Vraag 1

Bent u bekend met de uitzending van RTL Nieuws van 4 oktober 2017, waarin een constructie uiteen wordt gezet waarbij ouders een huis kopen, dat huis vervolgens verhuren aan hun kind, waarbij dat kind vervolgens huurtoeslag aanvraagt? Zo ja, wat vindt u van deze constructie?

Ja. Huurtoeslag is een tegemoetkoming in de huurlasten van de huur van een woning. In de Wet op de huurtoeslag staan geen beperkingen ten aanzien van een eventuele familierelatie tussen de verhuurder en de huurder.

Vraag 2

Wat vindt u ervan dat dit soort constructies openlijk worden geadviseerd op het internet, zoals op de website van de Consumentenbond1 en op financieel.infonu?2

De advisering via deze websites valt onder de verantwoordelijkheid van de eigenaren.

Vraag 3

Deelt u de mening dat de huurtoeslag bedoeld is als ondersteuning ter betaling van de huur voor mensen met een laag inkomen en niet als instrument om familievermogen uit te bouwen?

De regels van huur en verhuur van woonruimte staan in het Burgerlijk Wetboek (boek 7 titel 4 afdeling 5 BW). In principe is er contractsvrijheid voor partijen. Dus het is aan de contractspartijen om in overeenstemming te komen over de prijs van de woonruimte; voor familierelaties bestaat daarbij geen uitzondering. Om in aanmerking te komen voor huurtoeslag moet de rekenhuur van de woning voor jongeren onder de 23 jaar niet hoger zijn dan € 414,02 en voor personen boven de 23 jaar mag de rekenhuur niet meer bedragen dan € 710,68 (cijfers 2017).

Vraag 4

Welke mogelijkheden bestaan er het bedrag aan huurtoeslag in dit soort situaties te optimaliseren, zodat verhoudingsgewijs een zo groot mogelijk bedrag aan huurtoeslag richting de ouders stroomt?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 5

Hoe wordt ervoor gezorgd dat ouders een reëel bedrag aan huur in rekening brengen aan hun kinderen?

De Belastingdienst/Toeslagen houdt in het kader van de rechtmatigheid van de huurtoeslaguitgaven toezicht op de verschuldigde en betaalde huurprijs en servicekosten. In dat kader wordt ook gekeken naar de hoogte van de huurprijs en de stijgingen daarvan. De uitvoering van dit toezicht bestaat uit risicoselectie en thematische toezichtacties.

Vraag 6

Wat vindt u van de constructie waarbij het resterende huurbedrag (huur minus huurtoeslag) door de ouders wordt kwijtgescholden in de vorm van een schenking teneinde te bereiken dat het kind «gratis» huurt, en de ouders vervolgens de huurtoeslag ontvangen teneinde rendement te behalen op de aangekochte woning? Is dit geen belastingontwijking?

Er moet sprake zijn van een daadwerkelijke betaling van de huur (zie bijvoorbeeld uitspraak Raad van State van 16 september 2015; ECLI:NL:RVS:2015:2904 waar bij verhuur door ouder aan kind waar de huurtoeslag werd afgewezen omdat er niet kon worden aangetoond dat er huur werd betaald). Daarnaast mag geen sprake zijn van een constructie waardoor de huurder invloed zou kunnen uitoefenen op de hoogte van de huurprijs.
Alleen diegene die uitsluitend als huurder en niet mede krachtens een andere hoedanigheid in het genot van de woning is, wordt als huurder aangemerkt. Zo heeft een juridisch (mede-)eigenaar van de woning geen recht op huurtoeslag omdat de aanvrager niet op de een of andere manier invloed mag kunnen uitoefenen op de huurprijs.
Het door de ouder feitelijk genoten rendement op het aan het kind verhuurde pand is voor de heffing van de inkomstenbelasting niet relevant. Onder de huidige wetgeving is voor box 3 het forfaitaire rendement van belang, dus is alleen de waarde in het economische verkeer op de peildatum van belang. Daarmee is belastingontwijking niet mogelijk.

Vraag 7

Bent u bereid deze constructie onmogelijk te maken? Zo ja, op welke wijze? Zo nee, waarom niet?

In die gevallen waarbij sprake is van samenspannen tussen huurder en verhuurder, ook binnen familierelaties, om op oneigenlijke wijze gebruik te maken van de huurtoeslag vind ik dit onwenselijk.
Ik zie echter geen uitvoerbare mogelijkheden de huurtoeslagregeling zo aan te passen dat een constructie binnen de wettelijke kaders specifiek voor familiesituaties onmogelijk wordt gemaakt. Een dergelijke regeling zou op gespannen voet komen te staan met het recht op gelijke behandeling zoals onder meer opgenomen in artikel 1 van de Grondwet. Een vergelijkbare bepaling is opgenomen in internationale verdragen. Een huurder die een huurovereenkomst heeft met een familielid zou immers anders behandeld worden dan een huurder die niet huurt van een familielid. Als het te maken onderscheid niet geschikt is om het doel (tegengaan van fraude in dit geval) te bereiken en als het te maken onderscheid niet proportioneel is (geen evenredigheid tussen het nagestreefde doel en de aangetaste belangen), is er sprake van een ongerechtvaardigd onderscheid. Een dergelijk onderscheid zou niet proportioneel zijn, want indien er een normale huurovereenkomst is en de huur wordt wel degelijk betaald, dan zouden die huurders juist benadeeld worden.
Alleen als zou blijken dat er ernstige fraude/ongeoorloofde verrijking plaatsvindt door verhuur van woningen aan familieleden, zou deze afweging anders (kunnen) uitvallen.
Het recht op en de hoogte van huurtoeslag is afhankelijk van de financiële draagkracht van de huurder, partner en medebewoners. Het betrekken van het vermogen van verhuurders in de regeling, specifiek als het familie betreft, is voor de huurtoeslagregeling niet relevant en is complex en moeilijk uitvoerbaar.
Voor de inkomstenbelastingheffing van de ouder is de feitelijke opbrengst van het pand niet van belang en wordt heffing van inkomstenbelasting niet gehinderd. Verder kan bij schenkingen het verschuldigd worden van schenkbelasting aan de orde komen.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Ombudsman: opkoopregeling Groningse huizen verliep niet eerlijk»?1

Ja.

Vraag 2

Kunt u zich herkennen in de bevindingen van de ombudsman? Zo ja, wat vindt u daarvan? Zo nee, waarom niet?

De Nationale ombudsman heeft een belangrijke rol in het signaleren van onvolkomenheden in de relatie tussen overheid en burger. Ik vind het belangrijk dat onvolkomenheden worden opgelost. Ik neem zijn aanbeveling dan ook zeer serieus zal er op toezien dat er bij een vervolg voldoende helderheid is voor bewoners. De conclusie van de Nationale ombudsman over de wijze van klachtbehandeling in dit specifieke geval deel ik echter niet.

Vraag 3

In hoeverre ziet u verbeterpunten in de manier waarop klachten worden behandeld?

De aanbeveling van de Nationale ombudsman richt zich hoofdzakelijk op het verbeteren van de communicatie met bewoners, onder meer over de juridische status van het besluit en de wijze van klachtbehandeling die hieruit volgt. Dit sluit aan op uitkomsten van de evaluatie van de pilot Koopinstrument. Deze evaluatie is uitgevoerd door de TU Delft in opdracht van de Nationaal Coördinator Groningen (NCG) (Kamerstuk 33 529, nr. 350).
Uit de evaluatie blijkt dat onderdelen van de pilot Koopinstrument bij de start nog niet volledig waren uitgewerkt. Zo was de door de NCG verstrekte informatie over de taxatieprocedure en het daaruit voortvloeiende aanbod niet eenduidig. De onderzoekers van de TU Delft bevelen onder meer aan om de communicatie met indieners van een aanvraag zoveel als mogelijk toe te spitsen op de persoonlijke situatie van de aanvrager en informatie eenduidiger beschikbaar te maken. De NCG heeft bij de presentatie van de evaluatie aangegeven de conclusies en aanbevelingen te onderschrijven en over te zullen nemen.
In het regeerakkoord «Vertrouwen in de toekomst» (Kamerstuk 33 700, nr. 34), is opgenomen dat de NCG wordt gevraagd een opkoopregeling uit te werken in het verlengde van de pilot Koopinstrument. De aanbevelingen uit de evaluatie van de TU Delft en het rapport van de Nationale ombudsman worden bij de uitwerking betrokken.

Vraag 4

Wat gaat u doen om in de toekomst te voorkomen dat het voor getroffene onduidelijk is waar zij terecht kunnen met hun klachten?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 5

In hoeverre ziet u verbeterpunten in de manier waarop er gecommuniceerd wordt over de mogelijkheden die burgers hebben wanneer zij het niet eens zijn met de afwijzing van hun klacht(en)?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Geldverstrekkers huiverig bij nieuwe hypotheek ouderen»?1

Ja.

Vraag 2

Herkent u het signaal van banken, dat ze meer gebruik maken van de mogelijkheden tot maatwerk bij de verstrekking van hypotheken als dat de klant helpt?

Voor de zomer heb ik de Kamer geïnformeerd over de resultaten van het platform maatwerk middels een Kamerbrief en bijgevoegd rapport2. Op basis van een enquête is in kaart gebracht hoe vaak kredietverstrekkers gebruik maken van de mogelijkheden om af te wijken van de inkomensnormen zoals opgenomen in de Regeling hypothecair krediet. Deze mogelijkheden om af te wijken, stelt de kredietverstrekker in staat om maatwerk te leveren wanneer dit in een individuele situatie verantwoord is. In welke mate kredietverstrekkers gebruik maken van de mogelijkheid om af te wijken, verschilt sterk per kredietverstrekker. De organisatie, scope, business model en ambities van de kredietverstrekker zijn bepalend voor de mate waarin maatwerk wordt toegepast. Een deel van de kredietverstrekkers kiest er bewust voor om geen gebruik te maken van de mogelijkheden om af te wijken van de inkomensnormen. Onder kredietverstrekkers en hypotheekadviseurs werd in 2015 en de eerste helft van 2016 ongeveer in 3,5% van de gevallen afgeweken van de inkomensnormen in de Regeling hypothecair krediet. Het hoogste percentage hypotheken dat was verstrekt door gebruik te maken van een zogenaamde «explainbepaling» bij een kredietverstrekker was 6% in de eerste helft van 2016. Ik herken de signalen dat sommige kredietverstrekkers momenteel bekijken hoe zij de uitkomsten van het platform kunnen vertalen in hun acceptatiebeleid.

Vraag 3

Herkent u ook het signaal van hypotheekadviseurs, die stellen dat banken in de praktijk juist nog erg terughoudend zijn?

Ik herken dit. In de enquête die is gehouden bij het platform maatwerk onder hypotheekadviseurs gaven zij ook het signaal dat kredietverstrekkers terughoudend zijn. Dit betreft niet specifiek de banken. Een deel van de kredietverstrekkers kiest er vanwege hun businessmodel bewust voor om geen maatwerk aan te bieden. Zo kunnen digitalisering en standaardisering leiden tot efficiëntere hypotheekverstrekking met lagere kosten voor de consument, maar ook het aanbieden van maatwerk bemoeilijken. Daarnaast kunnen maatwerkhypotheken een hoger risicoprofiel hebben en minder eenvoudig te financieren zijn op de internationale kapitaalmarkt dan standaardproducten. Aanbieders maken een bewuste keuze over welk type hypotheken of doelgroepen zij bedienen. Uit de enquête kwam naar voren dat van de ingediende explains door hypotheekadviseurs ongeveer 70 procent is gehonoreerd. Overigens gaan ook hypotheekadviseurs verschillend om met maatwerk. De ene hypotheekadviseur is eerder bereid om tijd te investeren om richting de kredietverstrekker te motiveren waarom maatwerk voor de individuele klant passend is dan de andere hypotheekadviseur.
Aan de hand van verschillende casussen is tijdens het platform maatwerk besproken welke knelpunten er zijn met betrekking tot het toepassen van maatwerk. In de Kamerbrief zijn de oplossingen bij de gesignaleerde knelpunten beschreven. Overigens bleek bij het bespreken van een aantal casussen dat kredietverstrekkers terecht terughoudend zijn in de verstrekking van hypotheken omdat in deze gevallen het verstrekken van een hypotheek niet verantwoord is. Het vertalen van deze uitkomsten door kredietverstrekkers in hun acceptatiebeleid vergt bovendien enige tijd.

Vraag 4

Herkent u ook het signaal van de Autoriteit Financiele Markten (AFM) die stelt dat de regels voor maatwerk helder zijn?

De Regeling hypothecair krediet biedt kredietverstrekkers ruimte om bij individuele huishoudens middels maatwerk van de inkomensnormen af te wijken. Maatwerk is toegestaan mits goed onderbouwd en gedocumenteerd wordt waarom het verantwoord is om van de inkomensnormen af te wijken en de aanleiding om af te wijken een bestendige situatie is (de zogenaamde «explainbepaling»). Deze «explainbepaling» in de regelgeving is open geformuleerd. Hierdoor kunnen kredietverstrekkers in uiteenlopende situaties maatwerk bieden. Het is aan de kredietverstrekker en hypotheekadviseur om te beoordelen of het krediet verantwoord is.
Tijdens het platform maatwerk gaf een deel van de kredietverstrekkers en hypotheekadviseurs aan dat zij in bepaalde situaties onzeker zijn of de onderbouwing voor maatwerk voldoende is. De AFM heeft daarom verduidelijkingen gepubliceerd die inzicht geven in de wijze waarop verantwoord individueel maatwerk kan worden geboden3. Kredietverstrekkers en hypotheekadviseurs hebben aangegeven dat deze verduidelijkingen meer inzicht geven wanneer maatwerk kan worden toegepast. De verduidelijkingen zijn vooraf getoetst bij enkele kredietverstrekkers en zij geven aan deze goed werkbaar te vinden.
Het Rijk en de AFM hebben de afgelopen jaren regelmatig gewezen op de mogelijkheden om maatwerk te bieden. Ook heeft de AFM de sector regelmatig opgeroepen om in gesprek te gaan met de toezichthouder als hij belemmeringen ondervindt bij het verlenen van maatwerk.

Vraag 5

Hoe kan het dat banken, hypotheekadviseurs en de AFM in de media toch zo verdeeld lijken te zijn, terwijl hiervoor juist de «maatwerktafel» in het leven was geroepen? Kunt u uitleggen wat hier precies mis gaat?

Tijdens het platform maatwerk zijn enkele belemmeringen geconstateerd in de hypotheekverstrekking aan met name senioren en starters. De AFM heeft op verzoek van kredietverstrekkers eerdergenoemde verduidelijkingen gepubliceerd. Het vertalen van de uitkomsten van platform maatwerk naar het concrete acceptatiebeleid van een kredietverstrekker kost tijd. Ten minste één kredietverstrekker heeft tot nu toe naar aanleiding van de resultaten van het platform maatwerk het acceptatiebeleid rond senioren aangepast. De komende periode zal ik monitoren hoe de resultaten vertaald worden naar de praktijk. Tijdens toekomstige bijeenkomsten van het platform zal verder het gebruik van maatwerk en het effect van de overeengekomen oplossingen worden besproken.

Vraag 6

Klopt het dat momenteel onduidelijk is hoeveel speelruimte banken mogen gebruiken bij het toepassen van maatwerk? Zo nee, bent u bereid om (eventueel via de maatwerktafel) hier meer duidelijkheid in te verschaffen?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 7

Toetst de AFM momenteel ook of banken terecht afzien van de mogelijkheid om gebruik te maken van meer maatwerk? Zo nee, zou dit een goede maatregel kunnen zijn om banken te prikkelen maatwerk vaker toe te passen?

