Nr. 99 VERSLAG VAN EEN ALGEMEEN OVERLEG

De algemene commissie voor Wonen en Rijksdienst heeft op 17 oktober 2013 overleg gevoerd met Minister Blok voor Wonen en Rijksdienst over:

• – de brief van de Minister voor Wonen en Rijksdienst d.d. 13 september 2013 inzake de modernisering van het woningwaarderingsstelsel (Kamerstuk 32 847, nr. 86).

Van dit overleg brengt de commissie bijgaand geredigeerd woordelijk verslag uit.

Voorzitter: Lodders

Griffier: Van der Leeden

De voorzitter: Goedenavond allemaal. Dit algemeen overleg gaat over de modernisering van het woningwaarderingsstelsel. Uiteraard heet ik de Minister welkom, evenals de Kamerleden en de toehoorders. Wij zullen tijdens deze vergadering moeten schorsen, omdat er vanavond stemmingen zijn in de plenaire zaal. Wij worden ongetwijfeld ingeseind door de bel. Dan verlaten wij de zaal.

Voor dit algemeen overleg staat twee uur gepland. Er zijn zeven sprekers. Ik stel voor dat iedere spreker vijf minuten spreektijd heeft.

De heer Paulus Jansen (SP): Voorzitter. Als deze Minister met een voorstel komt om de woningwaardering aan te passen moet je als huurder je knopen tellen. En als deze Minister zegt dat het nieuwe woningwaarderingsstelsel budgettair neutraal is ten opzichte van het bestaande, dan is dat bijna voldoende reden om alarmfase 3 af te kondigen. De huur gaat bij deze Minister namelijk maar één kant op, en dat is omhoog. Het is veelzeggend dat een brave club als de Vereniging van Nederlandse Gemeenten stelt dat dit kabinet de sociale huursector wil minimaliseren. Dat staat letterlijk in haar brief van 11 oktober. Ik ben benieuwd wat de Minister én collega Monasch daarvan vinden.

Ik heb direct een vraag. Ik neem aan dat het geen probleem is dat de Kamer het ABF-onderzoek met de onderbouwing van de stelling dat er sprake is van een budgettair neutrale operatie, krijgt toegestuurd. Graag wil ik een toezegging op dit punt.

Ik heb nog een vraag over die budgettaire neutraliteit. Op dit moment bevindt de WOZ-waarde zich in een diep dal. De nominale waarde is 20% en de nettowaarde is 30% onder het niveau van 2006. Alle collega’s, de Minister en ondergetekende waren onlangs blij dat de bodem van de markt bijna of misschien zelfs helemaal bereikt is. Dat betekent dat de WOZ-waarde binnenkort weer gaat stijgen en dat op termijn een deel, wellicht een aanzienlijk deel, van de daling weer wordt goedgemaakt. Dat deel is allemaal extra huurruimte. Is de Minister bereid om bij een overstap als referentie de WOZ-waarde vóór de crisis op de woningmarkt te nemen?

Daarmee kom ik op het principe van de WOZ-waarde als grondslag voor de puntentelling. De SP-fractie is daar geen voorstander van. Naar onze mening zou de puntentelling gebaseerd moeten zijn op het principe dat je voor 100% van de WWS-huur een nieuwbouwwoning kan bouwen tegen een acceptabel rendement. Vervolgens zou je voor de oudere woningen weer een vorm van verouderingsaftrek moeten invoeren, die een relatie heeft met de lagere kwaliteit van die woningen. Bij renovatie vervallen de verouderingspunten, waardoor er ook weer een dekking is voor de investering. Graag krijg ik hierop een reactie.

De liberaliseringsgrens, die nu voor alle woninggrootten dezelfde is, zou gedifferentieerd moeten worden naar grootte. Het moet mogelijk blijven om een fatsoenlijke eengezinswoning te bouwen, zonder dat deze per definitie in het geliberaliseerde segment terechtkomt, zoals nu het geval is. Ook hierop krijg ik graag een reactie.

De Donnerpunten worden afgeschaft, zoals in het regeerakkoord is aangekondigd, maar ze komen dubbel en dwars terug via de WOZ-waarde. Ik verwijs naar de goed onderbouwde doorrekening van de effecten door de gemeente Amsterdam, met de bijbehorende brief van PvdA-wethouder Ossel. Hij concludeert dat door de nieuwe woningwaardering veel woningen straks niet meer onder de huurbescherming vallen. In het centrum kan zelfs een doorsnee sociale huurwoning straks geliberaliseerd worden. In de wijken waar de maximale huur omlaag gaat, zoals in Amsterdam Zuidoost, blijft zij ook dan nog ver boven de actuele huur. Kortom, in de mindere wijken heeft de nieuwe puntentelling geen drukkend effect en in de betere wijken is straks de sociale huur geliberaliseerd. Hoe gaat de Minister om met het gegeven dat straks nóg grotere delen van het corporatiebezit geliberaliseerd mogen worden? Zitten we straks met Franse toestanden, met rijke binnensteden en arme banlieues? Komt hij met wetgeving om liberalisering en trouwens ook verkoop te verbieden als mensen uit de doelgroep nog wachten op een woning? Kan de Minister ook reageren op de kritiek van de VNG dat er voor de middengroepen onvoldoende betaalbaar aanbod overblijft, en dat op het moment dat de scheefwoners uit hun voormalige sociale huurwoning verdreven zijn, de corporaties de huur niet naar het noodzakelijke niveau kunnen verlagen, omdat ze dan de verhuurderheffing niet meer kunnen opbrengen?

Het laatste punt is het trap-op-trap-afprincipe. Als de WOZ-waarde omlaag gaat moet het huurplafond ook omlaag. Uit de brief van de Minister begrijp ik dat hij dat principe in dit geval onderschrijft. Mag ik daaruit opmaken dat hij dit ook in de wet gaat verankeren?

Ik hoop dat er een heel strenge en lange winter aan komt, zodat deze Minister zijn handen de komende zes maanden diep in zijn eigen zakken houdt.

De voorzitter: Dat is ruimschoots binnen de tijd.

Ik geef het woord graag aan mevrouw Van Veldhoven, maar niet dan nadat ik mijn felicitaties heb uitgesproken aan Kees Verhoeven, de woordvoerder van D66 die normaal gesproken bij deze commissievergadering aanwezig zou zijn geweest. Ik heb begrepen dat hij vader is geworden. De felicitaties zullen ook op een ander moment plaatsvinden.

Mevrouw Van Veldhoven (D66): Het voelt inderdaad alsof ik een soort peettante ben. Die rol neem ik graag op mij, al is het alleen maar door Kees Verhoeven tijdens dit AO te vervangen. Mijn inbreng duurt drie tot vier minuten. Ik gebruik straks graag de rest van de tijd voor de discussie met de Minister.

Voorzitter. In het regeerakkoord stond een nieuwe manier om de maximale huur te berekenen. Die zou namelijk 4,5% van de WOZ-waarde bedragen. Dat leek prachtig, want daarmee zou de maximale huur worden bepaald door de markt en kon het ingewikkelde puntenstelsel overboord. Toch bleek dit plan in de uitwerking niet haalbaar. Het zou veel problemen veroorzaken op de woningmarkt. In de grote steden zouden de huren te hard stijgen en in de dunbevolkte gebieden zouden de huren juist te hard dalen, waardoor de verdiencapaciteit van verhuurders zou verdampen. Daarom hebben we in het woonakkoord afgesproken om het stelsel te vereenvoudigen met een combinatie van WOZ en punten, opdat de woonwensen van mensen tot uitdrukking komen in de huur en de sociale huur beter aansluit bij de marktwaarde, zonder dat de investeringen teruglopen.

Vandaag spreken we over de eerste uitwerking van het nieuwe WSW. Mijn complimenten aan de Minister en zijn ambtenaren voor het werk dat zij hierbij hebben verricht. Ik heb nog wel een aantal vragen over de uitvoering.

De Minister is van plan om de schaarstepunten op te heffen. Daar zit een logica in. Je kunt immers zeggen dat dit door de WOZ-waarde wordt gedekt, en je wilt geen dubbeltelling krijgen. Ter compensatie wil de Minister wel alle punten in het land verhogen, zodat de totale maximale huursom niet gaat dalen. Mijn partij onderschrijft het belang van het op peil houden van het verdienvermogen, maar ik wil wel graag wat meer uitleg bij deze oplossing. Waarom heeft de Minister hiervoor gekozen? Waarom worden de schaarstepunten niet ook op basis van de nieuwe WOZ-systematiek verdeeld? Je kunt er ook voor kiezen om dat gedeelte een groter gewicht te geven, net zoals bij de woonvorm en de woonomgeving.

