Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «De aankoopmakelaar is terug, en heeft de markt in zijn greep»?1

Ja.

Vraag 2

Herkent u het beeld dat geschetst wordt van niet-transparante tarieven die aankoopmakelaars in rekening brengen, waardoor het moeilijk is ze te vergelijken? Zo ja, wat kunt u hier aan doen? Zo nee, waarom niet?

Ik herken het beeld dat het lastig is voor consumenten om de tarieven van (aankoop)makelaars te vergelijken omdat deze gegevens vaak niet openbaar zijn. Dit vind ik onwenselijk en ik heb de brancheorganisaties dan ook opgeroepen transparanter te worden over de tarieven die aangesloten makelaars rekenen en de diensten die zij voor die prijs aanbieden.
(Aankoop)makelaars zijn niet wettelijk verplicht hun tarieven op hun website kenbaar te maken. Omdat de dienstverlening die klanten wensen uiteenloopt, doen makelaars vaak een individueel aanbod dat is gebaseerd op de specifieke wensen van de klant. Makelaars die zijn aangesloten bij de brancheorganisaties NVM, VBO of VastgoedPRO moeten daarbij handelen conform de «Algemene Consumentenvoorwaarden Makelaardij». Volgens deze voorwaarden zijn makelaars verplicht de dienstverlening die geleverd zal worden en het tarief in een opdracht tot dienstverlening vast te leggen en kenbaar te maken richting hun klant. De tarieven worden zo altijd transparant voordat de klant de opdracht verleent aan de makelaar. Transparantie over de tarieven op bijvoorbeeld de eigen website is echter zeldzaam. Hierdoor kunnen consumenten de tarieven van makelaars moeilijk vergelijken en moeten verschillende offertes worden aangevraagd om een beeld van de tarieven en de dienstverlening te krijgen.
De website advieskeuze.nl, die eerder haar kracht heeft bewezen in het vergelijkbaar maken van de tarieven en kwaliteit van hypotheekadvies, is recent ook gestart met vergelijken van makelaars. De Consumentenbond heeft een meerderheidsbelang in deze vergelijkingssite en ook de Vereniging Eigen Huis steunt dit initiatief. Ik juich dit initiatief toe omdat een onafhankelijke vergelijking van makelaars bijdraagt aan een concurrerende en goed functionerende markt. Ik zal in overleg gaan met de Consumentenbond en Vereniging Eigen Huis over mogelijkheden om de transparantie van tarieven en kwaliteit op deze website te verbeteren en te versnellen. Ik vertrouw erop dat ook makelaars zich zullen inzetten om de transparantie van tarieven en kwaliteit te verbeteren.

Vraag 3

Klopt het dat aankoopmakelaars eerder kennis hebben van het (aankomende) woningaanbod dan de rest van de markt? Klopt het dat huizenkopers daardoor, gezien de huidige marktsituatie in delen van ons land, bijna gedwongen zijn tegen aanzienlijke kosten een aankoopmakelaar in te schakelen wanneer zij een huis willen kopen? Bent u van mening dat dit onwenselijk is en de kosten voor huizenkopers onnodig opdrijft?

In de praktijk hebben aspirant-kopers met een aankoopmakelaar vaak eerder kennis van het woningaanbod. Aankoopmakelaars zijn immers bekend met de lokale woningmarkt en hebben aandacht voor signalen die erop duiden dat bepaalde woningen in de verkoop zullen komen. Daarnaast zijn er makelaarskantoren die zich met zowel aankoop- als verkoopmakelaardij bezighouden. Voorts ontstaat een informatievoorsprong voor huizenzoekers met een aankoopmakelaar omdat het gebeurt dat woningen sneller in niet-openbare systemen verschijnen dan op bijvoorbeeld Funda. De NVM heeft haar systemen zo ingericht dat nieuw aanbod in principe gelijktijdig op interne systemen en op Funda verschijnt. In de praktijk kunnen makelaars ervoor kiezen aanbod eerst alleen op het interne systeem aan te bieden. Dit leidt voor dit deel van het aanbod tot een informatievoorsprong voor aankoopmakelaars. Ik heb geen inzicht in de mate waarin dit gebeurt en wat dit betekent voor de positie van de klant in het koopproces. Ik heb deze problematiek aangekaart bij de Autoriteit Consument en Markt (ACM).

Vraag 4

Is het toegestaan belangstellenden voor een huis te weigeren als zij geen aankoopmakelaar in de hand hebben genomen? Zo ja, waarom is dit toegestaan? Zo nee, waarom ontstaat bij veel kopers dan toch de indruk dat dit zo is?

Hoewel het niet bij wet verboden is voor individuele makelaars om geïnteresseerden met een aankoopmakelaar voorrang te geven, acht ik het weigeren van potentiële kopers puur vanwege het feit dat zij geen aankoopmakelaar hebben, niet als betamelijk. Ik ben hierover in overleg getreden met de brancheorganisaties NVM en VBO en ook zij zien een dergelijke uitsluiting als onwenselijk en bovendien niet conform de Algemene Consumentenvoorwaarden Makelaardij. Deze voorwaarden schrijven voor dat makelaars een opdracht moeten uitvoeren «naar beste weten en kunnen uit en met inachtneming van de belangen van de consument». NVM en VBO zullen dit standpunt ook aan hun leden communiceren. Wel geven zij aan niet de indruk te hebben dat kopers zonder aankoopmakelaar structureel buitengesloten worden en wijzen er op dat ook in de krappe gebieden het merendeel van de woningen zonder aankoopmakelaar wordt gekocht. Er zijn hen verder geen klachten bekend die betrekking hebben op het uitsluiten van potentiële kopers zonder aankoopmakelaar.
De NVM en VBO wijzen er ook op dat consumenten die de indruk hebben dat zij op oneigenlijke gronden worden buitengesloten bij bezichtigingen, de mogelijkheid hebben hun klacht voor te leggen aan de tuchtrechter. Dit kan op laagdrempelige wijze. Hetzelfde geldt voor verkopers die de indruk hebben dat hun belangen niet goed zijn behartigd als gevolg van het buitensluiten van geïnteresseerden. Vereniging Eigen Huis heeft aan mij toegezegd dat zij de mogelijkheid om misstanden voor te leggen aan de tuchtrechter onder de aandacht zal brengen van consumenten.
Overigens zijn er wel situaties denkbaar waarin het in het belang van de verkoper is om een deel van de verzoeken tot bezichtiging te weigeren, bijvoorbeeld als een verkoper bovenal hecht aan een snelle verkoop of wanneer er sprake is van een onpraktisch groot aantal verzoeken voor bezichtigingen, zoals in krappe woningmarktregio’s kan voorkomen.

Vraag 5

Wat vindt u van de praktijk waarbij makelaars een courtage vragen die wordt uitgedrukt in procenten van de koopprijs? Klopt het dat het daardoor een hogere prijs aantrekkelijker is voor een aankoopmakelaar dan een lagere prijs? Deelt u de mening dat dat een perverse prikkel voor een aankoopmakelaar is?

Het staat een makelaar vrij om zelf te bepalen op welke wijze hij of zij de vergoeding voor geleverde diensten vaststelt. Aspirant-kopers die gebruik willen maken van een aankoopmakelaar kunnen bij hun selectie van een makelaar ook afspraken maken over de wijze waarop de vergoeding wordt vastgesteld. Het komt veelvuldig voor dat een vergoeding wordt gebaseerd op de aankoopprijs. Het werken met een vergoeding als percentage van de verkoopprijs betekent dat mensen een vertaalslag moeten maken naar de verwachte kosten, dit bemoeilijkt de beoordeling van tarieven en gaat daarmee ten koste van de transparantie van de markt. Ook zou een vergoeding op basis van de aankoopprijs een kleine prikkel kunnen geven voor de makelaar om op een hogere aankoopprijs uit te komen. De prikkel die hiervan uitgaat om op een hogere aankoopprijs uit te komen, kan genuanceerd worden. Bijvoorbeeld, op een woningprijs van 300.000 euro in plaats van 295.000 euro, stijgt de vergoeding bij een tarief van 1% met 50 euro, namelijk van 2950 naar 3.000 euro. Overigens heeft een makelaar uiteraard een bedrijfsmatig belang bij het leveren van een goede dienstverlening, en daarmee het zoveel mogelijk drukken van de aankoopprijs. Indien de makelaar desondanks niet in het belang van de consument handelt, heeft de consument de mogelijkheid om een beroep te doen op de geschillenregeling, een klacht in te dienen bij de tuchtrechter of een civiele procedure te starten.

Vraag 1

Kent u het bericht «Woonbootbewoners tussen wal en schip»?1 Wat vindt u van dit bericht?

Vraag 2

Deelt u de mening dat mensen die een hypotheek kunnen betalen ook een hypotheek zouden moeten kunnen krijgen? Zo nee, waarom niet?

De regels met betrekking tot de maximale hypotheek die een consument kan krijgen op basis van zijn inkomen zijn vastgelegd in de regeling hypothecair krediet. In deze regels wordt geen onderscheid gemaakt tussen een hypotheek voor een woonboot of een hypotheek voor een woning op land. Het feit dat een consument een hypotheek op een woonboot op basis van de regelgeving kan krijgen, betekent niet dat een kredietverstrekker een dergelijke hypotheek ook moet verstrekken. Het staat kredietverstrekkers vrij te bepalen welke (hypotheek)producten zij aan consumenten willen aanbieden en welke voorwaarden zij hieraan verbinden.

Vraag 3

Deelt u de mening dat banken ook maatwerk moeten (kunnen) blijven bieden? Zo nee, waarom niet? Wat is ervoor nodig zodat banken ook maatwerk kunnen blijven bieden bij de hypotheekverstrekking?

De Regeling Hypothecair Krediet biedt hypotheekverstrekkers veel ruimte om aan hun klanten maatwerk te bieden, mits voldoende onderbouwd kan worden dat dit verantwoord is. Ik moedig kredietverstrekkers aan om van de mogelijkheden voor maatwerk gebruik te maken wanneer dit in het klantbelang is. Mijn beeld is niet dat de regelgeving het aanbieden van maatwerk ontmoedigt. Ik blijf hierover in dialoog met de sector en ben bereid, indien regelgeving aantoonbaar het aanbieden van maatwerk in de weg staat, hier opnieuw naar te kijken.

Vraag 4

In hoeverre vindt u het wenselijk dat er nog maar één aanbieder van hypotheken voor woonboten is?

Vraag 5

Zijn er op dit moment concrete initiatieven in de markt om naast Rabobank ook hypotheken voor woonboten aan te gaan bieden, nu ING per 1 oktober 2016 stopt met het aanbieden van nieuwe hypotheken? Zo ja, welke? Zo nee, waarom niet?

Op dit moment zijn mij geen concrete signalen bekend dat nieuwe aanbieders op korte termijn zullen toetreden. Een mogelijke oorzaak is dat het aanbieden van woonboothypotheken in commerciële zin relatief onaantrekkelijk is door de geringe hoeveelheid woonboten in combinatie met een complex verstrekkingsproces dat veel specifieke kennis vereist, onder andere over lokale regelgeving. Hier komt bij dat de taxatie van de waarde en het bepalen van de zekerheid van de ligplaats van de woonboot complex en bewerkelijk is vergeleken met hypotheekverstrekking voor meer gangbare woonvormen.

Vraag 6

Er heeft op verzoek van onder meer de leden van de VVD-fractie al overleg plaats gevonden met de bankensector over het onderhavige probleem; hoe kijken de banken c.q. hypotheekverstrekkers aan tegen hun zorgplicht in het kader van deze ontwikkeling en hoe past dit volgens de hypotheekverstrekkers in hun motto «klantbelang centraal»? Wat is de sector bereid om te gaan doen?

Ik heb de wenselijkheid van meerdere aanbieders benadrukt in gesprekken met de sector. In deze gesprekken heeft ING aangegeven dat bestaande hypotheekcontracten voor woonboten blijven doorlopen en dat ING de huidige klanten blijft bedienen. Daarnaast heeft Rabobank aangegeven dat zij actief blijft in dit marktsegment. Ik vind het aan kredietverstrekkers zelf om gemaakte keuzes aan hun klanten en aan de maatschappij uit te leggen en te verantwoorden hoe dit past het streven om het klantbelang centraal te stellen.

Vraag 7

Wat zijn volgens de banken c.q. hypotheekverstrekkers de knelpunten bij het aanbieden c.q. verstrekken van hypotheken voor woonboten?

De sector wijst er op dat woonboothypotheken complexe nicheproducten zijn, als gevolg van de benodigde specifieke kennis. Aangezien het aantal woonboten in Nederland daarnaast ook beperkt is, blijkt het in de praktijk moeilijk voor aanbieders om op commercieel aantrekkelijke wijze woonboothypotheken aan te bieden.

Vraag 8

Welke wet- en regelgeving (ook niet financiële) knelt bij het verstrekken van hypotheken voor woonboten, waardoor er nog maar slechts één aanbieder over is? Welke ruimte kan er concreet in de wet- en regelgeving geboden worden zodat het aantrekkelijker c.q. makkelijker wordt om hypotheken voor woonboten te gaan verstrekken dan wel dat er meer nieuwe toetreders komen?

In de wet- en regelgeving voor hypotheekverstrekking zie ik geen knelpunten die de verstrekking van hypotheken voor woonboten belemmeren. Er lijken daarom op dit moment geen mogelijke aanpassingen in financiële wet- en regelgeving te zijn die de hypotheekverstrekking aan woonbooteigenaren bevorderen. Op andere terreinen is er geen sprake van wet- en regelgeving die het aanbieden van woonboothypotheken belemmert. Er zijn juist enkele stappen gezet die tot doel hebben om de positie van woonboten te versterken. Recent heb ik als verduidelijking van de Woningwet, de Wet Verduidelijking Voorschriften Woonboten2 naar uw Kamer gestuurd waarmee de bouwkundige staat van woonboten beter wordt geregeld. Tevens werk ik momenteel aan een wet die huurbescherming biedt voor ligplaatsen. Deze wet ligt momenteel ter consultatie en zal waarschijnlijk nog voor het einde van het jaar naar de Kamer gestuurd worden. Het is denkbaar dat de grotere zekerheid die deze wet biedt, op bescheiden wijze bijdraagt aan de financierbaarheid van woonboten. De terugtrekkende beweging van aanbieders lijkt echter primair veroorzaakt door marktontwikkelingen die niet aan de regelgeving raken.

Vraag 9

Bent u bereid om de komende drie maanden vanaf 1 oktober 2016 de ontwikkelingen te monitoren met betrekking tot de markt voor hypotheken voor woonboten (vraag en aanbod) en de gevolgen daarvan en de Tweede Kamer daarover in januari 2017 te rapporteren?

Ik heb de ontwikkelingen de afgelopen maanden actief gevolgd en zal dit de komende periode ook blijven doen. Zodra zich relevante ontwikkelingen voordoen zal ik u hierover informeren.

Vraag 1

Bent u bekend met het feit dat vele bestaande eigenwoningbezitters nog een oude hypotheek hebben met een rentepercentage van 4% of 5% en dat zij er veel baat bij zouden hebben als zij het rentepercentage van hun hypotheek zouden kunnen verlagen tot de huidige marktrente, die rond de 2% ligt?

