Vraag 1

Hebt u kennisgenomen van het onderzoek van Vereniging Eigen Huis naar de woonlasten van eigenwoningbezitters1 en het commentaar daarop van de Nederlandse Woonbond?2

Ja.

Vraag 2

Wat is uw reactie op de kritiek van de Vereniging Eigen Huis op de door u gehanteerde koopquota van het Woononderzoek 2009?

Volgens de Vereniging Eigen Huis (VEH) wordt in de berekening van de woonquote van kopers geen rekening gehouden met kosten voor onderhoud en verbetering aan de eigen woning.3 Bij eigenwoningbezitters zijn de kosten van onderhoud en woningverbetering in het Woononderzoek echter wel meegenomen in de berekening van de woonquote, voor zover deze uitgaven zijn gefinancierd via een (aanvullende) hypothecaire lening. Door alle onderhoud- en verbeteruitgaven bij de bestaande woonquote op te tellen, rekent VEH dus een deel van de onderhoudslast ten onrechte dubbel. Welk deel van deze last via een hypothecaire lening wordt gefinancierd is niet bekend. Het ministerie zal – in het kader van de Energiemodule 2012 van het WoON – enkele vragen opnemen over de onderhoud- en verbeteruitgaven van huishoudens en de mate waarin deze uitgaven gefinancierd worden via een hypothecaire lening. De uitkomsten van dit onderzoek komen in het 2e kwartaal van 2013 beschikbaar.
De VEH gaat in haar publicatie over de woonuitgaven verder voorbij aan het gegeven dat ook huurders te maken hebben met onderhoudsuitgaven. De Woonbond geeft in haar reactie op de VEH-publicatie dit ook aan; het betreft kosten voor bijvoorbeeld tuinonderhoud, herstelwerkzaamheden en binnenschilderwerk. De totale onderhoudsuitgaven van eigenwoningbezitters zijn wel hoger dan die van huurders. Te denken valt daarbij aan ten opzichte van huurders extra uitgaven voor buitenschilderwerk en onderhoud aan het dak en de gevel.

Vraag 3

Deelt u de mening dat de opgevoerde onvermijdbare kosten in het onderzoek van de Vereniging Eigen Huis vaak ook door huurders moeten worden gemaakt? Zo nee, waarom niet?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Hoe houdt u rekening met de hoge woonquote van de lage inkomens? In welke mate heeft dat een dempend effect op de hoge woonquote van de lage inkomens in verhouding tot huishoudens met een hoog inkomen?

Voor lagere inkomensgroepen wordt de huurquote in belangrijke mate gedempt door de huurtoeslag. Ook na de voorgenomen bezuinigingen blijft de huurtoeslag deze rol vervullen. Gezien de budgettaire problematiek is het niet mogelijk de bezuinigingen achterwege te laten.

Vraag 5

Bent u bereid om in het beleid meer rekening te houden met de hoge woonquote voor burgers met de laagste inkomens, bijvoorbeeld door bezuinigingen op de huurtoeslag achterwege te laten? Zo nee, waarom niet? Zo ja, hoe gaat u dat doen?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het artikel «Hypotheekklanten in de kou. Oversluiters ongewenst»?1

Ik heb kennis genomen van het artikel.

Vraag 2

Hoe kijkt u aan tegen de strekking van dit artikel dat het rentevoorstel dat banken aan hun eigen klanten doen bij het oversluiten van de hypotheek vaak veel hoger ligt dan voor nieuwe klanten? Bent u het ermee eens dat dit ongewenst is?

Bij de beantwoording van de vragen ga ik ervan uit dat u met «oversluiten» het verlengen van de bestaande hypotheek bij dezelfde aanbieder met een nieuwe rentevastperiode bedoelt. Er bestaan geen specifieke regels ten aanzien van het oversluiten van hypotheken. Zoals aangekondigd in mijn brief naar aanleiding van de sectorstudie van de NMa naar de hypotheekmarkt van 30 juni (Kamerstuk 24 036 nr. 390) ben ik van plan om een aantal maatregelen te treffen om overstapdrempels te verminderen. Zo ben ik voornemens om aanbieders, waar nodig via wet- en regelgeving, te verplichten om drie maanden voor het aflopen van de rentevaste periode de consument hierover te informeren en tevens een nieuw aanbod te doen. Een periode van drie maanden stelt de consument in de gelegenheid zich goed te oriënteren op oversluitmogelijkheden. Ook een afsluitprovisie kan bij het oversluiten van een hypotheek een drempel opwerpen voor de consument. Ik zal bezien in hoeverre afsluitprovisies, niet zijnde advies- en distributiekosten, bij het afsluiten van een hypotheekproduct weg te nemen zijn. Hiervoor wacht ik de onderzoeksresultaten van het lopende onderzoek naar de vormgeving van advieskostentransparantie door aanbieders in het kader van het provisieverbod af. Deze resultaten worden in het najaar verwacht.
Zoals valt te lezen in de sectorstudie van de NMa hebben hypotheekverstrekkers aangegeven dat er over het algemeen bij het huidige productassortiment geen onderscheid meer wordt gemaakt tussen rentetarieven voor nieuwe en bestaande klanten. Toch concludeert de NMa ook dat het aannemelijk is dat er prijsdifferentiatie plaatsvindt bij het oversluiten van een hypotheek bij dezelfde aanbieder. Dit blijkt ook uit onderzoek van de AFM. Voor sommige aanbieders geldt, dat zij nog bezig zijn het «oude» productassortiment, waarbij nog wel sprake kan zijn van prijsdifferentiatie, om te zetten. Tevens wijst de NMa op het bestaan van kortingen welke hypotheekverstrekkers geven aan bepaalde klantgroepen, zoals starters op de woningmarkt. Deze kortingen vervallen meestal bij het aflopen van de eerste rentevaste periode. Hierdoor bestaat er in dergelijke gevallen feitelijk een prijsverschil tussen bestaande en nieuwe klanten. Overigens is moeilijk na te gaan in hoeverre tarifering in individuele gevallen afwijkt, aangezien ook zaken als de waarde van de woning en persoonlijke omstandigheden/vermogenspositie van invloed kunnen zijn op het rentetarief. Het is voor consumenten daarom altijd raadzaam om zich bij het aflopen van een rentevaste periode te oriënteren op de oversluitmogelijkheden. Ik acht het van groot belang dat consumenten deze mogelijkheden in de praktijk ook hebben. Derhalve ben ik voornemens de hiervoor beschreven maatregelen te treffen die de positie van de consument versterken.

Vraag 3

In hoeverre is deze praktijk in overeenstemming met de huidige regelgeving?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Bent u bereid banken niet alleen te verplichten om hun klanten drie maanden voor het aflopen van de rentevaste periode een nieuw rentevoorstel te doen, maar hen ook te verplichten om met een eigen marktconform alternatief rentevoorstel te komen?

Hypotheekverstrekkers hebben aan de NMa en de AFM aangegeven dat zij over het algemeen geen hypotheekproducten meer verkopen waarbij verschillende tarieven worden gehanteerd voor nieuwe en bestaande klanten. Ik sluit verdere stappen op dit terrein niet uit als in de praktijk blijkt dat dit beeld niet klopt. Overigens verwacht ik dat de concurrentie tussen aanbieders zal toenemen indien aanbieders drie maanden voor het aflopen van de rentevaste periode een nieuw voorstel moeten doen.
Ik deel uw mening dat de Gedragscode Hypothecaire Financieringen niet belemmerend mag werken op het oversluiten van hypotheken. Daarom zijn in de Gedragscode Hypothecaire Financieringen hiervoor enkele uitzonderingen geformuleerd. Ten aanzien van de Loan-to-income en de Loan-to-value norm mag bij oversluiten onder bepaalde voorwaarden worden afgeweken van de hoofdnorm. Hiertoe is besloten om te voorkomen dat een consument gedwongen is om bij zijn huidige hypotheekverstrekker te blijven terwijl andere versterkkers een gunstiger rentetarief bieden. Een belangrijke voorwaarde is hierbij dat de bestaande hypotheekschuld niet wordt verhoogd. Derhalve is er geen reden om te veronderstellen dat de gedragscode het oversluiten belemmert. De AFM onderschrijft deze voorwaarde en aanbieders kunnen de gedragscode in deze omstandigheden dan ook niet aanvoeren als reden om een klant geen hypotheek te verstrekken.

Vraag 5

Op welke wijze gaat de financiële sector om met oversluitingen van bestaande hypotheken? Deelt u de mening dat de per 1 augustus ingevoerde gedragscode hypotheken niet belemmerend mag werken op het oversluiten van hypotheken?

Zie antwoord vraag 4.

Vraag 1

Hebt u kennisgenomen van de uitzending van Eén Vandaag van 21 mei 2011, waaruit blijkt dat Dudok Wonen een loterij organiseert waarbij de winnaars (50) een woning kunnen kopen met 50% korting?

Ja.

Vraag 2

Klopt deze berichtgeving?

In de uitzending van 21 mei jl. werd verslag gedaan van de uitwerking van het product «Kopen naar wens» in de praktijk bij Dudok Wonen. Vijftig gegadigden krijgen de mogelijkheid een woning te kopen, waarbij de koper feitelijk de helft van de woning aankoopt en de andere helft van de woning in eigendom bij de corporatie blijft. De koper krijgt dit laatste deel in erfpacht van de corporatie, waarbij de canonbetaling uitgesteld wordt totdat de woning wordt verkocht. In feite is hier sprake van uitgestelde betaling. Bij verkoop van de woning wordt alsnog betaald, waarbij het verschuldigde bedrag is geïndexeerd met de regionale prijsindex voor soortgelijke typen bestaande woningen van het Kadaster.
Met het product «Kopen naar wens» maakt de corporatie het mogelijk voor de lagere- en middeninkomens om een woning te kopen, bijvoorbeeld in een gespannen en sterk vergrijzende woningmarkt zoals «Het Gooi». Verkoop van woningen door corporaties past in mijn beleid om ook doorstroom van huur naar koop voor de doelgroep te stimuleren. Bij Dudok Wonen is sprake van een dergelijk streven: criteria om mee te mogen doen aan de verloting waren dat het (gezamenlijk) inkomen niet hoger mocht zijn dan € 43 000,-- en dat men niet ouder mocht zijn dan 44 jaar1.

Vraag 3

Als deze berichtgeving klopt, wat is dan uw opvatting?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Is dit een gewenste manier om starters op de woningmarkt te steunen?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 5

Is de noodzakelijke wettelijke toestemming gegeven voor deze verloting?