Ook de SP refereerde aan het volgende punt, maar dan misschien met net een wat andere conclusie. De WOZ-waarde is veranderlijk. De maximale huurprijs zal dus periodiek gaan wijzigen. Hoe wordt in het nieuwe systeem rekening gehouden met deze schommelingen? Een en ander is gerelateerd aan het verdienvermogen en daarmee aan de investeringscapaciteit van de woningbouwvereniging. Of de huurprijs nu hoog of laag is, is de Minister niet ook van mening dat die schommeling een effect kan hebben? Hoe gaat hij daarmee om?

De Minister schrijft dat hij zal voorkomen dat de verhoudingen tussen het geliberaliseerde en het sociale segment veranderen. Hoe wil hij dat voorkomen? Krijgen huurders en verhuurders in alle gemeenten straks de WOZ-waarde jaarlijks opgestuurd, zodat zij weten wat er met de WOZ-waarde van hun woning gebeurt en zodat zij ook kunnen voorspellen of er iets zal gebeuren met de huur?

Ik kom op de energiebesparing. Mijn fractie vindt het een grote winst van dit systeem dat de punten voor energieprestatie in het voorstel worden gehandhaafd, want energiebesparing komt nog niet altijd goed tot uitdrukking in de WOZ-waarde. Wellicht zal dit op termijn veranderen, maar dat is nu nog niet het geval. We waarderen het dus dat het nu nog in de punten zit. Kan de Minister aangeven hoeveel investeringsruimte die energiebesparingspunten woningbouwcorporaties precies verschaffen? Het verschil in labels betekent ook een verschil in de energierekening. Als je een en ander in een woning wilt verbeteren op het gebied van energie, moet je bepaalde investeringen doen. Hoeveel huur mag je daar extra voor vragen? Op welke manier biedt dit de mogelijkheid om dat soort investeringen terug te verdienen? Hoe verhoudt de investeringsruimte, waarbij hogere huren mogelijk zijn, zich tot het energiebesparingsfonds? Hoe sluiten die twee elementen, die investeringscapaciteit zullen genereren, op elkaar aan? Welke termijn mogen de woningbouwcorporaties gebruiken voor het terugverdienen van hun investeringen? Gaat de huur op een gegeven moment weer omlaag als een bepaalde investering in de energiekwaliteit van een woning middels hogere huur is terugverdiend?

De heer Bisschop (SGP): Voorzitter. Allereerst spreek ik mijn waardering uit voor het voorliggende stuk, de integrale visie op de woningmarkt, zoals verwoord in de brief van het kabinet van 13 september. Toen ik mij ging verdiepen in het hele dossier – het kost nogal wat tijd om daar echt greep op te krijgen – ontstond bij mij onwillekeurig al snel het beeld van een gordiaanse knoop. Die hele woningmarkt en het hele woninggebeuren is een gordiaanse knoop. Wat je ook doet, aan welke knop je ook draait of aan welk eindje je ook trekt, er zijn altijd effecten die je niet direct op het oog hebt. Laat ik met een conclusie beginnen. Ik vind dat met deze benadering en met dit woningwaarderingsstelsel op een heel inzichtelijke manier een gordiaanse knoop enigszins ontvlochten is. Dat verdient waardering. Natuurlijk zijn er kanttekeningen te maken. Dat zal ieder ook doen, maar dit is mijn oordeel over deze benadering. Daarmee is het duidelijk dat de SGP-fractie deze lijn van harte ondersteunt.

Luisteren naar de samenleving en het werkveld is belangrijk, maar het is niet altijd verstandig om dat een-op-een door te vertalen naar beleid. De sector had de regering aanvankelijk verschalkt met de norm van 4,5% WOZ-waarde als huurgrondslag, maar die norm was toch wat minder een maatwerkoplossing dan gedacht. Het is goed dat er een nieuw en evenwichtig plan ligt. Het is zorgvuldig tot stand gebracht na veel overleg. De contouren geven reden tot hoop, maar de technische uitwerking zal hier en daar nog best wat vragen oproepen. De SGP pleit ervoor om ook bij de verdere uitwerking voor een praktische benadering te kiezen, waardoor zo veel mogelijk draagvlak kan worden behouden, want daar staat of valt het succes van een dergelijk systeem mee.

Het criterium bij de ontwikkeling van het nieuwste model is dat bij verhuurders op macroniveau geen verlies aan verdiencapaciteit mag ontstaan. Het is begrijpelijk dat een verlies op individueel niveau niet altijd kan worden voorkomen. Individuele verhuurders kunnen worden geconfronteerd met huurverlagingen op grond van de nieuwe regels. Onderzoekt de Minister nog of het nodig is om een maximumderving te hanteren voor individuele verhuurders?

Graag ontvang ik een uitgebreidere toelichting op het toekomstplaatje dat de Minister voor ogen staat. Volstaan met een percentage van de WOZ-waarde bleek op korte termijn niet mogelijk. Een combinatie van de WOZ en punten lijkt op dit moment beter. Deelt de Minister de visie dat de WOZ-waarde op termijn logisch gezien wel een geschikte basis zou moeten zijn, wellicht met enkele correctiefactoren? Dan heb ik het over de middellange termijn en niet zozeer over de huidige benadering. Kan de Minister aangeven wat de administratieve gevolgen zijn van het gebruik van de WOZ-waarde? Hoe wordt ondervangen dat het aantal geschillen over de WOZ flink stijgt?

De heer Bisschop (SGP): De kracht van dit systeem is dat je niet alleen naar de WOZ-waarde kijkt, maar ook naar de omgeving waarin de woningen staan. Je werkt daarbij ook met punten. Ik kan op dit moment niet overzien dat dit noodgedwongen zou moeten leiden tot extreme situaties als huursprongen of iets van dien aard. Ik ben er niet op voorhand op tegen dat er goed naar wordt gekeken, maar ik verwacht op dit punt niet zozeer problemen. Misschien taxeer ik het niet goed, maar dat hoor ik dan graag van de Minister.

Voorzitter. De SGP vindt het belangrijk dat op korte termijn kritisch wordt gekeken naar onzelfstandige woonruimte. Daar wordt in de brief al aan gerefereerd. Kan de Minister bevestigen dat hij uitdrukkelijk ook zal bekijken of de puntentelling voldoende relevant is in de situatie van studenten? Onze beleidsmedewerker heeft hier een notitie bij gemaakt die ik niet vertrouw. In zijn notitie staat: «Een korting van vijf punten voor een studentenkamer op de vijfde verdieping vanwege het ontbreken van een lift, is bijvoorbeeld voor heroverweging vatbaar. In tijden van crisis zouden dat eerder pluspunten kunnen zijn, aangezien een sportpas kan worden bespaard.» Dat is een flauwe opmerking van hem.

De heer Monasch (PvdA): Voorzitter. Het kabinet heeft veel hervormingen op de woningmarkt in gang gezet. Dat was en is nodig. We praten vandaag over een van die hervormingen, namelijk de modernisering van het woningwaarderingsstelsel (WWS). Wat de Partij van de Arbeid betreft moeten in het nieuwe WWS de pijlers betaalbaarheid, beschikbaarheid en de verdiencapaciteit van corporaties centraal staan. Nederland kent lange wachtlijsten voor een sociale huurwoning. Er is een toenemende vraag naar sociale huurwoningen door gezinsverdunning, maar helaas ook door lagere inkomens als gevolg van de crisis. Daarnaast zijn er obstakels voor lage middeninkomens om bij banken een hypotheek te krijgen. Voor de Partij van de Arbeid is daarom de volgende passage uit de brief van het kabinet van cruciaal belang. Die passage is tevens een toetssteen bij de verdere invulling van het gemoderniseerde WWS. Voor de duidelijkheid citeer ik deze passage even: «De stelselwijziging zal op een zodanige wijze worden vormgeven dat de totale huurruimte en ook het aantal in potentie te liberaliseren woningen door de stelselwijziging niet toeneemt. Het aantal woningen dat geliberaliseerd kan worden verhuurd zal daardoor over het geheel genomen niet toenemen. Om lokale schokeffecten door invoering van het nieuwe WWS te voorkomen, mag invoering dus niet leiden tot meer te liberaliseren woningen dan onder het huidige systeem, tenzij hierover lokaal afspraken zijn gemaakt conform het regeerakkoord.»

Zoals een roman een sleutelpassage heeft, zijn deze zinnen wat ons betreft een sleutelpassage uit de brief.

