Vraag 1

Welke binnentemperaturen acht u aanvaardbaar voor een woning om nog bewoonbaar te zijn? Gedurende welke duur zijn overschrijdingen daarvan aanvaardbaar?

Het welbevinden van het thermische binnenklimaat wordt uitgedrukt in de zogenoemde Predicted Mean Vote (PMV), en deze is afhankelijk van een aantal factoren. Met name het metabolisme (=stofwisseling; wat voor werk voert men uit) en de kleding spelen hierbij een belangrijke rol. Uitgaande van lichte zomerkleding (licht ondergoed, t-shirt, lichte broek, kousen en schoenen) en licht huishoudelijk werk (lopen en zitten) ligt het comfortgebied gedurende de warme zomerperiode tussen binnentemperaturen van circa 24 °C en 27 °C. Hierbij wordt ervan uitgegaan dat de binnentemperatuur van de lucht en van de wanden (ook wel stralingstemperatuur genoemd) gelijk zijn.
Boven een temperatuur van 27 °C gaat men het onbehaaglijk vinden, daarom wordt bij nieuw te bouwen woningen vanaf 2021 een eis aan oververhitting gesteld. Dit komt er kort op neer dat bij nieuwbouw vanaf dat moment het risico op teveel overschrijdingen van 27 °C beperkt wordt.

Vraag 2

Kunnen oververhitte woningen aangemerkt worden als gebrek dat de verhuurder dient te herstellen en op grond waarvan huurverlaging mogelijk is? Zo ja, aan welke normen moet worden voldaan?

Een gebrek is volgens het Burgerlijk Wetboek «een staat of eigenschap van een zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft».
Waar het gaat om binnentemperaturen bestaan er voor bestaande woningen geen wettelijke normen. Dit betekent dat de Huurcommissie of de rechter per geval zal moeten bepalen of de binnentemperatuur van een woning niet in overeenstemming is met hetgeen een huurder van de woning mag verwachten.

Vraag 3

Kunnen verhuurders worden gedwongen tot het nemen van verkoelende maatregelen?

Ja. Daarvoor is nodig dat in de concrete situatie wordt vastgesteld dat er sprake is van een gebrek. Een huurder kan vervolgens zijn verhuurder, zo nodig via de rechter, aanspreken om de nodige voorzieningen te treffen. Via de Huurcommissie kan een huurverlaging worden afgedwongen, zolang het gebrek niet is verholpen.

Vraag 4

Acht u het wenselijk dat bewoners met een zorgbehoefte of ouderen gedurende langere periodes worden blootgesteld aan te hoge binnentemperaturen? Welke maatregelen neemt u om dit te voorkomen?

Ik heb geen signalen ontvangen dat bewoners met een zorgbehoefte of ouderen gedurende langere periodes vanwege de kwaliteit van hun woning worden blootgesteld aan te hoge binnentemperaturen. Dat neemt niet weg dat als dit wel het geval is, ik dit onwenselijk vind.
Het Nationaal Hitteplan is in 2007 door het RIVM opgesteld op verzoek van het Ministerie van VWS en is sindsdien elk jaar gebruikt. Het is enkele malen geactualiseerd, voor het laatst in 2015. Het doel van het Nationaal Hitteplan is organisaties die gericht zijn op zorgverlening aan ouderen en chronisch zieken er tijdig op te attenderen dat een periode van aanhoudend warm weer wordt verwacht. Dat zijn onder andere GGD'en, brancheorganisaties en het Nederlandse Rode Kruis. Zij waarschuwen vervolgens hun achterban en regionale contacten, die via het Hitteplan maatregelen aangereikt krijgen waarmee de gevolgen van de aanhoudende hitte kunnen worden beperkt. Op de website van het RIVM (Rijksinstituut voor Volksgezondheid en Milieu) is een aantal eenvoudige maatregelen te vinden die helpen om de gevolgen van hitte te beperken.

Vraag 5

Indien huurders zelf wensen over te gaan tot het installeren en bekostigen van aanpassingen in of aan de woning voor de noodzakelijke verkoeling, kunnen verhuurders dit weigeren? Acht u dat wenselijk?

Een huurder mag in alle gevallen veranderingen en toevoegingen in de woonruimte aanbrengen die bij het einde van de huur zonder noemenswaardige kosten ongedaan kunnen worden gemaakt en verwijderd. Om verkoeling te realiseren kan bijvoorbeeld gedacht worden aan zonwering in de woonruimte zelf.
Daarnaast is het mogelijk dat een huurder zich bij een gebrek wendt tot de rechter om gemachtigd te worden om op kosten van de verhuurder zelf aanpassingen aan de woning uit te voeren.

Vraag 6

Wat gaat u doen om deze problemen op te lossen, nu we vaker met lange periodes van droogte en hitte zullen kampen en dit risico’s vormt voor ouderen en mensen met gezondheidsproblemen?

Zie antwoord 1: vanaf 2021 gaan eisen gelden voor beperking oververhitting in nieuwe woningen. Daarnaast stimuleer ik klimaatadaptie in de gebouwde omgeving, waaronder het beperken van hittestress, via diverse programma’s en landelijk beleid. Zo is in de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) opgenomen dat Nederland in 2050 klimaatbestendig moet zijn ingericht. Omdat de mate van hittestress afhankelijk is van de specifieke lokale situatie, zal de keuze voor maatregelen lokaal genomen moeten worden. Via de integrale wijkaanpak en de citydeals worden de mogelijkheden verkend om klimaatadaptieve maatregelen te combineren met herstructurering van wijken en de energietransitie. Met de ontwikkeling van een voorbeeldenboek over hittestress, wil ik lokale overheden handvatten bieden om het tegengaan van hittestress beter te verankeren in plannen.
In het actieprogramma «Klimaatadaptief Bouwen met de natuur» (KAN) is met steun van het Rijk een kennisuitwisselingstraject gestart met de Nederlandse bouwsector, gemeenten en natuurorganisaties. Ontwikkelaars en bouwers kunnen zich – samen met gemeenten – aansluiten bij het KAN-platform, om kennis en ervaringen te ontwikkelen en te delen op het gebied van klimaatbestendig bouwen, waaronder het beperken van hittestress. Verder ondersteun ik de intentieverklaring «klimaatverandering en koeling gebouwen» van het Overleg Standaarden Klimaatadaptatie. Hierin staan afspraken om ervoor te zorgen dat standaarden voor nieuwbouw en renovatie rekening houden met een toenemende behoefte aan koele gebouwen als gevolg van klimaatverandering, zonder gebruik van airconditioning.
In het Nationaal Dakenplan richt het kabinet zich op het multifunctioneel gebruik van daken. Toepassing van groenblauwe daken vermindert hittestress in de omgeving en zorgt voor een koelere binnenruimte in de zomer.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Planbureau: investeren in duurzamere eigen woning veelal niet rendabel»?1

Vraag 2

In hoeverre deelt u de conclusies van dit rapport van het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) en hoe verhouden de uitkomsten zich tot de afspraken in het Klimaatakkoord waarin wordt gesteld dat het verduurzamen van woningen lastenneutraal plaats zou moeten vinden?

Vraag 3

In hoeverre onderschrijft u de constatering dat het 35.000 euro kost om een woning energieneutraal te maken?

Vraag 4

Wat onderneemt u om deze kosten verder te verlagen via bijvoorbeeld de Renovatieversneller, aanbod- en vraagbundeling en digitalisering of innovatie, zodat verduurzamen ook voor huishoudens met een lage energierekening gaat lonen?

Vraag 5

Deelt u het inzicht van Urgenda dat het voor miljoenen huiseigenaren al wel rendabel is om het huis te verduurzamen en wat onderneemt u om dit bij deze huiseigenaren sneller te laten plaatsvinden?

Vraag 6

Wat betekenen de uitkomsten van het PBL-onderzoek voor het doel in het Klimaatakkoord om in 2030 1,5 miljoen bestaande woningen te verduurzamen?

Vraag 7

Bent u bereid in gesprek te gaan met het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn) over het toegankelijk maken van de verduurzamingslening voor een groter publiek, bijvoorbeeld door het bedrag te verhogen van 25.000 naar 35.000 euro?

Vraag 8

Wat is de huidige stand van zaken rondom de invoering van gebouwgebonden financiering en op welke wijze neemt u de kanttekeningen van het PBL mee in de opzet hiervan?

Vraag 9

Hoe reflecteert u op de stelling in het onderzoek dat het voor grootverbruikers alleen rendabel is om te verduurzamen met gebruik van de in 2023 af te bouwen salderingsregeling voor zonnepanelen?

Vraag 10

Hoe verklaart u dat met gelijkblijvende energieprijzen wordt gerekend, terwijl het kabinetsbeleid gericht is op een structurele verhoging van de gasprijs?

Vraag 11

Op welke manier gaat u huishoudens die overwegen zonnepanelen aan te schaffen goed informeren over het voornemen om het salderen pas in 2031 definitief te stoppen, waarmee een terugverdientijd van circa zeven jaar gewaarborgd blijft?

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het bericht «Heb je een netwerk, dan krijg je het nieuwbouwhuis»?1

Ja.

Vraag 2

Is het waar dat geen enkele beperking voor projectontwikkelaars geldt bij het toewijzen van nieuwbouwwoningen? Zo nee, welke beperkingen gelden wel?

Er gelden enkele beperkingen voor projectontwikkelaars in het toewijzen van nieuwbouwwoningen, dit zijn met name generieke regels die niet exclusief op projectontwikkelaars van toepassing zijn. Op grond van de Algemene wet gelijke behandeling is het o.a. verboden om onderscheid2 te maken bij het aanbieden van of verlenen van toegang tot goederen of diensten en bij het sluiten, uitvoeren of beëindigen van overeenkomsten ter zake, indien dit geschiedt in de uitoefening van een beroep of bedrijf. Dat geldt dus ook voor projectontwikkelaars. Daarnaast is het mogelijk dat gemeenten middels privaatrechtelijke afspraken, al dan niet gekoppeld aan publiekrechtelijke verantwoordelijkheden van de gemeente zoals bestemmingsplannen, afspraken maken over de toewijzing van woningen. Deze afspraken zijn dan tussen de betreffende projectontwikkelaars en de gemeente en de beperkingen die daaruit volgen zijn afhankelijk van de inhoud van die afspraken.

Vraag 3

Acht u het mogelijk dat projectontwikkelaars bij de toewijzing discrimineren op grond van seksuele gerichtheid, huidskleur, handicap, politieke opvatting etc.? Deelt u de mening dat dit absoluut onaanvaardbaar is?

Ik acht dat mogelijk en ik deel de mening van de vraagsteller dat discriminatie onaanvaardbaar is. Discriminatie op bovengenoemde gronden is niet toegestaan op grond van de Algemene wet gelijke behandeling. In voorkomende gevallen is dit ook strafbaar op grond van de artikelen 137g en 429quater van het Wetboek van Strafrecht.

Vraag 4

Bent u bereid eindelijk over te gaan tot maatregelen om discriminatie bij de toewijzing van woningen te voorkomen? Zo nee, waarom niet?

Op dit moment is het onduidelijk in welke mate discriminatie voorkomt bij het toewijzen van nieuwbouwwoningen. Ik vind het van belang om te verkennen in welke mate discriminatie voorkomt bij het toewijzen van nieuwbouwwoningen. Ik ga hierover het gesprek aan met de betrokken branche- en consumentenorganisaties. Daarnaast zal ik informeren bij de relevante antidiscriminatiemeldpunten. Op basis hiervan zal ik me beraden op eventuele vervolgstappen en aansluiten op de aanpak van discriminatie op de (huur)woningmarkt zoals geschetst bij brief d.d. 15 juni 20203.

Vraag 5

Welke maatregelen gaat u treffen om te voorkomen dat projectontwikkelaars populaire nieuwbouwwoningen toewijzen aan vrienden, familie of kennissen?

Dit is in principe toegestaan, mits dit niet raakt aan wet op gelijk behandeling en er met de gemeente geen afspraken gemaakt zijn over toewijzing. Daarom zie ik geen aanleiding om maatregelen te treffen.

Vraag 6

Kunt u reflecteren op voorstellen voor een «makelaarsvergunning», waarbij discriminatie of het bevoordelen van vrienden, familie en kennissen aanleiding zou kunnen vormen om een dergelijke vergunning in te trekken? Bent u bereid over te gaan tot invoering hiervan?

In uw vraag gaat u zowel in op discriminatie als vormen van bevoordeling. Discriminatie is ook zonder een eventuele makelaarsvergunning verboden. Zoals in mijn antwoord op vraag 5 aangegeven ligt dit voor eventuele andere bevoordeling anders.
Er bestaan naast de eventuele makelaarsvergunning andere wijzen waarop makelaars gebonden worden aan kwaliteitseisen. Er bestaat een certificering voor makelaars die ingaat op algemene kwaliteitseisen. Daarnaast zijn veel makelaars lid van een branchevereniging. Zij stellen eisen aan de kwaliteit van makelaars en leggen hiervoor sancties op als dit binnen hun vereniging naar boven komt. Zo ook op het gebeid van discriminatie. In het kader van Goed Verhuurderschap wordt onder meer de mogelijkheid bezien om een keurmerk voor verhuurmakelaars in te voeren. Hier wordt op dit moment aan gewerkt en ik zal bezien of dit aanleiding geeft voor maatregelen in de koopmarkt.
Wat er omvat wordt door een «makelaarsvergunning» is echt ook niet eenduidig. Naar verwachting wordt er bedoelt dat makelaar zijn een beschermd beroep zou moeten worden. In het verleden is het beroep makelaar een beschermd beroep geweest. Op dit moment ben ik niet voornemens om in te zetten op het reguleren van het beroep. Dit omdat het naar verwachting aanvullende certificering vraagt die prijsverhogend kan werken en marktverstoring kan veroorzaken. Bovendien zijn de activiteiten die een makelaar verricht lastig te isoleren, omdat veel mensen een rol kunnen spelen in het bemiddelen in een transactie van onroerend goed. Het is verder van belang om op te merken dat er niet bij iedere koop of verkoop van een woning een makelaar is betrokken. Dit geldt ook voor nieuwbouwprojecten.

Vraag 7

Vindt u het wenselijk dat mensen bevoordeeld worden omdat ze meer eigen geld inleggen? Kunt u uw antwoord toelichten?

Bij de keuze van de verkoper om in zee te gaan met een specifieke koper spelen bij bestaande woningen en nieuwbouwwoningen dezelfde elementen een rol. Het meest in het oog springende element is daarbij de hoogte van het bedrag dat een potentiële koper voor de woning biedt. De mate van zekerheid dat de koper het geboden bedrag daadwerkelijk kan overmaken is eveneens relevant voor de overwegingen van de verkopende partij. De aanschaf van woningen wordt veelal gefinancierd met een hypotheeklening, waardoor deze zekerheid sterk afhankelijk is van het risicoprofiel van de potentiële koper voor een verstrekker van hypothecair krediet. Het inbrengen van meer eigen geld heeft een gunstige invloed op het risicoprofiel; dit maakt het dan ook aannemelijker dat een hypotheekaanvraag resulteert in de gewenste lening. Daarmee is het voor de verkopende partij dus aannemelijker dat hij het geboden bedrag daadwerkelijk ontvangt.
Ik heb daarom begrip voor het feit dat partijen die woningen te koop aanbieden een voorkeur hebben voor potentiële kopers die over iets meer eigen middelen beschikken. Tegelijkertijd zie ik hierin een gezamenlijke verantwoordelijkheid voor mij, gemeenten, ontwikkelaars en investeerders om voor voldoende aanbod van betaalbare koopwoningen te zorgen, zodat ook huishoudens met iets minder spaargeld op een financieel verantwoorde wijze hun woonwensen kunnen realiseren.

Vraag 8

Deelt u de mening dat gemeenten wel voorwaarden zouden moeten kunnen verbinden aan het toewijzen van nieuwbouwwoningen om specifieke inkomensgroepen of vitale beroepen te huisvesten?

Met de bestemmingscategorie sociale koop beschikken gemeenten reeds over de mogelijkheid om actief te sturen op de bouw van betaalbare koopwoningen die binnen de budgettaire mogelijkheden vallen van bijvoorbeeld koopstarters. Momenteel kijk ik in het kader van de evaluatie van de Huisvestingswet of het wenselijk is dat gemeenten deze sociale koopwoningen ook daadwerkelijk aan specifieke huishoudcategorieën kunnen toewijzen. Ik zal de uitkomsten van deze evaluatie voor het einde van het jaar met uw Kamer delen.

Vraag 9

Wat vindt u ervan dat ontwikkelaars onbewoonbare woningen opleveren, om zo gemeentelijke regels te omzeilen? Hebben gemeenten de mogelijkheid om eveneens eisen te stellen aan de faciliteiten en bewoonbaarheid bij het hanteren van een maximum koopsom?

Er zijn verscheidene manieren waarop er eisen gesteld worden aan de oplevering van een woning. Er zijn verschillende regels die eisen stellen aan de functionaliteit en kwaliteit van een woning, waaronder het bouwbesluit. Daarnaast regelt de koop- en aannemingsovereenkomst de aansprakelijkheid voor eventuele gebreken. Hierin staan ook eisen over bijvoorbeeld de keuken en badkamer. Een aanvullende wijze waarom bij nieuwbouwwoningen gekeken wordt naar de kwaliteit is middels een garantie die verscheidene partijen specifiek voor nieuwbouwwoningen aanbieden.

Vraag 10

Wilt u ervoor zorgen dat gemeenten effectieve eisen kunnen stellen aan de betaalbaarheid van nieuwe woningen? Hoe wordt voorkomen dat degene met de grootste portemonnee voorrang krijgt en de middeninkomens stelselmatig achter het net vissen?