Het klopt dat veel consumenten zouden profiteren als zij kosteloos hun hypotheek konden oversluiten tegen een lagere hypotheekrente dan de rente waartegen zij hun hypotheek in het verleden hebben vastgezet. Dit is echter niet wat zij hebben afgesproken met de kredietverstrekker op het moment dat de overeenkomst werd gesloten. Door de rente voor langere tijd vast te zetten, hebben consumenten indertijd het risico van een rentestijging gedurende de looptijd afgedekt. De keerzijde is dat bij een dalende marktrente, zoals nu het geval is, de consument voor de resterende looptijd gebonden is aan het hogere afgesproken rentetarief. Voor de consument kan het in dat geval aantrekkelijk zijn om de rentevast periode voortijdig af te breken en de hypotheek tegen de lagere rente opnieuw vast te zetten.
Voor consumenten die een (bank-)spaarhypotheek hebben afgesloten is het niet altijd voordelig om de hypotheek tegen een lagere rente over te sluiten. De rente die zij betalen over de hypotheekschuld is immers gekoppeld aan de rente die zij ontvangen op hun spaardeel. Een lagere rente kan betekenen dat er meer premie of inleg moet worden betaald voor het spaardeel, waardoor de besparing door de lagere hypotheekrente teniet wordt gedaan.
Kredietverstrekkers kunnen aan klanten die vóór het aflopen van de rentevaste periode hun hypotheek willen aflossen een vergoeding vragen. De term boeterente is in dit kader een onjuiste term. Het gaat immers om een vergoeding voor het financiële nadeel van de kredietverstrekker als gevolg van het tussentijds openbreken van het contract. Deze vergoeding wordt bijvoorbeeld gehanteerd omdat de kredietverstrekker bij het afsluiten van de hypotheek mogelijk ook voor een langere periode financiering op de kapitaalmarkt heeft aangetrokken. De bank is in dat geval immers reeds bij het afsluiten van de hypotheek een langdurige verplichting aangegaan en maakt hier ook kosten voor. Indien een klant zonder vergoeding zijn hypotheek zou oversluiten, heeft de bank nog steeds dezelfde verplichtingen en zijn de kosten van de wijziging in de rente voor de bank. Kredietverstrekkers hebben aangegeven dat indien er geen vergoeding meer gevraagd mag worden als de consument eenzijdig de overeenkomst openbreekt, zij geen rentevaste periodes meer kunnen aanbieden. Consumenten zullen immers de hypotheek willen oversluiten als de marktrente daalt en willen vasthouden aan de afgesproken rente als de marktrente stijgt. Een rentevastperiode is in dat geval altijd ongunstig voor de bank. In dat geval zouden alleen nog variabele hypotheekrente worden aangeboden. Dit is nadelig voor consumenten die dan hun renterisico niet meer zouden kunnen afdekken, terwijl veel consumenten hier wel de voorkeur aangeven.
Wanneer de rentevasteperiode voortijdig wordt afgebroken omdat de klant zijn woning verkoopt, wordt er door de kredietverstrekker doorgaans geen vergoeding gevraagd voor de misgelopen rente. Dit risico is in dat geval door de kredietverstrekker al ingecalculeerd in het rentetarief.

Vraag 2

Is u bekend dat voor veel mensen verhuizen de enige manier is om onmiddellijk de rente op hun hypotheek te verlagen en dat zij soms bij een dubbel zo hoge hypotheek nog steeds minder maandelijkse hypotheekrente betalen?

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 3

Bent u bekend met het feit dat voor nieuwe hypotheken (vanaf juli 2016) de banken onder de nieuwe Europese richtlijn hypotheken (2014/17/EU) bij extra aflossen alleen nog werkelijke kosten in rekening mogen brengen en dat daardoor de boeterente fors beperkt is?

Ja, ik ben bekend met het feit dat voor nieuwe hypotheken de banken onder de nieuwe Europese richtlijn hypotheken bij extra aflossen alleen nog de werkelijke kosten in rekening mogen brengen. Op 14 juli 2016 is de nieuwe hypothekenrichtlijn van kracht geworden met de implementatie van de Mortgage Credit Directive (MCD) in onder andere de Wet op het financieel toezicht (Wft), het Besluit Gedragstoezicht financiële ondernemingen Wft (BGfo) en het Burgerlijk Wetboek. In de nieuwe wet- en regelgeving is opgenomen dat de vergoeding van een aanbieder voor vervroegde aflossing voortaan niet hoger mag zijn dan het werkelijk geleden financiële nadeel dat de aanbieder heeft bij vervroegde aflossing. Dit geldt zowel bij aflossen, oversluiten als rentemiddeling. Ook moet de berekeningswijze van de vergoeding voor de consument controleerbaar zijn. Deze laatste eis geldt zowel voor bestaande hypotheken, als voor hypotheken die na 14 juli 2016 zijn afgesloten.
Het is mogelijk dat de vergoeding voor vervroegde aflossing hierdoor lager uitvalt. Dit is afhankelijk van de wijze waarop aanbieders de vergoeding voor vervroegde aflossing berekenden voor de inwerkingtreding van de nieuwe richtlijn.

Vraag 4

Bent u bekend met het feit dat deze beperking van de boeterente uit artikel 25 van de richtlijn («De lidstaten kunnen voorschrijven dat de kredietgever in voorkomend geval recht heeft op een eerlijke en objectief verantwoorde vergoeding voor mogelijke kosten die rechtstreeks aan vervroegde aflossing verbonden zijn; de consument kan evenwel geen boete worden opgelegd. De vergoeding overschrijdt in dit opzicht nooit het door de kredietgever geleden financiële nadeel») alleen van toepassing is op nieuwe hypotheken en niet op bestaande hypotheken?

Ja, het klopt dat de richtlijn enkel dwingend voorschrijft dat deze op nieuwe hypotheken van toepassing is. De stelling behoeft echter enige nuancering omdat op nationaal niveau ervoor is gekozen om enkele bepalingen ook op bestaande hypotheken van toepassing te verklaren. Daarbij moet een onderscheid gemaakt worden tussen de bepalingen die onder verantwoordelijkheid van de Minister van Veiligheid en Justitie in het Burgerlijk Wetboek (BW) zijn geïmplementeerd en de bepalingen die in de Wet op het financieel toezicht (Wft) en Besluit Gedragstoezicht financiële ondernemingen (BGfo) zijn geïmplementeerd. De bepaling over vergoeding bij vervroegd aflossen is geïmplementeerd in zowel het BW, als in de het BGfo. De bepaling in het BW kan bij niet naleving een recht op schadevergoeding voor de consument opleveren, eventueel af te dwingen bij de civiele rechter. Deze bepaling in het BW werkt inderdaad enkel met betrekking tot overeenkomsten die zijn gesloten na inwerkingtreding van de wet. De bepaling stelt de Autoriteit Financiële Markten (AFM) in staat om toezicht te houden op de naleving ervan en om eventueel handhavend op te treden. De bepaling in het BGfo is van toepassing op zowel bestaande overeenkomsten als nieuwe overeenkomsten.
Ik ben bekend met de informatie die de Vereniging Eigen Huis beschikbaar heeft gesteld over dit onderwerp. Alle verstrekkers van hypothecair krediet zijn op grond van de Wft en lagere regelgeving gebonden aan de nieuwe regels, voor zowel bestaande als nieuwe overeenkomsten. Hierdoor kan de AFM ook handhavend optreden wanneer de bepalingen niet worden nageleefd bij bestaande overeenkomsten. De AFM onderzoekt momenteel in welke mate de nieuwe regelgeving wordt nageleefd waarbij alle banken deze regels ook voor bestaande overeenkomsten moeten toepassen.

Vraag 5

Bent u bekend met het feit dat een aantal banken deze nieuwe regel, die effectief de boete (die geen boete meer mag heten) bij vervroegd aflossen beperkt tot de werkelijke kosten van de bank, ook toepast op oude contracten en dat een aantal banken dit niet doet?1

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 6

Kunt u een overzicht geven welke banken die actief zijn op de Nederlandse hypotheekmarkt welke boeteformule hanteren, teneinde de transparantie van de markt te vergroten?

Er is op dit moment geen overzicht voorhanden waarin wordt weergegeven op welke wijze de verschillende hypotheekverstrekkers in Nederland de vergoeding bij vervroegde aflossing berekenen. De berekening van de vergoeding bij vervroegd aflossen is in de regel afhankelijk van een groot aantal factoren, waaronder de voorwaarden in de hypotheekovereenkomst en de resterende looptijd van de rentevastperiode. De vergoeding die kredietverstrekkers bij vervroegd aflossen in rekening brengen bij de consument mag niet hoger zijn dan het financiële nadeel van de kredietverstrekker. Daarnaast moet de berekening van deze vergoeding en de hypothesen die ten grondslag liggen aan de berekening eveneens aan de consument worden meegedeeld, zodat de berekeningswijze voldoende transparant is.
Om meer inzicht te krijgen in de berekening van de vergoeding bij vervroegd aflossen, heeft de Autoriteit Financiële Markten (AFM) na implementatie van de MCD kredietverstrekkers gevraagd op welke wijze zij de vergoeding bij vervroegd aflossen berekenen en welke informatie zij hierover aan de klant verstrekken. De AFM verwacht hier in het najaar 2016 meer duidelijkheid over te hebben. Aan de hand van de uitkomsten van dit onderzoek bepaalt de AFM haar vervolgstappen en kan zij maatregelen treffen indien kredietverstrekkers niet voldoen aan de wettelijke bepalingen.
De Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) heeft aangegeven dat de regels uit de Mortgage Credit Directive (MCD) de bestaande Nederlandse praktijk bevestigen en dat deze materieel niet leiden tot verandering als het gaat om de berekening van de kosten bij extra aflossing van een hypotheek. Daarnaast hebben de Nederlandse hypotheekverstrekkers zich in de Gedragscode Hypothecaire Financieringen (GHF) sinds de jaren »90 gecommitteerd om transparant te zijn over de berekening van de verschuldigde vergoeding bij extra of vervroegde algehele aflossing. De variabelen die bij de berekening van de vergoeding bij vervroegd aflossen gehanteerd worden, moeten door de consument te controleren zijn. Deze gedragscode blijft ook onder de MCD van toepassing.
Ik zou graag eerst de uitkomsten van het onderzoek van de AFM willen afwachten voordat ik concludeer of alle partijen zich aan de regels houden. Mocht uit het onderzoek van de AFM blijken dat er bij de berekening van de vergoeding bij vervroegd aflossen te hoge kosten in rekening worden gebracht, dan kan de AFM maatregelen treffen.

Vraag 7

Kunt u aangeven welke banken zich ook voor oude hypotheken (afgesloten voordat de richtlijn inging) houden aan de maximaal verantwoorde vergoeding uit artikel 25 en dus geen onderscheid maken tussen nieuwe en oude hypotheken?

Zie antwoord vraag 6.

Vraag 8

Indien u de informatie uit vraag 6 en 7 niet kunt verschaffen, kunt u dan toezichthouder AFM (Autoriteit Financiële Markten) vragen die informatie op te vragen en te publiceren?

Vraag 9

Deelt u de mening dat het wenselijk is dat banken niet meer kosten kunnen opleggen dan zij lijden als financieel nadeel?

Ja.

Vraag 10

Bent u bekend met het feit dat bijna alle hypotheken de mogelijkheid hebben om 10%, 15% of 20% van de originele hoofdsom jaarlijks boetevrij af te lossen?

Het percentage van de hypotheeksom dat de consument jaarlijks boetevrij af kan lossen is afhankelijk van de voorwaarden die de hypotheekverstrekker biedt. Doorgaans kan in ieder geval tot 10% van de oorspronkelijke hoofdsom jaarlijks boetevrij afgelost worden. Dit is ook vastgelegd in de Gedragscode Hypothecaire Financieringen (GHF) die de Nederlandse kredietverstrekkers onderschrijven. De mogelijkheid om 10% of meer per jaar boetevrij af te lossen, zit doorgaans ingeprijsd in de rente die de consument betaalt. Hoe hoger het percentage dat boetevrij kan worden afgelost, hoe hoger de renteopslag die in rekening wordt gebracht.
Het is mogelijk om een hypotheek af te sluiten om een deel van de huidige hypotheek boetevrij af te lossen, zonder kosten voor vergoeding bij vervroegd aflossen aan de huidige hypotheekverstrekker te hoeven maken. Het tweede hypotheekdeel kan zowel bij de huidige als bij een nieuwe aanbieder worden afgesloten. In beide gevallen zal de consument wel advies- en afsluitkosten voor de hypotheek dienen te maken. Ook is er in beide gevallen waarschijnlijk een nieuwe hypotheekakte nodig, wat verdere kosten met zich meebrengt. De huidige hypotheekverstrekker heeft echter al een lopend contract met de consument en zal mogelijk geen aanleiding zien om het oversluiten in hypotheekdelen te faciliteren. Indien de verstrekker rentemiddeling aanbiedt, dient ook nagegaan te worden welke optie het aantrekkelijkst is voor de klant.
In de praktijk is stapsgewijs oversluiten van de hypotheek naar een nieuwe hypotheekverstrekker lastig uitvoerbaar. Bij het aangaan van de hypotheek heeft de consument de huidige hypotheekverstrekker de woning als zekerheid (onderpand) gegeven. Hierdoor heeft de hypotheekverstrekker in geval van financiële problemen bij de consument voorrang op andere schuldeisers die zich willen verhalen op het onroerend goed. In de regel zal de bank met het recht op eerste hypotheek toestemming moeten geven voor het vestigen van een tweede hypotheek. De bank kan deze toestemming weigeren of daar voorwaarden aan verbinden. Het bestaan van een tweede hypotheekhouder kan nadelig zijn voor de eerste hypotheekhouder waardoor de eerste hypotheekhouder niet altijd de vereiste toestemming zal geven. Dit grotere risico van de tweede hypotheekhouder kan hogere rentetarieven tot gevolg hebben, wat het product minder aantrekkelijk maakt. Daarnaast kan het zo zijn dat wanneer extra wordt afgelost op de huidige hypotheek en de loan-to-value (LTV) daalt, de risico-opslag die kredietvertrekker in rekening brengt voor hoge LTV’s kan dalen of geheel komt te vervallen. Dit kan ook een besparing voor de consument opleveren.

Vraag 11

Klopt het dat het mogelijk is om voor al deze hyptheekbezitters hun hypotheek stapsgewijs in maximaal 10 jaar bij hun eigen bank dan wel bij een andere bank om te zetten naar een lager rentepercentage zonder dat daarbij extra kosten betaald hoeven te worden aan de huidige hypotheekverstrekker (een nieuwe hypotheek breng natuurlijk wel nieuwe afsluitkosten met zich mee)?

Zie antwoord vraag 10.

Vraag 12

Is het mogelijk om één keer een hypotheekcontract aan te gaan waarbij je je verplicht om in 5 tot 10 jaar tijd de hele hypotheek over te sluiten naar een nieuwe hypotheekverstrekker, steeds in de porties van 10%, 15% of 20% van de originele hypotheeksom?

Wet- en regelgeving staan een dergelijk contract niet in de weg, maar voor zover bekend, wordt dit nu niet aangeboden. Afhankelijk van de wijze waarop een dergelijk contract wordt vormgegeven, kwalificeert het mogelijk als een financieel instrument. Indien dat het geval is, is ook de wet- en regelgeving met betrekking tot financiële instrumenten van toepassing

Vraag 13

Kunt u aangeven welke fiscale regels van toepassing zijn als iemand zijn hypotheek stapsgewijs overzet naar een nieuwe contract? Klopt het dat hij gewoon zijn bestaande rechten op hypotheekrenteaftrek behoudt?