Kredietverstrekkers hebben ter bescherming van de consument de wettelijke verplichting om overkreditering te voorkomen. De AFM ziet daar op toe. Doel is het voorkomen van betalingsproblemen en restschulden bij consumenten. Er bestaat geen verplichting voor kredietverstrekkers om krediet te verstrekken of gebruik te maken van de afwijkingsmogelijkheden in de Regeling hypothecair krediet. Aanbieders hebben een eigenstandige verantwoordelijkheid om te beoordelen of kredietverlening aan een consument verantwoord is en zij kunnen om verschillende redenen besluiten om af te zien van maatwerk. Zo zijn er kredietverstrekkers die de hypotheekverstrekking sterk gestandaardiseerd hebben wat kan leiden tot lagere kosten voor de consument, maar ook het aanbieden van maatwerk lastiger maakt. Een verplichting tot maatwerk zal bij aanbieders weer leiden tot hogere kosten die doorberekend worden aan de consument.

Vraag 1

In hoeverre wordt de woningmarkt ontregeld nu meer dan een op de tien verkochte woningen in handen valt van een particuliere belegger met als doel deze woningen met winst te verhuren?1

Circa 9 tot 10% van de woningen wordt gekocht om niet zelf in te wonen. Naast particuliere beleggers die de woning kopen om te verhuren, zijn dit ook mensen die bijvoorbeeld een vakantiewoning kopen of een woning kopen voor hun studerende kinderen. Dit zullen relatief vaak mensen zijn met twee woningen, terwijl particuliere beleggers vaker drie woningen of meer zullen bezitten. Het aandeel eigenaren met twee woningen is redelijk constant over tijd en beslaat circa 3–4% van de totale aankopen. Het aandeel eigenaren met drie of meer woningen neemt toe over tijd: van circa 3–4% in 2006 naar 6% in 2016 van het totaal aantal aankopen.
Deze woningen worden aangekocht door beleggers om ze vervolgens weer te verhuren. Een woning is dan weliswaar niet meer beschikbaar voor mensen die een woning willen kopen, maar komt wel beschikbaar als huurwoning. In de vrije huursector, met name het middensegment, zijn extra woningen nodig om te voorzien in de vraag. Een «buy to let» constructie (kopen om te verhuren) helpt om meer woningen in dit segment te brengen. Bij het verhuren van de woning is ook huurbescherming uit het Burgerlijk Wetboek van kracht: de verhuurder kan niet zomaar de huur opzeggen. Afspraken over de huurprijs en mogelijke prijsstijgingen zijn privaatrechtelijk te maken tussen huurder en verhuurder in het huurcontract.

Vraag 2

Verwacht u ook dat deze «buy to let» (kopen om te verhuren)-constructies een prijsopdrijvend effect hebben op de woningmarkt, omdat jonge gezinnen en starters door beleggers worden overboden bij de aankoop van een huis, om vervolgens voor veel hogere maandlasten datzelfde huis te moeten huren? Kunt u uw antwoord toelichten?

Door de toename van particulieren die een woning kopen om te verhuren, neemt de huurvoorraad toe ten koste van de koopwoningvoorraad. Dat leidt tot meer concurrentie in de koopsector en kan zo ook leiden tot hogere prijzen in de koopsector. Omdat particuliere beleggers zich vooral richten op relatief kleine en goedkope woningen, heeft dit met name effect voor starters. Het Kadaster heeft gekeken of er sprake is van verdringing van potentiële koopstarters door particuliere beleggers.2 Uit deze analyse komt dat alleen in Amsterdam deze situatie zich lijkt voor te doen. Voor de huurmarkt leidt «buy to let» tot een verruiming van het aanbod.

Vraag 3

Deelt u de mening dat het onwenselijk is dat woningen worden aangekocht als beleggingsobject, omdat deze daarmee aan de betaalbaarheid worden onttrokken? Bent u bereid maatregelen te nemen om deze vorm van beleggen te ontmoedigen? Kunt u uw antwoord toelichten?

De woningen worden aangekocht door beleggers om ze vervolgens weer te verhuren. Buy to let zorgt zo voor meer aanbod van huurwoningen. De woning kan in de vrije huursector of in de sociale huursector worden aangeboden. Het is niet bekend voor welke prijs deze woningen vervolgens worden verhuurd. Wat betreft de betaalbaarheid voor lage inkomens, bieden de sociale sector en de huurtoeslag een waarborg dat deze mensen goed en betaalbaar kunnen wonen.

Vraag 4

Bent u ermee bekend hoeveel voormalige sociale huurwoningen in de afgelopen tien jaar werden en worden verkocht aan kleine of (grote) institutionele particuliere vastgoedbeleggers die deze woningen niet zelf gaan bewonen? Zo ja, om hoeveel woningen gaat het per regio en wat voor soort beleggers kopen deze op? Zo nee, op welke manier kunt u effectief maatregelen nemen om mogelijk ongewenste effecten voor de betaalbaarheid tegen te gaan?

Onderstaande tabel laat zien hoeveel woningen van corporaties zijn verkocht de afgelopen jaren. Deze cijfers zijn afkomstig uit dVi2010–2015 (de Verantwoordingsinformatie van corporaties). De verkoop van woningen is uitgesplitst naar verkoop aan natuurlijke personen, binnen de corporatiesector en aan beleggers en overige partijen. Het aandeel van Vestia en WIF in de verkopen aan beleggers en overige partijen is groot.
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Verkoop natuurlijke persoon
15.100
14.300
14.000
14.700
17.000
15.300
Aan zittende huurders
3.500
2.600
2.800
2.900
3.900
3.400
Bij mutatie
11.600
11.700
11.200
11.800
13.100
11.900
Verkoop aan andere partij
4.200
5.100
3.300
9.800
9.600
14.400
Binnen corporatiesector
3.800
1.300
2.400
7.800
3.700
7.100
Aan beleggers en overige partijen
400
3.800
900
2.000
5.900
7.300
In de rapportage evaluatie verkoopregels corporatiewoningen is gekeken naar de verkoop van woningen per provincie.3 Het gaat hier om het totaal aan verkochte corporatiewoningen. In de provincie Noord-Holland is het grootste aandeel corporatiewoningen verkocht, gevolgd door Gelderland en Flevoland. In Zeeland en Groningen zijn er in de afgelopen jaren relatief weinig woningen verkocht.
Wat betreft de mogelijk ongewenste effecten van verkoop van corporatiewoningen, geldt dat zittende huurders in woningen die door een woningcorporatie worden verkocht aan een belegger hun huurcontract behouden. De bescherming die dat contract biedt blijft dus gelden, hetgeen betekent dat huurders met een gereguleerd huurcontract de bescherming behouden van de wettelijk maximaal jaarlijks toegestane huurstijging en van de maximale huurprijs op grond van het woningwaarderingsstelsel.

Vraag 5

Deelt u de mening dat de verhuurderheffing, die woningcorporaties en particuliere sociale verhuurders mede financieren door de verkoop van hun huizenbezit, deze vorm van beleggen aanmoedigt?

Bij invoering van de verhuurderheffing is aan de orde geweest dat de verhuurderheffing mede gefinancierd kan worden door verkoop van woningen. De financiële kengetallen van corporaties vanaf 2013 zijn echter gunstiger geworden, waardoor er voor corporaties minder noodzaak is om bezit te verkopen. De mening dat de verhuurderheffing deze vorm van beleggen aanmoedigt deel ik dan ook niet.

Vraag 6

Sluit u uit dat «buy to let» in steden met veel vraag naar betaalbare woningen – naast mogelijke prijsopdrijving – kan leiden tot extra (dure) verkamering aan studenten, illegale hotels en andere vormen van huisjesmelkerij?

De verantwoordelijkheid om te handhaven op vormen van huisjesmelkerij ligt bij gemeenten. Gemeenten beschikken over diverse instrumenten die hiervoor kunnen worden ingezet, zoals het bestemmingsplan en de Huisvestingswet. Ook hebben gemeenten de mogelijkheid om het aantal verkamerde panden te maximeren per gebied. Dat kan verkoop voor verkamering afremmen.

Vraag 7

Ben u bereid onderzoek te doen naar de groei van «buy to let», de oorzaken daarvan, de mogelijke negatieve effecten van het gebruik van woningen als beleggingsobject en mogelijke maatregelen om ongewenste effecten tegen te gaan? Kunt u uw antwoord toelichten?

Op dit moment wordt al op verschillende manieren onderzoek gedaan naar «buy to let» en breder naar beleggers op de woningmarkt. Dit gebeurt bijvoorbeeld via het Kadaster en het CBS (Haalbaarheidsstudie onderscheid particuliere verhuurders van woningen). Ook komen er periodiek vastgoedcijfers over investeringen van beleggers in de Nederlandse woningmarkt beschikbaar via ondermeer MSCI, gegevens van IVBN-leden en Capital Value.

Vraag 1

Kunt u bevestigen dat het weghalen van een BKR-registratie slechts mogelijk is wanneer er bij het registreren technische fouten gemaakt zijn?

Het verwijderen van een negatieve registratie (een betalingsachterstand) kan uitsluitend als deze registratie of de voortzetting daarvan onterecht is. Onterechte registraties worden soms na minnelijk overleg verwijderd en af en toe na tussenkomst van de rechter. Een onterechte registratie kan het gevolg zijn van het niet correct naleven van de regels voor registratie bij het BKR. Zie voor een voorbeeld van een zaak waarbij de rechter heeft geoordeeld dat een registratie niet terecht was omdat het Algemeen Reglement van het BKR door de kredietverlener niet correct was nageleefd de uitspraak van het gerechtshof te 's-Hertogenbosch van 14 juni 2016 (ECLI:NL:GHSHE:2016:2364). Ook moet een registratie proportioneel zijn en noodzakelijk met het oog op het omschreven doel. Dit hangt samen met het feit dat een registratie de verwerking van persoonsgegevens betreft. Kredietregistratie is van belang om een maatschappelijke dienstverlening op financieel gebied te waarborgen. De registratie dient met inachtneming van de Wet bescherming persoonsgegevens te geschieden. Dit betekent dat hoewel de registratie van een achterstand in beginsel gerechtvaardigd is om consumenten te beschermen tegen een onverantwoorde hoge schuldenlast de verwerking in uitzonderlijke gevallen niet is toegestaan, gelet op de beginselen van proportionaliteit en subsidiariteit (zie o.a.: Gerechtshof Amsterdam 29 maart 2016, ECLI:NL:GHAMS:2016:1187). Een belangenafweging dient plaats te vinden op basis van beschikbare gegevens. Als de consument nadere gegevens verschaft, kan dit tot een nieuwe en meer volledige afweging door de kredietverstrekker aanleiding geven. Verwijdering of aanpassing van een negatieve registratie is slechts bij uitzondering aan de orde na afweging van alle (bijzondere) omstandigheden.

Vraag 2

Kunt u dan ook garanderen dat er via de rechter of anderszins geen registraties zijn weggehaald? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 3

Kunt u bevestigen dat het hebben van een BKR-registratie geen belemmering hoeft te zijn voor het verkrijgen van bijvoorbeeld een hypotheek?

Een negatieve registratie in het CKI van het BKR staat op zichzelf niet in de weg aan het afsluiten van een krediet. Kredietverlening kan ondanks een negatieve registratie onder omstandigheden immers wel verantwoord zijn. Dit geldt ook voor hypotheken. Het is niet bekend hoeveel hypotheekaanvragen worden afgewezen of welk deel daarvan (mede) vanwege een BKR-registratie is afgewezen. De Wet op het financieel toezicht verplicht tot verantwoorde kredietverlening, de AFM houdt daar toezicht op. Kredietverleners die geen krediet willen verlenen, horen zich niet te verschuilen achter het BKR door te stellen dat dit niet mag vanwege de negatieve registratie.

Vraag 4

Hoeveel hypotheekaanvragen zijn afgewezen vanwege een BKR-registratie?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 5

Wat gaat u doen aan bedrijven die de suggestie wekken BKR-registraties te kunnen verwijderen zonder dat er bij de registratie technische fouten zijn gemaakt?

Zoals uit de beantwoording van de vragen 1 en 2 blijkt, kan onder bijzondere omstandigheden ook een verplichting voor de kredietverstrekker bestaan om een BKR-registratie te verwijderen terwijl er geen sprake is van een «technische fout». In beginsel kan een consument dat zelf aan de kredietverstrekker verzoeken, maar de consument kan daarvoor ook een derde in de hand nemen. Bedrijven die aangeven in bijzondere omstandigheden consumenten te kunnen bijstaan bij aanpassing van de BKR-registratie vertellen dus niet noodzakelijkerwijs onwaarheden. Daarentegen is het niet zo dat alle registraties van consumenten kunnen worden verwijderd. Bedrijven die een dergelijke suggestie wekken verkopen knollen voor citroenen. Het BKR verzet zich tegen bedrijven die dat doen en licht consumenten voor.

Vraag 1

Kent u het bericht «Vereniging Eigen Huis wil regeling restschuld behouden»?1

Ja.

Vraag 2

Hebben vertegenwoordigers van de Vereniging Eigen Huis (VEH), de Nederlandse Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen (NVM) en/of hypotheekverstrekkers contact met u opgenomen over het genoemde probleem?

De Vereniging Eigen Huis heeft op 1 juni jl. een brief over de fiscale restschuldregeling gestuurd aan de Minister van Financiën en de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties.

Vraag 3

Erkent u met de partijen in het bericht dat het herstel op de woningmarkt nog lang niet overal merkbaar is en dat het huis van 340 000 mensen nog «onder water» staat, dat wil zeggen dat hun hypotheek hoger is dan de huidige waarde van hun huis?

De restschuldregeling is als crisismaatregel ingevoerd met ingang van 29 oktober 2012 voor een termijn van vijf jaar en loopt op 31 december 2017 af. De maatregel had tot doel de doorstroming op de woningmarkt te bevorderen. Personen met een zogenoemde onderwaterhypotheek – waarbij de waarde van de eigen woning lager is dan de op die woning rustende schuld – konden door de tijdelijke aftrekbaarheid (maximaal 15 jaar) van de rente en kosten op de bij verkoop van die woning resterende schuld in staat worden gesteld te verhuizen. In het jaar dat de regeling werd ingevoerd bedroeg het aantal woningtransacties ongeveer 117.000, een aanzienlijke daling ten opzichte van een gemiddeld niveau van vóór de crisis van ongeveer 200.000. De doorstroming op de woningmarkt heeft zich inmiddels hersteld. In 2016 bedroeg het aantal transacties bijna 215.000 (bron: CBS). In onderstaande figuur is het verloop van het aantal transacties over de periode vanaf 2000 weergegeven. Op macroniveau is doorstroming hersteld.
Niet alleen het aantal transacties is fors gestegen, ook de huizenprijzen vertonen weer een (soms forse) stijging. Hoewel het herstel van de woningmarkt over Nederland niet gelijk verdeeld is, stijgen de prijzen in alle provincies. Zie de hierna opgenomen figuur (bron: CBS).
Bij aanvang van de registratie van het aantal onderwaterhypotheken door De Nederlandsche Bank in 2013 bedroeg het onderwaterpercentage maar liefst 36%. Eind 2016 stond nog bijna 18% van de Nederlandse huishoudens onder water. Dit komt overeen met zo’n 620.000 huishoudens. Het aantal onderwaterhypotheken zal verder dalen als gevolg van de stijgende huizenprijzen en de woningmarktmaatregelen van de afgelopen jaren (waaronder de afbouw van de maximale loan to value (LTV)-ratio en de aflossingseis voor de hypotheekrenteaftrek die vanaf 1 januari 2013 geldt voor nieuwe hypotheken). Zowel het aantal restschulden als de omvang daarvan zullen daardoor ook verder dalen.
Ook vóór de crisis stond al zo’n 13% van de huishoudens onder water. Gelet op de daling van het onderwaterpercentage in de afgelopen jaren (in 2016 daalde dit bijvoorbeeld met 8%-punt tot 18%) is het niet onwaarschijnlijk dat dit percentage einde 2017 weer op het niveau van voor de crisis zal staan, met als groot verschil dat de rente nu veel lager is.

