Vraag 1

Bent u bekend met het artikel «Buitenlandse beleggers laten flat in Den Bosch verslonzen. «Wij hebben het koud door slecht onderhoud»»?1

Ja.

Vraag 2

Wat vindt u van het feit dat bij de meerdere overnames van de Bomenlandflat er vanuit de investeerders weinig tot geen onderhoud heeft plaatsgevonden?

Wanneer sprake is van een gebrek aan een woonruimte, moet een verhuurder dit verhelpen. Dat er de afgelopen jaren weinig tot geen onderhoud heeft plaatsgevonden aan de Bomenlandflat, als gevolg waarvan huurders in hun woongenot worden gestoord, vind ik uiteraard een zeer slechte zaak. Daarom ben ik voornemens om met het wetsvoorstel betaalbare huur de mogelijkheden voor huurders om – in geval van gebreken – bij de Huurcommissie een huurverlaging te vragen, uit te breiden naar het middenhuursegment.

Vraag 3

Wat vindt u van de zorgen en problemen van de bewoners van de Bomenlandflat over het onderhoud van hun thuis?

Ik deel deze zorgen uiteraard. Met de Wet goed verhuurderschap heb ik ervoor gezorgd dat huurders beter worden beschermd tegen achterstallig onderhoud en gebreken aan hun huurwoning. Gemeenten kunnen als gevolg van deze wet het hebben en het uitvoeren van een onderhoudsplan als voorwaarde stellen voor het al dan niet verlenen van een verhuurvergunning en kunnen hier ook op handhaven. Zoals ik in mijn beantwoording van vraag 2 reeds heb aangegeven, ben ik met het wetsvoorstel betaalbare huur daarnaast ook voornemens om de mogelijkheden voor huurders om een procedure te starten bij de Huurcommissie over onderhoud en/of gebreken uit te breiden door ook huurders van woonruimte in het middenhuursegment toegang te geven tot de laagdrempelige geschilbeslechting van de Huurcommissie. Verder geldt dat gemeenten vanuit hun verantwoordelijkheid voor de gebouwde omgeving ook kunnen handhaven wanneer relevante bouwregelgeving en -voorschriften niet worden nageleefd.

Vraag 4

Bent u bereid Heimstaden aan te spreken op hun verantwoordelijkheid als verhuurder?

In de eerste plaats is dit aan de gemeente. In mijn gesprekken met de markt, die ik in mijn brief van 16 februari 2024 heb aangekondigd, zal ik hier uiteraard ook aandacht voor blijven vragen.

Vraag 5

Wat vindt u ervan dat de huidige eigenaar Heimstaden mogelijk van plan is om deze sociale huurwoningen te gaan verkopen?

Heimstaden heeft aangegeven woningen individueel te gaan verkopen nadat een huurder opzegt. In dat geval krijgen starters of eigenaar-bewoners de kans om de woning te kopen. Een bepaalde mate van uitponding zie ik als een correctie op de grote toename van het aantal beleggers de afgelopen jaren. Ik zie het verkopen van huurwoningen dan ook niet per se als een ongewenste ontwikkeling, daar dit kansen biedt voor starters en eigenaar-bewoners die er afgelopen jaren niet tussen kwamen. Overigens merk ik op dat het rijk hierin geen rol heeft.

Vraag 6

Bent u bereid te zoeken naar mogelijkheden om deze woningen weer onderdeel te laten zijn van een corporatie of coöperatie?

In principe kunnen corporaties uit de regio woningen van investeerders kopen als zij van mening zijn dat deze woningen noodzakelijk zijn voor de lokale volkshuisvesting. Zij zullen zich daarbij onder meer laten leiden door het type woning dat wordt aangeboden in relatie tot de woningbehoeften van de doelgroep. Ook de prijs is van belang. Ik merk daarbij wel op dat aankoop van woningen ten laste gaat van hun investeringscapaciteit. Het vereist dus een zorgvuldige afweging, die op lokaal niveau gemaakt moet worden. Het rijk heeft hierin geen rol.

Vraag 7

Deelt u de mening dat de verkoop van sociale huurwoningen aan sprinkhaaninvesteerders een slechte invloed heeft op de staat van de volkhuisvesting?

Het is onverstandig om alle verkopen van woningen door woningcorporaties aan commerciële partijen over een kam te scheren. Verkoop van sociale huurwoningen kan onderdeel zijn van een gezonde bedrijfsvoering en portefeuillestrategie van corporaties. Ook complex-gewijze verkoop aan investeerders kan hierbij een optie zijn.

Vraag 8

Wat gaat u doen om huurders zoals die van de Bomenlandflat beter te beschermen tegen de verkoop en verslonzing van hun huizen door investeerders?

Verhuurders moeten zich vanzelfsprekend houden aan de geldende wet- en regelgeving. Gemeenten zijn bevoegd om vanuit hun verantwoordelijkheid voor de gebouwde omgeving handhavend op te treden wanneer relevante bouwregelgeving en -voorschriften niet worden nageleefd.
Daarnaast kunnen huurders wanneer sprake is van gebreken terecht bij de Huurcommissie om een huurverlaging te vragen. Met het wetsvoorstel betaalbare huur, breid ik de groep huurders die gebruik kan maken van de geschilbeslechting van de Huurcommissie uit naar het middenhuursegment.

Vraag 1

Bent u bekend met de uitspraak van de kantonrechter in Amsterdam?1

Ja.

Vraag 2

Wat is uw mening over deze uitspraak?

De casus waarin de rechter een oordeel heeft gegeven, waarvan nog hoger beroep openstaat, betreft een specifieke situatie en een specifiek dispuut tussen partijen. Dit kan niet gemakkelijk veel breder getrokken worden. In individuele zaken als deze mag de rechter toetsen of, gelet op de specifieke omstandigheden van het geval, is voldaan aan de wettelijke maatstaf voor een gebrek. De rechter erkent de ruimte voor mijn huidige beleid dat ziet op integrale verduurzaming van huurwoningen.

Vraag 3

Wat is uw mening over het feit dat uw eigen kamerbrief (Kamerstuk 27 926, nr. 380), waarin u stelt enkel glas juist niet als gebrek te willen erkennen, gebruikt wordt als onderbouwing van het vonnis?

Ik zie in de uitspraak verschillende overwegingen naar voren komen naast de verwijzing naar de genoemde Kamerbrief. De rechter geeft onder meer aan:
Gelet op de genoemde overwegingen ben ik dan ook van mening, dat het vonnis expliciet ruimte laat voor het algemene beleid waaraan mijn genoemde brief aandacht besteedt. De uitspraak van de rechter heeft betrekking op 1 zaak; gegeven de specifieke aspecten kan niet worden gesteld dat die heroverweging nodig maakt van het algemene beleid dat gericht is op integrale verduurzaming van huurwoningen.

Vraag 4

In Nederland zijn er 1 miljoen woningen met enkel glas, acht u het wenselijk dat iedere huurder bij de rechter of huurcommissie juridische stappen gaat zetten om hun verhuurder te dwingen tot dubbelglas?

Nee, ik acht het niet wenselijk dat een norm inzake enkel glas iedere huurder tot juridische stappen zou dwingen. Ik meen wel dat slechte isolatie van huurwoningen, waaronder enkel glas, moet worden aangepakt. Ik vind dat verhuurders een duidelijke taak hebben om hier de komende jaren voortvarend mee aan de slag te gaan, maar wel tegelijk met de verdere verduurzaming van hun huurwoningen. Met andere woorden: wij willen hetzelfde, maar ik kies voor een andere route, die van integrale verduurzaming van huurwoningen met een nadruk op de energetisch slechtste woningen. Ik stuur niet op losse maatregelen zoals vervangen van enkel glas. Zoals ik in mijn brief van 19 januari jl. ook heb toegelicht, is de verwachting dat deze integrale aanpak zal leiden tot een substantiële vermindering van enkel glas in huurwoningen, naast verdere verduurzaming van deze woningen.

Vraag 5

Deelt u de mening dat het effectiever en goedkoper is voor de verhuurderssector om als overheid met een duidelijke termijn voor het uitfaseren van enkel glas te komen en dit juist wel als gebrek aan te merken? Zo nee, waarom niet?

Ik deel de mening dat het effectiever en goedkoper is voor de verhuurderssector als de overheid een duidelijke norm stelt voor verduurzaming in brede zin, met een duidelijke termijn. Daarbij merk ik op dat deze norm met duidelijke termijn een belangrijk onderdeel is van mijn beleid, waarbij van belang is dat deze norm zich richt op 2029 en het energielabel centraal stelt.
Ter realisatie van deze norm heb ik allereerst de normstelling ingebracht in de Nationale prestatieafspraken die ik heb gesloten met Aedes, VNG en de Woonbond. Hierin is vastgelegd
dat corporaties uiterlijk in 2028 alle E, F en G-labels uit de sector hebben laten verdwijnen, met uitzondering van gemeentelijke, provinciale en Rijksmonumenten en voor sloop aangemerkte woningen.
Voorts beoog ik het woningwaarderingsstelsel aan te passen ter versterking van de waardering van het energielabel. Dit leidt tot het toepassen van aftrekpunten voor de energielabels E, F en G, en het toekennen van extra punten voor de energielabels A en beter. Het ontwerpbesluit hiervoor heb ik toegezonden aan de Tweede Kamer bij brief van 6 februari 2024 (Kamerstuk 27 926, nr. 381).
Tenslotte beoog ik deze norm uitgaande van energielabels te realiseren door wettelijke eisen per 1 januari 2029. Deze eisen zullen erop neerkomen dat vanaf die datum alle huurwoningen met een E, F, en G-label moeten zijn verbeterd naar minimaal energielabel D. Dit geldt zowel voor corporatiewoningen als private huurwoningen. Hierover heb ik u laatstelijk geïnformeerd met mijn brief van 19 januari 2024 (Kamerstuk 27 926, nr. 380).

Vraag 6

Bent u bereid te zoeken naar extra middelen voor corporaties om sneller enkel glas en andere gebreken te vervangen? Zo nee, waarom niet?

Mijn uitgangspunt is dat ik vasthoud aan de Nationale prestatieafspraken die ik heb gesloten met Aedes, VNG en de Woonbond. Daarbij wil ik ook benadrukken, zoals ik ook in mijn brief van 19 januari heb gedaan, dat het twijfelachtig is of het praktisch haalbaar zou zijn voor de corporaties om een extra verduurzamingsopgave op zich te nemen gegeven de krapte aan vakmensen, als daar al financiële middelen voor zouden zijn.

Vraag 1

Wat is uw reactie op het feit dat woningcorporaties woningzoekenden afwijzen voor een sociale huurwoning op grond van het feit dat zij in het verleden cliënt waren in een jeugdzorginstelling?1

Juist voor jongeren die uitstromen uit jeugdzorg is het van belang dat zij hun verdere leven kunnen starten met een stabiele woonplek. Dat is in lijn met het Wetsvoorstel versterking regie op de volkshuisvesting.
Bij het toewijzen van woningen maken woningcorporaties een afweging tussen het belang van de woningzoekende en het belang van de buurt of omgeving. Hierbij wordt naast het inkomen en de huishoudsamenstelling ook gekeken naar het woonverleden om te beoordelen of de kandidaathuurder in staat is zelfstandig te kunnen huren. Wanneer een kandidaathuurder afspraken met de vorige verhuurder niet is nagekomen of zelfs uit de woning is gezet, kan dit worden meegenomen in de toewijzing van een volgende sociale huurwoning. Het is verstandig om, bij twijfels of zorgen door het (woon)verleden van de kandidaathuurder, met elkaar in gesprek te gaan en op die manier gezamenlijk te bepalen of de woning past en of er een zorg- en ondersteuningsbehoefte is. Daar kunnen indien nodig vervolgens aanvullende afspraken over worden gemaakt.
Dit laatste is bij deze specifieke casus gebeurd en het is uiteindelijk naar behoren afgerond: woningcorporatie Domijn heeft een gesprek gehad met de genoemde personen in het artikel, waarbij Domijn excuses voor de gang van zaken heeft aangeboden en een passende woning heeft kunnen toewijzen.

Vraag 2

Wat is uw reactie op het feit dat kwetsbare groepen, zoals voormalige cliënten uit de jeugdzorg, in het algemeen vaak jaren moeten wachten om aanspraak te kunnen maken op een sociale huurwoning waardoor problematiek verergert en maatschappelijke problemen ontstaan?

Jongeren die uitstromen uit een jeugdzorginstelling bevinden zich in een kwetsbare positie. Een stabiele woonomgeving is voor deze groep daarom van belang. Ik vind het niet wenselijk dat deze groep lang moet wachten op woonruimte. Er worden wel woningen met voorrang toegewezen aan jongeren die uitstromen uit een jeugdzorginstelling, maar dit geldt niet overal en voor de hele groep.
Met het programma «Een thuis voor iedereen» heb ik aangegeven hoe ik de regie op het huisvesten van mensen uit aandachtsgroepen, waaronder voormalige jeugdzorgcliënten, herneem. Belangrijk onderdeel hierbij is het bouwen tot 2030 van 250.000 sociale huurwoningen door woningcorporaties en het toewerken naar een evenwichtige balans in de woonvoorraad. Zo komen er meer woningen bij voor mensen zoals in het artikel waaraan u refereert en nemen alle gemeenten een «fair share» in de huisvestingsopgave.
Met de wet Versterking regie volkshuisvesting wil ik regelen dat alle gemeenten invulling geven aan de woon- en zorgvraag van alle aandachtsgroepen en daarover prestatieafspraken maken met woningcorporaties waarbij ook zorgpartijen worden betrokken. Zo moeten er duidelijke afspraken komen over hoe onder meer wordt gezorgd voor voldoende betaalbare huisvesting voor mensen die de jeugdzorg verlaten. Specifiek komt hierbij dat alle gemeenten een huisvestingsverordening gaan opstellen met daarin een urgentieregeling voor onder andere mensen die uitstromen uit accommodaties voor jeugdhulp. Dit zorgt ervoor dat deze mensen met voorrang een woning toegewezen kunnen krijgen.

Vraag 3

Deelt u de mening dat deze jongeren die uitstromen vanuit de jeugdzorg hierdoor worden gestraft voor een situatie waar zijzelf geen schuld aan dragen?

Ik vind het niet wenselijk dat deze groep lang moet wachten op woonruimte. Daarom zet ik sterker in op het huisvesten van mensen uit aandachtsgroepen, waaronder voormalige jeugdzorgcliënten. Zie ook mijn antwoord bij vraag 2.

Vraag 4

Bent u van mening dat hier sprake is van de schending van de Algemene wet gelijke behandeling en het verbod op onderscheid door uitsluiting op basis van verblijf in een jeugdzorginstelling? Zo ja, kunt u dan de Kamer infomeren over hoe u van plan bent deze schending tegen te gaan?

Gelukkig zijn in de genoemde casus de woningcorporatie en de woningzoekenden inmiddels tot een oplossing gekomen. Daarmee hebben de personen uit het artikel woonruimte gevonden waar ze zo naar verlangden.
De Awgb biedt bescherming aan mensen die gediscrimineerd worden op grond van de volgende persoonskenmerken: godsdienst, levensovertuiging, politieke gezindheid, ras, geslacht, nationaliteit, seksuele gerichtheid en burgerlijke staat. Ook discriminatie op grond van handicap of chronische ziekte is verboden. Dat staat in de Wet gelijke behandeling op grond van handicap of chronische ziekte (Wgbh/cz). Uit het artikel blijkt niet dat het verleden van de woningzoekende in een jeugdzorginstelling mogelijk tot (direct of indirect) onderscheid op één van de wettelijk beschermde gronden heeft geleid.

Vraag 5

Bent u voornemens te onderzoeken wat nodig is om woningcorporaties hun maatschappelijke plicht te gaan laten uitvoeren om mensen uit kwetsbare groepen te huisvesten?

Hiervoor heb ik al maatregelen getroffen. Zie hiervoor het antwoord op vraag 2.

Vraag 6

Wat vindt u van de maatregel van de gemeente Utrecht om kwetsbare groepen waaronder voormalige cliënten uit de jeugdzorg komend jaar meer kans op een huurwoning te geven? Kunt u de Kamer hierover informeren?2

Uit het artikel blijkt dat de gemeente Utrecht o.a. voormalig cliënten uit de jeugdzorg met voorrang gaat huisvesten. Hiermee loopt de gemeente vooruit op de verplichte wettelijke urgentie die ik via het Wetsvoorstel versterking regie op de volkshuisvesting wil invoeren. Ik moedig dit besluit van de gemeente dan ook aan.

Vraag 7

Welk gevolg is er gegeven aan uw conclusie uit uw Kamerbrief onder Kamerstuk dat er in de huisvestigingsmogelijkheden van aandachtsgroepen een trend van verslechtering zit en hoe verhoudt zich dat tot deze situatie dat voormalige jeugdzorgcliënten geweigerd worden voor een sociale huurwoning?3

U verwijst naar de Kamerbrief van 14 februari 2022 waarin ik heb aangekondigd hoe ik de regie op de volkshuisvesting wil hernemen. Met het programma «Een thuis voor iedereen» heb ik aangegeven wat ik doe voor het huisvesten van mensen uit aandachtsgroepen, waaronder voormalige jeugdzorgcliënten. Zie mijn antwoord op vraag 2 voor een toelichting hierop.

Vraag 8

Herkent u zichzelf nog altijd in de uitspraak uit uw Kamerbrief dat het bestrijden van dakloosheid in feite gaat over het bestrijden van uitsluiting?4

Wij herkennen ons nog altijd in deze uitspraak. Ik ben van mening dat de woningmarkt inclusief moet zijn en ook kansen moet bieden voor bijzonder kwetsbare groepen.

Vraag 9

Op welke wijze wilt u verdere uitsluiting van voormalige bewoners van jeugdzorginstellingen in de toekomst voorkomen?

Met de Wet versterking regie op de volkshuisvesting wil ik regelen dat de overheid de regie herneemt om nu en in de toekomst te sturen hoeveel, waar en voor wie er gebouwd wordt. De Wet versterking regie op de volkshuisvesting wil landelijk vastleggen dat kwetsbare groepen verplicht voorrang krijgen op een woning. Een van deze groepen vormen jongeren die uitstromen uit een jeugdzorginstelling. Het streven is dat de huisvestingsopgave van deze groepen evenwichtig verdeeld wordt in de regio.

Vraag 10

Welk gevolg is er gegeven aan uw brief van 2 juni 2022, waarin werd geschreven dat wonen eerst en preventie belangrijk zijn bij het voorkomen van dakloosheid voor onder andere uitstromers van jeugdzorginstellingen?

In het Nationaal Actieplan: Eerst een Thuis én in de Hervormingsagenda Jeugd is het versterken van de overgang van jeugdhulp naar volwassenheid een speerpunt. Er zijn verschillende acties in gang gezet die bijdragen aan het versterken van deze overgang. Zo ondersteunt het ondersteuningsteam Zorg en Jeugd (OZJ) regio’s in het land bij het creëren van een sluitend aanbod in ondersteuning op de verschillende leefgebieden. De geleerde lessen en best practices worden daarbij breed verspreid. Verder wordt door het Nederlands Jeugd Instituut (NJi) gewerkt aan een richtlijn voor de werkwijze toekomstgericht werken voor jeugdprofessionals. Daarnaast werken we zoals bij antwoord 2 aangegeven aan passende en betaalbare huisvesting voor aandachtsgroepen, waaronder voor jongeren die uitstromen uit een jeugdzorginstelling.

Vraag 11

Kunt u de Kamer informeren over de voortgang van het Programma «Een thuis voor iedereen» dat als doel had om huisvesting van kwetsbare mensen te verbeteren en dan specifiek voor jongeren die in een jeugdzorginstelling hebben gezeten?5

Naast wat ik in de antwoorden hiervoor al heb aangegeven over het Wetsvoorstel versterking regie op de volkshuisvesting, wordt er in het land gewerkt aan regionale woonzorgvisies waarin de opgave voor de verschillende aandachtsgroepen in beeld wordt gebracht. Daarnaast is in de woondeals afgesproken dat er 290.000 sociale huurwoningen worden gebouwd. In 2023 is er € 34.705.000 beschikbaar gesteld via de vierde tranche van de Regeling huisvesting aandachtsgroepen (RHA). Met deze tranche is een bijdrage geleverd aan de realisatie van 4.365 woonruimten, waaronder 140 voor mensen tot 27 jaar die uitstromen uit een instelling. Alle tranches bij elkaar hebben bijgedragen aan de realisatie van in totaal 21.380 woningen voor aandachtsgroepen.
Deze resultaten zijn eerder gemeld in de voortgangsrapportages waarmee ik de Kamer twee keer per jaar informeer over «Een thuis voor iedereen». Dat gebeurt een keer aan het eind van het jaar met de Staat van de Volkshuisvesting over alle volkshuisvestingsprogramma’s en een keer rond de zomer met een voortgangsrapportage voor het afzonderlijke programma. Met «Een thuis voor iedereen» werken vijf departementen, het IPO, de VNG en Aedes onverminderd hard aan het verbeteren van de huisvesting van kwetsbare mensen. De eerste specifieke voortgangsrapportage van het programma heeft de Kamer ontvangen bij brief van 8 juni 2023. Voor de zomer 2024 ontvangt de Kamer een tweede rapportage.

Vraag 12

Kunt u aangeven of bij het uitvoeren van de passage uit de Hervormingsagenda dat Rijk, provincies, gemeenten en woningcorporaties afspraken maken over bouw, toewijzing van woningen en ondersteuning ook specifiek deze problematiek wordt betrokken van jongeren die geweigerd worden?

U verwijst met de passage uit de Hervormingsagenda naar: «Om dit doel te realiseren maken Rijk, provincies, gemeenten en woningcorporaties afspraken over bouw, toewijzing van woningen en ondersteuning. Welke afspraken dit zijn, staat gedetailleerd omschreven in het programma (Een thuis voor iedereen)».
De uitvoering is er juist op gericht dat er voor alle aandachtsgroepen voor passende huisvesting wordt gezorgd, dus ook voor mensen die uit de jeugdzorg komen.

Vraag 1

Bent u op de hoogte van de situatie rondom de flat aan de Vlamoven in Delfzijl waarbij acute onveiligheid is vastgesteld?1

Ja.

Vraag 2

Wat vindt u ervan dat bewoners moeten leven in een flat waar bakstenen uit de muren vallen en er grote scheuren zitten in de muren?2

Ik vind het uitermate vervelend dat deze bewoners geconfronteerd zijn met deze onveilige situatie en de daaruit voortvloeiende zorgen. Ik begrijp de bezorgdheid van de bewoners. Het is belangrijk dat zij zich gehoord en serieus genomen voelen door alle betrokken instanties en bovenal dat de veiligheid van deze bewoners is en blijft gewaarborgd.

Vraag 3

Is de veiligheid van de bewoners gegarandeerd?

De veiligheid van de bewoners heeft absoluut de hoogste prioriteit. Op het moment dat iemand zich onveilig voelt in zijn of haar woning of een ander gebouw door schade door aardbevingen, kan er een melding voor een acuut onveilige situatie worden gedaan. Het IMG beoordeelt dan binnen 48 uur of het gebouw veilig is en neemt, indien nodig, maatregelen om het gebouw veilig te stellen. Daarbij wordt niet gekeken of de situatie is ontstaan door aardbevingsschade, maar naar of de situatie veilig is of niet.
Bij de flat aan de Vlamoven is geconstateerd dat er sprake is van een acuut onveilige situatie, vanwege vallende steendelen en voegen. Kort na de melding is het pand, in overleg met de eigenaar, veiliggesteld door middel van hekken aan de voorzijde en zijkanten van het gebouw. Ook is de luifel van de entree van de flat verlengd. De inspecteur heeft geen constructieve problemen geconstateerd, waardoor met deze tijdelijk genomen maatregelen de acute onveilige situatie is wegenomen.
De maatregelen zijn tijdelijk, totdat de schade permanent wordt hersteld. De precieze omvang van de schade aan de flat wordt door middel van een schade-opname vastgesteld. Vervolgens wordt gekeken hoe de schade aan de flat aan de Vlamoven hersteld kan worden. Tot dat herstel monitort IMG de situatie en tijdelijk genomen maatregelen. De gemeente Eemsdelta is door het IMG geïnformeerd over de acuut onveilige situatie.

Vraag 4

Wat zijn de bevindingen van het Instituut Mijnbouwschade Groningen (IMG) met betrekking tot de veiligheid van het gebouw en welke directe maatregelen zijn er genomen om de veiligheid van de bewoners te waarborgen? Welke maatregelen gaat IMG op korte termijn nog meer nemen?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 5

Klopt de uitspraak dat het tot 15 maanden kan duren voor IMG een rapport over de schade klaar heeft en pas daarna het herstel kan beginnen? Zo nee, kunt u aangeven wat de verwachte tijdlijn dan is voor het opstellen van een rapport over de schade door het IMG, en hoe lang het naar verwachting zal duren voordat het herstel daadwerkelijk kan plaatsvinden?3

Doordat er sprake was van een acuut onveilige situatie, wordt het verzoek tot schadevergoeding met prioriteit behandeld door het IMG. Dat betekent dat de behandeling van dit dossier voorrang heeft op reguliere dossiers.
Vanwege de omvang van de schade is in overleg met de eigenaar van het pand gekeken hoe de schade van het pand en de appartementen het best in kaart kan worden gebracht, zodat deze in totaliteit gemeld kan worden bij het IMG.
Hiervoor wordt door de eigenaar afgestemd met bewoners om de schadeopnames in de appartementen van de huurders en het pand als geheel te plannen.
Gezien de omvang van het pand (de buitenzijde en dertig appartementen) verwacht het IMG dat de schadeopname meerdere dagen in beslag zal nemen.
Het IMG kan op dit moment nog geen uitspraken doen over de precieze doorlooptijd van de schademelding. Het is ook nog niet duidelijk hoelang het zal duren voordat de schade daadwerkelijk is hersteld, aangezien dat afhangt van de afstemming met de eigenaar en de maatregelen die nodig zijn.

Vraag 6

Klopt het dat er al een jaar geleden een schademelding voor deze flat is gedaan bij IMG? Zijn er eerdere schademeldingen gedaan? Zijn deze gehonoreerd? Is de schade ook daadwerkelijk hersteld?

