Vraag 1

Hebt u kennisgenomen van de uitzending van Radar op 25 februari 2019?1

Ja.

Vraag 2

Klopt het dat verschillende banken spaarhypotheken in combinatie met een overlijdensrisicoverzekering verkochten waarbij, als richting het einde van de looptijd een van beide partners overlijdt, een deel van het opgebouwde vermogen aan de bank toevalt? Zo ja, bij welke banken werden dergelijke producenten verkocht?

De spaarhypotheek is een combinatie van een lening en een kapitaalverzekering. De maandelijkse premie die voor deze verzekering betaald moet worden bestaat uit een spaar- en overlijdensrisicodeel. Met de spaarpremie-inleg wordt kapitaal opgebouwd waarmee aan het einde van de looptijd de hypotheek wordt afgelost. De rentevergoeding over het spaarkapitaal is gelijk aan de rente die betaald wordt over de hypothecaire lening. Het overlijdensrisicodeel dekt het risico van vroegtijdig overlijden van de verzekerde af. Wanneer de verzekerde vroegtijdig overlijdt keert deze verzekering het verzekerde bedrag uit, al dan niet verpand.
Tussen 2004 en 2010 heeft ABN-AMRO een spaargroeihypotheek aangeboden, een variant van de spaarhypotheek. De spaargroeihypotheek bood klanten de mogelijkheid om de dekking van de overlijdensrisicoverzekering aan te passen naar gelang de wensen en risicobereidheid van de klant middels een aantal opties bij overlijden. De hoogte van de dekking bepaalde het rendement op het opgebouwde spaarkapitaal. De klant ontving een hoger rendement wanneer de dekking lager was. Een hoger rendement op het spaarkapitaal zorgt voor een snellere opbouw, waardoor de premies lager zijn. Deze lagere dekking brengt echter het risico met zich mee dat bij vroegtijdig overlijden het opgebouwde spaarkapitaal vervalt en alleen de overlijdensrisicoverzekering wordt uitgekeerd. Afhankelijk van de verstreken periode sinds het afsluiten van de hypotheek is het opgebouwde spaarkapitaal hoger of lager dan de uitkering.
Voor zover mij bekend werd een dergelijk product door verschillende kredietverstrekkers aangeboden, maar ik heb geen overzicht van welke kredietverstrekkers dit betrof.

Vraag 3

Bent u het ermee eens dat het verkopen van een omgekeerde verzekering nooit de bedoeling van consumenten zal zijn geweest?

Het is afhankelijk van de risicobereidheid van de consument of de risico’s van het product opwegen tegen de lagere spaarpremie-inleg en het hogere rendement op het spaarkapitaal. Ik vind het belangrijk dat consumenten de mogelijkheid hebben om te kiezen voor het product dat het beste aansluit bij hun specifieke situatie en wensen. Hierin ligt een belangrijke taak voor de financieel adviseur zodat consumenten weloverwogen en goed geïnformeerd een besluit kunnen nemen.

Vraag 4

Zijn mensen die te goeder trouw een hypotheek en een overlijdensrisicoverzekering afsloten fatsoenlijk geïnformeerd? Heeft de Autoriteit Financiële Markten (AFM) deze polissen bekeken? Zo nee, bent u bereid de AFM hier op te wijzen?

Aanbieders zijn verplicht te zorgen dat de productinformatie die zij aan klanten verstrekken over hypotheken en verzekeringen correct, duidelijk en niet-misleidend is. De AFM beoordeelt risicogeoriënteerd onder meer reclame-uitingen van hypotheekaanbieders en verzekeraars en meldingen van consumenten. Indien nodig geeft zij hier passende opvolging aan.
De AFM heeft voorafgaand aan de hierboven genoemde Radar-uitzending geen meldingen ontvangen over de spaargroeihypotheek van ABN-AMRO. Er is daardoor voor de AFM geen aanleiding geweest om onderzoek te doen naar de informatieverstrekking richting klanten over dit product. Sinds de Radar-uitzending heeft de AFM één signaal ontvangen dat verband houdt met dit product. De AFM beoordeelt en prioriteert signalen en geeft hier waar nodig verdere opvolging aan.
Sinds 1 januari 2013 gelden tevens wettelijke eisen ten aanzien van de kwaliteit van productontwikkelingsprocessen van financiële ondernemingen en de daaruit voortvloeiende producten (PARP). Het is daarmee de verantwoordelijkheid van aanbieders om bij de ontwikkeling van hun producten op evenwichtige wijze rekening te houden met de belangen van de klant. De Spaargroeihypotheek is verkocht tussen 2004 en 2010. Omdat de PARP-wetgeving pas in 2013 in werking is getreden, kon de AFM geen toezicht houden op de productontwikkeling van de Spaargroeihypotheek.

Vraag 5

Herkent u de overeenkomst met de verkoop van derivaten aan het midden- en kleinbedrijf (mkb), waarbij mensen zich eveneens wilden indekken en bij onverhoedse omstandigheden onverwacht de rekening gepresenteerd kregen en waarbij de voorlichting ook inadequaat was?

Er is een fundamenteel verschil in de aard van deze twee producten, waardoor niet gesteld kan worden dat momenteel dezelfde problematiek speelt.

Vraag 6

Vindt u het redelijk dat als mensen af willen van de omgekeerde verzekering zij daarvoor extra moeten betalen? Ze hebben het geld toch zelf al gespaard?

ABN-AMRO heeft klanten benaderd om de voor- en nadelen van het reeds afgesloten product opnieuw onder de aandacht te brengen, zodat de klant kan bezien of het product nog steeds passend is bij de huidige situatie. Als de klant er daarbij voor kiest om het product aan te passen, kunnen hier kosten aan verbonden zijn. Deze kosten moeten echter wel redelijk en passend zijn.

Vraag 7

Wat vindt u er ethisch van dat mensen bij overlijden van de partner ineens geconfronteerd kunnen worden met financiële zorgen, omdat een deel van het gespaarde vermogen door de bank wordt afgenomen?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 8

Bent u bereid in gesprek te gaan met banken om deze producten te beëindigen?

De Spaargroeihypotheek wordt in de praktijk niet meer nieuw afgesloten. ABN-AMRO heeft bestaande klanten van dit product benaderd en heeft indien gewenst klanten verschillende opties aangeboden. Gelet hierop zie ik geen aanleiding om hierover met de bancaire sector in gesprek te gaan om deze producten te beëindigen.

Vraag 9

Wat vindt u ervan dat Radar een oproep moet doen aan de voorzitter van de Raad van Bestuur van ABN AMRO om actie te ondernemen, omdat de bank commentaar weigert? Past dit bij de nieuwe wijze van communiceren en de maatschappelijke betrokkenheid die de sector predikt?

Het is van belang dat de sector laat zien dat zij haar bijzondere maatschappelijke rol en verantwoordelijkheden serieus neemt. Financiële ondernemingen moeten hun klanten en de samenleving vakkundig en fatsoenlijk bedienen. Ze moeten hierbij niet alleen naar de letter van wet- en regelgeving handelen, maar zelf ook verbetermogelijkheden onderkennen, initiatieven ontplooien die overtuigend tegemoetkomen aan maatschappelijke verwachtingen en hierover verantwoording afleggen. Dat ABN-AMRO klanten actief heeft benaderd om de voor- en nadelen van het reeds afgesloten product opnieuw onder de aandacht te brengen, zodat klanten kunnen bezien of het product nog steeds passend is bij de huidige situatie, en (schriftelijk) heeft gereageerd op vragen van Radar, past hierbij.

Vraag 1

Kent u het onderzoek van Capital Value en ABF Research waaruit blijkt dat het woningtekort groter is dan gedacht? Kunt u dit onderzoek naar de Kamer sturen met uw reactie daarbij?1 Wat is uw reactie daarop?

Ja, het onderzoek is mij bekend. U treft het als bijlage bij deze brief aan.2
Capital Value publiceert jaarlijks een rapportage over de ontwikkelingen op de woning(beleggings)markt. Met elk jaar aandacht voor de investeringen in de woningmarkt en prognoses voor de ontwikkelingen de komende jaren. Capital Value voert het onderzoek samen met ABF Research uit. Dezelfde data van ABF Research heeft mijn ministerie gebruikt voor de rapportage in de Staat van de Woningmarkt 2018, een deel van de analyse in het rapport van Capital Value is derhalve eerder in dat rapport gepubliceerd. Mijn reactie op enkele kernpunten van het rapport van Capital Value is als volgt:
De prognoses van Capital Value over het woningtekort heb ik eerder met uw Kamer gecommuniceerd in de Staat van de Woningmarkt 2018, zie ook mijn antwoord op vraag 2. Capital Value stelt dat de komende jaren meer dan 75.000 woningen per jaar gebouwd moeten worden om het woningtekort in te lopen. Hier verschillen wij van mening. Het bouwen van 75.000 woningen per jaar de komende jaren acht ik nog steeds voldoende. Zie voor verdere toelichting hierop ook de beantwoording van vraag 5 en 8.
Corporaties staan voor een belangrijke verduurzamingsopgave van hun woningvoorraad en het bouwen van nieuwe woningen. In het rapport van Capital Value staat dat bijna 60% onvoldoende middelen heeft hiervoor. Bijna de helft daarvan overweegt om corporatiewoningen te verkopen om de verduurzaming te kunnen bekostigen. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw heeft recent onderzoek gedaan naar ditzelfde onderwerp. Daar komt naar voren dat 55 van de ruim 300 corporaties financieel gezien niet in staat zijn om op te schalen naar een investeringsniveau wat nodig is om in 2030 gemiddeld label A te halen. Op sectorniveau is er echter wel genoeg investeringsruimte.
Recent heb ik uw Kamer geïnformeerd over de verdeling van de investeringscapaciteit van corporaties. Met betrokken partijen ben ik in gesprek over een betere benutting van de financiële ruimte binnen woningmarktregio’s en manieren waarop corporaties elkaar kunnen ondersteunen. Ik heb reeds toegezegd u nader te informeren over de mogelijkheden om binnen de sector tot een betere benutting van de investeringscapaciteit te komen en welke rol het Rijk daarin kan spelen.
Naar aanleiding van de motie Ronnes c.s. (Kamerstuk 35 000 VII, nr. 52) doe ik onderzoek naar de maatschappelijke opgaven in relatie tot de financiële slagkracht van corporaties. Hierover heb ik u in mijn brief van 6 maart 2019 geïnformeerd. Ik verwacht dat het onderzoek eind 2019 zal zijn afgerond.

Vraag 2

Waarom komt u in het rapport Staat van de Woningmarkt uit op een woningtekort van 246 duizend woningen, waar Capital Value en ABF Research uitkomen op een tekort van 263 duizend woningen?2

In de Staat van de Woningmarkt 2018 heb ik een nieuwe raming van het woningtekort naar buiten gebracht. Dit was een raming voor 2017 met als stand 242 duizend woningen, 3.2% van de woningvoorraad. In de Staat van de Woningmarkt is verder de toekomstige ontwikkeling van dit geraamde tekort beschreven. In de bijlage bij de Staat van de Woningmarkt «Update inventarisering plancapaciteit» is nader ingegaan op deze ontwikkeling. Daarin is aangegeven dat in de raming het tekort eerst nog oploopt om daarna te gaan dalen. Het tekort loopt volgens de prognose op tot 262 duizend (3,4%) in 2018 en stabiliseert vervolgens rond dit aantal om na 2020 te gaan dalen tot 221 duizend (2,6%) in 2030. Hiermee zijn de cijfers in lijn met de cijfers die door Capital Value zijn genoemd.

Vraag 3

Klopt het dat er een tekort is van 175 duizend huurwoningen, waarvan 92 duizend sociale huurwoningen met een huurprijs onder de 720 euro per maand? Zo nee, hoe groot is het tekort dan wel en hoe kunt u dit verschil verklaren?

Met het statistisch woningtekort wordt een totaal kwantitatief tekort aan woningen geraamd. Dit tekort is niet kwalitatief uitgesplitst naar soort woning. Er zijn mij dan ook geen tekortcijfers bekend over huurwoningen in het algemeen of over sociale huurwoningen. Ik heb toegezegd (202985) na het verschijnen van het WoON2018 te gaan onderzoeken in hoeverre of het mogelijk is om op basis van de beschikbare data een spanningsindicator naar prijsklasse te ontwikkelen. Zodra daarover meer bekend is licht ik u in.

Vraag 4

Telt u bij het berekenen van het tekort aan betaalbare en sociale huurwoningen ook onzelfstandige woningen en/of studentenkamers mee? Kunt u het tekort aan huurwoningen met een huurprijs onder de 720 euro uitsplitsen in zelfstandige woningen, studentenkamers en onzelfstandige woningen?

Het tekort is geënt op de behoefte aan en beschikbaarheid van zelfstandige woonruimten. De vraag naar onzelfstandige woonruimte en/of studentenkamers wordt in de berekening van het tekort niet meegenomen. Uiteraard wordt in de ramingen bij de berekening van de vraag rekening gehouden met de behoefte van studenten. Ik werk, samen met partijen in het veld, aan het Actieplan studentenhuisvesting 2018 waarbij een belangrijke doelstelling is om het cijfermatige inzicht in de (verwachte) vraag naar en het (gewenste) aanbod van studentenhuisvesting te verbeteren. Het statistisch tekortcijfer is niet uitgesplitst naar type woning. Zie ook het antwoord op vraag 3.

Vraag 5

Waarom denkt u dat de ambitie om 75.000 woningen per jaar te bouwen voldoende zal zijn? Hoeveel van deze woningen zullen zelfstandige sociale huurwoningen zijn, en waarop is zijn de aantallen gebaseerd?3

Om in de toename van de behoefte tot 2030 te voorzien moet de woningvoorraad uitgebreid worden met 701 duizend woningen. Dit betekent een jaarlijkse nieuwbouwopgave 68 duizend woningen. De in de Woonagenda genoemde ambitie van 75 duizend woningen per jaar is gemiddeld 7 duizend per jaar hoger dan de 68 duizend die nodig zijn om in de toename van de behoefte te voorzien. Hiermee wordt het tekort verder ingelopen dan voorzien in de ramingen. Zie ook beantwoording op vraag 8.
De kwalitatieve invulling van de beoogde 75 duizend is een lokale aangelegenheid. De vraag welk soort woningen gebouwd moeten worden hangen sterk af van doorstroming en verkopen van woningen uit de al bestaande voorraad. In de woondeals worden brede woningmarktafspraken gemaakt waarbij betaalbare huisvesting een van de prioriteiten is.

Vraag 6

Hoe is het mogelijk dat in de Staat van de Woningmarkt 2018 gesproken wordt van een prognose van het tekort van 221 duizend woningen in 2030? Kunt u uw antwoord toelichten?

De geraamde stijging van de woningbehoefte in de periode 2017–2030 ligt in de prognose op gemiddeld 51 duizend woningen per jaar. Als er jaarlijks meer woningen dan dit aantal worden toegevoegd aan de voorraad zal het woningtekort dalen. In de prognose wordt gerekend met een gemiddelde bouwproductie van 68 duizend woningen per jaar voor de periode 2017–2030. Dit leidt gesaldeerd met de geraamde sloopomvang tot een gemiddelde toevoeging aan de voorraad met 54 duizend woningen per jaar. Hiermee loopt het tekort terug van de geraamde 242 duizend in 2017 naar 221 duizend in 2030. Als de ambitie uit de woonagenda van 75 duizend woningen per jaar wordt gehaald zal de daling sterker zijn. Per jaar worden dan 7 duizend meer woningen gebouwd. Deze prognoses zijn natuurlijk omgeven door onzekerheden. Afwijkingen in de demografische ontwikkeling kunnen leiden tot een grotere of juist kleinere toename van de woningbehoefte.

Vraag 7

Wat gaat u doen om on(der)benutte plancapaciteit vertraagde woningbouwlocaties te voorkomen en vlot te trekken?

Met de woonagenda heb ik het voortouw genomen om met een brede vertegenwoordiging uit de sector de uitdagingen op de woningmarkt aan te pakken. Ook de medeoverheden delen de bouwopgave en geven aan deze zo snel mogelijk willen te realiseren.
Iedereen is doordrongen van het feit dat de woningbouwopgave moet worden aangepakt en dat iedereen wil dat vanuit zijn eigen rol en verantwoordelijkheden oppakken. Ik realiseer me dat de oplossingen niet bij één partij liggen en dat een groot deel van de effecten van de woonagenda pas op langere termijn zichtbaar worden. Daarom hecht ik aan goede samenwerking.
Ik ondersteun de versnelling verder met landelijke beleid, onder andere door:

Vraag 8

Wanneer denkt u dat de huidige woningnood opgelost zal zijn? Bent u bereid de door u gemaakte afspraken aan te passen aan de huidige cijfers?

