Vraag 1

Herinnert u zich de brief inzake veranderingen op het gebied van woningtaxaties?1

Ja.

Vraag 2

Is de verwachting dat de kosten van het fysieke taxatierapport tussen de 400–500 euro blijven of dat dit gaat stijgen? Bent u bereid om een maximumprijs in te voeren als dit gaat stijgen en om huiseigenaren niet op hoge kosten te jagen?

Vanaf 1 oktober a.s. gaan alle NRVT-taxateurs bij een fysieke taxatie werken met het nieuwe modelrapport «Wonen 2021». Dit is een standaardformat dat taxateurs moeten gebruiken bij een fysieke taxatie. De sector heeft deze doorontwikkeling zelf geïntroduceerd met als doel om consumenten beter inzicht te geven in de energetische kwaliteit en bouwkundige staat van de woning. Zo krijgt de consument vanaf 1 oktober a.s. een indicatie van de bouwkundige risico’s op korte en lange termijn en potentieel bijkomende kosten ten aanzien van herstel van onderhoudsachterstand, eventuele funderingsproblematiek en overige bouwkundige gebreken van de woning. Het is nog niet duidelijk hoeveel een fysieke taxatie na invoering van het nieuwe modelrapport gaat kosten. Taxateurs stellen zelf hun prijs vast. Ik vind het belangrijk dat de kosten van een fysieke taxatie voor de consument in redelijke verhouding staan tot de geboden kwaliteit en dat het voor de consument inzichtelijk is waaruit de kosten zijn opgebouwd. Ik heb de sector opgeroepen om scherp te zijn op de kosten en de transparantie hierover zodat consumenten niet te veel betalen. Om de kosten laag te houden kunnen reeds beschikbare data, zoals energielabels en bouwkundige keuringen worden benut. Op die manier kan worden voorkomen dat een consument dubbel betaalt voor soortgelijke informatie. Ik zal de kosten van het nieuwe modelrapport na 1 oktober a.s. nauw volgen en waar nodig het gesprek met de sector hierover aangaan.
In de vraag wordt de suggestie gedaan om een maximumprijs in te stellen. Ik wil daarbij allereerst opmerken dat het stellen van maximumprijzen alleen in zeer uitzonderlijke gevallen wordt toegepast binnen Nederland en Europa in markten die structureel niet werken. Het is in eerste instantie aan de ACM om te bezien of een markt goed functioneert. Zij bepaalt als zelfstandig bestuursorgaan haar eigen prioriteiten en kan eigenstandig of naar aanleiding van klachten onderzoek doen naar mogelijke mededingingsrechtelijke verstoringen in de taxatiemarkt. Wanneer er misstanden worden geconstateerd heeft de ACM bevoegdheden om op te treden en marktpartijen aan te spreken of te beboeten. Maximering van de prijs is een vergaand middel, dat veel nadelen met zich meebrengt. Net als bij het energielabel zie ik ook bij het fysieke taxatierapport geen aanleiding voor het invoeren van een maximumprijs, mede omdat ik wil dat partijen zich op de dienstverlening kunnen onderscheiden.
Het is overigens niet zo dat consumenten altijd een fysieke taxatie moeten laten uitvoeren. In mijn brief van 29 juni jl.2 heb ik aangegeven dat consumenten in bepaalde gevallen ook gebruik kunnen maken van een goedkopere hybride taxatie. Dit is een taxatievorm waarbij een modeltaxatie het uitgangspunt is, die vervolgens door een taxateur wordt beoordeeld, geëvalueerd en goedgekeurd. Dit doet de taxateur op afstand. Aanbieders van hybride taxatieproducten hanteren elk hun eigen prijs. De prijs van een hybride taxatie is een stuk lager dan een fysieke taxatie. Op dit moment is er één aanbieder3 actief die een hybride product aanbiedt voor 85 euro4. De meeste banken accepteren het product van deze aanbieder. De verwachting is dat er op korte termijn meer aanbieders actief worden. Het is nog niet bekend voor welk prijs zij hun product in de markt gaan zetten.

Vraag 3

Hoe beoordeelt u dat slechts 80% van de huidige taxateurs slaagt voor het examen van het nieuwe taxatiemodel? In hoeverre leidt dit tot hogere kosten van het fysieke taxatierapport, aangezien er 20% minder taxateurs zijn?

Om te mogen werken met het nieuwe modelrapport «Wonen 2021» moeten taxateurs slagen voor het bijbehorende examen. Dit examen komt de kwaliteit van de taxateurs en de rapporten die worden opgesteld ten goede. Begin juni was ongeveer 80 procent van de taxateurs geslaagd voor het examen. Dat percentage zal naar verwachting de komende tijd toenemen, aangezien veel kandidaten nog niet alle herkansingsmogelijkheden hebben benut. Van de taxateurs die examen doen slaagt circa 80 procent bij de eerste poging. Van de niet geslaagden slaagt circa 90 procent bij de tweede poging. Van degenen die dan nog niet geslaagd zijn, slaagt ook circa 90 procent bij de derde poging. Deze cijfers geven mij voorshands geen reden om aan te nemen dat er na overgang naar het nieuwe taxatierapport te weinig taxateurs zijn. Ik verwacht dan ook niet dat prijzen om deze reden zullen stijgen.

Vraag 4

In hoeverre leidt het doorzetten om alle taxatierapporten fysiek te laten uitvoeren tot hogere kosten, aangezien er meer fysieke taxatierapporten moeten worden uitgevoerd door minder taxateurs?

Niet alle taxatierapporten hoeven fysiek te worden uitgevoerd. In mijn brief van 29 juni jl. heb ik aangegeven dat consumenten in bepaalde gevallen ook gebruik kunnen maken van een hybride taxatie. Dit is een taxatievorm waarbij een taxateur op afstand de waarde bepaalt, ondersteund door een modeltaxatie die door de taxateur wordt beoordeeld, geëvalueerd en goedgekeurd. Er is bij een hybride taxatie geen fysieke inspectie nodig. Een hybride taxatie is daarom ook een stuk goedkoper dan een fysieke taxatie. Zoals bij vraag 3 aangegeven verwacht ik ook niet dat er te weinig taxateurs beschikbaar komen en kosten daardoor stijgen.

Vraag 5

In hoeverre leidt het doorzetten om een bouwkundige keuring en een energielabel toe te voegen aan het taxatierapport tot hogere kosten, aangezien er meer en dikkere fysieke taxatierapporten moeten worden uitgevoerd door minder taxateurs?

Het is nog niet duidelijk hoeveel een fysieke taxatie na invoering van het nieuwe modelrapport gaat kosten. Taxateurs stellen zelf hun prijs vast. Ik heb richting de sector benadrukt dat zij bij de introductie van dit nieuwe rapport ervoor moeten zorgen dat de kosten van de fysieke taxatie voor de consument in redelijke verhouding staan tot de geboden kwaliteit en dat het voor de consument inzichtelijk is waaruit de kosten zijn opgebouwd. De sector benadrukt dat zij daar waar mogelijk op een efficiënte manier gebruik maakt van reeds beschikbare data. Naar verwachting kan bijvoorbeeld de duurzaamheidsmodule nagenoeg geautomatiseerd worden. Ik zal de kosten van het nieuwe modelrapport na 1 oktober a.s. nauw volgen en waar nodig het gesprek met de sector hierover aangaan. Zoals ik bij de bovenstaande vragen heb aangegeven verwacht ik niet dat er te weinig taxateurs beschikbaar zijn voor het uitvoeren van fysieke taxaties.

Vraag 6

Waarom kiest u ervoor om pas na de zomer de knelpunten weg te nemen en niet al vorig jaar toen u het nieuwe, fysieke taxatierapport aankondigde?

De toezegging om na de zomer te evalueren hoe het gaat en eventueel gezamenlijk knelpunten weg te nemen, ziet toe op de ontwikkeling van het hybride taxatierapport en niet op het fysieke taxatierapport. In mijn brief van 29 juni jl. heb ik uitgelegd dat banken, de taxatiebranche en modelleveranciers de afgelopen tijd hebben gesproken over de ontwikkeling van een standaard hybride product. Tijdens deze overleggen is duidelijk geworden dat een aantal banken en de taxatiebranche op bepaalde punten een andere kijk hebben op hoe een hybride taxatieproduct eruit moet komen te zien. Derhalve zijn zowel een aantal banken (in samenwerking met een modelleverancier)5 als de taxatiebranche een eigen product gaan ontwikkelen. Het is in mijn ogen goed dat consumenten nu al gebruik kunnen maken van een hybride taxatie. De hybride taxatie is immers goedkoper voor de consument dan het alternatief, de fysieke taxatie. Omdat de toezichthouders altijd pas achteraf toetsten of het gebruikte product voldoet aan de geldende regels, is het mogelijk dat er de komende tijd knelpunten ontstaan. Het is dus niet gezegd dat er knelpunten gaan ontstaan. Omdat ik het belangrijk vind dat consumenten gebruik kunnen blijven maken van dit goedkopere product, heb ik nauw contact met de sector over de ontwikkelingen op dit vlak. Als er knelpunten ontstaan wil ik de sector helpen door gezamenlijk te kijken hoe deze kunnen worden weggenomen.

Vraag 7

Waarom kiest u ervoor om nu al over te stappen naar het nieuwe, fysieke taxatierapport, terwijl de bankensector en de taxatiebranche niet tot «één breed gedragen product» zijn gekomen?

Het onderdeel uit mijn brief van 29 juni jl. over dat de kosten van beide producten van de bankensector en de taxatiebranche nog niet bekend zijn, gaat over het hybride taxatierapport. Dit is iets anders dan het nieuwe fysieke taxatierapport. Tevens wil ik benadrukken dat het de sector zelf is die gaat over het al dan niet overstappen naar een nieuw fysiek taxatierapport. Hieronder ga ik op beide onderdelen van uw vraag in.
Sinds 30 juni jl. zijn de richtsnoeren van de Europese Bankautoriteit (EBA) van kracht waardoor het na die datum voor bancaire hypotheekverstrekkers niet meer mogelijk is om enkel gebruik te maken van een modeltaxatie bij het verstreken van een hypothecair krediet. Wel kan er voor woninghypotheken onder voorwaarden gebruik gemaakt worden van een hybride taxatieproduct waarbij een taxateur op afstand de waarde bepaalt, ondersteund door een modeltaxatie die door de taxateur wordt beoordeeld, geëvalueerd en goedgekeurd. In aanloop naar 30 juni jl. heeft de bankensector en de taxateursbranche geprobeerd samen tot één breed gedragen hybride product te komen. Ik heb deze overleggen gefaciliteerd. Tijdens de gevoerde overleggen is duidelijk geworden dat een aantal banken en de taxatiebranche op bepaalde punten een andere kijk hebben op hoe een hybride taxatieproduct eruit moet komen te zien. Derhalve hebben zowel een aantal banken (in samenwerking met een modelleverancier) als de taxatiebranche een product voor een hybride taxatie ontwikkeld. Ondanks dat erop is ingezet om tot één gedragen product te komen, is de totstandkoming van verschillende hybride producten ook werkbaar zolang deze in overeenstemming zijn met de richtsnoeren van de EBA. In mijn brief van 29 juni jl. heb ik uitgelegd dat ik geen invloed heb op de invoering van de EBA-richtsnoeren. Ik heb daarom de sector laten weten het belangrijk te vinden dat consumenten tijdig gebruik kunnen gaan maken van het hybride taxatieproduct omdat dit betekent dat er niet altijd een duurdere fysieke taxatie plaats hoeft te vinden. Ik ben blij dat dit gelukt is. De precieze kosten van een hybride taxatie waren voor de start ervan nog niet bekend, omdat aanbieders pas na 30 juni jl. hun tarieven bekend hoefden te maken. Wel heb ik in de gesprekken met de sector aangegeven te verwachten dat het hybride taxatieproduct een stuk goedkoper zou worden dan een fysieke taxatie. Dit blijkt in praktijk ook het geval. Zo verstrekt een van de aanbieders een hybride taxatie al voor 85 euro.
Wat betreft fysieke taxaties geldt dat er per 1 oktober a.s. gewerkt gaat worden met een nieuw modelrapport. Dit modelrapport is een standaardformat dat taxateurs moeten gebruiken bij een fysieke taxatie. De taxatiemarkt is een zelfregulerende markt, waardoor de sector zelf aan zet is om kwaliteitsverbeteringen te introduceren. Dit nieuwe modelrapport is dan ook ontwikkeld door de sector zelf en niet door mij. Ik sta positief tegenover deze kwaliteitsverbetering omdat consumenten meer inzicht krijgen in onder andere de bouwkundige staat van de gekochte woning. Daarbij heb ik de sector als aandachtpunt meegegeven dat de kosten van het product in verhouding moeten blijven tot de geboden kwaliteit.

Vraag 8

Waarom kiest u ervoor om nu al over te stappen naar het nieuwe, fysieke taxatierapport, terwijl de kosten van de beide producten van de bankensector en de taxatiebranche nog niet bekend zijn?

Zie antwoord vraag 7.

Vraag 9

Wanneer laten, in uw interpretatie, de richtsnoeren van de Europese Banken Autoriteit (EBA) wel de ruimte en wanneer niet om het taxatierapport digitaal te laten uitvoeren?

Een hybride taxatie, een product waarbij een taxateur op afstand de waarde bepaalt, ondersteund door een modeltaxatie die door de taxateur wordt beoordeeld, geëvalueerd en goedgekeurd, kan onder bepaalde voorwaarden gebruikt worden bij het verstrekken van hypothecair krediet. Zo moet de modeltaxatie die wordt gebruikt bij de hybride taxatie voldoende robuust zijn. Daarnaast geldt dat een hybride taxatie alleen gebruikt mag worden indien de maximale hoogte van het hypothecair krediet ten opzichte van de waarde van de woning (LTV) niet meer dan 90 procent bedraagt. Onder het verstrekken van hypothecair krediet valt het afsluiten, ophogen, oversluiten of overbruggen van een hypotheek. Het gebruik van enkel een modeltaxatie is dus niet mogelijk bij het verstrekken van hypothecair krediet door banken. Echter bij een aantal wijzigingen van een hypotheek is het nog wel mogelijk om enkel een modeltaxatie te gebruiken, zoals bij het aanpassen van de risico-opslag op basis van de hoogte van het krediet ten opzichte van de waarde van de woning.
De Europese Centrale Bank (toezichthouder op de grootbanken) en De Nederlandsche Bank (toezichthouder op de kleinere banken) gaan over de interpretatie van de richtsnoeren van de EBA. Zij hebben als zelfstandige autoriteiten bepaald om de richtsnoeren toe te passen in het toezicht en zullen achteraf toetsen of banken hieraan voldoen.

Vraag 10

Is het waar dat artikel 209 en artikel 210 van de richtsnoeren van de EBA stellen dat ontroerend goed («immovable property») altijd fysiek moeten worden getaxeerd, behalve woningen («as a derogation from … 209, for the purposes of a valuation of residential real estate …, the value may be assessed by means of a desktop valuation, carried out by an internal or external valuer»)?

Artikel 209 van de richtsnoeren van de EBA stelt dat de waarde van het onroerend goed fysiek bepaald moet worden door een taxateur bij het verstrekken van leningen voor het onroerend goed (waaronder het afsluiten, ophogen, oversluiten of overbruggen van de hypotheek valt). Artikel 210 stelt dat voor niet-zakelijk onroerend goed in goed ontwikkelde en volwassen onroerendgoedmarkten kan worden afgeweken van artikel 209. In deze markten kan gebruik gemaakt worden van een hybride taxatie, een product waarbij een taxateur op afstand de waarde bepaalt, ondersteund door een modeltaxatie die door de taxateur wordt beoordeeld, geëvalueerd en goedgekeurd. Er is dus bij deze vorm geen fysieke inspectie nodig, als de taxateur de modeltaxatie aanvaardt. Wel geldt dat een hybride vorm van taxeren alleen gebruikt kan worden als er aan bepaalde criteria wordt voldaan zoals ook bij vraag 9 is beschreven.

Vraag 11

Waarom voert u de uitzondering niet uit om taxatierapporten voor woningen niet altijd fysiek te laten uitvoeren, in lijn met artikel 210 van de richtsnoeren van de EBA en in lijn met de aangenomen motie Koerhuis/ Mulder om de kosten voor een taxatierapport laag te houden?2

Het hybride taxatierapport zoals in mijn brief van 29 juni jl. en hierboven beschreven, is de invulling van de uitzondering van artikel 210 van de richtsnoeren van de EBA. Hiermee kunnen consumenten bij de meeste banken in Nederland gebruik maken van een hybride taxatie wanneer aan de voorwaarden wordt voldaan. Banken bepalen zelf of zij gebruik maken van de mogelijkheid die de richtsnoeren van de EBA biedt om hybride te taxeren. In mijn brief van 29 juni jl. heb ik het belang van het kunnen gebruiken van een hybride taxatie benadrukt. Dit belang wordt door de bankensector gedeeld, waardoor de meeste banken het hybride product accepteren. Deze hybride taxatie zorgt er, in lijn met de aangenomen motie Koerhuis/Mulder7, voor dat er voor consumenten een goedkoper taxatieproduct beschikbaar is en zij niet altijd een duurdere fysieke taxatie hoeven te laten doen.

Vraag 1

Kent u het bericht «Van prijsmanipulatie tot vriendjespolitiek: honderden klachten over makelaars»?1

Ja.

Vraag 2

Wat vindt u van de grote hoeveelheid klachten die zijn binnengekomen bij het meldpunt van Vereniging Eigen Huis (VEH)?

Dat is tweeledig. Ten eerste ben ik Vereniging Eigen Huis dankbaar voor het
openen van het meldpunt en daarmee het inzichtelijker maken van de misstanden die momenteel spelen. Tegelijkertijd betreur ik het dat het meldpunt nodig is en dat er zo veel klachten zijn binnen gekomen.
Zoals eerder aangegeven in mijn brief van 22 april 2021 vind ik wanpraktijken bij makelaars ontoelaatbaar. Kopers en verkopers moeten ervan op aan kunnen dat makelaars integer handelen.2 Het meldpunt van VEH maakt inzichtelijk dat die integriteit niet vanzelfsprekend is.
Ik ga ervan uit dat de brancheorganisaties hun leden aanspreken op de meldingen en klachten en maatregelen treffen om dergelijke praktijken tegen te gaan. Ik blijf de komende tijd met brancheorganisaties en VEH in gesprek om te horen hoe er met de geconstateerde klachten om wordt gegaan. Daarnaast stel ik op dit moment samen met de sector nieuwe regels op om dergelijke misstanden in de toekomst te voorkomen.

Vraag 3

Deelt u de opvatting van VEH dat door een gebrek aan regels en duidelijke afspraken veel makelaars over de grens gaan van wat ethisch toelaatbaar is? Zo ja, erkent u dat uw ministerie de verantwoordelijkheid heeft om kaders te stellen voor wat wel en niet toegestaan is binnen het (ver-)koopproces van een woning?

Vanuit de meldingen bij het meldpunt van VEH blijkt dat makelaars niet altijd integer handelen. Een gebrek aan regels in de sector speelt hierin inderdaad een belangrijke rol. Daarom stel ik op dit moment samen met de brancheorganisaties en andere organisaties waaronder Vereniging Eigen Huis duidelijke regels op voor een eerlijk, transparant en handhaafbaar koopproces.

Vraag 4

Welke concrete afspraken zijn voortgekomen uit de gesprekken die u recent met de verschillende brancheorganisaties heeft gevoerd? Bent u van mening dat deze afspraken afdoende zijn om misstanden aan te pakken?

Omdat de gesprekken nog lopen kan ik geen uitspraken doen over de concrete uitkomsten. Wel kan ik alvast aangeven dat ik onder andere inzet op het standaard opnemen van voorbehouden van financiering en bouwtechnische keuring in het koopcontract, het direct schriftelijk bevestigen van biedingen om onderhandeling na het sluiten van de bieding te voorkomen en het verplicht en proactief inzicht geven in het verloop van het biedingsproces aan zowel verkoper als potentiële kopers. Ik zal uw Kamer dit najaar informeren over welke stappen ik en de sector gaan zetten om misstanden bij makelaars tegen te gaan.

Vraag 5

Staat u nog achter uw uitspraak dat bij onvoldoende voortgang bij de aanpak van misstanden aanvullende maatregelen door het demissionaire kabinet niet zijn uitgesloten?2 Zo ja, deelt u de opvatting dat de huidige berichtgeving aanleiding geeft om extra stappen te zetten?

Ik sta nog steeds achter deze uitspraken en ik deel de opvatting dat de huidige berichtgeving aanleiding geeft om extra stappen te zetten. Ik zie een belangrijke rol voor de brancheorganisaties om zelf de nieuwe regels over het koopproces te implementeren. Tegelijkertijd verken ik ook de mogelijkheden om de nieuwe afspraken waar nodig en desnoods wettelijk vast te leggen.

Vraag 6

Bent u bereid om, naar aanleiding van de grote hoeveelheid klachten bij VEH, een onderzoek te starten naar de misstanden in de makelaarswereld en passende maatregelen te treffen om het koop- en verkoopproces van huizen eerlijker te laten verlopen?

De huidige resultaten van het meldpunt zijn voor mij al aanleiding om aanvullende maatregelen te nemen. Daarom zie ik weinig toegevoegde waarde in het opstarten van een nieuw onderzoek naar de misstanden in de makelaarswereld. Wel heb ik het VEH in een reactie gevraagd om het meldpunt open te houden om bij te houden of het aantal misstanden afneemt. Deze reactie aan VEH is bijgevoegd4 bij deze beantwoording.

Vraag 7

Op welke wijze bent u van plan om op korte termijn de transparantie in de verschillende onderdelen van het aankoopproces te verbeteren?

Zoals aangegeven in het antwoord op vraag 4 en 5 werk ik momenteel met brancheorganisaties en andere betrokken partijen aan concrete afspraken voor een eerlijk, transparant en handhaafbaar koopproces. Daarbij staan drie vragen centraal: welke regels zijn er en welke zijn er nodig voor een eerlijk koopproces? Hoe zorgen we dat deze regels voor iedereen duidelijk en navolgbaar zijn? En hoe handhaven we deze regels in de praktijk? Ik zal uw Kamer dit najaar informeren over welke stappen ik en de sector gaan zetten om misstanden bij makelaars tegen te gaan.

