Vraag 1

Bent u bekend met het feit dat meneer Zilverentent zijn woning in Beverwijk wordt uitgezet door corporatie WoonOpMaat, nadat zijn partner met MS waar hij mantelzorger voor was in een instelling is opgenomen?

Naar aanleiding van uw vragen laat de betreffende woningcorporatie mij desgevraagd weten dat er in het geval van de betrokkene geen sprake is van een huisuitzetting of ontruiming. Het zou een vrijwillige opzegging van een aangepaste WMO-woning betreffen, waarvan de huuropzegging mede zou zijn ondertekend door de betrokkene.

Vraag 2

Is het waar dat de desbetreffende meneer op 28 oktober 2020, na zelf contact op te nemen met de corporatie, te horen kreeg dat hij 6 november uit zijn huis moet?

De betreffende woningcorporatie laat mij desgevraagd weten dat de reguliere opzegtermijn een maand is en daarom de huurovereenkomst op 6 november 2020 zou eindigen. Op 28 oktober jl. was er contact tussen de verhuurder en de betrokkene, waarbij hij aangaf nog geen zicht op een andere woning te hebben. De betrokkene is door de woningcorporatie uitgenodigd voor een gesprek, dat plaatsvond op 30 oktober. De woningcorporatie laat mij weten dat de betrokkene in dat gesprek heeft verzocht hem tot januari 2021 de tijd te geven een andere woning te zoeken. De woningcorporatie heeft daarmee ingestemd.

Vraag 3

Klopt het dat hem een jaar eerder is toegezegd dat hij 6 maanden de tijd zou krijgen om een nieuwe woning te vinden in het geval dat zijn partner noodgedwongen het huis zou verlaten?

De woningcorporatie laat mij desgevraagd weten dat van een dergelijke toezegging aan de betrokkene geen sprake is geweest.

Vraag 4

Deelt u de mening dat bij een ingrijpende gebeurtenis verwacht mag worden dat corporaties de menselijke maat hanteren? Deelt u de mening dat iemand mededelen dat die persoon een week heeft om een nieuwe woning te vinden, in geen enkel geval een menselijke maat is?

Ja, ik deel de mening dat we van corporaties mogen verwachten dat zij de menselijke maat hanteren. Ik ben van mening dat die menselijke maat in deze casus is gehanteerd.
De betrokkene heeft volgens de woningcorporatie samen met de huurster de huuropzegging ondertekend. In dit specifieke geval was bij de verhuurder onbekend dat de inwonende betrokkene de mantelzorger van de huurster is en hij geen zicht op een andere woning had. Toen dat wel bekend werd, stemde de verhurende woningcorporatie in met een langere opzegtermijn van de woning, waardoor de betrokkene nu tot 4 januari 2021 in de woning mag blijven.

Vraag 5

Vindt u dat corporatie WoonOpMaat in strijd handelt met de afspraak dat er tijdens de coronacrisis geen huisuitzettingen plaatsvinden, tenzij er sprake is van criminaliteit of ernstige overlast? Zo ja, gaat u de corporatie hier indringend op aanspreken? Zo nee, waarom niet?

Zoals ik bij de beantwoording van vraag 1 aangaf betreft het hier geen huisuitzetting maar een vrijwillige opzegging van de huurovereenkomst door de huurder, medeondertekend door de inwonende betrokkene. De afspraken die ik met de verhuurdersorganisaties, en brancheorganisaties heb gemaakt over huisuitzettingen door huurachterstanden door corona, zijn daarom niet van toepassing op deze casus. Ik ben van mening dat de corporatie handelt in overeenstemming met het doel van de afspraken met verhuurders waar de indiener aan refereert. Ondanks dat een huisuitzetting door betaalachterstanden hier niet aan de orde is, is de corporatie een op maatwerk gerichte oplossing met de betrokkene overeengekomen.

Vraag 6

Is het waar dat het doel van de afspraak «geen huisuitzettingen tijdens Corona» is dat huurders tijdens de COVID-19 crisis niet op straat komen te staan? Deelt u de mening dat de corporatie in strijd met het doel van deze afspraak handelt?

Zie antwoord vraag 5.

Vraag 7

Bent u bereid op korte termijn, voor 6 november, de corporatie te wijzen op de afspraken die in maart met Aedes zijn gemaakt over het voorkomen van huisuitzettingen en aan te dringen op een oplossing?

Zoals reeds hierboven beschreven laat de woningcorporatie mij weten dat zij met de betrokkene heeft afgesproken dat hij tot 4 januari 2021 in de woning mag blijven wonen en zo de tijd heeft te zoeken naar een andere woning.

Vraag 1

Heeft u kennis genomen van het bericht «Huurders Voorschoten eisen inspraak bij Woonzorg»?1

Ja.

Vraag 2

Welke eisen stelt de wet aan de representativiteit van huurdersorganisaties?

Ik onderscheid hierbij de Overlegwet en de Woningwet.
De Wet op het overleg huurders verhuurder (Wohv), ook wel Overlegwet genoemd (hierna: Overlegwet), geldt voor alle particuliere en commerciële verhuurders die ten minste 25 woningen verhuren in Nederland en voor alle woningcorporaties. De Overlegwet stelt geen specifieke eisen qua omvang van hun achterban aan de representativiteit van huurdersorganisaties. Een huurdersorganisatie is een huurdersorganisatie in de zin van de Overlegwet als zij:
De Overlegwet kent ook bewonerscommissies. Dat zijn informelere organisaties die de belangen van huurders van één of meer specifieke wooncomplexen2 behartigen. Bewonerscommissies hoeven geen vereniging of stichting te zijn en geen bestuur te hebben dat is gekozen door of uit de huurders die zij vertegenwoordigen. Maar wel moeten deze voldoen aan de laatste drie van bovenstaande bullets.
Over bewonerscommissies bepaalt de Overlegwet dat de verhuurder kan besluiten een bewonerscommissie niet als bewonerscommissie in de zin van de Overlegwet aan te merken, als de commissie niet aannemelijk kan maken dat zij namens de huurders van het betrokken wooncomplex met de verhuurder in overleg kan treden en alleen die bewonerscommissie als bewonerscommissie in de zin van de Overlegwet aan te merken die qua omvang van haar achterban van huurders van het betrokken wooncomplex het meest representatief kan worden geacht.
Een dergelijke bepaling bevat de Overlegwet niet over huurdersorganisaties.
De Overlegwet kent het zogenoemde primaat voor de huurdersorganisatie die de belangen van alle huurders van de verhuurder behartigt – de huurdersorganisatie op instellingsniveau of koepelhuurdersorganisatie – als de huurders van de verhuurder zich in meerdere huurdersorganisaties hebben georganiseerd. De verhuurder hoeft dan voor algemeen beleid en beheer alleen te overleggen met en gelegenheid te geven advies uit te brengen aan de huurdersorganisatie op instellingsniveau of koepelhuurdersorganisatie. Maar als een verhuurder voornemens heeft voor een bepaald wooncomplex en er is een huurdersorganisatie of bewonerscommissie die is opgericht om de belangen van (onder meer) dat wooncomplex te behartigen, dan moet de verhuurder over die voornemens met die huurdersorganisatie of bewonerscommissie overleggen en die gelegenheid geven advies uit te brengen.
De Stichting Landelijk Huurders Platform Woonzorg Nederland (LHP)3 behartigt volgens haar statuten de gezamenlijke belangen van alle huurders van Woonzorg Nederland. De LHP is daarmee de huurdersorganisatie op instellingsniveau.
Zoals uit het aangehaalde artikel blijkt bestaat naast deze landelijke huurdersorganisatie van huurders van Woonzorg Nederland, in Voorschoten ook een plaatselijke huurdersorganisatie: de Huurdersbelangenvereniging Voorschoten (HBVV). Deze plaatselijke huurdersorganisatie is op 7 juli 2020 opgericht en behartigt de belangen van huurders van Woonzorg Nederland in Voorschoten4.
Geschillen tussen huurdersorganisatie(s)/bewonerscommissie(s) en de verhuurder over de toepassing van de regels uit de Overlegwet kunnen aan de Huurcommissie worden voorgelegd. Anders dan het aangehaalde bericht suggereert, is voor toegang tot de Huurcommissie niet vereist dat de gemeente een huurdersorganisatie of bewonerscommissie accepteert als gesprekspartner.
Huurdersorganisaties van huurders van woningcorporaties, zoals Woonzorg Nederland (WZN), kennen naast hun rechten uit de Overlegwet nog aanvullende rechten uit de Woningwet en het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015:
De HBVV heeft te kennen gegeven dat WZN op 1 april 2021 (zie het antwoord op vraag 3) (tevens) heeft toegezegd de HBVV te introduceren bij de gemeente Voorschoten om deel te kunnen nemen aan gesprekken over onder meer de Woonvisie.
De Autoriteit Woningcorporaties (Aw) houdt toezicht op het hanteren door woningcorporaties van de regels uit de Woningwet voor woningcorporaties, waaronder op het toepassen van de verkoopregels. Hierbij hoort ook het in bepaalde gevallen moeten vragen van de zienswijze van de betrokken bewonersorganisatie. Zie het antwoord op vraag 3.

Vraag 3

Vindt u het wenselijk dat woningcorporaties afspraken kunnen maken met huurdersorganisaties over de verkoop van woningen, terwijl de huurders om wie het gaat daardoor niet worden vertegenwoordigd? Welke waarborgen biedt de wet om dit te voorkomen?

Ik vind het niet wenselijk dat woningcorporaties afspraken kunnen maken met huurdersorganisaties over de verkoop van woningen, terwijl de betrokken huurders niet worden vertegenwoordigd. De wet biedt daarvoor ook waarborgen.
Ik onderscheid hierbij weer de Overlegwet en de Woningwet.
In het antwoord op vraag 2 heb ik al aangegeven dat een verhuurder de huurdersorganisatie en/of bewonerscommissie die is/zijn opgericht om de belangen van het/de rechtstreeks betrokken wooncomplex(en) te behartigen, op grond van de Overlegwet moet informeren over voorgenomen verkoop van de woningen en met die vertegenwoordigers moet overleggen indien zij dat wensen en hen gelegenheid moet geven schriftelijk advies uit te brengen.
Overigens vertegenwoordigt een huurdersorganisatie-op-instellingsniveau alle huurders van de verhuurder, dus ook de huurders van het/de betrokken wooncomplex(en) of woningen.
WZN heeft volgens haar zeggen de betrokken huurders op 8 juni 2020 geïnformeerd over de voorgenomen verkoop en op 3 september 2020 een brief gestuurd met extra toelichting (onderwerp: meest gestelde vragen over de voorgenomen verkoop). Vervolgens heeft WZN naar eigen zeggen op 20 oktober 2020 het LHP geïnformeerd en op 14 december 2020 een positief advies van het LHP ontvangen.
Het aangehaalde nieuwsbericht ging over de klacht van de HBVV dat zij door WZN niet voor vol werd aangezien en dat zij niet mocht meepraten over de voorgenomen verkoop van de woningen in Voorschoten. Inmiddels zijn WZN en de HBVV (digitaal) aan tafel gegaan. WZN heeft te kennen gegeven dat zij op 1 april 2021 in aanwezigheid van Cees van Boven, bestuursvoorzitter van WZN, een (online) presentatie heeft gegeven aan de HBBV. Onderwerpen die daarin zijn besproken waren: de stand van zaken van het verkoopproces, de overwegingen voor verkoop, de voorgenomen voorwaarden voor verkoop, de belangen van huurders bij de verkoop en het onderhoudsbeleid; tevens heeft WZN een overzicht van de te verkopen woningen aan de HBVV verstrekt.
Tijdens deze presentatie heeft WZN naar haar zeggen de HBVV toegezegd de HBBV te erkennen als gesprekspartner en de HBVV adviesrecht te geven bij de verkoop van woningen, alsmede de HBVV geïnformeerd dat zij bereid is de HBBV een onkostenvergoeding te betalen voor haar werkzaamheden (conform Overlegwet). Tevens is afgesproken dat WZN de HBVV op regelmatige basis zal informeren over de voorgenomen verkoop.
De HBVV heeft dit bevestigd en is naar haar zeggen verheugd over de presentatie en de gemaakte afspraken.
Op grond van de Woningwet en het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 (Btiv 2015) moeten woningcorporaties bij voorgenomen verkoop van blijvend gereguleerde huurwoningen of van een gemengd gereguleerd complex5 aan een derde partij (niet verkoop aan de in de woningen wonende huurders of aan een andere woningcorporatie) de zienswijze van de gemeente en betrokken bewonersorganisatie6 vragen. Die benodigde zienswijzen dient de corporatie bij het verzoek om toestemming van de Minister voor verkoop te voegen.
Bij voorgenomen verkoop aan een andere woningcorporatie is geen voorafgaande toestemming van de Minister en daardoor geen zienswijze van de betrokken bewonersorganisatie vereist.
Ook bij de voorgenomen verkoop van potentieel te liberaliseren woningen aan een derde partij moet de woningcorporatie een zienswijze van de gemeente en thans ook van de bewonersorganisatie vragen7. Dat laatste, de verplichte zienswijze van de bewonersorganisatie bij potentieel te liberaliseren woningen, was voorheen niet in de regelgeving opgenomen en is abusievelijk, als gevolg van een veranderde redactie bij de laatste wijziging van de betreffende artikelen in het Btiv 2015 over de verkoopregels, in de regelgeving terecht gekomen. Dit heeft geleid tot verzwaring van de eisen aan de verkoop van potentieel te liberaliseren woningen die niet was beoogd. Met de op 21 april 2021 voorgehangen conceptwijziging van het Btiv 20158 komt de verplichting om bij voorgenomen verkoop van potentieel te liberaliseren woningen aan een derde partij de zienswijze van de betrokken bewonersorganisatie te vragen, te vervallen.
WZN heeft toegelicht dat zij een categorale woningcorporatie is die zich richt zich op seniorenhuisvesting. Naar haar zeggen bestaat het te verkopen bezit in Voorschoten (1252 woningen) overwegend uit «reguliere» sociale huurwoningen die minder geschikt zijn voor de doelgroep senioren. WZN stelt de opbrengst van de verkoop aan te gaan wenden voor het aankopen van nieuw bezit voor de doelgroep senioren.
WZN heeft naar haar zeggen geen voornemens de betreffende woningen aan een derde partij te verkopen en stelt exclusieve gesprekken te voeren met woningcorporaties in de regio Voorschoten/Leiden als beoogde koper(s) van de woningen. Momenteel vindt naar zeggen van WZN onderzoek plaats naar de bouwkundige status van de woningen.
Zoals hierboven is toegelicht, is een woningcorporatie op grond van de Woningwet en het Btiv 2015 niet verplicht de zienswijze van de betrokken bewonersorganisatie te vragen over voorgenomen verkoop indien de woningcorporatie de woningen verkoopt aan een andere woningcorporatie.

Vraag 4

Op welke wijze wordt inspraak geboden aan individuele huurders van huurwoningen die verkocht dreigen te worden?

Individuele huurders hebben geen instemmingsrecht of adviesrecht bij verkoop van hun huurwoning. Dat neemt niet weg dat een verhuurder de zienswijze van een huurder mag vragen over een voorgenomen verkoop. Mogelijk heeft de huurder interesse om de woning zelf voor eigen gebruik te kopen.
Zoals toegelicht in het antwoord op vraag 3 heeft WZN de betrokken huurders naar eigen zeggen op 8 juni 2020 geïnformeerd over de voorgenomen verkoop en op 3 september 2020 nader geïnformeerd.
Individuele huurders kunnen verkoop van hun huurwoning niet blokkeren. Als huurders wel het recht daartoe zouden hebben, zouden verhuurders (waaronder woningcorporaties) hun huurwoningen niet of zeer moeilijk kunnen verkopen en belemmerd worden in hun bedrijfsvoering.
Verkoop van een verhuurde woning heeft ook geen directe gevolgen voor de individuele huurder: de nieuwe eigenaar zet de bestaande huurovereenkomst van rechtswege als verhuurder voort, ongeacht of de nieuwe eigenaar een woningcorporatie is of niet («koop breekt geen huur»). Als de nieuwe eigenaar de woning voor zichzelf wil gaan gebruiken (er zelf gaan wonen of sloop/nieuwbouw plegen), mag hij niet eerder dan drie jaar nadat hij de huurder schriftelijk heeft geïnformeerd de nieuwe eigenaar en verhuurder te zijn, opzeggen wegens «dringend eigen gebruik»9. En als de huurder niet met de huuropzegging instemt, kan alleen de rechter de huur beëindigen. De rechter zal dan het belang van de verhuurder om de woning in eigen gebruik te kunnen nemen afwegen tegen het belang van de huurder om de huur voort te zetten. De rechter neemt daarbij alle omstandigheden van het geval in overweging.
De nieuwe eigenaar zet de huurovereenkomst dus ongewijzigd voort. Als het gaat om een qua huurprijs gereguleerd huurcontract, dan blijft het huurcontract gereguleerd (sociale huur, met volle huurprijsbescherming) ongeacht wie de nieuwe eigenaar is.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Ophef over lokale quota voor huisvesting arbeidsmigranten»?1

Ja, het bericht is mij bekend.

Vraag 2

Wat vindt u ervan dat gemeenten eigen regels maken, waaronder het instellen van quota, om de huisvesting van arbeidsmigranten te beperken? Wat vindt u van de lezing van jurist en immigratierecht onderzoeker Gerrie Lodder en hoogleraar Europees Migratierecht Tesseltje de Lange van de Radboud Universiteit dat dit in strijd is met Europees recht, omdat volgens de Europese Verordening voor het vrije verkeer van werknemers «alle rechten en voordelen van nationale werknemers inzake huisvesting» voor alle werknemers in de EU gelden», en specifiek beleid gericht op de beperking van huisvesting van arbeidsmigranten daarmee dus in strijd is? Kunt u in uw antwoord toelichten waarom u het hiermee eens of oneens bent? Gaat u de gemeenten aanspreken op hun beleid? Zo nee, waarom niet?

Gemeenten mogen hun eigen beleid maken en eigen regels formuleren. Vanzelfsprekend moeten ook gemeenten zich houden aan de Europeesrechtelijke kaders. De huisvesting van arbeidsmigranten beperken door middel van het instellen van quota die specifiek op deze groep gericht zijn, staat op gespannen voet met het vrij verkeer van Unieburgers dat geen onderscheid naar nationaliteit toestaat. Daarnaast geniet een werknemer die onderdaan is van een lidstaat en die op het grondgebied van een andere lidstaat is tewerkgesteld, alle rechten en alle voordelen die aan de nationale werknemers inzake huisvesting zijn toegekend2. Vanuit de ministeries van SZW en BZK zal contact opgenomen worden met de VNG.

Vraag 3

Hoe verhoudt dit lokale beleid zich in bredere zin tot het Europese recht op gelijke behandeling van alle werknemers en zelfstandigen in de Europese Unie?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Deelt u de mening dat de problemen omtrent de huisvesting van arbeidsmigranten die wel degelijk bestaan, op deze manier niet fatsoenlijk worden opgelost en een andere manier hiervoor gevonden moet worden? Wat kan u nog meer doen om bestaande problemen op te lossen, zonder de mogelijkheden voor arbeidsmigranten en hun werkgevers onnodig te beperken wanneer zij zich netjes aan de regels houden?

Ik ben van mening dat de door gemeente gebruikte vorm van een quotum voor arbeidsmigranten niet de oplossing biedt voor de problematiek rondom de huisvesting. Deze aanpak zal een tekort daarin alleen maar in hand werken en kan bovendien ook zorgen voor waterbedeffecten.
Om het tekort in huisvesting aan te pakken, zet de Minister van BZK in op regionale afspraken en regionaal beleid voor de huisvesting van arbeidsmigranten.
Met provincies wordt samen gekeken hoe zij hun coördinerende rol kunnen pakken. Hiernaast zet de Minister van BZK in op het realiseren en stimuleren van meer huisvesting voor arbeidsmigranten via de woondeals en regiodeals, de stimuleringsaanpak flexwonen, korting op de verhuurderheffing voor tijdelijke woningen en de 50 miljoen euro voor de huisvesting van kwetsbare doelgroepen die deze zomer beschikbaar is gesteld in het kader van het doorbouwplan. Voor arbeidsmigranten worden met de 50 miljoen euro ca. 4.700 woningen/woonplekken gerealiseerd.3 Voor 2021 wordt opnieuw 50 miljoen euro vrijgemaakt.4

Vraag 5

Welke rol kan de Commissie Roemer, die advies geeft over de werk- en leefomstandigheden van arbeidsmigranten, nog spelen om de bestaande problematiek op een verstandige manier op te lossen, zonder de mensen die zich aan de regels houden te belemmeren?

Het advies van het Aanjaagteam van 30 oktober jl. geeft ook een aantal aanbevelingen voor meer en betere huisvesting voor arbeidsmigranten. Daarbij worden ook een aantal partijen aangesproken. Ook in het eerste advies van het Aanjaagteam zijn op dit punt een aantal aanbevelingen gedaan. Het kabinet is hiermee aan de slag en zal medio december daarover de TK informeren.

Vraag 1

Kent u de uitzending van Kassa 3 oktober jl. en de oproep van Vereniging Eigen Huis?

Ja, ik ben bekend met de uitzending van Kassa van 24 oktober jl. over onder meer asbestdaken en de oproep van Vereniging Eigen Huis.

Vraag 2

Is het waar dat in de aangeboden Woonverzekering van Centraal Beheer een beperking is aangebracht voor de dekking van de schade aan asbestdaken, waarbij de dekking in snel tempo wordt afgebouwd naar slechts 5% en niet aan andere daken? Zo ja, is hier ook sprake van bij andere verzekeraars?

Ik heb geen zicht op voorwaarden van verzekeraars. Het Verbond van Verzekeraars heeft mij laten weten dat zij een dergelijk overzicht ook niet heeft.
Achmea heeft mij desgevraagd gemeld dat zij voor schades in 2019 nog 20% vergoedt. De vergoeding wordt ieder jaar met 5% verminderd en daarmee wordt vanaf 2022 nog 5% van de waarde van de nieuwe dakbedekking vergoed. De afschrijvingsregeling geldt alleen voor asbestdakbedekking; niet wordt afgeschreven op de binnenzijde van het dak, het dakbeschot en de binnenbeplating. In de woonverzekering heeft Achmea in 2018 een afschrijvingsregeling voor asbestdakbedekking in hun voorwaarden opgenomen. Achmea laat verder weten dat ook vóór 2018 al de mogelijkheid bestond om een afschrijving op herstelkosten toe te passen en dat deze regeling omwille van duidelijkere communicatie in 2018 concreter is gemaakt.
Ook enkele andere verzekeraars lieten in hun reactie aan Kassa weten dat zij hebben gekozen voor afbouw van de dekking van asbestdaken, onafhankelijk van het feit dat de wetwijziging die asbestdaken zou verbieden niet door is gegaan. Maar een andere verzekeraar vermeldt in een reactie aan Kassa de eerder verlaagde dekking juist terug te draaien naar 100%.

