Vraag 1

Bent u bekend met de afspraken die gemaakt zijn in het Integraal Afspraken Kader (IAK) Almere en in de uitvoeringsovereenkomst over de bouwambitie en financiële ondersteuning vanuit het Rijk?1 2

Ja, deze afspraken zijn mij bekend.
De meeste recente gezamenlijke afspraken tussen rijk, regio en Almere zijn gemaakt in het kader van de Bestuursovereenkomst RRAAM (Rijksregioprogramma Amsterdam-Almere-Markermeer) en de Uitvoeringsovereenkomst Almere 2.0, die in 2013 zijn getekend. Met deze overeenkomsten geven Rijk en regio gezamenlijk uitwerking aan de uitvoering van de in de Rijksstructuurvisie Amsterdam-Almere-Markermeer neergelegde visie. In de Uitvoeringsovereenkomst Almere 2.0 is het IAK komen te vervallen (Algemene bepaling 1.2)3. Er is een afspraak gemaakt om gerekend vanaf 2010 60.000 woningen te bouwen. In het licht van de effecten van de crises is toen afgesproken de bouw organisch te laten verlopen. Er is geen termijn verbonden aan de realisering van deze woningen.

Vraag 2

Hoe beoordeelt u de ambitie van Almere om tot 2030 maximaal 25.000 extra woningen te realiseren, terwijl met het Rijk is afgesproken om in de periode vanaf 2010 60.000 woningen te bouwen?

Van de 60.000 te bouwen woningen vanaf 2010 die in de afspraken zijn opgenomen zijn er inmiddels ca. 12.000 gerealiseerd. In de woonvisie Almere «Thuis in Almere» die in 2020 is vastgesteld, is de ambitie opgenomen om ca. 25.000 woningen te bouwen in de periode 2020–2030. Deze 25.000 woningen zijn een onderdeel van de 60.000 te bouwen woningen zoals afgesproken in 2013. Bij realisering van deze ambitie zullen derhalve in Almere in een tijdsbestek van 20 jaar (tussen 2010–2030) in totaal 37.000 woningen gerealiseerd zijn. Het bouwen van 25.000 woningen in de periode 2020–2030 is 2,5 x de productie in de periode 2010–2020 voor Almere. Dit is te beschouwen als een aanzienlijke versnelling. De plancapaciteit is daarmee voor handen. Momenteel wordt in Almere gewerkt aan een programma om deze versnellingsopgave te realiseren. Het betreft de uitvoering van onder meer vastgestelde plannen en plannen in voorbereiding tot 2030.
Voor de locaties die na 2030 zijn gepland onderzoeken we waar versnelling mogelijk is. Het streven om de potentiele mogelijkheden voor woningbouw in Flevoland te maximaliseren is verwoord in de brief «Betreft woningbouw Almere en Flevoland» die op 5 november 2020 aan de Tweede Kamer is gestuurd4. De brief haalt aan dat er in Zuidelijke Flevoland vanaf 2020 tot 2050 65.000–75.000 woningen (Almere Stad, Oosterwold, Almere Pampus) gerealiseerd zouden kunnen worden. De woningbouwopgave in Almere is onderdeel van de integrale verstedelijkingsstrategie van de Metropoolregio Amsterdam (MRA). In het BO MIRT 2020 heb ik nadere afspraken gemaakt om te verkennen hoe de woningbouw in Almere Centrum en Almere Pampus versneld kan worden. Als bouwsteen daarvoor werken het rijk, diverse regionale partijen en Almere aan het Handelingsperspectief MRA Oost. Dit handelingsperspectief gaat leiden tot een actualisering van de visie, strategie en uitvoering van RRAAM.

Vraag 3

Welke consequenties heeft dit voor de gemaakte afspraken met het Rijk betreffende extra investeringen in ruil voor een hoge bouwambitie?

De eerdere gemaakte afspraken in 2013 zijn nog steeds van toepassing en nieuwe inzichten kunnen leiden tot aanvullingen daarop. Zo wordt op dit moment op basis van de afspraken die zijn gemaakt in het BO MIRT van november 2020 onder andere onderzocht welke investeringen en maatregelen nodig zijn om de hoge bouwambitie te realiseren.
Van belang is te constateren dat de doorgroei van Almere niet alleen een kwestie is van het bouwen van woningen. De afspraken die zijn gemaakt in het kader van RRAAM spreken van een drievoudige schaalsprong op het vlak van verstedelijking, ecologie en bereikbaarheid. Almere heeft inmiddels een samenleving van 220.000 inwoners. Doorgroei vergt afspraken die leiden tot de groei van het aantal banen (en een goede woon-werkbalans), de doorontwikkeling van het stadshart en een versterking van het voorzieningenniveau zoals op het vlak van onderwijs en cultuur.

Vraag 4

Vindt u ook dat in tijden van woningnood voldaan moet worden aan eerder gemaakte afspraken rondom de bouw van woningen? Zo nee, waarom niet?

Ja. Almere voldoet met zijn inspanningen aan de eerder gemaakte afspraken. Almere heeft met de ambitie van de woonvisie voor de periode 2020–2030 zelf het initiatief genomen om de woningbouw te versnellen om het woningtekort te lenigen. Met de vaststelling van de Visie Almere Centraal in 2020 is het voornemen 5.000 woningen in het stadshart te realiseren. Het betreft een deel van de woningen die zijn opgenomen in de ambitie in de periode 2020- 2030. Inmiddels wordt onderzocht of het mogelijk is het potentieel in het stadshart van Almere te vergroten in de jaren daarna. Dit is een onderdeel van het eerdergenoemde Handelingsperspectief MRA Oostflank waaraan verschillende overheden, waaronder het rijk en de gemeente Almere, in samenwerken. Dit sluit aan op het besluit dat is genomen tijdens het BO Leefomgeving 2020 in het kader van de polycentrische ontwikkeling van de MRA, namelijk de inzet op het versterken van de stadsharten van 7 steden, waaronder Almere.
Ook wordt momenteel door rijk en regio onderzocht wat de mogelijkheden zijn om de ontwikkeling van grote woningbouwlocaties te versnellen. Dit betreft in Almere de ontwikkellocatie Almere Pampus zoals de brief over Woningbouw Almere en Flevoland van 5 november 2020 vermeldt. De ontwikkeling van Pampus, inclusief een goede bereikbaarheid van dit gebied, is onderdeel van het MIRT-onderzoek Amsterdam Bay Area. Rijk en regio hebben in het BO MIRT van november 2020 het rapport «Naar een ontwikkelstrategie voor Amsterdam Bay Area» met daarin de (tussen)resultaten en conclusies van het MIRT-onderzoek vastgesteld en afspraken gemaakt het MIRT-onderzoek voort te zetten.5 Het MIRT onderzoek heeft tot inzicht geleid dat er op Pampus tussen de 25.000–35.000 woningen kunnen worden gebouwd. Bij de in het onderzoek onderzochte programma’s voor wonen en werken (ca. 100.000 woningen en 40.000 arbeidsplaatsen) vormt de IJmeerverbinding in de vorm van een light railverbinding een kansrijke oplossing om bij te dragen aan de hoofdopgaven van het programma SBaB en aan de verstedelijkingsopgave in de Oostflank van de MRA.
Momenteel wordt gewerkt aan een vervolg van het MIRT-onderzoek Amsterdam Bay Area, wat tot verdere besluitvorming moet leiden in 2021.

Vraag 5

Welke stappen bent u bereid te zetten om de betreffende regio aan te sporen de bouwambitie te verhogen? Zijn daar financiële consequenties aan verbonden?

In de brief over Woningbouw Almere en Flevoland van 5 november 2020 zijn al aanzetten gegeven om tot een grotere bouwambitie te komen. De brief geeft aan dat woningbehoefte niet alleen in aantallen is uit te drukken, maar ook in kwaliteit van woning en leefomgeving in relatie tot aanwezigheid van voorzieningen en werkgelegenheid. De integrale aanpak met het oog op kwaliteit, leefbaarheid en duurzaamheid vormt daarbij het uitgangspunt. Een goede bereikbaarheid is daarbij ook een belangrijke conditie. Hier zijn financiële consequenties aan verbonden. Zoals mag blijken uit de beantwoording van de voorgaande vragen worden er al vele stappen ondernomen om de bouwambitie te verhogen en te versnellen.
Tijdens het bestuurlijk overleg met de regio op 18 november 2020 hebben we nadrukkelijk gesproken over de mogelijkheden voor versnelling van de woningbouwopgave en de vervolgstappen om tot realisatie te komen. Daarnaast verwacht ik meer duidelijkheid over uitwerking van de versnellingslocaties in het tweede kwartaal van 2021. Op dat moment weten we wat er nodig is om de woningen op zo kort mogelijke termijn te realiseren.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het bericht «Consumentenbond: Pas op voor misleiding en verboden kosten op verhuursites»?1

Ja.

Vraag 2

Deelt u de mening dat huurders beschermd moeten worden tegen misleiding en verboden bemiddelingskosten, omdat zij door de woningnood vaak wanhopig zijn?

Ja. Daarom staat de wet- en regelgeving misleiding niet toe evenals het bij de huurder in rekening brengen van bemiddelingskosten als de bemiddelaar in opdracht van de woningverhuurder bemiddelt. Huurders kunnen ten onrechte in rekening gebrachte bemiddelingskosten van verhuurbemiddelaars terugvorderen.
Van ten onrechte in rekening gebrachte bemiddelingskosten kan melding worden gemaakt via het consumentenloket van de ACM, www.consuwijzer.nl. Indien de ACM veel meldingen ontvangt kan zij beslissen tot onderzoek naar de betreffende bemiddelaar(s) over te gaan. Zie ook het antwoord op vraag 5.

Vraag 3

Is het toegestaan om de valse indruk te wekken dat een site een uniek aanbod aanbiedt? Zo ja, vindt u dat wenselijk? Zo nee, gaat u optreden?

Uiteraard vind ik misleidend aanbod van te huur aangeboden woningen of de indruk wekken uniek woningaanbod te hebben, onwenselijk. Dit kan worden gekwalificeerd als een misleidende handelspraktijk. De wet bepaalt dat een handelspraktijk misleidend is indien informatie wordt verstrekt die feitelijk onjuist is of die de gemiddelde consument misleidt of kan misleiden, al dan niet door de algemene presentatie van de informatie, zoals ten aanzien van de voornaamste kenmerken van het product, bijvoorbeeld de beschikbaarheid2.
Van misleidende handelspraktijken kan melding worden gemaakt via de consumentenwebsite van de ACM, www.consuwijzer.nl. Als aan de hand van die meldingen blijkt dat mogelijk sprake is van stelselmatige misleidende handelspraktijken, kan de ACM beslissen tot onderzoek over te gaan.

Vraag 4

Is het toegestaan om zonder toestemming van verhuurder of makelaar te adverteren voor huurwoningen op een website? Zo ja, vindt u dat wenselijk? Zo nee, gaat u optreden?

Bemiddeling of te huur aanbieden zonder opdracht daartoe is niet toegestaan.
Zoals in het antwoord op vraag 3 is aangegeven kan van misleidende handelspraktijken melding worden gemaakt via het consumentenloket van de ACM, www.consuwijzer.nl. Indien de ACM veel meldingen ontvangt kan zij beslissen tot onderzoek over te gaan.
Bij het op een website te huur aanbieden van woningen die via een ander (verhuurbemiddelaar of eigenaar) te huur zijn aangeboden, kan daarnaast mogelijk sprake zijn van inbreuk op intellectuele eigendomsrechten. Bij het te huur aanbieden van woningen die in het geheel niet te huur zijn, kan sprake zijn van valsheid in geschrifte of van inbreuk op het eigendomsrecht. In dit laatste geval kan de rechthebbende via de civiele rechter verdere verkoop en verspreiding van zijn werk en/of het te huur aanbieden van zijn eigendom verbieden en/of een vergoeding vragen voor de geleden schade.
In geval van valsheid in geschrifte of auteursrechtinbreuk kan aangifte worden gedaan. Bij valsheid in geschrifte of als er sprake is van bedrijfsmatige, grootschalige inbreuken van het auteursrecht waarmee een maatschappelijk belang is gemoeid, kan het Openbaar Ministerie tot strafrechtelijke vervolging overgaan. Over het algemeen worden de makers van auteursrechtelijk beschermd werk en hun rechtverkrijgenden geacht zelf via de civiele rechter hun rechten te handhaven.

Vraag 5

Bestempelt u de zogenaamde betaalmuur of het lidmaatschapsgeld als «verboden bemiddelingskosten», omdat die alleen bij de verhuurder in rekening mogen worden gebracht? Zo ja, gaat u optreden? Zo nee, deelt u de mening dat dergelijke kosten wel verboden zouden moeten worden?

De wet bepaalt dat er geen bemiddelingskosten – onder welke benaming dan ook – bij de huurder in rekening mogen worden gebracht, als de bemiddelaar voor de woningverhuurder bemiddelt3. Indien er sprake is van tweezijdige bemiddeling door een verhuurbemiddelaar, vallen inschrijvingskosten onder bemiddelingskosten en mogen deze dus niet worden gerekend aan een consument-huurder. De ACM heeft vorig jaar een last onder dwangsom opgelegd aan huurbemiddelaars wegens (onder meer) het vragen van inschrijvingskosten voor een website4.
Huurders kunnen de ten onrechte in rekening gebrachte bemiddelingskosten van de bemiddelaar terugvorderen, via de rechter als de bemiddelaar niet in der minne terugbetaalt. Op de site van de Woonbond, van de ACM en NVM staan voorbeeldbrieven voor het terugvorderen van bemiddelingskosten. Op de site van NVM staat ook een voorbeelddagvaarding.
Huurders en woningzoekenden die ten onrechte bemiddelingskosten hebben moeten betalen, kunnen daarvan ook melding maken op ACM ConsuWijzer (www.consuwijzer.nl), het consumentenloket van de ACM. Als aan de hand van die meldingen blijkt dat mogelijk sprake is van stelselmatige overtreding van het verbod op onterechte bemiddelingskosten, kan de ACM onderzoek doen naar de betreffende bemiddelaar(s).

Vraag 1

Kent u het bericht «Nieuwe geluidsregels zetten streep door bouw 380.000 huizen»?1

Ja.

Vraag 2

Is het juist dat door deze nieuwe geluidsregels voor luchtverkeer er 380.000 minder huizen rondom Amsterdam gebouwd kunnen worden? Zo nee, waarom niet?

Onder de nieuwe geluidsregels zal er een groot gebied zijn waar luchtvaartgeluid een belangrijke factor zal vormen bij de beoordeling van de geluidkwaliteit. Dat hoeft echter niet te betekenen dat in dit gebied geen ontwikkelingen meer mogelijk zullen zijn. In het kader van de consultatie over de Aanvullingsregeling geluid ben ik samen met de bewindslieden van IenW met betrokken overheden in gesprek over hun zorgen over de betreffende geluidregels voor de woningbouwmogelijkheden en de onderbouwing van toekomstige besluiten op dit punt.

Vraag 3

In hoeverre spelen de WHO-normen een rol in deze nieuwe geluidsregels voor luchtverkeer? Klopt het dat deze WHO-normen niet juridisch leidend zijn?

Het advies van de WHO over geluid is niet betrokken bij het vormgeven van de geluidregels, zoals die na inwerkingtreding van de Omgevingswet gaan luiden (Aanvullingsspoor geluid). Bij brief van 5 juni 2020 van de Staatssecretaris van IenW (TK 29 383, nr. 343) is aangekondigd dat de Kamer eind 2020 nader geïnformeerd zal worden over de doorwerking van het WHO-advies in het toekomstige geluidbeleid.

Vraag 4

In hoeverre gaan de WHO-normen nog een rol spelen in nieuwe geluidsregels voor spoorverkeer?

Zie het antwoord op vraag 3.

Vraag 5

Deelt u de mening dat, gezien de PFAS-crisis, u extra voorzichtig moet zijn met omzetten van hoge ambities in nieuwe regels? Zo nee, waarom niet?

In de Kamerbrief van 5 juni jl. is aangegeven dat gevolgen van beleidswijzigingen voortvloeiend uit de adviezen van de WHO ingrijpend zouden kunnen zijn, zowel voor nieuwe infrastructuur- en woningbouwprojecten als voor bestaande situaties, hetgeen een goede afweging van belangen vereist. Een zorgvuldige, kwantitatieve uitwerking van concrete beleidsopties over alle betrokken sectoren is dan ook noodzakelijk om verantwoorde en proportionele beleidsmatige conclusies te kunnen verbinden aan het WHO-advies over geluid. Dit proces wordt nu doorlopen en de Kamer wordt eind 2020 nader geïnformeerd over de uitkomsten.