Voordat begin februari 2024 de melding is gedaan van een acuut onveilige situatie is er een schademelding gedaan. In de zomer van 2023 is er voor het eerst contact geweest over de flat aan de Vlamoven tussen de eigenaar en het IMG over een schade in een appartement. Eind november werd meer duidelijk over de omvang (aantal schademeldingen binnen het complex). Vanwege de mogelijk grotere omvang van de schade is toen in overleg met de eigenaar van het pand gekeken hoe de schade van het pand en de appartementen het best in kaart kan worden gebracht, zodat deze in totaliteit gemeld kan worden bij het IMG. Onlangs is gebleken dat er ook sprake is van een acuut onveilige situatie, daarom wordt de schademelding nu met prioriteit behandeld door het IMG.

Vraag 7

Is deze flat onderdeel van de versterkingsoperatie? Zo ja, wat is de stand van zaken met betrekking tot de opname, beoordeling en planning van maatregelen? Zo nee, bent u bereid om spoedig onderzoek te laten uitvoeren naar de staat van het flatgebouw aan de Vlamoven, om zo de veiligheid van de bewoners te garanderen?

Het versterkingsproces voor de Vlamovenflat is in juli 2023 afgerond. Uit de beoordeling is gebleken dat het gebouw aan de veiligheidsnorm voldoet. Deze acuut onveilige situatie wordt veroorzaakt door de schade aan het gebouw, maar niet door de algehele constructie. Er is dus geen twijfel over de vraag of dit gebouw voldoende aardbevingsbestendig is; dat is het geval.

Vraag 8

Wat is uw reactie op de uitspraken van de bewoners, waarin zij aangeven zich niet gehoord en serieus genomen te voelen door de betrokken instanties?

Dat vind ik uitermate vervelend. Het is belangrijk dat bewoners zich gehoord en serieus genomen voelen door alle betrokken instanties. Omdat het contact over de schade via de eigenaar van de flat verloopt, kan ik me voorstellen dat dit anders ervaren wordt. Inmiddels heeft de eigenaar in overleg met het IMG bewoners verder geïnformeerd. De bewoners kunnen, als zij daar behoefte aan hebben, steun krijgen van professionals. Dit kan door contact op te nemen met het IMG, de organisatie Stut-en-Steun of de inwonersondersteuners van de gemeente Eemsdelta.

Vraag 9

Hoe gaat u ervoor zorgen dat de bewoners van de flat aan de Vlamoven tijdens deze periode van onzekerheid en gevaarlijke omstandigheden passende ondersteuning en indien gewenst huisvesting krijgen?

Het pand is geheel veiliggesteld door het IMG. Er is geen sprake van constructieve onveiligheid. De bewoners kunnen veilig in hun woning verblijven. De situatie en tijdelijk genomen maatregelen worden bovendien gemonitord, zoals aangegeven in het antwoord op vraag 4.

Vraag 10

Hoe wordt er gecommuniceerd met huurders over achterstallig onderhoud? Klopt het dat (vrije sector) huurders niet betrokken worden in de communicatie tussen huisbazen en Nationaal Coördinator Groningen (NCG) en IMG?

Wanneer door de NCG onderzocht wordt of een gebouw (on)veilig is en mogelijk versterkt dient te worden, verloopt de communicatie altijd via de eigenaar van het gebouw. Via de eigenaar wordt de bewoner van het gebouw geïnformeerd en kunnen eventuele vragen worden geadresseerd. Dat heeft de eigenaar nu ook gedaan. Hetzelfde geldt voor de afhandeling van schade aan het gebouw.
Daarnaast is er via de websites van de NCG en het IMG actuele informatie beschikbaar voor bewoners van een huurwoning en zijn ook andere instanties zoals Stut-en-steun en de betrokken gemeente bereikbaar voor eventuele vragen, een luisterend oor of steun.
Het reguliere onderhoud aan gebouwen is een verantwoordelijkheid van de woningcorporatie c.q. de particuliere verhuurder. Bij vragen daarover kan de huurder contact opnemen met de verhuurder. De NCG en het IMG spelen daarin geen rol.

Vraag 11

Hoe beoordeelt u de klachten van bewoners over de slechte telefonische bereikbaarheid van de eigenaar en het gebrek aan onderhoud in de flat, en welke stappen gaat u ondernemen om deze kwesties aan te pakken?

Ik begrijp dat bewoners vragen hebben over de situatie. Het is vervelend als de verhuurder deze niet of niet tijdig beantwoordt. Echter, de flat is ondanks de schade wel veilig om in te wonen. Bewoners die klachten hebben over de bereikbaarheid van de verhuurder of het onderhoud van de flat en er niet uitkomen met de verhuurder, kunnen zich wenden tot de Huurcommissie.

Vraag 12

Herkent u dat deze situatie tot stress, onzekerheid, woede en verdriet leidt bij bewoners? herkent u dat deze bewoners vaak vrij hoge huren betalen voor een gebouw dat zich in slechte staat bevindt?

Ja, ik snap dat deze situatie bij bewoners leidt tot stress, onzekerheid, woede en verdriet. De persoonlijke verhalen raken mij. De angst voor het wonen in een onveilig huis, zeker als je wat ouder bent of juist jonge kinderen hebt, doet veel met mensen. Ik ben daarom blij dat het IMG ervoor heeft gezorgd dat de situatie nu veilig is en dat de aanwezige schade met de nodige prioriteit wordt behandeld.
Bewoners die klachten hebben over de huurprijzen of het onderhoud van de flat en er niet uitkomen met de verhuurder, kunnen zich wenden tot de Huurcommissie.

Vraag 13

Wat vindt u van het verhaal van bewoonster Lennie van Vulpen die met haar ouders eerst jaren in een kapot en onveilig huis en daarna in tijdelijke containers woonde en had gehoopt dat nooit meer te hoeven meemaken? Snapt u haar angst dat zij nu opnieuw lange tijd in een kapot onveilig huis te moeten zitten?

Dit zijn natuurlijk zeer verdrietige verhalen. Het raakt me diep dat bewoners, volwassenen en kinderen, zich door aardbevingen onveilig voelen in hun eigen huis. Als je dat voor de tweede keer meemaakt, zoals Lennie van Vulpen, kan ik me de angst en zorgen over de toekomst goed voorstellen.
Ook het lezen van de machteloosheid die Judith Reintsema voelt om haar zoon te beschermen, doet me oprecht pijn.
Ik ga graag met deze bewoners in gesprek.

Vraag 14

Wat vindt u van het verhaal van Judith Reintsema die zegt «mijn jongste zoon van 7 leest ook de borden en voelt zich nadat deze hekken en borden zijn geplaatst niet veilig in ons huis, zijn slaapkamer zit vol scheuren, hij is bang dat ons huis instort»? Snapt u dat de kinderen in de flat last hebben van de situatie en bijvoorbeeld slecht slapen, prikkelbaar zijn en slechter presteren op school? Snapt u dat Judith Reintsema zich machteloos voelt omdat ze haar zoon wil beschermen maar ze zelf ook niet weet hoe het verder gaat en waar ze heen moeten?

Zie antwoord vraag 13.

Vraag 15

Bent u bereid om op korte termijn met deze bewoners in gesprek te gaan?

Zie antwoord vraag 13.

Vraag 1

Deelt u de noodkreet van de gemeenten Krimpenerwaard en Molenlanden, medeondertekend door zestien andere Zuid-Hollandse gemeenten, waaronder Bodegraven-Reeuwijk, Goeree-Overflakkee, Hoeksche Waard, Lisse, Nieuwkoop, en Waddinxveen, om te kunnen blijven «bouwen voor behoefte», zodat scholen en winkels open kunnen blijven en jongeren niet noodgedwongen naar grotere dorpen of de stad verkassen, omdat daar nog wél een paar betaalbare huizen zijn?1

Ik deel de zorgen van deze gemeenten. We kampen met een historisch groot woningtekort. Dit tekort is in 2023 landelijk toegenomen van 3,9% naar 4,8%. Volgens ABF bedraagt het tekort 94.000 woningen in Zuid-Holland, peildatum oktober 2023. Juist in de provincie Zuid-Holland, waar zo veel mensen nu al op zoek zijn en komende jaren op zoek gaan naar een passende woning, is het belangrijk dat er voldoende locaties zijn om de opgave voor de woningbouw te kunnen realiseren, met name binnenstedelijk, maar ook buitenstedelijk. Volgens de laatste planinventarisatie van ABF is er in Zuid-Holland 98% plancapaciteit ten opzichte van de afgesproken opgave, terwijl afgesproken is 130% plancapaciteit te realiseren2. Bovendien zijn voldoende locaties (van enige omvang) van belang voor de leefbaarheid en de vitaliteit van kernen in gemeenten, mede zodat jongeren en ouderen in hun eigen omgeving kunnen blijven wonen. Ook op dit punt deel ik de zorgen de gemeenten.

Vraag 2

Kunt u uw brief aan de provincie Zuid-Holland over de woningbouwambities van deze provincie delen met de Kamer? Kunt u toelichten waarom u van mening bent dat Zuid-Holland qua woningbouw «niet levert»?

De brieven aan gedeputeerde staten van 22 december en 6 maart jl. zijn bijgevoegd. In deze brieven en in de brief aan uw Kamer over het gesprek met Zuid-Holland van 12 maart jl. heb ik toegelicht waarom ik vooralsnog van mening ben dat we niet alle doelstellingen en afspraken gezamenlijk en conform onze afspraken nastreven. Zoals beschreven heb ik het gesprek met het college van gedeputeerde staten als constructief ervaren, maar we zijn er nog niet.

Vraag 3

Hoe kijkt u aan tegen de huidige werkwijze van de provincie Zuid-Holland, waar op basis van een coalitieakkoord de komende vier jaar slechts twee locaties aan de zogenaamde 3-hectarekaart (voor ruimtelijke ontwikkelingen groter dan 3 hectare) worden toegevoegd, en dat dit enkel grootschalige woningbouwlocaties betreffen (Gnephoek en Sliedrecht-Noord)?

Wonen, werken, infrastructuur voor mobiliteit, energie, groen en water vragen allemaal om meer ruimte. Voor al deze opgaven geldt ook dat de ruimte schaars is. In plaats van de tegenstelling van deze opgaves te benadrukken, is het belangrijk om met elkaar bezien hoe we verschillende functies en opgaves kunnen combineren en kwaliteit kunnen versterken, zonder daarbij afbreuk te doen aan uitgangspunten rondom zuinig ruimtegebruik en te beschermen belangen. Het generieke karakter van de 3-hectareregel heeft tot gevolg dat kansen op goede combinaties van functies beperkt worden en dat alle nieuwe buitenstedelijke locaties van meer dan 3 hectare worden geblokkeerd, ook wanneer het gaat om kansrijke locaties, die snel te realiseren zijn en waar betaalbare woningen gebouwd kunnen worden. Het op voorhand beperken van bouwmogelijkheid in buitenstedelijk gebied is – in deze tijd van woningnood – maatschappelijk ongewenst en ontneemt ook ontwikkelperspectieven voor dorpen en kernen.

Vraag 4

Hoe weegt u de maatstaf van 3 hectare om te bepalen of een locatie grootschalig is? Bent u het eens met de stelling dat dit een klein oppervlakte betreft, waardoor ook woningbouwlocaties met een beperkt aantal woningen, met beperkt ruimtebeslag, maar meer dan 3 hectare, niet ontwikkeld kunnen worden?

De maatstaf van 3 ha wordt door de provincie gehanteerd als ondergrens voor projecten waarbij het eindoordeel over de toelaatbaarheid van de buitenstedelijke ontwikkelingen ligt bij provinciale staten. Op zichzelf past het bij de rol van de provincie om proactief te sturen op stedelijke ontwikkelingen van enige omvang in het buitengebied. Van belang is dat het provinciale beleid over de toelaatbaarheid van dergelijke locaties niet onnodig belemmerend is, gelet op de diverse ruimtelijke opgaves die ook buitenstedelijk om ruimte vragen. Een generieke maatregel om geen enkele nieuwe locatie groter dan 3 ha toe te staan, vind ik in deze tijd van woningnood ongewenst.

Vraag 5

Wat vindt u ervan dat dit beleid ervoor zorgt dat ook kleine en middelgrote woningbouwprojecten (van meer dan 3 hectare) geen doorgang kunnen vinden?

Van belang voor realisatie van de woningbouwopgave is dat we kansrijke locaties benutten: binnenstedelijk en buitenstedelijk, kleinere locaties en die van 3-hectare of meer. Het is daarom essentieel dat de realisatie van kansrijke projecten niet onnodig wordt belemmerd. Bovendien zijn locaties van enige omvang van belang voor de financiële uitvoerbaarheid van woningbouwprojecten.

Vraag 6

Hoe verhoudt de weigering van de provincie Zuid-Holland om mee te werken aan nieuwbouwplannen van 3 hectare of meer zich tot de afspraken die zijn gemaakt in het kader van de Nationale Omgevingsvisie (NOVI), waarin onder meer is vastgelegd dat er ruimte moet zijn voor maatwerk en lokale afwegingen bij de invulling van de ruimtelijke opgaven? Hoe verhoudt deze weigering zich tot de toekomstige Nota Ruimte?

Bij de uitvoering van het beleid uit de NOVI spelen medeoverheden een belangrijke rol. In de NOVI maakt het Rijk nationale keuzes en geeft een richtinggevend kader voor het maken van decentrale keuzes. Het past niet bij het Rijksbeleid in de NOVI om geen ruimte te bieden voor lokaal maatwerk.Dit is ook niet mijn beoogde inzet voor de Nota Ruimte.

Vraag 7

Welke rol ziet u voor de plattelandsgemeenten in Zuid-Holland, zoals de gemeente Krimpenerwaard, bij het realiseren van de woningbouwopgave van de provincie en het Rijk? Hoe gaat u ervoor zorgen dat deze gemeenten voldoende ruimte en middelen krijgen om hun eigen woonvisie uit te voeren?

In de provincie Zuid-Holland heb ik in woondeals met alle gemeenten, corporaties en de provincie afspraken gesloten over hoeveel, voor wie en waar we bouwen. Het is van belang dat we gezamenlijk werken aan deze doelstellingen. Ik ondersteun de woningbouw in de provincie Zuid-Holland financieel met circa 4 miljard euro. Daarnaast zet ik mij ook maximaal in om – samen met mijn collega-ministers van andere departementen – stappen te zetten op randvoorwaarden zoals het aanpakken van netcongestie en het versnellen van processen en procedures. Tijdens het bestuurlijk overleg Woondeals in februari heb ik uitgebreid gesproken over wat er nodig is om de woningbouw te realiseren.
Ik heb uw Kamer gelijktijdig met deze beantwoording in een brief geïnformeerd over het gesprek met Zuid-Holland van 12 maart jl. Hierin informeer ik u over mijn bestuurlijke inzet vanwege beleidsvoornemens die mogelijk een rem kunnen zetten op de woningbouw.

Vraag 8

Hoe staat u tegenover de wens van de gemeente Krimpenerwaard en zeventien andere Zuid-Hollandse gemeenten om het wonen voor ouderen te verbeteren en jongeren de kans te geven om in het landelijk gebied te blijven wonen, door middel van woningbouw aan de randen van de kernen? Welke mogelijkheden ziet u om deze gemeenten hierin te ondersteunen?

Ik onderschrijf de noodzaak om te zorgen voor voldoende locaties om ook jongeren en ouderen de kans te geven op een woning. Het gaat daarbij vooral om binnenstedelijk locaties, maar gezien de omvang van de opgave ook om buitenstedelijke locaties. Omdat ik van mening ben dat het beleidsvoornemen van gedeputeerde staten van Zuid-Holland over de 3 ha-regeling een rem kan zetten op de woningbouw heb ik dit bestuurlijk aangekaart bij de provincie Zuid-Holland.

Vraag 9

Hoe gaat u ervoor zorgen dat de provincie Zuid-Holland plattelandsgemeenten zoals Krimpenerwaard, Molenlanden, Bodegraven-Reeuwijk, Goeree-Overflakkee, Hoeksche Waard, Lisse, Nieuwkoop en Waddinxveen ruimte gaat bieden voor woningbouwlocaties, gelet op de woningnood en leefbaarheid? Kunt u de Kamer informeren over de uitkomst van het gesprek dat u hierover met de provincie zult voeren, en vervolgstappen die u gaat ondernemen?

Ik heb uw Kamer gelijktijdig met deze beantwoording in een brief geïnformeerd over het gesprek met Zuid-Holland van 12 maart jl. Met deze brief en het toesturen van mijn brieven van 6 maart aan gedeputeerde staten en van 22 december aan gedeputeerde mevrouw Koning, informeer ik u over de uitkomst van mijn gesprek met de provincie en de vervolgstappen.

Vraag 1

Bent u bekend met het bovenstaande artikel?1

Ja.

Vraag 2

Hoe komt het dat de door u eerder voorziene productie en plaatsing van 37.500 woningen voor het einde van 2024 niet gehaald wordt?

De jaarlijkse groei van het aantal flexwoningen stemt positief.2 Voor 2024 is de plancapaciteit 17.000 flexwoningen en de verwachting dat er 8.700 verplaatsbare woningen worden gerealiseerd. Er zijn veel positieve signalen zoals in plancapaciteit, capaciteit bij bouwers dat flexwoningen een volwassen product is geworden. Ook is de markt gestart met het realiseren van (midden)huur flexwoningen. Maar er zijn een aantal elementen die maken dat de realisatie minder snel gaan dan de doelstelling is.
Enerzijds staat met alle maatregelen het stelsel rondom het versnellen van de tijdelijke huisvesting steeds meer op poten. De recent gepubliceerde Regeling Tegemoetkoming Herplaatsing Flexwoningen (RTHF), de in december afgesloten samenwerkingsovereenkomsten voor de Fysieke Herplaatsingsgarantie, de meerjarige stimuleringsregeling Flex- en Transformatiewoningen en de collectieve inkoop door AEDES zijn belangrijke pijlers in dit stelsel. Dit moet leiden tot een verdere versnelling. De Uitvoeringsorganisatie Versnelling Tijdelijke Huisvesting (UVTH) heeft in een quick-scan onder 39 flexwoningprojecten bij gemeenten en woningcorporaties geanalyseerd welke factoren zorgen voor vertraging of stopzetting van flexwoningprojecten. Hieruit blijkt dat er vaak meerdere factoren aan ten grondslag liggen en tegelijkertijd spelen binnen een project, zoals draagvlak van omwonenden, aanleg van nutsvoorzieningen en infrastructuur, beschikbaarheid van locaties en niet-sluitende businesscases.
Anderzijds is het snel realiseren van verplaatsbare woningen een ander proces dan reguliere woningbouw. De ontwikkelingen van het afgelopen anderhalf jaar zijn erg groot geweest. Deze wijze van bouwen en met name de gezamenlijke organisatie die dat tempo vraagt, is nieuw voor partijen. Een transitie als deze kost nu eenmaal tijd en vraagt van ons om vol te houden.

Vraag 3

Zijn voor alle flexwoningen locaties aangewezen?

Voor 2024 zijn er in totaal voor circa 17.000 flexwoningen (vergevorderde) plannen om flexwoningen te plaatsen en de verwachting is dat daarvan 8.700 verplaatsbare woningen worden gerealiseerd (peildatum januari jl.). Gemeenten zijn zelf verantwoordelijk voor het beschikbaar maken van deze locaties binnen hun eigen gemeentegrenzen en hebben hier het beste zicht op welke locaties er binnen hun gemeenten beschikbaar zijn. De beschikbaarheid van locaties voor flexwoningen is ook onderwerp in diverse gesloten woondeals of de nadere uitwerking daarvan. Daaruit blijkt dat er diverse locaties beschikbaar zijn voor flexwoningen. Het is aan gemeenten om verder geschikte locaties te vinden en (met meestal corporaties) te ontwikkelen. De UVTH en het Expertteam Woningbouw van de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland bieden actieve ondersteuning aan gemeenten om hen bij de realisatie van flexwoningen te helpen. Afhankelijk van de behoeften van de gemeenten kunnen zij financieel of juridisch advies geven, hobbels in projecten wegwerken en afspraken najagen. De UVTH biedt momenteel ondersteuning aan ruim 200 flex- en transformatiewoningprojecten op basis van aanmelding door gemeenten of andere woningbouwpartijen op www.volkshuisvestingnederland.nl. De meeste daarvan gaan over projecten waarbij er al een locatiekeuze gemaakt is. Om locaties beter te benutten raad ik gemeenten en corporaties aan om flexwoningen in hun reguliere woningbouwprogrammering op te nemen. Zo kunnen zij zich focussen op locaties die snel kunnen worden ingezet. Maar kunnen zij ook locaties die in de toekomst kansrijk zijn alvast opnemen in de programmering en in de tussentijd de vertragende factoren oplossen. Ik zie nu in de praktijk dat locaties soms afvallen, omdat er te veel focus is op de korte termijn.

Vraag 4

Hoe kijkt u aan tegen het niet halen van de voorgenomen aantallen flexwoningen in het licht van een voorziene dip in de nieuwbouw voor de jaren 2024 en 2025 vanwege het te lage aantal bouwvergunningen?

Verplaatsbare woningen zijn woningen die snel fabrieksmatig kunnen worden gebouwd. We verwachten op basis van de prognose een verdere stijging van het aantal te bouwen flexwoningen in 2024 en 2025 ten opzichte van voorgaande jaren. Deze prognose verschilt met de verwachting voor de overige nieuwbouwwoningen in 2024 en 2025. In deze jaren valt een dip te verwachten ten opzichte van voorgaande jaren gezien de daling in cijfers van vergunningen en verkopen. Desalniettemin, wordt op basis van de bouwverwachting van het EIB in 2025 een stijging verwacht in de nieuwbouwproductie ten opzichte van 2024. Flexwoningen kunnen daarmee de verwachte dip van die jaren verlichten.

Vraag 5

Op welke wijze wordt door u geacteerd op de in het artikel aangehaalde vertragingsfactor van netcongestie? Hoeveel flexwoningen raken vertraagd door netcongestie? Op welke termijn verwacht u een oplossing?

Er komen steeds meer signalen dat het lastig is om woningen in de toekomst aan te sluiten op het elektriciteitsnetwerk door netcongestie. Dit geldt ook voor flexwoningen. Uit een quick-scan van de UVTH onder 39 flexwoningprojecten bij gemeenten en woningcorporaties blijkt dat in 24% van de gevallen knelpunten rondom nutsvoorzieningen en infrastructuur de oorzaak is voor vertraging. Ook in de evaluatie Landelijke Bouwopdrachten3 komt naar voren dat dit een oorzaak is voor vertraging. Uit de quick-scan komt verder naar voren dat er vaak niet sprake is van één vertragende factor bij een project maar dat bijvoorbeeld de beschikbaarheid van locaties en het rondkrijgen van business cases ook meespelen. Om wat aan netcongestie te doen heeft de Minister voor Klimaat en Energie op 18 oktober jl. aangekondigd dat het kabinet extra maatregelen neemt om dit tegen te gaan.4 Ik voer daarom intensieve gesprekken met onder andere mijn collega’s bij EZK, medeoverheden, marktpartijen en de regionale netbeheerders om deze uit te werken en alles op alles te zetten dat de geplande woningbouw kan worden aangesloten op het elektriciteitsnetwerk. Op dit moment geven de regionale netbeheerders aan dat kleinverbruikaansluitingen zoals woningbouw gewoon nog aangesloten kunnen worden. Bij het plaatsen van flexwoningen is dit door de korte doorlooptijd voor de netbeheerders uitdagender. De UVTH heeft een toolbox samengesteld die handvatten biedt aan gemeenten, provincies, woningcorporaties, projectontwikkelaars en bouwbedrijven die willen bijdragen aan tijdelijke huisvesting(projecten). Hierin is ook opgenomen hoe deze partijen om kunnen gaan met de nutsvoorzieningen in relatie tot tijdelijke huisvesting(projecten). Mochten er toch problemen zijn met het aansluiten dan blijkt vaak dat, in overleg met de lokale netbeheerder, er met maatregelen toch een passende oplossing kan worden gevonden. Dit wordt in het artikel ook aangehaald. Ik pleit er daarom ook voor om zo vroeg als mogelijk de lokale netbeheerder te betrekken bij de plannen voor reguliere woningbouw of flexwoningen.

Vraag 6

Op welke wijze wordt door u geacteerd op de in het artikel aangehaalde probleem van bezwaarprocedures? Hoeveel flexwoningen raken vertraagd door (problemen in) bezwaarprocedures? Op welke termijn verwacht u een oplossing?

Zoals ook bij de beantwoording van vraag 5 wordt opgemerkt is er een groot aantal factoren die voor langere doorlooptijden van flexwoningen zorgen, zoals beschikbaarheid van locaties, capaciteitstekorten bij overheden alsook te lange doorlooptijden in bezwaar- en beroepsprocedures. Wat betreft de planvorming is het van belang dat gemeenten en initiatiefnemers waar mogelijk de voorbereiding, begeleiding en uitvoering van projecten te verbeteren en stroomlijnen en daarmee de doorlooptijden te verkorten alsmede in het kader van participatietraject(en) of een zienswijzeprocedure of bezwaarschriftprocedure bekijken of eventuele bezwaren kunnen worden opgelost. Juridische procedures zijn echter niet altijd te voorkomen en daarmee zal bij de planning van een procedure ook rekenschap moeten worden gegeven. Om de doorlooptijd in beroepsprocedures te verkorten neem ik in de Wet Versterking Regie op Volkshuisvesting een grondslag op om procedurele versnellingen aan te brengen in de beroepsprocedures, zoals beroep in één instantie en uitspraak door de bestuursrechter binnen zes maanden. Hierdoor kunnen bij algemene maatregel van bestuur tijdelijk besluiten voor categorieën woningbouwprojecten worden aangewezen, waarvan de versnelde uitvoering noodzakelijk is vanwege zwaarwegende maatschappelijke belangen. Hierdoor kunnen beroepsprocedures eerder worden afgerond. Ik wil het wetsvoorstel dit kwartaal nog naar de Tweede Kamer sturen.
Vanuit juridisch oogpunt hoeft niet met de bouw te worden gewacht totdat de besluiten onherroepelijk zijn en kan na inwerkingtreding van de omgevingsvergunning met de realisatie van de flexwoningen worden gestart,5 maar vaak brengen andere belangen, waaronder financiële belangen van overheden, projectontwikkelaars en toekomstige eigenaren, mee dat eerst de beroepsprocedures moeten zijn afgerond voordat met de bouw van woningen kan worden gestart. Terwijl juist verplaatsbaarheid van deze woningen dit proces kunnen doorbreken. Immers, mocht een rechtbank onverhoopt bevelen dat de woning verwijderd moet worden of de bouw niet gestart mag worden, dan kan dat ook letterlijk, waar dat bij permanente bouw niet kan. De verplaatsbare woning moet natuurlijk in dat geval wel ergens naar toe. Daarom kunnen de woningen in deze gevallen terecht op één van de toekomstige flexcity’s. Met een vijftal gemeenten zijn samenwerkingsovereenkomsten gesloten voor het beschikbaar houden van lege kavels waar flexwoningen elders uit het land (tijdelijk) kunnen worden neergezet.
Er zijn geen gegevens beschikbaar over het aantal bezwaar- en beroepsprocedures aangaande flexwoningen of het aantal flexwoningen dat daardoor wordt vertraagd. Uit de hierboven genoemde quick-scan is wel onderzoek gedaan naar het «draagvlak onder omwonenden». Hieruit blijkt dat in negen procent van de 39 flexwoningprojecten dit een vertragende factor was en kan enigszins een voorstelling worden gemaakt wat dit voor het aantal bezwaar- en beroepsprocedures betekent.

