Vraag 1

Herkent u het beeld dat pachters van agrarische hoeven grote zorgen en veel onzekerheden ervaren over de in sommige gevallen erbarmelijke staat van hun hoeve? Zo nee, waarom niet? Zo ja, op welke manier zet u zich in om deze zorgen weg te nemen?

Vraag 2

Deelt u de mening dat 130 klachten op een totaal van 164 hoeven1, voldoende reden moet zijn om alles op alles te zetten om daadwerkelijk zo snel als mogelijk over te gaan op herstelwerkzaamheden voor al deze hoeven? Zo nee, waarom niet? Zo ja, graag een toelichting?

Vraag 3

Vindt u zich, gezien datgene geschetst in vraag 1 en 2, een goede rentmeester?

Vraag 4

«In januari 2020 worden de inspecties voltooid en een plan van aanpak afgerond»; wanneer wordt er nu daadwerkelijk begonnen met de herstelwerkzaamheden aangezien het Rijksvastgoedbedrijf eerder heeft aangegeven de onderhoudsinspecties eind 2018 al rond te willen hebben?

Vraag 5

Kunt u toelichten hoe de Grondkamer aan pachters te kennen geeft op welke manier het verzoek kan worden gedaan de pachtprijs te herzien? Hoeveel pachters van specifiek deze 164 hoeven hebben de afgelopen jaren daadwerkelijk een herzieningsverzoek ingediend bij de Grondkamer? En wat waren de uitkomsten van deze herzieningsverzoeken?

Op de website van de grondkamers is aangegeven op welke manier pachters een verzoek kunnen indienen voor herziening van de pachtprijs.4 Pachters dienen een verzoekschrift bij de grondkamers in te dienen (zie: artikel 19 lid 1 Uitvoeringswet grondkamers). Op genoemde website van de grondkamers is daarvoor een modelformulier beschikbaar. In het afgelopen jaar hebben drie pachters van het Rijksvastgoedbedrijf een herzieningsverzoek ingediend bij de Grondkamer. In één geval leidde dit tot een voorlopig oordeel, waarin de pachtprijs naar beneden is bijgesteld. Een definitieve uitspraak wordt op korte termijn verwacht. De andere twee zijn nog onderhanden.

Vraag 6

Bent u bekend met de recente uitspraak van de Grondkamer over een geschil over de hoogte van de pachtnorm tussen een Flevolandse pachter en het Rijksvastgoedbedrijf?2

Ja.

Vraag 7

Wat zegt deze uitspraak over de pachtnormen nu blijkt dat er in deze specifieke zaak door de Grondkamer alleen nog maar naar de doelmatigheid van de hoeve is gekeken en nog niet naar de staat van de hoeve terwijl dit gebouw al ongeveer 70 jaar niet is gerenoveerd? Zijn de pachtnorm en de systematiek om deze te berekenen nog wel adequaat en actueel gezien de vergelijkbare staat van een groot aantal pachthoeven en deze uitspraak van de Grondkamer? Zo ja, graag een toelichting? Zo nee, waarom niet?

De pachtnormen als zodanig staan op basis van de uitspraken van de Grondkamer niet ter discussie. De pachtregelgeving biedt ruimte om bij het taxeren rekening te houden met achterstallig onderhoud en bedrijfseconomische veroudering. Dit betreft de staat van de hoeve en gaat dan ook verder dan de doelmatigheid van de hoeve. De doelmatigheid van bedrijfsgebouwen kan door achterstallig onderhoud worden beïnvloed als bijvoorbeeld door een lekkend dak de opslag van producten en/of het stallen van machines niet goed mogelijk is. Voorts houden de Grondkamers rekening met bedrijfseconomische veroudering. Voorbeelden zijn te kleine toegangsdeuren voor moderne machines of een inefficiënte indeling van het bedrijfsgebouw. Bij de pachttaxatie van woningen wordt rekening gehouden met eventueel achterstallig groot onderhoud als het woongenot hierdoor nadelig wordt beïnvloed, zoals bij vochtproblemen. Voor agrarische woningen wordt door de Grondkamer een puntensysteem gehanteerd. De pachtwetgeving voorziet in maatwerk en daarom acht ik de systematiek adequaat en actueel.

Vraag 8

Bent u bereid om in gesprek te gaan met de betrokkenen naar aanleiding van de uitspraak van de Grondkamer? Erkent u dat de uitspraak van de Grondkamer voor andere pachters terecht reden geeft ook naar de Grondkamer te stappen? Zo nee, waarom niet? Zo ja, waarom wel?

Het Rijksvastgoedbedrijf is reeds in gesprek met de belangenbehartigers van de pachters en en over de procedures bij de grondkamers in het algemeen met de grondkamers. Op voorhand kan ik naar aanleiding van de laatste uitspraak van de Grondkamer geen conclusies trekken voor andere pachters, omdat de situatie per hoeve verschilt.

Vraag 9

Komt de 1,6 miljoen euro die extra wordt vrijgemaakt voor de aanpak van achterstallig onderhoud bovenop de structurele 0,5 miljoen en de eenmalige 1,3 miljoen die op dit moment beschikbaar zijn voor de onderhoudswerkzaamheden?

Op dit moment is voor onderhoud van de pachtboerderijen € 0,5 miljoen structureel op de begroting beschikbaar. In 2019 is dit budget eenmalig met € 1,3 miljoen verhoogd. De in de vraag genoemde € 1,6 miljoen herken ik niet.

Vraag 10

Kunt u een inschatting geven van de raming voor de totale kosten van het onderhoud? En kunt u, als de definitieve raming bekend is, dit zo spoedig mogelijk met de Kamer delen?

De huidige inschatting van de totale kosten bedraagt rond de € 24 miljoen om de onderhouds- en asbestsaneringswerkzaamheden uit te kunnen voeren. De financiering hiervan is onderdeel van de voorjaarsbesluitvorming.

Vraag 11

Is de wijze waarop het beleid met betrekking tot het onderhoud van de hoeven vergelijkbaar met de andere onderhoudstaken en onderhoudsniveaus van gebouwen in eigendom van het Rijksvastgoedbedrijf? Zo ja, waaruit blijkt dat? Zo nee, waarom niet?

Nee, het onderhoud van de hoeven en het onderhoud van gebouwen in eigendom van het Rijk is onvergelijkbaar. Het Rijksvastgoedbedrijf is conform de algemene pachtvoorwaarden verantwoordelijk voor het onderhoud aan, met name, de schil van het gebouw. Dit is een andere verantwoordelijkheid dan de verantwoordelijkheid voor gebouwen in eigendom en in beheer van het Rijksvastgoedbedrijf.

Vraag 12

Kunt u een toelichting geven op de uitgangspunten van het behoud van de hoeven op basis van strategische gronden? Heeft dit specifiek te maken met hoeven, de gronden of beide?

Op twee manieren kunnen de agrarische gronden én hoeven bijdragen aan de realisatie van publieke doelen. In de eerste plaats kunnen agrarische gronden in de toekomst een andere planologische bestemming krijgen. Dit zijn de zogenoemde strategische gronden. In de tweede plaats kunnen agrarische gronden die vrij van (erf)pacht komen, worden aangewend als compensatiegrond voor agrarische ondernemers die elders in het land hun bedrijf moeten verlaten vanwege publieke doelstellingen, bijvoorbeeld vanwege de stikstofproblematiek. Voor bedrijfsverplaatsingen zijn zowel de gronden als de hoeven noodzakelijk. Mijn beleid ten aanzien van strategische gronden heb ik u uiteengezet in de Kamerbrief van 18 oktober 2018 inzake actualisatie van het beleid voor agrarisch gronden van de Staat6.

Vraag 13

Kunt u toelichten hoe het behoudt van hoeven op basis van het mogelijk inzetten in de toekomst van een verkoop tegen een marktconforme grondvergoeding voor de strategische opgaven valt te rijmen met de huidige hoge te verwachten ramingen voor de noodzakelijke en achterstallige herstelwerkzaamheden van de 164 hoeven?

153 hoeven zijn strategisch.

Vraag 1

Wat vindt u van het oordeel van Ontzorgd Wonen dat het pand ongeschikt is voor 24-uurszorg? Is u bekend op welke analyse dit oordeel stoelt?1

De Inspectie Gezondheidszorg en Jeugd (IGJ) ziet toe op kwalitatief goede en veilige zorg. Het is de verantwoordelijkheid van de instelling om de randvoorwaarden voor goede en veilige zorg te creëren. De IGJ heeft de bestuurder van Ontzorgd Wonen gesproken. Tijdens dit gesprek gaf de bestuurder aan dat het pand niet langer geschikt is voor het verlenen van zorg en dat deze grondig gerenoveerd moet worden voor de cliënten met een (steeds complexere) zorgvraag. Zo zijn er geen tilliften, antisliptegels, beugels etc. in de woning aanwezig en is de draaicirkel (voor bijvoorbeeld rolstoelen) tevens te klein. De eigenaar van het pand en Ontzorgd Wonen zijn niet tot overeenstemming gekomen over een renovatie. De IGJ vindt het besluit van de bestuurder in deze situatie te volgen en ik heb geen reden om aan dit oordeel van de IGJ te twijfelen. Dat neemt niet weg dat ik, zoals ik in de antwoorden op uw eerdere vragen2 aangaf, ook begrijp dat de verhuizing voor deze ouderen een ingrijpende gebeurtenis was. Ik vind het dan ook zeer vervelend dat de ouderen in deze situatie terecht zijn gekomen.

Vraag 2

Heeft de inspectie onderzoek gedaan naar de geschiktheid van het pand om 24-uurszorg te leveren? Wat was het oordeel van de inspectie daarover?

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 3

Wat vindt u ervan dat Ontzorgd Wonen zonder overleg met de bewoners is gestopt met het betalen van de huur aan Coltavast, terwijl de bewoners wel netjes de huur betaalden? Acht u het juridisch houdbaar dat Ontzorgd Wonen is gestopt met het betalen van de huur?

In deze kwestie was er een overeenkomst tussen Ontzorgd Wonen en Coltavast waarbij Ontzorgd Wonen huur verschuldigd was aan Coltavast. De details van deze overeenkomst ken ik niet. Zoals in het krantenbericht stond, heeft er op 9 oktober een rechtszaak plaatsgevonden tussen de vastgoedeigenaar, Coltavast, en de huurder, Ontzorgd wonen. Uit het bericht maak ik op dat de rechter het niet juridisch houdbaar vond dat Ontzorgd Wonen stopte met het betalen van de huur.
De bewoners hebben een huurovereenkomst afgesloten met Ontzorgd Wonen. Zij betalen huur voor het gebruik van de woning. Als zij beschikking hebben over hetgeen is vastgelegd in hun contract met Ontzorgd wonen hebben zij de huur niet ten onrechte betaald. Dat hun verhuurder geen huur heeft betaald aan de vastgoedeigenaar (zijn/haar verhuurder), doet daaraan niets af.

Vraag 4

Hebben de bewoners recht op teruggave van de huur nu blijkt dat Ontzorgd Wonen maandenlang geen huur heeft betaald?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 5

Vindt u dat Ontzorgd Wonen fatsoenlijk en zorgvuldig heeft gehandeld, nu de bewoners op stel en sprong hebben moeten verhuizen? Heeft de onbehoorlijke termijn waarbinnen de verhuizing plaats moest vinden mogelijk gevolgen voor de gezondheid?

Zoals ik in de antwoorden op uw eerdere vragen schreef, vind ik het heel vervelend dat deze ouderen in deze situatie terecht zijn gekomen. Om mij in de situatie te verdiepen heb ik contact opgenomen met de verschillende betrokken partijen, te weten Coltavast, Ontzorgd Wonen, het zorgkantoor ZilverenKruis, de IGJ en de gemeente Utrecht. Uit deze contacten, artikelen in het AD en een uitzending van het televisieprogramma Radar van 2 december 2019 blijkt dat het een complexe situatie is. Daarnaast is er een conflict geweest tussen de vastgoedbezitter, Coltavast, en de zorgaanbieder, Ontzorgd Wonen, wat tot een rechtszaak heeft geleid. Dit maakt dat ik terughoudend ben in mijn oordeel omdat ik niet wil treden in de beoordeling van de rechter en niet alle details ken.
Voor de mensen met een Wlz indicatie geldt dat vooral van belang was dat hun zorg werd gecontinueerd. Ontzorgd Wonen heeft de IGJ geïnformeerd hoe zij de continuïteit van zorg borgt tot de laatste cliënt is overgedragen aan een andere zorgaanbieder of aan een andere locatie. Ontzorgd Wonen heeft aangegeven dat een deel van de bewoners naar een andere locatie van Ontzorgd Wonen is verhuisd; hun nieuwe appartement is opgeknapt (gesausd en vloer gelegd). De bewoners die naar een zorgaanbieder (in Utrecht) zijn gegaan hebben een verhuisvergoeding ontvangen. In de hoogte van het bedrag is Ontzorgd Wonen geadviseerd door de NZa. Álle bewoners konden gebruik maken van een verhuisservice. Van de IGJ heb ik begrepen dat Ontzorgd Wonen, binnen de mogelijkheden die er waren, elke cliënt van een passende plek heeft voorzien.
De bewoners die zonder Wlz indicatie in de Keizershof woonden, konden ervoor kiezen in de Keizershof te blijven wonen, zoals ik ook beschreef in de antwoorden op uw eerdere vragen3. Echter zou het aantal voorzieningen wel afnemen en de mensen die zorg en ondersteuning nodig hebben, zouden zo nodig wel een nieuwe zorgaanbieder moeten zoeken. Voor deze groep geldt de reguliere huurwetgeving.
Een verhuurder kan een huurder in dat geval dwingen (tijdelijk) te verhuizen in het geval van een renovatie. De huurder heeft dan recht op een tegemoetkoming in de verhuis- en herinrichtingskosten van minimaal € 6.095. Ook heeft de huurder in dat geval recht op inspraak op grond van de Wet op het Overleg Huurders Verhuurder.

Vraag 6

Welke rechten en plichten hebben bewoners bij gedwongen verhuizing? Hebben zij recht op inspraak? Op welke termijn dienen zij geïnformeerd te worden? Hebben zij recht op een verhuisvergoeding? Heeft Ontzorgd Wonen overeenkomstig gehandeld?

Zie antwoord vraag 5.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Minister vertraagt woningbouw»?1

Ja.

Vraag 2

In hoeverre is bij de totstandkoming van het akkoord het grote woningtekort betrokken? Hoe verhouden de afspraken uit het akkoord zich tot de grote bouwopgave?

De maatregelen uit het Schone Lucht Akkoord (SLA) dragen bij aan bronbeleid voor de stikstofaanpak en hebben daardoor een positief effect op de uitvoering van bouwprojecten in gebieden met te hoge stikstofdepositie. Uitgangspunt bij alle afspraken uit het Schone Lucht Akkoord is dat deze gezondheidswinst opleveren, kosteneffectief zijn en op maatschappelijk draagvlak kunnen rekenen. Negatieve effecten van de afspraken op de bouwopgave worden niet verwacht. Komend jaar worden de afspraken uit het SLA uitgewerkt in overleg met stakeholders.

Vraag 3

Klopt het dat met dit akkoord wordt afgesproken dat overheden in aanbestedingen van bouwprojecten eisen gaan stellen aan mobiele werktuigen? Zo ja, kunt u de gevolgen van deze eisen schetsen?

In het Klimaatakkoord zijn reeds afspraken opgenomen over het sturen op groen bouwverkeer en de inzet van zero-emissie bouwmachines. In het Schone Lucht Akkoord is de afspraak opgenomen dat de deelnemers onderzoeken hoe inkoopcriteria gehanteerd kunnen worden bij hun eigen aanbestedingen, onder andere voor de inzet van mobiele werktuigen bij (bouw)werken. Door eisen op te nemen in de contractdocumenten en/of door hier een aanbestedingsvoordeel aan te verlenen, kunnen ondernemers worden beloond voor investeringen in schoner bouwmaterieel. Dit is niet nieuw. Gemeenten, provincies en de rijksoverheid stellen vaak al duurzaamheidseisen bij aanbestedingen, zeker voor gebieden met een hoge blootstelling zoals binnensteden. Veelal maken overheden daarbij gebruik van landelijke criteria voor maatschappelijk verantwoord inkopen (MVI)2.
Wat nieuw is, is dat afspraken worden gemaakt over een verduurzaming voor de komende 10 jaar. In het Schone Lucht Akkoord zijn nog geen concrete eisen vastgelegd, maar staat de volgende afspraak: «De rijksoverheid onderzoekt daarvoor in samenwerking met partijen hoe een ingroeipad («routekaart») voor schoon en 0-emissie bouwmaterieel eruit kan zien en publiceert de resultaten in 2020». Door dit ingroeipad vast te stellen in nauw overleg met de sector, kunnen partijen zich hierop voorbereiden. Doordat overheden hierover gezamenlijk afspraken maken, wordt een gelijk speelveld gecreëerd, worden innovaties gestimuleerd en kunnen ondernemers beoordelen welke investeringen zich terugverdienen. In 2020 worden afspraken gemaakt over hoe de inkoopcriteria uit de routekaart kunnen landen in de MVI-criteria, zodat ook gemeenten die het akkoord niet hebben getekend, deze eenvoudig kunnen gebruiken. Bij het uitwerken van de routekaart worden de verwachte markteffecten betrokken. Ook is er een aantal stimuleringsregelingen beschikbaar. Zo kunnen bouwbedrijven in aanmerking komen voor fiscale voordelen via de MIA\Vamil voor investeringen in nul-emissie of hybride mobiele machines.

Vraag 4

Klopt het dat de ambities in het akkoord verder gaan op het gebied van fijnstof dan dat wat vanuit de EU verplicht is?

Het Schone Lucht Akkoord maakt de omslag van het voornamelijk sturen op het voldoen aan de Europese grenswaarden naar het realiseren van gezondheidswinst voor iedereen. Met het Schone Lucht Akkoord worden geen nieuwe wettelijke normen vastgelegd voor bijvoorbeeld fijnstof en stikstofdioxide. Het Schone Lucht Akkoord stuurt op een permanente verbetering van de luchtkwaliteit conform de afspraken uit het Regeerakkoord. In het Schone Lucht Akkoord staat gezondheidswinst centraal. Dit volgt uit het advies van de Gezondheidsraad3 en de uitkomsten van het IBO luchtkwaliteit4. De meest effectieve maatregelen om gezondheidswinst te realiseren worden in gang gezet. Luchtvervuiling houdt zich niet aan grenzen, daarom wordt nauw samengewerkt met gemeenten, provincies, ons omringende landen en de EU om gezondheidswinst te realiseren.

Vraag 5

Deelt u de mening dat gezien de PFAS-crisis u extra voorzichtig moet zijn met omzetten van hoge ambities in eisen? Zo nee, waarom niet?

Zoals ik bij vraag 1 heb beantwoord, zijn kosteneffectiviteit en maatschappelijk draagvlak uitgangspunt. Dit geldt zowel voor het stellen van ambities als voor het uitwerken hiervan naar beleid, zoals bijvoorbeeld naar emissie-eisen.

Vraag 6

In hoeverre heeft u de bouwsector betrokken bij het akkoord? En in hoeverre herkent u de zorgen die de sector heeft geuit? Kunt u garanderen dat dit akkoord de sector niet negatief zal raken? Zo nee, hoe verhoudt dat zich tot de grote bouwopgave?

Voorop staat dat ik het van belang vind om stakeholders te betrekken bij nieuw beleid. Dit geldt zeker ook voor het Schone Lucht Akkoord. Daarom heb ik vooraf overlegd met verschillende stakeholders en is het Akkoord opengesteld voor consultatie. Voorafgaand aan het sluiten van het akkoord heb ik met vertegenwoordigers van de bouwsector gesproken en vervolgafspraken zijn gepland. De volgende stap is het opstellen van een uitvoeringsagenda en het uitwerken van de acties, pilots en maatregelen. Ook daar betrek ik vertegenwoordigers uit de verschillende sectoren en belangenorganisaties bij. Het kabinet maakt werk met werk, klimaat- en stikstofmaatregelen helpen ook voor het schoner maken van onze lucht. En de acties uit het Schone Lucht Akkoord dragen bij aan de stikstofaanpak.

Vraag 7

Bent u van mening dat gezien de PFAS-crisis u de bouwsector extra goed moet betrekken bij dergelijke akkoorden?

Ja, zie antwoord op vraag 6.

Vraag 8

Deelt u de mening dat gezien het grote woningtekort een nieuwe crisis in de bouw voorkomen moet worden?

Zoals ik ook heb aangegeven in mijn brief van 18 februari jl. is er op dit moment een groot woningtekort. Het is overal – dus ook in de bouw – alle hens aan dek om te zorgen dat er voldoende woningen gebouwd kunnen worden. Als nieuwbouw gasloos wordt gebouwd is er geen sprake van stikstofuitstoot tijdens het gebruik van de woning anders dan het verkeeraantrekkende aspect. Daarmee is vooral de stikstofuitstoot tijdens de bouwfase van belang voor de vergunningverlening. Met het verder verlagen van de stikstofuitstoot in het bouwproces wordt het bouwen van meer woningen gemakkelijker.

Vraag 9

Bent u bereid, omwille van bouwers en woningzoekenden, een pas op de plaats te maken, duidelijk uit te spreken dat het akkoord slechts ambities behelst en gemeenten te vragen deze ambities niet om te zetten in eisen tijdens aanbestedingen?

Zoals ik aangaf in mijn antwoord op vraag 3 bevat het Schone Lucht Akkoord nog geen concrete aanbestedingseisen en gunningscriteria. Het komende jaar werken we deze criteria binnen het Schone Lucht Akkoord verder uit met betrekking tot ambitie, vormgeving en fasering, in nauwe afstemming met de bouwsector. Daarnaast zijn aanvullende eisen aan bouwmaterieel soms nu al nodig om bouwprojecten doorgang te laten vinden. Door het stellen van eisen, neemt namelijk ook de stikstofdepositie van bouwprojecten af, waardoor gemakkelijker woningen kunnen worden gebouwd.

Vraag 1

Bent u op de hoogte van de uitspraak van de kantonrechter met betrekking tot de uitzetting van bewoners van de Tweebosbuurt, als gevolg van de sloopplannen van woningcorporatie Vestia en de gemeente Rotterdam?1

Vraag 2

Deelt u de mening dat de sloopplannen van Vestia, om honderden sociale huurwoningen in de Tweebosbuurt te slopen, wegens de uitspraak van de kantonrechter geen doorgang meer kunnen vinden? Zo nee, waarom niet?

