Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van de uitzending «Uw hypotheek als melkkoe»1, alsmede van het bericht «VEH vindt de hypotheekrente te hoog»?2

Ja.

Vraag 2

Wat vindt u van het bericht dat in de uitzending van Zembla naar voren kwam dat de minister van Financiën in 2008 een kans zou hebben laten lopen om meer concurrentie op de hypotheekmarkt te bevorderen? Deelt u de mening dat dit een gemiste kans zou zijn?

Toen in het najaar van 2008 aan verschillende Europese banken staatssteun moest worden verleend, heeft de Europese Commissie een kader ontwikkeld op basis waarvan verleende staatssteun werd beoordeeld. Op basis van dit kader beoordeelde de Europese Commissie welke maatregelen moesten worden opgelegd aan een specifieke gesteunde instelling om goedkeuring te kunnen verlenen aan de staatssteun. De maatregelen waren gericht op onder meer het borgen van de levensvatbaarheid van een instelling en het compenseren van eventuele marktverstoringen als gevolg van de steun. Eén van de mogelijke maatregelen was het opleggen van een prijsleiderschapsbeperking.
Bij de goedkeuring van de staatssteun aan Nederlandse financiële instellingen heeft de Europese Commissie besloten een prijsleiderschapsverbod op te leggen aan ING, ABN Amro en Aegon. Hierdoor mochten deze instellingen voor een bepaalde tijd niet als prijsleider opereren op een aantal markten, waaronder de Nederlandse hypotheekmarkt.
Een prijsleiderschapsverbod dient te voorkomen dat oneigenlijk voordeel wordt behaald als gevolg van steun en daarmee de markt wordt verstoord. Het is onwenselijk als een bank met gebruik van overheidssteun andere partijen, die geen steun hebben ontvangen, scherp op prijs beconcurreert. Banken die geen steun hebben ontvangen zouden daarmee worden geconfronteerd met een aanbieder die op oneigenlijke wijze concurreert. Zij zien daardoor wellicht hun eigen financiële positie verslechteren. De prijsleiderschapsbeperking heeft wel als nadeel dat het de concurrentie kan beperken. De kans hierop is groter in een markt met slechts een beperkt aantal aanbieders. Vanwege mogelijke concurrentiebeperking is een door de Commissie opgelegd prijsleiderschapsverbod van tijdelijke aard.
In de uitzending van Zembla wordt gesteld dat er mogelijkheden waren om geen prijsleiderschapsbeperking op de Nederlandse markt op te leggen aan ING en dat de minister van Financiën daarmee een kans heeft laten liggen om de concurrentie op de hypotheekmarkt te bevorderen. De uitzending van Zembla licht daarmee één aspect uit een zeer complex onderhandelingstraject met de Europese Commissie over de voorwaarden voor de goedkeuring van de staatssteun aan ING. Dit traject stond in de eerste plaats in het teken van het verwerven van goedkeuring voor de aan ING verleende steun. Zonder goedkeuring kon geen staatssteun worden verleend. Goedkeuring was derhalve noodzakelijk voor het behoud van de financiële stabiliteit. De Staat is in het onderhandelingstraject nooit voorstander geweest van prijsleiderschapsbeperkingen voor ING en heeft, ondanks de hoge tijdsdruk op het proces, uitgebreide discussies gevoerd met de Europese Commissie over de exacte vormgeving van deze beperkingen. Desondanks werd snel duidelijk dat het opnemen van gedragsbeperkingen – naast het afstoten van een groot aantal bedrijfsonderdelen – voor de Commissie een zeer belangrijk onderdeel van het onderhandelingstraject was. Het aanbod van de Europese Commissie om geen prijsleiderschapsverbod voor de Nederlandse markt op te leggen aan ING was dan ook niet vrijblijvend. Het accepteren hiervan zou volgens de Commissie altijd gecompenseerd moeten worden door andere maatregelen en zou dus leiden tot verzwaring van andere onderdelen van het herstructureringsplan. De inschatting op dat moment was dat de verzwaring op andere onderdelen grote negatieve gevolgen zou kunnen hebben voor de concurrentiekracht van ING. Dit zou geen goede basis zijn geweest voor het herstel van ING en daarmee voor het vermogen van ING om de kapitaalinjectie zo snel mogelijk terug te betalen. Op dat moment was daarom de inschatting van zowel de Staat als ING dat het aanbod van de Europese Commissie in het totaalpakket van de onderhandelingen zou leiden tot een minder wenselijke uitkomst. De constatering dat er sprake zou zijn van een gemiste kans kan ik dan ook niet onderschrijven.
De prijsleiderschapsbeperking van ING op de Nederlandse markt is meegenomen in de recente onderhandelingen met de Commissie over aanpassing van het herstructureringsplan van ING. Over de uitkomsten van deze onderhandelingen heb ik uw Kamer schriftelijk geïnformeerd bij brief van 19 november jl. Onderdeel van het akkoord met de Commissie is de afspraak dat de prijsleiderschapsbeperkingen voor ING op de Nederlandse markt worden beëindigd. De Commissie en de Staat waren het eens dat dit ten goede zou kunnen komen aan de prijsconcurrentie op de Nederlandse markt.
Een ander onderdeel van het akkoord is dat de commerciële activiteiten van WUB zullen worden samengevoegd met de nieuwe bank van Nationale Nederlanden (NN Bank) en zullen worden gedesinvesteerd als onderdeel van ING Insurance Europe. Er zijn tevens maatregelen afgesproken die er voor moeten zorgen dat NN Bank een concurrerende speler op de markt wordt. Om ING een extra prikkel te geven een succes te maken van deze bank, heeft de Commissie de nieuwe hypotheekproductie van ING en NN bank in een bepaalde verhouding aan elkaar gekoppeld. Richting de Commissie is aangegeven dat de Nederlandse Staat de ontwikkelingen op de Nederlandse hypotheekmarkt nauwgezet blijft volgen..

Vraag 3

Welke afspraken zijn er destijds in het najaar van 2008 gemaakt met de Europese Commissie over de rentetarieven die financiële instellingen met overheidssteun zouden moeten hanteren? Wat zijn de gevolgen van deze afspraken voor de concurrentie op de Nederlandse hypotheekmarkt? Waarom moesten deze afspraken überhaupt gemaakt worden?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Wat zijn volgens u de belangrijkste onderdelen van het hypotheekrentetarief zoals dat door het Nederlandse bankwezen wordt gehanteerd? Welk deel daarvan behelst de rentemarge en welk deel de winstmarge? In hoeverre is er, gelet op de hoogte van deze rentemarge en de hoeveelheid aanbieders, daadwerkelijk sprake van voldoende concurrentie?

Een rentetarief van een hypotheek is doorgaans opgebouwd uit vele componenten. Deze componenten zijn vaak weer te splitsen in deelcomponenten. In de Sectorstudie Hypotheekmarkt van de Nederlandse Mededingingsautoriteit (NMa) uit mei 2011, wordt inzicht gegeven in de opbouw van de kostprijs van het rentetarief. Bij de berekening van de kostprijs gaat de hypotheektarief-calculatiemethode uit van de volgende vier componenten:
De NMa berekent de marge als het verschil tussen de aan de consument in rekening gebrachte hypotheekrente en de bovenstaande componenten. De omvang van de componenten zullen per aanbieder verschillen. De NMa heeft in haar studie geconcludeerd dat de marges in 2011 op het niveau zaten die vóór de kredietcrisis gangbaar waren. Of er voldoende concurrentie is kan op basis van het door de NMa uitgevoerde onderzoek niet zonder meer worden gezegd. Wel concludeerde de NMa dat de stijging van de marges na het uitbreken van de financiële crisis vooral verklaard kon worden door een vermindering van de concurrentie. De NMa monitort de ontwikkelingen op het gebied van marges en de concurrentie op de hypotheekmarkt zeer scherp.
Het is mij onduidelijk op basis van welke berekeningen Zembla tot de conclusie is gekomen dat huizenbetalers honderden tot duizenden euro’s per jaar extra betaalden voor hun hypotheek. De margeberekeningen in de NMa-sectorstudie lenen zich ook niet voor een dergelijk gebruik. Er kan op basis van de studie wel op kwalitatieve basis gesteld worden hoe de gemiddelde marges zich over verloop van tijd hebben ontwikkeld, maar er kunnen geen kwantitatieve uitspraken worden gedaan over de hoogte van de margeontwikkelingen.
Om die reden is het voor mij niet te bepalen of de hoogte van de hypotheekrente gemiddeld 1% te hoog is, zoals de VEH aangeeft. Zowel de conclusie van Zembla, als de algemene uitspraak van de VEH kan ik daardoor niet onderschrijven.

Vraag 5

Wat zijn volgens u de gevolgen van het omvangrijke Nederlandse spaartekort voor de gehanteerde hypotheekrentetarieven? Wat zijn de gevolgen hiervan voor de concurrentiemogelijkheden op de Nederlandse hypotheekmarkt?

Nederlandse banken hebben relatief weinig spaargeld ten opzichte van de leningen die zij verstrekken (funding gap). Het spaargeld van huishoudens bedraagt circa € 350 miljard, terwijl de hypotheekschuld van huishoudens ruim € 600 miljard bedraagt. In verhouding tot het bruto binnenlands product is de hoeveelheid spaargeld vergelijkbaar met andere landen, maar de Nederlandse hypotheekschuld is erg hoog in vergelijking met andere landen. Dit betekent dat Nederlandse banken voor de financiering van hypotheken naast spaargeld sterk afhankelijk zijn van de geld- en kapitaalmarkt. Deze financieringsbronnen zijn doorgaans duurder dan spaargeld. Dit heeft in ieder geval tot gevolg dat de hypotheekrentetarieven in Nederland voor een belangrijk deel worden bepaald door veranderingen op de internationale geld- en kapitaalmarkt. Vanwege de funding gap op de Nederlandse markt hebben (buitenlandse) aanbieders vaak toegang tot financiering nodig om te kunnen toetreden en te groeien op de Nederlands hypotheekmarkt. Wanneer het moeilijker wordt om de benodigde financiering uit de internationale geld- en kapitaalmarkt te halen zal dit, door het verminderd aantal toetreders, de concurrentiedruk op de huidige aanbieders beperken.
Dit onderstreept het belang van de maatregelen uit het Begrotingsakkoord 2013 en het Regeerakkoord, die de Nederlandse hypotheekschuld verminderen en daarmee de financiële stabiliteit en financierbaarheid verbeteren.

Vraag 6

In hoeverre is het volgens u correct dat de Nederlandse banken de afgelopen jaren miljarden meer winst hebben gemaakt doordat huizenbetalers honderden tot duizenden euro’s per jaar extra betaalden voor hun hypotheek?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 7

Wat vindt u van het bericht van de Vereniging Eigen Huis (VEH) dat een kwart van de Nederlanders met een hypotheek meer betaalt dan nodig? In hoeverre onderschrijft u hun berekening dat de gemiddelde hypotheekrente van 4,7% bij 10 jaar rentevaste hypotheken eigenlijk 3,7% zou moeten zijn?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 8

Wat vindt u van de stelling van de VEH dat het starters bovendien moeilijker gemaakt wordt om een nieuwe hypotheek af te sluiten? Zo ja, wat bent u van plan daar aan te doen?