In de Kamerbrief over onderzoek prijseffect op woningen door aankopen door particuliere beleggers4 gaf ik reeds aan dat ik het belangrijk vind dat goedkope nieuwbouwwoningen worden gebouwd en dat deze langjarig betaalbaar en beschikbaar blijven voor starters en middeninkomens. In deze Kamerbrief kondigde ik aan de maximale verkoopgrens voor de bestemmingscategorie sociale koop te koppelen aan de NHG-kostengrens; deze wijziging zal optreden bij de inwerkingtreding van de Omgevingswet. Hiermee maak ik de bestemmingscategorie aantrekkelijk voor gemeenten om te gebruiken. Vooruitlopend hierop ga ik gemeenten via de Crisis- en herstelwet in staat stellen te experimenteren met deze verhoogde maximale verkoopgrens.
Zoals aangegeven in mijn reactie op vraag 8, bezie ik in het kader van de evaluatie van de Huisvestingswet tevens de mogelijkheid om het toewijzen van sociale koopwoningen aan specifieke groepen, zoals huishoudens met een middeninkomen. Daarin zal ik tevens bezien of voor deze categorie aanvullende maatregelen nodig zijn.

Vraag 1

Kent u het rapport Woonlastenneutraal woningen verduurzamen van het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL)?1

Vraag 2

Deelt u de mening dat woonlastenneutraliteit voor huiseigenaren een essentieel uitgangspunt van het Klimaatakkoord is? Zo nee, waarom niet?

Vraag 3

Deelt u de mening dat het voor het draagvlak van klimaatbeleid en dus van maatregelen uit het Klimaatakkoord essentieel is dat de kosten van verduurzaming behapbaar en betaalbaar zijn? Zo nee, waarom niet?

Vraag 4

Wat is uw mening over de conclusies die het PBL in dit rapport trekt? Deelt u de conclusie dat woonlastenneutraliteit voor veel huishoudens niet haalbaar is en dat het heel lang duurt om de kosten voor verduurzaming terug te verdienen?

Vraag 5

Hoe rijmt u de conclusies uit de voorgaande vraag met het belang van draagvlak en de belofte dat de kosten voor verduurzaming behapbaar en betaalbaar zouden zijn?

Vraag 6

Herinnert u zich de doorrekening van het PBL van de effecten van het Klimaatakkoord van 28 mei 2019, waaruit bleek dat de totale investering voor de gebouwde omgeving uitkwam op 6,8 tot 13,5 miljard euro? Klopt het dat dit bij een doelstelling van 1,5 miljoen woningen en andere gebouwen uitkomt op een gemiddelde investering van € 4.528 tot € 9.017,3 per woning/gebouw? Zo nee, waarom niet?

Vraag 7

Hoe verklaart u het (forse) verschil tussen de kosten in de doorrekening in mei 2019 en de berekende investering van circa 40.000 euro in het rapport van 24 augustus 2020?

Vraag 8

Bent u van mening dat de opzet van het warmtefonds, zowel qua rentepercentage als het maximale leenbedrag, voldoende zorgt voor woonlastenneutraliteit op basis van de nieuwe bevindingen van het PBL? Zo ja, waarom? Zo nee, bent u bereid het warmtefonds hier op aan te passen?

Vraag 9

Welke gevolgen verbindt u aan de conclusie van het PBL dat gebouwgebonden financiering een duurder alternatief is dan andere financieringsmogelijkheden en de woonlastenneutraliteit hierdoor verslechtert?

Vraag 10

Hoe beoordeelt u de analyse van het PBL dat de effecten van de wijkenaanpak op de betaalbaarheid onzeker zijn? Welke maatregelen neemt u om te voorkomen dat de negatieve effecten optreden?

Vraag 11

Herkent u de analyse van het PBL dat een kostenreductie van 30% nodig is? Welke maatregelen neemt u om deze kostenreductie te realiseren en wanneer verwacht u dat de kosten met minimaal 30% zijn afgenomen?

Vraag 12

Wat doet u om de conclusie dat woonlastenneutraliteit voor vrijwel geen enkele eigenaar-bewoner haalbaar is te ondervangen? Deelt u de mening dat cruciaal is dat het klimaatakkoord behapbaar en betaalbaar blijft en dat waar nodig naar goedkopere oplossingen gekeken moet worden?

Vraag 13

Welke andere gevolgen hebben de conclusies uit bovengenoemd PBL rapport voor het reeds ingezette klimaatbeleid?

Vraag 14

Met welke investeringskosten per woning wordt in de leidraad die gemeenten gebruiken voor de wijkenaanpak rekening gehouden? In hoeverre wordt deze leidraad aangepast als gevolg van het nieuwe PBL-onderzoek?

Vraag 15

Hoe zijn de sterke besparingsverschillen tussen verschillende typen huishoudens meegenomen in de leidraad die gemeenten gebruiken voor de wijkenaanpak?

Vraag 16

Op welke manier toetst u of gemeenten in de wijkenaanpak daadwerkelijk woonlastenneutrale plannen maken?

Vraag 17

Is het waar dat het PBL in dit onderzoek niet gekeken heeft naar appartementen en warmtenetten? Bent u bereid op korte termijn aanvullend onderzoek te laten doen naar de woonlastenneutraliteit bij appartementen en bij de aansluiting van huizen op warmtenetten?

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Huizenbezitter honderden euro’s extra kwijt aan taxatie»?1

Ja.

Vraag 2

Klopt het dat vanaf volgend jaar geen computergestuurde taxatie meer is toegestaan op basis van een richtlijn van de Europese Bankenautoriteit (EBA)? Wat is de juridische status van deze EBA-richtlijn?

Met het oog op het invoeren van consistente, efficiënte en effectieve toezichtpraktijken binnen het Europees Systeem voor Financieel Toezicht (ESFS) en het verzekeren van de gemeenschappelijke, uniforme en consistente toepassing van het Unierecht, kunnen Europese toezichthoudende autoriteiten (ESA’s) richtsnoeren of aanbevelingen vaststellen die zich richten tot nationale autoriteiten of financiële instellingen.2 Zij moeten zich tot het uiterste inspannen om aan de richtsnoeren of aanbevelingen te voldoen. Voor de richtsnoeren geldt het «pas toe of leg uit» principe, waarbij nationale autoriteiten de ruimte hebben om gemotiveerd af te wijken van de richtsnoeren.
Met de richtsnoeren inzake de initiëring en monitoring van leningen3 wordt door de Europese Bankenautoriteit (EBA) nadere duiding gegeven aan hoe bancaire kredietverstrekkers om moeten gaan met het waarderen van onroerende goederen ten behoeve van het bepalen van het kapitaalbeslag zoals voorgeschreven in de Europese verordening kapitaalvereisten4. Deze richtsnoeren zijn op verzoek van de Europese Raad tot stand gekomen om de hernieuwde opbouw van niet-presterende leningen bij Europese banken te voorkomen. Volgens EBA kan vanuit prudentieel oogpunt het gebruik van alleen een modelmatige waardering op het moment van het verstrekken van een krediet tekortkomingen creëren in het risicomanagement, omdat een betrouwbare waardebepaling van het onderpand niet is gegarandeerd. De richtsnoeren bieden geen ruimte voor enkel het gebruik van een modelmatige waardering bij het verstrekken van een hypothecair krediet. Naar aanleiding van de reacties op de consultatie is wel een zogenaamde hybride taxatie toegevoegd als mogelijkheid voor een woningtaxatie. Dit betreft een hybride taxatievorm waarbij een modelmatige waardering het uitgangspunt is, die vervolgens door een taxateur wordt gecontroleerd. Indien de modelmatige waardering voldoende betrouwbaar is en aan bepaalde criteria voldoet5, kan deze controle worden uitgevoerd van afstand. Een bezoek aan de woning is hierbij dus niet altijd noodzakelijk. De taxateur is verantwoordelijk voor de waardebepaling van de woning. Banken zijn verantwoordelijk voor het beleid ten aanzien van de waardering van onderpanden. De richtsnoeren zullen 30 juni 2021 van kracht worden.

Vraag 3

Welke ruimte hebben De Nederlandsche Bank (DNB) en de Nederlandse wetgever na donderdag 27 augustus 2020 om computergestuurde taxaties toe te blijven staan?

Voor de richtsnoeren geldt het «pas toe of leg uit» principe. DNB heeft mij desgevraagd laten weten dat ze de richtsnoeren zal toepassen in het toezicht. Het prudentiële toezicht op systeemrelevante banken is belegd bij de Europese Centrale Bank (ECB). DNB houdt toezicht op de minder significante of kleine banken in Nederland. Ook de ECB zal de richtsnoeren toepassen in het toezicht. Dat betekent dat bancaire kredietverstrekkers vanaf 30 juni 2021 alleen gebruik mogen maken van een modelmatige waardebepaling indien deze door een taxateur is gecontroleerd.
EBA heeft de bevoegdheid om richtsnoeren op te stellen die nadere duiding geven aan de bepalingen in de Europese verordening kapitaalvereisten die zien op de waardering van onroerende goederen. Ten opzichte van de conceptrichtsnoeren, waarin geen enkele vorm van modelmatig waarderen werd erkend, is het een stap vooruit dat EBA naar aanleiding van reacties op het consultatiedocument heeft besloten om ruimte te geven voor een hybride taxatie. Doordat modellen zich straks nog verder kunnen ontwikkelen, vind ik echter dat het op den duur weer mogelijk moet zijn om op een prudente wijze gebruik te maken van enkel een modelmatige waardering bij hypotheekverstrekking. Ik zal mij hier in Europa voor inzetten en dit meenemen in de bredere inzet in de onderhandelingen over de herziening van de Europese verordening kapitaalvereisten. Voor nu is de werkgroep modelmatige taxaties6 in gesprek met de sector om te kijken of de werkgroep ondersteuning kan bieden bij het inrichten van dit nieuwe hybride taxatieproces, bijvoorbeeld met een kwaliteitsrichtlijn voor modelmatig waarderen7.

Vraag 4

Herinnert u zich het onderzoek2 van DNB waarin geconcludeerd werd dat juist bij fysieke taxaties zorgen zijn over de betrouwbaarheid? Deelt u de mening dat het vreemd is om betrouwbare, computergestuurde taxaties te verbieden en fysieke taxaties – waarbij zorgen zijn over de betrouwbaarheid – in plaats hiervan verplicht te stellen?

Het onderzoek «De kwaliteit en onafhankelijkheid van woningtaxaties» van DNB duidt op een systematische overwaardering van taxaties. Het feit dat relatief veel taxaties exact gelijk zijn aan de koopsom kan een signaal zijn dat de taxatiewaarde niet onafhankelijk tot stand komt, omdat de taxateur kennelijk van tevoren op de hoogte is van de koopsom. Een modelmatige waardering komt onafhankelijk tot stand, de waarde is niet te beïnvloeden door de betrokken partijen bij de aankoop van het huis. Voor recent gebouwde en redelijke uniforme woningen kan een modelmatige taxatie dus betrouwbaarder zijn dan een fysieke taxatie. Dat betekent echter niet dat een modelmatige waardering per definitie betrouwbaarder is dan een fysieke taxatie. Een model kan bijvoorbeeld de onderhoudsstaat van de woning, mogelijke funderingsproblematiek of de energetische kwaliteit van de woning niet beoordelen. Voor veel woningen, met name unieke en relatief oude woningen, kan met een fysieke taxatie de waarde betrouwbaarder worden vastgesteld dan met een modeltaxatie.

Vraag 5

Bent u van mening dat alle zorgen uit het DNB-onderzoek naar fysieke taxaties zijn weggenomen? Zo ja, waar blijkt dit uit? Zo nee, bent u bereid deze op zeer korte termijn onder de aandacht te brengen van DNB in verband met de invoering van de EBA-richtlijn?

De signalen van diverse partijen over zorgen over de kwaliteit en onafhankelijkheid van taxaties zijn aanleiding geweest om te verkennen of het anders inrichten van het taxatieproces ervoor kan zorgen dat er minder perverse prikkels in het systeem zitten. Hiertoe is door de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties een werkgroep ingesteld waarin samen met het Ministerie van Financiën, de Autoriteit Financiële Markten (AFM), DNB en Nationale Hypotheek Garantie (NHG) momenteel opties worden onderzocht om de inrichting van het taxatieproces te veranderen. Over de uitkomsten van dit traject zal ik u, samen met de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, later dit jaar nader informeren.
De sector heeft de afgelopen periode al een aantal stappen gezet en door middel van zelfregulering de kwaliteit en onafhankelijkheid van taxaties verbeterd. In 2015 is een centraal register opgericht voor vastgoedtaxateurs: het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT). Vaak wordt door kredietverstrekkers geëist dat taxateurs ingeschreven zijn bij het NRVT. Het NRVT werkt in samenwerking met onder andere brancheorganisaties en hypotheekverstrekkers aan een vernieuwd model taxatierapport dat voor alle taxateurs vanaf 2021 zal gelden. Aanpassingen in het modelrapport hebben onder andere betrekking op de energetische en bouwkundige staat van de woning. Taxateurs worden extra opgeleid om deze aspecten mee te nemen in de taxatie van de woning en aanbevelingen te doen over hoe de woning kan worden verbeterd en wat de kosten hiervan zijn. Daarnaast zijn met het NRVT afspraken gemaakt over het op korte termijn realiseren van strenger en intensiever toezicht en een reeks van kwaliteitsbevorderende maatregelen. Het betreft met name een beter risicoselectieproces gericht op het opsporen van ondermaats presterende taxateurs, intensivering van het risicogeoriënteerd toezicht en het verder ontwikkelen van het normenkader en sanctieladder. Ook zal het NRVT meer (field) audits afnemen waarin het werk van taxateurs wordt gecontroleerd. Zoals het er nu voor staat zullen de meeste van deze maatregelen voor het einde van het jaar gerealiseerd zijn. Samen met de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties zal ik de voortgang nauwgezet monitoren en zal u ook hierover later dit jaar nader informeren.

Vraag 6

Hoeveel mensen gebruiken jaarlijks een computergestuurde taxatie om een hypotheek over te sluiten, voor een verbouwing of voor een andere structurele wijziging aan hun woning? Kunt u deze cijfers per categorie uitsplitsen?

Er is geen informatie beschikbaar over welk deel van het totaal aantal taxaties een modelmatige waardering betreft en met welk doel de taxatie is uitgevoerd, maar ik kan wel een indicatie geven van het minimale totaal aantal taxaties (fysiek en modelmatig) in 2019. In 2019 zijn door het Kadaster ongeveer 375.000 hypotheken voor particulieren geregistreerd.9 Het registreren van een hypotheek kan voor het afsluiten van een hypothecaire lening voor de aankoop van een woning, het oversluiten van een bestaande hypothecaire lening naar een andere kredietverstrekker, of het ophogen van een bestaande hypothecaire lening als de hypotheekakte onvoldoende ruimte biedt voor deze ophoging bijvoorbeeld voor een verbouwing. Voor het afsluiten, oversluiten of ophogen van een hypotheek is een taxatie van de woning wettelijk verplicht. In 2019 kwam circa een derde van de hypotheekomzet van oversluiters en ophogers.10 Naar schatting zijn in 2019 dus ongeveer 125.000 duizend hypotheken overgesloten of opgehoogd.

Vraag 7

Wat kost een computergestuurde taxatie gemiddeld en wat kost een fysieke taxatie die hiervoor in de plaats komt?

Een fysieke taxatie kost vaak rond de 400–500 euro, en een modelmatige waardebepaling kost rond de 30 euro.11 Het is nog niet bekend hoeveel een hybride taxatie zal gaan kosten. Dat zal waarschijnlijk meer zijn dan de kosten voor een modelmatige waardering omdat tussenkomst van een taxateur noodzakelijk is, maar minder dan de kosten voor een volledig fysieke taxatie omdat de taxateur de woning niet altijd hoeft te bezichtigen.

Vraag 8

Hoe kansrijk acht u het alternatieve plan van een hybride taxatie, waarbij bijvoorbeeld een bankmedewerker het finale oordeel velt?

De richtsnoeren schrijven voor dat een modelwaarde door een onafhankelijke interne of externe taxateur wordt gecontroleerd. Het is nu aan banken, modelleveranciers en taxateurs om een hybride taxatieproces in te richten om de consument waar mogelijk de optie te bieden om gebruik te maken van een hybride taxatie. Banken kunnen afhankelijk van het risico van de lening en de betrouwbaarheid van de modelwaarde variëren in de vorm van een hybride taxatie. De werkgroep modelmatige taxaties is in gesprek met de sector om te kijken of de werkgroep mogelijk ondersteuning kan bieden bij het inrichten van dit nieuwe hybride taxatieproces.

Vraag 9

Deelt u de zorg dat ook een hybride taxatie (fors) duurder is dan een computergestuurde taxatie, terwijl er bij computergestuurde taxaties weinig reden tot zorg is over de betrouwbaarheid? Zo nee, waarom niet?

Het is nog te vroeg om daar uitspraken over te doen. Het is namelijk nog niet bekend hoeveel een hybride taxatie zal gaan kosten. Dat zal waarschijnlijk meer zijn dan de kosten voor een modelmatige waardering omdat tussenkomst van een taxateur noodzakelijk is, maar minder dan de kosten voor een volledig fysieke taxatie omdat de taxateur de woning niet altijd hoeft te bezichtigen. Banken kunnen afhankelijk van het risico van de lening en de betrouwbaarheid van de modelwaarde variëren in de vorm en daarmee ook de kosten van een hybride taxatie.

Vraag 10

Bent u bereid om er met spoed bij DNB op aan te dringen een uitzondering te maken op de EBA-richtlijn, zodat computergestuurde taxaties mogelijk blijven?

Het is aan DNB als zelfstandige en onafhankelijke autoriteit om te bepalen hoe zij de richtsnoeren zal toepassen in het toezicht. Dat geldt ook voor de ECB, waar het toezicht op de systeemrelevante banken is belegd. Ik ga mij er in Europa voor inzetten dat het op den duur weer mogelijk wordt om op een prudente wijze gebruik te maken van enkel een modelmatige waardering bij hypotheekverstrekking.

Vraag 1

Kent u het bericht «Huurders weigeren de huurverhoging per 1 juli»? Wat is hierop uw reactie?1

Ik ken de oproep van de Bond Precaire Woonvormen aan huurders om de aangekondigde huurverhoging door verhuurders voor 1 juli jl. te weigeren. Daarbij richt de Bond zich primair op 800.000 huishoudens die volgens het NIBUD al voor de coronacrisis financieel in de knel kwamen voor wat betreft hun levensonderhoud. Ik vind het een goede zaak dat er organisaties zijn als de Bond Precaire Woonvormen, die bewoners wijzen op hun rechten en hen ook praktisch ondersteunen. Ik heb op 15 september 20204 toegelicht dat ik gerichte maatregelen ga nemen om de betaalbaarheid van het huren voor huurders met een laag inkomen te verbeteren.