Vraag 3

Deelt u de mening dat het sloopbesluit betreffende de woningen in de Tweebosbuurt niet rechtmatig is met het oog op de uitspraak van de kantonrechter? Zo nee, waarom niet?

Vraag 4

Deelt u de mening dat de sloopplannen van woningcorporatie Vestia in de Tweebosbuurt geen toegevoegde waarde hebben, als de rechter heeft beoordeeld dat Vestia niet kan aantonen dat de nieuwbouw zorgt voor een sociaal-maatschappelijke verbetering? Zo nee, waarom niet?

Vraag 5

Bent u bereid om er bij het College van B&W in Rotterdam op aan te dringen om het slopen van woningen in de Tweebosbuurt stop te zetten? Zo nee, waarom niet?

Vraag 6

Bent u bekend met de kerntaak van de woningcorporatie, die inhoudt ervoor te zorgen dat personen in verband met een laag inkomen goed en betaalbaar kunnen wonen?

Vraag 7

Hoe beoordeelt u de sloopactiviteiten van woningcorporatie Vestia met betrekking tot de kerntaak van deze organisatie?

Vraag 8

Hoe beoordeelt u dat woningcorporatie Vestia de bewoners geen mogelijkheid heeft geboden om na sloop en nieuwbouw in de wijk terug te keren en daar ook geen verplichting toe ziet?

Vraag 9

Hoe beoordeelt u dat de bewoners van de Tweebosbuurt niet of nauwelijks hulp hebben gekregen van woningcorporatie Vestia om een andere geschikte woonruimte te vinden?

Vraag 10

Deelt u de mening dat er in Rotterdam sprake is van een tekort aan sociale huurwoningen? Zo nee, waarom niet?

Vraag 11

Hoe beoordeelt u dat er geen sprake is geweest van het daadwerkelijk betrekken van de bewoners bij de ontwikkeling van de plannen voor herstructurering, en pas na de bekendmaking van de sloopacties om input is gevraagd?

Vraag 12

Ziet u de mogelijkheid een onderzoek te starten naar woningcorporatie Vestia?

Vraag 13

Deelt u de mening dat dit opnieuw bewijs is voor het falen van woningcorporaties?

Vraag 14

Welke middelen en bevoegdheden heeft u om in te grijpen bij Vestia of andere woningcorporaties?

Vraag 15

Bent u bereid om met de gemeente Rotterdam, de woningcorporatie Vestia en de buurtbewoners van Tweebosbuurt om tafel te gaan zitten? Zo nee, waarom niet?

Vraag 16

Kunt u de Kamer op de hoogte stellen van eventuele stappen die u bereid bent te ondernemen voor het behouden van de woningen in de Tweebosbuurt?

Vraag 1

Herinnert u zich dat u in het vragenuur van 10 december jl, waarin u nog geen antwoord kon geven op vragen uit oktober over een uitspraak van de Hoge Raad van 27 juli, die, kort gezegd, inhoudt dat mensen die een verworven recht op huurtoeslag hebben, dat verworven recht terugkrijgen, nadat zij bijvoorbeeld een paar maanden niet aan de eisen (inkomenseis, vermogenstoets, maximale uur) voldaan hebben?1

Ja.

Vraag 2

Herinnert u zich dat u deze vragen op 13 december alsnog schriftelijk beantwoord heeft (met een nazending van een bijlage een paar dagen later, namelijk op 17 december?2

Ja.

Vraag 3

Herinnert u zich dat u onder andere de volgende antwoorden gegeven hebt: «Vraag 4: Bij hoeveel mensen, van wie de huur door huurverhogingen door de maximale huurgrens is gegaan en aanspraak konden doen op het verworven recht op huurtoeslag, maar op een nader moment wel weer aan de inkomens-en vermogenstoetsen voldeden, is er geen huurtoeslag toegekend in elk van de jaren tussen 2010 en 2019? Antwoord: 4: De Belastingdienst heeft dit niet geregistreerd in deze periode. [....] De Belastingdienst beschikt daarom niet over deze gegevens. Vraag 6: Hoeveel jaar lang is de wet onjuist geïnterpreteerd? Antwoord 6: De uitspraak van de Raad van State van 24 juli 2019 betekende een omslag in de interpretatie van de wet. Vanaf 1998 tot aan de uitspraak van 24 juli 2019 werd de wet op een andere wijze geïnterpreteerd. Deze interpretatie van de wet werd door de jurisprudentie tot aan 24 juli 2019 ondersteund.»?

Ja.

Vraag 4

Bent u bekend met het feit dat de Belastingdienst op 16 december (dus tussen de publicatie van de Kamervragen en de aanvulling) een WOB-besluit publiceert dat juist wel antwoorden bevat op een aantal vragen, waarop in de Kamervragen geen antwoorden gegeven wordt

Ik ben bekend met de publicatie van het WOB-besluit.

Vraag 5

Is het waar dat in de WOB nadere informatie staat zoals:

Volgens de interpretatie die destijds aan de wetgeving werd gegeven, herleefde een eenmaal verloren verworven recht niet als huishoudens later weer aan de inkomens- en vermogenstoetsen voldeden. Het geautomatiseerde systeem werkte vanaf 2012 echter niet conform dat beleid en liet het verworven recht wel herleven. De automatiseringsfout is in 2017 ontdekt en daarna hersteld voor het berekeningsjaar 2017. Eerdere jaren zijn niet hersteld. De stukken hierover zijn opgenomen in het WOB-besluit. Het in de stukken bij het WOB-besluit genoemde aantal van 185 betreft uitsluitend het aantal huishoudens waarvan de huurtoeslag voor het berekeningsjaar 2017 is hersteld in het nadeel van de aanvragers. Bij huurtoeslagaanvragers die buiten het geautomatiseerd systeem werden behandeld, herleefde het verworven recht niet. Het is niet bekend hoeveel huishoudens dit zijn.

Vraag 6

Waarom is in de Kamervragen niet onomwonden meegedeeld dat er wel een duidelijk beeld was om hoeveel gevallen het ging en waarom is niet meegedeeld dat er van 2012 tot en met 2017 een ander beleid gold?

Er is geen duidelijk beeld om hoeveel huishoudens het gaat. De interpretatie van de wet is tot de uitspraak van 24 juli 2019 niet gewijzigd. Zoals in antwoord op vraag 5 is aangegeven, was in de periode van 2012 tot en met 2017 sprake van een geautomatiseerd systeem dat anders werkte dan de interpretatie die destijds aan de wet werd gegeven. Daardoor is bij een onbekend aantal huishoudens huurtoeslag toegekend hoewel dat niet in lijn was met het toenmalige beleid. Ook is bij een onbekend aantal huishoudens buiten de geautomatiseerde behandeling in dezelfde situatie geen huurtoeslag toegekend. Het in de stukken bij het WOB-besluit genoemde aantal van 185 betreft uitsluitend het aantal huishoudens waarvan de huurtoeslag voor het berekeningsjaar 2017 is hersteld in het nadeel van de aanvragers.

Vraag 7

Waarom deelde u op een buitengewoon cryptische en tegenstrijdige wijze mee in antwoord op vraag 7: «De uitvoering is de afgelopen 10 jaar uitgevoerd overeenkomstig de wet- en regelgeving en de geldende jurisprudentie tot aan de uitspraak van de Raad van State van 24 juli 2019. [....] Dit laat onverlet dat binnen de Belastingdienst een werkwijze bestond in de periode tot 2016 waarbij rechten zijn toegekend die op basis van de toen geldende wet- en regelgeving en jurisprudentie niet hadden moeten worden toegekend», mee dat er kennelijk iets gebeurd was dat niet duidelijk mocht worden?

Zoals toegelicht in de antwoorden op vraag 5 en vraag 6 kende het geautomatiseerde systeem rechten toe die op basis van de toenmalige interpretatie van wet- en regelgeving niet hadden moeten worden toegekend.

Vraag 8

Kunt u heel precies zeggen wat in de periode na de invoering van de huurtoeslag

De formulering ten aanzien van het verworven recht is in de Wet op de huurtoeslag ongewijzigd overgenomen uit de Wet op de huursubsidie. De interpretatie die tot de uitspraak van 24 juli 2019 aan de wet is gegeven, was conform de uitleg die al onder de Wet op de huursubsidie werd gegeven. Desondanks is in de periode van 2012 tot en met 2017 sprake geweest van een geautomatiseerd systeem dat anders werkte dan de interpretatie die destijds aan de wet werd gegeven. Alleen het berekeningsjaar 2017 is hersteld. De mensen die het betreft zijn hierover geïnformeerd. Per 24 juli 2019 is de uitvoering gewijzigd naar aanleiding van de uitspraak van de Raad van State. Huishoudens die in het verleden een verworven recht hadden en dit zijn kwijtgeraakt door bijvoorbeeld een hoger inkomen, kunnen dit laten herleven, mits aan de overige voorwaarden (zoals die van financiële draagkracht) voor huurtoeslag wordt voldaan. De website van Toeslagen is hierop aangepast. In het antwoord op vraag 14 wordt ingegaan op de andere acties die ondernomen worden om aanvragers te informeren.

Vraag 9

Kunt u alle stukken die bij het ministerie bekend zijn over «verworven recht» sinds de invoering van de wet op de huurtoeslag aan de Kamer doen toekomen?

Ik vat uw vraag op als een vraag naar de bij het ministerie voor handen zijnde informatie over «verworven rechten». Bij het Ministerie van Financiën zijn sinds de invoering van de Wet op de huurtoeslag drie documenten bekend over dit onderwerp. In twee documenten met dagtekening 30 januari 2018 en 6 februari 2018 wordt melding gemaakt van de verkeerde werking van de geautomatiseerde systemen zoals beschreven in het antwoord op vraag 5. In een derde document met dagtekening 19 april 2019 wordt melding gemaakt van verworven rechten die ten onrechte niet zijn toegekend. Dit is destijds hersteld en de huishoudens die het betrof hebben een brief ontvangen waarin een en ander is uitgelegd. Een afschrift van die brief voeg ik bij.

Vraag 10

Is het waar dat bij de zaak ECLI:NL:RBDHA:2018:12405, waarnaar in eerdere Kamervragen verwezen is, in de mondelinge procedure gevraagd is om alle relevante stukken in te brengen?

Op grond van de geheimhoudingsverplichting kan ik niet op individuele gevallen ingaan, maar uit de gepubliceerde uitspraak kan worden opgemaakt dat eiseres hierom heeft verzocht.

Vraag 11

Kunt u aangeven welke stukken die onder de WOB zijn vrijgegeven ook in het proces zijn ingebracht en welke niet?

Op grond van de geheimhoudingsverplichting kan ik niet op individuele gevallen ingaan. In het algemeen kan ik aangeven dat bestuursorganen in procedures zijn gehouden alle op de zaak betrekking hebbende stukken in het geding te brengen. Dit zijn – kort gezegd – alle stukken die relevant zijn voor het nemen van een beslissing over hetgeen in geschil is.

Vraag 12

Heeft de Belastingdienst zich in deze zaak gehouden aan de relevante uitspraken van de Hoge Raad over het verstrekken van alle op de zaak betrekking hebbende stukken?3 Kunt u dit antwoord uitgebreid toelichten?

Op grond van de geheimhoudingsverplichting kan ik niet op individuele gevallen ingaan. In het algemeen streeft de Belastingdienst er vanzelfsprekend naar te voldoen aan de verplichting om alle op de zaak betrekking hebbende stukken in te brengen. Dat neemt niet weg dat verschil van mening kan bestaan over welke stukken als op de zaak betrekking hebbend dienen te worden aangemerkt. In die gevallen is het aan de rechter om daarover een beslissing te nemen.

Vraag 13

Herinnert u zich dat u op 17 december aan de Kamer schreef: «Aanvragers die in de jaren voor de Raad van State-uitspraken hun verworven rechten op huurgrensoverschrijding verloren door een inkomens- en/of vermogensstijging kunnen hier vanaf 24 juli 2019 wel weer aanspraak op maken. Een aanvraag om een tegemoetkoming met betrekking tot een berekeningsjaar kan hierbij tot 1 september van het jaar volgend op het berekeningsjaar conform de Awir-systematiek (Algemene wet inkomensafhankelijke regelingen) worden ingediend. Ook de toeslagontvangers die hun recht willen laten herleven, hebben hier tot 1 september 2020 de mogelijkheid voor. Naast de berichtgeving op de site van de belastingdienst zullen huurders- en verhuurdersverenigingen door middel van een brief en in overleggen worden geattendeerd op deze mogelijkheid. Zij zullen worden gevraagd deze informatie onder de aandacht van hun achterban te (laten) brengen. Ook zal een nieuwsbericht ter zake worden geplaatst op rijksoverheid.nl en de website www.woningmarktbeleid.nl»?

Ja.

Vraag 14

Kunt u aangeven

Ten tijde van verzending van deze antwoorden zal het genoemde nieuwsbericht geplaatst worden op de verschillende sites, zoals rijksoverheid.nl en woningmarktbeleid.nl. In maart worden ook verschillende organisaties, zoals Aedes, Woonbond en ouderenbonden actief benaderd met het verzoek de informatie aan hun achterban door te spelen. Dit is iets later dan eerder gepland omdat nog niet eerder duidelijkheid kon worden gegeven over de toepassing van de gewijzigde interpretatie van de regelgeving met betrekking tot eerdere jaren. Inmiddels is hier meer duidelijkheid over (zie het antwoord op navolgende vraag4 en zullen aanvragers worden geïnformeerd. De informatie zal aangevuld worden met meer details als de in het antwoord op vraag 21 aangekondigde nadere uitwerking gereed is.

Vraag 15

Herinnert u zich dat de ombudsman begin 2019 aan de Belastingdienst vroeg hoe huurders geïnformeerd werden over hoe ze het «verworven recht» bij de huurtoeslag kunnen verliezen en dat de Belastingdienst toen 14.000 brieven stuurde naar huurders om ze informeren over verworven recht?4

Ja.

Vraag 16

Heeft de Belastingdienst de Nationale ombudsman geïnformeerd over het feit dat het daarvoor net de uitvoering rondom verworven rechten veranderd had? Kunt u dit antwoord toelichten?

Het beleid en de uitvoering rond verworven recht huurtoeslag is tot de uitspraak van de Raad van State ongewijzigd gebleven. Ik verwijs u naar het antwoord op vragen 5 en 6. Op verzoek van de Nationale ombudsman heeft Toeslagen huurtoeslaggerechtigden met een verworven recht geattendeerd op de situatie dat een eenmaal verworven recht weer verloren kon worden. Deze brieven zijn 2 april 2019 verzonden.

Vraag 17

Hoe gaat u de 14.000 mensen informeren wat de regels op dit moment zijn, mede naar aanleiding van de signalen van de Nationale ombudsman?5

Deze 14.000 mensen zullen opnieuw een brief ontvangen.

Vraag 18

Kunt u de briefwisseling met de Nationale ombudsman van de afgelopen jaren over «verworven rechten» in de huurtoeslag aan de Kamer doen toekomen?

Het contact over verworven recht heeft plaatsgevonden door middel van e-mails en telefoongesprekken tussen medewerkers van Toeslagen en medewerkers van de Nationale ombudsman. Naar aanleiding van klachten heeft de Nationale ombudsman de Belastingdienst/Toeslagen gevraagd op welke wijze betrokkenen worden geïnformeerd over het feit dat zij een verworven recht hebben. Voor burgers zou niet duidelijk zijn dat zij een verworven recht hebben en welke consequenties daaraan verbonden zijn. Toeslagen heeft de Nationale ombudsman geïnformeerd over het beleid ten aanzien van «verworven rechten» en op 2 april 2019 aan 14.000 burgers een brief gestuurd om ze te informeren over verworven rechten en een afschrift van deze brief aan de Nationale ombudsman gestuurd. Bijgaand treft u een afschrift van die brief aan 14.000 burgers aan.
Naar aanleiding van de uitspraak van 24 juli 2019 is momenteel opnieuw contact tussen medewerkers van Toeslagen van de Nationale ombudsman. De vragen van de Nationale ombudsman komen overeen met de vragen die ik hier beantwoord. Na verzending van deze antwoorden aan uw Kamer, zal ook de Nationale ombudsman nader worden geïnformeerd.

Vraag 19

Is het voor de medewerkers van de Belastingdienst duidelijk geweest hoe «verworven recht» uitgevoerd moest worden en uitgevoerd werd?

Ja, voor de medewerkers van de Belastingdienst is het duidelijk geweest hoe «verworven recht» uitgevoerd moest worden. Zoals bij het antwoord op vraag 5 aangegeven, werkte het geautomatiseerde systeem tussen 2012 en 2017 niet overeenkomstig het op dat moment geldende beleid. Dat werd ontdekt in 2017 en is hersteld. De uitspraak van de Raad van State van 24 juli 2019 heeft geleid tot een wijziging van het beleid en de werkinstructies. De werkinstructies en het deel van het Handboek Toeslagen dat verworven recht bespreekt, vindt u in de naar aanleiding van het WOB-verzoek openbaar gemaakte documenten en in de bijlage bij de Kamervragen van 13 december 2019.

Vraag 20

Is het voor huurders de afgelopen 10 jaar duidelijk geweest hoe «verworven recht» juridisch in elkaar zat en hoe het werd uitgevoerd? Was er voldoende rechtszekerheid voor huurders?

Op de website van de Belastingdienst en in andere communicatie is eenduidig aangegeven hoe naar de visie van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties en de dienst Toeslagen het verworven recht juridisch in elkaar zat. Daarmee zou in beginsel de interpretatie duidelijk moeten zijn geweest voor huurders. Het feit dat in de periode van 2012 tot en met 2017 sprake was van een geautomatiseerd systeem dat anders werkte dan de interpretatie die destijds aan de wet werd gegeven, kan evenwel tot onduidelijkheid hebben geleid voor de betreffende huurders. Rechtszekerheid wordt bereikt doordat huurders na aanvraag een beschikking krijgen. Als zij het niet eens zijn met deze beschikking, kunnen zij deze aan de rechter voorleggen. In een zaak heeft dat geleid tot de uitspraak van de Raad van State. Sindsdien wordt vanzelfsprekend de interpretatie van de Raad van State toegepast.

Vraag 21

Geven de voorstaande antwoorden aanleiding om het nieuwe beleid, dat helemaal niet nieuw blijkt te zijn, met terugwerkende kracht toe te passen? En hoe gaat u dit aanpakken?

De uitspraak van de Raad van State van 24 juli 2019 heeft geleid tot een nieuwe interpretatie van de Wet op de huurtoeslag. Daarnaast zijn aanvragen huurtoeslag van 2012 tot 2017 door een fout in het geautomatiseerde systeem reeds afgedaan op een wijze die overeenkomt met deze interpretatie van de Raad van State. Hoewel geen zicht is op het totaalaantal huishoudens die buiten het geautomatiseerde proces zijn afgedaan, ontstaat de indruk dat deze aantallen (veel) kleiner zijn dan het aantal huishoudens dat binnen het geautomatiseerde proces is afgedaan. Dit gegeven zorgt voor de unieke situatie dat slechts bij een minderheid van de huurders het verworven recht niet is herleefd. Deze unieke situatie is voor mij aanleiding te bezien hoe de uitspraak van de Raad van State ook voor deze huishoudens alsnog van toepassing kan zijn. Op dit moment onderzoek ik hoe hier praktisch en in de uitvoering op een goede manier invulling aan gegeven kan worden. Het uitgangspunt is daarbij dat Toeslagen de burger zoveel mogelijk ambtshalve tegemoetkomt. Echter, niet uitgesloten kan worden dat een deel van de bewijslast uiteindelijk niet bij de burger weggenomen kan worden. Uiterlijk in mei zullen de Minister voor Milieu en Wonen en ik hier bij Uw Kamer op terugkomen.

Vraag 22

Welke zaken hadden in deze casus anders moeten gaan?

Het is niet te voorkomen dat de interpretatie van wet- en regelgeving wijzigt als gevolg van jurisprudentie. Wel had na de uitspraak van de Raad van State sneller en actiever gecommuniceerd kunnen worden over de gewijzigde interpretatie van de wet. Daarnaast betreur ik het dat door een fout in de geautomatiseerde systemen onduidelijkheid kan zijn ontstaan voor een specifieke groep huurders. Een meerderheid van de huurders is door deze fout bovendien – hoewel de omstandigheden gelijk waren – gunstiger behandeld dan de minderheid. De Raad van Stade heeft inmiddels geoordeeld over een interpretatie die in lijn is met wijze waarop de meerderheid de afgelopen jaren in de praktijk is behandeld. Dat is voor mij reden om te bezien hoe de uitspraak van de Raad van State alsnog ook voor de minderheid van toepassing kan zijn.

Vraag 23

Kunt u deze vragen een voor een en voor 29 januari beantwoorden? Indien dat niet lukt, kunt u daarvan dan onmiddellijk mededeling doen en ze wel binnen drie weken beantwoorden om de Kamer in de gelegenheid te stellen het Schriftelijk overleg op 30 januari uit te stellen?

De vragen zijn één voor één beantwoord.

Vraag 1

Heeft u kennis genomen van het bericht «Bewoners flat Oost proberen al jaren loden leidingen te laten vervangen»?1

Ja, ik ken dit bericht. Ik ben zeker van mening dat iedereen recht heeft op een gezonde woning, inclusief gezond en veilig drinkwater, en dat gevaarlijke hoeveelheden lood daar afbreuk aan doen.

Vraag 2

Deelt u de mening dat iedereen zeker moet kunnen zijn van een fijne en veilige woning? Deelt u ook de opvatting dat gevaarlijke hoeveelheden lood in drinkwater daar ernstig afbreuk aan doen?

In het verleden is door de koepels van verhuurders toegezegd dat zij streven naar een 100% sanering. Bij veel verhuurders is ook het beleid dat in elk geval bij renovatie en mutatie de loden leidingen worden vervangen. Onder meer uit de recente casus in Amsterdam blijkt echter wel dat die sanering nog niet compleet is. In het geval van de tuindorpen had dit ook te maken met de bijzondere situatie met distributieleidingen.
Het is aan de gebouw-/huiseigenaar loden leidingen in de woning zelf te vervangen. Verhuurders hebben hierin een bijzondere rol. Niet voor niets noemt de huurcommissie de aanwezigheid van een verhoogd loodgehalte in het drinkwater als gebrek. Een huurder moet ervan uit kunnen gaan dat hij in een veilige woning woont, met gezond en veilig drinkwater.
Ik dring er dan ook opnieuw bij de verhuurders op aan om zich actief op te stellen bij het opsporen en verwijderen van loden leidingen in hun panden.