Een aantal maatregelen dat het mogelijk moeilijker maakt, is gericht op het verbeteren van de financiële stabiliteit en het verminderen van het risico van overkreditering. Het gaat dan zowel om de renteaftrek bij hypoteken die ten minste annuïtair worden afgelost als om de geleidelijke verlaging van de LTV-norm de komende jaren. Deze stappen dragen bij aan een gezonder financieel stelsel, verlagen de risico’s van de hoge hypotheekschulden in Nederland, het verbeteren van de financierbaarheid ervan en een beperking van de schulden die maximaal kunnen worden aangegaan.
Op grond van de LTI-norm die regelt wat iemand mag lenen ten opzichte van zijn inkomen, wordt het niet moeilijker om een hypotheek af te sluiten. Deze norm hanteert nu al als uitgangspunt dat een hypotheek annuïtair moet kunnen worden afgelost. Binnen de bestaande hypotheekregels bestaat voorts ruimte om toekomstige inkomensstijgingen van starters mee te nemen (mits goed onderbouwd met bewijsstukken). De AFM en de sector praten jaarlijks over in hoeverre ruimte voor (dit soort) maatwerk aanwezig is. Daarnaast zal ik bekijken hoe maatwerk verder kan worden bevorderd; dit in het kader van het wettelijk vastleggen van een aantal hypotheekregels met ingang van 1 januari 2013.
Om starters verder te ondersteunen is in het regeerakkoord opgenomen dat «de gunstige leningsfaciliteit voor starters van de Stichting Volkshuisvesting Nederland zal worden uitgebreid.» Hierover zal het kabinet in gesprek gaan met de Stichting Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten.
Bovendien is de positie van starters de afgelopen tijd verbeterd door de dalende huizenprijzen, waarmee de betaalbaarheid van woningen voor starters momenteel beter is dan in jaren het geval is geweest.

Vraag 9

Deelt u de mening dat alles op alles moet worden gezet om de concurrentie op de Nederlandse hypotheekmarkt te bevorderen? Zo ja, bent u bereid om in samenspraak met de Nederlandse Mededingingsautoriteit (NMa) op korte termijn te laten onderzoeken wat de mogelijkheden zijn om de concurrentie op deze markt te bevorderen? Zo nee, waarom niet?

Ja. Zoals eerder met u gedeeld bevat het Wijzigingsbesluit financiële markten 2013 verschillende maatregelen om de concurrentie en de positie van de consument te versterken bij het afsluiten en oversluiten van een hypothecair krediet3. Allereerst ben ik voornemens om de transparantie over de opbouw van een hypothecair krediet met een variabele debetrentevoet te vergroten. Aanbieders worden verplicht om voorafgaand aan de totstandkoming van een overeenkomst inzake een hypothecair krediet met een variabele debetrentevoet duidelijk richting de consument aan te geven welke component of componenten variabel zijn. Tevens zal de aanbieder bij wijziging van de variabele debetrentevoet inzichtelijk moeten maken welke component of componenten aan de wijziging ten grondslag liggen. Om de overstapdrempels te verkleinen zal een aanbieder daarnaast de op dat moment geldende debetrentevoeten moeten publiceren op zijn website en moet de aanbieder de consument tenminste drie maanden voor het aflopen van de rentevastperiode een concreet aanbod doen voor de komende periode. Ten slotte dienen aanbieders van hypothecair krediet een zogenoemd éénsporig rentebeleid te hanteren. Daarbij is het uitgangspunt dat de klant dezelfde debetrentevoet voor dezelfde rentevastperiode bij consumenten met een vergelijkbaar risicoprofiel in rekening brengt, ongeacht of het een consument betreft die een overeenkomst prolongeert of een consument die een eerste overeenkomst aangaat. Zoals aangegeven in mijn antwoorden op de vragen 4, 6 en 7 worden de concurrentieontwikkelingen op de Nederlandse hypotheekmarkt voortdurend door de NMa in de gaten gehouden. Indien de uitkomsten daar aanleiding toe geven, zal de NMa haar bevindingen publiceren.

Vraag 10

Bent u bereid om deze vragen te beantwoorden voor aanvang van de Algemene Financiële Beschouwingen 2012?

Niet meer van toepassing.

Vraag 1

Bent u ervan op de hoogte dat het aantal mensen met een betalingsachterstand op de hypotheek de afgelopen vier jaar is verdubbeld en nog verder stijgt?

Ja, uit een bericht van het Bureau Krediet Registratie van 30 mei jongstleden blijkt dat het aantal mensen met een betalingsachterstand op de hypotheek is verdubbeld in de afgelopen vier jaar, tot ruim 65 000.

Vraag 2

Bent u ervan op de hoogte dat vele huizenbezitters best een deel van het huis zouden willen verhuren om extra inkomsten te verwerven, maar ofwel geen toestemming krijgen van de bank, ofwel opzien tegen de forse huurbescherming die huurders, zeker na negen maanden, in Nederland genieten, ook bij huur van een deel van de woning?

Wanneer huizenbezitters (een deel van) hun huis willen verhuren dienen zij inderdaad in de meeste gevallen toestemming te vragen aan hun bank indien zij nog een hypotheek op de woning hebben lopen. Banken zullen zoveel mogelijk met de klant meedenken, maar moeten rekening houden met een waardedrukkend effect van de verhuur van de woning.
Ten aanzien van de huurbescherming geldt de zogenoemde hospitaregeling (art. 7:232 lid 3 BW), waarbij verhuurders die zelf ook in de woning wonen de huur in de eerste negen maanden zonder nadere redenen kunnen opzeggen. Na negen maanden kan de huur opgezegd worden indien de verhuurder aannemelijk maakt dat zijn belangen bij beëindiging van de huur zwaarder wegen dan die van de huurder bij voortzetting daarvan (art. 7:274 lid 1 sub f BW).

Vraag 3

Ziet u ook dat in de komende maanden weer talloze jongeren op zoek zullen gaan naar een kamer dichtbij hun studieplaats, maar maanden zullen zoeken en zo het risico op studievertraging lopen?

Ieder jaar zoeken vele jongeren een kamer in of dichtbij hun studieplaats en vertrekken ook weer veel studenten waardoor kamers vrijkomen. Tegelijkertijd blijft ook een groot aantal studenten thuis wonen tijdens de studie.
Middels het Landelijk Actieplan Studentenhuisvesting wordt gewerkt aan vergroting van het kameraanbod.

Vraag 4

Bent u bereid om op korte termijn een huurcontract mogelijk te maken, waarmee zowel huizenbezitters met betalingsachterstanden als studenten, en anderen die dringend een kamer zoeken, geholpen zijn, zowel in de civielrechtelijke als de fiscale sfeer?

Eigenwoningbezitters die een deel van hun eigen woning verhuren, kunnen in aanmerking komen voor de kamerverhuurvrijstelling als bedoeld in de Wet inkomstenbelasting 2011. Voorwaarde is wel dat de opbrengsten niet meer bedragen dan € 4 410,– per jaar (2012). De verhuurde woonruimte blijft in dat geval onderdeel van de eigen woning waardoor de verhuurder het recht op hypotheekrenteaftrek over de gehele eigen woning behoudt.
Gezien het bovenstaande ben ik van mening dat al voorzien is in maatregelen zowel qua huurbescherming als qua belastingwetgeving die het verhuren van kamers faciliteren.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het bericht «Tijdelijk verhuren strop huizenbezitters»?1

Ja

Vraag 2

Bent u bekend met het fenomeen dat eigenaren in toenemende mate hun tweede, te koop staande woning verhuren zonder dat hiervoor de benodigde leegstandsvergunning is verleend? Zo ja, hoe vaak komt dit voor en wat is hiervan de oorzaak? Zo nee, bent u bereid te onderzoeken hoe groot het probleem van illegale verhuur van de tweede woning is en wat de oorzaak hiervan is en zo nee, waarom niet? Wat zijn de gevolgen van illegale verhuur voor de eigenaren van de woning?

Het staat een eigenaar wettelijk gezien vrij zijn tweede woning te verhuren zonder te gebruik te maken van de mogelijkheid die de Leegstandwet biedt voor tijdelijke verhuur met beperkte huurbescherming. Hiervoor is geen gemeentelijke vergunning vereist en dergelijke reguliere verhuur is geenszins illegaal. De huurder geniet in dat geval wel volledige huurbescherming.
Aangezien er geen registratie van deze reguliere verhuur van (voormalige) koopwoningen plaatsvindt, is mij niet bekend hoe vaak dit voorkomt en waarom eigenaren hiervoor kiezen.
Het kan wel zijn dat de eigenaar bij dergelijke verhuur in strijd handelt met het huurbeding uit de hypotheekakte. Zo’n beding dient ter bescherming van de hypotheekbank, om te voorkomen dat de opbrengst bij executoriale verkoop te laag is om de hypotheekschuld te kunnen voldoen. Woningen in verhuurde staat brengen doorgaans minder op dan woningen in onverhuurde staat. Daarom geven hypotheekbanken doorgaans slechts toestemming voor tijdelijke verhuur van te koop staande woningen indien de eigenaar een vergunning heeft voor tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet.
Uit navraag bij de Nederlandse Vereniging van Banken komen geen signalen naar voren dat eigenaren in toenemende mate hun woning verhuren zonder vergunning van de gemeente.

Vraag 3

Waarom is het op basis van de Leegstandswet verlenen van een leegstandsvergunning door een gemeente van belang aangezien dit tijdrovend en in sommige gevallen zeer kostbaar kan zijn waarbij de legeskosten tot € 400 kunnen bedragen? Klopt het dat de gemeente zich moet inspannen om de voor de leegstandsvergunning noodzakelijke gegevens te achterhalen, terwijl die al bekend zijn bij de bank? Zo ja, kunt u dit toelichten? Zo nee, waarom niet?

In mijn brief d.d. 17 januari 2012 (II, 2011–2012, 27 926, nr. 178) en de debatten met de Tweede Kamer over deze brief heb ik reeds uitvoerig uiteengezet waarom ik belang hecht aan de gemeentelijke vergunning voor tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet. Ook in mijn antwoord d.d. 18 april jl. op de vragen van mw. De Boer inzake Nationale Programma Herbestemming (2012Z06109, zie ook Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2011–2012, nr. 2276) ben ik ingegaan op de wenselijkheid van de vergunningplicht.
Bij deze gelegenheden heb ik toegelicht dat het schrappen van de vergunningsplicht niet in het belang is van eigenaren met een te koop staande woning, noch in het belang van de betrokken huurders. Alleen met een vergunning op grond van de Leegstandwet weet de eigenaar van te voren dat de huurder maar een heel beperkte huurbescherming heeft en dat de huurovereenkomst daadwerkelijk eindigt na het verstrijken van de termijn van de vergunning. Ook de huurder weet dankzij de vergunning waar hij aan toe is en hoelang zijn huurovereenkomst loopt. Daarnaast helpt de vergunningverlening bij tegengaan van de illegale praktijken van huisjesmelkers.
Ik deel niet de opvatting dat het aanvragen van een vergunning tijdrovend is; het is zelfs zo dat de vergunning van rechtswege wordt verleend indien de gemeente niet binnen acht weken op de aanvraag heeft beslist.
Evenmin deel ik de mening dat de gemeente zich moet inspannen om de voor de leegstandsvergunning noodzakelijke gegevens te achterhalen, terwijl die al bekend zijn bij de bank. De aanvrager van de vergunning levert de voor de vergunning benodigde gegevens deels zelf aan, terwijl informatie over het leegstaan van de woning in de gemeentelijke basisadministratie beschikbaar is.
Wel zal ik, zoals toegezegd in de hiervoor genoemde brief, de Leegstandwet zodanig wijzigen dat de eis vervalt dat de gemeente een maximale huurprijs in de vergunning moet vermelden, indien de woning niet tegen een geliberaliseerde huurprijs kan worden verhuurd. Dit vergemakkelijkt de procedure voor de vergunning die daardoor ook sneller kan worden verleend.
Gemeenten hebben de bevoegdheid om voor het afgeven van een vergunning voor tijdelijke verhuur leges te vragen. Over het algemeen zal de leges voor een leegstandvergunning aanmerkelijk lager liggen dan de in de vragen genoemde € 400. Ik ben dan ook niet van mening het verkrijgen van een vergunning zeer kostbaar is.