Vraag 3

Wat vindt u ervan dat woningeigenaren een groot financieel risico lopen en zich hier niet tegen kunnen verzekeren? Hoe verhoudt dit zich tot de opvattingen van de branche over universele dienstverlening?

Sanering van asbestdaken is al langer het advies vanuit de overheid aan woningeigenaren. Op 9 maart 2020 heeft de Staatssecretaris van Infrastructuur en Waterstaat u geïnformeerd over de samenwerkingsverklaring die zij met provincies, gemeenten en andere partijen heeft getekend op 2 maart 2020.1 Doel hiervan is om op een veilige manier het saneren van de resterende asbestdaken in Nederland te versnellen. In de samenwerkingsverklaring zijn acties afgesproken die zijn gericht op bewustwording en communicatie, oprichting van een (leningen)fonds, het ontzorgen van gemeenten, het gebruik maken van koppelkansen, het vereenvoudigen van saneringen en monitoring. Aan deze acties wordt nu hard gewerkt.
Het is vervelend als woningeigenaren bij schade minder krijgen uitgekeerd dan waar zij dachten aanspraak op te kunnen maken. Indien een consument meent dat op grond van de polisvoorwaarden ten onrechte te weinig wordt uitgekeerd, kan hij de zaak voorleggen aan het Kifid of de burgerlijke rechter. In de polisvoorwaarden van een verzekering wordt geregeld welk type schade wordt gedekt. Wanneer iemand een verzekering heeft, betaalt hij of zij premie waar deze afgesproken dekking tegenover staat. Wanneer de dekking of de premie wijzigt, wordt de verzekeringnemer daarover geïnformeerd.
Het kan echter zo zijn dat, op basis van de geldende voorwaarden, de vervanging van asbestdaken door bepaalde verzekeraars niet of niet geheel is gedekt. Ook wanneer de schadeoorzaak bijvoorbeeld brand of storm is. Wanneer schade is ontstaan aan een asbestdak, kan doorgaans niet worden volstaan met enkel reparatie van het dak, maar zal het asbestdak volgens de geldende wet- en regelgeving met het oog op eventuele gezondheidsrisico’s (deels) vervangen moeten worden. Daarmee heeft een asbestdak een relatief hoge schadelast. Wanneer een element met een relatief hoge schadelast onder de dekking valt kan dit een weerslag krijgen in de premie van dat verzekeringsproduct. Dit kan consequenties hebben voor de premie van andere verzekeringnemers die een woonverzekering hebben afgesloten bij die verzekeraar, omdat verzekeringen voor een belangrijk deel op het beginsel van solidariteit berusten. Een verzekeraar maakt daarin onder meer een afweging tussen de dekking en de consequenties voor de totale groep verzekerden. Voor zover in de vraag met de opvatting van de sector over universele dienstverlening wordt gedoeld op het streven dat de sector heeft uitgesproken om te zorgen voor een zo goed mogelijke toegankelijkheid van verzekeringen, speelt daarin, naast solidariteit, ook de inzet op preventie een grote rol. Met de eerdergenoemde maatregelen voor het saneren van asbestdaken dragen woningeigenaren en de overheid ook bij aan preventie; met preventie wordt schade voorkomen.

Vraag 4

Hoeveel woningeigenaren hebben een dak waar asbest in zit? Is het waar dat deze woningeigenaren bij schade die niets te maken heeft met asbest, straks onverzekerd zijn of een veel lagere uitkering krijgen dan waarvoor ze jarenlang premie betaald hebben?

Er is naar schatting nog 80 miljoen m2 asbestdaken in Nederland. Dit is grofweg in te delen in daken van particulieren (25 miljoen m2) en zakelijke dakeigenaren (55 miljoen m2). Uit de cijfers over de totale oppervlakten kan niet het aantal particuliere eigenaren worden afgeleid. Het is dus niet bekend hoeveel particuliere eigenaren nog een asbestdak hebben.
Zoals toegelicht in het antwoord op vraag 3 kan het zo zijn dat de vervanging van asbestdaken door bepaalde verzekeraars niet of niet geheel is gedekt, terwijl de schadeoorzaak niet de asbest zelf is, maar bijvoorbeeld brand of storm. Maar dat is dan altijd op basis van de in dat geval geldende voorwaarden.
Volledigheidshalve merk ik op dat het bij een verzekering niet zo is dat een verzekeringnemer recht heeft op een hogere uitkering vanwege de eerdere inleg in premies. Dat zou afbreuk doen aan de solidariteit en zou ook betekenen dat wanneer verzekeringsnemers pas net de verzekering hebben afgesloten, zij vrijwel niets uitgekeerd zou krijgen omdat zij nog nauwelijks premie hebben betaald. Men verzekert zich tegen bepaalde voorwaarden en op het moment dat zich schade voordoet wordt er op basis van de geldende voorwaarden uitgekeerd.

Vraag 5

Hoe vaak wordt per jaar een claim ingediend voor schade aan een dak of gevel? Welk bedrag is hier in totaal mee gemoeid?

Over de frequentie van schadeclaims aan specifiek daken en gevels is geen informatie beschikbaar. Het Verbond van Verzekeraars heeft aangegeven dat verzekeraars wel een meer generiek beeld hebben van het aantal schadeclaims als gevolg van bijvoorbeeld brand, maar dat er geen overzicht is van schade aan bepaalde delen van een woning.

Vraag 6

Welk bedrag wordt naar verwachting minder uitgekeerd door het uitsluiten van woningeigenaren met asbest in het dak?

Het is niet bekend welk effect deze wijziging in polisvoorwaarden door één of meerdere verzekeraars heeft of zal hebben op de uit te keren bedragen bij woonverzekeringen.

Vraag 7

Wat is de gemiddelde schadepost bij schade aan het dak van een woning? Is het waar dat door de aanscherpingen van de polisvoorwaarden, mensen die jarenlang netjes hun premie betaald hebben straks helemaal zelf moeten opdraaien voor de schade?

Ik beschik niet over informatie over de gemiddelde schadepost bij schade aan het dak van een woning. Zoals boven beschreven is het aan verzekeraars om te bepalen of en tegen welke prijs zij een verzekering aanbieden. Daarmee kunnen de polisvoorwaarden van elkaar afwijken en ook het type schade dat is gedekt evenals de gedekte som. De uitkering is afhankelijk van de polisvoorwaarden en niet van de looptijd van de verzekering en de eerdere betaling van verzekeringspremies. Dit zou immers afbreuk doen aan de solidariteit.

Vraag 8

Is het waar dat het hebben van een asbestdak niet illegaal is?

Het is niet illegaal om een asbestdak te hebben. Volgens artikel 1a van de Woningwet moet er echter wel voor worden gezorgd dat als gevolg van de staat van een bouwwerk geen gevaar voor de gezondheid of veiligheid ontstaat.

Vraag 9

Deelt u de mening dat woningeigenaren met deze wijziging van de dekking in de knel worden gebracht? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 10

Bent u bereid om met deze verzekeraar en andere verzekeraars in gesprek te gaan over het feit dat een grote groep huiseigenaren onverzekerbaar dreigt te worden? Kunt u er in dit gesprek op aandringen dat deze wijziging van de dekking wordt teruggedraaid en een nette oplossing wordt gevonden? Zo nee, waarom niet?

De Staatssecretaris van Infrastructuur en Waterstaat heeft mede namens mij het Programmabureau Versnellingsaanpak Asbestdaken gevraagd om met verzekeraars in gesprek te gaan. Het doel hiervan is om meer helderheid te krijgen over de al dan niet veranderende voorwaarden, zodat het Programmabureau hier duidelijk over kan communiceren.

Vraag 1

Kent u het bericht «Huurder moet langer wachten en is duurder uit»?1

Ja.

Vraag 2

Hoe reageert u op de analyse van de Woonbond, waaruit blijkt dat (1) de wachttijd voor een sociale huurwoning flink is opgelopen, (2) het aantal sociale huurwoningen met ruim 100.000 is afgenomen, (3) de huurprijzen zijn gestegen en (4) huurders fors meer kwijt zijn aan woonlasten dan kopers?

De analyse van de Woonbond ziet op de periode 2013 – 2018. Het aantal woongelegenheden van corporaties in het gereguleerde huursegment is deze periode afgenomen met 91.000 (bron: dVi). Hier staat een toename van het aantal woongelegenheden van corporaties in het niet gereguleerde segment tegenover van 43.000 (bron: AW Staat van de corporatiesector 2019 en Sectorbeeld 2014). Cijfers over 2019 laten overigens een groei zien van de totale corporatievoorraad met 17.000 woongelegenheden.
Ik vind het belangrijk dat corporaties meer sociale huurwoningen gaan bouwen. Dankzij de vermindering verhuurderheffing nieuwbouw hebben corporaties aanvragen ingediend die de komende vijf jaar moeten leiden tot de bouw van 150.000 nieuwe sociale huurwoningen. In de bestuurlijke afspraken heb ik met VNG en AEDES afspraken gemaakt waarmee we willen bereiken dat in de komende twee jaar de bouw van de 150.000 sociale huurwoningen kan starten, met het oog op het versnellen van de nieuwbouw door corporaties in de komende twee jaar naar 25.000 woningen per jaar. Hierdoor verwacht ik dat de wachttijden voor een sociale huurwoning zal gaan afnemen.
De betaalbaarheid van de huren is voor mij een belangrijke prioriteit, zoals ik ook toelicht in het antwoord op vraag 3 en 4. Daarom kies ik er voor verschillende maatregelen te nemen om de huren voor huurders betaalbaarder te maken, waaronder het wetsvoorstel eenmalige huurverlaging huurders met lager inkomen (Kamerstuk 35 578).
Dat huurders een hogere huurquote hebben komt voornamelijk omdat de huurders vaker een lager inkomen hebben. Desalniettemin laat WoOn2018 zien dat de huurquotes van huurders in de voorgaande jaren zijn afgenomen. Dat komt onder andere doordat de inkomens van huurders sneller zijn gestegen dan de woonlasten, dat door passend toewijzen het aandeel dure scheefwoners afgenomen is, en doordat woningcorporaties meer betaalbare huurwoningen hebben gebouwd.

Vraag 3

Is dit – met recent nog de grootste huurstijging in zes jaar tijd2 – nu werkelijk het treurige resultaat van het huurbeleid van tien jaar Rutte? Schaamt u zich hier niet kapot voor?

De huurenquête 2020 van het CBS laat zien dat de huurverhogingen voor zittende huurders (gemiddeld 2,4%) onder de inflatie (2,6%) van voorgaand jaar gebleven. Mede hierdoor zijn de meeste huurders in staat de huur te betalen. Dat neemt niet weg dat de betaalbaarheid van huren een belangrijke prioriteit voor mij is.
Sinds dit jaar heb ik de gemiddelde huurverhoging voor woningcorporaties beperkt met de Wet wijziging Huursomstijging. Op 3 juli jl. is het wetsvoorstel Tijdelijke huurkorting (Kamerstuk 35 516) ingediend bij de Tweede Kamer, waarmee ik wettelijke belemmeringen wegneem om een tijdelijke huurkorting aan huurders te geven die bijvoorbeeld een tijdelijke inkomensval doormaken. De maatregelen in het wetsvoorstel Huur en inkomensgrenzen (Kamerstuk 35 518) dragen bij aan een betere verdeling van betaalbare huurwoningen in de bestaande voorraad en het in lijn brengen van de huur met de kwaliteit van de woning gegeven de draagkracht van de huurder. Bovendien wordt het Besluit huurprijzen woonruimte ter maximering van het WOZ-aandeel voorgehangen bij uw Kamer. Ik kondigde daarnaast recent aan dat de huurverhogingen in de vrije en gereguleerde sector worden gemaximeerd op inflatie + 1%. Deze maatregelen zijn gericht op zowel de gereguleerde sector als de vrije sector waarmee de betaalbaarheid voor huurders in brede zin worden ondersteund.

Vraag 4

Bent u ervan op de hoogte dat volgens het Nibud een kwart van de huurders – zo’n 800.000 huishoudens – financieel klem zit?3 Bent u ertoe bereid de huren alsnog fors te verlagen?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 5

Deelt u de conclusie dat het onacceptabel is en blijft dat statushouders nog steeds met voorrang een sociale huurwoning krijgen, terwijl de Nederlanders jarenlang op de wachtlijst moeten staan? Bent u ervan op de hoogte dat er in tien jaar Rutte meer dan 110.000 sociale huurwoningen aan statushouders zijn toegewezen, terwijl het huidige tekort aan sociale huurwoningen zo’n 80.000 bedraagt? Deelt u de mening dat die woningen van en voor de Nederlanders zijn?

Nee, ik deel die mening niet. Er wordt in Nederland geen onderscheid gemaakt op basis van nationaliteit. Iedereen in Nederland wordt in gelijke gevallen gelijk behandeld. Dat uitgangspunt is in onze Grondwet verankerd. De gemeente is verantwoordelijk voor het huisvesten van vergunninghouders conform de halfjaarlijkse taakstelling. Veelal wordt in samenwerking met corporaties gezocht naar een passende woning voor vergunninghouders, waarvan is bepaald dat zij verblijfsrecht in Nederland hebben, en andere doelgroepen. Gemeenten kunnen er echter ook voor kiezen om statushouders op een andere wijze te huisvesten.
Nadat de verplichte urgentiestatus van statushouders per 1 juli 2017 uit de Huisvestingswet is gehaald kunnen gemeenten zelf bepalen welke categorieën woningzoekenden ze als urgentiecategorie in de huisvestingsverordening wensen op te nemen. Deze keuze is daarmee lokaal bepaald. Dat statushouders op dit moment nog steeds door de meeste gemeenten in een urgentieregeling als voorrangscategorie worden beschouwd, is het gevolg van de afwegingen die gemeenten hebben gemaakt gegeven enerzijds de huidige lokale situatie op de woningmarkt en anderzijds de taakstelling die gemeenten hebben om statushouders te huisvesten. Tijdige huisvesting is niet alleen in het belang van statushouders, maar ook in het belang van de Nederlandse samenleving. Dan kunnen zij tenslotte sneller participeren in en bijdragen aan de Nederlandse samenleving. Bovendien zorgt een snelle doorstroom naar huisvesting ervoor dat de maatschappelijke impact en financiële kosten die gepaard gaan met de opvang van asielzoekers beperkt worden gehouden.
Nog belangrijker dan de toewijzing van woningen is de beschikbaarheid van voldoende woningen. Door veel partijen wordt daarom gezamenlijk hard gewerkt om het aanbod te vergroten. Daarbij is het van belang te zorgen voor meer flexibiliteit op de woningmarkt en betere aansluiting met de asielopvang te creëren. Het kabinet heeft daarom 3 miljoen euro beschikbaar gesteld voor een tiental pilots waarbij wordt geëxperimenteerd met flexibele opvang- en/of huisvestingsoplossingen. Te denken valt aan het tijdelijk en gemixt huisvesten van verschillende doelgroepen alsook het aanbieden van opvangoplossingen in de buurt van de gemeente van uitplaatsing. De eerste pilots zijn dit jaar gestart. Ten slotte wijs ik op het beschikbaar stellen van 50 miljoen euro voor 2020 als stimulans voor de bouw van (flexibele) huisvesting voor kwetsbare groepen, waaronder vergunninghouders. Deze woningen kunnen doorgaans snel geplaatst worden, doordat een impuls wordt gegeven aan concrete projecten die snel te realiseren zijn.

Vraag 6

Deelt u de mening dat de woningmarkt een grote puinhoop is, die onder uw bewind alleen maar groter is geworden? Deelt u de conclusie van de Woonbond, dat de huurder onder Rutte slecht af is? Zo nee, wat hebt u de afgelopen jaren dan in ’s hemelsnaam voor de huurders gedaan (behalve uitgeknepen en aan hun lot over gelaten)?

Nee, die mening deel ik niet. In mijn antwoord op vraag 3 en 4 heb ik geschetst welke maatregelen ik heb genomen en heb aangekondigd. WoOn2018 laat zien dat de gemiddelde huurquote de afgelopen jaren tijdens deze kabinetsperiode is afgenomen.

Vraag 1

Kent u het artikel «Deurnese twintigers willen bouwen in villawijk: «Maar de buurt wil ons er niet bij hebben»»?1

Ja.

Vraag 2

Wat is de rol van de provincie in gevallen als deze, waar een gemeenteraad terugkomt op zijn eigen voornemens en zo nieuwbouw voor starters in de weg staat?

De rol van de provincie is om erop te sturen dat op regionaal niveau tijdig voldoende bouwplannen zijn om voldoende volume en tempo in de woningbouw te realiseren. Hiermee wordt rekening gehouden met risico op vertraging en planuitval. Ook moet rekening worden gehouden met betaalbaarheid en de behoefte van de mensen die een woning nodig hebben, zodat de beschikbaarheid van locaties aansluit bij de bouw van het juiste type woningen. Ook is het de verantwoordelijkheid van de provincie dat er een goede afweging wordt gemaakt tussen verschillende ruimtelijke belangen.
De voortgang van specifieke locaties kan in het geding komen door verschillende factoren zoals weerstand van bewoners tegen plannen. In deze situatie heeft de provincie niet direct een rol, tenzij deze locatie cruciaal is om te voorzien in de woningbehoefte. In de Kamerbrief over de versnelde aanpak van het woningtekort2 bent u geïnformeerd over hoe ik generiek met alle provincies inzet op voldoende plancapaciteit, waarbij ook voldoende alternatieven beschikbaar zijn wanneer vertraging en planuitval optreedt.

Vraag 3

Deelt u de mening dat het van belang is om tot gemengde wijken te komen en dat dergelijke initiatieven als ontplooid in het artikel daarbij kunnen helpen?

Het is wenselijk om op lokaal niveau de menging van wijken te bevorderen waar een te eenzijdige woningvoorraad negatieve effecten heeft op de leefbaarheid en kansen van bewoners. Dat betekent niet dat menging van de woningvoorraad een doel op zichzelf voor elke wijk is. Een wijk met een woningvoorraad van relatief hoge kwaliteit met een zeer goede leefbaarheid kan wel kansen bieden voor aangrenzende wijken waar sprake is van een woningvoorraad van slechte kwaliteit en waar leefbaarheid een probleem is. Daarnaast kan de ruimtelijke voorkeur om mogelijkheden binnen bestaand bebouwd gebied te benutten in combinatie met en vraag naar betaalbare woningen ertoe leiden dat het wenselijk is om in een ruim opgezette woonwijk bij te bouwen.
Deze afweging is lokaal van aard. Wel ben ik betrokken bij de versnelde realisatie van een aantal woningbouwlocaties in de woondealgebieden die de belangrijke bijdrage leveren aan de regionale opgave, waarbij ik ook oog heb voor het type woningen dat wordt gerealiseerd. Bovendien zet ik me in voor 16 stedelijke vernieuwingsgebieden waar de leefbaarheid in het geding is. Waar relevant zal ik zorgen dat daar kansen worden meegenomen die er liggen in aangrenzende wijken en ontwikkelgebieden voor nieuwbouw.

Vraag 4

In hoeverre klopt de veronderstelling dat er in de doelstelling om tot gemengde wijken te komen vaker sprake is van het mengen van wijken met relatief veel sociale woningbouw, terwijl menging van wijken met relatief hoge huizenprijzen moeilijker totstandkomt?

Helaas beschik ik niet over feitelijke informatie over de mate waarin weerstand van bewoners een vertragende rol speelt in woningbouwprojecten gerelateerd aan hoe het type woningen dat gebouwd wordt zich verhoudt tot de bestaande wijk. Voor mij staan de kwaliteit van de woningvoorraad, de leefbaarheid van wijken en de kansen voor de mensen die daar wonen voorop. Het kan dan wenselijk zijn om ten behoeve van de omstandigheden in de ene wijk ook de voorraad in een wijk met hoge woningprijzen en navenant goede kwaliteit en leefbaarheid te mengen. Zoals gezegd is het wat mij betreft geen doel op zichzelf voor elke wijk. Betrokkenheid van omwonenden is een belangrijke factor in de ontwikkeling van elke woningbouwlocatie, en kan vaak veel zorgen van omwonenden verminderen, ook wanneer woningen gebouwd worden voor een andere groep dan de huidige bewoners van de wijk. Het is daarom vooral van belang dat de gemeente de burgerparticipatie vanaf het begin goed organiseert.

Vraag 5

Indien deze veronderstelling klopt, kunt u reflecteren op de redenen waarom dit zo is en op welke wijze ook in buurten met relatief duurdere woningen gemengd wonen gestimuleerd wordt?

Zoals ik onder vraag 3 heb gesteld kan een wijk met een woningvoorraad van relatief hoge kwaliteit met een zeer goede leefbaarheid kansen bieden voor aangrenzende wijken waar sprake is van een woningvoorraad van slechte kwaliteit en waar leefbaarheid een probleem is. Bij mijn gebiedsspecifieke inzet voor 16 stedelijke vernieuwingsgebieden waar de leefbaarheid in het geding is zal ik er daar waar relevant op inzetten dat kansen in aangrenzende wijken en ontwikkelgebieden voor nieuwbouw worden meegenomen.

Vraag 6

Op welke manier spant u zich met gemeenten in om ook de bouw van kleinere en dus goedkopere woningen te stimuleren, zodat ook starters makkelijker betaalbare woonruimte kunnen vinden?