Vraag 6

In hoeverre heeft u de provincie Noord-Holland, de betreffende gemeenten en de bouwsector betrokken bij het akkoord? Kunt u garanderen dat deze nieuwe geluidsregels de bouwopgave van 380.000 huizen rondom Amsterdam niet negatief zullen raken?

De nieuwe geluidregels hebben een zorgvuldige procedure doorlopen, met betrokkenheid van vele partijen. Waar het nu nog om gaat is de uitwerking van meet- en rekenregels in de Aanvullingsregeling geluid. Deze regeling is nog niet vastgesteld, deze is thans in consultatie. Ook bij de voorbereiding van de Aanvullingsregeling geluid heeft afstemming met betrokken koepels plaatsgevonden. Daarnaast lopen thans nog gesprekken met onder meer de provincie Noord-Holland en de betreffende gemeenten.

Vraag 7

Deelt u de mening dat, gezien het grote woningtekort, een nieuwe crisis in de bouw voorkomen moet worden?

Deze mening deel ik. Daarom ben ik samen met de Minister en Staatssecretaris van IenW in gesprek met de betreffende provincies en gemeenten. Er is een gezamenlijk traject gestart. Mocht daartoe aanleiding bestaan, dan kan dat nog leiden tot aanpassing in de regelgeving.

Vraag 8

Bent u bereid, omwille van bouwers en woningzoekenden, een pas op de plaats te maken, duidelijk uit te spreken dat WHO-normen niet juridisch leidend zijn en de provincie Noord-Holland en de betreffende gemeenten te vragen deze ambities niet om te zetten in nieuwe regels?

Zie de antwoorden op de vragen 3 en 5.

Vraag 9

Wilt u deze vragen beantwoorden vóór het VAO Bouwen?

Ja.

Vraag 1

Herinnert u zich de antwoorden op de Kamervragen, ingezonden 9 maart 2020, over de Woondeal regio Arnhem-Nijmegen?1

Jazeker.

Vraag 2

Klopt het dat, in de theoretische situatie waarin 50% van de woningen sociale huurwoningen zijn, dan aan de afspraak van 50% sociale en middeldure huurwoningen en betaalbare koopwoningen is voldaan? Kunt u deze vraag beantwoorden met een «ja» of «nee»?

Nee.

Vraag 3

Indien het antwoord op de bovenstaande vraag «ja» is, deelt u dan de mening dat dit onwenselijk zou zijn?

Hoewel mijn antwoord op vraag 2 nee is, licht ik toch graag toe hoe ik uw vraag heb geïnterpreteerd en waarom ik uw mening deel dat het alleen toevoegen van sociale woningen onwenselijk is.
De betreffende afspraak uit de woondeal ziet toe op het toevoegen van zachte plancapaciteit 2. Het gaat dus om voorgenomen plannen om nieuwe woningen toe te voegen, niet om – zoals uw vraagstelling suggereert – de situatie dat 50% van de woningen sociale huurwoningen zijn. In het theoretische geval dat 50% van de woningen sociale huurwoningen zijn, wil dat nog niet zeggen dat aan de betreffende afspraak is voldaan. Daarom is mijn antwoord op vraag 2 nee.
Het alleen toevoegen van sociale huurwoningen of een totale sociale huurvoorraad van 50%, zoals u in de theoretische situatie schetst, is onwenselijk en overigens ook niet de bedoeling, gegeven de kwantitatieve en kwalitatieve woningbouwopgave in de regio en het streven naar inclusieve wijken met een gedifferentieerde wijkopbouw.

Vraag 4

Indien het antwoord op vraag twee «nee» is, kunt u dit dan in een brief naar de regio verduidelijken?

Daartoe ben ik in principe zeker bereid, maar naar mijn informatie blijken er over deze afspraak geen misverstanden te bestaan in de regio. Ik zal in het volgende bestuurlijk overleg over de woondeal regio Arnhem-Nijmegen de wenselijkheid van een brief aan de orde stellen.

Vraag 5

Welke afspraken in de woondeal leiden tot versnelling van de realisatie van de (vrije) koopwoningen, waar in Arnhem bijna uitsluitend behoefte aan is?

De afspraken 1 t/m 13 in de woondeal gaan over woningbouwopgave en de versnelling van de productie in alle verschillende prijscategorieën. Naast afspraken over voldoende plancapaciteit, de wijze van programmeren en monitoring, zijn er afspraken gemaakt over concrete versnellingslocaties.

Vraag 6

Deelt u de mening dat de realisatie van vrije koop- en huurwoningen net zo belangrijk is als de realisatie van woningen in het sociale, middeldure en betaalbare segment?

Ja. Het gaat niet alleen om de kwantitatieve opgave, maar ook om de kwalitatieve opgave. Een passende woning is voor sommige mensen een sociale huurwoning en voor anderen een vrije koop- of huurwoning.

Vraag 7

Hoe gaat u er in de voortgang nadrukkelijk op sturen dat ook vrije koop- en huurwoningen worden gerealiseerd?

Er wordt een regionaal monitoringssysteem opgezet waarin de planvoorraad transparant en inzichtelijk is voor de regio, de provincie en het Rijk. Deze monitor zal jaarlijks worden geactualiseerd en biedt dus ook inzicht in de plannen voor vrije koop- en huurwoningen. Aan de Versnellingstafel (zie deel 2 van de woondeal over de uitvoering en samenwerking) bewaken de partijen de gehele planningsketen, van initiatief tot realisatie. Indien er aanleiding is om aan de bel te trekken over het toevoegen van vrije koop- en huurwoningen, zal ik dat zeker doen.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het bericht «Weer miljoenenfraude bij Vestia»?1

Vraag 2

Deelt u de opvatting dat fraude en corruptie onaanvaardbaar is?

Vraag 3

Hoe heeft de fraude kunnen plaatsvinden?

Vraag 4

Op welke punten moeten het toezicht, de bestuursstructuur en de cultuur bij Vestia worden verbeterd om fraude in de toekomst te voorkomen?

Vraag 1

Kent u het bericht «Weer miljoenenfraude bij Vestia?1

Ja, ik ben daarmee bekend.

Vraag 2

Klopt het dat er weer een miljoenenfraude heeft plaatsgevonden bij corporatie Vestia? Kunt u de omvang van deze fraude omschrijven?

Het betreft de vermeende fraude die in november 2018 aan het licht kwam en waarover ik u destijds naar aanleiding van vragen van uw Kamer2 heb geïnformeerd. De berichtgeving betreft dus niet een nieuwe situatie. Het strafrechtelijk onderzoek loopt nog, alsook het forensisch onderzoek. De omvang van de vermeende fraude is onderdeel van het onderzoek, waarvan de uitkomsten nog niet bekend zijn. Omdat het een lopend strafrechtelijk onderzoek betreft kan ik u niet informeren over de omvang van de vermeende fraude. Conform mijn antwoorden op eerdere Kamervragen over deze kwestie zal ik de Kamer op hoofdlijnen informeren over de uitkomsten van het onderzoek, zodra dat is afgerond.

Vraag 3

Kunt u verklaren hoe het kan dat deze fraude jarenlang heeft kunnen plaatsenvinden en hoe het kan dat uiteindelijk de FIOD en niet de corporatie zelf het ontdekt heeft?

Zoals aangegeven in mijn eerdere antwoorden heeft Vestia opdracht gegeven tot een forensisch onderzoek. Uit het forensisch rapport zal moeten blijken in hoeverre het bestuur, de accountant en de Raad van Commissarissen (RvC) goede invulling hebben gegeven aan hun rol. Uit het forensisch onderzoek zal naar verwachting duidelijk worden wat er is gebeurd, en – als er inderdaad fraude aan de orde is – hoe het kon gebeuren dat de situatie in dit geval niet door hen is opgemerkt.
De Autoriteit woningcorporaties (Aw) ziet onder andere toe op de kwaliteit van de interne organisatie, en de werking van de interne controlemechanismen van woningcorporaties. Centraal in het toezicht staat de wijze waarop het interne toezicht en de «checks and balances» functioneren. De Aw baseert zich daarbij mede op de bevindingen van de accountant hierover. De Aw houdt geen toezicht op individuele transacties. Het forensisch rapport zal de Aw ook inzichten kunnen geven in hoe, – als er inderdaad fraude aan de orde is – dat heeft kunnen gebeuren.

Vraag 4

Kunt u verklaren hoe het kan dat noch de Raad van Bestuur noch de Raad van Toezicht, de accountant of de Autoriteit Woningcorporaties de fraude hebben ontdekt?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 5

Hoe zit het met fraude bij woningcorporaties? Hoe vaak wordt er door de FIOD ingegrepen? Wat is de rol van de Autoriteit Woningcorporaties hierin?

Zoals vermeld betreft het in het aangehaalde bericht een vermeende fraude die in 2018 aan het licht kwam. Met «het tweede bericht», doelt uw Kamer vermoedelijk op een bericht van januari van dit jaar over een vermeende fraude bij Woningcorporatie Stadgenoot.3 Daarover heb ik uw Kamer geïnformeerd in reactie op de vragen van het lid Koerhuis (VVD) van 22 januari 2020.4 Helaas is fraude niet in alle gevallen te voorkomen, ondanks de checks and balances. Er is echter geen aanleiding om te spreken van een structurele situatie.
Ten aanzien van de rol van de Aw bij fraude en individuele transacties verwijs ik u naar mijn antwoorden op de vragen 3 en 4. Verder is bij de Aw het meldpunt integriteit woningcorporaties (MIW) ondergebracht. Iedereen kan hier melding doen van het vermoeden van een misstand bij een woningcorporatie. Meldingen kunnen inzicht geven in eventuele misstanden in de cultuur en de governance van een woningcorporatie. De Aw betrekt deze inzichten in haar toezicht op de governance bij de woningcorporaties.
Jaarlijks komen bij het MIW ongeveer 20 meldingen binnen. Alle meldingen worden door de Aw onderzocht. Bij vermoeden van strafbare feiten wordt de Inlichtingen en Opsporingsdienst (IOD) van de Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT) geïnformeerd.
In voorkomende gevallen kan strafrechtelijk onderzoek worden uitgevoerd door de FIOD, waarvan het lopende onderzoek naar de mogelijke fraude bij Vestia er één is.

Vraag 6

Wat vindt u ervan dat dit het tweede bericht is dit jaar over een miljoenenfraude bij een corporatie die niet door de corporatie zelf of de Autoriteit Woningcorporaties is ontdekt? Begint dit soort nieuwe fraudezaken iets structureels te zijn? Zo ja, wat gaat u hieraan doen? Zo nee, kunt u toelichten waarom niet?

Zie antwoord vraag 5.

Vraag 7

Wat is de stand van zaken met betrekking tot de vorige fraudezaak bij Vestia (zie eerder vragen van het lid Koerhuis)?2

Het aangehaalde bericht uit de Telegraaf van 17 juni 2020 betreft dezelfde fraudezaak als waarop deze eerdere vragen van het lid Koerhuis betrekking hadden. Ik verwijs naar mijn antwoord op vraag 2.
Er is, nu het een incident uit 2018 betreft, geen aanleiding om te veronderstellen dat fraude op dit moment iets structureels is binnen Vestia.

Vraag 8

Wat vindt u ervan dat dit het zoveelste bericht is over een fraudezaak bij Vestia? Is fraude iets structureels binnen Vestia? Zo ja, wat gaat u hieraan doen? Zo nee, kunt u toelichten waarom niet?

Zie antwoord vraag 7.

Vraag 9

Deelt u de mening dat er een breed en grondig onderzoek gestart moet worden naar de fraudezaken binnen Vestia?

Het is van belang dat gedegen onderzoek wordt verricht naar de vermeende fraude bij Vestia. Zoals vermeld, wordt in opdracht van het bestuur van Vestia, forensisch onderzoek gedaan naar de fraudezaak. Daarnaast loopt het strafrechtelijk onderzoek.

Vraag 10

Deelt u de mening dat het huidige saneringsproces van Vestia uitgesteld moet worden tot de uitkomst van dat onderzoek?

Nee. Het saneringsproces heeft als doel om te komen tot (financieel) herstel van Vestia. Deze fraudezaak staat daar los van.

Vraag 1

Kent u het artikel «Boete dreigt voor makelaars die bemiddelingskosten rekenen»?1

Ja.

Vraag 2

Deelt u de mening dat het onwenselijk is als woningmakelaars zowel aan de aanbiedende als vragende partij kosten doorrekenen?

Ja.

Vraag 3

Op welke wijze wordt gecontroleerd of woningmakelaars zich omtrent «het dienen van twee heren» zich aan artikel 7:417 lid 4 Burgerlijk Wetboek (BW) houden?

In het algemeen geldt dat wanneer sprake is van een private overeenkomst en een overtreding van het Burgerlijke Wetboek de rechter een eindoordeel moet vellen in een specifieke casus. Een benadeelde kan dus naar de rechter stappen als de bemiddelaar de ten onrechte in rekening gebrachte bemiddelingskosten niet in der minne terugbetaalt. Huurders die ten onrechte bemiddelingskosten hebben moeten betalen, kunnen daarvan melding doen via www.consuwijzer.nl, het consumentenloket van de ACM. Wanneer de ACM veel meldingen en klachten ontvangt kan sprake zijn van oneerlijke handelspraktijken (stelselmatige overtreding van de consumentenbeschermingsregels). De ACM kan dan mogelijk onderzoek doen. Zoals ik in eerdere vragen over dit onderwerp heb geantwoord is de ACM bevoegd maatregelen te nemen wanneer sprake is van een stelselmatige overtreding (het gaat om de belangen van een groep consumenten) en heeft de ACM dit ook gedaan.
In 2014 en 2016 heeft de ACM actie ondernomen tegen ten onrechte in rekening gebrachte bemiddelingskosten2. In 2019 heeft de ACM een last onder dwangsom opgelegd aan vier huurbemiddelaars die verboden bemiddelingskosten rekenen.3 Ook heeft de ACM aangekondigd dat zij opnieuw zal controleren of (ver)huurbemiddelaars nog steeds verboden bemiddelingskosten rekenen.4 Wanneer uit onderzoek blijkt dat dit het geval is, dan kunnen deze (ver)huurbemiddelaars een boete van de ACM verwachten. De boetes die de ACM kan opleggen bedragen maximaal 900.000 euro per overtreding. Dit aangekondigde onderzoek loopt.

Vraag 4

Hoeveel gevallen van overtreding van bovenstaand artikel zijn er bekend en hoe vaak is er aan woningmakelaars een boete opgelegd in verband met deze werkwijze?

Na onze eerdere afspraken heeft ACM extra aandacht besteed aan de oneigenlijke praktijken van verhuurbemiddelaars op dit punt. De ACM heeft in 2019 4 bemiddelaars aangesproken op het ten onrechte in rekening brengen van bemiddelingskosten aan huurders, waaronder twee bemiddelaars die onder meer inschrijvingskosten vroegen. Deze bemiddelaars zijn gestopt met het in rekening brengen van bemiddelingskosten aan huurders5. Ook heeft de ACM aangekondigd dat zij opnieuw zal controleren of (ver)huurbemiddelaars nog steeds verboden bemiddelingskosten rekenen.

Vraag 5

Wat is de huidige stand van zaken met betrekking tot de intensievere handhaving van de Autoriteit Consument en Markt (ACM) op dit gebied?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 6

In hoeverre is het – met het oog op artikel 7:417 lid 4 BW – toegestaan om woningzoekers te laten betalen om op aangeboden woningen te reageren onder noemer van een «prikbordfunctie»?

Artikel 7:417, lid 4 BW ziet erop toe dat er geen kosten aan een (aspirant-) huurder worden gerekend wanneer een huurbemiddelaar zowel optreedt voor de verhuurder als voor de huurder (het dienen van twee heren). Indien de website van de (ver)huurbemiddelaar geen contactgegevens van de aanbiedende verhuurder verstrekt en de bemiddelaar het de aspirant-huurder dus onmogelijk maakt rechtstreeks en zonder tussenkomst van de websitebeheerder met elkaar in contact treden om over totstandkoming van een huurovereenkomst te onderhandelen, wordt de bemiddelaar geacht in opdracht van de verhuurder te bemiddelen en mag hij geen bemiddelingskosten bij de huurder in rekening brengen.
Dus als er sprake is van bemiddeling door een huurbemiddelaar in opdracht van de verhuurder, vallen inschrijvingskosten onder bemiddelingskosten die niet mogen worden gerekend aan een consument-huurder. Uit de uitspraak van de Hoge Raad volgt dat er alleen kosten bij de (aspirant-)huurder in rekening gebracht mogen worden als de website van de handelaar een «prikbordfunctie» heeft, dus waarbij aan de huurder geen belemmering wordt opgeworpen om rechtstreeks in contact te treden met de verhuurder.