Over die passage en over andere punten heb ik een aantal vragen. Hoe gaat de Minister deze zojuist geciteerde passage verder uitwerken? Naar de mening van de Partij van de Arbeid zal de begrenzing van de huren plaats moeten krijgen in het nieuwe WWS. Dat betekent voor ons geen onbegrensd aandeel van de WOZ-waarde in het nieuwe WWS. Zou dat wel het geval zijn, dan kan naar onze mening de huurprijs te hoog worden of kunnen te veel woningen geliberaliseerd worden, en daar kan conform het eerder aangehaalde citaat geen sprake van zijn. Wij kunnen ons voorstellen dat, ongeacht het aantal punten, de huurgrens wordt gemaximeerd tot op de liberalisatiegrens om recht te doen aan dit uitgangspunt. Een andere mogelijkheid is dat het percentage van de WOZ-waarde wordt gemaximeerd tot op de liberalisatiegrens. Kortom, voor de Partij van de Arbeid is maatvoering in de WOZ-waarde essentieel, gelet op de vraag naar en de beschikbaarheid van betaalbare sociale huurwoningen. Graag wil ik hierop een reactie van de Minister.

De heer Monasch (PvdA): Ik ben net begonnen met mijn inbreng. Een aantal punten kunt u wellicht herkennen uit die brief, maar misschien ook uit andere brieven of uit regeerakkoorden of uit verkiezingsprogramma's. Als de heer Knops mij toestaat om die andere punten naar voren te brengen, hoop ik dat ik hem van dienst kan zijn.

Voorzitter. In de hervormingsagenda van het kabinet benadrukt de Minister het belang van gemengde wijken. Kan hij aangeven hoe hij in het gemoderniseerde WWS deze belangrijke doelstelling vorm wil blijven geven? Graag horen wij van de Minister in dit verband tevens een reactie op de berekeningen uit Amsterdam ten aanzien van de bovenstaande twee punten. Ik verwijs kortheidshalve naar de desbetreffende brief. Graag horen wij ook van de Minister hoe hij denkt over het verlengen van de huurtabel die men in die brief ter discussie stelt.

Terecht stelt het kabinet in zijn hervormingsagenda dat borging van de betaalbaarheid een randvoorwaarde is bij de hervorming van de huurmarkt. Dat is een letterlijk citaat uit het stuk dat onlangs naar de Kamer is gestuurd. Ik heb net al gezegd dat de berekeningen om dit te toetsen ontbreken bij de stukken. Zouden wij die berekeningen kunnen krijgen? Het gaat ons niet zozeer om een provinciaal gemiddelde, maar om een uitsplitsing naar gebieden. We kunnen wel het gemiddelde van Noord-Holland met elkaar bekijken, maar Den Helder is Haarlem niet en Medemblik is Amsterdam niet. Naar onze mening zijn onvergelijkbare grootheden bij elkaar gevoegd in een tabel. Wij zouden graag een fijnmazige berekening willen zien, waarin ook de effecten van de betaalbaarheid en de beschikbaarheid in een stad met gemengde wijken zijn terug te zien.

In dat verband wijs ik erop dat we in het woonakkoord hebben afgesproken om bij de totale maximale huursom en de verdiencapaciteit van corporaties uit te gaan van 80% van de maximaal redelijke huur, zoals in de doorrekening van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) is becijferd. Kan de Minister dit ook met het gemoderniseerde WWS garanderen?

Velen waarschuwen dat het berekenen van de WOZ-waarde per vierkante meter leidt tot een grote huursprong van met name kleine huurwoningen. Gelet op het aantal vierkante meters, hebben kleine huurwoningen namelijk een relatief hoge WOZ-waarde. Het WOZ-aandeel kan dan sterk oplopen, tot misschien wel 50% van de totale huur in schaarstegebieden. Graag hoor ik van de Minister hoe hij hiertegenaan kijkt.

We vragen ons verder af waarom het puntentotaal van de liberalisatiegrens van 142 naar 136 wordt teruggebracht. De schaarstepunten zijn immers verdisconteerd in de WOZ-waarde. Die drukt namelijk schaarste en gewildheid uit. Waarom zou je de punten moeten terugdringen als je tegelijkertijd een WOZ-waarde introduceert? Ben je dan niet bezig met een dubbeltelling?

Ik ga even in op de techniek. Ondanks de aangekondigde vereenvoudiging lijkt het WWS op onderdelen nog steeds ingewikkeld, misschien wel nodeloos ingewikkeld. Wij zien bijvoorbeeld niet in waarom je nog het sanitair en de keuken zou moeten meerekenen in een woningwaarderingsstelsel. Dat zou bijna betekenen dat je de aanwezigheid van beton of stenen ook zou moeten meerekenen. Zijn dit geen essentiële onderdelen van de woning die je aanbiedt?

Het is goed en terecht dat huren dalen bij een lage WOZ-waarde, maar moeten verhuurders niet verplicht worden om een huurverlaging aan te bieden als de WOZ-waarde daalt? De verhuurder zal meteen op de proppen komen met een huurverhoging als de WOZ-waarde stijgt. Heeft hij dan ook niet die verplichting de andere kant op? In navolging van de brieven van de NEPROM en de IVBN kunnen wij ons goed voorstellen dat een verlaging wordt begrensd. Aangezien we een verhoging begrenzen, lijkt het ons alleszins redelijk om ook een verlaging te begrenzen, opdat investeerders en verhuurders niet worden geconfronteerd met een te grote terugval van inkomsten.

Een ander punt is de uitzondering met betrekking tot de huurverlaging voor tien jaar voor nieuwe geliberaliseerde huurwoningen. Ik begrijp de beweging van de Minister om dit te faciliteren, maar misschien moeten we nog een stap verder zetten om zekerheid te bieden. Is het vanuit het oogpunt van een investeerder in het kader van de door hem gewenste zekerheid en vanuit het oogpunt van de overheid om investeringen te stimuleren, juist voor het middensegment, niet aantrekkelijker om die woningen voor bijvoorbeeld de komende vijf jaar uit te zonderen van deze verplichting. We willen dat er nu wordt gebouwd. Veel beleggers willen investeren in het middensegment, maar zijn onzeker over wat er over tien jaar zal gebeuren. Zouden we niet voor vijf jaar een uitzondering moeten bieden op deze regel? Zouden we niet moeten zeggen: alles wat de komende vijf jaar wordt gebouwd, houden we hierbuiten en wordt niet geconfronteerd met bijvoorbeeld terugval in het geliberaliseerde segment?

De VNG heeft gewezen op de uitvoerbaarheid van het voorstel ten aanzien van de WOZ-berekeningen en -bepalingen. Het zou een bron van beroepsprocedures zijn. Graag wil ik hierop een reactie van de Minister.

Om u van dienst te zijn, voorzitter, kom ik op het laatste punt. Graag wil ik een verduidelijking van de Minister over het overleg met de zorgkoepels. De zorgkoepels willen dat de 35% opslag op het WWS door aanpassingen aan woningen wordt heroverwogen, zo staat het wat cryptisch in de brief. In de brief van Actiz staan allerlei voorbeelden van achterhaalde criteria voor serviceflats in het WWS. Graag wil ik een reactie van de Minister op deze punten. We horen graag hoe in het vervolg onder andere Actiz wordt betrokken bij het overleg om tot een gemoderniseerd WWS te komen.

De heer Paulus Jansen (SP): Ik wil de heer Monasch het volgende citaat voorleggen. «Resumerend kunnen we concluderen dat het nieuwe woningwaarderingsstelsel er naar verwachting voor zal zorgen dat er stadsbreed een verschuiving is van een maximale huur naar een duurdere huurklasse dan onder het huidige WWS. Dat heeft een negatief effect op de betaalbaarheid. Kleinere woningen krijgen relatief een hogere maximale huur. Er kan meer worden geliberaliseerd binnen de ring en minder buiten de ring dan in het huidige WWS met de Donnerpunten. Er is een toename van de tweedeling tussen binnen de ring en buiten de ring. De tweedeling bedreigt ongeveer de hele stad.»

Dit citaat is medeondertekend is door de gewaardeerde wethouder Freek Ossel uit Amsterdam. Het zijn geen vragen, maar dit is een conclusie van wethouder Ossel. De heer Monasch heeft die conclusie vertaald in een aantal vragen aan de Minister. Heeft de heer Monasch zelf ook een mening over de vraag wat wij moeten met zo'n inbreng van de wethouder van de grootste stad van Nederland, waar bijna 300.000 woningen in dit segment staan? Of zegt hij dat hij er vragen over heeft, maar dat hij het voor de rest voor kennisgeving aanneemt?