Hoewel de grootte van de woning een factor van invloed is op de prijs, zijn er veel meer factoren die de prijs van een woning bepalen. Denk daarbij aan de regio waarin een woning ligt, de bereikbaarheid en locatie ten opzichte van voorzieningen, de duurzaamheid en de kwaliteit. Ook is de groep starters divers en heeft de ene starter behoefte aan een kleine woning nabij OV en voorzieningen, terwijl de ander een eengezinswoning met een tuin zoekt.
Het vinden van een goede woning die past bij de behoefte en het budget is voor elk van deze starters van belang. Gemeenten spelen hierin een belangrijke rol. Platform 31 heeft daarom in mijn opdracht 34 maatregelen in kaart gebracht waarmee gemeenten starters op de woningmarkt kunnen helpen. Hier wordt kleiner bouwen als één van de maatregelen genoemd. De bouw van meer betaalbare woningen stimuleer ik daarnaast door de voorwaarden die ik heb gekoppeld aan de woningbouwimpuls. Om in aanmerking te komen voor een impulsbijdrage dient een project een substantieel aandeel betaalbare woningen te bevatten.

Vraag 7

Welke inspanningen pleegt u om starters te stimuleren zelf (via CPO) met plannen voor de realisatie van nieuwbouw te komen? Verhoudt de in dit artikel beschreven situatie zich met deze inspanningen?

Op dit moment stimuleer ik starters niet gericht om via Collectief particulier Opdrachtgeverschap (CPO) een woning te realiseren. In hoeverre CPO een geschikt model is, is van vele factoren afhankelijk zowel wat het project en de locatie betreft als de woningzoekenden. Dit betreft een lokale afweging die gemeenten het beste kunnen maken. Wel moedig ik deze vorm van projectontwikkeling aan. Voor specifieke kennis om CPO toe te passen kunnen gemeenten zich daarom wenden tot het Expertteam woningbouw. Het expertteam kan bekijken welke vorm van CPO het meeste kans maakt per specifiek geval of bekijken hoe een vastgelopen CPO vlot getrokken kan worden. Daarnaast zet ik zoals hierboven omschreven gericht in op meer woningbouw voor starters.

Vraag 8

In hoeverre onderschrijft u de conclusie van het CPB2 dat gemeenten geen prikkel kennen om grond toe te kennen aan nieuwbouw vanwege het feit dat zittende bewoners er geen belang bij hebben en er weinig financieel profijt is voor gemeenten en hoe stimuleert u gemeenten voldoende grond beschikbaar te stellen voor nieuwbouw?

De constatering van het CPB is gebaseerd op de aannames dat gemeenten in hun besluiten over woningbouw meer belang hechten aan de positie van huidige bewoners dan aan die van potentiële toekomstige bewoners, en dat huidige bewoners over het algemeen tegenstander zijn van nieuwe ontwikkelingen. De specifieke casus in Deurne laat zien dat het vaak ook huidige bewoners zijn die hechten aan de ontwikkeling van woningbouw, bijvoorbeeld omdat jongeren in de gemeente willen blijven wonen. Ook wanneer huidige bewoners zelf niet de beoogde doelgroep zijn, kunnen bewoners belang hebben bij nieuwe ontwikkelingen, bijvoorbeeld omdat deze bijdraagt aan de vitaliteit en kwaliteit van de eigen leefomgeving.
De gemeente zal geen financieel nadeel ondervinden van de bouw van woningen bij woningbouwprojecten zoals het project waar het artikel betrekking op heeft. De kosten voor het aanpassen van straten, aanleg van groenvoorzieningen en dergelijke kunnen via de regeling voor het kostenverhaal in rekening worden gebracht. Ook kan de gemeente meer inkomsten uit de onroerendzaakbelasting ontvangen. De mogelijkheden om kosten te verhalen zijn beperkter bij grootschalige woningbouwlocaties waar sprake is van hoge bovenplanse kosten zoals grote investeringen in infrastructuur.
Met provincies zet ik generiek in op beschikbaarheid van voldoende plancapaciteit, zoals ik heb omschreven onder vraag 2. Daarnaast draag ik middels de woningbouwimpuls bij aan woningbouwlocaties met een publieke onrendabele top. Met de eerste tranche draag ik zo bij aan de realisatie of versnelling van circa 51.000 woningen, waarvan 65% in het betaalbare segment. Ook de korting op de verhuurderheffing voor nieuwbouw draagt bij aan de financiële mogelijkheden om met name meer sociale huurwoningen te realiseren.

Vraag 9

Wat kunt u – in overleg met gemeenten en provincies – doen om te voorkomen dat op grotere schaal eigen plannen voor de realisatie van nieuwbouw in een late fase van het traject alsnog geen doorgang kunnen vinden?

In algemene zin heb ik geen aanwijzingen dat op grotere schaal bouwplannen van particulieren geen doorgang vinden. Wel is het voor particulieren soms lastig een planvormingsproces te doorlopen. Om het planvormingsproces voor particulieren toegankelijker te maken zet ik in op de Omgevingswet. Met de Omgevingswet kunnen initiatiefnemers ervoor kiezen om eerst vergunningen voor het meest kritieke onderdeel van de planvorming aan te vragen. Hierdoor wordt sneller inzichtelijk of een plan kans van slagen heeft. Voorafgaand aan de vergunningverlening blijft het van belang de participatie van omwonenden goed vorm te geven. Indien er bezwaren van omwonenden zijn kunnen die eventueel vertaald worden in de planontwikkeling. Wanneer gemeenten behoefte hebben aan ondersteuning om ruimte te bieden aan particuliere initiatieven, dan is daarvoor het Expertteam Woningbouw beschikbaar.

Vraag 10

Kunt u deze vragen een voor een beantwoorden?

Ja.

Vraag 1

Kent u het bericht «Migranten in Westland wonen in tenten en hutjes door gebrek aan huisvesting»?1

Ja.

Vraag 2

Klopt het dat voor de 14.000 arbeidsmigranten die werkzaam zijn in het Westland nauwelijks slaapplekken of woningen beschikbaar zijn?

De gemeente Westland heeft mij laten weten dat er in het Westland circa 4.500 personen met de nationaliteit van een Midden -en Oost Europees land, waarvan circa 2.500 via de werkgever, zijn gehuisvest. De huisvesting vindt plaats in gespecialiseerde complexen, in tuinderswoningen in het kassengebied en in woningen in de kernen van de gemeente Westland. Hoewel het aantal van 4.500 gehuisveste personen lager is dan het aantal werkzame arbeidsmigranten kan hier volgens de gemeente Westland niet worden gesproken van «nauwelijks slaapplekken of woningen».
De inschatting van de gemeente Westland is dat niet-ingezetene arbeidsmigranten die werkzaam zijn binnen de gemeente Westland nu voornamelijk in Rotterdam, Den Haag, Delft, Maassluis, Vlaardingen en Schiedam wonen. Aangezien zij in de Registratie Niet Ingezetenen (RNI) staan ingeschreven, is het de gemeente Westland niet bekend waar precies. De gemeente Westland hecht eraan te vermelden dat de beelden in het TV-programma Nieuwsuur van in de openbare ruimte verblijvende personen zijn opgenomen in de gemeente Den Haag, niet in Westland.
De gemeente Westland heeft mij wel laten weten dat de gemeente het op zich genomen heeft om de komende jaren een substantiële opgave voor de huisvesting van arbeidsmigranten tot realisatie te brengen.

Vraag 3

Klopt het dat er eerder met de gemeente Westland afspraken gemaakt zijn over het realiseren van 2000 extra slaapplekken?

In de regio Haaglanden zijn in 2012 vanuit de Nationale verklaring (tijdelijke) huisvesting EU-arbeidsmigranten doelen gesteld over aantallen te realiseren bedden in een aantal gemeenten. Onderdeel daarvan is het aantal van 2.000 extra slaapplekken in de gemeente Westland. Deze gemeente werkt actief aan het realiseren van nieuwe locaties.
De gemeente Westland heeft laten weten dat recent enkele nieuwe voorzieningen zijn gerealiseerd in de gemeente. Dit betreft de locatie Tiendweg voor 76 personen en locatie Elsenbosch, voor ruim 330 personen. Deze locatie bestaat uit 120 appartementen voor 2 of 3 personen. Elk appartement heeft een eigen keuken en badkamer en elke bewoner een eigen slaapkamer.

Vraag 4

Is er overleg met de gemeente Westland over bijvoorbeeld de ondersteuningsinstrumenten van het Rijk bij realisatie van concrete huisvestingsprojecten voor arbeidsmigranten (bijvoorbeeld doorbouwplan vanuit woningimpuls of versnellingskamers in het kader van flexwonen)?

Vanuit het Rijk zijn verschillende ondersteuningsinstrumenten beschikbaar. Zo sluit het Rijk woondeals, is er in het kader van het doorbouwplan 50 miljoen vrijgemaakt voor de huisvesting van kwetsbare groepen, is er de vrijstelling verhuurderheffing voor flexwonen, de versnellingskamers flexwonen die de RVO organiseert en is er de woningbouwimpuls.
In de regio van de gemeente Westland is er de woondeal Zuidelijke Randstad waarin ook aandacht is besteed aan de positie van arbeidsmigranten. De gemeente Westland heeft ook projecten voor huisvesting van arbeidsmigranten en voor flexwonen ingediend voor het onderdeel van het doorbouwplan dat is vrijgemaakt voor de huisvesting van kwetsbare groepen. Een beslissing over toekenning wordt op korte termijn gemaakt. Ook met betrekking tot de Woningbouwimpuls voor reguliere woningen zijn door de gemeente Westland projecten ingediend en deels toegekend. Daarnaast is vanuit het Aanjaagteam Arbeidsmigranten en ook vanuit de ministeries van BZK en SZW nauw contact met de gemeente Westland.

Vraag 5

Wat kunnen u en de verantwoordelijke/bemiddelende uitzendbureaus op de korte termijn betekenen voor de arbeidsmigranten die nu noodgedwongen in tenten en hutjes wonen?

De gemeente Den Haag heeft laten weten dat de beelden zijn gemaakt in het Haagse Bos, waar de tent is aangetroffen door boswachters van Staatsbosbeheer. Uit navraag van de gemeente Den Haag bij Staatsbosbeheer blijkt dat de in het bos aangetroffen personen verschillende achtergronden hebben, zonder werk of arbeidscontract en veelal bijkomende alcohol en/of drugsproblematiek. In samenwerking met politie Haaglanden en Stichting Barka (wanneer het mensen met een Oost-Europese achtergrond betreft) wordt door de gemeente Den Haag geprobeerd de personen weer op de rit te krijgen of naar het land van herkomst terug te laten keren.
Er zijn géén signalen dat uitzendbureaus in Den Haag arbeidsmigranten in tenten huisvesten.

Vraag 6

Is bekend bij of via welke bureaus deze arbeidsmigranten worden ingezet en aan het werk zijn? Kunnen deze bureaus worden aangesproken op de huisvestingsomstandigheden van deze arbeidsmigranten?

De gemeente Den Haag heeft mij laten weten dat dit niet bekend is, aangezien de aangetroffen personen geen arbeidscontract hadden.

Vraag 7

Zijn deze arbeidsmigranten bekend bij de gemeente via inschrijving in gemeentelijke basisadministratie of Registratie Niet-ingezetenen (RNI)?

Wanneer het een arbeidsmigrant betreft die hier korte tijd is, is deze veelal ingeschreven in de Registratie Niet-Ingezetenen (RNI). Omdat in de RNI nu nog geen verblijfsadres in Nederland wordt opgenomen, zijn zulke personen niet te traceren door de gemeenten.

Vraag 8

Zijn er meer gemeenten of regio’s bekend waar sprake is van of het vermoeden is dat arbeidsmigranten in tenten in openbare ruimte verblijven? Wat doet de Inspectie SZW met deze signalen?

De Inspectie SZW heeft geen signalen ontvangen over arbeidsmigranten die in tenten in de openbare ruimte verblijven. De Inspectie SZW is verantwoordelijk voor het toezicht en de handhaving van de arbeidswetten zoals de Arbeidstijdenwet, de gemeente is verantwoordelijk voor handhaving bewoning.
Indien de Inspectie SZW signalen ontvangt dat sprake is van misstanden, bijvoorbeeld ten aanzien van slechte huisvesting, worden deze signalen gedeeld met de betreffende gemeenten.

Vraag 9

Is de verwachting dat het advies van het Aanjaagteam bescherming arbeidsmigranten onder leiding van de heer Roemer ook hierin een oplossing of duidelijke verantwoordelijkheidsallocatie gaat bieden?

Het advies van het Aanjaagteam van 30 oktober jl. geeft ook een aantal aanbevelingen voor meer en betere huisvesting voor arbeidsmigranten. Daarbij worden ook een aantal partijen aangesproken. Ook in het eerste advies van het Aanjaagteam zijn op dit punt een aantal aanbevelingen gedaan. Het kabinet is hiermee aan de slag en hoopt voor 16 december daarover de TK te informeren.

Vraag 10

Kunt u inzicht geven in het aantal arbeidsmigranten dat op dit moment verblijft op locaties die niet voldoen aan de normen van de Stichting Normering Flexwonen?

Het Aanjaagteam geeft aan dat ongeveer 25% van de huisvesting gecertificeerd is. Dat kan via de Stichting Normering Flexwonen (SNF) of via het Agrarisch Keurmerk Flexwonen (AKF) zijn. De exacte aantallen zijn ons niet bekend. Het Aanjaagteam doet aanbevelingen om de kwaliteit van huisvesting te verbeteren, Dit is in vervolg op haar eerdere aanbevelingen, waarmee het kabinet reeds aan de slag is.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het bericht «Oplossing nog niet in beeld voor vastgelopen woningbouw in Houtse Akker Helmond»?1

Ja, ik ben bekend met dit bericht.

Vraag 2

Hoe kan het dat huizenkopers komen te zitten met beschadigde en onafgebouwde woningen, omdat de ontwikkelaar weigert de aannemer te betalen?

De gestaakte werkzaamheden aan het bouwproject zijn het gevolg van het geschil tussen Gemert Bouw en projectontwikkelaar Earth & Eternity. Daar komt voor de benadeelde gezinnen bij dat de afgesloten garantieovereenkomst met Betaal Garant Nederland niet de gewenste zekerheid biedt dat de woningen worden afgebouwd in het geval van een faillissement van de ontwikkelaar. Dat betekent dat er een heel vervelende situatie is ontstaan voor de huizenkopers. Eerder kwam Betaal Garant Nederland al negatief in de publiciteit door de rol die het speelde bij een bouwproject in Brielle.
Er wordt hard gewerkt aan een oplossing voor de gedupeerden van het slepende conflict tussen de bouwer en de projectontwikkelaar. Ik uit graag mijn waardering voor de inspanningen van de gemeente Helmond op dit vlak: het doet alles wat in haar vermogen ligt om te helpen, inclusief het bieden van financiële ondersteuning.

Vraag 3

Acht u het mogelijk dat de projectontwikkelaar in deze casus willens en wetens met een dubieus garantiefonds in zee is gegaan? Wat vindt u daarvan?

Marktpartijen zijn door de vele negatieve publiciteit omtrent Betaal Garant gewaarschuwd voor het afnemen van diensten van Betaal Garant. Ik weet niet of Earth & Eternity op dat moment op de hoogte was van de problemen met Betaal Garant Nederland en of zij al dan niet bewust in zee is gegaan met Betaal Garant.

Vraag 4

Heeft u contact gezocht met gemeente Helmond over deze casus? Op welke wijze gaat u de huizenkopers helpen en op welke wijze ondersteunt u de gemeente Helmond daarbij?

Mijn departement heeft contact opgenomen met de gemeente Helmond om meer informatie te verkrijgen over de steun die de gemeente de getroffen gezinnen biedt. De gemeente Helmond heeft een aantal acties in gang gezet om de huizenkopers bij te staan. De gemeente heeft overlegd met de huizenkopers en een architectenbureau een quick scan laten uitvoeren op het bouwterrein. De gemeente heeft haar zorgen uitgesproken over de eerste resultaten daarvan, maar geeft aan dat het te vroeg is om definitieve conclusies te trekken. Op dit moment vindt vervolgonderzoek plaats; dit is naar verwachting voor het einde van het jaar gereed.
Het vervolgonderzoek moet ertoe leiden dat voor de kopers inzichtelijk wordt gemaakt waar ze met hun woningen aan toe zijn, om van daaruit volgstappen te kunnen zetten. Daarnaast zal Helmond, vanuit de maatschappelijke verantwoordelijkheid die zij als gemeente ervaart, de komende tijd enkele scenario’s in beeld brengen hoe de bouw uiteindelijk kan worden afgerond. Bovendien kunnen huishoudens mogelijk gebruikmaken van renteloze leningen verstrekt door de gemeente, mochten zij door de ontstane situatie schulden moeten maken. Het doel van deze inzet is dat er voor de kopers weer perspectief ontstaat. De gemeente Helmond pakt de ondersteuning mijns inziens voortvarend op, dit vind ik belangrijk voor de ondersteuning van de gedupeerden.

Vraag 5

Hoe kan het dat dit frauduleuze garantiefonds, na diverse berichten in de media, meldingen bij DNB en Kamervragen, nog steeds kan opereren? Neemt u maatregelen om ontwikkelaars, (onder)aannemers, gemeenten en huizenkopers beter te informeren over malafide garantiefondsen?

Momenteel loopt een gerechtelijke procedure tegen de bestuurder van Betaal Garant Nederland. Betaal Garant Nederland is een commanditaire vennootschap, met als enige beherend vennoot Stichting Hortus Hoogeveen en enig bestuurder Alberto W. De Rechtbank Overijssel heeft genoemde bestuurder een gevangenisstraf opgelegd voor de duur van drieëndertig maanden en hem ontzet van het recht om statutair bestuurder van een rechtspersoon te zijn voor een periode van vijf jaar. Er is nog geen onherroepelijk vonnis gewezen omdat genoemde bestuurder hoger beroep heeft ingesteld. De Kamer van Koophandel (KVK) kan pas tot uitschrijving van een natuurlijk persoon overgaan als iemand definitief is veroordeeld. Dit gebeurt op het moment dat de KvK van de rechtbank of het gerechtshof een onherroepelijk vonnis of arrest met een bestuursverbod heeft ontvangen. Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden heeft laten weten dat het hoger beroep nog niet is afgerond.
Op het verzoek van mijn departement heeft de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie een bericht over malafide waarborg- garantieverzekeraars via een nieuwsbrief verspreid onder haar leden. Daarnaast heeft de Nederlandse Vereniging van Banken het signaal afgelopen zomer voorgelegd aan haar leden.

Vraag 6

Op welke wijze kunnen de huizenkopers hun recht halen? Vindt u dat zij daarmee voldoende beschermd worden?

Indien marktpartijen op basis van privaatrechtelijke overeenkomsten aangegane verplichtingen jegens huizenkopers niet nakomen, kunnen huizenkopers hun gelijk afdwingen via een gerechtelijke procedure. Parallel kan de overheid – afhankelijk van de situatie – een faciliterende rol spelen in de zoektocht naar een passende oplossing. Daarnaast kunnen consumenten signalen over malafide praktijken onder garantiefondsen/afbouwverzekeraars delen met de financieel toezichthouders De Nederlandsche Bank (DNB) en de Autoriteit Financiële Markten (AFM). Signalen over mogelijke verzekeraars zonder vergunning passen binnen het aandachtsgebied van DNB en signalen over misleidende informatieverstrekking binnen het aandachtsgebied van de AFM. In het contact tussen mijn departement en DNB benadrukte de financieel toezichthouder dat men dergelijke signalen altijd zeer serieus neemt en zorgvuldig beoordeelt. De toezichthouders kunnen in het uiterste geval hun handhavingsmiddelen inzetten om te zorgen dat onrechtmatige activiteiten worden gestaakt.

Vraag 7

Verwacht u van huizenkopers dat zij de informatie die wordt verstrekt op basis van de informatieplicht in de Wet kwaliteitsborging, volledig begrijpen? Op welke wijze zorgt u ervoor dat aannemers begrijpelijke informatie verstrekken? Heeft u zich ervan vergewist dat dit effect ook wordt bereikt?

Hoewel huizenkopers ten aanzien van het kopen van een woning in eerste instantie een eigen verantwoordelijkheid hebben, betekent dit niet dat huizenkopers zichzelf dienen te bekwamen in alle facetten omtrent woningbouw. Wel meen ik dat het belangrijk is dat zij informatie inwinnen of advies vragen, dit gezien de duur en de omvang waarvoor betalingsverplichtingen worden aangaan. Informatie en advies dient zo toegankelijk mogelijk te zijn. Tevens verwacht ik een meer proactieve rol van de professionele betrokken partijen in hun relatie met de huizenkopers. Zij dienen de huizenkopers zo veel mogelijk te helpen, om te voorkomen dat deze gebruikmaken van onbetrouwbare afbouwgaranties.
Reeds wordt ongeveer 85 procent van de koopwoningen gebouwd onder een garantie- en waarborgregeling met het keurmerk van de Stichting GarantieWoning. Deze stichting is een particulier initiatief van Bouwend Nederland, NEPROM en WoningBouwersNL (voorheen NVB Bouw). Er zijn geen signalen dat zich hier misstanden voordoen, zoals in het onderhavige geval.
Met de informatieplicht in de Wet kwaliteitsborging wordt beoogd dat de opdrachtgever/huizenkoper altijd de juiste informatie krijgt over de wijze waarop een aannemer is verzekerd. Deze informatie is onderdeel van de aanneemovereenkomst en dient schriftelijk en ondubbelzinnig te worden verstrekt. Hiervan kan niet worden afgeweken. Het betreft de omvang van de verzekering of de financiële zekerheid, de dekkingsgraad, de looptijd en de som waarvoor deze is afgesloten. In de wet is tevens opgenomen dat de informatie op duidelijke en begrijpelijke wijze dient te worden verstrekt. Om dit te bewerkstelligen heb ik heb onderzoek in gang gezet om een hulpmiddel te ontwikkelen (een kwaliteitsindicator), waarmee voor de opdrachtgever/huizenkoper duidelijk wordt hoe de aannemer is verzekerd. Op basis van deze informatie kunnen huizenkopers zelf, of zo nodig met behulp van een professionele partij, een weloverwogen beslissing nemen of men de woning door deze aannemer wil laten bouwen.

Vraag 8

Wat is de uitkomst van uw onderzoek naar het aanpakken van frauduleuze garantiefondsen? Welke extra maatregelen gaat u nemen?