Iemand die een hypotheek voor eenzelfde bedrag stapsgewijs overzet in een nieuw contract bij een andere hypotheekverstrekker behoudt zijn bestaande recht op hypotheekrenteaftrek, uiteraard voor zover aan de daarvoor geldende voorwaarden wordt voldaan. Dat houdt in dat voor gevallen vanaf 2013 de hypotheek binnen 360 maanden tenminste annuïtair moet worden afgelost (360 maanden vanaf het moment dat de oorspronkelijke hypotheek is gestart) en dat voor gevallen van vóór 2013 die onder het overgangsrecht vallen, maximaal 30 jaar hypotheekrenteaftrek mogelijk is (eveneens 30 jaar vanaf het moment dat de oorspronkelijke hypotheek is gestart).

Vraag 14

Zijn er andere belemmeringen bij het stapsgewijs overstappen naar een lagere rente?

Zie antwoord vraag 10.

Vraag 15

Deelt u de mening dat één keer advies-en afsluitkosten (bij overstappen) of nul keer afsluitkosten (als je bij je eigen bank andere leningdelen krijgt) nodig is voor het hele traject en niet iedere keer een nieuw advies en een nieuw contract?

Bij het oversluiten van een hypotheek gaat de consument een nieuwe hypotheekovereenkomst aan, ook wanneer de hypotheek wordt overgesloten bij de eigen hypotheekverstrekker. Hypotheekverstrekkers hebben een zorgplicht en dienen zich bij advies er van te verzekeren dat de nieuwe hypotheek passend is bij de persoonlijke situatie van de consument. In de situatie waarbij er stapsgewijs wordt overgesloten kan er bovendien sprake van twee hypotheekverstrekkers. Dit maakt de situatie nog complexer dan wanneer er enkel sprake van één hypotheekverstrekker. De zorgplicht drukt zwaarder op de hypotheekverstrekker naarmate de situatie complexer wordt. Dit vereist zorgvuldig handelen van de hypotheekverstrekker. Het is niet te garanderen dat één keer advies- en afsluitkosten afdoende is voor het hele traject. Als de situatie van de consument verandert, bijvoorbeeld bij verkoop van de woning tijdens het traject, kan het nodig zijn dat er opnieuw advies wordt ingenomen waarvoor advieskosten in rekening wordt gebracht. Het is niet altijd in het belang van de consument om zich vooraf vast te leggen met een dergelijk traject. De hypotheekverstrekker beoordeelt daarom per geval of hypotheekadvies nodig is.

Vraag 16

Zou u eventuele belemmeringen willen wegnemen en op internet willen publiceren hoe mensen stapsgewijs hun hypotheekrente kunnen verlagen en met het vrijkomende bedrag wellicht extra hun schuld kunnen aflossen, dan wel meer besteedbaar inkomen hebben?

Het aantal soorten hypotheekproducten loopt uiteen van aflossingsvrije hypotheken en spaarhypotheken tot annuitaire hypotheken, of een combinatie hiervan. Voor deze producten gelden sterk verschillende voorwaarden, rentetarieven en rentevastperiodes. Het is daarom onverstandig om een gestandaardiseerd stappenplan te publiceren, omdat dit onvoldoende aan zou sluiten op de individuele situatie van de consument.Een hypotheek is een impactvol en vaak complex product, en kan niet voor alle consumenten op dezelfde wijze geregeld worden. Bovendien zal het voorgestelde stapsgewijs omzetten van de hypotheek niet iedereen financieel voordeel opleveren. Het oversluiten in hypotheekdelen zorgt voor extra complexiteit en vereist een persoonlijke benadering, waarbij de consument, indien gewenst, advies kan inwinnen om te beoordelen of een dergelijke stap ook bij zijn of haar persoonlijke situatie en voorkeuren past.

Vraag 17

Kunt u deze vragen één voor één en uiterlijk op vrijdag 2 september 2016 beantwoorden met het oog op het plenair debat dat waarschijnlijk op 6 september a.s. plaatsvindt naar aanleiding van het verslag van het Algemeen overleg (VAO) van 29 juni 2016 over hypotheekverstrekking?

De vragen zijn, waar relevant, gebundeld beantwoord en op 2 september aan de Kamer gezonden.

Vraag 1

Wat is uw reactie op het bericht dat ING een spoor van opvallende vastgoeddeals achterlaat?1

Vraag 2

Hoe verklaart u deze deals en wat weet u meer over deze deals? Kunt u uw antwoord uitgebreid toelichten?

Vraag 3

Wat is uw betrokkenheid of die van uw ministerie geweest bij deze deals? Zijn deze deals met u of uw ministerie besproken? Wat is hierover besproken? Kunt u uw antwoord toelichten?

Vraag 4

Hoe is het mogelijk dat woningcorporatie Rochdale een verlies heeft geleden van 35 miljoen euro bij de verkoop van een pand aan ING (het toekomstige hoofkantoor van ING)?

Rochdale heeft de Aw geïnformeerd over de tijdlijn rond de verkoop van Frankemaheerd. Rochdale heeft het pand in augustus 2008 aangekocht voor een bedrag van € 46,5 miljoen, onder leiding van de voormalig bestuursvoorzitter. Dit gebeurde op grond van de inschatting van het toenmalige bestuur dat de locatie voor Rochdale van strategisch belang zou zijn in het licht van de vernieuwing van de Bijlmer.
In oktober 2008 werd de voormalig bestuursvoorzitter geschorst en in januari 2009 ontslagen. De interim bestuursvoorzitter maakte kort na zijn aantreden (november 2008) een analyse van de financiële positie van Rochdale en stelde vast dat deze precair was. De herontwikkeling van Frankemaheerd (met deels een beoogde wijziging naar wonen) werd daarom door het nieuwe bestuur, gelet op de benodigde omvang van de investering en de gerezen twijfels over de wenselijkheid en haalbaarheid, geschrapt. Het onmiddellijk afstoten van het kantoorgebouw bleek volgens het nieuwe bestuur evenzeer lastig: er was lokaal sprake van veel aanbod van bedrijfsonroerend goed en er gold op dat moment nog een erfpachtcontract. Het bestuur van de corporatie heeft toen besloten het pand deels als kantoorruimte te blijven verhuren. Deze niet-toegestane nevenactiviteit heeft Rochdale binnen een redelijke termijn van de extern toezichthouder moeten afwikkelen, zoals in het eerste antwoord aangegeven.
In 2014 is in ING een partij gevonden die uiteindelijk begin 2015 bereid bleek tot een eindbod van € 11,5 miljoen. Naar oordeel van het Rochdale bestuur was dit het beste bod dat tot dan was ontvangen en heeft zij met goedkeuring van de Raad van Commissarissen besloten op het bod in te gaan.

Vraag 5

Klopt het dat ING op hetzelfde pand eerder de optie had voor 18 miljoen euro? En zo ja, kunt u verklaren waarom de uiteindelijke deal 6,5 miljoen lager heeft uitgepakt voor Rochdale, ondanks een aantrekkende vastgoedmarkt?2

Rochdale en ING hebben desgevraagd aangegeven niet bekend te zijn met de optie van € 18 miljoen.

Vraag 6

Op welke manieren hebben huurdersorganisatie(s), de Raad van Toezicht en de Autoriteit Woningcorporaties goedkeuring verleend aan de vastgoeddeal tussen Rochdale en ING? Kunt u uw antwoord toelichten?

De Raad van Commissarissen van Rochdale heeft zijn goedkeuring aan de overeenkomst gegeven. De huurdersorganisatie is niet in de transactie gekend en heeft op dergelijke transacties geen recht van advies of instemming. Voorafgaande toestemming van de extern toezichthouder is, gelet op de aard van het gebouw (bedrijfsmatig onroerend goed), niet nodig. Wel heeft Rochdale het extern toezicht voortdurend op de hoogte gehouden over de ontwikkelingen rond Frankemaheerd.

Vraag 1

Kent u het bericht «ING stopt met watervilla hypotheken» op de website van LWO (Landelijke Woonboten Organisatie)? Wat vindt u van dit bericht?

Ja.

Vraag 2

Klopt het dat hiermee de grootste speler in deze nichemarkt wegvalt?

Ja, ING is de grootste speler op de markt voor woonboothypotheken.

Vraag 3

Hoe ziet de markt van aanbieders voor woonboothypotheken er na het afhaken van ING bij woonboothypotheken uit in Nederland? Hoeveel aanbieders zijn er nog?

ING en Rabobank zijn op dit moment de enige marktpartijen die hypotheken voor woonboten aanbieden. Met het wegvallen van ING blijft de Rabobank over als enige aanbieder van woonboothypotheken.

Vraag 4

Welke gevolgen heeft dit voor de huidige woonbootbewoners? Welke gevolgen heeft dit voor mensen die in de toekomst een woonboot zouden willen kopen?

Voor de huidige klanten van ING die een woonboothypotheek hebben afgesloten, verandert er niets. ING zal die klanten blijven bedienen. Consumenten die in de toekomst een woonboot zouden willen kopen, dienen op zoek te gaan naar een andere aanbieder van hypotheken (bestaande aanbieder of nieuwe markttoetreder) voor woonboten. De Rabobank heeft aangegeven geen aanleiding te zien om te stoppen met het verstrekken van woonboothypotheken. Door het wegvallen van de ING voor dit marktsegment ontstaat er meer ruimte voor andere aanbieders om tot deze markt toe te treden. Een andere mogelijkheid is om de aankoop op een andere wijze te financieren, bijvoorbeeld met eigen middelen of met een persoonlijke lening. De rente van een persoonlijke lening is wel hoger dan de rente voor een hypotheek, maar ook voor persoonlijke leningen geldt dat de rente aftrekbaar is als de lening bestemd is voor de aanschaf, verbetering of verbouwing van een woonboot die als hoofdverblijf dient en een vaste ligplaats heeft. De lening moet uiteraard aan alle voorwaarden voor aftrek voldoen, waaronder de voorwaarde dat deze tenminste annuïtair wordt afgelost.

Vraag 5

Wat is de oorzaak van het feit dat er maar zo weinig aanbieders zijn in dit specifieke marktsegment?

Er zijn weinig aanbieders die zich richten op woonboothypotheken omdat woonboothypotheken complex zijn en bijzondere kennis is vereist om woonboten op de juiste waarde te kunnen taxeren. Ook is kennis nodig van de verschillende gemeentelijke regelingen die betrekking hebben op woonboten.

Vraag 6

Hoe kan er gezorgd worden dat er meer nieuwe toetreders op dit specifieke marktsegment komen? Bent u bereid om in overleg met de Nederlandse Vereniging van Banken te kijken welke mogelijkheden er zijn om meer nieuwe toetreders op dit deel van de markt te krijgen?

Er zal overleg worden gevoerd met de Nederlandse Vereniging van Banken en gevraagd worden welke ideeën zij hebben om ervoor te zorgen dat er meer aanbieders van woonboothypotheken op de markt kunnen komen.

Vraag 1

Hebt u kennisgenomen van het besluit van ING om te stoppen met het aanbieden van hypotheken voor woonboten?

Ja.

Vraag 2

Klopt het dat met het terugtrekken van ING mensen voor een hypotheek op een woonboot alleen nog maar terecht kunnen bij de Rabobank? Waarom zijn zo weinig banken actief op deze deelmarkt? Deelt u de mening dat een gebrek aan aanbieders niet in het belang is van de klant?

Het klopt dat ING en Rabobank op dit moment de enige twee marktpartijen zijn die volledige financiering voor woonboothypotheken aanbieden. Met het wegvallen van ING blijft de Rabobank over als enige aanbieder van woonboothypotheken. Er zijn weinig aanbieders die zich richten op woonboothypotheken omdat woonboothypotheken complex zijn en bijzondere kennis is vereist om woonboten op de juiste waarde te kunnen taxeren. Ook is kennis nodig van de verschillende gemeentelijke regelgeving die betrekking heeft op woonboten. Het zou inderdaad beter zijn voor de klant indien de klant de keuze heeft uit meerdere aanbieders.

Vraag 3

Kunt u aangeven hoeveel hypotheekbezitters door dit besluit van ING worden geraakt? Wat zijn voor hen de gevolgen van het besluit van ING? Betekent dit dat zij hun hypotheek moeten oversluiten naar een andere bank? Hoe verhoudt het besluit van ING zich tot zijn zorgplicht, gelet op het gegeven dat mensen met een hypotheek op een woonboot amper mogelijkheden hebben om deze over te sluiten?

Voor de huidige klanten van ING die een woonboothypotheek hebben afgesloten, verandert er voor hun bestaande hypotheek niets. De huidige klanten van ING hoeven daarom niet hun hypotheek over te sluiten naar een andere bank. ING zal die klanten blijven bedienen.

Vraag 4

Deelt u de mening dat deze zorgelijke ontwikkeling grote gevolgen kan hebben voor woonbooteigenaren? Hoe groot acht u de kans dat woonbooteigenaren worden geconfronteerd met onverkoopbare woningen en waardedalingen? Ziet u mogelijkheden om hier in overleg met de Nederlandse Vereniging van Banken iets aan te doen?

Tot 1 oktober 2016 kunnen nog woonboothypotheken worden afgesloten bij ING. Consumenten die daarna een woonboot zouden willen kopen, dienen op zoek te gaan naar een andere aanbieder van hypotheken (bestaande aanbieder of nieuwe markttoetreder) voor woonboten. De Rabobank heeft aangegeven geen aanleiding te zien om te stoppen met het verstrekken van woonboothypotheken. Door het wegvallen van de ING voor dit marktsegment ontstaat er meer ruimte voor andere aanbieders om tot deze markt toe te treden Een andere mogelijkheid is om de aankoop op andere wijze financieren, bijvoorbeeld met eigen middelen of met een persoonlijke lening. De rente van een persoonlijke lening is wel hoger dan de rente voor een hypotheek maar ook voor persoonlijke leningen geldt dat de rente aftrekbaar is als de lening is bestemd voor de aanschaf, verbetering of verbouwing van een woonboot die als hoofdverblijf dient en een vaste ligplaats heeft. De lening moet uiteraard aan alle voorwaarden voor aftrek voldoen, waaronder de voorwaarde dat deze tenminste annuïtair wordt afgelost. Zolang woonboothypotheken kunnen worden afgesloten bij andere aanbieders of er andere financieringsmogelijkheden zijn, hoeft het besluit van ING om te stoppen met woonboothypotheken niet tot onverkoopbare woningen en waardedalingen te leiden.
Er zal overleg worden gevoerd met de Nederlandse Vereniging van Banken en worden gevraagd of zij ideeën hebben over hoe ervoor kan worden gezorgd dat er meer aanbieders van woonboothypotheken op de markt kunnen komen.

Vraag 1

Herinnert u zich de antwoorden op eerdere vragen over banken die klanten niet willen laten profiteren van de lage hypotheekrente?1

Ja.

Vraag 2

Deelt u de mening dat lagere rentes in het belang van de klant zijn en dat het van dienstbaar bankieren getuigt als banken meewerken aan het oversluiten van de hypotheek om klanten te laten profiteren van de lage rente?

