Kamervragen
198 kamervragen gevonden
beantwoord onbeantwoord uitgesteld
Alle
13 december 2019 - 17 februari 2020
66 dagen
Gedupeerde huizenkopers in Brielle |
|
Henk Nijboer (PvdA) |
|
Raymond Knops (staatssecretaris binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (CDA) |
|
|
|
-
Vraag 1
Bent u van mening dat de gedupeerde huizenkopers in Brielle1 niets fout hebben gedaan en dat hen niets te verwijten is? Deelt u de mening dat zij een oplossing verdienen?
Ik ga ervan uit dat de huizenkopers te goeder trouw hebben gehandeld en niet hebben geweten van de misstanden bij Betaal Garant Nederland. Dat zij hier nu de negatieve gevolgen van moeten dragen vind ik dan ook zeer triest. De overheid kan de eigen verantwoordelijkheid van de huizenkopers om dit probleem op te lossen, echter niet overnemen. Wat zij wel kan doen, is samen met hen zoeken naar een oplossing en daarin de huizenkopers ondersteunen.
Ik heb overlegd met de gemeente Brielle die de ondersteuning van de huizenkopers voortvarend oppakt: zij doet er alles aan wat in haar vermogen ligt om te helpen en waar nodig financieel de helpende hand te bieden. Ik verwijs hiervoor verder naar mijn antwoord op vraag 2. -
Vraag 2
Bent u bereid om in contact te treden met de gemeente Brielle en met betrokkenen om een oplossing te vinden, nu u schrijft dat de aangekondigde wetgeving voor deze mensen helaas te laat komt?
De gemeente Brielle heeft over deze problematiek contact met mij gezocht, zie de brief van de gemeente Brielle d.d. 17 december 2019 die ook naar uw Kamer is gezonden. Namens mij hebben ambtenaren op 16 januari jongstleden met de gemeente Brielle overlegd. De gemeente heeft een aantal acties in gang gezet om te kunnen komen tot het (casco)afbouwen van de woningen en beziet wat er nog meer gedaan zou kunnen worden aan de financiële situatie van de individuele gedupeerden. De gemeente Brielle heeft een aantal van de kopers eerder al voor de korte termijn geholpen met onder andere vervangende huisvesting en een renteloze lening voor onder andere de dubbele woonlasten.
De gemeente heeft in het overleg aangegeven aanvullend daarop, indien nodig, bereid te zijn tot voorfinanciering van een tot casco afgebouwde woning. Hiervoor zal een draagkrachtoverleg met de individuele gedupeerde kopers moeten volgen om openheid van zaken te krijgen over hun financiële positie. Afhankelijk van die financiële positie en de prijs per woning zal bezien worden of een aanvullende financiering van de gemeente onder voorwaarden noodzakelijk is om te komen tot een casco-afbouw. Verder wordt onderzocht een juridische entiteit op te richten die hun belangen zal behartigen en waaraan de omgevingsvergunning die nog onder de curator ligt, kan worden overgedragen. Voor de gehele zaak heeft de gemeente juridische ondersteuning moeten inhuren. Mede gelet op de privaatrechtelijke aspecten van deze problematiek vind ik dat de gemeente Brielle via deze acties een uiterste krachtinspanning levert om de gedupeerde huizenkopers naar vermogen tegemoet te komen. Hiervoor spreek ik alle waardering uit naar de gemeente Brielle. -
Vraag 3
Op welk moment wordt de woning daadwerkelijk eigendom van de opdrachtgever als de aannemer failliet is gegaan? Kan de curator beslag leggen op deze woningen om de schulden van de failliete aannemer af te lossen?
De relatie tussen de aannemer en de gedupeerde huizenkopers wordt bepaald door het civiele recht. Of de opdrachtgever eigenaar is geworden is in algemene zin afhankelijk van hetgeen in het concrete geval is overeengekomen tussen de opdrachtgever en de aannemer en van de feitelijke situatie. Als de grond is geleverd aan een opdrachtgever op het moment dat een aannemer failliet gaat, dan is de opdrachtgever in beginsel door natrekking ook eigenaar van de woning in de staat waarin die zich op dat moment bevindt. In het onderhavige geval heb ik begrepen dat de opdrachtgevers/huizenkopers eigenaar van de grond zijn geworden vóór het faillissement, zij zijn dus door natrekking eigenaar van de woning geworden. Ook de relatie tussen de curator in het faillissement en de huizenkopers wordt bepaald door het civiele recht. Beslaglegging door een curator zou alleen mogelijk kunnen zijn als er een concrete vordering van de curator jegens de opdrachtgever bestaat. Dit kan aan de orde zijn als de aannemer een onbetaalde factuur jegens de opdrachtgever heeft voor werkzaamheden die door hem zijn uitgevoerd.
-
Vraag 4
Kunt u uiteenzetten op welke wijze de informatieplicht over de afbouwgarantie in de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen voorkomt dat consumenten worden gedupeerd door afbouwgaranties?
Met de informatieplicht in de Wkb wordt beoogd dat de opdrachtgever/huizenkoper de juiste informatie krijgt over de wijze waarop een aannemer is verzekerd. Deze informatie is onderdeel van de aanneemovereenkomst en dient schriftelijk en ondubbelzinnig te worden verstrekt. Het betreft de omvang van de verzekering of de financiële zekerheid, de dekkingsgraad, de looptijd en de som waarvoor deze is afgesloten. In de wet is tevens opgenomen dat de informatie op duidelijke en begrijpelijke wijze dient te worden verstrekt. Ik laat nog nader onderzoek uitvoeren naar een juiste invulling van deze informatieplicht. Op grond van deze informatie kan de opdrachtgever/ huizenkoper de beslissing nemen of hij zijn woning door deze aannemer wil laten bouwen. Wanneer een aannemer niet of onvoldoende is verzekerd, kan een opdrachtgever besluiten zijn woning te laten bouwen door een aannemer die wel, dan wel beter is verzekerd. Zoals ik in mijn antwoordbrief van 2 december 2019 heb aangegeven kan de opdrachtgever/huizenkoper hiervoor advies inwinnen bij makelaars, notarissen en de Vereniging Eigen Huis (VEH).
-
Vraag 5
Verwacht u van huizenkopers dat zij zich bekwamen in alle facetten van het recht omtrent woningbouw? Zo nee, nu blijkt dat het eenvoudig is om consumenten op te lichten middels een onbetrouwbare afbouwgarantie en zij door de woningnood vaak onder tijdsdruk moeten beslissen, bent u onder die omstandigheden van mening dat het verstandig zou zijn om afbouwgaranties te verplichten en voorwaarden te stellen aan de kwaliteit van deze garanties?
Huizenkopers hebben ten aanzien van het kopen van een woning in eerste instantie een eigen verantwoordelijkheid. Dit betekent niet dat huizenkopers zichzelf dienen te bekwamen in alle facetten omtrent woningbouw. Wel meen ik dat het belangrijk is dat zij informatie inwinnen of advies vragen, dit gezien de duur en de omvang waarvoor betalingsverplichtingen worden aangaan. Informatie en advies dient zo toegankelijk mogelijk te zijn. Daarom zal ik met notarissen, hypotheekbanken en makelaars in overleg treden over de inhoud en de wijze waarop huizenkopers kunnen worden gefaciliteerd bij het inwinnen van informatie en het vragen van advies. Ik verwacht een meer proactieve rol van deze professionele betrokken partijen in hun relatie met de huizenkopers. Zij dienen de huizenkopers zoveel mogelijk te helpen, om te voorkomen dat deze gebruik maken van onbetrouwbare afbouwgaranties.
Ik ben geen voorstander van een verplichte garantie. In de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen is geregeld dat de aannemer de opdrachtgever informeert of en zo ja, op welk wijze de aannemer door een verzekering dan wel een andere financiële zekerheid de risico’s voor de opdrachtgever heeft afgedekt tegen schade als gevolg van het niet nakomen van de verplichtingen tot het bouwen van het bouwwerk en voor gebreken die na de oplevering van het bouwwerk aan het licht komen. Hiermee is de opdrachtgever op de hoogte van de wijze waarop hij is beschermd tegen deze risico’s. Zo kan de opdrachtgever beter beoordelen op welke wijze hij beschermd wordt tegen onbedoelde risico’s dat het bouwwerk niet wordt afgebouwd of met gebreken wordt opgeleverd. Bij de uitwerking van deze wettelijke informatieplicht heb ik mij gebaseerd op het feit dat al ongeveer 85 procent van de koopwoningen wordt gebouwd onder een garantie- en waarborgregeling met het keurmerk van de stichting Garantiewoning. Er zijn geen signalen dat zich hier misstanden voordoen, zoals in het onderhavige geval. Verder heb ik mij gebaseerd op het advies van Ekelmans & Meijer Advocaten waarin een wettelijke verplichting voor de aannemer om een verzekerde garantie aan te bieden, wordt ontraden.2 -
Vraag 6
Hoe voorkomt u dat anderen ook gedupeerd raken door Betaal Garant Nederland? Wordt handhavend opgetreden om te voorkomen dat Betaal Garant Nederland voort kan gaan met het verstrekken van afbouwgaranties?
Voor het antwoord op deze vraag verwijs ik naar mijn antwoord op vraag 10.
-
Vraag 7
Klopt het dat de betreffende directeur een bestuursverbod opgelegd heeft gekregen door de rechter? Hoe kan het dat hij nog steeds staat ingeschreven bij de KvK als bestuurder van Betaalgarant?
Betaal Garant Nederland is een commanditaire vennootschap, met als enige beherend vennoot Stichting Hortus Hoogeveen en enig bestuurder Alberto W. De Rechtbank Overijssel heeft genoemde bestuurder een gevangenisstraf opgelegd voor de duur van drieëndertig maanden en hem ontzet van het recht om statutair bestuurder van een rechtspersoon te zijn voor een periode van vijf jaar. Er is nog geen onherroepelijk vonnis gewezen omdat genoemde bestuurder hoger beroep heeft ingesteld. De KvK kan pas tot uitschrijving van een natuurlijk persoon overgaan als de KvK van de rechtbank of het Gerechtshof een onherroepelijk vonnis of arrest met een bestuursverbod heeft ontvangen.
-
Vraag 8
Weet u dat, ondanks verschillende waarschuwingen van betrokkenen bij de DNB en AFM, Betaal Garant Nederland nog steeds ingeschreven staat bij de KvK? Waarom leeft de KvK de rechterlijke uitspraak niet na? Hoeveel mensen wilt u nog gedupeerd kunnen laten worden door de veroordeelde crimineel die aan de leiding staat van deze oplichtersbende?
Ik ben ervan op de hoogte dat Betaal Garant Nederland nog steeds in het Handelsregister staat ingeschreven. Dit geldt ook voor de stichting als enige vennoot van deze commanditaire vennootschap en de bestuurder van deze stichting. De reden hiervan is niet dat de KvK verzaakt een rechterlijke uitspraak na te leven. Als gezegd kan de KvK pas tot uitschrijving van een natuurlijk persoon overgaan als iemand is veroordeeld, dit gebeurt op het moment dat de KvK van de rechtbank of het Gerechtshof een onherroepelijk vonnis of arrest met een bestuursverbod heeft ontvangen.
-
Vraag 9
Wanneer gaat de KvK over tot uitschrijving van een veroordeelde bestuurder? Hoe wordt voorkomen dat hij indirect invloed uitoefent en een stroman neerzet?
Voor de vraag wanneer de KvK overgaat tot het uitschrijven van een veroordeeld bestuurder, zie mijn antwoord op vraag 7. In de tussentijd staan er helaas geen middelen ter beschikking om de verdachte te verhinderen dat hij of een door hem benoemde stroman actief kunnen zijn. Wel zullen marktpartijen door de vele negatieve publiciteit omtrent Betaal Garant gewaarschuwd zijn voor het afnemen van diensten van Betaal Garant.
-
Vraag 10
Hoe kan het dat de DNB niet heeft voorkomen dat het garantiefonds zijn malafide parktijken voortzette, nadat hiervoor werd gewaarschuwd door Vereniging Eigen Huis (VEH) in juni 2018? Hebben garantiefondsen een vergunning van DNB nodig? Wat is een redelijke termijn voor DNB om, na signalen, controles uit te voeren en in te grijpen? Klopt het dat DNB de gedupeerde huizenkopers, en daarmee de VEH, niet als belanghebbende ziet bij hun besluit tot handhaving?
DNB heeft in juni 2018 een signaal ontvangen van VEH. DNB kan vanwege de toezichtvertrouwelijkheid alleen ingaan op de aanpak van signalen in het algemeen. DNB neemt dergelijke signalen altijd zeer serieus en beoordeelt deze zorgvuldig. De opvolging van een signaal geschiedt zo spoedig mogelijk. Eerst onderzoekt DNB of in het specifieke geval sprake is van activiteiten die binnen het bereik van het financieel toezicht vallen. DNB communiceert vervolgens het vermoeden van verrichting van activiteiten zonder vergunning aan desbetreffende partij en maant de instelling deze activiteiten zo spoedig mogelijk te staken. Eventueel vindt een gesprek plaats om een toelichting te krijgen of wordt informatie gevorderd. Wanneer DNB heeft vastgesteld dat de partij in overtreding is (geweest), wordt hiertegen opgetreden. Als het gaat om het uitoefenen van activiteiten waarvoor een vergunning van DNB is vereist en de partij deze vergunning niet heeft, zal de partij altijd worden opdragen de illegale activiteiten te beëindigen. DNB kan daartoe diverse informele en formele handhavingsmiddelen inzetten, waaronder een waarschuwingsbrief, bestuurlijke boete, last onder dwangsom of een aanwijzing. Indien het een overtreding betreft die bijvoorbeeld ook een overtreding betreft van het strafrecht of een ander rechtsgebied, vindt overleg plaats met andere toezichthouders of partners binnen het Financieel Expertise Centrum, waarvan het OM ook onderdeel is. De formele handhavingsmiddelen moet DNB over het algemeen publiceren. Hiertoe neemt DNB een openbaarmakingsbesluit, waartegen een belanghebbende met een spoedprocedure bij de rechter kan opkomen, voordat publicatie plaatsvindt. Een publicatie heeft tot nu toe niet plaatsgevonden. Als een formeel handhavingsverzoek wordt gedaan, onderzoekt DNB of de verzoeker bij eventueel handhavend optreden van DNB een formele status heeft. Hiervoor beantwoordt DNB de vraag of de verzoeker om handhaving belanghebbende is in de zin van de Algemene wet bestuursrecht. Deze juridische beoordeling is alleen relevant voor de reactie op het verzoek en betekent niet dat DNB niet direct kan overgaan tot onderzoek en zo nodig het treffen van handhavingsmaatregelen. Het signaal wordt dus hoe dan ook opgepakt.
-
Vraag 11
Op welke manier beschermt u mensen tegen malafide praktijken? Hoe zorgt u ervoor dat Betaal Garant Nederland geen schade meer kan doen en hoe worden dit soort praktijken in de toekomst voorkomen?
Zoals de Minister van Financiën eerder in een reactie op de vragen van de leden Koerhuis en Van der Linde3 heeft aangegeven dient excessief gedrag onder marktpartijen in de Nederlandse woningmarkt te worden bestreden. Dat geldt in nog sterkere mate voor frauduleus gedrag. De Minister voor Milieu en Wonen heeft in reactie hierop aangegeven met de toezichthouder in kaart brengen hoe het risico op dergelijke situaties in de toekomst verder kan worden beperkt. Over de acties die worden ondernomen richting Betaal Garant Nederland verwijs ik naar mijn antwoorden op de vragen 7 en 10.
10 december 2019 - 21 januari 2020
42 dagen
Het bericht 'Lage overdrachtsbelasting voor kluspand' |
|
Daniel Koerhuis (VVD) |
|
Stientje van Veldhoven (staatssecretaris infrastructuur en waterstaat, minister zonder portefeuille infrastructuur en waterstaat) (D66) |
|
|
|
-
Vraag 1
Bent u bekend met het artikel «Lage overdrachtsbelasting voor kluspand»?1
Ja.
-
Vraag 2
Wat is in uw ogen de reikwijdte van het arrest van de Hoge Raad voor kantoren die mogelijk tot woningen worden omgebouwd? In hoeverre geldt dit voor alle kantoren die omgebouwd worden tot woning?
De Hoge Raad heeft op 29 november 2019 een drietal arresten gewezen over het tarief van de overdrachtsbelasting dat van toepassing is op bedrijfs- en kantoorgebouwen die worden verbouwd tot woningen (veelal aangeduid als transformatiepanden). De strekking van die arresten is dat het lagere tarief voor woningen (2%) reeds tijdens de verbouwing van toepassing kan zijn. Het lagere tarief kan van toepassing zijn als verbouwingswerkzaamheden zijn verricht die, ook als zij nog niet zijn voltooid, de gevolgtrekking kunnen rechtvaardigen dat die werkzaamheden onmiskenbaar strekken tot de levering van een woning.
Dit kan blijken uit de specifieke omstandigheden van het geval, zoals bijvoorbeeld de op het moment van de overdracht verrichte werkzaamheden, de inhoud van de koop-/aannemingsovereenkomst, afspraken van de koper met een geldverstrekker, splitsing van het transformatiepand in appartementsrechten en publiekrechtelijke voorschriften waaruit de woonbestemming blijkt. Als het pand, of het gedeelte daarvan waarop een appartementsrecht betrekking heeft, op het moment van de overdracht met niet meer dan beperkte aanpassingen geschikt kan worden gemaakt voor het oorspronkelijke bedrijfs- of kantoordoel, is het lagere tarief niet van toepassing. De criteria die de Hoge Raad in de arresten heeft aangegeven, gelden voor alle gevallen waarin een bedrijfs- of kantoorgebouw wordt verbouwd tot een of meer woningen. -
Vraag 3
Hoeveel extra woningen zijn in de afgelopen vijf jaar gerealiseerd door transformatie van lege kantoorpanden? Kunt u dit uitsplitsen per jaar?
In onderstaande tabel is het aantal nieuwe woningen opgenomen dat jaarlijks door middel van transformatie is gerealiseerd in de periode 2014–2018.
9.015
10.770
10.235
10.235
13.000
Bron: CBS – Transformaties op de woningmarkt 2012 – 2018 (2019)
Op basis van de realisaties in de afgelopen jaren wordt aangenomen dat het aantal woningen dat jaarlijks wordt toegevoegd door transformaties in de komende jaren +/- 10 duizend per jaar bedraagt2. -
Vraag 4
In hoeverre deelt u de analyse van het Economisch Instituut voor de Bouw dat het aantal kantoorpanden dat omgebouwd kan worden tot woning opraakt?2
Deze signalen dat het transformatiepotentieel van kantoren afneemt, onder andere door de toenemende krapte op de kantorenmarkt, herken ik. Dat hoeft echter niet te betekenen dat het aantal woningen dat door middel van transformatie wordt gerealiseerd afneemt. In de praktijk blijkt dat een groot deel van de panden die naar woningen getransformeerd worden geen kantoorfunctie hebben, maar bijvoorbeeld een maatschappelijke- of winkelfunctie4. In de transformatiecijfers wordt geen onderscheid gemaakt tussen deze categorieën.
Gezien de belangrijke bijdrage die transformaties jaarlijks leveren aan de totale woningbouwproductie vind ik het belangrijk om het inzicht in het transformatiepotentieel voor de komende jaren te verbeteren. Daarom zal ik een onderzoek starten naar de toekomstige beschikbaarheid van panden voor woningtransformatie. -
Vraag 5
Hoeveel projecten om extra woningen te creëren uit leegstaande kantoren zijn tot nog toe ondersteund met de Transformatiefaciliteit?
De Transformatiefaciliteit is een financieringsinstrument voor initiatiefnemers die voorinvesteringen willen doen om een locatie te transformeren voor woningbouw. Ik heb hier per februari 2019 € 38 miljoen voor beschikbaar gesteld. Op dit moment zijn vijf leningen gecommitteerd (waarvan drie al verstrekt zijn en van twee leningen is de offerte geaccepteerd) voor een totaalbedrag van € 11.575.000. Hiermee wordt de bouw van in totaal 810 (extra) woningen mogelijk gemaakt.
Van deze leningen hebben er twee betrekking op projecten om woningen te creëren uit leegstaande kantoren. Dit betreffen een project in Hoofddorp en in een project in Breda. In totaal worden naar verwachting 342 woningen gerealiseerd op deze twee locaties. De overige drie projecten betreffen de transformatie van andere functies. -
Vraag 6
Verwacht u dat door de uitspraak van de Hoge Raad meer extra woningen gecreëerd worden uit leegstaande kantoren? Zo ja, kunt u hier een inschatting van geven? Zo nee, waarom niet?
Gezien de krappe situatie op de woningmarkt is het financieel aantrekkelijk om panden op centrale locaties, zoals kantoren, winkelpanden en voormalige verzorgingshuizen, te transformeren naar woningen. Mijn verwachting is daarom dat de beschikbaarheid van geschikte panden de belangrijkste factor is voor het aantal woningen dat jaarlijks door middel van transformatie gerealiseerd kan worden en dat de arresten van de Hoge Raad geen groot effect zullen hebben op het aantal woningen dat door middel van transformatie gecreëerd wordt.
-
Vraag 7
Deelt u de mening dat we alle zeilen bij moeten zetten om volgend jaar voldoende woningen te bouwen? In hoeverre kunnen extra «transformatiewoningen» bijdragen aan het halen van het doel om 75.000 woningen te creëren?
Ja, daar ben ik het uiteraard mee eens. Het Rijk draagt hier onder andere aan bij door het beschikbaar stellen van de transformatiefaciliteit, maar ook met de uitvoering van de woondeals, de financiële stimulans van € 2 miljard middels de korting op de verhuurderheffing en de woningbouwimpuls, en met het prioriteren van woningbouw in de aanpak van de gevolgen van de uitspraak van de Raad van State rondom stikstof. Daarmee is de ruimte gecreëerd om ook in 2020 weer circa 75.000 woningen bij te bouwen. Het verwachte aantal nieuwe woningen door transformaties van 10.000 levert daar een belangrijke bijdrage aan5. Ik verwacht van alle betrokken partijen dat zij hun uiterste best doen om dit waar te maken.
-
Vraag 8
Welke lopende afspraken zijn er met gemeenten om naast normale woningbouw via transformatie en flexwoningen voldoende woningen te creëren? Wat doet u om deze aantallen verder omhoog te krijgen, zodat het woningtekort terugloopt?
De bestaande afspraken met regio’s over woningbouw betreffen ook transformatie en flexwoningen. Belangrijk is dat er voldoende extra woningen worden gerealiseerd, ongeacht of dat nieuwbouw of transformatie van bestaande gebouwen betreft.
Ten aanzien van flexwonen heb ik in mei 2019 aan uw Kamer de Stimuleringsaanpak Flexwonen gestuurd waarin ik heb toegelicht met welke maatregelen ik de bouw van flexwoningen een impuls wil geven. Zo is bijvoorbeeld per 1 januari 2020 de vrijstelling van de verhuurderheffing voor flexwoningen in werking getreden en kan via de aangepaste Crisis- en herstelwet langer worden afgeweken van bestemmingsplannen voor het mogelijk maken van tijdelijke woningbouw. Daarnaast werk ik samen met de provincies aan een regionale versnellingsaanpak, waarmee gemeenten actief worden ondersteund als ze met flexwonen aan de slag willen, bijvoorbeeld met versnellingskamers. In maart zal ik uw Kamer nader informeren over de voortgang van deze trajecten.
1 november 2019 - 10 januari 2020
70 dagen
Het bericht dat 23 ouderen hun huis kwijtraken vanwege een commerciële overname |
|
Henk Nijboer (PvdA), John Kerstens (PvdA) |
|
Kajsa Ollongren (viceminister-president , minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (D66), Hugo de Jonge (viceminister-president , minister volksgezondheid, welzijn en sport) (CDA) |
|
|
|
|
-
Vraag 1
Heeft u kennisgenomen van het bericht: «Bejaarden zorgflat De Keizershof zijn boos en verdrietig: «Ik hoop de verhuizing niet meer mee te maken»»?1
Ja.
-
Vraag 2
Kunt u toelichten hoe het mogelijk is dat een commerciële overname van een pand leidt tot een beëindiging van het zorgcontract met de zorgaanbieder met als gevolg dat hoogbejaarden hun huis uit worden gezet? Vindt u dit wenselijk?
Ik vind het heel vervelend dat deze ouderen in deze situatie terecht zijn gekomen. Verhuizen kan een hele ingrijpende gebeurtenis zijn, zeker op hoge leeftijd. Alle bewoners worden door OntzorgdWonen geholpen met het vinden van een nieuwe geschikte woonruimte waar ze de zorg krijgen die ze verdienen. Een enkeling kan tijdelijk verblijven op een andere locatie van OntzorgdWonen. De Keizershof is nooit gebouwd als zorglocatie. Het pand is in de jaren 60 gebouwd als galerijflat met 100 appartementen. In maart 2019 is Coltavast, de vastgoedondernemer, de nieuwe eigenaar geworden van de Keizershof. Door het toenemende aantal ouderen die 24 uurs zorg nodig heeft, vindt de zorgaanbieder (OntzorgdWonen) het noodzakelijk om aanpassingen te doen aan het pand om deze voor een intensieve zorgvraag geschikt te maken. De vastgoedondernemer, Coltavast en de zorgaanbieder, OntzorgdWonen, zijn het niet eens geworden wie deze aanpassingen binnen het pand zou uitvoeren en betalen. OntzorgdWonen heeft er toen voor gekozen om te stoppen met het betalen van de huur. Dit heeft uiteindelijk geleid tot een oplopende huurachterstand en een uitspraak van de rechter op 9 oktober 2019, waarna de huurovereenkomst is ontbonden.
-
Vraag 3
Is het veranderen van de bestemming van het pand juridisch houdbaar? Bent u van mening dat dit vanuit een zorgoogpunt verantwoord is?
De bestemming van het pand is niet veranderd. Zoals bij de vorige vraag is uitgelegd, is de Keizershof nooit als zorglocatie gebouwd.
-
Vraag 4
Vindt u het ook extreem zorgelijk dat ouderen hun huis uit moeten vanwege een financiële overweging van een vastgoedinvesteerder? Is dit een voorbeeld van hoe de kwaliteit van zorg ondergeschikt is aan marktwerking?
De kwaliteit van zorg is dermate belangrijk dat OntzorgdWonen heeft besloten dat het niet meer verantwoord is om deze ouderen nog langer in de Keizershof te laten wonen. Dit geldt voor de 23 bewoners met een WLZ indicatie, de andere bewoners hadden de optie om in de Keizershof te blijven wonen. Zij zouden dan echter zelf een nieuwe zorgaanbieder moeten zoeken. Ook zal het restaurant, de receptie en de wasserij verdwijnen. Dit betekent dat de bewoners weer alles zelf zouden moeten doen. Van OntzorgdWonen heb ik begrepen dat de bewoners dit niet willen en niet in een «spookflat» willen wonen. Alle bewoners worden door OntzorgdWonen geholpen met het vinden van een nieuwe geschikte woonruimte.