In de huidige prognoses daalt het woningtekort naar 2,6% in 2030. Met de ambitie uit de Woonagenda van 75 duizend woningen is sprake van een grotere en snellere daling. Een statistisch woningtekort betekent dat jongeren later het huis uit zullen gaan, mensen die willen scheiden dit niet meteen kunnen doen en mensen die niet zelfstandig wonen (inwonend zijn of in niet-woningen wonen) dit later dan gepland kunnen gaan doen. Sinds de jaren »90 wordt een tekort tussen de 1,5% en 2% als acceptabel verondersteld en nodig om de woningmarkt goed te kunnen laten functioneren. Ook in het recente Rli advies (RLI/2687, 28 juni 20185) wordt gesteld dat er sprake is van een redelijk tekort op de woningmarkt als dat 2% van de woningvoorraad bedraagt.
Met de Woonagenda wordt een productie beoogd van 75 per jaar. Dit is 7 duizend per jaar meer dan in de prognoses is opgenomen. Voor de prognoseperiode (2018–2030) levert dit 84 duizend meer nieuwe woningen op dan nu wordt geraamd. Hiermee zou het woningtekort verder worden ingelopen waarmee het tekort in theorie teruggedrongen kan worden naar 137.000 in 2030 in plaats van de geraamde 221.000. Hiermee zou het tekort tussen de 1,5 en 2% terecht komen.
Daarnaast is het verder opschroeven van de bouwproductie naar gemiddeld 95–100 duizend woningen per jaar niet realistisch. De markt kent nu al problemen met personeel en materiaal en zou zodoende onnodig verder onder druk gezet worden. De recente crisis heeft ons geleerd dat grote schommelingen in de bouwproductie negatief kunnen uitwerken voor woningzoekenden. Ik heb daarom het CPB gevraagd de relatie te bestuderen tussen beleid en cycliciteit op de woningmarkt, zowel aan de vraag- als aanbodzijde. Daarnaast kijk ik in nauwe samenwerking met De Nederlandsche Bank (DNB) en de ministeries van Economische zaken en klimaat (EZK), Sociale zaken en werkgelegenheid (SZW) en Financiën (FIN) naar mogelijke beleidsmaatregelen die de cycliciteit van de woningmarkt kunnen beperken.

Vraag 1

Kent u het bericht dat banken klanten die hun aflopende spaarhypotheek willen verlengen ernstig benadelen?1

Ja.

Vraag 2

Deelt u de mening dat het onwenselijk is dat banken (ING en Rabobank) ten onrechte een renteopslag rekenen aan klanten die een aflopende spaarhypotheek willen verlengen?

Een (bank)spaarhypotheek is een hypotheekproduct bestaande uit een hypothecaire lening en een «spaargedeelte» (vermogensopbouw in een spaarproduct bij een bank of levensverzekeraar). De klant lost gedurende de looptijd niet af op de lening, en betaalt dus gedurende de looptijd rente over het volledig geleende bedrag. Aan het einde van de looptijd wordt de hoofdsom afgelost met het vermogen opgebouwd in het spaarproduct.
Hypothecair kredietverstrekkers moeten dezelfde hypotheekrente aanbieden aan klanten met hetzelfde risicoprofiel en dezelfde rentevaste periode. Er mag geen verschil zitten tussen de hypotheekrente die nieuwe klanten krijgen en de rente die bestaande klanten ontvangen bij het verlengen van de rentevaste periode. Dit eensporig rentebeleid is wettelijk vastgelegd. Het is binnen dit beleid wel toegestaan dat kredietverstrekkers voor verschillende hypotheekvormen verschillende rentetarieven hanteren. Omdat bij een spaarhypotheek de hoofdsom gelijk blijft gedurende de looptijd, kent deze hypotheekvorm een hoger rente- en herfinancieringsrisico dan een annuïtaire hypotheek. Afhankelijk van het type spaarhypotheek maken kredietverstrekkers additionele kosten voor het aanhouden van buffers voor deze risico’s, en voor het funden van een spaarhypotheek. Zij kunnen deze hogere risico’s en additionele kosten vertalen naar een renteopslag.
De klant betaalt in het geval van een renteopslag bij een spaarhypotheek hogere rentelasten. De hypotheekrente die de klant betaalt over de lening is echter gelijk aan de spaarrente die de klant vergoed krijgt over het spaargedeelte. Hierdoor betaalt de klant bij een hogere hypotheekrente minder spaarpremie-inleg. Mede door de fiscale aftrekbaarheid van de rentelasten – mits de spaarhypotheek aan de fiscale voorwaarden voldoet – kan een hogere hypotheekrente vanwege voornoemde koppeling aan de te ontvangen rente en de hoogte van de spaarpremie-inleg resulteren in per saldo lagere netto maandlasten voor de klant. Bij het verlengen van een bestaande spaarhypotheek aan het einde van de rentevaste periode, is het mede afhankelijk van het effectieve belastingtarief waartegen de rentelasten worden afgetrokken en de opgebouwde waarde in het spaargedeelte of een hogere hypotheekrente voor de klant financieel voordelig of nadelig is.

Vraag 3

Deelt u de mening het dat het niet eerlijk is dat klanten op deze manier te hoge rentes in rekening worden gebracht? Klopt de schatting van de Consumentenbond dat dit nadeel over de looptijd bij een hypotheek van 3 ton kan oplopen tussen de 9.000 en 51.000 euro?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Hoeveel belastingaftrek is hiermee gemoeid? Deelt u de mening dat de hypotheekrenteaftrek niet besteed zou moeten worden aan onterechte renteopslagen van banken?

De reguliere hypotheekrente die betaald wordt op een eigenwoningschuld is aftrekbaar. Daarbij wordt een doelmatigheidsgrens van 0,2%-punt gehanteerd voor (risico-)opslagen die geen betrekking hebben op de reguliere rente2. De renteopslag die geldt bij een hypotheekvorm als gevolg van een hoger rente- en herfinancieringsrisico wordt tot de reguliere rente gerekend en is dus geen onderdeel van de genoemde doelmatigheidsgrens. Of er sprake is van overige opslagen wordt voor een (bank)spaarhypotheek bezien vanuit een vergelijking met een aflossingsvrije lening zonder spaarproduct, en in beginsel niet door een dergelijke hypotheekvorm te vergelijken met een annuïtaire hypotheekvorm. Opslagen die in totaal de genoemde grens van 0,2%-punt overschrijden worden niet tot de aftrekbare rente gerekend. Welk deel van de wel aftrekbare rente is toe te rekenen aan verschillen in rentetarieven tussen verschillende hypotheekvormen is niet bekend. Overigens worden (bank)spaarhypotheken sinds de invoering van de fiscale aflossingseis per 1 januari 2013 niet meer fiscaal gefaciliteerd waardoor deze producten in de praktijk niet meer nieuw worden afgesloten. Personen met een bestaande (bank)spaarhypotheek van vóór 2013 vallen onder overgangsrecht en mogen de betaalde reguliere rente en kosten eigen woning blijven aftrekken.

Vraag 5

Deelt u de mening dat banken in deze casus weer alleen naar het eigen belang en niet naar het klantbelang handelen? Wat gaat u doen om banken te bewegen weer het klantbelang en niet het eigenbelang te laten dienen?

Het is van belang dat kredietverstrekkers in hun afwegingen het klantbelang centraal stellen. Dit heb ik ook onderstreept in mijn agenda financiële sector3. Ik ben van mening dat het primair aan de sector is om te laten zien dat zij meer oog hebben voor het belang van de klant. De banken hebben dit recent laten zien met hun initiatief op het gebied van aflossingsvrije hypotheken.

Vraag 1

Kent u de berichten «Nieuwbouw zit in snelkookpan – Rap stijgende prijzen maken woningen onverkoopbaar» en «Potentiële koper moet afhaken»?1

Ja.

Vraag 2

Hoe is het mogelijk dat de prijzen van nieuwbouwwoningen in een jaar tijd bijna twee keer zo hard zijn gestegen als de prijzen van bestaande koopwoningen? Wat is het effect van het vervallen van de gasaansluitplicht op de prijzen van nieuwbouwwoningen, nu bewoners aangewezen zijn op peperdure «duurzame» energiebronnen, zoals warmtepompen e.d.?

De prijzen van bestaande koopwoningen zijn tussen het derde kwartaal 2017 en het derde kwartaal van 2018 met 9,2% gestegen, terwijl de prijs van nieuwbouw koopwoningen in dezelfde periode met 17% toenam. De prijsindex voor bestaande koopwoningen is gecorrigeerd voor veranderingen in de samenstelling van de verkochte woningen in verschillende perioden. Deze prijsindex wordt daarom niet beïnvloed door kwaliteitsverschillen tussen de woningen die per periode verkocht worden. De prijsindex voor nieuwbouwkoopwoningen wordt niet gecorrigeerd voor veranderingen in de samenstelling van de nieuwbouwproductie. Het afgelopen jaar vond een verschuiving binnen de nieuwbouw plaats naar hogere prijsklassen. In de hogere prijsklassen kunnen de gestegen bouwkosten makkelijker worden doorberekend. Dit droeg bij aan de prijsstijging van nieuwbouwwoningen.

Vraag 3

Bent u ervan op de hoogte dat uw eigen duurzaamheidseisen leiden tot extra, onnodige kosten en vertragingen bij nieuwbouwprojecten? Deelt u de conclusie dat de duurzaamheids- en klimaathysterie van dit kabinet een groot drama is? Bent u ertoe bereid hiermee te stoppen en het schrappen van de gasaansluitplicht terug te draaien? Zo nee, waarom niet?

Het effect van het vervallen van de gasaansluitplicht op de prijs van een nieuwbouwwoning verschilt per geval. De Vereniging van Nederlandse Projectontwikkeling Maatschappijen (NEPROM) gaf bij haar inbreng bij het rondetafelgesprek Warmtewet met de Commissie EZK van de Tweede Kamer op 7 december 2017 aan dat de meerkosten aan de woning ongeveer 15.000 euro zijn2. Als het de wens van de koper is om de woning nog tijdens te bouw te veranderen, zoals in het voorbeeld in het artikel, dan is de investering uiteraard hoger dan als een aardgasvrij ontwerp vanaf de tekentafel wordt meegenomen.
Onderzoeksbureau DWA heeft in 2017 in opdracht van Stedin de extra investeringskosten van aardgasvrij onderzocht.3 De belangrijkste conclusie van het onderzoek is dat aardgasvrije woningen door de veel lagere energierekening, gerekend over de levensduur van de woning, goedkoper zijn.

Vraag 4

Wat hebben woningzoekenden aan nieuwbouwwoningen als zij deze door enorme prijsstijgingen niet kunnen betalen? Welke opties hebben woningzoekenden nog als2 zij niet in aanmerking komen voor een sociale huurwoning,3 er geen middenhuurwoningen beschikbaar zijn en4 een bestaande koopwoning of nieuwbouwwoning onbetaalbaar is? Wanneer verwacht u dat de prijzen naar een betaalbaar niveau zullen dalen?

Door nieuwbouw aardgasvrij uit te voeren worden kosten van het aardgasvrij maken van de woning in de toekomst vermeden. Gezien ook de aanwijzingen dat aardgasvrije woningen over de levensduur goedkoper zijn, kan het aardgasvrij maken van de nieuwbouw uiteindelijk gunstig zijn voor de portemonnee van de consument.
Gemeenten hebben mijns inziens afdoende middelen gekregen om, als er risico was dat bouwprojecten vertraagd zouden worden, de bouw alsnog met aardgas toe te staan. In de ministeriële regeling gebiedsaanwijzing gasaansluitplicht7 zijn twee bepalingen opgenomen om vertraging van bouwprojecten te voorkomen. Deze twee bepalingen zien toe op bouwprojecten waarvan de vergunningsaanvraag is ingediend tussen 1 juli 2018 en 1 januari 2019. Ten eerste kon een college van burgemeester en wethouders een gebied aanwijzen waar de gasaansluitplicht wel van toepassing blijft als het aannemelijk is dat een of meer te bouwen bouwwerken minder snel tot stand zouden komen dan mogelijk was geweest met een voorziening voor gas. Ten tweede kon een college van burgemeester en wethouders een gebied aanwijzen waar de gasaansluitplicht wel van toepassing blijft als aanpassing van het ontwerp naar aardgasvrij een problematisch beroep doet op schaarse productiemiddelen in de bouwsector en dus tot vertraging van andere bouwprojecten kon leiden.
Ik acht het duurzaamheids- en energiebeleid van dit kabinet verstandig en ben niet bereid ermee te stoppen. Uw Kamer heeft per amendement de aansluitplicht voor nieuwbouw in de gaswet geschrapt.

Vraag 5

Kunt zich herinneren dat u eerder in antwoord op Kamervragen stelde: «In de gesprekken die ik voer met decentrale overheden ervaar ik een gezamenlijk gevoel van urgentie om de bouwproductie te versnellen en een constructieve opstelling om de plancapaciteit te vergroten»? Staat u nog steeds achter deze woorden? Zo ja, wat komt er van die «versnelde bouwproductie» in de praktijk terecht? Hoe denkt u uw eigen doel van één miljoen – betaalbare! – nieuwbouwwoningen in 2030 alsnog te gaan halen?

Het versnellen van de woningbouw is uiteindelijk de beste oplossing om tekorten terug te dringen en prijsstijging te beteugelen. In de regio’s met de meest gespannen woningmarkt maak ik daarom afspraken over de beschikbaarheid van plancapaciteit en de versnelling van de bouw op de korte termijn op concrete locaties die cruciaal zijn voor de bouwopgave. Tegelijkertijd is meer bouwen pas op de langere termijn een oplossing. Het maken en realiseren van bouwplannen kost tijd, en ook het vergroten van capaciteit bij gemeenten en bouwers. Daarom zet ik naast die versnelling in op het beperken van ongewenste gevolgen van het woningtekort, zoals het gebrek aan betaalbare huurwoningen en huisjesmelkerij. Regionaal zijn er grote verschillen in het woningtekort, de oorzaken en gevolgen daarvan. Daarom zet ik in op maatwerk in de regio’s, samen met regionale partijen die hun woningmarkt het beste kennen.

Vraag 6

Bent u ertoe bereid om gemeenten die alleen maar dure binnenstedelijke grond voor nieuwbouw ter beschikking stellen op de vingers te tikken? Deelt u de mening dat er veel meer in – goedkoper – buitenstedelijk gebied gebouwd moet worden? Zo nee, waarom niet? Zo ja, hoe gaat u dat regelen?

Ja, dat kan ik mij herinneren en ik sta nog steeds achter die woorden. Het versnellen van de woningbouw is een gezamenlijke ambitie waar met alle betrokken partijen (rijksoverheid, provincies en gemeenten en relevante maatschappelijke en commerciële organisaties) aan wordt gewerkt. Dat neemt niet weg dat doorlooptijden van woningbouwprojecten sterk variëren. Soms zijn doorlooptijden relatief lang, bijvoorbeeld doordat grondverwerving en bestemmingswijziging tijd vergt. Dit zijn complexe processen die zorgvuldig doorlopen moeten worden. Maar waar het kan neem ik obstakels weg. Daarvoor zet ik bijvoorbeeld de aangepaste Crisis- en Herstelwet in. Ook heb ik u recent geïnformeerd over de oprichting van de Transformatiefaciliteit, waarvoor ik € 38 miljoen beschikbaar gesteld heb. Vanuit deze faciliteit worden geldleningen verstrekt voor het transformeren van oude binnenstedelijke bedrijventerreinen, die door onvoldoende voorfinanciering blijven liggen.
De in de Staat van de Woningmarkt gepresenteerde prognose gaat uit van een toename van de behoefte aan woningen met 667.000 voor de periode 2017–2030. De ambitie in de Nationale Woonagenda om jaarlijks 75.000 woningen toe te voegen volstaat om in die behoefte te voorzien.

Vraag 7

Deelt u de mening dat het schandalig is en blijft dat Nederlandse woningzoekenden nergens terecht kunnen, maar statushouders op hun wenken worden bediend met gratis sociale huurwoningen? Deelt u de mening dat die vele tienduizenden sociale huurwoningen, waar nu statushouders in verblijven, naar de Nederlanders hadden moeten gaan? Bent u er alsnog toe bereid – zoals eerder verzocht in de motie-Kops/Fritsma (Kamerstuk 35 000-VII, nr.5 – om de tijdelijke asielvergunningen van de in Nederland verblijvende statushouders in te trekken en ervoor te zorgen dat de daardoor vrijkomende sociale huurwoningen, evenals alle andere sociale huurwoningen, uitsluitend aan de Nederlanders worden toegewezen?

Ik vind het van belang dat regio’s tijdig voldoende plancapaciteit beschikbaar stellen om te voorzien in de woningbehoefte. Of dat ook vraagt om plannen aan de randen van de stad is afhankelijk van de regionale situatie, zoals de ontwikkeling van de woningbehoefte en de mogelijkheden die er binnenstedelijk nog zijn. Daarbij geldt dat bouwen buiten bestaand stedelijk gebied lang niet altijd goedkoper of sneller is, omdat ook hier kosten voor infrastructurele ontsluiting hoog zijn, en zelfs hoger kunnen zijn dan binnenstedelijk. De keuze voor nieuwe locaties voor woningbouw is onlosmakelijk verbonden met de afweging met andere ruimtelijke belangen, zoals infrastructuur en het belang van open ruimte. Ik zie het als onze gezamenlijke uitdaging om te voorzien in de behoefte aan woningen, met voldoende oog voor alle andere ruimtelijke belangen. Daarbij blijft voorop staan dat er, ook in de lokale dynamiek, druk blijft om complexe binnenstedelijke locaties te ontwikkelen.

Vraag 1

Bent u bekend met de Waarderegeling van de NAM?1

Ja.

Vraag 2

Deelt u de opvatting dat het terecht is dat mensen die in het aardbevingsgebied wonen worden gecompenseerd voor alle nadelen die het gevolg zijn van de gaswinning in het Groningenveld? Zo nee, waarom niet?

Ja.

Vraag 3

Bent u bekend met artikel 3.3 van de Waarderegeling waarin staat: «Voor de beoordeling zal NAM voor de betreffende woning en op basis van de kenmerken van die woning een inschatting (laten) maken van het verschil tussen de gerealiseerde verkoopprijs, en de verkoopprijs zoals die gerealiseerd zou zijn door de Verkoper in een situatie zonder aardbevingsrisico»?

Ja.

Vraag 4

Deelt u de mening dat wanneer een huis in het aardbevingsgebied niet verkocht kan worden en door het Woonbedrijf moet worden opgekocht, dit een gevolg is van het risico op aardbevingen die het gevolg zijn van de gaswinning door NAM in het Groningenveld en dat het niet kunnen verkopen van een huis binnen het aardbevingsgebied dus aangemerkt kan worden als aardbevingsschade? Zo nee, waarom niet?