Zoals in de beantwoording van eerdere kamervragen van de leden Nijboer (PvdA) en Koolmees (D66) is aangegeven (Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2014–2015, nr. 2858), kan het in het belang van de klant zijn om de hypotheek over te sluiten om te profiteren van de lage rente. Ik verwacht van hypotheekverstrekkers dat zij proactief meedenken met een klant die aangeeft de hypotheek te willen oversluiten om zo te kunnen profiteren van de lage rente.
Of oversluiten in individuele gevallen voordelig is, is echter afhankelijk van verschillende factoren zoals de resterende looptijd van de rentevastperiode, de hypotheekvorm, de specifieke hypotheekvoorwaarden, eventuele bijkomende advies- en administratiekosten, etc. Het staat dan ook niet bij voorbaat vast dat oversluiten in alle gevallen voordeliger is voor de klant. Zo kan bij een spaarhypotheek het oversluiten tegen een lagere rente resulteren in een hogere maandlast omdat de lagere rente ook tot gevolg heeft dat extra premiestortingen moeten worden gedaan om het gewenste eindkapitaal bij elkaar te sparen.

Vraag 3

Er zijn verschillende praktijkvoorbeelden bekend waarbij evident is dat mensen beter af zijn met het oversluiten van de hypotheek, maar waarbij de bank vanwege de inkomensbron weigert daaraan mee te werken met onnodig hogere maandlasten tot gevolg; deelt u de mening, dat banken ongeacht de inkomstenbron – pensioen, WAO/IVA-, WW-uitkering – van hypotheekbezitters moeten meewerken aan het oversluiten van de hypotheek?

Indien een consument een hypotheek wil oversluiten naar een andere kredietverstrekker zal de hypotheekverstrekker aan de hand van de inkomsten van de consument dienen te beoordelen of voldaan wordt aan de inkomenscriteria zoals opgenomen in de ministeriële regeling hypothecair krediet. Hierin is onder meer bepaald welke inkomsten als vast en bestendig inkomen kunnen worden beschouwd en hoe het (toets)inkomen moet worden bepaald als de consument geen vaste dienstbetrekking heeft of als sprake is van een flexibele arbeidsrelatie. Echter ook wanneer sprake is van een te hoge loan-to income ratio (LTI-ratio) kan de hypotheekverstrekker onder bepaalde voorwaarden akkoord gaan met het oversluiten van een hypotheek indien het gaat om een hypotheek voor een woning die reeds in eigendom is van de consument (zie artikel 4, tweede lid, ministeriële regeling hypothecair krediet). Kredietverstrekkers zijn echter niet verplicht om consumenten te accepteren die een hypotheek willen oversluiten en kunnen bovendien zelf bepalen welke mogelijke (betaal)risico’s zij op hun bankbalans willen opnemen. Indien bestaande klanten met een te hoge LTI-ratio een hypotheek willen oversluiten bij hun eigen hypotheekverstrekker zal de hypotheekverstrekker eerder bereid zijn om daartoe over te gaan.
Ik zou er dan ook niet voor willen pleiten dat kredietverstrekkers verplicht een klant moeten accepteren die zijn hypotheek wil oversluiten. Een dergelijke acceptatieverplichting zou onder andere de concurrentie tussen kredietverstrekkers verstoren en tot gevolg hebben dat kredietverstrekkers overstaprisico’s standaard inprijzen in de vorm van een hogere rente voor hypotheken. Een acceptatieplicht is daarom niet in het belang van de consument.

Vraag 4

Kunt u aangeven welke stappen banken de afgelopen periode hebben gezet om het voor hypotheekbezitters gemakkelijker te maken de hypotheek over te sluiten om te profiteren van de lage hypotheekrente?

Als gevolg van de lage rente en de toegenomen concurrentie op de hypotheekmarkt, is de betaalbaarheid van hypotheken verder toegenomen.
Consumenten die willen profiteren van de lage hypotheekrente kiezen er vaak voor om hun rentevastperiode af te breken om deze tegen een lagere rente opnieuw vast te zetten (bij dezelfde of een andere kredietverstrekker). Kredietverstrekkers rekenen hiervoor een vergoeding (boeterente) als compensatie voor de misgelopen rente omdat het contract tussentijds wordt opengebroken.
Vorig jaar heeft het kabinet zich hard gemaakt om banken te bewegen om rentemiddeling aan te bieden. Bij rentemiddeling wordt de boeterente feitelijk «uitgesmeerd» over de nieuwe rentevastperiode en profiteert de consument direct van een lagere rente zonder de boeterente meteen helemaal te hoeven voldoen.
In december 2015 heb ik de banken en verzekeraars middels een brief verzocht om een proactieve houding aan te nemen ten aanzien van het aanbieden van rentemiddeling. Diverse banken bieden rentemiddeling inmiddels aan of hebben aangekondigd dit binnenkort te zullen gaan doen.

Vraag 5

Bent u bereid de banken erop aan te spreken dat zij het klantbelang in deze voorop stellen en de Kamer te informeren over de uitkomsten van dit gesprek?

Er vindt periodiek overleg plaats met de Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) over aan de woningmarkt gerelateerde onderwerpen. Hierbij wordt ook het klantbelang onder de aandacht gebracht.
Op verzoek van, onder andere, de Minister van Financiën, de Consumentenbond, de Vereniging van Effectenbezitters en de Vereniging Eigen Huis, heeft de sector in september 2015 de eerste «Vertrouwensmonitor banken» gepubliceerd. In deze rapportage hebben de banken de individuele scores van de Autoriteit Financiële Markten (AFM) uit het zogeheten «Klantbelang dashboard» openbaar gemaakt. Deze vertrouwensmonitor zal jaarlijks aan de Minister van Financiën worden aangeboden en biedt een mogelijkheid om over dit onderwerp met de sector in gesprek te blijven en zo nodig bij de sturen.

Vraag 6

Hebt u eveneens kennisgenomen van het bericht «Fout advies hypotheekadviseurs: Tienduizenden «hypotheekoverstappers» verkeerd voorgelicht»?2

Ja.

Vraag 7

Heeft de toezichthouder signalen ontvangen dat hypotheekadviseurs – bewust dan wel onbewust – hypotheekbezitters met een hypotheek van voor 1 januari 2013 die zijn overgestapt naar een annuïteitenhypotheek onvolledig of onjuist hebben geïnformeerd?

De AFM heeft over dit aspect geen concrete signalen ontvangen.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Geen voordeel verzekeraar meer bij NHG-lening»?1 Wat vindt u van dit bericht?

Ja, ik ben bekend met het bericht en het bericht klopt. Hoewel DNB van mening is dat hypotheekleningen met NHG minder risicovol zijn, is DNB eveneens van mening dat de NHG strikt juridisch gezien niet voldoet aan de criteria zoals die zijn opgenomen in de gedelegeerde verordening onder de Solvabiliteit II richtlijn. Dit betekent dat de buffereisen voor de minder risicovolle NHG-hypotheken gelijk worden gesteld aan die van hypotheken zonder NHG. Ik ben, net als DNB, van mening dat dit niet terecht is en dat de solvabiliteitseisen gecorrigeerd dienen te worden voor het risicobeperkend effect van de NHG. Zodra de Europese Commissie de evaluatie van de gedelegeerde handelingen opstart, waarvan de afronding is voorzien in 2018, zal het Ministerie van Financiën zich gezamenlijk met DNB inzetten om deze onlangs door DNB geconstateerde omissie in het Solvabiliteit II kader op te lossen.

Vraag 2

Klopt het bericht? Krijgen verzekeraars die beleggen in NHG-hypotheken inderdaad te maken met hogere buffereisen doordat de eisen voor NHG-hypotheken gelijk worden gesteld aan die van niet-NHG hypotheken? Zo ja, in hoeverre komt dit overeen met de daadwerkelijke risico’s? Zo ja, vindt u dit (on-)wenselijk en wat valt hier aan te doen? Welke acties gaat c.q. kunt u ondernemen?

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 3

In hoeverre ziet u ook het risico dat de rente op NHG-hypotheken hiermee gaat stijgen? Welke gevolgen heeft dit voor de hoogte van de rente voor mensen met een NHG-hypotheek? In hoeverre wordt hiermee de concurrentie tussen banken en verzekeraars niet oneerlijker doordat banken wel een lagere weging voor NHG-hypotheken behouden?

Ik schat het risico op rentestijging en concurrentieverstoring vanwege het niet meenemen van de NHG in de berekening van de buffereisen voor verzekeraars als klein in. Ten eerste blijven de voordelen van de NHG voor de verzekeraar als zodanig volledig van kracht, ongeacht hoe het in de solvabiliteitsberekening van de verzekeraars wordt meegenomen. Doordat de NHG eventuele restschulden dekt, leidt dit immers tot lagere verliezen voor de verzekeraar. Ten tweede is het van belang dat erkenning van de NHG-garantie onder Solvabiliteit II niet zou betekenen dat verzekeraars in het geheel geen kapitaal hoeven aan te houden. Het aan te houden kapitaal voor een hypotheek onder Solvabiliteit II wordt in het standaardmodel bepaald door het verschil tussen de marktwaarde van de lening en de executiewaarde van het huis (berekend als 80% van de WOZ-waarde). Indien de NHG erkend zou worden als garantie, dan zou in het standaardmodel het bedrag waarover solvabiliteit aangehouden moet worden verlaagd worden met de waarde waarmee de (resterende) NHG-dekking de executiewaarde overstijgt. De hoogte van de NHG-dekking loopt annuïtair af en dient gecorrigeerd te worden voor het eigen risico dat geldt voor hypotheken die na 1 januari 2014 zijn verstrekt. Op het moment dat mensen de rente opnieuw moeten vastzetten zal de impact van het niet herkennen van de NHG dus afhangen van de verhouding tussen de resterende NHG-dekking en de ontwikkeling van de waarde van de woning. Reeds afgesproken rentes kunnen gedurende de rentevastperiode vanzelfsprekend niet gewijzigd worden.
Verder is van belang dat verzekeraars die gebruik maken van een interne risicomodel rekening kunnen houden met het risicobeperkende effect van de NHG. In de praktijk gebruikt een belangrijk deel van de markt interne risicomodellen.
Om voorgaande redenen verwacht ik tevens geen grote effecten op de concurrentie tussen banken en verzekeraars op het gebied van de hypotheekverstrekking. Voor hypotheken met een lange looptijd kan de verzekeraar ook zonder NHG in veel gevallen een aantrekkelijk aanbod doen, omdat deze belegging goed past bij het bedrijfsmodel van de verzekeraar, die met meer lange termijn verplichtingen te maken heeft dan een bank. Wanneer de rentelooptijd van de hypotheek goed aansluit op de looptijd van de uitkeringen aan polishouders wordt het renterisico van de verzekeraar voor een belangrijk deel afgedekt door dit product. Dit laatste geeft eveneens lagere buffervereisten. Tot slot is er toetreding van nieuwe aanbieders op de hypotheekmarkt zichtbaar. Het marktaandeel van verzekeraars en pensioenfondsen is toegenomen en er is activiteit van beleggingsfondsen. Ook zijn enkele buitenlandse banken recent (weer) toegetreden tot de bancaire retailsector. Nederlandse hypotheken worden in toenemende mate gezien als interessante belegging. Ook het kabinetsbeleid leidt tot een aantrekkelijkere beleggingsmarkt. Door standaardisatie van hypotheken is de hypotheekmarkt transparanter geworden en worden hypotheken beter verhandelbaar. De maatregelen zoals het annuїtair aflossen, verlaging van de LTV ratio, de normering van de LTI ratio en de Nationale Hypotheek Garantie zorgen bovendien voor lagere risico’s. Tezamen hebben deze ontwikkelingen een positief effect op de beschikbaarheid van financiering voor hypotheken en biedt het een goed klimaat voor nieuwe aanbieders.

Vraag 4

Welke beleidsruimte heeft De Nederlandsche Bank (DNB) in dit soort gevallen en hoe hebben ze daar (wel of niet) gebruik van gemaakt in dit specifieke geval? Waarom wel/niet?

DNB is de prudentiële toezichthouder en past de regels met betrekking tot Solvabiliteit II toe. Wanneer DNB juridisch geen ruimte ziet om de NHG volgens de regels van Solvabiliteit II te erkennen als risicomitigeringsinstrument, dan kan ze verzekeraars niet toestaan om de NHG garantie toe te passen in het standaardmodel. Verzekeraars kunnen opteren voor het interne model om de solvabiliteitsvereiste te berekenen. Op dat moment kan wel rekening worden gehouden met het risicobeperkend effect van de NHG.

Vraag 5

Klopt het dat de NHG-regels net niet passen in de Europese regels rond verzekeringstoezicht (Solvency II)? Zo ja, op welke punten dan niet? Is dit eventueel op te lossen door de NHG iets aan te passen? Zo ja, hoe? Zo nee, waarom niet?

DNB ziet om twee redenen geen ruimte in het Solvabiliteit II kader om de NHG te erkennen. Ten eerste tellen garanties volgens de Verordening Solvabiliteit II uitsluitend mee als de garantie volledig alle types van regelmatige betalingen dekt die de debiteur uit hoofde van de vordering geacht wordt te verrichten (artikel 215 onderdeel f). NHG voldoet hier om verschillende redenen niet aan. De uitkering bij wanbetaling bedraagt hoogstens het verschil tussen de nominale waarde van de lening en de waarde van het onderpand,vermeerderd met maximaal één jaar rente (bij executieverkoop) of twee jaar rente (bij onderhandse verkoop) op de betalingsachterstanden. Daarnaast neemt het garantiebedrag annuïtair dalend af. Tot slot kent de aanbieder van een NHG hypotheeklening sinds 2014 een eigen risico van 10 procent van het verschil tussen de nominale waarde en de waarde van het onderpand.
Ten tweede volgt uit artikel 215 dat bij de berekening van het solvabiliteitsvereiste volgens de standaardformule garanties uitsluitend erkend worden indien dit expliciet wordt genoemd in de desbetreffende bepaling. Bij het solvabiliteitsvereiste voor hypotheekleningen ontbreekt een dergelijke expliciete vermelding. Hypotheekgaranties in welke vorm dan ook komen dus niet in aanmerking. Aanpassing van de NHG kan er dus niet toe leiden dat de NHG alsnog erkend wordt op basis van de huidige Solvabiliteit II regelgeving.
Samen met DNB zal ik me in het kader van de herziening van de standaardformule van Solvabiliteit II er voor inzetten dat de NHG kan worden erkend voor het gedeelte dat de NHG aan dekking biedt.

Vraag 6

Waarom is dit pas zo laat gecommuniceerd richting verzekeraars, want de regelgeving gaat al in op 1 januari 2016? Hebben de verzekeraars voldoende mogelijkheden om hier tijdig op in te kunnen spelen en/of wat zijn de gevolgen voor de verzekeraars? Waarom komt DNB pas nu met een toelichting op de nieuwe toezichtregels Solvency II?

