Vraag 1

Bent u bekend met het artikel?1

Vraag 2

Wat vindt u van de stelling van Vastgoedbelang dat de vele koopstarters die eindelijk hun eerste huis hebben kunnen bemachtigen, nadat zij sinds 2015 veelal achter het net visten door de opkoop van panden door (particuliere) beleggers, niet de koopstarters zijn die politiek gewenst zijn?

Vraag 3

Deelt u deze mening? Zo ja, waarom? Zo nee, waarom niet?

Vraag 4

Kunt u inzicht geven in het actuele aantal middenhuurwoningen in Nederland?

Vraag 5

Klopt het dat in 2024 ouders € 6.633 belastingvrij mochten schenken aan hun kinderen?

Vraag 6

Klopt het dat in 2024 ouders onder voorwaarden eenmalig € 31.813 belastingvrij mochten schenken aan hun kinderen?

Vraag 7

Klopt het dat de gemiddelde verkoopprijs in 2024 € 475.000 was?

Vraag 8

Welke relatie ziet u tussen de schenkingen van ouders, het overbieden en de gemiddelde verkoopprijs?

Vraag 9

Is het realistisch te veronderstellen dat de bescheiden schenkingen die in 2024 fiscaal (onder voorwaarden) waren toegestaan heeft geleid tot een opkoop van woningen voor eigen bewoning door koopstarters die politiek ongewenst zou zijn? Waarom wel of niet?

Vraag 10

Herkent u dat van de helft van de 1,2 miljoen woningen die particuliere verhuurders in beheer hebben, de helft een sociale huurprijs heeft?

Vraag 11

Hoe heeft de gemiddelde sociale huurprijs van particuliere beleggers zich per jaar ontwikkeld in de jaren vanaf 2015–2024?

Vraag 12

Herkent u dat van de andere helft van de 1,2 miljoen woningen die particuliere verhuurders in beheer hebben, de huurprijs een middenhuurwoning of een vrije sector huurwoning betreft?

Vraag 13

Kunt u aangeven welk deel exact een middenhuurwoning betrof uitgaande van het puntenaantal tot 187 punten?

Vraag 14

Kunt u dit aangeven per jaar voor de periode 2015–2024?

Vraag 15

Kunt u aangeven welk deel van deze volgens punten (187) een middenhuurwoning daadwerkelijk een middenhuurprijs (maximaal € 1.185,00 prijspeil 2024) had?

Vraag 16

Kunt u dit aangeven per jaar voor de periode 2015–2024?

Vraag 17

Als er een verschil is tussen de prijs die deze middenhuurwoningen op basis van de punten (tot 187) hadden en de bijbehorende prijs (maximaal € 1.185,00), hoe groot is dan dat verschil en hoe verklaart u het verschil?

Vraag 18

Kan gezien de gedane analyse gesteld worden dat vanuit de particuliere beleggers in de periode 2015–2024 sprake is geweest van de verhuur van middenhuurwoningen met een daadwerkelijke middenhuurprijs?

Vraag 19

Kunt u deze vragen één voor één en binnen drie weken beantwoorden?

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht dat 28 januari j.l. in De Telegraaf verscheen betreffende één of meerdere krakers die zich de woning van Paul Berden (22) hebben toegeëigend, nadat hij enkele dagen afwezig is geweest van zijn studentenwoning in Amsterdam?

Ja, daar ben ik mee bekend.

Vraag 2

Bent u ermee bekend dat Paul Berden al een aantal dagen machteloos staat tegenover de krakers, die zijn sloten hebben vervangen en ter provocatie zelfs een anarchistische krakersvlag uit het raam hebben gehangen?

Vraag 3

Deelt u de opvatting dat er een ongekend gevaarlijk precedent wordt geschapen door deze zaak niet met spoed, dezelfde dag nog, af te handelen, de woning te ontruimen en de krakers gepast te straffen?

Vraag 4

Kunt u toezeggen dat de krakers nog deze week verwijderd worden uit het pand zodat de rechtmatige bewoner er weer kan intrekken? Zo nee, waarom niet?

Vraag 5

Is het gebruikelijk dat er meerdere dagen voorbijgaan voordat woningen worden ontruimd en de krakers worden gestraft in dergelijke gevallen – ook wanneer huurder en verhuurder tijdig aan de bel trekken met het huurcontract (e.a. bewijs) ter verificatie van eigendom? Zo ja, deelt de Minister de opvatting dat in het geval van Paul Berden en in soortgelijke gevallen sneller moet worden opgetreden, mede zodat het geen precedent schept voor krakers die hetzelfde van plan zijn als deze kraker(s)? Zo nee, hoe komt het dat het in dit geval zo lang duurt voordat deze jongen terug in zijn woning kan en de krakers worden gestraft en eventuele schade aan de woning of inboedel kan worden verhaald door de huurder en/of de verhuurder van de woning?

Vraag 6

Komt Paul Berden niet het woonrecht toe? Zo ja, waarom wordt er dan niet voortvarender opgetreden tegen de krakers die zijn thuis zijn binnengedrongen? Zo nee, waarom niet?

Vraag 7

Kunt u deze vragen afzonderlijk en zo spoedig mogelijk, in ieder geval voor het einde van deze week, beantwoorden?

Een afzonderlijke beantwoording van de vragen is achterhaald nu het betreffende pand reeds ontruimd was op het moment dat de vragen ingediend zijn. Het is mij helaas niet gelukt om de vragen binnen de door u gestelde termijn te beantwoorden.

Vraag 1

Kunt u ervoor zorgen dat alle voor het debat relevante informatie voortaan minimaal één week voorafgaand aan het debat beschikbaar is?

Het is altijd mijn intentie om informatie tijdig met uw Kamer te delen. Soms lukt het niet om een brief over een onderwerp waar uw Kamer een debat over heeft gepland minimaal een week van te voren te versturen. In dat geval moet ik de afweging maken om te wachten met het versturen van de brief tot na het debat of toch te versturen vlak voor het debat. In dit geval heb ik er voor gekozen om, vanwege de actualiteit van het onderwerp, de Staat van de Volkshuisvesting 2024 wel te versturen. Het staat uw Kamer uiteraard vrij een reeds eerder geagendeerd onderwerp in een volgend debat nogmaals aan de orde te stellen.

Vraag 2

Hoe ziet u het gegeven waarbij de grote bouwopgave voor de corporatiesector samenvalt met het moment dat de sector financieel door het ijs zakt omdat in 2022 in de prognose van de corporatiesector gesteld is dat zij gezien de grote bouwopgave van sociale huurwoningen rond 2027 als sector problemen zouden krijgen met het duurzaam bedrijfsmodel, terwijl in de Woontopafspraken staat dat de corporatiesector vanaf 2027 in staat is om 30.000 sociale huurwoningen per jaar te bouwen?

Het gegeven dat de corporatiesector rond 2027 financieel in de problemen zou komen herken ik niet. In de doorrekeningen van de Nationale Prestatieafspraken (NPA) in zowel 2022 en 2023 was de prognose dat de opgave t/m 2030 voor de sector als geheel financieel haalbaar was. Wel waren er zorgen over het duurzaam bedrijfsmodel op de langere termijn, omdat corporaties voor de uitvoering van de opgave een aanzienlijk deel van hun leencapaciteit moeten inzetten. Daarom is de afgelopen periode samen met Aedes, de Autoriteit woningcorporaties en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) een duurzaam prestatiemodel voor de sector uitgewerkt. Uitgangspunt is dat corporaties ook na uitvoering van de opgaven uit de NPA nog voldoende financiële ruimte hebben om aan hun volkshuisvestelijke taak te voldoen. Het duurzaam prestatiemodel is een belangrijke randvoorwaarde voor de herijking van de NPA die eind 2024 op de Woontop is gepresenteerd1.
De doorrekening van de herijkte NPA 2025–2035 laat zien dat er op landelijk niveau voldoende investeringscapaciteit is om de opgave t/m 2034 te realiseren. In een aantal regio’s is sprake van een financieel tekort, terwijl in andere regio’s juist investeringscapaciteit over is. Een groot deel van deze regionale tekorten kan worden opgevangen door aanvullende regionale of provinciale solidariteit tussen corporaties. In een beperkt aantal regio’s zal hoogstwaarschijnlijk landelijke samenwerking nodig zijn om de opgave volledig te kunnen realiseren en de tekorten op te vangen.

Vraag 3

Kunt u uw antwoord bij vraag 2 onderbouwen met cijfers over de investeringscapaciteit bij corporaties?

De nieuwe NPA bevat een totale opgave van ruim € 110 miljard t/m 2034 verdeeld over 34 woondealregio’s. Uit de doorrekeningen van de NPA komt naar voren dat daarvan ruim € 105 miljard financieel haalbaar is. Dit betekent dat op regionaal niveau de financiële tekorten in de periode 2025 t/m 2034 optellen tot in totaal € 5,2 miljard. Tegelijkertijd zijn er in 30 van 34 regio’s corporaties die ook in 2034 nog investeringsruimte over hebben die kan worden benut om het tekort in andere regio’s op te lossen. Bij elkaar opgeteld gaat het om € 20,5 miljard2 aan investeringsruimte. Daarmee is op landelijk niveau de opgave financieel haalbaar, uiteraard is hierbij voorwaardelijk dat corporaties onderling solidair met elkaar zijn om de investeringsopgave uit te voeren.

Vraag 4

Hoe reflecteert u op het gegeven dat u ervan uitgaat dat onderpresteren van de corporatiesector ten aanzien van woningbouw tot 2027 acceptabel is omdat u vertelde dat de corporatiesector pas in 2035 een financieel probleem heeft?

Het is voor alle partijen, en niet in de laatste plaats voor de woningzoekenden, een tegenvaller dat het nog niet is gelukt om het bouwtempo te verhogen naar 30.000 sociale huurwoningen per jaar. We zien dat de oorzaken voor de achterblijvende realisatie van sociale huurwoningen divers zijn en deels ook buiten de invloedsfeer van betrokken partijen liggen. Op de korte en middellange termijn ligt de oorzaak meestal niet bij de financiële ruimte, maar spelen er knelpunten waar de hele woningbouwsector mee te maken heeft zoals bijvoorbeeld een tekort aan bouwlocaties.
Iedereen wil dat het bouwtempo zo snel mogelijk omhoog gaat, maar niemand heeft er iets aan als we doelen afspreken waarvan we weten dat ze niet haalbaar zijn. In de herijkte NPA van 2024 is daarom het ambitieuze, maar realistische doel afgesproken om vanaf 2029 een realisatie van 30.000 nieuwe sociale huurwoningen te halen, met als ambitie om dit doel al in 2027 te halen. Dit is een zeer ambitieus doel wat van alle partijen maximale inzet vraagt om te realiseren.

Vraag 5

Hoe gaat u de corporatiesector equiperen om ook tot 2027 in staat te zijn 30.000 sociale huurwoningen per jaar te bouwen?

Om de realisatie van 30.000 sociale huurwoningen al in 2027 te halen is op korte termijn een versnelling van de bouwproductie nodig. Daarom zijn in de NPA aanvullende maatregelen afgesproken, waaronder het aanstellen van een aanjager realisatie woningbouw woningcorporaties en een aanjaagprogramma met de VNG en Aedes waar vanuit verschillende acties zullen plaats vinden. Om te zorgen voor de benodigde versnelling op korte termijn is in de NPA afgesproken dat we zullen sturen op versnellen van al lopende projecten die voldoende betaalbare woningen inhouden en de programmering aanpassen van huidige projecten die onvoldoende sociale voorraad inhouden.
Er worden verschillende acties in gang gezet om de nieuwbouw van sociale huur te stimuleren. Tijdens de Woontop zijn de Contouren van de Financiële instrumenten voor woningbouw uiteengezet3. Met de Woningbouwimpuls, het gebiedsbudget en de realisatiestimulans worden financiële bijdragen gedaan aan gemeenten voor het realiseren van woningen. Voor alle drie geldt dat eisen en voorwaarden van deze instrumenten aansluiten bij de betaalbaarheidsdoelstellingen van het kabinet. Sociale huurwoningen horen daar uiteraard bij. Gemeenten en corporaties kunnen lokale afspraken maken over de benutting van deze financiële instrumenten.
Ook zijn er binnen de NPA de volgende afspraken gemaakt om het realisatietempo van sociale huurwoningen te versnellen:

Vraag 6

Kunt u de vennootschapsbelasting (vpb) omvormen naar een investeringsfonds waarbij bouwende corporaties korting krijgen op de vpb zodat een financiële prikkel tot bouwen ontstaat?

Zoals ook toegelicht in de kamerbrief van 3 oktober 20234 over de mogelijkheden om corporaties uit te zonderen van vennootschapsbelasting is sprake van staatssteun in de zin van artikel 107, eerste lid, Verdrag betreffende de Werking van de Europese Unie (VWEU) indien overheden een financieel voordeel verlenen aan bepaalde ondernemingen. Het verlenen van staatssteun is in beginsel verboden en alleen onder bepaalde voorwaarden toegestaan, bijvoorbeeld om ervoor te zorgen dat een Dienst van Algemeen Economisch Belang (DAEB) kan worden uitgevoerd of als er een vrijstellingsmogelijkheid van toepassing is.
Voor de DAEB van de Nederlandse woningcorporaties heeft de Europese Commissie (EC) in 2009 een apart staatssteunbesluit5 genomen. In dit besluit heeft de EC bepaald voor welke activiteiten woningcorporaties in aanmerking komen voor geoorloofde staatssteun. Deze geoorloofde staatssteun betreft het rentevoordeel op door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) met overheidsgarantie geborgde leningen, lagere grondkosten bij verkoop van gronden door gemeenten en onder voorwaarden project- en saneringssteun. Fiscale maatregelen, zoals een (gedeeltelijke) vrijstelling of een investeringsaftrek in de vennootschapsbelasting, vallen hier niet onder.
Als Nederland de bouw van huurwoningen door woningcorporaties wil stimuleren via een investeringsaftrek in de vennootschapsbelasting vraagt dit om een hernieuwde beoordeling door de EC op grond van het DAEB-besluit van 2009 en het DAEB-vrijstellingsbesluit 20126. In dat kader zal mogelijkerwijs ook de bestaande staatssteun in het besluit van 2009 opnieuw worden bezien. Dit is een omvangrijk proces waarbij Nederland onder meer dient aan te tonen dat woningcorporaties zonder deze extra staatssteun hun DAEB-taken niet kunnen uitvoeren. Hierbij moet worden aangetoond dat woningcorporaties enkel gecompenseerd worden voor de DAEB-taken en moet er inzichtelijk worden gemaakt wat voor toezicht er geregeld is om overcompensatie via fiscale stimuli tegen te gaan.
Tegelijkertijd is het – gelet op de bouwopgave voor de corporatiesector – goed om oog te houden voor de investeringspositie van woningcorporaties. Daarom heb ik in de herijkte NPA ook afgesproken om samen met de corporatiesector verder te werken aan een gezamenlijk beeld van het investeringsklimaat voor investeringen in huurwoningen en daarbij ook specifiek te kijken naar de beleidsmatige opties voor het verbeteren van de investeringspositie van woningcorporaties. Het doel daarvan is inzicht te krijgen in de mogelijkheden om tijdig te kunnen anticiperen op het treffen van passende maatregelen, in het geval de woningcorporatiesector in de toekomst tegen zijn financiële grenzen loopt. Een goed inzicht in de mogelijkheden voor lastenverlichting of subsidiëring is van belang om te voorkomen dat woningcorporaties genoodzaakt worden hun investeringen voortijdig te beperken. Dit onderzoek staat los van de dekking die gevonden dient te worden voor de budgettaire effecten die een eventuele maatregel met zich meebrengt. Daarnaast dient een dergelijke maatregel ook in overeenstemming te zijn met de staatssteunregels en uitvoerbaar te zijn.

Vraag 7

Hoe gaat u de corporatiesector in staat stellen om meer flexwoningen te bouwen, aangezien deze heel snel gebouwd en dus bewoond kunnen worden door mensen die een eigen plek zoeken?

In de NPA is afgesproken dat woningcorporaties hun woningbouwproductie gaan opvoeren tot 30.000 woningen per jaar vanaf 2029, met als streven dit al in 2027 te halen. Dit kan zowel door het toevoegen van permanente woningen door bijvoorbeeld nieuwbouw of splitsing als door het bouwen van flexwoningen. De financiële doorrekeningen van de NPA laten zien dat woningcorporaties voldoende middelen hebben om hier voortvarend mee aan de slag te gaan. Het bouwen van flexwoningen door corporaties wordt bovendien aanvullend financieel ondersteund met de Stimuleringsregeling Flex- en transformatiewoningen. Hierbij wordt een bijdrage gegeven aan gemeenten per woning waardoor het financieel aantrekkelijker wordt een flex- en transformatiewoningenproject door corporaties te laten realiseren.

Vraag 8

In hoeverre is er afstemming geweest in de regering (conform Hoofdlijnenakkoord waarin gesteld is dat woonbeleid en fiscaal beleid hand in hand ontworpen moeten worden) over de essentiële informatie over box 3 voor investeerders dat pas na de Woontop, waar partijen hun handtekening gezet hebben onder afdwingbare afspraken, gepubliceerd werd?

In december 2024 heeft het kabinet de Kamer geïnformeerd over het uitstel van de Wet werkelijk rendement box 3. Door dit uitstel wordt een aanzienlijke budgettaire derving verwacht die conform begrotingsregels gedekt moet worden. Het kabinet geeft hier invulling aan binnen het box 3-stelsel zoals dat geldt tot aan de invoering van de Wet werkelijk rendement box 3. Deze voorlopige technische invulling bestaat uit een aanpassing van de berekeningswijze van het forfaitaire rendement voor overige bezittingen door huurinkomsten en voordelen als gevolg van eigen gebruik mee te rekenen, in combinatie met een verlaging van het heffingsvrije vermogen. Het forfait voor overige bezittingen stijgt daarmee voorlopig met 1,78%-punt per 2026.
Over het besluit tot uitstel en de voorlopige technische dekkingsoptie heeft besluitvorming plaatsgevonden in het Kabinet via meerdere besprekingen in de Vijfhoek (waarin de Minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening zitting heeft) en definitieve besluitvorming in de ministerraad. De definitieve budgettaire besluitvorming, inclusief de dekking voor box 3, vindt echter plaats in het voorjaar. Het kabinet zal dan de technische dekkingsoptie die nu wordt voorgesteld integraal wegen waarbij de voorgestelde dekking, zoals hierboven omschreven, voor een andere invulling kan worden vervangen.

Vraag 9

Bent u bereid, gezien het zeer kansrijke karakter ervan, blijkens de Staat van de Volkshuisvesting, om zwaarder in te zetten op hospitaverhuur en het splitsen van woningen?

Om het woningtekort terug te dringen zet ik in op het beter gebruik maken van de bestaande gebouwen en bijbehorende omgeving om sneller woonplekken te realiseren voor de vele woningzoekenden. Zowel woningsplitsen als hospitaverhuur zijn kansrijke manieren om meer woonruimte beschikbaar te maken. Om dit potentieel te benutten zet ik stevig in op het faciliteren en stimuleren van hospitaverhuur en woningsplitsen. Dit doe ik voor het verbeteren van de informatievoorziening. Zo werk ik aan de Splitsgids, een digitale, interactieve tool voor particulieren, corporaties en gemeenten om de keuze voor splitsen laagdrempeliger te maken. Ook wordt er specifiek een handreiking voor gemeenten ontwikkeld om iedere vorm van splitsen (en woningdelen) te bevorderen. Om hospitaverhuur te stimuleren, worden er informatieve webinars georganiseerd en is afgelopen zomer een informatiecampagne7 gelanceerd.
Naast het verbeteren van de informatievoorziening werk ik aan een wetsvoorstel om hospitaverhuur interessanter te maken voor verhuurders. Ik streef ernaar begin dit jaar een wetsvoorstel in consultatie te brengen. Voor wat betreft splitsen (en woningdelen) verken ik met medeoverheden en woningcorporaties of het van meerwaarde is om landelijke regelgeving aan te passen om eventuele obstakels in lokale wet- en regelgeving weg te nemen. Dat vraagt een brede weging van aspecten als lokale beleidsvrijheid, leefbaarheid en vereenvoudiging en eenduidig beleid op landelijk niveau.

Vraag 10

Wat betekent het voor de subsidieverstrekking wanneer u zegt dat het toekennen van subsidies voortaan zal afhangen van het percentage sociale en betaalbare huur-, en koopwoningen die van Rijkswege gewenst zijn; en dus vanwege regionale differentiatie een gedifferentieerde vraag zal stellen aan gemeenten?

Ik ben op dit moment nog volop bezig met de uitwerking van het instrument. Ik zal u uiteraard nader informeren als er meer duidelijkheid is over de precieze werking van het instrument.
Bij de uitwerking van het instrument is mijn uitgangspunt dat de rijksbijdragen gemeenten moeten stimuleren om aan hun woningbouwopgave te (gaan) voldoen, zoals vastgelegd in de Woondeal. De beschikbare middelen zijn berekend om de te verwachten financiële tekorten te dekken die komen kijken bij het invullen van de regionale woningbouwopgave zoals vastgelegd in de woondeal. Daarbij is rekening gehouden met de betaalbaarheidsdoelstelling als vastgelegd in het Regeerprogramma. Het is niet wenselijk dat gemeenten een groter deel van de beschikbare middelen ontvangen dan noodzakelijk zijn gezien de woondealopgave, dan gaat dat ten kosten van andere regio’s. Daarom ben ik genoodzaakt om rekening te houden met de regionale woningbouwopgave.

Vraag 11

Hoe gaat u al die verschillende percentages door gemeenten te bouwen woningen monitoren?

Er is reeds sprake van verschillende databronnen die informatie bieden over de (gemeentelijke) woningbouwplannen en de realisatie daarvan. Denk hierbij aan de landelijke monitor voortgang woningbouw waarover ABF in opdracht van het ministerie tweemaal per jaar een rapportage opstelt en die de Kamer krijgt toegezonden8 en de diverse CBS statistieken over verleende bouwvergunningen, aantallen bouwgestarte woningen en aantallen realisaties. Hoe de monitoring ten behoeve van de realisatiestimulans wordt vormgegeven wordt nog bezien en hangt uiteraard ook af van de wijze waarop deze stimulans uiteindelijk wordt vormgegeven.

Vraag 12

Hoe gaat u bepalen welk deel van de woningen die gemeenten bouwen door u gewenst zijn en welk deel niet?

Ik ga uit van de aantallen woningen zoals die in de woondeals tussen Rijk, provincie en gemeenten zijn afgesproken.

Vraag 13

Hoe gaat u dit alles wegen in een subsidieaanvraag, zodanig, dat de aanvraag en toewijzing niet tot ingewikkeldheid en uitvoeringsdruk zorgt?

Zie het antwoord op vraag 10. Bij de besteding van de middelen zal ik rekening moeten houden met de regionale woningbouwopgave, zoals afgesproken in de Woondeal. Hoe ik dat precies voor me zie zal ik medio maart met de kamer delen.

Vraag 14

Kunt u de vragen één voor één en binnen één week beantwoorden?

Voor de beantwoording van de vragen was meer tijd nodig.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het ED-artikel?1

Ja.

Vraag 2

In welke segmenten zitten de woningen die op de in het artikel geschetste wijze worden verhuurd onder het motto van short stay?

Vraag 3

Wat is de verdeling van de verhuur over deze segmenten heen?

Vraag 4

Hebben de gevraagde huurprijzen een relatie met het huurprijssegment waartoe de woningen behoren?

Vraag 5

Wat is de gemiddelde huurprijs van de shortstay en hoeveel wijkt dit af van de verhuur van dezelfde woning onder reguliere verhuur?

Vraag 6

Is er sprake van een stijging van de short stay verhuur sinds de invoering van de Wet vaste huurcontracten?

Het betreft hier privaatrechtelijke huurovereenkomsten, deze worden niet landelijk gemonitord.

Vraag 7

Verkoop is wettelijk gezien geen «dringend eigen gebruik» en als zodanig geen reden om de huur op te zeggen, worden door inzet van short stay wetten omzeild? Zo ja welke?

Bij short-stay wordt er – met een beroep op de bepaling uit artikel 7:232 lid 2 BW «voor de huur van woonruimte die naar zijn aard van korte duur is» – gesteld dat Burgerlijk Wetboek Boek 7, Afdeling 5, in zijn geheel niet van toepassing is. De bepalingen die over het beëindigen van de huur gaan en specifiek over «dringend eigen gebruik» zijn hier een onderdeel van en niet van toepassing als sprake is van «de huur van woonruimte die naar zijn aard van korte duur is».
Short-stay-contracten dienen zeer terughoudend toegepast te worden, als er sprake is van de huur van woonruimte moet de huurbescherming worden gerespecteerd. Het is niet aan mij als wetgever om een oordeel te geven over specifieke (in het artikel genoemde) gevallen. Indien een huurder meent dat er sprake is van de huur van woonruimte kan deze zich beroepen op beroepen huurbescherming voor onbepaalde tijd. Er dus privaatrechtelijke bescherming. De enige die – per specifiek geval – kan beoordelen of er sprake van «het gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard van korte duur is» is de kantonrechter.

Vraag 8

Worden hier wetten oneigenlijk gebruikt? Zo ja welke?

Zie antwoord vraag 7.

Vraag 9

Als hier geen wetten omzeild of oneigenlijk gebruikt worden, hoe kijkt u dan aan tegen de wenselijkheid van de situatie waarbij verhuurders short stay inzetten om de periode tot verkoop te overbruggen?

Short-stay-contracten dienen zeer terughoudend toegepast te worden, als er sprake is van de huur van woonruimte moet de huurbescherming worden gerespecteerd. De Wet vaste huurcontracten is op initiatief van uw Kamer ingevoerd. Hierdoor zijn huurders beter beschermd, maar tegelijkertijd heb ik ook begrip voor verhuurders die enige flexibiliteit zoeken om hun woonruimte tijdelijk te verhuren. Uw Kamer heeft middels de Wet vaste huurcontracten een mogelijkheid gegeven huurcontracten te kunnen beëindigen in verband met verkoop. Dit kan echter alleen in zeer specifieke gevallen van verkoop; er moet sprake zijn van een huwelijk of geregistreerd partnerschap. Ik kan mij goed voorstellen dat ook deze bepaling verhuurders te weinig ruimte biedt. Mijn ambtsvoorganger heeft uw Kamer op 14 juni 2024 geïnformeerd tot de conclusie te zijn gekomen dat de voorwaarde dat er sprake moet zijn van een huwelijk of geregistreerd partnerschap moet worden geschrapt.3 Ik deel deze conclusie en ben hierbij voornemens om ook breder te bezien of deze bepaling verdere aanpassing behoeft om de toepassing ervan in meer gevallen mogelijk te maken.
Wanneer een verhuurder zijn woning tijdelijk leeg heeft staan mag deze woning in bepaalde gevallen tijdelijk verhuurd worden onder de Leegstandwet. Hiervoor is een vergunning van de gemeente nodig: maximaal twee jaar, met daarna mogelijkheid tot verlenging van telkens een jaar tot maximaal zeven jaar. Om de afgifte van deze vergunningen eenvoudiger te maken voor grote(re) complexen waarin een verhuurder tijdelijk wil gaan verhuren, wordt de Leegstandswet gewijzigd. Op deze manier kan een gemeente straks één vergunning voor tijdelijke verhuur afgeven op complexniveau, in plaats van telkens een aparte vergunning per verhuring.

Vraag 10

Onder welk fiscaal regime valt verkoop van woningen waarbij de verhuurders actief inzetten op beëindiging van huurovereenkomsten?