Er zijn vele oorzaken die ten grondslag kunnen liggen aan het niet kunnen verkopen van een woning, waarvan de aardbevingsproblematiek er één is. Veelal is sprake van een combinatie van factoren.

Vraag 5

Hoe wordt exact vastgesteld wat de 100% waarde is van een huis dat door het Woonbedrijf wordt opgekocht? Kan in detail worden uitgelegd waarom de overgebleven 5% (van de marktwaarde van een huis aan de hand van het referentiegebied) die overblijft wanneer door het Woonbedrijf 95% van de waarde van een huis niet alsnog kan worden verhaald op de Waarderegeling van de NAM?

De marktwaarde wordt in onderling overleg vastgesteld door twee taxateurs, waarvan één taxateur in opdracht van het Woonbedrijf taxeert en één taxateur in opdracht van de bewoner taxeert. Om de onafhankelijkheid en objectiviteit te borgen mogen beide taxateurs in de afgelopen twee jaar niet op enige wijze betrokken zijn geweest bij de aan- of verkoop van de woning. De gekozen taxateurs moeten ingeschreven staan in de kamer Wonen van de Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT) en bij het Nederlands Woning Waarde Instituut (NWWI) en kantoor houden binnen een straal van 30 kilometer van de betreffende woning. Binnen deze kaders is de bewoner vrij om zelf zijn taxateur te kiezen.
Het taxatierapport wordt gevalideerd door het NWWI. Doel van de validatie is om te komen tot een goed onderbouwd en transparant taxatierapport waar de geldverstrekker en de aanvrager op kunnen bouwen. De normen die het NWWI hanteert zijn opgesteld door het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT) en zijn vastgelegd in het ISO 9001:2015 addendum en in het normblad dat onderdeel is van het taxatierapport.
De 5% die overblijft wanneer een huis door het Woonbedrijf tegen 95% van de waarde van een huis wordt overgenomen kan niet alsnog worden verhaald op de Waarderegeling van de NAM. Via de Waarderegeling compenseert NAM een lagere verkoopprijs als gevolg van de aardbevingsrisico’s, waarbij NAM te werk gaat conform het door u in vraag 3 aangehaalde artikel. Het Koopinstrument is bedoeld als vangnet, om te voorkomen dat mensen «gevangen komen te zitten in hun huis». Het is voor alle partijen wenselijk dat woningen op de vrije markt worden verkocht. Om niet te zeer marktverstorend op te treden is de garantie van het Koopinstrument 95% van de getaxeerde marktwaarde. Door 95% van de marktwaarde te bieden blijft het aantrekkelijk voor mensen zich in te zetten om de woning voor een hogere prijs aan een derde te verkopen.
Bij de Waarderegeling gaat NAM in haar beoordeling van woningen die worden opgekocht binnen het Koopinstrument overigens wel uit van 100% van de waarde van een huis om een eventuele waardedaling vast te stellen.

Vraag 6

Wat is de onderliggende motivatie achter de keuze voor 5%? Waarom is er niet gekozen voor 4, 3 of 2%?

Bij de vormgeving van het Koopinstrument is gekeken naar de zogenaamde Moerdijkregeling. Deze regeling biedt huizenbezitters in het dorp Moerdijk een verkoopgarantie gebaseerd op 95% van de getaxeerde waarde van hun huis. De Moerdijkregeling is bedoeld als een vangnet voor bewoners en is geen compensatieregeling voor eventuele geleden schade. Daarom wordt niet de volledige getaxeerde waarde van de woning gegarandeerd. De Moerdijkregeling wordt door alle betrokken partijen ervaren als een succesvolle regeling.
Net als de Moerdijkregeling is het Koopinstrument een vangnet. Het is voor alle partijen wenselijk dat woningen op de vrije markt worden verkocht. Het Koopinstrument kan daarbij marktverstorend optreden. Om deze marktverstoring te beperken wordt 95% van de marktwaarde geboden. Ook is het niet uitgesloten dat woningen worden opgekocht die (mede) moeilijk verkoopbaar zijn vanwege andere oorzaken dan de aardbevingsproblematiek. Daarnaast is het zo dat indien een bewoner ervoor kiest gebruik te maken van het Koopinstrument dit er aan bijdraagt dat de bewoner niet langer op de verkoop van zijn woning hoeft te wachten, wat ook allerhande kosten met zich meebrengt. Tegen deze achtergrond zie ik geen aanleiding voor aanpassing van de aankoopprijs van 95% van de getaxeerde waarde.

Vraag 7

Is het u bekend met het feit dat de gemiddelde prijs van een koophuis in oktober 2018 in Nederland 292.000 euro bedroeg en dat 5% daarvan 14.600 euro bedraagt?2

Zie antwoord vraag 6.

Vraag 8

Vindt u niet dat bijvoorbeeld 3% van de waarde van een huis in euro’s ook een fors bedraag is – te weten 8.760 euro voor de gemiddelde prijs van een koophuis in Nederland – en dus ook meer dan genoeg «prikkel» bevat voor de eigenaar en/of bewoner om eerst te proberen het huis zo goed als mogelijk te verkopen? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 6.

Vraag 9

Bent u bereid om nog eens kritisch te kijken naar de keuze voor die 5% en deze eventueel neerwaarts bij te stellen? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 6.

Vraag 10

Bent u bereid om de deze vragen te beantwoorden voordat het plenaire debat over de afhandeling schade en versterkingsoperatie Groningen in de Kamer plaatsvindt?

Ja.

Vraag 1

Kent u het bericht «Met sociale koopwoningen gaat veel mis»?1

Ja, ik ken het bericht.

Vraag 2

Herkent u het uit deze uitzending naar voren komende beeld dat de regels voor sociale koop gemakkelijk misbruikt kunnen worden? Zo nee, waarom niet?

Gemeenten beschikken over diverse instrumenten om te sturen op de beschikbaarheid van woningen, bijvoorbeeld als een gemeente ziet dat de schaarste van bepaalde woningen leidt tot onevenwichtigheden voor bepaalde groepen. De maatregelen variëren van afspraken op basis van vrijwilligheid tot afdwingbare afspraken. Een voorbeeld van een maatregel is dat een gemeente sociale koop opneemt in het bestemmingsplan. Een marktpartij is dan wettelijk gehouden om woningen voor maximaal 200.000 euro te bouwen op die bestemming. Afhankelijk van de keuze die de gemeente maakt, blijft de woning tussen de één en tien jaar behouden in de categorie. Een gemeente kan deze maatregel combineren met een zelfbewoningsplicht, waardoor alleen de eigenaar het huis mag bewonen. Ook kan een gemeente in een woonvisie opnemen dat een bepaald percentage van de nieuwbouw bestemd is voor sociale koop. De gemeente maakt voor het realiseren van de woonvisie privaatrechtelijke afspraken met een ontwikkelaar. Juridisch is de ontwikkelaar niet gebonden aan het realiseren van de woonvisie, wel aan de privaatrechtelijke afspraken.
Ik heb Platform 31 gevraagd om een onderzoek uit te voeren naar het gebruik van de categorie sociale koop in het bestemmingsplan en de handhaving ervan. Ook werk ik samen met gemeenten aan het vergroten van het passende woningaanbod en het beter benutten van de bestaande voorraad. Het is van belang dat gemeenten bestaande en eventuele nieuwe wettelijke mogelijkheden daadwerkelijk handhaven.

Vraag 3

Is het waar dat gemeenten niet altijd de juiste deskundigheid in huis hebben om waterdichte juridische afspraken te maken? Zo ja, hoe komt dit volgens u? Zo nee, hoe is de situatie dan?

Er kan niet worden gezegd dat gemeenten niet over de juiste juridische deskundigheid beschikken. Dat kan per gemeente en per complexiteit van het woningbouwproject wisselen. Via het Expertteam woningbouw bied ik ondersteuning aan, gemeenten kunnen daar een beroep op doen als zij bijvoorbeeld juridische vraagstukken hebben in het kader van de woningbouw.
Het is van belang dat gemeenten, corporaties en marktpartijen samen afspraken maken over het bouwen van meer woningen, de inzet van de bestaande voorraad en doorstroming. Ik hoop te zien dat deze partijen goed met elkaar samenwerken, luisteren naar elkaars perspectief, samen naar oplossingen zoeken en hun verantwoordelijkheden nemen om het woningtekort terug te dringen en daarbij oog te houden voor de kwaliteit van de woonmilieus. Daarbij is het van belang dat partijen ervan uit kunnen gaan dat een gemaakte afspraak stand houdt, vanuit de kant van een gemeente en ook vanuit de kant van een marktpartij.

Vraag 4

Hoeveel sociale koopwoningen zijn er de afgelopen vijf jaar bijgekomen en hoeveel zijn er de afgelopen vijf jaar verdwenen?

Ik beschik niet over data waaruit blijkt hoeveel sociale koopwoningen er op basis van de bestemmingscategorie de afgelopen vijf jaar zijn bijgekomen en verdwenen. Ik beschik wel over de verkooptransacties van nieuwbouwwoningen naar prijsklasse, maar dat geeft geen indicatie van het gebruik van de bestemmingscategorie sociale koop. Het marktaandeel van goedkope koopwoningen tot 200.000 euro is tijdens de crisis opgelopen naar circa 40 procent. Het laatste jaar is het marktaandeel afgenomen naar het pre-crisisaandeel van rond de 20 procent2.

Vraag 5

Ziet u sociale koopwoningen als een belangrijk instrument om de betaalbaarheid op de woningmarkt te vergroten? Zo ja, wat gaat u doen om het aantal sociale koopwoningen te vergroten? Zo nee, waarom niet?

De bestemmingscategorie sociale koop is één van de instrumenten die een gemeente kan inzetten om te sturen op de beschikbaarheid van betaalbare woningen in de lokale woningmarkt. Andere instrumenten zijn bijvoorbeeld de erfpachtvoorwaarden, waarbij het aantal vierkante meters en de prijs bepaald kan worden door een gemeente. Of prestatieafspraken, waarbij een gemeente met corporaties en huurdersorganisaties afspraken kunnen maken over de woningtoewijzing of de verkoop van woningen aan bijvoorbeeld starters. Het is van belang dat gemeenten actief afwegen welke wettelijke mogelijkheden voor hen passend zijn, en daarnaast ook stevig handhaven op de naleving ervan om de toegankelijkheid en betaalbaarheid langdurig te borgen. Zoals gezegd heb ik Platform 31 gevraagd in beeld te brengen in hoeverre gemeenten gebruik maken van de bestemmingscategorie sociale koop en hoe zij handhaven. Ik zal uw Kamer komend jaar informeren over de resultaten van het onderzoek.

Vraag 6

Bent u van plan om gemeenten te ondersteunen bij het vergroten van het aantal sociale koopwoningen? Zo ja, op welke manier gaat u dat concreet doen? Zo nee, waarom niet?

Via het Expertteam Woningbouw bied ik deze ondersteuning reeds aan. Dat Expertteam biedt specifiek kennis en ervaring op tal van gebieden in het kader van de woningbouw, zoals bouwbegeleiding, plantoetsing, gemeentelijke procedures en juridische mogelijkheden. Gemeenten met een ondersteuningsbehoefte, ook als het gaat om sociale koop, kunnen het Expertteam via de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland benaderen.

Vraag 7

Bent u bereid deze vragen te beantwoorden voor het Wetgevingsoverleg Wonen en ruimte op 12 november 2018?

Ja.

Vraag 1

Deelt de Minister de mening dat verkoop van woningen in de flat Lichtboei in de wijk Lewenborg Groningen via een openbare aanbiedingsprocedure zeer ongewenst is, omdat waarschijnlijk beleggers deze huizen opkopen wat leidt tot huurstijgingen? Hoe voorkomt u dat?1

De gemeente Groningen en de corporatie Mooiland hebben gehandeld volgens de wet. Op basis van artikel 39 van het Besluit toegelaten instellingen (Btiv) en op basis van artikel 43 van de herziene Woningwet moeten corporaties in hun voorgenomen activiteiten, die zij jaarlijks aan gemeenten en huurdersorganisaties sturen, aangeven welke woningen zij voornemens zijn te verkopen. De corporatie moet de voorgenomen verkopen specificeren op het niveau van wijken of buurten aan de hand van de cijfers van de postcodes. Deze voorgenomen activiteiten zijn de opmaat naar prestatieafspraken met huurdersorganisaties en gemeenten.
Het Btiv stelt voorts een openbare aanbieding van corporatiewoningen verplicht in die gevallen dat de woningen worden verkocht aan een koper die er niet zelf gaat wonen. De openbare aanbieding komt de transparantie van het verkoopproces en de adequate prijsvorming ten goede. Voor verkoop door de corporatie van woningen aan derden, dat wil zeggen eigenaren die daar niet zelf gaan wonen, heeft de corporatie toestemming nodig van de Autoriteit woningcorporaties. Bij huurwoningen met een maximale huurprijs in het gereguleerde prijssegment (dat wil zeggen onder de liberalisatiegrens van € 710,68), zoals aan de orde is bij het complex de Lichtboei, is een zienswijze van de gemeente en van de huurdersorganisatie verplicht. De zienswijze van de gemeente en van de huurdersorganisatie wegen zwaar mee bij de beoordeling door de Autoriteit woningcorporaties van het verkoopverzoek.
Het is aannemelijk dat de woningen in de flat Lichtbloei in de wijk Lewenborg in het gereguleerde segment blijven na de verkoop. De huurprijsstijgingen blijven derhalve aan regels gebonden.

Vraag 2

Hoe vaak worden in Nederland sociale huurwoningen verkocht via vergelijkbare aanbestedingen? Hoe vaak vallen deze sociale huurwoningen vervolgens in handen van beleggers en wat zijn daarvan de gevolgen voor de prijs?

Ik beschik niet over cijfers hoe vaak een sociale huurwoning via een vergelijkbare aanbesteding wordt verkocht. In 2016 zijn van alle verkopen van sociale huurwoningen 5.600 woningen gekocht door (particuliere) beleggers. Datzelfde jaar zijn echter ook 5.000 woningen van (particuliere) beleggers gekocht door de corporatiesector. In 2017 is het totaal aantal verkopen door corporaties met circa 20 procent afgenomen.
Ook beschik ik niet over de huurprijsontwikkeling van corporatiewoningen die via openbare aanbestedingen zijn gekocht door beleggers. In 2018 was de huurontwikkeling inclusief het effect van bewonerswisseling (harmonisatie-effect) in gereguleerde woningen van particuliere verhuurders 3,3 procent en van particuliere verhuurders in het vrije huursegment 3,0 procent. Voor alleen zittende huurders was de huurontwikkeling in gereguleerde woningen van particuliere verhuurders 2,9 procent en van particuliere verhuurders in het vrije huursegment 2,0 procent.

Vraag 3

Deelt u de mening dat het feit, dat – volgens De Nederlandsche Bank – in 2017 particuliere beleggers zorgen voor 21 procent van het aantal woningaankopen in de vier grote steden, een explosie is gezien het feit dat in 2016 nog één op de acht huizen in handen van particuliere beleggers viel? Deelt u de mening dat «oververhitting van de woningmarkt» een reëel risico is? Bent u naar aanleiding van deze hernieuwde waarschuwing wel bereid maatregelen te nemen?2

Particuliere verhuur groeit in Nederland. De lage hypotheek- en spaarrente, in combinatie met stijgende huizenprijzen maken woninginvesteringen aantrekkelijk. Ook de wijziging van de Leegstandswet heeft tot een impuls voor particuliere verhuur gezorgd.
Huren in de vrije sector kan een gewenste oplossing zijn voor huishoudens met een flexibelere woonvraag, zoals voor starters in het nog schaarse middenhuursegment. Verhuur in het ongereguleerde segment is nodig voor een goede balans op de woningmarkt en kan een oplossing zijn voor vele huishoudens die voor het eerst onzelfstandig wonen en een meer flexibelere woonvraag hebben. Particuliere verhuur moet wel voldoen aan de basisprincipes van een leefbare woonomgeving. Het moet bijdragen aan een betaalbaar, toegankelijk en leerbaar woonmilieu, en geen onaanvaardbare risico’s creëren voor de (financiële) stabiliteit. De komende tijd houd ik dit nauwlettend in de gaten.
De Nederlandsche Bank (DNB) en het Internationaal Monetair Fonds waarschuwen voor het effect van de toename van beleggers met geleend «goedkoop» geld voor de stabiliteit van de woningmarkt. Een toenemende activiteit van beleggers kan reguliere kopers aanzetten tot riskanter leengedrag, zoals het bieden op een woning zonder voorbehouden in het koopcontract3. Uit onderzoek dat ik heb laten uitvoeren blijkt overigens dat in de periode 2012–2017 kopers niet anders zijn omgegaan met voorbehouden in het koopcontract in een gespannen of ontspannen markt, en ook niet in de tijd.
Ik vind het van belang om goed in beeld te krijgen wat de toenemende activiteiten van beleggers betekenen voor de financiële stabiliteit en toegankelijkheid van de woningmarkt. Samen met onder andere het Kadaster en DNB onderzoek ik daarom in hoeverre sprake is van een prijsopdrijvend effect op woningen door de toenemende activiteit van particuliere beleggers in stedelijke gebieden. Een prijsopdrijvend effect kan een aanwijzing zijn voor de verdringing van starters van de woningmarkt, en voor andere risico’s. Ik zal uw Kamer komend jaar over dit onderzoek informeren.

Vraag 4

Bent u bereid belastingvoordelen van expats af te schaffen om te voorkomen dat alleen zij nog de huurprijzen kunnen betalen van de beleggers die de huizen hebben opgekocht en vervolgens zeer duur verhuren?

