| Ingediend | 20 april 2023 |
|---|---|
| Beantwoord | 31 augustus 2023 (na 133 dagen) |
| Indiener | Sandra Beckerman |
| Beantwoord door | Hugo de Jonge (minister zonder portefeuille binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties) (CDA) |
| Onderwerpen | ruimte en infrastructuur ruimtelijke ordening |
| Bron vraag | https://zoek.officielebekendmakingen.nl/kv-tk-2023Z07280.html |
| Bron antwoord | https://zoek.officielebekendmakingen.nl/ah-tk-20222023-3490.html |
Ja. Het is mij bekend dat de in het artikel genoemde oud-notaris een kort geding tegen de Groene Amsterdammer en onderzoekscollectief Spit heeft aangespannen. De rechtbank Amsterdam heeft geoordeeld dat de verdachtmakingen tegen de oud-notaris zijn gebaseerd op speculaties waarvoor geen direct of indirect bewijs is aangedragen. De Groene Amsterdammer en het onderzoekscollectief hebben het artikel moeten rectificeren (ECLI:NL:RBAMS:2023:3727, Rechtbank Amsterdam, C/13/733230 / KG ZA 23–374 MDvH/EB (rechtspraak.nl).
Voor het overige zal ik in de antwoorden hierna dit bericht nader duiden.
In het artikel wordt gesproken van een winst van 83 miljoen euro op een portefeuille die was samengesteld uit 600 woningen gekocht van Vivare en van 500 woningen gekocht van een belegger. Er wordt gesuggereerd dat de woningen van Vivare ooit zijn aangekocht voor een prijs die lager was dan de woningcorporatie had kunnen krijgen gegeven de marktomstandigheden. Daarvoor wordt geen bewijs aangedragen. Ik wijs er verder op dat de woningverkopen tot stand zijn gekomen in een tijd dat de verkoopprijzen van jaar op jaar sterk stegen, zodat in ieder geval een deel van de verkoopwinst daaraan kan worden toegeschreven. Ik heb vooralsnog geen reden om aan te nemen dat deze verkoop ten koste is gegaan van de huurders.
Nee, dat herken ik niet. De Koninklijke notariële beroepsorganisatie (KNB) en het Bureau Financieel Toezicht (BFT) als toezichthouder op het notariaat herkennen dit ook niet. De regels zoals deze gelden voor het notariaat vloeien voort uit de Wet op het notarisambt (Wna) en hierop gebaseerde wet- en regelgeving. Het BFT houdt onverkort toezicht op naleving van deze regels. Voor het notariaat heeft de afgelopen jaren juist verdergaande regulering plaatsgevonden. Voor de volledigheid wil ik u in dit verband ook wijzen op het antwoord op vraag 1, waaruit duidelijk wordt dat de inhoud van het artikel gerectificeerd heeft moeten worden.
Voor wat betreft de makelaars: zie hiervoor mijn antwoorden op de vragen 37 en 38.
Nee, dat herken ik niet.
Bij de aanvraag van de verkoop van de 610 woningen is voldaan aan de Woningwet. De Aw heeft de aanvraag daarom goedgekeurd. De Aw heeft later in een aanvullende aanvraag van een verkoop van 75 andere woningen nader overleg gehad met de corporatie. Bij deze aanvullende aanvraag waren dezelfde partijen betrokken. Door de Aw is toen verzocht om een hertaxatie omdat de taxatie een actualisatie betrof van een eerdere taxatie, die niet conform regelgeving was. De hertaxatie is uitgevoerd door een door de Aw aangewezen taxateur. Uit de hertaxatie kwam een marginaal verschil van waardering naar voren. Naar aanleiding van de opnieuw getaxeerde marktwaardes is ook voor deze verkoop goedkeuring gegeven.
Zoals gezegd herken ik mij niet in het beeld dat toezicht in dit geval tekort is geschoten of dat regels zijn overtreden.
Nee dat herken ik niet. Bij de verkoop van woningen door een corporatie blijft het lopende huurcontract met de huurder geldig. Wanneer dit een gereguleerd huurcontract is, is de nieuwe verhuurder gehouden aan de wettelijk bepaalde maximale jaarlijkse huurstijging en aan de maximum huurprijs op grond van het woningwaarderingsstelsel. Ik heb verder geen gegevens over het verloop onder de huurders van de woningen die bij deze transactie zijn verkocht en wat de reden daarvan is.