Vraag 1

Was u verbaasd over het bericht «Prins Willem-Alexander helpt actief bij verkoop Mozambikaanse villa»?1

Vraag 2

Is het bericht correct dat de Kroonprins zich actief bemoeit met het aanprijzen van het bewuste vakantiehuis? Zo nee, hoe moet dan de advertentie in GG magazine geduid worden?

Vraag 3

Is het waar dat de «advertising closing date» voor het bewuste nummer op 27 januari lag, 11 dagen nadat u de Kamer per brief informeerde dat het Koninklijke echtpaar «op geen enkele manier» meer bemoeienis bij het project in Mozambique zou hebben? Is het waar dat het blad pas op 10 februari werd gedrukt? Zo nee, wat zijn dan de betreffende deadlines? Zo ja, waarom kon de advertentie niet zodanig worden gewijzigd dat voldaan werd aan uw beloften aan de Kamer?2

Vraag 4

Hoe moet de actieve bemoeienis van de Kroonprins bij de verkoop van het huis gezien worden in relatie tot uw brief aan de Kamer van 16 januari 2012 waarin u schrijft «Door deze verkoop hebben de Prins en Prinses geen enkele bemoeienis meer met het project in Mozambique»?3

Vraag 5

Was u op 16 januari 2012 op de hoogte van de kennelijk eerder gemaakte afspraken met betrekking tot de advertentie? Zo nee, waarom niet? Zo ja, waarom heeft u deze informatie niet met de Kamer gedeeld?

Vraag 6

Hoe beoordeelt u het optreden van onze kroonprins en zijn familie in een advertentie om een huis aan de man te brengen, waarmee het kroonprinselijk paar geen enkele bemoeienis meer zou hebben?

Vraag 7

Kunt u aangeven of wijziging van de advertentie, op zodanige wijze dat daaruit geen bemoeienis van het kroonprinselijk paar meer zou blijken, onderwerp van gesprek is geweest tussen u en de Kroonprins? Zo nee, waarom niet? Zo ja, waarom is niet besloten tot een dergelijke ingreep?

Vraag 8

Was u op de hoogte van de medewerking van het Kroonprinselijk paar aan deze advertentie, had deze betrokkenheid in de geplaatste vorm uw instemming en acht u deze medewerking in overeenstemming met uw eerdere toezeggingen aan de Kamer?

Vraag 9

Is het waar dat de betreffende advertentie € 78 400 heeft gekost en kunt u garanderen dat die kosten op geen enkele wijze uit publieke middelen zijn betaald? Zo nee, wat waren dan de kosten en/of op welke wijze waren er publieke middelen gemoeid met plaatsing van de advertentie?

Vraag 10

Zijn er nog andere langlopende afspraken m.b.t de verkoop van het huis van het kroonprinselijk paar die uw toezeggingen van 16 januari 2012 zouden kunnen doorkruisen? Zo ja, welke? Zo nee, bent u daar zeker van?

Vraag 1

Bent u bekend met de problematiek van zogenoemde wurghypotheken, zoals aan de orde geweest in de uitzending van Tros Radar op 30 januari 2012?1

Ik ben bekend met de desbetreffende uitzending.

Vraag 2

Kunt een overzicht en een analyse geven van de problemen met hypotheken, die zijn ontstaan als gevolg van de strengere eisen aan hypotheken (onder meer door de gedragscode hypotheken), en de situatie op de huizenmarkt? Waardoor kunnen mensen met hypotheken vaak niet meer terecht bij andere hypotheekverstrekkers, met als gevolg dat bestaande onwenselijke hypotheken niet of nauwelijks kunnen worden uitgefaseerd?

Vraag 3

Hoe apprecieert u de vrijblijvendheid in de gedragscode hypotheken ten aanzien van het oversluiten van hypotheken die nog onder de oude regels verstrekt zijn en onder de huidige regels mogelijk niet meer verstrekt zouden kunnen worden?

Vraag 4

Vindt u het wenselijk dat hypotheekverstrekkers niet verplicht kunnen worden een redelijke aanbieding te doen aan consumenten met een te hoge hypotheek? Zo nee, bent u bereid hier iets aan te doen? Welke rol kan de toezichthouder, de Autoriteit Financiële Markten (AFM), hier in spelen?

Vraag 5

Bent u bereid in gesprek te gaan met de hypotheekverstrekkers, met als doel afspraken te maken over het mogelijk maken van oversluiten van dergelijk hypotheken? Zo nee, waarom niet?

Vraag 6

Vindt u het wenselijk dat het vaak niet mogelijk is om het gespaarde of belegde vermogen als onderdeel van de hypotheek te gebruiken voor aflossing? Zo nee, op welke wijze moet dit volgens u worden opgelost?

In de GHF is een artikel opgenomen die kortweg zegt dat consumenten, zonder dat hier een vergoeding aan verbonden is, jaarlijks extra aflossingen mogen doen tot een bedrag gelijk aan tien procent van de oorspronkelijke hoofdsom van de hypothecaire financiering. Dit betekent in de praktijk dat consumenten een hypotheek in elk geval in tenminste tien jaar boetevrij kunnen aflossen.
Het is daarbij in principe mogelijk dat voor de aflossing van de hypotheek een verzekeringsproduct of bankspaarproduct waarin kapitaal is opgebouwd, wordt gebruikt. In individuele gevallen kunnen echter verschillende aspecten een rol spelen die het niet eenvoudig maken om gespaard of belegd vermogen om te zetten in aflossing.
Het kan, ervanuitgaande dat de consument de bestaande hypotheek houdt, onvoordelig zijn voor de consument om een voortijdige afkoop te doen van een polis (KEW) of bankspaarproduct (SEW/BEW), want dit opgebouwde spaarpotje wordt fiscaal belast als er niet is voldaan aan de minimale fiscale premiebetaling- of inlegduur. Bovendien kan het zo zijn dat als klanten tussentijds hun opgebouwd kapitaal gebruiken om hun hypotheek gedeeltelijk af te lossen, er een gat ontstaat in het overeengekomen aflosplan. Door het opheffen van het opgebouwde spaarpotje, kan het oorspronkelijk berekende doelkapitaal niet meer worden bereikt. Hiervoor zal een oplossing moeten worden bedacht die mogelijk leidt tot hogere kosten voor de hypotheek. Verder kan een consument te maken krijgen met het feit dat hij niet meer optimaal kan profiteren van de hypotheekrente- aftrek. Daarbij kan de consument te maken krijgen met boeterentes als de opgebouwde spaarpot (waarmee hij de hypotheek wil verlagen) groter is dan de jaarlijkse toegestane boetevrije aflossing en wanneer hij de verandering wil doorvoeren voordat een rentevastperiode afloopt.
De adviseur zal daarom in het kader van de zorgvuldige klantbehandeling verschillende individuele aspecten afwegen bij een verzoek om de bestaande polis of bankspaarrekening voortijdig af te kopen om daarmee de hypotheekschuld te verlagen. Niet alleen naar de huidige situatie en wensen wordt gekeken, maar ook naar de toekomstige situatie. Gekeken wordt door de adviseur in dit kader naar de huidige financiёle positie van de klant, de looptijd van een polis of bankspaarprodukt, de wijze waarop het gat in het doelkapitaal kan worden opgevangen, de timing van de gewenste aflossing (zo kan het moment van een rente- herziening een gunstiger moment zijn om af te lossen), de hoogte van de aflossing (kan er sprake zijn van een boete), gevolgen voor de hypotheekrente- aftrek en gevolgen voor eventuele life- cycle momenten zoals pensionering en onverwachte situaties (zoals werkloosheid en arbeidsongeschiktheid).

Vraag 7

Denkt u dat de beschreven gang van zaken bijdraagt aan het vertrouwen in de financiële sector? Zo niet, op welke wijze denkt u dat er een oplossing kan komen voor de bestaande hypotheken die de stabiliteit van de woningmarkt in gevaar brengen?

In het Stabiliteitsprogramma Nederland van april 2012 is opgenomen dat structurele hervormingen zullen plaatsvinden om vertrouwen op de woningmarkt te bevorderen en hypotheekschulden te verminderen. Vanaf januari 2013 zullen nieuwe hypotheken gedurende de looptijd in 30 jaar volledig en ten minste annuïtair moeten worden afgelost om in aanmerking te komen voor de hypotheekrenteaftrek. Om de risico’s van hoge hypotheekschulden verder te beperken, wordt de Loan-to-Value ratio geleidelijk beperkt tot 100%. Om de doorstroming op de woningmarkt te verbeteren, wordt de overdrachtsbelasting op woningen permanent verlaagd tot 2%. Vertrouwen in de woningmarkt, draagt bij aan vertrouwen in de financiёle sector en draagt bij aan de financiële stabiliteit. Mede met het oog op het goed functioneren van de woningmarkt is niet zonder reden een uitzondering opgenomen voor oversluiten van bestaande hypotheken in de nieuwe voorstellen voor de hypotheekmarkt en de gedragscode hypotheken. Het is de verantwoordelijkheid van de hypothecair kredietverstrekkers om op grond van een inschatting van de financiële risico’s van een individuele consument en daarmee samenhangende risico’s voor de instelling wel of geen gebruik te maken van de uitzonderingsmogelijkheid.

Vraag 1

Bent u bekend met het item «Vals spel op de huizenveiling»?1

Ja.

Vraag 2

Wat vindt u van de uitspraken van de directeur van de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW) waarin hij stelt en onderbouwt dat zijn organisatie voortaan geen huizen met een NHG-garantie meer laat veilen op huizenveilingen? Onderschrijft u deze uitspraken? Kunt u uw antwoord toelichten?

Bij leningen met een NHG staat het WEW borg voor de lening van de geldnemer en geldgever. Indien de koper in betalingsproblemen komt en de woning moet worden verkocht, dan staat het WEW onder een aantal voorwaarden borg voor een eventuele restschuld. De overheid staat vervolgens borg voor het WEW. De opbrengst op de veiling ligt doorgaans 37% onder de onderhandse verkoopwaarde; dit leidt tot verlies bij banken, de woonconsument en het WEW. Het is aan het WEW om een verliesdeclaratie van een financier zo veel mogelijk te beperken. In samenspraak met de financiers blijft het WEW zich inzetten om te voorkomen dat woningen op de veiling terecht komen. Er is ook een wetsvoorstel tot wijziging van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering en het Burgerlijk Wetboek in voorbereiding. Hiermee wordt het proces rondom de executieveilingen verbeterd, zodat de kring van potentiële kopers wordt uitgebreid en de hoogst mogelijke veilingopbrengst wordt bereikt. Dit voorstel wordt naar verwachting in de zomer van dit jaar bij uw Kamer ingediend.