Mevrouw Visser (VVD): Voorzitter. Dit voorstel kent een lange geschiedenis, die begint bij het regeerakkoord. De doelstelling daarin is meer marktconforme huren, die ook gebaseerd zijn op de WOZ-waarde. Inmiddels is deze doelstelling vervangen door het woonakkoord. Een aantal van mijn collega's hebben dit al genoemd. Hierbij gaat het om de opdracht: hoe zorgen we ervoor dat de gewildheid van een woning meer tot uitdrukking komt en dat het stelsel moderner, toekomstbestendig en eenvoudiger wordt?

In de brief die we hebben ontvangen, staat een voorstel dat is uitgewerkt met een aantal partijen die aan tafel zaten, zowel van de huurderskant als van de verhuurderskant. De Minister heeft daarin een voorkeursvariant opgesteld en deze aan ons voorgelegd. Naar aanleiding van deze brief hebben we van verschillende kanten, met name van de partijen die aan tafel hebben gezeten, te horen gekregen dat de voorkeur uitgaat naar een andere variant. Voorgesteld is om de woonvorm en de woonomgeving te vervangen door de WOZ-waarde en om de schaarstepunten te verrekenen en dit uit te smeren over het gehele land door de punten met een bepaald percentage te verhogen. De andere partijen die aan tafel hebben gezeten, hebben aangegeven dat zij er de voorkeur aan geven om de woonomgeving, de woonvorm en de schaarstepunten te vervangen door de gehele WOZ-waarde. Kan de Minister duidelijk maken wat de voor- en nadelen van beide varianten zijn? Wat betekent dit in het kader van meer marktconforme huren en een eenvoudig en modern stelsel? We willen namelijk begrijpen welke variant daarin de voorkeur zou kunnen hebben en wat dat betekent voor de twee randvoorwaarden die de Minister heeft geformuleerd in de brief. Het gaat hierbij om de verdiencapaciteit en de schokeffecten. Misschien kan de Minister op beide elementen ingaan? Over die twee aspecten heb ik ook een vraag.

Allereerst kom ik op de schokeffecten. Bij de brief is een tabel gevoegd waaruit blijkt wat dit betekent per provincie. De heer Monasch vroeg daar ook naar. Woongebieden zijn echter heel erg regionaal. De provincie Utrecht komt redelijk overeen met de stad Utrecht, maar het stedelijke gebied rondom Amsterdam is iets anders dan de Kop van Noord-Holland. Hetzelfde geldt voor de provincie Zuid-Holland. Is er ook een doorvertaling te maken naar de COROP-gebieden en kan worden uitgelegd wat dit betekent voor de eventuele verdiencapaciteit en de schokeffecten binnen die gebieden? Zo kunnen we ook beoordelen hoe een bepaalde variant kan uitpakken. Wanneer kunnen wij die uitwerking ontvangen?

Ik heb een aantal vragen over de rechtsgelijkheid – laat ik het zo noemen – in het kader van huurverlagingen en huurverhogingen die worden toegepast. Bij de daling van de WOZ-waarde geldt het principe dat de huren ook verlaagd zouden moeten worden. De redenatie is dat er anders sprake zal zijn van rechtsongelijkheid tussen de groep zittende huurders en de groep nieuwe verhuurders. Een en ander zou namelijk twee maximale huurprijzen creëren. Dit zou dan ook rechtsongelijkheid creëren. Het hele systeem werkt nu echter op basis van dit stelsel. Er is immers een verschil tussen zittende huurders, die onder het huurregime vallen en oude huurrechten opbouwen, en huurders die naar een ander woning gaan. Als mensen na een huurmutatie naar een andere woning gaan, hebben zij te maken met een andere huurprijs onder een ander regime. Ik snap dus niet waarom een huurverlaging direct zou moeten worden doorgevoerd, terwijl een huurverhoging kan worden beperkt op grond van de WOZ-waarde, door de cap die erop wordt gezet in het kader van de totale maximale huurverhoging die jaarlijks wordt toegestaan. Graag wil ik hierop een toelichting. Kan daar geen ander voorstel voor worden gevonden? De IVBN heeft in haar brief gewezen op een bevriezing van huren als het gaat om huurverlaging, maar misschien ziet de Minister nog andere mogelijkheden. Graag wil ik een toelichting op deze keuze. Zijn er geen andere mogelijkheden, ook in het kader van de verdiencapaciteit en de schokeffecten? In de brief van de Minister staat immers dat de randvoorwaarde is dat een en ander niet leidt tot een beperking van de verdiencapaciteit en of andere schokeffecten.

Ik ga in op de opdracht die er ligt op het gebied van de huurwoningen. De heer Monasch had het daar ook al over. De Minister kiest ervoor om in het voorstel een uitzondering te maken voor woningen die nog gebouwd zullen worden. Hij heeft daar een termijn van tien jaar aan verbonden.

Mevrouw Visser (VVD): Dat zou kloppen als de stijging op grond van de WOZ-waarde niet gemaximeerd zou zijn op grond van de maximale huurstijging die per jaar wordt toegestaan. Die stijging wordt namelijk beperkt door de maximale huurstijging die wij hier met elkaar vaststellen. Aan de ene kant wordt de WOZ-waarde doorgevoerd als een onderdeel van meer marktconforme huren. Daar zijn wij voor. Wij zijn ook voor een huurverhoging op grond daarvan. Aan de andere kant worden er ook randvoorwaarden ingebouwd. Als de WOZ-waarde stijgt, mag de stijging procentueel niet groter zijn dan de toegestane huurverhoging per jaar. Als verhuurder mag je niet de verdiencapaciteit realiseren die je zou kunnen realiseren, maar vervolgens word je geacht om bij een daling van de WOZ-waarde wel direct een huurverlaging door te voeren, wat de verdiencapaciteit kan aantasten. Ik wil graag weten wat dit betekent en waarom hiervoor gekozen is, vooral omdat rechtsongelijkheid een rol speelt bij de redenatie. Mijn stelling is dat in het hele systeem sprake is van rechtsongelijkheid op grond van het huurrecht. Je hebt immers te maken met zittende huurders die hun oude rechten behouden zolang ze in hun huurwoning blijven zitten en met nieuwe huurders die die rechten niet hebben. Het hele systeem is dus rechtsongelijk als we het zo zouden benaderen. Ik hoor graag de reactie van de Minister hierop.

Ik ga verder met de nieuwbouwwoningen en de termijn van tien jaar. Kan de Minister aangeven of er ook andere varianten mogelijk zijn? De heer Monasch had het over een freezone voor vijf jaar. Graag wil ik een reactie van de Minister daarop.

Ik kom op het punt van de kantoortransformatie. Dat is een belangrijk punt. Daar komen we ook later over te spreken in het kader van de verhuurderheffing en de investeringsaftrek. Dit is typisch iets wat in een stedelijk gebied speelt, want daar ligt ook de opgave. Gelet op de vraag naar toekomstige woningbouw, ligt de opgave in de kantoortransformatie. Als een kantoor zou worden getransformeerd naar woonruimte, zou de WOZ-waarde gigantisch laag zijn. We willen met elkaar dat kantoren worden getransformeerd naar woningen, juist in een verstedelijkt gebied. Maar als we naar dit systeem zouden overstappen, laten we kansen liggen. Ik vraag de Minister of hij hiermee rekening wil houden bij de uitwerking. Er zijn mooie voorbeelden te noemen. In Utrecht zijn bijvoorbeeld recentelijk kantoren getransformeerd naar sociale huurwoningen voor starters. Die woningen zouden in dit regime direct een zodanige prijs hebben dat ze totaal niet meer rendabel zijn. Het gaat hierbij echter ook over een maatschappelijke opgave om de kantoortransformatie te ondersteunen.

De heer Fritsma (PVV): Voorzitter. Het was natuurlijk al bekend dat de burger door dit kabinet vanwege de lastenverzwaring financieel helemaal wordt uitgekleed. Hierbij zijn huurders, met name huurders van sociale huurwoningen, heel zwaar de klos. Zij zijn al geconfronteerd met fixe huurverhogingen, die volgens het Centraal Bureau voor de Statistiek de zwaarste huurstijgingen sinds 1994 vormen. Gemiddeld zijn de huren met 4,7% gestegen. Deze aanslag op de koopkracht van de burger kan natuurlijk niet. De burger heeft het al moeilijk genoeg, zeker in crisistijd. Maar wat doet het kabinet? Het kabinet kiest ervoor om de zaak voor huurders nog erger te maken door huurders financieel nog eens zwaarder te treffen en de huren nog verder te laten stijgen. Dit gebeurt met de voorgenomen invoering van een nieuw woningwaarderingsstelsel. Hier is al heel veel over gepraat en gevraagd. Hierbij vindt een koppeling plaats tussen de huurprijs en de WOZ-waarde van de woning. Dit is puur gekkenwerk. De PVV-fractie zal hier niet mee instemmen.

