturbine.

Vraag 5

Deelt u de mening dat het lastig is voor omwonenden om hun recht te halen? Kunt u uw antwoord toelichten?

Voor omwonenden zijn er verschillende momenten waarop inspraak mogelijk is. Ik wil hierbij onderscheid maken tussen inspraak op de beleidskaders en het concrete project waarop de Rijkscoördinatieregeling (RCR) van toepassing is.
Een RCR project ontstaat niet uit het niets. De beleidskaders voor windprojecten als windpark N33 komen voort uit de afgesproken doelstelling om 6.000 MW wind op land in 2030 te realiseren, die is vastgelegd in het Energieakkoord. Met provincies is toen afgesproken dat zij (zoek)gebieden voordragen voor windparken met een vermogen van meer dan 100 MW. Deze zijn door het Rijk vastgelegd in de Structuurvisie Wind op Land (Kamerstuk 33 612, A/nr. 23). Tussen 2009 en 2012 zijn in de voorbereiding op het opstellen van de Structuurvisie Windenergie op land maatschappelijke partijen, bedrijven en het brede publiek op diverse manieren betrokken (o.a. door burgerpanels, werkateliers met gemeenten en provincies, en bijeenkomsten georganiseerd door het Overlegorgaan Infrastructuur en Milieu). Daarnaast is het publiek met twee zienswijzenprocedures in de gelegenheid gesteld te reageren op de Structuurvisie Windenergie op land. Veelal hebben provincies ook informatiebijeenkomsten georganiseerd voorafgaand aan het vaststellen van de gebieden voor grootschalige windenergie. Tot slot is de structuurvisie twee keer in de Tweede Kamer besproken. Na de inwerkingtreding van de Structuurvisie Wind op Land lagen keuzes voor gebieden en voor techniek (windenergie) vast.
Ondanks het uitgebreide voortraject realiseer ik mij dat omwonenden niet altijd op de hoogte waren van de gemaakte keuzes op het moment dat men zich geconfronteerd zag met een concreet project. Daarom wil ik het besluitvormingsproces om te komen tot aanwijzing van gebieden anders gaan inrichten (zie ook de antwoorden bij de vragen 11 t/m 14). Dit neemt niet weg dat ik de huidige projecten uit het Energieakkoord wil continueren. Uitvoering hiervan is immers belangrijk om de afspraken uit het Energieakkoord te halen. Bovendien hebben veel van de projecten inmiddels een onherroepelijke vergunning en zijn al in realisatie of al in bedrijf.
Naast betrokkenheid bij het beleid is ook de betrokkenheid van omwonenden bij het project zelf aan de orde. De inspraakmogelijkheden en rechtsbescherming zijn geborgd in wet- en regelgeving en zijn in overeenstemming met de Europese eisen die gelden voor de kwaliteit van deze procedures. De RCR maakt inspraak eenvoudiger, omdat de vele vergunningen die nodig zijn via één loket en één inspraakprocedure verlopen. Onder de RCR worden al bij de start van de Milieueffectrapportage (MER) procedure en ook later in het besluitvormingsproces informatieavonden in het projectgebied georganiseerd voor omwonenden en andere mogelijk belanghebbende organisaties. Van deze informatieavonden wordt een kennisgeving geplaatst in huis-aan-huis bladen, in de Staatscourant en op een website van de rijksoverheid. Tijdens deze informatieavonden worden onder meer het proces en de inspraakmogelijkheden toegelicht. Ontwerpbesluiten en definitieve besluiten worden daarnaast fysiek ter inzage gelegd in de regio. Op het MER en op ontwerp-besluiten kunnen zowel schriftelijk als mondeling als digitaal zienswijzen worden ingediend. De inspraakreacties worden bij de besluitvorming betrokken, ook als dit soms honderden reacties betreft. Dit betekent niet dat altijd aan alle bezwaren van omwonenden tegemoet gekomen kan worden, wel dat van alle in zienswijzen genoemde onderwerpen zorgvuldig gemotiveerd wordt waarom bepaalde keuzes gemaakt worden. Verder vindt er altijd bestuurlijk overleg plaats met de bestuurders van de betrokken provincie en betrokken gemeente(n), waarbij de lokaal en/of regionaal levende aandachtspunten en zorgen worden ingebracht en besproken.
Na definitieve besluitvorming staat beroep tegen de besluiten open. De afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State toetst of er wordt voldaan aan de in Nederland geldende wettelijke normen en eisen.
Naast bovengenoemde formele mogelijkheden voor de toegang tot rechtsbescherming, zet ik mij in om de toegang tot informatie en tot de inspraakprocedure zo laagdrempelig mogelijk te houden. Ook wordt de omgeving vroegtijdig bij een projectvoornemen betrokken om zo de acceptatie voor een project te vergroten.
Dit alles betekent niet dat maatschappelijke acceptatie een vanzelfsprekende resultante is van het toepassen van participatie. Op lokaal niveau, waarbij omwonenden direct geraakt worden in hun belangen, is zelden van het begin af aan draagvlak voor projecten rond energiewinning. In breder opzicht geldt dat voor tal van ruimtelijke ontwikkelingen, zoals wegen, asielzoekerscentra en soms zelfs scholen. Nederland is een vol land en dit betekent dat we alle benodigde maatschappelijke activiteiten op een klein oppervlak moeten inpassen. Dit alles maakt dat we hiertoe alleen besluiten met toepassing van de wettelijke mogelijkheden van inspraak, aanvullende participatie en na zorgvuldige afweging van al deze belangen en inbreng.

Vraag 6

Wat is uw reactie op opmerkingen in de uitzending over de Rijkscoördinatieregeling die het voor omwonenden erg ingewikkeld maakt om inspraak te hebben en bezwaar te maken? Herkent u het beeld dat uit de uitzending komt naar voren dat mensen in de praktijk geen invloed hebben? Zo ja, bent u bereid hier iets aan te doen?

Zie antwoord vraag 5.

Vraag 7

Wat is uw reactie op de uitlatingen van de ambtenaar bij het Ministerie van Economische Zaken en Klimaat dat het gebrek aan draagvlak bewijst dat de Rijkscoördinatieregeling nodig is?

Een reactie op deze uitlatingen, en op de functie van de Rijkscoördinatieregeling bij het realiseren van energieprojecten, is eerder al gegeven in de brief aan uw Kamer van 17 augustus 2015 (Kamerstuk 33 612, nr. 51).

Vraag 8

Hoe ziet u dit in verband met de energietransitie in het geheel? Maakt u de afweging tussen waar het doel van de transitie voorop staat en waar winst voorop staat? Kunt u dat toelichten?

De energietransitie is een grote uitdaging voor ons allemaal. De RCR-procedure is een instrument dat de afgelopen periode vooral is ingezet bij de realisatie van grote energieprojecten van nationaal belang waarover afspraken waren gemaakt in het kader van het Energieakkoord en waarbij de daarvoor in aanmerking komende gebieden zijn opgenomen in de Structuurvisie Windenergie op land (2014), die ook met uw Kamer is besproken. Zie verder het antwoord op de vragen 11 t/m 14.

Vraag 9

Wat is uw oordeel over hetgeen in de uitzending aangekaart wordt dat in overgrote mate voordelen en winsten aan ontwikkelaars en grondeigenaren toevallen, afgezet tegen het gegeven dat omwonenden geen voordeel aan de ontwikkeling van een windpark kunnen ontlenen en louter kampen met nadelen en verlies aan waarde van woningen?

Er zijn diverse voorbeelden dat ook grote energieprojecten – zoals windparken – worden gerealiseerd door een collectief van inwoners en grondeigenaren in plaats van door grote energiebedrijven van buiten de regio. Ik juich dit toe en zie een grote meerwaarde voor de regio in een dergelijke collectief initiatief.
Ook als een windpark wordt ontwikkeld door een energiebedrijf, vloeien opbrengsten voor een deel naar de regio via de mogelijkheid voor omwonenden om in het project te participeren, via de opbrengsten van gemeentelijke ozb en via het gebiedsfonds waaraan elke initiatiefnemer bijdraagt, conform de afspraken die de windsector in de branche-gedragscode heeft gemaakt. Ook kan de bouw van een windpark aanzienlijk bijdragen aan de regionale werkgelegenheid. Sinds de publicatie van het ontwerp-Klimaatakkoord zie ik bovendien dat veel grote energiebedrijven actief samenwerking zoeken met lokale coöperaties. Ook dat juich ik toe.

Vraag 10

Hoe gaat u in de toekomst weerstand bij omwonenden tegen windmolens wegnemen?

De RCR is eind 2016 geëvalueerd. Deze evaluatie is toegestuurd aan uw Kamer (Kamerstuk 31 239, nr. 254). Onderdeel van de conclusie uit deze evaluatie was dat toepassing van de RCR leidt tot vergroting van risico’s t.a.v. maatschappelijke acceptatie wanneer er maatschappelijk en/of bestuurlijk discussie is over de nut en noodzaak van een initiatief. Onder andere deze conclusie van het rapport heeft geleid tot herijking van de inzet van de RCR. Nadat een melding voor de RCR is gedaan, treed ik eerst in overleg met de initiatiefnemer en medeoverheden. In gezamenlijkheid wordt vervolgens bepaald welke overheid het meest geschikt is om het bevoegd gezag te voeren voor een specifiek project. Dat kan betekenen dat de ruimtelijke inpassing van een project door de provincie of gemeente gebeurt, in plaats van door het Rijk met toepassing van de RCR-procedure. Voorwaarde is dat de RCR-procedure niet versnellend is ten opzichte van de decentrale route. Voorbeelden van projecten waar provincies of gemeenten de besluitvorming hebben gecoördineerd zijn Windpark A16 en een aantal zonneparken in het noorden van het land.
Richting de toekomst zie ik naast de herijking van de RCR nog enkele belangrijke verbeteringen die moeten leiden tot een grotere maatschappelijke acceptatie voor energieprojecten door sterker in te zetten op participatie. De RCR-procedure gaat op in het nieuwe instrument projectbesluit onder de Omgevingswet. Bij het projectbesluit is veel aandacht voor participatie.

Vraag 11

In hoeverre bent u van oordeel dat de werking van de Rijkscoördinatieregeling (RCR) moet worden geëvalueerd en aangepast, gelet op het gegeven dat vooral windparken die worden gerealiseerd onder de werkingssfeer van de RCR op veel weerstand en verzet stuiten? Bent u bereid om de RCR onafhankelijk en op deskundige wijze te laten evalueren en aan te passen? Zo ja, op welke wijze? Zo nee, waarom niet?

In het ontwerp-Klimaatakkoord wordt participatie gezien als een cruciaal onderdeel om de energietransitie te laten slagen. Met betrekking tot participatie bij windparken zijn zowel de afspraken over de Regionale Energiestrategieën (RES-en) als de afspraken over participatie bij duurzame energieprojecten van belang. De RES-en, zoals die nu in 30 regio’s in Nederland worden opgesteld, hebben als doel om samen met de omgeving tot zowel landschappelijk als maatschappelijk gedragen locaties te komen voor toekomstige wind- en zonneparken. Hoe deze participatie precies wordt vormgegeven, zal per regio verschillen en zoveel mogelijk aansluiten bij de lokale kenmerken en wensen. Vanuit het Nationaal Programma RES wordt een handreiking opgesteld die onder meer handvatten biedt voor het participatieproces van de RES. De handreiking kan benut worden om de beoogde werkwijze voor participatie een expliciete plaats te geven in ruimtelijke plannen zoals omgevingsvisies, programma’s, omgevingsplannen en projectbesluiten. De Omgevingswet biedt bij de vaststelling van deze ruimtelijke plannen belangrijke waarborgen voor participatie.
In het ontwerp-Klimaatakkoord is verder opgenomen dat de initiatiefnemer van een duurzaam energieproject een proces doorloopt om te komen tot een wenselijke en haalbare vormgeving van participatie. Het bevoegd gezag controleert of de initiatiefnemer dit gesprek met de omgeving aangaat. De afspraken met de omgeving worden vastgelegd in een omgevingsovereenkomst. Deze afspraken betreffen zowel participatie in het proces als participatie in het eigendom van het project.
Het streven naar 50% lokaal eigendom van productie van hernieuwbare energie op land is een algemeen streven naar evenwichtige eigendomsverdeling in een gebied. Het gaat daarbij om kunnen (mee)investeren in projecten door partijen en burgers uit de omgeving, waarbij ook oog zal moeten zijn voor de risico’s die daarmee gepaard gaan. Achterliggende gedachte is dat lokaal eigendom gaat helpen om de realisatie van projecten voor hernieuwbare elektriciteit op land te laten slagen. In het kader van het ontwerp-Klimaatakkoord en de Green Deal Participatie van de Omgeving bij Duurzame Energieprojecten wordt gewerkt aan een handreiking voor participatie bij duurzame energieprojecten met daarin een scala aan mogelijkheden, ook wel aangeduid als: «participatiewaaier». Deze participatiewaaier maakt alle vormen van participatie inzichtelijk die initiatiefnemers aan de omgeving kunnen bieden. Daarbij gaat het zowel om participatie over het besluitvormingsproces als om financiële participatie, zoals financiële obligaties, eigendomsparticipatie, een omgevingsfonds of een combinatie hiervan. In het kader van de handreiking zal ook de wijze van (juridische) instrumentering worden uitgewerkt. Deze handreiking wordt na de zomer opgeleverd.

Vraag 12

In hoeverre worden in het ontwerp Klimaatakkoord eisen gesteld aan participatie en compensatie van de omgeving van windparken?

Zie antwoord vraag 11.

Vraag 13

In hoeverre bent u bereid inwoners van Nederland die bij een windpark in de buurt wonen tegemoet te komen door ze mede-eigenaar te laten zijn van dat windpark en ze zodoende mee te laten delen in de winsten?

Zie antwoord vraag 11.

Vraag 14

Op welke wijze en op welke termijn gaat u dat effectueren in het licht van het ontwerp klimaatakkoord waarin is opgenomen dat in projecten voor tenminste 50 % moet kunnen worden geparticipeerd door inwoners en bij voorkeur omwonenden?

Zie antwoord vraag 11.

Vraag 15

Wat vindt u van de geheimhoudingsclausule die grote energiebedrijven opleggen bij degenen die hun land verkopen?

Ik treed niet in privaatrechtelijke kwesties tussen grondeigenaar en ontwikkelaar. PBL gaat op mijn verzoek al sinds 2014 in de berekening van de basisbedragen niet meer uit van de werkelijke gemiddelde grondkosten maar van een jaarlijks met 10% dalend bedrag. Dit omdat ik wil voorkomen dat de SDE+ een prijsopdrijvend effect heeft op de grondkosten.
Vanzelfsprekend is het goed als PBL voor haar advisering over de SDE+ kan beschikken over zoveel mogelijk betrouwbare en openbare informatie. Tegelijkertijd wordt de openbaarheid begrensd vanwege concurrentiegevoelige bedrijfsinformatie. Binnen de kaders van de wet deelt RVO.nl de informatie met het PBL. Ik zie nu geen reden om hier aanvullende maatregelen te nemen.
Overigens zie ik in projecten steeds meer dat er door initiatiefnemers – zeker wanneer het coöperatieve ontwikkeling betreft – open kaart gespeeld wordt over grondvergoedingen en opbrengsten. Ik juich dat toe omdat transparantie hierover het draagvlak ten goede komt. Ik kan deze transparantie echter, gelet op de genoemde bedrijfsgevoelige informatie, niet juridisch afdwingen.

Vraag 16

Bent u ook van mening dat transparantie bijdraagt aan het beter berekenen van de subsidie door het Planbureau voor de leefomgeving (PBL) en aan draagvlak voor de energietransitie? Zo ja, hoe gaat u daarvoor zorgen?

Zie antwoord vraag 15.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het bericht dat er nog steeds geen oplossing is voor de toepassing van de vrijstelling van de afvalstoffenheffing voor asbesthoudend afval van asbestdaken, onder meer voor de situatie waarin sprake is van tussenopslag door asbestsaneerders?1

Ja.

Vraag 2

Is het waar dat het Ministerie van Financiën niet wil garanderen dat als mocht blijken dat er onterecht afval is vrijgesteld van de afvalstoffenheffing, maar er wel een verklaring van de asbestsaneerder ligt, de naheffing niet bij de stortplaatsbeheerder wordt gelegd, maar bij degene die de onjuiste verklaring heeft verstrekt?

Aan de vrijstelling van afvalstoffenbelasting voor asbesthoudend afval van asbestdaken zijn een aantal voorwaarden en beperkingen verbonden om een juiste toepassing daarvan te verzekeren. Onder meer is van belang dat sprake is van afzonderlijk en onvermengd aangeboden asbest en asbesthoudende producten die toegepast zijn geweest als dakbedekking (hierna: asbesthoudend afval), dat dit asbesthoudend afval is vrijgekomen bij de sanering van een asbesthoudend dak door een gecertifieerd asbestverwijderingsbedrijf en dat de sanering van dat dak is gemeld in het landelijk asbestvolgsysteem. Deze voorwaarden zijn van belang om ervoor te zorgen dat de vrijstelling niet leidt tot misbruik door bijvoorbeeld het mengen van reguliere afvalstoffen met asbesthoudend afval om zo de afvalstoffenbelasting te ontlopen.
De vrijstelling wordt uitsluitend toegepast als degene die het asbesthoudend afval afgeeft aan de stortplaats een verklaring van het asbestverwijderingsbedrijf heeft verstrekt waaruit blijkt dat wordt voldaan aan de gestelde voorwaarden en beperkingen. De houder van de stortplaats is de belastingplichtige voor de afvalstoffenbelasting. Deze systematiek, waarbij een verklaring van een derde is vereist voor toepassing van een vrijstelling door de belastingplichtige, is gangbaar in de afvalstoffenbelasting en de andere belastingen in de Wet belastingen op milieugrondslag (hierna: Wbm). Zo is voor de toepassing van de vrijstelling in de afvalstoffenbelasting voor baggerspecie ook vereist dat degene die baggerspecie afgeeft aan de stortplaats een verklaring heeft overgelegd waaruit blijkt dat sprake is van baggerspecie.
In de toelichting op de lagere regelgeving2 bij de vrijstelling voor asbesthoudend afval is ingegaan op de situatie dat bij een controle zou blijken dat de vrijstelling ten onrechte is toegepast. In gevallen waarin door het niet naleven van bepalingen van de belastingwet door een ander dan de belastingplichtige te weinig belasting is geheven, wordt de naheffingsaanslag opgelegd aan die ander.3 Dit kan het geval zijn wanneer een onjuiste verklaring is verstrekt door het asbestverwijderingsbedrijf en daardoor te weinig belasting is geheven. Dit laat echter onverlet dat in andere gevallen de naheffingsaanslag zou kunnen worden opgelegd aan de belastingplichtige. Bijvoorbeeld vanwege het niet naleven van bepalingen van de belastingwet door de belastingplichtige zelf. Dit kan het geval zijn bij een administratie die niet aan de gestelde eisen voldoet. Een garantie in algemene zin is dus niet mogelijk omdat de vraag aan wie een eventuele naheffingsaanslag wordt opgelegd zal afhangen van de relevante omstandigheden van het geval. Daarbij staat het partijen uiteraard vrij om onderling privaatrechtelijke afspraken te maken over de betaling van een eventuele naheffingsaanslag. Het bovenstaande regelgevend kader biedt voldoende waarborgen voor een juiste toepassing van de vrijstelling waarbij misbruik wordt voorkomen.

Vraag 3

Hoe waardeert u de verwachting dat stortplaatsbeheerders door het achterwege blijven van de genoemde garantie de gewenste vrijstelling niet zullen toepassen?

De afvalstoffenbelasting is een aangiftebelasting, waarbij het in eerste instantie aan de belastingplichtige is om aan de hand van de concrete omstandigheden te beoordelen of is voldaan aan de vereisten voor een vrijstelling en om deze vervolgens toe te passen. Ik heb van de branchevereniging voor asbestsaneerders, de VERAS, het signaal ontvangen dat sommige stortplaatsen de vrijstelling voor asbesthoudend afval in bepaalde gevallen niet toepassen. Dat komt in de gevallen waarin wordt voldaan aan de vereisten voor deze vrijstelling naar mijn opvatting niet overeen met de bedoeling van deze vrijstelling.

Vraag 4

Klopt de veronderstelling dat er nu al stortplaatsbeheerders zijn die in het geheel geen vrijstelling van de afvalstoffenheffing voor asbestdaken toepassen?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 5

Deelt u de mening dat dit geen gewenste ontwikkelingen zijn en dat een betaalbare uitvoering van het voorgestelde verbod op asbestdaken per 2025 op deze wijze onnodig belemmerd wordt?

Het voorgestelde verbod op asbestdaken per 2025 is op 4 juni jl. verworpen door de Eerste Kamer.4 Zoals in het antwoord op vraag 2 is weergegeven ben ik van mening dat de regelgeving voldoende waarborgen biedt voor een juiste toepassing van de vrijstelling waarbij misbruik van de vrijstelling wordt voorkomen. De regelgeving omtrent de vrijstelling, waarbij wordt gewerkt met een verklaring van een derde aan de belastingplichtige, is bovendien consistent met verschillende andere vrijstellingen in de Wbm. Deze systematiek wil ik dan ook blijven hanteren voor de vrijstelling van afvalstoffenbelasting voor asbesthoudend afval. Binnen dit kader ben ik uiteraard bereid om in overleg te treden met de betrokken brancheorganisaties over zorgen die zij hebben geuit over de toepassing van de vrijstelling.

Vraag 6

Bent u bereid met betrokken sectoren in overleg te gaan en met een oplossing te komen c.q. de gevraagde garantie te geven?

Zie antwoord vraag 5.

Vraag 1

Kent u de uitzending van Radar waaruit blijkt dat negentig procent van de verhuurmakelaars bereid is om op verzoek te discrimineren?1 Wat is uw oordeel daarover?

Ja, ik ken de uitzending. Ik vind deze cijfers zeer teleurstellend en onacceptabel.

Vraag 2

Deelt u de mening dat deze «discriminatie op bestelling» onaanvaardbaar is en dat u alles moet doen om dit aan te pakken?

Uiteraard acht ik het onaanvaardbaar dat makelaars bereid blijken op aanvraag te discrimineren op de herkomst van kandidaat-huurders. Zoals bekend maakt de aanpak van discriminatie op de woningmarkt deel uit van het project Goed Verhuurderschap, waarover ik u heb geïnformeerd bij brief van 9 november 2018 (Kamerstuk 32 847, nr. 439). Als gevolg daarvan is het onderwerp een aantal keren besproken met de partijen die deelnemen aan dit project (met name verhuurders en bemiddelaars) en hebben deze partijen zich verplicht hun commitment aan de aanpak zoals neergelegd in deze brief uit te spreken naar de hele sector. Tevens is in dit kader, ter vergroting van het inzicht, afgesproken onderzoek uit te laten voeren door de Radbouduniversiteit in Nijmegen. Hiermee komen de verschillende vormen van discriminatie op de woningmarkt in beeld en worden mogelijke instrumenten ter bestrijding ervan bezien. Tevens is onderdeel van deze aanpak de steun van het Rijk voor een pilot in Rotterdam om op lokaal niveau een aanpak van discriminatie op de woningmarkt te ontwikkelen en de opgedane kennis hierover te delen met andere gemeenten die hiermee aan de slag willen. Tot slot voer ik de recent in uw Kamer aangenomen moties over dit onderwerp (Kamerstuk 32 847, nr. 508, nr. 510, nr. 513 en nr. 515) met urgentie uit.

Vraag 3

Erkent u dat zelfregulering niet werkt, gezien de onthullende resultaten van dit onderzoek van Radar?

Discriminatie is een zeer taai en moeilijk te bestrijden fenomeen, omdat het meestal niet in de openbaarheid plaatsvindt. Het speelt niet alleen op de woningmarkt, maar ook bijvoorbeeld op de arbeidsmarkt en bij stages in het onderwijs. De enige manier om dit fenomeen effectief aan te pakken is door een cultuurverandering te bewerkstelligen. Dit zal echter niet lukken door als Rijk eenzijdig maatregelen aan te kondigen van bovenaf. Het kan alleen als alle betrokken partijen, waaronder ook de huursector, gezamenlijk een front vormen. Ik blijf daarom de samenwerking met deze sector zoeken. Uit de uitzending van Radar blijkt wel dat er binnen de sector van bemiddelaars op de woningmarkt het afgelopen jaar nog zeer weinig verbeterd is. Het aantal makelaars dat bereid blijkt tot discriminatie ligt nog ongeveer op hetzelfde, zeer hoge percentage. De maatregelen die door de sector genomen zijn, zijn vooralsnog dus onvoldoende. Meer is nodig, en dat zal ik ook zeer helder naar voren brengen bij de brancheorganisaties.

Vraag 4

Gaat u in gesprek met Radar met als doel om alle discriminerende verhuurmakelaars, die bij de redactie bekend zijn, aan te pakken?

Na de publicatie over woningmarktdiscriminatie in de Groene Amsterdammer, nu ruim een jaar geleden, heb ik onderzocht of een directe aanpak van de makelaars uit dat onderzoek mogelijk was. Dit bleek op juridische gronden niet het geval. De onderzoeken van de Groene Amsterdam en van Radar tonen aan dat een groot deel van de makelaars bereid is tot discriminatie. Bereidheid tot discriminatie is echter nog geen feitelijke discriminatie, en dus is er hier nog geen sprake van een gepleegd strafbaar feit. Vervolging is hier daarom niet kansrijk.
Om dezelfde reden zal ook door het Rijk uitgevoerd «mystery guest»-onderzoek niet ingezet kunnen worden voor opsporing en vervolging. In de uitvoering van de motie Van Eijs, Gijs van Dijk, Smeulders en Yesilgöz-Zegerius (Kamerstuk 32 847, nr. 515) bekijk ik echter wel of de «mystery guest» een geschikt instrument is om in te zetten voor monitoring, afschrikking en het corrigeren van makelaars die de fout ingaan. Het liefst zie ik nog altijd dat de branche dit soort maatregelen zelf neemt. Zij staan dichter bij de praktijk en hebben met het ontnemen van het lidmaatschap een directe corrigerende maatregel in handen. Ik zal hier dan ook bij de brancheorganisaties op aandringen.