Vraag 7

Hoe kijkt u aan tegen het gestelde in het artikel over maakbaarheidsdenken en een «te optimistische» houding aan uw kant? Welke inzichten heeft het evaluatierapport waarnaar in het artikel verwezen wordt u gebracht? Hoe benut u concreet uw geleerde lessen?

Het evaluatierapport Landelijke Bouwopdrachten heeft de aanbesteding door het RVB van 1.992 flexwoningen en het inkooptraject van Aedes voor verplaatsbare woningen met 36 bouwbedrijven onderzocht. Dat rapport is positief kritisch. Kritisch wordt vooral gekeken naar het sturen op met name snelheid en naar de verwachting dat met het gelijktijdig van de band rollen van de flexwoningen ook de locaties beschikbaar en gereed voor gebruik zouden komen. De onderzoeker stelt dat er sprake was van een vorm van maakbaarheidsdenken. Als positieve aspecten worden genoemd de rol die de rijksoverheid heeft gepakt in het aanjagen van de markt van fabrieksmatig bouwen en de resultaten daarop, zeker vanuit transitieperspectief. Ook is er sprake gebleken van lerend vermogen. De geleerde lessen uit de RVB aanbesteding zijn bijvoorbeeld geïncorporeerd in het inkooptraject van Aedes. Tenslotte wordt ook de actieve begeleiding van BZK, RVB, Aedes en UVTH geprezen.6
Het evaluatierapport heeft mij een aantal inzichten opgeleverd. Ook de realisatie van flexwoningen kent tegenvallers. Het tempo waarmee de woningen werden verkocht, is niet het tempo waar ik op had gerekend. Desalniettemin, zijn de ontwikkelingen van het afgelopen anderhalf jaar erg groot geweest. Deze wijze van bouwen en met name de gezamenlijke organisatie die dat tempo vraagt, is nieuw voor partijen. Mijn ambitie is dan vooral om een transitie in de woningbouw in gang te zetten. We hebben in de afgelopen jaren met flexwoningen een stelsel neergezet voor een nieuw fenomeen binnen de woningbouw. Hierdoor creëren we meer mogelijkheden binnen de woningbouw voor al die mensen in Nederland die op zoek zijn naar een prettig huis om te wonen en leven. De komende tijd moeten we dan ook doorgaan op de ingeslagen weg en blijven volhouden.

Vraag 8

Tot welke interventies noopt de vertraging van het plaatsen van flexwoningen u?

In 2022 heb ik vanwege de woningnood op diverse terreinen sterk ingezet op het versnellen van tijdelijke huisvesting en de doelstellingen in het programma Woningbouw versneld. De afgelopen periode heb ik met andere partijen een stelsel voor flexwoningen opgezet om de realisatie van tijdelijke huisvesting te versnellen. Hiermee is een transitie in gang gezet en vraagt van ons om vol te houden. Dit heeft, zoals u bij het antwoord op vraag 1 kunt zien, geleid tot een jaarlijkse significante groei van het aantal flexwoningen in ons land. Met een groot aantal maatregelen wil ik de bouw van flexwoningen blijven aanjagen:

Vraag 9

Wilt u de vragen afzonderlijk beantwoorden binnen een termijn van twee weken?

Ja, de vragen heb ik afzonderlijk beantwoord. Ik streef ernaar om Kamervragen altijd zo snel mogelijk te beantwoorden, binnen de daarvoor gestelde termijnen.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Milieuorganisatie stapt naar de rechter om renovatie Binnenhof te stoppen»?1

Ja.

Vraag 2

Klopt het dat de Coöperatie Mobilisation for the Environment U.A. (MOB) in beroep is gegaan bij de rechtbank Den Haag tegen de provincie Zuid-Holland over de verbouwing van het Binnenhof? Betreft het een bestuursrechtelijke procedure die MOB op grond van artikel 1:2, derde lid, van de Algemene wet bestuursrecht meent te kunnen voeren?

Ja.

Vraag 3

Kunt u aangeven op welke gronden de provincie het bezwaar van MOB heeft afgewezen? Wilt u de beslissing op bezwaar naar de Kamer sturen?

Uw verzoek is voorgelegd aan de steller, de Omgevingsdienst Zuid Holland Zuid. Deze dienst heeft aangegeven geen bezwaar te hebben op het toesturen van de beschikking op bezwaar mits bij de openbaarmaking wordt voldaan aan de kaders van de Wet Open Overheid. De beschikking op bezwaar is bijgevoegd.

Vraag 4

Voor welke werkzaamheden is geen stikstofvergunning aangevraagd op grond van de bouwvrijstelling?

Voor alle werkzaamheden die worden uitgevoerd in het kader van het renovatieprogramma van het Binnenhof is een natuurvergunning aangevraagd.

Vraag 5

Wat zijn de geschatte kosten als voor deze werkzaamheden alsnog een stikstofvergunning nodig is? Hoeveel vertraging valt dan te vrezen?

Op 24 januari 2024 heeft de omgevingsdienst Haaglanden de natuurvergunning verleend.

Vraag 6

Wat zijn de verwachte gevolgen van het vervallen van de bouwvrijstelling voor de renovatie van het Binnenhof?

In de 9e en 10de voortgangsrapportage Binnenhof renovatie (Kamerstuk 34 293, nr. 129 en kamerstuk 34 293, nr. 130) is toegelicht dat meerdere werkzaamheden moesten wachten op de door het Rijksvastgoedbedrijf in maart 2023 aangevraagde natuurvergunning. In deze rapportage is ook toegelicht dat is ingezet op het uitvoeren van werkzaamheden waarvoor de noodzakelijke vergunningen al waren afgegeven. Dit geldt ook voor de werkzaamheden die emissievrij konden worden uitgevoerd. Dit zijn bijvoorbeeld werkzaamheden aan de kelderbak op het Opperhof, het klaarzetten van materieel, het verder inrichten van de bouwplaats, het opbouwen van steigers en het gereed maken van de Stadhouderspoort als logistieke aanvoerroute. Daarnaast is vermeld dat eventuele gevolgen van de intensievere inzet van emissievrij materieel, pas later in het programma inzichtelijk worden. Als voorbeeld is benoemd de lagere productiesnelheden en schaarste van elektrisch bouwmaterieel. In de halfjaarlijkse voortgangsrapportage over het programma Binnenhof renovatie zal ik uw Kamer nader informeren over eventuele gevolgen. Ik verwacht u de 11de voortgangsrapportage in april te doen toekomen.

Vraag 7

Welke inbreng gaat u plegen in de beroepsprocedure, vanuit uw positie als belanghebbende, om te voorkomen dat vertraging optreedt in de renovatie van het Binnenhof?

Het Rijksvastgoedbedrijf heeft aan de rechtbank te kennen geven als belanghebbende aan de procedure van MOB tegen gedeputeerde staten van Zuid-Holland deel te willen nemen. De procedure gaat over het verzoek van MOB om handhavend op te treden en de renovatie stil te leggen. Gedeputeerde staten hebben dat verzoek afgewezen en dat besluit in de bestreden beslissing op bezwaar in stand gelaten. De rechtbank heeft het Rijksvastgoedbedrijf inmiddels als belanghebbende in de procedure toegelaten.
Welke inbreng het Rijksvastgoedbedrijf zal leveren, is afhankelijk van de beroepsgronden die MOB aanvoert en van de verdere ontwikkeling van de procedure. Daarbij stelt het Rijksvastgoedbedrijf alles in het werk om verdere vertraging te voorkomen. Op de inhoud van deze beroepsprocedure en de te voeren argumenten kan ik nu niet ingaan, omdat deze zaak voorligt bij de rechter. Hetzelfde geldt voor de positie van MOB in deze beroepszaak.

Vraag 8

Vindt u dat in het kader van het te voeren verweer dat ook de status van MOB als belanghebbende tegen het licht moet worden gehouden en dat daarbij niet alleen de statutaire doelstelling, maar uitdrukkelijk ook de rechtsvorm moet worden beschouwd?

Zie het antwoord op vraag 7. Op de inhoud van deze beroepsprocedure en de te voeren argumenten kan ik niet ingaan, omdat deze zaak voorligt bij de rechter. Hetzelfde geldt voor de positie van MOB in deze beroepszaak.

Vraag 9

Vindt u het voor de hand liggend dat coöperaties in het algemeen belang kunnen procederen, gelet op het feit dat coöperatieve verenigingen blijkens de wettelijke doelomschrijving juist moeten voorzien in bepaalde stoffelijke behoeften van haar leden krachtens overeenkomsten?

Indien een partij een geschil voorlegt aan de rechter, is het aan de rechter om te oordelen of deze partij ontvankelijk is en het beroep gegrond is. Gezien de link van deze vraag met de concrete casus kan ik daar verder niet op ingaan aangezien deze zaak voorligt bij de rechter

Vraag 10

In hoeverre voldoet de MOB aan de wettelijke doelomschrijving van de coöperatie? Is bijvoorbeeld daadwerkelijk sprake van aangesloten leden? Bent u ook van mening dat het vormen van een landelijk netwerk van juristen, zoals Follow the Money MOB omschrijft, nog niet voldoende is om te kwalificeren als coöperatie?2

Ook hiervoor geldt dat ik gezien de concrete casus die is voorgelegd aan de rechter nu niet kan ingaan op deze vraag.

Vraag 11

Bent u bereid te verkennen of coöperaties, gezien het wettelijke accent op het belang van de eigen leden, uitgesloten zouden moeten worden van algemene belangacties?

Onder artikel 3:305a van het Burgerlijk Wetboek kan een coöperatie geen collectieve actie instellen, alleen een stichting of vereniging zonder winstoogmerk kan dit. In het bestuursrecht worden ten aanzien van rechtspersonen als hun belangen mede beschouwd de algemene en collectieve belangen die zij krachtens hun doelstellingen en blijkens hun feitelijke werkzaamheden in het bijzonder behartigen (artikel 1:2, derde lid, van de Algemene wet bestuursrecht).

Vraag 12

Heeft MOB inmiddels voldaan aan de verplichting om de jaarrekening te deponeren? Zo nee, is handhavend opgetreden?

Sinds 5 september 2023 heeft MOB een ANBI status. Op basis van deze status zijn zij verplicht om jaarlijks de financiële verantwoording binnen 6 maanden na afloop van het boekjaar te publiceren.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Woondiscriminatie: Studentenhuis vaak niet beschikbaar voor mbo’ers»?1

Ja.

Vraag 2

Hoe beoordeelt u het artikel in het licht van de recente uitspraak van de Minister van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap dat maken van onnodig onderscheid in opleidingsniveau onwenselijk is?2

Zoals ik in mijn antwoord op de vragen van de leden Beckerman en Paternotte heb aangegeven, hebben de Minister van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap en ik de wens om mbo-studenten volledig deel te laten nemen aan het studentenleven.3 De toegang tot studentenhuisvesting moet daarbij een vanzelfsprekendheid zijn.

Vraag 3

Denkt u dat een volwaardig studentenleven mogelijk is voor mbo-studenten als zij weinig tot geen kans krijgen om woonruimte te vinden in de stad waar zij studeren?

Zie beantwoording op vraag 2.

Vraag 4

Deelt u de conclusie uit het artikel dat het wettelijk kwalificeren van opleidingsniveau als discriminatiegrond zo snel mogelijk moet gebeuren, zoals ook wordt verzocht in de aangenomen motie de Hoop en Bouchallikht?3

Opleidingsniveau is geen beschermde grond op basis van de gelijke behandelingswetgeving. Mede namens de Minister van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap zal ik op korte termijn advies vragen aan het College voor de Rechten van de Mens over de wenselijkheid van een verbod op onderscheid naar opleidingsniveau in de Algemene wet gelijke behandeling (Awgb).

Vraag 5

Hoe verhoudt het weigeren van mbo-studenten in studentenhuizen zich tot de overheidscampagne «Wijs discriminatie de deur»? Vindt u dat alle studenten op dit moment gelijke kansen krijgen op de woningmarkt?

De Minister van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap en ik vinden het belangrijk dat mbo-studenten toegang hebben tot het aanbod van corporatiewoningen voor studenten.
Daarom hebben we Kences, de brancheorganisatie voor sociale studentenhuisvesters, gevraagd om na te gaan bij welke corporaties mbo-studenten welkom zijn. Hieruit blijkt dat bij elf van de dertien corporaties die bij Kences zijn aangesloten, mbo bol-studenten de mogelijkheid hebben om zich in te schrijven voor huisvesting. Deze elf aanbieders vertegenwoordigen 97% van het aantal wooneenheden in de sociale studentenhuisvesting. De corporaties die geen mbo bol-studenten toelaten zijn historisch gelieerd aan specifieke hbo- en wo instellingen. We zullen hen met klem verzoeken ook mbo-studenten toe te laten.
Bij vijf van deze aanbieders zijn ook bbl-studenten welkom. De andere aanbieders hanteren het volgen van een voltijdsstudie als toelatingseis, waardoor bbl-studenten niet worden toegelaten. Via het Landelijk Platform Studentenhuisvesting (LPS), waar we regelmatig contact mee hebben, roepen we op om mbo studenten toegang te verlenen tot alle studentenhuisvesting. De MBO Raad is aangesloten bij het LPS om de positie van mbo-studenten te waarborgen.

Vraag 6

Acht u een inschrijving op een mbo-opleiding een terecht criterium voor verhuurders om personen te weigeren? Zo ja, waarom wel? Zo nee, bent u bereid om naast etnische of culturele achtergrond, religieuze identiteit, politieke voorkeur, seksuele gerichtheid, lichamelijke of geestelijke gezondheid opleidingsniveau toe te voegen aan de lijst met informatie die een verhuurder niet mag vragen?

Zie beantwoording op vraag 4.

Vraag 7

Kunt u aangeven wat u doet om de positie van mbo-studenten op de woningmarkt te versterken? Hebben mbo-studenten inspraak op dit onderwerp?

Zoals in het antwoord op vraag 5 is aangegeven, zullen de Minister van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap en ik via het LPS sociale en commerciële studentenhuisvesters met klem oproepen ook mbo-studenten toe te laten. Hbo- en wo-studenten zijn via de LSVB bij het LPS vertegenwoordigd. Jongeren Organisatie Beroepsonderwijs (JOB MBO) is de landelijke jongerenorganisatie die mbo-studenten vertegenwoordigt. We zullen nagaan hoe JOB MBO bij het Landelijk Platform Studentenhuisvesting kan worden betrokken om de stem van mbo-studenten te vertegenwoordigen.

Vraag 1

Wat is uw reactie op het artikel «Mbo’er Sem (20) zoekt al drie jaar een studentenwoning in Amsterdam: «Ik wil hier mijn eigen leven beginnen»»?1

Studeren betekent voor veel studenten ook de mogelijkheid om op kamers te gaan wonen. Ik vind het belangrijk dat mbo-studenten toegang hebben tot het aanbod van studentenwoningen.

Vraag 2

Deelt u de mening dat het onaanvaardbaar is dat mbo-studenten worden geweigerd bij studentenwoningen omdat zij aan een mbo-instelling studeren? Zo ja, hoe gaat u ervoor zorgen dat ook mbo-studenten toegang krijgen tot studentenhuisvesting?

Ik heb inderdaad de wens om mbo-studenten volledig deel te laten nemen aan het studentenleven waarbij toegang tot huisvesting een vanzelfsprekendheid moet zijn. Zowel woningcorporaties als private verhuurders onderschrijven deze kansengelijkheid voor studenten van verschillende onderwijstypen. Op ons verzoek is de MBO Raad aangesloten bij de uitvoering van het Landelijk Actieplan Studentenhuisvesting (LAS) en het Landelijk Platform Studenthuisvesting (LPS) om de positie van mbo-studenten te versterken. Via het LAS en LPS doen we een oproep richting huisvesters dat wij verwachten dat zij mbo-studenten toelaten tot huisvesting en geen belemmeringen opwerpen. Bovendien worden mbo-studenten meegenomen in de Landelijke Monitor Studentenhuisvesting (LMS).

Vraag 3

Bent u het eens dat het weren van mbo-studenten betiteld zou moeten worden als woondiscriminatie? Zo ja, hoe gaat u dat aanpakken?

Opleidingsniveau is geen beschermde grond op basis van de gelijke behandelingswetgeving. Uit het artikel blijkt dan ook niet dat een verhuurder zich schuldig maakt aan het maken van ongeoorloofd onderscheid bij de selectie van een huurder. Indien een woningzoekende denkt dat toch sprake is van woondiscriminatie kan hij zich melden bij het meldpunt van de gemeente.
Mede namens de Minister van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap zal ik op korte termijn advies vragen aan het College voor de Rechten van de Mens over de wenselijkheid van een verbod op onderscheid naar opleidingsniveau in de Algemene wet gelijke behandeling (Awgb).

Vraag 4

Heeft u inmiddels gesprekken gevoerd met Blue-Gray? Zo nee, bent u bereid om deze gesprekken alsnog te voeren? Zo ja, wat is er uit deze gesprekken gekomen?

Wij hebben hospiteercommissie Blue-Gray uw vragen voorgelegd. De hospiteercommissie heeft aangegeven dat zij hier niet over gaat, dit is een keuze die destijds door de eigenaren van het pand is gemaakt. Met de desbetreffende eigenaar is eveneens contact opgenomen. Hij heeft ons verzekerd dat mbo-studenten welkom zijn. De nabijgelegen fysiotherapie opleiding is een mbo-opleiding en er wonen dan ook verschillende mbo-studenten.

Vraag 5

Bent u bereid om in gesprek te gaan met verhuurders van studentenhuisvesting en ervoor te zorgen dat alle mbo-studenten een plek krijgen in de studentenhuisvesting?

De Minister van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap en ik vinden het belangrijk dat mbo-studenten toegang hebben tot het aanbod van corporatiewoningen voor studenten. Daarom hebben we Kences, de brancheorganisatie voor sociale studentenhuisvesters, gevraagd om na te gaan bij welke corporaties mbo-studenten welkom zijn. Hieruit blijkt dat bij elf van de dertien corporaties die bij Kences zijn aangesloten, mbo bol-studenten de mogelijkheid hebben om zich in te schrijven voor huisvesting. Deze elf aanbieders vertegenwoordigen 97% van het aantal wooneenheden in de sociale studentenhuisvesting. De corporaties die geen mbo bol-studenten toelaten zijn historisch gelieerd aan specifieke hbo- en wo-instellingen. We zullen hen met klem verzoeken ook mbo-studenten toe te laten. Bij vijf van deze aanbieders zijn ook bbl-studenten welkom. De andere aanbieders hanteren het volgen van een voltijdsstudie als toelatingseis, waardoor bbl-studenten niet worden toegelaten. Via het Landelijk Platform Studentenhuisvesting, waar we regelmatig contact mee hebben, roepen we op om deze afspraken te handhaven in de praktijk.

Vraag 6

Kunt u inzicht geven in het aantal organisaties dat mbo-studenten de toegang tot studentenhuisvesting weigert vanwege opleidingsniveau?

Zie beantwoording op vraag 5.

Vraag 7

Hoe gaat u ervoor zorgen dat gemeenten niet elke verhuurder of studentenhuisvester individueel aan moeten spreken wanneer zij mbo-studenten weren, maar dat mbo-studenten worden als behandeld volwaardige studenten?

Zie beantwoording vraag 5.

Vraag 8

Bent u bereid het aantal studentenwoningen te vergroten, zodat er in de toekomst aan de groeiende vraag naar studentenwoningen kan worden voldaan? Zo ja, bent u bereid om daarbij nauw samen te werken met sociale verhuurders?

In september 2022 bood ik, mede namens de Minister van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap, uw Kamer het Landelijk Actieplan Studentenhuisvesting (LAS) 2022- 20302 aan. Met het LAS heb ik samen met het Ministerie van OCW, gemeenten, hogeronderwijsinstellingen, studentenhuisvesters (sociaal en commercieel), Nuffic en studenten de handen ineengeslagen om zorg te dragen voor voldoende studentenhuisvesting die aansluit bij de behoefte van studenten. Het doel is om te komen tot een uitbreiding van 60.000 betaalbare studentenwoningen in de periode 2022–2030.

Vraag 9

Staat u nog altijd achter de uitspraak «Ik vind het belangrijk dat mbo-studenten toegang hebben tot het aanbod van corporatiewoningen voor studenten.»?2

Ja.

Vraag 10

Kunt u deze vragen beantwoorden voor het commissiedebat Staat van de volkshuisvesting d.d. 31 januari 2024?

Ja.

Vraag 1

Bent u op de hoogte van de Provinciale Statenvergadering in Groningen op 20 december 2023, waarin de motie ««Staten in positie bij Nationaal Programma Groningen en Nij Begun»» unaniem is aangenomen?1

Ja, hier ben ik van op de hoogte.

Vraag 2

Heeft u kennis genomen van de kritiek die gedeputeerde Susan Top uitte op het bestuur van het Nationaal Programma Groningen (NPG) bestuur in de provinciale staten van Groningen?2

Ja, hier heb ik kennis van genomen.

Vraag 3

Welke status hebben de zogenaamde «baanbrekers»?

Het algemeen bestuur is verantwoordelijk voor het functioneren van het NPG en bestaat uit overheden (het Rijk, de provincie Groningen en gemeenten in het aardbevingsgebied), het Gasberaad en vertegenwoordigers van de kennisinstellingen, agrarische sector, zorginstellingen, bedrijfsleven, chemische industrie en woningcorporaties. In het algemeen bestuur zitten namens het kabinet de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties en de Staatssecretaris van Economische Zaken en Klimaat. De Staatssecretaris van Economische Zaken en Klimaat neemt tevens deel aan het dagelijks bestuur.

Vraag 4

Welke bewindspersoon is verantwoordelijk voor het functioneren van het NPG-bestuur?

De democratische verantwoording op de NPG-programma’s is geborgd doordat colleges verantwoordelijk zijn voor de inhoudelijke programma’s en deze – na goedkeuring door het bestuur – ter vaststelling worden voorgelegd aan de betreffende gemeenteraad of provinciale staten.

Vraag 5

Waarom is er in de bestuursovereenkomst niet gekozen voor regie/democratische verantwoording in de regio met betrekking tot het NPG-bestuur?3

Veel projecten zijn nog niet (volledig) tot uitvoering gekomen in 2023. Daarnaast worden de maatschappelijke gevolgen pas op enige termijn zichtbaar. Ik vind het daarom logisch om tot 2025 te wachten met evalueren. Dit betekent niet dat er in de tussentijd niet wordt gekeken hoe het NPG functioneert en hoe het beter kan. Zo wordt er jaarlijks een monitor opgeleverd waarin gekeken wordt naar de impact van het NPG op de brede welvaart. Ook is onderzoek gedaan naar de huidige inrichting van NPG en de mogelijkheden voor de toekomst. Daarnaast is er recent een analyse van de executiekracht (doelmatigheid van de uitvoering) van het NPG gedaan. Ik zal uw Kamer hierover infomeren zodra deze onderzoeken beschikbaar komen.

Vraag 6

Wat vind u ervan dat het NPG-bestuur, in strijd met de bestuursovereenkomst, heeft laten weten geen bestuursevaluatie te laten plaatsvinden?

Het kabinet was verantwoordelijk voor de totstandkoming van Nij Begun. Nij Begun is de kabinetsreactie op het rapport van de parlementaire enquêtecommissie Aardgaswinning Groningen «Groningers boven gas». Het opstellen van de kabinetsreactie is niet in isolatie gedaan. Hiervoor heeft het kabinet dankbaar gebruik gemaakt van de vele suggesties die zijn gedaan door bewoners en maatschappelijke organisaties, de regionale overheden, het Instituut Mijnbouwschade Groningen, de Nationaal Coördinator Groningen en anderen.

Vraag 7

Wie is verantwoordelijk voor de totstandkoming van Nij Begun?

De maatregelen worden in gezamenlijkheid met de uitvoeringsorganisaties, regionale overheden, maatschappelijke organisaties, bewoners en andere ministeries uitgewerkt. Voor schade en versterken geldt dat deze maatregelen samen met de NCG en het IMG, en de regionale overheden worden uitgewerkt. Voor de sociale en economische agenda geldt dat hiervoor een kwartiermaker met alle relevante stakeholders de agenda gaat opstellen en nadrukkelijk de opdracht heeft dat Groningers en Noord-Drentenaren hierover mee kunnen praten. Formele besluitvorming verloopt via kabinet, colleges, en volksvertegenwoordiging (het parlement, provinciale staten en gemeenteraden). Het kabinet legt in de Groningenwet vast dat het jaarlijks over de voortgang verantwoording aflegt met een Staat van Groningen en hierover het gesprek voert in de regio.

Vraag 8

Hoe wordt de regio, met name de volksvertegenwoordiging en de inwoners, hierbij betrokken en hoe wordt dit geborgd?

De verantwoording van Nij Begun vindt plaats via de Staat van Groningen. De hoofddoelen van Nij Begun waarover wordt gerapporteerd, worden vastgelegd in de Groningenwet die wordt vastgesteld door het parlement. Op dit moment maakt het kabinet afspraken met provincies en de gemeenten over de Staat van Groningen en de bestuurlijke opzet. Voor de sociale en economische agenda worden bestuurlijke overlegtafels ingericht en volgt een uitvoeringsstructuur waarbij duidelijk moet zijn wie waarvoor verantwoordelijk is en hoe de democratische legitimiteit wordt geborgd. Het kabinet zal jaarlijks via de Staat van Groningen politieke verantwoording afleggen aan de Kamer over de resultaten van de generatielange aanpak die in Nij Begun is aangekondigd.