Onder welk fiscaal regime de verkoop van woningen valt waarbij de verhuurders zich actief inzetten op kortdurende verhuur, is afhankelijk van de feiten en omstandigheden. Indien de verhuurders kwalificeren als belastingplichtig lichaam voor de vennootschapsbelasting (zoals een besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid), behoren de opbrengsten bij verkoop in beginsel tot de belastbare winst. Voor natuurlijke personen in de inkomstenbelasting ligt dat genuanceerder. In het geval sprake is van «normaal actief vermogensbeheer», worden de inkomsten uit de verhuur van onroerend goed belast in box 3 van de inkomstenbelasting via de vermogensrendementsheffing tegen een tarief van 36% (2025). Als sprake is van het rendabel maken van vermogen op een wijze die normaal actief vermogensbeheer te boven gaat, zijn de daaruit genoten voordelen belast in box 1 als resultaat uit overige werkzaamheden tegen een tarief van maximaal 49,5% (2025). De vraag wanneer sprake is van meer dan normaal actief vermogensbeheer is in de praktijk niet gemakkelijk te beantwoorden. In de kern komt het erop neer dat de belastingplichtige bij het vermogensbeheer werkzaamheden verricht die naar aard en omvang onmiskenbaar zijn gericht op het behalen van voordelen die het bij normaal actief vermogensbeheer te verwachten rendement te boven gaan4. Voorbeelden daarvan zijn het uitponden van onroerende zaken, het in belangrijke mate zelf verrichten van groot onderhoud of andere aanpassingen aan een zaak, of het aanwenden door de belastingplichtige van voorkennis of daarmee vergelijkbare bijzondere vormen van kennis.5 Of daarvan sprake is bij de kortdurende verhuur van woningen is op voorhand niet te zeggen.

Vraag 11

Is hier in uw beeld sprake van actieve beëindiging van huurcontracten waardoor box 1 van toepassing zou moeten zijn?

Zie antwoord vraag 10.

Vraag 12

Wat is de wettelijke grond onder het actief uitsluiten van groepen woningzoekenden door genoemde verhuurders, in dit geval huurders die op zoek zijn naar permanente woonruimte?

Het verhuurders vrij staat (binnen de wet) een verhuurvorm te kiezen, waarbij bepaalde woningzoekenden of groepen van woningzoekenden wel geïnteresseerd zullen zijn in tijdelijke huur en anderen niet. Het aanbieden van een soort woonruimte met een bijbehorende verhuurvorm, waar niet elke woningzoekende interesse in heeft, zorgt niet voor het actief uitsluiten van andere groepen. De AMvB onder de Wet vaste huurcontracten kent bijvoorbeeld een aantal uitzonderingen van groepen waarvoor een tijdelijk huurcontract mogelijk blijft.
De Algemene wet gelijke behandeling (Awgb), de Wet gelijke behandeling op grond van handicap of chronische ziekte (Wgbh/cz), het Wetboek van Strafrecht en de Wet goed verhuurderschap (Wgv) bieden bescherming tegen discriminatie van huurders op de woningmarkt. Woningzoekenden die zich gediscrimineerd voelen kunnen daarover een oordeel vragen bij het College voor de Rechten van de Mens. Ook verhuurders die willen weten of hun beleid in overeenstemming is met de Awgb kunnen het College vragen om dit te toetsen. Voorts kan een woningzoekende op grond van de Wet goed verhuurderschap melding doen bij het meldpunt Ongewenst verhuurgedrag bij zijn/haar gemeente. De gemeente dient daar dan op te handhaven.

Vraag 13

Is een gemeentelijke vergunning voor deze vorm van woningonttrekking nodig voor short stay?

Er is geen sprake van een vergunningsplicht om short-stay-verhuur te mogen aanbieden.
Op basis van de Huisvestingswet 2014 kunnen gemeenten in hun huisvestingsverordening categorieën van woonruimten aanwijzen, waarvoor een vergunning nodig is om deze aan de woonruimtevoorraad te mogen onttrekken, dan wel samen te voegen of om te zetten. Of een vergunning nodig is daarmee afhankelijk van de vraag of de gemeente dit heeft opgenomen in haar huisvestingsverordening en vervolgens zou de vraag zijn of er sprake is van woonruimte en van onttrekking daarvan.
Uit de laatste inventarisatie uit 2020 6 bleek dat er bijna 80 gemeenten waren die een huisvestingsverordening hadden met daarin regels ten aanzien van woonruimtevoorraadbeheer, waarbij het merendeel van de gemeenten regels had vastgesteld over de onttrekking van woonruimte.

Vraag 14

Hoeveel vergunningen hebben gemeenten sinds de Wet vaste huurcontracten verleend?

Vraag 15

Is bekend hoeveel verhuurders een dergelijke vergunning hebben?

Vraag 16

Hoeveel gevallen van verhuurders die short stay verhuur doen zonder vergunning zijn bekend?

Vraag 17

Onder welke condities kunnen gemeenten deze vergunning verlenen?

Vraag 18

Hoe lang mag de maximale termijn van shortstay zijn per huurder?

In het antwoord op vraag 2 tot en met 5 ben ik ingegaan op de bepalingen uit Burgerlijk Wetboek Boek 7, Afdeling – De Huur van Woonruimte en de mate waarin die niet van toepassing zouden kunnen zijn als het gaat om «huur welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is». Vanuit het huurrecht is daaraan geen wettelijke termijn verbonden.

Vraag 19

Kan deze termijn door verhuurders opgerekt worden?

Zie antwoord vraag 18.

Vraag 20

Hebben gemeenten voldoende capaciteit om te handhaven?

In het antwoord op vraag 2 tot en met 5 ben ik ingegaan op de bepalingen uit Burgerlijk Wetboek Boek 7, Afdeling – De Huur van Woonruimte en de mate waarin die niet van toepassing zouden kunnen zijn als het gaat om «huur welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard van korte duur is». Indien een huurder meent dat er sprake is van de huur van woonruimte kan deze zich beroepen op huurbescherming voor onbepaalde tijd, die volgt uit het Burgerlijk Wetboek. Er is dus privaatrechtelijke bescherming. Gemeenten hebben geen handhavende taken m.b.t. het soort huurcontract dat wordt aangeboden, en daarmee ook geen handhavende taak m.b.t. tot het juiste gebruik van short-stay-contracten. De enige die – per specifiek geval – kan beoordelen of er sprake van «gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is» is de kantonrechter.
Wel geldt dat gemeenten op basis van de Wet goed verhuurderschap en als gevolg van de Wet betaalbare huur, handhavend kunnen optreden richting de verhuurder van woonruimten, o.a. met betrekking tot de gevraagde huurprijs. In de praktijk kan dit betekenen dat gemeenten, als voorvraag, eerst moeten nagaan of er sprake is van de huur van woonruimte en of het gebruik ervan naar zijn aard van korte duur is. Ook de Huurcommissie moet, bij een geschil over de huurprijs, in een ontvankelijkheidstoets moeten toetsen of er sprake van «huur van woonruimte». Tot slot zijn er de in het antwoord op eerdere vragen genoemde mogelijke van een vergunningsplicht op basis van de Huisvestingwet en de meer algemene notie dat het een short-stay-bestemming moet passen binnen het omgevingsplan en daarin gekozen definities.
Ik heb geen overall beeld van de mate waarin gemeenten op bovengenoemde punten specifiek in situaties van short-stay, handhavend optreedt.

Vraag 21

Wat heeft handhaving concreet opgeleverd en wat vindt u van dit beeld?

Zie antwoord vraag 20.

Vraag 22

Is het wel of niet nodig om landelijk in te grijpen? Waarom wel of niet?

Er is geen sprake van een (landelijke) vergunningsplicht om short-stay-verhuur te mogen aanbieden. Short-stay-contracten dienen bij de verhuur van woonruimte zeer terughoudend toegepast te worden, als er sprake is van de huur van woonruimte moet de huurbescherming worden gerespecteerd. Uit de wetsgeschiedenis en jurisprudentie komt naar voren dat deze bepaling bedoeld is voor die «gevallen waarin voor iedereen (huurder en verhuurder) duidelijk is dat er geen sprake kan en mag zijn van een beroep op huur(prijs)bescherming», en voorts dat het een «uitzonderingsbepaling van een heel beperkte betekenis» betreft, die «zeer restrictief moet worden opgevat».
Ik volg de ontwikkelingen in de huurmarkt vanuit het brede perspectief en in het bijzonder de ontwikkelingen die het gevolg zijn de Wet vaste huurcontracten en de Wet betaalbare huur. Als aanpassingen nodig zijn, met als doel de woningvoorraad optimaal te benutten en het huurrecht duidelijk en meer passend te maken, zal ik daar voorstellen voor doen.

Vraag 23

Bent u bereid om de voorwaarden voor het verkrijgen van een vergunning voor short stay-verhuur te herzien en, waar nodig, aan te scherpen om meer grip te krijgen op het huuraanbod, discriminatie tegen te gaan en ervoor te zorgen dat short stay uitsluitend wordt aangeboden met een legitiem en passend doel? Zo ja op welke termijn, en zo nee waarom niet?

Zie antwoord vraag 22.

Vraag 24

Kunt u deze vragen één voor één en binnen drie weken beantwoorden?

Ik heb de vragen gebundeld beantwoord, daar waar dat m.i. ten dienste stond aan een goede beantwoording van de gestelde vragen. Ik heb de vragen daarnaast zo snel als mogelijk beantwoord.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van dit artikel?1

Ja.

Vraag 2

Zo ja, herkent u de signalen uit dit artikel over dubieuze huursites?

Ja.

Vraag 3

Herkent u dat de Autoriteit Consument & Markt (ACM) niet de capaciteit heeft om in te kunnen grijpen wanneer huursites misleidende diensten aanbieden aan woningzoekenden?

Ja, dit herken ik. De ACM houdt toezicht op de naleving van een groot aantal wetten op het gebied van consumentenbescherming, energie, mededinging, post, telecommunicatie en vervoer. Zij ontvangt vaak meer signalen over mogelijke overtredingen en verzoeken om handhaving dan zij – gelet op haar onderzoekscapaciteit – in onderzoek kan nemen. Bij de behandeling van meldingen past zij om die reden een prioriteringsbeleid toe.

Vraag 4

Wat kunt u zoal doen om de ACM wel actief in te laten grijpen bij signalen van misleidende praktijken door huursites?

De ACM is een onafhankelijke toezichthouder die zich sterk maakt voor goed werkende markten voor mensen en bedrijven. Zij beschikt bij de uitvoering van de in het antwoord op vraag 3 omschreven taken over de ruimte om te kiezen of, en zo ja, welke handhavingsonderzoeken worden opgestart, en wanneer. Zij past hiertoe, als gezegd, een prioriteringsbeleid toe. De onafhankelijke positie van de ACM maakt dat ik geen mogelijkheden zie om de ACM actief in te laten grijpen bij signalen van misleidende praktijken door huursites; zij kan hiertoe zelf besluiten indien zij dit noodzakelijk acht.

Vraag 5

Welke maatregelen kunt u nemen om kwetsbare woningzoekende beter te beschermen op de online huurmarkt?

Er bestaat nog wel eens onduidelijkheid over de aard van de dienstverlening van websites die huurwoningen aanbieden2, waardoor consumenten zich misleid voelen. Dit betreur ik uiteraard ten zeerste. Indien een consument zich misleid voelt, kunnen er door de consument diverse stappen worden ondernomen.
In beginsel is het zo dat wanneer men een abonnement heeft afgesloten, hij of zij de abonnementskosten hiervan dient te betalen. Daarom is het van belang dat men zich er voor het afsluiten van het abonnement van vergewist wat het abonnement inhoudt. Het kan echter zo zijn dat de informatie die wordt verstrekt onduidelijk, onvolledig of onjuist is. In dat geval kan mogelijk sprake zijn van misleiding. In geval van misleiding kan de woningzoekende de overeenkomst onder omstandigheden vernietigen en de abonnementskosten terugvragen, zo nodig middels een gerechtelijke procedure. Ook kan er een melding worden gemaakt bij de ACM ConsuWijzer.
Indien een huurwebsite meer diensten aanbiedt dan alleen een functie om te zoeken in het aanbod van andere partijen, kan sprake zijn van een verhuurbemiddelaar. Bijvoorbeeld indien via de website ook vragen over de aangeboden woningen kunnen worden gesteld of bezichtigingen kunnen worden geregeld. Voor verhuurbemiddelaars gelden aanvullende regels. Verhuurbemiddelaars mogen, indien zij voor de verhuurder werken, niet (ook) kosten in rekening brengen bij de woningzoekende. Er geldt namelijk een verbod op het in rekening brengen van dubbele bemiddelingskosten. Doet de verhuurbemiddelaar dit wel, dan kan de woningzoekende deze onterecht betaalde kosten tot vijf jaar geleden terugvragen aan de verhuurbemiddelaar. Ook kunnen gemeenten als gevolg van de Wet goed verhuurderschap sinds 1 juli 2023 optreden tegen verhuurbemiddelaars die dubbele bemiddelingskosten in rekening brengen.

Vraag 6

Hoe kijkt u aan tegen het opzetten van één betrouwbaar en transparant landelijk platform voor huurwoningen?

Ik beschouw het opzetten van een landelijk platform voor het aanbieden van private huurwoningen niet als een taak voor de overheid. Ik zie bovendien op dit moment ook geen noodzaak om dergelijk platform op te zetten. Mij zijn geen signalen bekend dat de problematiek in het artikel waar deze Kamervragen naar verwijzen, op zulke grote schaal speelt, dat hier momenteel veel tegen opgetreden dient te worden. Bovendien heeft de consument, zoals aangegeven in het antwoord bij vraag 5, reeds verschillende mogelijkheden indien hij/zij zich misleid voelt.

Vraag 7

Welke concrete stappen gaat u op de korte termijn aanpakken om dit probleem op te lossen?

Zoals ik in mijn antwoord op vraag 5 reeds heb toegelicht, staat woningzoekenden die te maken hebben met misleidende abonnementen of dubbele bemiddelingskosten reeds een aantal mogelijkheden ter beschikking om hiertegen op te treden. Op dit moment zie ik dan ook geen noodzaak voor aanvullende maatregelen.

Vraag 8

Op welke termijn kunnen wij voortgang en resultaat verwachten?

Zie antwoord vraag 7.

Vraag 9

Kunt u deze vragen één voor één en binnen drie weken beantwoorden?

Ik heb deze vragen zoveel als mogelijk separaat beantwoord. Daar waar dit in het kader van een goede beantwoording van de vraag wenselijk was, heb ik vragen gebundeld.

Vraag 1

Herinnert u zich de mede door u getekende regionale woondeal Midden-Holland? Herinnert u zich dat er in Waddinxveen grote potentiële bouwlocaties zijn, waar de komende jaren meer dan 3.000 woningen gerealiseerd worden, waarvan circa 800 sociale huurwoningen en 330 middenhuurwoningen?1 Herinnert u zich dat er in de regio Midden-Holland grote potentiële bouwlocaties zijn, waar de komende jaren 20.000 woningen gerealiseerd worden, waarvan circa 5.500 sociale huurwoningen en 2.000 middenhuurwoningen?

Ja, ik ben bekend met de woningbouwopgave en bouwlocaties uit de woondeal Midden-Holland.

Vraag 2

Bent u bekend met de unieke situatie waarin de woningmarktregio Midden-Holland verkeert; waarbij het als een van de kleinste woningmarktregio’s in Nederland veel bouwlocaties heeft om sociale huurwoningen te bouwen, maar dit vanwege de te krappe investeringscapaciteit van de corporaties niet mogelijk is? Wat vindt u van deze situatie?

Ik ben bekend met de situatie in de Woondealregio Midden-Holland.
Uit de herijking van de Nationale Prestatieafspraken (NPA)2 is ook een actualisatie uitgevoerd van de doorrekeningen over de haalbaarheid van de opgave. Uit deze berekening blijkt dat de corporaties in de regio onvoldoende financiële middelen hebben om alle opgaven tot 2035 te kunnen realiseren. Dit heeft niet voor alle woningbouwprojecten met sociale huurwoningen gevolgen, omdat uit de verantwoordingsinformatie blijkt dat een deel van de woningcorporaties de komende jaren wel financiële ruimte heeft. De situatie in Midden-Holland vraagt wel om maatregelen op de lange termijn (zie antwoord 6). Ik vind het van belang dat corporaties in een vroeg stadium betrokken worden bij de planvorming, waardoor eventuele knelpunten vroeg worden gesignaleerd.

Vraag 3

Herkent u het beeld dat in toenemende mate een beroep moet worden gedaan op commerciële ontwikkelaars voor de bouw van sociale huurwoningen, omdat de corporaties onvoldoende investeringscapaciteit hebben? Herkent u het beeld dat de instandhoudingstermijn van dergelijke sociale huurwoningen meestal terugvalt tot maximaal 25 jaar, de huur op de maximale liberalisatiegrens wordt gezet en er over deze projecten geen prestatieafspraken (over thema’s zoals beschikbaarheid, leefbaarheid, zorg, veiligheid) gemaakt kunnen worden? Wat vindt u van deze ontwikkeling?

Ik herken het beeld dat commerciële ontwikkelaars en woningcorporaties elkaar kunnen aanvullen, wanneer blijkt dat een van de twee partijen niet in de nieuwbouw van sociale huur kan, of wil investeren. Het terugdringen van het woningtekort in de sociale huur is namelijk een gezamenlijke verantwoordelijkheid, waarbij zowel de commerciële ontwikkelaars/investeerders en woningcorporaties een belangrijke rol hebben. Ik herken ook dat er verschillen zijn in hoe de partijen zich verhouden tot het in stand houden van sociale huur. Woningcorporaties zijn gebonden aan wettelijke kaders uit de Woningwet, en kunnen bij het uitoefenen van hun publieke taak, beroep doen op staatsteun zoals het afsluiten van geborgde leningen. Andere verhuurders dan woningcorporaties hebben geen toegang tot staatsteun, maar zijn ook niet gebonden aan voorwaarden van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en de Autoriteit woningcorporaties.
Het is niet mijn bedoeling om alle verschillen tussen woningcorporaties en commerciële verhuurders ten aanzien van de verhuur van sociale huur weg te nemen. Het huurprijsniveau van sociale- en middenhuur woningen wordt gereguleerd met WWS-puntensysteem (woningwaarderingsstelsel) en geldt voor corporaties en marktpartijen. Daarnaast kunnen ook woningen met een huur tegen de WWS-punten grens, een passend thuis bieden voor huishoudens die dit financieel kunnen dragen. Ik vind het wel belangrijk dat er een heldere definitie is van wat een sociale huurwoning is. Hiervoor doe ik binnen het wetsvoorstel versterking regie op de volkshuisvesting een voorstel.

Vraag 4

Bent u bekend met de prestatieafspraken 2025 tussen de gemeente Waddinxveen en de corporatie Woonpartners Midden Holland?2

Ja.

Vraag 5

Heeft u kennisgenomen van de tabel in de bijlage van deze prestatieafspraken met een doorkijk voor de komende jaren, waarin wordt aangeven dat de corporatie over twee jaar voorlopig geen investeringscapaciteit meer heeft om de vele sociale huurwoningen te bouwen? Weet u dat het gaat om ruim 700 sociale huurwoningen? Wat vindt u daarvan?

Ik heb kennisgenomen van de prestatieafspraken die Woonpartners Midden-Holland heeft gesloten met de gemeente Waddinxveen. Uit de indicatieve bestedingsruimte woningcorporaties (IBW)4 die jaarlijks wordt berekend komt reeds naar voren dat de betreffende woningcorporatie over beperkte investeringscapaciteit beschikt. Daar moet wel bij worden opgemerkt dat het hier gaat om een aanvullende investeringscapaciteit bovenop de reeds in de eigen begroting ingerekende opgaven. Desalniettemin valt op dat Woonpartners Midden-Holland bij volledige realisatie van de voorgenomen investeringen in vergelijking met andere woningcorporaties beperktere ruimte heeft voor aanvullende investeringen.
Tegelijkertijd is Woonpartners Midden-Holland niet de enige woningcorporatie die actief is in de regio Midden-Holland. In de woondealregio zijn in totaal elf woningcorporaties actief. Uit de bijlage van de prestatieafspraken van Woonpartners Midden-Holland komt niet naar voren of deze andere woningcorporaties een bijdrage kunnen leveren in het realiseren van de benodigde nieuwbouwwoningen in de gemeente Waddinxveen. Op basis hiervan kan ik niet beoordelen of er een regionale verkenning van onderlinge solidariteit heeft plaatsgevonden. Zoals we ook in de NPA5 hebben afgesproken wordt verwacht dat woningcorporaties elkaar helpen bij het realiseren van de volkshuisvestelijke opgaven.
Ook is het mogelijk om de naastgelegen regio’s te benaderen voor hulp bij het realiseren van de opgaven in Midden-Holland. Uit de NPA komt naar voren dat de woondealregio Samenwerkende Regio’s over een grote investeringscapaciteit beschikt. De investeringsruimte in deze regio is namelijk groter dan de eigen regionale opgave. In het wetsvoorstel Versterking regie op de volkshuisvesting doe ik een voorstel om de werkgebieden groter te maken, zodat corporaties in een regio als de Samenwerkende Regio’s (woningmarktregio Drechtsteden) ook meer mogelijkheden krijgen om corporaties in een andere regio (zoals in de woningmarktregio Haaglanden, Midden-Holland en Rotterdam, waartoe Waddinxveen behoort) te helpen, bijvoorbeeld met een onderlinge financiële bijdrage.

Vraag 6

Deelt u de mening dat het, gegeven de enorme nood aan betaalbare (huur)woningen, onuitlegbaar is dat corporaties wel de personele capaciteit en potentiële bouwlocaties bezitten, maar onvoldoende investeringscapaciteit hebben om woningen te ontwikkelen, en daardoor de woningbouw van betaalbare woningen stokt? Hoe wilt u deze problematiek aanpakken?

Ik deel de mening dat de bouw van voldoende sociale huurwoningen van belang is en dat corporaties hierin een belangrijke rol spelen. Eind vorig jaar heb ik op de Woontop de resultaten gepresenteerd van de met de corporatiesector en VNG overeengekomen NPA6. Hieruit komt naar voren dat op landelijk niveau de investeringsopgaven van woningcorporaties in de periode tot 2035 financieel haalbaar zijn. In sommige regio’s komen de financiële grenzen van woningcorporaties bij volledige realisatie van de opgaven op het gebied van woningbouw en verduurzaming eerder in zicht, soms al in dit decennium, terwijl andere regio’s voldoende financiële middelen hebben. Een groot deel van deze regionale tekorten kan met aanvullende regionale of provinciale solidariteit tussen corporaties worden opgevangen. In een beperkt aantal regio’s zal hoogstwaarschijnlijk landelijke samenwerking nodig zijn om de opgave volledig te kunnen realiseren en de tekorten op te vangen.
Ik ben mij er tegelijkertijd ook van bewust dat solidariteit tussen woningcorporaties niet van de ene op de andere dag is gerealiseerd. Het vraagt een grote inspanning en cultuurverandering van de sector om woningcorporaties elkaar ook buiten de eigen regio te laten helpen met de volkshuisvestelijke opgave. Het Duurzaam prestatiemodel7, dat ik het afgelopen jaar samen met de sector heb uitgewerkt, is een behulpzaam middel om deze cultuurverandering te stimuleren. Daarnaast werk ik aan een voorstel om onderlinge solidariteit te faciliteren en het instrument projectsteun beter bruikbaar te maken om – via een heffing aan de hele corporatiesector – als landelijk sluitstuk van solidariteit ingezet te kunnen worden. Ook ondersteun ik financieel de bouw van betaalbare woningen via onder andere de stimuleringsregeling Flex- en Transformatie, waarvan het loket op dit moment geopend is. Momenteel werk ik aan een realisatiestimulans waarvan de uitgangspunten zijn gedeeld op de Woontop. Hierover verwacht ik uw Kamer nog voor de zomer te informeren. Met deze maatregelen zorg ik ervoor dat de woningbouw van betaalbare huurwoningen door woningcorporaties op gang blijft.

Vraag 7

Bent u bekend met het feit dat er geen corporaties in de regio Midden-Holland of in de provincie Zuid-Holland zijn die Waddinxveen en Woonpartners kunnen helpen om deze sociale huurwoningen te bouwen via projectsteun? Erkent u dat het solidariteitsbeginsel hier dus geen uitkomst biedt? Hoe luidt uw reactie hierop? Welke maatregelen neemt u om dit probleem aan te pakken?

Bij de herijking van de NPA is ook een actualisatie uitgevoerd van de doorrekeningen over de haalbaarheid van de opgave. Uit deze berekening blijkt dat alle woningcorporaties in Midden-Holland gezamenlijk, niet voldoende financiële middelen hebben om alle opgaven tot 2035 te kunnen realiseren. Tegelijkertijd blijkt ook uit de doorrekening8 dat er binnen de provincie Zuid-Holland verschillende regio’s beschikken over aanvullende investeringscapaciteit, zoals de woondealregio Samenwerkende Regio’s. Ik herken dit beeld dus gedeeltelijk en ook hier geldt een verschil in de financiële capaciteit op kortere en langere termijn. Uit de verantwoordingsinformatie blijkt dat er in de regio Midden-Holland momenteel voldoende financiële middelen aanwezig zijn om elkaar te helpen bij de realisatie van woningbouwprojecten, maar dat deze regio bij volledige realisatie onvoldoende financiële middelen heeft op de lange termijn. Het solidariteitsbeginsel biedt op het niveau van de woondealregio dan geen uitkomst meer, maar zou bovenregionaal wel voor een oplossing kunnen bieden, indien nodig in de vorm van projectsteun.
Tegelijkertijd is het – gelet op de bouwopgave voor de corporatiesector – goed om oog te houden voor de investeringspositie van woningcorporaties. Daarom heb ik in de herijkte NPA ook afgesproken om samen met de corporatiesector verder te werken aan een gezamenlijk beeld van het investeringsklimaat voor investeringen in huurwoningen en daarbij ook specifiek te kijken naar de beleidsmatige opties voor het verbeteren van de investeringspositie van woningcorporaties. Het doel daarvan is inzicht te krijgen in de mogelijkheden om tijdig te kunnen anticiperen op het treffen van passende maatregelen, in het geval de woningcorporatiesector in de toekomst tegen zijn financiële grenzen loopt. Een goed inzicht in de mogelijkheden voor lastenverlichting of subsidiëring is van belang om te voorkomen dat woningcorporaties genoodzaakt worden hun investeringen voortijdig te beperken. Dit onderzoek staat los van de dekking die gevonden dient te worden voor de budgettaire effecten die een eventuele maatregel met zich meebrengt. Daarnaast dient een dergelijke maatregel ook in overeenstemming te zijn met de staatssteunregels en uitvoerbaar te zijn.

Vraag 8

Wat vindt u van de ontwikkeling dat ook de versnellingstafel(s) nauwelijks uitkomst bieden, omdat de gesprekken in de regio Midden-Holland steeds vastlopen op het knelpunt van het tekort aan investeringscapaciteit bij de corporaties? Erkent u dat er daardoor geen versnellingen te maken zijn?

Ik ben van mening dat de vertegenwoordigers van overheden, corporaties en marktpartijen in de regionale Versnellingstafel Midden-Holland een belangrijke rol vervullen om projecten aan te jagen en ook te komen tot voldoende bouw in de sociale huur. De Versnellingstafel signaleert ook knelpunten zoals de investeringscapaciteit van corporaties, die partijen aanpakken op een bovenregionaal niveau zoals in de Landelijke Versnellingstafels of in het overleg met de betrokken koepels. Dat is de wijze waarop versnelling kan worden gemaakt.

Vraag 9

Deelt u de mening dat aanpassing van projectsteunvoorwaarden (waar u als Minister primair verantwoordelijk voor bent) noodzakelijk is om de ambities uit de woondeal Midden-Holland (waar u mede-ondertekenaar van bent) te kunnen halen? Bent u bereid zich hiervoor in te spannen?

