Vraag 1

Wat is uw reactie op het bericht dat bewoners van de Tweebosbuurt in Rotterdam een wooncoöperatie willen oprichten en daarmee sloop kunnen voorkomen?1

De Woningwet stelt een aantal eisen aan de oprichting van een wooncoöperatie. Het is aan lokale partijen om te bezien of een initiatief voor het oprichten van een wooncoöperatie wenselijk en haalbaar is.

Vraag 2

Waarom stemt Vestia niet in met het onderzoek naar de oprichting van een wooncoöperatie, terwijl de bewoners in de Tweebosbuurt wettelijk gezien recht hebben op een onderzoek en ook op ondersteuning van de woningcorporatie daarbij? Kunt u in uw toelichting ingaan op het feit dat alleen al sinds het verzoek om een gesprek over het willen oprichten van een coöperatie er zes maanden de tijd gegeven moet worden aan de bewoners?2

Indien bewoners van tenminste vijf in elkaars nabijheid gelegen huurwoningen de intentie hebben om een wooncoöperatie op te richten, kunnen zij een gesprek aangaan met de corporatie over de mogelijkheden. Ik heb begrepen dat bij het verzoek om een gesprek aan de corporatie al duidelijk was dat de situatie niet voldeed aan de eisen die de wet daar aan stelt om gekwalificeerd te worden als wooncoöperatie. Om te voldoen aan de definitie van een wooncoöperatie zoals bedoeld in de Woningwet dient er sprake te zijn van huurders van ten minste vijf in elkaars nabijheid gelegen woongelegenheden die financieel, administratief, bouwtechnisch, stedenbouwkundig of anderszins een eenheid vormen. Bij de bewoners van de Tweebosbuurt is echter sprake van een initiatief van huurders/bewoners van een achttal woningen die zijn verspreid over een viertal woonblokken gelegen in een vijftal straten. De Autoriteit woningcorporaties heeft op 31 maart jl. aan bewoners gemeld dat hun initiatief, gezien de ligging van de woningen, zich niet kenmerkt als een initiatief in de zin van de wet. Daarnaast, zo meldde de Autoriteit woningcorporaties, is in het initiatief tevens sprake van huurwoningen die niet bewoond worden door leden van het initiatief, terwijl dit eveneens een wettelijk vereiste is. Om deze reden kan het initiatief geen gebruik maken van de mogelijkheden die de Woningwet geeft.

Vraag 3

Waarom beroept Vestia zich erop dat de huizen «geen eenheid» zouden vormen, terwijl wettelijk gezien er minimaal vijf bij elkaar in de buurt liggende woningen nodig zijn om een wooncoöperatie op te kunnen richten, wat hier het geval is? Bovendien is er een administratieve eenheid in de vorm van De Unie van en voor de Tweebossers? Kunt u uw antwoord toelichten?3

Zoals aangegeven in mijn antwoord op vraag 2 is er geen sprake van een wooncoöperatie zoals de wet deze bedoelt. Er is geen sprake van huurders van ten minste vijf in elkaars nabijheid gelegen woongelegenheden die financieel, administratief, bouwtechnisch, stedenbouwkundig of anderszins een eenheid vormen.

Vraag 4

Hoe verhoudt het niet meewerken of zelfs tegenwerken van de oprichting van een wooncoöperatie door een woningcorporatie zich tot uw eigen woorden dat «in de Woningwet geen wettelijke beperkingen staan voor het oprichten van een wooncoöperatie»?4

Hoewel de Woningwet geen beperkingen oplegt aan initiatieven die een wooncoöperatie wensen op de richten is de woningcorporatie niet verplicht om de woningen aan het initiatief te verkopen. Zie daarvoor tevens mijn antwoord op vraag 7.

Vraag 5

Waarom is Vestia gestopt met de bemiddeling in de Tweebosbuurt en lijkt deze corporatie er alles aan te doen om de sloop van de huurhuizen door te drukken ondanks het aanhoudende en breed gedragen verzet uit de buurt? In hoeverre zijn oprechte gesprekken over alternatieve oplossingen zoals de oprichting van een wooncoöperatie dan nog mogelijk?5

De gemeente Rotterdam en Vestia geven het volgende aan:
Afgelopen jaar hebben Vestia en een bewonersgroep een bemiddelingstraject afgerond. Het resultaat daarvan is dat Vestia toezegt dat alle vaste bewoners die eind oktober 2020 nog in de Tweebosbuurt wonen, desgewenst in de Tweebosbuurt kunnen blijven wonen c.q. terugkeren. Op basis van een inventarisatie onder deze bewoners heeft Vestia bovendien besloten om 11 woningen te renoveren in plaats van te slopen. De mediation heeft dus wel degelijk tot een alternatieve oplossing geleid. Ruim 90% van de bewoners is inmiddels verhuisd naar een andere woning waarvan het overgrote deel in de directe omgeving een plek heeft gevonden.

Vraag 6

Is het gezien het feit dat Vestia wordt opgesplitst en zal ophouden te bestaan niet logisch om bewoners juist nu de mogelijkheid te geven een wooncoöperatie op te richten? Zo nee, waarom niet? Zo ja, is er een mogelijkheid dat een andere corporatie het coöperatieplan van de Unie van en voor de Tweebossers begeleidt? Kunt u uw antwoord toelichten?6

Er is geen inhoudelijke relatie tussen de voorgenomen opsplitsing van Vestia en het mogelijk oprichten van wooncoöperaties. Het opsplitsen van Vestia maakt onderdeel uit van de structurele oplossing voor Vestia, met als doel om te komen tot drie gezonde, zij het sobere corporaties. Het voorstel om een wooncoöperatie op te richten moet op zijn eigen merites beoordeeld worden. Zoals gezegd is het aan lokale partijen om de wenselijkheid en haalbaarheid te beoordelen.

Vraag 7

Hoe verhoudt het niet meewerken of zelfs tegenwerken van de oprichting van een wooncoöperatie zich tot de paragraaf uit het nog geldende regeerakkoord van kabinet Rutte III, dat de mogelijkheden voor wooncoöperaties juist wil vergroten?7

De afgelopen periode is op basis van het regeerakkoord in samenwerking met Platform31 een Actieprogramma wooncoöperaties opgezet en uitgewerkt. In de eerste fase heeft het programma zich met name gericht op het vergroten van de bekendheid van wooncoöperaties bij huurders, gemeenten en corporaties. Daarnaast speelde het programma een belangrijke rol bij het vullen van een gereedschapskist met tools voor de oprichting van een wooncoöperatie. In de tweede fase zijn initiatieven daadwerkelijk ondersteund. Tijdens deze fase is gebleken dat er grote belangstelling is voor het realiseren van nieuwbouwprojecten voor speciale doelgroepen door het hele land, ook bij gemeenten. Daarnaast willen enkele initiatieven bestaande gebouwen van de gemeente of woningcorporatie overnemen. Een aantal initiatieven worden op verschillende manieren door mij professioneel ondersteund via Platform31 om de daadwerkelijke realisering ervan te bevorderen. Het vergroten van de mogelijkheden voor wooncoöperaties betekent voor corporaties en gemeenten waarin deze gelegen zijn echter nog steeds dat er een belangenafweging dient plaats te vinden. Met de vorming van een coöperatie worden de sociale huurwoningen namelijk onttrokken aan de sociale voorraad en deze woningen zijn daarmee niet meer beschikbaar voor de gehele doelgroep. Om deze reden dient een beslissing tot medewerking altijd zorgvuldig te worden genomen. Een corporatie is dan ook niet verplicht om de woningen aan een wooncoöperatie te verkopen.

Vraag 8

Hoeveel wooncoöperaties zijn er opgericht ten tijde van het kabinet Rutte II en hoeveel tijdens het kabinet Rutte III?

Het is mij niet bekend hoeveel wooncoöperaties er zijn opgericht door huurders van corporaties. Op de site van Cooplink, een organisatie die wooncoöperatie initiatieven bij het delen van kennis ondersteunt, zijn veel initiatieven opgenomen. Het gaat hierbij echter ook om initiatieven die nieuwbouw wensen te realiseren c.q. gerealiseerd hebben.

Vraag 9

Zijn er voorbeelden uit andere gemeenten met andere woningcorporaties die niet hebben meegewerkt aan de oprichting van wooncoöperaties, koop- of beheercoöperaties? Hoe vaak is dat voorgekomen en om welke woningcorporaties gaat het?

Ik ben niet bekend met initiatieven waarbij corporaties geen medewerking hebben gegeven aan de oprichting. Zoals ik in antwoord 7 heb aangegeven vindt bij een verzoek altijd een zorgvuldige belangenafweging plaats, waarbij ook de zienswijze van de gemeente een belangrijke rol speelt.

Vraag 10

Wilt u deze vragen afzonderlijk beantwoorden en niet clusteren?

Ja

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Verduurzaming van huurwoning te duur»?1

Ja.

Vraag 2

Hoe reageert u op de constatering van bouwconcern Dura Vermeer dat het verduurzamen van één enkele sociale huurwoning gemiddeld € 100.000 kost? Deelt u de mening dat dergelijke bedragen absurd en onbetaalbaar zijn?

Ik herken dit bedrag niet. De kosten voor de verduurzaming van (sociale) huurwoningen hangen af van verschillende aspecten, zoals het bouwjaar en de staat van de woning, de timing van de verduurzaming (op een «natuurlijk moment», bijvoorbeeld als onderhoud gepland staat, of op een «zelfstandig moment») en van de beoogde eindsituatie (het soort warmtebron en het bijbehorende isolatieniveau). In het aan de Kamer aangeboden onderzoek «Opgaven en middelen woningcorporaties» is door ABF Research een inschatting gemaakt van de kosten van verduurzaming voor woningcorporaties. 2 Uit dit rapport blijkt dat de gemiddelde investeringskosten om een huurwoning aardgasvrij te maken momenteel tussen de € 23.000 en € 29.000 per woning bedragen en de daarvoor benodigde isolatie gemiddeld zo’n € 8.000. Daar staat tegenover dat ook een besparing zal plaatsvinden op de energierekening. Naar verwachting zal het investeringsbedrag de komende jaren dalen door opschaling en kostenreductie, zoals ook in het artikel wordt beschreven. Het zou – gezien de variëteit aan situaties – kunnen dat de bedragen voor specifieke woningen hoger uitvallen, maar € 100.000 is geen doorsnee bedrag voor het aardgasvrij maken van een huurwoning.

Vraag 3

Kunt u zich herinneren dat Aedes, de vereniging van woningcorporaties, in 2018 heeft berekend dat het verduurzamen gemiddeld zo’n € 50.000 per sociale huurwoning kost?2 Hoe is het in ’s hemelsnaam mogelijk dat de kosten in nog geen drie jaar tijd zijn verdubbeld?

De stelling dat de kosten in drie jaar tijd zijn verdubbeld ondersteun ik niet. Bij de publicatie van Aedes betrof het niet een berekening, maar een eerste raming op basis van door woningcorporaties ingevulde «Routekaarten». Aedes concludeerde dat voor het verduurzamen en aardgasvrij maken van al deze woningen € 108 miljard nodig was, bijna € 52.000 per woning. Deze eerste inschatting werd gemaakt voordat het Klimaatakkoord werd gesloten en het onderzoek «Opgaven en middelen woningcorporaties» is verschenen. Zoals aangegeven bij vraag 2 zijn de kosten voor het aardgasvrij maken van huurwoningen volgens de laatste cijfers gemiddeld tussen de € 23.000 en € 29.000 en de daarvoor benodigde isolatie gemiddeld zo’n € 8.000. Bepaalde woningen vallen hoger uit dan het gemiddelde, maar daar staat tegenover dat er ook woningen zullen zijn waarbij het minder kost dan het gemiddelde bedrag.

Vraag 4

Kunt u zich de conclusie van het Planbureau voor de Leefomgeving herinneren dat een «investering» in verduurzaming van € 35.000 zelfs over 30 jaar niet terug te verdienen is met lagere energielasten?3 Klopt het dan dat het minimaal 85 jaar (!) duurt om € 100.000 terug te verdienen? Bent u ertoe bereid de woorden «verduurzaming» en «rendabel» nooit meer in één zin te gebruiken?

Het rapport van het PBL gaat over het verduurzamen van koopwoningen. In antwoorden op Kamervragen van de leden Harbers en Koerhuis (beiden VVD), Kops (PVV) en Sienot en Van Eijs (beiden D66) ben ik uitgebreid ingegaan op vragen over deze studie van het PBL.5 Voor de huursector gelden, zoals aangegeven, andere bedragen.

Vraag 5

Kunt u zich herinneren dat u het in antwoord op eerdere Kamervragen had over «kostendalingen» als gevolg van «opschaling»?4 Deelt u de conclusie dat de kosten in werkelijkheid sneller stijgen dan dat er van opschaling enige sprake kan zijn? Deelt u de mening dat er niet ópgeschaald moet worden, maar áfgeschaald naar 0, namelijk onmiddellijk kappen met deze waanzin?

Deze mening deel ik niet. Op de lange termijn zijn we gebaat bij opschaling en kostenreductie – niet alleen omdat de investeringskosten dan omlaag gaan, maar ook omdat de energielasten in de toekomst zullen stijgen. Investeren in energiebesparing en -opwek verdient zich dus steeds beter terug. We moeten daarom nu volop inzetten op die opschaling en innovatie. Hier zijn met verschillende stakeholders afspraken over gemaakt in het Klimaatakkoord. Dat doen we onder andere door subsidieregelingen als de Regeling Vermindering Verhuurderheffing Verduurzaming (RVV-V), Missiegedreven Onderzoek, Ontwikkeling en Innovatie (MOOI), Stimuleringsregeling Aardgasvrije Huurwoningen (SAH) en de Renovatieversneller.

Vraag 6

Waarom verstaat u onder «verduurzaming» o.a. «gasvrij wonen», aangezien gas een «duurzame brandstof» is – zélfs volgens de Europese Commissie?5

Onder verduurzaming versta ik dat een woning energetisch verbeterd wordt. Dit betekent concreet dat de woning een lagere energievraag heeft en aardgasvrij is of op termijn klaar is om van het aardgas af te gaan. Dit is in lijn met het doel van de Europese Green Deal om in 2050 klimaatneutraal te zijn. Nederland heeft in het Klimaatakkoord gepleit voor deze doelstelling. Dit betekent dat het gebruik van fossiele brandstoffen wordt afgebouwd en vervangen wordt door duurzame energiebronnen. Ook aardgas is een fossiele brandstof en het gebruik ervan zal dus in de hele EU worden afgebouwd richting 2050. (Zie het antwoord op Kamervraag 2021Z04980 over aardgas als duurzame en klimaatvriendelijke brandstof voor een uitgebreidere toelichting.)

Vraag 1

Kent u het bericht «Bouwstop belangrijke groeigebieden Amsterdam»?1

Ja, dit is mij bekend.

Vraag 2

Deelt u de mening dat de bouw niet moet worden stilgelegd, maar juist omhoog moet om het woningtekort aan te pakken?

Van de gemeente Amsterdam begrijp ik dat er op dit moment terughoudend wordt omgegaan met nieuwe initiatieven. Er is dan ook geen sprake van dat al bekende woningbouwprojecten worden gestopt. Door projecten in de tijd te faseren kan er een continue bouwstroom worden gecreëerd.

Vraag 3

Hoeveel woningen worden naar verwachting niet gebouwd door de aangekondigde bouwstop?

De vermindering van het aantal nieuwe initiatieven heeft geen invloed op projecten die in de plancapaciteit zijn opgenomen van de Metropoolregio Amsterdam en waaraan ook al gewerkt wordt. Zowel de gemeente Amsterdam als de Metropoolregio hebben aangegeven de hoge ambities ten aanzien van de bouwproductie en het uitvoeren van voorgenomen plannen voort te zetten.

Vraag 4

Wat is het gevolg van de aangekondigde bouwstop voor de plancapaciteit in de metropoolregio Amsterdam? In hoeverre slaan deze gevolgen neer in de periode tot 2025 en in hoeverre in de periode tot 2030?

Het woningtekort in Nederland is groot, ook in de Metropoolregio Amsterdam. De urgentie om voldoende projecten en woningen te kunnen realiseren zie ik terug in mijn gesprekken ook in de metropoolregio. De beschikbare plancapaciteit zachte en harde bouwplannen binnen de Metropoolregio is ruim voldoende ten opzichte van de netto bouwopgave.

Vraag 5

Klopt het dat de metropoolregio Amsterdam in 2020 het grootste berekende woningtekort had? Wat is het actuele woningtekort in de metropoolregio Amsterdam

Zoals bij de beantwoording van vraag 2 aangegeven worden er geen lopende projecten geraakt door het besluit van de gemeente Amsterdam. De afspraken die ik heb gemaakt met de gemeente en Metropoolregio Amsterdam zijn uitgangspunt voor de uitvoering.

Vraag 6

Welke al lopende projecten worden door de bouwstop geraakt? Hoeveel woningen zouden in die projecten worden gebouwd?

Voor zover mij bekend worden er geen statistieken bijgehouden van grondprijzen die gemeenten hanteren. In het grondprijsbeleid van gemeenten wordt over het algemeen wel aangegeven welke methodieken worden gehanteerd voor het bepalen van de grondprijs. Het gaat dan meestal om de (genormeerde) residuele methode, comparatieve methode en/of de taxatiemethode. Dit blijkt uit de benchmark die de Stec Groep2 heeft uitgevoerd.
De hoogte van de grondprijzen is niet openbaar. Grondprijzen worden per locatie bepaald en zijn dikwijls een uitkomst van een onderhandeling met een marktpartij. Openbaar maken van de grondprijs zou de onderhandelingspositie van de gemeente kunnen schaden. De gemeente is bij het overeenkomen van een grondprijs overigens gehouden aan de staatssteunregels. Als een gemeente wel inzicht geeft in de hoogte van de grondprijs gaat het over het algemeen over een indicatie of bandbreedte van de gehanteerde grondprijzen in de gemeente of om vaste prijzen, bijvoorbeeld voor sociale woningbouw.
In de gemeente Amsterdam worden de grondprijzen in de regel residueel bepaald. De grondwaarde is het resultaat van het verschil tussen de opbrengsten en de (her)bouwkosten. De stijgende marktwaarden hebben een sterke invloed op de grondprijzen. Daarbij zijn verschillen zichtbaar tussen de stadsdelen.

Vraag 7

Hoe hebben de grondprijzen voor woningbouw zich de afgelopen vijf jaar ontwikkeld in Amsterdam en in heel Nederland?

Het klopt dat de gemeente Amsterdam voor de projecten Sloterdijk I-Zuid (3713 woningen) en IJburg fase 2 (4147 woningen) een bijdrage uit de Woningbouwimpuls heeft ontvangen. Bij de schriftelijke beantwoording van de Kamervragen over het artikel «woningbouwimpuls zorgt voor bijna 45.000 nieuwbouwwoningen»3 en de aangenomen motie-Koerhuis c.s. heb ik u hierover geïnformeerd. De bijdrage voor de locatie Sloterdijk I-Zuid bedraagt € 13.121.137 en voor IJburg 2e fase een bedrag van € 19.783.795.

Vraag 8

Klopt het dat Amsterdam sinds 2020 een bijdrage voor ruim 7.800 woningen heeft gekregen uit de Woningbouwimpuls? Welk projecten betrof dit precies en welk bedrag was hiermee gemoeid?

Het besluit van de gemeente Amsterdam betreft geen lopende projecten. Dat geldt ook voor de hiervoor genoemde projecten waarvoor een Rijksbijdrage is toegekend.

Vraag 9

Welke gevolgen heeft de bouwstop van Amsterdam voor de investeringen waar het Rijk mede aan heeft bijgedragen?

De afspraken die in de Woondeal zijn gemaakt vormen het uitgangspunt voor de woningbouwopgave in Metropoolregio. De aangekondigde bouwstop heeft geen invloed op de lopende projecten en met name de projecten die in het kader van versnelling van de woningbouwopgave plaatsvinden.

Vraag 10

Hoe verhoudt de aangekondigde bouwstop zich tot de afspraken die u met de metropoolregio Amsterdam heeft gemaakt in de woondeal?

In mijn gesprekken in de regio en met provincies benadruk ik de woningbouwopgave waar we met zijn allen voor staan. Dat betekent dat er ruim voldoende plancapaciteit beschikbaar moet zijn en dat ik in gesprek ga over het wegnemen van eventuele knelpunten die do voortgang van de bouw in de weg staan. Bij deze gesprekken is ook de gemeente Amsterdam aanwezig. Daarom is een gesprek met de gemeente Amsterdam naar aanleiding van het bericht op dit moment niet nodig.

Vraag 11

Heeft u overleg met Amsterdam om te voorkomen dat de problemen op de woningmarkt worden verergerd door een bouwstop? Wat zijn hiervan de uitkomsten?

Vraag 1

Kent u het bericht «Het bieden met voorkennis in de makelaarswereld moet stoppen»?1

Ja, dit bericht ken ik.

Vraag 2

Wat vindt u van de praktijk dat er met voorkennis overleg wordt gevoerd tussen makelaars bij de aankoop van een woning om ervoor te zorgen dat de woning aan een specifieke koper wordt verkocht?

Ik vind dergelijke praktijken onaanvaardbaar. Ik stuur u gezamenlijk met deze beantwoording een Kamerbrief over transparantie in het koopproces. Er is een gedeeltelijke inhoudelijke overlap tussen de brief en deze beantwoording.

Vraag 3

Kunt u aangeven wat de wettelijke restricties zijn op dit onderhandse overleg? Is het hierbij verplicht andere kopers dezelfde informatie te verstrekken zodat er een gelijk speelveld is tussen alle partijen?

Er bestaat geen wetgeving die onderhands overleg tussen makelaars verhinderd. Wel zijn dit soort praktijken in strijd met de erecodes van de makelaarsorganisaties Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM), Vereniging Bemiddeling Onroerend goed (VBO) en VastgoedPro, waarbij een overgrote meerderheid van de makelaars is aangesloten. Wanneer erecodes worden geschonden, verbinden de brancheorganisaties daar consequenties aan. Zo kunnen leden van de NVM die de erecode niet naleven voor het tuchtrecht van de NVM gedaagd worden, en leden geroyeerd worden.

Vraag 4

Deelt u de mening dat deze praktijk, van het eenzijdig inlichten van bepaalde partijen, verboden zou moeten zijn om iedereen een gelijke kans te geven bij de aankoop van een woning?

Ik deel de mening dat iedereen een gelijke kans moet hebben bij de aankoop van een woning. Ik roep kopers en verkopers die met dit soort praktijken te maken krijgen daarom op om hiervan melding te doen of een klacht in te dienen. Dat kan bijvoorbeeld bij de verschillende brancheorganisaties die hiervoor klachtenprocedures hebben ingericht. Daarnaast heeft ook Vereniging Eigen Huis (VEH) sinds eind maart een meldpunt geopend voor oneerlijke biedingspraktijken waar kopers en verkopers anoniem melding kunnen doen. Ik verwacht van de brancheorganisaties dat zij de meldingen en klachten die zij ontvangen serieus nemen, hun leden daarop aanspreken en passende maatregelen treffen om dergelijke praktijken tegen te gaan. Ik blijf de komende tijd in gesprek met de brancheorganisaties en VEH over de ontvangen meldingen en hoe hierop wordt gehandeld.

Vraag 5

Aangezien het in de praktijk haast onmogelijk is om op deze manier een woning te kopen zonder aankoopmakelaar, ziet u dit als oneerlijke concurrentie tussen mensen die een aankoopmakelaar inschakelen en kopers die dit niet doen? Zo nee, waarom niet?

Ik ben van mening dat het hebben van een makelaar geen voorwaarde mag zijn voor het kunnen aankopen van een huis. Tevens ben ik van mening dat een makelaar een belangrijke rol kan spelen in het aankoopproces, daar zij potentiële kopers en verkopers kunnen ondersteunen in het proces. Ik roep partijen op om alle potentiële kopers een gelijke kans te geven om een woning te kopen. In een gespannen markt kan dat alleen door alle potentiële kopers gelijktijdig inzicht te geven in het nieuwe woningaanbod en het biedingsproces transparanter te maken.

Vraag 6

Ontstaat er naar uw mening indirecte dwang op kopers om een makelaar in de arm te nemen wanneer zij weten dat ze op deze manier gebruik kunnen maken van onderhandse contacten die niet voor iedereen beschikbaar zijn? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 5.

Vraag 7

Bent u bereid de Autoriteit Consument en Markt (ACM) te vragen onderzoek te doen naar voorkennis bij het bieden op woningen? Zo nee, waarom niet?

In de contacten die ik heb met de ACM over de woningmarkt spreek ik ook over het biedingsproces, maar de ACM bepaalt als zelfstandig bestuursorgaan zijn eigen prioriteiten. Ook wil daarbij benoemd hebben dat ik de ACM niet kan verzoeken om tot onderzoek over te gaan.

Vraag 8

Deelt u het standpunt dat er een transparant biedingssysteem moet komen waarbij iedereen geanonimiseerd inzicht krijgt in welke partijen welk bod doen?