De 30%-regeling is een regeling om op een administratief eenvoudige wijze tegemoet te komen aan de extra kosten die werknemers uit het buitenland hebben door de tewerkstelling in Nederland. Uit de evaluatie van vorig jaar (Kamerstuk 34 552, nr. 84.) blijkt dat de hoogte van het forfait passend is bij de extra kosten die deze werknemers maken. Wel maakt het kabinet deze regeling doelmatiger door de looptijd van de regeling te verkorten van acht naar vijf jaar. De Staatssecretaris van Financiën geeft binnenkort een nadere toelichting over de voorgenomen aanpassing van de 30%-regeling.

Vraag 5

Deelt u de mening dat ook de toestroom van internationale studenten doorgeslagen is en mede oorzaak is van de prijsopdrijvende effecten van gekochte huizen, omdat deze vervolgens vaak verkamerd aan meerdere studenten worden verhuurd?

Zoals door de Minister van Onderwijs Cultuur en Wetenschap aangegeven in haar Kamerbrief «internationalisering in evenwicht» (Kamerstuk 22 452, nr. 59) heeft het aantrekken van internationale studenten toegevoegde waarde voor de Nederlandse student, onderwijsinstelling en voor onze kenniseconomie. Hierbij is wel essentieel dat een aantal randvoorwaarden op orde is, waaronder studentenhuisvesting.
De mate van toestroom van internationale studenten en druk op de studentenhuisvesting verschilt per studentenstad. Oplossingen vragen om lokaal maatwerk. Kern van het recent afgesloten actieplan studentenhuisvesting 2018–2021 is dan ook dat gemeenten, huisvesters, onderwijsinstellingen en studentenorganisaties op lokaal niveau gezamenlijk overleggen over afstemming van vraag en aanbod en productieafspraken maken, met als doel om binnen 10 jaar vraag en aanbod structureler in evenwicht te brengen.

Vraag 6

Hoe kan een gemiddelde starter hiermee concurreren? Erkent u dat hier sprake is van verdringing van de starter en/of de lokale student?

Het is van belang dat particuliere verhuur bijdraagt aan een betaalbare en toegankelijke lokale woningmarkt, en geen onaanvaardbare risico’s creëert voor de (financiële) stabiliteit van de woningmarkt.
In zowel de huur- als de koopsector is sprake van schaarste in het betaalbare woningaanbod. Daarom is het belangrijk om de bouw van nieuwe woningen te versnellen om de druk van de ketel te halen, ook in het huursegment.
Particuliere investeerders kopen vooral kleinere, goedkopere appartementen in stedelijke gebieden4, woningen waar ook starters in geïnteresseerd zijn. Lokaal zijn er indicaties dat in Amsterdam, Leiden en Groningen het aantal jonge koopstarters afneemt5, met daarbij de kanttekening dat niet duidelijk is in hoeverre er daadwerkelijk sprake is van verdringing of dat er ook andere factoren in deze steden een rol spelen. De problematiek lijkt vooralsnog lokaal van aard.
Voor de toegankelijkheid van de lokale woningmarkten spelen gemeenten een belangrijke rol. Ik roep gemeenten op om goed gebruik te maken van de beschikbare mogelijkheden om huishoudens te laten starten op hun lokale woningmarkt. Gemeenten beschikken over diverse mogelijkheden daarvoor. Het is van belang dat gemeenten actief afwegen welke wettelijke mogelijkheden voor hen passend zijn, en daarnaast ook stevig handhaven op de naleving ervan om de toegankelijkheid langdurig te borgen.
Een gemeente kan in een woonvisie opnemen dat een bepaald percentage van de nieuwbouw of van (vrijkomende) huurwoningen van corporaties bestemd is voor starters. De prijs van nieuwbouwwoningen kan aan een maximum worden gebonden. De gemeente maakt voor het realiseren van de woonvisie privaatrechtelijke afspraken met bijvoorbeeld een ontwikkelaar. Juridisch is de ontwikkelaar niet gebonden aan het realiseren van de woonvisie, wel aan de privaatrechtelijke afspraken.
Als een gemeente in het bestemmingsplan opneemt dat woningen in de categorie sociale koop worden gebouwd, dan kan een woning voor maximaal tien jaar behouden blijven in het koopsegment met een prijs tot maximaal 200.000 euro. Een projectontwikkelaar kan dan niets anders bouwen dan dit type woning op de desbetreffende bestemming. Een gemeente kan het aantrekkelijker maken om te bouwen voor een bepaalde doelgroep door residueel grondbeleid te voeren. Dan houdt een gemeente bij het bepalen van de grondwaarde rekening met de waarde van het object dat erop wordt gebouwd. Verder kan een gemeente in erfpachtvoorwaardenvereisten opnemen waar een woning aan moet voldoen, zoals de doelgroep, maar ook het aantal vierkante meters en de prijs. Als een gemeente geen gronden in eigendom heeft, dan kan de gemeente in een exploitatieplan het percentage en de locatie van goedkope koopwoningen afdwingbaar vastleggen.
Via een huisvestingsverordening kan een gemeente een woonplicht instellen, waarbij de koper van de woning voor enkele jaren daadwerkelijk zelf in het huis moet wonen. De gemeente kan verder sturen op activiteiten van beleggers door in de huisvestingsverordening een ontheffingsmogelijkheid op te nemen, waardoor een deel van de koopwoningen met een zelfbewoningplicht alsnog verhuurd kan worden, maar dan alleen na expliciete toestemming van een gemeente. In de bestaande bouw kan de huisvestingsverordening worden gebruikt om het splitsen of verkameren van woningen vergunningplichtig te maken.
In de bestaande bouw kan een gemeente in de prestatieafspraken met lokale corporaties op verschillende manieren borgen dat het aanbod voor starters wordt vergroot. Zoals in de woningtoewijzing, maatregelen om doorstroming te stimuleren, omzetting van dure huurwoningen van de DAEB naar de niet-DAEB, of de verkoop van woningen om vervolgens passende nieuwbouwwoningen voor de doelgroep te bouwen. Een gemeente kan verder leegstaande panden die op dit moment nog geen woonbestemming hebben inzetten voor de lokale woningvoorraad. Hiervoor is een bestemmingswijziging nodig, waarbij ook gebruik gemaakt kan worden van de specifieke bestemming voor goedkope koopwoningen.
Gemeenten blijven het beste zicht hebben op de lokale woonbehoeften en mogelijkheden, hier zijn enkele voorbeelden beschreven wat een gemeente kan doen om te sturen op de toegang van doelgroepen als starters tot de lokale woningmarkt. Hoe een gemeente deze instrumenten inzet is aan de gemeente zelf, ook is het aan de gemeente om te borgen dat de navolging van regels en afspraken wordt gehandhaafd.
Het is van belang dat gemeenten, corporaties en marktpartijen samen afspraken maken over het bouwen van meer woningen, de inzet van de bestaande voorraad en doorstroming. Ik hoop te zien dat deze partijen goed met elkaar samenwerken, luisteren naar elkaars perspectief, samen naar oplossingen zoeken en hun verantwoordelijkheden nemen om het woningtekort terug te dringen en daarbij oog te houden voor de kwaliteit van de woonmilieus.

Vraag 7

Deelt u de mening dat het op de vrije markt aanbieden van voormalige sociale huurwoningen ongewenst is, gezien het feit dat dit leidt tot extra verkopen aan beleggers? Bent u bereid maatregelen te nemen, die voorkomt dat woningcorporaties sociale huurwoningen verkopen?

Bij de verkoop van sociale huurwoningen zijn corporaties gebonden aan de verkoopregels welke zijn opgenomen in het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting en de Regeling Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting. Hierin is opgenomen dat blijvend gereguleerde huurwoningen eerst moeten worden aangeboden aan zittende huurders en andere toegelaten instellingen alvorens deze aan een derde (waaronder ook buitenlandse beleggers vallen) mogen worden verkocht. Daarbij geldt dat voor deze woningen gemeenten en huurdersorganisaties een zienswijze moeten geven welke toeziet op de te verkopen woning en de koper. Voor de potentieel te liberaliseren woningen geldt de aanbiedingsvolgorde niet. Wel geldt dat voor deze woningen ook een zienswijze van de gemeente verplicht is, tenzij de woningen worden verkocht ten behoeve van het middenhuursegment met een huur tot € 850, met een minimale voortzetting van de exploitatie van 7 jaar en in de prestatieafspraken afspraken zijn gemaakt over het terugbouwen van ten minste een zelfde aantal goedkope sociale huurwoningen. Daarnaast geldt dat verkoopvoornemens van een corporatie onderdeel zijn van de prestatieafspraken die tussen een gemeente, huurdersorganisatie en een corporatie worden overeengekomen. Gemeenten en huurdersorganisaties kunnen op deze manier ook vooraf met de prestatieafspraken nadere afspraken maken over voorgenomen verkopen. Het hangt af van de lokale volkshuisvestelijke doelstellingen die door corporatie, gemeente en huurdersorganisatie worden overeengekomen hoeveel en welke woningen worden verkocht. Indien er een geschil is tussen de partijen die het maken van prestatieafspraken in de weg staat, kan dat worden voorgelegd aan een onafhankelijke adviescommissie. Op basis van dit advies zal ik in het geschil een uitspraak doen.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Tientallen gemeenten hebben geen goed beeld van WOZ-waarde huizen»?1

Het bericht is mij bekend. Uit cijfers van de Waarderingskamer komt naar voren dat in de periode juni 2014 tot en met september 2018 bij 95 gemeenten op enig moment sprake was van een onvoldoende zorgvuldige uitvoering van de Wet WOZ en derhalve van een negatieve beoordeling van de Waarderingskamer.
De oorzaken van deze negatieve beoordeling door de Waarderingskamer zijn divers. Zoals beschreven in de onderzoekrapportages van de Waarderingskamer scoort een groot deel van deze gemeenten onvoldoende op het bijhouden van de registratie van objectenkenmerken. Een andere veelvoorkomende oorzaak voor een negatieve beoordeling van de Waarderingskamer is gelegen in achterstanden die gemeenten hebben bij bijvoorbeeld het afhandelen van bezwaarschriften, het verzenden van beschikkingen of het aansluiten op de Landelijke Voorziening WOZ. Verder was bij een aantal gemeenten die op enig moment in de afgelopen vier jaar een onvoldoende scoorden, sprake van een overgang naar een gemeentelijk samenwerkingsverband of een gemeentelijke herindeling. Een dergelijke overgang blijkt regelmatig te leiden tot tijdelijke achteruitgang in de kwaliteit van de werkzaamheden en/of tot achterstanden in de processen. Uit de gegevens van de Waarderingskamer komt naar voren dat bij veel van de samenwerkingsverbanden het algemeen oordeel na enige tijd weer op een acceptabel niveau ligt.
Slechts bij één gemeente en bij één gemeentelijk samenwerkingsverband was sprake van structurele problemen, dat wil zeggen dat de Waarderingskamer gedurende de gehele periode 2014–2018 een onvoldoende beoordeling heeft gegeven aan de uitvoering van de Wet WOZ. Met beide organisaties zijn heldere verbeterafspraken gemaakt, die tot op heden goed worden opgevolgd.

Vraag 2

Klopt het dat in de afgelopen vier jaar in bijna honderd gemeenten fouten zijn gemaakt bij het vaststellen van de WOZ-waarde? Wat ligt volgens u ten grondslag aan deze fouten en waarom lukt dit in andere gemeenten wel? Zijn er gemeenten waar dit probleem structureel lijkt?

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 3

In hoeveel gevallen is de WOZ-waarde van woningen te hoog is vastgesteld? Zijn hier correcties op gekomen en zijn de desbetreffende eigenaren daar voor gecompenseerd? Zo ja, hoe?

Het precieze aantal gevallen is mij of de Waarderingskamer niet bekend. Wel kan het volgende gezegd worden. Er zijn ruim 8,5 miljoen objecten. Uit de cijfers van de Waarderingskamer (feiten over de WOZ) blijkt dat in 2017 (waardepeildatum 1 januari 2016) ten aanzien van 2,1% van de woningen bezwaar is ingediend, waarvan 43,3% geheel of gedeeltelijk is gehonoreerd. In totaal is voor 0,9% van de woningen in 2017 de WOZ-waarde aangepast. Het gaat hierbij niet enkel om bezwaar tegen te hoge waarden. Voor een gedeelte betreft dit correcties naar aanleiding van bezwaar van de belanghebbende dat de WOZ-waarde te laag was vastgesteld, waarbij de correctie derhalve bestond uit een verhoging van de WOZ-waarde. Na bezwaar en beroep is het verschil met de oorspronkelijk vastgestelde WOZ-waarde in totaal landelijk –0,13%.
Bij haar onderzoeken heeft de Waarderingskamer niet geconstateerd dat er gemeenten zijn waar de WOZ-waarden van woningen systematisch te hoog (of te laag) worden vastgesteld. Indien een gemeente naar aanleiding van een bezwaar constateert dat een WOZ-waarde te hoog is, wordt deze gecorrigeerd. Alle belastingen die gebaseerd zijn op deze WOZ-waarde, dienen aangepast te worden aan de gecorrigeerde WOZ-waarde. In die zin wordt de belanghebbende dus «gecompenseerd».

Vraag 4

Voor welke belastingen en heffingen wordt de WOZ-waarde gebruikt? Wat zijn de gevolgen voor de verschillende belastingen en heffingen?

De WOZ-waarde wordt als heffingsmaatstaf gebruikt bij de volgende belastingen:
De WOZ-waarde kan ook worden gebruikt als heffingsmaatstaf voor de rioolheffing, forensenbelasting en de Bedrijfsinvesteringszone heffing. Verder wordt de WOZ-waarde gebruikt bij de winstberekening van ondernemingen, waarbij voor de afschrijving op gebouwen de «bodemwaarde» van belang is, en die wordt bepaald door de WOZ-waarde. Een inschatting van «de gevolgen» voor de belastingopbrengsten is opgenomen in bijlage 2 bij het Jaarverslag 2017 van de Waarderingskamer.

Vraag 5

Kunt u uiteenzetten wat het verschil is tussen een beoordeling van de Waarderingskamer van één of twee sterren? In hoeverre kunt u garanderen dat bij twee sterren het juiste bedrag aan belasting wordt betaald?

Het algemeen oordeel «moet dringend worden verbeterd» geeft één ster en is van toepassing op een gemeente (1) waar de gegevens en taxaties nog van onvoldoende kwaliteit zijn, (2) die op cruciale onderdelen van het WOZ-werkproces niet voldoet aan de gestelde kwaliteitseisen en (3) die nog onvoldoende maatregelen heeft getroffen voor adequate aansturing en kwaliteitsbeheersing van de werkzaamheden. De Waarderingskamer stemt bij dergelijke gemeenten niet in met het verzenden van de WOZ-beschikkingen. Dit houdt in dat deze gemeenten geen WOZ-beschikkingen en OZB-aanslagen mogen versturen, totdat de kwaliteit van de taxaties is verbeterd en aantoonbaar voldoet aan de kwaliteitseisen van de Waarderingskamer. Dit heeft er de afgelopen jaren regelmatig toe geleid dat gemeenten pas enkele maanden later de WOZ-beschikkingen verstuurden, nadat de afgesproken verbeteringen bereikt waren. Het heeft er tot nog toe niet toe geleid dat een gemeente een heel jaar geen beschikkingen heeft kunnen versturen.
Met gemeenten die op enig moment een oordeel van één ster hadden, zijn afspraken gemaakt op bestuurlijk niveau over de noodzakelijke verbeteringen. De voortgang en de resultaten van de genoemde verbeteracties worden door de Waarderingskamer intensief gevolgd. Zolang er geen sprake is van aantoonbare significante verbeteringen zal de Waarderingskamer niet instemmen met het versturen van de WOZ-beschikkingen.
Het algemeen oordeel «moet op onderdelen worden verbeterd» geeft twee sterren en is van toepassing op een gemeente (1) waar de WOZ-uitvoering op onderdelen moet worden verbeterd en (2) die op één of meer belangrijke onderdelen van het WOZ-werkproces niet voldoet aan de gestelde kwaliteitseisen. De gewenste verbetering kan bijvoorbeeld betrekking hebben op de tijdigheid van bekend maken van WOZ-waarden, de snelheid van afhandelen van bezwaren, de volledigheid van de gemeentelijke administratie en de kwaliteitszorg rond de bij de taxatie gebruikte objectkenmerken.
Er zijn op dit moment 26 gemeenten die van de Waarderingskamer een beoordeling van twee sterren hebben gekregen. Deze gemeenten staan onder «verscherpt toezicht», wat betekent dat de Waarderingskamer verbetermaatregelen afspreekt met deze gemeenten en met grotere frequentie inspecties uitvoert om te controleren of de beoogde verbeteringen daadwerkelijk bereikt worden. Bij deze beoordeling worden afspraken gemaakt over de benodigde maatregelen en wordt een planning voor de noodzakelijke verbeteracties gemaakt. Verder vindt bij deze beoordeling ook een gesprek met de verantwoordelijke bestuurder plaats. Het gevolg van verscherpt toezicht is dat de Waarderingskamer de gemeente of het samenwerkingsverband meerdere keren per jaar bezoekt en de nakoming van de gemaakte afspraken volgt.
Wanneer de Waarderingskamer van oordeel is dat in een gemeente de uitvoering van de Wet WOZ nog op onderdelen verbeterd moet worden, kan de Waarderingskamer toch van mening zijn dat de kwaliteit van de nieuwe taxaties wel voldoende geborgd is, zodat de nieuwe WOZ-waarden bekend gemaakt kunnen worden aan belanghebbenden. In het algemeen oordeel over de WOZ-uitvoering worden immers veel meer aspecten van de WOZ-uitvoering beoordeeld dan alleen de kwaliteit van de taxaties. Bij gemeenten met het oordeel «moet op onderdelen worden verbeterd» (verscherpt toezicht) wordt de kwaliteit van nieuwe taxaties extra zorgvuldig door de Waarderingskamer beoordeeld door middel van een intensief onderzoek.