Vraag 5

Bent u bereid om ook andere discriminerende verhuurmakelaars op te sporen en te vervolgen?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 6

Op welke andere manieren gaat u deze verhuurmakelaars aanpakken? Kunt u ervoor zorgen dat discriminerende verhuurmakelaars dit beroep niet langer mogen uitvoeren?

Nederland kent geen vergunningsstelsel voor het beroep van makelaar. Het is daarom niet mogelijk om personen te verbieden dit beroep uit te voeren. Wel vind ik dat een makelaar die aangeeft bereid te zijn tot discriminatie sancties van zijn beroepsorganisatie moet ondervinden, waaronder de mogelijkheid het lidmaatschap van zijn brancheorganisatie te verliezen. Uw kamer heeft hiertoe recent ook een motie van de heer Azarkan aangenomen (Kamerstuk 32 847, nr. 510). Ik ga dit binnenkort met de brancheorganisaties bespreken en ik zal er op aandringen dat zij hier serieus werk van maken.
Daarbovenop zou ik graag zien dat deze organisaties, bijvoorbeeld door middel van «mystery guest»-onderzoek, ook zelf actief gaan controleren of hun leden bereid zijn tot discriminatie, en actie ondernemen waar dit het geval blijkt.
Ik kan mij ook voorstellen dat het effectief kan zijn om makelaars die de fout ingaan met naam en toenaam te benoemen, om zo een afschrikwekkend effect te bewerkstelligen. Het is dan niet aan het Rijk om een dergelijke lijst te publiceren. De sector dient ook hier zelf zijn verantwoordelijkheid te pakken.
Over deze onderwerpen ga ik eveneens in gesprek met de brancheorganisaties.

Vraag 7

Bent u bereid over te gaan op naming and shaming door de discriminerende verhuurmakelaars overzichtelijk op een website te publiceren?

Zie antwoord vraag 6.

Vraag 8

Waarom komt het nog steeds voor dat verhuurdermakelaars dubbele bemiddelingskosten vragen, hoewel dit niet mag? Is er sprake van een andere werkwijze bij de Autoriteit Consument en Markt, en bent u van mening dat er hardere sancties moeten komen en consequenties uit de resulaten dienen te volgen?2

Zoals ik recent in antwoord op Kamervragen van de heer Nijboer (Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2018–2019, nr. 2189) heb toegelicht, ben ik verheugd over de aankondiging van de Autoriteit Consument & Markt (ACM), waar u aan refereert, dat zij intensiever op gaat treden tegen huurbemiddelaars die ten onrechte bemiddelingskosten in rekening brengen aan huurders. Het is een logisch vervolg van de geïntensiveerde contacten van mijn departement met de ACM. Deze contacten hebben ertoe geleid dat ik verschillende vormen van verkapte bemiddelingskosten heb verduidelijkt zodat ACM haar handhaving scherper kan inzetten.
De wet is duidelijk. Het is verboden om, onder welke benaming dan ook, kosten bij de huurder in rekening te brengen in het geval dat de bemiddelaar (ook) in opdracht van de verhuurder bemiddelt. Met diverse partijen verken ik hoe gerichter opgetreden kan worden tegen deze malafide praktijk. In mijn brief van 9 november 2018 over Goed verhuurderschap (Kamerstuk 32 847, nr. 439) licht ik dit uitgebreid toe. Ik kan echter niet garanderen dat bemiddelaars nooit meer ten onrechte bemiddelingskosten in rekening (blijven) brengen. Dat komt mede doordat bemiddelaars nieuwe wegen kunnen zoeken om al dan niet geoorloofde verdienmodellen in de markt neer te zetten. Daarom is hier in de contacten met de ACM blijvende aandacht voor.
Bij een overtreding kan de ACM een boete opleggen aan de overtreder en eventueel aan degene die opdracht tot deze overtreding heeft gegeven of er een leidinggevende rol in heeft gespeeld. De boete kan oplopen tot € 900.000 per overtreding. In sommige gevallen kan de boete nog hoger zijn en een percentage van de totale jaaromzet bedragen.
Naast handhaving blijft het belangrijk dat huurders zo vaak mogelijk ten onrechte in rekening gebrachte bemiddelingskosten terugvorderen. Niet alleen om de schade die zij zelf hebben geleden terug te draaien, maar ook om verhuurbemiddelaars te ontmoedigen dergelijke kosten in rekening te brengen. De ACM heeft geconstateerd dat malafide bemiddelaars voorheen een maand huur in rekening brachten maar nu een zodanig laag bedrag in rekening brengen dat de huurder minder gauw de stap zet om het geld, desnoods via de rechter, terug te vorderen. Naast de aankondiging hiertegen op te gaan treden verwijst de ACM gedupeerden naar haar consumentenloket ConsuWijzer. Daar kunnen consumenten meer informatie vinden over hun rechten bij huurbemiddeling en een voorbeeldbrief waarmee zij de ten onrechte in rekening gebrachte kosten kunnen terugvorderen. Verder is op de website van de Woonbond een deurwaarderscheck te vinden, aan de hand waarvan de huurder kan beoordelen of hij kans maakt met het terugvorderen van de betaalde bemiddelingskosten. Bovendien is op de website van de Woonbond een modelbrief te vinden waarmee huurders de ten onrechte in rekening gebrachte bemiddelingskosten van de bemiddelaar kunnen terugvorderen.
Ten slotte is op de website van de NVM informatie te vinden over het terugvorderen van ten onrechte in rekening gebrachte bemiddelingskosten, inclusief een voorbeeld van een terugvorderingsbrief en een voorbeelddagvaarding.

Vraag 9

Ben u bereid om te onderzoeken in hoeverre bemiddelingskosten worden ingezet om te discrimineren en mensen uit te sluiten?

Zoals reeds eerder aan uw Kamer is aangegeven (bijvoorbeeld in het Vragenuur van dinsdag 16 april 2019), is als onderdeel van het project Goed Verhuurderschap onderzoek uitgezet naar discriminatie op de woningmarkt bij de Radbouduniversiteit in Nijmegen. Dit onderzoek loopt nu. De resultaten verwacht ik kort na de zomer met u te kunnen delen.

Vraag 10

Wilt u ophouden met halfzachte maatregelen (zelfregulering) en nu echt paal en perk stellen aan discriminatie op bestelling in makelaarsland? Zo nee, hoe voorkomt u dat we volgend jaar exact dezelfde resultaten te zien krijgen bij Radar?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 1

Kent u het bericht «Op huizenmarkt nog steeds geen ruimte voor bouwtechnische keuring»?1

Ja, daar heb ik kennis van genomen.

Vraag 2

Hoe vindt u het dat anderhalf jaar na de toevoeging van een standaard bouwtechnische keuring in het koopcontract uit een steekproef is gebleken dat slechts in 26 procent van de gevallen daadwerkelijk een bouwtechnische keuring is opgenomen in de koopovereenkomst?

Op 24 januari 2018 heb ik u geïnformeerd dat de branche- en consumentenorganisaties, namelijk NVM, VBO Makelaar, VastgoedPRO, Vereniging Eigen Huis en de Consumentenbond, per 1 februari 2018 zijn gekomen tot een nieuw modelkoopcontract waar de bouwkundige keuring standaard in opgenomen is3. In tegenstelling tot de suggestie die gewekt wordt in het onder vraag 1 genoemde bericht is het hiermee niet verplicht om de bouwkundige keuring te laten uitvoeren. Indien het modelkoopcontract gebruikt wordt, is het wel verplicht om in de definitieve koopovereenkomst expliciet aan te geven waar er afgeweken wordt van het modelkoopcontract. Het zichtbaar maken of de bouwkundige keuring opgenomen is, zorgt ervoor dat kopers een bewuste keuze kunnen maken hierover.

Vraag 3

Kunt u verklaren waarom in driekwart van de gevallen geen bouwtechnische keuring is opgenomen in de koopovereenkomst?

Vorig jaar heb ik u geïnformeerd over het onderzoek dat gedaan is in opdracht van mij naar het opnemen van voorbehouden in het koopcontract. Daarin heb ik aangegeven dat in 2017 ongeveer in 25% van de koopcontracten een voorbehoud van bouwkundige keuring was opgenomen. Ook ben ik ingegaan op de redenen die consumenten aangaven om het voorbehoud van bouwkundige keuring niet op te nemen.4 Van de kopers zonder voorbehoud van bouwkundige keuring vond 59% het niet nodig om een bouwkundige keuring uit te laten voeren. Ook geeft 34% van de kopers met een aankoopmakelaar aan dat de aankoopmakelaar het niet nodig vond en 7% geeft aan dat de verkoper al een bouwkundige keuring uit had laten voeren. De belangrijkste reden om wel een bouwkundige keuring uit te laten voeren is dat de koper zelf niet voldoende kennis had om de bouwkundige staat te beoordelen.

Vraag 4

Maakt u zich ook zorgen dat kopers door de oververhitting van de woningmarkt worden gedwongen om een bouwtechnische keuring te schrappen, en dus niet goed weten wat zij kopen, omdat zij anders geen kans maken op de woning? Zo ja, wat gaat u doen om huizenkopers beter te beschermen tegen miskopen?

Zoals genoemd in het antwoord op vraag 3 is daar onderzoek naar gedaan. Daaruit is niet gebleken dat kopers in een gespannen woningmarkt vaker afzien van een voorbehoud in het koopcontract. Ook was er geen significante daling te zien over de tijd (tussen 2012–2017). Kopers die ondervraagd zijn in dit onderzoek gaven nauwelijks aan dat zij afzagen van een voorbehoud om kans te maken op een woning. Daarom zie ik nu geen aanleiding om verdergaande maatregelen voor te stellen op dit gebied.

Vraag 5

Deelt u de mening dat kopers beschermd moeten worden op de overspannen woningmarkt? Bent u het ermee eens dat het uitvoeren van een bouwtechnische keuring kan bijdragen aan de bescherming van kopers?

Kopers worden op een veelheid van manieren beschermd op de woningmarkt. Voorbeelden hiervan zijn de maximale Loan-To-Value, de drie dagen wettelijke bedenktijd en voorbehouden die standaard opgenomen staan in het modelkoopcontract. Een bouwtechnische keuring kan bijdragen aan een deugdelijke risico-inschatting door de koper.
Ik vind het belangrijk dat kopers bewuste keuzes maken bij het kopen van een huis, specifiek rondom het opnemen van voorbehouden. Daarom heb ik de afgelopen periode gesproken met de branche- en consumentenorganisaties. Vorig jaar hebben zij de bouwkundige keuring standaard opgenomen in het koopcontract. De partijen zijn zelf ook tevreden over het effect daarvan in de praktijk. Meerdere partijen hebben zelf aanvullende initiatieven waarmee ze kopers ondersteunen in de woningaankoop. Zij hebben niet aangegeven dat het de ervaring is dat er aanvullende maatregelen vanuit de rijksoverheid nodig zijn.

Vraag 6

Bent u bereid om maatregelen te nemen die het ontmoedigen van het doen van een bouwtechnische keuring bij de aankoop van een woning tegengaan? Zo ja, op welke wijze? Zo nee, waarom niet?

Ik heb geen aanleiding om aan te nemen dat het doen van een bouwkundige keuring nu ontmoedigd wordt. Daarom ben ik ook niet bereid om maatregelen te nemen. Ik vind wel het van belang dat kopers een bewuste keuze maken. Om die reden is vorig jaar het voorbehoud van bouwkundige keuring opgenomen in het modelkoopcontract. Dit functioneert als een standaard in de markt. Tevens zal ik met de sector in gesprek blijven over risico’s voor consumenten op de koopmarkt.

Vraag 1

Kent u het bericht «Domper voor wethouder Kurvers: corporaties zien niets in plan voor duurdere huurhuizen»?1

Ja.

Vraag 2

Deelt u de mening dat er geen sprake is van een «domper» voor wethouder Kurvers, maar juist voor Rotterdam-Zuid?

Over het geschil dat aanhangig is gemaakt door de gemeente Rotterdam, heb ik inmiddels een bindende uitspraak gedaan (te vinden op www.woningmarktbeleid.nl). Het is nu aan partijen om opnieuw in gesprek te gaan en rekening houdend met deze bindende uitspraak te bezien of zij alsnog tot prestatieafspraken kunnen komen. Partijen; de Rotterdamse corporaties en de gemeente, hebben voorafgaand aan de indiening van het geschil te kennen gegeven dat zij ongeacht de uitspraak gecommitteerd blijven om uitvoering te geven aan de afspraken uit het Nationaal Programma Rotterdam-Zuid. De adviescommissie Geschilbeslechting prestatieafspraken Woningwet, die ik om advies heb gevraagd ten behoeve van de behandeling van het geschil, geeft ook aan dat partijen blijk geven van een constructieve samenwerking.
De bindende uitspraak is gedaan op grond van de specifieke vragen die door de gemeente Rotterdam zijn gesteld. Hoewel de gemeente Rotterdam op een tweetal vragen in het ongelijk is gesteld, neemt dat niet weg dat Woonbron op andere manieren een bijdrage levert aan de realisatie van het Nationaal Programma Rotterdam-Zuid. Tevens geldt dat als partijen daarover overeenstemming bereiken, binnen de grenzen van de Woningwet, een corporatie niet-DAEB investeringen kan doen. Daarmee kan een corporatie een bijdrage leveren aan wijkherstructurering, inclusief het opkopen van particulier bezit en het vergroten van de diversiteit aan woningtypen in een wijk. In de onderhavige casus bleken de gestelde voorwaarden echter niet van dien aard dat de corporatie daar aan gevolg wilde geven. De adviescommissie onder voorzitterschap van Sybilla Dekker heeft geoordeeld dat de opstelling van de corporatie niet kennelijk onredelijk was.

Vraag 3

Hoe kijkt u aan tegen de Rotterdamse plannen voor meer middenhuurwoningen? Deelt u de mening dat Rotterdam hiermee een goede weg in slaat?

De Woningwet kent een lokale focus, vanuit de gedachte dat gemeente, corporatie(s) en huurdersorganisatie(s) het beste in staat zijn om te bepalen welke volkshuisvestelijke prestaties nodig zijn, inclusief de ontwikkeling van meer middenhuurwoningen. De regering ondersteunt de uitvoering van het Nationaal Programma Rotterdam-Zuid, getuige ook de extra bijdrage van € 130 miljoen in het kader van de Regio Deal Rotterdam Zuid (zie brief van 3 december 2018, Tweede Kamer 2018–19, 29 679 nr. 57).

Vraag 4

Is het waar dat binnen de ruimte van het «passend toewijzen» corporaties 20% van woningen in DAEB (Diensten van algemeen economisch belang)-takken aan middeninkomens kunnen toewijzen? Is het waar dat corporaties in zowel DAEB- als niet-DAEB-takken niet-passende particuliere sociale huurwoningen kunnen opkopen om te slopen en in de plaats daarvan nieuwe middenhuurwoningen te bouwen?

Op grond van de Woningwet dienen woningcorporaties jaarlijks ten minste 80% van de vrijkomende sociale huurwoningen toe te wijzen aan huishoudens met een inkomen beneden € 38.035. Daarnaast mogen corporaties tot 2021 10% van de vrijkomende woningen toewijzen aan huishoudens met een inkomen tussen € 38.035 en € 42.436. De overige, maximaal 10% van de vrijkomende DAEB-woningen, mogen woningcorporaties vrij toewijzen.
Het verwerven en slopen van een woning valt onder het begrip herstructurering (artikel 1 BTIV). Onder herstructurering wordt mede verstaan dat woningcorporaties een DAEB-woningen (op)kopen, overgaan tot sloop van deze DAEB-woning om vervolgens een niet-DAEB woning nieuw te bouwen. Het onderbrengen van een nieuwe woning in de DAEB- of niet-DAEB tak is afhankelijk van de omstandigheden van het geval.
De uitspraak bevestigt dat woningcorporaties niet-DAEB-investeringen kunnen blijven doen en een rol kunnen vervullen in de herstructurering van wijken, zolang daarbij aan de wettelijke voorschriften wordt voldaan en lokale partijen hiertoe overeenstemming bereiken (zoals ook al aangegeven in het antwoord op vraag 2). Ook is het op grond van de wet mogelijk om onder voorwaarden een gedeelte van de herstructureringskosten in de DAEB-tak achter te laten. Hierbij is het in eerste instantie aan de corporatie om een inschatting te maken of het dergelijke activiteiten en daarmee kosten en risico’s passend vindt bij de uitvoering van de kerntaken.

Vraag 5

Bent u bereid om de Autoriteit woningcorporaties te vragen om Rotterdam te ondersteunen en om duidelijk te maken wat corporaties kunnen doen voor middeninkomens?

Het is in beginsel aan de gemeente en betrokken corporatie zelf om te komen tot gewenste afspraken, waarin zij met elkaar de voorwaarden overeenkomen die voor alle partijen acceptabel zijn en passen binnen de kaders van de wet. Hier ligt geen primaire rol voor de toezichthouder om een van de partijen te ondersteunen. Wel kan er met de Autoriteit in overleg worden getreden indien er bijvoorbeeld vragen zijn over goedkeuringsprocedures en welke vereisten gelden.
Zoals reeds aangegeven in de antwoorden op vraag 2 en 4 kunnen woningcorporaties op verschillende manieren bijdragen aan meer diverse wijken, waarin naast mensen met een laag inkomen ook voldoende woningen voor middeninkomens beschikbaar zijn. Woningcorporaties kunnen daarbij een rol vervullen door de vrije ruimte bij toewijzing te benutten. Bovendien kunnen corporaties een bijdrage leveren door middel van herstructurering, zodat er binnen een wijk meer diversiteit in woningtypen ontstaat. Ook kunnen corporaties vanuit de niet-DAEB-tak duurdere huurwoningen ontwikkelen.
Lokale partijen, gemeente en corporaties kunnen onder meer gebruik maken van het expertteam woningbouw dat door het Ministerie van BZK is ingesteld om actief kennis te delen. Dit kan bijvoorbeeld kennisdeling zijn over de wettelijke mogelijkheden voor het ontwikkelen van middenhuur. Tevens wordt in het kader van de voorgenomen Woondeal voor de MRDH-regio – waartoe ook Rotterdam behoort – besproken welke mate van procesfacilitering aangaande middenhuur eventueel aanvullend nodig is.

Vraag 6

Deelt u de mening dat de lokale politiek en niet corporaties gaan over lokaal woonbeleid?

Er geldt bij het maken van prestatieafspraken geen hiërarchische relatie tussen een gemeente en een woningcorporatie. In het kader van de prestatieafspraken zijn gemeente, corporatie(s) en huurdersorganisatie(s) gelijkwaardige partijen, die samen op basis van wilsovereenstemming afspraken maken over de bijdrage van een woningcorporatie aan het gemeentelijke woonbeleid. Van een woningcorporatie wordt op basis van de Woningwet verwacht dat hij een redelijke bijdrage levert aan het volkshuisvestelijke beleid van de gemeente. Dit wordt ook bevestigd in het advies van de adviescommissie Geschilbeslechting prestatieafspraken, bestaande uit leden die zijn voorgedragen uit de kring van gemeenten, huurders en corporaties.

Vraag 7

Welke instrumenten hebben gemeenten om prestatieafspraken met corporaties af te dwingen? Bent u bereid om gemeenten extra instrumenten te geven?

De bestaande instrumenten acht ik reeds voldoende. Als een gemeente of huurdersorganisatie van opvatting is dat een corporatie gemaakte prestatieafspraken onvoldoende nakomt, dan is het voor hen mogelijk om een procedure te starten bij de burgerlijke rechter en nakoming van de gemaakte afspraken te vorderen. Tevens is het mogelijk indien een van de partijen een geschil ervaart om te komen tot het maken van lokale prestatieafspraken, deze de Minister kan verzoeken om een bindende uitspraak te doen om het geschil weg te nemen.

Vraag 1

Kent de Minister het bericht «Tijdelijk huurcontract zit steeds meer huurders dwars»?1

Ja.

Vraag 2

Deelt u de mening dat het te schandalig voor woorden is als een verhuurder zijn huurder – wanneer het tijdelijk huurcontract afloopt – uit de woning gooit, om zo te voorkomen dat er een huurcontract voor onbetaalde tijd ontstaat én de huurder daardoor «te veel» rechten krijgt? Hoe vaak komt dit voor? Wat gaat u hieraan doen?

De huurder weet bij het aangaan van de tijdelijke huurovereenkomst (van maximaal twee jaar voor een zelfstandige woning of van maximaal vijf jaar voor een onzelfstandige woning) dat deze van rechtswege eindigt wanneer de termijn waarvoor zij is aangegaan, is verstreken. De verhuurder mag de huurovereenkomst tussentijds ook niet opzeggen. Alleen de huurder mag dat.
Tijdens de behandeling van de Wet doorstroming huurmarkt (34 373) en de Wet Schouten inzake jongerencontracten (34 156), die op 1 juli 2016 in werking zijn getreden, zijn enkele toezeggingen gedaan en heeft de Kamer moties aangenomen in relatie tot het monitoren van de ontwikkeling van tijdelijke huurovereenkomsten. Bij de Staat van de Woningmarkt 2017 is een eerste onderzoek naar het gebruik van tijdelijke huurovereenkomsten onder particuliere verhuurders gedaan. Hiervoor is toen gebruik gemaakt van een lijst van verhuurderheffingplichtige verhuurders. Hierdoor werden echter kleine verhuurders en verhuurders die zich alleen op het geliberaliseerde segment richten gemist, terwijl deze een aanzienlijk deel van de particuliere huurmarkt vertegenwoordigen. In samenwerking met het CBS is in 2018 gewerkt om ook deze groepen verhuurders in de steekproef te betrekken. Dit heeft geleid tot een respons die redelijk goed verdeeld is over de verschillende soorten verhuurders. De afgelopen periode is gewerkt aan verbetering van de onderzoeksopzet, waardoor betrouwbare informatie over het gebruik van tijdelijke huurovereenkomsten beschikbaar komt. Ik zal uw Kamer op basis hiervan vóór de zomer informeren over het gebruik van deze tijdelijke huurovereenkomsten door verhuurders.

Vraag 3

Deelt u de mening dat een verhuurder die zijn huurder letterlijk op straat zet met de bedoeling om van een volgende verhuurder een nóg hogere huurprijs te vragen, zich heel diep moet schamen? Zo nee, waarom niet? Zo ja, wat gaat u hieraan doen?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Deelt u de mening dat de enige die op deze manier van een tijdelijk huurcontract profiteert, de verhuurder is? Deelt u de mening dat zulke verhuurders misbruik maken van de schaarste op de woningmarkt? Hoe gaat u huurders beter beschermen?

Nee, bij het ontwerp van de Wet doorstroming huurmarkt 2015 zijn de mogelijkheden voor tijdelijke verhuur zorgvuldig bekeken en afgewogen om uiteindelijk vast te kunnen stellen welke uitbreiding van de mogelijkheden voor tijdelijk huren wenselijk en mogelijk is. Uit gesprekken met diverse partijen in het veld bleek dat er bij bepaalde groepen woningzoekenden en bij (potentiële) verhuurders behoefte was aan tijdelijke huurovereenkomsten voor een groot aantal sterk uiteenlopende andere gevallen. Gewezen is daarbij op de volgende voorbeelden van huurdersgroepen die behoefte hebben aan tijdelijke huur. Arbeidsmigranten, kenniswerkers en werknemers in lokaal belangrijke sectoren zoals verpleegsters en agenten hebben regelmatig behoefte aan tijdelijke huisvesting tijdens een periode van studie of werk. Daarnaast hebben mensen in en rond de maatschappelijke opvang, in begeleide woonvormen en mensen uit de opvang, snel tijdelijk onderdak nodig in afwachting van een meer definitieve oplossing. Een dergelijke behoefte is ook naar voren gekomen voor mensen die bezig zijn te scheiden of net gescheiden zijn, en voor ex-gedetineerden, slachtoffers van mensenhandel, expats en mensen in afwachting van de oplevering van hun koopwoning. Kortom, er zijn meerdere gevallen waarbij woningzoekenden behoefte hadden aan een huurwoning voor een korte periode, maar voor welke gevallen de wetgeving voorheen geen specifieke vorm van tijdelijke huurovereenkomsten bood.
Omdat potentiële aanbieders van woonruimte soms wel willen verhuren, maar niet vast willen zitten aan een verhuur voor onbepaalde tijd met volle huurbescherming voor de huurder, en daar voorheen geen mogelijkheid voor bestond (anders dan «een gebruik van korte duur», zie hieronder), kwam een deel van dit potentiële huuraanbod mogelijk niet tot stand. Of verhuurders trachtten hun huurovereenkomst te brengen onder artikel 7:232, tweede lid, van het BW, betreffende een huur welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is. Uit de voormelde gesprekken is gebleken dat dit inderdaad vaak voorkwam. Daaraan zijn evenwel grote bezwaren verbonden, want huurders hebben bij huurovereenkomsten die een gebruik betreffen dat naar zijn aard van korte duur isgeen huur(prijs)bescherming. Dit betekent dat de verhuurder geheel vrij de huur kan opzeggen. Ook aan het woningwaarderingsstelsel is hij niet gebonden. Dit is onwenselijk, want er bestaat juist een duidelijke behoefte aan huur(prijs)bescherming. Tijdelijke huurovereenkomsten leveren voor huurders dan ook meer zekerheid op dan huurovereenkomsten die een gebruik betreffen dat naar zijn aard van korte duur of bijvoorbeeld anti-kraakovereenkomsten (bruikleenovereenkomsten).
Ik deel uw mening dat alleen de verhuurder van deze tijdelijke huurcontracten profijt heeft niet. Mogelijk zou een deel van de woningeigenaren afzien van verhuur als zij geen gebruik konden maken van een tijdelijk huurcontract; in dat geval hadden de huurders de woning niet (tijdelijk) kunnen betrekken.
Zoals ik in mijn antwoord op vragen 2 en 3 heb aangegeven onderzoek ik nu het gebruik van tijdelijke huurcontracten en zal ik uw Kamer over de uitkomst daarvan vóór de zomer informeren.