Vraag 3

Hoe kan het dat woningen van woningcorporaties nog loden leidingen hebben, ondanks de afspraak om voor 2005 100 procent van de loden leidingen te saneren? Ziet u hierin aanleiding om de aanwezigheid van loden leidingen opnieuw te onderzoeken?

Verhuurder Rappange is reeds gestart met het vervangen van de loden leidingen in het betreffende complex.

Vraag 4

Hoe gaat u ervoor zorgen dat deze mensen weer veilig kunnen wonen? Gaat u bij de verhuurder aandringen op onmiddellijke sanering van de leidingen?

Volgens het RIVM kunnen bij gemiddelde concentraties van 35 microgram/L risico’s op een verstoring van de ontwikkeling van het centraal zenuwstelsel bij het ongeboren kind en jonge kinderen niet worden uitgesloten. Dit geldt ook voor het risico op chronische nierziekte en een verhoogde systolische bloeddruk bij volwassenen. Bij gemiddelde loodconcentraties hoger dan 35 microgram/L nemen deze risico’s toe2.

Vraag 5

Hoe groot zijn de gezondheidsgevaren van een overschrijding van 98,4 microgram lood per liter, een overschrijding van 10 maal de norm?

Uit het bericht begrijp ik dat de huurders al sinds 2014 aandringen op het vervangen van de loden leidingen, als onderdeel van een renovatie. De huurders hebben pas recent het loodgehalte in hun drinkwater laten meten. Er is een beperkt aantal zaken aan de huurcommissie voorgelegd. Ik acht het zeker niet verantwoord dat de leidingen nog niet zijn vervangen, vooral omdat het er op lijkt dat de bewoners in de tussenperiode niet steeds ander water hebben gedronken, zoals wordt geadviseerd zolang loden leidingen niet zijn vervangen.

Vraag 6

Klopt het dat de bewoners al sinds 2014 met de verhuurder spreekt over het vervangen van de leidingen? Acht u het verantwoord dat de leidingen nog niet zijn vervangen, gezien de hoge concentraties?

Een huurder heeft er op grond van het huurrecht recht op dat gebreken aan zijn woning door de verhuurder worden verholpen. Hij kan zich, wanneer zich een gebrek voordoet, dan ook wenden tot zijn verhuurder met het verzoek dit gebrek te herstellen.
Doet een verhuurder vervolgens binnen 6 weken niets, dan kan een huurder van een woning met een gereguleerde huurprijs zich wenden tot de huurcommissie. In het zogenoemde gebrekenboek van de huurcommissie3 is «Het leidingwater van de inpandige drinkwaterinstallatie in de woonruimte heeft op een tappunt een loodverontreiniging van meer dan 10 microgram per liter» als gebrek benoemd. De huurder kan via de huurcommissie een tijdelijke verlaging van de huurprijs afdwingen teneinde de verhuurder te dwingen het gebrek te verhelpen.
De huur kan daarbij met terugwerkende kracht tot het moment dat de huurder zich tot de huurcommissie heeft gewend tijdelijk verlaagd worden tot 40% van de geldende huur (een korting van 60%). Pas als de verhuurder het gebrek heeft verholpen kan de huurprijs weer worden verhoogd.
Woningcorporatie Ymere in Amsterdam heeft vrijwillig aangegeven de huur te zullen verlagen zolang de loden leidingen niet zijn vervangen.
Iedere huurder kan zich ook tot de rechter wenden met een vordering tot het vervangen van de loden drinkwaterleidingen. Of aan de rechter toestemming vragen de leidingen zelf op kosten van de verhuurder te mogen vervangen. De rechter zal dan een oordeel geven op basis van de specifieke omstandigheden.

Vraag 7

Kunnen de bewoners de verhuurder dwingen tot het vervangen van de leidingen? Welke mogelijkheden hebben zij daartoe?

Zie antwoord vraag 6.

Vraag 8

Klopt het dat de bewoners huurverlaging kunnen aanvragen bij de Huurcommissie vanwege de ernstige gebreken? Onder welke voorwaarden hebben zij daar recht op?

Huurders kunnen hun verhuurder al aanspreken op het verhelpen van gebreken, indien nodig via de huurcommissie via verlaging van de huurprijs of via de rechter.
Naast alle andere acties die in de kabinetsreactie op het Gezondheidsraadadvies «Loodinname via kraanwater» zijn opgenomen en die ik in de antwoorden op de Kamervragen van 24 oktober4 heb toegezegd, onderzoek ik de mogelijkheid van een verbod op loden leidingen voor bestaande bouw waarbij ik naast de voordelen voor de volksgezondheid ook kijk naar aspecten als uitvoerbaarheid en handhaafbaarheid. In de nadere uitwerking van de kabinetsreactie kom ik op dit onderzoek terug.

Vraag 9

Bent u bereid om in het aanvalsplan naar aanleiding van de aangenomen motie-Nijboer/Van Eijs2 op te nemen dat verhuur van woningen met loden leidingen wordt verboden, nu blijkt dat bewoners ernstige gezondheidsschade kunnen oplopen als een verhuurder weigert de leidingen te vervangen?

Vraag 1

Heeft u kennis genomen van het bericht «Leeuwarder wethouder Hein de Haan: «Noorden moet samen optrekken tegen woningbeleggers»»1 en van het bericht «PvdA: «Het wordt in Groningen steeds moeilijker om een betaalbare woning te vinden»»?2

Ja.

Vraag 2

Klopt het dat in Groningen en Leeuwarden steeds meer woningen door beleggers worden gekocht en vervolgens worden verhuurd? Vreest u ook dat dit leidt tot onbetaalbaar hoge huizenprijzen, en torenhoge huren, waardoor mensen met normale inkomens niet meer in de noordelijke hoofdsteden kunnen wonen? 3\Wat vindt u ervan dat beleggers massaal woningen voor de neus van starters wegkapen om deze woningen vervolgens te verhuren voor torenhoge huren? Bent u het ermee eens dat starters geholpen zouden moeten worden en beleggers ontmoedigd? Bent u bereid fiscale maatregelen te treffen?

Het Kadaster heeft onderzoek gedaan naar de verschuivende eigendomsverhoudingen op de woningmarkt3. Uit hun onderzoek blijkt dat zowel in de stad Groningen als in Leeuwarden meer koopwoningen worden gekocht door particuliere verhuurders dan voorheen. In 2009 werd in Groningen ongeveer 6 procent van de koopwoningen die op de markt kwamen gekocht door een particuliere verhuurder; in 2017 was dit ongeveer 11 procent. Voor Leeuwarden was dit in 2009 ongeveer 3 procent en in 2017 ongeveer 11 procent.
Deze toename hoeft niet direct een probleem te betekenen. Beleggers kunnen namelijk bijdragen aan het vergroten van het aanbod betaalbare huurwoningen, waaronder de momenteel schaarse middenhuurwoningen. Deze middenhuurwoningen zijn hard nodig om passende huisvesting te kunnen bieden aan mensen met bijvoorbeeld een middeninkomen of een flexibele woonwens.
Helaas treden ook op de woningmarkten van Groningen en Leeuwarden excessen op, waardoor de betaalbaarheid van wonen voor mensen met een middeninkomen in het geding kan komen. Om deze excessen aan te pakken en de betaalbaarheid voor starters en mensen met een middeninkomen te verbeteren, heb ik op 15 mei verschillende beleidsvoornemens aan uw Kamer gepresenteerd4. Zo wil ik met een maximering van de jaarlijkse huurprijsstijging voorkomen dat zittende huurders gedurende de looptijd van hun contract worden geconfronteerd met hoge huurprijsstijgingen. Ook ga ik samen met de sector aan de slag met een convenant met afspraken om huurders meer inzicht te bieden in de totstandkoming van de aanvangshuurprijzen. Zo kunnen verhuurders zich beter verantwoorden over de hoogte van de huurprijs. Deze afspraken kunnen vervolgens worden verankerd in wetgeving.

Vraag 3

Bent u van mening dat een woonplicht beleggers kan ontmoedigen en starters kan helpen een betaalbaar huis te vinden? Bent u bereid tegemoet te komen aan de oproep van de wethouders van Leeuwarden en Groningen om een woonplicht in gemeenten die dat wensen mogelijk te maken?

De huidige krapte op de woningmarkt zorgt ervoor dat het voor starters in sommige gebieden lastig is om een passende woning te vinden. Om starters meer mogelijkheden te geven kijkt het kabinet zowel naar fiscale als niet-fiscale maatregelen. Hierbij kiest het kabinet voor de combinatie van maatregelen die de problematiek op de woningmarkt zo gericht en effectief mogelijk bestrijdt.
Ik ben van mening dat de problematiek op de woningmarkt zo veel mogelijk moet worden bestreden met maatwerkoplossingen die aansluiten op de lokale situatie. Daarom zal ik het gemeentelijk instrumentarium binnenkort verrijken met een opkoopbescherming; hiermee kunnen gemeenten in buurten waar dat echt nodig is de ongewenste opkoop van schaarse goedkope en middeldure koopwoningen tegengaan. Daarnaast hebben gemeenten nog andere instrumenten om te sturen op de woonruimteverdeling; hiervan heb ik u in een bijlage bij mijn Kamerbrief van 10 oktober jl.5 een overzicht van gedeeld. Ik moedig gemeenten aan om actief gebruik te maken van hun beleidsmogelijkheden.
Daarnaast tref ik ook andere niet-fiscale maatregelen om de positie van koopstarters te verbeteren. Met een voorlichtingscampagne wil ik starters helpen beter inzicht te krijgen in hun bestaande financiële mogelijkheden. Er zijn namelijk vaak meer mogelijkheden dan starters zich realiseren. Ik ben op dit moment in gesprek met de markt over het gezamenlijk organiseren van deze campagne. Ook zet ik in op de bouw van betaalbare woningen voor starters en middeninkomens. In mijn brief van 17 september jl.6 heb ik aangekondigd dat het kabinet een miljard euro vrijmaakt voor een woningbouwimpuls. Deze impuls is in het bijzonder gericht op het sneller en meer bouwen van woningen voor deze groepen. Het Besluit met daarin de regeling en voorwaarden voor de verstrekking van deze middelen heb ik op 20 mei jl. met u gedeeld.
Ten slotte wordt de positie van koopstarters ook beïnvloed door het fiscale regime. Ik heb al eerder met uw Kamer van gedachten gewisseld om starters meer toegang te geven tot de woningmarkt via differentiatie van de overdrachtsbelasting. Ik hoop u zo spoedig mogelijk verder te informeren over de differentiatie van de overdrachtsbelasting ten gunste van koopstarters.

Vraag 4

Ziet u ook dat de woningnood toeneemt en huren steeds minder goed betaalbaar worden? Kent u het voorstel van de PvdA in Groningen om daar te beginnen met het reguleren van huren tot 1.500 euro per maand en deze onder het puntenstelsel te brengen?

De laatste jaren worden steeds meer koopwoningen opgekocht door beleggers, voornamelijk in de grote steden. Betaalbare koopwoningen die geschikt zijn voor starters en mensen met een middeninkomen op de woningmarkt worden hierdoor steeds schaarser.
Ik wil gemeenten de mogelijkheid geven om voor de buurten waar dat echt nodig is een opkoopbescherming in te voeren. Hierdoor wordt ongewenste opkoop van schaarse goedkope en middeldure koopwoningen om deze vervolgens duur te verhuren tegen gegaan. Wanneer de opkoopbescherming wordt ingevoerd kunnen aangekochte koopwoningen niet zomaar meer worden verhuurd. Hiermee geef ik uitvoering aan de motie- Dik-Faber7 die vraagt hoe de juridische belemmeringen voor gemeenten om deze koopwoningen te beschermen kunnen worden weggenomen.
Wenselijke vormen van koop voor de verhuur moeten echter wel mogelijk blijven. Een gemeente zal daarom in de buurten waar de opkoopbescherming geldt aan bonafide verhuurders vergunningen blijven afgeven voor gewenste vormen van verhuur. Daarbij kan gedacht worden aan woningen die verhuurd worden aan familieleden, woningen die onderdeel zijn van een winkel-, kantoor- of bedrijfspand of zittende kopers die verhuizen naar een andere woning en hun eerste woning willen verhuren. Ik vind het belangrijk dat deze woningen op een nette manier verhuurd kunnen worden. Daarom kunnen via de opkoopbescherming eisen gesteld worden aan deze vergunning ten aanzien van goed verhuurderschap. Ik zal de opkoopbescherming invoeren voor een periode van drie jaar en vervolgens evalueren.

Vraag 5

Bent u bereid een experiment toe te staan om het puntenstelsel op te trekken om zo meer betaalbare huurwoningen voor middengroepen beschikbaar te laten komen? Zo nee, waarom niet? Onderkent u het enorme probleem wel voldoende?

Ik zie dat met name in de gebieden met schaarste de betaalbaarheid van woningen voor mensen met een middeninkomen onder druk staat. Wel ontvang ik verschillende signalen, onder meer op basis van cijfers van Pararius, dat de huurprijsstijgingen in het geliberaliseerde segment lijken af te zwakken. Deze afzwakking treedt nog sterker op in de grote steden, en dient mogelijk als voorbode voor de toekomstige ontwikkeling van huurprijzen in de rest van het land. Desondanks blijft de noodzaak om excessen te bestrijden bestaan; dit doe ik met de maximering van de jaarlijkse huurprijsstijging en het afdwingen van verhoogde transparantie over de totstandkoming van de aanvangshuurprijzen.
Ik heb ook kennisgenomen van de wens van de PvdA-fractie in de gemeenteraad van Groningen om dit via een experiment met het doortrekken van het woningwaarderingsstelsel in hun stad af te dwingen. Vergaande regulering van het middenhuursegment in de vorm van het doortrekken van het woningwaarderingsstelsel schiet mijn doelstelling van excessen tegengaan voorbij. Ik vrees dat dit de nieuwbouwproductie van middenhuurwoningen disproportioneel zal verstoren, waarmee het de toegankelijkheid van dit huursegment op de lange termijn schaadt.

Vraag 1

Kent u de situatie aan de Pieter Calandlaan in Amsterdam Nieuw-West, waar kamers worden verhuurd van acht vierkante meter voor 700 euro per maand?1 Zo ja, wat is hierop uw reactie?

Ik kende de situatie aan de Pieter Calandlaan in Amsterdam Nieuw-West niet en heb daarom naslag laten doen.

Vraag 2

Vindt u 700 euro voor 8 m2 een redelijke prijs? Zo nee, kunt u verklaren op basis van welke criteria deze verhuurder tot dit bedrag is gekomen?

De betreffende advertentie op Pararius is inmiddels verwijderd, op basis van een advertentie op de website huurwoningen.nl2 lijkt het te gaan om een onzelfstandige woonruimte, een kamer. De waardering van kamers gebeurt op basis van het woningwaarderingsstelsel voor onzelfstandige woonruimte. Naast de oppervlakte van de verhuurde kamer zijn daarin diverse andere elementen van belang. Het gaat onder meer om oppervlakte van gemeenschappelijke ruimten, verwarmingsmogelijkheden, kookgelegenheid, en sanitaire voorzieningen.
Ik kan niet beoordelen of in deze specifieke situatie de huurprijs in verhouding staat tot de waardering op basis van het woningwaarderingsstelsel voor onzelfstandige woonruimte. Dat neemt niet weg dat ik erop reken dat verhuurders fatsoenlijk omgaan met hun huurders en een redelijke huurprijs vragen, waarbij zij rekening houden met de geboden kwaliteit van hun woning of kamer. Als op basis van het woningwaarderingsstelsel een huurprijs gevraagd mag worden, betekent dit niet dat de verhuurder deze maximale huurprijs hoeft te vragen. Daarbij verwacht ik van verhuurders dat ze niet maximaal willen profiteren van de grote schaarste in steden met een gespannen woningmarkt.

Vraag 3

Is het volgens het woningwaarderingsstelsel ook mogelijk om tot dit bedrag te komen? Kunt u dit toelichten?

Ja dit is in theorie mogelijk. Een kale huurprijs van € 700 voor een kamer is mogelijk indien de waardering van deze kamer en de bijbehorende gemeenschappelijke voorzieningen op basis van het woningwaarderingsstelsel voor onzelfstandige woonruimte leidt tot een waardering met minimaal 472 punten.
De betreffende advertentie op Pararius is inmiddels verwijderd, op basis van de eerdergenoemde advertentie op de website huurwoningen.nl lijkt de gevraagde huurprijs van € 700 inclusief gas, water en licht. Stel dat het voorschot servicekosten (gas, water en licht) € 100 per maand bedraagt, dan is de kale huurprijs € 600. Een dergelijke huurprijs is mogelijk indien de waardering op basis van het woningwaarderingsstelsel voor onzelfstandige woonruimte minimaal 380 punten bedraagt. Bij een kamer van 8 m2 komt een dergelijk puntenaantal niet vaak voor. Om dit te toetsen kan elke huurder zich tot de Huurcommissie wenden. De Huurcommissie zal in dat geval het puntenaantal vaststellen en bepalen of de huurprijs gehandhaafd blijft of verlaagd wordt. In het geval van een tijdelijk contract kan de huurder ook nog na afloop van dit contract zich nog wenden tot de Huurcommissie om met terugwerkende kracht huurverlaging te krijgen.

Vraag 4

Is het juridisch mogelijk om huurcontracten van 0,5 jaar aan te bieden zoals deze verhuurder doet? Zo ja, bent u bereid te onderzoeken hoe dit in de toekomst onmogelijk kan worden gemaakt?

Ja, het is juridisch toegestaan om een huurcontract van zes maanden aan te bieden. Met de Wet doorstroming huurmarkt 2015 zijn tijdelijke huurcontracten van maximaal twee jaar voor zelfstandige woningen (eengezinswoningen, appartementen) en maximaal vijf jaar voor onzelfstandige woningen (kamers) mogelijk gemaakt, die van rechtswege eindigen na de overeengekomen huurperiode mits de verhuurder de huurder tijdig schriftelijk informeert over het einde van de huur. Deze vorm van kortdurende huur en de daarmee gepaard gaande snelle doorstroming kan voor huurders die snel op zoek zijn naar een (tijdelijke) woning een goede oplossing bieden, bijvoorbeeld na een echtscheiding. Ik ben voornemens om de Wet doorstroming huurmarkt 2015 op korte termijn te evalueren, namelijk voor 1 juli 2021. Ik wil deze evaluatie gebruiken om verder inzicht te krijgen of de wet de beoogde doelstellingen behaald en of er geen oneigenlijk gebruik optreedt.

Vraag 5

Welke extra instrumenten komen beschikbaar om huisjesmelkers te beboeten na uitvoering van de motie Asscher/Heerma over bestuurlijke boetes voor verhuurders in de gereguleerde woningvoorraad die doelbewust te hoge huren vragen?2

In het kader van de aanpak Goed verhuurderschap werk ik samen met betrokken partijen aan een breed palet aan activiteiten om malafide verhuurders aan te pakken. De motie Asscher/Heerma over bestuurlijke boetes voor te hoge huren betrek ik bij de uitwerking van aanvullende maatregelen om het gemeentelijk instrumentarium in de strijd tegen malafide verhuurders te versterken. Om op al deze onderwerpen de juiste voorstellen te kunnen ontwikkelen en daarbij uw Kamer goed inzicht te kunnen geven in de mogelijke effecten ervan vind ik het van groot belang om aan elkaar verwante onderwerpen in samenhang verder uit te werken.

Vraag 1

Bent u op de hoogte van het nieuwsbericht: Bewoners van de Iep beide kerstdagen zonder verwarming door lekkage»?1 Zo ja, wat is hierop uw reactie?

Ja, ik ben bekend met dit bericht. Ik begrijp dat het voor bewoners, zeker in de genoemde periode, erg vervelend is om met een defecte verwarming te kampen. Het onderhouden van huurwoningen is een taak van elke verhuurder, ook van corporaties. Dat Vestia een saneringscorporatie is, ontslaat haar niet van de verantwoordelijkheid om haar bezit kwalitatief op de wettelijke norm te houden. Dit maakt ook nadrukkelijk onderdeel uit van het vastgestelde financiële verbeterplan van Vestia en hier zijn ook extra middelen voor gereserveerd. De afgelopen periode heeft Vestia in dit kader ook extra conditiemetingen van haar bezit uitgevoerd, waarop ze haar onderhoudsbegroting heeft aangepast. Dit neemt niet weg dat er alsnog onvoorziene defecten kunnen optreden in enkele individuele woningen of complexen.

Vraag 2

Kent u ook het nieuwsbericht: «Vestia biedt Tweebossers schimmelwoningen aan»?2 Zo ja, wat is hierop uw reactie?

Ja, ik ben bekend met dit bericht en ik ben ook bekend met het bericht uit het AD van 31 januari getiteld: «Huurders van de Tweebosbuurt en Vestia gaan voorzichtig in gesprek». Hieruit begrijp ik dat een groot aantal bewoners inmiddels naar hun tevredenheid is geherhuisvest. Vestia geeft aan dat woningen die leegkomen direct worden aangeboden in de situatie zoals ze zijn opgeleverd. Bij sommige woningen moeten daar nog verbeteringen aan plaatsvinden. Deze verbeteringen worden aangebracht vóórdat de bewoners het pand betrekken. Ik vind het evengoed vervelend dat er een situatie is ontstaan, waarin een relatief klein aantal huurders een in hun optiek minder passende woning aangeboden heeft gekregen. Hierover zijn de corporatie en de bewoners in gesprek om tot elkaar te komen.

Vraag 3

Deelt u de mening dat een van de primaire taken van (sociale) verhuurders is het degelijk onderhouden van hun woningbestand? Zo ja, vindt u dat Vestia hier op dit moment aan voldoet gezien de voorbeelden genoemd in de artikelen?

Elke verhuurder moet zijn woningbestand goed onderhouden. Hierover zijn wettelijke normen opgesteld. Het beheren en goed onderhouden van sociale huurwoningen is een taak van corporaties. Bewoners kunnen zich bij klachten in eerste instantie tot de corporatie wenden. Indien de geschillen blijven aanhouden, kunnen bewoners zich vervolgens tot de huurcommissie wenden. Dat Vestia een saneringscorporatie is, ontslaat haar niet van haar verantwoordelijkheid om de kwaliteit van haar bezit op peil te houden en te voldoen aan de wettelijke normen. Dit maakt ook nadrukkelijk onderdeel uit van het vastgestelde verbeterplan van Vestia en hier zijn ook middelen voor gereserveerd. Voor de herijking van haar verbeterplan heeft Vestia bovendien extra gestandaardiseerde conditiemetingen van haar bezit uitgevoerd. Hieruit blijkt dat de onderhoudstoestand van het bezit van Vestia niet substantieel afwijkt ten opzichte van andere corporaties.