Vraag 8

Wat vindt u van het voorstel van de NVM dat het makelaarsberoep weer tot beschermde titel moet worden?3

De beschermde status van het makelaarsberoep is indertijd afgeschaft om verschillende, uiteenlopende redenen. Indertijd (1998) concludeerden onderzoekers van het project Marktwerking, Deregulering en Wetgevingskwaliteit (MDW) o.a. dat de markt voor bemiddeling bij koop of verkoop van onroerende zaken onvoldoende transparantie ten aanzien van kwaliteit bood.
Het idee van het MDW-project was dat de beroepsgroep, middels een zelf opgezette certificeringsregeling, periodieke hertoetsing zou gaan hanteren waardoor kwaliteit beter gewaarborgd kon worden. Een certificeringsregeling zou meer eisen kunnen stellen en voorzien in een goede interne klachtenprocedure, tuchtrecht en een beroepsaansprakelijkheidsverzekering van de deelnemers. Hierdoor wordt, naast de deskundigheid van de tussenpersoon (input) ook de kwaliteit van de dienstverlening (output), gewaarborgd.
Net als Vereniging Eigen Huis vind ik het reguleren van het makelaarsberoep op voorhand geen oplossing voor de huidige wanpraktijken. De argumenten van het MDW-project om het makelaarsberoep niet langer te reguleren, gelden wat mij betreft nog steeds. Wel concludeer ik dat van de beoogde zelf-certificeringsregeling weinig terecht is gekomen en het soms ontbreekt aan waarborging van de kwaliteit.
De huidige wanpraktijken ontstaan door een gebrek aan regels. Mede hierdoor heeft de consument onvoldoende controlemogelijkheden en is goed functionerend zelfregulering onmogelijk. Het beschermen van het makelaarsberoep lost die onduidelijkheid niet op en geeft consumenten geen duidelijker inzicht in verloop van het proces. Duidelijke regels en het verbeteren van transparantie kunnen dat wel. Alleen als de sector ook dan niet in staat blijkt om het eigen toezicht beter te organiseren, zal ik de stappen naar een centraal certificatie-, vergunningsysteem of het inperken van de bevoegdheden van makelaars in het koopproces overwegen. Dergelijke systemen kunnen namelijk barrières opwerpen voor concurrentie en innovatie.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Nog slag te slaan: helft Nederlandse kantoren voldoet niet aan juiste energielabel»1 en het achterliggende rapport?2

Ja.

Vraag 2

Kunt u de resultaten van dit onderzoek verifiëren? Zijn deze getallen aannemelijk?

Het bericht is opgesteld op basis van het door Colliers uitgevoerde onderzoek «Utrecht is de meest duurzame kantorenstad van Nederland» van 14 juni 2021. Colliers licht in het rapport niet toe welke bronnen gebruikt zijn. Colliers presenteert de volgende verdeling:
Ik heb in 2018 de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO) de opdracht gegeven de voortgang te monitoren van het aantal kantoren dat voldoet aan verplicht label C voor kantoren. RVO maakt hiervoor gebruik van gegevens uit de Basisadministratie Gebouwen, de Energielabeldatabase en de WOZ. Daarbij maakt RVO onderscheid tussen gebouwen met alleen een kantoorfunctie en gebouwen met een gecombineerde functie (kantoor in combinatie met een andere gebruiksfunctie). De monitoring van RVO levert het volgende beeld voor deze twee groepen samen (peildatum 1 juli 2021):
De getallen die Colliers presenteert wijken hier dus niet veel vanaf. Hierbij moet aangetekend worden, en dat geldt zowel voor de cijfers van Colliers als van RVO, dat uit registraties niet met 100% zekerheid is vast te stellen of op een bepaald adres een kantoor gevestigd is.
Over de kantoren die nog geen label hebben concludeert EIB in een in opdracht van mij uitgevoerd onderzoek3, dat op basis van de in het bouwjaar geldende energieprestatie-eisen ongeveer 30% van deze kantoren naar verwachting voldoet aan de aanstaande labelplicht, mits zij tijdig hun energielabel laten registreren.

Vraag 3

Deelt u de mening dat energiebesparing van kantoorgebouwen hard nodig is voor het behalen van onze klimaatopgaven?

Ja, energiebesparing bij kantoren is, net als in andere delen van de gebouwde omgeving, nodig voor het behalen van de klimaatopgaven. De meest recente berekening van de additionele bijdrage aan energiebesparing van het verplichte label C voor kantoren is in 2016 gemaakt door EIB in samenwerking met ECN en bedraagt 8,6 PJ in 2023.

Vraag 4

Op welke manier ondersteunt u kantooreigenaren in het verduurzamen van hun panden? Hoe bent u van plan deze ondersteuning te intensiveren zodat elke kantooreigenaar in 2023 voldoet aan de labeleisen?

Voor het verduurzamen van kantoren worden eigenaren, afhankelijk van de situatie, ondersteund met de volgende financiële instrumenten: Energie Investerings Aftrek (EIA), SDE++ (tijdelijk gesloten), Investeringssubsidie Duurzame Energie (ISDE).
Inhoudelijk zijn (vertegenwoordigers van) kantooreigenaren tijdens de voorbereiding van de wetswijziging geconsulteerd en worden zij nu regelmatig geïnformeerd over de voortgang en de beschikbare ondersteunden instrumenten. Het informeren van grote beleggers, bijvoorbeeld de beleggers die aangesloten zijn bij IVBN of Vastgoed Belang, heeft plaatsgevonden via deze organisaties. Het maatschappelijk vastgoed is geïnformeerd door de VNG. De laatste doelgroep, de eigenaar-gebruikers en kleine particuliere beleggers, zijn moeilijker te informeren. Voor een deel zullen zij geïnformeerd zijn door brancheorganisaties, door artikelen in vakbladen of door het raadplegen van de RVO-website. Maar uit voornoemd onderzoek van het EIB blijkt dat een deel van deze doelgroep nog niet op de hoogte is van de label-C verplichting.
Deze constatering is mede de aanleiding geweest dat op 2 juli 2021 alle vermoedelijke kantooradressen die nog niet aan de label-C verplichting voldoen aangeschreven zijn. In deze brief en op de website http://www.rvo.nl/energielabel-c-kantoren worden kantooreigenaren geïnformeerd over de verplichting en welke stappen zij kunnen nemen om hieraan te voldoen. Deze mailing is gecoördineerd met de VNG en de Omgevingsdiensten. De VNG heeft in juli 2021 een ledenbrief verstuurd met de oproep actie te ondernemen ten aanzien van toezicht op en handhaving van de label-C verplichting. Gemeenten ontvangen via het Gemeentefonds een vergoeding voor de handhavingslasten. Een aantal omgevingsdiensten die door een gemeente gemandateerd zijn voor toezicht en handhaving, is van plan na de zomer van 2021 kantooreigenaren die nog niet aan de verplichting voldoen aan te schrijven, om hen te wijzen op mogelijke vervolgstappen en sancties in 2023.
Naast deze communicatie hebben intermediairs zoals hypotheekverstrekkers, taxateurs en makelaars de aanjaagfunctie opgepakt. BZK en RVO hebben de intermediairs hiertoe opgeroepen en van de nodige informatie voorzien. De meeste banken geven geen hypotheken meer voor kantoren met label D of slechter zonder dat er een verbeterplan klaar ligt en bieden daarnaast actief financiering aan voor de te treffen maatregelen. Taxateurs nemen het energielabel nadrukkelijk mee in de taxatie. Makelaars weten dit en informeren hun klanten hier ook over.

Vraag 5

Deelt u de mening dat de overheid een voortrekkersrol rondom verduurzaming moet nemen en het dus onacceptabel is dat de overheid in dit geval het slechte voorbeeld geeft? Hoe bent u van plan ervoor zorg te dragen dat overheidsgebouwen aan de eisen rondom energielabels voldoen?

Kantoren van overheden moeten net als alle andere kantoren voldoen aan de label-C verplichting. Ik zie dat een aantal overheden daarin een voortrekkersrol neemt, maar ik herken ook het beeld dat dat niet over de volle breedte plaatsvindt. Alhoewel ik niet alle cijfers van Colliers kan bevestigen (40% van de gemeentehuizen en ongeveer 60% van de kantoren van brandweer en politie voldoen nog niet aan de label-C verplichting) lijken deze aannemelijk en gaat er het signaal van uit dat overheden snel extra stappen moeten gaan zetten.
De rijksoverheid streeft nadrukkelijk een voorbeeldrol na. Op onderhoudsmomenten worden kantoren standaard naar label C gebracht. Bij renovatie worden kantoorgebouwen direct naar label A+ of beter verduurzaamd. Het gemiddelde label van Rijkskantoren zal in 2023 label B zijn. Hiermee geeft het Rijksvastgoedbedrijf invulling aan de zgn. portefeuilleaanpak. Deze aanpak maakt onderdeel uit van afspraken in het Klimaatakkoord en geeft invulling aan het uitgangspunt van een kosteneffectieve transitie. De aanpak beoogt vastgoedeigenaren ruimte te bieden om te verduurzamen op natuurlijke momenten indien dit aantoonbaar tot bovenwettelijke prestaties op portefeuilleniveau leidt. Uw Kamer zal over deze portefeuille-aanpak op een later moment nader worden geïnformeerd.
Ten aanzien van andere sectoren binnen het maatschappelijk vastgoed voer ik een stimulerend beleid. Voor hen is bij RVO het «Kennis- en innovatieplatform verduurzaming maatschappelijk vastgoed» ingericht. Binnen het platform wisselen zij kennis uit, worden goede voorbeelden gedeeld en innovaties aangejaagd.
Voor specifieke onderdelen zoals voor het gemeentelijk vastgoed (waaronder brandweer) en voor de politie, zijn conform de afspraak in het Klimaatakkoord sectorale routekaarten opgesteld. De sectorale routekaarten worden verfijnd in portefeuille routekaarten. Ik faciliteer betrokken partijen hierbij zoveel mogelijk.

Vraag 6

Bent u bereid de eigenaren van kantoorgebouwen klip-en-klaar te waarschuwen dat er bepaalde minimale eisen zijn met betrekking to de energielabels van kantoorgebouwen zodat er geen misverstand kan ontstaan en voorkomen wordt dat kantooreigenaren in 2023 allerlei excuses verzinnen om niet aan deze eis te voldoen?

Op 2 juli 2021 is een brief uitgegaan aan alle kantooradressen die nog niet aan de label-C plicht voldoen. Zie verder de beantwoording van vraag 4.

Vraag 7

Hoe gaat u de energiebesparingseisen rondom kantoorgebouwen handhaven in 2023? Bent u bereid waar nodig sancties in te zetten?

Het bevoegd gezag is de gemeente. De gemeente bepaalt uiteindelijk welke sanctie passend is. Zoals in het antwoord op vraag 4 beschreven vindt er afstemming plaats met vertegenwoordigers van het bevoegd gezag en tussen bevoegde gezagen onderling. Daar ondersteun ik hen bij, bijvoorbeeld met het opstellen van een landelijk handhavingsprotocol, om zorg te dragen voor een uniforme inzet van sanctiemiddelen.

Vraag 1

Bent u bekend met het voornemen van de Europese Commissie voor de invoering van een Europese CO2-heffing voor huizen (af te dragen door de gasleverancier)?1

De Europese Commissie publiceert naar verwachting op 14 juli 2021 het zogenoemde Fit-for-55 pakket, met daarin wetgevingsvoorstellen ter implementatie van de aangescherpte Europese klimaatdoelstellingen waarvoor Nederland heeft gepleit. Hier zit naar verwachting ook een voorstel bij voor de uitbreiding van het EU emissiehandelssysteem (ETS) naar de sectoren gebouwde omgeving en mobiliteit. Als het voorstel er is, kan pas worden beoordeeld wat de plannen van de Europese Commissie precies behelzen. Een emissiehandelssysteem in de gebouwde omgeving is geen CO2-heffing voor huizen. In zo’n systeem kopen leveranciers van energie rechten om broeikasgassen uit te mogen stoten, waarbij het aantal beschikbare rechten en daarmee de uitstoot van broeikasgassen is gelimiteerd.

Vraag 2

Hoe reageert u op de uitspraak van PvdA’er Samsom, de rechterhand van PvdA’er Timmermans, dat «de gasleverancier deze kosten zal doorberekenen aan de klant en dat dan de prijs omhoog zal gaan»?

De Europese Commissie zal medio juli haar plannen bekend maken over het gehele Fit for 55 pakket dat dient om ons Europese doel van ten minste 55% broeikasgasreductie t.o.v. 1990 in 2030 te realiseren. Op dat moment wordt duidelijk wat de plannen van de Europese Commissie precies behelzen. Klimaatbeleid moet betaalbaar blijven, en moet niet leiden tot onevenwichtige lastenverzwaring door stapeling van nationale en Europese regelgeving. Het kabinet is daarbij bekend met de achterliggende gedachte van de Commissie dat versterking van de prijsprikkel een bijdrage kan leveren aan de transitie in sectoren die nu niet onder het ETS vallen. Dit principe heeft voor de huidige ETS-sectoren goed gewerkt. Mocht de Commissie een voorstel doen voor uitbreiding van het ETS naar de gebouwde omgeving (zie ook antwoord bij 1), dan zal het kabinet deze voorstellen inclusief impact assessment, waaruit zal blijken wat de gevolgen zijn van een ETS in de gebouwde omgeving, kritisch bekijken.
Het systeem dient verder aan te sluiten op de land specifieke kenmerken van de sector, zoals isolatiegraad van gebouwen en CO2-intensiteit van de warmtevoorziening. Afgezien van een eventueel ETS, is het wat betreft de transitie in de gebouwde omgeving belangrijk dat er keuzevrijheid is voor consumenten en dat er op tijd alternatieven zijn voor huishoudens. Het hele pakket aan voorstellen zal het kabinet op een integrale manier afwegen, waarbij deze elementen worden meegenomen.

Vraag 3

Welke gevolgen heeft dit onzalige plan voor de energierekening van huishoudens? Hoeveel verwacht u dat de gasprijs hierdoor zal stijgen? Bent u ertoe bereid dit niet te laten gebeuren?

Het kabinet is van mening dat de energietransitie betaalbaar moet blijven. Het effect op de energierekening op huishoudniveau hangt af van de vormgeving van het wetsvoorstel, van de mate waarin energieleveranciers deze kosten doorberekenen in hun tarieven en van de wijze waarop het Europese beleid door het kabinet wordt ingepast in de Nederlandse beleidscontext. Dit is nu niet vast te stellen, aangezien het Fit for 55 pakket nog door de Europese Commissie gepubliceerd moet worden. Zie ook beantwoording onder vraag 2.

Vraag 4

Wat vindt u ervan dat de Europese Commissie jaarlijks € 40 miljard euro van de opbrengst van deze CO2-heffing in een nieuw «solidariteitsfonds» wil stoppen en vervolgens over de Europese Unie wil herverdelen (bedoeld voor onder andere de «vergroening» van woningen)? Deelt u de conclusie dat klimaatbeleid wordt ingezet als herverdelingsmechanisme?

Vraag 5

Hoe reageert u op de uitspraak van de heer Samsom dat «Nederland ook geld krijgt uit dit fonds, maar dat Polen méér krijgt»?

Vraag 6

Deelt u de conclusie dat het te bizar voor woorden en ronduit onacceptabel is als Nederlandse huishoudens middels een nóg verder stijgende energierekening moeten gaan dokken voor de «vergroening» van o.a. Poolse huishoudens? Bent u ertoe bereid hier nóóit mee akkoord te gaan?

Vraag 7

Welke betekenis heeft uw uitspraak dat «het van belang is dat de financiële en administratieve lasten beperkt blijven en dat lastenverzwaring door stapeling van nationale en Europese regelingen beperkt blijft»? Mogen we hieruit concluderen dat u de aangekondigde CO2-heffing voor huizen – de zóveelste (klimaat)belasting op de energierekening – nóóit zult accepteren?

Het uitgangspunt van het kabinet is dat de energietransitie haalbaar en betaalbaar moet zijn. Als onderdeel van het Klimaatakkoord zijn belastingmaatregelen aangekondigd ten gunste van huishoudens, waardoor het belastingdeel op de energierekening in 2021 voor huishoudens met een gemiddeld verbruik dit jaar onveranderd is gebleven, na een daling van 100 euro bij gemiddeld verbruik in 2020. De energierekening bestaat ook uit leveringstarieven en nettarieven, waar het kabinet geen invloed op heeft.
Op de lange termijn, richting 2030, verwacht het PBL een beperkte stijging van de energierekening voor een huishouden met een gemiddeld verbruik. In het voorjaar van 2022 komt CBS met een update van het beeld voor de korte termijn.
Of een huishouden zijn energierekening kan betalen, hangt niet alleen af van de uitgaven aan energie, maar ook van het besteedbare inkomen en de andere noodzakelijke uitgaven van huishoudens. Het kabinet weegt jaarlijks het integrale inkomensbeeld en stuurt waar nodig in de begroting bij.
Mocht de Commissie een voorstel doen voor uitbreiding van het ETS naar de gebouwde omgeving (zie ook antwoord bij 1 en 2), dan zal het kabinet deze voorstellen inclusief impact assessments kritisch bekijken. Het kabinet zal het gehele pakket na uitkomen in zijn integraliteit beoordelen.

Vraag 8

Deelt u de mening dat energie een basisbehoefte is en dus voor ieder huishouden betaalbaar moet zijn? Bent u er dan ook toe bereid de energierekening substantieel te verlagen en de Europese Commissie mede te delen dat zij naar de maan kan lopen met haar CO2-heffing?

Ja, het kabinet deelt de mening dat energie een basisbehoefte is en voor ieder huishouden betaalbaar moet zijn. Zie ook het antwoord op vraag 7. Juist om er voor te zorgen dat energie altijd toegankelijk blijft, op een wijze dat we ons land op een goede manier doorgeven aan de generaties na ons, zetten we in op de transitie naar schone energie. We proberen daarbij onze energiemix ook zo in te richten dat we als land niet voor altijd voor een zeer groot deel afhankelijk blijven van fossiele energie. In deze transitie moet oog zijn voor de sociaaleconomische gevolgen voor huishoudens. Het kabinet hecht waarde aan een evenwichtige inkomensontwikkeling en heeft hier continue aandacht voor. Daarom zet Nederland in op een zo kosteneffectief mogelijke transitie.
Het kabinet zal het hele pakket integraal afwegen waarbij de elementen, benoemd in antwoord op vraag 2, worden meegewogen.

Vraag 1

Is het waar dat ondanks het feit dat de verplichte kennis- en ervaringstoets voor het verhogen van een hypotheek zonder advies voor het verduurzamen van woningen sinds 1 april is vervallen er in de praktijk nog weinig aanbieders gebruik maken van deze mogelijkheid? Wat is daar volgens u de oorzaak van?

Het klopt dat in de praktijk nog weinig kredietaanbieders de mogelijkheid bieden aan consumenten om zonder advies een aanvullende hypotheek af te sluiten voor de financiering van verduurzamingsmaatregelen zonder dat een kennis- en ervaringstoets hoeft te worden afgelegd. Echter de kennis- en ervaringstoets is pas per 1 april jl. geschrapt dus ik kan me voorstellen dat kredietaanbieders hierover nog een beslissing moeten nemen. Bovendien vergt het aanpassen van systemen ook de nodige tijd.

Vraag 2

Deelt u de mening dat bewoners die zelf in actie komen om hun woning te verduurzamen daarbij zoveel mogelijk ondersteund moeten worden en dat (financiële) belemmeringen moeten worden weggenomen?

Ja.

Vraag 3

Wat is de achterliggende gedachte van het opnemen van de eis dat een aanvullende hypotheek voor het verduurzamen van een woning binnen vijf jaar na het sluiten van de al aanwezige hypotheek moet worden afgesloten?

De achterliggende gedachten bij de vijf jaar is dat als de consument reeds een hypotheek heeft en die binnen vijf jaar verhoogt bij dezelfde aanbieder, mag worden aangenomen dat de consument nog de kennis heeft van het hypotheekproduct en inzicht heeft in de financiële risico’s die samenhangen met een hypotheek.

Vraag 4

In hoeverre is deze beperking van 5 jaar nodig gezien het feit dat in alle gevallen door de geldverstrekker wordt getoetst of de hypotheek verantwoord is?

De kennis- en ervaringstoets en de krediettoets dienen een verschillend doel. De kennis- en ervaringstoets is voorgeschreven zodat de hypotheekaanbieder kan beoordelen of een consument over voldoende kennis- en ervaring beschikt om het hypotheekproduct te begrijpen en inzicht heeft in de financiële risico’s die zijn verbonden aan het afsluiten van een aanvullend krediet. Daarnaast dient de kennis- en ervaringstoets om te beoordelen of de consument in staat is om zonder advies een financieel product (in dit geval een hypotheek) af te sluiten. De kredietwaardigheidstoets dient de hypotheekaanbieder uit te voeren om te beoordelen of het krediet verantwoord is voor de consument. Daarbij gaat het om de vraag of de consument de rente en aflossing van het krediet kan betalen. Het uitsluitend beoordelen of een krediet verantwoord is, is niet voldoende. De consument moet ook zelf kunnen beoordelen of het betreffende hypotheekproduct passend is gelet op zijn situatie, wensen en behoeften. Om die reden bestaan de kennis- en ervaringstoets en de krediettoets naast elkaar.

Vraag 5

Erkent u het feit door deze eis het aantal huiseigenaren dat wordt gestimuleerd om te investeren in het verduurzamen van hun woning aanzienlijk beperkt wordt? Deelt u de mening dat dit een onnodige beperking is en dat hierdoor een grote potentiele verduurzaming van het woningbestand wordt gemist, gezien de recente waardestijgingen van woningen waardoor veel huiseigenaren een forse overwaarde hebben opgebouwd? Zo nee, waarom niet?