Vraag 4

Deelt u de mening dat de restschuldregeling een goede steun in de rug geweest is voor mensen die altijd netjes hun hypotheek betaald hadden en, ondanks het feit dat hun huis onder water stond, toch konden verhuizen bijvoorbeeld om elders een baan te aanvaarden?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 5

Bent u bereid om de regeling restschuld die eind 2017 afloopt te verlengen voor een periode van zeg drie jaar?

In mijn antwoord op de vragen 3 en 4 heb ik aangegeven dat de problematiek die in 2012 aanleiding was voor het introduceren van de restschuldregeling sterk is afgenomen. Bij de introductie is ervoor gekozen om deze crisismaatregel tijdelijk van aard te maken. Nu, vijf jaar later is de conclusie dat het herstel van de woningmarkt sterker is geweest dan toen kon worden verwacht. Ik zie dan ook geen aanleiding om deze regeling, die geïntroduceerd is als crisismaatregel, te verlengen met bovendien een fiscale derving als gevolg.

Vraag 6

Kunt u deze vragen binnen twee weken beantwoorden, zodat het onderwerp zo nodig aan orde kan komen bij het aanstaande debat over de Voorjaarsnota?

In verband met de benodigde afstemming is het helaas niet gelukt deze antwoorden eerder te verzenden.

Vraag 1

Kent u het bericht «Commissie kraakt afwijzen bevingsschades door Witteveen+Bos»?1

Ja.

Vraag 2

Klopt het dat de Kamer niet geïnformeerd is over de conclusies van de Technische commissie bodembeweging (Tcbb)? Wie waren op de hoogte van de brief van de Tcbb? Bent u bereid om de brief van de Tcbb alsnog naar de Kamer te sturen?

In bovenstaande heb ik beschreven welke route ik heb gevolgd in het kader van hoor en wederhoor. Bijgesloten treft u de review van de Tcbb aan.2

Vraag 3

Wat is uw reactie op de kritiek van de Tcbb op de conclusies van advies- en ingenieursbureau Witteveen+Bos? Wat vindt u van de conclusie dat de gebruikte onderzoeksmethode onvoldoende geschikt is voor de beoordeling of de individuele schades in de verschillende woningen zijn veroorzaakt door een aardbeving? Wat vindt u van de constatering van de Tcbb dat de eindconclusie, dat geen sprake is van aardbevingsschade, «onvoldoende onderbouwd en mogelijk in een aantal individuele gevallen niet juist» is?

Ik neem haar conclusies zeer serieus en zal zoals hierboven al aangegeven samen met de Tcbb bekijken hoe vorm gegeven kan worden aan een verbeterd protocol voor schadeafhandeling, dat als richtlijn kan dienen voor de partijen, die de schade mogelijk veroorzaakt hebben.

Vraag 4

Deelt u de mening dat het categoraal afwijzen van schadeclaims geen recht doet aan de individuele schades en dat bovendien niet uit te sluiten valt dat de schade is veroorzaakt door mijnbouwactiviteiten?

Ik volg hierbij de aanbevelingen van de Tcbb. Wel is het van belang daarbij te vermelden dat ingenieursbureau Witteveen+Bos de schades in Emmen gedetailleerd heeft onderzocht, in kaart heeft gebracht en heeft beoordeeld. Witteveen+Bos geeft hierbij aan dat rekening is gehouden met de specifieke omstandigheden van elke woning en de specifieke omgevingskenmerken. Witteveen+Bos stelt dat het onderzoek dat is uitgevoerd in niets afwijkt van het voorstel tot vervolgacties door de Tcbb. Witteveen+Bos heeft daarnaast als aanvulling hierop een reikwijdte studie gedaan en een data-analyse uitgevoerd ter validatie. Per woning zijn specifieke expertise rapportages opgesteld en aangeleverd.

Vraag 5

Hoeveel mensen hebben op basis van de uitkomsten van dit onvoldoende onderbouwde rapport een voucher van € 1.500 geaccepteerd, waarbij ze afstand moesten doen van hun recht om de NAM aansprakelijk te stellen?

Het aanbod van NAM om tot een maximum van € 1.500 schade te laten herstellen heeft betrekking op schades die in Groningen onder het oude schadeprotocol zijn gemeld. Het aanbod is bedoeld om straks met een «schone lei» te kunnen starten met het nieuwe schadeprotocol. Het schadeprotocol heeft dus betrekking op de afhandeling van schade aan gebouwen als gevolg van beweging van de bodem door gaswinning uit het Groningenveld en niet op de schades in Emmen, die het onderwerp zijn van uw vraag.

Vraag 6

Bent u bereid de aanbevelingen van de Tcbb op te volgen, zoals het doen van nader onderzoek, in het bijzonder onderzoek door schade-experts naar de specifieke omstandigheden bij individuele woningen?

De Mijnbouwwet biedt juist in dit soort situaties aan de gedupeerde de mogelijkheid om de Tcbb in te schakelen voor een «second opinion». Dit kan alleen als de schade eerst bij de NAM is gemeld en de gedupeerde het niet eens is met de conclusies van NAM over de oorzaak van de schade of de hoogte van de schade. De Tcbb bestaat uit experts, die opnieuw de schadeclaim bekijken en op basis daarvan de mogelijke oorzaak en indien nodig de hoogte van het schadebedrag in kaart brengen. NAM houdt zich aan de uitspraak van de Tcbb.

Vraag 7

Wat vindt u van de suggestie van het laten uitvoeren van contra-expertises als gedupeerden het niet eens zijn met de beslissing over hun schade? Bent u bereid om die mogelijkheid aan bewoners te bieden, inclusief de mogelijkheid om een arbitrageprocedure te starten?

Zie antwoord vraag 6.

Vraag 8

Bent u bereid om ook contra-expertises mogelijk te maken voor gedupeerden bij de afwijzing door advies- en ingenieursbureau Witteveen+Bos van 1.634 schadeclaims in de buitengebieden van Groningen en Noord-Drenthe?

Over de uitkomsten van het onderzoek naar schademeldingen in het gebied buiten de voormalige schadecontour van het Groningenveld heb ik uw Kamer geïnformeerd bij brief van 13 april jl. (Kamerstuk 33 529, nr. 330). In deze brief heb ik reeds toegelicht dat bewoners met schade die onder de oude procedure is gemeld, ervoor kunnen kiezen om deze procedure verder te doorlopen, inclusief de mogelijkheid voor een second opinion en een gang naar de arbiter. Dit geldt dus ook voor de 1.634 gevallen waar uw vraag betrekking op heeft.
Daarnaast geldt in heel Nederland dat iedere burger op grond van de Mijnbouwwet de mogelijkheid heeft om de Tcbb in te schakelen (zie ook het antwoord op vraag 6).

Vraag 1

Kent u het bericht op de website van de Autoriteit Financiële Markten (AFM), waarbij men aangeeft dat de leidraad vervroegd aflossen hypotheken (volgend uit de Mortgage Credit Directive, MCD), niet van toepassing is bij rentemiddeling?1

Ja.

Vraag 2

Hoe moet de mededeling van de AFM op haar website worden gezien in relatie tot andere uitingen in de media waar een woordvoerder van de AFM zegt «Het financiële nadeel dat hypotheekverstrekkers sinds de invoering van de MCD op 14 juli in rekening mogen brengen bij het vervroegd aflossen, oversluiten én bij rentemiddeling, geldt ook voor bestaande hypotheekklanten»?2

Op 14 juli 2016 is de Mortgage Credit Directive (MCD) geïmplementeerd in onder andere de Wet op het financieel toezicht (Wft), het Besluit Gedragstoezicht financiële ondernemingen Wft (BGfo) en het Burgerlijk Wetboek. In de nieuwe wet- en regelgeving is opgenomen dat de vergoeding die een aanbieder vraagt voor vervroegde aflossing van een hypothecair krediet voortaan niet hoger mag zijn dan het werkelijk geleden financiële nadeel dat de aanbieder heeft bij vervroegde aflossing.
De Autoriteit Financiële Markten (AFM) heeft na de implementatie van de MCD aan kredietverstrekkers gevraagd op welke wijze zij de vergoeding bij vervroegd aflossen berekenen. Naar aanleiding hiervan heeft de AFM een leidraad opgesteld waarin enkele uitgangspunten zijn geformuleerd op basis waarvan kredietverstrekkers de vergoeding kunnen berekenen. De AFM heeft bij de totstandkoming van deze leidraad met diverse partijen gesproken, waaronder De Nederlandsche Bank, de Nederlandse Vereniging van Banken, het Verbond van Verzekeraars, Vereniging Eigen Huis, de Consumentenbond en de Autoriteit Consument en Markt.
Uit gesprekken met de sector is gebleken dat er meerdere interpretaties bestaan over de vraag of de regels met betrekking tot vervroegd aflossen (artikel 81c BGfo) en de leidraad van de AFM ook van toepassing zijn op de kosten die kredietverstrekkers bij rentemiddeling in rekening brengen bij hun klanten. Bij rentemiddeling wordt niet direct een vergoeding betaald door de klant, maar wordt een nieuwe rente overeengekomen die de klant gaat betalen over een nieuwe rentevast periode. Er zijn methodes waarbij de vergoeding wordt uitgesmeerd over de looptijd van de nieuwe rentevast periode en er zijn methodes waarbij de oude rente en de nieuwe rente gemiddeld worden. Kredietverstrekkers hebben aangegeven dat de consument bij rentemiddeling feitelijk niets aflost van het hypothecair krediet. De regels die zien op de berekening van de vergoeding voor vervroegde aflossing zijn daarom niet van toepassing. Juridisch gezien is deze analyse juist, waardoor het huidige wettelijk kader en daardoor de uitgangspunten in de leidraad niet van toepassing zijn op rentemiddeling.
Zoals ik in eerdere berichten aan uw Kamer heb aangegeven vind ik het onwenselijk als kredietverstrekkers bij rentemiddeling een hogere vergoeding dan het financieel nadeel in rekening brengen bij de consument. Ik ben daarom een wijziging van de regelgeving aan het voorbereiden, zodat ook bij rentemiddeling niet meer dan het financieel nadeel in rekening mag worden gebracht. Op korte termijn zal een voorstel tot wijziging van het BGfo openbaar worden geconsulteerd en zal ook uw Kamer, evenals de Eerste Kamer, middels een voorhangprocedure bij het proces betrokken worden.
De AFM heeft aangegeven een onderzoek te starten naar de vergoeding die in rekening wordt gebracht bij rentemiddeling en bij oversluitingen van de rentevast periode bij de huidige kredietverstrekker. Als uit het onderzoek blijkt dat de vergoeding hoger is dan het financieel nadeel dan zal de AFM in het licht van de voorgestelde wetswijziging kredietverstrekkers hier op aanspreken. Indien nodig zal de AFM verduidelijking bieden over de berekening van de vergoeding.

Vraag 3

Hoe moet de mededeling van de AFM op haar website worden gezien in relatie tot de antwoorden op eerdere vragen, waarin de toenmalige Minister voor Wonen en Rijksdienst stelt dat de nieuwe regels ook van toepassing zijn op rentemiddeling (antwoord op vraag3?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Bent u bereid om op zeer korte termijn met de AFM in gesprek te gaan om de ontstane onduidelijkheid weg te nemen en er geen misverstand over te laten bestaan dat ook bij rentemiddeling alleen het financiële nadeel in rekening mag worden gebracht en geen verdere boetes of kosten? Kunt u dit dan ook terugkoppelen aan de Kamer en de communicatie hierover richting consumenten starten?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 1

Bent u bekend met het rapport «De woningmarkt in de grote steden»?* Wat vindt u van de daarin gedane beleidsaanbevelingen?1

Ik ben bekend met het rapport en de beleidsaanbevelingen.
De Nederlandsche Bank (DNB) beveelt aan dat de rijksoverheid gemeenten moet stimuleren om meer huurwoningen in de vrije sector te realiseren. Ik deel de mening van DNB dat een groter middensegment huurwoningen wenselijk is voor een goede balans op de woningmarkt. De opgave om te zorgen voor voldoende betaalbare middenhuur kan het beste op lokaal niveau ingevuld worden; daar bestaat immers het beste zicht op de behoefte. Het kabinet heeft daarom recentelijk een aantal maatregelen genomen om lokale partijen te ondersteunen om meer woningen in dit segment te realiseren. Recente aanpassingen van regelgeving betreffen het Besluit ruimtelijke ordening en de vereenvoudiging van de verkoopregels voor corporaties. Ook is de samenwerkingstafel middenhuur onder voorzitterschap van de heer Rob van Gijzel ingesteld om lokale partijen te ondersteunen bij het vergroten van het middenhuursegment.
DNB doet de aanbeveling dat de rijksoverheid prestatieafspraken zou kunnen maken met gemeenten op het gebied van middenhuur. Lokale behoeften kunnen het beste ingeschat worden op lokaal niveau. De vraag naar middenhuurwoningen en de specifieke mogelijkheden en wensen om hier op in te spelen verschillen sterk tussen gemeenten. Het kabinet biedt ondersteuning, maar laat de regie bij lokale partijen. De samenwerkingstafel middenhuur kijkt dan ook op lokaal niveau naar de problematiek en mogelijke oplossingen.
DNB ziet graag dat woningcorporaties bijdragen aan een groter vrij huursegment door hun duurdere woningen in de vrije sector te verhuren. Een passende woningvoorraad kan volgens het kabinet het beste bereikt worden via gezamenlijke inzet van marktpartijen, corporaties, gemeenten en huurdersorganisaties. Prestatieafspraken tussen corporaties, gemeenten en huurdersorganisaties betreffen in de eerste plaats de sociale voorraad, maar kunnen ook gaan over woningen die door corporaties in het middensegment worden verhuurd. Het is aan de gemeente om, bijvoorbeeld in de woonvisie, richting te geven aan corporaties. In een gebied met een tekort aan middenhuurwoningen kan de gemeente de corporatie vragen een deel van de grotere sociale woningen over te hevelen naar de niet-DAEB-portefeuille of te verkopen, eventueel in ruil voor beschikbare grond om extra sociale woningen te bouwen. Hierover kunnen met de corporatie en huurdersorganisaties prestatieafspraken worden gemaakt.
Het rapport bevat ook de aanbeveling om de hypotheekrenteaftrek versneld af te bouwen. Het kabinet heeft diverse structurele maatregelen genomen, die bijdragen aan een stabiele woningmarkt met kleinere risico’s voor huishoudens en de financiële sector. Een van de genomen maatregelen is de stapsgewijze afbouw van de hypotheekrenteaftrek van 52% in 2014 naar 38% in 2041. De afweging of een versnelling wenselijk is, is aan een volgend kabinet.

Vraag 2

Bent u van mening dat middeninkomens in randstedelijk gebied tussen wal en schip (dreigen te) vallen, doordat zij te veel verdienen voor een sociale huurwoning, maar geen koopwoning kunnen betalen? Zo ja, wat bent u voornemens voor hen te gaan doen?

In de antwoorden op de vragen van het lid Beckerman (SP) (Aanhangsel handelingen, vergaderjaar 2016–2017, nr. 1867) is aangegeven dat uit recent onderzoek blijkt dat een aanzienlijk deel van de huishoudens met een inkomen boven de toewijzingsgrens voor een corporatiewoning wel een woning kan kopen, ook in relatief krappe woningmarktgebieden. Ongeveer 295.000 huishoudens zijn, wanneer zij verhuizen, vanwege hun inkomen aangewezen op een vrijesectorhuurwoning. Zoals aangegeven bij het antwoord op vraag 1, stimuleert het kabinet de vergroting van het aanbod van middenhuurwoningen op diverse manieren, zodat lokale partijen vraag en aanbod in balans kunnen brengen.
Daarnaast is de toewijzingsgrens voor een corporatiewoning tot 2021 verhoogd tot € 40.349. Het deel van de groep middeninkomens met de laagste inkomens kan dus binnen de sociale huursector terecht.