Vraag 4

Klopt het dat in veel Vestia maatwerkgemeenten klachten zijn over achterstallig onderhoud van de woningen? Deelt u de mening dat huurders niet langer de dupe mogen zijn van de wantoestanden bij Vestia?

Ik neem de zorgen van de huurders, gemeenten en andere partners in de regio serieus. De monitoringscommissie op de sanering van Vestia bestaande uit de gemandateerd saneerder, het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) borger en de Autoriteit woningcorporaties (Aw) heeft Vestia bij de herijking van haar verbeterplan ook verzocht extra conditiemetingen van haar bezit uit te voeren en haar onderhoudsbegroting daarop af te stemmen. Wel is het zo dat Vestia geen tot zeer beperkte financiële ruimte heeft om kwalitatieve woningverbeteringen aan te brengen (zoals nieuwe badkamers, nieuwe keukens, grootschalige isolatie anders dan niet-wettelijk verplicht). In dat kader onderzoekt Hamit Karakus in mijn opdracht de verkoop van Vestiawoningen in de maatwerkgemeenten aan andere corporaties.

Vraag 5

Gezien het feit dat andere door Vestia aan bewoners uit de Tweebosbuurt aangeboden woningen niet zelden vol met schimmel blijken te zitten, bent u het met deze bewoners eens dat ze deze aangeboden woningen weigeren?

Van verhuurders en dus ook van Vestia mag verwacht worden dat zij woningen gebrekenvrij aanbieden dan wel de gebreken verhelpen voordat de nieuwe huurders de sleutel van de woning krijgen. Mocht Vestia eventuele schimmel niet hebben verwijderd en bij een bouwkundige oorzaak van de schimmel dat onderhoudsgebrek niet hebben verholpen, kunnen de huurders zich in eerste instantie tot Vestia wenden. Indien het geschil aanhoudt kunnen zij de huurcommissie om tijdelijke huurverlaging vragen, zolang het gebrek aanhoudt. Indien de huurcommissie het onderhoudsgebrek als ernstig beoordeelt, zal zij de huur tijdelijk verlagen.

Vraag 6

Bent u het ermee eens dat door de dreigende sloop van de sociale huurwoningen in de Tweebosbuurt er ook een grote tijdsdruk ontstaat op bewoners om een andere woning te accepteren? Vindt u een woning met schimmel passende woonruimte? Zo nee, kunt u in overleg met Vestia hierover uw ongenoegen kenbaar maken en pleiten voor een passende oplossing?

Bij huuropzeggingen door de verhuurder wegens sloop of renovatie, ontstaat er altijd druk om naar een andere woonruimte uit te kijken. Overigens eindigt de huur nog niet door de huuropzegging van de verhuurder, maar kan alleen de rechter de huur beëindigen als de huurder niet schriftelijk met de huuropzegging instemt. Over huuropzeggingen binnen de Tweebosbuurt heeft Vestia al diverse rechtsprocedures gevoerd. Desalniettemin kan ik mij voorstellen dat huurders tijdsdruk ervaren door de voorgenomen sloop van hun woning. Zoals ik in het antwoord op vraag 5 heb aangegeven, mag van verhuurders, dus ook van Vestia, verwacht worden dat zij de huurders geen woningen met onderhoudsgebreken aanbieden of dat zij eventuele onderhoudsgebreken verhelpen voordat de huurder de woning betrekt. Deze situaties vallen in eerste instantie onder de zorg van de lokale stakeholders. Zo is de gemeente Rotterdam reeds met Vestia in gesprek om in deze casus tot een passende oplossing te komen voor alle partijen.

Vraag 7

Klopt het dat in het herijkt verbeterplan Vestia van 2019–2021 wordt aangegeven dat Vestia onvoldoende kan bijdragen aan wat volkshuisvestelijk noodzakelijk is? Deelt u de mening dat vooral huurders hiervan de dupe zijn?

Vestia staat voor een grote opdracht waarin het langjarig werkt aan financieel herstel, terwijl ze haar volkshuisvestelijke taken uitvoert. Ondanks dat Vestia in de komende jaren een grotere volkshuisvestelijke bijdrage zal kunnen leveren, zal het volledige financieel herstel nog enige tijd vergen. Dit kan spanning opleveren met de verduurzamingsambitie en de volkshuisvestelijke wensen in de regio. Zo blijkt uit het herijkt verbeterplan dat de financiële ruimte van Vestia om een grotere bijdrage te leveren aan de verduurzamingsopgave in Nederland beperkt is en dat Vestia op een aantal vlakken niet of niet volledig zal kunnen voorzien in nieuwe, door (lokale) stakeholders gewenste volkshuisvestelijke investeringen, waaronder wijkherstructureringsprojecten opgenomen in de woondeal Zuidelijke Randstad. Hiervoor zal een groter beroep moeten worden gedaan op andere corporaties in de regio. Met de gemeenten ben ik hierover ook in overleg.
Daarnaast werk ik hieraan door de regionale opgaven in diverse trajecten op te pakken. Zo heb ik Hamit Karakus aangesteld om oplossingen aan te dragen voor de volkshuisvestelijke wensen in de maatwerkgemeenten en voer ik samen met de zuidelijke Randstad de woondeal uit. Ook breng ik momenteel de volkshuisvestelijke opgaven en corporatiemiddelen van alle woningmarktregio’s in kaart. Hierin bezie ik ook hoe de haalbaarheid van gewenste regionale volkshuisvestelijke investeringen kan worden vergroot. Met deze trajecten wil ik een oplossing bieden voor de volkshuisvestelijke opgaven die spelen.

Vraag 8

Bent u bereid om met Vestia in gesprek te gaan om meer onderhoud te eisen in de zogeheten Vestia maatwerkgemeenten waar ook de gemeente Zuidplas onder valt? Zo nee, waarom niet? Zo ja, kunt u aangeven op welke termijn deze gesprekken zullen plaatsvinden en op welke wijze u dit gaat terugkoppelen aan de Kamer?

De monitoringscommissie op de sanering van Vestia heeft Vestia bij de herijking van haar verbeterplan reeds verzocht extra conditiemetingen van haar bezit uit te voeren en haar onderhoudsbegroting hierop aan te passen. Hieruit is gebleken dat de onderhoudstoestand van het bezit van Vestia niet substantieel afwijkt ten opzichte van andere corporaties. Daarnaast houdt ook de Aw doorlopend toezicht op Vestia en hebben ook de lokale stakeholders (gemeente en huurdersorganisatie) de mogelijkheid om Vestia hierop aan te spreken. Daarmee heb ik er voldoende vertrouwen in dat de huidige borging van dit aspect toereikend is.

Vraag 9

Worden bewoners die door gebrekkig onderhoud in Nieuwerkerk aan den IJssel getroffen zijn door Vestia op enige wijze gecompenseerd? Zo nee, waarom niet?

Bewoners kunnen zich bij klachten over de onderhoudstoestand van de woning in eerste instantie tot woningcorporatie Vestia wenden. Indien de geschillen blijven aanhouden, kunnen bewoners vervolgens de huurcommissie inschakelen. Indien de onderhoudsgebreken dusdanig ernstig zijn, kan de huurcommissie een tijdelijke huurverlaging vaststellen, zolang het gebrek aanhoudt.

Vraag 10

Wilt u al deze vragen afzonderlijk beantwoorden en niet bundelen?

Ja.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «5.000 huizen maar geen scholen of sporthal: vrees voor spookwijk Binckhorst»?1

Ja.

Vraag 2

Gelet op het feit dat Den Haag de derde gemeente van het land qua inwoneraantal is, hoe interpreteert u de gang van zaken als u kijkt naar de professionaliteit die van zo’n grote gemeente verwacht kan worden?

Het is aan gemeenten om voor elke locatie een passende regeling vast te stellen, waarbij functies onderling evenwichtig worden toegedeeld. De gemeente Den Haag heeft met de vaststelling van het voorzieningenprogramma inzichtelijk gemaakt welke voorzieningen zij nodig acht voor de Binckhorst. In het gebied Binckhorst, waarin een transformatie plaatsvindt van een bedrijventerrein naar een meer gemengd woon- en werkgebied, is gekozen voor een regeling die uitgaat van uitnodigingsplanologie. Die regeling is geschikt in situaties waarin nog niet precies bekend is wat zich waar zal willen vestigen. Een dergelijke regeling sluit aan op de mogelijkheden die de Omgevingswet zal bieden. De gemeente Den Haag wil een aantrekkelijke en leefbare stad realiseren, en stuurt hierop via zowel publiekrechtelijke instrumenten (onder meer het bestemmingsplan met verbrede reikwijdte), als privaatrechtelijke instrumenten (onder meer uitgifte van gemeentelijke grond, gebiedspaspoorten).

Vraag 3

In hoeverre heeft de omissie van voorzieningen zoals scholen in het gebied te maken met Omgevingswet, aangezien voor de ontwikkeling van de Binckhorst wordt geëxperimenteerd met deze wet?

Gemeenten zijn primair verantwoordelijk voor de realisatie van scholen. Gemeenten kunnen dit op verschillende manieren doen: bijvoorbeeld door zelf over te gaan tot realisatie of door gronden ter beschikking te stellen of te reserveren en vraag en aanbieders bij elkaar te brengen. Deze keuze staat los van de huidige wetgeving en straks de Omgevingswet, maar is afhankelijk van de mate van sturing en keuzes die de gemeente hierin zelf maakt.

Vraag 4

Ziet u de complexiteit van de integrale benadering en de veelomvattendheid van het plan als oorzaak van in de verdrukking raken van voorzieningen?

Nee, dat zie ik niet zo. De gemeente Den Haag zet zich in voor een aantrekkelijke en leefbare stadswijk en er is op dit moment geen sprake van het in de verdrukking raken van voorzieningen. De gemeente heeft gelet hierop een voorzieningenprogramma vastgesteld. De gemeente gebruikt verschillende instrumenten om de ambitie van een aantrekkelijke en leefbare wijk te behalen. De gemeente doet dit door een combinatie van het omgevingsplan Binckhorst (zonder maximum m2 maatschappelijke voorzieningen), de inzet van eigen gronden en middelen en door het bij elkaar brengen van vraag en aanbod. Doordat er in de regels van het omgevingsplan geen maximum is opgenomen voor maatschappelijke voorzieningen kunnen deze altijd tijdens de planontwikkeling worden toegevoegd en kan ingespeeld worden op de situatie in het gebied gedurende de transformatie. In het voorzieningenprogramma is inzichtelijk gemaakt welke voorzieningen noodzakelijk zijn en welke locaties daarvoor beschikbaar zijn. Voor de realisatie van voorzieningen zijn verschillende partijen aan zet, waaronder de gemeente. Sommige voorzieningen, zoals scholen, zijn primair de verantwoordelijkheid van de gemeente. Voor andere voorzieningen, zoals huisartsenposten, is dit de markt. In veel nu in ontwikkeling zijnde bouwplannen is ruimte opgenomen voor voorzieningen, maar de precieze invulling (verhuur) daarvan vindt doorgaans pas in een later stadium plaats. De gemeente Den Haag monitort de ontwikkeling van het gebied en kan als dat noodzakelijk is gedurende de transformatie bijsturen.

Vraag 5

Hoe bindend is een voorzieningenprogramma zoals dat voor de Binckhorst is vastgesteld, onder de huidige wetgeving en na het ingaan van de Omgevingswet?

Het voorzieningenprogramma, zoals dat in november 2019 door het college van burgemeester en wethouders is vastgesteld, geeft inzicht in welke voorzieningen noodzakelijk zijn voor een leefbare wijk en welke locaties daarvoor beschikbaar zijn. Hiermee bepaalt de gemeente haar ambities en doelen voor dit gebied. Zowel onder huidig recht als de Omgevingswet is dit niet een algemeen juridisch bindend instrument maar het geeft richting aan de ontwikkeling van het gebied en is daarmee zelfbindend. De gemeente gebruikt dit als richtsnoer bij de transformatie van het gebied.

Vraag 6

Op welke andere wijze kan de ontwikkeling van voorzieningen, zoals voldoende scholen, worden afgedwongen of voldoende ruimte daarvoor worden gereserveerd?

De gemeente kan op verschillende manieren voldoende ruimte reserveren voor de ontwikkeling van voorzieningen, bijvoorbeeld door in het bestemmingsplan of omgevingsplan locaties te benoemen of door gemeentelijke grondposities in te zetten. Dit is een samenspel tussen verschillende instrumenten (publiekrechtelijk en privaatrechtelijk) en de inzet daarvan is afhankelijk van de ambities en doelen van de gemeente. Voor de Binckhorst gebruikt de gemeente Den Haag het Voorzieningenprogramma Binckhorst als richtinggevend kader bij de planontwikkeling en zet gemeentelijke grondposities in ten behoeve van het realiseren van het voorzieningenprogramma.

Vraag 7

In hoeverre voorziet u eenzelfde risico voor andere gemeenten en hun plannen of omgevingsplannen?

Zie het antwoord op vraag 3.

Vraag 8

Welke lessen vallen er volgens u te trekken uit het experiment van de Binckhorst?

De gemeente Den Haag evalueert de pilot omgevingsplan Binckhorst in het komend jaar. Daarbij zal de gemeente zowel het totstandkomingsproces als de inhoud van het omgevingsplan evalueren. De geleerde lessen worden betrokken bij eventuele aanpassingen van het omgevingsplan en bij de implementatie van de Omgevingswet binnen de gemeente. In de Voortgangsrapportages van de Crisis- en herstelwet vindt jaarlijks op rijksniveau een evaluatie plaats en worden de geleerde lessen gedeeld. Deze voortgangsrapportage wordt ieder jaar aan uw Kamer aangeboden. Daarnaast organiseert het ministerie drie keer per jaar kennisbijeenkomsten en een jaarlijks praktijkfestival waarbij actieve kennisdeling plaatsvindt voor ambtenaren en bestuurders.

Vraag 9

Is er voor de ontwikkeling van de Binkhorst ondersteuning van het expertteam woningbouw of andere ondersteuning vanuit het rijk gevraagd of geboden?

Ja, de gemeente Den Haag heeft op onderdelen gebruik gemaakt van de beleidsmatige en juridische expertise van het ministerie in het kader van de Crisis- en herstelwet (Chw). Bij het werken met het instrumentarium van de Chw wordt deze expertise ingezet om gemeenten te ondersteunen. De ondersteuning is breed, en bestaat uit het delen van beleidsmatige en juridische kennis en ervaringen van andere gemeenten. Over verdere ondersteuning die de gemeente Den Haag voor de Binckhorst gevraagd heeft aan het Rijk zijn afspraken gemaakt in de woondeal zuidelijke Randstad dd. 3 juni 2019 (artikel II.4).

Vraag 10

Acht u het denkbaar en verantwoord dat een wijk van deze omvang geen scholen en andere wezenlijke voorzieningen krijgt? Zo ja, waarom? Zo nee, bent u bereid met het gemeentebestuur van Den Haag te overleggen over de wijze waarop alsnog voor de wijk essentiële voorzieningen gerealiseerd kunnen worden?

De gemeente Den Haag heeft met de vaststelling van het voorzieningenprogramma inzichtelijk gemaakt welke voorzieningen zij nodig acht voor de Binckhorst, hieruit blijkt een urgentie voor een adequaat voorzieningenniveau. De gemeente stuurt hier ook op door het Voorzieningenprogramma Binckhorst als richtinggevend kader in te zetten bij de planontwikkeling en door gebruik te maken van gemeentelijke grondposities ten behoeve van het realiseren van het voorzieningenprogramma. Hierdoor zie ik vooralsnog geen aanleiding om met het gemeentebestuur van Den Haag hierover in overleg te gaan. Uiteraard continueer ik de ambtelijke ondersteuning voor pilots in het kader van de Crisis- en herstelwet.

Vraag 11

Heeft u inzicht in of kennis van hoe andere partijen dan bouwers of ontwikkelaars, zoals het onderwijs, betrokken worden bij planvorming voor nieuwe woongebieden?

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Eigen woning voor Nieuwegeinse statushouders»?1

Ja.

Vraag 2

Deelt u de mening dat het te schandelijk voor woorden is dat de gemeente Nieuwegein dertig sociale huurwoningen beschikbaar stelt enkel voor alleenstaande statushouders, terwijl de Nieuwegeiners gemiddeld tien jaar op de wachtlijst moeten staan?

In Nederland wordt geen onderscheid gemaakt op basis van nationaliteit. Iedereen in Nederland wordt in gelijke gevallen gelijk behandeld. Dat uitgangspunt is in onze Grondwet verankerd. De gemeente is verantwoordelijk voor het huisvesten van vergunninghouders conform de halfjaarlijkse taakstelling. Veelal wordt in samenwerking met corporaties gezocht naar een passende woning voor vergunninghouders, waarvan is bepaald dat zij verblijfsrecht in Nederland hebben, en andere doelgroepen. Gemeenten kunnen er echter ook voor kiezen om statushouders op een andere wijze te huisvesten.
Nadat de verplichte urgentiestatus van statushouders per 1 juli 2017 uit de Huisvestingswet is gehaald kunnen gemeenten zelf bepalen welke categorieën woningzoekenden ze als urgentiecategorie in de huisvestingsverordening wensen op te nemen. Deze keuze is daarmee lokaal bepaald. Dat statushouders op dit moment nog steeds door de meeste gemeenten in een urgentieregeling als voorrangscategorie worden beschouwd, is het gevolg van de afwegingen die gemeenten hebben gemaakt gegeven enerzijds de huidige lokale situatie op de woningmarkt en anderzijds de taakstelling die gemeenten hebben om statushouders te huisvesten. Tijdige huisvesting is niet alleen in het belang van statushouders, maar ook in het belang van de Nederlandse samenleving. Dan kunnen zij tenslotte sneller participeren in en bijdragen aan de Nederlandse samenleving. Bovendien zorgt een snelle doorstroom naar huisvesting ervoor dat de maatschappelijke impact en financiële kosten die gepaard gaan met de opvang van asielzoekers beperkt worden gehouden.
Nog belangrijker dan de toewijzing van woningen is de beschikbaarheid van voldoende woningen. Door heel veel partijen wordt daarom hard gewerkt om het aanbod te vergroten. Daarbij is het van belang meer flexibiliteit op de woningmarkt en in de aansluiting tussen de asielopvang te creëren. Het kabinet heeft daarom EUR 3 miljoen beschikbaar gesteld voor een tiental pilots waarbij zal
worden geëxperimenteerd met flexibele opvang- en/of huisvestingsoplossingen. Te denken valt aan het tijdelijk en gemixt huisvesten van verschillende doelgroepen alsook het aanbieden van opvangoplossingen in de buurt van de gemeente van uitplaatsing. De verwachting is dat de eerste pilots in de loop van 2020 starten.

Vraag 3

Deelt u de mening dat deze discriminatie van de Nederlanders onmiddellijk moet stoppen? Deelt u de mening dat de Nederlanders, die vaak jarenlang op een woning moeten wachten, de enigen zijn die een nieuwe woning verdienen, en niet statushouders die hier niet eens thuis horen? Wat doet u eraan om Nederland zo onaantrekkelijk mogelijk te maken voor asielzoekers die zich hier willen vestigen?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Bent u ervan op de hoogte dat de bouw van sociale huurwoningen naar een historisch dieptepunt is gedaald?2 Wat hebben Nederlandse woningzoekenden überhaupt aan de bouw van nieuwe sociale huurwoningen als u massaal woningen – met voorrang! – aan statushouders blijft weggeven?

Nee, ik ben het niet eens met uw stelling dat de bouw van sociale huurwoningen naar een historisch dieptepunt is gedaald. Sinds enige jaren is de nieuwbouw productie van sociale huurwoningen weer in opgaande lijn. Daarbij blijft het aanjagen van de woningbouwproductie en het beter benutten van de bestaande voorraad nodig. Daar zetten vele partijen zich volop voor in, waaronder gemeenten en ik zelf.
De doelstelling in de Nationale Woonagenda is om jaarlijks 75 duizend nieuwe woningen te bouwen en is gebaseerd op een woningbehoefteprognose waarin ook de geraamde asielmigratie is meegenomen.

Vraag 5

Bent u er nu eindelijk toe bereid om de tijdelijke asielvergunningen van de in Nederland verblijvende statushouders in te trekken en ervoor te zorgen dat de daardoor vrijkomende sociale huurwoningen, evenals alle andere sociale huurwoningen, uitsluitend aan de Nederlanders worden toegewezen? Zo nee, waarom niet?

Nee, ik ben niet tot intrekking van de tijdelijke asielvergunningen bereid. Nederland biedt bescherming aan vluchtelingen die daar op grond van de Vreemdelingenwet en de internationale verdragen recht op hebben.

Vraag 1

Kent u bericht «Tachtigjarige klimt op barricade»?1 Wat is uw reactie op dat bericht?

Ja. De reactie daarop volgt in de antwoorden op de gestelde vragen.

Vraag 2

Deelt u de conclusie dat de gemeente Amsterdam erfpacht hanteert op een wijze die lijkt op de woekerpolis: complex, niet transparant, onvoorspelbaar, mensen worden niet goed geïnformeerd maar geconfronteerd met enorme, plotselinge kostenverhogingen?

Erfpacht is een zakelijk recht waarbij de erfpachter voor een bepaalde duur het recht heeft de onroerende zaak van een ander te gebruiken tegen een vergoeding (de canon). Veel voorkomende looptijden voor het erfpachtrecht zijn 30, 50, 75, 99 jaar of eeuwigdurende erfpacht. De canon en de erfpachtvoorwaarden zijn bekend bij het aangaan of de aankoop van het erfpachtrecht. In de erfpachtvoorwaarden kan worden overeengekomen dat de canon periodiek wordt herzien. Wanneer de canon aan het einde van de duur waarvoor deze is vastgelegd wordt herzien, heeft de erfpachter in de Amsterdamse erfpachtvoorwaarden voor «voortdurende erfpacht»2 de mogelijkheid deze canon door een commissie van drie deskundigen te laten bepalen. Erfpacht is derhalve niet vergelijkbaar met een woekerpolis.

Vraag 3

Is het u bekend dat de woonlasten van veel Amsterdammers door de gebruikte systematiek exploderen en de kosten na 1 januari 2020 nog verder fors zullen oplopen?