De achtergrond van het nieuwe woningwaarderingsstelsel is duidelijk. Verhuurders kunnen zo meer geld vragen voor de huurwoning, om dit geld vervolgens in de vorm van de verhuurderheffing in de staatskas te storten. Daar is dit gewoon niet los van te zien. Het betreft dus een platte lastenverzwaring die op het bordje van de huurders wordt neergelegd.

Het kabinet licht het plan toe met een hoop rare teksten, bijvoorbeeld over het marktconformer maken van huren, maar daar tuint natuurlijk niemand in. Zo kunnen de huren op grond van dit stelsel bij een veranderende WOZ-waarde wel gemakkelijk stijgen, maar als de WOZ-waarde omlaag gaat, is van een automatische daling van de huur geen sprake. Ik heb dit zojuist al aangegeven. Als de woningmarkt de komende tijd ook maar een beetje aantrekt en de WOZ-waarde van woningen in zijn algemeenheid omhoog gaat, dan is het gelijk kassa. Dan mogen huurders meteen bloeden. In de afgelopen crisisjaren is ongeveer 20% van de WOZ-waarde af gegaan. Als de woningmarkt ook maar een beetje herstelt, levert dat een forse huurverhoging op.

Ik herhaal dat de PVV heeft bewezen dat de aanslagen op de koopkracht van huurders helemaal niet nodig zijn. Pak het geld niet van huurders af, maar haal het weg bij zaken als ontwikkelingshulp, milieusubsidies en ga zo maar door. Mijn oproep aan de Minister is dan ook: laat de huurder met rust en zie dus ook af van het plan om een nieuw woningwaarderingsstelsel in te voeren. Deze oproep geldt niet alleen voor de Minister, maar natuurlijk ook voor de medeplichtige gedoogpartijen. Daar kan ik het bij laten.

De heer Knops (CDA): Voorzitter. Ik weet niet of ik het zo kort kan houden als de heer Fritsma, maar ik kan het wel redelijk kort houden. Heel veel vragen zijn namelijk al door collega's gesteld. Ik kan mij voorstellen dat u ook niet houdt van dubbelingen.

De aanpassing van het WWS komt rechtstreeks voort uit het woonakkoord. Een aantal partijen die daaraan hebben meegedaan, hebben inmiddels een tweede versie uitgebracht van het akkoord. Zij hebben de smaak te pakken. Het doel was om die markt in beweging te brengen. Op zichzelf steunen wij de gedachte om het WWS weer eens tegen het licht houden en te bekijken of je dat niet op een andere leest kunt schoeien.

In het huidige WWS zit een aantal elementen waarvan heel veel mensen het gevoel hebben dat het niet meer op deze manier zou moeten worden bekeken. Het lijkt mij dus heel goed dat daar andere methodieken voor worden bekeken. De vraag is echter of dit systeem gaat werken. Dat proef ik ook bij de collega's die tot nu toe aan het woord zijn geweest. Is dit een eerlijk en werkbaar systeem? Waarop is de veronderstelling gebaseerd dat dit ook daadwerkelijk resultaat zal boeken?

Ik dank de Minister voor zijn omvangrijke brief. Als je die brief leest, waarin het hele proces van inspraak en allerlei partijen die erbij betrokken zijn, is beschreven, zie je een gemene deler, maar je ziet minstens net zoveel verschillen. Het was een soort fruitmand waar de Minister uiteindelijk een lijn in heeft gekozen waar niemand onvoorwaardelijk enthousiast over is. Iedereen heeft wel bezwaren. We hebben hierover inmiddels brieven ontvangen van allerlei partijen.

Ik richt mij even op de Woonbond. De Woonbond heeft aangegeven niet te kunnen instemmen met dit voorstel. Het belangrijkste bezwaar betreft vooral de voorwaarde uit het woonakkoord dat de aanpassing van het WWS niet mag leiden tot een beperking van de verdiencapaciteit van verhuurders. De Woonbond vindt de manier waarop dat wordt verrekend onacceptabel, omdat de rekenwijze zeer hoge maximale huren mogelijk maakt.

Wat is de reactie van de Minister op deze kritiek? Daar gaat hij in de brief wel enigszins op in, maar ik vraag dit zeker ook in relatie tot de afspraken die de laatste tijd zijn gemaakt tussen de Minister en onder andere Aedes.

In de brief van Minister Blok over de hervormingsagenda voor de woningmarkt staan een aantal interessante zinnen. Ik draag even voor uit andermans werk. Ik citeer: «Daarbij is volwaardige ondersteuning van hen die niet zelf in hun woonbehoefte kunnen voorzien essentieel; de toegankelijkheid en betaalbaarheid van het wonen staan voorop.» Verderop staat: «Borging van de betaalbaarheid is een randvoorwaarde bij de hervorming van de huurmarkt. Ook mensen die zelf onvoldoende middelen hebben om in hun huisvesting te voorzien, moeten goed kunnen wonen.» En even verder op staat: «Daarnaast wordt het budget voor de huurtoeslag de komende jaren verhoogd, zodat de laagste inkomens kunnen worden tegemoetgekomen voor de huurstijgingen en in hun koopkracht.» Het budget voor de huurtoeslag wordt inderdaad verhoogd, maar op individuele schaal gaan huurders er toch op achteruit. Dat zegt de Woonbond ook. Kan de Minister aan de hand van cijfers aantonen of de kritiek die de Woonbond heeft geuit ten aanzien van de betaalbaarheid, onterecht is?

Het idee van marktconforme huren houdt in dat er regionale differentiatie komt. Met de regionale woningmarkt die we hebben, is dat volstrekt verdedigbaar, maar de vraag is dan ook of er regionale verschillen in de aftoppingsgrenzen komen. Die vraag stellen wij aan de Minister.

De VNG maakt zich zorgen over de wijze waarop dit allemaal in de uitvoeringsproblematiek zal vastlopen. De VNG vraagt ook of zij bij de uitwerking kan worden betrokken. De heer Monasch had ook al een aantal kritische vragen over met name de uitwerking, zo van: hoe gaat dit nu precies? Is de Minister bereid om de VNG hierbij te betrekken? Eerdere moties waarin werd verzocht om met de VNG te praten, werden ontraden en verworpen in de Kamer. Ik ben niet van plan om een motie in te dienen, maar ik zou het aardig vinden als de Minister op dit punt met de VNG in overleg treedt. Op één punt heeft men specifieke zorgen geuit. Door de koppeling tussen het WWS en de WOZ loop je het risico dat ook de huurders bezwaar kunnen maken tegen WOZ-aanslagen. Hoe gaat dat allemaal in de praktijk? Het huurdersdeel van de ozb is ooit afgeschaft. Brengen we hier nu niet weer een of andere paarse krokodil binnen? Kan de Minister die zorgen ontkrachten?

Ten slotte verwijs ik toch even naar de brief van Amsterdam. Ik was onder de indruk van de kwaliteit en de argumentatie in de brief. Hij is al aan de orde geweest. Kortheidshalve verwijs ik naar de vragen die hierover zijn gesteld.

Minister Blok: Voorzitter. Mevrouw Van Veldhoven is er nu even niet. Zij schetste de voorgeschiedenis van het voorliggende voorstel. In het regeerakkoord was gekozen voor een volledig op de WOZ gebaseerde woningwaardering. Dat was gebaseerd op het plan Wonen 4.0. Het ging hierbij om 4,5% van de WOZ-waarde. Veel politieke partijen hadden dit opgenomen in hun verkiezingsprogramma. Ik zie de heer Knops knikken. Op het moment dat dit breed gedragen voornemen in het regeerakkoord naar buiten kwam, ontstond er lichte paniek in sommige regio's, omdat bleek dat er bij het in een keer invoeren van zo'n WOZ-systeem grote prijsschokken zouden ontstaan. Daarom is in het woonakkoord afgesproken om de basisgedachte van een vereenvoudiging en het meer laten aansluiten van de woningwaardering bij de woonkwaliteit wel in stand te houden door een WOZ-component in te voeren, maar om niet in een keer naar 4,5% WOZ-waarde te gaan. Op basis van een flink aantal berekeningsslagen – daar zal ik zo wat meer over vertellen – en overleg met de betrokken huurders- en verhuurdersorganisaties en de VNG ben ik gekomen tot de hoofdlijnen zoals die in de brief aan de Kamer zijn voorgelegd.