Ik vind het te voorbarig om nu te constateren dat de toepassing van projectsteun (en daarmee aanpassing van de projectsteunvoorwaarden) nodig is om de ambities uit de woondeal Midden-Holland te halen. Projectsteun is een instrument uit de Woningwet waarmee corporaties, op aanvraag en als laatste middel, een financiële bijdrage voor noodzakelijke volkshuisvestelijke investeringen kunnen verkrijgen. Deze bijdrage wordt opgehaald via een heffing die aan de hele corporatiesector wordt opgelegd. Ik bereid momenteel een wijziging van projectsteun voor aan de hand van een aantal uitgangspunten die nu ook al gelden. Projectsteun is pas aan de orde als blijkt dat regionale solidariteit niet voor een (volledige) oplossing zorgt, de aanvrager onvoldoende investeringscapaciteit heeft om de volkshuisvestelijke opgaven te realiseren en de projecten waarvoor projectsteun wordt aangevraagd bijdragen aan het volkshuisvestingsbeleid van de gemeente.
In regio’s waar solidariteit geen uitkomst biedt en waar de volkshuisvestelijke en financiële noodzaak van projectsteun buiten kijf staan, kan projectsteun worden ingezet om de opgaven te verwezenlijken. Ik zal per geval beoordelen of aan wettelijke voorwaarden voor het verkrijgen van projectsteun is voldaan.

Vraag 10

Herinnert u zich uw brief3 waarin gesteld werd dat «hoewel ik van corporaties verwacht dat ze zich eerst inspannen om er met elkaar in de regio uit te komen, zal ik collectieve projectsteun als het nodig is inzetten om de grote opgave die we met elkaar hebben te realiseren»? Bent u bereid in de casus rond Waddinxveen en Midden-Holland collectieve projectsteun in te zetten? Zo nee, waarom niet?

Ik sta nog steeds achter het uitgangspunt dat collectieve projectsteun ingezet kan worden als dit na alle inspanningen van de regio aanvullend noodzakelijk blijkt. In het Besluit toegelaten instellingen 2015 (hierna: BTIV) is neergelegd aan welke randvoorwaarden een woningcorporatie die projectsteun aanvraagt moet voldoen om in aanmerking te komen voor een projectsteunbijdrage. Ik werk deze randvoorwaarden momenteel verder uit en streef ernaar mijn wijzigingen op zeer korte termijn in internetconsultatie te brengen. Mocht ik op basis van een eventuele aanvraag voor projectsteun tot het oordeel komen dat projectsteun in Waddinxveen en Midden-Holland zou moeten worden ingezet, dan kan dit instrument tijdig worden ingezet om een verdere vertraging in de realisatie van de opgaven te voorkomen, de regio heeft op korte termijn immers voldoende middelen.

Vraag 11

Bent u bereid de huidige projectsteunvoorwaarden aan te passen om gevallen zoals in Waddinxveen, maar ook breder in Nederland, binnen twee jaar te kunnen helpen, zodat de woningbouwopgave hier op korte en middellange termijn geen schade aan ondervindt? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 10.

Vraag 12

Welke mogelijkheden ziet u om de huidige projectsteun versneld uit te breiden, bijvoorbeeld door voorwaarden voor de projectsteun eenvoudiger maken?

Een heffing op andere woningcorporaties is geen licht instrument en een aanvraag tot collectieve projectsteun dient door een woningcorporatie dus altijd goed onderbouwd te worden. Een projectsteunaanvraag zal onder andere gepaard moeten gaan met informatie over het project, zienswijzen van verschillende partijen die ondersteunen dat een projectsteunaanvraag nuttig en noodzakelijk is en inzicht in dat onderlinge solidariteit geen oplossing is.
Daarnaast wil ik onderlinge solidariteit ook aantrekkelijker maken. Daarom zal ik binnen de voorziene wijziging van het instrument projectsteun, ook een vorm van vrijwillige onderlinge projectsteun mogelijk maken. Hierdoor wordt het fiscaal aantrekkelijker om financiële middelen aan een woningcorporatie met onvoldoende middelen over te dragen.

Vraag 13

Kunt u aangeven wanneer u de wijziging van de Woningwet en onderliggende regelgeving met betrekking tot projectsteun bij de Kamer zult indienen? Bent u nog steeds van mening dat deze wijziging in 2025 in werking kan gaan? Wilt u de voorgestelde wetswijziging daartoe voor de zomer van 2025 aan de Kamer toezenden?

Ik streef ernaar de voorgestelde wijziging van projectsteun in het voorjaar in internetconsultatie te brengen, ik zal daarna zo spoedig mogelijk een voorstel aan uw Kamer zenden.

Vraag 14

Ziet u andere mogelijkheden om cases waarbij de bouw van sociale huurwoningen door corporaties verhinderd wordt door gebrek aan investeringscapaciteit los te trekken, anders dan via wijziging van de regels omtrent projectsteun? Bent u bereid daarvoor gericht middelen uit de 5 miljard woningbouwgelden uit het Hoofdlijnenakkoord, zoals uit de Woningbouwimpuls of de realisatiestimulans, aan te wenden?

Momenteel werk ik aan verschillende financiële instrumenten om de bouw van betaalbare woningen te stimuleren. Dit heeft ook invloed op de financiële positie van woningcorporaties. Met de Woningbouwimpuls, stimuleringsregeling Flex en Transformatie, het gebiedsbudget en de realisatiestimulans worden financiële bijdragen gedaan aan gemeenten voor het realiseren van betaalbare woningen. Voor alle drie geldt dat eisen en voorwaarden van deze instrumenten aansluiten bij de betaalbaarheidsdoelstellingen van het kabinet. Sociale huurwoningen horen daar uiteraard bij. Gemeenten en corporaties kunnen lokale afspraken maken over de benutting van deze financiële instrumenten. Daarnaast zijn de mogelijkheden voor corporaties om de rente van hun leningen fiscaal af te trekken per 1 januari 2025 verhoogd van 20% naar 24,5%, ook dit draagt bij aan de investeringscapaciteit van woningcorporaties.

Vraag 15

Kunt u een overzicht geven in welke mate de problematiek zoals in Waddinxveen en Midden-Holland in andere gemeenten en woningmarktregio’s speelt? Kunt u aangeven in welke gemeenten en woningmarktregio’s deze problematiek ook urgent is en in de komende jaren tot stilvallende woningbouw van sociale huurwoningen zal leiden?

Een regio in de provincie Zuid-Holland waar vergelijkbare problematiek speelt, is de regio Haaglanden. In Haaglanden lopen de woningcorporaties eerder tegen hun grenzen aan dan in de regio Midden-Holland. Gezien deze positie van de woningcorporaties in Haaglanden voeren we samen met de regio en woningcorporaties een pilot uit gericht op de reikwijdte van de investeringscapaciteit en de werking van solidariteit in de corporatiesector. De uitkomsten hiervan kunnen ook van meerwaarde zijn voor de regio Midden-Holland.
Verder komt uit de NPA naar voren dat er meer regio’s zijn die hun regionale investeringsopgave niet volledig kunnen financieren. Regio’s met de grootste financiële tekorten zijn naast Haaglanden, de Metropoolregio Amsterdam, de regio Utrecht (U16), de regio Groningen-Assen en de Regio Eemsdelta. Een regionaal financieel tekort wil overigens niet zeggen dat dit op korte termijn al tot problemen gaat leiden met betrekking tot de bouwopgave. Ook in deze regio’s beschikken woningcorporaties, mede door de afschaffing van de verhuurderheffing, over een goede financiële uitgangspositie. Corporaties hebben daardoor de komende jaren ruimte om volop te investeren in hun volkshuisvestelijke opgaven. Wel lopen de woningcorporaties in deze regio’s eerder tegen hun financiële grenzen aan dan woningcorporaties in andere regio’s. Zoals hiervoor aangegeven verwacht ik ook van woningcorporaties uit andere regio’s een bijdrage om de opgaven in regio’s met financiële tekorten aan te pakken. Voor de regio’s in aardbevingsgebieden geldt bovendien dat er middelen beschikbaar worden gesteld uit de versterkingsopgave. In de financiële doorrekening van de NPA is hier nog geen rekening mee gehouden.

Vraag 1

Heeft het kabinet al een reactie gegeven of kunt u een reactie geven op de aangenomen motie van de Vereniging Nederlandse Gemeenten om een tweejaarlijkse waardering van de WOZ-waarde te overwegen?

Het kabinet heeft via de Vereniging van Nederlandse Gemeenten («VNG») kennisgenomen van deze aangenomen motie die tijdens de ledenvergadering van 26 juni 2024 door gemeenten Katwijk en Gouda is ingediend. De VNG heeft ter opvolging van de motie het Erasmus Studiecentrum voor Belastingen Lokale Overheden («ESBL») de opdracht gegund om onderzoek te doen naar de gevolgen van een tweejaarlijkse (her)waardering. De Ministeries van Financiën en van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties en de Belastingdienst zijn vertegenwoordigd in de klankbordgroep van het onderzoek. Naast ambtelijke vertegenwoordiging, bestaat de klankbordgroep ook uit belangenverenigingen, zoals Vereniging Eigen Huis. Zolang het onderzoek loopt ziet het kabinet zelf nog geen aanleiding om tweejaarlijkse waardering van WOZ-objecten nader te verkennen of afzonderlijk contact op te nemen met de gemeenten Katwijk en Gouda. Vooruitlopend op de uitkomsten van het onderzoek kan wel worden opgemerkt dat een tweejaarlijkse waardering niet in lijn is met de huidige beleidslijn om bij belastingheffing waar mogelijk te heffen op basis van actualiteit. Dat neemt niet weg dat het kabinet met belangstelling uitkijkt naar de uitkomsten van het onderzoek. Gezien het naar aanleiding van de motie opgestarte onderzoek, waar het Rijk ook bij betrokken is, zou een reactie vanuit het kabinet op een tweejaarlijkse (her)waardering op dit moment prematuur zijn.

Vraag 2

Heeft het kabinet contact opgenomen met de initiatief nemende gemeenten Katwijk, Gouda of andere partijen om deze optie verder te onderzoeken? Zo ja, wat is hiervan de uitkomst geweest?

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 3

Is nog steeds de verwachting dat er medio maart 2025 een onderzoek uitgevoerd door prof. mr. dr. Schep en de heer Kastelein LL.M. en zal aan de hand daarvan een kabinetsreactie komen die concreet in zal gaan op het voorstel om de WOZ-waardebepaling tweejaarlijks te doen?

Hiervoor verwijs ik naar het antwoord onder vragen 1 en 2. Het kabinet wacht met belangstelling de uitkomsten van het onderzoek af en de eventuele vervolgstappen van de VNG. Als de onderzoeksresultaten aan het kabinet worden aangeboden, zal een kabinetsreactie volgen.

Vraag 4

Overweegt het kabinet ook om gemeenten zelf te laten bepalen met welke frequentie zij de WOZ-waarden van de objecten in hun eigen gemeenten bepalen?

Gelet op het uitgangspunt van de Wet waardering onroerende zaken («Wet WOZ») om te zorgen voor een landelijke, uniforme waardering ziet het kabinet geen mogelijkheid om gemeenten zelf deze frequentie te laten bepalen. Een dergelijke beleidsruimte kan leiden tot rechtsongelijkheid tussen belanghebbenden, waardoor het voor belanghebbenden uitmaakt in welke gemeente de onroerende zaak ligt. Dit terwijl het waardegegeven (de WOZ-waarde) niet alleen voor lokale toepassingen wordt gebruikt (zoals bepaalde lokale belastingen), maar ook voor toepassingen door het Rijk (onder meer voor verscheidene rijksbelastingen, maar ook bijvoorbeeld voor het woningwaarderingsstelsel). Een stelsel waarbij gemeenten zelf de frequentie van waardering kunnen bepalen zou daarnaast aanzienlijke budgettaire- en uitvoeringstechnische impact kunnen hebben voor de afnemers van WOZ-gegevens.

Vraag 5

In hoeveel andere ontwikkelde landen is er sprake van een jaarlijkse waardebepaling van onroerend goed door de overheid ten behoeve van belastingheffing?

Het kabinet is niet op de hoogte van een uitputtende lijst van landen (of jurisdicties) waar sprake is van een jaarlijkse waardebepaling van onroerend goed ten behoeve van belastingheffing. De Council on State Taxation («COST»)1 en het International Property Tax Institute («IPTI»)2 hebben in 2019 wel een «Scorecard» gemaakt waarin de transparantie, consistentie en procedurele rechtvaardigheid van de waarderingssystemen van onroerend goed in 77 jurisdicties wordt vergeleken.3 In deze Scorecard wordt onder andere vermeld hoe vaak onroerend goed in de onderzochte jurisdicties4 wordt gewaardeerd. Overigens spreekt de International Association of Assessing Officers («IAAO») daarnaast in het door haar in 2020 gepubliceerde Standard on Property Tax Policy een voorkeur uit voor jaarlijkse waardering van onroerend goed.5

Vraag 6

Kunt u overzicht geven van de ontwikkeling van de uitvoeringskosten die gepaard gaan met de uitvoering van de WOZ door gemeenten, in totaal, in percentage van de totale ozb-opbrengst en gemiddeld per object over de afgelopen tien jaar?

Het onderstaande overzicht toont de gevraagde gegevens. Voor de volledigheid zijn de uitbetaalde bedragen aan proceskostenvergoedingen apart weergegeven, maar deze kosten maken onderdeel uit van de post uitvoeringskosten. (Bron: CBS en WK6)
Periode
2014
2015
2016
2017
2018*
2019
2020
2021
2022
2023
Totaal OZB (in mln euro)
3.542
3.690
3.776
3.873
3.985
4.165
4.399
4.658
4.881
5.262
Uitvoeringskosten WOZ1
(in mln euro)
155
150
150
153
141
161
171
177
194
233
Uitvoeringskosten WOZ als
% OZB
4,4%
4,1%
4%
4%
3,5%
3,9%
3,9%
3,8%
4%
4,4%
Uitbetaalde proceskostenvergoedingen (in mln euro)
6,6
6,8
6,4
7,3
9,7
12
17
18
20
41
Uitvoeringskosten per object
(in euro)
17
16,5
16,9
17,3
15,75
17,8
18,8
19,33
20,94
24,99
In 2018 systeemwijziging overhead; cijfers 2017 en eerder is uitgegaan hoogste bedrag.
Door de uitvoeringskosten alleen af te zetten tegen de OZB-opbrengst ontstaat geen volledig beeld van de uitvoeringskosten in relatie tot de belastingopbrengst gebaseerd op de WOZ-waarde, gezien de WOZ-waarde ook wordt gebruikt als basis voor verscheidene rijksbelastingen en andere lokale heffingen.7

Vraag 7

Zijn er cijfers beschikbaar over het deel van de uitvoeringskosten dat verband houdt met het feit dat de waardebepaling van de WOZ verplicht jaarlijks gebeurt?

Op dit moment zijn dergelijke cijfers niet beschikbaar. Verder bestaat er door minder frequente waardering een groot risico op belastingderving doordat waardestijgingen een jaar later pas in aanmerking worden genomen voor de (rijks)belastingen waarbij de WOZ-waarde als uitgangspunt wordt genomen. In het VNG/ESBL onderzoek zal generiek aan de daarbij betrokken uitvoeringsorganisaties worden gevraagd naar hun inschatting van het effect van een tweejaarlijkse waardering op de uitvoeringskosten.

Vraag 8

Is het mogelijk om de optie om de WOZ-waardebepaling tweejaarlijks te doen op te nemen in de Ombuigingslijst?

De Ombuigingslijst bevat ambtelijk geïnventariseerde besparingsmogelijkheden om de rijksbegroting aan te passen, waarbij ernaar gestreefd wordt om voor een breed politiek spectrum opties in beeld te brengen. Ik zal mijn departement vragen om de voorgestelde maatregel in ogenschouw te nemen bij het actualiseren van de Ombuigingslijst, die tijdens Prinsjesdag 2025 wordt gepubliceerd. Daarbij wordt ook bezien of de maatregel leidt tot een besparing op de Rijksbegroting.

Vraag 9

Bestaan er schattingen welke besparingen in uitvoeringskosten (op termijn) gerealiseerd zouden kunnen worden indien overgestapt wordt op een tweejaarlijkse of driejaarlijkse waardering van de WOZ-waarde?

Zie antwoord vraag 7.

Vraag 10

Is er contact geweest met verzekeraars, banken en/of andere private partijen die gebruik maken van de WOZ-waardebepaling welke effecten het afstappen van de verplichte jaarlijkse waardebepaling voor hun bedrijfsvoering zou hebben?

Eén van de onderzoeksvragen van het VNG/ESBL onderzoek ziet op de gevolgen voor derden die bevoegd zijn gebruik te maken van de WOZ-waarde, waaronder verzekeraars en banken. Ik verwijs ook naar het antwoord onder vragen 1 en 2. Om die reden heeft het kabinet ook geen contact gehad met verzekeraars, banken en/of andere private partijen.

Vraag 11

Zou het mogelijk zijn om private partijen die gebruik maken van de WOZ-waardebepaling, zoals verzekeraars en banken, een bijdrage te laten leveren aan de uitvoeringskosten van de WOZ bij gemeenten?

De kosten voor de uitvoering van de Wet WOZ worden op dit moment gedragen door de afnemers, te weten het Rijk, de waterschappen en gemeenten. Verzekeraars en banken zijn enkel bevoegd de WOZ-waarde te gebruiken voor specifieke publieke doeleinden, namelijk bij een vermoeden van vastgoedfraude en in het kader van de onderzoeks- en meldingsplicht op grond van de Wet ter voorkoming van witwassen en financiering van terrorisme.
In de Wet WOZ is een delegatiegrondslag8 opgenomen om de WOZ-waarde als open data en in bulk-verstrekking (onder andere aan derden) mogelijk te maken voor geautomatiseerde verwerking en daarvoor kosten in rekening te brengen. In die zin bestaat de potentiële mogelijkheid om private partijen een bijdrage te laten leveren aan de uitvoeringskosten. Op dit moment is (nog) geen invulling gegeven aan deze delegatiegrondslag en staat de Wet WOZ dergelijke verstrekkingen dus niet toe. Bij vervolgstappen in de verkenning naar de wenselijkheid van vormgeving van verdere openbaarheid en breder gebruik van de WOZ-waarde wordt invulling van deze delegatiebepaling in ogenschouw genomen.9

Vraag 1

Kent u het bericht «Groninger Mark krijgt versterkingsrapport voor niet-bestaande schoorsteen: «Is mijn huis wel veilig?»»?1

Ja.

Vraag 2

Hoe beoordeelt u het feit dat Mark een conceptrapport heeft van zijn huis waarin staat dat de binnenwanden moeten worden versterkt, maar dit in het definitieve rapport ontbreekt? Hoe kan het dat in het definitieve rapport ineens de versterking van een schoorsteen wordt aanbevolen, terwijl het huis geen schoorsteen heeft?

Ik vind het enorm vervelend voor de bewoner dat het definitieve rapport een dergelijke fout bevat. In dit uitzonderlijke geval wil ik toelichting geven op de individuele situatie.
Tussen een conceptrapport en het definitieve rapport kunnen verschillen zitten. Het conceptrapport wordt namelijk gecontroleerd door de Nationaal Coördinator Groningen (NCG) op fouten of omissies. Als deze worden geconstateerd, dan wordt het rapport teruggestuurd naar het ingenieursbureau. Het ingenieursbureau is verantwoordelijk voor de kwaliteit en inhoud van het rapport, daarmee ook voor eventuele aanpassingen.
Een onafhankelijk en gespecialiseerd ingenieursbureau stelt, op basis van een opname van de woning, een beoordelingsrapport op. In dit specifieke geval viel tijdens de controle door de NCG op dat het ingenieursbureau een versterkingsmaatregel voorstelde voor de binnenwand van de woning. In de beoordelingsrapporten van soortgelijke woningen in de omgeving stond deze maatregel niet. Daarom heeft NCG het ingenieursbureau gevraagd om te verklaren hoe ze tot deze versterkingsmaatregel kwamen en het conceptrapport teruggestuurd. Het ingenieursbureau heeft toen opnieuw berekeningen uitgevoerd en geconcludeerd dat de versterkingsmaatregel niet van toepassing is. Daarom staat deze versterkingsmaatregel niet in het definitieve rapport.
Een andere storende fout is helaas niet opgemerkt: het versterken van een niet-bestaande schoorsteen. Ik vind het uitermate vervelend dat deze fout niet is opgemerkt door het ingenieursbureau en NCG, ondanks de controlemechanismen. De fout heeft geen effect op de veiligheid van de woning. Ik begrijp ook heel goed dat een dergelijke fout tot wantrouwen leidt bij bewoners, en bij de betreffende bewoner in het bijzonder. NCG heeft hierover contact opgenomen met de betreffende bewoner en dit toegelicht tijdens een bewonersavond.

Vraag 3

Begrijpt u dat de betrokken gedupeerde zegt: «Ze doen er alles aan om ons met een fooi af te schepen»? Wilt u voordat u deze vraag afdoet als «ik kan niet ingaan op individuele casuïstiek» overwegen dat dit een breder gedragen gevoel is onder gedupeerden? Begrijpt u voorts dat bewoners zich zorgen maken over de veiligheid van hun woning?

In het algemeen begrijp ik dat fouten in versterkingsadviezen leiden tot onzekerheid over de betrouwbaarheid van het advies en daarmee de veiligheid van de woning. Om dit gevoel weg te nemen en meer recht te doen aan de terechte behoeften van bewoners ga ik de processen meer richten op het centraal stellen van bewoners. Daarom breidt NCG bijvoorbeeld haar bewonersreis op projectbasis uit tot een bewonerscontactreis. De contactmomenten, het proces en de communicatie zelf worden daardoor aangepast op de behoefte van de bewoner.
Ik wil benadrukken dat geld geen rol speelt en dat we onveilige huizen koste wat het kost versterken.

Vraag 4

Wie heeft de aanpassingen in het rapport gedaan?

Het ingenieursbureau, zie ook mijn antwoord op vraag 2.

Vraag 5

Mag de NCG rapporten van deskundigen aanpassen? Kunt u uw antwoord toelichten?

Nee, zie mijn antwoord op vraag 2.

Vraag 6

Wie mogen er aanpassingen doen in deskundigenrapporten?

Zie mijn antwoord op vraag 2.

Vraag 7

Hoe vaak worden versterkingsrapporten aangepast?

Die beslissing wordt genomen door het betreffende ingenieursbureau en er is vanuit NCG geen regelmaat voor aanpassingen te noemen. Een rapport kan om verschillende redenen terug worden gestuurd naar het ingenieursbureau. Bijvoorbeeld omdat er nog vragen zijn, er een bijlage mist of er nog onduidelijkheden zijn over de uitgangspunten van het rapport. Dit hoeft niet altijd te zien op de conclusie van het rapport. Ik kan niet aangeven in hoeveel gevallen het tot een aanpassing leidt, omdat dit niet wordt geregistreerd. Wel toetst NCG altijd of de opmerkingen of vragen afdoende zijn beantwoord.

Vraag 8

Kunnen alle gedupeerden in de versterkingsoperatie hun conceptrapport ontvangen?

Nee, want dat zou onnodig tot onduidelijkheid en onzekerheid kunnen leiden bij bewoners als er nog fouten of omissies in het rapport zitten die aangepast moeten worden. De bewoner ontvangt daarom alleen een definitief beoordelingsrapport dat is gecontroleerd door NCG.

Vraag 9

Wie bewaakt de kwaliteit van versterkingsrapporten? Is er externe controle op de NCG? Is er interne controle op de kwaliteit van de versterkingsrapporten binnen de NCG?

De kwaliteit van versterkingsadviezen wordt op verschillende manieren bewaakt: er zijn wettelijke eisen2 en er is interne controle van NCG en ingenieursbureaus.
NCG houdt zich aan de wettelijke veiligheidsnorm en aan de rekenmethoden waarover het Adviescollege Veiligheid Groningen (ACVG) adviseert. Beoordelingen worden voor NCG uitgevoerd door gespecialiseerde en onafhankelijke ingenieursbureaus. Zij onderzoeken of woningen veilig zijn met een rekenmethode uit de NPR 9998 of de Typologieaanpak. Ingenieursbureaus zijn verantwoordelijk voor de kwaliteitsborging op hun geleverde beoordelingen.
Naast de wettelijke eisen voert NCG kwaliteitscontroles uit op de opgeleverde rapporten. De kwaliteitscontroles zijn risicogestuurd en worden uitgevoerd door specialisten van NCG. Zij werken in de meeste situaties van grof naar fijn. Eerst wordt gecontroleerd op de belangrijkste hoofdaspecten. Bij constatering van afwijkingen wordt in meer detail gecontroleerd. Als eerdere controles daar aanleiding toe geven kan een gedetailleerde controle ook direct worden uitgevoerd. Het proces wordt onder andere op basis van het vier-ogenprincipe uitgevoerd, zodat tunnelvisie wordt voorkomen.
Staatstoezicht op de Mijnen (SodM) heeft recent een onderzoek uitgevoerd naar de kwaliteitsborging binnen de gehele versterkingsoperatie. De verwachting is dat dit onderzoek in februari wordt gepubliceerd. Ik zal dit onderzoek naar uw Kamer sturen. Ook is het mogelijk dat ACVG inhoudelijk onderzoekt of steekproeven doet en adviseert. Zo heeft NCG, met betrokkenheid van ACVG, een kwaliteitstoets op typologische beoordelingen gedaan, toen er signalen waren dat hier fouten waren gemaakt.3

Vraag 10

Herkent u dat er al langere tijd grote zorgen zijn over de kwaliteit van de versterkingsrapporten die gedupeerden ontvangen? Herkent u dat dat ook zichtbaar is in het aantal bezwaren dat wordt ingediend? Deelt u de kritiek op de kwaliteit van rapporten en besluiten? Welke stappen heeft u gezet sinds deze zorgen aan u kenbaar zijn gemaakt? Welke stappen wilt u nog zetten?