Vraag 7

In hoeverre is het nog toegestaan om inschrijvingskosten op woning- en kamerwebsites te vragen, gegeven de uitspraak van de Hoge Raad uit 2015?2

Zie antwoord vraag 6.

Vraag 8

Waar kunnen gedupeerden die onterecht dergelijke kosten hebben betaald zich melden, en welke inspanningen pleegt u dit zo breed mogelijk bekend te laten zijn en deze gedupeerden te ondersteunen?

Gedupeerden kunnen zelf een brief sturen om de ten onrechte in rekening gebrachte kosten terug te vragen. Op de website van de Woonbond is een deurwaarderscheck te vinden aan de hand waarvan de huurder kan beoordelen of hij kans maakt met het terugvorderen van de betaalde bemiddelingskosten. Op de website van de rijksoverheid wordt onder meer verwezen naar de voorbeeldbrief voor het terugvorderen van bemiddelingskosten op het juridisch loket, maar ook de Woonbond, NVM en de ACM (ACM Consuwijzer) hebben voorbeeldbrieven op hun websites geplaatst. Indien een minnelijke schikking niet tot de mogelijkheden behoort, blijft een gang naar de civiele rechter benodigd. Op de website van NVM staat een voorbeelddagvaarding.
Huurders en woningzoekenden die ten onrechte bemiddelingskosten hebben moeten betalen, kunnen daarvan ook melding maken via www.consuwijzer.nl, het consumentenloket van de ACM. Als aan de hand van die meldingen blijkt dat mogelijk sprake is van stelselmatige overtreding van het verbod op onterechte bemiddelingskosten, kan ACM onderzoek doen naar de betreffende bemiddelaar(s).

Vraag 9

Kunt u deze vragen binnen drie weken beantwoorden?

Nee, dat is helaas niet mogelijk gebleken.

Vraag 1

Kent u het bericht «Krakers bij Lunetten hebben vrij spel»?1

Ja.

Vraag 2

Wie is de eigenaar van het betreffende terrein in Utrecht? Klopt het dat het bezetten van een terrein een strafbaar feitmisdrijf is ingevolge het Wetboek van Strafrecht?

Het betreffende terrein is eigendom van de gemeente Utrecht.
Op grond van artikel 138 Sr pleegt iemand die een erf, bij een ander in gebruik, wederrechtelijk binnendringt of, wederrechtelijk aldaar vertoevende, en zich niet op de vordering van of vanwege de rechthebbende aanstonds verwijdert, een strafbaar feit, namelijk huisvredebreuk. Dit is een misdrijf.

Vraag 3

Wie draait op voor eventuele schade aan het terrein? Is het waar dat het dat krakers regelmatig grote schade aanrichten en er in de praktijk bijna nooit voor hoeven op te draaien?

De veroorzakers van schade zijn hiervoor aansprakelijk. Degene die schade lijdt, dient daartoe wel zelf actie te ondernemen en de veroorzakers aan te spreken op het vergoeden van de schade. Is de veroorzaker niet vrijwillig bereid de schade te vergoeden, dan rest degene die schade lijdt de gang naar de rechter.
Hoe vaak en in hoeverre krakers grote schade aanrichten, hiervoor aansprakelijk worden gesteld en uiteindelijk voor de kosten moeten opdraaien is mij niet bekend.

Vraag 4

In hoeverre klopt de berichtgeving dat de krakers het terrein met kettingsloten hebben afgesloten voor anderen (inclusief de eigenaar)? Deelt u de mening dat dit de omgekeerde wereld is?

De gemeente Utrecht heeft mij kunnen bevestigen dat het toegangshek tot het terrein met een hangslot is afgesloten. Het is onrechtmatig om het eigendom van een ander wederrechtelijk ontoegankelijk voor de eigenaar te maken.

Vraag 5

Deelt u de mening dat er geen excuses zijn voor het plegen van een strafbaar feit?

In algemene zin onderschrijf ik uw mening. Voor het overige verwijs ik naar mijn antwoord op vraag 6 en 7.

Vraag 6

Wat vindt u van het besluit van het college van Utrecht om terughoudend te zijn als het gaat om strafrechtelijke ontruimingen? Deelt u de mening dat een college niet terughoudend moet zijn als het gaat om strafrechtelijke ontruimingen?

Het is aan het OM om te besluiten of in de gegeven omstandigheden ontruimd wordt. Het is niet aan mij om hierover te oordelen. Wel kan ik u informeren dat het OM onder andere toetst of de eigenaar het gekraakte terrein – i.c. de gemeente Utrecht – dringend zelf nodig heeft. Mij is bekend dat de gemeente geen spoedeisend belang zag in de onmiddellijke ontruiming van het terrein.

Vraag 7

Deelt u de mening dat krakers altijd ontruimd moeten worden?

Zie antwoord vraag 6.

Vraag 8

Bent u bereid om met het college van Utrecht in gesprek te gaan en te vragen om de krakers het terrein te laten ontruimen? Bent u bereid om in het geval het college van Utrecht dit niet doet, in te grijpen?

Nee, hiervoor zie ik geen aanleiding. Het besluit tot ontruiming wordt lokaal genomen.

Vraag 1

Kent u het bericht «PBL: vraag naar appartementen neemt alleen maar toe»1 en de reactie daarop «En tóch moeten we meer eengezinswoningen bouwen»2

Ja.

Vraag 2

Deelt u de conclusie van het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) dat «de vraag naar appartementen alleen maar toeneemt»? Zo ja, waarom? Zo nee, waarom niet?

We hebben te maken met een groot woningtekort in Nederland. In alle segmenten is er een grote vraag naar woningen. Met een toenemend aantal eenpersoonshuishoudens kan dit zich in specifieke gemeenten uiten in een stijgende vraag naar appartementen. In andere gemeenten kan dit zich uiten in een grote vraag naar eengezinswoningen of woningen voor een specifieke doelgroep.

Vraag 3

Deelt u de conclusie van het genoemde rapport «Stop de fixatie op binnenstedelijke appartementen»? Zo ja, waarom? Zo nee, waarom niet?

Het verschilt per gemeente – en soms zelfs binnen een gemeente tussen verschillende buurten – wat de woonbehoefte is en hoe de bestaande woningvoorraad er uit ziet. Daardoor zullen er ook verschillen zijn in wat er bijgebouwd moet worden. In sommige gemeenten zal daarbij een focus liggen op appartementen en in andere gemeenten op eengezinswoningen.

Vraag 4

Vindt u dat in de huidige bouwplannen de woonvoorkeuren van mensen voldoende tot uiting komen?

Gemeenten maken hun woningbouwplannen veelal op basis van verschillende onderzoeken, waarbij zij kijken naar demografische ontwikkelingen, de huidige voorraad en woonwensen.

Vraag 5

Vindt u dat de vraag naar woonwensen van mensen gebaseerd moet zijn op woonwensenonderzoek of op basis van cijfers naar wat ze daadwerkelijk doen? In welke mate moet de «betalingsbereidheid» daarbij een rol spelen?

Bij woningbehoefteonderzoek is het zowel wenselijk dat er zicht is op de woonwensen als op het daadwerkelijke gedrag van huishoudens. De betalingsbereid biedt daarbij eveneens relevante inzichten. Het WoonOnderzoek Nederland, dat het CBS op verzoek van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties periodiek uitvoert, is er onder meer op gericht om deze drie componenten in beeld te brengen.

Vraag 6

Deelt u de conclusie van het PBL dat de betalingsbereidheid van consumenten per vierkante meter groter is voor een appartement dan voor een rijtjeshuis en dat er daarom meer vraag naar appartementen is? Zo ja, wat vindt u van de gedachte dat de hogere prijs per vierkante meter voor appartementen vooral een gevolg is van grote woningtekorten in het lage segment tot € 250.000 in stedelijke regio’s?

Dat het woningtekort met name in stedelijke regio’s groot is, is recent gebleken uit de Primos prognose van 2020. In het rapport «Vooruitzichten bevolking, huishoudens en woningmarkt, Prognose en Scenario’s 2020–2035» (ABF-research) dat ik in juni aan uw Kamer heb aangeboden wordt inzicht geboden in de gewenste voorraad mutaties om zo goed mogelijk bij de kwalitatieve woningbehoefte aan te sluiten. Deze mutaties kunnen zowel gerealiseerd worden door nieuwbouw, als door het aanpassen van de bestaande voorraad. Uit dit rapport blijkt dat met name de behoefte aan betaalbare en middeldure huur- en koopwoningen groot is. Door middel van de woningbouwimpuls stimuleer ik de woningbouw in deze segmenten.
Het is aan lokale overheden om onder meer op basis van de lokale consumentenvoorkeuren, de bestaande voorraad en het type bouwlocatie te bepalen welk type woning het beste gebouwd kan worden en op welke plek. Zoals ook het PBL constateert zijn woningmarkten regionale markten, die ook qua vraag en aanbod van elkaar kunnen verschillen. Daarbij geldt overigens ook dat het over het algemeen geen of-of keuze is, maar en-en – elke woningmarkt heeft een brede waaier aan woningtypen en woonmilieus nodig.

Vraag 7

Deelt u de conclusie dat in stedelijke regio’s bijna alleen nog maar kleine appartementen met een hoge prijs per vierkante meter worden verkocht en dat de aankoop van een appartement in lagere segmenten daarom een keuze «in armoede» is, aangezien een rijtjeswoning op de gewenste plek niet meer te betalen is?

Hoe meer stedelijk het gebied is, hoe kleiner het gemiddelde vloeroppervlak per woning is. Bovendien treft men in stedelijke gebieden meer appartementen in de woningvoorraad dan in minder stedelijke gebieden. Daarnaast kenmerken veel stedelijke regio’s zich door een krappe woningmarkt en in samenhang daarmee door een hoge prijs per vierkante meter. Binnen de wensen en mogelijkheden maakt de woonconsument een afweging.

Vraag 8

Wat vindt u van de stelling dat het niet gaat om een prijseffect van consumentenvoorkeur, zoals PBL meent, maar om een krappe markt met weinig keuzemogelijkheden?

Het een sluit het ander niet uit. Het is bekend dat het huidige tekort de prijzen doet stijgen. Echter, ook een grote behoefte aan een specifiek woontype – zoals appartementen – kan ervoor zorgen dat er nog meer vraag komt dan aanbod.

Vraag 9

Bent u bereid het PBL te vragen met een nadere onderbouwing te komen waarbij de vraag wat de woonvoorkeuren zijn vanuit meerdere invalshoeken wordt bezien? Wilt u vragen om daarbij tenminste woonwensen, aantallen woningverkopen, verhuizingen en de prijzen van woningen (en prijs per m2) betrekken?

In de kernpublicatie van het WoonOnderzoek Nederland (WoON 2018) «Ruimte voor wonen» en de Staat van de Woningmarkt 2020 is uitgebreid ingegaan op de woonwensen, aantallen verkopen, gerealiseerde verhuizingen (zowel van doorstromer als starters). Vooralsnog bieden deze twee studies voldoende inzicht in het genoemde vraagstuk en ben ik op dit moment niet voornemens om het PBL te vragen aanvullend onderzoek te doen.

Vraag 10

Deelt u de conclusie dat als de woningbehoefte zoals dat uit het recente WoON blijkt, als basis genomen wordt voor het beoogde bouwprogramma, dat betekent dat de nadruk op doorstromers ligt en dat dat bijna 600.000 huishoudens betreft, met langere verhuisketens?

In afgelopen jaren zijn er rond de 70 duizend nieuwbouw woningen per jaar gerealiseerd. Per jaar verhuizen rond de 500 duizend huishoudens. Dit betekent dat het merendeel van de huishoudens naar een bestaande woning verhuist. Bij het opstellen van het beoogde bouwprogramma dient rekening gehouden te worden met de samenstelling van de bestaande voorraad en de woonvoorkeuren. Daarbij is op lokale en regionale schaal maatwerk noodzakelijk: bouwen wat aansluit bij de wensen van de lokale consument. In de ene situatie kan dit beteken dat er voor doorstromers gebouwd moet worden in de andere voor starters. Indien er voor doorstromers wordt gebouwd kan dit inderdaad leiden tot minimaal één vervolgverhuizing.

Vraag 11

Deelt u de conclusie dat lange verhuisketens een positief effect hebben voor de gehele woningmarkt omdat doorstromers met hogere inkomens woningen achter laten voor de middeninkomens, die laten op hun beurt goedkopere bestaande woningen achter laten voor starters? Deelt u ook de conclusie dat dit effect niet of amper wordt bereikt met appartementen?

Een lange verhuisketen zorgt ervoor dat er meer doorstroming op de woningmarkt plaatsvindt. Verhuisketens kunnen zowel op gang worden gebracht door de bouw van eengezinswoningen als door appartementen. Dit hangt af van de lokale vraag naar deze woningtypen.
Daarnaast is het ook relevant om te kijken waar in kwantitatieve zin de grootste woningbehoefte is en of deze gebieden geschikt zijn voor de bouw van eengezinswoningen of appartementen. In de grote steden zijn op dit moment de grootste woningtekorten. Vaak zijn deze locaties niet geschikt voor eengezinswoningen of is het met de bouw van eengezinswoningen niet mogelijk om aan de kwantitatieve woningbehoefte te voldoen.

Vraag 12

Deelt u de conclusie van het PBL dat de betalingsbereidheid, afgemeten aan de vierkantemeterprijs, de juiste maat moet zijn om te bepalen wat mensen écht belangrijk vinden bij hun woningkeuze? Heeft het PBL, naar uw visie, daarbij voldoende aandacht voor de beperkingen of effecten van een krappe woningmarkt?

Iedereen heeft eisen en wensen aan een woning. Aan de eisen moet voldaan worden en wensen zijn mooi om te hebben. Voor veel mensen zal budget een eis zijn, die beperkingen oplegt aan de wensen aan een woning. De marktomstandigheden kunnen daarbij een beperkende factor zijn, maar zullen door veel mensen ook al meegewogen worden in hun wensenlijst.

Vraag 13

Deelt u de gedachte dat bij beperkte financiële middelen consumenten vaker voor een appartement kiezen, simpelweg omdat dat woningtype gemiddeld de laagste woningprijs heeft en omdat men weinig keuze en middelen heeft men dat op de koop toe neemt?

Bij beperkte financiële middelen zal vaker voor een appartement worden gekozen, omdat dit de betaalbare optie is. Het is belangrijk dat huishoudens een hypotheek afsluiten die zij kunnen dragen. Om de beschikbaarheid van woningen uit te breiden stimuleer ik de bouw van goedkope woningen via de woningbouwimpuls en de korting in de verhuurderheffing.

Vraag 14

Deelt u de conclusie dat er vooral behoefte bestaat aan meer eengezinswoningen in diverse, vooral groene woonmilieus, dat die woningbouw voor veel doorstroming op de woningmarkt zorgt, met langere verhuisketens en dat daardoor vooral goedkopere woningen vrij komen voor starters en andere huishoudens met een lager inkomen?

Waar exact behoefte aan is, is per gemeente verschillend. Bij het programmeren van de woningbouw is het belangrijk om te kijken naar de woonbehoefte en de bestaande voorraad. Op die manier kan ook gekeken worden naar doorstromingskansen. Dit kan echter ook gebeuren door appartementen te bouwen voor ouderen, die vervolgens vaak een ruime gezinswoning achter laten.

Vraag 1

Kent u het bericht «Eindhoven gaat windhinder bij nieuwe woontorens te lijf»?1

Ja.

Vraag 2

Deelt u de mening dat het tegengaan van windhinder een belangrijk aspect bij hoogbouw is, zeker nu naar verwachting steeds vaker hoogbouw wordt toegepast? Zo ja, hoe voorziet de huidige regelgeving in deze windhinder?

Ja. Regels ter voorkoming van onaanvaardbare windhinder kunnen, indien nodig, onderdeel uitmaken van de vaststelling en uitvoering van het (gemeentelijke) bestemmingsplan. Daarnaast gelden in het kader van constructieve veiligheid landelijke eisen in het Bouwbesluit 2012 (onder de Omgevingswet in het Besluit Bouwwerken Leefomgeving). Deze eisen beogen onder andere dat gevels voldoende bestand zijn tegen wind en geen veiligheidsgevaar zijn voor passanten.

Vraag 3

Klopt het dat er, zoals in het artikel wordt gesteld, nog geen nationale richtlijn voor windhinder bestaat, en wat kan de in Eindhoven gebruikte NEN-norm hierin betekenen?

Het Nederlandse Normalisatie-instituut NEN heeft in 2006 de NEN 8100 Windhinder en windgevaar in de gebouwde omgeving gepubliceerd. Gemeenten kunnen, net zoals Eindhoven, in hun gemeentelijke regelgeving het gebruik van NEN 8100 voorschrijven en normen aan windhinder en windgevaar stellen.