Ik wil eerst de vragen beantwoorden over de werking van het stelsel dat nu voorligt. Vervolgens zal ik ingaan op de punten waarvan ik in de brief heb aangegeven dat die nog uitgewerkt moeten worden. Ten slotte zal ik nog diverse aan mij gestelde vragen beantwoorden.

Ik kom allereerst te spreken over de werking van het systeem. De heer Jansen en mevrouw Van Veldhoven vroegen of de schaarstepunten worden verdeeld over het land. Nee, zo kun je het niet formuleren. De schaarstepunten vervallen. In het woonakkoord is wel afgesproken dat de verdiencapaciteit van de sector als geheel op peil moet blijven. Dit heeft ook betrekking op de afspraak die ik recentelijk met Aedes heb gemaakt. Dat bereiken we door de prijs per woningwaarderingspunt iets omhoog te brengen. Dat betekent dat de punten die worden toegedeeld op basis van allerlei kwaliteitselementen, bijvoorbeeld de oppervlakte, een zwaarder gewicht krijgen, dus ook iets meer van de totale huurprijs gaan bepalen. Dat betekent dat de huurruimte die in de huidige schaarstepunten zit, wordt verdeeld over het land. Dat leidt in veel van de huidige schaarstegebieden, die nu dus te maken hebben met Donnerpunten, tot wat lagere maximale huurprijzen, met uitzondering van Amsterdam. Maar op andere plaatsen kan dit bij gewilde woningen leiden tot een verhoging van de maximale huurprijs. Het kan ook binnen een gemeente leiden tot wat meer verschillen tussen gewilde en minder gewilde woningen. Op die manier krijg je een nette balans tussen de betaalbaarheid en een betere werking van de woningmarkt.

De heer Jansen vroeg naar het effect op rijke binnensteden en arme banlieues. Hij verwees naar de Franse situatie. Op dit moment hebben woningcorporaties het overgrote deel, meer dan drie kwart van alle huurwoningen, in bezit. Die huurwoningen zijn gespreid over de buurten in de stad. Een woningcorporatie kan, ook met het nieuwe waarderingsstelsel, in zijn toewijzingsbeleid ervoor zorgen dat het schrikbeeld dat de heer Jansen schetst, geen werkelijkheid wordt. Woningcorporaties kennende, meen ik dat zij dat ook zullen doen.

Minister Blok: Het begon met de vraag of corporaties zodanig blijven toewijzen dat steden en wijken redelijkerwijs gemengd zijn. Dat hebben corporaties heel fatsoenlijk gedaan. Ik heb geen enkele reden om aan te nemen dat zij hun beleid zullen wijzigen. De heer Jansen schetst een toekomstbeeld waarin corporaties al hun bezit zouden moeten verkopen in aantrekkelijke wijken op grond van de verhuurderheffing. Ik heb met de Kamer uitgebreide berekeningen van de verhuurderheffing gedeeld die echt laten zien dat zo'n spookbeeld nooit zal optreden. Door de combinatie van kostenbesparingen voor corporaties en de ruimte die wordt geboden voor huurverhoging zal de verhuurderheffing goed te dragen zijn. Ook in de afgelopen jaren hebben corporaties her en der bezit verkocht. Dat kan overigens juist goed zijn voor gemengde wijken. Voor de heffing zullen corporaties echter niet massaal hoeven te verkopen.

Voorzitter. De heer Jansen en mevrouw Van Veldhoven vroegen of het feit dat het voorstel budgettair neutraal is voor de sector als geheel, betekent dat een WOZ-stijging landelijk geen gevolgen heeft voor de huurruimte. De totale huurruimte blijft inderdaad gelijk. Wel wordt de puntprijs van alle onderdelen van het woningwaarderingsstelsel jaarlijks geïndexeerd. De stijging van de huren als geheel is dus niet zomaar een gevolg van de WOZ-waardering, maar is een gevolg van de mate waarin wij de puntprijzen indexeren. Daarmee is het dus ook mogelijk om, als dat gewenst zou zijn, correcties aan te brengen op ontwikkelingen in de WOZ-waardering.

De heer Jansen en mevrouw Van Veldhoven vroegen naar het trap-op-trap-afprincipe. Hoe werkt de huurverlaging of de huurverhoging precies bij een wijziging van de WOZ-waarde? Een hogere WOZ-waarde leidt tot een hogere maximale huurprijs, maar voor de huurder is het van belang wat er met de feitelijke huurprijs gebeurt. Als de maximale huur stijgt door een verhoging van de WOZ-waarde, krijgt een zittende huurder een huurverhoging op basis van de wettelijke ruimte die we bieden voor een huurverhoging middels de inkomensafhankelijke huurverhoging. Langs die route is er dus bescherming. Pas op het moment dat er een nieuwe huurder komt, kan een huurprijs op basis van de gestegen WOZ-waarde worden aangeboden. De huurder kan dan beslissen of hij die huurprijs acceptabel vindt. In geval van een daling van de WOZ-waarde kan de afgesproken huurprijs hoger worden dan de maximale huurprijs. Dan kan de huurder een verlaging van de huurprijs aanvragen.

Minister Blok: Wat het ingewikkeld maakt, is dat de feitelijke huurprijs over het algemeen ver onder de wettelijke huurprijs ligt. Landelijk ligt de feitelijke huurprijs in de buurt van de 70%. Voor het overgrote deel van de huurders zal een verlaging van de WOZ-waarde niet leiden tot een verlaging van de huur. Een verlaging van de WOZ-waarde zal voor de verhuurder geen reden zijn om de huur te verlagen als de huur al ver onder datgene zit wat op grond van het huidige woningwaarderingsstelsel maar ook op grond van het toekomstige woningwaarderingsstelsel mogelijk zou zijn. Daarom is een automatische huurverlaging niet uitvoerbaar. Als er sprake zou zijn van een automatische huurverlaging, zou die immers ook van toepassing zijn op een heel grote groep huurders bij wie de verhuurder er al voor had gekozen om niet de maximale ruimte te gebruiken.

Voorzitter. De heer Bisschop vroeg of het mogelijk is om een maximale huurderving voor individuele verhuurders vast te stellen. Ik ben bang dat het aantal verhuurders daarvoor te groot is. We hebben bij dit voorstel gezocht naar een mogelijkheid waarbij er op macroniveau geen grote schokken optreden en waarbij een en ander op microniveau redelijkerwijze te overzien moet zijn. Een aantal sprekers wezen erop dat de reacties van de verschillende partijen niet eensluidend zijn. De verhuurders geven in ieder geval aan dat zij graag een ander systeem zouden willen. Ik zal daar zo nog wat verder op ingaan. Zij zeggen echter niet dat zij bang zijn dat er enorme schokken zullen optreden. Ook om die reden maak ik mij er geen grote zorgen over, maar uitvoerbaar zal het niet zijn, gezien het grote aantal verhuurders.

De heer Bisschop vroeg of ik kan bevestigen dat ik grote negatieve gevolgen voor individuele verhuurders zal voorkomen. Nogmaals, het gaat bij de toepassing van het woningwaarderingsstelsel, zowel in de huidige als in de nieuwe situatie, om maximale huurprijzen. De mate waarin je daarheen kunt groeien, wordt altijd beperkt door de jaarlijkse huurruimte. Ik span mij er dus niet alleen voor in. We hebben ook met zijn allen gewaarborgd dat er geen heel grote schokken voor een individuele huurder zullen zijn.

Minister Blok: De gebruikte berekeningen zijn inmiddels in handzamer formaat beschikbaar, maar het gaat wel om oude berekeningen. Een definitief oordeel is nu sowieso niet aan de orde. Het woningwaarderingsstelsel zal in een AMvB aan de Kamer voorgelegd moeten worden. U hebt dus nog alle rechten.

Voorzitter. De heer Monasch vroeg naar de mogelijkheid dat juist kleinere huurwoningen in aantrekkelijke gebieden een grotere potentiële huursprong maken, bijvoorbeeld in het centrum van Amsterdam. De mogelijkheid van de huursprong kan inderdaad ontstaan in gewilde gebieden. Dan is het aan de corporatie en de gemeente om te beslissen of die mogelijkheid ook gebruikt wordt of dat er bewust voor wordt gekozen om de woningen in een gewild gebied beschikbaar te houden voor mensen met een kleine beurs. Zij kunnen afspreken om de mogelijkheid die de wet weliswaar biedt, niet toe te passen. Dat soort afspraken wordt nu ook gemaakt in verschillende gemeenten.