Ik ben het met u eens dat het biedingsproces transparanter moet worden. Alleen op die manier kunnen we voorkomen dat ongewenste praktijken zich in de toekomst blijven voordoen. Makelaars moeten duidelijk zijn richting kopers en verkopers over de spelregels van het biedingsproces en voor- én achteraf openheid geven over de naleving daarvan. Verkopers dienen inzicht te krijgen in alle biedingen die zijn ontvangen, maar ook kopers moeten inzicht kunnen krijgen in het verloop van het biedingsproces als zij een bod hebben gedaan op een huis. Ik ga met de betrokken partijen en brancheorganisaties in gesprek om te bepalen welke stappen er ten minste gezet moeten worden en welke randvoorwaarden noodzakelijk zijn om de markt transparanter te maken. Zo kan digitalisering van het biedingsproces in een open of gesloten vorm helpen om meer transparantie te organiseren. Ik let daarbij specifiek op dat er geen eisen worden gesteld die concurrentiebeperkend zijn. In het bepalen van de te nemen stappen kijk ik onder andere naar de initiatieven die al genomen worden door de brancheorganisaties.

Vraag 9

Bent u bereid onderzoek te doen naar een biedingssysteem naar het Noorse model om deze onevenwichtigheden tegen te gaan? Zo nee, waarom niet?

Het Noorse model is mij bekend en de werking daarvan is sterk afhankelijk van de manier waarop de woningmarkt in Noorwegen is georganiseerd. Zo bestaat er in Noorwegen volledige transparantie over wie er hoeveel heeft geboden bij het bieden. Om in de behoefte van integriteit in de biedingsprocedure te voorzien, weegt de transparantie in Noorwegen daarbij dus zwaarder dan de privacy van de bieders. Bovendien is het makelaarsberoep in Noorwegen anders georganiseerd dan in Nederland; in Noorwegen kent men geen onderscheid tussen verkoop- en aankoopmakelaar. Er bestaat een wettelijke plicht voor makelaars om zowel het belang van de verkopende partij als de potentiële koper te dienen. Hoewel ik met belangstelling kijk naar biedingssystemen die in andere landen worden gehanteerd, zie ik op dit moment onvoldoende toegevoegde waarde in een onderzoek vanwege de grote verschillen met de Nederlandse situatie. Wel neem in de inzichten in de werking van Noorse biedingssysteem mee in mijn gesprekken met de Nederlandse brancheorganisaties.
Ik vind dat de betrokken brancheorganisaties aan zet zijn en maatregelen moeten treffen om de transparantie te vergroten. Zoals ik in mijn antwoord op vraag 8 heb aangegeven ga ik met hen in gesprek om te bepalen welke stappen er ten minste gezet moeten worden en welke randvoorwaarden noodzakelijk zijn om de markt transparanter te maken. Digitalisering van het biedingsproces in een open of gesloten vorm kan helpen om meer transparantie te organiseren.

Vraag 10

Hoe wordt gewaarborgd dat bij nieuwbouwprojecten, waar vaak sprake lijkt van vriendjespolitiek, iedereen een eerlijke kans krijgt?

Bij nieuwbouwwoningen zijn er vaak meerdere gegadigden voor dezelfde woning. In tegenstelling tot bestaande bouw wordt hierbij niet besloten wie de woning mag kopen via een biedproces. In plaats daarvan is het gebruikelijk om te loten onder de gegadigden. Loten is een eerlijke manier om, in het geval van meerdere gegadigden, te bepalen naar wie de woning gaat, omdat het toeval bepaalt. Daarom moedig ik deze vorm van verdeling bij nieuwbouwwoningen aan.
Projectontwikkelaars zijn niet altijd transparant over de gevolgde lotingsprocedure. Er bereiken mij signalen dat in sommige gevallen nieuwbouwwoningen gegund worden aan mensen uit het eigen netwerk waardoor andere geïnteresseerden geen eerlijke kans maken. Hier maak ik mij zorgen over. Die zorgen worden mede gevoed door berichten dat woningen op basis van de hoogte van het inkomen of de vermogenssituatie van potentiële kopers met voorrang worden toegewezen. Het staat de verkopende partij in principe vrij om de loting naar eigen wens in te richten, mits wordt voldaan aan algemene regels, zoals de Algemene wet gelijke behandeling. De beperkte transparantie die sommige ontwikkelaars hierover bieden veroorzaakt echter een onrechtvaardigheidsgevoel bij potentiële kopers die achter het net vissen en vergroot bij hen de frustratie. Brancheorganisaties en verkopende ontwikkelaars dienen duidelijk te zijn over de inrichting van lotingsprocedures en om te loten in aanwezigheid van een notaris. Ik ga met de projectontwikkelaars in gesprek over de methoden die worden gehanteerd bij de toewijzing van nieuwbouwwoningen en benadruk ik dat partijen, bij het verzamelen van gegevens, zich dienen te houden aan de Algemene Verordening Gegevensbescherming (AVG). Dit betekent onder meer dat zij niet onnodig veel informatie bij potentiële kopers opvragen.

Vraag 11

Bent u bereid voorstellen te doen om bij nieuwbouw te zorgen dat aanstaande kopers een redelijke kans hebben? Bent u bereid partijen ertoe te verplichten dat zij vooraf heldere en redelijke criteria stellen voor de toewijzing van nieuwbouwwoningen?

Zie antwoord vraag 10.

Vraag 12

Beseft u dat de woningnood nu al zo hoog is dat mensen naast fors overbieden en het schrappen van voorbehouden van financiering en bouwtechnische keuringen ook al solliciteren op woningen?

Ik herken de situatie die de heer Nijboer schetst en ik deel zijn gevoel van urgentie om het woningtekort op te lossen. Ook ik maak mij zorgen over het steeds groter wordend aandeel huizen dat wordt aangekocht zonder voorbehouden. Ik ben daarom verheugd dat in de modelkoopovereenkomst tegenwoordig wordt uitgegaan van voorbehouden zoals bouwkundige keuring of financieringsvoorbehoud. Een koper of zijn of haar makelaar moet het nu actief aangeven als voorbehouden weggelaten worden. Het inbouwen van deze extra waarborg maakt dat kopers zich bewust zijn van de keuze die ze hierin maken.

Vraag 1

Kent u de problemen in de prefab-woningen van Slokker Innovate in de wijk De Driesprong te Ermelo?1

Ja.

Vraag 2

Herinnert u zich de berichten over problemen met soortgelijke prefab-woningen van Slokker Innovatie in Apeldoorn, Zeewolde, Ede, Culemborg en Huizen in 2019?2

Ja.

Vraag 3

Herinnert u zich uw antwoorden d.d. 26 april 2019 op de vragen van het lid Beckerman (kenmerk 2019Z06718 d.d. 4 april 2019) waarin u onder andere schrijft dat alle fouten kunnen worden opgelost? Zijn alle fouten inmiddels opgelost? Hoe is er daar tot een oplossing gekomen?

Ik heb over de status van de problemen uit de brief van 26 april 2019 navraag gedaan bij Slokker. Slokker heeft aangegeven dat het een onderzoek heeft laten uitvoeren naar de vloeren waarover in 2019 klachten waren. Uit dit onderzoek is naar voren gekomen dat de vloeren voldoen aan de constructieve normen. Om tegemoet te komen aan de door bewoners aangedragen klachten van trillingen in deze vloeren heeft Slokker stempels geplaatst. Uit de veiligheidsverklaringen die zijn opgesteld door het ingenieursbureau dat het onderzoek heeft uitgevoerd blijkt dat deze stempels geen constructieve functie hebben, maar enkel zijn bedoeld om het comfort te verhogen. Slokker heeft tevens aangegeven dat voor alle projecten die hierna zijn uitgevoerd een vloerdikte van 100mm is toegepast in plaats van 70mm, waardoor stempels ter verbetering van het comfort niet nodig zijn.
Slokker heeft mij laten weten dat het alle bewoners van alle projecten heeft benaderd met de vraag of zij nog klachten hebben. Dit heeft geleid tot aanpassingen zoals verbeteringen van de waterdichtheid, het nastellen van deuren en het dichten van krimpscheuren. Slokker geeft aan alle klachten te hebben hersteld, zonder beoordeling of de betreffende klachten aan Slokker te wijten zijn.
Met betrekking tot het klantcontact heeft Slokker aangegeven dat zij de communicatie naar bewoners verbeterd heeft door hiervoor medewerkers aan te stellen en één loket te openen met een centraal e-mailadres.

Vraag 4

Bent u bekend met het feit dat de bewoners in De Driesprong te Ermelo zich onveilig voelen, regelmatig ‘s nachts knallen horen en dat scheuren en barsten blijven toenemen? Bent u bekend met het feit dat de schuren inmiddels door woningcorporatie UWOON zijn afgesloten vanwege instortingsgevaar?3

Ik heb over de problemen navraag gedaan bij UWOON en Slokker. De woningen vertonen verticale scheuren en andere gebreken als gevolg van de (onderlinge) werking van de toegepaste materialen in het bouwwerk. Slokker inventariseert en beoordeelt momenteel in samenwerking met UWOON alle klachten die door de bewoners naar voren zijn gebracht.
Het overgrote deel van de opgehaalde klachten is volgens Slokker niet eerder bij hen gemeld. Slokker heeft mij laten weten dat zij ook deze nieuwe klachten zullen afhandelen.
De collectieve klacht die door bewoners is aangedragen betreft pop-outs, het loskomen van schilfers beton aan het oppervlak. Slokker geeft aan dat dit vaker voorkomt en dat dit weliswaar overlast geeft maar geen constructief gebrek betreft. Slokker onderzoekt momenteel met de betonleverancier wanneer dit proces stopt, waarna Slokker overgaat tot definitief herstel van dit ongemak.
UWOON heeft mij laten weten dat zij er alles doet om de gebreken te herstellen. Het project de Driesprong te Ermelo betreft 24 huurwoningen. Met twintig van de bewoners is inmiddels overeenstemming bereikt over de klachten en het herstel hiervan. UWOON is nog in gesprek met de resterende vier bewoners. Bij één woning zijn de gebreken dusdanig dat de bewoner om een alternatieve woning heeft verzocht. Aan deze bewoner zijn meermaals vervangende woningen aangeboden, waaronder ook een hoekwoning.
Wat de schuren betreft heeft UWOON mij laten weten dat de schuren bij het project de Driesprong bol zijn komen te staan als gevolg van het doorzakken van de wanden. Dit heeft geleid tot zorgen over de aanhechting tussen het dak en de muren. Een externe constructeur heeft de schuren beoordeeld en aan UWOON aangegeven het niet onverstandig te vinden om deze te sluiten. Op basis van dit signaal heeft UWOON uit voorzorg de schuren gesloten, waarbij containers als tijdelijke opslag beschikbaar zijn gesteld aan de bewoners. UWOON heeft dit besluit met de bewoners gecommuniceerd, waarbij het de bewoners tevens heeft laten weten dat de constructie van de schuren niet dezelfde is als die van de woningen. UWOON heeft tevens een onafhankelijke partij gevraagd om de constructies en installaties van de woningen te onderzoeken.
UWOON heeft mij laten weten dat zij een aannemer en installateur in de hand heeft genomen om kleine gebreken te verhelpen. UWOON is met bouwbedrijf Slokker in gesprek over de gebreken aan alle woningen, waaronder één woning met de meeste gebreken. Slokker heeft aangegeven dat het reeds een constructeur heeft langs gestuurd om de situatie te beoordelen. Op basis hiervan is geen acuut gevaar gesignaleerd en worden er stappen ondernomen om het gebrek te herstellen.

Vraag 5

Wat vindt u ervan dat de woningen in Ermelo in grote haast zijn gebouwd en opgeleverd zodat nog van een provinciale subsidie kon worden geprofiteerd?

UWOON heeft mij het volgende laten weten. De provinciale subsidie was gedurende een bepaalde periode beschikbaar. UWOON wilde van deze subsidie gebruik maken en heeft daarom gezocht naar een bouwende partij die de woningen kon opleveren binnen de gestelde subsidietermijn. Gekozen is voor Slokker in verband met het voor prefab-woningen gebruikelijke korte bouwproces. Uiteraard moeten ook prefab-woningen voldoen aan de geldende bouwvoorschriften. De woningen zijn volgens UWOON niet met grote haast gebouwd, wel is gekozen voor een snelle bouwwijze. Ik kan deze werkwijze billijken.

Vraag 6

Kunnen bewoners, zoals in België, proactief een verzoek tot onbewoonbaarverklaring doen bij de gemeente? Hoe gaat zoiets in zijn werk? Wat zijn hierbij de rechten van de bewoners en de plichten van de overheid?

In Nederland kunnen bewoners een handhavingsverzoek doen bij de gemeente als zij menen dat de woning niet voldoet aan het Bouwbesluit 2012. De gemeente zal naar aanleiding van het handhavingsverzoek onderzoek doen en bij constatering dat er inderdaad niet voldaan wordt aan de bouwtechnische regels van het Bouwbesluit 2012, kan zij besluiten handhavend op te treden. Afhankelijk van de ernst kan de gemeente daarbij ook afdwingen dat de woning wordt ontruimd. Uit navraag bij gemeente Ermelo is gebleken dat de gemeente geen verzoek tot handhaving heeft ontvangen, noch zelf op basis van eigen waarnemingen aanleiding ziet om bij deze woningen handhavend op te treden.

Vraag 7

Bent u van mening dat bewoners voldoende beschermd zijn? Zo niet, welke rechten zou u willen uitbreiden en welke wet- en regelgeving zou daarvoor moeten worden aangepast?

Huurders worden beschermd tegen gebreken op grond van het huurrecht. Zij kunnen zich hiervoor wenden tot de huurcommissie en de rechter. De huurcommissie kan in een zogenoemde onderhoudsprocedure een huurverlaging uitspreken. Afhankelijk van de ernst van de gebreken kan het hierbij gaan om een huurverlaging tot 20%, 30% of 40% van de overeengekomen huur. De rechter kan eveneens een lagere huur uitspreken, en daarnaast een verhuurder direct verplichten tot het opheffen van gebreken.
Als huurder kunnen de bewoners op basis van hun contractuele relatie de verhuurder aanspreken op gebreken in de woning. De verhuurder dient het gebrek te verhelpen indien hij daarvoor aansprakelijk is.
De huurder kan bij gebreken tevens zelf het gebrek herstellen en de kosten verhalen op de verhuurder, vermindering van de huurprijs vorderen wegens woongenot, of de huurder tot een schadevergoeding verplichten wegens woongenot. De corporatie kan ook een andere woning toewijzen. UWOON heeft ons laten weten reeds een huurverlaging te hebben doorgevoerd. Hierover is met twintig van de 24 bewoners, in combinatie met behandeling van de klachten, reeds overeenstemming bereikt. UWOON is nog in gesprek met de resterende vier bewoners. Aan de bewoner van de woning met de meeste gebreken is meermaals vervangende woningruimte aangeboden.
Gegeven de hiervoor aangegeven mogelijkheden voor bewoners acht ik hen voldoende beschermd. Ik acht uitbreiding of aanpassing van wet- en regelgeving op dit punt dan ook niet noodzakelijk.

Vraag 8

Bent u, overwegend dat het Slokker bouwsysteem wel is gecertificeerd door SKG-IKOB op de voorschriften van het Bouwbesluit, van mening dat het verantwoord is om geen controle te hebben van de productie van het bouwsysteem, noch op de montage van de houwdegen op de bouw? Is kwaliteitscontrole door het bedrijf zelf voldoende, volgens u?

In de beantwoording van eerdere Kamervragen over prefab-woningen van het lid Beckerman op 29 april 20194 ben ik reeds ingegaan op de keuring en controle van prefab-materialen en -constructies. Slokker heeft mij destijds laten weten te beschikken over een KOMO-attest voor zijn bouwsysteem dat is afgegeven door de certificatie-instelling SKG-IKOB. Dit attest betreft een beoordeling van het bouwsysteem op de voorschriften van het Bouwbesluit. Er vindt in het kader van dit attest door SKG-IKOB geen controle plaats van de productie van de onderdelen van het bouwsysteem, noch op de montage van de bouwdelen. De prefab-woningen in Ermelo zijn opgeleverd in 2019, in de reeks woningen waarover de Kamervragen uit 2019 zijn gesteld. De woningen zijn voorafgaand aan de beantwoording geproduceerd, maar waren op dat moment nog niet opgeleverd. Slokker heeft aangegeven dat het, na de geconstateerde klachten over de kwaliteit van de woningen, de controle op de naleving van de procedures heeft verscherpt en er een kwaliteitsmanager van een zusteronderneming is ingeschakeld. Dit zal leiden tot de gewenste verbetering van de kwaliteitscontroles.
Ter verbetering van de bouwkwaliteit richt ik mij middels de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) op betere controle op het naleven van de voorschriften van het Bouwbesluit. Zie verder bij antwoord 9 en 10.

Vraag 9

Bent u van mening dat gemeenten in Nederland met het huidige aantal ambtenaren Bouw- en Woningtoezicht voldoende bouwkundige kennis en menskracht in huis hebben om op een verantwoorde wijze aan hun taak te voldoen? Zo ja, hoe kan het dan toch telkens weer fout gaan? Zo nee, wat gaat u daar aan doen?

Het is de verantwoordelijkheid van de opdrachtgever en degene die bouwt om te voldoen aan de voorschriften uit het Bouwbesluit 2012. De gemeente heeft daarbij als bevoegd gezag een toezichts- en handhavingstaak. Het is aan gemeenten invulling te geven aan deze taak en te zorgen voor voldoende deskundige ambtenaren of de uitvoering hiervan te beleggen bij een regionale Omgevingsdienst. Mijn beeld is dat gemeenten hier in het algemeen goede invulling aangeven, maar dat juist de opdrachtgever en degene die bouwt meer aandacht moeten hebben voor een betere kwaliteitsborging. In dit kader neem ik met de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen5 stappen om de controle op het voldoen van bouwwerken aan de voorschriften van het Bouwbesluit beter te borgen. De Wkb beoogt om de controle op het bouwproces te versterken en daarmee de bouwkwaliteit te verhogen.
Om de verantwoordelijkheid van de opdrachtgever en degene die bouwt voor het voldoen aan de voorschriften uit het Bouwbesluit te versterken wordt de controle op het bouwproces in de Wkb belegd bij een onafhankelijk kwaliteitsborger. De Bouwbesluitvoorschriften hebben betrekking op de kwaliteit van een gerede woning: het maakt daarbij niet uit of de woning traditioneel of geprefabriceerd is gebouwd.
De geprefabriceerde onderdelen maken nadrukkelijk onderdeel uit van de controlewerkzaamheden. Pas nadat de kwaliteitsborger een verklaring aan de gemeente heeft verstrekt dat er een gerechtvaardigd vertrouwen is dat het uiteindelijk gerealiseerde bouwwerk voldoet aan de voorschriften uit het Bouwbesluit mag het bouwwerk in gebruikt worden genomen.
In aanvulling hierop worden met de inwerkingtreding van de Wkb ook regels inzake aansprakelijkheid aangescherpt. Daar waar een aannemer na oplevering niet meer aansprakelijk is voor gebreken die bij opleveren redelijkerwijs had moeten ontdekken, is de aannemer na invoering van de Wkb aansprakelijk voor alle hem toe te rekenen gebreken.
Ik ben ervan overtuigd dat de combinatie van externe controle en aangepaste aansprakelijk in positieve zin zal bijdragen aan de positie van de consument en de kwaliteit in de bouw.

Vraag 10

Hoe kan de kwaliteitsborging bij de bouw van prefab-woningen verbeterd worden? Welke wet- of regelgeving zou daarvoor kunnen worden aangescherpt?

Zie antwoord vraag 9.

Vraag 1

Kunt u in een overzicht aangeven, per provincie, welke projecten in de eerste en tweede tranche zijn ingediend en wat het aantal woningen is dat per project gerealiseerd zou gaan worden?1

Een overzicht van de projecten die een toekenning hebben ontvangen is eerder gepubliceerd op www.woningmarktbeleid.nl/onderwerpen/woningbouwimpuls.
Daarnaast is een totaaloverzicht bijgevoegd in bijlage 1.

Vraag 2

Kunt u ook aangeven als er projecten niet gehonoreerd zijn, om welke reden dat was (zowel in de eerste als tweede tranche)? Kunt u daarbij expliciet maken of een selectiecriterium het aantal te realiseren woningen was?

In de eerste (25) en tweede tranche (23) zijn in totaal 48 projecten afgewezen. Het merendeel van de aanvragen is niet gehonoreerd omdat het opgevoerde financiële tekort in onvoldoende mate gevalideerd kon worden. Dit valt onder het criterium «noodzaak van de bijdrage». Binnen dit criterium wordt onder meer gekeken naar het realiteitsgehalte en onderbouwing van de opgevoerde kosten en opbrengsten en naar de mate waarin optimalisaties om het tekort kleiner te maken ook daadwerkelijk zijn doorgevoerd. Daarnaast is een tweetal aanvragen niet gehonoreerd omdat onvoldoende duidelijk was wat de gevolgen zouden zijn voor het project als de uitkering niet wordt toegekend. Dit element valt eveneens onder het criterium «noodzaak van de bijdrage», waarbij een van deze projecten ook een onvoldoende had op het criterium «efficiëntie». Tot slot is een project afgewezen vanwege veel onzekerheden rond de planning gecombineerd met een relatief hoge bijdrage per woning (criteria effectiviteit en efficiëntie).
Er zijn geen aanvragen binnengekomen van projecten met minder dan 500 woningen. Er zijn dan ook geen projecten afgewezen om deze reden. In de tussentijdse evaluatie van de Woningbouwimpuls die bijna gereed is en op korte termijn naar uw Kamer wordt gestuurd, komt dit onderwerp aan de orde. Daarbij zal ik nadere toelichting geven op de achtergronden van de gemeenten die geen projecten hebben ingediend vanwege de 500-grens.

Vraag 3

Hoe is de aangenomen motie-Koerhuis c.s.2 uitgevoerd binnen de tweede tranche?

Het aanvraagtijdvak voor de tweede tranche liep van 26 oktober tot en met 23 november 2020. De motie Koerhuis is op 9 november jl. aangenomen. Het was daarom niet mogelijk om de voorwaarden van de reeds geopende tweede tranche nog te wijzigen. De motie Koerhuis is daarom niet betrokken bij de uitvoering van de tweede tranche Woningbouwimpuls.

Vraag 4

Wat is de reden dat u ervoor gekozen heeft om het budget in de tweede tranche van de Woningbouwimpuls te overschrijden?

De woningbouwopgave is groot en het is belangrijk dat alle zeilen worden bijgezet om de productie te vergroten en om meer betaalbare woningen te bouwen. Uit de adviezen die ik heb ontvangen van de Toetsingscommissie bleek dat er meer aanvragen een positief advies hadden ontvangen dan dat er middelen beschikbaar waren. Zoals ik eerder in mijn brief heb gemeld3 speelde in mijn beslissing mee dat het woningtekort verder is opgelopen. Door alle aanvragen met een positief advies te honoreren, wil ik voorkomen dat projecten die van voldoende kwaliteit zijn vertraging oplopen doordat er een ongedekt financieel tekort blijft. Belangrijk is dat het hierbij ging om een beperkt aantal projecten.

Vraag 5

Deelt u de mening dat een regiotoets kan zorgen voor een betere spreiding en verdeling van de financiële middelen van de Woningbouwimpuls? Kunt u aangeven hoe deze regiotoets vorm krijgt in de derde tranche Woningbouwimpuls? Zo nee, waarom niet?

In grote delen van Nederland is sprake van een tekort aan betaalbare woningen. Deze tekorten spelen niet alleen in grootstedelijke gebieden, maar ook in andere delen van het land. De spreiding van de Woningbouwimpuls in de tweede tranche is reeds groter dan in de eerste tranche. Zo zijn er in de tweede tranche acht projecten toegekend in Noord en Oost Nederland en een in Limburg voor in totaal € 53 miljoen (excl. BTW). In de eerste tranche waren dit vier projecten voor alle drie de genoemde gebieden voor in totaal € 20 miljoen (excl. BTW).
De tussentijdse evaluatie van de Woningbouwimpuls is bijna gereed en wordt op korte termijn naar uw Kamer gestuurd. In de begeleidende brief zal ik nader ingaan op de motie Koerhuis c.s. over het verlagen van de ondergrens van 500 woningen.

Vraag 6

Op welke manier is de introductie van een regiotoets bij gemeenten onder de aandacht gebracht?

De regiotoets maakt op dit moment geen onderdeel uit van de Woningbouwimpuls. Zodoende is er geen actieve communicatie geweest over dit onderwerp.

Vraag 7

Kunt u aangeven waarom u denkt dat de resterende 250 miljoen euro voldoende is om zowel nieuwe als lopende (kansrijke) aanvragen in voldoende mate te bedienen? Hoe gaat u kiezen indien de situatie zich voordoet dat de Toetsingscommissie meer projectaanvragen positief beoordeelt dan dat er budget voor is? Hoe zorgt u voor voldoende spreiding van projecten over het hele land?