Vraag 4

Denkt u dat met de Eindhovense aanpak om vooraf verplicht te testen op de invloeden van wind rondom hoogbouw een bijdrage geleverd kan worden aan de omgevingsveiligheid en het tegengaan van windhinder?

Als het gaat om het tegengaan van windhinder zal deze aanpak een bijdrage leveren. Bij omgevingsveiligheid speelt echter ook de constructieve veiligheid van een gebouw een rol. Voor de constructieve veiligheid gelden landelijke eisen in het Bouwbesluit 2012 (onder de Omgevingswet in het Besluit Bouwwerken Leefomgeving). Deze eisen beogen onder andere dat gevels voldoende bestand zijn tegen wind en geen veiligheidsgevaar zijn voor passanten.

Vraag 5

Bent u bereid om de lessen die in Eindhoven worden getrokken rondom windhinder breed toe te passen?

Het is aan gemeenten om in hun gemeentelijke regelgeving het tegengaan van windhinder mee te nemen. Onder de nieuwe Omgevingswet is windhinder een aspect van de fysieke leefomgeving (artikel 2.1 Ow). Hierdoor is het een onderdeel van de taak van de gemeente voor het evenwichtig toedelen van functies aan locaties (artikel 2.4 en 4.2 Ow) in het omgevingsplan. De rijksoverheid heeft voor dit aspect van de fysieke leefomgeving geen instructieregels opgesteld. Daarom heeft de gemeente de vrijheid om deze zelf in te vullen. Daarbij kan de gemeente gebruik maken van alle mogelijkheden van het instrument omgevingsplan. Ook kan zij daarbij gebruik maken van de norm NEN 8100.

Vraag 6

Zo nee, onderzoekt u alternatieve wijzen waarop windhinder en -veiligheid geborgd worden?

Zie antwoord vraag 5.

Vraag 7

Welke lessen zijn er door het Rijksvastgoedbedrijf getrokken rondom de windveiligheid en -hinder bij ministeriële gebouwen naar aanleiding van onder meer de incidenten bij de Rijnstraat en de Hoftoren in Den Haag?

NEN 8100 wordt door het Rijksvastgoedbedrijf structureel toegepast bij nieuwbouw of gebouwrenovaties die het windklimaat van de gebouwde omgeving kunnen beïnvloeden. De incidenten in het verleden bij de Hoftoren en recentelijk bij de Rijnstraat 8 hebben betrekking op de constructieve veiligheid van de gevelconstructie. Hiervoor geldt de, in het Bouwbesluit aangewezen, NEN-EN 1991-1-4: 2005 – «Belastingen op constructies – windbelasting». Bij beide incidenten was sprake van een onvolkomenheid in de gevelconstructie, waardoor het weerstaan van de windbelasting niet meer volledig kon worden gegarandeerd. Zoals eerder geantwoord op de Kamervraag van het lid Van Eijs (Aanhangsel van de handelingen 2019/20, nr. 170, vraag 10): «Bij de Hoftoren ging het om aluminium beplatingen die onvoldoende waren geborgd. In de Rijnstraat gaat het om geleverde ruiten waarin, zoals uit het genoemde notitie blijkt, ondanks de uitgevoerde testen en de daarbij horende documentatie, onzuiverheden zitten die tot breuken hebben geleid.» Op basis van eigen ervaring en die van de markt treft het Rijksvastgoedbedrijf, zolang een onvolkomenheid niet opgelost is, specifieke beheersmaatregelen, waaronder bij zeer harde wind tijdelijke afzetting van de omgeving ten behoeve van de veiligheid van omstanders.

Vraag 8

Kunt u deze vragen binnen drie weken beantwoorden?

Ja.

Vraag 1

Hoe is bij de Belastingdienst aan het licht gekomen dat bij 932 huishoudens een verkeerde huishoudverklaring is afgegeven waardoor deze huishoudens een hogere huurverhoging kunnen krijgen? Kunt u dit verklaren?1

Bij de Belastingdienst zijn door twee verhuurders vragen gesteld over de AOW-gerechtigde leeftijd (6 mei en 25 mei 2020). Hierop is een onderzoek gestart en daaruit is gebleken dat voor 932 huishoudens een foutieve AOW-Ieeftijd is gehanteerd bij het genereren van de huishoudverkiaring. Daarnaast zijn bij de klachtenafdeling van de Belastingdienst ook twee klachten van huurders binnen gekomen.

Vraag 2

Zijn er alleen foutieve huishoudverklaringen afgegeven voor mensen met de AOW-leeftijd, of ook voor grote huishoudens van vier of meer personen? Kunt u uw antwoord toelichten?

Ja, er zijn enkel onjuiste verklaringen afgegeven met betrekking tot de AOW-leeftijd. In de programmatuur waarmee de huishoudverkiaringen worden geproduceerd, is dit jaar de parameter van de AOW-leeftijd abusievelijk niet aangepast. Er zijn maatregelen genomen om dit in de toekomst to voorkomen. Met de parameter met betrekking tot de grootte van huishoudens (de uitzondering op de inkomensafhankelijke hogere huurverhoging voor huishoudens van vier of meer personen) is niets gebeurd en er is ook niet zover nu bekend gebleken dat er onjuiste huishoudverkiaringen afgegeven zijn voor huishoudens van vier of meer personen.

Vraag 3

Hoeveel foutieve huishoudverklaringen per jaar zijn door de Belastingdienst afgegeven sinds de invoering van de inkomensafhankelijke huurverhoging tijdens het kabinet Rutte-II? Kunt u schematisch weergeven in welke categorie deze foutieve huishoudverklaringen vielen (inkomensgroepen en uitzonderingsgroepen)?

De fout zoals deze nu is opgetreden, is alleen in 2020 voorgekomen doordat de jaar-parameter voor de AOW-leeftijd niet is aangepast.
In de voorgaande jaren zijn geen signalen binnengekomen waaruit blijkt dat de Beiastingdienst een foutieve huishoudverkiaring heeft afgegeven. De inkomensafhankelijke huurverhoging is een jaarlijks uitvoeringsproces dat wordt afgesloten met een evaluatie. Jaarlijks komen er gemiddeld 150 vragen/klachten binnen, maar deze klachten zijn tot nu toe niet gerelateerd aan foutieve huishoudverkiaringen. (In 2019 hebben ongeveer 2.800 verhuurders in totaal 1.759.789 huishoudverklaringen ontvangen.)

Vraag 4

Bij hoeveel huishoudens van de 932 huishoudens met een foutieve huishoudverklaring heeft de verhuurder een onrechtmatige extra huurverhoging voorgesteld? En om hoeveel verhuurders gaat het?

Het betreft 139 verhuurders. Het is de Belastingdienst niet bekend aan hoeveel van deze huishoudens deze verhuurders een onrechtmatige hogere huurverhoging hebben voorgesteld.
Dat de Belastingdienst op verzoek van verhuurders huishoudverklaringen moet verstrekken aan verhuurders voor de inkomensafhankelijke hogere huurverhoging en wat die huishoudverkiaring moet verkiaren, staat geregeld in artikel 7:252a van het Burgerlijk Wetboek. Als de verhuurder een huishoudverkiaring ontvangt waarin staat dat het desbetreffende huishouden in aanmerking komt voor een hogere huurverhoging, kan de verhuurder de hogere verhoging aan de huurder voorstellen. Of de verhuurder dit daadwerkelijk doet Iigt bij de verhuurder en wordt niet teruggekoppeld aan de Belastingdienst.

Vraag 5

Wat gebeurt er als verhuurders niet op uw vraag ingaan om de extra huurverhoging terug te draaien? Bent u bereid om betreffende verhuurders op te dragen per direct de extra huurverhoging ongedaan te maken? Kunt u uw antwoord toelichten?

De betrokken verhuurders zijn over de fout ingelicht en zijn verzocht om de hogere huurverhoging naar beneden bij te stellen, indien van toepassing. Huurders zijn met een brief geInformeerd over de verplichting van de verhuurder om de hogere huurverhoging (van meer dan 5,1% en maximaal 6,6%) naar beneden bij te stellen (naar maximaal 5,1%) en wat zij kunnen doen als de verhuurder dat nalaat. Het huurprijzenrecht (civiel recht tussen verhuurder en huurder) biedt de huurder een voorziening indien zijn verhuurder een volgens de regelgeving te hoog huurverhogingsvoorstel heeft gedaan. De huurder kan dan een bezwaarschrift tegen de voorgestelde huurverhoging bij de verhuurder indienen. Als de verhuurder het bezwaar gegrond vindt, past hij de huurverhoging conform de wens van de huurder aan. Indien de verhuurder het bezwaar van de huurder ongegrond vindt, mag hij het bezwaar niet eigenhandig ongegrond verkiaren maar moet hij een uitspraak van de Huurcommissie vragen over de redelijkheid van zijn huurverhogingsvoorstel.

Vraag 6

Waarom kiest u ervoor om het aan huurders over te laten om de extra huurverhoging ongedaan te maken als de verhuurder niet meewerkt, hoewel huurders er geen schuld aan hebben? Waarom komt u als kabinet niet op voor huurders en helpt hen om de door de overheid gemaakte fout te herstellen?

De Belastingdienst laat het niet over aan de huurders. De Belastingdienst heeft de verhuurders via diverse kanalen ingelicht en verzocht om deze mogelijk onrechtmatige hogere huurverhoging naar beneden bij te stellen.
De 139 verhuurders hebben een brief ontvangen (4 juni), die daarnaast ook geplaatst is op hun persoonlijke omgeving van het webportaal waarop zij huishoudverklaringen kunnen aanvragen. Op de brief aan de verhuurders zijn geen reacties ontvangen. Wel weet de Belastingdienst dat verhuurders recentelijk nieuwe huishoudverklaringen hebben aangevraagd (en verkregen). Daarnaast heeft de Belastingdienst om vervelende gevolgen voor de huurder te voorkomen, een belactie uitgevoerd of de verhuurders de brief hebben ontvangen en gevraagd of de voorgestelde hogere huurverhoging naar beneden is bijgesteld.
De Belastingdienst weet namelijk niet of een verhuurder aan de hand van de huishoudverklaring die aangeeft dat het huishouden in aanmerking kan komen voor een hogere huurverhoging daadwerkelijk een hogere huurverhoging heeft voorgesteld. Dit is de verantwoordelijkheid van de verhuurder.
Niettemin heeft de Belastingdienst de betrokken huurders/bewoners van het adres per brief ingelicht over deze fout, zoals hiervoor toegelicht.
De Belastingdienst gaat bovendien alle betrokken huurders, van wie een telefoonnummer bekend is, bellen om to vragen of zij de brief ontvangen hebben en of zij nog vragen hebben over het eigen handelingsperspectief.
In de gevallen waarbij gebleken is dat er sprake is van een sterfgeval op het desbetreffende adres, is direct telefonisch contact gezocht met de verhuurder en zijn maatwerkafspraken gemaakt over het inlichten van de huurder.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het bericht van het Algemeen Dagblad van 7 juni 2020 «Huizenkopers betalen straks bedrag aan notaris voor negatieve rente»?1

Ja.

Vraag 2

Hoe beoordeelt u de problematiek die zal ontstaan vanaf 1 juli aanstaande, als klanten van notarissen moeten opdraaien voor de negatieve rente die banken rekenen op de derdengeldrekeningen, die notarissen moeten aanhouden? Acht u dit wenselijk?

Banken lenen zowel geld in als uit. Zij streven ernaar om daarbij hun rentemarge, het tariefverschil tussen in- en uitleenrentes, op peil te houden. Marktrentes, waarmee de spaarrente sterk samenhangt, laten al langere tijd een dalende trend zien. Aan die lage rente liggen zowel structurele als incidentele oorzaken ten grondslag. Banken rekenen de dalende marktrente door aan zowel hun spaarklanten, als aan klanten die lenen bij de bank.
De rente waartegen banken inlenen op spaardeposito’s daalt al sinds de jaren tachtig en staat momenteel historisch laag. De rentes waartegen banken kunnen uitlenen dalen ook al langere tijd. Huishoudens kunnen daardoor goedkoper lenen, bijvoorbeeld om een huis te kopen. En bedrijven kunnen goedkoper geld lenen om investeringen te doen. De lage rente heeft naast ongemak dus ook positieve kanten.
Afgelopen december schreef ik uw Kamer dat ik een negatieve rente voor gewone spaarders ongewenst vind.2 Op dit moment zijn er voor gewone spaarders voldoende mogelijkheden om te bankieren bij een bank die geen negatieve rente rekent. Banken hebben zelf aangegeven dat zij in de voorzienbare toekomst niet over zullen gaan tot een negatieve rente voor gewone spaarders. Ook zij zijn zich zeer bewust van de zorgen van gewone spaarders over de dalende rente. Indien de mogelijkheden voor gewone spaarders om te bankieren bij een bank die geen negatieve rente rekent significant worden beperkt, zal ik het onderwerp opnieuw ter hand nemen, en indien opportuun ook wetgeving overwegen.
Ook voor andere bankklanten dan gewone spaarders kan een negatieve rente vervelende effecten hebben. Dit geldt voor notarissen en hun cliënten alsook voor andere bankklanten, waaronder charitatieve en semipublieke instellingen. Ook zij hebben eerder hun zorgen geuit over het rekenen van negatieve rente.3 Hoewel ik deze zorgen begrijp, acht ik ingrijpen in de prijsstelling op dit moment niet verstandig, mede op grond van bevindingen uit onderzoek van de Nederlandsche Bank (DNB).4 Aanvullend acht ik het onwenselijk en niet proportioneel om notarissen uit te zonderen van negatieve rente en anderen niet.
In de vraag wordt gesproken over de aankoop van een huis waarbij een cliënt de negatieve rente over het aankoopbedrag dient te betalen voor het stallen op de derdengeldenrekening bij de notaris. Doorgaans staat het bedrag van een hypothecaire lening één tot twee dagen op de derdengeldenrekening. De kosten van een eventuele negatieve rente over dit bedrag lijken daardoor te overzien. Wanneer een notaris bijvoorbeeld bij de aankoop van een woning van € 344.000 het bedrag van de hypothecaire lening van zijn cliënt voor twee dagen op de derdengeldenrekening plaatst tegen een negatieve rente van 0,5%, dan rekent de bank ca. € 9 aan negatieve rente.5
De kosten van negatieve rente bij de aankoop van een huis hoeven daarnaast niet dwingend voor rekening van de cliënt te zijn. De notaris zou een andersluidende contractuele afspraak kunnen maken met cliënten bij een bepaald soort transactie, al is hij daartoe niet verplicht (zie hiervoor vraag 3). Ook in het spiegelbeeldige geval van een positieve rente over de derdengeldenrekening wordt deze bijvoorbeeld niet altijd vergoed voor bedragen die slechts kort daar gestald worden. Dit omdat de administratieve lasten van de notaris niet zouden opwegen tegen het uitkeren van de positieve rente.

Vraag 3

In hoeverre is de notaris wettelijk verplicht om het bedrag aan negatieve rente door te rekenen aan de cliënt?

In beginsel zijn notarissen op basis van een ministeriële regeling6 verplicht om rente te salderen. Uitgangspunt is namelijk dat de notaris financieel geen voor- of nadeel ondervindt van de rente die aan het saldo van de bijzondere rekening wordt toegevoegd. Het rekenen van negatieve rente houdt in dat een bedrag in mindering wordt gebracht op het aandeel van de rechthebbende wiens gelden tijdelijk worden beheerd. Het aandeel op de bijzondere rekening wordt in beginsel zo spoedig mogelijk en volledig door de notaris aan de rechthebbende uitgekeerd.
Deze regel geldt in beginsel, namelijk tenzij de notaris schriftelijk – bijvoorbeeld bij algemene voorwaarden – anders is overeengekomen met de cliënt. Deze uitzondering is in het verleden bijvoorbeeld gebruikt wanneer bedragen kortdurend op de derdengeldenrekening stonden. Een notaris is als ondernemer vrij om de afweging te maken of hij wel of niet door middel van een contractuele afspraak met zijn klant de negatieve rente niet of slechts gedeeltelijk doorberekent. De ministeriële regeling biedt daar een aangrijpingspunt voor.

Vraag 4

Acht u het wenselijk dat, bijvoorbeeld bij de koop van een huis, een cliënt de negatieve rente over het gehele bedrag dient te betalen terwijl de cliënt niet het gehele vermogen op de derdengeldrekening heeft ingebracht?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 5

Bent u bereid om een overleg te organiseren tussen de Nederlandse Vereniging van Banken, de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie en uzelf om deze problematiek te bespreken?