De heer Monasch vroeg waarom het puntentotaal daalt van 142 naar 136. De stemmingsbel gaat, maar ik zal mijn zinnen nog even afmaken. De liberalisatiegrens blijft in euro's gelijk, namelijk € 681, maar de prijs per punt neemt wat toe. Als we willen dat het bedrag in euro's gelijk blijft, moeten we minder punten toekennen, aangezien het bedrag per punt wat hoger is geworden. Zo zijn we op die 136 gekomen. De daling van het puntentotaal leidt er dus toe dat de liberalisatiegrens niet wijzigt.

Minister Blok: Voorzitter. Ik nader het einde over het eerste blok over de werking van het woningwaarderingsstelsel. Ik kom op de vraag van de heer Fritsma.

Ik zie dat de heer Monasch iets wil zeggen, maar er komt nog een tweede blok. Daarin zullen ook nog een heleboel vragen van hem worden beantwoord.

De heer Monasch (PvdA): Ik vrees dat we zo langzamerhand zijn aanbeland bij een vrij fors verschil van mening over de centrale passage. Wij hanteren en interpreteren die passage anders dan de Minister dat doet. Misschien heeft het te maken met het feit dat het kabinet of de Minister blijft vasthouden aan het systeem waarin men is opgegroeid en waarin men altijd heeft gedacht: dit is het puntenaantal en daar hoort een liberalisatiegrens bij. Deze passage kan niet betekenen dat een vrijkomende woning opeens geliberaliseerd is omdat hij zoveel extra punten krijg. Als ik de Minister beluister, zou dat echter wel het geval kunnen zijn. Dat uitgangspunt heeft onze steun niet. Dat is ook de basis van deze centrale passage.

Ik haal meteen het punt erbij van de kleine woningen. Het is goed om dat nu even aan de orde te stellen, want we hebben geen tweede termijn en anders blijft het te lang liggen. Kleine woningen kunnen wel geliberaliseerd worden op basis van een enorme stijging vanwege de toedeling van de WOZ-punten. De Minister zegt: de gemeenten en de corporaties gaan het maar uitzoeken. Maar in de passage staat letterlijk: «Om lokale schokeffecten door invoering van het nieuwe WWS te voorkomen, mag invoering dus niet leiden tot meer te liberaliseren woningen dan onder het huidige systeem, tenzij hierover lokaal afspraken zijn gemaakt conform het regeerakkoord.» Voor ons is het heel belangrijk dat we weten hoe deze passage wordt geïnterpreteerd. Als de WOZ-component tot gevolg heeft dat er meer woningen geliberaliseerd kunnen worden, hoeft de Minister op dit punt niet op steun van de Partij van de Arbeid te rekenen.

Minister Blok: Aan het begin van het debat wees ik er al op dat uit de berekeningen die met de Kamer zijn gedeeld, blijkt dat de 1,7 miljard opgebracht kan worden zonder massale verkoop van woningen. We hoeven hier helemaal niet aan te twijfelen, gelet op het feit dat maar liefst 1 miljoen woningen geliberaliseerd kunnen worden, maar niet geliberaliseerd zijn. Nogmaals, een wettelijk verbod op liberalisatie zou echt een onteigening zijn. Ik zou dat zeer onwenselijk vinden, maar ik denk ook niet dat dit standhoudt voor de rechter.

Voorzitter. In het tweede blok kom ik ook weer bij de heer Jansen. Hij vroeg of we de verouderingspunten niet weer zouden moeten introduceren. Die verouderingspunten zijn juist afgeschaft omdat er geen relatie is tussen de verouderingspunten en de feitelijke kwaliteit. Een woning kan oud zijn én goed onderhouden zijn én op een aantrekkelijke locatie liggen. Het is ook feitelijk nadelig voor investeringen. Ik wil die verouderingspunten dus zeker niet herintroduceren.

De heer Jansen vroeg om een reactie op de brief van de VNG. Die brief was verbazingwekkend breed. Hij gaat eigenlijk veel meer over de hervormingsagenda die ik heb gestuurd dan over het stuk dat hier voorligt. Het lijkt mij dus ook logisch om die heel brede reactie te bespreken op het moment dat de hervormingsagenda aan de orde is.

Mevrouw Van Veldhoven vroeg of alle huurders een WOZ-beschikking krijgen. Meerdere leden vroegen overigens naar de WOZ-beschikking. Dat vind ik een van de belangrijke vraagstukken die we moeten uitwerken. Een huurder heeft op zichzelf niets aan de WOZ-beschikking als hij niet ziet wat het effect is op de huur die wordt berekend. In het gesprek met de heer Fritsma wees ik er al op dat alleen het toesturen van een WOZ-beschikking eigenlijk helemaal niets zegt, aangezien zo ontzettend veel woningen fors onder de maximaal toegestane huur worden verhuurd. We denken erover om in de uitwerking met bandbreedtes van de WOZ te gaan werken. Dat zorgt voor beperktere administratieve lasten. Dat zorgt er ook voor dat niet iedere jaarlijkse wijziging meteen vertaald zou hoeven worden in de huren. Maar dit is typisch een van de dingen die ik binnen het stramien dat ik aan de Kamer voorleg en in overleg met de VNG wil uitwerken, omdat dit inderdaad administratieve lasten met zich mee kan brengen.

Minister Blok: We zullen dit dus ook uitwerken.

Voorzitter. Mevrouw Van Veldhoven had ook een vraag over de energiebesparing. Zij vroeg of ik kan aangeven hoeveel investeringsruimte er tegenover een punt staat en wat de terugverdientijd is en of de huur daarna eventueel weer kan worden verlaagd. Op basis van de labelsprong die gemaakt wordt, kunnen we wel een aantal punten toekennen. Dat hebben we ook gedaan. Je kunt echter niet zomaar zeggen op welke termijn je een bepaalde labelsprong terugverdient. De levensduur van een hoogrendementsketel – ik noem maar een voorbeeld – is veel korter dan die van spouwmuurisolatie, maar beide kunnen leiden tot een labelsprong. Daarom is het antwoord op deze vraag niet goed te geven. Ik hoor van verhuurders wel dat zij de investeringen op zichzelf goed kunnen financieren uit de ruimte die gegeven is.

De heer Bisschop vroeg ook naar de administratieve lasten als gevolg van de WOZ-waardering. Ik hoop die vraag beantwoord te hebben door te wijzen op de bandbreedte. We horen overigens inderdaad heel veel signalen van eigenaren die ontevreden zijn met de WOZ-waardering. In 97% van de gevallen wordt echter geen protest aangetekend. Je zou kunnen zeggen dat een score van 97% wel heel goed is.

De heer Bisschop vroeg naar het puntenstelsel voor onzelfstandige woonruimte voor met name studenten. Daar heeft dit voorstel inderdaad geen betrekking op. Ik houd nog even de mogelijkheid open dat we ook voor onzelfstandige woonruimte met een aanpassing komen. In het overleg dat ik hierover heb gevoerd, werd namelijk door Vastgoed Belang, een verhuurdersorganisatie, gezegd dat het graag met Kences wil verkennen of het de moeite waard is om hier een wijziging in aan te brengen. Ik wacht die verkenning af, maar ik wil wel op niet al te lange termijn duidelijkheid. Zo voor de jaarwisseling wil ik horen of we hier nog beweging in moeten brengen. Ik kan dus niet garanderen dat de medewerker van de heer Bisschop, die geloof ik vijf trappen op moet met een krat bier, daar straks minder huur voor hoeft te betalen.

De heer Bisschop (SGP): Als dat zo nadrukkelijk wordt gepropageerd, voegen wij ons daar maar bij.

Mijn vraag gaat over de waardering voor onzelfstandige ruimtes. Als ik de woorden van de Minister letterlijk neem, dan zegt hij dat de betrokken organisaties hierin leidend zijn. Ik kan mij voorstellen dat hier vanuit het ministerie ook bepaalde gedachten over leven en dat er ook wel enige sturing aan gegeven zou kunnen worden. Het helemaal aan het ja of nee van de marktpartijen overlaten, lijkt mij een te smalle basis.

Minister Blok: Ik denk dat je dan een heel ingewikkeld systeem zou krijgen. De redenering die hier voor de levensduur van bepaalde energiebesparende voorzieningen zou gelden, zou je immers ook kunnen toepassen op de keuken of zelfs op het huis als geheel. Je krijgt dan een woest ingewikkeld systeem. Ik kan mij eerlijk gezegd geen werkbare variant voorstellen. Hoe dan ook, we komen nog terug op de servicekosten.