Door het schrappen van de kennis- en ervaringstoets kunnen de kosten voor het afsluiten van een aanvullende hypotheek voor verduurzaming zonder advies voor huiseigenaren dalen. De huiseigenaar kan eenvoudiger zelf (zonder advies) zijn hypotheek verhogen ter financiering van verduurzamingsmaatregelen. Hierdoor kunnen huiseigenaren worden gestimuleerd om te investeren in het verduurzamen van hun woning. Het is wenselijk om hierbij de beperking van vijf jaar te hanteren, omdat er niet zonder meer vanuit kan worden gegaan dat na vijf jaar na afsluiten van de reeds aanwezige hypotheek de kennis over de hypotheek nog voldoende is om zonder advies een aanvullende hypotheek af te sluiten. De kennis- en ervaring van de consument zal dan opnieuw moeten worden getoetst.
Naast het verhogen van hun hypotheek (al dan niet zonder advies) kunnen huiseigenaren er ook voor kiezen om de verduurzamingsmaatregelen te financieren met een consumptief krediet (al dan niet via het Nationaal Warmtefonds). Daarnaast heb ik diverse subsidieregelingen opengesteld, zoals de ISDE, RRE, SAH en RVV-V. Meerjarig onderzoek laat overigens zien dat de meeste woningeigenaren de verduurzaming van hun woning betalen met spaargeld. Er zijn derhalve diverse financieringsmogelijkheden voor woningeigenaren.

Vraag 6

Bent u gezien het bovenstaande bereid om de eis dat een aanvullende hypotheek voor het verduurzamen van een woning binnen vijf jaar na het sluiten van de al aanwezige hypotheek moet worden afgesloten te laten vervallen? Zo nee, waarom niet?

Als voorwaarde voor het zonder kennis- en ervaringstoets afsluiten van een aanvullende hypotheek via execution only (zonder advies) voor het verduurzamen van de woning is opgenomen dat de aanvullende hypotheek binnen vijf jaar na het afsluiten van de al aanwezige hypotheek moet zijn afgesloten. Achterliggende gedachte hierbij is dat als de consument reeds een hypotheek heeft en die binnen vijf jaar verhoogt bij dezelfde aanbieder, mag worden aangenomen dat de consument nog de kennis heeft van het hypotheekproduct en inzicht heeft in de financiële risico’s die samenhangen met een hypotheek. Ik zie geen reden om de termijn van vijf jaar te laten vervallen omdat er niet zonder meer vanuit kan worden gegaan dat na deze periode van vijf jaar de kennis over het financieel product nog voldoende is om zonder advies een aanvullende hypotheek af te sluiten.

Vraag 7

Bent u tevens bereid om te onderzoeken welke mogelijkheden er zijn om de taxatiekosten voor de financiering van het verduurzamen van de woning zoveel mogelijk te beperken, bijvoorbeeld door gebruik te maken van taxaties die zoveel mogelijk zijn gebaseerd op modelmatige waarderingen?

Voor het verhogen van de hypotheek voor het verduurzamen van de woning is een taxatie van de woning verplicht. Voorheen kon er in bepaalde gevallen gebruik gemaakt worden van een volledig modelmatige waardering. In mei 2020 heeft de Europese Bankautoriteit (EBA) de richtsnoeren over initiëring en monitoring van leningen vastgesteld1. De Nederlandsche Bank (DNB) en de Europese Centrale Bank (ECB) passen deze richtlijnen sinds 30 juni toe.
Hierdoor is het voor bancaire hypotheekverstrekkers niet meer mogelijk om gebruik te maken van enkel een volledig modelmatige waardering bij het verstrekken van een hypothecair krediet. Dit geldt ook voor een verhoging van de hypotheek voor het verduurzamen van de woning.
De richtsnoeren van de EBA laten wel ruimte voor een zogenaamde hybride taxatie2. Dit is een taxatievorm waarbij een modelmatige waardering het uitgangspunt is, die vervolgens door een taxateur wordt beoordeeld, geëvalueerd en goedgekeurd. Met het hybride taxatieproduct kan onder meer een verhoging van de hypotheek voor verduurzaming laagdrempelig blijven en kan de situatie worden vermeden dat voor deze aanpassingen een duurdere fysieke taxatie moet worden uitgevoerd.
Om gebruik te kunnen maken van een hybride taxatievorm moet aan bepaalde criteria worden voldaan. Zo kan deze vorm van taxeren alleen worden gebruikt als het gebruikte model voldoende betrouwbaar de waarde van de individuele woning kan bepalen. Daarnaast geldt dat een hybride taxatie alleen gebruikt mag worden indien de maximale hoogte van het hypothecair krediet ten opzichte van de waarde van de woning (loan-to-value) niet meer dan 90 procent bedraagt.
Zoals toegelicht in mijn recente Kamerbrief3 over woningtaxaties zijn er verschillende hybride producten ontwikkeld. De prijs van deze producten kan verschillen. Ik vind het belangrijk dat het product laagdrempelig en goedkoop is voor de consument, maar dat ook de kwaliteit voldoende is geborgd. Daarom zal ik de vinger aan de pols houden wat betreft de uiteindelijke kosten van de hybride taxatieproducten.

Vraag 1

Herinnert u zich de brief van Aedes voor het Commissiedebat Wonen en Corona?1

Ja.

Vraag 2

Kunt u een stand van zaken geven over de uitvoering van de motie Koerhuis over het niet uit huis zetten van weeskinderen sinds het Commissiedebat Wonen en Corona?2

Voor het zomerreces stuur ik u een brief waarin ik de aanpak toelicht die ik wil volgen ter uitvoering van de motie Koerhuis.

Vraag 3

Is het waar dat de signalen over het uit huis zetten van weeskinderen uitsluitend betrekking hebben op corporaties en niet op particuliere verhuurders?

Ik acht het aannemelijk dat deze verdrietige situaties zich voordoen bij corporaties, bij particuliere verhuurders en bij koopwoningen. Dat signaal heb ik tevens ontvangen tijdens gesprekken met experts naar aanleiding van de uitvoering van de motie Koerhuis.

Vraag 4

In hoeverre bent u bereid om het voorstel van Aedes over te nemen voor een aanpassing van het Burgerlijk Wetboek en de periode dat jongvolwassenen die hun ouders hebben verloren in het huurhuis mogen blijven wonen te verlengen van 6 maanden naar 1 of 2 jaar?

Zoals ik toelicht in mijn brief over de uitvoering van de motie Koerhuis wil ik woningcorporaties de mogelijkheid geven om meerjarige weeskinderen langer in de ouderlijke woning te laten blijven met behulp van een tijdelijk huurcontract. Zo kunnen corporaties meerderjarige weeskinderen langer te tijd geven om in de ouderlijke woning te blijven terwijl een passende oplossing gezocht wordt. Om dit mogelijk te maken wil ik op korte termijn de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting (Rtiv) 2015 aanpassen. Door middel van de gedragscode die ik wil uitwerken ten behoeve van situaties met meerderjarige weeskinderen kan worden vastgesteld op welke wijze corporaties deze verruiming op een goede manier kunnen benutten. Daarnaast wil ik de komende tijd bezien of er andere wettelijke mogelijkheden zijn om de positie van meerderjarige weeskinderen te verbeteren zodat zij meer rust ervaren voor rouwverwerking en om beslissingen voor de toekomst te nemen.3

Vraag 5

Klopt het dat een aanpassing van de Woningwet of een AMvB onder de Woningwet het probleem gerichter oplost, gegeven de signalen over het uit huis zetten van weeskinderen?

Een gerichte oplossing is de aanpassing van de Rtiv. Hiermee maak ik het voor woningcorporaties mogelijk om meerderjarige weeskinderen een tijdelijk huurcontract te bieden waardoor zij langer in de ouderlijke huurwoning kunnen blijven wonen.

Vraag 6

Is het waar dat de signalen van het uit huis zetten van weeskinderen niet uitsluitend betrekking hebben op jongvolwassenen, maar ook op kinderen van 16 en 17 jaar die al een huurcontract mogen sluiten en een voogd op afstand mogen hebben?

Een minderjarige is in beginsel niet bevoegd tot het sluiten van een huurovereenkomst. Uitzondering hierop zijn studentenwoningen: hiervoor hanteren verhuurders in sommige gevallen een leeftijdsgrens van 16 jaar. In dergelijke gevallen moet de ouder/voogd medeondertekenen. Mij zijn geen signalen bekend dat het overlijden van een ouder/voogd die een huurcontract mede ondertekend heeft tot gevolg zou hebben dat iemand uit huis wordt gezet. Mochten die signalen mij alsnog bereiken, zal ik dit ook betrekken bij de uitwerking van de gedragscode.

Vraag 7

In hoeverre bent u bereid om het voorstel van Aedes over te nemen voor een aanpassing van de huurtoeslag voor jongvolwassenen die hun ouders hebben verloren?

Corporaties hebben voldoende mogelijkheden om te zorgen dat de huur van de ouderlijke huurwoning betaalbaar blijft. Zo kunnen zij bijvoorbeeld waar nodig (tijdelijke) huurverlaging bieden wanneer de huur van de ouderlijke huurwoning te hoog blijkt. Betaalbaarheid zal tevens onderdeel zijn van de gedragscode.
Er bestaat in de uitvoering de mogelijkheid om maatwerk te leveren in een situatie waar weeskinderen achterblijven in de huurwoning waar de ouder(s) huurtoeslag ontvingen. Wanneer ze de huur van de woning overnemen kan er geen recht bestaan omdat de huur boven de maximale huurgrens voor jongeren uitkomt (jonger dan 23 jaar). In die situatie kent Toeslagen de huurtoeslag toe tot de maximale huurgrens voor jongeren in plaats van de huurtoeslag af te wijzen, waarbij de huur voor zover die boven de maximum huurgrens voor jongeren uitkomt, niet wordt vergoed. Het afschaffen of verlagen van de leeftijd voor de huurgrens voor jongeren is een fundamentele wijziging van het stelsel met inhoudelijke en financiële gevolgen.
In de reactie op de motie van de leden Lodders en Van Weyenberg over verdere quick fixes om het toeslagenstelsel te verbeteren (Kamerstuk 35 572, nr. 49) wordt ingegaan op een aanpassing van de leeftijdsgrens in de huurtoeslag. In dat kader is geconstateerd dat de leeftijdsgrens in de huurtoeslag en het jeugdminimumloon momenteel verschillen en dat het te overwegen is om deze gelijk te trekken. Dat zou betekenen dat de leeftijdsgrens verlaagd wordt van 23 naar 21 jaar. Een nieuw kabinet zal hierover een integrale afweging moeten maken.

Vraag 8

Deelt u de mening dat corporaties maatschappelijke instellingen zijn en dat we van corporaties een tijdelijke huurkorting mogen verwachten voor weeskinderen die hun ouders hebben verloren, gegeven het feit dat het een kleine groep weeskinderen betreft?

Zie antwoord vraag 7.

Vraag 1

Wat vindt u ervan dat in twee dagen tijd al 180 mensen zich hebben gemeld bij het Meldpunt huurtoeslag van de Woonbond?

Ik vind het vervelend dat mensen zich genoodzaakt voelen zich te wenden tot dit meldpunt, maar ik vind het goed dat zij dit wel doen. Dat er ook bij de huurtoeslag mogelijk sprake is geweest van institutionele vooringenomenheid of een onterechte kwalificatie van Opzet/Grove Schuld (O/GS) was al bekend. Het afgelopen jaar heeft het kabinet de Kamer mede via de 6e1 en 7e voortgangsrapportage kinderopvangtoeslag2 geïnformeerd over de stand van zaken omtrent verbreding van de compensatieregeling en de Opzet/Grove Schuld (O/GS) tegemoetkoming naar de huurtoeslag, zorgtoeslag en het kindgebonden budget.

Vraag 2

Hoeveel mensen hebben zich reeds bij de Belastingdienst gemeld met problemen omtrent de huurtoeslag? En hoeveel mensen hebben zich gemeld met problemen omtrent de zorgtoeslag en het kindgebonden budget?

Er is een voorlopige inventarisatie van burgers die mogelijk zijn getroffen door deze fouten van Toeslagen. De Adviescommissie uitvoering toeslagen heeft geconcludeerd dat vijf van de vijfentwintig CAF-zaken die ook betrekking hebben op andere toeslagen dan kinderopvangtoeslag (de huurtoeslag, zorgtoeslag en het kindgebonden budget, ook wel niet-KOT genoemd), vergelijkbaar zijn aan CAF-11. Dat wil zeggen, Toeslagen heeft daar institutioneel vooringenomen gehandeld. Circa 2.600 burgers zijn betrokken bij 25 CAF-onderzoeken die ook betrekking hebben op niet-KOT, waarvan ca. 500 burgers bij de 5 CAF-11 vergelijkbare onderzoeken. Naast de 500 burgers die op dit moment in zicht zijn, acht ik het mogelijk dat Toeslagen ook in andere, nog onbekende, situaties institutioneel vooringenomen heeft gehandeld.
Daarnaast was het invorderingsbeleid voor alle toeslagen hetzelfde, waarbij mogelijk O/GS kwalificaties zijn gegeven bij de aanvraag van een persoonlijke betalingsregeling. Hoewel de initiële terugvordering in beginsel terecht kan zijn, is de kans aanzienlijk dat de O/GS kwalificaties onterecht zijn. Deze kwalificaties konden vergaande gevolgen hebben, zoals het afwijzen van een persoonlijke betalingsregeling en het weigeren van een minnelijke schuldsanering. Er zijn 12.000 burgers met alleen een niet-KOT terugvordering met O/GS-label, alsmede ca. 10.000 burgers met zowel niet-KOT als KOT terugvordering met O/GS-label. Het onderscheid tussen de verschillende toeslagen is daarbij nog niet gemaakt. Er hebben zich tot nu toe ongeveer 5.000 personen gemeld bij UHT. Dit kan zijn omdat er bij hen ook problemen zijn geweest met de kinderopvangtoeslag. In totaal is bij circa 200 mensen geregistreerd dat zij zich specifiek hebben gemeld met problemen bij andere toeslagen dan de kinderopvangtoeslag. Een onderscheid tussen de verschillende toeslagen is nog niet gemaakt.

Vraag 3

Is u bekend hoeveel gedupeerden er zijn bij de huurtoeslag?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Wat is uw reactie op de bewering van tientallen van de 180 huishoudens dat de Belastingdienst onterecht uitgaat van opzet/grove schuld?

Deze meldingen bevestigen de noodzaak van een herstelregeling. Zoals hierboven al is benoemd, was al bekend dat ook bij de huurtoeslag mogelijk sprake is geweest van onterechte O/GS kwalificaties, en wordt momenteel gewerkt aan tegemoetkoming voor personen waar dit inderdaad het geval was.

Vraag 5

Bent u met de Woonbond eens dat ontvangers van huurtoeslag vaak zeer afhankelijk zijn van deze toeslag? Kunt u uw antwoord toelichten?

Ja, de huurtoeslag is een bijdrage in de huurkosten wanneer de huurprijs relatief hoog is in relatie tot het inkomen. Hiermee is de huurtoeslag voor een groot deel van de huurtoeslagontvangers een belangrijk onderdeel van het huishoudbudget.

Vraag 6

Kunt u, gezien het antwoord op de vorige vraag, uitleggen waarom mensen zich pas «later in 2021» kunnen aanmelden voor herstel? Waarom opent u niet terstond een meldpunt voor hen?

Ik wil deze mensen zo goed mogelijk helpen. Mensen die zich melden worden geregistreerd. We kunnen ze echter pas helpen wanneer de compensatieregeling gereed is. In het vormgeven van een compensatieregeling wil ik recht doen aan de schade die zij hebben geleden. In de 7e voortgangsrapportage Kinderopvangtoeslag heb ik hiervoor een richting met uw Kamer gedeeld. Het opstellen van een regeling die recht doet aan deze schade, het opstellen van de benodigde wetgeving en het uitvoeren hiervan kosten echter noodzakelijkerwijs tijd. Zoals in het antwoord op vraag 8 wordt beschreven is er voor mensen met acute financiële nood de mogelijkheid zich al eerder te melden.

Vraag 7

Vindt u dat eventuele gedupeerden tot volgend jaar kunnen wachten op de behandeling van hun zaak? Kunt u uw antwoord toelichten?

Zie antwoord vraag 6.

Vraag 8

Klopt het dat acute gevallen zich al kunnen melden? Zo ja, kunt u toelichten wat acuut is? Door wie wordt dit bepaald?

Mensen in acute financiële nood kunnen zich inderdaad bij de Servicelijn melden. Er is sprake van acute financiële nood als een persoon geen financiële middelen heeft om noodzakelijke uitgaven te doen, zoals het betalen van boodschappen, schoolgeld, of bijvoorbeeld kleding voor de kinderen. Ook kan hier sprake van zijn wanneer er geen geld is voor medische hulp of medicatie, of wanneer er sprake is van een uithuiszetting. Net zoals bij de KOT, beoordeelt het Brede Hulpteam van UHT samen met de burger of hier sprake van is. Het Brede Hulpteam heeft hier ervaring mee en heeft inmiddels enkele tientallen Noodvoorzieningen voor andere toeslagen dan de KOT uitbetaald.

Vraag 9

Is er bij de huurtoeslag sprake van dat huishoudens enorme sommen geld in korte tijd moeten terugbetalen? Bent u bereid deze stop te zetten wanneer niet zeker is dat deze terugbetalingen terecht zijn? Zo nee, waarom niet?

De gemiddelde terugvordering per burger betrof € 3.800 bij de huurtoeslag. Wanneer sprake was van de kwalificatie O/GS, kon wel de standaard betalingsregeling van 24 maanden worden afgesloten, maar geen persoonlijke betalingsregeling naar betaalcapaciteit. Bij mensen die zich hebben gemeld met OG/S-kwalificatie wordt de invordering gepauzeerd tot een beslissing is genomen.

Vraag 10

Bent u bereid u zich er zo snel mogelijk te van vergewissen of bij de huurtoeslag sprake is van schrijnende gevallen die echt niet kunnen wachten op hulp – en hen die hulp snel te bieden? Hoe gaat u dat aanpakken?

Burgers die gedupeerd zijn in het kader van andere toeslagen (niet-KOT) die te maken hebben met acute financiële nood kunnen via het Serviceteam een beroep doen op de Noodvoorziening. Met een korte intake wordt beoordeeld of de burger in aanmerking komt voor een betaling uit de Noodvoorziening. Burgers kunnen daarnaast terecht bij hun gemeente voor normale hulp op het gebied van schulden. Met de Woonbond is contact over hoe signalen over schrijnende situaties die bij het meldpunt van de Woonbond zijn binnengekomen kunnen worden opgepakt.

Vraag 1

Kent u het bericht «Bouwen in het Oosten is goedkoper en dus zegt provincie; Bouw hier, niet in de Randstad»?1

Ja.

Vraag 2

Bent u bereid om naar aanleiding van de oproep van de gedeputeerden van Overijssel en Gelderland nader onderzoek te doen naar de mogelijkheden om tegen lagere kosten meer woningen in het oosten te bouwen?

In de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) heb ik het uitgangspunt opgenomen dat wonen (en werken) worden ontwikkeld in de regio’s waar er vraag is. In omvang en dichtheid concentreert de verstedelijking zich nu vooral in stedelijke regio’s in het brede midden van Nederland (de zeshoek Amsterdam, Utrecht, Zwolle, Arnhem/Nijmegen, Eindhoven, Breda, Rotterdam/Den Haag), waar Oost Nederland een belangrijk onderdeel van uitmaakt. De stedelijke regio’s van dit gebied vormen de kern van het Stedelijk Netwerk Nederland en omvatten dan ook de meeste woningbouwplannen voor de komende jaren.
Het bureau ABF heeft onlangs een inventarisatie van de plancapaciteit opgesteld, die als bijlage is toegevoegd aan de brief over voortgang versnelling woningbouw2. Hieruit blijkt dat de plancapaciteit van de provincies Overijssel en Gelderland tot 2030 afdoende is om in de woningbehoefte te voorzien. Nu er voldoende plancapaciteit is en locaties in beeld zijn, acht ik een aanvullend onderzoek naar het realiseren van meer woningen in Oost Nederland niet noodzakelijk. Wel zal in de verstedelijkingsstrategie voor de regio Zwolle, die voor de opgave staat om in 2040 40.000 woningen te realiseren, worden onderzocht of een hogere bijdrage aan het nationaal woningtekort geleverd kan worden. Daarbij wordt ook in kaart gebracht welke investeringen nodig daarvoor nodig zijn.

Vraag 3

Op welke wijze worden bouwplannen in het oosten van Nederland versneld om ook daar het woningtekort tegen te gaan?

Op dit moment lopen er verschillende programma’s die erop gericht zijn om in goede samenwerking tussen gemeenten, provincies en Rijk de woningbouwplannen te versnellen en het woningtekort in Oost Nederland tegen te gaan. Zo heb ik onder meer op het Bestuurlijk Overleg Leefomgeving Oost Nederland versnellingsafspraken met de provincie Overijssel en de gemeenten Zwolle en Kampen kunnen maken over het versneld realiseren van ca. 14.600 woningen. Daarnaast wordt goed samengewerkt in de woondeal Arnhem – Nijmegen (zie antwoord 6.). De afspraken die daarin zijn gemaakt liggen op schema. Op verzoek van uw kamer zijn ambtelijke gesprekken gestart met de regio Zwolle–Deventer–Apeldoorn met het oog op een mogelijke woondeal voor die regio (zie antwoord 7). Ook wordt nauw samengewerkt met de regio in de verstedelijkingsstrategieën voor de regio Zwolle en Arnhem–Nijmegen–Foodvalley waarin zicht komt op de brede randvoorwaarden voor realisatie van de verstedelijkingsopgave. Daarnaast bevinden zich in Oost Nederland twee van de 14 grootschalige woningbouwlocaties die zijn aangekondigd in de NOVI. Het gaat om de gebieden Kanaalzone en Stationsgebied in Nijmegen en de Spoorzone in Zwolle. Voor deze gebieden zijn door het Rijk en de betrokken overheden businesscases gemaakt. De businesscases maken systematisch inzichtelijk hoe de bekostiging van de gebieden eruitziet en geven een raming van de benodigde publieke investeringen. Het onderzoek is 21 juni jongstleden met Tweede Kamer gedeeld3. Het is aan het nieuwe kabinet hoe dit moet worden ingevuld en hoe de inzet van het Rijk en de regio voor de verdere ontwikkeling van deze locaties en infrastructuur verder vorm krijgt. Ook kunnen de gemeenten in Oost Nederland in september een aanvraag indienen voor een rijksbijdrage in de derde tranche van de Woningbouwimpuls. Tot slot wordt ook op regionaal niveau hard gewerkt om versnelling van de woningbouwplannen te realiseren onder andere via een provinciaal aanjaagteam woningbouw die, in samenwerking met het landelijk expertteam woningbouw, gemeenten hierbij ondersteunt.