Vanwege de mededingingswetgeving past mij terughoudendheid om met belangenorganisaties en de bankensector in gesprek te gaan over dit specifieke onderwerp. Prijsafspraken met concurrenten zijn op grond van artikel 6 van de Mededingingswet in principe niet mogelijk.
Notarissen kunnen zelf in gesprek gaan met hun bank over andere mogelijkheden voor de tegoeden op de derdengeldenrekening. Zo zijn er banken die specifieke afspraken maken met bepaalde andere klantgroepen.7 Met name als de kosten van het tijdelijk stallen van gelden laag zijn, zouden notarissen ook kunnen overeenkomen om deze kosten zelf te dragen, als normale bedrijfslasten (zie ook antwoord op vraag 3).

Vraag 6

Ziet u mogelijkheden om, in overleg met de banken, de derdengeldrekening vrij te stellen van de negatieve rente en in plaats daarvan bijvoorbeeld een neutrale of licht positieve rente te laten gelden bij derdengeldrekeningen? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 5.

Vraag 7

Zijn er wettelijke mogelijkheden om de derdengeldrekening vrij te stellen van negatieve rente denkbaar? Zo ja, welke mogelijkheden zijn er?

Mede op grond van het eerder genoemde onderzoek van DNB, vind ik een verbod op negatieve rente op dit moment ongewenst. Ik vind het niet proportioneel om daarop een uitzondering te maken voor derdengeldenrekeningen en niet voor andere ondernemers. Ik zal het onderwerp opnieuw ter hand nemen indien de mogelijkheden voor gewone spaarders significant worden beperkt om te bankieren bij een bank die geen negatieve rente rekent.

Vraag 1

Kent u het artikel van RTV Noord over de teleurstelling van oud-hoogleraar De Kam inzake de inhoud van de waardedalingsregeling?1 Wat is daarop uw reactie?

De adviescommissie Hammerstein heeft advies uitgebracht over de vraag welke van de zes bekende onderzoeksmethodes om waardedaling vast te stellen, het beste kan worden gebruikt om schade door waardedaling vast te stellen. De commissie heeft na een grondige vergelijking aanbevolen de methode van Atlas voor Gemeenten te gebruiken. De kwartiermaker IMG heeft, zoals ook voorgesteld en conform de gewijzigde motie van de leden Agnes Mulder en Sienot (Kamerstuk 35 250, nr. 39), de commissie Hammerstein gevraagd alsnog ook te adviseren over de methode van Invisor, welke methode nog niet was gepubliceerd ten tijde van het uitbrengen van het oorspronkelijke advies door de adviescommissie Hammerstein. In een aanvullend advies heeft de adviescommissie Hammerstein uitvoerig gemotiveerd waarom de eerder door haar geselecteerde methode nog steeds de voorkeur verdient. De commissie heeft namelijk wetenschappelijke en methodologische bezwaren tegen deze methode en beoordeelt de uitkomsten als niet plausibel. Zo gaf de methode uitkomsten waarbij woningen in de kern van het aardbevingsgebied zich in de afgelopen jaren ongeveer op dezelfde manier ontwikkelden als woningen in de meest gewilde delen van de Randstad. De kwartiermaker komt tot de conclusie dat er onvoldoende argumenten zijn om te kiezen voor deze methode en ziet geen reden om af te wijken van de aanbevelingen van de commissie Hammerstein.
De kwartiermaker IMG heeft daarom geen aanleiding gezien om voor een andere methode te kiezen en zal de waardedaling vaststellen aan de hand van de onderzoeksmethode van Atlas voor Gemeenten. Uit de Tijdelijke wet Groningen vloeit voort dat het IMG geheel onafhankelijk zijn werkwijze vaststelt. Desondanks vind ik het jammer om te moeten vernemen dat de heer De Kam de gekozen methode door het IMG niet ondersteunt.

Vraag 2

Gaat het Instituut Mijnbouwschade Groningen (IMG) ook de mensen die de afgelopen jaren veel te weinig compensatie van de Nederlandse Aardolie Maatschappij (NAM) hebben gekregen alsnog tegemoetkomen? Kunt u uw antwoord toelichten?

Bewoners die al van de NAM een vergoeding voor waardedaling hebben ontvangen, kunnen niet opnieuw een aanvraag om vergoeding van schade door waardedaling indienen bij het IMG. Het IMG is niet bevoegd om reeds vergoede schades door NAM opnieuw te beoordelen.

Vraag 3

Wat gaat u doen om deze mensen alsnog te compenseren voor het verlies dat zij hebben geleden?

Zie het antwoord op vraag 2.

Vraag 4

Waarom is er gekozen voor de voorwaarde om in aanmerking te komen voor waardedalingscompensatie dat minstens 20% in het postcodegebied schade heeft?

Dit is een afweging van het IMG. Het IMG i.o. heeft daar het volgende over gecommuniceerd: Het IMG i.o. neemt de aanbevelingen van de Adviescommissie Waardedaling over. Deze adviseert de gebiedsafbakening uit de methode van Atlas voor Gemeenten te gebruiken en dit toepassingsgebied zekerheidshalve ruim vast te stellen. Het gebied waar sprake is van waardedaling, is vastgesteld aan de hand van een vergelijking van de verkoopprijzen van 45.000 woningen in het aardbevingsgebied met woningen in de rest van Nederland. Uit deze grootschalige vergelijking komt naar voren dat in postcodegebieden vanaf 40% toegekende schademeldingen significant sprake is van waardedaling. Bewoners in postcodegebieden met 20–40% toegekende schademeldingen komen echter ook voor schadevergoeding in aanmerking, omdat waardedaling daar niet uitgesloten kan worden. De grens van 20% is dus geen voorwaarde, maar een resultante van het door Atlas voor Gemeenten uitgevoerde onderzoek.

Vraag 5

Hoe vaak komt het voor dat eigenaren niet in aanmerking komen voor compensatie van waardedaling omdat ze in een buurt met veel huurders wonen die hun schade niet melden en daarom niet aan de 20% schademeldingen komen?

Het IMG heeft laten weten dat er geen aanleiding is om aan te nemen dat geen of minder vaak schade wordt gemeld aan verhuurde woningen. Zo heeft het IMG i.o. bijvoorbeeld ook specifiek een convenant afgesloten met de woningcorporaties om de aan hun woningbezit ontstane schade af te handelen. Zie voorts het antwoord op vraag 6 met betrekking tot het ruim afbakenen van het toepassingsgebied.

Vraag 6

Deelt u de mening dat iedereen wiens huis in waarde is gedaald door mijnbouwactiviteiten, ook buiten de postcodegebieden, recht heeft op compensatie van waardedaling? Kunt u uw antwoord toelichten?

Zoals in antwoord op vraag 4 is aangegeven, wordt het toepassingsgebied zekerheidshalve ruim afgebakend door schadevergoeding toe te kennen in postcodegebieden vanaf 20% toegekende schademeldingen. In postcodegebieden met minder dan 20% toegekende schademeldingen wordt een tegenovergesteld effect gevonden. De waarde van deze woningen is gestegen in vergelijking met woningen in de rest van Nederland, zo blijkt uit de onderzoeksmethode van Atlas voor Gemeenten. Van een verminderde waardeontwikkeling is bij deze woningen dus geen sprake.

Vraag 7

Klopt het dat mensen in Drenthe die ook met waardedaling van hun huis te maken hebben, niet in aanmerking komen voor waardedalingscompensatie? Zo ja, wat vindt u daar van? Zo nee, hoe en wanneer worden deze mensen geïnformeerd over hun mogelijkheden om de compensatie aan te vragen?

Indien er in de provincie Drenthe daadwerkelijk sprake is van schade door waardedaling, wordt die vergoed. Zo is op de website van het IMG i.o. bijvoorbeeld te zien dat voor de Drentse gemeente Aa en Hunze, een procentuele waardedaling is vastgesteld. Voor het overige is er dus geen sprake van waardedaling. Zie voor verdere toelichting op het toepassingsgebied het antwoord op vraag 6.

Vraag 8

Wat vindt u er van dat mensen 200 meter van het postcodegebied wonen, grote schades hebben, maar niet gecompenseerd worden?

Het IMG i.o. geeft aan dat de compensatie voor waardedaling losstaat van fysieke schade aan woningen. Het kan dus inderdaad, zoals toegelicht in antwoord op vraag 5 en 6, voorkomen dat bij een woning met fysieke schade geen sprake is van waardedaling. De fysieke schade wordt afzonderlijk vergoed.

Vraag 9

Vindt u het rechtvaardig dat mensen in de kern van het bevingsgebied iedereen gecompenseerd wordt, maar dat mensen die verder weg wonen, bijvoorbeeld in Delfzijl en Hoogezand, naar verhouding minder compensatie krijgen? Kunt u uw antwoord toelichten?

Bij het vaststellen van de schade als gevolg van waardedaling hanteert het IMG de onderzoeksmethode van Atlas voor Gemeenten. Daarin is, nadat het toepassingsgebied is vastgesteld, onderzocht of er verklarende factoren zijn voor de omvang van de waardedaling binnen het gebied. De ligging in het gebied (imago-effect) en het aantal ondervonden aardbevingen blijken de verklarende factoren te zijn: de waardedaling in de kern van het aardbevingsgebied blijkt groter te zijn dan aan de randen van het gebied. Het percentage waardedaling kent daarom twee componenten. In de eerste plaats een imago-effect van 2,7%. Dit percentage bevat een toeslag van 0.4% ten gunste van de bewoner die rekening houdt met eventuele onzekerheden. Het tweede component bevat een percentage dat afhankelijk is van het aantal ondervonden aardbevingen op de plek van de woningen. Dit betekent bijvoorbeeld dat in het zwaarst door aardbevingen getroffen deel van Loppersum 18,4% wordt toegekend in plaats van de gemeten 16,3% waardedaling. De gemeenten Delfzijl en Hoogezand vallen overigens geheel binnen het toepassingsgebied van de waardedalingsregeling.

Vraag 10

Wat gaat u doen om de regeling rechtvaardiger te maken?

Ik benadruk hier graag de onafhankelijkheid van het IMG. Het IMG bepaalt binnen de gestelde wettelijke kaders haar eigen werkwijze en oordeelt over wie uiteindelijk een vergoeding ontvangt voor schade door waardedaling.

Vraag 11

Wilt u deze vragen één voor één beantwoorden voor 22 juni 2020 zodat ze betrokken kunnen worden bij het algemeen overleg Mijnbouw/Groningen?

Ja.

Vraag 1

Waarom schrijft u in antwoord op Kamervragen dat er «geen sluitende administratie beschikbaar [is] van verhuizingen en huurontwikkeling» van huurwoningen, die tot stand gekomen zijn door een korting op de verhuurderheffing, terwijl het een voorwaarde is de huurprijs voor langere tijd laag te houden omdat de regeling voor de korting op de verhuurderheffing tot doel heeft om betaalbare huurwoningen te realiseren?1 2

Bij indiening van de aanvraag voor een definitieve investeringsverklaring, dus na afronding van de investering, moet de verhuurder de aantonen of de aanvangshuur van de woning daadwerkelijk onder de aftoppingsgrens (of liberalisatiegrens, afhankelijk van de soort aanvraag) ligt. Met deze definitieve investeringsverklaring kan de verhuurder een bedrag in mindering brengen op de verschuldigde verhuurderheffing. Jaarlijks de huur controleren van elke woning die gerealiseerd is met behulp van een heffingsvermindering uitvoeringstechnisch moeilijk realiseerbaar.

Vraag 2

Waarom kijkt u bij het geven van een korting op de verhuurderheffing alleen naar de aanvangshuur en niet naar de huurprijsontwikkeling, terwijl het de intentie is om de huizen «voor langere tijd in het gereguleerde segment» te houden?

Bij het vaststellen van de korting is de investering net afgerond en is de aanvangshuur de enige huur die op dat moment bekend is en waarop getoetst kan worden. De huur van een woning kan pas sterk verhoogd worden indien de eerste bewoner besluit de huur van de woning stop te zetten. In het overgrote deel van de woningen vindt mutatie niet op korte termijn plaats. De gemiddelde bewoner van een sociale huurwoning woont 12,5 jaar in een woning. Daarnaast is liberalisering van de woning in de praktijk begrensd omdat de woning dan moet worden overgeheveld naar de niet-DAEB-tak van de corporatie. Dit kan alleen indien de niet-DEAB-tak van de corporatie de woning tegen marktwaarde koopt van de DAEB-tak. Hierdoor wordt verzekerd dat er geen weglek van kapitaal is in de DAEB-tak.

Vraag 3

Bent u ervan op de hoogte dat de gemeente Rotterdam in prestatieafspraken met woningcorporatie Havensteder heeft afgesproken dat sociale huurwoningen, tot stand gekomen met een korting op de verhuurderheffing, al na een eerste mutatie (verhuizing) kunnen worden geliberaliseerd? En hoe verhoudt zich dat tot uw intentie dat de huurwoningen voor langere tijd in het sociale segment moeten blijven?3

Daarmee ben ik bekend. Aangezien de mutatie gemiddeld plaatsvindt na een periode van 12,5 jaar zijn er geen bezwaren om dergelijke afspraken te maken. De woningen zijn dan voor een langere periode behouden gebleven voor het sociale segment, in de lijn van de intentie van de maatregel. Mocht de mutatie op korte termijn plaatsvinden en ook blijken dat dit van het begin af aan (al op het moment van aanvragen) de intentie is geweest van de aanvrager, is er de mogelijkheid om de heffingsvermindering in te trekken.

Vraag 4

Hoe kunt u garanderen dat een huurwoning in het sociale segment blijft als een verhuurder de huurprijs al drastisch kan verhogen na een eerste verhuizing wanneer daar geen tijdslimiet aan is verbonden? Hoe gaat u tegen dat een huurwoning na een korte tijd geliberaliseerd wordt en kunt u dit toelichten?

Het liberaliseren van een huurwoning is uiteindelijk een keuze van een verhuurder. Voor woningen waarvoor een heffingsvermindering is aangevraagd geldt dat, indien er signalen zijn dat verhuurders van plan zijn om op te korte termijn de huren van een woning excessief te verhogen, er een gesprek kan plaatsvinden tussen de desbetreffende verhuurder en de uitvoerder van de heffingsverminderingen, Rijksdienst voor ondernemend Nederland (RVO), en eventueel het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. Daarnaast zal er binnenkort ook gestart worden met het steekproefsgewijs opvragen van de huren van woningen die zijn gerealiseerd met behulp van een heffingsvermindering. Mocht daaruit blijken dat de huren van woningen die gebouwd zijn met een heffingsvermindering op korte termijn sterk zijn verhoogd na een eerste verhuring, is er de mogelijkheid om een heffingsvermindering in te trekken.

Vraag 5

Wanneer er geen «sluitende administratie» is van verhuizingen of van de huurprijsontwikkeling van woningen die tot stand zijn gekomen met een heffingsvermindering, hoe kan de Rijksdienst voor ondernemend Nederland (RVO) dan adequaat controleren of er rechtmatig gebruik is gemaakt van de korting op de verhuurderheffing om nieuwe, betaalbare huizen te bouwen? Bent u bereid alsnog een sluitende controle te laten bijhouden?

Zie hiervoor het antwoord op vraag 4. Met de genoemde steekproefsgewijze controles ben ik van mening dat er voldoende controle is op de rechtmatigheid van de korting op de verhuurderheffing.

Vraag 6

Heeft de RVO een (voorlopige) investeringsverklaring op grond van de Regeling Vermindering Verhuurderheffing afgegeven aan Havensteder voor het realiseren van het project Parlando met 60 appartementen in de sociale sector, waarbij de huurwoningen voor 10 jaar in het sociale segment moeten blijven? Waarom is gekozen voor 10 jaar, terwijl u uitgaat van een gemiddelde van 12,5 jaar en er voor een regelingen in de verhuurderheffing een termijn van 20 jaar geldt?4

Voor dat project zijn voorlopige investeringsverklaringen afgegeven. Bij de genoemde afspraak dat huurwoningen voor 10 jaar in het sociale segment zouden moeten blijven, zijn het Ministerie van Binnenlandse Zaken en RVO geen partij geweest. Waarom gekozen is voor 10 jaar is mij niet bekend.

Vraag 7

Waarom accepteert u dat een verhuurder de huurprijs excessief mag verhogen, aangezien u schrijft: «De huur van een woning kan pas excessief verhoogd worden indien de eerste bewoner besluit de huur van de woning stop te zetten» terwijl u meermaals heeft gesteld dat u excessieve huurverhogingen wilt tegengaan en wilt voorkomen? Kunt u uw antwoord toelichten?