-
Vraag 5
Deelt u de mening dat er meer lessen getrokken hadden moeten worden uit de casus Careyn en deze situatie had moeten worden voorkomen?
Deze casus en de casus van Careyn zijn niet met elkaar te vergelijken. In deze casus gaat het om noodzakelijke aanpassingen die nodig zijn aan een woonlocatie om deze ook voor intensieve zorg geschikt te maken. Beide casussen leren mij wel dat tijdige en goede communicatie richting bewoners van heel groot belang is.
-
Vraag 6
Bent u bereid contact op te nemen met vastgoedeigenaar Coltavast om er alles aan te doen om te voorkomen dat deze ouderen hun thuis kwijtraken? Zo nee, welke boodschap heeft u voor de mensen die niet meer kunnen eten van verdriet?
Verhuizen kan een hele ingrijpende gebeurtenis zijn. Ik vind het heel vervelend dat deze ouderen in deze situatie terecht zijn gekomen. Om mij goed in de situatie te verdiepen heb ik daarom contact opgenomen met de verschillende betrokken partijen, te weten Coltavast, OntzorgdWonen, het zorgkantoor ZilverenKruis, de IGJ en de gemeente Utrecht. Ik vind het belangrijk dat er goede, verantwoorde zorg voor deze mensen wordt geboden. Door de partijen wordt er hard gewerkt om voor iedereen een geschikte nieuwe woonruimte te vinden. Tien bewoners willen naar omliggende Utrechtse zorginstellingen waar OntzorgdWonen samen met het Zorgkantoor actief in bemiddelen. Alle andere bewoners willen naar locaties van OntzorgdWonen in Huis ter Heide, Amersfoort en Leiden.
-
Vraag 7
Hoe weegt u het belang van het principe: «oude bomen niet verplanten» en hoe beïnvloedt dit de stappen die u gaat zetten? Doet uw inzet recht aan het verdriet van deze mevrouw van 97, die zegt te hopen dat zij de verhuizing niet meer mee zal maken?
Zoals aangegeven kan ik mij heel goed voorstellen dat een verhuizing voor deze mevrouw een zeer ingrijpende gebeurtenis is. De Keizershof is voor velen een lange periode hun (t)huis geweest.
30 oktober 2019 - 3 december 2019
34 dagen
Gedupeerde huizenkopers in Brielle |
|
Henk Nijboer (PvdA) |
|
Kajsa Ollongren (viceminister-president , minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (D66) |
|
|
|
|
-
Vraag 1
Hoe kunnen huizenkopers er zeker van zijn dat de afbouwgarantie betrouwbaar is?
Een afbouwgarantie is doorgaans betrouwbaar als de waarborgverzekeraar bevoegd is om als schadeverzekeraar op te treden. Indien een partij het bedrijf van schadeverzekeraar uitoefent, moet daartoe een vergunning worden verkregen van De Nederlandsche Bank (DNB), tenzij er een vrijstelling geldt1 of uitzondering van toepassing is, dan wel een notificatie is gedaan bij DNB als het om een schadeverzekeraar gaat met zetel in een andere lidstaat. Indien de verzekeraar niet bevoegd is het schadeverzekeringsbedrijf uit te oefenen, ontbreken de waarborgen die het prudentieel toezicht kan bieden. Op de website van DNB zijn de schadeverzekeraars die een vergunning hebben gekregen te vinden. Ook zijn daar de besluiten tot het opleggen van een bestuurlijke sanctie openbaar gemaakt.
De Vereniging Eigen Huis (VEH) heeft DNB gevraagd onderzoek te doen naar de betreffende waarborgverzekeraar, Betaal Garant Nederland. DNB beoordeelt welke opvolging hieraan in het toezicht gegeven kan worden. Indien DNB constateert dat er sprake is van schending van relevante wet- en regelgeving, kan DNB verschillende bestuurlijke sancties opleggen, waaronder een aanwijzing, last onder dwangsom of bestuurlijke boete. Gelet op de geheimhoudingsplicht geeft DNB zolang het onderzoek duurt geen inzicht in mogelijke stappen in specifieke gevallen. Op de website van DNB worden besluiten tot het opleggen van een bestuurlijke sanctie openbaar gemaakt met inachtneming van de publicatievereisten die zijn opgenomen in de Wet op het financieel toezicht. -
Vraag 2
Op welke wijze kunnen huizenkopers alsnog hun recht halen indien een onbetrouwbare waarborginstelling weigert de afspraken na te komen? Hoe haalbaar zijn dergelijke procedures en welke kosten zijn daaraan verbonden?
De opdrachtgevers/huizenkopers hebben een aannemingsovereenkomst tot het bouwen van een woning met een aannemer, waarvan een garantie- en waarborgregeling onderdeel uitmaakt. De aannemer heeft ter dekking van deze garantie- en waarborgregeling een verzekering bij een waarborgverzekeraar afgesloten. Een «deugdelijke» garantie- en waarborgregeling biedt de opdrachtgever/huizenkoper in geval van faillissement van de aannemer tijdens de bouw de waarborg dat de woning wordt afgebouwd en in geval van faillissement na de oplevering biedt de regeling de waarborg op herstel van de gebreken.
In het onderhavige geval is de aannemer failliet en blijkt, bij een beroep op de garantie- en waarborgregeling, dat de waarborgverzekeraar niet-gebruikelijke voorwaarden hanteert op grond waarvan hij niet uitkeert. De opdrachtgevers/huizenkopers zullen zich nu op grond van de aanneemovereenkomst tot de curator van de failliete aannemer moeten wenden met hun vordering. Zij hebben een concurrente2 vordering op de boedel van de aannemer samen met alle andere schuldeisers.
In een dergelijke situatie is niet zeker dat alle geclaimde kosten zullen kunnen worden verhaald. Uit de boedel zullen immers eerst de preferente schuldeisers worden betaald en wat overblijft wordt verdeeld onder de vorderingen van de concurrente schuldeisers. Daarnaast kunnen er eventueel door de opdrachtgever/huizenkoper nog kosten worden gemaakt aan juridische bijstand. Voor het inbrengen van een vordering in faillissement is geen verplichte bijstand door een advocaat nodig. Dit kan wel aan de orde zijn als eventueel geprocedeerd zou gaan worden tegen de curator. -
Vraag 3
Vindt u dat huizenkopers voldoende informatiepositie hebben om in te kunnen schatten of de waarborggarantie betrouwbaar is? Kunt u uw antwoord toelichten?
Huizenkopers hebben verschillende mogelijkheden om zich over dit onderwerp te laten informeren. Op het internet zijn modelkoop- en aannemingsovereenkomsten en andere informatie met betrekking tot het kopen van nieuwbouwwoningen te vinden. Op de website van de VEH is een (gratis) E-book te downloaden over het kopen van een nieuwbouwwoning.3 Ook kunnen huizenkopers advies inwinnen bij makelaars, notarissen en de VEH. Toch gaat het niet in alle gevallen nog goed. Daarom is van belang dat in de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen, die naar verwachting op 1 januari 2021 in werking treedt, de informatiepositie van opdrachtgever/huizenkoper wordt versterkt.
Met de inwerkingtreding van de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen komt er een informatieplicht voor de aannemer om de opdrachtgever/huizenkoper te informeren over of en zo ja, op welke wijze de aannemer door een verzekering dan wel een andere financiële zekerheid de risico’s voor de opdrachtgever heeft afgedekt tegen schade als gevolg van het niet nakomen van de verplichtingen tot het bouwen van een bouwwerk en voor gebreken die na de oplevering van het bouwwerk aan het licht komen. Hiermee is de opdrachtgever/huizenkoper op de hoogte van de wijze waarop hij beschermd is tegen deze risico’s. De informatieplicht in de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen is opgenomen om te voorkomen dat opdrachtgevers, zonder dat zij het zich realiseren, risico’s lopen wanneer zij een verbintenis aangaan met een aannemer die niet werkt onder de voorwaarden van een van de bestaande garantieregelingen.4 De Wkb biedt de opdrachtgever/huizenkoper verschillende mogelijkheden om de aannemer aansprakelijk te stellen als hij zich niet houdt aan zijn waarschuwingsplicht.5 -
Vraag 4
Wat zijn de redenen geweest om nationale garantiefondsen te organiseren en verplicht te stellen voor reisorganisaties? Kunt u daarbij specifiek ingaan op de informatie- en onderhandelingspositie van de consument, en de grote persoonlijke gevolgen van een faillissement?
De Nederlandse garantiefondsen voor reisorganisaties zijn privaatrechtelijke organisaties. Er is geen sprake van nationale garantiefondsen. De ANVR (Algemene Nederlandse Vereniging van Reisondernemingen) heeft in 1971 een garantiefonds opgericht. De ANVR behartigt belangen van reisorganisatoren en reisbureaus. Voor de consument betekent een geboekte reis met ANVR-garantie zekerheid over de kwaliteit van de reisbegeleiding, een nette afhandeling van klachten en dat je je geld terugkrijgt als de reisorganisatie failliet gaat. In 1983 is de SGR (Stichting Garantiefonds Reisgelden opgericht), waarin ook niet-leden van de ANVR deelnemen. SGR keert vooruitbetaalde reisgelden aan reizigers uit als de reisorganisatie in financiële problemen komt en draagt zorg dat een terugreis niet in gevaar komt als de reiziger al op zijn bestemming is. Daarnaast is in 2012 GGTO (Garantiefonds voor Gespecialiseerde Touroperators) opgericht. GGTO biedt reizigers de garantie dat zij hun betaalde reisgelden terugontvangen, en eventueel hun terugreis vergoed krijgen, als de betrokken touroperator bij GGTO is aangesloten en in financieel onvermogen zou geraken.
Ook zijn er sinds 1992 wettelijke bepalingen in het Burgerlijk Wetboek (BW) opgenomen waaraan aanbieders van pakketreizen dienen te voldoen (zie titel 7A van Boek 7 BW, Pakketreizen en gekoppelde reisarrangementen).6 Zo is aangegeven welke reizen hieronder allemaal vallen en wat dient te zijn geregeld ten aanzien van bescherming bij insolventie (Titel 7A, afdeling 5, Boek 7 BW). De organisator dient de reiziger onder andere informatie te verstrekken over wie bij een pakketreis instaat voor de bescherming bij insolventie. De ACM (Autoriteit Consument en Markt) houdt toezicht op deze branche. Deze toezichthouder kan een bindende gedragslijn tot naleving opleggen, een last onder dwangsom, bestuurlijke boete opleggen en publieke waarschuwingen geven, als niet wordt voldaan aan de wettelijke bepalingen in het BW.7 -
Vraag 5
Bent u bereid in gesprek te treden met de bouwsector om een nationaal bouwgarantiefonds op te richten en aansluiting daarbij verplicht te stellen, nu blijkt dat huizenkopers onvoldoende beschermd zijn zelfs als zij zich ervan verzekeren dat hun aannemer is aangesloten bij een garantiefonds?
Hoewel ik betreur wat er in Brielle allemaal mis is gegaan en ik besef dat de gevolgen voor deze individuele huizenkopers zeer ernstig zijn, acht ik toch het oprichten van een nationaal bouwgarantiefonds met verplichte verzekering niet nodig. Overeenkomstig de reissector hebben private partijen in de bouwsector goede garantie- en waarborgregelingen in de markt gezet en er is een toezichtorgaan, dat toeziet op de verzekeraars van deze garantie- en waarborgregelingen. In het algemeen werkt dit in de bouwsector goed. Daarnaast heeft de huizenkoper een eigen verantwoordelijkheid, van hem mag worden verwacht dat hij informatie inwint of advies vraagt, zie hiervoor mijn antwoord op vraag 3. Tenslotte wordt de informatiepositie van de opdrachtgever/huizenkoper via de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen versterkt. Helaas komt dit voor de huizenkopers in Brielle te laat.
2 oktober 2019 - 26 november 2019
55 dagen
Het bericht dat hypotheekverstrekkers toegang tot studieschuldgegevens bij DUO kunnen vragen |
|
Frank Futselaar |
|
Ingrid van Engelshoven (minister onderwijs, cultuur en wetenschap) (D66) |
|
-
Vraag 1
Wat is uw reactie op het voornemen van softwarebedrijf Ockto om de gegevens van studenten over hun studieschuld toegankelijk te maken bij hypotheekverstrekkers, en vindt u dit een wenselijke ontwikkeling?1
Studenten en oud-studenten moeten bij de aanvraag van een hypotheek aan de hypotheekverstrekker een eventueel aanwezige studieschuld vermelden. Dit is ook in het belang van de (oud-)student omdat er anders sprake kan zijn van overkreditering, waardoor de totale lasten mogelijk te hoog worden. (Oud-)studenten kunnen de benodigde gegevens zelf via DUO opvragen en doorgeven aan de hypotheekverstrekker. Wanneer het voornemen van Ockto werkelijkheid wordt en de hypotheekverstrekker deze optie aanbiedt, is het ook een mogelijkheid voor de (oud-)student om deze gegevens via Ockto bij de hypotheekverstrekker aan te leveren. Een dergelijk initiatief kan leiden tot meer gebruiksgemak. Tegelijkertijd blijft de (oud-)student zelf verantwoordelijk dat de juiste gegevens worden aangeleverd en wordt door DUO niet geborgd dat via Ockto de correcte gegevens worden opgehaald2bij DUO, omdat DUO hier niet bij betrokken is. De (oud-)student moet altijd zelf (vanuit de app van Ockto) inloggen op Mijn DUO en daarmee toestemming geven aan Ockto voor het ophalen van zijn gegevens uit Mijn DUO.
Het kabinet heeft in de beleidsbrief Regie op Gegevens van 11 juli jl. het digitaal kunnen delen van de eigen gegevens (zoals met woningcorporaties, zorgverleners, schuldhulpverleners of kerkinstellingen) aangemerkt als een gewenste ontwikkeling, die het actief wil stimuleren. Niet alle toepassingen voor het delen van gegevens zijn echter even wenselijk en delen van gegevens kent ook risico’s. Het kabinet zal daarom kaders ontwikkelen waar toepassingen voor het delen van gegevens (zoals Ockto) aan moeten voldoen, en zal deze verankeren in de Wet digitale overheid, aanvullend op wat in de AVG al is geregeld. Zo moet voor de burger helder zijn waarvoor zijn gegevens worden gebruikt, mag hij niet onder druk worden gezet om zijn gegevens te verstrekken, en moet duidelijk zijn hoe hij de toestemming voor het delen van zijn gegevens weer kan intrekken. -
Vraag 2
Hoe strookt het voornemen van softwarebedrijf Ockto om de gegevens van studenten over hun studieschuld toegankelijk te maken bij hypotheekverstrekkers met de motie Van Meenen c.s.?2
De betreffende motie roept de regering op om af te zien van de ontwikkeling van een afzonderlijke schuldverklaring. Dit betrof een digitale, gewaarmerkte verklaring, die mogelijk zou worden gemaakt door de Blauwe Knop-toepassing van DUO, en die studenten op eigen initiatief aan de hypotheekverstrekker zouden kunnen sturen. Naar aanleiding van deze motie zijn de werkzaamheden rondom de Blauwe Knop bij DUO stopgezet.
Ockto is een marktpartij die (oud-)studenten de gelegenheid geeft om gegevens over de studieschuld, waar zij via hun persoonlijke dossier nu reeds digitale inzage in hebben, via de Ockto-app door te geven aan een hypotheekverstrekker. Anders dan bij de Blauwe Knop hebben OCW en DUO hier geen invloed op en is het aan de (oud-)student of hij of zij gebruik wil maken van Ockto. -
Vraag 3
Hoe gaat u voorkomen dat de gegevens van studenten via een omweg alsnog bij hypotheekverstrekkers terecht komen?
Het is in het belang van zowel de (oud-)student als de hypotheekverstrekker dat gegevens over een studieschuld bekend zijn. Dat is al heel lang zo; kredietverstrekkers moeten hiernaar vragen en de (oud-)student moet de informatie verstrekken en heeft daarmee een eigen verantwoordelijkheid. Of (oud-)studenten daarvoor gebruik willen maken van een bedrijf als Ockto, is een eigen keuze.
-
Vraag 4
In hoeverre kunnen hypotheekadviseurs en banken klanten verplichten inzage te geven in hun studieschuld?
Op grond van de Wet op het financieel toezicht moet een kredietaanbieder informatie inwinnen over de financiële positie van een consument om overkreditering te voorkomen.4 Overige financiële verplichtingen zoals een studieschuld, maar ook een consumptief krediet of partneralimentatie, drukken op het besteedbaar inkomen en verminderen daardoor het maximale hypotheekbedrag. Een consument is verplicht om alle financiële verplichtingen te melden bij het aanvragen van een hypotheek. Als een consument een studieschuld niet meldt, kan het gevolg zijn dat de maandelijkse lasten van de hypotheek te hoog zijn en de consument in financiële problemen komt. Indien een consument een hypotheek heeft afgesloten met Nationale Hypotheek Garantie (NHG), zal een eventuele restschuld niet worden kwijtgescholden als een studieschuld verzwegen is. Het initiatief van Ockto verandert niets aan de rechten en plichten van studenten en kredietverstrekkers, maar heeft alleen invloed in de wijze waarop aan die verplichting kan worden voldaan.
-
Vraag 5
Op basis waarvan kunnen commerciële partijen zoals Ockto gegevens van burgers bij de overheid opvragen?
De burger heeft op basis van de AVG het recht om zijn eigen persoonsgegevens bij de overheid digitaal in te zien. Hij hoeft niet nader te motiveren met welk doel hij de gegevens wil inzien. Hij kan vervolgens zelf besluiten om deze gegevens te delen met derden, zoals Ockto. In de meeste gevallen vindt dat plaats buiten medeweten van de overheid.
Ockto kan dus geen gegevens van burgers bij de overheid opvragen, maar ontvangt deze uitsluitend met toestemming en met tussenkomst van de burger zelf. -
Vraag 6
Bent u bereid om ervoor te zorgen dat Ockto DUO niet toevoegt als databron? Kunt u dit toelichten?
Nee. Ockto is een private dienstverlener, die diensten biedt aan burgers. Het voornemen om DUO toe te voegen als databron is niet in strijd met de AVG of andere wetgeving. Ik vind het belangrijk dat de (oud)-student zelf regie heeft over zijn of haar gegevens en dat is ook bij het voornemen van Ockto het geval.
-
Vraag 7
Hoe ziet het verdienmodel van Ockto eruit? Wie betaalt er voor de diensten, de hypotheekverstrekker of de woningzoekende?
De hypotheekverstrekker of hypotheekadviseur betaalt Ockto voor het ter beschikking stellen en onderhouden van het technische platform. Voor de burger/consument is het gebruik van Ockto gratis.
-
Vraag 8
Voldoen de huidige werkwijze en het voornemen van Ockto aan de AVG, en waar blijkt dit uit?
Zie de antwoorden op vragen 5 en 6.
-
Vraag 9
Heeft u een overzicht van (commerciële) organisaties die persoonlijke gegevens van burgers bundelen, verzamelen en kunnen inzien? Zo ja, kunt u dat naar de Kamer sturen? Zo nee, waarom niet?
Ik heb geen overzicht van (commerciële) organisaties die persoonlijke gegevens van burgers bundelen, verzamelen en kunnen inzien. Dit heeft er onder meer mee te maken dat burgers op basis van de AVG het recht hebben om hun eigen persoonsgegevens bij de overheid digitaal in te zien, en zelf kunnen besluiten om deze digitaal te delen met derden. Zie ook het antwoord op vraag 5 en de beleidsbrief Regie op gegevens die de Staatssecretaris van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties op 11 juli jl. naar uw Kamer heeft gestuurd.
-
Vraag 10
Kunt u garanderen dat nu en in de toekomst commerciële organisaties geen persoonlijke gegevens van burgers kunnen inzien, zoals studieschulden?
Nee. Het kunnen delen van persoonlijke gegevens met private dienstverleners kan ten goede komen aan het gebruiksgemak voor de burger, waarbij het kabinet oog heeft voor de risico’s, zoals ook in het eerste antwoord aangegeven. Belangrijk hierbij is dat de burger regie heeft en dus zelf toestemming geeft voor het delen van die gegevens.
25 september 2019 - 15 oktober 2019
20 dagen
Gedupeerde huizenkopers in Brielle |
|
Henk Nijboer (PvdA) |
|
Kajsa Ollongren (viceminister-president , minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (D66) |
|
|
|
|
-
Vraag 1
Heeft u kennis genomen van het bericht «Alleen lef kan drama voor huizenkopers in Brielse Van Sleenstraat voorkomen»?1
Ja.
-
Vraag 2
Heeft u contact gezocht met het gemeentebestuur over deze casus? Zo ja, welke maatregelen heeft de gemeente genomen om de gedupeerde huizenkopers te helpen? Zo nee, bent u bereid dat alsnog te doen?
Ja, ik heb contact gehad met de gemeente Brielle. De gemeente heeft aan mij gemeld dat zij de volgende maatregelen heeft genomen. Zij heeft de kopers (onverplicht) ondersteund door hen een renteloze lening van € 20.000,- aan te bieden om de eerste kosten op te vangen, waaronder kosten van huisvesting. De gemeente heeft tevens aangegeven samen met de gedupeerden naar een oplossing te willen zoeken. Hiertoe vindt regelmatig overleg met hen plaats. Bij het zoeken naar een oplossing heeft de gemeente benadrukt dat de kopers zich zouden moeten verenigen opdat zij dan als collectief kunnen optreden. De huizen van de gedupeerden zitten namelijk aan elkaar vast, het is één samenhangend bouwblok en er zijn gezamenlijke constructieve gebreken aan de woningen geconstateerd, hetgeen een gezamenlijke oplossing/ aanpak vergt. Ook om een mogelijke oplossing financieel rond te krijgen kan collectief optreden wenselijk zijn, aldus de gemeente. Zoals het college ook in de raadsinformatiebrief van 2 oktober jl. schrijft, is de gemeente bereid waar mogelijk de bewoners te steunen, maar dit laat de eigen verantwoordelijk van kopers voor de oplossing van dit nijpende probleem onverlet.2 De gemeente Brielle heeft aangegeven mij over de ontwikkelingen in deze kwestie op de hoogte te houden.
-
Vraag 3
Wat vindt u ervan dat huizenkopers worden opgezadeld met de kosten en gevolgen van grove bouwtechnische fouten als de bouwer failliet gaat?
Ik vind dit zeer droevig. Normaal gesproken draaien huizenkopers hier niet voorop omdat hiervoor afbouwgaranties (garantie- waarborgregelingen) bestaan. Van de gemeente heb ik begrepen dat de aannemer failliet is gegaan en dat hij in zee is gegaan met een onbetrouwbare waarborginstelling, Betaal Garant Nederland, die niet gebruikelijke voorwaarden hanteert en waarvan de directeur in juli veroordeeld is voor het leiding geven aan een criminele organisatie (zie ook mijn antwoord op vraag 6).
-
Vraag 4
Welke rechten en plichten hebben huizenkopers in dergelijke gevallen volgens de wet? Welke rechten en plichten heeft een gemeente? Welke voorzorgsmaatregelen kan een huizenkoper treffen om deze situatie te voorkomen?
Bij het afsluiten van de koop- aanneemovereenkomst, zoals hier het geval was (koop van de grond en aanneming van het bouwen van de woning), kan de koper die tevens opdrachtgever is, gebruik maken van een bijzonder opschortingsrecht: de zogenoemde 5% regeling zoals die in artikel 7:768 van het Burgerlijk Wetboek is vastgelegd. De opdrachtgever van het bouwwerk kan op voorhand aangeven, zonder dat hij hoeft aan te tonen dat de aannemer zijn werkzaamheden niet naar behoren heeft uitgevoerd en met behoud van zijn recht op oplevering, dat maximaal 5 procent van de aanneemsom wordt ingehouden op de laatste termijn of laatste termijnen en dat dit bedrag in depot bij een notaris wordt gestort, in plaats van dit aan de aannemer te betalen. De 5% regeling geldt voor alle gebreken die zich voordoen binnen die drie maanden na de oplevering. De notaris betaalt dit bedrag drie maanden na oplevering aan de aannemer tenzij de opdrachtgever heeft aangegeven dat hij van zijn opschortingsrecht gebruik wenst te maken omdat er gebreken zijn.
Bij consumentennieuwbouw wordt in overgrote meerderheid gebruik gemaakt van een standaardmodel koop- aannemingsovereenkomst van Bouwend Nederland, NEPROM (Nederlandse Projectontwikkeling Maatschappijen) en NVB (Nederlandse Vereniging van Banken) die blijkens hun algemene voorwaarden een garantie- waarborgregeling hanteren, die kan worden afgesloten bij meerdere organisaties. Op de website van de Vereniging Eigen Huis (VEH) worden Stichting Waarborgfonds Koopwoningen (SWK), Woningborg en BouwGarant genoemd als goede voorbeelden waar een garantie- waarborgregeling kan worden afgesloten. Deze garantie- waarborgregeling biedt een kwaliteitsgarantie van de aannemer aan de opdrachtgever dat de woning en de toegepaste constructie en materialen voldoen aan de gestelde eisen en dat de woning de afgesproken indeling heeft. Deze zes maanden durende garantie na de datum van oplevering is extra bovenop de verplichtingen die de aannemer sowieso heeft op grond van de wet en de aanneemovereenkomst. Daarnaast heeft de opdrachtgever op grond van deze regeling de waarborg dat de woning wordt afgebouwd en gebreken worden hersteld als de aannemer failliet is of niet wil herstellen.
Als de woning gereed is dient de aannemer aan te geven dat de woning kan worden opgeleverd. De opdrachtgever/koper dient de woning vervolgens binnen een redelijke termijn te keuren, hiervoor kan hij zich laten bijstaan door een bouwkundig adviseur. Als er gebreken zijn kan de opdrachtgever de aannemer op grond van de aanneemovereenkomst aanspreken. Als de opdrachtgever niet binnen een redelijke termijn keurt en al dan niet onder voorbehoud aanvaardt dan wel onder aanwijzing van de gebreken weigert, wordt de opdrachtgever geacht het werk stilzwijgend te hebben aanvaard. Na de aanvaarding wordt het werk als opgeleverd beschouwd en is de woning voor risico van de opdrachtgever (artikel 758 van het Burgerlijk Wetboek). De opdrachtgever kan de aannemer dan alleen nog aansprakelijk stellen voor verborgen gebreken (gebreken die niet zichtbaar zijn op het moment van de oplevering).
Met de inwerkingtreding van de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen, die naar verwachting op 1 januari 2021 in werking treedt, is de aansprakelijkheid van de aannemer aangescherpt en is hij na de oplevering aansprakelijk voor alle gebreken in het bouwwerk (dus niet alleen de verborgen gebreken), die door hem veroorzaakt zijn, tenzij deze gebreken niet aan hem zijn toe te rekenen. Ook wordt de rechtspositie van alle consumenten van nieuwbouwwoningen verbeterd. Het opschortingsrecht wordt aangescherpt, doordat de aannemer de consument schriftelijk de gelegenheid dient te geven, om aan te geven of hij van zijn opschortingsbevoegdheid gebruik wenst te maken. De aannemer dient hiervan een afschrift aan de notaris te sturen. Hiermee wordt de consument geattendeerd op het aflopen van de opschortingstermijn en betaalt de notaris dit bedrag drie maanden na oplevering niet automatisch aan de aannemer als de consument niet heeft gereageerd. Daarnaast krijgt de aannemer een informatieplicht, zie hiervoor mijn antwoord op vraag 7.