Vraag 5

Deelt u de mening dat het tijd is voor huurverlaging? Zo nee, waarom niet? Zo ja, wanneer gaat u dat regelen?

Ik deel uw mening niet als u een integrale huurverlaging, voor alle huurders, bedoelt.
Als een huurder en een verhuurder een huurovereenkomst sluiten, geldt het principe van contractsvrijheid. Beide partijen zijn vrij om onderling een huurprijs af te spreken. En het staat verhuurders vrij om de huur te verlagen (of te bevriezen) indien zij dat voor bepaalde huishoudens wenselijk vinden. Eigen aan het overeenkomstenrecht is verder dat het aan de contractspartijen is om in te grijpen wanneer zij het met de inhoud van de overeenkomst niet eens zijn. In de huursector voor woonruimte is dit geregeld doordat partijen met huurprijsgeschillen naar de Huurcommissie en/of de rechter kunnen gaan.

Vraag 6

Deelt u de mening dat de Wet doorstroming huurmarkt 2015 heeft gefaald? Hoe gaat u voorkomen dat huurders die «op hun plek zitten» alsnog door hun verhuurder tot «doorstromen» worden gedwongen en letterlijk op straat komen te staan?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 1

Kent u de berichten «Huizenzoeker heeft de moed opgegeven», «Huizenzoeker is koopmoe» en «Woningmarkt in het slot»?1

Ja.

Vraag 2

Hoe reageert u op de cijfers van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) dat de vraag naar woningen daalt, het aanbod groeit en de prijzen afvlakken? Deelt u de mening dat de woningmarkt niet aan het afkoelen is, maar juist volledig is vastgedraaid, nu potentiële kopers de moed hebben opgegeven en er daardoor minder woningen worden verkocht?

In de afgelopen jaren zijn de prijzen van woningen flink gestegen als gevolg van de sterk toegenomen vraag. Nu zien we dat die balans begint te veranderen, enerzijds doordat de prijzen stijgen boven wat mensen bereid zijn te betalen, en anderzijds doordat het aanbod mede dankzij de gestegen nieuwbouwproductie toeneemt. Wanneer verkopers merken dat de rek uit de prijsstijging van afgelopen jaren is zullen zij de vraagprijs van woningen aanpassen, maar het is logisch dat dit niet van de ene op de andere dag gebeurt. Huizenkopers die ontmoedigd waren zullen dan weer nieuwe kansen krijgen. Ik deel de opvatting van dhr. Jaarsma dat de cijfers van de NVM erop duiden dat de markt meer in balans komt, ondanks dat er nog steeds sprake is van krapte2.
Wel deel ik de zorg van de NVM dat nieuwbouw relatief veel in dure segmenten plaatsvindt3, terwijl er juist veel behoefte is aan extra woningbouw in het betaalbare segment. De gestegen bouwproductie heeft veel druk gezet op de capaciteit in de sector, waarmee de kosten zijn gestegen. Het is een gedeelde verantwoordelijkheid van gemeenten met projectontwikkelaars en bouwers om te zorgen dat die betaalbare woningen er komen. Veelgehoord is de kritiek van projectontwikkelaars en bouwers op de eisen die gemeenten stellen aan bouwprojecten, maar andersom kunnen projectontwikkelaars en bouwers ook zelf bijdragen aan betaalbaarheid met behoud van kwaliteit, bijvoorbeeld door innovatiever te zijn.

Vraag 3

Welke redenen geven potentiële kopers daarbij aan? Hoeveel van hen hebben hun huizenzoektocht moeten staken vanwege

Volgens de meest recente indicator van het vertrouwen in de woningmarkt van de Vereniging Eigen Huis is een toenemend aantal mensen van mening dat het nu geen goed moment is om een huis te kopen, omdat de prijzen te hoog zijn. Het vertrouwen van Nederlanders in de woningmarkt is voor het eerst in 4,5 jaar negatief. Daardoor staat de Eigen Huis Marktindicator in maart op 99 punten, één punt onder de neutrale waarde van 100. Ruim 4 op de 10 Nederlanders vindt het momenteel een (zeer) ongunstige tijd om een woning te kopen. Ruim de helft van de starters, mensen die hun eerste eigen huis willen kopen, noemt daarvoor als belangrijkste reden de slechte betaalbaarheid van een koopwoning. Deze cijfers zijn in lijn met het beeld dat de oververhitting afneemt en daarmee de zeer hoge prijsstijgingen in de grote stedelijke gebieden.
Concurrentie van beleggers die woningen aankopen voor verhuur (buy-to-let) zou een opdrijvend effect op de prijzen kunnen hebben. Ik laat dit momenteel onderzoeken en ben voornemens uw Kamer hier voor de zomer over te informeren. Starters die een woning zoeken in de meest gespannen woningmarkten, waar ook beleggers actief zijn, worden wel geconfronteerd met hoge prijzen.

Vraag 4

Deelt u de mening dat de huizenprijzen niet substantieel dalen omdat de nieuwbouw niet op gang komt? Deelt u de mening dat er van uw belofte «de woningbouw te zullen versnellen» in de praktijk niets terechtkomt? Deelt u de mening dat uw aanpak van veel praten, overleggen en vergaderen heeft gefaald?

Het bouwproces neemt vanaf de ontwikkeling van een nieuw plan minimaal enkele jaren in beslag. Daarnaast voegt een hoge nieuwbouwproductie zelfs in gemeenten als Utrecht en Amsterdam, waar bouwrecords gebroken worden, slechts 1–2% per jaar toe aan de woningvoorraad. Daarmee duurt het een tijdje voor het effect van de hoge bouwproductie merkbaar is in de prijsontwikkeling. Het is niet reëel en ook niet mijn doel om door nieuwbouw de huizenprijzen substantieel te laten dalen. Een dergelijke ontwikkeling zou bijzonder negatief uitpakken voor starters en gezinnen die er net in geslaagd zijn een koopwoning te bemachtigen. In de crisis van enkele jaren geleden zagen we voor het eerst in decennia een substantiële daling van de huizenprijzen, met zeer negatieve gevolgen voor mensen die met een restschuld bleven zitten. Het is wenselijk dat de ontwikkeling van de huizenprijzen normaliseert. Daarbij is juist het bouwen van voldoende betaalbare nieuwe woningen nodig om het aanbod in het lage en middensegment te vergroten. Dat is met name in de grote steden waar de prijzen van bestaande woningen al zeer hoog liggen een grote uitdaging. Het is dus aannemelijk dat betaalbare woningen vooral aan de randen van de steden en in omliggende gemeenten zullen landen.
In de Nationale Woonagenda heb ik met stakeholders de ambitie afgesproken om naar 75.000 nieuwe woningen per jaar te streven. In 2018 zijn er zo’n 74.000 nieuwe woningen opgeleverd. De aanpak om de energie te richten op gezamenlijke doelen, zoals het vergroten van de woningbouw, is juist zeer nuttig, omdat de constructieve inzet van alle stakeholders daarbij cruciaal is.
Daarmee zijn we er natuurlijk nog lang niet. Ondanks de afnemende spanning is de woningmarkt nog steeds krap en is het nodig dat de woningbouw ook de komende jaren op een hoog niveau blijft. Daarnaast is het nodig dat die woningen betaalbaar zijn, en dat ze op de juiste plek gebouwd worden. De vraag is vooral hoog in en rond de grote stedelijke regio’s. Juist op die plekken is betaalbaar bouwen gecompliceerd, onder andere omdat de ruimte beperkt is, de grondprijs hoog, en omdat er vaak dure investeringen in infrastructuur nodig zijn. Door het sluiten van woondeals met grote stedelijke regio’s beoog ik een langjarige samenwerking te bezegelen tussen Rijk en regio waar de bouwopgave het grootst is.

Vraag 5

Wat gaan de zogeheten «woondeals», die u nu opeens met enkele gemeenten aan het sluiten bent «om excessen tegen te gaan», concreet opleveren? Deelt u de mening dat deze plotselinge «woondeals» – na anderhalf jaar ministerschap – too little too late zijn?

De woondeals die ik aan het sluiten ben zijn verre van plotseling. In de Kamerbrief bij de Staat van de Woningmarkt van 2017 informeerde ik u vlak na mijn aantreden al dat ik beoogde in gesprek te gaan met grote stedelijke regio’s als Amsterdam en Utrecht over het aanjagen van de woningbouw, maar ook over de bestaande voorraad, met het doel om tot concrete afspraken te komen. In de strategische BO’s MIRT van 2018 heb ik afspraken gemaakt over de inhoudelijke scope van deze afspraken. Deze gesprekken hebben inmiddels in twee regio’s tot de beoogde afspraken in de vorm van woondeals geleid; Groningen en het Stedelijk Gebied Eindhoven.
Het sluiten van de woondeals is dus onderdeel van een samenwerking die al een tijd loopt, en ook al tot concrete resultaten heeft geleid. In de BO’s MIRT van afgelopen najaar zijn in dit kader concrete afspraken gemaakt over cruciale investeringen in de bereikbaarheid van specifieke bouwlocaties en gebiedsontwikkelingen in deze regio’s. Een concreet voorbeeld van afspraken over de aanpak van excessen is de versterking van handhaving op huisjesmelkerij, waarvoor ik ook aan elke regio een ondersteunend budget beschikbaar heb gesteld. De woondeals vormen geen eenmalige set afspraken, maar zoals gezegd een langjarig samenwerkingsverband tussen Rijk en regio. Daarmee gaan we gezamenlijk de uitdaging aan om invulling te geven aan de uitdagingen die het gevolg zijn van de huidige krappe woningmarkt, maar ook om in bredere zin vorm te geven aan de verstedelijkingsopgave. Gesprekken om een langjarige samenwerking met een woondeal te bezegelen lopen nog met de regio’s MRA, regio Utrecht en de Zuidelijke Randstad. Uiteraard hoop ik dat zij deze uitgestoken hand zullen accepteren.

Vraag 6

Hoe gaat u ervoor zorgen dat provincies en gemeenten voldoende bouwgrond ter beschikking stellen? Hoe gaat u ervoor zorgen dat er in 2030 alsnog één miljoen woningen bijgebouwd zullen zijn?

Onderdeel van de regionale samenwerking binnen de gesloten en beoogde woondeals is om elkaar waar nodig te wijzen op elkaars rol en verantwoordelijkheden. Gesprekken over de beschikbaarheid van voldoende bouwgrond zijn daar zeker onderdeel van. Ik beoog in elke woondeal vast te leggen dat er een regionale monitor komt voor de plancapaciteit, en dat we het eens zijn over de ambitie die daarbij hoort voor wat betreft het aantal te bouwen woningen op de langere termijn. De meest recente cijfers over de benodigde nieuwbouwaantallen zal ik u toezenden met de Staat van de Volkshuisvesting eind mei. Deze aantallen zullen lager zijn dan de genoemde 1 miljoen woningen in 2030, dat aantal herken ik niet.

Vraag 7

Bent u ervan op de hoogte dat de vraag naar woningen de komende jaren juist zal toenemen door het groeiend aantal huishoudens? Bent u er tevens van op de hoogte dat de bevolking vooral groeit door migratie?2 Bent u ertoe bereid de grenzen te sluiten?

Een stijgende woningbehoefte kan verschillende oorzaken hebben, waaronder een stijgend aantal huishoudens door huishoudensverdunning (meer eenpersoonshuishouders) en migratie. Voor mijn ramingen van de toename van de woningbehoefte maak ik gebruik van de meest recente huishoudensprognose van het CBS. Ik ben van harte bereid om nog meer in te zetten op het vergroten van het aanbod betaalbare woningen om deze ontwikkelingen te accommoderen, maar het sluiten van grenzen ligt niet binnen mijn mogelijkheden en vind ik ook niet wenselijk.

Vraag 8

Bent u ervan op de hoogte dat de wachttijden voor sociale huurwoningen toenemen?3 Hoe gaat u deze verkorten? Deelt u de mening dat het te schandalig voor woorden is dat statushouders nog altijd voorrang krijgen, terwijl de Nederlanders jarenlang op de wachtlijst moeten staan? Bent u er alsnog toe bereid om de tijdelijke asielvergunningen van de in Nederland verblijvende statushouders in te trekken en ervoor te zorgen dat de daardoor vrijkomende sociale huurwoningen, evenals alle andere sociale huurwoningen, uitsluitend aan de Nederlanders worden toegewezen?

Op het verkorten van wachttijden voor sociale huur zet ik onder andere in door scheefwonen tegen te gaan. Daarvoor is het inkomensafhankelijk huurbeleid bestemd, maar ook mijn inzet op het vergroten van het aanbod aan middenhuurwoningen draagt hier onder andere aan bij. Daarmee krijgen scheefwoners meer mogelijkheden om door te stromen naar een betaalbare woning in de private sector. Ik deel uw mening dat voorrang voor statushouders schandalig is niet. Zoals u weet is de automatische urgentiestatus voor statushouders geschrapt uit de Huisvestingswet en is het een afweging op lokaal niveau om te bepalen of er al dan niet bij de toewijzing van woningen voorrang aan statushouders wordt gegeven. Bovendien is het juist de bedoeling dat statushouders snel uitstromen uit de asielopvang om een snelle(re) start met integratie te bevorderen en kosten te besparen. Nog belangrijker dan de toewijzing van woningen is de beschikbaarheid van voldoende woningen. Door veel partijen wordt hard gewerkt om het aanbod te vergroten. Ik ben dan ook niet bereid om sociale huurwoningen uitsluitend aan Nederlanders toe te wijzen. In Nederland wordt geen onderscheid gemaakt op basis van nationaliteit.

Vraag 1

Kent u het bericht «Tijdelijk huurcontract zit steeds meer huurder dwars»?1

Ja

Vraag 2

Herkent u de verhalen uit het bericht van huurders die na twee jaar hun woning moeten verlaten omdat de verhuurder bang is dat de huurder anders niet meer uit de woning vertrekt vanwege de huurbescherming bij een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd? Zo ja, hoe beoordeelt u dit soort situaties? Zo nee, wat is dan uw beeld?

Bij het ontwerp van de Wet doorstroming huurmarkt 2015 zijn de mogelijkheden voor tijdelijke verhuur zorgvuldig bekeken en afgewogen om uiteindelijk vast te kunnen stellen welke uitbreiding van de mogelijkheden voor tijdelijk huren wenselijk en mogelijk is. Uit gesprekken met diverse partijen in het veld bleek dat er bij bepaalde groepen woningzoekenden en bij (potentiële) verhuurders behoefte was aan tijdelijke huurovereenkomsten voor een groot aantal sterk uiteenlopende andere gevallen. Gewezen is daarbij op de volgende voorbeelden van huurdersgroepen die behoefte hebben aan tijdelijke huur: arbeidsmigranten, kenniswerkers en werknemers in lokaal belangrijke sectoren zoals verpleegsters en agenten hebben regelmatig behoefte aan tijdelijke huisvesting tijdens een periode van studie of werk. Daarnaast hebben mensen in en rond de maatschappelijke opvang, in begeleide woonvormen en mensen uit de opvang, snel tijdelijk onderdak nodig in afwachting van een meer definitieve oplossing. Een dergelijke behoefte is ook naar voren gekomen voor mensen die bezig zijn te scheiden of net gescheiden zijn, en voor ex-gedetineerden, slachtoffers van mensenhandel, expats en mensen in afwachting van de oplevering van hun koopwoning. Kortom, er zijn meerdere gevallen waarbij woningzoekenden behoefte hadden aan een huurwoning voor een korte periode, maar voor welke gevallen de wetgeving voorheen geen specifieke vorm van tijdelijke huurovereenkomsten bood.
Omdat potentiële aanbieders van woonruimte soms wel willen verhuren, maar niet vast willen zitten aan een verhuur voor onbepaalde tijd met volle huurbescherming voor de huurder, en daar voorheen geen mogelijkheid voor bestond (anders dan «een gebruik van korte duur», zie hieronder), kwam een deel van dit potentiële huuraanbod mogelijk niet tot stand. Of verhuurders trachtten hun huurovereenkomst te brengen onder artikel 7: 232, tweede lid, van het BW, betreffende een huur welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is. Uit de voormelde gesprekken is gebleken dat dit inderdaad vaak voorkwam. Daaraan zijn evenwel grote bezwaren verbonden, want huurders hebben bij huurovereenkomsten die een gebruik betreffen dat naar zijn aard van korte duur isgeen huur(prijs)bescherming. Dit betekent dat de verhuurder geheel vrij de huur kan opzeggen. Ook aan het woningwaarderingsstelsel is hij niet gebonden. Dit is onwenselijk, want er bestaat juist een duidelijke behoefte aan huur(prijs)bescherming. Tijdelijke huurovereenkomsten leveren voor huurders meer zekerheid op dan huurovereenkomsten die een gebruik betreffen dat naar zijn aard van korte duur of bijvoorbeeld anti-kraakovereenkomsten (bruikleenovereenkomsten).
Gelet op het bovenstaande gaat hier in casu dus om de intentie van de huurder en verhuurder en het eventuele verschil in huur(prijs)bescherming tussen tijdelijke huurovereenkomsten en huurovereenkomsten voor bepaalde tijd.
Hieronder licht ik dat nader toe.
Er wordt ten aanzien van de huurbescherming bij huurbeëindiging een onderscheid gemaakt tussen de sinds 1 juli 2016 wettelijk geregelde tijdelijke huurovereenkomsten (van maximaal twee jaar voor een zelfstandige woning of van maximaal vijf jaar voor een onzelfstandige woning) en huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd.
Bij een tijdelijke huurovereenkomst van maximaal twee jaar voor een zelfstandige woning of van maximaal vijf jaar voor een onzelfstandige woning geldt dat de huur van rechtswege (zonder opzegging) eindigt wanneer de termijn waarvoor zij is aangegaan, is verstreken2. De verhuurder mag de huurovereenkomst tussentijds niet opzeggen. De huurder mag dat wel. De reden voor de invoering van dit type huurovereenkomst is dat deze voorziet in een maatschappelijke behoefte voor het sluiten van tijdelijke huurovereenkomsten voor een relatief korte (overbruggings)periode en waarover de verhuurder vooraf zekerheid heeft van beëindiging van de huur. Tegelijkertijd was de vrees dat te veel flexibiliteit in het opzeggen van huur door de verhuurder ook zou leiden tot onzekerheid bij huurders. Om de rechtsonzekerheid bij de huurder op dit punt te voorkomen is er voor dit type tijdelijke huurovereenkomst geen tussentijdse opzeggingsbevoegdheid voor de verhuurder in de wet opgenomen. Verder werd tijdens de behandeling van Wet doorstroming huurmarkt 2015 (Kamerstuk 34 373) de vrees geuit dat sommige particuliere verhuurders deze vorm van tijdelijke huur als een soort proeftijd zouden gebruiken, waarbij zij elke huurovereenkomst voor onbepaalde duur laten voorafgaan door een huurovereenkomst voor bepaalde, korte tijd, die zij voor huurders die hen niet bevallen niet zouden verlengen, bijvoorbeeld als huurders zich voor een toets van de aanvangshuurprijs tot de huurcommissie zouden wenden en de huurprijs als gevolg daarvan zou zijn verlaagd. Daarom heeft mijn voorganger in de Wet doorstroming huurmarkt 2015 opgenomen dat huurders een dergelijke toets van de aanvangshuurprijs ook na afloop van de tijdelijke huurperiode kunnen aanvragen (zie hieronder onder Huurprijsbescherming) en, mede naar aanleiding van aangenomen moties, een aantal toezeggingen gedaan in relatie tot het monitoren van de ontwikkelingen van deze tijdelijke huurcontracten. In mijn antwoord op de vragen 4, 5 en 7 licht ik dit verder toe.
Bij een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd en bij een tijdelijke huurovereenkomst van langer dan twee jaar voor een zelfstandige woning of van langer dan vijf jaar voor een onzelfstandige woning, geldt dat deze niet automatisch aan het eind van die termijn eindigt, deze loopt door en moet worden opgezegd op grond van één van de in de wet genoemde opzeggingsgronden. De bepaalde tijd is daar dan een minimumtermijn.
In het geval dat een huurder een tijdelijke huurovereenkomst is aangegaan heeft hij gedurende die periode wel dezelfde huurprijsbescherming als bij huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd.
Wat wel verschilt is dat indien de huurder een tijdelijke huurovereenkomst van maximaal twee jaar voor een zelfstandige woning is aangegaan, hij in plaats van de gebruikelijke termijn van zes maanden na aanvang van die huurovereenkomst de mogelijkheid heeft om tot zes maanden na afloop van die tijdelijke huurovereenkomst (ook bij verlenging) de aanvangshuurprijs door de Huurcommissie te laten toetsen. De facto hebben huurders met een tijdelijke huurovereenkomst van maximaal 2 jaar daarvoor dus langer de tijd dan huurders met een huurcontract voor onbepaalde tijd. Die kunnen de aanvangshuurprijs immers alleen gedurende de eerste zes maanden van de huurovereenkomst ter toetsing voorleggen aan de Huurcommissie. Dit onderscheid is in de wet opgenomen om te voorkomen verhuurders de tijdelijke huurcontracten van huurders die zich tot de Huurcommissie hadden gewend niet zouden verlengen en huurders met een tijdelijke huurovereenkomst van maximaal twee jaar in feitelijke zin minder huurprijsbescherming zouden genieten dan huurders met huurcontacten voor onbepaalde tijd.

Vraag 3

Herkent u het beeld dat het voor verhuurders interessant is om de huurovereenkomst na een tijdelijke verhuur niet voor te zetten omdat zij dan bij een nieuwe huurder de huurprijs fors kunnen verhogen? Zo nee, waarom niet?

Ik twijfel er niet aan dat er, met name in schaarstegebieden, verhuurders zijn die tijdelijke huurcontracten niet verlengen om aan de nieuwe huurder een hogere huurprijs te kunnen vragen. Die nieuwe huurder heeft dan trouwens het recht om een toets van de (verhoogde) aanvangshuurprijs van zíjn huurcontract te vragen bij de Huurcommissie, ook bij een (qua huurprijs) geliberaliseerd huurcontract.
Tegelijkertijd vrees ik dat het reguleren van de huurprijs in het geliberaliseerde segment investeerders zal afschrikken, waardoor dit leidt tot minder aanbod en niet tot meer aanbod. Tijdens de plenaire behandeling van het wetsvoorstel Maatregelen Middenhuur (Kamerstuk 35 036) van 27 maart jl. heb ik uw Kamer aangegeven dat ik de excessieve huurstijgingen in het geliberaliseerde segment wil aanpakken. Daarvoor is het noodzakelijk dat er meer woningen worden bijgebouwd, daar zet ik vol op in. Om te zorgen dat woningen betaalbaar blijven, ben ik bezig met de uitwerking van de noodknop. De noodknop moet excessieve huren tegengaan. Met de noodknop maak ik onderscheid tussen nette verhuurders en speculanten. Ook is de noodknop alleen van toepassing voor gemeenten met grote schaarste aan middenhuur. Voor de zomer presenteer ik de verdere uitwerking van de noodknop.

Vraag 4

Zijn er cijfers beschikbaar over het aantal afgesloten tijdelijke huurcontracten sinds de Wet doorstroming huurmarkt 2015 is ingevoerd? Zo ja, hoe luiden deze cijfers? Zo nee, bent u bereid om nader onderzoek te doen naar de gevolgen van de invoering van deze wet?

Tijdens de behandeling van de Wet doorstroming huurmarkt (Kamerstuk 34 373) en de Wet Schouten inzake jongerencontracten (34 156), die op 1 juli 2016 in werking zijn getreden, zijn enkele toezeggingen gedaan en heeft de Kamer moties aangenomen in relatie tot het monitoren van de ontwikkeling van tijdelijke huurovereenkomsten. Bij de Staat van de Woningmarkt 20173 is een eerste onderzoek naar het gebruik van tijdelijke huurcontracten onder particuliere verhuurders gedaan. Hiervoor is toen gebruik gemaakt van een lijst van verhuurderheffingplichtige verhuurders. Hierdoor werden echter kleine verhuurders en verhuurders die zich alleen op het geliberaliseerde segment richten gemist, terwijl deze een aanzienlijk deel van de particuliere huurmarkt vertegenwoordigen. In samenwerking met het CBS is in 2018 gewerkt om ook deze groepen verhuurders in de steekproef te betrekken. Dit heeft geleid tot een respons die redelijk goed verdeeld is over de verschillende soorten verhuurders. De afgelopen periode is gewerkt aan verbetering van de onderzoeksopzet, waardoor betrouwbare informatie over het gebruik van tijdelijke huurcontracten beschikbaar komt. Ik zal u op basis hiervan vóór de zomer informeren over het gebruik van deze tijdelijke huurovereenkomsten door verhuurders.