Naar aanleiding van de eerdere berichtgeving over de rol van het garantiefonds Betaal Garant Nederland in Brielle heeft mijn departement contact gehad met de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB), de Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) en De Nederlandsche Bank (DNB).
De KNB heeft op verzoek van mijn departement een signaal over malafide garantiefondsen uitgestuurd naar alle leden via een nieuwsbrief. Dit signaal bevatte een oproep aan leden om ervaringen met frauduleuze garantiefondsen met de KNB en mijn departement te delen. Uit een uitvraag onder de leden van de NVB bleek dat de reagerende partijen bij het verstrekken van een hypotheeklening voor een nieuwbouwwoning het beleid van NHG volgen om voldoende zekerheid te verkrijgen over de dekking van de afbouwgarantie. Ik moedig alle kredietverstrekkers aan om deze lijn te volgen. NHG stelt in haar Voorwaarden en Normen dat voor een restschuldverzekering voor hypotheekverstrekking bij nieuwbouwwoningen een waarborgcertificaat dient te zijn afgegeven door een instelling aan wie de Stichting GarantieWoning haar keurmerk heeft verleend. Uit een dergelijk certificaat blijkt dat grote financiële risico’s voor de woningkoper zijn afgedekt. De instellingen aan wie de Stichting Garantiewoning haar keurmerk heeft verleend (de keurmerkhouders) zijn terug te vinden op de website van de stichting: www.garantiewoning.nl
In de beantwoording van eerdere Kamervragen gaf de Minister van Financiën reeds aan dat er geen specifieke wettelijke voorschriften gelden voor afbouwverzekeringen. Wel gaf hij aan dat in algemene zin de Wet op het financieel toezicht (en de daarop gebaseerde regels), de regels van de gedelegeerde verordening solvabiliteit II en het BW wat betreft verzekeringen en in het bijzonder schadeverzekeringen van toepassing zijn.2 Uit de gesprekken met DNB over afbouwverzekeraars kwam niet naar voren dat een uitbereiding van de toezichtbevoegdheden op dit onderwerp de toezichthouder kan helpen om haar mandaat effectiever uit te voeren. Zoals ik reeds aangaf in mijn beantwoording van vraag 6, beantwoordt DNB de signalen die zij ontvangt over frauduleuze activiteiten altijd zorgvuldig.3

Vraag 9

Kunt u een update geven over een vergelijkbare casus in Brielle? Zijn de huizenkopers naar uw mening voldoende geholpen?

In Brielle hebben vijf van de zes gedupeerde woningeigenaren van de gemeente een renteloze lening ontvangen ter omvang van € 20.000. Deze leningen zijn onder andere ingezet voor de dubbele woonlasten en de overige kosten die gemaakt zijn door het niet kunnen afbouwen van de woningen.
De gemeente heeft met alle eigenaren gesproken over het vervolgtraject. Zij heeft hulp aangeboden om met een aannemer de afbouw van de woningen ter hand te nemen. Daarbij heeft de gemeente aangeboden de voorfinanciering te verzorgen; deze kosten worden vervolgens in de vorm van een renteloze lening verhaald op de eigenaren. Daarbij wordt het terugbetalingstraject van de oorspronkelijke hypotheek van de eigenaren gevolgd.
Alle zes eigenaren gaan in de desbetreffende nieuwbouwwoningen wonen. Een deel van de eigenaren wees het bovenstaande aanbod van de gemeente af. Zij hebben de woningen met eigen middelen afgebouwd.
In de eerdere beantwoording van Kamervragen gaf ik reeds aan dat ik vind dat – gelet op de privaatrechtelijke aspecten van deze problematiek – de gemeente Brielle een uiterste inspanning levert om de gedupeerde huizenkopers naar vermogen tegemoet te komen.

Vraag 10

Deelt u de opvatting dat het te eenvoudig is voor malafide projectontwikkelaars, aannemers en garantiefondsen om huizenkopers op te lichten? Zo nee, waarom niet?

Ik vind het van groot belang dat huizenkopers geen disproportionele risico’s lopen. Daarnaast is het niet acceptabel als partijen het gebrek aan relevante ervaring en specialistische kennis onder woningzoekenden proberen te misbruiken. De consument moet in staat worden gesteld om een weloverwogen inschatting te maken van de risico’s van een nieuwbouwproject. Het is daarvoor belangrijk dat de consument zich op een toegankelijke manier kan laten informeren door de betrokken professionele partijen. Met de inwerkingtreding van de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen wordt met de opgenomen informatieplicht beoogd dat de opdrachtgever/huizenkoper op begrijpelijke wijze de juiste informatie krijgt over de wijze waarop een aannemer is verzekerd tegen eventuele tegenvallers in het bouwproces. Dit verbetert de informatiepositie van de consument, zodat hij eenvoudiger kan beoordelen of hij vindt dat de aannemer waarmee hij in zee gaat voldoende is verzekerd. Daarnaast bestaat er reeds het keurmerk van de Stichting Garantiewoning, waarmee de consument bewust kan kiezen voor een aannemer die bouwt met een gerenommeerde garantie- en waarborgregeling.
Wanneer een marktpartij op basis van een privaatrechtelijke overeenkomst aangegane verplichtingen niet nakomt, kan een consument zijn gelijk afdwingen via de rechter. Daarnaast is het aan de financieel toezichthouders DNB en de AFM om erop toe te zien dat garantiefondsen en verzekeraars de relevante wet- en regelgeving naleven en op basis van signalen dat dit niet zo is te handelen. Dat gebeurt ook. Als de omstandigheden daarom vragen kan de overheid in aanvulling op het bovenstaande een faciliterende rol spelen in de zoektocht naar een passende oplossing voor de gedupeerden, zoals is gebeurd in Brielle en nu gebeurt in Helmond.

Vraag 11

Bent u bereid werk te maken van een keurmerk voor garantiefondsen, of een Nationaal Garantiefonds te organiseren en een betrouwbare verzekering verplicht te stellen? Zo nee, waarom niet?

Er bestaat reeds een dergelijk keurmerk, te weten het keurmerk van stichting Garantiewoning voor garantie- en waarborgregelingen. Zoals ik reeds aangaf in eerdere beantwoording van Kamervragen acht ik het oprichten van een nationaal bouwgarantiefonds met verplichte verzekering niet nodig.4 Private partijen hebben in de bouwsector goede garantie- en waarborgregelingen in de markt gezet en er is een toezichtorgaan, dat toeziet op de betrouwbaarheid van de aanbieders van deze garantie- en waarborgregelingen. In het algemeen werkt dit in de bouwsector goed. Daarnaast komt met de Wet Kwaliteitsborging een informatieplicht, zodat een consument zich gemakkelijker van de benodigde informatie kan voorzien om een weloverwogen keuze te maken.

Vraag 1

Kent u de berichten «Microwoning: een «echt» huis voor minder dan 2 ton»1 en «Flexwoningen, wel te huur niet te koop»?2

Ja.

Vraag 2

Hoeveel projecten zoals beschreven in het eerste bericht worden op dit moment gerealiseerd of zijn al opgeleverd in Nederland?

Hoewel het CBS daaraan werkt, is er nog geen landelijke registratie of monitor van micro- of flexwoningen. Het antwoord op uw vraag moet ik u daarom schuldig blijven. Wel blijkt uit diverse onderzoeken van het Expertisecentrum Flexwonen dat de bouw van flexwoningen toeneemt. Het CBS verwacht in de loop van 2021 een eerste monitor inclusief tijdelijke woningen gereed te hebben.

Vraag 3

Bent u bereid dit soort projecten te stimuleren?

Mijn Stimuleringsaanpak Flexwonen is gericht op de totstandkoming van meer flexwoningen. Er ontstaan op de woningmarkt meer mogelijkheden voor diverse groepen woningzoekenden door het toepassen van flexibele woningbouw, zoals microwoningen. Starters kunnen hier bijvoorbeeld mee geholpen zijn.

Vraag 4

Is het waar dat de microwoningen/flexwoningen uit dit bericht aan te schaffen zijn met een hypothecaire lening?

De Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) en het Verbond van Verzekeraars zeggen dat financiering met een hypothecaire lening in principe mogelijk is. Wel dient een microwoning of flexwoning te voldoen aan de eisen en voorwaarden die een kredietverstrekker stelt. Specifiek voor flexwoningen dient er gekeken worden of er sprake is van een bijzondere eigendomssituatie waardoor het vestigen van hypotheek niet mogelijk is, of de aanwezigheid van een tijdelijke woonbestemming. In dat laatste geval dient na afloop van deze bestemmingsperiode de hypotheek volledig te zijn afgelost. Dit omdat de woningeigenaar mogelijk gedwongen wordt de woning te verplaatsen en de geldverstrekker dan geen hypotheekrecht meer heeft.
Als een microwoning of flexwoning aan de Voorwaarden & Normen van NHG voldoet is ook financiering met NHG mogelijk. Voor flexwoningen kan bijvoorbeeld in de Voorwaarden & Normen (V&N) van NHG de mogelijkheid om woonwagens (inclusief standplaats) te financieren worden gebruikt. Hiervoor geldt (per 1 januari 2021) een kostengrens van € 197.000 (inclusief standplaats).

Vraag 5

Denk u dat de optie van het aangaan van een hypothecaire lening voor het aanschaffen van een flexwoningen een groot aandeel kan leveren in het oplossen van de huidige woningnood en het behalen van de gestelde ambitie van het plaatsen van 15.000 flexwoningen per jaar in Nederland? Zo nee, waarom niet?

Zoals is genoemd in het antwoord op vraag 3 ontstaan er op de woningmarkt meer mogelijkheden door het toepassen van flexibele woningbouw. Daarom stimuleer ik deze ontwikkeling ook. Als, zoals het artikel suggereert, gebruik gemaakt wordt van overgeschoten stukjes grond nabij grotere bouwprojecten voor verplaatsbare woningen of als gekeken wordt naar slimme oplossingen om binnenstedelijk te verdichten, bijvoorbeeld door optopping of door gebruik te maken van blinde kopgevels, kunnen interessante typologieën aan de bestaande woonprogramma’s worden toegevoegd. Dit blijkt ook uit de voorlopige resultaten van de ontwerpstudie die ik samen de Rijksbouwmeester laat uitvoeren naar de mogelijkheden van verdichten (of herstructureren) met flexibele woningbouw.
Het kunnen aanschaffen van dit type woningen met behulp van een hypothecaire lening, zal de projectontwikkeling en innovaties op dit terrein zeker bevorderen. Flexwoningen kunnen ook gehuurd worden of de aankoop ervan kan op andere wijze dan een hypotheek worden gefinancierd. In hoeverre de optie tot hypothecaire financiering bijdraagt aan de door de Tweede Kamer uitgesproken doelstelling van 15.000 flexwoningen per jaar, kan ik dus op voorhand niet inschatten.

Vraag 6

Is het ook mogelijk een hypotheek te krijgen voor microwoningen/flexwoningen als de woning geplaatst is op erfpachtgrond? Zo nee, hoe verhoudt zich dat ten opzichte van vaste woningen in Amsterdam die op erfpachtgrond zijn gebouwd, waarvoor wel een hypotheek wordt verschaft?

Ja, de voorwaarden voor financiering op erfpacht voor bestaande woningen en nieuwbouwwoningen zijn ook van toepassing op microwoningen en flexwoningen. Het is dus mogelijk om een hypotheek te krijgen voor microwoningen en flexwoningen op erfpachtgrond.

Vraag 7

Kan een hypotheek ook verschaft worden voor een flexwoning die voor 15 jaar op een bepaalde locatie bestemd is? Zo nee, waarom is dit niet mogelijk en hoe kan dit wel mogelijk gemaakt worden?

Ja, dit is mogelijk. Bij het verstrekken van een hypotheek zal de looptijd logischerwijs aangepast worden op de termijn waarop de woning in gebruik mag zijn. In dit geval is een lening die langer loopt dan 15 jaar niet in het belang van de klant en de geldverstrekker. De NVB heeft aangegeven dat er partijen zijn die ook voor kortere looptijden, zoals 15 jaar, een hypotheek aanbieden. Een deel van de geldverstrekkers biedt echter geen hypotheek met een looptijd van 15 jaar.
Consumenten kunnen dus een korter lopende hypotheek afsluiten. Wel dienen de hogere maandlasten die horen bij een aflossing van 15 jaar uiteraard te passen binnen hun financiële mogelijkheden. Omdat de woningwaarde en koopsom voor flex- en microwoningen vaak lager is, wordt de gevraagde hypotheek ook lager. Dit kan de hogere maandlasten van een korte looptijd weer mitigeren.

Vraag 8

Hoeveel kost het voor een projectontwikkelaar van flexwoningen om zijn flexwoning-locatie te voorzien van nutsvoorzieningen, zoals water, riolering en stroom?

Dat zal per project verschillen en afhankelijk zijn van de locatie die het betreft. Over het algemeen is de aansluiting op het riool een gemeentelijke dienst en zijn de overige geprivatiseerd. In het geval van tijdelijke woningen dient rekening te worden gehouden met kosten voor aan- én afsluiting. De kosten voor aansluiting op het riool en de nutsvoorzieningen zijn afhankelijk van de aanbieders. Als voorbeeld kan het overzicht dat in 2016 is gemaakt voor de BouwEXPO Tiny Housing in Almere voor de aansluitingen (dus niet de afsluitingen) worden genomen. Hierbij kwamen de kosten uit op circa € 800 voor elektra, circa € 1.160 voor water; € 500 voor riolering en circa € 7.000 voor stadswarmte. Eventueel kunnen de eenmalige kosten voor aan- en afsluiting worden verlaagd door gebruik te maken van centrale aansluitingen waarbij de rekening gelijk over gebruikers of via tussenmeters wordt verdeeld.

Vraag 9

Deelt u de mening dat een koopwoning voor iedereen bereikbaar moet zijn, ook in de vorm van een flexwoning?

Ik vind het belangrijk dat mensen een woning kunnen kopen of huren die zo veel mogelijk aansluit op hun wensen. Door flexibele woningbouw ontstaan er meer mogelijkheden op de woningmarkt voor diverse groepen woningzoekenden. Het is afhankelijk van de persoonlijke situatie en wensen welk type woning passend is. De bereikbaarheid van een koopwoning hangt af van de financieringsmogelijkheden van een consument. Als een hypotheek passend is bij de financiële situatie van de consument en de in het antwoord op vraag 4 genoemde aspecten niet belemmerend zijn, is een financiering met een hypotheek ook mogelijk.

Vraag 10

Bent u bereid in gesprek te gaan met al de nodige partijen om de mogelijkheden van een hypothecaire lening voor flexwoningen die maar bestemd zijn voor 15 jaar, te bespreken en de Kamer hier nader over te informeren?

Verschillende geldverstrekkers bieden deze mogelijkheid, zoals aangegeven in het antwoord op vraag 7. Ik zie daarom op dit moment geen aanleiding om hierover in gesprek te gaan met geldverstrekkers.

Vraag 11

Wilt u deze vragen voor het geplande wetgevingsoverleg Wonen en Ruimte op maandag 9 november beantwoorden?

Voor de beantwoording van de vragen heb ik informatie verzameld bij verschillende instanties en marktpartijen. Dit vergde enige tijd, waardoor beantwoording niet voor 9 november gelukt is. Hierover heb ik uw Kamer middels een uitstelbrief op 4 november geïnformeerd.

Vraag 1

Bent u bekend met de mogelijkheid voor huiseigenaren om de overwaarde op een huis te kunnen laten uitbetalen (het zogenaamde verzilveren)?

Ja.

Vraag 2

Kunt u aangeven hoeveel huiseigenaren jaarlijks gebruik maken van financiële producten waarmee overwaarde (deels) uitbetaald kan worden?

Er zijn verschillende financiële producten om de overwaarde te benutten. Zo kan een klant een reguliere hypothecaire lening afsluiten of verhogen, een doorlopend krediet met de hypotheek als onderpand afsluiten (krediethypotheek), of een verzilverhypotheek afsluiten. Bij veel van deze producten is niet duidelijk of het product door de klant ingezet wordt om de overwaarde te benutten. Daarom is er geen totaaloverzicht van het aantal huiseigenaren dat jaarlijks om die reden gebruikmaakt van deze financiële producten.
In 2019 en 2020 heeft de Autoriteit Financiële Markten (AFM) onderzoek gedaan naar specifiek verzilverhypotheken. In dit onderzoek heeft de AFM onder meer een beeld gekregen van het aantal verzilverhypotheken dat van 2018 tot en met medio 2019 is afgesloten. In deze periode betrof dit ongeveer 4000 verzilverhypotheken.

Vraag 3

Klopt het dat de Autoriteit Financiële Markten (AFM) op dit moment geen toezicht houdt op producten die het mogelijk maken overwaarde te laten uitbetalen? Zo ja, vindt u het wenselijk dat hier geen toezicht op wordt gehouden?

Alle producten die genoemd staan in het antwoord op vraag 2 vallen onder het toezicht van de AFM. Er zijn daarnaast ook constructies die buiten het toezicht van de AFM vallen. Hierbij kan gedacht worden aan bijvoorbeeld «sale-and-lease-back» constructies waarbij de klant zijn huis verkoopt om het vervolgens te huren. Omdat bij dergelijke constructies geen krediet wordt verstrekt vallen deze niet onder het toezicht van de AFM, maar onder het generieke markttoezicht van de Autoriteit Consument en Markt (ACM).
In het hierboven genoemde onderzoek van de AFM is gekeken naar de wijze waarop aanbieders van verzilverhypotheken hun productontwikkelings- en reviewproces (PARP) hebben ingericht en hebben toegepast op deze producten. Het is van belang dat aanbieders dit proces goed inrichten en uitvoeren. Dit zorgt ervoor dat het financiële product in het belang van de klant is en de juiste doelgroep bereikt. De AFM streeft ernaar om de uitkomsten van het onderzoek nog dit jaar te publiceren.

Vraag 4

Deelt u de mening dat het bestaan van producten die het mogelijk maken om overwaarde uit te betalen een signaal kan zijn dat een deel van de huiseigenaren te veel vermogen vast heeft zitten in stenen?

Het bestaan van producten die inspelen op aanwezige overwaarde betekent niet noodzakelijkerwijs dat er te veel vermogen in stenen vastzit. Overwaarde kan door verschillende oorzaken ontstaan. Zo bouwen woningeigenaren overwaarde op door af te lossen, bijvoorbeeld omdat dat past in hun financiële planning of om (sinds 2013) aanspraak te maken op hypotheekrenteaftrek. In dat geval is opbouw van overwaarde beoogd. Ook kan de woning in waarde stijgen. De toename van overwaarde hangt ook samen met de toename van het eigenwoningbezit en de vergrijzing van de samenleving. Vooral ouderen bezitten vaak een eigen huis met een relatief lage resterende schuld in verhouding tot de woningwaarde.
Sommige consumenten willen op enig moment de beschikking hebben over een deel van het vermogen dat is opgebouwd in de eigen woning. Bijvoorbeeld omdat ze onverwachts worden geconfronteerd met een grote uitgave. Of omdat ze eerder willen stoppen met werken. Ook kan de waarde van een woning sneller zijn gestegen dan geanticipeerd, waardoor het opgebouwde vermogen groter is dan men oorspronkelijk verwacht had.
Met de mogelijkheden die bestaan om de overwaarde uit te laten betalen, wordt tegemoetgekomen aan deze gedurende het leven veranderende wensen en omstandigheden van consumenten. Dit vindt het kabinet positief. Het kabinet vindt het daarbij van belang dat de risico’s en voorwaarden van de verschillende opties helder zijn voor de consument en de producten invulling geven aan de behoefte van de doelgroep. Daarom is het voor consumenten verstandig zich goed te laten adviseren welke mogelijkheden bij hun situatie past en wat de voorwaarden van de verschillende producten zijn. Hiermee moet voorkomen worden dat consumenten voor onaangename verrassingen komen te staan. Een onaangename verrassing kan bijvoorbeeld zijn dat iemand ongewenst voortijdig moeten verhuizen, bijvoorbeeld omdat huizenprijzen dalen en de overwaarde daarmee (deels) verdwijnt. Ook kwalificeert een verzilverhypotheek doorgaans niet als een eigenwoningschuld met fiscale renteaftrek. Bij verkoop van de eigen woning zal de opgenomen overwaarde in de verzilverhypotheek meetellen voor de bijleenregeling. De consument wordt geacht deze opgenomen overwaarde in een volgende eigen woning te steken. Bij gebrek daaraan zal een nieuwe lening voor de eigen woning tot dit bedrag niet kwalificeren als eigenwoningschuld met renteaftrek.

Vraag 5

Hoe ziet u het bestaan van de mogelijkheid om overwaarde uit te laten betalen in het licht van de bestaande aflossingseisen die gelden voor koopwoningen?

Zoals geschreven in het antwoord op vraag 4, kunnen er meerdere oorzaken zijn voor het ontstaan van overwaarde. Dit kan onder andere het gevolg zijn van aflossing of van waardestijging van de woning.
Niet alle lopende hypotheken zijn onderworpen aan een aflossingseis.
Kredietverstrekkers vereisen sinds 2011 conform de Gedragscode hypothecaire financieringen doorgaans dat huiseigenaren ten minste de helft van hun schuld ten opzichte van de waarde van de woning aflossen. Wanneer consumenten aanspraak willen maken op hypotheekrenteaftrek, geldt sinds 2013 een fiscale aflossingseis van 100% voor nieuwe hypotheken. Deze (fiscale) aflossingseis heeft daarom waarschijnlijk nog nauwelijks effect op de huidige vraag naar het verzilveren van de overwaarde.
In de praktijk vinden ook buiten een aflossingseis veel aflossingen plaats. Vooral vanwege de lage rente op spaartegoeden van de afgelopen jaren, gaat men vaker over tot vrijwillige aflossingen.

Vraag 6

Is het mogelijk dat hogere aflossingseisen de vraag naar het uitbetalen van overwaarde doen toenemen? Zo ja, vindt u dit wenselijk?

Voor consumenten waar sprake is van een hypotheeklening waarbij door verplichte aflossing tijdens de looptijd op termijn is voorzien in (zo goed als) volledige aflossing, kan een aflossingseis bijdragen aan een hogere vraag naar het verzilveren van de overwaarde. Dat geldt overigens ook voor de andere manieren waarop overwaarde kan ontstaan, zoals waardestijging van de woning. Het is aan consumenten zelf, al dan niet in overleg met een financieel adviseur, om te bepalen hoe zij hun financiële planning vorm geven. Er kunnen, zoals in het antwoord op vraag 4 aangegeven, redenen zijn voor het aflossen van een hypotheek, om vervolgens na veranderende wensen of omstandigheden tot op zekere hoogte weer vermogen uit de woning te halen. Het is daarbij van belang dat het product door de aanbieder goed is toegesneden op de behoeften van de consument en de risico’s en voorwaarden van de verschillende opties helder zijn voor de consument.