Vraag 9

Wie besluit uiteindelijk over de bestuurlijke opzet en de verantwoording van Nij Begun?

De Staat van Groningen wordt hét instrument waarmee het Rijk en de regio de resultaten van het beleid monitoren. Zo kan waar nodig tijdig worden bijgestuurd, bijvoorbeeld door de Tweede Kamer. Met de regionale overheden, maatschappelijke organisaties en uitvoeringspartijen, wordt de Staat van Groningen nu vormgegeven. De hoofddoelen worden vastgelegd in de nieuwe Groningenwet, die dit voorjaar in internetconsultatie zal gaan.

Vraag 10

Wie houdt toezicht en controle op de regie van Nij Begun en hoe vaak en hoe wordt dit periodiek geëvalueerd?

Ja, ik deel de intentie om de verantwoordelijkheid zo lokaal mogelijk te beleggen. De maatregelen worden veelal in gezamenlijkheid uitgewerkt, het Rijk heeft hierbij een verantwoordelijkheid. Zodoende is belangrijk dat het kabinet uiteindelijk de politieke verantwoording aflegt aan uw Kamer over de resultaten van de PEGA-maatregelen in de Staat van Groningen.

Vraag 11

Deelt u de mening dat dit zo lokaal mogelijk belegd zou moeten worden?

Bij de huidige inrichting van het NPG is op diverse manieren voorzien in brede toegang. Binnen het NPG worden programma's opgesteld door de gemeenten en de provincie, in samenspraak met veel partners (waaronder onderwijs- en kennisinstellingen, maatschappelijke organisaties, zorginstellingen en het bedrijfsleven), en vastgesteld door de gemeenteraad of provinciale staten. Bovendien zijn Groningers bij verschillende projecten uit Toukomst zelf initiatiefnemer en uitvoerder. Toukomst is een onderdeel van het NPG en is het grootste participatietraject van Nederland (€ 100 mln). Tevens wordt er met een Loket Leefbaarheid, een Impulsloket en een jongerenloket (het Loko loket) geld beschikbaar gesteld voor lokale initiatieven die positief bijdragen aan de omgeving en toekomstbestendig zijn.
De heer Nijboer is sinds 6 december 2023 benoemd als kwartiermaker voor de sociale agenda uit Nij Begun en heeft de opdracht om de agenda met een brede coalitie uit de regio te ontwikkelen. Voor de economische agenda uit Nij Begun wordt nu een kwartiermaker gezocht en wordt komend jaar de agenda gevormd in samenspraak met de regio in de volle breedte (te denken aan kennisinstellingen en het bedrijfsleven).
Om te zorgen voor een brede toepassing en breed draagvlak, krijgen Groningers en Noord-Drentenaren een stem bij de sociale en de economische agenda. Daarvoor werk ik samen met de provincie, gemeenten en Nationaal Programma Groningen aan een specifieke aanpak voor jongerenparticipatie. Daarbij geef ik ook invulling aan de motie van de leden Boulakjar en Bikker (Kamerstuk 35 561, nr. 35), waarin de regering wordt verzocht om minimaal 1% van de beschikbare middelen specifiek te laten begroten door kinderen en jongeren.

Vraag 12

Hoe wordt voorkomen dat het NPG en Nij Begun vooral een leuke subsidiepot wordt voor handige netwerkers en geen brede toegang en toepassing krijgt?

Ja. Ik kan me voorstellen dat het beeld dat het NPG en de provincie het niet eens zijn, niet bijdraagt aan het herstel van vertrouwen in de regio. De provincie en het NPG zijn hierover overigens in goed overleg. Door de mensen in Groningen en Noord-Drenthe te betrekken en concrete resultaten te laten zien, wilt het kabinet samen met de partijen in de regio bouwen aan het herstel van vertrouwen.

Vraag 13

Onderkent u dat de onvrede over het NPG-bestuur niet positief bijdraagt aan het zo noodzakelijke herstel van vertrouwen in de regio?

Vraag 14

Wilt u deze vragen afzonderlijk beantwoorden?

Vraag 1

Deelt u mening dat de mogelijkheid om 438 studentenwoningen op Kronenburg te bouwen een goed begin is, maar dat dit een druppel op de gloeiende plaat is omdat er een tekort van 6.600 studentenwoningen is in de regio Amsterdam?

In de brief aan uw Kamer1 van 16 januari 2024 onderschrijven het Rijk en de gemeente Amstelveen dat de realisatie van circa 438 woningen een belangrijke eerste stap kan zijn om te komen tot verbetering van de leefomgeving van het gebied Kronenburg.
Het tekort aan studentenwoningen in de regio Amsterdam is bekend. Het Rijk zet zich daarom samen met gemeenten, hoger onderwijsinstellingen, studentenhuisvesters en studenten in om zorg te dragen voor voldoende studentenhuisvesting die aansluit bij de behoefte van studenten binnen het Landelijk Actieplan Studentenhuisvesting 2022–2030.
In de Metropool Regio Amsterdam (MRA) is de studentenhuisvestingsregisseur in gesprek met de regionale en lokale partijen rondom het MRA-programma Bereikbare stad en de woondeal. Daar kwamen wel enige plannen uit de regio rond Amsterdam uit die een bijdrage leveren aan de totale opgave in de regio, maar de gemeente Amsterdam loopt achter waar het gaat om streefaantallen én bouwplannen. Zeker gezien andere studentensteden die goed op stoom komen om de streefaantallen te behalen. Met Amsterdam worden daarom procesafspraken gemaakt in de verrijking van de woondeal. Vanuit de studentenhuisvestingsregisseur wordt hier de komende periode op ingezet.

Vraag 2

Hoe bent u tot het specifieke aantal van 438 studentenwoningen gekomen? Waarom niet meer of minder woningen?

Het aantal van circa 438 woningen komt voort uit het advies2 dat de heer Van der Vlist op 13 juni 2023 heeft uitgebracht voor een drietal dossiers uit de NOVEX Schiphol, waaronder Kronenburg. In dit advies worden vier scenario’s voor Kronenburg omschreven. In de beantwoording op de Kamervragen van de heer Boulakjar3 is benoemd dat het Rijk inzet op het tweede scenario uit dit advies met circa 438 woningen. Dit gekozen scenario is kleiner van omvang dan het scenario dat werd geadviseerd door de heer Van der Vlist. Gezien de ligging van Kronenburg onder de aanvliegroute van de Buitenveldertbaan, en de veiligheidsrisico’s en geluidsbelasting die dit met zich meebrengt, ziet het Rijk dit scenario met circa 438 woningen als meer geschikt voor een eerste fase van ontwikkeling van dit gebied.

Vraag 3

Kunt u uitgebreid toelichten of u verwacht dat het rendabel is voor bouwer en ontwikkelaar om 438 studentenwoningen te ontwikkelen in plaats van de meer dan 2.500 studentenwoningen die gepland waren?

Op dit moment kan daar nog geen antwoord op worden gegeven. De komende tijd zal de gemeente Amstelveen in afstemming met het Rijk werken aan een nieuw plan. Voor het opstellen van een nieuw plan is de haalbaarheid een belangrijk punt. Naast de circa 438 woningen zou het plan aangevuld kunnen worden met short-stay woningen. Zoals aangekondigd in de brief aan uw Kamer van 16 januari 2024 is het streven uw Kamer medio 2024 hierover nader te informeren.

Vraag 4

Bovenop de 438 permanente studentenwoningen zouden meer short-stay woningen wel mogelijk zijn. Hoeveel short-stay woningen zijn er op Kronenburg maximaal mogelijk?

De komende periode wordt door de gemeente Amstelveen gewerkt aan een nieuw plan voor de ontwikkeling van Kronenburg. Het is hierbij aan de gemeente om te beoordelen in hoeverre short-stay woningen in deze fase wenselijk zijn. Vanuit het LIB zijn er geen beperkingen gesteld aan het aantal short-stay woningen dat gerealiseerd mag worden in het LIB 4 gebied.

Vraag 5

Bent u bekend met het feit dat op de naastgelegen campus Uilenstede al 700 short-stay woningen zijn? Is het mogelijk om deze woningen permanent bewoonbaar te maken en deze in te ruilen voor short-stay woningen op Kronenburg wanneer deze gebouwd worden?

Ja, ik ben bekend met het feit dat er reeds short-stay woningen zijn in het gebied Kronenburg-Uilenstede. In de komende periode wordt gewerkt aan een concreet plan voor ontwikkeling van het gebied Kronenburg, waarbij ook gekeken zal worden naar de ontwikkeling van short-stay woningen (bewoning niet langer dan 6 maanden). Het aantal van circa 438 woningen mag worden aangevuld met short-stay woningen. Hoe invulling wordt gegeven aan short-stay bewoningen in het gebied zal onderdeel zijn van de nadere uitwerking door de gemeente.

Vraag 6

In uw brief stelt u dat het uitgangspunt is dat de 438 studentenwoningen zelfstandige wooneenheden zijn. Waarom zijn zelfstandige woningen het uitgangspunt? Uit onderzoek blijkt dat onzelfstandige woningen zeer positief bijdragen aan het verhogen van het studentenwelzijn.

In de brief is aangegeven dat zelfstandige wooneenheden het uitgangspunt zijn, maar dat indien gewenst verkend kan worden of onzelfstandige wooneenheden geschikter zijn voor deze locatie. Voorwaarde hierbij is wel dat een keuze voor onzelfstandige wooneenheden niet mag leiden tot een toename van het aantal nieuwe bewoners boven het genoemde aantal van circa 438 in de eerste fase. De wenselijkheid van zelfstandige of onzelfstandige wooneenheden zal worden meegenomen in de uitwerking door de gemeente.

Vraag 7

Hoe snel verwacht u dat er met de bouw van de 438 studentenwoningen aangevangen kan worden? Wanneer verwacht u dat de eerste woningen bewoond kunnen worden door studenten?

De gemeente Amstelveen werkt een nieuw plan uit voor de gebiedsontwikkeling van Kronenburg op basis van de afspraken die zijn gemaakt. Voor het uitwerken en realiseren van een nieuw plan moeten de nodige stappen worden doorlopen door de gemeente waaronder de reguliere (planologische) procedures. Ook dient het Luchthavenindelingbesluit Schiphol (LIB) te worden aangepast om de circa 438 woningen mogelijk te maken. Voor een aanpassing van het LIB dient een formele procedure te worden doorlopen, waaronder een toets op de handhaafbaarheid en uitvoerbaarheid door de Inspectie Leefomgeving en Transport. Voor de stapsgewijze uitwerking van de afspraken richting realisatie van woningen in het gebied Kronenburg wordt momenteel een planning opgesteld. Het streven is uw Kamer medio 2024 over de voortgang te informeren.

Vraag 8

Wat betekenen deze ontwikkelingen bij Kronenburg voor andere mogelijke bouwplannen in LIB 4-gebieden, nu en in de toekomst?

In het gebied Kronenburg bestaan leefbaarheidsproblemen door leegstand van kantoorpanden en braakliggend terrein. Verder is het plangebied gesitueerd naast een bestaande studentencampus in een regio met een grote vraag naar studentenwoningen. De inzet van het Rijk en gemeente Amstelveen om de leefomgevingskwaliteit van het gebied Kronenburg te verbeteren is uitsluitend gericht op de specifieke uitdagingen van dit gebied. Er wordt geen generieke aanpassing van het beleid ten aanzien van woningbouw in het LIB 4 gebied voorzien als onderdeel van de uitwerking van een nieuw plan voor Kronenburg.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Verhuurders zien het massaal niet meer zitten en zetten hun huis te koop» van 16 januari 2024?1

Ja.

Vraag 2

Wat zijn volgens u de redenen dat het aandeel huurwoningen sinds eind 2022 dalende is en dat die trend almaar verder lijkt door te zetten?

Ten eerste wil ik opmerken dat het aanbod op Pararius niet representatief is voor de hele huurmarkt. Pararius constateert dat het aantal vrije sector huurwoningen dat op hun platform vrijkomt voor nieuwe huurders is gedaald. Pararius noemt een daling van 15,6% in het laatste kwartaal van 2023 ten opzichte van een jaar eerder. Het Kadaster biedt wel een volledig beeld van de aankoop- en verkooptransacties op de woningmarkt.
De meest recente cijfers van het Kadaster laten zien dat op dit moment geen sprake is van een uitpondgolf. Het totaal aantal verkopen van beleggers over heel het jaar 2023 is zelfs lager dan in 2022. In 2022 lag het totaal aantal verkopen op bijna 44 duizend woningen, in 2023 is dit gedaald naar ruim 33 duizend woningen.
50.866
64.767
40.080
43.652
33.409
Daarnaast is te zien dat het aantal aankopen is gedaald: van ruim 37 duizend in 2022 naar 19 duizend in 2023. Per saldo betekent dit dat beleggers meer woningen hebben verkocht dan aangekocht. Hier hoort wel de notie bij dat de vrije huursector in de voorgaande jaren sterk is gegroeid.
50.674
70.168
30.071
37.601
19.134
Verklaringen voor het dalend aantal aankopen door beleggers zijn divers. Ten eerste zal de sterk gestegen rente hier een rol in spelen. In de jaren van lage rente werden immers veel woningen door beleggers aangekocht met vreemd vermogen. Door de gestegen rente kunnen investeerders ook verschuiven naar andere beleggingsinstrumenten, zoals staatsobligaties. Daarnaast kunnen beleidsontwikkelingen (wonen en fiscaliteit) een rol spelen. Een deel van de (voorgenomen) maatregelen van dit kabinet raakt het rendement van beleggers en dit, in combinatie met autonome ontwikkelingen, kan ertoe dat leiden dat het rendement van een verhuurder onder het doelrendement valt.
Uit cijfers van het Kadaster over alle transacties in Nederland in 2023, blijkt dat een groot deel van de woningen die beleggers verkopen, wordt gekocht door eigenaar-bewoners. In 2023 ging circa 15% naar doorstromers, 22% naar koopstarters en 10% naar eigenaar-bewoners waarvan onbekend is of ze starter zijn of doorstromen. In totaal ging dus bijna de helft van de verkochte woningen naar eigenaar-bewoners. In 2022 was dit nog 32% (waarvan 12% koopstarter).
Het is overigens van cruciaal belang dat er genoeg nieuwe, betaalbare woningen worden gebouwd. Hiertoe moet ook investeren in de middenhuur rendabel blijven, zelfs als de marktomstandigheden tegen zitten. Daarom bevat het wetsvoorstel verschillende maatregelen die het partijen mogelijk maakt om middenhuurwoningen te blijven realiseren. Specifiek voor de nieuwbouw bevat het wetsvoorstel een tijdelijke nieuwbouwopslag van 10 procent toe te passen voor middenhuurwoningen die worden opgeleverd ná inwerkingtreding van de wet en waarvan de bouw vóór 1 januari 2026 is gestart. Daarnaast wordt het WWS gemoderniseerd. Hiermee sluit het WWS beter aan bij de tegenwoordig gewenste kwaliteit van een middenhuurwoning. Zo worden goede energielabels (A of hoger) beter gewaardeerd en worden (gemeenschappelijke) buitenruimten beter gewaardeerd. Ook stijgt de bestaande WOZ-cap mee met de liberalisatiegrens, waardoor vooral woningen in de middenhuur beter gewaardeerd worden dan nu het geval is. Zoals eerder genoemd hebben marktpartijen zich bij deze vormgeving gecommitteerd om zich in te spannen om 50.000 nieuwe middenhuurwoningen te gaan realiseren. Dat komt bovenop de 50.000 middenhuurwoningen die corporaties gaan bouwen. Via de regiodeals worden per regio afspraken gemaakt om middenhuurwoningen te realiseren. Daarmee worden er minimaal 100.000 middenhuurwoningen toegevoegd aan de voorraad. Ook met de regulering middenhuur is daarom de verwachting dat nieuwbouw doorgang blijft vinden.

Vraag 3

Vindt u de verkoop van huurwoningen een goede ontwikkeling?

Beleggers maken continu keuzes om hun vermogen in woningen vast te leggen of weer vrij te maken voor andere doeleinden. Uitponden is dus niet noodzakelijkerwijs direct verbonden met een verslechterende businesscase, maar kan onderdeel zijn van een bepaalde beleggingsstrategie. Zo laat de Staat van de Woningmarkt 2020 zien dat er ook in de jaren vlak na de kredietcrisis jaarlijks vijftig- tot zestigduizend woningen werden uitgepond4. Uiteraard werden er in de jaren ook woningen voor verhuur aangekocht. Ten slotte is het goed om te benadrukken dat er altijd een zekere fluctuatie van de voorraad is, aangezien beleggers woningen kopen en verkopen. Een bepaalde mate van verkoop van huurwoningen vind ik derhalve op zichzelf niet een probleem. Deze woningen verdwijnen immers niet van de markt, maar kunnen worden aangekocht door een particuliere woningzoekende. Een zekere mate van uitponding aan bewoners kan zelfs gezien worden als een correctie op de trend van de afgelopen jaren waarbij beleggers veel woningen wegkochten voor de neus van starters. De afgelopen vijf jaar zijn er ongeveer 75.000 koopwoningen door beleggers gekocht voor de verhuur.
Wel vind ik het van belang dat investeren in huurwoningen interessant moet blijven. Daarom monitor ik de ontwikkelingen nauwgezet en houd ik er in de vormgeving van het beleid rekening met de investeringsbereidheid in huurwoningen. Zo hebben institutionele beleggers en ontwikkelaars zich er aan gecommitteerd om zich in te spannen om 50.000 middenhuurwoningen te gaan realiseren. In de Nationale prestatieafspraken is daarnaast afgesproken dat corporaties tot en met 2030 50.000 middenhuurwoningen bouwen.

Vraag 4

Wat zijn de gevolgen van het dalende aantal huurwoningen voor staters en doorstromers? Tegen welke problemen gaan zij aanlopen?

Zoals bij vraag 3 aangegeven vind ik het verkopen van huurwoningen niet per se een probleem. Het overgrote deel van de huidige populatie dat instroomt in een middenhuurwoning wil doorstromen naar een koopwoning. Door het mogelijke uitponden komen er meer betaalbare koopwoningen op de markt voor deze doelgroep en neemt het aanbod van betaalbare woningen dus niet af. In de G4 ging in 2022 ruim 60 procent van de woningen die door verhuurders werden verkocht aan eigenaar bewoners naar koopstarters5.
Uit cijfers van het Kadaster over alle transacties in Nederland in 2023, blijkt dat een groot deel van de woningen die beleggers verkopen, wordt gekocht door eigenaar-bewoners. In 2023 ging circa 15% naar doorstromers, 22% naar koopstarters en 10% naar eigenaar-bewoners waarvan onbekend is of ze starter zijn of doorstromen. In totaal ging dus bijna de helft van de verkochte woningen naar eigenaar-bewoners. In 2022 was dit nog 32% (waarvan 12% koopstarter).

Vraag 5

Kunt u reflecteren op de verhuurders die hun woningen verkopen in relatie tot de aangekondigde middenhuurregulering?

In welke mate verhuurders hun woningen als gevolg van de aangekondigde middenhuurregulering uitponden is moeilijk te bepalen. 60% van de verhuurders rekent al een huur onder het WWS-maximum en zal hier dus niet door worden geraakt. Bovendien hebben verhuurders te maken met meer factoren die het rendement beïnvloeden en die voor elke verhuurder verschillend uitpakken. Naast de toekomstige middenhuurregulering kan een deel van de verhuurders bijvoorbeeld te maken krijgen met de gestegen rente en fiscale maatregelen. De verandering in het (toekomstige) rendement van verhuurders hangt onder andere af van de wijze van financiering, de eigendomsstructuur en de beleggingshorizon. De Wet Betaalbare Huur bevat verschillende elementen die verhuurders tegemoet komen. Ten eerste kan er voor nieuwbouwprojecten een tijdelijke opslag van 10% worden gevraagd. Ten tweede wordt het woningwaarderingsstelsel (WWS) aangepast zodat kwaliteit beter wordt gewaardeerd (zwaarder wegen energie labels, beter waarderen privé en gemeenschappelijke buitenruimte en beter waarderen luxe sanitair en keukens). Ten derde kunnen woningen zodra zij te maken krijgen met de WOZ-cap, maximaal terugvallen naar de bovengrens van de regulering, namelijk 186 punten. Ten slotte kunnen verhuurders voor de maximale huurprijsstijging uitgaan van CAO + 0,5%.

Vraag 6

Wat verwacht u dat de effecten zijn van de middenhuurregulering op het aantal huurwoningen? Is er sprake van een stijging of een daling?

In de toelichting van het wetsvoorstel betaalbare huur wordt inzicht gegeven in de verwachte verschuivingen tussen de verschillende segmenten van de huurmarkt. Het effect van de regulering en het dwingend maken van het WWS zorgt voor een toename van het middensegment, ceteris paribus. In deze verwachte verschuivingen in de huurvoorraad is geen rekening gehouden met gedragseffecten en dat verhuurders eventueel hun woning gaan uitponden.
Tegelijkertijd zet ik in op de nieuwbouw van 100.000 middenhuurwoningen. Institutionele beleggers en ontwikkelaars hebben gecommitteerd om zich in te spannen om 50.000 middenhuurwoningen te realiseren. Met corporaties is in de Nationale prestatieafspraken afgesproken dat zij tot en met 2030 ook 50.000 middenhuurwoningen realiseren. Met de inzet op nieuwbouw en het voor de bestaande voorraad aantrekkelijk houden door middel van aanpassing van het WWS zijn er waarborgen gecreëerd om er voor te zorgen dat het middenhuursegment blijft aansluiten bij de behoefte van huurders. Derhalve is de conclusie dat ik van mening ben dat, ook rekening houdend met eventuele gedragseffecten als gevolg van het wetsvoorstel betaalbare huur, het middenhuursegment verder zal stijgen. Het wetsvoorstel betaalbare huur zal ik op korte termijn aan uw Kamer sturen, zodat de inwerkingtreding per 1 juli 2024 kan plaatsvinden. Betrokken partijen hebben er immers baat bij dat hierover snel duidelijkheid komt.

Vraag 7

Wat verwacht u van de ontwikkeling van de huurprijs als gevolg van de aangekondigde middenhuur regulering? Kunt u dit toelichten?

Het wetvoorstel betaalbare huur moet de betaalbaarheid verbeteren voor meer dan 300.000 huurders. De combinatie van het reguleren van de middenhuur en het dwingend maken van het WWS zorgt ervoor dat de huurprijs van de woningen die daardoor geraakt worden gemiddeld met 190 euro naar beneden gaan. In gebieden met veel schaarste, zoals de G4, is de gemiddelde huurverlaging groter dan in gebieden waar minder schaarste is. Overigens is het belangrijk te benadrukken dat 60% van de woningen die straks in de middenhuur gaat vallen een huurprijs heeft die onder de maximale huur volgens het WWS valt. De verhuurders van deze woningen hoeven hun huurprijs dus niet te verlagen naar aanleiding van dit wetsvoorstel. Voor een fors deel van de woningen die wel als gevolg van het wetsvoorstel hun huurprijs aan zullen moet passen is de huurverlaging minder dan 100 euro per maand (42%).
Door het wetsvoorstel zal het hoge segment van de huurmarkt kleiner worden. Dit kan er toe leiden dat de huren in het hoge segment zullen toenemen. In de memorie van toelichting op het wetsvoorstel betaalbare huur zal ik nader ingaan op de ontwikkeling van de huurprijzen in het middenhuursegment.

Vraag 8

Kunt u uiteenzetten wat het effect van het verhogen van het belastingtarief in box 3 is op het aantal huurwoningen dat wordt verkocht?

Particuliere investeerders bezitten ongeveer 150.000 huurwoningen in box 3; dat is 5% van het totale aantal van 3,1 miljoen huurwoningen in Nederland. In welke mate een tariefsverhoging een effect heeft op het verkopen van huurwoningen is niet te bepalen. Daarbij komt dat verhuurders te maken hebben met verschillende beleidsmaatregelen en de gestegen rente. Het effect van een tariefsverhoging is dus niet te isoleren.

Vraag 9

Kunt u uitzoeken wanneer een middenhuurwoning die in de verkoop komt vanwege tegenvallend rendement door de verhuurder beschikbaar is als koopwoning voor mensen die deze woning zou huren? Waarom wel, waarom niet?

Het overgrote deel van de huurders die instroomt in een middenhuurwoning wil inderdaad graag doorstromen naar een koopwoning. Ik heb gekeken naar welk type woningen een grote kans maken om te worden uitgepond. Het betreft woningen waarvan de huurders een tijdelijk contract hebben, kleine appartementen met één tot drie kamers, veelal onder de 70 m2, gelegen in de G4 en met een geschatte verkoopprijs van 260.000 tot 300.000 euro (prijspeil 2022). Deze karakteristieken sluiten aan bij hetgeen betaalbaar is voor middeninkomens als koopwoning. Uit cijfers van het Kadaster over de transacties in 2023, blijkt dat een groot deel van de woningen die beleggers verkopen, wordt gekocht door eigenaar bewoners. In 2023 ging circa 15% naar doorstromers, 22% naar koopstarters en 10% naar eigenaar-bewoners waarvan onbekend is of ze starter zijn of doorstromen. In totaal ging dus bijna de helft van de verkochte woningen naar eigenaar-bewoners. In 2022 was dit 32%. Zoals in vraag 4 ook genoemd ging in 2022 ruim 60 procent van de woningen die door verhuurders werden verkocht aan eigenaar bewoners naar koopstarters.

Vraag 10

Staat u nog achter uw toezegging in diverse commissiedebatten dat het zogenaamde uitponden van huurwoningen beperkt kan blijven? Waarom wel, waarom niet?