Vraag 5

Bent u tevreden met de gevolgen van de invoering van de Wet doorstroming huurmarkt 2015? Zo ja, waarom? Zo nee, wat werkt er volgens u niet zoals gehoopt was bij de invoering van de wet?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 6

Deelt u de mening dat het reguleren van de huurprijzen (deels) zou voorkomen dat verhuurders de tijdelijke huurovereenkomst niet omzetten in een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd? Zo ja, bent u bereid hier verder onderzoek naar te doen? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 7

Bent u bereid om te onderzoeken hoe huurders meer zekerheid en bescherming kunnen krijgen zodat zij minder afhankelijk zijn van de grillen van de overspannen huurmarkt en van de verhuurders? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 1

Herinnert u zich uw antwoorden op de eerder gestelde Kamervragen over de Huurcommissie?1

Ja.

Vraag 2

Hoeveel extra budget heeft u aan de Huurcommissie beschikbaar gesteld om de achterstanden in te lopen en hoe wordt dit budget ingezet? Is dit budget structureel of incidenteel ter beschikking gesteld?

De Huurcommissie en ik vinden het belangrijk om de toegenomen werkvoorraad zo snel mogelijk in te halen en de doorlooptijden te normaliseren. De beschikbare personele capaciteit en het absorptievermogen bij de organisatie is momenteel leidend voor het tempo van de inhaalslag om de achterstanden in te halen. Het werven van extra medewerkers vormt hierbij een bottleneck, omdat het inwerken van deze medewerkers ten koste gaat van de capaciteit die ingezet kan worden op het proces van de behandeling van geschillen. Daarom is ook zorgvuldig gekeken hoe hierin een balans kan worden gevonden en tegelijkertijd het absorptievermogen van de organisatie voor dit jaar en voor komende jaren optimaal benut kan worden met de voorziene instroom van geschillen en de toegenomen werkvoorraad. We hebben hierbij niet alleen gekeken naar de werving van extra medewerkers maar ook naar de efficiencymogelijkheden in het primaire proces van de behandeling van geschillen. Daaruit is een set aan aanvullende maatregelen uit voortgekomen waarmee de Huurcommissie de productie kan bijsturen. In Kamerbrief, 27 926, nr. 311, heb ik deze maatregelen nader toegelicht. Maar er blijft sprake van risico’s over de haalbaarheid van de productiedoelstelling van 7.500 zaken in 2019, deze is o.a. afhankelijk van de vraag of de beoogde werving van de extra medewerkers binnen de planning kan worden gerealiseerd en hoe snel deze nieuwe medewerkers zijn ingewerkt.
Aan de versterking van het primaire proces werk ik sinds het jaar 2017, ik heb sindsdien een bedrag van cumulatief circa € 10 miljoen gereserveerd voor een impuls aan de ICT, opleidingen van medewerkers en extra medewerkers bij de Huurcommissie. Voor het jaar 2019 verwacht ik dat een bedrag van ca. € 4 miljoen nodig is, dit heb ik gereserveerd. Ik bezie periodiek of dit bedrag voldoende is, dit is mede afhankelijk van het verloop van de instroom en werkvoorraad. In de begroting van 2020 zal ik uw Kamer hierover nader informeren.

Vraag 3

Kunt u nader ingaan op de doorlooptijden en daarbij een overzicht geven van de doorlooptijden per soort geschil?

Hoe lang de doorlooptijd is, verschilt sterk van zaak tot zaak. Het ene huurprijsgeschil is bijvoorbeeld na twee maanden helemaal afgehandeld, terwijl bij het andere huurprijsgeschil het dossier pas na zes maanden compleet genoeg is om aan de zittingscommissie voor te kunnen leggen. Het grootste deel van de doorlooptijd gebruikt de Huurcommissie om het dossier compleet te maken, zodat ze het geschil echt in behandeling kan nemen. Zo moeten de juiste gegevens van de wederpartij worden gecheckt of opgezocht en informatie over de woning, jaarafrekeningen en het (achterliggende) conflict moet worden verzameld en gecontroleerd. Hoe lang het duurt om het dossier compleet te maken, is afhankelijk van veel factoren.
Een belangrijke factor is de medewerking van huurder en verhuurder. Als beiden constructief in het geschil staan, kan de Huurcommissie hen sneller helpen via informatieverstrekking en bemiddeling. Ook leveren zij dan sneller de benodigde gegevens aan en werken zij beter mee aan bijvoorbeeld het onderzoek in de woning.
Een andere relevante factor is de complexiteit van het geschil. Waar het aantal geschillen bij de Huurcommissie de afgelopen tien jaar is afgenomen, is het aandeel complexe geschillen juist toegenomen. Geschillen waarvoor de Huurcommissie veel informatie moet verzamelen of controleren, hebben een langere doorlooptijd. Bij geschillen over de afrekening van de servicekosten moeten bijvoorbeeld veel kostenposten worden gecontroleerd én moet bijvoorbeeld in de woning worden nagegaan welke stoffering aanwezig is. Het opstellen van een onderzoeksrapport over de afrekening van de servicekosten duurt daardoor gemiddeld meer dan twee keer zo lang als bij het toetsen van de jaarlijkse huurverhoging. Daar komt nog bij dat de huidige beschikbare capaciteit aan onderzoekers kwetsbaar is. Dit komt door de huidige gespannen arbeidsmarkt die zich in het bijzonder laat gelden bij specialisme als bouwkundige keuring. De Huurcommissie heeft voor de werving van extra medewerkers met deze specialisme een recruiter ingehuurd.
Verder is voor het compleet maken van het dossier van belang hoeveel zaken in een bepaalde tijd bij de Huurcommissie binnenkomen. Het komt een paar keer per jaar voor dat in korte tijd veel zaken tegelijk worden ingediend. Bijvoorbeeld omdat een wettelijke termijn voor het indienen van geschillen afloopt, of omdat een groep huurders of een grote verhuurder veel zaken tegelijk indient. Als de Huurcommissie veel zaken tegelijk binnen krijgt, leidt dit vaak tot enige vertraging in de afhandeling. Dan is de capaciteit tijdelijk niet toereikend. Is het dossier compleet, dan kan het geschil meestal vlot worden afgehandeld. Het wordt dan gebruikt als informatiebron bij bemiddeling of in de zitting en de raadkamer.
De Huurcommissie streeft ernaar geschillen zo snel mogelijk te behandelen, binnen de mogelijkheden en middelen die haar ter beschikking staan. Zij vindt het van belang dat het geschil tussen huurder en verhuurder niet langer duurt dan nodig is. Veel factoren die van invloed zijn op de tijd die nodig is om het dossier compleet te maken, kan de Huurcommissie niet beïnvloeden. De aard van het geschil, hoe diep het conflict tussen huurder en verhuurder is en de grillige instroom van geschillen vallen buiten haar invloedsfeer.
Wat de Huurcommissie wel kan doen, is ervoor zorgen dat de ambtelijke dienst (DHC) die het dossier compleet maakt, beter wordt ingericht om de binnenkomende geschillen goed op te vangen. Bijvoorbeeld door geschillen die voor het indienen zijn gebonden aan bepaalde data, projectmatig op te vangen.

Vraag 4

Wat zijn de oorzaken van het feit dat geschillen complexer worden?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 5

Is er een relatie te leggen tussen aantallen klachten en de verschillende woningmarktregio’s? Zo ja, kunt u een overzicht geven van het aantal klachten per woningmarktregio?

De instroom van zaken lijkt in de grote steden groter te zijn dan in de kleinere steden. Ook andere factoren buiten de woningmarkt zijn van belang, zoals de aanwezigheid van een huurteam en de mate waarin die actief is.
1.507
300.510
0,50%
663
63.030
1,05%
814
200.557
0,41%
563
145.771
0,39%
578
83.083
0,70%
202
45.267
0,45%
129
31.804
0,41%
129
34.949
0,37%
126
59.421
0,21%
98
29.361
0,33%
86
37.681
0,23%
Bron jaarverslag Huurcommissie, 2017
Bron ABF Research – Systeem woningvoorraad (Syswov)
851
183
49
158
528
562
285
82
1.894
741
2.183
72
Bron jaarverslag Huurcommissie, 2017

Vraag 6

Welke mogelijkheden zijn er om te voorkomen dat een van beide procespartijen niet goed meewerkt aan de behandeling van een geschil doordat bijvoorbeeld gegevens te laat worden aangeleverd of bij het plannen van een bezoek aan een woning?

De Huurcommissie heeft beleidsregels vastgesteld voor het verloop van een procedure, naast de in de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte bepaalde minimumtermijnen tussen het aankondigen van onderzoeken en zittingen en de datum van die onderzoeken en zittingen. Deze beleidsregels hebben enerzijds als doel om voldoende tempo in de procedure te houden, en anderzijds als doel om de zorgvuldigheid van de geschilbehandeling en het draagvlak bij partijen te borgen. Hieronder wordt het proces, met voorbeelden, nader toegelicht.
Na het ontvangen van een verzoek en betaling van de leges, verzamelt de Huurcommissie de benodigde informatie voor de verdere behandeling van het verzoek. Dit gebeurt via een telefonische intake, schriftelijk opvragen van gegevens of in een aantal gevallen via een onderzoek in de woonruimte. Zo krijgt de (ver)huurder bericht van de Huurcommissie waarin staat welke informatie nodig is om het verzoek inhoudelijk te beoordelen. In deze brief staat dat de informatie binnen twee weken opgestuurd moet worden. De (ver)huurder kan de gevraagde gegevens via de website of per post versturen. Indien de (ver)huurder meer tijd nodig heeft om de gegevens aan de Huurcommissie te verstrekken, kan de (ver)huurder om uitstel vragen. Dit verzoek tot uitstel moet de (ver)huurder binnen de termijn van twee weken doen, anders wordt een rapportage opgesteld aan de hand van de gegevens die wel bij de Huurcommissie bekend zijn.
Per brief wordt de datum van het onderzoek in de woning aan de partijen aangekondigd. Als deze datum niet schikt dan kan de huurder dit aangeven. De Huurcommissie plant dan éénmaal een nieuw onderzoek in. Als er dan ook niemand thuis is, wordt de zaak zonder onderzoek in de woning op zitting gebracht. De zittingscommissie heeft vervolgens de vrijheid alsnog een onderzoek in te laten plannen. Dat kan als er een verschoonbare reden is waardoor het eerdere onderzoek niet plaats heeft kunnen vinden.
Huurder en verhuurder hebben beiden de mogelijkheid om één keer een andere datum voor de zitting te vragen. De zitting vindt dan vervolgens plaats, ook als één of beide partijen niet aanwezig kunnen zijn.
Tijdens de intake kan de Huurcommissie bemiddeling aanbieden voor geschillen die hiervoor geschikt zijn. Bemiddeling houdt in dat de Huurcommissie contact opneemt met beide partijen met als doel om het conflict, zonder een uitspraak door de voorzitter of Huurcommissie, op te lossen. De Huurcommissie ziet dat als partijen voor een bemiddeltraject kiezen, zij meer betrokken zijn bij de procedure en dat leidt dan ook tot minder vertraging en afzeggingen.

Vraag 7

Kan de Huurcommissie besluiten om een geschil alsnog snel af te doen als bijvoorbeeld de verhuurder de behandeling zonder goede reden vertraagt? Zo ja, hoe vaak gebeurt dit? Zo nee, waarom niet?

Nee, er moet een inhoudelijke uitspraak worden gedaan door de commissie in zitting bijeen. Mocht er bijvoorbeeld in een servicekostenzaak geen gegevens worden geleverd door de verhuurder, ondanks het uitdrukkelijke schriftelijke verzoek daartoe, dan wordt toch een rapport opgemaakt en op zitting gebracht.
Er is hierover geen cijfermateriaal beschikbaar.

Vraag 8

Hoeveel fte is de capaciteit van de Huurcommissie nu? Hoeveel zittingsvoorzitters en hoeveel zittingsleden heeft de Huurcommissie nu?

De Huurcommissie bestaat uit 2 organisaties: een zelfstandig bestuursorgaan (ZBO) en een ondersteunende ambtelijke dienst (DHC).
De bestuursleden, zittingsvoorzitters en zittingsleden zijn lid van het ZBO. Bij het ZBO is geen sprake van een reorganisatie en ook is er geen tekort in de zittingscapaciteit.
Bij de DHC is wel sprake van een reorganisatie. De DHC had in 2017 een gemiddelde bezetting van circa 88 fte’s. Op 31-3-2019 bedraagt de bezetting 83,8 fte’s. De Huurcommissie is gestart met de werving om de personele capaciteit in het primaire proces van de behandeling van geschillen voor dit jaar uit te breiden met circa 10 fte’s.

Vraag 9

Hoeveel fte was de capaciteit vóór de reorganisatie? Hoeveel zittingsvoorzitters en hoeveel zittingsleden had de Huurcommissie vóór de reorganisatie?

Zie antwoord vraag 8.

Vraag 10

Deelt u de mening dat het onvoldoende lijkt om in 2019 7.500 geschillen af te handelen, terwijl 2018 10.000 geschillen zijn voorgelegd? Zo ja, wat gaat u hieraan doen? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 11

Op welke termijn verwacht u dat de achterstand van het afhandelen van geschillen is weggewerkt? Waar baseert u deze verwachting op?

De Huurcommissie heeft een raming opgesteld voor de te verwachten en na te streven productie in 2019 en komende jaren. De Huurcommissie heeft zich hierbij laten bijstaan door een externe deskundige. Afhankelijk van het verloop van de instroom en werkvoorraad verwacht de Huurcommissie in de loop van 2021 de achterstanden in te lopen, omdat capaciteit die nu wordt geworven volledig productief zal zijn. Ook zijn wijzigingen in de werkwijze effectief over het gehele jaar. Het verloop van de werkvoorraad in volgend jaren is buiten de reguliere fluctuaties afhankelijk van de wetswijzigingen die voortvloeien uit het sociaal huurakkoord en de uitwerkingen van de motie Ronnes c.s. (27 926, nr. 294). Eind 2018 bedroeg de voorraad nog af te handelen zaken ca. 5.700 zaken, eind 2019 zal deze oplopen tot maximaal ca. 8.000 zaken.

Vraag 12

Bent u bereid deze vragen te beantwoorden voor het algemeen overleg Woningcorporaties?

Ja.

Vraag 1

Kent u het bericht «Elf windmolens en 227 hectare zonnepanelen in Rijnenburg en Reijerscop» (AD/UN, 3 april)? Kent u ook de eerdere plannen die voor woningbouw in dit gebied zijn ontwikkeld?1

Ja.

Vraag 2

Bent u bekend met de onderbouwing van de provincie, die door het Rijk gesteund is, om de polder Rijnenburg van de gemeente Nieuwegein bij de gemeente Utrecht te voegen, met als doel de toekomstige verstedelijking, na afronding van Leidsche Rijn?2

Ja.

Vraag 3

Wat is volgens u de meest ideale invulling voor het gebied van de polders Rijnenburg en Reijerscop in het licht van de gigantische woningbouwopgave van Utrecht?

In de provincie Utrecht en de gemeente Utrecht met omliggende gemeenten in het bijzonder, liggen diverse ruimtelijke opgaven terwijl de beschikbare ruimte beperkt is.
Dat vereist een goede afweging van de verschillende ruimtelijke belangen. Naast woningbouw gaat het ook om infrastructuur, werkgelegenheid, landschappelijke waarden, recreatie en energievoorziening. Het is in Nederland aan gemeenten en de provincies om die afweging te maken en vast te leggen in bijvoorbeeld structuurvisies en bestemmingsplannen. In Utrecht zal de afweging van alle ruimtelijke belangen onder meer plaatsvinden in het kader van de provinciale omgevingsvisie (POVI) en het Ruimtelijk Economische Programma (REP).

Vraag 4

Kunt u aangeven waarom de plannen van woningbouw op die plaats op de lange baan zijn geschoven? Deelt u de visie dat Utrecht in het kader van de MIRT/UNED-afspraken over mobiliteit rond Utrecht duidelijk moet maken op welke woningbouwlocaties de verwachte groei van het aantal inwoners concreet geaccommodeerd gaat worden?

In de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie (PRS) 2013 stonden voor de locatie Rijnenburg tot 2030 7.000 woningen gepland, waarvan 5.000 in de planperiode 2013 – 2018. Bij de herijking van de Utrechtse PRS in 2016 is voor de locatie Rijnenburg geen woningbouwprogramma opgenomen omdat er geen zicht was op realisatie binnen de planperiode van het PRS. Wel staat er in de herziene PRS dat de provincie de locatie Rijnenburg in beeld wil houden voor woningbouw. Tot die tijd stelt de provincie een pauzelandschap voor met vormen van duurzame energieopwekking.
In alle scenario’s die zijn opgesteld voor de tijdelijke invulling van Rijnenburg en Reijerscop is uitgegaan is van een «no regret» invulling die omkeerbaar is. Hiermee wordt tegemoetgekomen aan één van de expliciet genoemde uitgangspunten van gemeenteraad van Utrecht dat woningbouw in de polder Rijnenburg in de toekomst mogelijk blijft.
In het conceptvoorstel «Visie en uitnodigingskader Energielandschap» van de gemeente Utrecht d.d. 3 april 2019 staat dat de vraag over woningbouw in de actualisering van de gemeentelijke Ruimtelijke Strategie Utrecht (RSU) en het regionale Ruimtelijk Economisch Perspectief (REP) wordt beantwoord.
Indien in het RSU gekozen wordt voor woningbouwontwikkeling in Rijnenburg dan pleit het college van B&W van Utrecht voor een grootschalige aanpak. Ik constateer dat woningbouw op de locatie Rijnenburg op de regionale agenda staat, maar pas op de langere termijn substantieel kan bijdragen aan de verstedelijkingopgave.
Ik deel met u de visie dat Utrecht in het kader van de MIRT/UNED-afspraken over mobiliteit rond Utrecht duidelijk moet maken op welke woningbouwlocaties de verwachte groei van het aantal inwoners concreet geaccommodeerd gaat worden.
De doelstelling van het MIRT-onderzoek dat nu wordt uitgevoerd is om gezamenlijk inzicht te verkrijgen in een effectieve aanpak van de verstedelijkingsopgave en daarmee samenhangende bereikbaarheidsknelpunten voor alle modaliteiten en leefbaarheidsknelpunten. Dit als basis voor te nemen samenhangende besluiten voor integrale keuzes op het vlak van verstedelijking, werkgelegenheid, mobiliteit en leefbaarheid.
Daarmee wordt duidelijk welke (infrastructurele en ruimtelijke) maatregelen er nodig zijn bij verschillende plausibele verstedelijkingsscenario’s waarmee de behoefte aan woon- en werklocaties kan worden gefaciliteerd. En ook andersom: wat zijn logische verstedelijkingsscenario’s gekoppeld aan de bestaande infrastructuur? Bij het bestemmen van locaties voor woningbouw is vereist om aan te tonen dat de bereikbaarheid geborgd is, dus het in samenhang maken van deze keuzes vind ik cruciaal.

Vraag 5

Bent u bereid om met betrokken bestuurders te overleggen, zodat de aanwijzing als «Pauzelandschap» (Provinciale Ruimtelijke Structuur 2013–2028) opnieuw overwogen wordt nu de behoefte aan woningen zo sterk is gegroeid? Deelt u de mening dat tenminste voor de periode daarna concreet naar mogelijkheden voor woningbouw moet worden gekeken?

In hoofdstuk 3.2. van de Staat op de woningmarkt staat dat tot 2030 in de regio Utrecht in principe voldoende plancapaciteit aanwezig lijkt te zijn om in de toename van de woningbehoefte te voorzien. Volgens Primos 20184 is de woningbehoefte in de regio Utrecht in de periode 2017 t/m 2025 36.400 woningen. De totale plancapaciteit voor die periode is 47.000.
Ik ben via een aantal dossiers in overleg met de regio. U kunt daarbij denken aan het MIRT-overleg, het bereikbaarheidsprogramma UNED en de woondeal.
In die overleggen benadruk ik het belang van het terugdringen van het woningtekort op de korte termijn en het vinden van voldoende woningbouwlocaties voor de langere termijn. Daarbij kan de relatie met mobiliteitsvraagstukken en infrastructuur niet los worden gezien.
In het kader van het MIRT en UNED wordt hiervoor momenteel een onderzoek uitgevoerd.
Rijnenburg kan op termijn perspectief bieden voor woningbouwontwikkelingen (na 2030). Zoals ik hierboven heb aangegeven constateer ik dat Rijnenburg op de regionale agenda staat als woningbouwlocatie voor de langere termijn, maar dat de regio daarbij wel een grote uitdaging rondom bereikbaarheid ziet. In de gesprekken die ik voer met decentrale bestuurders vraag ik ook aandacht voor het beschikbaar hebben van voldoende harde plancapaciteit op kortere termijn.
In de woondeal voor de regio Utrecht wil ik, net als in de woondeals voor Groningen en het Stedelijk Gebied Eindhoven, ook afspraken maken over het monitoren en het bespreken van onder meer (de ontwikkeling van) de woningbehoefte, de plancapaciteit en de woningproductie. Ook heb ik onlangs de provincies opgeroepen om meer plancapaciteit vast te leggen dan strikt nodig is. Dat vergroot de flexibiliteit als projecten op een bepaalde locatie onverwachts vertraging oplopen. Die oproep is nu extra actueel omdat bij de onderhandelingen voor de nieuwe provinciebesturen het van het grootste belang is dat lokale partijen voldoende ruimte krijgen voor bouwplannen die snel te realiseren zijn.

Vraag 1

Kent u de vervolguitzending van Kassa over «levensgevaarlijke» cv-ketels van Agpo Ferroli en tienduizenden huurders die hierdoor in onzekerheid verkeren?1 Wat is uw reactie daarop?

Ja. Naar aanleiding van de uitzending van Kassa van 16 maart 2019 is de NVWA een onderzoek bij de producent gestart. In mijn antwoorden op Kamervragen van het Kamerlid Beckerman (SP) over Onveilige CV-ketels (Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2018–2019, nr. 2328) heb ik de Kamer hierover geïnformeerd. De vervolguitzending van Kassa heeft geen nieuwe feiten aan het licht gebracht.

Vraag 2

Hoe is het mogelijk dat cv-ketels van Ferroli met een gat in de behuizing wel onderhouden zijn maar het gat niet is gedicht, waardoor essentiële veiligheidsmaatregelen vanuit de fabriek zijn genegeerd? Welke consequenties heeft deze nalatigheid voor de betreffende onderhoudsbedrijven?

In de op 16 april 2019 aan uw Kamer toegezonden antwoorden op vragen over onveilige cv-ketels (Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2018–2019, nr. 2328) heb ik gemeld dat de installateurs in 2009 van Ferroli aangescherpte onderhoudsadviezen hebben ontvangen. Ook heb ik uw Kamer gemeld dat de NVWA een onderzoek is gestart. Op de uitkomst daarvan kan ik niet vooruitlopen.

Vraag 3

Klopt het dat er geen overeenstemming is tussen de twee grootste onderhoudsbedrijven in ons land over wat met Ferroli-ketels moet gebeuren, aangezien Feenstra stelt dat bij goed onderhoud de ketel kan blijven hangen en dat Breman stelt dat de cv-ketels vervangen moeten worden? Wat betekent dit voor de bewoners die een Ferroli-ketel hebben?

De NVWA neemt in het kader van het onderzoek ook contact op met onderhoudsbedrijven. Op de uitkomst van dit onderzoek kan ik niet vooruitlopen.
Zoals toegezegd in het Algemeen Overleg NVWA d.d. 23 april 2019 zal ik de Kamer voor de zomer informeren over de voortgang van het onderzoek.

Vraag 4

Zijn er klachten of meldingen gedaan bij Ferroli en/ of de NVWA over deze typen ketels door onderhoudsbedrijven?

Bij Ferroli zijn er in de periode tussen 24 oktober 2013 en 19 maart 2019 door onderhoudsbedrijven 23 meldingen gedaan over deze typen ketels. Van deze meldingen hadden er drie betrekking op brand buiten de cv-ketel. De NVWA heeft in deze periode geen meldingen ontvangen. Op 16 april 2019 heb ik aan uw Kamer gemeld dat de NVWA een onderzoek is gestart naar aanleiding van de uitzending van het programma Kassa van 16 maart 2019 en de uitspraken deskundigen in dit programma. De NVWA heeft op 18 april 2019 van Kassa 40 bij dit programma binnengekomen meldingen ontvangen. Deze meldingen worden door de NVWA meegenomen bij het al lopende onderzoek.

Vraag 5

Waarom stelt woningcorporatie Vestia dat de ketels niet vervangen hoeven worden (ook al zitten nog gaten in behuizingen) en wacht Vestia op een onderzoek van hun «contractpartij», oftewel van de fabrikant zelf wat niet onafhankelijk is? Wat is uw oordeel over deze gang van zaken in de richting van huurders van Vestia die zich grote zorgen maken?

Het hiervoor genoemde onderzoek van de NVWA is relevant voor alle ketels van Ferroli die in Nederland in gebruik zijn, waaronder cv-ketels in de huurwoningen van Vestia. Vestia zal maatregelen nemen die voortvloeien uit de bevindingen van het onderzoek van de NVWA. Dat Vestia een onderzoek van de fabrikant zelf afwacht, zoals in de vraag wordt gesteld, is niet correct.
In afwachting van de resultaten van het onderzoek van de NVWA neemt Vestia wel al een aantal maatregelen. Daarbij gaat het om:

Vraag 6

Bent u met woningcorporatie Parteon en met onafhankelijk technisch onderzoeker P. Coppes eens dat alle gevaarlijke Ferroli-ketels zo snel mogelijk vervangen moeten worden? Zo ja, op welke termijn gaat dit gebeuren?

