Vraag 1

Kent u de zorgen van de Veengroep uit Siddeburen?

Ja.

Vraag 2

Herkent u dat er op tal van terreinen enorme vertragingen zijn en beloftes niet worden nagekomen?

De schadeafhandeling en de versterkingsoperatie waren jarenlang in handen van NAM. Onvoldoende voortgang in beide operaties was één van de redenen waarom het Rijk heeft besloten deze operaties van NAM over te nemen. Voor schadeafhandeling geldt dat er een versnelling heeft plaatsgevonden, inmiddels komen er rond de 1.000 schademeldingen per week binnen bij het IMG en wordt 71% procent van de meldingen binnen een half jaar afgehandeld. Naast de afhandeling van deze fysieke schade heeft het IMG ook voort gemaakt met de andere vormen van schade zoals schade door waardedaling. Voor de versterkingsoperatie geldt dat er belangrijke afspraken zijn gemaakt, maar er ook nog veel moet gebeuren om de belofte van duidelijkheid en perspectief van bewoners volledig in te lossen. Voor de aanleg van glasvezel in Siddeburen geldt dat de operatie langer duurt dan vooraf aan bewoners gecommuniceerd. Rodin Broadband Groningen BV (hierna Rodin), het bedrijf dat werkt aan dit project, heeft laten weten via de regionale media dat de bewoners in het buitengebied van Siddeburen nog dit jaar worden aangesloten.

Vraag 3

Snapt u dat bij bewoners de moed steeds verder in de schoenen zakt? Waarom heeft u het zover laten komen?

De problematiek in Groningen kan van bewoners veel vragen, dit wordt ook geconstateerd in het laatste rapport van Gronings Perspectief. Het kabinet neemt deze zorgen serieus. Ik hecht er echter ook aan om te benadrukken dat er ook enkele lichtpuntjes zichtbaar zijn, bijvoorbeeld op het gebied van schadeafhandeling: bewoners die schade melden bij het IMG hebben na deze ervaring meer vertrouwen in de instanties in Groningen en de doorlooptijd van een schademelding is de afgelopen periode enorm afgenomen, inmiddels wordt ruim 71% van de schademeldingen binnen zes maanden afgehandeld. Dit sluit aan bij de positieve beoordeling die schademelders het IMG na afloop geven, gemiddeld een 7.9. Daarnaast is er met het bestuurlijk akkoord financiële ruimte gemaakt voor de noodzakelijke verbeteringen. Dit ziet onder andere toe op de mogelijkheid om kwetsbare bewoners meer te helpen. Er is budget vrijgemaakt voor sociale en emotionele ondersteuning en is er een budget van 50 mln. beschikbaar gesteld om schrijnende situaties snel aan te kunnen pakken.

Vraag 4

Wat gaat u eraan doen om te voorkomen dat mensen schades niet meer melden en de problemen domweg negeren (met als risico dat deze alleen maar groter worden)?

Het is bekend dat de schadeafhandeling onder de NAM niet goed verliep en dat dat sporen heeft achtergelaten in het vertrouwen van Groningers met schade. Dat is mede de reden dat de schadeafhandeling in handen van de overheid is gekomen. Met de oprichting van het IMG is de schadeafhandeling verbeterd en versneld. Een stuwmeer aan meldingen is weggewerkt, langlopende complexe schades worden afgehandeld en het reguliere proces is zodanig ingericht dat het sneller en soepeler gaat. Dit werpt inmiddels zijn vruchten af: schademelders beoordelen het IMG gemiddeld met een 7.9. Dat neemt niet weg dat er bewoners blijven die schades wellicht niet (meer) melden. Om deze groep alsnog zo veel mogelijk te bereiken heeft het IMG maatregelen doorgevoerd, zoals het instellen van mobiele steunpunten. Om signalen vroegtijdig te signaleren is het IMG bovendien doorlopend in gesprek met de maatschappelijke organisaties, vangnetten (Stut & Steun, Commissie Bijzondere Situaties) en regionale overheden.

Vraag 5

Klopt het dat de beloofde glasvezelaanleg jaren vertraging heeft opgelopen?

Het klopt inderdaad dat de aanleg van snel internet naar de circa 14.000 zogenaamde «witte adressen»1 in de dunbevolkte gebieden van de provincie Groningen binnen het project «Snel Internet Groningen» vertraging heeft opgelopen. Het project komt voort uit de gelijknamige subsidieregeling, waarvoor in 2017 door de provincie Groningen een tender was uitgeschreven. Voor de regeling hebben de provincie Groningen, de Nationaal Coördinator Groningen en de Economic Board Groningen samen 40 miljoen euro beschikbaar gesteld (30 miljoen lening en 10 miljoen subsidie). In de regeling waren diverse voorwaarden opgenomen, waaronder de eis dat alleen «witte adressen» deel uitmaken van het project en de gemeenten in het aardbevingsgebied als eerste van snel internet moesten worden voorzien. Verder moest het project binnen twee jaar worden voltooid. De tender is destijds gewonnen door het bedrijf Rodin. De aanpak van Rodin is erop gericht om de adressen in het buitengebied te voorzien van snel internet via glasvezel of een draadloze verbinding.
Aanvankelijk had de aanleg in 2019 moeten zijn afgerond, maar door diverse oorzaken heeft de aanleg vertraging opgelopen. Rodin heeft inmiddels via de regionale media laten weten dat de bewoners in het buitengebied van Siddeburen nog dit jaar worden aangesloten en er momenteel met man en macht aan wordt gewerkt om dat te realiseren2. Ook geeft het bedrijf aan contact te hebben met de doelgroep in het gebied. Volgens de planning op de website van Rodin moet het snelle internet in mei van dit jaar in Siddeburen, maar ook in de rest van de gemeenten in het Groningse aardbevingsgebied, zijn aangelegd3. De provincie Groningen heeft regelmatig contact met Rodin over de voortgang van het project.
Overigens zijn er in de afgelopen jaren ook andere partijen in de provincie Groningen actief geworden met de aanleg van snel internet (via glasvezel) in de buitengebieden van de provincie, waardoor bepaalde gebieden inmiddels zijn of worden voorzien van snel internet door deze partijen.

Vraag 6

Wat is de oorzaak van die vertraging?

De provincie Groningen heeft laten weten dat de vertraging onder meer is veroorzaakt door krapte op de aanneemmarkt als gevolg van sterk gewijzigde marktomstandigheden. Aanvankelijk was Rodin van plan om grote aannemers te contracteren voor de aanleg van het snelle internet in de provincie Groningen. Echter, omdat meer in het algemeen grote marktpartijen weer volop zijn gaan investeren in de aanleg van glasvezel en daarbij gebruik maken van deze grote aannemers, ontstond er een tekort aan grote aannemers om te voorzien in de aanlegcapaciteit. Daarop heeft Rodin besloten het project uit te laten voeren door regionale aannemers die ieder een deel van de werkzaamheden uitvoeren. Dit heeft extra tijd gekost. Daarnaast heeft ook Covid-19 een vertragend effect gehad op de aanlegwerkzaamheden, onder meer als gevolg van beperkingen bij aansluitwerkzaamheden in woningen en de toegenomen complexiteit bij het op afstand doorlopen van een vergunningstraject met gemeenten. Voorgenoemde ontwikkelingen hebben ervoor gezorgd dat de aanleg van snel internet minder snel is gegaan dan verwacht en ook minder snel dan in een eerdere fase door betrokken organisaties is gecommuniceerd.

Vraag 7

Vindt u niet dat bewoners in Groningen, en zeker die bewoners die in het aardbevingsgebied wonen, snel moeten profiteren van de economische stimuleringsmaatregelen, zoals de aanleg van snel internet? Waarom gebeurde dat nog niet? Dit duurt zo toch eindeloos en schaadt het vertrouwen?

Ik ben het eens met de stelling dat Groningers snel moeten profiteren van de economische stimuleringsmaatregelen. Voor een herstel van vertrouwen is het belangrijk dat dit zo spoedig mogelijk gebeurt.

Vraag 1

Kent u het bericht «Kosten nieuwbouw stijgen met 16 procent door BENG-eisen»?1

Ja.

Vraag 2

Hoe verklaart u de, ook als gevolg van het aardgasvrij bouwen, kostenstijging van 16 procent?

Er is bij nieuwbouw geen sprake van 16 procent kostenstijging door BENG-eisen. Cobouw heeft dit dan ook al snel gerectificeerd2. Volgens het door Cobouw geciteerde BDB (het kenniscentrum dat Arcadis adviseert) -rapport is de verwachte aan BENG-eisen gerelateerde kostenstijging geen 16%, maar 4–8%. Dit is door BDB op basis van referentieprojecten als prognose berekend. Volgens de geïnterviewden in hetzelfde Cobouw-artikel van 9 februari 2021, is in de praktijk – dus niet op basis van referentieprojecten – vooralsnog maximaal 3% van de kostenstijging BENG-eisen gerelateerd.
De overige kosten zouden volgens BDB aan de Wet VET (Wet Voortgang Energietransitie) gerelateerd zijn. Deze wijziging is per 1 juli 2018 ingegaan en regelt dat de aansluitplicht voor aardgas vervalt. Deze wet valt onder de verantwoordelijkheid van de Minister van Economische Zaken en Klimaat.

Vraag 3

Is het waar dat de bouwkosten door Arcadis binnen een jaar fors omhoog zijn bijgesteld? Wat was de verwachte kostenstijging voor verschillende gebouwtypes op basis van de kostenoptimalisatiestudie?

Nee, dat is niet waar. De bijstelling van BDB wordt veroorzaakt doordat door BDB nu de kosten voor aardgasvrij bouwen integraal zijn meegenomen. Deze waren in het eerste rapport niet meegenomen. Zonder het aardgasvrij bouwen wordt, om aan de BENG-eisen te voldoen, nog steeds door BDB eenzelfde kostenstijging van 4–8% verwacht. De verwachte bouwkosten zijn dus niet omhoog bijgesteld. Zie ook mijn antwoord op vraag 2.
Wat de verwachte kostenstijging voor verschillende gebouwtypes op basis van de kostenoptimalisatiestudie betreft het volgende: in de brief die ik uw Kamer op 11 juni 2019 stuurde3 heb ik o.a. toegelicht dat er voorafgaand aan de introductie van de BENG-eisen een Kostenoptimaliteitsstudie (KOS) is gedaan De KOS is uitgevoerd om richting te geven aan de hoogte van de BENG-eisen voor alle gebouwen in Nederland. Doelstelling daarbij is om zoveel mogelijk energie te besparen tegen zo weinig mogelijk kosten.
Deze KOS systematiek is door Europese Unie voorgeschreven, op basis van de gedachte van de Trias Energetica en Total Cost of Ownership (over de gehele economische levensduur, dus inclusief gebruiksfase). Op basis van de KOS zijn de eisen op een kosten optimaal niveau vastgesteld.
Voor de verwachte initiële bouwkostenstijging voor verschillende gebouwtypes verwijs ik naar het onderzoek «Effectmeting wijzigingen Bouwbesluit en Regeling Bouwbesluit» dat SIRA Consulting in opdracht van BZK heeft gemaakt4.
In tabel 1 van dit rapport worden per referentiewoning de meerkosten genoemd. Deze lopen uiteen, afhankelijk van de gekozen oplossingen. Circa 1/3 van deze meerkosten is volgens dit SIRA-rapport BENG-Eisen gerelateerd, de overige meerkosten zijn Wet Vet gerelateerd.
Net als voor de kosten die aan de Wet VET gerelateerd zijn, geldt ook voor de kosten die BENG-gerelateerd zijn dat het weliswaar om hogere initiële kosten gaat, maar dat exploitatiekosten (in de vorm van maandlasten) lager zullen zijn. Een energiezuinige woning en een woning die deels zelf energie opwekt, levert een lagere energierekening op.

Vraag 4

Hoe ziet u de kostenstijging van 16 procent in samenhang met de benchmark van AEDES die stelt dat de kosten onder de BENG-eisen voor woningen die op een warmtenet worden aangesloten juist lager zijn dan woningen die op aardgas worden aangesloten? Kunt u een overzicht naar de Kamer sturen welk percentage nieuwbouwwoningen welke aansluiting heeft (aardgas, warmtenet, warmtepomp etc) en dit uitsplitsen per type woning?

Zoals ik in mijn antwoorden bij de vraag 2 aangaf, is er geen sprake van 16% kostenstijging door de invoering van de BENG-eisen.
In onderstaande tabel treft u de door u gevraagde verdeling aan. Deze cijfers zijn gebaseerd op 67.850 energieprestatieberekeningen, welke zijn ingevoerd in Bouwtrend 2020 «Op vergunningsaanvraag indienmoment». Bouwtrend houdt niet bij of woningen daadwerkelijk worden gerealiseerd.
In 18,4% van de gevallen is er sprake van «externe warmtelevering». Omdat deze woningen zelf geen warmte hoeven op te wekken is het gevolg dat dit minder bouwkosten met zich meebrengt.

Vraag 5

Kunt u een overzicht naar de Kamer sturen van de verwachte kostenstijging als gevolg van het overstappen van de EPC-eis van 0,4 naar de BENG-eisen en dit uitsplitsen per type woning? Hoe was uw inschatting vorig jaar en hoe is uw inschatting dit jaar?

Voor de verwachte bouwkostenstijging voor verschillende gebouwtypes verwijs ik u naar het eerdergenoemde SIRA-Rapport (zie mijn antwoord op vraag 3) waar in tabel 1 per referentiewoning aan BENG-eisen gerelateerde meerkosten worden genoemd. Het is te verwachten dat de kosten op de langere termijn zullen dalen, waardoor de meerkosten op termijn afnemen. De meerkosten die in dit rapport zijn berekend, kunnen dan ook beschouwd worden als een «worst-case»-scenario. Sommige eerste praktijkervaringen komen inmiddels lager uit.

Vraag 6

Kunt u een overzicht sturen van andere (verscherpte) eisen die er aan komen die kostenstijging zijn, ook in samenhang met de BENG-eisen, zoals de MPG-eis en laadpalen-eis? Kunt u per eis de verwachte kostenstijging aangeven en dit uitsplitsen per type woning?

Hieronder treft u wat nieuwbouwwoningen betreft de gevraagde informatie aan.
Wat de MPG-eis (MPG staat voor Milieuprestatie Gebouwen) betreft is in het kader van de wettelijke procedure onderzoek uitgevoerd naar de lasteneffecten van deze maatregel5. De conclusie van dit onderzoek is dat de extra kosten van deze aanscherping van de milieuprestatie eis tot 0,8 beperkt zijn tot niet-materiële kosten in het bouwproces en incidentele kosten om kennis te nemen van de maatregel. De niet-materiële kosten zijn geschat op maximaal 0,1 miljoen euro per jaar voor de gehele jaarlijkse bouwproductie; de incidentele kosten voor bedrijven zijn geschat op eenmalig 1,2 miljoen euro op het moment van invoering van de maatregel. Deze kosten zijn dermate laag dat zij niet zullen leiden tot een merkbare kostenverhoging in de bouw. De aanscherping leidt niet tot duurdere bouwmaterialen en -producten. De niet-materiële en incidentele kosten zijn niet verschillend per woningtype. Bij de berekeningen die zijn uitgevoerd om inzicht te krijgen in de mogelijkheden voor een scherpere eis, is uitgegaan van aardgasvrije woningen, gebouwd conform BENG-eisen6. Uit de berekeningen is gebleken dat het mogelijk is om met nu al beschikbare technieken woningen met een scherpere milieuprestatie dan de huidige milieuprestatie-eis te bouwen die tevens voldoen aan de BENG-eisen.
Wat de laadpalen-eis betreft, geldt dat voor eigenaren van gebouwen vanaf 10 maart 2020 in het Bouwbesluit 2012, voor nieuwbouw of een ingrijpende renovatie, de volgende verplichtingen gelden als het gaat om laadinfrastructuur voor elektrisch vervoer op privaat terrein7:
Deze laatste verplichting geldt overigens pas vanaf 2025.
De kosten hiervan bedragen tussen de € 64,– tot € 118,– per lege buis en € 2.000,– tot € 3.000,–- per oplaadpunt8.
Voor de volledigheid wijs ik erop dat er dit jaar nog een eis volgt voor een minimale hoeveelheid hernieuwbare energie bij ingrijpende renovatie. De noodzaak om deze eis in te voeren, vloeit voort uit de herziene Europese richtlijn voor hernieuwbare energie9, hierna REDII. De REDII bevat een verplichting voor lidstaten om een hoeveelheid hernieuwbare energie voor te schrijven bij nieuwbouw en ingrijpende renovatie. Voor een deel is deze verplichting al geïmplementeerd. Voor nieuwbouw geldt namelijk vanaf 1 januari 2021 een eis voor de minimum hoeveelheid hernieuwbare energie via het Besluit BENG. Voor ingrijpende renovatie is er op dit moment nog geen eis in de regelgeving opgenomen. Hiervoor volgt nog een wijzigingsvoorstel dat nog aan de Tweede Kamer zal worden voorgelegd. Op dat moment zal worden ingegaan op de financiële effecten van deze nieuwe eis.

Vraag 7

Hoe hebben de bouwkosten zich sinds 2017 ontwikkeld? Klopt het dat er ten tijde van een oplopend woningtekort sprake is van eveneens oplopende bouwkosten?

Het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) houdt dit overzicht bij10. Hieruit blijkt dat er inderdaad sprake is van oplopende bouwkosten, vanaf 2017 tot eind 2020 totaal ca. 7,5%. Een groot gedeelte van deze kostenstijging wordt door marktomstandigheden bepaald. In het CBS-overzicht is onder andere aangegeven dat de looncomponent ca. 8,5% is gestegen en de materiaal component ca. 5,3%.

Vraag 8

Wat zijn de oorzaken van de kostenstijgingen in de bouw sinds 2017?

De kostenstijgingen kunnen op hoofdlijnen worden verklaard door stijgende kosten voor bouwmaterialen, arbeid en nieuwe wettelijke eisen.
De werkelijke kostenstijging als gevolg van de «Wet VET» en de invoering van de BENG-eisen, is op dit moment nog niet bekend, anders dan de prognose kostenstijging die BDB en SIRI Consulting laten zien. Als we echter kijken naar trend van kostenstijgingen die CBS in de jaren voorafgaand aan 2017 laat zien, zien we na 2017 geen afwijkende trend.

Vraag 9

Hoe ziet u al deze kostenstijgingen in het licht van de fors stijgende woningprijzen de afgelopen jaren? Deelt u de mening dat deze kostenstijgingen zoveel mogelijk beperkt moeten worden?

In zijn algemeenheid deel ik de mening dat de kostenstijging zoveel mogelijk beperkt moeten worden. Een groot gedeelte van de kostenstijgingen wordt echter door de marktomstandigheden bepaald. Zo zien we o.a. de afgelopen jaren dat bouwmaterialen in prijs stijgen, lonen stijgen en dat aannemers nu met hogere marges rekenen, daar waar dit gedurende de bouwcrisis niet het geval was.
Kosten die uit wettelijke eisen voortvloeien volgen uit politieke en maatschappelijke doelstellingen, zowel op Europees als Nationaal niveau, waarbij binnen deze kaders de regelgeving zo kosten optimaal mogelijk wordt geïmplementeerd. Initiële kosten zijn daarbij in sommige gevallen onontkoombaar hoger, waar vervolgens lagere exploitatiekosten, in de vorm van lagere maandlasten, tegenover staan.

Vraag 10

Hoe bent u van plan te voorkomen dat de huizenprijzen nog meer stijgen door oplopende bouwkosten? Bent u bereid aanscherpingen van bestaande eisen te heroverwegen om te voorkomen dat de bouwkosten nog verder stijgen? Zo nee, waarom niet?

Zoals ik bij het antwoord op de vorige vraag heb aangegeven, worden oplopende bouwkosten voor een groot deel door marktomstandigheden bepaald. Ik heb daar geen invloed op. Voor zover bouwkosten uit wettelijke eisen voortvloeien, worden deze eisen binnen de gegeven politieke kaders zo kosten optimaal mogelijk vormgegeven. Het kosten optimale niveau wordt daarbij gedefinieerd als het prestatieniveau dat gedurende de geraamde economische levensduur de laagste kosten met zich meebrengt. Initiële kosten zijn daarbij in sommige gevallen onontkoombaar hoger, waar vervolgens lagere exploitatiekosten, in de vorm van lagere maandlasten, tegenover staan.
Verder werk ik samen met de ontwerp-, bouw- en technieksector aan kostenreductie en innovatie.11 Dit doe ik bijvoorbeeld door onderzoek en ontwikkeling op het gebied van industrialisering (o.a. prefab), standaardisering en digitalisering te stimuleren. Deze samenwerking met de sector vindt plaats via bijvoorbeeld de Bouwagenda, het missie gedreven innovatiebeleid en bijbehorende innovatie- en subsidieregelingen.

Vraag 11

Deelt u de mening dat gezien het grote woningtekort en de hoge huizenprijzen het beleid erop gericht moet zijn om de bouwkosten te verlagen en zo de woningbouw te vergroten? Welke maatregelen neemt u hiervoor?

Ik deel uw mening dat de Nederlandse woningmarkt een grote krapte kent en dat de vraag naar woningen sterk is toegenomen, terwijl de bouw van woningen is achtergebleven. Ik vind het belangrijk dat iedereen in Nederland prettig kan wonen. Prettig wonen betekent dat er genoeg woningen zijn voor elke portemonnee en elke levensfase. Woningen die qua grootte, prijs, locatie en omgeving aansluiten op de woonwensen. Het Rijk helpt en stimuleert provincies, gemeenten, woningcorporaties en ontwikkelaars met verschillende instrumenten om de woningbouw te versnellen. We zetten hiertoe beleidsprogramma’s in zoals «Woningbouwimpuls» en «Versnellen Woningbouw». Wat het verlagen van de bouwkosten betreft, verwijs ik naar mijn antwoord op vraag 10.

Vraag 1

In hoeverre heeft u cijfers over het aandeel bezichtigingen dat fysiek plaatsvindt tegenover digitale bezichtigingen ten tijde van corona?

Dergelijke cijfers zijn mij niet bekend. Uit gesprekken die ik met brancheverenigingen en Vereniging Eigen Huis heb gevoerd, is mij bovendien duidelijk geworden dat digitale bezichtigingen niet als alternatief voor fysieke bezichtigingen moeten worden gezien, maar als een manier om het aantal fysieke bezichtigingen te beperken.
Met een digitale bezichtiging kan een potentiële koper eerder in het proces een afweging maken over hoe interessant een woning werkelijk is. Door vervolgens alleen fysiek te bezichtigen als je écht geïnteresseerd bent, kan het aantal fysieke bezichtigingen beperkt blijven. Hoe beter deze digitale bezichtiging wordt vormgegeven, hoe beter een koper deze afweging kan maken. Ik moedig de ontwikkeling van digitaal bezichtigen, bijvoorbeeld met behulp van Virtual Reality, daarom van harte aan.

Vraag 2

Worden ten tijde van de coronapandemie digitale bezichtigingen zo veel mogelijk gestimuleerd? Zo ja, op welke manier?

Zoals hierboven aangegeven wordt digitaal bezichtigen met name gebruikt om het aantal fysieke bezichtigingen te beperken. Digitale bezichtiging is geen alternatief voor fysieke bezichtiging. Het kopen van een huis is een grote financiële beslissing. Ik vind het daarom erg belangrijk dat potentiële kopers een goed beeld en gevoel krijgen bij een woning. Tegelijkertijd geldt voor kopers een onderzoeksplicht, waarbij wordt gekeken naar de staat van onderhoud van de woning. Een digitale bezichtiging is meestal niet toereikend om deze onderzoeksplicht goed in te kunnen vullen. Een koper dient daarom in staat gesteld te worden om de woning fysiek te bezichtigen voordat hij/zij het koopcontract tekent.

Vraag 3

Bestaan er – naast de door de brancheverenigingen opgestelde protocollen – nog andere voorschriften voor het fysiek bezichtigen van woningen gedurende de coronacrisis?

De brancheverenigingen hebben, naar aanleiding van de aangescherpte coronamaatregelen, op 20 januari jl. hun afspraken over het verantwoord organiseren van bezichtigingen geactualiseerd. Onderdeel van die afspraken is bijvoorbeeld dat er slechts twee personen per keer kunnen bezichtigen. Er vinden daarom op dit moment geen open huizendagen plaats waarbij meerdere potentiële kopers tegelijk in de woning aanwezig zijn. Daarnaast dienen er onder andere mondkapjes gedragen te worden en worden er geen handen geschud.
Naast deze afspraken communiceren de verenigingen ook naar potentiële kopers en aankoopmakelaars welke verantwoordelijkheid zij kunnen nemen. Bijvoorbeeld door goed na te denken voordat je een bezichtiging aanvraagt, zo veel mogelijk gebruik te maken van digitale middelen en van tevoren al eens door de wijk van de potentiële woning te wandelen. De brancheverenigingen hebben bij mij benadrukt dat er continue aandacht en communicatie richting leden en potentiële kopers is over de gemaakte afspraken en verantwoordelijkheden.

Vraag 4

Deelt u de mening dat bij fysieke bezichtigingen tijdens de coronapandemie de maatregelen om de verspreiding van het virus tegen te gaan, leidend zouden moeten zijn?

Die mening deel ik. Tegelijkertijd vind ik het belangrijk dat de koopwoningmarkt niet tot stilstand komt. Dat zou problematische gevolgen kunnen hebben voor die mensen die net een woning hebben aangekocht en ineens hun oude woning niet meer zouden kunnen verkopen. Of mensen die hun oude woning net verkocht hebben, maar geen nieuwe woning kunnen kopen. In het ergste geval hebben deze mensen op zeker moment geen dak boven het hoofd. Zoals hierboven aangegeven zijn er door de brancheverenigingen duidelijke afspraken gemaakt over hoe fysieke bezichtigingen op een verantwoorde manier kunnen plaatsvinden en worden potentiële kopers en aankoopmakelaars opgeroepen een goede afweging te maken voordat een fysieke bezichtiging wordt aangevraagd.
Sommige makelaars helpen potentiële kopers daarnaast met het maken van deze afweging door het opsturen van een vragenlijst. Het doel van deze vragenlijst is om ten tijde van corona bij populaire woningen een onderscheid te kunnen maken tussen de minder serieuze en serieuze geïnteresseerden. Het is uitdrukkelijk niet de bedoeling dat deze vragenlijst onderdeel wordt van het standaard koopproces. In het kader van de AVG is het tevens belangrijk dat er niet onnodig veel informatie wordt opgevraagd. Daarnaast dient de beoordeling van de reacties op deze vragenlijsten zo objectief mogelijk plaats te vinden. De brancheverenigingen hebben aangegeven een conceptvragenlijst en beoordelingscriteria richting hun achterban te communiceren. Ik zal meekijken op de inhoud van deze vragenlijst en de beoordelingsmethode.