Vraag 3

Deelt u de mening dat vastgoedhandelaren die beboet zijn door de Nederlandse Mededingingsautoriteit (NMa) vanwege hun gedrag op een huizenveiling(-en) voor een bepaalde periode de toegang tot de huizenveiling moet worden ontzegd? Kunt u antwoord toelichten?

Volgens de Mededingingswet kan door de NMa bij een geconstateerd kartel maximaal een boete van 450 000 euro of, als dat hoger is, 10 % van de omzet, worden opgelegd. Blijkt er daarnaast sprake van strafbare feiten, dan kan het Openbaar Ministerie zo nodig overgaan tot strafvervolging. Bovendien belemmeren de huidige regels de betrokken veilingen niet om individuen in bepaalde gevallen van deelname aan de veiling uit te sluiten. Met genoemde maatregelen zijn voldoende middelen beschikbaar om vastgoedhandelaren die de regels overtreden, te bestraffen.

Vraag 4

Kunt u aangeven hoe volgens u kan worden bevorderd dat huizen die executoriaal verkocht mogen worden, minder snel door de schuldeisers naar de veiling worden gebracht?

Het is in beginsel aan de financier om te bepalen of een woning gedwongen wordt verkocht. De financiers hebben een zorgplicht ten aanzien van hun klanten om de opbrengst zo hoog mogelijk te laten zijn, zodat de restschuld beperkt blijft. Een onderhandse verkoop kan een goed middel zijn om een hogere opbrengst te realiseren. Het WEW dringt er bij de financiers op aan om woningen met een NHG onderhands te verkopen. Het WEW heeft in 2011 in 25% van de verzoeken van de financiers om een woning met NHG executoriaal te veilen, geweigerd. In bijna al deze gevallen is een oplossing gevonden; 60% van betreffende woningen zijn onderhands verkocht en voor zo’n 40% is een regeling getroffen zodat de mensen in de woning konden blijven wonen. Deze aanpak beperkt de verliezen bij de financiers en het beroep op de NHG. Het zoeken naar mogelijkheden voor betalingsregelingen en het bevorderen van onderhandse verkoop kan ook meerwaarde hebben voor woningen zonder NHG, zodat er minder snel executoriaal hoeft te worden geveild.

Vraag 1

Bent u bekend met het artikel «Huizenverkoop in vrije val: min 18 procent in februari»?1

Ja.

Vraag 2

Wat is uw reactie op dit bericht?

Sinds de zomer van 2011 staat het aantal transacties op de koopwoningmarkt onder druk. Daarop zijn de cijfers over de eerste maanden van 2012 geen uitzondering. Ook de cijfers van januari gaven deze trend al te zien. De berichtgeving vraagt echter wel nuancering. Het betreft namelijk een vergelijking met de maand februari van 2011. Als vergeleken wordt met de afgelopen maanden december en januari, dan vlakt de daling in aantal transacties (en ook prijzen) juist wat af.

Vraag 3

Waardoor wordt naar uw inzicht de sterke daling van de huizenverkoop in Nederland veroorzaakt, zeker in vergelijking tot de relatief stabiele of stijgende huizenprijzen en verkopen in België, Frankrijk en Duitsland in 2011?

De daling van de huizenprijzen in Nederland is – tegen de achtergrond van de actuele economische situatie en de kenmerken van de Nederlandse woningmarkt – niet heel afwijkend. Uit de European Housing Review 2012 blijkt dat in landen met een meer statische woningmarkt zoals Duitsland, België maar ook Frankrijk en Oostenrijk de huizenprijzen in 2010 en 2011 licht zijn toegenomen2. In Nederland en het Verenigd Koninkrijk (landen met een dynamische woningmarkt) zijn de prijzen wel gedaald. In Ierland en Spanje zijn de prijzen zelfs fors gedaald.

Vraag 4

Deelt u de mening dat een geleidelijke hervorming van de Nederlandse woningmarkt met ieder bericht over de stagnerende woningmarkt urgenter wordt? Waarom neemt u geen maatregelen om de woningmarkt te hervormen?

Er zijn door dit kabinet verschillende maatregelen genomen om het vertrouwen op de woningmarkt een gerichte impuls te geven en belemmeringen voor transacties weg te nemen. Het kabinet heeft de overdrachtsbelasting tijdelijk verlaagd, de verhoging van de NHG is meermaals verlengd, de voorwaarden voor dubbele hypotheekrenteaftrek zijn tijdelijk verruimd en de mogelijkheden voor tijdelijke verhuur van te koop staande woningen zijn en worden verder verbeterd.
Ook op het vlak van het financiële toezicht zijn diverse maatregelen genomen. Zo zijn er grenzen gesteld aan de totale schuld ten opzichte van de waarde van de woning, is het aflossingsvrije deel van een hypotheek beperkt tot maximaal 50% van de waarde van de woning en zijn de uitzonderingsmogelijkheden om af te wijken van de inkomensnorm beperkt.

Vraag 1

Kent u het bericht «Flateigenaren zijn 1,5 miljoen kwijt»?1

Ja.

Vraag 2

Kunt u aangeven in welke gemeenten de Redema Groep werkzaam was en welke gevolgen dit heeft voor het beheer en onderhoud van de woningen die onder de betreffende verenigingen van eigenaren vallen? Op welke wijze gaat de curator om met het geld dat de leden van de verenigingen van eigenaren hebben overgemaakt, nadrukkelijk ten behoeve van het reservefonds voor het onderhoud? Kunt u zich er sterk voor maken dat het geld terugkomt en – indien er sprake is van vervreemding – de beschikbare strafrechtelijke middelen voortvarend worden ingezet?

De Redema Groep had op zich een landelijke dekking. Het onderdeel van de Redema Groep dat zich bezig hield met beheer voor VvE’s (Redema VvE B.V.) was vooral actief in de provincie Utrecht. Navraag leert dat verenigingen van eigenaars (VvE’s) in de gemeenten Utrecht, Nieuwegein, Almere, Zaandam, Apeldoorn, ’s Hertogenbosch, Vleuten-de Meern en Baarn, de gevolgen van het faillissement kunnen ondervinden, omdat zij gebruik maakten van diensten door Redema VvE BV.
De curator heeft kenbaar gemaakt, dat de Redema Groep beheerder was voor VvE’s met een eigen bankrekening (die dus op naam van de desbetreffende VvE zelf is gesteld), alsmede voor VvE’s waarbij de rekening niet op de naam staat van de VvE (de «inzake-rekeningen»). Voor de eerstbedoelde categorie geldt, dat de betreffende financiële middelen buiten het faillissement vallen en er dus geen gevolgen zullen zijn voor het onderhoud van desbetreffende woningen. Voor de laatstbedoelde categorie ligt dit anders. Op grond van een uitspraak van de Hoge Raad (Procall-arrest, 13 juni 2003, NJ 2004, 196) beschouwt de curator de middelen die op betreffende rekening staan als onderdeel van de boedel van de Redema Groep, waardoor zij onderdeel van het faillissement zijn. Dit betekent dat betreffende VvE’s schuldeisers zijn geworden en een vordering hebben op de Redema Groep en deze ook moeten neerleggen bij de curator om zo mogelijk nog iets terug te kunnen halen. Gelet op het feit dat de schulden van de Redema Groep groter zijn dan het eigen vermogen, vrees ik dat de kans groot is dat betreffende VvE’s slechts een (beperkt) deel van de gereserveerde onderhoudsgelden terug gaan krijgen. Dit kan in de praktijk betekenen dat het onderhoud van betreffende woningen uitgesteld zal moeten worden, totdat de kas weer op afdoende sterkte is om onderhoud uit te kunnen voeren, dan wel dat de gedupeerde eigenaren extra stortingen ten behoeve van het onderhoudsfonds zullen moeten doen om het onderhoud toch binnen afzienbare tijd te kunnen laten uitvoeren.
Met u ben ik verrast dat dit heeft kunnen gebeuren. Het is in de eerste plaats aan de gedupeerden om zelf te handelen. Dit gaat ook gebeuren: diverse VvE’s kunnen zich niet vinden in het standpunt van de curator en zijn bezig met het opstarten van een bodemprocedure bij de rechtbank te Utrecht.

Vraag 3

Hoe beoordeelt u de reacties van Vastgoed Management Nederland (VGM NL) en VvE Belang, die aangeven dat een dergelijke situatie voorkomen had kunnen worden?

Ik deel de reacties van VGM NL en VvE Belang. De gang van zaken bij het faillissement van de Redema Groep laat ook zien dat «het anders had gekund». Indien alle rekeningen op naam waren gesteld van de VvE’s, had het faillissement van deze beheerder geen financiële consequenties gehad voor betrokken VvE’s. Door VvE-belang wordt bovendien al sinds enige jaren in hun voorlichting aan VvE’s e.d. gewezen op het belang om ervoor te zorgen dat de gereserveerde middelen voor onderhoud staan op een rekening van de VvE zelf, zoals dit immers ook in de opeenvolgende Modelreglementen is terug te vinden. Ik zal desalniettemin onder meer VvE-belang vragen hier de komende tijd in hun communicatie- uitingen nogmaals aandacht aan te besteden.

Vraag 4

Wat is de stand van zaken rondom de uitvoering van de motie Van Bochove/De Boer2 met betrekking tot het functioneren van verenigingen van eigenaren? Bent u bereid om lessen uit dit faillissement te betrekken bij de uitvoering van deze motie?

Bij brief van 15 december 2011 (33 000 VII nr. 108) heeft mijn ambtsvoorganger uw Kamer aangegeven, dat conform de motie zal worden bezien hoe het functioneren van VvE’s kan worden verbeterd. Daarbij is aangegeven, dat allereerst het al eerder uitgevoerde inventariserende onderzoek naar het functioneren van VvE’s (en de mate waarin VvE’s slapende zijn) zal worden herhaald en tevens zal worden uitgebreid met een module waarin aan gemeenten en andere relevante partijen wordt gevraagd welke concrete maatregelen zij denkbaar achten ter verbetering van het functioneren van VvE’s. Momenteel is dit onderzoek in volle gang. Uiteraard zal ik de lessen en aandachtspunten, die uit dit faillissement kunnen worden getrokken, hierin meenemen. Mijn streven is er op gericht om de Kamer in het tweede kwartaal van 2012 over de resultaten te informeren.

Vraag 5

Deelt u de mening dat één landelijk opererende organisatie in de vorm van een publiekrechtelijk samenwerkingsverband beter in staat zou zijn om informatie te geven richting individuele eigenaren door het inrichten van een vraagbaak, door kennis te delen, en door het organiseren van een verplichtend en betrouwbaar keurmerk? Is het hierbij geen optie om een moderne variant van een publiekrechtelijke organisatie in te stellen, die de gedragscodes en certificaten verplichtend kan voorschrijven, opdat (verenigingen van) eigenaren zich beter kunnen organiseren en een publiekrechtelijk middel hebben om free-ridersgedrag en wanbeheer uit te bannen?