Vraag 4

Deelt u de mening dat het goed is dat er een Woonakkoord Oost-Nederland is aangeboden?

Het is heel goed dat de beide provincies de samenwerking zoeken bij de woningbouwopgave. Dat helpt bij het versneld realiseren. Er wordt op dit moment door gemeenten, provincies en Rijk ook nauw samengewerkt op de opgaven die in het Woonakkoord Oost-Nederland staan beschreven (zie antwoord 3).

Vraag 5

Wat is de stand van zaken van de motie Futselaar die vraagt om te bezien of depositieruimte in het stikstofregistratiesysteem die niet gebruikt kan worden voor woningbouw- of infrastructuurprojecten met voorrang kan worden besteed aan reserveringen voor bestemmingsplannen voor woningbouw en hiertoe ten minste de mogelijkheden te verkennen en uit te werken in de regio’s Zwolle, Arnhem/Nijmegen en Zaanstad?2

Inmiddels is genoemde verkenning afgerond en de Minister LNV zal de uitkomsten hiervan spoedig met uw Kamer delen.

Vraag 6

Wat is de stand van zaken van de Woondeal Arnhem – Nijmegen?

In de woondeal regio Arnhem–Nijmegen staan afspraken over de bouw van 35.000 woningen tot 2030, waarvan 20.000 uiterlijk in 2025. Tot 2040 gaat het in totaal om een bouwopgave van 50 tot 60.000 woningen. Uitgangspunt daarbij is dat het woningtekort wordt teruggebracht naar 2% en dat gestreefd wordt naar 130% plancapaciteit. De focus ligt op het concretiseren van plannen (van zacht naar hard) en de realisatie.
De realisatie ligt op schema voor het doel van 2030, voor het doel 2025 is een iets hoger tempo nodig. Er zijn in de afgelopen periode 6.500 woningen gerealiseerd, waardoor de nog 13.500 woningen gebouwd moeten worden om het doel in 2025 te behalen en 28.500 woningen voor het behalen van de doelstellingen in 2030. De plancapaciteit tot 2030 omvat 38.000 woningen, een enorme stijging sinds de ondertekening van de woondeal (van 80% naar 134%, afgezet tegen de doelstellingen woondeal, en 118% ten opzichte van de primos prognose5). Tot 2025 zijn er harde plannen voor 11.000 woningen. In de regio zijn tussen de gemeenten wel flinke verschillen zichtbaar, zowel qua realisatie als plancapaciteit.

Vraag 7

Wat is de stand van zaken van de motie Koerhuis om een Woondeal Zwolle-Deventer-Apeldoorn te sluiten?3

De motie Koerhuis roept de regering op om in gesprek te gaan met de betreffende gemeenten over een mogelijk woondeal Zwolle–Deventer, eventueel aangevuld met Apeldoorn. Het Ministerie van BZK is inmiddels in overleg met de regio Zwolle–Deventer en Apeldoorn om een gezamenlijk beeld over de motie te krijgen en over een aanpak van de woonopgave. De input van de gesprekken vormen belangrijke input richting het nieuwe kabinet. Het is aan het nieuwe kabinet om hier uiteindelijk een besluit over te nemen.

Vraag 1

Herinnert u zich de antwoorden op mijn vragen over het feit dat de provincie Noord-Holland woningbouw tegenhoudt in de gemeente Landsmeer?1

Ja, ik heb uw vragen over woningbouw Landsmeer op 8 juni jl. beantwoord.

Vraag 2

Is het waar dat u alleen in gesprek bent gegaan met de provincie Noord-Holland en niet met de gemeente Landsmeer? Zo ja, waarom bent u niet in gesprek te gaan met de gemeente Landsmeer en bent u bereid dit alsnog te doen?

Naar aanleiding van de vragen is er vanuit mijn ministerie ambtelijk contact geweest met zowel de gemeente Landsmeer als de provincie Noord-Holland.
Mijn bestuurlijke gesprekken in Noord-Holland zijn gericht op de brede woningbouwopgave zoals de woningbouwversnelling. De gesprekken vinden plaats binnen bestaande kaders zoals de verstedelijkingsopgave of de woondeals. Voor mij is van belang dat de provincie voldoende ruimte biedt voor de regionale bouwopgave. Daarbij is het aan de provincie om binnen dit kader regionale afwegingen te maken over concrete locaties met het oog op een goede landschappelijke inpassing. Overleg met de gemeente over specifiek kleinschalige locaties zoals Landsmeer past mijns inziens primair bij de rol van de provincie.
Wel vind ik het van belang dat voor alle locaties zoals Landsmeer in brede zin goed gekeken wordt naar maatwerkmogelijkheden voor woningbouw binnen de randvoorwaarden van de provincies. Daarom komt dit onderwerp binnenkort aan de orde tijdens overleg tussen mijn ministerie en de gedeputeerde Ruimtelijke ordening en wonen van Noord-Holland.

Vraag 3

Welke acht woningbouwlocaties in de provincie Noord-Holland zijn komen te vervallen als gevolg van het aanwijzen als BPL-landschap (Bijzonder Provinciaal Landschap)?

Met de vaststelling van de provinciale Omgevingsverordening Noord-Holland 2020 is besloten om op acht discussielocaties die zijn gelegen in Bijzonder Provinciaal Landschap (BPL) geen stedelijke ontwikkeling mogelijk te maken. Voor de meeste van deze locaties stond woningbouw reeds ter discussie vanwege bestaande beschermingsregimes vanuit zowel rijksbeleid als provinciaal beleid die samenhangen met de ligging in uniek veenpolderlandschap met landschappelijke kwaliteiten en natuurwaarden, werelderfgoed UNESCO of met de geluidcontouren in het Luchthavenindelingbesluit.
De acht locaties die in een provinciale «nota discussielocaties» zijn opgenomen, zijn hierna weergegeven in tabel 1.
1. Limmerkoog – Uitgeest
Uitgeest
Nee; 20 Ke-contour
Nee; BPL en werkingsgebied MRA (bovendien LIB-5 contour)
2. De Terp – Uitgeest
Uitgeest
Nee; weidevogelleefgebied en 20 Ke-contour
Nee; BPL (bovendien LIB-5 contour)
3. Stompetoren-West
Alkmaar
Ja; Landelijk Gebied
Voorwaarden:
• RijksLadder
• Regionaal woningbouwprogramma
• Ruimtelijke kwaliteit
Nee: BPL
4. Zuid III – Akersloot
Castricum
Nee; 20 Ke-contour
Nee; BPL (bovendien LIB-5 contour)
5. Nederhorst Noord – Nederhorst den Berg
Wijdemeren
Nee: weidevogelleef-gebied en UNESCO
Nee: BPL en UNESCO
6. Zuidsingel fase 8 – Kortenhoef
Wijdemeren
Ja/Nee: deels in NNN en UNESCO; verder afhankelijk van ruimtelijke kwaliteit plan
Nee: BPL (plus bestaand NNN en UNESCO)
7. Middelie
Edam-Volendam
Nee: weidevogelleef-gebied
Nee: BPL
8. Noordeinde 65 – Oostzaan
Oostzaan
Nee: bufferzone en ruimtelijke kwaliteit
Nee: BPL

Vraag 4

Hoe rijmt het vervallen van acht woningbouwlocaties in de hele provincie Noord-Holland met het vervallen van de vier woningbouwlocaties in de gemeente Landsmeer die ik heb bezocht?

Uit navraag bij de gemeente Landsmeer blijkt dat geen van de locaties in de gemeente Landsmeer deel uitmaakt van de acht discussielocaties. De gemeente Landsmeer geeft aan dat er geen grootschalige (= meer dan 11 woningen) regionaal afgestemde woningbouwlocaties zijn die in strijd zijn met de provinciale regels.
Uit informatie van de gemeente Landsmeer heb ik daarnaast begrepen dat er wel enkele kleinschalige initiatieven zijn. De gemeente zou graag woningbouw willen toestaan maar de provincie is kritisch omdat de locaties in landelijk gebied liggen van de metropoolregio (buiten BPL).
Met de invoering van de Omgevingsverordening NH2020 is ook het bebouwingslint van Landsmeer aangewezen als «landelijk gebied». Binnen het landelijk gebied van de metropoolregio is er in de Omgevingsverordening NH2020 een verbod op kleinschalige woningbouw (minder dan 12 woningen). De provincie werkt aan een aanpak voor maatwerkoplossingen voor probleemlocaties in bestaande linten. Dit betreft locaties waar volgens de regelgeving formeel geen bouwmogelijkheden zijn, terwijl dit wel wenselijk is om tot een noodzakelijke verbetering van de ruimtelijke kwaliteit te komen. In deze aanpak worden ook 6 in het bebouwingslint van Landsmeer meegenomen.

Vraag 5

Klopt het dat de acht vervallen woningbouwlocaties in de hele provincie Noord-Holland alleen de harde plancapaciteit betreft? Zo ja, hoeveel woningbouwlocaties zijn dan komen te vervallen betreffende de zachte plancapaciteit?

De locaties die op basis van de Omgevingsverordening Noord-Holland 2020 niet kunnen worden gerealiseerd betreffen alle uitsluitend zachte plannen (ik verwijs hiervoor naar de beantwoording van de vragen van Tweede Kamer lid Terpstra over de berichten «Over dingen die blijven» en «Laat ons bouwen».)2
Als er sprake is van harde plannen, dus vastgestelde bestemmingsplannen, dan heeft de provincie dat gerespecteerd en eventuele fouten in de begrenzing van BPL gecorrigeerd. Het gaat in alle gevallen dus om zachte plannen. Zachte plannen in BPL betreffen minder dan 1% van de totale plancapaciteit in Noord-Holland. Overigens geeft de provincie aan dat voor een deel hiervan woningbouw niet bij voorbaat is uitgesloten.

Vraag 6

Deelt u de mening dat, gezien de grote woningbouwopgave, de provincie Noord-Holland het vervallen van woningbouwlocaties, ook in de gemeente Landsmeer, zoveel mogelijk moet voorkomen en terugdraaien?

Ik vind het van groot belang dat er voldoende bouwlocaties beschikbaar komen voor de brede woningbouwopgave. Ik zie ook dat dat gebeurt: op dit moment is er in de provincie Noord-Holland en de regio Zaanstreek-Waterland voldoende plancapaciteit beschikbaar. Anderzijds ligt er ook een opgave met de medeoverheden om bij de keuze van de woningbouwlocaties oog te hebben voor de bescherming van landschappelijke waarden of natuurwaarden. Om die reden vind ik het positief dat de provincie in het kader de regionale woonakkoorden en het provinciaal Masterplan Wonen in overleg met de gemeenten kijkt naar maatwerkoplossingen, bijvoorbeeld voor woningbouw in kleine kernen met het oog op de leefbaarheid.

Vraag 1

Kent u het bericht «Tussen Zwolle, Hasselt en Kampen een stad zo groot als Lelystad? «Er is plek voor»» en het aangehaalde onderzoek van het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB)?1

Ja, ik ken het bericht.

Vraag 2

Bent u het met de conclusies van het EIB eens? Zo nee, waarom niet?

In de brief «Voortgang versnelling woningbouw»2 en de meegestuurde inventarisatie plancapaciteit geef ik aan dat er tot 2030 voldoende plancapaciteit is om de verwachte huishoudensgroei te accommoderen alsmede het woningtekort te verminderen. Dit komt mede doordat de plancapaciteit het afgelopen halfjaar met 140.000 woningen is toegenomen. Deze toename betreft grotendeels de provincie Zuid-Holland. Ten opzichte van een half jaar geleden in deze provincie voor de periode tot 2030 met 110.000 woningen toegenomen. Ook in Gelderland en Overijssel is de capaciteit relatief sterk toegenomen. Ondanks deze toename in plancapaciteit zal ik intensief in gesprek blijven over de versnelling van de woningbouw en de voortgang monitoren.
Er zijn voldoende locaties waar gebouwd kan gaan worden, deels binnen- en deels buitenstedelijk. Ik zet me nu in op het tot uitvoering brengen van deze locaties. Dit doe ik met de woningbouwimpuls en de aanpak 14 grootschalige woningbouwgebieden. Door de inzet van de woningbouwimpuls en cofinanciering van medeoverheden worden er vanuit de eerste twee tranches 96.000 woningen sneller en meer betaalbaar gebouwd de komende jaren.
Met de NOVI leggen geven we voorkeur aan binnenstedelijke ontwikkeling, daarna de randen van de stad en dan buitenstedelijke locaties. Dit vanwege efficiënt gebruik van de bestaande infrastructuur, versterken van de agglomeratiekracht en efficiënt gebruik van de ruimte. Binnenstedelijke ontwikkeling en bijvoorbeeld de daaraan verbonden investeringen in OV-infrastructuur draagt ook bij aan verbetering van andere gebieden in de stad.
Met de regio’s maak ik een gezamenlijke afweging in de regionale verstedelijkingsstrategieën. Daar kijken we naar alle locaties, in samenhang met onder andere mobiliteit, landschap, klimaat en energie. Een aantal van de gebieden die het EIB aandraagt zijn hierbij ook in beeld. Dat buitenstedelijk bouwen snel en goedkoper zou zijn, geldt niet overal en is locatie gebonden. Buitenstedelijk bouwen betreft een complexe opgave: de genoemde locaties omvatten grote aantallen woningen met grote impact op bijvoorbeeld infrastructuurnetwerken en waterhuishouding. Er zijn investeringen nodig in weg en spoor om deze locaties te ontsluiten. Dat is vooralsnog niet haalbaar voor 2030. Het is aan het nieuwe kabinet om, samen met de regio, een afweging te maken voor nieuwe locaties na 2030. Daarbij zijn er meerdere opgaven die ruimte nodig hebben: de opwekking van duurzame energie, meer extensieve landbouw vraagt meer ruimte, de klimaatopgave vraagt om meer ruimte voor waterberging.
Specifiek Polder Mastenbroek waar in dit bericht naar wordt verwezen wordt meegenomen binnen de Verstedelijkingsstrategie Regio Zwolle van Rijk en regio gezamenlijk. Daarin onderzoeken we op welke manier de groei van wonen en werken in de regio op de lange termijn plaats kan vinden in samenhang met andere opgaven zoals bereikbaarheid, klimaatadaptatie, de energietransitie en natuur en landschap. Voor deze regio telt de klimaatopgave zwaar mee gezien de ligging in een Deltagebied.
Voor de realisatie van de woningbouwopgave, binnen de integrale afweging, is versterking van de regie in samenwerking met alle overheden, corporaties en marktpartijen nodig. Samen met medeoverheden en met betrokkenheid van marktpartijen en corporaties werk ik de wijze waarop deze regie vorm moet worden gegeven nader uit.

Vraag 3

Deelt u de mening, dat de bouw van een nieuwe stad een belangrijke stap voor het bestrijden van woningtekort kan zijn? Zo nee, waarom niet, en welke stappen wil het kabinet dan wel nemen om het woningtekort te bestrijden?

Uit mijn voortgangsbrief op de versnelling van de woningbouw blijkt dat er tot 2030 voldoende plancapaciteit is om de verwachte huishoudensgroei te accommoderen alsmede het woningtekort te verminderen. Deze toename geldt ook voor de provincies met grootste bouwopgave. Er zijn dus voldoende locaties waar gebouwd kan gaan worden, deels binnen- en deels buitenstedelijk. Ik zet me nu in op het tot uitvoering brengen van deze locaties. Voor de stappen die het Kabinet zet om het woningtekort te bestrijden verwijs ik naar het antwoord op vraag 2.

Vraag 4

Ziet het kabinet andere locaties waar het woningtekort groot is voor het bouwen van een nieuwe stad, en zo ja welke?

Zie het antwoord op vraag 3.

Vraag 5

Hoeveel van de zoekgebieden, die in het kader van Nationaal Programma RES voor het plaatsen van windturbines worden aangewezen, zijn ook geschikt voor woningbouw?

Ik heb geen compleet beeld van de mogelijkheden voor woningbouw in zoekgebieden die worden aangewezen voor windenergie in de Regionale Energiestrategieën. En wanneer er overlap is zal vanuit een zorgvuldige afweging keuzes worden gemaakt. Dat doen we ook gezamenlijk in de regio’s waarin we werken aan de verstedelijkingsstrategieën. Wanneer deze gebieden overlappen hoeft niet te betekenen dat er geen woningbouw plaats kan vinden.

Vraag 6

Bent u bereid te onderzoeken hoeveel woningen er gebouwd zouden kunnen worden als het Nationaal Programma RES wordt losgelaten en er dus ruimte vrijkomt omdat alle zoekgebieden voor windturbines geschrapt worden?

Er is op dit moment voldoende plancapaciteit en aanvullingen daarop worden door Gemeenten en door Rijk en regio samen in de Verstedelijkingsstrategieën, in samenhang met de Regionale Energiestrategieën zorgvuldig afgewogen. Ik zie daarom geen noodzaak voor een dergelijk onderzoek.

Vraag 7

Deelt u de mening dat het woningtekort een urgent probleem is en dat het oplossen hiervan zou moeten prevaleren boven de bouw van windturbines in het groen?

Ik deel de mening dat het woningbouwtekort een urgent probleem is, maar zie dat er in Nederland meerdere urgente maatschappelijke opgaven zijn die ruimte vragen. De afweging tussen locaties voor opwekking van duurzame energie en woningbouw wordt regionaal en lokaal gemaakt. Zoals ik in mijn antwoord bij vraag 1 aangeef is er tot 2030 voldoende plancapaciteit om de verwachte huishoudensgroei te accommoderen alsmede het woningtekort te verminderen. Samen met mederoverheden en corporaties werk ik aan de aanpak van het woningtekort door te sturen op plancapaciteit en realisatie. Hierbij worden ook marktpartijen betrokken.

Vraag 1

Bent u op de hoogte van het uitblijven van overeenstemming tussen de bankensector en de taxatiebranche over de voorwaarden en opzet van hybride taxaties? Zo ja, kunt u aangeven waarom overeenstemming uitblijft?

Zowel de taxatiebranche als de bankensector staan positief tegenover de komst van een hybride taxatieproduct1. Zoals ik in de Kamerbrief2 vermeld, hebben banken, de taxatiebranche en modelleveranciers de afgelopen tijd gesproken over de ontwikkeling van een standaard hybride product. Op verzoek van de betrokken partijen is het ministerie bij een aantal van de gevoerde overleggen aanwezig geweest, waarbij het ministerie zich actief heeft ingezet om partijen ertoe te bewegen om tot een goed, betrouwbaar en betaalbaar product te komen. Tijdens deze overleggen is duidelijk geworden dat een aantal banken en de taxatiebranche een andere kijk hebben op hoe een hybride taxatieproduct eruit moet komen te zien. Tot op heden heeft dit, ondanks alle inzet en de nadruk die door mij is gelegd op het belang van een werkbare uitkomst, niet geleid tot één breed gedragen product. Derhalve hebben zowel een aantal banken (in samenwerking met een modelleverancier)3 als de taxatiebranche een product voor een hybride taxatie ontwikkeld dat na 30 juni a.s. gebruikt kan worden. De producten verschillen op een aantal onderdelen. Zo vullen beide producten de manier waarop aangetoond wordt dat een taxateur beschikt over lokale kennis anders in. Ook hanteren beide producten een ander uitgangspunt ten aanzien van welke woningtypen hybride kunnen worden getaxeerd. Deze twee verschillen waren de voornaamste reden dat de partijen niet tot een uniforme hybride taxatievorm zijn gekomen.

Vraag 2

Kunt u aangeven wat de geschatte kosten zijn voor de 2 varianten van hybride taxaties: de bureauwaardering en de desktoptaxatie bij kleine aanpassingen voor zowel een huis als een appartement? Kunt u daarbij ook aangeven wanneer mensen gebruik kunnen maken van de beschikbare hybride taxaties en wanneer zij een duurdere volledige taxatie moeten laten doen?

De kosten van beide producten zijn nog niet bekend. In de media worden al wel bedragen genoemd ten aanzien van de kosten van een hybride taxatie4, maar ik kan deze cijfers niet bevestigen. De aanbieders van de producten zullen na 30 juni a.s. de tarieven bekend maken.
Ik heb de betrokken partijen laten weten dat ik het belangrijk vind dat er een kwalitatief goed en goedkoop hybride product op de markt komt. Ik zal daarom na 30 juni a.s. vinger aan de pols houden wat betreft de uiteindelijke kosten van de hybride taxatieproducten. Daarbij is mijn uitgangspunt dat het product laagdrempelig en goedkoop moet blijven voor de consument, maar dat ook de kwaliteit voldoende is geborgd. Na de zomer zal ik u nader informeren over de stand van zaken ten aanzien van het hybride taxatieproduct.
Een hybride vorm van taxeren kan alleen gebruikt worden als het gebruikte model voldoende betrouwbaar de waarde van de individuele woning kan bepalen. Daarnaast geldt dat een hybride taxatie alleen gebruikt mag worden indien de maximale hoogte van het hypothecair krediet ten opzichte van de waarde van de woning (loan-to-value) niet meer dan 90 procent bedraagt. Vaak is dit het geval bij bijvoorbeeld oversluitingen of bij ophogingen van hypotheken. Indien de loan-to-value meer dan 90% is bij hypotheekverstrekking, dan dient de consument een fysieke taxatie af te nemen. De twee hybride producten gaan verschillend om met het uitsluiten van woningtypen. Om die reden kan ik niet specificeren welke woningtypen in aanmerking komen om hybride te worden getaxeerd.

Vraag 3

Wat zijn de gevolgen voor mensen die onder de NHG vallen en een kleine aanpassing willen doen? Zijn zij straks verplicht altijd een volledige taxatie te laten uitvoeren?