Ik wil hierbij benadrukken dat begrijpelijke en empathische communicatie, die past bij het individu, belangrijk is. Om dit te realiseren blijft de NCG inzetten op het verbeteren van de communicatie met bewoners.
De afgelopen maanden zijn er meerdere berichten in de media verschenen over de kwaliteit van beoordelingsrapporten. Ik vind het ontzettend vervelend als bewoners een rapport ontvangen dat fouten bevat. Bewoners moeten kunnen vertrouwen op de juistheid en volledigheid van hun rapport. Tegelijkertijd zijn fouten nooit helemaal te voorkomen. In gevallen waar er fouten in het rapport staan, gaat de NCG gezamenlijk met de bewoner op zoek naar een oplossing. Elke fout moet onderzocht en opgelost worden en leiden tot het verbeteren van het proces. De veiligheid van de bewoner staat altijd voorop.
Ik heb onlangs met een vertegenwoordiging van mijnbouwadvocaten gesproken over dit onderwerp en heb aangeboden om de deskundigen van het bureau en de deskundigen van de bewoners aan tafel te zetten om elkaars visie over het rapport te bespreken. Indien daar geen eenduidige conclusie uit komt, laat ik een derde onafhankelijke deskundige partij naar de zaak kijken. Gezien de aanhoudende berichten wil ik een onderzoek laten doen naar de kwaliteit van de beoordelingsrapporten. Ik zal met ACVG en NCG in overleg gaan hoe we de kwaliteit van de beoordelingsrapporten kunnen gaan controleren en welke partij dit kan gaan uitvoeren. Ik informeer uw Kamer hier voor het einde van het eerste kwartaal van dit jaar over.
Er zijn inderdaad bij NCG in 2024 meer bezwaren ingediend naar aanleiding van de beoordelingsrapporten. Tegelijkertijd heeft NCG de afgelopen jaren ook veel grotere aantallen beoordelingen laten uitvoeren. Het is voor bewoners belangrijk om te weten of hun woning veilig is. Daarom doet NCG er alles aan om bewoners zo snel mogelijk hun beoordelingsrapport te geven. Dat beoordelingsrapport moet duidelijk zijn en kloppen. Bewoners die vragen hebben over hun beoordelingsrapport kunnen terecht bij hun bewonersbegeleider. Ook kunnen ze het uitgebreide inspectierapport en de bijbehorende berekeningen van hun woning bij de NCG opvragen. Op verzoek kan het ingenieursbureau ook een toelichting geven aan de bewoner over de beoordeling. Indien een bewoner dan alsnog bedenkingen heeft over de beoordeling, kan hij eventueel in bezwaar en beroep tegen het besluit.
Door de grote hoeveelheid beoordelingen dat NCG afgelopen jaar heeft uitgevoerd, kon het in gevallen langer duren voordat er antwoord was op de vragen van bewoners. In veel gevallen gaan bewoners daarom pro-forma in bezwaar, om de bezwaartermijn niet te laten verlopen. Indien de bewoner aangeeft meer tijd nodig te hebben, gaat NCG echter ook coulant om met eventuele termijnen. Op deze manier krijgen bewoners alsnog de door hen gevraagde informatie of uitleg of kunnen ze een gesteld gebrek mee laten wegen in de besluitvorming. NCG neemt in deze fase alle tijd om samen met de bewoner naar een oplossing te zoeken.
Naar aanleiding van de ervaringen die NCG heeft opgedaan in de communicatie van de beoordelingsrapporten in 2024, gaat NCG onder andere meer persoonlijke contactmomenten creëren met bewoners tijdens het gehele versterkingsproces. Bijvoorbeeld door aan de keukentafel uitleg te geven over beoordelingen of besluiten van NCG. Of door na de versterking in gesprek te gaan over hoe het gaat in de versterkte woning en om eventuele vragen of zorgpunten te bespreken en op te lossen. Hiermee geef ik invulling aan de motie van de leden Bushoff en Beckerman.4

Vraag 11

Welke stappen wilt u zetten om te zorgen dat gedupeerden altijd een goed rapport krijgen over hun woning?

Zie het antwoord op vraag 10. Aanvullend zal ik NCG wijzen op het belang van een goed functionerende kwaliteitsborging, intern en bij de externe ingenieursbureaus.

Vraag 12

Zorgen kwalitatieve tekortkomingen in de versterkingsrapporten voor vertraging in de versterkingsoperatie? Kunt u uw antwoord toelichten?

In september 2024 heb ik met uw Kamer de diepteanalyse naar de haalbaarheid van 2028 gedeeld.5 In de analyse besteedt NCG aandacht aan het risico dat de operatie vertraagt doordat versterkingsadviezen of beoordelingsrapporten niet tijdig beschikbaar zijn of van onvoldoende kwaliteit zijn en welke maatregelen genomen kunnen worden om deze vertraging te beperken. NCG beperkt de vertraging door bij de start van ieder project direct een ingenieursbureau te betrekken bij de uitwerking van het versterkingsrapport. Hierdoor worden eventuele kwalitatieve tekortkomingen in de meeste gevallen direct herkend en tegelijk opgelost. Dit kwartaal zal ik opnieuw kijken naar de risico’s uit de diepteanalyse en uw Kamer daarover – en de genomen maatregelen – informeren.

Vraag 13

Naar aanleiding van het amendement Beckerman is er een regeling gekomen die gedupeerden in de versterkingsoperatie het recht geeft op een eigen deskundige, werkt deze regeling nu optimaal? Is er voldoende capaciteit? Volstaat het bedrag wat gedupeerden hiervoor kunnen krijgen?

De eigenaar van een woning kan ervoor kiezen om een bouwkundig en/of financieel adviseur in te schakelen. Een eigenaar heeft recht op 20 uur voor bouwkundig advies en 20 uur voor financieel advies. Mocht een bewoner meer uren nodig hebben, dan is dat – indien voldoende onderbouwd – mogelijk. Tot op heden zijn er ongeveer 800 aanvragen voor een onafhankelijk bouwadviseur ingediend en ongeveer 130 voor een financieel adviseur. NCG heeft geen signalen dat de capaciteit ontoereikend zou zijn of dat de beschikbare uren niet afdoende zijn. In het kader van de regeling Rechtsbijstand heeft een bewoner recht op kosteloze rechtsbijstand of mediation en in dat kader ook recht op bouwkundig en/of financieel advies.

Vraag 14

Wanneer en hoe geeft u uitvoering aan de uitspraak van de Raad van State van oktober 2024 dat de NCG niet voldoet aan haar vergewisplicht?

Dit betreft tussenuitspraken in individuele zaken. NCG heeft in die zaken de gelegenheid gekregen om een aanvullende motivering te geven. Omdat dit nog onder de rechter ligt, doe ik hierover op dit moment geen inhoudelijke uitspraken.
Zie ook het eerdere antwoord op uw vraag, TK 2024–2025, 33 529, nr. 564 (vraag 8).

Vraag 15

Kunt u deze vragen op korte termijn beantwoorden?

Ja.

Vraag 1

Wat is de huidige stand van zaken met betrekking tot de uitvoering van de motie Beckerman/Nijboer (Kamerstuk 33 529, nr. 1154) die tot doel had om alle gedupeerden die eigen geld hadden moeten investeren in de versterking, schadeloos te stellen?

Bewoners die kosten gemaakt hebben voor noodzakelijke versterkingsmaatregelen, of kosten die daar direct uit voortkomen, moeten die kosten vergoed krijgen. NCG heeft een meldpunt ingericht waar bewoners zich kunnen melden en analyseert deze meldingen, waar nodig met gemeenten. Bij het meldpunt van de NCG hebben zich in totaal 214 bewoners gemeld. Hiervan vallen 127 adressen onder regie NCG en 87 adressen onder regie van de gemeenten (Batch 1588).

Vraag 2

Hoeveel meldingen zijn er binnengekomen bij het meldpunt van de Nationaal Coordinator Groningen (NCG)? Hoeveel zijn er toegekend? Hoeveel zijn er afgewezen?

Er zijn 214 meldingen binnengekomen.
Voor de 127 meldingen waarvan de versterking valt onder regie van de NCG, geldt dat er inmiddels 92 zijn afgehandeld. Bij 11 meldingen heeft een vergoeding plaatsgevonden, 5 bewoners hebben hun melding ingetrokken, 1 melding is vergoed door IMG en 75 meldingen zijn afgewezen. Daarnaast is in 10 meldingen een voorgenomen besluit verstuurd en zijn nog 25 meldingen in behandeling.
Ten aanzien van de 87 meldingen gedaan door bewoners uit de Batch 15881 geldt dat er 6 meldingen af zijn gehandeld, dat er in 24 meldingen een voorgenomen besluit is verzonden, er in 51 meldingen een informatiebrief is verstuurd en in 4 meldingen is er separaat contact met de desbetreffende gemeente. Deze informatiebrieven zijn verstuurd omdat een aantal meldingen verder wordt geanalyseerd. Dit doet de NCG samen met de gemeente door te toetsen of het gekregen budget voldoende was voor een functioneel vergelijkbare woning. Het streven is om bewoners in de komende maanden uitsluitsel te geven over hun melding.
Tot nu toe is in totaal € 143.873 vergoed voor Batch 1588-meldingen en € 118.028 voor regie-NCG-meldingen. Kosten die zijn gemaakt voor de noodzakelijke versterking moeten worden vergoed, hier is dus vooraf geen vast bedrag voor geraamd. Ik heb met de gemeenten contact om te borgen dat zij voldoende middelen hebben om bewoners te kunnen compenseren in het geval blijkt dat bewoners zelf kosten hebben moeten maken voor de noodzakelijke versterking van hun woning.

Vraag 3

Hoeveel geld is er in totaal uitgegeven aan de uitvoering van deze motie? Was er vooraf een bedrag geraamd?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Kunt u per batch of regeling aangeven hoeveel mensen zich hebben gemeld en hoeveel meldingen zijn afgewezen en toegekend?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 5

Hoe worden gemeenten gecompenseerd die mensen uit Batch 1588 moeten compenseren die kosten hebben gemaakt voor de versterking? Gaat dit op declaratiebasis met het rijk of is hier een vast bedrag voor afgesproken? Kunt u uw antwoord toelichten?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 6

Krijgt u net als wij signalen dat juist bewoners die niet onder de NCG vielen, maar wel kosten hebben gemaakt voor de versterking, nu afgewezen worden bij het Meldpunt kosten versterking?

Er hebben zich bewoners gemeld in verband met de kosten die ze hebben gemaakt voor versterking. Al deze bewoners hebben een afwijzing gekregen, omdat er nooit een beoordeling heeft plaatsgevonden of versterking noodzakelijk was. Ook is er in de overeenkomsten met de NAM vaak afgesproken dat bewoners akkoord gaan met het afgesproken bedrag en in de toekomst geen aanspraak meer maken voor nieuwe vergoedingen (finale kwijting).
Ik heb recentelijk met twee bewoners gesproken van wie de afhandeling onder de NAM valt. Deze bewoners hebben hun zorgen geuit en aangegeven dat de afwijzing in hun ogen onredelijk is omdat deze overeenkomsten vaak onder druk van verdere procedures werden afgesloten. Op basis van dit gesprek onderzoek ik of en zo ja hoe alsnog een vergoeding van kosten zou kunnen worden gegeven in het geval de afspraken met de NAM als onredelijk kunnen worden gezien. Ik informeer uw Kamer voor de zomer over de uitkomsten van deze verkenning.

Vraag 7

Herkent u dat bewoners die in de versterking zaten voor de trajecten dievia de NCG liepen en die een vaststellingsovereenkomst hebben gesloten met de NAM of Centraal Veilig Wonen (CVW), vaker een afwijzing ontvangen? Is een strikt juridische benadering van artikel 13j, zevende lid hier debet aan? Kunt u uw antwoord toelichten?

Zie antwoord vraag 6.

Vraag 8

Herkent u dat veel mensen in Batch 1588 eigen kosten hebben moeten maken voor de versterking? Herkent u zich in de woorden van uw voorganger dat hij «geschrokken was van de verhalen» van deze mensen?

Tot nu toe hebben 87 bewoners aangegeven dat zij eigen kosten hebben moeten maken voor de versterking van hun woning. De NCG toetst samen met gemeenten of deze bewoners een functioneel vergelijkbare woning hebben kunnen kopen en/of realiseren van het door hen eerder ontvangen budget. Ik wil bewoners zo snel als mogelijk duidelijkheid geven over de vraag of zij voor aanvullende vergoeding in aanmerking komen. Tegelijkertijd wil ik ook een goed en ordentelijk besluit nemen: zorgvuldig, eenduidig en met aandacht voor de specifieke situatie van de bewoner. Bij een voorgenomen besluit krijgt een bewoner altijd een termijn om met een zienswijze te reageren hierop. Als een bewoner meer tijd nodig heeft voor deze zienswijze, dan wordt daar ruimhartig mee omgegaan. Streven is om bewoners in de komende maanden definitief uitsluitsel te geven over het (gedeeltelijk) toekennen of afwijzen van hun melding.
Als blijkt dat er kosten zijn gemaakt voor noodzakelijke versterkingsmaatregelen, vind ik het belangrijk dat deze alsnog worden vergoed. Echter, niet in alle gevallen vindt er een vergoeding plaats. Dit komt omdat is vastgesteld dat bewoners volgens de bestaande kaders hebben gekregen waar ze recht op hadden. Ik snap dat dit misschien niet voor alle bewoners de uitkomst is waar ze op hadden gehoopt. Daar heb ik ook oog voor. Voordat bewoners een definitief besluit ontvangen, kunnen zij hun zienswijze delen. Als zij dat willen, kunnen zij ook persoonlijk toelichting krijgen op het voorgenomen besluit. Ook kunnen bewoners tegen het definitieve besluit in bezwaar en beroep.

Vraag 9

Herkent u voorts dat een deel van deze mensen uit Batch 1588 in de week voor kerst een afwijzing heeft gekregen voor de aanvraag voor compensatie voor de kosten gemaakt voor de versterking? Waarom zijn deze mensen afgewezen? Waarom krijgen zij, na lang gewacht te hebben, maar tot 14 januari 2025 de tijd om te reageren op deze afwijzing? Is dat niet veel te kort? In deze vakantieperiode is het toch bijna onmogelijk om hiervoor ondersteuning te vinden?

Zie antwoord vraag 8.

Vraag 10

Herkent u tevens dat een groot deel van de aanvragers uit Batch 1588 nog moet wachten en er nog nader onderzoek wordt gedaan? Hoe lang gaat dat duren? Wie doet dit onderzoek en waarom?

Ja. Het klopt dat een deel van de aanvragers uit Batch 1588 nog moet wachten en dat er nader onderzoek wordt gedaan. Bijvoorbeeld om goed te kunnen beoordelen of vergoeding op zijn plaats is. Dit nader onderzoek doe ik samen met NCG en gemeenten en zal ik zo snel mogelijk afronden.

Vraag 11

Waarom wordt het geld dat mensen uit Batch 1588 krijgen en nu dus wel gecompenseerd worden, op een SNN- rekening gestort? Deze rekeningen worden toch bijna gesloten nu de vijfjaarstermijn bijna verstrijkt? Waarom krijgen mensen het bedrag niet op hun eigen rekening uitbetaald?

De gemeente is betrokken bij de toekenningen vanuit het meldpunt. Bij een klein aantal meldingen is geconstateerd dat de memo ondergrens niet (goed) is toegepast. Voor deze bewoners heeft een budgetverhoging plaatsgevonden, binnen de werkwijze van batch 1588. Dit gebeurt via het bouwdepot bij SNN. Het bedrag dat is toegewezen is bedoeld om de kosten te dekken die horen bij de sloop/nieuwbouw of versterking van de woning. In deze gevallen was het depot nog niet afgesloten. Dit depot is tot vijf jaar nadat de beschikking is verleend beschikbaar. Deze termijn kan op verzoek van de eigenaar worden verlengd. Mocht het meldpunt bijdragen doen aan adressen waarvan de subsidie reeds is vastgesteld en het depot gesloten, kan het zijn dat de betaling rechtstreeks via NCG plaatsvindt. Deze situatie heeft zich tot nu toe nog niet voorgedaan.

Vraag 12

Heeft u zich reeds verdiept in de situatie van huurders en eigenaren in Batch 1588 die nog bezig zijn met de versterking en daarbij problemen ervaren, zoals het niet hebben van een passende wisselwoning of het niet krijgen van een vergelijkbare nieuwe woning? Zo nee, wilt u dit gaan doen? Is de € 50.000 die via bewonersbegeleiders beschikbaar is gesteld om knelpunten in de versterking op te lossen er ook voor de bewoners in Batch 1588?

De toekenning van wisselwoningen gaat via de gemaakte afspraken, waarbij in specifieke gevallen maatwerk is toegepast. De memo ondergrens wordt toegepast om te toetsen of het toegekende budget voldoende is voor een functioneel vergelijkbare woning. De € 50.000 die via bewonersbegeleiders beschikbaar is gesteld om knelpunten in de versterking op te lossen is niet van toepassing voor de bewoners in Batch 1588. Voor knelpunten in batch 1588 is een risicofonds opgenomen in het totaal budget voor batch 1588.

Vraag 13

Wat wilt u doen voor de bewoners uit Batch 1588 en andere batches die te maken hebben met (soms ernstige) bouwfouten?

Op 20 januari jl. heb ik hierover een brief naar uw Kamer gestuurd.2 Zoals ik het lid Beckerman heb toegezegd3 zal ik ook met de gemeenten in gesprek gaan over het toezicht op bouwfouten om het aantal bouwfouten waar bewoners mee geconfronteerd worden tot een minimum te beperken, ook voor bewoners uit Batch 1588. Ik zal de Kamer zo snel mogelijk, maar in ieder geval voor de zomer informeren over de uitkomsten van de doorlichting van de NCG en het gesprek met de gemeenten.

Vraag 14

In 2019 heeft de Hoge Raad bevestigd dat gederfd woongenot materiele schade is; klopt het dat hier tot op heden nog geen compensatieregeling voor is? Wanneer komt deze regeling?

Het klopt dat er nog geen regeling is voor gederfd woongenot. Het IMG heeft een pilotstudie gedaan om inzicht te krijgen hoe compensatie voor verschillende situaties uitpakt. Op basis van deze studie gaat het IMG dit jaar een besluit nemen over de ontwikkeling van de regeling.

Vraag 15

Kunt u deze vragen beantwoorden voor het commissiedebat Herstel Groningen van 30 januari 2025?

Ja.

Vraag 1

Wat houden de eisen van de Wereldgezondheidsorganisatie (WHO) precies in, zoals die in de brief worden gesteld over de derde geschillenprocedure over de toedeling van de opgelopen vertraging als gevolg van onder andere de wijzigingen die nodig waren door de nieuwe eisen van de WHO?1

Deze eisen betreffen internationale, wetenschappelijk onderbouwde, veiligheidsvoorschriften rondom het omgaan en bewaren van materiaal dat (potentieel) is geïnfecteerd met het poliovirus. Deze veiligheidsvoorschriften zijn opgenomen in het «WHO Global Action Plan to Minimize Poliovirus Facility-Associated Risk» (GAP).2

Vraag 2

Waarom heeft de WHO invloed op in hoeverre dit project uitgevoerd wordt en hoe groot is die invloed?

De genoemde GAP-eisen komen voort uit het – door WHO-lidstaten breed gedragen – doel om polio wereldwijd uit te roeien (eradicatie). Nederland draagt bij aan de eradicatie van polio, onder andere door onderzoek dat plaatsvindt bij het RIVM. Een onderdeel van het eradicatieprogramma van de WHO betreft de veiligheidseisen die gelden voor het werken met uitgeroeide poliovirussen. Nederland heeft zich – net als de andere WHO-lidstaten – gecommitteerd aan de Resolutie die hieraan ten grondslag ligt3 en heeft de GAP-eisen vertaald naar een wijziging van de Wet publieke gezondheid. 4
Nadat het contract voor de RIVM-nieuwbouw op 14 juli 2014 werd getekend, werd het «WHO Global Action Plan to Minimize Poliovirus Facility-Associated Risk» (GAP) vastgesteld door de Wereldgezondheidsvergadering (WHA). Het ontwerp van het RIVM-pand in Utrecht moest hierop worden aangepast. Dit was noodzakelijk omdat het RIVM een polioreferentie-laboratorium is. Voldoen aan de veiligheidseisen is noodzakelijk voor de accreditatie van dit referentielaboratorium.
De WHO heeft geen directe invloed op of en in hoeverre dit project wordt uitgevoerd. Er is alleen sprake van doorwerking van veiligheidseisen vanuit het «WHO Global Action Plan to Minimize Poliovirus Facility-Associated Risk».

Vraag 3

Zou het consequenties hebben gehad als de staat deze eisen van de WHO niet had opgevolgd?

Het RIVM is een nationaal en internationaal polioreferentie-laboratorium (een «Polio Essential Facility», ook wel PEF genaamd). Het is vanzelfsprekend dat het RIVM als referentielaboratorium aan de internationale veiligheidseisen voldoet. Als niet aan de GAP-eisen zou worden voldaan, zou het RIVM haar accreditatie kwijtraken en kunnen de werkzaamheden op dit gebied niet worden voortgezet.

Vraag 4

In hoeverre zou het voorkomen kunnen worden dat de staat door de derde geschillenprocedure 40,6 miljoen euro aan MEET Strukton moet betalen?

De derde geschillenprocedure ging over de toedeling van de opgelopen vertraging door MEET Strukton zelf, de COVID 19-pandemie en o.a. GAP-eisen. De Staat heeft 15 van de 40 maanden vertraging toebedeeld gekregen, MEET Strukton de overige 25 maanden. De kosten die samenhangen met de vertraging toebedeeld aan de Staat zijn tussen MEET Strukton en de Staat overeengekomen in een vaststellingsovereenkomst voor in totaal 40,6 miljoen euro.
Het geschil is daarmee definitief afgedaan. Voorkomen van de betaling is dus niet van toepassing.

Vraag 5

Gebeurt het vaker dat de WHO vergelijkbare eisen stelt bij vergelijkbare zaken en hoe vaak is dat al gebeurd?

De WHO geeft op het gebied van de volksgezondheid doorgaans algemene richtlijnen en adviezen (bijvoorbeeld over luchtkwaliteit en tabaksproducten). De WHO heeft daarmee geen (of een heel beperkte) invloed op bouwprojecten en/of vergelijkbare situaties. Het is immers aan de WHO-lidstaten zelf hoe zij dergelijke richtlijnen en adviezen vertalen naar de praktijk.

Vraag 1

Deelt u de mening dat het te betreuren is dat de Woonbond haar handtekening niet heeft gezet onder de afspraken op de Woontop?

Ik betreur dat de Woonbond ervoor heeft gekozen om de afspraken op de Woontop, waaronder de Nationale prestatieafspraken (NPA), niet te ondertekenen. Een gezamenlijke aanpak is van groot belang voor de volkshuisvestelijke opgave in den brede.

Vraag 2

Kunt u aangeven welke pogingen het kabinet heeft genomen tussen 20 november 2024 (de datum waarop de Woonbond de onderhandelingen staakte) en 11 december 2024 (de datum van de Woontop) om te zorgen dat de Woonbond ook de afspraken alsnog konden steunen?

In de beschreven periode zijn blijvend pogingen gedaan om er alsnog met de Woonbond uit te komen wat betreft de NPA, dit is gedaan vanwege het belang om tot gezamenlijke afspraken te komen met alle betrokken partijen voor de aanpak van de volkshuisvestelijke opgave. Helaas heeft dit er niet toe geleid dat de Woonbond de NPA heeft ondertekend. Op 10 december liet de Woonbond weten ook de Woontop-afspraken niet te ondertekenen, vanwege hun besluit de NPA niet te ondertekenen.

Vraag 3

Klopt het dat u niet lager wilde gaan dan 4,5% huurverhoging in de sociale sector in 2025?

Ik begrijp de vraag zo, dat deze is gericht op de afspraak over de maximale huursomstijging van 4,5%. Het klopt dat ik het niet gewenst achtte de maximale huursomstijging lager vast te stellen dan 4,5%. In de afgelopen jaren zijn meerdere maatregelen genomen om de betaalbaarheid voor huurders van woningcorporaties te verbeteren. In de NPA van 2022 is eerder met Aedes, VNG en de Woonbond afgesproken een systematiek te hanteren voor ’23, ’24 en ’25 waarbij de huursom stijgt met de CAO-loonontwikkeling –0,5%. Dit zou voor ’25 leiden tot een huursomstijging van circa 6,1%. Vanwege de voorziene huurstijging in 2025 hebben we in de hernieuwde Nationale prestatieafspraken besloten de eerder bestaande afspraak die ook is vastgelegd in het hoofdlijnenakkoord los te laten en de huren aanvullend op de eerdere afspraken te matigen.
Een lagere huursomstijging dan 4,5% is ongewenst omdat dit de investeringsruimte van woningcorporaties zodanig zou beknotten dat de haalbaarheid van de afspraken voor de benodigde toevoeging van nieuwe sociale huurwoningen buiten beeld zou raken (zie ook mijn antwoord op vraag 13). Bij een maximale huursomstijging van 4,5% is er ruimte om lokaal afspraken te maken over de huurverhoging.

Vraag 4

Recent zijn de huurstijgingen voor volgend jaar bekend gemaakt.1 Waarom bent u uiteindelijk terechtgekomen op 5% in de sociale sector in plaats van 4,5%?

Recent zijn alleen de maximaal toegestane jaarlijkse huurverhogingen van 2025 voor de verschillende huurprijssegmenten bekend gemaakt. Hoe hoog de huurverhogingen feitelijk gaan uitvallen, is nu nog niet bekend. Dat is afhankelijk van wat verhuurders aan huurverhoging gaan voorstellen voor het sociale segment en wat verhuurders met hun huurders hebben afgesproken in contracten (in het bijzonder voor contracten in het midden- en hoogsegment). Daarnaast mag de huur niet verhoogd worden boven de maximale huurprijs die voor een woning geldt, op basis van het woningwaarderingsstelsel. Deze factoren bepalen dus met welk percentage de huur van een woning daadwerkelijk verhoogd kan worden.
In de Nationale prestatieafspraken 2025 met Aedes en VNG van 11 december 2024 is afgesproken dat de maximale huursomstijging voor 2025 op 4,5% wordt vastgesteld. De maximale huursomstijging is de maximale gemiddelde huurverhoging per woningcorporatie voor al hun woningen in het sociale segment. De huurstijging mag op individueel woningniveau maximaal 0,5%-punt hoger liggen dan de maximale huursomstijging.
Deze regeling biedt corporaties de ruimte om gemiddeld de maximale huursomstijging toe te passen maar tegelijkertijd bij sommige woningen een lagere huurstijging te hanteren – bijvoorbeeld bij woningen met een slechte energieprestatie of bij huurders waarvoor de corporatie, gezien het inkomen of de situatie van de huurders, maatwerk wil bieden. – Zo was de maximale huursomstijging voor woningcorporaties in 2024 5,3% (cao-loonontwikkeling minus 0,5 procentpunt) en de maximaal toegestane huurverhoging voor individuele woningen in het sociale segment 5,8% (cao-loonontwikkeling).
Voor 2026 en volgende jaren is afgesproken dat de maximale huursomstijging (maximale gemiddelde huurverhoging per woningcorporatie) gelijk wordt gesteld aan de gemiddelde inflatie van de voorgaande drie jaren (voor 2026: 2023, 2024 en 2025) en dat de maximale huurstijging op individueel woningniveau 0,5%-punt hoger dan de maximale huursomstijging blijft.

Vraag 5

Welke afspraken zijn er nu gemaakt over de maximale huurverhogingen?

Zie het antwoord bij vraag 4.

Vraag 6

Waarom vindt u een huurstijging van 7,7% in de middenhuur te verantwoorden?

Een maximale huurverhoging van 7,7% is fors. Daar ben ik mij van bewust. Deze maximaal toegestane huurverhoging voor middenhuurwoningen volgt uit de Wet betaalbare huur die in het voorjaar van 2024 is aangenomen door uw Kamer. Dit maximale percentage is gekoppeld aan de cao-loonontwikkeling. Daarmee wordt geborgd dat de hoogte van de huurstijging niet sterk uit de pas loopt met de inkomensontwikkeling, wat de betaalbaarheid ten goede komt. De cao-loonontwikkeling van december 2023 tot december 2024 was ruim, namelijk 6,7%.
Daarbij merk ik op dat dit maximale percentage alleen geldt voor huurcontracten die op of na 1 juli 2024 zijn afgesloten met een aanvangshuur in het middensegment. Hoe hoog de huurverhoging voor huurders in een middenhuurwoning feitelijk uitvalt, hangt bovendien af van wat er over de jaarlijkse huurverhoging in hun huurcontract is afgesproken. De afspraak uit het huurcontract geldt namelijk, tenzij die hoger uitkomt dan 7,7%; dan wordt de huurverhoging afgetopt op 7,7%. Daarnaast mag de huur door de jaarlijkse huurverhoging niet uitstijgen boven de maximale huurprijsgrens op basis van het aantal woningwaarderingspunten van de woning. Dus als de huidige huurprijs al op of dicht onder de maximale huurprijsgrens van de woning ligt, wordt de huurverhoging ook afgetopt. De maximale huurprijsgrenzen op basis van het woningwaarderingsstelsel zijn per 1 januari 2025 niet geïndexeerd met 7,7%, maar met de inflatie van juli 2023 tot juli 2024, te weten 2,32%. In sommige gevallen kan de huurverhoging feitelijk op 7,7% uitkomen, maar de verwachting is dat de feitelijke huurverhoging voor een groot deel van de huurders van een middenhuurwoning lager zal uitvallen dan 7,7%.