Vraag 1

Kent u de plannen voor de sloop van de Peperstraat in Zaandam?1 Zo ja, wat is hierop uw reactie?

Ja.
De herontwikkeling van de Peperstraat is onderdeel van een gebiedsontwikkeling die in 2016 is gestart en onderdeel is van een groter gebied dan alleen de Peperstraat. Met de sloop-nieuwbouw binnen deze gebiedsontwikkeling kunnen, naast ambities op het gebied van duurzaamheid en klimaatadaptatie, op verschillende locaties in het gebied woningen worden toegevoegd. Daarmee wordt een bijdrage geleverd aan de woningbouwopgave van Zaanstad.

Vraag 2

Aangezien Zaanstad een van de gemeenten is waar al «in de geest van de Omgevingswet» plannen worden gemaakt2 , kunt u aangeven op welke wijze invulling is gegeven aan de participatieopgave zoals in het ontwerp van de Omgevingswet is geduid? Wie zijn bij deze plannen betrokken, wat zijn hiervan de uitkomsten en hoe is er invulling gegeven aan het participatiebeleid in dit project?

In 2016 is gestart met het maken van een toekomstvisie voor dit deel van het centrum van Zaandam. Op https://maakcentrumoost.zaanstad.nl/home is meer informatie te vinden over de stappen die in dit proces zijn gezet.
Met participatie in de Omgevingswet wordt bedoeld «het in een vroegtijdig stadium betrekken van belanghebbenden (burgers, bedrijven, maatschappelijke organisaties en andere overheden) bij het proces van de besluitvorming over een project of activiteit om tijdig belangen, meningen en creativiteit in beeld te brengen. De stappen die gemeente heeft gezet voor de gebiedsontwikkeling passen hierbinnen. Overigens is het aan de verschillende overheden om invulling te geven aan de participatie.
In het kader van het maken van de toekomstvisie/gebiedsperspectief voor dit gebied zijn er verschillende bijeenkomsten voor de buurt/stad georganiseerd om betrokkenen input te laten geven op o.a. de ambitie voor de herontwikkeling van de Peperstraat. Deze input is meegewogen in de besluitvorming door de gemeente Zaanstad. In mei 2019 is het gebiedsperspectief (incl. herontwikkeling Peperstraat) door de gemeenteraad vastgesteld.

Vraag 3

Op welke wijze heeft de projectontwikkelaar de bewoners van de Peperstraat bij de plannen betrokken en wat was hiervan de uitkomst? Is dit gebeurd voordat een besluit werd genomen over de plannen?

Uit informatie van de gemeente blijkt dat de projectontwikkelaar bij de besluitvorming over de plannen de bewoners heeft betrokken. In bijlage 1 is een overzicht toegevoegd van de verschillende communicatiemomenten van de projectontwikkelaar. 3

Vraag 4

Welke rol heeft het gemeentebestuur gespeeld in dit project bij het overeenkomen van de sloopplannen en hoe heeft de gemeente, voorafgaand aan de overeenkomst tussen projectontwikkelaar en gemeenten, bewoners bij deze plannen betrokken?

De gemeente heeft met een intentieovereenkomst afspraken gemaakt over te onderzoeken onderdelen in het kader van de haalbaarheidsstudie. Dit kwartaal wordt het raadsbesluit verwacht ten aanzien van de haalbaarheid van de ontwikkeling. Vooruitlopend op de vaststelling van het gebiedsperspectief zijn verschillende bijeenkomsten georganiseerd over het gebiedsperspectief.

Vraag 5

Vindt u dit een goed voorbeeld van hoe het participatieproces in de Omgevingswet kan worden vormgegeven? Kunt u dit toelichten?

Bij een goed participatieproces worden mogelijk ontwikkelingen in een gebied in een vroeg stadium met betrokkenen en belanghebbenden besproken. Elk participatieproces dient te worden afgestemd op de concrete situatie en impact. Dat betekent dat een voorbeeld van een goed participatieproces niet eenduidig is te benoemen. Bij een goed participatieproces hoort ook een duidelijke communicatie over ontwikkeling, de afwegingen en het proces. Elke gemeente of provincie maakt hierin zijn eigen afweging zoals ook in dit geval.

Vraag 6

Wat is uw oordeel over de wijze van communicatie met de bewoners van de Peperstraat over te geplande sloopwerkzaamheden? Zijn zij volgens u tijdig op de hoogte gebracht van de plannen? Kunt u dit toelichten?

Een oordeel hierover geven is niet aan mij. De gemeente maakt daarin de eigen keuze die past bij de specifieke situatie. Uit informatie blijkt dat de bewoners in augustus 2019 tijdens een bijeenkomst zijn geïnformeerd over de voorgenomen sloop. De besluitvorming over de haalbaarheid duurt echter langer dan verwacht en gehoopt. Hierdoor blijven onbedoeld de huurders langer in een onduidelijke situatie.

Vraag 7

Vindt u dat bij dit soort grootschalige projecten bewoners moeten worden betrokken bij het creëren van de plannen, het signaleren van mogelijke knelpunten en het helpen bedenken van mogelijke oplossingen? Is dat in dit geval gebeurd? Kunt u dit toelichten?

Ja, het is goed om bewoners in een zo vroeg mogelijk stadium bij de planontwikkeling te betrekken. In dit geval is in de analysefase van het gebiedsperspectief gesproken met de buurt/stad over welke plekken verbeterd/aangepakt moeten worden. De Peperstraat is toen vaak genoemd als straat die vernieuwd mag worden. Deze gesprekken zijn gevoerd in het kader van het gebiedsperspectief. Via de klankbordgroep konden huurders zorgen en wensen bekendmaken. In deze fase van de ontwikkeling kan over herhuisvesting van individuele bewoners nog niets worden gezegd. Om huurders duidelijkheid te geven over het herhuisvestingstraject is een Sociaal Plan opgesteld met hierin toegelicht hoe het proces van het zoeken van een nieuwe woning eruitziet, welke vergoedingen beschikbaar zijn en hoe huurder ondersteunt wordt.

Vraag 8

Is het waar dat bewoners van de Peperstraat pas een jaar nadat Accres / Breevast en de gemeente Zaandam de overeenkomst tekenden van de plannen op de hoogte werden gesteld?

Al in een vroeg stadium zijn bewoners en belanghebbenden in 2016 betrokken bij de toekomstvisie op het gebied. Vanzelfsprekend is de gemeente verantwoordelijk voor een goede communicatie met bewoners.

Vraag 9

Is in de aanloop naar deze sloopplannen ook onderzocht of grootschalige renovatie een optie was?

De gemeente heeft gekozen voor herontwikkeling van de Peperstraat, omdat op die manier veruit de meeste woningen worden toegevoegd, verduurzaming van woningen kan plaatsvinden en de sociale woningbouwvoorraad wordt vergroot en deze in eigendom komen van een woningbouwcorporatie.
In de ontwikkeling wordt ook de realisatie van een parkeergarage meegenomen waardoor op een andere locatie woningbouw kan worden gerealiseerd en de openbare ruimte meer kwaliteit kan krijgen. Hierdoor kan er op een verantwoorde manier verdicht worden in het centrum van Zaandam.
Met de herontwikkeling kan daarnaast ingezet worden op de realisatie van een lokaal warmtenet waar ook bestaande (sociale) woningbouw op kan worden aangesloten in de toekomst. Daarnaast kan nu de versteende ruimte worden vergroend en kan mede hierdoor een bijdrage worden geleverd aan de uitdagingen rondom klimaatadaptatie.
Op basis van onder andere bovenstaande overwegingen is ervoor gekozen om de haalbaarheid van herontwikkeling te onderzoeken en niet een grootschalige renovatie.

Vraag 10

Bent u op de hoogte dat veel huurders van de Peperstraat, die niet in aanmerking komen voor de stadsvernieuwingsurgentie, niet de mogelijkheden hebben om terug te keren na de bouw van nieuwe huurwoningen vanwege het gebrek aan voldoende middenhuurwoningen? Bent u bereid om deze problematiek bij de verschillende belanghebbenden aan te kaarten en te zoeken naar een oplossing? Kunt u uw antwoord toelichten?

De ontwikkeling van de Peperstraat bestaat uit twee fases. De huisbezoeken aan de bewoners in de 1e fase zijn grotendeels afgerond (26 van 29). Hieruit blijkt dat 4 van deze huishoudens niet in aanmerking komen voor stadsvernieuwingsurgentie. Van deze 4 huishoudens willen 3 huishoudens een huis kopen. De ontwikkeling van fase 2 start als fase 1 is afgerond. In fase 1 wordt de sociale woningbouw en een deel van de middeldure huurwoningen gerealiseerd.

Vraag 11

Bent u op de hoogte dat huurders die wel in aanmerking komen voor stadsvernieuwingsurgentie de binding met hun kern verliezen en noodgedwongen in een ander deel van de stad gehuisvest zullen worden?

Nee. Uit de huisbezoeken die bij het grootste deel van de bewoners uit de eerste fase hebben plaatsgevonden is informatie opgehaald over de samenstelling van de huishoudens. Hieruit blijkt dat voor een deel van de huurders de nieuwbouw op de Peperstraat passend lijkt. Het is zo dat de oppervlakte van de nieuwbouw sociale huur kleiner is dan de huidige woningen die een oppervlakte kennen van gemiddeld 70 tot 85 m². De wijken waarin de Peperstraat ligt (Rosmolenwijk en Zaandam-Zuid) kennen een groot aandeel sociale huurwoningen. Voor een deel is de nieuwbouw passend, voor een ander deel zijn er voldoende woningen in de directe omgeving die ook passend zijn. Gelet op verhuisbewegingen heeft de gemeente voldoende vertrouwen dat bewoners in directe omgeving een passende woning vinden.

Vraag 12

Kunt u toelichten hoe de subsidieverstrekking voor dit project precies is gelopen? Vallen deze plannen onder de 20,5 miljoen euro die aan Zaanstad is toegekend onder de noemer van de woningbouwimpuls?3

De woningbouwimpuls levert een belangrijke bijdrage aan het versnellen van de bouw van betaalbare woningen in prioritair de woondealgebieden. Alle ontvangen aanvragen doorlopen hetzelfde beoordelingsproces, zoals beschreven in mijn brief van 11 februari jl., ook de aanvraag van de gemeente Zaanstad: allereerst toetst de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO) in hoeverre een aanvraag voldoet aan de toelatingscriteria, zoals het aandeel betaalbare woningen in het project. Vervolgens toetst de onafhankelijke externe toetsingscommissie aanvragen aan diverse beoordelingscriteria, zoals de efficiëntie van een project, en de invulling daarvan in het beoordelingskader. Projecten met een positief advies geleid de toetsingscommissie naar mij door om een besluit te nemen voor toekenning van een specifieke uitkering. Ik kan een aanvraag met positief oordeel van de toetsingscommissie enkel nog afwijzen op de gronden zoals bepaald in artikel 6 in het Besluit Woningbouwimpuls 2020.
De gemeente Zaanstad heeft een aanvraag ingediend voor het project Zaandam Centrum. Voor dit project heb ik een bijdrage toegekend in het kader van de woningbouwimpuls. De Peperstraat is onderdeel van het projectgebied van deze aanvraag, zoals ook genoemd in het openbare bidbook van Zaandam MAAK.centrum. Vanuit de woningbouwimpuls subsidieer ik niet een specifieke maatregel en bevatten de aanvragen maatregelen die noodzakelijk zijn voor de woningbouw. Daarbij draag ik bij aan de helft van het publieke tekort bij de gebiedsontwikkeling.

Vraag 13

Wilt u de vragen apart beantwoorden en niet clusteren alstublieft?

Vraag 1

Kent u het bericht «Kosten WOZ-bezwaren rijzen de pan uit, maar burgers behalen maar amper voordeel»?1

Ja, het bericht is mij bekend.

Vraag 2

Herkent u het in het bericht geschetste beeld dat vooral no cure no pay bureaus (NCNP) aan het maken van bezwaar tegen WOZ-beschikkingen verdienen en de bezwaarmakende mensen er nauwelijks voordeel uit halen? Zo ja, beschikt u over meer informatie over dergelijke praktijken elders in het land? Waar bestaat die informatie uit? Zo nee, waarom niet?

Het beeld dat no cure no pay bureaus (hierna: ncnp’s) onevenredig verdienen aan bezwaar- en beroepsprocedures tegen WOZ-beschikkingen bestaat al langer en is aanleiding geweest om onderzoek naar het verdienmodel van deze bureaus te laten doen door het Wetenschappelijk Onderzoek- en Documentatiecentrum (hierna: WODC). Zie hierover ook de beantwoording van eerdere Kamervragen d.d. 15 oktober 2018 en de brief van de Minister voor Rechtsbescherming d.d. 2 juli 2019 aan uw Kamer (2019D42442).2 Het onderzoek van het WODC wordt naar verwachting voor het eind van 2020 opgeleverd.

Vraag 3

Hoeveel wordt er naar schatting landelijk betaald aan dergelijke NCNP’s en hoeveel wordt er aan burgers uitgekeerd na bezwaren die door deze bureaus worden gemaakt?

De Waarderingskamer heeft in haar rapportage «De Staat van de WOZ 2020» d.d. 29 juni 2020 aangegeven dat gemeenten in 2019 meer dan € 12 miljoen aan proceskostenvergoedingen hebben uitbetaald aan onder andere ncnp’s.3 Daarnaast wijst de Waarderingskamer op de aanzienlijke uitvoeringskosten bij gemeenten. De afhandeling van de genoemde formele bezwaar- en beroepsprocedures van ncnp’s gaat namelijk gepaard met hogere kosten dan de afhandeling van informele procedures doordat bij de formele procedure standaard een verplicht aantal vastliggende stappen doorlopen moet worden (zie ook het antwoord op vraag4.
Ingeval een bezwaar tegen een WOZ-beschikking in een bezwaar- of beroepsprocedure gehonoreerd wordt, leidt dit niet tot een directe «uitkering» aan de belanghebbende. Het leidt tot een verlaging van de WOZ-waarde en daarmee van de hoogte van de belastingen die de belanghebbende moet betalen. De WOZ-waarde vormt immers de heffingsgrondslag voor diverse belastingen, zoals de onroerendezaakbelasting. Soms kan een verlaging van de WOZ-waarde leiden tot een terugbetaling van teveel betaalde belasting aan de belanghebbende, maar meestal leidt dit tot een verlaging van nog te betalen termijnen of het verlagen van het verschuldigde bedrag aan belasting in een nog op te leggen aanslag aan de belanghebbende. Er zijn geen cijfers beschikbaar over het totale fiscale effect van verlagingen van WOZ-waarden als gevolg van bezwaren die zijn ingediend door ncnp’s.
Tot slot zij opgemerkt dat niet alleen burgers gebruik maken van de diensten van ncnp’s in bezwaar- en beroepsprocedures tegen WOZ-beschikkingen. Proceskostenvergoedingen worden in toenemende mate toegekend in bezwaar- en beroepsprocedures die door ncnp’s zijn gestart namens bedrijven voor andere WOZ-objecten dan woningen.

Vraag 4

Is het maken van bezwaar tegen WOZ-beschikkingen door mensen zelf eenvoudig genoeg om de werkzaamheid van NCNP’s overbodig te maken? Zo ja, waar blijkt dat uit? Zo nee, wat gaat u doen om deze bezwaarprocedure laagdrempeliger te maken?

Iedereen kan eenvoudig per brief of digitaal formeel bezwaar maken. Daarnaast bieden de meeste gemeenten ook de mogelijkheid van informeel bezwaar, waarbij belanghebbenden telefonisch of op een andere eenvoudige wijze mogelijke onjuistheden in de WOZ-waarde bij de gemeente onder de aandacht kunnen brengen. Onder het motto «de beller is sneller» stimuleren gemeenten het indienen van bezwaren op informele wijze. Evenals bij formele bezwaarschriften, leiden deze informele bezwaren, die nog eenvoudiger zijn dan de ook al laagdrempelige formele bezwaarprocedure, tot een heroverweging van de juistheid van de WOZ-waarde op grond van de door de belanghebbende aangedragen informatie. Als gevolg hiervan kan de WOZ-beschikking worden aangepast.
De Ministeries van Financiën en van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties hebben regelmatig contact met de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) over de ontwikkelingen op het terrein van formele en informele bezwaar- en beroepsprocedures en het belang om de drempel voor belanghebbenden zo laag mogelijk te maken. Verdere inspanningen om de toegang voor belanghebbenden nog laagdrempeliger te maken, worden op dit moment niet nodig geacht.

Vraag 5

Is het percentage geslaagde bezwaren door NCNP’s hoger dan bij bezwaren die mensen direct zelf maken? Zo ja, hoe komt dat en wat gaat u doen om burgers te helpen bij betere bezwaarschriften? Zo nee, waarom maken mensen dan toch nog gebruik van de diensten van NCNP’s?

Er zijn uitsluitend officiële landelijke cijfers beschikbaar over het totale percentage geslaagde procedures. In de Landelijke Voorziening WOZ kan worden opgevraagd voor welke WOZ-objecten bezwaar is gemaakt en of het bezwaar is gehonoreerd. In de Landelijke Voorziening WOZ is echter niet vastgelegd of de desbetreffende belanghebbende de procedure zelf heeft gevoerd of dat hij gebruik heeft gemaakt van de diensten van een gemachtigde (al dan niet zijnde een ncnp).
In voorgaande jaren hebben individuele gemeenten wel regelmatig aangegeven dat er geen significante verschillen zijn tussen de slagingspercentages van bezwaren die zijn aangetekend door ncnp’s en van bezwaren die zijn aangetekend door de belanghebbende zelf. Een belangrijk verschil is wel dat de belanghebbende die zelf bezwaar aantekent, of de mogelijke onjuistheid via een informeel contact aankaart, meestal veel sneller duidelijkheid heeft. Immers, voor ncnp’s is van belang dat alle mogelijke stappen in de formele procedure worden gezet (zoals een hoorzitting), omdat deze stappen bepalend zijn voor de hoogte van de proceskostenvergoeding.
De verwachting is dat het onderzoek van het WODC meer inzage geeft inzake de verschillen tussen de slagingspercentages van bezwaren ingediend door belanghebbenden zelf en door ncnp’s.
Tot slot is er geen inzicht in de reden(en) dat belanghebbenden gebruik maken van de diensten van ncnp’s. Mogelijk geeft het onderzoek daarin inzicht.

Vraag 6

Deelt u de mening dat met de kosten voor bezwaarschriften via NCNP’s er belastinggeld, dat door mensen moet worden opgebracht, verkwist wordt? Zo ja, wat gaat u hiertegen doen? Zo nee, waarom niet?

De kosten van toegekende proceskostenvergoedingen worden uiteindelijk gedragen door de belastingbetaler. In het algemeen is het een groot goed dat belanghebbenden, die moeite hebben met of opzien tegen communicatie met de overheid, de mogelijkheid hebben om hiervoor ondersteuning te krijgen. In die zin dragen ncnp’s bij aan het laagdrempelige karakter van de rechtsbescherming in Nederland. Voor een oordeel over de maatschappelijke kosten die zijn gemoeid met de afhandeling van bezwaar- en beroepsprocedures gevoerd door ncnp’s en de bijdrage die ncnp’s leveren aan een goed functionerend en laagdrempelig systeem van rechtsbescherming, wacht ik op de uitkomsten van het onderzoek dat op dit moment in opdracht van het WODC wordt uitgevoerd.

Vraag 7

Wat is de stand van zaken van het WODC-onderzoek naar no cure no pay-bedrijven?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het NIBUD-onderzoek dat in opdracht van Vereniging Eigen Huis is uitgevoerd, waaruit blijkt dat minstens twee miljoen huiseigenaren onvoldoende financiële middelen hebben om de verduurzaming van hun huis te kunnen betalen en daarvoor geld moeten lenen?1

Ja.

Vraag 2

Wat is uw reactie op het advies van het NIBUD om terughoudend te zijn met het verstrekken van leningen?

Het Nibud constateert dat er een kwetsbare groep is van 104.000 huishoudens die geen financieringsmogelijkheden heeft. Voor deze groep concludeert het Nibud: «Financiering voor deze kwetsbare groep is alleen mogelijk met subsidie of met een voorschot dat niet voor hogere maandlasten zorgt, bijvoorbeeld via een jaarlijkse draagkrachtmeting en kwijtschelding na/tijdens passende looptijd.»
Ik ben het eens met de conclusie van het Nibud. In mijn brief van 13 mei 20202 heb ik aangegeven dat het Nationaal Warmtefonds voor deze doelgroep een financieringsproduct aan gaat bieden: de energiebespaarhypotheek. De woningeigenaar mag dit product combineren met beschikbare subsidies van rijk en gemeenten.
De energiebespaarhypotheek gaat uit van betalen naar draagkracht, met een periodieke draagkrachtmeting. Wanneer de woningeigenaar gedurende de looptijd van de financiering zijn woning verkoopt, wordt de uitstaande schuld aan het Warmtefonds, na de betaling van hypotheekverstrekkers die voorgaan, voor zover mogelijk voldaan uit de opbrengst van de woningverkoop. Wanneer dit niet mogelijk blijkt, wordt de restschuld kwijtgescholden. Wanneer aan het einde van de looptijd van de financiering nog een schuld openstaat wordt deze ook kwijtgescholden. Op deze manier blijft een woningeigenaar niet met een restschuld aan het Warmtefonds zitten.
In mei 2020 heb ik aan uw Kamer gemeld dat de energiebespaarhypotheek alleen wordt alleen verstrekt als sprake is van een gemeentelijke wijkaanpak of verduurzaming van gespikkeld bezit (koop en huurwoningen) van een corporatie. Door de energiebespaarhypotheek alleen in deze gevallen aan te bieden, wordt naast verantwoorde kredietverstrekking ook terughoudendheid betracht. Ik zal nog bezien hoe om te gaan met de onlangs aangenomen motie Dik Faber-Van Eijs (Kamerstuk 32 813, nr. 605) die verzoekt om de financiering van het Warmtefonds ook aan te bieden buiten wijkaanpakken en aan mensen die in een schuldsaneringstraject zitten.
Overigens blijkt uit onderzoek dat huishoudens met beperkte financiële middelen vaak een relatief groot deel van hun inkomsten aan energielasten kwijt zijn3. Verduurzaming die leidt tot een lager energieverbruik biedt ook een mogelijkheid voor woningeigenaren om deze energielasten te verlagen.