Vraag 5

Zijn er daarnaast op dit moment regels over het maximeren van het aantal fysieke bezichtigingen in verband met het tegengaan van mogelijke besmettingen?

De brancheverenigingen hebben afspraken gemaakt over de wijze waarop bezichtigingen kunnen plaatsvinden. Er zijn geen afspraken over het maximale aantal fysieke bezichtigingen.

Vraag 6

Herkent u signalen dat woningeigenaren nog steeds worden verzocht tijdens een bezichtiging hun woning tijdelijk te verlaten, en hoe wenselijk acht u dat tijdens de huidige lockdown?

Zoals hierboven aangegeven zorgen de makelaars ervoor dat het aantal fysieke bezichtigingen beperkt blijft. Wanneer fysieke bezichtigingen plaatsvinden is het verstandig dat er niet te veel mensen tegelijkertijd in de woning aanwezig zijn. Dat de woningeigenaren tijdens de bezichtigingen hun woning dienen te verlaten is ook in hun eigen belang. Daarbij proberen makelaars de bezichtigingen te clusteren zodat er zo min mogelijk extra reisbewegingen nodig zijn en waar mogelijk mee te denken met hun klanten over een verblijfplek in de tussentijd. In sommige gevallen stellen makelaarskantoren hun eigen (lege) kantoren beschikbaar aan verkopers tijdens de bezichtiging.

Vraag 7

Op welke manier ziet u erop toe dat de balans bewaakt blijft tussen enerzijds de mogelijkheden tot woningverkoop in deze periode en het zo veel mogelijk beperken van reisbewegingen en contactmomenten anderzijds?

Ik blijf nauw in gesprek met de brancheverenigingen en hun leden om ook tijdens de coronacrisis de verkoop van woningen op een verantwoorde manier door te laten gaan.

Vraag 8

Kunt u deze vragen één voor één beantwoorden?

Ja.

Vraag 1

Kent u het bericht «Kamerleden ontzet: Mahmoud (42) krijgt geen huurtoeslag meer omdat zijn baby’tje volgens Belastingdienst illegaal is»?1

Ja.

Vraag 2

Is het stopzetten van de huurtoeslag in de casus waar in vraag 1 naar verwezen wordt, door een inspecteur getoetst? Waarom wel/niet?

Ik kan niet ingaan op de specifieke omstandigheden van een individuele casus. Voor algemene informatie over de inzet van inspecteurs bij toeslagen verwijs ik u naar het antwoord op vraag 6.

Vraag 3

Is het stopzetten van de toeslag in de in vraag 1 genoemde casus inmiddels teniet gedaan? Zo nee, waarom niet? Bent u in dat geval van plan dit besluit zo spoedig mogelijk alsnog teniet te doen?

Ik kan niet ingaan op de specifieke omstandigheden van een individuele casus. Ik kan wel bevestigen dat de situatie naar tevredenheid van alle betrokkenen is opgelost.

Vraag 4

Bij hoeveel mensen is in 2020 de toeslag stopgezet omdat zij, door geboorte van een kind, een volgens de Belastingdienst illegale inwoner in hun huis hebben? Bij hoeveel mensen is in dat geval in 2020 de toeslag niet stopgezet? In hoeveel gevallen waar van stopzetting sprake was, is de stopzetting uiteindelijk teniet gedaan?

Een toeslag wordt niet stopgezet als gevolg van de geboorte van een kind. Een voorwaarde voor het ontvangen van huurtoeslag is dat alle leden van het huishouden beschikken over de Nederlandse nationaliteit, de nationaliteit van een andere EU-lidstaat of een geldige verblijfsvergunning of, in het geval van een medebewoner, tenminste een aanvraag hebben gedaan voor een verblijfsvergunning. Een kind dat geboren wordt bij statushouders beschikt niet automatisch over een verblijfstitel, de ouders moeten deze aanvragen. Zij ontvangen daarom binnen drie weken na de geboorte van hun kind een brief van de IND, waarin zij hierop gewezen worden. Deze brief wordt op dit moment aangepast, zodat ouders ook worden gewezen op de mogelijke gevolgen voor de huurtoeslag indien zij geen verblijfsvergunning aanvragen. Als de verblijfsaanvraag van de pasgeborene door de IND in behandeling is genomen, wordt de huurtoeslag opnieuw vastgesteld.
Dit betekent echter niet dat de huurtoeslag van statushouders direct na de geboorte van een kind wordt stopgezet. Wanneer de aanvraag om een verblijfsvergunning voor de pasgeborene uiterlijk drie maanden na de geboorte door de IND in behandeling genomen is, wordt de huurtoeslag automatisch opnieuw vastgesteld. Wanneer de ouders geen verblijfsvergunning aanvragen voor de pasgeborene, wordt de huurtoeslag vier maanden na de geboortedatum stopgezet. De huurtoeslag over deze periode wordt niet teruggevorderd. Ouders die bezwaar maken tegen deze stopzetting, maar nog geen verblijfsvergunning hebben aangevraagd voor de pasgeborene, worden door de Belastingdienst opnieuw gewezen op de noodzaak dit wel te doen. Nadat de aanvraag voor een verblijfsvergunning voor de pasgeborene door de IND in behandeling is genomen, wordt de huurtoeslag opnieuw vastgesteld (met terugwerkende kracht) op de geboortedatum van het kind. Eventueel gemiste huurtoeslag wordt dan nabetaald.

Vraag 5

Hoe hoog is de gemiddelde toeslagenschuld van ouders waarbij de toeslag stopgezet wordt, verdeeld over de verschillende soorten toeslagen, omdat hun kind bij geboorte nog geen legale verblijfsstatus heeft?

Het feit dat een kind bij de geboorte nog geen verblijfstatus heeft, is geen oorzaak van het ontstaan van toeslagschulden. Ik verwijs u naar het antwoord op vraag 4.

Vraag 6

In hoeveel van alle casussen waarnaar vraag 4 verwijst, is de beslissing over stopzetting automatisch genomen dan wel door een inspecteur getoetst? Hanteert de Belastingdienst op dit punt verschillende niveaus van zorgvuldigheid in de beoordeling van verschillende gevallen? Zo ja, waarom is hier sprake van?

Zoals aangegeven in het antwoord op vraag 4, is de geboorte van een kind geen reden de huurtoeslag stop te zetten. Gezien de massaliteit van de toeslagen, geldt in zijn algemeen dat niet iedere beslissing van Toeslagen op voorhand getoetst kan worden door een inspecteur. Ook gegevensuitwisseling tussen de IND en Toeslagen is een grotendeels geautomatiseerd proces. Dat geldt ook voor de termijn van vier maanden genoemd bij vraag 4. Overigens zou een inspecteur bij een eventueel ontbrekende verblijfstitel ook de genoemde termijn van vier maanden hanteren. In die zin is geen sprake van een verschil in zorgvuldigheid.

Vraag 7

Volgt het onomwonden en onherroepelijk uit de wet dat de Belastingdienst toeslagen van mensen direct moet stopzetten als een toeslagenontvanger een kind krijgt dat bij geboorte officieel nog geen legale verblijfsplaats heeft? Is er enige juridische ruimte om de wet specifiek op dit punt anders te interpreteren? Zo ja, welke beslissing heeft er toe geleid dat de wet op deze wijze geïnterpreteerd dient te worden? Kunnen de documenten die deze beslissing codificeren aan de Kamer toegezonden worden?

Dit volgt uit artikel 9 van de Algemene wet inkomensafhankelijke regelingen. Het derde lid van dit artikel schrijft voor dat indien de draagkracht van de medebewoner van belang is voor het recht op aanspraak of de hoogte van de tegemoetkoming, wat bij de huurtoeslag het geval is, geen aanspraak op een tegemoetkoming bestaat ingeval een medebewoner een vreemdeling is die niet rechtmatig verblijf houdt in de zin van artikel 8 van de Vreemdelingenwet 2000.
De Belastingdienst hanteert een periode van vier maanden om ouders in de gelegenheid te stellen een verblijfsvergunning te regelen. Mocht dat onverhoopt niet lukken, wordt de huurtoeslag na het verkrijgen van de verblijfsvergunning hersteld vanaf de geboortedatum van het kind. Ik verwijs u ook naar het antwoord op vraag 4.

Vraag 8

Hoeveel rechtszaken heeft de Belastingdienst over de jaren heen gevoerd tegen ouders over het stopzetten van toeslagen omdat kinderen bij geboorte nog geen legale verblijfsstatus hadden? Hoe vaak heeft de Belastingdienst in deze zaken gelijk gekregen? Wat kan gezegd worden over de motivering om de Belastingdienst in zaken wel of geen gelijk te geven?

Voor zover mij bekend zijn hierover geen rechtszaken gevoerd. Ik verwijs u naar het antwoord op vraag 4.

Vraag 9

Bent u het ermee eens dat het onevenredig en onwenselijk is om de geboorte van een kind, dat nog niet automatisch een legale verblijfsstatus heeft, binnen het toeslagensysteem aan te merken als «illegale inwoner»?

Een wettelijke voorwaarde voor de huurtoeslag is dat alle (mede)bewoners een rechtmatige status moeten hebben. De uitvoering van deze voorwaarde kan soms hard uitpakken omdat dit een actie van de aanvrager vereist, namelijk het aanvragen van een verblijfstitel. Wanneer deze actie achterwege blijft, vervalt het recht op huurtoeslag. Het is daarom van belang dat statushouders zo snel mogelijk een verblijfsvergunning aanvragen voor hun pasgeborenen. Zij ontvangen binnen drie weken na de geboorte van hun kind een brief van de IND, waarin zij hierop gewezen worden. Nadat de verblijfstitel is geregeld, wordt de huurtoeslag opnieuw vastgesteld vanaf de geboortedatum van het kind en indien nodig met terugwerkende kracht nabetaald. Ik verwijs u ook naar het antwoord op vraag 4.
In mijn eerdere antwoorden op vragen van de leden Kuiken en Nijboer heb ik uw kamer aangegeven in overleg met de Staatssecretaris van Financiën – Toeslagen en Douane en de Staatssecretaris van Justitie & Veiligheid te willen bezien wat mogelijk is om stopzettingen en latere nabetalingen te voorkomen (Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2018–2019, nr. 3290). Inmiddels is de voorlichting op www.toeslagen.nl verbeterd. In aanvulling daarop verken ik de mogelijkheid om de leeftijdsgrens waarop de status van de medebewoner voor het recht op toeslagen relevant is te verhogen. Zie ook het antwoord op vraag 13 en 14.

Vraag 10

Vindt u het wrang en oneerlijk dat toeslagen van ouders stopgezet worden door de overheid, terwijl het dankzij diezelfde overheid – specifiek de niet goed functionerende Immigratie- en Naturalisatiedienst – meerdere maanden kan duren voordat een legale verblijfsvergunning afgegeven is?

Ik zal hieronder kort weergeven hoe de IND te werk gaat vanaf het moment dat het kind is geboren en aangifte daarvan is gedaan. De IND ontvangt geautomatiseerd een bericht van de aangifte en stuurt vervolgens binnen drie weken na de geboorte van het kind een brief aan de ouders, waarin staat dat ze een aanvraag voor een verblijfsvergunning moeten indienen. In deze servicebrief wordt uitgelegd dat de ouders digitaal via www.ind.nl/kind-geboren een aanvraag voor hun kind kunnen indienen. Dit is de snelste en meest eenvoudige manier om de verblijfsvergunning voor het kind te regelen. Uiteraard behoort ook het indienen van een schriftelijke aanvraag tot de mogelijkheden zodra aangifte is gedaan. In de brief en op de website van de IND staat informatie over de te nemen stappen, de procedure en de geldende voorwaarden. Op het moment dat vervolgens een aanvraag wordt ingediend wordt daarop tijdig, maar in ieder geval binnen de wettelijke termijn van drie maanden door de IND beslist. De servicebrief wordt op dit moment aangepast om deze klantvriendelijker te maken onder andere door het opnemen van een passage over het belang van het tijdig indienen van een aanvraag in verband met de gevolgen voor huurtoeslag.
Voor voortzetting of opnieuw vaststellen van de huurtoeslag is het overigens niet noodzakelijk dat de verblijfsvergunning al is toegekend. Voor een pasgeborene en andere medebewoners is het voldoende dat de aanvraag om een verblijfsvergunning uiterlijk drie maanden na de geboorte door de IND in behandeling is genomen. De beslistermijn van de IND heeft bij pasgeborene daarom geen directe gevolgen voor de huurtoeslag.

Vraag 11

Deelt u de mening dat een dergelijke toepassing van het recht op toeslagen het maatschappelijk draagvlak voor het toeslagensysteem en het functioneren van de Belastingdienst ondermijnt? Waarom wel/niet?

Het kan hard uitpakken als in dit soort gevallen de huurtoeslag wordt stopgezet, ook al is dat tijdelijk en volgt na het verkrijgen van de status een nabetaling. Tegelijkertijd is het draagvlak van het toeslagensysteem ook niet gebaat bij de situatie dat onverkort alle bewoning ongeacht de rechtmatige status van de bewoners wordt gesubsidieerd. Het is blijvend zoeken naar een balans tussen een systeem dat recht doet aan het koppelingsbeginsel2 en tegelijkertijd de burger niet onnodig belast in de uitvoering. Met het pas na vier maanden na de geboorte van een kind stopzetten van de huurtoeslag, als er geen aanvraag voor een verblijfsvergunning in behandeling is genomen, en herstellen van de toeslag zodra dit wel het geval is, is deze balans gezocht. Desalniettemin verken ik mogelijkheden voor aanpassingen in regelgeving, zoals aangegeven in antwoord 13 en 14.

Vraag 12

Deelt u de mening dat in de in vraag 1 genoemde casus beginselen van behoorlijk bestuur, met name het evenredigheidsbeginsel, geschonden worden? Waarom wel/niet?

Zoals in het antwoord op vraag 2 is aangegeven is deze casus naar tevredenheid van alle betrokkenen opgelost. Ik kan niet ingaan op de specifieke omstandigheden van een individuele casus, maar ik ben niet van mening dat het evenredigheidsbeginsel is geschonden.

Vraag 13

Deelt u de mening dat de in eerdere vragen genoemde uitwerking van het stopzetten van toeslagen, bij geboorte van een kind dat niet direct een legale verblijfsvergunning heeft, zo spoedig mogelijk gestopt moet worden?

Dat een pasgeborene niet direct een verblijfsstatus heeft, betekent niet zonder meer dat de toeslag wordt stopgezet. Ik verwijs u naar het antwoord op vraag 4. Onder meer in het kader van de motie van de leden Lodders en Van Weyenberg wordt bekeken welke verbeteringen binnen het huidige toeslagenstelsel mogelijk zijn. Samen met de Staatssecretaris van Financiën – Toeslagen en Douane zal ik in dat kader een voorstel doen om deze situatie van (tijdelijk) stopzetten huurtoeslag bij geboorte van een kind bij een vergunninghouder op te lossen, bijvoorbeeld door verhoging van de leeftijd waarop de verblijfsstatus van de medebewoner relevant is naar 18 jaar.

Vraag 14

Welke stappen bent u in het domein van wetgeving dan wel de interpretatie van wetgeving bereid te zetten om bovengenoemde onevenredige uitwerking te stoppen? Wanneer bent u van plan deze stappen te zetten? Hoe gaat u de Kamer hierover informeren?

Ik verwijs u naar het antwoord op vraag 4 en het antwoord op vraag 13. Onder meer in het kader van de motie van de leden Lodders en Van Weyenberg wordt bekeken welke verbeteringen binnen het huidige toeslagenstelsel mogelijk zijn. Hierbij zal ook bekeken worden of het mogelijk is de leeftijdsgrens voor de voorwaarde van een rechtmatige status te verhogen.

Vraag 15

Kunt u bovenstaande vragen één voor één en binnen drie weken beantwoorden?

Het is helaas niet gelukt deze vragen binnen drie weken te beantwoorden.

Vraag 1

Kent u het bericht «gemeente als huurbaas geen pretje»?1

Ja

Vraag 2

Is het waar dat het voor ondernemers onmogelijk is om met de gemeente Amsterdam in gesprek te gaan over een lagere huur?

Alle gemeentelijke huurders in Amsterdam kunnen sinds maart 2020 uitstel van betaling krijgen, met als doel direct financiële ruimte te bieden. De regeling is verlengd en loopt nu tot 1 april 2021. Veel huurders maken hier gebruik van. Daarnaast kunnen huurders met een huurschuld een beroep doen op een rentevrije terugbetalingstermijn van twee jaar. In geval van dreigend faillissement kunnen huurders kwijtschelding van de huur aanvragen. De gemeente heeft hiervoor 2 miljoen euro gereserveerd uit haar noodkas.
Op 17 februari heeft de gemeente Amsterdam naar buiten gebracht dat zij 10 miljoen euro zal reserveren om korting te geven aan ondernemers die gemeentelijke panden huren. Daarnaast wordt de betaling van de huur voor de meeste huurders opgeschort tot 1 juli van dit jaar. De terugbetalingstermijn voor de opgeschorte huur is verlengd van 2 naar 6 jaar.

Vraag 3

Klopt het dat een bedrijf eerst in een uitstel van betaling moet terechtkomen voor de gemeente Amsterdam huurkorting wil overwegen?

Als een huurder failliet dreigt te gaan en de huurschuld daar in belangrijke mate aan bijdraagt, is de gemeente Amsterdam bereid de huurschuld kwijt te schelden.
Daarnaast heeft de gemeente op 17 februari aangegeven bepaalde ondernemers in een eerder stadium te willen helpen met een korting op de huur. Er komt geen generieke korting voor alle huurders. Het is nog onduidelijk wat de voorwaarden zullen zijn om hiervoor in aanmerking te komen. De gemeente wil deze voorwaarden in overleg met ondernemersorganisaties vaststellen.

Vraag 4

Zijn er signalen bij u bekend van andere gemeenten die een net zo kil beleid voeren als de gemeente Amsterdam? Kunt u de Kamer een overzicht sturen van het beleid inzake huurkorting voor ondernemers in coronatijd van alle gemeenten met meer dan 100.000 inwoners?

Op dit moment zijn mij geen signalen bekend van andere gemeenten die een vergelijkbaar beleid inzake huurkorting voor commerciële huurders zouden hanteren, als Amsterdam voor 17 februari. De meeste gemeenten hebben de afgelopen jaren overigens hun commercieel vastgoed grotendeels afgestoten.
Er is geen overzicht beschikbaar van het beleid inzake huurkorting voor ondernemers in coronatijd van alle gemeenten met meer dan 100.000 inwoners.

Vraag 5

Deelt u de mening dat de oproepen die gedaan zijn aan commerciële verhuurders om in coronatijd maatwerk aan huurders te leveren ook aan gemeenten gericht moeten worden?

In aanvulling op de steunmaatregelen van het Rijk spannen tal gemeenten zich in om met aanvullende lokale steunmaatregelen zoveel mogelijk ondernemers door deze moeilijke tijd heen te slepen. De invulling van dit lokale beleid is afgestemd op lokale behoeften en omstandigheden. Het beleid ten aanzien van huurkorting voor commerciële huurders kan hiervan niet los worden bezien. Binnen deze context is het goed wanneer gemeenten oog hebben voor de financiële situatie van hun commerciële huurders. Daarbij is het belangrijk dat gemeenten gelijke gevallen ook gelijk behandelen.

Vraag 6

Deelt u de mening dat het schaamteloos is dat er een ondernemer is, zoals uit het bericht blijkt, die met al zijn commerciële verhuurders wel afspraken kon maken over huurkorting en met de gemeente Amsterdam niet? Deelt u de mening dat een gemeente juist een voorbeeldfunctie zou moeten vervullen?

Het is aan de gemeente Amsterdam zelf om invulling te geven aan haar rol als verhuurder, waarbij ik opmerk dat overheidsorganisaties in deze tijd een voorbeeldfunctie hebben en kunnen laten zien hoe de pijn in de keten op een verantwoorde manier verdeeld kan worden.

Vraag 7

Bent u bereid om ook gemeenten op te roepen in coronatijd maatwerk aan huurders te leveren?

Zie het antwoord op vraag 5.

Vraag 1

Bent u er van op de hoogte dat huurders in het gaswinningsgebied na noodzakelijke sloop van hun woning niet altijd terug kunnen naar een nieuw huis op hun geliefde woonplek? Of dat ze een kleiner huis terug krijgen? Wat is daarop uw reactie?

Om uw vraag te kunnen beantwoorden heb ik navraag gedaan bij de corporaties. De corporatie is als eigenaar van de woning die de huurder van de corporatie huurt verantwoordelijk voor de herbouw van de nieuwe woning. De corporatie gaat in dat geval altijd persoonlijk in gesprek met de betreffende huurder over de gevolgen van de versterkingsopgave voor de woning die zij huren en om de woonvragen- en woonwensen op te halen. Een passende woning is hierbij het uitgangspunt. Er wordt dan gekeken naar de huidige en toekomstige woonwensen van de huurder. Als het mogelijk is faciliteert de corporatie dat de huurder in dezelfde straat of wijk terugkeert. In sommige gevallen is dat minder goed of niet mogelijk, bijvoorbeeld vanwege herstructurering van een straat of wijk. De huurder heeft vanzelfsprekend ook een eigen keuze en kan ervoor kiezen om elders te gaan wonen.

Vraag 2

Eerder zagen we ook bij eigenaren dat ze niet terug kregen wat ze hadden. Welke stappen gaat u ondernemen om er voor te zorgen dat alle huurders en kopers terug krijgen wat zij hadden?

Ik vind het belangrijk dat de bewoner, in het geval van de corporaties de huurder, centraal staat. De corporaties delen dit uitgangspunt en dit staat ook centraal tijdens onze gesprekken tijdens de corporatietafel waaraan ook het Huurdersplatform Aardbeving Groningen (HPAG), waarin de huurdersverenigingen van de woningcorporaties in het aardbevingsgebied vertegenwoordigd zijn, deelneemt. Corporaties houden zo veel mogelijk rekening met de huidige situatie van de woningen en de wensen van de bewoners. De corporatie gaat altijd persoonlijk in gesprek met de betreffende huurder om de woonvragen- en woonwensen op te halen. Een passende woning is hierbij het uitgangspunt. Er wordt dan gekeken naar de huidige en toekomstige woonwensen van de huurder.
Uit navraag bij de corporaties blijkt dat indien de huurder wenst naar een nieuwe woning terug te keren van dezelfde grootte dit mogelijk wordt gemaakt als dit inderdaad kan. Ditzelfde geldt als een huurder kleiner wenst te gaan wonen.
Het is niet altijd mogelijk exact terug te bouwen wat er stond. Er wordt gebouwd voor de huurders die momenteel een woning huren en er wordt tegelijk gekeken naar een toekomstbestendig woningaanbod, waarbij demografische ontwikkelingen ook een rol spelen. Zoals ik ook heb geantwoord op uw vragen van 5 november 2020 (Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2020–2021, nr. 673) dient daarbij rekening te worden gehouden met de wet- en regelgeving van het Bouwbesluit. Indien er sprake is van een rij woningen die wordt gesloopt, dan wordt de bewoners verzocht om gezamenlijk te kiezen welk model woning na sloop wordt nieuwgebouwd. Een rijtje woningen bestaat in principe uit hetzelfde model woningen. Hierdoor kan helaas niet worden gegarandeerd dat op individueel niveau aan alle wensen van de bewoners wordt tegemoetgekomen.

Vraag 3

Wat is uw reactie op het feit dat huurders in Ten Boer en Ten Post wordt voorgesteld dat ze maar kleiner moeten gaan wonen?

Zoals eerder aangegeven blijkt uit navraag bij corporaties dat de corporatie altijd persoonlijk in gesprek met de betreffende huurder gaat over de woonvragen- en woonwensen van de huurder. Een passende woning is hierbij het uitgangspunt, waarbij ook de grootte van de woning aan bod komt. Er wordt gekeken naar de huidige en toekomstige woonwensen van de huurder. Huurders kunnen altijd blijven wonen in hetzelfde dorp. Als het mogelijk is faciliteert de corporatie dat de huurder in dezelfde straat of wijk terugkeert. In sommige gevallen is dat minder goed of niet mogelijk, bijvoorbeeld vanwege herstructurering van een straat of wijk. Het is niet altijd mogelijk exact terug te bouwen wat er stond. Er wordt gebouwd voor de huurders die momenteel een woning huren en er wordt tegelijk gekeken naar een toekomstbestendig woningaanbod, waarbij demografische ontwikkelingen ook een rol spelen. De huurder heeft vanzelfsprekend ook een eigen keuze en kan ervoor kiezen om elders te gaan wonen. Alle corporaties hebben eenzelfde werkwijze. Huurders worden zowel collectief als individueel geïnformeerd en benaderd. Corporaties gaan met iedere huurder in gesprek over een voor de huurder passende oplossing die aansluit bij zijn of haar woonvraag en woonwensen.

Vraag 4

Wat is uw reactie op het feit dat sommige huurders maar elders moeten gaan wonen? Waarom worden zij hun dorp uitgejaagd?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 5

Waar komen dit soort situaties nog meer voor? Is dit bij alle woningbouwcorporaties in het gaswinningsgebied het geval, of alleen bij Wierden en Borgen?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 6

Welk beleid ligt hier aan ten grondslag? Of zijn er financiële redenen die woningcorporaties tot deze ongewenste voorstellen dwingen? Wanneer het om een misverstand zou gaan, hoe en door wie wordt dit misverstand dan veroorzaakt?

Het beleid van zowel corporaties als gemeenten is dat het kunnen blijven wonen in de huidige omgeving uitgangspunt is. Huurders kunnen altijd blijven wonen in hetzelfde dorp. Als het mogelijk is, faciliteert de corporatie dat de huurder in dezelfde straat of wijk terugkeert. In sommige gevallen is dat minder goed of niet mogelijk, bijvoorbeeld vanwege herstructurering van een straat of wijk. Het is niet altijd mogelijk exact terug te bouwen wat er stond. Er wordt gebouwd voor de huurders die momenteel een woning huren en er wordt tegelijk gekeken naar een toekomstbestendig woningaanbod, waarbij demografische ontwikkelingen ook een rol spelen. De planvorming voor de versterkingsopgave in combinatie met de gesprekken over de woonwensen van de bewoners is veelomvattend en neemt de nodige tijd in beslag. Tussen het ontvouwen van de plannen voor sloop en de plannen voor nieuwbouw kan enige tijd zitten waardoor de huurder niet direct een bevestiging van de afspraken krijgt.