Vraag 3

Wat vindt u van de ontwikkeling dat de woningmarkt in randstedelijk gebied steeds krapper wordt, terwijl krimpgebieden verder krimpen? Hoe wenst u de woningmarkt meer in balans te krijgen?

Het Centraal Bureau voor de Statistiek en Planbureau voor de Leefomgeving hebben vorig jaar de Regionale bevolkings- en huishoudensprognose 2016 uitgebracht. Zij voorspellen dat de trek naar de stad onverminderd zal doorgaan en dat met name in kleinere gemeenten de bevolking zal afnemen. Met name in de grote steden, maar ook in middelgrote gemeenten, wordt een aanzienlijke groei van de bevolking en het aantal huishoudens verwacht. Dit heeft gevolgen voor het benodigde woningaanbod.
Deze ontwikkeling is moeilijk tegen te gaan. Het lijkt bovendien niet wenselijk de woonkeuzes van mensen sterk te beïnvloeden. Het kabinet ondersteunt daarom regio’s bij nadelige effecten van deze ontwikkeling. Het Actieplan Bevolkingsdaling 2015–2019 bevat bijvoorbeeld ambities en acties met betrekking tot de aanpak van de gevolgen van bevolkingsdaling in krimp- en anticipeerregio’s. Niet om de krimp te keren, maar om de gevolgen van krimp aan te pakken, te anticiperen op toekomstige ontwikkelingen en de kansen en uitdagingen van krimp te grijpen.
De verantwoordelijkheid om lokale vraag naar woningen en het woningaanbod in evenwicht te brengen, ligt op decentraal niveau. Zoals in het antwoord op vraag 1 is aangegeven, ben ik van mening dat een groter middensegment huurwoningen wenselijk is voor een goede balans op de woningmarkt. Dit kan door nieuwbouw, het transformeren van kantoren naar woningen, maar ook door bestaande woningen onder te brengen in het vrije huursegment. Met diverse maatregelen zoals beschreven in het antwoord op vraag 1, ondersteunt het kabinet de ontwikkeling van dit segment.

Vraag 4

Bent u voornemens deze ontwikkeling tegen te gaan? Bent u van mening dat er in het middensegment en in de vrije huursector meer gebouwd dient te worden? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 1

Bent u bekend met het artikel «Erfpachtkorting «groene» woning»?1

Ja.

Vraag 2

Klopt het dat woningcorporaties korting op bouwgrond kunnen krijgen van de gemeente? Voor welke bouwprojecten geldt dit? Hoe verhoudt dit zich tot de uitspraak van de Europese Commissie over toegelaten staatssteun voor woningcorporaties?2

Dat klopt. In de beschikking van 2009 stelt de Europese Commissie dat verkoop van overheidsgrond door gemeenten tegen een prijs onder de marktwaarde kan worden gezien als geoorloofde steun wanneer dit gebeurt ten behoeve van de diensten van algemeen economisch belang (DAEB) die door de corporaties worden uitgevoerd (sociale verhuur). De DAEB is – in lijn met de EC-beschikking en de DAEB-regels uit 2012 – gedefinieerd in artikel 47 van de Woningwet.

Vraag 3

Klopt het dat er voor woningcorporaties een uitzondering geldt betreffende de overstap van voortdurende naar eeuwigdurende erfpacht en afkoopsom? Zo ja, waarom is dit? Hoe verhoudt dit zich tot de bovengenoemde uitspraak van de Europese Commissie?

Het College van burgemeester en Wethouders van de gemeente Amsterdam heeft 9 mei jongstleden besloten dat alle locaties en gebouwen met bestemming «sociale huurwoning» geen mogelijkheid hebben om over te stappen naar eeuwigdurende erfpacht. Bij verkoop van sociale huurwoningen door onder meer corporaties aan particulieren, ontstaat in geval van een bestemmingswijziging naar «koopwoning» wel de mogelijkheid om over te stappen naar eeuwigdurende erfpacht. Omdat de particuliere eigenaar in de gelegenheid wordt gesteld om over te stappen naar eeuwigdurende erfpacht, is geen sprake van een voordeel voor corporaties in Europeesrechterlijke zin. Derhalve is geen sprake van een relatie met de uitspraak van de Europese Commissie over toegelaten staatssteun voor woningcorporaties te maken.

Vraag 4

Zijn er in andere gemeenten voorbeelden waarin woningcorporaties een uitzonderingspositie hebben met betrekking tot erfpacht? Zo ja, welke voorbeelden? Hoe verhouden die voorbeelden zich tot elkaar?

Er zijn hiervan bij mij geen voorbeelden bekend. Het gebruik van erfpacht komt voornamelijk in Amsterdam op grote schaal voor.

Vraag 5

Hoe wordt het voordeel dat een woningcorporatie heeft gehad van een lagere grondprijs, overstap of afkoopsom verrekend in verhouding tot de ontvangen staatsteun, als een woningcorporatie een woning verkoopt op de vrije markt? Klopt het dat die woningcorporatie dan een deel van de ontvangen staatsteun moet terugbetalen aan de gemeente?

Tenzij de gemeente hierover zelf andere afspraken heeft gemaakt, hoeft de corporatie niet een deel van de verkoopopbrengst te betalen aan de gemeente. De staatssteun mag alleen gegeven worden voor woningen in de DAEB-tak van de corporatie. Indien een woning die werd ingezet voor de DAEB wordt verkocht moet de opbrengst daarvan worden gebruikt voor de DAEB-tak, waarmee een eventueel eerder voordeel van bijvoorbeeld een lagere grondprijs behouden blijft voor de DAEB.
De gemeente Amsterdam heeft hier specifieke afspraken over gemaakt. In de gemeente Amsterdam geldt dat bij verkoop van een (sociale) huurwoning een erfpachtafdracht aan de gemeente wordt betaald voor een bestemmingswijziging naar koopwoning.

Vraag 1

Kent u het bericht «Goedkope huizen voor starters «bijna uitverkocht»»?1

Ja.

Vraag 2

Hoe groot is het tekort aan koophuizen tot € 200.000,= en wat is hier volgens u de oorzaak van?

Sinds 2013 laat de woningmarkt een sterk herstel zien. Het consumentenvertrouwen in de huizenmarkt is sterk gestegen en het lijkt aannemelijk dat we de afgelopen periode te maken gehad hebben met een inhaalvraag. De lage rente heeft geleid tot een verdere toename van de vraag. Woningbouw reageert vanzelfsprekend vertraagd op de toenemende vraag, zeker in een dichtbevolkt land zoals Nederland.
De verantwoordelijkheid om te zorgen dat het aanbod voldoende aansluit bij de vraag ligt op decentraal niveau. De bouwproductie is de afgelopen jaren flink toegenomen en zal naar verwachting (op basis van de bouwplannen van gemeenten) de komende jaren hoog blijven. Daarmee komt doorstroming op gang die ook voor starters kansen biedt.
Vanuit Primos 2016 (ABF Research) wordt het huidige woningtekort in Nederland geraamd op 134.000 woningen en is de verwachting dat dit oploopt naar 196.000 woningen in 2018 en dan weer daalt tot 171.000 woningen in 2025.2 Deze verwachting is gebaseerd op demografische ontwikkelingen, economische scenario’s en woonwensen van huishoudens. Het is niet bekend in welke mate het geschatte tekort betrekking heeft op het segment koophuizen tot € 200.000. Het achterblijvende aanbod (ongeacht het segment) vormde de aanleiding voor gesprekken met de woningmarktregio’s zoals ook in mijn brief van 21 februari 2017 (Kamerstuk 32 847, nr. 295) is geschetst.

Vraag 3

Hoeveel koophuizen zijn door prijsstijgingen (vanaf 2014) onbereikbaar geworden voor starters?2

De bereikbaarheid van koophuizen voor starters is niet alleen afhankelijk van de huizenprijzen maar ook van onder andere de rente, de leennormen en de inkomensontwikkeling. Tegenover de recente stijging van de huizenprijzen staat dat huishoudens door de daling van de rente en groei van inkomens gemiddeld meer kunnen lenen dan voor de crisis.4 De prijsstijgingen verschillen bovendien per regio. In steden als Amsterdam en Utrecht ligt de prijs weer boven het precrisis niveau, terwijl de prijs landelijk nog steeds onder het precrisis niveau ligt. Gemiddeld lagen de huisprijzen in het eerste kwartaal van dit jaar circa 9% lager dan de piek in 2008.5

Vraag 4

Wat bent u voornemens voor starters te doen?

Voor starters is een goede doorstroming op de woningmarkt van belang. Er bestaan reeds verschillende regelingen die gericht zijn op starters. Zo is er de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) die bijdraagt aan de beschikbaarheid van verantwoorde financiering en waarmee huishoudens een rentekorting kunnen krijgen. Deze garantie is momenteel beschikbaar voor de financiering van woningen met een aankoopwaarde tot € 245.000. Ook is sinds 1 januari van dit jaar de schenkingsvrijstelling voor de eigen woning verhoogd tot € 100.000. Daarnaast bieden diverse gemeenten startersleningen aan. Tot slot is er vanuit het Rijk aandacht voor het vergroten van het woningaanbod, met name in schaarsteregio’s. Meer aanbod maakt dat de druk op de woningmarkt (en prijzen) afneemt en huishoudens meer keuze hebben. Ik voer momenteel gesprekken met de woningmarktregio’s over de mate waarin in de woningbehoefte kan worden voorzien en of hierbij knelpunten optreden. Daarnaast is er in het bijzonder aandacht voor het vergoten van het aanbod aan huurwoningen in het middensegment voor huishoudens met een middeninkomen (inclusief starters). Een van de maatregelen is de oprichting van de samenwerkingtafel middenhuur. Aan deze tafel, onder voorzitterschap van Rob van Gijzel, worden lokale partijen en investeerders met elkaar in contact gebracht met als doel om te komen tot afspraken over extra aanbod van huurwoningen in het middensegment. Over de voortgang ontvangt uw Kamer voor de zomer een rapportage.

Vraag 5

Hoe gaat u voorkomen dat de huizenmarkt «tot stilstand» komt met alle gevolgen van dien?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 6

Deelt u de mening dat er meer gebouwd dient te worden? Zo nee, waarom niet?

Ja, dit deel ik. Bij mijn bezoeken aan de woningmarktregio’s met schaarste besteed ik hier expliciete aandacht aan.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Hypotheek met lange rentevaste periode misleidend bij verhuizing»?1

Ja.

Vraag 2

Is het correct dat huizenkopers die een hypotheek afsluiten met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) en een rentevaste periode van twintig of dertig jaar, bedrogen kunnen uitkomen wanneer zij verhuizen naar een huis boven de NHG-grens en daardoor de hypotheek met lage rente niet kunnen meeverhuizen? Zo ja, wat is de omvang van deze groep? In hoeveel gevallen heeft dit tot (financiële) problemen geleid?

De NHG-regelgeving staat het meeverhuizen van de (basis)rente en overige voorwaarden niet in de weg. Individuele aanbieders kunnen echter verhuisregelingen hanteren waarin dit soort beperkingen wel zijn opgenomen. Het onderzoek van de Vereniging Eigen Huis (VEH) dat in het bericht wordt aangehaald, wijst op vier hypotheekverstrekkers die de in de vraag genoemde beperking hanteren. De Vereniging Eigen Huis meldt echter in een vervolgbericht op haar site (https://www.eigenhuis.nl/actueel/nieuws/2017/04/26/14/00/update-banken-reageren-op-misleiding-huizenkopers) dat op één na alle hypotheekverstrekkers ofwel deze overgang toch wel toestonden ofwel hun beleid verbeterd hebben naar aanleiding van de berichtgeving. De aanbieder waarvoor deze beperking nog bestaat met betrekking tot één type hypotheekproduct zegt in het bericht zijn voorwaarden op dit punt te zullen verduidelijken. Ik heb geen signalen ontvangen dat er problemen zijn ontstaan rond het niet kunnen meenemen van hypotheken naar een nieuw huis boven de NHG-grens.
Een beperking op het meenemen van de hypotheek zoals van NHG naar niet-NHG moet helder in de verhuisvoorwaarden van aanbieders staan. Indien de voorwaarden hier duidelijk over zijn, staat de aanbieder in zijn recht om deze beperking op te leggen en kan dit beschouwd worden als een punt waarop aanbieders kunnen concurreren. Indien de geldverstrekker vooraf niet duidelijk heeft gemaakt dat het meenemen van een hypotheek met een verhuisregeling onder bepaalde omstandigheden niet kan, heeft de hypotheekaanbieder geen grond om het meenemen van de hypotheek te blokkeren. Aan hypotheekaanbieders die dergelijke beperkingen op het meenemen van een hypotheek niet duidelijk in hun voorwaarden hebben vermeld, doe ik de oproep om het meenemen van hypotheken alsnog toe te staan.
In het geval dat de voorwaarden van de hypotheek niet duidelijk maken dat de NHG-hypotheek niet kan worden meegenomen naar een nieuwe woning en hierover een conflict ontstaat met de geldverstrekker, dan kan de consument naar het klachteninstituut financiële dienstverlening (Kifid) stappen.

Vraag 3

Deelt u de mening van Vereniging Eigen Huis dat de NHG-beperking van de verhuisregeling, die hieraan ten grondslag ligt, «misleidend» is? Bent u ertoe bereid hier een eind aan te maken? Bent u ertoe bereid ervoor te zorgen dat hypotheeknemers actiever en volledig worden voorgelicht?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Is de NHG-beperking van de verhuisregeling een belemmering voor de doorstroming op de huizenmarkt van mensen die naar een duurder huis willen verhuizen? Zo ja, wat is de omvang hiervan?

Mijn beeld is dat inmiddels in vrijwel alle gevallen hypotheekverstrekkers het meenemen van de (basis)rente van een NHG-hypotheek naar een nieuwe woning boven de NHG-grens toestaan. Het vervolgbericht van VEH bevestigt dit beeld. Doordat de rentes sterk gedaald zijn in de afgelopen jaren zullen mensen doorgaans niet hun oude rente willen behouden, maar een nieuwe hypotheek met een lagere rente willen afsluiten.

Vraag 1

Wat is uw reactie op het bericht van Cobouw dat woningcorporaties vooral slecht geïsoleerde huurwoningen verkopen?1

Bij verkopen in een verder verleden is niet of onvoldoende bekend wat het energielabel was op moment van verkoop, daar pas sinds 1 januari 2015 het energielabel bij verkoop verplicht is. Van het totale woningbezit van corporaties heeft momenteel ongeveer 70% een energielabel C of lager. Corporatiewoningen met energielabel B of hoger zijn vaak in de afgelopen jaren gerealiseerd via nieuwbouw of renovatie. Het ligt voor de hand dat zij dergelijke woningen betaalbaar blijven verhuren aan de doelgroep en niet verkopen. Ik heb daarom geen aanleiding om aan te nemen dat de labelverdeling van verkochte bestaande huurwoningen in eerdere jaren hiervan afwijkt.

Vraag 2

Klopt het dat van alle verkochte corporatiewoningen tussen 2014 en 2016 ongeveer 90% een energielabel C of lager had, en hoe is de ontwikkeling van de verkoop van huurwoningen met een laag energielabel geweest sinds de start van het kabinet Rutte I tot aan nu? Kunt u uw antwoord toelichten?

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 3

Deelt u de mening van een corporatiedirecteur en een medewerker van Platform 31 dat het een bewuste strategie is van woningcorporaties om slecht geïsoleerde huurwoningen met een laag energielabel in de uitverkoop te doen om zo het gemiddelde van de energielabels op te krikken en er daarmee zelf beter van te worden? Kunt u uw antwoord toelichten?