Amsterdam heeft gedurende meer dan honderd jaar gemeentelijke grond voor woningen uitgegeven in erfpacht. Dit betreffen over het algemeen «voortdurende erfpachtrechten» waarbij de canon na 75 of 50 jaar, afhankelijk van het erfpachtcontract, wordt herzien. Alleen voor woningen waarvan de canon wordt herzien, veranderen de woonlasten.
Of er een groot verschil is tussen de oude en nieuwe canon is erg afhankelijk van het contract, de locatie en het oude betalingsregime. Bij een afgekocht erfpachtrecht is er altijd een groot verschil tussen de oude canon (die is immers jaarlijks gelijk aan nul voor de periode waarvoor deze is afgekocht) en de nieuwe canon. Bij niet afgekochte canons, waarbij de oude canon niet werd geïndexeerd, ontstaat alleen al door de inflatie van de afgelopen decennia een groot verschil met de nieuwe canon, nog afgezien van waardeveranderingen van de locatie. Een positieve waardeverandering van de locatie heeft te maken met maatschappelijke ontwikkelingen waardoor een locatie aantrekkelijker kan zijn geworden. Wanneer de oude canon jaarlijks werd geïndexeerd voor inflatie, dan is het verschil met de nieuwe canon vaak aanmerkelijk kleiner.
Op het moment dat een erfpachter zijn erfpachtrecht omzet naar eeuwigdurende erfpacht wordt de jaarlijkse canon alleen nog herzien met een inflatiecorrectie. Daarnaast kan deze eeuwigdurend afgekocht worden. Er is in beide gevallen geen sprake meer van aanpassing van de canon aan de waardeontwikkeling van de locatie, tenzij de erfpachter verzoekt om aanpassing van het erfpachtcontract (bijvoorbeeld bij wijziging bestemming).

Vraag 4

In 2017 werd in Amsterdam eeuwigdurende erfpacht ingevoerd voor nieuwe gevallen en er werd een regeling ingevoerd waarmee erfpachters kunnen overstappen op het nieuwe stelsel. Klopt het dat daarbij ook een nieuwe manier werd bedacht om de grondwaarde onder bestaande woningen te bepalen (zogenaamde «residuele methode van grondwaardebepaling»)?

In 2016 heeft de gemeente Amsterdam het beleid ingevoerd om voortaan grond uit te geven in eeuwigdurende erfpacht. Kenmerk daarvan is dat de canon alleen nog maar voor inflatie wordt gecorrigeerd en dat deze niet meer wordt herzien voor de waardeontwikkeling. Als de canon eeuwigdurend wordt afgekocht hoeft er nooit meer canon te worden betaald zolang de overeengekomen bestemming volgens het erfpachtrecht niet wordt aangepast. In 2017 heeft de gemeente Amsterdam tevens de mogelijkheid geïntroduceerd om bestaande erfpachtrechten voor woningen om te zetten naar eeuwigdurende erfpacht (met uitzondering van corporatiewoningen).
Zover mij bekend, hanteert de gemeente Amsterdam al sinds eind jaren negentig van de vorige eeuw een residuele systematiek om de grondwaarde te bepalen voor nieuwe en bestaande erfpachtrechten. De manier om deze grondwaarde residueel te bepalen heeft zich in de loop der tijd ontwikkeld aan de hand van de meest recente inzichten en technieken.
In 2015 heeft een commissie van drie hoogleraren het advies «Schoon Schip»3, uitgebracht, en de residuele methodiek als meest geëigend beoordeeld om de actuele grondwaarde te bepalen (blz. 32) en voorgesteld de WOZ-waarde te gebruiken als grondslag voor de waarde van de grond en opstal samen. Dit laatste heeft de gemeente Amsterdam sinds 2017 ingevoerd. Overigens gebruikte de gemeente Amsterdam daarvoor al een wijze die vergelijkbaar is met hoe de WOZ-waarde wordt bepaald.

Vraag 5

Deelt u de conclusie dat de door de gemeente gehanteerde en een zelf ontwikkelde «residuele» methode van grondwaardebepaling fundamenteel onjuist is omdat de gemeente daarmee bijna alle waarde en waardestijging naar zichzelf toe rekent, als ware het een nieuwe gronduitgifte?

Het uitgangspunt van de residuele grondwaardemethodiek is de waarde van de onroerende zaak. Deze wordt voor een belangrijk deel bepaald door de locatie. De gemeente Amsterdam hanteert enkele afslagen voor de bepaling van de residuele grondwaarde op basis waarvan de canon wordt bepaald. De canon wordt daarmee niet bepaald op basis van de volledige grondwaarde of waardestijging.

Vraag 6

Is het u bekend dat dit systeem een sterk financieel «hefboomeffect» kent aangezien de woningprijzen immers veel sneller stijgen dan de bouwkosten waardoor de grondwaarde en dus wat erfpachters moeten betalen nog sneller stijgt dan de WOZ-waarde? Wat is uw visie daarop?

Het zogeheten hefboomeffect is mij bekend. Als de vastgoedwaarde sneller stijgt dan de kosten om het vastgoed te realiseren, dan stijgt de grondwaarde procentueel harder dan de bouwkosten. Andersom is ook het geval; als de vastgoedwaarde langzamer stijgt dan de kosten om het vastgoed te realiseren, dan stijgt de grondwaarde nauwelijks of kan deze dalen. Wanneer de vastgoedwaarde daalt en de kosten om te realiseren blijven gelijk, dan daalt de residuele waarde van de grond.
Sinds de financieel economische crisis is de marktwaarde van woningen in de grote steden, en van Amsterdam in het bijzonder, veel sneller gestegen dan de kosten voor het realiseren van nieuwe woningen. Steden zijn populair om te wonen en dit heeft zijn weerslag op de marktwaarde van woningen en daarmee op de grondwaarde van een locatie.

Vraag 7

Klopt het dat tot enkele jaren geleden de vernieuwde erfpachtgrondwaarden uit kwamen op ongeveer 13 procent van de WOZ: een gemiddelde grondquote van 22% en een «depreciatie» (wegens gebondenheid van partijen) van 40%, doch dat het nieuwe systeem leidt tot een enorme verhoging van de kosten (binnen de ring, in IJburg en Buitenveldert stijgt de grondquote naar circa 44%; in andere delen van Amsterdam naar ca. 27%)? Wat is uw visie daarop?

Het erfpachtcontract, de voorwaarden en het moment van eventuele periodieke herziening van de canon zijn bepalend voor het veranderen van de hoogte van canon. De waardeontwikkeling van de locatie is heel bepalend voor de hoogte van de grondwaarde waarop de canon wordt gebaseerd. Ik kan niet ingaan op welke grondquote, het deel van de vastgoedwaarde dat aan de grondwaarde wordt toebedeeld, voor een specifieke locatie in Amsterdam redelijk is.

Vraag 8

Klopt het dat Amsterdam voor de overstapregeling daarnaast heeft bepaald dat tot 1 januari 2020 men rekenen mag met de WOZ-waarde uit 2014 en met een extra «korting»? Klopt het dat dat er toe leidt dat ná 1 januari door deze regeling veel mensen plotseling drie, acht, tien keer zoveel moeten gaan betalen? In plaats van bijvoorbeeld eeuwigdurend afkopen voor 10.000 euro of een jaarlijkse canon van 800 euro, schieten die omhoog naar 80.000 euro en 6.000 euro. Klopt het dat dat vooral speelt in wijken zoals Zuidoost en Nieuw-West?

In 2017 heeft de gemeente Amsterdam de mogelijkheid geïntroduceerd om een «voortdurend» erfpachtrecht met de overeengekomen bestemming wonen om te zetten naar eeuwigdurende erfpacht. De gemeente doet daartoe een aanbieding en baseert de canon voor het eeuwigdurende erfpachtrecht op de actuele grondwaarde. Sinds het laatste kwartaal van 2017 is het mogelijk de gemeente om een aanbieding te vragen. Bij wijze van uitzondering heeft de gemeente voor zichzelf bepaald dat zij voor aanvragen in de jaren 2017, 2018 en 2019 haar aanbieding zou baseren op de WOZ-waarde van 2014 of 2015. Het is mij bekend dat tegen het licht van de voorwaarden zoals die inmiddels van toepassing zijn, de voorwaarden van vóór 2020 gunstig zijn en het verschil tussen de voorwaarden voor een aanvraag voor overstap in 2019 en 2020 groot kan zijn. Doordat de voorwaarden drie jaar lang niet zijn aangepast, is het verschil tussen de voorwaarden voor en na 2020 groot als gevolg van de ontwikkeling van de WOZ tussen 2014/2015 en 2018 (een overstapaanbieding in 2020 wordt gebaseerd op de WOZ-waarde van belastingjaar 2019). Verder verwijs ik naar de antwoorden op vragen 3 en 6.

Vraag 9

Heeft u de indruk dat Amsterdammers over deze ingrijpende wijzigingen goed geïnformeerd zijn? Zo ja, waar baseert u dat op? Klopt het dat men geen persoonlijke brief kreeg met informatie over wat er voor hen persoonlijk zou veranderen en dat ook de lokale rekenkamer constateerde dat mensen niet goed zijn geïnformeerd? Klopt het dat uit een meting blijkt dat recent (in november) bijna de helft van de erfpachters niet weet welke mogelijkheden er zijn om over te stappen?

Navraag bij de gemeente Amsterdam leert dat erfpachters in 2019 een aantal malen een brief hebben ontvangen waarin is gewezen op de mogelijkheid van overstappen en dat zij via het «overstapportaal» persoonlijke informatie konden inwinnen over de gevolgen voor hen. Inmiddels zijn er meer dan 136.000 aanvragen voor een overstapaanbieding voor woningen gedaan. Dat is circa 85% van de erfpachtrechten met de bestemming woning die kunnen overstappen.4

Vraag 10

Deelt u de kritiek dat de internetsite «Overstapportaal» van de gemeente wordt geplaagd door technische problemen, er vaak uit ligt, en fouten bevat en vast loopt? Klopt het dat mensen daardoor en door de ingewikkeldheid van de problematiek, geen of een foutief antwoord krijgen? Is het denkbaar dat dat tot enorme extra onzekerheid leidt en dat mensen op zijn minst meer tijd zouden moeten krijgen om zich te kunnen verdiepen en financieel advies te kunnen vragen?

Ik kan niet beoordelen of individuen foutieve informatie hebben gekregen van de gemeente. Zover ik weet kunnen erfpachters op basis van de informatie in het informatiepakket, dat beschikbaar is in het overstapportaal, (financieel) advies inwinnen. Nadat de aanbieding voor overstappen is ontvangen krijgen erfpachters drie maanden bedenktijd. Dat is voldoende tijd om eventueel advies in te winnen. Bovendien zullen overstappers alleen financiering hoeven te regelen indien ze hun lopende voortdurende en/of hun eeuwigdurende contract tegelijk met de overstap willen afkopen.

Vraag 11

Heeft de gemeente in deze een zorgplicht voor betreffende woningbezitter als het gaat om bepalen van erfpacht? Zo ja, vervult de gemeente Amsterdam die zorgplicht naar behoren?

Het aanbod om over te stappen op eeuwigdurende erfpacht is een mogelijkheid die de gemeente Amsterdam heeft gecreëerd om tegemoet te komen aan de onzekerheid die werd ervaren met de erfpachtvoorwaarden voor voortdurende erfpacht. Daarmee komt de gemeente Amsterdam vrijwillig tegemoet aan erfpachters die zich zorgen maken over de onzekerheid van de toekomstige canon. Het is een voorbeeld van hoe de gemeente Amsterdam haar zorgplicht invult.

Vraag 12

Is het u bekend dat de gemeenteraad van Amsterdam had gevraagd om een regeling voor mensen die de nieuwe erfpacht niet zouden kunnen betalen en dat de gemeente daarop wilde voorstellen dat deze groep de betaling zou kunnen uitstellen tot het moment dat ze de woning verkopen? Is het u ook bekend dat de Autoriteit Financiële Markten (AFM) gesteld heeft dat dit niet mag, omdat dit een financieel product is en kan leiden tot «overcreditering»? Als dat zo is, moet dan niet ook de conclusie getrokken worden dat dat dan nog meer geldt zonder deze regeling?

Het is mij bekend dat de gemeente Amsterdam heeft gezocht naar een regeling voor mensen die de verhoogde canonverplichting niet kunnen betalen die inhield dat deze groep mensen de canonbetalingen onder voorwaarden zouden kunnen uitstellen totdat de woning wordt verkocht. Uit de brief van het college van burgemeester en wethouders (B&W) van Amsterdam aan de Commissie Ruimtelijke Ordening en Grondzaken van 17 mei 2019 blijkt dat de gemeente Amsterdam bij meerdere instanties (Stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse Gemeenten (SVn), het Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting (Nibud) en de Autoriteit Financiële Markten (AFM)) advies heeft ingewonnen.5 Uit deze brief blijkt dat de AFM heeft aangegeven dat hoewel erfpacht en het uitstellen van canonbetalingen strikt genomen niet onder de Wet op het financieel toezicht (Wft) valt, er wel een risico is op overkreditering.
De gemeente Amsterdam heeft een zogenaamde tegemoetkomingsregeling voor erfpachters die na herziening van de canon bij einde van de looptijd van het voortdurende erfpachtrecht, de nieuwe canon niet kunnen betalen. Het college van Amsterdam onderzoekt nog of erfpachters ook bij overstap naar eeuwigdurende erfpacht in aanmerking kunnen komen voor tegemoetkoming wanneer de nieuwe canon, gelet op de financiële positie van de erfpachter, hoog is.

Vraag 13

Klopt het dat de AFM stelt dat banken wel rekening moeten houden met erfpacht bij hypotheken? Houdt dat ook in dat banken naar de gemeentelijke erfpacht-gegevens gaan kijken bij verstrekken van hypotheken? Denkt u dat dat grote effecten heeft op de woningmarkt?

Een aanbieder van hypothecair krediet dient bij het bepalen of een consument de lasten van een hypotheek kan dragen rekening te houden met alle financiële verplichtingen van de consument. Daaronder vallen uiteraard tevens de verplichtingen die voortvloeien uit erfpacht. Ook kijkt de hypotheekverstrekker naar de erfpachtvoorwaarden. Het effect op de woningmarkt is moeilijk te voorspellen, maar voor zover er effecten zijn, zijn deze niet nieuw. Banken kijken namelijk al jaren naar de erfpachtvoorwaarden.

Vraag 14

Heeft de gemeente in deze ook niet een zorgplicht voor de betreffende woningbezitter als het gaat om bepalen van erfpacht?

Wanneer de canon wordt herzien bij einde looptijd wordt een procedure gevolgd zoals opgenomen in de Algemene Bepalingen. De erfpachter heeft in Amsterdam dan altijd de mogelijkheid de nieuwe canon te laten bepalen door een commissie van drie deskundigen. Voor het bepalen van de canon bij overstap naar eeuwigdurende erfpacht heeft de gemeente Amsterdam beleid opgesteld welke openbaar beschikbaar is. In dit beleid is opgeschreven hoe de canon wordt bepaald. De gemeente Amsterdam geeft op haar website veel informatie en links naar bijvoorbeeld de algemene voorwaarden en het beleid.

Vraag 15

Deelt u de conclusie dat erfpacht feitelijk een financieel product is, maar complexer dan een hypotheek? Deelt u dan ook de conclusie dat de oplossing is om erfpachters een basale consumentenbescherming te bieden – zoals die ook geldt voor financiële producten?

Erfpacht is een zakelijk recht dat iemand het recht geeft de onroerende zaak van iemand anders te gebruiken. Erfpacht is dan ook geen financieel product. Erfpacht kan wel als complex worden ervaren door de voorwaarden die van toepassing kunnen zijn en de eventuele periodieke herwaardering van de canon. Voor de erfpachter die overstapt op eeuwigdurende erfpacht geldt overigens dat een element van de ervaren complexiteit (de periodieke herziening van de canon) wordt weggenomen.
De bescherming van erfpachters op gemeente grond is geborgd door een regeling voor geschillen welke is opgenomen in de meeste erfpachtovereenkomsten, zoals bijvoorbeeld in Amsterdam de drie deskundigenprocedure voor het bepalen van de canon, is er een (gemeentelijke) ombudsman waartoe erfpachters zich kunnen wenden en staat de weg naar de burgerlijke rechter open als er geen oplossing voor het conflict bereikt wordt.
Bovendien komt het erfpachtbeleid tot stand binnen de lokale democratie. Het gemeentebestuur stelt het erfpachtbeleid vast, het college van B&W wordt gecontroleerd door de gemeenteraad, de gemeente is gehouden aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en een (gemeentelijke) rekenkamer houdt toezicht op het lokaal bestuur.

Vraag 1

Heeft u kennis genomen van twee gerechtelijke uitspraken over de huisvestingsverordeningen van Rotterdam1 en Eindhoven2?

Ja.

Vraag 2

Deelt u de mening dat beleggers massaal betaalbare woningen opkopen, om vervolgens torenhoge huren te vragen of om arbeidsmigranten te huisvesten? Welke mogelijkheden hebben gemeenten om hier tegen op te treden? Welke mogelijkheden hebben gemeenten anderszins om de verkoop en verhuur van woningen te reguleren?

Het Kadaster heeft onderzoek gedaan naar de ontwikkeling van de particuliere verhuurmarkt.3 Sinds 2013 groeit de particuliere verhuurmarkt. Particuliere verhuurders kopen veelal goedkope, kleine appartementen. Ongeveer de helft van hun aankopen is onder de 150.000 euro. Particuliere verhuurders kopen vaak woningen met een woonoppervlak van minder dan 75 m2. In dit onderzoek wordt ook een relatie gelegd met de aan- en verkopen van koopstarters om mogelijke concurrentie in beeld te brengen. Koopstarters zijn deels geïnteresseerd in dezelfde woningen. Nationaal is er een beperkte overlap zichtbaar wat betreft koopprijs, woningtype en oppervlakte. Koopstarters zijn op zoek naar woningen in een net wat hoger prijssegment en met een groter woonoppervlak. Op regionaal niveau kan er echter wel overlap zijn wat betreft koopprijs, woningtype en oppervlakte. In bijvoorbeeld Amsterdam zijn koopstarters en beleggers veelal op zoek naar dezelfde woningen.
Beleggers spelen een belangrijke rol bij het vergroten van de huurwoningvoorraad en het schaarse middenhuursegment. Beleggers die op een duurzame manier investeren zijn nodig om te zorgen voor huurwoningen die passen bij de huidige woonwensen. Helaas zijn er ook beleggers die maximaal willen profiteren van de krappe woningmarkt en torenhoge huren vragen of zich niks aantrekken van de rechten van huurders. Dit zijn de beleggers waartegen opgetreden moet worden. In eerder brieven4 heb ik uitgelegd welke trajecten er lopen om malafide verhuurders aan te pakken, excessieve huren in de vrije sector tegen te gaan en de positie van starters te versterken. Om de juiste voorstellen te kunnen ontwikkelen en een stapeling aan maatregelen te voorkomen, werk ik deze onderwerpen in samenhang verder uit.
Op 13 maart jl. is de motie Smeulders c.s.5 ingediend die vraagt te inventariseren welke wettelijke mogelijkheden er voor gemeenten zijn om de massale opkoop van woningen te voorkomen. In een bijlage van mijn Kamerbrief van 10 oktober jl.6 heb ik deze wettelijke mogelijkheden benoemd.

Vraag 3

Welke mogelijkheden hebben gemeenten om regels te stellen aan de onttrekking van woonruimtes, samenvoeging, omzetting naar onzelfstandige woonruimtes, verbouwing tot meerdere woonruimtes, en splitsing? Kan een gemeente dergelijke regels ook stellen om wijken leefbaar te houden?

Het schaarstecriterium is de grondslag voor gemeenten om gebruik te kunnen maken van de instrumenten die de Huisvestingswet 2014 biedt. Het is correct dat deze schaarste onderbouwd dient te worden, om te voorkomen dat gemeenten lichtvaardig van dit instrumentarium gebruik maken. Er moet immers een publiek belang worden gediend met het gebruik van deze instrumenten, die het recht van eigendom beperken. Bij een goede onderbouwing van de schaarste kunnen gemeenten regels stellen voor onttrekking, samenvoeging, omzetting van woonruimten en verbouwing tot twee of meer woonruimten, alsmede voor de splitsing van woonruimten. Ruim 180 gemeenten maken dan ook gebruik van het instrumentarium van de Huisvestingswet 2014. De instrumenten uit de Huisvestingswet 2014 kunnen niet worden ingezet indien er geen schaarste aangetoond kan worden, maar er wel leefbaarheidsproblemen zijn. Wel mag een gemeente bij de vergunningverlening voor onttrekking, samenvoeging, omzetting van woonruimten en verbouwing tot twee of meer woonruimten, alsmede voor de splitsing van woonruimten rekening houden met leefbaarheidsaspecten. Op deze wijze kan bijvoorbeeld een quotum voor verkamering per straat of buurt gehanteerd worden. Indien een gemeenten, waar geen schaarste heerst, toch regels wil stellen over bijvoorbeeld verkamering kan dit op basis van het bestemmingsplan.

Vraag 4

Hoe vaak komt het voor dat een huisvestingsverordening van een gemeente met succes wordt aangevochten bij de rechter, met als argument dat de schaarste aan betaalbare woonruimte onvoldoende is onderbouwd?

Mij zijn geen gevallen bekend waarin op vergelijkbare wijze andere huisvestingsverordeningen dan die van Eindhoven en Rotterdam, als in de door u aangehaalde uitspraken, met succes zijn aangevochten vanwege het niet voldoende onderbouwen van de schaarste. Hier geldt overigens voor de huisvestingsverordening in Eindhoven dat er één artikel onverbindend is verklaard (het aanwijzen van alle woonruimten in de gemeente als vergunningplichtig bij splitsing). Voor het overige is deze huisvestingsverordening van kracht.

Vraag 5

Hoe kan het dat in tijden van evidente woningnood de onderbouwing van lokale schaarste onvoldoende wordt geacht?

De betreffende huisvestingsverordeningen zijn ongeveer vier jaar oud. Dat betekent dat de onderbouwing dus nog van daarvoor is. In die tijd waren de omstandigheden anders dan nu. De rechter toetst of de gemeente de Huisvestingswet op de juiste wijze heeft toegepast en dus of de onderbouwing van de schaarste op dat moment correct en voldoende is om een huisvestingsverordening in te stellen. Derhalve oordeelt de rechter niet over de huidige krapte op de woningmarkt, maar over de onderbouwing van de gemeente voor het gebruik van de instrumenten uit de Huisvestingswet 2014.