Bij nieuwbouw is een omgevingsvergunning voor het bouwen vereist. De gemeente heeft de taak de vergunningaanvraag te beoordelen en de vergunning te verlenen als naar haar oordeel uit de aanvraag aannemelijk wordt dat is voldaan aan het Bouwbesluit 2012. Tijdens de bouw houdt zij toezicht op de naleving van het Bouwbesluit 2012 en maakt zij hierbij zo nodig gebruik van haar handhavende bevoegdheden als hieraan niet voldaan wordt: stilleggen van de bouw, het opleggen van een last tot geheel of gedeeltelijk herstel van de overtreding, zelf tot herstel overgaan indien de last niet of niet tijdig wordt uitgevoerd, waarbij de kosten daarvan in rekening worden gebracht bij de overtreder, of een dwangsom opleggen. In ernstige gevallen kan de gemeente gelasten dat het bouwwerk wordt gesloopt. Als de woning is opgeleverd mag deze pas in gebruik worden genomen nadat deze gereed is gemeld bij de gemeente. Met de hiervoor al genoemde Wet kwaliteitsborging voor het bouwen wordt nog een extra bescherming ingebouwd. Tijdens het bouwen en bij het gereedkomen van het bouwwerk zal een onafhankelijke kwaliteitsborger controles uitvoeren. Het gebouw mag niet in gebruik worden genomen als er geen verklaring ligt van de kwaliteitsborger dat het gebouw naar zijn oordeel voldoet aan de bouwtechnische voorschriften uit het Bouwbesluit 2012. Ook zal de kwaliteitsborger tijdens de bouw, wanneer hij constateert dat niet conform het Bouwbesluit 2012 wordt gebouwd, dit melden bij de gemeente. Zo nodig kan de gemeente handhavend optreden.
Ten slotte kan een potentiële huizenkoper zich voor het kopen van een woning laten adviseren door organisaties zoals de VEH, waar informatie te vinden is over het kopen van een woning, koop- aannemingsovereenkomsten, waarborginstellingen en de voorwaarden waaraan deze instellingen moeten voldoen. -
Vraag 5
Hoe vaak komt het voor dat huizenkopers worden opgezadeld met dergelijke kosten?
Precieze aantallen zijn mij niet bekend omdat ik hierbij geen betrokken partij ben.
-
Vraag 6
Hoe kan het dat de huizenkopers geen beroep kunnen doen op een garantiefonds? Is een garantiefonds niet juist bedoeld voor dergelijke situaties?
Een garantie- waarborgregeling is zeker bedoeld voor dergelijke situaties. Zie ook mijn antwoord op vragen 4 en 7.
-
Vraag 7
Nu blijkt dat mensen geen beroep kunnen doen op het garantiefonds, ziet u redenen om te komen met een landelijk keurmerk of zelf een garantiefonds op te zetten?
Over het algemeen werken de garantie- en waarborgregelingen naar behoren en komen gevallen zoals deze weinig voor. Om die reden is er geen aanleiding voor mij om zelf een garantiesysteem op te zetten. Wel zijn in de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen maatregelen genomen om rechtspositie van alle consumenten van nieuwbouwwoningen te verbeteren door de aannemer een informatieplicht op te leggen.3 Daarin is geregeld dat de aannemer de opdrachtgever (dit is b.v. de consument met een koop- aannemingsovereenkomst) dient te informeren of en zo ja, op welk wijze de aannemer door een verzekering dan wel een andere financiële zekerheid de risico’s voor de opdrachtgever heeft afgedekt tegen schade als gevolg van het niet nakomen van de verplichtingen tot het bouwen van het bouwwerk en voor gebreken die na de oplevering van het bouwwerk aan het licht komen. Hiermee is de opdrachtgever op de hoogte van de wijze waarop hij beschermd is tegen deze risico’s. Deze regeling geeft duidelijkheid aan alle opdrachtgevers, die met en zonder waarborggarantie4 een woning kopen. De opdrachtgever kan zich zo beter een oordeel vormen over de wijze waarop hij wordt beschermd tegen risico’s dat het bouwwerk niet wordt afgebouwd of met gebreken wordt opgeleverd.
16 september 2019 - 11 oktober 2019
25 dagen
De stijgende kosten van taxaties |
|
Henk Nijboer (PvdA) |
|
Wopke Hoekstra (minister financiën) (CDA), Kajsa Ollongren (viceminister-president , minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (D66) |
|
|
|
|
-
Vraag 1
Heeft u kennisgenomen van de ontwerprichtlijnen over «Loan origination and monitoring» van de Europese Bankenautoriteit?1
Ja.
-
Vraag 2
Deelt u de mening dat het onwenselijk is als consumenten op onnodig hoge kosten worden gejaagd bij het waarderen van een woning, zeker nu de woningprijzen al de pan uitrijzen?
Ik vind het belangrijk dat een taxatie kwalitatief goed en betrouwbaar is. Kopers moeten ervan uit kunnen gaan dat ze door een goede taxatie niet meer lenen dan verantwoord is en ze een goede objectieve waardebepaling van de woning hebben gekregen. De sector heeft zich de afgelopen jaren ingezet om de kwaliteit van woningtaxaties te verbeteren. Dit heeft tot extra kwaliteitseisen geleid, waardoor in sommige gevallen de kosten van een taxatie omhoog gegaan is. Ik vind deze inzet op kwaliteitsverbetering belangrijk, mede in het licht van de zorgen over de onafhankelijkheid van taxateurs. Ook kan een fysieke taxateur zijn expertise gebruiken om maatwerk te bieden, bijvoorbeeld wanneer een consument zijn woning wil gaan verduurzamen. Een goede taxatie kost tijd, vergt deskundigheid en voldoende kennis van de lokale markt. Het lijkt niet realistisch om te verwachten dat de kosten van fysieke taxaties over de hele linie kunnen dalen zonder dat dit ten koste gaat van de kwaliteit. Tegelijkertijd kan een taxatie wel degelijk een flinke kostenpost zijn voor de koper. Ik heb eerder aangegeven dat een modelmatige waardebepaling een alternatief kan zijn voor de koper, mits hier verantwoord gebruik van wordt gemaakt.2 Een modelmatige waardebepaling is aanzienlijk goedkoper dan een fysieke taxatie.
-
Vraag 3
Welke kosten worden op dit moment (gemiddeld) in rekening gebracht voor een fysieke taxateur en welke voor een modelmatige waardebepaling van een woning?
Taxateurs kunnen zelf hun tarief vaststellen. Daarom heb ik geen volledig overzicht van de kosten van taxaties. Taxateurs vragen voor een fysieke taxatie vaak rond de 400–500 euro3. Een modelmatige waardebepaling kost rond de 30 euro4.
-
Vraag 4
Wat is uw oordeel over het functioneren van modelmatige waardebepalingen van woningen?
Ik heb eerder aan uw Kamer gemeld dat ik modelmatig waarderen bij verantwoord gebruik zie als een goed alternatief voor een fysieke taxatie. Een belangrijk voordeel van een modelmatig bepaalde waarde is, naast de significant lagere kosten en (veel) kortere doorlooptijd, dat deze onafhankelijk wordt bepaald. De uitkomst van een modelmatig bepaalde waarde is niet te beïnvloeden door de betrokken partijen bij de aankoop van het huis. Ik verwacht dat een deel van de woningvoorraad op een verantwoorde manier modelmatig kan worden gewaardeerd. Dit zullen met name recent gebouwde én redelijk uniforme woningen zijn.
-
Vraag 5
Klopt het dat de richtlijn voorschrijft dat voortaan de waarde van woningen slechts bepaald mag worden door middel van een fysieke taxatie? Welke argumenten hanteert de Europese Commissie daarvoor? Wat is uw appreciatie van deze argumenten?
In het consultatiedocument «Draft Guidelines on loan origination and monitoring» wordt door de Europese Bankenautoriteit (EBA) nadere duiding gegeven aan hoe bancaire kredietverstrekkers om moeten gaan met het waarderen van onroerende goederen ten behoeve van het bepalen van het kapitaalbeslag zoals voorgeschreven in de Europese Capital Requirement Regulation(CRR).5 EBA beschrijft in de conceptrichtlijn dat vanuit prudentieel oogpunt het gebruik van alleen een modelmatige waardering op het moment van het verstrekken van een krediet tekortkomingen kan creëren in het risicomanagement, omdat een betrouwbare waardebepaling van het onderpand niet is gegarandeerd. De conceptrichtlijn laat wel ruimte voor het gebruik van modelmatig waarderen bij het herwaarderen en monitoren van onroerende goederen.
De Minister van Financiën en ik hebben gereageerd op de sectie in het consultatiedocument die ingaat op het waarderen van onroerende en roerende goederen. De Minister van Financiën heeft deze reactie reeds met uw Kamer gedeeld.6 In de reactie benoemen wij dat verantwoord gebruik van modelmatig waarderen zou moeten kunnen, mits het risico van een onjuiste waardebepaling wordt gemitigeerd door strikte vereisten. In Nederland wordt hier momenteel invulling aan gegeven door het gebruik van een modelwaarde alleen toe te staan als de maximale hoogte van het hypothecair krediet ten opzichte van de waarde van de woning (loan-to-value) niet meer dan 90 procent bedraagt. Daarnaast moeten aanbieders van modeltaxaties gebruik maken van modelmatige waarderingen die aan betrouwbare normen voldoen. Normen voor de waardebepaling worden als betrouwbaar beschouwd indien deze in overeenstemming zijn met internationaal erkende normen voor waardebepaling. Tenslotte wordt in de reactie aangegeven dat waarderingen met een onvoldoende betrouwbaarheid uitgezonderd dienen te worden. -
Vraag 6
Welke gevolgen gaat de voorgenomen regelgeving hebben voor de kosten die consumenten moeten betalen als zij hun woning willen waarderen?
Het is nog te vroeg om daarover een uitspraak te doen. Op het moment dat de richtlijn definitief vaststaat is het aan de sector om invulling te geven aan de richtlijn die door EBA is vastgesteld.
-
Vraag 7
Welke positie gaat u in Europees verband innemen in de discussie over deze voorgenomen regelgeving? Deelt u de mening dat de kosten van waardebepalingen niet onnodig hoog moeten zijn: een huis kopen is immers al duur genoeg?
In de beantwoording van vraag 2 heb ik reeds aangegeven dat ik het belangrijk vind dat een taxatie kwalitatief goed en betrouwbaar is. Bij verantwoord gebruik vind ik een modelmatige waardebepaling een goed alternatief voor een fysieke taxatie. In Nederland heeft de markt van modelmatig waarderen zich sterk ontwikkeld; de betrouwbaarheid en accuraatheid van modellen zijn de afgelopen jaren toegenomen. Het zou niet wenselijk zijn als een verdere ontwikkeling tegen gegaan wordt door het beperken van het gebruik van modelwaardes bij hypotheekverstrekking. Voor de positie ten aanzien van de conceptrichtlijn refereer ik graag opnieuw naar onze reactie op het consultatiedocument «Draft Guidelines on loan origination and monitoring» van de Europese Bankenautoriteit (EBA), die op 4 oktober jl. naar uw Kamer is gestuurd.
12 augustus 2019 - 2 oktober 2019
51 dagen
Het bericht ‘Nieuwbouwhuis? Grote kans dat 5G je geen sneller internet oplevert’ |
|
Arne Weverling (VVD) |
|
Mona Keijzer (staatssecretaris economische zaken) (CDA) |
|
|
|
|
Bronnen
2. Actieplan Digitale Connectiviteit (Kamerstuk 26 643, nr. 547), pagina…
3. Actieplan Digitale Connectiviteit (Kamerstuk 26 643, nr. 547), pagina…
4. Nota Mobiele Communicatie 2019 (Kamerstuk 24 095, nr. 478), pagina 19…
5. Nota Mobiele Communicatie 2019 (Kamerstuk 24 095, nr. 478), pagina 20…
-
Vraag 1
Kent u het bericht «Nieuwbouwhuis? Grote kans dat 5G je geen sneller internet oplevert»?1
Ja, het bericht is bekend.
-
Vraag 2
Deelt u de mening dat zoveel mogelijk mensen in Nederland de beschikking moeten hebben over snel internet, zowel vast als mobiel? Zo nee, waarom niet?
Ja. Daarom voer ik bijvoorbeeld beleid om de uitrol van snel internet in buitengebieden te faciliteren en ben ik van plan voor mobiele netwerken een dekkingseis te stellen die een minimale snelheid garandeert.
De mate waarin dekking voor mobiel internet kan worden gegarandeerd is echter onderhevig aan natuurkundige principes. Absolute garanties voor mobiele netwerkdekking zijn niet te geven. Mobiele dekking wordt beïnvloed door een veelheid van factoren, zoals het weer, bladerdek, bebouwing, maar ook de verbeterde isolatie van woningen. -
Vraag 3
Wat is uw mening over de reportage van RTL Z, zeker met het oog op uw eerdere uitspraken over het belang van mobiele connectiviteit en het feit dat de scheidslijn tussen vaste en mobiele infrastructuur aan het vervagen is?2
In telecommunicatie is connectiviteit in toenemende mate van belang, of dat nu wordt geleverd via een vaste verbinding, via een draadloze verbinding als wifi, 4G, 5G, dan wel via andere technologieën. Deze ontwikkeling is een belangrijke reden om zowel voor vaste als mobiele infrastructuur beleid te voeren. Genoemde trends zoals convergentie en vervagende scheidslijn betekenen overigens niet dat ik verwacht dat vaste en mobiele infrastructuren volledig elkaars substituut gaan worden. Mobiele netwerken kunnen leveren waar vaste dat niet kunnen, en soms dus ook andersom. Daarbij hebben vaste netwerken, zoals bijvoorbeeld een glasvezelaansluiting, voorsprong in breedbandige capaciteit.
-
Vraag 4
Deelt u de mening dat de mate van connectiviteit niet alleen buitenshuis, maar ook binnenshuis van goede kwaliteit moet zijn? Zo ja, welke beleidsinstrumenten (zoals ook genoemd in het Actieplan Digitale Connectiviteit) bent u van plan in te zetten om ook binnenshuis een goede digitale connectiviteit te garanderen?3
Het garanderen en regelen van goede mobiele ontvangst binnenshuis via bijvoorbeeld verhoging van mobiele zendvermogens buitenshuis is uiterst moeilijk. Omdat huizen zo sterk verschillen als het gaat om doordringbaarheid voor radiofrequenties zou het stellen van een bepaalde minimale ontvangstnorm binnenshuis onredelijk en onwerkbaar zijn. Om deze reden is bij de komende multibandveiling gekozen voor een dekkingseis die buitenshuis geldt.4 Er bestaan overigens goede remedies voor gevallen van onvoldoende mobiele dekking binnenshuis. De meeste huishoudens beschikken over een binnenshuis wifi-netwerk, gekoppeld aan een vaste internetverbinding. Voor mobiele internettoegang ligt het iets anders dan bij mobiel bellen. Voor wat betreft mobiele internettoegang kunnen apparaten zoals laptops, tablets, smartphones en dergelijke al sinds jaren eenvoudig overschakelen op wifi. Daarmee wordt een eventuele zwakke binnenshuisdekking gemakkelijk, automatisch en doorgaans ongemerkt omzeild. Sinds recentere datum is ook mobiel bellen over wifi technisch mogelijk gemaakt en door de Nederlandse mobiele operators aangeboden (Voice over Wifi). Om mobiel te bellen kunnen moderne smartphones tegenwoordig via een wifi-netwerk schakelen. Soms moet een gebruiker op zijn smartphone daarvoor even een instelling aanpassen. In combinatie met mijn beleid voor snel vast internet kan de bewoner van een goed geïsoleerd nieuwbouwhuis dus zelf maatregelen nemen voor behoorlijk binnenshuis werkende mobiele diensten.
-
Vraag 5
Bent u bekend met het feit dat in gevallen waar binnenshuis geen goede verbinding met 4G mogelijk is, de nieuwe 5G-techniek waarschijnlijk ook geen soelaas zal bieden vanwege een verschil in frequentiegolven? Zo ja, is hiermee ook rekening gehouden in de doelstellingen, zoals geformuleerd in het Actieplan Digitale Connectiviteit, en hoe?
De mate waarin een radiosignaal door muren en ramen dringt heeft inderdaad onder meer te maken met de golflengte. Hoe lager een frequentie in het radiospectrum, hoe makkelijker deze door ramen en muren komt, en omgekeerd. Vooralsnog zijn de 700 MHz band, de 3,5 GHz band en de 26 GHz band aangewezen als 5G banden. De 3,5 GHz-band en 26 GHz-band zijn hogere frequenties dan de tot zover gebruikelijke mobiele frequenties waarmee 2G, 3G, en 4G wordt aangeboden. De 700 MHz-band is lager, een golflengte die juist weer iets beter doordringt dan de tot nu toe gebruikte mobiele frequentiebanden waarvan op dit moment de laagst uitgegeven frequentieband de 800 MHz-band is.
Daarbij dient ook vermeld te worden dat 5G op zich niet nodig is voor mobiele telefonie, omdat bellen geen hoge bandbreedte vraagt en bestaande mobiele technologieën daarvoor nog heel wat jaren goed daarvoor blijven voldoen.
Ik vermeld daarbij ook dat 5G niet simpelweg het breedbandiger verlengde gaat zijn van wat de bestaande mobiele technologieën tot zover bieden. Waar 5G in de praktijk straks zijn belangrijkste toepassingen gaat vinden, moeten we afwachten, maar de verwachting is dat 5G belangrijk gaat worden in bedrijfsmatige situaties (verticals). Gezien het korte bereik van golven in de 26 GHz band – dit geldt ook wel voor de 3,5 GHz band – is het niet erg aannemelijk, en het zou ook kostbaar worden, dat met deze frequentiebanden landelijk aanvullende dekkende netwerken gaan worden gerealiseerd. De genoemde banden gaan waarschijnlijk vooral meer plaatselijk voor extra capaciteit worden ingezet, daar waar veel mensen bij elkaar komen, en voor verticals zoals vermeld. Verbetering van de landelijke dekking kan wel worden verwacht wanneer de 700 MHz band in gebruik wordt genomen, in combinatie met de bijbehorende (outdoor)dekkingsplicht.5 -
Vraag 6
Kunt u aangeven wat mogelijke oplossingen zijn om frequenties ter ondersteuning van zowel 4G als 5G op een adequate manier binnenshuis te ontvangen, zeker met het oog op nieuwbouwhuizen die vaak dikkere muren hebben? Zo nee, waarom niet?
Ik verwijs naar mijn antwoord op vraag 4.
-
Vraag 7
Bent u in overleg met telecombedrijven om te bekijken hoe Nederlanders gebruik kunnen maken van een zo hoog mogelijke snelheid mobiel internet en oplossingen te bieden indien mensen niet op een adequate manier binnenshuis gebruik kunnen maken van 4G en 5G? Zo nee, waarom niet?
In het antwoord op vraag 4 is aangegeven dat bewoners zelf oplossingen kunnen toepassen om te voorzien in binnenshuis snelle internettoegang en om binnenshuis adequaat mobiel te kunnen bellen. Telecombedrijven hebben in Nederland voice over wifi op hun netwerken mogelijk gemaakt. Overleg met hen hierover vind ik niet nodig.
-
Vraag 8
Hoe beziet u de berichtgeving van RTL Z in het licht van uw eerder aangekondigde dekkingseis met betrekking tot mobiele netwerken?4
Ik verwijs naar mijn antwoord op vraag 4.
-
Vraag 9
Geld de eerder genoemde dekkingseis voor mobiele internetsnelheden buitenshuis, of ook binnenshuis?
Zoals in de Nota Mobiele Communicatie is toegelicht geldt de eis alleen voor dekking buitenshuis. Zie in dit kader ook mijn antwoord op vraag 4.
-
Vraag 10
Herinnert u zich dat u eerder heeft aangegeven dat samenwerking tussen telecomaanbieders en andere betrokkenen, zoals projectontwikkelaars, bouwbedrijven en grondeigenaars, nodig is om inpandige dekking te verbeteren?5 Herinnert u zich dat u daarnaast heeft aangegeven dat de overheid hierbij een faciliterende rol kan spelen? Kunt u aangeven of de overheid deze faciliterende rol reeds speelt? Zo ja, op welke manier? Zo nee, waarom niet en betekent dit tegelijkertijd dat er nog geen overleg is tussen eerder genoemde partijen om inpandige dekking te verbeteren?
Wat betreft de genoemde faciliterende rol van het Ministerie van Economische Zaken en Klimaat heeft dat betrekking op zakelijke situaties, namelijk ten behoeve van een standaard voor multi-operator indoordekking. De Branchevereniging ICT en Telecomgrootgebruikers (BTG) is actief om met de mobiele operators en zakelijke grootgebruikers een standaard voor technische specificaties af te spreken voor indoor-antenne installaties, zodat in meer zakelijke omgevingen zoals kantoren de indoordekking verbetert. Ik ben bereid dit te ondersteunen, maar een verzoek om een faciliterende rol te spelen heb ik nog niet ontvangen. Ik zie geen praktische mogelijkheden voor zoiets in woonomgevingen. Zoals aangegeven onder vraag 4 kunnen mensen zo nodig zelf maatregelen treffen.
23 juli 2019 - 22 augustus 2019
30 dagen
De middenklasse die geen huis meer kan kopen |
|
Henk Nijboer (PvdA) |
|
Kajsa Ollongren (viceminister-president , minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (D66) |
|
|
|
|
-
Vraag 1
Heeft u kennisgenomen van het bericht «Woningdroom spat uiteen voor de middeninkomens»?1
Ja.
-
Vraag 2
Vindt u dat iedereen zeker moet kunnen zijn van een fijne en betaalbare woning? Hoe verklaart u dan dat een betaalbare woning steeds meer een luxe dreigt te worden, zoals in het onderzoek wordt aangetoond?
Ik vind het belangrijk dat iedereen Nederland prettig kan wonen. Prettig wonen betekent dat er genoeg woningen zijn voor elke portemonnee en elke levensfase. Woningen die aansluiten op ieders woonwensen. In de berichtgeving wordt gesuggereerd dat de woonlasten van middeninkomens gestegen zijn. In het WoOn2018 is dit onderzocht. Uit dit onderzoek blijkt niet dat de woonlasten van middeninkomens gestegen zijn. De gemiddelde woonquotes (het deel van het inkomen dat uitgegeven wordt aan woonlasten) in de koop- en huursector zijn ten opzichte van 2015 stabiel gebleven. Dit geldt zowel voor de gehele onderzochte groep als ook specifiek voor middeninkomens.
Tegelijkertijd constateer ik dat een deel van de mensen met een middeninkomen in gebieden met krapte op de woningmarkt moeite heeft om een geschikte en betaalbare woning te vinden. Specifiek in de steden is deze ruimte beperkt en komen zij minder snel aan een woning. De prijzen van koopwoningen en de huren in de vrije sector zijn de afgelopen periode hard gestegen. Het vinden van een betaalbare woning wordt daardoor lastiger. Een deel van de groep middeninkomens heeft, door het gebrek aan woningen in het segment dat bij hun inkomen past, minder kans op de woningmarkt of is genoodzaakt om een steeds groter deel van hun inkomen aan hun woning te besteden.
De kansen voor mensen met een middeninkomen om een geschikte woning te vinden moeten verbeterd worden. Daarom moeten er woningen gebouwd worden en moeten deze woningen terechtkomen bij de huishoudens met een middeninkomen. Ik heb hiervoor reeds een aantal maatregelen aangekondigd in de brief «Mensen met een middeninkomen»2. In de beantwoording van vraag 6 ga ik hier verder op in. -
Vraag 3
Doet u ook onderzoek naar de bredere gevolgen van de woningnood, zoals het vinden van een baan buiten de huidige woonplaats, op kamers gaan, gaan samenwonen, kinderen krijgen? Ziet u dat de onbereikbaarheid van betaalbare woningen mensen beperkt in hun keuzevrijheid? Bent u bereid hier verder onderzoek naar te doen?
Verschillende onderzoeken hebben aandacht voor de beslissingen van huishoudens op de woningmarkt. Zo laat de Staat van de Woningmarkt 2018 zien dat de spanning op de woningmarkt er toe leidt dat veel mensen niet de woning kunnen krijgen die ze willen of op de plaats die ze willen. Het aantal huishoudens dat wil verhuizen is sterk gestegen in de afgelopen jaren. Hoewel het aantal verhuizingen ook sterk is gestegen, betekent de stijging van het aantal mensen dat wil verhuizen dat een groter aantal huishoudens het niet lukt om een passende woning te vinden. Een onderzoek van Abf naar middenhuur3 laat zien dat in de afgelopen 20 jaar steeds meer jongere huishoudens (tot 35 jaar) in een middenhuurwoningen wonen. Deze onderzoeken onderstrepen het belang om het woningtekort terug te dringen en specifiek in te zetten op meer middenhuur.
-
Vraag 4
Hoe verhouden de stijgende woonlasten zich tot de ambitie om mensen meer te laten sparen en minder te laten lenen voor een koopwoning?
Zie antwoord vraag 2.
-
Vraag 5
Erkent u dat er sprake is van woningnood? Is het dan niet tijd voor onorthodoxe maatregelen, zowel om meer te bouwen, maar ook om de bestaande schaarste eerlijker te verdelen? Wanneer is dat moment wel aangebroken?
Ik erken dat er regionaal nog altijd grote tekorten zijn, en dat met name groepen die minder sterk op de woningmarkt staan daar last van hebben.
In de woonagenda heb ik samen met betrokken partijen de ambitie vastgelegd om 75.000 woningen per jaar te bouwen. In 2018 zijn er 66.000 woningen nieuw gebouwd en naar schatting 7.500 zijn toegevoegd middels transformatie van niet-woongebouwen. Hiermee zijn er 73.500 woningen aan de voorraad toegevoegd. Om het woningtekort terug te dringen is het nodig dat de bouwproductie de komende jaren hoog blijft. Ook moeten die woningen met name gebouwd worden in de regio’s met de grootste tekorten, en ze moeten voldoende betaalbaar zijn. Juist daarom heb ik woondeals gesloten met de regio’s waar nu en op de langere termijn de grootste bouwopgave ligt. Daarin staan afspraken over de bouwproductie en betaalbaarheid. -
Vraag 6
Kunt u uiteenzetten welke maatregelen volgens u mogelijk zijn om huur- en koopprijzen te stabiliseren, zodat wonen ook op de lange termijn voor iedereen betaalbaar blijft? Kunt u daarbij specifiek de maatregelen betrekken die de PvdA heeft voorgesteld, zoals een verhuurdersvergunning, het bevriezen en reguleren van de huren, starters helpen en beleggers ontmoedigen?