Vraag 7

Waarom is het te verantwoorden dat huurders in de gereguleerde sector een veel hogere huurstijging krijgen dan huurders in de vrije sector?

Zoals ik in mijn antwoord op vraag 6 heb aangegeven, volgt het maximaal toegestane huurverhogingspercentage voor de middenhuur uit de recent aangenomen Wet betaalbare huur. Het maximaal toegestane huurverhogingspercentage voor de vrije sector volgt uit een andere wet, de Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurcontracten. De rekenmethode voor het huurverhogingspercentage verschilt per wet en dus per segment. Dit verschil is het resultaat van politieke afwegingen tijdens de behandeling van elk van deze wetsvoorstellen. Zo is met betrekking tot de rekenmethode voor de maximale huurverhogingen in de vrije sector door uw Kamer een amendement2 aangenomen, dat bepaalt dat hiervoor de laagste van ofwel de cao-loonontwikkeling of de inflatie wordt gevolgd.
Voor de investeringsbereidheid van verhuurders is het van belang dat de jaarlijks toe te passen maximale huurverhoging voorzienbaar is. Daarom is het wenselijk om een duidelijke en stabiele systematiek te (blijven) hanteren. Voor huurders met een laag inkomen die wonen in een gereguleerde huurwoning wordt de huurstijging deels gecompenseerd via een hogere huurtoeslag.

Vraag 8

Klopt het dat er nog vele miljarden ontbreken om alle gestelde doelen met betrekking tot aantallen en betaalbaarheid te halen?2

In aanloop naar de Woontop is de financiële haalbaarheid van de totale woningbouwopgave getoetst4. De beschikbare middelen voor de komende vijf jaar zijn grotendeels toereikend om de meest directe kosten te dekken, op voorwaarde dat gemeenten 50% cofinancieren. Hierbij zijn nog onzekerheden die kunnen leiden tot extra kosten op projectniveau.
Samen met medeoverheden ben ik verantwoordelijk om woningbouw financieel haalbaar te maken. De Realisatiestimulans, de Woningbouwimpuls en het Gebiedsbudget zijn de financiële instrumenten waarmee ik bijdraag. Ik ga samen met de partijen kijken hoe die onzekerheden kleiner en/of beheerst kunnen worden.
Ten aanzien van de corporatiesector geldt dat de gemaakte afspraken in de NPA5 op landelijk niveau financieel haalbaar zijn. Uit de financiële doorrekening van de NPA blijkt namelijk dat er op sector niveau voldoende investeringsruimte is om de afgesproken opgave te kunnen realiseren. In sommige regio’s komen de financiële grenzen van woningcorporaties bij volledige realisatie van de opgaven op het gebied van nieuwbouw en verduurzaming in zicht, soms al in dit decennium, terwijl andere regio’s voldoende financiële middelen hebben. De financieel tekorten op regionaal niveau tellen in de periode 2025 t/m 2034 op tot in totaal € 5,2 miljard. Een groot deel van deze regionale tekorten kan met aanvullende regionale of provinciale solidariteit tussen corporaties worden opgevangen. In een beperkt aantal regio’s zal hoogstwaarschijnlijk landelijke samenwerking nodig zijn om de opgave volledig te kunnen realiseren en de tekorten op te vangen.

Vraag 9

Kunt u uiteenzetten hoeveel geld er waarvoor nodig is en wat de gevolgen zijn als dat geld er niet komt vanuit gemeenten?

Ik zie het als een gedeelde verantwoordelijkheid om woningbouw financieel haalbaar te maken. Daarom draag ik via regelingen zoals de realisatiestimulans, de Woningbouwimpuls en het Gebiedsbudget bij aan de woningbouw. Op deze manier verlaag ik het publiek tekort als gevolg van woningbouw voor medeoverheden.
Gemeenten hebben invloed op de omvang van het tekort. Lokale beleidskeuzes hebben impact op de financiële haalbaarheid. Het gaat dan bijvoorbeeld over locatiekeuze en ambities voor groen, voorzieningen, parkeeroplossingen én het woonprogramma. Het is daarom belangrijk dat zij zelf ook financieel verantwoordelijk zijn voor het dekken van het publieke tekort.

Vraag 10

Vanaf wanneer kan de woningbouwopgave gaan stokken als er geen extra geld komt?

Zoals ik bij het antwoord op vraag 9 aangaf hebben verschillende keuzes invloed op het tekort van een project. Ik verwacht dat wanneer er onvoldoende geld is om tekorten te dekken dat gemeenten en ontwikkelaars andere keuzes moeten gaan maken in projecten, bijvoorbeeld het aanpassen van het woonprogramma of het bijstellen van het ambitieniveau van de openbare ruimte. Zonder bijstelling zullen de plannen niet van de grond komen en als andere plannen niet naar voren gehaald kunnen worden loopt de woningbouw vertraging op. Het is zeer project afhankelijk wat de exacte mogelijkheden zijn voor bijsturing en een jaartal waarop als gevolg van financiële tekorten de woningbouw gaat teruglopen is dan ook niet te geven.

Vraag 11

In welke regio’s zijn de tekorten het grootst?

Ten aanzien van de corporatiesector geldt dat ruim € 105 miljard van de sociale huur opgave van ruim € 110 miljard in de periode tot en met 2034 financieel haalbaar is. Dit betekent dat 95% van de volkshuisvestelijke opgave haalbaar is. De grootste regionale tekorten (in absolute zin) doen zich voor in de regio’s Haaglanden (tekort van € 1.091 miljoen), Groningen-Assen (tekort van € 594 miljoen), Metropool Regio Amsterdam (tekort van € 473 miljoen), Regio Utrecht/U16 (tekort van € 449 miljoen) en de regio Eemsdelta (tekort van € 391 miljoen).
Zoals hiervoor bij het antwoord op vraag 8 is aangegeven kan een groot deel van de regionale tekorten opgevangen worden met aanvullende regionale en of provinciale solidariteit tussen corporaties. In een beperkt aantal regio’s zal hoogstwaarschijnlijk landelijke samenwerking nodig zijn om de opgave volledig te kunnen realiseren en de tekorten op te vangen.

Vraag 12

Wat is de omvang van het tekort in 2035, als er geen extra geld bijkomt?

Zie antwoord bij vraag 11.

Vraag 13

Kunt u aangeven hoeveel groter het tekort zou zijn als er voor 2025 inflatievolgend huurbeleid zou worden gevolgd, en de huurprijzen verder conform de Woontopafspraken zouden verlopen, in plaats van de afgesproken huurverhoging in 2025?

In de vernieuwde NPA is zoals hiervoor aangegeven voor 2025 een maximale huursomstijging van 4,5% afgesproken. Indien voor 2025 gekozen zou worden voor een maximale huursom stijging op basis van de inflatie over 2024, zijnde 3,1%6, dan zouden de regionale tekorten in 2034 aanzienlijk oplopen. Het financieel tekort, zonder bovenregionale solidariteit, zou dan namelijk met € 2 miljard toenemen en uitkomen op € 7,2 miljard.

Vraag 14

Klopt het dat de voorgestelde wijzigingen in de Nationale Prestatieafspraken in het huurbeleid op termijn leiden tot méér in plaats van minder huurinkomsten?3

Zonder de nieuwe overeengekomen prestatieafspraken zou de huurverhoging van 2025 plaatsvinden op basis van de huurverhogingsafspraken uit de NPA van 2022 en het hoofdlijnenakkoord. In de NPA uit 2022 en het hoofdlijnenakkoord was namelijk afgesproken dat de maximale huursomstijging van corporaties in de periode 2023 t/m 2025 gebaseerd zou worden op de CAO-loonontwikkeling minus 0,5%. Voor 2025 zou dat een maximale huursomstijging van 6,2% hebben betekend (6,7% loonontwikkeling minus 0,5%). De hernieuwde NPA zorgt zodoende voor een aanzienlijk lagere huursomstijging. Deze lagere huursomstijging werkt ook door in de jaren daarna. Zittende huurders profiteren door deze afspraak ook in de jaren daarna van deze lagere huurstijging in 2025.
Voor de periode na 2025 is de afspraak gemaakt om de jaarlijkse huursomstijging te koppelen aan het driejaars-gemiddelde van de prijsinflatie in plaats van het te koppelen aan enkel de prijsinflatie van het voorgaande jaar. Dit zorgt voor een meer stabiele huurontwikkeling voor huurders en biedt corporaties, door de wettelijke verankering, meer zekerheid voor hun huurbeleid. Bij een jaarlijks afnemende prijsinflatie zorgt de gehanteerde systematiek voor iets hogere jaarlijkse huurverhogen (en daarmee voor hogere huurinkomsten voor corporaties) ten opzichte van de situatie indien alleen de prijsinflatie van het voorgaande jaar zou zijn gehanteerd. In het driejaars-gemiddelde werkt de hogere inflatie van voorgaande jaren dan namelijk nog door. Daar staat echter tegenover dat het driejaars-gemiddelde juist gunstig uitpakt voor huurders indien de prijsinflatie de komende jaren gaat toenemen. Het driejaars-gemiddelde zorgt dan namelijk voor lagere huurverhogingen (en voor lagere huurinkomstenstijging voor corporaties) ten opzichte van de situatie indien de hogere prijsinflatie van het voorgaande jaar als grondslag voor de huurverhogingen zou zijn gehanteerd. De verwachting is dat de gekozen driejaars-gemiddelde huurverhogingssystematiek over een langere periode, uitgaande van een stabiel prijsinflatieniveau, niet voor meer of minder huurinkomsten zorgt voor de corporaties. In beide gevallen wordt immers uitgegaan van prijsinflatie als basis voor de huurverhogingen.
Daarnaast is in de NPA afgesproken dat woningen met een goed energielabel (label A+ of beter) een hogere passend toewijzen grens krijgen. Voor dergelijke woningen wordt de passendheidsgrens opgehoogd met € 25. Deze maatregel zorgt er op termijn voor dat corporaties meer huurinkomsten kunnen ontvangen voor de woningen die zij via nieuwbouw aan de woningvoorraad toevoegen of via verduurzaming aanpakken. Deze verhoging, die geen invloed heeft op zittende huurders, is mogelijk zonder de betaalbaarheid van deze woningen te verslechteren, omdat de woonlasten door het betere energielabel lager zijn dan bij andere woningen.

Vraag 15

Zo ja, kunt u aangeven waarom u in de externe communicatie4 wél de lagere verhoging in 2025 vermeld heeft maar niet veranderingen ten aanzien van passend toewijzen die op termijn tot méér huurinkomsten leiden?

De afspraak over het passend toewijzen is opgenomen in de kamerbrief over de Nationale prestatieafspraken9. Ook is het opgenomen in de infographic die is gepubliceerd op www.volkshuisvestingnederland.nl.

Vraag 16

Hoe past het op termijn extra verhogen van de huren in de ambitie om de bestaanszekerheid van Nederlanders te verbeteren?

Het is van groot belang dat mensen betaalbaar kunnen wonen. Om uitvoering te geven aan dat wat in het regeerprogramma is vastgelegd richt ik mij op het vergroten van de bestaanszekerheid door te zorgen voor betaalbaar wonen. Zoals in mijn antwoord op vraag 14 omschreven is de huurstijging in de Nationale prestatieafspraken gematigd. De maatregel in het passend toewijzen levert op termijn een verhoging op van de huren voor de huishoudens die een A+ (of hoger) woning huren. Echter, de woonlasten zullen voor die groep naar verwachting gelijk blijven of zelfs omlaaggaan. Immers, de verduurzamingsmaatregelen in die woningen leiden tot lagere energielasten voor die huishoudens.
De Nationale prestatieafspraken houden een noodzakelijk en ambitieus investeringsprogramma in voor woningcorporaties, om te zorgen voor een snelle toevoeging van nieuwe sociale huurwoningen. Deze investeringen zijn haalbaar met de Nationale prestatieafspraken. Er is niet voor gekozen de afspraken voor betaalbaarheid verder uit te breiden, omdat dan de haalbaarheid van de totale volkshuisvestelijke opgave uit beeld raakt.

Vraag 17

Wat gaat u doen om te voorkomen dat alleen huurders moeten opdraaien voor de bouw van extra sociale huurwoningen zoals dat nu wel het geval is?

Zoals ik ook in mijn antwoorden op de vragen 8 en 9 heb aangegeven ben ik medeverantwoordelijk om woningbouw financieel haalbaar te maken. De Realisatiestimulans, de Woningbouwimpuls, de borging van lening aan woningcorporaties en het Gebiedsbudget zijn de financiële instrumenten waarmee ik ook bijdraag aan de realisatie van sociale huurwoningen. Het is dus niet zo dat de bouw van nieuwe sociale huurwoningen alleen worden bekostigd met huuropbrengsten.

Vraag 1

Klopt het dat de maximale huurstijging voor de middenhuur volgend jaar 7,7% bedraagt?1

Ja. Dat is de uitkomst van wat in de Wet betaalbare huur2 is vastgelegd omtrent de maximaal toegestane jaarlijkse huurverhoging voor de middenhuur. Hiervoor is wettelijk vastgelegd dat de cao-loonontwikkeling leidend is. Verhuurders mogen 1% optellen bij dit percentage. Van december 2023 tot december 2024 was de cao-loonontwikkeling 6,7%. Daarom is de maximale huurverhoging in 2025 7,7%. Dit maximale percentage geldt voor zelfstandige woningen, studio’s en appartementen met een huurcontract van 1 juli 2024 of later en:

Vraag 2

Zo ja, bent u het ermee eens dat een huurstijging van 7,7% voor de middenhuur niet draaglijk is voor deze huishoudens, mede omdat veel huishoudens al moeite hebben met het betalen van hun huur door hoge kosten van levensonderhoud?

Nee. Een maximale huurverhoging van 7,7% is fors. Daar ben ik mij van bewust. Ik heb echter geen concrete aanwijzingen dat de huurstijging voor huishoudens ondragelijk zou zijn. Daarbij wil ik de belangrijke kanttekening plaatsen dat deze 7,7% de maximaal toegestane huurverhoging voor middenhuurcontracten betreft.
Dit percentage geldt alleen voor huurcontracten die op of na 1 juli 2024 zijn afgesloten met een beginhuurprijs in het middensegment (zie ook mijn antwoord op vraag 6). Hoe hoog de huurverhoging voor huurders in een middenhuurwoning feitelijk uitvalt, hangt af van wat er over de jaarlijkse huurverhoging in hun huurcontract is afgesproken. De afspraak uit het huurcontract geldt namelijk, tenzij die hoger uitkomt dan 7,7%; dan wordt de huurverhoging afgetopt op 7,7%.
Bovendien mag de huur door de jaarlijkse huurverhoging niet uitstijgen boven de maximale huurprijsgrens op basis van het aantal woningwaarderingspunten van de woning. Dus als de huidige huurprijs al op of dicht onder de maximale huurprijsgrens van de woning ligt, wordt de huurverhoging ook afgetopt. De maximale huurprijsgrenzen worden per 1 januari 2025 immers niet geïndexeerd met 7,7%, maar met de inflatie van juli 2023 tot juli 2024, te weten 2,32%.
In sommige gevallen kan de huurverhoging feitelijk op 7,7% uitkomen, maar de verwachting is dat de feitelijke huurverhoging voor een groot deel van de huurders van een middenhuurwoning lager zal uitvallen dan 7,7%.

Vraag 3

Deelt u de mening dat een dergelijke hoge huurstijging haaks staat op de ambitie uit het hoofdlijnenakkoord over lastenverlichting voor middeninkomens?

Nee. De maximale huurverhoging voor middenhuurwoningen is gekoppeld aan de cao-loonontwikkeling. Door een koppeling aan de cao-loonontwikkeling is in de wet geborgd dat de hoogte van huurstijging niet sterk uit de pas loopt met de inkomensontwikkeling, wat de betaalbaarheid ten goede komt.
De cao-loonontwikkeling van december 2023 tot december 2024 was ruim, namelijk 6,7%. Ook de lonen van middeninkomens zullen over het algemeen zijn gestegen. Voor middeninkomens die geen inkomen uit loon ontvangen zal de inkomensontwikkeling mogelijk minder hoog zijn. Evenwel geldt ook hier dat het slechts een maximumpercentage betreft. De daadwerkelijk toegepaste verhoging zal naar verwachting lager uitvallen, gelet op de redenen die ik in mijn antwoord op vraag 2 uiteen heb gezet.

Vraag 4

Bent u bereid om aanvullende maatregelen te nemen om deze huurstijging te beperken, vooral gezien het belang van betaalbaarheid voor middeninkomens?

Nee, het kabinet heeft op dit moment geen voornemens tot aanvullende maatregelen die er concreet op zijn gericht deze huurstijging te beperken. Het maximaal toegestane huurverhogingspercentage volgt uit de in het voorjaar van 2024 aangenomen Wet betaalbare huur. Een eventuele wens om tot een lager maximumpercentage te komen vraagt een wetswijziging. Ik kan dus niet zonder wetswijziging ingrijpen in huurcontracten.
Zoals in vraag 2 aangegeven ben ik mij er bewust van dat een maximaal toegestane huurverhoging van 7,7% fors is. In het antwoord op vraag 2 licht ik ook toe dat de daadwerkelijk toegepaste verhoging naar verwachting lager zal uitvallen.
Bovendien is het van belang voor de investeringsbereidheid van verhuurders dat de jaarlijks toe te passen huurverhoging voorzienbaar is. Daarom is het van belang om een duidelijke en stabiele systematiek te hanteren.

Vraag 5

Wilt u bewerkstelligen dat in 2025 de huurstijging voor de middenhuur lager vastgesteld wordt bij wijze van overgangsmaatregel, bijvoorbeeld door dit met verhuurders af te spreken, net zoals u met de woningbouwcorporaties een lagere huurstijging heeft afgesproken? Zo nee, waarom niet?

Nee. Voor het lage (sociale) segment heb ik de vrijheid en bevoegdheid om met woningcorporaties afspraken te maken over de maximale huurverhoging in dat segment. De maximaal toegestane jaarlijkse huurverhoging voor het lage (sociale) segment wordt bij ministeriële regeling vastgesteld.3 De maximaal toegestane jaarlijkse huurverhoging voor het midden- en hoge (vrije) segment staan echter in de wet. Daarmee is ervoor gezorgd dat de jaarlijkse huurverhogingsruimte transparant en stabiel is. Dit komt de investeringsbereidheid van beleggers ten goede. Voor een andere systematiek is een wetswijziging vereist. Ik ben op dit moment niet voornemens om de systematiek te wijzigen. Ik licht dit verder toe in mijn antwoord op vraag 7.

Vraag 6

Klopt het dat de genoemde huurstijging uitsluitend van toepassing is op contracten die na 1 juli 2024 zijn afgesloten in het middenhuursegment?

Ja, dat is correct. De maximaal toegestane huurverhoging van 7,7% in 2025 geldt enkel voor huurcontracten voor zelfstandige woningen, studio’s en appartementen met een huurcontract van 1 juli 2024 of later en:
Als een huurcontract vóór 1 juli 2024 is afgesloten met een huurprijs boven de toenmalig geldende liberalisatiegrens, dan is sprake van een vrijesectorhuurcontract. Voor deze contracten geldt een maximale huurverhoging van 4,1%.

Vraag 7

Deelt u de mening dat mensen die minder dan een half jaar geleden een huurcontract afgesloten hebben, eigenlijk gewoon de helft van de huurstijging zouden moeten hebben, namelijk 3,9% of wellicht op 4,1% omdat dat ook de huurstijging in de private sector is? Zo nee, waarom niet?

Zoals ik in mijn antwoord op vraag 2 heb toegelicht, volgt dit maximaal toegestane huurverhogingspercentage uit de in het voorjaar van 2024 aangenomen Wet betaalbare huur. Bij de behandeling van wet is de jaarlijkse huurverhoging expliciet en uitgebreid besproken. Ik vind het niet wenselijk om middels de beantwoording van schriftelijke vragen te speculeren over wijzigingen aan deze systematiek. Daarmee wekken we ook richting huurders als verhuurders een beeld van een weinig koersvaste en betrouwbare overheid. De werking van de jaarlijkse huurverhoging kan worden meegenomen in de evaluatie van Wet betaalbare huur, voorzien in 2027. Dan hebben we ook een beter beeld van de daadwerkelijke huurverhoging die heeft plaatsgevonden.
Zoals ik in mijn antwoord op vraag 2 heb toegelicht, zal de feitelijke huurverhoging in 2025 voor de meeste huurders in het middensegment lager uitvallen dan 7,7% doordat er in het huurcontract een lagere huurverhoging is afgesproken en doordat de bescherming van de maximale huurprijsgrens van de woning geldt (de maximale huurprijsgrens van de woning is afhankelijk van het puntenaantal van de woning volgens het woningwaarderingsstelsel4).

Vraag 8

Klopt het dat de koppeling aan het driejaarsgemiddelde vanaf 2026 alleen geldt voor sociale huur en niet voor de middenhuur?

Ja, de afspraak van de koppeling van de maximale huursomstijging (maximale gemiddelde huurverhoging per woningcorporatie) aan het driejaarsgemiddelde van de inflatie vanaf 2026 in de Nationale prestatieafspraken 2024 met Aedes en VNG5 geldt voor corporatiehuurwoningen in het sociale segment; de daarvan afgeleide maximaal toegestane huurverhoging per individuele woning (+ 0,5 procentpunt) zal gelden voor alle huurwoningen in het sociale segment, ongeacht wie die woning verhuurt. De maximaal toegestane huurverhoging voor individuele woningen in de middenhuur is in de wet vastgelegd.

Vraag 9

Kunt u verkennen of dit driejaarsgemiddelde ook van toepassing kan zijn voor de middenhuur en daarover binnen twee maanden aan de Kamer rapporteren?

Zie mijn antwoord op vraag 10.

Vraag 10

Bent u bereid opnieuw na te denken over een structurele oplossing ten aanzien van de systematiek van de huurverhogingen van het middenhuursegment?

Het maximaal toegestane huurverhogingspercentage volgt uit de wet. Een eventuele wens om tot een lager maximumpercentage te komen vraagt dus een wetswijziging.
Op dit moment heb ik geen voornemen om de huurverhogingssystematiek voor middenhuurwoningen, zoals die in het voorjaar van 2024 door beide Kamers is aangenomen, aan te passen. Het is voor de investeringsbereidheid van belang dat investeerders uit kunnen gaan van een begrijpelijke en stabiele huurverhogingssystematiek. Bovendien is het niet de verwachting dat de daadwerkelijk toegepaste huurverhoging 7,7% zal betreffen, zoals ik in mijn antwoord op vraag 2 heb toegelicht. Door de maximale huurverhoging voor middenhuurwoningen te koppelen aan de cao-loonontwikkeling is ook in de wet geborgd dat de hoogte van huurstijging niet sterk uit de pas loopt met de inkomensontwikkeling. Ik zie dus geen aanleiding om de systematiek te wijzigen, nu het maximale huurverhogingspercentage door een hoge cao-loonontwikkeling voor 2025 relatief hoog uitvalt.
De werking van de jaarlijkse huurverhoging voor middenhuurwoningen kan wel worden meegenomen in de evaluatie van Wet betaalbare huur, voorzien in 2027.

Vraag 11

Kunt u een doorrekening maken hoe de nu voorziene huurstijgingen doorwerken in de koopkrachtplaatjes?

Zoals ik in mijn antwoord op vraag 2 heb toegelicht, weet ik niet welke huurstijgingen zijn te voorzien. De wet stelt enkel een maximum aan de jaarlijkse huurverhoging. De feitelijke huurverhoging hangt af van de afspraak in het huurcontract en van de huurverhogingsruimte tot de maximale huurprijsgrens van de woning bij het puntenaantal van de woning en zal dus van geval tot geval verschillen. Maar een afgesproken huurverhoging die hoger uitvalt dan 7,7%, wordt op 7,7% afgetopt. Ik kan dan ook geen doorrekening maken van de effecten in de koopkrachtplaatjes.

Vraag 12

Kunt u voor de middeninkomensgroepen het effect via een rekensom tonen? Kunt u uitgaan van een inkomen van 60.000 euro, een alleenverdienende leraar en een huur van 1.100 euro?

Zie het antwoord op vraag 11.

Vraag 13

Wilt u deze vragen met spoed één voor één en vóór kerst beantwoorden?

Ik heb de vragen zo snel als mogelijk en zo veel als mogelijk één voor één beantwoord.

Vraag 1

Bent u bekend met de mogelijk grote financiële consequenties van de nieuwe Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) voor eigenaren van verplaatsbare tiny houses?

Ja.

Vraag 2

Klopt het dat de toetsing van je bouwplan aan het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) met de nieuwe Omgevingswet is verlegd van de gemeente naar onafhankelijke kwaliteitsborgers?

Dit is het geval voor een aantal bouwwerken, vallend onder gevolgklasse 1. Gevolgklasse 1 bestaat uit eenvoudige bouwwerken, zoals grondgebonden woningen en bedrijfshallen.

Vraag 3

Hoe groot kunnen de verschillen in kosten voor kwaliteitsborging zijn tussen private kwaliteitsborgers en gemeenten?

Kwaliteitsborgers brengen de daadwerkelijke kosten voor kwaliteitsborging bij hun opdrachtgever in rekening. De kosten hangen daarmee af van de omvang en complexiteit van het bouwplan. Gemeenten brengen leges in rekening voor het in behandeling nemen van een vergunningaanvraag. De totale inkomsten in termen van leges mogen niet hoger zijn dan de totale toerekenbare kosten, die het bevoegd gezag maakt in het kader van de taken voortkomend uit de Omgevingswet. Dus ook gemeenten brengen over het totaal van alle bouwplannen die ze in behandeling nemen grofweg de daadwerkelijke kosten in rekening.
De verschillen tussen de leges die gemeenten in rekening brengen en de kosten van kwaliteitsborging per project, ontstaan door kruissubsidiëring binnen het totaal van de bouwplannen. Gemeenten brengen veelal een percentage van de bouwsom als leges in rekening. De feitelijke leges voor kleine bouwprojecten zijn hierdoor vaak lager dan de daadwerkelijke kosten die een gemeenten voor dergelijke projecten maakt. Bij grote projecten is dat andersom en zijn de kosten lager dan leges die in rekening worden gebracht.
Bij een enkel, klein bouwproject onder gevolgklasse 1 kan het tarief van de kwaliteitsborger relatief hoog zijn ten opzichte van de leges (in de situatie zoals die voorheen was). Bij grote projecten in de seriematige bouw vallen de kosten van de kwaliteitsborger (veel) lager uit.

Vraag 4

Klopt het dat de kosten van deze private kwaliteitsborgers onder deze nieuwe wet soms vier keer zo hoog zijn als de kosten voor controle door gemeenten?

Dit beeld heb ik op basis van mij beschikbare informatie niet. Onderdeel van de monitoring en evaluatie van de Wkb is monitoring van de leges, inclusief een vergelijking tussen de hoogte van de leges voor en na invoering van de Wkb. rapportage van deze vergelijking door COELO1 is in december 2024 met de Eerste Kamer gedeeld. Eerder zijn de kosten van kwaliteitsborging voor de activiteiten in gevolgklasse 1 door Nieman Raadgevende Ingenieurs in kaart gebracht2. Uit de vergelijking blijkt dat de leges voor een grondgebonden woning onder kwaliteitsborging, gemiddeld dalen met 43,5% (–€ 4.046). Voor een grondgebonden woning zijn de kosten voor de kwaliteitsborger door Nieman ingeschat op minimaal € 3.415 en maximaal € 4.740. De kosten van de kwaliteitsborger bij een gemiddeld bouwproject hebben daarmee een zelfde orde van grootte als de daling van de leges. Vanaf meerdere woningen binnen één project zijn de kosten voor kwaliteitsborging zelfs lager dan de leges.
Bij kleine projecten, zoals tiny houses, zullen de kosten voor kwaliteitsborging als gevolg van kruissubsidiering hoger zijn dan de legesdaling. Dit wordt nog versterkt doordat gemeenten zelf de hoogte van hun leges bepalen en dus ook de mate van kruissubsidiëring in het voordeel van kleine projecten. Een factor vier verschil in kosten is naar mijn informatie echter niet aan de orde.