Vraag 2

Bent u op de hoogte van het feit dat corporatie De Key huurders geautomatiseerde brieven stuurt waarin wordt gedreigd met het inschakelen van een deurwaarder als er niet wordt ingegaan op de voorgestelde huurverhoging? Wat is hierop uw reactie?

Ik heb hierover contact gehad met de betreffende corporatie. Volgens woningstichting De Key ontvangen huurders die bij de corporatie of bij de Huurcommissie schriftelijk bezwaar hebben gemaakt tegen de huurverhoging 2020 geen betalingsherinnering voor de niet betaalde huurverhoging zolang de bezwaarprocedure loopt.
Alleen wanneer de corporatie (nog) niet wist dat de huurder bezwaar zou maken, kon het wel gebeuren dat de huurder een betalingsherinnering heeft ontvangen. Bijvoorbeeld doordat de huurder de voorgestelde huurverhoging per 1 juli niet heeft betaald zonder een bezwaarschrift te hebben ingediend. Deze huurders vallen onder de zogenaamde «rappelprocedure». De huurder moet dan zelf het initiatief nemen tot toetsing van de redelijkheid van het huurverhogingsvoorstel bij de Huurcommissie (voor 1 november 2020) als hij de voorgestelde huurverhoging wil betwisten. De corporatie heeft deze huurders uiterlijk 1 oktober 2020 per aangetekende post een herinnering gestuurd dat een voorstel tot huurverhoging is gedaan en informeerde hen over rechten en plichten. In deze procedure bij de Huurcommissie is de huurder de verzoekende partij en dient de leges te betalen.
Enkele huurders die de huurverhoging niet betaald hebben en hierover een betalingsherinnering hebben ontvangen, hebben naar zeggen van De Key contact gezocht met de corporatie en gezegd dat zij de huurverhoging niet wensen te betalen. De corporatie heeft gesteld dat zij bij deze huurders de huurverhoging als betwist heeft opgevoerd. Dit betekent dat De Key het huurverhogingsbedrag niet in rekening brengt zolang het bezwaar loopt (automatisch). Hierdoor ontstaat ook bij deze huurders geen huurachterstand.

Vraag 3

Welke andere corporaties maken gebruik van deze automatisch vervaardigde brieven naar huurders die nog geen besluit hebben genomen om de voorgestelde huurverhoging te accepteren? Is dit een wijdverspreid fenomeen onder woningcorporaties? Wordt deze methode ook toegepast door particuliere verhuurders? Zo ja, kunt u inzicht geven in de schaal waarop dit door particuliere verhuurders wordt toegepast?

Mij is bekend dat veel woningcorporaties bij een gesignaleerde betalingsachterstand snel contact opnemen met de betreffende huurders om de reden van de betalingsachterstand te achterhalen en te kijken hoe voorkomen kan worden dat er een serieuze betalingsachterstand ontstaat. Ik heb signalen dat woningcorporaties incassobrieven sturen naar huurders die niet de (gehele) voorgestelde huurverhoging betalen, maar ik heb geen inzicht in de schaal waarop dit gebeurt bij woningcorporaties of bij particuliere verhuurders.

Vraag 4

Hoeveel huurders hebben gebruik gemaakt van hun recht om bezwaar te maken tegen de voorgestelde huurverhoging?

Ik beschik niet over een overzicht in hoeverre de ruim 2,2 miljoen huishoudens in de sociale huursector bezwaar hebben aangetekend tegen de huurverhoging per 1 juli jl.

Vraag 5

Hoeveel bezwaren tegen de voorgestelde huurverhoging zijn gegrond verklaard? En wat was hierdoor het effect op de voorgestelde huurverhoging?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 6

Is bij huurders die gebruik maken van hun wettelijke recht om niet in te gaan op de voorgestelde huurverhoging volgens u sprake van een betalingsachterstand? Zo ja, waarom? Zo nee, hoe kan het dat verhuurders automatisch vervaardigde herinneringsbrieven sturen aan huurders, waarin gesproken wordt over betalingsachterstand?

Een huurverhogingsvoorstel is een eenzijdig voorstel van de verhuurder om de overeengekomen huurprijs te verhogen. De huurder is niet verplicht in te stemmen met de voorgestelde huurverhoging. Hij kan zijn bezwaar kenbaar maken via een bezwaarschrift (hij mag de voorgestelde huurverhoging dan wel betalen, maar het hoeft niet), of door het niet betalen van de voorgestelde huurverhoging. In dat laatste geval moet de verhuurder de huurder binnen drie maanden na de voorgestelde ingangsdatum van de huurverhoging aangetekend een zogenoemde «rappelbrief» sturen. Zie voor een toelichting hierop mijn antwoord op vraag 2.

Vraag 7

Bent u op de hoogte dat sommige verhuurders dreigen met het doorgeven van contactgegevens van huurders aan gemeenten op grond van huurbetalingsachterstand?2

Steeds meer verhuurders en gemeenten werken samen om huurachterstanden op te lossen en huisuitzetting te voorkomen. Onderdeel is daarvan is vaak dat zowel particuliere als sociale verhuurders een signaal naar de gemeente sturen over betaalachterstanden op het moment dat een betalingsregeling en het zoeken van persoonlijk contact niet tot een oplossing heeft geleid. Gemeenten bieden huurders vervolgens schuldhulpverlening aan.
De juridische borging van deze uitwisseling van persoonsgegevens is opgenomen in de Wet gemeentelijke schuldhulpverlening, die daartoe recent is gewijzigd (Stb. 2020, nr. 239, 240 en 241 en Kamerstukken 35 316) en begin 2021 van kracht wordt. De huurder wordt vooraf geïnformeerd door de verhuurder, zodat de huurder de gelegenheid heeft bezwaar te maken tegen het doorgeven van contactgegevens.
In dit kader volg ik met interesse het initiatief van de Nederlandse Vereniging voor Volkskrediet (NVVK) om met landelijke partijen zoals de VNG en Aedes, een Landelijk Convenant Vroegsignalering tot stand te brengen; doel daarvan is onder andere een meer uniforme aanpak te bevorderen door verschillende organisaties en zo eerder personen met problematische schulden te kunnen helpen. Ondertekening van dit convenant is voorzien dit najaar.

Vraag 8

Wat gaat u doen om huurders beter te beschermen tegen het agressieve incassobeleid van corporatie De Key? Kunt u dit toelichten?

Ik verwacht van verhuurders dat zij maatschappelijk verantwoord incasseren. Voor het voorkomen van huisuitzettingen helpt het wanneer woningcorporaties en andere verhuurders bij huurachterstanden in een vroeg stadium contact zoeken met huurders en een betalingsregeling aanbieden. Van huurders mag worden verwacht dat zij bij dreigende financiële problemen hulp zoeken en aangeboden hulp accepteren.
De Key geeft aan dat een van haar doelstellingen is huurachterstanden en huisuitzettingen te voorkomen. Dit gebeurt in nauwe samenwerking met de gemeente Amsterdam, de andere corporaties en de huurdersorganisaties met het project Vroegeropaf.

Vraag 9

Bent u bereid om indien nodig ook met andere corporaties dan de Key en particuliere verhuurders die huurders herinneringen, aanmaningen, brieven met dreigementen om een deurwaarder in te schakelen sturen, in gesprek te gaan om dit in de toekomst tegen te gaan? Zo nee, waarom niet?

Over de betaalbaarheid van huren en het voorkomen van huurachterstanden en huisuitzettingen ben en blijf ik in gesprek met huurders en verhuurders. Ook met Aedes heb ik hier contact over. Allen zijn doordrongen van de noodzaak dat verhuurder en huurder bij betalingsachterstanden in vroeg stadium contact hebben, zowel schriftelijk als persoonlijk contact. De mogelijkheid een deurwaarder in te schakelen is een stok achter de deur om de huur te betalen of om ondersteuning bij het oplossen van problemen te accepteren.

Vraag 10

Bent u bereid om het incassobeleid van corporaties ook met Aedes te bespreken?

Zie antwoord vraag 9.

Vraag 11

Wat gaat u doen om huurders beter te informeren over wat hun rechten zijn rondom bezwaar maken tegen de voorgestelde huurverhoging?

Het informeren van huurders over hun rechten rondom het maken van bezwaar tegen de voorgestelde huurverhoging is primair een taak van de verhuurder.
Op de websites www.rijksoverheid.nl6 en www.huurcommissie.nl7 staat toegelicht dat huurders bezwaar kunnen maken tegen een huurverhogingsvoorstel, hoe zij dat kunnen doen en in welke gevallen zij dat (met succes) kunnen doen. Ook de Woonbond geeft op zijn website8 informatie over hoe en in welke gevallen een huurder (met succes) bezwaar kan maken tegen een voorgestelde huurverhoging.

Vraag 12

Wilt u iedere vraag apart beantwoorden en niet clusteren?

Ik ga ervan uit dat ik met het bovenstaande op adequate wijze uw vragen heb beantwoord.

Vraag 1

Bent u bekend met het onderzoek van het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL), waaruit blijkt dat het verduurzamen van woningen «voor vrijwel niemand rendabel is»?1 Wat is uw reactie hierop?

Vraag 2

Kunt u zich herinneren hoe vaak u hebt beloofd dat het verduurzamen van woningen goed zou zijn voor de portemonnee van huishoudens? Staat u nog steeds achter deze woorden? Zo ja, hoe valt dit te rijmen met de conclusie van het PBL «dat niet veel huishoudens hun woning zullen kunnen verduurzamen zonder hun totale woonlasten te verhogen»?

Vraag 3

Deelt u de mening dat een «investering» van maar liefst € 35.000 om een gemiddelde woning energieneutraal te maken bizar veel geld is? Deelt u de mening dat het nóg bizarder is dat die kosten zelfs over een periode van 30 jaar niet terug te verdienen zijn, omdat de maandelijks bespaarde energielasten te beperkt zijn? Deelt u dan ook de conclusie dat hier allesbehalve sprake is van een «investering»?

Vraag 4

Kunt u zich herinneren hoe vaak dit door leden van de PVV-sfractie is voorspeld? Waarom duurt het zo lang voordat bij het PBL en bij u eindelijk het kwartje valt?

Vraag 5

Bent u ervan op de hoogte dat het afschaffen van de Opslag Duurzame Energie (ODE) en de Stimulering Duurzame Energietransitie (SDE++) wel direct leidt tot een lagere energierekening zonder dat er tientallen duizenden euro’s per woning over de verduurzamingsbalk gesmeten worden? Wanneer gaat u daarvoor zorgen?

Vraag 6

Deelt u nu eindelijk de conclusie dat het effect van het energieneutraal en/of aardgasvrij maken van woningen op het klimaat totaal te verwaarlozen is, terwijl de gevolgen voor de portemonnee rampzalig zijn? Deelt u dan ook de mening dat het hier eigenlijk niet gaat om klimaatbeleid, maar om wanbeleid dat huishoudens de energiearmoede in stort?

Vraag 7

Bent u ertoe bereid om huishoudens niet langer voor de gek te houden dat de energietransitie voor iedereen «haalbaar en betaalbaar» zou zijn? Bent u ertoe bereid het schrappen van de gasaansluitplicht terug te draaien en direct te stoppen met het obsessieve klimaatneutraal en/of aardgasvrij maken van woningen?

Vraag 1

Kent u het bericht «Hotel biedt longstay aan: € 799 voor 6 vierkante meter»?1

Ja.

Vraag 2

Deelt u de mening dat € 799, voor een «woning» van 6 vierkante meter waarvan zo’n 2 m2 feitelijk woonoppervlak, een bizarre prijs is en dat de geboden ruimte op geen enkele manier als een woning gekwalificeerd zou kunnen worden?

CityHub hotel biedt kamers aan voor kortstondig verblijf onder een hotelbestemming. Hoewel ik de voorkeur geef aan reguliere bewoning voor mensen die opzoek zijn naar een woning, kunnen dergelijke aanlandplekken meerwaarde hebben voor een woningzoekende die tijdelijk onderdak nodig heeft in afwachting van een woning. Het is echter aan gemeenten om te bezien of dergelijke aanlandplekken een bijdrage kunnen leveren voor bijvoorbeeld studenten.

Vraag 3

Deelt u de opvatting dat het van belang is dat nationale en internationale studenten kunnen wonen op een plek die leefbaar en betaalbaar is, en constateert u dat deze eenheden aan geen van deze voorwaarden voldoen?

Ik vind het belangrijk dat voor studenten voldoende en passende huisvesting beschikbaar is. Daarom heb ik samen met betrokken partijen het Landelijk Actieplan Studentenhuisvesting ondertekend. Samen zetten we ons in op het in evenwicht brengen van vraag en aanbod naar studentenhuisvesting. De ambities die de studentensteden de afgelopen jaren hebben uitgesproken worden meer en meer ondersteund door concrete plannen waarmee het tekort lokaal zal teruglopen. Zo zijn er vorig jaar in verschillende studentensteden bijna 8.000 woningen gerealiseerd. Daarnaast zijn verschillende acties ingezet om studenten te informeren over hun rechten en mogelijkheden, zoals het laten checken van hun huurprijs bij de Huurcommissie. Zoals ik hierboven heb aangegeven, kan het concept meerwaarde hebben voor een woningzoekende die tijdelijk onderdak nodig heeft. Dit kan ook het geval zijn voor (internationale) studenten.

Vraag 4

Kunt u aangeven welke regelgeving geldt voor dergelijk «woning»-aanbod? Deelt u de mening dat, mede gezien het adverteren op een kamerverhuursite en het bewust adverteren van het concept «flexible living», de aanbieder niet zomaar een beroep kan doen op het feit dat het hier om toeristische verhuur zou gaan?2

In deze casus betreft het geen verhuur van een woning maar van een hotelkamer voor kortstondig gebruik. Het huurrecht is derhalve niet van toepassing. Het staat aanbieders van hotelkamers vrij om te bepalen via welke kanalen zij hun aanbod onder de aandacht willen brengen. Ik deel uw mening dat een kamerverhuursite voornamelijk kamers met een woonbestemming zou moeten aanbieden.

Vraag 5

Op welke wijze is in regelgeving nu exact het onderscheid gemaakt tussen toeristische verhuur, en verhuur van woonruimte? Welke voorwaarden worden er in deze gevallen gesteld aan overeenkomsten? Hoe is hierin in het bijzonder de bescherming van huurders van de ruimte geregeld?

Bij de verhuur van hotelkamer wordt geen gebruik gemaakt van een reguliere huurovereenkomst. Er is immers geen sprake van wonen. Bij verhuur van woonruimte wordt een (tijdelijke) huurovereenkomst door huurder en verhuurder getekend en kan huur(prijs)bescherming van toepassing zijn.

Vraag 6

Geeft dit voorbeeld en het feit dat, mede als gevolg van de coronacrisis, meer horeca-partijen extended stay en/of longstay aanbieden, aanleiding om huurbescherming ook hiervoor mogelijk te maken, regelgeving in brede zin te herzien of in ieder geval om nader afspraken te maken met deze partijen?

Ambtelijk is met de gemeente Amsterdam gesproken over de wenselijkheid van dergelijke constructies. De gemeente Amsterdam heeft aangegeven dat zij hotelkamers als aanlandplekken voor studenten beschouwen maar dat dit in geen enkel opzicht de norm mag worden. Volgens de gemeente Amsterdam zijn hotels in beginsel niet om in te wonen. Ambtelijk wordt er samen met de gemeente Amsterdam bezien wat passende maatregelen zijn om langdurig verblijf in hotels niet de norm te laten worden.

Vraag 7

Op welke termijn verwacht u met het convenant naar buiten te komen over transparantie voor huurders over de aanvangshuurprijs? Zal dit direct ook worden gevolgd door wetgeving?

Ik ben met de sector in overleg om meer transparantie te creëren voor huurders over hoe de aanvangshuurprijs tot stand komt. Zo kunnen verhuurders zich beter verantwoorden over de hoogte van de huurprijs. Dit zal leiden tot een convenant met de sector. Ik verwacht dit najaar het convenant met uw Kamer te kunnen delen. De afspraken van het convenant kunnen vervolgens verankerd worden in wetgeving, zodat zij bindend worden voor de gehele sector.

Vraag 1

Kent u het bericht «Sammy-Jo (21) wordt huis uitgezet na overlijden vader»?1

Ja.

Vraag 2

Deelt u de mening dat bij een ingrijpende gebeurtenis zoals het overlijden van een familielid verwacht mag worden dat corporaties de menselijke maat hanteren? Vindt u het in dat licht passend dat een corporatie zich erop beroept dat een termijn is overschreden en dat een inwonende dochter niet formeel stond ingeschreven?

In de huidige crisisperiode is het temeer van belang dat alle partijen hun verantwoordelijkheid nemen om eraan bij te dragen dat niemand op straat belandt. Vanuit de verhuurders is er grote bereidwilligheid getoond om huisuitzettingen als gevolg van de coronacrisis te voorkomen. Hierbij geldt als gezamenlijke lijn in het statement dat huisuitzettingen als gevolg van de financiële situatie van de huurder voorlopig worden uitgesteld gedurende de crisisperiode, tenzij er evidente redenen zijn, zoals criminele activiteiten of extreme overlast.
De situatie waarin Sammy-Jo terecht is gekomen is zeer verdrietig. In het geval van Sammy-Jo gaat het om een situatie waarin het huurcontract bij een overlijden van haar vader automatisch eindigt op het moment dat verhuurder of huurder niets doen. Volwassen kinderen worden door de wet niet als medehuurder, maar als medebewoner aangemerkt. Medebewoners hebben het huurcontract niet medeondertekend. Het gevolg is dat een medebewoner het huurcontract alleen kan voortzetten als de rechter dat op vordering van de medebewoner heeft bepaald, of als de verhuurder daarmee instemt. Verhuurders mogen op grond van het Burgerlijk Wetboek niet zomaar instemmen met een verzoek tot voortzetting van het huurcontract. Huurcontracten zijn niet overerfbaar. De gedachte daarachter is dat een verhuurder anders geen nieuwe huurders kan kiezen. Bovendien komen de woningen in dat geval niet vrij voor andere woningzoekenden.
Verhuurders (en daarmee ook woningcorporaties) mogen alleen instemmen met een verzoek tot voortzetting van het huurcontract als is voldaan aan de wettelijke eis dat er gedurende (minstens twee jaar) sprake was van een duurzame gemeenschappelijke huishouding. Van een duurzame gemeenschappelijke huishouding wordt in de regel niet uitgegaan. Daarvan kan wel worden gesproken als ouder en kind gedurende twee jaar een wederkerige zorgrelatie hebben en delen in de kosten van de huishouding. Woningcorporaties moeten bij de beoordeling van een verzoek tot voorzetting van het huurcontract door een volwassen kind daarnaast rekening houden met de regels die gemeenten opstellen voor de verdeling van woonruimten. Deze regels worden onder andere neergelegd in een huisvestingsverordening.
Van De Alliantie heb ik begrepen dat zij samen met Sammy-Jo naar een passende oplossing heeft gezocht en dat er inmiddels vervangende woonruimte is gevonden bij woningcorporatie Dudok Wonen. Hier kan Sammy-Jo op korte termijn terecht. Tot die tijd mag zij in haar ouderlijk huis blijven wonen.