Vraag 6

Deelt u de mening dat «het op orde brengen (...) niet op korte termijn mogelijk is», geen reden mag zijn om geen sancties op te leggen aan desbetreffende gemeenten, daar Nederlanders uit moeten kunnen gaan van een betrouwbare overheid? Zo nee, waarom niet?

Ik ben van mening dat Nederlanders uit moeten kunnen gaan van een betrouwbare overheid. Om die reden kent de Wet WOZ ook een toezichthouder, de Waarderingskamer. Het oordeel welke sancties op welk moment worden toegepast is aan de Waarderingskamer. Ik kan mij voorstellen dat, gelet op de samenstelling van dit zelfstandig bestuursorgaan, een zorgvuldige belangenafweging ten grondslag ligt aan de manier waarop de Waarderingskamer intervenieert. Daarbij zullen ongetwijfeld doelmatigheid en doeltreffendheid een rol spelen. Uit de evaluatie met betrekking tot de doelmatigheid en doeltreffendheid van het functioneren van de Waarderingskamer over de periode 2011–2016, is naar voren gekomen dat het toezicht op de Wet WOZ door de Waarderingskamer adequaat functioneert.2

Vraag 7

Welke maatregelen zijn er de laatste jaren genomen om de vaststelling van WOZ-waarden door gemeenten te verbeteren? Bent u naar aanleiding van dit nieuwsbericht voornemens om extra maatregelen te nemen? Zo nee, waarom niet? Zo ja, welke?

Voor de maatregelen die de laatste jaren genomen zijn, verwijs ik naar de jaarverslagen van de Waarderingskamer die, nadat ze door mij zijn goedgekeurd, ook aan uw Kamer zijn aangeboden. Ik zie vooralsnog geen aanleiding om extra maatregelen te nemen. In dit kader verwijs ik eveneens naar de recente evaluatie van de Waarderingskamer.

Vraag 1

Bent u bekend met de berichten «Sterke groei woningwaarde derde jaar op rij»1 en «Huizenprijzen stijgen in juli met 9%»?2

Ja.

Vraag 2

Klopt het dat de huidige stijging van huizenprijzen de ramingen ruimschoots overtreft?

Er is inderdaad sprake van een verschil tussen de verwachte stijging van de WOZ-waarde in 2018 die eind 2017 geraamd werd en momenteel verwacht wordt. Eind 2017 bedroeg de geraamde stijging 7% op jaarbasis. Op basis van de «Stand van de WOZ 2018» (Waarderingskamer, 2018) zal de stijging nu naar verwachting ongeveer 8,5% op jaarbasis zijn. De ontwikkeling van de WOZ-waarde is sterk afhankelijk van de ontwikkeling van de huizenprijzen, waarbij de ontwikkeling van de WOZ-waarde enigszins achterloopt op de ontwikkeling van de Prijsindex Bestaande Koopwoningen (PBK) van het CBS/Kadaster. Een grotere geraamde toename in de WOZ-waarde correspondeert dan ook met de ontwikkelingen in de markt.

Vraag 3

Welke gevolgen heeft het feit dat huizenprijzen sneller dan verwacht zijn gestegen voor de raming van extra opbrengsten voor de schatkist, die voortvloeien uit het uitfaseren van de aftrek wegens geen of geringe eigenwoningschuld door de afschaffing van de zogenoemde Wet Hillen?

Ten aanzien van huizenprijzen en het EWF is van belang om op te merken dat het EWF-percentage3 gekoppeld is aan de ontwikkeling van de WOZ-waarde. Als de huizenprijzen stijgen, daalt het EWF-percentage en vice versa. Mede daardoor is de geraamde opbrengst voor het EWF per saldo niet gewijzigd. In de Miljoenennota voor 2018 werd een opbrengst geraamd van € 3,3 miljard voor 2018, in de miljoenennota voor 2019 wordt ongeveer eenzelfde bedrag (€ 3,4 miljard) geraamd voor 2019. Tot slot merk ik op dat volgens de begrotingsregels mee- en tegenvallers als gevolg van economische ontwikkelingen, bijvoorbeeld een anders dan geraamde huizenprijsontwikkeling, ten bate of ten laste komen van het saldo en dus de staatsschuld.

Vraag 4

Wat zijn de gevolgen van deze, sneller dan verwachte stijging van de huizenprijzen voor de opbrengst van het Eigen Woning Forfait (EWF)?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 5

Wat zijn de gevolgen van de sneller dan verwachte stijging van de huizenprijzen voor de opbrengst van de onroerendezaakbelasting (OZB) voor Gemeenten?

De tarieven voor de onroerendezaakbelasting (ozb) worden door gemeenten autonoom vastgesteld. Over het algemeen houden de gemeenten de jaarlijkse totale ozb-opbrengsten relatief stabiel in reële termen. Dit leidt ertoe dat bij stijgende WOZ-waarden de ozb-tarieven gematigd worden en bij dalende WOZ-waarden de ozb-tarieven stijgen. De WOZ-waarde waarover de ozb berekend wordt is afhankelijk van de waarde van de onroerende zaak bij aanvang van het voorgaande jaar. Dit geeft gemeenten de mogelijkheid om bij de vaststelling van de ozb-tarieven de ontwikkelingen op de huizenmarkt mee te nemen.

Vraag 6

Verwacht u een toename van de woningbouwproductie als gevolg van de gestegen prijzen, uitgaande van elasticiteit in de markt? Indien nee, waarom niet?

De huizenmarkt in Nederland functioneert op de korte termijn als een voorraadmarkt. Dat betekent dat het aanbod zich niet meteen aanpast aan een veranderende vraag. Dit is ook logisch. Er zit normaal gesproken redelijk wat tijd tussen de aanvraag van een bouwvergunning en bouwrijp maken van het bouwterrein tot oplevering van de eerste huizen. Op de lange termijn heeft het aanbod meer kans om zich aan te passen aan de vraag.
Hoe snel het aanbod zich aanpast aan de vraag is volgens het CPB afhankelijk van de tijdsperiode waarnaar gekeken wordt. Het CPB constateerde in een studie4 vorig jaar dat er grote verschillen bestaan tussen de perioden 1995 – 2007 en 2008 – 2016. De prijselasticiteit van het woningaanbod in Nederland – de toename van het aanbod gegeven een toename van de woningprijs – was zeer laag tot aan de crisis. Tijdens en net na de crisis, toen de vraag afnam en veel projecten stil werden gelegd, was de elasticiteit echter zeer hoog. Het is op dit moment nog te vroeg om iets te kunnen zeggen over de elasticiteit de afgelopen jaren, toen huizenprijzen weer fors stegen.

Vraag 7

Kunt u voorrekenen op welke wijze de sneller dan verwachte stijging van huizenprijzen, via de WOZ-waardes, leiden tot extra verlaging van het EWF-tarief?3

Voor 2019 is de formule als volgt:
Voor 2018 bedroeg het onafgeronde EWF-percentage 0,7379%. De huurprijzen stijgen in 2019 naar verwachting met 2,3%. Vorig jaar bedroeg de raming voor de stijging van de WOZ-waarde in 2019 gemiddeld 7,0%. Op basis daarvan werd het EWF-percentage geschat op onafgerond 0,7055%. Afgerond ten gunste van de belastingplichtige wordt dit percentage dan 0,70%. De meest recente raming van de stijging van de WOZ-waarde voor 2019 bedraagt 8,5%. Dit leidt tot een onafgerond percentage van 0,6957%, afgerond naar beneden wordt dit 0,65%. Hieruit blijkt dus dat een hogere stijging van de WOZ-waarde resulteert in een lager EWF-percentage voor de belastingplichtige.

Vraag 8

Wanneer wordt het EWF-tarief extra verlaagd als gevolg van de sneller dan verwachte stijging van de huizenprijzen?

Zie antwoord vraag 7.

Vraag 1

Bent u op de hoogte van de conclusie van de Waarderingskamer dat in 2018 meer dan 32% van de bezwaren tegen WOZ-beschikkingen worden ingediend door bedrijven die namens belanghebbenden optreden?1 Wat is uw mening over deze groei (in 2017 betrof dit ongeveer 30%)?

Ja, ik ben op de hoogte van de conclusie van de Waarderingskamer. De toename van het aantal bezwaren tegen WOZ-beschikkingen ingediend door bedrijven die namens belanghebbenden optreden, is mij bekend. Net als de Waarderingskamer ben ik voorstander van een laagdrempelige toegang tot bezwaar, waarbij de belanghebbende kan kiezen of hij zelf bezwaar maakt of dit door een gemachtigde laat doen.
De Waarderingskamer heeft aangegeven dat bij bezwaren die zijn ingediend door gemachtigden die werken op basis van «no-cure-no- pay», ongewenste praktijken voorkomen. Deze signalen bereiken mijn ambtgenoten van Financiën en van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties ook in toenemende mate omdat de problematiek ook raakt aan andere beleidsterreinen, zoals de parkeerbelastingen en de belasting van personenauto’s en motorrijwielen (BPM) ingeval van import van gebruikte auto’s. Zowel bij het niet betalen van parkeerbelasting als de import van gebruikte auto’s blijkt een groep ondernemers namens kentekenhouders massaal bezwaar en beroep in te dienen tegen de naheffingsaanslag parkeerbelasting dan wel de (eigen) BPM-aangifte, zelfs in die gevallen waarbij het te behalen belastingvoordeel klein is. Net zoals bij de WOZ is er ook in dit geval een verdienmodel ontstaan. In de brief van de Staatssecretaris van Financiën d.d. 5 juli 2018 is de problematiek ten aanzien van de BPM aan de orde gekomen.
Mijn ambtgenoten en ik zullen de ontwikkeling van de aantallen bezwaren door no cure no pay bedrijven en de in verband daarmee toegekende kostenvergoedingen laten onderzoeken. Op basis van de uitkomsten van dit onderzoek zal worden bezien welke oplossingen voor de problematiek in de rede liggen.

Vraag 2

Bent u voornemens gehoor te geven aan de oproep van de Waarderingskamer om, samen met gemeenten en anderen, een onafhankelijk onderzoek in te stellen naar de stevige groei van de commerciële bezwaarmakers en de misstanden die de Waarderingskamer aantreft? Zo nee, waarom niet? Bent u bereid in dit onderzoek de vraag naar de bedragen die gemeenten betalen aan proceskostenvergoedingen en de administratieve kosten te betrekken? Bent u bereid (macro) inzichtelijk te maken wat het financiële voordeel is voor de belanghebbende bij een toegewezen bezwaar in relatie tot de vergoeding die het commerciële bedrijf direct of indirect ontvangt?

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 3

Welke mogelijkheden ziet u nu al om op te treden tegen de door de Waarderingskamer geconstateerde misstand dat belanghebbenden een doorlopende machtiging wordt voorgelegd op basis waarvan ze «no-cure, no-pay» bedrijven? Is er naar uw mening op dit moment sprake van voldoende consumentenbescherming bij dit type dienstverlening?

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 4

Hoe oordeelt u over de gesignaleerde praktijken dat «no-cure, no-pay» bureaus verenigingen sponsoren op basis van het aantal leden dat via hen een bezwaar indient? Welke middelen heeft u om verenigingen te waarschuwen voor dergelijke mogelijk nadelige praktijken en bent u bereid deze in te zetten?

Hierbij benaderen bureaus belanghebbenden en adviseren zij ze om bezwaar te maken tegen de WOZ-beschikking van hun woning. Daarbij wordt belanghebbende de mogelijkheid gegeven om een vereniging op te geven waaraan het bureau bij een gewonnen zaak een deel van de proceskosten zal betalen. Het kan goed zijn dat de vereniging in kwestie op voorhand niet op de hoogte is van de afspraak tussen bureau en belanghebbende. Verenigingen hoeven dit ook niet te weten. Het staat partijen namelijk vrij om afspraken te maken over de voorwaarden waaronder de belanghebbende de opdracht aan het bureau verstrekt. Daarom staan mij geen middelen ter beschikking om hierin te treden.

Vraag 5

Is de conclusie gerechtvaardigd, gezien de gestage groei van het aantal «commerciële» WOZ-bezwaren, dat de voorlichtingsactiviteiten die gemeenten uitvoeren op dit vlak geen of onvoldoende effect hebben en dat om die reden nadere actie vereist is? Beschikt u over gegevens over de mate waarin «commerciële» bezwaren effectiever zijn dan bezwaren van belanghebbenden in persoon en kunt u die met de Kamer delen?

Zie antwoord vraag 1.

Vraag 6

Welk beeld heeft u van de zorgvuldigheid waarmee gemeenten komen tot WOZ-beschikkingen? Is de doelstelling dat alle Nederlandse gemeenten aangesloten zijn bij de Landelijke voorziening WOZ inmiddels gerealiseerd?

De Waarderingskamer is toezichthouder en controleert in die hoedanigheid periodiek de kwaliteit van de WOZ-waardering door gemeenten. Voordat gemeenten de WOZ-waarden (per WOZ-beschikking) aan belanghebbenden bekend maken, moeten zij de Waarderingskamer vragen hiermee in te stemmen. Voordat de Waarderingskamer instemt beoordeelt zij de resultaten uit verschillende controles die recent bij de gemeente zijn uitgevoerd. Daarnaast worden de conclusies uit de eigen kwaliteitscontroles door gemeenten beoordeeld (bijvoorbeeld op basis van een analyse van kengetallen). Afhankelijk van de grootte van de gemeente, de resultaten uit eerdere controles en op basis van een willekeurige steekproef voert de Waarderingskamer bij een aantal gemeenten in de vorm van een inspectie een meer intensieve beoordeling van de kwaliteit van de taxaties uit.
In de periode december 2017 tot maart 2018 voerde de Waarderingskamer 119 onderzoeken naar de kwaliteit van de taxaties in 100 gemeenten uit. Het totaal aantal WOZ-objecten binnen deze gemeenten bedraagt ongeveer 3,5 miljoen. Nederland telt in totaal ongeveer 8,9 miljoen WOZ-objecten. Bij 7 gemeenten hebben tekortkomingen ertoe geleid dat WOZ-beschikkingen pas na het verstrijken van de wettelijke termijn van 8 weken zijn beschikt.
Het algemene beeld hieruit is aldus dat de waardering op een juiste wijze plaatsvindt. Gemeenten die kwalitatief onvoldoende scoren worden hier door de Waarderingskamer op gewezen en kunnen in het uiterste geval zelfs worden gesanctioneerd door een tijdelijk verbod tot het opleggen van WOZ-beschikkingen. Desalniettemin was in deze gevallen de kwaliteit op orde op het moment dat de WOZ-beschikkingen werden beschikt.
Onlangs is de laatste gemeente aangesloten op de Landelijke Voorziening WOZ. Hierdoor zijn sinds kort alle WOZ-waarden van woningen vrij toegankelijk voor iedereen in het WOZ-waardeloket, waardoor de beoordeling van de WOZ-waarde van een woning door belanghebbenden mogelijk wordt door vergelijking met andere woningen. Hiermee wordt een volgende stap gezet in de kwaliteit van de WOZ-waardering van woningen.

Vraag 7

Welke mogelijkheid biedt de invoering van de Omgevingswet om een loket in te richten waar inwoners de gegevens van hun onroerende zaak kunnen inzien en corrigeren? Welke ervaringen zijn op dit vlak opgedaan in individuele gemeenten? Op welke wijze kunt u deze ervaring onder de aandacht brengen van andere gemeenten?

De invoering van een OZB-loket zit niet in de scope van de Omgevingswet en het hierbij behorend Digitaal Stelsel Omgevingswet (DSO). Naar aanleiding van het BIT-advies2 over het DSO is dit voorjaar in een bestuurlijk overleg met het Rijk, de VNG, het IPO en de UvW een nieuw basisniveauvastgesteld voor het DSO dat gereed moet zijn bij de inwerkingtreding van de wet. Afgesproken is om de voorziene inhoudelijke vulling van het DSO-LV (DSO Landelijke Voorziening) te faseren en zo de complexiteit in de keten te reduceren. Binnen deze stapsgewijze ontwikkeling worden -vanuit dit basisniveau – alleen koppelingen voorzien met de basisregistratie Grootschalige Topografie (BGT) en eventueel de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG). Het is mogelijk dat in een latere fase van het digitaal stelsel (vanaf 2021) koppelingen worden gelegd met andere basisregistraties, zoals de basisregistratie WOZ.
Via het WOZ-waardeloket (https://www.wozwaardeloket.nl/) kan een inwoner reeds gegevens over een woning bekijken (de (ontwikkeling) van de WOZ-waarde en enkele andere kenmerken). Alle gemeenten zijn hier sinds kort op aangesloten. Inwoners kunnen in het geval van foutieve gegevens contact opnemen met de gemeente om deze te laten corrigeren.

Vraag 1

Wilt u naar aanleiding van de beantwoording van de Kamervragen over het voorbehoud van financiering en bouwkundige keuring bij de aankoop van woningen expliciet ingaan op de situatie in Amsterdam?1

Ja.

Vraag 2

Wilt u bij het verdiepend onderzoek dat momenteel plaatsvindt naar het gebruik van een voorbehoud van financiering of bouwkundige keuring bij de woningaankoop het feit betrekken dat het in Amsterdam gebruikelijk is dat de notaris de koopovereenkomst opstelt (en niet de makelaar)?