Ik heb geen aanwijzingen dat corporaties een strategie hanteren waarin zij enkel door verkoop van woningen met lage energielabels hun voorraad naar gemiddeld label B willen brengen. De corporaties investeren juist steeds meer in energiebesparende maatregelen (zie ook antwoord op vraag 7). Ten opzichte van de totale voorraad van 2,4 miljoen corporatiewoningen hebben de door Cobouw benoemde aantallen verkochte woningen aan niet-corporaties (circa 43.000 van 2014 tot 2016) een gering effect op het gemiddelde label van corporaties.

Vraag 4

Hoe gaat u bovengenoemde strategie doorbreken en zorgen dat het betaalbaar verduurzamen van de woningvoorraad het doel wordt in plaats van het verkleinen van de sociale huursector door verkoop te stimuleren?

Uit de rapportages Volkshuisvestelijke voornemens woningcorporaties 2015–2019 (Kamerstuk 29 453, nr. 402) en Voornemens Volkshuisvestelijke prestaties corporaties 2016–2020 (Kamerstuk 29 453, nr. 421) blijkt dat corporaties de laatste jaren meer investeren in energiemaatregelen. In 2013 investeerde de sector € 164 miljoen en dat is in 2014 en 2015 gestegen naar respectievelijk € 199 miljoen en € 257 miljoen. Realisatiecijfers over recentere jaren zijn nog niet bekend, maar ten tijde van het laatstgenoemde rapport werd een stijging verwacht tot € 613 miljoen in 2017.
Zoals u in de brief van 11 november 2016 (Kamerstuk 30 196, nr. 483) is gemeld, is echter duidelijk geworden dat het niet waarschijnlijk is dat de tot nog toe geleverde inspanningen en de geprognosticeerde investeringen voldoende zijn om ultimo 2020 een gemiddeld label B voor corporatiewoningen te halen. Er zijn dus meer investeringen nodig en corporaties beseffen dat ook steeds meer. Daarnaast zullen nadere wettelijk maatregelen uitgewerkt worden, gericht op het verbeteren van de energetische kwaliteit van de corporatiewoningen. Ik zal u voor de zomer informeren over de verdere uitwerking en de daarvoor benodigde investeringen van corporaties.

Vraag 5

Bent u met de Triodos Bank van mening dat de verkoop van tochthuizen moet stoppen en dat geïnvesteerd moet worden in het opknappen van huurwoningen, zodat huurders in een betaalbare en energiezuinige huurwoningen kunnen wonen? Kunt u uw antwoord toelichten?2

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 6

Hoe verhoudt de afspraak dat gemiddeld energielabel B gehaald moet worden per 2021 zich tot de uitverkoop van huurhuizen met lage energielabels, waardoor er op papier een verbetering lijkt te zijn maar in de werkelijkheid het milieu en huiseigenaren met energieslurpende woningen worden opgescheept? Kunt u uw antwoord toelichten?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 7

Wat waren de investeringen in energiebesparing door woningcorporaties per jaar vanaf 2013 en hoeveel euro is voor 2017 en de jaren daarna nodig om de afspraak van een gemiddeld energielabel B per 2021 te halen?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 8

Wat zijn de gevolgen van «passend toewijzen» en van de verhuurderheffing voor de investeringsruimte van woningcorporaties op het gebied van energiebesparing en verduurzaming? Kunt u hiervan een gedetailleerd financieel overzicht verstrekken?

Uit de evaluatie van de verhuurderheffing (Kamerstuk 32 847, nr. 248), het Sectorbeeld 2016 van de Autoriteit woningcorporaties (Kamerstuk 29 453, nr. 430) en de indicatieve bestedingsruimte (Kamerstuk 29 453, nr. 418) blijkt dat de investeringsruimte in de sector de laatste jaren is toegenomen. Daarin is reeds rekening gehouden met de effecten van de verhuurderheffing en passend toewijzen.
Dit voorjaar zal ik een geactualiseerde IBW publiceren.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Boeterente aan banden»?1

Ja.

Vraag 2

Uit het artikel blijkt dat er nog altijd hypotheekaanbieders zijn die te hoge kosten in rekening brengen bij het oversluiten van de hypotheek naar een lagere rente; kunt u dit bevestigen? Zo ja, om welke hypotheekaanbieders gaat het?

Op 14 juli 2016 is de Mortgage Credit Directive (MCD) geïmplementeerd in Nederlandse wetgeving. Hierin zijn regels geïntroduceerd over de kosten bij vervroegde aflossing op een hypotheek. Zo is onder andere bepaald dat kredietaanbieders voor vervroegde aflossing van het hypothecair krediet geen vergoeding mogen vragen die hoger is dan het financiële nadeel dat de aanbieder hierdoor lijdt. Deze regels zijn vastgelegd in het Besluit Gedragstoezicht Financiële Ondernemingen (BGfo) en het Burgerlijk Wetboek (BW).
De nieuwe regels zijn sinds 14 juli 2016 bij de kredietaanbieders bekend. Hoe het financiële nadeel moet worden gedefinieerd en welke kosten als financieel nadeel mogen worden aangemerkt, wordt echter niet in de Europese richtlijn toegelicht. Hier is dus ruimte voor interpretatie. De Autoriteit Financiële Markten (AFM) heeft vervolgens middels een leidraad op 20 maart jl. richting gegeven aan de wijze waarop het financieel nadeel bij vervroegde aflossing op adequate wijze door de kredietverstrekkers kan worden berekend.
Nu de AFM deze duidelijkheid heeft gegeven, zijn kredietaanbieders begonnen met het aanpassen van hun interne systemen, voor zover deze nog niet in lijn waren met de uitgangspunten van de AFM. In aanvulling hierop hebben de Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) en het Verbond van Verzekeraars namens hun leden toegezegd alle klanten te zullen compenseren die sinds de inwerkingtreding van deze regels en op grond van de leidraad een te hoge vergoeding hebben betaald.
Nadat aanbieders hun interne systemen waar nodig hebben aangepast, zal de vergoeding op de juiste wijze worden berekend. Ik ga er dan ook vanuit dat er dan geen marktpartijen meer zijn die bij klanten meer in rekening brengen dan het financiële nadeel bij de berekening van de vergoeding bij vervroegd aflossen.
De AFM gaat in de tweede helft van dit jaar onderzoek doen naar de naleving van de regels over de kosten bij vervroegde aflossing en treedt handhavend op als aanbieders de wet overtreden.

Vraag 3

Welke sancties kunnen hypotheekaanbieders die teveel boeterente in rekening hebben gebracht tegemoet zien?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Wat vindt u ervan dat dit probleem al in september 2016 bekend was en dat er kennelijk daarna alsnog consumenten zijn gedupeerd?2 3

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 5

In hoeverre worden consumenten automatisch gecompenseerd door hun hypotheekverstrekker en wat moeten zij doen als dat niet gebeurt? Hoe worden consumenten bereikt die niet automatisch gecompenseerd worden, maar er niet van op de hoogte zijn dat zij zijn gedupeerd?

De NVB en het Verbond van Verzekeraars hebben namens hun leden toegezegd dat klanten die op of na 14 juli 2016 hun hypotheek (deels) vervroegd hebben afgelost en hiervoor een vergoeding hebben moeten betalen, mogelijk recht hebben op compensatie. De aanbieders zullen deze klanten proactief benaderen en compenseren. Ook klanten die niet weten dat ze mogelijk teveel hebben betaald, zullen worden benaderd door hun kredietverstrekker of adviseur.

Vraag 6

Klopt het dat alleen teveel betaalde boeterente van na 14 juli 2016 wordt terugbetaald? Zo ja, wat vindt u hiervan? Deelt u de mening dat ook teveel betaalde boeterente van voor 14 juli 2016 vergoed moet worden? Hoe verhoudt het niet vergoeden van eerder teveel in rekening gebrachte boeterente zich tot de zorgplicht en normale, ethische omgangsvormen?

Vervroegde aflossingen van vóór 14 juli 2016 vallen niet onder reikwijdte van de implementatie van de MCD in het BGfo en het BW. Indien een consument van mening is dat er indertijd teveel vergoeding in rekening is gebracht, zal dit door het Kifid of de rechter moeten worden getoetst aan de hand van de hypotheekvoorwaarden, de gedragscode hypothecaire financieringen (GHF) en de toen geldende bepalingen uit het Bgfo en het Burgerlijk Wetboek (BW).
Het staat kredietaanbieders uiteraard vrij om gehoor te geven aan de oproep van onder andere Vereniging Eigen Huis en de Consumentenbond om ook klanten te compenseren die voor 14 juli 2016 extra hebben afgelost op hun hypotheek, maar ik kan de kredietaanbieders hier niet toe dwingen.

Vraag 7

Wat gaan banken doen om te verzekeren dat er vanaf nu geen consumenten meer benadeeld worden door te hoge boeterente?

Zoals in antwoord op vraag 2 is aangegeven, hebben de NVB en het Verbond van Verzekeraars namens hun leden toegezegd de leidraad van de AFM te zullen volgen en klanten die sinds de inwerkingtreding van de implementatie van de MCD teveel hebben betaald, te compenseren.
De AFM zal in het vierde kwartaal een onderzoek starten naar de naleving van de leidraad door de sector. Indien kredietaanbieders zich niet aan de bepalingen uit het BGfo houden, dan kan de AFM maatregelen treffen.

Vraag 8

Betaalde boeterentes zijn aftrekbaar; wat zijn de fiscale consequenties voor individuen en de overheid van het terugbetalen van teveel in rekening gebrachte boeterentes?

De betaalde vergoeding bij vervroegde aflossing is aftrekbaar als er sprake is van «drukkende kosten». Daarvan is ook sprake bij te veel in rekening gebrachte kosten bij vervroegde aflossing waarvoor aan het einde van het betreffende belastingjaar niet definitief vaststond dat deze zou worden terugbetaald.
Consumenten die op of na 14 juli 2016 (deels) vervroegd hebben afgelost, hebben mogelijk een te hoge vergoeding aan hun kredietverstrekker betaald. Consumenten die tussen 14 juli 2016 en 31 december 2016 een te hoge vergoeding hebben betaald, hebben ook in hun aangifte over 2016 een te hoge aftrekpost opgenomen voor de betaalde vergoeding. Als deze consumenten later dit jaar het aan hun kredietverstrekker het teveel betaalde bedrag terugkrijgen, zal dit ook in hun belastingaangifte moeten worden gecorrigeerd. In 2017 zal in de aangifte over 2016 zekerheid worden verkregen over de te veel betaal vergoeding. Dit bedrag zal worden gecorrigeerd door het in de aangifte over 2016 aan te merken als negatieve aftrekbare kosten eigen woning. De Belastingdienst zal in haar communicatie in 2017 extra aandacht besteden aan dit onderwerp.
Voor de te veel betaalde vergoeding in het jaar 2017 geldt dat reeds in 2017 zekerheid wordt verkregen over de terugbetaling. Bij in 2017 te veel betaalde vergoeding moet daarom reeds in de aangifte over het jaar 2017 rekening gehouden worden met de latere terugbetaling, waardoor in die aangifte alleen het terecht in rekening gebrachte vergoeding (betaalde vergoeding verminderd met de latere terugbetaling) wordt aangemerkt als drukkende kosten en aftrekbaar is.

Vraag 1

Bent u bekend met het feit dat steeds meer huizenkopers een huis aankopen zonder financieringsvoorbehoud of bouwtechnische keuring, omdat dit door makelaars vaak als concurrerende voorwaarde bij een aankoop wordt gebruikt?

Ik ken de signalen dat consumenten vaker afzien van een financieringsvoorbehoud of een bouwkundige keuring om op populaire locaties meer kans te maken op een woning. Het kabinet heeft eerder gesteld dat het onwenselijk zou zijn als consumenten onder druk besluiten af te zien van een financieringsvoorbehoud of een bouwkundige keuring.
Of er op dit punt verschillen zijn tussen transacties die zonder en transacties die met tussenkomst van een aankoopmakelaar tot stand komen, is niet bekend. Indien er een makelaar is betrokken bij een transactie moet hij handelen in het belang van zijn opdrachtgever, zoals dat van een redelijk handelend en bekwaam makelaar mag worden verwacht. In het kader van deze verantwoordelijkheid kan hij als aankoopmakelaar adviseren of hij het wel of niet verantwoord vindt om een bod uit te brengen zonder financieringsvoorbehoud of voorbehoud voor de bouwtechnische keuring. Dat betekent dat de makelaars consumenten ook kunnen behoeden voor het nemen van onverantwoorde risico’s. De uiteindelijke beslissing om wel of niet een voorbehoud te maken in de koopovereenkomst ligt echter bij de consument.

Vraag 2

Ziet u de risico’s van een aankoop zonder financieringsvoorbehoud of bouwtechnische keuring? Hoe beoordeelt u de risico’s die hierdoor bij huishoudens komen te liggen bij de aankoop van een woning? Deelt u de mening dat de kans van het kopen van een kat in de zak hierdoor toeneemt?

Het is gebruikelijk dat in de koopovereenkomst wordt afgesproken dat de koper een direct opeisbare boete moet betalen van 10% van de koopsom als hij de koop ontbindt. Daarnaast kan een aanvullende schadevergoeding worden geëist indien de daadwerkelijke schade voor de verkoper hoger is dan deze boete. Ook kan de koper te maken krijgen met hoge onverwachte uitgaven indien in een later stadium sprake blijkt te zijn van bouwkundige gebreken die niet toe te rekenen vallen aan de verkopende partij. Zolang de consument niet zeker weet of hij de woning kan financieren en niet zeker weet of de woning bouwkundig in orde is, is het daarom verstandig om deze ontbindende voorbehouden in de koopovereenkomst op te nemen. In de model koopovereenkomst die is opgesteld door de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM), VastgoedPRO, VBO Makelaar, de Consumentenbond en Vereniging Eigen Huis, is het financieringsvoorbehoud standaard opgenomen.
Er zijn ook situaties denkbaar waarin het niet opnemen van een financieringsvoorbehoud in de koopovereenkomst niet tot risico’s hoeft te leiden. Zo kan een koper bijvoorbeeld een woning financieren met eigen geld, de mogelijkheid hebben om een familielening aan te gaan of een schenking krijgen voor de aankoop van een woning. Wat betreft bouwtechnische risico’s geldt dat deze doorgaans minder groot zullen zijn wanneer de koper zelf de expertise heeft om een woning te beoordelen op eventuele bouwtechnische gebreken of wanneer er al een recent bouwkundig rapport beschikbaar is. Ook heeft de koper na het sluiten van de voorlopige koopovereenkomst drie dagen wettelijke bedenktijd, waarbinnen zonder opgaaf van reden van de koop kan worden afgezien, ook als er geen enkel voorbehoud is gemaakt. Het hangt dus van de individuele omstandigheden van de koper en de kwaliteit van de woning af, in hoeverre de consument een risico loopt bij een aankoop van een woning zonder voorbehoud van financiering of bouwkundige keuring.

Vraag 3

Heeft u er zicht op hoe vaak er afgezien wordt van het financieringsvoorbehoud en/of een bouwtechnische keuring bij de aankoop van een huis?

Er zijn geen exacte cijfers beschikbaar over het aantal huizenkopers dat een huis aankoopt zonder voorbehoud van financiering of bouwkundige keuring. Op basis van een recente enquête onder NVM-makelaars kan wel een indicatie worden gegeven. Volgens NVM-makelaars die aan het onderzoek hebben meegedaan, is in de tweede helft van 2016 op landelijk niveau 12% van de woningen in hun portefeuille verkocht zonder financieringsvoorbehoud en 57% zonder voorbehoud van bouwtechnische keuring. Uit die enquête blijken er overigens wel regionale verschillen te bestaan; in de regio Amsterdam wordt 45% van de woningen volgens NVM-makelaars verkocht zonder financieringsvoorbehoud.
Ook komt uit de enquête het beeld naar voren dat het aantal aankopen waarbij geen ontbindende voorwaarden is opgenomen toeneemt; ruim de helft van de ondervraagde NVM-makelaars heeft de indruk dat het aantal kooptransacties zonder financieringsvoorbehoud toeneemt en ruim een kwart heeft het beeld dat het aantal transacties zonder voorbehoud van bouwtechnische keuring is toegenomen.