Vraag 3

Vindt u dat corporatie De Alliantie in strijd handelt met de afspraak dat er tijdens de coronacrisis geen huisuitzettingen plaatsvinden, tenzij er sprake is van criminaliteit of ernstige overlast? Zo ja, gaat u de corporatie hier indringend op aanspreken? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Wat vindt u ervan dat de corporatie de huur opzegt op het moment dat de tijdelijke wet verlenging tijdelijke huurcontracten afloopt? Acht u het waarschijnlijk dat de corporatie deze datum bewust gekozen heeft?

Zoals toegelicht onder vraag 2 en 3 gaat het in het geval van Sammy-Jo niet om een opzegging van de huur door een woningcorporatie, maar om een contract dat automatisch eindigt bij het overlijden van de huurder. Bij een contract dat automatisch eindigt kan niet worden gesproken van een bewuste keuze van de verhuurder. Ik acht het daarom onwaarschijnlijk dat er een samenhang is met het aflopen van de tijdelijke wet verlenging tijdelijke huurcontracten. Daar komt bij dat ik van De Alliantie heb begrepen dat zij samen met Sammy-Jo op zoek zijn gegaan naar een passende oplossing. Sammy-Jo mocht tot die tijd in haar ouderlijk huis blijven wonen. Inmiddels is bekend dat Sammy-Jo op korte termijn terecht kan bij een woonproject van woningcorporatie Dudok Wonen.

Vraag 5

Wat vindt u van de uitspraak van de corporatie dat er formeel geen huisuitzetting is, omdat het contract op naam van de inmiddels overleden vader stond? Deelt u de mening dat de feitelijke uitkomst hetzelfde is?

Het Kabinet heeft maatregelen genomen om ervoor te zorgen dat er tijdens de coronacrisis zo min mogelijk mensen in de financiële problemen komen. Daarnaast is met Aedes, IVBN, Vastgoed Belang en Kences afgesproken dat tijdens de coronacrisis huisuitzettingen voorlopig worden uitgesteld tenzij er evidente redenen zijn, zoals criminele activiteiten of extreme overlast. Het klopt dat het in het geval van Sammy-Jo niet om een huisuitzetting gaat, maar belangrijker vind ik dat door De Alliantie naar een passende oplossing is gezocht en dat er inmiddels een andere woonruimte is gevonden. Die belofte en de gevonden oplossing zijn in lijn met de afspraak «geen huisuitzettingen tijdens Corona» en geven blijk van een op maatwerk gerichte oplossing.

Vraag 6

Is het waar dat het doel van de afspraak «geen huisuitzettingen tijdens Corona» is dat huurders tijdens de COVID-19 crisis niet op straat komen te staan? Deelt u de mening dat de corporatie in strijd met het doel van deze afspraak handelt?

Zie antwoord vraag 5.

Vraag 7

In hoeverre klopt de bewering van de corporatie dat het filmpje met de verklaring van de inmiddels overleden vader geen meerwaarde meer heeft? Is hier geen sprake van een mondelinge overeenkomst, aangezien de corporatie eerder aangaf dat een filmpje genoeg zou zijn?

Woningcorporaties dienen bij de beoordeling van een duurzame gemeenschappelijke huishouding op grond van de wet rekening te houden met alle omstandigheden van het geval, in onderling verband. Zoals hierboven toegelicht wordt een duurzame gemeenschappelijke huishouding in de regel niet verondersteld. De gedachte daarachter is als huurcontracten overerfbaar zouden zijn, verhuurders geen kans zouden krijgen nieuwe huurders te kiezen. Bovendien komen woningen bij een overerfbaarheid van huurcontracten niet vrij voor andere woningzoekenden. De Alliantie heeft aangegeven haar beoordeling zo zuiver en zorgvuldig mogelijk uit te voeren en daarbij alle relevante feiten en omstandigheden te betrekken. Het filmpje met de verklaring van de vader van Sammy-Jo is hier onderdeel van, maar is, in tegenstelling tot wat in de berichtgeving van RTL wordt gesuggereerd, niet doorslaggevend. Daarbij geeft De Alliantie aan dat de toezegging dat het filmpje genoeg zou zijn voor een voortzetting van het huurcontract, niet heeft plaatsgevonden.

Vraag 8

Bent u bereid op korte termijn de corporatie te wijzen op de afspraken die in maart met Aedes zijn gemaakt over het voorkomen van huisuitzettingen en aan te dringen op een oplossing?

Inmiddels heeft De Alliantie aangegeven dat er voor Sammy-Jo een passende oplossing is gevonden. Zij kan op korte termijn terecht in een woonproject van woningcorporatie Dudok Wonen. Tot die tijd mag zij in haar ouderlijk huis blijven wonen.

Vraag 1

Kent u het bericht «Absurditeit op Amsterdamse huizenmarkt: mini-hotelkamer te huur als woning»? Wat is hierop uw reactie?1

Ja

Vraag 2

Is er bekend hoeveel personen gebruik maken van dit aanbod zoals aangeboden op Kamernet?2

Het is mij niet bekend hoeveel personen gebruik maken van dit concept en wie hier gebruik van maken. Volgens Cityhub hotel wordt er zeer beperkt gebruik gemaakt van dit aanbod en geeft zij aan dat zij geen onderscheid maakt in de gebruikers van de aangeboden ruimten en de door u gevraagde uitsplitsing niet aan kan leveren.

Vraag 3

Ziet u dit aanbod als woonverblijf of als hotelverblijf? Kunt u dit uitleggen?

Of er sprake is van een woonverblijf hangt in eerste instantie af van de bestemming. In deze casus is er sprake van een hotelbestemming waarbij de gebruiker een bepaald bedrag betaalt per nacht of per termijn. Het gebeurt vaker dat mensen om uiteenlopende redenen een wat langere periode in een hotel verblijven. Voorts is er bij wonen sprake van een huurovereenkomst waardoor de huurder meer rechten heeft dan een gebruiker van een hotelkamer. In sommige situaties kan er huurrecht ontstaan zonder dat er sprake is van een huurovereenkomst. Het is uiteindelijk aan de rechter om te bepalen of er sprake is van reguliere huur.

Vraag 4

Voldoet dit aanbod volgens u aan het bouwbesluit? Kunt u dit toelichten?

Het Bouwbesluit 2014 is ook van toepassing op hotelkamers. Het is aan de gemeente Amsterdam om te controleren of in deze casus aan het Bouwbesluit 2014 is voldaan.

Vraag 5

Is er bekend of dit aanbod voornamelijk internationale studenten betreft of ook Nederlandse studenten? Kunt u dit achterhalen?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 6

Bent u bekend met het concept «flexible living? Wat is hierover uw oordeel?3

Ik heb kennis genomen van het door u genoemde concept. CityHub hotel biedt kamers aan voor kortstondig verblijf onder een hotelbestemming. Hoewel ik de voorkeur geef aan reguliere bewoning voor mensen die opzoek zijn naar een woning, kunnen dergelijke aanlandplekken uitkomst bieden voor een woningzoekende die kortstondig onderdak nodig heeft in afwachting van een woning. Het is echter aan gemeenten om te bezien of dergelijke aanlandplekken een bijdrage kunnen leveren voor bijvoorbeeld studenten.

Vraag 7

Hoeveel studenten maken op dit moment gebruik van deze zeer korte termijn verblijven? Kunt u dit uitsplitsen in Nederlandse en internationale studenten?

Hiervan worden geen cijfers bijgehouden.

Vraag 8

Vindt u een huurprijs van 799 euro per maand voor zes vierkante meter, waarvan twee vierkante meter woonoppervlakte een redelijke huurprijs? Zo ja, waarom? Zo nee, waarom niet?

In deze casus is er geen sprake van een huurprijs maar van een hotelkamerprijs. Het is aan de sector zelf om een overnachtingsprijs te bepalen en aan een gebruiker om deze prijs wel of niet te betalen.

Vraag 9

Kunt u verklaren op basis van welke criteria deze verhuurder tot dit bedrag is gekomen?

Zie antwoord vraag 8.

Vraag 10

Is het volgens het woningwaarderingsstelsel ook mogelijk om tot dit bedrag te komen? Kunt u dit toelichten?

Huurprijsbescherming is in beginsel niet van toepassing op de verhuur van hotelkamers. In het geval van huur van woonruimte is in beginsel huurprijsbescherming en huurbescherming van toepassing, behalve wanneer het gaat om huur «welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is» (artikel 7:232 lid 2 BW). In dat geval geldt de huurprijsbescherming en huurbescherming van woonruimte niet, en geldt slechts wat tussen partijen is overeengekomen. Bij de beoordeling of van dit «gebruik dat naar zijn aard van korte duur is» sprake is, zijn blijkens de jurisprudentie een aantal criteria van belang, waarvan de duur van de huurovereenkomst er (slechts) een is. Er geldt daarbij dus geen harde grens van 6 maanden. Het is aan de huurcommissie en uiteindelijk aan de rechter om te bepalen of sprake is van reguliere huur van woonruimte en of daarbij vervolgens de huurprijsregelgeving wordt overschreden.

Vraag 11

Kunnen huurders zich in dit geval ook wenden tot de Huurcommissie om een lagere huurprijs af te dwingen?

Zie antwoord vraag 10.

Vraag 12

Vindt u dit aanbod wenselijk? Zo ja, kunt u dit toelichten? Zo nee, op welke wijze bent u van plan om dit soort praktijken tegen te gaan?

Zie antwoord vraag 6.

Vraag 13

Wanneer wordt er meer navolging gegeven aan de motie Asscher / Heerma over bestuurlijke boetes voor verhuurders die doelbewust te hoge huren vragen?4

Over de stand van zaken met betrekking tot de uitvoering van de door u genoemde motie, wordt u bij brief separaat geïnformeerd.

Vraag 14

Op welke wijzen kunnen (buitenlandse) studenten extra worden beschermd tegen de uitwassen van zogenaamde studentenhotels en «short stay» contracten, waarbij er weinig tot geen sprake is van huur(prijs)bescherming? Kunt u uw antwoord toelichten?

Ambtelijk is met de gemeente Amsterdam gesproken over de wenselijkheid van dergelijke constructies. De gemeente Amsterdam heeft aangegeven dat zij hotelkamers als aanlandplekken voor studenten beschouwen maar dat dit in geen enkel opzicht de norm mag worden. Volgens de gemeente Amsterdam zijn hotels in beginsel niet om in te wonen. Ik sta achter dit uitgangspunt. Ambtelijk wordt er samen met de gemeente Amsterdam bezien wat passende maatregelen zijn om langdurig verblijf in hotels niet de norm te laten worden.
Ik vind het belangrijk dat voor studenten voldoende en passende huisvesting beschikbaar is. Daarom heb ik samen met betrokken partijen het Landelijk Actieplan Studentenhuisvesting ondertekend. Samen zetten we ons in op het in evenwicht brengen van vraag en aanbod naar studentenhuisvesting. De ambities die de studentensteden de afgelopen jaren hebben uitgesproken worden meer en meer ondersteund door concrete plannen waarmee het tekort lokaal zal teruglopen. Zo zijn er vorig jaar in verschillende studentensteden bijna 8.000 woningen gerealiseerd. Daarnaast zijn verschillende acties ingezet om studenten te informeren over hun rechten en mogelijkheden, zoals het laten checken van hun huurprijs bij de Huurcommissie.

Vraag 15

Bent u bereid om met gemeenten, studentenhuisvesters en studentenorganisaties in overleg te treden om te waarschuwen tegen nadelige kanten van constructies als studentenhotels?

Zie antwoord vraag 14.

Vraag 16

Wat gaat u aan deze situatie doen? Bent u niet bang dat straks een hele generatie studenten zonder huurrechten komt te zitten?

Zie antwoord vraag 14.

Vraag 17

Kunt u alle vragen apart beantwoorden en niet clusteren alstublieft?

De vragen zijn zo veel als mogelijk apart beantwoord.

Vraag 1

Wat is uw reactie op de artikelen van Argos over de toename van dakloosheid door de kostendelersnorm?1, 2, 3

Vraag 2

Wat gaat u doen nu gemeenten de opvang van daklozen amper meer aan kunnen?

Vraag 3

Wat is uw reactie op het gegeven dat steeds meer economisch zelfredzame mensen dakloos worden en dat dakloosheid volgens de gemeente Amsterdam tegenwoordig in de eerste plaats een huisvestingsprobleem is?

Vraag 4

Hoe gaat u de snel groeiende dakloosheid onder jongeren aanpakken?

Vraag 5

Wat onderneemt u om dakloosheid door de kostendelersnorm te voorkomen, aangezien hulpverleners zien hoe de kostendelersnorm eraan bijdraagt dat jongvolwassenen zoals Eva dakloos raken?4

Vraag 6

Onderschrijft u dat de «maatwerkoplossing» van SZW faalt, aangezien uit onderzoek van Argos (i.s.m. Vers Beton en OPEN Rotterdam) blijkt dat deze oplossing nauwelijks gebruikt wordt door gemeenten? Zo nee, waarom niet? Wat gaat u – gezien de urgentie van het probleem – op korte termijn doen om tot een oplossing te komen die wel effectief is?

Vraag 7

Als u erkent dat de kostendelersnorm dakloosheid veroorzaakt, waarom houdt u deze dan in stand, aangezien u in het artikel als Staatssecretaris van VWS het probleem zegt te herkennen: «Ik hoor nogal wat jongeren die zeggen: Ik werd te duur, dus ik werd op straat gegooid»?

Vraag 8

Bent u het eens met de gemeente Rotterdam die ervoor pleit om helemaal te stoppen met de kostendelersnorm voor mensen tot 27 jaar?

Vraag 9

Deelt u de mening van de Rotterdamse ambtenaren dat het toepassen van individuele uitzonderingen (c.q. maatwerk) willekeur oplevert?

Vraag 10

Gaat u voorzien in de mogelijkheid voor een collectieve uitzondering van de kostendelersnorm voor jongeren tot 27 jaar waarvan de Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG) aangeeft deze graag te krijgen?

Vraag 11

Bent u bereid tegemoet te komen aan alle bezwaren door de kostendelersnorm af te schaffen?

Vraag 1

Kent u het artikel «Ollongrens sigaar levert geen extra woningen op»?1

Ja.

Vraag 2

Hoe beoordeelt u de stelling van de auteur op Follow The Money (FTM) dat er geen nieuwe woningen worden opgeleverd?

Ten tijde van de aankondiging van de sluiting van de regeling was er voor 80 duizend woningen een aanvraag ingediend. Het aantal aanvragen is uiteindelijk opgelopen tot 119.000 woningen, waarvan 115.000 bij corporaties. Als ook rekening wordt gehouden met nog openstaande aanvragen van de in 2018 gesloten heffingsvermindering voor nieuwbouw gaat het in totaal om 150 duizend woningen bij corporaties (160.000 in totaal). Aanvragers hebben vijf jaar de tijd om deze woningen te realiseren. Niet elke investering zal echter daadwerkelijk gerealiseerd worden, omdat de realisatie van woningen altijd onzekerheden kent. Als alle aanvragen daadwerkelijk omgezet worden in een definitieve heffingsvermindering in de komende vijf jaar, dan liggen de aantallen gerealiseerde woningen ruim hoger dan het aantal woningen dat de laatste jaren is gerealiseerd in het segment tot de aftoppingsgrens.
Om te zorgen dat de vermindering verhuurderheffing voor nieuwbouw daadwerkelijk zo snel mogelijk leidt tot de bouw van nieuwe woningen, heb ik op 13 september jl. met AEDES en VNG afgesproken dat wij de bouw samen gaan bewaken en aanjagen. Hiertoe richten wij nog dit jaar een gezamenlijke taskforce op. Met deze gezamenlijke aanpak willen we bereiken dat in de komende twee jaar de bouw van de 150.000 reguliere sociale huurwoningen kan starten. Daarnaast willen partijen dat er de komende twee jaar 10.000 tijdelijke en flexibele woningen worden gebouwd en gaan daarvoor aan de slag met het oplossen van de knelpunten. De Taskforce gaat monitoren of de bouw van de woningen daadwerkelijk plaatsvindt.
De heffingsvermindering zorgt voor lagere lasten bij de sector als geheel. Deze lagere lasten komen terecht op de plekken waar de meeste heffingsverminderingen zijn aangevraagd en het woningtekort het grootst is. Ook heeft de heffingsvermindering effect op de prijsstelling van de woningen, er komen meer woningen in een goedkope huurcategorie beschikbaar. Dit blijkt onder meer uit de rapportage verhuurderheffing, die ik in mei van dit jaar aan de Eerste en Tweede Kamer heb gestuurd. Daar bleek ook uit dat er aanwijzingen zijn dat de heffingsvermindering nieuwbouw die aan te vragen was tot 1 juli 2018 leidt tot een hogere investeringsratio in volgende jaren.
De heffingsvermindering heeft dus positieve effecten, hier is echter niet een exact getal aan te koppelen. Bouwprojecten zijn vaak tot in een laat stadium door onzekerheid omgeven, waardoor het lastig te bepalen is of een bouwplan nieuw is, of zonder heffingsvermindering al dan niet ook uitgevoerd zou zijn. Wel is duidelijk dat een heffingsvermindering bijdraagt aan de financiële haalbaarheid van plannen, waardoor het risico op uitval kleiner wordt.