Het onderzoek kijkt naar de beslissingen die mensen hebben genomen bij de aankoop van hun huis. Dit wordt, wanneer de steekproef groot genoeg is, ook uitgesplitst voor de G4 en de rest van het land. Het onderzoek kijkt niet naar de wijze waarop de koopovereenkomst is opgesteld.

Vraag 3

Wat is uw oordeel over deze zo gegroeide traditie die ook wel bekend staat onder de noemer «het Amsterdams model» nu in vrijwel heel Nederland de makelaar de koopovereenkomst opstelt naar aanleiding van de gevoerde onderhandelingen, maar dat in Amsterdam dat in vrijwel alle gevallen de notaris is?

Het is belangrijk dat het opstellen van de koopovereenkomst zorgvuldig gebeurt. Daarbij hoort dat zowel de koper als verkoper de inhoud van de overeenkomst kennen en goed hebben nagedacht over wat zij hierin willen opnemen. Voor de koper is dat bijvoorbeeld of hij/zij een voorbehoud van financiering of bouwkundige keuring wil opnemen. Zolang het opstellen van de koopovereenkomst goed en onpartijdig gebeurt, zie ik geen aanleiding om een oordeel te geven over welke partij dit doet.

Vraag 4

Klopt het bericht dat de Amsterdamse notarissen de bepaling omtrent de bouwkundige keuring, die dus sinds kort is opgenomen in de modelovereenkomst, niet gebruiken? Zo ja, acht u dat een goede uitzonderingssituatie voor Amsterdam en kent u de redenen en achtergronden?

Ik heb dit nagevraagd bij de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB). Zij geeft aan dat notarissen in Amsterdam de bepaling over de bouwkundige keuring gebruiken in het koopcontract. Deze bepaling is momenteel nog niet opgenomen in het standaardmodel dat in Amsterdam door notarissen wordt gehanteerd. De Amsterdamse notarissen zijn wel bezig om dit in het standaardmodel op te nemen en dit zal, naar verwachting, snel het geval zijn.

Vraag 5

Bent u bereid om met Koninklijk Notarieel Broederschap in overleg te treden om deze problematiek te bespreken en de Kamer over de uitkomsten te informeren?

Ja, op dit moment wordt hierover reeds met de KNB gesproken. Ik zal u hierover informeren.

Vraag 6

Bestaan er kwaliteitseisen voor bouwkundige keurders of mag iedereen bouwkundige keuringen doen? Wat is uw visie daarop?

Er zijn geen wettelijke vereisten voor de kwaliteit van bouwkundige keuringen. Er zijn echter wel verschillende initiatieven vanuit het veld voor het stellen van kwaliteitseisen. Voorbeelden hiervan zijn het keurmerk voor kwaliteit van bouwkundige keurders waar brancheorganisatie VastgoedPRO zojuist mee gestart is of de bouwkundige keuringen die via Vereniging Eigen Huis uitgevoerd worden. Indien voor het verkrijgen van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) een bouwkundig rapport vereist is als onderbouwing van de aanvraag, stelt het Waarborgfonds Eigen Woning (WEW) eisen aan de inhoud van het bouwkundig rapport. Veel geldverstrekkers volgen de eisen die het WEW stelt aan de inhoud van het bouwkundig rapport, ook voor niet-NHG hypotheken.
Deze initiatieven moedig ik aan en in mijn gesprekken met de branche- en consumentenorganisaties zal ik aandacht hebben voor eventuele obstakels in het tot stand brengen van dergelijke initiatieven. Mijn voorkeur gaat in eerste instantie uit naar het ondersteunen van initiatieven vanuit de sector. Ik vind het belangrijk dat consumenten ook keuzevrijheid hebben op dit gebied.

Vraag 1

Bent u bekend met het artikel «Hypotheekkeurslijf nekt starters en senioren»?1 Wat is uw reactie hier op?

Ik ben bekend met dit artikel en herken het beeld dat er verschillen zijn tussen kredietverstrekkers in de mate waarin zij maatwerk toepassen.

Vraag 2

Deelt u de mening dat het belangrijk is voor starters en senioren om een eigen huis te kunnen financieren en dat maatwerkhypotheken in het bijzonder voor die groepen een uitweg kunnen bieden? Zo nee, waarom niet?

Ik vind het van belang dat consumenten toegang hebben tot verantwoorde hypotheekverstrekking. De hypotheeknormen in de Regeling Hypothecair Krediet beschermen consumenten tegen overkreditering. In individuele gevallen kan een hogere hypotheek, dan op basis van de hypotheeknormen is toegestaan, verantwoord zijn. Om deze reden biedt de Regeling Hypothecair Krediet kredietverstrekkers ruimte om in individuele gevallen middels maatwerk (de zogeheten explainmogelijkheid) van de inkomensnormen af te wijken. Ook voor starters en senioren kan dit in individuele gevallen verantwoord zijn. Het platform maatwerk heeft in 2017 onderzoek gedaan naar maatwerk bij hypotheekverstrekking en geconstateerd dat starters en senioren in bepaalde situaties tegen belemmeringen aanlopen2. Met de sector zijn hier toen oplossingsrichtingen voor uitgewerkt.

Vraag 3

In hoeverre zijn de regels rondom maatwerk bekend bij hypotheekverstrekkers en hypotheekadviseurs?

Vorig jaar is tijdens het platform maatwerk geconstateerd dat het in specifieke klantsituaties bij kredietverstrekkers onduidelijk was wanneer maatwerk verantwoord is. Dit betrof senioren met een aflossingsvrije hypotheek en senioren die willen verhuizen naar een goedkopere koopwoning en daarbij soms belemmerd worden door de inkomenstoets. De Autoriteit Financiële Markten heeft in reactie hierop de eerder genoemde verduidelijking opgesteld. Kredietverstrekkers hebben aangegeven tevreden te zijn met deze verduidelijking. Daarnaast is geconstateerd dat de bepaling over de toetsrente in de Regeling Hypothecair Krediet belemmerend kan zijn voor senioren die een hypotheek afsluiten met een kortlopend leningdeel. De Regeling Hypothecair Krediet is op dit punt aangepast.
De uitkomsten van het platform worden momenteel geëvalueerd. Mijn eerste beeld is dat er nu voldoende duidelijkheid is bij kredietverstrekkers en dat de uitkomsten van het platform maatwerk tot significante verbeteringen geleid hebben.
In de berichtgeving wordt verwezen naar een onderzoek van Vereniging Eigen Huis (VEH) naar het gebruik van maatwerk. Ik heb de resultaten met VEH besproken. Volgens mijn informatie komt uit het onderzoek niet naar voren dat kredietverstrekkers bang zijn om de vastgestelde richtlijnen onjuist toe te passen. VEH bevestigt daarnaast dat een aantal kredietverstrekkers nu meer ruimte biedt voor maatwerk, onder meer in de specifieke situaties waarin onduidelijkheid bestond.

Vraag 4

Wat is uw reactie op de resultaten van het onderzoek van de Vereniging Eigen Huis (VEH), waaruit blijkt dat een groot deel van de hypotheekverstrekkers de ruimte die de Autoriteit Financiële Markten (AFM) sinds 2013 biedt voor maatwerk onvolledig benut, in het bijzonder als het gaat om senioren en starters?

Tijdens het platform maatwerk is onderzoek gedaan naar het gebruik van maatwerk. Kredietverstrekkers kunnen zelf bepalen of zij alleen standaardhypotheken aanbieden of ook maatwerk leveren. Dit is veelal een commerciële afweging. Een deel van de kredietverstrekkers gaf aan zich bewust te richten op standaardhypotheken. Daarnaast speelt de wijze waarop de kredietverstrekker de hypotheekportefeuille financiert een rol (de funding) en de mate waarin de acceptatie is uitbesteed. Ten slotte gaven kredietverstrekkers en hypotheekadviseurs aan dat het leveren van maatwerk extra kosten met zich meebrengt en dat dit meespeelt bij de afweging om al dan niet maatwerk aan te bieden.
De uitkomsten van het platform worden momenteel geëvalueerd. De Kamer zal voor de zomer over de uitkomsten worden geïnformeerd.

Vraag 5

Is het waar dat hypotheekverstrekkers terughoudend zijn met maatwerk voor huizenkopers uit angst voor het onjuist toepassen van de vastgelegde richtlijnen? Is de door de AFM gepubliceerde verduidelijking ontoereikend geweest?2 Zo ja, zou u de AFM willen vragen nieuwe, toereikende verduidelijkingen te publiceren?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 6

Welke stappen kunt u nog zetten om maatwerk voor onder andere starters en senioren verder te stimuleren?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Hypotheekkeurslijf nekt starters en senioren»?1

Ja, ik ben bekend met dit bericht.

Vraag 2

Wat is er de reden van dat dertien van de 23 geldverstrekkers het bewust laten afweten op het gebied van maatwerk?

Het platform maatwerk heeft in 2017 onderzoek gedaan naar het gebruik van maatwerk bij hypotheekverstrekking2. Hieruit kwam naar voren dat kredietverstrekkers verschillende factoren meewegen bij het bepalen of zij maatwerk willen aanbieden. Een deel van de kredietverstrekkers gaf aan zich bewust te richten op standaardhypotheken of hypotheken die verstrekt worden met een Nationale Hypotheek Garantie. Daarnaast speelt soms de wijze waarop de kredietverstrekker de hypotheekportefeuille financiert een rol (de funding) en de mate waarin de acceptatie is uitbesteed. Ten slotte gaven kredietverstrekkers en hypotheekadviseurs aan dat het leveren van maatwerk extra kosten met zich meebrengt en dat dit meespeelt bij de afweging om al dan niet maatwerk aan te bieden.

Vraag 3

Wat vindt u ervan dat geldverstrekkers bewust geen hypotheken verstrekken aan starters en senioren die hierdoor vaak geen kant op kunnen?

Ik heb geen aanwijzingen dat kredietverstrekkers bewust geen hypotheken verstrekken aan starters of senioren. Er zijn wel hypotheekverstrekkers die om verschillende redenen geen maatwerk aanbieden. Kredietverstrekkers kunnen zelf bepalen of zij alleen standaardhypotheken aanbieden of ook maatwerk leveren. Dit is veelal een commerciële afweging.
De hypotheeknormen beogen overkreditering te voorkomen. Het kan in specifieke situaties onverantwoord zijn om een hypothecair krediet af te sluiten. Ik zou het onwenselijk vinden als senioren en starters geen toegang hebben tot een hypothecair krediet als dit wel verantwoord is. Hiervan is echter geen sprake. Vereniging Eigen Huis (VEH) constateert in het onderzoek dat 43% van de ondervraagde kredietverstrekkers maatwerk biedt. Starters en senioren hebben derhalve keuze om een maatwerkhypotheek af te sluiten.

Vraag 4

Bent u ervan op de hoogte dat geldverstrekkers die over het algemeen wel maatwerk leveren, dit soms niet doen uit angst om de regels te overtreden? Deelt u de mening dat de tot nu toe genomen maatregelen, zoals het Platform maatwerk, niet tot verbetering hebben geleid? Zo nee, waarom niet?

Vorig jaar is door het platform maatwerk geconstateerd dat het in specifieke situaties bij kredietverstrekkers onduidelijk was wanneer maatwerk verantwoord is. Het ging om senioren met een aflossingsvrije hypotheek en senioren die wilden verhuizen naar een goedkopere koopwoning en daarbij soms belemmerd werden door de inkomenstoets. De Autoriteit Financiële Markten (AFM) heeft in reactie hierop verduidelijkt wanneer maatwerk verantwoord kan zijn.
De uitkomsten van het platform worden momenteel met de sector geëvalueerd. Ik zal u voor de zomer hierover informeren. Mijn eerste beeld is dat nu voldoende duidelijkheid bij kredietverstrekkers bestaat en dat de uitkomsten van het platform maatwerk tot significante verbeteringen hebben geleid. In de berichtgeving wordt verwezen naar een onderzoek van VEH naar het gebruik van maatwerk. Ik heb de resultaten van het onderzoek met VEH besproken. Volgens mijn informatie komt uit dit onderzoek niet naar voren dat kredietverstrekkers bang zijn om de regels te overtreden en laten de uitkomsten zien dat het platform tot verbeteringen geleid heeft.

Vraag 5

Deelt u de mening dat de strengere hypotheekregels ertoe hebben geleid dat er minder ruimte is voor maatwerk, waardoor vooral starters en senioren in een gedwongen keurslijf zitten? Zo nee, waarom niet?

De regelgeving beschermt de consument tegen overkreditering. Tegelijkertijd is er maatwerk mogelijk indien dit verantwoord is. In het platform is besproken hoe mogelijkheden daadwerkelijk benut kunnen worden. De uitkomsten van het platform hebben geleid tot aanpassingen bij kredietverstrekkers en een flink aantal biedt nu maatwerk aan.

Vraag 6

Wanneer gaat u nu eindelijk eens iets aan de woningmarkt doen en ervoor zorgen dat geldverstrekkers meer gebruik kunnen maken van maatwerk, zodat ook starters en senioren een huis kunnen kopen?

Het platform maatwerk heeft knelpunten rondom maatwerk bij hypotheekverstrekking onderzocht. Naar aanleiding van de uitkomsten van het platform is de regelgeving op punten aangepast en verder verduidelijkt. Momenteel evalueer ik de uitkomsten van het platform maatwerk met de sector. Ik zal u hier voor de zomer over informeren.

Vraag 7

Deelt u de mening dat het van de zotte is dat iemand voor de aanvraag van een hypotheek afhankelijk is van degene die de aanvraag behandelt? Zo nee, waarom niet? Wat bent u voornemens aan deze willekeur te doen?

De meeste kredietverstrekkers laten een hypotheekaanvraag achtereenvolgens beoordelen door twee verschillende acceptanten. Dit verkleint de kans op fouten tijdens het acceptatieproces en draagt bij aan een voorspelbare beoordeling. In het geval van individueel maatwerk hebben acceptanten minder harde acceptatiekaders en daardoor meer vrijheid in de beoordeling. Dit kan er toe leiden dat er binnen een acceptatieafdeling, in het geval van maatwerk, door verschillende acceptanten anders gekeken kan worden naar wat in een individuele situatie verantwoord is. Ik ben hierover met de sector in gesprek in bijeenkomsten van het platform hypotheken, waar de uitkomsten van het platform maatwerk besproken worden. Mijn eerste beeld daarbij is niet dat er sprake is van willekeur. Beoordelingen van maatwerkaanvragen vinden plaats op onderbouwde wijze binnen wettelijke en interne kaders. Kredietverstrekkers dienen een verantwoord krediet te verstrekken. De AFM ziet hier op toe.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van de berichten naar aanleiding van het rapport «Gegijzeld in eigen huis», waaruit blijkt dat hypotheekbezitters als gevolg van de aardbevingen in grote problemen komen?1 2

Ja.

Vraag 2

Hoe oordeelt u over het feit dat vele huiseigenaren geen steun van de bank ervaren wanneer ze daar aankloppen voor hulp?

Uit het rapport «Gegijzeld in eigen huis» blijkt dat van de respondenten die problemen rondom hun hypotheek hebben of voorzien, ongeveer 1 op de 5 naar aanleiding hiervan contact heeft gehad met de hypotheekverstrekker. Minder dan de helft van deze respondenten gaf aan van hun hypotheekverstrekker begrip voor hun zorgen te hebben ervaren. Ik vind het van belang dat banken meedenken met hun klanten over knelpunten rondom hypotheken.
Hiertoe hebben zij bovendien een zorgplicht. Naar aanleiding van het rapport hebben banken bij monde van de Nederlandse Vereniging van Banken te kennen gegeven dat zij graag in gesprek gaan met Groningse huiseigenaren die problemen met hun hypotheek ervaren, en dat de banken willen meedenken over mogelijkheden om tot een goede oplossing te komen.

Vraag 3

Erkent u dat deze mensen, die door de aardbevingen te maken hebben met waardedaling en slechte verkoopbaarheid van hun huizen, buiten hun schuld om in de financiële problemen komen?

Groningse huiseigenaren die bij verkoop van hun woning te maken krijgen met de gevolgen van waardedaling of slechte verkoopbaarheid als gevolg van de aardbevingenproblematiek kunnen hierdoor in de financiële problemen komen. Zoals ook blijkt uit het rapport «Gegijzeld in eigen huis», is in het geval van financiële problemen vaak sprake van een samenloop van de gevolgen van waardedaling en persoonlijke omstandigheden. Dit levert in veel gevallen stress en onzekerheid op. Het kabinet wil de oorzaken hiervan zoveel mogelijk wegnemen en wil dat de gaswinning uit het Groningenveld nog deze regeringsperiode zo veel mogelijk verder omlaag wordt gebracht. Daarnaast is de inzet de schadeafhandeling snel op gang te brengen op basis van het nieuwe publiekrechtelijke schadeprotocol en vindt intensief overleg plaats met de regio om te komen tot structurele oplossingen voor de schadeafhandeling, de versterking van woningen en het toekomstperspectief van de regio.

Vraag 4

Erkent u dat het buitengewoon treurig is dat mensen die al zoveel zorgen hebben om de aardbevingen ook deze problemen te verduren krijgen?

Zie antwoord vraag 3.

Vraag 5

Bent u bereid tot een volledig onderzoek naar deze problematiek, om een beeld te krijgen van de omvang van de groep huiseigenaren in het aardbevingsgebied die te maken hebben met waardedaling en onverkoopbaarheid?