Nee, deze mening deel ik niet. Er is sprake van weglekken van maatschappelijk vermogen indien de woningen van Vivare voor een te laag bedrag zijn verkocht door de corporatie. Dit is niet aangetoond.
Ik beschik niet over gegevens over de verhuur door beleggers van door hen aangekochte corporatiewoningen. Zoals hiervoor aangegeven blijven de huurcontracten voor zittende huurders gelden. Het is aannemelijk dat vrijkomende woningen worden verhuurd in het geliberaliseerde (midden en hogere) segment. Deze woningen vervullen ook dan een functie op de woningmarkt. Ik zie geen reden om, behalve de door het kabinet voorgenomen regulering van het middensegment, daar maatregelen tegen te nemen.
Woningcorporaties hebben als taak om voor voldoende en kwalitatief goede, betaalbare huurwoningen te zorgen voor de doelgroep van lagere inkomens. Daarin past een weloverwogen verkoopbeleid, bijvoorbeeld om de woningvoorraad beter af te stemmen op de veranderende samenstelling van de doelgroep, om kansen te bieden voor doorstroming vanuit de sociale huur, om bij te dragen aan het behoud van middeninkomens in bepaalde wijken en om financiële opbrengsten te genereren voor de invulling van de sociale taak. Corporaties, gemeenten en huurdersorganisaties zullen daarover veelal prestatieafspraken maken. Verkoop van woningen door corporaties kan dus nuttig en nodig zijn. Verder wijs ik erop dat de meeste corporatiewoningen niet worden verkocht aan beleggers maar aan huishoudens die daar zelf gaan wonen.
In mijn antwoorden op vragen van het lid Beckerman van 20 februari 2023 (2023D07169) ben ik uitgebreid op soortgelijke vragen ingegaan.
Zolang er geen regels worden overtreden, heb ik noch over de wijze waarop deze belegger te werk gaat noch over de al dan niet behaalde winsten een mening.
Het aantal sociale huurwoningen is sinds 2018 weer aan het toenemen. Verder is het beleid van het kabinet gericht op een verdere toename van het aantal sociale huurwoningen, zoals ook blijkt uit de Nationale prestatieafspraken die zijn gemaakt met o.a. de woningcorporaties. Ik heb eerder aangegeven dat een weloverwogen verkoopbeleid hieraan ten dienste kan staan, zie het antwoord op vraag 10.
Het is vanzelfsprekend dat een notaris zijn werk moet doen als een goed notaris betaamt, dat houdt onder andere in dat de notaris deskundig en zorgvuldig is in de uitoefening van zijn werkzaamheden. De notaris is ook een poortwachter. Dit houdt in dat de notaris optreedt als controleur van en voor partijen én de overheid of de transactie evenwichtig is, ordentelijk tot stand is gekomen en daarmee het belang van specifieke derden en het algemeen belang niet op enigerlei wijze wordt geschaad. De notaris dient zich daarbij te houden aan strenge eisen die voortvloeien uit de geldende wet- en regelgeving van onder andere de Wna en de Wet ter voorkoming van witwassen en financieren terrorisme (Wwft). Op de naleving van deze verplichtingen ziet het BFT toe.
De uitspraak waar u naar vraagt behoeft om twee redenen enige nuance. Ten eerste dient de context waarin deze uitspraak is gedaan in het onderhavige artikel in acht worden genomen. Ik lees het artikel zo dat in iedere beroepsgroep incidenten voorkomen waar beroepsbeoefenaars zich niet houden aan de geldende wet- en regelgeving. Hoe vergaand een beroepsgroep ook wordt gereguleerd, het uitsluiten van incidenten kan nooit worden gegarandeerd. Naar de ervaring van het BFT is de situatie dat een notaris de beroepsregels naast zich neerlegt zeer uitzonderlijk. Indien dit al voorkomt, dan treedt het BFT daar uiteraard hard tegen op. Ten tweede heeft de auteur van het artikel de inhoud op last van de rechter moeten rectificeren omdat standpunten worden ingenomen die speculatief zijn en die niet worden gestaafd met enig bewijs (zie hiervoor het antwoord op vraag 1).
Nee, zowel bij de KNB als het BFT zijn hierover geen voorbeelden bekend. Het BFT herkent niet dat er eerdere gevallen bekend zijn waar sprake is van misstanden bij verkoop van sociale huurwoningen door woningcorporaties. Wat wel in ogenschouw dient te worden genomen is dat een ABC transactie niet per definitie duidt op misbruik. Dat hangt af van de omstandigheden van het individuele geval.