Het loterij systeem wordt in het algemeen gebruikt indien een gemeente, projectontwikkelaar of woningcorporatie slechts een beperkt aantal kavels of woningen beschikbaar heeft voor een grote groep gegadigden. In dit geval waren er zo’n 300 gegadigden, die door de woningcorporatie waren geselecteerd op basis van inkomen (minder dan € 43 000,-- en leeftijd). De loting werd gedaan door een notaris in bijzijn van de gegadigden. Voor een dergelijke verloting is geen wettelijke toestemming nodig.

Vraag 6

Daar uit de berichtgeving kan worden opgemaakt dat hier sprake is van een zogenoemde «koopgarantregeling», is er feitelijk sprake van de toepassing van deze regeling?

Zoals hiervoor al is besproken, maakt Dudok Wonen in deze gebruik van het product «Kopen naar wens» en niet van de zogenaamde «Koopgarantregeling». Bij de koopgarantregeling verleent de corporatie een «korting» van meer dan 10 procent op de marktwaarde/koopprijs van de woning. Voor een dergelijke korting is toestemming van mijn ministerie vereist. In de regel moet deze korting worden terugbetaald bij doorverkoop van de woning. Bij de «Kopen naar wens» regeling is geen sprake van een korting op de koopprijs, maar van een verkoop van een deel van de woning en het in erfpacht uitgeven van het andere deel van de woning. Hiervoor is geen toestemming van mijn ministerie nodig.
Alhoewel «Kopen naar wens» dus niet hetzelfde is als «Koopgarant» is de essentie van beide producten dat de kopers in het begin worden geholpen met de aankoop van een (corporatie)woning, maar bij het verlaten van de woning de waardeontwikkeling met de corporatie moeten afrekenen.
Het door Dudok gehanteerde loterijsysteem biedt een eerlijke kans aan alle gegadigden voor de door Dudok aangeboden 50 koopwoningen onder «Kopen naar Wens.

Vraag 7

Mocht dat zo zijn, wat is dan uw opvatting over het gebruik van deze regeling in relatie tot een «loterij»?

Zie antwoord vraag 6.

Vraag 8

Indien u tot de conclusie komt dat de werkwijze van Dudok niet klopt, bent u dan bereid tot het nemen van actie richting de betreffende woningcorporatie?

Corporaties leggen over hun verkopen in hun jaarverslag verantwoording af. Bij vragen en geconstateerde onregelmatigheden wordt door mijn ministerie actie ondernomen richting de betreffende corporaties.
Zoals aangegeven voldoet Dudok tot nu toe in het onderhavige voorbeeld aan de voorschriften.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van de studie naar de gevolgen van de Nederlandse regelzucht voor de bouwsector en de kopers van huizen waar in het artikel naar wordt verwezen?1

Ja.

Vraag 2

Bent u van mening dat woningen door de veelheid aan bouwregels die Nederland kent, in prijs duurder worden? Zo nee, waarom niet?

Ja, de stichtingskosten van woningen zijn de afgelopen jaren gestegen, ook door bouwregels. Daarnaast stijgen de bouwkosten de laatste jaren gemiddeld met 7% door prijsstijging van materialen en loonkosten.
De baten van deze maatregelen worden in de studie niet genoemd. Een deel van de prijsstijging is het gevolg van energiebesparende maatregelen. Daartegen over staan de baten die niet worden genoemd, namelijk een lagere energierekening, met een gemiddelde terugverdientijd van 6 à 10 jaar.

Vraag 3

Bent u bereid om eventueel aan de hand van voornoemde studie, een analyse te maken van de effecten van de verschillende bouwregels bijdragen op de prijsvorming van woningen? Zo nee, waarom niet?

Voornoemde studie biedt minder houvast voor de gevraagde analyse omdat deze vooral op het kosteneffect van regelgeving let en niet op het kostenbesparend effect daarvan. Ook stel ik vast dat één van de grootste, onnodige, kostenposten van de bouw wordt gevormd door de «faalkosten», welke ontstaan omdat men zich niet houdt aan de regelgeving, bestekken of afspraken. Dat alles doet er niet aan af dat ook ik bedacht ben op het reduceren van de bouwlasten, zeker waar deze met de bouwregelgeving samenhangt. Daar hoop ik op terug te komen bij de invulling van de aanbevelingen van de commissie Dekker. De gevraagde bereidheid is er kortom, ook al zoekt zij een ander aanknopingspunt.

Vraag 1

Klopt het dat de Nationale Hypotheekgarantie (NHG) voor appartementen alleen wordt afgegeven indien het een appartementsrecht binnen een Vereniging van Eigenaren (VVE) betreft? En dat momenteel een appartement dat onderdeel is van een Coöperatieve Flatexploitatie Vereniging (CFV) niet in aanmerking komt voor NHG?

Ja.

Vraag 2

Liggen hieraan inhoudelijke redenen ten grondslag die betrekking hebben op het risico, de kans en/of de hoogte van mogelijke aanspraak op de NHG? Zo ja, in welk opzicht verschilt deze situatie van een lidmaatschap van een VVE?

Er bestaat een significant verschil tussen een lidmaatschap van een CFV en een appartementsrecht binnen een VVE. Het lidmaatschap is een gebruikersrecht en het appartementsrecht is een zakelijk recht. Het zakelijk recht bepaalt dat sprake is van eigenwoningbezit. Indien er sprake is van een gebruiksrecht bij een CFV blijft het juridische eigendom bij de CFV. De koper verkrijgt geen eigendom. Consequentie daarvan is ondermeer, dat de koper niet zelf een hypotheek kan vestigen en ook, dat hij niet (als eigenaar) in het kadastrale register wordt ingeschreven. NHG is gekoppeld aan een hypotheek en is hiermee voor een lidmaatschap van een CFV niet mogelijk. De CFV heeft als eigenaar van het complex voor het gehele appartementencomplex een zogenaamde «koepel»hypotheek afgesloten. De koper dient als tegenprestatie van het gebruik van de woning mee te betalen aan de afbetaling van deze hypotheek van de eigenaar van het complex. Hierbij komt dat er geen keuzevrijheid is voor de consument in het kiezen van een financier. Mede doordat er een keuzemogelijkheid bestaat voor het afsluiten van een hypotheek valt het afsluiten van een hypotheek voor een appartement binnen een VVE over het algemeen een stuk goedkoper uit dan een financiering van het gebruiksrecht onder CFV.
Voorts houdt het lidmaatschap van de CFV in dat sprake dient te zijn van solidariteit (mede-aansprakelijkheid bij betalingsproblemen) bij alle bewoners van het complex. Deze mede-aansprakelijkheid kan ertoe leiden dat diegene waarvoor het stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW) zich borg heeft gesteld als uitvoerend orgaan voor de NHG, tijdens de looptijd van de borgstelling wordt geconfronteerd met het overnemen van financiële verplichtingen omdat medebewoners hiertoe in gebreke zijn gebleven. Met deze verzwaring van de financiële lasten wordt bij de verstrekking van NHG geen rekening gehouden. Omdat het risico kan worden veroorzaakt door de medebewoners van het complex, ligt het in de rede om vooraf de kredietwaardigheid te willen weten van andere bewoners. Dit is echter binnen de huidige systematiek niet te toetsen. De kans dat hierdoor problemen ontstaan, zowel voor de bewoner als voor de borg, acht het WEW te groot.

Vraag 3

Bent u zich bewust van de ontwikkeling dat banken steeds meer zekerheden verlangen bij het verstrekken van een hypotheek? Bent u bekend met het concrete voorbeeld dat SNS Bank (één van de weinige banken die een hypotheek verstrekt voor een lidmaatschap van een CFV) niet langer hypotheken uitgeeft voor appartementen kleiner dan 50m2 zonder NHG?

Ik ben mij er van bewust van dat banken steeds meer zekerheden verlangen. Deze ontwikkeling is mede ingegeven door de kredietcrisis.
Ik heb vernomen dat de SNS Bank met de financiering van het lidmaatschap van een CFV is gestopt. De achtergrond van deze afweging is mij onbekend. Het staat de geldgever vrij om hierin zelfstandig keuzes te maken.

Vraag 4

Erkent u dat deze ontwikkeling de verkoopbaarheid van kleine appartementen onder de constructie van een CFV ernstig belemmert, dan wel onmogelijk maakt? Erkent u dat de hoge kosten voor omvorming van een CFV tot een VVE ook een forse last kunnen zijn in relatie tot de waarde van de woning?

Ik kan mij niet vinden in de stelling dat deze ontwikkeling de verkoopbaarheid van kleine appartementen onder CFV ernstig belemmerd of zelfs onmogelijk maakt. Voor zover mij bekend is zijn er nog steeds andere geldverstrekkers waar de consument voor een lening voor een gebruik van een woning terecht kan.
De huidige kosten voor omzetting van een CFV tot een VVE bedragen circa € 300,-- per appartement. Wellicht dat dit voor kleinere CFV’s iets duurder per appartement kan uitvallen. De kosten voor het omzetten van lidmaatschappen binnen een CFV tot appartementsrechten acht ik hiermee niet dusdanig zwaarwegend dat dit de voordelen van een appartementsrecht teniet doen. Ten eerste verkrijgt men zo het eigendom van de woning. Ten tweede kan men zelf de financier kiezen.

Vraag 5

Bent u bereid om u in te spannen, om te zorgen dat ook voor een lidmaatschap van een CFV een NHG kan worden afgegeven? Op welke termijn kan dit volgens u gerealiseerd worden?

Ik kan mij vinden in de afwegingen van het WEW om niet borg te staan voor een lidmaatschap van een CFV. Er is geen sprake van eigenwoningbezit (geen zakelijk recht maar slechts een gebruiksrecht), er is geen keuzevrijheid voor de consument in het kiezen van een financier en er ontstaat, gezien de medeaansprakelijkheid bij betalingsachterstanden van medebewoners, een extra risico bij borgstelling.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het artikel «Huizenbezitters lopen milieusubsidie mis»?1

Ja.

Vraag 2

Is het waar dat € 2 mlj. subsidiegeld, bedoeld voor maatwerkadvies voor het energiezuiniger maken van woningen, van het totaal van € 10 mlj. naar drie grote partijen is gegaan? Zo ja, waarom? Zo nee, hoeveel dan, en waarom?

Het maximale subsidiebudget in 2009 en 2010 bedroeg in totaal € 11 176 000. Dit is in de Staatscourant gepubliceerd. Het overgrote deel van de subsidie (circa viervijfde) is via individuele subsidieaanvragen aangevraagd; het resterende deel is via collectieve subsidieaanvragen van intermediaire partijen aangevraagd. De regeling verzet zich er niet tegen dat een eigenaar-bewoner een intermediaire partij machtigt om namens hem een subsidieaanvraag in te dienen. In beide gevallen kwam het subsidiebudget volledig ten goede aan eigenaar-bewoners.
Agentschap NL heeft de subsidieaanvragen beoordeeld. Subsidieaanvragen zijn op volgorde van binnenkomst binnen de gestelde voorwaarden verwerkt totdat het subsidieplafond was bereikt. Dit gold zowel voor individuele subsidieaanvragen als voor collectieve subsidieaanvragen. De regeling is daarna gesloten.