In de brief «Mensen met een middeninkomen» heb ik reeds aangekondigd wat voor maatregelen ik heb genomen en momenteel verder uitwerk voor mensen met een middeninkomens op de woningmarkt. Zoals in het vorige antwoord aangegeven, zet ik in op de bouw van meer woningen om de schaarste aan woningen tegen te gaan via de woondeals. Verder heb ik het op verschillende manieren eenvoudiger gemaakt om te bouwen. Zo draagt de vergaande vereenvoudiging van de markttoets in de Wet maatregelen middenhuur bij aan een versnelde bouwproductie van middenhuur, doordat onnodige stappen uit het proces worden gehaald voor corporaties om niet-DAEB woningen te realiseren.
Naast het aanbod van voldoende woningen, moeten deze woningen bij een huishouden met een middeninkomen terecht kunnen komen. Gemeenten kunnen woningen toewijzen bij schaarste via een huisvestingsverordening. Ook kunnen woningcorporaties 10% van hun woningen vrij toewijzen. Daarnaast is er momenteel nog tijdelijk 10% extra ruimte voor corporaties om woningen toe te wijzen aan mensen met een middeninkomen. Hiermee zouden zij bijvoorbeeld huishoudens met een (laag) middeninkomen kunnen bedienen.
Voor het betaalbaar houden van woningen voor middeninkomens heb ik drie maatregelen voorgesteld.
Om te waarborgen dat gezinnen met een laag middeninkomen een betaalbare huurwoning kunnen vinden, wil ik de toewijzing van corporatiewoningen doelmatiger richten door de DAEB-inkomensgrens te differentiëren naar huishoudsamenstelling. Ik verwacht uw Kamer eind 2019 het wetsvoorstel voor deze wijziging te doen toekomen.
Ook heb ik aangekondigd de mogelijkheid te overwegen voor een beperking van de WOZ-waarde in het WWS. De WOZ-waarde stijgt snel bij grote schaarste in de woningmarkt. Dit betekent dat de waardering van de WOZ-waarde in het WWS als effect heeft dat het WWS op plekken met grote schaarste zorgt dat er woningen geliberaliseerd kunnen worden die langs andere maatstaven niet thuis horen in het geliberaliseerde segment. De WOZ krijgt daarmee een te grote rol in de prijsbepaling van sociale huurwoningen.
Voor de noodknop middenhuur heb ik in deze brief een uitwerking gepresenteerd. Gemeenten en marktpartijen hebben echter om uiteenlopende redenen aangegeven dit voorstel niet te steunen. Ik zal samen met gemeenten en marktpartijen onderzoeken of er ruimte is om de uitwerking van de noodknop nog beter te richten op de ervaren problematiek. Zij zijn bezorgd dat de nu voorgestelde uitwerking om een kader te bieden voor de uiteenlopende belangen onvoldoende aansluit bij het maken van lokale afspraken. Ik verwacht in het najaar de balans op te kunnen maken van het definitieve maatregelenpakket. Ik zal daarbij met betrokken partijen kijken naar een andere invulling van de noodknop en aanvullende maatregelen.
Gevraagd wordt om specifiek in te gaan op voorstellen die de PvdA eerder heeft gedaan. Ik heb hier in de beantwoording van eerdere Kamervragen al uitgebreid op gereageerd. Mijn reactie is bijvoorbeeld te vinden in de antwoorden op Kamervragen over huurprijzen die de pan uit rijzen4.
Het is belangrijk dat starters toegang blijven houden tot de woningmarkt. Er is geen eenduidig beeld van de positie van starters. Landelijk blijft het aantal starters redelijk stabiel en starters die willen kopen slagen er vaker in dan vroeger om hun verhuiswens te realiseren. Ook zijn koopstarters de afgelopen jaren een minder groot deel van hun inkomen gaan bestanden aan woonlasten. Toch baart het mij zorgen dat de kloof tussen de gemiddelde hypotheek die starters kunnen krijgen en de gemiddelde verkoopprijs steeds groter wordt. De toegankelijkheid van de woningmarkt voor starters blijf ik daarom nauw in de gaten houden. Ik heb daarvoor de NHG-premie verlaagd en de kostengrens verhoogd. Met het Platform hypotheken creëer ik mogelijkheden voor starters met een flexibel inkomen. En samen met het Kadaster en de Universiteit van Amsterdam onderzoek ik of beleggers prijzen opdrijven, en zo starters verdringen. Ook laat ik Platform 31 onderzoeken in hoeverre gemeenten gebruik maken van de bestemmingscategorie sociale koop. Ik zal uw Kamer deze zomer nog informeren over deze onderzoeken en hierbij verder ingaan op de rol van beleggers en de positie van starters.
22 juli 2019 - 2 september 2019
42 dagen
Het bericht ‘Huizenkopers haken af, omdat nieuwbouw te duur wordt’ |
|
Matthijs Sienot (D66), Jessica van Eijs (D66) |
|
Kajsa Ollongren (viceminister-president , minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (D66) |
|
|
|
-
Vraag 1
Kent u de artikelen «Huizenkopers haken af, omdat nieuwbouw te duur wordt»1 en «Steeds minder steun voor aardgasvrije woningen»?2
Ja.
-
Vraag 2
Wat is volgens u de verklaring voor de prijsstijging van nieuwbouwwoningen (ten opzichte van bestaande woningen)?
In de berichtgeving worden verschillende oorzaken genoemd voor de stijgende nieuwbouwprijzen, zoals de stijgende bouwkosten, de ontwikkeling van grondprijzen en de kosten van duurzaamheidsmaatregelen. Daarnaast kan de relatief hogere prijsstijging ten opzichte van bestaande woningen samenhangen met een verschil in locatie en kwaliteit van de woning, bijvoorbeeld een groter oppervlak of energiezuinigheid. Of deze factoren bijdragen en in welke mate is onbekend.
De berichtgeving is voor mij aanleiding om nader onderzoek te laten doen naar de oorzaken van stijgende nieuwbouwprijzen. Daarbij wil ik ook de kosten en baten van aardgasvrije nieuwbouw in kaart laten brengen. Ik verwacht u begin 2020 over de eerste uitkomsten te kunnen informeren. -
Vraag 3
Bent u bereid om in gesprek te gaan met gemeenten over de hoogte van grondprijzen, in het kader van de huidige woningbouwurgentie? Zo nee, waarom niet?
In het kader van de woondeals heb ik concrete afspraken over de bouwproductie gemaakt met de regio’s die de grootste spanning op de woningmarkt kennen. Met deze regio’s monitor ik de planvorming en bouwproductie nauwlettend en bekijk ik of het wegnemen van knelpunten op locaties de ontwikkeling kan versnellen. Daarbij wordt ook naar de businesscases van locaties gekeken. Als het in vraag 1 genoemde onderzoek daar aanleiding toe geeft zal ik de uitkomsten ook met de gemeenten bespreken.
-
Vraag 4
Kunt u daarnaast ingaan op de bevindingen uit het CPB-rapport «Het bouwproces van nieuwe woningen», dat stelt dat gemeenten een prikkel missen om nieuwbouwlocaties aan te wijzen, zoals toegezegd tijdens het AO Bouwopgave van 19 juni jl.?
Uit cijfers blijkt niet dat er een tekort is aan plannen. Uit de Inventarisatie Plancapaciteit mei 2019 komt naar voren dat er op dit moment voldoende bouwplannen zijn om te voorzien in de toename van de behoefte en het inlopen van het tekort tot 2030. De uitdaging ligt in het tijdig realiseren van deze plannen. Hiervoor is maximale inspanning van alle betrokken partijen nodig.
Met de meest gespannen regio’s heb ik in de woondeals gezamenlijke afspraken gemaakt over de regionaal benodigde plancapaciteit en de bouwproductie. Deze afspraken betreffen onder meer het strak monitoren van verleende vergunningen, de gerealiseerde productie en de voorraad plancapaciteit. Daarnaast ga ik een samenwerking aan rondom bouwprojecten en gebiedsontwikkelingen die cruciaal zijn voor het halen van de ambitie en maak ik afspraken over het versneld ontwikkelen van bouwlocaties op korte termijn.
Het CPB-rapport geeft aan dat de financiële prikkels voor woningbouw voor gemeenten vergroot kunnen worden door bijvoorbeeld een planbatenheffing te introduceren. Dit idee is onderdeel van de besprekingen die het kabinet voert met de G4 over onder meer de alternatieve bekostiging van gebiedsontwikkelingen. -
Vraag 5
Deelt u de mening dat er terughoudend dient te worden omgegaan met woningbouw in natuurgebieden, en dat een zorgvuldige afweging moet worden gemaakt wanneer het natuurgebieden aan de rand van de stad betreffen zoals Staatsbosbeheer bepleit? Zo nee, waarom niet?
Deze mening deel ik. Ik vind het belangrijk dat gemeenten bij de keuze voor nieuwe woningbouwlocaties zorgvuldig omgaan met de beschikbare ruimte en dat niet lichtzinnig wordt geschoven naar bouwlocaties buiten de bestaande stad. Tegelijkertijd is in sommige grote stedelijke regio’s nu al duidelijk dat het met de huidige plannen niet mogelijk is om de grote behoefte aan nieuwe woningen op termijn volledig binnen bestaand stedelijk gebied op te vangen. Daar moet naar alternatieven gekeken worden.
-
Vraag 6
In hoeverre herkent u de signalen in het artikel die stellen dat duurzaamheidsmaatregelen als warmtepompen ook bijdragen aan de stijging van nieuwbouwwoningprijzen ten opzichte van bestaande eisen?
Ik herken het signaal uit het artikel dat het aardgasvrij maken van de nieuwbouw bijdraagt aan de kosten van nieuwbouw.
Onderzoeksbureau DWA heeft in 2018 de investeringskosten bij een standaard tussenwoning van verschillende alternatieven voor aardgas in kaart gebracht3. Die investeringen lopen uiteen van ongeveer 5.000 euro tot ongeveer 15.000 euro exclusief BTW en subsidie. De Vereniging van Nederlandse Projectontwikkeling Maatschappijen (NEPROM) gaf bij haar inbreng bij het rondetafelgesprek Warmtewet met de Commissie EZK van de Tweede Kamer op 7 december 2017 aan dat de meerkosten aan de woning ongeveer 15.000 euro zijn4.
In het genoemde artikel van het FD5 wordt volgens de NVM-voorzitter het afgelopen jaar een woning met een warmtepomp voor gemiddeld € 30.000 meer te koop gezet dan eenzelfde woning met een cv-ketel.
De NVM-voorzitter heeft het echter over de meerprijs bij verkoop, die is niet perse gelijk aan de hogere investeringskosten. Niet alleen de bouwkosten hebben invloed op de prijs, deze wordt ook mede bepaald door de vraag en het aanbod van nieuwbouwwoningen. -
Vraag 7
Hoe verhoudt de ontwikkeling van kosten voor dergelijke duurzaamheidsmaatregelen zich tot overige factoren voor de totstandkoming van huizenprijzen, zoals grondprijzen en arbeidskosten?
De ontwikkeling van de gemiddelde verkoopwaarde van nieuwbouwkoopwoningen is als volgt:
Periode
Ontwikkeling prijs nieuwbouwkoopwoningen t.o.v. een jaar eerder
Gemiddelde verkoopwaarde nieuwbouwkoopwoning
2017 Q1
6,1%
€ 299.628
2017 Q2
6,3%
€ 315.097
2017 Q3
6,2%
€ 323.970
2017 Q4
10,2%
€ 337.812
2018 Q1
11,5%
€ 358.958
2018 Q2
11,7%
€ 352.891
2018 Q3
16,3%
€ 394.101
2018 Q4
10,2%
€ 375.337
2019 Q1
9,9%
€ 381.330
Bron: CBS, Kadaster
Hieruit is op te maken dat de gemiddelde verkoopwaarde van nieuwbouwkoopwoningen tussen het eerste kwartaal 2017 en het eerste kwartaal van 2019 ruim € 80.000 steeg. In het eerste kwartaal van 2019 waren nog niet alle nieuwbouwwoningen aardgasvrij. De regelgeving daaromtrent geldt immers voor nieuwbouw waarvan de bouwvergunning op of na 1 juli 2018 is aangevraagd. Aan de andere kant werden ook al in 2017 woningen zonder aardgasaansluiting opgeleverd. De hogere investeringskosten van de verplichting om aardgasvrij te bouwen zullen dus slechts deels in deze prijzen verdisconteerd zijn.
De prijsstijging is beduidend groter dan de inschattingen die ik u in het antwoord op vraag 6 heb gegeven. Het lijkt logisch te veronderstellen dat andere factoren dan de eis om aardgasvrij te bouwen voor een groot deel verantwoordelijk zijn voor deze prijsstijging. De prijzen van bestaande woningen, zowel met als zonder aansluiting op het aardgasnet, zijn immers ook gestegen. Ik zal dit uitvoeriger bekijken in het onderzoek dat ik in het antwoord op vraag 2 heb aangekondigd. -
Vraag 8
In welke mate leiden de energiezuinige nieuwbouwwoningen tot lagere maandlasten voor de koper ten opzichte van traditionele nieuwbouwwoningen?
Naast het vervallen van de aansluitplicht van de netbeheerder op het gasnet zijn recent geen nieuwe landelijke eisen aan de energieprestatie van de nieuwbouw ingegaan. De huidige eis om minimaal een EPC van 0,4 te realiseren is ingegaan op 1 januari 2015.
Ik heb onvoldoende recente cijfers over de precieze maandlasten voor de bewoners van aardgasvrije woningen ten opzichte van nieuwbouwwoningen met aardgas. Ik zal dit meenemen in het onderzoek dat ik in het antwoord op vraag 2 heb aangekondigd. -
Vraag 9
In hoeverre en op welke wijze worden deze lagere woonlasten gecommuniceerd in het verkooptraject van de nieuwbouwwoningen?
Ik heb hier geen compleet beeld van. Mijn beeld is wel dat een deel van de ontwikkelaars de lagere energielasten gebruikt als verkoopargument, en dat ontwikkelaars consumenten wijzen op de uitzonderingsmogelijkheden voor de aankoop van een energiezuinige woningen in de Regeling Hypothecair Krediet.
-
Vraag 10
In hoeverre en op welke termijn verwacht u een daling in de prijs voor verduurzamingsmaatregelen zoals warmtepompen?
In het klimaatakkoord heeft de sector aangegeven een kostenreductie van 20 tot 40 procent te kunnen realiseren in de periode tot 2030. Deze kostendaling is afhankelijk van een grotere vraag waardoor opschaling en industrialisatie mogelijk is en van innovaties en technologische ontwikkelingen. Verscheidene fabrikanten van Nederlandse warmtepompen verwachten bijvoorbeeld een kostenreductie van 30 tot 40 procent mogelijk te kunnen maken als de markt voor warmtepompen groeit. Zij zijn dan namelijk in staat te investeren in automatisering, nieuwe en slimmere productiefaciliteiten en kunnen personeel opleiden zodat installatie en onderhoud ook verbeteren – met als gevolg een kostendaling. Op basis hiervan verwacht ik een kostendaling indien verduurzamingsmaatregelen op steeds grotere schaal worden toegepast. De mate van kostendaling zal moeten blijken in de praktijk.
-
Vraag 11
Op welke wijze ondersteunt u de ontwikkeling en schaalvergroting van innovatieve technieken ten behoeve van duurzame woningen?
Er zijn een aantal belangrijke randvoorwaarden voordat kostenreductie bij de verduurzaming van woningen echt door kan zetten. Ik zet meerdere instrumenten in om de markt te ondersteunen bij het voldoen aan die randvoorwaarden. Het gaat dan om innovatie, industrialisatie en automatisering en arbeidsmarkt en scholing.
In het klimaatakkoord zijn er afspraken gemaakt over een innovatieprogramma voor de verduurzaming van de gebouwde omgeving. Binnen dit programma zijn diverse subsidieregelingen beschikbaar die ontwikkeling én toepassing van nieuwe technieken stimuleren. Bovendien ondersteun ik de samenwerking tussen kennisinstellingen en bedrijfsleven in het Bouw Techniek en Innovatie Centrum (BTIC).
Opschaling kan niet slagen zonder goede wisselwerking tussen vraag en aanbod. Woningcorporaties, rijksoverheid en de bouwsector hebben daarom de handen ineen geslagen voor de zogeheten «Renovatieversneller». Deze moet de eerste stappen zetten om op grote schaal te verduurzamen woningen in de markt te brengen zodat marktpartijen daar hun aanbod op kunnen ontwikkelen. Hiervoor is het nodig dat er afspraken worden gemaakt over hoe de uitvraag (gestandaardiseerd) kan worden gedaan en wat de vraag meerjarig zal zijn. Alleen dan is het aantrekkelijk voor marktpartijen te investeren in industrialisatie en automatisering van hun productieproces. Naast corporaties stimuleer ik ook toename in de vraag naar verduurzamingsmaatregelen bij eigenaar-bewoners, bijvoorbeeld via de Subsidie Energiebesparing Eigen Huis (SEEH).
Bovendien heb ik afspraken met de bouwsector, onderwijs en overheden gemaakt in de «intentieverklaring arbeidsmarkt en scholing» en in het «MBO-convenant Klimaattechniek». Hierin spreken partijen af samen te werken aan nieuwe curricula voor het onderwijs op het gebied van klimaattechniek en om in de wijkgerichte aanpak kennis te delen over goed arbeidsmarkt- en personeelsbeleid. Immers, zonder voldoende en gekwalificeerd personeel is uitvoering van alle benodigde maatregelen niet haalbaar. -
Vraag 12
Onderschrijft u het belang van draagvlak voor aardgasvrije woningen en wat onderneemt u om op korte termijn dit draagvlak te vergroten?
De energietransitie in de gebouwde omgeving is ingrijpend, omdat het om de woon- en leefomgeving van mensen gaat. Voldoende draagvlak, ook voor het aardgasvrij maken van bestaande woningen, is daarom van groot belang.
Belangrijk voor het draagvlak zijn de haalbaarheid en de betaalbaarheid. Hierover zijn afspraken gemaakt in het klimaatakkoord zoals de inrichting van een warmtefonds en het instellen van een subsidieregeling.
Daarnaast is ook goede participatie en «laten zien dat het kan» belangrijk. Gemeenten hebben de regie in de wijkaanpak, ik ondersteun hen daarbij via onder meer de proeftuinen en het kennis- en leerprogramma. Veel gemeenten kiezen voor het inrichten van voorbeeldwoningen en het anderszins informeren van hun bewoners zoals via bewonersavonden. Ook wordt door veel gemeenten ingezet op een intensief participatieproces. Ik probeer het draagvlak voor aardgasvrije woningen in de proeftuinen te stimuleren. Dat doe ik door in de volgende ronde proeftuinen veel aandacht voor participatie te vragen.
Daarnaast komt het kabinet met een campagne. De campagne zal ingaan op de stappen die mensen nu al kunnen zetten richting een aardgasvrije woning. Ook besteedt de campagne aandacht aan hoe woningeigenaren de energierekening kunnen verlagen en het comfort vergroten. -
Vraag 13
Op welke wijze spant u zich in om de voordelen van aardgasvrije woningen uit te dragen, om zo eventuele terughoudendheid weg te kunnen nemen?
Zoals aangegeven in het antwoord op vraag 12 ligt de regie bij gemeenten. Ook voor het vergroten van draagvlak en de communicatie met bewoners hebben zij een belangrijke rol.
De in het antwoord op vraag 12 genoemde campagne zal aandacht besteden aan hoe woningeigenaren de energierekening kunnen verlagen en het comfort vergroten, bijvoorbeeld met stappen richting een aardgasvrije woning. Gemeente worden uitgenodigd om mee te doen met de campagne-uitingen en om informatie op maat over de transitie naar aardgasvrije wijken op te nemen. -
Vraag 14
Erkent u daarnaast dat het van belang is dat er op korte termijn meer duidelijkheid dient te komen omtrent de kosten en financieringsregelingen voor het aardgasvrij maken van woningen? Zo ja, welke bijdrage kunt u daaraan leveren?
Ik vind het wenselijk dat alle woningeigenaren inzicht kunnen hebben in de benodigde investering voor het aardgasvrij maken van hun woning en welke financierings- en subsidiemogelijkheden daarvoor tot hun beschikking staan. Zoals aangegeven bij het antwoord op vraag 12 komt het Rijk met een campagne. Daarnaast wordt gewerkt aan de ontwikkeling van een digitaal platform, waar woningeigenaren terecht kunnen voor gevalideerde informatie over verduurzamingsmaatregelen en investeringsprofielen en de bijbehorende indicatieve energiebesparing.
In het Klimaatakkoord is afgesproken dat er een breed palet aan aantrekkelijke, toegankelijke en verantwoorde financieringsmogelijkheden wordt gerealiseerd. Ook dit palet zal worden ontsloten via het digitaal platform.
Tevens zal in oktober de eerste versie van de Leidraad worden opgeleverd, welke middels een technisch-economische analyse de nationale kosten van de beschikbare warmtestrategieën in beeld brengt. In maart 2020 worden ook eindgebruikerskosten aan de startanalyse van de Leidraad toegevoegd. De informatie uit de Leidraad ondersteunt gemeenten dus onder andere met informatie ten behoeve van een integrale afweging van de beschikbare warmte-alternatieven.
18 juli 2019 - 17 oktober 2019
91 dagen
Beleggers die het onmogelijk maken voor starters om een huis te kopen |
|
Henk Nijboer (PvdA), Lodewijk Asscher (PvdA) |
|
Kajsa Ollongren (viceminister-president , minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (D66), Menno Snel (staatssecretaris financiën) (D66) |
|
|
|
|
-
Vraag 1
Heeft u kennisgenomen van het bericht «Koopstarters in Amsterdam leggen het af tegen beleggers»?1
Ja.
-
Vraag 2
Wat vindt u ervan dat starters zonder eigen geld vrijwel geen kans meer maken om hun eerste woning te kopen omdat beleggers de prijzen opdrijven?
Ik deel de zorgen over de toegankelijkheid van starters op de woningmarkt. Alle bevolkingsgroepen of generaties zouden een gunstige wooncarrière moeten kunnen hebben. Het is dan ook belangrijk om te weten wat het effect is van de toename van beleggers op woningprijzen. Daarom hebben het Kadaster en de Universiteit van Amsterdam in opdracht van mij onderzocht in hoeverre sprake is van een prijseffect op woningen door de toenemende activiteit van particuliere beleggers in stedelijke gebieden2. Het onderzoek laat zien dat in buurten waar onlangs veel particuliere beleggers woningen hebben gekocht prijzen hoger liggen dan in buurten waar particuliere beleggers minder vaak een woning kopen. Een oorzakelijk verband kan echter niet worden aangetoond. Desondanks kan een hogere woningprijs ertoe leiden dat bepaalde groepen, zoals starters, moeilijk aan een woning komen. Op 17 september jl. heb ik uw Kamer geïnformeerd over dit kabinet haar programma om de verschillende aspecten van het woningtekort aan te pakken.3 Een goede balans tussen starters en beleggers is hierbij essentieel. Het kabinet komt dan ook met verschillende maatregelen om tot een evenwichtige balans te komen. Zo heeft het kabinet op 6 september jl. de contouren geschetst van een aanpassing van box 3, die ook effect zal hebben op beleggers. Ook verken ik in hoeverre een zelfbewoningsplicht in de bestaande bouw een doeltreffend instrument is en overweegt het kabinet om de maximale loan-to-value voor zogenaamde buy-to-let hypotheken te verlagen.
-
Vraag 3
Deelt u de mening dat beleggers, die een woning kopen om te verhuren tegen torenhoge huurprijzen, een probleem vormen voor de volkshuisvesting in Nederland?
Een goede balans tussen starters en beleggers betekent niet dat beleggers niet nodig zijn. Beleggers spelen een belangrijke rol bij het vergroten van het middenhuursegment. Het vragen van excessief hoge huren past niet bij de toegankelijke en betaalbare woningmarkt waar ik naar streef. Daarnaast moeten beleggingen bijdragen aan een stabiel financieel stelsel en niet tot onevenwichtigheden leiden. Dat gevaar bestaat als investeerders enkel gericht zijn op winsten op korte termijn, en de woningen weer verkopen als een ander beleggingsobject tot betere rendementen leidt. Het gericht aanpakken van dit soort excessen is één van de fundamenten van het beleid dat ik voer. De beantwoording van vraag 8 gaat hier verder op in.
-
Vraag 4
Is het waar dat de positie van koopstarters de afgelopen 10 jaar is verslechterd? Kunt u deze ontwikkeling verklaren?
Op jaarbasis zijn er aan het eind van 2008 in Nederland circa 80 duizend woningen gekocht door starters. Tijdens de crisis daalde dit aantal tot circa 55.000 aankopen. Ondanks de afname waren starters tijdens de crisis de grootste groep die woningen kochten.4 Vanaf 2014 tot halverwege 2017 nam het aantal transacties met het aantrekken van de woningmarkt weer toe. Aan het eind van 2017 was het aantal aankopen door starters nagenoeg gelijk aan het aantal vlak voor de crisis, maar sindsdien is sprake van een lichte afname. Dit patroon is ook zichtbaar in de vier grote steden, al begon de recente daling daar al halverwege 2016.
Uit het aantal transacties valt niet direct af te leiden dat koopstarters zich momenteel in een slechtere positie bevinden dan in de voorafgaande jaren. Wel is het aantal transacties van doorstromers en particuliere beleggers sterk toegenomen ten opzichte van eind 2007. Ook zijn er maatregelen genomen die de positie van starters op de woningmarkt beïnvloeden. Zo is bijvoorbeeld de loan-to-value ratio aangescherpt tot 100 procent om restschuldrisico’s te voorkomen en is de hypotheekrenteaftrek versoberd. Ik onderschrijf dan ook dat er zorgen zijn over de positie van de starter op de koopwoningmarkt van morgen en zet mij ervoor in om de positie van starters te verstevigen ten opzichte van beleggers. -
Vraag 5
Wanneer is voor u eindelijk het moment aangebroken om maatregelen te nemen zodat ook starters zeker kunnen zijn van een betaalbare woning? Waarom gaat u niet over tot een verhoging van de overdrachtsbelasting voor beleggers naar 10 procent, en het ondersteunen van koopstarters door deze belasting voor hen te verlagen naar 0 procent?
Het kabinet heeft uw Kamer in het kader van de motie Dik-Faber/Ronnes5 toegezegd om te verkennen of een differentiatie van de overdrachtsbelasting voor starters en beleggers op een doelmatige, doeltreffende en uitvoerbare wijze mogelijk is. Dit onderzoek is inmiddels gestart en hierin wordt – in lijn met de motie – gekeken naar een gedifferentieerde overdrachtsbelasting, waarbij starters een vrijstelling krijgen en beleggers vanaf de derde woning te maken krijgen met een hoger tarief. Over de uitkomsten van dit onderzoek zal ik uw Kamer informeren.