Voorheen maakte NHG geen gebruik van modelmatige taxaties. Bij alle hypotheekafsluitingen, ook bij kleine aanpassingen, moest gebruik gemaakt worden van de fysieke taxatie. NHG gaat vanaf 1 juli a.s. gebruik maken van de hybride taxatievorm5. Dit biedt kansen voor consumenten die met de garantie van NHG een hypotheek willen afsluiten en in aanmerking komen voor het hybride taxatie product (zie antwoord op vraag 2). Zij zullen minder kosten maken bij het taxeren van hun woning dan voorheen, ook bij kleine aanpassingen.6

Vraag 4

Deelt u de zorg dat de uitkomst van het huidige overleg er toe kan leiden dat mensen ook bij kleine aanpassingen hoge kosten moeten maken voor een taxatie? Zo nee, waarom niet? Zo ja, wat gaat u doen om te zorgen dat de goedkopere taxatievorm bij kleine aanpassingen de norm blijft?

Om te voorkomen dat er bij elke hypotheekaanvraag een fysieke taxatie verplicht is, is de (goedkopere) hybride vorm ontworpen. De gesprekken tussen banken en de taxatiebranche hebben niet geleid tot één uniform hybride product. Derhalve hebben zowel een aantal banken (in samenwerking met een modelleverancier) als de taxatiebranche een product voor een hybride taxatie ontwikkeld dat na 30 juni a.s. gebruikt kan worden. De kosten hiervan moeten zich nog uitkristalliseren, maar het product is goedkoper dan de volledige fysieke taxatie. Ik zal na 30 juni a.s. vinger aan de pols houden wat betreft de uiteindelijke kosten van de hybride taxatieproducten. Om deze reden deel ik niet dat de uitkomst van het huidige overleg er toe leidt dat er ook bij kleine aanpassingen hoge kosten moeten worden gemaakt.

Vraag 5

Bent u bekend met signalen dat het ontmoedigd wordt om mee te doen aan de zogenaamde desktoptaxatie (pilot ING, Calcasa, Taxatheek)? Zo ja, hoe plaatst u die signalen in de context van het verdienmodel van taxaties en de mogelijkheid om bij kleine aanpassingen een goedkopere digitale taxatie te doen?

Ik ben bekend met deze signalen. Ik heb begrepen dat het argument voor deze ontmoediging is dat de zogenaamde desktoptaxatie niet aan de standaarden van het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT) zou voldoen en in strijd zou zijn met de richtsnoeren van de Europese Bank Autoriteit (EBA). De Europese Centrale Bank (ECB) (toezichthouder op de grootbanken) en De Nederlandsche Bank (DNB) (toezichthouder op de kleinere banken) zullen uiteindelijk toetsen of banken voldoen aan de richtsnoeren van de EBA. Daarnaast zal NRVT toetsen of taxateurs aan de geldende internationale taxatiestandaarden voldoen. In mijn Kamerbrief «Veranderingen op het gebied van woningtaxaties» ga ik uitgebreider in op rol van het NRVT en leg ik uit dat de standaarden van het NRVT richtinggevend zijn voor de minimale werkzaamheden die de taxateur dient te verrichten. Het product van banken wijkt op een aantal onderdelen af van deze standaarden. Dit hoeft niet te betekenen dat de desktoptaxatie in strijd is met de richtsnoeren van de EBA. Het NRVT maakt in haar rol als toezichthouder gebruik van het «pas toe of leg uit-principe» wat inhoudt dat individuele hybride taxaties af mogen wijken van de standaarden van het NRVT, mits dit goed wordt onderbouwd. Het «pas toe of leg uit-principe» zorgt ervoor dat het product niet van tevoren in beton gegoten is, wat mogelijkheden biedt om onderdelen op een kostenefficiëntere manier in te vullen. Uiteraard geldt dat partijen voldoende dienen te onderbouwen waarom afwijken van de standaarden van het NRVT verantwoord is.

Vraag 6

Bent u tevreden over zelfregulering in de taxatiebranche? Zo ja, wilt u dat motiveren? Zo nee, bent u bereid meer regie te voeren en regulering naar u toe te trekken?

Vanuit verschillende hoeken zijn eerder zorgen geuit over de kwaliteit van woningtaxaties7. De Autoriteit Financiële Markten (AFM) en DNB hebben in het verleden hun zorgen geuit over de kwaliteit van en de zelfregulering in de taxatiesector. Deze zorgen waren gericht op fysieke taxaties. Destijds waren er immers nog geen hybride taxaties. In reactie hierop ben ik traject gestart waarin is gekeken naar de mogelijkheden om de kwaliteit van woningtaxaties te verbeteren. Ik heb uw Kamer eerder dit jaar geïnformeerd over de uitkomsten hiervan8. In dit kader is ook met het NRVT gesproken over de werking van het doorlopend toezicht op fysieke taxaties. Uit deze overleggen is destijds gebleken dat het toezicht nog niet op het niveau is om er op voorhand vanuit te kunnen gaan dat de kwaliteit van taxaties voldoende wordt geborgd. Er is een constructieve dialoog gevoerd met het NRVT over het verbeteren van hun doorlopend toezicht, waarbij afspraken zijn gemaakt om op korte termijn strenger en intensiever toezicht te realiseren. Het NRVT is voortvarend aan de slag gegaan met het verbeteren van het doorlopend toezicht en heeft hierin reeds forse stappen gezet. Uiteindelijk moet worden vastgesteld of de door het NRVT genomen stappen ook daadwerkelijk tot een verbetering van de kwaliteit en onafhankelijkheid van woningtaxaties hebben geleid. Ik zal begin 2023 een onafhankelijke evaluatie laten uitvoeren waaruit duidelijk moet worden hoe het doorlopend toezicht zich heeft ontwikkeld en of het toezicht op het juiste niveau is.
Ook bij de ontwikkeling van het hybride taxatieproduct komt de zelfregulering van de taxatiebranche ter sprake. Een deel van de bankensector heeft zorgen over of het NRVT met een open blik naar de binnengekomen onderbouwingen zal kijken wanneer er wordt afgeweken van de standaarden van het NRVT. Ik heb het NRVT medegedeeld van hen te verwachten dat zij als onafhankelijk toezichthouder op een open, en eerlijke en onafhankelijke manier taxaties met het bankenproduct toetst. Uiteraard geldt dat partijen voldoende dienen te onderbouwen waarom afwijken van de standaarden van het NRVT verantwoord is. Derhalve heb ik de banken opgeroepen om, wanneer wordt afgeweken, de taxateur te helpen om tot een goede en volledige onderbouwing te komen. Hoe vollediger de onderbouwing, hoe beter de taxatie kan worden beoordeeld. Ik blijf nauw volgen hoe dit in de praktijk gaat uitwerken.

Vraag 7

Bent u van mening dat de bureauwaardering en de desktoptaxatie voldoen aan de EBA richtlijnen? Zo nee, waarom niet?

Het is niet aan mij om te beoordelen of de ontwikkelde taxatieproducten voldoen aan de richtsnoeren van de EBA. Zoals bij vraag 5 aangegeven, zijn het de ECB en DNB als onafhankelijke autoriteiten die toetsen of banken voldoen aan de richtsnoeren van de EBA. In dit proces zal duidelijk worden of de door banken geaccepteerde producten voldoen aan de richtsnoeren van de EBA. Ik vind het belangrijk dat deze autoriteiten onafhankelijk hun werk kunnen doen. Om dit proces te borgen zal ik geen uitlatingen doen over of ik van mening ben dat een de producten wel of niet voldoen aan de richtsnoeren van de EBA.

Vraag 1

Bent u het ermee eens dat studieschuld niet zou moeten worden meegerekend bij een hypotheekaanvraag? Zo nee, waarom niet? Zo ja, welke maatregelen bent u voornemens te nemen om te zorgen dat dit niet gebeurt?

Voor verantwoorde kredietverlening is het verplicht om bij het bepalen van de maximale financieringslast rekening te houden met financiële verplichtingen zoals een studieschuld. De aanvrager is dan ook verplicht om bij een hypotheekaanvraag eventuele studieschulden op te geven. De terugbetaling van een studieschuld drukt namelijk op het besteedbaar inkomen. Het is daarom ook in het belang van de consument om bij een hypotheekaanvraag een eventuele studieschuld eerlijk op te geven. Daarmee voorkomt de aanvrager dat de hypotheek lasten te hoog worden, met mogelijke betalingsproblemen als gevolg. Voor studieschulden wordt vanwege het bijzondere karakter met de bijbehorende sociale terugbetaalvoorwaarden een lagere wegingsfactor gehanteerd bij een hypotheekaanvraag dan voor consumptieve kredieten.

Vraag 2

Bent u voorstander van het compenseren van de generatie studenten die geen basisbeurs hebben ontvangen? Zo nee, waarom niet?

In mijn brief1 aan uw Kamer van 8 april jl. heb ik verschillende mogelijkheden geschetst voor compensatie voor leenstelselstudenten bij een wijziging van het studiefinancieringsstelsel. Daarin heb ik tevens aangegeven dat de keuze voor het overgaan tot compensatie afhankelijk is van verschillende factoren. Denk daarbij bijvoorbeeld aan óf er een wijziging komt in het studiefinancieringsstelsel, hoe die wijziging er uit ziet en welke (financiële) keuzes men verder maakt. Het maken van deze keuzes is aan een volgend kabinet.

Vraag 3

Bent u voornemens om studenten, die al begonnen waren aan een studie toen de coronamaatregelen werden ingesteld, te compenseren voor de verminderde kwaliteit van het onderwijs door de coronamaatregelen? Zo ja, op welke wijze? Zo nee, waarom niet?

Omdat veel studenten last hebben van de coronamaatregelen zijn een aantal regelingen getroffen.
Ten eerste krijgen mbo-studenten die in de periode september 2020 tot en met juli 2023 uit hun recht op de basisbeurs en/of aanvullende beurs lopen, een tegemoetkoming. Daarnaast krijgen studenten die een mbo-diploma behalen in de periode 1 augustus 2020 tot en met 31 augustus 2021, een tegemoetkoming. Bovendien krijgen studenten voor het studiejaar 2021–2022 een algemene korting van 50% op het lesgeld en cursusgeld.
Ook studenten in het hoger onderwijs die uit hun recht op de aanvullende beurs lopen in de periode september 2020 tot en met augustus 2023, krijgen een tegemoetkoming. Daarnaast krijgen studenten die in de periode 1 september 2020 tot en met 31 augustus 2021 een associate degree, bachelor of master behalen aan het hbo of een master behalen aan de universiteit, een tegemoetkoming. Ook voor studenten in het hoger onderwijs geldt een algemene korting van 50% op het collegegeld voor studiejaar 2021–2022. Tot slot is het reisrecht voor studenten in het hoger onderwijs verlengd.
Op de website van DUO staat een volledig overzicht van de genomen maatregelen voor studenten in verband met corona: https://duo.nl/particulier/corona/.

Vraag 1

Hoe reageert u op het rapport «Ruimtelijke ordening en bouwlocaties – De potentie van woningbouw in de groene omgeving» van het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB), waaruit blijkt dat er 500.000 woningen in het groen gebouwd kunnen worden? Deelt u de mening dat dit heel goed nieuws is?1 2

In de brief «Voortgang versnelling woningbouw»3 en de meegestuurde inventarisatie plancapaciteit geef ik aan dat er tot 2030 voldoende plancapaciteit is om de verwachte huishoudensgroei te accommoderen alsmede het woningtekort te verminderen. Dit komt mede doordat de plancapaciteit het afgelopen halfjaar met 140.000 woningen is toegenomen. Deze toename betreft grotendeels de provincie Zuid-Holland. Ten opzichte van een half jaar geleden in deze provincie voor de periode tot 2030 met 110.000 woningen toegenomen. Ook in Gelderland en Overijssel is de capaciteit relatief sterk toegenomen. Ondanks deze toename in plancapaciteit zal ik intensief in gesprek blijven over de versnelling van de woningbouw en de voortgang monitoren.
Er zijn voldoende locaties waar gebouwd kan gaan worden, deels binnen- en deels buitenstedelijk. Ik zet me nu in op het tot uitvoering brengen van deze locaties. Dit doe ik met de woningbouwimpuls en de aanpak 14 grootschalige woningbouwgebieden. Door de inzet van de woningbouwimpuls en cofinanciering van medeoverheden worden er vanuit de eerste twee tranches 96.000 woningen sneller en meer betaalbaar gebouwd de komende jaren.
Met de NOVI leggen geven we voorkeur aan binnenstedelijke ontwikkeling, daarna de randen van de stad en dan buitenstedelijke locaties. Dit vanwege efficiënt gebruik van de bestaande infrastructuur, versterken van de agglomeratiekracht en efficiënt gebruik van de ruimte. Binnenstedelijke ontwikkeling en bijvoorbeeld de daaraan verbonden investeringen in OV-infrastructuur draagt ook bij aan verbetering van andere gebieden in de stad.
Met de regio’s maak ik een gezamenlijke afweging in de regionale verstedelijkingsstrategieën. Daar kijken we naar alle locaties, in samenhang met onder andere mobiliteit, landschap, klimaat en energie. Een aantal van de gebieden die het EIB aandraagt zijn hierbij ook in beeld. Dat buitenstedelijk bouwen snel en goedkoper zou zijn, geldt niet overal en is locatie gebonden. Buitenstedelijk bouwen betreft een complexe opgave: de genoemde locaties omvatten grote aantallen woningen met grote impact op bijvoorbeeld infrastructuurnetwerken en waterhuishouding. Er zijn investeringen nodig in weg en spoor om deze locaties te ontsluiten. Dat is vooralsnog niet haalbaar voor 2030. Het is aan het nieuwe kabinet om, samen met de regio, een afweging te maken voor nieuwe locaties na 2030. Daarbij zijn er meerdere opgaven die ruimte nodig hebben: de opwekking van duurzame energie, meer extensieve landbouw vraagt meer ruimte, de klimaatopgave vraagt om meer ruimte voor waterberging.
Voor de realisatie van de woningbouwopgave, binnen de integrale afweging, is versterking van de regie in samenwerking met alle overheden, corporaties en marktpartijen nodig. Samen met medeoverheden en met betrokkenheid van marktpartijen en corporaties werk ik de wijze waarop deze regie vorm moet worden gegeven nader uit.

Vraag 2

Deelt u de conclusie van het EIB dat het niet zal lukken om een miljoen woningen alleen binnenstedelijk te bouwen en dat het efficiënter is om ook op grote locaties in het groen te bouwen?

Ik deel de conclusie dat het niet zal lukken om een miljoen woningen alleen binnenstedelijk te bouwen. De huidige opgave behelst het realiseren van 900 duizend woningen voor de komende 10 jaar. ABF schat dat van de huidige plancapaciteit ongeveer 35 – 40% van de plannen buitenstedelijk ligt. De definities van wat binnen en buitenstedelijk is, verschilt per provincie. In de NOVI zijn 14 grootschalige woningbouwgebieden benoemd. Een deel daarvan is buitenstedelijk: Pampus en de Haarlemmermeer West. Daarnaast liggen de plannen voor bijvoorbeeld Valkenhorst en het vijfde dorp in de Zuidplaspolder ook buitenstedelijk.

Vraag 3

Deelt u de mening dat het Rijk – u dus – veel méér de regie moet nemen bij de bouwopgave? Zo ja, wanneer neemt u die regie, opdat de benodigde nieuwbouw – dus óók in het groen – daadwerkelijk gerealiseerd wordt? Bent u ertoe bereid om gemeenten en provincies die daarbij dwarsliggen op de vingers te tikken?

Het is van groot belang om aan de slag te gaan met de uitvoering van de gemaakte plannen. Voor de realisatie van de woningbouwopgave is versterking van de regie in samenwerking met alle overheden, corporaties en marktpartijen nodig. Samen met hen werk ik de wijze waarop deze regie vorm moet worden gegeven nader uit. Regie ziet onder meer op de manier van samenwerken, het nemen van verantwoordelijkheden en de besluitvorming over de realisatie van woningen. Ik denk daarbij aan wederkerige afspraken over het aantal te bouwen woningen, het aandeel betaalbare woningen, bereikbaarheid, herstructurering en duurzaamheid en afspraken over invulling van randvoorwaarden die nodig zijn zoals beschikbaarheid van grond, financiële bijdragen, kennis en capaciteit en het versnellen van planologische procedures. Het is aan het nieuwe kabinet om hieraan verder invulling te geven.

Vraag 4

Deelt u de mening dat er geen windturbines gebouwd moeten worden, maar woningen? Bent u er daarom toe bereid alsnog een aanwijzing te geven voor woningbouw op locatie Rijnenburg in plaats van de door Utrecht geplande windturbines?

Ter uitvoering van de motie Terpstra/Koerhuis over «een proactieve aanwijzing voor Rijnenburg en Reijerscop»4 heb ik uw Kamer geïnformeerd over de afweging om te bouwen in Rijnenburg en de manier waarop hier nu aan gewerkt wordt. Voor een uitgebreider antwoord over het bouwen in de polder Rijnenburg verwijs ik graag naar de brief5 die is gestuurd naar aanleiding van deze motie.

Vraag 5

Bent u bekend met «Bevolkingsprognose 2020–2070» van het CBS, waaruit blijkt dat Nederland in 2070 20,4 miljoen inwoners zal tellen en dat «internationale migratie [...] een belangrijke rol [speelt] bij de toekomstigebevolkingsgroei»?3 Bent u tevens bekend met het onderzoek van ABF Research, waarin wordt geconcludeerd dat immigratie de woningnood aanjaagt en dat woningbouwers niet kunnen opbouwen tegen de enorme groei van het aantal immigranten?4

Ja, ik ben bekend met beide onderzoeken.

Vraag 6

Deelt u de conclusie dat het sluiten van de Nederlandse grenzen voor asielzoekers en immigranten uit islamitische landen ook de woningmarkt ten goede komt? Hoe groot bedraagt de bouwopgave tot 2030 indien de grenzen voor asielzoekers en immigranten uit islamitische landen worden gesloten?

Nee. Het kabinet kiest ervoor en is daar ingevolge internationale en Europese wet- en regelgeving ook toe gehouden, om asielbescherming te bieden aan hen die daar recht op hebben. Het kabinet vindt dat het categorisch sluiten van de Nederlandse grenzen geen realistische en geen structureel wenselijke oplossing is voor het complexe migratievraagstuk.
De toename van de woningbehoefte voor de komende 10 jaar wordt voor een kwart gevormd door de natuurlijke aanwas (het verschil tussen geboorte en sterfte). De overige driekwart wordt gevormd door het migratiesaldo (het verschil tussen immigratie en emigratie). Bij de raming die ik voor de bouwopgave gebruik (Primos) wordt niet onderscheiden welk deel van de opgave specifiek voortkomt uit asielmigratie en migratie uit islamitische landen.

Vraag 1

Herinnert u zich de antwoorden op mijn vragen over het feit dat mevrouw Bunschoten met drie kinderen door corporatie Dudok feitelijk op straat wordt gezet?1

Ja.

Vraag 2

Wilt u antwoord geven op de vraag of u de mening deelt dat bij een ingrijpende gebeurtenis als een scheiding mag worden verwacht dat corporaties de menselijke maat hanteren?

Ik deel uw zorg dat gescheiden ouders met kinderen kwetsbaar kunnen zijn. Zeker wanneer er kinderen in het spel zijn is een zorgvuldige afweging cruciaal. In dergelijke situaties is oog voor de individuele situatie van groot belang. Die beoordeling moet op lokaal niveau worden gemaakt, zoals dat ook moet gebeuren bij andere kwetsbare huishoudens. Bij alle ingrijpende gebeurtenissen die van invloed zijn op de woonbehoefte van mensen mag van gemeenten en corporaties worden verwacht dat zij hierbij de menselijke maat hanteren en ik zie ook dat zij dat doen in de wijze waarop zij tot met urgentie omgaan. Uitgangspunt van de Huisvestingswet en van huisvestingsverordeningen is dat er bij urgentie gekeken wordt naar de individuele situatie van de woningzoekende en de mate waarin sprake is van acute nood. Ik vind dit een evenwichtige benadering om iedereen die te maken heeft met ingrijpende gebeurtenissen in zijn of haar leven te helpen aan woonruimte.

Vraag 3

Wilt u antwoord geven op de vraag of u de mening deelt dat een gescheiden moeder met drie kinderen geen urgentie voor een sociale huurwoning geven in geen enkel geval een menselijke maat is?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Kent u de huisvestingsverordening Gooi en Vechtstreek 2019?2

Ja, ik ken artikel 1.7 uit de Huisvestingsverordening Gooi- en Vechtstreek. Deze bepaling is bedoeld om corporaties enige armslag te geven voor het oplossen van problematiek onder zittende huurders. Zo kan de 2%-regeling bijvoorbeeld worden gebruikt bij onoplosbare burenruzies, maar ook bij renovatie- of sloop- en nieuwbouwprojecten. Deze bepaling ziet niet op aspirant-huurders.

Vraag 5

Is het waar dat volgens artikel 1.7 van de huisvestingsverordening corporatie Dudok jaarlijks maximaal 2% van de aangewezen woningen die vrij gemeld worden, kan inzetten om woonproblematiek van huurders op te lossen?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 6

Bent u alsnog bereid zo snel mogelijk met corporatie Dudok in gesprek te gaan en aan te dringen op een oplossing op basis van artikel 1.7?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 7

Bent u alsnog bereid om naast VNG, zoals toegezegd in het Commissiedebat Wonen & Corona, ook met Aedes afspraken te maken over het geven van urgentie voor een sociale huurwoning aan gescheiden ouders?

Op 8 juni jl. is de motie Koerhuis (Kamerstuk 32 847, nr. 749) aangenomen waarin verzocht wordt de problematiek van gescheiden ouders met kinderen in kaart te brengen, met oplossingen te komen en de Kamer na de zomer te informeren. Ik zal de Kamer hierover na de zomer informeren, waarbij ik tevens de verschillende stakeholders zal betrekken.

Vraag 1

Kunt u concreet en afzonderlijk aangeven wat u onder het begrip «dwang» verstaat binnen de context van het Programma Aardgasvrije Wijken (waaronder de projecten in de proeftuinwijken) en meer in brede zin het aardgasvrij maken van de gebouwde omgeving? Wat is dwang, wanneer is er sprake van dwang, in welke gevallen mag dit van u worden toegepast, vanaf wanneer mag het van u worden toegepast, op wie mag het worden toegepast en door wie?