Vraag 3

Stemt deze handelwijze overeen met de eisen en criteria die gesteld worden aan de subsidieregeling? Kunt u dit toelichten?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Hebben de drie partijen een subsidieverzoek ingediend, of heeft u een grote som subsidie aangeboden aan een beperkt aantal partijen? Kunt u de feitelijke gang van zaken toelichten?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 5

Deelt u de mening dat het geld terecht hoort te komen bij huiseigenaren en bewoners en het MKB en niet bij drie spelers in de markt? Zo nee, waarom niet?

Alle door Agentschap NL uitgekeerde subsidie is ten goede gekomen aan maatwerkadviezen voor eigenaar-bewoners.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het artikel «Huizenbezitters lopen milieusubsidie mis» en kloppen de beschreven feiten?1

Ja, ik heb kennisgenomen van het artikel. Diverse feiten in het artikel, citaten van energieadviseurs en conclusies van de journalist deel ik echter niet. Dit zal ik hieronder toelichten.

Vraag 2

Bood genoemde tijdelijke subsidieregeling juridisch de ruimte om de verstrekking van subsidie uit te besteden aan derden? Kunt u dat motiveren?

Het doel van de tijdelijke subsidieregeling was om het laten opstellen van maatwerkadviezen voor eigenaar-bewoners te bevorderen. Deze adviezen geven aan hoe eigenaar-bewoners hun woning energiezuiniger kunnen maken. De subsidie is verstrekt door Agentschap NL en is dus niet uitbesteed aan derden.

Vraag 3

Op grond waarvan heeft het toenmalige ministerie van VROM Saleco groep, Segon en Vereniging Eigen Huis een voorkeurspositie gegeven bij het verstrekken van subsidies?

Diverse intermediaire partijen, waaronder SalecoGroep, Segon en Vereniging Eigen Huis, hebben in de loop van vorig jaar Agentschap NL benaderd met de vraag of een collectieve subsidieaanvraag mogelijk was. Om de uitvoering van de subsidieregels te vereenvoudigen, heeft Agentschap NL deze mogelijkheid geboden. Daarbij is er steeds voor gezorgd dat individuele subsidieaanvragen niet in het gedrang kwamen.

Vraag 4

Is het uitdelen van subsidies via derden – waarmee deze derde partijen eigen omzet voor advieswerk kunnen genereren – aanbesteed? Zo nee, waarom niet? Zo ja, wat was de procedure bij de aanbesteding? Hoe konden andere partijen dan de gelukkigen kennis nemen van de uitbesteding van de subsidieregeling?

Het vaststellen van subsidieaanvragen (zowel individueel als collectief) is niet via derden verlopen maar uitgevoerd door Agentschap NL. Het subsidiebudget is volledig ten goede gekomen aan eigenaar-bewoners.

Vraag 1

Heeft u het artikel «Onzekerheid rond hypotheekrente voorkomen» gelezen?1

Vraag 2

Is het u bekend dat inde week van 28 maart zowel de economen van het IMF als van DNB een dringende omroep deden om de hypotheekrenteaftrek aan te pakken vanwege de onhoudbare situatie op de Nederlandse woningmarkt én de risico’s voor de Nederlandse economie?

Vraag 3

Waarom blijft het kabinet ook na deze dringende oproep van twee topinstituten zijn kop in het zand steken? Kunt u uitleggen waarom de argumenten van deze twee topinstituten geen hout snijden?

Vraag 1

Kent u de op 21 maart 2011 aan de Kamer toegestuurde brief «aanscherping normen hypothecaire kredietverlening»?

Ja.

Vraag 2

Kunt u bevestigen dat enkele nieuwe normen worden geïntroduceerd, zoals een loan-to-value norm en een eis waaruit blijkt dat de marktwaarde van de woning maximaal 50% van de marktwaarde mag zijn? Kunt u (kwantitatief en kwalitatief) aangeven op welke wijze – uitgaande van naleving van de gedragscode – hierdoor het probleem van overkreditering wordt aangepakt?

De nieuwe gedragscode vormt een invulling van de wettelijke open norm voor verantwoorde kredietverstrekking. Er is niet alleen sprake van verantwoorde kredietverstrekking als de verhouding tussen inkomen en hypothecair krediet passend is maar ook als de verhouding tussen het onderpand en hypothecair krediet in de pas loopt. Met introductie van een LTV-norm wordt deze norm nader ingevuld. Het beperken van het aflossingsvrije deel van de hypotheeklening gaat het restschuldrisico tegen.
Er wordt inderdaad een nieuwe LTV-norm geïntroduceerd waarbij de hoofdnorm is dat de hypotheeklening niet meer mag bedragen dan 104% van de marktwaarde van de woning, waar van toepassing vermeerderd met de overdrachtsbelasting (dit komt neer op een hypotheeklening van 110%). In het geval van verbouwing moet de marktwaarde van de woning worden vastgesteld door een ter zake deskundig taxateur. Ook mag maar maximaal 50% van de marktwaarde van de woning aflossingsvrij geleend worden.

Vraag 3

Kunt u bevestigen dat in de brief tevens staat opgemerkt dat uit recent onderzoek blijkt dat de bancaire sector terughoudender omgaat met bancaire verstrekking, en dat nog slechts in beperkte mate zou worden afgeweken van de loan-to-income norm? Deelt u de mening dat eigenlijk helemaal niet zou mogen worden afgeweken van deze norm? Bent u bereid om de genoemde onderzoeksresultaten openbaar te maken?

De onderzoeksresultaten van de AFM zijn gepubliceerd in oktober 2010. Het gaat om het rapport Stand van de hypotheekadviespraktijk in Nederland. Rapportage vervolgonderzoek hypotheken. In het onderzoek staat aangegeven dat in 2009 13% van de hypotheken werd verstrekt boven de GHF-norm (in 2007 was dit nog 29%). De AFM heeft vastgesteld dat het aantal overschrijdingen op de GHF is gedaald. Overigens heeft de AFM ook vastgesteld dat nog in een aantal gevallen overkreditering aan de orde is. Het afwijken van de normen van de GHF hoeft niet te leiden tot overkreditering. Maar zou uitsluitend in enkele uitzonderingsgevallen moeten worden toegepast. Deze afwijkingsgronden zijn gelimiteerd opgenomen in de nieuwe gedragscode. Voor een afwijking moet wel een goede reden zijn. De AFM zal toezien op naleving van deze norm in de gedragscode.

Vraag 4

Kunt u bevestigen dat in de brief tevens staat dat het voorstel van de NVB een goede invulling vormt van de open norm voor verantwoorde hypothecaire kredietverstrekking? In hoeverre is hierbij ook gekeken naar de economische effecten op de huizenmarkt van dit voorstel? Wat zijn de effecten op de nieuwbouw van woningen? Bent u bereid om naar deze aspecten alsnog onderzoek te laten uitvoeren? Zo nee, waarom niet?

Voor het antwoord op deze vraag verwijs ik naar bijgevoegde antwoorden op de brief van de TK van d.d. 6 april 2011.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het artikel «Acties tegen hoge hypotheekrente»1 en kloppen de in het artikel beschreven feiten?

Ik heb kennis genomen van het artikel. De Nederlandse Mededingingsautoriteit (NMa) heeft een quick scan uitgevoerd naar de hoogte van de hypotheekrentes. Momenteel onderzoekt de NMa in een tweede onderzoek meer diepgaand de concurrentie op de hypotheekmarkt. Mijn collega van Economische Zaken, Landbouw en Innovatie zal u beide onderzoeken toesturen zodra dit tweede onderzoek is afgerond. De NMa heeft in de quick scan geconcludeerd dat de marges na medio 2009 hoog zijn in zowel historisch als internationaal perspectief. De NMa stelt dat deze conclusie geldt voor zowel hypotheken met een variabele rente als voor hypotheken met een langere rentevaste periode. Mijn collega van Economische Zaken, Landbouw en Innovatie en ik verwachten over meer informatie te beschikken zodra de NMa beide delen van haar onderzoek heeft afgerond.
Zoals eerder aangegeven vormen de eerste uitkomsten van de quick scan wel reeds een serieus signaal. Ik ben daarom alvast in overleg met verschillende partijen om te bezien hoe er opvolging zou kunnen worden gegeven aan deze signalen en tegelijk zal voor meer definitieve conclusies het tweede onderzoek betrokken moeten worden.

Vraag 2

Staat er een wettelijke termijn voor het uiterste moment waarop hypotheekverstrekkers bij het aflopen van de rentevaste periode een aanbieding moeten doen voor een nieuwe termijn? Zo nee, onderschrijft u de stelling van Vereniging Eigen Huis dat een zeer laat moment – bv. twee weken voor het aflopen van de termijn- de hypotheeknemer onvoldoende gelegenheid geeft om de aanbieding af te wegen tegen alternatieven en zo nodig te besluiten om over te stappen? Wat zou naar uw mening een redelijke termijn zijn voor het afwegen van een aanbieding voor contractverlenging? Bent u bereid om dit bij wet of anderszins te regelen?

Ik vind het belangrijk dat consumenten indien zij dat willen, kunnen overstappen naar een andere aanbieder. In het tweede deel van het onderzoek dat de NMa momenteel uitvoert naar de hypotheekmarkt zal ook worden gekeken naar de tarieven die banken hanteren voor de verschillende klanten en de aanwezigheid van mogelijke overstapdrempels. Er zal na weging van de resultaten van het onderzoek worden bekeken of extra maatregelen op dit terrein noodzakelijk zijn.
Het is aan hypotheekverstrekkers zelf om hun tarieven te bepalen. Hierbij speelt bijvoorbeeld de inschatting van de risico’s voor de bank een grote rol. Het is voorts aan de consument om te bepalen bij welke aanbieder hij het contract naar keuze onder de gunstigste voorwaarden kan afnemen. Ik hecht er daarbij wel aan dat consumenten voldoende inzicht hebben in het hypothecaire krediet. Ik ben hierover in gesprek met de AFM.

Vraag 3

Is het toegestaan dat banken bij het verlengen van een hypotheek een rente-aanbieding doen die hoger2 ligt dan bij nieuwe klanten (die overigens eenzelfde risicoprofiel hebben)? Zo ja, is dit naar uw mening strijdig met het beginsel «gelijke monniken, gelijke kappen»? Zo nee, onderschrijft u dat kortingen – en het vervallen van kortingen bij verlenging van een hypotheekcontact – beter zichtbaar moet worden gemaakt voor de klant? Zo ja, hoe zou dit naar uw oordeel moet gebeuren?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het bericht «De wet Victoria volstaat niet»?1

Ja.