Vraag 7

Op hoeveel plekken waar huurwoningen staan, worden plannen gewijzigd? Door wie worden die plannen gewijzigd? Wat is het doel van de gewijzigde plannen?

Als plannen wijzigen, bijvoorbeeld voor een rijtje woningen die allen in bezit zijn van dezelfde corporatie, dan worden de betreffende huurders en betrokken huurdersorganisatie hier collectief bij betrokken. Uiteindelijk gaat de corporatie altijd ook individueel in gesprek met de huurders om de woonvragen- en woonwensen op te halen om te zorgen dat aan de woonwensen zoveel als mogelijk kan blijven worden voldaan. Een gewenste herstructurering van straat of wijk door de betreffende gemeente kan voor gewijzigde plannen zorgen.

Vraag 8

Op welke wijze zijn huurders bij die gewijzigde plannen betrokken? Welke inspraak hadden huurders hier?

Gemeenten en corporaties informeren en betrekken de huurders, huurdersorganisaties en particuliere eigenaren over en bij de plannen. Dit gebeurt op meerdere niveaus. Collectief (bijvoorbeeld in bijeenkomsten van een dorpsraad of bewonerscommissie) en individueel met de bewoners (onder andere tijdens de woonwensengesprekken). Bewoners worden intensief betrokken en hebben invloed op de (te maken) plannen. Ook omwonenden worden geïnformeerd over de plannen. Ook zijn bewoners betrokken via klankborgroepen, zoals bijvoorbeeld in het Hart van Opwierde waarbij de klankbordgroep heeft meegedacht over versterkingsaanpak voor die wijk.

Vraag 9

Wat gaat u doen om te zorgen dat deze huurders op zijn minst inspraak krijgen in hoe en waar hun huis wordt teruggebouwd?

Zie antwoord vraag 8.

Vraag 10

Is er iemand achter een tekentafel vergeten dat er in deze mensen huizen wonen? Hoe verhoudt dit zich tot de belofte van het kabinet dat gedupeerden zelf zeggenschap (het heft in eigen hand) moeten hebben? Wat is hierop uw reactie?

Zie antwoord vraag 8.

Vraag 11

Wat betekenen uw woorden dat de bewoner centraal moet staan? Waaruit blijkt concreet dat de bewoner centraal staat in deze specifieke situatie?

Ik vind het belangrijk dat bewoners grip kunnen houden op de versterkingsopgave van hun eigen huis. Met het wetsvoorstel Versterken (Kamerdossier 35 603) wordt geborgd dat de eigenaar controle kan houden over zijn of haar versterkingsopgave en indien gewenst hier regie op kan nemen. Ook biedt het wetsvoorstel laagdrempelige bestuursrechtelijke rechtsbescherming aan eigenaren en is de besluitvormingsprocedure van de versterking sterk vereenvoudigd. In de memorie van toelichting is een «routekaart naar herstel» beschreven, waarin de stappen uit het versterkingstraject worden beschreven, en voor bewoners duidelijk wordt wat er van hen en andere partijen op welk moment wordt verwacht. In de bestuurlijke afspraken van 6 november 2020 staat bieden van keuzevrijheid en perspectief van de bewoners centraal. Zo krijgen eigenaren die in het bezit zijn van een versterkingsadvies de keuze tussen het onverkort laten doorgaan van hun oude versterkingsadvies, of een herbeoordeling volgens de nieuwste inzichten en zijn er middelen beschikbaar gesteld om woningen van huurders te verduurzamen en te verbeteren en wordt een bedrag van € 750 rechtstreeks aan huurders beschikbaar gesteld. Zoals gezegd delen de corporaties en ik het uitgangspunt dat de bewoner en in dit geval de huurder centraal staat in de versterkingsoperatie. In de overleggen die met de corporaties plaatsvinden staat dit uitgangspunt centraal.

Vraag 12

Wat gaat u precies doen om te zorgen dat bewoners die graag een huis terug willen dat even groot is, dat ook krijgen? En hoe ziet u er op toe dat dit ook gebeurt?

Indien een corporatie eigenaar is van een woning die gesloopt moet worden in verband met de versterkingsopgave is de corporatie verantwoordelijk voor de herbouw van de woning. Ik vind het belangrijk dat de bewoner, in het geval van de corporaties de huurder, centraal staat. Corporaties houden zo veel mogelijk rekening met de huidige situatie van de woningen en de wensen van de bewoners. Hierover spreek ik regelmatig met corporaties en de HPAG tijdens de corporatietafel. Ook voor de corporaties staat de huurder centraal.

Vraag 13

Deelt u de mening dat dat «de bewoner centraal» en «terugkrijgen wat je hebt» uitspraken van het kabinet zijn, die logischerwijs gewoon uitgevoerd dienen te worden? Kunt u uw antwoord toelichten?

Ik deel met u dat de bewoner centraal staat en zet hier in het geval van huurders op in door met corporaties en de HPAG in gesprek te gaan. Voor corporaties staan de huurders centraal. Daarom gaan zij met huurders in gesprek om een passende woning voor de huurder te realiseren. Dit hoeft niet altijd gelijk te zijn aan wat de huurder had. Indien de huurder wenst kleiner te gaan wonen, bijvoorbeeld vanwege een lagere huur, dan wordt hier rekening mee gehouden. Ook kan de huurder bijvoorbeeld aangeven in een levensloopbestendige woning te willen gaan wonen waardoor het principe terugkrijgen wat je had niet altijd gewenst wordt door de huurder.

Vraag 1

Heeft u kennis genomen van de motie «contractuele medehuur», die in november is aangenomen door de gemeenteraad van Groningen?1

Ja.

Vraag 2

Op basis van welke wetsartikelen en jurisprudentie vindt contractuele medehuur plaats? Welke rechten hebben huurders die hier gebruik van maken in het algemeen, en specifiek op het gebied van huurbescherming en huurprijsregulering?

«Contractuele medehuur» is niet apart in de wet geregeld. Dat betekent dat de contractuele medehuurders gezamenlijk de huurder zijn in de zin van de wet en daarmee gezamenlijk dezelfde rechten hebben als een individuele huurder heeft.

Vraag 3

Deelt u de analyse dat huurders vanwege de woningnood vaak tegen hun zin akkoord gaan met deze constructies, omdat iedereen een dak boven het hoofd nodig heeft?

Het is onwenselijk als huurders zich verplicht voelen om tegen hun zin akkoord te gaan met contractuele medehuur vanwege de woningnood. Deze contractvorm moet niet worden ingezet om in het geval van feitelijke kamerverhuur door middel van contractuele medehuur het woningwaarderingsstelsel voor onzelfstandige woonruimten ontwijken. De wetgever heeft met invoering van dit stelsel bedoeld om de maximale huurprijs voor onzelfstandige woonruimten te bepalen. Het is niet de bedoeling dat de verhuurder zijn positie misbruikt om huurders op te zadelen met onredelijke hoge woonlasten of grote financiële verplichtingen, en hen tegelijk de gang naar de Huurcommissie te ontzeggen.
Daarom begrijp ik dat gemeenten, zoals Amsterdam en Groningen, deze praktijk tegen willen gaan. Dat neemt niet weg dat ik zie dat er uiteenlopende redenen kunnen zijn waarom huurders ervoor kiezen gezamenlijk één zelfstandige woning te delen. Dit zijn niet enkel studenten, maar bijvoorbeeld ook stellen in een duurzame relatie, of werkende singles die, al dan niet met vrienden, liever gezamenlijk één woning huren om zo de woonlasten per persoon te verlagen. Het is wenselijk dat meerdere mensen een woning kunnen delen om zo doelmatig mogelijk gebruik te maken van de schaarse woningvoorraad. Het is aan gemeenten om een goede balans te vinden tussen de woonwensen van deze verschillende groepen huurders, waarbij er recht wordt gedaan aan de uitgangspunten van het huurrecht, zonder dat een significant aandeel van het woningaanbod van één deze groepen verdwijnt.
Ik wil verder in beeld brengen welke wettelijke wijzigingen nodig zijn om gemeenten meer instrumenten te bieden om deze constructies te voorkomen en wat de mogelijke consequenties hiervan zijn. Hierbij kan gedacht worden aan de introductie van een verhuurdervergunning of het introduceren van de expliciete mogelijkheid om via de huisvestingsverordening individuele huurcontracten af te dwingen bij kamerverhuur. Het is aan het volgende kabinet om hier een uiteindelijke keus in te maken. Tevens is in het Landelijk Actieplan Studentenhuisvesting afgesproken om te kijken naar een mogelijke aanpassing van het wws onzelfstandig om zo te stimuleren dat er voldoende aanbod is van onzelfstandige wooneenheden. Hierover ben ik met de betrokken partijen in gesprek.

Vraag 4

Wat vindt u ervan dat contractuele medehuur verhuurders in staat stelt om kamers ver boven de toegestane maximum huurprijs per kamer te verhuren? Wat vindt u ervan dat huurders van kamers daardoor niet naar de Huurcommissie kunnen stappen?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 5

Ziet u ook dat de huren explosief stijgen door dergelijke constructies waarbij de huurprijsregulering wordt omzeild? Vindt u dit ook onwenselijk?

Ik heb geen inzicht in de ontwikkeling van huurprijzen als gevolg van het gebruik van contractuele medehuur. Natuurlijk kijk ik wel naar de verschillende signalen die ik ontvang over de ontwikkeling van de huurprijzen. Zo rapporteerde huurwebsite Pararius afgelopen week een daling van de huurprijzen in de vrije sector.2 De huurverhogingsenquête van CBS laat daarnaast zien dat de huurverhogingen voor zittende huurders in de vrije sector afgelopen jaar met minder dan inflatie (2,1%) zijn gestegen.

Vraag 6

Welke mogelijkheden hebben gemeenten om paal en perk te stellen aan het ontwijken van de huurbescherming in Nederland? Hoe vaak maken gemeenten daarvan gebruik?

Gemeenten hebben op dit moment verschillende instrumenten in handen om huurders te ondersteunen. Zo kunnen gemeenten huurteams instellen om huurders van juridische bijstand te voorzien, kunnen ze meldpunten oprichten om meldingen van ongewenst gedrag van verhuurders te inventariseren, en kunnen ze via informatievoorziening hun inwoners bewust maken van hun rechten en plichten als huurder of verhuurder. Ik ondersteun hiertoe verschillende initiatieven en pilots binnen het programma Goed Verhuurderschap. Daarnaast stellen een aantal gemeenten nu ook voorwaarden bij het verlenen van een kamerverhuurvergunning, waarbij ze individuele contracten voor alle huurders eisen. Dat deze gemeenten ervoor kiezen om dit alleen bij nieuwe situaties deze voorwaarden te doen gelden, is te begrijpen vanuit principes van rechtszekerheid en betrouwbare overheid. Daar valt bij op te merken dat elke keer als er een nieuwe bewoner intrekt in de woning, er een nieuw contract wordt opgemaakt. Dat betekent dat er juridisch en feitelijk een nieuwe situatie ontstaat, waar het stellen van nieuwe eisen gerechtvaardigd kan zijn.
Naar aanleiding van de evaluatie van de Huisvestingswet ben ik daarnaast in gesprek met gemeenten om de verschillende behoeftes aan beleidsinstrumenten te onderzoeken. Ik neem hierbij ook expliciet de behoefte van gemeenten tot het invoeren van een verhuurdersvergunning mee of andere manieren om verhuurdersgedrag of betaalbaarheid van huren te reguleren. Ook kijk ik of het huidige instrumentarium gemeenten voldoende in staat stelt om onderscheid te maken tussen verschillende woonvormen en huishoudsamenstellingen, zodat ze de juiste balans kunnen aanbrengen. Het is aan het volgende kabinet om hier vervolg uit te geven.

Vraag 7

Bent u bereid wettelijke eisen te stellen aan contractuele medehuur, zodat huurders weer beschermd worden tegen torenhoge huren en uitbuiting en intimidatie door verhuurders? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 8

Gaat u gemeenten de mogelijkheid geven om individuele huurcontracten te eisen als vergunningen zijn afgegeven? Zo nee, waarom vindt u dat niet belangrijk?

Zie antwoord vraag 6.

Vraag 1

Kunt u nu, na het verschijnen van het rapport van de Auditdienst Rijk (ADR), alsnog ingaan op de schriftelijke vragen van 1 september jl. over mogelijke integriteitsschendingen, belangenverstrengelingen en misbruik van voorkennis bij de verkoop van het pand aan het Noordeinde te Den Haag?1 Indien u deze vragen niet kunt beantwoorden op grond van dit onderzoek, bent u dan bereid verder onderzoek te laten doen? Zo nee, waarom niet?

In de beantwoording op uw schriftelijke vragen van 1 september 20202 heb ik aangegeven dat bij het verkoopproces van Noordeinde 64/64A binnen het Rijksvastgoedbedrijf geen betrokkenheid van ex-werknemers of ex-opdrachtnemers is waargenomen. Ook uit het rapport van de Auditdienst Rijk (ADR)3 zijn hiervoor geen aanwijzingen naar voren gekomen. Evenmin komt uit het ADR-rapport naar voren dat bij de verkoop van het pand Noordeinde 64/64A sprake zou zijn geweest van integriteitsschendingen, belangenverstrengeling of misbruik van voorkennis door ex-werknemers of ex-opdrachtnemers van het RVB. Ik zie dan ook geen aanleiding voor verder onderzoek.

Vraag 2

Was er bij de verkoop van het pand sprake van vriendjespolitiek en wensdenken in het Haagse College van B&W? Is de gemeenteraad steeds juist geïnformeerd? Welke consequenties verbindt de huidige burgemeester van Den Haag aan het handelen van zijn voorganger?

Het ligt niet op mijn weg om deze vragen te beantwoorden.

Vraag 3

Kunt u uitleggen waarom u in uw brief van 18 december jl. volhoudt dat het pand voor een marktconforme prijs is verkocht, nu in het rapport van de ADR sprake is van 4 verschillende taxaties variërend van € 1,3 mln. tot € 2,8 mln. en terwijl u in genoemde brief stelt dat de reallocatieprocedure wordt aangepast, er niet meer ondershands verkocht wordt en voortaan niet de taxaties, maar de marktwaarde bepalend wordt voor verkoopprijs? Waarom blijft u volhouden dat het pand voor een marktconforme prijs werd verkocht?

Zoals ook uit het ADR-rapport blijkt, zijn er diverse taxatierapporten uitgebracht, waarbij verschillende uitgangspunten, aannames en doelstellingen zijn gehanteerd. Deze rapporten hebben dientengevolge verschillende uitkomsten. Het in de vraag genoemde bedrag van € 1,3 mln. betreft een verouderde taxatie uit 2014, ten behoeve van de balans van het Rijksvastgoedbedrijf. Het in de vraag genoemde bedrag van € 2,8 mln. is in het ADR-rapport voorzien van een voetnoot (54), waarin staat: «De gecertificeerde taxateur tekent hierbij aan: dit betreft duidelijk niet de marktwaarde, aangezien de situatie afwijkt van de feiten per waardepeildatum. De reden dat wij deze waarde vermelden is dat de opdrachtgever inzicht wil krijgen in het eventuele waarde-effect van de herontwikkeling.»
Bij een onderhandse verkoop wordt de marktconforme waarde bepaald door een marktwaardetaxatie, uitgevoerd door een onafhankelijke NRVT-gecertificeerde taxateur. Met dat doel voor ogen heeft Frisia het pand in 2016 en 2018 getaxeerd. Op basis van de in 2018 uitgevoerde taxatie is het pand aan de gemeente Den Haag verkocht.

Vraag 4

Nu ook door de ADR is vastgesteld dat met de verkoop van het pand geen maatschappelijk doel is gerealiseerd, maar enkel een privaat doel van een natuurlijk persoon, bent u dan niet van mening dat de verkoopovereenkomst tussen staat en gemeente dient te worden vernietigd met het oog op dwaling c.q. bedrog? Houdt u daarbij de verjaringstermijn goed in het oog?

In dit geval werd met een leer-werktraject voor mensen aan de onderkant van de arbeidsmarkt voldaan aan de voorwaarde om het pand met gebruikmaking van de reallocatieprocedure aan de gemeente te kunnen verkopen. Anders dan in de vraag ligt besloten, heeft de ADR niet vastgesteld dat achteraf bezien geen maatschappelijk doel is gerealiseerd. Het ADR-rapport biedt dus geen grond voor de veronderstelling dat sprake zou kunnen zijn van dwaling of bedrog.

Vraag 5

Is vanuit het oogpunt van veiligheid teruglevering van het pand niet de enige oplossing? Wat is uw mening over de prijs die daarmee gemoeid kan zijn indien dit niet op grond van vernietiging gebeurt?

Veiligheid staat uiteraard regulier op de agenda van alle betrokken partijen. De Nationaal Coördinator voor Terrorismebestrijding en Veiligheid is hier nauw bij betrokken. Zoals altijd zullen afwegingen over te nemen maatregelen dan ook moeten passen binnen de gehanteerde veiligheidslevels.

Vraag 1

Kent u het artikel «Omwonenden trekken aan de bel over sloop in Schildersbuurt Groningen»?1 Wat is hierop uw reactie?

Ja.

Vraag 2

Wat is uw oordeel over het feit dat veel interieurs en historische elementen van de woningen verloren gaan door de verbouwingen?

Als dit inderdaad het geval is, is dat een spijtige zaak. Tegelijkertijd besef ik dat het niet altijd mogelijk is om dit tegen te houden. Wel moet worden voldaan aan de betreffende wet- en regelgeving, waarop hieronder nader wordt ingegaan.

Vraag 3

Is het waar dat veel van de woningen beschermd stadsgezicht zijn? Zo ja, waarom worden dan toch schoorstenen en (gebrandschilderde) glas-in-lood ramen gesloopt?

Voor deze en de hiernavolgende vragen heb ik contact gezocht met mijn collega van OCW en de gemeente Groningen. Zij geven aan dat de Schildersbuurt inderdaad valt onder het rijksbeschermde stadsgezicht »Schildersbuurt».
In algemene zin geldt dat het bij beschermde stads- en dorpsgezichten gaat om het behoud van de historische karakteristieken, onder meer tot uiting komend in de historische structuur en de samenhang van het gebied en om het samenspel tussen bebouwing en open(bare) ruimtes. Dit betekent dat binnen beschermde gezichten vooral de ruimtelijke structuren, de rooilijnen, bouwhoogtes, gevelindelingen en dakvormen zijn beschermd. Het betreft dus alleen de buitenzijden van panden die beschermd zijn. Gevelwijzigingen waarbij de detaillering wijzigt, zijn hierbij omgevingsvergunningplichtig. Voor het verwijderen van een schoorsteen dient men een sloopmelding te doen. Dit betekent niet dat deze ingrepen altijd zijn tegen te houden. Het is de gemeente Groningen niet bekend of er specifiek schoorstenen of glas-in-lood in de Schildersbuurt zijn gesloopt.
Daarnaast geeft de gemeente aan dat omzetting van onzelfstandige woonruimtes naar zelfstandige woonruimte niet alleen plaats vindt in de Schildersbuurt, maar binnen de hele gemeente Groningen.

Vraag 4

Om hoeveel vernielingen / verbouwingen gaat het in totaal?

Van de gemeente Groningen begrijp ik dat een wijziging in bestaande beleidsregels het sinds 2016 mogelijk maakt om onzelfstandige woonruimtes (studentenkamers) om te zetten naar zelfstandige eenheden (studio’s of appartementen). Tussen 2016 en 2020 zijn voor deze omzetting 167 vergunningen verleend.
Hiervan zijn in de periode van 2016 t/m 2020 in de Schildersbuurt 41 omzettingen van onzelfstandige woonruimte (kamerverhuur) naar zelfstandige woonruimte (studio’s) verleend.
Daarnaast zijn er bij de gemeente 60 sloopmeldingen binnengekomen. Hiervan heeft één betrekking op het slopen van een schoorsteen en één van een dak.

Vraag 5

Is het waar dat door de ombouw van deze woningen tot kleine zelfstandige appartementen het saldo aan bewoners, voornamelijk studenten, daalt? Kunt u dit nader toelichten? Vindt u het wenselijk dat in tijden van grote woningnood het aantal beschikbare wooneenheden daalt?

De gemeente Groningen staat omzetting van onzelfstandige naar zelfstandige eenheden toe mits: de zelfstandige woning minimaal 24 m2 is, zich op één verdieping bevindt, door één huishouden bewoond wordt en het aantal huishoudens na woningvorming afneemt. Gebleken is dat enkele nieuwe zelfstandige eenheden soms worden bewoond door stellen. Gevolg daarvan is wel dat de bewonersintensiteit in die gevallen na een omzetting niet afneemt of wellicht zelfs toeneemt. De afgelopen periode heeft de gemeente de beleidsregels geëvalueerd. Hieruit is gebleken dat de voorgaande situatie niet de overhand heeft.
Het klopt inderdaad dat het aantal eenheden door deze beleidsregel afneemt. In totaal gaat het, tot en met 2020, om circa 700 kamers. Dit betreft een klein aandeel van het totaalaantal kamers in de stad (circa 30.000). Daarnaast zijn er sinds 2016 circa 5.000 eenheden voor jongeren en studenten aan de markt toegevoegd. Op deze wijze draagt de gemeente in belangrijke mate bij aan de behoefte aan jongeren- en studentenwoningen.

Vraag 6

Zijn soortgelijke casussen in anderen gemeenten bekend? Proberen gemeenten dit tegen te houden en zo ja, op welke manier? Zo nee, ziet u mogelijkheden om met gemeenten dit probleem in kaart te brengen en te kijken welke mogelijke oplossingen voor dit probleem kunnen worden gevonden?

Er zijn mij voorbeelden bekend van gemeenten (o.a. Zwolle, Leiden en Den Bosch) die bij sloop of verbouwen van bepaalde panden een bouwhistorisch onderzoek verplicht stellen. Op deze manier kan waardevolle historische informatie gedocumenteerd worden. Dit is echter geen waterdichte oplossing om de sloop van interieurs van panden die geen monumentale status hebben, tegen te gaan.

Vraag 7

Welke middelen hebben gemeentebesturen om deze vormen van ongewenste sloop tegen te gaan?

Als een pand is aangewezen als Rijksmonument of gemeentelijk monument valt naast het exterieur ook het interieur onder de bescherming.
Bij karakteristieke panden, beeldondersteunende panden en panden in beschermde stadsgezichten, is alleen de buitenkant (grotendeels) beschermd. Gemeenten hebben echter ook nog andere middelen om vormen van ongewenste sloop tegen te gaan, zoals het wegnemen van bepaalde prikkels die tot dit soort ontwikkelingen leiden. Zo bestaat de mogelijkheid om via het gericht bestemmen in een bestemmingsplan bepaalde ontwikkelingen onmogelijk of onaantrekkelijk te maken. Daarnaast kunnen gemeenten via hun huisvestingsverordening en splitsingsvergunningen ook sturen op het wel of niet splitsen van woningen. Zij kunnen hierbij beleidsregels hanteren, met bijvoorbeeld een leefbaarheidstoets.

Vraag 8

Bent u bereid om te kijken naar het vereenvoudigen van de procedures om een monumentenstatus toe te kennen aan de waardevolle interieurs, waardoor het makkelijker wordt om voor deze panden een beschermde status te krijgen? Zo nee, waarom niet?

Nee, het vereenvoudigen van de procedures is niet nodig voor het verkrijgen van de monumentenstatus. Het beleid en de criteria voor rijks- en gemeentelijke monumenten zijn bekend. Een waardevol interieur is een van de criteria die wordt meegewogen.
De Groningse Schildersbuurt en de daar aanwezige bebouwing dateert voornamelijk uit de periode 1850–1940. Erfgoed uit deze periode is op rijksniveau uitgebreid geselecteerd en aangewezen, zodat hier nu een zeer terughoudend aanwijzingsbeleid geldt. De gemeente Groningen heeft de mogelijkheid, ook op grond van een waardevol interieur, om panden als gemeentelijk monument aan te wijzen.

Vraag 9

Bent u bereid om te onderzoeken op welke manier in de toekomst voorkomen kan worden dat deze en soortgelijke projecten niet meer ten koste gaan van het historisch interieur van woningen? Zo nee, waarom niet?

Als projecten leiden tot een onaanvaardbaar verlies van erfgoed, dan kan bekeken worden wat hiervan de oorzaak is en wat hieraan te doen is. Vanwege het besloten karakter is overigens niet altijd inzichtelijk, zelfs bij monumenten, waar zich waardevolle interieurs bevinden. Voorlichting over historische interieurs door onder andere de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed en participatieprojecten, zoals het project over Wederopbouw-interieurs in de Achterhoek dat mijn collega van OCW ondersteunt via de Erfgoeddeal, kunnen via bewustwording bijdragen aan respect voor de historische waarden.

Vraag 10

Wat is de huidige status van de verkameringsregels en de verschillende pilotprojecten en op welke manieren kunnen gemeenten deze effectief inzetten? Op welke wijze wordt hier met gemeenten over gecommuniceerd?

Gemeenten kunnen in het geval van schaarste op de woningmarkt gebruik maken van de Huisvestingswet 2014 en in hun huisvestingsverordening regels stellen over onttrekking, samenvoeging, omzetting, verbouwing en splitsing van woonruimten. Hoewel deze instrumenten uit de Huisvestingswet 2014 niet kunnen worden ingezet op grond van leefbaarheidsproblematiek, mag een gemeente bij de vergunningverlening wel rekening houden met leefbaarheidsaspecten. Op deze wijze kan bijvoorbeeld een quotum voor verkamering per straat of buurt gehanteerd worden. Indien een gemeente waar geen schaarste heerst toch regels wil stellen over verkamering kan dit op basis van het bestemmingsplan.
Voor de stand van zaken rondom de verschillende pilots in het kader van de aanpak goed verhuurderschap verwijs ik u naar de Kamerbrief «uitkomst aanpak goed verhuurderschap» die ik op 22 februari jl. aan de Tweede Kamer heb doen toekomen.

Vraag 11

Gezien de ambitie van de gemeente Groningen, zoals uit de voortgangsbrief over het Landelijk Actieplan Studentenhuisvesting blijkt, om 4.000 tot 4.500 studentenwoningen te bouwen2, bent u van mening dat met de werkzaamheden zoals in voornoemde casus beschreven deze ambitie makkelijker of moeilijker haalbaar zal zijn? Kunt u dit toelichten?