Vraag 6

Welk type onderbouwing van schaarste aan geliberaliseerde huurwoningen en betaalbare koopwoningen houdt wel stand bij de rechter? Aan welke vereisten moet een dergelijke onderbouwing in de praktijk voldoen?

Uit de memorie van toelichting bij de Huisvestingswet 2014 volgt dat gemeenten de instrumenten uit deze wet kunnen gebruiken indien dat noodzakelijk en geschikt is voor de bestrijding van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan woonruimte7. Het is aan gemeenten om het gebruik van deze instrumenten te motiveren. De rechtbanken die de aangehaalde uitspraken hebben gedaan lijken wat betreft deze motivering waarde te hechten aan het moment waarop onderzoek is gedaan naar schaarste en welke onderzoeksvragen daarbij zijn gesteld. Tegen de uitspraak van de rechtbank Rotterdam van 13 maart 2019 is hoger beroep ingesteld. Daarom laat ik een meer uitgebreide beschouwing over de motivering van het schaarstecriterium op dit moment achterwege zodat niet vooruit wordt gelopen op de uitspraak in hoger beroep.

Vraag 7

Hoe effectief blijkt de Huisvestingswet in de praktijk nu het voor gemeenten soms niet mogelijk is een huisvestingsverordening op te stellen?

Ik deel niet met u dat gemeenten soms geen huisvestingsverordening kunnen opstellen. De gemeente kan op basis van een gedegen onderbouwing van de schaarste een huisvestingsverordening opstellen.

Vraag 8

Hebben gemeenten zich bij u gemeld over de problemen die zij ondervinden als gevolg van het schaarste-criterium? Zo ja, hoe gaat u hen helpen?

De gemeente Rotterdam heeft zich gemeld met dit probleem. Mijn ministerie heeft met de gemeente meegedacht. In Rotterdam is inmiddels een huisvestingsverordening vastgesteld in de gemeenteraad gebaseerd op een betere onderbouwing van de schaarste. Tegen de in vraag 1 aangehaalde uitspraak loopt nog hoger beroep bij de afdeling rechtspraak van de Raad van State.
Op dit moment wordt de wettelijk voorgeschreven evaluatie van de Huisvestingswet 2014 uitgevoerd. Indien uit deze evaluatie zou blijken dat de wet onvoldoende effectief is zal uiteraard gezocht worden naar een oplossing.

Vraag 9

Gaat u ervoor zorgen dat gemeenten huisjesmelkers weer kunnen aanpakken en hun wijken leefbaar kunnen houden? Zo nee waarom niet?

In de lokale praktijk van gemeenten zijn diverse methoden aan de orde om malafide verhuurders of huisjesmelkers in beeld te krijgen en hen vervolgens ook aan te pakken. Om de goede voorbeelden uit de praktijk breder bekend te maken organiseer ik sinds 2019 kennisdeling tussen gemeenten. Tevens heb ik pilots met steden opgezet waarin diverse aspecten van de aanpak van malafide verhuurders worden getest of ontwikkeld zoals het Groningse model met kamerverhuurvergunningen.
Naast het vergroten van het inzicht voor gemeenten in bestaande mogelijkheden, werk ik aanvullende maatregelen uit om het gemeentelijk instrumentarium in de strijd tegen malafide verhuurders te versterken. In mijn voortgangsbrief goed verhuurderschap8 (Tweede Kamer, 2019 – 2020, 27 926, nr. 313) informeerde ik u daarover.
Los hiervan is, zoals eerder gezegd, op dit moment de evaluatie van de Huisvestingswet 2014 aan de orde. In deze evaluatie is expliciet aan de orde in hoeverre gemeenten op bevredigende wijze gebruik kunnen maken van de instrumenten uit deze wet. Indien daar aanleiding toe is, zal ik overwegen wijzigingsvoorstellen in te dienen om de werking van de wet te verbeteren. Ik verwacht de evaluatie van de Huisvestingswet 2014 voor het zomerreces aan u aan te kunnen bieden.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht dat huurders in Ten Post een brandbrief hebben gestuurd om versterking stop te zetten? 1 Wat is daarop uw reactie?

Ja, ik ben op de hoogte van de situatie. Ik heb begrepen dat er inmiddels ontwikkelingen zijn op dit dossier en de gemeente nauw betrokken is. Op 17 december heeft woningcorporatie Wierden en Borgen gesproken met een aantal huurders en met de wethouder om afspraken over de verdere voortgang te maken. Er zal onder meer een nieuw plan voor de Jan Zijlstraat worden ontwikkeld, waarbij rekening wordt gehouden met de huidige locaties van huurders en het type woning. Gelet op de aard van de problematiek, heb ik er vanuit de rijksoverheid aandacht voor dat lokale partijen constructief aan een oplossing werken.

Vraag 2

Begrijpt u de vrees van huurders in Ten Post dat ze kleiner of elders moeten gaan wonen, met daarbij de gevolgen voor de samenhang in de buurt? Kunt u uw antwoord toelichten?

Ja, dat begrijp ik. Het klopt dat in sommige gevallen de versterking gecombineerd wordt met bredere opgaven die er liggen, zoals krimp, verduurzaming of herstructurering van het gebied. Dit veelal vanuit het perspectief om tot een duurzaam woningaanbod te komen dat aansluit bij vraag van de toekomst. Dat kan in sommige gevallen betekenen dat woningcorporaties in overleg met gemeenten ervoor kiezen om een meer toekomstbestendig en daarmee ander aanbod terug te bouwen.
In algemene zin merk ik op dat het raadzaam is dat gemeenten het woonbeleid, inclusief stads- of dorpsvernieuwing vastleggen in een woonvisie en op basis daarvan aangeven wat zij van corporaties verwachten. Woningcorporaties dienen hun huurders goed te betrekken bij voorgenomen plannen voor de sloop en vervangende nieuwbouw. De casus waarover het genoemde bericht gaat, betreft in eerste instantie een vraagstuk tussen gemeenten, woningcorporaties en huurders om een tot een gedragen oplossing te komen en ik ben dan ook blij dat dat gesprek inmiddels plaatsvindt.

Vraag 3

Hoe gaat u ervoor zorgen dat corporaties plannen gaan maken met deze bewoners voor de versterkingsoperatie, zodat men deze vrees niet hoeft te hebben?

Wierden en Borgen is samen met de gemeente Groningen in gesprek met de huurders over hun zorgen. Het sociaal plan dat Wierden en Borgen in het najaar van 2019 heeft afgesloten met huurdersorganisaties is gebaseerd op het principe dat de planvorming samen met de huurders wordt ontwikkeld. Per project stelt Wierden en Borgen een projectcommissie in van huurders, waarin de plannen worden uitgewerkt. Daarnaast worden er met iedere bewoner individuele gesprekken gevoerd over de plannen en de wensen van de bewoners.
In zijn algemeenheid speelt de problematiek waarbij huurders aandacht vragen voor hun positie bij de versterking breder. Zoals ik uw Kamer bij brief op 19 december (Kamerstuk 33529–716) informeerde, voer ik daarom overleg met corporaties, gemeenten en huurdersorganisaties in het versterkingsgebied om te zorgen dat zij lokaal tot werkbare oplossingen kunnen komen.

Vraag 4

Vindt u het rechtvaardig dat de huur van nieuwe woningen omhoog gaat, terwijl de huurders niet om een nieuwe woning hebben gevraagd? Kunt u uw antwoord toelichten? Hoe gaat u er voor zorgen dat huurders financieel niet benadeeld gaan worden?

Het uitgangspunt van Wierden en Borgen is dat de totale woonlasten niet hoger worden. De bouw van nieuwe woningen kan inderdaad betekenen dat de huur omhoog gaat. Daar staat tegenover dat het duurzame en energiezuinige woningen zijn, waardoor de woonlasten als geheel niet stijgen.
Huurders met recht op huurtoeslag krijgen daarnaast een deel van de hogere huurprijs gecompenseerd door de toeslag. Huurders kunnen een klacht indienen bij de corporatie zelf of de kwestie voorleggen aan de huurcommissie. Deze toetst aan het Woningwaarderingsstelsel; het kan betekenen dat de kwaliteit van de woning dermate verhoogd is, dat een hogere huurprijs redelijk is.

Vraag 5

Wat is uw reactie op het feit dat de corporatie heeft aangegeven desnoods huurcontracten langs juridische weg te ontbinden als niet 70% tekent voor het sociaal plan? Is de 70% handtekeningen gehaald? Zo ja, in hoeverre is daar sprake van vrijwilligheid of onder druk gezet zijn?

Wierden en Borgen heeft aangegeven dat de 70%-norm voor het tekenen van het sociaal plan via de rechter afdwingen niet aan de orde is. Daar is volgens de corporatie in de projectcommissies niet op deze manier over gesproken. De ambitie van Wierden en Borgen is om samen met de huurders een gedragen plan te ontwikkelen.
Het sociaal plan is vastgesteld in overleg met huurdersorganisaties en de betrokken gemeenten, aldus de corporatie. Met de huurders vindt in projectcommissies overleg plaats over de inhoudelijke uitwerking van de plannen voor hun woning en over maatwerk voor wat betreft het sociaal plan.

Vraag 6

Hoeveel woningen heeft Wierden en Borgen die gesloopt en gebouwd gaan worden in het aardbevingsgebied? Hoeveel nieuwe woningen gaan er gebouwd worden in dezelfde straten, zodat mensen in hun eigen buurt kunnen blijven wonen? Welke actie gaat u ondernemen om te zorgen dat huurders inspraak krijgen in de plannen in de nabije toekomst?

Wierden en Borgen is een woningcorporatie met 6.805 sociale huurwoningen in de gemeenten Het Hogeland, Loppersum, Groningen en Westerkwartier. Vooralsnog krijgt 16 procent van deze woningen in het aardbevingsgebied te maken met sloop/nieuwbouw of bouwkundig versterken.
Over het algemeen wordt er in elke straat waarin gesloopt wordt, weer nieuwgebouwd. Bewoners krijgen de mogelijkheid om terug te keren in hun eigen straat. Als Wierden en Borgen niet terugbouwt op dezelfde locatie (dit zijn uitzonderingsgevallen) gebeurt dit in goed overleg met de bewoners. Soms zijn woningen in een te slopen straat al niet meer bewoond. Uitgangspunt is dat de planvorming samen met de huurders plaatsvindt. Wierden en Borgen volgt het 10-stappenplan «samen bouwen aan vertrouwen».
Huurders Ten Post sturen brandbrief: Zet versterking per direct «on hold», 16 december 2019, Huurders Ten Post sturen brandbrief: Zet versterking per direct «on hold» (https://www.dvhn.nl/groningen/stad/Huurders-Ten-Post-Zet-versterking-direct-on-hold-25139249.html)

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Bewoners vakantiepark De Ossenberg worden eruit gezet: «Als ik hier niet meer kan wonen, ga ik liever dood»«?1

Ja.

Vraag 2

Bent u tevens bekend met het feit dat ook op bungalowpark De Leijen in Hensbroek een gezin woont dat op korte termijn (18 januari) uit huis geplaatst wordt? Zo nee, bent u bereid met de gemeente Koggenland contact op te nemen om u te laten informeren over de situatie?

Ja. De gemeente Koggenland is een handhavingstraject tegen het huishouden gestart waarbij vanaf 18 januari jl. een dwangsom zou worden opgelegd wegens het permanent bewonen van bungalow waar een recreatieve bestemming op rust. Volgens informatie van de gemeente Koggenland heeft het betreffende huishouden zich voor het ingaan van de dwangsom ingeschreven in een andere gemeente in de regio.

Vraag 3

Erkent u dat permanente bewoning van een recreatiewoning veelal uit nood, en niet uit luxe, is gedreven, en dat bewoners vaak geen alternatief voor ogen hebben?

Zoals uit onderzoek2 naar de bewoning van vakantieparken op de Veluwe bleek, vormen bewoners van recreatiewoningen (op vakantieparken) een diverse groep mensen die niet onder één noemer kunnen worden geschaard. Zij zijn te onderscheiden in meerdere groepen die ieder andere beweegredenen en wensen hebben. Voor een deel van deze groepen biedt het vakantiepark de woon- en leefvorm met de rust waar zij al lange tijd naar op zoek zijn en die zij niet kunnen vinden op de reguliere woningmarkt. Voor sommigen is het vakantiepark echter een laatste uitvalsbasis bij gebrek aan andere woonruimte.

Vraag 4

Deelt u het uitgangspunt dat de begrijpelijke inzet op het opknappen van vakantieparken er niet toe mag leiden dat mensen daadwerkelijk dakloos worden maar dat altijd gezocht moet worden naar een oplossing?

Ja, dit uitgangspunt deel ik. Zoals mijn ambtsvoorganger reeds benadrukte, verwacht ik dat partijen passend binnen het gebied en met oog voor de vereisten van een goede ruimtelijke ordening een weloverwogen keuze maken voor de aanpak van vakantieparken en zoeken naar integrale maatwerkoplossingen, per park en per bewoner. Daarbij verwacht ik dat overheden hun verantwoordelijkheid nemen door kwetsbare mensen te ondersteunen bij het vinden van alternatieve (semi-)structurele huisvesting.

Vraag 5

Is inzichtelijk hoeveel permanente bewoners van recreatiewoningen het afgelopen jaar uit hun woning zijn gezet? In hoeveel van deze gevallen was geen zicht op alternatieve huisvesting? In hoeveel van deze gevallen ging het om kwetsbare personen voor wie geen zicht was op alternatieve huisvesting? Indien deze cijfers niet beschikbaar zijn, kunt u hier dan een schatting van geven of een inventarisatie doen bij enkele gemeenten?

Het ruimtelijk beleid en de handhaving daarop is primair een lokale verantwoordelijkheid. De uiteindelijke aanpak van vakantieparken blijft een lokale afweging en keuze. Er is geen landelijk overzicht van hoeveel bewoners als gevolg van een handhavingstraject hun recreatieobject hebben moeten verlaten. Daarmee is ook niet bekend hoe vaak er daarbij zicht was op alternatieve huisvesting. Ik verwacht later deze maand uw Kamer een brief toe te zenden met de stand van zaken van de actie-agenda vakantieparken. In deze brief zal ik beschrijven hoe meer zicht op de effecten van de actie-agenda kan worden gekregen.

Vraag 6

Op welke wijze is binnen de uitvoering van de landelijke Actie-agenda vakantieparken 2018–2020 op lokaal niveau oog voor de ondersteuning van kwetsbare inwoners en wordt er gezocht naar maatwerkoplossingen voor individuele bewoners? Kunt u aangeven in hoeverre gemeenten hier momenteel in slagen? Op welke wijze worden deze bewoners niet alleen op papier maar ook echt in de praktijk geholpen bij het vinden van een oplossing?

Mijn beeld is dat gemeenten op wisselende wijze en in verschillende mate maatwerkondersteuning bieden aan huishoudens die onrechtmatig op een vakantiepark wonen. Bij de revitalisering van vakantieparken wordt vaak door middel van gesprekken een inventarisatie van de situatie van de bewoners gemaakt, waarna huishoudens die als kwetsbaar worden beoordeeld hulp of bemiddeling ontvangen bij hun zoektocht naar alternatieve woonruimte en andere hulp en ondersteuning. Die hulp en ondersteuning kan vele vormen aannemen.
Met de actie-agenda vakantieparken roep ik samen met medeondertekenaars op om de aanpak van vakantieparken integraal vorm te geven en kwetsbare bewoners vanuit de gemeente op basis van maatwerk te ondersteunen, bijvoorbeeld bij het vinden van alternatieve woonruimte. We willen voorkomen dat mensen zich opnieuw onrechtmatig op een ander vakantiepark vestigen doordat zij niet aan andere woonruimte kunnen komen. Dat vraagt ook dat de woonbehoefte die op informele wijze op vakantieparken wordt vervuld, wordt vertaald in lokaal en regionaal woonbeleid.

Vraag 7

Gebeurt dit momenteel afdoende in de twee genoemde situaties? Bent u bereid om gemeenten, en de gemeenten Koggenland en Utrechtse Heuvelrug in het bijzonder, nadrukkelijk te wijzen op de opdracht om met individuele bewoners naar maatwerkoplossingen te zoeken?

Bij de start actie-agenda vakantieparken heeft mijn ambtsvoorganger aangegeven te verwachten dat partijen met oog voor de vereisten van een goede ruimtelijke ordening een weloverwogen keuze maken voor bij de aanpak van vakantieparkenproblematiek en zoeken naar integrale maatwerkoplossingen, per park en per bewoner. Bij de integrale aanpak hoort aandacht voor de situatie van permanente bewoners. De gekozen aanpak voor een vakantiepark is en blijft een keuze van de gemeenten. Ik constateer dat de aanpak van de verschillende gemeenten hierbij sterk uiteenloopt. Daarom heb ik aangekondigd te komen met een kwaliteits- en afwegingskader voor gemeenten, dat hen kan ondersteunen bij vraagstukken rondom bewoning op vakantieparken. Ik verwacht deze einde van dit jaar gereed te hebben.
Bij vragen over specifieke gemeenten, doe ik altijd navraag bij de desbetreffende gemeente. Ik spreek hen daarbij ook aan op hun verantwoordelijkheden.

Vraag 8

Welke mogelijkheid kan het toekennen van een urgentiestatus voor een sociale huurwoning binnen het maatwerkpakket bieden? Zijn er al gemeenten die met een dergelijke constructie werken en bent u bereid deze mogelijkheid bij gemeenten die met deze problematiek te maken hebben onder de aandacht te brengen?

Gemeenten beschikken over diverse instrumenten om huishoudens voorrang te verlenen voor een sociale huurwoning, bijvoorbeeld door het opnemen van deze doelgroep als een urgentiecategorie in de huisvestingsverordening of ander toewijzingsbeleid, of op basis van individueel maatwerk (kwetsbare) bewoners voorrang te verlenen. Diverse gemeenten maken hier gebruik van. In het kwaliteit- en afwegingskader voor gemeenten dat ik eind van dit jaar met uw Kamer deel zal aandacht worden besteed aan de mogelijkheden die gemeenten hiertoe hebben.

Vraag 9

Bent u bereid deze vragen op korte termijn te beantwoorden gezien de genoemde uithuisplaatsingstermijn van 18 januari 2020?

Het is helaas niet gelukt om aan uw verzoek te voldoen.

Vraag 1

Heeft u kennis genomen van het bericht «Wkb berichtgeving in perspectief»?1

Ja.

Vraag 2

Deelt u de mening dat de Wet kwaliteitsborging (Wkb) voor het bouwen zou moeten dienen ter versterking van de positie van de consument? Hoe wordt dit doel bewerkstelligd?

Ja.
Met de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) wordt op meerdere manieren beoogd om de positie van de consument in de bouwsector te versterken. Ten eerste zorgt de Wkb voor de introductie van een nieuw stelsel voor kwaliteitsborging in de bouwsector, waardoor consumenten een betere bouwkwaliteit kunnen verwachten. In dit stelsel controleren onafhankelijke kwaliteitsborgers de bouwprojecten niet alleen op papier maar tevens op de bouwplaats aan alle bouwtechnische eisen van de bouwregelgeving. De toelatingsorganisatie, een publiekrechtelijke zbo, houdt toezicht op dit stelsel. Deze organisatie beoordeelt de instrumenten (beoordelingsmethodieken) voordat deze binnen het stelsel door kwaliteitsborgers kunnen worden gebruikt en houdt steekproeven op de bouwplaats. Wanneer de toelatingsorganisatie tekortkomingen constateert kan deze sancties treffen. De gemeente is wettelijk belast met het toezicht op de naleving van de bouwtechnische eisen en bepaalt of handhaving nodig is.
Ook wordt de aansprakelijkheid van de aannemer aangescherpt, waardoor deze na de oplevering aansprakelijk wordt voor alle gebreken die aan het bouwwerk worden geconstateerd, voor zover deze aan hem zijn toe te rekenen. Aanvullend wordt de reeds bestaande waarschuwingsplicht voor de aannemer ten aanzien van gebreken aangescherpt en dient deze schriftelijk en ondubbelzinnig te gebeuren. Voorts dient de aannemer de opdrachtgever/koper te informeren over of, en zo ja op welke wijze, de aannemer door een verzekering dan wel een andere financiële zekerheid de risico’s voor de opdrachtgever heeft afgedekt tegen schade als gevolg van het niet nakomen van de verplichtingen tot het bouwen van een bouwwerk en tegen de gevolgen van faillissement. Daarnaast krijgt de opdrachtgever/koper van de aannemer een consumentendossier met informatie die nodig is voor gebruik en onderhoud van het bouwwerk.
Tenslotte is de regeling waarbij de consument 5 procent van de aanneemsom in depot mag houden totdat gebreken die tijdens de bouw zijn ontstaan zijn verholpen, eveneens ten gunste van de consument aangescherpt.

Vraag 3

Maakt u zich zorgen dat de Wkb door betrokken partijen verkeerd lijkt te worden begrepen, afgaande op de nieuwsberichten van het Instituut voor Bouwkwaliteit?

Nee. De strekking van het artikel «Wkb-berichtgeving in perspectief» gaat ten onrechte voorbij aan de brief van de Minister van Binnenlandse Zaken van 29 juni 2018 aan de Eerste Kamer2 over de inhoud en strekking van de aangenomen amendementen van het Kamerlid De Vries (PvdA). Naar mijn oordeel ontstaat met de introductie van de Wkb een evenwichtig stelstel van kwaliteitsborging voor het bouwen met een breed maatschappelijk draagvlak dat in de praktijk goed uitvoerbaar is. Op de uitleg van de wet is uitvoerig ingegaan bij de behandeling van het wetsvoorstel in de Tweede Kamer. Verder zijn in het Bestuursakkoord met de VNG nadere afspraken gemaakt over de rol van de gemeenten in het nieuwe stelsel en over de implementatie van de Wkb.

Vraag 4

Welke rol hebben gemeenten bij de uitvoering van de Wkb? Kunt u daarbij specifiek ingaan op de aangenomen amendementen van het lid De Vries?

Allereerst verwijs ik u ook hier naar de brief van de Minister van Binnenlandse Zaken van 29 juni 2018 aan de Eerste Kamer over de inhoud en strekking van de aangenomen amendementen van het Kamerlid De Vries en tevens naar het Bestuursakkoord dat op 17 januari 2019 is gesloten met de VNG3, waar de bevoegdheidsverdeling tussen de gemeente en de kwaliteitsborger is uitgewerkt.
De kern van de verdeling van bevoegdheden komt erop neer dat:

Vraag 5

Onderschrijft u de stelling dat gemeenten de risicovolle onderdelen van bouwplannen moeten kennen om hun handhavende taken te kunnen uitvoeren en dat derhalve een preventieve risicoanalyse nodig is? Hoe voert u het amendement uit dat het overleggen van een preventieve risicoanalyse verplicht stelt?