Vraag 2

Herinnert u zich het antwoord op Kamervragen van 16 november 2009 over het inzetten van dwangsommen door gemeenten bij het bestrijden van overlast?2

Ja.

Vraag 3

Deelt u de opvatting dat de aanpak van woonoverlast grote prioriteit verdient? Zo ja, op welke wijze gaat u gemeenten faciliteren en activeren om deze aanpak vorm te geven en hoe werkt u mee aan deskundigheidsbevordering? Deelt u de opvatting dat gemeentelijke slagkracht voor de aanpak van woonoverlast van cruciaal belang is, onder andere in het licht van de wijkaanpak?

De aanpak van woonoverlast verdient grote prioriteit, want dit draagt bij aan het verhogen van de leefbaarheid in wijken. De primaire verantwoordelijk voor handhavend optreden ligt bij gemeenten, en uiteraard is het van belang dat zij voldoende slagkracht hebben. Met het instrumentarium dat hen thans ter beschikking staat is dat naar mijn mening ook het geval, en gemeenten geven dat ook zelf aan. Wel is mij bekend dat gemeenten het soms lastig vinden om dit instrumentarium in de praktijk toe te passen. Om hierbij te helpen is in 2010 de handreiking Aanpak woonoverlast en verloedering opgesteld.

Vraag 4

Op welke schaal wordt de handreiking aanpak woonoverlast en verloedering op dit moment gebruikt en welke ervaringen heeft dit opgeleverd?

De VROM-Inspectie heeft afgelopen najaar 188 gemeenten bezocht, verspreid over heel Nederland. Daarbij is onder andere gevraagd naar de aanwezigheid van woonoverlast en het gebruik van de handreiking. Uit deze steekproef is gebleken dat in 92 van de 188 gemeenten woonoverlast aan de orde is. Ongeveer tweederde van deze gemeenten kent de handreiking en een groot deel gebruikt deze ook. De andere gemeenten melden geen woonoverlast, maar ook een groot deel van deze gemeenten kent de handreiking wel. In totaal gaven 19 gemeenten aan knelpunten te ervaren bij de uitvoering van de aanpak van woonoverlast. Met die gemeenten gaat de VROM-Inspectie verder in gesprek om deze knelpunten te analyseren en eventueel op te lossen.

Vraag 5

Klopt het dat toepassing van de Wet Victoria (artikel 174a Gemeentewet) één van de laatste middelen is die een gemeente ter beschikking heeft om overlast te bestrijden als alle andere middelen niet toereikend zijn gebleken? Zo nee, hoe ziet u dit instrument dan? Zo ja, hecht u ook aan een goede toepasbaarheid van dit artikel voor gemeenten, zodat het op een effectieve manier ingezet kan worden?

De Wet Victoria is inderdaad bedoeld als ultimum remedium. Artikel 174a van de Gemeentewet kan worden ingezet als er sprake is van een ernstige verstoring van de openbare orde rondom de woning, die wordt veroorzaakt door gedragingen in de woning. De ordeverstoring moet gepaard gaan met ernstige overlast die nadelig is voor de veiligheid en de gezondheid van de woonomgeving. Ik hecht zeker aan een goede toepasbaarheid van de Wet Victoria. Daarom hebben alle gemeenten de handreiking woonoverlast en verloedering ontvangen. In de handreiking komen naast de Wet Victoria ook de vele andere instrumenten die gemeenten ter beschikking staan om woonoverlast aan te pakken en te voorkomen aan de orde.

Vraag 6

Deelt u de mening dat uit de uitspraak van de Raad van State blijkt dat de Wet Victoria voor gemeenten en politie te lastig is om toe te passen tegen ernstige woonoverlast? Zo nee, waarom niet? Wat wilt u doen om de voorwaarden voor toepassing van dit instrument aan gemeenten te verduidelijken? Zo ja, hoe wilt u de inzetbaarheid van de Wet Victoria verbeteren? Bent u bereid hiervoor de wet aan te passen?

De Wet Victoria is een zwaar middel: het gaat om sluiting van een pand, waardoor de bewoners in ieder geval voor bepaalde tijd niet meer in het pand kunnen wonen. Vanwege de zwaarte van dit instrument is het noodzakelijk dit met waarborgen te omgeven. Ik begrijp dat gemeenten dit soms als lastig ervaren, zeker omdat de Wet Victoria niet met grote regelmaat wordt toegepast. Dat is ook de reden dat in de handreiking voor gemeenten ruim aandacht wordt besteed aan zaken als dossieropbouw en de te volgen procedures. Ook zijn in de handreiking voorbeeldbrieven en –besluiten opgenomen. Ik zie op dit moment geen reden om de wet aan te passen.

Vraag 7

Is er sinds de evaluatie van de wetten Victor en Victoria door andere gemeenten dan Tilburg meer ervaring opgedaan met de toepassing van artikel 174a Gemeentewet tegen ernstige overlast die niet voortkomt uit drugsgerelateerde activiteiten? Zo ja, welke ervaring is dit? Zo nee, wat zegt dit voor u over de toepasbaarheid van dit instrument?

Er is geen overzicht van zaken waarbij artikel 174a van de Gemeentewet tegen ernstige overlast is ingezet door gemeenten. Wel is sinds de evaluatie meer jurisprudentie verschenen over de toepassing van de Wet Victoria. In meerdere gevallen is de gemeente door de Rechtbank of de Raad van State in het gelijk gesteld wat betreft het inzetten van dit instrument. In enkele van deze zaken ging het om ernstige overlast in combinatie met drugsgerelateerde activiteiten. Hieruit blijkt dat de Wet Victoria wel degelijk goed toepasbaar is om ernstige overlast te bestrijden. Overigens leidt een procedure in het kader van artikel 174a Gemeentewet niet altijd tot sluiting van een woning. Er zijn ook gevallen bekend waarbij tijdens het inzetten van de procedure de overlast werd beëindigd en sluiting van de woning niet meer nodig bleek.

Vraag 8

Begrijpt u dat omwonenden die zich bedreigd voelen niet altijd met naam en toenaam hun klachten in de dossiers vastgelegd willen zien? Heeft dit meegespeeld in de zaak in Berkel-Enschot, waar de uitspraak van de Raad van State betrekking op heeft? Zo ja, hoe wilt u ervoor zorgen dat serieuze en onderbouwde klachten wel anoniem gemeld kunnen worden en gebruikt worden voor toepassing van de Wet Victoria?

Om ingrijpende maatregelen zoals sluiting van een woning te kunnen inzetten dient een dossier gebaseerd te zijn op concrete, verifieerbare feiten. De Raad van State heeft in deze zaak geoordeeld dat het dossier onvoldoende concreet en verifieerbaar was. Anonieme meldingen kunnen wel tot steun zijn in het dossier, maar toepassing van de Wet Victoria kan niet gebaseerd zijn op uitsluitend anonieme meldingen.

Vraag 9

Is het door de uitspraak van de Raad van State onmogelijk om gemeentelijke dossiers en sfeerverslagen van de politie te gebruiken te gebruiken voor toepassing van de Wet Victoria? Vindt u dit ook onwenselijk? Zo ja, wat wilt u hieraan doen?

Gemeentelijke dossiers en sfeerverslagen van de politie zijn en blijven bruikbaar voor toepassing in het kader van de Wet Victoria. Het dossier dat aan de rechter wordt voorgelegd dient evenwel voldoende concreet en verifieerbaar te zijn om te kunnen onderbouwen dat de openbare orde is verstoord.

Vraag 10

Is het voor huurders die geconfronteerd worden met ernstige woonoverlast toegestaan om de betaling van hun huur op te schorten als zij door de woningbouwcorporatie en de gemeente niet voldoende ondersteund worden? Zo ja, op welke voorwaarden mag de huurbetaling opgeschort worden en wilt u dit consumentenrecht onder de aandacht van huurders brengen? Zo nee, wilt u dit mogelijk maken?

Ernstige woonoverlast kan gezien worden als een gebrek, waar een huurder zijn verhuurder op kan aanspreken. Als de overlastgever eveneens huurder is van deze verhuurder, mag verwacht worden dat de verhuurder stappen onderneemt om de overlast te beëindigen, eventueel door beëindiging van de huurovereenkomst van de overlastgevende huurder. Een huurder kan zijn verhuurder niet aanspreken op een eventueel nalaten door de gemeente.
In geval van vermindering van het huurgenot ten gevolge van een gebrek kan een huurder een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen, zolang het gebrek voortduurt. Hij moet de verhuurder dan wel gemeld hebben dat er sprake is van een gebrek, voor zover die daarvan nog niet op de hoogte was, zodat de verhuurder in staat wordt gesteld om het gebrek te verhelpen. Op grond van het algemene overeenkomstenrecht kan een huurder de huurbetaling in een dergelijk geval ook opschorten. Daarbij moet wel worden aangetekend dat opschorting niet betekent dat de opgeschorte huurbetalingen vervallen. Opschorting is een pressiemiddel om de verhuurder te bewegen zijn verplichting na te komen om het rustig woongenot te verschaffen.
Voor opschorting van de huurbetaling is in beginsel voldoende, dat de verhuurder zijn verplichting niet nakomt om de huurder het rustig woongenot te verschaffen. De opschorting moet echter wel in verhouding staan tot de mate van het niet verschaffen van het rustig woongenot door de verhuurder. De huurder doet er dan ook goed aan zich er bij voorbaat van te vergewissen of opschorting van de huurbetaling niet disproportioneel is, om te voorkomen dat de verhuurder hem aanspreekt op wanbetaling.
Aangezien het om situaties gaat die telkens verschillend zijn, en het van de omstandigheden van het geval afhangt welke maatregelen genomen moeten worden, acht ik brede publieksvoorlichting geen geschikte methode om dit onder de aandacht te brengen. Dit soort zaken vereist een individuele aanpak.

Vraag 11

Hoe oordeelt u over het plan dat in West Brabant uitgewerkt wordt om drugsteelt als ontbindende voorwaarde op te nemen in hypotheekcontracten? Acht u deze aanpak ook te gebruiken voor plegers van bewezen ernstige overlast? Zo ja, hoe wilt u de ontwikkeling ondersteunen van plannen om hypotheken onder deze voorwaarde te ontbinden?