Vraag 3

Hoeveel nieuwe woningen worden er door de heffingsvermindering opgeleverd?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Hoe verhoudt de conclusie van FTM zich tot uw uitspraak afgelopen mei dat er 80.000 sociale huurwoningen bij komen door de heffingsvermindering?2

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 5

In hoeverre klopt de uitspraak van FTM dat de totale heffingsvermindering hoger kan uitvallen dan 1 miljard euro? Welke gevolgen zou dit hebben voor de rijksbegroting en welke beheersmaatregelen worden hierbij ingezet?

Er is voor een bedrag van € 2,66 miljard aan heffingsvermindering nieuwbouw aangevraagd, dit ligt boven de € 1 miljard. De regeling is inmiddels gesloten. De budgettaire verwerking van de reeds gerealiseerde aanvragen in de begroting is op Prinsjesdag gepresenteerd.

Vraag 6

Herkent u de uitspraken van diverse corporatiebestuurders dat zij geen nieuwe woningen gaan bouwen, maar inschrijven op plannen die toch al zouden doorgaan?

Deze uitspraken komen overeen met de bevindingen uit de eerder genoemde evaluatie van de heffingsverminderingen, die ik in mei naar de Tweede Kamer heb gestuurd. Ook daarin gaven corporaties aan dat de heffingsverminderingen die tot 2018 waren aan te vragen in directe zin er niet toe heeft geleid dat er besloten is tot het doen van investeringen voor projecten die de corporaties nog niet al langere tijd gepland had. Wel gaven corporaties aan dat de heffingsvermindering op andere manieren een positief effect heeft gehad op het investeringsgedrag van corporaties. Corporaties gebruiken de heffingsvermindering onder meer voor versnelling van volgende projecten of voor andere keuzes in kwaliteit of kwantiteit van de woningen. Daarnaast worden de woningen verhuurd voor een lager dan geplande huur. Ook constateer ik dat als alle aanvragen daadwerkelijk omgezet worden in een definitieve heffingsvermindering de aantallen gerealiseerde woningen in het segment tot de aftoppingsgrens de komende jaren ruim hoger ligt dan het aantal woningen dat de laatste jaren is gerealiseerd.

Vraag 7

Is het waar dat een periode van vijf jaar te kort is om nieuwbouwplannen te realiseren? Waarom is in de regeling gekozen voor een periode van 5 jaar?

Een nieuwbouwproject kan van eerste idee tot oplevering een doorlooptijd van zeven jaar of meer hebben. Dit is inclusief de periode waarin er nog sprake is van zachte plannen omdat locaties bijvoorbeeld slechts genoemd zijn in visiedocumenten voor de lange termijn. Het is wenselijk dat gemeenten nu al nadenken over de woningbouwlocaties van de toekomst. Daarna kan ook de grondverwervingsfase met name bij versnipperd eigendom lange tijd in beslag kan nemen. Wanneer het opstellen van het omgevings- of bestemmingsplan start, waarmee plannen hard worden gemaakt, kan de realisatietermijn veel korter zijn. Met een maximumtermijn van vijf jaar wordt gestimuleerd dat projecten daadwerkelijk voortvarend gerealiseerd worden.

Vraag 8

Op basis van welke criteria wordt de heffingskorting toegekend aan corporaties?

Een voorlopige heffingsvermindering wordt afgegeven op het moment dat uit de aanvragen blijkt dat aan alle voorwaarden wordt voldaan: er wordt een zelfstandige woning gebouwd met een huur onder de eerste aftoppingsgrens van de huurtoeslag, waarbij een minimaal bedrag wordt geïnvesteerd. Het moet gaan om woningen waarvan de bouw begonnen is op of na 1 januari 2020. Na de daadwerkelijke realisatie van de investering wordt getoetst of daadwerkelijk is voldaan aan deze voorwaarden. Als dat het geval is, wordt een definitieve heffingsvermindering afgegeven en kan de verhuurder deze aftrekken van de te betalen verhuurderheffing.

Vraag 9

Hoe wordt beoordeeld dat de heffingskorting tot extra woningen leidt?

Of een heffingsvermindering tot extra woningen leidt, wordt bij de uitvoering van de heffingsvermindering niet getoetst. Zoals in vraag 2 gemeld, is dit niet toetsbaar.

Vraag 10

In hoeverre wordt de heffingskorting als voorschot toegekend? Lopen corporaties het risico op naheffingen?

Er wordt geen voorschot toegekend. Pas na realisatie van de investering en afgifte van de definitieve heffingsvermindering kan een verhuurder zijn heffingsvermindering aftrekken van de verhuurderheffing.

Vraag 11

Wordt bij corporaties die een aanvraag ingediend hebben op basis van bestaande plannen de heffingskorting toegekend? Zo ja, hoe leidt dit tot extra woningen?

Een aanvraag wordt toegekend indien deze voldoet aan de in het antwoord op vraag 8 genoemde voorwaarden. Hiertoe behoort geen toets of een bouwplan reeds bestond. Dit is, zoals ik eerder heb aangegeven, niet te toetsen. Wel is een voorwaarde dat niet voor 1 januari 2020 met de bouw is gestart.

Vraag 12

Hoeveel aanvragen omvatten al bestaande nieuwbouwplannen? Welk aandeel is dit van alle aanvragen?

Dit is niet vast te stellen. Aanvragen worden niet getoetst op het feit of het bestaande of nieuwe nieuwbouwplannen zijn. Dit kan ook niet getoetst worden.

Vraag 13

Hoeveel aanvragen bestaan uit volledig nieuwe nieuwbouwplannen? Welk aandeel van de aanvragen is dit?

Zie antwoord vraag 12.

Vraag 14

Bent u nog steeds van mening dat de heffingskorting tot 80.000 nieuwe woningen leidt?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 1

Is het waar dat de regio Haaglanden op basis van het «Hoofdrapport opgaven en middelen woningcorporaties» al vanaf 2024 onvoldoende financiële middelen heeft om aan de investeringsopgave te voldoen? Zo nee, waarom niet?

Ja, het is waar dat regio Haaglanden vanaf 2024 onvoldoende financiële middelen heeft om uitvoering te geven aan de maatschappelijke opgaven die zijn berekend door onderzoeksbureau ABF.

Vraag 2

Deelt u de analyse dat de investeringsmogelijkheden van woningcorporaties in de regio verder zullen afnemen omdat zij bezit van Vestia moeten overnemen? Zo nee, waarom niet?

In Box 3.8 in het hoofdrapport opgaven en middelen woningcorporaties staat vermeld dat bij het plaatsvinden van de transacties verschillende corporaties in de regio een deel van hun investeringsruimte inzetten om het bezit van Vestia aan te kopen. Tegelijkertijd wordt met de transacties niet bereikt dat Vestia weer volop kan investeren. Dit leidt daarom in 2035 tot een extra tekort van circa € 0,6 miljard ten opzichte van de opgave in de regio.

Vraag 3

Klopt het dat Vestia de middelen die het verkrijgt met de verkoop van deze woningen niet mag herinvesteren van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw? Dat zou – gezien de woningnood – toch zeer ondoordacht zijn?

Vestia is een corporatie in sanering vanwege financiële problemen uit het verleden. Om verdere financiële problemen te voorkomen is Vestia gehouden aan het saneringsplan dat gericht is op duurzaam financieel herstel van de woningcorporatie. Het doel hiervan is dat Vestia na het verlopen van de saneringsperiode haar volkshuisvestelijke taak zal kunnen uitvoeren op dezelfde wijze als andere woningcorporaties. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) heeft aangegeven dat door de overfinanciering van Vestia en de hoge verplichtingen die Vestia draagt daaruit, er geen ruimte is om middelen te herinvesteren. Vestia heeft echter conform het saneringsplan wel middelen uit kasstromen om te investeren in de regio. Ik acht dat werken aan duurzaam herstel van de grote woningcorporatie Vestia en aan een stabiel borgstelsel niet ondoordacht.

Vraag 4

Deelt u de vrees dat huurders in Den Haag en omgeving hiervan de dupe zullen zijn, omdat de huren extra verhoogd moeten worden, minder onderhoud wordt gepleegd en woningen niet geïsoleerd kunnen worden? Zo nee, waarom niet?

Vestia is net als andere verhuurders gehouden aan de vereisten omtrent het verhuren van woningen, zoals de maximale huurstijgingen middels de huursombenadering. Dit geldt ook voor eisen op het gebied van onderhoud en isolatie. Onderhoud is een belangrijk aandachtspunt voor Vestia. In het herijkt verbeterplan, waarmee Vestia werkt aan duurzaam herstel, zijn er met de saneerder afspraken gemaakt over het projectmatig onderhoud circa 8 miljoen per jaar en het aftoppen van extra woningen. Daarmee deel ik de vrees niet dat de huurders specifiek in Den Haag hier de dupe van zouden worden. Ik erken de beperktere financiële positie van de woningcorporaties in de regio, terwijl de opgave juist groot is. Dit bleek eerder reeds in het opgave middelen rapport. Deze regio loopt als eerste in Nederland (in 2024) tegen een tekort aan middelen ten opzichte van de opgave aan. Ik ben daarom ook met de regio in gesprek over het voorzetten van de investeringen (zie daarvoor de Kamerbrief Bestedingsruimte en opgaven voor woningcorporaties Kamerstukken 2019–2020, 2020Z13549).

Vraag 5

Geeft Vestia uitvoering aan het Sociaal Huurakkoord, waaronder de afspraak dat de huur verlaagd zal worden voor huurders met lagere inkomens? Zo ja, op welke wijze? Zo nee, vindt u dat wenselijk?

Vestia voldoet aan de wettelijke vereisten die mede naar aanleiding van het Sociaal Huurakkoord zijn ingevoerd. Vestia werkt hierin met maatwerk. Bij het herijkt verbeterplan is er tevens financiële ruimte gekomen voor het verder aftoppen (beperken van de huren) van 1300 woningen in tien jaar. Vestia heeft er in overleg met haar huurdersorganisatie voor gekozen om enkele specifieke afspraken uit het sociaal huurakkoord niet uit te voeren. De reden hiervoor is dat de huurverlaging voor de één, een huurverhoging voor de ander zou moeten betekenen.

Vraag 6

Welke gevolgen heeft het uitvoeren van de afspraken over huurverlaging voor de investeringscapaciteit van Vestia? Bent u bereid Vestia hiervoor te compenseren om huurverlaging mogelijk te maken?

Generieke afspraken over huurverlaging zouden de investeringscapaciteit van Vestia beperken. Vestia werkt op dit moment aan duurzaam financieel herstel conform het saneringsplan, zodat de huurders een solide corporatie krijgen die meer kan bijdragen aan de volkshuisvestelijke opgave. Ik zie geen noodzaak en mogelijkheid om specifiek bij Vestia huurverlaging af te dwingen en de corporatie daarvoor te compenseren.

Vraag 7

Welke maatregelen gaat u nemen om te voorkomen dat huurders in de regio Haaglanden hiervan de dupe zijn? Bent u bereid Vestia financieel te ondersteunen of anderszins tegemoet te komen? Bent u bereid extra geld vrij te maken om te investeren in betaalbare volkshuisvesting in de regio?

Op verschillende vlakken wordt er gewerkt aan de belangen van de huurders in de regio waar Vestia actief is. De bestuurlijk regisseur die ik aangesteld heb werkt in de maatwerkgemeenten aan de overdracht van bezit naar andere woningcorporaties. Hierdoor hebben de huurders op korte termijn een woningcorporatie als verhuurder die ruimte heeft om te investeren. Vestia werkt aan uitvoering van het saneringsplan en daarmee aan duurzaam financieel herstel, zodat de huurders een woningcorporatie als verhuurder hebben die kan investeren als een reguliere corporatie. Daarnaast wordt er op verschillende manieren gewerkt aan meer investeringsruimte voor corporaties en aan meer middelen voor woningbouw, bijvoorbeeld via de aftrek verhuurderheffing voor betaalbare nieuwbouw, het nationaal programma Rotterdam Zuid en de woonimpuls, dit komt ook ten goede aan de regio waar Vestia actief is.

Vraag 1

Hoe lang zijn de voorschreven termijnen voor behandeling van verschillende zaken door de Huurcommissie?

De wettelijke termijnen verschillen per wijze van afdoening door de Huurcommissie. Voor het doen van commissie-uitspraken geldt een wettelijke termijn van vier maanden na het verstrijken van de legesbetalingstermijn van vier weken. Uitzondering zijn de zaken in het kader van de Wet overleg huurders verhuurder (Wohv), waarvoor een termijn van acht weken geldt. Indien de viermaandentermijn niet wordt gehaald mag na kennisgeving aan beide partijen deze termijn langer zijn. Voor het doen van voorzittersuitspraken geldt een wettelijke termijn van onverwijld, in elk geval binnen vier weken, na het verstrijken van de legestermijn of na het onderzoek. Voor het doen van een inhoudelijke voorzittersuitspraak is dit een termijn van vier maanden.

Vraag 2

Hoeveel zaken worden jaarlijks behandeld door de Huurcommissie? Hoeveel daarvan gaan over de huurverhoging?

In 2019 handelde de Huurcommissie 9.792 geschillen af, een stijging van circa 25% ten opzichte van 2018. Dit aantal bestond onder meer uit 3.083 huurverhogingsgeschillen, waarvan 1.152 geschillen over de jaarlijkse huurverhoging van 2018 die nog niet waren afgerond.
De instroom aan nieuwe huurverhogingsverzoeken bestond in 2019 uit 2.104 zaken, waarvan 794 zaken betrekking hadden op de inkomensafhankelijke huurverhoging. Op basis van de eigen instroomcijfers en gesprekken met woningcorporaties verwacht de Huurcommissie wel dat het aantal verzoeken over de jaarlijkse huurverhoging in 2020 toeneemt ten opzichte van 2019.

Vraag 3

In hoeveel gevallen worden huurders in het gelijk gesteld?

Bij de huurgeschillen, exclusief de inkomensafhankelijke huurverhogingszaken, stelde de Huurcommissie in 2019 in 43% van de gevallen de huurder in het gelijk. Voor (inkomensafhankelijke) huurverhogingszaken geldt dat de verhuurder vaak in het gelijk wordt gesteld: in 2019 was dit zo bij ruim 90% van deze geschillen.

Vraag 4

Wat zijn de daadwerkelijke doorlooptijden?

Voor de behandeling van geschillen door de Huurcommissie gelden verschillende termijnen, zoals ik heb toegelicht in mijn antwoord op vraag 1. De Huurcommissie streeft ernaar om geschillen binnen een termijn van 4 maanden af te handelen. Met betrekking tot huurverhogingsgeschillen geldt dat deze grotendeels binnen 4 maanden worden afgehandeld. In 2019 was dit namelijk het geval bij 94% van deze geschillen. Bij complexere geschillen die meer onderzoek vereisen wordt vaker deze termijn overschreden. Zo gold voor huurprijsgeschillen en servicekostengeschillen dat deze in 2019 in respectievelijk 45% en 47% van de gevallen werden afgedaan binnen een termijn van 4 maanden. Daarbij verwijs ik u naar mijn antwoord op vraag 8 en 9 waarin ik aangeef welke stappen de Huurcommissie neemt om de doorlooptijden te verbeteren.

Vraag 5

Bij hoeveel zaken wordt de voorgeschreven termijn overschreden?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 6

Deelt u de opvatting dat zeker in tijden van woningnood een goed functionerende Huurcommissie cruciaal is om huurders te beschermen?

Ja.

Vraag 7

Is het waar dat verhuurders ongeremd huren kunnen verhogen en onderhoud weigeren zolang een zaak in behandeling is bij de Huurcommissie? Acht u dat wenselijk?

Zolang de Huurcommissie nog geen uitspraak heeft gedaan op een ingediend verzoek, staat nog niet vast in hoeverre sprake is van, bijvoorbeeld, een gebrek aan de woning of een redelijke huurverhoging. De behandeling van het verzoek kan vooruitlopend op de uitspraak dan ook geen gevolg hebben.
In het geval van gebreken aan een woning, kan de huurder een verzoek om huurverlaging indienen. Vooruitlopend op de uitspraak van de Huurcommissie staat het de verhuurder vrij om zelf de gebreken te herstellen. Indien de Huurcommissie in haar uitspraak de huur verlaagt, geldt deze nieuwe, lagere huurprijs met terugwerkende kracht.
Indien de huurder het oneens is met een door de verhuurder voorgestelde huurverhoging, kan de huurder hiertegen bezwaar maken en de ongewijzigde huurprijs blijven betalen. Het is in dit geval aan de verhuurder om een verzoek bij de Huurcommissie in te dienen of naar de rechter te stappen. Nadat de Huurcommissie uitspraak doet, geldt de hierin vastgestelde huur met terugwerkende kracht. Dit betekent dat een huurder die de verhoogde huurprijs wel alvast betaalt in afwachting van de uitspraak, dit verschil na de uitspraak met terugwerkende kracht kan terugkrijgen.

Vraag 8

Wat zijn volgens u de oorzaken van de lange doorlooptijden bij de Huurcommissie?