Zoals ik eerder heb aangegeven vind ik een bepaalde mate van uitponding op zichzelf niet een probleem. Het kan worden gezien als correctie. De afgelopen vijf jaar zijn ongeveer 75.000 koopwoningen door beleggers gekocht voor de verhuur. Het overgrote deel van de huidige populatie dat instroomt in een middenhuurwoning wil doorstromen naar een koopwoning. Door het mogelijke uitponden komen er meer betaalbare koopwoningen op de markt voor deze doelgroep en neemt het aanbod van betaalbare woningen dus niet af. Overigens laten de bij antwoord 1 genoemde cijfers van het Kadaster zien dat van een uitpondgolf geen sprake is.
Het wetsvoorstel betaalbare huur bevat verschillende elementen om het investeren in huurwoningen rendabel te houden. Als onderdeel van het wetsvoorstel betaalbare huur wordt het WWS gemoderniseerd. Hierdoor sluit het WWS beter aan bij de kwaliteit van een middenhuurwoning. Zo worden goede energielabels (A of hoger) beter gewaardeerd, wordt de privé buitenruimte beter gewaardeerd en wordt er een waardering opgenomen voor gemeenschappelijke buitenruimte. Daarnaast wordt ook de mogelijkheid om de woning te koelen gewaardeerd. Tenslotte stijgt de bestaande WOZ-cap mee met de liberalisatiegrens, waardoor vooral woningen in de middenhuur beter gewaardeerd worden dan nu het geval is. De werking van de WOZ-cap verandert. Voorheen zorgde de WOZ-cap dat het aantal WWS-punten voortkomende uit de WOZ-waarde op maximaal 33% van het totale puntenaantal van de woning uitkwam. Dit betekent dat het totaal aantal punten onder de liberalisatiegrens zou uitkomen. De nieuwe werking van de WOZ-cap zorgt ervoor dat het totale puntenaantal niet verder kan zakken dan 186, ook als dit op basis van 33% lager uit zou komen. Deze maatregelen zorgen ervoor dat het meer rendabel wordt om een woning volgens het WWS te verhuren. Tevens kan er voor nieuwbouwprojecten een tijdelijke opslag van 10% worden gevraagd en kunnen verhuurders voor de maximale huurprijsstijging uitgaan van CAO + 0,5%. Ik ben ervan overtuigd dat het met deze voorwaarden nog steeds mogelijk is een redelijk rendement te behalen op huurwoningen.

Vraag 11

Kunt u deze vragen één voor één beantwoorden en tevens voor het commissiedebat van 31 januari beantwoorden?

Ja.

Vraag 1

Hoe verklaart u de keuze van de gemeente Amsterdam om de aanbesteding voor het isoleren van 5050 huurwoningen toe te wijzen aan de Utrechtse stichting Energiebox in plaats van de lokaal gewaardeerde Fixbrigade, die eerder veel lof ontving en zelfs kon rekenen op koninklijke belangstelling?1

De gemeente Amsterdam heeft deze aanbesteding uitgevoerd en legt daarover verantwoording af aan de gemeenteraad. Wij hebben daarmee geen inzicht in de ingediende stukken en de beoordeling, buiten wat de gemeente Amsterdam daar publiekelijk over rapporteert.
Met de raadsinformatiebrief van 5 december 20232 Uitkomst aanbesteding energiebespaarservice 2023–2025 zijn de leden van de gemeenteraad geïnformeerd over deze aanbesteding. In deze brief wordt aangegeven dat 11 partijen zich hebben ingeschreven op deze aanbesteding en dat de aanbesteding is gegund aan drie lokale partijen, waarvan er twee ook een sociale onderneming zijn, en een landelijk opererende partij. Ook wordt aangegeven dat de FIXbrigade Amsterdam een opvallende partij is die geen gunning voor een perceel heeft gekregen.
In de Raadsinformatiebrief van 23 januari 20243 geeft de gemeente Amsterdam aan: «De inschrijvers zijn beoordeeld op kwaliteit (90%) en prijs (10%). De kwaliteit werd beoordeeld door middel van drie gunningscriteria. «Bereiken van de doelgroep» en «lokale verankering» telden elk voor 30% mee in de beoordeling van kwaliteit. Voor deze criteria is gekozen vanuit de verwachting dat lokale organisaties hier goed op scoren. Dit is ook van tevoren getoetst tijdens een uitgebreide consultatieronde met lokale organisaties (waaronder de FIXbrigade). In de uitvraag (zie link naar stukken 4) kunt u uitgebreider zien waarop getoetst is. Details uit de inschrijvingen kunnen wij niet delen omdat deze vertrouwelijk zijn en deze door de gemeente niet openbaar gemaakt mogen worden. Uit de beoordeling is echter wel gebleken dat de gegunde partijen ook op deze criteria een goed aanbod hadden.»

Vraag 2

Kunt u achterhalen welke criteria de doorslag gaven bij de toewijzing van de aanbesteding en hoe deze criteria mogelijk hebben bijgedragen aan de keuze voor Energiebox boven de Fixbrigade?

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 3

In hoeverre is de gemeente en het kabinet op de hoogte van de impact van deze keuze op de Fixbrigade en de huurders die afhankelijk zijn van de beoogde opknapbeurt? Wat zijn de concrete stappen die de gemeente zal ondernemen om mogelijke vertragingen en onzekerheden voor de huurders te minimaliseren?

In het algemeen kan de uitkomst van aanbestedingen impact hebben op organisaties en bedrijven. We begrijpen dat de teleurstelling groot is bij FIXbrigade Amsterdam en andere partijen die bij deze aanbesteding gunningen zijn misgelopen. Het Rijk kan niet beoordelen wat het mislopen van de aanbesteding precies betekent voor deze partijen.
De gemeente Amsterdam geeft in de Raadsbrief van 23 januari 2024 aan: «Door het gesprek te blijven voeren kan ervoor gezorgd worden om de overgang zo soepel mogelijk te laten verlopen. Er zou bijvoorbeeld gesproken kunnen worden over de toekomst van de werknemers van de FIXbrigade en als de gegunde partijen met de FIXbrigade als onderaannemer zouden willen werken, zou de gemeente daaraan kunnen meewerken. Het college is bereid om de FIXbrigade te ondersteunen bij werk-naar-werk dienstverlening. Indien gewenst zouden zij hulp aangeboden kunnen krijgen om nieuw werk te vinden binnen de techniek- of duurzaamheidssector.»
De aanbesteding die de gemeente heeft gedaan zorgt dat 13.788 woningen kunnen worden verduurzaamd met een energiebespaarservice. Veel huurders zijn daarmee geholpen. Voor wat betreft de impact op huurders die door de FIXbrigade geholpen worden, kan de FIXbrigade de reeds gemaakte bezoekafspraken met bewoners het eerste kwartaal van 2024 blijven uitvoeren middels de subsidie die ze al ontvingen vanuit de stadsdelen.

Vraag 4

Kunt u uitleggen waarom de gemeente heeft gekozen voor een aanbesteding met bredere criteria, die volgens vertegenwoordigers van de Fixbrigade niet voldoende de grondige aanpak weerspiegelen die hun methode kenmerkt?

In de raadsbrieven van de gemeente Amsterdam legt de gemeente uit dat ze een proces hebben doorlopen en de aanbesteding zodanig hebben vormgegeven dat het zo veel mogelijk ruimte geeft aan kleine sociale ondernemingen. Het toelichten van die aanpak is aan het college van Amsterdam en het beoordelen van die aanpak is aan de gemeenteraad in Amsterdam die daar in februari over doorspreekt.

Vraag 5

Wat is uw standpunt over de zorgen geuit door de Fixbrigade met betrekking tot de aanbesteding, met name met betrekking tot de vergelijking van «appels met peren» en de mogelijke onderschatting van de kosten voor een grondige isolatieaanpak?

Dit is voor ons niet te beoordelen. We hebben de ingediende stukken van de partijen niet gezien en kunnen daarmee niet vaststellen hoe de indieners zich tot elkaar verhouden. We vertrouwen erop dat dat proces bij de gemeente Amsterdam in goede handen is en dat ze dat goed afwegen.

Vraag 6

Zijn er stappen ondernomen of overwogen om de Fixbrigade te ondersteunen na het verlies van de aanbesteding?

We volgen de ontwikkelingen in de sector van energiefixers, -coaches en andere aanpakken van energiearmoede, inclusief de situatie rond de FIXbrigade Amsterdam. Echter is dit een lokale aangelegenheid onder regie van de gemeente Amsterdam.

Vraag 7

Wat zijn de stappen die het kabinet van plan is te ondernemen om ervoor te zorgen dat het doel van het verbeteren van de isolatie van duizenden huurwoningen in Amsterdam niet in gevaar komt?

Het kabinet heeft met het Nationaal Isolatieprogramma en de aanpak van energiearmoede middelen aan gemeenten beschikbaar gesteld die kunnen worden ingezet om huishoudens te ondersteunen met energiebesparende maatregelen. De gemeente Amsterdam heeft een aanbesteding uitgevoerd en daar een aantal partijen gecontracteerd die hier invulling aan geven.

Vraag 8

Ziet het kabinet mogelijkheden om de lokale, van onderop ontwikkelde benadering van de Fixbrigade te integreren in toekomstige isolatieprojecten, gezien de positieve evaluatie van TNO over hun methode?

Gemeenten kunnen lokale organisaties inzetten voor de aanpak van energiearmoede en veel gemeenten doen dat. Ook geven veel landelijke initiatieven aandacht aan lokale inbedding. Het verschilt per gemeente wat het meest effectief is en we laten die keuze aan gemeenten. We ondersteunen in kennis en kunde om te zorgen dat lokale organisaties goed kunnen door ontwikkelen. We hebben vijf initiatieven genomen waarmee we belanghebbenden ondersteunen:
Daarnaast kunnen gemeenten ook andere programma’s en middelen inzetten, waaronder het Nationaal Isolatieprogramma, om huishoudens met (risico op) energiearmoede te ondersteunen, bijvoorbeeld door het beter isoleren van hun woning. Het kabinet is niet van plan publieke Fixbrigades op te richten. Het is aan gemeenten om te bepalen wat in hun gemeente het beste past, en we zien dan ook dat gemeenten daar hun eigen weg in vinden. We zien dat in diverse gemeenten Fixbrigades worden opgericht. Het huidige beleid geeft gemeenten middelen tot en met 2025. Bekeken wordt op welke manieren energiefixers voor de lange termijn een rol kunnen hebben in de aanpak van energiearmoede en verduurzaming.

Vraag 9

Ziet het kabinet mogelijkheden om de Fixbrigades te integreren in de landelijke aanpak van slecht geïsoleerde woningen? Is het kabinet van plan om publieke Fixbrigades op te richten gezien de positieve beoordelingen en successen van de Fixbrigade volgens de TNO-evaluatie?

Zie antwoord vraag 8.

Vraag 10

Deelt u de mening dat inbesteden wenselijker is dan aanbesteden? Zo nee, waarom niet?

Gemeenten maken daar zelf afwegingen in. Het expertisecentrum aanbesteden PIANoo geeft aandachtspunten mee voor de keuze tussen inbesteden, aanbesteden en bijvoorbeeld ook subsidie en Open House. Daarnaast zijn het NPLW en RvO zijn bezig om opties voor vormen van inbesteden en aanbesteden in kaart te brengen en overzicht te bieden voor gemeenten. In dat kader hebben het NPLW en RVO eind vorig jaar een webinar georganiseerd over energiefixers, energiearmoede en aanbestedingsregels.

Vraag 11

Het kabinet heeft € 500 miljoen beschikbaar gemaakt voor Fixbrigades (Kamerstuk 32 847, nr. 1014). Wat voor eisen zijn daaraan gesteld? In hoeverre heeft het kabinet invloed op de wijze waarop deze gelden besteed worden?

Om verwarring te voorkomen: de brief spreekt over «energiefixteams», en niet «Fixbrigades». FIXbrigade is een specifiek bedrijf, «energiefixers» en «energiefixteams» zijn algemene termen. De middelen zijn beschikbaar gemaakt aan gemeenten door de energiearmoedemiddelen te verhogen en de termijn te verlengen naar 31 december 2025. De gemeente kan de middelen die met deze beschikking beschikbaar worden gesteld gericht inzetten om huishoudens in een kwetsbare positie vanwege de gestegen energielasten op korte termijn te ondersteunen bij het nemen van maatregelen om de energierekening te verlagen. De specifieke manier waarop dit kan plaatsvinden vergt maatwerk en is aan de gemeente. Elke maatregel die kan helpen de energierekening te verlagen of het energiegebruik in de woning te verminderen kan daarbij worden ingezet. Te denken valt aan de inzet van energiefixers, energieadvies, energiedisplays, inregelen van Cv-systemen, de inzet van kleine energiebesparende maatregelen zoals tochtstrips en radiatorfolie tot aan een bijdrage aan grotere isolatiemaatregel zoals vloer- of spouwmuurisolatie in huur- en koopwoningen. Ook andere type maatregelen die bijdragen aan het reduceren van de energierekening zijn mogelijk. Hierbij kan gedacht worden aan een witgoedregelingen en andere vervangingsregelingen voor oude elektrische apparaten; mits dit aan de doelgroep (huishoudens die te maken hebben met energiearmoede) ten goede komt.
Het is niet toegestaan de middelen als financiële compensatie uit te keren. Ook maatregelen die niet aan of in de woning worden aangebracht zijn niet toegestaan, denk hierbij bijvoorbeeld aan zonnepanelen die op een andere woning, bedrijfsgebouw of veld worden aangelegd.
Het kabinet heeft met de hoeveelheid vereisten en verantwoording bewust gekozen voor veel ruimte voor gemeenten, met name om zo rekening te houden met de uitvoerbaarheid voor gemeenten, ruimte voor lokaal maatwerk en daarmee zo snel mogelijke ondersteuning voor huishoudens met (risico op) energiearmoede.
Het kabinet heeft invloed op de besteding van de middelen door flankerend beleid die alle belanghebbenden ondersteund, zoals de initiatieven die in het antwoord op vraag 8 en 9 zijn benoemd. Dit zorgt voor een groeiende en energieke nieuwe sector waarvan we zien dat partijen veel van elkaar leren en door ontwikkelen.

Vraag 12

Hoe wordt geborgd dat juist fixbrigades bestaande uit mensen uit de eigen gemeenschap hiervoor ingezet kunnen worden? Indien deze nog niet bestaan, hoe gaat het kabinet hier in de toekomst voor zorgen?

Veel fixorganisaties werken met mensen uit eigen lokale gemeenschappen. Dat is efficiënt helpt om vertrouwen te krijgen van bewoners. Gemeenten hebben de ruimte om bij de aanpak van energiearmoede en de inzet van de middelen die daarvoor beschikbaar zijn te werken met lokale partijen en mensen uit lokale gemeenschappen. Ook stimuleren we op diverse manieren dat lokale organisaties goed kunnen opbloeien, bijvoorbeeld door de eerdergenoemde subsidie voor Energie Samen, de Fixbrigade en de Energiebank.

Vraag 13

Heeft het kabinet op basis van de TNO-evaluatie additionele eisen gesteld aan gelden die beschikbaar zijn gemaakt voor Fixbrigades?

Juist door veel ruimte te geven voor de invulling van de energiearmoedemiddelen geeft het kabinet gemeenten de mogelijkheid om te kiezen voor meer grondige aanpakken zoals de FIXbrigade. We zien dit ook terug in de praktijk. Gemeenten vragen meer diensten uit, hebben meer aandacht voor lokale inbedding en geven extra ruimte voor personeel met afstand tot de arbeidsmarkt. Er is bewust geen doelstelling gegeven over bijvoorbeeld de hoeveelheid woningen, de precieze maatregelen en hoeveel tijd er per woning besteed wordt. Een gemeente kan kiezen voor aanpakken die goed aansluit bij de lokale situatie en bijvoorbeeld zelf afwegen of ze een beperkt aantal woningen grondig gaan opknappen, veel woningen enigszins aanpakken, of een combinatie daarvan.

Vraag 1

Bent u bekend met de bovenstaande brief?

Vraag 2

Wat vindt u van de constatering dat wonen als mensenrecht verder vertaald moet worden in wetgeving? Tot welke actie noopt het u? Als het u niet tot actie aanzet, kunt u dan aangeven waarom u actie niet noodzakelijk acht?

Vraag 3

Wat vindt u van de constatering dat individuele klachten over mensenrechtenschending in behandeling genomen moeten kunnen worden in de Commissie in Genève? Deelt u de mening dat individuele klachten over schending van mensenrechten op dit vlak sowieso ook in Nederland behandeld moeten kunnen worden?

Vraag 4

Op welke wijze heeft u over de wooncrisis, over de constatering van de VN-rapporteur over falend overheidsbeleid en een falen van de overheid om wonen als mensenrecht te beschermen gesproken? Tot welke inzichten leidt deze stevige constatering en hoe vertaalt u dit in uw (te intensiveren) aanpak van de wooncrisis?

Vraag 5

Hoe ervaart u het door de VN-rapporteur geduide gemis dat de verschillende overheidslagen concreet doelen benoemen en krachtig sturen op de totstandkoming van resultaten om de wooncrisis op te lossen? Op welke wijze gaat u voor meer doorzettingsmacht vanuit de overheid zorgen?

Nederland heeft behoefte aan een toegankelijk, betaalbaar woonlandschap van goede kwaliteit. Daarom is in 2022 de Nationale Woon- en Bouwagenda opgesteld. Hier zijn drie kerndoelen in opgenomen: beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit. Deze doelstellingen zijn verder uitgesplitst in de 6 programma’s die onder de NWBA vallen. Vervolgens heb ik middels regionale woondeals door heel Nederland afspraken gemaakt over het aantal te bouwen woningen, de locaties en door wie er gebouwd moet worden.
Om krachtiger te kunnen sturen op de totstandkoming van voldoende betaalbare woningen werk ik aan het wetsvoorstel Versterking Regie op de Volkshuisvesting. Dit wetsvoorstel verankert de volkshuisvestelijke taak van alle overheden (en lokale partners zoals onder meer woningcorporaties) in regelgeving en geeft het Rijk, de provincies en gemeenten de benodigde wettelijke instrumenten om samen en met regionale afstemming regie te voeren op de volkshuisvesting. Daardoor verkrijgen overheden en hun partners meer doorzettingsmacht. Ik hoop uw Kamer hier snel over te kunnen informeren.

Vraag 6

Kunt u concreet aangeven (in aantallen per provincie) voor hoeveel woningen nog een concrete locatie gevonden moet worden per peildatum 31 december 2023? Indien er nog niet voor alle via de Woondeals afgesproken aantallen woningen concrete locaties zijn, kunt u dan aangeven op welke termijn alle benodigde locaties alsnog beschikbaar zijn?

In het kader van de regionale Woondeals zijn afspraken gemaakt voor de bouw van 936.000 woningen. De Inventarisatie Plancapaciteit – najaar 20231 toont aan dat de procentuele verhouding tussen het aantal woningen opgenomen in woningbouwplannen en de resterende bouwopgave 129% is. Er zijn daarmee op nationaal niveau voldoende woningbouwplannen en locaties in beeld om in de woningbouwopgave te voorzien. Per provincie is de verhouding als volgt:
Provincie
Geraamde bruto plancapaciteit 2023 t/m 2030
Resterende bruto nieuwbouw volgens woondeals
Verschil
Procentuele verhouding woningbouwplannen en bouwopgave
Groningen
29.500
24.800
4.700
119%
Fryslân
26.500
15.200
11.300
174%
Drenthe
15.100
12.000
3.100
126%
Overijssel
59.100
37.500
21.600
158%
Flevoland
48.800
36.500
12.300
134%
Gelderland
122.900
94.500
28.400
130%
Utrecht
101.600
76.900
24.700
132%
Noord-Holland
259.500
166.200
93.300
156%
Zuid-Holland
225.100
230.000
98%
Zeeland
16.800
14.900
1.900
113%
Noord-Brabant
152.700
116.000
36.700
132%
Limburg
35.500
21.900
13.600
162%
Alleen in Zuid-Holland is er sprake van een klein tekort aan plannen. Inmiddels is de woningbouwopgave groter geworden. Om die reden worden het komend jaar aanvullende afspraken gemaakt met de provincies over de bouw van 45.000 extra woningen. Deze woningen kunnen niet alleen gerealiseerd worden door middel van het vinden van extra locaties, maar ook door het optoppen en splitsen van bestaande woningen en door het verdichten van bestaande locaties.

Vraag 7

Deelt u de constatering dat de in de brief genoemde Rotterdamse corporatie prematuur overgegaan is tot sloop van sociale huurwoningen? Waarom wel, of waarom niet?

Vraag 8

Herkent u de specifieke situaties die genoemd worden waarbij corporaties op het gebied van participatie en hun portefeuillestrategie keuzes maken die meer financieel dan mens gedreven zijn? Tot welke actie noopt het u?

Vraag 9

Bent u tevens bekend met het eerdere rapport van de VN-rapporteur(s) uit 2021 over schending van mensenrechten op het gebied van adequate huisvesting in Nederland van 19 april 2021,Mandates of the Special Rapporteur on adequate housing as a component of the right to an adequate standard of living, and on the right tot non-discrimination, in this context; the Special Rapporteur on the right to development; the Special Rapporteur on the human rights of migrants; the Special Rapporteur on minority issues and the Special Rapporteur on extreme poverty and human rights?

Vraag 10

Kunt u reflecteren op de constatering dat De Rotterdamwet volgens de rapporteur discriminerend is, omdat mensen op basis van afkomst en sociale klasse geweerd worden uit specifieke buurten en wijken terwijl in deze buurten en wijken woningen concreet beschikbaar zijn, maar niet worden toegewezen aan bepaalde huurders? Tot welk inzicht brengt het u?

Vraag 11

Kunt u aangeven op welke manier de constateringen van de VN-rapporteur over de effectiviteit van sinds 2019 gevoerde nationale huisvestingsprogramma’s leiden tot uw verhoogde inzet om snel tot bouw van betaalbare woningen te komen? Met welk toegespitst crisisplan komt u tot een significante groei van het aantal bouwvergunningen? Op welke concrete wijze komt u tot een versnelling van ruimtelijke ordeningsprocedures en/of bezwaarprocedures?

In zijn end-of-mission-statement benadrukt de VN-rapporteur dat er sinds de start van deze Kabinetsperiode, na een periode waarin de nadruk op decentralisatie en marktwerking lag, de nodige goede stappen zijn gezet om het recht op adequate huisvesting beter te kunnen vormgeven. Ik illustreer dit graag op de volgende wijze:
We hebben de afgelopen jaren de regie hernomen op de beschikbaarheid van voldoende, passende en betaalbare woningen. Dat was hard nodig want wonen is een grondrecht. Een kerntaak van de overheid. «Bevordering van voldoende woongelegenheid is voorwerp van zorg der overheid» (bepaling 2 in artikel 22 van de Grondwet). De rol van de Rijksoverheid was op de volkshuisvesting te klein geworden. Te lang is geloofd dat de optelsom van alle gedecentraliseerde keuzes zou leiden tot de oplossing. Te veel is gedacht dat de markt als vanzelf vraag en aanbod in evenwicht zou brengen. Daardoor zijn steeds meer mensen in de knel gekomen. Er is een enorme schaarste aan woningen. Jonge gezinnen kunnen geen passende en betaalbare woning meer vinden. Van kwetsbare huurders wordt soms misbruik gemaakt. De jaarlijkse voortgangsrapportage «Staat van de Volkshuisvesting» van november vorig jaar laat zien dat er veel gerealiseerd is als het gaat om meer woningen bouwen, de betaalbaarheid verbeteren en de verduurzaming versnellen. Tegelijkertijd laat de Staat ook zien dat er nog ontzettend veel te doen is om onze maatschappelijke opgave op de volkshuisvesting te realiseren. We kunnen ons daarom geen stilstand veroorloven. We hebben hierbij alle partijen nodig: alle bestuurlijke lagen van de overheden, bouwers, ontwikkelaars, corporaties, investeerders etc. Het gedeelde gevoel van urgentie is er gelukkig ook bij de partijen, dit was goed te merken bij de eerste Dag van de Volkshuisvesting afgelopen november.
Inmiddels zijn de resultaten van de verhoogde inzet via de nationale volkshuisvestingsprogramma’s zichtbaar. Ondanks eerdere economische tegenwind zijn er volgens het vorig jaar opnieuw circa 90.000 nieuwe woningen opgeleverd, waarmee in deze Kabinetsperiode 180.000 van de 981.000 benodigde woningen gerealiseerd. Verder heb ik met 35 regio’s woondeals gesloten over de bouw van 936 duizend woningen in die regio’s, waarvan twee derde betaalbaar. In deze regio’s zijn er woningbouwplannen voor bijna 130% van de afgesproken bouwaantallen. Tevens heb ik 17 grootschalige woningbouwlocaties aangewezen. Ook zijn er de afgelopen jaren extra middelen voor de woningbouw beschikbaar gesteld zoals 6 mld. euro voor deze grootschalige locaties, 1,5 mld. euro voor het versnellen van woningbouwprojecten, ruim 1,5 mld. euro voor de Woningbouwimpuls en de Startbouwimpuls, 680 mln. voor flexwoningen. In de laatste weken van 2023 is voor ruim 1 miljard aan bijdragen voor onder andere de Startbouwimpuls, het Gebiedsbudget, het Volkshuisvestingsfonds en de Regeling Huisvesting Aandachtsgroepen aan gemeenten beschikbaar gesteld.
Corporaties hebben meer financiële ruimte gekregen door onder andere afschaffen van de verhuurderheffing en de Nationale prestatieafspraken. 600.000 huishoudens met een laag inkomen kregen een huurverlaging tot 575 euro. Voor nagenoeg alle 1,5 mln. huurtoeslagontvangers is de huurtoeslag in 2023 verhoogd en voor alle huurders is de maximale huurprijsstijging beperkt door deze te koppelen aan de loonontwikkeling in plaats van de inflatie. Tot slot geeft de Wet Goed Verhuurderschap gemeenten nu meer mogelijkheden om ongewenst verhuurgedrag tegen te gaan.
Tegelijkertijd deel ik de mening van de VN-rapporteur dat de ingezette richting weliswaar de juiste is, maar dat langjarig verder doorpakken noodzakelijk is. Door de verwachte bevolkingsgroei is de woningbouwopgave groter geworden. Daarbij laat het rapport van de Staatscommissie voor demografische ontwikkelingen niet alleen zien dat meer grip op migratie nodig en mogelijk is maar ook dat dit niet op korte termijn de druk op de woningbouwopgave zal verminderen.
De afgelopen jaren waren de economische omstandigheden ongunstig, door onder meer de gestegen rente en de stijgen bouwkosten. CBS-cijfers over het aantal verleende bouwvergunningen tot en met november 2023 liggen iets meer dan 25% lager dan de piek in 2021. Ook lag het aantal verkochte nieuwbouwwoningen in 2023 ten opzichte van 2021 bijna 40% lager. Daarom verwacht ik in 2024 en 2025 een dip in de bouwproductie.
Voor 2024 blijft mijn belangrijkste doel om snel te bouwen wat al vergund is en snel te vergunnen wat gebouwd kan worden. Doorbouwen gebeurt binnen- en buitenstedelijk, zowel grootschalig als «een straatje erbij» of met optoppen en transformatie. Hierbij helpen we met de versnellingstafels en de start-bouwimpuls om te zorgen dat projecten die door de economische tegenwind uitgesteld zijn, alsnog door kunnen gaan.
Inmiddels worden de economische vooruitzichten weer gunstiger: de rente stijgt niet meer of daalt zelfs, evenals de bouwkosten; inkomens stijgen en de meerprijs van nieuwbouw ten opzichte van bestaande bouw neemt af. Zowel de prijzen van bestaande koopwoningen als het aantal verkochte nieuwbouwwoningen zijn in de loop van 2023 weer gaan toenemen, zeker in het betaalbare segment. Deze indicatoren duiden op een verbeterende positie van de nieuwbouw en daarom verwacht ik de komende maanden ook weer een toename in het aantal verleende bouwvergunningen te zien.
Mijn focus ligt op het moment op het inkorten van lange procedures, capaciteit bij gemeenten en netcongestie. Om de sturing op de volkshuisvestelijke taak te versterken heb ik het Wetsvoorstel Versterking Regie Volkshuisvesting naar uw Kamer gestuurd. In het wetsvoorstel Betaalbare huur streef ik naar een betere bescherming van burgers tegen te hoge woonlasten en zorg ik voor duidelijkheid voor marktpartijen. De financiële inspanningen van dit Kabinet via onder meer de woningbouwimpuls en het afschaffen van de verhuurderheffing heb ik hiervoor toegelicht.
In de Kamerbief investeringsklimaat heb ik verdere maatregelen aangekondigd om de condities voor investeringen in nieuwbouw te verbeteren. We staan gezamenlijk voor een grote opgave, waarbij een stabiel en voorspelbaar overheidsbeleid van belang is, evenals een langdurige inzet op samenwerking.
Met de Omgevingswet, Wetsvoorstel Versterking Regie Volkshuisvesting en de aanpak versnellen van processen en procedures zet het Rijk in op versnelling van de woningbouw. Met de Omgevingswet wordt ingezet op gebiedsontwikkeling, waarbij integrale afwegingen worden gemaakt. Met het Wetsvoorstel Versterking Regie volkshuisvesting wordt de procedure ingekort en met de aanpak versnellen van processen en procedures wordt bezien hoe het totale bouwproces van initiatief tot realisatie kan worden versneld, bijvoorbeeld door het parallel schakelen van verschillende fasen in dit bouwproces.
Zoals gemeld op 31 januari 2024 zal ik in de loop van mei de overige vragen beantwoorden in mijn bredere inhoudelijke reactie op het eindrapport van de VN-rapporteur.