-
Vraag 6
Bent u bereid huurinkomsten steviger te belasten, zodat het veel te aantrekkelijke fiscale buy-to-let regime wordt aangepast en mensen een eerlijke kans krijgen hun eerste woning te kopen?
Het kabinet heeft op 6 september 2019 de contouren geschetst van een aanpassing van box 3, waarin voor het eerst zal worden gerekend met de werkelijke verhouding van spaargeld, beleggingen en schulden per belastingplichtige. Spaarders worden in het nieuwe stelsel aanzienlijk minder zwaar belast terwijl beleggers – zoals beleggers in woningen – juist zwaarder zullen worden belast. Doordat schulden in het nieuwe stelsel tegen een eigen forfaitaire debetrente aftrekbaar zullen zijn, wordt het voor beleggers fiscaal minder aantrekkelijk om hun beleggingen in box 3 met schulden te financieren.
Daarnaast wordt op dit moment, in het kader van de bouwstenen voor de verbetering van het belastingstelsel, nader gestalte gegeven aan de toezegging aan het lid Omtzigt om onderzoek te doen naar een andere wijze van belastingheffing over huurinkomsten uit onroerende zaken en aan de toezegging aan het Eerste Kamerlid Ester tijdens de Algemene Beschouwingen op 20 november 2018 om onderzoek te doen naar (het belasten van) inkomsten uit verhuur. Ik zal uw Kamer over de uitkomsten van het onderzoek informeren. -
Vraag 7
Bent u bereid onderzoek te doen naar een woonplicht voor kopers, zodat het omzetten van koopwoningen in te dure huurwoningen onmogelijk wordt? Deelt u de analyse dat dit de stijging van de huizenprijzen kan remmen, waardoor koopstarters makkelijker aan een woning kunnen komen? Zo nee, waarom niet?
Gemeenten hebben voor nieuwbouw al verschillende mogelijkheden om een zelfbewoningsplicht toe te passen. Als de gemeente eigenaar is van de grond heeft zij de mogelijkheid om bij overdracht van de grond nadere voorwaarden vast te leggen in een privaatrechtelijke uitgifteovereenkomst of erfpachtovereenkomst. Ook kunnen gemeenten gebruik maken van een anterieure overeenkomst om nadere voorwaarden vast te leggen. Enkele gemeenten hebben aangegeven interesse te hebben in een verdergaande bevoegdheid: een zelfbewoningsplicht in de bestaande bouw. Ik verken, mede in het kader van de motie Dik-Faber6, in hoeverre een zelfbewoningplicht in de bestaande bouw een passende maatregel is om de bestaande koopvoorraad te beschermen met het oog op het eigendomsrecht, het recht op vrijheid van vestiging en vrij verkeer van kapitaal. Hierbij werk ik nauw samen met verschillende gemeenten.
-
Vraag 8
Waarom treft u geen verdere maatregelen om huurders te beschermen tegen het winstbejag van huisjesmelkers? Waarom overweegt u daarbij geen «Berlijnse maatregelen» zoals het tijdelijk bevriezen van de huren na exorbitante huurstijgingen van 30 procent in vijf jaar, of het reguleren van de maximale huurstijgingen zoals onlangs nog bij amendement voorgesteld?
Om huurders met een middeninkomen te beschermen en excessieve huren in de vrije sector tegengaan heb ik uw Kamer op 4 juli jl. een uitgewerkt voorstel van de noodknop toegestuurd7. In die brief schets ik tevens dat gemeenten en marktpartijen, om uiteenlopende redenen het voorgestelde instrument niet steunen. Gemeenten en investeerders zijn in gesprek en veel gemeenten hebben inmiddels ook een aanpak opgesteld over het middenhuursegment.
Lokale samenwerking is voor mij een belangrijk uitgangspunt. Het voordeel van afspraken op lokaal niveau is dat deze specifieker aan kunnen sluiten op de lokale situatie. Daarnaast kan er ook snelheid mee gemaakt worden, afspraken zouden morgen in kunnen gaan en hiervoor is geen wetstraject nodig.
Er worden stappen gezet om het aanbod aan middenhuur te vergroten. Desondanks constateer ik dat er zorgen zijn of de lokale ambities wel gehaald worden en of partijen voldoende bereid zijn om nader tot elkaar te komen. Bovendien moet er snel een manier gevonden worden om excessieve huren tegen te gaan en daarvoor zie ik de noodknop als meest geëigende instrument. Afspraken over het vergroten van het middenhuursegment, inclusief de uitwerking van noodknop, zijn daarom ook onderdeel van de Woondeals. Daarom ga ik, zoals eerder aangekondigd, in de eerste plaats samen met gemeenten en investeerders en verhuurders onderzoeken of er ruimte is om de uitwerking van de noodknop nog beter te richten op de ervaren problematiek. Gelet op het voorgaande verwacht ik in het najaar de balans op te kunnen maken van het definitieve maatregelenpakket. -
Vraag 9
Als u voorgaande oplossingsrichtingen (belasten beleggers, ondersteunen starters, introduceren woonplicht, maximeren huurstijgingen) niet wilt nemen, wat gaat u dan wél doen om wonen betaalbaar en beschikbaar te maken voor starters?
Ik vind het belangrijk dat starters en middeninkomens voldoende mogelijkheden hebben om een geschikte en betaalbare woning te vinden. Dat kan zowel in het koopsegment als in het huursegment. Het kabinet is dan ook met een aanpak gekomen om de verschillende aspecten van het woningtekort aan te pakken, waarvan het verbeteren van de slagingskansen van onder anderen starters een belangrijk onderdeel is. Mijn inzet is om de richting te kiezen die niet alleen op de korte termijn effectief is, maar ook op de langere termijn voor voldoende passende woningen zorgt. Vandaar dat van een aantal mogelijke maatregelen eerst moet worden verkend of deze doeltreffend zijn.
1 juli 2019 - 5 september 2019
66 dagen
Bodemwende |
|
Jessica van Eijs (D66) |
|
Wopke Hoekstra (minister financiën) (CDA), Kajsa Ollongren (viceminister-president , minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (D66) |
|
|
|
|
-
Vraag 1
Bent u bekend met het artikel «over hoofdverblijf en erfpachtconstructies» uit «De hypotheekadviseur» van april 2019?1
Ja.
-
Vraag 2
Hoe waardeert u de systematiek van bodemwende en de rol die deze constructie kan spelen bij de verduurzaming van de bebouwde omgeving?
In het Klimaatakkoord is opgenomen dat er een breed palet aan aantrekkelijke, toegankelijke én verantwoorde financieringsmogelijkheden beschikbaar dient te zijn voor alle doelgroepen. Dat geeft woningeigenaren de mogelijkheid om verduurzaming van hun woning te financieren op een manier die past bij hun situatie (levensfase, woningtype, financiële positie etc.). Dat kunnen bestaande of nieuwe financieringsmogelijkheden zijn. Bodemwende is een nieuw financieringsinstrument op basis van erfpacht, ontwikkeld op initiatief van enkele gemeenten. In het kader van het Klimaatakkoord heeft het rijk met betrokken partijen afgesproken dat wordt onderzocht of en onder welke voorwaarden financiering via dergelijke erfpachtmodellen acceptabel en verantwoord is voor woningeigenaren, hypotheekverstrekkers en de aanbieders van die erfpachtfinanciering zelf. De Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties informeert uw Kamer in het najaar over de conclusies.
-
Vraag 3
Hoe beoordeelt u de in het artikel gestelde conclusie dat de te betalen erfpachtcanon bij gebruik van bodemwende aftrekbaar zou moeten zijn wanneer deze wordt gebruikt voor de verbetering van de betreffende woning?
Aanbieders van producten die verband houden met de financiering van de eigen woning kunnen deze producten in het kader van vooroverleg ter beoordeling voorleggen aan de Belastingdienst. De Belastingdienst beoordeelt vervolgens of het standpunt van de productaanbieder over de gevolgen voor de heffing van inkomstenbelasting van het product juist is. Deze feitelijke beoordeling is voorbehouden aan de Belastingdienst en in het kader van de geheimhoudingsplicht kan ik niet ingaan of vooruitlopen op de uitkomst van de beoordeling van het standpunt over een product van een individuele productaanbieder zoals Bodemwende.
-
Vraag 4
Deelt u de mening dat hierover op korte termijn duidelijkheid moet bestaan? Zo ja, wanneer verwacht u deze duidelijkheid te kunnen verstrekken?
Het uitgangspunt dat financiering van de verduurzaming via erfpachtmodellen acceptabel en verantwoord moet zijn, houdt mede in dat de fiscale behandeling van de financieringsvorm duidelijk moet zijn. De Belastingdienst is verantwoordelijk voor de beoordeling van de fiscale consequenties van dergelijke financieringsvormen. Zoals in het antwoord in vraag 3 is opgenomen kan ik niet ingaan op vragen over individuele productaanbieders. De mogelijk fiscale gevolgen van financiering via erfpachtmodellen in het algemeen maakt overigens wel deel uit van het in het antwoord op vraag 2 genoemde onderzoek waarover de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties uw Kamer in het najaar zal informeren.
-
Vraag 5
Kunt u deze vragen binnen drie weken beantwoorden?
De vragen zijn zo spoedig als mogelijk beantwoord.
4 juni 2019 - 1 juli 2019
27 dagen
Het opkopen van huizen om duur te verhuren in studentensteden |
|
Sandra Beckerman |
|
Kajsa Ollongren (viceminister-president , minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (D66) |
|
Bronnen
2. https://www.groene.nl/artikel/gipsplaten-plus-wc-erin-en-je-hebt-een-…
3. Motie Dik-Faber c.s. https://www.tweedekamer.nl/kamerstukken/detail?i…
4. Debat over het opkopen van huizen door beleggers, 13 maart 2019
5. https://insights.abnamro.nl/2019/05/kijk-voor-vastgoed-verder-dan-de-…
-
Vraag 1
Kent u het bericht dat in Groningen zeven op de tien te koop staande woningen worden opgekocht door particuliere beleggers, waar starters en sociale huurders de dupe van zijn?1 Wat is uw reactie daarop?
Ja. Aanleiding voor het bericht is recent onderzoek van het Kadaster «Kopen om te verhuren»2. Dit onderzoek laat zien dat in de meeste grote steden en studentensteden het aantal particuliere huurwoningen3 is toegenomen. De toename is in Groningen met 1,8% van de woningvoorraad het sterkste. In het bericht wordt een relatie gelegd tussen de activiteiten van beleggers, de positie van koopstarters en een teruglopende corporatievoorraad.
Een directe relatie tussen de activiteiten van beleggers en een dalende voorraad corporatiewoningen zie ik niet. De ontwikkeling van de corporatievoorraad is afhankelijk van het saldo van nieuwbouw, sloop en verkoop van woningen. Corporaties bepalen zelf of zij woningen verkopen. Het merendeel van de verkochte woningen komt bij eigenaar-bewoners terecht.
Het Kadaster concludeert in de tegelijk gepubliceerde onderzoeksspecial «Koopstarters en particuliere investeerders in studentensteden»4 dat koopstarters en beleggers slechts in beperkte mate met elkaar concurreren, omdat deze twee groepen zich op verschillende woningsegmenten richten. In Groningen richten zowel beleggers als starters zich veelal op appartementen, maar zijn starters ook erg geïnteresseerd in rijwoningen (in 42 procent van de gevallen). In het segment van appartementen tot 80 m2 lijken starters de meeste concurrentie te ervaren van investeerders. Om meer inzicht te krijgen in de gevolgen van particuliere beleggers op de woningmarkt, onderzoek ik samen met onder andere het Kadaster en de Amsterdam Business School Finance Group in hoeverre sprake is van een prijseffect op woningen door de toenemende activiteit van particuliere beleggers in stedelijke gebieden. Hierbij wordt ook specifiek naar de Groningen gekeken. Wanneer er sprake is van een positief prijseffect kan dit een aanwijzing zijn voor de verdringing van starters van de woningmarkt, en voor andere risico’s. De uitkomsten van dit onderzoek worden deze zomer verwacht. -
Vraag 2
Kunt u reageren op de bevindingen van De Groene Amsterdammer, Dagblad van het Noorden en Tubantia inzake de rol van particuliere beleggers in universiteitssteden, beschreven in het artikel «Gipsplaten plus wc erin en je hebt een cashcow»?2
In aanvulling op het onder vraag 1 genoemde bericht maakt De Groene Amsterdammer een schets van de groep particulieren beleggers. Het bericht laat zien dat er veel verschillende type beleggers zijn. Het kan gaan om particulieren die een woning voor een kind willen kopen, mensen die via deze weg pensioen opbouwen voor later, of het zien als een alternatief voor de lage spaarrente. Het kan daarbij gaan om particulieren die alleen een tweede woning kopen tot de meer zakelijke beleggers die al veel panden in bezit hebben. Het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) heeft recent onderzocht dat in 2018 verreweg de meeste particuliere beleggers één woning in de verhuur hebben. De verschillende particuliere beleggers kunnen verschillende kenmerken en motieven hebben. Ik wil hier meer inzicht in krijgen met het onderzoek dat ik momenteel door het CBS en het Kadaster laat uitvoeren naar de eigendomsmutaties in de woningvoorraad, waarbij ook wordt ingegaan op de kenmerken van particuliere verhuurders. Tussen deze beleggers zitten mensen die zich fatsoenlijk gedragen en investeerders die excessief gedrag vertonen. Excessief gedrag moet worden aangepakt.
-
Vraag 3
Wat gaat u doen aan de gesignaleerde lokale vastgoedbaronnen, waardoor starters die op zoek naar een eerste koophuis er in alle universiteitssteden steeds minder aan te pas komen?
Op verschillende plekken in het land knelt de woningmarkt, wat leidt tot onwenselijke situaties. Zo is er een tekort aan middenhuurwoningen, voornamelijk in de stedelijke gebieden. Deze woningen zijn hard nodig voor mensen met een flexibele woonvraag, waaronder ook starters. Beleggers kunnen juist in dit segment woningen toevoegen en bijdragen aan een leefbare woonomgeving. Helaas zijn er ook beleggers die zich niet fatsoenlijk gedragen. Deze moeten aangepakt worden en daar zet ik mij ook voor in. Hiervoor werk ik onder andere samen met stakeholders aan de aanpak Goed Verhuurderschap. In het geval dat bestaande koopwoningen worden opgekocht, is er een risico dat starters hierdoor minder makkelijk een passende koopwoning vinden. Dit is een serieus risico en verdient aandacht. Ik wil dan ook meer inzicht krijgen in de gevolgen van beleggers op de woningmarkt. In dat kader onderzoek ik samen met onder andere het Kadaster en de Amsterdam Business School Finance Group in hoeverre sprake is van een prijseffect op woningen door de toenemende activiteit van particuliere beleggers in stedelijke gebieden. De uitkomsten van dit onderzoek worden deze zomer verwacht.
-
Vraag 4
Bent u bereid om voor vastgoedbazen een maximum aantal panden in te voeren die hij/zij in bezit mag hebben? Zo nee, waarom niet?
Nee, want het gaat niet zozeer om de hoeveelheid panden die een eigenaar/verhuurder bezit maar de wijze hoe hij deze panden verhuurt. Bovendien zou een dergelijke regeling een verregaande inbreuk zijn op het recht op het ongestoord genot van de eigendom, het recht op het vrije verkeer van kapitaal en de vrijheid tot het ontvangen en aanbieden van diensten. Ik acht zo een beperking van een grondrecht niet te rechtvaardigen.
-
Vraag 5
Waarom bent u nog niet overgegaan tot het instellen van een woonplicht/zelfbewoningsplicht, waar al goede ervaringen mee zijn opgedaan in steden met grote woningnood?
Gemeenten hebben voor nieuwbouw al mogelijkheden om een zelfbewoningsplicht toe te passen. Gemeenten kunnen gebruik maken van hun privaatrechtelijke bevoegdheden als eigenaar van de grond en via erfpachtvoorwaarden of gebruik maken van een anterieure overeenkomst een zelfbewoningsplicht afdwingen. Momenteel is het niet mogelijk om een zelfbewoningsplicht in te voeren in de bestaande bouw. Een aantal gemeenten geeft aan wel interesse te hebben in deze verdergaande bevoegdheid. Een generieke zelfbewoningsplicht in de bestaande bouw is een ingrijpend instrument. Ik heb dan ook bedenkingen bij de proportionaliteit van dit instrument. Toch verken ik, mede in het kader van de motie Dik-Faber6, de (on)mogelijkheden van een zelfbewoningsplicht in de bestaande bouw.
-
Vraag 6
Wat is de stand van zaken met betrekking tot de uitvoering van de door de Kamer aangenomen motie-Dik-Faber (Kamerstuk 32 847, nr. 498) die oproept juridische belemmeringen voor gemeenten weg te nemen om koopwoningen te beschermen, waarbij de mogelijkheid van een zelfbewoningsplicht bij bestaande koopwoningen als mogelijkheid wordt genoemd?3
Mede in het kader van de motie Dik-Faber, verken ik de (on)mogelijkheden van een woonplicht in de bestaande bouw. Hierbij heb ik oog voor het eigendomsrecht, het recht op vrijheid van vestiging en vrije verkeer van kapitaal. Een aantal gemeenten heeft aangegeven opzoek te zijn naar een instrument als de zelfbewoningsplicht in de bestaande bouw. Ik vind het dan ook belangrijk om gemeenten nauw te betrekken bij de verkenning van dit mogelijke instrument. Met een aantal gemeenten heb ik al gesprekken gevoerd over deze vorm van een zelfbewoningsplicht en het uitzoekwerk dat nog gedaan moet worden.
-
Vraag 7
Bent u al bereid de overdrachtsbelasting voor particuliere beleggers te verhogen, zodat het opkopen van panden met een prijsopdrijvend effect op de koop- en huurmarkt wordt ontmoedigd? Zo nee, waarom niet?4
Ik vind het belangrijk dat de Nederlandse woningmarkt toegankelijk en betaalbaar is. Ik begrijp het idee van het verhogen van de overdrachtsbelasting voor beleggers, maar betwijfel of dit een geschikt instrument is om de toegankelijkheid en betaalbaarheid van de Nederlandse woningmarkt te vergroten. Het is namelijk aannemelijk dat de verhuurder de hogere overdrachtsbelasting doorbelast naar de huurder in de vorm van hogere huren. Wel heb ik uw Kamer, mede in het kader van de motie Dik-Faber/Ronnes9, reeds toegezegd om samen met de Staatssecretaris van Financiën te verkennen of een differentiatie van de overdrachtsbelasting voor starters en voor beleggers op een doelmatige, doeltreffende en uitvoerbare wijze mogelijk is. Hierbij wordt gekeken naar een gedifferentieerde overdrachtsbelasting, waarbij starters een vrijstelling krijgen en beleggers vanaf de derde woning te maken krijgen met een hoger tarief. Over de uitkomsten van dit onderzoek zal ik uw Kamer informeren.
-
Vraag 8
Op welke andere manieren gaat u ervoor zorgen dat andere gemeenten niet ten prooi vallen aan vastgoedbazen en de uitwassen van particuliere beleggers, aangezien banken al andere gemeenten promoten om in vastgoed te beleggen?5
In deze discussie vind ik het belangrijk om niet alle beleggers over één kam te scheren. Zo kunnen beleggers bijdragen aan een goed functionerend middenhuursegment en daarmee een toegevoegde waarde zijn voor de maatschappij. Tegelijkertijd wil ik beleggers die excessief en speculatief gedrag vertonen tegengaan. Gemeenten hebben al verschillende mogelijkheden om te sturen op de beschikbaarheid en betaalbaarheid van de woningvoorraad. Bij nieuwbouw kunnen zij bijvoorbeeld korting bieden op de grondprijs voor de bouw van sociale huur en woningen bestemmen voor middenhuur. Ik roep gemeenten dan ook op om de mogelijkheden die er zijn optimaal te benutten. Dat betekent niet dat ik stilzit. Ook ik zet mij in om onfatsoenlijke beleggers te weren. Zo ben ik bezig met het uitwerken van de noodknop, waarmee excessieve huren kunnen worden aangepakt.
-
Vraag 9
Wat is uw oordeel over deze activiteiten van banken, die niet in het belang zijn van de gehele maatschappij omdat sociale huurders en starters de dupe worden en deze banken vooral bezig zijn met de belangen van mensen die het geld hebben om te beleggen in vastgoed? Wat gaat u hieraan doen?
In het voorgaande heb ik aangegeven dat ik het belangrijk vind om niet alle beleggers over één kam te scheren. De conclusie dat de financiering van een woning als belegging op zichzelf problematisch is deel ik niet. Mijn focus ligt op het gericht tegengaan van beleggers die excessief en speculatief gedrag vertonen.
-
Vraag 10
Kunt u deze vragen een voor een beantwoorden en niet clusteren?
Ja.
24 mei 2019 - 18 juni 2019
25 dagen
Hypotheken voor ‘duurhuurders’ |
|
Alexander Kops (PVV), Teun van Dijck (PVV) |
|
Wopke Hoekstra (minister financiën) (CDA), Kajsa Ollongren (viceminister-president , minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (D66) |
|
|
|
-
Vraag 1
Kent u het bericht ««Duurhuurders» krijgen toegang tot hypotheek»?1
Ja.
-
Vraag 2
Wat vindt u van het initiatief van hypotheekverstrekker BLG Wonen die een zogeheten «huurverklaring» heeft geïntroduceerd, waarmee een huurder kan aantonen dat hij, gezien de (hoge) huur die hij al jaren kan betalen, ook een hypotheeklast kan dragen?
Binnen het Platform hypotheken spreek ik jaarlijks met de sector over knelpunten in hypotheekverstrekking. Sinds de start van dit platform in 2017 is maatwerk een belangrijk thema. Eén van de onderwerpen die de afgelopen jaren meermaals is teruggekomen, is maatwerk aan consumenten met een huur die hoger ligt dan de maximaal toegestane hypotheeklast2 , 3. Individueel maatwerk kan in deze situaties verantwoord zijn, mits dit goed onderbouwd wordt en naar de gehele financiële situatie gekeken wordt. De pilot Huurverklaring van BLG Wonen kan bijdragen aan het verbeteren van de mogelijkheden voor verantwoord maatwerk aan deze groep. Ik ben daarom geïnteresseerd naar de verdere uitwerking van de pilot en ik heb BLG Wonen gevraagd om opgedane ervaringen met de pilot met mij te delen.
-
Vraag 3
Deelt u de mening dat het oneerlijk is dat huurders louter op basis van hun inkomen geen hypotheek kunnen krijgen en daardoor gedwongen worden tot «duur huren»? Deelt u de mening dat deze «duurhuurders», die maandelijks een flinke huurprijs aftikken, ook voor een hypotheek met vergelijkbare of zelfs lagere maandlasten in aanmerking moeten kunnen komen? Deelt u de mening dat daarom bij hypotheekverstrekking niet alleen het inkomen, maar vooral de feitelijke maandlasten bepalend moeten zijn? Zo nee, waarom niet?
Er zijn belangrijke verschillen tussen een koopwoning en een huurwoning. De financiële en vermogensrisico’s zijn groter bij een koopwoning, mede omdat een hypotheek een langlopende financiële verplichting is. Daarnaast heeft een eigenaar-bewoner bijkomende kosten voor onderhoud, belastingen en verzekeringen. De maandlasten van een huur- en koopwoning zijn dus niet één-op-één vergelijkbaar. Uit de bijeenkomsten van het Platform hypotheken is tot dusverre niet gebleken dat de groep die van een huurwoning naar een koopwoning willen doorstromen in algemene zin belemmerd wordt door de inkomensnormen.
Wel kan in individuele situaties een hogere hypotheek verantwoord zijn. In deze situaties is maatwerk mogelijk, mits dit goed onderbouwd wordt en naar de gehele financiële situatie van de consument gekeken wordt. Huidige huurlasten kunnen een onderdeel van deze onderbouwing zijn, indien rekening gehouden wordt met bijkomende kosten. Het Nibud maakt deze kosten, naar aanleiding van discussies tijdens het Platform hypotheken, jaarlijks inzichtelijk. Dergelijk maatwerk wordt op dit moment door een beperkt aantal kredietverstrekkers toegepast. Ik kijk daarom met interesse naar de uitkomsten van de pilot. -
Vraag 4
Hoeveel van de 500.000 huurders in de vrije sector willen hun huurhuis inruilen voor een koopwoning, maar kunnen dat niet vanwege de te strikte inkomenseisen? Onderschrijft u de conclusie van BLG Wonen dat zij daarmee vermogen mislopen, oplopend tot ruim 50.000 euro in tien jaar tijd? Zo nee, waarom niet?
In het WoOn2018 is onderzoek gedaan naar de verhuiswensen van bewoners. Van de bewoners in een vrije sector huurwoning die eventueel willen verhuizen geeft ruim de helft aan een woning te willen kopen. Bij bewoners die beslist willen verhuizen wil ruim driekwart kopen.
Uit het WoOn2018 blijkt ook dat van de mensen die vanuit een vrije sector huurwoning zijn verhuisd, in de twee jaar voorafgaand aan het onderzoek, ruim de helft verhuisd is naar een koopwoning. Het is niet bekend welk aandeel zou willen kopen, maar vanwege de inkomenseisen niet de gewenste woning kan kopen.
Het kopen van een woning is geen garantie voor het opbouwen van vermogen. Het afsluiten van hypothecair krediet kent risico’s. Uitgangspunt is dan ook dat hypothecair krediet alleen verstrekt mag worden als dit verantwoord kan. Ik vind het eventueel mislopen van vermogen geen argument om hypothecair krediet te verstrekken aan mensen voor wie dit niet verantwoord is. -
Vraag 5
Deelt u de mening dat minder strikte inkomenseisen leiden tot de volgende voordelen: opbouw van vermogen, meer doorstroming op de woningmarkt?
Ik deel dat er voordelen zijn aan het hebben van een eigen woning. Tegelijkertijd zijn in de afgelopen jaren door het kabinet de regels op het gebied van hypothecaire kredietverlening aangescherpt. De maximale loan-to-value is bijvoorbeeld stapsgewijs verlaagd naar 100%. Dit om huishoudens te beperken in het aangaan van hoge hypotheekschulden en de weerbaarheid van huishoudens te vergroten. Ik ben geen voorstander van het generiek versoepelen van de inkomenseisen voor hypothecair krediet, omdat dit het risico van overkreditering van consumenten doet toenemen. Ik hecht veel waarde aan de huidige leennormensystematiek, waarbij het Nibud jaarlijks onafhankelijk op basis van de bestedingsruimte van huishoudens bepaalt wat huishoudens aan hypotheeklasten kunnen dragen. Voor huishoudens die onnodig beperkt worden biedt de explainbepaling in de Regeling Hypothecair Krediet mogelijkheden om een hogere hypotheek te verstrekken.
-
Vraag 6
Waarom maken hypotheekverstrekkers niet vaker gebruik van de zogenaamde «explain»-optie, waarbij zij van de inkomenseisen mogen afwijken (indien zij dat kunnen verantwoorden)? Hoe gaat u ervoor zorgen dat de «explain»-optie vaker wordt ingezet?