De derde tranche van de Woningbouwimpuls zal de laatste zijn met de huidige beschikbare middelen. Er is circa € 250 mln. beschikbaar. Op basis van signalen van gemeenten en provincies verwacht ik veel aanvragen voor deze tranche. Ik verwacht, gelet op de omvang van de woningbouwopgave in de komende jaren, niet dat de resterende middelen van de Woningbouwimpuls voldoende zullen zijn om alle woningbouwprojecten met een publiek tekort en meer dan 500 woningen te kunnen ondersteunen. Of er meer middelen voor dit instrument beschikbaar komen, is afhankelijk van de uitkomsten van de lopende kabinetsformatie.
Met de € 250 mln. aan beschikbare middelen is er een gerede kans dat er meer aanvragen een positief advies zullen ontvangen van de Toetsingscommissie dan dat er middelen beschikbaar zijn om uit te keren. In het Besluit en de Regeling Woningbouwimpuls 2020 is reeds een procedure vastgelegd hoe ik de aanvragen zal rangschikken indien honorering van het aantal positief beoordeelde aanvragen zou leiden tot overschrijding van het uitkeringsplafond.
In de brief met de bevindingen van de tussentijdse evaluatie van de Woningbouwimpuls zal ik nader ingaan op de spreiding van de middelen.

Vraag 1

Kent u het deltaplan aanpak funderingsschade van de coalitie van Vereniging Eigen Huis (VEH), de Vereniging Van Woningcorporaties AEDES, de Nederlandse Vereniging voor Burgerzaken (NVVB), het Verbond van verzekeraars en het Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek KCAF?

Ja.

Vraag 2

Is de berichtgeving in het rapport waar dat de komende dertig jaar een miljoen huur- en koopwoningen het risico lopen op funderingsschade?

Het afgelopen decennium zijn een aantal studies gedaan om de ordegrootte van funderingsproblematiek in te schatten. Het onderwerp, de aanpak en daarmee de resultaten van deze studies zijn niet eenduidig. Ook is niet altijd duidelijk wat onder funderingsschade moet worden verstaan. Uit de schadebedragen genoemd in het manifest leid ik af dat het gaat om volledig funderingsherstel. Daarbij is zeker geen sprake bij de genoemde 1 miljoen woningen. Uit een recent onderzoek van Deltares1 valt af te leiden dat maximaal 80.000 woningen vallen in de categorie met schade tussen de € 10.000 en € 120.000. In het kader van het Rijksprogramma Aanpak Funderingsproblematiek ben ik samen met de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO) met verschillende onderzoeksinstituten in gesprek om een verdiepingsslag te maken over aard en omvang van de funderingsproblematiek.

Vraag 3

Kunt u aangeven hoeveel woningen in Nederland nu al last hebben van funderingsschade? Kunt u daarbij de oorzaken van de schade aangeven?

Zie antwoord op vraag 2.

Vraag 4

Is het juist dat veel funderingsschade wordt veroorzaakt door factoren waar bewoners geen invloed op hebben zoals het grondwaterpeil? Zo ja, kunt u aangeven hoe de belangenafweging nu wordt gemaakt tussen de voor- en nadelen van een hoger of lager grondwaterpeil?

Ja. In zijn algemeenheid kan worden gesteld dat beheer van het grondwaterpeil afhankelijk is van regionale en lokale omstandigheden (bodemtype, hoog of laag Nederland), waarbij het doel is om het ruimtegebruik zo goed mogelijk te accommoderen en zowel wateroverlast als watertekorten zoveel mogelijk te voorkomen. Het grondwaterbeheer in Nederland is een gezamenlijke verantwoordelijkheid.
Provincies bieden het algemene kader voor het grondwaterbeheer, maar hebben geen formele rol ten aanzien van het grondwaterpeil in stedelijk gebied. Waar mogelijk faciliteren (het proces), stimuleren (de samenwerking en kennisontwikkeling) en verbinden de provincies partijen2. Provincies ondersteunen op deze manier de gemeenten, waterschappen en particulieren. Daarbij is het doel enerzijds de kosten voor betrokkenen waar mogelijk te voorkomen (bestaande bouw) en anderzijds in te zetten op duurzaam, veilig en efficiënt gebruik van bodem en ondergrond, met name daar waar het nieuwbouw betreft3. Waterschappen voeren het peilbeheer van het oppervlaktewater uit door in overleg met belanghebbenden peilbesluiten (laag Nederland) en streefpeilen (hoog Nederland) vast te stellen. Via het oppervlaktewaterpeil hebben waterschappen wel invloed op de grondwaterstanden in een gebied, maar kunnen ze er niet direct sturing aan geven. Waterschappen stellen met andere woorden geen grondwaterpeilen vast. Waterschappen beheren het oppervlaktewaterpeil om, via een bestuurlijke afweging, de aanwezige belangen in het gebied (water aan- en afvoer, waterberging, watervoorziening, waterkwaliteit) en functies (bebouwde gebieden, landbouw, natuur, etc.) te bedienen. Waterschappen zetten zich in om de peilen voor het oppervlaktewater jaarrond te handhaven. In (langdurig) droge perioden zullen grondwaterstanden onvermijdelijk dalen, ook in gebieden waar het oppervlaktewaterpeil kan worden gehandhaafd via wateraanvoer. Voor situaties van watertekorten is een wettelijke verdringingsreeks ingesteld voor de verdeling van het beschikbare oppervlaktewater.
Gemeenten hebben een zorgplicht ten aanzien van het grondwater. Deze zorgplicht betekent dat een gemeente in openbaar gebied maatregelen moet treffen om structureel nadelige gevolgen van de grondwaterstand voor de aan de grond gegeven bestemmingen zo veel mogelijk te voorkomen of te beperken. Dit geldt voor zover het treffen van deze maatregelen doelmatig is en niet tot de verantwoordelijkheid van een waterschap of provincie behoort.

Vraag 5

Bent u het eens dat de gemiddelde schadepost van tussen de € 50.000 en € 87.500 voor veel mensen niet op te brengen is? Hoe worden bewoners met funderingsschade geholpen? U kunt ze toch niet in de kou laten staan?

Het is moeilijk te zeggen in hoeverre eigenaren financieel in staat zijn de fundering van hun woning te laten herstellen. Dit is afhankelijk van hun individuele inkomens- en vermogenssituatie. Mogelijk woont men al langer in de woning en heeft men een deel van de bestaande hypotheek afgelost en/of is de waarde van de woning gestegen, waardoor er financiële ruimte ontstaat. Bij eigenaren die recent een woning hebben gekocht is vaak al bekend dat de woning (mogelijk) funderingsproblemen krijgt of daartoe een risico loopt. Van deze eigenaren kan/mag worden verwacht dat zij er financieel rekening mee houden dat funderingsherstel op termijn noodzakelijk kan zijn en kunnen zij bij hun bank een lening voor funderingsherstel krijgen. Eigenaren die niet in staat zijn op de reguliere hypotheekmarkt een lening te krijgen om de fundering van hun woning te herstellen kunnen terecht bij het Fonds Duurzaam Funderingsherstel wanneer de gemeente waarin de woning is gelegen een samenwerkingsovereenkomst heeft met het fonds. Momenteel wordt bezien of de werking van het fonds kan worden uitgebreid naar alle gemeenten.

Vraag 6

Bent u bereid met de coalitie van het Deltaplan Bodemdaling in gesprek te gaan om te kijken hoe het Rijk zich kan inzetten om funderingsschade te voorkomen en de huidige problemen op te lossen? Zo nee, waarom niet?

Ik ben uiteraard bereid om samen met de andere verantwoordelijke departementen en medeoverheden het gesprek te voeren met de coalitie van het Deltaplan aanpak funderingsschade om te bezien hoe we gezamenlijk funderingsproblematiek in de toekomst kunnen voorkomen en de huidige problemen kunnen oplossen. Voor het maken van keuzen hierover zal een nieuw kabinet aan de lat staan.

Vraag 7

Vindt u dat deze problematiek meer regie van het Rijk vraagt en daarom belegd zou moeten worden bij een nieuw Ministerie van VROM? Bent u bereid deze hete aardappel niet door te schuiven naar gemeenten of de bewoners en zelf het heft in handen te nemen om te komen tot een oplossing?

Gezamenlijk optrekken bij deze problematiek is uiteraard van groot belang en daarbij is ook regie nodig. Dat betekent niet dat het rijk alle verantwoordelijkheden zou moeten overnemen van andere partijen. Of een nieuw Ministerie van VROM moet komen is niet aan mij om te beoordelen. Dergelijke afwegingen kunnen indien partijen daar aanleiding toe zien onderdeel uitmaken van de formatiebesprekingen.

Vraag 1

Kent u het bericht dat een 76-jarige man uit zijn senioren(huur)woning in Lisse wordt gezet door woningcorporatie Stek omdat hij met zijn Sint Bernardhond overlast zou hebben veroorzaakt in 2019?1 2

Ja.

Vraag 2

Herinnert u zich de afspraak die u in maart 2020 met verhuurdersorganisaties en brancheverenigingen hebt gemaakt dat zij tijdens de coronacrisis niet tot huisuitzettingen overgaan?

Ja, ik herinner mij deze afspraken. U verwijst naar de afspraken die ik in oktober 2020 met verhuurdersorganisaties (Aedes, IVBN, Kences, Vastgoed Belang) en de VNG maakte en in een gezamenlijk statement naar buiten bracht. Daarin hebben de partijen afgesproken dat zij huisuitzettingen voorlopig gedurende de corona-crisisperiode uitstellen, tenzij er evidente redenen zijn, zoals criminele activiteiten of (extreme) overlast. Deze afspraken over de inzet op het voorkomen van huisuitzettingen hebben partijen herijkt en verlengd (zie bijlage 1). De specifieke situatie waar u mij over bevraagt, valt daarmee buiten de reikwijdte van de afspraken in het statement. De inhoudelijke aanleiding voor ontbinding- en ontruiming is niet gerelateerd aan huurachterstanden. De rechter heeft bepaald dat de huurovereenkomst mag worden ontbonden op basis van aanhoudende woonoverlast3.

Vraag 3

Hoe verhoudt deze voorgenomen uitzetting zich tot de afspraak die u met de woningcorporaties en brancheorganisaties hebt gemaakt om tijdens de coronacrisis niemand uit zijn/haar huurwoning te zetten?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Gaat u er bij woningcorporatie Stek, in lijn met die gemaakte afspraken, op aandringen in deze casus niet daadwerkelijk tot huisuitzetting over te gaan, ondanks het vonnis van de kantonrechter waartegen appèl is ingediend? Zo nee, waarom niet?

Zoals ik hierboven reeds aangaf handelt de woningcorporatie niet in strijd met de gemaakte afspraken rondom het voorkomen van huisuitzettingen wegens betaalachterstanden door de gevolgen van de coronacrisis. Het gaat hier immers niet om een vonnis tot ontbinding en ontruiming wegens het niet-betalen van de huur, maar om een situatie van aanhoudende woonoverlast. Deze situatie valt daarmee buiten de reikwijdte van de gemaakte afspraken (zie ook het statement in bijlage 1). Het afdwingen van afspraken bij de woningcorporatie is daarmee ook niet aan de orde.
De kantonrechter heeft in deze casus het ontruimingsvonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaard. De uitvoerbaar bij voorraadverklaring is in een door de huurder aangespannen kort geding niet geschorst. De voorzieningenrechter heeft daarbij onder meer in ogenschouw genomen dat Stek heeft verklaard dat haar sociale partners zich inspannen om te voorkomen dat de huurder die het betreft na ontruiming met zijn hond op straat staat. De woningcorporatie liet mij desgevraagd ook weten samen met sociale partners een alternatieve tijdelijke huisvestingsoplossing met begeleiding te hebben gevonden. Medewerking vanuit de huurder is hierbij noodzakelijk. Ondertussen liepen er nog diverse juridische procedures tegen het uitgesproken vonnis bij de rechter. De rechter heeft op een zitting op 22 maart jl. besloten dat de geplande ontruiming van 24 maart wordt opgeschort tot 5 april. De huurder moet op korte termijn laten weten of hij de aangeboden woonruimte accepteert.

Vraag 5

Welke instrumenten heeft u om het nakomen van de afspraken bij woningcorporatie Stek in deze casus zo nodig af te dwingen en zult u deze inzetten? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 6

Wat vindt u ervan dat een sociale woningbouwcorporatie, i.c. Stek, ondanks een verzoek daartoe van de advocaat van de man, de uitspraak in appèl niet wil afwachten en deze 76-jarige man de huurwoning uiterlijk 24 maart 2021 dient te ontruimen?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 7

Indien huisuitzetting in strijd met de daartoe gemaakte afspraken in deze casus toch plaats vindt, vindt u dat woningcorporatie Stek de uitgezette huurder alternatieve huisvesting moet aanbieden? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 8

Kent u meerdere berichten uit gemeenten dat huurders door de verhuurders, ondanks de gemaakte afspraak, toch uit hun huurwoning (dreigen te) worden gezet? Zo ja, welke gemeenten en verhuurders betreft het?

Ja, via Kamervragen zijn mij diverse situaties bekend geworden waarbij werd verondersteld dat gemaakte afspraken over het voorkomen van huisuitzettingen werden geschonden. In alle gevallen bleek er bij navraag bij betrokken partijen meer, of iets anders, aan de hand te zijn dan een huurachterstand. Zie bijvoorbeeld de situaties die aan de orde zijn gesteld in Kamervragen van de leden Dik-Faber en Bruins (Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2020–2021, nr. 1858)4, Kamervragen van het lid Beckerman (Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2020–2021, nr. 514)5 en Kamervragen van het lid Koerhuis (Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2020–2021, nr. 979)6.

Vraag 9

Wat is uw oordeel over het (mogelijk) schenden van de gemaakte afspraken door deze verhuurders?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 10

Welke actie gaat u op welke termijn ondernemen om naleving van de gemaakte afspraken bij deze verhuurders af te dwingen?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 1

Klopt het dat het Rijksvastgoedbedrijf opdracht heeft gegeven om een zeer trillingsgevoelig gebouw, namelijk het hoofdgebouw van het Rijksinstituut voor Volksgezondheid en Milieu (RIVM) en het College ter Beoordeling van Geneesmiddelen (CBG), te bouwen naast één van de drukste snelwegen (A27 bij Utrecht) en pal langs een trambaan? Zo ja, op welke wijze zijn hierbij de hoge veiligheidseisen die zulke gebouwen met zich meebrengen, meegenomen in het besluit voor deze locatie?

Het Ministerie van Volksgezondheid Welzijn en Sport en het Rijksvastgoedbedrijf hebben samen de opdracht gegeven voor de nieuwbouw van het RIVM en CBG aan de Helsinkilaan in Utrecht. In de outputspecificatie (Programma van Eisen) is, naast de eisen op het gebied van veiligheid voor de laboratoriumruimten, een trillingseis opgenomen om te zorgen dat de werkzaamheden met gevoelige apparatuur niet worden verstoord. Deskundigen van advies- en ingenieursbureaus Arcadis en Movares gaven in de periode 2012–2013 aan dat het op deze locatie mogelijk is een gebouw te realiseren dat aan de trillingseis voldoet. In de aanbesteding van deze nieuwbouw is dit onderwerp eveneens uitgebreid aan de orde geweest.

Vraag 2

In hoeverre denkt u dat Nederland – met het oog op COVID-19 en eventueel toekomstige pandemieën – in de toekomst een eigen biosafety level (BSL) level 4-laboratorium nodig zal hebben?

Voor het overgrote deel van de ziekteverwekkers, inclusief COVID-19, is een BSL 3 laboratorium voldoende. Indien er, bij hoge uitzondering, een BSL 4 laboratorium nodig zou zijn, is hiervoor voldoende capaciteit in omringende landen. Tevens zijn er standaardafspraken gemaakt met Duitsland over BSL 4 capaciteit. COVID-19 verandert niets aan de noodzaak voor BSL 4 capaciteit.

Vraag 3

Kan er in de toekomst toch een BSL level 4-laboratorium worden bijgebouwd bij het huidige gebouw op Utrecht Science Park? Zo nee, wat moet dan volgens u de oplossing zijn, aangezien de conclusie inmiddels is getrokken dat het inefficiënt zou zijn om op meerdere plekken laboratoria te bouwen?

Ja. In het gebouw op het Utrecht Science Park is een laboratorium aanwezig dat opgewaardeerd kan worden naar BSL level 4 niveau.

Vraag 4

Klopt het dat de kosten voor de bouw van het nieuwe RIVM-gebouw op € 267 miljoen zijn geraamd? Zo nee, wat zijn op dit moment de verwachte totale kosten?

Ja, het genoemde geraamde bedrag klopt.

Vraag 5

Hoeveel wordt op jaarlijkse basis – rekening houdende met het feit dat het hoofdkantoor van het RIVM en het CBG naar verwachting drie jaar te laat wordt opgeleverd en het prijspeil inmiddels fors is gestegen – door Nederland betaald aan Bilthoven Biologics in verband met de huur van het huidige complex?

In 2020 is € 6.198.423 huur betaald aan Poonawalla Science Park, de eigenaar van de panden die het RIVM huurt. De huur wordt jaarlijks verhoogd conform het prijsindexcijfer CPI reeks alle huishoudens. In 2021 worden meer vierkante meters gehuurd en is het huurbedrag € 6.669.580. Er is overigens geen sprake van dubbele huisvestingskosten. De vergoeding voor de nieuwbouw in Utrecht vangt pas aan nadat het nieuwe pand in gebruik is genomen.

Vraag 6

Is het waar dat Nederland vanwege de vertraging van drie jaar ten minste drie maal € 9,1 miljoen (totaal € 27,3 miljoen) extra dient te betalen aan Bilthoven Biologics en dit als tegenvaller dient te registreren?

Zie antwoord vraag 5.

Vraag 7

Kunt u aangeven of de thans verwachte oplevering in het najaar van 2021 wel met zekerheid wordt gehaald? Zo nee, wat is dan de nieuw verwachte opleverdatum?

Nee. De Kamer wordt middels een brief separaat geïnformeerd over de nieuwe opleverdatum.

Vraag 8

Klopt het dat twee van de drie gecontracteerde bouwmaatschappijen, namelijk Heijmans en Hurks, reeds voor aanvang van de bouw met ruzie zijn vertrokken wegens het niet kunnen starten met de bouw, omdat er door het Rijksvastgoedbedrijf geen aanvangscertificaat kon worden afgegeven vanwege het niet kunnen voldoen aan de trillingsvereisten?

Het klopt dat er door het Rijksvastgoedbedrijf in 2015 in eerste instantie geen aanvangscertificaat kon worden afgegeven vanwege het niet kunnen voldoen aan de trillingsvereisten. Het consortium heeft het Rijksvastgoedbedrijf niet geïnformeerd over de reden waarom twee van de drie bouwbedrijven besloten hebben het consortium te verlaten.

Vraag 9

Klopt het dat het Rijksvastgoedbedrijf de opdracht heeft gegeven aan het bouwconsortium, namelijk Strukton, Heijmans en Hurks, die door een second opinion van het bedrijf Arup al snel ontdekten dat het oorspronkelijke ontwerp van dit consortium voor het nieuwe hoofdgebouw van het RIVM en CBG absoluut niet aan de vereiste trillingsvereisten zou voldoen?

Het Rijksvastgoedbedrijf gunde het project in juli 2014 aan het consortium van Strukton, Hurks en Heijmans. De bouw kan starten nadat het Rijksvastgoedbedrijf het zogenoemde aanvangscertificaat (AC) verstrekt. Dit certificaat bevestigt dat het consortium het ontwerp voldoende kwalitatief heeft uitgewerkt en dat aan de gestelde eisen wordt voldaan om de nieuwe huisvesting van RIVM en CBG te kunnen bouwen. In november 2015, ruim één jaar later, werd bij de toetsing van het uitwerkings- en realisatieplan duidelijk dat niet werd voldaan aan de trillingseis en dat het AC daarom op dat moment niet kon worden verstrekt.

Vraag 10

Heeft de Nederlandse staat zich volgens u aan alle wettelijke regels rondom aanbesteding gehouden, ook nadat twee van de drie bouwmaatschappijen zijn vertrokken en er reeds voor de bouw begon, grote tekorten aan het ontwerp van de huidige overgebleven aannemer (Strukton) zijn vastgesteld?

Ja. De Nederlandse staat heeft zich gehouden aan de wettelijke aanbestedingsregels.

Vraag 11

Vindt u niet dat Nederland, bij het tijdig ontdekken van deze gebreken en het overblijven van slechts een derde van het oorspronkelijke bouwconsortium, opnieuw een aanbestedingsronde had moeten organiseren?

Nee. Voortzetting van de samenwerking was de beste optie gezien de diverse risico’s die zich zouden voordoen bij een nieuwe aanbestedingsronde.

Vraag 12

Is het waar dat de bouw ruim een jaar heeft stilgelegen, teneinde nieuwe berekeningen uit te voeren met betrekking tot de vraag hoe het gebouw wél aan de trillingsvereisten zou kunnen voldoen?

Dit is juist. In 2016–2017 heeft de bouw omwille van de uitwerking van de trillingsvereisten ruim een jaar stilgelegen.

Vraag 13

Klopt het dat, teneinde aan de trillingsvereisten te voldoen, er extra materiaal – in de vorm van onder andere heipalen – ter waarde van € 21 miljoen benodigd is, welke kosten voor 40% door de Nederlandse staat worden gedragen?

Op 30 juni 2017 heeft een Commissie van Deskundigen, in lijn met het contract tussen de Staat en het consortium, een bindend advies gegeven over de financiële gevolgen van de trillingenproblematiek. De Commissie oordeelde dat de trillingenproblematiek dermate complex was, dat deze voor het bouwconsortium en de Nederlandse Staat niet te voorzien was en dat een deel van de financiële gevolgen, een percentage van 40%, voor rekening van de Nederlandse Staat kwam. Dit resulteerde in een bedrag van € 36,5 miljoen. Het bedrag is opgebouwd uit de directe kosten voor de mitigerende maatregelen, waaronder de kosten voor de funderingspalen en de funderingsplaat, de vertragingskosten organisatie, de prijsontwikkeling van het investeringsdeel en de inflatiecorrectie. Deze meerkosten t.a.v. de trillingenproblematiek zijn vanwege financiële meevallers door een lager rentepercentage en een langere afschrijvingstermijn binnen de begroting opgevangen.

Vraag 14

Zijn bij u, naast de meerkosten voor het materiaal ten opzichte van het oorspronkelijke bouwplan, nog meer materiële tegenvallers bekend geworden? Zo ja, kunt u deze kosten specificeren?

Zie antwoord vraag 13.

Vraag 15

Klopt het dat de Nederlandse staat eveneens heeft ingestemd om een deel, namelijk € 5 miljoen van de in totaal beraamde € 25 miljoen, te betalen voor het meerwerk van het personeel?

Zie antwoord vraag 13.

Vraag 16

Kunt u aangeven hoeveel meerkosten in totaal zijn gemaakt? Kunt u deze kosten specificeren?

De totale meerkosten zijn nog niet bekend, omdat het project nog niet is afgerond.

Vraag 17

Kunt u garanderen dat, gezien dit enorm complexe bouwproces en uitzonderlijk stroeve verloop van dit project, het later opgeleverde gebouw aan alle trillings-en veiligheidsvereisten voldoet en het oorspronkelijk beoogde gebruik bij aanvang van het project, in de vorm van een nieuw hoofdkantoor voor het RIVM en CBG plus BSL 1,2 en 3 laboratoria, mogelijk is?

Ja. Het RIVM en RVB geven aan dat een belangrijke eis voor de laboratoria is dat conform het Validatiemasterplan (VMP) gewerkt moet zijn. In dit plan zijn de procedures, procesafspraken en toetsmomenten vastgelegd voor het doorlopen van het ontwerp- en het realisatieproces van de laboratoria. Doel van het VMP is om er voor zorg te dragen dat de laboratoria en de daaraan gerelateerde technische installaties en laboratorium apparatuur en processen zullen voldoen aan de gestelde eisen en de wettelijke eisen m.b.t. biologische en radiologische veiligheid en beveiliging en aantoonbaar goed en veilig functioneren.
Het ontwerp van het gebouw is door externe partijen doorgerekend op het trillingenrisico. Aanvullend is een borgingsplan gemaakt om specifiek op dit onderdeel aan te tonen dat gebouwd is conform het ontwerp. Als het gebouw wordt gerealiseerd conform het goedgekeurde ontwerp (waarop strikt wordt toegezien), zou het aan de trillingseisen moeten voldoen. Mocht dit zeer onverwacht niet het geval zijn, dan kunnen beheersmaatregelen worden genomen die het beoogde gebruik van het gebouw niet in de weg staan. Een voorbeeld hiervan is de aanschaf van trillingvrije laboratoriumtafels

Vraag 18

Bent u nog steeds van mening dat het verstandig is om een gebouw met zulke strenge eisen te plaatsen in één van de dichtstbevolkte gebieden van Europa en pal naast een snelweg en trambaan?