Op dit moment kunnen bewoners niet gedwongen worden van het aardgas af te gaan, noch in de proeftuinen, noch elders.
Gemeenten geven de wijkgerichte aanpak vorm via transitievisies warmte, uitvoeringplannen en omgevingsplannen. Gemeenten maken die plannen met betrokkenheid van bewoners en andere stakeholders. In het Klimaatakkoord is afgesproken dat gemeenten in een uitvoeringsplan (door het wijzigen van het omgevingsplan) besluiten wanneer en hoe een wijk (stapsgewijs) van het aardgas af gaat en welk alternatief voor aardgas er wordt gekozen. Dit wordt – conform de afspraak in het Klimaatakkoord – voorzien van waarborgen voor bewoners. Hoe deze waarborgen kunnen worden vormgegeven, wordt momenteel ambtelijk uitgewerkt.
Het doel van de bevoegdheid voor gemeenten om te kunnen besluiten wanneer en hoe een wijk van het aardgas af gaat, is de energietransitie betaalbaar te houden. Een gasnet in stand houden voor enkele gebruikers die niet van het aardgas af willen, terwijl er een redelijk alternatief beschikbaar is, is niet kosteneffectief en daarom ook niet wenselijk. De bevoegdheid om te besluiten wanneer een wijk van het aardgas af gaat, kunnen gemeenten vervolgens op het eind van het proces als sluitstuk daadwerkelijk inzetten. Hiervoor is zorgvuldige aanpassing van wetgeving nodig. Het gaat om een nog nader in te vullen bevoegdheid. Het is aan het volgende kabinet om deze bevoegdheid nader in te vullen. Op uw specifieke vragen kan ik daarom nog niet ingaan.

Vraag 2

Kunt u tevens concreet en afzonderlijk aangeven wat u binnen diezelfde context verstaat onder de veelvuldig gebruikte term «draagvlak»? Wanneer is er volgens u concreet sprake van draagvlak voor het aardgasvrij maken van woningen en/of bedrijven, hoe en onder wie meet u dit of laat u dit meten en welke concrete conclusies en acties verbindt u eraan wanneer er geen of in onvoldoende mate sprake is van draagvlak?

Draagvlak is belangrijk voor de energietransitie en duidt op de mate waarin mensen een bepaald beleid aanvaarden of steunen, in dit geval het aardgasvrij maken van woningen en wijken. Het bepalen en beoordelen van het draagvlak onder de bewoners voor een voorstel van het lokaal bestuur is een verantwoordelijkheid van dat lokale bestuur.
In het Klimaatakkoord is afgesproken de gemeentelijke plannen voor de energietransitie in de gebouwde omgeving vorm te geven met de Omgevingswet. Participatie is een belangrijke pijler onder de Omgevingswet. Daarin is geregeld dát participatie moet plaatsvinden, niet hóe dat moet gebeuren. In het Invoeringsbesluit Omgevingswet is naar aanleiding van de breed gesteunde motie Nooren c.s.1 een regeling opgenomen met een plicht voor gemeenten, provincies en waterschappen om participatiebeleid op te stellen waarin vastgelegd wordt hoe participatie wordt vormgegeven en welke eisen daarbij gelden. Voor een meer structurele inbedding werk ik aan het wetsvoorstel Versterking participatie op decentraal niveau.
Vanuit het Programma Aardgasvrije Wijken (PAW) ondersteun ik gemeenten actief met kennis en leren bij het vormgeven van bewonersbetrokkenheid, onder andere door middel van de Handreiking Participatie en Communicatie Wijkaanpak Aardgasvrij. In de proeftuinen wordt actief geleerd op welke wijze bewoners het beste betrokken kunnen worden en hoe draagvlak kan worden opgebouwd. Over de resultaten publiceer ik jaarlijks via de voortgangsrapportage van het PAW.
Tevens ben ik gestart met het meten van de bewonerstevredenheid in de proeftuinen, mede op verzoek van uw Kamer2. Dit doe ik in samenspraak met de proeftuinen, zodat de resultaten weer gebruikt worden om de aanpak waar nodig te verbeteren. Ik zal uw Kamer vóór de zomer informeren over de resultaten van het onderzoek. Tevens zal ik het onderzoek uitbreiden naar alle proeftuinen en regelmatig herhalen.

Vraag 3

Bent u van mening dat in proeftuinwijken momenteel directe of indirecte dwang wordt toegepast en/of dat hiertoe stappen worden gezet? Zo nee, waarom niet? Zo ja, op welke wijze en hoe verhoudt zich dat tot het feit dat u op 22 april in commissieverband nog aangaf dat – ondanks het verzoek van proeftuingemeenten om wettelijke bevoegdheden – gemeenten deze mogelijkheid momenteel niet hebben?

In de proeftuinen wordt geen gebruik gemaakt van dwang. Gemeenten hebben op dit moment geen bevoegdheid om het transport van aardgas te kunnen beëindigen. Het uitfaseren van aardgas in de proeftuinen is nu gebaseerd op een vrijwillige deelname van de bewoners. Gemeenten met een proeftuin in de eerste ronde hebben aangegeven wetgeving over deze bevoegdheid van groot belang te vinden om te voorkomen dat er grote maatschappelijke kosten moeten worden gemaakt voor het in stand houden van een gasnet voor enkele woningen waarvan de bewoners niet kiezen voor een aardgasvrije woning. Met de voortgangsbrief van het PAW3 heb ik de Tweede Kamer hierover geïnformeerd.

Vraag 4

Is er in de nieuwe Wet Collectieve Warmtevoorziening sprake van (de mogelijkheid tot) dwang? Zo ja, waarom bent u hier niet gewoon open over in plaats van te pogen dit als «overleg» te framen1? Zo nee, betekent dit dat mensen die dat willen gewoon aan het gas kunnen blijven?

Het concept wetsvoorstel Collectieve warmtevoorziening bevat geen mogelijkheden tot dwang voor gebruikers van aardgas. Een ontwerp van dit wetsvoorstel van de Minister van Economische Zaken en Klimaat is vorig jaar in consultatie geweest, maar is nog niet aangeboden aan het parlement5. Het wetsvoorstel richt zich op de borging van drie publieke belangen: betaalbaarheid, betrouwbaarheid en duurzaamheid bij de aanleg en exploitatie van collectieve warmtevoorzieningen in de gebouwde omgeving. Zo wordt geregeld dat het warmtebedrijf iedereen verplicht een aanbod tot aansluiting op de collectieve warmtevoorziening moet doen, indien de gemeente heeft besloten dat een bepaald gebied overgaat op collectieve warmte, maar ook dat het accepteren van dit aanbod voor gebouweigenaren niet verplicht is.
Als gebouweigenaren geen gebruik maken van deze opt-out mogelijkheid, nemen zij ieder geval de eerste drie jaar warmte af van de collectieve warmtevoorziening. Gebouweigenaren die gebruik maken van de opt-out mogelijkheid uit het wetsontwerp zijn zelf verantwoordelijk voor het realiseren van een alternatieve, individuele duurzame warmtevoorziening. Via het onder antwoord 1 genoemde wetgevingstraject wordt bezien hoe het waarborgen en beoordelen van deze keuzemogelijkheid vorm moet krijgen. Dit is geen onderdeel van het wetsvoorstel Collectieve warmtevoorziening.

Vraag 1

Kent u het rapport «Erfpacht in Amsterdam: een Gordiaanse knoop»?1

Ja, dit rapport is in opdracht van de gemeenteraad van Amsterdam geschreven. Het is op 30 juni 2021 in de raadscommissie besproken. Het college heeft aangegeven het te betrekken bij haar eigen onderzoek naar erfpacht. Behandeling van het erfpachtbeleid en het rapport is nog volop gaande in de gemeente Amsterdam.

Vraag 2

Onderschrijft u de analyse dat huiseigenaren in Amsterdam de afgelopen twintig jaar onvoldoende consumentenbescherming hebben genoten in het Amsterdamse erfpachtsysteem? Wat vindt u hiervan?

Ik heb gelezen dat bureau Berenschot verschillende aanbevelingen doet waarmee onder andere de consumentenbescherming, en het erfpachtstelsel in het algemeen, verbeterd zouden kunnen worden. Het college van B&W heeft in haar bestuurlijke reactie aangegeven deze aanbevelingen mee te willen nemen in haar brede onderzoek naar erfpacht.
Consumentenbescherming is een groot goed en het is belangrijk te blijven bezien of hier ruimte is voor verbeteringen. Bij de aankoop van een erfpachtrecht rust op de makelaar en notaris een informatieplicht. Van de erfpachter zelf mag ook verwacht worden dat hij zichzelf voldoende informeert. Bij de consumentenbescherming van erfpachters zijn meerdere partijen betrokken met ieder hun eigen verantwoordelijkheid. De gemeente Amsterdam heeft als erfverpachter hier ook een rol. Ik zie dat de laatste jaren er al vele stappen zijn gezet en de lokale politieke discussie over verdere verbetering volop gaande is.

Vraag 3

Kunt u een reflectie geven op de conclusies in het rapport over de rechtszekerheid en rechtsgelijkheid van Amsterdamse huiseigenaren onder het erfpachtsysteem?

Het beginsel van rechtsgelijkheid brengt mee dat gelijke gevallen door de wet en bij de toepassing van de wet door de overheid en de rechter gelijk worden behandeld (verbod op willekeur). Maar als er sprake is van ongelijke gevallen, kan het aan de orde zijn dat deze gevallen in evenredige mate ongelijk worden behandeld. Het blijkt dat er in de praktijk veel verschillen zijn tussen Amsterdamse huiseigenaren. Die kunnen liggen in de eigendomssituatie, afspraken in de erfpachtakte, etc. Daardoor kan het voorkomen dat er een verschil in behandeling is. Dat wil dus niet zeggen dat er sprake is van rechtsongelijkheid, omdat de situaties onderling verschillen. Ik kan mij voorstellen dat dit niettemin gevoelens van ongelijkheid teweeg kan brengen, omdat sommige situaties op het eerste gezicht niet lijken te verschillen (gelijke woning op een soortgelijke locatie), maar er wél verschillen zijn (eigendomssituatie, de bijzondere of algemene bepalingen in de erfpachtakte). Berenschot constateert ook dat gevallen niet gelijk zijn.

Vraag 4

Bent u het eens dat overheidslichamen die privaatrechtelijke instrumenten jegens consumenten inzetten bij de uitvoering van beleid de beginselen van goed bestuur als normenkader moeten nemen, zoals ook Berenschot doet? Zo nee, waarom niet?

De overheid is in haar handelen gebonden aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Dat geldt ook bij het privaatrechtelijk handelen van een gemeentebestuur.

Vraag 5

Wat vindt u van de conclusie van Berenschot dat het Amsterdamse erfpachtsysteem in toenemende mate het karakter van een grondbelasting heeft gekregen, waarin Amsterdammers in ongelijke mate worden belast?

Het Amsterdamse erfpachtstelsel is eind negentiende eeuw ontstaan. De doelstellingen bij de invoering waren onder meer het invloed houden op het gebruik van de grond en het ten goede laten komen aan de gemeenschap van grondwaardestijging.
De invloed van de overheid op het gebruik van de grond is door publiekrechtelijke regelgeving in de loop van deze en vorige eeuw aanmerkelijk versterkt, niettemin biedt erfpacht in aanvulling hierop nog steeds ruimere mogelijkheden. De doelstelling om de grondwaardestijging op termijn ten goede te laten komen aan de gemeenschap is in eerste instantie vormgeven door het invoeren van tijdelijk erfpacht; na een periode van 75 jaar moest de grond weer om niet terug geleverd worden aan de gemeente. Begin twintigste eeuw is het aangepast naar voortdurend erfpacht waarbij het tarief eerst na 75 jaar en vervolgens eens in de 50 jaar wordt bijgesteld. Ook de doelstelling van een grondbelasting zou kunnen zijn: het ten goede laten komen van de grondwaardestijging aan de gehele gemeenschap.
Met de invoering van eeuwigdurende erfpacht in 2016 is de gemeente Amsterdam afgestapt van de doelstelling dat de grondwaardestijging ten goede moet komen aan de gemeenschap en wordt de canon niet meer herzien aan de hand van de (autonome) waardeontwikkeling. Voor zover er in het verleden al een gebrekkige analogie met een belasting was2, heeft erfpacht met de invoering van het Amsterdamse eeuwigdurende erfpachtstel helemaal niet meer het karakter van een grondbelasting. Na overstap op eeuwigdurende erfpacht komt de waardestijging aan de erfpachter toe.

Vraag 6

Herinnert u zich uw beantwoording van de vragen van Ronnes2 waarin u concludeert dat de consumentenbescherming van erfpachters in Amsterdam op verschillende manieren wordt geborgd? Zo ja, heeft u destijds signalen opgevangen dat dit borgsysteem wellicht niet naar behoren zou functioneren?

Ja, ik ken de antwoorden op vragen van het lid Ronnes over erfpacht. Ik ben nog steeds van mening dat de consumentenbescherming van erfpachters in Amsterdam op verschillende manieren wordt geborgd. Wel is mij bekend dat niet iedereen tevreden is met het beleid dat gevoerd wordt. Het gesprek en de discussie hierover wordt lokaal gevoerd.

Vraag 7

Klopt het dat er geen duidelijke partij is die toeziet op de consumentenbescherming binnen het erfpachtrecht? Deelt u het standpunt dat dit zo spoedig mogelijk moet veranderen om plotselinge en excessieve stijgingen van de erfpacht te voorkomen?

In de antwoorden op de Kamervragen van lid Ronnes4 is ingegaan op hoe de consumentenbescherming in het Amsterdamse erfpachtstelsel is geborgd. Er is een regeling voor geschillen, welke is opgenomen in de meeste erfpachtovereenkomsten, zoals bijvoorbeeld in Amsterdam de drie deskundigenprocedure voor het bepalen van de canon. Daarnaast is er een (gemeentelijke) ombudsman waartoe erfpachters zich kunnen wenden en staat de weg naar de burgerlijke rechter open als er geen oplossing voor het conflict bereikt wordt. Bovendien komt het erfpachtbeleid tot stand binnen de lokale democratie. Het gemeentebestuur stelt het erfpachtbeleid vast, het college van B&W wordt gecontroleerd door de gemeenteraad, de gemeente is gehouden aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en een (gemeentelijke) Rekenkamer houdt toezicht op het lokaal bestuur. Niettemin is verder verbetering van de consumentenbescherming altijd mogelijk en juich ik de inspanningen van het gemeentebestuur daartoe toe.

Vraag 8

Bent u het met de indiener eens dat Nederland op basis van het EU-verdrag gehouden is om ook aan huiseigenaren met erfpacht een hoge mate van consumentenbescherming te bieden? Zo nee, waarom niet?

Zoals ik bij het antwoord op vraag 2 en 7 al heb aangegeven is consumentenbescherming een groot goed. In de reactie op de Kamervragen van het lid Ronnes wordt aangegeven dat de consumentenbescherming bij erfpacht op verschillende manieren is geborgd. Ik zie dat het gesprek en de discussie over verdere verbetering in Amsterdam momenteel wordt gevoerd.

Vraag 9

Bent u het eens dat overheidslichamen die erfpacht inzetten voor de invulling van hun grondbeleid, vrijwillig het publiekrechtelijke normenkader van de AFM voor complex financiële producten zouden moeten hanteren, zoals Berenschot ook voorstelt? Zo nee, waarom niet?

Erfpacht is een zakelijk recht dat iemand het recht geeft de onroerende zaak van iemand anders te gebruiken. De normen uit de Wet op het financieel toezicht (Wft) zijn toegesneden op financiële producten en verschillen per financieel product. Erfpacht is geen financieel product en daarom zijn de normen uit de Wet op het financieel toezicht niet geschikt om vrijwillig toe te passen op erfpacht.
In het rapport van Berenschot lees ik dat zij aanbevelen dat de gemeenteraad een normenkader vaststelt en het college opdragen zich aan het normenkader te houden. Wettelijk zijn er regels waaraan erfpacht moet voldoen. Het is aan het gemeentebestuur nadere kaders te stellen mocht het dit nodig achten. Het gesprek hierover vindt nu lokaal volop plaats.

Vraag 10

Welke maatregelen zijn uws inziens nodig om tot een effectieve waarborg en bescherming ten aanzien van de rechtszekerheid en rechtsgelijkheid te komen in het Amsterdamse erfpachtsysteem? Bent u bereid om hierover in gesprek te treden met het Amsterdamse college van B&W?

Zoals ik bij het antwoord op vraag 7 heb aangeven is de bescherming van erfpachters op een aantal manieren geborgd. Er is een regeling voor geschillen, welke is opgenomen in de meeste erfpachtovereenkomsten, zoals bijvoorbeeld in Amsterdam de drie deskundigenprocedure voor het bepalen van de canon. Daarnaast is er een (gemeentelijke) ombudsman waartoe erfpachters zich kunnen wenden. Bovendien komt het erfpachtbeleid tot stand binnen de lokale democratie. Het gemeentebestuur stelt het erfpachtbeleid vast, het college van B&W wordt gecontroleerd door de gemeenteraad, de gemeente is gehouden aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en een (gemeentelijke) Rekenkamer houdt toezicht op het lokaal bestuur. Mocht een erfpachter van mening zijn dat het gemeentebestuur niet handelt conform wat is overeengekomen dan staat de weg naar de rechter open als er geen oplossing voor het conflict bereikt wordt, net zoals dat bij andere geschillen over de koop of levering van onroerende zaken het geval is.
Het gesprek over verdere verbetering vindt nu lokaal volop plaats. Ik vind het gepast eerst de uitkomsten van deze lokale gesprekken af te wachten.

Vraag 11

Vindt u dat uw ministerie ook een zorgplicht heeft voor de Amsterdammers die op dit moment in onvoldoende mate worden beschermd tegen de wispelturige werking van het Amsterdamse erfpachtstelsel? Zo ja, welke maatregelen bent u van plan te treffen naar aanleiding van de conclusies uit het Berenschot rapport? Zo nee, waarom niet?

Het is in de eerste plaats aan de gemeente Amsterdam om haar erfpachtbeleid vorm te geven. Het Berenschot rapport is in opdracht van de gemeenteraad opgesteld. Het is dan ook aan de gemeente Amsterdam te bepalen wat zij doen met de conclusies en aanbevelingen uit het rapport.

Vraag 12

Bent u bereid om, in het geval de gemeente Amsterdam niet vrijwillig het normenkader van goed bestuur en het normenkader van de AFM voor complexe financiële producten gaat hanteren voor erfpacht, hier wettelijke maatregelen voor te treffen, zodat erfpachters in Amsterdam en daarbuiten wel een hoge mate van consumentenbescherming zullen genieten? Zo nee, waarom niet? Zo ja, kunt u hiervoor de stappen en het tijdpad aangeven om dit te realiseren?

Zoals ik bij mijn eerdere antwoorden heb aangegeven is het gemeentebestuur van Amsterdam gehouden aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Er zijn geen aanwijzingen dat het gemeentebestuur zich niet houdt aan deze algemene beginselen van behoorlijk bestuur. In algemene zin ben ik van mening dat de consumentenbescherming bij erfpacht voldoende is geborgd. Indien verbeteringen mogelijk zijn, juich ik dat toe.

Vraag 1

Bent u bekend met het rapport «Erfpacht in Amsterdam, een Gordiaanse knoop»?1

Ja, dit rapport is opdracht van de gemeenteraad van Amsterdam geschreven. Het is op 30 juni 2021 in de raadscommissie besproken. Het college heeft aangegeven het te betrekken bij haar eigen onderzoek naar erfpacht. Behandeling van het erfpachtbeleid en het rapport is nog volop gaande in de gemeente Amsterdam.

Vraag 2

Deelt u de conclusie uit het rapport dat het Amsterdamse erfpachtbeleid te ondoorzichtig en complex is, en dat de gemeente Amsterdam in haar erfpachtbeleid de belangen van bewoners jarenlang heeft veronachtzaamd?

Erfpacht is een zakelijk recht waarbij de erfpachter voor een bepaalde duur het recht heeft de onroerende zaak van een ander te gebruiken tegen een vergoeding (de canon). Er kunnen daarbij voorwaarden van toepassing zijn. Erfpacht, en de van toepassing zijnde voorwaarden, kunnen als complex worden ervaren.
In 2016 is het erfpachtstel in Amsterdam herzien en eeuwigdurende erfpacht ingevoerd. In 2017 heeft het gemeentebestuur de overstapregeling vastgesteld. Deze overstapregeling maakt het voor erfpachters van woningen met oudere algemene bepalingen mogelijk over te stappen naar eeuwigdurende erfpacht. Deze eeuwigdurende erfpacht kan voldaan worden tegen een jaarlijkse, met inflatie gecorrigeerde vergoeding, of deze kan eeuwigdurend afgekocht worden. In het laatste geval benadert erfpacht economisch gezien eigendom.
Tijdens deze herziening heeft het gemeentebestuur de gelegenheid gegeven tot inspraak over de voorstellen. Daarnaast vonden en vinden er in de gemeenteraad geregeld openbare debatten plaats over het erfpachtbeleid waarbij de belangen van de erfpachters ook aan bod komen. Het erfpachtbeleid van de gemeente Amsterdam wordt onder andere gepubliceerd op haar webpagina. In het licht van het voorgaande kan ik u dan ook niet ondersteunen in de uitspraak dat de gemeente Amsterdam de belangen van de erfpachters veronachtzaamt.

Vraag 3

Deelt u de conclusie uit het rapport dat er voor erfpachters in feite geen keuzevrijheid is en geen vrije markt, omdat met de grondbezitter (de gemeente Amsterdam) niet te onderhandelen valt over de erfpachtvoorwaarden?

In Amsterdam staat een aanmerkelijk deel van de woningen op grond van de gemeente en deze grond is in erfpacht uitgegeven. Deze erfpachtrechten zijn vrij verhandelbaar. Slechts in uitzonderlijke gevallen is toestemming van de erfverpachter, de gemeente Amsterdam, nodig. In de vestigingsakte van erfpacht zijn de bijzondere en algemene bepalingen vastgelegd. Bij aankoop van een recht van erfpacht zijn deze bekend.
Uit de contractsvrijheid vloeit daarnaast voort dat het elke erfpachter vrij staat om al dan niet op het aanbod van de gemeente voor overstappen op eeuwigdurende erfpacht in te gaan. Gaat de erfpachter er niet op in, dan blijven de eerder overeengekomen voorwaarden van toepassing.