Kredietverstrekkers maken zelf de afweging in hoeverre zij gebruikmaken van maatwerk. In 2017 is tijdens het Platform maatwerk, de voorloper van het Platform hypotheken, onderzoek gedaan naar het gebruik van maatwerk. Dit bleek vaak een commerciële afweging. Een deel van de kredietverstrekkers gaf aan zich bewust te richten op standaardhypotheken, terwijl andere kredietverstrekkers zich met maatwerk aan doelgroepen onderscheiden. Bij hypotheekadviseurs spelen dergelijke afwegingen ook. Daarnaast spelen de wijze waarop de kredietverstrekker de hypotheekportefeuille financiert en de mate waarin de acceptatie is uitbesteed een rol. Ten slotte gaven kredietverstrekkers en hypotheekadviseurs aan dat het leveren van maatwerk extra kosten met zich meebrengt en dat dit meespeelt bij de afweging om al dan niet maatwerk aan te bieden.
Sindsdien heeft het Platform hypotheken knelpunten voor maatwerk weggenomen en zijn er meer mogelijkheden gekomen. Begin 2018 gaf bijna de helft van de bevraagde hypotheekadviseurs aan dat kredietverstrekkers het afgelopen jaar meer mogelijkheden zijn gaan bieden voor maatwerk en adviseurs hier beter over informeren. Voor de zomer zal ik uw Kamer opnieuw informeren over de laatste ontwikkelingen.
8 mei 2019 - 18 september 2019
133 dagen
De verkoop van hofjeswoningen door woningcorporaties |
|
Sandra Beckerman |
|
Kajsa Ollongren (viceminister-president , minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (D66) |
|
Bronnen
2. https://www.rtvnoord.nl/nieuws/195364/Bewoners-Pepergasthuishofje-bez…
3. https://www.sp.nl/nieuws/2016/12/kamer-steunt-sp-verhuurderheffing-af…
4. https://www.volkskrant.nl/economie/corporaties-zetten-150-monumentale…
5. Lazrak, F (2016) Sociale verhuur van monumenten: Een afwegingskader voor woningcorporaties op basis van drie MKBA’s. AEPB Onderzoek en Advies.
-
Vraag 1
Kent u het bericht dat woningcorporatie Lefier 29 hofjeswoningen en een kerkje verkoopt, terwijl het hofje een maatschappelijke functie vervult en van de Groningse gemeenschap is?1 Wat is uw reactie daarop?
Ja, ik ken het bericht.
De verkoop van corporatiewoningen is gebonden aan regels zoals verwoord in het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting (BTIV). Wanneer deze zijn gevolgd, kan verkoop plaatsvinden. De Autoriteit woningcorporaties controleert of aan de regels is voldaan en toetst in het belang van de volkshuisvesting. Óf en welke woningen worden verkocht, is in beginsel een zaak van lokale partijen. Gemeente, huurdersorganisatie en woningcorporatie kunnen daarover afspraken maken. -
Vraag 2
Hoe is het mogelijk dat het hofje Pepergasthuis verkocht wordt ondanks dat huurders, de gemeente en de kerkgemeenschap ertegen zijn? Welke rol speelt de Autoriteit Woningcorporaties hierin?
De Aw heeft een positief besluit afgegeven op de voorgenomen verkoop. De verkoop voldoet naar het oordeel van de Aw aan de voorwaarden die het BTIV voorschrijft. Daarbij zijn de belangen van huurders, gemeente en Lefier door de Aw meegewogen. De gemeente heeft inmiddels bezwaar gemaakt tegen het besluit van de Aw, deze procedure loopt nog. Naar mening van de gemeente waren aan haar aanvankelijke instemming met de verkoop voorwaarden verbonden die niet zijn gerespecteerd.
-
Vraag 3
Waarom is de huurders zelf niet om hun mening gevraagd door de corporatie? Bent u van mening dat huurders instemmingsrecht zouden moeten hebben bij de verkoop van hun huurhuis? Kunt u uw antwoord toelichten?2
Lefier geeft aan dat de bewoners vanaf het begin zijn geïnformeerd over de verkoop door middel van brieven en bijeenkomsten. Volgens Lefier is de mening van huurders meegenomen in het traject.
Voor wat betreft een instemmingsrecht voor huurders bij verkoop van woningen: met de huidige regelgeving zijn de belangen van de verschillende betrokken partijen (corporatie, huurders, gemeente) geborgd. Een instemmingsrecht voor huurders haalt de balans in die bredere afweging weg. -
Vraag 4
Bent u het met de gemeente Groningen eens dat voorkomen moet worden dat het rijksmonument, dat met gemeenschapsgeld is gerestaureerd, in commerciële handen komt? Zo nee waarom niet? Zo ja, wat gaat u doen om het te voorkomen?
Zoals gezegd heeft de Aw de voorgenomen verkoop beoordeeld en goedgekeurd en zijn de belangen van de gemeente, de huurders en Lefier daarin meegenomen. Er loopt op dit moment een bezwaarprocedure van de gemeente tegen het besluit van de Aw.
Meer in het algemeen is er geen reden om verkoop van monumenten door corporaties op voorhand af te wijzen. Monumenten kunnen kostbaar zijn in het onderhoud en herstel, de daarmee gemoeide middelen zouden ook kunnen worden ingezet voor bijvoorbeeld de nieuwbouw van sociale woningen of voor verduurzaming van de bestaande voorraad. Het is in beginsel aan lokale partijen om de afweging te maken of een monumentaal complex behouden moet blijven voor de sociale verhuur of dat dit kan worden verkocht en met de middelen andere volkshuisvestelijke activiteiten kunnen worden verricht. -
Vraag 5
Waarom is het bezwaar tegen verkoop door de kerk niet ontvankelijk verklaard? Hoe had dit voorkomen kunnen worden?
De kerk is in deze transactie aangemerkt als bedrijfsonroerend goed (BOG). Voor verkoop van BOG hoeft geen goedkeuring aan de Aw gevraagd te worden.
-
Vraag 6
Is er een mogelijkheid om een hofjesstichting te vormen, zodat geen verhuurderheffing betaald hoeft te worden omdat de belastingvrije voet niet wordt overgeschreden, waardoor er geld kan worden vrijgemaakt voor onderhoud van het hofje?3
Rijksmonumenten zijn, met ingang van 2018, vrijgesteld van de verhuurderheffing. Voor het Pepergasthuis, dat als rijksmonument is gekwalificeerd, hoeft daarom geen verhuurderheffing te worden betaald.
In het algemeen geldt dat er een vrijstelling van de verhuurderheffing bestaat voor verhuurders met minder dan 50 woningen, die geen banden hebben met een andere verhuurder. Is er sprake van onderlinge verwevenheid tussen de stichting en een andere verhuurder, dan wordt het bezit van de stichting voor de heffing en de toepassing van de vrijstelling samengenomen met het bezit van die andere verhuurder. -
Vraag 7
Zijn er vergelijkbare kwesties in andere gemeenten waarbij betaalbare hofjeswoningen verkocht dreigen te worden door woningcorporaties, zoals eerder gebeurde in Utrecht en Amersfoort? Zo ja, hoeveel en waar?4
Er worden geen gegevens bijgehouden over voorgenomen verkopen op complexniveau door woningcorporaties en de aard van die woningen.
-
Vraag 8
Wat kunnen u en de gemeenten bestuurlijk en juridisch doen om te voorkomen dat het hofje een toeristische verhuurlocatie, een Airbnb-hofje, wordt of dat de nieuwe eigenaar/eigenaren het maatschappelijke karakter en de betaalbare huurprijzen verkwanselen? Vindt u dat Rijk en gemeente hiertoe genoeg mogelijkheden hebben? Kunt u uw antwoord toelichten?
De gemeente kan via het bestemmingsplan sturen op activiteiten. In het bestemmingsplan kan bijvoorbeeld worden aangegeven dat een bepaald complex de bestemming wonen heeft en niet een hotelfunctie. Het is aan de gemeente om hierop te handhaven.
Voor wat betreft het reguleren van de verhuur via Airbnb is het wetsvoorstel «Toeristische verhuur van woonruimte» van belang, waarmee de ministerraad op 28 juni jl. heeft ingestemd. Het wetsvoorstel zal na ommekomst van de Raad van State aan de Tweede Kamer worden aangeboden.
Verder kan de verkopende corporatie afspraken maken met de beoogde koper en deze in het koopcontract laten vastleggen. Eerder heb ik al aangegeven dat gemeente, de verhuurderorganisaties en de woningcorporaties afspraken kunnen maken over het behoud van voldoende sociale huurwoningen en de verkoop van bepaalde complexen. Ik zie geen reden voor meer regelgeving op dit terrein. Ik wijs hierbij naar mijn brief van 5 februari 2018 (Kamerstuk 32 848, nr. 467) over de reeds bestaande mogelijkheden voor kettingbedingen bij corporatieverkopen. -
Vraag 9
Bent u van mening dat het verhuren en beheren van hofjeswoningen behoort tot de kerntaken van een woningcorporatie? Bent u bereid om corporaties de (financiële) ruimte te geven om deze taak naar behoren uit te voeren, waardoor de huurprijzen van hofjeswoningen betaalbaar blijven en de maatschappelijke functie kan worden gewaarborgd?
De kerntaak van woningcorporaties is het verhuren van kwalitatief passende woningen tegen een betaalbare prijs aan huishoudens met een lager inkomen. Dat kunnen hofjeswoningen zijn. Het is echter niet zo dat het verhuren en beheren van hofjeswoningen, of ander monumentaal bezit, een kerntaak op zichzelf is van corporaties.
Woningcorporaties worden wel net als andere eigenaren van rijksmonumenten door het Rijk financieel ondersteund bij het onderhouden van hun monumenten. Zo zijn de eigenaren voor hun rijksmonumenten vrijgesteld van het betalen van verhuurdersheffing. Daarnaast komen ook woningcorporaties in aanmerking voor restauratiesubsidies van het Rijk en provincies. -
Vraag 10
Wat is uw reactie op het onderzoek van drs. Floris Lazrak uit 2018 over sociale verhuur van monumenten, waaruit onder meer blijkt dat investeren in monumentaal vastgoed bedrijfseconomisch onrendabel is, maar tegelijkertijd maatschappelijke baten genereert? Wat is uw reactie op de bevinding in het onderzoek dat door de huidige sociale verhuur van monumenten de rekening van monumenten-beheer bij lage inkomens wordt gelegd, terwijl andere partijen financieel niet bijdragen in de kosten maar wel delen in de baten? Kunt u op de negen aanbevelingen afzonderlijk ingaan?5
Het is aannemelijk dat investeren in monumentaal bezit maatschappelijke baten genereert. Dat geldt zowel voor monumenten in bezit van woningcorporaties als voor monumenten in bezit bij andere partijen. En ook zijn investeringen in monumenten niet altijd onrendabel. Ik heb aangegeven dat het beheer van monumenten voor corporaties duurder kan zijn dan het overige bezit. Het is in beginsel aan lokale partijen om te beoordelen of het wenselijk is of monumentale complexen voor de sociale verhuur beschikbaar moeten zijn/blijven, dan wel dat een verkoop of verhuur in een hoger marktsegment meer in de rede ligt omdat de daarmee gegenereerde middelen meer bijdragen aan het invullen van de sociale taak. Vanuit dit uitgangspunt beoordeel ik de aanbevelingen uit het rapport van de heer Lazrak.
Verder wil ik er op wijzen dat woningcorporaties evenals andere professionele eigenaren gebruik kunnen maken van subsidieregelingen en leningen voor rijksmonumenten. Het gaat daarbij om:
Reactie:
Corporaties kunnen kiezen om hun monumentale bezit in hun niet-daeb tak onder te brengen. De daarvoor in aanmerking komende woningen kunnen dan geliberaliseerd worden verhuurd. De winst die in de niet-daeb-tak wordt behaald, kan terugvloeien naar de daeb-tak van de corporatie. De opbrengsten daarvan kunnen ze aanwenden voor het betaalbaar houden van monumentaal bezit, maar ook voor overige doelen. De regelgeving staat overigens niet toe dat corporaties zich begeven op de hotelmarkt, ook als het bestemmingsplan die mogelijkheden biedt. Commerciële activiteiten zijn alleen toegestaan, ook in de niet-daeb-tak, als deze zijn gericht op de wijk of buurt en ten dienste staan van de volkshuisvestelijke taken van de corporatie.
Reactie:
De toelichting bij de aanbeveling spreekt over het toevoegen van kwaliteit bij monumentale woningen zodat deze ook in het geliberaliseerde segment verhuurd kunnen worden. Het woningwaarderingsstelsel kent thans al extra punten toe aan woningen gelegen in rijksmonumenten en in beschermde stads- en dorpsgezichten. Veel van deze woningen kunnen daarom al geliberaliseerd verhuurd worden. Het is daarnaast aan de corporaties zelf om, in samenspraak met gemeente en huurders, de afweging te maken of zij, bij woningen die onvoldoende kwaliteit hebben voor verhuur in het marktsegment, willen investeren zodat deze woningen in het duurdere huursegment verhuurd kunnen worden. De marktomstandigheden verschillen per regio, niet in elke regio zal evenveel ruimte zijn voor verhuur in het duurdere huursegment. Ook verschillen de financiële mogelijkheden en de opgaven per corporatie.
Reactie:
Inzicht in de kosten en opbrengsten per complex is bevorderlijk voor goede afwegingen ten aanzien van de afzonderlijke complexen. Het is aan de corporaties zelf om te bepalen hoe ze hun administratie inrichten ten behoeve van het adequaat nemen van investeringsbeslissingen en maatschappelijke taakopvattingen.
Reactie:
Gemeenten bepalen zelf welke onderwerpen zij aan bod willen laten komen in de woonvisie. Dat kan per gemeente verschillend zijn. Verder is het aankopen en beheren van monumentaal bezit geen specifieke kerntaak van woningcorporaties. Een gemeente kan een corporatie niet verplichten om monumentaal bezit te verwerven of aan te houden enkel omdat zij van mening is dat reguliere marktpartijen hier taken laten liggen. Gemeente, huurdersorganisatie en corporatie kunnen wederzijdse prestatieafspraken maken over het behoud van bepaalde monumentale complexen van het daeb-bezit voor de huisvesting van de doelgroep van lagere inkomens.
Reactie:
Gemeenten kunnen inzake de onroerendezaakbelasting een vrijstelling invoeren. Gelet op het objectieve karakter van de onroerende zaakbelasting ligt een vrijstelling voor een type object voor de hand. Een vrijstelling voor gemeentelijke monumentenpanden zal alsdan kunnen gelden voor alle objecten die kwalificeren als gemeentelijk monumentenpand. Wellicht ten overvloede wordt opgemerkt dat gemeenten ook andere mogelijkheden hebben om gemeentelijke monumentenpanden te behouden en de eigenaren te ondersteunen (bijvoorbeeld middels subsidieverlening).
Reactie:
Als renovatie leidt tot woningverbetering, dan kan een hogere huurprijs worden gevraagd. Het is aan de corporaties om te bepalen in welk prijssegment ze de (verbeterde) woningen willen verhuren. Daarbij geldt dat corporaties hun daeb-woningvoorraad bij voorrang moeten inzetten voor de doelgroep van lagere inkomens. Zij zullen hun huurbeleid hierop afstemmen. Ook kunnen zij prestatieafspraken met de gemeenten en de huurdersorganisatie maken over het behoud van voldoende sociale huurwoningen, eventueel verbijzonderd naar wijken en buurten.
Reactie:
Thans is al geregeld dat voor rijksmonumenten geen verhuurderheffing hoeft te worden betaald.
Reactie:
In de toelichting van de aanbeveling wordt gesproken over mogelijke hindermacht van huurders. Aanbevolen wordt om deze mogelijke hindermacht te beperken.
Een verhuurder kan het reguliere onderhoud van woningen uitvoeren zonder dat daar instemming van de huurders voor noodzakelijk is. Dat geldt ook voor het onderhoud van de monumentale elementen van woningen. Bij woningverbetering is dat anders, daar moet de verhuurder een voorstel doen aan de huurder voor verbetering, inclusief de gevolgen voor de huurprijs. Huurders kunnen het voorstel weigeren, bij woningcomplexen moet de verhuurder de instemming verkrijgen van 70% van de huurders om de woningverbetering te laten doorgaan. De regelgeving draagt daarmee bij aan het draagvlak onder huurders voor woningverbetering. Aangezien het onderhoud van de monumentale elementen ook zonder instemming van huurders kan plaatsvinden, is een aanpassing van het instemmingsrecht vanuit monumentenbehoud niet nodig.
Reactie:
Het is goed om bij investeringen en renovatieprojecten alle relevante aspecten in de afweging mee te nemen. Leefbaarheidseffecten zullen daarbij vooraf niet altijd duidelijk en kwantificeerbaar zijn. -
Vraag 11
Bent u bereid u proactief in te spannen om hofjeswoningen in handen van woningcorporaties of hofjesstichtingen te houden, en waar nodig de Woningwet hiervoor aan te passen?
Zie hiervoor het antwoord op vraag 9.
-
Vraag 12
Bent u bereid om deze vragen een voor een te beantwoorden, nog voor het AO Woningcorporaties / evaluatie Woningwet plaatsvindt?
Ja.
19 april 2019 - 20 mei 2019
31 dagen
De miljoenen waardedaling van huizen door windparken |
|
Agnes Mulder (CDA), William Moorlag (PvdA), Sandra Beckerman |
|
Eric Wiebes (minister economische zaken) (VVD) |
|
|
|
-
Vraag 1
Kent u de uitzending van Argos van 13 april 2019 getiteld «De strijd om windpark N33»?1 Wat is hierop uw reactie?
Ja.
-
Vraag 2
Erkent u de waardedaling van woningen rondom het Groningse windpark, zoals besproken in de uitzending? Zo nee, waarom niet? Zo ja, in hoeverre worden inwoners hiervoor gecompenseerd?
Op de prijsontwikkeling van een woning zijn meerdere factoren van invloed. De mogelijke waardedaling van woningen rond een windpark moet daarom per individueel geval worden bekeken. De door Argos berekende waardedaling is niet gebaseerd op onderzoek naar daadwerkelijke woningtransacties in Groningen, maar op gemiddelde WOZ-waarden. Vervolgens is op basis van onderzoek van VU Amsterdam een gemiddelde waardedaling binnen een afstand tot 2 km berekend. Dit onderzoek berekende een gemiddelde waardedaling van 1,4% binnen 2 km afstand van een windturbine. Op dit percentage heeft Argos na contact met de onderzoekers, een niet nader onderbouwde vermenigvuldigingsfactor van 2,5 toegepast. Er is daarmee sprake van een inschatting van de mogelijke waardedaling.
De landelijke planschaderegeling omvat een zorgvuldige procedure om tot vaststelling van de mogelijke planschade te komen. De initiatiefnemer van een project is aansprakelijk voor een tegemoetkoming in planschade, indien die optreedt als gevolg van het project. Verzoeken worden ingediend bij de betreffende gemeente en behandeld door de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO.nl). RVO.nl schakelt daarbij voor elke aanvraag een onafhankelijke planschadedeskundige in. Indien van toepassing, leidt de planschaderegeling tot de toekenning van een tegemoetkoming voor de eventueel vastgestelde planschade voor omwonende huiseigenaren. Hierbij valt binnen de huidige regeling in ieder geval 2% buiten het gecompenseerde bedrag.
Omdat de huidige planschaderegeling voorziet in deskundig en onafhankelijk onderzoek, zie ik geen aanleiding voor een collectief onderzoek gericht op de eventuele individuele planschade als gevolg van het windpark N33. Dit laat onverlet dat de gegevens waarop het genoemde onderzoek van de VU is gebaseerd verouderd zijn en dat het onderzoek daarmee aan actualisatie toe is. Ook gaat het alleen over windmolens, terwijl waardedaling mogelijk ook speelt bij zonneparken. Ik zal in overleg treden met de VU om invulling te geven aan de actualisatie. De actualisatie acht ik van belang om een breder, objectief en actueel beeld te krijgen van de waardeontwikkeling van huizen als gevolg van wind- en zonne-energie voor Nederland als geheel. Het komt dus niet in de plaats van onafhankelijk onderzoek dat plaatsvindt in het kader van planschadeprocedures. -
Vraag 3
Bent u bereid een nieuw, onafhankelijk onderzoek in te stellen naar de waardedaling van woningen rondom windparken? Deelt u de opvatting zoals geuit in de uitzending dat het zowel voor omwonenden van het windpark als voor de overheid effectiever en doelmatiger is om collectief, deskundig en onafhankelijk onderzoek te doen, in plaats van dat iedere eigenaar van een woning separaat een verzoek tot de vaststelling van planschade moet indienen en de gemeente ieder verzoek separaat moet beoordelen?
Zie antwoord vraag 2.
-
Vraag 4
Wat zijn de afstanden van turbines tot woningen waar projectontwikkelaars zich wettelijk aan moeten houden? Wat is er geregeld voor inwoners die nabij een windmolen wonen?
Om het woon- en leefklimaat te beschermen van inwoners die nabij een windturbine wonen, zijn wettelijke normen vastgelegd voor de maximaal toelaatbare geluidbelasting en slagschaduw van windturbines op woningen of andere gevoelige objecten. In een Milieu Effect Rapport (MER) worden de milieu effecten onderzocht en wordt er getoetst aan deze normen. De onafhankelijke Commissie voor de milieueffectrapportage adviseert over de kwaliteit en de volledigheid van de onderzochte milieu informatie.
Wet- en regelgeving schrijven geen minimale afstand voor. De minimale afstand wordt bepaald door de maximaal toelaatbare geluidbelasting of slagschaduw op een woning. Om in de praktijk aan de geluids- of slagschaduwnormen te voldoen, moeten soms extra maatregelen worden getroffen zoals het tijdelijk stilzetten van een windturbine. -
Vraag 5
Deelt u de mening dat het lastig is voor omwonenden om hun recht te halen? Kunt u uw antwoord toelichten?
Voor omwonenden zijn er verschillende momenten waarop inspraak mogelijk is. Ik wil hierbij onderscheid maken tussen inspraak op de beleidskaders en het concrete project waarop de Rijkscoördinatieregeling (RCR) van toepassing is.
Een RCR project ontstaat niet uit het niets. De beleidskaders voor windprojecten als windpark N33 komen voort uit de afgesproken doelstelling om 6.000 MW wind op land in 2030 te realiseren, die is vastgelegd in het Energieakkoord. Met provincies is toen afgesproken dat zij (zoek)gebieden voordragen voor windparken met een vermogen van meer dan 100 MW. Deze zijn door het Rijk vastgelegd in de Structuurvisie Wind op Land (Kamerstuk 33 612, A/nr. 23). Tussen 2009 en 2012 zijn in de voorbereiding op het opstellen van de Structuurvisie Windenergie op land maatschappelijke partijen, bedrijven en het brede publiek op diverse manieren betrokken (o.a. door burgerpanels, werkateliers met gemeenten en provincies, en bijeenkomsten georganiseerd door het Overlegorgaan Infrastructuur en Milieu). Daarnaast is het publiek met twee zienswijzenprocedures in de gelegenheid gesteld te reageren op de Structuurvisie Windenergie op land. Veelal hebben provincies ook informatiebijeenkomsten georganiseerd voorafgaand aan het vaststellen van de gebieden voor grootschalige windenergie. Tot slot is de structuurvisie twee keer in de Tweede Kamer besproken. Na de inwerkingtreding van de Structuurvisie Wind op Land lagen keuzes voor gebieden en voor techniek (windenergie) vast.
Ondanks het uitgebreide voortraject realiseer ik mij dat omwonenden niet altijd op de hoogte waren van de gemaakte keuzes op het moment dat men zich geconfronteerd zag met een concreet project. Daarom wil ik het besluitvormingsproces om te komen tot aanwijzing van gebieden anders gaan inrichten (zie ook de antwoorden bij de vragen 11 t/m 14). Dit neemt niet weg dat ik de huidige projecten uit het Energieakkoord wil continueren. Uitvoering hiervan is immers belangrijk om de afspraken uit het Energieakkoord te halen. Bovendien hebben veel van de projecten inmiddels een onherroepelijke vergunning en zijn al in realisatie of al in bedrijf.
Naast betrokkenheid bij het beleid is ook de betrokkenheid van omwonenden bij het project zelf aan de orde. De inspraakmogelijkheden en rechtsbescherming zijn geborgd in wet- en regelgeving en zijn in overeenstemming met de Europese eisen die gelden voor de kwaliteit van deze procedures. De RCR maakt inspraak eenvoudiger, omdat de vele vergunningen die nodig zijn via één loket en één inspraakprocedure verlopen. Onder de RCR worden al bij de start van de Milieueffectrapportage (MER) procedure en ook later in het besluitvormingsproces informatieavonden in het projectgebied georganiseerd voor omwonenden en andere mogelijk belanghebbende organisaties. Van deze informatieavonden wordt een kennisgeving geplaatst in huis-aan-huis bladen, in de Staatscourant en op een website van de rijksoverheid. Tijdens deze informatieavonden worden onder meer het proces en de inspraakmogelijkheden toegelicht. Ontwerpbesluiten en definitieve besluiten worden daarnaast fysiek ter inzage gelegd in de regio. Op het MER en op ontwerp-besluiten kunnen zowel schriftelijk als mondeling als digitaal zienswijzen worden ingediend. De inspraakreacties worden bij de besluitvorming betrokken, ook als dit soms honderden reacties betreft. Dit betekent niet dat altijd aan alle bezwaren van omwonenden tegemoet gekomen kan worden, wel dat van alle in zienswijzen genoemde onderwerpen zorgvuldig gemotiveerd wordt waarom bepaalde keuzes gemaakt worden. Verder vindt er altijd bestuurlijk overleg plaats met de bestuurders van de betrokken provincie en betrokken gemeente(n), waarbij de lokaal en/of regionaal levende aandachtspunten en zorgen worden ingebracht en besproken.
Na definitieve besluitvorming staat beroep tegen de besluiten open. De afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State toetst of er wordt voldaan aan de in Nederland geldende wettelijke normen en eisen.
Naast bovengenoemde formele mogelijkheden voor de toegang tot rechtsbescherming, zet ik mij in om de toegang tot informatie en tot de inspraakprocedure zo laagdrempelig mogelijk te houden. Ook wordt de omgeving vroegtijdig bij een projectvoornemen betrokken om zo de acceptatie voor een project te vergroten.