In eerste aanleg is het de verantwoordelijkheid van de verzekeraars om de nieuwe Solvabiliteit II regelgeving juist toe te passen. Indien verzekeraars vragen hebben over onduidelijkheden in de regelgeving, dan kunnen zij een vraag aan DNB voorleggen. Zoals gebruikelijk bij de invoering van nieuwe regelgeving moeten alle partijen, zowel verzekeraars als DNB, zich deze nieuwe regelgeving eigen maken en lopen zij gaandeweg tegen verschillende vraagstukken op. DNB heeft in de voorbereiding op Solvabiliteit II al vele vragen van verzekeraars beantwoord. De verwachting is dat ook nu nog na de invoering van Solvabiliteit II nieuwe vragen zullen opkomen.
In het specifieke geval van het wel of niet erkennen van NHG binnen Solvabiliteit II heeft DNB extra tijd genomen om zeker te weten dat NHG niet erkend wordt onder Solvabiliteit II, omdat het ook DNB heeft bevreemd dat het risicogebaseerde Solvabiliteit II raamwerk geen lagere buffereis kent voor de minder risicovolle NHG-hypotheekleningen. DNB heeft deze extra tijd genomen om contact te zoeken met andere toezichthouders binnen Europa, met EIOPA en de Europese Commissie.
Het niet meenemen van de NHG in de berekening van de solvabiliteitseis voor hypotheken betekent voor verzekeraars overigens een vereenvoudiging van de berekening. Het zal daarom geen grote implementatie issues geven.

Vraag 7

Bent u bereid om in overleg met DNB naar een oplossing te zoeken en de Tweede Kamer hierover te informeren?

Zie antwoorden op de vragen 2 en 5. Zodra de Europese Commissie de evaluatie van de gedelegeerde handelingen opstart, die voorzien is voor 2018, zal het Ministerie van Financiën zich gezamenlijk met DNB inzetten om deze onlangs door DNB geconstateerde omissie in het Solvabiliteit II kader op te lossen.

Vraag 1

Kent u het bericht «Consument weet niet dat hypotheek tussentijds omlaag kan»?1

Ja.

Vraag 2

Wat is er volgens u de oorzaak van dat het merendeel van de huiseigenaren geen idee heeft dat het tientallen euro’s per maand kan besparen op de hypotheek?

Tijdens het AO over de Staat van de Woningmarkt d.d. 26 november jongstleden, heb ik aangegeven met hypotheekverstrekkers in overleg te treden over het wijzen van consumenten op de mogelijkheden omtrent het in aanmerking komen voor een lagere hypotheekrente indien de hypotheekschuld door aflossing of waardevermeerdering van de woning is gedaald ten opzichte van de waarde van de woning. Ik zal u hierover in het voorjaar van 2016 informeren. Hierbij zal ik tevens ingaan op het punt van het al dan niet automatisch aanpassen van hypotheekrentes in het geval een bepaalde hypotheekschuld ten opzichte van de waarde van de woning is bereikt.

Vraag 3

Waarom dalen hypotheekrentes niet automatisch wanneer een bepaalde hypotheekschuld ten opzichte van de waarde van de woning is bereikt?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Bent u bereid om banken ertoe te bewegen consumenten proactief te wijzen op de mogelijkheden van een lagere rente, indien de hypotheekschuld ten opzichte van de waarde van de woning is afgenomen?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 1

Kent u het bericht «Wajong-uitkering genegeerd bij hypotheek»?1

Ja.

Vraag 2

Bent u bekend met het feit dat de inwerkingtreding van de Participatiewet door hypotheekverstrekkers wordt aangegrepen om niet langer leningen te verstrekken aan mensen wier Wajong uitkering mogelijk verlaagd wordt? Welke gegevens heeft u beschikbaar over dergelijk misbruik door hypotheekverstrekkers van de mogelijke verlaging van een Wajong-uitkering?

Vraag 3

Klopt het dat met de invoering van de Participatiewet de Wajong-uitkering voor zowel de Nationale Hypotheekgarantie als de leningen van private banken in zijn geheel niet meer meetelt ondanks dat in voorkomende gevallen sprake is van een verlaging van 5%? Zo ja, waarom hebben deze hypotheekverstrekkers gekozen voor deze handelwijze?

Vraag 4

Deelt u de mening dat de mogelijke verlaging van een Wajong-uitkering niet hoort te leiden tot het in zijn geheel niet meer meetellen van de Wajong-uitkering en het daardoor niet langer kunnen verkrijgen van een hypotheek? Bent u bereid om in gesprek te treden met de betrokken hypotheekverstrekkers om te komen tot een oplossing van deze problematiek? Bent u bereid om de Kamer te informeren over de uitkomsten van dit overleg en de gekozen oplossing?

Vraag 1

Bent u bekend met het voornemen van de Rotterdamse woningcorporaties om 2 miljoen euro subsidie te geven aan particuliere woningbezitters?1

Ja, ik ben bekend met de berichtgeving op Nu.nl.

Vraag 2

Bent u van mening dat geld specifiek bedoeld voor sociale huurders niet besteed moet worden aan subsidie voor woningeigenaren, hoe nobel het doel ook is?

Op grond van de Woningwet 2015 geldt in algemene zin dat woningcorporaties diensten van algemeen economisch belang verlenen. Hun kerntaak is het bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen aan mensen met een laag inkomen. Subsidie verlenen aan woningeigenaren past hier niet in.

Vraag 3

Is deze vorm van subsidie van toegelaten instellingen aan particulieren toegestaan? Kunt u uw antwoord toelichten?

Zie beantwoording vraag 4.

Vraag 4

Indien de subsidie niet is toegestaan, welke actie bent u bereid te ondernemen?

Tot 1 juli 2015 (onder artikel 11 lid 2b van het Besluit beheer toegelaten instellingen) behoorde onderhoud van woningen van derden tot de kerntaken van woningcorporaties. Met de invoering van de Woningwet en het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting (Btiv) per 1 juli 2015 zijn de mogelijkheden voor corporaties om bij te dragen aan het onderhoud van woningen van derden beperkt. Of de activiteiten van de Rotterdamse corporaties voor het onderhoud van particuliere woningen zijn toegestaan, is afhankelijk van de vorm waarin deze steun wordt gegeven en het wettelijk kader dat gold op het moment dat de afspraken werden gemaakt. De Autoriteit woningcorporaties heeft de Rotterdamse corporaties verzocht te melden welke activiteiten worden verricht ten aanzien van het onderhoud van bezit van derden en onder welke regelgeving verplichtingen voor deze activiteiten zijn aangegaan. Indien de Autoriteit constateert dat de activiteiten niet passen binnen het wettelijk kader of het overgangsrecht zal zij handhavend optreden.

Vraag 5

Kunt u nagaan hoe de 30 miljoen euro eenmalige subsidie vanuit het Rijk voor het project Rotterdam Zuid is besteed? Is het voor u denkbaar dat vanuit deze rijksbijdrage de 2 miljoen euro voor particuliere woningbezitters wordt gefinancierd? Kunt u dit toelichten?

In oktober 2012 hebben de woningcorporaties Woonstad, Woonbron en Vestia, de gemeente Rotterdam en het Ministerie van BZK afgesproken dat er in Rotterdam-Zuid in totaal € 122 miljoen extra zou worden geïnvesteerd om de fysieke herstructurering op gang te houden. De bijdrage van het Ministerie van BZK bedroeg € 30 miljoen. Op aanwijzing van de gemeente Rotterdam zijn hiervoor de volgende projecten in aanmerking gekomen, waarvoor het volledige budget van € 30 miljoen is ingezet:
De rijksbijdrage is niet ingezet voor de € 2 miljoen waar in de vraag op wordt gedoeld.

Vraag 6

Willen de betrokken woningcorporaties voor de dekking van de subsidie gebruik maken van de sloopregeling voor krimpgebieden en Rotterdam Zuid en de Wet maatregelen woningmarkt 2014 II? Zou u het toelaatbaar vinden dat deze regeling daarvoor gebruikt wordt?

Op grond van de Wet maatregelen Woningmarkt 2014 II zijn uitsluitend de gebieden en categorieën activiteiten benoemd waarvoor verhuurders in aanmerking kunnen komen voor heffingsvermindering, en aan welke voorwaarden dan voldaan moet worden. Het is aan de woningcorporatie zelf te bepalen, binnen de regels van de Woningwet, voor welke doelen de middelen die voortvloeien uit de heffingsvermindering worden aangewend.

Vraag 7

Kunt u nagaan hoeveel het huidige stadsbestuur in Rotterdam sinds 2014 heeft bezuinigd op regelingen en subsidies voor woningverbetering, funderingsherstel en vergelijkbare doelen, en in welke mate deze bezuiniging effect kan hebben op de stadsvernieuwing in Rotterdam Zuid en andere wijken in Rotterdam?

Nee, het is aan het lokale bestuur van Rotterdam om hierin afwegingen te maken.

Vraag 1

Kent u het bericht «Overheid, bemoei je met verzilveren huis»?1

Ja.

Vraag 2

Welke rol ziet u voor de overheid weggelegd ten aanzien van het reguleren van de markt waarbij u het verzilveren van de eigen woning aanbiedt aan ouderen?

De Taskforce Verzilveren2 heeft uiteengezet dat er voor woningeigenaren op hoofdlijnen drie verschillende categorieën te onderscheiden zijn om de overwaarde in de eigen woning te verzilveren. Ten eerste kan iemand verhuizen naar een goedkopere koopwoning of een huurwoning. Ten tweede bestaat er de mogelijkheid om een (extra) hypothecaire lening af te sluiten. Ten derde kan het huis onmiddellijk of op termijn verkocht worden, terwijl de oorspronkelijke eigenaren er kunnen blijven wonen. Dit kan door verkoop-en-terughuur of door een opeethypotheek af te sluiten. Bij verkoop-en-terughuur wordt de woning gelijk verkocht en vervolgens door de oorspronkelijke eigenaars gehuurd. Bij een opeethypotheek wordt een hypotheek aangegaan waar de verschuldigde rente wordt bijgeschreven bij de hypotheekschuld.
Een (extra) hypothecaire lening of een opeethypotheek aan een consument kwalificeert als financieel product waarop de Wet op het financieel toezicht (Wft) van toepassing is. Dit betekent onder meer dat de Autoriteit Financiële Markten (AFM) er op toeziet dat de kredietaanbieders zich aan zijn zorgplicht houdt en de consument over alle relevante wordt geïnformeerd op een manier die begrijpelijk en niet misleidend is. De AFM heeft wanneer het gaat om dergelijke opeethypotheken aan consumenten dan ook dezelfde toezichtbevoegdheden als voor reguliere hypotheken en ziet toe op het productontwikkelingsproces.
Het kabinet is voornemens om de in de in de zogenoemde hypothekenrichtlijn3 opgenomen voorschriften voor reguliere hypotheken ook toe te passen op opeethypotheken. Bij opeethypotheken wordt wel andere precontractuele informatie voorgeschreven aangezien de precontractuele informatie die op grond van de hypothekenrichtlijn moet worden verstrekt bij reguliere hypotheken minder passend is voor opeethypotheken. De consultatie, in het kader waarvan ook partijen uit de vastgoedsector en de financiële sector hun reacties op het voorliggende voorstel kunnen geven, loopt nog tot 7 oktober aanstaande. In dit voorstel worden aanbieders van opeethypotheken bijvoorbeeld verplicht om, naast het verstrekken van de gebruikelijke feitelijke informatie, de consument ook te waarschuwen voor de effecten van de overeenkomst bij een stijging van de rente of een waardedaling van de woning. Door duidelijker voor te schrijven op welke manier hypotheekverstrekkers consumenten moeten informeren worden de risico’s voor de consument inzichtelijker gemaakt.
Bij het verzilveren van de overwaarde door verkoop-en-terughuur, zoals in het artikel wordt beschreven, verkoopt de consument de woning en huurt deze vervolgens terug. Verkoop-en-terughuur kwalificeert niet als financieel product en de Wft is hierop niet van toepassing. Wel is de algemeen geldende bescherming en toezicht ten aanzien van overeenkomsten geregeld via het Burgerlijk Wetboek van toepassing. Zo is de Autoriteit Consument en Markt (ACM) bevoegd maatregelen te nemen als er sprake is van een oneerlijke handelspraktijk in de zin van de artikelen 193a e.v. van Boek 6 van het Burgerlijk Wetboek. In geval van collectieve inbreuken kan de ACM namelijk optreden. In het kader van haar publieke toezichttaak is de ACM bevoegd om te bepalen of in een specifiek geval sprake is van een oneerlijke handelspraktijk. De consument – in dit geval de verkoper – kan met zijn klacht bij ConsuWijzer – het informatieloket van de ACM – terecht, die de signalen doorspeelt naar de ACM. Verder kan de consument zelf gebruik maken van de instrumenten die het Burgerlijk Wetboek hem biedt, zoals een beroep op misbruik van omstandigheden of bedrog (artikel 44 van Boek 3) dan wel dwaling (artikel 228 van Boek 6). Ook zal de consument een beroep kunnen doen op de eisen van redelijkheid en billijkheid die bij zowel bij het onderhandelen over de te sluiten overeenkomst als bij de uitvoering van die overeenkomst in acht dienen te worden genomen. Ten einde de consument te behoeden voor een ondoordachte verkoop is voorts in artikel 2 van Boek 7 dwingend een bedenktijd van drie dagen na het overhandigen van het schriftelijke koopcontract voorgeschreven.

Vraag 3

Deelt u de gedachte het toezicht op de financiële sector ook het verzilveren van eigen woningen omvat, of zou moeten omvatten?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Bent u bereid met de vastgoed- en de financiële sector te overleggen hoe het belang en de bescherming van de klant centraal gezet kan worden en hoe een betrouwbare markt voor het verzilveren van eigen woningen kan worden gestimuleerd?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 5

Ziet u wettelijke mogelijkheden om misbruik en bedenkelijke financiële producten van verzilvering van eigen woningen aan te pakken?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 1

Kent u het bericht «Huizenbezitters betalen te veel rente voor hun spaarhypotheek»?1 Klopt de conclusie van het bericht dat de genoemde banken ten onrechte een risico-opslagrente (blijven) berekenen voor hypotheken zelfs met een aanzienlijke bijbehorende spaarrekening? Betalen deze huiseigenaren teveel hypotheekrente? Heeft u eerder soortgelijke berichten ontvangen? Zo ja, wat vindt u hiervan?

Ik ben bekend met het bericht «Huizenbezitters betalen te veel rente voor hun spaarhypotheek» en vergelijkbare eerdere berichtgeving. Of het meenemen van spaartegoeden bij de bepaling van de risico-opslag gunstig is voor de consument is afhankelijk van de omvang van het opgebouwde spaartegoed en het marginale tarief waartegen de hypotheekrente fiscaal aftrekbaar is. Een verlaging van de hypotheekrente – en daarmee ook de rente over het spaartegoed (deze zijn over het algemeen gekoppeld) – zal leiden tot een stijging van de spaarpremie. Die stijging is noodzakelijk om het gewenste eindbedrag voor de aflossing van de hypotheek te halen aan het einde van de looptijd. In de praktijk kan dit juist leiden tot een stijging van de maandlasten. Dit in tegenstelling tot een volledig annuïtaire hypotheek, waar een renteverlaging altijd gunstig is voor de consument.

Vraag 2

Zijn banken voldoende transparant richting hun klanten bij het aanbieden van een nieuwe hypotheekrente over het wel of niet doorberekenen van een risico opslagrente en de bijbehorende voorwaarden? Zo nee, is bent u dan bereid om hierover in gesprek te gaan met de banken? Welke verantwoordelijkheid heeft een bank hierin c.q. welke verplichtingen? In hoeverre mogen banken een risico-opslag rente berekenen als er voldoende geblokkeerd spaargeld tegenover staat en hoe past dit in de «klant centraal»?