Vraag 5

De bedoelde categorie verplaatsbare tiny houses kunnen niet permanent op een plek staan waardoor deze kosten bij elke contractueel verplicht gestelde verplaatsing steeds opnieuw (vaak meerdere malen) betaald moeten worden, dit zou op kunnen lopen tot wel zes keer gedurende de levensduur van zo’n huis. Wat vindt u ervan dat bezitters van verplaatsbare tiny houses daardoor duizenden euro’s meer kwijt zijn voor dezelfde controle?

Vraag 6

Waarom moeten tiny houses vaker worden gekeurd op kwaliteit dan grondgebonden woningen?

Vraag 7

Bent u het met ons eens dat het niet nodig is om een reeds goedgekeurde woning weer opnieuw te controleren op kwaliteit wanneer deze verplaatst wordt?

Vraag 8

Welke stappen gaat u ondernemen om deze problematiek van tiny house-bezitters te voorkomen?

Vraag 9

Bent u bereid te onderzoeken of de controledruk op reeds goedgekeurde tiny houses kan worden verlaagd, bijvoorbeeld door vrijwaring van controle bij herplaatsing?

Vraag 10

Bent u bereid om te onderzoeken of er een maximumgrens kan komen voor de kosten van kwaliteitscontroles die private kwaliteitsborgers mogen rekenen aan hun klanten?

Zoals hiervoor aangegeven zal ik laten onderzoeken op welke wijze de kosten voor kwaliteitsborging voor tiny houses en andere vergelijkbare kleine bouwactiviteiten beperkt kunnen worden met onder andere meer standaardisatie in de beoordelingsprocessen. Het stelsel van kwaliteitsborging is nog volop in ontwikkeling. Onderdeel hiervan is de doorontwikkeling van de werkwijzen van kwaliteitsborgers en daarmee gepaard gaan de prijzen. Ik acht een maximumprijs op dit moment dan ook niet opportuun.

Vraag 1

Kan u aangeven wat de reden is dat de G40 als ondertekenaar van de uitvoeringsagenda Wonen, niet meer als ondertekenaar van de Woondeal genoemd staat en Professioneel Platform Vastgoed die de Uitvoeringsagenda Wonen niet ondertekend heeft wel als ondertekenaar toegevoegd is?

De G40 is vanuit hun betrokkenheid bij de uitvoeringsagenda Wonen bij de start van het proces uitgenodigd om zitting te nemen in de overleggen ten behoeve van de totstandkoming van de Woontopafspraken. De G40 heeft daarop aangegeven dat zij graag geïnformeerd wilden worden tijdens het proces, maar voor zichzelf geen actieve rol voorzag in de gesprekken. Bij de voorbereiding van de Woontop is de G40 meegenomen in de informatievoorziening over de voortgang en de totstandkoming van de afspraken. De VNG heeft namens de gemeenten inbreng geleverd.
De Stichting Professioneel Platform Vastgoed is als platform voor particuliere beleggers in vastgoed een relevante partij voor het maken van afspraken over woningbouw. De Stichting heeft de uitvoeringsagenda niet kunnen ondertekenen omdat zij op het moment van ondertekening van de uitvoeringsagenda Wonen nog geen zelfstandige partij was.

Vraag 2

Wat is de concrete potentie van optoppen en splitsen en/of transformeren van de voorraad die Professioneel Platform Vastgoed en Vastgoedbelang vertegenwoordigen?

Zie daarvoor het antwoord op vraag 3.

Vraag 3

Wat is de concrete potentie van optoppen en splitsen en/of transformeren van de voorraad die woningcorporaties vertegenwoordigen?

Voor optoppen zijn alleen schattingen beschikbaar. Volgens een onderzoek van STEC bedraagt de totale potentie van toevoegingen van woningen via optoppen 100.000 woningen, waarvan 67.000 woningen in beheer bij corporaties.1 Volgens een onderzoek van Platform31 kunnen de komende tien jaar circa 46.000 woningen via optoppen door corporaties worden toegevoegd.2 Er is een potentie van 33.000 woningen in diverse vormen van privaat eigendom. Het Professioneel Platform Vastgoed en Vastgoedbelang vertegenwoordigen de particuliere beleggers in vastgoed. Ik beschik niet over cijfers van hun aandeel in de potentie van optoppen.
Voor splitsen is op basis van bovengenoemd onderzoek van STEC bekend dat de potentie circa 80.000 tot 160.000 woningen is. Daarvan is naar verwachting 60% (dus 48.000–96.000) in privaat eigendom in diverse vormen. Er is binnen deze laatste categorie geen nadere uitsplitsing gemaakt van het aandeel particuliere beleggers daarin. Platform31 stelt in bovengenoemd onderzoek dat een toevoeging van 25.000 woningen door splitsingen bij corporatiewoningen over een periode van circa tien jaar realistisch is.
Via transformatie zijn in 2023 volgens het CBS 8.800 woningen gerealiseerd. Dit aantal is de afgelopen jaren licht afgenomen, vooral omdat «het laaghangend fruit» al is getransformeerd. Volgens onderzoek van de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland is er een aanvullende potentie van 12.000 per jaar door transformatie van winkels en kantoren naar woningen.3 Op basis van de CBS-cijfers over de gerealiseerde transformaties vindt de helft van alle transformaties plaats door het verbouwen van commercieel vastgoed, vooral voor commercieel verhuur. Corporaties hebben daarin een aandeel van 7 procent. Ik beschik niet over cijfers over het aandeel van particuliere beleggers.

Vraag 4

Kan u aangeven of en hoe banken betrokken zijn bij de Woontopafspraken? Zo niet, waarom niet?

Banken zijn niet betrokken bij de Woontopafspraken. De reden daarvoor is dat in de gesprekken met ontwikkelaars, bouwers en investeerders niet het beeld naar voren kwam dat toegang tot financiering tot de voornaamste knelpunten in de woningbouw behoort.

Vraag 5

Kan u aangeven of en hoe pensioenfondsen (zoals beschreven in het hoofdlijnenakkoord) betrokken zijn bij de Woontopafspraken? Zo niet, waarom niet?

Er is voorafgaand uitgebreid met de Pensioenfederatie gesproken. De Pensioenfederatie heeft in de voorbereidende gesprekken aangegeven geen handtekening te kunnen zetten onder afspraken over zaken waar de leden individueel hun eigen investeringsafweging moeten maken. Verder heeft IVBN wel de afspraken ondertekend. Een groot deel van de inleg van de fondsen van de leden van IVBN komt vanuit Nederlandse pensioenfondsen.
Pensioenfondsen zijn er wettelijk aan gehouden om te beleggen in het belang van hun deelnemers. Voor elke investeringsoptie zal beoordeeld moeten worden of daarmee voldaan wordt aan de gestelde eisen. Verschillende pensioenfondsen hebben in het afgelopen jaar aangegeven bereid te zijn meer te investeren in betaalbare huurwoningen op het moment dat er aantrekkelijke investeringsproposities zijn.

Vraag 6

Kan u aangeven of en hoe coöperatieve verenigingen betrokken zijn bij de Woontopafspraken? Zo niet, waarom niet?

Coöperatieve verenigingen zijn samenwerkingsverbanden waarin bewoners zijn verenigd om hun gezamenlijke woonwens te realiseren. Gelet op de specifieke aanpak die nodig is en de kleine aantallen die deze verenigingen realiseren zijn deze coöperaties niet betrokken bij de Woontop. Wel komen de afspraken in de Woontop uiteraard ook hen ten goede.
Het gaat om niet-professionele partijen die een grote uitdaging op zich nemen om woningen te realiseren. Woningbouw door deze partijen komen dan ook moeizaam van de grond, omdat het vaak niet lukt om de financiering rond te krijgen. Een gebrek aan locaties en steun vanuit gemeente zijn minstens zo belangrijke belemmeringen. Om meer coöperatieve initiatieven van de grond te krijgen wordt een fonds opgezet. Met het fonds pakken we een aantal van deze grote knelpunten aan, maar we kunnen deze niet geheel wegnemen. Het fonds kan een aantal kansrijke initiatieven financieren en daarmee ook de mogelijkheden vergroten om professionele hulp in te schakelen. We zoeken daarbij samenwerking met gemeenten die ondersteuning en locaties kunnen leveren.

Vraag 7

Welke afspraken zijn concreet nog gemaakt na het tweeminutendebat Woningbouwopgave en koopsector van 5 december waar u aangaf nog druk bezig te zijn met het maken van afspraken en het uitvoeren van rekensommen?

De voorbereidingen voor de Woontop vonden plaats in een kort tijdsbestek. Om die reden hebben ook na het tweeminutendebat van 5 december jl. nog onderhandelingen plaatsgevonden. De afronding van alle gemaakte Woontopafspraken met de bij de afspraken betrokken partijen gebeurde na 5 december.

Vraag 8

Als u in de definitieve afsprakenset van de Woontop spreekt over extra aantallen woningen, zijn dit dan aantallen woningen die nog niet voorzien waren in de ondertekende Woondeals van 2023? Zo ja, welke extra locaties zijn als gevolg van de Woontopafspraken concreet toegevoegd?

De afspraken uit de Woontop zijn gebaseerd op het regeerprogramma met als doel om versneld toe werken naar de bouw van 100.000 woningen per jaar. Dit aantal wordt niet opgehoogd met de woontopafspraken. Wel zijn afspraken gemaakt over extra concrete woningbouwlocaties in aanvulling op de in de woondeals afgesproken locaties voor de periode tot en met 2030. Met het oog op de continuïteit en de doorlooptijd om woningen te realiseren zijn er in de Woontop afspraken gemaakt over extra concrete locaties voor de periode tot en met 2030 en voor de periode daarna, 2031 tot en met 2034.

Vraag 9

Deelt u de mening dat, omdat de sinds 2022 gewenste bouwstroom van 100.000 woningen per jaar niet gehaald wordt, het raadzaam lijkt niet nog steeds op 100.000 woningen per jaar te sturen, maar om daarbij het voortschrijdende tekort op te hogen? Zo nee, waarom niet?

Het is wenselijk zo snel mogelijk het woningtekort naar een evenwichtig niveau terug te dringen. Daarom is doelstelling in het hoofdlijnenakkoord om langjarig (o.a. met grootschalige woningbouwlocaties) 100.000 woningen per jaar te realiseren. Dat is reeds een zeer forse opgave. De laatste keer dat in Nederland het aantal van 100.000 nieuwe woningen in één jaar werd gerealiseerd ligt meer dan 30 jaar achter ons. Het verder ophogen van deze doelstelling zou niet realistisch zijn.

Vraag 10

Hoe zitten de 10.000 woningen die in het kader van het Nationaal Programma Leefbaarheid en Veiligheid (NPLV) tussen 2025 en 2029 extra gebouwd worden verwerkt in de begroting van het Ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening?

Voor nieuwe woningen in NPLV-gebied is naar schatting € 10.000–13.000 per woning te verwachten van het rijk om de nieuwbouw te versnellen. In totaal gaat het om een bedrag van maximaal € 600 miljoen voor 50.000 woningen. Rijk en gemeenten bezien samen uit welke regelingen de benodigde middelen bekostigd kunnen worden. De NPLV gebieden hebben aangegeven dat ca. 10.000 van deze woningen extra woningen ten opzichte van de Woondeals betreffen. De in het vooruitzicht gestelde bijdrage is onderdeel van het totale pakket aan financiële arrangementen om landelijk 100.000 woningen per jaar te realiseren. Het betreft geen nieuwe middelen, maar is onderdeel van de 5 miljard euro. De precieze wijze van verwerking in de begroting is onderdeel van het pakket voor de Voorjaarsnotabesluitvorming.

Vraag 11

Als u in de Woontopafspraken spreekt over «Tenminste 30% van de te realiseren woningen is sociale huur», wat wordt hier dan exact mee bedoeld, ervan uitgaande dat sprake is van regionale differentiatie?

De afspraak in de Woontop om tenminste 30% sociale huur te realiseren sluit één op één aan bij de doelstelling in het coalitieakkoord en regeerprogramma dat van de te realiseren woningen minimaal 30% sociale huurwoningen moet worden gerealiseerd, met regionale differentiatie. De nadere uitwerking daarvan vindt plaats in het Besluit bij de Wet versterking regie Volkshuisvesting. Dit Besluit wordt bij uw Kamer wordt voorgehangen. Bij de toezending van de Tweede nota van wijziging van de Wet versterking regie Volkshuisvesting – naar verwachting begin februari – zal ik ook de hoofdlijnen van deze uitwerking in het Besluit toelichten.

Vraag 12

Hoe gaat u om met de bedoelde kostenverhogingen op projectniveau nu de komende vijf jaar de financiële haalbaarheid na toetsing toereikend is gebleken en dat er door netcongestie, stikstof en de KDR op projectniveau onzekerheden kunnen bestaan hierover?

Op projectniveau kunnen zich altijd knelpunten voordoen, ook met financiële consequenties. Zo kunnen specifieke maatregelen noodzakelijk zijn om aansluiting op het elektriciteitsnet mogelijk te maken ondanks netcongestie, kunnen mitigerende maatregelen nodig zijn om stikstofdepositie te verminderen en kan vanwege de Kaderrichtlijn Water extra waterberging noodzakelijk zijn. Dit brengt extra kosten met zich mee die niet altijd vooraf goed kunnen worden ingeschat. Het is dan aan de betrokken partijen om met elkaar in gesprek te gaan op basis van het «open boekenprincipe». Op basis van die uitkomsten kijken partijen eerst naar oplossingsrichtingen binnen het project waarbij gedacht kan worden aan knoppen zoals stedenbouwkundige eisen, dichtheid, bouweisen, voorzieningenniveau, woonprogrammering, grootte van de woningen, fasering, inbrengwaarde, bouwkosten, winst- en risicomarges etc.

Vraag 13

Zitten in de rekensommen ook de door u verwachtte kostenverlagingen door het programma Schrappen Tegenstrijdige en Overbodige Regelgeving (STOER)?

Het programma STOER is gericht op zowel aanpassing van regelgeving dat leidt tot versnelling en regels die kosten beperken of verlagen. Er is nu nog geen zicht op de aanpassingen en de effecten daarvan. In de rekensommen is dan ook geen rekening gehouden met het schrappen van regels en/of eisen die nog niet bekend zijn.

Vraag 14

Op welke wijze zijn deze verwachte kostenverlagingen, indien meegenomen zichtbaar in de rekensommen?

Er zijn geen kostenverlagingen als gevolg van het programma STOER meegenomen in de sommen. Zie het antwoord op vraag 13.

Vraag 15

Indien de te verwachte kostenverlagingen nog niet in de rekensommen van Rebel Group en Stadskwadraat zitten waarnaar u verwijst in de Woontopafspraken, welke additionele kostenverlaging (in euro’s) zijn dan nog te verwachten als direct gevolg van de aanpak STOER?

Het is niet mogelijk aan te geven wat de kostenverlagingen zijn als gevolg van het schrappen van, nog onbekende, regels en eisen. Zie het antwoord op vraag 13.

Vraag 16

Wat betekent het meest recente ABF-onderzoek waaruit blijkt dat er behoefte is aan 8% middenhuur en 27% betaalbare koop in de nieuwbouw voor de gemaakte Woontopafspraken?

Het kabinetsbeleid richt zich op de realisatie van 100.000 woningen per jaar waarvan tenminste 30% sociale huur en twee derde betaalbare woningen (koop en huur). Het onderzoek van ABF research waaraan gerefereerd wordt, laat zien hoe gegeven woonwensen, te verwachten ontwikkelingen in de bestaande voorraad (prijzen, verkopen, sloop en verhuizingen) en inkomensontwikkelingen een optimaal bouwprogramma er uit zou zien.4 De uitkomst van dit onderzoek bevestigt in grote lijnen de genoemde kabinetsdoelstelling ten aanzien van de realisatie van betaalbare woningen. Het kabinet vindt het belangrijk dat binnen deze doelstellingen voor betaalbare woningen er voldoende lokale ruimte is om te differentiëren om optimaal aan te kunnen sluiten bij de lokale en regionale behoefte. Die ruimte voor differentiatie is ook een van de doelstellingen in het regeerprogramma. Om die reden kiest het kabinet er niet voor aan gemeenten of provincies een specifieke verdeling binnen het middensegment op te leggen.

Vraag 17

Tot welk concrete aantal middenhuurwoningen leidt dit vervolgens in de nieuwbouw met deze Woontopafspraken?

Ik heb geen afspraken gemaakt over het aantal te realiseren middenhuurwoningen. Zie ook het antwoord op vraag 16.

Vraag 18

Hoeveel extra middenhuurwoningen worden er naar verwachting door marktpartijen gerealiseerd door de verlaging van de overdrachtsbelasting, en hoe wordt hierop gemonitord?

De verlaging van de overdrachtsbelasting voor woningen heeft een positief effect op de businesscase bij nieuwbouwprojecten. Het ligt voor de hand dat onrendabele toppen bij projecten hierdoor verminderen. Het is echter niet voor elk project mogelijk inzicht te krijgen in of er onrendabele top is, en zo ja hoe hoog deze is. Het investeringsklimaat voor middenhuurwoningen is daarnaast afhankelijk van aanpalend beleid dat de woningmarkt raakt en van externe (macro) economische ontwikkelingen, zoals de rentestand. Ook rendementsverwachtingen van andere investeringsmogelijkheden spelen daarin een rol. Het is daarom niet mogelijk precies aan te geven hoeveel middenhuurwoningen door deze maatregel extra beschikbaar komen. De verlaging van de overdrachtsbelasting zal in 2029 worden geëvalueerd.

Vraag 19

Welk concreet aantal beoogt u met de Woontopafspraken als gesproken wordt in de tekst over «We realiseren voldoende passende en betaalbare koopwoningen»?

Ik beoog geen concreet aantal betaalbare koopwoningen binnen de doelstelling om 100.000 woningen per jaar toe te voegen, waarvan twee derde betaalbaar. Zie hiervoor het antwoord op vraag 16.

Vraag 20

Met welke concrete maatregelen werkt u aan de in de tekst van de Woontop aangehaalde investeringsklimaat in het segment betaalbare huurwoningen? In welke prijsklasse vallen deze huurwoningen? Gaat het hier concreet om middenhuurwoningen zoals vastgesteld in de Wet betaalbare huur?

In de Woontopafspraken is afgesproken om met marktpartijen binnen zes maanden te komen tot een gezamenlijk beeld van het investeringsklimaat voor investeringen in middenhuurwoningen (zoals gedefinieerd met de inwerkingtreding van de Wet betaalbare huur). Mocht uit de analyses blijken dat deze investeringen niet realistisch zijn, zal er gezamenlijk gekeken worden wat nodig kan zijn om het investeringsklimaat te verbeteren.

Vraag 21

Bent u bereid de genoemde raad van woningzoekenden een formele plek te geven in de Overlegwet? Waarom wel/niet?

Ik herken dat de stem van woningzoekenden beter gehoord moet worden, zowel bij het maken van beleid als bij woningbouw. Ik wil alle lokale partijen zoals gemeenten, woningcorporaties en bouwers aanmoedigen om dat ook te doen. Op landelijk niveau werk ik aan een Raad van woningzoekenden ter uitvoering van de motie Vijlbrief cs. hierover.5 Met de Wet versterking regie volkshuisvesting moeten overheden in het volkshuisvestingsprogramma hun beleid mede baseren op de actuele en te verwachte woonbehoefte. Daarin zal het belang van woningzoekenden een belangrijke plaats innemen. Het is aan de gemeenten en provincies op welke wijze zij het betrekken van de stem van de woningzoekenden vorm willen geven. Een formele plek in de Wet op het overleg huurders verhuurders (Overlegwet) past daar niet bij. Daarnaast gaat de Overlegwet over het overleg tussen huurders en verhuurders, terwijl de stem van de woningzoekenden ook breder gehoord moet worden.

Vraag 22

Hoe gaat u ervoor zorgen dat de in de Woontopafspraken genoemde «voldoende woningbouwlocaties» ook voor de investerende partijen betaalbaar zijn (immers de huurprijzen, sociale huur en middenhuur zijn gereguleerd, en betaalbare koopprijzen moeten daadwerkelijk betaalbaar zijn voor huishoudens met een middeninkomen)?

Het kabinet heeft reeds maatregelen genomen voor het verbeteren van het investeringsklimaat voor (private) verhuur. Het algemeen tarief van de overdrachtsbelasting voor beleggers in woningen gaat naar 8% en de maximale renteaftrek in de vennootschapsbelasting wordt aangepast van 20% naar 24,5% van de gecorrigeerde winst (Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation and Amortization, EBITDA). Op de Woontop is afgesproken dat er een gezamenlijk beeld komt van het investeringsklimaat voor investeringen in middenhuurwoningen. Mocht uit de analyses blijken dat deze investeringen niet realistisch zijn, zal er gezamenlijk gekeken worden wat nodig kan zijn om het investeringsklimaat te verbeteren. De inzichten uit de analyses van het investeringsklimaat worden binnen zes maanden na de Woontop aan de Tweede Kamer gemeld. Daarnaast is op de Woontop afgesproken te werken met «open boeken», zodat overheid, woningcorporaties en markt gezamenlijk toewerken naar haalbare business cases.

Vraag 23

Welk grondinstrumentarium gaat u inzetten om enerzijds grondverwervingskosten te verlagen, kostenverhaal voor gemeenten te optimaliseren, en als Rijk risico’s te helpen mitigeren op een aantal gerichte bouwlocaties?

Het inzetten van grondinstrumenten zoals verwerven van gronden, vestigen voorkeursrecht, sluiten anterieure overeenkomst, stellen van regels over kostenverhaal in het omgevingsplan en eventueel onteigening is aan gemeenten. Gemeenten kunnen stijgen van grondprijzen voorkomen door gebruik te maken van deze instrumenten en/of de beschikbaarheid van grond voor woningbouw zeker stellen.
In november jl. heeft u van mij de Kamerbrief met de Tweede Voortgangsrapportage Modernisering Grondbeleid ontvangen.6 Aan de hand van drie sporen ben ik bezig met het verbeteren van het grondbeleid met als doel dat gebiedsontwikkeling goedkoper wordt en sneller gaat. Zo kan het aanpassen van de grondslag voor de inbrengwaarde bijdragen aan het optimaliseren van het kostenverhaal door gemeenten. In deze brief staat onder andere dat ik momenteel het instrument «grondfaciliteit» aan het vormgeven ben waarmee ik de intentie heb risico’s van gebiedsontwikkeling met gemeenten te delen.

Vraag 24

Zorgt u voor landelijk geldende sociale en betaalbare grondprijzen? Waarom wel/niet?

Ik ga met Aedes en de VNG verkennen of het opstellen van algemene richtlijnen voor de bepaling van een sociale grondprijs wenselijk en haalbaar is. Hierbij betrekken we de residuele grondwaarde van sociale woningen. In dit onderzoek wordt ook meegenomen wat de verwachte effecten van het Wetsvoorstel versterking regie volkshuisvesting en andere grondprijshervormingen zijn. Ook wordt er gezocht naar mogelijkheden om gronden die niet in eigendom van de gemeente naar een sociale grondprijs te bewegen. Ik publiceer de resultaten van dit onderzoek in 2025. Ook onderzoek ik de mogelijkheden voor gemeenten om een redelijke afnameprijs te definiëren, en hoe dit kan worden gehanteerd richting grondeigenaren. Dit kan met name behulpzaam zijn voor gemeenten met weinig grondposities waarop sociale woningbouw mogelijk of gewenst is.

Vraag 25

Hoe wordt de data gevalideerd voor de publiek private monitor waarover gesproken wordt?

Over de invulling van de publiek private monitors (PPM's) voor de versnellingstafels zal in opdracht van de landelijke versnellingstafel eind dit kwartaal een advies uitgebracht worden. Bij het opstellen van het advies worden marktpartijen, corporaties en overheden geconsulteerd. De vraag hoe voor kwalitatief goede data gezorgd kan worden zal hierin aandacht krijgen.

Vraag 26

Wat is de rol van het CBS en het Kadaster bij het valideren van de publiek-private monitor?

Daar waar data van CBS en Kadaster een rol kunnen spelen bij publiek private monitors zal dit benut worden. Hierbij kan in ieder geval gedacht worden aan cijfers met betrekking tot de bouwvergunningen.

Vraag 27

Hoe zorgt u dat cijfers van alle betrokken partijen gevalideerd zijn om in accountancy termen sprekend, te zorgen dat er sprake is van een «getrouw beeld»?

De PPM's zijn niet bedoeld om verantwoording af te leggen, maar zijn een vorm van samenwerking om marktpartijen, corporaties en overheden hetzelfde realistische en actuele beeld te geven over de voortgang. Op basis daarvan kunnen zij waar nodig tijdig interveniëren en de juiste stappen te zetten om vertraging te voorkomen of knelpunten op te lossen.

Vraag 28

Op welke wijze kunnen ontwikkelaars en bouwers belemmeringen die zij ervaren formeel melden, rekening houdend met het feit dat zij de partijen zijn die concreet bouwen en dus een belangrijke stem moeten hebben in het melden van problemen in de publiek private samenwerking?

Vertegenwoordigers van ontwikkelaars en bouwers nemen deel aan de lokale en regionale versnellingstafels. Waar nodig kunnen zij daar dus knelpunten melden. De ervaring leert dat de meeste belemmeringen ook op lokaal niveau opgelost kunnen worden. Wanneer ontwikkelaars en bouwers, maar ook lokale overheden, knelpunten ervaren die het lokale of regionale niveau overstijgen, dan zullen deze knelpunten via de regionale tafels geagendeerd worden bij de landelijke versnellingstafel.

Vraag 29

Zijn de vacatures bij de Raad van State reeds allemaal vervuld, of is er nog steeds, zoals ongeveer één jaar geleden, sprake van 50 fte aan vacatures?

Van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State heb ik begrepen dat het gelukt is een aantal openstaande vacatures te vervullen en dat er de afgelopen periode (iets) meer juristen zijn aangenomen dan vertrokken, maar ook dat er nog steeds een tekort is en dus behoefte aan meer juristen voor de ondersteuning van de staatsraden bij het afdoen van zaken. Van het aantal op dit moment openstaande vacatures ben ik op niet op de hoogte.

Vraag 30

Na hoeveel jaar zijn de doorbraken (Gnephoekpolder, Haarlemmermeer West, Bleizo-West en Rijnenburg) gerealiseerd?

Voor de Gnephoekpolder in Alphen a/d Rijn is in oktober vorig jaar een ontwikkelovereenkomst voor een haalbaar plan ondertekend tussen de betrokken partijen. Na een discussie van ruim tien jaar, was dat een belangrijke doorbraak op basis waarvan de planvorming nu plaatsvindt. De geplande start bouw van de gebiedsontwikkeling is in 2028.
Ook op andere plekken duurt het gesprek tussen partijen over locaties soms jarenlang. Doelstelling van de afspraak is om uiteindelijk in ca. 20 kansrijke gebieden tot een doorbraak te komen. Bij de Woontop zijn de eerste drie gepresenteerd.
In Groot Merwede en Rijnenburg in Utrecht/Nieuwegein gaat het om een groot aantal woningen in verschillende deelgebieden. In de eerste deelgebieden in de Merwedekanaalzone is de bouw al gestart en wordt (op basis van de afspraken bij de Woontop) de ontwikkeling van het laatste deelgebied in de Merwedekanaalzone versneld. In de rest van de A12 zone is het doel de bouw in 2030 te starten. Voor Rijnenburg is de start bouw gepland in 2035.
In Haarlemmermeer West gaat het specifiek om Lisserbroek en Nieuw Vennep West. De bouw start naar verwachting vanaf 2026.
De colleges van de provincie Zuid-Holland en de gemeente Lansingerland hebben eind december de bestuursovereenkomst over de ruimtelijke invulling van Bleizo-West vastgesteld. Hiermee kan de planontwikkeling zo snel mogelijk worden opgepakt. Over de precieze planning maken partijen op korte termijn afspraken. De indicatieve start bouw van de eerste woningen in Bleizo-West is in 2030.