Zoals ik u eerder heb bericht is de Huurcommissie in 2018 verrast door een onverwacht hoge instroom aan nieuwe verzoeken (zie onderstaande tabel), na jaren met een dalende trend.
Jaar
Totale instroom
2014
13.735
2015
9.969
2016
9.292
2017
7.588
2018
10.027
2019
9.991
De Huurcommissie heeft hard gewerkt aan het wegwerken van de opgelopen achterstanden. Door de inzet van extra medewerkers lag in 2019 het aantal afgehandelde geschillen 25% hoger dan in 2018. Daarmee lag de Huurcommissie op koers om in 2020 een groot deel van de werkvoorraad weg te werken.
Door de maatregelen tegen de verspreiding van het coronavirus is het voor de Huurcommissie echter onmogelijk om op de benodigde snelheid zaken af te handelen. Direct na de bekendmaking van de maatregelen heeft de Huurcommissie besloten om zittingen en huisonderzoeken stop te zetten. Hierdoor heeft de Huurcommissie veel geschillen niet kunnen afronden en loopt de werkvoorraad op. De Huurcommissie werkt er hard aan om de zittingen te kunnen hervatten, zowel fysiek als online. In de tussentijd heeft de Huurcommissie zich gericht op de voorbereiding van de werkvoorraad voor behandeling op zitting. Zo kan een inhaalslag gemaakt worden zodra de zittingen hervat worden. Tegelijkertijd werkt de Huurcommissie aan een actieplan om de achterstanden als gevolg van de coronacrisis weg te werken. Ik verwacht uw Kamer hier komende maand over te informeren.
Ik heb samen met de Huurcommissie al extra geïnvesteerd en meerdere maatregelen genomen om de capaciteit te vergroten en het werkproces efficiënter in te richten. Zo wordt onderzocht welke versnellingen in het werkproces mogelijk zijn en worden publieksvriendelijke verzoekformulieren en een internetkassa ingevoerd. Deze maatregelen zorgen ervoor dat verzoeken eerder in behandeling kunnen worden genomen en eerder worden afgehandeld. Zo informeerde ik u eerder dat de Huurcommissie met 3 externe partijen een overeenkomst is aangegaan om 600 extra onderzoeken ter plaatse uit te laten voeren. Hiermee wordt in 2020 nog begonnen.

Vraag 9

Gaat u maatregelen treffen om het functioneren van de Huurcommissie te verbeteren? Bent u bereid om een grotere financiële bijdrage te leveren, zodat de capaciteit wordt vergroot en wachttijden worden beperkt?

Zie antwoord vraag 8.

Vraag 1

Bent u bekend met voorbeelden van verhuurders van sociale huurwoningen die huurders verplichten huur te betalen voor een parkeerplaats?

Ja.

Vraag 2

Is het wettelijk toegestaan om verhuur van sociale huurwoningen alleen aan te bieden in combinatie met de verplichte huur van een parkeerplaats?

Ja, dat is in beginsel wettelijk toegestaan. Doorgaans maakt de huur van de parkeerplaats deel uit van het huurcontract voor de woning. Er wordt dan alleen een huurcontract voor de woning afgesloten, waarbij het gebruik van de parkeerplaats is inbegrepen.
In sommige gevallen sluiten verhuurder en huurder voor de parkeerplaats een afzonderlijk huurcontract af, dat dan onlosmakelijk wordt verbonden aan de verhuur van de woning. Dat wil zeggen dat het huurcontract voor de parkeerplaats niet kan worden beëindigd zonder dat ook het huurcontract voor de woning wordt beëindigd. Doorgaans gaat het dan om appartementen met een parkeerplaats in de parkeergarage in het gebouw of op een afgesloten parkeerterrein bij het gebouw. Soms gaat het om een parkeerplaats in een nabijgelegen parkeergarage.
In sommige gevallen kan het verplicht moeten (mee)huren van een parkeerplaats, met een afzonderlijk huurcontract, een onredelijk voordeel voor de verhuurder opleveren (onredelijk beding bij het aangaan van het huurcontract). In de jurisprudentie over de verplichte huur van een parkeerplaats wordt bij de vraag of dat een onredelijk voordeel voor de verhuurder oplevert, naar alle omstandigheden van het geval gekeken. In de jurisprudentie die mij bekend is acht de rechter het verplicht moeten huren van de parkeerplaats doorgaans redelijk. De rechter heeft hierbij onder meer overwogen dat wanneer een verhuurder een parkeerplaats niet meer gekoppeld mag verhuren het risico ontstaat dat de verhuurder woningen in het betreffende appartementencomplex aan toekomstige huurders juist niet meer met parkeerplaats kan verhuren. Een andere overweging die de rechter heeft gehanteerd is dat de huurder contractvrijheid heeft en (in het specifieke geval) ook voor een woning op een andere locatie, zonder verplichte huur van een parkeerplaats, had kunnen kiezen. Ook de mogelijkheid voor de huurder om de parkeerplaats onder te verhuren, speelt in het oordeel over de redelijkheid een rol. Als de locatie van de parkeerplaats niet verbonden is met de locatie van de woning en niet tot exclusief gebruik door bewoners van het wooncomplex dient, kan de verhuurder de parkeerplaats ook aan een derde verhuren zonder de verhuurbaarheid van de woning te schaden. In dat geval zal het oordeel van de rechter doorgaans zijn dat het verplicht moeten huren van de losse parkeerplaats een onredelijk voordeel voor de verhuurder oplevert.

Vraag 3

Snapt u dat huurders noodgedwongen akkoord kunnen gaan met dergelijke constructies omdat er een groot tekort is aan betaalbare huurwoningen en ze geen andere keus hebben? Zo nee, waarom niet?

Ik kan mij voorstellen dat woningzoekenden zonder auto in sommige gevallen, alles overwegende, (toch) kiezen voor een woning waarbij ook een parkeerplaats wordt verhuurd. Bijvoorbeeld omdat zij op korte termijn een andere woning nodig hebben. In de basis staat het woningzoekenden vrij om te kiezen voor woningen met of zonder parkeerplaats.

Vraag 4

Acht u dit wenselijk, temeer aangezien sommige huurders van sociale huurwoningen zich geen auto kunnen veroorloven en het kabinet mensen wil stimuleren om met het openbaar vervoer te reizen?

Zoals aangegeven in het antwoord op vraag 2 is het verplicht moeten (mee)huren van een parkeerplaats via een afzonderlijk maar verbonden huurcontract, niet altijd onredelijk. En soms biedt de verhuurder de huurder de mogelijkheid de parkeerplaats gedurende zijn huurcontract onder te verhuren aan een andere bewoner van het appartementencomplex, waardoor de huurder de kosten kan beperken.
Er komen door de verduurzaming steeds meer appartementencomplexen waarin of waarbij niet voor elke woning een parkeerplaats beschikbaar wordt gesteld. De keuze voor woningzoekenden die geen auto hebben en geen parkeerplaats willen of kunnen (mee)huren wordt daardoor in de komende tijd groter.
En huurders die vinden dat zij ten onrechte ook een parkeerplaats moeten huren, kunnen daarover een oordeel van de rechter vragen; de rechter zal het huurcontract voor de parkeerplaats vernietigen als hij vindt dat met die verplichte huur een onredelijk voordeel voor de verhuurder is overeengekomen.

Vraag 5

Gaat u maatregelen treffen om dergelijke constructies te verbieden? Zo nee, waarom niet?

De wet voorziet al in de mogelijkheid om bedingen waarmee een onredelijk voordeel voor de verhuurder worden overeengekomen door de rechter te laten vernietigen.
Zoals in het antwoord op vraag 2 aangegeven is het verplicht (mee)huren van een parkeerplaats in zijn algemeenheid niet onredelijk. Onder omstandigheden kan het verplicht moeten (mee)huren van een parkeerplaats een onredelijk voordeel voor de verhuurder opleveren. In dat geval kan de huurder de rechter vragen het huurcontract voor de parkeerplaats te vernietigen.
Ik ben bereid te onderzoeken of een verbod op het verplicht mee moeten huren van een parkeerplaats in sommige gevallen, bijvoorbeeld voor gevallen als dat de kandidaat-huurder geen auto heeft, opportuun is en wat de eventuele gevolgen van een dergelijk verbod voor onder meer verhuurders en bouwprojecten zouden kunnen zijn. Ik zal uw Kamer in het komende voorjaar over de uitkomst van het onderzoek informeren.

Vraag 1

Kunt u voor de landen Duitsland, Denemarken, Zweden, Oostenrijk en Zwitserland aangeven hoe groot de rol is die publieke verhuurders, sociale verhuurders, particuliere verhuurders en wooncoöperaties spelen in de volkshuisvesting?1

De beantwoording van deze vragen vergt een extern onderzoek. Er wordt gevraagd om inzicht te geven in de rol van wooncoöperaties binnen de context van de huurmarkt in deze landen, dit is geen informatie die beschikbaar is. Ik zal een dergelijk onderzoek laten doen, waarbij ik net als in mijn eerdere beantwoording aanteken dat een vergelijking aan beperkingen onderhevig is. Er is namelijk in deze landen geen sprake van een woningcorporatiesector zoals in ons land en er wordt vaak ook geen duidelijk onderscheid gemaakt tussen middenhuur en sociale huur. De resultaten van het externe onderzoek zal ik met een begeleidende brief aan uw Kamer zenden.

Vraag 2

Kunt u schetsen op welke wijze wooncoöperaties juridisch zijn vormgegeven in deze landen en op welke wijze zij zich onderscheiden van het Nederlandse model?

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 3

Welk beleid voeren deze landen om wooncoöperaties te stimuleren en faciliteren? Welke landen ondersteunen wooncoöperaties ook financieel en op welke wijze doen zij dat?

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 4

Welke inkomensgroepen of andere doelgroepen maken doorgaans gebruik van de wooncoöperaties in de genoemde landen? Kunt u dit inzichtelijk maken?

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 5

Hoe verhoudt de betaalbaarheid van wooncoöperaties zich tot de betaalbaarheid bij particuliere verhuurders?

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 6

Hoe zijn inspraak en zeggenschap van huurders geregeld in deze landen?

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 7

Hoe groot is de rol van het eigen vermogen in wooncoöperaties in deze landen? Wordt dit fiscaal of anderszins gefaciliteerd?

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 8

Op welke wijze is de breed toegankelijke publieke volkshuisvesting in Zweden in overeenstemming met het Europees recht? Waarom kent Zweden geen maximale inkomensgrenzen zoals in Nederland?

In Zweden voorzien private verhuurders en gemeentelijke woningcorporaties ieder voor ongeveer de helft in de huurwoningen. De corporaties hebben geen winstoogmerk en voorzien in het aanbod van publieke huisvesting. Publieke huisvesting in Zweden verschilt van sociale huisvesting in Nederland in die zin dat de woningen die worden aangeboden door de gemeentelijke woningcorporaties in principe toegankelijk zijn voor alle huishoudens.
Gemeentelijke woningcorporaties krijgen in Zweden sinds 2010 geen staatssteun meer. Zij functioneren als private ondernemingen en er is derhalve geen sprake meer van een sociale huursector gedefinieerd als een DAEB, waarmee deze woningcorporaties niet gebonden zijn aan Europees recht op dit punt. Ook is er daarom geen sprake van inkomensgrenzen. Wel bestaat er sinds 2016 via twee verordeningen de mogelijkheid om onder DAEB vallende overheidssteun te verkrijgen voor het via nieuwbouw faciliteren van sociale/publieke huisvesting voor ouderen, studenten en huishoudens in een sociaal kwetsbare situatie. Deze overheidssteun is beschikbaar voor alle type eigenaren van onroerend goed en grondeigenaren. Daarnaast heeft Zweden een systeem van individuele subsidies voor personen en huishoudens die gelet op hun inkomen hoge woonlasten hebben, ongeacht of ze een woning bewonen als huurder of koper.

Vraag 9

Welke lessen leert u van beleid in andere landen om wooncoöperaties te stimuleren?

Omdat de desbetreffende informatie niet aanwezig is en ik daar extern onderzoek naar laat doen, kan ik niet vooruitlopen op de lessen die te leren zijn van andere landen. Zoals aangeven in het antwoord op de vragen 1 tot en met 7 zal ik het rapport en een daarbij behorende brief aan uw Kamer zenden. In deze brief zal ik ingaan op de lessen die zijn te leren van andere landen.

Vraag 1

Kent u het onderzoek van De Nederlands Bank (DNB) «De kwaliteit en onafhankelijkheid van woningtaxaties»?1

Ja.

Vraag 2

Wat vindt u van de conclusie dat 95% van de taxaties op of boven de verkoopprijs plaatsvindt en er structureel te hoog getaxeerd wordt?

Het onderzoek «De kwaliteit en onafhankelijkheid van woningtaxaties» van DNB duidt op een systematische overwaardering van taxaties. Het feit dat relatief veel taxaties exact gelijk zijn aan de koopsom kan een signaal zijn dat de taxatiewaarde niet onafhankelijk tot stand komt, omdat de taxateur kennelijk van tevoren op de hoogte is van de koopsom. Het Financieel Stabiliteitscomité heeft op 5 maart 2019 de uitkomsten van het DNB-onderzoek besproken en concludeert dat de systematische overwaardering een prijsopdrijvend effect heeft, doordat prijsstijgingen niet worden geremd via de taxatiewaarde, en de werking van de LTV-limiet wordt ondermijnd. Vorig jaar heb ik u derhalve laten weten dat ik zorgen heb over de kwaliteit en onafhankelijkheid van fysieke woningtaxaties.2

Vraag 3

Wat zijn zulke in de praktijk voor consumenten verplichte taxaties waard als ze niet onafhankelijk en van onvoldoende kwaliteit zijn terwijl ze toch vele honderden euro’s kosten?

Ik vind het belangrijk dat een taxatie kwalitatief goed en betrouwbaar is. Een hypothecaire lening mag sinds 2018 bij afsluiting maximaal 100 procent van de waarde van de woning bedragen. Kopers moeten er van uit kunnen gaan dat ze door een goede taxatie niet meer lenen dan verantwoord is en ze een goede objectieve waardebepaling van de woning hebben gekregen. Een kwalitatief goede en betrouwbare taxatie is essentieel voor een gezonde woningmarkt.

Vraag 4

Wat vindt u ervan dat de branche zelf de taxaties toets via het NWII? Zou dat niet door onafhankelijke partijen gedaan moeten worden?

Het Nederlands Woning Waarde Instituut (NWWI) is een onafhankelijk instituut zonder winstoogmerk dat rapporten van woningtaxaties van aangesloten taxateurs valideert. Tevens ziet het NWWI er op toe dat elke taxatie uniform en volgens duidelijke richtlijnen is opgesteld. Geldverstrekkers, intermediairs en consumenten krijgen zo heldere, objectieve en betrouwbare woningtaxaties die inzicht geven in de wijze waarop de getaxeerde waarde tot stand is gekomen. Gezien het feit dat het NWWI een onafhankelijke instituut is ben ik van mening dat de onafhankelijke toetsing voldoende geborgd is.

Vraag 5

Waarom grijpt u niet in om óf te komen tot onafhankelijke taxaties óf te voorkomen dat mensen nodeloos op hoge kosten worden gejaagd door goedkopere taxaties óf het aantal nutteloze taxaties in de praktijk te verminderen?

De signalen van diverse partijen over zorgen over de kwaliteit en onafhankelijkheid van taxaties zijn voor mij aanleiding geweest om te verkennen of het anders inrichten van het taxatieproces ervoor kan zorgen dat er minder perverse prikkels in het systeem zitten. Hiertoe is een werkgroep ingesteld waarin ik samen met het Ministerie van Financiën, de Autoriteit Financiële Markten (AFM), DNB en Nationale Hypotheek Garantie (NHG) momenteel opties onderzoek om de inrichting van het taxatieproces te veranderen. Over de uitkomsten van dit traject zal ik u later dit jaar nader informeren.
De sector heeft de afgelopen periode al een aantal stappen gezet en door middel van zelfregulering de kwaliteit en onafhankelijkheid van taxaties verbeterd. In 2015 is een centraal register opgericht voor vastgoedtaxateurs: het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT). Vaak wordt door kredietverstrekkers geëist dat taxateurs ingeschreven zijn bij het NRVT. Het NRVT werkt in samenwerking met onder andere brancheorganisaties en hypotheekverstrekkers aan een vernieuwd model taxatierapport dat voor alle taxateurs vanaf 2021 zal gelden. Aanpassingen in het modelrapport hebben onder andere betrekking op de energetische en bouwkundige staat van de woning. Taxateurs worden extra opgeleid om deze aspecten mee te nemen in de taxatie van de woning en aanbevelingen te doen over hoe de woning kan worden verbeterd en wat de kosten hiervan zijn. Daarnaast zijn met het NRVT afspraken gemaakt over het op korte termijn realiseren van strenger en intensiever toezicht en een reeks van kwaliteitsbevorderende maatregelen. Het betreft met name een beter risicoselectieproces gericht op het opsporen van ondermaats presterende taxateurs, intensivering van het risicogeoriënteerd toezicht en het verder ontwikkelen van het normenkader en sanctieladder. Ook zal het NRVT meer (field) audits afnemen waarin het werk van taxateurs wordt gecontroleerd. Zoals het er nu voor staat zullen de meeste van deze maatregelen voor het einde van het jaar gerealiseerd zijn. Ik blijf hierbij vinger aan de pols houden en zal u ook hierover later dit jaar nader informeren.

Vraag 6

Herinnert u zich de antwoorden op Kamervragen van mijn zijde waarin u stelt dat «Ik heb eerder aan uw Kamer gemeld dat ik modelmatig waarderen bij verantwoord gebruik zie als een goed alternatief voor een fysieke taxatie. Een belangrijk voordeel van een modelmatig bepaalde waarde is, naast de significant lagere kosten en (veel) kortere doorlooptijd, dat deze onafhankelijk wordt bepaald. De uitkomst van een modelmatig bepaalde waarde is niet te beïnvloeden door de betrokken partijen bij de aankoop van het huis. Ik verwacht dat een deel van de woningvoorraad op een verantwoorde manier modelmatig kan worden gewaardeerd.»?2

Ja.

Vraag 7

Wat is de stand van zaken met betrekking tot de Europese richtlijn? Klopt het dat deze Richtlijn taxaties op basis van modelberekeningen verbiedt?