De landelijke Taskforce aanpak georganiseerde hennepteelt bekijkt hoe door diverse partners, waaronder private partijen, drempels opgeworpen kunnen worden tegen de georganiseerde hennepteelt. Op dit moment loopt een pilot in de vijf zuidelijke politieregio's waarin, op basis van een convenant en binnen de wettelijke kaders, de politie bij de ontmanteling van een hennepkwekerij informatie uitwisselt met het Verbond van Verzekeraars (waarvan sommige leden tevenshypotheekverstrekker zijn) en Netbeheer Nederland. De toenmalige Minister van Justitie heeft dit convenant ter instemming mede ondertekend. Deze aanpak stelt deze private partijen in staat de maatregelen te treffen die zij nodig vinden om fraude tegen te gaan.De uiterste consequentie van deze aanpak kan zijn dat in een individueel geval een hypotheek wordt aangepast of opgezegd.Het is nog te vroeg om een uitbreiding van deze aanpak naar andere vormen van overlast te overwegen.

Vraag 12

Welke inzet kan de Kamer van u verwachten om ervoor te zorgen dat gemeenten voldoende instrumenten hebben om woonoverlast door huurders en woningeigenaren op een doeltreffende wijze te bestrijden? Op welke termijn wilt u het instrumentarium op orde hebben?

Gemeenten hebben aangegeven dat het huidige instrumentarium in principe voldoende is voor de handhaving van woonoverlast. Wel vinden gemeenten het soms lastig om dit instrumentarium toe te passen. Om die reden is in 2010 de handreiking Aanpak woonoverlast en verloedering opgesteld. Deze handreiking wordt momenteel geüpdatet met onder andere de onderwerpen woonschepen, verkamering en interventieteams. Deze update is in april beschikbaar.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het artikel «Tijd voor een reddingsplan huizenmarkt»?1

Ja.

Vraag 2

Steunt u de oproep van de voorzitter van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM), om te komen tot een reddingsplan van de huizenmarkt?

De betrokkenheid van veel partijen bij de woningmarkt is een goede zaak. Eerder is met uw Kamer besproken dat er op korte termijn een ronde tafel zou zijn met de belangrijkste partijen op de woningmarkt in het kader van de Woonvisie, die op dit moment wordt opgesteld. Alle partijen zouden daarbij hun visie geven op de maatschappelijke opgaven in het woondomein én wat hun eigen actieve rol daarbij kan zijn. Dit levert een belangrijke bijdrage aan de Woonvisie van het kabinet. Op 9 februari is er op mijn initiatief een eerste gesprek met partijen geweest.

Vraag 3

Bent u bereid om initiatief te nemen of te participeren in een dergelijk overleg met als doel alle belangengroepen tot overeenstemming te krijgen en een nationaal woningakkoord te sluiten? Zo nee, waarom niet?

Zie het antwoord op vraag 2.

Vraag 4

Bent u het eens met de stelling van de voorzitter van de NVM dat «de huidige overheidsfinanciering in de woningmarkt eigenlijk een auto is, die is afgereden»? Zo nee, waarom niet?

Uit het artikel waarnaar u verwijst, kan worden opgemaakt dat de heer Hukker hier doelt op de hypotheekrenteaftrek. Ik ben het niet met deze stelling eens. De hypotheekrenteaftrek is een belangrijke voorwaarde om het vertrouwen in de woning(bouw)markt te laten terugkeren. Zekerheid op dit punt is cruciaal voor het herstel uit de crisis.

Vraag 5

Bent u het met de voorzitter van de NVM eens dat er te veel overheidssubsidies en belastingen zijn die een gezonde doorstroming op de woningmarkt belemmeren? Zo nee, waarom niet?

Het is zaak dat de doorstroming op de woningmarkt wordt verbeterd. Om de doorstroming, die als gevolg van de economische crisis is teruggevallen, weer op gang te krijgen is het van belang het vertrouwen in de woning(bouw)markt te laten terugkeren. Daarvoor is de hypotheekrenteaftrek van groot belang. Tegelijkertijd neemt het kabinet verschillende stappen in het woningmarktbeleid om tot een vrijere woningmarkt te komen en de doorstroming structureel te bevorderen.

Vraag 6

Herkent u het beeld dat de voorzitter van de NVM schetst dat veel mensen al meerdere jaren een hypotheek van twee ton euro hypotheek zonder betalingsproblemen kunnen afbetalen, maar dat door de nieuwe regels niet meer mogen lenen dan 190 000 euro? Wat is uw standpunt erover?

Het kabinet is eerder ingegaan op de aanpassing van de NHG-regels in antwoord op de vragen van de leden Monasch en Plasterk over het effect van de aanscherping van de Nationale Hypotheek Garantie op starters (TK 2010–2011, aanhangselnr. 1138) en op de vragen van het lid Ortega-Martijn over de positie van starters op de woningmarkt (TK 2010–2011, aanhangselnr. 745). Hetzelfde geldt voor de vragen over de aanpassing van het toetskader hypothecaire kredietverlening, waarbij verwezen kan worden naar de brieven d.d. 29 november 2011 van de Minister van Financiën aan uw Kamer (TK 2010–2011, 29 507, nr. 94) en aan de Nederlandse Vereniging van Banken (TK 2010–2011, bijlage bij 29 507, nr. 94). Overigens zijn in de voorstellen voor aanscherping van het toetskader uitzonderingen gemaakt voor het oversluiten van bestaande hypotheken.

Vraag 1

Klopt het dat het kabinet wil dat huurders van een corporatiewoning het recht krijgen hun woning tegen een redelijke prijs te kopen?1

U verwijst naar de volgende passage in het regeerakkoord: huurders van een corporatiewoning krijgen het recht hun woning tegen een redelijke prijs te kopen.
Tijdens de begrotingsbehandeling BZK op 2 december 2010 heb ik op vragen van het lid Verhoeven (D66) aangegeven dat ik in het voorjaar van 2011 mijn uitwerking van deze passage in het Regeerakkoord aan uw Kamer zal doen toekomen.

Vraag 2

Wat is het exacte doel, uitgedrukt in meetbare indicatoren? Wat is het aantal woningen dat jaarlijks verkocht moet worden? Welke andere prestatie-indicatoren worden gehanteerd?

Zoals aangegeven ontvangt uw Kamer in het voorjaar van 2011 een uitwerking van de passage in het Regeerakkoord. Het is prematuur om nu al op onderdelen van die uitwerking in te gaan.

Vraag 3

Welk percentage van de corporatiewoningen moet verkocht worden?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 4

Wat is het uitgangspunt per 1 januari 2011 uitgedrukt in deze meetbare indicatoren?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 5

Wat zijn de tussendoelen voor deze doelstelling op 31 december in 2011, 2012, 2013, 2014 en 2015?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 6

Wat gaat het kabinet doen om deze doelstelling te bereiken?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 7

Hoe gaat het kabinet om met mogelijke juridische obstakels? Welke andere obstakels ziet het kabinet voor invoering van dit kooprecht?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 8

Welke instrumenten en middelen zijn er beschikbaar om deze doelen te bereiken?

Zie antwoord vraag 2.

Vraag 9

Op welke manier en wanneer gaat het kabinet jaarlijks verantwoording afleggen?

Vraag 1

Bent u bekend met het artikel «AFM boos over aanpak hypotheek»?1

Ja.

Vraag 2

Is het waar dat u tot uw afweging bent gekomen om de banken tot 1 februari 2011 te geven om te komen met zelfregulering mede op aandrang van het (voormalige) Ministerie van Economische Zaken?

Ik heb de aanscherping voor het toetskader rondom hypothecaire kredietverlening inmiddels uitgewerkt in een concept Algemene Maatregel van Bestuur. Ik heb dit besluit, met memorie van toelichting, na akkoord daarop van de ministerraad voor advies naar de Raad van State gestuurd. Het staat de NVB desalniettemin vrij om aan te geven op welke wijze de NVB invulling aan een nieuwe gedragscode zou geven, rekening houdend met een aantal door mij gegeven randvoorwaarden.
Ik heb de NVB gevraagd mij uiterlijk op 1 februari een aangepaste en met achterban afgestemde gedragscode te overhandigen. Ik kan vervolgens afwegen of het voorstel van de NVB hetzelfde niveau van consumentenbescherming garandeert als de voorgestelde regelgeving. Aan de hand daarvan kan ik overwegen om alsnog ruimte te laten voor zelfregulering van de sector, met daarop toezicht van de Autoriteit Financiële Markten. Ik zal de Tweede Kamer betrekken in deze overweging.

Vraag 3

Zo ja, is de Autoriteit Financiële Markten (AFM) ook betrokken bij dit besluit?

De Autoriteit Financiële Markten is op de hoogte van de stand van zaken op dit terrein.

Vraag 4

Vanwaar verwacht u dat de banken nu wel met zelfregulering komen terwijl de AFM in april 2010 deze nieuwe normen al bekend maakte?2 Is dit uitstel inderdaad verleend na overleg met de Nederlandse Vereniging van Banken? Hebben zij concrete toezeggingen gedaan over wijzigingen in de gedragscode?

De Nederlandse Vereniging van banken heeft een position paper gepubliceerd waarin ze aangeven bereid te zijn hun gedragscode aan te passen. Mocht blijken dat er op 1 februari 2011 een gedragscode is opgesteld die voldoet aan de randvoorwaarden zoals door mij geschetst, dan zal ik op dat moment afwegen of voorkoming van overkreditering goed geborgd kan worden met zelfregulering

Vraag 5

Verwacht u dat de gedragscode deze keer wel voldoende zou worden nageleefd? Ook daar deze voorheen vaak is overtreden en de AFM recent nog enkele boetes heeft opgelegd?

De algmene maatregel van bestuur die nu bij de Raad van State ligt beperkt de mogelijkheid om meer te lenen dan de «loan-to-income» norm (leencapaciteit van een consument voor een hypothecair krediet bepaald in relatie tot zijn inkomen), door vastomschreven, limitatieve uitzonderingsmogelijkheden (de zogenaamde explains) te hanteren. Ik heb dat ook expliciet aan de NVB gemeld als één van de randvoorwaarden waaraan de GHF zal moeten voldoen wil invulling van de zelfregulering via de GHF een kans van slagen hebben.

Vraag 6

Kunt u aangeven wat uw brief van 29 november 2010 betekent voor het oorspronkelijke voornemen van de AFM om de hypotheek per begin 2011 te maximeren op 112% van de aankoopwaarde van het huis?

Als het voorstel van de NVB voldoet aan de randvoorwaarden zoals in de brief aan de NVB geschetst, zal worden afgewogen of het tegengaan van overkreditering goed geborgd kan worden met zelfregulering. Zoals aangegeven, zal ik de Tweede Kamer hierbij betrekken. Gelijktijdig zet ik het AmvB traject onverminderd door. Nog steeds is het de bedoeling om de nieuwe regelgeving in het eerste halfjaar van 2011 in werking te laten treden.