Dit alles betekent niet dat maatschappelijke acceptatie een vanzelfsprekende resultante is van het toepassen van participatie. Op lokaal niveau, waarbij omwonenden direct geraakt worden in hun belangen, is zelden van het begin af aan draagvlak voor projecten rond energiewinning. In breder opzicht geldt dat voor tal van ruimtelijke ontwikkelingen, zoals wegen, asielzoekerscentra en soms zelfs scholen. Nederland is een vol land en dit betekent dat we alle benodigde maatschappelijke activiteiten op een klein oppervlak moeten inpassen. Dit alles maakt dat we hiertoe alleen besluiten met toepassing van de wettelijke mogelijkheden van inspraak, aanvullende participatie en na zorgvuldige afweging van al deze belangen en inbreng. -
Vraag 6
Wat is uw reactie op opmerkingen in de uitzending over de Rijkscoördinatieregeling die het voor omwonenden erg ingewikkeld maakt om inspraak te hebben en bezwaar te maken? Herkent u het beeld dat uit de uitzending komt naar voren dat mensen in de praktijk geen invloed hebben? Zo ja, bent u bereid hier iets aan te doen?
Zie antwoord vraag 5.
-
Vraag 7
Wat is uw reactie op de uitlatingen van de ambtenaar bij het Ministerie van Economische Zaken en Klimaat dat het gebrek aan draagvlak bewijst dat de Rijkscoördinatieregeling nodig is?
Een reactie op deze uitlatingen, en op de functie van de Rijkscoördinatieregeling bij het realiseren van energieprojecten, is eerder al gegeven in de brief aan uw Kamer van 17 augustus 2015 (Kamerstuk 33 612, nr. 51).
-
Vraag 8
Hoe ziet u dit in verband met de energietransitie in het geheel? Maakt u de afweging tussen waar het doel van de transitie voorop staat en waar winst voorop staat? Kunt u dat toelichten?
De energietransitie is een grote uitdaging voor ons allemaal. De RCR-procedure is een instrument dat de afgelopen periode vooral is ingezet bij de realisatie van grote energieprojecten van nationaal belang waarover afspraken waren gemaakt in het kader van het Energieakkoord en waarbij de daarvoor in aanmerking komende gebieden zijn opgenomen in de Structuurvisie Windenergie op land (2014), die ook met uw Kamer is besproken. Zie verder het antwoord op de vragen 11 t/m 14.
-
Vraag 9
Wat is uw oordeel over hetgeen in de uitzending aangekaart wordt dat in overgrote mate voordelen en winsten aan ontwikkelaars en grondeigenaren toevallen, afgezet tegen het gegeven dat omwonenden geen voordeel aan de ontwikkeling van een windpark kunnen ontlenen en louter kampen met nadelen en verlies aan waarde van woningen?
Er zijn diverse voorbeelden dat ook grote energieprojecten – zoals windparken – worden gerealiseerd door een collectief van inwoners en grondeigenaren in plaats van door grote energiebedrijven van buiten de regio. Ik juich dit toe en zie een grote meerwaarde voor de regio in een dergelijke collectief initiatief.
Ook als een windpark wordt ontwikkeld door een energiebedrijf, vloeien opbrengsten voor een deel naar de regio via de mogelijkheid voor omwonenden om in het project te participeren, via de opbrengsten van gemeentelijke ozb en via het gebiedsfonds waaraan elke initiatiefnemer bijdraagt, conform de afspraken die de windsector in de branche-gedragscode heeft gemaakt. Ook kan de bouw van een windpark aanzienlijk bijdragen aan de regionale werkgelegenheid. Sinds de publicatie van het ontwerp-Klimaatakkoord zie ik bovendien dat veel grote energiebedrijven actief samenwerking zoeken met lokale coöperaties. Ook dat juich ik toe. -
Vraag 10
Hoe gaat u in de toekomst weerstand bij omwonenden tegen windmolens wegnemen?
De RCR is eind 2016 geëvalueerd. Deze evaluatie is toegestuurd aan uw Kamer (Kamerstuk 31 239, nr. 254). Onderdeel van de conclusie uit deze evaluatie was dat toepassing van de RCR leidt tot vergroting van risico’s t.a.v. maatschappelijke acceptatie wanneer er maatschappelijk en/of bestuurlijk discussie is over de nut en noodzaak van een initiatief. Onder andere deze conclusie van het rapport heeft geleid tot herijking van de inzet van de RCR. Nadat een melding voor de RCR is gedaan, treed ik eerst in overleg met de initiatiefnemer en medeoverheden. In gezamenlijkheid wordt vervolgens bepaald welke overheid het meest geschikt is om het bevoegd gezag te voeren voor een specifiek project. Dat kan betekenen dat de ruimtelijke inpassing van een project door de provincie of gemeente gebeurt, in plaats van door het Rijk met toepassing van de RCR-procedure. Voorwaarde is dat de RCR-procedure niet versnellend is ten opzichte van de decentrale route. Voorbeelden van projecten waar provincies of gemeenten de besluitvorming hebben gecoördineerd zijn Windpark A16 en een aantal zonneparken in het noorden van het land.
Richting de toekomst zie ik naast de herijking van de RCR nog enkele belangrijke verbeteringen die moeten leiden tot een grotere maatschappelijke acceptatie voor energieprojecten door sterker in te zetten op participatie. De RCR-procedure gaat op in het nieuwe instrument projectbesluit onder de Omgevingswet. Bij het projectbesluit is veel aandacht voor participatie. -
Vraag 11
In hoeverre bent u van oordeel dat de werking van de Rijkscoördinatieregeling (RCR) moet worden geëvalueerd en aangepast, gelet op het gegeven dat vooral windparken die worden gerealiseerd onder de werkingssfeer van de RCR op veel weerstand en verzet stuiten? Bent u bereid om de RCR onafhankelijk en op deskundige wijze te laten evalueren en aan te passen? Zo ja, op welke wijze? Zo nee, waarom niet?
In het ontwerp-Klimaatakkoord wordt participatie gezien als een cruciaal onderdeel om de energietransitie te laten slagen. Met betrekking tot participatie bij windparken zijn zowel de afspraken over de Regionale Energiestrategieën (RES-en) als de afspraken over participatie bij duurzame energieprojecten van belang. De RES-en, zoals die nu in 30 regio’s in Nederland worden opgesteld, hebben als doel om samen met de omgeving tot zowel landschappelijk als maatschappelijk gedragen locaties te komen voor toekomstige wind- en zonneparken. Hoe deze participatie precies wordt vormgegeven, zal per regio verschillen en zoveel mogelijk aansluiten bij de lokale kenmerken en wensen. Vanuit het Nationaal Programma RES wordt een handreiking opgesteld die onder meer handvatten biedt voor het participatieproces van de RES. De handreiking kan benut worden om de beoogde werkwijze voor participatie een expliciete plaats te geven in ruimtelijke plannen zoals omgevingsvisies, programma’s, omgevingsplannen en projectbesluiten. De Omgevingswet biedt bij de vaststelling van deze ruimtelijke plannen belangrijke waarborgen voor participatie.
In het ontwerp-Klimaatakkoord is verder opgenomen dat de initiatiefnemer van een duurzaam energieproject een proces doorloopt om te komen tot een wenselijke en haalbare vormgeving van participatie. Het bevoegd gezag controleert of de initiatiefnemer dit gesprek met de omgeving aangaat. De afspraken met de omgeving worden vastgelegd in een omgevingsovereenkomst. Deze afspraken betreffen zowel participatie in het proces als participatie in het eigendom van het project.
Het streven naar 50% lokaal eigendom van productie van hernieuwbare energie op land is een algemeen streven naar evenwichtige eigendomsverdeling in een gebied. Het gaat daarbij om kunnen (mee)investeren in projecten door partijen en burgers uit de omgeving, waarbij ook oog zal moeten zijn voor de risico’s die daarmee gepaard gaan. Achterliggende gedachte is dat lokaal eigendom gaat helpen om de realisatie van projecten voor hernieuwbare elektriciteit op land te laten slagen. In het kader van het ontwerp-Klimaatakkoord en de Green Deal Participatie van de Omgeving bij Duurzame Energieprojecten wordt gewerkt aan een handreiking voor participatie bij duurzame energieprojecten met daarin een scala aan mogelijkheden, ook wel aangeduid als: «participatiewaaier». Deze participatiewaaier maakt alle vormen van participatie inzichtelijk die initiatiefnemers aan de omgeving kunnen bieden. Daarbij gaat het zowel om participatie over het besluitvormingsproces als om financiële participatie, zoals financiële obligaties, eigendomsparticipatie, een omgevingsfonds of een combinatie hiervan. In het kader van de handreiking zal ook de wijze van (juridische) instrumentering worden uitgewerkt. Deze handreiking wordt na de zomer opgeleverd. -
Vraag 12
In hoeverre worden in het ontwerp Klimaatakkoord eisen gesteld aan participatie en compensatie van de omgeving van windparken?
Zie antwoord vraag 11.
-
Vraag 13
In hoeverre bent u bereid inwoners van Nederland die bij een windpark in de buurt wonen tegemoet te komen door ze mede-eigenaar te laten zijn van dat windpark en ze zodoende mee te laten delen in de winsten?
Zie antwoord vraag 11.
-
Vraag 14
Op welke wijze en op welke termijn gaat u dat effectueren in het licht van het ontwerp klimaatakkoord waarin is opgenomen dat in projecten voor tenminste 50 % moet kunnen worden geparticipeerd door inwoners en bij voorkeur omwonenden?
Zie antwoord vraag 11.
-
Vraag 15
Wat vindt u van de geheimhoudingsclausule die grote energiebedrijven opleggen bij degenen die hun land verkopen?
Ik treed niet in privaatrechtelijke kwesties tussen grondeigenaar en ontwikkelaar. PBL gaat op mijn verzoek al sinds 2014 in de berekening van de basisbedragen niet meer uit van de werkelijke gemiddelde grondkosten maar van een jaarlijks met 10% dalend bedrag. Dit omdat ik wil voorkomen dat de SDE+ een prijsopdrijvend effect heeft op de grondkosten.
Vanzelfsprekend is het goed als PBL voor haar advisering over de SDE+ kan beschikken over zoveel mogelijk betrouwbare en openbare informatie. Tegelijkertijd wordt de openbaarheid begrensd vanwege concurrentiegevoelige bedrijfsinformatie. Binnen de kaders van de wet deelt RVO.nl de informatie met het PBL. Ik zie nu geen reden om hier aanvullende maatregelen te nemen.
Overigens zie ik in projecten steeds meer dat er door initiatiefnemers – zeker wanneer het coöperatieve ontwikkeling betreft – open kaart gespeeld wordt over grondvergoedingen en opbrengsten. Ik juich dat toe omdat transparantie hierover het draagvlak ten goede komt. Ik kan deze transparantie echter, gelet op de genoemde bedrijfsgevoelige informatie, niet juridisch afdwingen. -
Vraag 16
Bent u ook van mening dat transparantie bijdraagt aan het beter berekenen van de subsidie door het Planbureau voor de leefomgeving (PBL) en aan draagvlak voor de energietransitie? Zo ja, hoe gaat u daarvoor zorgen?
Zie antwoord vraag 15.
16 april 2019 - 7 mei 2019
21 dagen
Het niet opnemen van een bouwtechnische keuring in het koopcontract |
|
Henk Nijboer (PvdA) |
|
Kajsa Ollongren (viceminister-president , minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (D66) |
|
|
|
|
-
Vraag 1
Kent u het bericht «Op huizenmarkt nog steeds geen ruimte voor bouwtechnische keuring»?1
Ja, daar heb ik kennis van genomen.
-
Vraag 2
Hoe vindt u het dat anderhalf jaar na de toevoeging van een standaard bouwtechnische keuring in het koopcontract uit een steekproef is gebleken dat slechts in 26 procent van de gevallen daadwerkelijk een bouwtechnische keuring is opgenomen in de koopovereenkomst?
Op 24 januari 2018 heb ik u geïnformeerd dat de branche- en consumentenorganisaties, namelijk NVM, VBO Makelaar, VastgoedPRO, Vereniging Eigen Huis en de Consumentenbond, per 1 februari 2018 zijn gekomen tot een nieuw modelkoopcontract waar de bouwkundige keuring standaard in opgenomen is3. In tegenstelling tot de suggestie die gewekt wordt in het onder vraag 1 genoemde bericht is het hiermee niet verplicht om de bouwkundige keuring te laten uitvoeren. Indien het modelkoopcontract gebruikt wordt, is het wel verplicht om in de definitieve koopovereenkomst expliciet aan te geven waar er afgeweken wordt van het modelkoopcontract. Het zichtbaar maken of de bouwkundige keuring opgenomen is, zorgt ervoor dat kopers een bewuste keuze kunnen maken hierover.
-
Vraag 3
Kunt u verklaren waarom in driekwart van de gevallen geen bouwtechnische keuring is opgenomen in de koopovereenkomst?
Vorig jaar heb ik u geïnformeerd over het onderzoek dat gedaan is in opdracht van mij naar het opnemen van voorbehouden in het koopcontract. Daarin heb ik aangegeven dat in 2017 ongeveer in 25% van de koopcontracten een voorbehoud van bouwkundige keuring was opgenomen. Ook ben ik ingegaan op de redenen die consumenten aangaven om het voorbehoud van bouwkundige keuring niet op te nemen.4 Van de kopers zonder voorbehoud van bouwkundige keuring vond 59% het niet nodig om een bouwkundige keuring uit te laten voeren. Ook geeft 34% van de kopers met een aankoopmakelaar aan dat de aankoopmakelaar het niet nodig vond en 7% geeft aan dat de verkoper al een bouwkundige keuring uit had laten voeren. De belangrijkste reden om wel een bouwkundige keuring uit te laten voeren is dat de koper zelf niet voldoende kennis had om de bouwkundige staat te beoordelen.
-
Vraag 4
Maakt u zich ook zorgen dat kopers door de oververhitting van de woningmarkt worden gedwongen om een bouwtechnische keuring te schrappen, en dus niet goed weten wat zij kopen, omdat zij anders geen kans maken op de woning? Zo ja, wat gaat u doen om huizenkopers beter te beschermen tegen miskopen?
Zoals genoemd in het antwoord op vraag 3 is daar onderzoek naar gedaan. Daaruit is niet gebleken dat kopers in een gespannen woningmarkt vaker afzien van een voorbehoud in het koopcontract. Ook was er geen significante daling te zien over de tijd (tussen 2012–2017). Kopers die ondervraagd zijn in dit onderzoek gaven nauwelijks aan dat zij afzagen van een voorbehoud om kans te maken op een woning. Daarom zie ik nu geen aanleiding om verdergaande maatregelen voor te stellen op dit gebied.
-
Vraag 5
Deelt u de mening dat kopers beschermd moeten worden op de overspannen woningmarkt? Bent u het ermee eens dat het uitvoeren van een bouwtechnische keuring kan bijdragen aan de bescherming van kopers?
Kopers worden op een veelheid van manieren beschermd op de woningmarkt. Voorbeelden hiervan zijn de maximale Loan-To-Value, de drie dagen wettelijke bedenktijd en voorbehouden die standaard opgenomen staan in het modelkoopcontract. Een bouwtechnische keuring kan bijdragen aan een deugdelijke risico-inschatting door de koper.
Ik vind het belangrijk dat kopers bewuste keuzes maken bij het kopen van een huis, specifiek rondom het opnemen van voorbehouden. Daarom heb ik de afgelopen periode gesproken met de branche- en consumentenorganisaties. Vorig jaar hebben zij de bouwkundige keuring standaard opgenomen in het koopcontract. De partijen zijn zelf ook tevreden over het effect daarvan in de praktijk. Meerdere partijen hebben zelf aanvullende initiatieven waarmee ze kopers ondersteunen in de woningaankoop. Zij hebben niet aangegeven dat het de ervaring is dat er aanvullende maatregelen vanuit de rijksoverheid nodig zijn. -
Vraag 6
Bent u bereid om maatregelen te nemen die het ontmoedigen van het doen van een bouwtechnische keuring bij de aankoop van een woning tegengaan? Zo ja, op welke wijze? Zo nee, waarom niet?
Ik heb geen aanleiding om aan te nemen dat het doen van een bouwkundige keuring nu ontmoedigd wordt. Daarom ben ik ook niet bereid om maatregelen te nemen. Ik vind wel het van belang dat kopers een bewuste keuze maken. Om die reden is vorig jaar het voorbehoud van bouwkundige keuring opgenomen in het modelkoopcontract. Dit functioneert als een standaard in de markt. Tevens zal ik met de sector in gesprek blijven over risico’s voor consumenten op de koopmarkt.
1 april 2019 - 24 april 2019
23 dagen
Een Zweedse belegger die huurhuizen opkoopt |
|
Sandra Beckerman |
|
Kajsa Ollongren (viceminister-president , minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (D66) |
|
Bronnen
2. https://www.nu.nl/economie/5812689/zweedse-investeerder-koopt-bijna-t…
3. https://www.volkskrant.nl/nieuws-achtergrond/zweedse-belegger-koopt-r…
4. http://roundhillcapital.com/round-hill-capital-sells-a-residential-pr…
5. https://twitter.com/RonBuiting/status/1111038418216210433?s=19
-
Vraag 1
Kent u het bericht dat een Zweedse belegger bijna tienduizend Nederlandse huurwoningen opkoopt van een andere belegger?1 Wat is uw reactie daarop? Vindt u de hele gang van zaken wenselijk?2 Wat wordt er bedoeld met de «567 andere eenheden» die de Zweedse vastgoedbelegger heeft aangekocht? Wat gaat daarmee gebeuren?
Ik ben bekend met het bericht dat de Zweedse belegger Heimstaden bijna tienduizend Nederlandse huurwoningen gekocht heeft van belegger Round Hill Capital.
Heimstaden geeft als reden voor de aankoop de gunstige omstandigheden op de Nederlandse woningmarkt, waaronder het sterke economische fundament en het tekort aan woningen. Het bedrijf belooft het nieuwe bezit te verduurzamen, te moderniseren en te verhuren tegen een «betaalbare middenhuur».3 Het is mij niet bekend hoe dit concreet wordt ingevuld.
Het staat beleggers vrij om woningen te verkopen of aan te kopen. Bij de aankoop van woningen vind ik het belangrijk om onderscheid te maken tussen beleggers die op een duurzame manier woningen aan de voorraad toevoegen en tussen beleggers die excessief gedrag tonen en speculatief handelen. Hierbij geldt dat beleggers die excessief gedrag vertonen moeten worden aangepakt. Ik zet mij in om tot de balans te komen waarbij meer middenhuurwoningen worden toegevoegd en excessen worden aangepakt. -
Vraag 2
Welke gevolgen heeft deze overname voor huurders of welke gevolgen kan het hebben voor de huurprijs en het onderhoud?
De genoemde 567 eenheden die onderdeel zijn van de transactie betreffen hoofdzakelijk bergingen behorend bij een woning. In dit aantal zijn echter ook antenne opstelpunten, recreatieruimten en groenstroken opgenomen die integraal onderdeel uitmaken van de totale transactie.
-
Vraag 3
Nu de Zweedse vastgoedbelegger Heimstaden 1,39 miljard euro aan Round Hill Capital zou hebben betaald, hoeveel belasting komt er in de schatkist door deze vastgoeddeal? Hoe kan dit belastinggeld ten goede komen aan huurders en de huursector?3 4
Verkoop van verhuurde woningen beëindigt de lopende huurovereenkomst niet («koop breekt geen huur»). Bij verkoop van verhuurde woningen zet de nieuwe eigenaar de bestaande huurcontracten ongewijzigd voort als nieuwe verhuurder, en is hij dus gebonden aan de bestaande verplichtingen in dat huurcontract.
Voor alle huurcontracten voor woonruimten geldt dat de verhuurder verplicht is de woning te onderhouden, dat wil zeggen het verhelpen van onderhoudsgebreken. Zoals genoemd in het Besluit kleine herstellingen zijn alleen de kleine en dagelijkse onderhoudswerkzaamheden voor rekening van de huurder.
Voor alle huurcontracten voor woonruimten is ook sprake van huurbescherming bij de huurbeëindiging: de verhuurder kan alleen gebruik maken van de in de wet genoemde opzeggingsgronden voor huurders; en als de huurder niet instemt met een huuropzegging door de verhuurder, kan alleen de rechter de huur beëindigen. De enige uitzondering hierop zijn de huurcontracten voor bepaalde tijd van maximaal 2 jaar voor zelfstandige woningen (eengezinswoningen, appartementen) en maximaal 5 jaar voor onzelfstandige woningen (kamers); die eindigen als de huurder maximaal 3 maanden en minimaal 1 maand voor de afgesproken einddatum door de verhuurder schriftelijk over die einddatum wordt geïnformeerd.
Voor wat er met de huurprijs kan gebeuren is bepalend of het lopende huurcontract een geliberaliseerde huurprijs heeft of niet. Indien een lopend huurcontract een niet-geliberaliseerde (dus een gereguleerde) huurprijs heeft, heeft de huurder volle huurprijsbescherming en houdt deze bescherming ook bij de nieuwe verhuurder. Dan gelden de door de Minister vastgestelde maximale huurverhogingspercentages en de maximale huurprijs op basis van het woningwaarderingsstelsel.
Indien een lopend huurcontract een geliberaliseerde huurprijs heeft (ook wel vrije sector genoemd) doordat de aanvangshuurprijs van het huurcontract voor een zelfstandige woning boven de toenmalige liberalisatiegrens lag, zijn er mogelijkheden voor de verhuurder om de huur te verhogen. Dit kan via een (indexerings)clausule in het huurcontract of via een aanbod van een nieuw huurcontract. Als er in het huurcontract een (indexerings)clausule is opgenomen, dan is de jaarlijkse huurverhoging al aan het begin van de huur overeengekomen. In het huurcontract staat dan vermeld voor welk percentage of welk inflatiepercentage is gekozen. De huurder kan bezwaar maken bij de verhuurder als deze een ander (hoger) percentage gebruikt dan in het huurcontract is vermeld. De verhuurder komt dan namelijk het contract niet na. Als er geen (indexerings)clausule in het huurcontract staat, dan kan de verhuurder alleen de huur verhogen door een nieuw huurcontract aan te bieden met een hogere huurprijs. Als de huurder hiermee niet instemt, dan kan de verhuurder de huur opzeggen en zal uiteindelijk de rechter moeten beoordelen of het aanbod voor een nieuw huurcontract redelijk is geweest. Voor geliberaliseerde huurcontracten geldt wel dat de huurprijs maximaal eenmaal per twaalf maanden verhoogd mag worden en dat de verhuurder de servicekosten jaarlijks moet afrekenen tegen de daadwerkelijk gemaakte kosten. -
Vraag 4
Hoeveel van de 3.876 huurwoningen die Round Hill Capital voor 365 miljoen euro kocht in 2014 waren toen nog sociale huurwoningen en zijn nu geliberaliseerd waardoor ze in de vrije sector vallen?
Op grond van artikel 67 Algemene Wet inzake Rijksbelastingen (AWR) kunnen geen uitlatingen worden gedaan over de fiscale positie van individuele belastingplichtigen. Daarnaast is het vanwege de formele scheiding tussen de inkomsten en uitgaven binnen de overheidsfinanciën ook niet mogelijk om gestegen belastingafdrachten van een specifieke belastingplichtige aan te wenden voor specifieke andere uitgaven.
-
Vraag 5
Hoeveel van de 9.554 woningen, die nu worden verkocht aan een Zweedse Vastgoedbelegger, waren in 2015 nog sociale huurwoningen en zijn nu geliberaliseerd waardoor ze in de vrije sector vallen?
De verkoop van woningen door het Wooninvesteringsfonds (WIF) aan Round Hill Dutch Residential Investment SCS is beoordeeld door de Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT). Het ging hierbij overigens om 3.817 woningen. Op 5 februari 2015 (kenmerk 2015–0000052739) is goedkeuring gegeven voor de verkoop van deze woningen aan Round Hill. Van deze 3.817 woningen waren er 1.536 geliberaliseerd, de overige 2.281 huurwoningen hadden een maximale huur onder de liberalisatiegrens. De huurprijsontwikkeling van specifieke woningen bij beleggers wordt niet bijgehouden.
-
Vraag 6
Waarom en op basis waarvan gaf toenmalig Minister Blok voor Wonen en Rijksdienst een ontheffing voor een lagere verkoopprijs van de sociale huurhuizen in 2015, en komt dit voordeel dat Round Hill Capital toen heeft «gekregen» van de Minister weer terug bij de volkshuisvesting? Zo nee, waarom niet?5
Een groot deel van de 9.554 woningen van Round Hill is aangekocht van particuliere beleggers. Daarvan is niet bekend of het om woningen ging met een huurprijs boven of onder de liberalisatiegrens. Evenmin is van de betreffende woningen de feitelijke huurprijs op het moment van aankoop door Round Hill bekend, noch de feitelijke huurprijs thans. Voor wat betreft de woningen van corporaties, zie hiervoor het antwoord op vraag 5.
-
Vraag 7
Hoeveel belasting betaalt Round Hill Capital door de huidige deal met Heimstaden en op welke manier gaat u ervoor zorgen dat dit ten goede komt aan de volkshuisvesting? Of op welke andere manieren kunnen huurders meeprofiteren van de winsten die op hun huurhuizen zijn gemaakt?
De beoordeling van voorgenomen verkopen van woningen door woningcorporaties wordt namens de Minister door een toezichthouder uitgevoerd. Deze komt onafhankelijk tot haar oordeel.
Op grond van de regelgeving was een ontheffing nodig wanneer onder de 90% van de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik werd verkocht. Bij woningen in verhuurde staat ligt de verkoopwaarde doorgaans onder de 90% van de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik (gemiddeld op 75%). Ook de woningen van het WIF zijn in verhuurde staat verkocht. Eveneens op grond van reguliere regelgeving kon een ontheffing worden verleend indien verhuurde woningen zonder aanvullende voorwaarden boven een prijs van 75% van de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik werden verkocht. Dit was hier het geval, zodat de ILT tot het oordeel is gekomen dat een ontheffing kon worden verleend. -
Vraag 8
Op welke manieren gaat Heimstaden de huurwoningen verduurzamen en hoe kunt u ervoor zorgen dat de huurprijzen betaalbaar blijven en niet teveel stijgen?
Op grond van artikel 67 Algemene Wet inzake Rijksbelastingen (AWR) kunnen geen uitlatingen worden gedaan over de fiscale positie van individuele belastingplichtigen. Daarnaast is het vanwege de formele scheiding tussen de inkomsten en uitgaven binnen de overheidsfinanciën ook niet mogelijk om gestegen belastingafdrachten van een specifieke belastingplichtige aan te wenden voor specifieke andere uitgaven.
-
Vraag 9
Welke andere voornemens of plannen tot verkoop van betaalbare huurhuizen zijn er voor 2019 en 2020? Bent u bereid om de Kamer te informeren over voornemens tot verkoop van Nederlandse (sociale) huurhuizen? Zo nee, waarom niet?
Het is mij niet bekend op welke wijze Heimstaden de huurwoningen gaat verduurzamen. De huidige regelgeving voorziet erin dat huren na renovatie betaalbaar blijven en niet te veel stijgen. Een verhuurder kan een woning alleen verbeteren op het moment dat een huurder daarmee instemt na een schriftelijk voorstel. Bij een complex woningen geldt een specifieke regeling: een voorstel wordt redelijk geacht indien 70% van de huurders daarmee heeft ingestemd. Een belangrijke overweging van huurders daarbij is de voorgestelde huurverhoging na renovatie.