Vraag 12

Hoe anticipeert u op de aankondiging van de VN-rapporteur dat er nog een eindrapport volgt in maart? Wat verwacht u aan constateringen en aanbevelingen?

Vraag 13

Wilt u de vragen afzonderlijk beatwoorden binnen een termijn van twee weken?

Vraag 1

Kent u het bericht «De Belastingdienst snapt niet dat Aaike (41) en Ragna (41) in één huis wonen, maar geen koppel zijn: «Samenwonen moet als vrienden laagdrempeliger worden.»»?1

Ik heb kennisgenomen van het bericht.

Vraag 2

Deelt u de mening dat Aaike en Ragna symbool staan voor een groter probleem, gezien het feit dat ruim een derde van de minderjarigen in eenouderhuishoudens in een meergezinswoning woont?

Het woningtekort leidt ertoe dat huishoudens niet altijd een betaalbare woning kunnen vinden. Daarom heeft dit kabinet een woningbouwopgave van 981 duizend woningen tot en met 2030.
Het woningtekort maakt ook duidelijk dat we de bestaande woningvoorraad beter moeten en kunnen benutten. Aaike en Ragna staan symbool voor één van de mogelijke oplossingen van het woningtekort door beter benutten van de bestaande voorraad. Woningdelen door vrienden, «friendswonen», kan een oplossing zijn voor de woningvraag.

Vraag 3

Deelt u de verwachting van het CBS dat de reeds ingezette trend van het stijgende aandeel eenouderhuishoudens de komende jaren door zal zetten? Bent u bekend met het feit dat er veel eenouderhuishoudens zijn in Nederland die niet een zelfstandige, betaalbare woning kunnen vinden?2

De bevolkingsprognose van het CBS vormt het uitgangspunt voor de woningbehoefteprognoses die ten grondslag liggen aan de woningbouwopgave. Trends op het gebied van de huishoudensgrootte worden meegenomen in de huishoudensprognose (Primos). De woningbouwopgave en de bijbehorende doelstellingen zijn hierop gebaseerd.
Het is mij bekend dat er in Nederland sprake is van huishoudensverdunning. De toename van het aantal eenouderhuishoudens is één van de redenen die ten grondslag ligt aan de huishoudverdunning (8% van de totale toename van het aantal huishoudens3).
Wegens het woningtekort is het voor veel huishoudens lastig een betaalbare zelfstandige woning te vinden. De positie van eenouderhuishoudens op de woningmarkt is gemiddeld genomen lastiger dan die van gezinnen en alleenstaanden, omdat zij slechts één inkomen hebben voor een huishouden van meerdere personen. Vandaar dat betaalbaarheid een belangrijk onderwerp is binnen het beleid. Door het sturen op een tweederde aandeel betaalbare woningen in de bouwopgave zorgen we dat meer woningen beschikbaar komen voor kleinere huishoudens met een beperkt budget.

Vraag 4

Deelt u de verwachting dat door deze trend de druk op de woningmarkt alleen maar toe zal nemen?

Zoals bij vraag 3 aangegeven zal het aantal kleinere huishoudens de komende jaren blijven toenemen.

Vraag 5

Kunt u schetsen op welke manier deze trend nu al is meegenomen in het woningmarktbeleid? Welke maatregelen zijn er genomen om voldoende woningen voor deze eenouderhuishoudens te creëren?

Deze vraag is beantwoord bij vraag 3.

Vraag 6

Wat zijn de effecten van het beleid van de Dienst Toeslagen op de aantrekkelijkheid van het delen van woningen door eenouderhuishoudens met andere (eenouder)huishoudens? Hoe appreciëren de bewindspersonen de uitwerking van dit beleid in de praktijk in algemene zin, en in deze specifieke casus?

Voor het bepalen van het recht op en de hoogte van toeslagen dient Dienst Toeslagen gebruik te maken van een wettelijk bepaald partnerbegrip. De achterliggende overweging is dat indien een huishouden uit meerdere meerderjarige personen bestaat er kosten gedeeld kunnen worden, waardoor er minder ondersteuning vanuit de overheid nodig is. Zo is men in het toeslagenstelsel altijd toeslagpartner van elkaar als er sprake is van een huwelijk of een geregistreerd partnerschap, maar ook als bijvoorbeeld twee personen een gezamenlijk kind hebben en op hetzelfde adres staan ingeschreven. Ook is er sprake van toeslagpartnerschap als twee volwassenen op hetzelfde adres staan ingeschreven in de Basisregistratie personen met een minderjarig kind van één van beiden. Dit partnerbegrip is opgenomen in de wet om «samengestelde gezinnen»4 gelijk te behandelen met gezinnen waarvan de ouders gehuwd zijn.5 Dit partnerbegrip is geobjectiveerd en dat betekent dat men toeslagpartner van elkaar kan zijn, ook als personen geen levenspartners zijn.
In het algemeen is dit beleid gelet op een doelmatige besteding van overheidsgelden wenselijk. Zo hebben gezinnen die samenwonen lagere kosten vanwege het woningdelen. Er zijn daarom voor deze huishoudens lagere tegemoetkomingen in de (woon)kosten nodig. Desalniettemin kan er in bepaalde gevallen sprake zijn van een knellende situatie. Dit is bijvoorbeeld het geval bij mantelzorg tussen ouder en kind. Vanaf 2025 wordt daarom geregeld dat eerstegraads bloed- en aanverwanten in geen geval meer toeslagpartner kunnen worden.6 Het huidige kabinet heeft omtrent dit punt een afweging gemaakt voor verbeteringen van het huidige stelsel. Het is aan het nieuwe kabinet om met betrekking tot dit beleid nieuwe afwegingen te maken.
Dit beleid ten aanzien van toeslagen kan effect hebben op de aantrekkelijkheid van het delen van woningen door (eenouder)huishoudens, waar het huishoudens betreft die recht hebben op toeslagen.
Ik streef ernaar effecten van wet- en regelgeving die het beter benutten van de bestaande woningvoorraad belemmeren zoveel mogelijk te voorkomen of weg te nemen. Daar waar deze bevoegdheden bij collega bewindspersonen liggen, zal ik hierover met hen in overleg treden.
In deze specifieke casus gaat het om twee huishoudens die omdat zij een woning delen als toeslagpartners worden gezien. Indien zij toeslagen ontvangen, zullen deze lager uitvallen dan wanneer de huishoudens apart van elkaar huisvesting hadden gevonden. Tegelijkertijd zullen vanwege het samenwonen bepaalde kosten gedeeld kunnen worden.

Vraag 7

Hoeveel gescheiden ouders worden door het beleid van de Dienst Toeslagen gekort op toeslagen, bijvoorbeeld kindertoeslag, waar zij als alleenstaande ouder mogelijk wel recht op hebben?

Er zijn naar schatting ongeveer 20.000 partnerschappen volgens het criterium «samengesteld gezin» (artikel 3, tweede lid, onderdeel e van de Algemene wet inkomensafhankelijke regelingen). Het is echter niet bekend hoe vaak er daarbinnen sprake is van de situatie zoals beschreven in het bericht waarnaar verwezen wordt in de eerste Kamervraag, omdat er geen gegevens beschikbaar zijn waaruit dit soort samenwoonvormen blijken.

Vraag 8

Deelt u de wens om het delen van woningen door meerdere eenouderhuishoudens te vergemakkelijken, gegeven het feit dat het woningtekort niet binnenkort opgelost zal zijn?

Die wens deel ik. Om voldoende woningen te kunnen realiseren moeten we ook naar de bestaande woningvoorraad kijken. Als onderdeel van mijn aanpak op het beter benutten van de bestaande voorraad kijk ik ook naar hoe ik samenwonen kan faciliteren. Dat kan onder andere via het stimuleren van friendscontracten en hospita verhuur.

Vraag 9

Bent u bereid te gaan onderzoeken wat er gedaan kan worden om constructies zoals geschetst in het artikel als deze beter mogelijk te maken, door bijvoorbeeld te kijken welke onbedoelde belemmeringen in de regel- en wetgeving weggenomen kunnen worden?

Ik onderzoek continu belemmeringen die de uitvoering van het beleid in de weg staan en zoek naar mogelijke oplossingen. Zo ben ik onder andere gestart met een experiment om de financiële belemmeringen voor het samenwonen door ouderen in kaart te brengen. Dit doe ik samen met de Stichting Ouderenhuisvesting Rotterdam, provincie Zuid-Holland en Platform 31. De inzichten die hieruit volgen kunnen ook voor andere leeftijdsgroepen relevant zijn.
Zoals in het antwoord onder vraag 6 benoemd gekeken is naar mogelijkheden om het partnerbegrip bij toeslagen aan te passen, leidend tot een wijziging per 2025. Verdere aanpassing is gehouden aan bepaalde randvoorwaarden, bijvoorbeeld uitvoerbaarheid en budgettaire dekking en vergt een weging door het nieuwe Kabinet. In de eindrapportage Toekomst Toeslagen zijn opties opgenomen over het aanpassen van het toeslagpartnerbegrip. Deze eindrapportage zal binnenkort aan uw Kamer worden gestuurd.

Vraag 10

Deelt u de mening dat deze casus wederom aantoont dat het de hoogste noodzaak is om van dit complexe toeslagenstelsel af te stappen?

Het huidige toeslagenstelsel functioneert voor het grootste deel van de burgers goed. Deze burgers ontvangen gericht en tijdig inkomensondersteuning. Tegelijkertijd komt het helaas ook voor dat mensen dreigen te verdwalen in de ingewikkelde regelingen en krijgt een deel te maken met problematische terugvorderingen. Dit kabinet heeft verkend welke alternatieven er voor het toeslagenstelsel zijn. Alle alternatieven kennen voor- en nadelen. Daarnaast werkt Toeslagen hard aan het voorkomen van hoge terugvorderingen en zijn in het rapport ook enkele opties voor verbeteringen en vereenvoudigingen van het huidige stelsel op de korte termijn toegevoegd. Dit rapport wordt u binnenkort aangeboden. Met dit rapport biedt het kabinet handreikingen aan het volgende kabinet om de keuzes over de toekomst van het toeslagenstelsel te maken.

Vraag 1

Wat vindt u van de conclusie van het onderzoek dat voor nieuwe verhuurders het netto rendement daalt van 8,1% naar 2,4% als gevolg van de stijgende rente, de Wet betaalbare huur en recente fiscale maatregelen?1

In het artikel worden de gevolgen van de recent ingevoerde en aangekondigde beleidsmaatregelen, en de gestegen rente op het toekomstig rendement van een specifieke subset particuliere verhuurders onderzocht. In de dataset zijn huurwoningen in G4-steden (met hogere WOZ-waardes) oververtegenwoordigd en worden alle woningen tegen een actuele marktprijs verhuurd doordat ze in 2022 zijn aangeboden en gefinancierd tegen actuele rentes. Het onderzoek is daarmee geen analyse van de gehele huurmarkt. Op basis van het artikel kunnen derhalve ook geen algemene uitspraken worden gedaan over in hoeverre het rendement daalt als gevolg van marktomstandigheden en beleidsmaatregelen. Schommelingen in het rendement van investeerders zijn bovendien altijd afhankelijk van marktomstandigheden. De lage rente heeft de jaren ervoor juist geleid tot hoge rendement.
Het onderzoek laat zien dat door de gestegen rente en (voorgenomen) beleid het mediaan nettorendement van deze groep particuliere verhuurders aanzienlijk daalt. Daarnaast zou van de bestaande verhuurders 26% en 9% van de nieuwe verhuurders de marktconforme rendementseis halen in het nieuwe scenario. Hoewel de onderzochte dataset niet representatief is voor de hele huurmarkt laat het artikel zien dat het effect van de stapeling van (aangekondigde) beleidsmaatregelen en de gestegen rente op het rendement van verhuurders aanzienlijk is.
Ik ben van mening dat investeren in huurwoningen interessant moet blijven. Daarom bevat het wetsvoorstel betaalbare huur verschillende elementen om dit mogelijk te maken. Ten eerste kan er voor nieuwbouwprojecten een tijdelijke opslag van 10% worden gevraagd. Ten tweede wordt het woningwaarderingsstelsel (WWS) aangepast zodat kwaliteit beter wordt gewaardeerd (zwaarder wegen energie labels, beter waarderen gemeenschappelijke buitenruimte). Ten derde kunnen woningen, zodra zij te maken krijgen met de WOZ-cap, maximaal terugvallen naar de bovengrens van de regulering, namelijk 186 punten. Ten slotte kunnen verhuurders voor de maximale huurprijsstijging uitgaan van CAO + 0,5%. Het wetsvoorstel betaalbare huur zal ik op korte termijn aan uw Kamer sturen, zodat de inwerkingtreding per 1 juli 2024 kan plaatsvinden. Betrokken partijen houden daar immers rekening mee in hun financiële en organisatorische aanpak. Ook vanuit de fiscaliteit wordt er gekeken naar de stapeling. In dat licht heeft de Staatssecretaris van Financiën – Fiscaliteit en Belastingdienst – aangegeven dat er voor het toekomstig stelsel box 3 uit wordt gegaan van een vermogenswinstbelasting voor vastgoed.

Vraag 2

Wat vindt u van de conclusie van het onderzoek dat terwijl in het nul-scenario nog 93% van de verhuurders boven de rendementseis uitkwamen, nu in de nieuwe situatie slechts 9% van de woningen van nieuwe verhuurders aan de rendementseis voldoet en 26% van de woningen van zittende verhuurders?

Zie het antwoord op vraag 1.

Vraag 3

Wat vindt u ervan dat de effecten het grootst zijn voor de sociale en middenhuur?

Vrijwel alle sociale huurwoningen in de dataset (94%) worden nu verhuurd tegen een hogere huurprijs dan op basis van het WWS gerechtvaardigd is. Het dwingend maken van het WWS brengt deze woningen terug in het sociale segment. Dit onderstreept daarmee de noodzaak van het dwingend maken van het WWS via het wetsvoorstel betaalbare huur.
Vooral in de grote steden komen er steeds minder middenhuurwoningen beschikbaar. Huurwoningen worden steeds vaker in het dure segment aangeboden. Daardoor dreigen deze gebieden voor middeninkomens onbereikbaar te worden. Veel maatschappelijk relevante beroepen worden ingevuld door mensen met een middeninkomen. Het is van belang dat deze mensen een betaalbare huurwoning kunnen vinden in de stad waar zij werken. Daarom wordt met het wetsvoorstel betaalbare huur de huurprijsbescherming uitgebreid naar het middensegment. Dat ook deze woningen in huur dalen is een wenselijk effect. In de memorie van toelichting van het wetsvoorstel betaalbare huur zal ik uitgebreid ingaan op de stapeling van maatregelen en waar de huurverlaging het grootste effect heeft.

Vraag 4

Wat betekent het sterk verlaagde rendement als gevolg van de maatregelen volgens u voor de aantrekkelijkheid van investeringen in vastgoed door beleggers met het oog op verhuur, voor elk van de sectoren (sociale huur, middenhuur en particuliere geliberaliseerde huur)?

De beleidsmaatregelen en de gestegen rente zorgen voor een lager rendement voor een deel van de particuliere verhuurders. Voor een gedeelte is dit ook wat beoogd wordt met de fiscale maatregelen. Investeringen in huurwoningen werden minder belast ten opzichte van andere vermogenscategorieën. Over het algemeen leidt dit ertoe dat investeren in vastgoed minder aantrekkelijk wordt. De mate waarin is echter sterk afhankelijk van de individuele situatie. Dit hangt onder andere af van de wijze van financiering, de eigendomsstructuur en de beleggingshorizon. Daarnaast profiteren investeerders ook van de stijgende huizenprijzen (het indirecte rendement op de huurwoning).
Tegelijkertijd wil ik onderstrepen dat we investeerders nodig hebben om de grote woningbouwopgave te halen. Daarom ben ik in 2023 in gesprek gegaan met investeerders en beleggers op de woningmarkt. Ook heb ik een inventarisatie laten doen naar het investeringsklimaat. Binnenkort zal ik de Kamer per brief informeren over de uitkomsten hiervan en de vervolgstappen.

Vraag 5

Wat voor gevolgen heeft het sterk verlaagde rendement volgens u voor het aanbod van sociale huur, middenhuur, en particuliere geliberaliseerde huur, dat wil zeggen, in hoeverre zijn mensen nog in staat een passende huurwoning te vinden als beleggers stoppen woningen te verhuren omdat dit niets meer oplevert?

Zoals hierboven genoemd verschilt het effect op het rendement van de beleidsmaatregelen en de rente per individuele belegger. Een individuele belegger zal een afweging maken of het te verwachten rendement nog voldoende is. Deze afweging zal betekenen dat sommige beleggers de verhuurde woning door blijven exploiteren. Bij anderen kan dit ertoe leiden dat zij hun huurwoning gaan verkopen en er dus wordt uitgepond. Op basis van het artikel is niet te zeggen in welke mate dit zal gebeuren. Het artikel kijkt zoals gezegd naar een specifieke set van verhuurders die niet representatief is voor de gehele huurmarkt. Tot verkoop overgaan is uiteindelijk een individuele investeringsbeslissing van een particuliere verhuurder. Dit is bijvoorbeeld ook afhankelijk van het rendement wat gehaald kan worden op andere beleggingsinstrumenten. Met name particuliere verhuurders zullen in theorie sneller acteren op veranderde marktomstandigheden door hun kortere investeringshorizon en hogere rendementseis.
Indien een belegger toch besluit de woning te verkopen is dit niet in alle gevallen een probleem. Bijvoorbeeld als de woning wordt aangekocht door een doorstromer of een starter met een middeninkomen. Het is echter zorgelijk wanneer het aandeel middenhuurwoningen sterk zou afnemen de komende jaren. De ontwikkelingen op de huurmarkt zullen de komende jaren worden gemonitord, waarmee de Wet betaalbare huur elke vijf jaar wordt geëvalueerd.
De meest recente cijfers van het Kadaster laten zien dat op dit moment geen sprake is van een uitpondgolf. Het totaal aantal verkopen van beleggers over heel het jaar 2023 is zelfs lager dan in 2022. In 2022 lag het totaal aantal verkopen op bijna 44 duizend woningen, in 2023 is dit gedaald naar ruim 33 duizend woningen.
50.866
64.767
40.080
43.652
33.409
Zowel particulier als bedrijfsmatig, institutioneel.
Daarnaast is te zien dat het aantal aankopen is gedaald: van ruim 37 duizend in 2022 naar 19 duizend in 2023. Per saldo betekent dit dat beleggers meer woningen hebben verkocht dan aangekocht. Hier hoort wel de notie bij dat de vrije huursector in de voorgaande jaren sterk is gegroeid.
50.674
70.168
30.071
37.601
19.134
Zowel particulier als bedrijfsmatig, institutioneel.
Verklaringen voor het dalend aantal aankopen door beleggers zijn divers. Ten eerste zal de sterk gestegen rente hier een rol in spelen. In de jaren van lage rente werden immers veel woningen door beleggers aangekocht met vreemd vermogen. Door de gestegen rente kunnen investeerders ook verschuiven naar andere beleggingsinstrumenten, zoals staatsobligaties. Daarnaast kunnen beleidsontwikkelingen (wonen en fiscaliteit) een rol spelen. Een deel van de (voorgenomen) maatregelen van dit kabinet raakt het rendement van beleggers en dit, in combinatie met autonome ontwikkelingen, kan ertoe dat leiden dat het rendement van een verhuurder onder het doelrendement valt.
Uit cijfers van het Kadaster over alle transacties in Nederland in 2023, blijkt dat een groot deel van de woningen die beleggers verkopen, wordt gekocht door eigenaar-bewoners. In 2023 ging circa 15% naar doorstromers, 22% naar koopstarters en 10% naar eigenaar-bewoners waarvan onbekend is of ze starter zijn of doorstromen. In totaal ging dus bijna de helft van de verkochte woningen naar eigenaar-bewoners. In 2022 was dit nog 32% (waarvan 12% koopstarter).
Het is overigens van cruciaal belang dat er genoeg nieuwe, betaalbare woningen worden gebouwd. Hiertoe moet ook investeren in de middenhuur rendabel blijven, zelfs als de marktomstandigheden tegen zitten. Daarom bevat het wetsvoorstel verschillende maatregelen die het partijen mogelijk maakt om middenhuurwoningen te blijven realiseren. Specifiek voor de nieuwbouw bevat het wetsvoorstel een tijdelijke nieuwbouwopslag van 10 procent toe te passen voor middenhuurwoningen die worden opgeleverd ná inwerkingtreding van de wet en waarvan de bouw vóór 1 januari 2026 is gestart. Daarnaast wordt het WWS gemoderniseerd. Hiermee sluit het WWS beter aan bij de tegenwoordig gewenste kwaliteit van een middenhuurwoning. Zo worden goede energielabels (A of hoger) beter gewaardeerd en worden (gemeenschappelijke) buitenruimten beter gewaardeerd. Ook stijgt de bestaande WOZ-cap mee met de liberalisatiegrens, waardoor vooral woningen in de middenhuur beter gewaardeerd worden dan nu het geval is. Zoals eerder genoemd hebben marktpartijen zich bij deze vormgeving gecommitteerd om zich in te spannen om 50.000 nieuwe middenhuurwoningen te gaan realiseren. Dat komt bovenop de 50.000 middenhuurwoningen die corporaties gaan bouwen. Via de regiodeals worden per regio afspraken gemaakt om middenhuurwoningen te realiseren. Daarmee worden er minimaal 100.000 middenhuurwoningen toegevoegd aan de voorraad. Ook met de regulering middenhuur is daarom de verwachting dat nieuwbouw doorgang blijft vinden.

Vraag 6

Als uit Figuur 2 is af te leiden dat, zelfs als de gestegen rentes (waar we geen invloed op hebben) buiten beschouwing worden gelaten, nieuwe verhuurders door de stapeling van maatregelen alsnog niet aan de rendementseis kunnen voldoen, waarom zijn deze maatregelen dan in deze combinatie genomen, en zijn deze effecten niet eerder voorzien?

Het kabinet heeft oog voor de stapeling van maatregelen en heeft daarom SEO onderzoek laten doen naar de financiële effecten van maatregelen op partijen die overwegen woningen te kopen om te verhuren of op partijen die reeds woningen bezitten die ze verhuren (Kamerstuk 27 926, nr. 374). In reactie op dit onderzoek heb ik toegezegd rekening te houden met de stapeling van maatregelen in de uitwerking van het wetsvoorstel betaalbare huur en het toekomstige stelsel box 3. Zoals aangegeven in het antwoord op vraag 1 houd ik expliciet rekening met het feit dat het met het wetsvoorstel betaalbare huur voor investeerders interessant moet blijven om te investeren in middenhuur.

Vraag 7

Vindt u deze nieuw ontstane situatie wenselijk met het oog op de huidige woningcrisis?

Een betaalbare huurwoning in Nederland is de afgelopen jaren voor veel mensen steeds minder vanzelfsprekend geworden. Een deel van de huurders heeft moeite iedere maand de woonlasten op te brengen. Steeds vaker worden er huurprijzen gevraagd die niet in verhouding staan tot de kwaliteit van de woning. Met name in de grote steden komen minder huurwoningen in het middenhuursegment beschikbaar maar worden die in het dure segment aangeboden, waardoor deze gebieden voor middeninkomens onbereikbaar dreigen te worden. Deze problematiek vraagt om versterking van de rechtsbescherming van de huurder. Daarom wil ik de bestaande huurprijsbescherming op basis van het WWS voor het lage, of «sociale» segment, verder uitbreiden naar het middensegment zodat deze ook gaat gelden voor mensen met een middeninkomen.

Vraag 8

Wat is volgens u nodig om het aanbod niet in te laten zakken met het oog op de generieke rendementseis; moeten verhuurders daarop uit kunnen komen of daar enigszins boven zitten?