Zorgen over waardedaling en onverkoopbaarheid kunnen een grote impact hebben op het welzijn van bewoners. Effecten van de aardbevingenproblematiek op de woningmarkt in het gebied hebben dan ook de aandacht van het kabinet.
Op verzoek van de Nationaal Coördinator Groningen (NCG) doet het CBS onderzoek naar de ontwikkeling van de verkoopbaarheid en de verkoopprijzen van woningen rondom het Groningenveld en rapporteert het hier elk half jaar over. Uit het meest recente CBS-rapport (bijlage bij Kamerstuk 33 529, nr. 389) blijkt dat, hoewel de woningmarkt in Groningen net als in de rest van Nederland aantrekt, deze zich in gebieden met gemiddeld tot veel schade minder goed ontwikkelt dan in de onderzochte referentiegebieden. De mate waarin sprake is van waardedaling in het aardbevingsgebied verschilt dus lokaal en daarbij ook individueel, mede afhankelijk van het soort woning en of deze zich in een krimpgebied bevindt. Daarnaast is de aard van de problematiek waar huiseigenaren in het gebied mee te maken kunnen krijgen divers, zoals ook blijkt uit het rapport «Gegijzeld in eigen huis».
Om huiseigenaren te ondersteunen zijn er verschillende regelingen. Bewoners die geconfronteerd worden met onverkoopbaarheid van hun huis als gevolg van de aardbevingen kunnen zich aanmelden voor het Koopinstrument. Bij de aankoop van woningen wordt hierin voorrang gegeven aan bewoners met knelpunten door medische of partner-gerelateerde omstandigheden, gezinsuitbreiding of werk elders. Voor huiseigenaren die bij verkoop van hun woning te maken hebben met gevolgen van waardedaling door het aardbevingsrisico in het gebied bestaat er daarnaast de Waarderegeling van NAM. Bewoners die in ernstige problemen komen door bijvoorbeeld een hypotheekrestschuld bij verkoop, kunnen mogelijk terecht bij de Commissie Bijzondere Situaties.
De vraag hoe in de toekomst moet worden omgegaan met schade die is toe te schrijven aan waardedaling van woningen in het aardbevingsgebied is onderdeel van de gesprekken die ik met de regio voer. De recente rechterlijke uitspraak dat waardevermindering als gevolg van het aardbevingsrisico ook als er geen sprake is van fysieke schade of verkoop van de woning vergoed dient te worden, wordt hier vanzelfsprekend bij betrokken.

Vraag 6

Bent u bereid een goede regeling te treffen voor deze specifieke groep huiseigenaren? Zo ja, op welke termijn kunt u de gedupeerden en de Kamer hierover informeren? Zo nee, hoe gaat u dan zorgen dat deze mensen het hoofd boven water houden?

Zie antwoord vraag 5.

Vraag 1

Kent u het bericht dat een huis kopen onder voorbehoud van keuring de standaard wordt?1

Ja

Vraag 2

Kunt u aangeven in welke delen van het land de problematiek zich voordoet dat verkopers wensen dat kopers afzien van enig voorbehoud?

In de brief die ik op 24 januari aan de Kamer gestuurd heb, heb ik aangegeven dat op dit moment een verdiepend onderzoek plaatsvindt naar het gebruik van een voorbehoud van financiering of bouwkundige keuring bij de woningaankoop.2 In dit onderzoek wordt onder meer gekeken wat de redenen zijn dat consumenten afzien van een voorbehoud van financiering of bouwkundige keuring in de koopovereenkomst en hoe zij het risico dat zij hiermee eventueel lopen inschatten. Hierin wordt ook gekeken of het gebruik van voorbehouden verschilt in het land. Ik zal u voor de zomer informeren over de uitkomsten van het onderzoek en daarbij ook ingaan op de vraag of er verschillen in het land zijn in het gebruik van voorbehouden.

Vraag 3

Denkt u dat de problematiek die zich met name voordoet in gebieden waar veel vraag en weinig aanbod is, hiermee opgelost is? Zo ja, op welke feiten en gegevens baseert u die gedachte? Zo nee, in welke mate zal dit een oplossing bieden?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Deelt u de visie dat in de bestaande contractvrijheid, verkopers nog steeds hun huis kunnen aanbieden onder de voorwaarde dat geen voorbehoud gemaakt mag worden?

Het modelkoopcontract waar nu het voorbehoud op financiering en bouwkundige keuring standaard in opgenomen staan, wordt veel gebruikt in de sector. De uiteindelijke beslissing blijft bij de kopers en verkopers om deze voorbehouden wel of niet op te nemen in de koopovereenkomst, daarmee blijft de contractvrijheid intact. Indien het modelkoopcontract gebruikt wordt, is het verplicht om in de definitieve koopovereenkomst expliciet aan te gegeven waar afgeweken wordt van het modelkoopcontract. Het afzien van voorbehoud van financiering of bouwkundige keuring is dan zichtbaar, waarmee het bewustzijn bij kopers wordt versterkt.

Vraag 5

Deelt u de visie dat potentiële kopers het recht zouden moeten hebben om te allen tijde een bouwkundige keuring te eisen? Zo ja, bent u bereid daartoe voorstellen aan de Kamer te doen? Zo nee, waarom niet?

Vraag 6

Bent u bereid te onderzoeken in welke mate het nu voorgestane nieuwe modelkoopcontract ook daadwerkelijk wordt toegepast?

Om dit te onderzoeken, is een overzicht nodig van afgesloten koopovereenkomsten. Ik ben bereid om in gesprek te gaan met de brancheorganisaties van makelaars om hen te vragen of zij deze cijfers hebben of dit anders te willen onderzoeken.

Vraag 1

Kent u het bericht «Rijk in stenen, arm in geld»?1

Ik ben bekend met dit bericht.

Vraag 2

Deelt u de mening dat het belangrijk is voor senioren om hun overwaarde binnen randvoorwaarden te kunnen verzilveren? Zo nee, waarom niet?

Ik deel dat het belangrijk is dat senioren onder verantwoorde voorwaarden de mogelijkheid hebben om overwaarde te verzilveren. Aan deze problematiek is aandacht besteed in het platform maatwerk. Ik heb u recentelijk geïnformeerd over deze uitkomsten. Het platform heeft onderzoek gedaan naar maatwerk bij hypotheekverstrekking. Hieruit kwam naar voren dat een groep senioren knelpunten ervaart bij het verzilveren van overwaarde middels een aflossingsvrije hypotheek. Het gaat hierbij om senioren met een laag inkomen die op basis van de inkomensnormen in de Regeling Hypothecair Krediet (RHK) niet de gewenste aflossingsvrije hypotheek kunnen afsluiten. De leennormen zijn gebaseerd op annuïtaire aflossing, ook wanneer de hypotheek aflossingsvrij is. Uit het onderzoek is naar voren gekomen dat een deel van deze senioren onnodig beperkt wordt door deze annuïtaire toets in de RHK. Kredietverstrekkers hebben de mogelijkheid om middels individueel maatwerk van deze annuïtaire toets af te wijken en te toetsen op werkelijke lasten, maar gaven aan het onduidelijk te vinden wanneer dit is toegestaan. Naar aanleiding van het platform heeft de Autoriteit Financiële Markten (AFM) verduidelijkt wanneer een toets op werkelijke lasten verantwoord kan zijn. De sector heeft aangegeven dat de verduidelijking die is gegeven door de AFM werkbaar is. en ik ontvang verschillende signalen dat kredietverstrekkers bezig zijn om hun acceptatiebeleid op dit punt aan te passen.

Vraag 3

Deelt u de mening van de econoom in overheidsdienst, genoemd in het artikel, dat de groep van senioren die de overwaarde niet kan inzetten als oudedagsvoorziening, «een kurk die de rest van de woningmarkt tegenhoudt» is en de doorstroom belemmert? Zo nee, waarom niet?

Er zijn verschillende manieren om overwaarde te verzilveren. Indien gewenst is het mogelijk om overwaarde vrij te maken door de woning te verkopen en te verhuizen naar een andere woning. Tijdens het platform maatwerk heb ik signalen gekregen dat er onvoldoende maatwerk wordt aangeboden aan senioren met een laag inkomen die willen verhuizen naar een goedkopere koopwoning, maar dit niet kunnen in verband met de inkomenscriteria in de RHK. Kredietverstrekkers gaven aan het onduidelijk te vinden in welke situaties maatwerk is toegestaan. Daarom heeft de AFM verduidelijkt wanneer maatwerk verantwoord kan zijn zodat doorstroming niet onnodig wordt belemmerd.

Vraag 4

Hoe kan het dat na het aannemen met algemene stemmen van de motie-Aukje de Vries/Ronnes over meer ruimte om aan senioren een hypotheek te verstrekken, er nog geen stap lijkt te zijn gezet?2

Er is invulling gegeven aan deze motie tijdens het platform maatwerk. In het platform zijn knelpunten voor maatwerk bij hypotheekverstrekking onderzocht, waaronder aan senioren. In goede samenwerking met het Ministerie van Financiën, de AFM en de sector zijn oplossingen voor de geconstateerde knelpunten gevonden. Voor de zomer heb ik u geïnformeerd over de uitkomsten van het platform maatwerk. Het is nu belangrijk dat deze oplossingen doorgevoerd worden in het acceptatiebeleid, zodat de geconstateerde belemmeringen weggenomen worden. Dit heeft tijd nodig, maar mij bereiken inmiddels steeds meer signalen dat hypotheekverstrekkers met de oplossingen aan de slag zijn en concrete aanpassingen in het acceptatiebeleid hebben doorgevoerd.

Vraag 5

Deelt u de mening dat de Nationale Hypotheekgarantie een aanjagende rol kan spelen, al dan niet met het verstrekken van een garantie? Zo ja, waarom? Zo nee, waarom niet?

De sector heeft aangegeven positief te zijn over het platform maatwerk en zou graag zien dat het platform wordt voortgezet. Hierbij is de wens aangegeven om het platform te verbreden en ook andere knelpunten rondom hypotheekverstrekking te bespreken. Ik heb besloten hier invulling aan te geven door jaarlijks een platform hypotheken te organiseren. In de komende platformbijeenkomst wordt opnieuw aandacht gegeven aan het verzilveren van overwaarde. Mogelijke knelpunten in de hypotheekverstrekking aan senioren rondom opeethypotheken zullen dan op de agenda staan. Indien hier aanleiding voor is, zal ook bekeken worden of een rol voor de overheid of het Waarborgfonds Eigen Woningen (uitvoerder van de Nationale Hypotheek Garantie) wenselijk is. Ik zal u over de uitkomsten van het platform informeren.

Vraag 6

Welke stappen bent u bereid te zetten in het Platform Maatwerk om het voor senioren mogelijk te maken hun overwaarde te verzilveren? Hoe is de bijeenkomst, waar u dit punt op de agenda heeft gezet, verlopen?3

Zie antwoord vraag 5.

Vraag 1

Bent u op de hoogte van de coalitieovereenkomst tussen vijf marktpartijen, de gemeente Rotterdam en vier woningcorporaties? Kunt u deze overeenkomst naar de Tweede Kamer sturen?1

Ja. De overeenkomst treft u als bijlage bij deze brief aan2.

Vraag 2

Waarom is afgesproken om 2.000 particuliere woningen aan te pakken, terwijl er eerder sprake was van de herstructurering van 10.000 particuliere woningen? Hoeveel van deze huizen worden gesloopt en hoeveel gerenoveerd? Hoe gaan de overgebleven 8.000 woningen worden opgeknapt?2

De ambitie om in Rotterdam-Zuid in de periode tot 2031 10.000 particuliere woningen te herstructureren staat onverkort overeind. Dit is ook opgenomen in het NPRZ Uitvoeringsplan 2015–2018.
In de brief aan uw Kamer van 1 juli 2016 (Kamerstuk 30 136, nr. 50) heeft mijn ambtsvoorganger u geïnformeerd over de verbetering van de investeringscondities voor nieuwbouw, sloop en verbouw in Rotterdam-Zuid. Door aanpassingen van de voorwaarden voor de heffingsvermindering van de Verhuurderheffing en een bijdrage van 50 miljoen euro van de gemeente Rotterdam is een impuls gegeven aan de aanpak van ongeveer 600 particuliere woningen in Rotterdam-Zuid, door het afdekken van de onrendabele top. Deze investeringsimpuls was een eerste betekenende stap en heeft bijgedragen aan een beter investeringsklimaat.
Naast extra investeringen in het corporatiebezit is er een toenemende belangstelling van marktpartijen ontstaan om in Rotterdam-Zuid te investeren. De Coalitie-Overeenkomst NPRZ is hiervan het resultaat. Zij maakt onderdeel uit van het bredere investeringsprogramma voor Rotterdam-Zuid. Hierbij worden in totaal 10.000 particuliere woningen aangepakt, de zogenoemde grondige aanpak.
Bij de in de Coalitie-Overeenkomst NPRZ genoemde 2.000 woningen gaat het in beginsel om koopwoningen en niet-DAEB huurwoningen. Deze afspraak is onderdeel van de eerste fase van de grondige aanpak, maar staat niet per definitie gelijk aan de herstructurering van 2.000 woningen, zoals in de vraag wordt gesuggereerd. De coalitie-overeenkomst voorziet ook in het oprichten van een programmacommissie met de marktpartijen, corporaties en de gemeente. In deze commissie worden afspraken gemaakt over het precieze aantal te slopen en te renoveren woningen. De ervaringen die door de partijen in deze eerste fase worden opgedaan worden meegenomen bij de dan nog resterende opgave, waarbij in totaal uiteindelijk 10.000 woningen worden geherstructureerd.

Vraag 3

Hoeveel verkrotte koophuizen worden opgekocht door woningcorporaties en zullen na renovatie, tegen huurprijzen tot de liberalisatiegrens en daarboven, worden verhuurd als huurhuis?

De afspraken hierover worden op lokaal niveau gemaakt en maken deel uit van de in het antwoord op vraag 2 genoemde programmacommissie.

Vraag 4

Kunt u garanderen dat er geen koopwoningen worden gerenoveerd en daarna worden doorverkocht door woningcorporaties met geld dat is opgebracht door huurders? Kunt u uw antwoord toelichten?

Op grond van de Woningwet is het mogelijk gemaakt dat corporaties particuliere woningen kopen ten behoeve van herstructurering. Als algemene randvoorwaarde is opgenomen dat niet-DAEB-investeringen moeten bijdragen aan de DAEB-activiteiten en moeten plaatsvinden in een wijk of buurt waar de corporatie reeds bezit heeft. De huurders zullen baat hebben bij herstructurering, omdat de leefbaarheid van de wijk hierdoor wordt verbeterd. Over de manier waarop de corporaties dit financieren worden prestatieafspraken gemaakt met de gemeente en de huurdersorganisatie.
De woningcorporaties die werkzaam zijn in Rotterdam-Zuid zijn – evenals de marktpartijen – voornemens hierbij gebruik te maken van de middelen die voortkomen uit de Regeling Vermindering Verhuurderheffing en de € 50 miljoen die de gemeente ter beschikking stelt.

Vraag 1

Kent u het bericht «Steeds minder starters weten hypotheek te bemachtigen»?1

Ja.

Vraag 2

Hoe groot is de groep starters die geen huis kunnen kopen, die niet in aanmerking komen voor een sociale huurwoning en die een huurwoning in de vrije sector niet kunnen betalen? Deelt u de mening dat het ongehoord is dat steeds meer starters op de woningmarkt geen kant op kunnen, terwijl asielzoekers van hun gratis woningen zitten te genieten? Zo nee, waarom niet?

Helaas kan ik geen uitspraken doen over mensen die vanwege diverse redenen besluiten om niet te starten op de woningmarkt als huurder dan wel koper, ik beschik niet over de relevante data. In de studie van het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) naar middeninkomens op de woningmarkt, die ik samen met de Staat van de Woningmarkt naar de Tweede Kamer heb gestuurd, worden voor verschillende inkomensgroepen de betaalmogelijkheden verkend. Echter ook hier is het om diverse redenen niet mogelijk om potentiële starters te onderscheiden en de gevraagde berekening te maken. Of iemand wil starten op de woningmarkt hangt namelijk sterk af van de mogelijkheden die hij/zij ziet in de specifieke woningmarkt waar hij/zij wil wonen, maar ook van diverse factoren die buiten de woningmarkt liggen. Daarbij is het sterk afhankelijk van de lokale en regionale woningmarkten of starters een woning kunnen kopen.

Vraag 3

Beseft u dat startende huizenkopers het door de stijgende huizenprijzen én de strengere leennormen steeds moeilijker krijgen op de woningmarkt? Deelt u de mening dat markt en kabinetsbeleid hier niet op elkaar aansluiten? Zo ja, wat gaat u hieraan doen? Zo nee, waarom niet?

Het Nibud kijkt vanuit een onafhankelijke rol naar de betaalbaarheid van hypotheken voor huishoudens. Bij het bepalen van de maximale leencapaciteit wordt rekening gehouden met andere financiële verplichtingen van huishoudens, zoals uitgaven voor voedsel en kleding. De omvang van wat mensen kunnen lenen blijft in 2018 voor huishoudens met een inkomen tot ongeveer € 45.000 redelijk stabiel, daarbij gaat het Nibud uit van een verwachte loonstijging van 2,2 procent in 2018.
Ondanks de gelijkblijvende leencapaciteit in 2018, maken grote prijsstijgingen in sommige delen van Nederland de woningmarkt minder betaalbaar en toegankelijk voor bijvoorbeeld starters. De lage rente heeft daarbij wel een positief effect op de maximale leencapaciteit. De afgelopen jaren zijn ook diverse maatregelen genomen om de lokale mogelijkheden om te sturen op de woningvoorraad te vergroten. Daar waar sprake is van schaarste kan door gemeenten via lokale planvorming worden gestuurd op de voorraad en zo de toegankelijkheid voor diverse doelgroepen worden geborgd. Ik blijf in nauw contact met betrokken partijen over hoe op lokaal niveau kan worden gezorgd voor een passende woningvoorraad voor verschillende doelgroepen, zoals starters.