Vraag 4

Verhoudt het afzien van een bouwtechnische keuring omwille van het kunnen meebieden op een huis zich wel tot de onderzoeksplicht van de koper? Zijn beide wel verenigbaar?

De koper dient zich er in het kader van zijn onderzoeksplicht van te vergewissen dat de staat van de woning voldoet aan wat daarover in de koopovereenkomst wordt afgesproken en wat redelijkerwijs verwacht mag worden gezien de aard van de woning en de mededelingen daarover van de verkoper. Het is echter aan de koper zelf om te bepalen hoe hij deze onderzoeksplicht invult en of hij aanvullend bouwkundig onderzoek nodig acht. Indien de koper twijfelt aan de staat van de woning ligt het op zijn weg om de verkoper om meer informatie te vragen en/of om nader (bouwkundig) onderzoek te doen. Voor gebreken die op het moment van het sluiten van de overeenkomst bij de koper bekend waren of redelijkerwijs bij hem bekend konden zijn, kan de verkoper niet aansprakelijk worden gehouden.

Vraag 5

Deelt u de mening van het Financieel Stabiliteitscomité dat de aankoop van een huis zonder financieringsvoorbehoud of een bouwkundige keuring kan bijdragen aan oververhitting op de huizenmarkt?

Volgens het Financieel Stabiliteitscomité (FSC) kunnen het kopen van een woning zonder financieringsvoorbehoud of bouwkundige keuring, indicatoren zijn dat sprake is van oververhitting op de woningmarkt. Het FSC lijkt hier dus te wijzen op een omgekeerd verband: oververhitting op de huizenmarkt zou kunnen leiden tot het afzien van een financieringsvoorbehoud bij de aankoop van een woning. Ik deel deze zorg van het FSC. In sommige regio’s stijgen de woningprijzen snel en staan woningen kort te koop. Hierdoor kunnen consumenten zich onder druk gezet voelen om zeer snel te beslissen en het financieringsvoorbehoud of de bouwkundige keuring achterwege te laten om in aanmerking te komen voor een woning.
Het FSC heeft aangegeven het nuttig te vinden dat een nadere analyse plaatsvindt van het biedingsproces bij de aankoop van woningen en daarbij de rol van bijvoorbeeld taxateurs en makelaars.

Vraag 6

Deelt u de mening dat bij een dergelijke grote financiële beslissing omwille van consumentenbescherming deze voorwaarden niet als concurrerend element moeten worden ingezet?

Vanuit consumentenbescherming vind ik het onwenselijk dat kopers in een oververhitte markt voorbehouden laten vallen in situaties waarin de koper niet zeker weet of hij de woning kan financieren en niet zeker weet of de woning bouwkundig in orde is. Tegelijkertijd constateer ik dat er situaties mogelijk zijn waarin het bieden zonder voorbehouden in principe geen risico’s voor de koper met zich meebrengt en wel zekerheden aan de verkoper kan bieden.

Vraag 7

Welke mogelijkheden ziet u om het aankopen van een huis zonder financieringsvoorbehoud of bouwkundige keuring tegen te gaan? Bent u de bereid met de Nederlandse Vereniging van Makelaars en Taxateurs (NVM) af te spreken deze onwenselijke concurrentie op voorwaarden te stoppen?

Ik heb de brancheorganisaties NVM en VBO erop gewezen dat ik groot belang hecht aan een degelijke advisering over de risico’s bij het bieden zonder voorbehouden. Dit betekent mijns inziens dat makelaars negatief zouden moeten adviseren ten aanzien van het afzien van dergelijke voorbehouden als dit tot risico’s voor de consument leidt. De NVM en VBO hebben bevestigd dat een aankoopmakelaar zijn opdrachtgever sterk zal afraden om zonder voorbehoud van financiering of bouwkundige keuring een bod uit te brengen indien dat niet verantwoord is.
Het is niet mogelijk om via de brancheorganisaties dekkende afspraken te maken over het afzien van voorbehouden omdat niet alle transacties begeleid worden door een makelaar en niet alle makelaars aangesloten zijn bij een branchevereniging. Ook ligt het niet voor de hand om de mate van contractvrijheid tussen kopers en verkopers in te perken via afspraken met brancheverenigingen.
Ik constateer echter dat er signalen zijn dat het aantal transacties zonder financieringsvoorbehoud of bouwtechnische keuring toeneemt. Dit kan betekenen dat de risico’s voor consumenten toenemen. Ik vind het zeer onwenselijk als consumenten onder druk onverantwoorde risico’s nemen. Op dit moment is op basis van de huidige cijfers en kennis niet vast te stellen in hoeveel gevallen biedingen zonder voorbehouden tot problemen leiden en of een wettelijk voorbehoud van financiering en/of bouwkundige keuring hier een goede oplossing voor zou bieden. Het kabinet gaat daarom onderzoek verrichten naar de omvang van deze problematiek en zal aan de hand van de uitkomsten vervolgstappen overwegen.

Vraag 8

Deelt u de mening dat wanneer de NVM niet in actie komt, bij wet moet worden afgedwongen dat het financieringsvoorbehoud en de bouwtechnische keuring niet als concurrerende voorwaarde mogen worden gebruikt bij de verkoop van een huis?

Zie antwoord vraag 7.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «De aankoopmakelaar is terug, en heeft de markt in zijn greep»?1

Ja.

Vraag 2

Herkent u het beeld dat geschetst wordt van niet-transparante tarieven die aankoopmakelaars in rekening brengen, waardoor het moeilijk is ze te vergelijken? Zo ja, wat kunt u hier aan doen? Zo nee, waarom niet?

Ik herken het beeld dat het lastig is voor consumenten om de tarieven van (aankoop)makelaars te vergelijken omdat deze gegevens vaak niet openbaar zijn. Dit vind ik onwenselijk en ik heb de brancheorganisaties dan ook opgeroepen transparanter te worden over de tarieven die aangesloten makelaars rekenen en de diensten die zij voor die prijs aanbieden.
(Aankoop)makelaars zijn niet wettelijk verplicht hun tarieven op hun website kenbaar te maken. Omdat de dienstverlening die klanten wensen uiteenloopt, doen makelaars vaak een individueel aanbod dat is gebaseerd op de specifieke wensen van de klant. Makelaars die zijn aangesloten bij de brancheorganisaties NVM, VBO of VastgoedPRO moeten daarbij handelen conform de «Algemene Consumentenvoorwaarden Makelaardij». Volgens deze voorwaarden zijn makelaars verplicht de dienstverlening die geleverd zal worden en het tarief in een opdracht tot dienstverlening vast te leggen en kenbaar te maken richting hun klant. De tarieven worden zo altijd transparant voordat de klant de opdracht verleent aan de makelaar. Transparantie over de tarieven op bijvoorbeeld de eigen website is echter zeldzaam. Hierdoor kunnen consumenten de tarieven van makelaars moeilijk vergelijken en moeten verschillende offertes worden aangevraagd om een beeld van de tarieven en de dienstverlening te krijgen.
De website advieskeuze.nl, die eerder haar kracht heeft bewezen in het vergelijkbaar maken van de tarieven en kwaliteit van hypotheekadvies, is recent ook gestart met vergelijken van makelaars. De Consumentenbond heeft een meerderheidsbelang in deze vergelijkingssite en ook de Vereniging Eigen Huis steunt dit initiatief. Ik juich dit initiatief toe omdat een onafhankelijke vergelijking van makelaars bijdraagt aan een concurrerende en goed functionerende markt. Ik zal in overleg gaan met de Consumentenbond en Vereniging Eigen Huis over mogelijkheden om de transparantie van tarieven en kwaliteit op deze website te verbeteren en te versnellen. Ik vertrouw erop dat ook makelaars zich zullen inzetten om de transparantie van tarieven en kwaliteit te verbeteren.

Vraag 3

Klopt het dat aankoopmakelaars eerder kennis hebben van het (aankomende) woningaanbod dan de rest van de markt? Klopt het dat huizenkopers daardoor, gezien de huidige marktsituatie in delen van ons land, bijna gedwongen zijn tegen aanzienlijke kosten een aankoopmakelaar in te schakelen wanneer zij een huis willen kopen? Bent u van mening dat dit onwenselijk is en de kosten voor huizenkopers onnodig opdrijft?

In de praktijk hebben aspirant-kopers met een aankoopmakelaar vaak eerder kennis van het woningaanbod. Aankoopmakelaars zijn immers bekend met de lokale woningmarkt en hebben aandacht voor signalen die erop duiden dat bepaalde woningen in de verkoop zullen komen. Daarnaast zijn er makelaarskantoren die zich met zowel aankoop- als verkoopmakelaardij bezighouden. Voorts ontstaat een informatievoorsprong voor huizenzoekers met een aankoopmakelaar omdat het gebeurt dat woningen sneller in niet-openbare systemen verschijnen dan op bijvoorbeeld Funda. De NVM heeft haar systemen zo ingericht dat nieuw aanbod in principe gelijktijdig op interne systemen en op Funda verschijnt. In de praktijk kunnen makelaars ervoor kiezen aanbod eerst alleen op het interne systeem aan te bieden. Dit leidt voor dit deel van het aanbod tot een informatievoorsprong voor aankoopmakelaars. Ik heb geen inzicht in de mate waarin dit gebeurt en wat dit betekent voor de positie van de klant in het koopproces. Ik heb deze problematiek aangekaart bij de Autoriteit Consument en Markt (ACM).

Vraag 4

Is het toegestaan belangstellenden voor een huis te weigeren als zij geen aankoopmakelaar in de hand hebben genomen? Zo ja, waarom is dit toegestaan? Zo nee, waarom ontstaat bij veel kopers dan toch de indruk dat dit zo is?

Hoewel het niet bij wet verboden is voor individuele makelaars om geïnteresseerden met een aankoopmakelaar voorrang te geven, acht ik het weigeren van potentiële kopers puur vanwege het feit dat zij geen aankoopmakelaar hebben, niet als betamelijk. Ik ben hierover in overleg getreden met de brancheorganisaties NVM en VBO en ook zij zien een dergelijke uitsluiting als onwenselijk en bovendien niet conform de Algemene Consumentenvoorwaarden Makelaardij. Deze voorwaarden schrijven voor dat makelaars een opdracht moeten uitvoeren «naar beste weten en kunnen uit en met inachtneming van de belangen van de consument». NVM en VBO zullen dit standpunt ook aan hun leden communiceren. Wel geven zij aan niet de indruk te hebben dat kopers zonder aankoopmakelaar structureel buitengesloten worden en wijzen er op dat ook in de krappe gebieden het merendeel van de woningen zonder aankoopmakelaar wordt gekocht. Er zijn hen verder geen klachten bekend die betrekking hebben op het uitsluiten van potentiële kopers zonder aankoopmakelaar.
De NVM en VBO wijzen er ook op dat consumenten die de indruk hebben dat zij op oneigenlijke gronden worden buitengesloten bij bezichtigingen, de mogelijkheid hebben hun klacht voor te leggen aan de tuchtrechter. Dit kan op laagdrempelige wijze. Hetzelfde geldt voor verkopers die de indruk hebben dat hun belangen niet goed zijn behartigd als gevolg van het buitensluiten van geïnteresseerden. Vereniging Eigen Huis heeft aan mij toegezegd dat zij de mogelijkheid om misstanden voor te leggen aan de tuchtrechter onder de aandacht zal brengen van consumenten.
Overigens zijn er wel situaties denkbaar waarin het in het belang van de verkoper is om een deel van de verzoeken tot bezichtiging te weigeren, bijvoorbeeld als een verkoper bovenal hecht aan een snelle verkoop of wanneer er sprake is van een onpraktisch groot aantal verzoeken voor bezichtigingen, zoals in krappe woningmarktregio’s kan voorkomen.

Vraag 5

Wat vindt u van de praktijk waarbij makelaars een courtage vragen die wordt uitgedrukt in procenten van de koopprijs? Klopt het dat het daardoor een hogere prijs aantrekkelijker is voor een aankoopmakelaar dan een lagere prijs? Deelt u de mening dat dat een perverse prikkel voor een aankoopmakelaar is?

Het staat een makelaar vrij om zelf te bepalen op welke wijze hij of zij de vergoeding voor geleverde diensten vaststelt. Aspirant-kopers die gebruik willen maken van een aankoopmakelaar kunnen bij hun selectie van een makelaar ook afspraken maken over de wijze waarop de vergoeding wordt vastgesteld. Het komt veelvuldig voor dat een vergoeding wordt gebaseerd op de aankoopprijs. Het werken met een vergoeding als percentage van de verkoopprijs betekent dat mensen een vertaalslag moeten maken naar de verwachte kosten, dit bemoeilijkt de beoordeling van tarieven en gaat daarmee ten koste van de transparantie van de markt. Ook zou een vergoeding op basis van de aankoopprijs een kleine prikkel kunnen geven voor de makelaar om op een hogere aankoopprijs uit te komen. De prikkel die hiervan uitgaat om op een hogere aankoopprijs uit te komen, kan genuanceerd worden. Bijvoorbeeld, op een woningprijs van 300.000 euro in plaats van 295.000 euro, stijgt de vergoeding bij een tarief van 1% met 50 euro, namelijk van 2950 naar 3.000 euro. Overigens heeft een makelaar uiteraard een bedrijfsmatig belang bij het leveren van een goede dienstverlening, en daarmee het zoveel mogelijk drukken van de aankoopprijs. Indien de makelaar desondanks niet in het belang van de consument handelt, heeft de consument de mogelijkheid om een beroep te doen op de geschillenregeling, een klacht in te dienen bij de tuchtrechter of een civiele procedure te starten.

Vraag 1

Kent u het bericht «Woonbootbewoners tussen wal en schip»?1 Wat vindt u van dit bericht?

Vraag 2

Deelt u de mening dat mensen die een hypotheek kunnen betalen ook een hypotheek zouden moeten kunnen krijgen? Zo nee, waarom niet?

De regels met betrekking tot de maximale hypotheek die een consument kan krijgen op basis van zijn inkomen zijn vastgelegd in de regeling hypothecair krediet. In deze regels wordt geen onderscheid gemaakt tussen een hypotheek voor een woonboot of een hypotheek voor een woning op land. Het feit dat een consument een hypotheek op een woonboot op basis van de regelgeving kan krijgen, betekent niet dat een kredietverstrekker een dergelijke hypotheek ook moet verstrekken. Het staat kredietverstrekkers vrij te bepalen welke (hypotheek)producten zij aan consumenten willen aanbieden en welke voorwaarden zij hieraan verbinden.

Vraag 3

Deelt u de mening dat banken ook maatwerk moeten (kunnen) blijven bieden? Zo nee, waarom niet? Wat is ervoor nodig zodat banken ook maatwerk kunnen blijven bieden bij de hypotheekverstrekking?

De Regeling Hypothecair Krediet biedt hypotheekverstrekkers veel ruimte om aan hun klanten maatwerk te bieden, mits voldoende onderbouwd kan worden dat dit verantwoord is. Ik moedig kredietverstrekkers aan om van de mogelijkheden voor maatwerk gebruik te maken wanneer dit in het klantbelang is. Mijn beeld is niet dat de regelgeving het aanbieden van maatwerk ontmoedigt. Ik blijf hierover in dialoog met de sector en ben bereid, indien regelgeving aantoonbaar het aanbieden van maatwerk in de weg staat, hier opnieuw naar te kijken.