Voor alle aan consumenten verstrekte informatie geldt dat deze op grond van artikel 4:19, tweede lid, Wet op het financieel toezicht (Wft): «correct, duidelijk en niet misleidend» dient te zijn. Dit geldt dus ook voor informatie over (de werking van) een spaarhypotheek. Daarnaast geldt dat voorafgaand aan de totstandkoming van een overeenkomst, op grond van artikel 4:20 Wft, alle relevante informatie moet worden verstrekt om een consument in staat te stellen een adequate beslissing te maken. Gedurende de looptijd van een hypotheek, gelden er specifieke informatieverplichtingen rond een renteverlenging (artikelen 68a en 68b BGfo). In deze regelgeving is onder meer bepaald welke eisen worden gesteld aan een renteverlengingsvoorstel. Hierin is tevens opgenomen dat een consument op de mogelijkheid moet worden gewezen om advies over oversluitmogelijkheden in te winnen bij de aanbieder of een andere financiële dienstverlener. De Autoriteit Financiële Markten (AFM) ziet toe op een adequate informatieverstrekking door aanbieders op basis van deze regelgeving.

Vraag 3

Heeft de Autoriteit Financiële Markten (AFM) de praktijk rond risico-opslag bij spaarhypotheken eerder onderzocht? Zo ja, wat concludeert de AFM en welke signalen heeft de AFM ontvangen? Zo nee, waarom niet en is de AFM bereid dat te doen naar aanleiding van de signalen van Vereniging Eigen Huis? Welke instrumenten heeft de AFM om te waarborgen dat huiseigenaren met een spaarhypotheek transparant en afdoende worden geïnformeerd over de effecten van hun spaarrekening op hun hypotheekrente en klanten niet onnodig teveel betalen?

De AFM heeft geen onderzoek gedaan naar (de structuur van) risico-opslagen bij spaarhypotheken. De AFM heeft op basis van signalen echter wel een beperkt aantal hypotheekvertrekkers hier in het verleden op aangesproken. De AFM verwacht dat aanbieders in het kader van het productontwikkeling- en reviewproces een afweging maken of bepaalde productaspecten wel of niet in het belang van klanten zijn. Dit geldt ook voor hypotheekverstrekkers voor wat betreft het meewegen van het opgebouwde spaartegoed bij het bepalen van de risico-opslag op de rente. Als uit die afweging blijkt dat het meewegen van het spaartegoed bij het bepalen van de risico-opslag in het belang van hun klanten is, dan verwacht de AFM dat hypotheekverstrekkers dit ook doen. De AFM zal hypotheekverstrekkers hier – waar nodig – ook in de toekomst op aanspreken.

Vraag 1

Bent u bekend met de grote onvrede onder huurders over de verkoop van sociale huurwoningcomplexen in Velp, waaronder 36 woningen aan de Dr. Van Voorthuijsenstraat?1

Ik heb nog geen aanvraag ontvangen. De corporatie moet een aanvraag om goedkeuring voor de voorgenomen verkoop indienen bij de Autoriteit woningcorporaties (Aw). De Aw zal die aanvraag geheel zelfstandig toetsen aan de wet- en regelgeving en alsdan tot een besluit komen. Uit de zienswijze van de gemeente en de door u aangehaalde persartikelen maak ik op dat er onvrede is onder huurders over de verkoop van sommige sociale huurcomplexen in Velp.

Vraag 2

Bent u ervan op de hoogte dat de Huurdersvereniging Rheden tot tweemaal toe een negatieve zienswijze heeft gegeven over de verkoop van de woningen aan de Dr. Van Voorthuijsenstraat, zowel in 2013 als in 2015? Hoe verhoudt dit zich tot de nieuwe Woningwet waarin de positie van huurders is versterkt?2 3

In de nieuwe Woningwet is de positie van huurders inderdaad versterkt. Voor zover het de verkoop van corporatiebezit betreft komt dit vooral tot uiting bij de totstandkoming van prestatieafspraken. De verkoop van corporatiewoningen kan onderdeel zijn van de prestatieafspraken. De corporatie, huurdersvereniging en gemeente maken prestatieafspraken op basis van gelijkwaardigheid, waarbij ieder zijn eigen verantwoordelijkheid heeft.
Daarnaast blijft de huidige regelgeving ten aanzien van de verkoop van corporatiewoningen, die onder meer dient om het belang van de volkshuisvesting te borgen, bestaan. Bij een voorgenomen verkoop aan een derde partij betekent dit dat de Autoriteit woningcorporaties (Aw) zich een oordeel zal vormen of aan de eisen die de regelgeving stelt wordt voldaan. De zienswijze van de huurdersvereniging wordt meegewogen in de beoordeling door de Aw. De negatieve zienswijze van de Huurdersvereniging Rheden op de verkoop van sommige complexen is mij bekend. Hoe dit oordeel zal uitpakken kan ik niet aangeven, de Aw is onafhankelijk in haar oordeelsvorming.

Vraag 3

Bent u van mening dat het belonen van actieve buurtbewoners met een vrijwilligersprijs en het roemen van hun betrokkenheid haaks staat op het negeren van hun zienswijze over de verkoop, te meer omdat dankzij deze buurtbewoners de buurt minder kwetsbaar is geworden en dit nu als argument wordt gebruikt om verkoop van hun woningen te rechtvaardigen? Kunt u uw antwoord toelichten?

Laat ik voorop stellen dat ik de inzet en betrokkenheid van de bewoners waardeer, zeker wanneer dit bijdraagt aan het minder kwetsbaar worden van een buurt. Zonder te willen treden in de afweging en oordeelsvorming van de Aw in deze zaak, merk ik op dat de gemeente Rheden de argumentatie van de corporatie overneemt en de aanwezigheid van particulier bezit in dit deel van de onderhavige wijk ook aanmerkt als een factor die bijdraagt aan het minder kwetsbaar zijn van die buurt.De tegenstelling die wordt gesuggereerd in de vraagstelling deel ik op voorhand niet: het feit dat de gemeente en corporatie een andere mening zijn toegedaan dan de huurdersvereniging betekent niet dat de visie van de huurdersvereniging wordt genegeerd. Gemeenten en corporatie kunnen goed kennis hebben genomen van de visie van de huurdersvereniging en toch, op grond van relevante argumenten, tot een andere afweging komen.

Vraag 4

Hoe kwalificeert u de heroverweging van de gemeente Rheden, die zich in april 2014 nog uitsprak tegen de verkoop van sociale woningen aan de Dr. Van Voorthuijsenstraat 46–116 maar dat wijzigt in een positieve zienswijze, waardoor een integrale aanpak van versnipperd eigendom juist wordt bemoeilijkt (hetgeen de gemeente eerder als tegenargument gebruikte)? Kunt u uw antwoord toelichten?4

In algemene termen wil ik er op wijzen dat het belang van de volkshuisvesting niet een statische aangelegenheid is, maar dat situaties zich kunnen wijzigingen waardoor eerdere zienswijzen van gemeente, huurdersvereniging of corporatie eveneens kunnen wijzigingen. Voor het overige wacht ik het oordeel van de Aw in deze af.

Vraag 5

Hoe gaat u voorkomen dat de koper, een Brits beleggingsfonds, de huurprijzen van de woningen na een verhuizing fors optrekt of liberaliseert met gevolgen voor de betaalbaarheid voor huurders, wat een prioriteit is van uw beleid en van de gemeente? Welke gevolgen zal een verkoop van genoemde woningen hebben voor het passend toewijzen in de gemeenten Velp en Rheden?5

Ook de nieuwe eigenaar is gehouden aan de eisen die de huurprijsregelgeving stelt. Liberalisatie van woningen is bij zittende huurders niet mogelijk. Woningen met voldoende punten op basis van het Woningwaarderingsstelsel kunnen bij het afsluiten van een nieuw huurcontract eventueel worden verhuurd in het geliberaliseerde segment. Uit de zienswijze van de gemeente maak ik op dat de gemeente verwacht dat er een overschot van dit type woning zal ontstaan in de regionale sociale voorraad. Indien dit het geval is, dan zijn de gevolgen voor het passend toewijzen gering.

Vraag 6

Deelt u de mening dat er geen betaalbare sociale huurwoningen in de gemeente Rheden verkocht moeten worden, gezien het uitgangspunt in de gemeentelijke Woonvisie dat het aantal sociale huurwoningen in bezit van woningcorporaties niet mag verminderen en de passage uit het Regeerakkoord dat de sociale woningvoorraad in stand moet blijven, alsmede gezien het belang van gemengde wijken? Kunt u uw antwoord toelichten?6 7

Ik ben niet van mening dat de Woonvisie van de gemeente Rheden of het regeerakkoord verkoop van corporatiewoningen onmogelijk maakt. Zoals aangegeven constateert de gemeente dat er een overschot zal ontstaan aan het onderhavige type woningen, en verder dat de opbrengsten van de verkoop door de corporatie in de voorraad zullen worden geïnvesteerd. Ook is er geen reden om aan te nemen dat er een negatief effect is op de gemengde samenstelling van de wijk. Het is niet gezegd dat de verkoop leidt tot huurders uit een andere inkomensklasse dan thans het geval is of, indien dat wel het geval is, dat dit niet juist zou bijdragen aan een grotere menging van inkomensgroepen.

Vraag 7

Gaat u uw toestemming onthouden voor de verkoop van sociale huurwoningen, waar de huurdersorganisatie een negatieve zienswijze voor heeft afgegeven, mede gezien de voorgeschiedenis? Zo nee, waarom niet?

Zoals aangegeven in het antwoord op de vragen 1 en 8 is er nog geen aanvraag ontvangen. Als een aanvraag wordt ingediend zal de Aw dit als onafhankelijke toezichthouder zelfstandig beoordelen.

Vraag 8

Heeft u reeds een verkoopvoorstel met alle bijhorende zienswijzen ontvangen en betreft dit één voorstel of meerdere voorstellen voor de verkoop van sociale huurwoningen van Vivare? Kunt u uw antwoord toelichten?

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 1

Bent u bekend met «rentemiddeling», waarbij de eerder afgesproken rente wordt gemiddeld met de actuele marktrente en de boete voor het aanpassen van de lopende vaste rente wordt berekend over een langere periode?

Ja.

Vraag 2

Klopt het dat de meeste banken de mogelijkheid van rentemiddeling niet aanbieden? Hoeveel banken bieden deze mogelijkheid op dit moment wel aan?

Ik heb geen reden om te twijfelen aan de juistheid van de cijfers van Vereniging Eigen Huis, die aangeeft dat zes banken rentemiddeling aanbieden.

Vraag 3

Deelt u de mening dat het zou getuigen van dienstbaar bankieren als banken klanten de mogelijkheid bieden om te profiteren van de lage rente? Deelt u de mening dat rentemiddeling daarvoor een goede manier kan zijn?

Consumenten die willen profiteren van de lage hypotheekrente kiezen er vaak voor om hun rentevastperiode af te breken om deze tegen een lagere rente opnieuw vast te zetten. Banken rekenen hiervoor een vergoeding (boeterente) als compensatie voor de misgelopen rente omdat het contract tussentijds wordt opengebroken.
Rentemiddeling is een van de mogelijkheden voor consumenten om te profiteren van de lage rente. Daarnaast kan oversluiten of overstappen naar een andere aanbieder in bepaalde gevallen voordeel opleveren.
Rentemiddeling houdt in dat de boeterente niet in één keer hoeft te worden betaald, maar feitelijk wordt «uitgesmeerd» over de nieuwe rentevastperiode. De boeterente wordt verdisconteerd in de nieuwe rente middels een opslag. Of het in individuele gevallen voordelig is om van rentemiddeling gebruik te maken, is afhankelijk van verschillende factoren zoals de resterende looptijd van de rentevastperiode, de hypotheekvorm, de specifieke hypotheekvoorwaarden, eventuele bijkomende advies- en administratiekosten, etc. Het aanbieden van de mogelijkheid van rentemiddeling is een van de manieren om klanten keuzemogelijkheden te bieden en dienstbaar te zijn. Het staat overigens niet op voorhand vast dat rentemiddeling in alle gevallen leidt tot lagere lasten en dus voordeliger is voor de consument.

Vraag 4

Bent u bereid hierover met de bankensector in gesprek te gaan en de Kamer te informeren over de uitkomsten van dit gesprek, zodat iedereen gebruik kan maken van de mogelijkheden die de lage rente biedt?

Zoals in antwoord op vraag 3 is aangegeven, hangt het af van de specifieke situatie van de klant of rentemiddeling leidt tot een verlaging van de maandlasten. Kredietverstrekkers moeten de ruimte krijgen om hypotheekproducten te ontwikkelen en voorwaarden te introduceren waarvan zij verwachten dat die aansluiten bij de behoefte van de consument. Ik zal de sector, middels een brief, verzoeken om rentemiddeling als optie aan te bieden, waarbij in individuele situaties moet worden bezien of rentemiddeling in het belang is van de klant. De Staatssecretaris van financiën en ikzelf zijn uiteraard bereid om eventuele onduidelijkheden bij de uitvoering van de (fiscale) regels weg te nemen.

Vraag 5

Bent u daarnaast bereid de berekening van de boete(rente) en de kosten voor rentemiddeling in dit gesprek met de bankensector te betrekken, zodat banken inzichtelijk maken hoe deze bedragen tot stand komen?

Het belang van de klant moet bij de berekening van de boeterente centraal staan. Dit houdt onder meer in dat de berekening van de netto contante waarde gebeurt op een transparante manier en op basis van een passende rente, zonder dat verrekeningen van kortingen of onjuiste afrondingen het klantbelang schaden. Dit geldt ook voor de berekening van de kosten van rentemiddeling. Of kredietverstrekkers zich hieraan houden valt onder het toezicht van de Autoriteit Financiële Markten (AFM). In 2016 wordt de berekening van de boeterente bij hypotheken verder gereguleerd bij de implementatie van de richtlijn inzake woningkredietovereenkomsten (de Mortgage Credit Directive). In deze richtlijn wordt onder meer voorgeschreven dat de boete die de hypotheekverstrekker rekent nooit hoger mag zijn dan het financiële nadeel dat de hypotheekverstrekker leidt. Ook dit zal de klant beter beschermen.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Leengrens hypotheek moet verder omlaag»?1

Ja.

Vraag 2

Deelt u de analyse van het Financieel Stabiliteitscomite (FSC) voor wat betreft de lagere leengrens versus de economische lasten? Zo ja, waarom? Zo nee, waarom niet?

Het kabinet heeft een pad voor de loan-to-value uitgestippeld, welke inhoudt dat de maximale loan-to-value stapsgewijs wordt afgebouwd naar 100% in 2018. Voor de komende jaren is er daarmee duidelijkheid gecreëerd.

Vraag 3

Welk effect heeft een verdere verlaging van de loan-to-value ratio (LTV-ratio) op de fragiele groei van de woningmarkt?

Zoals aangegeven is een verdere verlaging van de LTV thans niet aan de orde. Het kabinetsbeleid is gericht op rust op de woningmarkt, zodat het herstel dat momenteel plaatsvindt verder door kan zetten.