De NVWA heeft een onderzoek naar de cv-ketels gestart. Op de uitkomst daarvan kan ik niet vooruitlopen. Indien blijkt dat de cv-ketels niet aan de veiligheidseisen voor gastoestellen voldoet zullen passende maatregelen worden getroffen.

Vraag 7

Zijn de betreffende vier typen Ferroli-ketels speciaal ontwikkeld voor woningcorporaties om zo de kosten te drukken? Zo ja, is dit ten koste gegaan van de brandveiligheid? Kunt u uw antwoord toelichten?

Uit navraag bij de woningcorporaties Vestia en Ymere blijkt dat het hier gangbare typen cv-ketels betreft die voor de algemene markt zijn ontwikkeld. Van speciaal voor woningcorporaties ontwikkelde Ferroli cv-ketels is geen sprake. Daarbij is het zo dat alle cv-ketels die op de markt worden gebracht moeten voldoen aan de Europese richtlijn voor gastoestellen. Toestellen die aan deze richtlijn voldoen worden geacht veilig te zijn.

Vraag 8

Deelt u de mening dat de veiligheid van bewoners altijd voorop moet staan en niet de kosten? Zo nee, waarom niet?

Veiligheid van bewoners staat voor mij altijd voorop. Daarom zijn in de wet voorwaarden gesteld aan de veiligheid van cv-ketels en werkt het kabinet aan een wettelijk stelsel om werkzaamheden aan gasverbrandingsinstallaties onder certificering te brengen (om het aantal incidenten met koolmonoxide terug te brengen). Bij dit wettelijk stelsel staat de veiligheid van installaties voorop. Hiertoe voorziet het stelsel erin dat werkzaamheden volgens door de Minister van BZK aangewezen certificatieschema’s worden uitgevoerd en dat, nadat werkzaamheden (installatie en onderhoud) zijn uitgevoerd, de installatie door een vakbekwaam persoon wordt gecontroleerd alvorens de installatie (opnieuw) in bedrijf te stellen.

Vraag 9

Deelt u de mening dat het voor huurders en huiseigenaren makkelijker moet worden om klachten te melden over hun cv-ketels? Zo ja, hoe kan dat snel worden geregeld?

In het algemeen geldt voor huurders dat ze bij klachten altijd direct contact met de verhuurder kunnen opnemen. Voor huiseigenaren geldt dat ze voor klachten/controle/onderhoud altijd direct contact kunnen opnemen met de installateur.
Daarnaast kan iedereen klachten over cv-ketels melden bij de NVWA.
Hiermee zijn er voldoende mogelijkheden om klachten te melden.

Vraag 10

Kunt u deze vragen en de nog openstaande Kamervragen over wederom onveilige cv-ketels beantwoorden vóór het debat over wijziging van de Woningwet in verband met de introductie van een stelsel van certificering voor werkzaamheden aan gasverbrandingsinstallaties plaatsvindt?2

Ja.

Vraag 1

Bent u bekend met de berichten «PBL verslikt zich in de kosten voor vergroening» en «Energiezuinig maken huis pakt duurder uit»?1

Ja.

Vraag 2

Kunt u een reactie geven op de uitspraak van de voorzitter van Aedes dat de kosten per ton vermeden CO2 soms twee keer zo hoog kunnen zijn als die waar PBL mee lijkt te rekenen?

PBL geeft aan dat het hen niet duidelijk is met welke kosten en op basis van welke aannames Aedes rekent. Er kunnen verschillende factoren zijn waardoor de kosten die PBL noemt lager zijn dan de kosten die Aedes noemt.
Het ontwerp-Klimaatakkoord gaat uit van kosteneffectieve, woonlastenneutrale verbouwingen. PBL heeft dit geïnterpreteerd als renovaties met «standaard» isolatie maatregelen, zoals reguliere vloer-, dak- en spouwmuurisolatie en HR++ ramen. Dergelijke maatregelen vragen veel lagere investeringen dan vergaande isolatieconcepten waarbij woningen naar nieuwbouwkwaliteit of Nul-op-de-meter niveau worden gerenoveerd. In veel woningen is bovendien al eens eerder na-geïsoleerd. Dat betekent dat niet in elke woning elke isolatie-maatregel nog moet worden toegepast. Hier is door PBL in haar kostenraming rekening mee gehouden.
PBL heeft de nationale investeringskosten gerapporteerd. Dit zijn kosten exclusief BTW en andere belastingen; die zijn in de berekeningen van Aedes waarschijnlijk wel meegenomen.
Ten slotte streven partijen in het ontwerp-Klimaatakkoord naar aanzienlijke kostendaling van verduurzamingsmaatregelen. PBL heeft deze kostendaling aan de bovenkant van de bandbreedte wel meegenomen; in de onderkant van de bandbreedte niet.

Vraag 3

Kunt u aangeven met welke bandbreedte van investeringskosten per woning van 2020 tot 2030 PBL rekent voor de wijkaanpak?

PBL heeft geantwoord dat zij voor een representatieve steekproef van 4800 woningen heeft berekend wat het voor elke woning kost om standaardisolatie te bereiken en de Cv-ketel te vervangen door een alternatieve warmtebron: warmtenet, hybride warmtepomp of all-electric warmtepomp (incl. lage-temperatuur afgiftesysteem). Isoleren en omschakelen naar een hybride warmtepomp kost volgens PBL gemiddeld 12.100 euro per huurwoning. Dat is de goedkoopste optie. De optie met de hoogste investeringen is koopwoningen isoleren en aansluiten op een warmtenet. Dat kost gemiddeld 24.300 euro per koopwoning (inclusief warmtenet). Deze bedragen zijn zonder rekening te houden met kostendaling. Indien wel rekening wordt gehouden met kostendaling komen de bedragen op 8.500 respectievelijk 19.900 euro per woning.
Echter, ook zonder ontwerp-Klimaatakkoord zou er geïnvesteerd worden in energiebesparing in de periode 2019–2030. PBL noemt dat het basispad. PBL houdt rekening met investeringen van gemiddeld circa 5.100 euro per huurwoning en 8.570 euro per koopwoning in het basispad. Hierdoor komt de bandbreedte van de gemiddelde additionele kosten van de wijkaanpak op 3.400 tot 11.330 euro per woning, inclusief kostendaling.
In het achtergronddocument van PBL en de bijbehorende tabellenbijlage is per sector, per woning, per verduurzamingsconcept en per jaar aangegeven wat de verwachte investeringen zijn.

Vraag 4

Kunt u toelichten welke kosten in de doorrekening van PBL van de wijkaanpak zijn meegenomen?

Uit het achtergronddocument blijkt dat PBL in de doorrekening kosten heeft meegenomen voor isolatie, aanpassen van de installatie in de woning, investeringen in het (warmte-)netwerk en overschakelen naar elektrisch koken.

Vraag 5

Zijn er inmiddels kosten geïdentificeerd die niet in de modellen zitten? Zo ja, welke en wat is de (financiële) impact?

PBL geeft aan dat uit de reacties na verschijnen van de doorrekening naar voren is gekomen dat mogelijk extra vastrecht betaald moet worden als bij all-electric woningen een grotere aansluiting nodig is in een woning. Dit heeft geen gevolgen voor de berekende nationale kosten. Wel betekent dit dat verduurzaming met een all-electric concept hierdoor mogelijk iets duurder wordt.

Vraag 6

Zijn kosten voor communicatie richting bewoners, verhuiskostenvergoedingen en de kosten voor de bouwplaats meegenomen? Zo ja, op basis waarvan zijn die geschat? Zo nee, waarom niet?

De kosten voor communicatie zijn onderdeel van de uitvoeringskosten. Hiervoor stelt de rijksoverheid voor de periode 2019 t/m 2021 150 miljoen euro ter beschikking. Aangezien PBL uitgaat van standaardisolatiemaatregelen, is er geen sprake van verhuizingen en worden er geen kosten gemaakt voor een bouwplaats.

Vraag 7

Zijn kosten die gemeenten moeten maken (zoals ambtelijke inzet) meegenomen?

Ja. VNG en Rijk zijn het erover eens dat gemeenten extra taken krijgen om de energietransitie in de gebouwde omgeving vorm te geven. Hiervoor stelt de rijksoverheid voor de periode 2019 tot en met 2021 150 miljoen euro ter beschikking. Deze taken en middelen heeft PBL meegenomen in zijn analyse.
Voor de periode na 2021 gaan rijksoverheid en de VNG de Raad voor Openbaar Bestuur vragen om de benodigde middelen inzichtelijk te maken door middel van een onderzoek als bedoeld in artikel 2 van de Financiële-verhoudingswet. Het onderzoek zal uiterlijk in 2020 worden afgerond.

Vraag 8

Met welke kostenreducties is rekening gehouden voor het berekenen van de kosten van de wijkaanpak? Zo ja, hoe hoog zijn de verwachte kostenreducties en op basis waarvan zijn die bepaald?

PBL heeft gerekend met een bandbreedte. In de onderwaarde heeft PBL gerekend met 0% kostenreductie, in de bovenwaarde met 15–19% kostenreductie bij isolatie en 20–45% kostenreductie bij installaties. Dit is weergegeven in tabel 7.3 van het PBL-rapport «Effecten ontwerp Klimaatakkoord». De kostendaling per verduurzamingsconcept per woning is gespecificeerd in het achtergronddocument en de bijbehorende tabellenbijlage.

Vraag 9

Kunt u aangeven of de berekeningen uitgaan van de veronderstelling dat een investering van 10.000 euro ook leidt tot een waardestijging van de woning van 10.000 euro? Zo ja, is dat realistisch?

Navraag bij PBL leert dat PBL geen berekeningen heeft gemaakt van de gevolgen voor de waarde van woningen. Uit onderzoek is bekend dat een hoger energielabel gemiddeld genomen tot een hogere verkoopprijs leidt. Echter, de waardeontwikkeling is van veel meer factoren afhankelijk dan alleen de investeringen in verduurzaming van de woning.

Vraag 10

Kunt u een reactie geven op de uitspraak van de directeur Taco van Hoek van het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) dat het ontzettend moeilijk is om de berekeningen te reproduceren omdat er veel aannames zijn gemaakt zonder dat er een onderbouwing is te vinden?

PBL heeft op 19 april 2019 een achtergronddocument over de Gebouwde omgeving bij hun rapport «Effecten Ontwerp Klimaatakkoord» gepubliceerd waarin zij hun berekeningen en aannames toelichten.
Daarnaast heeft PBL op 19 maart jl. een toelichting gegeven aan de deelnemers aan de klimaattafel Gebouwde omgeving. Specifieke vragen die uit die bijeenkomst naar voren kwamen, onder andere over de aannames voor de investeringskosten, zijn vervolgens op 3 en 4 april jl. uitgebreid toegelicht. Bij deze sessies op 3 en 4 april was ook het EIB aanwezig. Daarnaast heeft de heer Van Hoek inmiddels een gesprek gehad met PBL, waarin PBL haar berekeningen heeft toegelicht. PBL streeft naar volledige transparantie over zijn berekeningen.

Vraag 11

Kunt u aangeven wat de verwachte kosten per ton vermeden CO2 zijn in de periode 2020 – 2030 van de wijkaanpak?

Volgens tabel 7.1 in het PBL-rapport «Effecten ontwerp klimaatakkoord» levert de wijkaanpak in 2030 een reductie op van 0,5 tot 2,2 Mton CO2. De nationale kosten hiervoor bedragen 64–68 miljoen euro. De kosten per ton zijn dus 31–128 euro per ton vermeden CO2.

Vraag 12

Kunt u een reactie geven op de uitspraak van het EIB en anderen tijdens de rondetafel gebouwde omgeving van 28 maart 2019 dat andere energiebesparingsmaatregelen, zoals vloer- en spouwmuurisolatie, HR++ ramen en hybride warmtepompen, veel goedkoper zijn dan de wijkaanpak?

Het ontwerp-Klimaatakkoord heeft voor de wijkaanpak als uitgangspunt verduurzaming (aardgasvrij-ready) tegen zo laag mogelijke maatschappelijke kosten. PBL gaat mede op basis hiervan in haar berekeningen uit van «standaard» isolatie maatregelen, zoals reguliere vloer-, dak- en spouwmuurisolatie en HR++ ramen. Dit sluit aan bij de benadering van onder meer het EIB die aandacht vraagt voor doelmatigheid van beleid.

Vraag 13

Zijn stimulering en waar mogelijk bij vervangmomenten normering van deze goedkopere energiebesparende maatregelen geen onderdeel van het klimaatakkoord? Zo ja welke, en waarom andere niet?

Het versnellen van de verduurzaming via eenvoudige energiebesparende maatregelen maakt ook onderdeel uit van het ontwerp-Klimaatakkoord. Voor energiebesparende maatregelen komt er subsidie beschikbaar, waaronder via de Investeringssubsidie Duurzame Warmte (ISDE) die wordt verbreed naar isolatie en doorloopt tot en met 2030. Daarnaast is er de Investeringsaftrek op de verhuurderheffing waar woningcorporaties gebruik van kunnen maken. Verder is in het ontwerp-Klimaatakkoord opgenomen dat voor verbouwingen, waarbij bouwdelen worden aangepakt (zoals dak, gevel, vloer), streefwaarden voor isolatie worden ontwikkeld. De streefwaarden zijn geen wettelijke verplichting maar geven mensen die hun woning verbouwen inzicht in wat gelet op de toekomst een verstandige en spijtvrije verbouwing is.
Verwarmingsinstallaties, zoals warmtepompen en hybride ketels zullen in de komende jaren nog efficiënter, competitiever en comfortabeler (qua geluid en omvang) moeten worden. In het ontwerp-Klimaatakkoord is daarvoor nog geen verplichting opgenomen. Wel zijn afspraken gemaakt over de inzet op kostenreductie en innovatie. Ter versnelling van die ontwikkeling komt er een Bouw Techniek en Innovatie Centrum (BTIC) en een innovatieprogramma in samenwerking met TKI Urban Energy.

Vraag 14

Kunt u een schatting geven van hoeveel woningen onderdeel zouden kunnen zijn van de wijkaanpak, en hoeveel woningen, omdat zij bijvoorbeeld in een historisch stadcentrum liggen, buiten de gebouwde kom liggen of het gaat om lintbebouwing geen onderdeel uit kunnen maken van de wijkaanpak omdat deze woningen niet aangesloten kunnen worden op een warmtenetwerk, noch op dit moment voldoende geïsoleerd kunnen worden voor all-electric verwarming?

In beginsel zijn alle woningen onderdeel van de wijkaanpak. In het ontwerp Klimaatakkoord is afgesproken dat alle gemeenten uiterlijk in 2021 een Transitievisie Warmte opstellen. In deze Transitievisie Warmte legt een gemeente het tijdpad vast waarop wijken van het aardgas afgaan. Voor wijken waarvan de transitie vóór 2030 is gepland, maken zij ook de potentiële alternatieve energie-infrastructuren bekend en bieden zij inzicht in de maatschappelijke kosten en baten en de integrale kosten voor eindverbruikers hiervan. Het benodigde inzicht in de potentiële warmte-alternatieven en het tijdpad wordt geboden door de Leidraad; een rekenmodel en handreiking waarmee het Rijk gemeenten ondersteunt. Met deze inzichten kunnen gemeenten bepalen welke wijken en woningen het meest geschikt zijn om als eerste de overstap te maken, waarbij de maatschappelijke kosten een belangrijk uitgangspunt zijn. De aard van een woning (leeftijd, ligging e.d.) bepaalt dus mede wanneer en met welke warmtevoorziening deze aardgasvrij zal worden gemaakt. Dit betekent ook dat niet elke woning aangesloten zal worden op een warmtenetwerk. Dit hangt sterkt sterk af van de aard en het type bebouwing. Bij lintbebouwing zal dat bijvoorbeeld minder voor de hand liggen.
Het totaal van de Transitievisies Warmte (voor alle gemeenten opgeteld) is gericht op het isoleren en aardgasvrij maken van 1,5 miljoen woningen en andere gebouwen in de periode 2022 t/m 2030, met een aanloopperiode van 2019–2021, met het oog op het CO2-arm maken van de gebouwde omgeving. Gemeenten actualiseren hun Transitievisie Warmte in eerste instantie elke vijf jaar. VNG en Rijk evalueren uiterlijk in 2022 of deze actualisatietermijn de juiste is. Hierbij kan tevens de vraag worden meegenomen of inderdaad alle woningen onderdeel zijn van de wijkaanpak of dat uitzonderingen nodig zijn. Dit zal mede gebaseerd zijn op de ervaringen rond het opstellen van de Transitievisies Warmte in de periode tot en met 2021. De complexere wijken zullen naar verwachting pas na 2030 worden aangepakt.

Vraag 15

Kunt u aangeven hoeveel investeringen er per jaar plaatsvinden in de plannen van het klimaatakkoord voor de gebouwde omgeving en dat ook uitsplitsen naar particulier eigendom, woningbouwcorporaties en overig (dus per jaar: x miljoen investeringen, uitgesplitst)?

PBL heeft in het achtergronddocument nadere specificaties van de additionele investeringen ten opzichte van het basispad weergegeven.

Vraag 16

Kunt u aangeven wat de verwachte kosten voor elke maatregel van het klimaatakkoord zijn als weergegeven in bijlage 1 van de doorrekening van PBL per verwachte ton vermeden CO2?

De afspraken in het ontwerp Klimaatakkoord voor de gebouwde omgeving vormen een samenhangend geheel. De verschillende instrumenten werken in samenhang in op het gedrag van actoren. Het is daardoor niet mogelijk om per maatregel in bijlage 1 van het PBL-rapport de verwachte kosten en de verwachte CO2-reductie weer te geven. In het PBL rapport staan wel de emissiereducties en de nationale kosten per cluster van maatregelen vermeld.

Vraag 17

Kunt u aangeven met welke kosten en welke baten en de hoogte daarvan is gerekend door PBL voor het berekenen van de nationale kosten per maatregel als weergegeven in bijlage 1 van de PBL doorrekening?

In het achtergronddocument van PBL staat voor de gebouwde omgeving per cluster van maatregelen beschreven uit welke componenten de nationale kosten zijn opgebouwd.

Vraag 18

Bent u bereid ervoor te zorgen dat die zo snel mogelijk bekend worden gemaakt zodat partijen hierop kunnen reageren en er indien nodig een betere inschatting van de kosten en baten gemaakt kan worden?

PBL heeft op 19 april 2019 een achtergronddocument over de Gebouwde omgeving bij hun rapport «Effecten Ontwerp Klimaatakkoord» gepubliceerd waarin zij hun berekeningen en aannames toelichten. Het is niet mogelijk om per maatregel in bijlage 1 van het PBL-rapport de verwachte kosten en de verwachte CO2-reductie weer te geven. In het PBL rapport staan wel de emissiereducties en de nationale kosten per cluster van maatregelen vermeld.

Vraag 19

Bent u ervan op de hoogte dat het PBL na de doorrekening gesprekken voert met Aedes en andere onderhandelaars over de aannames die gedaan zijn? Op welke termijn kunnen de kosteninschattingen mogelijk verbeterd worden?

Ja. Alle partijen aan de sectortafel Gebouwde omgeving hebben een toelichting gekregen van PBL over de doorrekening. Indien deze gesprekken hebben geleid tot nieuwe inzichten, kan PBL deze inzichten verwerken in de doorrekening ten behoeve van de Klimaat- en Energieverkenning (KEV) die in het najaar wordt gepubliceerd.

Vraag 20

Kunt u toelichten waarom daarover niet voor en tijdens de doorrekening over gesproken is zodat het nu transparanter zou zijn?

Het PBL is als onafhankelijk instantie gevraagd de effecten van het ontwerp Klimaatakkoord door te rekenen. PBL is tijdens het proces bij de totstandkoming van het ontwerp-Klimaatakkoord betrokken geweest en heeft «kennis aan tafel» gegeven. Hierbij is PBL voortdurend in gesprek geweest met partijen aan tafel. Voorafgaand aan de doorrekening van het ontwerp-Klimaatakkoord, op 14 december 2018, heeft PBL een sessie georganiseerd voor alle betrokken partijen om inzicht te geven in de kostenaannames die PBL hanteert in haar berekeningen. Aedes en andere partijen waren aanwezig bij deze sessie en hebben feedback gegeven. Uit die sessie kwam geen groot verschil naar voren tussen de aannames die Aedes en PBL hanteren over de kosten van standaardisolatie. Op basis van deze sessie heeft PBL aannames aangepast, onder andere voor de kosten van elektrisch koken en de rentabiliteitseisen van warmteleveranciers. Vanwege de zeer korte doorlooptijd van de doorrekening en het vertrouwelijke karakter van de resultaten, is er tijdens de doorrekening geen verdere afstemming geweest met de betrokken partijen. Wel is er een review geweest van de gehele doorrekening door vier hoogleraren.

Vraag 21

Kunt u de modellen waarmee gerekend is en hun achterliggende aannames openbaar maken, zodat anderen de berekeningen kunnen reproduceren?

De gehanteerde aannames en relevante gegevens zijn beschreven in het achtergronddocument. PBL vindt transparantie en openbaarheid belangrijk. Partijen die daar prijs op stellen, kunnen daarom een gedetailleerde toelichting krijgen op de berekeningen.

Vraag 22

In hoeverre deelt u de mening dat de uitkomsten waar het PBL op uitkomt na te rekenen moeten zijn?

Net als PBL vind ik transparantie en openbaarheid belangrijk. PBL werkt via het eigen werkprogramma voortdurend aan het verbeteren van de kwaliteit en transparantie van de modellen. Het werkprogramma 2019 van PBL gaat bijvoorbeeld zowel in op de kwaliteit van modellen in enge zin (het verbeteren van de documentatie over modellen en publiceren over de modellen in wetenschappelijke artikelen) als op de wisselwerking met de buitenwereld. Een goed voorbeeld daarvan is het MIDDEN-model waar samen met universiteiten en TNO gewerkt wordt aan een model dat een beter inzicht geeft in de reductieopties binnen de industrie. Voor de gebouwde omgeving hanteert PBL het model Vesta MAIS. Dat is open source en hierover is veel, ook in de afgelopen weken, afstemming met externe partijen.

Vraag 23

Kunt u deze vragen een voor een en binnen twee weken beantwoorden alsmede de eerder gestelde Kamervragen (documentnr. 2019Z04029)?

De vragen zijn zo spoedig als mogelijk beantwoord.

Vraag 1

Bent u bekend met de negatieve gevolgen van de saneringsopdracht voor huurders van Vestia in Bergeijk?1 2 3 4

Ik ben bekend met de berichtgeving rondom Vestia in Bergeijk.

Vraag 2

Bent u bekend met het achterstallig onderhoud, gebrekkige communicatie en minachting van de huurders waarmee huurders in Bergeijk worden geconfronteerd? Deelt u de mening dat de saneringsopdracht van Vestia niet mag leiden tot negatieve gevolgen voor huurders? Zo ja, bent u bereid om Vestia hierop aan te spreken?

De operationele activiteiten van een corporatie vallen onder de verantwoordelijkheid van de corporatie zelf. Wanneer bewoners ontevreden zijn over de werkzaamheden van hun corporatie dienen zij hierover in eerste instantie met de corporatie zelf in overleg te treden. Wanneer er onvoldoende opvolging geven wordt aan eventuele klachten, kunnen bewoners zich tot de Huurcommissie wenden, die hier een uitspraak over kan doen. Dat Vestia een saneringscorporatie is ontslaat haar in ieder geval niet van haar verantwoordelijkheid om de kwaliteit van haar bezit op peil te houden, dat betekent ook het doen van regulier onderhoud. Dit maakt ook nadrukkelijk onderdeel uit van het vastgestelde verbeterplan van Vestia. In het verbeterplan van Vestia is opgenomen dat Vestia het reguliere (instandhoudings)onderhoud moet doen en hier zijn middelen voor gereserveerd. Wel is het zo dat voor Vestia geen tot zeer beperkte financiële ruimte is om verbeteronderhoud te plegen (nieuwe badkamers, keukens, grootschalige isolatie). Deze afspraken uit het verbeterplan worden gemonitord door de gemandateerd saneerder, het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW), in samenspraak met de Autoriteit Woningcorporaties.
Deze monitoringscommissie heeft hierover het volgende aangegeven: in de monitoring van Vestia is het onderhoud van de woningen een belangrijk onderwerp. Vestia onderhoudt haar woningen en heeft in 2017 een integraal extern onderzoek laten doen naar de conditie van het volledige bezit. Hier valt Bergeijk ook onder. De uitkomsten van de conditiemeting zijn vertaald naar de meerjarenbegroting waarvoor Vestia haar onderhoudsbudget heeft. Uit de extern gevalideerde en objectieve meting komt geen beeld dat er grootschalig achterstallig onderhoud is bij Vestia. De staat van het bezit is gemiddeld genomen vergelijkbaar met het corporatiebezit in Nederland.

Vraag 3

Hoe kijkt u aan tegen de overname van Vestia-woningen in Bergeijk door woningcorporatie Woningbelang? Hoe vindt u het dat overname onmogelijk lijkt doordat Vestia bij de verkoop van de woningen (met achterstallig onderhoud) geen verlies mag lijden?