Voorzitter. Ik was bezig met het beantwoorden van de vraag van de heer Bisschop. Hij vroeg om een toekomstperspectief – tegenwoordig heet dat altijd een visie – inzake de hantering van de WOZ-waarde. Hij vroeg ook of we niet naar 100% WOZ zouden moeten gaan. Dat laatste is in het regeerakkoord aangekondigd, met – laat ik het voorzichtig zeggen – gemengd resultaat. Het zou niet helpen om dit opnieuw aan te kondigen. De stap die nu voorligt, is al best een ingewikkelde stap. Dat blijkt ook uit de reacties uit het land, maar ook uit de vele vragen van vandaag. Ik geef in de brief aan dat we dit, als we het invoeren, na twee jaar zullen evalueren. Ik zou er niet op vooruit willen lopen wat we op dit punt moeten doen. We moeten er eerst ervaring mee opdoen.

Minister Blok: Ik wil echt de tijd nemen om goed te bekijken hoe zo'n systeem werkt als we het invoeren en om op dat moment de vraag te beantwoorden of we verdergaan en in welk tempo we verdergaan.

Voorzitter. De heer Monasch vroeg of je de WOZ-component zo kunt vormgeven dat je nooit boven de liberalisatiegrens uitkomt. Dat raakt aan het interruptiedebatje dat we net voerden. Je kunt dit niet in algemene zin zeggen. De waarborg moet dus zitten in de afspraken die de verhuurder maakt met de gemeente.

Minister Blok: Er is ook gevraagd of je in schaarstegebieden met een hogere liberalisatiegrens kunt werken. Dat zou lagere inkomens niet helpen. Je zou hiermee voor middeninkomens een nieuwe grens introduceren, maar die zou botsen met een ander deel van de afspraak uit het woonakkoord en met de afspraak die ik met Aedes heb gemaakt, namelijk dat de verdiencapaciteit niet wordt aangetast met dit systeem. Omdat er landelijk geen wijziging plaatsvindt in de verdiencapaciteit, zou je, als je de verdiencapaciteit op bepaalde plaatsen gaat beperken, wel degelijk ook landelijk een beperking van de verdiencapaciteit krijgen. Vandaar dat ik hier geen ruimte voor zie.

Kunnen we het systeem nog verder versimpelen, bijvoorbeeld door elementen als de keuken, het beroemde aanrechtblad, eruit te halen? Als je die componenten erin hebt, zorg je wel voor prikkels om die investeringen te doen. De Woonbond heeft aangegeven dat hij het wel fijn vindt dat er niet is gekozen voor volledig WOZ, want daar zou dit niet in zitten, maar voor een puntensysteem. Ook uit die reactie leid ik af dat juist de koppeling tussen de inwendige kwaliteit van de woning en het puntensysteem wel degelijk nog steeds wordt gewaardeerd. Ik hoor ook dat verhuurders die opvatting delen, omdat ze hiermee zo'n type investering wel kunnen terugverdienen.

Minister Blok: Het toilet zal er wel in zitten als je een woning wilt verhuren, maar er is wel degelijk een investeringsprikkel als de kwaliteit en de omvang van de keuken kunnen worden vertaald in het puntenstelsel. De huurder kan dan ook een beroep doen op het feit dat de kosten van een keuken ook niet in de huur mogen worden verrekend als die keuken niet goed is. Ik vind het toch wel logisch.

Voorzitter. Er is gesproken over de zekerheid van investeringen in nieuw te bouwen huurwoningen. De heer Monasch vroeg of we niet bijvoorbeeld vijf jaar lang kunnen zeggen dat nieuw te bouwen woningen voor altijd zijn vrijgesteld. Ik neem aan dat het hierbij gaat om huren boven de liberalisatiegrens. Ik heb om heel praktische redenen voor die termijn van tien jaar gekozen. Eeuwig durende garanties zijn in de praktijk immers erg lastig. Misschien herinnert u zich de discussie van vorig jaar over de Tiende Penning. Opeens bleek dat een of ander grafelijk of hertogelijk recht sinds de middeleeuwen op huizen en weilanden ergens in Nederland rustte. Praktisch gezien vind ik het dus wel verstandig om een eindtermijn te hanteren. Ik zit niet vastgebakken aan die tien jaar. Wij zullen er weinig last van hebben als er geen eindtermijn is, maar ergens in de verre toekomst gaat dan vast iemand roepen: welke idioot heeft dit bedacht? Het gaat mij dus vooral om de eindtermijn, maar wij kunnen in de uitwerking best kijken naar een wat langere termijn, althans zo begrijp ik de vraag van de heer Monasch.

Minister Blok: Er is een vraag gesteld over het overleg met de zorgkoepels over de serviceopslag. Ik ben inderdaad met de zorgkoepels in overleg over de vraag of 35% nog passend is. Daar zal ik de Kamer ook over informeren.

Mevrouw Visser vroeg of de huurdaling in het voorstel niet vervangen kan worden door een huurbevriezing. Als je met een grotere WOZ-component de woningwaardering tot uitdrukking wilt laten komen in de huurprijs, kan de huurprijs zowel omhoog als omlaag gaan. Dat is toch wel een zuivere redenering. Als een en ander omhoog gaat, moet je toch wat bescherming bieden aan mensen met een beperkt inkomen. Ik vind het goed te verdedigen dat je geen bescherming aan die mensen hoeft te bieden als een en ander omlaag gaat. Mevrouw Visser heeft een punt als zij zegt dat de huurregulering op een aantal plaatsen leidt tot een vorm van rechtsongelijkheid. Een en ander is overigens wel wettelijk gesanctioneerd. Ik wil hieraan toevoegen dat dit in zekere zin ook een theoretische discussie is. Ik heb al eerder aangegeven dat er op grote schaal onder de maximale huurprijs wordt verhuurd. Je zou hiermee wel een heel ingewikkeld systeem introduceren voor een situatie die zich niet zo vaak zal voordoen. Er zijn dus meerdere redenen om niet te kiezen voor de bevriezing, maar om het echt mee laten bewegen.

Minister Blok: Ik zal hier in de volgende ronde op ingaan. Het gaat hierbij om de vraag hoe groot de kans is op een substantiële WOZ-daling.

Voorzitter. De heer Knops vroeg mij om te reageren op de kritiek van de Woonbond dat een gelijkblijvende verdiencapaciteit als randvoorwaarde is gehanteerd. Het gaat hierbij om de afspraak die de bij het woonakkoord betrokken partijen hebben gemaakt, maar ook om de afspraak die ik vervolgens heb gemaakt in het akkoord met Aedes. Om investeringen te kunnen waarborgen, vind ik het ook wel logisch dat we die randvoorwaarden hebben verbonden aan een nieuw woningwaarderingsstelsel.

De heer Knops vroeg hoe we de betaalbaarheid garanderen. Ik ben al ingegaan op het feit dat de jaarlijkse huurstijging middels de wet wordt beperkt. Daarnaast is er extra geld voor de huurtoeslag. Heel belangrijk is ook de rol die de woningcorporatie zelf speelt, in samenwerking met de gemeente, bij een goede woningtoewijzing.

De heer Knops vroeg of ik in overleg wil treden met de VNG. Overigens is ook in het voortraject van dit voorstel gesproken met de VNG. Ik zal bij de uitwerking van de WOZ-waardering zeker met de VNG overleggen.

De heer Knops vroeg ook naar de situatie in Amsterdam. Ik meen dat ik daar in reactie op de heer Monasch al uitgebreid op ben ingegaan.

Hiermee heb ik, hoop ik, antwoord gegeven op de in eerste termijn gestelde vragen.

De voorzitter: Ik stel voor dat we daar in tweede termijn op terugkomen. Dat lijkt mij verstandig.

Mijnheer Jansen, is een van uw vragen ook nog niet beantwoord?

De voorzitter: Daarmee zijn alle vragen in eerste termijn beantwoord. De tweede termijn van dit AO wordt voortgezet tijdens het AO Huurbeleid op 31 oktober. Dat stond gepland van 14.00 uur tot 16.00 uur. Naar alle waarschijnlijkheid wordt de tijd veranderd naar 13.00 uur tot 16.00 uur. We zullen u de agenda en de uitnodiging doen toekomen.

Er zijn drie toezeggingen gedaan voor de tweede termijn van dit AO. Het gaat om de berekening van de varianten en een antwoord op de vraag over kantoortransformatie en de vraag over het onderscheid tussen commerciële verhuurders en woningbouwcorporaties.

Ik zie iedereen instemmend knikken. Ik dank de Minister en de ondersteuning voor hun aanwezigheid, evenals de mensen op de publieke tribune. Nog een speciaal woord van dank voor het geduld dat u had tijdens de stemmingen.