Ja. Ik ben van mening dat het voor gemeenten nuttig is om de risico’s te kennen om hun handhavende taken goed uit te kunnen voeren. Om die reden is in de Wkb geregeld dat een risicobeoordeling aan de gemeente wordt overlegd. De gemeente kan op basis daarvan haar handhavingsstrategie bepalen. Zie over de invulling hiervan het antwoord op vraag 1.

Vraag 6

Klopt het dat de aannemer verplicht is het overdrachtsdossier op te stellen, maar de opdrachtgever het dossier uiteindelijk aan de gemeente overlegt? Klopt het dat de gemeente uiteindelijk bevoegd is te beoordelen of aan alle wettelijke vereisten is voldaan, en niet de aannemer of de kwaliteitsborger?

Ja. Het wetsvoorstel regelt dat degene die het bouwwerk gereed meldt, het overdrachtsdossier (de wet spreekt van het dossier bevoegd gezag) samen met de verklaring van de kwaliteitsborger dat het bouwwerk voldoet aan de bouwtechnische eisen van de bouwregelgeving, overlegt aan het bevoegd gezag. In de regel zal de aannemer dit dossier opstellen, omdat hij immers over alle gegevens beschikt. De gemeente kan op basis van dit dossier beoordelen in hoeverre aan alle wettelijke vereisten is voldaan. De verklaring van een kwaliteitsborger en volledig dossier bevoegd gezag geeft de gemeente een gerechtvaardigd vertrouwen dat het bouwwerk voldoet aan de bouwtechnische eisen van de bouwregelgeving. Deze informatie kan de gemeenten vervolgens gebruiken voor haar toezichts- en handhavingsstrategie op de bestaande bouw.
Via een wijziging van het Burgerlijk Wetboek regelt het wetsvoorstel voorts dat de aannemer bij oplevering een dossier aan de opdrachtgever overlegt met daarin informatie over het opgeleverde bouwwerk, ook wel het consumentendossier genoemd. Het dossier bevat hiervoor in ieder geval tekeningen en berekeningen betreffende het tot stand gebrachte bouwwerk en de bijbehorende installaties, en een beschrijving van de toegepaste materialen en installaties, alsmede de gebruiksfuncties van het bouwwerk. En daarnaast de gegevens en bescheiden die nodig zijn voor gebruik en onderhoud van het bouwwerk.

Vraag 7

Hoe ver bent u met de uitvoering van de motie van de leden Albert de Vries en Van der Linde die vraagt om de invoering van een systeem van erkende technische oplossingen en als doel heeft de kosten voor consumenten laag te houden?2

Ten aanzien van de erkende technische oplossingen is mij gevraagd om te bevorderen dat een systeem van erkende kwaliteitsverklaringen en erkende technische toepassingen tot stand komt, waarbij door marktpartijen aangedragen oplossingen bij gebleken geschiktheid door een onafhankelijke instantie van een erkenning worden voorzien en daarna in het kwaliteitsborgingsproces alleen nog marginaal getoetst behoeven te worden.
Ik heb medio januari jongstleden een bijeenkomst georganiseerd met vertegenwoordigers uit de bouwsector over de toekomst van het erkende stelsel in relatie tot de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen. Op mijn verzoek hebben de initiatiefnemers van Erkende Technische Oplossingen (inmiddels genoemd Erkende Technische Toepassingen), zijnde het Expertisecentrum Regelgeving Bouw (ERB), tijdens die bijeenkomst hun voorstel om te werken met Erkende Technische Toepassingen, toegelicht. De -reeds lange tijd in gebruik zijnde- erkende kwaliteitsverklaringen of andere initiatieven zoals Erkende Technische Toepassingen kunnen, binnen de kaders van de Wkb, een belangrijke rol spelen in het betaalbaar houden van het stelsel van kwaliteitsborging.
Enkele marktpartijen hebben tijdens de bijeenkomst aangegeven bereid te zijn om overleg te voeren over of en hoe elementen uit het voorstel voor Erkende Technische Toepassingen in het al bestaande erkende stelsel kunnen worden ingebracht om dit stelsel verder te versterken. Ook is er gesproken over het verder versterken van de onafhankelijke toets op kwaliteitsverklaringen. Uiteindelijk is het, ook volgens de initiatiefnemers, aan marktpartijen om te beoordelen welke vormen van erkende kwaliteitsverklaringen c.q. Erkende Technische Toepassingen zullen worden gebruikt en ingepast in de instrumenten voor kwaliteitsborging die thans met het oog op het beoogde stelsel voor kwaliteitsborging worden ontwikkeld.

Vraag 1

Bent u van mening dat de gedupeerde huizenkopers in Brielle1 niets fout hebben gedaan en dat hen niets te verwijten is? Deelt u de mening dat zij een oplossing verdienen?

Ik ga ervan uit dat de huizenkopers te goeder trouw hebben gehandeld en niet hebben geweten van de misstanden bij Betaal Garant Nederland. Dat zij hier nu de negatieve gevolgen van moeten dragen vind ik dan ook zeer triest. De overheid kan de eigen verantwoordelijkheid van de huizenkopers om dit probleem op te lossen, echter niet overnemen. Wat zij wel kan doen, is samen met hen zoeken naar een oplossing en daarin de huizenkopers ondersteunen.
Ik heb overlegd met de gemeente Brielle die de ondersteuning van de huizenkopers voortvarend oppakt: zij doet er alles aan wat in haar vermogen ligt om te helpen en waar nodig financieel de helpende hand te bieden. Ik verwijs hiervoor verder naar mijn antwoord op vraag 2.

Vraag 2

Bent u bereid om in contact te treden met de gemeente Brielle en met betrokkenen om een oplossing te vinden, nu u schrijft dat de aangekondigde wetgeving voor deze mensen helaas te laat komt?

De gemeente Brielle heeft over deze problematiek contact met mij gezocht, zie de brief van de gemeente Brielle d.d. 17 december 2019 die ook naar uw Kamer is gezonden. Namens mij hebben ambtenaren op 16 januari jongstleden met de gemeente Brielle overlegd. De gemeente heeft een aantal acties in gang gezet om te kunnen komen tot het (casco)afbouwen van de woningen en beziet wat er nog meer gedaan zou kunnen worden aan de financiële situatie van de individuele gedupeerden. De gemeente Brielle heeft een aantal van de kopers eerder al voor de korte termijn geholpen met onder andere vervangende huisvesting en een renteloze lening voor onder andere de dubbele woonlasten.
De gemeente heeft in het overleg aangegeven aanvullend daarop, indien nodig, bereid te zijn tot voorfinanciering van een tot casco afgebouwde woning. Hiervoor zal een draagkrachtoverleg met de individuele gedupeerde kopers moeten volgen om openheid van zaken te krijgen over hun financiële positie. Afhankelijk van die financiële positie en de prijs per woning zal bezien worden of een aanvullende financiering van de gemeente onder voorwaarden noodzakelijk is om te komen tot een casco-afbouw. Verder wordt onderzocht een juridische entiteit op te richten die hun belangen zal behartigen en waaraan de omgevingsvergunning die nog onder de curator ligt, kan worden overgedragen. Voor de gehele zaak heeft de gemeente juridische ondersteuning moeten inhuren. Mede gelet op de privaatrechtelijke aspecten van deze problematiek vind ik dat de gemeente Brielle via deze acties een uiterste krachtinspanning levert om de gedupeerde huizenkopers naar vermogen tegemoet te komen. Hiervoor spreek ik alle waardering uit naar de gemeente Brielle.

Vraag 3

Op welk moment wordt de woning daadwerkelijk eigendom van de opdrachtgever als de aannemer failliet is gegaan? Kan de curator beslag leggen op deze woningen om de schulden van de failliete aannemer af te lossen?

De relatie tussen de aannemer en de gedupeerde huizenkopers wordt bepaald door het civiele recht. Of de opdrachtgever eigenaar is geworden is in algemene zin afhankelijk van hetgeen in het concrete geval is overeengekomen tussen de opdrachtgever en de aannemer en van de feitelijke situatie. Als de grond is geleverd aan een opdrachtgever op het moment dat een aannemer failliet gaat, dan is de opdrachtgever in beginsel door natrekking ook eigenaar van de woning in de staat waarin die zich op dat moment bevindt. In het onderhavige geval heb ik begrepen dat de opdrachtgevers/huizenkopers eigenaar van de grond zijn geworden vóór het faillissement, zij zijn dus door natrekking eigenaar van de woning geworden. Ook de relatie tussen de curator in het faillissement en de huizenkopers wordt bepaald door het civiele recht. Beslaglegging door een curator zou alleen mogelijk kunnen zijn als er een concrete vordering van de curator jegens de opdrachtgever bestaat. Dit kan aan de orde zijn als de aannemer een onbetaalde factuur jegens de opdrachtgever heeft voor werkzaamheden die door hem zijn uitgevoerd.

Vraag 4

Kunt u uiteenzetten op welke wijze de informatieplicht over de afbouwgarantie in de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen voorkomt dat consumenten worden gedupeerd door afbouwgaranties?

Met de informatieplicht in de Wkb wordt beoogd dat de opdrachtgever/huizenkoper de juiste informatie krijgt over de wijze waarop een aannemer is verzekerd. Deze informatie is onderdeel van de aanneemovereenkomst en dient schriftelijk en ondubbelzinnig te worden verstrekt. Het betreft de omvang van de verzekering of de financiële zekerheid, de dekkingsgraad, de looptijd en de som waarvoor deze is afgesloten. In de wet is tevens opgenomen dat de informatie op duidelijke en begrijpelijke wijze dient te worden verstrekt. Ik laat nog nader onderzoek uitvoeren naar een juiste invulling van deze informatieplicht. Op grond van deze informatie kan de opdrachtgever/ huizenkoper de beslissing nemen of hij zijn woning door deze aannemer wil laten bouwen. Wanneer een aannemer niet of onvoldoende is verzekerd, kan een opdrachtgever besluiten zijn woning te laten bouwen door een aannemer die wel, dan wel beter is verzekerd. Zoals ik in mijn antwoordbrief van 2 december 2019 heb aangegeven kan de opdrachtgever/huizenkoper hiervoor advies inwinnen bij makelaars, notarissen en de Vereniging Eigen Huis (VEH).

Vraag 5

Verwacht u van huizenkopers dat zij zich bekwamen in alle facetten van het recht omtrent woningbouw? Zo nee, nu blijkt dat het eenvoudig is om consumenten op te lichten middels een onbetrouwbare afbouwgarantie en zij door de woningnood vaak onder tijdsdruk moeten beslissen, bent u onder die omstandigheden van mening dat het verstandig zou zijn om afbouwgaranties te verplichten en voorwaarden te stellen aan de kwaliteit van deze garanties?

Huizenkopers hebben ten aanzien van het kopen van een woning in eerste instantie een eigen verantwoordelijkheid. Dit betekent niet dat huizenkopers zichzelf dienen te bekwamen in alle facetten omtrent woningbouw. Wel meen ik dat het belangrijk is dat zij informatie inwinnen of advies vragen, dit gezien de duur en de omvang waarvoor betalingsverplichtingen worden aangaan. Informatie en advies dient zo toegankelijk mogelijk te zijn. Daarom zal ik met notarissen, hypotheekbanken en makelaars in overleg treden over de inhoud en de wijze waarop huizenkopers kunnen worden gefaciliteerd bij het inwinnen van informatie en het vragen van advies. Ik verwacht een meer proactieve rol van deze professionele betrokken partijen in hun relatie met de huizenkopers. Zij dienen de huizenkopers zoveel mogelijk te helpen, om te voorkomen dat deze gebruik maken van onbetrouwbare afbouwgaranties.
Ik ben geen voorstander van een verplichte garantie. In de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen is geregeld dat de aannemer de opdrachtgever informeert of en zo ja, op welk wijze de aannemer door een verzekering dan wel een andere financiële zekerheid de risico’s voor de opdrachtgever heeft afgedekt tegen schade als gevolg van het niet nakomen van de verplichtingen tot het bouwen van het bouwwerk en voor gebreken die na de oplevering van het bouwwerk aan het licht komen. Hiermee is de opdrachtgever op de hoogte van de wijze waarop hij is beschermd tegen deze risico’s. Zo kan de opdrachtgever beter beoordelen op welke wijze hij beschermd wordt tegen onbedoelde risico’s dat het bouwwerk niet wordt afgebouwd of met gebreken wordt opgeleverd. Bij de uitwerking van deze wettelijke informatieplicht heb ik mij gebaseerd op het feit dat al ongeveer 85 procent van de koopwoningen wordt gebouwd onder een garantie- en waarborgregeling met het keurmerk van de stichting Garantiewoning. Er zijn geen signalen dat zich hier misstanden voordoen, zoals in het onderhavige geval. Verder heb ik mij gebaseerd op het advies van Ekelmans & Meijer Advocaten waarin een wettelijke verplichting voor de aannemer om een verzekerde garantie aan te bieden, wordt ontraden.2

Vraag 6

Hoe voorkomt u dat anderen ook gedupeerd raken door Betaal Garant Nederland? Wordt handhavend opgetreden om te voorkomen dat Betaal Garant Nederland voort kan gaan met het verstrekken van afbouwgaranties?

Voor het antwoord op deze vraag verwijs ik naar mijn antwoord op vraag 10.

Vraag 7

Klopt het dat de betreffende directeur een bestuursverbod opgelegd heeft gekregen door de rechter? Hoe kan het dat hij nog steeds staat ingeschreven bij de KvK als bestuurder van Betaalgarant?

Betaal Garant Nederland is een commanditaire vennootschap, met als enige beherend vennoot Stichting Hortus Hoogeveen en enig bestuurder Alberto W. De Rechtbank Overijssel heeft genoemde bestuurder een gevangenisstraf opgelegd voor de duur van drieëndertig maanden en hem ontzet van het recht om statutair bestuurder van een rechtspersoon te zijn voor een periode van vijf jaar. Er is nog geen onherroepelijk vonnis gewezen omdat genoemde bestuurder hoger beroep heeft ingesteld. De KvK kan pas tot uitschrijving van een natuurlijk persoon overgaan als de KvK van de rechtbank of het Gerechtshof een onherroepelijk vonnis of arrest met een bestuursverbod heeft ontvangen.

Vraag 8

Weet u dat, ondanks verschillende waarschuwingen van betrokkenen bij de DNB en AFM, Betaal Garant Nederland nog steeds ingeschreven staat bij de KvK? Waarom leeft de KvK de rechterlijke uitspraak niet na? Hoeveel mensen wilt u nog gedupeerd kunnen laten worden door de veroordeelde crimineel die aan de leiding staat van deze oplichtersbende?

Ik ben ervan op de hoogte dat Betaal Garant Nederland nog steeds in het Handelsregister staat ingeschreven. Dit geldt ook voor de stichting als enige vennoot van deze commanditaire vennootschap en de bestuurder van deze stichting. De reden hiervan is niet dat de KvK verzaakt een rechterlijke uitspraak na te leven. Als gezegd kan de KvK pas tot uitschrijving van een natuurlijk persoon overgaan als iemand is veroordeeld, dit gebeurt op het moment dat de KvK van de rechtbank of het Gerechtshof een onherroepelijk vonnis of arrest met een bestuursverbod heeft ontvangen.

Vraag 9

Wanneer gaat de KvK over tot uitschrijving van een veroordeelde bestuurder? Hoe wordt voorkomen dat hij indirect invloed uitoefent en een stroman neerzet?

Voor de vraag wanneer de KvK overgaat tot het uitschrijven van een veroordeeld bestuurder, zie mijn antwoord op vraag 7. In de tussentijd staan er helaas geen middelen ter beschikking om de verdachte te verhinderen dat hij of een door hem benoemde stroman actief kunnen zijn. Wel zullen marktpartijen door de vele negatieve publiciteit omtrent Betaal Garant gewaarschuwd zijn voor het afnemen van diensten van Betaal Garant.

Vraag 10

Hoe kan het dat de DNB niet heeft voorkomen dat het garantiefonds zijn malafide parktijken voortzette, nadat hiervoor werd gewaarschuwd door Vereniging Eigen Huis (VEH) in juni 2018? Hebben garantiefondsen een vergunning van DNB nodig? Wat is een redelijke termijn voor DNB om, na signalen, controles uit te voeren en in te grijpen? Klopt het dat DNB de gedupeerde huizenkopers, en daarmee de VEH, niet als belanghebbende ziet bij hun besluit tot handhaving?

DNB heeft in juni 2018 een signaal ontvangen van VEH. DNB kan vanwege de toezichtvertrouwelijkheid alleen ingaan op de aanpak van signalen in het algemeen. DNB neemt dergelijke signalen altijd zeer serieus en beoordeelt deze zorgvuldig. De opvolging van een signaal geschiedt zo spoedig mogelijk. Eerst onderzoekt DNB of in het specifieke geval sprake is van activiteiten die binnen het bereik van het financieel toezicht vallen. DNB communiceert vervolgens het vermoeden van verrichting van activiteiten zonder vergunning aan desbetreffende partij en maant de instelling deze activiteiten zo spoedig mogelijk te staken. Eventueel vindt een gesprek plaats om een toelichting te krijgen of wordt informatie gevorderd. Wanneer DNB heeft vastgesteld dat de partij in overtreding is (geweest), wordt hiertegen opgetreden. Als het gaat om het uitoefenen van activiteiten waarvoor een vergunning van DNB is vereist en de partij deze vergunning niet heeft, zal de partij altijd worden opdragen de illegale activiteiten te beëindigen. DNB kan daartoe diverse informele en formele handhavingsmiddelen inzetten, waaronder een waarschuwingsbrief, bestuurlijke boete, last onder dwangsom of een aanwijzing. Indien het een overtreding betreft die bijvoorbeeld ook een overtreding betreft van het strafrecht of een ander rechtsgebied, vindt overleg plaats met andere toezichthouders of partners binnen het Financieel Expertise Centrum, waarvan het OM ook onderdeel is. De formele handhavingsmiddelen moet DNB over het algemeen publiceren. Hiertoe neemt DNB een openbaarmakingsbesluit, waartegen een belanghebbende met een spoedprocedure bij de rechter kan opkomen, voordat publicatie plaatsvindt. Een publicatie heeft tot nu toe niet plaatsgevonden. Als een formeel handhavingsverzoek wordt gedaan, onderzoekt DNB of de verzoeker bij eventueel handhavend optreden van DNB een formele status heeft. Hiervoor beantwoordt DNB de vraag of de verzoeker om handhaving belanghebbende is in de zin van de Algemene wet bestuursrecht. Deze juridische beoordeling is alleen relevant voor de reactie op het verzoek en betekent niet dat DNB niet direct kan overgaan tot onderzoek en zo nodig het treffen van handhavingsmaatregelen. Het signaal wordt dus hoe dan ook opgepakt.

Vraag 11

Op welke manier beschermt u mensen tegen malafide praktijken? Hoe zorgt u ervoor dat Betaal Garant Nederland geen schade meer kan doen en hoe worden dit soort praktijken in de toekomst voorkomen?

Zoals de Minister van Financiën eerder in een reactie op de vragen van de leden Koerhuis en Van der Linde3 heeft aangegeven dient excessief gedrag onder marktpartijen in de Nederlandse woningmarkt te worden bestreden. Dat geldt in nog sterkere mate voor frauduleus gedrag. De Minister voor Milieu en Wonen heeft in reactie hierop aangegeven met de toezichthouder in kaart brengen hoe het risico op dergelijke situaties in de toekomst verder kan worden beperkt. Over de acties die worden ondernomen richting Betaal Garant Nederland verwijs ik naar mijn antwoorden op de vragen 7 en 10.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van de reconstructie in het artikel «Hoe Airbnb toch weer aan het langste eind trekt»?1

Ja.

Vraag 2

Klopt het dat in de bijeenkomsten over het wetsvoorstel tot regulering van toeristische verhuur platforms en gemeenten als gelijkwaardige gesprekspartners gezien werden door het ministerie, zoals volgens het artikel blijkt uit de verslagen? Zo ja, waarom is dat het geval? Zo nee, wat is de onderbouwing dat dit niet gebeurd is?

Werken aan wet- en regelgeving vraagt om grote zorgvuldigheid. Het is van belang verschillende gezichtspunten te kunnen taxeren, kaders te kennen en ook vooruit te kijken naar de uitvoeringsfase. Daarom worden relevante partijen uitgenodigd om op verschillende aspecten van gedachten te wisselen. Dat komt de kwaliteit van een wetsvoorstel ten goede. Bij de voorbereiding van het wetsvoorstel toeristische verhuur van woningen is met relevante partijen gesproken zoals de meest belanghebbende gemeenten, de Vereniging van Nederlandse Gemeenten, platforms voor toeristische verhuur en belangenorganisaties van verhuurders van woningen voor toeristische verhuur. Voor een constructieve dialoog is het goed om partijen gelijkwaardig te behandelen. Wel is het zo dat eerst met de gemeenten is gesproken over hun beleidsmatige behoeften alvorens het gesprek met de platforms is aangegaan.

Vraag 3

Hoe vaak zijn er in 2018 en 2019 overleggen geweest tussen vertegenwoordigers van verhuurplatforms en het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties en andere ministeries?

In 2018 en 2019 is er ongeveer tien maal in wisselende ambtelijke samenstellingen met verhuurplatforms gesproken.

Vraag 4

Hoe vaak hebben de Minister voor Milieu en Wonen en/of de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties in 2018 en 2019 gesproken met vertegenwoordigers van een of meerdere verhuurplatforms?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 5

Welke invloed hebben verhuurplatforms op het uiteindelijke wetsvoorstel gehad? Kunt u precies aangeven welke input u heeft overgenomen? Zo nee, waarom niet?

Het wetsvoorstel toeristische verhuur van woningen is tot stand gekomen door tijdens de beleidsontwikkeling in gesprek te gaan met alle relevante partijen teneinde enerzijds de maatschappelijk problemen in kaart te brengen en anderzijds een adequate oplossing te bereiken die uitvoerbaar en proportioneel is. De vraag van de gemeenten was de mogelijkheid voor het invoeren van een registratieplicht voor personen die hun woning toeristisch willen verhuren om zo meer inzicht te krijgen waar de toeristische verhuur in de gemeente plaatsvindt en zo nodig via een meld- of vergunningsplicht de toeristische verhuur van woonruimte nader te kunnen reguleren. Platforms hebben aangegeven dat een eenmalige registratieverplichting die laagdrempelig, kosteloos en digitaal wordt ingericht voor hen werkbaar is. Op deze wijze is het voor platforms mogelijk om de noodzakelijke aanpassingen op hun website door te voeren. Voornemen is daarom dat er een landelijke website komt waarop alle gemeenten die een registratieplicht hebben ingevoerd vermeld staan. Voor gemeenten is het van belang dat door middel van dit systeem inzicht wordt verkregen in zowel de omvang als de specifieke adressen van de woningen die in een gemeente voor toeristische verhuur worden aangeboden. Daarnaast gaven zowel gemeenten als platforms aan dat de Huisvestingswet 2014 zich het beste leent voor het wettelijk verankeren van vorenstaande.