Vraag 3

Welke andere mogelijkheden heeft het kabinet onderzocht om verduurzaming voor lagere inkomens financieel mogelijk te maken?

Iedereen in Nederland moet mee kunnen doen aan de energietransitie. Het streven is dat zoveel mogelijk huishoudens hun woning woonlastenneutraal kunnen verduurzamen. Dat geldt in het bijzonder voor kwetsbare groepen en lagere inkomens. Veel maatregelen uit het Klimaatakkoord zijn hierop gericht. Zo is in het Sociaal Huurakkoord afgesproken dat voor de huurders de gemiddelde reële besparing op de energierekening niet lager is dan de stijging in huur of servicekosten bij renovatie. Dit wordt ondersteund met financiële tegemoetkomingen aan verhuurders om een deel van de kosten van verduurzaming te dekken, zoals de Subsidie aardgasvrije huurwoningen (SAH).
Zoals toegelicht bij vraag 2 gaat het Nationaal Warmtefonds voor woningeigenaren zonder leenruimte de energiebespaarhypotheek aanbieden. Daarnaast zijn er algemene maatregelen gericht op het versterken van de betaalbaarheid van de energietransitie. Een overzicht van alle regelingen is opgenomen bij mijn brief van 20 oktober 2020 (Kamerstuk 32 847 en 32 813, nr. 686).

Vraag 4

In hoeverre kunnen mensen die genoodzaakt zijn om duurzaamheidsaanpassingen te doen, verplicht worden om geld te gaan lenen?

Banken en andere kredietverstrekkers, zoals het Nationaal Warmtefonds, bieden financiering voor duurzaamheidsaanpassingen aan, maar zij kunnen consumenten nooit dwingen tot het aangaan van een lening voor verduurzaming.

Vraag 5

Bent u van mening dat huiseigenaren, die geen ruimte hebben om te lenen, niet tegen hun wil gedwongen kunnen worden om een lening af te sluiten?

Daar ben ik het mee eens.

Vraag 6

In hoeverre bent u bereid om de uitkomsten van het NIBUD-onderzoek te betrekken bij maatregelen die het kabinet neemt in het kader van de energietransitie en in het bijzonder in het Programma Aardgasvrije Wijken (PAW)?

Zoals aangegeven in het antwoord op vraag 3 moet iedereen in Nederland mee kunnen doen aan de energietransitie. Het rijk en de gemeenten dragen de gezamenlijke verantwoordelijkheid dat bewoners, die in het kader van een proeftuin aardgasvrije wijken worden gevraagd verduurzamingsmaatregelen te nemen, hiertoe ook in staat worden gesteld.

Vraag 7

Kunt u aangeven welke alternatieven er gebruikt kunnen worden?

In het antwoord op vraag drie heb ik verschillende financiële mogelijkheden geschetst voor lagere inkomens.

Vraag 8

In hoeverre bent u bereid om de financiële en psychische gevolgen en effecten voor deze kwetsbare groep in kaart te brengen en ook de mogelijke oplossingen te delen met de Kamer?

Ik zal het Nationaal Warmtefonds vragen om aandacht te geven aan de mogelijke gevolgen van financiering voor woningeigenaren zonder leenruimte bij de mensen die de energiebespaarhypotheek gaan gebruiken. Juist voor deze kwetsbare groep die geen financieringsmogelijkheden heeft, moet worden gezorgd dat zij op een verantwoorde wijze hun woning kunnen verduurzamen en dat deze groep hierover goed wordt voorgelicht. Verantwoord is hierbij het sleutelwoord. Een aanvullend krediet om de woning te verduurzamen mag er niet toe leiden dat deze kwetsbare groep psychische problemen krijgt. Bij de energiebespaarhypotheek betaalt de consument rente en aflossing naar draagkracht. Verder wordt de resterende schuld kwijtgescholden wanneer blijkt dat deze niet kan worden voldaan uit de eventuele overwaarde van de woning bij (tussentijdse) verkoop van de woning en ook wanneer aan het einde van de looptijd van de financiering nog een schuld openstaat.

Vraag 9

Bent u bereid om maatregelen te nemen wanneer blijkt dat de financiële stress bij deze kwetsbare groep te ver oploopt?

De inzet van het kabinet is dat de energietransitie voor iedereen haalbaar en betaalbaar is. Het kabinet zal hierbij de vinger aan de pols houden en zich beraden op aanvullende maatregelen wanneer blijkt dat de financiële stress bij kwetsbare groepen als gevolg van de energietransitie te ver oploopt.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het advies van Divosa (directeuren van het sociaal domein) voor een «kostendelersnorm light»?1

Ja.

Vraag 2

Deelt u de mening van Divosa dat een wetswijziging met betrekking tot de kostendelersnorm noodzakelijk is om dakloosheid onder jongeren te voorkomen omdat «het een gigantisch probleem is dat er zoveel dak- en thuislozen zijn en dat dit aantal maar blijft stijgen»?

In de kabinetsreactie op het onderzoek van Significant en de handreiking maatwerk Participatiewet van Divosa, die ik tegelijk met de beantwoording van deze Kamervragen naar u toestuur, sluit ik aan op de bevindingen van het onderzoek van Significant dat aan dak- en thuisloosheid een veelheid van problematiek voorafgaat. Tevens ga ik in op een verkenning naar een andere invulling van de kostendelersnorm.

Vraag 3

Wat vindt u van het advies van Divosa om het voor hoofdbewoners met een bijstandsuitkering makkelijker te maken om kwetsbare jongvolwassenen onderdak te bieden, zonder de angst hier financieel op in te leveren?

Ik vind dat een goed advies. Juist voor kwetsbare jongvolwassenen kan de gemeente maatwerk toepassen door de kostendelersnorm tijdelijk niet toe te passen mits het gaat om tijdelijk verblijf tot een permanente oplossing is gevonden.

Vraag 4

Hoe staat het in dit verband met de uitvoering van de motie van de leden Peters en Jasper van Dijk, waarin deze kwestie aan de orde is gesteld en de regering verzocht wordt om de effecten van de kostendelersnorm nader te onderzoeken?2

Vraag 5

Herinnert u uw toezegging om de onderzoeksresultaten rond de zomer 2020 aan de Kamer te sturen?

Vraag 6

Waarom zijn de resultaten van dit onderzoek nog niet naar de Kamer gestuurd en wilt u ervoor zorg dragen de onderzoeksresultaten nog voor de begrotingsbehandeling van SZW naar de Kamer te sturen?

Vraag 1

Kent u het artikel «Fundering van 1 miljoen huizen bedreigd door laag grondwaterpeil»?1

Ja.

Vraag 2

Deelt u de conclusie van het aangehaalde Deltares-onderzoek dat er ongeveer 1 miljoen woningen gevaar lopen, met mogelijk tot € 100.000 aan schade per huishouden? Wat zijn uw inspanningen om dit tegen te gaan?

In het recente Deltares-onderzoek2 wordt aangegeven dat naar verwachting tussen de 750.000 en 1.000.000 woningen op een fundering staan die gevoelig kan zijn voor bodemdaling en lage grondwaterstanden. Bij het merendeel van de panden, aldus dit onderzoek, is de verwachte ordegrootte van herstelkosten beperkt, tussen de € 500 en € 10.000. Bij een kleiner deel van de panden zullen grondige herstelwerkzaamheden en/ of een nieuwe fundering nodig zijn: hier kunnen de kosten oplopen tot € 30.000–120.000. Het gaat hierbij om mogelijke kosten per eigenaar per pand en niet per huishouden. Een groot deel van deze woningen wordt ook bewoond door huurders. Ik deel de conclusie zoals in de vraag geformuleerd dus niet.
Zoals al bij eerdere beantwoording van Kamervragen aangegeven3 zet ik mij op verschillende manieren in om huiseigenaren te ondersteunen bij het verstevigen van de fundering en het voorkomen van verzakkingen. Ten eerste door de ontwikkeling van de «Landelijke viewer indicatieve aandachtsgebieden funderingsproblematiek». Deze viewer geeft op de kaart weer in welke gemeenten woningen staan die mogelijk gefundeerd zijn op houten funderingspalen. De viewer wordt dagelijks gemiddeld 1.500 maal geraadpleegd. Makelaars en taxateurs zijn tevens verplicht een afdruk uit deze viewer toe te voegen aan het taxatierapport bij een specifieke funderingsparagraaf, wanneer een woning wordt getaxeerd voor verkoop. Voorts ben ik voornemens om dit jaar nog een update van de richtlijnen voor kwalitatief goed en uniform funderingsonderzoek te ondersteunen.
Daarnaast ondersteun ik bij onderzoek naar en ontwikkeling van preventieve maatregelen, zoals lokale grondwaterinfiltratie en drainage en het tegengaan van bacteriële aantasting bijvoorbeeld.
Ook heb ik gefaciliteerd in het oprichten van het Fonds Duurzaam Funderingsherstel, ten behoeve van particuliere eigenaren die op de reguliere hypotheekmarkt niet in aanmerking komen voor een lening om de fundering van hun woning te herstellen. Wanneer de gemeente waarin de woning is gelegen een samenwerkingsovereenkomst heeft gesloten met het fonds, kunnen deze eigenaren in aanmerking komen voor een marktconforme lening. Met het Rijksprogramma Aanpak Funderingsproblematiek (RPAF) bekijken we welke andere ontwikkelingen in het veld interessant zijn en ondersteuning behoeven. Daarnaast heeft het Rijk meegewerkt aan de opbouw van het Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek (KCAF) met een funderingsloket, waar woningeigenaren met potentiële funderingsproblemen terecht kunnen voor informatie over de aanpak van onderzoek en herstel.

Vraag 3

In hoeverre heeft u in beeld hoeveel en op welke locatie woningen met houten funderingen staan en wat zijn uw inspanningen om droogte van deze houten palen te voorkomen?

In mijn brieven van 14 februari 2014 en 12 juni 20144 heb ik uw Kamer reeds geïnformeerd over de omvang van de problematiek van houten paalfunderingen. Deze problematiek komt neer op tussen de 400.000 en 700.000 funderingsproblemen met woningen op houten palen en tussen de 150.000 en 300.000 woningen gefundeerd op staal.
De viewer indicatieve aandachtgebieden funderingsproblematiek geeft op de kaart weer in welke gemeenten woningen staan die mogelijk gefundeerd zijn op houten funderingspalen. Deze waarschijnlijkheid is gebaseerd op het bouwjaar van de panden en de bodemsoort. Alle houtfunderingen zijn gevoelig voor aantasting door schimmels indien het hout in contact komt met zuurstof ten gevolge van lage grondwaterstanden. Omdat het proces zich ondergronds afspeelt, is het onmogelijk aan te geven waar dit al gaande is en waar het bij een risico blijft.
Bijna alle factoren die een rol spelen bij funderingsproblematiek zijn onzeker, niet landelijk op pandniveau beschikbaar en gebaseerd op een inschatting. Vandaar ook dat we spreken over «indicatieve aandachtsgebieden funderingsproblematiek».
Het Rijk voert op diverse terreinen beleid ten aanzien van bodemdaling en droogte.
In het kader van het Deltaprogramma Zoetwater wordt voor de periode 2022–2027 800 mln. euro beschikbaar gesteld om de toekomstige beschikbaarheid van zoetwater beter te borgen, zodat Nederland beter weerbaar wordt tegen droogte en watertekorten.
In het kader van het Deltaprogramma Ruimtelijke Adaptatie start vanaf 2021 de impulsregeling ruimtelijke adaptatie. Hiermee wordt vanuit het Rijk 200 mln. euro beschikbaar gesteld als bijdrage aan maatregelen ter beperking van wateroverlast, hittestress, droogte en gevolgen van overstromingen5.
De Minister van LNV neemt de regie bij de aanpak van bodemdaling in veenweidegebieden en heeft daartoe het nationaal Veenplan opgesteld. Daarvoor is in het klimaatakkoord voor de periode 2020–2030 276 mln. euro beschikbaarheid gesteld6.
Specifiek voor het Groene Hart hebben Rijk en regio een Regiodeal afgesproken en stellen daarvoor samen 20 mln. euro beschikbaar. Het doel van de Regiodeal is om via een samenwerking tussen overheden, kennisinstellingen en bedrijfsleven handelingsperspectieven voor burgers, ondernemers en overheden te bieden en innovatieve oplossingen te vinden zowel voor de stedelijke als de landelijke problematiek rondom bodemdaling.
Voor een klimaatbestendig land- en watergebruik in bebouwd gebied is kennis van de stedelijke watervraag en (vooral) handelingsperspectief nodig. Om hier antwoord op te krijgen is, op basis van aanbevelingen van de beleidstafel Droogte, afgesproken dat gemeenten de regie nemen bij de aanpak van droogte in het bebouwd gebied en onderzoek doen naar klimaatbestendig land- en watergebruik in bebouwd gebied met focus op:
de watervraag van de stad, kwalitatief en kwantitatief, inclusief de watervraag van adaptatiemaatregelen voor hitte en droogte en hoe daarin voorzien kan worden;
het handelingsperspectief: maatregelen die kunnen worden genomen om schade te vermijden;
de omvang van vermijdbare schade van bovengenoemde maatregelen in bebouwd gebied.
Deze actie wordt getrokken door de VNG en gemeenten, met input van waterschappen, Deltaprogramma Ruimtelijke Adaptatie, Deltaprogramma Zoetwater en het Nationaal Kennisprogramma Bodemdaling.
Voorts is in het kader van het Deltaprogramma Ruimtelijke Adaptatie (DPRA) afgesproken dat alle overheden voor hun grondgebied stresstesten uitvoeren, om de kwetsbaarheden voor klimaatverandering in beeld te brengen. Daarbij gaat het ook om bodemdaling. Via de zogenaamde risicodialoog worden uitvoeringsprogramma’s opgesteld. Het is aan de betreffende overheden zelf te bepalen welk beleid en uitvoering ze op basis daarvan willen voeren. Bij de uitvoering van adaptatiemaatregelen kunnen decentrale overheden gebruik maken van de eerdergenoemde impulsregeling ruimtelijke adaptatie.

Vraag 4

Is het waar dat deze problematiek primair bij betreffende waterschappen ligt, aangezien zij gaan over het grondwaterbeheer en daarmee de peilwaterstanden?

Deze problematiek ligt niet primair bij de waterschappen. Het grondwaterbeheer in Nederland is een gezamenlijke verantwoordelijkheid van overheden en eigenaren. Provincies bieden het algemene kader voor het grondwaterbeheer, maar hebben geen formele rol ten aanzien van het grondwaterpeil in stedelijk gebied. Waar mogelijk faciliteren (het proces), stimuleren (de samenwerking en kennisontwikkeling) en verbinden de provincies partijen7. Provincies ondersteunen op deze manier de gemeenten, waterschappen en particulieren. Daarbij is het doel enerzijds de kosten voor betrokkenen waar mogelijk te voorkomen (bestaande bouw) en anderzijds in te zetten op duurzaam, veilig en efficiënt gebruik van bodem en ondergrond, met name daar waar het nieuwbouw betreft8.
Waterschappen voeren het peilbeheer van het oppervlaktewater uit door in overleg met belanghebbenden peilbesluiten (laag Nederland) en streefpeilen (hoog Nederland) vast te stellen. Via het oppervlaktewaterpeil hebben waterschappen wel invloed op de grondwaterstanden in een gebied, maar kunnen ze er niet direct sturing aan geven. Waterschappen stellen met andere woorden geen grondwaterpeilen vast.
Waterschappen beheren het oppervlaktewaterpeil om, via een bestuurlijke afweging, de aanwezige belangen in het gebied (water aan- en afvoer, waterberging, watervoorziening, waterkwaliteit) en functies (bebouwde gebieden, landbouw, natuur etc.) te bedienen. Waterschappen zetten zich in om de peilen voor het oppervlaktewater jaarrond te handhaven. In (langdurig) droge perioden zullen grondwaterstanden onvermijdelijk dalen, ook in gebieden waar het oppervlaktewaterpeil kan worden gehandhaafd via wateraanvoer. Voor situaties van watertekorten is een wettelijke verdringingsreeks ingesteld voor de verdeling van het beschikbare oppervlaktewater.
Gemeenten hebben een zorgplicht ten aanzien van het grondwater. Deze zorgplicht betekent dat een gemeente in openbaar gebied maatregelen moet treffen om structureel nadelige gevolgen van de grondwaterstand voor de aan de grond gegeven bestemmingen zo veel mogelijk te voorkomen of te beperken. Dit geldt voor zover het treffen van deze maatregelen doelmatig is en niet tot de verantwoordelijkheid van een waterschap of provincie behoort.

Vraag 5

Kunt u reflecteren op het feit dat ongeveer 80% van de watersysteemheffing wordt betaald door huishoudens, terwijl zij geen geborgde vertegenwoordiging hebben in de waterschappen, terwijl boeren die directe baat hebben bij een lage grondwaterstand en maar 8% van deze systeemheffing betalen, dat wel hebben?

De watersysteemheffing kent vier categorieën belastingplichtigen: ingezetenen, eigenaren van gebouwen, eigenaren van grond en eigenaren van natuurterreinen. Welk percentage van de kosten mag worden toegerekend aan de vier onderscheiden categorieën is vastgelegd in de Waterschapswet. Binnen de gegeven marges mag een waterschapsbestuur hierover besluiten nemen en legt daarover verantwoording af aan de kiezers.
In 2019 bedroeg de landelijke opbrengst van de watersysteemheffing € 1.519 miljoen. Landelijk gezien was de bijdrage van de groepen in de opbrengst als volgt (cijfers van de Unie van Waterschappen (UvW)):
Binnen de categorie gebouwd is de verhouding tussen de bijdrage van woningeigenaren 81% en de eigenaren van andere objecten 19%.
Grosso modo betalen ingezetenen ongeveer 80% van de watersysteemheffing. Agrariërs betalen de heffing ongebouwd (het overgrote deel van de 11,9%), maar betalen ook de heffing gebouwd en de ingezetenenheffing. Het is niet bekend welk deel zij hiermee in totaliteit betalen.
In het algemeen bestuur van een waterschap zijn de volgende groepen vertegenwoordigd: ingezetenen, eigenaren van grond, eigenaren van natuurterreinen (natuur) en eigenaren of gebruikers van bedrijfsruimten (bedrijven). In alle waterschappen bestaat het algemeen bestuur van een waterschap in meerderheid uit een vertegenwoordiging van de categorie ingezetenen (zonder dat er geborgde zetels voor ingezetenen zijn).
Het aantal zetels in de algemene besturen bedroeg in 2019 in totaal 602. De verdeling van dit aantal over de categorieën is als volgt:
Ingezetenen: 442 zetels, 73,4% van het totale aantal zetels;
Ongebouwd: 71 zetels, 11,8% van het totale aantal zetels;
Bedrijven: 63 zetels, 10,5% van het totale aantal zetels;
Natuur: 26 zetels, 4,3% van het totale aantal zetels.

Vraag 6

Deelt u de mening dat de bevindingen uit het onderzoek van Deltares, samen met andere onderzoeken die bevestigen dat de kosten voor huiseigenaren zullen stijgen door dalende grondwaterpeilen2, moeten worden meegenomen in zowel de herziening van het belastingstelsel van de waterschappen als uw appreciatie van het advies van de commissie-Boelhouwer over de geborgde zetels? Zo nee, waarom niet?

De waterschappen mogen volgens de huidige systematiek alleen belasting heffen voor het zuiveren van water en voor kosten die gemaakt worden om het watersysteem in stand te houden. Het uitgangspunt van de waterschapsbelastingen is dat een evenredige bijdrage aan de kosten van het watersysteem wordt geleverd. De kosten die het waterschap maakt voor grondwaterbeheer zijn een onderdeel van de watersysteemheffing. Vergoeding van funderingsschade aan een woning is dit niet. Uit jurisprudentie blijkt ook dat de overheid niet aansprakelijk is voor de funderingsschade aan een woning als gevolg van de hoogte van de grondwaterstand. Eigenaren van de woningen zijn hier zelf voor verantwoordelijk. Daarmee is er geen reden om dit in de genoemde trajecten mee te nemen.

Vraag 7

Kunt u aangeven op welke wijze u precies de «vinger aan de pols houdt» met betrekking tot de herziening van het belastingstelsel van de waterschappen met betrekking tot de rechtvaardigheid van het systeem, zoals u aangaf in de beantwoording van onze schriftelijke vragen van 20 december 2019?3 Hoe ziet uw participatie bij de herziening er precies uit?

Vanuit het Ministerie van Infrastructuur en Waterstaat is er regelmatig overleg over de ontwikkelingen binnen het onderzoek naar een mogelijke herziening van het belastingsysteem. Het element van «rechtvaardigheid», de mogelijkheid voor een bestuur om de lasten in redelijkheid over de diverse categorieën te kunnen verdelen, is in de overwegingen en het overleg een belangrijk aspect.

Vraag 8

Bent u van mening dat de kosten van een omslag in de landbouw naar grondwaterpeil-afhankelijke landbouwmethodes nog opwegen tegen de kosten van inactie die bijvoorbeeld worden gepresenteerd door dit Deltares-onderzoek, maar ook door het eerdere onderzoek van het Planbureau voor de Leefomgeving?4 Indien u van mening bent dat een omslag uiteindelijk resulteert in lagere maatschappelijke kosten, kunt u aangeven hoe u hier de landelijke regie op gaat voeren? In hoeverre heeft u hiervoor bijvoorbeeld overleg gevoerd met uw collega van Landbouw, Natuur en Voedselkwaliteit?

Waterpeilverhoging in veenweidegebieden is noodzakelijk om de negatieve effecten van bodemdaling tegen te ondergaan. Met geleidelijke waterpeilverhoging in combinatie met de inzet van innovatieve drainagetechnieken kan bodemdaling wellicht worden vertraagd, met verdergaande waterpeilverhoging in combinatie met alternatieve (natte) vormen van landgebruik kan verdere bodemdaling wellicht tot stilstand worden gebracht. Onderzoek en de uitvoering van gebiedspilots onder meer in het kader van het Nationaal Kennisprogramma Bodemdaling, het Klimaatakkoord en de Regiodeal Bodemdaling Groene Hart moet uitwijzen welke waterpeilverhoging met bijbehorend landgebruik in welke gebieden kosteneffectief kan worden uitgevoerd en toekomstperspectief biedt voor het desbetreffende gebied, mede in relatie tot het willen realiseren van bredere gebiedsopgaven. Zoals in de Kamerbrief over de Rijksbrede inzet op bodemdaling van 20 juni 201912 is aangegeven, heeft de Minister van LNV het voortouw en de regie als het gaat om de problematiek van veenoxidatie en bodemdaling in het veenweidegebied. Als invulling daarvan heeft de Minister van LNV op 13 juli jl. het Veenplan aan de Tweede Kamer aangeboden13.