Ja. Het RIVM staat als kennisinstituut midden in de maatschappij en zoekt actief kennisuitwisseling op met wetenschap en bedrijfsleven. De locatie op het Utrecht Science Park in Utrecht biedt voor deze kennisuitwisseling ideale omstandigheden. Tegelijkertijd moeten de laboratoria de onderzoeksactiviteiten optimaal ondersteunen. Vandaar de voorkeur van het RIVM voor deze locatie. Met de juiste maatregelen is het goed mogelijk om op deze locatie een gebouw te realiseren dat aan de trillingseisen voldoet.

Vraag 1

Bent u bekend met het artikel «Utrecht krijgt daklozenopvang voor LHBT’ers: «Ik ben zó blij dat er nu een veilige plek is voor deze groep»?1

Ja.

Vraag 2

Hoe kijkt u aan tegen het initiatief van Stichting De Tussenvoorziening om tot een eigen LHBTIQ-huis voor deze doelgroep te komen?

Het initiatief sluit aan bij de aanbeveling uit het onderzoek naar dak- en thuisloze jongeren in Nederland2 om veilige kleinschalige (crisis)opvang plekken te bieden waarin «LHBTI-jongeren» zich veilig en welkom voelen en het verbinden van een passend individueel begeleidingstraject aan deze plekken. Ik volg dit initiatief met belangstelling om kennis erover te delen en samen te werken aan het doorontwikkelen van in de praktijk werkende aanpakken. Dit kan leiden tot verbetering van de ondersteuning en opvang voor LHBTIQ+-jongeren.

Vraag 3

Welke inspanningen heeft u gepleegd om het plan van aanpak voor LHBTI-jongeren in samenwerking met gemeenten op te zetten, zoals verzocht in de motie El Yassini/Regterschot?2 Welke concrete actiepunten zijn daar uit voort gekomen?

Door VWS en OCW zijn in afstemming met gemeenten, aanbieders en betrokken partijen voor de ondersteuning van LHBTIQ+-jongeren de volgende acties ingezet waarmee we beter in de behoeften van deze jongeren kunnen voorzien:4
Om dak- en thuisloosheid de komende jaren fors terug te dringen heeft het kabinet voor de jaren 2020 en 2021 een financiële impuls beschikbaar gesteld van 200 miljoen euro. Het bieden van perspectief en een zo zelfstandig mogelijk passende woonplek met maatwerk-begeleiding aan (dreigend) dak- en thuisloze mensen staat hierin centraal. LHBTIQ+-jongeren hebben behoefte aan meer privacy en veiligheid in de opvang. Dit is mogelijk door in de opvang gebruik te maken van een- en tweepersoonskamers. Een van de onderdelen in de aanpak Een (t)huis, een toekomst, is vernieuwing in de opvang. De vernieuwing in de opvang richt zich op verbetering van de kwaliteit van opvang en hulpverlening en het afbouwen van traditionele opvanglocaties, en het ombouwen naar moderne opvanglocaties met een- en tweepersoonskamers (met sterke voorkeur voor eenpersoonskamers).
Qpido heeft de training «LHBTIQ+ sensitief en inclusief werken voor jeugdhulpprofessionals» ontwikkeld voor medewerkers in de jeugdzorg, jeugdpsychiatrie, jeugdbescherming, jeugdreclassering en pleegzorg.
Er is een richtlijn «Seksuele Ontwikkeling» opgesteld voor professionals in het bredere jeugdveld, die verplicht is voor SKJ-geregistreerde jeugdprofessionals. Deze richtlijn bevat ook werkkaarten voor professionals om het thema seksuele ontwikkeling bespreekbaar te maken met jongeren en hun ouders.
De Alliantie Gezondheidszorg op Maat ontwikkelt samen met OCW online materiaal voor professionals die met jeugdigen werken (onderwijs, zorg en welzijn).
Daarnaast werkt Movisie in afstemming met maatschappelijke opvang organisaties aan het verder ontwikkelen en stimuleren van LHBTIQ+ sensitieve begeleiding in de opvang en vindbaarheid van LHBTIQ+-sensitieve ondersteuning. Hiertoe worden trainingen en factsheets voor professionals ontwikkeld.

Vraag 4

Waarom heeft u gekozen voor een plan waarbij alleen acties worden ondernomen die zich richten op begeleiding? Bent u het eens dat huisvesting ook onderdeel moet zijn van het plan? Hoe heeft u ervoor gezorgd dat dakloze LHBTI-jongeren niet in de kou hebben gestaan deze winter?

Zoals in het antwoord op vraag 3 is aangegeven, zijn de acties niet alleen gericht op begeleiding. Naast het ontwikkelen en stimuleren van LHBTIQ+ sensitieve begeleiding in de opvang wordt vanuit de aanpak Een (t)huis, een toekomst gewerkt aan vernieuwing van de opvang door te investeren in de kwaliteit en kleinschaligheid van de opvang, namelijk opvang bestaande uit een- of tweepersoonskamers. Deze vernieuwing in de opvang sluit aan bij de behoefte van onder meer LHBTIQ+-jongeren aan meer privacy en veiligheid in de opvang. Om gemeenten hierin te ondersteunen, is een projectgroep Vernieuwen Opvang opgericht, bestaande uit leden van Valente, VNG, Aedes, Stichting Werkplaats COMO, het Jongerenpanel en VWS. Deze projectgroep richt zich tot eind 2021 op het verspreiden van goede voorbeelden over de ombouw van bestaande opvanglocaties, het inrichten van opvang in huizen en kwalitatief goede begeleiding in de maatschappelijke opvang. Het doel is om gemeenten, opvanginstellingen, cliëntorganisaties, woningbouwcorporaties en andere betrokken maatschappelijke organisaties praktische handvatten te bieden voor het verbeteren van de kleinschaligheid en kwaliteit van de maatschappelijke opvang.
Zoals gezegd heeft het kabinet voor de jaren 2020 en 2021 een financiële impuls beschikbaar gesteld van 200 miljoen euro om dak- en thuisloosheid de komende jaren fors terug te dringen. Het bieden van perspectief en een zo zelfstandig mogelijk passende woonplek met maatwerk-begeleiding aan (dreigend) dak- en thuisloze mensen staat hierin centraal. De gezamenlijke ambitie is om eind 2021 10.000 extra tijdelijke of permanente woonplekken te realiseren met de benodigde (ambulante) begeleiding voor (dreigend) dak- en thuisloze mensen.
In het kader van de corona-maatregelen heeft het Ministerie van VWS in overleg met o.a. het RIVM, Valente, de VNG en Stichting Werkplaats COMO een richtlijn5 gepubliceerd voor gemeenten over de opvang van dak- en thuisloze mensen. In het geval van een landelijke lockdown stellen gemeenten de nachtopvang open voor alle dak- en thuisloze mensen, ook de mensen die daar normaal geen recht op hebben. Gemeenten hebben zodoende veel meer mensen opgevangen deze winter. Ik heb geen signalen ontvangen dat er gemeenten waren die dakloze LHBTIQ+-jongeren deze winter niet hebben toegelaten tot de opvang. Om volgens de corona richtlijnen opvang te bieden werden in de meeste gevallen 1- of 2 persoonskamers aangeboden in de opvang. Deze vorm van kleinschalige opvang sluit aan bij de behoefte van onder meer LHBTIQ+-jongeren aan meer privacy en veiligheid in de opvang.

Vraag 5

Wat is er door u, sinds de aangenomen motie El Yassini/Regterschot, ondernomen om te voorkomen dat zelfredzame personen oneigenlijk gebruik maken van voorzieningen voor maatschappelijke opvang?

De afgelopen maanden hebben gemeenten in het kader van de lockdown dak- en thuisloze mensen ruimhartiger opgevangen. De toelatingseisen die normaal gesproken worden gehanteerd door gemeenten, zoals de controle op zelfredzaamheid, zijn daardoor het grootste deel van de winter niet toegepast door de meeste gemeenten. Uw Kamer wordt telkens geïnformeerd over aanpassingen in de richtlijn die hiervoor is opgesteld via de Covid-19 stand van zakenbrief.
Op het moment dat de lockdown niet van kracht is, is het aan gemeenten om bij de toegang tot de opvang te toetsen aan de reguliere toelatingseisen, waaronder het zelfredzaamheidscriterium.
Voor een specifieke groep zelfredzame mensen die een beroep doen op de opvang – zelfredzame remigranten gezinnen met minderjarige kinderen die dakloos zijn – heb ik in het najaar van 2020 in gezamenlijk opdrachtgeverschap met de VNG en BZK, onderzoek laten doen naar oplossingsrichtingen voor de opvang en huisvesting van deze groep. Dit rapport geeft onder andere een indicatie van het aantal zelfredzame remigranten gezinnen met een huisvestingsvraag, dat daarbij een beroep op ondersteuning van gemeenten heeft gedaan. Het is onduidelijk in hoeverre zij daadwerkelijk gebruik hebben gemaakt van de maatschappelijke opvang. Met gemeenten en BZK heb ik overeenstemming over een oplossing voor deze groep, die nu verder wordt uitgewerkt.

Vraag 6

Hoe wordt concreet extra aandacht besteedt aan de dubbel kwetsbare LHBTI-jongeren in de aanpak Een (t)huis, een toekomst?

Zie het antwoord op vraag 3 en vraag 4.

Vraag 7

Hoe gaat u ervoor zorgen dat de juiste informatie bij dakloze LHBTI’ers terechtkomt, aangezien in het artikel van RTV Utrecht wordt vermeld dat uit veiligheidsoverwegingen de precieze locatie van het opvanghuis niet bekendgemaakt wordt?

Dat de locatie van het opvanghuis niet bekend gemaakt wordt, wil niet zeggen dat het aanbod als zodanig niet bekend wordt gemaakt.
Door de samenwerking met LHBTIQ+-belangenorganisaties, Movisie, gemeente Utrecht en partnerinstellingen zijn relevante «ingangen» op de hoogte. Daarnaast wordt informatie gedeeld in stedelijk werkgroepverband. Aan de grote interesse merkt de Tussenvoorziening in Utrecht dat het aanbod een groot bereik heeft.

Vraag 8

Welke veiligheidsoverwegingen zijn er om de locatie geheim te houden? Van welke dreiging is sprake? Wat gaat u nog meer doen om de veiligheid van LHBTI’ers te waarborgen?

In Utrecht zijn er in het verleden situaties van geweld tegenover LHBTIQ+»ers geweest. Dit en vormen van ongewenste aandacht wil de Tussenvoorziening voorkomen. De cliënten zullen behoefte hebben aan rust, een veilige plek om zich terug te kunnen trekken. Een anoniem adres in een reguliere woonomgeving past hier goed bij.

Vraag 9

Welke stappen gaat u ondernemen om ervoor te zorgen dat deze pilot ook uitgedraaid wordt in andere steden?

Ik vind het van belang om pilots te volgen, kennis te delen en samen te werken aan het door ontwikkelen van in de praktijk werkende aanpakken. Het benutten van de ervaringen van Stichting De Tussenvoorziening is meegenomen in de opdracht die ik aan Movisie heb gegeven om tools aan te bieden voor professionals en vrijwilligers in de maatschappelijke opvang en crisisopvang, waardoor zij LHBTIQ+- vriendelijk kunnen werken. Met als doel om uiteindelijk te komen tot verbetering van de ondersteuning en opvang voor LHBTI-jongeren.

Vraag 10

Bent u bereid in gesprek te gaan met de Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG) om een plan op te stellen om zo veel mogelijk veilige opvanglocaties te regelen voor dakloze LHBTI’ers? Zijn er al gesprekken gaande over het uitrollen van de pilot? Zo ja, welke? Zo nee, waarom niet?

Ik heb contact met de VNG over verschillende maatregelen die nodig zijn om dak- en thuisloze LHBTIQ+-jongeren goed te helpen. We volgen de pilot en ik zal met de VNG de resultaten bespreken.

Vraag 11

Wanneer wordt meer informatie verwacht over deze pilot en het uitrollen daarvan in ander steden?

In augustus evalueert de Tussenvoorziening de eerste plaatsingen en stelt indien nodig de aanpak bij. In de zomer van 2022 besluit de Tussenvoorziening of het initiatief in deze vorm en omvang doorgaat. De vraag of deze vorm in de behoefte voorziet is hierbij uiteraard leidend.

Vraag 12

Vindt u ook dat het een prioriteit moet zijn om een veilige opvang te bieden aan dakloze LHBTI-jongeren, zodat iedereen in Nederland zichzelf kan zijn?

Ja. In het Actieprogramma Dak- en Thuisloze Jongeren (2019–2021) werk ik met de betrokken departementen, gemeenten en andere organisaties aan een fundamentele afname van het aantal dak- en thuisloze jongeren en streven we naar een continu verbeterende uitvoeringspraktijk. Voor iedere jongere werken we aan geschikte huisvesting, een behoorlijke levensstandaard, toegang tot zorg en volwaardige participatie, zeker ook specifiek voor LHBTIQ+-jongeren.

Vraag 1

Kent u het bericht: «Wonen op een vakantiepark? Meeste Veluwse gemeenten willen daar niets van weten»?1

Ja.

Vraag 2

Bent u ervan op de hoogte dat gemeenten met veel vakantieparken sterke bezwaren hebben tegen permanente bewoning op deze parken?

Het is mij bekend dat gemeenten verschillende afwegingen maken aangaande het al dan niet toestaan van permanente bewoning op vakantieparken.

Vraag 3

Hebben gemeenten de mogelijkheid vakantieparken om te vormen tot woonwijken?

Gemeenten hebben de mogelijkheid om de bestemming van een vakantiepark te veranderen in de bestemming «Wonen». Zodoende wordt een vakantiepark omgevormd tot woonwijk.

Vraag 4

Deelt u de mening dat een afweging hierin het beste gemaakt kan worden op decentraal niveau, tussen gemeenten en samen met de provincie?

Deze afweging hoort inderdaad thuis op decentraal niveau, waar het beste zicht bestaat op de mogelijke toekomstperspectieven van vakantieparken en de belangen die spelen.

Vraag 5

Kunt u uitleggen waarom gemeenten maar beperkt gebruik maken van de mogelijkheid vakantieparken om te vormen tot woonwijken?

Er zijn verschillende bezwaren die gemeenten aanvoeren tegen transformatie van een park. Er kan bijvoorbeeld vanuit een economisch perspectief ingezet worden op behoud van een toeristisch-recreatieve bestemming, of de locatie in het buitengebied en/of in de nabijheid van een natuurgebied leent zich niet voor permanente bewoning.

Vraag 6

Bent u ervan op de hoogte dat ondermijning en criminaliteit veel genoemde problemen zijn omtrent permanente bewoning op vakantieparken? Heeft u een plan van aanpak om deze problematiek tegen te gaan? Zo nee, bent u bereid dat op te stellen?

De aanpak van criminaliteit en ondermijning op vakantieparken heeft mijn aandacht. In de Actie-agenda Vakantieparken 2021–20222, die ik recent heb ondertekend, is een aantal acties opgenomen met betrekking tot het tegengaan van ondermijning.

Vraag 7

Wat betekent de legalisering van permanente bewoning van recreatiewoningen voor de woningvoorraad?

Bij het legaliseren van permanente bewoning, bijvoorbeeld door transformatie van een park, worden er woningen aan de woningvoorraad toegevoegd. Tegelijkertijd worden, bij legalisering van bestaande permanente bewoning, deze woningen al bewoond. Hoeveel extra woonruimte daarmee vrijkomt, valt niet te zeggen.

Vraag 8

Hoeveel bewoners laten een (gezins-)woning elders achter die op de markt komt via permanente bewoning van vakantiewoningen?

Dit is onbekend.

Vraag 9

Kunt u aangeven in hoeverre een wet gericht op permanente bewoning een vraag naar woningen in de betreffende omgeving oplost?

In hoeverre het toestaan van permanente bewoning aan de vraag naar woningen in een gebied tegemoetkomt, is afhankelijk van de bewoning van de recreatiewoningen. Wanneer de recreatiewoningen al permanent bewoond worden, zal er de facto geen extra woningaanbod ontstaan. Daar waar een park wordt getransformeerd naar de bestemming »Wonen» en de betreffende recreatiewoningen nog niet permanent worden bewoond, zal er wel sprake zijn van het vrijkomen van extra woningaanbod.

Vraag 10

Kunt u uiteenzetten hoeveel mensen, soms in een kwetsbare positie, worden gedwongen om een recreatiewoning te verlaten als gevolg van handhaving door gemeenten?

Ik heb gemeenten opgeroepen om, wanneer zij handhaven, de menselijke maat te betrachten. Daarmee bedoel ik dat bij handhaving op permanente bewoning van recreatiewoningen oog dient te zijn voor de perspectieven op vervolghuisvesting van kwetsbare mensen.

Vraag 11

Welke stappen worden gezet door gemeenten, woningcorporaties en zorginstellingen voor mensen zonder woonruimte of met sociale problemen die uit een recreatiewoning moeten vertrekken?

Dit verschilt per gemeente. In veel gevallen worden kwetsbare bewoners door een sociaal wijkteam ondersteund. Het sociaal team kan op verschillende leefgebieden ondersteuning bieden, waaronder in de zoektocht naar vervolghuisvesting. Ook maken gemeenten het in gevallen mogelijk om via een urgentieverklaring in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning.

Vraag 12

Kan de bestemmingswinst die ontstaat door wonen op vakantieparken te legaliseren nu op een maatschappelijk verantwoorde manier worden afgeroomd zodat niet een individu daarvan profijt heeft maar de samenleving?

Het is in principe niet mogelijk om bestemmingswinsten af te romen. Gemeenten mogen geen belasting heffen naar winst, vermogen of inkomen. Wel kunnen gemeenten waar mogelijk de kosten verhalen die zij moet maken om vakantieparken geschikt te maken voor permanente bewoning. Dat kan op basis van de regeling voor het verhalen van kosten van de Wet Ruimtelijke Ordening en de regeling voor de baatbelasting.
In het kader van de regiodeal Veluwe wordt onderzocht of deze regelingen een afdoende oplossing bieden voor de financiële problemen die gemeenten ondervinden bij het transformeren van vakantieparken.

Vraag 1

Kent u het artikel dat gemeente Midden-Groningen er een potje van maakt met recreatiepark De Leine»?1

Ja.

Vraag 2

Herkent u de signalen dat gemeente Midden-Groningen jacht maakt op mensen die in een recreatiewoning wonen?

Het is mij bekend dat de gemeente Midden-Groningen wil handhaven op permanente bewoning van recreatiewoningen.

Vraag 3

Hoe rijmt u het bovenstaande met de aangenomen motie-Van Eijs c.s.2 over het toepassen van de menselijke maat in de handhaving op de permanente bewoning van recreatiewoningen?

De gemeente Midden-Groningen geeft aan zich bewust te zijn van de menselijke maat in handhaving en hierbij oog te hebben voor kwetsbare bewoners en hun vervolghuisvesting. De bewoners krijgen de tijd om vervolghuisvesting te zoeken.

Vraag 4

Herkent u het in het artikel geschetste beeld dat de gemeente Midden-Groningen nog te veel kijkt naar wat er niet kan in plaats van wat er wel kan met de permanente bewoning van recreatieparken?

De gemeente heeft als lokale overheid het beste zicht op de verschillende belangen die spelen en de mogelijke toekomstperspectieven met betrekking tot dit specifieke park. Het is aan de gemeente om deze afwegingen te maken.

Vraag 5

Wat is de stand van zaken van de aangenomen motie-Koerhuis/ Van Eijs3, de nieuwe regeling voor de permanente bewoning van recreatiewoningen en het aanjaagteam voor de herbestemming van recreatieparken4?

Zoals ik in mijn brief5 van 15 december 2020 heb aangegeven, streef ik ernaar om het ontwerpbesluit betreffende de wijziging van het Besluit Omgevingsrecht (Bor) in maart aan uw Kamer voor te hangen.
In dezelfde brief heb ik aangegeven dat het «aanjaag- en expertteam transformatie van recreatieparken» rond de zomer van 2021 operationeel zal zijn.

Vraag 6

Deelt u de mening dat het herbestemmen van het zogeheten «smurfendorp» De Leine een goede oplossing is voor de leefbaarheid van het recreatiepark? Bent u bereid het aanjaagteam hiervoor in te zetten?

De lokale overheid heeft het beste zicht op de ter zake doende belangen en mogelijkheden van een specifiek park. Met het aanjaag- en expertteam zal, op verzoek van een gemeente, worden bekeken of en waar mogelijkheden liggen.

Vraag 7

Bent u bereid de gemeente Midden-Groningen aan te spreken op uw oproep in de Kamerbrief5 d.d. 8 december 2020 om tijdens de tweede coronagolf niet mensen uit te zetten die in een recreatiewoning wonen?

Naar aanleiding van uw vragen heb ik contact opgenomen met de gemeente Midden-Groningen en mijn oproep om de menselijke maat te hanteren in de handhaving op permanente bewoning onder de aandacht gebracht.

Vraag 8

Bent u bereid uw oproep in de Kamerbrief d.d. 8 december 2020 te herhalen in een expliciete brief aan VNG, colleges van B&W en gemeenteraden?

In de brief van 8 december7 heb ik nogmaals de oproep gedaan om de menselijke maat te hanteren. Uit mijn gesprekken met gemeenten wordt duidelijk dat mijn oproep bekend is. Rond de zomer zal ik een kwaliteits- en afwegingskader opleveren, waarmee ik gemeenten ondersteun om tot een complete afweging te komen aangaande het vraagstuk van permanente bewoning en eventuele handhaving. In dit kader zal ook mijn oproep om de menselijke maat te hanteren bij handhaving worden verwerkt.

Vraag 1

Kent u het artikel «Provincie Fryslân gaat huiseigenaren betrekken bij oplossen funderingsschade»?1

Ja.

Vraag 2

Aangezien in het veenweidegebied de afgelopen decennia de waterpeilen aanzienlijk zijn verlaagd om aan landbouwkundige wensen te voldoen en er om de effecten naar de omgeving te beperken effectbeperkende maatregelen zijn genomen om bijvoorbeeld schade aan funderingen aan woningen te voorkomen, kunt u aangeven wat voor maatregelen er genomen zijn en wie daarvoor verantwoordelijk is?

De belasting van de bodem en de gehanteerde grondwaterstanden in het stedelijk en landelijke gebied hangen sterk samen met de gewenste functies als wonen, landbouw en natuur. Deze worden via de ruimtelijke ordening bepaald. Het toekennen van functies via de ruimtelijke ordening is primair de taak van provincies en binnen gemeentelijke grenzen die van gemeenten. Waterschappen en gemeenten hebben vervolgens de taak om met het vaststellen van waterpeilen en stedelijk grondwater- en riolerings-beheer de maatschappelijk gewenste functies zo goed mogelijk én tegen maatschappelijk aanvaardbare kosten te accommoderen. Zij hebben hierbij een zorgplicht om schade aan functies en private eigendommen zoveel als redelijkerwijs mogelijk is te voorkomen. Het afwegen van en omgaan met tegengestelde belangen maakt hier onderdeel van uit.
Een van de maatregelen die door waterschappen kan worden genomen om schade aan funderingen te voorkomen is het inrichten van aparte peilvakken rondom kwetsbare bebouwing (zoals «hoogwatercircuits»). Daarbinnen wordt door het waterschap het waterpeil hoger opgezet dan in de omliggende agrarische percelen. Verder kunnen technische maatregelen op het perceel worden genomen om infiltratie te vergroten en daarmee de grondwaterstand zoveel mogelijk op peil te houden. Bij perioden van langdurige droogte kan niet altijd worden voorkomen dat het grondwaterpeil wegzakt. Bij een groot peilverschil tussen het hoogwatercircuit en het omringende gebied is het ook niet altijd mogelijk om het waterpeil te handhaven. Daarnaast wordt, nog los van het peilbeheer, schade aan funderingen veroorzaakt door het gewicht van de gebouwen zelf in combinatie met slappe (meestal) veenbodem of een verouderde fundering.
Een goede voorbelasting van de bodem, het toepassen van lichtere ophoog- en bouwmaterialen bij de aanleg van gebouwen en infrastructuur en bij de inrichting en het beheer van de openbare ruimte en gericht stedelijk grondwater- en rioleringsbeheer zijn de belangrijkste maatregelen om bodemdaling in het stedelijke gebied en schade aan funderingen en gebouwen te voorkomen. Dit is vooral een opgave voor gemeenten, de bouwsector, eigenaren van gebouwen en percelen en netbeheerders. Private partijen – eigenaren van percelen, gebouwen en infrastructuur – zijn verantwoordelijk voor hun eigendommen en ook zij hebben een zorgplicht om schade zoveel mogelijk te voorkomen.

Vraag 3

Welke rol heeft het Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek in het proces van funderingsproblematiek?

Het Kenniscentrum Aanpak Funderingsproblematiek is een stichting die zich inzet voor de belangen van eigenaren die worden getroffen door funderingsproblemen. Hiertoe verzamelt zij kennis en geeft zij voorlichting over funderingsproblematiek. De stichting heeft een onbezoldigd bestuur en enkele medewerkers in dienst.

Vraag 4

Kunt u toelichten wie er verantwoordelijk is voor de financiering van schade door bodemdaling in veenweidegebieden? Kunt u het juridisch kader hierbij specifiek schetsen?