Vraag 7

Hoe beoordeelt u de uitspraken van de voorzitter van de AFM, de heer Hoogervorst «nu gaat het weer maanden duren voordat er een regeling komt» en «het is nu al twee jaar mopperen over een eenvoudige zaak»?

In april 2009 heeft de AFM (Hoogervorst) aangegeven dat er aanscherping moest komen van regels rondom hypothecaire kredietverstrekking, In april 2010 publiceerde de AFM een feedbackstatement over een toetskader rondom hypothecaire kredietverlening na een consultatieronde. Vervolgens heeft Financiën een Algemene maatregel van bestuur voorbereid, waarbij het feedbackstatement als uitgangspunt heeft gediend. De Amvb is naar de Raad van State gestuurd voor advies met als doel om het proces niet verder te vertragen.

Vraag 8

Begrijpt u de uitspraak van de heer Hoogervorst dat Nederlandse politici zich nog steeds gevoelig tonen voor de bankenlobby?

Het is van belang dat er een goede inhoudelijke aanscherping van de normen komt, dat is in het belang van de consument. Het middel staat daarbij niet voorop, maar wel het doel namelijk bescherming tegen overkreditering van de consument en het tegengaan van de uit overkreditering voorvloeiende macro prudentiële risico’s.

Vraag 1

Kent u het bericht «Hypotheekgarantie onder vuur»?1

Ja.

Vraag 2

Hoe beoordeelt u de stelling van De Nederlandsche Bank (DNB) dat de premies voor de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) naar een meer kostendekkend niveau zouden moeten? Is het waar dat de premie dan bijna zou verdrievoudigen, van 0,55% naar 1,5%? Deelt u overigens de mening dat DNB hier niet de toezichthouder is?

Ieder jaar wordt een berekening gemaakt om de hoogte van de NHG-premie in het erna volgende jaar te bepalen. Het uitgangspunt is dat de premie over een langere reeks van jaren kostendekkend moet zijn. Daarnaast wordt er rekening gehouden met meer conjuncturele factoren door een risico-opslag te hanteren. Voor 2011 is de premie vastgesteld op 0,55%. Deze is opgebouwd uit een kostendekkende premie van 0,36% en een risico-opslag van 0,19%. Deze risico-opslag is bedoeld om situaties aan te kunnen in geval de verliezen hoger zijn dan gemiddeld. De beide componenten van de premie vormen de voeding voor een buffer in de vorm van het garantievermogen. De omvang van het garantievermogen van het Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW) is dermate groot dat op de korte termijn geen tekorten worden verwacht. Het is mogelijk dat in uitzonderlijke (slechte) omstandigheden het waarborgfonds een beroep moet doen op de achtervang van de overheid. In dat geval worden achtergestelde, renteloze leningen verstrekt aan het waarborgfonds. Dit is het wezen van de overheidsachtervang: het afdekken van een kleine kans op een grote schade voor het waarborgfonds.
Zie hiervoor uitgebreid een eerder antwoord over de kostendekkende NHG-premie uit december 2009 (TK 30 196, nr. 91) en de antwoorden op de recente Kamervragen van het lid Koolmees (TK Vergaderjaar 2010–2011, 362).
Mij is niet bekend dat DNB van mening is dat de premie zou moeten stijgen naar 1,5%. Navraag bij DNB heeft opgeleverd dat men van oordeel is dat de eenmalige premie te laag is in verhouding tot het risico, wat blijkt uit het feit dat de voordelen van NHG voor de koper in de vorm van een jaarlijkse rentekorting hoger liggen dan de eenmalige door de koper te betalen premie, waardoor een verstorende werking van de NHG uitgaat. Het is heel goed mogelijk dat er een verschil is tussen de kostendekkende premie op langere termijn en de huidige beprijzing van de voordelen van de NHG door marktpartijen. De voordelen van het instrument kunnen door de tijd anders ingeschat worden door geldgevers. Sinds het uitbreken van de kredietcrisis is de rentekorting voor leningen met NHG door de geldverstrekkers verhoogd van circa 0,2% naar 0,5%. Het verschil tussen de rentekorting en de premie komt overigens ten goede aan de consument en vormt onderdeel van de stimulerende werking van het instrument NHG.
Ten aanzien van het Waarborgfonds Eigen Woningen wordt het toezicht uitgevoerd door de minister van BZK en niet DNB.

Vraag 3

Kunt u de berekening die DNB heeft gemaakt toelichten? Kunt u aangeven hoeveel de premie-inkomsten van het fonds de afgelopen 10 jaar jaarlijks bedroegen en hoeveel uitgaven er per jaar zijn gedaan? Hoe groot is de buffer van het fonds? Kunt u aangeven bij welke scenario’s deze buffer niet meer toereikend is? Is het waar dat deze buffer pas ontoereikend is bij extreme scenario’s waarin de huizenprijzen met 25% dalen en de werkloosheid oploopt tot 10%?

In onderstaande tabel zijn de gevraagde kerncijfers van het WEW opgenomen, waaronder de premie-inkomsten, de verliezen en het garantievermogen. In de afgelopen 10 jaar is het garantievermogen gestaag gegroeid. Eind 2009 bedroeg het garantievermogen ruim 600 mln euro. De verwachting van het WEW is dat het garantievermogen in 2010 verder zal toenemen.
Baten totaal
waarvan premie
Lasten totaal
waarvan verliezen
Saldo baten en lasten
Omvang Garantievermogen
2000
35,8
24,9
2,0
0,6
33,8
181,1
2001
34,6
23,1
2,5
0,5
32,1
213,3
2002
35,2
21,5
3,3
1,1
31,9
245,2
2003
47,1
33,4
6,7
4,4
40,4
285,6
2004
61,1
45,3
11,8
8,5
49,3
334,9
2005
71,0
54,3
18,5
14,6
52,5
387,0
2006
63,9
50,6
25,5
21,3
38,4
425,4
2007
70,1
56,3
31,9
25,9
38,2
463,6
2008
82,2
60,5
25,6
19,0
56,6
529,4
2009
110,1
77,8
29,3
22,0
80,8
610,2
Bij de doorrekening van een stress test waarbij de huizenprijzen met 25% afnemen over een periode van 4 jaar en nadien stabiel blijven, en waarbij de werkloosheid oploopt tot een tweejarige piek van 10% en daarna daalt naar het lange-termijngemiddelde van 6%, bleek dat het fonds dit scenario nog kan opvangen. Bij scenario’s met een sterkere prijsdaling dan 25% en/of een langduriger periode van hoge werkloosheid (10%) zal de huidige buffer ontoereikend kunnen zijn.

Vraag 4

Deelt u de mening dat de maatschappelijke waarde van de Stichting Waarborgfonds er nu juist uit bestaat om tegen de laagst mogelijke premies hypotheekgarantie te bieden, opdat mensen ondersteund worden bij de aanschaf van een huis?

Het uitgangspunt is dat de premie NHG kostendekkend is op langere termijn. Het premiebeleid tot nu toe is erop gericht om voldoende premie te vragen en voldoende buffer op te bouwen om op langere termijn kostendekkend te zijn. Gezien de onzekerheid op de korte termijn en de verhoging van de NHG-grens is de premie in 2009 verhoogd van 0,45% naar 0,55%. Op dit moment wordt veel waarde gehecht aan een risicobeperkend instrument als de NHG. Voor leningen met NHG is de korting op het rentepercentage dat geldgevers bieden in korte tijd omhoog gegaan van gemiddeld circa 0,2% naar 0,5%.

Vraag 5

Deelt u de mening dat een stijging zoals bepleit door DNB velen zal kunnen weerhouden van de aankoop van een huis?

Zoals gezegd bij het antwoord op vraag 2 ken ik geen pleidooi van DNB om de NHG-premie te verhogen naar 1,5%. Meer in het algemeen kan ik aangeven dat ik verwacht dat een NHG-premie van 1,5% het kopen van een huis met een NHG-hypotheek minder aantrekkelijk zal maken.

Vraag 6

Deelt u de mening dat de premies voor de NHG niet verhoogd hoeven te worden?

De premie voor 2011 is medio dit jaar vastgesteld op 0,55% op basis van een actuariële liquiditeitsprognose en ik zie thans geen aanleiding tot verhoging. In 2011 zullen het Rijk en het WEW verder onderzoek doen naar de uitgangspunten van de liquiditeitsprognose. Het uitgangspunt dat de premie kostendekkend is op de langere termijn wordt daarbij betrokken.

Vraag 7

Bent u van plan het advies van DNB te volgen?

Zie de antwoorden op de vragen 5 en 6.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van de uitspraak van een directielid van de Nederlandse Bank, die stelt dat de risicopremie voor de Nationale Hypotheek Garantie(NHG) omhoog moet, omdat de premie nu niet kostendekkend is waardoor de risico's te veel bij de overheid liggen? Onderschrijft u deze analyse? Zo nee, waarom niet?

Zie hiervoor de antwoorden op de vragen terzake van de leden Plasterk en Monasch (beiden PvdA) ingezonden 29 november 2010 (Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2010–2011, nr. 940).

Vraag 2

Hoe is het toezicht op de stichting Waarborgfonds Eigen Woning (WEW), de uitvoeringsorganisatie van de NHG, geregeld? Kan WEW adviezen van de Nederlandse Bank naast zich neerleggen?

Het toezicht op het WEW is allereerst belegd bij de Raad van Commissarissen van de Stichting. De minister van BZK benoemt een lid van deze raad alsmede, op voordracht van de overige leden, de voorzitter. Per 1 januari zal de minister van Financiën ook een lid van de Raad van Commissarissen benoemen (in plaats van het huidige lid dat benoemd is door de VNG).
Daarnaast staat het WEW onder toezicht van de minister van BZK. De mogelijkheden voor het Rijk om indien nodig in te kunnen grijpen bij het WEW, worden daarbij versterkt per 1 januari 2011 (Kamerstukken 32 395 nr. 14). Het toezicht is gericht op de verantwoordelijkheden van de minister van BZK zoals vastgelegd in de statuten en de achtervangovereenkomst tussen het Rijk en het WEW. Dit betekent dat de minister onder meer de premie voor de NHG en de normen – waaronder de kostengrens – moet goedkeuren. De focus van het toezicht ligt op de kwaliteit van de uitvoering van de NHG en het voorkomen van aanspraak op de achtervang. Ten aanzien van de premie betekent dit dat de minister zijn goedkeuring baseert op de liquiditeitsprognose van het WEW. Deze liquiditeitsprognose is weer gebaseerd op uitgebreid jaarlijks onderzoek van een actuarieel bureau. Het WEW en het Rijk hebben thans gezamenlijk verder onderzoek opgestart naar de uitgangspunten van de liquiditeitsprognose.
Op grond van artikel 3:6, tweede lid, onder a, van de Wet op het financieel toezicht staat het WEW niet onder toezicht van de Nederlandsche Bank. Het WEW kan de adviezen van de Nederlandsche Bank dan ook naast zich neerleggen.