Vraag 9

In welke mate wordt er in de woningbouw momenteel nog gebruik gemaakt van houten palen in plaats van alternatieve funderingsmethoden?

Na de Tweede Wereldoorlog zijn houten paalfunderingen langzamerhand vervangen door geprefabriceerde betonnen palen. Sinds 1970 worden nauwelijks nog houten palen voor fundering gebruik, behalve voor lichte constructies.

Vraag 10

Welke andere oorzaken dan een laag grondwaterpeil zijn er die bijdragen aan beschadigde funderingen van woningen en bent u bereid onderzoek te (laten) doen naar de staat van funderingen en de mogelijke reparatie daarvan?

Behalve een laag grondwaterpeil kunnen bij houten paalfunderingen de volgende problemen ontstaan:
Houten paalfunderingen en op staal gefundeerde woningen kunnen daarnaast funderingsproblemen krijgen als gevolg van beschadiging door (planten)wortels, bodemdaling en trillingen (bijvoorbeeld door zwaar verkeer, bouwwerkzaamheden in de omgeving).
Eigenaren van woningen zijn zelf verantwoordelijk voor de staat van hun woning en dus ook voor de staat van de fundering. Wel ondersteun ik via het Rijksprogramma Aanpak Funderingsproblematiek (RPAF) bewustwording over de problematiek en bijvoorbeeld de totstandkoming van herziene richtlijnen voor funderingsonderzoek, opdat er kwalitatief goed en uniform onderzoek wordt uitgevoerd, breed gedragen door het veld, en laagdrempelig en vrij toegankelijk. De huidige richtlijnen, zijn op te vragen bij het KCAF, die ook voorlichting geven over goed funderingsonderzoek.
Bewoners kunnen individueel onderzoek doen maar het is altijd beter in de wijk samen te werken. Voor gemeenten en woningeigenaren zijn brochures beschikbaar over een effectieve aanpak en worden netwerkbijeenkomsten en congressen georganiseerd. Een aantal gemeenten met excessieve problemen ondersteunt bewoners actief, bijvoorbeeld met bemiddeling tussen buren als ze er samen niet uitkomen, of subsidieert onderzoek. Bij onderzoek wordt veelal de voorwaarde gesteld dat de onderzoeksresultaten dan ook publiek mogen worden gemaakt. Deze intensievere benadering en werkwijze heeft tot doel te voorkomen dat onderzoek wordt uitgesteld en er een gevaarlijke woonsituatie ontstaat. Bij gemeenten ligt de verantwoordelijkheid te handhaven op gevaarlijke en overlast gevende woonsituaties. De Woningwet biedt hiervoor de basis en gemeenten worden hierover mede vanuit het RPAF geïnformeerd.

Vraag 11

Hoe kan er worden voorkomen dat er – gegeven dat verzekeraars momenteel niet uitkeren bij funderingsproblematiek door geleidelijke schade – voor bewoners nu of in de toekomst een grote kostenpost ontstaat?

Ik zet mij op verschillende manieren in om huiseigenaren te ondersteunen bij het verstevigen van de fundering en het voorkomen van verzakkingen. Ten eerste door de ontwikkeling van de «Landelijke viewer indicatieve aandachtsgebieden funderingsproblematiek». Deze viewer geeft op de kaart weer in welke gemeenten woningen staan die mogelijk gefundeerd zijn op houten funderingspalen. De viewer wordt dagelijks gemiddeld 1.500 maal geraadpleegd. Makelaars en taxateurs zijn tevens verplicht een afdruk uit deze viewer toe te voegen aan het taxatierapport bij een specifieke funderingsparagraaf, wanneer een woning wordt getaxeerd voor verkoop. Voorts ben ik voornemens om dit jaar nog een update van de richtlijnen voor kwalitatief goed en uniform funderingsonderzoek te ondersteunen.
Daarnaast ondersteun ik bij onderzoek naar en ontwikkeling van preventieve maatregelen, zoals lokale grondwaterinfiltratie en drainage en het tegengaan van bacteriële aantasting bijvoorbeeld.
Ook heb ik gefaciliteerd in het oprichten van het Fonds Duurzaam Funderingsherstel, ten behoeve van particuliere eigenaren die op de reguliere hypotheekmarkt niet in aanmerking komen voor een lening om de fundering van hun woning te herstellen. Wanneer de gemeente waarin de woning is gelegen een samenwerkingsovereenkomst heeft gesloten met het fonds, kunnen deze eigenaren in aanmerking komen voor een marktconforme lening. Met het Rijksprogramma Aanpak Funderingsproblematiek (RPAF) bekijken we welke andere ontwikkelingen in het veld interessant zijn en ondersteuning behoeven. Daarnaast heeft het Rijk meegewerkt aan de opbouw van het Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek (KCAF) met een funderingsloket, waar woningeigenaren met potentiële funderingsproblemen terecht kunnen voor informatie over de aanpak van onderzoek en herstel.

Vraag 12

Waar kunnen bewoners zich melden voor onderzoek naar de staat van de funderingen van hun woning?

Een groot aantal bureaus en bedrijven bieden funderingsonderzoeken aan. Gelet op de complexiteit van de materie en diversiteit van aanbod is het verstandig eerst informatie in te winnen.
Het KCAF informeert burgers over het onderzoek naar en de aanpak van funderingsproblematiek, via haar loket maar ook met voorlichtingsmateriaal zoals een stappenplan, mede tot stand gekomen met inzet van het Rijk.
Daarnaast is er sinds dit jaar een Rijksprogramma Aanpak Funderingsproblematiek (RPAF). De uitvoering van dit programma is belegd bij de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO) en draagt bij aan de ontwikkeling, verzameling en deling van kennis met professionele partijen die een rol kunnen spelen in de aanpak van de problematiek: lokale overheden en woningcorporaties.

Vraag 13

Kunt u deze vragen elk afzonderlijk beantwoorden?

Ja.

Vraag 1

Kent u het bericht over zorgmedewerker Jean-Pierre die tijdens de tweede coronagolf op straat dreigt te worden gezet door verhuurder Staedion en antikraakbureau VPS?1 Wat is hierop uw reactie?

Een betaalbare woning is voor huurders een belangrijke basis om prettig te kunnen wonen. Zeker in deze tijden waarin mensen veel thuis zijn en veel mensen in onzekerheid verkeren over hun inkomen. Dat geldt ook voor mensen die antikraak wonen. Antikraak kan aan de ene kant een goed middel zijn om leegstand te voorkomen en aan de andere kant een tijdelijke oplossing voor woningzoekenden bieden. In de betreffende casus heeft Staedion gevorderde plannen om de woningen op te knappen en heeft VPS de bewoner vroegtijdig laten weten dat hij het pand moest verlaten. Staedion heeft mij desgevraagd ook laten weten dat leegstandbeheerder VPS in samenwerking met Staedion een andere woonruimte heeft gevonden die de betreffende bewoner aansluitend in gebruik heeft genomen. Merel heeft haar sleutels conform de afspraken ingeleverd.

Vraag 2

Bent u bekend met het verhaal van de negentienjarige Merel die, net als Jean-Pierre, ook per 1 oktober dakloos dreigt te raken omdat voor haar geen vervangende woonruimte is geregeld door Staedion en antikraakbureau VPS?

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 3

Deelt u de mening dat er zo snel mogelijk nieuwe wetgeving moet komen om deze en soortgelijke huisuitzettingen te voorkomen, gezien de beëindiging van de Tijdelijke wet Verlenging tijdelijke huurcontracten? Kunt u dit toelichten?

Zoals ik uw Kamer in bovenliggende Kamerbrief beschrijf, is in deze coronacrisis gebleken dat het wenselijk kan zijn om tijdelijke huurovereenkomsten van 2 jaar of 5 jaar tijdelijk te verlengen. Ik wil daarom de mogelijkheid creëren dat huurders en verhuurders in goed overleg tijdelijke huurovereenkomsten kunnen verlengen. Zo kunnen verhuurders en huurders hierover al op korte termijn afspraken maken over een tijdelijke verlenging wanneer dit gezien de coronacrisis gewenst is. Bij antikraak-constructies zijn de panden waar de antikraak bewoners verblijven, niet in eigendom van de leegstandbeheerder. Een eigenaar kan altijd weer de beschikking over zijn pand vragen. Hier is dan ook geen sprake van een huurovereenkomst, maar van een bruikleenovereenkomst. Mijn voornemen om de mogelijkheid te creëren om tijdelijke huurovereenkomsten te verlengen heeft geen betrekking op dergelijke bruikleenovereenkomsten.

Vraag 4

Wat gaat u doen om huisuitzettingen tijdens de tweede coronagolf te stoppen?

De afspraken uit het voorjaar met verhuurdersorganisaties en brancheorganisaties om geen huisuitzettingen als gevolg van de coronacrisis tijdens de crisisperiode van de eerste «coronagolf» te laten plaatsvinden heb op opnieuw met partijen bekrachtigd voor deze tweede «coronagolf». Ditmaal is ook VNG bij de afspraken betrokken. Verhuurders en gemeenten spannen zich maximaal in om binnen hun mogelijkheden te zoeken naar maatwerkoplossingen voor hun huurders die in betalingsproblemen komen door het coronavirus.
Een algeheel verbod op huisuitzettingen acht het kabinet niet wenselijk. De mogelijkheid om iemand in het uiterste geval uit huis te zetten bij wanbetaling is een belangrijke stok achter de deur voor huurders om overlast te beëindigen, hun huur te betalen, of om ondersteuning bij het oplossen van problemen te accepteren. Het kabinet vindt het van belang dat huurders een laatste kans krijgen wanneer het hebben van schulden de hoofdoorzaak is van een dreigende huisuitzetting. In de praktijk is waar te nemen dat verhuurders daar ook veel inspanningen op inzetten. Een wettelijk verbod biedt geen oplossing voor maatwerk, omdat de omstandigheden van geval tot geval moeten worden beoordeeld. Hiervoor is de rechter het aangewezen orgaan die per geval een afweging tussen het belang van de huurder en dat van de verhuurder kan maken en kan meewegen of een verhuurder in redelijkheid een oplopende betalingsachterstand kan blijven dragen.

Vraag 5

Bent u voornemens een algeheel verbod op huisuitzettingen te realiseren om woonzekerheid voor iedereen te garanderen? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 6

Bent u bereid om voor alle huurders een herhuisvestingsgarantie te regelen? Zo nee, waarom niet?

Bij het aangaan van een tijdelijke huurovereenkomst of een bruikleenovereenkomst is op voorhand bekend dat het gebruik van de ruimte tijdelijk is.
Aan een huisuitzetting gaat een vonnis van een rechter vooraf, die rekening houdt met alle omstandigheden van de individuele situatie. Hierbij worden de belangen van de huurder en van de verhuurder gewogen en op basis daarvan wordt de uitkomst bepaald. Het kabinet is van mening dat huisuitzettingen als gevolg van huurschulden zoveel mogelijk moet worden voorkomen. Veel verhuurders zetten zich daar ook hard voor in. Wanneer huurders desondanks uit hun huis worden gezet en geen vervangende woonplek kunnen vinden, kunnen zij op grond van de Wmo 2015 in aanmerking komen voor maatschappelijke opvang. Met de brede aanpak van dak- en thuisloosheid «Een (t)huis, een toekomst» zet het kabinet in op preventie van dak- en thuisloosheid en het beperken van de periode in de opvang via doorstroom naar een woonplek met passende begeleiding. Als door tijdige begeleiding en ondersteuning dak- en of thuisloosheid kan worden voorkomen, dan zijn opvang of herhuisvesten overbodig.

Vraag 7

Bent u bereid om in overleg te treden met de verschillende flexverhuurders, waaronder antikraakbureaus / vastgoedbeheerders als VPS, om afspraken met hen te maken over het stopzetten van ontruimingen?

De Vereniging Leegstandbeheerders Nederland (VLBN) heeft aangegeven dat het statement van de eerste coronagolf onverkort van kracht blijft om ook tijdens de tweede coronagolf zorgvuldig met opzeggingen om te gaan en extra aandacht te geven om samen met betrokken partijen vervangende woonruimte te zoeken. De VLBN maakt daarbij wel de opmerking dat er naast deze inspanningsverplichting van de bij de VLBN aangesloten leegstandbeheerders ook een verantwoordelijkheid moet zijn van de bewoners om mee te bewegen als er vervangende woonruimte wordt aangeboden. Ik ben eveneens in gesprek met de vertegenwoordiging van de verhuurders in de vrije sector.

Vraag 8

Bent u bereid om in overleg te treden met vertegenwoordigers van de vrije huursector om afspraken te maken over het stopzetten van ontruimingen?

Zie antwoord vraag 7.

Vraag 9

Worden de afspraken die zijn gemaakt met de verhuurdersorganisaties en brancheverenigingen tijdens de eerste coronagolf nu opnieuw van kracht? Zo nee, waarom niet? Zo ja, op welke termijn gaat u dit realiseren?

Zie antwoord vraag 7.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het bericht «Vestia wentelt schulden af op huurders»?1

Ja.

Vraag 2

Welke eisen en beperkingen legt het WSW op dit moment op aan Vestia? Welke gevolgen heeft dit voor het plegen van onderhoud, het stijgen van de huren en investeringen in nieuwbouwwoningen in vergelijking met andere corporaties?

Eind vorig jaar heeft Vestia in het kader van de lopende sanering een Herijkt Verbeterplan (HVP) opgesteld. In mijn brief van 9 december 2019 (Kamerstuk 29 453, nr. 496) heb ik u daarover geïnformeerd, evenals over de reactie van de saneerder WSW op het plan. De conclusie was, kort samengevat, dat in de afgelopen jaren door Vestia betekenisvolle stappen zijn gezet op weg naar financieel herstel, maar dat de realisatie van de strategie en het financieel herstel van Vestia aan een aantal risico’s onderhevig blijven. Hierdoor zal Vestia gedurende een lange periode blijvend scherpe keuzes moeten maken in haar volkshuisvestelijke en verduurzamingsopgave.
In het HVP zijn de keuzes opgenomen die Vestia heeft gemaakt. Een overzicht daarvan is in mijn brief van 9 december 2019 opgenomen. Daaruit blijkt bijvoorbeeld dat Vestia de komende tien jaar € 886 mln. investeert in renovatie, verduurzaming, nieuwbouw en herstructurering. Tevens wordt het onderhoudsbudget voor vooral het binnenwerk van woningen verhoogd met € 7,8 mln. per jaar.

Vraag 3

Is het waar dat Vestia vanwege de eisen van het WSW geen ruimte heeft voor huurverlaging conform het Sociaal Huurakkoord? Zo nee, waarom niet?

Vestia heeft ruimte om huren te bevriezen of te verlagen, maar dit wel passend binnen de kaders van de sanering. Vestia heeft in overleg met de Huurdersraad gekozen om aan het maatwerkdeel van het Sociaal Huurakkoord invulling te geven door middel van betalingsregelingen voor die huurders die in financiële problemen zijn gekomen. Met Prinsjesdag heb ik een eenmalig recht op huurverlaging aangekondigd voor huurders bij woningcorporaties die een hoge huurprijs betalen in relatie tot hun lage inkomen. Dit gaat ook gelden voor de huurders van Vestia. Hiermee wordt invulling gegeven aan het Sociaal Huurakkoord.
Vestia moet net als andere corporaties bij huurverhoging voldoen aan de wettelijke grenzen voor de huurprijsstijging en de totale huursom die in lijn met het Sociaal Huurakkoord zijn aangepast. Daarnaast wordt in het HVP ruimte geboden aan Vestia om meer woningen passend toe te wijzen aan de doelgroep.

Vraag 4

Vindt u het eveneens onacceptabel dat huurders met een laag inkomen en een hoge huur geen huurverlaging kunnen krijgen?

Zoals gezegd heeft het kabinet met Prinsjesdag aangekondigd dat huurders bij een woningcorporatie die een in verhouding tot hun inkomen hoge huurprijs betalen recht krijgen op een huurverlaging. Dit wetsvoorstel (Kamerstuk 35 578) ligt bij uw Kamer. Met dit voorstel wordt aangesloten bij de werkwijze zoals die ook wordt gehanteerd bij het passend toewijzen: zittende huurders met een inkomen onder de passend toewijzingsgrens en een huurprijs boven de relevante aftoppingsgrens van de huurtoeslag, kunnen een huurprijsverlaging krijgen tot aan die relevante aftoppingsgrens. De beoogde ingangsdatum is 1 januari 2021.

Vraag 5

Geldt uw voorstel voor de verplichte huurverlaging ook voor huurders van Vestia? Zo ja, waarom gebeurt het dan niet? Zo nee, hoe wilt u dat uitleggen?

De verplichte huurverlaging geldt ook voor huurders van Vestia. Vanaf de beoogde ingangsdatum van 1 januari 2021 komen die net als bij andere corporaties in aanmerking voor huurverlaging.

Vraag 6

Welke financiële consequenties heeft het sociaal huurakkoord voor Vestia? In welke mate wordt Vestia daarvoor gecompenseerd?

In het Sociaal Huurakkoord zijn o.m. afspraken gemaakt over de maximale huursomstijging. De ruimte om invulling te geven aan de andere maatregelen van het Sociaal Huurakkoord moeten corporaties vinden binnen hun eigen financiële mogelijkheden. Dat geldt ook voor Vestia.
Als het totaal aan maatregelen dat op Prinsjesdag is aangekondigd wordt bekeken, ontstaat een neutraal beeld waarbij de investeringscapaciteit van de sector op peil blijft. Dat neemt niet weg dat te verwachten is dat bij veel corporaties de verlaging van de verhuurderheffing niet helemaal opweegt tegen de kosten van de verlaging van de huur. Gezien de relatief bepekte resulterende bedragen, is het niet aannemelijk dat er corporaties zijn waarbij dit tot financiële problemen leidt.
Bij Vestia zullen naar verwachting relatief veel huurders in aanmerking komen voor de huurverlaging. Goed nieuws voor de huurders, maar dat betekent naar verwachting dat de balans tussen de huurverlaging en de verlaging van verhuurderheffing voor Vestia in eerste instantie licht negatief uitpakt. Samen met WSW (saneerder) beziet Vestia hoe dit in de begroting voor volgend jaar binnen de sanering kan worden meegenomen.

Vraag 7

Bent u bereid om Vestia financieel tegemoet te komen, zodat de corporatie meer kan investeren in nieuwbouw en onderhoud, en de huren minder hoeft te verhogen?

Doordat Vestia een saneringscorporatie is, zitten er grenzen aan de financiële mogelijkheden. Ik zet mij daarom in voor Vestia en de regio waar Vestia actief is. In mijn antwoord op vraag 2 heb ik reeds aangegeven dat er met het HVP extra ruimte is gekomen voor Vestia om te investeren in onderhoud en betaalbaarheid. Daarnaast ondersteun ik met de bestuurlijk regisseur Hamit Karakus de overdracht van bezit van Vestia naar andere corporaties in een aantal gemeenten. De korting op de verhuurderheffing, de woonimpuls en fonds voor volkshuisvesting dragen ook bij aan de volkshuisvestelijke opgave in deze regio. Ook na afloop van de sanering volgend jaar heeft Vestia nog steeds een grote en langlopende lening portefeuille die het moeilijk maakt haar volkshuisvestelijke taak waar te maken. Ik vind het daarom belangrijk dat er een structurele oplossing komt, zodat Vestia zijn volkshuisvestelijke opgave kan vervullen. Zoals toegezegd in het WGO Wonen en Ruimte van 9 november 2020, informeer ik uw Kamer voor het einde van het jaar over de stappen die ik neem om te zorgen dat er volgend jaar een oplossing op tafel komt. De sector zelf speelt hierin een belangrijke rol. Aedes heeft daarom een adviescommissie ingesteld die naar verwachting begin volgend jaar met een advies komt.

Vraag 8

Welke gevolgen heeft de verhoging van de overdrachtsbelasting voor woningcorporaties? Hoeveel verwacht u dat zij extra gaan betalen? Welke consequenties heeft dit voor woningcorporaties die woningen van Vestia overnemen in de maatwerkgemeenten?

Bij de voorgenomen overdrachtsbelasting van 8% zullen de corporaties naar verwachting op sectorniveau jaarlijks circa € 34 miljoen extra overdrachtsbelasting gaan betalen. In het kader van de voorgenomen overdrachten in de maatwerkgemeenten wordt bezien of en onder welke voorwaarden corporaties die de ANBI-status hebben gebruik kunnen maken van de vrijstelling in de overdrachtsbelasting voor taakoverdracht tussen ANBI’s. De casus van de overdracht tussen Vestia en Staedion ligt op dit moment ter beoordeling bij de inspecteur, die aan de hand van de feiten en omstandigheden van het geval zal beoordelen of de vrijstelling bij taakoverdracht van toepassing is. Zoals toegezegd in het WGO belastingplan van 2 november, wordt uw Kamer nog geïnformeerd over de mogelijkheden om de bestande vrijstelling nader in te vullen.

Vraag 9

Bent u bereid om woningcorporaties financieel te compenseren voor de hogere overdrachtsbelasting? Zo nee, waarom niet?

Zoals hierboven geschetst, is het voor de impact op de corporatiesector van belang om te kijken naar het totaal van de maatregelen dat met Prinsjesdag is aangekondigd. Als het totaal aan maatregelen wordt bekeken, ontstaat een neutraal beeld waarbij de investeringscapaciteit van de sector op peil blijft.

Vraag 1

Kunt u per afspraak uit het Sociaal Huurakkoord tussen de Woonbond en Aedes aangeven of de maatregel wordt omgezet in wetgeving, en wat de huidige stand van zaken is?