Excessieve huurverhogingen voor zittende bewoners zijn ongewenst en zijn ook niet mogelijk. De huurstijging voor een zittende bewoner is gemaximeerd. Ik ben van mening dat iedereen in een goede en betaalbaar woning moet kunnen wonen huren. Het is echter niet uit te sluiten dat verhuurders bij een mutatie van de bewoner de huur harmoniseren en laten stijgen. Dit is een keuze van de verhuurder en moet per casus bekeken worden of dit wenselijk is. Hoewel de mogelijkheid er is voor verhuurders om de huren te verhogen bij mutatie, is het in mijn ogen geen wenselijke ontwikkeling om dit te doen bij elke mutatie.

Vraag 8

Bent bereid om alsnog in de Regeling Vermindering Verhuurderheffing op te nemen dat de huurprijs na één mutatie niet mag worden geliberaliseerd, maar dat de huurwoning voor ten minste 20 jaar in het sociale segment moet blijven? Kunt u uw antwoord toelichten?

In antwoord op vraag 4 heb ik aangegeven welke controles worden uitgevoerd. Ik vind het net als u belangrijk dat woningen voor langere tijd in het sociale segment behouden blijven. Elke casus is echter anders en in sommige gevallen kan het wenselijk zijn om de woningen eerder te liberaliseren, om bijvoorbeeld segregatie te voorkomen of vanwege een beperkte vraag naar goedkope huurwoningen. Om in te kunnen spelen op de lokale situatie, maken gemeenten, huurdersorganisaties en corporaties hier prestatieafspraken over.
Zoals eerder gemeld zullen er steekproeven uitgevoerd worden door RVO naar de huren van woningen na oplevering. Indien dit voorkomt en aangetoond kan worden dat bij aanvraag van de heffingsvermindering al de intentie was de huur op korte termijn te verhogen na mutatie, blijft de mogelijkheid aanwezig om de heffingsvermindering in te trekken.

Vraag 9

Wilt u bovenstaande Kamervragen per vraag beantwoorden en niet clusteren?

Ja.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van de financiële problemen van bijvoorbeeld een gemeente als Goirle, waar men onder andere hoop heeft op een snelle invoering van het woonplaatsbeginsel?1

Ja, daar heb ik kennis van genomen.

Vraag 2

Deelt u de conclusie dat sommige gemeenten onder de huidige systematiek niet of onvoldoende gecompenseerd worden en dus een stevig nadeel hebben van uitstel van het woonplaatsbeginsel? Zo nee, kunt u onderbouwen waarom dat niet het geval zou zijn?

Nee, deze conclusie deel ik niet. Het jeugdhulpbudget bij de huidige definitie van het woonplaatsbeginsel wordt op twee manieren verdeeld; objectief en op basis van werkelijk gebruik. Het grootste deel wordt objectief verdeeld. Het budget voor kinderen met een voogdijmaatregel en kinderen met verlengde jeugdhulp, ongeveer 17% van het budget, wordt op basis van werkelijk zorggebruik verdeeld. Het verdelen op basis van werkelijk zorggebruik heeft als nadeel dat het twee jaar achter loopt. Voor de verschillen in de ontvangen gelden op basis van het verleden en de daadwerkelijke gemaakte kosten is de compensatieregeling voogdij en 18+ in het leven geroepen.
In de gemeente Goirle is sprake van een bijzondere situatie. In Goirle staat namelijk een instelling voor vrouwenopvang, Sterk Huis, die deels is gecombineerd met een jeugdhulpaanbieder. Hierdoor hoeven kinderen die met hun moeder in de vrouwenopvang verblijven en jeugdhulp met verblijf nodig hebben niet van hun moeder te worden gescheiden, omdat er binnen de instelling voor vrouwenopvang ook jeugdhulp met verblijf wordt gerealiseerd.
Goirle maakt geen kosten voor de vrouwenopvang. Deze kosten lopen via Tilburg, als centrumgemeente. Goirle maakt wel kosten voor de jeugdhulp die kinderen in de vrouwenopvang ontvangen. Voor de kinderen met een voogdijmaatregel ontvangt Goirle compensatie via het reguliere budget voogdij en 18+. Voor de kinderen die zonder voogdijmaatregel in de instelling voor vrouwenopvang verblijven is Goirle onder het huidige woonplaatsbeginsel jeugd verantwoordelijk. Hiervan ondervindt Goirle nadelige financiële consequenties. Zodoende kan Goirle gebruik maken van de compensatieregeling voogdij en 18+ onder de noemer van de uitzonderingsclausule.
Wat betreft de jeugdzorgkosten zou Goirle hierdoor geen financieel nadeel moeten ondervinden. Wel geldt dat zij jaarlijks een aanvraag moeten indienen voor compensatie. Het huidige woonplaatsbeginsel bezorgt hen daardoor wel administratieve lasten.

Vraag 3

Wat kunt u doen om juist deze gemeenten te helpen en te voorkomen dat uitstel van het woonplaatsbeginsel de afbraak van voorzieningen betekent?

Nu de invoering van het woonplaatsbeginsel jeugd met een jaar is uitgesteld, wordt de compensatieregeling voogdij en 18+ met een jaar verlengd. De verlenging van deze regeling is verwerkt in de meicirculaire gemeentefonds 2020. Het begrote bedrag voor de compensatieregeling is het komende jaar verhoogd van € 20 mln. naar € 30 mln.

Vraag 4

Kunt u nader toelichten wat de reden is van het uitstel van de invoering van het woonplaatsbeginsel?

Het besluit tot uitstel van de invoering van het nieuwe woonplaatsbeginsel jeugd volgt uit een samenloop van omstandigheden, die na de wetsbehandeling in de Tweede en Eerste Kamer (resp. januari en februari 2020) hebben plaatsgevonden.
De invoering van de Wet wijziging woonplaatsbeginsel zorgt voor eenmalige administratieve lasten. Gemeenten moeten, ondersteund door aanbieders, de financieel verantwoordelijke gemeente uitzoeken op basis van het nieuwe woonplaatsbeginsel om de administratieve verhuizing bij het ingaan van de wet soepel te laten verlopen. Deze handeling dient tijdig voor de beoogde ingangsdatum van het nieuwe woonplaatsbeginsel te worden uitgevoerd, zodat de «nieuwe» financieel verantwoordelijke gemeenten voldoende tijd hebben om (indien noodzakelijk) contracten af te sluiten met de betreffende zorgaanbieders. In het implementatietraject bleek dat de gevraagde werkzaamheden van gemeenten en aanbieders meer tijd zou kosten dan voorzien.
De huidige coronacrisis vergt momenteel echter veel tijd en werk van gemeenten en aanbieders om de continuïteit van zorg te organiseren. Het afhandelen van de aanvragen voor (financiële) compensatiemaatregelen komt in tijden van de coronacrisis in gemeenten veelal terecht bij dezelfde backoffice medewerkers die ook uitzoekwerk moeten verrichten voor de eenmalige gegevensoverdracht. Diverse gemeenten hebben aangegeven hierdoor in de problemen te komen. In de afweging tussen een zorgvuldige invoering van de wet en een snelle invoering van de wet is uiteindelijk gekozen voor zorgvuldigheid, om de continuïteit van zorg voor alle jeugdigen optimaal te kunnen waarborgen. Dit heeft geleid tot uitstel van invoering van het nieuwe woonplaatsbeginsel jeugd tot 1 januari 2022.
Na invoering van het woonplaatsbeginsel kan het budget voor voogdij en 18+ objectief verdeeld worden. Daarmee loopt de invoering van het woonplaatsbeginsel gelijk met de invoering van de nieuwe verdeling voor het gemeentefonds, die eveneens met een jaar is uitgesteld (Tweede Kamer, vergaderjaar 2019–2020, 35 300B, nr.15).

Vraag 5

Kunt u deze vragen beantwoorden voor het algemeen overleg jeugd (op dit moment gepland op 23 juni a.s.)?

Ja.

Vraag 1

Bent u bekend met bericht «Ollongren wekte te hoge verwachtingen met aardgasvrije wijken»1 en het rapport van de Algemene Rekenkamer bij het jaarverslag 2019 van uw ministerie?

Ja.

Vraag 2

Is het waar dat er eind vorig jaar slechts enkele woningen aardgasvrij zijn gemaakt, in tegenstelling tot de doelstelling van 2000 woningen? Hoeveel aardgasvrije woningen zijn er inmiddels gerealiseerd via het Programma Aardgasvrije Wijken?

In 2018 is gestart met 27 proeftuinen met ca. 18.000 woningen en andere gebouwen. In de voortgangsrapportage van 22 januari 2020 (Kamerstuk 32 847, nr. 587) heb ik aangegeven dat de meeste proeftuinen dit jaar komen tot een uitgewerkte businesscase en dat een klein aantal proeftuinen in uitvoering is. Eind 2019 waren enkele tientallen woningen aardgasvrij. Het feit dat er nog geen duizenden woningen van het aardgas zijn is een logisch gevolg van het zorgvuldige en uitgebreide proces dat gemeenten doorlopen om inwoners van de wijken te betrekken bij het aardgasvrij maken van de wijk en te komen tot besluitvorming over de te nemen maatregelen. Er is geen doelstelling in het kader van het programma om nu al 2.000 aardgasvrije woningen te realiseren.
In de tweede helft van dit jaar wordt opnieuw gemonitord wat de voortgang is. Ik zal de Tweede Kamer hierover informeren middels de tweede voortgangsrapportage begin 2021. Hierin zal ik ook een planning opnemen over de verwachting van het aantal aardgasvrije woningen de komende jaren.

Vraag 3

Kunt u aangeven wat de CO2-besparing is van het totaal aantal woningen dat aardgasvrij is gemaakt? Kunt u deze besparing afzetten tegen de bestede miljoenen euro’s?

Het doel zoals vastgelegd in het klimaatakkoord is om in 2030 3,4 Mton CO2 in de gebouwde omgeving te besparen. Dit doel wordt jaarlijks gemonitord via de Klimaat- en Energieverkenning. De inzet van de financiële middelen uit de Klimaatenveloppe voor de gebouwde omgeving is erop gericht om tot een haalbare en betaalbare aanpak voor iedereen te komen. De middelen zijn daarom zowel bedoeld voor innovatie en kostenreductie zodat de aanpak in de gebouwde omgeving op termijn goedkoper kan worden, als voor het in deze beginfase wegnemen van de onrendabele top in de wijken die als eerste omschakelen naar een andere warmtevoorziening en voor de ondersteuning van met name particulieren en Verenigingen van Eigenaren die nu al als voortrekkers in de energietransitie willen en kunnen verduurzamen. Hoeveel CO2 uiteindelijk bespaard kan worden per geïnvesteerde euro in de gebouwde omgeving is nu nog niet te zeggen. In de monitoring van de proeftuinen worden naast leerervaringen ook kwantitatieve gegevens over de proeftuinen in beeld gebracht zoals het aantal aardgasvrije woningen, de mate van energiebesparing en de kosten per woning. Ik zal voor de zomer van 2020 het plan naar uw Kamer sturen waarin dit nader is uitgewerkt.

Vraag 4

Wat zijn de gerealiseerde besparingen bij het aardgasvrij maken van woningen in het Programma Aardgasvrije Wijken?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 5

Wanneer wordt het plan voor monitoring en evaluatie van het Programma Aardgasvrije Wijken afgerond?

Het plan voor monitoring en evaluatie wordt vóór de zomer van 2020 afgerond. Ik zal de Tweede Kamer hierover informeren.

Vraag 6

Waarom was er bij de start van een programma, waar 150 miljoen euro voor uitgetrokken is, geen plan voor de monitoring en evaluatie?

Eind 2018 is gestart met het Programma Aardgasvrije Wijken met de selectie van 27 proeftuinen en het opzetten van het Kennis- en Leerprogramma. Er was breed draagvlak om snel van start te gaan met de voorbereiding van de proeftuinen. Het plan voor de monitoring en evaluatie is gelijktijdig hieraan ontwikkeld met de betrokken stakeholders en het Planbureau voor de Leefomgeving. In 2019 is een start gemaakt met de reflectieve monitor. Ik heb de resultaten hiervan gerapporteerd in de eerste voortgangsrapportage van 22 januari 2020. In de eerste helft van 2020 is het volledige plan voor de monitoring en evaluatie gereedgekomen en in uitvoering genomen. Dit is voldoende tijdig omdat de meeste proeftuinen nog in fase van voorbereiding van de uitvoering zitten.

Vraag 7

Wat is nu het precieze doel van het Programma Aardgasvrije Wijken? Klopt de stelling van de Algemene Rekenkamer dat dit doel in de loop van de tijd is aangepast, zonder dat dit expliciet aan de Kamer is gemeld? Zo nee, waarom niet?

Het Programma Aardgasvrije Wijken heeft vanaf de start de doelstelling gehad om te leren op welke wijze de wijkgerichte aanpak kan worden ingericht en opgeschaald. Dit is ook consequent aan de Tweede Kamer gemeld.
Deze doelstelling sluit aan bij de afspraak gemaakt in het Klimaatakkoord dat de gemeenten uiterlijk in 2021 een planning opstellen welke wijken wanneer aardgasvrij(ready) worden gemaakt. Vanaf 2021 worden uitvoeringsplannen voor de wijken opgesteld en uitgevoerd. De leerervaringen vanuit het Programma Aardgasvrije Wijken zijn hiervoor belangrijk.

Vraag 8

Hoe kijkt u tegen de constatering van de Algemene Rekenkamer aan «(...) dat bij de start van het programma sprake was van geld zoekt plan» over het Programma Aardgasvrije Wijken?

Ik deel deze constatering niet. Er bestond en bestaat groot draagvlak voor de wijkgerichte aanpak en het uitvoeren van proeftuinen bij alle stakeholders. Beide maken ook onderdeel uit van het Klimaatakkoord. In de eerste selectieronde proeftuinen hebben zich 74 gemeenten vrijwillig voor deelname gemeld, in de tweede selectieronde hebben zich 71 gemeenten aangemeld voor deelname. Een bijdrage vanuit het Rijk is hierbij in de beginfase onmisbaar. De kosten voor het aardgasvrij maken van wijken zijn nu nog relatief hoog en een bijdrage in de kosten is dus belangrijk om het voor bewoners haalbaar en betaalbaar te kunnen maken.

Vraag 9

Hoe worden de zwakheden die de Algemene Rekenkamer gevonden heeft in het Programma Aardgasvrije Wijken, op korte termijn opgelost?

De aanbevelingen van de Algemene Rekenkamer over de monitor zijn verwerkt in het plan voor de monitoring en evaluatie. Daarnaast heeft de Algemene Rekenkamer kritiek op het gebruik van het financieringsinstrument, de decentralisatie-uitkering. In reactie hierop zal ik voor de komende periode kiezen voor het gebruik van de specifieke uitkering.

Vraag 10

Wat heeft u gedaan met de geleverde kritiek op het Programma Aardgasvrije Wijken tijdens het algemeen overleg 3 juli 2019 naar aanleiding van de evaluatie destijds van Rebel?

De evaluatie van Rebel heeft laten zien dat gemeenten de businesscases voor het aardgasvrij maken van de wijk in de meeste gevallen nog onvoldoende scherp in beeld hadden. In het Algemeen Overleg van 3 juli zijn hierover ook kritische vragen gesteld. In de voortgangsbrief aan uw Kamer van 22 januari 2020 heb ik een aantal maatregelen aangekondigd voor verbetering. Zo heb ik in de tweede uitvraag aan gemeenten inmiddels om een meer specifieke uitwerking gevraagd van verschillende elementen van een goede businesscase. De kwaliteit van deze uitwerking wordt beoordeeld door een expertteam. Daarnaast heb ik een rekentool ter beschikking gesteld, zodat gemeenten op wijkniveau een goede businesscase kunnen berekenen via een zoveel mogelijk onderling vergelijkbare systematiek. Ook heb ik het Economisch Instituut voor de Bouw gevraagd een maatschappelijk-economische analyse op projectniveau te maken op basis van de aanpakken van verschillende proeftuinen. De eerste resultaten hiervan komen in 2020 beschikbaar. In het kader van het Kennis- en Leerprogramma worden leerervaringen gedeeld over het opstellen van de businesscases.

Vraag 11

Hoeveel geld is er nog over dat bestemd is voor het Programma Aardgasvrije Wijken?