Vraag 3

Verschilt het risico op polissen van NHG bij het goedkopere (tot € 265 000) en het duurdere segment (tot € 350 000)? Zo ja, in welke mate? Is premiedifferentiatie naar uw mening een optie?

Bij het onderzoek naar de tijdelijke verhoging van de NHG-grens in 2009 is geconstateerd dat de schaderisico’s in het hogere segment gemiddeld lager liggen dan in het reguliere segment. De voornaamste redenen voor dit verschil is dat – gemiddeld genomen – werkloosheid minder vaak voorkomt bij hogere inkomens en dat bij gedwongen verkoop duurdere huizen een relatief hogere opbrengst kennen ten opzichte van de marktwaarde. Eigenaar-bewoners in dit segment zijn gemiddeld genomen wat ouder en hebben stabielere (arbeids-)relaties, meer inkomen en meer vermogen. Vanuit dit perspectief is er geen reden voor een hogere premie in het verhoogde segment.

Vraag 4

Neemt u het advies over van de Nederlandse Bank om een stresstest uit te voeren naar de gestegen risico's op de polissen van de NHG?

Naar aanleiding van het advies van de Studiegroep Begrotingsruimte (Kamerstukken II 2009/2010, 32 123, nr. 52) en het verzoek van de Kamer daarom tijdens de Algemene Financiële Beschouwingen, zal een risico-analyse van de Nederlandse begroting worden uitgevoerd. In deze analyse zal de NHG worden meegenomen. Deze analyse zal in de loop van 2011 aan de Kamer worden gestuurd. Daarnaast zal, zoals aangegeven in de Startnota (Kamerstukken II, 2010/2011, 32 500, nr.29), een Commissie Risicoregelingen de diverse garantieregelingen met budgettaire risico’s voor het Rijk, waaronder de NHG, doorlichten.

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het bericht «Hypotheekmaatregel nieuwe klap voor starters woningmarkt»?1

Ja.

Vraag 2

Is het waar dat de Nationale Hypotheek Garantie is aangescherpt? Zo ja, acht u de gehanteerde rekenmethode hierbij terecht?

Uit gegevens van het NIBUD blijkt dat over de hele linie de leencapaciteit voor 2011 ligt onder die van 2010. Voor het grootste gedeelte komt dit door de algehele koopkrachtdaling.
De daling van de leencapaciteit wordt verklaard door de verhoging van de pensioenpremies en van de inkomensafhankelijke premie voor de zorgverzekering. Hiernaast is de algemene heffingskorting verlaagd en vallen de hogere inkomens eerder in de hoogste belastingschijf. Tevens speelt de wijziging in de berekening van de energiekosten voor 2011 een (beperkte) rol in de koopkrachtdaling. Als gevolg van de koopkrachtdaling, daalt de maximale leencapaciteit met gemiddeld zo’n 5%. De daling van de leencapaciteit is verklaarbaar en reëel, gezien de wijzigingen op het gebied van de koopkracht in 2011.

Vraag 3

Zo ja, is het waar dat daardoor binnen de doelgroep van deze garantie de lage inkomens 20% minder hypotheek kunnen ontvangen dan voorheen? Is het waar dat de hoge inkomens 5% minder hypotheek kunnen ontvangen dan voorheen?

De NHG-tabel werkt voor tweeverdieners zo, dat het financieringslastpercentage moet worden gebruikt dat hoort bij het hoogste inkomen. Bij tweeverdieners met elk een bruto jaarinkomen van 20 000 euro daalt de leencapaciteit met 35 394 euro (van 184 419 euro naar 149 025 euro = 19%). Bij een hoofdinkomen van € 24 000 en een tweede inkomen van € 16 000 daalt de leencapaciteit met 8 6934 euro (van 191 249 naar 182 556 euro). In dit geval daalt de leencapaciteit dus met circa 4,6%.

Vraag 4

Deelt u de zorg dat hierdoor de koopmarkt in onevenredige mate ten gunste komt van de hoge inkomens?

Door de economische crisis wordt verantwoord lenen voor met name de lagere inkomens moeilijker.
Zij zullen zich sterker moeten richten op de goedkopere koopwoningen.

Vraag 5

Deelt u de zorg dat de lage en lage- midden inkomens, die nu niet kunnen doorstromen en nu ook waarschijnlijk geen huurtoeslag ontvangen, niet doorstromen naar een koopwoning, terwijl de hoge inkomens wel gecompenseerd worden in hun woonlasten doordat de hypotheekaftrek voor hen wel bereikbaar is?

De aanscherping van de financieringsnormen voor het kopen van een woning met NHG is het gevolg van het koopkrachtverlies van huishoudens in 2011.
Hierdoor hebben huishoudens in 2011 minder inkomen beschikbaar voor hypotheeklasten. De aanscherping van de NHG-normen is op advies van de NIBUD doorgevoerd.
De maatregel zorgt ervoor dat huishoudens die minder te besteden hebben niet in financiële problemen komen door het afsluiten van leningen met te hoge risico’s.
Door de maatregel zullen met name lagere middeninkomens met een koopwens zich sterker moeten richten op goedkopere koopwoningen. Door het aanbieden van sociale huurwoningen met korting dan wel in diverse koopvormen (Koopgarantconstructies) kunnen corporaties aan deze koopvraag tegemoet komen.

Vraag 6

Deelt u de mening dat het effect van deze maatregel is dat de toegang tot de woningmarkt moeilijker wordt, met name voor huurders die interesse hebben in een koopwoning?

Of de toegang tot de koopwoningmarkt in de komende jaren moeilijker wordt hangt niet alleen af van de aanscherping van de NHG-normen, maar ook van andere ontwikkelingen op de woningmarkt zoals de prijsontwikkeling in de koopsector, de ambitie van corporaties om huurwoningen te verkopen en de ontwikkeling van de rente. Hiernaast zijn de ontwikkelingen met betrekking tot de toegang tot de koopwoningmarkt per regio verschillend. De recente prijsdalingen in de koopsector bieden overigens meer mogelijkheden voor lagere inkomensgroepen en met name starters om een woning te kopen.

Vraag 7

Kunt u gekwanticeerd uiteenzetten wat de effecten zullen zijn van deze nieuwe berekenmethode voor de doorstroming naar de koopmarkt? Hoe groot is het contigent huurders dat hierdoor niet in staat is een koopwoning te kopen?

Door de aanscherping van de NHG-normen zullen lagere middeninkomens tot 20% minder in 2011 kunnen lenen. Het kwantificeren van het effect van alleen deze normwijziging op de toekomstige doorstroming op de woningmarkt is niet aan te geven omdat dit effect niet los gezien kan worden van andere ontwikkelingen op de woningmarkt in verschillende regio’s zoals prijsmutaties in de koopsector en de mate waarin huishoudens hun koopwensen aanpassen aan hun financiële mogelijkheden.

Vraag 8

Hoeveel huurwoningen zullen als gevolg van deze maatregel niet vrijkomen? En hoe groot is de vraaguitval naar koopwoningen onder de hoge inkomens vanwege de lagere leencapaciteit van 5%?

Zie vraag 7.

Vraag 9

Wat voor gevolgen heeft deze maatregel in relatie tot de afspraken met de Europese Commissie dat 90% van de woningen van de woningcorporaties verhuurd moet worden aan huurders met een inkomen van minder dan 33 000 euro?

De aanscherping van de NHG-normen heeft geen gevolgen voor de afspraken met de Europese commissie over de 90% toewijzingsnorm.

Vraag 10

Deelt u de mening dat beide maatregelen vooral mensen treft met een inkomen tussen 33 000 euro en 48 000 euro? Heeft u plannen of voornemens om juist voor deze groep voldoende en betaalbare woonruimte te realiseren?

Voor de huisvesting van huishoudens met een inkomen van meer dan € 33 000 is in de brief van mijn ambtsvoorganger van 31 augustus 2010 (29 453, nr. 167) aangegeven dat er geen sprake van is dat huishoudens met een inkomen van meer dan € 33 000 op de woningmarkt tussen wal en schip verzeild raken. Hierbij heb ik gemeld dat corporaties met een intensiever verkoopbeleid, additionele mogelijkheden hebben om huishoudens met een inkomen boven de € 33 000 te bedienen. De aanscherping van de NHG-normen per 1 januari 2010 kan voor corporaties aanleiding zijn om hun woningen met lagere financiële lasten voor de koper te koop aan te bieden aan bewoners. Huishoudens met inkomens boven € 33 000 blijven ook na de normwijziging, in het algemeen, in staat om een woning onder eventueel gewijzigde woningmarktomstandigheden te kopen. Ik zie geen aanleiding voor het Rijk om, t.o.v. het Regeerakkoord, aanvullende maatregelen te treffen.

Vraag 11

Kunt u uiteenzetten wat de consequenties zijn van deze nieuwe normering voor de plannen van investeerders ten aanzien van nieuw te bouwen woningen? Dreigt hierbij een nog verdere terugval in de woningbouwproductie en de oplevering van nieuwe woningen? Wat is het effect van deze maatregel op de werkgelegenheid in de bouw?

De consequenties van de nieuwe normering voor investeerders, de woningproductie en werkgelegenheid zijn moeilijk aan te geven. Deze consequenties hangen niet alleen af van het inkomen dat beschikbaar is voor hypotheeklasten maar ook van andere ontwikkelingen op de woningmarkt zoals de prijsontwikkeling in de koopsector, de regionale mogelijkheden, de ambitie van corporaties om huurwoningen te verkopen en de ontwikkeling van de rente. Dit zal ertoe leiden dat alle betrokkenen bij de woningproductie zullen reageren op de mogelijk (structurele) gewijzigde vraag naar koopwoningen. Bij dit alles moeten de recente prijsdalingen in de koopsector, die compensatie biedt voor de minder besteedbare ruimte voor consumenten niet vergeten worden.

Vraag 12

Bent u bereid maatregelen te nemen die de negatieve gevolgen van deze nieuwe normering ongedaan te maken, waarbij rekening wordt gehouden met de leencapaciteit van de doelgroep? En zo ja, welke maatregelen gaat u hiervoor nemen?