13 maart 2019 - 1 april 2019
19 dagen
Het opkopen van Zeeuwse woningen voor vakantieverhuur |
|
Henk Nijboer (PvdA) |
|
Kajsa Ollongren (viceminister-president , minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (D66) |
|
|
|
|
-
Vraag 1
Kent u het bericht «Vakantievierders in woonwijken groeiend probleem in Cadzand»?1
Ja.
-
Vraag 2
Deelt u de mening dat dorpen aan de Zeeuwse kust zoals Cadzand, Groede en Breskens langzaam lijken te veranderen in vakantieparken?
Woningen zijn om zelf in te wonen. Er is niets mis met het verhuren van je woning als je in het buitenland werkt of om te verhuren aan toeristen als je zelf op vakantie bent. Ik vind het onacceptabel als dit type gebruik van een woning leidt tot overlast voor buren. Gemeenten kunnen daarom regels stellen aan het gebruik van een woning en hierop handhaven. De bestemming van een vakantiepark is recreatief en van een woonwijk is de bestemming wonen.
Als de balans in dorpen en/of wijken tussen wonen en toerisme dusdanig is verstoord kan de leefbaarheid in het geding komen. De gemeente heeft verschillende instrumenten die ingezet kunnen worden om negatieve effecten van toerisme in goede banen te leiden. Ik moedig gemeenten aan om gebruik te maken van deze mogelijkheden. -
Vraag 3
Bent u het eens met de opvatting dat hierdoor de leefbaarheid in de dorpen onder druk staat? Deelt u de mening dat de dorpen er primair voor de mensen die er wonen zijn en niet voor beleggers?
Zie antwoord vraag 2.
-
Vraag 4
Deelt u de zorg dat steeds meer woningen in kustplaatsen worden opgekocht door beleggers die de woning niet permanent bewonen maar gebruiken als tweede huis en verhuren als vakantiewoning? Kunnen de inwoners die opgroeiden in de kustdorpen daar nog wel allemaal blijven wonen of wordt het voor hen onbetaalbaar?
Ik ben bekend met berichten dat woningen in kustplaatsen worden opgekocht om vervolgens als vakantiewoning te verhuren, en ik begrijp dat inwoners zich zorgen maken over de leefbaarheid en betaalbaarheid van hun dorp. Zoals aangegeven kunnen gemeenten regels stellen aan de verhuur van woningen aan bijvoorbeeld toeristen. Hiermee kunnen mogelijke excessen worden voorkomen. Ik moedig gemeenten aan deze bestaande mogelijkheden in te zetten indien blijkt dat de toeristische verhuur van woningen ten koste gaat van de leefbaarheid of als er sprake is van oneigenlijk gebruik van de woningvoorraad.
-
Vraag 5
Deelt u de mening dat huizenprijzen hierdoor stijgen, er een gebrek aan betaalbare woningen ontstaat en oorspronkelijke Zeeuwen zodoende in het nauw worden gedreven? Zo ja, wat gaat u doen om deze Zeeuwen te helpen?
Bij de hypotheekverstrekking in Nederland wordt de hypotheek gebaseerd op bestendig inkomen. Inkomsten uit toeristische verhuur vallen hier niet onder. Dergelijke inkomsten zijn voorafgaand aan de aankoop van de woning namelijk nog niet bekend. De inkomsten kunnen wel de eigen middelen van een toekomstige koper vergroten. De stijging van huizenprijzen is van veel factoren afhankelijk en kan derhalve niet expliciet worden toegeschreven aan de in het artikel genoemde activiteiten. Gemeenten kunnen voorwaarden stellen aan toeristische verhuur van woningen zoals bijvoorbeeld het maximaal aantal verhuurdagen beperken en daarmee de inkomsten uit deze verhuur inperken. Het is in de eerste plaats aan de gemeenten zelf om te bepalen welke middelen zij wil inzetten al naar gelang de lokale situatie daar om vraagt.
-
Vraag 6
Deelt u de mening dat het onwenselijk is dat woningen tegen de regels in commercieel worden verhuurd? Zo ja, waarom wordt er niet gehandhaafd? Wat gaat u doen om te zorgen dat dit niet langer gebeurt?
Zoals aangegeven kunnen gemeenten regels stellen aan de verhuur van woningen aan bijvoorbeeld toeristen. Hiermee kunnen excessen worden voorkomen. Er is verschillende wet- en regelgeving op grond waarvan een gemeente kan handhaven. Hiertoe heb ik recent een handreiking opgesteld om gemeenten te helpen toeristische verhuur in goede banen te leiden. Deze handreiking is te vinden op de website van de Vereniging Nederlandse Gemeenten. Ik moedig gemeenten aan deze bestaande mogelijkheden in te zetten indien blijkt dat de toeristische verhuur van woningen ten koste gaat van de leefbaarheid of als er sprake is van oneigenlijk gebruik van de woningvoorraad. Echter, het is aan gemeenten zelf om te bepalen of daar sprake van is en of er beleid aangaande toeristische verhuur moet worden ontwikkeld binnen de grenzen van het door mij gestelde juridisch kader.
-
Vraag 7
Deelt u de mening dat huizen in de Zeeuwse kustplaatsen in de eerste plaats beschikbaar moeten zijn voor oorspronkelijke Zeeuwse bewoners en mensen die er graag willen wonen in plaats van voor beleggers? Zo ja, bent u bereid maatregelen te nemen en beleggers te ontmoedigen om dit tegen te gaan?
Particulieren die woningen kopen voor de verhuur zorgen over het algemeen niet voor onnodige onttrekkingen aan de woningvoorraad. Toeristische verhuur kan dat wel doen. Dat heb ik eerder samen met gemeenten opgemerkt, waardoor ik een handreiking heb opgesteld om gemeenten te ondersteunen in het in goede banen leiden van de lokale toeristische verhuur. Met de handreiking is de huidige wet- en regelgeving overzichtelijk in beeld gebracht en er kan efficiënt mee gehandhaafd worden. Hiermee blijft ruimte voor lokaal maatwerk en wordt tegemoet gekomen aan de wens van de gemeenten voor een juridisch kader aangaande toeristische verhuur waarbinnen gehandhaafd kan worden. De ontwikkeling van een eenmalige registratieverplichting kan de handhaving van het beleidskader toeristische verhuur vergemakkelijken. Het wetsvoorstel hiervoor is nu in openbare consultatie.
6 maart 2019 - 11 april 2019
36 dagen
Het bericht 'Vaststelling WOZ door gemeenten rammelt' |
|
Albert van den Bosch (VVD), Helma Lodders (VVD) |
|
Menno Snel (staatssecretaris financiën) (D66), Kajsa Ollongren (viceminister-president , minister binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (D66) |
|
|
|
|
-
Vraag 1
Bent u bekend met het bericht «Vaststelling WOZ door gemeenten rammelt»?1
Ja, het bericht is mij bekend.
-
Vraag 2
Wat vindt u van het bericht dat 17 gemeenten een onvoldoende scoren op het vaststellen van de WOZ?
Gemeenten die een onvoldoende scoren worden onder verscherpt toezicht geplaatst en dienen binnen een bepaalde termijn afgesproken verbeteringen te realiseren. Ten opzichte van de situatie die blijkt uit antwoorden op de vragen van de leden Van den Bosch en Lodders over het bericht «Tientallen gemeenten hebben geen goed beeld van WOZ-waarde huizen» van 12 september 2018, die door de Minister van BZK op 9 november 2018 mede namens mij zijn beantwoord,2 blijkt dat sprake is van een verbetering. Er was destijds immers sprake van 26 gemeenten die een onvoldoende scoorden met betrekking tot de uitvoering van de Wet WOZ.
Hierbij zij opgemerkt dat als de Waarderingskamer van oordeel is dat in een gemeente de uitvoering van de Wet WOZ op onderdelen verbeterd moet worden, de Waarderingskamer toch van mening kan zijn dat de kwaliteit van de nieuwe taxaties wel voldoende geborgd is, zodat de nieuwe WOZ-waarden bekend gemaakt kunnen worden. In het algemeen oordeel over de WOZ-uitvoering worden namelijk veel meer aspecten van de WOZ-uitvoering beoordeeld dan alleen de kwaliteit van de taxaties. Bij gemeenten met het oordeel «moet op onderdelen worden verbeterd» (verscherpt toezicht) wordt de kwaliteit van nieuwe taxaties extra zorgvuldig door de Waarderingskamer beoordeeld door middel van een intensief onderzoek. -
Vraag 3
Hoeveel gemeenten hebben de WOZ-beschikking niet mogen versturen omdat de Waarderingskamer daar geen toestemming voor heeft gegeven? Hoeveel gemeenten hebben de WOZ-beschikking pas later mogen vesturen?
De Waarderingskamer heeft bij alle gemeenten ingestemd met het bekend maken van de WOZ-waarden. Daarbij zij opgemerkt dat ten aanzien van circa tien gemeenten pas is ingestemd nadat de Waarderingskamer een herhalingsonderzoek heeft uitgevoerd om te beoordelen of de afgesproken verbeteringen waren gerealiseerd. Bij andere gemeenten heeft de Waarderingskamer bij haar onderzoek wel extra controles door de gemeente zelf voorgeschreven, maar het niet noodzakelijk geacht de resultaten van deze extra controles zelf te onderzoeken, voordat de gemeente de WOZ-waarden bekend mocht maken aan de inwoners en bedrijven.
Er waren dit jaar geen gemeenten die, als gevolg van door de Waarderingskamer opgelegde verbeteracties, de WOZ-waarden in hun gemeenten later dan 28 februari bekend hebben gemaakt. -
Vraag 4
Wat zijn de oorzaken van het feit dat een aantal gemeenten (nog steeds) onvoldoende scoort?
De oorzaken voor het scoren van een onvoldoende bij de uitvoering van de Wet WOZ zijn divers. De betreffende gemeenten scoren bijvoorbeeld onvoldoende op het bijhouden van de registratie van objectenkenmerken. Een andere veel voorkomende oorzaak voor een negatieve beoordeling van de Waarderingskamer is gelegen in achterstanden die gemeenten hebben bij bijvoorbeeld het afhandelen van bezwaarschriften of het tijdig verzenden van beschikkingen. Verder beoordeelt de Waarderingskamer ook of WOZ-gegevens tijdig en juist beschikbaar komen voor waterschappen en Belastingdienst.
De beoordeling van de Waarderingskamer heeft dus niet alleen betrekking op de kwaliteit van de WOZ-taxaties of activiteiten die daaraan ten grondslag liggen, maar ook op andere werkzaamheden die van belang zijn voor inwoners en bedrijven of op werkzaamheden die van belang zijn voor afnemers, zoals waterschappen en Belastingdienst. -
Vraag 5
In het geval dat de Waarderingskamer instemt met het bekend maken van de WOZ-waarden terwijl die gemeente een onvoldoende scoort, zoals in sommige situaties gebeurt, op welke manier kunnen mensen dan achterhalen of het de gemeente betreft waarin zijn wonen? En deelt u de mening dat een gemeente die een onvoldoende scoort meer duidelijkheid moet geven aan de mensen?
De Waarderingskamer stemt niet in met het verzenden van de WOZ-beschikkingen als zij bij haar controles concludeert dat de kwaliteit van de WOZ-taxaties bij een gemeente onvoldoende is. Zoals aangegeven in het antwoord op vraag 4 kan het wel voorkomen dat gemeenten waarbij de kwaliteit van de WOZ-taxaties voldoende is, om andere redenen als «algemeen oordeel» een onvoldoende krijgen.
Op de website van de Waarderingskamer3 kunnen belanghebbenden zien of de Waarderingskamer heeft ingestemd met het bekend maken van de WOZ-waarden. De website van de Waarderingskamer biedt daarvoor voor elke gemeente een afzonderlijke pagina. Daar kan ook het algemene oordeel worden geraadpleegd. Op de website zijn daarnaast per gemeente de rapportages van recente onderzoeken door de Waarderingskamer te raadplegen. In deze rapportages wordt nader toelichting gegeven op de kwaliteit van de uitvoering van de Wet WOZ door de betreffende gemeente. Door deze werkwijze wordt transparantie over de kwaliteit van de uitvoering van de Wet WOZ en over de totstandkoming van het algemeen oordeel van de Waarderingskamer bereikt.
De gemeenteraad is primair aan zet om ervoor te zorgen dat de gemeente haar inwoners informeert over de eventuele gevolgen van de beoordeling van de kwaliteit van de uitvoering van de Wet WOZ door de Waarderingskamer. -
Vraag 6
Klopt het dat ook de Waarderingskamer met een enorme achterstand te maken heeft? Zo ja, wat vindt u hiervan en treedt u met de Waarderingskamer in overleg om afspraken te maken over een inhaalslag?
Nee, dat klopt niet. De Waarderingskamer heeft mij laten weten dat er geen sprake is van achterstanden.
-
Vraag 7
Kunt u een overzicht geven waarin staat hoe de overige gemeenten scoren op het vaststellen van de WOZ? Kunt u hierbij een overzicht geven per uitgereikte ster? Zo nee, waarom niet?
Onderstaand overzicht toont het aantal gemeenten per beoordelingscategorie.
Algemeen oordeel Waarderingskamer
Gemeenten
Een ster
0
Twee sterren
17
Drie sterren
105
Vier sterren
167
Vijf sterren
66
Hierbij merk ik wel op dat de oordelen van de Waarderingskamer worden aangepast als de situatie verandert, zoals ook al blijkt uit het antwoord op vraag 2. Als gebleken is dat een gemeente die een onvoldoende scoorde het probleem heeft opgelost, wordt het algemeen oordeel dus aangepast.
Dit overzicht toont de situatie per eind februari jongstleden; het moment waarop gemeenten wettelijk verplicht zijn de WOZ-waarden bekend te maken aan belanghebbenden. De stand van 1 januari van een jaar en de ontwikkeling in dat jaar publiceert de Waarderingskamer elk jaar in haar jaarverslag, dat ook aan beide kamers der Staten-Generaal wordt aangeboden. -
Vraag 8
Klopt het dat de Waarderingskamer een controle uitvoert op de processen om te komen tot de WOZ en niet op de waardebepaling van de woningen, bedrijfsgebouwen of overige? Wat vindt u van deze controle? Bent u van mening dat er voldoende inhoudelijk toezicht is op het vaststellen van de WOZ? Zo ja, op basis van welke controle-instrumenten bent u die mening toegedaan? Zo nee, wat gaat u er aan doen om de controle op de waardebepaling van objecten te verbeteren?
Ik ben van mening dat de Waarderingskamer voldoende inhoudelijk toezicht houdt op het WOZ-proces van gemeenten, en daarmee op het vaststellen van WOZ-waarden.
De Waarderingskamer voert bij alle gemeenten en samenwerkingsverbanden van gemeenten verschillende soorten onderzoeken uit. Sommige onderzoeken richten zich inderdaad op de werkprocessen die ten grondslag liggen aan de WOZ-taxaties, en de interne beheersing daarvan. De Waarderingskamer heeft in haar werkplan, dat gepubliceerd is op haar website, beschreven welke aantallen per soort onderzoek het betreft.
Zo voert de Waarderingskamer per jaar 90 inspecties ter plaatse uit bij gemeenten en ruim 10 onderzoeken naar de interne beheersing bij gemeenten. Door de diverse samenwerkingsverbanden is het aantal gemeenten dat betrokken is bij een onderzoek veel groter. Daarnaast zijn van alle gemeenten de resultaten van de zelfevaluaties beschikbaar en verder worden ook kengetallen uit de Landelijke Voorziening WOZ gebruikt.
In andere onderzoeken wordt de kwaliteit van de WOZ-taxaties beoordeeld. Deze onderzoeken vinden jaarlijks plaats bij circa 100 gemeenten, voordat de nieuwe WOZ-beschikkingen worden verstuurd. Bij de overige gemeenten worden de nieuwe WOZ-taxaties beoordeeld op basis van kengetallen die de gemeente in het kader van de zelfevaluatie aan de Waarderingskamer verstrekt. Als noch uit deze kengetallen, noch uit andere signalen blijkt dat er iets niet in orde is, stemt de Waarderingskamer zonder nader onderzoek in met het nemen van WOZ-beschikkingen door die gemeente. Als uit deze kengetallen blijkt dat de kwaliteit van de WOZ-taxaties mogelijk onvoldoende is, stelt de Waarderingskamer een diepgaand onderzoek in. Met deze risicogerichte aanpak wordt mijns inziens in voldoende mate inhoudelijk toezicht gehouden door de Waarderingskamer.
De diverse typen onderzoeken van de Waarderingskamer hebben allemaal tot doel het beoordelen van (onderdelen van) het WOZ-proces. Bij de onderzoeken naar de kwaliteit van de taxaties wordt specifiek beoordeeld of de waardebepaling van woningen en niet-woningen correct verloopt. -
Vraag 9
Welke sancties worden er opgelegd aan die gemeenten die een onvoldoende scoren?
De maatregelen die worden toegepast als er bij gemeenten sprake is van tekortkomingen, zijn beschreven in de interventieladder, die een onderdeel is van het bestuursreglement van de Waarderingskamer. Deze interventieladder onderscheidt een zestal fasen. In de gemaakte afspraken tussen de Waarderingskamer en het Ministerie van Financiën, komt de Waarderingskamer in actie in de eerste drie fasen en komt de Staatssecretaris van Financiën in actie in de laatste drie fasen.
De interventieladder bestaat uit de volgende fasen:
Het maken van afspraken over vervolgacties, zoals benoemd in de derde fase van de interventieladder, betreft een formele aanbeveling aan een gemeente, zoals geregeld in artikel 21 van de Wet WOZ. In de praktijk is het toepassen van deze formele aanbeveling als sanctie zelden nodig, omdat de colleges van burgemeester en wethouders het belang van nakoming van afspraken met de Waarderingskamer voldoende inzien. -
Vraag 10
Wat is de termijn waarop de gemeenten die een onvoldoende scoren hun processen op orde moeten hebben? Welke sancties worden er opgelegd indien dit niet binnen de afgesproken termijn is gelukt? Bij hoeveel gemeenten is de waardering meer dan twee jaar (op onderdelen) niet op orde?
Bij het bepalen van de termijn die gemeenten krijgen om hun gegevens of werkprocessen op orde te krijgen, houdt de Waarderingskamer rekening met de omvang van de organisatie en de aard van de problemen. De maximale termijn die bij het maken van afspraken wordt gehanteerd, is een periode van twee jaar. Dergelijke verbetertrajecten worden door de Waarderingskamer nauwlettend gevolgd. In het antwoord op vraag 9 is toegelicht welke stappen, conform de interventieladder van de Waarderingskamer, worden genomen als een gemeente er onvoldoende in slaagt om verbetermaatregelen door te voeren.
Er is op dit moment één samenwerkingsverband van gemeenten, waarbij al meer dan twee jaar sprake is van een onvoldoende beoordeling. Dit samenwerkingsverband heeft de afgelopen periode een intensief verbetertraject doorlopen, waarbij uiteraard ook de desbetreffende gemeenten betrokken zijn. De Waarderingskamer heeft mij laten weten dat bij dit samenwerkingsverband de afgelopen periode al verbeteringen zijn geconstateerd en dat op korte termijn een afrondend onderzoek zal worden uitgevoerd om te beoordelen of de benodigde verbeteringen volledig zijn doorgevoerd, zodat het oordeel «voldoende» op zijn plaats is. -
Vraag 11
Welke rol of bevoegdheid heeft de rijksoverheid in de controle op de waardebepaling van objecten?
Zoals geschetst in de interventieladder in het antwoord op vraag 9, heeft de rijksoverheid pas een rol in de richting van individuele gemeenten op het moment dat is gebleken dat het toezicht van de Waarderingskamer, inclusief een formele aanbeveling, onvoldoende effect sorteert.
-
Vraag 12
Deelt u de mening dat de waardebepaling van woningen, bedrijfsgebouwen en overige op een zorgvuldige manier moet gebeuren omdat de WOZ-waarde gebruikt wordt voor belastingen en heffingen? Zo nee, waarom niet?
Ik ben van mening dat de waardebepaling van woningen, bedrijfsgebouwen en overige objecten in het kader van de Wet WOZ zo zorgvuldig mogelijk moet gebeuren. Daarbij zij opgemerkt dat bij een massaal proces, zoals aan de orde bij de WOZ-taxaties, altijd een afweging moet worden gemaakt tussen de noodzakelijke minimale inspanning om tot een betrouwbare uitkomst te komen en de toegevoegde waarde van bovenmatige inspanningen. Het zou bijvoorbeeld niet verantwoord zijn als in het kader van de WOZ-taxaties voorgeschreven zou worden dat elke woning van binnen moet worden opgenomen. Dat is niet efficiënt en voor een betrouwbare uitkomst ook niet nodig.
Zoals ik ook al in de antwoorden op de vragen van de leden Van den Bosch en Lodders van 12 september 2018 heb aangegeven, ben ik van mening dat Nederlanders uit moeten kunnen gaan van een betrouwbare overheid. Om die reden kent de Wet WOZ ook een toezichthouder, de Waarderingskamer. Het oordeel welke sancties op welk moment worden toegepast is aan de Waarderingskamer. Ik ga ervan uit dat, gelet op de samenstelling van dit zelfstandig bestuursorgaan, een zorgvuldige belangenafweging ten grondslag ligt aan de manier waarop de Waarderingskamer intervenieert. Daarbij zullen ongetwijfeld doelmatigheid en doeltreffendheid een rol spelen. Uit de evaluatie met betrekking tot de doelmatigheid en doeltreffendheid van het functioneren van de Waarderingskamer over de periode 2011–2016, is naar voren gekomen dat het toezicht op de Wet WOZ door de Waarderingskamer adequaat functioneert4. -
Vraag 13
Klopt het dat mensen bij een te hoog of te laag vastgestelde WOZ te veel of te weinig belasting betalen, maar dit ook gevolgen kan hebben voor de omvang van bijvoorbeeld een hypotheek? Zo ja, deelt u de mening dat de waardevaststelling bij iedere gemeente een voldoende zou moeten scoren? Zo nee, waarom niet? Zo ja, welke afspraken gaat u met de gemeenten maken om de waardebepaling voor alle gemeenten op een voldoende niveau te brengen?
Zoals de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties in haar brief van 13 maart 20195 aan de Kamer heeft laten weten, wordt de WOZ-waarde van woningen in sommige gevallen ook gebruikt bij de beoordeling van een financieringsaanvraag, waarbij als zekerheid het recht van hypotheek wordt gegeven. Het komt ook voor dat met een WOZ-waarde de overwaarde overtuigend kan worden aangetoond en dat de bank bij een financiering bereid is tot verlaging van het geldende rentepercentage.
Ook voordat woningwaarden openbaar te vinden waren, mochten verzekeraars6 en aanbieders van hypothecair krediet7 op grond van artikel 11 van het Uitvoeringsbesluit kostenverrekening en gegevensuitwisseling Wet WOZ al worden aangewezen als derden, waaraan het waardegegeven van een onroerende zaak die in hoofdzaak tot woning dient, kan worden verstrekt. Voorwaarde daarbij is dat zij om het waardegegeven verzoeken ten behoeve van de vergelijking met de veronderstelde waarde van een aan een financieringsaanvraag ten grondslag liggend waarde-object.
Het feit dat verstrekkers van hypothecair krediet de WOZ-waarde benutten om risico’s in te schatten en daarop mede de hoogte van de te betalen rente baseren, geeft aan dat zij WOZ-waarden in het algemeen herkennen als een adequate inschatting van de marktwaarde van de woning.
Gezien zowel het belang voor de belastingheffing als voor andere vormen van gebruik van de WOZ-waarde, ben ik van mening dat de WOZ-waarde altijd zorgvuldig moet worden vastgesteld. Het feit dat de Waarderingskamer bij gemeenten waar de WOZ-uitvoering in zijn geheel (nog) niet op orde is, extra controles uitvoert, voordat zij instemt met het bekend maken van de WOZ-waarden aan inwoners en bedrijven, biedt daartoe in mijn ogen adequate waarborgen. -
Vraag 14
Hebben mensen door een te hoog vastgestelde WOZ te veel belasting betaald? Zo ja, hoeveel mensen en om welke bedragen gaat dit? Hoe was dit in de afgelopen jaren?
Ingeval de WOZ-waarde naar de mening van een belanghebbende te hoog (of te laag) is vastgesteld, kan hij daartegen binnen zes weken na de dagtekening van de WOZ-beschikking bezwaar maken. Als een belanghebbende geen gebruik heeft gemaakt van de bezwaarmogelijkheid, bijvoorbeeld omdat hij het eens is met de vastgestelde waarde, of als het bezwaar ongegrond is verklaard, kan niet worden geconcludeerd dat sprake is van een te hoog vastgestelde WOZ-waarde waardoor te veel belasting wordt betaald. In mijn antwoorden op de vragen van de leden Van den Bosch en Lodders van 12 september 2018, heb ik aangegeven dat ik noch de Waarderingskamer precieze cijfers hebben. De Waarderingskamer baseert zich bij haar cijfers (feiten over de WOZ) op de gegevens die de gemeenten desgevraagd aanleveren. Op haar website publiceert de Waarderingskamer ook de gegevens over de afgelopen jaren.
Tot slot merk ik nog op dat de WOZ-waarde een waardering van het WOZ-object betreft. Het waarderen van een WOZ-object is geen exacte wetenschap. Er is dan ook sprake van een zekere beoordelingsmarge ten aanzien van de waarde van het WOZ-object. Mede vanwege deze beoordelingsmarge en de signalen die wij hebben ontvangen dat hierdoor door «no cure no pay»-bedrijven een verdienmodel wordt gehanteerd, heeft de Minister voor Rechtsbescherming mede namens de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties en mij in antwoord op de vragen van de leden Van der Molen, Ronnes en Van Dam van 17 juli 20188 aangegeven dat een onderzoek naar de ontwikkeling van de aantallen bezwaren door no cure no pay bedrijven en de in verband daarmee toegekende kostenvergoedingen zal worden uitgevoerd. -
Vraag 15
Herinnert u zich dat u naar aanleiding van de motie-Lodders/Van Weyenberg2 tijdens de behandeling van het Belastingplan heeft aangegeven dat de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties contact zou hebben met medeoverheden over het buiten de OZB laten van zonnepanelen? Heeft dit contact al plaatsgevonden? Zo ja, wat waren de uitkomsten en wat is er afgesproken? Zo nee, waarom niet en kan het nieuwsbericht van BNR hierin worden meegenomen?
Naar aanleiding van de motie-Lodders/Van Weyenberg vindt overleg plaats tussen BZK en de VNG. Samen met de VNG wordt onder andere in kaart gebracht wat de gevolgen van het buiten de OZB laten van zonnepanelen zijn voor de WOZ-administratie van gemeenten alsmede voor de inwoners. Zodra meer over de uitkomsten hiervan bekend is, zal de Minister van BZK u hierover informeren.
-
Vraag 16
Kunt u de vragen een voor een beantwoorden?
Ja.