Er loopt momenteel een onderzoek in Bergeijk waarbij wordt bekeken op welke wijze een transactie tussen Vestia en andere woningcorporaties tot stand kan komen. Dit is één van de varianten waar aan gewerkt wordt die er toe moet leiden dat Vestia zich kan richten op hun kernwerkgebied. Als voorwaarde geldt inderdaad dat Vestia het bezit in dat geval tegen minimaal de marktwaarde dient te verkopen, zodat de financiële positie van Vestia niet wordt verslechterd. De marktwaarde van het vastgoed betreft de commerciële waarde van het vastgoed waartegen ook commerciële partijen bereid zijn het vastgoed over te nemen. Conform de voorschriften van het NRVT (Nederlands Register voor Vastgoed Taxateurs) zijn taxaties van de marktwaarde al gecorrigeerd voor achterstallig onderhoud, indien dit aanwezig is. Aan de marktwaardering liggen ficties ten grondslag dat de woningen bij mutatie kunnen worden verkocht of worden verhuurd tegen markthuren. De lagere beleidswaarde van corporaties gaat uit van de fictie dat woningen verhuurd blijven tegen zogenaamde streefhuurprijzen (huurprijzen bepaald op basis van het beleid van de woningcorporatie). Het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde betreft de onrendabele top, waarmee corporaties worden geconfronteerd bij overname van het Vestia-bezit. Deze onrendabele toppen bestaan echter ook als corporaties regulier woningen aankopen of nieuw bouwen. Hiertoe krijgen corporaties onder meer staatssteun in de vorm van leningen waarvoor Rijk en gemeenten het achtervangrisico dragen.

Vraag 4

Deelt u de mening dat de saneringsopdracht van Vestia niet mag leiden tot een afname van het aantal sociale huurwoningen in Bergeijk en andere gemeenten? Zo ja, bent u bereid om hiertegen maatregelen te nemen?

De sanering van een corporatie is gericht op het kunnen voortzetten van de minimaal noodzakelijke volkshuisvestelijke activiteiten. Goed bestuur en de beschikbaarheid van toereikende financiële middelen zijn daarbij de voorwaarden om de volkshuisvestelijke activiteiten uit te kunnen voeren. De minimaal noodzakelijk volkshuisvestelijke prestaties van Vestia zijn gebaseerd op hetgeen nodig is om voldoende gereguleerde huurwoningen in stand te houden waaraan niet op een andere wijze tegemoet kan worden gekomen. Deze prestaties zijn vastgelegd in het verbeterplan van Vestia, welke in 2014 is vastgesteld en door de toenmalig saneerder (i.c. het CFV) na de zienswijze van WSW is goedgekeurd. De afspraken uit dit goedgekeurde verbeterplan worden gemonitord door de gemandateerd saneerder, het WSW, in samenspraak met de Autoriteit Woningcorporaties (Aw) en kunnen worden bijgesteld na verloop van tijd door de gemandateerd saneerder, zolang dit past binnen de sanering en de gemaakte afspraken. Zo is bij het besluit van de Aw op het definitieve scheidingsvoorstel Vestia daeb – niet daeb bepaald dat, gezien de toenmalige situatie, Vestia in vergelijking met het eerder goedgekeurde verbeterplan ruim 8.200 woningen (in totaal) meer in het gereguleerde segment (DAEB) moest houden. Dit betroffen woningen die Vestia overeenkomstig het verbeterplan aanvankelijk zou liberaliseren. De zogenaamde maatwerkgemeenten wensten echter dat aanvullend nog bijna 4.600 woningen extra gereguleerd zouden blijven. De Aw heeft in haar besluit op het scheidingsvoorstel echter geconstateerd dat het niet in het brede volkshuisvestelijke belang was om hieraan tegemoet te komen, omdat de geleidelijke afname van het aantal gereguleerde Vestia-woningen ook door andere corporaties in de betreffende woningmarktregio’s kunnen worden opgevangen met bij de doelgroep passende nieuwbouw. Het in stand houden van het (volledige) Vestia-DAEB-bezit draagt ook niet bij aan het realiseren van duurzaam financieel herstel. Wel heb ik Hamit Karakus, in afstemming met de Vestiamaatwerkgemeenten en de provincie Zuid-Holland, aangesteld als bestuurlijk regisseur om oplossingen aan te dragen voor de volkshuisvestelijke opgave in de maatwerkgemeenten. Naar verwachting zal deze eind juni / begin juli zijn advies uitbrengen.

Vraag 5

Vindt u het ook onwenselijk dat bij corporatie Vestia financiën belangrijker worden geacht dan de volkshuisvestelijke taak? Zo ja, bent u bereid maatregelen te nemen?

Zie vraag 4.

Vraag 6

Hoe kijkt u naar de opstelling van de Autoriteit Woningcorporaties die Vestia goedkeuring gegeven heeft voor hun plan om honderden sociale woningen in de commerciële tak onder te brengen? Zou de volkshuisvestelijke taak van Vestia voor de Autoriteit Woningcorporaties een belangrijkere rol moeten spelen dan de financiën en het uitvoeren van de saneringsopdracht?

De beoordeling van de scheidingsvoorstellen tussen de DAEB-tak en niet-DAEB-tak van de corporaties is door mij gemandateerd aan de Autoriteit Woningcorporaties. Bij deze beoordeling heeft de Aw, conform het daartoe vastgestelde beoordelingskader zowel het financiële belang en het volkshuisvestelijk belang gewogen. Indien de financiële situatie van een corporatie van dien aard is, dat deze een saneringsaanvraag moet doen, vindt ook een weging plaats van het volkshuisvestelijke belang. Dit gebeurt door de gemandateerd saneerder, WSW, waarbij deze de zienswijze van de Aw betrekt. Sanering is gericht op het continueren van de minimaal noodzakelijke DAEB-activiteiten, tegen de laagst mogelijke financiële kosten. Voor de vaststelling hiervan worden ook de zienswijzen van de betreffende gemeenten en de huurdersorganisaties betrokken. Bij een saneringsbesluit wordt ook getoetst of het continueren van noodzakelijke DAEB-activiteiten, waarvoor een eventuele heffing aan andere corporaties moet worden opgelegd, evenredig is. Hierbij worden de effecten op de sector als geheel (inclusief het borgstelsel), de effecten bij betalende corporaties als de lokale volkshuisvestelijke omstandigheden betrokken.

Vraag 1

Kent u het bericht «Een woonwijk tussen dijk en rivier? «Dan kun je net zo goed op ijs bouwen»» van EenVandaag?1

Ja.

Vraag 2

Heeft Professor Vellinga niet ook gelijk – in aanvulling op uw reactie in het wetgevingsoverleg Water op 26 november 2018, waarin u aangaf dat het plan voor de buitendijkse woningen binnen alle veiligheidsnormen valt – als hij stelt dat de veiligheidsnormen voor buitendijkse woningen niet meer aan de eisen van deze tijd voldoen?

Het Rijk is verantwoordelijk voor de kaders voor buitendijkse ontwikkelingen in het rivierbed. Zoals ik in mijn brief naar aanleiding van het WGO Water (Kamerstuk 35 000 J, nr. 30) heb gemeld worden initiatieven die in het rivierbed worden uitgevoerd getoetst aan de Beleidsregels grote rivieren (Bgr) en moeten zij voldoen aan titel 2.4 Grote rivieren van het Barro. Doelen zijn het waarborgen van de afvoer- en bergingscapaciteit van de rivieren en het vrijhouden van buitendijkse ruimte voor toekomstige rivierverruimende maatregelen. Het initiatief in de uiterwaarden bij Arnhem voldoet aan de gestelde kaders en levert per saldo meer ruimte voor de rivier op.
Voor activiteiten en bebouwing (zoals woningen) in buitendijks gebied gelden geen wettelijke veiligheidsnormen voor bescherming tegen hoogwater. De gemeente is verantwoordelijk voor de beoordeling van de veiligheidssituatie in buitendijks gebied, de noodzaak van eventuele aanvullende maatregelen om onevenredige schade te voorkomen en draagt zorg voor een situatie die voldoende veilig is voor de toekomstige bewoners. De gemeente is tevens verantwoordelijk voor afstemming met de veiligheidsregio over evacuatieroutes. Bewoners en gebruikers van buitendijkse gebieden zijn zelf verantwoordelijk voor het treffen van maatregelen om de gevolgen van overstromingen te beperken en dragen zelf risico voor waterschade.

Vraag 3

Bent u het eens met Professor Vellinga en de Deltacommissaris als zij stellen dat de norm voor de Rijn naar 22.000 kuub per seconde moet? Is dat niet iets wat in ieder geval onderzocht zou moeten onderzoeken, voordat bouwen in of aan de uiterwaarden kan worden toegestaan? Wat zou een dergelijke hoeveelheid water doen met de reeds bestaande bebouwing en gebieden die nu nog als veilig gelden?

Nee. Bij de nieuwe waterveiligheidsnormen wordt, in lijn met het advies van de Deltacommissaris, uitgegaan van een maximale afvoer van de Rijn van 18.000m3/s bij Lobith, waarbij rekening wordt gehouden met klimaatverandering. Dit is gebaseerd op diverse studies naar de (maximale) afvoer en eerder gedeeld met uw Kamer (Kamerstuk 31 710, nr. 44). De maximale afvoer is in 2016 bevestigd door het Expertise Netwerk Waterveiligheid (ENW) en recente berekeningen door Deltares.
Alle primaire keringen die het binnendijkse gebied beschermen worden beoordeeld en ontworpen met de laatste inzichten over de afvoer van de Rijn. Voor buitendijks gebied verwijs ik naar het antwoord op vraag 2.

Vraag 4

Zijn de gevolgen van de buitendijkse veranderingen bij Arnhem ook onderzocht op de effecten boven- en benedenstrooms en op andere wateren die met de Rijn in verbinding staan? Wie is verantwoordelijk voor het geheel, boven- en benedenstrooms en de gevolgen van de verschillende plannen?

Het Rijk is verantwoordelijk voor het waarborgen van de afvoer- en bergingscapaciteit van de rivieren. De gevolgen van de buitendijkse ontwikkeling op de waterstand bij een extreme afvoer (en daarmee de waterveiligheid) zijn in beeld gebracht door de initiatiefnemer en beoordeeld door Rijkswaterstaat. De conclusie van de beoordeling is dat het plan tot netto circa 10 cm waterstandsverlaging leidt, met doorwerking in de bovenstroomse richting tot op het Pannerdensch kanaal. Er zijn geen effecten op de waterstand benedenstrooms van het plangebied en in andere riviertakken die met de (Neder)-Rijn in verbinding staan.

Vraag 5

Is het bouwplan van Arnhem meegenomen in de verplichtte klimaatstresstest van de gemeente?

Nee, dat is niet gebeurd. Arnhem heeft de stresstest al enige tijd geleden uitgevoerd (tussen 2010 en 2015). In die stresstest is het bouwplan Stadsblokken-Meinerswijk niet meegenomen, omdat het buitendijks ligt. Alleen binnendijkse gebieden zijn meegenomen in de stresstest.
Het project heeft wel een uitgebreide watertoets doorlopen in samenwerking met, en getoetst door alle waterpartijen; Waterschap Rivierenland, de Veiligheidsregio en Rijkswaterstaat.

Vraag 1

Kent u de berichten dat er problemen zijn op verschillende plaatsen in ons land met tientallen prefab-nieuwbouwwoningen, zoals onder meer vocht- en tochtproblemen, verzakkingen, scheurvorming, trillende vloeren en scheve kozijnen?1 2 Wat is uw reactie daarop?

Ja, mijn reactie hierop geef ik in de onderstaande antwoorden.

Vraag 2

Zijn er alleen problemen met zogeheten Spaarhuis-woningen (huizen waarvan het casco grotendeels gebouwd wordt in de fabriek en op de bouwplaats in enkele dagen tijd in elkaar wordt gezet) of zijn er ook problemen met andere prefab-woningen of met prefab-woningen van andere fabrikanten/ontwikkelaars dan Slokker? Kunt u uw antwoord toelichten?

Voor zover mij bekend zijn er geen problemen met andere prefab-woningen. Naar aanleiding van uw vraag heb ik ook navraag gedaan bij de Vereniging Bouw- en Woningtoezicht Nederland, die eveneens heeft aangegeven geen problemen te kennen met andere prefab-woningen.

Vraag 3

Wat zijn de verklaringen voor de ontwerp, constructie- en opleverfouten en/of de combinatie daarvan? Op basis van welke keuringen en controles zijn deze (vernieuwde) prefab-materialen en -constructies op de markt mogen komen?

Ik heb over de problemen navraag gedaan bij Slokker. Slokker heeft het volgende laten weten. De scheurvorming betreft een verticale krimpscheur in de bouwwanden ter plaatse van de koppeling van de prefab wandelementen. De verzakking is geen verzakking maar een ongelijkmatige doorbuiging van de afzonderlijke prefab vloerelementen. De trillingen van de vloeren zijn het gevolg van de slanke prefab vloerelementen. De scheve kozijnen komen door een onnauwkeurige bevestiging van de kozijnen in de fabriek. De vochtproblemen komen doordat bij de dakafwerking van de woninguitbouwen een aantal aansluitingen niet geheel juist is uitgevoerd. De klacht over tocht wordt door Slokker nog nader beschouwd.
Slokker heeft laten weten te beschikken over een KOMO-attest voor zijn bouwsysteem dat is afgegeven door de certificatie-instelling SKG-IKOB. Dit attest betreft een beoordeling van het bouwsysteem op de voorschriften van het Bouwbesluit. Er vindt in het kader van dit attest geen controle plaats door SKG-IKOB van de productie van de onderdelen van het bouwsysteem, noch op de montage van de bouwdelen op de bouw. Slokker zegt zelf invulling te geven aan de kwaliteitscontroles. De controle op de naleving van de procedures is door Slokker verscherpt en er is een kwaliteitsmanager van een zusteronderneming ingeschakeld. Slokker heeft verder aangegeven dat bij al haar bouwprojecten een omgevingsvergunning is aangevraagd bij en verleend is door de gemeente.

Vraag 4

Hoeveel klachten van kopers in welke gemeenten staan momenteel nog open en is de communicatie van Slokker in de richting van de kopers verbeterd?3

Slokker heeft ons laten weten dat klachten te laat en onvoldoende zijn opgepakt. Momenteel hebben zij daarom extra capaciteit ingeschakeld voor de klachtafhandeling. In totaal is met 157 kopers per brief dan wel telefonisch contact opgenomen. Het gaat hierbij om klachten in de gemeenten Apeldoorn, Ede, Culemborg, Den Haag en Zeewolde. Slokker maakt een plan van aanpak en bekijkt in samenspraak met de kopers, hoe en op welke termijn zij de openstaande punten kan oplossen.

Vraag 5

Waar kunnen eigenaren terecht als na de drie maanden opleverperiode nog niet alle fouten zijn hersteld? Wat zijn de consequenties voor de bouwer als de wettelijke driemaandentermijn wordt overgeschreden, en wie houdt hier toezicht op?

De overeenkomst voor de bouw van woningen wordt gesloten tussen de kopers en de bouwende partij. Het betreft derhalve een rechtsverhouding tussen partijen waarbij ik geen betrokkenheid heb. Eventuele geschillen over de uitvoering van de overeenkomst kunnen door partijen worden voorgelegd aan de rechter. Ook kan er in de overeenkomst tussen de koper en de bouwer een garantie- en waarborgregeling van toepassing worden verklaard zoals van SWK (Stichting Waarborgfonds Koopwoningen) of Woningborg. In dat geval kan een koper een beroep doen op deze regelingen.
Het privaatrecht kent de 5%-regeling. Dit is het wettelijke recht van de koper van een nieuwbouwwoning om bij de oplevering 5% van de aanneemsom in een depot te storten bij de notaris. Wanneer de koper bij de oplevering of in de eerste drie maanden na de oplevering gebreken constateert, dan is de regeling een stok achter de deur voor de aannemer: als deze de gebreken niet herstelt, kan de koper de uitkering van 5% tegenhouden. Herstelt de aannemer de gebreken van de nieuwbouwwoning niet binnen drie maanden? Dan mag de koper na drie maanden een bepaald bedrag in het depot houden. Dit bedrag moet in «redelijke verhouding» staan tot de nog aanwezige gebreken.

Vraag 6

Kunnen alle genoemde fouten opgelost worden, aangezien een bouwkundig inspecteur hieraan twijfelt? Zo ja, per wanneer en worden de huiseigenaren ontzien in de kosten?

Ik heb hierover contact opgenomen met Slokker. Zij heeft laten weten dat volgens haar alle problemen kunnen worden opgelost. Voor de verdere afhandeling van de klachten verwijs ik naar mijn antwoord op vraag 4.

Vraag 7

Hoe is het mogelijk dat bij de toezichthouder niet bekend was dat Slokker Innovate niet voldeed aan de bouwvergunning bij een project in Ede? Wat is de rol van de gemeente en van de vastgoedontwikkelaar hierin?4

Ik heb hierover contact opgenomen met de gemeente Ede. De gemeente heeft mij het volgende laten weten. Het gaat om 21 prefab-woningen die Slokker heeft gebouwd op het Enka-terrein in Ede. De gemeente heeft voor de bouw van deze woningen een omgevingsvergunning verleend. De gemeente Ede heeft het bouwtoezicht uitbesteed aan de Omgevingsdienst De Vallei. Tijdens de bouw van de woningen hebben er op diverse momenten controles plaatsgevonden op bouwtechnische aspecten van de woningen. Uit deze controles zijn geen gebreken naar voren gekomen. Na afloop van de bouw heeft de Omgevingsdienst in november 2018 geconstateerd dat enkele woningen niet voldoen aan de EPC-norm (energieprestatie) uit het Bouwbesluit doordat er nog geen zonnepanelen waren aangebracht. Dit was de Omgevingsdienst niet eerder opgevallen omdat de zonnepanelen pas kunnen worden geplaatst als de gehele bouw zo goed als gereed is. Na deze constatering is de gemeente direct in gesprek getreden met Slokker om deze zonnepanelen alsnog te laten aanbrengen. Slokker heeft de fout erkend en heeft aangegeven de zonnepanelen in goed overleg met de bewoners op korte termijn alsnog te zullen plaatsen. Vanuit het bouwtoezicht wordt strak toegezien op het nakomen van die toezegging. Mocht het nodig blijken dan zullen er verdere handhavende acties worden ondernomen door de gemeente. Van andere problemen met deze woningen heeft de gemeente geen weet. In de contacten met de bewoners zijn de genoemde problemen niet naar voren gekomen.
Voor wat betreft de rol van de ontwikkelaar het volgende. Het is gebruikelijk dat kopers van een nieuwbouwwoning een koopovereenkomst voor de grond sluiten met de ontwikkelaar van de woningen en tegelijkertijd een aannemingsovereenkomst voor de bouw van hun woning met de bouwer. In de aannemingsovereenkomst zijn alle kenmerken van de woning vastgelegd. Na het aangaan van de koop-/aannemingsovereenkomst wordt de grond ten overstaan van een notaris door de projectontwikkelaar aan de koper overgedragen. Na de overdracht wordt de koper niet alleen eigenaar van de grond maar ook van al datgeen wat de aannemer daarop bouwt. Hierdoor heeft de ontwikkelaar geen juridische betrokkenheid bij de bouw van de woning zowel richting bevoegd gezag als richting de koper.

Vraag 8

Hoe kan het zijn dan de genoemde vastgoedontwikkelaar niet bekend is met de handhavingsprocedure, maar tegelijkertijd stelt dat het bedrijf geen wettelijke middelen heeft om Slokker Innovate te dwingen? Kunt u uw antwoord toelichten?

Zie mijn antwoord op vraag 7.

Vraag 9

Hoe gaan de problemen met woningen in Ede worden opgelost? Wanneer zullen de prefab-woningen wel voldoen aan de EPC-norm en hoe worden bewoners hierbij ontzien?

Slokker heeft ons laten weten dat naar verwachting de plaatsing van de ontbrekende zonnepanelen eind mei, kosteloos voor de bewoners, zal beginnen. Na plaatsing zullen de woningen voldoen aan de EPC-norm. Voor het toezicht hierop door de gemeente Ede verwijs ik naar mijn antwoord op vraag 7.

Vraag 10

Zijn er naast SallandWonen andere woningcorporaties die deze of vergelijkbare prefab-huizen laten bouwen en hier nu aan twijfelen? Hoe kunt u ze hierbij voorlichten of helpen?5

Ik heb navraag gedaan bij Aedes en die heeft laten weten geen signalen te hebben dat dit ook speelt bij andere corporaties dan SallandWonen. Er is dus geen aanleiding voor voorlichting of hulp. Ook heb ik navraag gedaan bij SallandWonen en daaruit is naar voren gekomen dat het bedoelde onderzoek door SallandWonen bestaat uit nader onderzoek bij derden naar de ervaringen met de prefab woningen. SallandWonen wil de uitkomsten van dit onderzoek betrekken bij een eventuele opdrachtverstrekking. Deze corporatie had nog geen definitieve opdracht verstrekt toen de berichten over problemen in de pers kwamen.

Vraag 11

Hoe verhoudt het onderzoek van SallandWonen zicht tot het «diepgaande onderzoek» dat Slokker uit gaat voeren?6

Zie antwoord vraag 10.

Vraag 12

Aan welke wet- en regelgeving moeten prefab-woningen in ons land voldoen, en hoe is het toezicht op bestaande en nieuwe prefab-concepten geregeld?

Prefab-woningen moeten voldoen aan de bouwvoorschriften die het Bouwbesluit 2012 stelt aan nieuwe woningen. Deze bouwvoorschriften hebben betrekking op de kwaliteit van een gerede woning en zijn daarmee onafhankelijk of de woning traditioneel of geprefabriceerd is gebouwd. Bij de vergunningsaanvraag van ieder afzonderlijk bouwproject zal door de aanvrager aannemelijk moeten worden gemaakt bij het bevoegd gezag (gemeente) dat de te bouwen woningen voldoen aan het Bouwbesluit 2012. Het is vervolgens aan de bouwer om de woningen daadwerkelijk te bouwen in overeenstemming met het Bouwbesluit en de vergunning. Het is aan de gemeente om hierop toezicht te houden.

Vraag 13

Bent u bereid een onafhankelijk onderzoek in te stellen naar de verschillende problemen die geconstateerd worden bij bepaalde prefab-woningen? Zo nee, bent u van mening dat zowel de wet- en regelgeving rondom prefab-woningen als het toezicht afdoende is geregeld, en waarom?

Nee, het uitvoeren van zo’n onderzoek door mij ligt niet in de rede omdat er geen signalen zijn dat er landelijke problemen zijn met prefab-woningen. Dit blijkt uit de navraag die ik heb gedaan bij de Vereniging Bouw- en Woningtoezicht Nederland en Aedes. Aanpassing van het Bouwbesluit 2012 is eveneens niet nodig, zie ook mijn antwoord op vraag 12. Voor het verbeteren van de bouwkwaliteit in algemene zin en het toezicht daarop heb ik het wetsvoorstel Kwaliteitsborging voor het bouwen in procedure gebracht.

Vraag 1

Deelt u de mening dat iedereen toegang moet hebben tot fatsoenlijke huisvesting? Vindt u ook dat door de woningnood en stijging van huizenprijzen steeds meer mensen tussen wal en het schip geraken?

Ik vind het belangrijk dat de woningmarkt toegankelijk is voor alle inkomensgroepen. De schaarste op de woningmarkt is in de ene regio groter dan in de andere. Met name in de grote steden is sprake van forse prijsstijgingen en ziet niet iedereen zijn woonwensen gerealiseerd. Ik realiseer mij dat het voor sommige huishoudens door de stijgende huurprijzen en krapte op de woningmarkt lastiger is een betaalbare woning te vinden. Dit wordt het meest effectief verholpen door meer passende woningen toe te voegen aan de huur- en koopvoorraad, zodat het aanbod toeneemt. Om deze behoefte aan woningen te accommoderen hebben diverse partijen zoals Aedes, Bouwend Nederland en IVBN met BZK in de Woonagenda de ambitie uitgesproken om jaarlijks 75 duizend te woningen realiseren. In samenwerking met betrokken partijen ben ik volop bezig met het versnellen en vergroten van de woningbouw, bijvoorbeeld via de Woondeals met regio’s waar het woningtekort het groots is.
Naast het versnellen van de woningbouw richt ik me zowel op de aanpak van excessieve huren die het gevolg zijn van de krappe woningmarkt als de beschikbaarheid van betaalbaar woningaanbod. In mijn brief aan uw Kamer over mensen met een middeninkomen op de woningmarkt van 4 juli 2019 ga ik in op deze maatregelen1.

Vraag 2

Hoeveel mensen verdienen momenteel teveel voor een sociale huurwoning, maar kunnen geen woning in de vrije sector vinden binnen de grens van 30 procent van hun salaris, het percentage dat -stevig maar nog net- financieel verantwoord wordt geacht?

Het is niet goed mogelijk op basis van dergelijke criteria eenduidig vast te stellen wie wel en wie niet enkel is aangewezen op de vrije huur- of sociale huursector. Een aanzienlijk deel van de mensen die niet tot de DAEB-inkomensgroep behoren, woont bijvoorbeeld in de koopsector. Ook een deel van de DAEB-inkomensgroep voor sociale huur woont in een koopwoning. Bovendien heeft ook een aanzienlijk deel van de particuliere huursector huurniveaus onder de liberalisatiegrens. Ook spelen individuele preferenties van huishoudens een rol hoeveel zij wensen uit te geven aan een woning.
Dat neemt niet weg dat met name in gespannen woningmarktregio’s een toenemend aantal huishoudens meer moeite heeft om een betaalbare, passende woning te vinden. Daarom zet ik in om de toegankelijkheid van de woningmarkt te verbeteren met het in antwoord 1 genoemde brede pakket aan maatregelen en regionale bouwafspraken.

Vraag 3

Kunt u toelichten hoe alle andere Europese lidstaten de afbakening van de «achterstandsgroepen of sociaal kansarme groepen» voor sociale huisvesting hebben ingericht?