Vraag 4

Wat vindt u van de kritiek die ook de Nederlandse Vereniging van Banken en de Vereniging Eigen Huis over het FSC-rapport hebben geuit? Deelt u hun mening? Zo ja, legt u het rapport terzijde? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 5

Kunt u uitsluiten dat u in deze kabinetsperiode het besluit neemt de LTV-ratio verder te verlagen tot onder de 100%?

Ja.

Vraag 1

Kent u het bericht «proef flexwerkershypotheek uitgebreid» van 10 februari 2015 op de website van Vereniging Eigen Huis, waarbij de pilot voor een perspectiefverklaring wordt uitgebreid van Randstad, naar Tempo Team en Yacht? Bent u bekend met de pilot perspectiefverklaring van Randstad, Obvion en Vereniging Eigen Huis voor mensen met een tijdelijk arbeidscontract? Wat vindt u van deze pilot? Deelt u onze mening dat dit een goede ontwikkeling is? Zo nee, waarom niet?

Ik ben bekend met de pilot voor een perspectiefverklaring en de berichtgeving over de uitbreiding van de proef. In mijn brief van juli 20141 ben ik onder andere uitgebreid ingegaan op de positie en mogelijkheden van flexwerkers en ZZP’ers op de woningmarkt. De verkenning van een perspectiefverklaring die binnen genoemde pilot wordt uitgewerkt, valt binnen de mogelijkheden van de regelgeving. Zo bieden de verstrekkingsregels de mogelijkheid van maatwerk voor mensen zonder vast contract, mits dit voldoende kan worden onderbouwd.

Vraag 2

Deelt u de mening dat ook mensen met een tijdelijk of flexibel contract of als ZZP’er meer, beter en makkelijker de mogelijkheid moet krijgen om een hypotheek af te sluiten? Zo nee, waarom niet?

Vanuit het oogpunt van consumentenbescherming en het voorkomen van overkreditering, bestaat in een Nederland een wettelijke inkomenstoets op basis waarvan het maximale hypotheekbedrag wordt bepaald. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen personen met een vast inkomen en personen waarbij het inkomen fluctueert, zoals bij flexwerkers of ZZP’ers. Aanvullend biedt de Tijdelijke regeling hypothecair krediet ruimte voor maatwerk, mits dit voldoende onderbouwd kan worden en de betaalbaarheid van de hypotheek niet in het geding komt. Kredietverstrekkers geven aan dat ZZP-ers en flexwerkers een heterogene groep vormen, onder meer wat betreft werkervaring, perspectief en arbeidsmarktpositie. Het aangaan van een hypothecaire lening is een beslissing over een forse verplichting van 30 jaar. De toets op draagkracht is daarom van groot belang om de risico’s op individuele betalingsproblemen te minimaliseren. Een chypotheeknemer is niet geholpen met een te hoge lening ten opzichte van zijn draagkracht. De huidige hypotheekregels bieden naar opvatting van het Rijk, de Autoriteit Financiële Markten (AFM) en de kredietverstrekkers voldoende mogelijkheden voor ZZP’ers of mensen met een tijdelijk of flexibel contract. Zo mag de kredietverstrekker bij het bepalen van het maximale hypotheekbedrag voor een flexwerker of ZZP’ers rekening houden met het gemiddelde inkomen van de consument over de laatste drie kalenderjaren. Indien de consument in een of meer van de laatste drie kalenderjaren geen inkomen heeft gehad, kan de kredietverstrekker naast de wel beschikbare kalenderjaren uitgaan van een onderbouwde prognose van het toekomstige inkomen. Het is dan van belang dat deze prognose voldoende wordt onderbouwd met bijvoorbeeld informatie over de financiële situatie, opleiding, werkhistorie en het toekomstperspectief.

Vraag 3

Welke gegevens zijn er over het aflossingsgedrag van mensen met een flexibel arbeidscontract of van ZZP’ers? Hoe verschillen deze van mensen met een vast arbeidscontract?

De Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) geeft aan dat het betalings- en aflosgedrag van hypotheekverstrekkingen aan mensen met flexibele contracten of ZZP’ers niet apart wordt geregistreerd. In geval van langdurige achterstanden wordt op dossierniveau de financiële situatie van de persoon in kaart gebracht. Daarmee is niet bekend of er op portefeuilleniveau verschillen in betaal- en aflosgedrag bestaan tussen personen met een vast of flexibel inkomen.

Vraag 4

Bent u het eens dat de regelgeving voor het verkrijgen van een hypotheek beter moet gaan aansluiten bij de flexibilisering van de arbeidsmarkt (zoals tijdelijke arbeidscontracten en ZZP’ers), want in 2001 was 28% van de werkenden zelfstandig ondernemer of werknemer met een tijdelijk of flexibel contract, terwijl dat percentage in de afgelopen jaren is gestegen tot ongeveer 40% van de werkenden? Zo nee, waarom niet?

Om de informatieverstrekking over de mogelijkheden voor ZZP’ers en flexwerkers te verbeteren, heeft de NVB recentelijk de website www.flexibelwerkenenwonen.nl gelanceerd. Op dit informatieplatform wordt onder meer het belang van een goede voorbereiding toegelicht, wordt aangegeven op welke wijze de kredietverstrekker een hypotheekaanvraag van een ZZP’er of flexwerker beoordeelt, en welke cijfers en documenten nodig zijn om een aanvraag goed te kunnen beoordelen. Verantwoorde kredietverstrekking is ook bij flexwerkers en ZZP’ers in het belang van zowel de klant als de kredietverstrekker. De positie van deze groepen op de woningmarkt, zoals geschetst in eerdergenoemde brief van juli 2014, geven mij geen aanleiding om de regels voor hypotheekverstrekking aan te passen.

Vraag 5

Deelt u de mening dat de huidige beoordeling van hypotheekaanvragen te veel is gericht op het heden en verleden van de koper in plaats van op de toekomst (en dus naar de opleiding, werkervaring, competenties, functies en situatie op de arbeidsmarkt)? Zo nee, waarom niet?

Zie het antwoord onder vraag 2.

Vraag 6

Deelt u de mening dat een soort perspectiefverklaring meer en breder (bijvoorbeeld ook voor ZZP’ers) ingezet moet kunnen worden en dat er hier eigenlijk niet sprake zou moeten zijn van een «proef», bent u dat met ons eens? Zo nee, waarom niet?

De gevolgde werkwijze met de perspectiefverklaring valt binnen de huidige mogelijkheden van de Tijdelijke regeling hypothecair krediet. Het is aan de kredietverstrekker om te bepalen of zij deze methode toepassen in het kader van een proef en of zij hier beleid op ontwikkelen. Het staat kredietverstrekkers daarnaast vrij om te bepalen of zij gebruik willen maken van de aanvullende mogelijkheden voor maatwerk. De Tijdelijke regeling hypothecair krediet vormt hierbij geen belemmering en hoeft hiervoor niet te worden aangepast.

Vraag 7

Hoe past de methode van perspectiefverklaring in de huidige regelgeving, zoals de Tijdelijke regeling hypothecair krediet? Waarom gaat het hier nog steeds om een proef en is het niet inmiddels gewoon «beleid»? Welke knelpunten zijn er? Hoe kan de regeling aangepast worden zodat deze beter aansluit bij een flexibele arbeidsmarkt?

Zie antwoord vraag 6.

Vraag 8

In hoeverre bent u bereid om de regelgeving aan te passen om het verkrijgen van een hypotheek door flexwerkers en ZZP’ers in de toekomst daadwerkelijk goed, beter, breder en makkelijker mogelijk te maken?

Vraag 9

Welke mogelijkheden (in de wet- en regelgeving) kunnen/moeten er volgens u nog verder ontwikkeld worden om ervoor te zorgen dat mensen met een tijdelijke arbeidsovereenkomst of ZZP’ers toch de mogelijkheid krijgen gewoon een hypotheek te verkrijgen voor hun woning of dat in ieder geval makkelijker mogelijk te maken?

In de genoemde brief van juli 2014 heb ik aangegeven dat zowel het kabinet als de kredietverstrekkers van mening zijn dat de hypotheekregels voldoende ruimte bieden voor het kunnen leveren van maatwerk, ook als het gaat om het kunnen verstrekken van krediet aan ZZP’ers of mensen met een tijdelijk of flexibel contract.

Vraag 10

Welke mogelijkheden ziet u om hypotheekverstrekkers meer mogelijkheden te geven voor maatwerk bij mensen met een tijdelijk arbeidscontract of voor ZZP’ers, ook gelet op de grote diversiteit onder flexwerkers en ZZP’ers? Welke mogelijkheden ziet u om vanuit de AFM meer ruimte te bieden om dit mogelijk te maken? Bent u bereid om hierover in overleg te treden met de AFM? Zo nee, waarom niet? Wat mag er op dit moment wel en niet vanuit de AFM en waarom?

Voor de mogelijkheden voor deze groepen binnen de huidige regelgeving verwijs ik naar het antwoord onder vraag 9. Om te voorkomen dat voorzichtigheid ingegeven door onzekerheid over het terecht toepassen van de explains tot een te grote terughoudendheid leidt, wijzen het Rijk en de AFM er bij kredietversterkkers – sinds bijna 3 jaar – regelmatig op dat gebruik mag worden gemaakt van maatwerk en explains. Ook benadrukt de AFM dat als normen een belemmering vormen om verantwoord krediet te verstrekken of daarover onduidelijkheid bestaat bij geldverstrekkers, zij graag daarover in gesprek gaat. Periodiek overleg tussen de toezichthouder en de kredietverstrekkers over de normen kan bijdragen aan helderheid over de mogelijkheden en terughoudendheid wegnemen waar dat niet nodig is. Bij de AFM zijn er geen actuele signalen bekend dat de regelgeving door de kredietverstrekkers als knellend wordt ervaren. Aanbieders van hypothecair krediet geven aan de bestaande ruimte als voldoende te beschouwen en kunnen zelf bepalen of zij gebruik willen maken van de toegestane afwijkingen. Met het informatiepunt van de banken over de flexibilisering van de arbeidsmarkt en financieringsmogelijkheden getuigen de banken van de wil om na te denken over financieringsmogelijkheden binnen de zich ontwikkelende arbeids- en woningmarkt. Het is goed dat de banken zich hiervoor openstellen zonder daarbij het principe van verantwoorde kredietverlening uit het oog te verliezen.
Zie het antwoord onder vraag 10.

Vraag 11

In hoeverre is er sprake van het feit dat de AFM en regelgeving zaken al wel toestaan, maar er door de hypotheekverstrekker niet dan wel onvoldoende gebruik van wordt gemaakt? Wat zijn daarvoor de redenen van de hypotheekverstrekker? Welke onzekerheid zit er voor de hypotheekverstrekker bij het «explain»-principe? Hoe kan dit verminderd worden?

Zie antwoord vraag 10.

Vraag 1

Kent u het bericht «Brussel ligt dwars bij nieuw instituut voor hypotheken»?1

Ja.

Vraag 2

Wat is de stand van zaken van het overleg met de Europese Commissie en Eurostat over de oprichting van de Nederlandse hypotheekInstelling (NHI) onder de in de Miljoenennota 2015 genoemde voorwaarden dat de instelling vormgegeven kan worden binnen de Europese staatssteunregels en het schuldpapier dat de NHI uitgeeft niet tot de staatsschuld gerekend wordt?2

De gesprekken met onder andere de Europese Commissie en CBS/Eurostat zijn nog niet afgerond. Uit de gesprekken kan nog niet worden afgeleid of de NHI niet leidt tot staatssteun en dat de schuld van de NHI niet gerekend wordt tot de staatsschuld. Gegeven het technische en soms complexe karakter van dit onderwerp, dient grondig bestudeerd te worden of vormgeving zonder staatssteun haalbaar is. Over of «groen licht» van de Europese Commissie als het gaat om de mededinging en staatssteun mogelijk is, kan ik pas uitsluitsel geven wanneer dit traject is afgerond.
Ten aanzien van het traject bij Eurostat geldt dat het de taak is van dit onafhankelijke statistische bureau van de Europese Unie om op basis van de Europese Statistische Richtlijnen (ESA 2010) de NHI wel of niet tot de sector overheid te classificeren. De classificatie van de NHI is onder meer afhankelijk van de (financiële) activiteiten, governance structuur, bestuurlijke en juridische kaders en de rol van de overheid. Indien de NHI door Eurostat tot de sector overheid wordt gerekend, dan worden, conform de bepalingen in ESA 2010, de schuldtitels (die hoofdzakelijk bestaan uit door de staat gegarandeerde Nederlandse Hypotheekobligaties, NHOs) op de balans van de NHI tot de sector overheid gerekend. Het effect op de EMU-schuld is gelijk aan de totaalsom van de uitstaande schuldtitels.
Vanzelfsprekend streef ik ernaar zo spoedig mogelijk voldoende duidelijkheid en comfort te hebben of aan de randvoorwaarden kan worden voldaan dat de NHI niet leidt tot staatssteun en de NHI niet wordt gerekend tot de sector overheid, zodat het eindrapport door kwartiermaker Jan van Rutte kan worden afgerond en naar uw Kamer kan worden gezonden.

Vraag 3

Op welke wijze is de beoogde garantie via de NHI uitgebreider dan via de huidige Nationale Hypotheekgarantie (NHG)?