De gerealiseerde aantallen studentenwoningen dragen bij aan de voornoemde ambitie. De inzet van de gemeente Groningen om meer huisvesting voor studenten te realiseren zorgt ervoor dat het aanbod voor deze doelgroep beter aansluit bij de vraag. Dat is een goede stap. Daarnaast is het de verantwoordelijkheid van de gemeente om voor alle woningzoekenden in te zetten op een passend woningaanbod en daarbij ook oog te hebben voor de samenstelling van de stad en specifieke wijken. Die afweging daarin is een lokale verantwoordelijkheid.

Vraag 12

Wilt u deze vragen apart beantwoord en niet clusteren alstublieft?

Ja.

Vraag 1

Kent u het bericht dat Vestia jaren na derivatendrama opnieuw hulp van andere corporaties wil?1

Ja.

Vraag 2

Hoe ziet u dit bericht in verhouding tot de stelling van Vestia in haar jaarverslag 2019 bijna € 1 miljard totaal jaarresultaat te hebben geboekt en bijna € 100 miljoen operationeel jaarresultaat?

Uit de openbare jaarverslagen van Vestia blijkt dat het jaarresultaat € 929 mln. na belastingen bedroeg. Deze jaarresultaten zijn bijna geheel ontstaan door de niet-gerealiseerde waardeverandering van de vastgoedportefeuille/bezit van Vestia. Alleen bij verkoop van bezit kan deze waardeverandering worden gerealiseerd. Niet-gerealiseerde waardeverandering levert geen kasstromen op. Het operationele resultaat van Vestia was in 2019 circa € 100 miljoen. Dit operationele resultaat heeft Vestia nodig om de investeringen in haar bestaande bezit te financieren en daarmee de kwaliteit van het bezit op peil te houden, zoals afgesproken in het Herijkt Verbeterplan in het kader van de sanering van Vestia. Daarnaast moet de marktwaarde van het vastgoed ook worden beschouwd in het licht van de zeer hoge marktwaarde op de leningenportefeuille. De marktwaarde van het vastgoed is marginaal hoger dan die op de leningen. In de zogenaamde dekkingsratio en de hoge rentelasten komt de kern van het probleem van Vestia naar voren.

Vraag 3

Hoe ziet u dit bericht in verhouding tot de stelling van Vestia in haar jaarverslag 2019 geen tweede saneringsaanvraag te gaan indienen?

De huidige saneringsperiode loopt tot in 2022. Vestia kan aan het einde van deze saneringsperiode besluiten een nieuwe saneringsaanvraag in te dienen. Dat Vestia de conclusie trekt dat zij een definitief standpunt inneemt na afloop van de lopende saneringsperiode kan ik daarom volgen. Op de vraag of Vestia een nieuwe saneringsvraag indient en de haalbaarheid daarvan kan ik niet voorruitlopen. Beoordeling van een eventuele aanvraag geschiedt te zijner tijd op basis van aanvraag en de situatie op dat moment.

Vraag 4

Onderschrijft u de conclusie die Vestia in haar jaarverslag 2019 trekt dat een beroep op een tweede saneringsbijdrage op grond van de huidige wet- en regelgeving weinig kans van slagen heeft?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 5

Onderschrijft u de conclusie die Vestia in haar jaarverslag 2019 trekt dat een definitief standpunt over een aanvullende saneringsbijdrage hoort te volgen na afloop van de lopende saneringsperiode eind 2021?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 6

Kunt u bevestigen dat na 2021 voor een «structurele» oplossing voor Vestia € 180 miljoen nodig is ofwel € 18 miljoen per jaar?

Nee. Op 18 januari jl. (Kamerstuk 29 453, nr. 527) heb ik u geïnformeerd over de structurele oplossing die door de sector aangedragen is. Het voorstel is dat collega-corporaties de hoge rentelast van Vestia structureel verlagen met 28 miljoen euro per jaar gedurende 40 jaar.

Vraag 7

Klopt het dat Vestia in haar jaarverslag 2019 stelt € 235 miljoen aan schikkingen met banken te hebben getroffen, inclusief de recente schikking met Deutsche Bank van € 175 miljoen? Kunnen die schikkingen worden afgetrokken van de zogenoemde oplossing? Zo nee, waarom niet?

De schikkingen met Deutsche Bank en ABN Amro zijn gebruikt voor financieel herstel en zijn als zodanig meegenomen in de startpositie van het Herijkt Verbeterplan. Bij de voorgestelde structurele oplossing gaat het om een jaarlijkse bijdrage over een periode van ongeveer 40 jaar door middel van leningenruil. Er is geen rekening gehouden met mogelijke eenmalige opbrengsten uit toekomstige schikkingen.

Vraag 8

Verwacht u dat Vestia meer schikkingen gaat treffen? Zo ja, hoeveel verwacht u dat Vestia aan schikkingen gaat treffen? Zo nee, bent u bereid in gesprek te gaan dat Vestia meer schikkingen gaat treffen?

Corporaties, zo ook Vestia, dienen zich in te spannen om geleden schade te verhalen. De Aw ziet daarop toe. In het onderhandelingsproces beoordeelt de Aw of Vestia zich in voldoende mate inspant om de volkshuisvestelijke schade bij de betrokken banken te verhalen. Vestia onderzoekt actief de mogelijkheden om de andere derivatenbanken ook aansprakelijk te stellen voor de geleden schade. Vestia laat zich hierbij ondersteunen door een professioneel team met externe experts. De Autoriteit woningcorporaties (Aw) geeft aan dat hier verder geen mededelingen over gedaan kunnen worden, omdat dit het verloop van de onderhandelingen tussen deze partijen niet ten goede komt.

Vraag 9

In hoeverre is de zogenoemde oplossing voor Vestia nodig als Vestia meer schikkingen met banken gaat treffen?

Zie antwoord vraag 8.

Vraag 10

Klopt het dat er een periode van zes weken is, na afloop van de lopende saneringsperiode, waarin u moet beoordelen of de in 2012 gegeven saneringssteun van € 675 miljoen (in de vorm van een achtergestelde lening) kan worden terugbetaald. Zo ja, kan deze periode verlengd worden?

Dit klopt, dit is de uiterlijke termijn. Het verlengen van deze periode kan niet binnen het besluit.

Vraag 11

Hoe staat het met de uitvoering van de aangenomen motie Koerhuis c.s. over de winst van Vestia, waarbij wordt gevraagd uit te zoeken of, hoe en op welke termijn Vestia de € 675 miljoen saneringssteun kan terugbetalen?2

Bij brief van 11 september 2018 (Kamerstuk 29 453, nr. 482) heb ik u gemeld dat een terugbetalingsregeling reeds onderdeel uitmaakt van het saneringsbesluit voor Vestia (besluit nr. 79). In dit besluit is opgenomen dat de saneringssteun is verstrekt in de vorm van een renteloze lening en dat uiterlijk in 2022 vastgesteld dient te worden welk deel van de verstrekte saneringssteun aan Vestia wordt omgezet in een gift. De beoordeling voor het omzetten van de verstrekte lening in een gift wordt uitgevoerd door de gemandateerd saneerder, het WSW, en dient gebaseerd te worden op de voorwaarden die gesteld zijn in het saneringsbesluit (besluit nr. 79).

Vraag 12

Is het waar wat Vestia in haar jaarverslag 2019 schrijft dat een rentedaling het belangrijkste risico is en dus dat Vestia speculeert op rentes? Zo ja, waarom heeft u dat toegestaan?

De marktwaarde van de leningen en derivaten van Vestia zijn gevoelig door de relatief hoge rente en lange looptijden. Bij een daling van de rente heeft dit tot gevolg dat de marktwaarde van de leningen van Vestia nog verder stijgt. De ontwikkeling van de marktwaarde van de leningen van Vestia is relevant aangezien deze onderdeel is van de discontinuïteitsratio’s (marktwaarde van de leningen gedeeld door de marktwaarde van het bezit) van Vestia. Deze ratio’s voldoen niet aan de door WSW en AW gestelde normen en als de rente daalt worden ze slechter. Als de rente verder daalt wordt het duurder om leningen vervroegd af te lossen. Op dit moment worden alle verkoopopbrengsten ingezet om leningen af te lossen. Bij verdere daling van de rente draagt het aflossen van leningen mogelijk niet meer bij aan het financieel herstel, daarom wordt dit door Vestia als risico aangemerkt. De nominale waarde van de leningen van Vestia verandert niet als gevolg van een rentedaling. Hierdoor is er geen sprake van speculatie door Vestia.

Vraag 13

Is het waar dat de negatieve marktwaarde van de derivatenportefeuille van Vestia is gestegen met € 70 miljoen in 2019 door een rentedaling? Zo ja, waarom heeft u dat toegestaan?

Vestia heeft nog een portefeuille van € 75 miljoen aan payer swaps bij BNG. De bij Vestia resterende derivaten zijn rente-instrumenten zonder liquiditeitsrisico’s die afhankelijk zijn van dezelfde renteontwikkeling als de rest van de leningenportefeuille. Omdat hier geen direct opeisbare verliezen uit voortvloeien, is deze resterende derivatenportefeuille niet afgekocht. Daarnaast is vanuit verslaggevingsregels voorgeschreven dat onderdelen van bepaalde leningen in de balans worden opgenomen onder de post derivaten. De waardeveranderingen van deze posten komen als boekwinst of-verlies tot uiting, maar leiden niet tot uitgaven of ontvangsten. De ontwikkeling van deze marktwaarde wordt gedreven door de ontwikkeling van de marktrente. Deze is bepalend voor de waardering van de derivatenportefeuille op de balans. Dit is een exogene factor waar Vestia geen invloed op heeft. De financiële krapte bij Vestia wordt bepaald door de gehele marktwaarde van de leningenportefeuille, zie antwoord vraag 12.

Vraag 14

Klopt het dat de zogenoemde oplossing voor Vestia € 70 miljoen hoger uitvalt als gevolg van de € 70 miljoen derivatenverliezen van Vestia? Zo ja, hoe ziet u dit? Hoe legt u dit uit aan corporaties die de zogenoemde oplossing moeten betalen?

Nee dat is niet correct. Zoals in antwoord 12 toegelicht is de marktwaarde van de leningen van grote invloed, de overgebleven derivaten van Vestia zijn daaraan gelinkt en vormen geen aanmerkelijk groter risico daarin.

Vraag 15

Heeft u wat gedaan om te voorkomen dat de derivatenverliezen van Vestia in 2020 nog hoger uitvallen? Zo ja, wat heeft u gedaan? Zo nee, wat gaat u alsnog doen?

Zoals aangegeven in antwoord 12 is de ontwikkeling van de marktwaarde van de derivatenportefeuille evenals van de rest van de leningenportefeuille exogeen bepaald.

Vraag 16

Bent u bekend met uw brief betreffende het Belastingplan 2021 rondom woningcorporaties?3

Ja.

Vraag 17

Is het waar dat de ongeveer 10.000 woningen die Vestia gaat overgedragen door u worden vrijgesteld van overdrachtsbelasting?

De invulling van de voorwaarden van deze vrijstelling leidt in de praktijk bij taakoverdrachten tussen woningcorporaties (waaronder saneringscorporaties) tot discussie. Zoals in mijn brief van 4 december jl. (Kamerstuk 35 576, nr. G) is aangekondigd, wordt de regelgeving met betrekking tot de vrijstelling van overdrachtsbelasting bij taakoverdracht tussen ANBI’s in het Uitvoeringsbesluit belastingen van rechtsverkeer (Ubr) verduidelijkt, waardoor het duidelijker is wanneer taakoverdrachten door saneringscorporaties, zoals Vestia, aan andere corporaties onder deze vrijstelling vallen.
Daarentegen wordt met de voorgenomen aanpassing in het BTIV de toepasbaarheid van de vrijstelling bij andere taakoverdrachten tussen woningcorporaties (niet-saneringssituaties) wel breder. Naar verwachting zal door de aanpassing in het BTIV de komende jaren in het kader van een taakoverdracht tussen woningcorporaties (niet-saneringssituaties) voor circa 500 woningen per jaar een beroep op de vrijstelling worden gedaan. De vrijstelling levert de sector als geheel daarmee een lastenverlichting op van ongeveer 7 miljoen euro per jaar. Dekking daarvoor is gevonden in de vertraagde indexatie van de woningwaardegrens die geldt voor toepassing van de startersvrijstelling in de overdrachtsbelasting.

Vraag 18

Hoeveel belastinginkomsten verwacht u dat de rijksbegroting misloopt als gevolg van de door u gegeven vrijstelling voor Vestia? Welke financiële dekking heeft u hiervoor?

Zie antwoord vraag 17.

Vraag 19

Hoe hoog verwacht u dat de steun voor Vestia is als gevolg van de door u gegeven vrijstelling voor Vestia?

Zie antwoord vraag 17.

Vraag 20

In hoeverre is de door u gegeven steun voor Vestia nodig als Vestia meer schikkingen gaat treffen?

Er is geen sprake van nieuw gegeven steun zoals ik in vraag 19 heb toegelicht.

Vraag 21

In hoeverre is de door u gegeven steun voor Vestia nodig als gevolg van de € 70 miljoen derivatenverliezen van Vestia?

Er is geen sprake van nieuw gegeven steun zoals ik in vraag 19 heb toegelicht.

Vraag 22

Kunt u deze vragen beantwoorden voor de behandeling van de wijziging van de Woningwet op 14 januari 2021?

Het wetgevingsoverleg vindt plaats op 28 januari. U ontvangt hierbij de antwoorden op uw vragen voor het wetgevingsoverleg.

Vraag 1

Kent u het artikel «Hoogleraren: stop de strijd tegen permanente bewoning van vakantiehuizen»?1

Ja.

Vraag 2

Herkent u de signalen dat er «in de meeste gemeenten nog steeds jacht wordt gemaakt op mensen die illegaal in een recreatiewoning wonen»?

Het verschilt per gemeente hoe wordt omgegaan met handhaving op illegale permanente bewoning van recreatiewoningen. Ik ben van mening dat het toepassen van de menselijke maat van groot belang is in de handhaving op permanente bewoning, zoals ik verder zal toelichten in mijn antwoord op vraag 3.

Vraag 3

Hoe rijmt het bovenstaande met de aangenomen motie-Van Eijs c.s. over het toepassen van de menselijke maat in de handhaving op permanente bewoning van recreatieparken?2

Ik vind het van groot belang dat de menselijke maat wordt toegepast in de handhaving op permanente bewoning, zeker tijdens de coronacrisis. In de brief van de Minister voor Milieu en Wonen van 3 april 2020, is dit reeds benoemd en ik heb dit herhaald in de brief van 8 december 2020. Gemeenten staan als lokale overheid dicht bij de burger en kunnen zodoende de menselijke maat betrekken in de afweging of en hoe er wordt gehandhaafd op permanente bewoning van recreatiewoningen. In deze afweging worden individuele situaties en eventuele uitzichten op vervolghuisvesting van bewoners meegewogen.
Later dit jaar kom ik met een kwaliteits- en afwegingskader voor gemeenten. De beslissing om al dan niet te handhaven op permanente bewoning en de vormgeving van eventuele handhaving zijn complex. Op en rond recreatieparken spelen veel verschillende belangen, zoals ook duidelijk wordt in het artikel «Hoogleraren: stop de strijd tegen permanente bewoning van vakantiehuizen».
Met het kwaliteits- en afwegingskader worden verschillende belangen die gemeenten mee dienen te nemen om tot een integrale afweging te komen inzichtelijk gemaakt. Zo kunnen gemeenten met behulp van dit kader een goed afgewogen, integraal besluit nemen aangaande permanente bewoning van recreatiewoningen en het al dan niet handhaven.

Vraag 4

In hoeverre ondersteunt u de oproep in het artikel dat gemeenten veel meer gebruik zouden kunnen maken van dubbelbestemmingen, om zo wonen en recreatie mogelijk te maken?

Het is aan gemeenten om een afweging te maken om te kiezen voor een eventuele dubbelbestemming van een recreatiepark. Per park zal deze belangenafweging verschillen.
Wanneer gemeenten over willen gaan tot transformatie naar de bestemming wonen van (een gedeelte) van een park, kunnen zij expertise inschakelen van het Aanjaag- en expertteam transformatie van recreatieparken, dat ik momenteel voorbereid.

Vraag 5

Deelt u de mening dat gemeenten de menselijke maat in het bijzonder moeten toepassen op recreatieparken die worden herbestemd als gewone woonwijken onder toezicht van uw aanjaagteam voor de permanente bewoning van recreatiewoningen?3

Ik heb gemeenten eerder opgeroepen om de menselijke maat te betrekken in handhaving op permanente bewoning van recreatiewoningen in algemene zin. Deze oproep geldt onverkort, ook voor parken waar het aanjaag- en expertteam expertise levert ten behoeve van een transformatie naar de bestemming Wonen.

Vraag 6

Herkent u de in het artikel geschetste beeld dat gemeenten nog te veel kijken wat er niet kan ten opzichte van permanente bewoning van recreatiewoningen, in plaats van ook de kansen te zien?

Gemeenten zijn als lokale overheid de aangewezen overheid om een integrale afweging te maken over hoe om te gaan met permanente bewoning van recreatiewoningen. Waar gemeenten kansen zien om tot transformatie van recreatieparken naar de bestemming Wonen over te gaan, ondersteun ik hen met expertise. Zoals het artikel «Hoogleraren: stop de strijd tegen permanente bewoning van vakantiehuizen»benoemt, zijn er echter ook situaties voorstelbaar waarin gemeenten kanttekeningen plaatsen bij de geschiktheid van transformatie naar Wonen op een bepaalde locatie.

Vraag 7

Deelt u de mening dat gemeenten, nu tijdens de tweede golf van de coronacrisis, mensen die in recreatiewoningen wonen niet op straat moeten zetten en lasten onder dwangsom moeten opschorten?

In de bij het antwoord op vraag 3 genoemde brief heeft de Minister voor Milieu en Wonen gemeenten opgeroepen om te kijken naar de mogelijkheden om termijnen van lasten onder dwangsom tijdelijk op te schorten, zodat mensen niet tijdens de eerste golf van de coronacrisis alternatieve huisvesting moesten zoeken. Tijdens deze tweede coronagolf vraag ik nog steeds voorzichtigheid van gemeenten bij handhaving en in het opleggen van lasten onder dwangsom, wanneer geen zicht is op alternatieve huisvesting van de betrokkene.

Vraag 8

Bent u bereid uw oproep richting de gemeenten d.d. 3 april 2020 tijdens de eerste golf van de coronacrisis, nu tijdens de tweede golf te herhalen?4

In mijn brief van 8 december 2020 aan uw Kamer heb ik reeds gemeld dat deze oproep onverkort geldt tijdens de tweede coronagolf.

Vraag 9

Kunt u deze vragen een voor een beantwoorden?

Ja.

Vraag 1

Kent u het bericht «Particuliere woningverhuur groeit ondanks alles gestaag door»?1

Ja.

Vraag 2

Kunt u verklaren hoe het hoge percentage van 40% woningaankopen door particuliere beleggers tot stand is gekomen?

Het Kadaster heeft voor het Financieele Dagblad (FD) een schatting gemaakt op basis van een brede definitie van particuliere beleggers. In deze definitie hebben zij natuurlijke personen die drie of meer woningen bezitten, bedrijven die minder dan 500 woningen bezitten, en bedrijven die meer dan 500 woningen bezitten (inclusief institutionele beleggers) meegenomen. Daarnaast hebben zij uit de categorieën «overig» en «onbekend» niet-natuurlijke personen en eigenaren die meerdere woningen in bezit hebben meegenomen in hun schatting van het aandeel particuliere belegger. De categorie «overig» bevat bijvoorbeeld kerken, overige stichtingen en gemeenten. De onderstaande tabel geeft inzicht in hoe het cijfer uit het FD-artikel tot stand is gekomen. Tweede woningen wordt niet meegenomen in de gebruikte definitie van particuliere belegger omdat deze groep diffuus is. Een tweede woning kan bijvoorbeeld een woning zijn die tijdelijk nog in het bezit is van een persoon die gaat verhuizen, maar dit kan ook een woning zijn die wordt verhuurd en dus eigenlijk in bezit is van een belegger. Er is geen schatting te maken van het onderscheid.
Categorie
Aandeel (%)
Natuurlijk persoon ≥ 3 woningen
10,4
Bedrijfsmatig < 500 woningen
20,0
Bedrijfsmatig > 500 woningen + institutioneel1
0,4
Subtotaal
30,8
Niet-natuurlijke personen en eigenaren die meerdere woningen verhuren in onbekend + overig
8,3
Totaal
39,1
Bron: eigen bewerking op basis van data Kadaster.
De definitie «bedrijfsmatig > 500 woningen + institutioneel» wordt als volgt bepaald: een woning in het bezit van een bedrijf met één van de volgende kenmerken: heeft na transactie meer dan 500 woningen, staat op lijst met institutionele investeerders of is een pensioenfonds.
Het begrip particuliere belegger blijft een lastig begrip omdat deze niet eenduidig wordt gebruikt. De cijfers in het FD-artikel zijn gebaseerd op de bovenstaande brede definitie, terwijl in een andere context met particuliere beleggers enkel wordt gedoeld op natuurlijke personen met drie of meer woningen.
In de communicatie richting uw Kamer vind ik het belangrijk om de gegevens zo objectief mogelijk in beeld te brengen. Daar waar wordt gevraagd naar «particuliere belegger» zal ik op basis van data van het Kadaster onderscheid maken tussen alle typen beleggers waarvan ik zeker weet dat het daadwerkelijk beleggers zijn, en het over beleggers als geheel hebben. Dit betekent dat ik onderscheid maak tussen natuurlijke personen die drie of meer woningen bezitten, bedrijven die minder dan 500 woningen bezitten, en bedrijven die meer dan 500 woningen bezitten (inclusief institutionele beleggers). De groepen «overig» en «onbekend» neem ik niet mee onder de noemer belegger, omdat niet met zekerheid vast te stellen is of en hoeveel van deze woningen in daadwerkelijk bezit zijn van een belegger.
Verder benadruk ik graag dat waar cijfers gebruikt zijn over eind 2019 en de eerste helft van 2020 het nog gaat om voorlopige cijfers. Deze cijfers worden gedurende dit jaar definitief gemaakt.

Vraag 3

Betreft het genoemde percentage aankopen uitsluitend de koopwoningmarkt of vallen ook onderlinge verkopen van particuliere beleggers en verkopen van corporaties aan particuliere beleggers onder dit percentage?

Dit percentage is ten opzichte van alle eigendomsoverdracht. Ook onderlinge verkopen van particuliere beleggers en verkopen van corporaties aan particuliere beleggers vallen onder dit percentage.

Vraag 4

Welke definities zijn gehanteerd? Vallen bijvoorbeeld institutionele vastgoedbeleggers ook onder de gebruikte definitie van particuliere beleggers?

Zie hiervoor de beantwoording van vraag 2 waarin ik de gehanteerde definitie nader duid.

Vraag 5

In hoeveel procent van de aankopen door particuliere beleggers gaat het om transacties tussen corporaties en institutionele vastgoedbeleggers, waarbij dus geen koopwoningen betrokken zijn?

In 2019 was de verdeling van de woningen die door beleggers werden gekocht van corporaties, als volgt:
Natuurlijk persoon ≥ 3 woningen
Bedrijfsmatig < 500 woningen
Bedrijfsmatig > 500 woningen + institutioneel
Totaal beleggers
Aantal aankopen van corporaties
356
411
148
915
Totaal aangekocht
22.277
22.816
3.263
48.356
% afkomstig van corporaties
1,6%
1,8%
4,5%
1,9%
Bron: eigen bewerking op basis van data Kadaster.
In de G4 was deze verdeling als volgt:
Natuurlijk persoon ≥ 3 woningen
Bedrijfsmatig < 500 woningen
Bedrijfsmatig > 500 woningen + institutioneel
Totaal beleggers
Aantal aankopen van corporaties
94
31
0
125
Totaal aangekocht
5.295
7.343
492
13.130
% afkomstig van corporaties
1,8%
0,4%
0,0%
1,0%
Bron: eigen bewerking op basis van data Kadaster

Vraag 6

Wat zijn de mutaties per categorie koper en verkoper in absolute aantallen (eigen woningbezitter, particuliere verhuurder, corporatie, institutionele vastgoedbelegger, etc.)?

De onderstaande tabel geeft de verandering van aantallen woningen in bezit weer voor de verschillende categorieën over de periode april 2019 – oktober 2020. Het gaat hier om gegevens over de woningvoorraad. Bij gegevens over de woningvoorraad gebruikt het Kadaster de definitie «grote verhuurder» in plaats van «Bedrijfsmatig > 500 woningen + institutioneel». Onder de tabel wordt de definitie toegelicht.
Categorie
Mutatie
Eigenaar-bewoner
+ 52.971
Tweede woning
+ 13.460
Natuurlijk persoon ≥ 3 woningen
+ 18.241
Bedrijfsmatig < 500 woningen
+ 15.655
Grote verhuurder (a)
+ 1.994
Woningcorporaties
+ 4.035
Overig
+ 4.644
Onbekend
+ 4.549
Bron: eigen bewerking op basis van data Kadaster.
Grote verhuurder: Woning in het bezit van een bedrijf met één van de volgende kenmerken: heeft meer dan 500 woningen, is een pensioenfonds of heeft in de naam staan «Achmea».

Vraag 7

Wat is de peildatum van het Kadaster-onderzoek? In hoeverre worden de cijfers vertekend door het dat het verhoogde aantal transacties tussen beleggers onderling vanwege de verhoogde overdrachtsbelasting voor vastgoedbeleggers per 1 januari 2021?

De cijfers gaan over de eerste helft van 2020. In deze periode was de verhoogde overdrachtsbelasting nog niet aangekondigd. De cijfers worden daarom niet vertekend door het verhoogde aantal transacties tussen beleggers onderling vanwege de verhoogde overdrachtsbelasting voor vastgoedbeleggers per 1 januari.

Vraag 8

Wat is de ontwikkeling van het aandeel Buy-To-Let aankopen door particuliere beleggers in de G4 in de afgelopen vijf jaar?