Vraag 4

Bent u het met Berenschot eens, dat de rekenmethodes van de gemeente voor onder andere de erfpachtcanon en de BSQ (buurtstraatquote) niet transparant zijn, en moeilijk te controleren?

De methode waarmee de erfpachtcanon en de BSQ (buurtstraatquote) worden bepaald, ligt vast in het beleid Grondwaardebepaling bestaande erfpachtrechten. Ik ben het met u eens dat de uitvoering van de rekenmethodiek moeilijk te controleren is. De oorzaak hiervoor lijkt te liggen in de grote hoeveelheden informatie en berekeningen. Een deel van de informatie is niet openbaar beschikbaar.
De afgelopen jaren heeft het college van B&W van de gemeente Amsterdam, voordat zij de BSQ vaststelt, de berekening laten controleren door het bureau SEO Economisch Onderzoek en heeft hierop een second opinion plaatsgevonden door prof. dr. H.L.F de Groot. De wethouder voor Grondzaken van Amsterdam heeft op 24 november 2020 per brief2 laten weten hoe zij verder tegemoet komt aan de wens voor meer transparantie. Tevens heeft zij op 30 juni 2021 in de raadscommissie RO aangegeven te verwachten dat een grote hoeveelheid documenten binnen afzienbare tijd openbaar zal worden gemaakt.

Vraag 5

Deelt u de mening dat op basis van het rapport de hervorming van het erfpachtstelsel in 2017 ingezet door VVD, D66 en de SP in feite weinig vooruitgang heeft betekend voor de Amsterdamse woningbezitters?

Een van de doelstellingen van de vernieuwing van het erfpachtstelsel in 2016 (invoering eeuwigdurende erfpacht) en 2017 (vaststellen overstapregeling) was om de onzekerheid bij de canonherziening einde tijdvak in het voortdurende erfpachtstelsel weg te nemen3. Wanneer een erfpachter overstapt naar eeuwigdurende erfpacht wordt de canon vastgelegd en wordt deze alleen nog aangepast aan de inflatie of kan de erfpachter, zoals aangegeven, kiezen voor eeuwigdurende afkoop. Daarmee is de onzekerheid van de canonsprong bij einde tijdvak van voortdurende erfpacht weggenomen.
Na een informatiecampagne van de gemeente Amsterdam en enkele malen een brief aan alle erfpachters die het betreft, heeft circa 85% van de woningerfpachters besloten een verzoek tot overstappen op eeuwigdurende erfpacht te doen. 25.000 erfpachters zijn inmiddels ook daadwerkelijk overgestapt op eeuwigdurende erfpacht, circa 19% van de erfpachters die een aanvraag voor overstap hebben gedaan. De onzekerheid over de nieuwe canon bij einde tijdvak komt na overstap op eeuwigdurende erfpacht te vervallen. Het feit dat veel erfpachters de keuze hebben gemaakt over te stappen op eeuwigdurende erfpacht duidt erop dat zij eeuwigdurende erfpacht als een vooruitgang beoordelen ten opzichte van voortdurende erfpacht.

Vraag 6

Deelt u de conclusie uit het rapport, dat het Amsterdamse erfpachtbeleid ongelijkheid in de hand werkt, en dat dit merkwaardig is voor een gemeentebestuur dat ongelijkheid tegengaan als prioriteit ziet? Deelt u onze zorgen over de tweedeling die dreigt te ontstaan door het erfpachtbeleid?

Bureau Berenschot schetst in zijn rapport de verschillen die er tussen erfpachters onderling kunnen zijn doordat er verschillende afspraken gelden (andere afspraken in de erfpachtakte en/of andere bijzondere en/of algemene bepalingen) en tussen erfpachters en eigenaren van woningen op eigen grond. De onderliggende contracten, afspraken of eigendomssituatie verschillen. Er zijn bij mij geen aanwijzingen dat gelijke gevallen door de gemeente Amsterdam ongelijk behandeld zouden worden.

Vraag 7

Is bij u bekend hoeveel Amsterdammers gedwongen zijn uit Amsterdam te verhuizen, door de enorme lasten die het Amsterdamse erfpachtstelsel met zich meebrengt? Zo nee, bent u bereid dit te onderzoeken, en de Kamer te informeren over de uitkomsten?

Het is mij niet bekend of er erfpachters zijn die verhuizen vanwege de erfpachtkosten. De gemeente Amsterdam heeft een zogenaamde tegemoetkomingsregeling4 voor erfpachters die na herziening van de canon, bij einde van het tijdvak van het voortdurende erfpachtrecht of bij einde tijdvak na overstap op eeuwigdurende erfpacht, de nieuwe canon niet kunnen betalen. Ik acht het in de eerste plaats een lokale aangelegenheid eventueel nader onderzoek te doen naar de relatie tussen verhuizingen en de erfpachtkosten.

Vraag 8

Deelt u de mening dat het erfpachtbeleid van de gemeente Amsterdam een gemeenteoverstijgende aangelegenheid is, gelet ook op de verstorende werking op de woningmarkt die invloed heeft op de woningmarkt ver buiten de stad?

Het erfpachtbeleid wordt per gemeente bepaald en is daarmee in mijn ogen in de eerste plaats een gemeentelijke aangelegenheid. Ik heb geen onderbouwing voor de stelling dat het erfpachtbeleid van Amsterdam een verstorende werking heeft op de woningmarkt. Wel vind ik het belangrijk dat consumenten waar dan ook, goed worden geïnformeerd over de woning die zij willen kopen. Ook de erfpachtregeling die geldt hoort daarbij. De gemeente heeft een rol in het beschikbaar stellen van informatie. Verder hebben ook makelaars, notarissen en banken een verantwoordelijkheid bij het informeren van woningkopers en is het aan de woningkoper zelf om actief informatie te vergaren.

Vraag 9

Deelt u de mening dat het te verkiezen valt eigendom van woningen te stimuleren, in plaats van het gemeentelijke stelsel waarin algemene waardestijging wordt afgeroomd via erfpachtlasten?

Er zijn zowel voor- als nadelen te benoemen ten aanzien van zowel vol eigendom als erfpacht. Bovendien verschillen deze afhankelijk van het perspectief; de woningkoper, de woningverkoper of de gemeenschap. Er zijn bijvoorbeeld duidelijk voordelen voor de gemeenschap als zij een deel van de publieke kosten kan betalen uit de opbrengsten van haar gemeenschappelijk grondbezit, in erfpacht uitgegeven gronden. Een woningkoper kan met een lagere hypotheek toe als hij of zij de grond niet hoeft te kopen maar canon kan betalen voor het gebruik van de grond. Een nadeel voor de woningverkoper is dat niet alle waardestijging verdisconteerd wordt in de woningprijs bij verkoop van een woning op erfpacht waarbij de canon periodiek wordt geactualiseerd.
Er is geen eenduidig antwoord op uw vraag. Er zijn argumenten voor en tegen het laten toevallen van een algemene waardestijging aan de gemeenschap. Ik kan niet beoordelen of erfpacht het juiste instrument is wanneer een gemeente kiest voor het laten toekomen van de waardestijging aan de gemeenschap.

Vraag 10

Maakt u zich ook zorgen over de druk op de betaalbaarheid van Amsterdamse woningen, en de negatieve invloed van het erfpachtbeleid hierop?

De betaalbaarheid van woningen in Nederland is een punt van zorg. Ik heb verschillende maatregelen genomen of maatregelen in voorbereiding om woningen in het betaalbare segment te krijgen en te houden. Allereerst draagt de Woningbouwimpuls bij aan de versnelling van woningbouwplannen waarvan minimaal 50% van het woonprogramma valt in het betaalbare segment. Daarnaast heb ik:
De betaalbaarheid van woningen is een probleem dat in meer steden speelt, niet alleen in Amsterdam. Het is ook geen specifiek Nederlands probleem. Veel grote steden in de wereld hebben een betaalbaarheidsprobleem op de woningmarkt. Ook met erfpacht kunnen maatregelen worden getroffen om de betaalbaarheid te verbeteren. Amsterdam kan via haar erfpachtbeleid bijvoorbeeld zorgen voor verdere regulering van de huurprijzen en een zelfbewoningplicht opleggen.

Vraag 11

Deelt u de mening dat de gemeente Amsterdam zich in feite gedraagt als een grootgrondbezitter, die zoveel mogelijk financieel voordeel uit Amsterdams woningbezit probeert af te romen?

De mening dat de gemeente Amsterdam «zoveel mogelijk» financieel voordeel uit het Amsterdams woningbezit probeert af te romen, deel ik niet. Ik constateer bijvoorbeeld dat de gemeente kortingen heeft gegeven bij overstappen op eeuwigdurende erfpacht en de BSQ beperkt tot maximaal 49%. Doordat een aanmerkelijk deel van de woningen in Amsterdam op grond in bezit van de gemeente Amsterdam staat, is de gemeenschap van Amsterdam gezamenlijk eigenaar. Dat brengt met zich mee dat de gemeente Amsterdam bij het vaststellen van haar erfpachtbeleid een afweging maakt tussen de belangen van de individuele erfpachters en de belangen van de gemeenschap als grondeigenaar.

Vraag 1

Bent u bekend met de reportage van Vrije Vogels op Youtube van 29 april 2021 «Inbreken bij BN’ers heel makkelijk»?1

Ja.

Vraag 2

Bent u er bekend mee dat het erg gemakkelijk is om documentatie van woningen op te vragen, ook in het geval dat het niet iemands eigen woning is?

Ja. De openbaarheid volgt uit de Wet openbaarheid van bestuur (Wob) en de Archiefwet (zie ook de antwoorden op de vragen 4 tot en met 6). Bouwtekeningen worden vooral geraadpleegd wanneer mensen een woning of ander gebouw willen verkopen, kopen of verbouwen. Het gaat niet alleen om woningeigenaren, maar ook om huurders, kandidaat-kopers, makelaars, projectontwikkelaars, aannemers en architecten. Bouwtekeningen worden daarnaast geraadpleegd door heemkundigen en anderen die historisch onderzoek doen in archieven. Verder raadplegen gemeentelijke hulpdiensten zoals politie en brandweer soms bouwtekeningen van gebouwen.

Vraag 3

Vindt u ook dat het onwenselijk is om, in het bijzonder van publieke figuren die te maken hebben met bedreiging, gegevens van de privéwoning op te kunnen vragen?

In zijn algemeenheid is het wenselijk dat mensen toegang hebben tot bouwtekeningen, zie hiervoor de antwoorden op vraag 2 en 4. Bouwdossiers zijn bij gemeenten geordend en opvraagbaar op adressen en niet op namen van personen die de betreffende bouwvergunningen oorspronkelijk hebben aangevraagd. Iemand die bouwtekeningen wil opvragen van de woning van een publieke figuur en/of een persoon voor wie de overheid beveiligingsmaatregelen heeft getroffen, moet dus eerst op een andere wijze achterhalen wat het huisadres is van deze persoon.

Vraag 4

Welke controles zijn er ingebouwd ten aanzien van het opvragen van documentatie van woningen? Is dat verschillend geregeld per gemeente?

Bouwtekeningen die in het kader van een vergunningaanvraag aan gemeenten zijn verstrekt, zijn in principe openbaar voor eenieder, ongeacht het belang dat een verzoeker heeft bij inzage. Voor bouwtekeningen inzake een reguliere omgevingsvergunning volgt dit uit de Wob. Voor vergunningaanvragen waarop afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) van toepassing is, geldt dat zij in het kader van de voorbereiding van de beslissing op de aanvraag gedurende zes weken ter inzage worden gelegd en als de vergunning is verleend nogmaals zes weken ter inzage worden gelegd om belanghebbenden de gelegenheid te geven beroep tegen de vergunning in te stellen. Na het verstrijken van die termijnen zijn de bouwtekeningen op te vragen bij de gemeente op grond van de Wob.
Voor oudere bouwdossiers die zijn overgebracht naar de gemeentelijke archiefdiensten – dit zijn meestal bouwtekeningen van meer dan twintig jaar oud – volgt openbaarheid uit de Archiefwet. Bij de meeste gemeenten kunnen mensen een aanvraag indienen en bouwtekeningen ter plaatse inzien, en al dan niet tegen betaling een (analoge of digitale) kopie krijgen. Sommige gemeenten publiceren oude bouwtekeningen online.
Op bouwtekeningen zelf staan alleen namen van de architect of tekenaar en deze worden niet geanonimiseerd mede vanwege het auteursrecht. In andere documenten die deel uitmaken van bouwdossiers, zoals de vergunningsaanvraag, komen wel persoonsgegevens voor die worden afgeschermd bij het verstrekken van een kopie, mede in verband met de Algemene verordening gegevensbescherming.

Vraag 5

In hoeverre wordt er een belangenafweging gedaan in een gemeente bij het verstrekken van huisdocumentatie?

Uit de Wob en de Archiefwet volgt dat bouwtekeningen in principe openbaar zijn voor eenieder, ongeacht het belang dat een verzoeker heeft bij raadpleging. Een belangenafweging is alleen aan de orde indien er redenen zijn om de openbaarheid van bouwtekeningen te beperken. Zie het antwoord op vraag 6.

Vraag 6

Op basis van welke wet- en regelgeving worden deze gegevens beschermd? Is hier sprake van een maas in de AVG of andere privacywetgeving?

Zowel onder de Wob als de Archiefwet is het mogelijk de openbaarheid te beperken. Artikel 10 van de Wob en artikel 15 van de Archiefwet zijn daarbij van toepassing, waarbij onder meer gegevens die de persoonlijke levenssfeer raken (zoals namen, adressen, geboortedata, handtekening en BSN) kunnen worden geanonimiseerd. Ook gedurende een eventuele terinzagelegging op grond van de Awb kan de openbaarheid worden beperkt (artikel 3:11, tweede lid, Awb). Voor bouwtekeningen is inmiddels onderkend dat er gebouwen zijn met een verhoogd veiligheidsrisico, zoals politiebureaus, gevangenissen, militaire objecten, voetbalstadions, risicovolle (fabricage)bedrijven, of de woning van de burgemeester. Daarom hanteren gemeenten steeds vaker een zogenaamde uitsluitingenlijst of lijst van risico-objecten. Bouwtekeningen van gebouwen op zo’n lijst worden alleen verstrekt als de eigenaar of gebruiker van het pand de verzoeker hiervoor toestemming heeft gegeven, en anders niet. Dit wordt voor (oudere) bouwtekeningen die zijn overgebracht naar archiefdiensten ook aanbevolen in de handreiking van de VNG: «Beperkt waar het moet» (https://vng.nl/sites/default/files/2019-11/beperkt-waar-het-moet_20190726.pdf)
In de praktijk blijkt het moeilijk te zijn om de uitsluitingenlijst actueel te houden en verschilt het beleid per gemeente. Sommige gemeenten bieden de mogelijkheid aan belanghebbenden (eigenaren, gebruikers) om hun pand zelf aan te melden voor een uitsluitingslijst of lijst van risico-objecten; bouwtekeningen hiervan worden dan niet aan derden verstrekt als daar een goede reden voor is. De gemeente maakt een belangenafweging.

Vraag 7

Zijn de gegevens van personen die bewaakt worden ook dermate gemakkelijk op te vragen? Acht u dat wenselijk?

Of bouwtekeningen van woningen – van personen die beveiligd worden door de overheid in het kader van het stelsel bewaken en beveiligen – op te vragen zijn, is afhankelijk van het feit of de desbetreffende panden op een gemeentelijke uitsluitingslijst staan. Zoals aangegeven onder vraag 6 bieden sommige gemeenten de mogelijkheid aan belanghebbenden om panden aan te melden voor een dergelijke uitsluitingslijst. In geval van dreiging en risico kan de overheid aanvullende bewakings- & beveiligingsmaatregelen treffen ten behoeve van de veiligheid van personen. Deze zichtbare en onzichtbare maatregelen worden getroffen op basis van een dreigingsinschatting. De maatregelen zijn erop gericht om weerstand te bieden tegen de dreiging in kwestie. Mede gelet daarop is het vanuit veiligheidsperspectief niet noodzakelijk om standaard te voorkomen dat bouwtekeningen van woningen opgevraagd kunnen worden. Om te komen tot een eenduidige werkwijze van het doel en het gebruik van de uitsluitingslijst ga ik, de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, met betrokken partijen en de VNG in gesprek. Zie ook het antwoord op vraag 9.

Vraag 8

Bent u bekend met casussen waarbij bouwtekeningen van woningen zijn opgevraagd en gebruikt bij inbraken of andere vormen van het illegaal inbreken in een woning?

Nee, ik ben niet bekend met dit fenomeen. Echter, ik kan ook niet uitsluiten dat er gevallen zijn waar bouwtekeningen zijn of zullen worden gebruikt.

Vraag 9

Indien er nog geen procedures zijn ingericht om effectief te controleren op iemands identiteit en iemands belang bij de opgevraagde documenten, bent u voornemens om daar procedures voor in te richten? Zo nee, waarom niet?

Nee. Het verstrekken van bouwtekeningen is een verantwoordelijkheid van gemeenten. Zoals hierboven aangegeven, volgt uit de Wob en de Archiefwet dat bouwtekeningen in beginsel kunnen worden geraadpleegd door eenieder, zonder daarin een belang te hoeven stellen. Wel achten wij het wenselijk dat gemeenten aan eigenaren en gebruikers van panden de mogelijkheid biedt deze op een uitsluitingslijst voor risico-objecten te zetten, zoals de VNG aanbeveelt, zodat gemeenten de betrokken belangen op een juiste wijze kunnen afwegen. Ik ben graag bereid om, samen met de bij dit vraagstuk betrokken partijen, met de VNG in gesprek te gaan, mede om de mogelijkheden tot harmonisatie van het doel en het gebruik van de uitsluitingslijst te bezien.

Vraag 1

Bent u bekend met het nieuws dat de verbouwing van het asielzoekerscentrum (azc) Gilze miljoenen euro’s gaat kosten en dat alles uit de kast wordt gehaald om het asielzoekers daar naar de zin te maken?1

Het COA biedt asielzoekers, in lijn met wet- en regelgeving, leefbare en veilige opvang. Dat kan niet zonder de medewerking van gemeenten als Gilze en Rijen en daarvoor ben ik hen zeer erkentelijk. De verbouwing van azc Prinsenbosch is nodig om de COA-huisvesting in dit monument in goede staat te behouden. Het gaat concreet om ongeveer 70 monumentale gebouwen en een aantal dienstengebouwen die worden gerenoveerd om te voldoen aan het huidige programma van eisen en het Bouwbesluit. Daarnaast wordt het vastgoed verduurzaamd. Er is voor gekozen om in plaats van een centrale keuken in alle wooneenheden een eigen keuken te plaatsen. Dit heeft als voordeel dat deze locatie flexibeler inzetbaar wordt voor asielzoekers die zich in verschillende fases van het asielproces bevinden. Zo kunnen in deze wooneenheden zowel asielzoekers worden opgevangen die eten in natura ontvangen als asielzoekers die eetgeld ontvangen en zelf kunnen koken.
In de migratieketen wordt op dit moment het concept Gemeenschappelijke Vreemdelingen Locatie (GVL) uitgewerkt. Dit zijn grotere locaties waar verschillende ketenpartners werken om de samenwerking en de efficiëntie te verhogen mede vanuit de gedachte dat op die manier sneller duidelijkheid kan worden gegeven over de asielaanvraag. Momenteel wordt onderzocht of Gilze ook een dergelijke GVL kan worden. Tevens wordt de mogelijkheid onderzocht of een nog nader te bepalen aantal hoor- en beslismedewerkers, die nu al in dienst zijn bij de IND, in Gilze kunnen komen werken. Het definitieve besluitvormingsproces hierover moet echter nog plaatsvinden.

Vraag 2

Bent u ervan op de hoogte dat er daarbij straks 150 man extra personeel wordt aangenomen om deze asielzoekers op hun wenken te bedienenen en dat ze allemaal een eigen keuken krijgen, zodat ze niet meer hoeven te eten wat de pot schaft?

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 3

Bent u bekend met het nieuws dat er door de Minister van BZK weer miljoenen zijn vrijgemaakt voor de huisvesting van asielzoekers? Hoeveel van de totaal 50 miljoen euro is bestemd voor deze groep vreemdelingen?

Het klopt dat er voor het jaar 2021 wederom een bedrag van € 50 miljoen beschikbaar is gesteld voor de huisvesting van aandachtsgroepen. Van dit bedrag is € 3 miljoen specifiek bestemd voor het ontwikkelen van zogeheten tussenvoorzieningen. Dit zijn tijdelijke woonruimtes waarin onder meer vergunninghouders kunnen worden gehuisvest. De overige € 47 miljoen is echter niet geoormerkt voor een specifieke aandachtsgroep. Van dit geld kan dus niet van tevoren gezegd worden hoeveel aangewend zal worden voor de huisvesting van vergunninghouders. De genoemde € 50 miljoen stimuleert overigens niet alleen de huisvesting van vergunninghouders, maar ook van andere aandachtsgroepen waaronder dak- en thuislozen.
Gemeenten moeten de aan hen toegewezen vergunninghouders op basis van de taakstelling huisvesten. Door bijvoorbeeld tussenvoorzieningen te realiseren, wordt de sociale huurvoorraad in de gemeente ontzien. Tijdige huisvesting van vergunninghouders is daarnaast in het belang van de gehele Nederlandse samenleving. Immers, wanneer vergunninghouders snel kunnen worden gehuisvest, kunnen zij ook sneller deelnemen en bijdragen aan de Nederlandse samenleving. Door een snelle doorstroom naar huisvesting mogelijk te maken worden de maatschappelijke impact en de financiële kosten die gepaard gaan met de opvang van asielzoekers bovendien beperkt.

Vraag 4

Bent u het ermee eens dat miljoenen euro’s uitgeven aan de huisvesting van asielzoekers een klap in het gezicht is van alle Nederlanders die op dit moment zelf geen geschikte woning kunnen vinden? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 5

Beseft u dat u met dit vertroetelbeleid ervoor zorgt dat er nog veel meer gelukszoekers naar Nederland komen? Zo ja, beseft u dan ook dat het woningtekort daardoor nog veel groter zal gaan worden de komende jaren? Zo nee, waarom heeft u zoveel boter op uw hoofd?