Zie antwoord vraag 15.
Zie antwoord vraag 15.
Ja. Zoals toen aangegeven moeten de verkopen wel passen binnen het lokale volkshuisvestingsbeleid. Zie verder het antwoord op de vragen 9 en 10.
Ik heb toen aangegeven dat ik niet kan treden in het oordeel van de rechter. Dat geldt nog steeds.
De regels die gelden ten aanzien van de verkoop van woningen door woningcorporaties zijn mede opgesteld om weglek van maatschappelijk vermogen te voorkomen. Wanneer deze correct worden nagevolgd, vindt er geen weglek van maatschappelijk vermogen plaats. Uiteraard kan er geen volledige garantie worden gegeven, evenmin als bij andere maatschappelijke transacties, dat er nooit sprake is kwade opzet en crimineel handelen van betrokken partijen.
Van bestuurders van woningcorporaties mag worden verwacht dat zij alert zijn op signalen die wijzen op het mogelijk niet onafhankelijk zijn van bij de verkoop betrokken partijen. Ik heb geen aanwijzingen dat bestuurders hierin in het algemeen tekort schieten. Verder kan de Aw bij gerezen twijfel of onduidelijkheden vragen om een hertaxatie, hetgeen in de opvolgende verkoopaanvraag van Vivare ook aan de orde is geweest.
Dat is niet aan de orde. Bij een voorgenomen verkoop aan een derde partij wordt door de Aw een oordeel gevormd ten aanzien van de eisen die in de Woningwet en aanverwante regelgeving zijn gesteld. Daar is steeds op gecontroleerd. Indien de aanvraag niet volledig of onduidelijk is verzoekt de Aw om aanvullende informatie.
Nee, die mening deel ik niet, zie mijn antwoord op vraag 10 en 11.
Nee, zie het antwoord op vraag 22.
De realisatie van nieuwe sociale huurwoningen is, behalve van de financiële middelen, afhankelijk van factoren als planprocedures, de beschikbaarheid van locaties en bouwmaterialen, etc. Dat neemt niet weg dat het hebben van voldoende financiële middelen wel een voorwaarde is om de ambities uit de Nationale prestatieafspraken waar te kunnen maken. Een lokaal afgestemd verkoopbeleid past hierin.
Zie hiervoor de antwoorden op de vragen 14, 34, 37 en 38.
Vastgoedtransacties zijn kapitaalintensief. In het algemeen zijn vastgoedtransacties daarom onderhevig aan extra wet- en regelgeving om fraude te voorkomen. Partijen die betrokken zijn bij vastgoedtransacties dienen aangesloten te zijn bij brancheverenigingen. Die brancheverenigingen stellen gedragscodes op waaraan het lid zich dient te conformeren. Een vastgoedtransactie door een woningcorporatie is daarnaast nog onderhevig aan specifieke regelgeving waarbij een goedkeuringsprocedure door de Minister soms van toepassing is. Bij pakketverkopen is dat altijd het geval. Een vastgoedtransactie door een woningcorporatie is zodoende omgeven door tal van juridische kaders en gedragscodes waarbij de woningcorporatie als opdrachtgever ervoor verantwoordelijk is dat de transactie op een deugdelijke manier tot stand komt. Het toezicht van de Aw richt zich op het waken over het volkshuisvestelijk belang en volkshuisvestelijk vermogen door toepassing van de vigerende regelgeving.
Nee, zie het antwoord op vraag 21.
De Aw heeft ten aanzien van dit dossier alles gecontroleerd voor datgene waarvoor zij controles dient uit te voeren. De corporatie is in eerste instantie zelf verantwoordelijk voor het op de juiste wijze doorlopen van de verkoopprocedure. De Aw beoordeelt aan de hand van de aanvraag of aan de vereisten in de Woningwet en aanverwante regelgeving is voldaan. Tevens ziet de Aw toe op de governance en de integriteit van beleid en beheer van de corporatie. Indien er daartoe aanleiding is zal de Aw nadere vragen stellen alvorens zij goedkeuring geeft.
Over de verkoop van sociale huurwoningen kunnen op lokaal niveau prestatieafspraken worden gemaakt tussen gemeente, huurdersorganisatie en woningcorporatie. Verder kan de gemeente bij verkoop aan derden (beleggers) een zienswijze geven, die de Aw in haar beoordeling betrekt. Er is geen reden voor gemeenten om sociale huurwoningen aan te kopen die niet meer nodig zijn voor de sociale taak.