De hier gehanteerde definitie van buy-to-let is: woningen die beleggers kopen van eigenaar-bewoners. Hieronder is te zien hoeveel woningen er van eigenaar-bewoners werden gekocht door de verschillende categorieën beleggers in de G4 zoals gedefinieerd onder vraag 2. Buy-to-let komt vooral voor bij natuurlijke personen en in mindere mate bij kleinere bedrijfsmatige verhuurders. Bij grote bedrijfsmatige verhuurders en institutionele beleggers komt buy-to-let vrijwel niet voor.
2015
2016
2017
2018
2019
Natuurlijk persoon ≥ 3 woningen
6,9%
8,8%
10,6%
11,1%
10,4%
Bedrijfsmatig < 500 woningen
4,2%
4,3%
4,7%
5,0%
4,5%
Bedrijfsmatig > 500 woningen + institutioneel
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
Totale percentage beleggers
11,1%
13,1%
15,3%
16,1%
14,9%
Bron: eigen bewerking op basis van data Kadaster.

Vraag 9

Wat is de ontwikkeling van het aandeel aankopen door koopstarters in de G4 in de afgelopen vijf jaar?

De onderstaande tabel geeft het aandeel koopstarters2 in woningtransacties in de G4 weer voor de periode 2015 – 2019. Het gaat hier om het aandeel in alle woningtransacties, dus niet alleen de woningen die zij van eigenaar-bewoners kopen, maar ook de woningen die zijn gekocht van andere groepen zoals beleggers en woningcorporaties zijn hierin meegenomen.
Jaar
Percentage
2015
24,3%
2016
23,0%
2017
23,3%
2018
22,6%
2019
23,2%
Bron: eigen bewerking op basis van data Kadaster.

Vraag 10

Hoeveel verkopen door corporaties en institutionele vastgoedbeleggers aan eigenaar-bewoners staan er tegenover de Buy-To-Let aankopen in de G4? En in de rest van Nederland?

In onderstaande tabel is te zien hoeveel woningen er door de verschillende partijen aan eigenaar-bewoners zijn verkocht in 2019.
Verkopende partij
Aantal gekocht door eigenaar-bewoner (totaal is 209.401)
Percentage van aankopen door eigenaar-bewoner
Natuurlijk persoon ≥ 3 woningen
5.677
2,7%
Bedrijfsmatig < 500 woningen
6.937
3,3%
Bedrijfsmatig > 500 woningen + institutioneel
1.613
0,8%
Woningcorporatie
7.543
3,6%
Bron: eigen bewerking op basis van data Kadaster.
Verkopende partij
Aantal gekocht door eigenaar-bewoner (totaal 23.332)
Percentage van aankopen door eigenaar-bewoner
Natuurlijk persoon ≥ 3 woningen
1.261
5,4%
Bedrijfsmatig < 500 woningen
1.222
5,2%
Bedrijfsmatig > 500 woningen + institutioneel
239
1,0%
Woningcorporatie
1.666
7,1%
Bron: eigen bewerking op basis van data Kadaster.

Vraag 11

Wat is het aandeel van particuliere beleggers in de totale woningvoorraad? Hoe heeft dat aandeel zich ontwikkeld in de afgelopen vijf jaar? Hoe verhoudt zich dit aandeel tot de ons omringende landen?

Het Kadaster heeft het aandeel van de verschillende categorieën in de totale woningvoorraad vanaf 2017 op een aantal momenten gemeten. De onderstaande tabel geeft de stand weer op oktober 2017, oktober 2018, januari 2020 en oktober 2020. Voor 2017 werd er nog geen data volgens deze indeling opgeslagen.
Okt-2017
Okt-2018
Jan-2020
Okt-2020
Natuurlijk persoon ≥3 woningen
3,2%
3,5%
3,6%
3,7%
Bedrijfsmatig <500 woningen
2,2%
2,3%
2,5%
2,6%
Grote verhuurder
2,1%
2,1%
2,1%
2,1%
Totale percentage beleggers
7,5%
7,9%
8,2%
8,4%
Bron: eigen bewerking op basis van data Kadaster.
De ons omringende landen kennen een andere verdeling. In Duitsland is de huursector in zijn algemeenheid een stuk groter dan in Nederland en komt eigenwoningbezit dus minder voor; in Nederland is het eigenwoningbezit 56,83% tegenover 45,5% in Duitsland. In Duitsland was in 2019 13,9% van alle woningen in bezit van een particuliere verhuurder (natuurlijk persoon). 7% werd verhuurd door bedrijven, dit zijn zowel institutionele beleggers als bedrijfsmatige particuliere verhuurders. 13% wordt verhuurd door (semi)publieke partijen, die vaak deels in bezit van gemeenten of Bundesländer. Deze (semi)publieke woningen zijn veelal gericht op mensen met een lager inkomen, dit is te vergelijken met de corporaties in Nederland (maar kent wel enkele verschillen). Kortgezegd worden er dus aanzienlijk meer woningen in Duitsland verhuurd door beleggers (particulier en institutioneel), en aanzienlijk minder door (semi)publieke organisaties.4 In Vlaanderen was in 2018 72% van de woningen in bezit van eigenaar-bewoners. 19% was in bezit van private partijen, en 7% was sociale huur. Ook in Vlaanderen is dus een hoger percentage van de woningen in bezit van private partijen. Het is echter niet goed mogelijk om deze percentages direct met de Nederlandse percentages vergelijken, omdat de regelgeving en voorwaarden om te huren tussen de landen verschilt.5

Vraag 12

Deelt u de mening dat een particuliere huursector onmisbaar is voor een goede werking van de woningmarkt?

We hebben beleggers nodig voor een stabiele woningmarkt. Gezien de historische krapte op de woningmarkt is het belangrijk dat er snel meer en betaalbare woningen worden gebouwd. Met de woningbouwimpuls en de woondeals zet ik in op vergroten van het aanbod aan betaalbare woningen. Een belangrijk resultaat is dat van de eerste tranche van de woningbouwimpuls maar liefst 60 procent is gegaan naar betaalbare woningen voor het middensegment, het gaat hierbij om 32.500 betaalbare woningen van de in totaal 51.000 woningen. Ook beleggers spelen een belangrijke rol bij het vergroten van het woningaanbod. Dankzij het kapitaal en initiatief van beleggers kunnen we woningen toevoegen aan de woningvoorraad door woningen te bouwen of bestaande bouw te transformeren voor bewoning. Dit leidt tot meer woningen, onder andere in het middenhuursegment. Tegelijkertijd ontstaan er door de huidige krapte ook excessen op de woningmarkt, waardoor het voor diverse groepen, zoals starters en mensen met een middeninkomen, steeds lastiger wordt om een passende en betaalbare woning te vinden. Ik vind het belangrijk dat deze excessen worden aangepakt en wil dat de positie van starters en mensen met een middeninkomen wordt verbeterd. Om de positie van starters te verbeteren ten opzichte van beleggers heeft het kabinet per 1 januari de overdrachtsbelasting gedifferentieerd waardoor starters6 geen overdrachtsbelasting betalen en voor beleggers het tarief wordt verhoogd tot 8%. Ook heb ik een voorstel gedaan om een opkoopbescherming in te voeren. Hiermee kunnen gemeenten in wijken waar dat echt nodig is ervoor zorgen dat betaalbare koopwoningen niet kunnen worden opgekocht voor ongewenste vormen van verhuur. Woningzoekenden, waaronder starters en mensen met een middeninkomen, krijgen hierdoor meer kans op een woning. Daarnaast zal de jaarlijkse huurprijsstijging in de vrije sector worden gemaximeerd, waardoor ook de huurders in de vrije sector worden beschermd tegen onverwachte excessieve huurverhogingen.

Vraag 1

Kent u het artikel «Bouwers in opstand tegen norm duurzaam bouwen: «Hout dupe van oneerlijke rekensom»»?1

Ja.

Vraag 2

Onderschrijft u de conclusie van deze partijen dat de opslag van CO2 vanuit biobased materialen momenteel niet meetelt in de huidige berekeningen van de MPG, waar dit in andere landen wel gebeurt?

Ja, het klopt dat de opslag van CO2 zoals bedoeld in het manifest niet meetelt in de huidige berekeningen. De huidige rekenmethode is conform Europese normering (EN 15804). Deze schrijft voor dat emissies in de afvalfase ook in rekening worden gebracht. Deze norm is vastgesteld in overleg met wetenschappers, Europese Commissie en alle belanghebbende partijen. De Europese Commissie heeft in het Circular Economy Action Plan (CEAP) aangekondigd dat zij deze normering gaat gebruiken voor de stimulering van circulaire bouweconomie.2 Nederland loopt hiermee in de pas met Europees beleid.
Er is wel ruimte voor lidstaten om eigen regels te stellen. Ik kom hier in mijn antwoord op vraag 5 op terug.

Vraag 3

Kunt u uiteenzetten hoe het kan dat materialen die CO2 opnemen in plaats van uitstoten niet significant beter uit de MPG-berekeningen komen? Is dit omdat de opslag van CO2 in biobased materialen nu als tijdelijk wordt gezien?

Volgens mijn informatie hebben bouwwerken waarin veel biobased materialen worden toegepast gemiddeld een goede score voor de milieu-impact. Een aantal aspecten heeft echter invloed op de eindscore. Zoals ik in het antwoord op de vorige vraag heb aangegeven, wordt voor materialen de CO2-emissie van de zogeheten biogene koolstof3 in de afvalfase meegerekend. Daarnaast spelen ook andere factoren een rol, bijvoorbeeld hoe het materiaal in het bouwwerk is toegepast, welke aanvullende bewerkingen nodig zijn zoals lijmen en verven, onderhoud en eventuele vervanging tijdens de levensduur. Bij de berekening van de milieu-impact worden naast CO2 ook andere milieueffecten beschouwd, zoals fijnstofvorming, verzuring en toxiciteit. In totaal worden 19 verschillende milieueffecten in de beschouwing meegenomen.
Deze aspecten bepalen gezamenlijk wat de uiteindelijke milieu-impact van een bouwwerk is. Dat kan ertoe leiden dat een bouwwerk waarin biobased materialen zijn toegepast toch een minder goede milieu-impact heeft dan partijen enkel op basis van de toepassing van biobased materialen zouden verwachten. Deze integrale benadering van de milieu-impact over de hele levenscyclus van de materialen die in een bouwwerk worden toegepast staat centraal in mijn beleid om te komen tot een verlaging van de milieudruk van de bouw.4

Vraag 4

Kunt u toelichten hoe het begrip tijdelijke opslag wordt gedefinieerd, aangezien de constructies van de meeste gebouwen net zo lang bestaan als deze gebouwen zelf, en het dan gemakkelijk kan gaan om 50 tot wel 100 jaar?

Er is geen formele definitie van tijdelijke opslag omdat de betreffende Europese norm niet uitgaat van opslag van CO2. Het uitgangspunt van de norm is dat voor elke fase in de levenscyclus van biobased materialen in een bouwwerk moet worden berekend of er opname of emissie van CO2 plaats vindt. In de productiefase van biobased materialen zal er CO2 door planten uit de atmosfeer worden opgenomen. In de afvalfase van biobased materialen zal deze opgeslagen CO2 weer vrijkomen in de atmosfeer. Elk materiaal zal op een gegeven moment in zijn afvalfase komen. Voor de uiteindelijke levenscyclus van een bouwmateriaal is de levensduur van een bouwwerk dus niet doorslaggevend.

Vraag 5

Deelt u de mening dat het – gegeven de ambitie om in 2050 tot een energieneutrale gebouwde omgeving te komen – logisch zou zijn om de opslag van CO2 mee te nemen in de MPG-berekeningen? Zo nee, waarom niet?

Ik deel de mening dat opslag van CO2 een bijdrage kan leveren aan een klimaatneutrale gebouwde omgeving in 2050. Ik zeg u daarom toe te bepalen hoe de waardering van de milieueffecten van de opslag van CO2 in biobased materialen, waaronder hout, kan worden opgenomen in onze nationale systematiek. Een daaruit volgende aanpassing zal plaatsvinden binnen de ruimte die de Europese kaders daarvoor bieden en zonder afwenteling van milieueffecten, bijvoorbeeld op komende generaties.
Ik zal hierbij de partijen van het manifest betrekken, evenals andere belanghebbende partijen en natuurlijk de stichting Nationale Milieudatabase (NMD) als beheerder van de rekenmethode. 5

Vraag 6

In hoeverre herkent u de signalen dat de CO2-uitstoot van de productie van materialen zoals staal en beton in de MPG nauwelijks wordt meegerekend, en bent u bereid om nogmaals goed naar de MPG-berekeningen te kijken?

De CO2-uitstoot van de productie van materialen zoals staal en beton wordt wel in de MPG meegerekend. In reactie op deze signalen heeft de stichting NMD mij gemeld dat zij in overleg met onafhankelijke deskundigen en belanghebbenden de bepaling van CO2-opname en -emissie van alle materialen over de hele levenscyclus van de bepalingsmethode zal evalueren en de uitkomsten aan mij zal rapporteren. Hiermee dient een voor alle partijen gedragen uitleg van de systematiek te worden bereikt.

Vraag 7

Deelt u de mening dat het gebruik van biobased materialen, daar waar ze een positieve invloed hebben op milieu en klimaat, in de bouw juist bevorderd zou moeten worden? Zo ja, wat zijn uw inspanningen dit aandeel te vergroten?

Ja, ik bevorder het gebruik van biobased materialen in de eerste plaats met generiek beleid, zoals de stapsgewijze halvering van de milieuprestatie-eis uiterlijk in 2030. Daarnaast geeft het kabinet via de Milieu InvesteringsAftrek MIA een fiscale stimulans voor bouwen met een lage milieu-impact. In de lopende actualisatie van de Regeling Groen Projecten wordt bouwen met een lage milieu-impact ook opgenomen. De regeling Demonstratie Energie- en Klimaatinnovatie (DEI+) ondersteunt onder andere projecten voor de vervanging van fossiele grondstoffen door biobased grondstoffen.6 Parallel hieraan voer ik ook gericht beleid uit voor de bevordering van biobased materialen in de bouw, zoals met de Strategische verkenning biobased bouwen7 en de City Deal Circulair en Conceptueel Bouwen die 15 december 2020 is gestart, met daarin onder meer focus op biobased bouwen8. Ook via de inzet van buyer groups waarin partijen gezamenlijk werken aan een gedeelde marktvisie en -strategie en uiteindelijk een concrete aanbesteding, onder meer op het terrein van biobased bouwmaterialen en houtbouw.9 Tevens wordt er gewerkt aan een inspiratieboek houten/biobased woningen om te laten zien wat er mogelijk is. Hiermee stimuleer ik dat het niet bij een enkele aanbesteding blijft en dat de inzet van biobased materialen wordt vergroot.

Vraag 8

Wat is de huidige stand van zaken van de uitwerking van de motie Van Eijs over het grootschalig toepassen van houtbouw?2

De motie heb ik uitgevoerd met het toesturen van de brief van 29 september 202011 over de voortgang van circulaire bouwen en het rapport «Ruimte voor biobased bouwen».12

Vraag 9

Voor wanneer is aanscherping van de MPG momenteel voorzien?

De aanscherping van de MPG is voorzien voor het voorjaar van 2021.

Vraag 10

Kunt u deze vragen een voor een beantwoorden?

Ja.

Vraag 1

Kent u het bericht «Concurrentie neemt snel toe op bloeiende markt voor verhuurhypotheken»?1

Ja.

Vraag 2

Kunt u aangeven hoeveel aanbieders er zijn van zogenaamde verhuurhypotheken en hoe vaak deze verstrekt worden?

Allereerst benadruk ik graag dat er niet één soort verhuurhypotheek2 is op de Nederlandse markt. Afhankelijk van de aard van de belegger komt deze in aanmerking voor ofwel een verhuurhypotheek voor consumenten ofwel een zakelijke verhuurhypotheek. Op hypotheken voor consumenten is de Wet op het financieel toezicht van toepassing en op zakelijke kredieten niet.
Een verhuurhypotheek voor consumenten wordt aangeboden aan kleinere beleggers. Het gaat dan vaak om beleggers die één of enkele woningen aankopen of in hun bezit hebben voor de verhuur. Dit kunnen bijvoorbeeld beleggers zijn die een woning kopen voor hun studerende kind of beleggers die één of enkele woningen bezitten als oude dag voorziening. Een zakelijke verhuurhypotheek wordt aangeboden aan grotere (professionelere) beleggers. Vaak gaat het dan om beleggers met vijf panden of meer. De Autoriteit Financiële Markten heeft een aantal indicatoren opgesteld om kredietverstrekkers te helpen bij de afweging of een financieringsaanvraag voor een beleggingspand wordt gedaan in de hoedanigheid van een consument3.
De eerste aanbieder van verhuurhypotheken is in 2015 toegetreden tot de Nederlandse markt. Inmiddels zijn er circa 15 aanbieders actief. Een deel van deze aanbieders richt zich enkel op de kleine belegger (verhuurhypotheek voor consumenten), een ander deel juist enkel op de grotere beleggers (zakelijke verhuurhypotheek). Ook zijn er aanbieders die hypotheken aanbieden aan zowel kleine als grote beleggers. Ik heb geen inzicht in hoe vaak verhuurhypotheken verstrekt worden. Wel is er dus een stijging te zien in het aantal aanbieders van verhuurhypotheken.

Vraag 3

Wat vindt u van het feit dat er steeds meer mogelijkheden komen voor particuliere verhuurders om via dergelijke leningen woningen op te kopen en vervolgens te verhuren?

Nederland kent een markt waarin aanbieders vrij zijn om te bepalen welke producten ze aanbieden, zolang ze zich aan de daarvoor geldende regels houden. De toename van het aantal aanbieders vind ik daarom niet problematisch. Wel is het belangrijk dat aanbieders van verhuurhypotheken verantwoorde leningen verstrekken. In de praktijk hanteren geldverstrekkers voor beide typen verhuurhypotheken een lagere maximale loan-to-value bij afsluiting dan voor reguliere consumentenhypotheken. Bij het overgrote deel van de aanbieders kun je maximaal 80% van de waarde in verhuurde staat lenen. Bij een enkele aanbieder mag je maximaal 90% van de waarde in verhuurde staat lenen. Iemand die een woning wil kopen met een verhuurhypotheek moet daarom altijd eigen geld inbrengen. Hierdoor lopen verhuurders minder risico bij een eventuele waardedaling of terugval in inkomsten waardoor er minder kans is dat zij daardoor niet meer aan hun betalingsverplichting kunnen voldoen.

Vraag 4

Deelt u de mening dat het aanbieden van verhuurderhypotheken kan leiden tot nog meer moeilijkheden voor starters om een woning te kunnen kopen? Zo nee, waarom niet?

Door de krapte op de woningmarkt is het voor groepen als starters lastig om een geschikte woning te vinden. Tijdens hun zoektocht ondervinden starters vaak concurrentie van andere woningzoekenden, waaronder beleggers. Zoals blijkt uit het antwoord op vraag 2 is het aantal aanbieders van verhuurhypotheken wel vergroot. Wanneer dit leidt tot meer beleggers zou dit kunnen betekenen dat onder anderen starters meer concurrentie ervaren bij het kopen van een woning.
Daarom wil ik de positie van de starter verbeteren ten opzichte van beleggers in het algemeen. Het kabinet heeft daarom per 1 januari 2021 de overdrachtsbelasting gedifferentieerd Met deze differentiatie worden starters4 eenmalig vrijgesteld van overdrachtsbelasting. Voor beleggers wordt de overdrachtsbelasting verhoogd naar 8%.

Vraag 5

In hoeverre kunt u aangeven of buy-to-let hypotheken leiden tot een verdere stijging van de huizenprijzen? Vindt u dit wenselijk?

Wanneer de vraag naar een product toeneemt resulteert dit bij een gelijkblijvend aanbod doorgaans in een hogere prijs. Wanneer er meer mensen besluiten om met een verhuurhypotheek een woning te gaan kopen, heeft dit, ceteris paribus, effect op de prijs. Dit geldt uiteraard niet alleen voor verhuurders met een verhuurhypotheek. Ook wanneer de vraag bij andere groepen woningzoekenden groeit heeft dit effect op de prijs. In brede zin is de afgelopen jaren de vraag naar woningen sterk toegenomen en kunnen huishoudens door de lagere rente meer lenen waardoor zij ook meer kunnen betalen voor een woning. Het aanbod aan woningen is op dit moment echter ontoereikend om aan deze vraag te kunnen voldoen. Hierdoor hebben woningzoekenden meer moeite om een geschikte en betaalbare woning te vinden. Om de betaalbaarheid en beschikbaarheid van wonen te verbeteren zet ik in op het versnellen van de woningbouw en het vergroten van het aanbod aan betaalbare woningen. Dit doe ik onder meer met de reeds gesloten woondeals, de woningbouwimpuls en de korting op de verhuurderheffing voor woningcorporaties.

Vraag 6

Vindt u het ook een onwenselijke situatie dat woningen steeds vaker als beleggingsobject worden gebruikt? Zo nee, waarom niet?

We hebben beleggers nodig voor een stabiele woningmarkt. Dankzij het kapitaal en initiatief van beleggers kunnen we woningen toevoegen aan de woningvoorraad door woningen te bouwen of bestaande bouw te transformeren voor bewoning. Dit leidt tot meer woningen in onder andere het middenhuursegment. Tegelijkertijd ontstaan er door de huidige krapte excessen op de woningmarkt, waardoor het voor diverse groepen, zoals starters en mensen met een middeninkomen, steeds lastiger wordt om een passende woning te vinden. Ik richt mij op het aanpakken van deze excessen en het verbeteren van de positie van starters en mensen met een middeninkomen. Bij vraag 8 ga ik in op de maatregelen die ik hiervoor neem.

Vraag 7

Steunt u het voorstel om personen in het bezit van meer dan vijf woningen aan te merken als ondernemer en belasting te laten betalen? Bent u bereid om zo de wildgroei aan het opkopen van woningen tegen te gaan? Zo nee, waarom niet?

In de huidige systematiek worden personen die in het bezit zijn van een vastgoedportefeuille met meer dan vijf woningen niet automatisch aangemerkt als ondernemer voor de inkomstenbelasting. De omvang van een vastgoedportefeuille is niet doorslaggevend voor de vraag of sprake is van een onderneming. Het introduceren van een numerieke grens gaat in tegen de huidige systematiek en de bestendige jurisprudentie dat pas sprake is van een onderneming indien de bezitting is gericht op het verkrijgen van een hogere waardestijging en rendement daarvan, dan bij normaal vermogensbeheer kan worden verwacht. Indien een vastgoedportefeuille niet aan de hiervoor genoemde voorwaarden voldoet, behoren de bezittingen – afgezien van een situatie van terbeschikkingstelling aan de eigen vennootschap of aan de onderneming van de fiscale partner- tot de rendementsgrondslag van box 3 en worden deze bezittingen belast tegen een forfaitair rendement. Een numerieke grens is bovendien arbitrair.
Het voorstel, om personen die in het bezit zijn van meer dan vijf woningen aan te merken als ondernemer, steunt het kabinet niet omdat het niet past in de huidige systematiek. Het huidige kabinet heeft daarentegen maatregelen genomen om de positie van starters op de woningmarkt ten opzichte van beleggers te verbeteren. Per 1 januari 2021 is de differentiatie van de overdrachtsbelasting in werking getreden. De differentiatie zorgt enerzijds voor een vrijstelling van de overdrachtsbelasting zodat starters minder lang hoeven te sparen voor hun kosten koper. Anderzijds zorgt een beperking van de reikwijdte van het verlaagde tarief van 2% voor de overdrachtsbelasting ervoor dat personen alleen nog in aanmerking komen voor dit verlaagde tarief, indien zij zelf in de woning gaan wonen. Andere kopers, zoals beleggers, betalen vanaf 1 januari 2021 het algemene tarief. Het algemene tarief is per 1 januari 2021 verhoogd van 6% naar 8%. De differentiatie moet de positie op de woningmarkt van starters en doorstromers verbeteren ten opzichte van beleggers.

Vraag 8

Bent u bereid de groei aan buy-to-let te ontmoedigen? Zo ja, op welke wijze? Zo nee, waarom niet?

Zoals ik bij het antwoord op vraag 6 heb benoemd, zet ik in op de aanpak van excessen en het verbeteren van de positie van starters en mensen met een middeninkomen. Met deze aanpak wordt de balans tussen beleggers en andere woningzoekenden verbeterd ten gunste van de woningzoekenden. Om de positie van starters te verbeteren ten opzichte van beleggers heeft het kabinet per 1 januari de overdrachtsbelasting gedifferentieerd. Ook zal ik een opkoopbescherming invoeren. Hiermee kunnen gemeenten in wijken waar dat echt nodig is ervoor zorgen dat betaalbare koopwoningen niet zomaar kunnen worden opgekocht voor de verhuur. Woningzoekenden, waaronder starters en mensen met een middeninkomen, krijgen hierdoor meer kans op een woning. Daarnaast zal ik de jaarlijkse huurprijsstijging in de vrije sector maximeren, waardoor ook de huurders in de vrije sector worden beschermd tegen onverwachte excessieve huurverhogingen.

Vraag 1

Kent u het bericht «Particuliere woningverhuur groeit ondanks alles gestaag door»?1

Ja.

Vraag 2

Kunt u aangeven hoeveel woningen er tot nu toe in 2020 door particulieren zijn gekocht om te verhuren? Kunt u ook aangeven hoe groot het aandeel van particuliere verhuur op de woningmarkt nu is?

In de beantwoording van de Kamervragen van de heer Koerhuis (VVD) over hetzelfde nieuwsbericht leg ik hierboven nader uit dat het begrip «particuliere belegger» een lastig begrip is omdat deze niet eenduidig wordt gebruikt. Daar waar gevraagd wordt naar het begrip «particuliere belegger» zal ik op basis van data van het Kadaster onderscheid maken tussen alle typen beleggers waarvan ik zeker weet dat het daadwerkelijk beleggers zijn, en het over beleggers als geheel hebben. Dit betekent dat ik onderscheid maak tussen natuurlijke personen die drie of meer woningen bezitten, bedrijven die minder dan 500 woningen bezitten, en bedrijven die meer dan 500 woningen bezitten (inclusief institutionele beleggers).
De onderstaande tabel laat het aantal en aandeel woningen gekocht door beleggers in de eerste helft van 2020 zien. Dit is ten opzichte van alle woningtransacties, ook onderlinge transacties tussen verhuurders vallen hieronder. De cijfers over eind 2019 (gebruikt bij vraag 3) en de eerste helft van 2020 zijn nog voorlopig. Deze cijfers worden gedurende dit jaar definitief gemaakt. De cijfers over heel 2020 zijn nog niet bekend bij het Kadaster.
Type belegger
Aantal gekocht
Percentage
Natuurlijk persoon ≥ 3 woningen
9.995
7,0%
Bedrijfsmatig < 500 woningen
10.426
7,3%
Bedrijfsmatig > 500 woningen + institutioneel1
1.524
1,1%
Totaal
21.945
15,4%
Bron: eigen bewering op basis van data Kadaster
De definitie «bedrijfsmatig > 500 woningen + institutioneel» wordt als volgt bepaald: een woning in het bezit van een bedrijf met één van de volgende kenmerken: heeft na transactie meer dan 500 woningen, staat op lijst met institutionele investeerders of is een pensioenfonds.
De onderstaande tabel geeft het aandeel van beleggers op de woningmarkt weer.
Type belegger
Oktober 2020
Natuurlijk persoon ≥ 3 woningen
3,7%
Bedrijfsmatig < 500 woningen
2,6%
Grote verhuurder1
2,1%
Totale percentage beleggers
8,4%
Bron: eigen bewering op basis van data Kadaster
Woning in het bezit van een bedrijf met één van de volgende kenmerken: heeft meer dan 500 woningen, is een pensioenfonds of heeft in de naam staan «Achmea»

Vraag 3

Kunt u over de jaren 2015–2020 een schematisch overzicht geven van het aantal woningen dat gekocht is door particulieren om te verhuren?