Zoals bovenstaand gesteld (zie vraag 6) hangt de toegang tot de koopwoningmarkt af van meerdere factoren op de woningmarkt. Al bovenstaande factoren (zoals aangegeven in bovenstaande antwoorden) gecombineerd met elkaar geven het Rijk geen aanleiding, t.o.v. het Regeerakkoord, aanvullende maatregelen te treffen. Bovendien betreft het gevolgen van de financieel economische crisis die alle groepen raken. Die gevolgen hebben mede tot gevolg dat de overheidsmiddelen beperkt worden. Bepaalde groepen afschermen voor de gevolgen van de crisis heeft onvermijdelijk tot gevolg dat bij andere groepen deze gevolgen nog veel sterker gevoeld worden. Daarvoor bestaat geen steekhoudende motivering.

Vraag 1

Kent u het bericht «starters op de woningmarkt krijgen het moeilijker»?1

Ja.

Vraag 2

Klopt het bericht dat starters met een gezamenlijk inkomen van ongeveer 40 000 euro, twintig procent minder kunnen lenen voor een hypotheek? Zo ja, kunt u deze daling nader motiveren?

Ja, de daling van de leencapaciteit wordt verklaard door de verhoging van de pensioenpremies en van de inkomensafhankelijke premie voor de zorgverzekering. Hiernaast is de algemene heffingskorting verlaagd en vallen de hogere inkomens eerder in de hoogste belastingschijf. Tevens speelt de wijziging in de berekening van de energiekosten voor 2011 een (beperkte) rol in de koopkrachtdaling. De NHG-tabel werkt voor tweeverdieners zo, dat het financieringslastpercentage moet worden gebruikt dat hoort bij het hoogste inkomen. Bij tweeverdieners met elk een bruto jaarinkomen van 20 000 euro daalt de leencapaciteit met 35 394 euro (van 184 419 euro naar 149 025 euro = 19%).

Vraag 3

Hoe past deze maatregel bij een beleid dat koopwoningen ook voor de lagere- en middeninkomens bereikbaar moeten zijn en waarvoor de afgelopen jaren de nationale hypotheekgarantie is verhoogd?

Het beleid dat koopwoningen voor de lagere- en middeninkomens bereikbaar moeten zijn, is onveranderd. De kostengrens van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) is verhoogd om de effecten van de kredietcrisis tegen te gaan. De verhoging is bedoeld om het vertrouwen op de woningmarkt (zowel bij consument als kredietverstrekker) te vergroten en hierdoor een positief effect te hebben op de doorstroming waardoor er meer woningen voor starters beschikbaar komen.
Dit alles staat los van het feit dat bij het afsluiten van een hypotheek er sprake dient te zijn van een verantwoorde financieringslast waarbij noch de consument noch het WEW (de uitvoeringsorganisatie van de NHG) een onverantwoord risico lopen. Of de toegang tot de koopwoningmarkt in de komende jaren ook voor de lagere en middeninkomens bereikbaar is hangt niet alleen af van de aangepaste NHG-normen, maar ook van andere ontwikkelingen op de woningmarkt zoals de prijsontwikkeling in de koopsector, de ambitie van corporaties om huurwoningen te verkopen en de ontwikkeling van de rente. Zo bieden de recente prijsdalingen in de koopsector meer mogelijkheden voor lagere inkomensgroepen en met name starters om een woning te kopen.

Vraag 4

Wanneer komt het kabinet met een integrale visie over de woningmarkt met in het bijzonder aandacht voor de beschikbaarheid en financierbaarheid van woningen voor de lagere- en middeninkomens?

Het kabinet zal, mede naar aanleiding van de motie van senator R. de Boer (CU) die in de Eerste Kamer op 16 november 2010 is aangenomen en naar aanleiding van het overleg in de Tweede Kamer bij de behandeling van de begroting van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, voor de zomer van 2011 komen met een integrale visie op de woningmarkt.

Vraag 5

Deelt u de mening dat sociale huurwoningen voor mensen met een inkomen boven de 33 000 euro op grond van het besluit in het kader van het EU-dossier staatssteun nauwelijks meer bereikbaar zijn en koopwoningen veelal te duur zijn, ook met hypotheekgarantie? Bent u van mening dat mensen met een inkomen tussen de 33 000 en 40 000 euro hierdoor tussen wal en schip vallen? Zo ja, welke maatregel gaat u op korte termijn nemen?

Ik deel deze mening niet. Voor huishoudens met een inkomen tot € 43 000 die niet verhuizen is de betaalbaarheid gewaarborgd met een inflatievolgend huurbeleid. Voor verhuizers met een huishoudinkomen boven € 33 000 zijn er verschillende doorstroommogelijkheden: de ruimte van 10% bij nieuwe toewijzingen in de sociale sector en het woningaanbod in de geliberaliseerde huursector (van corporaties en commerciële verhuurders) en de koopsector. Overigens is de minister voor WWI in zijn brief van 31 augustus jl. (TK 29 453, nr. 167) ook uitgebreid ingegaan op de positie van huishoudens met een inkomen boven € 33 000.
Voor wat betreft de sociale huursector heb ik tevens in het debat over staatssteun aan woningcorporaties van 28 oktober jl. (TK 29 453, nr. 174) in reactie op de motie van Bochove toegezegd na te gaan of er omstandigheden zijn die om een specifieke regionale invulling van het EC besluit vragen. Ik heb Aedes, vereniging van woningcorporaties, ook verzocht ter zake een voorstel te doen. Daarbij zal ik in de woningmarktvisie aandacht besteden aan de huisvestingssituatie van middeninkomensgroepen. Deze visie zal ik in 2011 de Kamer doen toekomen.

Vraag 6

Bent u bereid om het geleidelijk afschaffen van de overdrachtsbelasting voor starters op de woningmarkt om te overwegen, zodat deze groep toegang krijgt tot een zelfstandige woning?

In het belang van de woningmarkt kiest dit kabinet ervoor de huidige fiscale behandeling van de eigen woning, waartoe ook de overdrachtsbelasting behoort, intact te laten. Dit standpunt is door de staatssecretaris van Financiën tijdens het Wetgevingsoverleg Belastingplan 2011 van 8 november 2010 verwoord. Voorts zal een dergelijke maatregel hoge uitvoeringslasten met zich meebrengen. In de praktijk is het moeilijk te controleren of iemand een starter is. Tot slot zijn de kosten van een dergelijke maatregel van € 600 miljoen structureel per jaar. Daarvoor is geen dekking.

Vraag 7

Welke maatregelen gaat u nemen om de banken te bewegen hun hypotheekrentetarieven meer in lijn te brengen met de vigerende tarieven van leningen tussen banken?

Hiervoor verwijs ik naar de antwoorden van de minister van Financiën in zijn brief over «dure hypotheken» van 16 november jl. (TK 2010–2011, AH 515) op vergelijkbare vragen van de leden Blanksma-Van den Heuvel (CDA, 2010Z11510), Weekers (VVD, 2010Z11541), Sap (GroenLinks, 2010Z11583) en Plasterk (PvdA, 2010Z12811).

Vraag 1

Bent u bekend met het artikel «Vakantiehuis slecht beschermd»?1

Ja.

Vraag 2

Deelt u de mening dat eigenaren die al tientallen jaren een vakantiehuisje bezitten op een camping beter beschermd moeten worden tegen het «ordinair uitponden» door de grondeigenaar? Zo ja, waarom? Zo nee, waarom niet?

Vraag 3

Welke extra compensatie in welke vorm dan ook kunnen deze eigenaren tegemoet zien in voorkomende gevallen?

Vraag 4

Welke maatregelen zijn mogelijk om de rechtspositie van deze eigenaren, die gedwongen worden hun plekje op te geven en tegen hoge kosten hun eigendom moeten weghalen, te verbeteren?

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van het bericht «NHG blijft onverminderd populair»?1

Ja.

Vraag 2

Is het waar dat 80% van de woningen onder € 350 000 onder de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) valt? Welk percentage van het totaal aantal verkochte woningen valt onder de NHG? Welk percentage van de leningen voor woningen onder € 350 000 zou niet worden verstrekt zonder de NHG?

Zo’n 80% van alle aankopen van woningen binnen de NHG-kostengrens van € 350 000 wordt nu gefinancierd met NHG. Ten opzichte van het totaal aantal woningtransacties wordt ongeveer 60% gefinancierd met NHG. Op dit moment loopt een onderzoek naar de effectiviteit van de crisismaatregelen. Hierin wordt de effectiviteit van de tijdelijke verhoging van de NHG-kostengrens van € 265 000 naar € 350 000 meegenomen.

Vraag 3

Op welke manier worden de toename van het aantal declaraties opgevangen? Heeft deze oploop gevolgen voor de overheidsfinanciën?

De toename van het verliesdeclaraties laat zich verklaren door een sterke groei van het aantal gedwongen onderhandse verkopen met verlies als gevolg van echtscheiding. Achtergrond hiervan is dat de waarde van woningen de afgelopen jaren niet is gestegen, waardoor de «kosten koper» bij een volledige financiering nog niet zijn terugverdiend als het huis gedwongen verkocht moet worden. Juist om dit soort verliesdeclaraties op te vangen is een financiële buffer met behulp van door de koper betaalde premies opgebouwd bij het Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW, de uitvoeringsorganisatie van de NHG). Zie voor meer informatie ook het antwoord op vraag 4 en 5.

Vraag 4

Is er bij het ophogen van de grens van de NHG rekening gehouden met een toename van het aantal declaraties? Is de verhoogde premie voldoende om deze tegenvallers op te vangen?

Bij de bepaling van de premie voor 2010 is rekening gehouden met de economische vooruitzichten op korte termijn en met een stijging van het aantal verliesdeclaraties. De premie is in 2010 verhoogd van 0,45 % naar 0,55%. Op basis van de huidige economische ontwikkeling is besloten de premie voor 2011 te handhaven op 0,55%. De verwachting is dat hiermee de financiële buffer bij het WEW ook de komende periode toereikend zal zijn.
De Staat komt in beeld zodra de financiële buffer van de stichting WEW is uitgeput. Op dat moment moet de staat een renteloze, achtergestelde lening beschikbaar stellen. De financiële buffer van het WEW bedroeg eind 2009 zo’n 610 miljoen. Het WEW verwacht dit jaar zo’n € 150 miljoen aan premie-inkomsten en beleggingsopbrengsten en verwacht ongeveer € 35 miljoen aan declaraties. Per saldo zal dan de financiële buffer nog toenemen. Een aanspraak op de achtervang van de overheid is dus niet in beeld. Met de combinatie van financiële buffer en premie-inkomsten is de garantieregeling afgedekt. Er is binnen de begroting geen post opgenomen voor deze risico’s.

Vraag 5

Kunt u inzichtelijk maken welke risico’s de staat loopt door de garantieregeling voor 80% van de woningen onder de € 350 000? Op welke manier wordt er op de begroting rekening gehouden met deze risico’s?

Zie antwoord vraag 4.