Er zijn diverse organisaties, die informatie geven aan VvE’s bijvoorbeeld de landelijk opererende Stichting VvE Belang, Vereniging Eigen Huis, de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie en ook makelaars, beheerders en hun brancheorganisaties zoals NVM, VBO, Vastgoedpro en Vastgoed Management Nederland. Ook op www.rijksoverheid.nl is het nodige te vinden. Daarnaast kunnen belangstellenden in diverse gemeenten terecht bij informatiepunten, zoals VVE010 te Rotterdam en VvE Balie te Den Haag. Een nieuwe landelijk opererende (publiekrechtelijke) organisatie lijkt mij op dit moment niet de meest voor de hand liggende oplossing. Wellicht dat een nauwere samenwerking/afstemming tussen genoemde organisaties wel een meerwaarde kan hebben.
Het onderzoek dat momenteel wordt uitgevoerd naar het functioneren van VvE’s levert naar verwachting beleidsvoorstellen ter verbetering van het functioneren op. De wijze waarop gedragscodes en certificeren van betekenis kunnen zijn, zal hierbij worden meegenomen.

Vraag 1

Kent u het bericht «Domper Huiseigenaar»?1

Ja.

Vraag 2

Deelt u de mening dat de WOZ-waarde van een woning, de waarde van deze woning in het economisch verkeer dient te refelcteren? Zo ja, hoe verklaart u dat huizenprijzen dalen, terwijl de WOZ-waardering in veel gemeenten stijgt?

Ja, conform artikel 17 van de Wet waardering onroerende zaken dient de waarde van een onroerende zaak die dient tot woning te worden bepaald op de «waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.» Deze waarde wordt in de praktijk de waarde in het economische verkeer genoemd. Uit cijfers van de Waarderingskamer, de toezichthouder op een juiste toepassing van de Wet waardering onroerende zaken, blijkt dat de WOZ-waarde van woningen die nu bekend worden gemaakt en die gelden in 2012 landelijk gemiddeld 2% lager zijn dan vorig jaar. Deze daling komt overeen met de daling van woningprijzen op de markt in de loop van 2010. Bedacht dient te worden dat de WOZ-waarde van 2012 een waardepeildatum heeft van één jaar terug, dus 1 januari 2011. De vertaling van de dalende huizenprijzen in de WOZ-waarde loopt dan ook één jaar achter. Gemeenten hebben dat voorliggende jaar nodig om alle woningen te waarderen. Deze wijze van waarderen betekent dat een dalende woningmarkt in 2011 met een vertraging van een jaar doorwerkt naar belastingplichtigen. De dalende woningmarkt van 2011 zal begin 2013 zichtbaar worden in een verdere daling van de WOZ-waarde van woningen.
Er zijn nagenoeg geen gemeenten waar de gemiddelde WOZ-waarde van woningen stijgt, zo laten de cijfers van de Waarderingskamer zien. Wel zijn er in alle gemeenten voorbeelden van afzonderlijke woningen waarvoor de WOZ-waarde stijgt. Deze stijging hangt dan bijvoorbeeld samen met een verbouwing of het wegwerken van achterstallig onderhoud, met een verbetering in de woonomgeving en soms ook met het herstel van een in het verleden gemaakte taxatiefout.

Vraag 3

Deelt u de mening dat er nu een soort WOZ-roulette ontstaat waarbij de verschillen tussen de gemeenten verder toenemen? Wat vindt u daarvan en bent u bereid dit te stoppen, bijvoorbeeld door een wettelijk vastgelegde maximale stijging door te voeren of door de WOZ-waarde daadwerkelijk te koppelen aan de huizenprijs in het economisch verkeer?

Die mening deel ik niet. De WOZ-waarde voor woningen vertegenwoordigt de geschatte marktwaarde op een bepaalde prijspeildatum. De verschillen in de waardering van individuele woningen zijn dan ook te verklaren met marktontwikkelingen ter plaatse. Landelijke cijfers geven alleen een gemiddelde trend aan die niet één op één voor iedere woning afzonderlijk geldt. Het opleggen van maximale stijgingspercentages zou miskennen dat de huizenmarkt zich op een eigen wijze beweegt en de grondslag onder de marktwaarde als basis voor de WOZ-waarde van woningen wegnemen. Dit opleggen van een maximaal stijgingspercentage zou juist tot gevolg hebben dat de WOZ-waarde niet meer gekoppeld blijft aan de huizenprijs. Zoals in antwoord 2 is aangegeven blijkt ook uit de gerapporteerde ontwikkeling van de WOZ-waarde dat deze WOZ-waarde direct gekoppeld is aan de huizenprijzen, maar dat daarbij wel sprake is van een «vertraging» van een jaar.

Vraag 4

Welke maatregelen gaat u nemen om een einde te maken aan deze gemeentelijke willekeur? Hoe gaat u voorkomen dat huiseigenaren onevenredig belast worden?

Mij is niet gebleken dat er sprake is van gemeentelijke willekeur. Gemeenten waarderen alle woningen gebaseerd op een analyse van alle huizenprijzen. De Waarderingskamer houdt toezicht op deze uitvoering van de Wet waardering onroerende zaken door de gemeenten. Indien sprake zou zijn van gemeentelijke willekeur, dan zal de Waarderingskamer hierover rapporteren, zoals zij dit gebruikelijk zijn te doen. Dit signaal heb ik niet ontvangen. Gemeenten hebben ook geen belang bij een waardering boven het marktniveau. Naast de onvrede van huiseigenaren en andere belastingplichtigen leidt waardering boven het marktniveau, als gevolg van de verdeelmaatstaven in het gemeentefonds, immers tot een lagere uitkering uit het gemeentefonds.
Om te voorkomen dat huiseigenaren onevenredig belast worden, voorziet de Wet WOZ in een laagdrempelige mogelijkheid om bezwaar te maken. Daarnaast nodigen veel gemeenten huiseigenaren ook uit om eventuele vragen of mogelijke onjuistheden op een informele wijze (aan de balie, via de telefoon, via een website) aan de gemeente voor te leggen, zodat de (taxateur van de) gemeente één en ander kan verduidelijken of eventueel corrigeren, zonder dat daarvoor een formele bezwaarprocedure nodig is. In Tilburg en Borne draait momenteel een pilot waarbij burgers bijdragen aan de totstandkoming van de WOZ-waarde Ik juich dit informele contact tussen gemeenten en huiseigenaren toe en zal deze initiatieven ook verder stimuleren. Daarnaast zal dit jaar op voordracht van de staatssecretaris van Financiën een wetsvoorstel worden ingediend om de WOZ-waarde van woningen openbaar te maken2. Openbaarheid zal belanghebbenden meer inzicht geven in de totstandkoming van de WOZ-waarde omdat zij zelf referentiepanden kunnen kiezen. Verwacht wordt dat door een grotere transparantie van de WOZ-waarde en een informelere aanpak van de bezwaarprocedure de betrokkenheid en acceptatie van de WOZ-waarde door de burgers wordt vergroot.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Streep door versoepeling hypotheek tweeverdieners»?1

Ja.

Vraag 2

Klopt het dat de Autoriteit Financiële Markten (AFM) de nieuwe hypotheekregels, zoals opgesteld door het NIBUD, niet overneemt en dit in een brief aan alle hypotheekverstrekkers heeft kenbaar gemaakt? Zo ja, wat gaat u hiertegen ondernemen? Wat is de inhoud van de brief?

De AFM heeft inderdaad gecommuniceerd in een brief richting kredietverstrekkers dat zij vindt dat de verruiming voor tweeverdieners met een modaal tot anderhalf keer modaal inkomen kan leiden tot een onacceptabele verlaging van de reserves voor deze huishoudens. De AFM geeft aan in de brief dat banken er niet op voorhand vanuit kunnen gaan dat een verruiming van de leencapaciteit als verantwoorde kredietverstrekking zal worden gezien. Door de oorspronkelijke systematiek toe te passen lopen kredietverstrekkers dit risico niet, volgens de AFM. De AFM geeft daarbij aan dat als het in individuele gevallen toch verantwoord lijkt de geldende ruimere norm te hanteren, dat dit wel mogelijk is. Dan zou de hypotheek onder bijvoorbeeld de kwalitatieve uitzonderingsmogelijkheid in de gedragscode toch verstrekt kunnen worden. Verder verwijs ik naar het antwoord op vraag 6 van het lid Blanksma.

Vraag 3

Deelt u de mening dat de AFM moet toezien of de regels worden nageleefd en niet bepaalt hoeveel iemand maximaal mag lenen? Zo ja, hoe gaat u voorkomen dat banken die de nieuwe regels naleven worden gesanctioneerd?

Ja, de AFM ziet toe en mag daarbij aangeven wat zij wel of niet verantwoord acht. Dit kan vanwege de open norm voor verantwoorde kredietverstrekking. Zie ook het antwoord op vraag 4 van het lid Blanksma.

Vraag 4

Deelt u de mening dat toezichthouders, zoals de AFM en de Nederlandsche Bank (DNB), zich terughoudend moeten opstellen met betrekking tot de woningmarkt en hypotheekverstrekking2, daar dit de onrust op de huizenmarkt verder aanwakkert, terwijl het kabinet er juist alles aan gelegen is deze rust terug te brengen? Hoe gaat u DNB en de AFM hierop aanspreken?

Het staat de AFM en DNB als onafhankelijk toezichthouder vrij om zich uit te spreken over de woningmarkt. Zij dienen daarbij uiteraard wel de bestaande wet- en regelgeving te respecteren.

Vraag 1

Herkent u het patroon bij de grote hypotheekverstrekkers in Nederland om het maximum leenbedrag voor hypotheken voor tweeverdieners met maximaal 40 000 bruto inkomen niet te verruimen, wat in tegenspraak is met de door het Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting (Nibud) voorgestelde leennorm van de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties?1

Ja, dit patroon herken ik, een aantal kredietverstrekkers heeft richting de Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) aangegeven dat de AFM zal worden gevolgd.

Vraag 2

Klopt het dat de Autoriteit Financiele Markten (AFM) boetes oplegt als hypotheekverstrekkers de verruimde Nibudnorm hanteren? Vindt u dit in lijn met het kabinetsbeleid? Zo ja, kunt u dan toelichten waarom het kabinet deze lijn volgt? Zo nee, kunt u dan toelichten waarom het kabinet een andere opvatting heeft dan de AFM?

De AFM heeft aangegeven dat de kredietverstrekkers er niet op voorhand vanuit kunnen gaan dat een verruiming van de leencapaciteit voor consumenten met een modaal tot anderhalf keer modaal inkomen door de AFM als verantwoorde kredietverlening wordt gezien. De AFM ziet overigens nog wel ruimte om in uitzonderingsgevallen meer hypotheek te verstrekken (zie ook het antwoord op vraag 4 en 6 van het lid Blanksma). Dit betekent dat niet op voorhand gezegd kan worden dat er boetes worden uitgedeeld.

Vraag 3

Kunt u aangeven wat u wel kan betekenen voor de grote groep huishoudens met een inkomen tot € 40 000 die nu niet in staat is een behoorlijke woning te kopen en vanwege hun modale salaris niet in aanmerking komen voor sociale huur en daarmee dus aangewezen zijn op de dure vrije huursector?