De onderstaande tabel geeft inzage in het aantal woningen dat gekocht is door beleggers naar type belegger. De cijfers over heel 2020 zijn nog niet bekend.
2015
2016
2017
2018
2019
2020 eerste helft
Natuurlijk persoon ≥ 3 woningen
15.394
20.297
25.904
25.315
22.277
9.995
Bedrijfsmatig < 500 woningen
28.527
30.497
29.368
27.819
22.743
10.426
Bedrijfsmatig > 500 woningen + institutioneel
10.996
9.290
10.260
11.387
3.263
1.524
Totaal beleggers
54.917
60.084
65.532
64.521
48.283
21.945

Vraag 4

Kunt u aangeven welke gemeenten concrete plannen hebben om een zelfbewoningplicht in te voeren?

Gemeenten hebben voor nieuwbouw al verschillende mogelijkheden om een zelfbewoningsplicht toe te passen. Een groep van achttien gemeenten heeft in 2019 of 2020 een zogeheten zelfbewoningsplicht bij nieuwbouw ingevoerd, zo blijkt uit onderzoek van het FD2. Het gaat om de volgende gemeenten3: Zwolle, Eindhoven, Amsterdam, Utrecht, Pijnacker-Nootdorp, Den Haag, Sint-Michielsgestel, Westerveld, Nuenen, Bernheze, Boxtel, Langedijk, Nieuwkoop, Velsen, Haaren NB, Bergeijk, Haarlem en Waterland. Daarnaast zijn er een aantal gemeenten met plannen, verregaande discussies of aangenomen moties om de zelfbewoningsplicht bij nieuwbouw toe te passen. Hierbij gaat het om: Bodegraven, Meijerijstad, Leiden, Brielle, Teylingen, Barneveld, Katwijk en Wijchen.
Daarnaast werk ik aan de invoering van de opkoopbescherming. De opkoopbescherming geeft gemeenten mogelijkheden om in de bestaande bouw om te sturen op de beschikbaarheid van goedkope en middeldure koopwoningen. Met dit instrument kunnen gemeenten in wijken waar dat echt nodig is ervoor zorgen dat betaalbare koopwoningen niet zomaar kunnen worden opgekocht voor de verhuur. Bij de uitwerking van de opkoopbescherming is met verschillende geïnteresseerde gemeenten gesproken. In eerste instantie vonden de gesprekken plaats met de gemeenten Amsterdam, Rotterdam, Utrecht, Den Haag en Maastricht. In een later stadium zijn ook de gemeenten Groningen, Eindhoven, Leeuwarden, Leiden, Schiedam en Tilburg aangehaakt bij deze overleggen. Welke gemeenten daadwerkelijk gebruik gaan maken van de opkoopbescherming wordt pas duidelijk wanneer deze is ingevoerd.

Vraag 5

Deelt u de mening dat het zeer ongewenst is dat particuliere beleggers grote hoeveelheden woningen opkopen om te verhuren en starters op de koopmarkt hierdoor vaak achter het net vissen? Zo nee, waarom niet?

We hebben beleggers nodig voor een stabiele woningmarkt. Gezien de historische krapte op de woningmarkt is het belangrijk dat er snel meer en betaalbare woningen worden gebouwd. Met de woningbouwimpuls en de woondeals zet ik in op vergroten van het aanbod aan betaalbare woningen. Een belangrijk resultaat is dat van de eerste tranche van de woningbouwimpuls maar liefst 60 procent is gegaan naar betaalbare woningen voor het middensegment, het gaat hierbij om 32.500 betaalbare woningen van de in totaal 51.000 woningen. Ook beleggers spelen een belangrijke rol bij het vergroten van het woningaanbod. Dankzij het kapitaal en initiatief van beleggers kunnen we woningen toevoegen aan de woningvoorraad door woningen te bouwen of bestaande bouw te transformeren voor bewoning. Dit leidt tot meer woningen in onder andere het middenhuursegment. Tegelijkertijd ontstaan er door de huidige krapte excessen op de woningmarkt, waardoor het voor diverse groepen, zoals starters en mensen met een middeninkomen, lastig is om een passende woning te vinden. Ik richt mij op het aanpakken van deze excessen en het verbeteren van de positie van starters en mensen met een middeninkomen. Om de positie van starters te verbeteren ten opzichte van beleggers heeft het kabinet per 1 januari de overdrachtsbelasting gedifferentieerd waardoor starters4 geen overdrachtsbelasting betalen en voor beleggers het tarief wordt verhoogd tot 8%. Ook heb ik een voorstel gedaan om een opkoopbescherming in te voeren. Hiermee kunnen gemeenten in wijken waar dat echt nodig is ervoor zorgen dat betaalbare koopwoningen niet kunnen worden opgekocht voor ongewenste vormen van verhuur. Woningzoekenden, waaronder starters en mensen met een middeninkomen, krijgen hierdoor meer kans op een woning. Daarnaast zal de jaarlijkse huurprijsstijging in de vrije sector worden gemaximeerd, waardoor ook de huurders in de vrije sector worden beschermd tegen onverwachte excessieve huurverhogingen.

Vraag 6

Kunt u per woningmarktregio aangeven hoe hoog de gemiddelde huurprijs van een particuliere huurwoning is? Kunt u per woningmarktregio ook aangeven hoe hoog de gemiddelde huurprijs van een huurwoning bij institutionele beleggers en bij woningcorporaties zijn?

Woningmarktregio
Corporaties, overheid, zorgpartijen
Pensioenfonds, belegger
Particulieren en overige verhuurders
Gemiddelde alle verhuurders
Friesland
498
Niet bekend
521
507
Groningen Drenthe
502
Niet bekend
569
527
Noord-Holland Noord
532
Niet bekend
612
561
Zwolle/Stedendriehoek
549
714
604
569
Metropoolregio Amsterdam
563
851
754
638
Amersfoort/Noord-Veluwe/Zeewolde
560
Niet bekend
671
606
Holland Rijnland
565
Niet bekend
657
604
Oost-Nederland
529
Niet bekend
544
538
U16
569
858
732
629
Food Valley
564
Niet bekend
Niet bekend
570
Haaglanden/Midden-Holland/Rotterdam
560
791
663
602
Arnhem Nijmegen
545
726
646
583
Woongaard
548
Niet bekend
Niet bekend
553
Drechtsteden/Hoeksche Waard/Goeree Overflakkee
530
Niet bekend
Niet bekend
556
Noordoost Brabant
539
Niet bekend
677
580
West-Brabant en Hart van Brabant
553
751
665
591
Zeeland
516
Niet bekend
554
530
Metropoolregio Eindhoven
542
Niet bekend
640
583
Limburg
533
Niet bekend
575
556
Totaal heel Nederland
547
791
652
588
Niet bekend: onvoldoende gegevens voor betrouwbare meting
Bron: WoOn2018

Vraag 7

Hoeveel aanbieders van zogenaamde by-to-let-hypotheken zijn er? Hoeveel by-to-let-hypotheken zijn er tot nu toe afgegeven?

Allereerst benadruk ik graag dat er niet één soort verhuurhypotheek5 is op de Nederlandse markt. Afhankelijk van de aard van de belegger komt deze in aanmerking voor ofwel een verhuurhypotheek voor consumenten ofwel een zakelijke verhuurhypotheek. Op hypotheken voor consumenten is de Wet op het financieel toezicht van toepassing en op zakelijke kredieten niet.
Een verhuurhypotheek voor consumenten wordt aangeboden aan kleinere beleggers. Het gaat dan vaak om beleggers die één of enkele woningen aankopen voor de verhuur. Dit kunnen bijvoorbeeld beleggers zijn die een woning kopen voor hun studerende kind. Een zakelijke verhuurhypotheek wordt aangeboden aan grotere (professionelere) beleggers. Vaak gaat het dan om beleggers met vijf panden of meer. De Autoriteit Financiële Markten heeft een aantal indicatoren opgesteld om kredietverstrekkers te helpen bij de afweging of een financieringsaanvraag voor een beleggingspand wordt gedaan in de hoedanigheid van een consument6.
De eerste aanbieder van verhuurhypotheken voor consumenten is in 2015 toegetreden tot de Nederlandse markt. Inmiddels zijn er circa 15 aanbieders actief. Een deel van deze aanbieders richt zich enkel op de kleine belegger (verhuurhypotheek voor consumenten), een ander deel juist enkel op de grotere beleggers (zakelijke verhuurhypotheek). Ook zijn er aanbieders die hypotheken aanbieden aan zowel kleine als grote beleggers. Ik heb geen inzicht in hoe vaak verhuurhypotheken verstrekt worden.

Vraag 8

Deelt u de mening dat de zogenaamde by-to-let-hypotheken een ongewenste hypotheekvorm zijn die bijdragen aan een tekort aan betaalbare koopwoningen voor onder meer starters op de woningmarkt? Zo nee, waarom niet?

Nederland kent een markt waarin aanbieders vrij zijn om te bepalen welke producten ze aanbieden. Hierbij is het belangrijk dat ze zich aan de daarvoor geldende regels houden. Zolang dat gebeurt zie ik de verhuurhypotheek niet als een ongewenste hypotheekvorm. Zoals eerder gezegd dragen beleggers ook bij aan stabiele woningmarkt. Uit het antwoord op vraag 7 blijkt dat het aantal aanbieders van verhuurhypotheken wel is vergroot. Wanneer dit leidt tot meer beleggers zou dit kunnen betekenen dat onder anderen starters meer concurrentie ervaren bij het kopen van een woning.
Daarom richt ik me op het verbeteren van de positie van de starter ten opzichte van beleggers in het algemeen. Het kabinet heeft daarom per 1 januari 2021 de overdrachtsbelasting gedifferentieerd Met deze differentiatie worden starters eenmalig vrijgesteld van overdrachtsbelasting. Voor beleggers wordt de overdrachtsbelasting verhoogd naar 8%.

Vraag 9

Is het juridisch mogelijk om de zogenaamde by-to-let-hypotheken te verbieden? Zo ja, hoe kan dit geregeld worden? Zo nee, welke wettelijke regels verzetten zich tegen zo’n verbod?

Bij het stellen van nationale regels geldt allereerst dat het onderwerp niet reeds Europees geharmoniseerd mag zijn. Voor verhuurhypotheken voor consumenten is dit laatste niet geheel het geval. De Europese Hypothekenrichtlijn biedt de lidstaten de vrijheid om die richtlijn niet toe te passen op verhuurhypotheken aan consumenten, mits de lidstaat ervoor zorgt dat er op nationaal niveau een passend kader voor dit soort kredieten wordt toegepast. Nederland heeft er bij de implementatie voor gekozen geen gebruik te maken van deze vrijheid7 8. De richtlijn laat daarnaast in algemene zin aan lidstaten de mogelijkheid om strengere voorschriften ter bescherming van consumenten te handhaven of in te voeren9, deze moeten dan getoetst worden aan het Unierecht. Voor zakelijke kredieten geldt dat deze niet onder de Hypothekenrichtlijn of Dienstenrichtlijn vallen. Eventuele beperkingen moeten daarom rechtstreeks getoetst worden aan de verdragsvrijheden.
Bij het verbieden van verhuurhypotheken, zakelijk of aan consumenten, geldt dat het vrij verkeer van diensten zoals vastgelegd in het Verdrag betreffende de werking van de Europese Unie (artikel 56 en10 wordt beperkt. Aan dergelijke maatregelen worden hoge eisen gesteld om de toets aan het Europees recht te kunnen doorstaan. Zo mag de maatregel niet discrimineren tussen Nederlandse aanbieders en aanbieders uit andere lidstaten, moet deze gerechtvaardigd kunnen worden door een dwingende reden van algemeen belang, moet deze geschikt zijn om de verwezenlijking van het nagestreefde doel te waarborgen, en mag deze niet verder gaan dan nodig is voor het bereiken van het doel (proportioneel)11.
Het is echter de vraag of een verbod op het aanbieden van verhuurhypotheken de toets aan het Europees recht kan doorstaan. Hoewel de maatregel niet zou discrimineren als het zowel voor Nederlandse als andere Europese aanbieders verboden wordt om verhuurhypotheken aan te bieden, en het tegengaan van speculatie met het oog op betaalbare huisvesting mogelijk een voldoende dwingende reden van algemeen belang is, schiet de maatregel met name te kort op doelmatigheid en proportionaliteit. Vastgoed gekocht voor verhuur is niet altijd gefinancierd met een verhuurhypotheek. Zo zijn er ook (vastgoed)fondsen en private investeerders met voldoende eigen vermogen. Het is in die context moeilijk verdedigbaar waarom het doel – tegengaan van speculatie- bereikt wordt door alleen een bepaalde groep particuliere beleggers te belemmeren door de toegang tot een verhuurhypotheek in het geheel te ontzeggen. Voor deze hypotheken geldt al dat doorgaans tot maximaal 80% van de woningwaarde financiering aangeboden wordt (in tegenstelling tot reguliere hypotheken voor consumenten), en wanneer deze aan consumenten verstrekt worden gelden ook inkomenseisen ter voorkoming van overkreditering en andere publiekrechtelijke vereisten. Daarnaast geldt dat er door het kabinet reeds andere maatregelen genomen of aangekondigd zijn, zoals de differentiatie van de overdrachtsbelasting en de opkoopbescherming en, dat voordat tot een algeheel verbod kan worden overgegaan, ook overwogen zou moeten worden of strengere eisen aan deze hypotheken het doel afdoende zou bereiken.

Vraag 10

Deelt u de mening dat het ongewenst is dat particuliere beleggers nu nog snel hun slag proberen te slaan voordat de overdrachtsbelasting voor beleggers per 1 januari 2021 omhoog gaat? Zo nee, waarom niet?

Anticipatie op de nieuwe wetgeving door beleggers in de periode tussen de bekendmaking van het nieuwe wetsvoorstel en de inwerkingtreding daarvan is ongewenst, maar helaas niet geheel te voorkomen. De periode waarbinnen beleggers konden anticiperen is wel zo kort mogelijk gehouden. Er is namelijk bewust voor gekozen om geen overgangsrecht op te nemen voor de verhoging van de overdrachtsbelasting naar 8%. Beleggers moesten hierdoor niet alleen de koopovereenkomst sluiten vóór 1 januari 2021, maar ook daadwerkelijk de woning voor 1 januari 2021 overgedragen hebben gekregen via de notaris om niet het verhoogde tarief van 8% te betalen. Omdat er geen overgangsrecht is opgenomen voor de verhoging van het overdrachtsbelastingtarief voor beleggers, kunnen starters direct vanaf de inwerkingtreding van het wetsvoorstel op 1 januari 2021 al profiteren van hun verbeterde positie ten opzichte van die van beleggers.

Vraag 11

Hoe beoordeelt u het feit dat marktpartijen denken dat de hogere belasting niet het gewenste effect zal hebben? Bent u bereid om als blijkt dat deze maatregel geen significant effect heeft of de maatregel averechts effect heeft omdat de huren onevenredig omhoog gaan en/of er geen investeringen meer in de woning worden gedaan de maatregelen zo aan te passen dat het doel – minder by-to-let – wel wordt bereikt? Zo nee, waarom niet?

Ik verwacht dat deze maatregel de toegankelijkheid en betaalbaarheid van een koopwoning voor starters zal verbeteren, omdat zij minder lang hoeven te sparen voor de kosten koper. Op korte termijn kunnen zij mogelijk iets meer gaan bieden voor een woning omdat ze meer eigen geld kunnen inzetten voor de aankoop van de woning. Tegenover het mogelijke prijsopdrijvende effect van de startersmaatregel staat echter het mogelijke prijsdrukkende effect van de maatregel voor beleggers. Zij gaan immers meer overdrachtsbelasting betalen en daardoor naar verwachting minder woningen aankopen.
De wet zal worden geëvalueerd. Het voornemen is om hiermee te starten in de loop van 2024. De resultaten zullen in het voorjaar van 2025 beschikbaar komen. In deze evaluatie zal onder andere gekeken worden naar de doelmatigheid en doeltreffendheid van de voorgestelde maatregelen en daarmee ook de ontwikkeling van het aantal transacties naar hoogte van het tarief van de overdrachtsbelasting dat van toepassing is. Ik kan nog niet vooruitlopen op de uitkomsten van de evaluatie.

Vraag 12

Wat kan Nederland leren van der ervaringen die in het Verenigd Koninkrijk zijn opgedaan toen een vergelijkbare belastingmaatregel daar voor de langere termijn niet het gewenste effect had?

Het onderzoeksrapport van Dialogic heeft de belastingmaatregel in het Verenigd Koninkrijk onderzocht.12 De maatregelen in Nederland en het Verenigd Koninkrijk zijn echter niet één op één vergelijkbaar. In het Verenigd Koninkrijk is de maatregel voor starters niet tegelijkertijd met de maatregel voor beleggers ingevoerd. Ook was de startersmaatregel eerst van tijdelijke aard (2010–2012), die bovendien afweek van de structurele startersmaatregel die in 2017 is ingevoerd. Ook heeft het Verenigd Koninkrijk in 2017 nog een aantal maatregelen genomen tegen de particuliere verhuurders. Deze hebben te maken met de hypotheekrenteaftrek en met strengere eisen om een hypotheek te krijgen. Door deze aanvullende maatregelen zijn de effecten van de afzonderlijke maatregelen lastiger te bepalen.
De tijdelijke verlaging voor starters in 2010 heeft in het Verenigd Koninkrijk geleid tot ca.1.000 extra transacties in de 13 maanden na de verlaging. Na de verhoging voor beleggers in 2016 is het aandeel van beleggers in nieuwe hypotheken gedaald van 15% naar 9% en voor starters gestegen van 39% naar 45%. De belastingmaatregel heeft dus in het Verenigd Koninkrijk geleid tot een betere positie van starters ten opzichte van beleggers.

Vraag 13

Hoeveel woningen zijn er tot nu toe in 2020 door institutionele beleggers in Nederland gekocht? Kan dit ook voor de jaren 2015–2019 worden aangegeven?

Institutionele beleggers richten zich vooral op het bouwen van nieuwe woningen. Zij kopen in principe geen individuele bestaande woningen aan. Wel kopen ze soms reeds verhuurde woningcomplexen of woningportefeuilles aan of transformeren ze winkels of kantoren tot woning. Het exacte aantal aangekochte woningen voor 2020 is nog niet bekend. De onderstaande tabel geeft inzicht in de het aantal woningen dat institutionele beleggers (IVBN-leden) in 2015–2019 in exploitatie hebben genomen. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen de bestaande woningen die complexgewijs zijn aangekocht en woningen die zijn toegevoegd door nieuwbouw. De verwachting is dat het aantal voor 2020 aansluit op de trend van de eerdere jaren.
Jaar
Bestaande bouw
Nieuwbouw
Totaal
2015
671
4.317
4.988
2016
2.002
4.465
6.467
2017
1.277
6.990
8.267
2018
1.853
6.862
8.715
2019
1.512
7.204
8.716
Bron: IVBN

Vraag 14

Kunt u deze vragen één voor één beantwoorden?

Ja.

Vraag 1

Kent u de nieuwe omgevingsverordening Noord-Holland 2020?1

Ja.

Vraag 2

Deelt u de zorgen dat met de nieuwe omgevingsverordening onder andere als gevolg van de invoering van «Bijzonder Provinciaal Landschap» (BPL) buitenstedelijk bouwen bijna onmogelijk wordt gemaakt? Zo nee, waarom niet?

De aanwijzing tot Bijzonder Provinciaal Landschap vindt plaats op basis van ecologische, cultuurhistorische, aardkundige of landschappelijke kwaliteiten. Dat kan leiden tot een beperking van ruimtelijke ontwikkelingen in dat gebied, tenzij ze de kernkwaliteiten niet aantasten.
De plancapaciteit van de provincie Noord-Holland bevat zowel binnen- als buitenstedelijke locaties. Met name in de Metropoolregio Amsterdam is dat ook nodig om in de omvangrijke bouwopgave te voorzien. De zorg dat buitenstedelijk bouwen bijna onmogelijk wordt gemaakt, deel ik dus niet.

Vraag 3

Is er voldoende wettelijke basis voor de invoering van BPL? Zo ja, wat is die wettelijke basis? Zo nee, bent u bereid in de provincie Noord-Holland in te grijpen?

De wettelijke basis is vastgelegd in de Wet natuurbescherming in artikel 1.12 en luidt: gedeputeerde staten kunnen gebieden gelegen buiten het natuurnetwerk Nederland aanwijzen die van provinciaal belang zijn vanwege hun natuurwaarden of landschappelijke waarden, met inachtneming van hun cultuurhistorische kenmerken. Deze gebieden worden aangeduid als «bijzondere provinciale natuurgebieden», onderscheidenlijk «bijzondere provinciale landschappen». Hiermee is er een basis voor de invoering van BPL. Uit de vaststelling van de omgevingsverordening spreekt dat de Provincie in haar ruimtelijk beleid zowel landschappen aanwijst die beschermd moeten worden, als ook zich committeert om voldoende woningbouw tot stand te brengen. De provincie behartigt meerdere belangen en past dat in de ruimte in. Dus prima dat ze ook heel bewust kiest voor gebieden die expliciet beschermd moeten worden (dat is des te belangrijker naarmate je ook meer ruimte beschikbaar moet stellen voor extra woningbouw). Daarmee worden expliciete keuzes gemaakt.

Vraag 4

Deelt u de zorgen dat met de nieuwe omgevingsvergunning bovenwettelijke milieu- en klimaateisen worden gesteld waardoor bouwen überhaupt bijna onmogelijk wordt gemaakt? Zo nee, waarom niet?

Een ruime planvoorraad alleen is niet voldoende om de komende jaren het tekort terug te dringen. Woningen moeten ook met voldoende snelheid gerealiseerd worden. Betaalbaarheid is van belang, maar ook toekomstbestendig bouwen in een prettige leefomgeving. In mijn aanpak van het woningtekort stuur ik daarom ook op snel voldoende woningen, betaalbaarheid en op investeren in verduurzaming en leefbaarheid. Ik verwacht dat gemeenten die, binnen de ruimte die zij daartoe onder de Omgevingswet krijgen, extra eisen willen stellen aan duurzaamheid dat op een verstandige wijze afwegen tegen de benodigde snelheid en betaalbaarheid, zodat deze niet in het geding komen. We staan gezamenlijk aan de lat voor het terugdringen van het woningtekort.

Vraag 5

Deelt u de mening dat er zowel binnenstedelijk als buitenstedelijk gebouwd moet worden om de woningnood in Nederland op te lossen?

Zoals ik reeds heb aangegeven, is alleen binnenstedelijk bouwen niet voldoende om de bouwopgave in te vullen. Dit beeld is niet overal in het land hetzelfde, en met name in de regio’s met een groot woningtekort en een sterke stijging van de woningbehoefte is het nodig gelijktijdig binnen- en buitenstedelijke locaties in beeld te brengen. In mijn brief over de nationale omgevingsvisie (Kamerstukken 2019–2020, nr 34 682) heb ik het proces beschreven. Het Kabinet kiest voor het maken van regionale verstedelijkingsstrategieën voor gebieden met de grootste groei in het Stedelijk Netwerk Nederland. Daarin worden binnen- en buitenstedelijke mogelijkheden voor noodzakelijke woningbouw in beeld gebracht. Ook in relatie tot leefomgevingskwaliteiten en de samenhang met de (ontwikkeling en verduurzaming van) verschillende vervoerswijzen en -diensten. Zodat met tempo én kwaliteit gebouwd kan worden.
In de Nationale Omgevingsvisie is vastgelegd dat het binnenstedelijk bouwen van woningen, bedrijven en voorzieningen in de bereikbaarheid van een OV knooppunt de voorkeur verdient en dat deze ruimte optimaal benut dient te worden; waar die ruimte onvoldoende is, is realisatie aan de randen van verstedelijkt gebied aan de orde. In alle gevallen is het belangrijk dat dit gebeurt met oog voor ruimtelijke en landschappelijke kwaliteit.
In de woondeals hebben we gezamenlijk locaties aangewezen die een substantiële bijdragen leveren aan de bouwopgave. Daarnaast zet ik in op de realisatie van 14 grootschalige woningbouwlocaties die een substantiële bijdrage leveren aan de woningbouwopgave. Het betreft zowel binnenstedelijke verdichtingslocaties als transformatielocaties en uitleglocaties.

Vraag 6

Hoeveel al geplande (harde of zachte) plannen moeten worden afgebroken als gevolg van de nieuwe omgevingsverordening?

Bij de potentiële locaties maken we een onderscheid in zachte en harde plannen.
Door de provincie is onderzocht en in een notitie aangegeven welke locaties in discussie zijn (zie bijlage Notitie discussielocaties).2 Uit de informatie blijkt dat het gaat om enkele kleine locaties met zachte plannen met in totaal ca. 1200 woningen. Er worden enkele plannen belemmerd, omdat die vallen binnen het Bijzonder Provinciaal Landschap (BPL), in sommige gevallen in combinatie met de LIB-5 contour (als gevolg van vliegverkeer). In de meeste gevallen waren deze zachte plannen ook al niet te realiseren onder de vorige verordening, de PRV (Provinciale Ruimtelijke Verordening), bijvoorbeeld vanwege de ligging in een weidevogelleefgebied, bufferzone of de 20 Ke-contour. Waar het harde plannen betreft, geldt uiteraard dat de provincie deze planologische rechten respecteert.

Vraag 7

Hoe past de beperking van de provincie Noord-Holland om buitenstedelijk te bouwen in de nationale bouwambitie, de nationale bouwopgave en de nationale woningnood?