Vraag 31

Wat is volgens u de maximale termijn, gezien het landelijke belang van het aanpakken van de wooncrisis, voor het bestaan van belemmeringen?

Factoren zoals netcongestie, geluidsbelasting, drinkwaterbeschikbaarheid, stikstof, water- en bodem en knelpunten rond infrastructuur kunnen een belemmerend effect hebben op de woningbouw. Tegelijkertijd heeft een deel van deze factoren als doel de gezondheid, veiligheid en leefbaarheid te beschermen. Daarmee is er dus geen maximale termijn te stellen voor het rekening houden met deze factoren. Het kabinet zet wel in op het zoveel mogelijk beperken van de negatieve gevolgen door bijvoorbeeld het aanpassen van regelgeving door innovatie te stimuleren en door te prioriteren bij schaarste tussen verschillende functies. Het kabinet kijkt daarbij ook naar hoe een redelijk niveau van bescherming ook gerealiseerd kan worden binnen wettelijke kaders om zo de stapeling van (lokale) regels en procedures aan te pakken en regeldruk te verminderen. Zo zijn er bij de Woontop afspraken gemaakt om sneller, goedkoper en meer te bouwen via het programma STOER en over innovatieve werkwijzen om de woningen sneller te realiseren.

Vraag 32

Er wordt gesproken over 30.000 sociale huurwoningen in 2027 en vanaf 2029, wat is er aan de hand in 2028 waardoor dit jaartal niet genoemd wordt in dit kader?

In de Nationale prestatieafspraken voor de corporatiesector 2025–2035 is afgesproken vanaf 2029 structureel 30.000 nieuwe sociale huurwoningen te realiseren per jaar. Omdat dit doel nog onvoldoende recht doet aan de woningnood van de vele mensen die op de wachtlijst staan voor een sociale huurwoning, is in de Nationale prestatieafspraken tevens afgesproken aanvullende maatregelen te nemen om op korte termijn te versnellen, met als ambitie dat de ondertekenende partijen al in 2027 de 30.000 nieuwe woningen per jaar halen. Deze ambitie strekt zich daarmee vanzelfsprekend ook uit voor 2028: ook in dat jaar is de ambitie 30.000 nieuwe sociale huurwoningen toe te voegen.

Vraag 33

Wat is de juridische houdbaarheid van de gemaakte afspraken, in ogenschouw nemend dat deze veelal met koepel-, belangenorganisaties zijn gemaakt?

Zie hiervoor het antwoord op vraag 34.

Vraag 34

Waaruit blijkt het afdwingbare karakter van de Woontopafspraken?

Het belang van de woontopafspraken uit de Woontop is allereerst gelegen in dat alle partijen die nodig zijn voor de realisatie van 100.000 woningen zich expliciet committeren aan de uitvoering van daarvan, vanuit ieders rol en verantwoordelijkheid. Conform het regeerprogramma zijn de woontopafspraken allereerst concreet vormgegeven. Daarnaast is de uitvoering van de afspraken niet vrijblijvend. Dit laatste wordt per afspraak verschillend vormgegeven bijvoorbeeld, via juridisch of financieel instrumentarium, of in de vorm van een wederkerige afspraak. Zo worden de afspraken over het realiseren van 100.000 woningen per jaar, waarvan twee derde betaalbaar (afspraak 1) ook juridisch doorvertaald in het de Wet versterking regie volkshuisvesting. Deze wet bevat instrumentarium met doorzetmacht voor Rijk en provincie. Diverse afspraken worden doorvertaald in het financiële instrumentarium. Een voorbeeld van wederkerigheid is de afspraak (afspraak 3) om te werken met het «open boeken principe». Daarbij geven marktpartijen op vertrouwelijke basis aan overheden inzicht in de financiële cijfers van een project om zo samen te zoeken naar oplossingen ingeval van vertraging.

Vraag 35

Per wanneer wordt concreet gewerkt met de genoemde typegoedkeuringen en systeemgoedkeuringen en in welke gemeenten is dat bij de start van de Woontopafspraken al mogelijk?

De typegoedkeuringen en systeemgoedkeuringen passen al in het in de bouwregelgeving opgenomen stelsel van Erkende Kwaliteitsverklaringen (EKV). In het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) is geregeld dat met een EKV kan worden aangetoond dat aan één of meerdere regels van het Bbl wordt voldaan. Het EKV-stelsel is onderdeel van de landelijke regelgeving en is dus in alle gemeenten nu al van toepassing.
Op dit moment valt er al een aantal modulaire woningen onder een EKV. Deze EKV’s zijn nog niet volledig dekkend en dus te zien als een gedeeltelijke typegoedkeuring. Dat betekent dat onderdelen nog niet onder de goedkeuring en het toezicht van het EKV-stelsel vallen. De komende tijd zullen deze EKV’s verder worden uitgewerkt met als doel om uiteindelijk te komen tot woningen die volledig op basis van een typegoedkeuring worden gebouwd.

Vraag 36

Waarom wordt zo expliciet een woonwensenpercentage van circa 60% grondgebonden opgenomen in de te realiseren nieuwe woningen, in de wetenschap dat we nu al meer gezinswoningen hebben dan gezinnen, waardoor hier eerder sprake lijkt van een doorstromingsvraagstuk?

Afspraak 1 van de Woontop is mede gebaseerd op het in vraag 16 genoemde onderzoek van ABF Research naar een optimaal bouwprogramma. In dit onderzoek wordt rekening gehouden met de ontwikkeling van de samenstelling van de huishoudens in Nederland, de inkomensontwikkeling, de te verwachten ontwikkelingen in de bestaande voorraad (prijzen, verkopen, sloop en verhuizingen) en de woonvoorkeuren zoals die blijken uit het driejaarlijks woononderzoek Nederland (het «WoON»). De conclusie van het onderzoek ten aanzien van een optimale bouwprogramma is dat dit voor uit ruim de helft bestaat uit grondgebonden woningen.

Vraag 37

Welke ruimtelijke, infrastructurele en budgettaire consequenties zijn eraan verbonden als wordt gestreefd naar 60% grondgebonden woningbouw?

Belangrijk is dat de woningen die gebouwd worden ook aansluiten bij de behoefte niet alleen voor wat betreft betaalbaarheid maar ook met de woonvoorkeuren. Daarom is in de Woontop afgesproken dat gemeenten bij de woningbouwprogrammering rekening houden met de lokale en regionale behoefte aan grondgebonden woningen. Gelet op de uitvoerbaarheid zullen gemeenten daarbij ook moeten kijken naar alle facetten die van belang zijn voor de uitvoerbaarheid daarvan: ruimtelijk, financieel en infrastructureel. Die consequenties zijn per gemeente verschillend.

Vraag 38

Wat is een redelijk rendement waarover gesproken wordt in afspraak 12 voor bouwers en ontwikkelaars en hoe hoog/welk percentage is dat in uw ogen?

Ik kan niet één getal noemen voor een redelijk rendement, omdat dit afhankelijk is van meerdere factoren zoals de locatie, risico’s en marktomstandigheden. Ik licht dit nader toe. In een onderzoek van Arcadis in 2021 in opdracht van het Ministerie van BZK wordt een percentage van 3% over de directe bouwkosten voor winst & risico gehanteerd.7 Afhankelijk van het risicoprofiel van het specifieke project en onzekerheden in de markt kan dit percentage wisselen van project tot project en in de tijd. In het onderzoek hanteert Arcadis 6% van de directe bouwkosten voor de post Algemene Kosten (AK) van bouwondernemingen. Het EIB kwam in haar benchmarkt vorige jaar op een percentage van 9,5% van de directe bouwkosten voor de Algemene Kosten.8
De NEPROM, de brancheorganisatie van projectontwikkelaars, heeft in augustus 2023 een handreiking vrijgegeven waarin zij advies uitbrengt over het percentage AK en winst.9 Zij hanteert in deze handreiking 3,5–5% over de stichtingskosten (grondkosten, bouwkosten en bijkomende kosten) voor de AK en 4% over de stichtingskosten voor winst & risico. De werkelijk door ontwikkelaars gehanteerde percentages zijn sterk afhankelijk van de locatie en het product dat worden ontwikkeld. Zo is het risico van het ontwikkelen en bouwen van een hoge woontoren met koopappartementen en een lange bouwtijd veel groter dan van villa’s of tweekappers. De eerste vraagt een enorme voorfinanciering en door de lange bouwtijd is volledige voorverkoop lastig. Bij villa’s en tweekappers kan er gemakkelijk gefaseerd worden gebouwd waardoor de start van de bouw kan plaatsvinden nadat de woningen zijn verkocht.

Vraag 39

Kan u bewerkstelligen dat de aan gemeenten en provincies uit te keren woningbouwsubsidies in geoormerkte vorm zullen worden verstrekt, zodat deze niet voor andere doeleinden kunnen worden gebruikt?

In hoeverre middelen in geoormerkte vorm kunnen worden verstrekt is afhankelijk van de uitkeringsvorm. Op dit moment is een specifieke uitkering (SPUK) nodig om woningbouwsubsidies in een geoormerkte vorm te verstrekken. De Woningbouwimpuls en het Gebiedsbudget zijn voorbeelden van woningbouwsubsidies aan gemeenten die geoormerkt zijn verstrekt. Deze instrumenten worden door het huidige kabinet voortgezet. Vanwege de soms strikte en gedetailleerde eisen die vanuit het Rijk worden gesteld aan de besteding van de gelden uit een specifieke uitkering, geven SPUKS medeoverheden een zwaardere administratieve last dan ongeoormerkte middelen uit het gemeentefonds. Dit is vanuit de medeoverheden niet altijd wenselijk. Daarom wordt er bij het vormgeven van de woningbouwsubsidies gezocht naar een balans tussen goede besteding van de woningbouwmiddelen enerzijds en minder administratieve lasten anderzijds. Het uitgangspunt is om te werken aan meer eenvoudige regelingen en het samenvoegen van regelingen om de administratieve lasten voor gemeenten te beperken.
Ik wil in de eerste helft van 2025 uw Kamer informeren over de verdere vormgeving van de verschillende regelingen op het gebied van woningbouw.

Vraag 40

Kan u deze vragen één voor één (het liefst binnen drie weken maar rekening houdend met het aankomende reces en de feestdagen) uiterlijk voor het einde van het kerstreces beantwoorden zodat de antwoorden bij het commissiedebat Staat van de Volkshuisvesting op 23 januari 2025 betrokken kunnen worden?

Gelet op de benodigde afstemming en de kerstvakantie is meer tijd benodigd geweest voor de beantwoording. Een uitstelbrief is aan uw Kamer verzonden.

Vraag 1

Bent u bekend het hoofdlijnenakkoord, waarin staat dat pensioenfondsen uitgenodigd worden voor de Woontop; «Er wordt zo snel mogelijk een Woontop georganiseerd, waarbij rijksoverheid, pensioenfondsen, woningcorporaties, sociale partners, gemeenten en provincies afdwingbare afspraken maken om woningbouw structureel te verhogen. Als politiek doel is de afspraak om structureel 100.000 woningen per jaar erbij te bouwen, die geschikt zijn voor de demografische en ruimtelijke ontwikkelingen de komende jaren.»?

Ja.

Vraag 2

Bent u ermee bekend dat pensioenfondsen één van de grootste beleggers zijn en dat hun deelnemers ook moeite hebben met het vinden van een passende woning?

Ja, ik ben ermee bekend dat pensioenfondsen tot de grootste investeerders in huurwoningen behoren. Ik ben het er ook mee eens dat op dit moment te veel mensen hinder ondervinden van het woningtekort. Een deel van deze groep zal ook deelnemer zijn van één van de Nederlandse pensioenfondsen. Diverse pensioenfondsen hebben in de afgelopen tijd aangegeven dat zij investeren in woningen en woningbouw, behalve op zoek naar rendement, ook omdat zij betaalbare woningen in het belang vinden van hun deelnemers.

Vraag 3

Bent u ermee bekend dat pensioenfondsen ten tijde van de formatie aangeboden hebben 25 tot 30 miljard in Nederlandse woningen te investeren?

Ik kan geen mededelingen doen over vertrouwelijke gesprekken.

Vraag 4

Bent u bekend met het nieuwsbericht van de Pensioenfederatie1 van 17 september 2024 waarin staat dat ze uitgenodigd worden voor de Woontop en uitkijken naar een constructieve dialoog op de nationale Woontop?

Ja.

Vraag 5

Bent u bekend met de position paper van de Pensioenfederatie2 getiteld «Inzet pensioenfondsen voor bijdrage aan woningbouw», waarin staat: «Pensioenfondsen willen zich vanwege de woningnood als maatschappelijk betrokken beleggers nog meer richten op betaalbare woningbouw.»?

Ja.

Vraag 6

Kunt u aangeven of en zo ja welke vertegenwoordigers van pensioenfondsen u heeft uitgenodigd en wat hun antwoord was?

Zowel voor voorbereidende gesprekken als de Woontop zelf is de Pensioenfederatie uitgenodigd. De Pensioenfederatie had aangekondigd niet aanwezig te zijn op de Woontop.

Vraag 7

Heeft u (of uw ambtenaren) overleg gehad met de pensioenfondsen over de Woontop? Zo ja, hoe ging dat overleg?

Mijn ambtenaren hebben constructieve gesprekken gevoerd met de Pensioenfederatie en verschillende pensioenfondsen voorafgaand aan de Woontop.

Vraag 8

Klopt het dat de Pensioenfederatie heeft aangegeven dat pensioenfondsen niet aanwezig zullen zijn op de komende Woontop die u op 11 december heeft georganiseerd, zoals aangegeven in het FD-artikel3«Pensioenfondsen afwezig bij woontop Minister Mona Keijzer»? En zo ja, wat is volgens u de reden voor hun afwezigheid?

Het klopt dat de Pensioenfederatie niet aanwezig was op de Woontop. De Pensioenfederatie heeft in de voorbereidende gesprekken aangegeven geen handtekening te kunnen zetten onder afspraken over zaken waar de leden individueel hun eigen investeringsafweging moeten maken.
Pensioenfondsen zijn er wettelijk aan gehouden om te beleggen in het belang van hun deelnemers. Voor elke investeringsoptie zal beoordeeld moeten worden of daarmee voldaan wordt aan de gestelde eisen. Verschillende pensioenfondsen hebben in het afgelopen jaar aangegeven bereid te zijn meer te investeren in betaalbare huurwoningen op het moment dat er aantrekkelijke investeringsproposities zijn. Verder heeft IVBN wel de afspraken ondertekend. Een groot deel van de inleg van de fondsen van de leden van IVBN komt vanuit Nederlandse pensioenfondsen.

Vraag 9

Op welke manier gaat u ervoor zorgen dat de pensioenfondsen toch aanwezig zijn bij de Woontop om met zoveel mogelijk relevante partijen te spreken over deze belangrijke gezamenlijke maatschappelijke opgave?

Net als vele andere partijen die hun bijdrage kunnen leveren aan de woningbouwopgave is de Pensioenfederatie uitgenodigd voor de Woontop. Ondanks de afwezigheid van de Pensioenfederatie bij de Woontop, zullen de constructieve gesprekken met de pensioensector over hun bijdrage aan de woningbouwopgave na de Woontop worden voortgezet. De bereidheid hiertoe is op de dag voor de Woontop nadrukkelijk vanuit de pensioensector gesignaleerd.4
Met de Woontop is afgesproken dat alle betrokken partijen binnen zes maanden een gezamenlijk beeld zullen vormen van het investeringsklimaat, en de mogelijkheden die dat investeringsklimaat biedt om tegen een passend rendement te investeren in middenhuurwoningen. De voortgang richting het gezamenlijk beeld van het investeringsklimaat zal worden besproken in het Structureel Overleg Investeringsklimaat. In dit overleg spreken mijn departement en het Ministerie van Financiën regelmatig een groep investeerders die actief zijn op de woningmarkt. Deze groep bevat drie afgevaardigden uit de pensioensector. Bovendien zal vanaf de Woontop de Pensioenfederatie als agendalid worden aangesloten bij dit overleg.

Vraag 10

Kunt u deze vragen één voor één en voor maandagavond 9 december beantwoorden in verband met de Woontop op 11 december?

Helaas is het niet gelukt deze vragen uiterlijk 9 december te beantwoorden.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Vervuilende staalslak komt als afval het land in, maar wordt daarna gebruikt in de bouw»1?

Ja.

Vraag 2

Klopt het dat Nederlandse bedrijven voor miljoenen euro’s per jaar aan staalslakken en restproducten van buitenlandse staalbedrijven importeren?

Uit de monitoring van afvalstoffen zijn hiervoor geen gegevens te halen. In de meldsystemen van de Europese Verordening Overbrenging Afvalstoffen (EVOA) ziet de Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT) namelijk geen gegevens over import of export van de staalslakken. Als staalslakken als bijproduct, dus als niet-afvalstof, worden getransporteerd dan zijn voor import en export op grond van de EVOA geen meldingen van het transport vereist.
Uit de handelsstatistieken die het Centraal Bureau voor Statistiek bijhoudt, zijn staalslakken als zodanig ook niet te halen, maar er zijn wel een aantal categorieën die over staalslakken zouden kunnen gaan. Op basis hiervan2 gaat het als indicatie om import van ongeveer 720 kiloton met een handelswaarde van ongeveer 49 miljoen euro in 2022.
Volgens UN Comtrade had de import van gegranuleerde slag en slagdross naar Nederland in 2023 een handelswaarde van in totaal bijna 9,5 miljoen USD.3

Vraag 3

Om wat voor hoeveelheden gaat dit en hoe staat het in verhouding tot de hoeveelheid staalslakken die Tata Steel Nederland produceert?

Een indicatie van de hoeveelheden import is te lezen in het antwoord op vraag 2. Het aanbod aan Nederlandse staalslakken afkomstig uit de ijzer- en staalproductie was in 2022 ongeveer 1.200 kiloton. Volgens UN Comtrade zijn de hoeveelheden geïmporteerde staalslak 280 kiloton gegranuleerde slag en 17,1 kiloton slagdross4.

Vraag 4

Klopt het dat de staalslakken worden geïmporteerd als afvalstof, maar dat het vervolgens de markt op gaat als «bouwstof»?

Geïmporteerde staalslakken worden gecertificeerd door hiervoor bevoegde instanties zoals het Duitse Institut für Baustoffen Forschung. Vervolgens worden de staalslakken als gecertificeerd materiaal Nederland binnengebracht en voldoen ze aan de regels voor de toepassing van secundaire bouwstoffen zoals vastgelegd in de Wet bodembescherming. De term «bouwstof» zegt niets over een eventuele afvalstatus van het materiaal. Met andere woorden, zowel afvalstoffen als niet-afvalstoffen kunnen als bouwstof worden toegepast, mits er aan de voorwaarden van de bodemregelgeving wordt voldaan. De bodemregelgeving maakt hiertussen namelijk geen verschil, dus het maakt voor de toepassing van staalslakken niet uit of ze een afvalstatus hebben of niet.

Vraag 5

Klopt het dat bedrijven geld toe krijgen van Tata Steel, wanneer zij gebruik maken van staalslakken? Deelt u de mening dat dit onwenselijk is, omdat daarmee een perverse prikkel ontstaat om vervuilende staalslakken als bouwstof toe te passen?

Er zijn signalen dat afnemers in een aantal gevallen vergoedingen voor transport- en verwerkingskosten hebben ontvangen. Er is echter geen informatie dat er momenteel zulke hoge vergoedingen worden verleend dat hier een perverse prikkel vanuit gaat. De bodemregelgeving is gericht op het beschermen van milieu en gezondheid. Prikkels die leiden tot negatieve effecten zijn niet wenselijk.

Vraag 6

Geldt hetzelfde mechanisme voor de import van staalslakken van buitenlandse staalbedrijven? Zo nee, wat is de reden dat bedrijven staalslakken importeren uit het buitenland, terwijl als zij staalslakken overnemen van Tata Steel deze bedrijven geld toe krijgen?

Voor de import van staalslakken van buitenlandse staalbedrijven geldt ook dat er door de afnemer wordt betaald voor staalslakken, maar hier kunnen ook de logistieke kosten worden vergoed.

Vraag 7

Deelt u de mening dat het zeer onwenselijk is dat er überhaupt staalslakken worden toegepast als bouwstof, gezien de grote onzekerheden voor de gezondheid en het milieu? Zo nee, waarom niet?

Nee, in algemene zin is dat niet onwenselijk. Het is van belang dat primaire grondstoffen worden uitgespaard en dat afvalstort wordt voorkomen, maar dat mag niet ten koste gaan van de gezondheid, de natuur en het milieu. Daarom moet er bij de toepassing van staalslakken als bouwstof, net zoals bij alle andere bouwstoffen, voldaan worden aan de daarvoor geldende wettelijke kaders.

Vraag 8

Deelt u de mening dat het al helemaal onwenselijk is dat Nederlandse bedrijven dan ook nog eens staalslakken importeren, terwijl er in Nederland al genoeg van deze afvalstof wordt geproduceerd? Zo nee, waarom niet?

Nee. Het is aan bedrijven zelf om de afweging te maken om staalslakken te importeren of exporteren, met inachtneming van de nationale en internationale regels die daarvoor gelden.

Vraag 9

Bent u bereid deze geïmporteerde staalslakken te classificeren als afvalstof op het moment dat deze staalslakken in het buitenland ook als afvalstof worden geëxporteerd? Zo nee, waarom niet?

Staalslakken die naar Nederland zijn geïmporteerd, worden niet zonder meer geclassificeerd als afvalstof omdat de staalslakken als zodanig worden geëxporteerd. Per geval moet een beoordeling van de afvalstatus van een materiaal worden gemaakt. Er kunnen geen generieke uitspraken gedaan worden dat een materiaal in alle gevallen een afvalstof is, ook niet als dergelijke uitspraken in het buitenland zijn gedaan over een materiaal. In het kader van het toezicht op de naleving van de EVOA kan de ILT op grond van artikel 50, lid 4 bis, van de EVOA bij de eigenaar, houder of vervoerder van de afvalstoffen bewijsstukken opvragen waaruit (onder meer) blijkt of de staalslakken wel of geen afvalstoffen zijn.
Ook artikel 28 van de EVOA is hierin relevant. Dit gaat over verschil van inzicht tussen de verschillende bevoegde gezagen. Als het ene bevoegde gezag oordeelt dat een materiaal een afvalstof is, maar het andere bevoegde gezag oordeelt van niet, dan wordt het materiaal in het kader van import/export behandeld als afvalstof. Maar dit laat onverlet dat het land van bestemming het materiaal na aankomst volgens zijn eigen wetgeving mag behandelen, voor zover deze nationale wetgeving in overeenstemming is met EU-wetgeving en internationale wetgeving. De criteria voor de status van bijproduct staan in artikel 1.1, vierde lid, Wet milieubeheer (implementatie van artikel 5 Kaderrichtlijn afvalstoffen). Als een bedrijf kan aantonen dat aan de bijproductvoorwaarden wordt voldaan, dan is sprake van een bijproduct. Kan een bedrijf dat niet aantonen, dan kan de ILT de staalslakken op grond van artikel 50, lid 4 ter van de EVOA als afvalstof aanmerken.

Vraag 10

Gaat u de import van afvalstoffen van buitenlandse staalproducenten aan banden leggen, zolang er zoveel onzekerheid is over de gevolgen voor de gezondheid en het milieu? Zo nee, waarom niet?

Afvaltransport in de Europese Unie moet voldoen aan de EVOA. De EVOA specificeert de gronden op basis waarvan een lidstaat bezwaar kan maken tegen import van afvalstoffen. Indien de verwerking van de afvalstoffen aan de geldende regelgeving voldoet, zal een rechter een streep zetten door een eventueel bezwaar tegen import. De stelling dat er onzekerheid is over de gevolgen van staalslakken wordt niet gedeeld. Staalslakken kunnen veilig worden toegepast mits dat binnen de kaders van de bodemregelgeving gebeurt. Wel worden de zorgen herkend die er zijn naar aanleiding van gevallen waarin het niet goed is gegaan. In het kader van de herijking van de bodemregelgeving bekijkt het Îie wat kan worden gedaan om beter te borgen dat secundaire bouwstoffen, en dus ook staalslakken, veilig worden toegepast.

Vraag 11

Kunt u deze vragen beantwoorden vóór het commissiedebat Circulaire economie?

Dat is helaas niet gelukt door de tijd die het kostte om de informatie die nodig was om de vragen te beantwoorden te verzamelen en te analyseren.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van de uitzending van Pointer «Ik mag niet kleiner wonen» op donderdag 24 oktober 2024?

Ja.

Vraag 2

Heeft u inzichtelijk hoeveel huurders in Nederland momenteel van woning zouden willen ruilen en kunt u deze cijfers delen?

Nee, er zijn geen cijfers beschikbaar over het aantal huurders dat zou willen ruilen van woning.

Vraag 3

Wat is uw reactie op het gegeven dat voor huurders in sociale huurwoningen door de lange wachttijden (in de uitzending wordt gesproken over 9 tot 11 jaar), woningruil de enige optie is om een woning te krijgen die beter bij hen past?

Ik ben mij uiteraard bewust van het woningtekort en het feit dat er in sommige regio’s lange wachtlijsten zijn voor een sociale huurwoning. Ik herken ook dat door de krapte het stimuleren van doorstroming naar een passende woning moeilijk is. Dat neemt niet weg dat gemeenten en woningcorporaties meer mogelijkheden hebben dan alleen woningruil om te zorgen voor een passende woning voor nieuwe en huidige huurders. Zo kunnen gemeenten en corporaties er via hun toewijzingsbeleid op sturen dat huurders een passende woning krijgen toegewezen. Gemeenten kunnen hier in hun huisvestingsverordening op verschillende manieren regels voor stellen. Daarnaast kunnen corporaties via gericht beleid met onder andere verhuisvergoedingen, verhuiscoaches en huurgewenning doorstroming naar een passende woning stimuleren. Ik herken dus niet dat woningruil de enige manier zou zijn om te zorgen dat (nieuwe) huurders naar een passende woning kunnen verhuizen.

Vraag 4

Ziet u mogelijkheden om de wachttijden specifiek bij woningruil zo te verlagen dat woningruil op de korte termijn gerealiseerd kan worden?

Naar mijn mening is er voor gemeenten en corporaties op dit moment al voldoende ruimte om via hun eigen beleid woningruil te vergemakkelijken. Daarnaast hebben gemeenten en corporaties vaak al beleid om te sturen op doorstroom binnen de sociale huursector en binnen de corporatievoorraad. Sommige corporaties geven bijvoorbeeld woningzoekenden die een sociale huurwoning achterlaten voorrang op een huurwoning in de vrije sector of voorrang op een koopwoning. Ook hebben gemeenten regelingen zoals «Van Groot naar Beter» waarmee huurders van grote huurwoningen voorrang krijgen op meer passende kleinere woningen. Corporatie en gemeenten hebben dus ruimte om hier eigen beleid op in te richten en ik zie geen directe belemmeringen voor het stimuleren van woningruil.