De generieke rendementseis geldt in praktijk niet voor elke individuele huurwoning, omdat dit afhangt van de voorkeuren van individuele beleggers en onder andere bouwjaar en locatie. Hoe populairder de locatie, des te minder risico op leegstand en dus des te lager de marktconforme rendementseis voor een huurwoning. Tevens zal het effect van de stapeling voor iedere individuele verhuurder verschillen, aangezien dat afhangt van de wijze van financiering, de eigendomsstructuur en de beleggingshorizon. Zoals aangegeven in het antwoord op vraag 1 bevat het wetsvoorstel betaalbare huur verschillende maatregelen om het investeren in middenhuurwoningen aantrekkelijk te houden.

Vraag 9

Wat zijn maatregelen die volgens u kunnen worden overwogen om verhuurders weer op of boven de rendementseis uit te laten komen?

In het antwoord op vraag 1 heb ik toegelicht welke maatregelen worden genomen om het investeren in huurwoningen rendabel te houden.

Vraag 10

In hoeverre zou het effect hebben op het nettorendement voor nieuwe en bestaande verhuurders na de gestegen rente en maatregelen, als het rendement op vastgoed in box 3 weer wordt teruggebracht op de oude situatie van 30% heffing over 4% rendement?

Figuur 4 van het artikel laat het effect zien van de verschillende maatregelen en de gestegen rente op het rendement. Hierin is te zien dat het mediaan rendementsverlies door het nieuwe box 3-tarief 1,1 procentpunt bedraagt. Dit geldt zowel voor nieuwe verhuurders als voor zittende verhuurders. Wanneer het box 3-tarief wordt verlaagd naar 30 procent heffing over 4 procent forfaitair rendement, zal dit rendementsverlies lager zijn. Dit levert echter budgettaire derving op waar dekking voor nodig is en waarbij het niet mogelijk is de derving binnen box 3 op te vangen.

Vraag 11

In hoeverre zou het effect hebben op het nettorendement voor nieuwe en bestaande verhuurders na de gestegen rente en maatregelen, als je de overdrachtsbelasting voor niet-eigen woningen terugbrengt naar een lager percentage, bijvoorbeeld 4%, 6% of 8%?

Zoals in figuur 4 van het artikel te zien is het mediaan rendementsverlies van het gestegen algemene tarief van de overdrachtsbelasting (OVB) 1,4 procentpunt. Een verlaging van het algemene tarief van de OVB zal het rendementsverlies verminderen, maar enkel voor nieuwe verhuurders. Zij betalen OVB bij de aankoop van een woning, terwijl zittende verhuurders deze kosten al hebben betaald. Hoe groter de verlaging van het algemene OVB-tarief, hoe lager het rendementsverlies door deze maatregel. Gegeven het lage mediaan nettorendement voor nieuwe verhuurders in het nieuwe scenario (2,4 procent) zal een verlaging van het algemene tarief van de OVB onvoldoende zijn om de generieke rendementseis te behalen. Daarnaast levert een verlaging een budgettaire derving op waar dekking voor nodig is.

Vraag 12

In hoeverre zou het verhuurders helpen hun vastgoed van box 3 naar box 2 over te hevelen, als je daarover bijvoorbeeld eenmalig geen overdrachtsbelasting zou heffen?

In het artikel wordt enkel gekeken naar particuliere verhuurders met hun bezittingen in box 3. We kunnen daarom geen uitspraken doen over het verschil in rendement wanneer verhuurders hun woningen naar box 2 zouden verplaatsen. Geschat wordt dat particuliere verhuurders ca. 150.000 woningen in box 3 verhuren. Dit is 5% van het totale aantal van 3,1 miljoen huurwoningen in Nederland (volgens Woon 2021).
De andere 85% particuliere beleggers heeft hun woningen ondergebracht in box 1 of box 2. Inderdaad geldt voor het verplaatsen naar box 2 dat het algemene OVB-tarief van toepassing is op de verkrijging die zich daarbij voordoet. Beleidsmatig is er geen aanleiding om te voorzien in eenmalige vrijstelling van OVB. Daarbij zal een dergelijke vrijstelling leiden tot een derving waarvoor dekking gevonden zal moeten worden.

Vraag 13

In hoeverre zijn er mogelijkheden om de modernisering van het woningwaarderingsstelsel dusdanig vorm te geven dat het meer rendabel wordt om te verhuren?

Als onderdeel van het wetsvoorstel betaalbare huur wordt het WWS gemoderniseerd. Hierdoor sluit het WWS beter aan bij de kwaliteit van een middenhuurwoning. Zo worden goede energielabels (A of hoger) beter gewaardeerd, wordt de privé buitenruimte beter gewaardeerd en wordt er een waardering opgenomen voor gemeenschappelijke buitenruimte. Daarnaast wordt ook de mogelijkheid om de woning te koelen gewaardeerd. Daarnaast stijgt de bestaande WOZ-cap mee met de liberalisatiegrens, waardoor vooral woningen in de middenhuur beter gewaardeerd worden dan nu het geval is. De werking van de WOZ-cap verandert. Voorheen zorgde de WOZ-cap dat het aantal WWS-punten voortkomende uit de WOZ-waarde op maximaal 33% van het totale puntenaantal van de woning uitkwam. Dit betekent dat het totaalaantal punten onder de liberalisatiegrens zou uitkomen. De nieuwe werking van de WOZ-cap zorgt ervoor dat het totale puntenaantal niet verder kan zakken dan 186, ook als dit op basis van 33% lager uit zou komen. Tevens kan er voor nieuwbouwprojecten een tijdelijke opslag van 10% worden gevraagd en kunnen verhuurders voor de maximale huurprijsstijging uitgaan van CAO + 0,5%. Deze maatregelen zorgen ervoor dat het meer rendabel wordt om een woning volgens het WWS te verhuren.

Vraag 14

Hoe kan het volgens u dat op grond van het onderzoek 94% van de huurwoningen onder het gereguleerde segment (WWS), toch tegen een hogere huurprijs lijken te worden verhuurd dan wettelijk is toegestaan?

Dit is geen representatieve dataset voor heel Nederland en bovendien een momentopname, waardoor het percentage van 94% naar verwachting boven het landelijk gemiddelde uitkomt. Vanwege het schaarse aanbod is in de G4 de prikkel om gereguleerde woningen te duur te verhuren groot. Uit cijfers van het WoON2021, de grootste huurenquête van Nederland, blijkt dat circa 50% van de particuliere huurwoningen in het gereguleerde segment te duur verhuurd wordt. Dit gebeurt met gemiddeld 150 euro per maand boven het WWS-maximum. Hoewel dit percentage lager ligt dan 94%, is het een significante toename ten opzichte van de jaren 2017–2020, waarin volgens de huurenquête van het CBS geïndiceerd werd dat circa 20% van de particuliere huurwoningen in het gereguleerde segment boven het WWS-maximum verhuurd werd.
Desalniettemin is dit precies de reden dat ik het WWS dwingend wil maken als onderdeel van de wet betaalbare huur. We zien dat de bestaande huurprijsbescherming op dit moment onvoldoende bescherming biedt. Momenteel is in Nederland sprake van een afdwingbaar WWS. Dit betekent dat wanneer een woning die voor een huurprijs wordt verhuurd die hoger is dan de kwaliteit van de woning rechtvaardigt, een huurder zelf zijn recht moet halen via een procedure bij de Huurcommissie. Niet elke huurder weet hiervan af en niet elke huurder wil en kan een procedure starten. Veel huurders zijn zich nog onvoldoende bewust van de al bestaande rechten en mogelijkheden. Vaak spelen ook bijvoorbeeld de relatie met de verhuurder en de tijdelijkheid van een contract een rol bij de terughoudendheid van huurders. Als sprake is van een geliberaliseerd contract voor een woning die eigenlijk in het gereguleerde segment thuishoort, moet de huurder op basis van huidige regelgeving binnen 6 maanden na aanvang van het contract naar de Huurcommissie stappen. Een huurder die te laat is, zit vast aan een huurprijs die hoger is dan het WWS op basis van de kwaliteit van de woning voorschrijft. Het te duur verhuren van een gereguleerde woning kent daarnaast geen sanctie, waardoor het loont voor malafide verhuurders om de woning na een eventuele huurverlaging door de Huurcommissie opnieuw te duur te verhuren.

Vraag 15

Wat wilt u doen aan deze te hoge huurprijzen?

Het wetsvoorstel betaalbare huur helpt op twee manieren huurders beter te beschermen tegen te duur verhuurde woningen. Enerzijds wordt de huurbescherming uitgebreid naar het middensegment (t/m 186 WWS-punten, circa 1.123 euro huur per maand). Hierdoor krijgen meer huurwoningen in Nederland te maken met huurbescherming. Hieronder vallen ook veel woningen die in het middensegment verhuurd worden voor een prijs die volgens het WWS niet in verhouding staat tot de kwaliteit van de woning.
Anderzijds wordt de werking van de huurprijsbescherming versterkt en de huurder beter beschermd doordat het WWS van een afdwingbaar stelsel een dwingend stelsel wordt. Dit betekent dat verhuurders wettelijk verplicht worden zich aan de maximale huurprijzen op grond van het dwingende WWS te houden. Hiermee verschuift de verantwoordelijkheid voor een huurprijs die overeenkomt met de kwaliteit van de woning naar de verhuurder. De verhuurder wordt verantwoordelijk voor de hoogte van de huurprijs en moet de huurder bij het aangaan van een huurcontract een volledige puntentelling overleggen. Zo ontstaat vooraf duidelijkheid voor huurder en verhuurder over de maximale huurprijs en de rechten die de huurder heeft.
Daarnaast gaan gemeenten erop toezien dat verhuurders zich aan deze regels houden en kunnen hierop handhaven. Een te duur verhuurde woning in het gereguleerde laag- of middensegment zal daardoor bij handhaving leiden tot in eerste instantie een waarschuwing, maar bij herhaling tot boetes die kunnen oplopen tot meer dan 20.000 euro. Bij herhaaldelijke, ernstige overtredingen kan een hogere boete worden opgelegd van maximaal € 90.000 of kan de gemeente ingrijpen middels beheerovername. Op deze manier is er voor de verhuurder een risico op serieuze bestuursrechtelijke sancties op het moment dat een verhuurder een woning te duur verhuurt. Ook wordt het handelingsperspectief voor de huurder uitgebreid: de gang naar de Huurcommissie wordt vereenvoudigd en toegankelijker gemaakt. Huurders kunnen als gevolg van dit wetsvoorstel te allen tijde de Huurcommissie vragen om de huurprijs te toetsen en zo nodig te verlagen. Hiermee wordt voorkomen dat huurders die niet direct zelf actie ondernemen na zes maanden vastzitten aan een geliberaliseerd huurcontract voor een woning die op basis van de kwaliteit eigenlijk in het lage- of middenhuursegment thuishoort.
Aanpalend wordt ook de tijdelijkheid van huurcontracten aan banden gelegd met de Wet vaste huurcontracten. Hiermee is het in veel gevallen niet meer mogelijk een tijdelijk contract aan te bieden. Met een vast contract staat de huurder sterker in de schoenen om gebruik te maken van huurprijsbescherming.

Vraag 16

Hoe wilt u voorkomen dat huurders deze huurprijzen ook daadwerkelijk gaan betalen?

Zoals toegelicht onder vraag 15, gaat het dwingend maken van het WWS hierin het grootste verschil maken: verhuurders worden gedwongen zich te houden aan de maximale huurprijzen op grond van het WWS en lopen een risico op beboeting door de gemeente indien zij dit niet doen. Ook de positie van de huurder wordt hiermee verder versterkt.
In aanvulling daarop gaan andere maatregelen ook bijdragen aan de versterking van de reikwijdte en kwaliteit van huurprijsbescherming. Om huurders hierin te ondersteunen moeten alle gemeenten in Nederland ten gevolge van de Wet goed verhuurderschap een meldpunt Goed verhuurderschap inrichten. Hier kunnen huurders misstanden melden op basis waarvan gemeenten een onderzoek kunnen instellen en eventueel handhaven. Ook kunnen gemeenten proactief controleren op plekken waar zij vermoeden dat te duur verhuurd wordt. Voor gemeenten wordt een samenwerking opgezet voor het uitwisselen van kennis en kunde rondom deze handhaving.
Aanvullend is het van belang dat huurders, verhuurders en gemeenten het WWS eenvoudiger kunnen begrijpen en toepassen. Daarom is als onderdeel van de Wet betaalbare huur een objectivering en vereenvoudiging van het WWS ingevoegd. Hierbij wordt het WWS herzien middels objectievere maatstaven, regels en voorwaarden die daarnaast eenvoudiger te begrijpen zijn. Zo zijn er extra meetinstructies, definities en voorbeeldberekeningen toegevoegd zodat het nieuwe WWS eenduidiger is. Er wordt naar gestreefd dat huurder, verhuurder, gemeente en Huurcommissie onafhankelijk van elkaar een woning moeten kunnen betreden en met dezelfde puntentelling naar buiten komen lopen. Een eenduidig WWS maakt het voor huurder inzichtelijker of zij te veel huur betalen. Het is van belang dat huurders en verhuurders op de hoogte zijn van deze nieuwe regels. Daarom zal er richting inwerkingtreding van het wetsvoorstel op landelijk niveau een campagne gestart worden om huurders en verhuurders hiervan bewust te maken.

Vraag 1

Bent u bekend met de reportage «Onverklaarbaar hoog verbruik bij blokverwarming» van Radar van 11 december 2023?1

Ja.

Vraag 2

Deelt u de mening dat de hoge energiekosten bij deze mensen met individuele warmtekostenverdelers buitensporig zijn?

Ik ben geschrokken van de situaties in de uitzending. Hoewel ik de individuele situaties onvoldoende ken, ben ik in zijn algemeenheid van mening dat individuele kosten zoveel mogelijk in overeenstemming moeten zijn met het individuele verbruik.

Vraag 3

Vindt u het acceptabel dat bewoners hoge kosten maken terwijl de bewoners verklaren dat de verwarming uit heeft gestaan? Wat zou hier een verklaring voor kunnen zijn?

Zoals aangegeven bij mijn antwoord op vraag 2, vind ik dat de in rekening gebrachte kosten zoveel mogelijk in overeenstemming moeten zijn met het daadwerkelijke individuele verbruik. Het in rekening brengen van kosten die hier niet in lijn mee zijn acht ik dus ongewenst. In de reportage ging het om situaties waarbij een zogenaamde warmtekostenverdeler wordt toegepast. Met name bij zogenaamde blokverwarming, waarbij de individuele appartementen in een gebouw van warmte worden voorzien vanuit een collectieve warmteproductie-installatie of een centrale aansluiting op een warmtenet, komt het vaak voor dat dergelijke warmtekostenverdelers worden toegepast, omdat individuele warmtemeters technisch niet haalbaar of kostenefficiënt zijn. Het gaat dan bijvoorbeeld om een situatie waarbij warmte middels stijgleidingen een appartement binnenkomt. Het installeren van een individuele warmtemeter vergt in zo’n geval verregaande aanpassingen aan de binneninstallatie van het gebouw op kosten van de gebouweigenaar. De Warmtewet staat, in lijn met de EED (EU-richtlijn voor energie-efficiëntie), voor deze situaties daarom ook het gebruik van warmtekostenverdelers toe. Een warmtekostenverdeler is een apparaat waarmee het aandeel van de warmteafgifte van de in een appartement aanwezige radiatoren in de totale warmteafgifte aan alle appartementen kan worden bepaald. De totale kosten voor verwarming van alle appartementen wordt dan naar rato van de per appartement gemeten warmteafgifte verdeeld. Het vinden van een mogelijke verklaring waarom het in de casussen in de uitzending niet goed lijkt te zijn gegaan, zal onderdeel uitmaken van de gesprekken die ik ga voeren (zie antwoord op vraag 4).

Vraag 4

Als u hier geen verklaring voor heeft, kunt u hier onderzoek naar laten doen of in gesprek gaan met alle betrokken partijen (corporaties, meetbedrijven, energieleverancier) over wat hier aan de hand is?

Ik ga in gesprek met vertegenwoordigers van VvE’s, Woonbond, verhuurders, de warmtebranche en de Nederlandse Vereniging voor Verbruiksafhankelijke Energieafrekening (NLVVE) om deze situaties te bespreken en te onderzoeken of het beleid kan worden verbeterd.

Vraag 5

Welke partij acht u verantwoordelijk voor het controleren van de redelijkheid bij buitensporig hoge warmterekeningen?

Zie de antwoorden op de vragen vraag 6, 7 en 8.

Vraag 6

Wat zijn hierbij de respectievelijke verantwoordelijkheden van gebouweigenaren, de energieleverancier en het meetbedrijf?

Warmtekostenverdelers spelen een rol in de levering van warmte waar vaak meerdere partijen bij betrokken zijn. De gebouweigenaar, een VvE of verhuurder, die zelf warmte levert of warmte afneemt van een warmteleverancier en deze warmte doorlevert is verantwoordelijk voor het meten, de verdeling en het factureren van de kosten. Hierbij worden ook de kosten van verwarming van gemeenschappelijke ruimten in rekening gebracht. In het geval een warmteleverancier warmte levert aan afnemers, zonder tussenkomst van een VvE of verhuurder, is deze partij verantwoordelijk voor het leveren, meten en factureren van warmte zoals afgesproken in de leveringsovereenkomst. Alle partijen kunnen het meten en/of factureren uitbesteed hebben aan een derde partij. Dit meetbedrijf heeft geen wettelijke taak richting afnemers, maar doet dit onder de verantwoordelijkheid van de VvE, de verhuurder of de warmteleverancier.

Vraag 7

Op welke manieren achten deze bewoners hun recht te halen als de warmterekeningen onverklaarbaar en ongewoon hoog zijn? Bij wie kunnen bewoners terecht, en hoe kunnen zij een second opinion krijgen?

In artikel 8a, achtste lid, van de Warmtewet is geregeld dat de leverancier (dat is bij blokverwarming vaak de VVE of de verhuurder) op verzoek van de verbruiker door een onafhankelijke deskundige onderzoek moet laten uitvoeren naar de werking van warmtekostenverdelers. Het moet daarbij gaan om een zowel voor de leverancier als de verbruiker aanvaardbare deskundige. Indien er geen overeenstemming wordt bereikt over de keuze van de deskundige, kan de ACM gevraagd worden om een deskundige aan te wijzen. De toedeling van de kosten van dit onderzoek tussen verbruikers en leverancier vindt plaats op basis van de conclusie van het onderzoek. Zie verder het antwoord vraag

Vraag 8

Wie houdt toezicht?

In de Warmtewet is in artikel 15 bepaald dat de ACM belast is met toezicht op de in deze wet opgenomen bepalingen waaronder de bepalingen rondom het meten van het warmteverbruik en de daarop te baseren in rekening te brengen kosten. Deze bepalingen gelden ook in situaties waarbij een verhuurder of VvE optreedt als (door)leverancier van zijn eigen huurders respectievelijk zijn eigen leden. Indien verbruikers van mening zijn dat de bij hen in rekening gebrachte kosten niet in overeenstemming zijn met hetgeen daarover in de Warmtewet is bepaald, kunnen zij zich tot de ACM wenden om handhavend op te treden.

Vraag 9

Op welke wijze borgt u transparantie over de kostenberekening en de omrekenfactor op een manier die voor gebruikers het mogelijk maakt hun rekening te verifiëren?

De methode van berekenen van de warmtekosten bij gebruik van warmtekostenverdelers is vastgelegd in de norm NEN7440:2021. Deze norm is ontwikkeld met warmteleveranciers, meetbedrijven, de overheid en afnemers. De meetbedrijven werken op basis van deze norm. Voor afnemers heb ik met het Nederlands Normalisatie-instituut (NEN) de brochure «Duidelijkheid over verdeling van warmtekosten» laten maken om deze norm toe te lichten.2

Vraag 10

Op welke wijze borgt u transparantie over het gebruik door middel van individuele warmtekostenverdelers? Hoe borgt u het volgen van de richtlijn EED, waarin duidelijk staat vermeld dat de consument transparantie verdient door middel van monitoring?

Nederland heeft de EED geïmplementeerd in de Warmtewet middels de Wet implementatie EU-richtlijnen energie-efficiëntie (Stb. 2020, 222). Ook is het Besluit factuur, verbruiks- en indicatief kostenoverzicht energie aangepast met het Besluit tot wijziging van enkele besluiten in verband met de implementatie van richtlijn 2018/2002/EU betreffende energie-efficiëntie (Stb. 2020, 367). In artikel 8a, eerste lid van de Warmtewet is bepaald dat individuele warmtekostenverdelers het daadwerkelijke warmteverbruik van elke individuele radiator moeten meten. Gecombineerd met de eveneens in de Warmtewet opgenomen verplichting dat de kosten bij toepassing van warmtekostenverdelers gebaseerd moeten zijn op het gemeten verbruik, borgt dit de transparantie die de EED vereist.

Vraag 11

Hoe gaat u waarborgen rondom transparantie van energierekeningen door blokverwarming en stadsverwarming meenemen in de nieuwe Wet collectieve warmte (Wcw)?

De bepalingen ten aanzien van het meten van het warmteverbruik. en het overeenkomstig die metingen in rekening brengen van de kosten zoals deze nu zijn opgenomen in de Warmtewet, zijn overgenomen in het voorstel voor de Wcw dat onlangs voor advies is aangeboden aan de Raad van State.

Vraag 12

Hoe gaat u er op korte termijn voor zorgen dat warmtetarieven niet meer buitensporig hoog zijn?

Momenteel worden de maximale warmtetarieven gebaseerd op het zogenaamde Niet-Meer-Dan-Anders (NMDA) principe. Dat zorgt ervoor dat een doorsnee consument op een warmtenet jaarlijks in totaal maximaal hetzelfde betaalt aan een warmteleverancier voor warmte als consumenten die hun huis met aardgas verwarmen. De nieuwe Wcw voorziet in een vorm van tariefregulering waarbij de maximale tarieven geleidelijk steeds meer de werkelijke onderliggende kosten van het warmtenet zullen reflecteren. Net als onder de huidige Warmtewet zal de tariefregulering van de Wcw niet van toepassing zijn op de levering van warmte door een VvE aan zijn eigen leden of een verhuurder aan zijn eigen huurders. Voor wat betreft de levering door de VvE aan zijn eigen leden is deze keuze ingegeven door de overweging dat het niet nodig is om een appartementseigenaar te beschermen tegen de VvE waar hij zelf lid van is. Voor wat betreft huurders die warmte geleverd krijgen door hun eigen verhuurders geldt dat zij al beschermd worden door het huurrecht. De kosten van warmtelevering worden namelijk aangemerkt als kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter of servicekosten in de zin van artikel 7:237, derde lid, van het Burgerlijk Wetboek. De rechtsbescherming hiervoor bij de huurcommissie, bedoeld in artikel 3a van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, is opgenomen in de artikelen 18, 19 en 19a van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte en de artikelen 7:259 tot en met 7:261 van het BW.

Vraag 13

Op welke manier kan warmtetariefregulering nog voor de behandeling van de Wcw goed geregeld worden?

De tariefregulering van warmte kan niet worden aangepast zonder wetswijziging: in de Warmtewet is de koppeling van warmtetarieven aan de kosten van aardgas op wetsniveau vastgelegd. Bij de inwerkingtreding van de Wcw kan de tariefregulering worden aangepast. Hiervoor worden voorbereidende maatregelen getroffen. Zo heeft de ACM middels een consultatie de Regulatorische Accounting Regels getoetst. Deze regels leggen de basis voor een uniforme boekhouding waardoor op termijn de tariefregulering gebaseerd kan worden op basis van de efficiënte kosten van het warmtebedrijf in plaats van tarieven die gebaseerd zijn op de kosten van aardgas. Zoals omschreven in vraag 12 zal de Wcw echter niet van toepassing zijn op de levering van warmte door een VvE aan zijn eigen leden of een verhuurder aan zijn eigen huurders.

Vraag 1

Bent u bekend met het artikel «Voordeel familiehypotheek groter dan jubelton», waarin twee economen van De Nederlandsche Bank een belastingconstructie beschrijven en kwantificeren waarbij gebruik wordt gemaakt van de hypotheekrenteaftrek?1

Ja, ik ben bekend met het artikel «Voordeel familiehypotheek groter dan jubelton».

Vraag 2

Vindt u het wenselijk dat een substantiële groep huizenbezitters gebruik kan maken van de hypotheekrenteaftrek, terwijl zij de facto geen rente betalen omdat zij betaalde rente teruggeschonken krijgen?

Het is mogelijk om een hypothecaire lening voor de financiering van een eigen woning (deels) af te sluiten bij iets of iemand anders dan een financiële instelling, dat kan bijvoorbeeld ook bij een vriend of familielid. Huizenbezitters met een lening bij een familielid kunnen ook gebruik maken van de hypotheekrenteaftrek. Bij een familielening moet wel door de Belastingdienst worden vastgesteld of de verschuldigde rente een reële vergoeding is voor het ter beschikking stellen van de lening. De rente die op de lening wordt gerekend moet marktconform zijn. De inspecteur kijkt bij de beoordeling of sprake is van een lening en naar het overeengekomen rentepercentage. Daarbij kijkt hij onder andere welk rentepercentage financiële instellingen zouden aanbieden bij een vergelijkbare hypothecaire lening op het moment van afsluiten van de lening. Op de website van de Belastingdienst zijn voorbeelden2 te vinden van de wijze waarop de inspecteur de hoogte van het rentepercentage beoordeelt bij een geldlening voor een eigen woning tussen familieleden. Als het rentepercentage fiscaal acceptabel is en aan de overige voorwaarden is voldaan, is de betaalde rente aftrekbaar als eigenwoningrente. In het geval de verstrekker van de lening de rente kwijtscheldt, is de rente niet aftrekbaar. De rente moet wel op de belastingplichtige «drukken» om voor aftrek in aanmerking te komen. Daarnaast is het nog van belang om op te merken dat de vordering waarop de rente wordt betaald voor de verstrekker van de lening tot de box 3-grondslag behoort.
Los van het bovenstaande kan degene die geld heeft uitgeleend een schenking doen. Voor de schenkingsvrijstelling in familieverband geldt bijvoorbeeld dat ouders hun kind jaarlijks € 6.633 (bedrag 2024) belastingvrij mogen schenken. Aan deze vrijstelling zijn geen voorwaarden verbonden, het kind mag dit bedrag vrij besteden. Rentekosten verliezen niet hun karakter als aftrekbare kosten als zij kunnen worden bestreden uit in de persoonlijke sfeer ontvangen bedragen.
Ik vind de mogelijkheid van renteaftrek voor de financiering van de eigen woning en het benutten van de schenkingsvrijstelling daarom niet onwenselijk.