Voor mij staat voorop dat provincies ruim voldoende ruimte bieden aan de realisatie van bouwplannen om invulling te geven aan de regionale bouwopgave, met oog voor de bouw van voldoende betaalbare woningen in een prettige leefomgeving. In regio’s met een groot woningtekort stuur ik er met provincies op dat ervoor minstens 130% van de woningbehoefte plannen beschikbaar zijn. Dat geldt ook voor de provincie Noord-Holland. Zoals ik in mijn Kamerbrief d.d. 7 december3 heb aangegeven is het daartoe nodig dat de planvoorraad in een aantal provincies verder groeit. In Noord-Holland is voor de benodigde productie tot 2030 al 127% plancapaciteit beschikbaar. Dit is exclusief aanvullende afspraken die in het kader ven het MIRT zijn gemaakt over aanvullende woningbouw in een aantal stadsharten. Voor de regio MRA overschrijdt de plancapaciteit wel de vereiste 130%. Deze plancapaciteit bevat zowel binnen- als buitenstedelijke plannen.

Vraag 8

Bent u bekend met het feit dat de provincie Noord-Holland buitenstedelijke ontwikkelingen (ook nog voorwaardelijk) tot 11 woningen toestaat, wat precies de grens is van stedelijke ontwikkelingen uit de jurisprudentie? Bent u het ermee eens dat dit weinig mogelijkheden biedt om de bouwambities en de bouwopgave te halen? Bent u bereid om de grens van stedelijke ontwikkeling op te rekken tot 50 woningen?

In aansluiting op de ladder voor duurzame ontwikkeling is er door de provincie voor gekozen om onderscheid te maken tussen stedelijke ontwikkelingen en kleinschalige (woningbouw)ontwikkelingen. Onder een kleinschalige ontwikkeling wordt nieuwe bebouwing voor stedelijke functies verstaan die gelet op de kleinschaligheid en beperkte ruimtelijke gevolgen niet wordt aangemerkt als een stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid onder i, van het Besluit ruimtelijke ordening.
Uit de jurisprudentie vloeit voort dat vanaf 12 woningen er sprake is van een stedelijke ontwikkeling. Een kleinschalige woningbouwontwikkeling als bedoeld in artikel 6.4 van de verordening omvat dus maximaal 11 woningen. Het oprekken van het aantal woningen is aan de provincie en gemeenten en afhankelijk van de invulling van de ladder voor duurzame verstedelijking.

Vraag 9

Wat is uw inschatting van de verwachte stijging van de bouwkosten als gevolg van de bovenwettelijke milieu en klimaateisen?

Zoals ik reeds in mijn antwoord onder vraag 4 heb aangegeven gaat het er voor mij om dat er voldoende woningen met snelheid worden gerealiseerd, die ook voldoende betaalbaar en toekomstbestendig zijn, en in een prettige leefomgeving gebouwd worden. Als gemeenten er onder de Omgevingswet en binnen de ruimte die zij daarmee krijgen, voor kiezen om aanvullende eisen te stellen dan verwacht ik dat zij met marktpartijen bespreken of de extra kosten van die wensen te accommoderen zijn zonder daarvoor andere genoemde aspecten op te offeren.

Vraag 10

Wat is uw inschatting hoeveel al geplande (harde of zachte) plannen niet langer rondgerekend kunnen worden als gevolg van de bovenwettelijke milieu en klimaateisen?

Onder de Crisis- en herstelwet is de mogelijkheid gecreëerd om via een experiment aanvullende eisen te stellen aan de duurzaamheid van nieuwbouwwoningen. De gemeente Amsterdam heeft hier gebruik van willen maken, en is na bezorgde reacties van enkele marktpartijen een constructief gesprek met hen aangegaan om te bezien hoe deze aanvullende voorwaarden binnen de mogelijkheden van deze partijen te accommoderen zijn. Het gemeenschappelijke belang van alle partijen is dat de plannen doorgang vinden. Vooralsnog heb ik dus geen signalen dat er plannen niet langer doorgang kunnen vinden als gevolg van deze experimenteerruimte.

Vraag 11

Bent u bereid de regie te pakken en in de provincie Noord-Holland in te grijpen om die provincie aan de nationale bouwopgave te laten voldoen? Zo ja, welke stappen gaat u ondernemen? Zo nee, waarom niet?

Zoals ik heb aangegeven onder vraag 7 voldoet de planvoorraad in de provincie Noord-Holland op dit moment bijna aan de gezamenlijk gestelde ambitie, maar is daarnaast ook de realisatie van deze plannen van groot belang. Ik heb met de provincie en regio afspraken gemaakt over goede monitoring van te realiseren en gerealiseerde woningen om tijdig maatregelen te kunnen nemen. Bovendien werken we binnen de woondeal MRA samen aan de realisatie van concrete bouwplannen.

Vraag 12

Waarom heeft u de eerdere schriftelijke vragen van het lid Terpstra2 en van het lid Koerhuis3 over de beperking van de provincie Noord-Holland om buitenstedelijk te bouwen niet binnen de gestelde termijn van 6 weken beantwoord?

De beantwoording van vragen van lid Terpstra en lid Koerhuis vergde afstemming met de provincie Noord-Holland. De beantwoording van de ingekomen zienswijzen op de Omgevingsverordening Noord-Holland 2020 en de besluitvorming door provinciale staten waren van belang voor beantwoording van de vragen. De provinciale omgevingsverordening is op 17 november in werking getreden.
U ontvangt van mij tevens het gevraagde afschrift van mijn reactie op de brief die de Neprom op 28 september aan de provinciale staten van Noord-Holland heeft gestuurd.

Vraag 13

Bent u bereid om zowel deze schriftelijke vragen als de eerdere schriftelijke vragen4 5 één voor één te beantwoorden voor het algemeen overleg Bouwen d.d. 9 december 2020?

Vraag 1

Heeft u kennis genomen van het bericht «Zo tikt een tijdbom in sociale woningbouw Noord-Nederland: corporaties sturen politiek een brandbrief»?1

Ja.

Vraag 2

Heeft u kennis genomen van de brief die de veertig woningcorporaties aan de politiek hebben gestuurd? Wat is uw reactie hierop?

Ja, ik heb kennisgenomen van de genoemde brief. Ik herken de grote opgave waar corporaties voor staan en ik begrijp de zorg dat hun middelen en mogelijkheden tekort kunnen schieten. Ik heb vorig jaar een onderzoek aan de Kamer gestuurd waaruit blijkt dat er op termijn een tekort aan middelen zal ontstaan bij corporaties om al hun maatschappelijke opgaven te realiseren. Ik heb de afgelopen jaren maatregelen genomen die corporaties op korte termijn direct steunen, zoals het structureel verlagen van de verhuurderheffing, en het bieden van gerichte investeringsruimte via de Regeling Vermindering Verhuurderheffing (RVV) Nieuwbouw en de RVV Aankoop woningen, specifiek voor krimpgebieden. Het is aan het volgende kabinet om keuzes te maken over structurele oplossingsrichtingen voor de disbalans tussen de middelen en opgaven van corporaties.

Vraag 3

Welk beleid voert u om woningcorporaties te stimuleren om woningen te vervangen in minder dichtbevolkte gebieden? Welke stappen heeft u de afgelopen vier jaar gezet om dit te stimuleren?

Het vervangen van woningen is geen doel op zich, maar een middel om te komen tot betere woningen en een meer gebalanceerde samenstelling van het woningaanbod. Om dat te stimuleren, konden corporaties tot 1 juli 2018 in krimpgebieden gebruik maken van de Regeling Vermindering Verhuurderheffing (RVV) voor sloop en in 2020 is de RVV voor nieuwbouw opengesteld geweest. Daarnaast wordt dit jaar ook het Volkshuisvestingsfonds van € 450 miljoen ingezet als instrument om hieraan bij te dragen. Dertien grens- en krimpregio’s zijn prioritaire gebieden voor het Volkshuisvestingsfonds2.

Vraag 4

Kunt u een overzicht bieden van de besteding van de middelen voor de Regeling vermindering verhuurderheffing en de woningbouwimpuls? Welk deel daarvan komt ten goede aan gebieden als Friesland, Groningen, Drenthe, Twente en de Achterhoek, maar bijvoorbeeld ook Zeeland en Limburg?

Met de RVV Nieuwbouw hebben corporaties een korting op de verhuurderheffing aangevraagd voor nieuwbouw van ongeveer 115.000 sociale huurwoningen, waaronder vervangende nieuwbouw, ook in Noord-Nederland. Op basis van de stand van ingediende aanvragen op 1 juli 2020 is er maximaal € 2,66 miljard aan vermindering verhuurderheffing beschikbaar3 Ook corporaties in de genoemde regio’s hebben heffingsvermindering aangevraagd voor de door hen geplande bouw van sociale huurwoningen. Het gaat om aanvragen voor ruim 18.500 nieuwe woningen in de genoemde regio’s gezamenlijk, goed voor ruim € 335 miljoen heffingsvermindering.
De woningbouwimpuls richt zich op grootschalige en complexe gebiedsontwikkelingen die zonder financiële bijdrage van het Rijk niet of vertraagd gerealiseerd worden. De primaire focus ligt op daarbij op regio’s met een grote woningbouwopgave, waaronder de woondealregio’s. Dat zijn vaak niet de in de vraag genoemde regio’s. De woningbouwimpuls sluit geen gemeenten of regio’s uit. Er zijn met diverse gemeenten in de genoemde regio’s gesprekken gevoerd over de mogelijkheden van de woningbouwimpuls voor hun gemeente. Voor de eerste tranche van de woningbouwimpuls zijn 52 aanvragen ingediend, waarbij van een groot deel van de genoemde regio’s geen aanvraag is ontvangen.
Op basis van het unanieme advies van de onafhankelijke toetsingscommissie zijn 27 aanvragen gehonoreerd4 met een totale bijdrage van ruim € 336 miljoen5. In de eerste tranche is een aanvraag in de genoemde regio’s toegekend. Dit betreft een aanvraag uit Enschede.

Vraag 5

Waarom bent u niet bereid woningcorporaties een korting te geven op de verhuurderheffing als zij woningen vervangen of renoveren in dunbevolkte gebieden?

Voor het vervangen van woningen verwijs ik naar mijn antwoorden op vragen 3 en 4. Voor zowel de sloop als de nieuwbouw hebben corporaties de afgelopen jaren gebruik kunnen maken van de RVV. Voor renovatie waarbij flinke verduurzaming optreedt, gaat per 1 juli a.s. de RVV verduurzaming open, ook voor dunbevolkte gebieden. Daarmee is structureel jaarlijks € 104 miljoen gemoeid. Voor het renoveren en vervangen van woningen in dunbevolkte gebieden komt dit jaar het Volkshuisvestingsfonds van € 450 miljoen beschikbaar.

Vraag 6

Bent u bereid om woningcorporaties meer ruimte te geven om te investeren in goede voorzieningen en leefbaarheid, zodat ook mensen in de regio prettig kunnen blijven wonen? Zo nee, waarom niet?

Met het wetsvoorstel over de wijziging van de Woningwet naar aanleiding van de evaluatie wordt de slagkracht van corporaties op het gebied van leefbaarheid vergroot. Zo vervalt het maximumbedrag voor leefbaarheidsinvesteringen, zullen activiteiten gericht op ontmoeting ook tot de leefbaarheid behoren en zijn leefbaarheidsinvesteringen ook zonder prestatieafspraken rechtmatig. Daarnaast worden de investeringsmogelijkheden in maatschappelijk vastgoed verruimd en kunnen corporaties gemakkelijker bijdragen aan gemengde wijken door het buiten werking stellen van de markttoets6. Woningcorporaties kunnen bijdragen, binnen de grenzen van de Woningwet, maar ze zijn bijvoorbeeld vaak niet eindverantwoordelijk voor het behouden van de in de aangehaalde brief genoemde voorzieningen: daarvoor zijn lokale en regionale partners ook aan zet. Ook op het onderdeel leefbaarheid worden gemeenten in grens- en krimpregio’s ondersteund met het Volkshuisvestingsfonds.

Vraag 7

Garandeert u dat woningcorporaties in deze regio’s gebruik kunnen maken van het door de fracties van PvdA en GroenLinks voorgestelde Volkshuisvestingsfonds, om te investeren in leefbaarheid, renovatie, sloop-nieuwbouw en goede voorzieningen?

Het Volkshuisvestingsfonds draagt bij aan een toekomstbestendige woonvoorraad en -omgeving in de kwetsbaarste gebieden. De financiële stroom van het Volkshuisvestingsfonds gaat via gemeenten, maar ook woningcorporaties (of beter gezegd: huurders van corporaties) kunnen hier profijt van ondervinden. Met specifieke uitkeringen aan gemeenten wordt de herstructurering (renovatie, transformatie, sloop-nieuwbouw) van het slechtste deel van de voorraad mogelijk gemaakt, en daarbij noodzakelijke ingrepen in de openbare ruimte. Dat zijn ook de opgaven die de woningcorporaties noemen in de aangehaalde brief. Veel gemeenten in de eerder genoemde regio’s kunnen daar voor een groot deel met prioriteit gebruik van maken, omdat in het bijzonder wordt gekeken naar de 16 stedelijke vernieuwingsgebieden en de 13 grens- en krimpregio’s waar leefbaarheid onder druk komt te staan7.
Ik verwacht van gemeenten dat zij gezamenlijk met woningcorporaties en eventueel andere betrokken in de betreffende gebieden plannen maken hoe de problematiek aangepakt kan worden. Woningcorporaties kunnen een belangrijke rol spelen bij de realisatie van de herstructureringsprojecten, door naast de aanpak van particulier bezit gelijktijdig hun woningen te herstructureren om zo schaalvoordelen te creëren. Via het Volkshuisvestingsfonds kunnen corporaties die hiervoor onvoldoende investeringscapaciteit hebben een deel van de kosten gedekt krijgen, waarmee zij het Volkshuisvestingsfonds kunnen inzetten om te kunnen blijven werken aan de opgaven waar zij voor staan.

Vraag 1

Bent u bekend met de uitkomsten van de Rekenkamer Rotterdam dat de nieuwbouw van het Avicenna College 2,5 miljoen euro minder kostte dan begroot?1

Ja.

Vraag 2

Klopt het dat het schoolbestuur en het bouwbedrijf de afspraak hebben gemaakt om «resterend» belastinggeld onderling te verdelen?

De Rekenkamer van de gemeente Rotterdam bracht op 11 november 2020 een rapport uit getiteld «Gefundeerd bouwen. Een onderzoek naar nieuwbouw/renovatie van scholen». Het betreft een onderzoek naar de wijze waarop de gemeente haar wettelijke taak, het voorzien in onderwijshuisvesting voor het funderend onderwijs, heeft uitgevoerd. Het is aan de gemeente Rotterdam om te bepalen of en zo ja welke conclusies zij verbindt aan het rapport van de Rotterdamse Rekenkamer.

Vraag 3

Op welke manier houdt de Inspectie van het Onderwijs momenteel toezicht op de financiële huishouding van het Avicenna college? Op welke manier gaat u ervoor zorgen dat die 2,5 miljoen euro aan belastinggeld weer terugkomt?

De Inspectie van het Onderwijs (verder: de inspectie) houdt toezicht op de rechtmatige besteding van de onderwijsbekostiging en de financiële continuïteit. De inspectie houdt geen toezicht op de door de gemeente verstrekte middelen voor onderwijshuisvesting. Dat is primair een taak van de gemeente.

Vraag 4

Hoe beoordeelt u het zoveelste incident in een opstapeling van incidenten bij het Avicenna college? Op welke manier houdt de Inspectie van het Onderwijs momenteel verscherpt toezicht en zal dit toezicht worden geïntensiveerd na dit rapport van de Rekenkamer Rotterdam?

Op 17 november 2020 heb ik uw Kamer geïnformeerd (kenmerk: 25994837) over de door de inspectie verrichte onderzoeken bij het Avicenna College. Het betreft het onderzoek naar het bestuurlijk handelen dat op 6 oktober 2020 is gepubliceerd en het op 6 november 2020 gepubliceerde vierjaarlijks onderzoek.2 De onderzoeksresultaten zijn voor de inspectie reden om de ontwikkelingen bij het Avicenna College kritisch te volgen door middel van een toezichtsplan, voortgangsgesprekken en een herstelonderzoek in het najaar van 2021.

Vraag 5

In hoeverre vindt u het verantwoord dat bestuurders, of ex-bestuurders, van het Avicenna college een nieuwe school mogen stichten in een andere gemeente?

Een bestuur kan een school stichten als aan alle wettelijke voorwaarden is voldaan. Ik heb op 30 april 2020 uw Kamer geïnformeerd dat de aanvraag van SIVOR (het bevoegd gezag van het Avicenna College) voor het stichten van een school op islamitische grondslag in Den Haag is goedgekeurd.3 Toen heb ik aangegeven dat ontwikkelingen binnen het bevoegd gezag geen invloed hebben op dit reeds genomen besluit nu dit besluit betrekking heeft op de rechtspersoon SIVOR en niet op de bestuursleden van deze stichting.

Vraag 6

Bent u bekend met eerdere Kamervragen, waarin expliciet gevraagd wordt naar de bestuurscrisis van het Avicenna college en de komst van een nieuwe school in Den Haag onder leiding van dezelfde bestuurder?2

Ja. De situatie op het Avicenna College was door een conflict tussen het bevoegd gezag en personeelsleden zorgwekkend. Gevolg was onder meer dat leerlingen geen onderwijs kregen. Op verzoek van het bestuur heb ik een onafhankelijke, externe deskundige ingeschakeld. Resultaat is niet alleen dat het bevoegd gezag van het Avicenna College nu wordt gevormd door een nieuwe – interim- – bestuurder en interim- voorzitter van de raad van toezicht, maar vooral dat de leerlingen weer onderwijs krijgen.

Vraag 7

Welke stappen gaat u nemen om ervoor te zorgen dat de nieuwe school in Den Haag niet ook te maken krijgt met dezelfde gebeurtenissen als het Avicenna College? Welke rol ziet u daarin weggelegd voor uzelf, als Minister voor Basis- en Voortgezet Onderwijs en Media?

Zoals bij elke nieuwe school zal de inspectie, conform de artikelen 11a en 11b van de Wet op het onderwijstoezicht, de school voor en na aanvang onderzoeken. Het is de taak van de inspectie om het onafhankelijke toezicht op – bestaande en nieuwe – scholen uit te oefenen.

Vraag 8

Deelt u de mening dat onderwijsbestuurders die structureel te maken hebben met wanbestuur en/of een bestuurscrisis en/of ondermaatse onderwijskwaliteit en/of rapporten van rekenkamers waaruit blijkt dat belastinggeld is verdwenen, niet in de mogelijkheid moeten worden gesteld om een nieuwe school te stichten? Zo ja, wat zijn dan de gevolgen voor de stichting van een nieuwe school door SIVOR in Den Haag? Zo nee, waarom niet?

Zoals ik in mijn brief aan uw Kamer van 30 september 2020 heb aangegeven is het zeker niet wenselijk dat bewezen ongeschikte bestuurders een nieuwe school kunnen stichten. In de wet Meer ruimte voor nieuwe scholen, die op 1 november 2020 voor het voortgezet onderwijs in werking trad, zijn dan ook eisen aan bestuurders en intern toezichthouders van nieuwe scholen opgenomen.5

Vraag 1

Bent u op de hoogte dat meer dan 25% van de aanvragen voor compensatie van waardedaling van huizen in het aardbevingsgebied wordt afgewezen? Wat is daarop uw reactie?1

Het Instituut Mijnbouwschade Groningen (IMG) heeft tot nu toe 6.212 aanvragen afgewezen, dat is 22% van alle aanvragen. De redenen voor afwijzing zijn divers. Een grond voor een afwijzing is bijvoorbeeld dat een woning later aangeschaft is en er geen waardedaling meer heeft plaatsgevonden vanaf het moment dat de eigenaar de woning in bezit kreeg. Een andere reden voor afwijzing van aanvragen is als er rechtstreeks bij de NAM al een vergoeding verkregen is, of als er nog een procedure loopt tegen NAM. In deze gevallen volgt een afwijzing omdat het IMG op grond van de Tijdelijke Wet Groningen niet bevoegd is om in die gevallen een vergoeding van schade door waardedaling toe te kennen. In de gevallen dat tot sloop/nieuwbouw is of wordt overgegaan in het kader van het versterkingsprogramma van de NCG wijst het IMG de aanvraag af omdat er volgens het IMG geen sprake is van schade wegens waardedaling.

Vraag 2

Waarom zijn bezitters van een huis dat in aanmerking komt of is gekomen voor sloop/nieuwbouw uitgesloten van deze compensatie, terwijl dat eerder niet als uitsluitingsgrond in de voorwaarden stond? Wie heeft deze aanpassing wanneer toegevoegd en waarom?

Schade door waardedaling veroorzaakt door bodembeweging als gevolg van gaswinning is volgens het Burgerlijk Wetboek schade die moet worden vergoed. Daarmee zijn ook eigenaren van huizen die nieuw zijn gebouwd niet ten principale uitgesloten van vergoeding van eventuele schade door waardedaling. Echter, volgens het IMG is er bij nieuw gebouwde huizen in de regel geen sprake van schade door waardedaling, maar van waardestijging. Daarom vallen deze woningen niet onder de geautomatiseerde toekenning.
Het IMG bekijkt zo nodig per geval of de nieuwbouw tot een waardevermeerdering heeft geleid die groter is dan de vergoeding van schade door waardedaling. Als er op het moment van het besluit door het IMG nog geen WOZ-beschikking voor die (toekomstige) nieuwe woning is, is een beoordeling niet mogelijk. Dan wordt voor dit moment de aanvraag afgewezen en kan een bewoner, wanneer de nieuwe WOZ-beschikking wel beschikbaar is, opnieuw een aanvraag indienen bij het IMG. Het IMG communiceert via zijn website over de wijze waarop het de waardedalingsregeling uitvoert.2 Het IMG betrekt sinds de start van de waardedalingsregeling informatie over sloop/nieuwbouw in de beoordeling van de aanvragen. Het IMG heeft hierover ook sinds de start van de afhandeling van schade door waardedaling op 1 september jl., via zijn website over gecommuniceerd.3 Sindsdien is de informatie over dit onderwerp op de website van het IMG uitgebreid, naar aanleiding van de vragen die hierover zijn gesteld bij het IMG. Het IMG heeft per 1 november jl. de vragenlijst in de aanvraagprocedure voor de vergoeding van schade door waardedaling uitgebreid met een extra vraag, waarin het IMG bewoners zelf vraagt om aan te geven of er sprake is van sloop/nieuwbouw. Op deze manier is voor bewoners waarbij sprake is van sloop/nieuwbouw in het kader van de versterking al bij de aanvraagprocedure duidelijk een vergoeding van schade door waardedaling niet vanzelfsprekend is.

Vraag 3

Hoe legt u uit dat bewoners, die inmiddels al een nieuwe woning hebben door middel van sloop-nieuwbouw, wel deze compensatie hebben ontvangen terwijl de bewoners die nu in het traject zitten niet in aanmerking komen?

Het IMG beoordeelt aanvragen om vergoeding van schade door waardedaling op basis van de informatie die het IMG op dit moment tot zijn beschikking heeft. Zowel bij woningen waar sloop/nieuwbouw heeft plaatsgevonden als bij woningen waar deze nog plaats moet vinden, bekijkt het IMG in hoeverre er nog sprake is van waardedaling. Nieuwbouwhuizen door sloop/nieuwbouw in het kader van de versterkingsoperatie, hebben volgens het IMG vrijwel altijd een hogere waarde dan de oude woning. Deze bewoners krijgen daarom over het algemeen geen vergoeding van schade door waardedaling. De sloop/nieuwbouw-adressenlijst, die de NCG en het IMG hebben gehanteerd en door het IMG betrokken is bij de besluiten omtrent waardedaling, was onvolledig. Op 88 adressen is hierdoor een vergissing gemaakt en vergoeding toegekend waar dat niet moest. Ik ben van mening dat het de betreffende bewoners niet aangerekend kan worden dat zij onterecht een vergoeding van het IMG ontvangen hebben. Ik heb daarom het IMG gevraagd of het voor deze geïsoleerde groep niet tot terugvordering zou willen overgaan. Het IMG heeft inmiddels via zijn website gecommuniceerd dat vergoedingen voor waardedaling die ten onrechte zijn toegekend bij 88 adressen waar sloop en nieuwbouw plaatsvindt of -vond, niet worden teruggevorderd door het IMG.
Het IMG heeft, ter voorkoming van onterechte toekenning van schadevergoedingen in de toekomst, in de aanvraagprocedure voor schade door waardedaling als voorzorgsmaatregel een extra vraag ingebouwd, waarin het IMG bewoners zelf vraagt om aan te geven of er sprake is van sloop/nieuwbouw. Wanneer er sprake is van sloop/nieuwbouw, zal het IMG deze aanvraag afwijzen. Er zal daarom geen sprake zijn van terugvordering bij deze aanvragen.

Vraag 4

Wat betekent dit voor bewoners die nu wel een compensatie hebben ontvangen en straks nog in sloop-nieuwbouw traject komen? Moeten zij deze compensatie na herbouw weer inleveren?

Het IMG beoordeelt aanvragen om vergoeding van schade door waardedaling op basis van informatie die het IMG op het moment van het besluit tot zijn beschikking heeft. Het IMG houdt dus wel rekening met sloop/nieuwbouw wanneer informatie hierover bekend is. Het IMG kan geen rekening houden met gevallen waarbij in de toekomst mogelijk alsnog besloten wordt tot sloop/nieuwbouw. Momenteel wordt door EZK en BZK bezien hoe met deze gevallen om te gaan.

Vraag 5

Hoeveel meer is de toegevoegde waarde van een nieuw gebouwd huis dan de toegevoegde waarde van een opgeknapt en versterkt huis? Waarom krijgt de een wel compensatie voor de waardedaling en de ander niet?

De Adviescommissie waardedaling heeft geadviseerd over een geschikte systematiek om schade door waardedaling af te handelen. Het IMG heeft besloten om het advies van de Adviescommissie waardedaling te volgen. Er heeft door de Adviescommissie een analyse van de reeds versterkte woningen plaatsgevonden. Volgens de Adviescommissie kunnen er geen wetenschappelijk onderbouwde uitspraken gedaan worden over de waardedaling of waardestijging bij versterkte woningen. Bij sloop/nieuwbouw is deze waardestijging wel duidelijk aanwezig. Het IMG houdt bij de uitvoering van de waardedalingsregeling daarom geen rekening met reguliere versterkingsmaatregelen aan een bestaande woning, maar wel met sloop/nieuwbouw.