Vraag 4

Deelt u de mening dat het, door het verder verlagen van de LTV-norm (loan-to-value), zoals het kabinet in 2018 van plan is, nog moeilijker wordt om een huis te kopen? Bent u ertoe bereid een streep te zetten door verdere verlaging van de LTV-norm? Zo nee, waarom niet?

De loan-to-value is de afgelopen jaren stapsgewijs afgebouwd en per 1 januari 2018 kan maximaal 100 procent van de woningwaarde worden geleend. De bijkomende kosten van de koop van de eigen woning worden door de koper zelf bekostigd. Zo beschermt de regelgeving de consument tegen financiële risico’s, zoals restschulden, en draagt deze bij aan de financiële stabiliteit op de woningmarkt. Dit is nodig, omdat tijdens de crisis bleek dat het risicovol is om de koopwoningmarkt te betreden met een potentiele restschuld op de woning. In het regeerakkoord is afgesproken om de loan-to-value niet verder te verlagen dan 100 procent.

Vraag 5

Wat gaat u voor de starters doen? Waarom maakt u het hen zo moeilijk, terwijl asielzoekers op hun wenken worden bediend?

Het kabinet neemt diverse maatregelen voor de toegang van starters tot de woningmarkt. Zo wordt de maximale loan-to-value niet verder verlaagd om de toegang van starters tot de koopwoningmarkt niet onnodig te belemmeren. Ook maak ik afspraken met medeoverheden, woningcorporaties en andere stakeholders over het aanjagen van de woningbouwproductie. Het woningaanbod moet zijn toegesneden op doelgroepen als starters. Dat kan bijvoorbeeld met meer betaalbare huurwoningen in de vrije sector. Met de samenwerkingstafels onder leiding van Rob van Gijzel wordt momenteel gewerkt aan een vergroting van het middenhuursegment.

Vraag 1

Bent u bekend met de berichten «Moody’s: Nederlandse huizenprijzen blijven nog drie jaar stijgen»1 en «Drie slaapkamers en een tuintje? Niet te doen in Amsterdam»?2

Ja.

Vraag 2

Onderschrijft u de verwachting van Moody’s dat de Nederlandse huizenprijzen de komende drie jaar zullen blijven stijgen? Zo ja, waarom? Zo nee, waarom niet?

In stedelijke regio’s worden forse prijsstijgingen waargenomen. De spanning op de woningmarkt is in deze regio’s groot. Volgens de Staat van de woningmarkt 2017 die op 13 november aan uw Kamer is aangeboden, lagen de prijzen in de vier grote steden in het derde kwartaal van 2017 boven het niveau van de vorige top (Den Haag 5%, Rotterdam 13%, Utrecht 14%, Amsterdam 26%). De regionale verschillen zijn groot. De landelijke stijging van de huizenprijzen is in historisch perspectief niet uitzonderlijk groot. De prijsindex bestaande koopwoningen steeg in 2016 met 6,4%. In de jaren 1995 tot en met 2001 werd een gemiddelde prijsstijging van 12% gerealiseerd. In alle provincies met uitzondering van Noord Holland lagen de prijzen in het derde kwartaal van 2017 nog onder de vorige top.
De huidige prijsstijgingen zijn voor een groot deel te verklaren door de gedaalde rente, de toegenomen inkomens en de inhaalvraag van huishoudens die tijdens de crisis niet hun woonwensen konden realiseren. Daarnaast is door demografische ontwikkelingen de vraag naar woningen groot, en is het aanbod van nieuwe woningen sinds de crisis achtergebleven. Het is aannemelijk dat de oorzaken van de huidige prijsstijgingen nog enige tijd zullen voortbestaan. Onverwachte gebeurtenissen die de economie en het consumentenvertrouwen beïnvloeden, bijvoorbeeld een stijging van de rente, kunnen niet worden voorspeld. Daarom doe ik geen uitspraken over de prijsontwikkeling in de komende drie jaar.
Volgens de Staat van de Woningmarkt 2017 wordt de komende jaren een toename van de bouwproductie verwacht tot ca 70.000 nieuwbouwwoningen per jaar. Dat helpt om de spanning op de woningmarkt in sommige regio’s te verlichten. Maar het zal niet voor alle regio’s genoeg zijn om de spanning op de woningmarkt te verminderen. Het Rijk gaat in gesprek met de betrokken overheden en marktpartijen om de bouwproductie te versnellen. Gelet op de grote vraag naar woningen in grote steden zijn de mogelijkheden om door nieuwbouw de prijsstijging daar af te remmen op korte termijn klein.

Vraag 3

Deelt u de mening dat de ontwikkeling van de huizenprijzen de spuigaten uitloopt? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Wat gaat u doen voor de Nederlandse gezinnen die – nu al – vanwege torenhoge huizenprijzen de stad worden uitgejaagd?

Grote prijsstijgingen en een gelimiteerd woningaanbod kunnen de woningmarkt minder betaalbaar en toegankelijk maken voor delen van de bevolking, zoals middeninkomens en gezinnen. Met name in de grote steden spelen dergelijke ontwikkelingen momenteel op. Het is van belang dat gemeenten zich blijven inzetten voor de toegankelijkheid van diverse doelgroepen en de diversiteit van de stad. Tegelijkertijd is het niet overal mogelijk om iedereen voor de gewenste prijs op de gewenste plek te huisvesten. Bovendien is de trek van gezinnen uit de stad van alle tijden. Tijdens de crisis was deze lager, vanwege de lagere doorstroom op de woningmarkt.
De regionale verschillen in problematiek maar ook knelpunten en mogelijkheden zijn groot. Gemeenten hebben hier het beste zicht op. De afgelopen jaren zijn al verschillende maatregelen genomen om de mogelijkheden van gemeenten om te sturen op de samenstelling van de woningvoorraad te vergroten. Zo is het Besluit ruimtelijke ordening aangepast per 1 juli 2017.3 Daardoor kunnen gemeenten de woningcategorie «geliberaliseerde woning voor middenhuur« net als andere woningcategorieën opnemen in hun bestemmingsplannen.
Zoals aangekondigd in het Regeerakkoord, neemt het Rijk de komende jaren een actievere rol op zich bij de complexe uitdaging rondom het invullen van de regionale woningbehoefte. Naast mijn inzet op het verhogen van de bouwproductie ga ik ook met de regio’s in gesprek over het beter benutten van de bestaande voorraad en het komen tot meer inzet van flexibele vormen van wonen. Vooruitlopend op de aanbevelingen van de Samenwerkingstafel middenhuur van januari aanstaande, ben ik voornemens om deze tafel op landelijk niveau voort te zetten. Hierbij buigen landelijke koepels zich gezamenlijk over vraagstukken van de gehele woningmarkt.

Vraag 5

Deelt u de mening dat er de afgelopen jaren – met «dank» aan het vorige kabinet! – structureel te weinig is bijgebouwd en we nu met de ellende zitten? Zo nee, waarom niet?

Het aanbod van nieuwe woningen is sinds de crisis achtergebleven. Tijdens de crisis daalde de vraag naar woningen en daarmee de nieuwbouw sterk. Logischerwijs hebben bouwbedrijven, investeerders en gemeenten vanwege de sterk dalende vraag en prijzen geplande woningbouwprojecten stilgelegd of uitgesteld. Dit is inherent aan de economische ontwikkelingen. Een deel van de huidige aantrekkende vraag is bovendien te danken aan de gedaalde rente. Op renteontwikkelingen is lastig te anticiperen middels woningbouw.
Bouwen van woningen vergt een aanzienlijke voorbereidingstijd in een dichtbevolkt land als Nederland. De ruimtelijke inpassing van woningbouw vergt een zorgvuldige afweging waarbij ook infrastructuur, omgevingskwaliteit en behoud van natuur en open ruimte een rol spelen. De bouwproductie reageert daarom niet snel op veranderingen in de woningvraag.
Uit gesprekken met de 19 in 2016 gevormde woningmarktregio’s komt naar voren dat een verscheidenheid van factoren een rol speelt bij het tempo van het aantrekken van de bouwproductie. Het gaat hierbij om beschikbaarheid van plancapaciteit maar ook langere levertijden van bouwmaterialen en een kwantitatief en kwalitatief tekort aan personeel bij overheden en marktpartijen. De verschuiving naar binnenstedelijk bouwen, onder andere gevoed vanuit de toenemende vraag naar een stedelijk woonmilieu, compliceert bovendien het woningbouwproces.
Intensieve samenwerking met alle stakeholders is van belang voor het zo goed mogelijk invullen van de regionale woningbehoefte. De komende jaren neemt het Rijk hierbij een actievere rol op zich. Op korte termijn ga ik tevens in gesprek met de regio’s met de meest gespannen en/of complexe problematiek. Daarnaast ben ik in gesprek met belangrijke stakeholders over het versnellen van de woningbouw.

Vraag 6

Onderschrijft u de conclusie van Moody’s dat de woningvoorraad niet hard genoeg kan stijgen vanwege belemmerende regelgeving? Wat gaat u hieraan doen?

Zie antwoord vraag 5.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het bericht «Ombudsman: opkoopregeling Groningse huizen verliep niet eerlijk»?1

Ja.

Vraag 2

Is het experiment met het opkopen van onverkoopbare Groningse huizen door de Nationaal Coördinator Groningen (NCG) naar uw mening eerlijk en transparant verlopen? Kunt u uw antwoord toelichten?

In 2016 heeft de NCG een pilot uitgevoerd om ondersteuning te bieden aan mensen in specifieke omstandigheden met een noodzaak tot verkoop, maar die hun woning niet verkocht krijgen.
Het beschikbare budget van € 10 miljoen bleek ontoereikend om aan alle aanmeldingen tegemoet te komen. Er is daarom een verdeling van het beschikbare budget gemaakt, afgespiegeld aan de huidige woningvoorraad in het gebied. Op deze manier heeft de NCG gemeend het beschikbare budget zo eerlijk mogelijk in te zetten. Hiermee is voorkomen dat er onevenredig veel budget op zou gaan aan relatief dure woningen (met een vraagprijs hoger dan 200.000 euro), waardoor mensen met een goedkopere woning ondergeschikt zouden raken.
Desondanks moet ik vaststellen dat de Nationale ombudsman de NCG en mij aanbeveelt om bij een vervolg van het Koopinstrument meer helderheid te verschaffen over de rol, positie en verantwoordelijkheid van de NCG en hierover duidelijk te communiceren met de Groningers. Dat de communicatie beter kan, kwam ook als aandachtspunt naar voren uit de evaluatie pilot Koopinstrument, uitgevoerd door de TU Delft in opdracht van de NCG (Kamerstuk 33 529, nr. 350). De NCG heeft bij de presentatie van deze evaluatie aangegeven de conclusies en aanbevelingen te onderschrijven en over te zullen nemen.

Vraag 3

Wat vindt u van de kwalificatie dat er een loterij is gemaakt van de ellende van de Groningers?

Deze kwalificatie doet geen recht aan de pilot Koopinstrument, die als doel had zoveel mogelijk bewoners in specifieke, vervelende omstandigheden te ondersteunen. Zoals aangeven in het antwoord op vraag 2, betrof de pilot Koopinstrument een proef met een afgebakend budget. De pilot heeft inzicht gegeven in de vraag naar en noodzaak van een voorziening als het Koopinstrument. In het regeerakkoord «Vertrouwen in de toekomst» (Kamerstuk 33 700, nr. 34) is tevens het voornemen te komen tot een opkoopregeling in het verlengde van de pilot Koopinstrument opgenomen. De aanbeveling van de Nationale ombudsman en de uitkomsten van de evaluatie worden daarbij betrokken.

Vraag 4

Was of bent u bekend met het feit dat de werkwijze en de selectiecriteria daarbij onduidelijk waren?

Zoals aangegeven in het antwoord op vraag 2 kwamen uit de evaluatie van de pilot Koopinstrument door de TU Delft (Kamerstuk 33 529, nr. 350) al belangrijke aanbevelingen over de communicatie en transparantie.

Vraag 5

Klopt het dat de klacht van een uitgelote huiseigenaar door uw ministerie en de NCG niet is behandeld volgens de reguliere klachtenprocedure van de Algemene wet bestuursrecht? Waarom was dat?

Dat klopt. De klacht is door de klachtbehandelaar met de huiseigenaar besproken, waarbij bleek dat deze geen betrekking had op een gedraging in een bepaalde aangelegenheid, maar op beleidsvoering in het algemeen. De klachtprocedure op grond van Hoofdstuk 9 Algemene wet bestuursrecht ziet niet toe op klachten over beleid en beleidsuitvoering in het algemeen. In het gesprek is aangegeven dat de brief van de huiseigenaar wel inhoudelijk zou worden beantwoord en dit is vervolgens ook gedaan. De huiseigenaar heeft hier vooraf mee ingestemd.
Voor de volledigheid wijs ik erop dat deze huiseigenaar niet is uitgeloot. De huiseigenaar kwam op basis van de gestelde criteria niet in aanmerking voor opkoop in het kader van de pilot Koopinstrument en heeft daarom niet mee geloot.

Vraag 6

Is het waar dat de juridische status van de afwijzingsbrief die 129 uitgelote huiseigenaren hebben ontvangen niet duidelijk is? Bent u in dit licht bereid om deze afwijzingen te herbezien en te heroverwegen? Zo nee, waarom niet?

Van in totaal 179 aanmeldingen hebben 122 huiseigenaren een afwijzingsbrief ontvangen. Hiervan hebben 41 bewoners deelgenomen in de loting, volgend uit zorgvuldige selectie door de NCG en een adviescommissie waarin ook regionale bestuurders zitting hadden, aan de hand van vooraf bepaalde criteria.2 Het aantal van 129 zoals vermeld in uw vraag herken ik niet.
Ik ben niet van plan afwijzingen te herzien of te heroverwegen. De procedure is naar mijn oordeel eerlijk verlopen. Met één niet-geselecteerde huiseigenaar is een verschil van mening ontstaan over de vraag of de afwijzingsbrief een besluit behelsde, waartegen bezwaar en beroep openstaat. Deze zaak is nu onder rechter.

Vraag 7

Wat is uw reactie op het feit dat de Nationale ombudsman stelt dat de klacht over de opkoopregeling niet op zichzelf staat?

De Nationale ombudsman geeft aan dat bewoners in het gaswinningsgebied zich niet gehoord en gezien voelen als het gaat om de gevolgen van de gaswinning en de wijze waarop de overheid hier mee omgaat. Ik neem dit signaal zeer serieus. Het is mij duidelijk dat de impact van de aardbevingen als gevolg van de gaswinning in het gebied enorm is. Er zijn de afgelopen jaren al diverse maatregelen genomen om te werken aan het herstellen van het vertrouwen van de Groningers. In lijn met het regeerakkoord ga ik mij samen met alle betrokkenen inzetten voor het versterken van woningen en gebouwen, herstel en preventie van schade en toekomstperspectief voor de regio.

Vraag 8

Wat is uw reactie op het verwijt dat «(b)urgers rekenen op een betrouwbare overheid, maar de overheid blijkt te loten om andermans ellende»? Trekt u zich dit aan?2

Zie de antwoorden op vraag 3 en vraag 6.

Vraag 9

Wat vindt u van de opmerking: «De bestuurlijke spaghetti is in Groningen nog steeds niet van het bord. Van herstel van vertrouwen, een actieve regierol van de rijksoverheid, transparantie en een ruimhartige schadevergoeding is in de praktijk nog geen sprake»? Wat denkt u daaraan te doen?3

Zie het antwoord op vraag 7.

Vraag 10

Kunt u uitleggen waarom er na de vele Kamerdebatten, de tientallen moties, de schier oneindige aantallen van mondelinge en schriftelijke vragen, het optuigen van een Centrum Veilig Wonen en het installeren van een Nationaal Coördinator Groningen, nog steeds sprake is van het ontbreken van herstel van vertrouwen en gebrek aan regie van de rijksoverheid? Is het feit dat die regierol ontbreekt naar uw mening de oorzaak van dat gebrek aan transparantie en het ontbreken van het herstel van vertrouwen? Kunt u uw antwoord toelichten?

De impact van de aardbevingen als gevolg van de gaswinning in het gebied is enorm. De schadeafhandeling en uitvoering van de versterkingsoperatie lopen echter niet zo soepel en voortvarend als gewenst. Samen met de Groningers en alle betrokken partijen streef ik ernaar snel tot oplossingen te komen. Dit is voor het kabinet prioriteit.

Vraag 11

Is het feit dat er nog steeds geen sprake is van een ruimhartige schadevergoeding, gelegen in de nog steeds overheersende invloed van de NAM in Groningen? Zo nee, waarom niet?

De gesprekken over een nieuw schadeprotocol zijn nog gaande. Het is belangrijk dat er snel overeenstemming wordt bereikt, tegelijkertijd moet het protocol zorgvuldig en op een gedragen manier tot stand komen. Alle betrokken partijen, inclusief de NAM, zijn het eens over het uitgangspunt dat de NAM niet langer een rol dient te spelen in het proces van beoordeling van schadeoorzaken en beslissingen over de hoogte van vergoedingen. Het uitgangspunt daarbij is dat de NAM haar financiële verantwoordelijkheid behoudt.

Vraag 12

Bent u bereid met spoed – in plaats van de opkooploterij – voor de getroffen Groningers een «Moerdijk-regeling» (een vangnetregeling met een verkoopgarantie) te ontwikkelen en in te stellen?4 Zo nee, waarom niet?

Zoals opgenomen in het regeerakkoord «Vertrouwen in de toekomst» wordt de NCG gevraagd een opkoopregeling in het verlengde van de pilot Koopinstrument uit te werken. Streven is daarbij zoveel mogelijk bewoners te helpen en tegelijkertijd prioriteit te geven aan de gevallen waarin sprake is van sociaalmaatschappelijke of sociaaleconomische knelpunten.