Vraag 5

Wat is uw reactie op het gegeven dat woningbouwcorporaties de verzoeken tot woningruil vaak afkeuren mede door de verschillende regels zoals het passend toewijzen?

Wanneer woningcorporaties meewerken aan woningruil doen zij dat in de meeste gevallen via een nieuw huurcontract voor beide ruilpartners. Er is dan sprake van een nieuwe toewijzing en de daarbij behorende wet- en regelgeving moet worden gevolgd, waaronder de inkomensgrenzen en de regels voor passend toewijzen. Deze regels zijn er om te zorgen dat woningen aan de doelgroep worden toegewezen en dat huurders een woning krijgen toegewezen met een huurprijs die past bij hun inkomen. Corporaties hebben voor deze regels wel enige discretionaire ruimte die nog niet altijd benut wordt. Ik herken wel dat deze regels soms als belemmerend worden ervaren, maar zie dus ook nog ruimte om ondanks deze regels woningruil mogelijk te maken als dat passend zou zijn.

Vraag 6

Wat is uw reactie over het gegeven dat woningcorporaties de huurprijs verhogen bij een woningruil waardoor de woningruil afgekeurd wordt omdat in de nieuwe situatie het inkomen van de nieuwe huurder niet toereikend is?

Ik herken de aanname niet die in de vraagstelling zit dat corporaties moedwillig woningruilen zouden willen voorkomen door hun huren te verhogen. Corporaties moeten met de keuzes in hun huurbeleid een balans vinden tussen betaalbaarheid voor huurders, de kwaliteit van de woning en hun investeringscapaciteit richting de toekomst. Het is niet aan mij om een oordeel te geven over de afweging die corporaties daarin maken. Vanuit mijn positie kan ik enkel aanmoedigen dat corporaties zoveel als mogelijk meewerken aan woningruil als dit ervoor zorgt dat meer huishoudens een passende woning krijgen.
Overigens wil ik hierbij ook wijzen op het feit dat huurders wiens voorgestelde woningruil is afgewezen deze in het uiterste geval via de rechter alsnog kunnen afdwingen met behoud van de bestaande huurprijzen. In dat geval moeten de betrokken huurders een zwaarwichtig belang van de woningruil aantonen dat zwaarder weegt dan het belang van de verhuurder. Dergelijke zaken komen niet vaak voor en niet in alle gevallen krijgen huurders de woningruil toegewezen.

Vraag 7

Bent u bekend met het gegeven dat 5% van de markt van woning wil ruilen, dat woningcorporaties in 5% van deze gevallen mag afwijken van regels zoals passend toewijzen en dat woningcorporaties hier niet aankomen omdat de ruimte om deze 5% te behalen te klein is onder andere rekening houdend met eventuele foutmarges?

Zoals ook in mijn antwoord op vraag 5 benoemd, herken ik dat corporaties enige ruimte hebben om van bijvoorbeeld de regels voor passend toewijzen af te wijken. Ook zie ik dat deze ruimte beperkt benut wordt.

Vraag 8

Ziet u mogelijkheden om de 5%-regel voor het afwijken van regels zoals het «passend toewijzen» te verruimen naar een hoger percentage om woningcorporaties ook de ruimte te geven dit te realiseren en zo de woonvoorraad in Nederland beter te benutten; en kunt u uw antwoord onderbouwen?

Corporaties maken zelden gebruik van de volledige toewijzingsruimte. De spreiding van de vrije toewijzingsruimte is per 1 januari 2022 in werking getreden en we zien dat enkele corporaties hier gebruik van maken. Het is van belang de balans te behouden tussen de vrije toewijzingsruimte voor het mogelijk maken van lokaal maatwerk en de betaalbaarheid voor huurders te waarborgen. In 2025 bekijken we het instrument passend toewijzen en onderzoeken we onder andere of het noodzakelijk is de 5% vrije toewijzingsruimte te verruimen.

Vraag 9

Kunt u deze vragen één voor één, onderbouwd en binnen drie weken beantwoorden?

Ja.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het NRC-artikel «De Raad van State versnelt de bezwaarprocedures woningbouw»?1

Ja.

Vraag 2

Waarom maakt u nu toch verschil tussen de aanpak van het actuele tekort en de rest van de bouwprojecten in tegenstelling tot wat u tijdens het begrotingsdebat aangaf, namelijk dat u geen verschil wilde maken in de aanpak van het actuele tekort en de rest, zoals NSC u verzocht?

Het realiseren van 100.000 woningen per jaar is ons gezamenlijk doel. Daarbij maak ik geen onderscheid tussen het actuele tekort en de rest. Want, uiteindelijk hebben we het over dezelfde woningen, locaties en bouwvergunningen. Als Minister beschik ik over instrumenten en bevoegdheden om de woningbouw als geheel te versnellen. Dat zijn financiële instrumenten – als bijvoorbeeld de Woningbouwimpuls (Wbi) en Startbouwimpuls (Sbi) – en juridisch instrumenten. Met het programma STOER zet ik in op het schrappen van tegenstrijdige en overbodige regelgeving. Over het geheel van bevoegdheden die ik tot mijn beschikking heb, heb ik de toezegging gedaan om uw Kamer een brief te sturen. De brief zal onderdeel zijn van de tweede nota van wijzigingen van het wetsvoorstel «Versterking Regie Volkshuisvesting». Bovengenoemd zet ik in om de woningbouw als geheel te versnellen.

Vraag 3

Wat is ervoor nodig om, zoals NSC heeft verzocht via het begrotingsdebat, een projectmatige aanpak te verbreden naar het hele actuele tekort van 400.000 woningen in plaats van een aanpak, die zoals u tijdens het debat aangaf, geen verschil maakt?

Woningbouw vindt plaats op duizenden locaties in Nederland, groot en klein. Veel van de projecten (kunnen) worden versneld door een lokale aanpak via de versnellingstafels. Dat werkt het beste omdat het meestal gaat om specifieke situaties als bijvoorbeeld het uitplaatsen van een bedrijf of lokale ontsluiting.
Het idee om projecten gebundeld voor te leggen voor een vergunning (bijvoorbeeld een omgevingsvergunning) gaat verder dan in de voormalige Crisis-en herstelwet mogelijk was. Dit is juridisch niet eenvoudig, omdat de vergunningen uiteindelijk per locatie door de betrokken gemeente als bevoegd gezag wordt verleend. Met de Kamerbrief2 over de Woontop van 11 december heb ik u geïnformeerd over de door mij gemaakte wederkerige afspraken die gericht zijn op de concrete uitvoering. Concrete oplossingen om de woningbouw als geheel te versnellen. Uiteraard betrekken we de ervaringen van de Crisis- en herstelwet bij de uitvoering van de Woontopafspraken.

Vraag 4

Welke andere belemmeringen, naast het vastlopen van bezwaarprocedures, zijn er nog meer voor de woningbouw?

In de Kamerbrief3 «Voortgangsrapportage programma woningbouw» en specifiek in het hoofdstuk over de kritische succesfactoren in de bijgevoegde voortgangsrapportage wordt nader ingegaan op de belemmeringen. Samen met betrokken partners zet ik in op het komen tot een vermindering hiervan door bijvoorbeeld waar mogelijk de regels te vereenvoudigen, of zelfs te schrappen. Voor een deel vraagt dit aanpassing van regelgeving om conflicterende, tegenstrijdige en overbodige bouw- en ruimtelijke regels te schrappen en procedures te versnellen. Dat doe ik via het programma STOER. Andere belemmeringen kunnen aangepakt worden zonder aanpassing van regelgeving. Dat doe ik bijvoorbeeld via de realisatiestimulans, het voorzetten van de Woningbouwimpuls en extra investeringen in infrastructuur.

Vraag 5

Kunt u van elke bouwlocatie aangeven welke belemmering(en) er spelen?

Elke bouwlocatie heeft zijn eigen combinatie van belemmeringen. In elk van de 35 Woondeals is een inventarisatie van de specifieke lokale en regionale belemmeringen opgenomen. Het adresseren van belemmeringen wordt gedaan aan lokale en regionale versnellingstafels. Regio-overstijgende knelpunten kunnen worden ingebracht op bijvoorbeeld de landelijke versnellingstafel. Over de werkzaamheden en aanpak van de landelijke versnellingstafel woningbouw heb ik u onlangs geïnformeerd via het jaarverslag zoals opgenomen in de Kamerbrief4 over «Voortgang financiële regelingen woningbouw» van 19 december 2024. Daarnaast blijf ik actief in gesprek met mijn medekabinetsleden als het gaat om landelijke belemmeringen als bijvoorbeeld netcongestie.

Vraag 6

Welke belemmeringen die er nu spelen kunnen gebundeld aangepakt worden?

Zie antwoord vraag 5.

Vraag 7

Heeft u voldoende bevoegdheden om snelheid aan te brengen in disputen die spelen tussen verschillende overheden en/of waterschappen?

Deze vraag beantwoord ik samen met vraag 8 en 9.

Vraag 8

Kunt u specifiek aangeven bij welke woningbouwprojecten sprake is van een dergelijk dispuut en hoe lang dit al gaande is?

Deze vraag beantwoord ik samen met vraag 7 en 9.

Vraag 9

Kunt u aangeven hoe snel u deze disputen gaat oplossen?

Het mag duidelijk zijn dat het voorkomen van disputen tussen overheden en/of waterschappen altijd de voorkeur heeft. Al staat het overheden en/of waterschappen vrij om bezwaar te maken of beroep in te stellen tegen plannen in hun omgeving of die hun bevoegdheden raken. Bestuurlijk interveniëren is vaak sneller dan formele bevoegdheden op deze wijze in zetten. Voor de gebiedsontwikkeling van het Middengebied in de Zuidplaspolder heb ik de heer Wim Kuijken gevraagd om een rol te vervullen als onafhankelijk adviseur. De afgelopen periode heeft hij verkennende gesprekken gevoerd met de betrokken partijen. Zijn bevindingen hoop ik binnenkort van hem te ontvangen. Op basis hiervan zal op korte termijn in samenspraak met de betrokken partijen een vervolgstap worden bepaald.

Vraag 10

Kunt u aangeven bij hoeveel projecten er momenteel sprake is van afschalen door oplopende kosten veroorzaakt door vertraging?

In de Kamerbrief5 over «Voortgang financiële regelingen woningbouw» heb ik u geïnformeerd over de eerder beschikbaar gestelde middelen van het huidige kabinet en de vorige kabinetten. Zo’n driekwart van de projecten die een bijdrage ontvingen verlopen volgens afspraak. Bij de projecten die een wijzigingsverzoek hebben ingediend gaat het in vele gevallen om een combinatie van specifieke lokale factoren als ingewikkelde infrastructurele ingrepen, tijdrovende uitplaatsingen van bedrijven en versnipperd grondeigendom die vaak spelen bij complexe gebiedsontwikkelingen. Tijdens mijn bestuurlijke gesprekken in het kader van de Woondeals blijf ik hierover in gesprek met betrokken partijen.

Vraag 11

Kunt u aangeven hoeveel projecten er in 2024 afgeblazen zijn en/of op het punt staan om afgeblazen te worden door oplopende kosten veroorzaakt door vertraging?

Zie antwoord vraag 10.

Vraag 12

Kunt u deze vragen één voor één, onderbouwd en binnen drie weken beantwoorden?

Een uitstelbericht is reeds naar u verzonden.

Vraag 1

Kent u het bericht «Alja (56) zit doodziek in een schimmelhuis in Appingedam. Nog steeds is niet duidelijk of het gesloopt wordt. «Mijn longarts is hier niet blij mee»»1

Ja, ik ken dit artikel.

Vraag 2

Herkent u dat huurders in slechte soms zelfs ziekmakende woningen nog altijd wachten op de versterkingsoperatie?

Ik ben bekend met het feit dat er woningen zijn, zoals de woning van Alja, waarbij het onderhoud is uitgesteld in afwachting van een beoordeling, herbeoordeling of de versterking en er schimmelproblemen zijn ontstaan. Ik vind niet dat huurders op deze wijze de gevolgen van de versterkingsoperatie mogen ervaren. Huurders van deze woningen kunnen met hun klachten in eerste instantie terecht bij de verantwoordelijke woningcorporatie, die verantwoordelijk is om gemelde problemen op te pakken.

Vraag 3

Herkent u voorts dat dit niet alleen in Appingedam speelt maar op meer plekken in het bevingsgebied waar huurders al lange tijd moeten wachten in schimmelwoningen?

Als er meerdere gevallen zijn die ik niet in het zicht heb, dan verneem ik graag waar deze problematiek zich nog meer bevindt.

Vraag 4

Hoe gaat u zorgen dat er snel duidelijkheid komt en er overgegaan wordt tot sloop-nieuwbouw van deze woningen?

Het oplossen van verschillen tussen bouwkundig-versterken en sloop-nieuwbouw ligt bij woningcorporaties gecompliceerder dan bij particulier woningbezit. Vanwege de staatssteunregels kan ik aan woningcorporaties de kosten voortkomend uit het versterkingsadvies vergoeden. De keuze om sloop-nieuwbouw toe te passen ligt bij de woningcorporatie zelf, evenals het vergoeden van de meerkosten die hiermee gepaard gaan. Gegeven de schrijnende situatie onderzoek ik nu of ik een grotere bijdrage kan leveren. Dit wordt in gezamenlijkheid met de NCG en woningcorporaties uitgezocht.

Vraag 5

Wat kunt u doen voor bewoners die in ziekmakende omstandigheden wonen?

Zie antwoord op vraag 2.

Vraag 6

Kent u voorts het bericht «Huur verdubbeld na herbouw woningen in Appingedam: «Schofterig»»?2

Ja, ik ken dit artikel.

Vraag 7

Deelt u de mening dat het niet is uit te leggen dat huurders van woningen die door gaswinning zijn beschadigd en/of onveilig zijn veel meer huur moeten gaan betalen?

Ik vind dat huurders geen nadeel mogen ondervinden van de versterking, zoals het niet kunnen dragen van de woonlasten. De huren van huurders mogen niet zomaar worden verhoogd. Het verhogen van huren door de woningcorporaties moet goed zijn onderbouwd. Hierbij zijn twee zaken te onderscheiden: 1) Woningcorporaties zijn net als alle verhuurders gerechtigd om de huur van een woning te verhogen binnen de wettelijke kaders die daarvoor jaarlijks door de Rijksoverheid worden vastgesteld. Dit percentage waarmee de huur mag worden verhoogd geldt landelijk. Naar aanleiding van de versterking maken huurders soms de keuze om groter of kleiner te gaan wonen. Als huurders terugkeren naar een vergelijkbare woning, dan betalen zij dezelfde woonlasten. Mocht het zijn dat uw Kamer berichten hoort die hiermee tegenstrijdig zijn, dan verzoek ik u mij die aan te reiken. Als een huurder niet terugkeert naar een vergelijkbare woning, maar naar een grotere of kleinere woning verhuist, dan gaat de huurder wel een andere huurprijs betalen.
In geval van sloop-nieuwbouw (regulier/buiten de versterkingsoperatie en naar aanleiding van de versterking) wordt de huur in sommige gevallen verhoogd, omdat ook de exploitatielast van de woningcorporaties wordt verhoogd.
Hierbij wordt door de woningcorporatie altijd gekeken naar de netto-woonlasten. Een huurder mag er niet op achteruit gaan. Hiervoor wordt er gekeken naar de huurkosten en de energielasten. Dit beleid is afgestemd met de huurdersorganisaties. In deze gevallen is het reguliere sociaal plan van de woningcorporatie van toepassing. Dit sociaal plan is in samenspraak met de huurdersorganisaties tot stand gekomen en vergelijkbaar met sloop-nieuwbouw elders in den lande.
Daar waar huurders recht hebben op aardbeving gerelateerde vergoedingen, omdat er wel een versterkingsadvies ligt (niet zijnde sloop-nieuwbouw) krijgen huurders deze vergoedingen uitbetaalt bovenop de vergoedingen van het reguliere sociaal plan.

Vraag 8

Kunt u in overleg met de corporatie en de NCG zorgen dat deze huurders alsnog een woonlastengarantie krijgen en de teveel betaalde huur wordt vergoed?

Ik ga hierover met de woningbouwcorporaties in gesprek. Zie verder mijn antwoord op vraag 7.

Vraag 9

Hoe is uitvoering gegeven aan de in 2022 aangenomen motie Beckerman c.s. (Kamerstuk 36 200-XIII, nr. 96) om de problemen die huurders van Marenland ervoeren, zoals het niet terugkrijgen wat ze hadden bij versterking en sloop-nieuwbouw, versterkte en herbouwde woningen soms grote gebreken kennen en mensen gedwongen vastzitten aan duurdere energiecontracten? In een Kamerbrief van mei 2024 (Kamerstuk 33 529, nr. 1240) wordt hier kort over gesproken, is hier een update van te geven?

In lijn met de Kamerbrief van mei 2024 (Kamerstuk 33 529, nr. 1240) hebben de woningcorporaties de herleidbare klachten (veelal anonieme klachten) uit het Zwartboek zoveel mogelijk opgelost. Daar waar klachten niet herleidbaar waren en ook niet door de huurder gemeld zijn, kan de corporatie deze garantie niet geven.

Vraag 10

Hoort u de verhalen van huurders dat de verhuiskostenvergoeding voor hen niet hoog genoeg is? Herkent u dat zeker bewoners die op leeftijd zijn of fysieke gebreken hebben in de knel komen? Wat wilt u voor deze bewoners doen?

Vanuit een landelijke regeling zijn er middelen beschikbaar voor de compensatie van de kosten voor het verhuizen en herinrichten van huurwoningen van woningcorporaties.3 Daar bovenop wordt voor huurders in het aardbevingsgebied de verhuizing zelf geregeld door de corporatie en verzorgd door een verhuisbedrijf. Dit hoeft niet uit de verhuiskostenvergoeding bekostigd te worden. Daar waar het gaat om verhuizingen van huurders met een zorgbehoefte voorziet de NCG in samenwerking met de woningcorporatie in de zorgbehoefte van de huurder.

Vraag 11

Herkent u dat nog steeds veel huurders in het mijnbouwschadegebied in diepe problemen zitten en zich niet gehoord voelen? Wat gaat u specifiek voor huurders doen?

Dit is mij bekend. Woningcorporaties hebben geen zorgplicht voor deze diepe problemen, maar hebben een signaleringsfunctie naar de gemeenten, maatschappelijke organisaties en andere zorgverleners om de zorgen dat deze huurders de zorg ontvangen die nodig is. Deze signaleringsfunctie nemen de woningcorporaties serieus en er is hiervoor een samenwerkingsverband tussen woningcorporaties, gemeenten en zorgverleners.

Vraag 12

Uw voorganger nam een zwartboek van huurders uit het mijn bouwschadegebied aan en zei toe het idee voor onafhankelijk loket waar huurders terecht kunnen met vragen en klachten nader uit te werken, is dit inmiddels uitgewerkt?3 Zo nee, wilt u dit oppakken?

Veel van de informatie die via dit loket beschikbaar zou komen, is op dit moment al beschikbaar bij de huurdersverenigingen, huurcommissie, NCG en IMG. Daarom wordt op dit moment met deze partijen bezien of een aanvullend loket de hulp biedt, die deze mensen nodig hebben en wie dit loket zou moeten exploiteren.

Vraag 13

Kunt u deze vragen beantwoorden voor het wetgevingsoverleg Herstel Groningen op 18 november?

Ja.

Vraag 1

Bent u bekend met de situatie van bewoners van woningen van Delta Wonen te Zwolle, die tegenwerking ervaren bij hun pogingen om verduurzamingsmaatregelen door te voeren, zoals de installatie van airco’s en zonnepanelen?

Ja, ik ben bekend met deze situatie.

Vraag 2

Klopt het dat Delta Wonen de installatie van fluisterstille airco’s niet toestaat, terwijl bewoners hierom verzoeken vanwege de hitteproblemen op de bovenste etages?

Uit contact met deltaWonen begrijp ik dat de aanvraag van fluisterstille airco’s overwogen is, maar is afgewezen vanwege het feit dat het geluid en de trillingen van de airco’s overlast voor de buren en omwonenden op andere etages veroorzaken. Dat komt doordat de constructievloeren en balkons van het woongebouw met elkaar in verbinding staan.

Vraag 3

Bent u ervan op de hoogte dat bewoners met gezondheidsproblemen, extra te lijden hebben onder de oplopende binnentemperaturen, die in de zomer kunnen oplopen tot 30 graden Celsius, zonder de mogelijkheid van adequate verkoeling?

Het klopt dat er woningen zijn die in de zomer snel kunnen opwarmen. Met name voor mensen met een slechte gezondheid kan dit een probleem zijn. Bewoners kunnen hier in eerste instantie zelf diverse maatregelen voor treffen, zoals voorkomen dat de zon overdag instraalt door overdag de gordijnen te sluiten, schaduwdoeken ophangen en ventileren op momenten dat het buiten kouder is dan in de woning.
In situaties waarin de huurwoning zodanig opwarmt dat er sprake is van een gebrek en de bewoner dit zelf niet kan oplossen, kan de huurder de verhuurder aanspreken voor een oplossing, die zonwering kan plaatsen en aanvullende ventilatiemaatregelen kan treffen.
Mocht de verhuurder weigeren een oplossing te bieden, dan kan de huurder naar de Huurcommissie of eventueel de rechter stappen. Het kan zijn dat de verhuurder er op basis van de uitspraak van de Huurcommissie of de rechter voor kiest andere maatregelen te treffen dan de plaatsing van de installatie van airco’s en zonnepanelen. Daar heeft de verhuurder keuzevrijheid in zolang de maatregelen ervoor zorgen dat het gebrek van oververhitting wordt opgeheven.

Vraag 4

Kunt u bevestigen dat Delta Wonen vorig jaar voorzieningen heeft aangebracht, zoals een vernieuwd plat dak en elektrische kookvoorzieningen, om verduurzaming zoals de aanleg van zonnepanelen mogelijk te maken, maar dat zij nu weigert mee te werken aan de daadwerkelijke uitvoering van deze verduurzamingsplannen?

Ik heb begrepen dat deltaWonen de woningen in 2023 heeft verduurzaamd door de gevels en het dak te isoleren, een nieuw ventilatiesysteem te plaatsen, groepenkasten te vernieuwen en een aansluiting voor zonnepanelen te maken. Hierbij heeft deltaWonen bekeken of bij de verduurzaming ook zonnepanelen geplaatst kunnen worden. In deze situatie is volgens deltaWonen het probleem dat het dakoppervlak ruimte biedt voor drie zonnepanelen per woning, waardoor de servicekosten die deltaWonen aan de bewoners doorberekent om de investering te kunnen doen, hoger uitvallen dan de besparing die de zonnepanelen opleveren op de energierekening. Daardoor pakt het plaatsen van drie zonnepanelen voor de bewoners en voor de corporatie – met de huidige stand van de techniek – niet goed uit. deltaWonen heeft aangegeven dat zij in de gaten houden of het met goedkopere of nieuwe, innovatieve zonnepanelen in de nabije toekomst wel voordelig is om drie zonnepanelen te installeren.

Vraag 5

Deelt u de mening dat woningcorporaties een belangrijke rol hebben in de energietransitie en dat tegenwerking van verduurzamingsmaatregelen, die bewoners zelf aandragen en waar al voorzieningen voor zijn getroffen, onacceptabel is?

Ik ben het zeer met u eens dat woningcorporaties een belangrijke rol vervullen in de energietransitie van de gebouwde omgeving. Ze zorgen er met de verduurzaming van hun bezit voor dat huurders een lagere energierekening krijgen, het comfort van de woningen omhoog gaat en de CO2-uitstoot in de gebouwde omgeving afneemt. In 2022 zijn er Nationale Prestatieafspraken met de corporatiesector gemaakt over de inspanningen die corporaties de komende jaren moeten leveren om de volkshuisvestelijke opgaven op het gebied van nieuwbouw, verduurzaming, leefbaarheid en betaalbaarheid te realiseren. Onderdeel van die afspraken is onder andere dat woningcorporaties alle slecht geïsoleerde huurwoningen met energielabels E, F en G uiterlijk in 2028 uitfaseren en 675.000 woningen toekomstklaar isoleren tot en met 2030. Daarnaast is afgesproken dat woningcorporaties geen huurverhoging doorvoeren aan de zittende huurders voor de isolatiemaatregelen die zij nemen. Op dit moment ben ik in gesprek met de corporaties over het verder versnellen van hun inspanning op verduurzaming voor de komende 10 jaar.
Verduurzamingsinitiatieven van bewoners kunnen een belangrijke bijdrage leveren aan de verduurzaming van corporatiebezit en kunnen een verdere versnelling in gang zetten. Desondanks kunnen verhuurders, en dus ook woningcorporaties, een goede reden hebben om niet met een initiatief in te stemmen. Het initiatief kan de verduurzamingsplannen van de verhuurder bijvoorbeeld doorkruisen of belemmeren, qua timing of omdat de verhuurder de verduurzaming van de woning wil combineren met groot- en planmatig onderhoud. Het integraal verduurzamen van de woning zorgt voor een grotere besparing op de energierekening en is kostenefficiënter dan een specifieke maatregel. Bovendien is één maatregel vaak onvoldoende om de woning structureel te verbeteren en voor echt lagere energielasten te zorgen. Dat neemt niet weg dat het bezwaar van de verhuurder moet opwegen tegen de redenen die de huurder(s) voor het initiatief hebben. Dat zal per situatie verschillend zijn.

Vraag 6

Welke maatregelen gaat u nemen om te waarborgen dat woningcorporaties zoals Delta Wonen hun medewerking verlenen aan verduurzamingsinitiatieven die bijdragen aan het behalen van de klimaatdoelen en het verminderen van de afhankelijkheid van aardgas?

Woningcorporaties dragen met de Nationale Prestatieafspraken bij aan het verlagen van de energierekening van huurders, het verhogen van het wooncomfort en het behalen van de klimaat- en energiedoelen. Daarnaast is een ontwerpwetsvoorstel in voorbereiding ter aanpassing van het initiatiefrecht van huurders. Dit wetsvoorstel richt zich op meer en betere mogelijkheden voor huurders om initiatieven te nemen voor verbeteringsmaatregelen. De consultatiereacties op dit wetsvoorstel worden momenteel verwerkt. Ik verwacht dit wetsvoorstel in de loop van 2025 naar uw Kamer te kunnen sturen.

Vraag 7

Bent u bereid in overleg te treden met Delta Wonen om tot een oplossing te komen die zowel de verduurzaming als het welzijn van de bewoners ten goede komt?

Zowel de bewoners van deltaWonen als deltaWonen zelf kunnen goede redenen voor en tegen het verduurzamingsinitiatief hebben. Het is niet aan mij om in individuele situaties te beoordelen en te toetsen of het initiatief van de bewoners redelijk is. Bewoners kunnen zich, als de gesprekken met deltaWonen niet tot het gewenste resultaat leiden, tot de Huurcommissie of de rechter wenden.

Vraag 8

Hoe gaat u ervoor zorgen dat ook woningcorporaties hun verantwoordelijkheid nemen en bewoners niet worden tegengewerkt in hun wens om te verduurzamen?

Zoals ik heb aangegeven in mijn antwoord op vraag 6 werk ik op dit moment aan een wetsvoorstel voor het verbeteren van het initiatiefrecht van huurders. Dat wetsvoorstel richt zich op meer en betere mogelijkheden voor huurders om initiatieven te nemen voor verbeteringsmaatregelen. Mijn doel is dit wetsvoorstel in de loop van 2025 aan uw Kamer te sturen. Daarnaast verwacht ik van corporaties dat zij blijven werken aan het realiseren van de doelen rond verduurzaming die zijn vastgelegd in de Nationale prestatieafspraken. Ik zie ook dat corporaties de afgelopen jaren een versnelling hebben ingezet met verduurzaming.