Vraag 4

In hoeverre vindt u het wenselijk dat er nog maar één aanbieder van hypotheken voor woonboten is?

Vraag 5

Zijn er op dit moment concrete initiatieven in de markt om naast Rabobank ook hypotheken voor woonboten aan te gaan bieden, nu ING per 1 oktober 2016 stopt met het aanbieden van nieuwe hypotheken? Zo ja, welke? Zo nee, waarom niet?

Op dit moment zijn mij geen concrete signalen bekend dat nieuwe aanbieders op korte termijn zullen toetreden. Een mogelijke oorzaak is dat het aanbieden van woonboothypotheken in commerciële zin relatief onaantrekkelijk is door de geringe hoeveelheid woonboten in combinatie met een complex verstrekkingsproces dat veel specifieke kennis vereist, onder andere over lokale regelgeving. Hier komt bij dat de taxatie van de waarde en het bepalen van de zekerheid van de ligplaats van de woonboot complex en bewerkelijk is vergeleken met hypotheekverstrekking voor meer gangbare woonvormen.

Vraag 6

Er heeft op verzoek van onder meer de leden van de VVD-fractie al overleg plaats gevonden met de bankensector over het onderhavige probleem; hoe kijken de banken c.q. hypotheekverstrekkers aan tegen hun zorgplicht in het kader van deze ontwikkeling en hoe past dit volgens de hypotheekverstrekkers in hun motto «klantbelang centraal»? Wat is de sector bereid om te gaan doen?

Ik heb de wenselijkheid van meerdere aanbieders benadrukt in gesprekken met de sector. In deze gesprekken heeft ING aangegeven dat bestaande hypotheekcontracten voor woonboten blijven doorlopen en dat ING de huidige klanten blijft bedienen. Daarnaast heeft Rabobank aangegeven dat zij actief blijft in dit marktsegment. Ik vind het aan kredietverstrekkers zelf om gemaakte keuzes aan hun klanten en aan de maatschappij uit te leggen en te verantwoorden hoe dit past het streven om het klantbelang centraal te stellen.

Vraag 7

Wat zijn volgens de banken c.q. hypotheekverstrekkers de knelpunten bij het aanbieden c.q. verstrekken van hypotheken voor woonboten?

De sector wijst er op dat woonboothypotheken complexe nicheproducten zijn, als gevolg van de benodigde specifieke kennis. Aangezien het aantal woonboten in Nederland daarnaast ook beperkt is, blijkt het in de praktijk moeilijk voor aanbieders om op commercieel aantrekkelijke wijze woonboothypotheken aan te bieden.

Vraag 8

Welke wet- en regelgeving (ook niet financiële) knelt bij het verstrekken van hypotheken voor woonboten, waardoor er nog maar slechts één aanbieder over is? Welke ruimte kan er concreet in de wet- en regelgeving geboden worden zodat het aantrekkelijker c.q. makkelijker wordt om hypotheken voor woonboten te gaan verstrekken dan wel dat er meer nieuwe toetreders komen?

In de wet- en regelgeving voor hypotheekverstrekking zie ik geen knelpunten die de verstrekking van hypotheken voor woonboten belemmeren. Er lijken daarom op dit moment geen mogelijke aanpassingen in financiële wet- en regelgeving te zijn die de hypotheekverstrekking aan woonbooteigenaren bevorderen. Op andere terreinen is er geen sprake van wet- en regelgeving die het aanbieden van woonboothypotheken belemmert. Er zijn juist enkele stappen gezet die tot doel hebben om de positie van woonboten te versterken. Recent heb ik als verduidelijking van de Woningwet, de Wet Verduidelijking Voorschriften Woonboten2 naar uw Kamer gestuurd waarmee de bouwkundige staat van woonboten beter wordt geregeld. Tevens werk ik momenteel aan een wet die huurbescherming biedt voor ligplaatsen. Deze wet ligt momenteel ter consultatie en zal waarschijnlijk nog voor het einde van het jaar naar de Kamer gestuurd worden. Het is denkbaar dat de grotere zekerheid die deze wet biedt, op bescheiden wijze bijdraagt aan de financierbaarheid van woonboten. De terugtrekkende beweging van aanbieders lijkt echter primair veroorzaakt door marktontwikkelingen die niet aan de regelgeving raken.

Vraag 9

Bent u bereid om de komende drie maanden vanaf 1 oktober 2016 de ontwikkelingen te monitoren met betrekking tot de markt voor hypotheken voor woonboten (vraag en aanbod) en de gevolgen daarvan en de Tweede Kamer daarover in januari 2017 te rapporteren?

Ik heb de ontwikkelingen de afgelopen maanden actief gevolgd en zal dit de komende periode ook blijven doen. Zodra zich relevante ontwikkelingen voordoen zal ik u hierover informeren.

Vraag 1

Bent u bekend met het feit dat vele bestaande eigenwoningbezitters nog een oude hypotheek hebben met een rentepercentage van 4% of 5% en dat zij er veel baat bij zouden hebben als zij het rentepercentage van hun hypotheek zouden kunnen verlagen tot de huidige marktrente, die rond de 2% ligt?

Het klopt dat veel consumenten zouden profiteren als zij kosteloos hun hypotheek konden oversluiten tegen een lagere hypotheekrente dan de rente waartegen zij hun hypotheek in het verleden hebben vastgezet. Dit is echter niet wat zij hebben afgesproken met de kredietverstrekker op het moment dat de overeenkomst werd gesloten. Door de rente voor langere tijd vast te zetten, hebben consumenten indertijd het risico van een rentestijging gedurende de looptijd afgedekt. De keerzijde is dat bij een dalende marktrente, zoals nu het geval is, de consument voor de resterende looptijd gebonden is aan het hogere afgesproken rentetarief. Voor de consument kan het in dat geval aantrekkelijk zijn om de rentevast periode voortijdig af te breken en de hypotheek tegen de lagere rente opnieuw vast te zetten.
Voor consumenten die een (bank-)spaarhypotheek hebben afgesloten is het niet altijd voordelig om de hypotheek tegen een lagere rente over te sluiten. De rente die zij betalen over de hypotheekschuld is immers gekoppeld aan de rente die zij ontvangen op hun spaardeel. Een lagere rente kan betekenen dat er meer premie of inleg moet worden betaald voor het spaardeel, waardoor de besparing door de lagere hypotheekrente teniet wordt gedaan.
Kredietverstrekkers kunnen aan klanten die vóór het aflopen van de rentevaste periode hun hypotheek willen aflossen een vergoeding vragen. De term boeterente is in dit kader een onjuiste term. Het gaat immers om een vergoeding voor het financiële nadeel van de kredietverstrekker als gevolg van het tussentijds openbreken van het contract. Deze vergoeding wordt bijvoorbeeld gehanteerd omdat de kredietverstrekker bij het afsluiten van de hypotheek mogelijk ook voor een langere periode financiering op de kapitaalmarkt heeft aangetrokken. De bank is in dat geval immers reeds bij het afsluiten van de hypotheek een langdurige verplichting aangegaan en maakt hier ook kosten voor. Indien een klant zonder vergoeding zijn hypotheek zou oversluiten, heeft de bank nog steeds dezelfde verplichtingen en zijn de kosten van de wijziging in de rente voor de bank. Kredietverstrekkers hebben aangegeven dat indien er geen vergoeding meer gevraagd mag worden als de consument eenzijdig de overeenkomst openbreekt, zij geen rentevaste periodes meer kunnen aanbieden. Consumenten zullen immers de hypotheek willen oversluiten als de marktrente daalt en willen vasthouden aan de afgesproken rente als de marktrente stijgt. Een rentevastperiode is in dat geval altijd ongunstig voor de bank. In dat geval zouden alleen nog variabele hypotheekrente worden aangeboden. Dit is nadelig voor consumenten die dan hun renterisico niet meer zouden kunnen afdekken, terwijl veel consumenten hier wel de voorkeur aangeven.
Wanneer de rentevasteperiode voortijdig wordt afgebroken omdat de klant zijn woning verkoopt, wordt er door de kredietverstrekker doorgaans geen vergoeding gevraagd voor de misgelopen rente. Dit risico is in dat geval door de kredietverstrekker al ingecalculeerd in het rentetarief.

Vraag 2

Is u bekend dat voor veel mensen verhuizen de enige manier is om onmiddellijk de rente op hun hypotheek te verlagen en dat zij soms bij een dubbel zo hoge hypotheek nog steeds minder maandelijkse hypotheekrente betalen?

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 3

Bent u bekend met het feit dat voor nieuwe hypotheken (vanaf juli 2016) de banken onder de nieuwe Europese richtlijn hypotheken (2014/17/EU) bij extra aflossen alleen nog werkelijke kosten in rekening mogen brengen en dat daardoor de boeterente fors beperkt is?

Ja, ik ben bekend met het feit dat voor nieuwe hypotheken de banken onder de nieuwe Europese richtlijn hypotheken bij extra aflossen alleen nog de werkelijke kosten in rekening mogen brengen. Op 14 juli 2016 is de nieuwe hypothekenrichtlijn van kracht geworden met de implementatie van de Mortgage Credit Directive (MCD) in onder andere de Wet op het financieel toezicht (Wft), het Besluit Gedragstoezicht financiële ondernemingen Wft (BGfo) en het Burgerlijk Wetboek. In de nieuwe wet- en regelgeving is opgenomen dat de vergoeding van een aanbieder voor vervroegde aflossing voortaan niet hoger mag zijn dan het werkelijk geleden financiële nadeel dat de aanbieder heeft bij vervroegde aflossing. Dit geldt zowel bij aflossen, oversluiten als rentemiddeling. Ook moet de berekeningswijze van de vergoeding voor de consument controleerbaar zijn. Deze laatste eis geldt zowel voor bestaande hypotheken, als voor hypotheken die na 14 juli 2016 zijn afgesloten.
Het is mogelijk dat de vergoeding voor vervroegde aflossing hierdoor lager uitvalt. Dit is afhankelijk van de wijze waarop aanbieders de vergoeding voor vervroegde aflossing berekenden voor de inwerkingtreding van de nieuwe richtlijn.

Vraag 4

Bent u bekend met het feit dat deze beperking van de boeterente uit artikel 25 van de richtlijn («De lidstaten kunnen voorschrijven dat de kredietgever in voorkomend geval recht heeft op een eerlijke en objectief verantwoorde vergoeding voor mogelijke kosten die rechtstreeks aan vervroegde aflossing verbonden zijn; de consument kan evenwel geen boete worden opgelegd. De vergoeding overschrijdt in dit opzicht nooit het door de kredietgever geleden financiële nadeel») alleen van toepassing is op nieuwe hypotheken en niet op bestaande hypotheken?

Ja, het klopt dat de richtlijn enkel dwingend voorschrijft dat deze op nieuwe hypotheken van toepassing is. De stelling behoeft echter enige nuancering omdat op nationaal niveau ervoor is gekozen om enkele bepalingen ook op bestaande hypotheken van toepassing te verklaren. Daarbij moet een onderscheid gemaakt worden tussen de bepalingen die onder verantwoordelijkheid van de Minister van Veiligheid en Justitie in het Burgerlijk Wetboek (BW) zijn geïmplementeerd en de bepalingen die in de Wet op het financieel toezicht (Wft) en Besluit Gedragstoezicht financiële ondernemingen (BGfo) zijn geïmplementeerd. De bepaling over vergoeding bij vervroegd aflossen is geïmplementeerd in zowel het BW, als in de het BGfo. De bepaling in het BW kan bij niet naleving een recht op schadevergoeding voor de consument opleveren, eventueel af te dwingen bij de civiele rechter. Deze bepaling in het BW werkt inderdaad enkel met betrekking tot overeenkomsten die zijn gesloten na inwerkingtreding van de wet. De bepaling stelt de Autoriteit Financiële Markten (AFM) in staat om toezicht te houden op de naleving ervan en om eventueel handhavend op te treden. De bepaling in het BGfo is van toepassing op zowel bestaande overeenkomsten als nieuwe overeenkomsten.
Ik ben bekend met de informatie die de Vereniging Eigen Huis beschikbaar heeft gesteld over dit onderwerp. Alle verstrekkers van hypothecair krediet zijn op grond van de Wft en lagere regelgeving gebonden aan de nieuwe regels, voor zowel bestaande als nieuwe overeenkomsten. Hierdoor kan de AFM ook handhavend optreden wanneer de bepalingen niet worden nageleefd bij bestaande overeenkomsten. De AFM onderzoekt momenteel in welke mate de nieuwe regelgeving wordt nageleefd waarbij alle banken deze regels ook voor bestaande overeenkomsten moeten toepassen.

Vraag 5

Bent u bekend met het feit dat een aantal banken deze nieuwe regel, die effectief de boete (die geen boete meer mag heten) bij vervroegd aflossen beperkt tot de werkelijke kosten van de bank, ook toepast op oude contracten en dat een aantal banken dit niet doet?1

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 6

Kunt u een overzicht geven welke banken die actief zijn op de Nederlandse hypotheekmarkt welke boeteformule hanteren, teneinde de transparantie van de markt te vergroten?

Er is op dit moment geen overzicht voorhanden waarin wordt weergegeven op welke wijze de verschillende hypotheekverstrekkers in Nederland de vergoeding bij vervroegde aflossing berekenen. De berekening van de vergoeding bij vervroegd aflossen is in de regel afhankelijk van een groot aantal factoren, waaronder de voorwaarden in de hypotheekovereenkomst en de resterende looptijd van de rentevastperiode. De vergoeding die kredietverstrekkers bij vervroegd aflossen in rekening brengen bij de consument mag niet hoger zijn dan het financiële nadeel van de kredietverstrekker. Daarnaast moet de berekening van deze vergoeding en de hypothesen die ten grondslag liggen aan de berekening eveneens aan de consument worden meegedeeld, zodat de berekeningswijze voldoende transparant is.
Om meer inzicht te krijgen in de berekening van de vergoeding bij vervroegd aflossen, heeft de Autoriteit Financiële Markten (AFM) na implementatie van de MCD kredietverstrekkers gevraagd op welke wijze zij de vergoeding bij vervroegd aflossen berekenen en welke informatie zij hierover aan de klant verstrekken. De AFM verwacht hier in het najaar 2016 meer duidelijkheid over te hebben. Aan de hand van de uitkomsten van dit onderzoek bepaalt de AFM haar vervolgstappen en kan zij maatregelen treffen indien kredietverstrekkers niet voldoen aan de wettelijke bepalingen.
De Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) heeft aangegeven dat de regels uit de Mortgage Credit Directive (MCD) de bestaande Nederlandse praktijk bevestigen en dat deze materieel niet leiden tot verandering als het gaat om de berekening van de kosten bij extra aflossing van een hypotheek. Daarnaast hebben de Nederlandse hypotheekverstrekkers zich in de Gedragscode Hypothecaire Financieringen (GHF) sinds de jaren »90 gecommitteerd om transparant te zijn over de berekening van de verschuldigde vergoeding bij extra of vervroegde algehele aflossing. De variabelen die bij de berekening van de vergoeding bij vervroegd aflossen gehanteerd worden, moeten door de consument te controleren zijn. Deze gedragscode blijft ook onder de MCD van toepassing.
Ik zou graag eerst de uitkomsten van het onderzoek van de AFM willen afwachten voordat ik concludeer of alle partijen zich aan de regels houden. Mocht uit het onderzoek van de AFM blijken dat er bij de berekening van de vergoeding bij vervroegd aflossen te hoge kosten in rekening worden gebracht, dan kan de AFM maatregelen treffen.

Vraag 7

Kunt u aangeven welke banken zich ook voor oude hypotheken (afgesloten voordat de richtlijn inging) houden aan de maximaal verantwoorde vergoeding uit artikel 25 en dus geen onderscheid maken tussen nieuwe en oude hypotheken?