Vorig jaar is in het consultatiedocument «Draft Guidelines on loan origination and monitoring» door de Europese Bankenautoriteit (EBA) nadere duiding gegeven aan hoe bancaire kredietverstrekkers om moeten gaan met het waarderen van onroerende goederen ten behoeve van het bepalen van het kapitaalbeslag zoals voorgeschreven in de Europese verordening kapitaalvereisten.4 In het document beschrijft EBA dat vanuit prudentieel oogpunt het gebruik van alleen een modelmatige waardering op het moment van het verstrekken van een krediet tekortkomingen kan creëren in het risicomanagement, omdat een betrouwbare waardebepaling van het onderpand niet is gegarandeerd. Deze richtsnoeren zijn op verzoek van de Europese Raad tot stand gekomen om de hernieuwde opbouw van niet-presterende leningen bij Europese banken te voorkomen. De conceptrichtsnoeren lieten geen ruimte voor enkel het gebruik van modelmatige waarderingen bij het verstrekken van hypothecair krediet. Omdat het kabinet vindt dat een modelmatige waardering onder bepaalde voorwaarden een goed alternatief kan zijn voor een fysieke taxatie, hebben de Minister van Financiën en ik gereageerd op het consultatiedocument.5
Op 29 mei jl. heeft EBA de definitieve richtsnoeren vastgesteld.6 Hoewel met deze richtsnoeren de erkenning van modelmatige waarderingen inderdaad wordt ingeperkt, is naar aanleiding van de reacties op de consultatie een zogenaamde hybride taxatie toegevoegd als mogelijkheid voor een woningtaxatie. Dit betreft een hybride taxatievorm waarbij een modelmatige waardering het uitgangspunt is, die vervolgens door een taxateur wordt gecontroleerd. Indien de modelmatige waardering voldoende betrouwbaar is en aan bepaalde criteria voldoet7, kan deze controle van afstand worden uitgevoerd. Een bezoek aan de woning is hierbij dus niet altijd noodzakelijk. De taxateur is verantwoordelijk voor de waardebepaling van de woning. Banken zijn verantwoordelijk voor het beleid ten aanzien van de waardering van onderpanden. De richtsnoeren zullen 30 juni 2021 van kracht worden.

Vraag 8

Bent u bereid voor Nederland een uitzonderingspositie te bedingen, zodat dit wel mogelijk wordt gemaakt? Zo ja, hoe groot acht u die kans van slagen?

EBA heeft de richtsnoeren vastgesteld die ter bevordering van prudente kredietverlening nadere duiding geven aan bepalingen in de Europese verordening kapitaalvereisten. De richtsnoeren richten zich tot toezichthouders en banken. Toezichthouders besluiten onafhankelijk of zij middels het «pas toe of leg uit» principe de richtsnoeren zullen toepassen in het toezicht, waarbij zij zich tot het uiterste dienen in te spannen om aan de richtsnoeren te voldoen.8 Voor de betreffende richtsnoeren over taxaties betreft dat in Nederland de Europese Centrale Bank (ECB) als toezichthouder op de systeemrelevante banken en DNB als toezichthouder op de minder significante of kleinere banken. DNB heeft mij desgevraagd laten weten dat ze de richtsnoeren zal toepassen in het toezicht. Ook de ECB zal de richtsnoeren toepassen in het toezicht.
Ten opzichte van de conceptrichtsnoeren, waarin geen enkele vorm van modelmatig waarderen werd erkend, is het een stap vooruit dat EBA naar aanleiding van reacties op het consultatiedocument heeft besloten om ruimte te geven voor een hybride taxatie. Ik ben van mening dat taxateur en model elkaar kunnen versterken. Op deze manier kunnen ook modellen voor waardebepaling zich verder ontwikkelen zodat er minder kans is op taxaties waarbij de consument het risico loopt op een verkeerde waardering. Het is nog niet bekend hoeveel een hybride taxatie zal gaan kosten. Dat zal waarschijnlijk meer zijn dan de kosten voor een modelmatige waardering omdat tussenkomst van een taxateur noodzakelijk is, maar minder dan de kosten voor een volledig fysieke taxatie omdat de taxateur de woning niet altijd hoeft te bezichtigen. Banken kunnen afhankelijk van het risico van de lening en de betrouwbaarheid van de modelwaarde variëren in de vorm en daarmee de kosten van een hybride taxatie.
Doordat modellen zich straks nog verder kunnen ontwikkelen, vind ik dat het op den duur weer mogelijk moet zijn om op een prudente wijze gebruik te maken van enkel een modelmatige waardering bij hypotheekverstrekking. De Minister van Financiën zal zich hier in Europa voor inzetten en dit meenemen in de bredere inzet in de onderhandelingen over de herziening van de Europese verordening kapitaalvereisten. Voor nu is de werkgroep modelmatige taxaties9 in gesprek met de sector om te kijken of de werkgroep mogelijk ondersteuning kan bieden bij het inrichten van dit nieuwe hybride taxatieproces, bijvoorbeeld met een kwaliteitsrichtlijn voor modelmatig waarderen10.

Vraag 9

Is het waar dat modelmatige taxaties nog geen 10 procent kosten en ook nog eens betrouwbaarder kunnen zijn dan de huidige taxaties? Klopt het dat modelmatige taxaties voor enkele tientjes gedaan kunnen worden en de huidige taxaties, die dus onbetrouwbaar zijn, veelal 400–500 euro en meer kosten?

Een fysieke taxatie kost vaak rond de 400–500 euro, en modelmatige waardebepaling kost rond de 30 euro.11 Het onderzoek «De kwaliteit en onafhankelijkheid van woningtaxaties» van DNB duidt op een systematische overwaardering van taxaties. Het feit dat relatief veel taxaties exact gelijk zijn aan de koopsom kan een signaal zijn dat de taxatiewaarde niet onafhankelijk tot stand komt, omdat de taxateur kennelijk van tevoren op de hoogte is van de koopsom. Een modelmatige waardering komt onafhankelijk tot stand, de waarde is niet te beïnvloeden door de betrokken partijen bij de aankoop van het huis. Voor recent gebouwde en redelijke uniforme woningen kan een modelmatige taxatie dus betrouwbaarder zijn dan een fysieke taxatie. Dat betekent echter niet dat een modelmatige waardering per definitie betrouwbaarder is dan een fysieke taxatie. Een model kan bijvoorbeeld de onderhoudsstaat van de woning, mogelijke funderingsproblematiek of de energetische kwaliteit van de woning niet beoordelen. Voor veel woningen, met name unieke en relatief oude woningen, kan via een fysieke taxatie de waarde betrouwbaarder worden vastgesteld. Een hybride taxatie combineert de voordelen van een modelwaarde met de deskundigheid van een taxateur, waardoor in potentie een groot aantal woningen kan worden getaxeerd tegen lagere kosten dan een volledig fysieke taxatie.

Vraag 10

Is het waar dat er in de taxatiebranche jaarlijks ongeveer 100 miljoen euro omgaat (250 duizend maal 400 euro)? Wat vindt u ervan dat deze rekening al jaren bij consumenten in de maag wordt gesplitst, terwijl de kwaliteit en onafhankelijkheid onder de maat zijn?

In 2019 zijn door het Kadaster ongeveer 375.000 hypotheken voor particulieren geregistreerd voor een totaalbedrag van ongeveer 123 miljard euro.12 Het registreren van een hypotheek kan voor het afsluiten van een hypothecaire lening voor de aankoop van een woning, het oversluiten van een bestaande hypothecaire lening naar een andere kredietverstrekker, of het ophogen van een bestaande hypothecaire lening als de hypotheekakte onvoldoende ruimte biedt voor deze ophoging bijvoorbeeld voor een verbouwing. Voor het afsluiten, oversluiten of ophogen van een hypotheek is een taxatie van de woning wettelijk verplicht. Op basis hiervan kan geconcludeerd worden dat in 2019 ten minste 375.000 woningen zijn getaxeerd. Ik heb echter onvoldoende informatie over hoeveel fysieke of modelmatige taxaties er in 2019 zijn uitgevoerd om met zekerheid te zeggen wat dit betekent voor het totaalbedrag dat omgaat in de taxatiebranche.

Vraag 11

Is het waar dat voor bijvoorbeeld het nemen van verduurzamingsmaatregelen ook vaak een nieuwe taxatie nodig is? Maakt dit de verduurzaming van woningen niet nodeloos duurder?

Wanneer een consument ervoor kiest om verduurzamingsmaatregelen te financieren door middel van het verhogen van een bestaand hypothecair krediet bij een bancaire kredietverstrekker, dan moet de woning opnieuw getaxeerd worden. Vaak zal dit kunnen door middel van de eerder beschreven hybride taxatie, een goedkoper alternatief dan een volledige fysieke taxatie.
Wanneer verduurzamingsmaatregelen worden getroffen bij de aankoop van een woning met een hypothecaire lening, dan is een taxatie al een verplicht onderdeel van het aankoopproces. Indien verduurzamingsmaatregelen worden gefinancierd met eigen middelen of met een consumptieve lening, dan is een taxatie niet verplicht.

Vraag 12

Wat heeft u gedaan sinds het Financieel Stabiliteitscomité in maart 2019 heeft geoordeeld dat de taxaties onvoldoende betrouwbaar zijn?3

Zie het antwoord op vraag 5.

Vraag 13

Herinnert u zich de in november 2018 aangenomen motie Nijboer die «het kabinet verzoekt om in gesprek te gaan met banken om ervoor te zorgen dat mensen minder geld kwijt zijn aan taxatierapporten?»4

Ja.

Vraag 14

Wat zijn de geboekte resultaten tot nu toe?

In mijn brief van 13 maart 2019 heb ik uiteen gezet hoe ik invulling geef aan de motie van de heer Nijboer.15 De afgelopen jaren is door de sector ingezet op het verbeteren van de kwaliteit van taxaties. Deze extra eisen hebben in sommige gevallen tot hogere kosten geleid. Gezien de zorgen over de onafhankelijkheid van taxateurs vind ik deze inzet op kwaliteit belangrijk. Een goede taxatie kost tijd, vergt deskundigheid en voldoende kennis van de lokale markt. Het lijkt niet realistisch om te verwachten dat de kosten van taxaties over de hele linie kunnen dalen zonder dat dit ten koste gaat van de kwaliteit. Tegelijkertijd kan een volledig fysieke taxatie wel degelijk een flinke kostenpost zijn voor de koper. De eerder beschreven hybride taxatie kan een goed en goedkoper alternatief zijn voor een volledig fysieke taxatie.
Een taxateur kan maatwerk bieden op het moment dat een woning afwijkt van bijvoorbeeld andere woningen in de omgeving. Ook biedt het taxatierapport mogelijkheden om consumenten te informeren over het verduurzamen van de woning. In het kader van het Klimaatakkoord wordt verder gesproken over hoe verschillende partijen in aankooppeten consumenten kunnen stimuleren om de woning te gaan verduurzamen.

Vraag 15

Beseft u zich dat mensen nog elke dag honderden euro’s betalen voor taxatierapporten die in de praktijk niks waard blijken te zijn en alleen voor hogere kosten zorgen?

In bovenstaande antwoorden heb ik reeds aangegeven dat ik belang hecht aan goede taxaties zodat kopers niet meer lenen dan verantwoord is en ze een goede objectieve waardebepaling van de woning hebben gekregen. Onder leiding van het NRVT wordt een nieuw model taxatierapport ontwikkeld waarbij ook naar de bouwkundige staat en energetische prestaties van de woning wordt gekeken door inzicht te geven in de kosten van achterstallig onderhoud, de duurzaamheid en eventuele funderingsproblematiek. De taxatie is daarmee niet alleen van belang voor financieringsdoeleinden, maar verschaft de koper veel extra inzicht in de toekomstige kosten die een huis met zich mee gaat brengen.

Vraag 16

Weet u hoeveel blikken verf en hoeveel rollen behang je kan kopen voor 500 euro?

Ik ben mij er van bewust dat bij de aanschaf van een koopwoning aanvullende kosten komen kijken, waaronder kosten voor het naar smaak aanpassen van de woning. Dat neemt niet weg dat een goede waardebepaling de consument kan beschermen tegen grotere financiële nadelen in de toekomst.

Vraag 1

Kent u het bericht «emoties lopen hoog op bij huisuitzetting: meerdere politiepatrouilles rukken uit»? 1

Ja.

Vraag 2

Is het juist dat er in Geleen een huurder uit zijn woning werd gezet vanwege schulden en het niet betalen van zijn huur?

Dat klopt. Om de privacy van de betrokkenen te beschermen, kan ik niet ingaan op individuele casuïstiek.

Vraag 3

Deelt u de mening dat huisuitzettingen wegens schulden schadelijk, duur en nutteloos zijn en dat huisuitzettingen zoveel mogelijk moeten worden voorkomen omdat het menselijk leed bespaart en het (uiteindelijk) goedkoper is voor de samenleving?

Het kabinet wil huisuitzettingen als gevolg van schulden voorkomen, zeker als daar kinderen bij betrokken zijn. Van huurders mag worden verwacht, dat zij bij dreigende financiële problemen zelf hulp zoeken en aangeboden hulp accepteren. Voor het voorkomen van huisuitzettingen helpt het wanneer woningcorporaties en andere verhuurders bij huurachterstanden in een vroeg stadium persoonlijk contact zoeken met huurders en een betalingsregeling aanbieden. Ook gemeenten krijgen een actievere rol in het voorkomen van huisuitzettingen. Met de inwerkingtreding van de gewijzigde Wet gemeentelijke schuldhulpverlening moeten verhuurders vanaf 1 januari 2021 gemeenten een signaal sturen bij opbouwende huurachterstanden, waarna gemeenten vervolgens een aanbod tot hulpverlening moeten doen.
In maart jl. heeft de Minister voor Milieu en Wonen met verhuurdersorganisaties en brancheverenigingen (Aedes, IVBN, Kences, Vastgoed Belang) afgesproken dat zij huisuitzettingen als gevolg van betalingsproblemen door de plotselinge coronacrisis zoveel mogelijk uitstellen. Het langdurig uitstellen van huurbetalingen is op de langere termijn echter onhoudbaar, voor zowel verhuurders als huurders. Dit najaar werkt de Minister van BZK met verhuurderorganisaties verder aan de opvolging van ons gezamenlijk statement om huisuitzettingen in tijden van corona te voorkomen (Kamerstuk 27 926, nr. 327).

Vraag 4

Herinnert u zich de aangenomen motie Peters, ingediend tijdens de begrotingsbehandeling van het Ministerie van Sociale Zaken en Werkgelegenheid op 29 november 2018, waarin wordt gevraagd om in interdepartementaal overleg met de Vereniging Nederlandse Gemeenten en de woningcoöperaties tot een actieplan «naar geen uithuiszettingen wegens schulden te komen»?2

Ja.

Vraag 5

Hoe staat het in dit verband met de uitvoering van deze motie en wat vindt u ervan dat uithuiszettingen wegens schulden kennelijk nog steeds plaatsvinden?

Genoemde motie om huisuitzettingen te voorkomen wordt uitgevoerd via het Interbestuurlijk Programma en de Brede Schuldenaanpak. Beide programma’s zetten in op vroegsignalering van schulden, waaronder vroegsignalering van huurachterstanden om huisuitzettingen te voorkomen. In samenwerking met onder meer gemeenten en woningcorporaties is de wijziging van de Wet gemeentelijke schuldhulpverlening voorbereid, die op 1 januari 2021 in werking treedt (Stb. 2020, nr. 239, 240 en 241 en Kamerstukken 35 316). Bij inwerkingtreding van deze wetswijziging moeten alle verhuurders een signaal sturen over de betaalachterstanden naar de gemeente als een betalingsregeling en het zoeken van persoonlijk contact niet tot een oplossing heeft geleid. Alle gemeenten moeten huurders vervolgens een aanbod tot schuldhulpverlening doen. Iemand blijft verantwoordelijk voor zijn of haar eigen schuld, maar kan door de gemeente zoveel mogelijk ontzorgd worden. Door de wetswijziging wordt de samenwerking tussen gemeenten en verhuurders versterkt om huisuitzettingen te voorkomen. Deze samenwerking is al praktijk en draagt bij aan de dalende trend in het aantal huisuitzettingen, net als alle andere maatregelen (zoals betalingsregelingen en een persoonlijke aanpak) die corporaties nemen om huurachterstanden te voorkomen.
De mogelijkheid om iemand in het uiterste geval uit huis te zetten bij wanbetaling is een belangrijke stok achter de deur voor huurders om hun huur te betalen, of om ondersteuning bij het oplossen van problemen te accepteren. Het kabinet vindt het wenselijk dat huurders een laatste kans krijgen wanneer het hebben van schulden de hoofdoorzaak is van een dreigende huisuitzetting.
Ondanks alle inspanningen zijn er situaties waarin huurders met huurachterstanden geen hulp accepteren. De rechter zal de individuele situatie beoordelen, voordat hij uitspreekt of een verhuurder tot huisuitzetting over mag gaan. Overigens zien we dat door extra inspanningen van corporaties driekwart van de door de rechter gevonniste huisuitzettingen alsnog voorkomen worden.
Soms blijkt huisuitzetting echter onvermijdelijk. Dan is het cruciaal dat (gemeentelijke) hulpverleners zorgen, dat de mensen die het betreft door hun netwerk of de maatschappelijke opvang worden opgevangen.

Vraag 6

Welke maatregelen gaat u nemen om verdere uithuiszettingen wegens schulden te voorkomen?

Het kabinet ondersteunt de uitvoering van de wijziging van de Wet gemeentelijke schuldhulpverlening. Recent voorbeeld is het project «Vroegsignalering landt in Nederland». Ook informeerde het kabinet op 3 juni jl. de Kamer met het plan «Een (t)huis, een toekomst» over de aanpak van dak- en thuisloosheid. Het plan beoogt onder meer huisuitzettingen te voorkomen, de maatschappelijke opvang te vernieuwen en meer woonplekken te realiseren voor dak- en thuisloze mensen. Meer specifiek is voor thema 1 de volgende doelstelling geformuleerd: «Alle gemeenten hebben beleid geformuleerd op het gebied van de preventie en vroegsignalering van schulden om huisuitzettingen te voorkomen». Hiertoe stelt het kabinet extra financiële middelen beschikbaar (Kamerstuk 29 325, nr. 122). Verder heeft de Minister van BZK u recent geïnformeerd over gerichte maatregelen om de betaalbaarheid voor huurders te verbeteren. Hierin geeft de Minister van BZK aan, dat ze met de sector werkt aan de opvolging van het gezamenlijke statement om huisuitzettingen in tijden van corona te voorkomen (Kamerstuk 27 926, nr. 327).

Vraag 1

Bent u bekend met het artikel «Weilanden vol glas van zonnepanelen na hevige brand: nieuw probleem voor milieudiensten»?1

Ja.