De NHG verschilt op een aantal punten van de NHI. De NHG keert uit wanneer er een restschuld overblijft als een huishouden niet aan zijn betalingsverplichtingen kan voldoen als gevolg van bijvoorbeeld werkloosheid of een echtscheiding. Daarmee is een bank (deels)4 beschermd tegen het kredietrisico van de verstrekte hypotheeklening en wordt de consument beschermd tegen een eventuele restschuld.
In de uitwerking van de NHI is beoogd dat de NHI pakketten gesecuritiseerde NHG-hypotheken (residential mortgage backed securities, RMBS) met de in Nederland hoogst haalbare rating koopt van verschillende hypotheekverstrekkers. Ter financiering hiervan geeft de NHI Nederlandse Hypotheekobligaties met staatsgarantie uit. RMBS-investeerders lopen naast het kredietrisico, dat de NHG deels afdekt, ook andere risico’s. Een belangrijk risico bij hypotheken is het risico dat huishoudens sneller of langzamer aflossen dan aanvankelijk werd verwacht. Dit risico wordt ook wel prepaymentrisico genoemd. In combinatie met veranderingen in de rente kan dit ongunstig zijn voor de investeerder in de RMBS. Indien huishoudens bijvoorbeeld bij een dalende rente sneller aflossen, dan kunnen investeerders deze eerder ontvangen kasstromen alleen opnieuw investeren tegen een lagere rente dan de rente op de RMBS.5 Het is mogelijk om in de RMBS-structuur mechanismen in te bouwen om deze risico’s te mitigeren, maar uiteindelijk kunnen deze risico’s neerslaan bij de investeerders. De investeerders vragen hiervoor uiteraard een vergoeding.
De NHO’s kennen een 100% overheidsgarantie. De additionele risico’s ten opzichte van de NHG (waaronder het prepaymentrisico) die hiermee gepaard gaan slaan primair neer bij de hypotheekverstrekkers. Zij zijn verantwoordelijk voor alle mogelijke verliezen die kunnen ontstaan doordat huishoudens niet aan hun betalingsverplichtingen kunnen voldoen of bijvoorbeeld sneller dan verwacht aflossen. Mocht een hypotheekverstrekker onverhoopt failliet gaan, dan kunnen deze risico’s bij de overheid neerslaan. De overheid loopt dus geen directe risico’s, maar conditionele risico’s. Bovendien worden maatregelen ingebouwd om te voorkomen dat de overheid met (grote) verliezen wordt geconfronteerd in het geval een hypotheekverstrekker onverhoopt failliet gaat, zoals het vragen van (extra) onderpand. Daarnaast zal de overheid een kostendekkende premie vragen voor de conditionele risico’s die zij op zich neemt. Hieruit volgt dat een investering in een NHO aantrekkelijker is dan een investering in een RMBS die NHG-hypotheken als onderpand heeft.
Voor hypotheekverstrekkers kan NHI-financiering aantrekkelijk zijn omdat NHOs naar verwachting beter verhandelbaar zijn dan RMBS, onder meer omdat er minder onzekerheden zijn over de te ontvangen kasstromen. Het wegnemen van deze onzekerheden zal er naar verwachting toe leiden dat de NHO’s ook in tijden van stress zullen worden afgenomen. Daarnaast zal de bundeling van meerdere RMBSen in een standaard NHO bij substantiële volumes bijdragen aan een betere verhandelbaarheid. Dit leidt er ook toe dat NHI-financiering goedkoper kan zijn dan andere vormen van financiering. Hierdoor kan een financieringsvoordeel ontstaan.
Voor de vraag of er sprake is van staatssteun kijkt de Europese Commissie onder andere of eventuele voordelen van een garantie neerslaan bij de consument of bij een financiële instelling. Het is complexer om dit voordeel vast te stellen bij de NHI dan bij de NHG, mede omdat de garantie bij de NHI toe ziet op de passiva van de bankbalans (de financiering) in plaats van de activa (de hypotheek, zoals bij de NHG). Er moet daarom, in tegenstelling tot de NHG, een beeld verkregen worden hoe voordelen aan de passivazijde van de balans doorwerken op de activazijde van een balans.
Er is met de Europese Commissie geen discussie geweest over NHG-garanties en staatssteun. Over de vraag of de NHI zal leiden tot staatssteun wordt op dit moment nog gesproken met de Europese Commissie.

Vraag 4

Waarom vermoedt de Europese Commissie indirecte staatssteun, terwijl daarvan bij de NHG geen sprake is, en de garantie in het plan voor de NHI «slechts op enkele details uitgebreider» zou zijn?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 5

Kan de discussie over staatssteun via de NHI nog gevolgen hebben voor het standpunt van de Europese Commissie dat er bij de huidige NHG geen sprake is van indirecte staatssteun?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 6

Waarom wil Eurostat de NHI-obligaties meetellen bij de staatsschuld? Wat zou daarvan het effect op de staatsschuld zijn?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 7

Wat is de meerwaarde van een NHI nu de woningmarkt aantrekt, de financiële sector stabiliseert en alternatieve financieringsvormen door de lage rente wellicht goedkoper zijn dan financiering via een NHI? Verwacht u onder deze omstandigheden voldoende animo bij banken en beleggers voor een NHI?

De NHI is allereerst bedoeld om een aanvullende, toegankelijke en stabiele financieringsbron te bieden voor de Nederlandse hypotheekmarkt, die ook in tijden van onverhoopte nieuwe financiële stress markttoegang biedt, en daarmee kan bijdragen aan financiering van een betekenisvol deel van de Nederlandse funding gap.6 De meerwaarde van de NHI zal zich dus met name bewijzen in tijden van financiële stress. Daarnaast biedt de NHI toegevoegde waarde omdat de directe staatsgarantie op de Nederlandse Hypotheekobligaties transparanter is voor beleggers dan de huidige NHG, waardoor het aantrekkelijker wordt om NHG-hypotheken te financieren. In mijn contacten met banken en beleggers heb ik geen signalen ontvangen dat er onder deze partijen gegeven de huidige marktomstandigheden niet langer animo is voor de NHI.

Vraag 8

Verwacht u nog groen licht van de Europese Commissie te krijgen voor het oprichten van een NHI?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 9

Wanneer stuurt u de in uw brief van 22 mei 20143 toegezegde rapportage over het inrichting- en realisatieplan van de NHI en de kabinetsreactie hierop?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Welvaartsverlies door verlaging loan-to-value»?1

Ja.

Vraag 2

Hoe beoordeelt u het gegeven dat woningmarktdeskundigen waarschuwen voor stagnatie op de koopmarkt als gevolg van langere spaarperiodes alvorens starters voldoende kapitaal hebben om een huis te kopen?

DNB en AFM concluderen dat een lagere LTV-limiet de stabiliteit van de financiële sector en de economie kan versterken, en dat deze voordelen opwegen tegen de nadelen. Het CPB verwacht daarentegen dat de financiële stabiliteit slechts in beperkte mate wordt bevorderd en dat er waarschijnlijk aanzienlijke kosten zijn verbonden die zich vooral manifesteren op de woningmarkt. Ook de Amsterdam School of Real Estate (ASRE) stelt dat een verlaging van de LTV-limiet leidt tot een welvaartsverlies.
Het kabinet heeft een pad voor de loan-to-value uitgestippeld welke inhoudt dat de maximale loan-to-value stapsgewijs wordt afgebouwd naar 100% in 2018. Voor de komende jaren is er daarmee duidelijkheid gecreëerd.

Vraag 3

Erkent u het probleem dat starters op de woningmarkt en een groeiend aantal ZZP'ers (zelfstandigen zonder personeel) sowieso moeilijk een hypotheek kan krijgen? Zo nee, waarom niet? Zo ja, wat gaat u hieraan doen?

De betaalbaarheid voor starters is momenteel beter dan in vele jaren het geval is geweest. Dit is het gevolg van de lage rente en de over het algemeen lagere huizenprijzen dan voor het uitbreken van de crisis. Om onduidelijkheden weg te nemen over de mogelijkheden en de wijze waarop banken omgaan met de wettelijke normen die gelden voor financiering zonder «vast en bestendig inkomen» heeft de Nederlandse Vereniging van Banken begin april een informatiepunt over flexibilisering van de arbeidsmarkt en financieringsmogelijkheden geopend (www.flexibelwerkenenwonen.nl). Banken geven hiermee toegankelijke en volledige informatie over de financieringsmogelijkheden voor deze consumenten. Zij geven hierbij aan open te staan voor financiering van onder meer ZZP’ers zonder hierbij het principe van verantwoorde kredietverlening uit het oog te verliezen.

Vraag 4

Deelt u de mening van woningmarktdeskundigen dat een verdere verlaging van de loan-to-value ratio naar 80% leidt tot welvaartsverlies?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 5

Hoeveel huishoudens staan op dit moment onder water en wanneer verwacht u een significante daling hiervan? Welke rol ziet u voor de banken weggelegd?

Het aantal huishoudens dat onder water staat, neemt langzaam af als gevolg van de aantrekkende woningmarkt. Volgens De Nederlandsche Bank (DNB) stond eind 2014 25% van de huishoudens onder water. Eind 2013 ging het nog om 30% van de huishoudens. De ontwikkeling van het onderwaterprobleem hangt sterk af van de ontwikkeling van de huizenprijzen. DNB laat in het Overzicht Financiële Stabiliteit Voorjaar 2014 zien dat wanneer de (nominale) huizenprijzen vanaf 2014 met 2% per jaar stijgen, driekwart van de onderwaterhypotheken over tien jaar weer boven water staan. Wanneer de huizenprijzen constant blijven, is tweederde van de onderwaterhypotheken na 10 jaar weer boven water. In 2014 zijn de huizenprijzen volgens CBS met 0,9% gestegen ten opzichte van een jaar eerder. Vergeleken met het dieptepunt in juni 2013 lagen de prijzen in februari 2015 3,9% hoger.
Een hypotheek die onder water staat, hoeft voor de consument geen probleem te zijn zolang hij de hypotheeklasten kan betalen en er geen wens bestaat om de woning te verkopen. Als de consument deze verhuiswens wel heeft, is het van belang dat de restschuld kan worden meegefinancierd waar nodig en verantwoord. Het afgelopen jaar hebben belangrijke ontwikkelingen plaatsgevonden in de financierbaarheid van restschulden. Het overheidsbeleid heeft hieraan een bijdrage geleverd (o.a. doordat de loan-to-value limiet niet geldt bij restschuldfinanciering, restschulden fiscaal aftrekbaar zijn gemaakt voor een periode van 15 jaar en restschulden kunnen worden meegefinancierd onder NHG), maar ook de hypotheekverstrekkers hebben de mogelijkheden vergroot voor de financiering van restschulden. Zo zijn banken in principe bereid restschulden mee te financieren voor hun eigen klanten en in diverse gevallen ook voor klanten van andere geldverstrekkers. Daarbij geldt dat de woonlasten die gepaard gaan met de financiering van de restschuld verantwoord moeten zijn. In dat geval behoort meefinancieren ook tot de mogelijkheden bij verhuizing naar een duurdere woning. Verder hebben banken en verzekeraars een informatiepunt restschulden (www.restschuldinfo.nl) in de markt gezet, om bij te dragen aan betere informatieverstrekking wat betreft de mogelijkheden tot restschuldfinanciering.
Tot slot wordt dankzij de doorgevoerde hervormingen (annuitaïr aflossen en maximale loan-to-value naar 100% in 2018) het restschuldrisico in de toekomst beperkt.

Vraag 6

Heeft de Minister-President inmiddels een auto en in het bijzonder een huis gekocht? Zo nee, waarom niet?

Als Minister voor Wonen en Rijksdienst ga ik niet over de privé aangelegenheden van de Minister-President.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Bij elke aardbeving daalt de huizenprijs»?1

Ja.

Vraag 2

Wat is uw eerste reactie op het onderzoek van de Vrije Universiteit (VU) dat bij elke aardbeving zwaarder dan 2,2 op de schaal van Richter de daling van de woningwaarde in het bevingsgebied 1,2 tot 1,9 procent is?

De conclusie van de Vrije Universiteit dat bij elke aardbeving zwaarder dan 2,2 op de schaal van Richter de daling van de woningwaarde in het bevingsgebied 1,2 tot 1,9 procent is, komt niet overeen door de onderzoeken naar waardedaling die ik door Ortec Finance heb laten uitvoeren. Uit het onderzoek van Ortec Finance blijkt voor de verschillende onderzochte kwartalen ofwel geen significante waardedaling ofwel slechts een beperkte waardedaling. Dit komt niet overeen met de structurele waardedaling die de Vrije Universiteit constateert. Ik informeer uw Kamer parallel aan deze beantwoording over de rapportage van Ortec over het vierde kwartaal van 2014.
Ten algemene acht ik het van belang dat er gedegen structureel onderzoek naar de ontwikkeling van de woningmarkt in Groningen wordt uitgevoerd en dat waar noodzakelijk maatregelen worden genomen om de woningmarkt normaal te laten functioneren en de sociale samenhang in het gebied te behouden. Hierover is in het bestuursakkoord van januari 2014 en het aanvullend bestuursakkoord van februari 2015 ook een aantal afspraken gemaakt. Het betreft onder andere een waardeverhogend pakket om energiebesparende voorzieningen in woningen te treffen, een waardevermeerderingsregeling, aanpassing van de compensatieregeling voor waardedaling en onderzoek naar een mogelijke opkoopregeling. Onder verantwoordelijkheid van de Nationaal Coördinator Groningen wordt de woningmarktontwikkeling aan permanent onderzoek onderworpen. Hierbij wordt ook de impact van de aardbevingsproblematiek op woningfinanciering en -assurantie betrokken. Dit onderzoek zal worden begeleid door een commissie waarin stakeholders zijn vertegenwoordigd en expertise uit het gebied aanwezig is. Het Centraal Bureau voor de Statistiek zal de ontwikkeling van de waarde en verkoopbaarheid van de woningen blijven monitoren. Daarmee krijgen we inzicht of de maatregelen die wij nemen voor het verbeteren van het functioneren van de woningmarkt ook het gewenste effect hebben.

Vraag 3

Hoe verhoudt de immateriëlere waardedaling van 1,2 tot 1,9 procent per beving zich tot de recent opengestelde regeling om waardedaling door aardbevingen van verkochte woningen te compenseren?

In de Regeling Waardedaling wordt per geval een besluit genomen over de hoogte van het compensatiebedrag. Bij die aanvragen waar waardedaling is geconstateerd, beweegt deze zich veelal in een bandbreedte van 2 tot 5 procent van de verkoopprijs. Dit varieert onder andere naar gelang ligging, moment van verkoop, type woning en bouwjaar.

Vraag 4

Wat is uw reactie op de stellingen dat er onder bewoners van het bevingsgebied weinig vertrouwen is in de schaderegeling voor waardevermindering van verkochte woningen en dat deze regeling ingewikkeld is?

Het indienen van een aanvraag voor de Regeling Waardedaling kan via de website van NAM gedaan worden. Dit is in ruim 360 gevallen gebeurd. Bij die aanvragen waar waardedaling is geconstateerd, accepteert op dit moment circa 70% van de aanvragers het eerste compensatievoorstel van NAM.
Het vaststellen van waardedaling ten gevolge van aardbevingsrisico’s is een complexe opgave omdat elk geval individueel bekeken wordt en er in dit gebied ook sprake is van onder andere krimp en vergrijzing. Bij de ontwikkeling en uitvoering van de methode om waardedaling ten gevolge van aardbevingsrisico’s vast te stellen heeft NAM samenwerking gezocht met de landelijke brancheorganisaties NVM, VastgoedPro en VBO Makelaar en met lokale makelaars/taxateurs. Het basisprincipe is dat de waardeontwikkeling van de woning in het risicogebied wordt vergeleken met de waardeontwikkeling van diezelfde woning als deze in een soortgelijk gebied, maar dan zonder aardbevingsrisico zou hebben gestaan.
Mede op verzoek van de Dialoogtafel is de methode door een onafhankelijke verificatiecommissie gevalideerd. De commissie oordeelde positief over de gehanteerde methode om aantoonbaar en betrouwbaar waardedaling ten gevolge van aardbevingsrisico’s vast te stellen en heeft aanbevelingen ter verdere verbetering van de methode gedaan. NAM neemt de aanbevelingen van de commissie over. Dit zijn bijvoorbeeld het verbeteren van de transparantie van het taxatierapport en het toevoegen van een stap waarin aanvragers in de gelegenheid worden gesteld om op een conceptrapport te reageren.

Vraag 5

Welke maatregelen bent u bereid te nemen naar aanleiding van dit onderzoek van de VU?

Ik heb reeds diverse maatregelen genomen en aangekondigd om de woningmarkt in Groningen te verbeteren. Zie het antwoord op vraag 2.

Vraag 6

Bent u net als de Nederlandse Aardolie Maatschappij (NAM) bereid om het rapport «met interesse nader te bestuderen» en de Kamer een uitgebreide reactie op het rapport te doen toekomen?

Ik zal de uitkomsten van dit onderzoek en het onderzoek dat gedaan wordt in opdracht van de Dialoogtafel onder de aandacht brengen van de Nationaal Coördinator Groningen, die de opdracht heeft om ondersteunende maatregelen voor de woningmarkt te ontwikkelen, zoals is afgesproken in het aanvullend bestuursakkoord van 9 februari 2015.