Zie antwoord vraag 6.

Vraag 8

Indien u de informatie uit vraag 6 en 7 niet kunt verschaffen, kunt u dan toezichthouder AFM (Autoriteit Financiële Markten) vragen die informatie op te vragen en te publiceren?

Vraag 9

Deelt u de mening dat het wenselijk is dat banken niet meer kosten kunnen opleggen dan zij lijden als financieel nadeel?

Ja.

Vraag 10

Bent u bekend met het feit dat bijna alle hypotheken de mogelijkheid hebben om 10%, 15% of 20% van de originele hoofdsom jaarlijks boetevrij af te lossen?

Het percentage van de hypotheeksom dat de consument jaarlijks boetevrij af kan lossen is afhankelijk van de voorwaarden die de hypotheekverstrekker biedt. Doorgaans kan in ieder geval tot 10% van de oorspronkelijke hoofdsom jaarlijks boetevrij afgelost worden. Dit is ook vastgelegd in de Gedragscode Hypothecaire Financieringen (GHF) die de Nederlandse kredietverstrekkers onderschrijven. De mogelijkheid om 10% of meer per jaar boetevrij af te lossen, zit doorgaans ingeprijsd in de rente die de consument betaalt. Hoe hoger het percentage dat boetevrij kan worden afgelost, hoe hoger de renteopslag die in rekening wordt gebracht.
Het is mogelijk om een hypotheek af te sluiten om een deel van de huidige hypotheek boetevrij af te lossen, zonder kosten voor vergoeding bij vervroegd aflossen aan de huidige hypotheekverstrekker te hoeven maken. Het tweede hypotheekdeel kan zowel bij de huidige als bij een nieuwe aanbieder worden afgesloten. In beide gevallen zal de consument wel advies- en afsluitkosten voor de hypotheek dienen te maken. Ook is er in beide gevallen waarschijnlijk een nieuwe hypotheekakte nodig, wat verdere kosten met zich meebrengt. De huidige hypotheekverstrekker heeft echter al een lopend contract met de consument en zal mogelijk geen aanleiding zien om het oversluiten in hypotheekdelen te faciliteren. Indien de verstrekker rentemiddeling aanbiedt, dient ook nagegaan te worden welke optie het aantrekkelijkst is voor de klant.
In de praktijk is stapsgewijs oversluiten van de hypotheek naar een nieuwe hypotheekverstrekker lastig uitvoerbaar. Bij het aangaan van de hypotheek heeft de consument de huidige hypotheekverstrekker de woning als zekerheid (onderpand) gegeven. Hierdoor heeft de hypotheekverstrekker in geval van financiële problemen bij de consument voorrang op andere schuldeisers die zich willen verhalen op het onroerend goed. In de regel zal de bank met het recht op eerste hypotheek toestemming moeten geven voor het vestigen van een tweede hypotheek. De bank kan deze toestemming weigeren of daar voorwaarden aan verbinden. Het bestaan van een tweede hypotheekhouder kan nadelig zijn voor de eerste hypotheekhouder waardoor de eerste hypotheekhouder niet altijd de vereiste toestemming zal geven. Dit grotere risico van de tweede hypotheekhouder kan hogere rentetarieven tot gevolg hebben, wat het product minder aantrekkelijk maakt. Daarnaast kan het zo zijn dat wanneer extra wordt afgelost op de huidige hypotheek en de loan-to-value (LTV) daalt, de risico-opslag die kredietvertrekker in rekening brengt voor hoge LTV’s kan dalen of geheel komt te vervallen. Dit kan ook een besparing voor de consument opleveren.

Vraag 11

Klopt het dat het mogelijk is om voor al deze hyptheekbezitters hun hypotheek stapsgewijs in maximaal 10 jaar bij hun eigen bank dan wel bij een andere bank om te zetten naar een lager rentepercentage zonder dat daarbij extra kosten betaald hoeven te worden aan de huidige hypotheekverstrekker (een nieuwe hypotheek breng natuurlijk wel nieuwe afsluitkosten met zich mee)?

Zie antwoord vraag 10.

Vraag 12

Is het mogelijk om één keer een hypotheekcontract aan te gaan waarbij je je verplicht om in 5 tot 10 jaar tijd de hele hypotheek over te sluiten naar een nieuwe hypotheekverstrekker, steeds in de porties van 10%, 15% of 20% van de originele hypotheeksom?

Wet- en regelgeving staan een dergelijk contract niet in de weg, maar voor zover bekend, wordt dit nu niet aangeboden. Afhankelijk van de wijze waarop een dergelijk contract wordt vormgegeven, kwalificeert het mogelijk als een financieel instrument. Indien dat het geval is, is ook de wet- en regelgeving met betrekking tot financiële instrumenten van toepassing

Vraag 13

Kunt u aangeven welke fiscale regels van toepassing zijn als iemand zijn hypotheek stapsgewijs overzet naar een nieuwe contract? Klopt het dat hij gewoon zijn bestaande rechten op hypotheekrenteaftrek behoudt?

Iemand die een hypotheek voor eenzelfde bedrag stapsgewijs overzet in een nieuw contract bij een andere hypotheekverstrekker behoudt zijn bestaande recht op hypotheekrenteaftrek, uiteraard voor zover aan de daarvoor geldende voorwaarden wordt voldaan. Dat houdt in dat voor gevallen vanaf 2013 de hypotheek binnen 360 maanden tenminste annuïtair moet worden afgelost (360 maanden vanaf het moment dat de oorspronkelijke hypotheek is gestart) en dat voor gevallen van vóór 2013 die onder het overgangsrecht vallen, maximaal 30 jaar hypotheekrenteaftrek mogelijk is (eveneens 30 jaar vanaf het moment dat de oorspronkelijke hypotheek is gestart).

Vraag 14

Zijn er andere belemmeringen bij het stapsgewijs overstappen naar een lagere rente?

Zie antwoord vraag 10.

Vraag 15

Deelt u de mening dat één keer advies-en afsluitkosten (bij overstappen) of nul keer afsluitkosten (als je bij je eigen bank andere leningdelen krijgt) nodig is voor het hele traject en niet iedere keer een nieuw advies en een nieuw contract?

Bij het oversluiten van een hypotheek gaat de consument een nieuwe hypotheekovereenkomst aan, ook wanneer de hypotheek wordt overgesloten bij de eigen hypotheekverstrekker. Hypotheekverstrekkers hebben een zorgplicht en dienen zich bij advies er van te verzekeren dat de nieuwe hypotheek passend is bij de persoonlijke situatie van de consument. In de situatie waarbij er stapsgewijs wordt overgesloten kan er bovendien sprake van twee hypotheekverstrekkers. Dit maakt de situatie nog complexer dan wanneer er enkel sprake van één hypotheekverstrekker. De zorgplicht drukt zwaarder op de hypotheekverstrekker naarmate de situatie complexer wordt. Dit vereist zorgvuldig handelen van de hypotheekverstrekker. Het is niet te garanderen dat één keer advies- en afsluitkosten afdoende is voor het hele traject. Als de situatie van de consument verandert, bijvoorbeeld bij verkoop van de woning tijdens het traject, kan het nodig zijn dat er opnieuw advies wordt ingenomen waarvoor advieskosten in rekening wordt gebracht. Het is niet altijd in het belang van de consument om zich vooraf vast te leggen met een dergelijk traject. De hypotheekverstrekker beoordeelt daarom per geval of hypotheekadvies nodig is.

Vraag 16

Zou u eventuele belemmeringen willen wegnemen en op internet willen publiceren hoe mensen stapsgewijs hun hypotheekrente kunnen verlagen en met het vrijkomende bedrag wellicht extra hun schuld kunnen aflossen, dan wel meer besteedbaar inkomen hebben?

Het aantal soorten hypotheekproducten loopt uiteen van aflossingsvrije hypotheken en spaarhypotheken tot annuitaire hypotheken, of een combinatie hiervan. Voor deze producten gelden sterk verschillende voorwaarden, rentetarieven en rentevastperiodes. Het is daarom onverstandig om een gestandaardiseerd stappenplan te publiceren, omdat dit onvoldoende aan zou sluiten op de individuele situatie van de consument.Een hypotheek is een impactvol en vaak complex product, en kan niet voor alle consumenten op dezelfde wijze geregeld worden. Bovendien zal het voorgestelde stapsgewijs omzetten van de hypotheek niet iedereen financieel voordeel opleveren. Het oversluiten in hypotheekdelen zorgt voor extra complexiteit en vereist een persoonlijke benadering, waarbij de consument, indien gewenst, advies kan inwinnen om te beoordelen of een dergelijke stap ook bij zijn of haar persoonlijke situatie en voorkeuren past.

Vraag 17

Kunt u deze vragen één voor één en uiterlijk op vrijdag 2 september 2016 beantwoorden met het oog op het plenair debat dat waarschijnlijk op 6 september a.s. plaatsvindt naar aanleiding van het verslag van het Algemeen overleg (VAO) van 29 juni 2016 over hypotheekverstrekking?

De vragen zijn, waar relevant, gebundeld beantwoord en op 2 september aan de Kamer gezonden.

Vraag 1

Wat is uw reactie op het bericht dat ING een spoor van opvallende vastgoeddeals achterlaat?1

Vraag 2

Hoe verklaart u deze deals en wat weet u meer over deze deals? Kunt u uw antwoord uitgebreid toelichten?

Vraag 3

Wat is uw betrokkenheid of die van uw ministerie geweest bij deze deals? Zijn deze deals met u of uw ministerie besproken? Wat is hierover besproken? Kunt u uw antwoord toelichten?

Vraag 4

Hoe is het mogelijk dat woningcorporatie Rochdale een verlies heeft geleden van 35 miljoen euro bij de verkoop van een pand aan ING (het toekomstige hoofkantoor van ING)?

Rochdale heeft de Aw geïnformeerd over de tijdlijn rond de verkoop van Frankemaheerd. Rochdale heeft het pand in augustus 2008 aangekocht voor een bedrag van € 46,5 miljoen, onder leiding van de voormalig bestuursvoorzitter. Dit gebeurde op grond van de inschatting van het toenmalige bestuur dat de locatie voor Rochdale van strategisch belang zou zijn in het licht van de vernieuwing van de Bijlmer.
In oktober 2008 werd de voormalig bestuursvoorzitter geschorst en in januari 2009 ontslagen. De interim bestuursvoorzitter maakte kort na zijn aantreden (november 2008) een analyse van de financiële positie van Rochdale en stelde vast dat deze precair was. De herontwikkeling van Frankemaheerd (met deels een beoogde wijziging naar wonen) werd daarom door het nieuwe bestuur, gelet op de benodigde omvang van de investering en de gerezen twijfels over de wenselijkheid en haalbaarheid, geschrapt. Het onmiddellijk afstoten van het kantoorgebouw bleek volgens het nieuwe bestuur evenzeer lastig: er was lokaal sprake van veel aanbod van bedrijfsonroerend goed en er gold op dat moment nog een erfpachtcontract. Het bestuur van de corporatie heeft toen besloten het pand deels als kantoorruimte te blijven verhuren. Deze niet-toegestane nevenactiviteit heeft Rochdale binnen een redelijke termijn van de extern toezichthouder moeten afwikkelen, zoals in het eerste antwoord aangegeven.
In 2014 is in ING een partij gevonden die uiteindelijk begin 2015 bereid bleek tot een eindbod van € 11,5 miljoen. Naar oordeel van het Rochdale bestuur was dit het beste bod dat tot dan was ontvangen en heeft zij met goedkeuring van de Raad van Commissarissen besloten op het bod in te gaan.

Vraag 5

Klopt het dat ING op hetzelfde pand eerder de optie had voor 18 miljoen euro? En zo ja, kunt u verklaren waarom de uiteindelijke deal 6,5 miljoen lager heeft uitgepakt voor Rochdale, ondanks een aantrekkende vastgoedmarkt?2

Rochdale en ING hebben desgevraagd aangegeven niet bekend te zijn met de optie van € 18 miljoen.

Vraag 6

Op welke manieren hebben huurdersorganisatie(s), de Raad van Toezicht en de Autoriteit Woningcorporaties goedkeuring verleend aan de vastgoeddeal tussen Rochdale en ING? Kunt u uw antwoord toelichten?

De Raad van Commissarissen van Rochdale heeft zijn goedkeuring aan de overeenkomst gegeven. De huurdersorganisatie is niet in de transactie gekend en heeft op dergelijke transacties geen recht van advies of instemming. Voorafgaande toestemming van de extern toezichthouder is, gelet op de aard van het gebouw (bedrijfsmatig onroerend goed), niet nodig. Wel heeft Rochdale het extern toezicht voortdurend op de hoogte gehouden over de ontwikkelingen rond Frankemaheerd.

Vraag 1

Kent u het bericht «ING stopt met watervilla hypotheken» op de website van LWO (Landelijke Woonboten Organisatie)? Wat vindt u van dit bericht?

Ja.

Vraag 2

Klopt het dat hiermee de grootste speler in deze nichemarkt wegvalt?

Ja, ING is de grootste speler op de markt voor woonboothypotheken.

Vraag 3

Hoe ziet de markt van aanbieders voor woonboothypotheken er na het afhaken van ING bij woonboothypotheken uit in Nederland? Hoeveel aanbieders zijn er nog?

ING en Rabobank zijn op dit moment de enige marktpartijen die hypotheken voor woonboten aanbieden. Met het wegvallen van ING blijft de Rabobank over als enige aanbieder van woonboothypotheken.

Vraag 4

Welke gevolgen heeft dit voor de huidige woonbootbewoners? Welke gevolgen heeft dit voor mensen die in de toekomst een woonboot zouden willen kopen?

Voor de huidige klanten van ING die een woonboothypotheek hebben afgesloten, verandert er niets. ING zal die klanten blijven bedienen. Consumenten die in de toekomst een woonboot zouden willen kopen, dienen op zoek te gaan naar een andere aanbieder van hypotheken (bestaande aanbieder of nieuwe markttoetreder) voor woonboten. De Rabobank heeft aangegeven geen aanleiding te zien om te stoppen met het verstrekken van woonboothypotheken. Door het wegvallen van de ING voor dit marktsegment ontstaat er meer ruimte voor andere aanbieders om tot deze markt toe te treden. Een andere mogelijkheid is om de aankoop op een andere wijze te financieren, bijvoorbeeld met eigen middelen of met een persoonlijke lening. De rente van een persoonlijke lening is wel hoger dan de rente voor een hypotheek, maar ook voor persoonlijke leningen geldt dat de rente aftrekbaar is als de lening bestemd is voor de aanschaf, verbetering of verbouwing van een woonboot die als hoofdverblijf dient en een vaste ligplaats heeft. De lening moet uiteraard aan alle voorwaarden voor aftrek voldoen, waaronder de voorwaarde dat deze tenminste annuïtair wordt afgelost.

Vraag 5

Wat is de oorzaak van het feit dat er maar zo weinig aanbieders zijn in dit specifieke marktsegment?

Er zijn weinig aanbieders die zich richten op woonboothypotheken omdat woonboothypotheken complex zijn en bijzondere kennis is vereist om woonboten op de juiste waarde te kunnen taxeren. Ook is kennis nodig van de verschillende gemeentelijke regelingen die betrekking hebben op woonboten.

Vraag 6

Hoe kan er gezorgd worden dat er meer nieuwe toetreders op dit specifieke marktsegment komen? Bent u bereid om in overleg met de Nederlandse Vereniging van Banken te kijken welke mogelijkheden er zijn om meer nieuwe toetreders op dit deel van de markt te krijgen?

Er zal overleg worden gevoerd met de Nederlandse Vereniging van Banken en gevraagd worden welke ideeën zij hebben om ervoor te zorgen dat er meer aanbieders van woonboothypotheken op de markt kunnen komen.