Afspraak uit Sociaal Huurakkoord 2018
Wetgeving
Stand van zaken
– Maximaal inflatie exclusief huurharmonisatie
–Alle huurverhoging wegens renovatie buiten huursomstijging
Wetsvoorstel Wijziging maximale huursomstijging (35 254)
Geldt in 2020.
Wetsvoorstel is per 15-02-2020 in werking getreden.
– Mogelijkheid om in prestatieafspraken hogere huursomstijging af te spreken (max. inflatie+1%punt)
Wetsvoorstel Wijziging maximale huursomstijging (35 254)
Geldt in 2020.
Wetsvoorstel is per 15-02-2020 in werking getreden.
Deze afspraak zorgt voor rechtsongelijkheid tussen huurders van woningcorporaties (die hogere huurverhoging kunnen krijgen) en huurders van andere verhuurders.
Alternatieve maatregel is uitgewerkt in het wetsvoorstel Wijziging huurverhogingsmogelijkheden en inkomensgrenzen Woningwet (35 518): maximale huurverhoging van € 25 voor zeer lage huren (<€ 300)
Schriftelijke behandeling Tweede Kamer
Het wetsvoorstel Tijdelijke huurkorting (35 516) biedt verhuurders de mogelijkheid om een tijdelijke huurkorting te geven (nu is alleen permanente huurkorting toegestaan).
in wetsvoorstel Eenmalige huurverlaging woningcorporaties (35 578) is een alternatief uitgewerkt voor de afspraak uit het Sociaal Huurakkoord: dure scheefwoners krijgen huurverlaging of kunnen om huurverlaging vragen
Beide wetsvoorstellen (35 516 en 35 578): schriftelijke behandeling Tweede Kamer
Loopt mee in het traject van het Klimaatakkoord
Naar verwachting later dit jaar informatie aan de Tweede Kamer over eventuele aanpassingen in huurbeleid- en regelgeving (zie ook 32 813, nr. 570).

Vraag 2

Welke afspraken gelden ook voor commerciële verhuurders van gereguleerde huurwoningen? Heeft u aanvullende afspraken met deze partijen gemaakt? Wat is de stand van zaken daaromtrent?

De alternatieve maatregel voor huurbeleid individuele woningen, de maximaal € 25 huurverhoging voor zeer lage huren (<€ 300) uit het wetsvoorstel Wijziging huurverhogingsmogelijkheden en inkomensgrenzen Woningwet (Kamerstuk 35 518) gaat ook voor particuliere en commerciële verhuurders gelden. Ook de mogelijkheid tot het geven van een tijdelijke huurkorting (wetsvoorstel Tijdelijke huurkorting, Kamerstuk 35 516) zal tevens voor particuliere en commerciële verhuurders gaan gelden. Ten slotte zal ook de uitwerking van de «vergoedingentabel voor duurzaamheidsinvesteringen» mede voor particuliere en commerciële verhuurders gaan gelden.
In het kader van de coronacrisis heb ik afspraken gemaakt met de verhuurdersorganisaties over het zoveel mogelijk voorkomen van huisuitzettingen en over het toepassen van individueel maatwerk voor huurders die door de coronacrisis in betalingsproblemen zijn gekomen. Ik onderzoek de mogelijkheden om de afspraken over het zoveel mogelijk voorkomen van huisuitzettingen kan verlengen.

Vraag 3

Vindt u dat commerciële verhuurders ook zouden moeten overgaan tot huurverlaging als de huur hoog is in relatie tot het inkomen? Zo nee, waarom niet? Zo ja, op welke wijze bevordert u dit?

Ik vind niet dat particuliere en commerciële verhuurders verplicht moeten overgaan tot huurverlaging als de huur hoog is in relatie tot het inkomen. De verhuurders hebben ook hun financiële verplichtingen en hun investeringsopgave in nieuwbouw en/of verduurzaming.
Maar om het voor verhuurders mogelijk te maken op verzoek van de huurder een tijdelijke huurkorting toe te kennen, is het wetsvoorstel Tijdelijke huurkorting (Kamerstuk 35 516) ingediend.

Vraag 4

Kunt u uiteenzetten aan welke voorwaarden mensen moeten voldoen om het recht op huurtoeslag te laten herleven indien zij later weer aan de inkomens- of vermogenstoets voldoen, maar de huur is gestegen boven de maximale norm?

Aanvragers die in de jaren voor de Raad van State-uitspraken hun verworven rechten op huurgrensoverschrijding verloren door een inkomens- en/of vermogensstijging kunnen hier vanaf 24 juli 2019 wel weer aanspraak op maken.
Huishoudens die in het verleden recht op huurtoeslag hadden, kunnen na huurgrensoverschrijding een «verworven recht» hebben en hun toeslag behouden. Huurders die een verworven recht hadden en dit zijn kwijtgeraakt door bijvoorbeeld een hoger inkomen, kunnen dit laten herleven. Uiteraard is dat alleen het geval als ook aan de overige voorwaarden voor huurtoeslag is voldaan, zoals voorwaarden ten aanzien van financiële draagkracht (inkomen en vermogen).

Vraag 5

Kunt u ingaan op de in de voetnoot vermelde casus1 en aangeven of deze persoon naar de huidige omstandigheden wel of geen (herleefd) recht op huurtoeslag heeft?

Verworven recht ontstaat wanneer door een huurverhoging de huur de liberalisatiegrens overschrijdt, maar de huurder de maand ervoor wel huurtoeslag ontving. De casus beschrijft dat de huur vanaf juli 2019 de liberalisatiegrens overschreed. De persoon ontving echter al sinds 2018 onterecht huurtoeslag omdat de inkomensgegevens niet tijdig waren aangepast. De persoon had dus geen recht op huurtoeslag in de maand voorafgaand aan de huurverhoging. Er is dus geen verworven recht ontstaan en ook geen sprake van herleefd recht op huurtoeslag.

Vraag 6

Welke interne instructies hanteert de Belastingdienst bij vragen over het herleefde recht op huurtoeslag?

De Belastingdienst hanteert de volgende interne instructie: «Als in het verleden een periode (de periode van onderbreking is onbeperkt) van geen recht is geweest nadat er recht was bij een rekenhuur boven de maximale huur grens (van toen) en daarna voor dezelfde woning nu weer een aanvraag is gedaan mag die niet worden afgewezen op een rekenhuur boven de maximale huur grens.»
Het geautomatiseerde systeem is zodanig aangepast dat het herleven van recht automatisch zal leiden tot het wederom toekennen van huurtoeslag. Wanneer automatische toekenning niet mogelijk is, bijvoorbeeld omdat de aanvrager aangeeft dat het verworven recht te lang geleden is ontstaan, kijkt de Belastingdienst/Toeslagen welke informatie in archieven aanwezig is. Alleen wanneer deze informatie ook niet beschikbaar is, moet de burger aantonen dat in het verleden sprake was van een verworven recht dat nu weer kan herleven.

Vraag 7

Vindt u het wenselijk dat commerciële verhuurders in schrijnende situaties meewerken aan huurverlaging om recht op huurtoeslag mogelijk te maken? Zo nee, waarom niet? Zo ja, welke maatregelen gaat u treffen?

Om het voor verhuurders – woningcorporaties, particuliere en commerciële verhuurders – mogelijk te maken op verzoek van de huurder een tijdelijke huurkorting toe te kennen, is het wetsvoorstel Tijdelijke huurkorting (Kamerstuk 35 516) ingediend. Door een tijdelijke huurkorting tot onder de maximale huurtoeslaggrens kan de huurder in aanmerking komen voor huurtoeslag. Om te voorkomen dat de verhuurder de huur na een korte huurkorting weer terugbrengt naar het oude niveau en de blijvende betaalbaarheid eenzijdig ten laste van de huurtoeslag komt, kan de verhuurder de huur na een tijdelijke huurkorting tot onder de maximale huurtoeslaggrens (2020: € 737,140) verhogen tot maximaal de maximale huurtoeslaggrens. Hiermee komt de blijvende betaalbaarheid gedeeltelijk ook ten laste van de verhuurder en wordt de misbruikgevoeligheid van de tijdelijke huurkorting beperkt.

Vraag 8

Bent u van mening dat de huurtoeslag een hardheidsclausule zou moeten bevatten om in schrijnende situaties op wettelijke basis mensen alsnog tegemoet te kunnen komen? Zo nee, waarom niet?

Sinds 7 juli 2020 is een nieuwe hardheidsclausule in de Awir opgenomen. Deze geldt voor alle toeslagen, dus ook de huurtoeslag.

Vraag 1

Kent u het bericht «Ook radiatoren onder toezicht»?1

Ja.

Vraag 2

Is het waar dat huiseigenaren bij vernieuwing of verandering van de warmteopwekker (zoals CV-ketel of warmtepomp) in huis verplicht zijn alle radiatoren waterzijdig te laten inregelen? Zo ja, wat houdt deze verplichting in? Zijn hier uitzonderingen op?

De herziene Europese Energy Performance of Buildings Directive (EPBD III) ziet erop toe dat verwarmingsinstallaties van woningen goed waterzijdig ingeregeld worden bij de vervanging van de Cv-ketel (of een andere warmteopwekker) of vernieuwing van de radiatoren. Dit zijn logische momenten om waterzijdig in te regelen, omdat huiseigenaren dan investeren in de verwarmingsinstallatie. Waterzijdig inregelen zorgt ervoor dat het warme water op een goede manier over de radiatoren wordt verdeeld. Hiermee wordt het warmtecomfort verhoogd en kan een energiebesparing van minimaal 10% worden gerealiseerd.
Woningen waarbij het technisch onmogelijk is om waterzijdig in te regelen, zijn uitgezonderd van de verplichting. Vaak gaat het om oudere woningen waar geen temperatuurregeling mogelijk is per radiator, en waar dit ook niet gerealiseerd hoeft te worden op basis van de verplichting voor temperatuurregeling per ruimte (zie het antwoord op vraag 3).
Ook woningen waarbij de installatie al waterzijdig ingeregeld is, zijn uitgezonderd van de verplichting. De installateur kan ter plaatse nagaan of de woning voldoet aan de uitzonderingsgronden.
Bij de invoering van de EPBDIII is nadrukkelijk rekening gehouden met de kosteneffectiviteit van verplichtingen. De terugverdientijd voor waterzijdig inregelen is daarmee 3 à 4 jaar. Hierbij is rekening gehouden met een besparing van 10% op het totale energieverbruik. Bovendien stimuleert de overheid deze maatregel in financiële zin. Via de Subsidie Energiebesparing Eigen Huis (SEEH) kunnen huiseigenaren profiteren van een subsidie van € 90. Het bedrag is gebaseerd op 30% van de geschatte kosten van € 300. Na afloop van de Subsidie Energiebesparing Eigen Huis (SEEH) wordt waterzijdig inregelen gestimuleerd via de Regeling Reductie Energiegebruik (RRE).
Gelet op de voordelen van waterzijdig inregelen bij vervanging van de Cv-ketel (of een andere warmteopwekker) en vernieuwing van de radiatoren voor comfort en milieu en de mogelijkheden om deze eenmalige investering in relatief korte tijd via de besparing op de energierekening terug te verdienen, ben ik niet van mening dat huiseigenaren hiermee onnodig op hoge kosten worden gejaagd.

Vraag 3

Klopt het dat er naast de verplichting tot waterzijdig inregelen ook een verplichting is dat er temperatuurregeling in het huis aanwezig dient te zijn per ruimte of zone? Zo ja, wat houdt deze verplichting in? Zijn hier uitzonderingen op?

De EPBD III ziet erop toe dat er zelfregulerende apparatuur wordt aangebracht in aparte verblijfruimtes in woningen. Op elke radiator of vloerverwarming kan er bijvoorbeeld een thermostatische radiatorkraan worden geplaatst. Dit zorgt ervoor dat de verwarming automatisch uit gaat wanneer de gewenste temperatuur is bereikt. Ook kan de temperatuur in verschillende ruimtes makkelijk apart ingesteld en uitgeschakeld worden. Dit bespaart energie en verbetert het warmtecomfort in huis.
De verplichting geldt bij nieuwbouw en bij bestaande bouw bij vervanging van de Cv-ketel (of een andere warmteopwekker) of vernieuwing van de radiatoren. Bij bestaande bouw hoeft de zelfregulerende apparatuur alleen de ruimteverwarming aan te sturen en bij nieuwbouw de ruimteverwarming- en koeling. De kosten voor thermostatische radiatorkranen (op basis van € 20 per stuk bij zelfinstallatie) kunnen via een lagere energierekening doorgaans binnen zeven jaar worden terugverdiend.
De verplichting geldt niet voor huiseigenaren wanneer de kosten voor het aanbrengen van zelfregulerende apparatuur meer dan 20% bedragen van de kosten van de verwarmingsinstallatie. Dit is bijvoorbeeld het geval bij een woning
met 10 radiatoren waarbij een relatief goedkope Cv-ketel (ten bedrage van maximaal € 1.500) wordt vervangen en een installateur thermostatische radiatorkranen zou plaatsen (ten bedrage van meer dan € 300). Hier geldt de verplichting niet, want de kosten voor de thermostatische radiatorkranen zijn hoger dan 20% van de kosten van de verwarmingsinstallatie (Cv-ketel).

Vraag 4

Deelt u de mening dat dit niet de bedoeling was van «het Bouwbesluit 2012 en van enkele andere besluiten inzake EPBD III»?

Nee, deze mening deel ik niet.

Vraag 5

In hoeverre zijn huiseigenaren op de hoogte van deze verplichtingen? In hoeverre hebben huiseigenaren kennis van de mogelijkheden rondom het waterzijdig inregelen van radiatoren dan wel temperatuurregeling per ruimte of zone? Is er omrent deze punten duidelijke overheidscommunicatie geweest?

De Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO) heeft in het voorjaar een nieuwsbericht gepubliceerd over de verplichtingen die voortvloeien uit de EPBD III. Daarnaast zijn de RVO website en de RVO nieuwsbrief ingezet om huiseigenaren te informeren. Ook zijn de branchepartijen op de hoogte gesteld van de nieuwe verplichtingen in maart. Er is een FAQ aangeboden en een verzoek gedaan aan de brancheverenigingen om het nieuws te communiceren naar hun achterban.

Vraag 6

In hoeverre zijn installateurs op de hoogte van deze verplichtingen? Is er duidelijk richting de branchevereniging gecommuniceerd?

Zie antwoord vraag 5.

Vraag 7

Lopen huiseigenaren het risico dat zij met handhaving te maken krijgen als zij niet aan deze verplichtingen voldoen?

De gemeente is belast met de handhaving van het Bouwbesluit. Dat geldt ook voor deze verplichtingen. In eerste instantie handhaaft de gemeente naar aanleiding van klachten, zowel bij nieuwbouw als bestaande bouw. Op basis van klachten van bewoners en gebruikers van gebouwen kunnen gemeenten gericht controleren of voldaan is aan de eisen uit het Bouwbesluit.

Vraag 8

Is het waar dat het waterzijdig inregelen van radiatoren gemiddeld 400 – 500 euro kost (gebaseerd op 10 radiatoren)?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 9

Klopt het dat de kosten voor de temperatuurregeling per ruimte of zone tot ruim 1.000 euro kunnen oplopen (gebaseerd op 10 radiatoren)?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 10

Is er na afloop van de SEEH-subsidie nog subsidie mogelijk voor het waterzijdig inregelen van radiatoren? Zo nee, op welke manier worden huiseigenaren wel gestimuleerd?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 11

Wat is de terugverdientijd voor huiseigenaren? Deelt u de mening dat huiseigenaren hiermee onnodig op hoge kosten worden gejaagd?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 12

Welke oplossing ziet u om de ontstane onduidelijkheid weg te nemen en om te voorkomen dat huiseigenaren op hoge kosten worden gejaagd?

Zoals bij de beantwoording van de vragen 5 en 6 aangegeven, kan RVO worden benaderd voor vragen over deze nieuwe verplichting. Ik ga ervanuit dat door de FAQ, de kennisbank en het klantcontactcentrum eventuele onduidelijkheden kunnen worden weggenomen. De beschikbare informatie wordt voortdurend aangevuld aan de hand van de gestelde vragen.

Vraag 13

Kunt u deze vragen beantwoorden vóór het AO Klimaatakkoord gebouwde omgeving?

Het is helaas niet gelukt om deze vragen te beantwoorden voor het genoemde AO.

Vraag 1

Bent u bekend met de mogelijkheid tot het verkrijgen van een lagere hypotheekrente wanneer de WOZ-waarde van een woonruimte stijgt?

Ja.

Vraag 2

Kunt u aangeven in hoeverre mensen recht hebben op een lagere rente op hun hypotheek wanneer de WOZ-waarde van de onderliggende woonruimte toeneemt?

De loan-to-value (LTV) is een indicator van het kredietrisico dat de hypotheekverstrekker loopt ten aanzien van de klant. Dit is het risico op een restschuld bij een (gedwongen) verkoop van de woning. Hypotheekverstrekkers hanteren een risico-opslag op de hypotheekrente die afhankelijk is van de hoogte van de lening ten opzichte van de waarde van het onderpand. Deze risico-opslag is hoger als de LTV-ratio hoger is. Voor hypotheken met een Nationale Hypotheekgarantie (NHG) wordt vrijwel nooit een risico-opslag berekend. Doordat de NHG het restschuldrisico afdekt bij life events, zijn de risico’s voor de hypotheekverstrekker beperkt.
Aflossingen op de hypotheek of een stijgende woningwaarde leiden tot een lagere LTV-ratio en dus tot een lager risico voor de hypotheekverstrekker. Het hangt af van de situatie welke rechten dit geeft op een lagere rente. Op het moment van een renteherziening aan het einde van een rentevastperiode moet de hypotheekverstrekker het renteaanbod baseren op het risicoprofiel van de klant en hier alle bij de hypotheekverstrekker bekende informatie in meenemen (ook wanneer dit bijvoorbeeld een gedaalde of gestegen woningwaarde betreft). Dit kan dus leiden tot een verlaging van de risico-opslag waardoor de hypotheekrente daalt. Ook gedurende de rentevastperiode kan een lagere LTV-ratio hypotheekverstrekkers aanleiding geven om de risico-opslag te verlagen. Bij tussentijdse (extra) aflossingen op de hypotheek wordt door veel hypotheekverstrekkers de risico-opslag automatisch aangepast. Bij specifiek een hogere woningwaarde gedurende de rentevastperiode is het aan de consument om dit bewijs te leveren. Dit kan, afhankelijk van de voorwaarden van de hypotheekverstrekker, met een taxatierapport, modelmatige waardering of meest recente WOZ-beschikking1.

Vraag 3

Vindt u het wenselijk dat aanbieders van hypotheken hun klanten niet altijd actief informeren over de mogelijkheid om een lagere hypotheekrente te krijgen?

Een klant gaat bij het afsluiten van een hypotheek een langdurige financiële verplichting aan. Ik vind het belangrijk dat hypotheekaanbieders ook gedurende de looptijd van de hypotheek het klantbelang centraal blijven stellen. Dit houdt ook in dat hypotheekverstrekkers klanten informeren over de mogelijkheden die er zijn om een lagere hypotheekrente te krijgen. De Autoriteit Financiële Markten (AFM) heeft in 2018 onderzoek gedaan naar de wijze waarop hypotheekverstrekkers omgaan met risico-opslagen in het rentetarief2. De AFM heeft onder meer onderzocht of aanbieders de risico-opslag gedurende de rentevastperiode aanpassen wanneer de schuldpositie van een klant wijzigt door aflossingen. Ook heeft de AFM gekeken naar de informatieverstrekking over risico-opslagen. De AFM constateerde destijds dat aanbieders onvoldoende in het belang van de klant handelden in de vaststelling van de risico-opslagen en de informatieverstrekking hierover. De meeste hypotheekaanbieders hebben destijds toegezegd verbeteringen door te voeren in het vaststellen van de risico-opslagen en de informatievoorziening. De AFM constateert nu dat de afgelopen jaren verscheidene hypotheekverstrekkers verbeteringen hebben laten zien in het vaststellen van risico-opslagen en in de informatievoorziening.

Vraag 4

Deelt u de mening dat mensen moeten kunnen meeprofiteren van een lagere hypotheekrente?

Ja, ik vind het belangrijk dat consumenten kunnen profiteren van de mogelijkheden om in aanmerking te komen voor een lagere hypotheekrente, bijvoorbeeld door een verlaging van de risico-opslag. Hierbij vind ik het wenselijk dat hypotheekverstrekkers binnen de rentevastperiode de rente automatisch verlagen wanneer de schuld afneemt. Een automatische aanpassing gerelateerd aan de woningwaarde van de consument is niet per definitie wenselijk voor de consument, bijvoorbeeld bij een daling van de woningwaarde of wanneer de consument kapitaal opbouwt voor de aflossing van de eigenwoningschuld in een (bank)spaarproduct. Naast het verlagen van de risico-opslag kunnen consumenten ook op andere manieren profiteren van de lage rente, door bijvoorbeeld hun hypotheek over te sluiten of door rentemiddeling.

Vraag 5

Bent u bereid om aanbieders van hypotheken erop te wijzen hun klanten actief te informeren wanneer zij in aanmerking komen van een lagere hypotheekrente? Zo nee, waarom niet?

Ik vind het wenselijk dat hypotheekverstrekkers binnen de rentevastperiode de rente actief verlagen wanneer de schuld afneemt. Daarnaast vind ik het belangrijk dat klanten ook actief worden geïnformeerd door hun aanbieders over de mogelijkheden die er zijn om een lagere rente te krijgen, bijvoorbeeld bij stijging van de woningwaarde. De AFM houdt toezicht op deze aanbieders, en hoe zij hun klanten behandelen. Vorig jaar heb ik tijdens het Platform hypotheken ook met de sector, zowel aanbieders als adviseurs, gesproken over de wijze waarop de mogelijkheden om te profiteren van de lage rente onder de aandacht van consumenten gebracht kunnen worden3. Uit dit gesprek volgde dat het niet altijd eenvoudig is om klanten te activeren. Om dit te bevorderen kunnen verschillende partijen een rol pakken. Aanbieders hebben aangegeven te adverteren met de mogelijkheden om de maandlasten te verlagen. Door hypotheekadviseurs wordt aangegeven dat zij hier een belangrijke rol kunnen spelen, omdat zij met een klant de bestaande opties kunnen verkennen. Ook partijen zoals de Consumentenbond en de Vereniging Eigen Huis kunnen door communicatie over deze mogelijkheden bijdragen aan de activatie van woningeigenaren.