Het verwachte aantal te huisvesten vergunninghouders lijkt met de kennis van nu de komende jaren juist af in plaats van toe te nemen. Daar komt bij dat het tekort op de woningmarkt het saldo is van veel verschillende aspecten aan zowel de vraagkant als de aanbodkant van de woningmarkt. Ik deel uw conclusie dan ook niet.

Vraag 6

Bent u bereid om een einde te maken aan de plannen om miljoenen euro’s te gaan stukslaan op mooie huizen en azc’s voor asielzoekers en in plaats daarvan deze gelukszoekers zo snel mogelijk weer terug naar huis te sturen? Zo nee, waarom niet?

Nee, daar ben ik niet toe bereid. Het kabinet kiest ervoor, en is daar ingevolge internationale en Europese wet- en regelgeving ook toe gehouden, om asielzoekers tijdens de asielprocedure op te vangen en asielbescherming te bieden. Terugkeer is tijdens de asielprocedure niet aan de orde.
Vergunninghouders hebben recht op huisvesting in een Nederlandse gemeente. Zoals ik in mijn antwoord op vraag 3 en 4 heb toegelicht, wordt met de stimuleringsregeling onder meer de sociale huurvoorraad ontlast en blijven de maatschappelijke impact en financiële kosten van de opvang van asielzoekers beperkt.

Vraag 1

Bent u bekend met de ontwikkeling dat er steeds meer gemeenten zijn die het aandeel sociale huur in nieuwe woningbouwontwikkelingen invullen met betaalbare huur door commerciële partijen die slechts een beperkt aantal jaar (bijvoorbeeld 15 jaar) betaalbaar blijft?1, 2, 3

Ja, het is bekend dat er individuele gemeenten zijn die het beschikbaar stellen van grond voor nieuwbouw koppelen aan afspraken over het te voeren huurbeleid door verhuurders. Op welke schaal dit gebeurt en welke specifieke afspraken gemeenten maken, wordt niet centraal bijgehouden. Gemeenten zijn vrij om, afhankelijk van de lokale situatie, dergelijke – veelal maatwerk – afspraken te maken. Wel is het belangrijk dat er voldoende woningen voor alle inkomens en levensfases beschikbaar zijn, nu en in de toekomst. In het kader van de woondeals voer ik hierover overleg met lokale partijen.

Vraag 2

Is dergelijke sociale huur door commerciële partijen wat u betreft gelijkwaardig aan reguliere sociale huur door toegelaten instellingen? Op welke punten ontstaan verschillen, bijvoorbeeld met betrekking tot toewijzing (passend toewijzen), toegankelijkheid via woonruimteverdeelsystemen, aanvangshuren, huurverhogingen, kwaliteit en de duur van het sociale huurkarakter van betreffende woningen?

De hoogte van de aanvangshuurprijs bepaalt of een contract gereguleerd is of niet. De huurprijs kan onder de liberalisatiegrens liggen omdat de maximale huur conform het woningwaarderingsstelsel (WWS) lager is, omdat een gereguleerde huur past bij de taak of doelstelling van een verhuurder of omdat marktomstandigheden daar aanleiding toe geven. Daarin zit geen verschillen tussen woningcorporaties en particuliere verhuurders. Ook kunnen contracten voor onbepaalde tijd niet zonder wettelijke opzeggrond worden beëindigd en kan de huur van een zittende huurder niet eenzijdig worden verhoogd (behoudens de wettelijk gemaximeerde reguliere huurverhoging). Huurders in het gereguleerde segment (ongeacht het type verhuurder) kunnen de huurprijs laten toetsen door de Huurcommissie. Die kan vervolgens een bindende uitspraak doen over de hoogte van de huur. Ook bij gebreken is de Huurcommissie bevoegd een uitspraak te doen. Het is aan de gemeente om, op basis van de Huisvestingswet, te sturen op woonruimteverdeling. Lokaal kan het verschillen of er ook gestuurd wordt op de woningvoorraad van particuliere verhuurders.
Op andere vlakken zijn er wel verschillen tussen verschillende type verhuurders. Woningcorporaties hebben (onder andere) als kerntaak om huurders betaalbaar te huisvesten. Daar ontvangen zij staatssteun voor. Particuliere verhuurders hebben deze taak niet. Ook gelden bepaalde regels wel voor woningcorporaties, maar niet voor particuliere verhuurders. Zo moeten woningcorporaties woningen toewijzen aan de afgesproken doelgroepen (met een bepaald inkomen) en moeten zij huishoudens met een laag inkomen een woning toewijzen die bij hun inkomen past (passend toewijzen). Daarnaast gelden voor woningcorporaties regels met betrekking tot de maximale huursomstijging. Soortgelijke afspraken zijn niet gemaakt en gelden niet voor particuliere verhuurders in het gereguleerde segment. Ook kunnen woningcorporaties geen generieke tijdelijke huurcontracten inzetten (enkel voor bepaalde doelgroepen), waar particuliere verhuurders deze wel kunnen gebruiken.

Vraag 3

Kunt u schetsen wat de lange-termijn-gevolgen zijn van het invullen van het aandeel sociale huur met woningen die tijdelijk betaalbaar hoeven te zijn?

Het is belangrijk dat er een balans is tussen woningen in het gereguleerde segment, middeldure woningen en woningen in het dure segment, zodat er voor iedere portemonnee woningen beschikbaar zijn. Het is daarnaast belangrijk dat er voldoende andere gereguleerde woningen zijn op het moment dat deze woningen voor een hogere huurprijs kunnen worden verhuurd of worden verkocht.
De afgelopen jaren heb ik mij volop ingezet om huren betaalbaar te houden en heb ik mij ingezet voor de bouw van nieuwe (betaalbare) woningen met het afsluiten van woondeals. Daarnaast heb ik met de woningbouwimpuls 1 miljard euro beschikbaar gesteld voor de bouw van 135.000 woningen, waarvan 65% betaalbaar (waaronder gereguleerd). Ook heb ik met Aedes/VNG een convenant gesloten voor de bouw van 150.000 sociale huurwoningen, waarvoor ik 1,8 miljard aan heffingsvermindering ter beschikking heb gesteld. Hiermee wordt een belangrijke bijdrage geleverd aan de omvang van de gereguleerde voorraad. Het ligt in de rede dat het aan een nieuwe kabinet is om te beslissen in welke mate verder in de betaalbare voorraad wordt geïnvesteerd en hoe de inzet van het Rijk, medeoverheden, corporaties en marktpartijen eruit moet komen te zien.

Vraag 4

Deelt u de zorg dat indien veelvuldig met tijdelijke betaalbare huur wordt gewerkt, over een bepaalde periode de betaalbare voorraad begint te verdampen met een groeiende betaalbaarheidscrisis en een hoger woningtekort tot gevolg?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 5

Wat kunnen de achterliggende redenen zijn voor gemeenten om niet te kiezen voor structureel betaalbare huur, maar slechts voor huur die bijvoorbeeld 15 jaar betaalbaar blijft? Bent u bereid hier bij gemeenten en woningcorporaties navraag naar te doen en uw bevindingen met de Kamer te delen?

Afhankelijk van de lokale woningmarkt kunnen gemeenten adresseren hoeveel sociale huurwoningen er gebouwd worden en welke afspraken hierbij gemaakt worden. Deze woningen kunnen gebouwd worden door woningcorporaties, maar ook andere partijen, zoals particuliere verhuurders of projectontwikkelaars, spelen hierin een rol. De invulling is afhankelijk van de situatie en omstandigheden per gemeente en zij voeren hierin hun eigen beleid. Zo kan een invulling door gespecialiseerde commerciële aanbieders wenselijk zijn voor bepaalde doelgroepen en een invulling voor een beperkte periode kan bijvoorbeeld passend zijn in verband met de huishoudensontwikkeling.
In het kader van de woondeals voer ik overleggen met lokale partijen over de beschikbaarheid van voldoende woningen voor alle inkomens en levensfases, nu en in de toekomst. Ik ben bereid om ook met de VNG in gesprek te gaan over de nadere redenen rondom de omvang van de programmering van sociale huur in gemeenten voor de tijdelijke en structurele voorraad. Met Aedes en VNG heb ik reeds afspraken over de bouw van 150.000 gereguleerde woningen. Mijn beeld is dat corporaties voornemens zijn deze woningen structureel gereguleerd te verhuren, maar ik ben uiteraard bereid het gesprek met hen aan te gaan om dit beeld te verifiëren.

Vraag 6

Kunt u aangeven om welke aantallen «tijdelijke sociale huurwoningen» het inmiddels gaat per woningmarktregio?

Nee, dergelijke cijfers zijn mij niet bekend. Via het CBS heb ik inzicht in de aantallen nieuwbouwwoningen naar opdrachtgever. Hierbij wordt geen onderscheid gemaakt naar doelgroep of eigendomsverhouding en prijssegment.

Vraag 7

Spreekt u gemeenten die nauwelijks tot geen sociale huur programmeren hierop aan als systeemverantwoordelijke Minister? Waarom wel/niet? Als u dat niet doet, doen provincies dat wel? Hebben de provincies voldoende instrumenten om ervoor te zorgen dat gemeenten hun fair share – bijvoorbeeld 30% sociale huur bij nieuwbouw – leveren en er zodoende niet nog grotere verschillen tussen gemeenten ontstaan dan er nu reeds zijn?

Zoals eerder beantwoord, vind ik het belangrijk dat er voldoende woningen zijn voor elke portemonnee en levensfase. Hierover voer ik continue gesprekken met medeoverheden. Er zijn meerdere mogelijkheden om te escaleren aanwezig om het aandeel sociale huur in nieuwbouwplannen op een aanvaardbaar niveau te krijgen. Zo is het realiseren van ruimtelijke plannen voor de bouw van woningen, dus ook sociale huurwoningen, in eerste aanleg een lokale aangelegenheid. Gemeenten bepalen daarbij het aantal en het soort woningen dat wordt gebouwd, omdat zij het meeste zicht hebben op de lokale behoefte. De provincie houdt hier toezicht op en is verantwoordelijk voor de afweging van de regionale belangen. Zij kan gemeenten aanspreken op het niet voldoen aan de regionale belangen en zo nodig bestemmingsplannen afkeuren. Met Aedes en VNG heb ik afspraken over de bouw van 150.000 gereguleerde woningen, waarbij een gemeenschappelijk taskforce een impuls kan geven aan projecten die spaak dreigen te lopen.

Vraag 8

Wat zijn naar uw inschatting zoal de redenen van gemeenten om nauwelijks sociale huur te programmeren? Wat vindt u daarvan en wat kunt u daaraan doen?

Zie antwoord vraag 5.

Vraag 9

Hoe staat u er tegenover om in ieder geval in uw communicatie scherper het onderscheid te maken tussen echte sociale huur door toegelaten instellingen en (tijdelijke) gereguleerde huur door niet-toegelaten instellingen die niet aan de Woningwet en de huursomwetgeving – passend toewijzen e.d. – hoeven te voldoen?

In de voorlichting die ik geef op de website van de rijksoverheid benoem ik voor welke verhuurders welke regels gelden. Zo is duidelijk dat er in bepaalde situaties mogelijk andere regels gelden voor woningcorporaties en particuliere verhuurders. Ook in de communicatie richting uw Kamer en de Eerste Kamer maak ik het onderscheid tussen de verschillende type verhuurders. Het blijft belangrijk om dit onderscheid scherp te maken, zoals u terecht benoemd, zodat er geen verkeerde verwachtingen gaan ontstaan.

Vraag 10

Kunt uitleggen waarom het noodzakelijk was om de grens voor sociale koop met een flinke sprong van € 125.000 op te trekken voor gemeenten die daar gebruik van willen maken?

In oktober 2019 schreef ik aan uw Kamer dat ik het belangrijk vind dat goedkope nieuwbouwwoningen worden gebouwd en dat deze langjarig betaalbaar en beschikbaar blijven voor starters en middeninkomens. Om die reden ben ik gemeenten tegemoetgekomen door de grens van de bestemmingscategorie sociale koop te koppelen aan de NHG-kostengrens. Om ervoor te zorgen dat gemeenten ook in 2021 al extra mogelijkheden hebben om meer sociale koopwoningen te bouwen, is het hen toegestaan om de verkoopprijs bij wijze van experiment op basis van Crisis- en Herstelwet al op te trekken tot maximaal de NHG-grens van € 325.000. Dit is vooruitlopend op de inwerkingtreding van de nieuwe Omgevingswet in 2022. Woondealgemeenten kunnen hiervan sowieso gebruikmaken, individuele gemeenten kunnen zich voor het experiment aanmelden of hebben dat reeds gedaan.
Door het optrekken van de prijsgrens wordt het gebruik van de bestemmingscategorie sociale koop aantrekkelijker voor gemeenten om te gebruiken. Voor veel gemeenten geldt dat het, gelet op de huidige marktontwikkelingen, bijna niet mogelijk is om woningen onder de € 200.000 (de eerder geldende grens voor sociale koop) te realiseren. Wanneer gemeenten daar wel in slagen, betreft het veelal woningen kleiner dan 60m2, waarvan gemeenten er maar een beperkt aantal willen toevoegen.
Overigens geldt dat de NHG-kostengrens van € 325.000 euro een maximumgrens is. Gemeenten hebben de beleidsvrijheid om zelf de prijsgrens vast te stellen in de doelgroepenverordening. Het optrekken van de grens is dan ook hoofdzakelijk bedoelt om gemeenten in krappe woningmarkten meer mogelijkheden te geven om sociale koopwoningen te realiseren.

Vraag 11

Kunt u inzichtelijk maken welke behoefte u heeft geraamd aan koopwoningen met een prijs tot € 200.000? En hoeveel tot aan een prijs van € 325.000? In welke regio’s is die vraag het hoogst en acht u het realistisch dat deze behoefte ook vervuld kan worden c.q. deze woningen gerealiseerd kunnen worden?

Om een beeld te krijgen van de woningbehoefte worden modelmatige woningmarktsimulaties uitgevoerd. De uitkomsten van de actuele raming ontvangt uw Kamer met de Staat van de Woningmarkt 2021 welke in juli aan uw Kamer wordt toegezonden. Helaas beschik ik momenteel niet over de actuele prognose-uitkomsten uitgesplitst naar regio’s en de prijssegmenten welke u in uw vraagstelling hanteert.
Op nationaal en provinciaal niveau is er op dit moment overigens voldoende plancapaciteit om te voldoen aan de totale bouwopgave. Het grootste deel van de plancapaciteit voor de korte termijn (tot 2025) is hard. Hiermee is enige zekerheid geboden ten aanzien van het realiseren van de geplande woningen voor de periode tot 2025. In mijn brief van 9 juni heb ik uw Kamer hierover uitvoerig ingelicht.
Om gemeenten verder aan te moedigen dan wel te ondersteunen werk ik aan het creëren van de juiste voorwaarden voor woningbouw om ervoor te zorgen dat de woningbouw snel en onder de juiste condities kan plaatsvinden. Bijvoorbeeld door het financieel ondersteunen van (betaalbare) woningbouw via de Woningbouwimpuls, door gebiedsspecifieke afspraken en het verbeteren van de randvoorwaarden (vergroten van de plancapaciteit). De Woningbouwimpuls zorgt ervoor dat woningbouwprojecten in heel Nederland de komende jaren sneller kunnen starten en betaalbaarder zijn.

Vraag 12

Hoe zorgt u ervoor dat er in voldoende mate wordt voorzien in die behoefte aan goedkope koopwoningen?

Dat doe ik onder meer via de Woningbouwimpuls, de woondeals en met de Nationale Woonagenda 2018–2021. In deze agenda is aangegeven dat partijen willen samenwerken om het woningtekort aan te pakken. Partijen willen het kwantitatieve en kwalitatieve tekort samen aanpakken, ieder vanuit zijn eigen verantwoordelijkheid en expertise. Daarbij geldt de opgave van 75 duizend woningen per jaar als graadmeter, zodat partijen elkaar kunnen aanspreken en de agenda steeds kunnen bijstellen en aanvullen.
Uiteindelijk blijft het aan gemeenten om te bepalen welk type woningbouw zij per project willen realiseren. Daarbij is het van belang dat het woningprogramma zodanig is dat het rendabel blijft voor een marktpartij om in te stappen en de woningen daadwerkelijk te realiseren. In sommige situaties past een hoger percentage sociale woningbouw beter dan in andere situaties. Op dit moment bereiken mij geen berichten van gemeenten die ervaren dat realisatie van een stevig aandeel betaalbare woningbouw onhaalbaar is.
Met de Woningbouwimpuls, een financiële regeling voor gemeenten, lever ik een aanvullende bijdrage aan het versnellen en waar mogelijk realiseren van meer (betaalbare) woningen. De eerste twee tranches van de Woningbouwimpuls hebben vooralsnog bijgedragen aan de (versnelde) bouw van 96.000 woningen, waarvan het merendeel (65%) betaalbaar. Verdeeld over 57 verschillende woningbouwprojecten is in totaal 600 miljoen euro geïnvesteerd in woningen waarvan een aanzienlijk deel niet of pas op een later moment gebouwd kunnen worden zonder deze bijdragen. In situaties waarbij projecten voldoen aan de criteria die gelden voor de Woningbouwimpuls nodig ik gemeenten uit een aanvraag te doen voor de derde tranche.

Vraag 13

Vreest u niet dat een nieuwe bovengrens ook meteen een ondergrens wordt?

Daar in veel gemeenten is gebleken dat het voor ontwikkelaars moeilijk is om een kwalitatief goede koopwoning op te leveren voor een bedrag onder de eerder geldende wettelijke limiet van € 200.000 is de maximumprijs opgetrokken tot de geldende NHG-kostengrens. Deze grens wordt jaarlijks geïndexeerd. Gemeenten zijn niet verplicht om de verhoogde verkoopprijs te hanteren: de NHG-grens geldt als nationale maximumprijs. Gemeenten zijn vrij om in hun lokale beleid een prijs te kiezen die aansluit bij de lokale woningmarkt en dit op te nemen in het bestemmingsplan. Gemeenten moeten de gehanteerde prijsgrens kunnen onderbouwen. In krappe woningmarktregio’s kunnen gemeenten kiezen voor de hogere maximumprijs om te zorgen dat het voor ontwikkelaars mogelijk is om sociale koopwoningen te bouwen. In minder krappe regio’s met lagere grondprijzen kunnen gemeenten kiezen voor een lagere maximumprijs die aansluit bij de lokale omstandigheden. Overigens acht ik het niet aannemelijk dat gemeentebesturen de prijsgrens optrekken tot het maximaal mogelijke, omdat de betaalbaarheid van woningen ook voor hen een belangrijk speerpunt is.
Ik ga er dus vanuit dat gemeenten een prijs hanteren die goed onderbouwd kan worden en die passend is bij de situatie waarin de lokale woningmarkt verkeert.

Vraag 14

Acht u het gat tussen het benodigde inkomen van € 65.000 voor een woning van € 325.000 en de inkomensgrens van € 20.000 lager niet veel te groot met het oog op de beperkte voorraad woningen in het middensegment en de grote vraag daarnaar? Welke risico’s heeft dit voor de doorstroom vanuit de sociale huur? Hoe zorgt u ervoor dat de segmenten huur en koop in voldoende mate op elkaar aangesloten blijven?

In mijn brieven van juli 2019, mei 2020 en februari jl. heb ik uw Kamer de positie van mensen met een middeninkomen op de woningmarkt geschetst.4 De meeste mensen met een middeninkomen beschikken over een koopwoning.5 Daarbij heb ik aangegeven mij ervan bewust te zijn dat huishoudens die nog geen passende woning hebben, moeite hebben met het vinden van een geschikte en betaalbare woning. Mensen met een middeninkomen verdienen veelal te veel voor een sociale huurwoning, terwijl in een krappe woningmarkt de betaalbaarheid van koopwoningen en huurwoningen in de vrije sector voor hen onder druk staat. Daarbij geldt wel dat het verschil in kansen voor mensen die reeds een bij hun portemonnee en levensstijl passende woning hebben (insiders) en mensen die dat niet hebben (outsiders), toeneemt. Uw berekening lijkt gebaseerd op een eenverdiener die nog niet beschikt over een eigen woning noch over spaargeld. Voor deze starters op de woningmarkt heb ik een aantal acties ondernomen om hun (relatieve) positie te verbeteren en de segmenten huur en koop op elkaar aan te sluiten. Hiertoe heb ik onder andere de wet Maatregelen middenhuur ingevoerd, de opkoopbescherming aangekondigd en de vrijstelling van de overdrachtsbelasting (voor volwassenen onder de 35 jaar die voor het eerst een woning kopen tot € 400.000) gerealiseerd.

Vraag 15

Hoe zorgt u ervoor dat sociale koopwoningen in nieuwe ontwikkelingen de sociale huurwoningen niet gaan verdringen?

Waar de doelgroep voor sociale huurwoningen bestaat uit huishoudens met een uitkering of lager dan modaal inkomen, bestaat de doelgroep voor sociale koopwoningen uit huishoudens met een modaal inkomen. In die zin is de doelgroep voor sociale koopwoningen meer concurrerend voor middenhuurwoningen dan voor sociale huurwoningen. Daarmee zal er naast sociale koopwoningen een aanvullende behoefte blijven bestaan, die ingevuld moet worden.
In de bestuurlijke afspraken die ik heb gemaakt met de vereniging van woningcorporaties Aedes en de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) over woningbouw is afgesproken dat corporaties, naast de bouw van 150.000 sociale huurwoningen, ook in de behoefte aan middenhuurwoningen met een huur tot € 1.000 en (sociale) koopwoningen tot de NHG-grens gaan voorzien. In lokale afspraken stemmen gemeenten en corporaties met de woningbouwprogrammering het kwantitatieve en kwalitatieve aanbod van nieuwe woningen op elkaar af en wordt het aanbod afgestemd op vraag. De gemaakte bestuurlijke afspraken en de lokale matching van vraag en aanbod zorgen voor de benodigde balans bij het toevoegen van nieuwe woningen aan de voorraad en voorkomen verdringing.