Vraag 6

Hoe staat het uitsluiten van groepen in verhouding tot de uitspraak van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden in het hoger beroep van Stichting Waardevermindering door Aardbevingen Groningen (WAG)?1

Het IMG kent – als voldoende aannemelijk is dat er sprake is van schade door waardedaling en het mogelijk is om de schade abstract te begroten – een schadevergoeding toe ongeacht of de woning verkocht is. Hiermee volgt het IMG de uitspraak van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden in de zaak Stichting WAG tegen NAM. NAM is niet in cassatie gegaan tegen deze uitspraak. In de gevallen waarin het IMG aanvragen om vergoeding van schade door waardedaling afwijst, is naar het oordeel van het IMG niet aannemelijk dat er sprake is van schade door waardedaling. Zoals is aangegeven in het antwoord op vraag 1 en 2 gaat het dan bijvoorbeeld om gevallen waarin de waarde van de woning sinds de aankoop niet is veranderd, er voor de betreffende schade al een vergoeding is uitgekeerd en het IMG niet bevoegd is om de aanvraag op grond van de Tijdelijk wet Groningen in behandeling te nemen of gevallen waarbij er naar verwachting als gevolg van sloop/nieuwbouw geen sprake meer is van schade door waardedaling. Van het uitsluiten van groepen is derhalve geen sprake.

Vraag 7

Welke invloed heeft de stijging van de WOZ-waarde in Groningen ten opzichte van de stijging van de WOZ-waarde in de rest van Nederland op de bepaling van de waardevermindering? Kunt u uw antwoord toelichten?

Het IMG heeft op advies van de Adviescommissie waardedaling een methode vastgesteld waarmee op een redelijke en doelmatige wijze schade door de waardedaling van niet-verkochte woningen kan worden vastgesteld. Een onderdeel van die methode is het gebruik van de WOZ-waarde met peildatum 1 januari 2019 als grondslag voor de berekening. De waardedalingspercentages die het IMG toepast, behelzen de totale waardedaling in de periode 2012 tot 1 januari 2019. Veranderingen in de WOZ-waarde na de peildatum worden op dit moment niet meegenomen door het IMG.

Vraag 8

Wat wordt er precies bedoeld met de opmerking: «(w)e begrijpen wel dat mensen het invullen en toch proberen. Maar uiteindelijk zit je aanvragen af te wijzen die niet logisch zijn, omdat we ze wettelijk gezien niet mogen behandelen»? Denkt u dat gedupeerden beter willen worden van deze regeling?

Zie het antwoord op vraag 9.

Vraag 9

Waarom mogen deze aanvragen wettelijk niet behandeld worden?

In vraag 8 wordt gerefereerd aan een quote van het IMG uit berichtgeving op RTV Noord (3 november jl.). Deze quote ziet op gevallen waarin al een vergoeding van schade door waardedaling is toegekend of waarvoor al een procedure aanhangig is bij de burgerlijke rechter en waarin door de aanvrager toch een aanvraag om vergoeding van deze vorm van schade wordt ingediend bij het IMG. In de Tijdelijke wet Groningen is vastgelegd dat het IMG in deze gevallen niet bevoegd is om deze aanvragen af te handelen. Dergelijke aanvragen leiden daarom tot een afwijzing. Het IMG vindt het van belang hier transparant over te communiceren en doet dat onder andere via telefonische informatie, zijn website en de huis-aan-huis brochure die bewoners ontvangen. Uiteindelijk ligt de eindafweging voor het indienen van een aanvraag bij de bewoner.

Vraag 10

Bent u van mening dat wanneer men een nieuwbouwwoning krijgt, omdat het oude gesloopt moest worden doordat het door menselijk toedoen onveilig was geworden, al gecompenseerd is of wordt voor de waardedaling? Kunt u aangeven waar die compensatie dan in zit?

Het IMG geeft aan dat het bij de afhandeling van schade door waardedaling van woningen betrekt in hoeverre er in het kader van de versterkingsoperatie sloop/nieuwbouw heeft plaatsgevonden of nog plaatsvindt. Hiermee wordt de waardedaling die een gevolg is van de ligging in het aardbevingsgebied weggenomen. Deze nieuwbouwhuizen hebben volgens het IMG immers vrijwel altijd een hogere waarde dan de oude woning. Het IMG moet hiermee rekening houden, omdat het op grond van het schadevergoedingsrecht alleen een vergoeding mag uitkeren wanneer er sprake is van schade. Wanneer er sloop/nieuwbouw plaatsvindt, is niet voldaan aan het vereiste van schade omdat de schade is of op korte termijn wordt weggenomen. Mocht vast komen te staan dat de meerwaarde van de sloop/nieuwbouw woning niet meer is dan de waardedaling die in de betreffende postcode optreedt, dan zal het restant alsnog worden vergoed door het IMG. Dit is op voorhand echter zeer onwaarschijnlijk omdat een nieuwe woning tot een zeer grote meerwaarde leidt. Als op een later moment blijkt dat er alsnog sprake is van schade door waardedaling, dan kan de aanvrager hiervoor opnieuw een aanvraag indienen bij het IMG.

Vraag 11

Waarom blijft u bij uw besluit dat mensen die in het verleden te weinig compensatie hebben gekregen van de Nederlandse Aardolie Maatschappij N.V. (NAM) geen recht hebben op een nieuwe beoordeling?

In het WGO op 12 november jl. en tijdens het Vragenuur op 24 november jl. heb ik met uw Kamer gesproken over schade door waardedaling en signalen van bewoners die ontevreden zijn met de vergoeding van NAM nu de regeling van het IMG bekend is. Ik heb uw Kamer daarom verzocht om concrete voorbeelden en ik heb toegezegd dat ik mij wil verdiepen in de vraag of deze bewoners recht is gedaan. Inmiddels heb ik voldoende signalen ontvangen over dit onderwerp. Ik heb uw Kamer inmiddels meegedeeld (Kamerstuk 33 529, nr. 832) dat ik, om een goed onderbouwd antwoord te kunnen geven op de vraag of bewoners recht is gedaan, een onafhankelijk oordeel zal vragen op basis van onderzoek door een externe partij. Het streven is dat de uitkomsten van het onderzoek in maart 2021 gereed zijn. Vervolgens zal ik uw Kamer informeren over deze uitkomsten en over eventuele benodigde vervolgacties.

Vraag 12

Wanneer gaat u het Instituut Mijnbouwschade Groningen (IMG) toch de bevoegdheid geven om deze zaken opnieuw te beoordelen? Kunt u uw antwoord toelichten?

Zie het antwoord op vraag 1 en 11. Het IMG is niet bevoegd om zaken die eerder beoordeeld en afgehandeld zijn door NAM, in behandeling te nemen. Los daarvan heb ik uw Kamer toegezegd om de door uw Kamer gedeelde signalen te onderzoeken.

Vraag 13

Waarom krijgen mensen met toegekende gaswinningsschade die buiten het postcodegebied wonen geen compensatie van waardedaling? Waarom worden deze mensen uitgesloten?

Het IMG heeft de aanbevelingen van de Adviescommissie Waardedaling overgenomen. Deze adviseert de gebiedsafbakening uit de methode van Atlas voor Gemeenten te gebruiken en dit toepassingsgebied zekerheidshalve ruim vast te stellen. Het gebied waar sprake is van waardedaling, is vastgesteld aan de hand van een vergelijking van de verkoopprijzen van 45.000 woningen in het aardbevingsgebied met woningen in de rest van Nederland. Uit deze grootschalige vergelijking komt naar voren dat in postcodegebieden vanaf 40% toegekende schademeldingen significant sprake is van waardedaling. Bewoners in postcodegebieden met 20–40% toegekende schademeldingen komen echter ook voor schadevergoeding in aanmerking, omdat waardedaling daar niet uitgesloten kan worden. In postcodegebieden met minder dan 20% toegekende schademeldingen is sprake van een tegenovergesteld effect: de prijsontwikkeling is daar gunstiger dan in vergelijkbare delen van Nederland. Het enkele feit dat er fysieke aardbevingsschade aan die woningen is ontstaan, betekent volgens de Adviescommissie niet dat die woningen ook in waarde zijn gedaald door de ligging in het aardbevingsgebied.

Vraag 14

Vindt u het rechtvaardig dat in bijvoorbeeld Scheemda de ene helft van de straat wel in aanmerking komt voor de compensatie, maar de andere helft niet omdat die een andere postcode heeft? Kunt u uw antwoord toelichten?

Zoals hierboven aangegeven, heeft het IMG op basis van de aanbevelingen van de Adviescommissie Waardedaling besloten het toepassingsgebied zekerheidshalve ruim af te bakenen. Zie ook het antwoord op vraag 13.

Vraag 15

Komt zo’n verdeeldheid in onder andere straten vaker voor? Wordt hier een inventarisatie van gemaakt? Zo nee, bent u bereid naar deze ongelijkheid te kijken en in die gevallen de regeling aan te passen? Kunt u uw antwoord toelichten?

Het is inherent aan een regeling zoals de waardedalingsregeling, dat deze begrensd wordt. Zoals in antwoord op vraag 13 toegelicht, heeft het IMG het toepassingsgebied zekerheidshalve ruim vastgesteld.

Vraag 16

Bent u ook bekend met het feit dat aanvragers van schadevergoeding door waardedaling van hun huis in het Groninger gasbevingsgebied, een brief krijgen waarin staat dat het besluit niet binnen gestelde termijn kan worden genomen en zonder reden van opgaaf met twaalf weken wordt verlengd? Wat is daarop uw reactie?

Zie het antwoord op vraag 17.

Vraag 17

In hoeveel procent van de aanvragen kan een besluit niet tijdig genomen worden? Welke oorzaak ligt hieraan ten grondslag?

Het IMG heeft tot nu toe bijna 58.000 aanvragen ontvangen. Het IMG heeft inmiddels ruim 26.000 aanvragen afgehandeld en in totaal 156 miljoen euro aan schadevergoeding toegekend. Het IMG geeft aan dat ruim 97% procent daarvan binnen de gestelde termijn van 8 weken is afgehandeld. In 3 procent van de gevallen is deze termijn niet gehaald en zijn de betreffende bewoners hierover per brief geïnformeerd. Deze termijn is volgens het IMG om verschillende redenen niet gehaald: Het IMG heeft voor een aantal adressen nadere informatie moeten opvragen bij de NAM of er al een vaststellingsovereenkomst was gesloten met de NAM. Deze informatie is nu bekend en de aanvragen worden momenteel afgehandeld. Bij objecten die naast een woonbestemming ook een andere bestemming hebben, moet ook een individuele beoordeling plaatsvinden. Hiervoor is enkele weken extra tijd nodig. In situaties waar erfrecht van toepassing is, heeft het IMG waar nodig aanvullende documentatie bij de aanvrager opgevraagd. Daarnaast is er sprake van situaties waarin op de woningen een zogenaamd (beperkt) zakelijk recht rust (bijvoorbeeld situaties waarbij sprake is van erfpacht, beklemrecht, opstalrecht). Ook deze worden individueel bekeken om te bezien of men aanspraak kan maken op de waardedalingsregeling.

Vraag 18

Welke gevolgen heeft deze vertraging?

Sommige aanvragers moeten langer dan 8 weken moeten wachten op het besluit van het IMG, gezien de bijzondere omstandigheden van het specifieke geval.

Vraag 19

Wordt de planning voor schadevergoeding bij waardedaling aangepast? Wanneer is iedereen gecompenseerd voor de waardedaling?

Nee. De afhandeling van schade door waardedaling wordt gefaseerd uitgevoerd. Op 1 september jl. is gestart met de eigenaren van woningen in de gemeenten Loppersum en Appingedam. Op 1 november volgden de eigenaren van woningen in de gemeenten Groningen en Het Hogeland. Op 1 januari 2021 kunnen de eigenaren van woningen in de andere gemeenten een aanvraag indienen bij het IMG. Wanneer iedereen voor waardedaling gecompenseerd is, valt niet te zeggen. Het staat bewoners namelijk, ondanks de groepsgewijze aanpak, altijd vrij een moment te kiezen waarop zij een aanvraag indienen.

Vraag 20

Waarom kiest u er opnieuw niet voor om alle inwoners van het gebied actief uit te nodigen om deze compensatie aan te vragen en daarbij direct een steunpunt aan te geven?

Bewoners worden door middel van een huis-aan-huis brochure door het IMG actief geïnformeerd over wanneer zij een aanvraag kunnen indienen. Verder heeft het IMG steunpunten geopend in alle gemeenten (Loppersum, Appingedam, Groningen en het Hogeland) waar een aanvraag voor schadevergoeding als gevolg van waardedaling van woningen kan worden ingediend. In andere gemeenten worden binnenkort steunpunten geopend.

Vraag 21

Wat gaat u doen voor de groep mensen met een eigen huis die niet is staat zijn om de compensatie voor waardedaling aan te vragen?

De aanvraagprocedure is door het IMG laagdrempelig ingericht. Het IMG heeft steunpunten geopend waar bewoners terecht kunnen voor vragen over het indienen van een aanvraag voor waardedaling. Daarnaast kunnen bewoners te allen tijde bij het serviceloket van het IMG terecht.

Vraag 22

Hebben erfgenamen van mensen, die woonden in een huis waarop de waardedalingsregeling van toepassing is, recht op deze waardedaling? Kunt u uw antwoord toelichten?

Het IMG geeft aan dat als de eigenaar van een woning is overleden, er een vergoeding van schade door waardedaling kan worden aangevraagd door de erfgenaam.

Vraag 23

Klopt het dat er bij de aanvraag van de compensatie een bedrag in beeld komt waar je recht op hebt? Is dat dan ook het bedrag dat uitgekeerd wordt? Zo nee, waaraan ligt dat dan?

De doelstelling van het IMG is om een laagdrempelige en transparante aanvraagprocedure vorm te geven. Uit het oogpunt van transparantie wordt bij het indienen van een aanvraag, voor zover bekend, door het IT-systeem van het IMG een inschatting van de schadevergoeding gegeven. Het gaat om een inschatting waaraan geen rechten kunnen worden ontleend. Dit wordt bij de aanvraag aan de aanvrager kenbaar gemaakt.

Vraag 24

Klopt het beeld dat er dingen op de site van het IMG worden toegevoegd, met andere woorden, worden de kaders en/of de spelregels tijdens het proces aangepast? Kunt u uw antwoord toelichten?

Het IMG past het schadevergoedingsrecht uit het Burgerlijk Wetboek toe, ook bij de afhandeling van schade door waardedaling. De wijze waarop het IMG deze regels toepast, is in de loop van de uitvoering van de waardedalingsregeling niet gewijzigd. Zoals aangegeven in antwoord op vraag 2 betrekt het IMG vanaf de start van de waardedalingsregeling sloop/nieuwbouw bij de beoordeling van schade van waardedaling bij deze woningen. Wel is met het oog op goede informatievoorziening voor de bewoners de informatie op de website tussentijds uitgebreid. Zo is onder andere extra informatie aan de site toegevoegd over sloop/nieuwbouw en over de uitleg van de methode die het IMG hanteert bij het vaststellen van de waardedaling. Daarnaast is, zoals aangegeven in het antwoord op vraag 2, de vragenlijst in de aanvraagprocedure voor de vergoeding van schade door waardedaling uitgebreid met een extra vraag, waarin het IMG bewoners zelf vraagt om aan te geven of er sprake is van sloop/nieuwbouw. Het IMG geeft aan dat gezien de omvang van deze regeling, met potentieel meer dan 120.000 aanvragen, het niet mogelijk is om vooraf alle uitzonderingsgevallen te hebben beschreven. Echter is vanaf de start van de regeling op 1 september jl. wel gecommuniceerd over sloop/nieuwbouw.

Vraag 25

Deelt u de mening dat het te bizar voor woorden is dat de NAM binnen afzienbare tijd een voorschot van 90 miljoen euro ter compensatie krijgt en dat inwoners ook deze compensatie weer moeten bevechten? Hoe verklaart u deze verschillen? Hoe gaat u uw invloed gebruiken om het voor Groninger gedupeerden net zo makkelijk te laten verlopen, als het voor de NAM is gegaan?

Er is geen sprake van dat bewoners de vergoeding moeten bevechten. Het IMG heeft een laagdrempelige procedure voor bewoners ingericht met het oog op een zorgvuldige en voortvarende afhandeling van schade door waardedaling. Zoals ook in het antwoord op vraag 17 is beschreven, heeft het IMG in een korte periode, vanaf 1 september jl. ruim 26.000 besluiten genomen en 156 miljoen euro aan schadevergoeding toegekend. In 97% van de aanvragen is een besluit binnen de beslistermijn van 8 weken genomen.

Vraag 1

Kent u het bericht «27.000 statushouders moeten volgend jaar huis krijgen»?1

Ja.

Vraag 2

Deelt u de zorg dat de taakstelling om 27.000 statushouders te huisvesten heel ingewikkeld is voor veel gemeenten?

Ja, die zorg deel ik. Met name omdat de taakstelling voor 2021 substantieel hoger is dan de taakstelling van 13.000 van afgelopen jaar. Deze hoge taakstelling stelt gemeenten voor een enorme huisvestingsopgave in een moeilijke tijd vanwege bestaande woningtekorten. Aan de Landelijke Regietafel Migratie en Integratie (LRT) van 28 oktober jongstleden heb ik daarom samen met de Staatssecretaris van Justitie en Veiligheid, de Minister van Sociale Zaken en Werkgelegenheid (SZW), de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) en het Interprovinciaal overleg (IPO) en het Centraal Orgaan opvang Asielzoekers (COA) besproken hoe gemeenten geholpen kunnen worden om deze piek zo goed mogelijk op te vangen. In een brief van de LRT van 3 november jongstleden, zijn ondersteuningsmaatregelen aangekondigd die gemeenten moeten helpen bij het halen van deze forse taakstelling.

Vraag 3

Wat is het effect op de wachtlijsten voor sociale huurwoningen als (een groot deel van) die 27.000 statushouders worden gehuisvest in sociale huurwoningen? Hoe waarschijnlijk is dit zonder extra maatregelen?

Wat precies het effect is van de komende taakstelling op de wachtlijsten voor de sociale huurwoningen is mij niet bekend, maar duidelijk is dat bij een gelijkblijvend aanbod en een toenemende vraag, de druk toeneemt. Nog belangrijker dan de toewijzing van woningen is daarom de beschikbaarheid van voldoende woningen. Door veel partijen wordt daarom gezamenlijk hard gewerkt om het aanbod te vergroten. Daarbij is het van belang te zorgen voor meer flexibiliteit op de woningmarkt en betere aansluiting met de asielopvang te creëren. Het kabinet heeft daarom al eerder 3 miljoen euro beschikbaar gesteld voor een tiental pilots waarbij wordt geëxperimenteerd met flexibele opvang- en/of huisvestingsoplossingen. Te denken valt aan het tijdelijk en gemixt huisvesten van verschillende doelgroepen alsook het aanbieden van opvangoplossingen in de buurt van de gemeente van uitplaatsing. De eerste pilots zijn gestart (zie ook het antwoord op vraag 5).
Eveneens wijs ik op het beschikbaar stellen van 50 miljoen euro voor 2020 als stimulans voor de bouw van (flexibele) huisvesting voor kwetsbare groepen. Deze woningen kunnen doorgaans snel geplaatst worden, doordat een impuls wordt gegeven aan concrete projecten die snel te realiseren zijn. Een deel van deze projecten voorziet ook in de huisvesting van statushouders. In 2021 zal het Kabinet nogmaals 50 miljoen euro vrijmaken voor de huisvesting van kwetsbare groepen.
Volledigheidshalve merk ik nog op dat tijdige huisvesting niet alleen in het belang van statushouders is, maar ook in het belang van de Nederlandse samenleving. Dan kunnen zij tenslotte sneller participeren in en bijdragen aan de Nederlandse samenleving. Bovendien zorgt een snelle doorstroom naar huisvesting ervoor dat de maatschappelijke impact en financiële kosten die gepaard gaan met de opvang van asielzoekers beperkt worden gehouden.

Vraag 4

Deelt u de mening dat gemeenten ook aan hun taakstelling voldoen als (een groot deel van) die 27.000 statushouders worden gehuisvest in sobere tijdelijke huisvesting?

Gemeenten zoeken veelal in samenwerking met corporaties naar passende woonruimte voor verschillende doelgroepen in de gemeente, ook voor asielzoekers waarvan is bepaald dat zij verblijfsrecht in Nederland hebben. Dat kunnen sociale huurwoningen zijn, maar gemeenten kunnen er ook voor kiezen om bepaalde doelgroepen op een andere wijze te huisvesten, zoals in verbouwde kantoren of zorgvastgoed, in verplaatsbare woningen of in een gemengd wonen project. Als statushouders op deze manieren worden gehuisvest, telt dat gewoon mee in het behalen van de taakstelling.

Vraag 5

Hoe lopen de pilots tijdelijke huisvesting statushouders in Rotterdam, Haarlemmermeer en Castricum?

De projecten bevinden zich in verschillende stadia van planvorming en voorbereiding. De belangrijkste knelpunten, die naar voren komen in de pilots zijn de rendabiliteit van de business case en het vormgeven van burgerparticipatie op een efficiënte, maar gedegen wijze.

Vraag 6

Bent u bereid om meer pilots in gemeenten te starten, om te voorkomen dat volgend jaar (grote) problemen ontstaan bij het huisvesten van statushouders?

Ja. Ik zal voor volgend jaar binnen de extra middelen voor de huisvesting van kwetsbare groepen € 3 miljoen beschikbaar stellen voor voorbeeldprojecten die voorzien in de flexibele huisvesting van vergunninghouders en andere doelgroepen. Vereisten daarbij zijn dat gemeenten deze projecten snel realiseren en dat ze grotendeels bestemd zijn voor statushouders. Hiermee bouwen we verder op de bestaande pilots, maar sluiten we ook aan bij de vraagstukken en mogelijkheden van gemeenten en bij de ervaringen die reeds in de praktijk zijn opgedaan.

Vraag 7

Hoe lang duurt het gemiddeld tot tijdelijke woningen of flexwoningen kunnen worden geplaatst?

Hoe lang het duurt voordat met de bouw/plaatsing van flexwoningen kan worden gestart, is mede afhankelijk van de vraag of het project voldoet aan het geldende bestemmingsplan. Indien dat het geval is, kan een vergunning sowieso binnen 8 weken worden verleend en in werking treden. Als het bouwplan in strijd is met het bestemmingsplan, duurt de procedure om tot vergunningverlening te komen in principe zes maanden. De fase voorafgaand aan de indiening, de planontwikkeling, van een aanvraag neemt vaak de meeste tijd in beslag, blijkt uit het onderzoek De bouw van tijdelijke woningenvan het Expertisecentrum Flexwonen2, onder meer vanwege ambtelijke voorbereiding en afstemming, onderzoek en participatie. Veruit de meeste projecten voor tijdelijke en flexibele woningbouw worden ondanks een soms lange planvormingsfase nog steeds sneller gerealiseerd dan reguliere woningbouw.

Vraag 8

Welke maatregelen ziet u om procedures voor het plaatsen van tijdelijke woningen of flexwoningen te versnellen?

Via zogeheten Versnellingskamers Flexwonen bied ik gemeenten actief ondersteuning aan bij het verkorten van de planfase. Gemeenten doen hier ook steeds vaker een beroep op.
Daarnaast is het op grond van artikel 4 van bijlage II bij het Besluit omgevingsrecht (de zo wel genoemde kruimellijst) al mogelijk gemaakt om voor transformaties van bijvoorbeeld kantoren naar wonen, vergunningen voor de afwijking van het bestemmingsplan met de reguliere procedure (binnen acht weken) te verlenen. Dat geldt ook voor tijdelijke nieuwbouw in afwijking van het bestemmingsplan met een duur van maximaal tien jaar.
Een beperking in die mogelijkheid geldt echter voor projecten waarvoor beoordeeld moet worden of een milieueffectrapport moet worden gemaakt. Dat is bijvoorbeeld aan de orde bij een zogenoemd stedelijk ontwikkelingsproject. Ook als is geoordeeld dat voor zo’n project geen milieueffectrapport behoeft te worden gemaakt, geldt toch dat de uitgebreide voorbereidingsprocedure (zes maanden) moet worden toegepast.
Via de Crisis- en herstelwet is al een experiment mogelijk gemaakt om aanvullend de reguliere procedure toe te passen. Maar ook daar is er de beperking dat alleen projecten voor aanwijzing in aanmerking kunnen komen, als van te voren al duidelijk is dat daarvoor geen milieueffectrapport opgesteld hoeft te worden. Om de aanwijzing van projecten verder te kunnen verruimen, zal ik de regeling van dit experiment zo aanpassen dat voor aangewezen projecten alleen de uitgebreide procedure hoeft te worden toegepast als wordt vastgesteld dat er een milieueffectrapport moet worden opgesteld. Omdat na deze wijziging uit het experiment zelf voortvloeit dat de uitgebreide procedure moet worden toegepast als een milieueffectrapport opgesteld moet worden, ontstaat er een veel ruimere mogelijkheid projecten hiervoor aan te wijzen. En omdat voor het merendeel van de projecten geen milieueffectrapport hoeft te worden opgesteld, zal de reguliere procedure daardoor ook veel vaker van toepassing kunnen zijn. Ik zal hiertoe op korte termijn een wijziging meenemen in de twintigste tranche van het Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet, opdat deze mogelijkheid ook optimaal benut kan worden voor de bouw van (tijdelijke of flexibele) woningen.

Vraag 9

Bent u bereid om voor het einde van het jaar met spoedwetgeving te komen, bijvoorbeeld onder de Crisis-en herstelwet, om tijdelijke woningen of flexwoningen bijvoorbeeld binnen 6 maanden te kunnen plaatsen en om te voorkomen dat volgend jaar (grote) problemen ontstaan bij het huisvesten van statushouders?

Met de hierboven beschreven wijziging in de twintigste tranche van het Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet, is er geen aparte spoedwetgeving nodig om tijdelijke woningen of flexwoningen binnen 6 maanden te kunnen plaatsen en geef ik eveneens invulling aan de aangenomen motie van de leden Koerhuis en Terpstra3, ingediend tijdens het wetgevingsoverleg Wonen en Ruimte van 9 november jl.

Vraag 10

Kunt u deze vragen beantwoorden voor het wetgevingsoverleg Wonen en Ruimte?

Gegeven de beperkte tijdspanne is dat niet gelukt.