Schade door bodemdaling kan ontstaan door inklinking van de bodem, het uitzakken van grondwater door droogte, door een gebrekkige fundering of overbelasting van een bestaande fundering. Bodemdaling kan het gevolg zijn van het rechtmatig uitoefenen van een taak of bevoegdheid door een overheidsorgaan of door onrechtmatig handelen door de overheid.
Als de schade het gevolg is van rechtmatige uitoefening van een taak of bevoegdheid in het kader van het waterbeheer dan kan een benadeelde bij het betreffende overheidsorgaan een verzoek om nadeelcompensatie indienen. Als de schade wordt veroorzaakt door onrechtmatig handelen door de overheid, dan kan de benadeelde het betreffende overheidsorgaan aansprakelijk stellen via de civielrechtelijke weg, bijvoorbeeld op basis van artikel 6:162 Burgerlijk wetboek (onrechtmatige daad).Het vaststellen van een peil voor oppervlaktewater (al dan niet op basis van een goedgekeurd peilbesluit) door het waterschap moet worden aangemerkt als een vorm van rechtmatig overheidshandelen
Wat betreft eventuele schadevergoeding als gevolg van een peilbesluit wordt gekeken naar de oorzaak/reden van de peilverandering. Afhankelijk van de reden moet een waterbeheerder wel of geen compenserende en/of mitigerende maatregelen treffen om schade door de peilverandering zoveel mogelijk te voorkomen of te beperken. In de rechtspraak wordt verschil gemaakt tussen peilwijziging (niet natuurlijk) en peilaanpassing als gevolg van maaivelddaling door inklinking en oxidatie (wel natuurlijk). Een peilwijziging verandert bewust de drooglegging, terwijl een peilaanpassing de natuurlijke bodemdaling volgt. die in heel wat gebieden in Nederland aan de orde is. Schade door een peilverlaging die een compensatie is van een natuurlijke maaivelddaling behoort tot het normaal maatschappelijk risico. Schade door een peilbesluit dat enkel verband houdt met de natuurlijke maaivelddaling is dan ook voor rekening van de ingelanden (bijv. woningeigenaren) zelf. Compenserende maatregelen voor burgers e.d. hoeven dan niet getroffen te worden. Als het om een peilwijziging gaat, met als doel de drooglegging (afstand tussen maaiveld en waterpeil) te wijzigen, dan kan, met een beroep op art. 7.14 van de Waterwet, eventuele schade hieruit wel voor rekening van de waterbeheerder komen.

Vraag 5

Op wat voor wijze wordt bepaald welke effect beperkende maatregelen noodzakelijk zijn en of deze afdoende zijn? Kunt u hierbij ook specifiek aangeven hoe tot deze effectindicatoren is of wordt gekomen?

Onderstaande figuur2 geeft op hoofdlijnen weer hoe de afweging binnen waterschappen plaatsvindt. Bij het voornemen tot een peilwijziging in een peilbesluit wordt door het waterschap een zorgvuldige afweging gemaakt, waarbij de algemene beginselen van behoorlijk bestuur moeten worden gewaarborgd. Daarbij zal het waterschap oog hebben voor alle belanghebbenden, waaronder woningbezitters, en ook rekening houden met de effecten van peilbesluit op fundering van woningen.

Vraag 6

Is dit onderzoek bij gebieden waar peilverlagingen zijn uitgevoerd, generiek uitgevoerd of is bij alle gebouwen, waaronder woningen, specifiek gekeken op welke wijze deze zijn gefundeerd?

Afwegingen over peilaanpassing of -wijziging worden gemaakt in een peilbesluit, dat per definitie is gebaseerd op de lokale omstandigheden en aanwezige functies en belangen. Elk peilbesluit is gebiedsspecifiek en wordt na zorgvuldig (veld)onderzoek en een afwegingsprocedure vastgesteld door de waterschapsbesturen. Daarbij wordt naar vele aspecten gekeken, waaronder ook de wijze van fundering van de aanwezige bebouwing.

Vraag 7

Indien generiek onderzoek is uitgevoerd, bent u dan van mening dat hiermee voldoende zorgvuldig naar individuele situaties is gekeken? Kunt u dit toelichten?

Waterschappen hebben goed zicht op de lokale situatie en brengen de effecten van een peilbesluit in kaart (zie ook het figuur bij antwoord 5). Vanuit mijn positie kan ik niet beoordelen of voldoende zorgvuldig naar individuele situaties wordt gekeken.

Vraag 8

Wie is verantwoordelijk voor het beheer van de oppervlakte- en grondwaterpeilen rondom woningen en andere gebouwen?

De gemeente heeft op grond van 3.6 Waterwet een grondwaterzorgplicht. Deze zorgplicht houdt in, dat de gemeente in het openbaar gemeentelijke gebied maatregelen moet treffen om structureel nadelige gevolgen van de grondwaterstand voor de aan de grond gegeven bestemming zo veel mogelijk te voorkomen of te beperken. Mits die maatregelen doelmatig zijn en deze niet tot de verantwoordelijkheid van de waterbeheerder (meestal het waterschap) of de provincie behoren. Gemeenten hebben hiermee een inspanningsplicht gekregen om structurele grondwaterstandproblemen zoveel mogelijk te voorkomen of te beperken. De zorgplicht is alleen van toepassing op het treffen van waterhuishoudkundige maatregelen in de openbare ruimte. De gemeente is niet verplicht maatregelen te nemen op particuliere percelen.
Het waterschap houdt o.a. het water in sloten en vaarten op het juiste peil. Zij hebben samen met gemeenten de taak om met het vaststellen van waterpeilen en stedelijk grondwater- en rioleringsbeheer de maatschappelijk gewenste functies zo goed mogelijk én tegen maatschappelijk aanvaardbare kosten te accommoderen.
Private partijen – eigenaren van percelen, gebouwen en infrastructuur – zijn verantwoordelijk voor hun eigendommen. Zij hebben een zorgplicht om schade zoveel mogelijk te voorkomen. Hieronder vallen het goed funderen en onderhouden van gebouwen en percelen met inbegrip van daarin gelegen drainage- en rioleringssystemen en het operationeel beheer daarvan om water af te voeren dan wel vast te houden in en onder hun eigen percelen en terreinen. Ook het voldoende open houden van de bodem zodat neerslag de bodem kan indringen en het grondwater kan worden aangevuld valt daaronder.

Vraag 9

In hoeverre moeten individuele huiseigenaren en eigenaren van andere gebouwen naar uw mening op de hoogte zijn van de effecten van grondwaterstandverlagingen in de aangrenzende landbouwgebieden en de effecten van die grondwaterstandverlagingen op de fundering van de woning en/of het gebouw?

Als er effect te verwachten is van een peilaanpassing op funderingen dan zou de woningbezitter op de hoogte moeten worden gebracht van de te verwachte effecten. Dat is ook in lijn met de beginselen van behoorlijk bestuur die bij de voorbereiding van dit soort besluiten in acht worden genomen.
De gemeente heeft op grond van de algemene beginselen van behoorlijk bestuur in het algemeen en de grondwaterzorgplicht in het bijzonder de plicht te beoordelen welke belangen er in het geding zijn en hoe hiermee het best rekening kan worden gehouden. Als de gemeente in de openbare ruimte maatregelen treft (welke dan ook), dan hoort ook hierbij zorgvuldig gewerkt te worden. De algemene beginselen van behoorlijk bestuur en zeker ook de grondwaterzorgplicht eisen dat steeds het grondwateraspect wordt meegewogen.
Datzelfde geldt voor het opstellen van peilbesluiten en maatregelen in het regionale watersysteem. Ook daar wordt nadrukkelijk het grondwateraspect meegenomen en worden voorgenomen besluiten en maatregelen zorgvuldig met de direct belanghebbenden overlegd en afgestemd. Voor een peilbesluit geldt de uniforme openbare voorbereidingsprocedure uit de Algemene wet bestuursrecht. Iedereen kan hierbij een zienswijze indienen bij het bevoegd gezag (waterschap).

Vraag 10

Bestaat er inzicht in het aantal woningen en/of gebouwen waar schade is ontstaan als gevolg van grondwaterstandverlagingen in de naastgelegen landbouwgebieden?

Nee, daar is geen specifiek onderzoek naar gedaan.

Vraag 11

Welk onderzoek wordt er momenteel verricht om de problematiek in beeld te brengen?

Er wordt op dit moment geen onderzoek uitgevoerd om deze specifieke problematiek in beeld te brengen.

Vraag 12

Hoe worden de betrokkenen geïnformeerd over de problematiek?

Aangezien er geen sprake is van onderzoek naar deze specifieke problematiek, is er geen sprake van communicatie met betrokkenen.

Vraag 13

Wanneer wordt de kabinetsreactie verwacht op het advies van de Raad voor de leefomgeving en infrastructuur over bodemdaling in veenweidegebieden, die tijdens het wetgevingsoverleg Water en Wadden is toegezegd?

De kabinetsreactie op het advies van de Raad voor de Leefomgeving is op 12 februari jl. naar de Tweede Kamer verzonden.

Vraag 14

Deelt u de mening dat deze bewoners niet langer in onduidelijkheid mogen verkeren en zo snel mogelijk geholpen moeten worden met een concreet plan van aanpak?

Ik juich het initiatief van de provincie Fryslân3 toe om huiseigenaren te helpen bij het zoeken naar oplossingen voor de funderingsproblematiek. Het is voor woningeigenaren belangrijk om te weten waar ze aan toe zijn en welk handelingsperspectief er is bij het omgaan met de funderingsproblematiek.

Vraag 1

Is u bekend dat per 1 juli 2021 alle geregistreerde taxateurs met het vernieuwde model «taxatierapport woonruimte 2021»1 gaan werken?

Ja.

Vraag 2

Is het waar dat per 1 juli 2021 het gebruik van het model «taxatierapport woonruimte 2018» niet meer is toegestaan? Wat is de juridische status van het vernieuwde model «taxatierapport woonruimte 2021»?

In de taxatiesector is sprake van zelfregulering. Wanneer gebruik gemaakt wordt van een fysiek taxatierapport voor hypotheekverstrekking vereisen de meeste kredietverstrekkers, inclusief Nationale Hypotheek Garantie (NHG), een gevalideerd taxatierapport door het Nederlands Woning Waarde Instituut (NWWI). Per 1 juli a.s. zal het alleen nog mogelijk zijn om een taxatierapport te laten valideren wanneer er gebruikt gemaakt is van het model taxatierapport 2021. Het model taxatierapport 2018 kan dan niet meer gebruikt worden. Het nieuwe model taxatierapport is ontwikkeld onder leiding van het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT), in samenwerking met NVM, Vastgoedpro, VBO, NHG, NWWI, De Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) en Stichting Opmaat.

Vraag 3

Kunt u een overzicht geven van de verschillen tussen het taxatierapport 2018 en het taxatierapport 2021? Wat is het verschil in de duur van het opstellen van enerzijds het taxatierapport 2018 en anderzijds het taxatierapport 2021?

Met het nieuwe rapport wordt de kwaliteit en diepgang van de taxatie vergroot. Zo wordt er uitgebreider ingegaan op de energetische waarde en bouwkundige staat van het huis. Tevens worden enkele verduidelijkingen doorgevoerd.
De taxateur geeft bijvoorbeeld in het huidige rapport alleen aan of de onderhoudsstaat slecht, matig of goed is zonder inzage te geven in risico’s en de geschatte herstelkosten. Ook wordt nu nog beperkt inzage gegeven in de energetische prestaties van de woning en mogelijke funderingsproblemen. Met het nieuwe taxatierapport wordt een indicatie gegeven van de risico’s op korte en lange termijn en potentieel bijkomende kosten ten aanzien van herstel van onderhoudsachterstand, eventuele funderingsproblematiek en overige bouwkundige gebreken van de woning. Tevens worden de mogelijkheden en bijkomende kosten van verduurzaming in kaart gebracht. Verder wordt eventuele erfpacht en de Vereniging van Eigenaars uitdrukkelijker meegenomen in een taxatie.
Met deze aanvullingen krijgen consumenten beter inzicht in de staat van hun woning. Op die manier worden financiële risico’s en onverwachte kosten voor hen verkleind. Ook voor kredietverstrekkers is de aanvullende informatie waardevol, omdat ook zij meer inzicht krijgen in financiële risico’s.
Uiteindelijk zal de praktijk de doorlooptijd van het nieuwe modeltaxatierapport moeten uitwijzen, maar vooralsnog worden geen grote vertragingen voorzien in het taxatieproces. Er zit geen verschil in de duur van de fysieke opname – inclusief inspectie op bouwkundige gebreken – door de taxateur wanneer het rapport 2018 wordt vergeleken met het rapport 2021. De extra tijd zal voornamelijk gaan zitten in het uitwerken en rapporteren van de nieuwe modules «bouwkunde» en «duurzaamheid». Als het vastgoedobject echter in redelijke of goede staat verkeert is een nadere onderbouwing met kengetallen niet nodig. Wat betreft de duurzaamheidsmodule wordt gekeken hoe zo efficiënt mogelijk gebruik gemaakt kan worden van reeds beschikbare data. Naar verwachting kan dit nagenoeg geautomatiseerd worden.

Vraag 4

Wat zijn de gemiddelde kosten van een taxatie naar het model «taxatierapport woonruimte 2018» en wat zouden de gemiddelde kosten van een taxatie naar het vernieuwde «taxatiemodel woningen 2021» zijn?

Eerder heb ik aangegeven dat een fysieke taxatie vaak rond de 400–500 euro kost2. De kosten van het nieuwe model zijn nog niet uitgekristalliseerd. In mijn brief van 11 februari jl.3 heb ik aangeven dat ik van mening ben dat de kosten van het nieuwe taxatiemodel in redelijke verhouding moet staan tot de kwaliteitsverbeteringen en ik het belangrijk vind dat het voor de consument inzichtelijk is waaruit de kosten zijn opgebouwd. Tevens heb ik de sector opgeroepen om zoveel als mogelijk gebruik te maken van reeds voorhanden informatie zoals het energielabel of een bouwtechnische keuring. De ontwikkeling van de kosten van het nieuwe taxatiemodel houd ik nauwgezet in de gaten.

Vraag 5

Is er voor het vernieuwde model «taxatierapport woonruimte 2021» een kosten-batenanalyse gemaakt?

Er is voorafgaand aan het nieuwe model door de betrokken partijen geen kosten-batenanalyse gemaakt. Zoals aangegeven bij het antwoord op vraag 3 worden er ten opzichte van het oude model verbeteringen doorgevoerd om de consument te wijzen op de risico’s en kosten samenhangende met verduurzaming, onderhoud en funderingsproblematiek.

Vraag 6

Wat zijn de voordelen voor de consument en wat zijn de voordelen voor de geldverstrekkers met dit vernieuwde taxatiemodel?

Met het nieuwe taxatierapport wordt een indicatie gegeven van de risico’s op korte en lange termijn en potentieel bijkomende kosten ten aanzien van herstel van onderhoudsachterstand, eventuele funderingsproblematiek en overige bouwkundige gebreken van de woning. Tevens worden de mogelijkheden en bijkomende kosten van verduurzaming in kaart gebracht. Verder wordt eventuele erfpacht en de Vereniging van Eigenaars uitdrukkelijker meegenomen in een taxatie. Met deze aanvullingen krijgen consumenten beter inzicht in de staat van hun woning. Op die manier worden financiële risico’s en onverwachte kosten voor hen verkleind. Ook voor kredietverstrekkers is de aanvullende informatie waardevol, omdat ook zij meer inzicht krijgen in financiële risico’s.

Vraag 7

Is het waar dat het vernieuwde model «taxatierapport woonruimte 2021» niet dient ter vervanging van het nieuwe energielabel (NTA 8800) en de bouwkundige keuring?

Het is correct dat het nieuwe taxatiemodel niet dient ter vervanging van het nieuwe energielabel en de bouwkundige keuring. Het nieuwe energielabel (NTA 8800) en de bouwkundige keuring hebben een andere reikwijdte, een andere oorsprong en een ander doel dan de taxatie. Ik vind het belangrijk dat wordt voorkomen dat een consument dubbel betaalt voor soortgelijke informatie. De taxateur kan bij het opstellen van het nieuwe taxatierapport gebruik maken van reeds afgegeven energielabels en bouwkundige keuringen. Ik roep de sector dan ook op om daar waar mogelijk gebruik te maken van de reeds beschikbare data.

Vraag 8

Kunt u een overzicht geven van de stapeling van kosten die huizenbezitters kwijt zijn aan 1) een vernieuwd energielabel, 2) de reeds bestaande bouwkundige keuring, 3) de vernieuwde taxatieregels volgens de Europese EBA-richtlijn en 4) het naar verwachting duurdere, vernieuwde taxatierapport woonruimte 2021?

SIRA (2019)4 heeft de kosten van het nieuwe energielabel voor woningen geschat op gemiddeld € 190 voor eengezinswoningen en voor appartementen op gemiddeld € 100 per label. De prijs is afhankelijk van verschillende factoren, waaronder van het type woning, de beschikbare informatie en de tijd die een adviseur nodig heeft om de woning op te nemen. Uiteindelijk bepaalt de energieadviseur de prijs van het energielabel. De gemiddelde prijs in de praktijk zal daardoor in de loop van 2021 duidelijk worden. Deze prijsontwikkeling monitor ik en zal ik in internationaal verband vergelijken. Op basis van deze inzichten zullen mijn inspanningen er blijvend op gericht zijn om de kosten van de nieuwe systematiek waar mogelijk te drukken. Daarnaast wordt voor de uitvoering van het amendement Koerhuis en Terpstra5 nader onderzocht of het nieuwe energielabel digitaal of met ondersteuning van een energieadviseur op afstand aangevraagd kan worden. De kosten van het label zijn voor rekening van de verkoper en niet voor de koper of geldverstrekker die een taxatierapport laat opstellen. Een energielabel is tien jaar geldig en hoeft derhalve niet bij iedere koop opnieuw te worden aangevraagd.
Een bouwkundige keuring is niet verplicht. De kosten daarvan variëren tussen de euro 319 en 456 euro6.
Voor het afsluiten, oversluiten of ophogen van een hypotheeklening is een taxatie van de woning wettelijk verplicht. Hiervoor wordt veelal gebruik gemaakt van een fysieke taxatie, welke door een deskundig taxateurs is opgemaakt. Zoals bij vraag 1 beschreven zullen de meeste kredietverstrekkers, inclusief NHG, vanaf 1 juli a.s. vereisen dat voor deze fysieke taxatie het nieuwe modeltaxatierapport 2021 is gebruikt. Met het vernieuwde taxatierapport krijgt de consument meer inzicht in de energetische waarde en bouwkundige staat van het huis. Hiermee krijgt de consument derhalve ook een beter beeld van eventuele kosten die met het huis gemoeid zijn die zich op korte of lange termijn kunnen manifesteren. De kosten van het nieuwe model zijn nog niet uitgekristalliseerd. Zoals eerder aangegeven houd ik de ontwikkeling van de kosten van het nieuwe taxatiemodel nauw in de gaten.
Op dit moment kan als alternatief voor de fysieke taxatie ook bij een aantal kredietverstrekkers gebruik gemaakt worden van een modelmatige waardering of WOZ-beschikking. Op 29 mei 2020 heeft de Europese Bankautoriteit (EBA) de richtsnoeren over initiëring en monitoring van leningen vastgesteld7, 8. Door de richtsnoeren van de EBA is het per 30 juni a.s. voor bancaire hypotheekverstrekkers niet meer mogelijk om enkel gebruik te maken van een modelmatige waardering bij het verstrekken van een hypothecair krediet. De richtsnoeren laten wel ruimte voor een zogenaamde hybride taxatie. Dit betreft een taxatievorm waarbij een modelmatige waardering het uitgangspunt is, die vervolgens door een taxateur wordt gecontroleerd. Bij een hybride taxatie versterken taxateurs en modellen elkaar. Voor consumenten kan een hybride taxatie resulteren in een betrouwbare taxatie tegen lagere kosten en een kortere doorlooptijd dan een fysieke taxatie. Op dit moment zijn de banken, taxateurs en modelleveranciers met elkaar in gesprek over het inrichten van een hybride taxatieproces. Als daar meer duidelijkheid over komt zal ook duidelijk worden wat de kosten hiervan worden. Ik heb nauw contact met de sector over de ontwikkeling van het nieuwe hybride taxatieproces en kijk met hen waar ik ondersteuning kan bieden.

Vraag 9

Deelt u de mening dat de stapeling van kosten de huizenbezitter onnodig op hoge kosten jaagt? Zo ja, wat gaat u daar aan doen? Zo nee, waarom niet?

Ik vind het belangrijk dat consumenten over voldoende en kwalitatief goede informatie beschikken wanneer ze een woning kopen. Door het energielabel, de bouwkundige keuring en de taxatie krijgt de consument inzicht in de (bouwkundige en energetische) staat van de woning. Ook is een taxatierapport nodig voor het aanvragen van een hypotheek. Deze producten verminderen het risico dat de consument later met onverwachte kosten wordt geconfronteerd. De kosten moeten wel in redelijke verhouding staan tot de geboden kwaliteit. Zoals ik in mijn brief van 11 februari jl.9 heb aangegeven moet voorkomen worden dat consumenten dubbel betalen voor soortgelijke informatie. Daarom roep ik de sector op in het nieuwe taxatierapport waar mogelijk gebruik te maken van reeds beschikbare data en tevens transparant te zijn over hoe de kosten van het rapport zijn opgebouwd. Ik zal de kostenontwikkeling van het nieuwe taxatierapport volgen en waar nodig het gesprek met de sector hiervoor aangaan.

Vraag 10

Is het waar dat, door de invoering van de EBA-richtlijn per 1 juni 2021, slechts alleen fysieke taxaties op basis van het vernieuwde «taxatiemodel woningen 2021» mogelijk zijn voor zowel het aanvragen van een hypotheek als voor het overzetten van een hypotheek? Zo nee, wat zijn dan wel de mogelijkheden?

Het gebruik van het nieuwe modeltaxatierapport is geen voorwaarde voor banken om compliant te zijn met de EBA-richtsnoeren. De richtsnoeren van de EBA waren voor de sector ook geen aanleiding voor het ontwikkelen van het nieuwe modeltaxatierapport. De sector heeft dit op eigen initiatief gedaan met als doel om de kwaliteit van de fysieke taxatie te verbeteren. Zoals ik bij vraag 8 aangaf laten de richtsnoeren van de EBA wel ruimte voor een zogenaamde hybride taxatie. Op dit moment werkt de sector aan het ontwikkelen van een hybride taxatierapport.

Vraag 11

Klopt het dat taxateurs voor het vernieuwde taxatierapport schriftelijk examen dienen af te leggen en dat op dit moment slechts 20% van de taxateurs geslaagd is voor het examen? Zo nee, wat zijn dan de precieze cijfers? Zo ja, vindt u dit ook schrikbarend laag?

Ik heb geen inzicht in hoeveel taxateurs op dit moment al geslaagd zijn voor het examen en hoeveel taxateurs het examen nog moeten afleggen. Van het NRVT heb ik vernomen dat het slagingspercentage momenteel ongeveer 80% bedraagt. Dat percentage zal naar verwachting de komende tijd toenemen, aangezien veel kandidaten nog niet alle herkansingsmogelijkheden hebben benut.

Vraag 12

Verwacht u, op basis van het huidige percentage geslaagden, dat er medio 2021 voldoende goed geschoolde taxateurs voor handen zullen zijn om aan de vraag naar taxaties te voldoen? Zo nee, wat gaat u hieraan doen?

Ja, op basis van de signalen van het NRVT verwacht ik dat wel. Ik begrijp dat de sector dat zelf ook nauwlettend monitort. De verwachting is evenwel dat een beperkt aantal taxateurs uit zal vallen, omdat men niet voldoet aan de gestelde opleidingseisen. De brancheorganisaties hadden dat in 2019 reeds voorzien.10 Om de kwaliteit van de taxatiesector te verhogen is er bewust gekozen voor een gedegen opleiding en examinering.

Vraag 13

Bent u het ermee eens dat deze intensievere opleiding kan leiden tot minder taxateurs, waardoor de kosten voor de woningeigenaar stijgen? Zo ja, hoe nuttig vindt u dit vernieuwde taxatierapport dan nog? Zo nee, waarom niet?

Zoals aangegeven in mijn antwoord op vraag 12 verwacht ik geen tekort aan taxateurs. Om de kwaliteit van de taxatiesector te verhogen is er bewust gekozen voor een gedegen opleiding en examinering. Over de eventuele gevolgen van de prijs van een taxatie op basis van het nieuwe modeltaxatierapport heb ik reeds aangeven dat ik de ontwikkeling daarvan in de gaten houd en de sector er op zal aanspreken in het geval de prijzen niet in verhouding staan tot de geboden kwaliteit.

Vraag 14

Heeft u een beeld van het aantal taxateurs dat dreigt te stoppen als gevolg van de invoering van het nieuwe taxatierapport in juli 2021?