Vraag 3

Valt de constructie waarbij mensen een hypotheek afsluiten bij een familielid tegen een marktconforme rente en deze rente aftrekken in box 1 volgens u dus binnen de categorie «onwenselijke fiscale constructies»?

Zoals beschreven in antwoord 2 kunnen huizenbezitters met een (hypothecaire) lening bij een familielid onder voorwaarden gebruik maken van de hypotheekrenteaftrek. Schenkingen zijn belast volgens de regels van de schenkbelasting. In familieverband geldt een schenkingsvrijstelling waardoor ouders hun kind jaarlijks € 6.633 (bedrag 2024) belastingvrij mogen schenken. Naar de mening van het demissionaire kabinet is daarom geen sprake van een bevoordeling ten opzichte van belastingplichtigen die een lening afsluiten bij een financiële instelling (zij kunnen immers ook een schenking gebruiken voor het betalen van rente en aflossing), of belastingplichtigen die schenkingen ontvangen en de gelden besteden aan andere doeleinden. Er is naar de mening van het demissionaire kabinet geen sprake van een «onwenselijke fiscale constructie».

Vraag 4

Bent u het ermee eens dat het doorgeven van vermogen over generaties heen hiermee fiscaal gefaciliteerd wordt, en dat deze constructie daarom (het in stand houden van) vermogensongelijkheid in de hand werkt?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 5

Kunt u aangeven wat het budgettair belang van deze constructie is? Hoeveel inkomsten loopt de Staat mis door het gebruik van hypotheekrenteaftrek bij familiehypotheken? En hoeveel ten opzichte van de situatie waarin de betreffende huiseigenaren een hypotheek bij een bank af zouden sluiten?

Het budgettaire belang van familiehypotheken waarbij de rente terug geschonken wordt, kan niet geraamd worden omdat het niet bekend is hoe vaak schenkingen plaatsvinden onder de vrijstellingsgrens van de schenkbelasting in het kader van familiehypotheken.
Naast een effect via de schenkingsvrijstelling kunnen (hypothecaire) leningen die niet zijn afgesloten bij financiële instellingen, waaronder ook familiehypotheken, ook een effect hebben op het budgettair belang van de hypotheekrenteaftrek. Om dit te berekenen zijn twee aspecten relevant, namelijk in hoeverre consumenten met deze (hypothecaire) leningen meer of minder lenen dan wanneer zij bij een financiële instelling geleend zouden hebben en in hoeverre de hoogte van de rente op deze leningen afwijkt ten opzichte van de rente op hypotheken afgesloten bij financiële instellingen.
In het artikel heeft De Nederlandsche Bank (DNB) gekeken naar het leningdeel boven de wettelijke inkomensnormen bij hypotheken niet afgesloten bij financiële instellingen. DNB schat de kosten voor de staat van de aftrek door deze hypotheken op € 150–200 miljoen.3 Hierbij merk ik graag op dat deze berekening mogelijk een overschatting is. Ten eerste is de leennorm alleen van toepassing bij het afsluiten van een hypotheek en niet tijdens de looptijd van bestaande hypotheken. Er kunnen meerdere verklaringen zijn waarom een lopende hypotheek boven de leennorm uitkomt. Zo kan een hypotheek die bij het afsluiten onder de norm valt, tijdens de looptijd boven de norm uitkomen door een daling van het inkomen van een huishouden. Ten tweede zijn er wettelijke uitzonderingen om meer te lenen voor bijvoorbeeld verduurzaming en kan bij het afsluiten van een hypotheek worden afgeweken van de norm, als dit verantwoord is en wordt onderbouwd.
Een ander effect – dat niet in de berekening van DNB zit – is dat de hypotheekrente van hypotheken die niet zijn afgesloten bij financiële instellingen gemiddeld lager ligt dan bij hypotheken afgesloten bij financiële instellingen. Hierdoor zijn de kosten van de hypotheekrenteaftrek voor de staat door de verminderde aftrek juist circa € 200 miljoen lager.

Vraag 6

Bent u voornemens deze constructie onmogelijk te maken? Zo ja, wanneer en hoe? Zo nee, waarom niet?

Omdat er naar de mening van het demissionaire kabinet geen sprake is van een «onwenselijke fiscale constructie» heeft het demissionaire kabinet geen plannen om de hypotheekrenteaftrek te beperken.

Vraag 7

Bent u bereid de hypotheekrenteaftrek te beperken tot situaties waarin er geen sprake is van familiebanden tussen de hypotheekverstrekker en degene die aanspraak maakt op de hypotheekrenteaftrek?

Zie antwoord vraag 6.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Stijgende WOZ-waarde treft sociale huurder hard: «Mogelijk honderden euro’s besparen met bezwaar»»?1

Ja.

Vraag 2

Hoe verklaart u dat de WOZ-waarde van sociale huurwoningen bovengemiddeld hard is gestegen?

De onderstaande tabel van het CBS laat de ontwikkeling van de WOZ-waarde voor verschillende categorieën eigendom zien.2
Tabel 1: ontwikkeling WOZ-waarden naar eigendom
Uit dit beeld maak ik niet op, dat de WOZ-waarde van huurwoningen van woningcorporaties (gereguleerd en geliberaliseerd segment) bovengemiddeld hard is gestegen ten opzichte van die van koopwoningen of ten opzichte van de huurwoningen (gereguleerd en geliberaliseerd segment) van andere verhuurders dan woningcorporaties. Uit deze statistiek komt naar voren dat de door het CBS onderscheiden categorieën woningen de afgelopen jaren een zeer parallelle WOZ-waarde-ontwikkeling hebben gehad. Bij elk van de categorieën komt verder naar voren dat in de overgang van 2022 naar 2023 sprake is van een sterkere stijging. Deze sterkere stijging hang samen met de ontwikkeling van verkoopprijzen op de woningmarkt. De WOZ-waarden 2023 zijn gebaseerd op de waardepeildatum 1 januari 2022. De sterkere stijging die in de «WOZ-waarden 2023» is te zien, heeft daarmee te maken met de ontwikkeling op de woningmarkt in 2021 (tussen de waardepeildatum 1 januari 2021 en 1 januari 2022). Gemiddeld zijn de WOZ-waarden van woningen voor die periode gestegen met ruim 16%. Voor huurwoningen in bezit van corporaties lag deze stijging inderdaad iets minder dan 2 procentpunt hoger. Bij deze marktontwikkeling is een dergelijk verschil een normale «statistische spreiding», samenhangend met het feit dat het bezit van woningcorporaties geconcentreerd is in één bepaald marktsegment.

Vraag 3

Wat betekent deze sterk gestegen WOZ-waarde in de sociale huursector voor de huurquote van huurders van sociale huurwoningen?

Een sterk stijgende WOZ-waarde heeft in algemene zin geen effecten op de huurprijs van huurders. De WOZ-waarde is onderdeel van het zogeheten woningwaarderingsstelsel (WWS). Het WWS bepaalt op basis van kwaliteitskenmerken, zoals de WOZ-waarde, de oppervlakte en het energielabel, de maximale huurprijs voor woningen in het gereguleerde huursegment. De manier waarop de WOZ-waarde meeweegt in het WWS wordt jaarlijks geïndexeerd met de gemiddelde stijging van de WOZ-waarde. Hierdoor blijft de gemiddelde maximale huur landelijk gelijk. Daarnaast geldt dat de huurprijs bij een lopende huurovereenkomst in het gereguleerde segment uitsluitend kan worden verhoogd met de maximaal toegestane jaarlijkse huurverhoging (afgezien van een woningverbetering). Voor de gebruikelijke jaarlijkse huurverhoging geldt al enige jaren een systematiek op basis van inkomen, en niet op basis van de WOZ-waarde. Deze systematiek werkt als volgt voor de huurverhoging die per 1 juli 2024 mag worden doorgevoerd:
Niet hoger dan € 52.753
Tussen € 52.753 en € 62.191
Hoger dan € 62.191
Niet hoger dan € 61.046
Tussen € 61.046 en € 82.921
Hoger dan € 82.921
– Max. 5,8%1 bij huur ≥ € 300
– Max. € 251 bij huur < € 300
Max. € 501
Max. € 1001
Mits de maximale huurprijsgrens van de woning die volgt uit het woningwaarderingsstelsel niet wordt overschreden
Ook hebben per 1 juli 2023 circa 600.000 huurders met een huurwoning van een woningcorporatie in het gereguleerd segment een huurverlaging naar € 575 gehad3. Dat zijn huurders met een inkomen tot 120% van het minimum-inkomensijkpunt voor de huurtoeslag (ongeveer 120% van het sociaal minimum) die een huur van meer dan € 575 betaalden. Dat is een huurverlaging van gemiddeld circa € 58, voor huurtoeslagontvangers een netto huurverlaging van circa € 25.
Daarnaast is per 1 januari 2024 voor alle huurtoeslagontvangers (circa 1,5 miljoen huishoudens, huurders van woningcorporaties en van andere verhuurders) de maandelijkse huurtoeslag met circa € 30 verhoogd. Met deze huurverlaging en deze huurtoeslagverhoging is gericht de koopkracht van huurders met een lager inkomen ondersteund. Dit staat overigens los van de ontwikkeling van de WOZ-waarde van huurwoningen.
Voor corporaties gelden voorts regels inzake het passend toewijzen. Ook deze regels houden geen verband met de WOZ-waarde. De regels van het passend toewijzen moeten ervoor zorgen dat bij ten minste 95% van de woningen die een woningcorporatie jaarlijks toewijst aan huishoudens met een inkomen onder de inkomensgrens voor passend toewijzen4, de kale huur van de woning onder de zogenaamde aftoppingsgrens ligt. De aftoppingsgrenzen per 1 januari 2024 zijn:

Vraag 4

Deelt u de mening dat het ongewenst is dat de fors gestegen WOZ-waarde één-op-één wordt doorberekend in de huurprijs van huurders in de sociale sector?

Ja. Zoals ik hiervoor aangeef in antwoord op vraag 4, is het wettelijk ook niet mogelijk om de stijging van de WOZ-waarde één-op-één door te berekenen in de huurprijs van huurders in de sociale sector.

Vraag 5

Staat u in contact met de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) over deze kwestie? En wordt er gesproken over de gemeentelijke mogelijkheid om het belastingtarief aan te passen zodat het uiteindelijk te betalen bedrag minder hard stijgt dan de woningwaarde?

Nee. Zoals het bericht aangeeft, betalen huurders geen onroerendezaakbelasting (OZB). En zoals ik in het antwoord op de vragen 3 en 4 heb toegelicht, kunnen verhuurders de (stijging van de) WOZ-waarde niet één-op-één doorberekenen aan de huurders. Zoals in antwoord 3 is aangegeven kunnen verhuurders een eventueel gestegen OZB niet afzonderlijk tot uitdrukking laten komen in een stijging van de huur, zodat dit geen effect kan hebben op de huurquote van de huurder. Overigens laat de ervaring zien dat gemeenten met hun tariefbeleid voor de OZB ervoor zorgen dat de gestegen WOZ-waarden niet één-op-één worden vertaald in hogere belastingen voor verhuurders van woningen en eigen-woningbezitters.

Vraag 6

Staat u in contact met Aedes en andere woningbouwcorporatie-vertegenwoordigers over deze kwestie? Zo ja, zijn zij bereid de WOZ-waarde stijging niet volledig door te berekenen aan de huurders? Zijn hier afspraken over gemaakt in de nationale prestatieafspraken en zo nee, zouden hier op korte termijn afspraken over kunnen worden gemaakt?

Nee. Zoals ik aangeef in mijn antwoord op vraag 4 kan een stijgende WOZ-waarde niet worden doorberekend aan huurders. Er is dus geen noodzaak om hierover in contact te treden met Aedes en andere woningbouwcorporatie-vertegenwoordigers over deze kwestie. Met het oog op de woonlasten van huurders zijn in de nationale prestatieafspraken wel afspraken gemaakt over huurverlaging naar € 550 (prijspeil 2020) voor huurders met een inkomen tot 120% van het sociaal minimum en over het aanbrengen van isolatie die niet wordt doorgerekend aan de zittend huurder.

Vraag 7

Hoe wordt ervoor gezorgd dat huurders beter worden geïnformeerd over de mogelijkheid tot bezwaar? En hoe kan dit proces laagdrempeliger worden vormgegeven?

De Waarderingskamer houdt toezicht op de uitvoering van de wet WOZ door de gemeenten. De Waarderingskamer heeft de gemeenten al gewezen op de positie van huurders en dat ook huurders bezwaar kunnen aantekenen. De Waarderingskamer is tevens betrokken bij diverse activiteiten om de WOZ-waarde inzichtelijker te maken voor de burger en daarmee ook voor huurders. Hierbij is te denken aan het nadrukkelijk onder de aandacht brengen van het WOZ-waardeloket, waar een huurder altijd de WOZ-waarde kan zien van de woning die men huurt en deze ook kan vergelijken met andere woningen in zijn of haar omgeving. Verder is de inzet gericht op de vaststelling van een duidelijker model taxatieverslag, maar ook aan de inzet gericht op informeel contact tussen de gemeente en de burger (zowel eigenaar als huurder).
De Waarderingskamer agendeert deze activiteiten regelmatig in de Commissie Klankbord, In deze Commissie nemen verschillende maatschappelijke organisaties deel. Deze kunnen daardoor invloed uitoefenen op de wijze waarop de Waarderingskamer probeert zorg te dragen voor een laagdrempeliger proces. De in het bericht genoemde Woonbond is één van de organisaties die lid is van deze Commissie Klankbord.

Vraag 1

Wat zijn de eisen en voorwaarden waar institutionele beleggers en verhuurders zich aan dienen te houden voor het verhuren van woningen?1

Verhuurders moeten zich houden aan de wet- en regelgeving over het verhuren van woonruimte, waaronder het Burgerlijk Wetboek, de Wet goed verhuurderschap en de Huisvestingswet 2014. Ook moet de woning voldoen aan de bouwkundige vereisten die zijn vastgelegd in het Besluit bouwwerken leefomgeving.

Vraag 2

Welke risicoprofielen hanteren verhuurders bij het selecteren van huurders en hoe verhouden die zich tot de Algemene verordening gegevensbescherming (AVG) en tot sociale grondrechten als recht op huisvesting?

Vastgoed Belang, de vereniging van institutionele beleggers in vastgoed (IVBN) en Aedes geven aan dat zij geen risicoprofielen gebruiken. IVBN en Vastgoed Belang maken gebruik van de standaardselectieprocedure van ROZ2 die met het oog op de Wet goed verhuurderschap is vastgelegd. Indien gebruik gemaakt wordt van dit soort profielen, mag enkel rekening gehouden worden met feiten en omstandigheden die voor de verhuur van de woning van belang zijn. Zo mogen gegevens omtrent de etnische of culturele achtergrond, religieuze identiteit, politieke gezindheid, fysieke of mentale gezondheid of seksuele gerichtheid geen rol spelen bij het aanbieden van een huurwoning.
Sinds de invoering van de Wet goed verhuurderschap zijn verhuurders en verhuurbemiddelaars verplicht om gebruik te maken van een transparant en helder selectieproces indien zij een huurwoning openbaar aanbieden. Hierbij moeten verhuurders en verhuurbemiddelaars een huurder kiezen op basis van relevante en niet-discriminerende selectiecriteria. Hierbij kan gedacht worden aan inkomensgegevens of informatie over het gedrag van de huurder in het verleden. Een verhuurder kan op deze manier onderzoeken of de huurder de huurprijs kan voldoen en zich zal gedragen zoals een goed huurder betaamt. Deze gegevens moet de huurder zelf aanleveren aan de verhuurder en daarmee stemt hij in met het verwerken van deze gegevens. Om te voorkomen dat een huurwoning gebruikt wordt voor illegale doeleinden maken bepaalde verhuurders gebruik van de checklist van het CCV3. De gegevens van de huurder die hierbij betrokken mogen worden zijn ofwel openbare gegevens ofwel gegevens die de huurder zelf heeft aangeleverd.

Vraag 3

Welke credit-checks kunnen door de verhuurders worden uitgevoerd?

Verhuurders kunnen aan de kandidaat-huurder een bewijs van inkomen vragen zoals salarisstroken. Ook kunnen zij vragen naar schulden die de huurder heeft om te bepalen of de kandidaat-huurder de huur voor de woning kan betalen. Het is niet verboden om aan een huurder een verklaring van de vorige verhuurder te vragen. Verhuurders kunnen geen registratie van het Bureau Krediet Registratie (BKR) opvragen. Wel kunnen verhuurders een commercieel bedrijf inhuren om een credit check uit te laten voeren.

Vraag 4

In hoeverre worden de belangen van de woningzoekende gewaarborgd bij het uitvoeren van de kredietwaardigheidstoetsen door verhuurders? Waar kunnen de woningzoekenden terecht bij klachten en vragen hierover?

Het uitgangspunt is dat de woningzoekende kan aantonen dat hij de huur kan betalen. De verhuurders dienen zich bij het uitvoeren van de kredietwaardigheidstoetsen te houden aan wet- en regelgeving. Indien een verhuurder zich daar niet aan houdt, kan de huurder zijn vragen of klachten in eerste instantie voorleggen aan de verhuurder. Komen zij er samen niet uit dan kan de huurder juridische stappen ondernemen. Indien de vraag of klacht gaat over het gebruik van de persoonsgegevens dan kan de woningzoekende ook terecht bij de Autoriteit Persoonsgegevens.

Vraag 5

Welke mogelijkheden hebben verhuurders om de financiële gangen van een aanstaande huurder na te gaan? En hoeverre verhoudt dit zich met de aanstaande publieke taak van het Bureau Krediet Registratie (BKR)?

Zie mijn antwoord op vraag 3 voor wat betreft de mogelijkheden om de financiële gangen na te gaan. Zoals gesteld is het voor verhuurders momenteel niet mogelijk om het BKR-register te raadplegen. Ook nadat het beheer van het stelsel van kredietregistratie een wettelijke taak wordt, toe te wijzen aan het BKR, zal dit niet mogelijk zijn. Het BKR-register heeft ten doel om verantwoorde kredietverstrekking te faciliteren zodat overkreditering wordt vermeden, om daarmee problematische schulden te voorkomen. Het raadplegen van gegevens bij het BKR blijft daarom voorbehouden aan kredietverstrekkers die zijn aangesloten bij het register.

Vraag 6

Wat vindt u ervan dat mensen met een «hoge creditcheck vanwege in het verleden opgelopen betalingsachterstanden» niet in aanmerking komen voor een woning? Ondanks dat er nu sprake is van een bewindvoerder en een stabiele financiële situatie?

Het is aan de verhuurder om aan de hand van alle relevante omstandigheden een individuele afweging te maken of iemand wel of niet in aanmerking komt voor een woning. Het feit dat iemand onder bewind is gesteld, zorgt juist voor een extra zekerheid voor de verhuurder dat de huur ook daadwerkelijk betaald wordt. Het bredere signaal dat mensen niet in aanmerking komen voor een woning ondanks dat er sprake is van een bewindvoerder en een stabiele financiële situatie is ons niet bekend.

Vraag 7

Wat vindt u ervan dat mensen worden geweigerd voor een woning vanwege het hebben van een beschermingsbewindvoerder? Hoe kunnen dak- en thuislozen een nieuwe start maken zonder woning?

Zoals aangegeven bij het antwoord op vraag 6 is het signaal dat (groepen) mensen vanwege een het hebben van een bewindvoerder standaard niet in aanmerking komen voor een woning bij ons niet bekend. Vastgoed Belang, IVBN en Aedes hebben ons laten weten dat voor de verhuurders die bij hen aangesloten zijn, dat het hebben van een beschermingsbewindvoerder geen reden is om mensen te weigeren als nieuwe huurder. De bewindvoerder ziet toe op de financiën van de onderbewindgestelde, waardoor er juist meer borging is dat de vaste lasten betaald worden.
In het Nationaal Actieplan Dakloosheid dat het kabinet in december 2022 lanceerde, staan het voorkomen van dakloosheid en het behouden van een thuis of het zo snel mogelijk krijgen van een nieuw stabiel thuis, centraal. Een eigen woonplek vormt immers de basis voor het werken aan herstel en is hiermee van groot belang voor het maken van een nieuwe start. De Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties zet zich in voor voldoende woonruimte voor woningzoekenden, waaronder dakloze mensen, door het zo snel mogelijk uitbreiden van de woningvoorraad via nieuwbouw, flexwonen en beter benutten van de bestaande voorraad. Daarnaast moeten tijdens deze schaarste aan woningen de meest kwetsbare mensen beschermd worden. Daarom worden met het Wetsvoorstel Versterking Regie op de Volkshuisvesting groepen als urgent woningzoekenden aangewezen aan wie met voorrang huisvesting moet worden toegewezen. Mensen die uitstromen uit de maatschappelijke opvang (dakloze mensen) vallen hieronder.

Vraag 8

Hoe gaat u mensen met een beschermingsbewindvoerder beschermen tegen discriminatie bij het vinden van een woning?

Zoals ook aangegeven in het antwoord op vraag 6 is het aan de verhuurder om aan de hand van alle relevante omstandigheden een individuele afweging te maken of iemand wel of niet in aanmerking komt voor een woning. Navraag bij Vastgoed Belang, IVBN en Aedes wijst uit dat het hebben van een beschermingsbewindvoerder voor de bij hen aangesloten verhuurders geen reden is om mensen te weigeren als nieuwe huurder. Het feit dat iemand onder bewind is gesteld, zorgt juist voor een extra zekerheid voor de verhuurder dat de huur ook daadwerkelijk betaald wordt. Het bredere signaal, dat mensen niet in aanmerking komen voor een woning ondanks dat er sprake is van een bewindvoerder en een stabiele financiële situatie, is ons niet bekend. Het hebben van een beschermingsbewindvoerder is bovendien geen discriminatie. Het betreft geen persoonskenmerk dat wettelijk is beschermd. Indien mensen geen huurwoning krijgen vanwege het feit dat zij een beschermingsbewindvoerder hebben, is er geen sprake van ongerechtvaardigd onderscheid.

Vraag 9

Acht u het hebben van een beschermingsbewindvoerder een terecht risico als in de zin van een risicoprofiel?

Nee, de maatregel bewind dient er juist voor om te zorgen dat vaste lasten betaald worden en er een financieel stabiele situatie voor de onderbewindgestelde opgebouwd kan worden. Daardoor is het risico beperkt.

Vraag 10

Klopt het dat om woondiscriminatie tegen te gaan verhuurders een heldere en transparante selectieprocedure moeten gebruiken?

Ja, dat klopt. Verhuurders en verhuurbemiddelaars zijn vanaf 1 juli 2023, met de inwerkingtreding van de Wet goed verhuurderschap, verplicht om een heldere en transparante selectieprocedure te hanteren bij het openbaar aanbieden van een woning. Hierbij moeten verhuurders en verhuurbemiddelaars gebruik maken van objectieve en relevante selectiecriteria. Daarnaast moeten zij aan de afgewezen kandidaten uitleggen waarom de keuze is gevallen op de gekozen huurder. Op deze manier wordt het maken van ongerechtvaardigd onderscheid tegengegaan.
Verhuurders en verhuurbemiddelaars zijn per 1 januari 2024 ook verplicht om een schriftelijke werkwijze ter voorkoming van woondiscriminatie vast te leggen en openbaar te maken zodat eenieder er kennis van kan nemen. De werkwijze dient te bestaan uit doeltreffende maatregelen die verhuurders en verhuurbemiddelaars kunnen uitvoeren. Daarnaast moeten zij hun werknemers die huurovereenkomsten afsluiten voorbereiden, informeren en instrueren zodat zij woondiscriminatie kunnen herkennen en voorkomen. De werkwijze en de daarbij behorende maatregelen dienen aangepast te worden als de daarmee opgedane ervaring daartoe aanleiding geeft.

Vraag 11

Klopt het dat de verhuurder geen informatie mag vragen over de etnische of culturele achtergrond, religieuze identiteit, politieke voorkeur, seksuele gerichtheid en over de lichamelijke of geestelijke gezondheid?

Verhuurders mogen deze persoonskenmerken niet laten meewegen bij de keuze voor een huurder van een woonruimte. Etnische of culturele achtergrond, religieuze identiteit, politieke voorkeur, seksuele gerichtheid en/of de lichamelijke of geestelijke gezondheid van de huurder zijn namelijk persoonskenmerken die beschermd zijn. Op basis van de Algemene Wet Gelijke Behandeling (AWGB) en de Wet gelijke behandeling op grond van handicap of chronische ziekte (WGBH/CZ) is het verboden op die kenmerken onderscheid te maken.

Vraag 12

Constaterende dat volgens het Hof van Justitie van de Europese Unie beschermingsbewind onder het begrip «maatschappelijk werk» – diensten die worden verricht om personen in een situatie van mentale hulpbehoevendheid te beschermen tegen burgerlijke handelingen die schadelijk kunnen zijn voor hun eigen financiële of andere belangen, of de waardigheid van hun bestaan in gevaar kunnen brengen – valt, bent u van mening dat het hebben van een beschermingsbewindvoerder geen economische afwijzing is, maar een afwijzing op grond van de lichamelijke of geestelijke gezondheid? Zo ja, bent u bereid dit expliciet te benoemen in de wet? Hoe gaat u dit onder de aandacht brengen bij verhuurders en bemiddelingskantoren?

De geestelijke of lichamelijke toestand kan ertoe leiden dat iemand niet in staat is om de eigen financiën en goederen te beheren. Op grond van het VN Verdrag inzake de rechten van personen met een handicap in artikel 28 onder lid 2 sub c is de overheid verplicht om mensen bij te staan als dit noodzakelijk is. Dit doen wij in Nederland onder andere door middel van het beschermingsbewind.
Het beschermingsbewind is een maatregel waarbij een bewindvoerder het beheer krijgt over de goederen van de onder bewind gestelde. De grondslag voor het bewind kan tweeledig zijn, te weten vanwege de geestelijke of lichamelijke toestand (het toestandsbewind) of problematische schulden (het schuldenbewind). Wanneer er sprake is van een toestandsbewind kan er gelijktijdig sprake zijn van problematische schulden. Dit ligt geheel aan de omstandigheden en hier is niet per definitie sprake van een afwijzing op basis van een geestelijke of lichamelijke grond. Dus ik zie geen aanleiding om de wet aan te passen dan wel verhuurders en verhuurbemiddelaars hierover te informeren.