De genoemde afbakening van de «achterstandsgroepen of sociaal kansarme groepen» voor sociale huisvesting is in het DAEB-vrijstellingsbesluit (2012/21/EU) gedefinieerd als «voor achterstandsgroepen of sociaal kansarme groepen welke, door solvabiliteitsbeperkingen, geen huisvesting tegen marktvoorwaarden kunnen vinden».
Indien bij nieuwe staatssteun voor sociale huisvesting wordt voldaan aan de afbakening en aan de overige voorwaarden van het besluit, dan hoeft de steun niet te worden gemeld aan de Europese Commissie (EC). Voor zover uit bekende beschikbare stukken en informatie van verschillende lidstaten is af te leiden, hebben 17 van de 28 EU-lidstaten sociale huisvesting als DAEB aangemerkt en geven invulling aan deze afbakening. 15 van deze 17 EU-lidstaten hanteren inkomensgrenzen. Over de wijze hoe deze lidstaten deze afbakening hebben vormgegeven zal ik u nader informeren, omdat het ook van belang is inzichtelijk te maken wat de institutionele situatie op de verschillende woningmarkten is (zoals mate en wijze van overige regulering, aandeel sociale huisvesting) en onder welke voorwaarden en voor welke activiteiten steun wordt verleend. Dit integrale overzicht is voor zover bekend niet beschikbaar en zal moeten worden samengesteld.

Vraag 4

Zijn er lidstaten die gebruik maken van een andere afbakening dan een op basis van het inkomen?

Voor zover bekend worden in 2 van de 17 lidstaten die de sociale huisvesting als DAEB hebben aangemerkt, geen inkomensgrenzen gehanteerd. Over de wijze hoe deze lidstaten deze afbakening hebben vormgegeven informeer ik u nader.

Vraag 5

Wat is het percentage inwoners dat gebruik maakt van financieel door de overheid gesteunde woningen in andere Europese lidstaten?

Overheidssteun kan in Europese lidstaten die een sociale huursector kennen, onder andere plaatsvinden in de vorm van subsidie, overheidsleningen, belastingvoordeel, overheidsgarantie en huurtoeslag. Data over percentages van inwoners in Europese lidstaten die wonen in woningen die financieel door de overheid gesteund worden is voor zover bekend niet beschikbaar. In sommige Europese lidstaten spelen overheden geen ondersteunende rol in de financiering van sociale huurwoningen en komt financiering tot stand zonder overheidsgaranties. In andere lidstaten wordt doorgaans enkel een deel van de financierings- of exploitatiekosten door de overheid gedekt. Wel zijn er gegevens beschikbaar over het percentage sociale woningbouw in relatie tot de gehele woningvoorraad2, waaronder ook deels door de overheid gesteunde huurwoningen vallen. Hieruit blijkt dat in de meeste lidstaten het aandeel sociale huurwoningen klein is. In ongeveer de helft van de lidstaten ligt het aandeel op minder dan 5% en het grootste deel op minder dan 10%. Alleen in Nederland (30%), Oostenrijk (24%), Denemarken (20,9%), Frankrijk (16,8%), Zweden (19%) en het VK (17,6%) ligt het aandeel sociale huurwoningen boven de 10%.

Vraag 6

Bent u bekend met de antwoorden op de schriftelijke vragen die Europarlementariër Agnes Jongerius heeft gesteld aan Commissaris Vestager op 16 mei 2018 over de middeninkomens in de knel op de Nederlandse woningmarkt? Hoe oordeelt u over haar antwoord dat Nederland zelf haar eigen sociale huisvesting kon inrichten aan de hand van een ruime beoordelingsmarge? En hoe oordeelt u over haar antwoord dat de Europese Commissie alleen tussenbeide mag komen om te controleren of er kennelijke fouten zijn gemaakt wat betreft de definitie van sociale huisvesting?

Vraag 7

Hoe verklaart u het verschil in de interpretatie van de ruimte tot implementatie van Europese wetgeving? Waar Commissaris Vestager aangeeft dat Nederland een «ruime beoordelingsmarge» had, schreef u «geen volledige vrijheid» te hebben?

Ja, ik ben bekend met deze antwoorden. Sociale huisvesting kan door de lidstaat aangemerkt worden als een dienst van algemeen economisch belang (DAEB) en ter compensatie van de kosten voor het beheer van de opgedragen taak kunnen op grond van artikel 106 van het Verdrag betreffende de werking van de Europese Unie (VWEU) verschillende vormen van staatssteun worden verleend. Staatssteun is in principe verboden onder artikel 107(1) VWEU. Een van de fundamentele doelen van dit verdrag is namelijk om een interne market te creëren waarin mededinging niet wordt verstoord. Dat gebeurt via staatssteun wel, omdat het een economisch voordeel geeft aan de ontvanger. Alle organisaties binnen de EU die economische activiteiten uitvoeren, zowel publiek als privaat, zijn onderworpen aan het mededingingsrecht. Staatssteun is onder bepaalde omstandigheden toegestaan als onderbouwd kan worden dat het nodig is om bepaalde maatschappelijke doelen te behalen. EU-lidstaten moeten iedere vorm van staatssteun aan de Europese Commissie (EC) melden, tenzij hiervoor een vrijstelling van de aanmeldingsplicht geldt. Diensten die als DAEB zijn aangemerkt en voldoen aan de voorwaarden van het DAEB-vrijstellingsbesluit, hoeven niet te worden gemeld, indien wordt voldaan aan art.106 VWEU en het DAEB-vrijstellingsbesluit (2012/21/EU). Voor sociale huisvesting betekent dit dat de diensten in ieder geval moeten worden geboden aan «achterstandsgroepen of sociaal kansarme groepen welke, door solvabiliteitsbeperkingen, geen huisvesting tegen marktvoorwaarden kunnen vinden» (2012/21/EU, overweging 11). De rol van de EC hierbij is dat zij ervoor zorgen dat de mededingingsregels worden gerespecteerd. Concreet betekent dit dat de EC, zoals in het antwoord van Commissaris Vestager is vermeld, kan controleren op kennelijke fouten wat betreft de definitie van sociale huisvesting. Dit betekent dat er geen volledige vrijheid bestaat voor de lidstaat wat betreft de definitie van sociale huisvesting.
In Nederland geldt dat de voorwaarden waaronder corporaties in aanmerking komen voor bestaande steunmaatregelen zijn vastgelegd in de beschikking van de EC van 2009. Andere lidstaten kennen niet zo’n specifiek besluit los van het DAEB-vrijstellingsbesluit. Een van de voorwaarden uit de beschikking betreft de inkomensgrens. Als het gaat om een dienst van algemeen economisch belang waarbij staatssteun wordt gegeven vanwege sociale doelstellingen, moet er sprake zijn van een afgebakende groep. De inkomensgrens die in Nederland gehanteerd wordt is tot stand gekomen na overleg met de Europese Commissie en uw Kamer.3 Zoals uit het antwoord van Commissaris Vestager blijkt, had de EC te beoordelen of er sprake was van kennelijke fouten en was er daarmee geen volledig vrijheid voor Nederland om deze grens zelf te bepalen.

Vraag 8

Hoe definieert u «volledige vrijheid»? Welke vrijheid had u binnen de ruime beoordelingsmarges? Zou Nederland de vrijheid hebben gehad om binnen de ruime beoordelingsmarges van de Europese Commissie een inkomensgrens van 50.000 euro vast te stellen? Wat is de ruimst mogelijke inkomensgrens die zou vallen binnen de ruime beoordelingsmarges van de Europese Commissie?

Zoals hiervoor toegelicht ziet de EC erop toe dat lidstaten zich houden aan staatssteun- en mededingingsregels en controleert zij in dat kader de afbakening. Er was een beoordelingsmarge in de zin dat Nederland zelf voorstellen kon doen, maar er was geen volledige vrijheid in de zin dat de EC de voorstellen beoordeelde.

Vraag 9

Hoe verklaart u de verschillende interpretaties van de regels met betrekking tot de inrichting van de woningmarkt door de verschillende Europese lidstaten?

Zie mijn antwoord op vraag 8 voor de definitie van volledige vrijheid en waarom Nederland geen volledige vrijheid heeft gehad. Het is niet met zekerheid te zeggen welke grens de EC nog net wel en welke net niet meer zou hebben aanvaard, maar bij het vormgeven van een duidelijke definitie voor sociale huisvesting in Nederland was door de Europese Commissie nadrukkelijk gewezen op haar besluit Housing Finance Agency (HFA, lerland) dat onder andere een inkomenseis stelt en waarbij de Europese Commissie had vastgesteld dat de sociale rechtvaardiging van de lerse DAEB-status was gebaseerd op strengere criteria dan in het Nederlandse stelsel op dat moment werd toegepast. De grens van € 33.000 is toentertijd tot stand gekomen om de beginnende agent, verpleegkundige en onderwijzer binnen de toewijzingsnorm van een sociale huurwoning te laten vallen4 en is door het kabinet – inclusief een indexering – geaccepteerd, mede omdat het modale inkomen in Nederland op ongeveer € 35.000 lag. Duidelijk is dat met de huidige grens een groot deel van de Nederlandse huishoudens in aanmerking komt voor een sociale huurwoning (43%). Bij een verhoging van de inkomensgrens neemt dat aandeel toe. Bij het gegeven aantal sociale huurwoningen zal dit gevolgen hebben voor de slaagkansen van huishouden met een laag inkomen. Zoals in mijn brief aan uw Kamer over mensen met een middeninkomen op de woningmarkt is aangegeven5, zoek ik daarom in mijn voorstel voor de differentiatie van de DAEB-inkomensgrens naar een balans tussen betaalbaarheid en beschikbaarheid.

Vraag 10

Bent u zich ervan bewust dat de Europese Commissie alleen kan oordelen over het goed of fout zijn van een afbakening voor sociale huisvesting en niet kan aangeven hoeveel marge er is voor de afbakening? Zo ja, waarom verwijst u naar de goedkeuring van de Europese Commissie als verantwoording van de vastgestelde inkomensgrens?

Zoals ook in bovenstaande antwoorden toegelicht verschilt de situatie op de woningmarkt in de lidstaten en heeft niet iedere Europese lidstaat de regulering en ondersteuning van de nationale woningmarkt hetzelfde ingericht, waardoor dezelfde Europese kaderregels met betrekking tot staatssteun ook tot verschillende doorvertalingen in de afzonderlijke lidstaten kunnen leiden.

Vraag 11

Deelt u de mening dat een steeds grotere groep mensen met een inkomen boven de huidige inkomensgrens in de huidige overspannen woningmarkt geen huisvesting kan vinden in de vrije sector? Zo ja, vindt u ook dat gesteld kan worden dat de openbare behoefte aan sociale huisvesting groter is dan voorzien met de huidige Diensten van algemeen economisch belang (DAEB) inzake sociale huisvesting? En zo ja, deelt u de mening dat een verruiming van de inkomensgrenzen mogelijk is zonder dat de DAEB inzake sociale huisvesting verder gaat dan de openbare behoefte en dus mogelijk is binnen de Europese wetgeving?

De Europese Commissie kan oordelen over het goed of fout zijn van een afbakening voor sociale huisvesting. In de beoordeling van de bestaande steunmaatregelen die uitmondde in de beschikking van 2009 betekende dit dat de EC de inkomensgrens en de overige voorwaarden die werden verbonden aan de bestaande steunmaatregelen moest beoordelen en heeft aanvaard.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Corporaties laten vergoeding NOM-woning links liggen: te ingewikkeld»?1

Ja.

Vraag 2

Wat is de reden dat u de evaluatie van de Wet Energieprestatievergoeding (EPV) zonder beleidsreactie naar de Kamer heeft gestuurd?

De evaluatie is in maart 2019 afgerond. Het evaluatierapport is, conform het kabinetsbeleid met betrekking tot openbaarmaking van adviezen, direct na afronding op de site van de rijksoverheid gepubliceerd. De Cobouw heeft er vervolgens een artikel over geschreven. Daarin maakte zij er melding van dat ik het rapport zonder beleidsreactie naar uw Kamer zou hebben gestuurd. Op dat moment had ik het rapport echter nog niet aan uw Kamer gestuurd. Dat heb ik op 5 april 2019 (Kamerstukken 2018–2019, 34 228 nr. 25) met een begeleidende brief gedaan.

Vraag 3

Bent u voornemens om nog een beleidsreactie naar de Kamer te sturen? Zo ja, bent u dit op korte termijn van plan? Zo nee, kunt u dat alsnog op korte termijn doen?

In mijn brief van 5 april jongstleden geef ik aan dat ik in de komende periode over de evaluatie en de aanbevelingen in gesprek ga met de belangrijkste stakeholders: Aedes, de Woonbond en de vereniging Stroomversnelling. Zo wil ik bezien welke aanpassingen wenselijk en mogelijk zijn. Enkele aanbeveling van CE Delft zijn complex in hun eventuele uitwerking, zoals bijvoorbeeld deze drie: »overweeg een «EPV-light» in te voeren», «overweeg meer flexibiliteit bij toepassing eigen opwek» en «onderzoek of de administratieve lasten vermindert kunnen worden». Ik wil daarbij zorgen voor zo veel mogelijk draagvlak bij de belangrijkste stakeholders voor de eventuele aanpassingen. Ik verwacht uw Kamer eind dit jaar over de uitkomst te kunnen informeren.

Vraag 4

Hoe verklaart u dat slechts 6.000 NOM (Nul op de meter)-woningen zijn gerealiseerd?

Uit de evaluatie komt naar voren dat de EPV in belangrijke mate heeft bijgedragen aan de realisatie van nul-op-de-meter woningen, maar dat het aantal achterblijft bij de ambities van de initiële partijen van de vereniging Stroomversnelling. CE Delft geeft als redenen de sterk gestegen kosten door krapte op de bouwmarkt en het feit dat corporaties de EPV zien als een ingewikkelde regeling die substantiële personele ondersteuning vraagt.

Vraag 5

Op basis van welke aannames is het doel van 100.000 NOM-woningen vastgesteld en welke van deze aannames blijken met de kennis van nu onjuist? Hoe verklaart u dat er zo’n groot verschil is tussen het doel en het gerealiseerde aantal woningen?

Het was het doel van de tien ondertekenaars (vier bouwpartijen en zes corporaties) van de eerste samenwerkingsovereenkomst van de Stroomversnelling in 2013 om «gezamenlijk te innoveren […] zodat op sectorniveau condities gecreëerd worden voor [het renoveren van] tenminste 111.000 woningen.»Deze tien initiële partijen verplichtten elkaar destijds om 11.000 woningen te realiseren. Deze aantallen zijn volgens de vereniging Stroomversnelling nog niet gerealiseerd maar wel al vergund. De 100.000 woningen daar bovenop zouden van partijen die aanhaken moeten komen.
Het realiseren van 111.000 nul-op-de-meter woningen was geen doel van het kabinet. De vereniging Stroomversnelling gaat er vanuit dat dankzij innovatie en opschaling kostenreducties gerealiseerd kunnen worden en daarmee grote aantallen nul-op-de-meter woningen binnen bereik kunnen komen. Voor een verklaring voor het grote verschil tussen het doel en het gerealiseerde aantal woningen verwijs ik u naar het antwoord op vraag 4.

Vraag 6

Bent u het eens met de CE Delft onderzoekers die constateren dat vooral de laatste stap van NOM-maatregelen duur is en dat de NOM-eis leidt tot het afdwingen van dure maatregelen in met name installaties («last mile»)? Zo ja, welke consequenties verbindt u hieraan? Zo nee, welke constateringen van de CE Delft onderzoekers zijn in uw ogen onjuist?

Het onderzoekbureau concludeert dat vanuit kosteneffectiviteitsoverwegingen met name de laatste stap van NOM-maatregelen duur is. Dat betreft vooral de investeringskosten voor de warmtebron (bij all electric doorgaans de warmtepomp) en aanpassing van de afgiftesystemen aan de lage temperatuurverwarming.
De Regeling energieprestatievergoeding huur kent nu al de mogelijkheid om deze laatste stap niet te zetten. De energieprestatievergoeding is ook mogelijk voor een woning die voor verwarming en warm tapwater gebruik maakt van aardgas. Wel dient dit gebruik dan «gecompenseerd» te worden met extra opwek van duurzame energie op of aan de woning. Omdat de huurder een rekening behoudt voor het gebruik van aardgas in de woning is de EPV die de huurder en verhuurder overeen mogen komen in dat geval lager. CE Delft concludeert over deze variant van de EPV dat het door het grote aantal compenserende zonnepanelen zeer lastig is om te voldoen aan de wettelijke eis met betrekking tot de hoeveelheid op of aan de woning op te wekken duurzame energie. Hierover ga ik in gesprek met de betrokken stakeholders.

Vraag 7

Bent u het met de CE Delft onderzoekers eens dat het zinvol kan zijn om de eis van eigen energieopwekking los te laten voor woningen met een beperkt of minder geschikt dakoppervlakte? Zo nee, welke maatregelen neemt u dan tegen het onderliggende probleem dat projecten duurder worden of zelfs afvallen vanwege de businesscase?

Indertijd is er beredeneerd gekozen voor de eis van op de woning duurzaam opgewekte energie. Het helemaal loslaten van de eis van opwek van duurzame energie, bijvoorbeeld voor woningen met een beperkt of minder geschikt dakoppervlak, ligt niet in de rede. De eis van op de woning duurzaam opgewekte energie, in combinatie met de goede isolatie, is een belangrijk onderdeel van de wettelijke regeling. Mede hierop is het onderscheid tussen de EPV en de overige betalingsverplichtingen, die in het kader van de huur van woonruimte kunnen worden overeengekomen, gebaseerd.
Ik ben bereid met de genoemde stakeholders te kijken of het zinvol is de eis te heroverwegen. Tegelijk wil ik zorgen dat de regeling niet complexer wordt en huurders afdoende beschermd blijven tegen woonlastenstijgingen.

Vraag 8

Onderschrijft u de verwachting van de CE Delft onderzoekers dat de kosteneffectiviteit van NOM de komende jaren verslechtert? Zo ja, welke maatregelen neemt u hier tegen? Zo nee, waarom niet?

De Stroomversnelling is bezig zicht te krijgen op de hoogte van de «algemene» prijsstijging in de bouw en de prijsstijging van nul-op-de-meter renovatieconcepten. Hun eerste indruk is dat nul-op-de-meter (zowel nieuwbouw als renovatieconcepten) duurder worden, maar dat de prijsstijging significant lager is dan algemeen in de bouw.
Het is niet goed te voorspellen hoe de kosten in de markt zich zullen ontwikkelen. Op korte termijn zal ik met de betrokken stakeholders overleggen op welke wijze aanpassingen aan de EPV kunnen bijdragen aan het verminderen van de kosten van nul-op-de-meter renovaties, zonder dat dit ten koste van de bescherming van de huurder gaat. Daarnaast zijn in het ontwerpKlimaatakkoord verschillende afspraken opgenomen om via opschaling en grotere aantallen renovatiekosten te verlagen.
Voor een meer complete afweging van kosten en baten van een nul-op-de-meter renovatie moeten ook aspecten als wooncomfort en levensduurverlening van de woning in ogenschouw worden genomen. Die kunnen per woning en woningtype verschillen. De verhuurder en huurder kunnen die afweging het beste samen maken.

Vraag 9

Onderschrijft u de stelling van de CE Delft onderzoekers dat het feit dat de kosten voor verNOMmen, die 60.000 euro hoger zijn dan verwacht, een struikelblok vormen voor de opschaling van NOM-renovaties en nieuwbouw?

Hogere kosten zorgen voor een slechtere businesscase voor de verhuurder van een nul-op-de-meter renovatie. Het kabinet heeft immers via de EPV de inkomsten voor de verhuurder wettelijk gemaximeerd om zo de huurder te beschermen. Ik onderschrijf dat hogere renovatiekosten tot minder nul-op-de-meter renovaties zullen leiden.

Vraag 10

Bent u het met de CE Delft onderzoekers eens dat de oorzaak van deze hogere kosten ligt in een combinatie van krapte op de bouw- en installatiemarkt, een beperkt aantal aanbieders en onvoldoende innovatie?

Ik zie geen reden om aan de inschattingen van CE Delft te twijfelen. Wat betreft de maatregelen die ik neem verwijs ik u naar het antwoord op vraag 8 en de afspraken die hierover gemaakt zijn in het kader van het ontwerpklimaatakkoord.

Vraag 11

Deelt u de mening dat u geen invloed heeft op de oorzaken van de hogere kosten voor verNOMmen? Zo nee, welke maatregelen heeft u genomen om deze kosten te verlagen en waarom heeft dit tot op heden niet geleid tot een kostenreductie?

Zie antwoord vraag 10.

Vraag 12

Deelt u de mening dat het bestaan van deze hogere kosten -welke u in ieder geval op korte termijn niet kunt beïnvloeden- reden geeft de korte termijn ambities ten aanzien van verNOMmen te temperen en naar meer betaalbare alternatieven te kijken die leiden tot evenveel verduurzaming en CO2-reductie?

Het kabinet heeft geen specifieke ambities als het gaat over het tot nul-op-de-meter renoveren van huurwoningen. Wat betreft het klimaatbeleid in de gebouwde omgeving staan de CO2-reductiedoelstellingen voorop. Enkele corporaties en marktpartijen hebben wel ambities ten aanzien van het tot nul-op-de-meter renoveren van woningen. Daarmee helpen zij de kabinetsdoelstellingen te realiseren. Waar huurder en verhuurder samen tot het oordeel komen, dat het tot nul-op-de-meter renoveren van de woning gewenst is, wil ik die ambitie graag blijven faciliteren.
Zoals aangegeven in mijn antwoorden bij vragen 6 en 7 ben ik bereid met de stakeholders te kijken of het zinvol is ook renovaties met minder hoge initiële investeringskosten via de EPV te faciliteren. Daarbij wil ik voorkomen dat «op weg naar aardgasvrij» verhuurders spijtmaatregelen treffen, zoals isolatie die later onvoldoende blijkt te zijn.

Vraag 13

Kunt u binnen de Wet EPV drie alternatieven voor de NOM-voorwaarden schetsen met een betere kosteneffectiviteit?

Het is te vroeg om nu al alternatieven te schetsen. Er zijn bij eventuele aanpassingen meerdere uitdagingen. Deze hebben bijvoorbeeld te maken met de juridische kaders, de wisselwerking met ander beleid zoals het woningwaarderingsstelsel (WWS), de bescherming van de huurder en de wens de regeling te vereenvoudigen. Deze zaken wil ik eerst met de betrokken stakeholders bespreken.

Vraag 1

Kent u het bericht dat een Zweedse belegger bijna tienduizend Nederlandse huurwoningen opkoopt van een andere belegger?1 Wat is uw reactie daarop? Vindt u de hele gang van zaken wenselijk?2 Wat wordt er bedoeld met de «567 andere eenheden» die de Zweedse vastgoedbelegger heeft aangekocht? Wat gaat daarmee gebeuren?

Ik ben bekend met het bericht dat de Zweedse belegger Heimstaden bijna tienduizend Nederlandse huurwoningen gekocht heeft van belegger Round Hill Capital.
Heimstaden geeft als reden voor de aankoop de gunstige omstandigheden op de Nederlandse woningmarkt, waaronder het sterke economische fundament en het tekort aan woningen. Het bedrijf belooft het nieuwe bezit te verduurzamen, te moderniseren en te verhuren tegen een «betaalbare middenhuur».3 Het is mij niet bekend hoe dit concreet wordt ingevuld.
Het staat beleggers vrij om woningen te verkopen of aan te kopen. Bij de aankoop van woningen vind ik het belangrijk om onderscheid te maken tussen beleggers die op een duurzame manier woningen aan de voorraad toevoegen en tussen beleggers die excessief gedrag tonen en speculatief handelen. Hierbij geldt dat beleggers die excessief gedrag vertonen moeten worden aangepakt. Ik zet mij in om tot de balans te komen waarbij meer middenhuurwoningen worden toegevoegd en excessen worden aangepakt.

Vraag 2

Welke gevolgen heeft deze overname voor huurders of welke gevolgen kan het hebben voor de huurprijs en het onderhoud?

De genoemde 567 eenheden die onderdeel zijn van de transactie betreffen hoofdzakelijk bergingen behorend bij een woning. In dit aantal zijn echter ook antenne opstelpunten, recreatieruimten en groenstroken opgenomen die integraal onderdeel uitmaken van de totale transactie.