Vraag 6

Bent u van mening dat met dit wetsvoorstel het publieke belang goed gediend wordt en illegale verhuur effectief tegengegaan zal worden?

Gemeenten krijgen wettelijke bevoegdheden om vakantiehuur via verhuurplatforms in goede banen te leiden zodat negatieve effecten kunnen worden tegen gegaan. Het is aan de gemeenten om de wettelijke bevoegdheden in te gaan zetten en te handhaven. Daarnaast hebben de platforms toegezegd zo veel mogelijk uit te sluiten dat er op hun websites advertenties (aanbiedingen) zonder registratienummer worden gepubliceerd.
De toeristische verhuur van woonruimte is door de opkomst van digitale platforms aanzienlijk in omvang toegenomen. Grootschalige verhuur van woonruimte aan toeristen kan effecten hebben op onder meer de woningmarkt, de leefbaarheid, de veiligheid en het gelijke speelveld voor andere aanbieders van toeristische accommodatie.
De belangrijkste redenen voor het reguleren van de toeristische verhuur van woonruimte zijn het tegengaan van het oneigenlijk gebruik van woonruimten, de impact op de leefbaarheid van de woonomgeving, de veiligheid van woonruimten die voor toeristische verhuur worden aangeboden en het gelijke speelveld voor aanbieders van accommodatie voor toeristen. Het veelvuldig toeristisch verhuren van een woonruimte heeft tot gevolg dat de woonfunctie niet meer overheersend is en er sprake kan zijn van oneigenlijk gebruik van de woningvoorraad. Dit is onwenselijk in gemeenten waar schaarste aan woonruimte is.
Aangezien de toeristische verhuur van woonruimte nog steeds toeneemt en ook de wijze van aanbieding in de nabije toekomst kan veranderen onder invloed van nieuwe technische mogelijkheden, zal dit wetsvoorstel binnen vijf jaar na inwerkingtreding worden geëvalueerd.

Vraag 7

Wat zijn de doelstellingen bij dit wetsvoorstel? Hoeveel zal de illegale toeristische verhuur afnemen de komende jaren na inwerkingtreding?

Zie antwoord vraag 6.

Vraag 8

Hoe beoordeelt u het feit dat de stad Parijs een boete van 12,5 miljoen euro heeft kunnen opleggen aan AirBnB voor het faciliteren van illegale vakantieverhuur?

Gemeenten krijgen met deze maatregelen de instrumenten om ongewenste neveneffecten van toeristische verhuur tegen te gaan waaronder ook geldelijke sanctionering. Op basis van het wetsvoorstel kan medewerking door de platforms aan het verstrekken van informatie omtrent aanbieders op verzoek van de gemeente worden afgedwongen door middel van het opleggen van een last onder dwangsom. De gemeente kan op basis van de verstrekte gegevens handhaven bij de aanbieder van de woonruimte voor toeristische verhuur alsmede het platform verzoeken de illegale aanbiedingen te verwijderen. Parallel aan het traject rond het wetsvoorstel zet het kabinet er in Europees verband op in om tot aanvullende maatregelen te komen. Ik heb dat toegelicht in de brief waarmee ik deze antwoorden aan uw Kamer heb doen toekomen.

Vraag 9

Zou u steden als Amsterdam ook graag de mogelijkheid willen geven om platforms boetes op te leggen voor illegale vakantieverhuur, aangezien onder andere AirBnB daar niet meewerkt aan de regel om vakantieverhuur tot 30 dagen te beperken?

Zie antwoord vraag 8.

Vraag 10

Waarom heeft de regering er niet voor gekozen om – net als in bijvoorbeeld Frankrijk – de verhuurplatforms aansprakelijk te maken?

Zie antwoord vraag 8.

Vraag 11

Waarom heeft de regering de uitspraak van de Hoge Rechter of Frankrijk de verhuurplatforms aansprakelijk mag stellen niet afgewacht, alvorens te kiezen om dit niet in het wetsvoorstel op te nemen?

Zie antwoord vraag 8.

Vraag 12

Hoe moeten volgens u de Europese richtlijnen (e-Commerce richtlijn, Dienstenrichtlijn) aangepast worden om de verhuurplatforms gemakkelijker aansprakelijk te stellen voor het faciliteren van illegale vakantieverhuur?

Zoals ook beschreven in de Kamerbrief over toeristische woningverhuur d.d. 13 maart 20192 zal ik samen met de Staatssecretaris van Economische Zaken en Klimaat in Europees verband verkennen in hoeverre er draagvlak is voor een gezamenlijke aanpak van de negatieve neveneffecten van toeristische verhuur van woningen via platforms. De nieuwe Europese Commissie heeft het voornemen om te komen tot een Digital Services Act; dit zal naar alle waarschijnlijkheid een herziening van de Richtlijn elektronische handel omvatten. Zoals ook beschreven in de recente Kamerbrief over desinformatie3 is de Staatssecretaris van Economische Zaken en Klimaat verantwoordelijk voor het volgen en beïnvloeden van de ontwikkelingen rondom de Digital Services Act. De Staatssecretaris van Economische Zaken en Klimaat zal door middel van de motie Middeldorp4 binnen de gestelde termijn de Kamer informeren over de Digital Services Act. Zie verder ook mijn antwoord op de vragen 8, 9, 10 en 11.

Vraag 13

Heeft u reeds in overleggen met uw Europese ambtsgenoten en de Europese Commissie ingebracht dat de Europese richtlijnen aangepast moeten worden zodat verhuurplatforms aansprakelijk gesteld kunnen worden voor het faciliteren van illegale vakantieverhuur? Zo ja, wat zijn daarvan de resultaten?

Zie antwoord vraag 12.

Vraag 14

Zo nee, bent u bereid in het eerstvolgende Europese overleg het standpunt uit te dragen dat verhuurplatforms aansprakelijk gesteld moeten kunnen worden en dat zo nodig de Europese richtlijnen aangepast moeten worden?

Zie antwoord vraag 12.

Vraag 15

Kunt u deze vragen elk afzonderlijk beantwoorden?

De vragen zijn zo veel als mogelijk afzonderlijk beantwoord.

Vraag 1

Hoeveel studenten van de TU Delft zijn opgelicht door mensen die zich op internet voordoen als verhuurders, en hoeveel van deze studenten zijn buitenlandse studenten die kwetsbaarder zijn omdat zij de taal en het systeem niet kennen?1

Er is geen standaardregistratie hiervan beschikbaar bij de TU Delft. Uit mails en klantcontactgegevens bij de TU Delft komt naar voren dat sinds 1 juli 2019 er een 11-tal meldingen van buitenlandse studenten zijn over mogelijke oplichting. Van een deel van deze meldingen is aangifte gedaan en loopt er een politieonderzoek. Verdere gegevens zijn niet bekend.

Vraag 2

Wat zijn de landelijke aantallen studenten en anderen die zijn opgelicht door nep-verhuurders de afgelopen jaren, en daardoor hun borg en huur kwijt zijn?

Er worden geen landelijke cijfers bijgehouden van aantallen huurders die worden opgelicht door verhuurders.

Vraag 3

Op welke manier(en) waarschuwt de TU Delft haar studenten voor malafide en nep-verhuurders? En gaat u ervoor zorgen dat alle hogescholen en universiteiten in Nederland dat doen voor zowel Nederlandse als buitenlandse studenten?

De TU Delft licht op verschillende manieren Nederlandse en internationale studenten voor waar zij op moeten letten wanneer zij op zoek zijn naar een geschikte woning. Bijvoorbeeld via de international office, de website van de universiteit zelf en via het actief benaderen van studieverenigingen, faculteiten of het spreekuur.
Alle hoger onderwijsinstellingen die internationale studenten ontvangen, moeten op hun website informatie geven over diensten die zij aanbieden op het gebied van studentenhuisvesting2. Dit doen zij veelal in zowel het Nederlands als in het Engels, zowel over huisvestingsmogelijkheden als -belemmeringen. Zoals ik u eerder heb laten weten hebben onderwijsinstellingen dit afgelopen jaar actief opgepakt.3
Rondom het voorkomen van oplichting en fraude zijn nog verbeteringen mogelijk door (nieuwe) studenten te wijzen op signalen hierover en ze in contact te brengen met betrouwbare partijen. Inmiddels is de huurprijscheck op de website van de Huurcommissie in het Engels vertaald om internationale studenten zelf hun huurprijs te laten toetsen. Tevens start ik in 2020 een nieuwe voorlichtingscampagne voor studenten, wil ik gemeenten de mogelijkheid geven om verhuurders, die bij herhaling zonder vergunning woonruimte illegaal onderverhuren, onttrekken samenvoegen of omzetten, een hogere boete op te leggen. Daarnaast kijk ik via pilots hoe voor gemeenten een lokaal vergunningensysteem voor verhuurders mogelijk te maken is.

Vraag 4

Op welke manier(en) worden digitale platforms, als Kamernet.nl, Roomster.nl of Facebook gecontroleerd, zodat kan worden voorkomen dat mensen zich onterecht kunnen voordoen als verhuurder, en wat zijn daarvan de resultaten? Kunt u uw antwoord toelichten?

Het staat verhuurders en huurders vrij om kamers via digitale platforms aan te bieden. Een site zoals Kamernet waarschuwt huurders over online oplichting en treft daar ook zelf maatregelen voor.
Met de Wet toeristische verhuur krijgen gemeenten instrumenten ten aanzien van digitale platforms om de handhaving mogelijk te maken en indien noodzakelijk de neveneffecten van de toeristische verhuur van woonruimte te kunnen voorkomen of beperken.

Vraag 5

Hoe is de ACM (Autoriteit Consument en Markt) betrokken bij het voorkomen en aanpakken van malafide of nep- verhuurders als het gaat om nep-verhuurders en nep-advertenties op digitale platforms alsmede onterechte bemiddelingskosten en het tegengaan van discriminatie?2

Begin dit jaar kondigde de Autoriteit Consument & Markt (ACM) aan om intensiever op te gaan treden tegen huurbemiddelaars, die onterechte kosten in rekening brengen aan huurders. Het was een logisch vervolg van de geïntensiveerde contacten van mijn departement met de ACM, waarin ik verschillende vormen van verkapte bemiddelingskosten heb verduidelijkt, zodat ACM scherper kan handhaven. Voor de aanpak van malafide verhuurders en discriminatie op de woningmarkt verwijs ik u graag naar mijn recente brieven hierover aan uw kamer (respectievelijk Kamerstuk 27 926, 32 847, nr. 313 en Kamerstuk 32 847, nr. 577).

Vraag 6

Zijn er zwarte lijsten van malafide verhuurders en/ of IP-adressen zodat oplichters niet onder een andere naam door kunnen gaan met hun praktijken? Zo nee, waarom niet en bent u bereid dit in te stellen in het kader van uw aanpak «Goed verhuurderschap»?3

In het kader van de privacy zijn zwarte lijsten niet verboden, maar alleen onder strikte voorwaarden toegestaan. Bij gebruik van dit middel moet de autoriteit persoonsgegevens worden betrokken. Vanwege een mogelijk waterbedeffect bij de aanpak van malafide verhuurders steun ik een pilot van de gemeente Utrecht, waarin de regionale verbreding van de aanpak van malafide verhuurders wordt onderzocht. Ik informeerde u onlangs over de voortgang van de aanpak «Goed Verhuurderschap (Kamerstuk 27 926 em 32 847, nr. 313), waarvan deze pilot een onderdeel is. Over het verloop van deze en andere pilots loopt een kennisdelingstraject met steden, waarin dit onderwerp ook aan de orde is.

Vraag 7

Wordt bij het verbeteren van de voorlichting, het delen van goede lokale voorbeelden en het ondersteunen van huurteams in studentensteden ook de positie van woningzoekenden betrokken om te voorkomen dat mensen worden opgelicht? Kunt u uw antwoord toelichten?

Bij het tegengaan van malafide verhuurders wordt de positie van woningzoekenden vanzelfsprekend meegenomen.

Vraag 8

Waarom kiest u voor zelfregulering en niet voor een onafhankelijk keurmerk?

Via diverse kanalen wordt ingezet op het tegengaan van excessen op de woningmarkt en de praktijken van malafide verhuurders. Naast informeren en zelfregulering door het georganiseerde deel van de sector, versterk ik de handhaving en werk ik wetgeving uit. Ik doe dat met een groot aantal partijen via de landelijke aanpak studentenhuisvesting en de aanpak «Goed Verhuurderschap».

Vraag 9

Waarom wil u geen vergunningplicht voor verhuurders instellen, aangezien een vergunningplicht helpt bij het voorkomen van oplichters wanneer bepaald wordt dat een verhuurder alleen toegelaten wordt op een digitaal platform als diegene over een vergunning beschikt? Kunt u uw antwoord toelichten?

In mijn brief van 12 december6 heb ik u laten weten dat er in een aantal steden sprake is van lokale initiatieven om een vorm van een lokaal vergunningensysteem voor verhuurders in te voeren. In deze steden (Groningen, Schiedam, Rotterdam en Amsterdam) blijkt de behoefte aan maatwerk, die past bij de lokale problematiek. Ik vind het van belang afwegingsruimte te bieden aan gemeenten om een algemene of een meer specifieke aanpak in te richten. Via een pilot wordt al gekeken naar de juridische houdbaarheid van het Groningse model en worden er verschillende modaliteiten in de praktijk getest. Sinds kort ondersteun ik ook een pilot van de gemeente Schiedam, die betrekking heeft op een gerichte verhuurdervergunning voor zelfstandige en onzelfstandige woonruimte. De resultaten van de pilots kunnen mij helpen bij het nader richten van mijn aanpak.

Vraag 10

Bent u bereid de aanpak «Goed verhuurderschap» aan te vullen met het voorkomen en aanpakken van nep-verhuurders op digitale platforms? Kunt u uw antwoord toelichten?

De aanpak «Goed Verhuurderschap» heeft betrekking op de praktijk van verhuurders. Strikt genomen is bij nepverhuurders geen sprake van verhuurders, maar van oplichters die feitelijk niet verhuren. Dat is een zaak voor de strafrechtketen en niet zozeer voor beleidsmaatregelen in het woningmarktdomein. In algemene zin ondersteun ik wel de voorlichting in brede zin, zoals u in mijn antwoord op vraag 3 kunt terug lezen. Dat kan een deel van de problematiek helpen voorkomen.

Vraag 1

Bent u bekend met het artikel «Lage overdrachtsbelasting voor kluspand»?1

Ja.

Vraag 2

Wat is in uw ogen de reikwijdte van het arrest van de Hoge Raad voor kantoren die mogelijk tot woningen worden omgebouwd? In hoeverre geldt dit voor alle kantoren die omgebouwd worden tot woning?

De Hoge Raad heeft op 29 november 2019 een drietal arresten gewezen over het tarief van de overdrachtsbelasting dat van toepassing is op bedrijfs- en kantoorgebouwen die worden verbouwd tot woningen (veelal aangeduid als transformatiepanden). De strekking van die arresten is dat het lagere tarief voor woningen (2%) reeds tijdens de verbouwing van toepassing kan zijn. Het lagere tarief kan van toepassing zijn als verbouwingswerkzaamheden zijn verricht die, ook als zij nog niet zijn voltooid, de gevolgtrekking kunnen rechtvaardigen dat die werkzaamheden onmiskenbaar strekken tot de levering van een woning.
Dit kan blijken uit de specifieke omstandigheden van het geval, zoals bijvoorbeeld de op het moment van de overdracht verrichte werkzaamheden, de inhoud van de koop-/aannemingsovereenkomst, afspraken van de koper met een geldverstrekker, splitsing van het transformatiepand in appartementsrechten en publiekrechtelijke voorschriften waaruit de woonbestemming blijkt. Als het pand, of het gedeelte daarvan waarop een appartementsrecht betrekking heeft, op het moment van de overdracht met niet meer dan beperkte aanpassingen geschikt kan worden gemaakt voor het oorspronkelijke bedrijfs- of kantoordoel, is het lagere tarief niet van toepassing. De criteria die de Hoge Raad in de arresten heeft aangegeven, gelden voor alle gevallen waarin een bedrijfs- of kantoorgebouw wordt verbouwd tot een of meer woningen.

Vraag 3

Hoeveel extra woningen zijn in de afgelopen vijf jaar gerealiseerd door transformatie van lege kantoorpanden? Kunt u dit uitsplitsen per jaar?

In onderstaande tabel is het aantal nieuwe woningen opgenomen dat jaarlijks door middel van transformatie is gerealiseerd in de periode 2014–2018.
9.015
10.770
10.235
10.235
13.000
Bron: CBS – Transformaties op de woningmarkt 2012 – 2018 (2019)
Op basis van de realisaties in de afgelopen jaren wordt aangenomen dat het aantal woningen dat jaarlijks wordt toegevoegd door transformaties in de komende jaren +/- 10 duizend per jaar bedraagt2.

Vraag 4

In hoeverre deelt u de analyse van het Economisch Instituut voor de Bouw dat het aantal kantoorpanden dat omgebouwd kan worden tot woning opraakt?2

Deze signalen dat het transformatiepotentieel van kantoren afneemt, onder andere door de toenemende krapte op de kantorenmarkt, herken ik. Dat hoeft echter niet te betekenen dat het aantal woningen dat door middel van transformatie wordt gerealiseerd afneemt. In de praktijk blijkt dat een groot deel van de panden die naar woningen getransformeerd worden geen kantoorfunctie hebben, maar bijvoorbeeld een maatschappelijke- of winkelfunctie4. In de transformatiecijfers wordt geen onderscheid gemaakt tussen deze categorieën.
Gezien de belangrijke bijdrage die transformaties jaarlijks leveren aan de totale woningbouwproductie vind ik het belangrijk om het inzicht in het transformatiepotentieel voor de komende jaren te verbeteren. Daarom zal ik een onderzoek starten naar de toekomstige beschikbaarheid van panden voor woningtransformatie.

Vraag 5

Hoeveel projecten om extra woningen te creëren uit leegstaande kantoren zijn tot nog toe ondersteund met de Transformatiefaciliteit?

De Transformatiefaciliteit is een financieringsinstrument voor initiatiefnemers die voorinvesteringen willen doen om een locatie te transformeren voor woningbouw. Ik heb hier per februari 2019 € 38 miljoen voor beschikbaar gesteld. Op dit moment zijn vijf leningen gecommitteerd (waarvan drie al verstrekt zijn en van twee leningen is de offerte geaccepteerd) voor een totaalbedrag van € 11.575.000. Hiermee wordt de bouw van in totaal 810 (extra) woningen mogelijk gemaakt.
Van deze leningen hebben er twee betrekking op projecten om woningen te creëren uit leegstaande kantoren. Dit betreffen een project in Hoofddorp en in een project in Breda. In totaal worden naar verwachting 342 woningen gerealiseerd op deze twee locaties. De overige drie projecten betreffen de transformatie van andere functies.

Vraag 6

Verwacht u dat door de uitspraak van de Hoge Raad meer extra woningen gecreëerd worden uit leegstaande kantoren? Zo ja, kunt u hier een inschatting van geven? Zo nee, waarom niet?

Gezien de krappe situatie op de woningmarkt is het financieel aantrekkelijk om panden op centrale locaties, zoals kantoren, winkelpanden en voormalige verzorgingshuizen, te transformeren naar woningen. Mijn verwachting is daarom dat de beschikbaarheid van geschikte panden de belangrijkste factor is voor het aantal woningen dat jaarlijks door middel van transformatie gerealiseerd kan worden en dat de arresten van de Hoge Raad geen groot effect zullen hebben op het aantal woningen dat door middel van transformatie gecreëerd wordt.

Vraag 7

Deelt u de mening dat we alle zeilen bij moeten zetten om volgend jaar voldoende woningen te bouwen? In hoeverre kunnen extra «transformatiewoningen» bijdragen aan het halen van het doel om 75.000 woningen te creëren?

Ja, daar ben ik het uiteraard mee eens. Het Rijk draagt hier onder andere aan bij door het beschikbaar stellen van de transformatiefaciliteit, maar ook met de uitvoering van de woondeals, de financiële stimulans van € 2 miljard middels de korting op de verhuurderheffing en de woningbouwimpuls, en met het prioriteren van woningbouw in de aanpak van de gevolgen van de uitspraak van de Raad van State rondom stikstof. Daarmee is de ruimte gecreëerd om ook in 2020 weer circa 75.000 woningen bij te bouwen. Het verwachte aantal nieuwe woningen door transformaties van 10.000 levert daar een belangrijke bijdrage aan5. Ik verwacht van alle betrokken partijen dat zij hun uiterste best doen om dit waar te maken.

Vraag 8

Welke lopende afspraken zijn er met gemeenten om naast normale woningbouw via transformatie en flexwoningen voldoende woningen te creëren? Wat doet u om deze aantallen verder omhoog te krijgen, zodat het woningtekort terugloopt?

De bestaande afspraken met regio’s over woningbouw betreffen ook transformatie en flexwoningen. Belangrijk is dat er voldoende extra woningen worden gerealiseerd, ongeacht of dat nieuwbouw of transformatie van bestaande gebouwen betreft.
Ten aanzien van flexwonen heb ik in mei 2019 aan uw Kamer de Stimuleringsaanpak Flexwonen gestuurd waarin ik heb toegelicht met welke maatregelen ik de bouw van flexwoningen een impuls wil geven. Zo is bijvoorbeeld per 1 januari 2020 de vrijstelling van de verhuurderheffing voor flexwoningen in werking getreden en kan via de aangepaste Crisis- en herstelwet langer worden afgeweken van bestemmingsplannen voor het mogelijk maken van tijdelijke woningbouw. Daarnaast werk ik samen met de provincies aan een regionale versnellingsaanpak, waarmee gemeenten actief worden ondersteund als ze met flexwonen aan de slag willen, bijvoorbeeld met versnellingskamers. In maart zal ik uw Kamer nader informeren over de voortgang van deze trajecten.