Van het NRVT begrijp ik dat het waarschijnlijk om een beperkt aantal taxateurs zal gaan waarmee het geen invloed zal hebben op de beschikbaarheid van taxateurs voor de consument.

Vraag 15

Hoe gaat u ervoor zorgen dat er genoeg taxateurs overblijven zodat het aanbod niet achterblijft op de vraag? Wat zouden hier de gevolgen van zijn voor de prijs van het taxatierapport 2021?

Zoals reeds aangegeven heb ik van het NRVT vernomen dat het slagingspercentage momenteel ongeveer 80% bedraagt. Dat percentage zal naar verwachting de komende tijd toenemen, aangezien veel kandidaten nog niet alle herkansingsmogelijkheden hebben benut. Derhalve heb ik voorshands geen reden om aan te nemen dat er na overgang naar het nieuwe taxatierapport er niet voldoende taxateurs zijn. Ik blijf dit uiteraard volgen.

Vraag 16

Klopt het dat de software voor het opstellen van programma's om te analyseren en in te vullen nog gemaakt moet worden? Zo ja, wat is de status hiervan?

Ik heb van de sector begrepen dat bij modelwijzigingen van taxatierapporten er minimaal 6 maanden tijd nodig is tussen het moment van vaststelling en het moment waarop het model gebruikt gaat worden. In die tijd kan de hele keten de wijzigingen verwerken en kunnen taxateurs hun opleidingen volgen om te voldoen aan de nieuwe eisen. Op moment werken de betrokken partijen hard om alle wijzigingen in software voor 1 juli 2021 klaar te hebben, zodat de taxateur hiervan gebruik kan maken.

Vraag 17

Is het vernieuwde taxatiemodel afgestemd met de taxateurs zelf? Kunnen taxateurs uit de voeten met het vernieuwde model?

Het vernieuwde taxatiemodel is door NRVT ontwikkeld in samenwerking verschillende partijen, waaronder de brancheorganisaties van de taxateurs11. Om de taxateurs vertrouwd te maken met het nieuwe model is er een opleiding en examinering opgezet.

Vraag 18

Hoe is de aansprakelijkheid geregeld binnen het nieuwe model «taxatierapport woonruimte 2021»? Is het waar dat taxateurs aansprakelijk kunnen worden gehouden voor eventuele foutieve omschrijvingen in het taxatierapport?

Taxateurs zijn aansprakelijk voor de kwaliteit van de taxatie die zij leveren. Taxateurs hebben volgens de regels van NRVT daarom een beroepsaansprakelijkheidsverzekering. De sector heeft het nieuwe model voorgelegd aan de beroepsaansprakelijkheidverzekeraars en de commentaren van hen zijn meegenomen. Het model 2021 valt daarmee binnen de kaders van de verzekeraars.

Vraag 19

Wat zijn de gevolgen van een taxatie, volgens de EBA-richtlijn en het vernieuwde model «taxatierapport woonruimte 2021», voor de duur van het hypotheekproces?

Ik heb van de sector begrepen dat het hybride model naar verwachting een doorlooptijd heeft van maximaal een dag. Pas nadat de hybride taxatie is ontwikkeld wordt duidelijk hoe lang de doorlooptijd daadwerkelijk is. Op basis van deze informatie verwacht ik op dit onderdeel geen vertragingen voor de duur van het hypotheekproces. Ook zal de praktijk moeten uitwijzen wat de doorlooptijd van het nieuwe model woonruimte 2021 is. Vooralsnog worden er geen vertragingen voorzien in het hypotheekproces, mede gezien de hoge mate van geautomatiseerde ondersteuning die zal worden geboden bij het invullen van het rapport.

Vraag 20

Wat is de invloed van de nieuwe Europese EBA-richtlijn op het opstellen van het vernieuwde «taxatiemodel woningen 2021» geweest?

De EBA-richtsnoeren zijn niet van invloed geweest op het vernieuwde taxatiemodel.

Vraag 21

Deelt u de mening dat huizenbezitters niet onnodig op kosten moeten worden gejaagd?

Ja. Daarom heb ik in mijn brief van 11 februari jl.12 aangegeven dat de kosten van het nieuwe taxatiemodel in een redelijke verhouding moeten staan tot de geboden kwaliteit. Daarnaast heb ik aangegeven dat het voor de consument inzichtelijk moet zijn waaruit de kosten zijn opgebouwd. De ontwikkeling van de prijzen in de sector zal ik monitoren en als nodig zal ik daar in overleg treden met de betrokken partijen.

Vraag 22

Wat bent u verder bereid te doen om de kosten zo laag mogelijk te houden voor huizenbezitters?

Zoals reeds aangegeven roep ik de sector op om waar mogelijk gebruik te maken van reeds beschikbare data om dubbele kosten te voorkomen en inzichtelijk te maken waaruit de kosten zijn opgebouwd. Daarnaast zal ik de ontwikkeling van de prijzen in de sector monitoren en als nodig zal ik in overleg treden met de betrokken partijen, mede om te horen of eventuele prijsafwijkingen het gevolg zijn van het nieuwe modeltaxatierapport.

Vraag 23

Is het mogelijk om het taxatierapport modulair op te bouwen, waarbij gebruik wordt gemaakt van het reeds bestaande (vernieuwde) energielabel en de bouwkundige keuring? Deelt u de mening dat dit de kosten kan drukken?

Het nieuwe modeltaxatierapport 2021 is reeds modulair opgebouwd. Daar waar het energielabel of de bouwkundige keuring reeds beschikbaar is, kan de taxateur hier gebruik van maken. Ik vind het belangrijk dat taxateurs reeds beschikbare informatie waar mogelijk te gebruiken, om te zorgen dat een consument niet dubbel betaalt voor soortgelijke informatie. Van de sector heb ik begrepen dat dat ook van de taxateur mag worden verwacht.

Vraag 24

Kunt u deze vragen één voor één beantwoorden?

Ja.

Vraag 1

Bent u bekend met het feit dat bewoners die uit de rechtszaak van Stichting Waardevermindering door Aardbevingen Groningen (WAG) tegen de Nederlandse Aardolie Maatschappij (NAM) over de vergoeding van waardedaling zijn gestapt om bij het Instituut Mijnbouwschade Groningen (IMG) een verzoek tot vergoeding in te kunnen dienen, nu van het IMG te horen krijgen dat hun verzoek voor vergoeding wordt afgewezen?

Het Instituut Mijnbouwschade Groningen (IMG) is niet bevoegd om schademeldingen af te handelen als sprake is van een procedure bij de burgerlijke rechter tegen de Nederlandse Aardolie Maatschappij (NAM). Een voorbeeld daarvan is de procedure die Stichting Waardevermindering door Aardbevingen Groningen (WAG) namens haar leden voert. Recentelijk heeft een aantal leden van Stichting WAG ervoor gekozen om deze procedure te verlaten om een aanvraag voor schadevergoeding als gevolg van waardedaling bij het IMG in te kunnen dienen. Het IMG is pas bevoegd om een aanvraag te behandelen als de ingestelde vordering bij de burgerlijke rechter met instemming van de gedaagde (lees: NAM) door de aanvrager wordt ingetrokken. Dit is geregeld in artikel 2, vierde lid aanhef en onder d van de Tijdelijke wet Groningen.
Het IMG heeft met Stichting WAG en NAM afspraken gemaakt omtrent de gegevensuitwisseling bij deze gevallen. In dit kader is afgesproken dat Stichting WAG een lijst aan het IMG met deelnemers verstrekt die de procedure van WAG willen verlaten. Als deze deelnemers een aanvraag bij het IMG indienen, wordt een besluit genomen na uitschrijving uit de procedure door de rechtbank. Het IMG geeft aan dat het is voorgekomen dat bewoners een aanvraag bij het IMG doen voordat zij door Stichting WAG op de lijst zijn opgenomen, waardoor voor het IMG niet duidelijk was dat deze bewoners de procedure van Stichting WAG willen verlaten. Als gevolg hiervan heeft een aantal aanvragers een afwijzing ontvangen. In gevallen waar het IMG ontdekte dat een afwijzing heeft plaatsgevonden, is contact met de bewoner opgenomen om de situatie te bespreken en de mogelijkheden toe te lichten. Hierbij wordt onder meer toegelicht dat bewoners een nieuwe aanvraag kunnen doen die door het IMG behandeld zal worden. Om de hiervoor omschreven situatie in de toekomst te voorkomen hebben Stichting WAG en het IMG aanvullende afspraken over de informatie-uitwisseling gemaakt.

Vraag 2

Klopt het dat deze bewoners terecht kunnen bij het IMG op het moment dat zij een bevestiging van uitschrijving van de Stichting WAG en een uitschrijving bij de rechter naar het IMG sturen?

Ja, dit klopt. Zoals aangegeven in antwoord op vraag 1 hebben IMG en Stichting WAG nadere afspraken gemaakt. Onderdeel daarvan is, om de bewoner te ontlasten, dat deze zelf geen bewijs van uitschrijving bij het IMG hoeft aan te leveren. Dit loopt via Stichting WAG.

Vraag 3

Klopt het dat bewoners waarvan bij het IMG bekend was dat zij uit zijn geschreven bij de Stichting WAG en waarvan het IMG dus redelijkerwijs kon vermoeden dat ook een uitschrijving bij de rechter onderweg was, alsnog bericht hebben gekregen dat hun verzoek tot vergoeding is afgewezen?

Zoals aangegeven in antwoord op vraag 1 en vraag 4 heeft een zeer beperkt aantal bewoners een afwijzing gekregen. Het IMG geeft aan dat gebleken is dat de lijst van Stichting WAG niet altijd gelijk liep met de aanvraag van bewoners. Het IMG heeft contact opgenomen met de bewoners die het betrof. Ook zijn aanvullende afspraken met Stichting WAG over de gegevensuitwisseling gemaakt.

Vraag 4

Hoe groot is de groep bewoners waarbij dit speelt?

In totaal zijn er sinds de start van de waardedalingsregeling ruim 80.000 aanvragen gedaan. Het IMG heeft inmiddels ruim 70.000 daarvan afgehandeld en 343 miljoen euro aan schadevergoeding toegekend. Bewoners geven de waardedalingsregeling 8,1 als cijfer, zo blijkt uit een bij ruim 1.800 inwoners gehouden enquête.
Stichting WAG heeft IMG laten weten dat circa 1.000 leden uit de procedure van Stichting WAG willen stappen. Als deze bewoners een aanvraag bij het IMG doen dan wordt deze aanvraag aangehouden totdat uitschrijving uit de procedure door de rechtbank is bevestigd. Het IMG kan inmiddels 300 van deze gevallen afhandelen. Het in antwoord op vraag 1 omschreven knelpunt heeft in een aantal gevallen tot een afwijzing geleid. Naar schatting gaat het om ruim 20 gevallen, die allen telefonisch door het IMG benaderd zijn om de situatie te bespreken. Het IMG heeft aanvullende afspraken met Stichting WAG gemaakt over gegevensuitwisseling om dergelijke situaties in de toekomst te voorkomen. Mocht het desondanks voorkomen dan neemt het IMG contact op met de bewoner om de situatie te bespreken.

Vraag 5

Klopt het dat deze bewoners van het IMG te horen krijgen dat hun verzoek, ook nu hun uitschrijving bij de rechtbank bekend is bij het IMG, pas in behandeling kan worden genomen als zij eerst bezwaar aantekenen tegen het besluit van afwijzing van het IMG? Zo ja, waarom is dit het geval? Kan dat niet anders?

Dit is niet het geval. Bij een afwijzing van het IMG wordt standaard gewezen op de mogelijkheid in bezwaar te gaan tegen het besluit. Dat was bij deze afwijzingen ook het geval. De bewoners om wie het ging zijn individueel door het IMG benaderd en het IMG heeft in deze contactmomenten aangegeven dat bezwaar aantekenen – conform het bestuursrecht – een optie is, maar dat het doen van en nieuwe aanvraag de meest eenvoudige route is.

Vraag 6

Klopt het dat als er door een huishouden of echtpaar een aanvraag in wordt gediend bij het IMG, er daarbij door het IMG bij het bepalen van het compensatiebedrag alleen wordt gekeken naar het deel dat eigendom is van de indiener en dat bijvoorbeeld een echtgenoot die mede-eigenaar is een aparte aanvraag in moet dienen? Zo ja, waarom is dit het geval? Kan dat niet anders?

Dit klopt. Bij de behandeling van de aanvraag om vergoeding van schade door waardedaling wordt onderzocht wie rechthebbenden van de woning zijn. Hiervoor worden de eigendomsgegevens uit het Kadaster gebruikt. Zo weet het IMG zeker dat de vergoeding aan diegenen wordt uitgekeerd die daar formeel recht op hebben. Overigens wordt de burger door het IMG bij het doen van een aanvraag ontzorgd doordat alle bij het IMG bekende gegevens reeds vooraf in de aanvraag zijn ingevuld, waardoor de burger alleen hoeft te controleren of de gegevens kloppen.

Vraag 7

Begrijpt u dat deze wijze van omgaan met de verzoeken van deze bewoners, waarbij ze van het kastje naar de muur worden gestuurd, tot grote frustratie bij hen leidt en dat zij hier wanhopig van worden?

Ik kan inderdaad begrijpen dat deze situatie belastend is voor bewoners en tot frustratie kan leiden. Om aan bewoners uit te leggen wat hun mogelijkheden zijn, heeft het IMG, nadat het bekend was met deze kwestie, contact opgenomen met deze bewoners om de situatie te bespreken en de mogelijkheden toe te lichten. Het IMG heeft zich ingespannen de betreffende bewoners een passend alternatief te bieden en te wijzen op de mogelijkheid van het indienen van een nieuwe aanvraag. Ook heeft het IMG aanvullende afspraken met Stichting WAG gemaakt over gegevensuitwisseling om dergelijke situaties in de toekomst te voorkomen.

Vraag 8

Welke mogelijkheden ziet u om in deze gevallen soepeler om te gaan met de verzoeken voor vergoeding van waardedaling bij het IMG en de bewoners daarbij te ontlasten, bijvoorbeeld door manieren te zoeken om hun verzoek alsnog (opnieuw) in behandeling te nemen zonder dat zij eerst bezwaar aan hoeven te tekenen? Deelt u de mening dat er alles aan gedaan moet worden om dit correct en snel op te lossen?

Zoals aangegeven in antwoord op vraag 1 neemt IMG contact op met bewoners indien de situatie zich voordoet. Daarnaast zijn aanvullende afspraken gemaakt met Stichting WAG over de gegevensuitwisseling.

Vraag 9

Kunt u aangeven hoe de datum waarop een aanvraag ingaat wordt bepaald, met name wanneer deze bewoners inderdaad een bezwaar indienen? Per welke datum hebben zij dan recht op de rente vergoeding bij overschrijding van de afhandelingstermijn?

De wettelijke rente over de vergoeding voor waardedaling wordt berekend vanaf de peildatum van 1 januari 2019 of vanaf verkoopdatum van de woning tot het moment waarop de vergoeding wordt toegekend. Ten aanzien van een dwangsom bij niet tijdig beslissen geldt dat, om recht te hebben, een aanvrager het IMG in gebreke moet stellen als sprake is van overschrijding van de beslistermijn.

Vraag 1

Kent u het bericht «Sociaal huren, met een pied-à-terre in de grachtengordel»?1

Ja.

Vraag 2

Is het waar dat er ruim duizend mensen een woning huren van een woningcorporatie terwijl sommige meer dan 15 woningen in eigendom hebben?

Uit onderzoek van het Kadaster is naar voren gekomen dat 1055 personen een woning bij een woningcorporatie huren en tegelijk twee of meer koopwoningen in eigendom hebben. Het Kadaster heeft niet onderzocht hoeveel mensen met één koopwoning in een corporatiewoning wonen, omdat er tijdelijke situaties kunnen bestaan van mensen die doorstromen naar de koopsector of andersom, of bijvoorbeeld situaties van mensen in een scheiding. Uiteraard kan ook het hebben van één koopwoning een indicatie zijn dat een sociale huurwoning niet nodig is om te kunnen voorzien in woonruimte.
In het onderzoek van het Kadaster is geen uitsplitsing gemaakt naar eigenaars van woningen die een corporatiewoning huren in de sociale woningvoorraad, of een duurdere corporatiewoning in de vrije sector.

Vraag 3

Wat vindt u van deze praktijk waarbij broodnodige woningen worden verhuurd of worden gebruikt als tweede woning terwijl er een enorme woningnood heerst?

Het is ongewenst als een huurder een sociale huurwoning van de woningcorporatie «bezet houdt», als hij niet op die woning is aangewezen om te voorzien in zijn woonbehoefte vanwege het bezit van één of meer koopwoningen. Sociale huurwoningen zijn bedoeld voor mensen met een smallere beurs, die op de woningmarkt niet zelfstandig kunnen voorzien in betaalbare en kwalitatief goede huisvesting.

Vraag 4

Klopt het dat in Súdwest-Fryslân een corporatiebewoner 59 huurwoningen bezit? Hoe is dat mogelijk? Bent u het ermee eens dat deze woning per direct beschikbaar gesteld moet worden aan mensen die smachten naar een betaalbare huurwoning?

Uit het onderzoek door het Kadaster is naar voren gekomen dat een huurder van een woningcorporatie in Súdwest-Fryslân 59 koopwoningen in eigendom heeft. Zoals hierboven vermeld is niet onderzocht of het bij de in het artikel beschreven situaties sociale huurwoningen betreffen, of duurdere corporatiewoningen in de vrije sector. Dat is dus ook voor deze casus niet bekend.
Indien het hier inderdaad een sociale huurwoning zou betreffen, dan is het ongewenst dat deze woning niet beschikbaar is voor een huurder die op de sociale huursector is aangewezen om te voorzien in zijn woonbehoefte. Het stelsel van sociale verhuur is bedoeld om te voorzien in betaalbare en kwalitatief goede woningen voor de mensen met een smallere beurs. Dit is moeilijk te rijmen met de beschreven situatie. Ik vind het belangrijk om te onderzoeken hoe groot de problematiek is die in het eerdergenoemde artikel is geagendeerd en welke mogelijkheden er zijn om dit aan te pakken.

Vraag 5

Deelt u de mening dat iemand die 59 woningen bezit niets te zoeken heeft in een sociale huurwoning? Deelt u de opvatting van de lokale PvdA dat «It echt te gek foar wurden» is? Zo ja, wat gaat u hieraan doen? Dit kan toch niet door de beugel?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 6

Bent u het ermee eens dat woningen niet bedoeld zijn om te verzamelen maar om in te wonen? Zo ja, steunt u de voorstellen voor het ontmoedigen van het verzamelen van woningen door middel van de voorgestelde Prins Bernardbelasting?

Ik deel dat woningen bedoeld zijn om in te wonen. Er is behoefte aan zowel woningen in het koopsegment als in het huursegment. Om te zorgen voor voldoende huurwoningen zijn verhuurders nodig. Tegelijkertijd ontstaan er door de huidige krapte excessen op de woningmarkt, waardoor het voor diverse groepen, zoals starters en mensen met een middeninkomen, steeds lastiger wordt om een passende woning te vinden. Het kabinet richt zich op het aanpakken van deze excessen en het verbeteren van de positie van starters en mensen met een middeninkomen. Zo is per 1 januari 2021 de Wet differentiatie overdrachtsbelasting in werking getreden. Met deze wet is een vrijstelling van overdrachtsbelasting voor starters2 ingevoerd, zodat zij minder lang hoeven te sparen voor hun kosten koper. Daarnaast zorgt een beperking van de reikwijdte van het verlaagde tarief van 2% voor de overdrachtsbelasting ervoor dat personen alleen nog in aanmerking komen voor dit verlaagde tarief, indien zij zelf in de woning gaan wonen. Andere kopers, zoals beleggers, betalen vanaf 1 januari 2021 het algemene tarief. Het algemene tarief is per 1 januari 2021 verhoogd van 6% naar 8%. De differentiatie moet de positie op de woningmarkt van starters en doorstromers verbeteren ten opzichte van beleggers.
Met de voorgestelde belasting zouden personen die in het bezit zijn van een vastgoedportefeuille met meer dan vijf woningen inkomstenbelasting moeten betalen over huurinkomsten en vermogenswinsten. In de huidige systematiek worden personen die in het bezit zijn van een vastgoedportefeuille met meer dan vijf woningen niet automatisch aangemerkt als ondernemer voor de inkomstenbelasting. De omvang van een vastgoedportefeuille is niet doorslaggevend voor de vraag of sprake is van een onderneming. Het introduceren van een numerieke grens gaat in tegen de huidige systematiek en de bestendige jurisprudentie dat pas sprake is van een onderneming indien de bezitting is gericht op het verkrijgen van een hogere waardestijging en rendement daarvan, dan bij normaal vermogensbeheer kan worden verwacht. Indien een vastgoedportefeuille niet aan de hiervoor genoemde voorwaarden voldoet, behoren de bezittingen – afgezien van een situatie van terbeschikkingstelling aan de eigen vennootschap of aan de onderneming van de fiscale partner- tot de rendementsgrondslag van box 3 en worden deze bezittingen belast tegen een forfaitair rendement. Een numerieke grens is bovendien arbitrair. Het voorstel om personen die in het bezit zijn van meer dan vijf woningen aan te merken als ondernemer, steunt het kabinet dan ook niet. Zoals beschreven heeft het kabinet andere maatregelen genomen om de positie van starters op de woningmarkt ten opzichte van beleggers te verbeteren.

Vraag 7

Waarom is het op dit moment mogelijk om in aanmerking te komen voor een corporatiewoning wanneer iemand een woning in eigendom heeft?

Bij de toewijzing van sociale huurwoningen wordt op basis van de wet- en regelgeving het huishoudinkomen getoetst om te bepalen of iemand tot de doelgroep behoort en welk soort woning zou moeten worden toegewezen. De inkomenstoets behelst het inkomen inclusief het «inkomen uit sparen en beleggen» uit box 3. Het vermogen telt dus bij de toewijzing van de sociale huurwoning indirect mee. Deze inkomenstoets filtert die mensen eruit die niet tot de doelgroep voor sociale huur behoren. Deze mensen komen dan niet in aanmerking voor een sociale huurwoning van een woningcorporatie.
Vermoedelijk betreft het in de beschreven situatie – voor zover het om sociale huurwoningen gaat – huurders die tijdens de loop van het huurcontract het eigendom van één of meer woningen hebben verkregen.

Vraag 8

Bent u bereid om voortaan te laten toetsten op eigen woningbezit alvorens iemand in aanmerking komt voor een sociale huurwoning? Zo nee, waarom niet?

Uitgangspunt is dat sociale huurwoningen bedoeld zijn voor de mensen met een smallere beurs, die op sociale huur zijn aangewezen voor een woning. Bedacht moet worden dat er tijdelijke situaties kunnen bestaan van mensen die doorstromen naar de koopsector of andersom, of bijvoorbeeld situaties van mensen in een scheiding. Ik vind het belangrijk om te onderzoeken hoe groot de problematiek is die in het eerdergenoemde artikel is geagendeerd en welke mogelijkheden er zijn om dit aan te pakken. Als de problematiek goed in beeld is, kan ik mogelijke oplossingen beoordelen.
Corporaties hebben zelf de mogelijkheid om in het huurcontract van de sociale huurwoning op te nemen dat de huurder geen woning(en) voor langere tijd in eigendom heeft. (Voor langere tijd, immers ongewenste situaties moeten worden voorkomen voor huurders die een woning erven, of gekocht hebben maar nog niet zijn verhuisd). Wanneer de huurder dan toch voor langere tijd één of meer woningen in eigendom zou hebben, dan kan de verhuurder de huurovereenkomst opzeggen wegens contractbreuk. Het is aan corporaties om een dergelijke bepaling in het huurcontract op te nemen.
Ook kan een woningcorporatie de huurovereenkomst opzeggen wanneer zij kan beargumenteren dat «zij de woning dringend voor eigen gebruik nodig heeft» (artikel 7:274 lid 1 onder c BW). Het is uiteindelijk aan de rechter om te toetsen of dit houdbaar is. Dat eigen gebruik zou dan bestaan uit het weer te huur kunnen aanbieden van de woning aan een kandidaat-huurder die op de betaalbare huurwoningen van woningcorporaties is aangewezen. Te verwachten is dat een woningcorporatie zich alleen dán met succes op deze opzeggingsgrond zou kunnen beroepen, wanneer in het huurcontract uitdrukkelijk is opgenomen dat de huurder behoort tot de doelgroep waarvoor de sociale huurwoning bedoeld is. Heeft de huurder op enig moment één of meer eigen woningen (voor langere tijd) in bezit, dan is dat een indicatie dat hij niet meer tot de doelgroep behoort. Hierbij moet worden opgemerkt dat de wet geen specifieke invulling kent van het «dringend eigen gebruik» van een huurwoning, in relatie tot het in eigendom hebben van woningen door de huurder.

Vraag 9

Deelt u de mening dat sociale huurwoningen bedoeld zijn voor mensen die niet al een eigen huis bezitten? Bent u bereid het recht op een sociale huurwoning te laten vervallen om dit soort situaties te voorkomen? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 8.