Vraag 3

Nu de Zweedse vastgoedbelegger Heimstaden 1,39 miljard euro aan Round Hill Capital zou hebben betaald, hoeveel belasting komt er in de schatkist door deze vastgoeddeal? Hoe kan dit belastinggeld ten goede komen aan huurders en de huursector?3 4

Verkoop van verhuurde woningen beëindigt de lopende huurovereenkomst niet («koop breekt geen huur»). Bij verkoop van verhuurde woningen zet de nieuwe eigenaar de bestaande huurcontracten ongewijzigd voort als nieuwe verhuurder, en is hij dus gebonden aan de bestaande verplichtingen in dat huurcontract.
Voor alle huurcontracten voor woonruimten geldt dat de verhuurder verplicht is de woning te onderhouden, dat wil zeggen het verhelpen van onderhoudsgebreken. Zoals genoemd in het Besluit kleine herstellingen zijn alleen de kleine en dagelijkse onderhoudswerkzaamheden voor rekening van de huurder.
Voor alle huurcontracten voor woonruimten is ook sprake van huurbescherming bij de huurbeëindiging: de verhuurder kan alleen gebruik maken van de in de wet genoemde opzeggingsgronden voor huurders; en als de huurder niet instemt met een huuropzegging door de verhuurder, kan alleen de rechter de huur beëindigen. De enige uitzondering hierop zijn de huurcontracten voor bepaalde tijd van maximaal 2 jaar voor zelfstandige woningen (eengezinswoningen, appartementen) en maximaal 5 jaar voor onzelfstandige woningen (kamers); die eindigen als de huurder maximaal 3 maanden en minimaal 1 maand voor de afgesproken einddatum door de verhuurder schriftelijk over die einddatum wordt geïnformeerd.
Voor wat er met de huurprijs kan gebeuren is bepalend of het lopende huurcontract een geliberaliseerde huurprijs heeft of niet. Indien een lopend huurcontract een niet-geliberaliseerde (dus een gereguleerde) huurprijs heeft, heeft de huurder volle huurprijsbescherming en houdt deze bescherming ook bij de nieuwe verhuurder. Dan gelden de door de Minister vastgestelde maximale huurverhogingspercentages en de maximale huurprijs op basis van het woningwaarderingsstelsel.
Indien een lopend huurcontract een geliberaliseerde huurprijs heeft (ook wel vrije sector genoemd) doordat de aanvangshuurprijs van het huurcontract voor een zelfstandige woning boven de toenmalige liberalisatiegrens lag, zijn er mogelijkheden voor de verhuurder om de huur te verhogen. Dit kan via een (indexerings)clausule in het huurcontract of via een aanbod van een nieuw huurcontract. Als er in het huurcontract een (indexerings)clausule is opgenomen, dan is de jaarlijkse huurverhoging al aan het begin van de huur overeengekomen. In het huurcontract staat dan vermeld voor welk percentage of welk inflatiepercentage is gekozen. De huurder kan bezwaar maken bij de verhuurder als deze een ander (hoger) percentage gebruikt dan in het huurcontract is vermeld. De verhuurder komt dan namelijk het contract niet na. Als er geen (indexerings)clausule in het huurcontract staat, dan kan de verhuurder alleen de huur verhogen door een nieuw huurcontract aan te bieden met een hogere huurprijs. Als de huurder hiermee niet instemt, dan kan de verhuurder de huur opzeggen en zal uiteindelijk de rechter moeten beoordelen of het aanbod voor een nieuw huurcontract redelijk is geweest. Voor geliberaliseerde huurcontracten geldt wel dat de huurprijs maximaal eenmaal per twaalf maanden verhoogd mag worden en dat de verhuurder de servicekosten jaarlijks moet afrekenen tegen de daadwerkelijk gemaakte kosten.

Vraag 4

Hoeveel van de 3.876 huurwoningen die Round Hill Capital voor 365 miljoen euro kocht in 2014 waren toen nog sociale huurwoningen en zijn nu geliberaliseerd waardoor ze in de vrije sector vallen?

Op grond van artikel 67 Algemene Wet inzake Rijksbelastingen (AWR) kunnen geen uitlatingen worden gedaan over de fiscale positie van individuele belastingplichtigen. Daarnaast is het vanwege de formele scheiding tussen de inkomsten en uitgaven binnen de overheidsfinanciën ook niet mogelijk om gestegen belastingafdrachten van een specifieke belastingplichtige aan te wenden voor specifieke andere uitgaven.

Vraag 5

Hoeveel van de 9.554 woningen, die nu worden verkocht aan een Zweedse Vastgoedbelegger, waren in 2015 nog sociale huurwoningen en zijn nu geliberaliseerd waardoor ze in de vrije sector vallen?

De verkoop van woningen door het Wooninvesteringsfonds (WIF) aan Round Hill Dutch Residential Investment SCS is beoordeeld door de Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT). Het ging hierbij overigens om 3.817 woningen. Op 5 februari 2015 (kenmerk 2015–0000052739) is goedkeuring gegeven voor de verkoop van deze woningen aan Round Hill. Van deze 3.817 woningen waren er 1.536 geliberaliseerd, de overige 2.281 huurwoningen hadden een maximale huur onder de liberalisatiegrens. De huurprijsontwikkeling van specifieke woningen bij beleggers wordt niet bijgehouden.

Vraag 6

Waarom en op basis waarvan gaf toenmalig Minister Blok voor Wonen en Rijksdienst een ontheffing voor een lagere verkoopprijs van de sociale huurhuizen in 2015, en komt dit voordeel dat Round Hill Capital toen heeft «gekregen» van de Minister weer terug bij de volkshuisvesting? Zo nee, waarom niet?5

Een groot deel van de 9.554 woningen van Round Hill is aangekocht van particuliere beleggers. Daarvan is niet bekend of het om woningen ging met een huurprijs boven of onder de liberalisatiegrens. Evenmin is van de betreffende woningen de feitelijke huurprijs op het moment van aankoop door Round Hill bekend, noch de feitelijke huurprijs thans. Voor wat betreft de woningen van corporaties, zie hiervoor het antwoord op vraag 5.

Vraag 7

Hoeveel belasting betaalt Round Hill Capital door de huidige deal met Heimstaden en op welke manier gaat u ervoor zorgen dat dit ten goede komt aan de volkshuisvesting? Of op welke andere manieren kunnen huurders meeprofiteren van de winsten die op hun huurhuizen zijn gemaakt?

De beoordeling van voorgenomen verkopen van woningen door woningcorporaties wordt namens de Minister door een toezichthouder uitgevoerd. Deze komt onafhankelijk tot haar oordeel.
Op grond van de regelgeving was een ontheffing nodig wanneer onder de 90% van de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik werd verkocht. Bij woningen in verhuurde staat ligt de verkoopwaarde doorgaans onder de 90% van de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik (gemiddeld op 75%). Ook de woningen van het WIF zijn in verhuurde staat verkocht. Eveneens op grond van reguliere regelgeving kon een ontheffing worden verleend indien verhuurde woningen zonder aanvullende voorwaarden boven een prijs van 75% van de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik werden verkocht. Dit was hier het geval, zodat de ILT tot het oordeel is gekomen dat een ontheffing kon worden verleend.

Vraag 8

Op welke manieren gaat Heimstaden de huurwoningen verduurzamen en hoe kunt u ervoor zorgen dat de huurprijzen betaalbaar blijven en niet teveel stijgen?

Op grond van artikel 67 Algemene Wet inzake Rijksbelastingen (AWR) kunnen geen uitlatingen worden gedaan over de fiscale positie van individuele belastingplichtigen. Daarnaast is het vanwege de formele scheiding tussen de inkomsten en uitgaven binnen de overheidsfinanciën ook niet mogelijk om gestegen belastingafdrachten van een specifieke belastingplichtige aan te wenden voor specifieke andere uitgaven.

Vraag 9

Welke andere voornemens of plannen tot verkoop van betaalbare huurhuizen zijn er voor 2019 en 2020? Bent u bereid om de Kamer te informeren over voornemens tot verkoop van Nederlandse (sociale) huurhuizen? Zo nee, waarom niet?

Het is mij niet bekend op welke wijze Heimstaden de huurwoningen gaat verduurzamen. De huidige regelgeving voorziet erin dat huren na renovatie betaalbaar blijven en niet te veel stijgen. Een verhuurder kan een woning alleen verbeteren op het moment dat een huurder daarmee instemt na een schriftelijk voorstel. Bij een complex woningen geldt een specifieke regeling: een voorstel wordt redelijk geacht indien 70% van de huurders daarmee heeft ingestemd. Een belangrijke overweging van huurders daarbij is de voorgestelde huurverhoging na renovatie.

Vraag 1

Kent u het bericht en de oproep van Federatie Opvang dat het «tekort sociale huurwoningen is zo groot dat er een deltaplan nodig is»?1 Wat is uw reactie daarop?

Ja, dat bericht is mij bekend.

Vraag 2

Hoe gaat u ervoor zorgen dat er snel structureel meer betaalbare, sociale huurhuizen komen, zonder dat de kwaliteit van de huizen achteruit gaat en zonder dat er wordt getornd aan huurdersrechten?

Het is belangrijk om een woning te hebben. In alle segmenten zijn momenteel tekorten, op lokaal niveau verschillen die sterk. Het woningtekort in Nederland heeft dan ook mijn bijzondere aandacht. Ik ben daarom volop bezig met maatregelen op alle terreinen van de woningmarkt. Ik pak de samenwerking met anderen op daar waar die het meest effectief is: regionaal, sectoraal en thematisch. Het gaat daarbij om maatregelen en afspraken die zich richten op het bouwen van meer woningen, maar zeker ook maatregelen die bijdragen aan de betaalbaarheid. Zo werk ik aan de uitvoering van de Nationale Woonagenda, woondeals in gebieden met de meeste druk op de woningmarkt, een stimuleringsaanpak flexwonen om te zorgen voor meer tijdelijke woonruimte komt voor spoedzoekers (conform motie Ronnes c.s._), het Actieplan Dak- en Thuisloze Jongeren, de Meerjarenagenda Beschermd Wonen en Maatschappelijke Opvang, het Actieplan Studentenhuisvesting, de Actie-agenda Vakantieparken, uitwerking van de aanbevelingen van de Samenwerkingstafel middenhuur, de actielijn Wonen en Zorg uit Programma Langer Thuis, en de evaluatie van de herziene Woningwet. Bovendien maak ik vaart met de uitwerking van afspraken uit het Sociaal Huurakkoord dat Aedes en de Woonbond met elkaar sloten. Daarmee hebben huurders de komende jaren meer zekerheid over de betaalbaarheid van hun woning.
Uiteindelijk ben ik niet degene die woningen bouwt, daar staan andere partijen voor aan de lat. Specifiek voor sociale huurwoningen gebeurt er al veel. Zo heeft Aedes in haar Woonagenda de ambitie uitgesproken om 30.000 woningen per jaar te bouwen en sloot zij met de Woonbond het Sociaal Huurakkoord om de betaalbaarheid van huurwoningen te borgen.

Vraag 3

Hoe gaat u ervoor zorgen dat de norm blijft dat mensen een vast en geen tijdelijk huurcontract hebben aangezien u en een deel van de Kamer «flexwonen» wil stimuleren?

Voor mij is de norm dat het voor iedereen bereikbaar moet zijn om prettig en betaalbaar te wonen, ook als je met spoed een woning nodig hebt en nergens anders terecht kunt omdat je bijvoorbeeld onvoldoende inschrijftijd hebt opgebouwd. Flexwonen biedt voor spoedzoekers een uitkomst, al is dat maar voor een bepaalde periode. Het zorgt ervoor dat je snel een dak boven je hoofd hebt en niet verder in problemen terecht komt na bijvoorbeeld een scheiding, ziekte of ontslag. Daarmee heeft de woningzoekende tijd, rust en ruimte om een volgende stap voor te bereiden.

Vraag 4

Waar moeten bewoners van een tijdelijke woning naar toe als hun huurcontract afloopt maar er geen andere beschikbare en betaalbare woning is?

Bij het hanteren van tijdelijke huurcontracten is het perspectief op andere woonruimte na afloop van het huurcontract erg belangrijk. Het verschilt per regio en ook per woningzoekende hoe dat perspectief eruitziet en welke aanvullende acties daarvoor vanuit de verhuurder of de huurder nodig zijn. In de meeste woningmarktregio’s is het geen probleem om na afloop van een tijdelijk huurcontract van bijvoorbeeld twee (maximumduur tijdelijke overeenkomst voor zelfstandige woningen) of vijf jaar (maximumduur voor tijdelijke overeenkomst van onzelfstandige woonruimte) voor reguliere woonruimte in aanmerking te komen. Sommige spoedzoekers stromen op eigen initiatief na verloop van tijd uit naar een koopwoning of huurwoning in de vrije sector. Andere woningzoekenden hebben meer hulp nodig en worden daar vaak vanuit een flexibele woonoplossing bij geholpen. Veel gemeenten hebben er bovendien voor gekozen om de al opgebouwde wachttijd in het woonruimteverdeelsysteem niet te laten vervallen bij het aanvaarden van een flexibele woonoplossing met een tijdelijk contract. Zeker in kraptegebieden is dit een belangrijke maatregel.
Overigens is voor mij juist het bieden van perspectief voor spoedzoekers een belangrijke reden om in te zetten op flexwonen. Daarmee kunnen onwenselijke woonsituaties of dakloosheid voorkomen worden. Op maatschappelijk niveau kunnen we de kosten voor opvang en handhaving terugdringen en tegelijkertijd verloedering tegengaan door transformatie van leegstaande gebouwen naar flexwonenoplossingen.

Vraag 5

Hoe verhoudt uw beleid om de verkoop van sociale huurhuizen te stimuleren zich tot het tekort aan minstens 80 duizend sociale huurwoningen? Bent u bereid uw beleid te herzien en de verkoop aan derden, met name particuliere beleggers, te stoppen?

Beslissingen om sociale huurwoningen te verkopen worden door de corporatie gemaakt in overleg met de gemeente en de huurdersorganisatie. De omvang van de benodigde voorraad aan sociale huurwoningen, de samenstelling daarvan en de spreiding over de wijken zijn bij uitstek onderwerpen die aan bod komen in het overleg tussen corporatie, gemeente en huurdersorganisatie in het kader van het maken van prestatieafspraken. Dan zal ook blijken of er een overschot is aan bepaalde (typen) woningen, waarbij verkoop een optie is, en een tekort aan andere. Bij de vertaling hiervan naar de prestatieafspraken kan worden vastgelegd hoe groot de omvang van de sociale woningvoorraad moet zijn en/of welke woningen verkocht kunnen worden. Dit biedt een waarborg dat de sociale woningvoorraad van de gewenste grootte en samenstelling is. De opbrengsten van de verkopen kunnen worden aangewend voor de volkshuisvestelijke opgaven van de corporatie, waaronder nieuwbouw.
De verkoopregels worden in zoverre vereenvoudigd dat de thans voorgeschreven gemeentelijke zienswijze op verkopen kan vervallen indien er prestatieafspraken zijn gemaakt zoals hiervoor beschreven. Zijn deze prestatieafspraken er niet, dan blijft een gemeentelijke zienswijze verplicht. Overigens geldt deze regeling alleen voor potentieel te liberaliseren woningen, voor blijvend gereguleerde woningen blijft een zienswijze van de gemeente en van de huurdersorganisatie verplicht. Gegeven deze waarborgen is er geen reden om verkopen, waaronder verkopen aan beleggers, te stoppen.

Vraag 6

Zijn er nog steeds op korte termijn 10 duizend huurhuizen nodig of is dit aantal inmiddels gegroeid, omdat Federatie Opvang, GGZ Nederland en de RIBW Alliantie al in 2016 meldden dat er snel 10 duizend extra woningen nodig waren voor doelgroepen uit opvang en ggz? Wat heeft u sinds die oproep gedaan om mensen uit de maatschappelijke opvang en de ggz aan een betaalbaar huis te helpen?2

Hoeveel woningen precies op landelijk niveau nodig zijn voor mensen die door de ambulantisering van de ggz, het beschermd wonen en de maatschappelijk opvang zelfstandig (begeleid) gaan wonen is niet bekend. De vraag naar woningen met bijbehorende randvoorwaarden als passende begeleiding is een opgave die van regio tot regio verschilt en lokaal moet worden opgepakt. Gemeenten kijken hierbij breder dan alleen deze doelgroepen. Bij het door BZK en VWS gefinancierde kennis- en experimentenprogramma «Langer Thuis» van Platform31 wordt gekeken naar goede voorbeelden om de lokale opgave met betrekking tot wonen en zorg van gemeenten in beeld te brengen. In dat kader wordt ook een landelijke uitvraag gedaan bij gemeenten, naar of zij de opgave in beeld hebben voor specifieke doelgroepen zoals ouderen en doorstroom uit maatschappelijk wonen en beschermd wonen, en hoe groot die opgave is.
De Staatssecretaris van VWS en ik stimuleren onder andere via de Nationale woonagenda en de Meerjarenagenda Beschermd Wonen en Maatschappelijke Opvang dat gemeenten, corporaties, en huurdersorganisaties, bij voorkeur samen met zorgaanbieders en het sociaal domein, (prestatie)afspraken te maken over het beschikbaar maken van woonruimte voor mensen die uitstromen uit intramurale voorzieningen naar de wijk. In het kader van de Meerjarenagenda is bestuurlijk afgesproken dat regio’s in 2019 concrete uitvoeringsafspraken maken over de uitstroom uit beschermd wonen en maatschappelijke opvang, waaronder over het realiseren van voldoende beschikbare en betaalbare wooneenheden en een breed arsenaal van woonvarianten.
In recent onderzoek geeft 72% van de ondervraagde corporaties aan afspraken te hebben voor de directe bemiddeling van dergelijke groepen naar zelfstandige huisvesting.
Het is belangrijk om niet alleen afspraken over passende en de betaalbare huisvesting en de ontwikkeling van een scala aan diverse woonvormen te maken, maar juist ook over afspraken te maken over de noodzakelijke randvoorwaarden, zoals op- en afschaalbare begeleiding, spreiding over buurten, weten waar partijen terecht kunnen bij woonoverlast, het op orde krijgen van schulden, en een zachte landing van mensen in de wijk. In het kader hiervan ondersteunt het Rijk de uitbreiding van actieprogramma «Weer Thuis!» van initiatiefnemers VNG, Aedes, Federatie Opvang, Leger des Heils en de RIBW Alliantie met 10 extra regio’s. Bovendien is er vanuit het door BZK en VWS ondersteunde programma «Weer Thuis in de Wijk» bij Platform31 een reeks aan relevante publicaties en leerkringen opgeleverd die lokale partijen helpen bij het in kaart brengen van de lokale opgave en het vormgeven van een goed samenwerkingsproces.

Vraag 7

Waar kunnen mensen terecht die urgent een woning nodig hebben, zoals mensen van wie hun relatie stuk loopt en zij toevallig wonen in een regio waar er woningnood heerst?

Mensen die urgent een woning nodig hebben in een regio waar schaarste is, kunnen afhankelijk van hun (financiële) mogelijkheden zelf woonruimte op de woningmarkt zoeken. Wanneer dat niet in de eigen regio mogelijk is, vergroot het de slagingskansen om het zoekgebied te vergroten.
Afhankelijk van het lokale beleid kunnen woningzoekenden in aanmerking komen voor een urgentieverklaring. Gemeenten kunnen dit verankeren in een huisvestingsverordening. In gemeenten zonder huisvestingsverordening beslissen corporaties zelf welke groepen in aanmerking kunnen komen voor urgentie.
Het verlenen van urgentie aan specifieke doelgroepen is een verdeling van schaarste op de woningmarkt. Het spreekt voor zich dat naarmate gemeente meer groepen aan urgentieregelingen toevoegt, deze aan kracht inboeten. In geval van schaarste is het daarnaast verstandig om lokaal de woningbouwplannen af te stemmen op de kwalitatieve woningbehoefte, zowel op de lange als de korte termijn. Naast reguliere huur- en koopwoningen kan ook een meer flexibele woningvoorraad helpen om mensen snel van een woning te voorzien. Met de stimuleringsaanpak Flexwonen zal het Rijk gemeenten en andere betrokken bij de totstandkoming van meer flexibele en tijdelijke woningen ondersteunen, conform motie Ronnes c.s. over een noodplan woningbouw. Daarmee wordt voorkomen dat groepen mensen hun toevlucht zoeken tot (informele) woonoplossingen die minder geschikt zijn, zoals het wonen op vakantieparken en jachthavens.

Vraag 8

Kunt u schematisch aangeven hoe u de tien aangenomen moties over het aanpakken van de woningnood onder met name kwetsbare groepen heeft uitgevoerd, per motie? Kunt u aangeven hoeveel extra betaalbare huurwoningen er bij zijn gekomen tussen 2015 en 2019 of vindt u dat de moties niet voldoende of naar behoren zijn uitgevoerd?3

Hieronder treft u een schema met verwijzing naar de stukken waarin de uitvoering van de betreffende moties is toegelicht.
Motie
Motienummer
Afgedaan
Berckmoes-Duindam c.s.
TK 2014–2015, 29 325 nr. 71
TK 2015–2016, 29 325, nr. 74
Voortman
TK 2015–2016, 34 300-XVIII, nr. 29
TK 2015–2016, 32 847, nr. 228
Bashir
TK 2015–2016, 19 637, nr. 2100
TK 2015–2016, 32 847, nr. 228
Berckmoes-Duindam c.s.
TK 2015–2016, 29 325, nr. 76
TK 2015–2016, 32 847, nr. 228
De Vries
TK 2015–2016, 32 847, nr. 230
TK 2016–2017, 32 847, nr. 294
Ronnes
TK 2016–2017, 29 453, nr. 444
TK 2018–2019, 32 847, nr. 428
Dik-Faber/Voortman
TK 2017–2018, 34 775-XVIII, nr. 33
TK 2018–2019, 32 847, nr. 428
Koerhuis/Dik-Faber
TK 2017–2018, 32 847, nr. 396
Loopt mee in halfjaarlijkse rapportage over plancapaciteit
Ronnes c.s.
TK 2018–2019, 35 000-VII, nr. 52
In voorbereiding, zie ook TK 2018–2019, 32 847, nr. 472
Peters
TK 2018–2019, 35 000-XV, nr. 53
In voorbereiding
Het aantal goedkope huurwoningen (huurprijs onder de kwaliteitskortingsgrens van € 414,02 in 2017) en betaalbare huurwoningen (huurprijs tussen de kwaliteitskortingsgrens van € 414,02 en de aftoppingsgrens van € 635,05 in 2017) in de corporatiesector bij elkaar opgeteld nam toe van 1.785.011 zelfstandige woningen begin 2015 tot 1.833.828 zelfstandige woningen eind 2017 (bron: verantwoordingsinformatie woningcorporaties). Dit is tevens het meest recente moment waarover de data beschikbaar zijn.

Vraag 9

Klopt het dat de wachttijden bij De Alliantie kunnen oplopen tot 20 jaar? Zo ja, hoe verklaart u dat?4

De genoemde wachttijd in het krantenartikel in «Almere deze week» d.d. 25 februari 2019 is een prognose. Of deze prognose realistisch is kan ik niet beoordelen. De wacht- en zoektijd voor personen die zich nu inschrijven is afhankelijk van de ontwikkeling van het aantal woningzoekenden, van de woningvoorraad en ook van de eisen die een woningzoekende aan een woning stelt.
In de woningnetregio Almere was de inschrijfduur bij verhuring in 2017 gemiddeld 8,6 jaar. Dit blijkt uit het onderzoek Stand van de woonruimteverdeling (zie volgende vraag). De zoekduur in deze regio is niet bekend, maar uit landelijke cijfers blijkt dat de zoekduur veel korter is dan de inschrijfduur.

Vraag 10

Wat is de laatste stand van zaken van wacht- en zoektijden in ons land voor sociale huurhuizen? Kunt u overzicht geven per woningmarktregio, en zo nee bent u bereid dat te onderzoeken?

Op 4 april heb ik twee onderzoeksrapporten aan uw Kamer gestuurd over wacht- en zoektijden: Stand van de woonruimteverdeling en Ruimte voor wonen, over de resultaten van het Woon Onderzoek Nederland 2018. Hierin worden de wacht- en zoektijden per regio beschreven. In de Staat van de Volkshuisvesting 2019 die in mei aan de Kamer wordt aangeboden zal ik ingaan op de uitkomsten.

Vraag 11

Hoe verhoudt het eisen van extra belastingen op sociale huurhuizen, in de vorm van de verhuurderheffing en de uitwerking van ATAD, zich tot het oplossen van de tekorten in de sociale huursector?

Corporaties zijn Vpb-plichtig, waardoor algemene fiscale maatregelen die de Vpb betreffen, zoals de ATAD-maatregelen, ook hen kunnen raken. Bij de verhuurderheffing is de grondslag de WOZ-waarde, waardoor in principe de heffingslast toeneemt als de WOZ-waarde stijgt.
Zoals aangegeven in mijn brief_ van 6 maart jl. zal ik onderzoek uitzetten naar de omvang en kosten van de maatschappelijke opgaven voor woningcorporaties in relatie tot de financiële slagkracht van de corporatiesector op lange en korte termijn, zowel landelijk als regionaal. Eind 2019 verwacht ik de Kamer de resultaten van deze onderzoeken te kunnen presenteren.

Vraag 12

Wat is uw reactie op de woorden van de bestuurssecretaris van Lefier die stelt: «Uitgelezen moment om de verhuurderheffing af te schaffen, onder voorwaarde dat wij corporaties elke euro die ons dat bespaart inzetten ten dienste van de volkshuisvesting», gezien het begrotingsoverschot van maar liefst 11 miljard euro? Bent u bereid om de extra belastingen voor de sociale huursector om te zetten in een investeringsplicht, zodat er meer geld vrij komt voor nieuwbouw, verduurzaming en lagere huurprijzen?5 6

In reactie op de woorden van de bestuurssecretaris van Lefier stel ik vast dat corporaties in beginsel hun beschikbare middelen te allen tijde dienen in te zetten ten dienste van de volkshuisvesting. Dit geldt ongeacht een eventuele afschaffing van de verhuurderheffing. Ik ga ervan uit dat ook Lefier zijn middelen inzet ten behoeve van de volkshuisvesting.
Verder blijkt uit de verantwoordingsgegevens en prospectieve informatie van de corporaties en uit de indicatieve bestedingsruimte woningcorporaties (IBW) dat in het algemeen geldt dat corporaties nog voldoende middelen hebben om te investeren. Dit geldt zeker op de korte termijn. Om corporaties toch te blijven stimuleren om te investeren, hebben we dit jaar de verhuurderheffing structureel met 100 miljoen euro verlaagd en is er een heffingsvermindering voor het investeren in verduurzaming geïntroduceerd. Hierdoor is er reeds meer geld vrijgekomen om te investeren. Desondanks blijf ik de investeringscapaciteit van corporaties in de gaten houden, onder meer via het aangekondigde onderzoek uit de brief van 6 maart jl., waarop ik in vraag 11 ook al ben ingegaan.