Het kabinet heeft 425 miljoen euro uitgetrokken voor het Programma Aardgasvrije Wijken vanuit de Klimaatenveloppe. Hiervan is in het kader van Urgenda 25 miljoen euro bestemd voor de verduurzaming en ontzorging van maatschappelijk vastgoed en 25 miljoen voor compensatie van particulieren in de aan- en afsluitkosten bij de overstap naar aardgasvrije koopwoningen. Beide dragen bij het realiseren van de wijkaanpak. De overige middelen zijn bestemd voor het afdekken van de onrendabele top in de proeftuinen zodat bewoners een betaalbaar aanbod kunnen krijgen. De middelen gaan dus in hoofdzaak naar isolatie en andere CO2-reducerende maatregelen in woningen. Een beperkt deel gaat naar programmaondersteuning en uitvoeringskosten. Voor de eerste 27 proeftuinen is 120 miljoen euro uitgegeven. De overige middelen zijn nog niet uitgegeven, maar conform de afspraken in het Klimaatakkoord wel gereserveerd voor de vervolgtranches in proeftuinen. Voor de tweede uitvraag is ongeveer 100 miljoen euro beschikbaar voor circa 25 proeftuinen. Hiervoor hebben zich inmiddels 71 gemeenten gemeld. Een derde tranche is aangekondigd voor 2021. Hiervoor is ook ongeveer 100 miljoen euro beschikbaar. Het gaat per proeftuin om een gemiddelde bijdrage van circa 4 miljoen euro voor gemiddeld 500 woningen.

Vraag 12

Waarom kiest u er ondanks de stevige kritiek van de Algemene Rekenkamer voor om pas in 2022 het programma te evalueren?

Het Programma Aardgasvrije Wijken loopt pas twee jaar en ik acht het verstandig een dergelijke evaluatie niet te vroeg uit te voeren. Ik zal deze evaluatie van het programma uitvoeren in 2022 na afronding van de derde uitvraag proeftuinen. Een snellere evaluatie is minder zinvol, omdat er dan nog te weinig en te kort leerervaringen zijn opgedaan om goed te kunnen evalueren. De selectie en start van de tweede tranche proeftuinen wil ik niet uitstellen. Daarin zijn de leerervaringen uit de eerste tranche meegenomen. De deadline van de indiening van aanvragen was op 1 mei jongstleden. Maar liefst 71 gemeenten hebben een aanvraag ingediend. Deze worden momenteel door een team van deskundigen beoordeeld. Ik heb aangekondigd dat ik rond 1 oktober de selectie van de nieuwe proeftuinen bekend zal maken.

Vraag 13

Deelt u de mening dat er versneld een onderzoek naar de effectiviteit van dit programma uitgevoerd moet worden? Bent u bereid om de start van de tweede tranche uit te stellen tot de uitkomst van dat onderzoek?

Zie antwoord vraag 12.

Vraag 14

Wilt u deze vragen beantwoorden vóór de behandeling van het jaarverslag van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties?

Ja.

Vraag 1

Heeft u kennis genomen van het bericht «Helft minder sociale huurwoningen door verhuurderheffing»1 en het rapport van Companen en Thesor dat hierin wordt genoemd2?

Ja.

Vraag 2

Deelt u de analyse dat het niet langer mogelijk is voor woningcorporaties om de verhuurderheffing op te brengen uit huurverhoging, verkoop van bezit en bezuinigingen op de bedrijfslasten? Zo ja, is dit volgens u een gunstige ontwikkeling? Zo nee, waarom niet?

Het rapport van Companen en Thesor (in opdracht van Aedes, VNG en Woonbond) laat zien dat de huren sinds 2018 slechts gematigd omhoog gaan, mede dankzij het Sociaal Huurakkoord tussen Aedes en Woonbond, en dat het aantal woningen dat verkocht wordt door corporaties daalt. In het rapport wordt mede op grond hiervan geconcludeerd dat de verhuurderheffing niet (volledig) op te brengen valt uit verkopen, huurverhogingen en besparingen op de bedrijfslasten. In lijn met de constatering in de Staat van de Corporatiesector wordt gemeld dat de kasstromen teruglopen en dat dit effect kan hebben op investeringen.
De rapportage van Aedes, VNG en Woonbond gaat echter niet in op de heffingsverminderingen in de verhuurderheffing. Deze hebben een significant financieel effect dat vooral de komende jaren tot uiting komt. Alle voorlopige investeringsverklaringen die tot en met 2019 zijn afgegeven hebben een termijn die uiterlijk in 2023 afloopt. Het gaat hierbij om de heffingsverminderingen voor onder meer sloop, transformatie en nieuwbouw en om de in 2019 ingevoerde heffingsvermindering voor verduurzaming. Dit zal in de komende jaren effect hebben op de kasstromen.
Het rapport van Aedes, VNG en Woonbond concludeert dat corporaties nu al niet meer kunnen investeren in nieuwbouw. Tot die conclusie wordt gekomen aan de hand van een benadering waarin investeringen geen effect mogen hebben op de kasstromen. De huidige – mede op kasstromen gebaseerde – financiële (leen)ruimte wordt daarmee buiten beschouwing gelaten, terwijl die sectorbreed voldoende is om (extra) investeringen te doen. Er is daarom geen aanleiding te denken dat corporaties nu al niet meer zouden kunnen investeren. Wel herken ik dat de netto kasstromen afnemen en dat dit op termijn de financiële ruimte zodanig kan beperken dat dit gevolgen heeft voor investeringen. In dit verband verwijs ik naar het onderzoek naar aanleiding van de motie-Ronnes c.s. (Kamerstuk 35 000-VII, nr. 52), waarin, in samenwerking met onder andere Aedes, in beeld wordt gebracht hoe de opgaven en middelen van corporaties zich op de middellange en lange termijn tot elkaar verhouden. Voor de zomer zal ik de resultaten hiervan aan uw Kamer doen toekomen.

Vraag 3

Deelt u de mening dat als dit wél mogelijk zou zijn, het verhogen van de huren en het verkopen van bezit onwenselijk zou zijn, omdat er een grote behoefte is aan betaalbare huurwoningen? Zo nee, waarom niet?

Van belang is dat de corporatiesector hun maatschappelijke opgave kan blijven uitvoeren. Daartoe behoort ook de betaalbaarheid en de realisatie van huurwoningen. Uit de meest recente Indicatieve Bestedingsruimte Woningcorporaties (IBW) blijkt dat corporaties nog over voldoende middelen beschikken om op korte termijn invulling te geven aan hun maatschappelijke opgaven, bovenop de al voorgenomen plannen die corporaties hebben voor de periode tot en met 2023. Ook blijkt op basis van de huurenquêtes van Aedes dat woningcorporaties de huren gematigd laten stijgen binnen de randvoorwaarden van de maximale huursomstijging. De maximale huursomstijging is sinds dit jaar beperkt tot inflatievolgend3.

Vraag 4

Deelt u de conclusie dat de verhuurderheffing heeft geleid tot een grote terugval in de nieuwbouw van betaalbare huurwoningen? Zo ja, bent u bereid om de verhuurderheffing te verlagen om het bouwen van betaalbare woningen te stimuleren? Zo nee, waarom niet?

Het is evident dat door de verhuurderheffing woningcorporaties minder geld hebben te besteden. Het is echter niet causaal vastgesteld dat enkel door de verhuurderheffing de investeringen zijn gestokt. De conclusie deel ik daarom ook niet. Uit onder meer de evaluatie van de verhuurderheffing uit 2016 en de rapportage over de verhuurderheffing uit 2020 blijkt dat de corporaties meer hadden kunnen investeren binnen de financiële kaders dan dat ze hebben gedaan. Dit wordt gesteund door de cijfers uit de IBW.
Ik vind het van belang dat corporaties door blijven bouwen, zeker ook in deze tijden van corona. Hiervoor heb ik ook al meerdere stappen ondernomen.
Zo heb ik samen met de bouw- en technieksector, banken en brancheverenigingen de verklaring Samen doorbouwen aan Nederland opgesteld.
Daarin zetten we alles op alles om aan de grote vraag naar woningen te voldoen en verduurzamingsopgave van de bestaande bouw uit het klimaatakkoord te versnellen. Er zijn afspraken gemaakt over het door laten gaan of versnellen van investeringen, vergunningverlening en aanbestedingen. Zo moet voorkomen worden dat bouwprojecten vertragen of stil komen te liggen. Daarnaast heb ik in mijn brief van 20 mei 2020 een pakket aan maatregelen voorgesteld om te kunnen blijven doorbouwen tijdens de coronacrisis (Kamerstuk 32 847, nr. 650)
Ook helpen de vele aanvragen voor de heffingsvermindering voor nieuwbouw, die begin dit jaar is opengesteld en per 1 juli gesloten wordt, bij het realiseren van woningen. Het gaat om aanvragen voor zo’n 80 duizend woningen. Verhuurders hebben na indiening van hun aanvraag 5 jaar de tijd om de woning te realiseren en de heffingsvermindering daadwerkelijk te ontvangen. Samen met de nog openstaande aanvragen van de oude regeling «heffingsvermindering nieuwbouw», die in 2018 werd gesloten, kunnen hiermee tot en met 2025 122.000 woningen worden gerealiseerd. Zoals in vraag 2 reeds aangegeven, zal ik voor de zomer de resultaten aan uw Kamer doen toekomen van het onderzoek naar aanleiding van de motie-Ronnes c.s. (Kamerstuk 35 000-VII, nr. 52), waarmee in beeld wordt gebracht hoe de opgaven en middelen van corporaties zich op de middellange en lange termijn tot elkaar verhouden. Bevindingen uit dit onderzoek zullen betrokken worden bij de vormgeving van eventuele aanvullende maatregelen in de verhuurderheffing.

Vraag 5

Begrijpt u de aarzeling van woningcorporaties om de grenzen van de financiële ratio’s op te zoeken, omdat zij zichzelf hiermee failliet investeren? Zo ja, welke opties worden er bekeken om woningcorporaties meer financiële ruimte te bieden?

Bij de presentatie van de uitkomsten van doorrekeningen van de IBW is steeds aangegeven dat het rationeel kan zijn voor een woningcorporatie om enige marge aan te houden op de WSW-normen voor de financiële ratio’s, zodat bij tegenvallende ontwikkelingen de borgbaarheid van nieuwe investeringen niet in het geding komt. Dat laat onverlet dat de IBW-doorrekeningen laten zien dat het overgrote deel van de corporaties extra investeringsruimte heeft bovenop de eigen investeringsvoornemens. Daar komt bij dat die voornemens gemiddeld ook maar voor ruwweg 2/3 deel worden gerealiseerd. Dat betekent dat de meeste corporaties op korte termijn meer zouden kunnen investeren dan ze nu doen. Op langere termijn kan dat heel anders liggen. Dat wordt in het kader van de eerder genoemde motie-Ronnes c.s. nader onderzocht.

Vraag 6

Deelt u de analyse dat woningcorporaties nieuwbouw voor een belangrijk deel uit de kasstroom moeten financieren, terwijl deze dermate onder druk staat door de verhuurderheffing waardoor nieuwbouw in de toekomst onmogelijk wordt? Vindt u dat wenselijk in het licht van de toegenomen woningnood?

Nee, die analyse deel ik niet helemaal. Door de zeer lage financieringsrente komen de kasstromen bij nieuwbouw niet zwaar onder druk te staan op dit moment. Wel lopen corporaties het risico dat er bij renteherziening na bijvoorbeeld 10 jaar een hogere financieringsrente moet worden betaald, hetgeen mede de terughoudendheid bij corporaties inzake het plegen van nieuwbouwinvesteringen zou kunnen verklaren. Hierbij merk ik overigens op dat meer vermogende corporaties ook een deel van hun overtollige vermogen kunnen aanwenden om investeringen te financieren.

Vraag 7

Wat is het effect geweest van de verhoging van de heffingsvrijevoet op de verdeling van de heffing over commerciële partijen en corporaties? Kunt u aangeven welk deel van de verhuurderheffing voorheen werd opgebracht door commerciële partijen, en welk deel nadien?

Tot en met 2017 werd verhuurderheffing afgedragen door ongeveer 3300 verhuurders. Vanaf 2018 is dit aantal gezakt naar 850 vanwege de stijging van de heffingsvrije voet. Als gevolg hiervan is vooral het aantal niet-toegelaten instellingen die geen verhuurderheffing meer betalen afgenomen. Van de heffingsplichtigen in 2018 is 40% een toegelaten instelling, waar dit voorheen 12% was. Toegelaten instellingen droegen in 2018 bij aan ongeveer 95% van de heffingsopbrengst. In 2017 was dit 93%. Dat het aandeel in de opbrengst van de verhuurderheffing hoger is dan het aandeel dat toegelaten instellingen uitmaken van het totaal aan heffingsplichtigen, heeft te maken met het feit dat toegelaten instellingen gemiddeld een veel groter aantal woningen in bezit hebben met een huur tot de liberalisatiegrens.

Vraag 8

Erkent u dat er niet langer sprake is van een gelijk speelveld tussen woningcorporaties en commerciële partijen, omdat de belastingdruk bij corporaties veel groter is? Zo ja, vindt u dat een wenselijke ontwikkeling?

Woningcorporaties hebben met dezelfde fiscale spelregels te maken als commerciële partijen. Dus in die zin is er sprake van een gelijk speelveld. Wel worden van woningcorporaties maatschappelijke (soms onrendabele) activiteiten verwacht, maar daar staat tegenover dat corporaties daar compensatie voor kunnen krijgen, zoals een lagere financieringsrente door de overheidsachtervang bij borging door het WSW.

Vraag 9

In het licht van de instortende bouw en de almaar toenemende woningnood, bent u van mening dat we ons het nogmaals mislopen van 100.000 betaalbare huurwoningen kunnen verloven? Zo ja, waarom? Zo nee, waarom gaat u niet over tot het verder verlagen van de verhuurderheffing voor woningcorporaties die nieuwbouw plegen?

Het is zeer van belang dat in Nederland gebouwd blijft worden. In het antwoord op vraag 4 geef ik aan welke initiatieven ik hier heb genomen om de komende jaren door te blijven bouwen, zoals de heffingsvermindering nieuwbouw waarmee er 80.000 woningen in de komende 5 jaar gebouwd kunnen worden. Overigens wordt in het rapport van Companen en Thesor ten onrechte aangegeven dat zonder verhuurderheffing ruim 90.000 woningen extra zouden zijn gebouwd. De extra financiële ruimte betekent weliswaar dat dit financieel gezien mogelijk zou zijn, maar andere beperkingen zouden de bouw van deze woningen in de weg kunnen zitten. Zo blijkt ook nu de realisatiegraad van de voorgenomen investeringen van corporaties te zitten op maximaal 65–70%.

Vraag 10

Kunt u de beleidsdoelstellingen van de verhuurderheffing uiteenzetten, en een onderbouwing geven van de wijze waarop de verhuurderheffing daaraan bijdraagt?

Zoals in de inleiding van de rapportage verhuurderheffing, die op vrijdag 29 mei aan de Tweede Kamer is gestuurd, staat geschreven is het doel van de verhuurderheffing geweest om inkomsten te genereren, waarbij de opbrengst zou oplopen tot € 1,7 miljard in 2017. In 2019 bedroeg de opbrengst van de verhuurderheffing € 1.688 miljoen.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Vluchtelingen behouden eerste keus woningen Vlaardingen»?1

Ja.

Vraag 2

Deelt u de mening dat het schandalig is dat de gemeente Vlaardingen uit het vrijgekomen aanbod sociale huurwoningen statushouders eerste keus geeft?

Nee, ik deel die mening niet. Zoals ik meermalen bij de beantwoording van Kamervragen heb aangegeven en recent nog op 21 januari 2020 (Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2019–2020, nr. 1426) wordt in Nederland geen onderscheid gemaakt op basis van nationaliteit. Iedereen in Nederland wordt in gelijke gevallen gelijk behandeld. Dat uitgangspunt is in onze Grondwet verankerd. De gemeente is verantwoordelijk voor het huisvesten van vergunninghouders conform de halfjaarlijkse taakstelling. Veelal wordt in samenwerking met corporaties gezocht naar een passende woning voor vergunninghouders, waarvan is bepaald dat zij verblijfsrecht in Nederland hebben, en andere doelgroepen. Gemeenten kunnen er echter ook voor kiezen om statushouders op een andere wijze te huisvesten.
Nadat de verplichte urgentiestatus van statushouders per 1 juli 2017 uit de Huisvestingswet is gehaald kunnen gemeenten zelf bepalen welke categorieën woningzoekenden ze als urgentiecategorie in de huisvestingsverordening wensen op te nemen. Deze keuze is daarmee lokaal bepaald. Dat statushouders op dit moment nog steeds door de meeste gemeenten in een urgentieregeling als voorrangscategorie worden beschouwd, is het gevolg van de afwegingen die gemeenten hebben gemaakt gegeven enerzijds de huidige lokale situatie op de woningmarkt en anderzijds de taakstelling die gemeenten hebben om statushouders te huisvesten. Tijdige huisvesting is niet alleen in het belang van statushouders, maar ook in het belang van de Nederlandse samenleving. Dan kunnen zij tenslotte sneller participeren in en bijdragen aan de Nederlandse samenleving. Bovendien zorgt een snelle doorstroom naar huisvesting ervoor dat de maatschappelijke impact en financiële kosten die gepaard gaan met de opvang van asielzoekers beperkt worden gehouden.
Nog belangrijker dan de toewijzing van woningen is de beschikbaarheid van voldoende woningen. Door heel veel partijen wordt daarom hard gewerkt om het aanbod te vergroten. Daarbij is het van belang meer flexibiliteit op de woningmarkt en in de aansluiting tussen de asielopvang te creëren. Het kabinet heeft daarom EUR 3 miljoen beschikbaar gesteld voor een tiental pilots waarbij zal worden geëxperimenteerd met flexibele opvang- en/of huisvestingsoplossingen. Te denken valt aan het tijdelijk en gemixt huisvesten van verschillende doelgroepen alsook het aanbieden van opvangoplossingen in de buurt van de gemeente van uitplaatsing. De verwachting is dat de eerste pilots in de loop van 2020 starten.