Ik ben het niet met u eens dat de groep huishoudens met een inkomen tot € 40 000 niet in staat zou zijn een behoorlijke woning te kopen enkel en alleen door de zienswijze van de AFM. De leencapaciteit werd jarenlang al zo bepaald zoals de AFM nu in stand wil houden, namelijk door het financieringslastpercentage van het hoogste inkomen van de tweeverdieners toe te passen op het verzamelinkomen van de beide inkomens. In algemene zin kan worden gesteld dat er dit jaar bij hetzelfde inkomen en rentestand minder geleend kan worden dan in 2011. Hoe dit uiteindelijk zal uitpakken voor specifieke huishoudens hangt af van de individuele situatie.Uiteraard is huren ook een optie voor deze inkomensgroepen. Daarbij zijn zij niet alleen aangewezen op woningen in de (dure) vrije huursector. Woningcorporaties kunnen tot 10% van hun vrijgekomen woningen met een huur tot € 664,66 toewijzen aan inkomens boven de € 34 085,–. Daarnaast kunnen deze inkomensgroepen een woning in de particuliere huursector woning huren, waarbij de huurprijs lager ligt dan de liberalisatiegrens.

Vraag 1

Bent u bekend met de signalen uit de praktijk dat veel belastingplichtigen problemen hebben om de erfbelasting te betalen als de nalatenschap uit een woning bestaat en deze woning niet snel genoeg verkocht kan worden, nu de verkooptijd van koopwoningen is opgelopen tot 23 maanden?1

Naar aanleiding van uw vraag of mij uit de praktijk signalen bekend zijn dat veel belastingplichtigen problemen hebben om de erfbelasting te betalen als de nalatenschap uit een woning bestaat en deze woning niet snel genoeg verkocht kan worden, nu de verkooptijd is opgelopen tot 23 maanden, kan ik u op grond van informatie van de Belastingdienst meedelen dat bedoelde problemen hoegenaamd niet bestaan.
Verzoeken om uitstel van betaling voor aanslagen erfbelasting worden sinds januari 2011 centraal behandeld in Utrecht. Beleid is dat voor aanslagen onder € 50 000 waarbij niet betaald kan worden in verband met de tijdelijke onverkoopbaarheid van de woning zonder meer uitstel van betaling wordt verleend gedurende een jaar. Is het aanslagbedrag hoger of de termijn waarvoor uitstel wordt gevraagd langer, wordt zekerheid gevraagd in de vorm van een hypotheek op de betreffende woning. In de regel is hier weinig tot geen discussie over.
Aanslagen opgelegd voor 2011 worden nog behandeld door de Belastingregio's afzonderlijk. Ook uit informatie van deze regio's blijkt niet van problemen.

Vraag 2

Deelt u de mening dat het ongewenst is dat erfgenamen een nalatenschap met een positieve waarde zouden moeten verwerpen, omdat zij de erfbelasting over de nalatenschap niet op tijd zouden kunnen betalen?

In december 2008 hebben de leden Jansen en Bashir vragen gesteld over min of meer dezelfde situatie die u thans hebt voorgelegd. In zijn schriftelijke antwoord aan de Voorzitter van de Tweede Kamer (brief van 13 januari 2009, nr. DGB/2008/6442) heeft de toenmalige staatssecretaris het volgende geantwoord, welk antwoord nog steeds opgeld doet.
«Voor aanslagen in het recht van successie geldt een wettelijke betalingstermijn van twee maanden; in het algemeen worden deze aanslagen overigens eerst geruime tijd na het overlijden van de erflater opgelegd. Na het opleggen van de aanslag kan de Belastingdienst zo nodig uitstel van betaling verlenen voor een periode van twaalf maanden. In de praktijk hebben belastingschuldigen die voor laatstbedoeld uitstel van betaling in aanmerking komen, gerekend vanaf het tijdstip van verkrijging, een periode van twee jaren om de verkregen goederen geheel of gedeeltelijk te gelde te maken (hetzij door middel van verkoop hetzij door middel van belening) teneinde uit de opbrengst het verschuldigde recht te betalen. Deze periode is meestal voldoende; indien sprake is van bijzondere omstandigheden, voorziet het uitstelbeleid van de Belastingdienst in een nog langere termijn (dan de genoemde twaalf maanden).»
Erfgenamen hoeven derhalve hun nalatenschap met een positieve waarde niet te verwerpen, omdat zij de erfbelasting over de nalatenschap niet op tijd zouden kunnen betalen, gelet op het feit dat uit het vorenstaande blijkt dat de Belastingdienst zich coulant opstelt bij het innen van erfbelasting.

Vraag 3

Deelt u de mening dat, als de erfgenamen er alles aan gedaan hebben om de geërfde woning zo snel mogelijk te kunnen verkopen, maar dit vanwege de economische tijden op de woningmarkt nog niet gelukt is, de Belastingdienst zich soepel op zou moeten stellen bij het verlenen van uitstel van betaling of van een betalingsregeling?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Bent u bereid de regeling voor uitstel van betaling voor het erven van de blote eigendom van een woning2 tijdelijk uit te breiden tot nalatenschappen die voor een groot deel bestaan uit een nog niet verkochte woning, al dan niet met hypotheek bezwaard, als de belastingplichtige over onvoldoende andere middelen beschikt om de erfbelasting te kunnen betalen?

Uit de antwoorden op de vragen 1, 2 en 3 blijkt van een soepele opstelling van de Belastingdienst in het geval de verschuldigde erfbelasting niet kan worden betaald en de nalatenschap uit een woning bestaat die niet snel genoeg verkocht kan worden. Derhalve vind ik een uitbreiding van de regeling voor uitstel van betaling voor het erven van de blote eigendom van de woning ex artikel 25, lid 20, Invorderingswet 1990 niet in de rede liggen.

Vraag 1

Hebt u kennisgenomen van het onderzoek van de Vereniging Eigen Huis, waaruit zou blijken dat de onroerend zaakbelastingonroerendezaakbelasting (OZB), ondanks de dalende huizenprijzen, en de overige gemeentelijke woonlasten volgend jaar stijgen?1

Ja.

Vraag 2

Hoe beoordeelt u de uitkomsten van het onderzoek van de Vereniging Eigen Huis?

Het onderzoek van de Vereniging Eigen Huis is voor een deel gebaseerd op nog niet vastgestelde begrotingscijfers. Ik wacht de cijfers van het Centraal bureau voor de statistiek af, die in de loop van het eerste kwartaal van 2012 worden verwacht. Dit zijn cijfers op basis van vastgestelde begrotingen. Deze cijfers zullen ook gehanteerd worden bij het vaststellen van de belastingaanslag van de burger. Totdat deze cijfers bekend zijn kan ik niet beoordelen of gemeenten onder de vastgestelde macronorm blijven en evenmin of deze cijfers representatief zijn.

Vraag 3

In hoeverre is het onderzoek van de Vereniging Eigen Huis, gedaan in 114 gemeenten, representatief voor alle gemeenten?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

In hoeverre blijven de gemeenten in totaal zijn totaliteit binnen de voor volgend jaar vastgestelde macronorm van 3,75%?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 5

Wilt u de ontwikkeling van de stijgende woonlasten, waaronder de OZB, blijven monitoren en de Tweede Kamer daarover hierover informeren?

In de bestuursafspraken met gemeenten is opgenomen dat «Rijk en de gemeenten streven naar zo veel mogelijk transparantie over de ontwikkeling van de lokale lasten. Daarom hanteren Rijk, gemeenten, provincies en waterschappen gezamenlijk een uniforme monitor van een gezaghebbende instantie die als leidend wordt bestempeld. Partijen formuleren gezamenlijk de opdracht daartoe. De overheden onderschrijven naar buiten toe de uitkomsten van de monitor.» Inmiddels wordt gewerkt aan deze gezamenlijke monitor. De woonlasten worden dan ook blijvend gemonitord en de uitkomsten daarvan zullen aan u bekend worden gemaakt.

Vraag 1

Heeft de u kennisgenomen van het artikel «Koophuizen uit nood in verhuur»?1

Vraag 2

Herkent u de problematiek wordt gesignaleerd, en zo? Zo ja, hoe groot is de problematiek en wat zijn de gevolgen?

Het artikel meldt dat volgens de Stichting Tijdelijk Twee Woningen veel woningeigenaren bij bemiddeling door makelaars bij de tijdelijke verhuur van hun te koop staande woning in de problemen komen, omdat makelaars niet alleen een hoge vergoeding vragen maar ook niet op de hoogte zijn van de regelgeving en niet de juiste vergunningen en contracten regelen. De NVM bestrijdt dit.
In 2009, na het uitbreken van de kredietcrisis, is duidelijk geworden en onderkend dat woningeigenaren die een nieuwe woning hadden gekocht maar de oude woning nog niet hadden verkocht, de oude woning tijdelijk (tot de verkoop) moeten kunnen verhuren om hun dubbele woonlasten te verlichten.
De Leegstandwet biedt daarvoor de gelegenheid. Deze mogelijkheid was echter niet breed bekend, omdat woningen tot die tijd vlot van de hand gingen. Daarom heeft mijn ambtsvoorganger in 2009, samen met de VNG en Vereniging Eigen Huis, bekendheid gegeven aan de mogelijkheid voor tijdelijke verhuur van te koop staande woningen die de Leegstandwet biedt. Op de website van de rijksoverheid staat informatie over tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet en ook Vereniging Eigen Huis en VNG hebben op hun website uitgebreid aandacht besteed aan tijdelijke verhuur van te koop staande woningen via de Leegstandwet. Deze informatie is nog steeds te raadplegen.

Vraag 3

Deelt u de mening dat het hier gaat om huurovereenkomsten van de tweede te koop staande woningen, die niet vallen onder de verregaande huurbescherming? Zo nee, kunt u dit toelichten?

Bij verhuur van te koop staande woningen biedt de Leegstandwet inderdaad de mogelijkheid om die woningen zonder huurbescherming voor de huurder te verhuren.

Vraag 4

Kan de conclusie worden getrokken dat de Leegstandswet in feite niet naar behoren functioneert? Zo nee, waarom niet? Zo ja, graag een toelichting.

Nee, die conclusie valt niet uit het artikel uit het Algemeen Dagblad te trekken. Wel zou het kunnen zijn dat niet alle makelaars op de hoogte zijn van de Leegstandwet en de mogelijkheid van tijdelijke verhuur van te koop staande woningen die deze wet biedt. Ik zal de makelaars via hun koepels informeren over de Leegstandwet en de mogelijkheid die deze wet biedt om een te koop staande woning zonder huurbescherming van de huurder tijdelijk te verhuren.

Vraag 5

Bent u bereid omin uw antwoord in te gaan op de motie De Boer/Ortega-Martijn inzake de versoepeling van de regels van de Leegstandswet?2 Zo nee, waarom niet?

Zoals mijn ambtsvoorganger heeft aangegeven tijdens de plenaire behandeling van de Begroting 2012 van Binnenlandse Zaken op 17 november 2011, wordt in de brief over Huur op Maat nader ingegaan op de mogelijkheden voor versoepeling van de regels van de Leegstandwet. Deze brief bevat op een aantal punten voorstellen voor versoepeling van de Leegstandwet. Ik verwijs u hiervoor graag naar deze brief.

Vraag 1

Bent u bekend met de inhoud van het bericht «Roep om meer hypotheek, jonge tweeverdieners dupe strengere regels»?1

Ja.