Vraag 2

Klopt het dat niemand op dit moment de oplossing weet voor het probleem waarbij glasscherven en andere brokstukken bij een hevige brand vrijkomen uit zonnepanelen en vervolgens neerslaan op omringende weilanden en andere gronden? Klopt het dat ook niemand daarover nog heeft nagedacht?

Iedere hevige brand leidt tot verspreiding van deeltjes. Dat is bij zonnepanelen niet anders. Dit neemt niet weg dat de incidenten van de afgelopen maanden, waar bij branden specifiek deeltjes vrijkwamen uit zonnepanelen, niet eerder voorgekomen zijn. Hierdoor is het de vraag of dit een significant risico betreft en hoe hiermee om dient te worden gaan. Ik ben van mening dat onderzoek naar de mogelijke effecten van brand op zonnepanelen kan bijdragen aan de benodigde duidelijkheid over dergelijke branden.
Het Rijksinstituut voor Volksgezondheid en Milieu (RIVM) gaat brandexperimenten uitvoeren met zonnepanelen. Het doel van deze experimenten is de samenstelling van de rook en de stoffen die in deze rook aanwezig zijn te onderzoeken. Het is op dit moment nog niet bekend of de kans op het vrijkomen van deeltjes bij dergelijke branden groter is bij een bepaald type panelen. Wellicht kan het onderzoek van het RIVM daar meer inzicht in geven. Verder loopt er bij het RIVM in het kader van hun strategisch onderzoeksprogramma een onderzoekproject (DIRECT) naar duurzaam en veilig ontwerp van zonnestroominstallaties, waarbij ook wordt gekeken naar stoffen in zonnepanelen.
Ik zal, in overleg met de Staatssecretaris van Infrastructuur en Waterstaat, aan de hand van de onderzoeken van het RIVM bezien of er eventueel vervolgstappen nodig zijn.

Vraag 3

Is het duidelijk welke mogelijke schadelijke effecten de verspreiding van glasscherven en andere brokstukken van zonnepanelen bij een hevige brand kan hebben voor de gezondheid van mens en dier? Om welke effecten gaat het hier en hoe kunnen deze zoveel mogelijk worden verminderd?

In 2019 heeft het Instituut Fysieke Veiligheid (IFV) een verkenning van de veiligheidsrisico's als gevolg van de energietransitie gepubliceerd2. Daarin hebben zij ook melding gemaakt van de gezondheidsrisico's van branden met zonnepanelen. In zonnepanelen bevinden zich verschillende stoffen. Bij brand kunnen toxische verbrandingsproducten vrijkomen, grotendeels stoffen die ook bij gebouwbranden vrijkomen, waarmee bij de brandbestrijding rekening moet worden gehouden. Een gevaar voor de omgeving door schadelijke stoffen vanwege brandende PV-panelen wordt in de door verkenning aangehaalde onderzoeken van het IFV uitgesloten. De experimenten die vanuit het RIVM worden uitgevoerd, kunnen mogelijk meer duidelijkheid bieden welke stoffen bij een brand vrijkomen.
Indien (glas)splinters worden gegeten door landbouwhuisdieren, zouden die mogelijk effect kunnen hebben op hun gezondheid. Zo is bekend dat het eten van kleine metaaldeeltjes (stukjes ijzerdraad, spijkers etc.) bij koeien een zogenaamd «scherp-in» kan veroorzaken. Dit kan leiden tot een ontsteking van de maagwand. Dit geldt niet alleen voor (glas)splinters van zonnepanelen, maar van alle splinters die door branden kunnen vrijkomen. Indien er glassplinters op akkerbouwgrond terecht komen en er mogelijke risico’s zijn dat deze direct via landbouwproducten of via de dieren in het voedsel terecht kunnen komen, ligt de verantwoordelijkheid voor het voorkomen hiervan bij de landbouwer. Een ondernemer moet immers ervoor zorgen en aantonen dat het voedsel veilig is. Overigens zijn er verder in de productieketen verschillende kwaliteitsborgen die moeten voorkomen dat de consument aan vreemde voorwerpen, waaronder glassplinters, wordt blootgesteld.

Vraag 4

Is dit een probleem dat speelt bij specifieke typen zonnepanelen dan wel wijze van bevestiging van panelen of is de kans op het vrijkomen van brokstukken en glasscherven bij brand even groot voor elk type paneel?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 5

In hoeverre zijn of worden er protocollen ontwikkeld voor het omgaan met dergelijke (loods)branden, waarbij glasscherven en andere brokstukken van zonnepanelen vrijkomen?

Diverse partijen hebben uitvoerende verantwoordelijkheden met betrekking tot branden en de gevolgen hiervan. Het IFV zal bezien of er een aanvullende aanbeveling nodig is voor de brandbestrijding, en of het behulpzaam is om die op te nemen in een protocol. Dit gebeurt in nauw overleg met betrokken en belanghebbende partijen, zoals deskundigen in veiligheidsregio's, het RIVM, omgevingsdiensten en de NVWA.

Vraag 6

Deelt u de mening van de Omgevingsdienst Noord-Holland Noord dat er voor dit probleem een landelijke oplossing gevonden moet worden? Zo nee, waarom niet? Zo ja, op welke wijze zult u daar gestalte aan geven en welke partijen zullen daarbij worden betrokken?

Zie antwoord vraag 5.

Vraag 7

Is of wordt dit onderwerp ook besproken tijdens de gesprekken die u voert met de verzekeringssector in verband met de onverzekerbaarheid van zonnepanelen op daken? Zo nee, waarom niet? Zo ja, wanneer denkt u de Kamer te kunnen informeren over de uitkomsten?

Nee, dit probleem is niet besproken tijdens de ronde tafel met verzekeraars en de zonnesector. De problemen met betrekking tot de verzekerbaarheid van panelen komen voort uit de brandveiligheid van de panelen en de installatie zelf. De loodsbranden in Moerbeek waar in het artikel over gesproken wordt, zijn niet ontstaan in de panelen en de panelen waren in die gevallen dus ook niet de oorzaak van de brand.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van de grote onvrede in tal van dorpen over het volstrekte gebrek aan vooruitgang met de versterking van gebouwen?

Dat de vooruitgang van de versterking door de bewoners op de voet wordt gevolgd, kan ik goed begrijpen. De Nationaal Coördinator Groningen (NCG) rapporteert via het dashboard over de voortgang van de versterkingsoperatie. Op de website van NCG zijn de cijfers tot en met 31 juli 2020 te zien. Er is met name bij opnames een achterstand opgelopen. NCG doet er alles aan om die in te halen en de bestuurlijk afgesproken doelstellingen te behalen.

Vraag 2

Beseft u zich dat mensen die een inspectie hebben gehad gedurende een of meerdere dagen veelal zes à acht man of vrouw over de vloer kregen die het hele huis omkeerden, gaten in muren boorden, 3D-scans maakten etc? Snapt u dat dit een behoorlijke impact heeft gehad?

Ik onderken dat een opname een ingrijpende gebeurtenis kan zijn. Gebruikelijker is dat twee tot drie mensen een opname uitvoeren. Het kan echter voorkomen dat er ontgraven moet worden ten behoeve van funderingen en het maken van 3D-scans waardoor er meer personen aanwezig zijn.
De bewonersbegeleider bespreekt de activiteiten met de bewoner op basis van het conceptopnameplan. Sinds de ingang van de coronamaatregelen is het aantal mensen die een opname uitvoeren gemaximeerd tot twee personen.

Vraag 3

Waarom hebben mensen nog steeds geen inzicht in de rapportages die daarover zijn gemaakt? Hebt u ook voorbeelden gehoord van mensen waar deze inspecties al ruim twee jaar geleden plaatsvonden en nog altijd op een rapport wachten? Hoe is dit mogelijk?

Tijdens het Algemeen Overleg van 21 maart 2019 is als toezegging genoteerd dat de Minister van EZK in overleg zal gaan met de NCG over wanneer de inspectierapporten kunnen worden gedeeld.
Op 21 mei 2019 heeft de Minister van EZK per brief geïnformeerd over de uitvoering van de toezegging en de motie van lid Nijboer ((Kamerstuk 32 849, nr. 169) waarin is verzocht ervoor te zorgen dat iedereen van wie het huis is geïnspecteerd de beoordeling van de inspectie ter inzage kan krijgen. In de brief is het volgende opgenomen: «Als bewoners een opname hebben gehad hebben zij het recht om de resultaten daarvan te krijgen. Bewoners kunnen dus een rapport opvragen bij NCG. Zij kunnen zich met een verzoek hiertoe wenden tot het versterkingspunt in de buurt.» (Kamerstuk 33 529, nr. 612). Bewoners kunnen inzicht krijgen in inspectierapporten mits hier een aanvraag voor is gedaan. Inspectierapporten beschrijven de bouwkundige aspecten van een pand. Aan de hand hiervan berekent een ingenieursbureau de aardbevingsbestendigheid en eventueel te nemen maatregelen. Een inspectierapporten mondt uit in het versterkingsadvies (VA). Een opname an sich geeft geen inzicht in de veiligheid van een gebouw. Inspectierapporten worden om die reden niet actief met bewoners gedeeld.
Er kunnen twee redenen zijn waarom mensen na de opname nog geen versterkingsadvies hebben ontvangen. Op advies van de Mijnraad en het SODM worden gebouwen met het hoogste risicoprofiel het eerst aangepakt. Een adres met een laag risicoprofiel kan opgenomen zijn maar de beoordelingen worden eerst ingezet op de adressen met het hoogste risicoprofiel. De gemeente bepaalt deze volgorde in het lokale plan van aanpak. Bewoners kunnen bij de hun toegewezen bewonersbegeleider van NCG of gebiedsregisseur van de eigen gemeente informeren of en wanneer hun adres is opgenomen in de gemeentelijke plannen van aanpak. Daarnaast hebben de ingenieursbureaus te maken gehad met een tekort aan mensen met een technische achtergrond waardoor er een beperkte capaciteit was om panden te beoordelen. De beoordelingscapaciteit is dit jaar verhoogd naar 4.000 beoordelingen.

Vraag 4

Beseft u zich dat zonder inspectierapport het vaak onmogelijk is huizen verder te verbeteren en versterken, terwijl deze er zienderogen op achteruit gaan?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 5

Herinnert u zich uw toezegging in 2019 dat iedereen die een inspectie heeft gehad, inzage krijgt in het rapport (voor zover het er is)? Hoe is het mogelijk uit gesprekken met verschillende mensen in Woltersum blijkt dat die nog altijd niet over het rapport beschikken? Waarom bent u de toezegging die u deed in het algemeen overleg niet nagekomen? Bent u bereid dit onmiddellijk alsnog te doen?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 6

Wanneer krijgen de mensen aan de Kollerijweg eindelijk hun versterkingsadvies? Wanneer krijgen de andere Woltersumers hun inspectierapporten en/of adviezen?

De versterkingsadviezen voor Kollerijweg 8 en 10 zijn ontvangen en worden de laatste week van augustus met de eigenaren besproken. De versterkingsadviezen voor Kollerijweg 4 en 6 zijn door de NCG ontvangen en zijn op 17 augustus jl. besproken met de eigenaren. NCG heeft de overige 16 bewoners uit Woltersum die de toezegging hebben gekregen dat ze voor de zomer 2020 een versterkingsadvies zouden ontvangen inmiddels per brief geïnformeerd over wanneer de NCG het versterkingsadvies van hun adres verwacht. Andere woningen in Woltersum zitten in verschillende fasen van het versterkingsproces.

Vraag 7

Bent u ervan op de hoogte dat in Ten Post vertraging is opgetreden bij het project, waarin 27 huiseigenaren sloop en nieuwbouw plegen mede vanwege allerhande bureaucratisch gesteggel, zoals het terugkomen op afspraken dat het zogenaamde A deel van de vergoeding ook voor het B deel mag worden gebruikt, maar ook bijvoorbeeld dat heel gedetailleerd wordt geoordeeld over de kosten van nieuwe keukens, badkamers etc? Waarom zijn mensen gegeven de schade niet vrij in de keuzes om hun nieuwe huizen te bouwen? Waarom is het zo lastig als mensen bijvoorbeeld een duurdere keuken en minder dure badkamer willen of vice versa?

Bij één project (29 eigenaren) in Ten Post wordt enige vertraging voorzien. De geselecteerde aannemer heeft een voorlopig ontwerp gemaakt. Bij dit voorlopig ontwerp hoort een begroting die – voordat verder gegaan kan worden – goedgekeurd moet worden door NCG. NCG heeft inmiddels de begroting van de aannemer ontvangen en beoordeelt deze op dit moment. Als gevolg hiervan kan de aannemer na de bouwvakvakantie met de eigenaren in gesprek over het voorlopig ontwerp.
De kostenopzet van een advies bestaat uit een A- en B-deel. Het A-deel bestaat uit twee delen: het hoofdgebouw en bijgebouwen (aanbouw, dakkapellen e.d. die door de eigenaar zijn gemaakt). Het B-deel beslaat de afwerkingen van wanden en vloeren, keuken- en badkamerinrichting, et cetera. In principe zijn de budgetten bedoeld voor de specifiek maatregelen waarvoor ze gecalculeerd zijn. Er kan in bepaalde situaties budget overgeheveld worden. Bijvoorbeeld als een bewoner drie slaapkamers heeft, maar ervoor kiest om in de nieuwe woning twee slaapkamers te nemen. Dan kan het geld voor de afwerking van de slaapkamer gebruikt worden voor bijvoorbeeld een dakkapel of duurdere afwerking in de badkamer.

Vraag 8

Bent u ermee bekend dat veel huizen en boerderijen in het zogenaamde buitengebied, zoals bijvoorbeeld aan de Washuisterweg in Ten Boer, veel schade hebben en mensen zich zorgen maken maar beleidsmatig tussen wal en schip geraken?

Ik ben hier niet mee bekend. Navraag bij het IMG leert dat alle aanvragen voor schadevergoeding door het IMG in behandeling worden genomen, ongeacht de ligging binnen het effectgebied. Het IMG hanteert binnen het effectgebied het bewijsvermoeden op basis van het advies van het Panel van Deskundigen. De huizen in Ten Boer zijn gelegen in het effectgebied. Op de website van het IMG is meer informatie en een kaart aangaande dit effectgebied te vinden.

Vraag 9

In hoeverre worden funderingen en de grondgesteldheid nu betrokken bij de versterkingsadviezen?

Funderingen en grondgesteldheid worden voor zover relevant voor seismisch gedrag van het object altijd meegenomen in de versterkingsadviezen. Volgens de NPR moeten de funderingen beoordeeld worden met lokale grondgegevens. Funderings- en/of grondonderzoek wordt uitgevoerd wanneer tijdens de bureaustudie in het opnameproces wordt geconstateerd dat voor de beoordeling noodzakelijke informatie over grond- en/of funderingsopbouw ontbreekt en niet via andere bronnen beschikbaar is.

Vraag 10

Bent u bereid om met de gemeente ervoor te zorgen dat er fatsoenlijk funderings- en grondonderzoek plaatsvindt op basis waarvan individuele toekomstplannen voor de huizen en boerderijen kunnen worden gemaakt en deze publiek te financieren?

Er wordt door kennisinstituten als TNO en door de betrokken ingenieursbureaus in opdracht van mijn ministerie en uitvoeringsorganisatie NCG veel aandacht besteed aan gedegen funderings- en grondonderzoek. Bij huizen en boerderijen wordt bij de uitgebreide opnames gedegen funderingsonderzoek uitgevoerd, inclusief destructief onderzoek (onderzoek in bestaande fundering), met daarbij behorende uitgebreide technische rapportages die door de NCG worden gereviewed. Waar technisch mogelijk wordt lichter validatie-onderzoek uitgevoerd.

Vraag 11

Begrijpt u dat de vertragingen die telkens optreden funest kunnen zijn voor het draagvlak om eindelijk veilige huizen te krijgen en dat mensen er ook mentaal steeds meer onder lijden? Wat gaat u daaraan doen? Hoe gaat u voorkomen dat spanningen binnen dorpsgemeenschappen oplopen?

Ik begrijp goed dat bewoners willen weten waar zij aan toe zijn. Dit inzicht willen we bewoners zo snel mogelijk bieden. Dat is de reden dat in het bestuurlijk overleg van 23 januari jl. het Versnellingspakket is overeengekomen. In het Versnellingspakket staat onder meer een aantal maatregelen waarmee de versterkingsopgave wordt versneld zoals bijvoorbeeld de praktijkvariant, de typologieaanpak en de bouwimpuls (Zie Kamerstuk 33 529, nr. 718). Naast de versnelling worden bewoners door deze maatregelen centraal gesteld in de versterkingsopgave door ze beter te betrekken.

Vraag 12

Beseft u dat het desastreus is als mensen met steun van de gemeente en de Nationaal Coördinator Groningen allerhande toekomstplannen ontwikkelen als daar vervolgens weer op wordt teruggekomen, of zaken op losse schroeven komen te staan, zoals in Woltersum? Wat gaat u doen om dorpen en mensen niet helemaal in de prut te laten wegzakken?

Zie antwoord vraag 11.

Vraag 13

Waarom was het met de aanpak van het coronavirus wel mogelijk om in een vloek en een zucht tientallen miljarden beschikbaar te stellen en op te treden en is het in Groningen acht jaar na Huizinge nog zo’n onvoorstelbare puinhoop?

Zoals vermeld in de beantwoording van de vragen van het schriftelijk overleg van 15 april (Kamerstuk 33 529, nr. 745) heeft het kabinet de afgelopen jaren grote stappen gezet om de veiligheid in Groningen te verbeteren en het geschade vertrouwen van de inwoners in de overheid te herstellen. De winning uit het Groningenveld wordt zo snel als mogelijk volledig beëindigd en met de versterkingsoperatie, het Versnellingspakket en het wetsvoorstel Versterken wordt de bouwkundige veiligheid van huizen in het gebied zo snel als mogelijk op norm gebracht waarbij alles wat nodig is voor de veiligheid integraal wordt vergoed. Daarnaast zijn aanvullende middelen beschikbaar gesteld voor bijvoorbeeld het NPG en specifieke projecten zoals 1588, het scholenprogramma, het erfgoedprogramma en het zorgprogramma. Ook zijn recentelijk extra middelen voor Opwierde beschikbaar gesteld.