Vraag 10

Aangezien een deel van de woningen wordt verhuurd aan arbeidsmigranten die vaak in erbarmelijke omstandigheden moeten leven, deelt u de mening dat een landelijke verhuurdersvergunning nodig is? Zo nee, waarom niet?

Ik zal u binnenkort per brief informeren over mijn gedachten bij eisen aan verhuurders en een landelijke verhuurdervergunning, zoals dit ook door de Minister van Sociale Zaken en Werkgelegenheid namens mij onlangs is toegezegd tijdens het AO Arbeidsmigranten.

Vraag 11

Bent u bereid om op korte termijn in gesprek te treden met de corporaties om deze onttrokken woningen weer ter beschikking te stellen aan mensen die een woning nodig hebben? Zo nee, waarom niet?

Ik ga nader onderzoek doen naar deze problematiek. Het is belangrijk dit van geval tot geval te bekijken. Het is aan individuele corporaties om te bezien hoe zij om willen gaan met huurders in een sociale huurwoning die één of meer eigen woningen bezitten.

Vraag 1

Kunt u een overzicht geven van de bij u bekende en geïnventariseerde funderingsproblematiek (in steden en het landelijk gebied)? Zo nee, waarom niet?

Er zijn verschillende onderzoeken naar de problematiek rond funderingen1. Deze onderzoeken zijn alle gebaseerd op schattingen, omdat de problematiek complex en divers is. In de praktijk is vaak onbekend op welk type fundering een pand staat. Daar komt bij dat de problematiek zich goeddeels ondergronds afspeelt en de situatie zelfs binnen een straat kan verschillen, waardoor bodemonderzoek per fundering het enige middel is op een volledig beeld te krijgen. De schattingen kennen daarom flinke reikwijdtes.
Funderingsproblemen doen zich vooral voor in gebieden met een veenbodem, grofweg het westen en het noorden van Nederland. Het gaat hier vaak om op houten palen gefundeerde woningen, waarvan de palen als gevolg van schimmels of bacteriën worden aangetast. Daarnaast kunnen er ook problemen ontstaan, doordat de dalende bodem de houten palen ongelijkmatig mee trekt. In het rivierenland ontstaan vooral problemen bij woningen die ondiep zijn gefundeerd («op staal»), wanneer door droogte de grond inklinkt. Een aantal gemeenten, waar sprake is van een grote problematiek, heeft een redelijk adequaat beeld van de staat van de fundering(en), zoals bijvoorbeeld Rotterdam, Zaanstad en Schiedam. Ook de gemeenten Gouda en Haarlem hebben in de afgelopen jaren veel onderzoek gedaan.

Vraag 2

Hoe staat het met de gesprekken met de bij het funderingslabel betrokken partijen?

Het funderingslabel is ontwikkeld door de private Stichting KCAF. Hierbij is mijn ministerie niet betrokken geweest. Na de lancering van het funderingslabel is vanuit mijn ministerie contact gezocht het KCAF. Het verzoek was om gezamenlijk met het ministerie en een aantal onderzoeksbureaus te werken aan het vergroten van het inzicht in de kwaliteit van funderingen. KCAF heeft hierop afwijzend gereageerd.

Vraag 3

Wat zijn de verwachte kosten voor huiseigenaren als gevolg van funderingsschade?

In een recent rapport van Deltares is de verwachting opgenomen dat de schade tot 2050 door paalrot en verschilzetting van panden gefundeerd op staal bij een onveranderd klimaat tussen 5 en 39 miljard € ligt. Door toename van droogte bij klimaatverandering (KNMI scenario WH+) kan dit met 3 tot 15 miljard euro toenemen2. In dit rapport wordt ook aangegeven dat de onzekerheid van deze schatting erg groot is door ontoereikende data. De verdeling van deze schade over huiseigenaren vindt plaats op basis van 5 schadeklassen. De schadeklassen 1 tot en met 3 betreft herstelkosten tussen de € 500,– en € 10.000,–. De schadeklassen 4 en 5 betreft herstelkosten tussen de € 10.000,– en € 120.000,–. De schadeklassen 4 en 5 betreffen naar schatting maximaal 80.000 woningen. Deze schatting is inclusief funderingen die mogelijk al hersteld zijn in het verleden.

Vraag 4

Hoe werkt het Fonds Duurzaam Funderingsherstel, waar huiseigenaren die de fundering van hun woning moeten repareren, een lening kunnen krijgen? In hoeverre sluit dit voldoende aan bij de praktijk en problemen van huiseigenaren? Hoeveel gebruik wordt hiervan gemaakt?

Huiseigenaren, die op de reguliere hypotheekmarkt geen lening kunnen krijgen om de fundering van hun woning te herstellen, kunnen in aanmerking komen voor een lening bij het Fonds Duurzaam Funderingsherstel (FDF). De woning moet zijn gelegen in een gemeente die een samenwerkingsovereenkomst heeft gesloten met het FDF. Gemeenten (voor het LTI-tekort) en banken/NHG (voor het LTV-tekort) dragen in voorkomende gevallen bij aan het fonds. De hypothecaire lening heeft een vaste looptijd van 30 jaar en een rentepercentage van nu 2,3%.
Sinds de oprichting van het fonds zijn 34 leningen verstrekt. Dit aantal leningen blijft ver achter bij de verwachtingen ten tijde van de oprichting van het fonds. Ik heb u hierover eind 2019 geïnformeerd3. Het fonds heeft maatregelen genomen om eventuele belemmeringen voor deelname aan het fonds weg te nemen. De effecten van deze maatregelen moeten nog zichtbaar worden. Andere factoren die mogelijk een rol spelen zijn de Corona-pandemie, waardoor de procesbegeleiding bij bouwblokgewijs funderingsherstel wordt bemoeilijkt. Daarnaast zijn sinds de start van het fonds de woningprijzen verder gestegen en is de rente aanhoudend laag gebleven, waardoor meer mensen bij de bank een lening kunnen krijgen en dus minder mensen een beroep hoeven doen op het fonds. Teneinde de werkingssfeer van het fonds te vergroten onderzoek ik de mogelijkheden om het fonds onder voornoemde voorwaarde toegankelijk te maken voor inwoners van alle gemeenten.

Vraag 5

Kunt u aangeven wat het pallet van oorzaken van funderingsschade is (in steden en op het platteland? Kan bij elke oorzaak ook worden aangegeven welke oplossing(en) daarvoor zijn, welke pilots er op dit moment in de praktijk uitgevoerd worden en wat de voorlopige resultaten daarvan zijn? Zo nee, waarom niet?

Bij funderingsproblematiek gaat het met name om funderingen met houten funderingspalen en funderingen op staal (dat wil zeggen: ondiep gefundeerd). Houten paalfunderingen werden vooral voor 1970 toegepast. Beide funderingstypen kunnen kwetsbaar zijn, waarbij onder meer bodemgesteldheid (slappe of stevige bodem op verschillende niveaus in de bodem), bodembeweging, droogte en grondwaterstanden een rol spelen.
Voor houten funderingspalen zijn er oorzaken als aantasting door schimmels bij droogstand, aantasting door bacteriën (ook onder water) en negatieve kleef, waarbij funderingspalen naar beneden worden getrokken bij inklinking of bodemdaling. Daarbij speelt ook de soort funderingshout een rol.
Soms zijn er andere oorzaken die bij beide soorten fundering een rol spelen; de fundering is niet (meer) berekend op het huidig gewicht (door verbouwing) of er is beschadiging door planten en boomwortels. Tenslotte komt het ook voor dat de oorspronkelijke fundering kwalitatief onvoldoende was.
Veelal is er sprake van een combinatie van oorzaken. Inzicht in de achtergrond van de problematiek en de mogelijke oplossingen vergen dus ook goed onderzoek en maatwerk en dienen van keer tot keer bepaald te worden.
In het verleden heeft RVO gezamenlijk met KCAF een aantal handreikingen ontwikkeld, zoals voor eigenaren en voor gemeenten. Voorts heb ik bijgedragen aan een aantal pilots in dit kader.
Het gaat hierbij bij voorbeeld om een onderzoek om te komen tot preventieve maatregelen tegen bacteriële aantasting van houten funderingspalen en een onderzoek naar digitale monitoring van de staat en achteruitgang van funderingen (project Code Oranje).
Daarnaast zijn er onder meer nog pilots naar actief grondwaterpeilbeheer in bebouwd gebied (Deltaprogramma Ruimtelijke adaptatie), naar de ontwikkeling van een handelingsperspectief voor bewoners/eigenaars in veenweidegebied (Regiodeal bodemdaling Groene Hart) en een pilot sloop-nieuwbouw als optie voor particuliere eigenaars bij de combinatie funderingsherstel en verduurzaming.
Tenslotte is er de uit het Deltafonds gefinancierde Impulsregeling klimaatadaptatie, die onder voorwaarden voorziet in (co-)financiering aan overheden bij de aanpak van klimaat gerelateerde knelpunten zoals watertekorten of -overlast.

Vraag 6

Deelt u de mening dat zeker niet in alle gevallen het verhogen van het waterpeil de oplossing is voor funderingsschade? Zo nee, waarom niet? Zo ja, kunt u hiervan de wetenschappelijke onderbouwing delen?

Ik deel de mening dat zeker niet in alle gevallen het verhogen van het waterpeil de oplossing is voor funderingsschade. Zo staat de aantasting van met name grenen palen door een bepaalde soort bacteriën los van het waterpeil. De Stichting Houtresearch doet hiernaar sinds 1997 onderzoek en krijgt een steeds preciezere inzage in het probleem. Daarnaast kunnen er bijvoorbeeld ook funderingsproblemen ontstaan als gevolg van diepe bodemdaling door mijnactiviteiten.
Een wetenschappelijke onderbouwing treft u bijvoorbeeld aan in de risicoanalyse zoals Deltares die heeft opgesteld, waarbij ook ingegaan wordt op zettingsschade naast grondwaterstanden.
Daarnaast dient te worden opgemerkt dat er buurten en gebieden in Nederland zijn, bijvoorbeeld in Schiedam, waarbij grondwaterverhoging weliswaar een oplossing is voor woningen met houten funderingspalen, maar tegelijk schade oplevert voor op staal gefundeerde woningen in datzelfde gebied. Deze laatste woningen zijn juist gebaat bij een lagere grondwaterstand.

Vraag 7

Kunt u aangeven welke partijen (inclusief overheden) allemaal betrokken zijn bij het dossier funderingsschade en de oplossing daarvan, inclusief rollen, taken en verantwoordelijkheden? Wat is de rol en toekomst van het Kenniscentrum Aanpak Funderingsproblematiek (KCAF), inclusief financiering, en ook voor de landelijke loketfunctie voor woningeigenaren?

De belangrijkste partijen betrokken bij het dossier funderingsschade zijn:
De rol en toekomst van het KCAF is de verantwoordelijkheid van de Stichting KCAF. Mijn ministerie heeft in het verleden tijdelijke bijdragen verleend aan KCAF. Hierbij is altijd het oogmerk geweest dat KCAF zich op zo’n manier zou ontwikkelen, dat eigen inkomsten gegenereerd worden opdat de stichting onafhankelijk van de steun van het Rijk zou kunnen voortbestaan. BZK heeft aangegeven onder voorwaarden van een goede taakverdeling en samenwerking met RVO via het Rijksprogramma Aanpak Funderingsproblematiek (RPAF) bereid te zijn bepaalde taken van KCAF nog te willen blijven ondersteunen. KCAF heeft hiervan afgezien.

Vraag 8

Is het waar dat een aantal activiteiten van het KCAF ondergebracht zijn bij RVO? Kunt u toelichten welke taken/activiteiten overgeheveld zijn naar RVO en wat de gevolgen van dit besluit zijn geweest in het kader van kennisontwikkeling, kennisvergaring, meldpunt van funderingsproblematiek, (aanjagen van) innovaties?

Het KCAF is een onafhankelijke stichting die haar eigen activiteiten bepaalt. Echter, met het oog op de gebleken kwetsbaarheid van KCAF als kleine organisatie, afhankelijk van een personeelslid en een vrijwillig bestuur en gelet op de opgave die op ons afkomt, is BZK in samenspraak met de gemeenten Rotterdam en Zaanstad en KCAF eind 2017 tot de conclusie gekomen dat het de voorkeur verdient dat KCAF zich bij een andere professionele organisatie aansluit. KCAF heeft hiertoe de keuze gemaakt voor RVO, waarmee al enkele jaren werd samengewerkt. In samenspraak met KCAF is een Rijksprogramma Aanpak Funderingsproblematiek opgezet, waarbij verschil van inzicht over de gewenste wijze van samenwerking is ontstaan. KCAF heeft zich vervolgens uit deze samenwerkingsrelatie teruggetrokken. Mede daardoor is het Rijksprogramma nog niet goed van de grond gekomen. Onlangs heeft RVO een uitvraag onder de stakeholders laten houden over de invulling van het Rijksprogramma. Dit wordt nu verder vormgegeven in 2021. KCAF is hiervoor ook benaderd, maar wilde geen medewerking verlenen.

Vraag 9

Kunt u een overzicht geven van het aantal meldingen en vragen die het KCAF jaarlijks heeft ontvangen (een overzicht van de afgelopen 5 jaar per jaar)? Hoeveel vragen of meldingen ontvangt RVO per jaar over de funderingsproblematiek?

Tot maart 2020 heeft KCAF het Funderingsloket uitgevoerd in opdracht van en gefinancierd door aanvankelijk BZK, later RVO. Vanuit BZK/RVO is daarom steeds naar het Funderingsloket verwezen. RVO ontvangt per jaar enkele tientallen vragen over funderingsproblematiek. Deze komen veelal uit het bestaande netwerk, meestal in relatie tot concrete activiteiten of kennisproducten. Vorig jaar was er een piek aan meldingen door de communicatie van KCAF over het funderingslabel. Daarnaast is er contact met woningmarktpartijen, als makelaars en taxateurs over de funderingsviewer indicatieve aandachtsgebieden, die wordt gehost door RVO. Hierover gaan ook de meeste vragen die RVO ontvangt. De website van funderingsviewer krijgt dagelijks 1500–2000 hits.
Ik ben niet op de hoogte van het aantal meldingen dat KCAF in de afgelopen 5 jaar heeft ontvangen. Dit omdat er lange tijd geen heldere administratie bleek van het aantal meldingen en de afkomst daarvan. Ook heb ik vanaf 2018 geen jaarverslagen van KCAF meer ontvangen en deze ook niet kunnen traceren.

Vraag 10

Kunt u aangeven welke best practices er in het land zijn voor het oplossen van funderingsschade?

De verschillende aanpakken van funderingsproblematiek zoals in Zaanstad, Schiedam, Rotterdam, Haarlem en Gouda, zijn goede voorbeelden voor andere gemeenten. Deze gemeenten werken aan de ontwikkeling van kennis over de lokale problematiek, zijn daar transparant over naar burgers, faciliteren inwoners bij herstel door middel van bijvoorbeeld een loket, voorlichting, procesbegeleiding, funderingsonderzoek en/of een leenfaciliteit.
Ook de provincie Friesland en een aantal Friese gemeenten is actief op dit front. Eerder heeft ook Dordrecht haar lessen over de aanpak gedeeld in een uitgebreide publicatie.
Daarnaast zien we dat een aantal corporaties, waaronder enkele Rotterdamse en Noord-Hollandse woningbouwverenigingen, veel nuttige ervaring heeft opgedaan met de aanpak van funderingsschade. Het Rijksprogramma Aanpak Funderingsproblematiek (RPAF) verwerkt deze kennis momenteel in een handreiking.
Ten aanzien van burgerinitiatieven hebben we veel waardering voor de initiatieven die zijn of worden ondernomen om funderingsschade juist te voorkomen, veelal gericht op actief grondwaterpeilbeheer (Goed gefundeerd, Land van Valk).
De afgelopen jaren participeerden deze partijen ook steeds met groot enthousiasme en actief om hun ervaringen en lessen te delen met anderen op kennisdelingsbijeenkomsten georganiseerd door KCAF en gefaciliteerd door BZK en RVO.

Vraag 11

Welke budgetten zijn er beschikbaar op rijksniveau? Wat doet het Rijk?

BZK stelt budget beschikbaar voor de uitvoering van het Rijksprogramma Aanpak Funderingsproblematiek (RPAF), zowel voor menskracht als middelen. Daarnaast is in het verleden herhaaldelijk (financieel) bijgedragen aan pilots en kennisdeling en is daar ook dit jaar weer budget voor beschikbaar. Een voorbeeld is de huidige RPAF-bijdrage voor de update van de bestaande maar verouderde richtlijnen voor funderingsonderzoek. Voor het overige verwijs ik naar de beantwoording van eerdere Kamervragen van de leden Nijboer en Gijs van Dijk5.

Vraag 12

Hoe wordt innovatie gestimuleerd voor het oplossen van funderingsschade? Wilt u dit voor alle oorzaken aangeven?

BZK en RVO hebben in het verleden diverse pilots en innovaties ondersteund. Het onderzoek naar bacteriële aantasting door SHR, digitale monitoring van verzakkingen (Code Oranje) en het burgerinitiatief Goed Gefundeerd. Veelal gebeurde dit door KCAF te betrekken of KCAF als trekker de mogelijkheid te bieden te werken aan innovaties. RVO heeft ook actief geparticipeerd in het Kennisprogramma Bodemdaling, vanuit de insteek dat innovatieve projecten en ontwikkelingen daar het funderingsdossier konden ondersteunen. Ik verwijs hierbij tevens naar mijn antwoord op vraag 8.

Vraag 13

In hoeverre zijn er bijvoorbeeld voor de bacterie-aantasting van funderingen ook innovatieve oplossingen beschikbaar of in ontwikkeling? Zo ja, welke?

Zie antwoord op vraag 5

Vraag 14

Is het waar dat een verzoek voor een proef voor een oplossing van de bacterie-aantasting (één van de oorzaken van funderingsschade) van het KCAF niet is gehonoreerd door het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties? Zo ja, waarom niet? Wie staat wel aan de lat om dit soort innovaties te stimuleren?

Nee. In het kader van de bij vraag 5 genoemde EFRO-aanvraag voor subsidie voor een praktijkproef met betrekking tot bacteriële aantasting van houten palen is een consortium samengesteld van partijen die een noodzakelijke rol hebben in een praktijktest. De rol van het KCAF is hierin ook benoemd, zijnde het organiseren van informatie-avonden voor de bewoners van het woonblok waar de praktijktest plaats zou vinden en het plaatsen van een deel van de sensoren om het effect van de behandeling van de funderingspalen te monitoren. De inzet van het KCAF is meegenomen in de begroting van de EFRO-aanvraag. Deze is zoals bij vraag 5 aangegeven helaas niet gehonoreerd door Op Oost.
Zoals eerder aangegeven heeft RVO via het Rijksprogramma Aanpak Funderingsproblematiek (RPAF) eind november 2020 de Stichting Houtresearch uitgenodigd in gesprek te gaan om te bekijken of een vervolg mogelijk is.

Vraag 15

Welke rol heeft het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, dan wel andere relevante ministeries zoals Landbouw, Natuur en Voedselkwaliteit en Infrastructuur en Waterstaat, bij (het stimuleren van) innovatie voor het oplossen van de funderingsproblematiek?

Voor het antwoord op deze vraag verwijs ik naar de beantwoording van eerdere Kamervragen van de leden Nijboer en Gijs van Dijk (zie ook het antwoord op vraag 11).

Vraag 16

Wat zou de rol van de innovatiegezant, die vanuit Landbouw, Natuur en Voedselkwaliteit aan het werk gaat, kunnen zijn bij het oplossen van de funderingsschade?

De innovatiegezant heeft de focus op mest- en stalinnovaties, dit onderwerp wordt geen onderdeel van zijn/haar verantwoordelijkheid.

Vraag 1

Kent u het bericht «Huren van de corporatie terwijl je 59 panden bezit»?1

Ja.

Vraag 2

Wat is uw reactie op dit bericht?

Het is ongewenst als een huurder een sociale huurwoning van de woningcorporatie «bezet houdt», als hij niet op die woning is aangewezen om te voorzien in zijn woonbehoefte vanwege het bezit van één of meer koopwoningen. Sociale huurwoningen zijn bedoeld voor mensen met een smallere beurs, die op de woningmarkt niet zelfstandig kunnen voorzien in betaalbare en kwalitatief goede huisvesting. Het is van belang de situatie goed te bezien en daarbij oog te houden voor de verschillende omstandigheden van het geval. Ik ga nader onderzoeken wat de omvang van het probleem precies is, en in hoeverre de problematiek de sociale verhuur door woningcorporaties betreft.

Vraag 3

Is het waar dat er ruim duizend sociale huurwoningen worden verhuurd aan mensen die twee of meer koopwoningen bezitten?

Uit onderzoek van het Kadaster is naar voren gekomen dat 1.055 personen een woning bij een woningcorporatie huren en tegelijk twee of meer koopwoningen in eigendom hebben. Het Kadaster heeft niet onderzocht hoeveel mensen met één koopwoning in een corporatiewoning wonen, omdat hier veel tijdelijke situaties tussen zitten zoals mensen die doorstromen naar de koopsector of andersom, of bijvoorbeeld situaties van mensen in een scheiding. Uiteraard kan ook het hebben van één koopwoning een indicatie zijn dat een sociale huurwoning niet noodzakelijk is om te kunnen voorzien in woonruimte.
In het onderzoek van het Kadaster is geen uitsplitsing gemaakt naar eigenaars van woningen die een corporatiewoning huren in de sociale woningvoorraad, of een duurdere corporatiewoning in de vrije sector.

Vraag 4

Hoeveel sociale huurwoningen worden verhuurd aan mensen die één of meer koopwoningen bezitten? Kunt u dit uitsplitsen naar het aantal koopwoningen dat een huurder van een sociale huurwoning bezit?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 5

Heeft u ook een overzicht van mensen die één of meer koopwoningen in het buitenland bezitten?

Het Kadaster heeft geen overzicht van eigendommen in het buitenland.

Vraag 6

Deelt u de mening dat sociale huurwoningen niet bedoeld zijn voor mensen die een koopwoning bezitten? Zo ja, wat zijn de mogelijkheden dit aan te pakken binnen de huidige wet- en regelgeving? Zo nee, waarom niet?

Het stelsel van sociale verhuur is bedoeld om te voorzien in betaalbare en kwalitatief goede woningen voor de mensen met een smallere beurs. Dit is moeilijk te rijmen met de beschreven situatie. Het is onwenselijk wanneer sociale huurwoningen onterecht «bezet» worden door mensen die niet tot de doelgroep behoren of door mensen die intussen voordeel behalen uit gelijktijdig bezit van één of meer koopwoningen.
Deze problematiek hangt samen met de wijze waarop sociale huurwoningen worden toegewezen en hoe de corporatie gedurende de huurperiode zicht houdt op de financiële positie van de huurder. Bij de toewijzing van sociale huurwoningen wordt op basis van de wet- en regelgeving het huishoudinkomen getoetst om te bepalen of iemand tot de doelgroep behoort en welk soort woning zou moeten worden toegewezen. De inkomenstoets behelst het inkomen inclusief het «inkomen uit sparen en beleggen» uit box 3. Het vermogen telt dus bij de toewijzing van de sociale huurwoning indirect mee. Tijdens de looptijd van het huurcontract vindt geen toets op inkomen meer plaats, behalve voor het kunnen toepassen van het instrument inkomensafhankelijke hogere huurverhoging. Wanneer een huurder inkomen verwerft uit de eigendom van woningen en het huishoudinkomen (mede) daardoor stijgt tot boven de daarvoor geldende inkomensgrens, kan de woningcorporatie een hogere huurverhoging doorvoeren. Op deze manier kan de woningcorporatie ook na de woningtoewijzing een prikkel toepassen voor doorstroming zodat de huurwoning beschikbaar komt voor een volgende huurder.
Huurders van sociale huurwoningen genieten – net als iedere huurder – huurbescherming. Opzegging van het huurcontract door de verhuurder is alleen mogelijk in die gevallen die de wet expliciet noemt.2 In het geval dat de huurder in de sociale huurwoning woont, zijn huur betaalt en geen overlast veroorzaakt voor de omgeving, voldoet de huurder aan zijn huurcontract en kan de verhuurder de huur niet opzeggen.
Binnen de huidige regelgeving zou opzegging in beginsel mogelijk zijn indien:
Als de huurder niet met de huuropzegging instemt, kan alleen de rechter de huur beëindigen. De rechter zal in dat geval het belang van de verhuurder om de huur te beëindigen afwegen tegen het belang van de huurder om de huur voort te zetten.

Vraag 7

Welke mogelijkheden zijn er nu om mensen uit een sociale huurwoning te zetten die bijvoorbeeld, zoals in het artikel wordt genoemd, 59 koopwoningen bezitten?

Zie antwoord vraag 6.

Vraag 8

Bent u bereid te onderzoeken of corporaties de mogelijkheid gegeven kan worden om een vermogenstoets uit te voeren bij de toewijzing van een sociale huurwoning? Bent u bereid corporaties ook de mogelijkheid te geven die vermogenstoets uit te voeren gedurende een huurcontract?