Vraag 2

Is het waar dat jonge tweeverdieners veel minder hypotheek kunnen krijgen dan een eenverdiener met eenzelfde inkomen? Acht u dit wenselijk?

Uit de huidige Nibud methodiek volgt dat bij een hoger inkomen een hoger percentage van het inkomen mag worden uitgegeven aan woonlasten, dat percentage wordt het financieringslastenpercentage genoemd. In de Nibud methodiek wordt voor tweeverdieners het financieringslastenpercentage van het hoogste bruto inkomen genomen en vervolgens toegepast op het gezamenlijke bruto inkomen. Dat leidt ertoe dat tweeverdieners in absolute zin doorgaans een lagere leencapaciteit hebben dan een eenverdiener met eenzelfde inkomen. Het Nibud heeft hiertoe in het verleden besloten omdat bij tweeverdieners een groot deel van de verdiencapaciteit van het huishouden wordt verbruikt. Bij eenverdieners heeft de partner over het algemeen immers nog de mogelijkheid om extra inkomen te verwerven. Daarmee is voor die groep de mogelijkheid beperkt om een inkomensdaling of uitgavenstijging op te vangen door meer arbeid te verrichten. Bovendien bestaat bij tweeverdieners bijvoorbeeld ook het risico dat een stel uit elkaar gaat. Het inbouwen van een extra buffer bij tweeverdieners is dan ook wenselijk.
Daarbij ben ik wel van mening dat de buffer in verhouding moet staan tot de risico’s. Over een verantwoorde verruiming op dit punt zijn wij momenteel in gesprek met het Waarborgfonds Eigen Woningen en het Nibud. Wij zullen de Tweede Kamer hierover op korte termijn nader informeren.

Vraag 3

Is dit het gevolg van strengere regels voor hypotheekverstrekking? Zijn hier afspraken over gemaakt tussen de verschillende hypotheekverstrekkers?

Indien u doelt op de nieuwe Gedragscode Hypothecaire Financieringen kan ik u mededelen dat de methodiek op dit punt niet is aangepast. Ook bij de oude Gedragscode Hypothecaire Financieringen werd op deze manier omgegaan met tweeverdieners.

Vraag 4

Ziet u kans deze vragen te beantwoorden voor aanvang van de Algemene Financiële Beschouwingen?

Ja.

Vraag 1

Hebt u kennisgenomen van het onderzoek van Vereniging Eigen Huis naar de woonlasten van eigenwoningbezitters1 en het commentaar daarop van de Nederlandse Woonbond?2

Ja.

Vraag 2

Wat is uw reactie op de kritiek van de Vereniging Eigen Huis op de door u gehanteerde koopquota van het Woononderzoek 2009?

Volgens de Vereniging Eigen Huis (VEH) wordt in de berekening van de woonquote van kopers geen rekening gehouden met kosten voor onderhoud en verbetering aan de eigen woning.3 Bij eigenwoningbezitters zijn de kosten van onderhoud en woningverbetering in het Woononderzoek echter wel meegenomen in de berekening van de woonquote, voor zover deze uitgaven zijn gefinancierd via een (aanvullende) hypothecaire lening. Door alle onderhoud- en verbeteruitgaven bij de bestaande woonquote op te tellen, rekent VEH dus een deel van de onderhoudslast ten onrechte dubbel. Welk deel van deze last via een hypothecaire lening wordt gefinancierd is niet bekend. Het ministerie zal – in het kader van de Energiemodule 2012 van het WoON – enkele vragen opnemen over de onderhoud- en verbeteruitgaven van huishoudens en de mate waarin deze uitgaven gefinancierd worden via een hypothecaire lening. De uitkomsten van dit onderzoek komen in het 2e kwartaal van 2013 beschikbaar.
De VEH gaat in haar publicatie over de woonuitgaven verder voorbij aan het gegeven dat ook huurders te maken hebben met onderhoudsuitgaven. De Woonbond geeft in haar reactie op de VEH-publicatie dit ook aan; het betreft kosten voor bijvoorbeeld tuinonderhoud, herstelwerkzaamheden en binnenschilderwerk. De totale onderhoudsuitgaven van eigenwoningbezitters zijn wel hoger dan die van huurders. Te denken valt daarbij aan ten opzichte van huurders extra uitgaven voor buitenschilderwerk en onderhoud aan het dak en de gevel.

Vraag 3

Deelt u de mening dat de opgevoerde onvermijdbare kosten in het onderzoek van de Vereniging Eigen Huis vaak ook door huurders moeten worden gemaakt? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Hoe houdt u rekening met de hoge woonquote van de lage inkomens? In welke mate heeft dat een dempend effect op de hoge woonquote van de lage inkomens in verhouding tot huishoudens met een hoog inkomen?

Voor lagere inkomensgroepen wordt de huurquote in belangrijke mate gedempt door de huurtoeslag. Ook na de voorgenomen bezuinigingen blijft de huurtoeslag deze rol vervullen. Gezien de budgettaire problematiek is het niet mogelijk de bezuinigingen achterwege te laten.

Vraag 5

Bent u bereid om in het beleid meer rekening te houden met de hoge woonquote voor burgers met de laagste inkomens, bijvoorbeeld door bezuinigingen op de huurtoeslag achterwege te laten? Zo nee, waarom niet? Zo ja, hoe gaat u dat doen?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het artikel «Hypotheekklanten in de kou. Oversluiters ongewenst»?1

Ik heb kennis genomen van het artikel.

Vraag 2

Hoe kijkt u aan tegen de strekking van dit artikel dat het rentevoorstel dat banken aan hun eigen klanten doen bij het oversluiten van de hypotheek vaak veel hoger ligt dan voor nieuwe klanten? Bent u het ermee eens dat dit ongewenst is?

Bij de beantwoording van de vragen ga ik ervan uit dat u met «oversluiten» het verlengen van de bestaande hypotheek bij dezelfde aanbieder met een nieuwe rentevastperiode bedoelt. Er bestaan geen specifieke regels ten aanzien van het oversluiten van hypotheken. Zoals aangekondigd in mijn brief naar aanleiding van de sectorstudie van de NMa naar de hypotheekmarkt van 30 juni (Kamerstuk 24 036 nr. 390) ben ik van plan om een aantal maatregelen te treffen om overstapdrempels te verminderen. Zo ben ik voornemens om aanbieders, waar nodig via wet- en regelgeving, te verplichten om drie maanden voor het aflopen van de rentevaste periode de consument hierover te informeren en tevens een nieuw aanbod te doen. Een periode van drie maanden stelt de consument in de gelegenheid zich goed te oriënteren op oversluitmogelijkheden. Ook een afsluitprovisie kan bij het oversluiten van een hypotheek een drempel opwerpen voor de consument. Ik zal bezien in hoeverre afsluitprovisies, niet zijnde advies- en distributiekosten, bij het afsluiten van een hypotheekproduct weg te nemen zijn. Hiervoor wacht ik de onderzoeksresultaten van het lopende onderzoek naar de vormgeving van advieskostentransparantie door aanbieders in het kader van het provisieverbod af. Deze resultaten worden in het najaar verwacht.
Zoals valt te lezen in de sectorstudie van de NMa hebben hypotheekverstrekkers aangegeven dat er over het algemeen bij het huidige productassortiment geen onderscheid meer wordt gemaakt tussen rentetarieven voor nieuwe en bestaande klanten. Toch concludeert de NMa ook dat het aannemelijk is dat er prijsdifferentiatie plaatsvindt bij het oversluiten van een hypotheek bij dezelfde aanbieder. Dit blijkt ook uit onderzoek van de AFM. Voor sommige aanbieders geldt, dat zij nog bezig zijn het «oude» productassortiment, waarbij nog wel sprake kan zijn van prijsdifferentiatie, om te zetten. Tevens wijst de NMa op het bestaan van kortingen welke hypotheekverstrekkers geven aan bepaalde klantgroepen, zoals starters op de woningmarkt. Deze kortingen vervallen meestal bij het aflopen van de eerste rentevaste periode. Hierdoor bestaat er in dergelijke gevallen feitelijk een prijsverschil tussen bestaande en nieuwe klanten. Overigens is moeilijk na te gaan in hoeverre tarifering in individuele gevallen afwijkt, aangezien ook zaken als de waarde van de woning en persoonlijke omstandigheden/vermogenspositie van invloed kunnen zijn op het rentetarief. Het is voor consumenten daarom altijd raadzaam om zich bij het aflopen van een rentevaste periode te oriënteren op de oversluitmogelijkheden. Ik acht het van groot belang dat consumenten deze mogelijkheden in de praktijk ook hebben. Derhalve ben ik voornemens de hiervoor beschreven maatregelen te treffen die de positie van de consument versterken.

Vraag 3

In hoeverre is deze praktijk in overeenstemming met de huidige regelgeving?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Bent u bereid banken niet alleen te verplichten om hun klanten drie maanden voor het aflopen van de rentevaste periode een nieuw rentevoorstel te doen, maar hen ook te verplichten om met een eigen marktconform alternatief rentevoorstel te komen?

Hypotheekverstrekkers hebben aan de NMa en de AFM aangegeven dat zij over het algemeen geen hypotheekproducten meer verkopen waarbij verschillende tarieven worden gehanteerd voor nieuwe en bestaande klanten. Ik sluit verdere stappen op dit terrein niet uit als in de praktijk blijkt dat dit beeld niet klopt. Overigens verwacht ik dat de concurrentie tussen aanbieders zal toenemen indien aanbieders drie maanden voor het aflopen van de rentevaste periode een nieuw voorstel moeten doen.
Ik deel uw mening dat de Gedragscode Hypothecaire Financieringen niet belemmerend mag werken op het oversluiten van hypotheken. Daarom zijn in de Gedragscode Hypothecaire Financieringen hiervoor enkele uitzonderingen geformuleerd. Ten aanzien van de Loan-to-income en de Loan-to-value norm mag bij oversluiten onder bepaalde voorwaarden worden afgeweken van de hoofdnorm. Hiertoe is besloten om te voorkomen dat een consument gedwongen is om bij zijn huidige hypotheekverstrekker te blijven terwijl andere versterkkers een gunstiger rentetarief bieden. Een belangrijke voorwaarde is hierbij dat de bestaande hypotheekschuld niet wordt verhoogd. Derhalve is er geen reden om te veronderstellen dat de gedragscode het oversluiten belemmert. De AFM onderschrijft deze voorwaarde en aanbieders kunnen de gedragscode in deze omstandigheden dan ook niet aanvoeren als reden om een klant geen hypotheek te verstrekken.

Vraag 5

Op welke wijze gaat de financiële sector om met oversluitingen van bestaande hypotheken? Deelt u de mening dat de per 1 augustus ingevoerde gedragscode hypotheken niet belemmerend mag werken op het oversluiten van hypotheken?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 1

Hebt u kennisgenomen van de uitzending van Eén Vandaag van 21 mei 2011, waaruit blijkt dat Dudok Wonen een loterij organiseert waarbij de winnaars (50) een woning kunnen kopen met 50% korting?

Ja.

Vraag 2

Klopt deze berichtgeving?