Vraag 3

Bent u van mening dat deze discriminatie van Nederlanders onmiddellijk moet stoppen?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Welke andere gemeenten geven statushouders nog altijd voorrang op sociale huurwoningen?

Uit de rapportage «Vergunninghouders als urgentiecategorie» van onderzoeksbureau Rigo, dat ik u op 4 juli 2018 heb toegezonden (Kamerstuk 34 454, nr. 10), blijkt dat van de 187 gemeenten (van totaal 380 Nederlandse gemeenten) met een huisvestingsverordening 176 gemeenten een urgentieregeling in die huisvestingsverordening hebben opgenomen. Daarvan worden in 174 gemeenten vergunninghouders aangemerkt als urgentiecategorie. Met de evaluatie van de Huisvestingswet 2014, waarvan ik de rapportage naar verwachting rond de zomer naar u zal sturen, worden deze cijfers geactualiseerd.

Vraag 5

Gaat u gemeenten verbieden nog langer voorrang aan statushouders te verlenen? Zo nee, waarom houdt u deze achterstelling van Nederlanders in stand?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 6

Bent u er nu eindelijk toe bereid om de tijdelijke asielvergunningen van de in Nederland verblijvende statushouders in te trekken en ervoor te zorgen dat de daardoor vrijkomende sociale huurwoningen, evenals alle andere sociale huurwoningen, uitsluitend aan de Nederlanders worden toegewezen? Zo nee, waarom niet?

Nee, ik ben niet tot intrekking van de tijdelijke asielvergunningen bereid. Nederland biedt bescherming aan vluchtelingen die daar op grond van de Vreemdelingenwet en de internationale verdragen recht op hebben.
De kern van asiel is dat bescherming wordt geboden aan mensen die gevaar lopen in eigen land. Het besef dat personen niet mogen worden teruggestuurd als ze in eigen land te vrezen hebben voor vervolging vanwege hun etniciteit, geloof, nationaliteit, politieke overtuiging, of omdat ze tot een bepaalde sociale groep behoren, heeft na de Tweede Wereldoorlog geleid tot het Vluchtelingenverdrag van 1951. Later is dit principe ook vastgelegd in de jurisprudentie van het Europees Hof van de Rechten voor de Mens en de EU-wetgeving. Het Nederlands asielbeleid is gebaseerd op dit principe. Het gaat derhalve om personen die bescherming nodig hebben. We willen deze mensen perspectief bieden. Het intrekken van een asielvergunning zou leiden tot een situatie waarin de vreemdeling geen recht heeft om in Nederland te verblijven, maar tegelijkertijd het land ook niet kan verlaten

Vraag 1

Hoeveel van de voorziene € 1 mrd. (over 10 jaar) van de Regeling Vermindering Verhuurderheffing Nieuwbouw 2020 is al aangevraagd?

Op 4 mei 2020 waren er aanvragen ingediend voor 75.053 nieuwbouwwoningen. Dit komt overeen met een bedrag van € 1,69 miljard.

Vraag 2

Is het waar dat de regeling die bedoeld is voor de komende 10 jaar nu al is overtekend? Deelt u de mening dat dit nogmaals aantoont dat de jaarlijkse € 100 mln., ten opzichte van de problemen van de woningnood, slechts een druppel op een gloeiende plaat is?

Het voorziene budget voor de komende 10 jaar was € 1 miljard. Op dit moment zijn er aanvragen ingediend voor € 1,69 miljard. Ik concludeer hieruit dat de heffingsvermindering een belangrijke bijdrage levert aan het bouwen van woningen met een lage aanvangshuur onder de eerste aftoppingsgrens van de huurtoeslag (€ 619,01 in 2020). De voorraad aanvragen, tot dit moment goed voor de bouw van ruim 75 duizend woningen, geeft een belangrijke ondersteuning van de bouw. Aanvragers hebben immers 5 jaar, tot en met 2025, de tijd om de investeringen te realiseren. De regeling ondersteunt de bouwproductie in deze periode.

Vraag 3

Bent u van plan de regeling te verruimen en daarvoor de benodigde gelden vrij te maken? Zo ja, hoeveel geld wordt er extra ter beschikking gesteld? Zo nee, waarom niet?

Zoals uit de hierboven genoemde cijfers blijkt is er de facto al extra geld beschikbaar gekomen voor het gebruik van de heffingsverminderingen. Vanwege de vele aanvragen heb ik moeten besluiten om per 1 juli de aanvraagmogelijkheid van de heffingsvermindering voor nieuwbouw te sluiten. Dit is het eerste moment waarop sluiting van de aanvraagmogelijkheid mogelijk is. Het sluiten van de regeling heeft geen effect op de aanvragen die nog voor 1 juli 2020 worden ingediend.

Vraag 4

Ziet u, zeker om niet weer de fouten te maken zoals in het verleden, nu ook de noodzaak de regeling te verruimen? Zou dit een bijdrage kunnen leveren aan het door u voorgenomen anticyclisch bouwen?

Zoals in vraag 3 al aangegeven, zullen alle voor 1 juli ingediende aanvragen in behandeling worden genomen. De termijn om de woning te realiseren bedraagt 5 jaar. Dat betekent dat aanvragen die tussen 1 januari 2020 en 1 juli 2020 zijn gedaan, uiterlijk tussen 1 januari 2025 en 1 juli 2025 gerealiseerd dienen te worden. Dit levert een bijdrage aan het bouwen ook in de komende jaren. Uit het overleg met AEDES en VNG van 13 mei jl. is hetzelfde beeld naar voren gekomen, namelijk dat de heffingsvermindering een grote bijdrage levert aan het aantal te bouwen woningen door corporaties in de komende jaren. Het is van groot belang dat de realisatie van deze woningen zo snel mogelijk gebeurt. Daarom heb ik met AEDES en VNG afgesproken dat we de bouw van deze woningen gezamenlijk gaan bewaken en aanjagen.

Vraag 5

Vormt de limiet van € 1 mrd. op de regeling een beperkende factor in het aantal huizen dat woningcorporaties kunnen bouwen? Zo ja, is dit de bedoeling in tijden van woningschaarste?

Doordat alle aanvragen tot 1 juli 2020 in behandeling zullen worden genomen, zal het totaalbedrag aan aangevraagde heffingsverminderingen ruim boven de € 1 miljard uitkomen. Omdat een goedgekeurde aanvraag binnen 5 jaar dient gerealiseerd te worden, kunnen de corporaties met een aanvraag voor de heffingsvermindering woningen met een huur onder de aftoppingsgrens blijven bouwen. Ook zonder gebruik te maken van de heffingsverminderingen zijn corporaties op grond van de financiële kengetallen en de cijfers over de IBW in ieder geval op de kortere termijn in staat om meer woningen te bouwen. Of corporaties op de (middel)lange termijn voldoende middelen hebben voor het uitvoeren van de maatschappelijke opgave, breng ik in kaart naar aanleiding van de motie-Ronnes c.s. (Kamerstukken II 2018/19, 35 000-VII, nr. 52).

Vraag 6

Vindt u ook dat de noodzaak van de regeling aantoont dat de verhuurderheffing zorgt voor minder nieuwe woningen?

De nieuwe regeling draagt bij aan het bouwen van woningen met een huur onder de aftoppingsgrens. Gezien de vele aanvragen beschouw ik de heffingsvermindering als succesvol. Indien alle aanvragen worden gerealiseerd, zorgt de heffingsvermindering de komende 5 jaar voor ten minste 75.000 woningen met een lage huur en het aantal aanvragen zal richting 1 juli nog verder oplopen. Daarnaast zullen er ook nog woningen worden gerealiseerd met een huur boven de aftoppingsgrens. Door alleen naar het aantal aanvragen van de heffingsvermindering te kijken, valt niet te concluderen dat er minder woningen zouden worden gebouwd vanwege de verhuurderheffing.

Vraag 7

Bent u bereid om de verhuurderheffing structureel te verlagen in plaats van incidentele regelingen op te tuigen? Zo nee, waarom prefereert u incidentele regelingen?

Een keuze tussen een structurele, generieke verlaging van de verhuurderheffing of een regeling als deze (die overigens ook een structureel budget heeft) is afhankelijk van vele factoren, die per situatie moeten worden bekeken. Het voordeel van een regeling zoals de heffingsvermindering voor nieuwbouw is dat het beschikbare bedrag gericht terecht komt bij de verhuurder die een bijdrage levert bij het aanpakken van een bepaalde maatschappelijke opgave. In het geval van deze heffingsvermindering voor nieuwbouw is daarom specifiek gekozen om te richten op woningen met een huur tot de aftoppingsgrens. Een generieke verlaging heeft als voordeel dat dit eenvoudiger is om uit te voeren. Daarnaast zorgt een generieke verlaging voor een hogere doorwerking op het investeringsvermogen van verhuurders en daarmee voor een groter effect op de financiële houdbaarheid van de sector op de lange termijn. Met een generieke verlaging kan echter niet met zekerheid worden gezegd dat het geld daadwerkelijk gebruikt wordt om te investeren in relevante opgaven.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het bericht «Winkeliers en verhuurders drijven weg van elkaar»?1

Ja.

Vraag 2

Herkent u de signalen van branchevereniging Detailhandel Nederland dat er niet altijd voldoende welwillendheid is om tot afspraken omtrent huurverlichting te komen tussen winkeliers, horecaondernemingen en vastgoedeigenaren?

Hoewel een meerderheid van de huurders en verhuurders tot onderlinge afspraken lijken te zijn gekomen, zijn er uitzonderingen op deze regel.

Vraag 3

Kunt u aangeven in hoeverre winkeliers en horecazaken afspraken hebben gemaakt met vastgoedeigenaren om tot huurverlichting te komen? Zo ja, is dit in uw ogen voldoende om de groep door deze crisis te helpen? Zo nee, waarom niet?

Sinds het uitbrengen van het Steunakkoord op 10 april is door de partijen achter het Steunakkoord hard gewerkt om hun achterbannen achter deze gezamenlijke oproep te laten scharen. En dat heeft vruchten afgeworpen. Volgens peilingen onder de leden van brancheorganisaties in retail en vastgoed heeft naar schatting 70 tot ruim 80% van de huurders maatwerkafspraken gemaakt met hun verhuurder over het betalen van de huur.
De richtlijnen van het Steunakkoord zagen eerst en vooral op het doorschuiven van het innen van de huur. Hiermee werd snel ingespeeld op de liquiditeitsbehoefte van retailers. Daarnaast werd de afspraak gemaakt om eind mei nadere afspraken te maken over een meer definitieve verdeling van de huurlast. Voor deze tweetrapsbenadering werd gekozen omdat de verwachting was dat eind mei meer duidelijk zou zijn hoe de situatie in de retail zich zou ontwikkelen, en zou er meer duidelijkheid zijn over de (afbouw van de) Corona-maatregelen. Tenslotte zou naar verwachting ook meer duidelijkheid zijn ontstaan over de verwachtte tweede ronde steunmaatregelen van de overheid.
Op 3 juni hebben de partijen achter het Steunakkoord de aangekondigde vervolgafspraken naar buiten gebracht. (zie bijlage: persbericht vervolgafspraken Steunakkoord huren retail) Gedeeltelijke kwijtschelding van de huur vormt onderdeel van de overeenstemming die partijen bereikt hebben. Evenals de uitgesproken intentie om met elkaar samen te blijven werken tijdens de rest van deze crisis en in de periode daarna. Het is mijn beeld dat de partijen achter het Steunakkoord hiermee een goede basis gelegd hebben om de retailsector als geheel zo goed mogelijk door de crisis te helpen.

Vraag 4

In hoeverre zijn afspraken over huurverlichting tussen verhuurders en huurders te stimuleren zonder daarbij winkelketens en horecaondernemingen die geen werkelijke problemen hebben om aan de huur te voldoen onnodige kortingen te geven?

Het Steunakkoord zet nadrukkelijk in op het maken van maatwerkafspraken tussen huurders en verhuurders, binnen een generiek kader van richtlijnen. Wanneer de situatie daarom vraagt kan door huurder en verhuurder in gezamenlijk overleg worden besloten om af te wijken van de generieke richtlijnen.

Vraag 5

Bent u het eens met de strekking van het bericht dat, omdat de afspraken tussen INretail en Detailhandel Nederland en vastgoedorganisaties IVBN en Vastgoed belang niet bindend zijn, niet iedereen zich genoodzaakt voelt er gehoor aan te geven?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 6

Bent u bereid om samen met deze partijen aan tafel te gaan zitten om (bindende) afspraken te maken over huurverlichting? Zo ja, op welke termijn kunnen deze gesprekken plaatsvinden? Zo nee, waarom niet?

Het Ministerie van EZK is samen met de gezamenlijke banken betrokken geweest bij de gesprekken over het Steunakkoord en de aangekondigde vervolgafspraken, die hebben geleid tot afspraken tussen huurders en verhuurders over huurverlichting. Naar nu blijkt vormen de uitgangspunten van het Steunakkoord de basis voor maatwerkafspraken voor de overgrote meerderheid van huurders en verhuurders.

Vraag 7

Deelt u de mening dat in deze tijden vastgoedeigenaren ruimhartig moeten zijn richting hun huurders (winkeliers en horeca) als zij betalingsproblemen ervaren om zo gezamenlijk door deze crisis te komen? Zo ja, bent u van mening dat de huidige signalen hiermee in overeenstemming zijn? Zo nee, waarom niet?

Niet alle vastgoedeigenaren verkeren in de luxe positie om ruimhartig te kunnen zijn. Maar het is inderdaad van belang samen, als huurders en verhuurders, zo goed mogelijk door de crisis heen te komen. Daarom zijn maatwerkafspraken van belang, met als basis het fair delen van de pijn.
Het is soms lastig om signalen goed te duiden. Het afgeven van signalen heeft eerst en vooral ook een strategisch doel. Niet altijd geven signalen een goed beeld van wat er werkelijk gaande is. De huurders en verhuurders die wel bevredigende afspraken wisten te maken, zochten de publiciteit niet. Peilingen onder de achterbannen van bracheorganisaties laten zien dat de grote meerderheid van huurders en verhuurders tot maatwerkafspraken is gekomen over de huur.

Vraag 8

Ziet u het probleem dat er twee groepen lijken te ontstaan afhankelijk van het feit of hun verhuurders bereid zijn tot afspraken over huurverlichting? Zo ja, brengt dit in uw ogen nadelen met zich mee voor huurders met onwelwillende verhuurders?

De sector is het meest geholpen met huurders en verhuurders die maatwerkafspraken maken met als basis de wil om gezamenlijk zo goed mogelijk door de crisis heen te komen. Ik ben er van overtuigd dat verhuurders die niet bereid zijn om nadere afspraken te maken zich op langere termijn in de vingers zullen snijden. Naar verwachting zullen verhuurders de komende jaren alles op alles moeten zetten om aantrekkelijk te blijven voor hun huurders.

Vraag 9

Welke mogelijkheden bestaan er om gemaakte afspraken van vastgoedeigenaren met winkeliers en horeca algemeen bindend te verklaren?

Om private afspraken algemeen verbindend te verklaren, is een wettelijke grondslag nodig. Die bestaat nu niet. Nu blijkt dat de overgrote meerderheid van de ondernemers zich committeert aan de afspraken uit het Steunakkoord is het niet nodig om met wetgevende voorstellen te komen, in de vorm van een wettelijke grondslag om afspraken algemeen verbindend te verklaren of anderszins.
In specifieke gevallen blijkt het ook mogelijk om bij de rechter succesvol huurprijsvermindering af te dwingen door een beroep te doen op onvoorziene omstandigheden of op redelijkheid of billijkheid, zoals onlangs is gebleken in een kort geding dat bierbrouwer Inbev als huurder van een bruin café had aangespannen tegen de verhuurder van dit pand.

Vraag 10

Bent u bereid om, als er geen nadere afspraken mogelijk zijn tussen verhuurders en huurders, de huidige afspraken algemeen bindend te verklaren? Zo nee, ben u wel bereid wetgevend op te treden?

Zie antwoord vraag 9.