Ik vind het belangrijk om te onderzoeken hoe groot de problematiek is die in het eerdergenoemde artikel is geagendeerd en welke mogelijkheden er zijn om dit aan te pakken. Als de problematiek goed in beeld is kan ik de mogelijke oplossingen beoordelen.

Vraag 9

Welke oplossingen ziet u om sociale huurders op te sporen die één of meer koopwoningen bezitten die volledig zijn gefinancierd? Bent u bereid met Aedes om tafel te gaan om deze huurders aan te pakken?

Ik heb naar aanleiding van het eerdergenoemde artikel met Aedes afgesproken om hier samen naar te kijken. Zoals in antwoord op vraag 6 en 7 beschreven is inzicht nodig in de omvang van het probleem voordat hiervoor oplossingen bedacht kunnen worden.

Vraag 10

Herkent u de oproep van diverse lokale bestuurders en corporaties dat zij meer mogelijkheden nodig hebben om tegen misbruik van sociale huurwoningen op te treden? Zo ja, hoe wilt u deze mogelijkheden verruimen? Zo nee, bent u bereid zo snel mogelijk met hen contact op te nemen?

Ik ben bekend met de oproep van lokale bestuurders en corporaties. Om deze lokale bestuurders en woningcorporaties tegemoet te komen werk ik samen met de VNG en Aedes om te kijken welke obstakels bestaan voor de aanpak van woonfraude en hoe we die kunnen wegnemen. Het overleg hierover zet ik voort en ik zal bezien hoe dit in verband kan worden gebracht met de problematiek die in dit artikel naar voren is gebracht.

Vraag 11

Bent u bekend met de pilot die corporatie TIWOS uit Tilburg met de politie wil draaien om wietplantages in sociale huurwoningen op te sporen? Wat doet u om ervoor te zorgen dat corporaties en politie informatie kunnen uitwisselen om criminele activiteiten in sociale huurwoningen tegen te gaan?

Woningcorporatie Tiwos heeft mij laten weten dat er geen specifieke pilot is, maar dat de jarenlange aanpak van wietproblematiek in Tilburg plaatsvindt volgens het lokale Hennepconvenant. De problematiek zoals in het krantenartikel beschreven valt binnen een afspraak uit het Convenant Wonen Tilburg 2020–2025 dat woningcorporaties en de gemeente met elkaar opstellen. Daarin is opgenomen dat gemeente en woningcorporaties samen zoeken naar juridische mogelijkheden om onrechtmatig gebruik van sociale huurwoningen tegen te gaan.
Een woningcorporatie kan (vermoedens van) strafbare activiteiten die een huurder in de woning begaat melden bij de politie. Ik voer momenteel gesprekken met Aedes en andere partijen óf – en zo ja in hoeverre – er aanvullende mogelijkheden wenselijk zijn om informatie-uitwisseling tussen corporaties en politie mogelijk te maken.

Vraag 12

Ziet u andere mogelijkheden voor corporaties om sociale huurders op te sporen die één of meer koopwoningen hebben, en hen geen sociale huurwoning toe te wijzen of een huurcontract te ontbinden?

Zie mijn antwoorden op vraag 6 tot en met 9.

Vraag 13

Kunt u deze vragen één voor één beantwoorden?

Waar de vraagstelling gerelateerde onderwerpen betreft heb ik de beantwoording van de vragen samengenomen.

Vraag 1

Kent u de zorgen van de Veengroep uit Siddeburen?

Ja.

Vraag 2

Herkent u dat er op tal van terreinen enorme vertragingen zijn en beloftes niet worden nagekomen?

De schadeafhandeling en de versterkingsoperatie waren jarenlang in handen van NAM. Onvoldoende voortgang in beide operaties was één van de redenen waarom het Rijk heeft besloten deze operaties van NAM over te nemen. Voor schadeafhandeling geldt dat er een versnelling heeft plaatsgevonden, inmiddels komen er rond de 1.000 schademeldingen per week binnen bij het IMG en wordt 71% procent van de meldingen binnen een half jaar afgehandeld. Naast de afhandeling van deze fysieke schade heeft het IMG ook voort gemaakt met de andere vormen van schade zoals schade door waardedaling. Voor de versterkingsoperatie geldt dat er belangrijke afspraken zijn gemaakt, maar er ook nog veel moet gebeuren om de belofte van duidelijkheid en perspectief van bewoners volledig in te lossen. Voor de aanleg van glasvezel in Siddeburen geldt dat de operatie langer duurt dan vooraf aan bewoners gecommuniceerd. Rodin Broadband Groningen BV (hierna Rodin), het bedrijf dat werkt aan dit project, heeft laten weten via de regionale media dat de bewoners in het buitengebied van Siddeburen nog dit jaar worden aangesloten.

Vraag 3

Snapt u dat bij bewoners de moed steeds verder in de schoenen zakt? Waarom heeft u het zover laten komen?

De problematiek in Groningen kan van bewoners veel vragen, dit wordt ook geconstateerd in het laatste rapport van Gronings Perspectief. Het kabinet neemt deze zorgen serieus. Ik hecht er echter ook aan om te benadrukken dat er ook enkele lichtpuntjes zichtbaar zijn, bijvoorbeeld op het gebied van schadeafhandeling: bewoners die schade melden bij het IMG hebben na deze ervaring meer vertrouwen in de instanties in Groningen en de doorlooptijd van een schademelding is de afgelopen periode enorm afgenomen, inmiddels wordt ruim 71% van de schademeldingen binnen zes maanden afgehandeld. Dit sluit aan bij de positieve beoordeling die schademelders het IMG na afloop geven, gemiddeld een 7.9. Daarnaast is er met het bestuurlijk akkoord financiële ruimte gemaakt voor de noodzakelijke verbeteringen. Dit ziet onder andere toe op de mogelijkheid om kwetsbare bewoners meer te helpen. Er is budget vrijgemaakt voor sociale en emotionele ondersteuning en is er een budget van 50 mln. beschikbaar gesteld om schrijnende situaties snel aan te kunnen pakken.

Vraag 4

Wat gaat u eraan doen om te voorkomen dat mensen schades niet meer melden en de problemen domweg negeren (met als risico dat deze alleen maar groter worden)?

Het is bekend dat de schadeafhandeling onder de NAM niet goed verliep en dat dat sporen heeft achtergelaten in het vertrouwen van Groningers met schade. Dat is mede de reden dat de schadeafhandeling in handen van de overheid is gekomen. Met de oprichting van het IMG is de schadeafhandeling verbeterd en versneld. Een stuwmeer aan meldingen is weggewerkt, langlopende complexe schades worden afgehandeld en het reguliere proces is zodanig ingericht dat het sneller en soepeler gaat. Dit werpt inmiddels zijn vruchten af: schademelders beoordelen het IMG gemiddeld met een 7.9. Dat neemt niet weg dat er bewoners blijven die schades wellicht niet (meer) melden. Om deze groep alsnog zo veel mogelijk te bereiken heeft het IMG maatregelen doorgevoerd, zoals het instellen van mobiele steunpunten. Om signalen vroegtijdig te signaleren is het IMG bovendien doorlopend in gesprek met de maatschappelijke organisaties, vangnetten (Stut & Steun, Commissie Bijzondere Situaties) en regionale overheden.

Vraag 5

Klopt het dat de beloofde glasvezelaanleg jaren vertraging heeft opgelopen?

Het klopt inderdaad dat de aanleg van snel internet naar de circa 14.000 zogenaamde «witte adressen»1 in de dunbevolkte gebieden van de provincie Groningen binnen het project «Snel Internet Groningen» vertraging heeft opgelopen. Het project komt voort uit de gelijknamige subsidieregeling, waarvoor in 2017 door de provincie Groningen een tender was uitgeschreven. Voor de regeling hebben de provincie Groningen, de Nationaal Coördinator Groningen en de Economic Board Groningen samen 40 miljoen euro beschikbaar gesteld (30 miljoen lening en 10 miljoen subsidie). In de regeling waren diverse voorwaarden opgenomen, waaronder de eis dat alleen «witte adressen» deel uitmaken van het project en de gemeenten in het aardbevingsgebied als eerste van snel internet moesten worden voorzien. Verder moest het project binnen twee jaar worden voltooid. De tender is destijds gewonnen door het bedrijf Rodin. De aanpak van Rodin is erop gericht om de adressen in het buitengebied te voorzien van snel internet via glasvezel of een draadloze verbinding.
Aanvankelijk had de aanleg in 2019 moeten zijn afgerond, maar door diverse oorzaken heeft de aanleg vertraging opgelopen. Rodin heeft inmiddels via de regionale media laten weten dat de bewoners in het buitengebied van Siddeburen nog dit jaar worden aangesloten en er momenteel met man en macht aan wordt gewerkt om dat te realiseren2. Ook geeft het bedrijf aan contact te hebben met de doelgroep in het gebied. Volgens de planning op de website van Rodin moet het snelle internet in mei van dit jaar in Siddeburen, maar ook in de rest van de gemeenten in het Groningse aardbevingsgebied, zijn aangelegd3. De provincie Groningen heeft regelmatig contact met Rodin over de voortgang van het project.
Overigens zijn er in de afgelopen jaren ook andere partijen in de provincie Groningen actief geworden met de aanleg van snel internet (via glasvezel) in de buitengebieden van de provincie, waardoor bepaalde gebieden inmiddels zijn of worden voorzien van snel internet door deze partijen.

Vraag 6

Wat is de oorzaak van die vertraging?

De provincie Groningen heeft laten weten dat de vertraging onder meer is veroorzaakt door krapte op de aanneemmarkt als gevolg van sterk gewijzigde marktomstandigheden. Aanvankelijk was Rodin van plan om grote aannemers te contracteren voor de aanleg van het snelle internet in de provincie Groningen. Echter, omdat meer in het algemeen grote marktpartijen weer volop zijn gaan investeren in de aanleg van glasvezel en daarbij gebruik maken van deze grote aannemers, ontstond er een tekort aan grote aannemers om te voorzien in de aanlegcapaciteit. Daarop heeft Rodin besloten het project uit te laten voeren door regionale aannemers die ieder een deel van de werkzaamheden uitvoeren. Dit heeft extra tijd gekost. Daarnaast heeft ook Covid-19 een vertragend effect gehad op de aanlegwerkzaamheden, onder meer als gevolg van beperkingen bij aansluitwerkzaamheden in woningen en de toegenomen complexiteit bij het op afstand doorlopen van een vergunningstraject met gemeenten. Voorgenoemde ontwikkelingen hebben ervoor gezorgd dat de aanleg van snel internet minder snel is gegaan dan verwacht en ook minder snel dan in een eerdere fase door betrokken organisaties is gecommuniceerd.

Vraag 7

Vindt u niet dat bewoners in Groningen, en zeker die bewoners die in het aardbevingsgebied wonen, snel moeten profiteren van de economische stimuleringsmaatregelen, zoals de aanleg van snel internet? Waarom gebeurde dat nog niet? Dit duurt zo toch eindeloos en schaadt het vertrouwen?

Ik ben het eens met de stelling dat Groningers snel moeten profiteren van de economische stimuleringsmaatregelen. Voor een herstel van vertrouwen is het belangrijk dat dit zo spoedig mogelijk gebeurt.

Vraag 1

Kent u het bericht «Kosten nieuwbouw stijgen met 16 procent door BENG-eisen»?1

Ja.

Vraag 2

Hoe verklaart u de, ook als gevolg van het aardgasvrij bouwen, kostenstijging van 16 procent?

Er is bij nieuwbouw geen sprake van 16 procent kostenstijging door BENG-eisen. Cobouw heeft dit dan ook al snel gerectificeerd2. Volgens het door Cobouw geciteerde BDB (het kenniscentrum dat Arcadis adviseert) -rapport is de verwachte aan BENG-eisen gerelateerde kostenstijging geen 16%, maar 4–8%. Dit is door BDB op basis van referentieprojecten als prognose berekend. Volgens de geïnterviewden in hetzelfde Cobouw-artikel van 9 februari 2021, is in de praktijk – dus niet op basis van referentieprojecten – vooralsnog maximaal 3% van de kostenstijging BENG-eisen gerelateerd.
De overige kosten zouden volgens BDB aan de Wet VET (Wet Voortgang Energietransitie) gerelateerd zijn. Deze wijziging is per 1 juli 2018 ingegaan en regelt dat de aansluitplicht voor aardgas vervalt. Deze wet valt onder de verantwoordelijkheid van de Minister van Economische Zaken en Klimaat.

Vraag 3

Is het waar dat de bouwkosten door Arcadis binnen een jaar fors omhoog zijn bijgesteld? Wat was de verwachte kostenstijging voor verschillende gebouwtypes op basis van de kostenoptimalisatiestudie?

Nee, dat is niet waar. De bijstelling van BDB wordt veroorzaakt doordat door BDB nu de kosten voor aardgasvrij bouwen integraal zijn meegenomen. Deze waren in het eerste rapport niet meegenomen. Zonder het aardgasvrij bouwen wordt, om aan de BENG-eisen te voldoen, nog steeds door BDB eenzelfde kostenstijging van 4–8% verwacht. De verwachte bouwkosten zijn dus niet omhoog bijgesteld. Zie ook mijn antwoord op vraag 2.
Wat de verwachte kostenstijging voor verschillende gebouwtypes op basis van de kostenoptimalisatiestudie betreft het volgende: in de brief die ik uw Kamer op 11 juni 2019 stuurde3 heb ik o.a. toegelicht dat er voorafgaand aan de introductie van de BENG-eisen een Kostenoptimaliteitsstudie (KOS) is gedaan De KOS is uitgevoerd om richting te geven aan de hoogte van de BENG-eisen voor alle gebouwen in Nederland. Doelstelling daarbij is om zoveel mogelijk energie te besparen tegen zo weinig mogelijk kosten.
Deze KOS systematiek is door Europese Unie voorgeschreven, op basis van de gedachte van de Trias Energetica en Total Cost of Ownership (over de gehele economische levensduur, dus inclusief gebruiksfase). Op basis van de KOS zijn de eisen op een kosten optimaal niveau vastgesteld.
Voor de verwachte initiële bouwkostenstijging voor verschillende gebouwtypes verwijs ik naar het onderzoek «Effectmeting wijzigingen Bouwbesluit en Regeling Bouwbesluit» dat SIRA Consulting in opdracht van BZK heeft gemaakt4.
In tabel 1 van dit rapport worden per referentiewoning de meerkosten genoemd. Deze lopen uiteen, afhankelijk van de gekozen oplossingen. Circa 1/3 van deze meerkosten is volgens dit SIRA-rapport BENG-Eisen gerelateerd, de overige meerkosten zijn Wet Vet gerelateerd.
Net als voor de kosten die aan de Wet VET gerelateerd zijn, geldt ook voor de kosten die BENG-gerelateerd zijn dat het weliswaar om hogere initiële kosten gaat, maar dat exploitatiekosten (in de vorm van maandlasten) lager zullen zijn. Een energiezuinige woning en een woning die deels zelf energie opwekt, levert een lagere energierekening op.

Vraag 4

Hoe ziet u de kostenstijging van 16 procent in samenhang met de benchmark van AEDES die stelt dat de kosten onder de BENG-eisen voor woningen die op een warmtenet worden aangesloten juist lager zijn dan woningen die op aardgas worden aangesloten? Kunt u een overzicht naar de Kamer sturen welk percentage nieuwbouwwoningen welke aansluiting heeft (aardgas, warmtenet, warmtepomp etc) en dit uitsplitsen per type woning?

Zoals ik in mijn antwoorden bij de vraag 2 aangaf, is er geen sprake van 16% kostenstijging door de invoering van de BENG-eisen.
In onderstaande tabel treft u de door u gevraagde verdeling aan. Deze cijfers zijn gebaseerd op 67.850 energieprestatieberekeningen, welke zijn ingevoerd in Bouwtrend 2020 «Op vergunningsaanvraag indienmoment». Bouwtrend houdt niet bij of woningen daadwerkelijk worden gerealiseerd.
In 18,4% van de gevallen is er sprake van «externe warmtelevering». Omdat deze woningen zelf geen warmte hoeven op te wekken is het gevolg dat dit minder bouwkosten met zich meebrengt.

Vraag 5

Kunt u een overzicht naar de Kamer sturen van de verwachte kostenstijging als gevolg van het overstappen van de EPC-eis van 0,4 naar de BENG-eisen en dit uitsplitsen per type woning? Hoe was uw inschatting vorig jaar en hoe is uw inschatting dit jaar?

Voor de verwachte bouwkostenstijging voor verschillende gebouwtypes verwijs ik u naar het eerdergenoemde SIRA-Rapport (zie mijn antwoord op vraag 3) waar in tabel 1 per referentiewoning aan BENG-eisen gerelateerde meerkosten worden genoemd. Het is te verwachten dat de kosten op de langere termijn zullen dalen, waardoor de meerkosten op termijn afnemen. De meerkosten die in dit rapport zijn berekend, kunnen dan ook beschouwd worden als een «worst-case»-scenario. Sommige eerste praktijkervaringen komen inmiddels lager uit.

Vraag 6

Kunt u een overzicht sturen van andere (verscherpte) eisen die er aan komen die kostenstijging zijn, ook in samenhang met de BENG-eisen, zoals de MPG-eis en laadpalen-eis? Kunt u per eis de verwachte kostenstijging aangeven en dit uitsplitsen per type woning?

Hieronder treft u wat nieuwbouwwoningen betreft de gevraagde informatie aan.
Wat de MPG-eis (MPG staat voor Milieuprestatie Gebouwen) betreft is in het kader van de wettelijke procedure onderzoek uitgevoerd naar de lasteneffecten van deze maatregel5. De conclusie van dit onderzoek is dat de extra kosten van deze aanscherping van de milieuprestatie eis tot 0,8 beperkt zijn tot niet-materiële kosten in het bouwproces en incidentele kosten om kennis te nemen van de maatregel. De niet-materiële kosten zijn geschat op maximaal 0,1 miljoen euro per jaar voor de gehele jaarlijkse bouwproductie; de incidentele kosten voor bedrijven zijn geschat op eenmalig 1,2 miljoen euro op het moment van invoering van de maatregel. Deze kosten zijn dermate laag dat zij niet zullen leiden tot een merkbare kostenverhoging in de bouw. De aanscherping leidt niet tot duurdere bouwmaterialen en -producten. De niet-materiële en incidentele kosten zijn niet verschillend per woningtype. Bij de berekeningen die zijn uitgevoerd om inzicht te krijgen in de mogelijkheden voor een scherpere eis, is uitgegaan van aardgasvrije woningen, gebouwd conform BENG-eisen6. Uit de berekeningen is gebleken dat het mogelijk is om met nu al beschikbare technieken woningen met een scherpere milieuprestatie dan de huidige milieuprestatie-eis te bouwen die tevens voldoen aan de BENG-eisen.
Wat de laadpalen-eis betreft, geldt dat voor eigenaren van gebouwen vanaf 10 maart 2020 in het Bouwbesluit 2012, voor nieuwbouw of een ingrijpende renovatie, de volgende verplichtingen gelden als het gaat om laadinfrastructuur voor elektrisch vervoer op privaat terrein7:
Deze laatste verplichting geldt overigens pas vanaf 2025.
De kosten hiervan bedragen tussen de € 64,– tot € 118,– per lege buis en € 2.000,– tot € 3.000,–- per oplaadpunt8.
Voor de volledigheid wijs ik erop dat er dit jaar nog een eis volgt voor een minimale hoeveelheid hernieuwbare energie bij ingrijpende renovatie. De noodzaak om deze eis in te voeren, vloeit voort uit de herziene Europese richtlijn voor hernieuwbare energie9, hierna REDII. De REDII bevat een verplichting voor lidstaten om een hoeveelheid hernieuwbare energie voor te schrijven bij nieuwbouw en ingrijpende renovatie. Voor een deel is deze verplichting al geïmplementeerd. Voor nieuwbouw geldt namelijk vanaf 1 januari 2021 een eis voor de minimum hoeveelheid hernieuwbare energie via het Besluit BENG. Voor ingrijpende renovatie is er op dit moment nog geen eis in de regelgeving opgenomen. Hiervoor volgt nog een wijzigingsvoorstel dat nog aan de Tweede Kamer zal worden voorgelegd. Op dat moment zal worden ingegaan op de financiële effecten van deze nieuwe eis.

Vraag 7

Hoe hebben de bouwkosten zich sinds 2017 ontwikkeld? Klopt het dat er ten tijde van een oplopend woningtekort sprake is van eveneens oplopende bouwkosten?

Het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) houdt dit overzicht bij10. Hieruit blijkt dat er inderdaad sprake is van oplopende bouwkosten, vanaf 2017 tot eind 2020 totaal ca. 7,5%. Een groot gedeelte van deze kostenstijging wordt door marktomstandigheden bepaald. In het CBS-overzicht is onder andere aangegeven dat de looncomponent ca. 8,5% is gestegen en de materiaal component ca. 5,3%.

Vraag 8

Wat zijn de oorzaken van de kostenstijgingen in de bouw sinds 2017?

De kostenstijgingen kunnen op hoofdlijnen worden verklaard door stijgende kosten voor bouwmaterialen, arbeid en nieuwe wettelijke eisen.
De werkelijke kostenstijging als gevolg van de «Wet VET» en de invoering van de BENG-eisen, is op dit moment nog niet bekend, anders dan de prognose kostenstijging die BDB en SIRI Consulting laten zien. Als we echter kijken naar trend van kostenstijgingen die CBS in de jaren voorafgaand aan 2017 laat zien, zien we na 2017 geen afwijkende trend.

Vraag 9

Hoe ziet u al deze kostenstijgingen in het licht van de fors stijgende woningprijzen de afgelopen jaren? Deelt u de mening dat deze kostenstijgingen zoveel mogelijk beperkt moeten worden?

In zijn algemeenheid deel ik de mening dat de kostenstijging zoveel mogelijk beperkt moeten worden. Een groot gedeelte van de kostenstijgingen wordt echter door de marktomstandigheden bepaald. Zo zien we o.a. de afgelopen jaren dat bouwmaterialen in prijs stijgen, lonen stijgen en dat aannemers nu met hogere marges rekenen, daar waar dit gedurende de bouwcrisis niet het geval was.
Kosten die uit wettelijke eisen voortvloeien volgen uit politieke en maatschappelijke doelstellingen, zowel op Europees als Nationaal niveau, waarbij binnen deze kaders de regelgeving zo kosten optimaal mogelijk wordt geïmplementeerd. Initiële kosten zijn daarbij in sommige gevallen onontkoombaar hoger, waar vervolgens lagere exploitatiekosten, in de vorm van lagere maandlasten, tegenover staan.

Vraag 10

Hoe bent u van plan te voorkomen dat de huizenprijzen nog meer stijgen door oplopende bouwkosten? Bent u bereid aanscherpingen van bestaande eisen te heroverwegen om te voorkomen dat de bouwkosten nog verder stijgen? Zo nee, waarom niet?

Zoals ik bij het antwoord op de vorige vraag heb aangegeven, worden oplopende bouwkosten voor een groot deel door marktomstandigheden bepaald. Ik heb daar geen invloed op. Voor zover bouwkosten uit wettelijke eisen voortvloeien, worden deze eisen binnen de gegeven politieke kaders zo kosten optimaal mogelijk vormgegeven. Het kosten optimale niveau wordt daarbij gedefinieerd als het prestatieniveau dat gedurende de geraamde economische levensduur de laagste kosten met zich meebrengt. Initiële kosten zijn daarbij in sommige gevallen onontkoombaar hoger, waar vervolgens lagere exploitatiekosten, in de vorm van lagere maandlasten, tegenover staan.
Verder werk ik samen met de ontwerp-, bouw- en technieksector aan kostenreductie en innovatie.11 Dit doe ik bijvoorbeeld door onderzoek en ontwikkeling op het gebied van industrialisering (o.a. prefab), standaardisering en digitalisering te stimuleren. Deze samenwerking met de sector vindt plaats via bijvoorbeeld de Bouwagenda, het missie gedreven innovatiebeleid en bijbehorende innovatie- en subsidieregelingen.

Vraag 11

Deelt u de mening dat gezien het grote woningtekort en de hoge huizenprijzen het beleid erop gericht moet zijn om de bouwkosten te verlagen en zo de woningbouw te vergroten? Welke maatregelen neemt u hiervoor?

Ik deel uw mening dat de Nederlandse woningmarkt een grote krapte kent en dat de vraag naar woningen sterk is toegenomen, terwijl de bouw van woningen is achtergebleven. Ik vind het belangrijk dat iedereen in Nederland prettig kan wonen. Prettig wonen betekent dat er genoeg woningen zijn voor elke portemonnee en elke levensfase. Woningen die qua grootte, prijs, locatie en omgeving aansluiten op de woonwensen. Het Rijk helpt en stimuleert provincies, gemeenten, woningcorporaties en ontwikkelaars met verschillende instrumenten om de woningbouw te versnellen. We zetten hiertoe beleidsprogramma’s in zoals «Woningbouwimpuls» en «Versnellen Woningbouw». Wat het verlagen van de bouwkosten betreft, verwijs ik naar mijn antwoord op vraag 10.