Nee, die mening deel ik niet. Bij verkopen van corporatiewoningen zijn meer belangen dan alleen die van de huidige huurders van de betreffende woningen in het geding, bijvoorbeeld die van de gemeente, van de andere huurders, van toekomstige huurders/woningzoekenden en van de corporatie zelf. Deze moeten zorgvuldig worden afgewogen. Met een instemmingsrecht voor huurders zouden deze naar verwachting teveel één belang laten meewegen en ook de plek opeisen die aan de bestuurders toekomt.
Er is geen aanleiding om aan te nemen dat hier sprake is van strafbare feiten of anderszins het overtreden van regels, zie ook de antwoorden op de vragen 1, 2 en 5.
De verkoopbeslissing wordt genomen door de woningcorporatie in afstemming met de gemeente en huurdersorganisatie. Vastgoedadviseurs zoals ABC dienen de belangen van de woningcorporatie te behartigen. De notaris en makelaar zijn daarbij gebonden aan de regels uit de desbetreffende sector en gedragscodes. Er is niet gebleken dat deze rollen in dit geval anders zijn ingevuld door de betrokken partijen.
Het BFT doet geen uitspraken over een individuele gevallen. In algemene zin geldt dat het BFT risicogericht en signaal gestuurd werkt. Signalen ontvangt het BFT als een betreffende transactie al heeft plaatsgevonden. Het BFT heeft geen informatiepositie dat zij standaard (vooraf of achteraf) inzicht heeft in alle door een notaris gepasseerde transacties en de geldstromen die hierbij betrokken zijn. Wanneer het BFT een signaal ontvangt of op andere wijze op een casus stuit, treedt zij tuchtrechtelijk of bestuursrechtelijk op. Dit kan tot uiterste gevolg hebben dat een notaris uit het ambt wordt ontzet.
De Aw heeft geen reden gehad mij te informeren omdat er geen sprake is geweest van misstanden zoals door het artikel gesuggereerd.
Voor wat betreft notarissen geldt dat het BFT de Minister voor Rechtsbescherming niet op de hoogte heeft gesteld van constructies bij de verkoop van sociale huurwoningen. In het kader van de beantwoording van deze Kamervragen is navraag gedaan bij het BFT en daar zijn geen voorbeelden bekend (zie ook antwoord op vraag 15).
In artikel 17, derde lid, van de Wna is bepaald dat het de notaris in beginsel verboden is te beleggen in registergoederen tenzij hij redelijkerwijs mag verwachten dat hierdoor zijn onpartijdigheid of onafhankelijkheid niet wordt of kan worden beïnvloed dan wel dat de eer of het aanzien van het ambt wordt of kan worden geschaad. Het BFT houdt op naleving hiervan toezicht en zet zich in om dergelijke constructies te ontdekken en te toetsen aan wet- en regelgeving. Indien sprake is van een (mogelijke) normschending, legt het BFT dit voor aan de tuchtrechter. Er zijn inmiddels diverse tuchtuitspraken hierover beschikbaar.
De onafhankelijkheid van taxateurs heeft al geruime tijd mijn aandacht. Naar aanleiding van het onderzoek van DNB is het NRVT aan de slag gegaan met verbetering van de kwaliteit van het onafhankelijke toezicht. De voortgang die hierop is geboekt, zal ik dit jaar onafhankelijk evalueren. Ik verwacht uw kamer eind 2023 over de uitkomsten van deze evaluatie te informeren.
De bovengenoemde evaluatie moet uitwijzen of het toezicht op taxateurs van voldoende kwaliteit is. Naar aanleiding van de uitkomsten van deze evaluatie zal ik bezien of, en zo ja op welke wijze, maatregelen nodig zijn. Daarnaast zijn er met makelaarsorganisaties afspraken gemaakt over een transparanter koopproces waarbij er minder ruimte is voor misstanden. Als onderdeel van die afspraken worden nu gesprekken gevoerd over een NEN-norm voor een biedlogboek waarin de werkwijze van makelaars automatisch wordt vastgelegd. In 2024 voer ik een evaluatie uit naar zelfregulerend vermogen van de sector. Daarin wordt ook het onafhankelijk branche overstijgend tuchtrecht meegenomen
Uit deze casus blijkt niet dat de Aw onvoldoende is uitgerust om het haar opgedragen toezicht uit te oefenen.