In de uitzending van 21 mei jl. werd verslag gedaan van de uitwerking van het product «Kopen naar wens» in de praktijk bij Dudok Wonen. Vijftig gegadigden krijgen de mogelijkheid een woning te kopen, waarbij de koper feitelijk de helft van de woning aankoopt en de andere helft van de woning in eigendom bij de corporatie blijft. De koper krijgt dit laatste deel in erfpacht van de corporatie, waarbij de canonbetaling uitgesteld wordt totdat de woning wordt verkocht. In feite is hier sprake van uitgestelde betaling. Bij verkoop van de woning wordt alsnog betaald, waarbij het verschuldigde bedrag is geïndexeerd met de regionale prijsindex voor soortgelijke typen bestaande woningen van het Kadaster.
Met het product «Kopen naar wens» maakt de corporatie het mogelijk voor de lagere- en middeninkomens om een woning te kopen, bijvoorbeeld in een gespannen en sterk vergrijzende woningmarkt zoals «Het Gooi». Verkoop van woningen door corporaties past in mijn beleid om ook doorstroom van huur naar koop voor de doelgroep te stimuleren. Bij Dudok Wonen is sprake van een dergelijk streven: criteria om mee te mogen doen aan de verloting waren dat het (gezamenlijk) inkomen niet hoger mocht zijn dan € 43 000,-- en dat men niet ouder mocht zijn dan 44 jaar1.

Vraag 3

Als deze berichtgeving klopt, wat is dan uw opvatting?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Is dit een gewenste manier om starters op de woningmarkt te steunen?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 5

Is de noodzakelijke wettelijke toestemming gegeven voor deze verloting?

Het loterij systeem wordt in het algemeen gebruikt indien een gemeente, projectontwikkelaar of woningcorporatie slechts een beperkt aantal kavels of woningen beschikbaar heeft voor een grote groep gegadigden. In dit geval waren er zo’n 300 gegadigden, die door de woningcorporatie waren geselecteerd op basis van inkomen (minder dan € 43 000,-- en leeftijd). De loting werd gedaan door een notaris in bijzijn van de gegadigden. Voor een dergelijke verloting is geen wettelijke toestemming nodig.

Vraag 6

Daar uit de berichtgeving kan worden opgemaakt dat hier sprake is van een zogenoemde «koopgarantregeling», is er feitelijk sprake van de toepassing van deze regeling?

Zoals hiervoor al is besproken, maakt Dudok Wonen in deze gebruik van het product «Kopen naar wens» en niet van de zogenaamde «Koopgarantregeling». Bij de koopgarantregeling verleent de corporatie een «korting» van meer dan 10 procent op de marktwaarde/koopprijs van de woning. Voor een dergelijke korting is toestemming van mijn ministerie vereist. In de regel moet deze korting worden terugbetaald bij doorverkoop van de woning. Bij de «Kopen naar wens» regeling is geen sprake van een korting op de koopprijs, maar van een verkoop van een deel van de woning en het in erfpacht uitgeven van het andere deel van de woning. Hiervoor is geen toestemming van mijn ministerie nodig.
Alhoewel «Kopen naar wens» dus niet hetzelfde is als «Koopgarant» is de essentie van beide producten dat de kopers in het begin worden geholpen met de aankoop van een (corporatie)woning, maar bij het verlaten van de woning de waardeontwikkeling met de corporatie moeten afrekenen.
Het door Dudok gehanteerde loterijsysteem biedt een eerlijke kans aan alle gegadigden voor de door Dudok aangeboden 50 koopwoningen onder «Kopen naar Wens.

Vraag 7

Mocht dat zo zijn, wat is dan uw opvatting over het gebruik van deze regeling in relatie tot een «loterij»?

Zie antwoord vraag 6.

Vraag 8

Indien u tot de conclusie komt dat de werkwijze van Dudok niet klopt, bent u dan bereid tot het nemen van actie richting de betreffende woningcorporatie?

Corporaties leggen over hun verkopen in hun jaarverslag verantwoording af. Bij vragen en geconstateerde onregelmatigheden wordt door mijn ministerie actie ondernomen richting de betreffende corporaties.
Zoals aangegeven voldoet Dudok tot nu toe in het onderhavige voorbeeld aan de voorschriften.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van de studie naar de gevolgen van de Nederlandse regelzucht voor de bouwsector en de kopers van huizen waar in het artikel naar wordt verwezen?1

Ja.

Vraag 2

Bent u van mening dat woningen door de veelheid aan bouwregels die Nederland kent, in prijs duurder worden? Zo nee, waarom niet?

Ja, de stichtingskosten van woningen zijn de afgelopen jaren gestegen, ook door bouwregels. Daarnaast stijgen de bouwkosten de laatste jaren gemiddeld met 7% door prijsstijging van materialen en loonkosten.
De baten van deze maatregelen worden in de studie niet genoemd. Een deel van de prijsstijging is het gevolg van energiebesparende maatregelen. Daartegen over staan de baten die niet worden genoemd, namelijk een lagere energierekening, met een gemiddelde terugverdientijd van 6 à 10 jaar.

Vraag 3

Bent u bereid om eventueel aan de hand van voornoemde studie, een analyse te maken van de effecten van de verschillende bouwregels bijdragen op de prijsvorming van woningen? Zo nee, waarom niet?

Voornoemde studie biedt minder houvast voor de gevraagde analyse omdat deze vooral op het kosteneffect van regelgeving let en niet op het kostenbesparend effect daarvan. Ook stel ik vast dat één van de grootste, onnodige, kostenposten van de bouw wordt gevormd door de «faalkosten», welke ontstaan omdat men zich niet houdt aan de regelgeving, bestekken of afspraken. Dat alles doet er niet aan af dat ook ik bedacht ben op het reduceren van de bouwlasten, zeker waar deze met de bouwregelgeving samenhangt. Daar hoop ik op terug te komen bij de invulling van de aanbevelingen van de commissie Dekker. De gevraagde bereidheid is er kortom, ook al zoekt zij een ander aanknopingspunt.

Vraag 1

Klopt het dat de Nationale Hypotheekgarantie (NHG) voor appartementen alleen wordt afgegeven indien het een appartementsrecht binnen een Vereniging van Eigenaren (VVE) betreft? En dat momenteel een appartement dat onderdeel is van een Coöperatieve Flatexploitatie Vereniging (CFV) niet in aanmerking komt voor NHG?

Ja.

Vraag 2

Liggen hieraan inhoudelijke redenen ten grondslag die betrekking hebben op het risico, de kans en/of de hoogte van mogelijke aanspraak op de NHG? Zo ja, in welk opzicht verschilt deze situatie van een lidmaatschap van een VVE?

Er bestaat een significant verschil tussen een lidmaatschap van een CFV en een appartementsrecht binnen een VVE. Het lidmaatschap is een gebruikersrecht en het appartementsrecht is een zakelijk recht. Het zakelijk recht bepaalt dat sprake is van eigenwoningbezit. Indien er sprake is van een gebruiksrecht bij een CFV blijft het juridische eigendom bij de CFV. De koper verkrijgt geen eigendom. Consequentie daarvan is ondermeer, dat de koper niet zelf een hypotheek kan vestigen en ook, dat hij niet (als eigenaar) in het kadastrale register wordt ingeschreven. NHG is gekoppeld aan een hypotheek en is hiermee voor een lidmaatschap van een CFV niet mogelijk. De CFV heeft als eigenaar van het complex voor het gehele appartementencomplex een zogenaamde «koepel»hypotheek afgesloten. De koper dient als tegenprestatie van het gebruik van de woning mee te betalen aan de afbetaling van deze hypotheek van de eigenaar van het complex. Hierbij komt dat er geen keuzevrijheid is voor de consument in het kiezen van een financier. Mede doordat er een keuzemogelijkheid bestaat voor het afsluiten van een hypotheek valt het afsluiten van een hypotheek voor een appartement binnen een VVE over het algemeen een stuk goedkoper uit dan een financiering van het gebruiksrecht onder CFV.
Voorts houdt het lidmaatschap van de CFV in dat sprake dient te zijn van solidariteit (mede-aansprakelijkheid bij betalingsproblemen) bij alle bewoners van het complex. Deze mede-aansprakelijkheid kan ertoe leiden dat diegene waarvoor het stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW) zich borg heeft gesteld als uitvoerend orgaan voor de NHG, tijdens de looptijd van de borgstelling wordt geconfronteerd met het overnemen van financiële verplichtingen omdat medebewoners hiertoe in gebreke zijn gebleven. Met deze verzwaring van de financiële lasten wordt bij de verstrekking van NHG geen rekening gehouden. Omdat het risico kan worden veroorzaakt door de medebewoners van het complex, ligt het in de rede om vooraf de kredietwaardigheid te willen weten van andere bewoners. Dit is echter binnen de huidige systematiek niet te toetsen. De kans dat hierdoor problemen ontstaan, zowel voor de bewoner als voor de borg, acht het WEW te groot.

Vraag 3

Bent u zich bewust van de ontwikkeling dat banken steeds meer zekerheden verlangen bij het verstrekken van een hypotheek? Bent u bekend met het concrete voorbeeld dat SNS Bank (één van de weinige banken die een hypotheek verstrekt voor een lidmaatschap van een CFV) niet langer hypotheken uitgeeft voor appartementen kleiner dan 50m2 zonder NHG?

Ik ben mij er van bewust van dat banken steeds meer zekerheden verlangen. Deze ontwikkeling is mede ingegeven door de kredietcrisis.
Ik heb vernomen dat de SNS Bank met de financiering van het lidmaatschap van een CFV is gestopt. De achtergrond van deze afweging is mij onbekend. Het staat de geldgever vrij om hierin zelfstandig keuzes te maken.

Vraag 4

Erkent u dat deze ontwikkeling de verkoopbaarheid van kleine appartementen onder de constructie van een CFV ernstig belemmert, dan wel onmogelijk maakt? Erkent u dat de hoge kosten voor omvorming van een CFV tot een VVE ook een forse last kunnen zijn in relatie tot de waarde van de woning?

Ik kan mij niet vinden in de stelling dat deze ontwikkeling de verkoopbaarheid van kleine appartementen onder CFV ernstig belemmerd of zelfs onmogelijk maakt. Voor zover mij bekend is zijn er nog steeds andere geldverstrekkers waar de consument voor een lening voor een gebruik van een woning terecht kan.
De huidige kosten voor omzetting van een CFV tot een VVE bedragen circa € 300,-- per appartement. Wellicht dat dit voor kleinere CFV’s iets duurder per appartement kan uitvallen. De kosten voor het omzetten van lidmaatschappen binnen een CFV tot appartementsrechten acht ik hiermee niet dusdanig zwaarwegend dat dit de voordelen van een appartementsrecht teniet doen. Ten eerste verkrijgt men zo het eigendom van de woning. Ten tweede kan men zelf de financier kiezen.

Vraag 5

Bent u bereid om u in te spannen, om te zorgen dat ook voor een lidmaatschap van een CFV een NHG kan worden afgegeven? Op welke termijn kan dit volgens u gerealiseerd worden?

Ik kan mij vinden in de afwegingen van het WEW om niet borg te staan voor een lidmaatschap van een CFV. Er is geen sprake van eigenwoningbezit (geen zakelijk recht maar slechts een gebruiksrecht), er is geen keuzevrijheid voor de consument in het kiezen van een financier en er ontstaat, gezien de medeaansprakelijkheid bij betalingsachterstanden van medebewoners, een extra risico bij borgstelling.