Voor de AFM geldt dat de mogelijkheden beperkt zijn omdat zowel toezicht op taxaties als makelaars primair vanuit zelfregulering is georganiseerd. Waar nodig zal ik bezien of de afspraken en normen die nu worden ontwikkeld ook wettelijk vastgelegd dienen te worden als basis voor beter toezicht.
Elke verkoopaanvraag die bij de Aw ter goedkeuring moet worden voorgelegd dient vergezeld te gaan van een taxatierapport, waaruit de onderbouwing van de gehanteerde marktwaarde volgt. Aan het taxatierapport worden eisen gesteld in artikel 9 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015. De Aw controleert of aan deze eisen wordt voldaan. Indien hieruit gebreken blijken of daar anderszins aanleiding toe is, zal de Aw verzoeken aan de corporatie om het vastgoed opnieuw te laten taxeren.
De verkoop heeft plaatsgevonden en kan niet teruggedraaid worden. Bovendien heeft de Aw ook geen aanleiding om aan te nemen dat hier iets fout is gegaan.
Aan alle voorwaarden van het toenmalige Btiv is voldaan. Zo is de verkoopaanvraag vergezeld gegaan van:
In de latere aanvullende aanvraag van 75 andere woningen is verzocht om een hertaxatie door een andere taxateur. Daaruit volgde een marginaal verschil in de waardering van het vastgoed. Er is daarom geen aanleiding om nader onderzoek te verrichten in de eerdere aanvraag van 610 woningen.
Ik hecht er zeer aan dat corporaties zoveel mogelijk in het werk stellen dat zij woningen die zij willen verkopen aan zittende huurders of andere huurders verkopen. Daarbij geldt vanzelfsprekend wel dat de koper financieel de mogelijkheden moet hebben om de woning te kunnen kopen. Corporaties kunnen er daarbij voor kiezen om te werken met constructies zoals «verkoop onder voorwaarden» waarbij een korting op de verkoopprijs kan worden gegeven. Dat neemt niet weg dat verkoop aan een zittend huurder of een andere huurders niet altijd mogelijk zal zijn. Huishoudens met een inkomen op het sociale minimum zullen in het algemeen niet of moeilijk in staat zijn om hun woning te kopen. Mij zijn geen gegevens bekend over de samenstelling naar inkomen in de betreffende complexen ten tijde van de verkoop.
Ik zie geen aanleiding om in de verkoopregels voor corporaties een extra stap op te nemen waarbij na verkoop aan de zittende huurder, de corporatie ook nog de mogelijkheid moet bieden aan huurders om een wooncoöperatie op te richten. In algemene zin is er geen wettelijke belemmering voor woningcorporaties om in hun bezit wooncoöperaties mogelijk te maken, sterker nog, ik heb de regeling waarmee corporaties hun bezit met een flinke korting aan wooncoöperaties mogen verkopen recent weer verlengd. Zoals ik in mijn brief van 8 februari 2023 heb aangegeven, vind ik het belangrijk dat woningcorporaties wooncoöperaties ondersteunen, en er zijn al veel goede voorbeelden van beheercoöperaties bij corporaties.
Vivare heeft de 610 woningen aangeboden aan de zes werkzame corporaties in de regio. De woningen waren verdeeld over 23 clusters waarop apart biedingen uitgebracht konden worden. De corporaties hebben aangegeven geen interesse te hebben in deelname aan de verkoopprocedure. Vivare heeft hiermee voldaan aan de regelgeving.
Ik zie thans geen reden om de eisen die het Btiv stelt aan te passen. De stelling dat er in deze casus maatschappelijk bestemd vermogen is weggelekt, is niet aangetoond.
Ik heb geen aanleiding om te veronderstellen dat woningcorporatie Vivare zich schuldig heeft gemaakt aan verwijtbaar gedrag.
Nee, een dergelijk signaal is mij niet bekend.
In enkele gevallen heb ik, wanneer de inhoudelijke samenhang daarom vroeg, vragen geclusterd beantwoord.
Op 20 april jl. zijn door het lid Beckerman vragen gesteld over het bericht «De notaris, de katvanger en de waakhond», met kenmerk 2023Z07280. De beantwoording van deze vragen vergt meer tijd dan voorzien, ik streef ernaar om de antwoorden vóór het zomerreces aan uw Kamer toe te zenden.